北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初89689号原告(反诉被告)：北京新房通科技有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路**院**楼**402-1。法定代表人：蒋垒，经理。委托诉讼代理人:张紫晔，北京宣言律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨万勇，北京宣言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：庆云县中商信诚房地产开发有限公司，，住所地山东省德州市庆云县城区文化路**法定代表人：张浩然，总经理。委托诉讼代理人:赵国途，北京市智正律师事务所律师原告(反诉被告)北京新房通科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）庆云县中商信诚房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张紫晔、杨万勇，被告委托诉讼代理人赵国途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告1.支付代理费982722.91元；2.支付违约金，以982722.91元为基数，按照代理费的日万分之五的标准从2019年6月1日起计算至被告实际给付之日止；3.支付律师费4万元、保全费5000元，投保费2105元，合计47105元。事实和理由：2018年4月18日，原告与被告签订《中商·御泉公馆代理服务合同》，有效期自2018年4月18日至2019年4月30日止，合同约定被告委托原告承担中商·御泉公馆项目的渠道推广、代理销售工作，被告支付相应代理费。代理服务费为总房款或车位总价的1.2%，被告应当按月与原告对账并支付代理服务费。截止2019年4月30日，原告代理销售房产97套，储藏室39套，总金额81893576元，被告应支付代理费982722.91元。原告多次向被告催要代理费未果，被告行为构成违约，故诉至法院。被告辩称，1、原告主张的从2018年10月到2019年3月一共是680215.65元，有被告的盖章确认的我方可以认可但是需要核实原件确认数额是否属实，我方盖章确认的前提是业主已经达到网签且付款，原告主张的签订认购协议书后付款不认可；2、原告主张的2019年4月份是100587.4元，原告制作了结算表但是我方没有盖章，没有达到付款条件；3、原告主张的费用201919.87元是结算时漏掉的，双方是按月进行结算的，不可能存在漏结算的情况。这都是原告自行制作的，可以随时制作，不认可；4、违约金过高，申请法院酌减。按照合同约定我方的付款条件是原告开具发票之后我方付款，但是原告还没有开具发票。不同意支付违约金。原告收取了房主的渠道费，因为原告已经撤场，现在房主向我方要求返还渠道费。原告收取的购房客户的渠道费我认为不合法，应该向我方退还。5、付款条件不是签订认购协议书，还需要网签并付款。被告向本院提出反诉：判令原告赔偿渠道费损失20万元。事实和理由：合同约定本项目采取渠道费用+代理服务费模式，渠道费由原告以收取服务费的名义，向购房客户直接收取，原告已经收取渠道费。根据《商品房销售管理办法》，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。现有部分购房业主找到被告要求返还渠道费，给被告造成负面影响。根据合同约定，由原告原因造成购房客户投诉产生赔付的，赔付款项由原告全额承担，并从当期应付代理服务费中扣除。被告面临赔付业主，给被告造成损失，故提起反诉。原告对被告的反诉辩称，1、双方在签订合同时有约定渠道费，被告对此时知情的，被告所说的损失赔付没有任何事实依据；2、被告反诉原告没有诉权，不是合同相对方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下:原告系以从事房地产经纪业务等为经营范围的有限责任公司，被告系以房地产开发及经营等为经营范围的有限责任公司。2018年4月18日，原、被告签订《中商·御泉公馆代理服务合同》，约定：被告委托原告承担中商·御泉公馆渠道推广、代理销售工作，即原告利用自己的多种宣传渠道对该项目进行宣传，为被告提供意向购房客户并带领客户到被告指定售楼处签约。合作期限自2018年4月18日至2019年4月30日。本项目采取渠道费+代理服务费模式，销售业绩以购房客户签约为时间节点，按月度进行统一结算。住宅、地下、地下室的渠道费用1万/套服务费为总房款的1.2%。总房款为每月原告为被告代理销售并完成签约的房产总房款。渠道费用由原告以收取服务费的名义，向购房客户直接收取。结算方式，原告每月1日前提供上个月房产销售成交确认单、代理服务费结算表（房产名称、签约时间、房号、面积、成交总价、客户名称、代理服务费结算点数、应结算服务费）等基础数据，被告收到后3个工作日内应予核对并确认盖章。逾期未予确认，视为已确认。被告应于确认代理服务费结算表后15个工作日内支付相应金额的代理服务费。原告收款前，应根据被告要求分别向被告开具和提供相应金额的合法发票，否则被告有权暂停支付代理服务费，无需承担任何违约责任。被告每逾期一天，按照未支付代理服务费的5%支付给原告违约金。由原告原因造成购房客户投诉并产生赔付的，赔付款项由原告全额承担，并从当期应付代理费中扣除，不足部分，双方书面确认后，被告有权选择从各期应付代理服务费中扣除。本合同委托期限届满的，已计入原告销售业绩的房产（经双方盖章确认），于本合同委托期限届满后一个月内全部结算完毕。尚未计入原告销售业绩但已经完成认购协议签订的（即缴纳定金），原告根据签订进度正常结算佣金等内容。同日，双方签订《补充协议》，约定：原告每月1日前提供上个月房产销售成交确认单、代理服务费结算表等基础数据，被告每月10日（如遇周六周日休息日，可顺延）前，应予核对并进行确认盖章，如逾期未予确认，视为已确认。被告对销售成交确认单、代理服务费结算表确认并盖章后，3个工作日内，原告按照被告要求出具相应金额的合法发票。被告收到发票时，需在代理服务费发票交接确认单上签字确认，签字之日起10个工作日内支付代理服务费，每逾期一天，按照未支付代理费的万分之五支付违约金等内容。为证明结算情况，原告提交：1、2018年10月至2019年3月加盖被告公章的《收入确认明细表》、《代理服务费结算表》，合计金额680215.65元。经核查，其中标注了房产名称、房号、面积、成交总价、客户名称、身份证号、回款情况、佣金比例、佣金金额、认购日期、网签日期等基本情况。对此，被告予以确认；2、2019年4月的《收入确认明细表》，并未加盖被告公章，共计16个住宅或地下室，合计金额为100587.4元。同时，提交2019年4月的《收入确认明细表》中部分住宅或地下室的加盖了被告合同专用章的《认购协议书》。经核查，其中标注了房产名称、房号、面积、成交总价、客户名称、身份证号、回款情况、佣金比例、佣金金额、认购日期、网签日期等基本情况。对此，被告不予确认；3、“思源地产”系统后台截图，原告自行标注序号，主张其中17套住宅及三个储藏间没有结算。同时，原告提交相应16套房屋的加盖了被告合同专用章的《认购协议书》，第13套未提交。三个储藏间没有证据提交。经核算，相应16套房屋的佣金为200708.34元；经核查，《认购协议书》上标注了认购日期、客户姓名、身份证号、通讯地址、联系方式、认购房屋坐落、房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价等内容；4、2019年5月9日原告向被告发出的《关于中商御泉公馆项目佣金结算的复函》，以证明原告催促被告支付佣金等内容；5、原告提交2019年4月28日其向被告开具的340000元的增值税专用发票。对此，被告认可真实性。6、原告提交《委托代理合同》、律师费发票，诉讼保全费发票及保单、投保费发票，以证明原告支出的费用，属于被告违约造成的损失。另，经询，原告主张其因被告违约产生的实际损失为管理损失及员工离职导致的损失。对此，被告不予认可。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《中商·御泉公馆代理服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据约定，原告提供上个月房产销售成交确认单、代理服务费结算表，被告确认盖章，如逾期未予确认，视为已确认。被告收到发票后在交接确认单上签字确认后支付代理服务费。对于代理服务费，1、原告提交的2018年10月至2019年3月加盖被告公章的《收入确认明细表》、《代理服务费结算表》，合计金额680215.65元，被告对此予以认可，本院不持异议并予以判处；2、2019年4月的《收入确认明细表》虽然并未加盖被告公章予以确认，但是，《收入确认明细表》中对于16套住宅或储藏室均按照合同约定标注了房产名称、房号、面积、成交总价、客户名称、身份证号、回款情况、佣金比例、佣金金额、认购日期、网签日期等基本情况，被告此前确认的代理服务费亦据此加盖了公章，被告并未举证证明原告本次《收入确认明细表》计算有误,且按照合同约定，被告逾期未予确认的，视为已确认，故原告按照2019年4月的《收入确认明细表》确认的金额100587.4元主张被告支付代理服务费符合双方合同约定，本院予以支持；3、与“思源地产”系统后台截图相对应的16套房屋，根据查明事实及证据可知，该16套房屋已经分别于2018年12月、2019年1月、3月、4月由被告与客户签订了《认购协议书》，按照合同约定，委托期限届满后，尚未计入原告销售业绩但已经完成认购协议签订的（即缴纳定金），原告根据签订进度正常结算佣金，对于此后的进度，被告抗辩该16套商品房网签及付款应为支付代理费的前提条件，亦即该16套商品房未网签及付款，根据日常生活经验法则及证据规则，在与原告的代理服务合同届满后，被告作为商品房开发商应当对签订了《认购协议书》的商品房后续网签、付款等情况掌握相关书证，原告并不掌握相关书证，被告作为控制书证一方并未举证证明签订了《认购协议书》的签约客户没有办理网签及付款，亦即被告并未举证证明其提出的该16套商品房因未网签及付款而不符合付款条件的抗辩意见，依法应当承担相应不利后果，故原告主张被告支付相应的代理服务费200708.34元具有事实及合同依据，本院予以支持；4、与“思源地产”系统后台截图相对应的第13套房屋及三个储藏间，原告并未提交证据证明其主张的事实，依法应承担举证不能的相应不利后果，本院对此部分代理服务费不予支持。对于违约金，根据查明事实，被告存在未按照合同约定支付代理服务费的违约行为，原告主张按照逾期支付代理费的日万分之五的标准计算违约金，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，具体而言，原告所主张的管理损失等实际损失并无明确证据佐证，被告抗辩违约金过高并申请法院酌减，故本院以原告的合理实际损失为基础，结合部分代理费的发票原告尚未开具、当事人主观过错情况等因素，兼顾公平及诚实信用原则，酌情判处违约金5万元。对于律师费、保全费、投保费，双方合同并未约定应由被告负担，且本院已经判处的违约金应足以弥补原告损失，故本院对此不予支持。对于被告反诉的渠道费损失，被告并未举证证明购房客户系因原告原因投诉且已经实际产生赔付，被告反诉请求不符合合同约定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）庆云县中商信诚房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)北京新房通科技有限公司支付代理服务费680215.65元、100587.4元、200708.34元；二、被告（反诉原告）庆云县中商信诚房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)北京新房通科技有限公司支付违约金50000元；三、驳回原告(反诉被告)北京新房通科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）庆云县中商信诚房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7349元，由被告（反诉原告）庆云县中商信诚房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2150元，被告（反诉原告）庆云县中商信诚房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  魏慧彪二〇二〇年五月二十五日书记员  樊小波