重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初1274号原告（反诉被告）：周鸿，女，汉族，1994年4月24日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：祝自林，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋顺玲，重庆捷讯律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆尚能商业管理有限公司，住所地重庆市北碚区。法定代表人：张耗然，董事长。委托诉讼代理人：岳敬华，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙爽，重庆静昇律师事务所实习律师。原告（反诉被告）周鸿与被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周鸿及其委托诉讼代理人蒋顺玲，被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司的委托诉讼代理人岳敬华、孙爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周鸿诉称，原告起诉请求1、请求法院依法确认原被告双方于2019年4月30日签订的两份《租赁合同》于2020年3月8日解除。2、请求法院判令被告退还原告保证金61446元。3、请求法院判令被告退还原告已交付的2020年2月租金20482元。4、请求法院判令被告退还原告已交付的2020年2月管理费2140元。本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月30日，原、被告签订了两份《租赁合同》，约定被告将位于北碚区××路××号附××号第××层第××号商铺出租给原告经营，租期自2019年5月1日至2021年2月28日，原告依约缴纳了保证金61446元，并依约支付了相应的租金，因2019年12月以来，新型冠状病毒肺炎疫情导致原告自2020年1月22日以来一直处于停业状态，确实无力继续支付租金。现诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司辩称，1、原告所陈述与事实不符，原告在诉状中称原告经营困难是由疫情导致，事实上原告自2019年12月起即以经营困难亏损为由向答辩人要求降低租金，而新冠在全国爆发以重庆为例是在2020年1月22日，相反疫情爆发后答辩人为减少原告损失还主动提出减免租金；2、双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行相关合同义务，答辩人于2019年4月30日将位于北碚区××路××号附××号第××层第××号商铺出租给原告，双方于当日签订两份《租赁合同》，即B26、B30.31租赁合同，其中B26商铺租赁合同中约定租赁期限自2019年5月1日至2021年2月28日；自2019年5月1日至2020年2月29日租金为14482元/月，管理费1700元/月，自2020年3月1日至2021年2月28日，租金为15641元/月，管理费2550元/月；B30.31商铺租赁合同中约定，租赁期限自2019年5月1日至2021年2月28日；自2019年5月1日至2020年2月29日租金为6000元/月，管理费440元/月，自2020年3月1日至2021年2月28日，租金为6000元/月，管理费660元/月。合同签订后答辩人依约将租赁物交付原告使用，根据双方约定原告应在每季度最后一月的25日前支付下一季度租金，2020年1月22日经原告申请答辩人同意自2020年2月至6月原告按月向答辩人支付租金及管理费，后原告缴纳2月份租金及管理费，但自2020年2月25日起原告一直未向答辩人支付3月租金及管理费一直持续至今，答辩人与原告签订的《租赁合同》合法有效，因此原告作为租赁合同的当事人应按照诚实信用原则履行其相应义务，按时支付租金及管理费；3、租金、管理费以及保证金答辩人不存在返还问题，原告作为承租人根据合同约定按时支付租金及管理费是其基本义务，但原告一直拖欠租金及管理费至今，因此根据双方签订的《租赁合同》的约定，答辩人有权不予退还保证金，原告已缴纳的租金、管理费答辩人不存在返还问题，只存在原告需要支付给答辩人欠付的租金、管理费的问题；综上，答辩人与原告签订的《租赁合同》合法有效，理应受到法律保护，原告应依照合同约定履行自己的义务，其诉求于法无据，因此请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）反诉称，被告反诉请求：1、请求法院判令反诉被告立即支付拖欠的租金及管理费24851元（自2020年3月1日至2020年3月31日）及滞纳金3852元。2、请求法院判令反诉被告立即支付租金损失64923元（自2020年4月1日至2020年6月31日）。3、请求反诉被告立即支付拖欠的电费670元。本诉和反诉的案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2019年4月30日，原、被告签订了两份《租赁合同》，约定被告将位于北碚区××路××号附××号第××层第××号商铺出租给原告经营，租期自2019年5月1日至2021年2月28日。合同签订后，反诉原告依约将租赁物交给反诉被告使用，但反诉被告自2019年12月起即以经营困难、亏损严重等为由单方要求降低租金。反诉被告于2020年3月31日撤出租赁商铺，未缴纳2020年3月的租金。故反诉人提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）辩称，答辩人认为双方案涉租赁合同已于2020年3月8日解除，答辩人无需支付相关租金及物管费，更无需支付反诉原告请求的租金损失，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理查明以下事实：2019年4月30日周鸿（乙方）与重庆尚能商业管理有限公司（甲方）签订《租赁合同》二份，（一份约定由乙方承租甲方为由北碚区××路××号附××号第××层第××号商铺，另一份由乙方承租甲方为由北碚区××路××号附××号第××层第××号商铺，两份合同除商铺号不同、商铺面积、每月租金及管理费、保证金不同外，合同其余内容完全一致），主要内容如下：“……租赁期限自2019年5月1日至2021年2月28日……首期租金（第B26号商铺为43446元；第B30.31号商铺为18000元）……首期管理费（第B26号商铺为5100元；第B30.31号商铺为1320元）……2019年5月1日-2020年2月29日租金及管理费（第B26号商铺租金为14482元/月、管理费为1700元/月；第B30.31号商铺租金为6000元/月、管理费为440元/月）……2020年3月1日-2021年2月28日租金及管理费（第B26号商铺租金为15641元/月、管理费为2550元/月；第B30.31号商铺租金为6000元/月、管理费为660元/月）……违约事件及补救措施：第一款：如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十六条约定提起终止合同外，还可以采取下列一项或多项措施1、要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费及设施费用之滞纳金按每日0.5%计收……3、2）甲方有权不予退还乙方已付的保证金，如保证金仍不足以抵付甲方损失的，甲方仍有权向乙方追偿相关费用……第三款：未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第十六条提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，同时甲方仍有权向乙方追偿在本合同约定的租期内，因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同形成该单元空置期的租金、管理费损失……”。合同签订后，原告正常经营，并按约在每季度最后一月的25日前支付了下一季度租金。2020年1月22日原告经被告同意，双方确定自2020年2月起至6月，原告按月向被告支付租金及管理费，原告于当日缴纳2月份租金及管理费。随后因新冠状疫情爆发，双方为租赁发生纠纷。2020年3月5日，原告向被告发出“关于新冠状疫情导致解除合同的函”，主要内容为：“1、于贵公司收到本函之日起解除贵我双方于2019年4月30日签订的上述两份《租赁合同》；2、请贵公司于收到本函之日起三日内向我公司退还﹙1﹚保证金61446.00元；﹙2﹚；2020年2月份所交的租金20482.00元；﹙3﹚2020年2月份所交的管理费2140.00元，以上三项费用共计84068.00元”。2020年3月7日，原告通过微信向被告提出要求撤场，搬走东西，被告未同意。2020年3月9日，被告向原告邮寄“通知”，主要内容为：“因贵方未按时支付应付款项，我公司发出应付款项通知书后三天仍未交纳，我司有权终止合同并不予退还已交纳租赁保证金……请贵方于2020年3月9日前结清已使用的水电费，并搬空店内物品交还商铺，如逾期未搬离者我司将按《租赁合同》的{第十四条中第三款}约定收取场地占用费5000.00元/天……”。该通知寄出后，因原告当时未在收件地，邮件被快递公司退回。原告于2020年3月23日以前述请求起诉，3月31日，被告同意原告撤场，原告于当日搬离，并将涉案商铺交还被告。另查明，原告在签订合同后向被告缴纳了保证金61446元；其中，B26号为43446元、B30.31号为18000元。上述事实，有“租赁合同”、“通知”、“微信聊天记录”、“关于新冠状疫情导致解除合同的函”、“保证金收据”以及原、被告的当庭陈述载卷为据，足以认定。本案的争议焦点为，原告未缴纳2020年3月租金，是否构成了违约？本院认为，原告就2019年4月30日与被告签订的两份《租赁合同》一并起诉，被告无异议，本院认可。2020年3月5日，原告向被告发出“关于新冠状疫情导致解除合同的函”，要求解除合同，3月9日，被告向原告邮寄“通知”，根据该通知的内容，被告表示了解除租赁合同的意愿，因原告当时未在收件地，未收到该通知，至2020年3月31日被告同意原告撤场，原告于当日搬离，并将涉案商铺交还被告，视为双方合意于当日解除了租赁合同。结合疫情因素，本院认为，原告未向被告缴纳2020年3月的租金，不构成违约。故对原告的诉讼请求一，本院予以支持，涉案租赁合同于2020年3月31日解除。对原告诉讼请求二，要求被告退还原告保证金61446元，本院予以支持。对原告诉讼请求三、四，于法无据，本院不予支持。因原告实际交还商铺的的时间为2020年3月31日，故原告应支付被告3月的租金及管理费。但此期间处于疫情防控期间，承租人不能正常经营，按照公平原则，本院确定该月租金及管理费减半缴纳。故对被告反诉请求一，本院主张12426元。对其请求的滞纳金3852元，本院不予支持。对被告反诉请求二，本院不予支持。对被告反诉请求三，关于电费，双方交接房屋时未进行结算，庭审中被告举示的证据不充分，本院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第二百五十三之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周鸿与被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司于2019年4月30日签订的两份赁合同于2020年3月31日解除。二、被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）保证金61446元。三、驳回原告（反诉被告）周鸿的其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）周鸿于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司房屋租金及管理费12426元。五、驳回被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1902元，减半收取951元，由原告周鸿负担。反诉案件受理费2157.4元，减半收取1078.7元，由被告重庆尚能商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何庆胜二〇二〇年五月二十二日书记员  胡晓舒