广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终310号 上诉人（原审被告）：陈富久，男，1986年3月14日出生，汉族，住陆川县。 上诉人（原审第三人）：廖雲，女，1983年11月21日出生，汉族，住陆川县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：吕德辉，广西典圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈凤英，女，1981年6月28日出生，汉族，住兴业县。 委托诉讼代理人：钟伟焕，陆川县九洲法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：罗文博，男，1976年1月2日出生，汉族，住陆川县。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司陆川县支行，住所地：陆川县温泉镇新洲北路**。 负责人：李碧光。 上诉人陈富久、廖雲因与被上诉人陈凤英及原审第三人中国工商银行股份有限公司陆川县支行房屋买卖合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2019）桂0922民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 陈富久、廖雲上诉请求：1、依法撤销原判，裁定驳回被上诉人的起诉或者判决驳回其全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审违反法定程序，应撤销原判，发回重审。首先，本案不存在真实的房屋买卖关系，是因陈富久欠赌债被罗文博拘禁引起的虚假民事诉讼。其次，本案适用简易程序审理明显不当。二、原判认定事实不清。1、原判认定本案《套房买卖协议书》的真实性属事实不清，因为在较短时间内形成有多份合同、协议，纯属造假行为，真实性、合法性无法确认：①2013年7月13日陈富久与廖云的《协议书》，该协议是2013年6月间，陈富久被罗文博等人拘禁期间所签，内容是廖云同意将坐落于陆川县（以下简称桃源山庄3幢204号房）归陈富久个人所有，有两大疑点，一是第三人的名字是“廖雲”，而协议乙方是“廖云”，名字明显不同；二是陈富久签“廖云”名字并捺上指印，存在虚假。因廖云既不知情，未在场，该协议对廖雲无法律效力，不能视为其放弃夫妻共有房屋处理权。②2013年11月29日签订的《房地产买卖合同》，内容是乙方陈凤英以335000元的价款，购得甲方陈富久的桃源山庄3幢204号房（建积112.15平方米）及112号车库面积18.9平方米。③2013年12月4日签订《房屋租赁合同》，乙方陈凤英租赁甲方陈富久的桃源山庄3幢204号房20年，年租金8000元，乙方一次性支付租金16万元。该合同违反生活经验法则，既然陈凤英在5天前买房取得支配权，为何还与出卖人陈富久签订租赁合同？按照逻辑推理，在后的租赁关系成立，在前的买房关系虚假。反之，在前的房屋买卖合同成立，在后的租赁合同虚假，只能说明两份合同都不具备真实性、合法性。④2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》，此协议比《房地产买卖合同》迟32天，价格上涨55000元，涨幅16.42%，日均涨价1719元。被上诉人虽主张前份合同尚未履行，但可以按约定条款继续履行，何必另起炉灶，重新炮制一份买卖协议？且前份合同未解除，又签订买卖协议，同一人重复买卖2次桃源山庄3幢204号房违反常理，被上诉人未能作出合理解释。2、原判认定桃源山庄3幢204房为陈富久单独所有事实不清，该认定以陈富久于2013年5月16日取得房产证为依据，有三点错误：一是陈富久的《商品房买卖合同》签订于2012年9月13日，依据《物权法》第十五条规定，该合同自成立时生效，应当作为取得不动物权的根据。原判查明陈富久与廖雲登记结婚是2009年6月15日，依据《婚姻法》第十七条规定，不论该房屋登记在丈夫或者妻子名下，均是婚姻关系持续期间取得的共同财产，原判岂能将桃源山庄3幢204号房认定为陈富久单方所有？二是桃源山庄3幢204号房在首付房款后，通过向工行陆川县支行办理按揭贷款支付，陈富久、廖雲以共同收入按月还本付息的还贷事实证明是夫妻共同财产；三是陈富久与廖雲于2012年5月7日离婚时，所签《离婚协议书》第三条约定桃源山庄3幢204号房分割归廖雲所有。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款，对男女双方具有法律约束力，既然桃源山庄3幢204号房分割给廖雲所有，陈富久已经丧失处分权，原判又岂能认定廖雲对房屋无产权？3、原判认定《套房买卖协议书》有效事实不清，违反法律规定。如前所述，桃源山庄3幢204号房在陈富久与廖雲离婚时分割给廖雲，此时虚假房屋买卖关系未发生，陈富久之后“卖房”侵犯廖雲的财产权，所签买卖协议无效。而且，法庭查明桃源山庄3幢204号房用于陈富久向工行陆川县支行的贷款抵押物。至今仍欠9万多元本息未清，被上诉人未有代替债务人陈富久清偿全部债务的情形，工行陆川县支行当庭表示，对陈富久、陈凤英买卖抵押房屋不清楚，亦未征求过意见，只要陈富久的本息未清，不解除抵押登记。依据《房地产管理法》第三十七条第（三）项、《担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。既然转让抵押物的行为无效，《套房买卖协议书》也应认定无效，自始无法律约束力，尚未履行的，不得履行，正在履行的终止履行，不存在违约问题。而且，无效合同不适用解除，而应确认无效。原审认定《套房买卖协议书》有效，予以判决解除确有错误。4、原判认定被上诉人支付房款19万元事实不清，上诉人未收到此款，陈凤英又未能向法庭举证付款事实。本案陈富久因赌债被他人非法拘禁，胁迫所立的借条必定是无付款事实，是最高人民法院所定的虚假诉讼或者恶意诉讼，法律不予保护，且按妨害民事诉讼依法处理。因本案买卖套房协议虚假，被上诉人无法举出付款事实和证据，原审应根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款规定，对陈凤英提供的收条从严审查，在未能提供付款证据的情况下应认定“收条”无效。二、原判审核认定证据效力错误。一是原判认定《套房买卖协议书》有效属于判断认定效力错误，因为本案未发生有房屋买卖行为，应依据《合同法》第五十二条第（一）项、第（三）项规定确认该协议无效，陈凤英的起诉是虚假诉讼。二是认定19万元的收条有效于法无据，因陈凤英未能提供付款事实的证据予以佐证，被上诉人如主张是转账支付，应当提供银行转账凭证；如其主张是现金支付，也应当提供当天从银行账户取款的依据。被上诉人无法举证，原判予以认定有失公正。三、被上诉人的起诉超过诉讼时效，应裁定驳回起诉。被上诉人是诉求解除合同，判决上诉人返还购房款19万元，赔偿损失19万元，主张的是债权，适用诉讼时效规定。《民法总则》第一百八十八条规定，普通诉讼时效为3年。《套房买卖协议书》签订于2014年1月1日，被上诉人于2019年10月15日起诉，时间长达5年多，明显超过3年普通诉讼时效，而且不属于《民法总则》第一百九十六条第（二）项规定的不动产物权登记发生的纠纷，应当裁定驳回被上诉人的起诉，原判认定本案起诉未超过诉讼时效确有错误。综上，请求二审依法撤销原判，裁定驳回被上诉人的起诉或者改判驳回其原审诉讼请求。 陈凤英辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2013年11月29日答辩人与陈富久协商一致，陈富久将位于桃源山庄3幢204号房转让给答辩人，双方约定价款为335000元，杂物房55000元，因合同涂改较多且杂物房的价款没有在合同中明确，虽然双方已经签名确认，但该合同没有实际履行。此后双方继续协商，因答辩人只有160000元，考虑购房压力较大，答辩人一度放弃买房的打算，后经咨询律师，经双方协商，双方又签订了《房屋租赁合同》并一次性支付了租金。陈富久还出具了收据。因答辩人回到家后遭到家人极力反对，遂向陈富久要求解除租赁合同返还租金，后经双方再次协商，于2014年1月1日达成了《套房买卖协议书》，答辩人按协议的约定再交了30000元给陈富久，共支付了190000元给陈富久。陈富久又出具了收据。2013年11月29日至2014年1月1日，双方协商买房的事宜经历了30多天，终于达成了房屋买卖协议，陈富久将房屋钥匙给交答辩人，当答辩人打扫清洁准备搬进居住时，就遭到陈富久母亲的阻挠，引起纠纷。2014年4月13日陈富久以被人敲诈为由报警，经陆川县新洲派出所调查了解未发现其被人敲诈，属于民事纠纷。2014年陈富久还找到陆川县看守所的工作人员肖海生进行调解，陈富久答应退回购房款给答辩人。至今陈富久既没有按合同约定办理过户手续也没有退回购房款给答辩人。陈富久上诉称本案属于虚假诉讼是无中生有，无事实和法律依据。二、双方房屋买卖关系事实清楚，陈富久也曾愿意退回购房款，答辩人也只主张其承担违约责任，退回购房款，一审适用简易程序审理合理合法。三、答辩人的起诉未超诉讼时效，本案属于房屋买卖纠纷，依据《民法总则》第196条的规定不适用诉讼时效。自2014年1月1日双方达成房屋买卖协议以来，答辩人历年来都向陈富久追偿，答辩人的起诉未超过诉讼时效。 中国工商银行股份有限公司陆川县支行述称，坚持一审的庭审意见。 陈凤英向一审法院起诉请求：1、要求解除陈凤英、陈富久于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》；2、要求陈富久返还购房定金190000元，并赔偿损失190000元；3、本案的诉讼费用全部由陈富久承担。 一审法院认定事实：陈富久与廖雲于2009年6月15日办理结婚登记手续，于2012年5月7日办理离婚手续。离婚后，陈富久于2012年10月29日将桃源山庄3幢204号房进行房产证登记，并于2013年5月16日取得房产证（房产证号：陆房权证陆川县字第××号），房产证登记的房屋所有权人为：陈富久，房产证登记的共有情况为：单独所有。2013年7月15日陈富久与廖雲办理复婚登记手续。陈凤英与其委托诉讼代理人罗文博于2006年12月15日办理结婚登记手续，于2014年6月18日办理离婚手续。2013年11月29日陈富久将登记在自己名下、已抵押给中国工商银行股份有限公司陆川县支行的上述房产出卖给陈凤英，并与陈凤英签订一份《房地产买卖合同》，合同约定房屋转让款为335000元，合同签订后，双方没有履行合同。2013年12月4日陈富久又与陈凤英签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金8000元，租期20年，由陈凤英一次性支付租金160000元给陈富久，陈富久在《房屋租赁合同》签上妻子廖云的名字。《房屋租赁合同》签订后，陈凤英按合同约定将20年的租金160000元一次性交给陈富久，陈富久收款后立写有《收据》给陈凤英，陈富久在《收据》上签名并写上自己的居民身份证号码、收款日期，并附上自己的身份证复印件交给陈凤英收执。2014年1月1日陈富久愿意将陈凤英租赁的上述房产进行转让，经陈凤英、陈富久协商，在见证人杨某的见证下，双方达成《套房买卖协议书》，协议书约定上述房产的转让价为人民币390000元，约定陈凤英支付购房定金人民币190000元给陈富久，余款在办理过户手续时付清。协议书约定“甲方（陈富久）有责任和义务协助及配合乙方（陈凤英）办理转户手续”，协议书还约定双方的违约责任：即甲方违约所收的现金加倍赔偿给乙方，乙方违约则所交给甲方的现金不退。”陈凤英按陈富久要求将原租房款160000元转为购房款另补交现金30000元，陈凤英支付给陈富久的购房款共计人民币190000元，陈富久收款时出具了《收条》给陈凤英收执，《收条》注明：原陈富久立人民币壹拾陆万元收条作废，以此收条为准。陈富久收到购房款后，将自己的身份证、《商品房买卖合同》、房产证复印件等材料交给了陈凤英。陈凤英交购房款给陈富久后，五年多来陈富久既未到银行办理解押手续，也不协助陈凤英办理产权过户手续，并阻碍陈凤英取得房屋欲对上述房产进行管理，导致双方签订的《套房买卖协议书》无法继续履行下去。2019年10月15日陈凤英向一审法院起诉要求陈富久继续履行双方于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》，要求陈富久协助陈凤英办理房屋所有权过户等手续。2019年11月4日该院根据陈凤英申请已对双方诉争的房产采取了保全措施。本案在审理过程中，陈凤英变更诉讼请求：1、要求解除陈凤英、陈富久于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》；2、要求陈富久返还购房定金190000元，并承担违约责任赔偿损失190000元。本案受理后经陈凤英申请对知情人肖海生进行调查，肖海生证实：陈凤英、陈富久发生房屋买卖合同纠纷后，陈富久方曾邀请他对双方进行调解，调解时，陈富久明确表示不同意交付房屋，愿意返还购房款。庭审时陈富久承认与陈凤英签订的《协议书》、《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》、《套房买卖协议书》、《收据》、《收条》等均系陈富久签名，但辩称所有的签名都是受到陈凤英前夫罗文博的非法拘禁所致。陈凤英否认有非法拘禁行为，陈富久也未能提供其遭受罗文博非法拘禁及与罗文博参与赌博的证据材料。陆川县公安局新洲派出所出具材料证实：经了解未发现罗富久被人敲诈。 一审法院认为，陈凤英与陈富久签订《套房买卖协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，协议书合法有效。虽双方签订的《套房买卖协议书》所转让的房屋已被抵押登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。陈富久应按协议的约定履行义务，陈富久既未履行消灭抵押权的义务，也不协助陈凤英办理房屋所有权转移登记手续，陈富久的行为已构成违约，应承担违约责任。因陈富久的违约行为造成陈凤英、陈富久签订的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，故陈凤英请求解除合同，并要求陈富久承担相应违约责任，符合法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案双方约定的违约金明显高于有关法律规定，陈凤英主张陈富久负担的违约金190000元过高，应予调整，调整为按双方约定房屋转让款390000元的30%来计算违约金为宜，对于超出部分依法不予支持。经核定陈富久应赔偿给陈凤英的违约金为117000元。陈富久及廖雲主张立写给陈凤英的所有协议、收条、收据等都是陈富久在受到非法拘禁所写，是因赌债引起的房屋买卖合同纠纷属虚假诉讼，但未能提供任何证据证实，陈富久应承担举证不能的责任，对陈富久及廖雲的辩称，不予采纳。对本案的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条明确规定“下列情形不适用诉讼时效……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……”。本案中，陈凤英和陈富久及第三人之间是基于不动产物权所引起的诉讼，故不适用诉讼时效的限制，因此，陈富久提出超过诉讼时效的答辩意见，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除陈凤英与陈富久于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》；二、陈富久返还陈凤英购房款人民币190000元，并赔偿违约金人民币117000元给陈凤英。本案受理费7150元（陈凤英已预交3575元），减半收取计3575元，财产保全费2470元，由陈富久负担。 本院二审期间，上诉人陈富久、廖雲提交如下证据：1、结婚登记档案，欲证明陈富久、廖雲于2009年6月15日办理结婚登记手续，具有合法夫妻关系；2、2010年9月13日陆川县第二房地产开发公司与陈富久签订的《商品房买卖合同》《预售商品房合同登记备案申请表》，欲证明陈富久以签订合同形式购得桃源山庄3幢204号房，价款154325元，支付首付款后，以按揭贷款方式付清价款，并于2010年10月10日进行合同登记备案手续，涉案房屋属陈富久、廖雲婚姻关系存续期间夫妻共同财产；3、2010年9月起收据、缴费通知、专用发票、完税证等，欲证明陈富久已经交清涉案商品房的相关费用；4、中国银行个人一手住房贷款合同、借款借据、业务收费凭证，欲证明陈富久于2010年11月8日与中国银行陆川县支行签订按揭贷款合同，廖雲在产权共有人一栏签字摁指印；5、认购书、陆川县人民法院民事判决书，欲证明陈富久于2010年6月6日购得桃源山庄小区车库一个，法院认定认购书有效；6、陈富久名下房屋所有权证，欲证明陆川县人民政府于2013年5月16日向陈富久核发房产所有权证，该证书载明最初登记日期为2012年10月29日。 经组织质证，被上诉人陈凤英对上述证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，陈凤英认为陈富久是在2013年5月16日取得的房产所有权证，涉案商品房是陈富久离婚后才取得的财产，应是陈富久单独所有。 原审第三人中国工商银行股份有限公司陆川县支行对证据无意见要发表。 对上诉人陈富久提交的证据，本院认证如下：证据来源真实、合法，本院予以认定，但上述证据反映涉案商品房虽然在陈富久与廖雲夫妻关系存续期间购买，但陈富久系在与廖雲离婚后申请该房屋所有权登记，在《房屋登记询问笔录》中，陆川县第二房地产开发公司、陈富久对于申请登记的房屋是单独所有、共同共有还是按份共有的问题，勾选的均是“单独所有”。陈富久取得该房屋的所有权证上载明：陈富久为房屋单独所有权人。再则2013年7月13日陈富久与廖雲签署《协议书》协议涉案商品房归陈富久个人所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，虽然2013年7月15日陈富久与廖雲再婚，但涉案商品房仍属于陈富久个人婚前财产。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于陈凤英的起诉是否超过法定诉讼时效期间的问题。本案中，陈凤英先是起诉要求继续履行合同，并要求办理房屋所有权过户手续，后变更诉讼请求为解除合同，赔偿违约金。本案《套房买卖协议书》中对于何时还清银行贷款、办理过户手续及支付余款等重要条款并没有约定明确的履行期限，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，陈凤英可以随时要求陈富久履行义务，在陈富久、廖雲答辩表示本案合同为虚假合同时，则表明陈富久、廖雲明确表示不履行义务时，陈凤英才变更诉讼请求为解除合同，所以陈凤英起诉并未超过法定诉讼时效期间。陈富久、廖雲上诉称本案已超过诉讼时效期间没有理由，本院不予采纳。 关于一审程序是否正当的问题。本案并不属于禁止使用简易程序审理的案件类型，一审法院适用简易程序审理本案并无不当，陈富久上诉称一审程序不当没有理由，本院不予支持。 关于本案《套房买卖协议书》是否真实有效的问题。本案中，陈富久、廖雲主张陈富久因赌博，输了一个花名叫“海狗”的人3000元而被陈凤英的前夫罗文博等人非法拘禁，被迫签写涉案多份协议书。本院对此不予采信。理由如下：1．陈凤英对此予以否认。2．陈富久没有提交自己有参与赌博或有赌博习惯的任何证据。3．陈富久主张在被非法拘禁时签订了多份协议书、收据，期间被人持枪押回家中（家中有母亲、妻子、儿子在家）取房产证复印件等资料后，又被拘禁了十多天才重获自由，在此情况下其作为完全行为能力人，为3000元赌博款而卖房不符合常理，其在第一次向陆川县公安局温泉派出所报案，但陆川县公安局温泉派出所以不属于管辖范围没有受理，告知其到陆川县公安局新洲派出所报案时，陈富久没有即时到新洲派出所报案与其行为能力不符，家人在十几天不见陈富久的情况下也没有报案，与人伦常理不符。而陈富久对其上面陈述的事实没有提供证据证明。2014年4月陈富久报案后，陆川县公安局新洲派出所出具材料证实未发现陈富久被人敲诈的情况。本案中，陈富久也未向法院提交被敲诈、被非法拘禁的证据。4．从《房地产买卖合同》到《套房买卖协议书》，陈富久上诉称在这么短的时间内双方签订这么多次合同，而且《套房买卖协议书》的价格比《房地产买卖合同》有所提高，出卖的标的则减少一个杂物房与常理不符，但事实上前后合同的买卖标的一致，都是涉案的桃源山庄3幢204号房及杂物房，陈凤英辩称因前一份合同是手写注明杂物房价格55000元，因此前后两份合同价格是一致的，即使价格有所提高，亦符合双方不断协商的过程，陈凤英同意提高价格购房亦是对自己权利的处分。而且陈富久买到涉案商品房的价格是154325元，其以390000元卖出该涉案商品房，也符合市场交易价格和习惯。5．陈富久前后书写两份收条，在后一份收条中对前一份收条作废也进行了特别注明，对此陈凤英辩称若陈富久是被其强迫签写的两份收条，则其完全可以把收款金额写成390000元，没有理由特别注明前面收条作废，没有理由写只付了19万元而自己还要承担20万元的债务，本院认为前述抗辩理由有理。陈富久称没有收到现金，没有合理的理由否认其前后出具收条的行为以及请求肖海生对双方进行调解的行为，肖海生也说到不履行合同则要陈富久返还钱给陈凤英。综上，陈富久、廖雲上诉主张本案是虚假诉讼，陈富久系被迫签订本案商品房的买卖合同、没有收到购房款等均没有证据证明，不足以令本院采信并支持其上述主张。根据前述证据分析认定，涉案商品房属于陈富久个人财产，其有权进行处分，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案《套房买卖协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的。现陈富久不愿意继续履行合同，则陈凤英请求解除合同返还已付购房款有理，一审判决陈富久返还190000元给陈凤英并无不当，本院予以维持。 对于违约金的问题，《中华人民共和国合法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，陈富久认为一审判决其赔偿117000元违约金显失公正，本院认为，本案中陈凤英交付的购房款仅为190000元，而不是390000元，所以其实际损失应根据190000元的30%来计算为57000元，也即是陈富久应赔偿给陈凤英的违约金。对一审判决陈富久赔偿陈凤英违约金117000元予以改判。 综上所述，陈富久上诉理由合法合理的部分，本院予以采纳。其上诉理由无理的部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陆川县人民法院（2019）桂0922民初2849号民事判决的第一项，即解除上诉人陈富久与被上诉人陈凤英于2014年1月1日签订的《套房买卖协议书》； 二、变更陆川县人民法院（2019）桂0922民初2849号民事判决的第二项，即上诉人陈富久返还被上诉人陈凤英购房款人民币190000元，并赔偿违约金人民币57000元给被上诉人陈凤英； 三、驳回被上诉人陈凤英的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费3575元，财产保全费2470元，合计6045元，由上诉人陈富久负担3929元，由被上诉人陈凤英负担2116元；二审案件受理费7150元（上诉人陈富久已预交），由上诉人陈富久负担4647元，由被上诉人陈凤英负担2503元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月十一日 书记员  蒋晓音