福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初937号 原告：长乐两岸企业港服务中心，住福建省福州市长乐区鹤上物流园区五金家居建材市场**，统一社会信用代码91350182084345048B。 投资人：陈义灿，男，1961年10月15日出生，汉族，住福建省，住福建省福州市长乐区v> 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所律师。 被告：长乐航城如意吉祥家具城，经营场所福建省福州市长乐区航城街道联村村莲柄港，工商注册号350182600190622。 经营者：郑金花，女，1984年1月16日出生，汉族，住福建省，住福建省福州市长乐区v> 原告长乐两岸企业港服务中心（以下简称两岸服务中心）与被告长乐航城如意吉祥家具城（以下简称如意吉祥家具城）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两岸服务中心委托诉讼代理人陈金龙到庭参加诉讼，被告如意吉祥家具城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两岸服务中心向本院提出诉讼请求：1．解除两岸服务中心与如意吉祥家具城签订的三份《商铺租赁合同》[合同编号为QYG2015（租）第R032、QYG2015（租）第R033、QYG2015（租）第R035]；2．如意吉祥家具城立即向两岸服务中心偿还租金及违约金（租金计算至合同解除之日止,暂计至2020年3月31日租金为1062177元；违约金按照月利率2%从各期应缴日的次日开始计算至租金还清之日止，暂计至2020年3月31日违约金为311780.19元）；3．如意吉祥家具城承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月28日，两岸服务中心与如意吉祥家具城签订两份《商铺租赁合同》[合同编号为QYG2015（租）第R032号、QYG2015（租）第R033号]；2015年5月30日，双方又签订一份编号为QYG2015（租）第R035号的《商铺租赁合同》（三份《商铺租赁合同》以下均简称为合同）。前述合同约定：两岸服务中心将位于长乐五金家居建材市场内编号为21201-21213号商铺、21301-21311号商铺、19301-19326号商铺出租给如意吉祥家具城使用，月租金分别为23729元、18659元、20093元，每季度支付一次，先交租后使用，月物业管理费分别为3111元、2962元、2935元，电费由如意吉祥家具城自行承担；合同租期均为五年，自2015年8月1日开始计算租期，其中免租两年，即前四年合同期内每年的第二、四季度为免租期，第五年开始正常支付租金；合同还约定若如意吉祥家具城未按照合同约定支付租金、物业费和其它有关款项的，按应付未付金额的千分之三支付违约金及两岸服务中心有权采取断水、断电等限制经营措施，且在如意吉祥家具城逾期七个工作日未支付前述款项，自两岸服务中心书面通知之日起五个工作日内，如意吉祥家具城仍未支付前述款项的情况下，两岸服务中心有权解除合同等，双方履行合同发生争议协商不成任何一方可以向商铺所在地人民法院起诉。 合同签订后，两岸服务中心交付商铺，如意吉祥家具城按约缴纳租金。2017年3月10日，两岸服务中心同意在此后的减租期间，如意吉祥家具城可先按照合同约定支付租金的50%支付，余下的50%租金从第五个合同年度开始按月平均增加租金补交；若如意吉祥家具城未能按前述调整方案及时支付租金，则需按照合同约定履行义务。此后，如意吉祥家具城按此方案支付租金至2018年12月底。但自2019年起至今，如意吉祥家具城分文未付，两岸服务中心催讨未果，特提起本案诉讼，请求判如所请。 如意吉祥家具城未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年3月15日，两岸服务中心经与福建吉祥置业有限公司签订《商场租赁合同》，承租长乐五金家居建材市场B区19幢、21幢第一、二、三层整栋商铺，租赁期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止，两岸服务中心对该商铺及建筑物专有部分享有占有、使用、转租、收益和处分的权益。2015年5月28日、30日，两岸服务中心（甲方、承租人）与如意吉祥家具城（乙方、承租人）签订三份长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》[QYG2015（租）第R032号、QYG2015（租）第R033号、QYG2015（租）第R035号]。QYG2015（租）第R032号《商铺租赁合同》约定如意吉祥家具城承租两岸服务中心12间商铺（21201、21202、21203、21205、21206、21207、21208、21209、21210、21211、21212、21213），该12间商铺每月租金合计23729元，本合同签订时，乙方应支付合同定金142374元，甲方于2015年5月28日前，按商铺现状向乙方交付租赁商铺。QYG2015（租）第R033号《商铺租赁合同》约定如意吉祥家具城承租两岸服务中心10间商铺（21301、21302、21303、21305、21306、21307、21308、21309、21310、21311），该10间商铺每月租金合计18659元，本合同签订时，乙方应支付合同定金111954元，甲方于2015年5月28日前，按商铺现状向乙方交付租赁商铺。QYG2015（租）第R035号《商铺租赁合同》约定如意吉祥家具城承租两岸服务中心23间商铺（19301、19302、19303、19305、19306、19307、19308、19309、19310、19311、19312、19313、19315、19316、19317、19318、19319、19320、19321、19322、19323、19325、19326），该23间商铺每月租金合计20093元，本合同签订时，乙方应支付合同定金120558元，甲方于2015年6月7日前，按商铺现状向乙方交付租赁商铺。上述三份《商铺租赁合同》均约定：乙方承租该商铺用于经营家具；商铺租赁期限为2015年8月1日起至2020年7月30日止，租赁期限届满，租赁合同自行终止；租金于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付；商铺使用权押金即以一次性缴纳押金，以押金使用费换取承租合同期内商铺的零租金使用权；履约保证金即合同定金（即为合同押金及首期租金）；签订五年合同的定金为押三付三（即相当六个月租金）；签定商铺使用权押金的以同一标准设定合同定金，乙方递交装修设计方案前，补齐押金余额，否则，应按3％支付滞纳金；合同定金为一次性支付，合同期满一个月内无息退还，乙方在租赁期内无故终止合同，其履约保证金即合同定金不予退还。乙方承诺于2015年8月1日前，完成对租赁商铺的装修并正常开业。租赁期间，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除商铺租赁合同：（1）乙方未按照商铺租赁合同约定支付租金、物业费和其它有关款项，逾期七个工作日的，经甲方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部租金和其它有关款项的……；乙方未按商铺租赁合同约定，按时向甲方支付租金及其他款项的，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金，同时甲方有权采取断水、断电等限制经营措施；商铺租赁合同无论因何种原因解除或终止，乙方均应与甲方办理书面退租手续后方可撤场。如乙方欠付租金、违约金、赔偿款等款项的，乙方必须全额偿付上述款项，并向甲方办理书面退租手续后，乙方方可撤场；本合同期限为五年，免租两年，前四年每年均予免租两个季度（即每年第二季度和第四季度设为免租），合同起租期定为2015年8月1日。支付方式为：合同押金三个月，租金每季度交付一次，先交租后使用，中途退租，押金及租金不予退还。上述合同签订当天，两岸服务中心即向如意吉祥家具城交付案涉商铺。2017年3月10日，两岸服务中心向承租商户发出《通知》：“根据第二次商户会议纪要精神，经研究决定：按《商铺租赁合同》条款减租期间的租金以50%预交（已交的不作退还），50%余额到合同期第五年度开始按月平均增加租金予以补交，但商家应积极组织促销活动，我方仍按原规定：单商家活动的以活动经费支出的50%及按时缴纳物业费50%双控标准予以补贴，五家以上商家（含）联盟活动的予以按总活动经费的20%补贴（由及时缴纳租金额中拨付），联盟活动相隔时间超过三个月（含）的不予补贴。（注：活动方案均需预先报批，若发现活动实施方案与审批的方案不符的不予补贴）。本通知发出七天内请广大商户按上述调整方案及时缴费，否则，按合同相关规定执行，务请大家认真对待”。陈晓辉代表如意吉祥家具城在该《通知》上签字。2015年8月1日至今，如意吉祥家具城共缴纳租金937215元（2015年10月1日至2015年12月31日季度租金187443元、2016年4月1日至2016年6月30日季度租金187443元、2016年10月1日至2016年12月31日季度租金187443元、2017年4月1日至2017年6月30日季度租金的50%即93721.5元、2017年10月1日至2017年12月31日季度租金的50%即93721.5元、2018年4月1日至2018年6月30日季度租金的50%即93721.5元、2018年10月1日至2018年12月31日季度租金的50%即93721.5元）。如意吉祥家具城自2019年4月起未支付租金，2020年2月，两岸服务中心因如意吉祥家具城拖欠租金委托律师向如意吉祥家具城发出律师函，嗣后，如意吉祥家具城未付款。 另查明：1．本案免租期分别为：2015年8月1日至2015年9月30日、2016年1月1日至2016年3月30日、2016年7月1日至2016年9月30日、2017年1月1日至2017年3月31日、2017年7月1日至2017年9月30日、2018年1月1日至2018年3月31日、2018年7月1日至2018年9月30日、2019年1月1日至2019年3月31日、2019年7月1日至2019年7月31日；2.案涉三份《商铺租赁合同》[QYG2015（租）第R032号、QYG2015（租）第R033、QYG2015（租）第R035]签订后，如意吉祥家具城向两岸服务中心支付三份合同项下押金共计187443元。 上述事实，由两岸服务中心提交的长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》、通知、收款收据、委托书、申请报告、两岸建材精品城商户第二次商讨会会议纪要、会议签到表、《商场租赁合同》、国有土地使用权证、土地使用权权属转移涉税证明、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、律师函、快递面单、快递信息查询单及当事人在庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，两岸服务中心与如意吉祥家具城作为本案租赁关系的双方当事人，主体适格，双方对租赁讼争商铺的意思表示真实，合同约定的内容未违反法律法规的禁止性规定，案涉三份《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。案涉三份《商铺租赁合同》均约定乙方（如意吉祥家具城）未按照商铺租赁合同约定支付租金，逾期七个工作日的，经甲方（两岸服务中心）书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部租金，甲方有权解除商铺租赁合同。本院认为，如意吉祥家具城作为承租方，自2019年4月起未按照约定期限支付租金，已构成违约，经两岸服务中心在2020年2月书面催讨租金如意吉祥家具城仍未支付租金，现两岸服务中心主张解除案涉三份《商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。两岸服务中心于2020年4月7日提起本案诉讼，本院确认案涉三份长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》[QYG2015（租）第R032号、QYG2015（租）第R033、QYG2015（租）第R035]于2020年4月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。如意吉祥家具城应向两岸服务中心支付欠付的租金至2020年4月7日（含按《通知》暂缓缴纳租金所剩余的50%应付余额）为1076755.9元[93721.5（2017年4月1日至2017年6月30日季度租金的50%）+93721.5（2017年10月1日至2017年12月31季度租金的50%）+93721.5元（2018年4月1日至2018年6月30日季度租金的50%）+93721.5（2018年10月1日至2018年12月31日季度租金的50%）+187443元（2019年4月1日至2019年6月30日季度租金）+187443元（2019年8月1日至2019年10月31日季度租金）+187443元（2019年11月1日至2020年1月31日）+139540.9元（2020年2月1日至2020年4月7日计2个月又7天）]。案涉三份《商铺租赁合同》约定每期租金均于下个结算期开始之日起前15日一次性支付，乙方未按时支付租金，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金。《通知》虽约定按《商铺租赁合同》条款减租期间的租金以50%预交，50%余额到合同期第五年开始按月平均增加租金予以补交，但同时也注明本《通知》发出七天内上述按上述调整方案及时缴费，否则按合同相关规定执行。本案两岸服务中心交纳季度租金的50%总计四个季度（2017年4月1日至2017年6月30日、2017年10月1日至2017年12月31日、2018年4月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年12月31日），2019年1月1日至2019年3月31日为免租期，两岸服务中心自2019年4月起就未支付租金，已构成违约。现两岸服务中心主张如意吉祥家具城自案涉《商铺租赁合同》各期租金应缴之日的次日起以月利率2%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据案涉《商铺租赁合同》第三条第01款约定：“履约保证金即合同定金（即为合同押金及首期租金）”；第三条第05款约定：“合同定金为一次性支付，合同期满一个月内无息退还，乙方在租赁期内无故终止合同，其履约保证金即合同定金不予退还。”如意吉祥家具城交纳的押金187443元属于合同定金，具有履约保证金性质，用于确保双方按约履行《商铺租赁合同》。现如意吉祥家具城在租赁期内未按约足额支付租金，造成合同无法继续履行，系本案合同解除的主要原因，应承担相应的违约后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”两岸服务中心提起本案诉讼已明确选择适用违约金条款，为减少诉累，节约司法资源，本院认定如意吉祥家具城交纳的187443元应在两岸服务中心主张的违约金金额中予以相应的扣减，即暂计至2020年3月31日的违约金为124337.19元（311780.19元-187443元）。如意吉祥家具城经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百五十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、长乐两岸企业港服务中心与长乐航城如意吉祥家具城签订的三份长乐五金家居建材市场《商铺租赁合同》[QYG2015（租）第R032号、QYG2015（租）第R033号、QYG2015（租）第R035号]于2020年4月7日解除； 二、长乐航城如意吉祥家具城于本判决生效之日起十日内向长乐两岸企业港服务中心支付欠缴的租金1076755.9元及违约金（暂计至2020年3月31日为124337.19元，之后按月利率2%计算至租金还清之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15609.8元，减半收取计7804.9元，由长乐航城如意吉祥家具城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员  李 燕 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  王美美 书 记 员  郑宇丽 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。