四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初367号 原告：杨先华，男，生于1974年3月26日，汉族，住四川省达州市达川区。 被告：四川金世纪房产开发有限公司。住所地：四川省达州市通川区小北街** 法定代表人：熊亭喜，总经理。 委托诉讼代理人:石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 被告：向元平，男，生于1969年9月24日，汉族，住四川省达州市达川区。 委托代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。 原告杨先华诉被告四川金世纪房产开发有限公司（以下除判决主文外简称“金世纪公司”）、向元平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨先华、被告金世纪公司的委托诉讼代理人石得均、被告向元平的委托诉讼代理人李代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨先华向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付从2010年12月31日起至2018年11月19日止以182930元为基数按照每日万分之一的违约金52683.84元；2.判令二被告立即退还原告两管三线费用6800元、维修基金1045.85元、面积差额2906.4元、其他杂费1836元，合计12588.25元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月5日，原告（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）、被告向元平（出卖人代理人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告金世纪公司将位于达州市达川区××社区××小区××幢××层××单元××号房屋出售给买受人，房屋价款为182930元；合同第二十条约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。后原告按照约定支付了房屋价款182930元和两管三线费用6800元、维修基金1045.85元。根据四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知（川价发〔2008〕196号）》，对于已纳入配套基础设施的两管三线（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用的规定，二被告应退还原告缴纳的两管三线费用。 综上所述，二被告的行为已经损害了原告的合法权益，故原告依法向法院提起民事诉讼，望判如所请。 被告金世纪公司辩称，原告的诉讼请求全部不能成立。1.原告诉讼请求的第一条是要求被告支付逾期办证的违约金，这个理由是不成立的，因为原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据相关规定，因不可抗力不能按照合同履行的，根据不可抗力的影响，部分和全部免除责任。本案存在着被告应该全部免责的情形，因此根本不存在违约金一说；2.原告诉称该项目2008年2月就已经取得商品房预售许可证，但2008年4月原达县物价局就已经对关于金世纪公司商品住房价格备案函明确规定了水电气等费用按照省物价局及达州市物价局有关规定执行，川价发〔2008〕196号文件是2008年的10月20日才由省物价局、建设厅发文，因此没有溯及力；3.实际上原告2009年就在使用该房屋，原达县人民政府因此项目气象超高一直不给被告办理竣工验收，而项目未竣工验收，原告是不能居住使用的。 被告向元平辩称，1.向元平不是本案适格的被告，理由是根据合同的相对性原则，与原告签订《商品房买卖合同》的相对方是金世纪公司，原告将向元平列为被告，但未阐明被告应当承担责任的理由，应当驳回原告对向元平的诉讼请求；2.《商品房买卖合同》有关于转移登记的约定，对于商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋转移登记，原告在房屋没有验收就擅自提前入住，入住后也没有要求跟被告一起去办转移登记，所以导致办证时间延迟；3.根据合同约定，出卖人承担违约责任的前提是因出卖人的原因造成未及时办理产权证，而本案并非是出卖人的责任，因为应由双方共同办证，并不是约定由被告办理，而原告没有向被告申请办证；4.案涉项目是政府行为造成延迟修建、延迟办证，根据合同约定不应当由被告承担责任。 原告杨先华为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告金世纪公司签订房屋买卖合同； 2.四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知（川价发〔2008〕196号文件）； 3.达州市房产管理局维修资金账户信息一份，账户显示原告的交存金额为3527.40元，但被告收取的是4573.25元； 4.南城茗居附属设施及代收费用详单一张； 5.收款收据5张，证明开发商收取了相关费用。 被告金世纪公司对原告所出示证据的质证意见为：1.对《商品房买卖合同》三性无异议，但对原告提供该《商品房买卖合同》的证明目的有异议，此合同更佐证了被告公司的反驳答辩意见，该合同的第16页第（二）项转移登记载明，商品房交付使用后，双方同意按照第一种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，而原告没有提供要求和被告金世纪公司共同向登记机关申请办理房屋转移登记的相关证据；2.川价发〔2008〕196号文件是2008年10月20日才出台的，而被告商品房早在2008年2月份就取得了商品房预售许可证，2008年4月就定了价格，而且物价局定价时是明确必须要收取相关费用的；3.对原告提供的南城茗居附属设施及代收费用详单不予认可，其理由：该单据上加盖的印章是南城茗居财务专用章，被告金世纪公司从来没有给项目上申请刻制过行政印章或财务印章，对该证据的三性都不予认可，业主交费标准和收计费标准，关键性有瑕疵；4.对于5份收款收据，其中3张加盖有南城茗居的公章，但没有金世纪公司的签字，我方对该证据不予认可。另外两张加盖有向元平的私章，其内容不清，有一张收款人收款单位等没有任何人的签字，是白条，不能作为证据使用。综上，我方对该证据的三性都不予认可。 被告向元平对原告所出示证据的质证意见为：第一，对《商品房买卖合同》三性无异议，但对其证明目的有异议。原告如果认为是被告的原因延迟办理产权证的话，原告应当举证证明何时向被告提出了申请，而事实上原告没有提交这方面的证据，办证是双方的事情，办证还需要原告的身份证、结婚证，故原告并没有尽他应尽的义务。第二，原告主张要求被告承担违约责任也不成立，合同约定因出卖人的责任导致在房屋交付之日起365日之内没取得权属证书才承担违约责任。第三，合同第25条约定了不可抗力，同时被告金世纪公司也向法庭提供了不可抗力的证据，因此被告不应当承担逾期办证的违约责任。第四，合同的当事人一方是金世纪公司，买受人是杨先华，向元平的身份是委托代理人，故合同的主体只有两方，而并非原告所主张的合同是三方；第五，对于原告提交的川价发〔2008〕196号文件的真实性有异议，请法庭依照正式文件为准；第六，南城茗居附属设施代收费用详单仅仅是一个清单，真正缴费应该以收款收据为准；第七，对原告提交的5份收款收据有异议，其内容模糊不能达到其证明目的。 被告金世纪公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1、法定代表人身份证明、营业执照，证明其诉讼主体资格； 2、投资建房协议书、投资建房补充协议书、施工许可证、规划许可证，证明：①南城茗居实为与社区合资合作开发的房产项目；②被告公司建设该项目的合法性； 3、达县物价局达价函（2018）24号备案函、商品房预售许可证、三管两线发票，证明原告诉请理由不成立（三管两线）； 4、《商品房买卖合同》、气象局（2008）10号文、国土局（2010）136号文、达川府函（2017）91号文、补交出让金票据、竣工验收备案书，证明原告诉讼请求不成立，本案因不可抗力，政府为赔偿事宜一直不准予竣工验收，导致办证条件不成就； 5、施工许可行政，证明规划修建楼层是27层，面积是297930平方； 6、挂靠合同，证明二被告之间系挂靠法律关系。 原告杨先华对被告金世纪公司提交的证据的质证意见为：无异议。 被告向元平对被告金世纪公司提交的证据的质证意见为：对一到五组证据的三性均予以认可，特别强调：一、气象局给被告公司发出了通知，因为限高导致不能继续修建造成停工的事实；二、国土局给被告金世纪房产公司发了一份追收土地出让金的通知，也要求这个项目停工；三、该项目2016年就竣工验收备案了，但是因为政府原因一直办不到手续；四、对挂靠合同关联性有异议，该合同是内部责任项目管理的合同，在本案中对原告没有任何约束力，至于向元平与金世纪公司是什么关系应该另案审理。 被告向元平未提交证据 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的南城茗居项目。2007年8月10日，被告向元平与被告金世纪公司签订《房地产开发建设项目管理协议书》，约定案涉项目由被告向元平挂靠金世纪公司进行开发。2009年4月5日，原告杨先华（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：（2009）xxx］，被告向元平以被告金世纪代理人的身份在合同上加盖私章。合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区××社区××小区××幢××层××单元××号房屋出售给买受人杨先华，筑面积为105.74平方米，单价1730元／㎡，房屋价款为182930元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十四条“面积差异处理”第3款约定：以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补；第二十条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十五条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。在合同附件五“付款方式与期限的其他约定”中约定：总房款为182930元，首付款62930元，剩余120000元银行按揭；配套费用由买受人自行承担 同时查明，案涉南城茗居项目《建筑工程施工许可证》载明：建设规模29793㎡，A2幢修建楼层为27层。该项目于2007年12月动工修建，项目修建至25层时，原达县气象局于2008年10月16日对该项目进行测定及计算，发现该建筑即将超高，并向被告金世纪公司发出《关于南城茗居项目即将“超高”请予及时停止继续施工的函》（达气函﹝2008﹞10号），明确指出A2栋最高只能再修一层楼（即最多修至26层），为此，案涉项目因气象限高而停工，而未修建的第27层已部分对外出售并报房管部门备案。2010年9月28日，原达县国土资源局向被告金世纪公司发出《关于追收超容积率土地出让金的通知》，该通知载明：南城茗居项目出让时批准容积率修建建筑面积为4706.82㎡，实际修建建筑面积为28176平方米。要求该公司缴纳出让金508万元，否则将再次暂停办理该公司的相关建设手续。而被告金世纪公司则以项目未验收、面积未确定、缴纳金额过高且不准确、加之气象限高未进行补偿等为由未予缴纳，导致2009年该项目修建完工后直至2016年3月17日才办理竣工验收。2017年3月27日，达州市达川区人民政府对达川区国土资源分局呈报的《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的请示》予以批复（达川府函〔2017〕91号），该批复确定了金世纪公司应补交超容积率土地出让金的金额和该公司因气象限高不能修建第27层所造成的损失政府应补偿的金额。 另查明，一、2008年10月20日，四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）第一条规定：“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程［含安装］的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。”第五条规定：“……在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。”被告金世纪公司除房款外，另行收取原告两管三线费用6800元。 二、达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为3527.40元，原告实际向被告金世纪公司交纳维修基金为4573.25元。 三、原告杨先华与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》上载明的面积为105.74㎡，而实测面积为104.06㎡，面积差为1.68㎡。 四、原告杨先华于2009年7月5日入住所购买的南城茗居**房屋，该房屋于2018年11月19日办理不动产权证书。 本院认为，原告杨先华与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于被告向元平的主体资格的问题；二、关于原告主张逾期办证的违约金52683.84元是否应该支持的问题；三、关于原告主张的“两管三线”费用6800元，被告是否应该退还的问题。 一、关于被告向元平的主体资格的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的相对方是原告杨先华与被告金世纪公司，被告向元平系该公司的委托代理人，其代为实施的民事法律行为对被代理人金世纪公司发生效力，故根据合同相对性的原则，向元平不是本案适格的被告，其在本案中所实施的民事法律行为产生的后果，应由被告金世纪公司承担。 二、关于原告主张的逾期办证的违约金52683.84元是否应予支持的问题。该问题涉及房屋交付时间的确定。原、被告签订的合同中约定了逾期办证的违约责任，同时也约定了因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，被告金世纪公司在取得建设部门批准的合法建设手续后进行案涉项目修建，项目完工后因被告金世纪公司实际修建的面积和该公司实际应补缴的土地出让金金额政府相关部门未予确定，加之气象限高政府对被告金世纪公司的补偿也未确定等原因，致使该项目2009年修建完工后直至2016年3月17日政府相关部门才办理竣工验收，2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》后，才确定了被告金世纪公司应补缴的土地出让金金额和因气象限高政府对该公司的补偿金额。因此，本案引起逾期办证的事由属被告金世纪公司不能预见、也不能避免的客观情况，该事由不可归责于被告金世纪公司，该事由直至2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》时消失，此时，案涉项目办理产权证的条件才具备，故2017年3月27日视为被告金世纪公司向原告交房的时间，由此经过365日之次日起为被告金世纪公司逾期办证的起算点。因此，被告金世纪公司支付原告逾期办证的违约金应从2018年3月27日起至原告办理产权证之日（2018年11月19日）止，共计237天，以总房款182930元为基数，按每日万分之一计算，其违约金确定为4335.44元（182930元×237天×1／10000）。 三、关于原告主张的“两管三线”费用6800元，被告应否退还的问题。虽然省物价局、省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发［2008］196号文件）第一条规定：“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程［含安装］的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。”第五条规定：“……在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。”但在原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定“配套费用由买受人自行承担”，该约定虽违反了上述规范性文件的规定，但其违反的是行业管理性规定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，该约定合法有效。故对原告主张的要求被告退还“两管三线”费用6800元的诉讼请求，本院不予支持。 另外，关于原告主张要求被告退还多交的维修基金能否支持的问题。原告向被告公司交纳维修基金4573.25元，而达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为3527.40元，因此，原告多交的1045.85元，被告应予退还； 关于原告主张的房屋面积差额的问题，即因房屋面积差被告多收取的购房款2906.40元被告应否返还。原、被告签订的《商品房买卖合同》上载明的预测面积为105.74㎡，而实测面积为104.06㎡，面积差为1.68㎡。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“面积差异处理”第3款约定：“以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项之规定，面积差1.68㎡的房价款2906.40元（1.68㎡×1730元／㎡），被告应当返还原告；关于原告主张的其他杂费1836元应否支持的问题。原告未举证证明其他杂费1836元的具体构成，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金世纪房产开发有限公司支付原告杨先华逾期办理房屋产权证书的违约金4335.44元； 二、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告杨先华多交的维修基金1045.85元； 三、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告杨先华因房屋面积差多收取的购房款2906.40元； 四、驳回原告杨先华的其他诉讼请求。 上述一、二、三项合计金额8287.69元，限被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1432元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  余 龙 审 判 员  王显平 审 判 员  万 红 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  万利娟 书 记 员  张 渝