广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异167号 案外人：佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇槎涌工业东路**，统一社会信用代码55440606725486079M。 法定代表人：钟永锋。 委托代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所律师。 委托代理人：周端平，广东仲马律师事务所律师。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司，住所地香港特别行政区铜锣湾希慎道**利园******。 授权代表：陈柏香，董事。 委托代理人：王正洋，广东广捷律师事务所律师。 申请执行人：何启健，男，1986年4月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。 委托代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。 被执行人：佛山市华之美贸易有限公司，住所地广，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会容奇大道中******信用代码91440606661535600M。 法定代表人：董国强。 被执行人：佛山市顺德区嘉成贸易有限公司，住所地广东省佛，住所地广东省佛山市顺德区容桂扁滘居委会兴华东路**柏安楼公寓414码91440606231948835P。 法定代表人：黄新荣。 被执行人：佛山市顺德区恒发金属制品有限公司，住所地广东省佛山，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇槎涌工业区91440606617467735U。 法定代表人：郭汉明。 被执行人：佛山市顺德区顺创颖电器有限公司，住所地广东省佛山，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会双桥路**首层91440606786463137N。 法定代表人：周洁颜。 被执行人：董国强，男，汉族，1970年6月25日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：李泳霖，女，汉族，1974年2月8日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：黄新荣，男，汉族，1976年9月9日出生，住广东省罗定市。 被执行人：李衍萍，女，汉族，1975年4月29日出生，住广东省罗定市。 被执行人：潘伟坤，男，汉族，1968年8月16日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：张丽敏，女，汉族，1979年11月4日出生，住广东省江门市新会区。 被执行人：郭汉明，男，1957年9月1日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：周洁颜，女，汉族，1984年7月2日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：李嘉竞，男，汉族，1984年10月20日出生，住广东省佛山市顺德区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（以下简称橡树公司）申请执行被执行人佛山市华之美贸易有限公司（以下简称华之美公司）、佛山市顺德区嘉成贸易有限公司（以下简称嘉成公司）、佛山市顺德区恒发金属制品有限公司（以下简称恒发金属公司）、佛山市顺德区顺创颖电器有限公司（以下简称顺创颖公司）、董国强、李泳霖、黄新荣、李衍萍、潘伟坤、张丽敏、郭汉明、周洁颜、李嘉竞借款合同纠纷一案中，案外人佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会（以下简称槎涌居委会）于2020年4月20日对本院执行被执行人恒发金属公司名下位于佛山市顺德区北滘镇**社区居民委员会***路*号两宗土地及地上建筑物（房地产权证号：60××22、45××25，以下简称涉案土地及房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。另案申请执行人何启健以涉案土地及房产是其受让（2018）粤06执1456号案债权的抵押物为由，申请参加本案的审查。经审查，因本案的处理结果与何启健有法律上的利害关系，本院依法准许其作为申请执行人参加本案的审查。2020年4月29日，本院公开举行了听证，案外人槎涌居委会的委托代理人周端平、郭清玲及申请执行人橡树公司的委托代理人王正洋、何启健的委托代理人招伟松到庭参加听证，各被执行人经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人槎涌居委会向本院提出异议，请求：中止对恒发金属公司名下涉案土地及房产的拍卖。 事实与理由：法院在执行（2019）粤06执1041号案中，拟于2020年4月13日拍卖涉案两宗工业土地及房产（权利证号：60××22、45××25），土地使用权面积分别为1982.59平方米和2106.74平方米，合计4089.33平方米。但根据槎涌居委会与案外人（即承租人）顺德恒昌手袋厂有限公司（以下简称恒昌手袋厂）签订的相关土地使用协议约定，上述地块的土地使用权在使用期限届满后需要归还槎涌居委会，且地上建筑物在使用期间不得转让，使用期限届满后无偿归槎涌居委会所有。具体如下： １.根据槎涌居委会（原顺德市北滘镇槎涌企业办公室，以下简称槎涌企业办）与恒昌手袋厂于1993年9月2日签订的《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》，约定由槎涌居委会出租位于涉案土地内约2000平方米的土地面积供恒昌手袋厂使用，租期为30年。协议中特别约定，在承租期限内如需转让需征得槎涌居委会同意，租赁期满后地上建筑物无偿归槎涌居委会所有。1995年9月26日，恒昌手袋厂经与槎涌居委会协商，双方又签订了《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》，约定承租期限延长20年，即该地块的承租期限共50年，土地使用权的位置、面积、费用、使用基本要求、双方责任及违约责任按原协议书执行。 2.1993年9月2日，槎涌居委会与案外人顺德恒发手表厂有限公司（以下简称恒发手表厂）签订《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》，约定由槎涌居委会出租位于涉案土地内2106.7平方米的土地面积供恒发手表厂使用，租期为30年。协议中特别约定，承租期限内如需转让需征得槎涌居委会同意，租赁期满后地上建筑物无偿归槎涌居委会所有。 现从法院在淘宝网发布的拍卖信息上得知，上述涉案土地及其地上建筑物已登记到了恒发金属公司名下，且已办理了国有出让手续及相关产权证。槎涌居委会作为该涉案土地的所有权人及出租方，从未同意与槎涌居委会签订土地使用协议的恒昌手袋厂和恒发手表厂将涉案土地转租给恒发金属公司；也没有同意恒昌手袋厂和恒发手表厂将涉案土地的地上建筑物转让给恒发金属公司；更没有同意过恒发金属公司将本属于槎涌居委会所有的土地办理国有出让手续并以恒发金属公司名义办理相关产权登记手续。为此，法院以恒发金属公司欠债为由拍卖登记在其名下涉案土地及房产，严重损害了槎涌居委会的权益。 基于上述事实，槎涌居委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《拍卖管理办法》第三十七条的规定，请求法院依法裁定中止对涉案土地及房产的拍卖。 申请执行人橡树公司辩称，槎桶居委会的异议申请没有事实和法律依据，应当予以驳回。涉案土地及房产是恒发金属公司合法取得并登记在该司名下，所有权属于恒发金属公司。 申请执行人何启健辩称，与橡树公司的答辩意见一致。 被执行人恒发金属公司辩称：一、法院在(2019)粤06执1041号案中拍卖的涉案土地及房产为恒发金属公司在履行顺国出让字(93)第180号、181号出让合同的权利和义务，并支付了对应的土地出让金后而取得的国有土地使用权，且涉案土地及房产是有关部门经过审核后，方会登记在恒发金属公司名下，故应属于恒发金属公司的合法财产。 二、恒发金属公司依法取得涉案土地及房产后，依法对涉案土地及房产进行抵押，是恒发金属公司对自有财产进行合法的处分，与槎涌居委会无关。 综上所述，槎涌居委会在本案中所提出的执行异议是没有事实和法律依据，为维护恒发金属公司的合法权益，请求法院依法驳回槎涌居委会的异议请求。 被执行人华之美公司、嘉成公司、顺创颖公司、董国强、李泳霖、黄新荣、李衍萍、潘伟坤、张丽敏、郭汉明、周洁颜、李嘉竞未作答辩。 案外人槎涌居委会向本院提交如下证据： 1.槎涌居委会统一社会信用代码证书复印件、法定代表人身份证明书原件及恒发金属公司企业信息打印件各1份，拟证明槎涌居委会及恒发金属公司的主体资格； 2.1993年9月2日《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》原件及1995年9月26日《北滘镇槎冲企业办有偿使用土地补充协议书》复印件各1份，拟证明槎涌居委会与恒昌手袋厂于1993年9月2日签订《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》，约定承租面积、承租时间等，此外双方特别约定在承租期限内承租人如需转让需征得槎涌居委会同意，租赁期满后地上建筑物无偿归槎涌居委会所有；后双方于1995年9月26日签订补充协议，约定承租期限延长20年，其余承租条款按原协议履行； 3.1993年9月2日《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》原件1份，拟证明槎涌居委会与恒发手表厂于1993年9月2日签订《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》，约定承租面积、承租时间等，此外双方特别约定在承租期限内承租人如需转让需征得槎涌居委会同意，租赁期满后地上建筑物无偿归槎涌居委会所有。 经质证，申请执行人橡树公司发表如下意见：对证据1的真实性、合法性予以确认；对证据2、3有原件部分的真实性由法院审查，合法性、关联性不予确认，没有原件部分的真实性、合法性、关联性不予确认。 申请执行人何启健发表如下意见：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2、3有原件部分的真实性由法院审查，但证据2、3均是槎涌居委会与案外人恒昌手袋厂、恒发手表厂签订的，与本案无关联性。 被执行人恒发金属公司向本院提交如下证据： 1995年10月4日《〈顺德市国有土地使用权出让合同书〉补充合同》2份及1995年10月26日《国有土地使用权转让协议书》、顺国出让字（**）第***号《顺德市国有土地使用权出让合同书》、顺国出让字（**）第*号《顺德市国有土地使用权出让合同书》各1份。 经质证，案外人槎涌居委会发表如下意见：一、证据的真实性申请法院调取相关部门的档案资料核实，该证据对本案事实认定有关键作用。二、其中一份《〈顺德市国有土地使用权出让合同书〉补充合同》提及恒昌手袋厂与顺德市规划国土局于1994年1月14日签订的《顺德市国有土地使用权出让合同书》，该出让合同约定的土地使用权出让年限正好对应槎涌居委会提交的《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》，1995年槎涌企业办与恒昌手袋厂签订了补充协议，土地使用权出让年限延长20年，这两份合同均没有槎涌企业办盖章确认。当时签署出让合同只是履行国家土地管理法所规定用于工业用途的土地必须办理出让手续才可以使用这程序性的使用手续而已，出让合同并不改变恒昌手袋厂按照槎涌企业办所签署的有偿使用土地协议书及补充协议所约定的义务，该义务包括两个核心义务：1.使用期限50年，50年以后一定要返还给槎涌居委会；2.在使用期间，建筑物是归恒昌手袋厂使用，但是无权转让，并且在50年期满后必须将所有建筑物归还给槎涌居委会。恒昌手袋厂与恒发手表厂签订的《国有土地使用权转让协议书》，约定恒昌手袋厂将其承租槎涌居委会的土地转让给恒发手表厂，该转让行为无效，恒昌手袋厂与当时的槎涌企业办签署的有偿使用土地协议书约定，未经槎涌企业办同意，不得将其使用的土地及建筑物转让。三、从恒发金属公司提供的证据可以看到，当时恒昌手袋厂、恒发手表厂均已办理用地手续所签署的相关出让合同，与现在的恒发金属公司没有关系，即恒发金属公司取得涉案土地及房产没有事实和法律依据，是无权取得，所以法院必须终止该涉案土地及房产的拍卖。还有一个事实，恒发金属公司的法定代表人是郭汉明，而恒发手表厂的法定代表人也是郭汉明，所以作为同一个控制人的郭汉明应当知道涉案土地的实际使用权人是恒昌手袋厂和恒发手表厂，不存在善意的问题。 申请执行人橡树公司发表如下意见：证据的真实性由法院审查，涉案土地及房产登记在恒发金属公司名下，应属于该司所有。 申请执行人何启健发表如下意见：与橡树公司的质证意见一致。另补充，何启健通过法定抵押登记程序获得的抵押权，对涉案土地权属人的真实性是依赖于顺德区不动产登记机关公示所产生的信赖利益，所以何启健的抵押权合法有效，槎涌居委会的异议并不能阻却本案执行，其诉请应当通过另外的法律程序进行，而非在本案中中止执行。 申请执行人橡树公司、何启健及被执行人华之美公司、嘉成公司、顺创颖公司、董国强、李泳霖、黄新荣、李衍萍、潘伟坤、张丽敏、郭汉明、周洁颜、李嘉竞未向本院提交证据。 经审查，本院对当事人提交的证据作如下认定：橡树公司、何启健对槎涌居委会提交的证据1的真实性无异议，证据来源合法，本院对该证据予以确认；证据2的《北滘镇槎冲企业办有偿使用土地补充协议书》为复印件，本院对其真实性不予确认；证据2的《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》及证据3本院在本院认为部分予以论述，此处不作赘论。恒发金属公司提交的证据均无原件，本院对其真实性不予确认。 本院经审查查明：原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行诉被告华之美公司、嘉成公司、恒发金属公司、顺创颖公司、董国强、李泳霖、黄新荣、李衍萍、潘伟坤、张丽敏、郭汉明、周洁颜、李嘉竞金融借款合同纠纷一案，本院以（2014）佛中法民二初字第49号案立案。经审理，本院于2017年6月21日作出（2014）佛中法民二初字第49号民事判决书，判决各被告承担相应的民事责任。郭汉明不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉，该院于2018年11月6日作出（2018）粤民终892号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。上述判决均已发生法律效力。后中国建设银行股份有限公司佛山市分行将生效判决确定的债权转让予橡树公司，因各债务人未履行该生效判决确定的义务，权利人橡树公司向本院申请执行，本院于2019年6月10日立案，案号为（2019）粤06执1041号。 在（2014）佛中法民二初字第49号案中，本院于2016年4月1日查封了登记在恒发金属公司名下的涉案房产。在执行期间，本院于2020年2月27日作出（2019）粤06执1041号之一执行裁定书，拍卖涉案土地及房产。经委托评估，评估机构国众联资产评估土地房地产估价有限公司佛山分公司出具国众联评字（2019）第F-*****号评估报告，评估价值为23058838元。后本院定于2020年4月13日10时起至2020年4月14日10时止（延时的除外）在本院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上对涉案土地及房产进行公开拍卖。经公开拍卖，买受人许敏珠于2020年4月14日以24741187元的最高价竞得。2020年4月24日，本院作出（2019）粤06执1041号之二执行裁定书，裁定：一、解除对涉案土地及房产；二、涉案房产的所有权及相应的其他权利归买受人许敏珠所有。财产权自本裁定送达买受人许敏珠时起转移；三、买受人许敏珠可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书已于2020年4月26日送达买受人许敏珠。在拍卖会举行之前，槎涌居委会向本院执行部门提交了执行异议申请书。 听证会上，槎涌居委会向本院提交了1993年9月2日甲方槎涌企业办分别与乙方恒昌手袋厂、恒发手表厂签订的《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》各一份，协议约定乙方分别使用槎涌企业办位于北滘镇三乐公路槎涌路段工业区内面积为2000平方米、2106.7平方米的土地，土地使用补偿费为每平方米195元，补偿费分别为390000元、410800.65元；甲乙双方在签订协议书30天内，乙方应付土地补偿费50%，其余50%在1年内付清，逾期不交，按日罚滞纳金1%；土地只能用于工业厂房用地，不准改变使用性质，如改变用地性质必须经国土部门批准并按规定缴交费用；由签订协议之日起，乙方在超过1年还没有进行基本建设的，甲方有权无偿收回土地和另作安排；乙方在有偿使用的土地上自建的建筑物使用期为30年（即与土地使用期相同），在30年内如乙方转让一定要征得甲方同意，在不影响甲方权益的前提下，必须经有关部门办理转让手续，期满后乙方的建筑物无偿归甲方所有，如乙方要求继续延期用的，乙方重新按时价补偿土地使用费给甲方。 此外，槎涌居委会还在听证会上陈述槎涌企业是其下属机构，没有主体资格，是为槎涌居委会管理资产的部门。 另查明，原告广发银行股份有限公司顺德分行（以下简称顺德广发行）诉被告恒发金属公司、郭汉明、蔡秀珍金融借款合同纠纷一案，本院2016年7月27日作出（2014）佛中法民二初字第57号民事判决书，该判决第四判项为：顺德广发行有权于1200万元的最高债权本金余额限度内，就本判决主文第一项、第二项、第三项确定的债务以恒发金属公司提供抵押的座落于佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会槎涌工业东路1号（房地产权证号：60××22，他项权证号：粤房地他项权证佛字第**********-*号）以及座落于佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会槎涌工业东路1号（房地产权证号：45××25，他项权证号：粤房地他项权证佛字第*********-2号）的房地产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。郭汉明不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉，该院于2018年8月20日作出（2017）粤民终1878号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。上述判决均已发生法律效力。后顺德广发行将生效判决确定的债权转让予以广东顺德网视数字技术有限公司（以下简称网视公司），因各债务人未履行该生效判决确定的义务，权利人网视公司向本院申请执行，本院于2018年11月19日立案，案号为（2018）粤06执1456号案。该案在执行过程中，网视公司又将上述债权转让予何启健，经审查，本院于2020年4月7日作出（2018）粤06执1456号执行裁定书，将该案申请执行人网视公司变更为何启健。（2019）粤06执1041号案在处置涉案土地及房产时，何启健向本院提交了落款日期为2020年4月10日的《继续执行拍卖申请书》，申请继续执行拍卖恒发金属公司提供抵押的涉案土地及房产，并由广东明华融资担保有限公司出具了落款日期为2020年4月13日的《继续执行担保保函》，为其申请提供担保。 本院认为，本案的争议焦点是槎涌居委会对涉案土地及房产是否享有排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据该规定，槎涌居委会对本院执行登记在恒发金属公司名下涉案土地及房产主张中止拍卖，应首先审查其是否系该执行标的的权利人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”涉案土地及房产现登记的权属人为恒发金属公司，槎涌居委会主张其为该不动产的真实权利人，其对权利表象与真实权利状态不一致的事实负有举证证明责任。槎涌居委会向本院提交了1993年9月2日槎涌企业办分别与恒昌手袋厂、恒发手表厂签订的《北滘镇槎涌企业办有偿使用土地协议书》各一份，以证明其是涉案土地及房产的权利人。上述协议的签订主体是槎涌企业办和恒昌手袋厂、恒发手表厂，约定的内容是恒昌手袋厂、恒发手表厂有偿使用涉案土地，协议的主体并非本案当事人，两者之间的关联性仅凭该协议无法证明，且协议的内容亦无法证明权利获得的基础法律关系或权利获得的原因、过程。因此，上述协议即使真实也不足以推翻不动产登记簿的公示公信力，无法证明槎涌居委会是涉案土地及房产的真实权利人。槎涌居委会据此主张排除执行并请求中止拍卖缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，槎涌居委会的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年五月二十日                                                                                       法官助理伍倩桃                                                                                       书记员  赵芊