贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初4706号 原告（反诉被告）：徐秀洪，女，汉族，1972年11月2日出生，住贵阳市云岩区。 委托代理人：刘世敏，贵州乾通律师事务所律师，特别代理。 被告（反诉原告）：周芳丽，女，汉族，1986年3月20日出生，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：孙海孟，贵州秉尚律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：肖睿晨，贵州秉尚律师事务所律师，一般代理。 原告徐秀洪诉被告周芳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告周芳丽于2019年5月15日提起反诉。本院经审查认为被告周芳丽的反诉理由成立，遂将上述二案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐秀洪及其委托诉讼代理人刘世敏，被告（反诉原告）周芳丽的委托诉讼代理人孙海孟、肖睿晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐秀洪向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判决被告支付原告损失至被告返还租赁房屋之日止（以同地段房屋平均租金2000元／月计算，租金从2020年4月1日至起算至交付房屋之日止，暂计算至起诉之日2020年4月16日为1067元）及恢复原状损失30000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月20日，原告通过贵州嘉合房地产营销策划有限公司（以下简称嘉合公司）与被告签订《房屋租赁合同》，将位于贵阳市南明区房屋出租给被告使用。2020年初，原告因个人原因拟出卖租赁房屋，便通知被告，被告明确表示不购买。因受疫情影响，被告直到3月26日通知原告及购房人进入租赁房屋内，原告发现被告将房屋违法改造，转租他人，即向相关部门报案。2020年3月30日，贵阳市南明区住房和城乡建设局下达（南住）房通字（20200015）号《限期整改通知书》。2020年4月13日，原被告在贵阳市南明区矛盾纠纷联动调解中心调解，被告再次明确不购买租赁房屋的情况下，双方调解无果。2020年4月16日，原告发现被告在2020年4月2日通过支付宝方式向原告赔偿部分损失。原告认为，被告擅自将租赁房屋客厅、阳台增加墙体分隔出租，违反了《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定，原告为维护自身合法权益，特提起如前诉请。 被告周芳丽辩称：1.同意解除双方签订的房屋租赁合同。但原告所述与事实不符。2018年1月20日，原告与被告及嘉合公司签订了房屋租赁合同，第三条第三项明确约定，每月的租金为1600元，不是2000元；2.被告未收到原告任何书面的通知进行购买房屋，严重损害了被告的优先购买权；3.房屋租赁合同第四条第一小项明确约定甲方允许乙方将房屋分割出租，第二条约定乙方可以转租，被告并不存在任何非法转租行为；4.原、被告协商无果，被告于2020年4月2日通过支付宝转账19200元房租，并不是赔偿原告的损失；5.关于恢复原状30000元的损失，被告没有任何违约行为，不应予以赔偿。综上，原告诉请无事实及法律依据，依法应予以驳回。 反诉原告周芳丽向本院提出如下诉讼请求：1判决解除原被告签订的房屋租赁合同；2.反诉被告支付反诉原告违约金80000元；3.反诉被告返还反诉原告押金1600元；4.反诉被告返还反诉原告房租19200元；5.反诉被告返还反诉原告物业费3500元；6.本案诉讼费、保全费等由反诉被告承担。事实及理由：2018年1月20日，反诉原、被告及嘉合公司签订了房屋租赁合同。约定免租期从2018年1月20日至2018年4月21日，租期从2018年4月21日至2024年4月20日，租金每月1600元。并约定：合同签订后，租赁双方均不得借故解除合同，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的必须提前3个月书面通知另一方。如果甲方提前收回该房产的，除需退还押金给乙方外，并需赔偿80000元给予乙方。合同履行过程中，反诉原告已按合同约定履行义务，反诉被告单方面解除合同，已严重损害了反诉原告的合法权益，现依据相关法律规定，提起诉讼，望判如所请。 反诉被告徐秀洪辩称：同意诉请第一项解除合同，其余诉请请求予以驳回。理由如下：反诉原告违约在先，违约行为是将房屋客厅、阳台增加墙体分割出租，未通知反诉被告参与房屋整改方案，房屋使用到现在，是否进行整改，反诉被告不知具体情况。反诉原告违规装修违反了租赁合同第四条约定，同时根据租赁合同第7条第三项约定，因乙方违约导致合同终止，甲方可以单方收回房屋。合同解除系因反诉原告违约在先而导致，故无论是反诉原告的损失还是反诉被告的损失均由反诉原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：位于本市南明区房屋（建筑面积99.72㎡）属原告（反诉被告）徐秀洪单独所有。2018年1月20日，原告（反诉被告）徐秀洪（甲方）与被告（反诉原告）周芳丽（乙方）、嘉合公司（丙方）签订《房屋租赁三方合同》一份，约定：甲方上述房屋出租给乙方使用，租期从2018年4月21日至2024年4月20日止，共计6年。免租期为：2018年1月20日至2018年4月21日。押金为：1600元。租金为：每月1600元。支付方式为：年付，双方约定提前7日支付下期租金。签订合同当日，乙方须向甲方交付押金和首期租金。合同终止，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应及时将押金无息退回给乙方。如果乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从押金中扣除。乙方承诺在不破坏主体结构的情况下安全装修，因装修违规造成的损失由乙方自行承担，与甲方无关。甲方允许乙方将该房屋分割出租。租赁期间，甲方允许乙方转租。租赁期内甲方转让房产时，须提前贰个月书面通知乙方。乙方应当在收到通知后书面回复甲方是否行使优先购买权。合同签订后，租赁双方均不得借故解除合同，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的必须提前叁个月书面通知另一方，如果甲方提前收回该房产的，除须退还押金给乙方外，并须赔偿捌万元给予乙方；如乙方提前退租的，甲方有权没收全部押金。合同签订后，被告（反诉原告）周芳丽接收案涉房屋后，对房屋进行了装修出租。2019年9月23日，被告（反诉原告）周芳丽向贵州宏立城物业服务有限公司缴纳案涉房屋2020年1月1日至2021年12月12日物业费3301.89元。2020年3月30日，南明区住房和城乡建设局向原告（反诉被告）徐秀洪发出（南住）房通字［20200015］号限期整改通知书，该通知书载明：“徐秀洪：经查，你所有使用的房屋花果园Ｍ区9栋2单元1401号因将客厅、阳台增设墙体分隔出租，违反《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定。现责令你在接本通知书5日内将该套房屋恢复原有设计。逾期未恢复的，将按《商品房屋租赁管理办法》有关规定进行处罚。你可以自收到本通知书之日起3日内到南明区住房和城乡建设局进行陈述、申辩，逾期不陈述、申辩的视为放弃陈述、申辩权利”。2020年4月2日，被告（反诉原告）周芳丽通过“余额宝”付款方式向原告（反诉被告）徐秀洪转账19200元。 上述事实，有当事人的陈述、《房屋产权证书》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《房屋租赁三方合同》、《收据》、《限期整改通知书》、转账凭证等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。 本院认为，现原告（反诉被告）徐秀洪、被告（反诉原告）周芳丽均同意解除合同，本院从其自愿，确认双方于2018年1月20日签订的《房屋租赁三方合同》予以解除。 本诉案件中，关于原告徐秀洪诉请被告周芳丽支付至返还租赁房屋之日止的损失（以同地段房屋平均租金2000元/月计算，租金起诉时暂计算为1067元）的主张。因双方所签《房屋租赁三方合同》约定租金标准为每月1600元，故原告徐秀洪诉请租金损失的计算标准，本院不予支持，确认被告周芳丽按每月1600元的标准向原告徐秀洪支付2020年4月20日起至涉案房屋返还之日止的房屋租金。关于原告徐秀洪诉请被告周芳丽支付房屋恢复原状损失30000元的主张，因双方所签《房屋租赁三方合同》并未约定被告周芳丽在合同解除后需将房屋恢复原状进行返还，且原告徐秀洪对其该损失未提交证据证明，故原告徐秀洪的该主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 反诉案件中，现反诉原告周芳丽以反诉被告徐秀洪单方解除合同为由，反诉要求反诉被告徐秀洪支付违约金80000元。对此，反诉被告徐秀洪辩称解除合同系因反诉原告周芳丽违规装修，违约在先而导致，请求驳回反诉原告周芳丽的该诉请。反诉被告徐秀洪在双方所签《房屋租赁三方合同》中明确允许反诉原告周芳丽将涉案房屋分割出租，反诉原告周芳丽亦在合同中承诺在不破坏主体结构的情况下安全装修。但反诉原告周芳丽对涉案房屋进行的装修，违反了相关法律法规的规定，导致反诉被告徐秀洪受到相关职能部门的处理，故被告徐秀洪作为本诉原告提起诉讼，要求解除合同系反诉原告周芳丽违法装修的原因而导致，责任在于反诉原告周芳丽，故对反诉原告周芳丽的该诉请，本院不予支持。关于反诉原告周芳丽诉请反诉被告徐秀洪返还1600元的主张。对此，反诉被告徐秀洪辩称因反诉原告周芳丽违约在先，不同意返还。双方所签合同约定“如果乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从押金中扣除”，因反诉被告徐秀洪未提交证据证明反诉原告周芳丽违约已造成其损失，故对反诉被告徐秀洪的辩解意见，本院不予采纳。反诉原告周芳丽的诉请有理，本院予以支持。关于反诉原告周芳丽诉请反诉被告徐秀洪返还房租19200元的主张。对此，反诉被告徐秀洪辩称该款系反诉原告周芳丽支付的赔偿款，不同意返还。因反诉被告徐秀洪对其辩解意见，未提交证据证明，故本院不予采纳。反诉原告周芳丽的诉请符合法律规定，本院予以支持。但该款应扣除反诉原告周芳丽应支付从2020年4月20日起至涉案房屋返还之日止的租金。关于反诉原告周芳丽诉请反诉被告徐秀洪返还物业费3500元的主张。同理，本院予以支持。但该款应扣除反诉原告周芳丽应承担从2020年1月1日起至涉案房屋返还之日止的物业费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）徐秀洪与被告（反诉原告）周芳丽于2018年1月20日签订的《房屋租赁三方合同》。 二、被告周芳丽于本判决生效之日起三日内支付原告徐秀洪从2020年4月20日起至本市南明区冲棚户区、危旧房、城中村改造项目Ｍ区9栋2单元14层1号房屋返还之日止的租金（按每月1600元标准计算）。 三、驳回原告徐秀洪的其余诉讼请求。 四、反诉被告徐秀洪于本判决生效之日起三日内返还反诉原告周芳丽押金1600元。 五、反诉被告徐秀洪于本判决生效之日起三日内返还反诉原告周芳丽租金19200元。 六、反诉被告徐秀洪于本判决生效之日起三日内返还反诉原告周芳丽物业费3500元（实际返还款项应扣除反诉原告周芳丽从2020年1月1日起至本市南明区冲棚户区、危旧房、城中村改造项目Ｍ区9栋2单元14层1号房屋返还之日止应承担的物业费）。 七、驳回反诉原告周芳丽的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费576元，减半收取288元，由原告徐秀洪负担263元，被告周芳丽负担25元。反诉案件受理费2386元，减半收取1193元，由反诉原告周芳丽负担915元，反诉被告徐秀洪负担278元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年五月二十六日 书记员  刘焕花