广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初4140号 原告：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区******远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914************439。 法定代表人：万坤，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭金星，公司员工。 委托诉讼代理人：王云其，公司员工。 被告：姚红建，男，1980年10月8日出生，汉族，住广东省中山市东区******************，公民身份号码410************917。 被告：王松丽，女，1979年4月23日出生，汉族，住广东省中山市东区*******，公民身份号码410************524。 委托诉讼代理人：姚红建，男，1980年10月8日出生，汉族，住广东省中山市东区******************，公民身份号码410************917。系被告王松丽的配偶。 原告中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）与被告姚红建、王松丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托诉讼代理人郭金星、王云其，被告姚红建暨被告王松丽的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洋物业公司向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付2017年9月至2019年12月期间共28个月的物业管理费9118.48元及违约金（以每月物业管理费325.66元为基数，分别从欠费当月/次月6日起按万分之六的利率计算至清偿之日止）。事实与理由：2009年5月28日，原告与远洋地产（中山）开发有限公司签订《中山远洋城（A1A2区）前期物业服务合同》。两被告是中山市东区******远洋城领域花园29幢702房的权属人，房产建筑面积141.93平方米，交楼时间2009年5月28日，物业费计收标准为2.3元/月/平方米，即房屋每月物业费为325.66元。《中山远洋城业主临时公约合同》约定，物业服务费于每月5日前交纳，逾期收取每日3‰的违约金。原告自愿下调为按每日万分之六计收违约金。两被告拖欠2017年9月至2019年12月共28个月物业管理费9118.48元。原告于2018年3月20日、2019年5月14日通过律师函的方式催收。 被告姚红建、王松丽辩称，其不缴费是因为原告未按合同约定提供合格的物业管理服务。原告财务混乱，没有履行合同，业主反映的问题长期没有答复，不应计收违约金。 本院经审理认定事实如下：2009年5月28日，远洋物业公司（乙方）与姚红建、王松丽（甲方）签订《中山远洋城（A1A2区）前期物业服务协议书》，主要约定：甲方选聘乙方对坐落于中山市东区******的远洋城小区物业实施前期物业管理服务；物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下管理质量：1.房屋建筑共用部分，公共区域建筑的维修养护和管理；2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行及管理；……8.安全防范工作，服务质量为24小时全天候，技防加人防，立体动态全员防范；9.资料整理；乙方在实施前期物业管理期间，利用物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营活动，收益可作为物业服务费不足的补充；业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，按物业服务企业制定的收费标准计收；物业竣工验收交付使用后，采用酬金制方式收取物业服务费和提取酬金，乙方以住宅小高层按建筑面积每月每平方米2.3元的标准向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续时开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金；服务期限自签订之日起至物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。 姚红建、王松丽并签署了远洋地产公司制定的《中山远洋城业主临时公约》、承诺书，主要载明：案涉物业服务收费采取酬金制方式，物业交付使用之日按建筑面积开始计算物业服务费用，业主首次应预付三个月物业服务费，每月5日前按时足额交纳当月物业服务费用，小高层住宅为2.3元/月/平方米；物业服务费支出按政府相关规定执行，物业服务费年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业管理企业应聘请有资质的中介结构对每年的收支状况予以审计，并向业主公示审计结果。 姚红建、王松丽系中山市东区******************的业主，物业建筑面积141.59平方米，按《中山远洋城（A1A2区）前期物业服务协议书》约定，姚红建、王松丽每月应交物业服务费为325.66元（141.59平方米×2.3元/月/平方米）。姚红建、王松丽于2009年5月28日办理收楼手续，未支付2017年9月至2019年12月期间共28个月的物业服务费。远洋物业公司经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。 双方当事人均确认，案涉小区没有成立业主委员会，也没有签订新的物业服务合同。 姚红建、王松丽称，远洋物业公司未依约提供合格的物业管理服务，楼栋的可视门铃长期不能使用，楼道栏杆损坏严重，均无人修理；小区门岗长期无人看守；泳池水质差，2018年8月1日被南方新闻网曝光；远洋物业公司私吞物业共用部分经营收益，如小区广告费、泳池收费、快递柜收费，额外收取水费、污水费、垃圾处理费，收取物业管理费没有开具发票、拒不补开发票，上门安装开关收取50元但没有开具发票；没有审计每年收支状况并公示审计结果；保安打被告，远洋物业公司在业主群中泄露被告隐私且威胁被告的安全健康。 远洋物业公司则称，业主家的可视门铃是开发商提供的户内配套设施，远洋物业公司在2017年有调查过业主是否愿意动用维修基金进行整体更换，因票数没有达到要求，故未予更换；不知道损坏的栏杆位置，若有，远洋物业公司可以跟进维修；景观水池是开发商配备，水池内部零件已损坏，泳池不合格是以前的问题，远洋物业公司已将泳池委托给有资质的单位管理，公司有打理水池的清洁等问题；所谓无人看守的门卫室是车库岗，有自动识别系统、监控设备；每年年初均有公示上一年的收支审计结果，广告费收入作为物业服务费不足的补充，2019年的会在2020年4月整理好并公示；远洋物业公司系代收代缴水费，供水公司将水费拆分成水费、垃圾处理费、污水处理费三项显示，总额2.86元/吨是符合要求的；发票仅可在缴费当年补开，2019年年底是将电子发票发给业主；业主家里的维修属有偿服务，有提前公示价格，不是远洋物业公司直接提供维修，远洋物业公司无法开具发票；保安打被告的问题，起因是保安在检测电子围栏时，被告辱骂并动手推保安，远洋物业公司提醒被告出入戴口罩但被告不配合，警方有介入调查。诉讼过程中，远洋物业公司提交了护栏维修、水景打扫的照片，以证明该司于2020年4月15日对案涉小区的护栏进行维修加固；清洁人员有打理水景区域。 本院认为，原告远洋物业公司与被告姚红建、王松丽签订的前期物业服务协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。被告抗辩原告未依约提供合格的物业服务。根据已查明的事实，案涉小区共用部位存在栏杆损坏的问题，原告在庭审后才采取措施进行维修加固；南方新闻网的显示证明在被告欠费期间，案涉小区泳池存在不合格的情形。原告提供的证据未能反映讼争期间其已按照合同约定全面、适当地履行公示物业管理费收支审计结果，及物业管理义务，应承担举证不能的不利后果。被告没有提供证据证明其所述可视门铃属原告维修范围且原告拒不提供相应物业服务，也没有提供证据证实原告存在安防不到岗、违规收费、私吞物业共用部分经营收益、侵犯被告隐私及安全健康的行为，应承担举证不能的不利后果。至于开具发票属另一法律关系，被告可另遁法律途径解决。据此，本院认定原告在提供物业管理服务中存在瑕疵，未达到合同约定的服务质量标准，应自行承担因其在履行合同过程中管理不当、服务不到位之责任，故对原告诉求的违约金，本院不予支持；但原告的服务瑕疵尚未达到被告可拒交物业服务费的程度，且原告已采取措施以解决上述问题，故被告应向原告全额支付2017年9月至2019年12月期间的物业服务费，总计为9118.48元（325.66元/月×28个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第五十四条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告姚红建、王松丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山远洋物业服务有限公司支付2017年9月至2019年12月期间的物业服务费9118.48元； 二、驳回原告中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，减半收取计42元（原告中山远洋物业服务有限公司已预交），由原告中山远洋物业服务有限公司负担12元，被告姚红建、王松丽负担30元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山远洋物业服务有限公司）。 本判决为终审判决。 审判员  巫洁涛 二〇二〇年五月十一日 书记员  程欣莹 黄靖雯