广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6563号原告：广东合润投资发展有限公司，住所地广州市越秀区永福路**大院。法定代表人：丘松东，职务总经理。委托诉讼代理人：陈翰建，男，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。被告：梁春明，男，1971年2月26日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区。第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，，住所地广州市越秀区永福路**大院**楼****楼****楼首层法定代表人：何兆华。原告广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）诉被告梁春明、第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合润公司的委托诉讼代理人徐款梨及被告梁春明到庭参加诉讼。第三人隆昉公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市越秀区永福路44号一号楼4楼自编401号铺位2017年7月1日至2018年7月31日场地占用费95447.9元（参照被告与隆昉公司签订的《租赁合同》租金标准计算，其中2017年7月至2018年5月为每月7286.1元，2018年6月至2018年7月为每月7650.4元）；2.被告向原告按年利率24%的标准计付诉请1场地占用费的违约金（以每月场地占用费为基数，自当月16日起计至实际清偿之日止）。事实和理由：广州市越秀区永福路44号大院产权人为省出版公司（以下简称省出版公司）。省出版公司于2010年3月26日将该场地出租给第三人，第三人再分租给数百名小租户。其中，被告承租涉案场地一号楼4楼自编401号铺，租赁期限自2013年6月1日至2021年5月31日。后因第三人拖欠租金严重违约，省出版公司起诉要求解除与第三人的租赁合同。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号终审判决书解除了双方的租赁合同，并判决第三人应于判决生效后十日内将涉案场地交还给省出版公司及清交租金等费用。该判决于2017年3月8日生效。2017年3月28日，省出版公司分别通过刊登报纸及在现场张贴公告的形式通告各租户，要求各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费用交给省出版公司。但各租户均未响应，继续使用涉案场地内的商铺进行经营。第三人也未履行判决确定的义务。省出版公司遂向法院申请强制执行上述判决。在执行过程中，省出版公司将涉案场地重新挂牌招租，承租条件之一为承租人必须受让省出版公司在上述判决书所判决的全部债权及未判决债权，即包括省出版公司对第三人、王波未判决的租金、场地占用费等债权，也包括了对各小租户的场地占用费、滞纳金等债权。原告经过竞拍取得涉案场地的承租权，与省出版公司签订了《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同》，受让了上述各项债权。原告于2018年8月进场。经查，被告拖欠2017年7月至2018年7月的场地占用费及相应滞纳金。原告通过公告、电话、短信多次催收，被告仍拒绝支付。原告认为，第三人与省出版公司的租赁合同已于2017年3月8日解除，被告作为次承租人与第三人的租赁合同亦相应解除，被告占有使用涉案商铺经营的法律依据已经丧失，被告本应向省出版公司腾退商铺。但省出版公司为保障场地内数百名小租户的稳定经营，特发出公告通知各小租户直接向省出版公司交纳租金等费用。现被告未腾退所承租的商铺，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，向省出版公司交纳场地占用费。现原告已受让取得省出版公司对各小租户场地占用费的债权，并已履行支付债权转让款及向被告送达债权转让通知之义务，被告仍拒绝向原告付款，原告遂提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉请。理由如下：一、原告的起诉主体不适格。1、坐落在广州市越秀区永福路**大院是省出版公司的物业，不是原告的物业；2、在2018年7月30日之前，原告与省出版公司没有合同关系，没有使用权，也没有管理权，当然就没有收取租金和管理费的权利；3、省出版公司与原告于2018年7月27日签订的《债权转让合同书》没有将向小租户收取2017年7月至2018年7月的租金的权利转让给原告；4、原、被告之间没有租赁合同关系，原告将我方作为被告也是主体不适格。二、原告的主张没有合同依据。1、原、被告之间没有合同关系，原告向被告主张租金没有合同依据；2、原告不是越秀区永福路44号大院的业主，没有权利向被告收取租金；3、省出版公司没有授权原告向小租户收取2017年7月至2018年7月的租金，只是将越秀区永福路44号大院自2016年7月1日起至“甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费等债权总额”转让给了原告，由原告向第三人收取，而不是向小租户收取。三、原告重复收取租金。1、根据原告提交的《债权转让合同通知书》第一条第2款的约定，自2016年7月1日起至2018年7月30日的租金由原告直接向第三人收取，现原告就相同的铺位、相同的时间段再向被告等小租户收取，属于重复收取，没有合同和法律依据，也是违法侵占行为；2、根据原告提交的《债权转让合同书》第一条第3款的约定，省出版公司将应当退还给第三人的980万元租赁保证金用于抵消第三人应付的租金，原告再向小租户收取租金属于重复收取。四、原告主张的租金标准是错误的。1、第三人在合同期间向小租户收取的费用包括租金和管理费，而2017年7月至2018年7月期间，第三人撤走后，44号大院没有人管理，非常混乱，无法做生意，原告用该标准来收取是错误的；2、根据广东高院1203号终审判决，省出版公司与第三人的租赁合同自2017年3月8日起解除，主合同解除，作为被告与第三人签订的从合同《租赁合同》理所当然随之解除。此时，被告与省出版公司没有签订租赁合同，即使是省出版公司也不能要求被告与第三人签订的《租赁合同》的租金标准收取租金；3、第三人在合同期间向小租户收取的费用包括租金和管理费，该租金已经包含了第三人交付给省出版公司的租金、投资等因素，而省出版公司直接小租户收取的费用则不包含这些因素，不能按照第三人在合同期间向小租户收取的租金和管理费金额向小租户收取；4、结合以上事实，即使要收取场地占用费，也应当是按照省出版公司与第三人的《永福路44号物业租赁合同》所约定的租金标准，结合不同的楼层、位置来确定场地占用费的金额，而不是按照被告与第三人的《租赁合同》所约定的租金和管理费标准。五、被告已经交还铺位，原告向被告主张租金没有依据。当时第三人撤走后，由于无人管理，无法做生意，鉴于该情况，被告欲联系第三人解除租赁合同，但当时无法联系到第三人，所以无法解除合同，被告于2017年7月前早已搬离该401铺位，不再使用，根据被告与第三人签订的租赁合同第三条第3点的约定，我方于2017年7月前早已搬离涉讼商铺，搬离后自然就不会再缴交租金和水电费，故该租赁合同根本不可作为本案依据。六、自2017年7月起至2018年8月间，被告已经搬离涉讼商铺，其内用电应为零，原告所提供用电依据都不是店铺内使用的水电费依据，原告单方面的水电依据根本不具有真实性，故所提供依据不足以证明被告在使用商铺。七、原告提供银行转账单据根本没有显示是水电费缴交费用，不可作为水电费使用依据。八、原告没有证据显示书面通知到被告处理商铺具体事宜，直到收到法院传票前被告存在不知情的情况。九、原告与新华出版集团所转让的债务严重不实。1、对被告与第三人之间的《租赁合同》中的租金和管理费比例不清，2017年7月至2018年7月期间，第三人根本没有履行管理义务，根本不存在收取管理费的权利；2、2017年7月至2018年7月期间，被告尝试解除租赁合同，但新华汽车展贸中心内第三人管理处人去楼空，根本找不到任何一个相关人员去处理商铺退租的事情，故第三人严重违约，应视为第三人单方放弃合同，第三人应承担被告由此产生的一切损失，被告有权要求第三人退还401号铺位装修费和合同押金等费用及承担造成被告的一切损失，综上所述，原告的起诉主体不适格，其主张没有事实根据和法律依据，被告已经于2017年5月底6月初左右就搬走了，没有占用涉讼商铺，故原告要求我方支付2017年7月开始的占用费没有依据。恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭陈述意见。经审理查明，广州市越秀区永福路44号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与第三人隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路44号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。广州市中级人民法院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路44号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，原告（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路44号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路44号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路44号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与原告签订《生效确认书》，确认上述《永福路44号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括本案被告（所承租商铺为401）。另查明，2013年7月29日，第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”401号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积104.9平方米，共一层，其中一层104.9平方米；租赁期限自2013年6月1日起至2021年5月31日止；前两年（即2013年6月1日至2015年5月31日），一层月租金和月管理费合为60元/平方米；从2015年6月1日（即第三年），月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增5%，水电费按月实际消耗缴交等。2018年8月22日，第三人隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路44号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路44号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年12月7日，原告以EMS全球邮政特快专递方式向被告身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及原告作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向被告收取2017年7月至2018年7月401号铺场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了原告，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知被告交纳等。该邮件未妥投，于2018年12月15日退回。诉讼中，原告称：我方于2018年8月1日与第三人隆昉公司办理涉案场地管理权的书面交接手续，场地内商铺仍由各小租户实际使用，我方有向被告邮寄债权转让通知，也有刊登报纸及在涉案商场张贴公告。我方接手时涉案401号铺尚未交还给我方或第三人或业主方，我方在2018年8月底向被告电话催收时，被告明确表示不再使用涉案商铺，故我方主张占用费至2018年7月，后我方在2018年11月2日正式自行换锁将商铺收回。被告称：我方在2017年5月底至6月初搬出涉讼商铺，因管理处没有人，也找不到人，就没有与第三人、原告或业主方办理交接手续，但我方将租赁合同给保安看，保安给了我一张放行条，但我走的时候保安将放行条收走，所以无法提交该放行条，对此，目前没有其他书面证据予以证明。本案审理过程中，原告为证明其与省出版公司就债权转让已作出充分告知及被告至2018年7月仍在使用涉案商铺，原告向本院提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路44号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），，位于广州市永福路**房屋应交还我集团经营管理二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主省出版公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路44号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让给了合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.新华汽配用品展贸中心电表读数表（即抄表记录本，记载涉案401号铺2018年1月22日电表读数为15349、3月1日读数为15366、3月23日及5月23日读数均为15367等）。4.被告交水电费明细及被告分别于2017年12月26日、2018年1月18日向第三人隆昉公司工作人员初艳支付涉案401商铺水电费的广州银行账户流水清单。5.第三人隆昉公司与初艳签订的《劳动合同》。被告对上述证据质证称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但与我方无关。对证据3的真实性无异议，但是我方没有在涉讼商铺内使用，其电表读数与我方无关。对证据中4的水电费交费明细的真实性、合法性、关联性不予认可，是原告单方制作，与我方无关；对于流水清单，确认该清单上对方户名为梁春明的转账是我方转账，但不能证明相关费用就是水电费，该费用是第三人要求我方交纳的。对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了原告，并就债权转让事宜发出公告及向被告身份证登记住址发出《债权转让通知书》告知债权转让事宜，故原告有权提起本案诉讼。关于2017年7月至2018年7月期间被告是否占用涉案商铺的问题，根据被告与第三人隆昉公司签订的《租赁合同》，被告自2013年6月1日起向隆昉公司承租涉案商铺，作为已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，被告未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据。而原告举证的水电费交纳明细、广州银行账户流水清单等证据一定程度上印证了被告使用涉案商铺的事实。因此，本院对原告主张被告在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的事实予以采信，被告应向原告支付该期间占用费。关于占用费的标准，原、被告之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。原告主张的占用费标准超出了上述租金参考价的规定，本院不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月104.9平方米×90元/平方米×65%×65%×65%=2592.73元计付，2018年的占用费按每月104.9平方米×89元/平方米×60%×65%=3641.08元计付。至于原告主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括被告在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但被告至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因被告逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由原告受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，原告要求按照年利率24%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中被告迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，本院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算（自2019年8月20日至还清款项之日止应付的逾期付款利息则按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算），并以不超过被告应付占用费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告梁春明在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”401号铺2017年7月至2018年7月的占有使用费41043.94元（其中2017年7月至2017年12月每月占用费为2592.73元，2018年1月至2018年7月每月占用费为3641.08元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，其中2019年8月19日及以前的逾期付款利息参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年8月20日起至还清款项之日止的逾期付款利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回原告广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3129元，由原告广东合润投资发展有限公司负担2221元，被告梁春明负担908元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  朱小龙人民陪审员  张美萍二〇二〇年五月二十七日书 记 员  梁梓鹏