成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初2008号 原告（反诉被告）：四川万物和物业服务有限责任公司，住所地成都市锦江区紫**街**东方广场********。 法定代表人：孙继熊，董事长。 委托诉讼代理人：齐富东，四川律航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李再春，女，1967年9月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李金蔓，女，1987年11月9日出生，汉族，住成都市金牛区，系李再春之女。 原告四川万物和物业服务有限责任公司（以下简称“万物和公司”）与被告李再春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，被告李再春向本院提出反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，于2020年5月12日对本反诉公开合并开庭进行了审理。原告万物和公司的委托诉讼代理人齐富东，被告李再春的委托诉讼代理人李金蔓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万物和公司向本院提出诉讼请求：判令1、李再春支付物业管理费8805.81元及垃圾清运费40元；2、李再春承担案件受理费、公告费等各项诉讼费用。事实和理由：2010年10月1日，万物和公司开始为位于成都市金牛区院的桂香庭院提供物业服务，2016年10月1日前物管费按照建筑面积1.2元每月每平方米收取，2016年10月1日后物管费按照建筑面积1.5元每月每平方米。李再春系该小区业主，欠交2010年12月1日至2019年10月31日期间的物管费8805.81元及垃圾清运费40元，多次催收未果。 被告李再春辩称，万物和公司未能履行物业服务合同义务，减少服务项目、降低服务质量，李再春家中从2010年至2015年屋顶漏水，导致书房、卧室墙面、家具严重受损，多次向物业公司反映，协商未果。万物和公司管理人员于2015年11月29日上门调解，万物和公司同意在物业服务费中抵扣李再春遭受的房屋、家具损失补偿费5,860元，李再春所欠的剩余3,032元当天已结清。2018年7月16日，李再春家中厨房、屋顶烟道漏水，多次打电话发信息向万物和公司反映，万物和公司未积极解决。漏水造成橱柜严重损害，水泡发霉变形，橱柜门脱落，物业公司未提供相应服务和补偿。万物和公司管理服务不到位，违约在先，因此李再春有权拒绝缴纳2018年至2019年的物业服务费。 反诉原告李再春向本院提出反诉请求，要求万物和公司承担5,860元，从物业服务费中抵扣。事实和理由：万物和公司未能履行物业服务合同义务，减少服务项目、降低服务质量，2010年至2015年李再春家中屋顶漏水、导致书房、卧室墙面、家具严重受损。万物和公司管理人员于2015年11月29日上门调解，万物和公司同意在李再春2010年至2015年所欠物业服务费中抵扣所遭受的房屋、家具损失补偿费5,860元。 反诉被告万物和公司辩称，调解协议不是万物和公司的真实意思表示，参与调解的人没有公司授权，不能代表公司作出意思表示，调解协议没有法律效力；同时，协议涉及的墙面漏水并非万物和公司造成，万物和公司不应承担任何责任。请求依法驳回反诉请求。 万物和公司围绕其本诉诉讼请求及反诉答辩意见提交了《关于桂香庭园小区开展临时物业服务的公告》、在管证明、准予变更通知书，缴费通知单等证据，李再春围绕其反诉诉讼请求及本诉答辩意见提交调解协议、照片等证据。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万物和公司前身为成都金恩物业管理有限责任公司，于2018年8月1日办理更名手续。2010年11月10日，成都市金牛区茶店子化成社区居委会发布《关于组织物管企业对桂香庭园小区开展临时物业服务的公告》，内容为：“桂香庭园全体业主／物业使用人：根据成都宏庆物业管理有限公司申请退出桂香庭园物业管理项目的要求，……就桂香庭园物业管理服务工作有关事项公告如下：委托万物和公司为案涉小区提供物业管理服务，万物和公司开始对桂香庭园开展物业服务，临时代管期间万物和按原合同约定做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护工作。……业主／物业使用人仍按原标准交纳公共物业服务费、停车费、生活垃圾处置费、水电费等，确保物业服务工作的正常运转……”。2019年10月16日，成都市金牛区茶店子化成社区居委会出具一份在管证明，主要内容为：“桂香庭园位于金牛区……万物和公司从2010年11月12日至今，一直在履行物业管理服务职责，物业服务费在2016年10月1日前由业主按期拥有的建筑面积1.2元／月／㎡交纳，2016年10月1日后由业主按期拥有的建筑面积1.5元／月／㎡交纳”。万物和公司主张因小区未成立业主委员会，故一直未签订书面物业服务合同。 另查，李再春系成都市金牛区3栋2单元6层1号房屋（属于桂香庭园小区）所有权人，房屋建筑面积119.52㎡。万物和公司提交的缴费通知单显示其向李再春主张的费用明细为：2010年12月1日至2014年4月30日物业服务费5758.22元、2018年4月1日至2018年4月30日物业服务费179.27元、2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费2868.32元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元。 庭审中，李再春提交一份《调解协议》，内容为“关于桂香庭苑3栋2单元601业主李再春拒交物业服务费的调解协议。一、欠费原因：因外墙漏水，业主多次向物业公司项目部反映都迟迟未达到解决，造成业主新装修的房屋及新购置的家具几乎全部损坏，故业主从2010年至2015年拒交费8,892元。二、经项目部多次与业主沟通协商，双方达成协议，从8,892元的欠费中抵扣所造成的损失费5,860元（伍仟捌佰陆拾元）作为补偿。即：新装修的房屋损失费、家具损失费及外墙维修费。其余款项向物业公司交纳。（从2014年5月至2015年12月，一次结清以后按月交纳物业服务费、水费、垃圾费）。桂香庭院项目部现场调解人：何军文，XXX、李再春，2015年11月29日”。 万物和公司认可签字的何军文是其工作人员，但抗辩对该调解协议不知情，调解协议是何军文的个人行为，没有取得公司授权，故对万物和公司产生法律效力。李再春主张2010年至2015年因屋顶漏水导致受损严重，故拒绝交纳该期间物业服务费8,892元，之后万物和公司同意抵扣损失5,860元后，李再春已当即结清2010年至2015年所欠的物业服务费3,032元。2018年7月16日，李再春房屋再次出现漏水，导致家中再次受损，万物和公司提供的服务不到位，又未予解决，故拒绝交纳2018年至2019年的物业服务费。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”。万物和公司虽未与小区业主大会或者业主大会授权的业主委员会签订物业服务合同，但其一直在为小区提供物业服务，其与小区业主之间形成事实物业服务合同关系。李再春作为小区业主，应交纳该期间的物业服务费。李再春提交的调解协议系万物和公司工作人员的签字，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”之规定，李再春有理由相信万物和公司工作人员具有处理漏水问题、与李再春达成的调解协议的职权范围，万物和公司工作人员的行为即使超越职权，不能对抗作为善意第三人的李再春，故该调解协议对万物和公司依法产生法律效力，故万物和公司关于调解协议对其不产生法律效力的抗辩意见不能成立。根据调解协议约定，万物和公司主张李再春欠交2010年至2014年物业服务费5,758.22元即是上述调解协议应抵扣的5,860元，抵扣后李再春无需再交纳该期间费用，故万物和公司所主张的该部分物业服务费于法无据，本院不予支持。 关于万物和公司主张2018年4月1日至2018年4月30日物业服务费179.27元、2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费2,868.32元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元，李再春作为业主应予以交纳。李再春所抗辩的2018年房屋出现漏水，与万物和公司提供物业服务不具有法律上必然的因果关系，同时，万物和公司未对此次漏水问题作出任何意思表示，李再春应通过另案确定漏水原因及责任承担等问题，故李再春以房屋漏水为由拒绝交纳2018年以后的物业服务费用于法无据，本院不予支持。综上，李再春应交纳2018年4月1日至2018年4月30日及2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费：179.27元＋2,868.32元=3,047.59元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李再春于本判决生效之日起十日内向四川万物和物业服务有限责任公司支付2018年4月1日至2018年4月30日及2018年7月1日至2019年10月31日的物业服务费共计3,047.59元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元； 二、驳回四川万物和物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 李再春如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李再春负担，反诉案件受理费25元（已减半收取），由四川万物和物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 施建华 二〇二〇年五月十八日 法官助理 唐 艳 书 记 员 庞河源