江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民再4号再审申请人（一审原告）：上饶银行股份有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道**，统一社会信用代码9136110073915602X0。法定代表人：李群，该公司董事长。委托诉讼代理人：周炜，该公司员工。委托诉讼代理人：武阳，该公司员工。被申请人（一审被告）：毛安飞，男，1991年4月26日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。被申请人（一审被告）：上饶林源房地产开发有限公司，住，住所地江西省上饶市信州区带湖路****一社会信用代码91361100748544841Q。法定代表人：范孟钗。再审申请人上饶银行股份有限公司因与被申请人毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初1651号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月15日作出（2019）赣11民申216号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人上饶银行股份有限公司委托诉讼代理人周炜、武阳到庭参加诉讼，被申请人毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上饶银行股份有限公司申请再审称，2010年8月18日，再审申请人上饶银行股份有限公司与被申请人毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司签订《个人购房借款合同及担保合同》，约定再审申请人向毛安飞提供贷款15万元，用于购买上饶林源房地产开发有限公司开发的越都公寓Ｂ栋2—701室。被申请人毛安飞作为借款人，以所购的越都公寓Ｂ栋2—701室房产为上述贷款担供抵押担保，并于2010年11月22日在上饶市房地产管理局办理了房产抵押登记。根据合同，毛安飞应对贷款本息承担抵押担保责任，上饶林源房地产开发有限公司对贷款本息承担连带保证责任。江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初1651号民事判决对再审申请人享有优先受偿权的主张不予支持错误，请求撤销江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初1651号民事判决第四项，即驳回原告上饶银行股份有限公司的其他诉讼请求，改判被申请人毛安飞名下位于上饶市信州区为上述贷款承担抵押担保责任，上饶银行股份有限公司对该资产享有优先受偿权。被申请人毛安飞、上饶林源房地产开发公司未答辩。上饶银行股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除上饶银行股份有限公司与毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司签订的《个人以房借款及担保合同》，责令毛安飞立即偿还原告借款本金75,055.29元以及至还款之日止的利息（利息包括逾期利息、罚息、复利，暂计算至2018年10月24日共计8,667.19元）；2、判令毛安飞对上述贷款本息承担抵押担保责任，上饶银行股份有限公司享用优先受偿权；3、判令上饶林源房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带责任保证的担保责任；4、诉讼费用由毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2010年7月30日，被告毛安飞购买了由被告上饶林源房地产开发有限公司开发的位于上饶市信州区；建筑面积116.33平方米；总价323000元。被告毛安飞在支付首付款173000元后，就剩余150000元向原告申请办理按揭贷款。同年8月18日，被告毛安飞向原告提出贷款申请并与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定：贷款金额150000元；贷款期限为120个月，从2010年8月18日起到2020年8月18日止；贷款月利率为4.95‰，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%。贷款发放至上饶林源房地产开发有限公司在上饶银行开立的20×××76的账户内；在借款期间内，借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权停止向借款人发放借款，有权终止本合同，立即收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；被告毛安飞愿意以其购买房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保。保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。保证范围包括但不限于合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、借款人应支付的违约金、赔偿金、保险费以及贷款人为实现债权而发生的费用等。保证期间为本合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年。被告上饶林源房地产开发有限公司在合同尾页保证人一栏处签字并盖章。2010年8月24日，原告将贷款发放给被告上饶林源房地产开发有限公司在上饶银行开立的20×××76的账户内。后被告毛安飞未按期归还原告的欠款本息。截至2018年10月24日，被告拖欠的本金75077.29元，利息8667.19元。一审法院认为：原告与被告毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系原、被告真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。截至2018年10月24日，被告已连续超过三个月逾期还款，其逾期还款行为构成对合同义务的根本违约，故原告要求解除《个人购房借款及担保合同》及要求被告毛安飞一次性归还剩余全部欠款本金及利息，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告毛安飞对贷款本息承担抵押担保责任，其享有优先受偿权的主张。本院认为，涉案房产办理的是预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，故上述房产在取得房屋产权证并办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，所设立的抵押权未生效。因涉讼房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，故原告不享有抵押权，其要求对该房产享有优先受偿权的请求，依法不予支持。被告上饶林源房地产开发有限公司自愿为上述贷款提供连带保证，应承担连带保证责任。被告毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除原告上饶银行股份有限公司与被告毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告毛安飞于本判决生效之日五日内一次性归还原告上饶银行股份有限公司借款本金75,077.29元及利息（截至2018年10月24日的利息8,667.19元，此后利息按《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计算至借款本金还清之日止）；三、被告上饶林源房地产开发有限公司对上述第二项被告毛安飞所欠原告的借款本息承担连带清偿责任，被告上饶林源房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告毛安飞追偿；四、驳回原告上饶银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1,836元，由被告毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司共同负担。本院再审期间，再审申请人上饶银行股份有限公司向本院提交了上房权证上饶市字第**房屋所有权证、房他证字第××号房屋他项权证复印件各一份，并提供了原件供本院核对，拟证明房屋产权归毛安飞所有，该房屋在上饶银行股份有限公司办理了抵押贷款，且依法设立登记，再审申请人对该房屋拍卖、变卖处置享有优先受偿权。对再审申请人再审期间提交的新证据，本院予以认定。再审经审理查明，2010年8月18日，被申请人毛安飞与再审申请人上饶银行股份有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定被申请人毛安飞以其从上饶林源房地产开发有限公司购买的房产的全部权益抵押给上饶银行股份有限公司，作为偿还合同项下贷款本息及其他一切费用的担保，并于2010年11月22日办理了抵押登记（房屋他项权证号：房他证字第××号）。其他事实与原审判决审理查明的事实一致。本院再审认为，再审申请人上饶银行股份有限公司与被申请人毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。再审申请人上饶银行股份有限公司在原审时提交了涉案房产的房屋所有权证、房屋他项权证复印件。本院再审期间，再审申请人向本院提供了涉案房产的房屋所有权证、房屋他项权证原件供本院核对，证明涉案房产已于2010年11月22日在上饶市房地产管理局办理了抵押登记，抵押权已有效设立，再审申请人对涉案房产享有优先受偿权。原审判决认定涉案房产办理的是预告登记，抵押权未生效错误，依法应予纠正。综上所述，再审申请人上饶银行股份有限公司的再审申请理由成立，原审判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初1651号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告上饶银行股份有限公司与被告毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告毛安飞于本判决生效之日五日内一次性归还原告上饶银行股份有限公司借款本金75,077.29元及利息（截至2018年10月24日的利息8,667.19元，此后利息按《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计算至借款本金还清之日止）；三、被告上饶林源房地产开发有限公司对上述第二项被告毛安飞所欠原告的借款本息承担连带清偿责任，被告上饶林源房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告毛安飞追偿”。二、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初1651号民事判决第四项，即“四、驳回原告上饶银行股份有限公司的其他诉讼请求”。三、再审申请人上饶银行股份有限公司对被申请人毛安飞提供的抵押物享有抵押权（房屋他项权证号：房他证字第××号），可就拍卖、变卖抵押物所得价款在江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初1651号民事判决第第二项确定的债务范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1,836元，由被申请人毛安飞、上饶林源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钟 凌审判员 周江萍审判员 蔡 霞二〇二〇年五月十四日书记员 宋佳忆