文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初28808号原告：重庆汇正房地产有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**（创汇首座大厦），统一社会信用代码915000006608807013.法定代表人：王胜泉，职务董事长。委托诉讼代理人：秦菁菁，该公司员工。委托诉讼代理人：刘鹰，该公司员工。被告：重庆烁然企业管理咨询有限公司，住，住所地重庆市渝中区中华路****L307-309一社会信用代码915001037980035840.法定代表人：梁远勤。原告重庆汇正房地产有限公司（以下简称汇正公司）与被告重庆烁然企业管理咨询有限公司（以下简称烁然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汇正公司的委托诉讼代理人秦菁菁、刘鹰到庭参加了诉讼。被告烁然公司经本院公告向其送达诉状副本及开庭传票后逾期仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇正公司向本院提出诉讼请求，判令：1.确认原被告之间于2017年7月3日签订的《重庆“创汇首座”大厦商铺租赁合同》于2019年4月5日解除；2、被告烁然公司限期支付2018年12月1日至2019年4月5日期间拖欠的租金50246.02元和拖欠的2018年11月1日至2019年4月5日期间物业服务费及2018年9月14日至2019年1月14日期间水电费67559.27元；3、被告烁然公司支付原告汇正公司逾期支付租金、物业服务费、水电费等应承担的违约金(以逾期未支付的租金、物业服务费、水电费分别为基数，每逾期一日，按应付未付款项的千分之三累计计算，逾期违约金总额为计算至本金实际付清为止再相加之和)；4、被告烁然公司承担2019年4月6日至2019年6月19日的房屋占用费共计307107.05元(以每日每平方米11.34元，共361.09平方米的标准计算)；5、本案的诉讼费、律师费、保全费等费用由被告烁然公司承担。事实与理由：原被告于2012年8月31日签署《重庆“创汇首座”商场商铺租赁合同》(以下简称原合同)，原合同约定被告承租原告所有的重庆市渝中区新华路388号(商场部分位于中华路1号)的“创汇首座”商场【L3】层【L30*-30*】号商铺(以下简称“该商铺”)，租用面积为【361.09】平方米，原合同租赁期限为2012年9月20日至2017年9月19日。原合同租赁期限届满后，被告继续承租该商铺，原被告双方于2017年7月3日续签《重庆“创汇首座”大厦商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，租赁合同的租赁期限为2017年9月20日至2020年9月19日，并就租赁保证金、租金、物业服务费等事项作出详细约定。租赁合同第4.1条约定租期内该商铺的每月租金为人民币28887.2元。每月每平方米租金人民币80元。商铺的租金由乙方(即被告，下同)按日历月以月租金方式向甲方(即原告，下同)预付月租金。乙方自本合同项下约定的计租日起开始承担商铺的租金。自本合同约定的计租日开始，乙方应于当月1日或之前足额缴纳每月租金。本合同所述计租日为自2017年9月20日起。租赁合同第4.2条约定该商铺物业服务费按租用面积每平方米每月人民币35元核算，每月物业服务费为人民币12638.15元。物业服务费自本合同项下计租日起计收，除本合同及甲乙双方另有约定的外，乙方应自计租日起按合同第4.2.2条的约定足额承担承租商铺的物业服务费，乙方应当在每月1日或之前按月预付物业服务费。被告在原合同项下缴纳了租赁履约保证金70051.46元，租赁合同签署后转为租赁合同项下的履约保证金。原合同签署后原告已按约向被告交付该商铺，被告接收该商铺后，自2018年11月至起诉之日，未按约向原告支付2018年12月1日至2019年4月5日期间房屋租金120297.48元和2018年11月1日至2019年4月5日期间物业服务费及2018年9月14日至2019年1月14日期间水电费67559.27元。为维护合法权益，原告多次向被告送达《欠款通知单》、《付款通知单》《违约通知函》，但被告仍未履行承租人义务。2019年3月27日，原告根据租赁合同第6.1(2)条约定向被告邮寄《合同解除通知书》，根据租赁合同14条约定:以邮寄方式发出的，以发出后第7日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证。因此原告认为，原被告之间的租赁关系已于2019年4月5日解除。租赁关系解除后，因被告违约导致原告解除合同的，根据租赁合同4.4.7条，被告向原告支付的租赁保证金原告有权不予退还。4.4.5条，如原告选择使用履约保证金冲抵被告前述应付款的，履约保证金不足以冲抵的，甲方有权继续向乙方追偿，并有权根据本合同的约定追究乙方的违约责任。因此，原告选择使用履约保证金70051.46元冲抵被告对应未付租金，冲抵后被告仍有租金50246.02元未付。根据租赁合同4.2.5、4.3.4、7.2.6条被告应向原告承担逾期支付租金、物业服务费、水电费及其他费用的违约金。根据租赁合同6.5.1条，被告应于2019年4月10日向原告交还该商铺。被告逾期不交还商铺的，应当按每日每平方米11.34元承担房屋占用费。但租赁合同解除后被告一直未履行腾退义务，原告于2019年5月21日向被告发函《关于收回商铺的通知》，被告一直未向原告交还商铺。原告于2019年6月19日依照租赁合同6.5.5条将该商铺腾空收回。综上，原告认为，根据《合同法》第九十三条、第九十六条规定，原告与被告间房屋租赁合同自2019年4月5日起已解除。故为维护原告合法权益，原告提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉讼请求。被告烁然公司未答辩。本院经审理查明的事实如下：2012年8月31日，汇正公司（甲方）与烁然公司（乙方）签订《重庆“创汇首座”大厦商铺租赁合同》。合同约定甲方将位于中华路1号部分的商场L3层L30*-L30*号商铺（租用面积为361.09平方米）出租给乙方，租赁期限为2012年9月20日至2017年9月19日。合同签订后，烁然公司向汇正公司交付保证金70051.46元；汇正公司向烁然公司交付商铺。上述合同到期时，汇正公司（甲方）与烁然公司（乙方）于2017年9月19日就中华路1号部分的商场L3层L30*-L30*号商铺（租用面积为361.09平方米）续签《重庆“创汇首座”大厦商铺租赁合同》。该合同约定的租赁期限为2017年9月20日至2020年9月19日。合同约定每月租金为28887.2元。合同1.1.2条约定：“商铺的租金由乙方按日历月以月租金方式向甲方预付月租金。乙方自本合同项下约定的计租日起开始承担商铺的租金。在2017年9月20日之前，乙方须足额缴纳首期租金人民币39729.4元给甲方，首期租金为自2017年9月20日起至2017年10月31日止的租金。自本合同约定的计租日开始，乙方应于当月1日是或之前足额缴纳每月租金。如前述期限届满之日为非工作日，则支付日期提前至前述期限届满之日的前一个工作日。租赁期限计租日当月和租赁期限届满日当月如实际租赁天数不足满月的，则租金以月租金除以30.416乘以当月实际租赁天数计算。”合同4.2条物业服务费约定乙方应当按每月每平方米35元的标准向甲方或甲方委托的物业服务公司缴纳承担商铺的物业服务费。合同4.2.5要约定：“商铺的物业服务费由乙方于每月1日或之前按月预付给甲方或甲方委托的物业服务公司，甲方同意在此基础上给予乙方3日付费宽限期，如乙方未能在该付费宽限期内向甲方或甲方委托的物业服务公司支付物业服务费，每逾期一天，甲方或甲方委托的物业服务公司有权按乙方应付而未付之物业服务费金额的千分之三计收逾期付款违约金，计算期为直至乙方向甲方或甲方委托的物业服务公司清缴全部欠费之日止。租赁期限起始日当月和租赁期限届满日当月如实际上租赁天数不足整月的，则该月的物业服务费以月物业服务费标准除以30.416乘以当月实际租赁天数计算。”合同4.3条约定：“乙方应按甲方或甲方委托的物业服务公司交纳水电费用，逾期未付的，每日应按未付金额的千分之三计付逾期付款的违约金。”合同4.4条履约保证金中载明乙方已经向甲方交纳履约保证金70051.46元，甲方有权决定是否以履约保证金冲抵乙方所欠的租金、物业服务费及其他应缴费用。合同6.4.1条约定：“双方依据本合同的约定行使合同单方解除权的，应当以书面的形式通知对方本合同自有权解除方发出的书面解除通知送达对方之日起解除。”合同6.5.1约定：“交还期：自本合同项下之租赁期限届满之日的前15日或本合同因其他原因而终止或提前解除之日起5日内的期限该期限为本合同项下承租商铺之交还期；乙方应最迟于该交还期届满之日起的次日10：00之前向甲方和物业服务公司交还该商铺。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该商铺，乙方除应按每日每平方米11.34元向甲方支付占用使用费外，还应承担该商铺在占用期间内的物业服务费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该商铺而造成甲方其他的损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同7.2.6条约定：“乙方逾期缴纳本合同项下其应付费用（包括但不限于租金、物业服务费、装修押金、水费、电费、燃气费、公共事业费用、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件二所列设施和设备的开通或使用的费用等一切按本合同约定应由乙方支付或缴纳的任何费用），则每逾期一日，乙方应当向甲方或甲方委托的物业服务费公司支付相当于欠费金额千分之三的逾期付款违约金，甲方（或其受托人）有权在提前3日向乙方发出书面通知的前提下，采取对承租商铺停止水、电等能源供应、阻止乙方继续开业经营等强制措施及合法的其他措施而不需承担任何违约责任或赔偿责任，直至乙方纠正其违约行为：甲方实施前述措施期间乙方仍应根据本合同约定承担并支付租金、物业服务费；乙方逾期超过30日或累积超过30日的，甲方有权解除合同。甲方选择解除合同的，乙方应补足上述所欠费用及按照本合同约定向甲方支付违约金，并承担因此而产生的所有费用（包括但不限于重新接驳水电供应的费用），并赔偿甲方因此遭受的全部损失。同时，甲方有权采取扣押乙方留置在承租商铺中的物品以敦促乙方缴清欠款，若在甲方书面通知的期限内乙方未能缴清欠款，则乙方同意甲方以甲方认为合适的方式处置上述留置物品以抵偿欠款，欠款不足抵偿的部分，甲方有权向乙方追偿。”合同第14.2条约定：“以邮寄方式发出的通知，以发出后第7日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证。”合同第14.3条约定：“双方确认，本合同首部所列甲方和乙方的地址、电话为双方确定的，有法律效力的地址、电话、各类法律及诉讼文书也将按照该地址、电话送达。一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的后果。”该合同首部载明烁然公司的通讯地址为租赁商铺所在地。上述合同签订后，烁然公司继续使用涉案房屋。烁然公司从2018年12月1日未再向汇正公司交纳租金。汇正公司于2018年12月和2019年1月向烁然公司发出通知单，要求烁然公司交纳2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金及违约金。2019年1月31日，汇正公司再次向烁然公司发出《违约通知函》，要求烁然公司交纳相应欠款。2019年3月27日，汇正公司向烁然公司发出《合同解除通知书》，告知因烁然公司拖欠2018年12月至2019年3月期间的租金，租赁合同于2019年4月5日解除，要求烁然公司合同解除后五日内搬离物品。2019年5月21日，汇正公司向烁然公司发出《关于收回商铺的通知》，要求烁然公司于2019年5月31日前办理租赁商铺的移交手续，逾期汇正公司将按租赁合同强制收回商铺。汇正公司发出的违约通知函、合同解除通知书、关于收回商铺的通知的收件人地址均为租赁商铺所在地。另查明，租赁商铺的物业服务公司第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司曾向重庆市渝中区人民法院起诉烁然公司要求判令烁然公司支付2018年10月起至2019年3月期间的物业管理费63190.75元、2018年9月至2019年1月的水电费2290.97元。审理过程，汇正公司经追加作为被告参加诉讼。审理过程，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司申请撤回起诉，本院裁定准许其撤回起诉。2019年11月11日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（甲方）与汇正公司（乙方）签订和解协议。协议第二条载定：“经甲、乙双方核实并共同确认，烁然企业租赁该商铺期间欠缴费用具体如下：2018年11月起至2019年4月期间欠缴物业服务费65268.3元、2018年10月起至2019年1月期间欠缴水电费2290.97元，共计欠缴费用67559.27元。甲、乙双方协商一致乙方于2020年1月31日之前代烁然企业向甲方支付上述欠缴费用67559.27元。乙方自行向烁然企业追讨上述欠缴费用。”2020年1月16日，汇正公司向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付款项67559.27元。截止目前，烁然公司尚欠2018年12月1日至2019年4月5日期间的租金为120297.48元。上述事实，有《重庆“创汇首座”大厦商铺租赁合同》两份、商场交铺表、欠款通知单、付款通知单、违约通知函、合同解除通知书、关于收回商铺的通知、（2019）渝0103民初13045号诉讼材料、裁定书、和解协议、物业费和水电费的发票、转款凭证及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额支付房屋租金、管理费、水电费等合同项下的费用。合同履行过程中，被告未按时足额向原告支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。因此，汇正公司要求烁然公司支付2018年12月1日至2019年4月5日期间的租金及汇正公司已经向物业服务公司支付的物业服务费、水电费的诉讼请求，本院予以支持。租金扣除已经支付的履约保证金70051.46元尚应支付的金额为50246.02元。物业服务费及水电费根据相关证据确定为67559.27元。汇正公司要求烁然公司支付违约金符合双方合同约定，截止2019年9月30日的违约金根据合同约定确定为28538.66元，并以50246.02元为基数，每日按千分之三计算自2019年8月31日起至基数款项付清之日止的违约金。物业服务费用一直由烁然公司向物业公司直接交纳，合同并未对汇正公司代缴之后如何计算违约金进行约定。因此，本院对汇正公司要求物业服务费用、水电费用违约金不予支持。合同解除后，烁燃公司负有将租赁房屋腾空交还汇正公司的义务，其未履行相关义务应当支付相应的占用使用费。房屋占用使用费计算至汇正公司发函告知腾空搬离的2019年5月31日。本院以合同约定的租金标准计算该费用，确定为52959.87元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆汇正房地产有限公司与被告重庆烁然企业管理咨询有限公司于2017年7月3日签订的《重庆“创汇首座”大厦商铺租赁合同》于2019年4月5日解除；二、被告重庆烁然企业管理咨询有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆汇正房地产有限公司房屋租金50246.02元、物业服务费65268.3元、水电费2290.97元；三、被告重庆烁然企业管理咨询有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆汇正房地产有限公司截止2019年8月30日逾期未付租金的违约金28538.66元，并从2019年8月31日起向原告重庆汇正房地产有限公司支付以50246.02元为基数，每日按千分之三计算的违约金至基数款项付清之日止；四、被告重庆烁然企业管理咨询有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆汇正房地产有限公司房屋占用使用费52959.87元；五、驳回原告重庆汇正房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取8698元，公告费260元，由原告重庆汇正房地产有限公司负担4983元，由被告重庆烁然企业管理咨询有限公司负担3715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王德清人民陪审员  冯晓利人民陪审员  杨 丽二〇二〇年五月二十五日书 记 员  阳 乔