广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终518号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谭寿军，男，1974年12月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：黄兰仙，女，1975年11月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈仪，江城区南恩街道法律服务所法律工作者。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人谭寿军、黄兰仙商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金3157.33元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由谭寿军、黄兰仙承担。事实与理由：一、丰怡公司于2019年10月17日才办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，由于政府审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属登记延迟。而且，丰怡公司为谭寿军、黄兰仙办理权属登记属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。谭寿军、黄兰仙也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给谭寿军、黄兰仙没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以谭寿军、黄兰仙的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。谭寿军、黄兰仙辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助谭寿军、黄兰仙办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给谭寿军、黄兰仙。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。谭寿军、黄兰仙一审起诉请求：一、请求判决丰怡公司支付逾期办证违约金3157.33元给谭寿军、黄兰仙；二、请求判决丰怡公司返还办证税费36143元及该款利息（以36143元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从丰怡公司逾期办证之日即2016年12月28日起计至丰怡公司还清该款之日止）给谭寿军、黄兰仙；三、请求判决丰怡公司协助谭寿军、黄兰仙到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区xxx房的不动产权证；四、请求判决本案受理费全部由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年11月22日，谭寿军、黄兰仙（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx房出售给谭寿军、黄兰仙，建筑面积共144.17平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为631465元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的52%即331465元（其中包含已付定金50000元）作为首付房款，余款300000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。谭寿军、黄兰仙和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，谭寿军、黄兰仙按合同约定付清了购房款共631465元给丰怡公司，并支付了代收代缴办证税费共36143元给丰怡公司。涉案商品房于2016年9月27日交付谭寿军、黄兰仙使用。谭寿军、黄兰仙认为丰怡公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2019年10月17日办理了不动产权证书【粤（2019）阳江市不动产权第0xxx，权利人是谭寿军、黄兰仙共同共有。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等证据，拟证明其代谭寿军、黄兰仙缴交了物业维修资金10885元，初始登记费80元，银行抵押登记费80元，转移登记费90元，贷款资料工本费100元，合计11235元。谭寿军、黄兰仙对丰怡公司支付的办证费11235元没有异议。一审法院认为，谭寿军、黄兰仙与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房已登记至谭寿军、黄兰仙名下，现谭寿军、黄兰仙请求丰怡公司协助办理不动产权证，依法无据，一审法院不予支持。关于谭寿军、黄兰仙请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，谭寿军、黄兰仙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向谭寿军、黄兰仙支付违约金。本案丰怡公司于2016年9月27日将涉案商品房交付谭寿军、黄兰仙使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内即2016年12月26日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。而涉案房屋于2019年10月17日登记至谭寿军、黄兰仙名下，丰怡公司已构成违约，其应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。现谭寿军、黄兰仙请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3157.33元，理据充分，一审法院予以支持。关于谭寿军、黄兰仙请求丰怡公司返还办证税费及利息。谭寿军、黄兰仙已支付了36143元办证税费给丰怡公司，扣减丰怡公司已代谭寿军、黄兰仙支付了办证税费用11235元，丰怡公司应退还24908元（36143元-11235元）给谭寿军、黄兰仙。至于该款的利息问题，虽然谭寿军、黄兰仙是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用谭寿军、黄兰仙的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给谭寿军、黄兰仙。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2016年12月26日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年12月27日起至退还剩余办证税费时止，以24908元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年5月29日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给谭寿军、黄兰仙。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，谭寿军、黄兰仙请求丰怡公司协助办理涉案房屋不动产权证，一审法院不予支持；请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金3157.33元给谭寿军、黄兰仙；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费24908元，并支付该款的利息（以24908元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给谭寿军、黄兰仙；三、驳回谭寿军、黄兰仙的其他诉讼请求。一审案件受理费391元，由谭寿军、黄兰仙负担112元，丰怡公司负担279元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。谭寿军、黄兰仙与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给谭寿军、黄兰仙是否正确。本案中，谭寿军、黄兰仙已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给谭寿军、黄兰仙，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了谭寿军、黄兰仙的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有谭寿军、黄兰仙该款项没有依据，谭寿军、黄兰仙要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代谭寿军、黄兰仙支付的税费后返还剩余的办证费给谭寿军、黄兰仙正确。虽然谭寿军、黄兰仙自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司以剩余的办证费为基数自2016年5月29日起支付利息给谭寿军、黄兰仙并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年五月十一日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。