贵州省绥阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0323民初784号原告：张雪梅，女，1987年9月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被告：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区,统一社会信用代码：91520323MA6DMCK180（1-1）。法定代表人：黄士冯，公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师。原告张雪梅与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪梅，被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理涉诉房产的房产证;2、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（2019年3月31日至2020年3月31日）49602.55元;3、判令被告从2020年3月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金;4、判令诉讼费用被告全部承担。事实和理由：原告与被告于2016年12月27日签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的位于绥阳县处;房屋总价款为679487.00元;交房时间为2018年12月30日;房屋交付后90日内,出卖人将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人;出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日内,按已付房价款的0.02%承担违约责任;出卖人不能在约定日期起90日以后,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后,原告按约定向被告支付了全部购房款679487.00元，而被告自交房至今,一直未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告。现已逾期365日,根据合同约定，被告应支付原告违约金49602.55元,原告向被告主张支付违约金,未达成一致协商意见。综上所述，为维护原告合法权益,特向人民法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司辩称，在业主入住以后，被告根据业主要求进行升级改造，被告与政府沟通，政府也同意被告的升级改造项目，因此被告按照升级改造项目进行施工，但毗邻的幸福小区业主经常围堵施工，导致施工进程缓慢，升级改造项目无法按时完成，暂时不能为原告办理房产证，大概在2020年9月份才能为原告办理房产证。原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调减。原告没有按时支付银行按揭款，因此办理房产证时间应该顺延。本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，原告张雪梅与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于绥阳县（建筑面积144.70平方米，套内建筑面积115.61平方米）预售给原告，预售许可证号为16012;房屋总价款为679487.00元;交房时间为2018年12月30日；房屋登记：初始登记（第二十二条第二款）约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记（第二十二条第三款）约定房屋产权转移登记，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日内,按已付房价款的0.02%承担违约责任;出卖人在约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。原告与被告并签订《补充协议》，协议第十条约定，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，双方一致同意关于该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见补充协议附录二。合同签订后，原告按约履行了支付购房款679487.00元的义务，涉案房屋竣工验收后，被告于2019年2月25日向原告履行了交付房屋的义务。另查明：本院依职权到绥阳县不动产登记事务中心查询被告现是否可为原告办理不动产所有权转移登记，经查询后，绥阳县不动产登记事务中心于2020年4月2日出具情况说明：因绥阳碧桂园房地产开发有限公司未到绥阳县不动产登记事务中心办理初始登记，所以无法办理客户的转移登记。被告根据部分业主的要求，经审批后被告增加了建设项目，在建设过程中受阻。上述事实，有原、被告的陈述；原告提供的《商品房买卖合同》，《补充协议》及附件一、附件三，支付购房款的发票、收据，交付房屋时支付物管费的收据；被告提供的黔（2016）绥阳县不动产权第0000287号大产权证，增加建设项目和建设过程中受阻的相关证据；本院依职权调取的绥阳县不动产登记事务中心出具的《情况说明》在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告张雪梅与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，从合同的内容看，该合同属《商品房预售合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对原、被告双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约履行了向被告支付购房款679,487.00元的义务，被告履行了向原告交付房屋的义务，根据双方的约定原告委托被告办理《房屋所有权证》，被告应当为原告办理《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，对原告请求被告办理房产证的诉讼请求，本院予以支持。因被告至今未给该房屋未办理不动产所有权初始登记，现无法办理不动产所有权转移登记的原因在于被告，但双方未约定办理《房屋所有权证》的时间，也未约定办理《房屋所有权证》的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因被告在2019年2月25日交付房屋之日起90日，未能使原告取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。原告请求的违约金过高，结合本案实际，按已付购房款总额679,487.00元的0.5％计算为宜，故对原告请求的违约金，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为原告张雪梅购买的位于绥阳县房屋办理房屋所有权证；二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付原告张雪梅违约金（679,487.00元×0.5％）3,397.44元；三、驳回原告张雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,040.00元，已减半收取520.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  谢力二〇二〇年五月二十日法官助理尹维维书记员赵文