宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13519号原告（反诉被告）：祁富银，住宁夏回族自治区固原市。身份证号：×××委托诉讼代理人：张迪，宁夏维誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：马德荣，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××委托诉讼代理人：王建华（系马德荣的丈夫），住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：谢雄，宁夏玺信律师事务所律师。被告（反诉被告）：宁夏诚科房地产营销策划有限公司。法定代表人：鱼婷。委托诉讼代理人：金浩，男，该公司股东、监事。原告祁富银与被告马德荣、宁夏诚科房地产营销策划有限公司（以下简称诚科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，被告马德荣提出反诉，本院将本诉和反诉合并，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。祁富银的诉讼代理人张迪，马德荣及其诉讼代理人王建华、谢雄，诚科公司诉讼代理人金浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁富银向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《银川市二手房买卖委托合同》；2.判令被告马德荣向原告双倍返还购房定金2万元；3.判令被告诚科公司对上述定金向原告承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2019年7月30日，原告为了购置婚房，经被告诚科公司居间介绍，原告和被告马德荣及诚科公司签订《二手房买卖委托合同》，该合同约定：经被告诚科公司提供信息线索为原告和被告马德荣买卖房屋提供居间服务；马德荣同意将坐落于银川市××区房屋及土地使用权出售给原告，该房屋所有权证号2XXXX,建筑面积89.83平方米；马德荣如实陈述该房地产权属状况、附属设施及装饰情况；双方均接受该房屋是在有房产证的状况下签署本合同。经协商一致，原告父亲祁讲子用其银行卡给被告诚科公司刷卡支付定金10000元。合同签订后，原告和家人提出要求看房产证原件，马德荣出示了房产证复印件，诚科公司负责人金浩告诉原告和家人该房屋马德荣办了二次抵押贷款，现有贷款20万元还未还清，并提出由诚科公司负责办理垫资还款、赎出房产证的手续,不会影响原告过户。后房屋抵押贷款一直未还，马德荣又提出让原告代自己先还贷款，赎出房产证后再办过户手续，原告认为风险太大不同意，提出了解除合同、返还定金，但诚科公司以合同系三方签订无权解除为由拒不退还定金。原告认为，被告马德荣和诚科公司在和原告签订《二手房买卖委托合同》时故意隐瞒涉案房屋已被抵押的事实，导致房屋买卖目的不能实现，存在严重违约，应当承担双倍返还定金的责任，故提起诉讼。被告马德荣辩称，被告同意解除合同。被告不存在要求原告代还银行欠款以及未告知原告房屋有抵押的事实。原告诉称被告马德荣故意隐瞒涉案房屋抵押贷款事实不成立。1.原被告三方签订的《二手房买卖委托合同》是由被告诚科公司牵线达成的买卖关系，被告马德荣还与诚科公司签订有《补充协议》，协议内容足以证明马德荣已经将涉案房屋存在抵押贷款的情形告知了中介公司，并且在合同最后以“备注”的形式告知原告。2.由原告委托直接接洽房屋买卖的亲戚（叔侄关系）多次与被告马德荣在电话里沟通交易事宜，其言谈间表明知晓涉案房屋的实际情况，被告为了促使原告尽快履行合同，还直接向原告手机发送短信息方式催告无果。原告有自己资金原因不能继续履行合同之意，而以被告隐瞒事实为由起诉解除合同。3.被告马德荣为了在约定的9月30号之前履行交房义务，不惜提前解除了涉案交易房屋的出租关系，并因此退还承租人租金13000,以及押金4000元，且还因原告没能按时履行合同，导致被告无资金履行与银鼎地产公司的购房合同，损失定金10000元，足以证明被告履行合同的诚意。4.根据二手房交易习惯，涉案房屋存在抵押贷款事实，并非不能交易，只要双方按合同履行交付，并通过正当程序解除抵押关系，就可以实现合同目的，而本案被告既没有隐瞒事实，又和被告诚科公司约定了由诚科公司垫资解除抵押的事由，被告马德荣并没有违反诚信原则签订合同，也没有违约的行为和意思。综上，被告马德荣自始至终希望交易合同履行，也不存在隐瞒事实的违约行为，马德荣是合同不能履行的最大受害者，即使原告所谓因抵押原因导致合同无法履行，其责任也是被告诚科公司未按约定履行垫资撤销抵押所导致的后果，而责任不在马德荣。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告诚科公司辩称，原告诉称诚科公司未告知其抵押的事实不属实，诚科公司已向原告告知了被告房屋有贷款抵押的事实。原告诉请诚科公司承担连带责任无依据，因原被告双方原因无法办理贷款与诚科公司无关。诚科公司与被告签订补充协议约定诚科公司找垫资公司代偿贷款，垫资20万元交5000元的手续费，但因原被告双方发生过冲突不好沟通，因此诚科公司才让被告自行找垫资公司代偿贷款。原告交纳的10000元定金还在诚科公司账户中，不应当予退还，该10000元包含居间费5000元，贷款、过户代办费5000元，诚科公司还应收被告马德荣居间费1000元。反诉原告马德荣向本院提出反诉请求：1.判令解除《银川市二手房买卖委托合同》；2.判令反诉被告按照合同违约责任条款向反诉原告支付违约金105200元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿租金损失14000元、他处购房订金10000元，合计24000元；4.判令反诉被告诚科公司返还房屋定金10000元；5.本案诉讼费由反诉二被告共同负担。事实和理由：反诉原被告于2019年7月30日签订了《银川市二手房买卖委托合同》，双方约定反诉被告购买反诉原告名下位于银川市××区商品房，建筑面积89.83平方米，总价款526000元。合同第六条第二款约定，自本合同签订之日七日内，反诉被告将房屋总价款30%的首付款存入反诉原告在银川市房地产交易中心指定的银行，但反诉被告从2019年7月30日签订合同之日起至今未曾支付首付款，并还一再声称“没有钱买不了了，不买了”，还把反诉原告诉至兴庆区法院。反诉被告与中介方将上述房屋总房价与交易所产生的一切相关税费，计入总房价进行交易，导致所有申请按揭贷款的银行不予受理，理由是与成交价格严重不符，故一直拖延至今。反诉被告违背公平等价有偿，诚信守信原则，已构成违约事实。故反诉原告有权解除买卖合同，根据合同第九条违约责任约定，反诉被告应向反诉原告支付总购房款20%的违约金即105200元，且因与反诉被告签订房屋买卖合同，反诉原告解除了与案外人之间的房屋租赁合同，造成租金损失14000元，以及中海国际房屋预付订金损失10000元，共计24000元。为维护反诉原告的合法权利，故提起反诉。反诉被告祁富银提出以下答辩意见：1.同意解除合同，但反诉原告的其他主张均不成立。合同未履行是因马德荣及诚科公司隐瞒了房产已被抵押借款20万元的事实，且至起诉前该笔钱也尚未还清。马德荣和诚科公司关于垫资的事情没有告知原告，该垫资事宜与祁富银无关，因此产生的后果应当由马德荣及诚科公司自行承担，请求依法驳回马德荣的反诉请求。反诉被告诚科公司提出答辩意见：垫资的事诚科公司已经陈述清楚。马德荣提出祁富银未准备好首付款不属实，祁富银在7日内已经准备好首付款，是马德荣自行催促诚科公司去银行，但宁夏银行不给安居房办理贷款，又去中国银行办理，又因没有房产证原件也没有办理成功。后由诚科公司去代为办理，银行已经联系好了，第一次签订补充协议后，原告和马德荣发生口角，贷款事宜没有谈成，第二次是在电话中沟通好，第二天上午九点去办理贷款时，因为堵车迟到，马德荣就已经离开了，说诚科公司人员迟到，不等就走了，诚科公司人员和祁富银也离开了。第二天下午祁富银找诚科公司返还定金，诚科公司告知祁富银因为是三方合同，任何一方不在场都不能解除，诚科公司联系马德荣，马德荣称是祁富银不买了。祁富银当时就在诚科公司，去银行办贷款未成，两次都是因为马德荣的原因。诚科公司不同意被告的反诉请求。被告的经济损失不应赔偿，带祁富银看房时约定9月30日交接房屋，当时该房屋的租期马上就到期了，马德荣反诉称退还租金等损失不存在，不应由诚科公司承担。交给中海的10000元无法确认，是马德荣自述其购房了，但事实是否存在诚科公司不知道。马德荣要求的违约金损失不是诚科公司造成的，是由于马德荣自己不配合贷款造成。当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，对祁富银提交的《银川市二手房买卖委托合同》《存款账户交易明细》，马德荣提交的《补充协议》、《房屋租赁合同》，电话录音视听资料予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月30日，由诚科公司提供银川市工商局、住房保障局编号YC-2017-01版填充格式合同文本，马德荣（甲方，委托人，出售方）、祁富银（乙方，委托人，买受方）、诚科公司（丙方，受托人，中介方）三方签订《二手房买卖委托合同》一份，合同约定：“经丙方提供信息线索为甲乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意将××区住宅及房屋土地使用权出售给乙方；房屋所有权证号2XXXX，建筑面积89.83平方米，随房屋同时转让的附属设施及装饰情况为精装；甲方已如实陈述该房地产权属状况、附属设施及装饰情况，并符合国家及银川市房屋上市交易政策、法规的规定；乙方对甲方多出售的房屋及附属设施、装修装饰情况已充分了解，自愿买受该房屋,并支付给甲方定金以确立买卖关系；甲乙双方均接受该房屋是在有①（可选择一项或多项或直接填写①房产证：②《商品房买卖合同》在银行抵押；③房产证在银行抵押；④房屋已出租）的状况下签署本合同，双方均认可其法律效力；甲乙双方共同确认该房屋交易价格为人民币526000元；甲乙双方约定全部税费由乙方承担,从约定；乙方委托丙方代办贷款的,乙方应按银行申贷要求及时向丙方提供银行申贷所需有关证件及材料并协助,若乙方不按银行申贷要求提供所需的有关证件及材料或不积极协助造成后果的,则视为乙方违约,乙方承担全部违约责任,甲、丙方有权要求乙方支付违约金；乙方委托丙方代办贷款的,乙方支付丙方代办费、公证费,房屋需要评估的,支付评估费,具体支付费用的种类和数额见附件；甲方委托丙方出售该房屋，并协助办理产权过户、房屋交付等事宜，乙方委托丙方购买该房屋，并协助办理房屋产权证、土地使用证、房屋交付等事宜，需要贷款的,可以委托丙方办理银行贷款事宜；丙方接受甲乙双方的委托提供服务,甲方应向丙方支付中介服务费计人民币6000元，乙方应向丙方支付中介服务费计人民币5000元，于本合同成立当日支付；乙方委托丙方为其提供银行贷款服务的,乙方应向丙方支付代办费计人民币5000元；甲乙丙三方在确认并签订本合同当日,乙方支付给甲方定金10000元,并由丙方代为保管；甲乙双方委托丙方以下列方式办理一次性现金付款，即自本合同签订之日起七日内,乙方将30%首付款存入甲方在银川市房地产交易中心指定的银行账户并由银行冻结,甲方协助乙方办理房屋产权过户手续,待丙方为乙方办理完按揭贷款后一次性将剩余房款（购房定金冲抵购房款）付清给甲方；甲方在收到全部购房款当日将房屋进行交付，甲乙丙三方共同参与房屋的交付；甲方保证该房屋无产权纠纷和债权债务纠纷,由此而引起的法律及经济责任由甲方全部承担”。违约责任条款约定：“本合同签定后乙方中途反悔的,应及时通知甲丙两方,购房定金归甲方所有，以充抵乙方违约金；甲方中途反悔的,应及时通知乙丙两方,并在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方以充抵甲方违约金；甲乙双方将所得违约金的20%付给丙方作为服务佣金,同时违约方还应向丙方支付双倍的中介费；甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的,由甲方承担相应的法律责任并赔偿损失；乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的,每逾期一日,由违约方付给对方总购房款20%的违约金；逾期三日未付清房款或未交付房屋的,对方有权解除本合同,违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任；甲乙双方或一方未按时给付丙方中介服务费的,每逾期一日,违约方应按在交服务费的20%加付给丙方违约金；因甲乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋产权交易过户手续的,每逾期一日,由违约方付给对方总购房款20%的违约金；因丙方原因逾期未申请的,每逾期一日由丙方按中介服务费的20%分别付给甲乙双方”。合同还约定：“本合同如有内容变更或未尽事宜,经三方协商一致后签订补充协议,补充协议应当采取书面形式,与本合同具有同等法律效力；本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力,如手写项填写内容与印刷文字内容不一致，以手写项为优先。马德荣在合同中以手写体备注：“2019年9月30日前甲方给乙方交接房屋，甲乙双方交易期间,丙方不向甲方收取任何费用,如出现个人所得税由甲方承担,待银行向甲方转账526000元时,后续事宜由甲丙双方见补充协议附本”。合同签订后，马德荣向祁富银出示金凤区银新苑四区3号楼1单元502室编号金凤区房权证字第2XX**房屋所有权证复印件，该证附记栏记载“康居安置房”，未记载他项权利设定情况。诚科公司负责人金浩告知祁富银和家人该房屋因马德荣抵押贷款20万元尚未还清,故不能提供房产证书原件，并提出由诚科公司负责办理垫资偿还贷款赎证的手续，不会影响交易过户。2019年7月30日18时46分许，祁富银的父亲祁讲子通过其永宁县农村信用社个人账户向诚科公司刷卡支付购房定金10000元。同日，诚科公司与马德荣签订内容“待银行向甲方转账伍拾贰万陆仟元时，甲方概不承担任何费用,包括土地出让金、中介费及过户期间的任何费用。待银行将伍拾贰万陆仟元成功转入甲方账户时,其中从中扣除肆万陆仟元转入丙方账户（包括土地出让金、中介费），甲方净收款肆拾捌万元整,其余费用概不负责”《补充协议》一份。诚科公司负责人金浩在补充协议中注明“垫资费由丙方承担”。此后诚科公司未履行垫资偿还贷款承诺，马德荣也没有自筹资金还贷赎证，祁富银亦未支付首付款。诚科公司又提出由祁富银先还贷款待赎出房证后再办贷款过户手续,祁富银认为“风险太大”不同意还贷,作出“没有钱买不起,不买了”的意思表示。2019年8月16日，马德荣、祁富银及其叔叔、诚科公司负责人金浩三方互经电话沟通未果。后祁富银提出解除合同、返还定金,诚科公司以合同系三方签订无权解除为由拒绝退还定金。2019年10月15日，祁富银以与本案相同的被告、诉请及事实和理由向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，兴庆区法院于同年10月22日作出（2019）宁0104民初16426号民事裁定，对祁富银的起诉不予受理。另查，2019年4月24日，马德荣、王建华以金凤区银新苑四区3号楼1单元502室房屋及土地使用权抵押向永宁汇发村镇银行股份有限公司贷款20万元，借款期限至2020年4月23日。2019年3月24日，马德荣签订《房屋租赁合同》，将金凤区银新苑四区3号楼1单元502室房屋议价年租金18000元租赁给案外人韩某，期限至2020年3月25日。本院认为，祁富银与马德荣、诚科公司签订的《二手房买卖委托合同》内容于法不悖，三方形成有效的买卖、代理、居间合同法律关系。根据本诉主张返还购房定金基础法律关系，可以确定本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现因合同目的无法实现，祁富银与马德荣买卖双方一致同意解除《二手房买卖委托合同》，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。对于本诉和反诉，本院分述如下：（一）关于本诉，争议焦点是马德荣是否向祁富银双倍返还定金以及诚科公司是否承担连带责任。本院认为：定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金对于债权的保障功能在于定金法则的适用。即给付定金的一方不履行合同义务时失去定金；接受定金的一方不履行合同义务时，双倍返还定金。本案中，诚科公司作为居间人、受托人，在撮合、接受买卖双方委托提供房源并签订合同前，无据证实其和出卖人马德荣向买受人祁富银如实告知涉案交易房屋存在抵押贷款20万元未于清偿以及房屋租赁他人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实；诚科公司作为专业的房屋交易中介机构，其向受托买卖双方提供重复使用而预先拟定格式条款的合同，签约前未履行审慎勤勉的居间服务，其行为违反诚实信用原则，进而草率促成交易双方签订房屋买卖合同，履行合同时又未兑现垫资还贷采纳，故对解除合同负有过错责任；出卖人马德荣虽在订立合同后告知涉案交易房屋存在抵押贷款事实，但并未将如何还贷赎证，之后再次由买受人办理按揭贷款，以及如何处理与案外人的房屋租赁关系等未决事项与祁富银协商三方订立补充协议，继而在垫资还贷环节与诚科公司相互推诿责任，买房人不同意还贷赎证，导致合同无法继续履行亦负有过错责任；祁富银未按期支付购房首付款也存在违约情形。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定马德荣向祁富银返还10000元定金为宜。定金本意是向房屋出卖人马德荣交付，但实际由诚科公司代收并保管。诚科公司不能尽到“审慎勤勉”“受人之托，忠诚理事”之职责，其不予退还定金以企冲抵居间费的辩解于法无据，故应将代收保管定金10000元直接返还给祁富银。（二）关于反诉，争议焦点是祁富银是否支付违约金、赔偿损失以及诚科公司是否返还定金问题。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案涉案合同系格式条款的合同，前已述及马德荣、诚科公司对解除合同均负有过错，应当各自承担相应的责任，其向祁富银主张违约责任理据不足。无据证实马德荣在订立合同前后向祁富银如实告知涉案交易房屋已与他人设定租赁合同关系的事实，马德荣明知或者应当知道在不能还贷涤除抵押，房屋合同无法继续履行的情况下，因自身未采取补救措施提前解除租赁关系，其向买受人祁富银主张租金和他处购房预付的订金损失，缺乏事实依据；马德荣诉请诚科公司返还定金，有悖定金法则规定。马德荣如因诚科公司未履行居间、代理合同义务，可通过其他途径解决。综上，马德荣的反诉请求，本院不予支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十四条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告祁富银（反诉被告）与被告马德荣（反诉原告）、被告宁夏诚科房地产营销策划有限公司（反诉被告）签订的《银川市二手房买卖委托合同》；二、被告宁夏诚科房地产营销策划有限公司向原告祁富银返还购房定金10000元，限于本判决生效后三日内履行；三、驳回原告祁富银的其他诉讼请求；四、驳回被告马德荣的反诉请求。本诉案件受理费300元，由原告祁富银负担150元，被告马德荣、宁夏诚科房地产营销策划有限公司负担150元；反诉费1542元，由反诉原告马德荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 史建文人民陪审员 马淑格人民陪审员 邓伟忠 二〇二〇年五月二十一日书记员 王 娇判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。3《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百六十四条第一款代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。4.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。