重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初1550号原告（执行案外人）：谢宗丽，女，汉族，1980年11月13日出生，住所地重庆市巴**，经常居住地重庆市北部新区。委托诉讼代理人：唐宁，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩臣，重庆康实律师事务所律师。被告（申请执行人）：惠州市东方联合实业有限公司，住址广东省惠州市大亚湾澳头大温坝长惠楼3A写字楼，统一社会信用代码91441300799311757X。法定代表人:纪福青，董事长。委托诉讼代理人：张小山，重庆百君律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘波，男，汉族，1973年6月29日出生，住所地重庆市开州区。原告谢宗丽与被告惠州市东方联合实业有限公司（以下简称东方公司）、第三人刘波案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月23日立案，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告谢宗丽的委托诉讼代理人王浩臣，被告东方公司的委托诉讼代理人张小山到庭参加了诉讼，第三人刘波经依法传票传唤未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢宗丽向本院提出诉讼请求：1、立即停止对重庆市北部新区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费由东方公司承担。事实和理由：原告与刘波系朋友关系，双方于2017年初达成共同出资购买位于重庆市北部新区房屋的意向，并于2017年3月22日与原业主签订房屋买卖合同，约定房屋总价款450万元，首付160万元，另外290万元采取银行按揭贷款的方式支付。由于刘波资金短缺，160万元购房首付款均系原告一人全额支付，刘波未支付任何款项。除此之外，案涉房屋的每月18978.88元按揭款项均由原告独自支付偿还。因刘波自始至终未支付任何款项，原告与刘波在2017年7月6日签订《房屋协议书》，确认案涉房屋实际上为原告独资购买，为原告单独所有，不是刘波的财产。因房屋办理按揭贷款时已经抵押给银行，尚有抵押贷款未还清，故无法办理过户手续。经原告独自装修后，案涉房屋一直由原告独自进行居住。2019年4月26日，原告与刘波就案涉房屋所有权确权纠纷向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，该院于2019年6月12日作出（2019）渝0112民初10298号民事判决书，判决:位于重庆市北部新区［产权证号:渝（2017）两江新区不动产权第××号］房屋登记在刘波名下的50%的所有权权属归原告所有。因此，刘波的债权债务纠纷与原告无关，原告与刘波在法院查封之前就早已对案涉房屋的权属事宜形成合法有效的书面协议，刘波既未支付任何购房款，也不享有案涉房屋的任何权益，法院查封、处置的案涉房屋系由原告独资购买，并且一直由原告独自偿还抵押贷款和合法占有居住，系原告的个人财产。因案涉房屋尚有抵押贷款未偿清，无法申请办理过户登记，原告对此不具有主观过错;同时，原告积极主张权利，在法院查封之前就案涉房屋所有权确认纠纷向法院提起诉讼，且得到了生效判决的认定，故原告对案涉房屋具有合法的物权请求权，足以阻却执行。被告东方公司辩称：1、原告自称与刘波系朋友关系，故(2019)渝0112民初10298号民事判决书是在原告与刘波配合之下形成，案件审理中双方并无实质对抗，被告也未参与庭审，审理该案的法院不能查明案件真实情况，故该案的裁判结果不能对抗本案执行，按照法律规定，裁判法院应撤销该案判决。2、案涉房屋的查封时间为2019年5月28日，早于(2019)渝0112民初10298号案件的判决时间（2019年6月12日），故不能排除执行。3、案涉房屋系原告与刘波共同购买，房屋系二人共有，仅因刘波未按约定支付相关款项才同意将房屋抵给原告，该行为本质上属于以房抵债。原告要求取得刘波的房屋份额本质上是普通债权请求权，不能对抗法院的执行。第三人刘波未到庭，也未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，谢宗丽通过中国建设银行向谢晓蓉转账10万元，并附言“约克郡翠微堤31栋1-3诚意金”。2017年3月27日，王崇仁与谢宗丽、重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订《房地产买卖合同及居间合同》，约定谢宗丽购买王崇仁所有的案涉房屋，成交价为450万元，签署合同时买方交定金10万元。同日，双方签订《关于重庆市北部新区买卖的补充协议》，约定该房成交价450万元为卖方净收价，不承担交易过程中的任何费用，买方采取按揭方式购买，贷款额为290万元，由按揭银行直接支付卖方，签订协议24小时内支付定金10万元，银行对双方按揭资料审批完成后，支付首付款150万元，首付款合计160万元须在房交所递交过户资料前支付卖方。同日，谢宗丽通过中国建设银行向王崇仁转账10万元，并附言“购买约克郡翠微堤31-1-3定金”，另向谢晓蓉转账2万元，并附言“中介费”。2017年4月14日，谢宗丽作为借款人，谢宗丽、刘波作为抵押人，招商银行股份有限公司重庆分行作为贷款人（抵押权人），三方签订《个人购房借款及担保合同》，约定房产名称及处所为重庆市北部新区怡和路9号31幢1-3，贷款金额290万元，具体贷款金额以借款借据为准，贷款期限为240个月，具体贷款期限以借款借据为准，抵押人以该房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。2017年4月18日，谢宗丽通过中国建设银行向王崇仁转账150万元，另向重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司转账2.5万元。2017年4月20日，重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司向谢宗丽出具了重庆增值税普通发票，载明服务费4.5万元。同日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发了［渝（2017）两江新区不动产权第××号］不动产权证书，载明权利人为谢宗丽、刘波，坐落重庆市北部新区怡和路9号31幢1-3，份额比例为刘波、谢宗丽各占50%。2017年6月5日，招商银行股份有限公司出具个人贷款借款借据，借款人为谢宗丽，扣款账户为62×××03，借款金额为290万元，期限自2017年6月5日至2037年6月5日。招商银行户口历史交易明细表显示，截至2020年4月3日，谢宗丽每月均通过其招商银行62×××03账户归还按揭贷款。2017年7月6日，谢宗丽（甲方）与刘波（乙方）签订《房屋协议书》，第三条约定，签订合同后因乙方暂时资金困难，无力支付首付款，因此要求甲方先行垫资首付款1个月，同时乙方承担2分的资金利息。但一个月以后乙方后续资金未到位，利息也未兑现。第四条约定，因银行按揭审批手续系二人共同办理，因此产权证办理在双方名下，但在办证时双方确认同意，该房屋的首付款及按揭款均由甲方支付，系由甲方独资购买。现再次确认，乙方实际并未支付任何款项，登记在产权证上的50%份额实际由甲方所有，该房屋为甲方单独所有，对此乙方确认并不存在异议。同时乙方不得对外宣称对该房屋享有权利，否则造成甲方损失的予以赔偿。第六条约定，房屋由甲方自行处置，甲方可以装修后自住，也可以转卖，均是甲方的自由，乙方不得干涉。并且在甲方有需要时乙方需无条件配合甲方，转卖的收益由甲方享有。同时甲方放弃对乙方资金利息的主张。第七条约定，房屋的按揭款由甲方自行负责，并且甲方不得无故拖欠。如因甲方未及时归还按揭贷款导致乙方损失的，甲方承担两倍赔偿责任。2019年6月12日，重庆市渝北区人民法院就谢宗丽诉刘波所有权确认纠纷一案作出（2019）渝0112民初10298号民事判决：位于重庆市北部新区［产权证号：渝（2017）两江新区不动产权第××号］房屋登记在刘波名下的50%的所有权权属归谢宗丽所有。再查明，2013年12月12日，本院对惠州市东方联合实业有限公司与重庆正大中药饮片有限公司、重庆麦克新实业（集团）有限公司、李启云、刘汉书、刘波、刘汉权、刘汉珍、顾大华借款合同纠纷一案作出（2013）渝一中法民初字第00227号民事判决书，判决：一、由重庆正大中药饮片有限公司在本判决发生法律效力后十日内归还惠州市东方联合实业有限公司尚欠的借款本金9802300元以及截止2005年6月21日的利息、逾期利息375013.25元；二、由重庆正大中药饮片有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付惠州市东方联合实业有限公司从2005年6月22日起至付清时止的逾期利息（以9802300元为基数，按中国人民银行同期基准贷款利率并加收50%为标准）；三、由重庆麦克新实业（集团）有限公司、李启云、刘汉书、刘波、刘汉权、刘汉珍对重庆正大中药饮片有限公司的前述第一、二项给付义务承担连带保证担保责任；四、驳回惠州市东方联合实业有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，惠州市东方联合实业有限公司申请强制执行，本院于2019年5月20日以（2019）渝01执恢128号之二执行裁定书查封了案涉房屋。在执行过程中，谢宗丽作为案外人就案涉房屋提出异议，本院于2019年12月11日作出（2019）渝01执异381号执行裁定书裁定驳回案外人谢宗丽的异议请求。谢宗丽遂提起本案案外人执行异议之诉。谢宗丽举示了中国建设银行个人活期账户交易明细、《装饰装修工程施工合同》、陶永贵出具的收条、招商银行户口历史交易明细表、李永强出具的收条、《商品销售合同》、聚信美家具世纪城前台收款单、《家具建材销售合同》、聚信店交款凭证、《石材购销合同》、《居然之家商品销售合同》、销售清单及交款凭证，拟证明谢宗丽独自支付了案涉房屋的装修设计费、装修款，购买了橱柜、卫浴、床具等家居用品。惠州市东方联合实业有限公司质证认为，上述证据仅能证明部分而非全部装修款由谢宗丽支付，且谢宗丽的款项来源不明确，有可能是来自刘波。谢宗丽还举示天然气费专用收据（账期为2019年8月至2019年11月）、国网重庆市电力公司江北供电分公司出具的增值税电子普通发票（备注2019年4月、6月、8月、10月、12月）、重庆中法供水有限公司出具的增值税普通发票（备注抄表日期为2019年2月1日、4月1日、6月1日、8月1日、10月1日、12月2日）、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司出具的增值税普通发票（备注201707-201912公摊水费153.01元、公摊电费241.27元、物业费36406.25元），拟证明案涉房屋的天然气费、电费、水费、物业费均由谢宗丽独自缴纳，该房屋一直由谢宗丽合法占有和居住。惠州市东方联合实业有限公司质证认为，上述证据并不能证明谢宗丽在该房屋长期居住。上述事实，有《房地产买卖合同及居间合同》、《房屋协议书》、不动产权证书、招商银行历史交易明细表、土地房屋查询结果告知单、重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10298号民事判决书、本院（2013）渝一中法民初字第00227号民事判决书、（2019）渝01执异381号执行裁定书等证据及当事人当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。本院认为，本案为执行异议之诉纠纷，应当按照执行异议相关规则予以审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，谢宗丽与刘波合伙购买涉案房屋意思明确，涉案房屋登记在谢宗丽、刘波二人名下，各占50%份额，则经登记公示显示，谢宗丽、刘波为涉案房屋的共有产权人。现谢宗丽以刘波享有的涉案房屋50%份额已转由谢宗丽享有为由提出本案执行异议之诉，要求停止对刘波享有涉案房屋50%份额的执行。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，首先，因谢宗丽认为刘波未按约定支付涉案房屋的首付款和归还按揭贷款，故双方于2017年7月6日签订《房屋协议书》，约定涉案房屋由谢宗丽享有全部产权，房屋按揭贷款由谢宗丽负责偿还。上述情况表明，刘波、谢宗丽合伙购买涉案房屋意思表示明确，涉案房屋登记在谢宗丽、刘波二人名下，则谢宗丽、刘波对涉案房屋各自享有份额产权。后双方因款项支付的原因确定由谢宗丽享有涉案房屋全部产权，刘波放弃了涉案房屋产权份额，免除了向谢宗丽支付金钱的义务，则双方间实际上是刘波以涉案房屋产权份额抵偿了其应向谢宗丽支付的金钱义务，本质上属于以物抵债，故双方签订的《房屋协议书》与前述法律规定的“书面买卖合同”并不完全相同。其次，谢宗丽在本案中提交的证据证明其曾经承担了涉案房屋的装修费用，支付过了水电气等费用，上述证据不能完全证明在人民法院查封之前其已合法占有该不动产。第三，谢宗丽提交的证据证明了由其账户支付了涉案房屋的首付款和按揭贷款，如前所述，其与刘波签订《房屋协议书》实质上是以物抵债方式免除了刘波向谢宗丽支付金钱的义务，双方约定之后的按揭款由谢宗丽负责偿还，故谢宗丽不存在再向刘波支付50%份额对价的义务。第四，本案已查明，涉案房屋系按揭购买，刘波系按揭贷款的抵押人之一，房屋登记在谢宗丽、刘波二人名下。现谢宗丽认为与刘波于2017年7月6日签订《房屋协议书》约定涉案房屋全部产权归谢宗丽所有，此协议虽对谢宗丽、刘波双方具有约束力，但不具有公示效力，不能对抗善意第三人的诉求。由此，如要对抗善意第三人的诉求，双方应当消除房屋上的权利负担，完成过户登记，使其权利具有公示和对抗的效力。谢宗丽在《房屋协议书》签订后并未采取上述方式完成过户，而是继续按照原《个人购房借款及担保合同》的约定履行还款义务，涉案房屋仍然登记在谢宗丽、刘波二人名下，在此过程中，可能出现因刘波仍为登记产权人之一而对其登记名下的产权份额对外出售、另行设置抵押、因经济纠纷被司法查封等风险，给谢宗丽的权利造成影响，但谢宗丽仍然采用前述方式对涉案房屋行使权利，未办理过户登记也有其自身原因，其中的风险应由其自行承担。谢宗丽提交重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10298号民事判决书，请求排除执行。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经查，重庆市渝北区人民法院作出前述判决的时间晚于本案对涉案房屋司法查封的时间，且东方公司未参与该案诉讼，故谢宗丽以此为由要求排除执行的请求本院不予支持。综上，谢宗丽与刘波签订的《房屋协议书》虽与一般房屋买卖关系不完全相同，但参照前述法律规定的一般原则予以审查，其对刘波享有的案涉房屋50%份额不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，是否解除对涉案房屋的查封不属本案审理范围，故谢宗丽的全部诉讼请求均不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回谢宗丽的全部诉讼请求。案件受理费42800元，由谢宗丽负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年五月二十八日法官助理  江满意书 记 员  程 容