甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初2394号原告：中国银行股份有限公司张掖分行，住所地甘肃省张掖市甘州区南街，统一社会信用代码91620700925252883T。负责人：董某，该分行行长。委托诉讼代理人：陈某，甘肃方联律师事务所律师。被告：张某1，男，1989年1月17日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。委托诉讼代理人：张某2（被告张某1姐夫），男，1975年6月15日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。被告：张掖市美联房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区南关水泥厂办公楼**，统一社会信用代码91620702067206118W。法定代表人：张某3，该公司总经理。委托诉讼代理人：武某，该公司经理。原告中国银行股份有限公司张掖分行（以下简称“中国银行张掖分行”）与被告张某1、张掖市美联房地产开发有限责任公司（以下简称“美联房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行张掖分行委托诉讼代理人陈某，被告张某1及其委托诉讼代理人张某2、被告美联房地产公司委托诉讼代理人武某均到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告中国银行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.要求被告张某1偿还借款本金314496.2元、利息8404.79元（利息清算至2020年3月9日），共计322900.99元，并利随本清；2.要求被告美联房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3.要求依法确认原告对被告张某1抵押的的位××区，面积123.53平方米房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，拍卖、变卖所产生的费用由被告承担；4.要求被告承担本案一切诉讼费用。庭审中，原告当庭申请追加诉讼请求，要求解除与被告张某1之间签订的《个人一手住房贷款合同》。事实与理由：2015年4月，被告因购买房屋所需，向原告申请抵押借款400000元；5月6日，原、被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告张某1向原告借款400000元，借款期限15年，贷款年利率为6.2%，还款方式为每月等额本息还款。为确保合同履行，被告张某1以其所有的的位××区，面积123.53平方米的房产提供抵押担保。2015年5月8日，原、被告向张掖市房屋产权交易中心抵押办理了抵押登记手续，该中心审核颁发了张掖房预甘州区字第020897号他项权证书。另外，被告美联房地产公司承担连带担保责任。2015年5月11日，被告张某1向原告出具《零售贷款借款借据》一份。同日，原告向被告发放了全部借款，履行了合同义务。目前，被告已连续数月未按期偿还借款本息，根据原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》附件二第三条第1、2项的约定，被告已构成违约，原告有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，并有权依合同约定对抵押的房屋行使抵押权及其他担保物权。综上，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告张某1辩称：涉案房屋是被告美联房地产公司抵顶给案外人张泽的，涉案房屋在办理按揭手续时确系被告美联房地产公司配合被告张某1前往原告处办理，但按揭款并未支付至被告张某1账户，涉案房屋的首付款172438元也系被告美联房地产公司从其向案外人张泽所支付的工程款中直接扣留，并非张某1交纳。对于办理按揭手续时被告美联房地产公司是否提供担保，被告张某1不知情，因此，被告张某1在本案中不应承担责任。另，原告在诉状中陈述的其与被告张某1于2015年5月6日签订《个人一手住房贷款合同》属实，但被告张某1没有向原告出具零售贷款借款借据。现被告张某1同意与原告解除双方签订的《个人一手住房贷款合同》。被告美联房地产公司辩称：原告在诉状中的陈述均属实，均无异议。被告美联房地产公司同意原告要求拍卖、变卖案涉房屋并享有优先受偿权并同意解除与原告签订的《个人一手住房贷款合同》。本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，原告中国银行张掖分行作为贷款人、被告张某1作为借款人、被告美联房地产公司作为保证人，三方签订《个人一手住房贷款合同》。约定被告张某1向原告贷款400000元，用于购买位于××区的房屋一套，借款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮5%执行，每12个月为一个浮动周期，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告张某1同意并授权原告将全部贷款直接划至被告美联房地产公司的专用账户。同时约定被告张某1以该合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保；被告美联房地产公司提供阶段性连带责任保证。若被告未按期归还贷款本息，原告有权宣布该合同项下贷款本息全部或部分提前到期。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起,保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；合同还对其他事项作了约定。2015年5月11日，原告依约向被告美联房地产公司专用账户发放贷款400000元，被告张某1向原告出具了金额为400000元的零售贷款借款借据。该借据中载明贷款年利率为6.2%，还款日为自2015年4月28日后每月1日，首次还款日为2015年6月1日。后被告张某1仅偿还部分借款本息，至2020年3月9日，被告逾期6次未按约还款，下欠原告借款本金314496.2元、利息8404.79元，合计322900.99元未还。另查明，2015年5月8日，被告张某1就其购买的位于甘州区祁连路美联国际商住××区房屋在张掖市房屋产权交易中心办理了预购商品房设定抵押权预告登记，并取得张掖房预甘州区字第020897号《抵押权预告登记证》。载明预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告张某1，但未办理正式的抵押登记手续。上述事实由原、被告及委托诉讼代理人的当庭陈述及原告提交的《个人一手住房贷款合同》、逾期未还款明细查询单、中国银行零售贷款借款借据、张掖市房屋产权交易中心张掖房预甘州区字第020897号《抵押权预告登记证》在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。在原告按约定向被告张某1发放借款后，被告张某1理应按期履行还款义务，其不按合同约定按时偿还借款本息的行为已构成违约，达到双方约定解除合同的条件，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。故原告要求提前解除合同并要求被告张某1按照合同约定偿还尚未归还的借款314496.2元、利息8408.79元（利息计算至2020年3月9日），本息合计322900.99元，并利随本清的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张对预告抵押登记的抵押物行使优先受偿权的问题，也即双方争议的预售商品房预告抵押登记是否产生抵押效力的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述法律规定表明，不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生效力。本案原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不包括优先受偿权，因此涉案房屋的预告登记不产生抵押效力，原告主张对抵押物处置享有优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。对于原告要求被告美联房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求。根据原告提交的借款合同，被告美联房地产公司在“保证人”处盖章，自愿为该笔借款提供担保，依法与原告形成保证合同的法律关系。双方在合同中明确约定保证人对借款人的全部债务承担连带责任保证；对于保证期间，双方约定保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，即被告将抵押房产的不动产抵押登记等相关手续办妥并交原告核对、收执后，被告美联房地产公司的保证期间终止，保证责任免除。但本案被告至今未能办理抵押房产的抵押登记，故合同约定的保证期间终止的条件未能成就，被告美联房地产公司的保证责任仍在保证期间内。现原告在保证期限内要求被告美联房地产公司承担保证责任，符合法律规定，故对原告要求被告美联房地产公司对贷款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告美联房地产公司承担保证责任后，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，有权向被告张某1追偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司张掖分行与被告张某1、被告张掖市美联房地产开发有限责任公司于2015年4月10日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告张某1偿付原告中国银行股份有限公司张掖分行贷款本金314496.2元、利息8404.79元（利息算至2020年3月9日），合计322900.99元，并利随本清，限于本判决书生效之日起三十日内付清；三、被告张掖市美联房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任，被告张掖市美联房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告张某1追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费6144元，减半收取3072元，由被告张某1负担，被告张掖市美联房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院再退还原告案件受理费3072元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 曾丽娟二〇二〇年五月十四日法官助理 李 萍书 记 员 任玉虎