江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3864号原告：王高飞，女，1985年7月29日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：牛大壮，上海瀚诺律师事务所律师。被告：苏州浩宸房地产营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区总官堂路******。法定代表人：陆程。委托诉讼代理人：谢营祥，江苏吴中益律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝月玲，江苏恒则律师事务所律师。原告王高飞与被告苏州浩宸房地产营销策划有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日受理后，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员靳义威担任审判长并主审，人民陪审员冯建林、周忠浩参加评议，于2020年3月23日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告王高飞的委托诉讼代理人牛大壮、被告苏州浩宸房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人谢营祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王高飞诉称，2018年10月16日，原告与被告签署《意向金协议》，双方约定原告认购被告开发并销售的漕湖之星4幢101室房屋，总价425000元，意向金10000元。当天，原告支付了10000元意向金。2018年10月19日，原被告双方签署《商品房认购合同》，合同约定被告将漕湖之星4号楼101室房屋出售给原告，房屋建筑面积54.11平方米，房屋总价395000元，原告应于合同签订当日支付定金10000元，双方约定一次性付清房款。合同签订后，原告根据被告的要求，当天刷卡支付了购房款415000元，加上意向金(转为定金)10000元，合计支付了购房款425000元。对于房屋总价款与意向金协议约定的总价款不一致的情况，原告当时提出过异议，被告解释称是为了销售需要。因合同签订时，被告隐瞒案涉房屋已被法院查封，且隐瞒其不具备出售案涉房屋的资格，因被告根本不是案涉房屋的所有权人。在房屋销售过程中，被告利用原告的不知情、不专业及对其开发商身份的信任，通过要求原告签署《竞拍委托书》的方式，实际上是代替原告从苏州市吴中区人民法院处拍得了案涉房屋，并以代理人的身份帮原告完成了案涉房屋的过户。被告代办过户手续时，向原告收取了税费20334元，原告另支付了转移登记费550元。根据3%的契税计算，原告只需缴纳契税8700元，被告多收取了11634元。现原告得知案涉房屋的实际竞拍价为290000元，直至案涉房屋过户完成前，被告仍未拿到房屋所有权人苏州三益置业有限公司对案涉合同效力的追认，被告也未能提供相应的授权手续，且案涉房屋在被法院查封状态下是无法出售的，案涉合同属无效合同。被告系以欺诈手段获取了合同价与竞拍价价差的非法收益。综上，被告实际上是以签署案涉商品房认购合同的欺诈方式以获取合同价与竞拍价之间的差价，该收益没有法律基础，应当返还。被告销售案涉标的在内的漕湖之星房地产项目没有履行报批手续，不具备销售资质。被告称其为债权人宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司受托人来销售案涉房屋，但在与原告签署的商品房销售合同中却以受托人本人名义与原告签订商品房销售合同，明显超越了代理权。被告明知案涉标的已被吴中区法院查封，无法通过商品房销售合同予以出售，客观上会造成案涉合同无法履行。被告对案涉标的没有处置权，被告既未拿到案涉标的所有人苏州三益置业有限公司的授权，且其所称的委托方只具有案涉标的的担保物权，没有权限处置案涉标的，其债权人没有与苏州三益置业有限公司签署以物抵债的相关协议，因此本案被告无权销售案涉标的。被告以无法履行的商品房销售合同的签署来获取合同价与拍卖价中间的差价，这部分非法收益属于合同法第五十二条规定的情形，即以合法形式掩盖非法目的，案涉合同应属无效合同。被告基于案涉合同获取的合同价与拍卖价中间的差价没有事实和法律基础，应当返还给原告。请求法院判令：1、被告返还多余购房款135000元、返还税费11634元。2、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加一项诉讼请求：要求被告向原告开具290000元的商品房销售发票。被告苏州浩宸房地产营销策划有限公司辩称，原被告之间不存在欺诈，原被告在签订合同之前，被告的销售人员带领原告现场看过案涉房屋，该房屋面积为54.11平方米，价格为425000元，这些条件原告都是同意的，案涉房屋所有人系苏州三益置业有限公司，但该房屋的抵押权人和债权人是苏州市吴中典当有限责任公司，该公司将其对苏州三益置业有限公司享有的债权有偿转让给宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司，宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司委托被告销售案涉房屋，被告只收取每套30000元代理费，如果被告应当承担责任，那么该责任应当由宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司、苏州市吴中典当有限责任公司连带承担。请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。原告要求被告开具发票是否属于法院的审理范围由法院依法认定。原被告之间签订了认购合同、告知书，被告已经明确告知原告该房屋需通过法院拍卖才能取得所有权，被告从来没有声称自己有权处理该房屋，原告是同意以拍卖方式来获取案涉房屋的所有权，并且对于价格也在告知书和承诺书中进行了明确约定，原告作为完全民事行为能力人，应该知晓自己签的合同会产生的法律后果。被告代理宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司处理案涉房屋，对案涉房屋进行修缮、缴纳拖欠的物业费、布置样板房及销售都付出了劳动以及资金。被告处理的房屋总数是180套，房屋如果一次性全部拿到网上拍卖，那么会造成流拍的后果，因此被告每找到一个买家，先与买家签订商品房销售合同再挂到网上进行司法拍卖，原告是其中的买家之一，网拍的结果有两种可能，一种是案外人参与竞拍，出价高于原被告签订的商品房销售合同中的价格，这种情况下，被告或者以更高的价格拍得，或者支付原告违约金，每一个案外人如果竞拍成功，价格不会低于商品房认购合同中约定的价格。本案中原告如果不通过被告自己参与竞拍，原告拍得价不会低于原被告签订的商品房销售合同中约定的价格。被告与苏州市吴中典当有限公司、宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司是在联手处理不良资产，处理的是一种期权，不是财产权。原被告之间签订的商品房销售合同相当于对赌合同，双方之间无论拍卖价格高低，均应当按照双方当时的真实意思表示去履行商品房销售合同。经审理查明，2018年10月16日，原被告签订意向金协议一份，协议载明：“漕湖之星4幢101室，价格申请优惠总价425000元整，大写肆拾贰万伍仟元整，该套房屋客户：王高飞，身份证号：，申请此套房屋优惠，此价格如申请下来，意向金10000元整，大写：壹万元整，自动转为定金，如申请优惠无法申批，返还客户已交意向金10000元整，大写壹万元整，情况属实，双方无任何异议”。当日，原告向被告支付10000元，被告向原告出具收据一份，收据载明收款事由为“漕湖之星4幢101室意向金”。2018年10月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房认购合同一份，约定乙方向甲方认购苏州市相城区北桥街道未来路1号《漕湖之星》项目4号楼101室，建筑面积为54.11㎡（产权登记面积以房产证登记面积为准），乙方选择一次性付款，该物业按产证建筑面积认购，成交单价为7299.94元/平方米，总价395000元，乙方签订本协议书当日交纳定金10000元，乙方于2018年10月19日前交纳房款（含定金）395000元。甲乙双方办理相关手续同时收取契税、维修基金、过户手续费用。合同还对相关事宜作了约定。2018年10月18日，原告向被告支付30000元，被告向原告出具收据一份，收据载明收款事由为“漕湖之星4幢101室居间服务费”。2018年10月19日，原告向被告支付385000元，被告向原告出具收据一份，收据载明收款事由为“认购漕湖之星4-101部分房款”。2018年10月19日，原告向被告支付20334元，被告向原告出具收据一份，收据载明收款事由为“认购漕湖之星4-101税费”。2016年7月4日，苏州市吴中区人民法院（下称吴中法院）作出（2016）苏0506执1986号执行裁定书，载明：苏州市吴中典当有限责任公司(下称吴中典当公司)与苏州三益置业有限公司(下称三益置业公司)、刘海平典当纠纷一案，本院于2015年4月25日作出的(2016)苏0506民初1597号民事判决已经发生法律效力。依该判决，三益置业公司于判决生效之日起十日内给付吴中典当公司当金74000000元、截止2015年12月12日的利息及综合费9067994元及此后按月利率2%计算至实际清偿之日止的违约金；若三益置业公司未能履行上述付款义务，则吴中典当公司有权就三益置业公司提供的抵押物即位于苏州市相城区土地拍卖、变卖或折价所得款分别在登记债权数额内优先受偿(详见表1、2)；刘海平对三益置业公司上述债务承担连带责任；案件受理费、财产保全费481627元，由三益置业公司、刘海平负担。吴中典当公司以三益置业公司、刘海平未按该生效法律文书履行义务为由向本院申请执行，要求三益置业公司、刘海平支付83549621元及相应利息。本院已立案，执行标的83549621元及利息，执行费150950元。本院受理后，即向被执行人发出执行通知书，责令被执行人按生效法律文书履行义务，但其未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、第二百四十七条之规定，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人苏州三益置业有限公司、刘海平银行存款人民币90000000元；不足部分，查封、扣押苏州三益置业有限公司、刘海平相应价值的财产（查封、扣押财产详见财产清单）。二、对被执行人苏州三益置业有限公司名下位于苏州市相城区土地使用权进行拍卖、变卖。2018年12月5日，原告签署客户告知书一份，告知书载明：尊敬的漕湖之星客户：感谢您对我们的信任，选购我们代理的漕湖之星楼盘作为置业安家之选。现就本次为您提供的购房服务相关事宜说明如下：1、销售人员已经就房屋的相关情况履行了告知义务，购房者已经对房屋的现状已经充分了解。2、办理房屋过户，需要购房者的配合提供相应材料和及时交纳税费，如果购房者自身原因导致的责任自负。3、该房产需要通过司法拍卖方式交易，购房者需要配合办理委托竞拍手续，竞拍人员要与购房合同人员姓名一致。4、司法拍卖仅仅是该项目房产交易方式，交易形式上的价格仅作为办理税费过户之用，购房者确认对购房合同约定的价格为双方真实意思表示无异议。同日，原告签署承诺书一份，承诺书载明：“本人王高飞竞买的位于苏州市相城区房屋。经协商，房屋过户税费以出让人所缴税费发票金额为准，由苏州浩宸房地产营销策划有限公司代为垫付。待法院将上述税费款退还至我方账户后，我方承诺于款项到账后3个工作日内，支付至苏州浩宸房地产营销策划有限公司账户（62×××92建设银行枫桥支行）。若逾期退还的，我方按照每日万分之五承担逾期付款责任。王高飞，建设银行苏州环秀支行，6236682000001130052。”2018年12月16日，原告通过网上司法拍卖拍得登记在苏州三益置业有限公司名下位于苏州市相城区房屋，成交价为290000元。2019年1月18日，吴中法院作出（2018）苏0506执恢343号之五十七执行裁定书，该裁定书载明：执行中，本院委托江苏正成房地产评估咨询有限公司对登记在苏州三益置业有限公司名下位于苏州市相城区的房地产进行了评估，该公司出具了苏正成评字第（2017）第031225号评估报告，评估价为405500元。本院将上述评估报告书送达申请执行人及被执行人，当事人未对上述评估报告提出书面异议，本院将上述房地产的评估报告、拍卖须知、拍卖公告发布至淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，由买受人王高飞（居民身份证号码）以290000元竞得，现已将买受款全部汇至本院账户，故该房地产归王高飞所有，并对上述房地产的查封措施予以解除。裁定如下：一、对登记在被执行人苏州三益置业有限公司位于苏州市相城区房地产予以解除查封（苏房权证相城字第**，房屋建筑面积54.11平方米；土地使用权证号相国用（2013）第120000512号，土地使用权面积11.6平方米，归买受人王高飞（居民身份证号码）所有。二、注销上述房地产的原权证及抵押登记的他项权证（抵押债权已受偿），并将上述房地产的不动产权属转移登记至买受人王高飞名下。2019年2月20日，苏州市相城区房屋转移登记至原告名下。庭审中，原被告一致确认，被告为原告支付涉案房屋印花税145元、契税8285.71元。以上事实，由当事人提供的意向金协议、商品房认购合同、收条、客户告知书、承诺书、司法拍卖网页截图、执行裁定书等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，被告举证债权转让合同、房产代理委托合同、授权声明各一份，拟证明包括案涉房屋在内的180套房屋（抵押权价格总价7400万元）由苏州市吴中典当有限责任公司于2018年8月10日以4900万元的价格转让给宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司。宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司于2018年8月13日将包括案涉房屋在内的180套房屋（总面积10212.59平方米）委托被告估价代理销售，宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司按照每套30000元向被告支付佣金，广告费用及营销费用由被告承担。原告王高飞发表如下质证意见：对债权转让合同的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，合同双方不属于本案的当事人，合同内容与本案原告诉请的主张也无关联性。对于房产代理委托合同、授权声明的真实性、合法性认可，对其关联性、举证目的不予认可，从委托合同及授权声明的内容看，这是宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司委托被告销售案涉房屋，委托的前提是宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司对案涉房屋具有处分权，从债权转让合同可以看出宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司系苏州市吴中典当有限责任公司债权的受让方，实际上可以说是案涉房屋的实际债权人，债权人是无权以销售等形式处分案涉房屋所有权人的不动产，即使其本身享有抵押权，根据担保法的规定，抵押权人和抵押人在设立抵押权的时候，是不允许在抵押权到期、抵押人未偿还债权的前提下将物权流转至抵押权人名下，因此被告对案涉房屋没有销售的基础权利。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其向被告支付房款425000元，而涉案房屋实际拍卖成交价为290000元，原告要求被告返还其中的差价135000元。被告认可收到原告支付的425000元，但表示2018年10月18日收取的30000元系居间服务费。本院认为，原被告于2018年10月19日签订商品房认购合同，约定涉案房屋价格为395000元，被告于2018年12月5日签署客户告知书和承诺书，客户告知书中明确载明房产需要通过司法拍卖方式交易，司法拍卖仅仅是该项目房产交易方式，交易形式上的价格仅作为办理税费过户之用，购房者确认对购房合同约定的价格为双方真实意思表示无异议，承诺书中也明确表明涉案房屋需要通过竞买取得，可认定在签订商品房认购合同时，原告对涉案房屋需通过司法拍卖取得系明知，被告对此并不存在隐瞒，即虽双方签订了商品房认购合同，但实际上系原告以固定价格395000元委托被告由被告代原告通过司法拍卖获得涉案房屋，双方在商品房认购合同中约定房屋价格395000元应为双方真实意思表示。因涉案房屋需通过司法拍卖竞拍取得，而涉案房屋的拍卖针对社会公众，只要满足一定条件的人均可参与竞拍，至于最终实际拍卖成交价的金额，原被告在拍卖结束前均无法确定，即拍卖成交价高于395000元或低于395000元的情形均有可能发生，商品房认购合同中约定的价格395000元与实际成交价290000元存在差额，原告作为完全民事行为能力人，原告在签订商品房认购合同时就应知晓产生价格差额的可能性，最终产生的价格差额风险应由原告自行承担。故原告要求被告返还商品房认购合同中约定的价格395000元与实际成交价格290000元之间的差价的诉讼请求本院不予支持。对于原告于2018年10月18日支付被告的30000元，原告主张该30000元亦为房款而要求返还，但根据原告举证的由被告于2018年10月18日出具的收条，收条载明收款事由为“漕湖之星4幢101室居间服务费”，被告在庭审中亦明确该30000元系居间服务费，原告将该30000元作为房款要求被告返还依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告退还多交的税费，根据原告举证的收条，原告预先支付被告20334元由被告代缴相关税费，双方在庭审中一致确认被告实际为原告支付涉案房屋印花税145元、契税8285.71元，共计8430.71元，余款11903.29元被告应返还原告，现原告要求被告返还11634元系原告对自身民事权利的处分，于法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告开具金额为290000元的商品房销售发票的诉讼请求，因涉案房屋系原告委托被告通过司法拍卖取得，被告并非涉案房屋的出售方，原告要求被告开具金额为290000元的商品房销售发票并无依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告苏州浩宸房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王高飞人民币11634元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019213）。二、驳回原告王高飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3233元，由原告王高飞负担3142元，由被告苏州浩宸房地产营销策划有限公司负担91元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041593）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  靳义威人民陪审员  冯建林人民陪审员  周忠浩二〇二〇年五月二十九日书 记 员  林晓华