西安铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2020）陕7102行初429号 原告吴娇，女，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市新城区。委托代理人刘良富，陕西仁达律师事务所律师。委托代理人朱锦峰，陕西仁达律师事务所律师。被告西安市自然资源和规划局。住所地陕西省西安市未央区楼。法定代表人冯涛，局长。委托代理人梁琳，该局工作人员梁琳，该局工作人员。委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。第三人吴红，女，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市新城区。委托代理人达伟，西安市莲湖区北院门法律服务所法律工作者。原告吴娇诉被告西安市自然资源和规划局（以下简称市自规局）房屋行政登记一案，原告向本院提起行政诉讼，本院于2020年1月19日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因吴红与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭审理了本案。原告吴娇及其委托代理人朱锦峰，被告市自规局的委托代理人梁琳、袁有文，第三人吴红的委托代理人达伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市自规局于2015年5月15日办理了西安市新城区XX路XX号XX幢XX号房屋的房屋权属转移登记。原告吴娇诉称，2019年11月，原告母亲魏某某不幸染病，于治疗期间向原告出具书面委托书一份，着原告打理其名下房屋租赁、收费等相关事务。原告在处理相关事务过程中得知，母亲名下位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX号住宅房屋竟然已经被转移登记至他人名下。原告遂向被告下属之西安市不动产登记中心查询。该中心告知原告，魏某某名下该房屋已于2015年5月15日办理转移登记，现登记在吴红(系原告妹妹)名下，办理房屋转移登记的依据为一份《房产赠与合同》。原告认为，被告的房屋转移登记行政行为严重违反法律规定，侵犯了原告的合法权益，具体违法事实如下:(一)被告没有认真履行审查职责，将附义务的房产赠与合同视为无条件赠与合同处理，错误地实施了被诉行政行为。被告下属之西安市不动产登记中心向原告提供的《赠与合同》条款显示为附义务赠与，所附义务为“受赠人吴红需负责赠与人魏某某的养老，照顾魏某某的起居生活。赠与人魏某某有生之年有权在该房产内居住。”而在2015年5月被告作出房屋转移登记之时，根本就不存在判定合同所附义务是否已经达成的客观条件，被告要么未经审查，要么以“推测”的方式放弃审查，无论哪种情况均构成违法。更何况现实的情况是，原告母亲魏某某长期生活在养老院，其本人自己按月领取有养老金，吴红根本就没有尽到赡养老人的义务。(二)被诉行政行为违反法定程序，办理时未征得原登记产权人，即原告母亲魏某某的同意。原告母亲魏某某向原告诉说，她一直认为房屋就登记在自己名下，也从未向房管局提出过申请要转给他人。据此，原告认为被诉行政行为违反《房屋登记办法》所规定的程序。(三)被诉行政行为严重侵犯原告和魏某某其他法定继承人的合法权益。案涉房屋是90年代原告家庭所取得的拆迁安置房，当时房款35172.93元全部系原告一人承担，后虽登记在母亲魏某某名下，但家庭成员(魏某某及三个子女)一致承认该房屋的所有权实为原告所有。现由于被告违法办理转移登记，原告和魏某某其他法定继承人的合法权益将不能得到保障。综上，被告于2015年5月15日所实施的房屋转移登记行政行为严重违反法律规定，侵犯原告合法权益，现原告依法请求人民法院判令予以撤销，诉讼请求：1.判令撤销被告于2015年5月15日实施的将原告母亲魏某某名下房屋（位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX号）转移登记至吴红名下的房屋登记行政行为；2.本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交以下证据：第一组证据：1.户口登记簿；2.社区证明。证明原告吴娇系案涉房屋原登记产权人魏某某之女儿，与本案具有利害关系；第二组证据：1.《买卖房屋协议书》；2.西安市私有房屋权属登记申请书；3.西安市房屋权属登记卡；4.西安市房屋权属转移登记申请书；5.西安市房权证。证明魏某某取得案涉房屋的情况，以及房屋权属登记在魏某某名下的情况；第三组证据：房产赠与合同及公证书，证明魏某某所签房产赠与合同附有条件；第四组证据：1.委托书；2.魏某某口述记录。证明：1.魏某某不清楚房屋已经变更登记至吴红名下的事实；2.办理房屋变更登记并非魏某某真实意思表示；第五组证据：1.魏某某口述；2.魏某某说明房屋权属；3.魏某某说明房款来源。（均为视听资料）（光盘）证明案涉房屋系由原告出资购买，虽登记在其母亲魏某某名下，但产权属于吴娇所有；第六组证据：1.魏某某陈述不愿在养老院生活（视听资料）；2.魏某某医保卡及银行存折。证明魏某某老人每月自己有收入来源，且吴红未尽到对老人的赡养义务。被告市自规局辩称：一、被诉行政行为证据充分，程序合法，应予维持。2015年4月29日，案外人吴红、魏某某向被告申请西安市新城西七路220号1幢70302室房屋所有权转移登记，并提交了西安市房屋所有权转移登记申请书、身份证复印件、房产赠与合同、公证书、房地产交易价格评估结果报告、西安市房权证等资料。经被告审查后，于2015年5月15日将涉案房屋的所有权登记至吴红名下。上述行为符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十八条、第二十条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第二十七条、第三十八条之规定，证据充分，程序合法，应予维持。二、申请人应当对其申请资料的真实性负责，被告已经尽到法定的审查义务。根据《不动产登记暂行条例》第十六条之规定，申请人应当对其提交材料的真实性负责。若原告所述情况属实，案外人吴红未履行其赡养义务，向被告提交的材料与实际不符，其应当对上述行为承担法律责任，与被告的审查义务、审查职责无关。三、若原告认为案外人吴红侵犯其合法权益，应先行处理其民事争议，再行提起行政诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，若原告认为案外人吴红利用赠与合同擅自将涉案房屋转移登记至自己名下侵害其合法权益，应先行处理其与案外人之间的民事争议，确认案外人吴红与魏某某之间的赠与合同效力，待取得生效法律文书之后，再行提起行政诉讼。被告市自规局向本院提交以下证据、依据：1.西安市房屋所有权转移登记申请书；2.身份证复印件；3.房产赠与合同；4.公证书；5.房地产交易价格评估结果报告；6.西安市房权证；7.房屋权属转移登记业务受理单；8.西安市房屋权属登记卡（存根）；9.房屋查询结果证明。证明被告的行为符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十八条、第二十条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第二十七条、第三十八条之规定，证据充分，程序合法，应予维持。第三人吴红述称：一、本案原告与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系不具备原告的诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”而本案原告对所争议的房产无任何权利，与具体行政行为没有任何法律上的利害关系，不具有原告诉讼的主体资格。本案原告的起诉应予驳回。二、本案原告提起行政诉讼已超过起诉期限，应依法驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或其他组织直接向人民法院起诉的，应当在知道作出行政行为之日起六个月提出”。涉案房屋系2015年5月15日行政登记，如果原告认为该具体行政行为不妥，则应在六个月内提出行政诉讼。原告系在2020年4月1日才提出行政诉讼，显然已超过起诉期限。三、原告请求撤销被告颁发给第三人的不动产权证没有事实与法律依据。1.本案涉案房屋原登记在魏某某名下，系魏某某自己合法取得，并非是家庭成员共同财产，更不是原告诉称为原告所有。2.魏某某之女吴红长期赡养魏某某起居生活，生病住院全由小女吴红照顾。魏某某去养老院居住是因为养老院有许多老人在一起居住，大家不会感到寂寞，老年生活过的更加幸福，完全魏某某自己的意思，其女吴红只是尊重母亲的意思。相反，本案原告并未对魏某某尽到赡养义务，只是一味地向魏某某索取，魏某某苦不堪言。2019年11月原告回家发现其母已将本案房产赠与给其妹妹吴红，便将其母从养老院强行接出，逼迫魏某某写下委托书，企图将本案房屋据为己有，魏某某失去利用价值后，于12月6日指使他人将魏某某丢弃在西五路派出所，后经民警通知，吴红将老人接回继续赡养。3.魏某某与其小女吴红签署赠与合同，将自己名下的房产无偿赠与给其小女吴红，其女吴红表示接受赠与，并经西安市汉唐公证处公证，足以表明魏某某该赠与完全是其本人真实意思表示，应当受法律保护。4.魏某某本人申请办理该房产过户，并签字确认，本案原告却声称魏某某不知情，与事实不符。综上所述，第三人按照法律规定的条件和程序领取了政府颁发的不动产权证书行为合法，西安市自然资源和规划局为吴红颁发的不动产权证所依据的资料都是真实合法有效的，其权利理应受到法律的认可和保护。而本案原告受利益的驱使，不顾姊妹感情和法律的权威，肆意编造谎言，已严重侵害了第三人的合法权益，且本案原告根本不具备本案诉讼主体资格，行政机关为第三人颁发不动产权证书的行为事实清楚、证据确凿、程序合法，恳请人民法院依法驳回原告的无理诉求。第三人向本院提交以下证据：1.（2015）陕证民字第004740号公证书一份，证明房产赠与系自愿，是双方真实意思表示，未受任何胁迫。2.2019年11月20日西安天合老年公寓出具情况说明一份；3.西安天合老年公寓入住凭证/结算单7张。证据2和证据3证明第三人一直履行赠与附带义务。经庭审质证，原告对被告全部证据的真实性和关联性认可，合法性和证明目的不认可。认为转移登记申请表上魏某某的签字不能确定是魏某某本人到场签字，魏某某是否明白该手续的意义不能确定。赠与合同与申请的内容不符，赠与合同第3条明确约定该赠与为附义务赠与，该第3条的规定在2015年无法做出判断，被告办理登记时没有尽到审慎审查义务，该登记不具备合法性。被告对原告证据第一组证据真实性认可，证明目的不认可。认为魏某某是完全民事行为能力人，其办理登记转移财产与其他人没有任何关系。对原告第二组证据无异议。对原告第三组证据真实性认可，证明目的不认可。认为被告作为不动产登记机构，没有职权审查赠与合同是否附条件。对原告第四组、五组、六组证据与被诉行政行为无关，不予质证。第三人对被告证据无异议，对原告证据的质证意见同被告。原告对第三人证据真实性认可，证明目的不认可，认为根据赠与合同的约定，吴红应当照顾魏某某的起居生活，而不是将其送到养老院，魏某某有生之年有权在该房屋内居住生活。魏某某的银行账户上显示其本人的养老金收入每月就3000多元，而第三人提交的证据显示养老院的费用每月是2000多元，证明魏某某本人足以支付其在养老院的费用，恰证明吴红没有履行赠与合同附的义务。被告对第三人提交的证据1无异议，对第三人其余证据认为与本案无关。本院对上述证据认证如下：被告市自规局提交本院的全部证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，予以确认。原告提交本院的第一组、第二组、第三组证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，予以确认。原告其余证据与本案无关，不予确认。第三人提交本院的证据1，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，予以确认。第三人其余证据与本案无关，不予确认。经审理查明，2015年4月29日，陕西省西安市汉唐公证处做出（2015）陕证民字第004740号公证书，载明：赠与人魏巧红，受赠人吴红。“赠与人魏某某是受赠人吴红的母亲。双方当事人签订《房产赠与合同》意思表示真实，合同内容具体、明确。双方在合同中约定：魏某某自愿将其个人所有的位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX号房屋的房产无偿赠与给女儿吴红个人所有（不属于夫妻共同财产）。以上赠与为附义务赠与，所附义务为：受赠人吴红需要负责赠与人魏某某的养老，照顾魏某某的起居生活。赠与人魏某某有生之年有权在该房产内居住。受赠人吴红表示愿意接受上述所赠房产。”2015年4月29日，第三人吴红、魏某某向被告市自规局申请西安市新城西七路220号1幢70302室房屋所有权转移登记。吴红、魏某某提交了西安市房屋所有权转移登记申请书、身份证复印件、房产赠与合同、公证书、房地产交易价格评估结果报告、西安市房权证等资料。被告市自规局审查后，于2015年5月15日将涉案房屋的所有权登记至吴红名下。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。根据上述行政法规，被告市自规局作为西安市不动产登记机构，具有办理房屋转移登记的法定职权。本案的争议焦点有三：一是原告与涉案转移登记是否存在利害关系；二是本案起诉是否超过起诉期限；三是涉案转移登记是否合法。关于争议焦点一，原告吴娇在诉讼中提交了户口登记簿，证实其系房屋原权利人魏某某的长女，属于利害关系人，具备提起本案诉讼的原告主体资格。关于争议焦点二，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为做出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。原告吴娇提起本案诉讼，尚未超过法律规定的起诉期限。关于争议焦点三，《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。本案中，被告市自规局在办理转移登记过程中查验了转移登记申请书、身份证复印件、房产赠与合同、公证书、房地产交易价格评估结果报告、西安市房权证等资料。被告按照相关法律法规的要求，对申请登记材料是否齐全，是否符合法定形式进行了审查，尽到了审慎审查的义务，办理程序合法，并无不当。物权是对物的绝对权、支配权，具有对世某某与排他性，任何物权人以外的人都负有不得侵犯或妨碍权利行使的义务。因此，物权的权利状态及其变动，对任何人而言均应清晰可见。登记作为不动产物权变动的公示方式，旨在对外表彰权利归属，利于交易安全。登记的核心意义在于将权利变化的事实公之于某某，这是由物权本身的性质及民法中意思自治原则与维护交易秩序、保障交易安全的社会属性所共同决定的，其机理内生于私法制度本身，与登记机关的性质和承载的公法职权并无本质关系。因此，登记的目的在于增强不动产物权变动公示的可信赖性，而绝非国家公权机关授权许可私权的变动或确认、判断私权的归属。“不动产物权变动非经登记不生效力”的私法规则，不过是强化物权公示效能的体现，即通过立法的强制规定使本可依当事人意思表示为已足的物权变动经公示后方产生权利变动的效力，在最大限度上保障真实权利状态与登记对外表彰的权利外观相一致。本案中，魏某某与吴红达成的是附义务赠与合同。该合同已经公证机关公证，已产生法定公证效力。受赠人应当按照合同约定履行义务。赠与人向受赠人给付赠与财产后，受赠人应依约履行其义务。受赠人不履行的，赠与人有权要求受赠人履行义务或者撤销赠与。但上述合同义务均属于私法范畴，且在一般情况下，只有在赠与人履行了赠与义务后，才发生受赠人义务的履行问题。被告市自规局在办理房屋转移登记的过程中，对该附随义务是否履行以及如何履行，既无义务也无能力加以审查。综上，原告吴娇的主张既无事实依据也无法律依据，其诉讼请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告吴娇的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告吴娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。   审 判 长  翟汉卿人民陪审员    梁秀兰人民陪审员    张亚美 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  王亚文     附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条 行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。1