广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终5067号 上诉人（原审被告）：南宁市航峰舰船模型有限公司,住所地广西宾阳县黎塘工业园区宾州产业园标准厂房**楼第**,统一社会信用代码91450126MA5KA6AE3A。 法定代表人：张黎，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄太有，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：卫绪华，广西涌流律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西宾阳县兴园投资发展有限公司，住所地广西宾阳县黎塘工业集中区宝园路服务中心综合楼,统一社会信用代码91450126MA5K95TM17。 法定代表人：朱沿宇，该公司副总经理。 上诉人南宁市航峰舰船模型有限公司（以下简称“航峰公司”）因与被上诉人广西宾阳县兴园投资发展有限公司（以下简称“兴园投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2019）桂0126民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 航峰公司上诉请求：1、改判一审判决第一项为航峰公司于本案判决生效之日起十曰内支付兴园投资公司租金66391元;2、改判一审判决第二项为航峰公司支付兴园投资公司违约金6085.74元;3、改判一审判决第三项为航峰公司支付兴园投资公司场地占用费3642元;4、一审、二审的案件受理费等诉讼所需费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2018年11月20日对上诉人租赁厂房采取停水、停电措施，故上诉人应支付的租金，应从2018年2月1日计至2018年11月20日止，一审计算至2018年11月30日错误。二、被上诉人对上诉人承租厂房采取停水、停电及粘贴封条的措施，构成违约，应按合同约定向上诉人按2个月厂房租金标准支付补偿费13831.56元，故上诉人应向被上诉人支付的违约金扣除被上诉人应支付的补偿费后，上诉人仅需支付6085.74元违约金。三、被上诉人于2019年2月26日才向上诉人送达清退厂房的通知函，一审判决上诉人支付的场地占用费，从2019年2月1日开始计算错误。上诉人应支付的场地占用费应从上诉人接到被上诉人的通知之日，即2019年3月1日计算至2019年4月30日。 兴园投资公司辩称，一、对上诉人第一项上诉人请求：将其应支付的租金改为66391元没有异议。二、上诉人主张被上诉人应向其支付补偿款，其向被上诉人支付的违约金应扣减被上诉人应支付的补偿款，没有依据，故违约金不应该再调整。三、双方合同约定租期至2019年1月31日止，被上诉人于2019年1月28日下达的通知已写明请上诉人按合同约定在租赁期满后15天内即2019年2月15日前办理移交手续，清退厂房。故上诉人主张场地占用费应从2019年3月1日起算，没有依据。 兴园投资公司向一审法院起诉请求：1.判令航峰公司缴纳标准厂房第三年（2018年2月1日-2019年1月31日）租金82989.36元；2.判令航峰公司缴纳2019年1月1日-2019年1月31日标准厂房物业费518.68元；3.判令航峰公司缴纳2018年4月1日-2019年5月5日（395天）的违约金98342.39元；4.判令航峰公司缴纳2019年2月1日-2019年5月5日（共94天）的场地占用费230.526×94×3=65008.33元；以上费用合计246858.76元，扣除已交厂房保证金10000元后，航峰公司需向兴园投资公司支付欠款合计236858.76元。5.判令航峰公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：兴园投资公司系宾阳县黎塘工业园区管理委员会投资的国有独资企业，经营范围包括工业园区基础设施投资、经营、管理；园区土地开发、经营；物业租赁和管理等。2016年1月15日，兴园投资公司（出租人，甲方）与航峰公司（承租方，乙方）签订了《标准厂房租赁合同》。该合同第一条约定，乙方向甲方承租黎塘工园区宾州产业园标准厂房7号楼第5层的物业，出租面积共计1152.63平方米，用途为工业生产经营。第二条约定，租赁期限为36个月。自2016年2月1日至2019年1月31日止。第三条约定，租金按照每年为一期支付一次。如达到本合同第九条的规定要求，则实行前两年0租金；若不能达到第九条条款约定则前两年租金按2元/㎡×月计收，需在2018年2月1日前交清。第三年租金为6元/㎡×月计收，需在2018年3月31日前交清。第四条约定，乙方在签订租赁协议并办理好工商注册及银行开户后15天内向甲方交纳履约保证金1153㎡×20元=23060元。租赁期满，如乙方退场时无拖欠租金、服务费等费用，无其他违约行为的，甲方将履约保证金不计息返还乙方。否则，甲方有权从履约保证金中扣赔应承担的费用，保证金不足以扣赔的，甲方有权依法向乙方追偿。第九条第一款约定，乙方在投产头二年达不到以下要求的其中任意一项：投资额≥1500元/㎡（进驻一楼企业投资额≥3000元/㎡·年；税收强度≥60元/㎡·年；产值≥3000元/㎡·年）；税收强度30元/㎡·年；产值≥1500元/㎡·年，则租金第一层按5元/㎡·月计收，第二层（含）以上按2元/㎡·月计收。第十二条第二款约定，乙方未按时、足额向甲方支付租金、服务费等其他费用的，每逾期一天，乙方按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金；第三款约定，乙方逾期返还租赁物的，甲方不退换履约保证金，同时每逾期一天，按日租金的3倍向乙方收取占用费。逾期返还租赁物期间产生的一切后果由乙方自行承担。第十四条第三款第（三）项约定，乙方逾期未全额支付租金、服务费、水电费等其他相关费用超过三十天的，甲方有权解除合同，收回标准厂房。2018年1月23日,兴园投资公司向航峰公司送达了《关于再次要求南宁市航峰舰船模型有限公司支付租金的函》，要求航峰公司支付前两年的厂房租金55326元，航峰公司尚未签收。2018年4月13日，兴园投资公司与航峰公司签订了标准厂房《物业共管协议》，协议第二条第二项约定，物业费收费标准为人民币0.45元/平方米·月，物业费按季度支付1556元·季。 2018年6月15日，兴园投资公司向航峰公司送达了《关于再次要求南宁市航峰舰船模型有限公司支付租金的函》，要求航峰公司支付前两年的厂房租金55326元与保证金23060元，航峰公司的总经理黄太有签收了该函。2018年7月23日，航峰公司向兴园投资公司支付了厂房租金40000元，剩余15326元租金未缴纳。2018年8月1日，航峰公司向兴园投资公司发出《关于缴纳第一、二年厂房租金承诺书》，其载明航峰公司已于2018年7月23日缴纳40000元，并承诺剩余15326元于2018年8月9日交清。2018年8月20日，兴园投资公司向航峰公司送达了《关于交纳厂房租金的通知》，通知航峰公司于2018年9月15日前交清第三年的厂房租金82989.39元，航峰公司的工作人员黄群于同日签收了该通知。2018年9月29日，兴园投资公司向航峰公司送达了《关于第三年厂房租金缴纳的通知》，通知航峰公司于2018年10月8日前交清第三年的厂房租金83016元，航峰公司的总经理黄太有签收了该通知。2018年10月24日，兴园投资公司向航峰公司送达了《关于缴纳标房租赁费用的通知》，通知航峰公司于2018年10月26日前结清厂房保证金23060元、于2018年10月31日前交清第四季度厂房物业和一半厂房租金44600.68元，于2018年11月25日前交清剩余欠款，航峰公司的总经理黄太有于同日签收了该通知。2018年11月7日，航峰公司向兴园投资公司缴纳了履约保证金10000元。2018年11月20日，兴园投资公司对涉案厂房进行停水、停电，并于2018年12月1日对涉案厂房门口粘贴封条。2018年12月29日，兴园投资公司向航峰公司送达了《关于限期缴纳租赁费用的通知》，通知航峰公司于2019年1月11日前缴纳第三年的厂房租金82989.36元和拖欠该租金的违约金67968.26元，合计150957.62元。航峰公司的工作人员黄群于同日签收了该通知。 2019年1月28日，兴园投资公司向航峰公司送达了《关于标准厂房租赁合同到期不续签的通知函》，通知航峰公司于2019年2月15日前清退厂房，并结清第三年的厂房租金82989.36元、2019年1月物业费518.68元。航峰公司的总经理黄太有于同日签收了该通知。2019年2月26日，兴园投资公司向航峰公司送达了《关于南宁市航峰舰船模型有限公司租赁到期清退标房的通知函》，通知航峰公司于2019年2月28日前清退厂房，并结清第三年的厂房租金82989.36元、2019年1月-2月物业费1037.37元，合计84026.73元。航峰公司的总经理黄太有于次日签收了该通知。2019年3月27日，兴园投资公司的法定代表人朱沿宇通过微信通知航峰公司的总经理黄太有，通知航峰公司清空厂房并于2019年4月10日前交清第三年的厂房租金。2019年4月30日，航峰公司清空涉案厂房。 一审法院认为，一、关于兴园投资公司要求航峰公司支付租金82989.36元是否合法有据的问题。兴园投资公司与航峰公司于2016年1月15日签订了《标准厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立并产生法律约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。根据《标准厂房租赁合同》第二条、第三条的约定，租期从2016年2月1日至2019年1月31日止，第三年厂房租金为82989.36元，航峰公司应在2018年3月31日前交清。合同签订后，兴园投资公司将厂房租赁给航峰公司，履行了己方义务，但航峰公司逾期未支付第三年的厂房租金，构成违约，应承担相应的民事责任。但兴园投资公司于2018年11月20日对航峰公司所租赁的厂房采取了停水、停电的措施，后又于2018年12月1日在该厂房门口粘贴了封条，兴园投资公司在航峰公司拖欠租金时应合法运用权利保障自身利益，完全可以根据租赁合同的约定通知航峰公司解除租赁合同，而非简单机械地采取停水停电并粘贴的封条的措施。因航峰公司租赁厂房的用途为工业生产经营，租赁合同明确约定迟延支付租金的违约责任为解除合同、收回厂房，但兴园投资公司的上述措施致使航峰公司在租赁合同约定剩余的租赁期间内不能使用该租赁厂房，导致租赁合同的目的无法实现并实际上终止履行，兴园投资公司的行为构成根本违约，故对兴园投资公司主张2018年12月1日至2019年1月31日的租金，一审法院不予支持。综上，航峰公司应向兴园投资公司支付2018年2月1日至2018年11月30日的租金69157.8元，对兴园投资公司诉求租金超过69157.8元的部分，不予支持。 二、关于兴园投资公司要求航峰公司支付标准厂房物业费518.68元是否合法有据的问题。兴园投资公司与航峰公司于2018年4月13日签订了标准厂房《物业共管协议》，系双方真实意思表示，该协议合法有效。根据该协议第二条第二项的约定，航峰公司向兴园投资公司支付的物业费收费标准为人民币0.45元/平方米·月，物业费按季度支付1556元·季。兴园投资公司要求航峰公司支付使用租赁厂房期间的物业费本应是符合双方约定的，但《物业共管协议》第二条第一项约定，物业管理服务内容包括，厂房共用部分的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、园林绿化、安全保卫、交通秩序与车辆停放和装饰装修管理等。根据双方在庭审中的陈述，兴园投资公司于2018年11月20日对航峰公司所租赁的厂房采取了停水、停电的措施，后又在该厂房门口粘贴了封条，即航峰公司从该日起就未享受兴园投资公司提供的物业服务，故对于兴园投资公司要求航峰公司支付标准厂房物业费518.68元的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。 三、关于兴园投资公司要求航峰公司支付违约金98342.39元是否合法有据的问题。根据双方签订的《标准厂房租赁合同》约定，航峰公司应在2018年3月31日之前向兴园投资公司支付租赁厂房第三年的租金，且航峰公司未按时、足额向兴园投资公司支付租金、服务费等其他费用的，每逾期一天，航峰公司需按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金。经兴园投资公司多次催收，航峰公司至今仍未依约履行支付租金的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。因航峰公司欠付租金，兴园投资公司于2018年11月20日对航峰公司租赁的厂房采取了停水、停电后又于2018年12月1日粘贴封条的措施，如前所述，兴园投资公司的上述行为构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。租赁合同约定航峰公司拖欠租金的违约金为每日欠费总额的千分之三，经一审法院向航峰公司释明，航峰公司请求法院对该违约金予以调整，鉴于双方对违约金作出“每日欠费总额的千分之三”的约定确实过高，综合本案合同实际履行情况,根据公平原则和诚实信用原则予以考量，一审法院认定违约金的数额为20747.34元。因租赁合同并未对兴园投资公司的违约行为进行约定，根据双方违约责任的大小，一审法院酌定兴园投资公司承担20%即4179.4元、航峰公司承担80%即16597.8元。对于兴园投资公司要求航峰公司支付违约金超过16597.8元的部分，不予支持。 四、关于兴园投资公司要求航峰公司支付场地占用费65008.33元是否合法有据的问题。首先，关于该场地占用费是否成立。根据双方签订的《标准厂房租赁合同》约定，租赁期间为2016年2月1日至2019年1月31日，且航峰公司逾期返还租赁物的，兴园投资公司不退换履约保证金，同时每逾期一天，按日租金的3倍向航峰公司收取占用费。本案中，2019年1月31日租赁期满后，航峰公司并未依约清空租赁的厂房，至2019年4月30日才将厂房清空，该行为构成违约，应承担相应的民事责任，兴园投资公司要求航峰公司支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的场地占用费，符合双方签订的《标准厂房租赁合同》约定，予以支持，对于兴园投资公司要求航峰公司支付2019年5月1日至2019年5月5日的场地占用费的诉讼请求，无事实依据，不予支持。其次，关于场地占用费的数额。租赁合同约定航峰公司需向兴园投资公司支付场地占用费为日租金的3倍，航峰公司认为该约定的数额过高并请求法院予以调整，且兴园投资公司不能证明其因航峰公司未搬离该厂房而造成的除去租金外的其他实际损失，故一审法院予以适当调整，即为场地占用费按日租金收取即20747.34元，在扣除航峰公司已支付给兴园投资公司的履约保证金10000元后，航峰公司还需向兴园投资公司支付场地占用费10747.34元。对兴园投资公司诉求场地占用费超过10747.34元的部分，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和第二百二十六条之规定，判决：一、航峰公司于本案判决生效之日起十日内支付兴园投资公司租金69157.8元；二、航峰公司于本案判决生效之日起十日内支付兴园投资公司违约金16597.8元；三、航峰公司支付兴园投资公司场地占用费10747.34元；四、驳回兴园投资公司其他诉讼请求。案件受理费4852元，由兴园投资公司负担2639元，由航峰公司负担2212元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本案二审争议焦点是：1、被上诉人应否向上诉人支付补偿费？2、上诉人向被上诉人支付的场地占用费应从何时开始计算？ 本院认为，对上诉人请求将其应向被上诉人支付的租金改为66391元，被上诉人没有异议，本院予以支持。上诉人主张被上诉人违约，虽然被上诉人于2018年11月20日对上诉人承租的厂房进行停水、停电，并于2018年12月1日对厂房门口粘贴封条，但双方合同约定上诉人逾期未全额支付租金、服务费、水电费等费用超过30天的，被上诉人有权解除合同，收回标准厂房。合同履行过程中，上诉人拖欠被上诉人租金，被上诉人多次发函催收租金，上诉人均未付清拖欠的租金，且上诉人拖欠租金已超过30天，故被上诉人依照合同约定有权解除双方的合同，收回厂房。被上诉人虽未向上诉人发出解除合同通知，但其于2018年12月1日对上诉人承租的厂房采取粘贴封条的措施，已经以实际行为解除了其与上诉人之间的租赁合同。上诉人以被上诉人停水、停电及粘贴封条为由，主张被上诉人违约应向其支付补偿费，本院不予采纳，且上诉人在一审亦未提出反诉请求被上诉人支付补偿费，其二审主张其应支付的违约金，应扣除被上诉人应支付的补偿费，没有依据，本院不予支持。关于场地占用费的计算。如上所述，双方合同已于2018年12月1日实际解除，上诉人应及时与被上诉人办理合同解除手续并清退厂房，但上诉人未履行清退厂房义务，在被pu上诉人分别于2019年1月28日、2019年2月26日两次发出通知后，上诉人才于2019年4月30日清空厂房。依照双方合同约定，上诉人应向被上诉人支付场地占用费。一审判决上诉人支付自2019年2月1日至2019年4月30日的场地占用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人航峰公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持宾阳县人民法院（2019）桂0126民初1666号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更宾阳县人民法院（2019）桂0126民初1666号民事判决第一项为，上诉人南宁市航峰舰船模型有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人广西宾阳县兴园投资发展有限公司租金66391元。 上述应付款项，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 二审案件受理费4856元，由上诉人南宁市航峰舰船模型有限公司负担4662元，由被上诉人广西宾阳县兴园投资发展有限公司负担194元；一审案件受理费4852元，由上诉人南宁市航峰舰船模型有限公司负担2018元，由被上诉人广西宾阳县兴园投资发展有限公司2834元。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  李姝雯 书 记 员  覃夏威