广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3506号 原告:谢xx（曾用名：谢xx），男，1985年11月14日生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：谢xx，女，1960年6月25日生，汉族，住广西桂林市象山区。（系原告母亲）。 委托诉讼代理人：吕xx，广西嘉沁律师事务所律师。 被告:桂林市xx房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇兴临路**，统一社会信用代码：91450322729774748K。 法定代表人：陆xx，总经理。 委托诉讼代理人：向xx，广西xx律师事务所律师。 原告谢xx诉被告桂林市xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢xx的委托诉讼代理人谢xx、吕xx、被告桂林市xx房地产开发有限公司法定代表人陆xx以及委托诉讼代理人向xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢xx向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告委托其代缴的契税、土地税、交易费余款81,882.43元；二、被告支付原告未代交部分资金占用费，直至退还完诉请一款项为止，现暂算至2019年8月31日，共70,380.98元；（以9,761.43元为基数，从2004年3月1日起，按年息6%、月息0.5%计算，直至付清为止。现暂算至2019年8月31日，共186个月，计9,078.13元。以72,121元为基数，从2005年7月1日起，按年息6%、月息0.5%计算，直至付清为止。现暂算至2019年8月31日，共170个月，计61,302.85元）；三、被告支付原告已代交契税、公共维修基金的资金占用费8,601.43元（5,618.57元契税的资金占用费，以5,618.57元为基数，从2004年3月1日起，按年息6%、月息0.5%计算，直至2019年7月22日，共185个月，计5,197.18元。4005元公共维修基金的资金占用费，以4,005元为基数，从2005年7月1日起，按年息6%、月息0.5%，直至2019年8月20日，共170个月，计3,404.25元）。以上三项合计160,865.23元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年2月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买桂林市临桂区兴临路金山龙谷小区J33-2号房屋。同月26日，原告委托被告向政府部门缴纳契税11,400元、土地税3,600元、交易费380元共15,380元。2005年6月10日，被告又向原告收取契税、交易费、公共维修基金、办证费共计76,126元。收取上述费用后，被告一直拖延不去代缴、办理。至2017年，原告将被告诉至法院，判决生效后，2019年7月22日被告才到桂林市临桂区税务局代原告缴纳房屋契税5,618.57元、2019年8月20日到桂林市临桂区房屋维修资金管理中心代原告缴纳公共维修基金7,736元（其中被告代缴4,005元，另外3,731元系原告缴纳）。另外，土地税由于国家政策原因，现已取消该税种。后原告向被告主张退还未缴纳余款81,882.43元，被告置之不理。 被告桂林市xx房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人的起诉没有事实及法律依据，被答辩人提供的2004年2月26日两份《收据》内容包含了购房款在里面，经查，被答辩人尚欠原告购房款未付清。1、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）第四条约定的380,000元购房款仅为预售时的购房款，按照2142.53每平米计算，建筑面积应为177.36平米，合同约定的宗地面积为175平米，实际购房款应当按照实际建筑面积计算多退少补，土地面积也应当以实际计算，超过部分应当按照888元每平米计算。2006年9月16日经临桂区（原为县）联发房地产测绘有限责任公司测绘得出该房总建筑面积为203.7平米，应付房款为436,433.36元，2005年7月28日经临桂区（原为县）国土局地产测绘股测绘结果为涉案不动产宗地面积为195.7平米，应补宗地面积款为（195.7-175）×888=18,381.6元。答辩人于2019年7月22日代被答辩人缴纳契税5,618.57元，2019年8月20日代为缴纳契税4,005元，以上合计464,438.53元（436433.36+18381.6+5618.57+4005）。2、因被答辩人购房时资金不足由答辩人代为垫付购房款64,000元。合同约定的购房款首付款为114,000元，答辩人实收50,000元，另收取了按揭贷款266,000元，2004年2月26日、2005年6月10日合计收取税费及房款91,506元，以上合计收取购房款及税费407,506元。综上，根据多退少补，实事求是的原则，被答辩人应当补缴答辩人购房款56,932.53元，因此请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，答辩人保留反诉被答辩人的诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人真实性有异议的证据，因该类证据与双方当事人诉辩主张存在关联，本院亦作为查明案件事实的参考依据。 根据当事人的陈述及本院采信的证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：原告谢xx（曾用名：谢韩达）之母于2004年1月29日向被告桂林市xx房地产开发有限责任公司支付定购“金山龙谷”原III-17改为J33-2栋墅定金30,000元。2004年2月5日，原告谢xx与被告桂林市xx房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据……。第二条商品房销售依据……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第×[幢]×[座]×[单元]×[层]J33-2号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为一层3.6m，其余3.0m，建筑层数地上三层，，地下**该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共177.36平方米，其中，套内建筑面积×平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积×平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房为别墅用房，无分摊的共有建筑面积。第四条计价方式与价款。1.……。2.……。3.建筑面积计算，该商品房单价为2,142.53元/㎡。该栋别墅总价款为（人民币）零仟零佰叁拾捌万零仟零佰零拾元整。（其中：宗地面积为175㎡）。第五条面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第附件四种方式进行处理【附件四：合同补充协议：1.房屋产权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准。房款按房屋产权证登记面积结算，房款多退少补。2.土地使用权登记面积与合同约定面积的差异处理原则：土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。土地款按土地使用权证登记面积结算，土地款多退少补，按每平方米888元人民币计算。3.该栋别墅的庭院绿地在别墅区土地使用年限内由买受人使用，依法按户办理土地使用证。绿地及护栏的养护和维修由买受人负责。4.买受方应支付的税费及其他代收费用：⑴契税：总房款的3%（如国家政策有变化，按国家规定执行）。⑵交易费：总房款的0.1%。⑶公共维修基金：总房款的1%。⑷水、电、电信（宽带网、电话等）、电视等开户入网手续，由业主申请物业公司统一代办，额定水表Dg25，额定用电量6KW/户，超出额定容量增容部分的费用业主自理。其中，契税、交易费在签订《商品房买卖合同》时交纳，公共维修基金在交房时交纳。⑸在签订《商品房买卖合同》时，另需交纳办土地证的土地契税0000元，由出卖人统一代收。按实际费用实行多退少补。】第六条付款方式及期限。1.……。2.分期付款银行按揭：2004年2月12日前付壹拾壹万肆仟元正，余款￥266,000元办理银行按揭。3.其他方式办理按揭时间为签订《商品房买卖合同》后7天内，如因买受人原因造成贷款不能批准或不能足额批准的，差额款项由买受人接到通知后15日内付足现金。第七条买受人逾期付款的违约责任。……。出卖人（签章）：桂林市xx房地产开发有限责任公司（盖章），法定代表人陆正福（签名），买受人（签章）：谢韩达（签名、盖章）。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款20,000元，同日，原告向被告出具欠条一份，内容为“欠xx房地产开发有限公司首付款币陆万肆仟元正，此款于所购别墅J33—2交付时还清。经手人：谢韩达”，2004年2月26日，被告收取了原告由其代收的契税11,400元、土地契3,600元、交易费380元，合计15,380元。2004年9月22日，被告向原告出具《现金收入凭单》，内容为收到谢韩达“金山龙谷”Ⅲ-17栋别墅定首付114,000元。2004年10月12日，原告通过银行个人住房按揭贷款的方式支付被告购房款266,000元。2005年6月9日，被告向原告送达《购房应付款项清单》，要求原告核对原预交房款及预交的其他款项后，在办理交房手续前，把所欠的款一次性付清，以办理房产各项手续。《购房应付款项清单》载明“金山龙谷”原III-17—2栋别墅合同建筑面积177.36㎡，实际建筑面积198.37㎡，合同宗地面积75㎡，实际宗地面积198.03㎡，补交增加的土地面积20,451元，房屋合同总价380,000元，房屋实际总价400,451元，首付款50,000元，按揭贷款266,000元，契税12,014元，已交11,400元，交易费400元，已交400元，土地契税3,600元，已交3,600元，房管所收费700元，已交0元，公共维修基金4,005元，已交0元，应交总额421,170元，已预交331,380元，应补交89,790元。被告的法定代表人陆正福在《购房应付款项清单》签署“优惠11,000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”，另注明“按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡=长5.4m×3.84m”。原告母亲谢桂英签署：“确认”。2005年6月10日，被告收取了原告由其代收的契税、交易费、公共维修基金，办证等费76,126元。2005年6月28日，被告桂林市xx房地产开发有限责任公司将诉争房屋交付原告谢xx使用。2012年7月2日，原、被告签订《换房协议》，约定被告将Ⅰ区13号别墅（清水房）置换原告所购Ⅲ区17-2号别墅（已装修），双方互不补差，也不支付其他补偿费用，并按规定办理手续。如规划变更未得到政府的批准，不拆除乙方别墅，双方则无需进行别墅置换。双方同意不再履行临桂法院作出的（2011）临民初字第103号判决书所确定的权利和义务。因政府尚未作出批复，原、被告的换房协议并未实际履行，被告桂林市xx房地产开发有限责任公司亦尚未办理本案诉争房屋的相关手续。原告谢xx现所居住的金山龙谷住宅小区J33-2号房屋，系一幢连体别墅，该房屋坐北朝南，左东至围墙（系被告桂林市xx房地产开发有限责任公司二期开发地，现政府已开发为廉租房小区），右西至连体别墅的另一套（原告谢xx认为是Ⅲ17-1幢，被告桂林市xx房地产开发有限责任公司认为是Ⅲ17-2幢）房屋。2006年8月29日经临桂县联发房地产测绘有限责任公司测绘并制作临房测字（2005）639号《房屋测绘结果报告表》产权人：谢韩达，房屋坐落：临桂镇金山龙谷小区，产权性质：无，产权来源：商品房，结构：混合、层数：三、幢号：三区17-2，建筑占地面积（㎡）75.44，总建筑面积（㎡）203.07。该《房屋测绘结果报告表》上的附图与原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）上的附图基本一致。2019年7月22日，被告向税务部门交纳案涉房屋契税5,618.57元，2019年8月20日，被告向相关部门交纳案涉房屋专项维修资金4,005元（另3,731元原告自行交纳）。至本案庭审之日止，案涉房屋尚未办理房屋产权证。 另审理查明，2017年9月11日，谢xx将桂林市xx房地产开发有限公司诉至本院，请求：一、确认位于桂林市临桂区房屋所有权归谢xx所有；二、判令桂林市xx房地产开发有限公司向税务机关、公共维修基金管理中心缴纳与诉争房屋有关的税费及滞纳金，并将契税完税发票、销售不动产统一发票以及公共维修基金收据交付谢xx；三、本案诉讼费用由桂林市xx房地产开发有限公司承担。本院以（2017）桂0312民初1902号予以立案，在本案审理过程中，谢xx撤回第一项诉讼请求：确认位于桂林市临桂区房屋所有权归原告所有。2017年12月8日，本院作出（2017）桂0312民初1902号民事判决：驳回谢xx的诉讼请求。谢xx不服一审判决，提起上诉。2018年5月28日，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03民终844号民事判决书，该判决认定：“2004年２月５日，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，上诉人按照合同的约定，于2004年9月22日、2014年10月12日以首付款及个人住房按揭贷款的方式向被上诉人支付了购房款380,000元，2004年2月26日、2005年6月10日被上诉人又代为收取了上诉人购房税费、交易费、办证费等费用共计91,506元。2005年6月9日，上诉人与被上诉人对涉讼房屋土地面积的计算、房屋建筑面积的计算达成补充约定，即‘优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补’、‘按合同规定赠送车库，实际面积减去车库面积，按原合同面积不变，车库面积20.736㎡’。至此，上诉人已向被上诉人支付了各项购房款项共计471,506元，加上其应享受的各项购房优惠，上诉人付款总额已经超过了合同约定应当由其支付的购房款项，其已经全面履行了合同义务。被上诉人收到上诉人支付的上述各项购房款项后，于2005年6月28日将涉讼房屋交付给了上诉人使用…。2012年7月2日，上诉人与被上诉人虽又签订过一份《换房协议》，双方在该换房协议中曾同意不再履行临桂法院作出的（2011）临民初字第103号判决书所确定的权利和义务，但该换房协议并未实际履行，被上诉人亦尚未办理本案诉争房屋的相关手续。…。被上诉人主张上诉人住错了房屋，但涉讼房屋是被上诉人自己交付给上诉人使用的，且被上诉人在本案中没有提供证据证明其在交付房屋后的十余年时间里对上诉人居住使用涉讼房屋曾提出异议或者向法院起诉主张权利，被上诉人的该项主张理由不充分，没有事实依据，本院不予支持。被上诉人又主张，上诉人入住的房屋比其购买的房屋面积大，但双方在合同中对产权实际面积与合同约定面积发生差异时已明确约定了处理原则，即：房屋实际建筑面积与合同约定房屋建筑面积有差异时，以房屋产权证登记面积为准；土地面积（即宗地面积）与合同约定面积有差异时，以土地使用权证登记面积为准。现涉讼房屋尚未办理好房屋产权证登记及土地使用权证登记，被上诉人的该项主张证据不足，理由不充分，本院亦不予支持。”判决：“一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初1902号民事判决；二、由被上诉人桂林市xx房地产开发有限责任公司在本判决生效后15日内将上诉人谢xx购买的桂林市临桂区兴临路金山龙谷小区J33-2号房屋的销售不动产统一发票、契税完税证及房屋公共维修基金专用收据等票据开具并交付给上诉人谢xx。” 本院认为，原告谢xx与被告桂林市xx房地产开发有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》，已经（2018）桂03民终844号民事判决确认有效，本院不再赘述。本案的争议焦点为：一、被告代收原告各种契税、费用的数额；二、被告是否应当将其代收原告的各种契税、费用余额退还原告。 关于焦点一 被告于2004年9月22日向原告出具了114,000元的首付款《现金收入凭单》，但实际在此之前被告实际首付仅支付了50,000元（其中30,000元为2004年1月29日支付的购房定金转换，另20,000元为2004年2月5日支付），另640,000元为欠条。2005年6月10日，原告向被告支付了76,126元，被告开具的收入专用收据中列明的费用为“代收契税、交易费、公共维修基金，办证等费”76,126元，结合2005年6月9日的《购房应付款项清单》所记载原告已支付的首付款为50,000元，按揭贷款为266,000元，尚未支付的各种契税、费用合计5,339元，因此原告2005年6月10日向被告支付的“等费”中，扣除各种契税、费用5,339元，另外的70,787元应为原告向被告支付的购房款，即原告原欠被告的首付款64,000元，亦已包含于原告在2005年6月10日向被告支付的76,126元中。原告诉称76,126元全部为各种契税、费用的理由不能成立，本院不予采信。原告于2004年2月26日向被告交纳契税、土地契税、交易费15,380元，加上原告2005年6月10日交纳的各种契税、费用为5,339元，原告共计向原告交纳的各种契税、费用为20,719元，扣除被告为原告向相关部门交纳的案涉房屋契税5,618.57元、房屋专项维修资金4,005元，被告收取原告的各项契税、费用尚余11,095.43元。原告诉称被告收取其各种契税、费用91,506元，在被告处未向相关部门缴纳余款为81,882.43元，与本院查明事实不符，本院不予采信。 关于焦点二 本院认为，原告向被告交纳的费用按合同约定为预交，原告在被告处的余款数额不大，而双方对案涉房屋土地面积的计算、房屋建筑面积的计算达成补充约定，即“优惠11000元，优惠3平方米土地面积，其余按土地发证实际土地增加款，多退少补”，最终房价及各种税、费用并未最终确定，双方尚未进行最后结算，原告现要求被告退还余款，条件尚未成就，故本院对原告在本案中要求被告退还原告委托其代缴的契税、土地税、交易费余款并支付资金占用费的诉讼请求不予支持。至于被告庭审中提出房屋交付错误的问题，（2018）桂03民终844号民事判决就此已作出认定，本院对被告的诉讼主张不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告谢xx的诉讼请求。 案件受理费3,517元，由原告谢xx负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费3,517元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李定健 人民陪审员  董丽冰 人民陪审员  陈 颖 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  梁燕聪