重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初2028号原告：重庆第六空间家居有限公司，住所地重庆市渝**龙山街道嘉鸿路**，统一社会信用代码91500112MA5U8HQ5XE。法定代表人：朱昆，执行董事。委托诉讼代理人：马菲菲，女，1991年1月5日出生，汉族，住河南省唐河县，系公司员工。委托诉讼代理人：汪佳欣，女，1992年10月1日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市，系公司员工。被告：易翔东，男，1987年5月10日出生，汉族，住重庆市渝**。原告重庆第六空间家居有限公司（以下简称第六空间公司）诉被告易翔东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告第六空间公司的委托诉讼代理人马菲菲、被告易翔东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第六空间公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2019年9月空调使用费516.5元、2019年8月26日至2019年11月30日的商位租金共计25548元、2019年8月26日至2019年11月30日的物管费19161元，共计45225.5元；2.被告向原告支付拖欠空调使用费的违约金，以516.5元为基数从2019年9月30日起按每日0.1%的标准计算至付清之日止；支付拖欠商位租金的违约金，以1548元为基数从2019年8月26日起、以8000元为基数从2019年9月1日起、以8000元为基数从2019年10月1日起、以8000元为基数从2019年11月1日起，均按每日0.1%的标准计算至付清之日止；支付拖欠物管费的违约金，以1161元为基数从2019年8月26日起、以6000元为基数从2019年9月1日起、以6000元为基数从2019年10月1日起、以6000元为基数从2019年11月1日起，均按每日0.1%的标准计算至付清之日止；诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年8月签订了《商铺租赁合同》，被告承租原告位于重庆市渝北区龙山街道嘉鸿大道409号第六空间国际家居1号楼编号为A332a号商位用于经营。合同期满后，被告仍然占用商位经营至今。被告在合同期内，未按合同约定期限向原告足额支付商位租金、物管费和空调使用费。原告多次催收无果，遂起诉来院。被告易翔东辩称，双方签订合同属实；原告称被告欠付租金属实；原告称合同期满后被告占用房屋，但是占用不是因被告导致的，而是因为合同约定期满2个月前就应当确定是否续签合同，但由于原告高层变动、原告与案外人物业公司还需要协调是否与物业公司续租，故原告一直以原告政策没有确定为由一直拖延不确定是否与被告续租；被告经营长达10年，有老的客户，被告撤场前老的客户还会到被告处购买，老客户来被告处后被告还是会让客户将定金交到原告处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商位租赁合同》、《补充协议》、2019年9月19日《销售合约单》、2019年9月28日《销售合约单》、2019年11月2日《销售合约单》及《展位退款确认单》和中国工商银行业务回单（付款）凭证；《关于限制物业服务的通告》照片打印件；微信聊天记录截图3张等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告举示的《D085-A-F3-22a.聚亿·全案软装.易翔东欠费明细》、《D085-A-F3-22a.聚亿·全案软装.易翔东违约金明细》，系原告自己制作，被告不予认可，故不予采信；对被告举示的新闻视频一段（附光盘），与本案无关，故不予采信。经审理查明：2018年8月25日，以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方将重庆市渝北区龙山街道嘉鸿大道409号1号楼国际现代馆三楼编号为A322a号商位出租给乙方经营使用；建筑面积200平方米；乙方租赁的商位仅限用于经营源财聚装饰材料有限公司聚亿·全案软装品牌（系列）商品使用；租赁期限为12个月，自2018年8月26日起至2019年8月25日止；2-2乙方如需续租的，乙方应在本合同期满60日前向甲方提出书面续约申请，经甲方同意且甲、乙双方就续约条件达成一致意见的，由甲、乙双方在租赁期满30日前重新签订合同；3-1商位租金为40元/平方米/月，每月租金为8000元，物管费为30元/平方米/月，每月物管费为6000元前述每月租金、物管费共计14000元；3-2租金自2018年8月26日起算，租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每1个月为一个付费周期，首期租金、物管费由乙方在本合同签订之日起3日内向甲方一次性付清，以后各期租金、物管费由乙方在计费起始日的前15日内向甲方一次性付清；3-3为保护消费者的合法权益，乙方自愿在本合同签订之日起3日内向甲方缴纳保证金14000元；3-3-2自本合同解除或终止之日起12个月内，如乙方所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或发生后乙方已妥善解决的，经乙方书面申请，甲方于满12个月后将质保金不计息退还乙方，如乙方拖欠甲方租金、物管费或其他费用的，甲方有权直接将乙方交纳的保证金用以冲抵乙方的相关欠款；3-5中央空调使用费按0.29元/平方米/日计收，以本合同约定的乙方租赁商位建筑面积进行计收，每一个月支付一次，由乙方在每个月的10日前向甲方付清上一个月度的费用；4-8乙方的销售收款服从甲方商场的统一管理，由甲方进行统一收银，甲方统一收银后与乙方进行结算，如乙方在甲方统一收银的账户内有款项，乙方同意甲方有权直接从乙方款项中扣除以下费用：乙方应承担的商位租金、物管费、税金、电费、空调使用费等各项应付款项，乙方因违反合同约定需承担的滞纳金或违约金……7-2-1乙方未按本合同约定期限向甲方支付商位租金、物管费、电费、空调使用费、税费及其他应付费用的，每逾期一日，则应按应付金额的千分之一计向甲方支付违约金，逾期达10日以上（含10日）的，甲方有权采取停电措施或终止本合同收回出租商位，乙方由此造成的损失由乙方自行承担，同时甲方有权留置乙方商位内的商品进行折价或拍卖处理，处理款冲抵乙方欠款，不足部分，甲方有权向乙方追偿；8-1本合同期满终止或提前解除的，乙方应在期满当日或约定解除之日或之前结清所有欠款、办理完毕撤场交接手续（签署撤场协议）并将承租商位内的商品清理完毕，归还甲方出租商位，逾期归还的，按本合同约定租金、物管费标准的2倍计向甲方支付场地占用费，乙方逾期归还商位达10日以上（含10日），甲方有权对乙方承租商位内的所有物品作无主物处理，直接收回商位，相应损失由乙方自行承担。合同还约定了其他内容。同日，双方还签订了《补充协议》，主要约定：基于甲乙双方在2018年8月25日签订的位于国际现代馆三楼A322a号商位的《商位租赁合同》，现经双方协商一致，达成补充协议如下：一、在甲、乙双方严格遵守租赁合同条款的前提下，甲方给予乙方2个月的免租金优惠，具体的免租金优惠期为2019年2月、2019年7月26日-8月25日；二、如乙方未履行满租赁合同约定的租赁期限（提前解除原合同）的，则甲方有权取消给予乙方的免租金优惠；备注：1、本协议中的免租金优惠是指商位租赁合同中的租金及物管费。合同于2019年8月25日期满后，被告继续占用案涉商位经营。2019年9月19日、2019年9月28日，有顾客到被告经营的案涉商位购买货物，并支付相应款项至原告统一收银的账户，2019年9月19日的销售于2019年11月2日由原告退款给消费者。被告称其一直与原告就续租进行沟通，但原告一直以续租政策不确定为由拖延，并举示了其与原告的商场经理沈建中的微信聊天记录。2019年10月16日，被告：沈总，回重庆了吗？沈建中：回来了。被告：续约政策什么时候可以确定？沈建中：还要两天左右。被告：好。被告称因原告拖欠物业公司费用，故原告没有按约在合同期满前30日与被告续签合同，并举示了落款时间为2019年11月1日、案外人重庆融臻物业管理有限公司出具的《关于限制物业服务的通告》照片，主要载明：重庆第六空间全体商户……1、重庆第六空间应于2019年8月20日前向我司支付下季度物业管理服务费，共计2167701元；2、重庆第六空间应向我司支付水、电等转供能预存（预缴）费共计30万元……截止2019年10月31日，重庆第六空间仍未按时支付上述费用……我司将从即日起限制重庆第六空间商场的用电、用水，由此给商场全体商户造成的一切损失由重庆第六空间承担。原告主张被告欠付的费用是：空调使用费：2019年9月应付1015元，已支付498.5元，欠付516.5元。物管费和租金：2019年8月26日至2019年8月31日应付物管费1161元，未支付，应付租金1548元，未支付；2019年9月应付物管费6000元，未支付，应付租金8000元，未支付；2019年10月应付物管费6000元，未支付，应付租金8000元，未支付；2019年11月应付物管费6000元，未支付，应付租金8000元，未支付。庭审中，原告称，合同到期后，原告有继续租赁给被告的意思，双方形成了不定期租赁合同关系，原告据此主张被告支付租金；合同约定被告自主经营、自负盈亏，被告不能以无销售单据证明没有经营；被告一直与原告协商续租，但是没有谈成，2019年10月20日左右被告决定不续租，但2019年9月至11月期间被告是亮灯的，也一直有被告的销售人员在；2019年12月开始被告商位就没人经营、货物还在，没有搬过货，被告没有交电费，商位的灯也没有亮了；2019年11月物业公司未对商场停水，只是于2019年11月底停电半天；质保金按合同约定应于合同到期后1年才退还被告；原告依据合同第7-2-1条约定，主张被告支付逾期支付租金和物管费的违约金；被告违约给原告造成了无法对外招商的损失。被告称，2019年9月还在经营，2019年10月中旬开始被告就没有经营了，具体时间记不清楚了，只是货物还在商位内，人员没有去了；2019年11月底物业公司将商场大门关了好几天，还停了电，被告是通过商户微信群知道的；双方没有形成不定期租赁合同，被告一直在等待原告新的租赁政策，政策出来后被告才决定是否签订新的合同，合同到期后只是占用原告商位；原告主张违约金按照每日千分之一计算的标准过高。本院认为：原告与被告签订的《商位租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方合同于2019年8月25日到期后，原告主张双方形成了不定期租赁合同关系，但是被告不予认可，称其并无续租的意思，故双方并未形成不定期租赁合同关系，双方的房屋租赁合同关系已于2019年8月25日到期终止。关于空调使用费。原告要求被告支付2019年9月欠付的空调使用费516.5元。2019年9月被告实际占用商位经营，应支付使用房屋产生的费用。被告作为支付义务人，未举示证据证明其支付了该费用，应承担相应的举证责任。故对原告要求被告支付2019年9月欠付的空调使用费516.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及物管费。被告称其于2019年10月中旬开始停业，只是货物还在商位内。原告称2019年12月开始被告商位才没人经营、货物还在。但双方均无证据对其主张予以证明，故现有证据无法认定被告的停业时间。双方均陈述，被告物品至今没有搬走、继续占用商位，故被告应向原告支付相应的费用。原告主张被告支付2019年8月26日至2019年11月30日期间欠付的租金和物管费。合同于2019年8月25日到期终止，之后被告继续占用商位的应向原告支付的是占用费而不是租金。但因房屋占用费和租金均是占用房屋应承担的对价，且占用费可参照合同约定的租金标准计算，故被告应向原告支付2019年8月26日至2019年11月30日期间欠付的房屋占用费6天÷30天×8000元/月＋3个月×8000元/月＝25600元，原告仅主张被告支付25548元，是对自己权利的处分，本院予以认可。被告应向原告支付2019年8月26日至2019年11月30日期间欠付的物管费6天÷30天×6000元/月＋3个月×6000元/月＝19200元，原告仅主张被告支付19161元，是对自己权利的处分，本院予以认可。故被告应向原告支付2019年8月26日至2019年11月30日期间欠付的房屋占用费25548元和物管费19161元。关于违约金。原告依据合同第7-2-1条约定，主张被告支付逾期支付租金和物管费的违约金。但是被告欠付的是合同到期终止后的空调费、房屋占用费和物管费，并非合同履行期间应付费用，且其支付时间并无约定，故原告主张被告支付逾期支付违约金没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告易翔东于本判决生效后立即向原告重庆第六空间家居有限公司支付欠付的2019年9月空调使用费516.5元；二、被告易翔东于本判决生效后立即向原告重庆第六空间家居有限公司支付欠付的2019年8月26日至2019年11月30日期间房屋占用费25548元；三、被告易翔东于本判决生效后立即向原告重庆第六空间家居有限公司支付欠付的2019年8月26日至2019年11月30日期间物管费19161元；四、驳回原告重庆第六空间家居有限公司的其他诉讼请求。如果被告易翔东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1000元减半收取500元，由原告重庆第六空间家居有限公司负担30元、被告易翔东负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇二〇年五月十八日书记员  陈 实