广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初682号原告：李富，男，汉族，1975年12月21日出生，公民身份号码441************514，住址广东省梅州市梅江区*******。原告：邱珊英，女，汉族，1975年3月19日出生，公民身份号码441************045，住址广东省梅州市梅江区****************。俩原告的委托诉讼代理人：李雍彬，广东客中梅律师事务所律师。被告：梅州皇家名典房地产开发有限公司，统一社会信用代码914***********198A，住所广东省梅州市***（三角镇寮背岭市农科所内）。法定代表人：温京贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张克俊，该公司员工。委托诉讼代理人：何开良，该公司员工。原告李富、邱珊英与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。俩原告的委托诉讼代理人李雍彬到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人张克俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告承担迟延交房的违约责任，立即向原告支付2017年4月1日起至2020年2月29日止的违约金47,907.96元（日违约金按已交房款449,840元的万分之一计1065天）；2.请求依法判令被告从2020年3月1日起至房屋验收合格交付之日止，每日以已交房款449,840元为基数，按万分之一计付延期交房的违约金给原告；3.请求依法判令被告承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，立即向原告支付从逾期之日起计至2020年2月29日止的违约金10,950元（日违约金按30元计365天）；4.请求依法判令被告从2020年3月1日起至取得房屋所有权证书之日止，以每日30元计付逾期办证的违约金给原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:俩原告作为买受人于2016年8月26日与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2016265367042),该合同约定被告将位于梅州市梅江区***皇家名典xxx#1103号房出售给原告，该房屋建筑面积为112.46平方米，按套销售，总价款为人民币449,840元。而后原告根据双方约定，向被告如期支付了首付款和办理了银行按揭贷款手续，被告向原告出具了收款发票。涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条分别就房屋交付的条件与交付手续、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记时间和逾期办证的违约金等进行了详细的约定。时至今日，涉案房产并未经相关政府部门验收合格备案，且未办理涉案房屋的权属登记手续，因此，逾期交房和逾期办证的违约责任理应由被告承担，在多次与被告协商未果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告皇家名典公司辩称：1.原告提出由被告承担逾期办证的违约责任，不符合双方的合同约定，请求法院驳回。根据商品房买卖合同第二十条的约定，双方约定的逾期办证责任是从房屋交付一定时间开始起计，但涉案房屋没有实际交付，所以双方约定逾期办证的前提尚未成立，并不存在逾期办证问题。2.原告提出的逾期交房违约金过分高于原告的实际损失，请求法院予以减少，被告延期交房不存在任何主观恶意，且一直在推动整个项目的竣工备案，据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条规定，违约金高于实际损失30%的可以请求法院予以减少。同时原告并没有提交证据证明其实际损失，被告请求法院予以减少。综上，被告认为原告诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告诉请。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告是一家从事房地产开发、经营的有限责任公司，投资开发了位于梅州市梅江区*****皇家名典商住楼。2016年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定内容如下：俩原告向被告购买位于梅州市*****皇家名典xxx＃1103房，预测建筑面积112.46平方米；房屋总价款为449,840元，按套计算；付款方式为首付149,840元，按揭300,000元，最终于银行审核为准；商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告房屋；交付时间为2016年12月31日前，如交付商品房时被告不出示第九条约定的证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担；被告逾期超过90天交付房屋的，每逾期一天向原告支付已交房款万分之一的违约金；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起790日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天应向原告支付人民币30元违约金，出卖人承担违约赔偿总金额最高不超过买受人已付房款的0.5%等相关权利义务内容。合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告至今未按约向原告交付房屋，亦未办理权属登记。庭审中被告表示因土地被法院查封无法取得验收备案，目前涉案房屋尚未竣工验收，也未完成初始登记。因被告未按约向俩原告交付房屋亦未办理房屋产权登记，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，原、被告应按合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金问题。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给俩原告。被告至今仍未将符合约定条件的房屋交付给俩原告，已构成违约，应按约承担违约责任。根据双方签订的合同第十二条第2点“被告逾期超过90天交付房屋的，每逾期一天向原告支付已交房款万分之一的违约金”的约定，原告要求被告支付从2017年4月1日起的逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋目前尚未竣工验收备案，难以确定交付日期，故原告请求的逾期交房违约金暂计至本案受理之日即2020年3月31日为宜。综上，被告应支付从2017年4月1日起至2020年3月31日止，以449,840元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金49,257.48元（44.984元/天×1095天）给原告。对原告超出部分的请求，本案不作处理，原告可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。根据双方签订的合同第二十条约定，因被告原因原告未能在该商品房交付之日起790日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天被告应向原告支付人民币30元违约金，违约金赔偿总金额最高不超过买受人已付房款的0.5%。原、被告双方对于合同第二十条“房屋交付之日”的理解有分歧，原告认为应理解为合同约定交付之日，被告则认为应为房屋实际交付之日。因该合同是被告方提供的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款理解有争议的，应采用不利于提供格式条款一方的解释，原告认为应以合同约定的交付日期即2016年12月31日为准，本院予以采纳。因此被告应在2019年3月1日前办理涉案房屋的产权转移登记手续，但被告至今仍未将涉案房产办理产权登记需提交的资料提交办证机关，已构成违约，被告应按约向原告支付自2019年3月2日起，以每天30元的标准计付的违约金。虽然双方签订合同中约定违约金赔偿总金额最高不超过已付房款的0.5%，但该条款属排除对方主要权利条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，应属无效条款。原告诉请被告支付按30元/天计算逾期办证违约金，依据充分，本院予以支持。因涉案房产目前尚未竣工验收备案，无法确定将办理产权登记资料提交办证机关的时间，故俩原告主张的逾期办证违约金暂计算至起诉之日为宜，即被告应向原告支付自2019年3月2日起，以每天30元的标准计算至2020年3月31日止的逾期办证违约金11,850元（30元/天×395天），2020年4月1日起至实际完成办理房屋产权登记义务之日止的违约金，本案不作处理，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付自2017年4月1日起至2020年3月31日止的逾期交房违约金49,257.48元给原告李富、邱珊英；二、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付自2019年3月2日起至2020年3月31日止的逾期办证违约金11,850元给原告李富、邱珊英。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取635.73元（原告已预交），由被告梅州皇家名典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇二〇年五月二十八日书记员  吴尽娜