江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1088号上诉人（原审原告）：欧阳晓蓉，女，1978年10月26日生，汉族，住江西省会昌县。委托诉讼代理人：刘洋，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨云玉，女，1976年2月26日生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：王香香，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人欧阳晓蓉因与被上诉人杨云玉房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2019)赣0702民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳晓蓉的上诉请求：一、撤销一审判决第二、第三项，改判为由上诉人欧阳晓蓉于判决生效之日起7日内支付被上诉人杨云玉租金2865元，驳回被上诉人杨云玉恢复隔墙费用的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对上诉人与被上诉人双方之间租赁合同的解除时间、租金的金额认定正确，但对于履行定金是否可用于抵扣租金的认定错误。定金的法律特点是“支付定金一方违约，定金没收；收取定金一方违约，双倍返还定金”，但依据双方2018年12月16日最后签订的《商铺租赁合同》第7条约定可看出，该条款仅约定了上诉人一方逾期缴纳相关费用超过30日的，被上诉人一方有权没收履行定金，却未约定被上诉人一方违约应双倍返还履行定金。此合同条款是显失公平的，依法不能依照此合同约定来确认“履行定金”的定金性质。既然不能确定该款项的定金性质，那么该款项应认定为租方押金的性质与租金进行抵扣。二、原审判决判令上诉人承担恢复隔墙的费用2000元属事实认定不清，适用法律错误，上诉人无义务承担该笔费用。1.根据双方2018年12月16日最后签订的《商铺租赁合同》第10条之约定可看出，只有上诉人在合同终止前未将其所属物品搬离租赁区域的，上诉人才有承担“清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用”的义务。事实上，上诉人在2019年3月5日合同解除之前，就已将其所述物品搬离了租赁区域，并发函给被上诉人要求其接收。因此，上诉人并未违反“在合同终止前未将其所属物品搬离租赁区域的”之约定，无义务恢复隔墙，更无义务承担该等费用。2.退一步来说，双方的合同是在2018年12月16日签订的，从法律上来说就是双方在2018年12月16成立了一个新的租赁合同法律关系（合同条款包括租金标准、出租方主体等均发生了变化)，旧合同的约定早已被新合同关系所取代，即使是要认定上诉人恢复租赁区域的原状，也应该是将案涉商铺恢复至2018年12月16日的状态。而根据庭审查明的事实，争议的隔墙早在2013年就已被拆除。依据《合同法》第二百三十五条“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，该房屋使用后的状态就是隔墙已被拆除，上诉人只需按此返还房屋即可，无需恢复隔墙。故，要求上诉人恢复隔墙或承担恢复隔墙的费用也是无依据。3.原审法院于2019年8月19日就类似的案件（本案案涉商铺旁边的商铺业主也起诉了上诉人要求恢复隔墙）已作出过（2019）赣0702民初3435号民事判决书，对于同样的事实，该案的判决认定“因原、被告双方在签订第二份租赁合同时未再对恢复墙体及砌墙费进行约定，原告也无证据证明恢复墙体所需要的费用，因此对于原告要求被告支付恢复原状费用不予支持”。这两份判决对该等事项的判定完全相反，显然属于“同案不同判”的情况，上诉人认为，(2019）赣0702民初3435号民事判决对事实的认定及对法律的适用是正确的。4.原审判决还犯了一个逻辑上的错误。按原审判决的逻辑，双方最早签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》（2013年12月17日）的约定，8600押金中有2000元是“隔墙复原押金”，那么，原审判决判令没收的8600元中，已经包含了恢复隔墙的费用。而在此8600元被判令没收后，又判决上诉人再承担2000元恢复隔墙费用，显然是让上诉人承担了重复的费用。三、原审判决决定由上诉人承担全额的案件受理费1044元不符合诉讼费分摊的规定。在原审中，被上诉人杨云玉刻意的将诉讼请求金额抬高，导致案件受理费虚高，这属于因被上诉人的过错扩大的损失。按照《诉讼费缴纳办法》规定的诉讼费标准，即使是按照原审判决由上诉人承担的金额计算（共计13855元)，案件受理费仅需146元。因此，请求二审法院根据各方依法应承担责任的金额重新确定各方应承担的案件受理费。被上诉人杨云玉辩称:1.关于本案履约定金是否可以抵扣租金。上诉人从2018年12月26日起未向被上诉人缴纳租金，而根据双方在2018年12月16日签订的《商铺租赁合同》第七条的约定，该条款应视为对于承租方逾期缴纳租金的违约责任的约定。是对逾期缴纳租金的惩罚行为。作为承租方的上诉人，不存在行使所谓的抵销权的可能性。根据合同法的基本原则，有约定从约定，因此，被上诉人有权没收8600元。2.关于本案隔墙恢复费用的认定。根据一审已经查明的事实，从2013年起，本案涉案房屋的承租方是上诉人欧阳晓蓉，因此，双方的租赁关系一直处于存续状态，而在2019年3月7日，上诉人向被上诉人主张解除合同时，并未实际搬离所租赁的房屋。因为上诉人一直未将房屋钥匙交还被上诉人，而且根据被上诉人在一审提交的第7组证据中也可看出被上诉人为了防止损失扩大，还替上诉人缴纳了水费。因此，本案没有证据证明上诉人已经搬离租赁房屋，相反，上诉人存在逾期交付租金并实际控制该房屋的事实。结合一审法院所判决的2000元的隔墙恢复费用，虽然有一定的合理性，但根据我方核算，事实上，隔墙恢复的费用远远不止2000元。原告杨云玉向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、由被告向原告支付租金及逾期利息，截止起诉之日，租金暂计为36968元，逾期利息暂计为1421元（以每月应付租金为基数，从2018年1月1日起算至租赁关系解除之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）；3、由被告向原告支付恢复原状费用（砌墙费）10000元；4、由被告向原告支付物业费958.5元、水费432.2元；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月17日，原告的配偶孙秀平（甲方）与被告（乙方）签订《万盛购物中心商铺租赁合同》，约定：租赁区域为江西省赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心A栋153（万盛街1-167号的租赁铺位），租赁面积为54.77平方米；租赁区域的用途为干洗服务、皮具护理；租赁期限为36个月，自2013年12月16日至2016年12月15日；租赁费自2014年2月1日至2014年12月15日，月租金为2190元，年租金为22995元，自2014年12月16日至2015年12月15日，月租金为2739元，年租金为32868元，自2015年12月16日至2016年12月15日，月租金为3286元，年租金为39432元；并约定该租赁区域的履约保证金为人民币6600元，其中隔墙复原押金2000元；租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和损失外，剩余部分无息归还乙方，如不足抵充前述费用和损失的，甲方有权向乙方追索。乙方逾期未付上述费用和损失，须按每日3‰的利息向甲方支付滞纳金，如甲方未及时归还履约保证金、水电保证金，按每日3‰的利息向乙方支付滞纳金；租赁期间，由于使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费由乙方自行承担；乙方的装修期自2013年12月16日起至2014年1月31日，共计47天，开业日期为2014年2月1日，乙方因自身原因逾期开业超过15日，甲方有权另行处置该租赁区域。签订合同后，被告向原告交纳了履约金8600元，并如期交纳租金。合同到期后，原告的配偶孙秀平与被告于2016年12月15日就该租赁店面重新签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限共12个月，自2016年12月16日起至2017年12月15日止，被告于2016年12月16日开始向原告缴纳租金，每月租金为3833元，每1个月交一次租金；履约定金：签订租赁合同，被告须向原告缴纳履约金人民币8600元；租赁区域的用途为干洗；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、物管费等费用由被告自行承担；被告应如期缴纳上述租金、物管费、水电费等费用，逾期三十日原告有权单方面收回铺位，履行定金不予退回，被告自行承担装修损失并承担全部违约责任；本合同租赁期满，被告应于合同终止前将其所属物品全部搬离租赁区域，否则被视为已经放弃对该物品所享有权利，且视为被告已授权原告处置物品，被告应承担原告为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用。合同到期后，原、被告于2018年12月16日就该租赁店面又重新签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限共12个月，自2018年12月16日起至2019年12月15日止，被告于2018年12月16日开始向原告缴纳租金，每月租金为4929元，每1个月交一次租金；履约定金：签订租赁合同，被告须向原告缴纳履约金人民币8600元；租赁区域的用途为干洗；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、物管费等费用由被告自行承担；被告应如期缴纳上述租金、物管费、水电费等费用，逾期三十日原告有权单方面收回铺位，履行定金不予退回，被告自行承担装修损失并承担全部违约责任；本合同租赁期满，被告应于合同终止前将其所属物品全部搬离租赁区域，否则被视为已经放弃对该物品所享有权利，且视为被告已授权原告处置物品，被告应承担原告为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用。截至2019年2月28日，被告尚欠原告租金11465元，2019年1月1日起被告未为案涉房产缴纳物业管理费，截至2019年3月5日被告尚欠物业管理费390元。2019年1月28日，原告配偶孙秀平通过微信向被告发送信息：“你明天租金不结清，你就搬出去，我不租了”。被告于2019年2月2日回复“不租了”。2019年3月5日，被告向原告配偶孙秀平邮寄了《确认解除租赁合同的函》，载明：双方就该商铺的租赁合同于2019年3月5日解除，被告主张缴纳的履约保证金8600元直接抵扣租金，抵扣后，被告还应支付截至2019年3月5日的租金2865元，2019年3月5日后被告不再使用、控制该商铺。原告配偶孙秀平对该件予以拒收。2019年3月7日，被告通过微信向原告配偶孙秀平发送了《确认解除租赁合同的函》的照片，原告配偶孙秀平回复：“欧阳晓蓉你好，你从2018年12月16日起租金都没交，打电话不接，发信息不回，你已违约，店铺无条件收回，通知如下：一、三月三十一日前将租赁区域所有物品全部搬离；二、在三月三十一日前该租赁区域恢复原状，”同日被告向原告配偶孙秀平发送了物品全部搬离的照片，并要求及时接收商铺，原告配偶孙秀平回复：“中间墙砌好拍个照给我，我就过去接收”。另查明，原告杨云玉与孙秀平系夫妻关系。案涉房产的产权证书上载明的所有权人为孙秀平。案涉房产的隔墙由被告拆除。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件、万盛购物中心商铺租赁合同、商铺租赁合同、结婚证复印件、照片，被告提交的被告身份证复印件、2016年12月15日签订的《商铺租赁合同》、2018年12月16日签订的《商铺租赁合同》、《收条》、《确认解除租赁合同的函》、邮寄回单、邮寄退件、微信截图、欠租计算单及原、被告的庭审陈述足以证明。一审法院认为，因原告与孙秋平系夫妻关系，并结合《万盛购物中心商铺租赁合同》由孙秋平与被告签订，以及孙秋平微信与被告沟通租赁事宜的行为，故可以视为孙秋平已授权原告于2018年12月16日与被告签订《商铺租赁合同》。因被告逾期支付租金的行为已构成违约，故原告有权行使解除权。原告配偶孙秀平作为案涉房产的所有权人通过微信方式向被告表示解除合同，被告于2019年3月5日书面确认解除合同，可以视为原、被告双方合意解除合同，故原、被告双方于2019年3月5日解除《商铺租赁合同》。因《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除，且被告在合同履行的过程中存在逾期支付租金的违约行为，故按照《商铺租赁合同》的约定，原告有权不予退回被告缴纳的履行定金8600元，即被告应向原告支付至2019年3月5日止的未付租金即11465元及物业管理费390元，被告认为履行定金8600元应抵扣租金的答辩意见，一审法院不予采纳。因《商铺租赁合同》中未约定逾期缴纳租金的利息，且履行定金已具有相应的担保、惩罚及补偿的性质，故原告要求被告支付逾期缴纳租金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。因被告在租赁案涉房产时拆除了隔墙，且《商铺租赁合同》中已约定恢复原状的费用由被告承担，虽《商铺租赁合同》未明确恢复隔墙的费用，但结合《万盛购物中心商铺租赁合同》中已明确被告缴纳的隔墙复原押金为2000元，可以视为原、被告双方认可隔墙复原的费用为2000元，故被告应承担恢复隔墙的费用2000元。因原告提交的证据无法证明被告于2019年3月5日前拖欠水费432.2元，故原告要求被告支付水费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告杨云玉与被告欧阳晓蓉签订的《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除；二、由被告欧阳晓蓉于本判决生效之日起七日内向原告杨云玉支付租金11465元；三、由被告欧阳晓蓉于本判决生效之日起七日内向原告杨云玉支付恢复隔墙的费用2000元；四、由被告欧阳晓蓉于本判决生效之日起七日内向原告杨云玉支付物业费390元；五、驳回原告杨云玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，由被告欧阳晓蓉负担。二审经审理查明：上诉人在2019年3月5日邮寄给被上诉人配偶孙秀平《确认解除租赁合同的函》中载明，其于2019年3月5日已将案涉商铺内一切属于上诉人的物品清空搬走。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人欧阳晓蓉于2018年12月16日与被上诉人杨云玉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定，上诉人逾期三十日未付租金等费用，被上诉人有权单方收回商铺，履行定金8600元不予退回，该履行定金实为履约保证金，如果上诉人按照合同约定履行义务，则可予以退回，该约定不存在显失公平。因本案双方在2018年12月16日之前所签订的《商铺租赁合同》已经到期终止，对双方当事人不再有约束力，本案应以2018年12月16日所签合同确定各自的义务。2018年12月16日所签合同约定，上诉人应于合同终止前将其所属物品全部搬离租赁区域，否则被视为已经放弃对该物品所享有权利，且视为上诉人已授权被上诉人处置物品，上诉人应承担被上诉人为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用。该约定没有提及恢复隔墙及其费用的具体金额，且上诉人于2019年3月5日已将其物品全部搬离租赁区域，被上诉人方于2019年3月7日要求上诉人在2019年3月31日前将租赁区域所有物品全部搬离，上诉人于同日向被上诉人方发送了物品全部搬离的照片，故上诉人无须再承担上述相关费用，被上诉人要求上诉人支付恢复原状费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人欧阳晓蓉的部分上诉请求成立，本院予以部分支持；一审判决所作处理部分错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院(2019)赣0702民初6070号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院(2019)赣0702民初6070号民事判决第三项；三、驳回被上诉人杨云玉要求上诉人欧阳晓蓉支付恢复原状费用（砌墙费）10000元的诉讼请求。一审案件受理费1044元，二审案件受理费65元，合计1109元，由上诉人欧阳晓蓉负担264元，被上诉人杨云玉负担845元。本判决为终审判决。审判长 罗 宁审判员 傅 忠审判员 赖国东二〇二〇年五月二十五日书记员 向 琳