济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初2591号原告：钮某红，女，1950年9月20日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：高新阔，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告钮某红与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钮某红的委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人陶小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钮某红向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司支付钮某红逾期办证违约金90623.60元(自2016年8月30日起至2019年8月31日止，以房款798437.50元及储藏室房款28420.20元为本金，共计826857.7元,按日万分之一计算)；2.诉讼费用由才高公司承担。事实和理由:钮某红于2014年8月15日与才高公司签订商品房买卖合同，购买才高公司所开发位于鑫源山庄第2区12号楼2单元401号房及鑫源山庄第2区12号楼2单元-1层2-104储藏室，购房金额为798437.50元，储藏室金额28420.20元，合计826857.7元。钮某红已按合同约定履行付款义务。才高公司于2014年8月29日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将案涉房屋交付买受人。才高公司迟迟不能提供材料递交产权登记机关备案，导致钮某红不能办理产权过户登记，截止至2019年8月31日逾期达1096天。钮某红认为，才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定才高公司应支付钮某红违约金。才高公司辩称，1.钮某红的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。本案系才高公司与钮某红之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回钮某红之起诉。2.目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，钮某红履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内才高公司将相关资料报产权登记机关备案。钮某红并未在签署购房合同当日支付全部的购房款，已经构成违约。故，无权主张违约金。钮某红系先履行义务一方，在其未履行时，才高公司有权拒绝履行。3.钮某红主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。钮某红没有证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，钮某红应对逾期办证产生的具体损失数额承担举证责任，而且钮某红主张违约金标准过高；合同仅约定了才高公司在钮某红符合相关条件后向产权登记机关报备相关资料，并且约定了在符合上述条件的情况下不办理房屋登记备案的相关条款，合同第15条中的“取得”是指具备了备案的条件，并非指钮某红已经取得了产权登记证书，钮某红要求支付逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。目前，本案所涉房屋已经具备办证条件，符合买卖合同第十五条约定的具备办理房产登记备案的条件。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案，即具备了合同要求的办理房产登记备案的条件。故，自2019年7月3日，才高公司已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，钮某红主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。4.本案中，钮某红于2020年3月5日向法院提起诉讼，并主张2016年8月30日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，该部分诉讼请求已经超过3年，特别是自2016年8月30日至2017年3月5日期间的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月15日，钮某红（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定钮某红购买位于济南市历下区鑫源山庄10号楼2单元401室房屋（现为鑫源山庄第2区12号楼2单元401房屋）及地下室，房屋建筑面积127.75平方米，价款为798437.5元，地下室建筑面积8.31平方米，价款为28420.2元，合计826857.7元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，钮某红与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2014年9月1日，才高公司为钮某红出具收据三份，载明住宅价款798437.5元、地下室价款28420.2元、其他3844.24元。钮某红已交清全部房款。2014年8月29日，才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记材料。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，钮某红与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以钮某红结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了钮某红的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年8月29日将涉案房屋交付钮某红，应当在房屋交付后的730日内，即2016年8月29日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月5日才提交相关材料。才高公司未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约。因此，钮某红有权要求才高公司支付违约金。本院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日。才高公司辩称钮某红所主张的违约金已超过诉讼时效，对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。才高公司于2014年8月29日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应当自2016年8月29日起开始计算。钮某红于2020年3月4日向本院提交起诉状主张才高公司支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，钮某红主张的2017年3月4日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且钮某红未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故钮某红主张的逾期办证违约金应自2017年3月5日起计算。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，钮某红有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。综上，违约金数额以826857.7元为基数，自2017年3月5日起，至2019年8月5日止，共计883天，按照日万分之一的标准计算，违约金共计73011.53元。综上，钮某红的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告钮某红逾期办证违约金73011.53元；二、驳回原告钮某红的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2066元，减半收取1033元，由原告钮某红负担220元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担813元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 军二〇二〇年五月十九日书记员 罗文静