广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16725号原告：中山市城大物业管理有限公司，住所地广东省中山市************。法定代表人：林国强，该司总经理。委托诉讼代理人：曾文俊，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤霞，广东帅毅律师事务所实习律师。被告：郭启思，男，1992年11月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文雄，男，系被告父亲。原告中山市城大物业管理有限公司与被告郭启思租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日、同年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎立华（后已撤销委托）、曾文俊，被告的委托诉讼代理人冯永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市城大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1判令原、被告签订的租赁合同于2019年7月21日解除；2.判令原告没收被告租赁合同责任保证金54000元；3.判令被告向原告支付租金（自2019年10月1日起至被告将租赁物交还原告使用止）及逾期利息（自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.判令被告按2019年7月13日至今的租金20%支付违约金14400元。诉讼过程中，原告变更第1项诉求为判令解除原、被告签订的租赁合同，变更第3项诉求为判令被告向原告支付2020年1月1日起至交还租赁物之日止的占用费，变更第4项诉求为要求被告支付从2019年10月1日至2019年12月31日共三个月租金的20%作为违约金，即10800元。事实和理由：原、被告于2014年12月24日签订租赁合同，约定被告承租坐落于中山市小榄镇轻轨高架桥下小榄联丰段桥墩空地共12孔（桥孔26-38之间），用于摆放花木、教练场，合同期限为五年，2015年3月1日至2020年3月31日止，每月租金18000元，按季度收取。双方一直合作良好，但被告于2017年12月开始，以各种理由拖欠原告租金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告郭启思辩称，1.不同意原告提出的全部诉求，在合同履行中，其没有违约行为，在合同签订后，原、被告使用场地和交付租金的交易习惯是先使用后交租，一直以来都是这种操作。截止开庭之日被告没拖欠原告任何一个月的租金，原告的说法缺乏事实依据。2.原、被告是在2014年12月签订租赁合同，当时原告与城轨公司的合同期是到2018年3月19日，由于该期限届满后，原告并未取得承租权，被告无法确定和预测合同的相对方，被告也无收到原告对于其取得承租权或已经续租城轨公司的任何通知，被告无法履行交租义务。同时在2018年7月至12月，被告使用的场地有其中一个卡位是被政府征用，面临拆迁。当时原被告双方多次到政府协商拆迁补偿问题，原告已经收到了拆迁的补偿，相当于6年的租金。由于被告使用面积减少，造成租金减少，因此原、被告协商减租事宜。在协商数月后，由于原告坚持按18000元每月的标准要求被告支付租金，被告在该场地投入近100万元的建设，为了继续履行，被告在不利的情况仍接受原告要求，按原合同租金标准支付租金。原告对于双方曾经出现的上述情况未能提及，导致了法庭无法查明真正事实，原告有违诚实信用原则。3.本案中，若被告被迫搬迁，被告将遭受巨额损失。为了与原告协商续租事宜，双方已经多次沟通，但原告拒绝协商，还组织社会上的其他人员到被告场地阻碍被告正常经营，恐吓被告，试图强制搬迁。4.另针对原告诉求，由于被告无违约行为，且租金已经支付，所以原告提起的诉求是不成立的。对于违约金的诉求，合同上也无相关约定，原告也无举证其受到的损失。5.据被告了解，原告仅仅承租了26、38及32的三个桥孔，被告对于原告是否有权合法出租存在重大疑问，如果原告的出租不合法及无权的，被告将另外提起损害赔偿及刑事立案，被告认为原告是一种诈骗的行为。综上，被告认为原告提起的诉求无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交其与中山市小榄镇台虹电机加工厂（以下简称台虹加工厂）于2018年4月1日签订的租赁合同1份，拟证明其对涉案租赁物有转租权。被告不确认该证据，认为台虹加工厂转租给原告并未取得广东广珠城际轨道交通有限责任公司（以下简称广珠城轨公司）的授权及同意，据被告了解该租赁合同是原告自行增加的，实际是不存在的，该合同的甲乙双方也是没有真实的租赁意思表示，从合同形式看，落款日期是有修改过，合同的甲方亦没有出庭。因该租赁合同已加盖原告及台虹加工厂的公章，该合同的形式及内容亦未违反法律及行政法规的强制性规定，在被告未对其反驳提供证据予以证明的情况下，本院对该份合同予以确认。2.原告提交《关于终止租赁合同的通知》及快递单各1份，拟证明其因被告违约于2018年7月12日通知被告解除租赁合同关系。被告不确认该证据，称该通知没有原告盖章，其亦没有收到该份通知。因原告未举证证明被告已收到该份通知，且该份通知与本案待证事实并无关联，本院对原告提交的该份证据不予采纳。3.被告提供14张租金收据及5页银行流水，拟证明双方存在先使用三个月在第四个月开始交租的交易习惯。原告确认该份证据的真实性，但不确认关联性。因该证据反映的是租金的交纳情况，与待证事实具有关联性，本院对该份证据予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月，广珠城轨公司（甲方）与原告（乙方）签订《城轨桥孔土地租赁合同》，约定甲方将城际轨道红线内土地（高架桥下）及房屋出租给乙方，出租桥孔地点为右线绕行特桥8、9孔，左线绕行特桥15、16孔，东升特大桥8、9、86、87孔，拱北河特桥30、40-43、48、49、51、52、60-76、78、80、81、94、101、137、138、143、148、149、151-153孔，小榄水道特大桥195、199孔，合共49孔；房屋租赁期限为5年，自2013年3月20日至2018年3月19日，租赁期限届满后，如甲方或甲方的上级单位不收回自用的情况下，乙方如需继续租用，合同自动延长五年，再次期满后依次类推，桥下红线内土地租赁期限暂定为1年，从2013年3月20日至2014年3月19日，期满后自动延长一年，次年继续依次类推，自动延长时，除双方约定的租金变动外，其他条款不变，甲乙双方无需另行签订租赁合同；房屋租金每年55000元，高架桥下空地租金每年81400元，合计租金136400元/年；在租用期间，乙方对租赁物只有使用权、经营权，不得将承租的房屋、土地转让（可转租）；合同还约定了其他内容。2018年3月15日，广东省铁投置业发展有限公司（甲方，以下简称铁投公司）与台虹加工厂（乙方）签订《城际轨道沿线租赁合同》，约定鉴于广珠城轨公司为广珠城际轨道所有权单位，其授权甲方为广珠城际轨道沿线红线范围土地开发管理的唯一企业法人单位，全权负责广珠城际轨道沿线红线范围土地开发建设、租赁及合同变更等事宜，甲乙双方就城际轨道沿线土地继续租赁事宜达成一致：租赁土地位置为广珠城际拱北河特大桥27-37号墩，桥下土地共计9孔闲置土地（扣除道路），租赁土地用途为小型汽车训练场及停车场，租赁期限为4年，2018年4月1日起至2022年3月31日止，合同同时对起租日、租金标准、缴费周期、双方的权利义务、违约责任等内容作出具体约定。2018年4月1日，台虹加工厂（甲方）与原告（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方是位于中山市小榄镇轻轨高架桥下小榄联丰段桥墩空地共12孔（桥孔26-38之间）的合法使用人，现将该12孔空地转租给乙方；租赁期限为4年，自2018年4月1日至2022年3月31日；甲方须于2018年4月1日前将租赁土地按现状交付乙方使用；租金每月15000元；乙方在本合同签订后，向甲方缴纳三个月的租金作为保证金及前三个月的租金共计90000元，以后租金按季度收取，先付后用，于缴足到期日的当月5日前缴纳；在租赁期间，乙方对租赁土地拥有使用权、经营权、转租权，合同还约定了其他内容。2014年12月24日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方同意将其合法管理坐落于中山市小榄镇轻轨高架桥下小榄联丰段桥墩空地共12孔（桥孔26-38之间）出租给乙方作摆放花木、教练场使用；首次租赁期限为5年，从2015年3月1日至2020年3月31日止，首次租赁期届满后，如政策没有改变的情况下，本合同将自动延续五年，本合同自动延续后，除合同约定的租金及合同期限产生变动外，本合同中甲乙双方所约定的其他责任、义务、权利等全部保持不变；2015年3月1日至2020年3月31日期间每月租金18000元，首次租赁期满乙方如愿意延长续租，后五年（即从2020年3月1日至2025年3月31日止）租金在上一年所应交租金基础上增20%；乙方在本合同签订后，向甲方缴纳三个月的租金当保证金及前三个月租金合共108000元，以后租金按季度收取，于交租到期日的当月5日前缴纳；租赁期限届满，在乙方向甲方缴清了全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用并清理好场地后，甲方在10日内向乙方无息退还租赁保证金；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，按欠租金额的千分之一向甲方缴纳滞纳金，逾期超过一个月的，甲方有权收回土地；甲方的租金收款人为龚宝芬；租赁期届满，甲乙双方未续定合同，甲方要求收回标的物，而乙方逾期不交出标的物，将无权要求甲方退回租赁保证金，甲方并有权按乙方占用标的物期内租金总额的50%收取违约金。合同还约定了其他内容。被告提交的收据及银行流水显示，除签订租赁合同时预交的前三个月的租金外，第四个月开始的租金均在当月往后的第两三个月，甚至第四五个月才交纳，2018年2月12日之前的租金大部分是一次仅交2个月的租金。双方均确认被告已缴清2019年12月31日之前的租金，且截至2020年5月9日第二次开庭之日被告仍占有使用涉案租赁物。再查，被告于2019年12月20日收到本院向其邮寄的应诉材料。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告与被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。该租赁合同约定“乙方在本合同签订后，向甲方缴纳三个月的租金当保证金及前三个月租金合共108000元，以后租金按季度收取，于交租到期日的当月5日前缴纳”，由此可见，双方在租赁合同中约定租金系按季度交纳，且先交租后使用。被告主张双方口头约定系先使用后交租，但未对其主张提供证据证明。被告主张双方形成先使用三个月第四个月再交租的交易习惯，原告对此不予确认；即便按被告主张先使用三个月第四个月再交租，即当月租金应在此后第三个月交纳，但其拖延至第四五个月才交纳，且大部分时间是一次仅交纳两个月租金，亦不符合合同按季度收取的约定及被告主张的交易习惯。据此，本院认定，被告长期存在迟延交租情况，根据双方合同约定，原告有权解除合同。被告于2019年12月20日收到本院邮寄的应诉材料，故原、被告之间的租赁合同于2019年12月20日解除。因原、被告之间的租赁合同仅约定“租赁期届满，甲乙双方未续定合同，甲方要求收回标的物，而乙方逾期不交出标的物，将无权要求甲方退回租赁保证金，甲方并有权按乙方占用标的物期内租金总额的50%收取违约金”，并未明确约定因被告迟延交租导致原告解除合同的情况下，原告有权没收保证金及要求被告支付违约金。现原告诉请没收租赁保证金54000元及支付违约金10800元，理据不足，本院不予支持。原告与被告之间的租赁合同解除后，被告应向原告返还案涉租赁物，但被告至今仍占有使用案涉租赁物，其应向原告支付占用使用期间的占用费。现原告诉请按其与被告签订的租赁合同约定的租金标准计算占用费至被告退换租赁物之日，理据充分。关于占用费标准，原、被告之间的租赁合同明确约定2015年3月1日至2020年3月31日期间，每月租金18000元，后五年（即从2020年3月1日至2025年3月31日）的租金在上一年所应缴的租金基础上增20%。因合同表述的“2020年3月1日至2025年3月31日”系五年零一个月，并非五年，根据前后文，应认定2020年3月1日至同月31日的月租金应为18000元，2020年4月1日起的租金按21600元（18000元×1.2）计算，占用费标准亦应按此租金标准计算。原告主张2020年3月的占用费按21600元的标准计算，理据不足，超出本院认定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告中山市城大物业管理有限公司与被告郭启思于2014年12月24日签订的租赁合同于2019年12月20日解除；二、被告郭启思于本判决生效之日起7日内向原告中山市城大物业管理有限公司支付自2020年1月1日起至返还租赁物之日止的占用费（2020年1月1日至同年3月31日期间按每月18000元计算，2020年4月1日起至返还租赁物之日止按每月21600元计算）；三、驳回原告中山市城大物业管理有限公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2388元，减半收取计1194元，由原告中山市城大物业管理有限公司负担782元，被告郭启思负担412元（该款已由原告向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告412元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年五月十四日书记员  何尧敏郭嘉文