文书内容重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初15661号原告：重庆天原化工总厂，住所地重庆市江**建新西路**，统一社会信用代码915001052030005296。法定代表人：李小丹，厂长。委托诉讼代理人：李新锋，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明君，重庆万同律师事务所律师。被告：重庆市巴蜀汽车修理厂，住所地重庆市江**建新西路**前（天外楼侧原X车间厂房），统一社会信用代码91500105762675143P。投资人：陈于川。原告重庆天原化工总厂与被告重庆市巴蜀汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆天原化工总厂的委托诉讼代理人李新锋、陈明君，被告重庆市巴蜀汽车修理厂的投资人陈于川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆天原化工总厂向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即腾空搬离重庆市江北区建新西路X号内原X车间厂房并将该房屋交还给原告；2．判决被告从2018年2月1日至2019年4月29日，每日以月租金1%的标准向原告支付迟延支付租金的违约金100348.56元；3．判决被告从2019年8月1日起至实际搬离之日，以每月22152元的标准向原告支付房屋占用费；4．判决被告从2018年11月1日起至实际搬离之日，每日以月租金15%的标准向原告支付非法占用房屋的违约金；5．判决被告向原告支付已产生的水、电、气费2516.15元。事实及理由：2016年10月27日，原告与被告签订《房屋租赁协议》约定被告承租原告坐落于重庆市江北区建新西路X号内（天外楼外）原X车间厂房，租赁期限为2016年11月1日至2018年10月31日。被告从2018年2月1日开始长期拖欠租金。2018年8月31日，原告向被告发出书面通知书，告知其在协议到期后，原告不再继续出租案涉房屋。此后原告多次书面要求被告支付欠付租金、违约金，房屋占用费及水、电、气费，并腾空搬离房屋，但被告一直未搬离，原告遂诉至法院，请求判如所请。重庆市巴蜀汽车修理厂辩称，原告和被告曾口头约定，原告允许被告可以一直使用案涉房屋至房屋拆迁之日止；即使认定被告应当支付违约金，合同约定的违约金过高，请求按照银行同期贷款利率进行调低；对于原告请求支付水、电、气费2516.15元无异议。本院经审理认定事实如下：2016年10月27日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将自有的坐落在重庆市江北区建新西路X号内（天外楼外）原X车间厂房（建筑面积约1876平方米），出租给被告作修车、办公使用；租赁期限共24个月，从2016年11月1日起至2018年10月31日止；被告拖欠租金一个月或空关一个月的，原告可以终止合同，收回房屋；房屋租赁费按12元每平方米进行计算，原告收取的月租金为22152元，实行先付后用，按季度交纳，本协议签订时由被告向原告交纳第一季度租金66456元，以后每三个月交纳一次，即每季度最后一月的20日前交纳本季度费用，即第二次缴费为2017年1月份的20日前缴纳；被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的1%，以天数计算向原告交纳违约金；本协议期满时，被告未经原告同意，继续使用承租房屋，按约定月租金的15%，以天数计算向原告支付违约金后，原告仍有终止合同的申诉权。2018年8月13日，原告向被告发送通知，载明：“因我厂进行注销关闭工作，总厂办公会研究决定不再对外出租厂房，与贵厂的合同到期后不再续签，……合同到期后，请贵厂在三个月内清空场地，谢谢配合”。被告于2018年9月29日收到该通知，并在该通知上备注：“收到，无条件配合天原总厂关闭注销工作、征收工作”。2018年11月13日，原告向被告发送《关于敦促支付租金、搬离并交换房屋的通知书》，要求被告于2019年1月31日前，腾空搬离案涉房屋。2019年4月25日，原告委托重庆万同律师事务所向被告发送《关于敦促立即搬离租赁房屋并支付拖欠租金等相关费用的律师函》，要求被告于2019年5月25日前，腾空搬离并将租赁房屋完好交还原告。2019年4月29日，被告向原告支付2018年2月至2018年10月房租199368元；2019年5月29日、2019年8月14日、2019年9月19日，被告分别向原告支付66456元。另，被告向原告支付了2018年5月至2018年10月的水费6088元，2019年1月至2019年4月的水费2461元。以上事实，有《房屋租赁协议》、通知、《关于敦促支付租金、搬离并交还房屋的通知书》《关于敦促立即搬离租赁房屋并支付拖欠租金等相关费用的律师函》、中国工商银行转款凭证、增值税发票以及当事人的陈述等证据在卷证明。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。《房屋租赁协议》约定租赁期限至2018年10月31日止，原告在租期届满前书面告知被告不再续签合同，故原、被告的合同于2018年10月31日到期终止。被告称原告允许被告可以使用案涉房屋至房屋拆迁之日止，原告不予认可，且与在卷证据矛盾，本院不予采纳。租期届满后，被告应及时返还房屋。现被告未及时返还房屋，且自2019年8月1日起未再支付相应房屋占有使用费，故对原告要求被告返还房屋并按照22152元/月的租金标准支付房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。关于违约金，根据《房屋租赁协议》约定，被告逾期交付租金，应按月租金的1%以天数计算向原告交纳违约金，而被告未经原告同意，继续使用承租房屋，应按约定月租金的15%以天数计算向原告支付的违约金。被告认为合同中关于违约金的约定过高，提出调减的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……本案租赁合同约定的逾期交租违约金及逾期搬离房屋违约金标准，按年折算年利率分别为365%、5475%，该标准过分高于原告因此而产生的损失，故本院综合考虑双方合同履行、被告过错程度、原告损失等因素，确定前述违约金均按日利率0.0247%（年利率约为10%）计算。被告应向原告支付逾期交租违约金计算如下表：            迟延支付租金违约金计算表                  月份              应支付租金时间（截止日）              金额/元              实际支付租金时间              逾期天数              日利率              违约金/元                  2018年2月- 4月              2018/1/20              66456              2019/4/29              464              0.0274%              8448.95                   2018年5月- 7月              2018/4/20              66456              2019/4/29              374              0.0274%              6810.15                   2018年8月- 10月              2018/7/20              66456              2019/4/29              283              0.0274%              5153.13                   合计              20412.23       关于水电气费，被告对原告诉请金额2516.15元无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市巴蜀汽车修理厂于本判决生效之日起十五日内腾空搬离重庆市江北区建新西路X号内原X车间厂房并将该房屋交还给原告重庆天原化工总厂；二、被告重庆市巴蜀汽车修理厂于本判决生效之日起五日内给付原告重庆天原化工总厂从2018年2月1日至2019年10月31日期间迟延支付租金的违约金20412.23元；三、被告重庆市巴蜀汽车修理厂于本判决生效之日起五日内给付原告重庆天原化工总厂从2019年8月1日起至实际搬离之日，以22152元/月计算的房屋占有使用费；四、被告重庆市巴蜀汽车修理厂于本判决生效之日起五日内给付原告重庆天原化工总厂从2018年11月1日起至实际搬离之日止，以租金22152元基数，以0.0247%为日利率计算的房屋占用违约金；五、被告重庆市巴蜀汽车修理厂于本判决生效之日起五日内给付原告重庆天原化工总厂水、电、气费2516.15元；六、驳回原告重庆天原化工总厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13546.14元，减半收取计6773.07元，由被告重庆市巴蜀汽车修理厂负担2450.07元，由原告重庆天原化工总厂负担4323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年五月二十日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清