广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初8254号 原告：李文俊，女，1967年10月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：秦婧，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨喆，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：广西中冶军创实业股份有限公司，住所地：南宁市青秀区桃源路**广西富满地大酒店**。 法定代表人：卢煊宝。 委托诉讼代理人：鲁艳霞，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗敏胜，男，该公司员工。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年5月30日 开庭时间：2020年4月22日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人秦婧、杨喆到庭 被告方：委托诉讼代理人鲁艳霞、罗敏胜到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付房屋租金113621.5元（自2018年9月19日起至2019年8月18日止）；二、被告向原告支付物业管理费16434.15元（自2018年12月起至2019年5月止）；三、被告向原告支付违约金34086.45元（以拖欠的房屋租金113621.5元作为本金，按照30%计算）；四、本案的各项诉讼费用由被告承担。 当庭变更诉讼请求二为：被告向原告支付物业管理费25799.84元（自2018年12月起至2019年8月18日止，详见原告提交的《欠缴物业费计算表》）；变更诉讼请求三为：被告向原告支付2018年8月19日至2019年8月18日期间的违约金97091.08元（每逾期一日按日租金及物业相关费用的3%计付，详见原告提交的《违约金计算表》）。 被告答辩要点 一、对原告主张的金额和租期结束的时间有异议；二、原、被告双方已于2018年11月6日前结束租约关系；三、对原告各项诉请均不予认可，原告应给付被告63858.5元（60000元转让费+17809元押金-应付租金13950.5元-应付物业费4291元）。 事实认定 2017年2月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市青秀区出租给乙方作为办公使用，该房屋建筑面积178.09㎡，房屋出租现状为毛坯，房屋内现有装饰装修是乙方以60000元转让费用从甲方的原承租人黄乃谦手中取得，由乙方自行处置，乙方有权向被转租人或新的承租人收取装修装饰转让款；该房屋租赁期为3年，自2017年2月19日起至2020年2月18日止，交付日期为2017年2月19日，交付之日起乙方承担该房屋水费、电费、物业费等租赁期间产生的费用；租赁期满，乙方未明确放弃续租的，甲方应当在同等价格下优先与乙方续签租赁合同；甲乙双方约定租赁期内租金为8904.5元／月（50元／平方米），租赁期第2年起每年在原价格上递增10%，租金按每季度收取，此后乙方按季交方式提前七日支付至甲方指定账户；乙方应于本合同签订当日向甲方支付两个月租金即17809元作为押金，合同期满或终止时，乙方须结清租金及其他费用并按期迁出，乙方如约迁出后，甲方须在三日内将押金无息退回乙方指定账户，如乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从押金中扣除，乙方若提前一个月通知甲方提前退租的，不视为违约，甲方应当全额返还押金；该房屋交付给乙方使用后，租赁房屋项下的所有费用包括但不限于水费、电费、水电公摊费用、燃气费、物业费、电话话费、宽带费、有线电视费用等一切与房屋相关的费用，均由乙方承担并且按照约定按时支付该房屋租金给甲方；房屋租赁期未到期，因乙方原因不能续租的，乙方要求转租时，甲方应当允许乙方转租，并配合乙方将该房屋租赁给第三方，甲方配合新的承租人办理工商执照手续等办公所需要的手续，乙方在转租时，第三方的租赁期应当只能在原租赁期内，如新的租赁期限超过原租赁期的，应重新商定及签订新的租赁合同；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；任何一方违反本协议约定均视为违约，应当向守约方赔偿损失，乙方如不能按时交纳租金及物业相关费用，经甲方催缴，还是不能按时交纳的，给甲方造成经济损失的，应承担违约责任，每逾期一日，乙方须按日租金及物业相关费用的3%向甲方支付违约金。 被告为证明双方的租赁关系已于2018年11月终止，提交了其公司代表孙成果与原告的微信聊天记录，显示：1、2018年10月16日。原告：孙总您好！我也不想打扰您的，但是到目前您公司租用的房租都没有交，另外物业这边只交到2018年4月份。我不知道你们是不是遇到什么事情，如果实在困难，那就退租吧，我这边也不用老是催你们，你们也烦我也烦。如果考虑不租了，请尽快通知我，我不能一直这样等下去。2、2018年11月9日。原告：孙总下午好！你们这季度的房租已经超了两个月了，支付了一个月后，就没有支付了，是什么情况？能告知吗？还要不要继续租房？下一季度又马上到了，如果不租了，请提前通知。孙成果：以上的租金由我公司补齐，下面范磊由跟您重新签约。原告：就是说你们公司不租了，您另外找了个公司来租是吗？孙成果：转让。原告：先生好像我们原来的合约里面说的是，您不能自己转租的哟，要通知我的。另外您现在说的租金是多少？孙成果：根据原合同。原告：是根据跟您签的合同延续下来吗？孙成果：是呀，是老乡兄弟。3、2018年11月10日。原告：孙总您的老乡确认了要租吗？确认了就要重新签订租赁合同，到时候您通知我。孙成果：确认。原告：那能订一个时间我们三方见面重签下合同。孙成果：好。原告：嗯嗯，您约好时间通知我，最好在下周内就将这事情办了，辛苦您！4、2018年11月12日。原告：孙总上午好！您方便时约下新租户，我们见下，再重新签署房屋租赁合同。孙成果：好的。原告：孙总您公司是不是现在要搬9台电脑出去？5、2018年11月13日。原告：孙总您好！跟新的租户联系了吗？这周什么时候可以见下面？孙成果：下周。原告：那你们这两个月的房租怎么付？孙成果：联系陈会计付。6、2018年11月16日。原告：尽快吧，如果你那老乡不租，我就找别人租了，我不可能让房子空在那呀，是吧，请你也理解下我。孙成果：好。7、2018年11月20日。孙成果：老乡又不租了。一起想办法租出去吧。原告：您不租就退租行了，我另外找人租。孙成果：有转让费。您知道的。原告：我不知道哟，是什么转让费？孙成果：装修，家具。原告：哦，这个我不管哟，你原来是签了3年合同，现在你不租了，另找一个来租只能租你余下的时间哟。到期了我不租了。你当初的转让费给了多少？孙成果：不到十万。 2019年8月18日，原告通过邮政快递向被告发出《关于解除的通知函》，被告于次日签收该函件。 在庭审中，原告明确被告已将租金支付至2018年9月18日，物业费支付至2018年11月30日；被告至今未完全搬离涉案房屋，现还有一些物品留存在内。被告则陈述称其已将租金支付至2018年9月，物业费支付到2018年12月；其于2018年11月10日开始搬离涉案房屋，后续因为转让费用达不成一致意见，所以一直未完全搬离。 判决理由 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 原、被告在平等自愿的情况下签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未悖法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。关于该合同是否已解除的问题。被告主张双方于2018年11月6日前结束租约关系，对此提交了孙成果与原告的微信聊天记录予以证明，原告对此不予认可。经审查聊天记录，虽有提到“老乡又不租了。一起想办法租出去吧”等内容，但仅凭微信记录内容不能充分证明双方已就合同解除问题达成一致意见，被告以此主张《房屋租赁合同》于2018年11月6日解除，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。庭审中，原、被告均确认被告至今未完全搬离涉案租赁房屋，被告持续占用涉案房屋却未能按约支付租金，经原告多次催收后仍未支付，已构成违约，属当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持，该合同于解除通知送达被告之日即2019年8月19日解除。 关于被告拖欠的租金数额问题。结合现已查明的事实及双方的陈述，在无相反证据的情况下，应认被告已足额支付租金至2018年9月18日。原告主张依据合同约定计付自2018年9月19日至2019年8月18日止欠付的租金113621.5元（9794.95元×5个月+10774.45元×6个月），合法有据，本院予以支持。在扣除被告交纳的押金17809元后，被告尚应向原告支付租金95812.5元（113621.5元-17809元）。 关于物业费。被告称其已于2018年11月与原告解除租约，却主张已支付物业费至2018年12月，与常理不符，不予采信。结合原告诉请，应认被告已足额支付物业费至2018年11月30日，尚欠2018年12月1日至2019年8月18日的物业费未付，原告据此主张被告支付物业费25799.84元（2739.02元/月×9个月-2739.02元÷31天×13天），合法有据，本院予以支持。 关于被告是否应承担违约责任的问题。因被告不履行付租义务，构成违约，应向原告支付逾期付款违约金。《房屋租赁合同》约定租金按每季度收取，按季交方式提前七日支付，被告如不能按时交纳租金及物业相关费用，每逾期一日，须按日租金及物业相关费用的3%向原告支付违约金。因双方约定的违约金过高，本院酌情确定按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付。结合原告诉请，违约金具体计算方式为：1、以日租金319.4元为基数，自该季度应付租金次日即2018年8月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付；2、以日租金319.4元及物业相关费用5478.04元为基数，自该季度应付租金次即2018年11月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付；3、以日租金363.18元及物业相关费用8217.06元为基数，自该季度应付租金次日即2019年2月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付；4、以日租金351.34元及物业相关费用8217.06元为基数，自该季度应付租金次日即2019年5月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付。原告超出部分的违约金主张，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。 关于转让费。根据双方约定，涉案房屋内现有装饰装修是被告以60000元转让费从原承租人手中取得，由被告自行处置，被告有权向被转租人或新的承租人收取装饰装修转让款。被告主张应在其欠付原告的款项内扣除该转让费，与合同约定不符，故对该项辩解意见，本院不予采信。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西中冶军创实业股份有限公司应向原告李文俊支付欠付租金95812.5元； 二、被告广西中冶军创实业股份有限公司应向原告李文俊支付欠付物业费25799.84元； 三、被告广西中冶军创实业股份有限公司应向原告李文俊支付逾期付款违约金（计算方式：以日租金319.4元为基数，自2018年8月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付；以日租金319.4元及物业相关费用5478.04元为基数，自2018年11月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付；以日租金363.18元及物业相关费用8217.06元为基数，自2019年2月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付；以日租金351.34元及物业相关费用8217.06元为基数，自2019年5月13日至2019年8月18日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%分段计付）； 四、驳回原告李文俊的其他诉讼请求。 案件受理费4848元，由被告广西中冶军创实业股份有限公司负担。 上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述行为义务，义务人应于本案生效判决规定的期限内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 丘 霞 人民陪审员 边 境 人民陪审员 吴丹萍 二〇二〇年五月六日 书 记 员 黄秋菊