山东省青岛市黄岛区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁0211行初10号 原告青岛中晟房地产经纪有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人王**，总经理。 委托代理人况宗昕，山东康耀律师事务所律师。 委托代理人孙希敏，山东康耀律师事务所律师。 被告青岛市黄岛区住房和城乡建设局，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人丰彦，局长。 委托代理人赵清春，该单位工作人员。 委托代理人于臻，山东光浩律师事务所律师。 原告青岛中晟房地产经纪有限公司（以下简称中晟房产公司）不服被告青岛市住房和城乡建设局（以下简称黄岛区住建局）作出的行政处罚行为，于2020年1月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月16日组织进行证据交换，并于2020年5月19日公开开庭审理了本案。原告中晟房产公司的委托代理人况宗昕，被告黄岛区住建局的负责人侯万**及委托代理人于臻、赵清春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告黄岛区住建局于2019年12月25日作出青黄住建罚决字﹝2019﹞第379号《行政处罚决定书》，给予原告记入信用档案并取消网上签约资格、罚款五万元的行政处罚。 原告中晟房产公司诉称：2018年5月30日，原告与青岛皖江建筑劳务工程有限公司签订《皖江大厦招商协议》，约定由原告负责皖江大厦10套办公楼的招商及租赁管理。2018年7月15日，原告与案外人王教生、孟宪芬就皖江大厦B栋2单元5-202室房屋提供居间服务，并告知了案外人涉案房产的权属、风险、费用及相关情况，并签订《告知书》、《房地产经纪服务合同》。2018年7月16日，案外人表示欲认购上述房屋，原告与其签订团购协议书，对房屋的价格、争议解决等进行了约定。因涉案房屋暂时不能办理产权变更，遂签订使用权转让协议。2019年10月24日，原告与案外人协商解除经纪服务合同。2019年12月25日，被告向原告作出青黄住建罚决字﹝2019﹞第379号《行政处罚决定书》，该决定书无事实依据，故请求：1、依法撤销青黄住建罚决字﹝2019﹞第379号《行政处罚决定书》；2、本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提交以下证据：1、告知书；2、青岛西海岸皖江大厦团购协议书；3、收款收据；4、收到条。证据1-4证明原告与案外人签订、履行、解除居间合同的过程，不存在被告认定的违法事由。5、青黄发改新审（2015）30号文件；6、规划许可证；7、施工许可证；8、土地使用证；9、皖江大厦招商协议。证据5-9证明原告在对案涉房产进行使用权经纪服务前已经进行审慎性调查，并告知案外人涉案房产的权属、风险及相关情况，同时证明涉案房屋审批、规划、施工等手续齐全，虽无法进行买卖经纪服务，但仍可进行房屋使用权转让经纪服务，至于案外人最终与青岛皖江建筑劳务工程有限公司签订何种合同，与原告无关。以上证据本院保留复印件存卷。 被告黄岛区住建局辩称：原告存在未在签订经纪服务合同前向交易当事人书面告知规定事项、未按照规定保存房地产经纪服务合同、为禁止交易的房屋提供经纪服务等违法行为，被告作出的行政处罚认定事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律法规正确。 被告黄岛区住建局向本院提交了以下证据、依据：1、行政处罚决定书；2、询问笔录（原告代理人孙洪蕊）；3、“生活在线”栏目视频截图；4、行政处罚意见告知书；5、行政处罚听证告知书；6、申辩书；7、询问笔录（孟宪芬）8、王教生、孟宪芬、王合庆身份证复印件；9、听证申请书；10、听证会通知书；11、听证会记录；12、听证授权委托书；13、原告营业执照；14、原告法定代表人身份证复印件、委托代理人执业证明；15、违法案卷审理记录表；16、重大行政执法决定法制审核意见表；17、行政处罚决定审批表；18、行政处罚决定书、送达回证；19、经纪服务费收到条；20、原告营业执照；21、孙洪蕊、王**生身份证复印件；22、授权书；23、皖江大厦招商协议；24、皖江大厦团购协议书；25、收款收据；26、房屋使用合同二份；27、告知书（2018年7月16日）。以上证据共同证明行政处罚行为认定事实清楚、证据充分、程序合法。法律依据：《房地产经纪管理办法》第二十一条、第二十六条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条。以上证据本院保留复印件存卷。 经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见:对证据6、证据8-10、证据12-14、证据18-27无异议。证据1真实性无异议，但与原告无关；证据2真实性无异议，但无法证明被告的主张；证据3不完整，无法客观、真实的反应经纪服务的类型及过程；证据4-5真实性无异议，但不认可记载的内容；证据7真实性不予认可；证据11真实性无异议，但与事实不符；证据15-17真实性无异议，但对所认定的事实不认可。 对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：证据1的真实性无法确认，合法性和关联性不予认可；证据2的真实性无异议，但不能证明原告的主张；证据3真实性无异议，可以证明原告为涉案房产违法提供了经纪服务；证据4真实性无异议，但该证据系民事行为，并且该证据可证明原告的违法事实；对5-9真实性无异议，但无法证明原告的主张。 对上述证据，本院认定如下：原告提交的证据2-9、被告提交的证据1-27，能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，且来源及形式符合法律规定，故予以采纳。原告提交的证据1真实性无法确认，故不予采纳。 经审理查明，原告系从事房地产中介服务等业务的有限责任公司，注册地为青岛市黄岛区。涉案房屋位于黄岛区世纪大道南、××（××峄××路）西，属黄岛区隐珠街道办事处小台村（原胶南经济开发区小台村）辖区。2015年6月5日，黄岛区发展和改革局作出《关于胶南经济开发区小台村厂房建设项目核准的批复》，同意小台村在世纪大道南、××（××峄××路）西建设厂房项目。后小台村办理建设工程规划许可证，记载的建设项目名称为高新技术孵化器、厂房、研发楼、门卫及配电室，规划许可证还记载了1#高新技术孵化器、2#高新技术孵化器的建筑规模。2017年5月16日，小台村民委员会取得了建筑工程施工许可证，该许可证记载1#高新技术孵化器、2#高新技术孵化器的出资方为青岛皖江建筑劳务工程有限公司。涉案房产所在的皖江大厦即位于该施工许可证所允许建设的高新技术孵化器内。 2018年5月30日，青岛皖江建筑劳务工程有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《皖江大厦招商协议》，约定由原告为皖江大厦10套房屋进行招商，该协议第三条第二款第二项规定，乙方不得以甲方名义进行除本项目招商外的其他业务。2018年7月16日，原告（甲方）与孟宪芬、王教生（乙方）签订《青岛西海岸皖江大厦团购协议书》，该协议规定“……第一条认购房屋1、乙方认购皖江大厦房号为B座二单元5-202……第二条款项支付2、本协议签订时，乙方向甲方支付￥20000元（贰万元整）作为皖江大厦团购服务款，享受交二万抵三万元的优惠政策……”2018年8月31日，孟宪芬（房屋使用人）与青岛皖江建筑劳务工程有限公司（房屋转让人）签订了《房屋使用合同》。 2019年10月29日，被告对原告公司的工作人员孙洪蕊进行调查并形成调查笔录，孙洪蕊在笔录中陈述原告公司在对皖江大厦B座二单元5-202提供服务时签订了经纪服务合同，且收取了佣金，并与孟宪芬、王教生签订了团购合同。2019年11月19日，被告向原告送达行政处罚意见告知书、听证告知书，认为原告存在签订经纪服务合同前未向交易当事人书面告知规定事项、未按照规定保存房地产经纪服务合同、为禁止交易的房屋提供经纪服务等违法行为，拟对其作出计入信用档案并取消网上签约资格、罚款五万元的行政处罚。2019年11月22日，原告向被告提交申辩书。2019年11月26日，被告对孟宪芬进行调查并形成调查笔录，孟宪芬陈述原告并未与其签订房地产经纪服务合同，但签订有团购协议书，原告亦未书面告知其有关事项。对于原告向被告提交的日期为2018年7月16日的《告知书》，孟宪芬称该告知书系原告在2019年11月21日让其补签。2019年11月25日，原告向被告提交听证申请，被告于2019年12月10日组织原告、调查人员赵清春、陈虎等进行听证。经履行审核及审批程序后，被告于2019年12月25日作出青黄住建罚决字﹝2019﹞第379号《行政处罚决定书》，并于当日送达给原告。 另查明，原告所称的其与孟宪芬签订的经纪服务合同即为其向本院提交的《青岛西海岸皖江大厦团购协议书》。皖江大厦为高新技术孵化器项目，不得买卖，且该房屋未依法取得权属证书，对此原、被告均予认可。 本院认为，《房地产经纪管理办法》第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项……”第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务……”。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”第二十六条规定：“房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。”据此，房地产经纪机构在提供经纪服务时，应当与交易当事人签订经纪服务合同，并向当事人书面告知前述法律规定的相关事项，经纪服务合同至少应当保存五年。对于法律不允许进行交易的房屋，房地产经纪机构不得进行经纪服务。在本案中，皖江大厦为高新技术孵化器项目，且未取得权属证书，属不得进行交易的房产。在被告对原告进行调查时，原告承认其就皖江大厦B座二单元5-202号房屋向孟宪芬提供经纪服务，但并未提交有效证据证明其与孟宪芬签订了书面的经纪服务合同，其在向孟宪芬提供经纪服务前，亦未书面告知相关事项，故原告的上述行为违反法律规定。 《房地产经纪管理办法》第三十七条规定：“违反本办法第二十五条……第（八）项、第（九）项……，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案……对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。第三十八条规定：“违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案……对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款……（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。”本案中，被告作为黄岛区建设（房地产）主管部门，有权依照法律规定对原告的违法行为作出处罚，故其在查明事实的基础上，在履行了调查、告知、听证等法定程序后，对原告作出记入信用档案并取消网上签约资格、罚款五万元的行政处罚，符合事实及法律规定。 原告主张其向本院提交的《青岛西海岸皖江大厦团购协议书》即为其与孟宪芬签订的经纪服务合同，但从该协议的内容来看，原告实际上是在为不得买卖的涉案房屋违法提供经纪服务。原告还主张其提交的《告知书》已经证明其向孟宪芬告知了有关事项，但其向本院提交的告知书并未载明签订日期，其在行政处罚程序中向被告提交的日期为2018年7月16日的《告知书》亦是在事后补签。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，被告黄岛区住建局作出的被诉行政处罚行为认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，符合法定程序，原告的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告青岛中晟房地产经纪有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 鹏 人民陪审员  侯方斌 人民陪审员  薛光华 二〇二〇年五月二十八日 法官助理赵凌志 书记员于亚楠