广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8685号原告：中山市东明物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区*************，统一社会信用代码914***********286J。法定代表人：杨文豪，经理。委托诉讼代理人：黄四妹，公司员工委托诉讼代理人：黄洁娜，公司员工。被告：余德毅，男，1974年9月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************，公民身份号码442************011。原告中山市东明物业管理有限公司（以下简称东明公司）与被告余德毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东明公司委托诉讼代理人黄四妹、黄洁娜，被告余德毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东明公司向本院提出诉讼请求：1.被告余德毅向东明公司支付2019年6月1日至2019年12月31日期间共7个月的物业管理费1790.32元及违约金（计算方法：以每月物业管理费255.76元为本金，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三缴纳逾期利息至清偿之日，暂计至2019年12月31日为161.13元）。事实和理由：被告系中山市石岐区***************业主，原告为该小区提供物业服务。被告的物业面积为127.88平方米。被告自2019年6月起至2019年12月31日期间一直未交物业管理费。原告多次追缴未果，遂诉至法院，请求依法判决。被告余德毅辩称，1.关于东明花园业主委员会与东明公司签订的中山市****物业服务合同无效。石岐区公安分局（中山市**********）、中港英文幼稚园（中山市*********）、中港英文小学（中山市**********）、东明社区居委会（中山市**********）等所在房屋属东明花园小区建筑物专有部分，其所有权人系东明花园小区业主，但东明花园业主委员会在2018年关于续聘物业管理合同以及提升物业服务费的业主大会投票过程及投票结果将上述单位排除在外，导致其投票结果不符合物权法第七十六条、第七十八条、物业管理条例第十二条等规定。该投票结果是由于业主委员会的过错造成不合规，并非全体业主真实意思表示，损害了业主的合法利益，应视为无效。而原告作为一个有资质且长期在东明花园小区从事物业管理的独立法人，在知道或应当知道物业服务合同中的管理区域面积与业主委员会提供的投票结果不相符、表决结果无效的情况下，仍签署服务合同，造成的结果应由其自行承担。2.原告存在违约、违规行为。（1）根据相关规定，原告需对小区区域内的设施和相关场地进行维修、管理、养护，但原告从2016年开始进驻涉案小区到目前为止，对小区配套设施周边围墙围栏、东明街1-3号间消防通道大门破旧不堪、小区停车场凹凸不平、多栋楼房外围地坪破损严重、东明街26号附近管道堵塞污水横流、小区内照明路灯歪斜缺失破损、照明失效，对上述情况置之不理，没有履行其职责，不但影响整个小区外在形象，更给全体业主生活居住造成了严重的安全隐患；（2）原告在没有得到全体业主同意的情况下，擅自将小区部分停车场改建为洗车场地、将绿化用地改为混凝土硬底化停车场、东明四期1号8幢公共电梯内擅自安装广告、在小区公共用地范围内擅自安装快递柜等情况；（3）原告至今未向小区业主公示其服务资金的收支情况；（4）原告将涉案物业的管理费在2019年由1.7元/㎡调整为2元/㎡，应由全体业主或业委会与原告协商，但原告既没有委托有资质的第三方编制提升0.3元/㎡的市场分析报告，又没有公示相关专业分析结果，仅笼统的将提价咨询列在2018年的业主大会投票中，且投票结果不符合双过半的指标，违反相关规定，应属无效；（5）原告没有按物业服务合同约定设置24小时保安值班岗位，业主多次投诉，在2020年2月份的新冠肺炎防疫抗疫中原告不作为。3.原告存在乱收费行为。原告收取2018年2月至2019年5月楼梯灯费240元、以3.068元/吨的名义收取水费1435.82元。被告认为梯灯费、二次供水是开发商为保障日后住户生活安全而在前期出资投入建设的设施，应属配套设施设备，应包含在物业管理费中，梯灯费15元/月没有在服务合同中列出，且没有任何明细组成，原告收取梯灯费、二次供水费属于乱收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2019年5月25日，中山市石岐区东明花园小区业主委员会（以下简称东明花园业委会）作为甲方与东明公司作为乙方签订物业服务合同，双方约定：甲方续聘乙方对中山市石岐区东明花园小区物业实施物业管理服务。物业采用包干制，东明小区四期电梯房每月每平方米按2元收取，业主每月5日缴交当月物业服务费。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可提高物业服务费用的收费标准，物业服务费收取标准在合同期内的调整按以下程序进行：（1）物业服务成本上涨，乙方正式向甲方提出调整物业服务费的申请，并提交相关的资料，（2）甲乙双方共同聘请专业的会计事务所对物业服务费成本进行核算，（3）召开业主大会表决，并公开表决结果，（4）公示期满后，按表决结果做出调整（或不调整）物业服务费。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳逾期利息。乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的服务内容，或服务质量未达到标准要求，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，造成甲方经济损失，乙方应给予经济赔偿，但业主或物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝缴纳或主张减免物业服务费。乙方未经甲方同意擅自提高各种收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝交纳擅自提高部分，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方清退。业主和物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同还约定了其他事项。2.余德毅为中山市石岐区***************的业主[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0124027号、建筑面积127.9平方米]。根据前述合同约定，余德毅每月应交物业服务费为255.8元（127.9平方米×2元/平方米）。余德毅于2017年7月办理上述物业收楼手续后，未支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，东明公司通过发律师函等方式催告余德毅缴交欠费未果，遂诉至本院，主张其上述实体权利。3.余德毅主张东明公司违法违规收取物业费、水费、梯灯费，并提供了中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知、发票。其中《中山市物业服务收费管理办法》第六条规定：“业主和物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。”第七条第三款规定：“别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”余德毅称因东明公司提供的服务质量不符合约定，存在小区围墙栏杆防火门破损、小区停车场凹凸不平、楼房外围地坪破损严重、管道堵塞、小区内照明路灯歪斜缺失破损等现象，并擅自对外出租广告位、将部分停车场改建为洗车场等侵占全体业主公共收益，为此提供了照片、微信聊天截图。东明公司对此不予确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”东明公司与东明花园业委会签订了物业服务合同，余德毅作为案涉物业的业主，故物业服务合同对余德毅具有约束力。余德毅主张物业服务合同无效，本院不予支持。东明公司为案涉物业提供了物业管理服务，余德毅所举证据不足以证明东明公司在履行物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，或违规擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形，余德毅作为上述物业的业主，未按时交纳物业服务费已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同约定，应当承担向东明公司支付物业服务费的违约责任。东明公司主张涉案物业以127.88平方米计算物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。经核算，余德毅应向东明公司支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为1790.32元（127.88平方米×2元/月×7个月）。关于违约金的问题。余德毅未支付物业服务费已构成违约，东明公司有权主张余德毅支付违约金。东明公司主张违约金按日千分之三自欠费之日起计算，对比东明公司因余德毅违约所造成的损失，该标准明显过高，本院依法调整为年利率6%。故本院确定违约金的计算方法为：分别从2019年6月至2019年12月的6日起，以每月所欠物业服务费255.76元为基数按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告余德毅于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东明物业管理有限公司支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1790.32元及违约金（分段计算：分别从2019年6月至2019年12月的6日起，以每月所欠物业服务费255.76元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市东明物业管理有限公司已预交），由被告余德毅负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  李劲松二〇二〇年五月八日书记员  黄应虹谭嘉怡