广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初4907号原告：黄倚虹，女，1991年12月23日出生，汉族，住佛山市顺德区***********，公民身份号码440************925。委托诉讼代理人：丁富林，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立涛，广东兴顺律师事务所实习律师。被告：岑劲乐，男，1980年8月9日出生，汉族，住佛山市顺德区**************，公民身份号码440************218。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。被告：刘毅坚，男，1980年10月11日出生，汉族，住佛山市顺德区************，公民身份号码440************410。被告：王锡华，男，1955年1月5日出生，汉族，住佛山市顺德区**********，公民身份号码440************934。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。被告：广东凤梧树教育科技有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居委会南岸居民小组德胜中路万科新城湾畔花园**商铺。法定代表人：朱伟利。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。被告：卢少茜，女，1964年6月27日出生，汉族，住佛山市顺德区**********，公民身份号码440************620。委托诉讼代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奇奇，广东广捷律师事务所实习律师。原告黄倚虹与被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、广东凤梧树教育科技有限公司（以下简称凤梧树公司）、卢少茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄倚虹的委托诉讼代理人丁富林、张立涛，被告岑劲乐、王锡华及凤梧树公司的共同委托诉讼代理人姚志兵，被告卢少茜的委托诉讼代理人陈曙光到庭参加诉讼。被告刘毅坚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄倚虹向本院提出诉讼请求：1.解除被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司租赁顺德区***万科新城湾畔花园3-7号商铺的《租赁合同》，并立即向原告返还湾畔花园3-7商铺；2.被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华按每月17640元的标准向原告支付自2019年10月起至实际交还商铺给原告之日止的租金（暂计至2019年12月为52920元）；3.被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华向原告支付拖欠租金的利息（按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，暂以52920元为基数，暂计至2019年12月10日为215.16元）；4.被告凤梧树公司对上述租金本息承担共同清偿责任；5.被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司、卢少茜向原告交付租赁按金35280元，且无需退还；6.被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司按每月2196.17元标准向原告支付自2019年12月起至商铺交还之日止的物业管理费（暂计至2020年3月为8784.68元）；7.被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司向原告支付代付物业管理费的利息损失（自物业管理费实际支付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，暂以8784.68元为基数从2020年3月30日起计算）。事实和理由：2019年9月，原告通过司法拍卖成功竞买顺德区***万科新城湾畔花园3-7号商铺，并于同年10月8日获得不动产权证。前述商铺由原业主被告王锡华、卢少茜通过与被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司签订《租赁合同》，出租给被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华用于开办被告凤梧树公司，租赁期限自2016年6月1日至2020年12月31日，租金为每月17640元，支付时间为当月5号前。该合同约定承租方向出租方支付按金35280元，如承租方逾期十天支付租金，出租方有权收回物业且不退还按金。原告成功竞买上述商铺后至今，多次要求被告支付租金，但被告拒不支付。原告认为，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华应按原租赁合同向原告支付租金，其长期拖欠租金已构成违约，原告有权解除租赁合同并要求其支付租金本息及承担其他违约责任。被告凤梧树公司作为租赁合同签订的一方当事人且实际使用商铺，应共同承担租金本息清偿责任。被告王锡华、卢少茜作为原业主，应将原收取的租赁按金交付给原告，并在承租方违约时由原告享有没收该按金的权利。《租赁合同》依法解除后，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司除承担违约责任外，还应立即向原告返还租赁物。根据《租赁合同》第四条约定，物业管理费等经营产生的费用由承租方承担，但自2019年12月起被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司一直拖欠物业管理费，没有向物业公司支付，至2020年3月累计金额达8784.68元，并最终由原告代为支付。拒不支付物业管理费的行为给原告造成了经济损失，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司除应偿还原告代为支付的物业管理费外，还应赔偿相应的利息损失。被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司辩称，一、原告所诉主体错误。案涉租赁物实际上是被告凤梧树公司向原业主王锡华、卢少茜承租，实际使用人也是被告凤梧树公司，被告王锡华、岑劲乐只是凤梧树公司的股东，不是案涉租赁物的承租人和实际使用人。被告王锡华、岑劲乐不对本案租赁关系所涉及的债权债务承担责任。据此，请求驳回原告对被告王锡华、岑劲乐的起诉。二、被告与原告之间不存在房屋租赁合同关系，原告无权主张解除2016年5月31日王锡华、卢少茜与凤梧树公司所签订的《租赁合同》。且租赁合同不因涉案租赁物业主的变更而解除，原告主张违反合同约定且是违法的。1.《租赁合同》是被告凤梧树公司与被告王锡华、卢少茜签订，而非与原告签订，原告非租赁合同的当事人无权提出解除合同的申请。2.根据《租赁合同》第四条第一款第(六)点的约定，即使租赁物变更了业主，租赁合同仍然继续有效，原告解除合同的主张是对被告凤梧树公司权益的侵犯。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应子支持”。案涉租赁物在被查封之前就已经承租给被告凤梧树公司，即使现在租赁物已经变更了业主，《租赁合同》依法仍然应当继续履行。原告解除租赁合同的主张没有法律依据，应当依法驳回。三、被告凤梧树公司并未拖欠原告租金，不存在向原告支付租金的事实，应依法驳回原告向三被告主张租金及利息的诉讼请求。1.原告与三被告之间并未存在租赁合同关系，三被告无义务向原告支付租金。2.2019年5月4日被告凤梧树公司已经与案涉租赁物业主王锡华(当时王锡华已经与卢少茜离婚，离婚协议约定案涉租赁物属于王锡华所有)签订《协议书》。当时的租赁物所有人已经免除被告凤梧树公司一年的租金，目前为止仍属于免租期。被告凤梧树公司不用支付租金。四、被告王锡华不用向原告交付按金。被告凤梧树公司与原告之间并未存在租赁合同关系，且被告王锡华也并未与原告和被告凤梧树公司之间就转租案涉房屋进行约定，三方也没有约定按金的归属。因此原告该主张缺乏合同依据和法律依据。五、原告关于物业管理费的主张没有合同依据和法律依据。原告未与被告凤梧树公司、王锡华、岑劲乐之间签订物业管理费缴交的约定。因此原告主张物业管理费由三被告承担缺乏合同依据。物业管理费依法应当由业主承担。既然案涉物业现在的业主是原告，物业管理费就应当由原告承担。据此请驳回原告的该诉讼请求。六、原告获得案涉物业所有权的程序是违法的，原告无权就案涉物业主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，被告凤梧树公司作为案涉租赁物的承租人，依法享有优先购买权，法院在拍卖案涉房屋的时候应当通知被告凤梧树公司参加拍卖。但是法院在处置案涉房屋时并未通知被告凤梧树公司参加。就此被告凤梧树公司已于2019年9月17日向法院提出执行异议申请。现该执行异议正在审理过程中。因此，原告是否对案涉房屋具有所有权仍属未知事项。综上所述，原告诉求无理，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告卢少茜辩称，一、被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司未按合同约定向卢少茜支付租赁按金。被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司与卢少茜、被告王锡华于2016年5月31日签订《租赁合同》。合同约定卢少茜、被告王锡华将位于佛山市顺德区*****万科新城湾畔花园3-7号商铺租予被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司。且合同约定被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司需向卢少茜、被告王锡华支付35280元作为按金。合同签订后，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司一直未依约支付按金。二、卢少茜无须承担向黄倚虹支付按金的责任。黄倚虹于2019年9月通过司法拍卖成功竞买佛山市顺德区*****万科新城湾畔花园3-7号商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”原告取代了原租赁合同中的出租方(卢少茜与被告王锡华)。卢少茜与被告王锡华原为夫妻关系，但二人已于2018年10月24日办理离婚手续并签订离婚协议书。离婚协议书中已对双方财产的分配予以明确约定，其中原租赁合同涉及的租货物的所有权均归被告王锡华所有，对于前述租赁物以及原租赁合同所衍生的权利、义务应由被告王锡华一人享有与承担，与卢少茜无关。因此对于黄倚虹要求支付按金的责任不应由卢少茜承担。三、卢少茜与黄倚虹之间不存在房屋租赁合同关系，在本案中卢少茜并非适格的被告。本案案由为房屋租赁合同纠纷，黄倚虹与本案被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司之间存在房屋租赁合同关系，且本案系因被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司拖欠黄倚虹租金而衍生的。根据合同的相对性，卢少茜不是本案所涉房屋租赁合同的主体，故卢少茜与黄倚虹之间不存在房屋租赁合同关系，卢少茜并非本案适格的被告。综上，黄倚虹主张卢少茜交付租赁按金的诉讼请求并无事实及法律依据，请贵院依法驳回黄倚虹的诉讼请求。被告刘毅坚未到庭，亦未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘毅坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对原告及被告岑劲乐、王锡华、卢少茜、凤梧树公司无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的物业公司的催缴函、欠费明细、商户管理服务协议书、万科物业短信、微信账单详情、发票，被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司已确认真实性，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信；2.原告提交的案涉商铺司法拍卖信息，系本院在淘宝司法拍卖平台公开发布的信息，本院予以采信；3.原告提交的向岑劲乐、刘毅坚、王锡华发出的催缴函，被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司已确认真实性，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信；4.被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司提交的协议书，本院对形式真实性及关联性予以确认，对其证明内容将在本院认为部分论述；5.被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司提交的材料接受凭证、执行异议申请书，系对执行行为的异议，应另循法律途径解决，对该证据本院不予审查；6.被告卢少茜提交的离婚证，系原件，本院予以采信；7.被告卢少茜提交的离婚协议书，系双方内部约定，与本案不具有关联性，不予审查。经审理查明：佛山市顺德区*****万科新城湾畔花园4、5号商铺原登记在王锡华名下。佛山市顺德区*****万科新城湾畔花园3、6、7号商铺原登记在王锡华、卢少茜名下。2016年5月31日，王锡华、卢少茜作为出租方（甲方）与承租方岑劲乐、刘毅坚、王锡华（乙方）签署《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区*****万科新城湾畔花园3-7号商铺（以下简称案涉商铺）租给乙方用于成立凤梧树公司，租金每月17640元；租赁期限自2016年6月1日至2020年12月31日；本合同一经签订，乙方在当天需按初始每月的租金标准交付两个月的租金即35280元作为按金；乙方必须每月5号前按时支付租金，超过十天仍未支付的，则视为乙方违约；甲方租金为实收租金，租赁税、物业管理费、水电费以及其他由经营所产生的一切相关税项及收费由乙方承担；在租赁期间，如甲方提前终止合同，甲方无息退还乙方所交按金，并按乙方已交按金金额向乙方支付违约金；如乙方提前终止合同及出现违约事项，乙方所交按金甲方不予退回。凤梧树公司于2016年6月30日由岑劲乐、刘毅坚、王锡华设立。凤梧树公司在该合同上盖章确认。因王锡华未履行生效法律文书确定的义务，本院依法于2019年9月4日至2019年9月5日在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上对案涉商铺进行拍卖。拍卖公告中载明拍卖标的为带租约拍卖，租赁期限至2020年12月31日，租金标准为每月17640元，标的物自买受人承接租赁关系之日起所产生的租金归买受人收取。黄倚虹竞得案涉商铺。2019年9月18日，本院作出（2019）粤0606执恢485号之五执行裁定，裁定案涉商铺所有权转移给买受人黄倚虹。案涉商铺均已于2019年10月8日转移登记在黄倚虹名下。黄倚虹于2019年11月13日向岑劲乐、刘毅坚、王锡华发出《催告函》，要求签订租赁合同并支付2019年10月、11月的租金。同日，黄倚虹将该函件送至案涉商铺。黄倚虹收到佛山市万科物业服务有限公司顺德新城湾畔物业服务中心2020年3月27日出具的《催缴函》，催缴案涉商铺自2019年12月至2020年3月产生的物业服务费8784.68元及违约金186.67元。黄倚虹于2020年3月29日缴纳了该8784.68元，佛山市万科物业服务有限公司顺德新城湾畔物业服务中心开具了相应的增值税发票。另查明，被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司向本院提交了王锡华与凤梧树公司2019年5月4日签署的《协议书》，载明：由于案涉商铺被法院查封拍卖，影响凤梧树公司店铺经营，造成了损失，王锡华应承担赔偿责任；因凤梧树公司前期投入了大量的资金用于装修，现合同期未满搬迁会造成重大损失，为了弥补损失王锡华承诺给予凤梧树公司免租期一年，自协议签订之日起计算。凤梧树公司及王锡华均在该《协议书》上签名盖章确认。再查明，王锡华与卢少茜于1985年10月25日结婚，2018年10月24日离婚。本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点在于：1.原、被告主体是否适格；2.《租赁合同》应否解除；3.违约责任如何承担。一、原、被告主体是否适格第一，被告王锡华、卢少茜于2016年5月31日与被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华签署《租赁合同》。故该《租赁合同》的出租人为被告王锡华、卢少茜，承租人为被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华。现案涉商铺所有权发生变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，原告黄倚虹得以继受原出租人王锡华、卢少茜的权益。原告黄倚虹有权作为出租人向承租人主张权利，原告黄倚虹的主体适格。原告黄倚虹已取得不动全权登记证书，被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司关于其取得所有权程序不合法的问题，并非本案审查范畴，被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司应另循法律途径解决。被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司关于其与原告黄倚虹之间不存在租赁合同关系以及原告黄倚虹主体不适格的抗辩无理，本院不予采纳。第二，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。岑劲乐、刘毅坚、王锡华为设立凤梧树公司签订《租赁合同》，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华以自己的名义作为承租人签订合同，凤梧树公司成立后对《租赁合同》予以确认，原告有权要求被告岑劲乐、王锡华、刘毅坚、凤梧树公司承担合同责任。故《租赁合同》的合同责任的承担主体应为被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司，该四被告主体适格。被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司关于被告岑劲乐、王锡华并非承租人的抗辩无理，本院不予采纳。第三，《租赁合同》约定承租人应向出租人缴纳按金。被告卢少茜作为原出租人，如收取按金，负有向新的出租人即原告交回按金的义务，故被告卢少茜的主体适格。二、《租赁合同》应否解除根据《租赁合同》约定，承租人应于每月5号前支付租金17640元。被告岑劲乐、王锡华、刘毅坚、凤梧树公司理应按约定向原告黄倚虹支付租金。虽然被告王锡华与被告凤梧树公司签订《协议书》约定免除案涉商铺自2019年5月4日至2020年5月4日期间的租金，但是自原告黄倚虹取得案涉商铺所有权后，原告黄倚虹享有案涉商铺的收益权，被告王锡华无权处分原告黄倚虹的权益，该部分处分行为对原告黄倚虹无效。被告岑劲乐、王锡华、凤梧树公司主张根据《协议书》已免除缴纳租金的义务的抗辩无理，本院不予采纳。被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司未按约交付租金，已违反《租赁合同》约定，原告主张解除《租赁合同》有理，本院予以支持。《租赁合同》自解除合同的通知到达被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司之日即2020年2月29日解除。《租赁合同》既已解除，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司理应向原告黄倚虹返还案涉商铺。二、违约责任如何承担第一，关于租金的问题。被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司尚欠原告黄倚虹2019年10月至今的租金及占用费，事实清楚，证据充分，原告主张被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司支付租金52920元（暂计至2019年12月）有理，本院予以支持。对于之后的租金及占用费应按每月17640元的标准计算至实际交还商铺之日止。第二，关于物业费的问题。根据《租赁合同》的约定，案涉商铺的物业服务费应由承租人承担。原告提交的证据可以证实其已代为缴纳了案涉商铺2019年12月至2020年3月期间的物业服务费8784.68元，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司应向原告返还该费用。原告主张被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司向其支付该费用有理，本院予以支持。对于之后的物业服务费，因物业服务合同相对方系物业服务机构，原告并无直接收取该款项的依据，原告主张被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司直接按每月2196.17元的标准向其缴纳物业服务费并无理据，本院不予支持。第三，关于按金的问题。《租赁合同》约定承租人应于签订合同之日支付按金35280元。原告有权要求被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司按合同约定履行交付按金的义务。被告王锡华、卢少茜虽无收取按金，但无证据证明各方已变更《租赁合同》中关于按金交付的约定，亦无证据证明该行为对原告发生法律效力。故原告要求被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司向其支付按金35280元有理，本院予以支持。根据《租赁合同》，承租方违约的，按金不予退回。故该按金原告无需退还。被告卢少茜并未收取按金，因此不具有向原告返还的义务。该债务并非用于被告卢少茜、王锡华夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，不属于夫妻共同债务。故原告主张被告卢少茜支付按金35280元并无理据，本院不予支持。由于上述按金足以弥补原告的损失，对原告主张的租金及物业服务费的利息的诉讼请求均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王锡华、卢少茜与被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华2016年5月31日签署的《租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、广东凤梧树教育科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄倚虹返还位于佛山市顺德区****万科新城湾畔花园3、4、5、6、7号商铺；三、被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、广东凤梧树教育科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄倚虹支付租金52920元（暂计至2019年12月，之后的租金及占用费应以每月17640元的标准计算至实际交还上述商铺之日止）；四、被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、广东凤梧树教育科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄倚虹支付按金35280元，该按金原告黄倚虹无需退还；五、被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、广东凤梧树教育科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄倚虹支付物业服务费8784.68元；六、驳回原告黄倚虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6662.8元（已由原告预交），由原告黄倚虹负担2.8元，被告岑劲乐、刘毅坚、王锡华、广东凤梧树教育科技有限公司负担6660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇二〇年五月十四日书记员 吴楚君