广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终889号 上诉人（原审被告）：桂林兴盛房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇临政路山塘巷。 法定代表人：唐少华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李克??，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：黄体科，男，1983年1月1日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 被上诉人（原审原告）：余洁明，女，1988年12月10日出生，瑶族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李毅，广西宁斌律师事务所律师。 原审被告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区中山中路**，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，分行行长。 委托诉讼代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐子琳，广西徐和徐律师事务所实习律师。 上诉人桂林兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛房产公司）与被上诉人黄体科、余洁明、原审被告中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称建行桂林分行）商品房销售合同、金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 兴盛房产公司上诉请求：1．撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2663号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定以默认方式变更合同约定交房日期没有法律依据，明显违反合同法第二十条、二十二条的规定。被上诉人于2018年1月5日向被上诉人寄送的“关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿办法的确认函”性质属于要约，该要约明确规定了被上诉人需在2018年1月15日前将该确认函签字、按手印确认后寄回上诉人，但两被上诉人收到该函后未作任何回复。根据《合同法》第二十条“承诺期满，受要约人未作出承诺的，要约失败”、第二十二条“承诺应当以通知的方式作出”的规定，可以认定上诉人与被上诉人并未就合同约定的房屋交付日期作出变更。被上诉人对上诉人发出的确认函表示沉默不能视为默许的意思表示，一审法院对被上诉人的沉默视为同意，属认定事实错误。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除，没有法律依据。合同约定的交房日期为2017年12月31日，并未变更。被上诉人以上诉人延期交房为由，行使合同解除权的期限为1年，自2018年2月1日起至2019年2月2日止，但被上诉人至2019年4月26日才向上诉人发出解除合同的通知，已超出法律规定的解除权的行使期限。被上诉人于2019年4月26日向上诉人发出的解除合同通知，不具备解除合同的条件。三、涉案商品房已于2019年7月2日通过五方验收，符合交付使用条件并通知了被上诉人接受房屋，具备继续履行合同的条件。 黄体科、余洁明辩称，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 建行桂林分行述称，对一审判决无意见。 兴盛房产公司向一审法院起诉请求：一、确认两原告与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除；二、被告兴盛房产公司返还两原告于2015年12月14日向被告所付的购房首付款99667元及损失20930元（以99667元为基数，按同期银行贷款利率6%计算，暂计到2019年7月7日，直到被告兴盛房产公司全部归还款项之日止）；三、被告兴盛房产公司支付两原告违约金44209.92元（暂计到2019年7月7日止，直到被告兴盛房产公司全部付清款项之日止）；四、解除两原告与被告建设银行桂林分行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为450630112-2012-20150514460）；五、被告兴盛房产公司支付两原告因购房而向银行贷款产生的损失共计367772.91元（暂计到2019年7月7日止，直到被告兴盛房产公司全部付清款项之日止）；六、本案的诉讼费由被告兴盛房产公司承担。在庭审中变更诉讼请求为：一、确认两原告与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除；二、解除原告与被告建设银行桂林分行之间签订的编号为：450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告兴盛房产公司返还两原告于2015年12月14日向被告兴盛房产公司所付的购房款99667元及损失20930元（以99667元为基数，按同期银行贷款利率6%计算，暂计到2019年7月7日，直至被告兴盛房产公司归还全部款项之日止）；四、被告兴盛房产公司支付两原告已经支付给被告建设银行桂林分行的贷款本金52324.86元及利息46898.25元（暂计到2019年7月7日，以两原告实际支付给建设银行桂林分行的数据为准，直至被告归还建设银行桂林分所有贷款本金及利息之日止）；五、被告兴盛房产公司支付两原告违约金44209.2元（暂计到2019年7月7日，直至被告兴盛房产公司归还全部款项之日止）；六、被告兴盛房产公司代两原告偿还被告建设银行桂林分行贷款本金246675.14元及利息20641.28元，及提前还款所生产的违约金1233元（暂计到2019年7月7日，直至被告兴盛房产公司归还全部款项之日止）；七、本案全有诉讼费用均由被告兴盛房产公司承担。 一审法院认定事实：原告黄体科、余洁明与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订了《商品房买卖合同》，约定原告黄体科、余洁明向被告兴盛房产公司购买桂林市临桂区兴盛·天鹅堡8幢1单元6层1号房，建筑面积95.7平方米，房价总金额398667元，其中合同的第六条约定了买受人于2015年12月11日付清首付款99667元，贷款299000元于合同签订之日起10日内向银行（或公积金管理中心）申请贷款。第八条约定了出卖人应在2017年12月31日前，依照国家规定，将取得经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实际予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、异常社会现象或政府及有关部门行为（如中考、高考等）造成施工中止（政府及有关部门出台的公告、相关文件等为依据）；3、连续停电、停水或内涝四小时以上的，计一天以施工记录为准；4、工程施工期间气象部门纪录当日连续4小时以上降雨或当日累积降雨4小时以上的计一天；5、买受人未付清房款（包括银行贷款未按时足额到达出卖人帐户）。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，具体内容为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金”。上述合同签订后，原告于2015年12月11日交付了首付款99667元，余下的房款，原告黄体科、余洁明于2015年12月25日向被告建行桂林分行申请贷款，双方签订了编号为450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第三十四条第四款约定：“自贷款发放日起12个月内，借款人不得提前还款；贷款发放12个月后借款人提前还款需向贷款人申请并经审批同意后办理，贷款人按借款人每次提前还款金额的一定比例收取提前还本违约金。本合同项下的提前还本违约金为0.5%，提前还本违约金在提前归还本时一并收取，提前还本违约金按以下公式计算：提前还本违约金=提前归还贷款本金×0.5%。”2016年1月7日，被告建行桂林分行将贷款299000元贷给了原告支付给被告兴盛房产公司。之后，原告按合同约定的时间归还了当期的贷款本息。2018年1月5日，被告兴盛房产公司因故未能按期交房，出具了一份《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》，函中载明：因出现暴雨、高温、政府行为等原因，导致7#、8#楼延期交房，8#楼计划至2018年7月31日，以及延期交房的补偿。之后，被告兴盛房产公司未按计划的时间于2018年7月31日交房，原告于2019年4月23日向被告兴盛房产公司发出了《8幢1单元6层01号房购房者要求解除商品房买卖合同的通知》，被告兴盛房产公司于2019年4月26日收到后，未作回应。2019年7月2日，案涉的8#楼经施工、勘察、涉及、监理、建设五单位验收，出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为合格。2019年7月22日，被告兴盛房产公司以登报的形式在桂林晚报刊登了7#、8#楼的《交房通知》。2019年7月30日，原告提起本案诉讼，请求作出如其诉请的判决。 对被告兴盛房产公司出具的《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》中载明的被告兴盛房产公司要计划8#楼迟延到2018年7月31日交房的事实，原告认为其以默许的行为同意该事实。 同时查明，2014年11月2日，以被告兴盛房产公司为甲方，被告建行桂林分行为乙方，双方签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定自2014年10月31日至2024年10月31日期间，被告兴盛房产公司就被告建行桂林分行向所有购置坐落于“临桂县临政路山塘巷‘兴盛·天鹅堡’”项目房产的全部债务人发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高限额肆亿捌仟万元整的连带担保。 一审法院认为，原告黄体科、余洁明与被告兴盛房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，缔结主体适格，不违反法律强制性规定，应当认定合法有效。上述合同对双方具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同的约定和原告认可的被告兴盛房产公司迟延至2018年7月31日交房的事实，被告兴盛房产公司应当在2018年7月31日前将原告购买的商品房交付给原告，但被告兴盛房产公司在2019年7月18日才登报通知交房，根据原告黄体科、余洁明与被告兴盛房产公司在商品房买卖合同中第九条第1点第2项“逾期交房超过了30日，买受人有权解除合同”的约定，原告于2019年4月23日向被告兴盛房产公司发出的《8幢1单元6层01号房购房者要求解除商品房买卖合同的通知》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告诉请确认两原告与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除，该院予以支持。因原告默认被告兴盛房产公司迟延至2018年7月31日交房的事实，故原告行使解除权应从2018年8月1日起计算，据此，对被告兴盛房产公司主张原告于2019年4月26日向其发出解除合同通知，已超过一年的行使期限解除权消灭的辩称，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告请求解除其与被告建行桂林分行之间签订的编号为：450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》诉请，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同发性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，被告兴盛房产公司应将原告支付的房款返还原告黄体科、余洁明，并赔偿原告黄体科、余洁明因此所产生的损失。因此，原告黄体科、余洁明要求被告兴盛房产公司返还已付购房首付款99667元及已向被告建设银行桂林分行所还的贷款本金，并赔偿损失的诉讼请求，于法有据，该院予以支持，但原告黄体科、余洁明对于首付款资金占用费要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告黄体科、余洁明实际损失范围，该损失应是利息损失，应以银行同期定期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。被告兴盛房产公司逾期未交房，构成违约，其应按合同第九条第1点第（2）项约定，以购房款398667元的1%计算违约金为3986.67元支付给原告黄体科、余洁明。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案《个人住房（商业用房）借款合同》的解除系开发商即被告兴盛房产公司违约导致《商品房买卖合同》解除所致，因此二原告向银行承担损失的赔偿责任最终应当由开发商即被告兴盛房产公司承担。因此，两原告要求被告兴盛房产公司代两原告偿还尚未归还的余下的被告建行桂林分行贷款本金及利息及提前还款所生产的违约金，符合法律规定，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、原告黄体科、余洁明与被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除；二、解除原告黄体科、余洁明与被告中国建设银行股份有限公司桂林分行于2015年12月25日签订的编号为450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向原告黄体科、余洁明返还购房首付款99667元及自2016年1月7日起至判决生效之日止的原告黄体科、余洁明向中国建设银行股份有限公司桂林分行归还的贷款本金（以中国建设银行股份有限公司桂林分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向原告黄体科、余洁明赔偿以99667元为本金，自2015年12月11日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向原告黄体科、余洁明赔偿自2016年1月7日起至本判决生效之日止的原告黄体科、余洁明向中国建设银行股份有限公司桂林分行支付的贷款利息（以中国建设银行股份有限公司桂林分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司支付违约金3986.67元给原告黄体科、余洁明；七、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向被告中国建设银行股份有限公司桂林分行偿还原告黄体科、余洁明自本判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本金、利息及提前还款所生产的违约金；八、驳回原告黄体科、余洁明的其他诉讼请求。案件受理费9126元，由被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司负担8600元，原告黄体科、余洁明负担526元。 本院二审期间，围绕争议焦点当事人未提交新的证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明：兴盛房产公司2018年1月5日向被上诉人寄送了《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》载明：尊敬的业主，因受客观因素导致项目的交房日期需要延长（7#计划在2018年10月31日、8#计划在2018年7月31日），并将延期交房相关补偿事宜作出如下方案：一、延期交房补偿时间确定，二、延期交房补偿标准。请你在下方签字、按好手印后于2018年1月15日之前寄回我司。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：被上诉人要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》是否符合法律规定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，被上诉人黄体科、余洁明与上诉人兴盛房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同依法成立，合法有效。当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同的约定兴盛房产公司应当在2017年12月31日前将黄体科、余洁明购买的商品房交付，逾期交房超过了30日，买受人有权解除合同。兴盛房产公司2018年1月5日向被上诉人寄送的《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》，仅是表明其延迟到2018年7月31日交房后的违约行为对购房户进行经济补偿，并未对合同约定的房屋交付日期作出变更。一审法院判决理解认为兴盛房产公司对交房时期变更至2018年7月31日交房，被上诉人黄体科、余洁明默认兴盛房产公司迟延至2018年7月31日交房的事实是不正确的。同时，该《确认函》明确规定了被上诉人需在2018年1月15日前将该确认函签字、按手印确认后寄回上诉人，但两被上诉人收到该函后未作任何回复。其并未同意上诉人提出的延期交房经济补偿方案，被上诉人可以依法主张其权利。 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。解除权消灭，是指依法享有解除权的当事人在法定的条件下丧失其解除权，不再享有解除合同的权利。如果有法律规定了解除权的行使期限，或者当事人约定了解除权的行使期限，那么，享有解除权的当事人就应当在法律规定或者当事人约定的期限内行使解除权，解除合同。如果法律规定的或者当事人约定的解除权行使期限业已届满，而当事人还没有行使其解除权，那么，当事人所享有的这一解除权就消灭了，其不得再以行使这一解除权为由来解除合同。本案当事人合同约定，2017年12月31日前交付商品房，逾期交房超过了30日，买受人有权解除合同。故买受人黄体科、余洁明行使解除权应从2018年2月1日起计算。黄体科、余洁明于2019年4月26日向兴盛房产公司发出解除合同通知，已超过一年的行使解除权期限，解除权已消灭，其不能解除与兴盛房产公司签订的《商品房买卖合同》。被上诉人的全部诉讼请求本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2663号民事判决； 驳回被上诉人黄体科、余洁明的一审诉讼请求； 一审案件诉讼9126元、二审案件诉讼9126元，一、二审合计18252元，由被上诉人黄体科、余洁明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王治斌 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王 凯 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕