河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初607号原告：河南隆鼎物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区解放中路**西城美苑中心会所。法定代表人：曾鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈广智，男，1948年10月13日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。系公司员工。被告：靳武秀，女，1938年8月28日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：靳国兵，男，1972年5月2日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。现住焦作市山阳区。系被告儿子。原告河南隆鼎物业管理有限公司与被告靳武秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告河南隆鼎物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈广智，被告靳武秀的委托诉讼代理人靳国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南隆鼎物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费4025元；2、判令被告支付违约金1690元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：河南隆鼎物业管理有限公司与焦作市金德利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，协议约定被告按1.2元/㎡/月交纳物业管理费，被告住宅面积为119.78㎡（实测后面积），每月应交物业费144元，可被告从2017年8月1日起止2019年11月30日，欠物业费长达28个月之久，经物业公司多次催交，无故分文不缴物业费。其中28个月物业费4025元，违约金按照银行利率计1690元，合计共欠金额5715元，被告严重违反《物业管理条例》有关规定，特诉至法院，请求依法判处，维护原告的合法权益不受侵犯。被告靳武秀辩称，被告于2014年2月20日与焦作市解放区人民政府民生街道办事处陶瓷路棚改办公室签订国有土地房屋征收补偿安置协议后，房屋产权调换安置到和平东街翡翠长堤（现东城美苑）2号楼2单元3层3号和6号楼2单元1层3号和6号楼2单元8层24号。2015年8月至2017年7月31日，被告靳武秀与金德利阳光物业签订物业合同后，连续两年已缴纳物业费。1、自入住以来发现诸多问题，一直向阳光物业及金德利公司交涉，被推诿拖延，问题一直不能得到解决。在未被告知的情况下金德利阳光物业擅自变更物业公司。靳武秀并未与焦作市隆鼎物业管理有限公司签订任何物业合同，因此未形成法律意义上的合同关系，未约定物业费标准亦不存在违约金之说。2、2018年4月15日焦作市隆鼎物业管理有限公司将被告靳武秀起诉至山阳区人民法院，2018年5月23日收到山阳区人民法院传票，2018年6月5日被告靳武秀到山阳区法院工作人员曹君萍处，曹法官让被告靳武秀和隆鼎物业协商解决问题，当时的物业经理承诺解决问题，至今提出的问题一直未得到解决，故此，被告靳武秀与焦作市隆鼎物业管理有限公司未能形成事实的物业服务关系，故此焦作市隆鼎物业管理有限公司起诉被告拖欠物业管理费从事实上根本不成立。3、被告对原告焦作市隆鼎物业管理有限公司起诉的主体资格不认同，在被告2016年8月1日至2017年7月31日，缴纳东城美苑2号楼2单元3号1725元物业费，原告提供的是收据，并未提供的发票，故对原告是否取得物价部门的收费许可提出质疑。4，被告在2016年10月发现涉案房屋平台排水管有污水排出，与原告交涉，至今未得到解决。原告对公用设施设备负有维护的职责，原告未履行其职责，这是被告未缴纳物业费的主要原因。根据原被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告要求被告支付物业管理费以及违约金的事实及法律依据。围绕争议焦点，原告河南隆鼎物业管理有限公司提交了以下证据：1、营业执照一页、法定代表人证明一份、企业名称变更通知书一页，证明在2018年3月8日焦作市隆鼎管理物业有限公司变更为河南隆鼎管理物业有限公司，证明原告具备诉讼主体资格。2、前期物业服务管理合同一份，证明2016年1月1日，原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订有合同。被告所缴纳物业费的标准为每月每平米1块2，违约金为按日千分之三计算，原告于2016年1月1日进驻东城美苑小区提供物业服务。3、靳武秀欠原告物业费及违约金明细表一份，证明被告所欠费的时间、面积及欠费的数额。每月被告应缴纳144元，时间28个月，合计费用为4025元。4、催缴物业费通知一份，证明原告用书面形式向被告催缴物业费的实际情况，被告至今未交物业费的事实。被告靳武秀委托诉讼代理人的质证意见为：1、对第一组证据无异议。2、对第二组证据真实性无异议，对证明指向有异议。3、对第三组证据有异议，原告应出示物价部门的收费标准。对违约金不认可，按照合同法并未与原告签订关于违约金方面的合同。4、对第四组证据真实性无异议，被告已经收到该通知，原告未对被告提出的排水管问题进行解决，所以被告未缴纳。被告靳武秀委托诉讼代理人提交了以下证据：焦作市隆鼎物业公司2016年9月4日出具的物业收费收据一份及现场照片2张，证明被告在2016年8月1日至2017年7月31日缴纳物业费。原告应对被告提出的属于公用设施部分的排水管排污问题予以解决，但原告一直未解决。原告委托代理人的质证意见为：对收费收据真实性无异议，对现场照片有异议，照片证明被告房屋平台上存水是真实情况。楼上的排水设计为直接流到这个平台，这是个公用平台，然后由公用平台下水口排下。平台与被告没有任何关系，这是公用平台不是被告个人使用的平台。因此被告提出的证明指向与本案无关，不能证明对被告造成的损害，如果被告认为因为平台上的流水给其造成了损害，被告应依法起诉追究侵权人的责任，同时这点也与本案无关，因此，此证据在本案中不能作为证据使用。本院对原、被告所提交的证据认证如下：对原被告双方所提交的证据的真实性、合法性均予以认定。原告所提交证据的关联性予以确认，被告所提交证据的关联性不予确认。根据以上有效证据，本院确认以下案件事实：2016年1月1日原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对被告居住的小区进行物业管理服务。合同约定物业管理服务费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元的标准收取。被告系焦作市东城美苑高层**房屋产权人，该房屋建筑面积119.78㎡。从2016年8月1日至2017年7月31日原告按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元的标准向焦作市隆鼎物业公司缴纳物业费。焦作市隆鼎物业公司在2018年3月8日变更为河南隆鼎物业管理有限公司。在原告管理服务期间，被告以2016年10月发现涉案房屋平台排水管有污水排出，原告未予解决为由拒绝缴纳自2017年8月1日起的物业费。此为本案事实。本院认为，原被告之间已经形成事实的物业服务合同关系，被告前期已经按照原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中约定的物业费收取标准缴纳了物业费。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业费，现被告未按时向原告交纳物业费，已构成违约。原告向被告主张交纳2017年8月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4025元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告向被告主张的违约金，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持，但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方应加强沟通、履行各自的义务，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解且不能再深化，本院认为从2019年11月23日原告向被告书面送达催缴物业费通知之日起起算违约金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计付至法院确定被告履行义务之日止。关于被告辩称原告未解决公用设施部分的排水管排污问题的主张，本院认为该事实属另一法律关系，被告应当另案起诉。被告以此为由拒交物业费，不符合法律规定和合同约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告靳武秀于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告河南隆鼎物业管理有限公司物业费4025元（从2017年8月1日至2019年11月30日）及违约金；违约金从2019年11月23日起至法院确定被告履行义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计付。二、驳回原告河南隆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告靳武秀负担（原告已垫付，待履行时一并付清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  林素花二〇二〇年五月十一日书记员  钟 策