海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终978号 上诉人（原审被告）：海南绿海房地产开发有限公司，住所地海南省定安县见龙大道春阳花园**。 法定代表人：臧某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘某1，女，1967年5月31日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：刘某2，江苏彭隆(琼海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，江苏彭隆(琼海)律师事务所律师。 上诉人海南绿海房地产开发有限公司（以下简称绿海公司）因与被上诉人刘某1房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2019）琼9021民初1346号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿海公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判或发回重审。事实与理由：一、根据双方签订的《定安县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条约定，案涉项目施工期间遇不可抗力，上诉人可据实予以延期交付房屋。案涉商品房逾期交付，系因以下各方面原因所造成的，符合案涉《合同》第八条约定的据实延期交付的条件，具体包括：(一)自2014年起，上诉人开发的绿海小区一直不具备施工条件，即政府未完成“三通一平”的配套工程义务，上诉人为此一直与定安县政府住建、发改和国土有关部门多次沟通请示，但一直未得到处理。直至2019年3月26日，定安县政府才作出“关于修建绿海花园小区附近规划道路市政的意见”。为此，上诉人自筹资金完成配套的市政道路铺设与给排水管网建设，直至2019年4月20日才完工。因此，自合同约定交房时间至2019年4月20日期间，政府才完成“三通一平”的配套建设，期间应认定上诉人延期交房免责事由成立，该时间段应不应认定为逾期交房时间。因此，一审判决认定逾期交付天数与客观事实不符，与合同约定相悖，二审应予纠正。(二）上诉人提交的证据，即海南省气象服务中心关于定安降水、高温热带气旋监测情况表，证实自2018年1月1日至2019年6月30日，平均月降水量达165.3MM，根据《混凝土结构工程施工规范》GB50666标准有关条文明确：除采用防护措施外，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，而小雨和中雨的标准为24小时降雨量达10MM为小雨，10-24.9MM为中雨，而月平均降水量达165.3MM，折成小雨为16.5天，9天中雨。根据上诉人提交的降水量报告已明确显示：月平均降水日数14.2天，最高日数在2018年7月达26天，2018年一年内有47天是属于无法施工的天气(小雨以上)，其中达到大雨量为33天(日降雨量在25MM-49.9MM)，暴雨天气为7天(日降雨量大于50MM)。原审法院以未出现重大自然灾害，作为不予认定不可抗力的标准明显是错误的。即使上诉人预见到海南地区会存在降雨、高温等影响施工进度的因素，但无法预见降雨量及高温天的时长，因此仍属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，在认定施工期时应扣除高温降雨的天数。(三)上诉人主张博鳌亚洲论坛会议期间、高考、高中基础会考、定安县初中学业水平考试期间停工属于不可抗力，原审法院只对上诉人关于高考的主张认定为可预见，对博鳌论坛、高考会考、初中学业水平考试期间停工均未作认定。上诉人认为，博鳌论坛、高考会考、初中学业水平考试均非上诉人可以预见、也无法避免并不能克服的停工因素。博鳌亚洲论坛是众所周知的一个国际会议，但博鳌论坛并非设立在定安县，定安县政府因亚洲博鳌会议而要求上诉人停止施工，已超出上诉人可预见范围。同理，高考会考、初中学业水平考试通常情况下不需要施工企业停工的，而定安县政府专门要求上诉人等施工企业停工，已超出了上诉人可预见范围。二、一审判决认定上诉人承担的违约金数额计算错误且过分高于实际损失，应予减少。上诉人认为，案涉房屋延期交房系因政府原因、自然灾害等造成工期延误所导致的，与上诉人无关。《合同》约定上诉人有权延期交房，且无需承担任何违约责任。此外，即便上诉人需承担违约责任，一审判决认定违约金数额也存在计算错误及过高情形，应予调整。(一)一审判决认定的逾期交房违约金计算方式错误，应予以纠正。《合同》第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按己付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”按照约定，即便依据合同标准计算逾期交房违约金，也应根据逾期时间的不同而采用不同的计算标准。对逾期180日以内的，应按已付房价款的万分之一计算违约金，一审判决并未未对逾期时间分别处理，均按照已付房价款的万分之二计算违约金，计算方式明显错误。(二)一审判决认定的违约金数额过分高于实际损失，应予减少。合同法第一百一十四条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金在合同法中强调的是弥补因违约造成的非违约方的损失，上诉人认为被上诉人购买案涉房产的目的在于居住或者出租。本案中，因延期交付案涉商品房造成的损失，可计算的仅仅是租金支出或租金收益，实际损失的计算应该立足于同片区、同街道附近相类似商品房的租金价格。关于该损失的主张，被上诉人也应提供证据予以证明其实际产生的损失情况及数额。原审在被上诉人未提供任何证据证明其诉请的基础上，就擅断违约金的赔付标准，明显不妥。被上诉人诉求违约金为总房款的日万分之二，远远超过其实际损失，请求二审法院予以调整。请求二审法院查明事实，依法予以改判或发回重审。 刘某1辩称，一、上诉人主张依据双方签订的买卖合同第八条约定进行免责，没有事实根据和法律依据。1.上诉人主张以政府原因导致其逾期交房，针对该部分天数应当予以扣除，答辩人认为其理由不能成立。（1）上诉人提出的“三通一平”问题属于其与定安县政府之间土地出让合同的权利义务，如果上诉人认为定安县政府在交付土地时没有达到土地出让合同约定的出让和交付条件，上诉人有权依据合同的约定和法律规定向定安县政府提出违约主张。上诉人放弃或怠于向定安县政府行使诉权其产生的不利法律后果应当由上诉人承担，上诉人主张予以免责实质是将不利的法律后果转嫁给答辩人。根据合同相对性原则和合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，上诉人以定安县政府的原因主张免责不成立。（2）上诉人提出的道路、管网等问题，在上诉人与答辩人签订买卖合同时即已出现尚未建设完毕的情形，如果上诉人认为道路、管网等问题可能影响其施工，进而影响其交房，那么上诉人完全可以在签订买卖合同时将交房的时间推后，但上诉人与答辩人在合同中约定2018年6月30日前交房，足以证明上诉人已充分考虑各种不利因素可能带来交房逾期，既然上诉人在签订买卖合同时对此有了足够的预见和判断，其以此为由主张免责有违诚实信用，不应得到支持。2.上诉人以不可抗力进行抗辩没有法律依据。合同法第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”就不可抗力而言是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人主张博鳌论坛、台风天、暴雨天等不可抗力应当免责是无法成立的，同时上诉人主张扣除上述天数的应当提供施工单位的施工日志，以便证明在此期间内施工单位是没有进行工程施工的。（1）博鳌论坛每年定期在琼海市博鳌举行，这是可以预见的，不属于不可抗力因素。（2）海南属热带季风气候，每年都有台风、暴雨、高温，台风、暴雨、高温对于海南来说已习以为常，上诉人作为专业性的房地产开发企业应当对台风、暴雨、高温具有必要的预期，若其认为台风、暴雨、高温可能会影响其施工从而导致逾期交房，那么上诉人在签订合同的时候完全有条件将交房的时间推后，上诉人将交房时间定在2018年6月30日是经过其充分考虑并排除逾期交房因素之后才确定的。在本案中，上诉人没有提供直接、充分的证据证明涉案项目受到台风、暴雨、高温影响，同时，上诉人也没有证据证明其已依照合同约定以书面的方式通知了答辩人这一事实。二、原审法院按日万分之二计算逾期交房违约金有事实根据和法律依据。上诉人与答辩人在买卖合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”中明确约定“按逾期时间分别处理，不做累加”。那么根据合同的约定可知逾期180日以上的，并非将180日内的日万分之一的违约金与180日之后的日万分之二的违约金分段计算，再相加求和，而是所有逾期期间均应按日万分之二计算违约金，同时，上诉人与答辩人在买卖合同中约定的违约金比例并没有超过法律规定，不应当予以减少，原审认定和判决正确。三、原审认定附件七“本合同补充协议”第五条为有效条款属认定错误，该条款属于格式性条款，为无效条款，对答辩人不产生法律约束力。在上诉人与答辩人等48位业主逾期交房案件中，上诉人与参与诉讼的全部业主签订的《合同》第六条“买受人逾期付款的违约责任”中，双方明确约定答辩人逾期付款的违约责任，同时对48位诉讼业主提交的《合同》附件七“本合同补充协议”第五条的内容进行分析和对比，可以发现该条款内容完全一致，由此可以确认该条款属于格式条款。而这一合同条款恰恰扩大了上诉人的权利范围，加重了答辩人的义务和责任，因为答辩人的一个逾期付款行为将导致上诉人向答辩人主张两个权利即逾期付款应当承担的违约责任和上诉人因逾期交房而免除该期间的违约责任，显然该补充条款明显减轻上诉人的违约成本，是不公平、不对等。合同法第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”上诉人在采用上述格式条款与包括答辩人在内的全体业主订立《合同》时应当采取合理的方式提请全体业主注意。关于合同法第三十九条“采取合理的方式”的认定问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条给出了明确的认定规则，该条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，结合双方签订的该合同条款，可以发现该条款内容无论是字体、字号均与其他文字内容相一致，没有特殊的标识，根据合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应当认为附件七“本合同补充协议”第五条为无效条款，对答辩人不产生法律约束力。四、案涉房产不具备合同约定和法律规定的交房条件，原审认定上诉人所交付房产具备交房条件属事实认定错误。原审法院以案涉房产所在工程已经自检验收合格且定安县建设工程质量安全监督站已出具“工程质量合格、同意验收”、“同意申请工程竣工验收备案”为由认定案涉房产已经具备交房条件是错误的。1.建筑法第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。同时，在上诉人与答辩人签订的《合同》第八条“交付期限”第3款中也明确约定案涉房产交付条件为：“该商品房经分期综合验收合格”。根据上述法律法规的规定以及双方的约定，案涉房产只有验收合格后才可以交付给答辩人使用，上诉人在涉案工程未经验收合格的情况下，径行向答辩人交付房产的行为属于违规交房。2.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；……”。也就是说，办理工程竣工验收备案是需要行政机关出具《工程竣工验收备案表》的，原审法院将上诉人自主验收的《工程竣工验收报告》等同于法律规定的验收是错误的。3.2019年5月27日，海南省人民政府颁发《关于印发和的通知》，对房地产项目开展联合竣工验收。各级质量监督站不再对项目进行验收，只需要对项目进行监督，因此，原审以案涉项目已经定安县质量安全监督站出具验收意见并同意申请竣工验收备案而认定验收合格是错误的。五、上诉人在本案中提交的证据材料相互冲突，答辩人认为存在证据不实的情况，请求法院予以查证。在上诉人提交给定安县建设工程质量安全监督站的《单位工程竣工验收通知表》中，上诉人写明开工日期为2017年6月28日，竣工日期为2019年8月14日。在上诉人（2019）第2号文中其又陈述项目在2018年6月份达到交房条件（注：按照上诉人的说法，2018年6月份以前项目就已经完工了）；定安县建设工程质量安全监督站的监督报告中体现的实施质量监督起止时间为：2018年3月16日至2019年8月14日。通过这个三个文件可以看出上诉人提出的工程开工时间、竣工时间是相互打架的、相互冲突。如果按照上诉人认为的2017年6月28日开工，那么定安县建设工程质量安全监督站在2017年6月28日至2018年3月15日期间就是没有进行监督，上诉人施工了而定安县建设工程质量安全监督站却没有进行工程监督，这是行政管理部门的失职，与法律法规的规定相违背。综上，答辩人认为，上诉人就本案上诉提出的事实和理由不能成立，应当驳回上诉人上诉，维持原判，同时答辩人恳请针对原审法院查明认定事实错误的部分予以纠正。 刘某1向一审法院起诉请求：被告向原告支付逾期交房违约金54884.4元(以600486元为基数，按每日万分之二计算至实际交房之日止)。 一审法院认定事实：2018年1月29日，原告刘某1与被告绿海公司签订《合同》，约定：绿海公司将其开发建设的绿海花园小区中的4-2-701房出卖给刘某1，房屋建筑面积94.12平方米，单价每平方米6380元，房款总额600486元。合同“付款方式及期限”部分约定：绿海公司同意刘某1在签订合同时支付总房款的30％即190486元，70％的余款41万元办理银行按揭贷款手续。合同“销售备案确认和预告登记”部分约定，绿海公司应于合同签订暨网上备案之日起30日内(不超过30日)持本合同及相关材料向房产行政主管部门办理备案确认手续，如刘某1要求办理商品房预告登记的，绿海公司应于合同书面备案确认之日起30日内与刘某1共同申请办理。合同“交付期限”部分约定，绿海公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的房屋交付刘某1使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿海公司可以据实予以延期：(1)以不可抗力且绿海公司在事实发生之日起三十日内告知刘某1的；(2)遇国家或者省市法律法规、规章或者政策变化，出卖人在发生之日起十五日内告知刘某1。合同“逾期交房违约责任”部分约定：除交付期限约定的特殊情形外，绿海公司未能按约交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不做累加)：(1)逾期在180日内，每逾期一天，刘某1有权要求绿海公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，刘某1有权单方面解除合同，刘某1要求继续履行合同的，合同继续履行，绿海公司按逾期日数每日向刘某1支付已付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。双方于同日签署的《附件七合同补充协议》第二条约定，刘某1在本协议签订之日十日内，按银行要求提交所需材料给绿海公司；第五条约定，交房期限届满，刘某1存在未付清绿海公司任何款项等情形的，绿海公司有权拒绝向刘某1交房，交付日期顺延，顺延日期不视为逾期交房。2017年12月3日、2018年1月22日，刘某1分别向绿海公司支付187851元、2635元。2018年10月19日，刘某1(借款人)与中国工商银行股份有限公司定安支行(贷款人，以下简称“工行定安支行”)、绿海公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定刘某1以房屋作为抵押向工行定安支行贷款41万元用于购买案涉房屋，合同约定贷款发放的前提条件为：以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续有效。合同约定贷款发放方式为一次性划入绿海公司在工行定安支行开设的账户，贷款利息自实际放款日计算。绿海公司作为连带责任保证人在合同上签章。工行定安支行于2018年8月22日审查同意在办妥抵押权预告登记和阶段性担保后发放贷款41万元。2019年1月2日，工行定安支行依约发放贷款41万元。《合同》于2018年4月2日办理备案。案涉房屋于2018年12月6日完成预购商品房预告登记，并于同日完成预购商品房抵押权预告登记。2019年9月20日，绿海公司向刘某1发送《交房通知书》，通知刘某1收到通知后于2019年9月30日前办理相关交房手续。刘某1未按通知要求于2019年9月30日前完成房屋交接手续。另查明，案涉房屋所在小区自2014年1月至2019年3月期间，道路及排水管网未建设完成。绿海公司于2019年上半年将相应工程委托案外人进行施工。自案涉买卖合同签订之日起至2018年6月30日期间，曾出现过高温、降雨等气象情况，未曾发生过热带气旋现象，住建部门曾于2018年4月4日发出《关于2018年博鳌亚洲论坛会议期间停工的通知》，于2018年5月28日发送《关于2018年高考会考期间建筑工地停止施工的通知》。又查明，2019年4月1日，绿海公司向住建部门申请竣工验收。2019年8月，绿海公司连同项目勘察单位(海口钻井勘探基础工程公司)、设计单位(核工业第五研究设计院海南分院)、施工单位(海南丰杰建筑工程有限公司)、监理单位(海南科创建设项目管理有限公司)共同向定安县建设工程质量安全监督站出具《单位工程竣工验收通知表》，通知于2019年8月14日组织竣工验收，建设单位、施工单位、监理单位在检查意见栏盖章确认。2019年9月2日，定安县建设工程质量安全监督站出具案涉小区2#、3#、4#楼的《房屋建筑工程质量监督报告》，同意验收，同意申请工程竣工验收备案。 一审法院认为，原告刘某1与被告绿海公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在其他合同无效情形，为有效合同。本案争议焦点是：1.绿海公司提出的不可抗力、政府原因免责事由能否成立；2.绿海公司是否因逾期付款事实享有逾期交房的抗辩权，逾期付款的责任由谁承担；3.逾期交房的违约金如何计算。1.关于免责事由。就不可抗力而言，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告举证证实的自案涉买卖合同签订之日起至2018年6月30日期间的气象情况并非重大自然灾害，是可预见的，高考年年都将发生，博鳌亚洲论坛会议也定期召开，也是可预见的。此外，被告在相应情况出现后并未按照合同约定告知原告，故被告不得以不可抗力为由主张免责。至于政府原因而言，被告所指的道路、管网等工程，在合同签订时即已出现尚未建设完毕的情形，其自愿与原告约定2018年6月30日前交房，应当对此有足够的预见和判断，事后再以此为由主张免责有违诚实信用，不予支持。至于被告抗辩的“三通一平”问题，属其与政府之间土地出让合同的权利义务，根据合同相对性及合同法第一百二十一条的规定，不得以第三人的原因主张免责。至于合同签订前以及2018年6月30日之后的相关情形，与本案无关，依法不得作为责任抗辩的事由。被告主张的免责事由不能成立，依法应当向原告承担逾期交房的违约责任。2.关于逾期交房抗辩权以及逾期付款的责任问题。首先，原告未举证证实附件七补充协议第五条为预先设定且未经协商，该条款并不符合格式合同的特点，该协议第五条是买卖双方对支付购房款、交付房屋先后顺序的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于格式条款的规定。其次，即便将附件七补充协议第五条认定为格式条款，因房屋买卖合同中买受人的主合同义务即为支付房款，通常情况下付清房款和交付房屋为同时履行或者付清房款先于交付房屋，该条款并未免除绿海公司责任，也未加重刘某1责任，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效的情形。对刘某1主张补充协议第五条是格式条款，排除了刘某1的权利，是无效条款的意见，不予采纳。虽然《合同》明确约定绿海公司交付房屋的时间为2018年6月30日前，但补充协议第五条进行了补充约定，如买受人未付清购房款，出卖人交付商品房的期限可以顺延，且出卖人无须承担延期交房责任。据此，绿海公司关于逾期交房的抗辩依法成立。至于逾期付款的责任问题。本案中，买卖合同约定的首付款190486元于2018年1月22日即支付，按揭款41万元直至2019年1月2日才付清。虽然买卖合同中约定刘某1将相应按揭贷款材料交给绿海公司，但合同中并没有明确约定办理按揭贷款属绿海公司的义务。虽然现实中按揭银行与开发商往往具有比较紧密的联系，有时按揭银行甚至是由开发商指定的银行，为此开发商在办理按揭贷款中根据诚实信用原则负有协助义务，但本案中刘某1并未举证证明贷款发放时间晚于合同约定的交房时间是因绿海公司未尽协助义务所致。支付房款属于买受人刘某1的主合同义务。虽然案涉合同备案时间超过了合同约定的“30日内”，但备案发生在约定的交房时间前，而《个人购房借款/担保合同》的签订在合同约定的交房时间之后，备案对于放款并未产生影响，不能以此认定放款缓慢因绿海公司原因所致。因此，在无证据证明按揭贷款缓慢因绿海公司原因所致情形下，刘某1作为付款义务人应自行承担逾期付款的责任。3.关于违约金的计算问题。对于逾期交房违约金计算的起点问题。案涉房屋已于2018年12月6日完成抵押权预告登记，在此之前《个人购房借款/担保合同》已经签订并生效，工行定安支行的放款条件已经成就。工行定安支行于2019年1月2日才放款，依被告庭审自认，办理抵押登记和放款之间客观上确实存在时间差，加之双方合同中已经明确约定尾款通过银行按揭支付，应当认为绿海公司对于时间差带来的风险已预见且愿意承担，加之绿海公司同时是《个人购房借款/担保合同》的当事人(保证人)和工行定安支行放款的受益人(直接付至其账户)，因此，不应由买受人(借款人)刘某1承担预抵押登记办理之后放款缓慢的风险。故逾期交房违约金应自抵押权预告登记之日起计算。对于逾期交房违约责任的止点问题。刘某1主张案涉房屋不具备交付条件，应计算至具备交房条件之日止。合同约定的交房条件为分期综合验收合格，案涉房屋所在工程已经自检验收合格且定安县建设工程质量安全监督站已出具“工程质量合格，同意验收”、“同意申请工程竣工验收备案”的意见，应视绿海公司在2019年9月30日前已经具备交房条件。对于刘某1的上述主张，不予采纳。刘某1未按绿海公司通知要求如期接收房屋，逾期交房违约金的计算应以2019年9月30日为止点。自2018年12月6日起至2019年9月30日止(起、止均含当日)，绿海公司共逾期交房299日。案涉房屋房款为600486元，绿海公司应向原告支付违约金35909.06元(600486×2×299)。对于被告辩称的分段计算问题，因合同已经明确约定“按逾期时间分别处理，不做累加”，据此可知逾期180日以上的，并非将180日内的日万分之一的违约金和180日之后的日万分之二的违约金分段计算，再相加求和，而是所有逾期期间均应按日万分之二计算违约金。因此，被告的抗辩无事实根据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告绿海公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某1支付逾期交房违约金35909.06元；二、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586.6元，由原告刘某1负担202.81元，被告绿海公司负担383.79元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审另查明，双方签订的《合同》第六条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，不作累加：逾期在60日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金”。 本院认为，根据双方二审诉辩主张，本案二审需解决的争议问题为：一、绿海公司以政府不作为等原因主张免除逾期交房责任的理由是否成立？二、一审对逾期交房违约天数均按照已付房价款的万分之二计算是否符合合同约定？ 关于争议问题一。双方签订的《合同》对导致出卖人逾期交房的免责事由作出如下约定：一是如因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；二是遇国家法律、法规、政策变化，出卖人在发生之日起15日内告知买受人。从该约定来看，要免除绿海公司逾期交房的违约责任，必须满足发生了合同约定的免责事由和在约定期限内告知买受人两个条件。本案中，绿海公司主张免责，但却未能举证证明在免责事由发生后，履行了在合同约定的时间内向买受人告知免责事由发生的义务。因此，绿海公司主张免责的事由不符合合同约定，其提出的抗辩理由不能成立，不予采纳。 关于争议问题二。对出卖人逾期交房违约责任的承担，《合同》第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不做累加)：1.逾期在180日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，出卖人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”诉讼中，双方对该合同条款的理解适用存在争议，即逾期交房时间超过180日后的违约金计算，是分两段按照万分之一和万分之二标准分别计算相加，还是全部逾期天数均按万分之二标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”经审查，双方在《合同》第六条中，对买受人超过60日未支付购房款的违约责任，作出如下内容的约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，不作累加：逾期在60日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金”。从《合同》第六条约定来看，买受人超过60日未支付购房款的，买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意的，买受人承担的逾期付款违约金均按照万分之二标准计算。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”规定，结合《合同》中的先、后条款约定内容，一审对出卖人逾期交房违约天数均按照已付房价款的万分之二计算，更符合合同约定的真实意思。绿海公司对此提出的抗辩理由不能成立，不予采纳。 综上，绿海公司的上诉主张和请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1173.20元，由上诉人海南绿海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年五月十五日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。