吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1571号上诉人（原审原告、申请执行人）:吉林榆树农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省榆树市。法定代表人：杜冠君，该公司董事长。委托诉讼代理人：方麒贺，吉林维齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：王秀玲，女，汉族，1976年7月22日生，住吉林省榆树市。原审被告（被执行人）:王秀芳，女，汉族，1972年12月17日生，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：李佚，吉林满园律师事务所律师。上诉人吉林榆树农村商业银行股份有限公司（以下简称榆树农商行）因与被上诉人王秀玲、原审被告王秀芳执行异议之诉一案，不服吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）（2019）吉0182民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人榆树农商行及其委托诉讼代理人方麒贺、被上诉人王秀玲及其委托诉讼代理人李侠、原审被告王秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人榆树农商行上诉请求：一、撤销吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）（2019）吉0182民初5208号民事判决；二、继续对王秀芳名下位于长春市高新区超凡大街以西、乙四路以南恒盛豪庭长春小区C区1期C-13号楼2105号房屋（以下简称涉案房屋）执行；三、一、二审诉讼费均由王秀玲承担。事实与理由：一、王秀玲与王秀芳签订的《房屋买卖合同》无效。双方签订该合同时未经抵押权人及涉案房屋的共有人于力群的同意。在双方签订买卖合同后，王秀芳与于力群离婚，在离婚协议时仍对涉案房屋进行了分割，不不符合常理。二、王秀玲提供的单位证明、证人证言、销售订货单等不能证明其合法占有涉案房屋。出具单位证明的主体不具有法人资格，证人没有出庭作证，销售订货单没有记载时间。三、王秀玲提供的证据不能证明其交纳了全款。王秀玲除了20万元的转账凭证外，没有提供其他证据。其主张余款均为现金，但没有提供现金的来源或提现证明。四、王秀玲对未办理涉案房屋的更名过户有过错。王秀玲明知涉案房屋上有按揭贷款且系王秀芳、于力群共有财产仍购买，其有过错。被上诉人王秀玲辩称，一、一审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。王秀芳与王秀玲在2013年11月28日签订买卖合同，约定王秀玲以86万元价格购买涉案房屋，银行按揭贷款由王秀玲按月支付给王秀芳，并由王秀芳向银行清偿至贷款本息结清，并约定贷款还清后王秀芳协助王秀玲办理更名手续，过户费由王秀玲承担。签订合同当日，王秀玲支付给王秀芳25万元，王秀芳将房屋钥匙、票据交给了王秀玲，王秀玲装修后入住。在结清贷款本息后，王秀芳与王秀玲一同到房产部门办理更名过户时发现法院查封。王秀玲购买涉案房屋并实际居住是客观事实，应该保护王秀玲在涉案房屋上享有的权益。二、王秀玲与王秀芳之间的买卖行为合法有效，虽然购买涉案房屋时存在银行按揭贷款，但这并不影响双方买卖合同的效力，也没有损坏抵押权人的利益，且王秀玲已经偿还完了该房屋的按揭贷款。三、王秀芳对涉案房屋已出售给王秀玲为什么还在离婚协议中约定涉案房屋的权属的解释是房屋还没有过户给王秀玲，为防止其丈夫于力群不讲诚信，所以王秀芳在离婚协议中约定了涉案房屋的权属。四、涉案房屋的价款已经全部支付完毕，没有更名的过程不在王秀玲。王秀玲在2019年7月2日前陆续偿还了银行按揭贷款，在着手办理更名时发现法院查封，导致无法办理更名过户，责任人不在王秀玲。原审被告王秀芳陈述，同意王秀玲的答辩意见。原审原告榆树农商行起诉请求：一、请求继续对涉案房屋执行；二、诉讼费用由王秀玲、王秀芳承担。榆树法院查明，王秀芳与王秀玲系姐妹。2013年11月28日王秀芳（甲方）与王秀玲（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定王秀芳将涉案房屋出售给王秀玲。合同条款“1、该楼系甲方于2012年11月购买的按揭楼，因开发商无法办理产权，甲乙双方协商继续以甲方名义还银行贷款，直至结清房贷更名过户。2、房屋总价款为人民币捌拾陆万元整，付款方式为乙方一次性付给甲方楼款20万元，剩余楼款按月以现金方式付给甲方5500元，由甲方向银行清偿，直至贷款本息全部还清止。3、交付楼款后，甲方在购楼处取得此楼的所有手续及房屋即归乙方所有。4、双方约定贷款还清后甲方协助乙方办理产权过户，能办理产权时可提前还款，费用由乙方承担。”合同签订当天王秀玲给付王秀芳房款25万元。2019年7月2日该房屋银行贷款全部还清。2014年王秀玲入住该房屋。2018年王秀芳取得涉案房屋的不动产权证书。2016年1月25日王秀芳与于力群的离婚登记协议书对涉案房屋作出约定，该房屋归女方即王秀芳所有。吉林省长春市中级人民法院在执行榆树农商行与榆树市东北亚仓储超市有限公司、于力群、王秀芳公证债权文书执行一案中，于2018年11月29日对涉案房屋作出查封裁定。查封期限自2018年11月29日至2021年11月28日止。后吉林省长春市中级人民法院将该执行案件指定榆树法院执行。王秀玲作为案外人提起执行异议，该院作出（2019）吉0182执异90号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，并解除查封。榆树农商行不服该裁定提起执行异议之诉。榆树法院认为，王秀玲与王秀芳在查封前签订合法有效的书面买卖合同，涉案房屋在买卖时虽设有抵押权，抵押权消灭前物权无法转让，但二人签订的房屋买卖合同应为合法有效的。王秀玲已按合同约定支付了全部价款。并且在法院查封前已合法占有该房屋。因涉案房屋在签订合同时设有抵押权，故无法办理过户登记的原因不是买受人王秀玲自身原因。判决驳回榆树农商行的诉讼请求。本院除对榆树法院查明2014年王秀玲入住涉案房屋的事实不予确认以外，其余事实予以确认。另查明，在榆树法院审理期间，王秀玲提交了恒盛豪庭的物业公司沈阳阳光鑫地物业管理有限公司长春分公司出具的《证明》、梁法堂、张继山、刘广文、穆晓民出具的书面证人证言、业主名称均为王秀芳的涉案房屋水、电费等费用的票据及未记载时间的《富林家具有限公司销售订货单》，以证明其是在法院查封之前就已经占有使用涉案房屋。王秀玲还提交了王秀芳银行还款账户的银行流水，该流水中不能体现涉案房屋的按揭贷款是由王秀玲承担的。王秀玲、王秀芳均陈述，王秀玲是养大车的，每月都有现金收入，涉案房屋从2013年12月到2019年6月的按揭贷款均是王秀玲以现金的方式支付给王秀芳，再由王秀芳存入银行指定的还款账户，期间王秀玲共计支付给王秀芳39万元整。经本院到出具《证明》的恒盛豪庭物业公司调查核实，该份《证明》的入住时间是依据涉案房屋档案中业主王秀芳的收房时间确定的。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，王秀玲对涉案房屋享有的实体权利不足以阻却法院的执行，理由如下：一、王秀玲主张已支付了涉案房屋全部购房款的证据不足。王秀玲提供的王秀芳还款账户的银行流水不能证明其实际支付了涉案房屋39万元的按揭贷款，其也没有提供其主张的向王秀芳现金支付按揭贷款的证据。二、王秀玲主张在法院查封之前占有涉案房屋的证据不足。王秀玲提供的收据上记载的涉案房屋的业主均为王秀芳，《富林家具有限公司销售订货单》上虽有王秀玲的名字，但没有记载时间。经本院调查核实，物业公司出具的《证明》上记载的入住时间是王秀芳的收房时间，不是王秀玲的入住时间。书面证人证言在无其他证据相互印证的情况下，不足以认定王秀玲在法院查封前就已经占有涉案房屋的事实。综上，上诉人榆树农商行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省榆树市人民法院（2019）吉0182民初5208号民事判决；二、继续对王秀芳名下位于长春市高新区超凡大街以西、乙四路以南恒盛豪庭长春小区C区1期C-13号楼2105号房屋执行。一审案件受理费12400元、二审案件受理费12400元，由王秀玲、王秀芳共同负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  邢春鹤审判员  蒋振华二〇二〇年五月十四日书记员  赵若冰