广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终719号上诉人（原审被告）：吴倬，男，汉族，1965年6月9日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：付媛媛，北京市岳成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓彤，北京市岳成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李根，男，汉族，1986年8月14日出生，住山东省德州市德城区。上诉人吴倬与被上诉人李根房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人吴倬不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴倬委托诉讼代理人付媛媛、谢晓彤，被上诉人李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴倬上诉请求：1、请求撤销（2019）粤1391民初3408号民事判决；2、请求改判吴倬无需承担租金37500元及违约金；3、本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。具体如下：一、上诉人未交付装修房屋，是在合同约定的承包工期内依法行使同时履行抗辩权。2015年4月24日，上诉人与被上诉人签订《工程承包合同》（合同编号：20150425-01），合同约定由上诉人承包被上诉人位于海惠花园××栋×单元×××房的室内装修工程，承包工期为2015年4月25日起至工程竣工，并结清本工程所有债权债务关系止；施工工期为按业主（建设单位）与乙方签订的工期45（日历天）；工程进度达到100%完工时，经甲方验收后应向乙方支付工程结算款；合同自双方签名盖章之日起生效，至工程全部竣工并结算完毕后失效。于2015年4月24日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，由上诉人租赁被上诉人的上述装修房屋，作为样板房居住使用；上诉人在入住前以现金方式交纳全年租金人民币陆万元给被上诉人，先付后用。事实上，装修工程己于2015年6月9日竣工，但被上诉人并未按照《工程承包合同》的约定验收装修房屋及履行支付工程款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。上诉人经多次催促被上诉人支付工程款，但被上诉人收到催促后，屡次拒绝验收房屋及支付款项。因《工程承包合同》未约定履行债务的先后顺序，所以上诉人在未收到被上诉人支付的工程款前，可以依法行使同时履行抗辩权，拒绝交付装修房屋。而且，当上诉人收到被上诉人“交付房屋后再支付工程款”的通知后，上诉人当即向被上诉人交付装修工程，并签下字据。因此，上诉人仅是想行使抗辩权以此讨回工程款，并无租赁房屋的想法。且合同约定“承包工期为2015年4月25日起至工程竣工，并结清本工程所有债权债务关系止”、“合同自双方签名盖章之日起生效，至工程全部竣工并结算完毕后失效”，被上诉人在上诉人因行使同时履行抗辩权而拒绝交付房屋期间，即2015年6月9日起至2016年1月26日，从未支付工程款，本工程所有债权债务未结清。按照合同约定，装修工程仍处于承包期间。综上，上诉人未交付装修房屋完全是在合法履行抗辩权，并非表示租赁该房屋。二、房屋并未实际开始租赁，且上诉人未实际使用房屋，不应承担租赁房屋的租金。一审法院以双方签下的2016年1月26日字据，认定上诉人已经使用房屋七个半月并判决应当支付租金，认定事实错误。被上诉人在一审中提出，双方在2016年1月26日签下的字据是证明上诉人使用完房屋后，退还房屋给被上诉人的证据。但该字据签订的背景是上诉人与被上诉人经过协商后，被上诉人答应先退房后付款，上诉人才放弃继续行使抗辩权，将装修工程结果交付给被上诉人。并且，上诉人在工程完工后，被上诉人未验收工程，装修工程也一直无法交付，所以上诉人一直持有的是装修工程的施工钥匙，并未获取正常租房应拿到的正式钥匙。字据显示上诉人将施工钥匙、大门锁匙、无开封包装完整无损套装匙及客厅吊灯遥控器移交给被上诉人，移交的物品及方式明显属于装修工程完工后施工方向业主移交的物品及方式，和正常租赁合同中承租人应向业主移交的物品及方式有天壤之别。因此，字据是上诉人交付装修工程结果、不继续行使抗辩权的证据，并非己使用完房屋的证据。被上诉人在本案一审提出以租金抵消《工程承包合同》的工程款，但是实际被上诉人在上诉人交付装修工程房屋前，从来未向上诉人提出该要求，被上诉人所述是虚构的、毫无依据的。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋作为样板房居住使用，由上诉人在入住前以现金方式交纳全年租金人民币陆万元给被上诉人，先付后用。被上诉人收取租金时必须出具收据。但是，双方没有按照合同约定，上诉人没有以现金方式缴纳全年租金，被上诉人也未出具收据，上诉人并未实际使用租赁房屋。租赁房屋在2015年6月10日至2016年1月26日期间，上诉人并没有入住该房屋或是作为样板房使用，房屋未产生用作正常生活或商业用途时的较高额水费、电费。因此，该情形并不符合当初双方签订合同时，作为样板房居住的用途。按照正常租赁合同的方式，租赁房屋时出租人与承租人应当办理相应的租赁手续，如记录水表、电表、移交钥匙、制作家具清单等，但是上诉人与被上诉人未办理任何相关手续。同时，在该期间，上诉人在海惠花园小区附近花千树小区另外租赁了房屋，同样作为样板房居住使用。上诉人未实际使用涉案房屋，所以才另外租赁了其他房屋。综上，房屋未实际开始租赁，上诉人亦未在租赁合同期内，实际使用被上诉人房屋。三、被上诉人主张上诉人支付的租金款项，已经过诉讼时效即便被上诉人要求上诉人支付租金，被上诉人也应当在法律规定的诉讼时效内主张其债权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定了特殊诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条重新规定了诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年3月15日通过，自2017年10月1日起施行。但在本案中，诉讼时效已过，而新规定未施行，应当适用《民法通则》。若认定上诉人2015年6月10日至2016年1月26日期间为租赁期间，那么根据我国《民法通则》第一百三十六条第三项规定“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年”，被上诉人应当于2016年1月27日至2017年1月27日期间，向上诉人主张延付的租金。但是，事实上在该期间内，被上诉人未曾向上诉人提出过任何支付延付租金的要求。当被上诉人主张债权时，己过诉讼时效，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，因此法院不应支持被上诉人主张支付租金的请求。综上，上诉人的行为是行使其合法的权利，未违反合同约定，也没有侵犯被上诉人的合法权利。现上诉人特提起上诉，请求法院判如所请，维护上诉人的合法利益。李根辩称，对于上诉人行使同时履行抗辩权，上诉人在答辩人未交齐装修款的情况下，拒绝交付装修房屋。我方认为，同时履行抗辩权必须在双务合同中，涉案装修合同中，上诉人负责装修房屋，答辩人负责交付装修款。在合同约定中，当装修进度到50％时，答辩人应支付装修款共计5万。该案件中，答辩人支付3万，我方认为，若上诉人行使同时履行抗辩权应在50％前停工，并非竣工后扣押房屋不给。房屋租赁合同与装修合同系在装修前同时签订，口头协定，答辩人支付3万装修款，剩余装修款由房屋租金抵扣，并在两个合同页边立面签字表示意同，数额相等，且都是人民币，且都有明显期限，上诉人未催交装修款，答辩人未收过租金且未有回收房屋的行为。答辩人认为符合合同法第九十九条规定的抵消情形，按合同日期就竣工后的房屋无缝交接给上诉人，答辩人认为，房屋剩余装修款项与房屋租金抵消，双方两清，上诉人事由属于违法行为。对于房屋并未实际开始租赁，且上诉人并未实际使用房屋，不应承担租赁房屋的租金。我方认为，1、由于债务人和债权人均系上诉人，所以答辩人按照合同期限无缝交接，精减了交接手赞（合同中未规定交接程序），在装修开始至2016年上诉人交付止，实际掌控人在上诉人手中。2、上诉人在房屋租赁期间已经行使合同权利。房屋租赁合同的时期为2015年6月10日至2016年6月10日，为期12个月。在2015年7月29日，在答辩人不知情的情况下，上诉人私自与家具公司签订样板房供货合同（附证据），在合同中的第六条中明确指定，装修公司为上诉人提供“海惠花园×××样板房衣柜”，并规定回扣事宜，取货和验收均系上诉人所为。我方认为，上诉人行为符合房屋租赁合同内容，合同实际在实行中。3、至于高额水电费等，为商业所定，与合同行使无关。对于被上诉入主张上诉人支付的租金款项己超过诉讼时效。我方认为，民法通则规定：诉讼时效的起始时间为受害人得知被害之日起。该案中，答辩人行使法定抵消权为形成权，两份合同页边立面签字为意同，并非在2016年1月26日得知被害，答辩人在（2017）粤1391民初1065号（以下简称“1065号案”）案件收到开庭通知书之日起才得知被害的，在1065号案庭审中答辩人为行使法定抵消权提出房屋租金抵消装修工程款，虽然未得到支持，诉讼时效在判决书下达之日起计算，房屋租赁合同并未超过诉讼时效。四、答辩人在上诉书中不认同答辩人没有答应上诉人先交付房屋以后再支付装修余款，这不符合常理，应在工程竣工之日发生，并非7、5个月之后。李根向一审法院起诉请求：被告向原告支付房租40000元、利息和房屋折损费10000元、违约金5000元。一审法院查明，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年4月24日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方将惠州市惠阳区大亚湾海惠花园××栋×单元×××房屋出租给乙方作样板房使用，租赁期限从2015年6月10日起至2016年6月10日；二、甲乙双方议定押金0元，月租金5000元，由乙方在入住前以现金方式交纳全年租金60000元给甲方，先付后用。三、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3%，以天数计算向甲方交付违约金。等等。上述《房屋租赁合同》附在原、被告签订的《工程承包合同》之后，《工程承包合同》主要约定：装修工程地点为海惠花园××栋×单元×××房，实行全额承包即包工、包料、包工期、包案例、包质量等，合同总造价为90032.63元，工期自2015年4月25日起共45日历天。装修工程自2015年4月25日开工，2015年6月9日完工。2016年1月26日，被告将涉案房屋交付原告。原告之后陆续向被告支付了装修工程款30000元。被告认为原告未按合同约定支付剩余装修款60032.63元及利息、垫付的家具款等诉至本院，原告辩称应以租金抵扣装修尾款，本院以不属同一法律关系为由就装饰装修合同纠纷于2019年3月10日作出1065号民事判决支持了被告要求原告支付装修尾款的诉讼请求，该判决已履行。原告认为被告未按期支付房屋租金，另行起诉至本院，提出如上诉求。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。原告将房屋交付给被告装修，装修工程于2015年6月9日完工，《房屋租赁合同》约定租赁期限从2015年6月10日起，被告租赁房屋的用途为做样板房，房屋装修完工后实际处于被告的支配管理下，原告无须再向被告交付房屋，被告辩称原告未向其交付房屋，本院不予采信。租赁合同的主要权利义务是对房屋的使用，办理水电交接并非租赁合同的主要权利义务，未办理水电交接并不影响租赁合同的履行，被告称与原告未办理水电交接合同未履行，本院不予采信。关于租金的计算问题。原告将房屋交付被告使用，被告应按合同约定支付租金，2016年1月26日，被告将涉案房屋交付原告，被告实际支配使用涉案房屋七个半月，租金应为37500元（5000×7.5），原告诉求超出部分，本院不予支持。按照合同约定，由被告在入住前以现金方式交纳租金，先付后用，即被告应在2015年6月10日前支付租金。合同还约定，被告逾期交付租金，按租金的3%以天数计算向原告交付违约金，该违约金约定明显过高，原告自愿将其调整为5000元，另外，原告还主张欠付租金的利息，欠付租金利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至庭审之日已超出5000元。利息作为法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，属于损害赔偿责任的内容，其与违约金并不是并存的。原告既诉求违约金又诉求利息，可推定为要求调高违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。故本院支持的违约金应以37500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年6月10日计算至付清之日止，原告诉求超出部分，本院不予支持。合同并未约定房屋折损费，原告要求被告支付房屋折损费，没有法律依据，本院不予支持。原告在1065号已提出以租金抵扣装修款余款，该案于2019年3月10日作出判决，被告辩称原告诉求已过诉讼时效，不予采信。一审法院判决：一、被告吴倬于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李根支付租金37500元及违约金（违约金以37500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年6月10日计算至付清之日止）；二、驳回原告李根的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴倬向本院提交以下证据：1、合同编号为20150425-01号工程承包合同，拟证明上诉人与被上诉人之间存在承揽合同关系，双方签订了工程承包合同，被上诉人在工程竣工后未按合同约定验收及支付工程款。根据合同约定，在合同自双方签名盖章之日起生效，至工程全部竣工并结算完毕后失效。2、房租租赁合同。拟证明租赁标的为装修房屋，并作为样板房居住使用，但房屋未产生作正常生活或商业用途时的较高额水费电费，证明双方没有按照合同约定办理相关的租赁手续。3.字据。拟证明上诉人交付装修工程结果、不继续行使抗辩权，证明装修工程完工后，上诉人向被上诉人移交物品。4.花千树租赁房屋水电单据。拟证明上诉人在海惠花园小区附近花千树小区另外租赁了房屋。上诉人未实际使用涉案房屋，所以才租赁了其他房屋。李根质证意见为，对这几份证据的真实性没有异议，我认为对方在花千树租的房子和这边的合同没有关系。李根向本院提交了以下证据：海惠花园供货合同、惠州市美鑫佳家居有限公司（以下简称美鑫佳公司）催款函、（2017）粤1391民初1065号民事判决书，拟证明上诉人实际已经使用了房屋。吴倬质证意见为，海惠花园供货合同的主要内容是对于涉案房屋的房间衣柜的装修合同，这份合同完全是基于我方和被上诉人方之间达成了要装修怎样的衣柜，所以由上诉人与惠州市美鑫佳家居有限公司签订了供货合同，合同的真实性予以认可。催款函是发给上诉人的，上诉人已经垫付了该款项。1065号民事判决书也能清晰地印证海惠花园的供货合同，这是被上诉人应承担的款项。本院经审理查明，一审认定基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2015年7月29日，广州市美昌装饰设计工程有限公司（以下简称美昌公司）与美鑫佳公司就美鑫佳公司向美昌公司供应定制衣柜、书柜、电视柜等板式产品签订了一份《海惠花园供货合同》，双方在合同中约定“甲方（美昌公司）积极向装修用户推荐乙方（美鑫佳公司）产品，在图纸设计中尽量采用乙方的产品款式，施工预算以乙方的材料为核算标准，并协助乙方做好信息的收集、反馈”，“乙方为甲方提供海惠花园房×××样板房衣柜合同价为10303.00元；甲方承诺乙方以10套房子定制家居（不含样板房）总价不低于10万元作为样板房费用。合同有限期第11套房为止（不含11套）自11套房起按每套房总金额的5%安装配合费提供给甲方指定账号上”。美昌公司联系人为吴倬，联系地址为大亚湾海惠花园××栋×单元×××，即涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人李根主张上诉人吴倬支付租金是否已过诉讼时效？2、上诉人吴倬是否应向被上诉人李根支付租金？关于被上诉人李根主张上诉人吴倬支付租金是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案诉讼时效应从被上诉人李根知道或应当知道其权利受到损害之日起计算。本案中，被上诉人李根在（2017）粤1391民初1065号案件中明确提出要用租金抵扣工程款，该案于2019年3月10日作出判决，告知被上诉人李根应通过另诉的方式解决其与上诉人之间的租赁合同关系，至此，被上诉人李根知道其权利受到损害，诉讼时效开始起算。2019年8月6日，被上诉人李根向原审法院提起诉讼要求上诉人吴倬支付租金，并未超过法定的诉讼时效期间。上诉人吴倬主张被上诉人李根的诉请已经超过诉讼时效没有事实和法律依据。关于上诉人吴倬是否应向被上诉人李根支付租金的问题。根据本案查明的事实，上诉人吴倬在2015年6月9日已经完成涉案房屋的装修，双方签订的《房屋租赁合同》约定涉案房屋的租赁期限是从2015年6月10日至2016年6月10日。2015年7月29日，上诉人吴倬以美昌公司名义与美鑫佳公司签订《海惠花园供货合同》，约定美鑫佳公司为其提供“海惠花园房×××样板房衣柜”，并承诺以10套房子定制家居（不含样板房）总价不低于10万元作为样板房费用，自11套房起按每套总金额的5%安装配合费提供给其指定账号上，该合同很明确系将涉案房屋作为样板房展示销售定制家居，并由美鑫佳公司支付一定的费用给上诉人吴倬。上诉人吴倬上诉称未实际使用涉案房屋与事实不符。故原审法院判决上诉人吴倬向被上诉人李根支付租金并无不当。综上，上诉人吴倬的上诉理由不成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费737.5元由上诉人吴倬负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年五月六日法官助理 黄 燕书 记 员 彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。