广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16553号原告：吕晓冰，女，1977年8月12日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。诉讼代理人：翁宇龙,系广东大钧律师事务所律师。诉讼代理人：黄嘉城,系广东大钧律师事务所实习律师。被告：黎美婵，女，1990年11月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：王倩、李天赐，均系广东启兰律师事务所律师。原告吕晓冰诉被告黎美婵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕晓冰的委托代理人翁宇龙，被告黎美婵及其委托代理人王倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕晓冰诉称：2018年6月26日，原告与被告及案外人广东合富房地产置业有限公司签订了《房地产租赁合同》，约定：原告将其名下位于广州市天河区平云路177号之二705号的房产出租给被告使用，租金为每月3200元，被告须在每月27日前缴付当月租金；签订合同当日，被告须向原告交付保证金6400元和首月租金；被告若逾期交付房屋租金，每逾期一日，须按月租金的5%向原告支付违约金；若被告逾期交租或欠缴管理费、水电费达10日，原告有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。上述合同签订后，原告按合同约定全面履行了合同义务，但被告仅在2018年7月支付了保证金及首月租金，之后长期拖欠租金，经原告委托吕晓东先生多次催讨，被告于2019年1月16日补交2018年9月的租金3200元，尚欠5个月的租金未缴纳。另外，被告还拖欠多月的物业管理费528元。由于被告长期欠缴租金及物业管理费，原告委托吕晓东先生于2019年3月22日正式通知于当天解除上述合同，收回租赁房屋。之后被告转账16000元至原告账户。原告认为，被告逾期交纳租金及物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任。原告有权要求解除合同，并要求被告向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告及案外人广东合富置业有限公司于2018年6月26日签订的《房地产租赁合同》；2.被告向原告支付其欠缴的物业管理费528元；3.被告向原告支付违约金80480元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。被告黎美婵答辩称：一、被告并非合同的实际履行人。被告签订本案房屋租赁合同时系广州联舍物业管理有限公司(以下简称“联合公司”)的员工，基于公司的委托代为与原告签订了房地产租赁合同。租赁合同签订后的权利义务自始至终均系由联合公司的老板何荣轩及其配偶梁秋婵行使和承担(包括但不限于以何荣轩、梁秋婵的账户支付押金、租金及其他款项；经原告书面委托同意后由联舍公司、何荣轩指示被告将涉案房屋转租给他人，从而赚取押金、租金差额等)。被告从未参与本案合同实际履行的任何事项。二、被告签订租房合同属于职务行为，本案遗漏必要共同被告。被告签订租房合同是基于联舍公司、老板何荣轩委托及要求而签订，该合同所产生的权利义务应由联舍公司及相应责任人承担。被告早已于2018年8月15日办理离职。被告基于联舍公司、何荣轩委托而代签的合同属于履行职务行为，联舍公司、何荣轩作为权利义务关系的实际承受人，联舍公司属于必要的共同诉讼人，必须参与本案庭审审理。三、被告不清楚合同的履行情况。被告并非合同履行人，不清楚合同的履行情况。因为是联舍公司、何荣轩、梁秋蝉向原告支付押金、租金，至于是否拖欠相关费用，是否已经达成合同解除的合议，被告均不清楚。经审理查明：广州市天河区平云路177号之二705房（以下简称“涉案房屋”）的查册时间为2020年5月20日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的权属人为原告，共有情况为单独所有。2018年6月26日，原告（出租方）、被告（承租方）与案外人广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方作住宅使用；租期为2018年7月27日至2021年7月26日止；免租期为2018年6月27日止2018年7月26日；每月租金为3200元；租金按月结算，在每月的第27日前按银行转账付款方式缴付；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；承租方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达10日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，没收保证金等条款。2019年3月30日，原告委托广东大钧律师事务所向被告发出《律师函》，函称因被告欠付租金，通知被告解除《合同》并要求被告支付违约金等。被告确认收到该《律师函》。在本案中，原告表示因为被告逾期缴纳租金，原告于2019年4月2日自行收回涉案房屋。现原告以被告欠付租金为由提起本案诉讼要求解除《合同》以及被告承担违约责任等。被告辩称其为受广州联舍物业管理有限公司(以下简称“联舍公司”)委托签订《合同》，并提交以下证据：1.显示联舍公司出具的《情况说明书》，载明：《合同》委托被告签订，该合同的全部权利义务由联舍公司承担，合同期限内租赁义务由联舍公司使用和收益，合同期限内涉案房屋由联舍公司名下使用。2.显示联舍公司出具的《离职证明》，证明被告于2017年6月10日入职该公司，2018年8月15日离职，联舍公司同意其离职，联舍公司所有由本人与业主/租客签订的出租和承租的《房地产租赁合同》，所有法律责任及纠纷由联舍公司承担，与本人无关等。3.显示原告2018年7月1日签订的《房屋租赁委托书》，载明原告委托被告办理涉案房屋的出租事宜等。4.显示被告于2018年7月31日与案外人签订的《房屋租赁合同》，约定被告向案外人出租涉案房屋等。5.被告与梁秋婵、何荣轩之间的转账记录多份。6.显示吕晓东与梁秋婵之间的微信聊天记录，显示2019年1月6日吕晓东询问涉案房屋是否租给梁秋婵，梁秋婵予以确认，其后吕晓东多次催收租金等。7.显示联舍公司出租相关房屋的截图。原告对上述证据质证称对证据1-4、7的真实性不予确认，对证据5、6的真实性予以确认。在本案中，原、被告双方确认被告缴纳租金的情况如下：2018年9月租金3200元被告迟至2019年1月16日缴纳，逾期111天；2018年10月租金3200元被告迟至2019年2月19日缴纳，逾期115天；2018年11月租金3200元被告迟至2019年3月22日缴纳，逾期115天；2018年12月租金3200元被告迟至2019年3月22日缴纳，逾期85天；2019年1月租金3200元被告迟至2019年3月22日缴纳，逾期54天；2019年2月租金3200元被告迟至2019年3月22日缴纳，逾期23天。原告另明确其第三项诉请为主张被告按上述每月拖欠的租金，自每月的28日起按每日5%的标准支付违约金。被告抗辩称上述违约金计付标准过高，请求予以调整。在本案中，双方关于以下问题发表了各自观点。一、关于原、被告双方签定《合同》时，被告是否有向原告表示为受委托签订《合同》。原告表示签订《合同》时被告没有向原告表示。被告表示其有向中介公司进行表示是受联舍公司委托签订《合同》，但签订《合同》时没有出具委托书，签名时是被告先在《合同》上签名，被告当时没有接触到原告，是由被告先签名将《合同》交给中介，再由中介交《合同》给原告签名。原告确认上述签订《合同》的情况，表示后来由于被告长期拖欠租金，被告说由公司处理，原告才知道被告是受托签订《合同》，原告签订《合同》前没有与联舍公司洽谈。原告在本案中明确要求被告承担责任。二、关于原告的第二项诉请。原告明确其第二项诉请是要求被告向其支付2018年11月1日至2019年4月30日的物业管理费及相关的水电公摊共计528元。原告就其主张另提交广东康景物业服务有限公司综合服务收据（原件，载明涉案房屋2019年1月1日至4月30日每月物业管理费为128.5元，2018年11月1日至2018年12月31日的路灯电费公摊为10.5元，2019年1月1日至2019年2月28日的路灯电费公摊为10.8元，2018年3月1日至2018年4月30日的路灯电费公摊为10.1元，2018年11月1日至2018年12月31日的住宅水费公摊为3.5元，2019年1月1日至2019年2月28日的住宅水费公摊为3.2元，2018年3月1日至2018年4月30日的住宅水费公摊为3.2元，总共555.3元）以及吕晓东的配偶王陈珺向广东康景物业服务有限公司转账支付555.3元的截图作为证据。王陈珺到庭确认其代原告支付上述费用。被告对上述证据的真实性予以确认，确认其未支付上述费用。另，本案双方同意按每日平均产生的费用均等计算物业管理费及相关的水电公摊。本院认为：《合同》涉及租赁双方的租赁合同关系以及租赁双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的租赁合同关系。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告未能举证其在签订《合同》时曾向原告披露其为受联舍公司委托签订《合同》，原告亦表示签订《合同》时被告没有向其表示为受托签订合同。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。根据上述法律规定，因原告在签订《合同》不知道被告为受托签订《合同》，原告明确选择被告作为相对人主张权利并无不当。联舍公司单方出具的《情况说明书》不能约束原告，被告辩称本案应由联舍公司承担责任缺乏依据，本院不予采纳。被告可另循法律途径解决与联舍公司之间的纠纷，本案对此不予调处。关于原告要求解除《合同》的诉请。《合同》约定：每月租金为3200元；租金按月结算，在每月的第27日前按银行转账付款方式缴付；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达10日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，没收保证金等条款。根据原、被告双方确认的被告缴纳租金情况，被告逾期缴纳租金达10日以上。原告根据上述合同约定诉请解除《合同》并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告支付物业管理费及水电公摊的诉请。《合同》约定：承租方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。根据上述合同约定，被告应交纳其使用涉案房屋期间的管理费及水电费等杂费。被告作为承租人应就其交还涉案房屋的情况承担举证责任，被告未对此进行举证应承担举证不能的法律后果。原告确认其于2019年4月2日自行收回涉案房屋属对其不利事实的自认，本院予以采信。因此，被告应向原告支付至2019年4月2日物业管理费及水电公摊。原、被告双方确认被告欠付自2018年11月1日起的物业管理费及水电公摊，且原告亦举证其已缴纳相关物业管理费及水电公摊。因此，被告应向原告支付2018年11月1日起至2019年4月2日止的物业管理费及水电公摊共计422.51元【128.5元×3个月＋10.5元＋10.8元＋3.5元＋3.2元＋128.5元÷30天×2天＋（3.2元＋10.1元）÷61天×2天】。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交租违约金的诉请。《合同》约定：逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金。被告逾期缴纳租金已构成违约，原告诉请被告向其支付逾期交租的违约金具有合同依据，本院予以支持。被告抗辩上述违约金计付标准过高，在原告未举证证明其实际损失的情况下，上述计付标准确有过高之嫌，基于公平原则本院对此予以调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付。因此被告应向原告支付逾期支付租金的违约金（每月的逾期交租违约金均以3200元为本金；2018年9月的逾期交租违约金自2018年9月28日起计至2019年1月16日止；2018年10月的逾期交租违约金自2018年10月28日起计至2019年2月19日止；2018年11月的逾期交租违约金自2018年11月28日起计至2019年3月22日止；2018年12月的逾期交租违约金自2018年12月28日起计至2019年3月22日止；2019年1月的逾期交租违约金自2019年1月28日起计至2019年3月22日止；2019年2月的逾期交租违约金自2019年2月28日起计至2019年3月22日止；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，基于公平原则违约金总额以本金为限），对于原告超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吕晓冰与被告黎美婵于2018年6月26日签订的《房地产租赁合同》中所涉的租赁合同关系已解除；二、被告黎美婵于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吕晓冰支付物业管理费及水电公摊共计422.51元；三、被告黎美婵于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吕晓冰支付逾期交租违约金（每月的逾期交租违约金均以3200元为本金；2018年9月的逾期交租违约金自2018年9月28日起计至2019年1月16日止；2018年10月的逾期交租违约金自2018年10月28日起计至2019年2月19日止；2018年11月的逾期交租违约金自2018年11月28日起计至2019年3月22日止；2018年12月的逾期交租违约金自2018年12月28日起计至2019年3月22日止；2019年1月的逾期交租违约金自2019年1月28日起计至2019年3月22日止；2019年2月的逾期交租违约金自2019年2月28日起计至2019年3月22日止；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，违约金总额以本金为限）；四、驳回原告吕晓冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2040元，由原告吕晓冰负担10元，由被告黎美婵负担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  苏 琴人民陪审员  陈妙航二〇二〇年五月二十七日书 记 员  梁炎梅何瑞雯