广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终319号 上诉人（一审被告、申请执行人）：东莞市中京实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇杀角区西雅二路**。 法定代表人：杨明辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：周海燕，广西桂成律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、案外人）：北海市丰登房地产综合开发公司，，住所地：广西壮族自治区北海市体育北路**恒安商厦**钦北铁路办公司）。 法定代表人：杨新杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵淑媛，广西海望律师事务所实习人员。 一审第三人（被执行人）：广西北海粮油贸易中心，住，住所地：广西壮族自治区北海市贵州路粮贸大厦/div> 法定代表人：黄东，该公司董事长。 上诉人东莞市中京实业投资有限公司（以下简称中京公司）因与被上诉人北海市丰登房地产综合开发公司（以下简称丰登公司）、一审第三人广西北海粮油贸易中心（以下简称粮贸中心）案外人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2019）桂05民初376号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人中京公司的委托诉讼代理人周海燕，被上诉人丰登公司的法定代表人杨新杰及委托诉讼代理人吴松周到庭参加诉讼。一审第三人粮贸中心经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人中京公司上诉请求:1、撤销北海市中级人民法院(2019)桂05民初376号民事判决第一项，改判北海市中级人民法院可以执行北海市贵州路小区粮贸中心职工宿舍C601,C701房屋；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决部分事实遗漏认定，部分事实认定错误。（1）被上诉人与一审第三人签订的合同是无效的合同，被上诉人不能据此无效的合同取得涉案房产。被上诉人不是一审第三人的员工，不符合参加一审第三人职工集资建房的主体资格，双方签订的合同违反了政策的规定。涉案房产为集资房产，未交付土地出让金，至法庭辩论终结前，涉案房产亦未取得房改主管部门的批准同意上市交易，本案合同是无效合同。一审判决对于涉案合同是否合法有效遗漏查明，属遗漏查明重要事实。（2）被上诉人无证据证明其己付清涉案房产的全部房款，应承担举证不能的责任，一审判决认定事实错误。被上诉人没有持有其交纳房款的收据原件，对于未持有原件的原因未能作出合理的解释。其提供的收据复印名称不全，不能证实为出具给被上诉人的收据。且集资房款未交付到财政部门共管账房中，被上诉人所提交的收据均不能证实其付款事实。对于永安公司交付的21万元款项，假设真实，只能证明为一审第三人收到永安公司交付的款项，且收执单位为永安公司。被上诉人并无证据证实永安公司代其交付房款或其与永安公司存在债务互相确认对抵债务。在高院审理及发回重审的过程中，被上诉人均无证据证明永安公司代其交付21万元的事实。一审判决在无证据证实的情况下，认定被上诉人交清房款错误。（3）被上诉人无证据证明涉案房产其已实际占用，一审判决认定其己占用使用错误。被上诉人不能提供证据证实其与居住在涉案房产的职工签订合同后有发放工资、缴纳社保存在实际劳动关系的证据。不能证明在合同期满后仍在其单位工作。假设居住在该房内的职工原在被上诉人处工作，但不能排除合同期满后有转至一审第三人粮贸中心工作的可能性。被上诉人假设将房产交付给居住人使用，应持有合同证明其观点。一审判决在被上诉人没有任何证据的情况下，将应由异议之诉人承担举证责任的义务在未经释明的情况下，以上诉人无证据证明，认定被上诉人己实际占用房产，属认定事实错误。（4）涉案房产未能过户的原因是被上诉人未交付土地出让金、未付清税费造成，未能过户的原因被上诉人有过错，一审判决遗漏认定这一事实。涉案房产为集资房，办理房产过户需要买受人交纳土地出让金后方能交税过户。至今为止，被上诉人未支付分文土地出让金，在一审庭审中，被上诉人也自认交纳土地出让金与其无关。被上诉人签订合同时交付的只是房屋集资款，不包含土地出让金。依据法律规定，集资房在交易过户时需要由买受人支付土地出让金。被上诉人在一审第三人取得涉案房产证后，未支付分文土地出让金与税款，未能过户是被上诉人的原因造成。一审判决对这一重要事实未予查明，属遗漏查明重要事实。2、一审判决适用法律错误。一审判决适用《民事诉讼法》第一百四十四条、民事诉讼法司法解释第三百一十二条之规定错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条及民事诉讼法司法解释第三百一十一条。 被上诉人丰登公司答辩称：1、王涛是粮贸中心的总经理，至今还没有免职，其写笔录时有授权书，也有法定代表人与公司的盖章，可以代表粮贸中心，笔录内容与一审查明的事实一致，即所有的购房款已经全部付清了。现有证据都能证明丰登公司交付了58万房款。粮贸中心出具的收据很清楚，抵消应付款，加起来是21万，粮贸中心交来的21万跟上面21万是抵掉，即替丰登公司支付了21万元，这两个收据都是原始凭据，都是国有企业的记账凭证，是在档案馆调出来的，抵欠永安公司的款。三个公司都是当年北海丰登集团旗下公司，三角抵债内部款项划转，最终剩下就是丰登公司21万元抵给粮贸中心。历史以来都是这么确认。2000年8月8日协议书上，双方对这个款项确认，第一项粮贸中心根据丰登公司700元每平方米划给丰登公司8套房，款项支付完毕才会划8套房给丰登公司，房产证办好后，第一时间由粮贸中心交给丰登公司，充分证明了丰登公司付清全部集资款给粮贸中心。2、本案争议房已缴纳土地出让金。1995年作为内部职工的集资建房，不仅仅建房成本，其他成本也出资完毕。1995年9月28日签订的协议书写清粮贸中心同意丰登公司参加职工集资建房，接下来集资建房全过程是由粮贸中心单独全面负责完成，按照每平方米700元给粮贸中心，并负责帮丰登公司办理产权证，由粮贸中心负责帮丰登公司办好产权证，办证的职责是粮贸中心。（1）在档案馆里查清：双方补充协议明确说是丰登公司的建房款，并且划给丰登公司三房一厅共8套房，所有集资建房款已经付清，双方付款应予以确认，那个时候中京公司是否存在我们都不知道。（2）双方确认集资建房款已经付清，产权证在2002年办好证，直接交给丰登公司，这种行为证明集资建房款已经付清，给完证后也要求粮油中心过户给我们。3、办证费用已经给了粮贸中心，过错并不是丰登公司，粮贸中心没有办证给我们，未过户并不是丰登公司的责任。上诉人主张丰登公司欠粮贸中心的钱，没有任何证据。本案在房产证已经取得的情况下，粮贸中心有责任为丰登公司办证，未过户并不是丰登公司的过错。请求驳回上诉，维持原判。 一审第三人粮贸中心经合法送达未出庭亦未提出答辩意见。 丰登公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销北海市中级人民法院（2018）桂05执异338号执行裁定书，不得执行位于北海市贵州路小区粮贸中心职工宿金C601、C701房屋（房屋所有权证号：北房权证（2001）字第00029x**、第00029xxx号）；2.确认上述房屋属于原告合法财产；3.案件受理费等各项费用由被告承担。事实和理由：一、原告于1995年9月28日与第三人粮贸中心就集资修建北海市贵州路小区粮贸中心职工宿舍事宜达成协议，并签订《协议书》、协议书约定第三人同意原告参加职工集资建房。2000年8月8日，双方签订《补充协议》约定：粮贸中心根据原告所付的建房款，按700元／㎡人民币折算，划给原告三房一厅套件共八套（即C栋101、201、301、401、501、601、701、102号），上述已划定的八套房屋产权及使用权自划拨之日起归原告所有。该八套房屋的《房屋产权证书》取得之日起统一交由原告保管，以第三人的名义办理的房屋，当原告要求过户给指定户主时，第三人应无条件予以帮助完善过户手续。协议书还约定，第三人不得将上述八套房屋及产权证书用于抵押、转让或出售。二、北海市中级人民法院（2018）桂05执异338号执行裁定书中认定，涉案两套房屋未过户是因为原告无力缴纳相关税费这一事实属认定事实错误。（一）《协议书》《补充协议书》符合当时法律规定，合法有效，因本案属于对房地产的概括性转让，且其余六套房屋已经按约定过户到丰登公司指定的第三人名下，不能适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款的规定。前述协议是北海市粮食局系统丰登集团的单位及个人集资建房，是于全额付款，没有补助、补贴等，不属房改房，不存在无效情形。（二)丰登公司在人民法院查封之前已合法占有该两套房屋。1.《补充协议书》第2条“上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方（丰登公司）所有”，粮贸中心在签订《补充协议书》后不久便将涉案两套房屋交付丰登公司，再由丰登公司安排给职工占有、使用至今。虽然现居住房屋的职工的《劳动合同》没有延续至今，但无论居住的是丰登公司的现职员工，还是丰登公司指定的其他人，均不重要。重要的是居住者是因为丰登公司从粮油中心接收和占有了案涉的两套房屋后，将房屋使用权过渡给居住者，过渡的形式可以是单位安排，也可以其他各种形式。而丰登公司将房屋使用权过渡给其他人本身，即说明了丰登公司对案涉房屋具有占有、使用、收益和处分的权能。居住者是不是丰登公司的现职员工，均不影响丰登公司一直占有和使用案涉房屋的基本事实。2.粮贸中心在取得涉案两套房屋的初始登记的房屋产权证书后，即第一时间将产权证交给丰登公司保管至今。由此可知，自2000年8月8日起，案涉房屋一直由丰登公司合法占有使用至今。(三）丰登公司已支付了全部购房款512302元，并支付了过户所需的税费67698元和办理房产证费用2490元。1.《补充协议书》第1条即约定：“甲方(粮贸中心)根据乙方（丰登公司）所付集资建房款，按700元/㎡折算，划给乙方三房一厅套间共八套。上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起（注2000年8月8日）归乙方（丰登公司）所有”充分证明了粮贸中心根据丰登公司已付的集资建房款，要划给丰登公司包括案涉房屋在内的八套房屋，粮贸中心与丰登公司以签订《补充协议书》的书面形式，书面确认粮贸中心已经收到了丰登公司支付的全部集资建房款512302元，八套房屋产权及使用权归丰登公司所有。2.根据丰登公司提交的、由北海市档案馆复议提供的《收款收据》、《银行进帐单》和《记账凭证》等材料，丰登公司付房款总计人民币580000元，其中：1995年9月5日支付职工房款10万元、10月4日付职工房款7万元、10月13日付5万元、10月10日付5万元、10月31日付10万元，1996年11月8日永安公司代丰登公司付20万元、1万元，以借款抵数21万元(粮油中心1996年11月30日记账凭据明确永安公司代付21万元，抵数21万元)，上述合计支付了58万元，按单价700元/平方米，其中六套面积约92.25平方米，2套面积为89.18平方米，面积计731.86平方米，计算的集资建房总价款512302元，丰登公司的付款已超出了集资建房总价款67698元。丰登公司向粮贸中心支付的67698元，是用于房屋过户的各项税费的。3.虽然1996年11月30日的支付的21万元是永安公司代丰登公司支付，根据我国法律规定，第三人代为履行债务，只需债权人即粮贸中心同意即可，而粮贸中心对此完全同意并收取了全部款项。4.作为国有企业的粮贸中心，如果没有收齐丰登公司的集资建房款，就不可能以签订《补充协议书》的形式书面确认粮贸中心已经收到了丰登公司支付的全部集资建房款；也不可能确认八套房屋产权及使用权归丰登公司所有；更不可能将房屋产权证交给丰登公司，同时明确无条件予以帮助完善有关过户手续。5.在执行异议审查及一审诉讼期间中，粮贸中心明均多次确认丰登公司已全部支付完毕上述八个套间的购房款和相应的税款。6.自2000年8月8日后，粮贸中心将案涉的房屋交付了丰登公司占有、使用、收益和处分至今，且粮贸中心在取得涉案两套房屋的初始登记的房屋产权证书后，第一时间便将产权证交给丰登公司，也同样充分证明了丰登公司已经将全部的购房款512302元和67698元的税费全部支付给了粮贸中心。7.2000年8月25日，丰登公司向粮贸中心支付了2490元办理房产证的费用，该费用是专用于办理包括案涉两套房屋(C601和C701房)在内的房产证的费用。事实上，只有丰登公司在付清购房款和各项税费后，丰登公司在要求粮贸中心办理房屋过户手续时，粮贸中心才会要求丰登公司支付办理房产证的费用。而丰登公司早在2000年8月22日支付了办理案涉房屋的房产证费用2490元的事实，本身即充分证明了：丰登公司已经付清了全部购房款和各项税费，到了办理房产证的最后阶段。如果没有付清全部购房款和各项税费的话，不可能到支付办理房产证的费用这个阶段。在丰登公司用积极的行为催促粮贸中心办理案涉房屋产权的过户手续、粮贸中心同意要办理房产过户手续后，向粮贸中心支付了办理房产证的费用。（四)是粮贸中心的原因、而非因丰登公司自身原因未办理过户登记。1.北海市中级人民法院(2018)桂05执异338号执行裁定书中和原一审判决认定涉案两套房屋未过户是因为丰登公司无力缴纳相关税费，属认定事实错误。此前杨新杰的陈述属于记忆性错误，年代比较久远了，人的记忆不可能那么准确，且与本案所举的证据完全矛盾，依法不应采信。2.丰登公司既已支付了办理房产证的费用，则不但充分表明丰登公司以付办证费用之行为的方式催告粮贸中心办理过户手续，而且也证明了丰登公司与粮油中心就办证过户事宜达成共识后才会安排丰登公司支付该办证费用，但丰登公司支付完办证费用后，粮贸中心却没有及时办理，过错在粮贸中心，丰登公司对此没有任何过错。三、本案丰登公司对案涉房屋的物上请求权优先于中京公司的债的请求权。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，丰登公司对被查封的两套房屋已支付全部价款及房屋过户手续款，并实际占有，且不存在任何过错。因此，北海市中级人民法院以粮油中心为被执行人查封涉案房屋错误，依法应予以解封。五、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条的规定，丰登公司有权请求人民法院确认涉案两套房屋属于其合法财产。综上，丰登公司的执行异议符合相关法律法规规定的全部条件，人民法院应予支持。 一审法院认定事实：1995年9月28日，粮贸中心（甲方）与丰登公司（乙方）签订《协议书》，约定粮贸中心同意丰登公司参加该中心的职工集资建房、丰登公司需要的房屋数量以及支付购房款等事宜。2000年8月8日，双方又签订《补充协议》，就集资建房事宜补充约定：“1.甲方根据乙方所付集资购房款，按700元/㎡人民币折算，划给乙方三房一厅套间共八套（即C栋101、201、301、401、501、601、701号、102号）。2.上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方所有。产权过户时除乙方指定过户给第三者名下之外，余下部分暂以甲方名义办理。3.该八套房的《房屋产权证书》取得之日起统一交还乙方保管，以甲方名义办理的房屋，当乙方要求过户给指定户主时，甲方无条件予以帮助完善有关过户手续，该发生的费用由乙方自理。……”2002年1月22日，粮贸中心取得C601、C701两套房屋的《房屋所有权证》，证号分别为北房权证（2001）字第00029646、00029648号，建筑面积均为92.25平方米。 另查明，中国工商银行北海分行（以下简称工行北海分行）与粮贸中心借款合同纠纷一案，一审法院于2001年5月18日作出（2001）北经初字第80号民事判决，判决粮贸中心应偿还工行北海分行本金570万元及利息（利息计算从1994年12月21日起计至本案生效判决最后一日止，按中国人民银行逾期贷款利率分段计付，已收利息21340元应从中扣除）。 上述判决发生法律效力后，依据工行北海分行的申请，一审法院以（2001）北执裁字第134号案立案执行。在部分债权得到执行抵偿后，工行北海分行将其对粮贸中心享有的上述债权转让给中国华融资产管理公司南宁办事处，经多次债权转让，中京公司于2012年2月29日受让了对粮贸中心的上述债权，并向一审法院申请变更其为申请执行人。一审法院于2015年12月29日作出（2015）北执字第115-1号执行裁定，变更中京公司承接原权利人工行北海分行对（2001）北经初字第80号民事判决书所确定剩余的债权权利。2017年4月27日，一审法院作出（2016）桂05执恢1号执行裁定书，以中京公司为申请执行人，查封了登记在粮贸中心名下，坐落于北海市房屋。 案外人丰登公司于2018年6月6日就上述查封行为向一审法院提出书面异议。在执行异议审查阶段，粮贸中心认可丰登公司已全部支付完毕上述八个套间的购房款，并确认除C601、C701两套房屋外，其余六套划给丰登公司的房屋均已按丰登公司的要求办理过户手续。丰登公司主张被查封的C601、C701两套房屋因一直由丰登公司员工居住，且因丰登公司无力缴纳办理产权过户的相关税费，故未能办理产权过户手续，但应属丰登公司的合法财产。一审法院经审查后，认为丰登公司因其自身原因，无力缴纳办理相关税费而未能办理产权过户手续，对涉案C601、C701两套房屋未能办理过户登记存在过错，丰登公司所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作出（2018）桂05执异338号执行裁定书，裁定驳回丰登公司的异议请求。丰登公司对该裁定不服，提起本案的案外人执行异议之诉。 再查明，位于北海市的房屋所有权人均为案外人，房屋建筑面积分别为89.18㎡、89.18㎡、92.25㎡、92.25㎡、92.25㎡、92.25㎡。 又查明，粮贸中心分别于1995年9月5日、1995年10月4日、1995年10月10日、1995年10月13日、1995年10月31日100000元向丰登公司出具收到丰登公司交来的职工购房款10万元、7万元、5万元、5万元、10万元的《收据》共37万元。1996年11月8日粮贸中心出具编号为No0035291的《收据》载明：“永安公司交来职工集资建房款贰拾万元”、“一万元借款利息抵购房款”，并有“抵数”字样；同日永安公司出具编号为No0044997的《收款收据》载明：“兹收到粮油中心交来还款贰拾壹万元”，并有“其中1万元属借款利息”、“抵数：0035291”字样；粮油中心于1996年11月30日记账凭据记载“顶欠永安数，借方金额21万元”以及“顶集资建房款，贷方金额21万元”，证实丰登公司共支付购房款58万元。 2000年8月22日粮贸中心向丰登公司出具《北海市单位（个人）资金往来专用凭证》，确认收到丰登公司贵州小区（C-301房、C401、C501、C601、C701、C102）代办房产证费2470元。 另查明，一审法院于2017年6月9日作出《执行告知笔录》载明，涉案C601房屋由职工梁陟一家三口居住，C701房屋由职工莫芳临时出租给他人居住。梁陟与丰登公司于1998年12月17日签订《劳动合同书》，合同期限3年，自1998年11月2日起至2001年10月30日，岗位为物资贸易岗位，从事经营业务工作；莫芳与丰登公司于1995年11月30日签订《劳动合同书》，合同期限5年，自1995年11月1日起至2000年10月31日。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告丰登公司对涉案房屋是否享有对抗人民法院强制执行的民事权益，结合原告的诉讼请求以及被告的答辩意见，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具体为以下四点：（一）原告丰登公司与第三人粮贸中心是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）原告丰登公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。（三）原告丰登公司是否已就涉案房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因原告丰登公司自身原因造成。 原告丰登公司与第三人粮贸中心是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。被告中京公司主张原告与第三人粮公司签订的协议书约定买卖政策性房产，内容违反国家政策，为无效合同。一审法院认为，本案中，一审法院于2017年4月27日查封涉案房屋，粮贸中心与丰登公司于1995年9月28日、2000年8月8日、即查封之前分别签订《协议书》《补充协议》，该协议约定集资房转让等相关事项，系双方的真实意思表示。被告中京公司主张原告与第三人粮贸中心合同约定买卖政策性房产，内容违反国家政策，为无效合同，但前述合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认前述合同合法有效。 原告丰登公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。一审法院认为，根据《补充协议书》第2条“上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方（丰登公司）所有”，原告丰登公司陈述粮贸中心在涉案两套房屋签订《补充协议书》后就将房屋交给丰登公司占有使用符合该约定。执行阶段一审法院查明涉案C601房屋由职工梁陟一家三口居住，C701房屋由职工莫芳临时出租给他人居住，本案查明梁陟与莫芳均是丰登公司的职工，才由丰登公司指示交付该两名职工临时居住使用。虽然该两名职工的《劳动合同》并未延续至今，但并不影响丰登公司合法占有涉案房屋的事实认定。原告丰登公司的诉讼理由成立，一审法院予以支持。被告的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。 原告丰登公司是否已就涉案房屋支付全部价款。一审法院认为，结合双方协议约定和在案证据，第三人粮贸中心按700元/㎡折算，划给丰登公司八个套间，其总面积为731.86平方米，经核算八套房屋总价款应为512302元。关于永安公司以其对粮油公司的20万元借款以及1万元利息的债权抵顶原告丰登公司向粮贸中心应付的21万元购房款能否认定的问题，一审法院认为，首先，根据1996年11月8日粮贸中心出具编号为No0035291的《收据》与同日永安公司出具编号为No0044997的《收款收据》以及粮油中心于同月30日《记账凭据》记载事项，能够相互印证永安公司用其债权抵顶涉案共八套房屋的购房款21万元的事实。其次，根据《补充协议》约定：“1.甲方根据乙方所付集资购房款，按700元/㎡人民币折算，划给乙方三房一厅套间共八套（即C栋101、201、301、401、501、601、701号、102号）。2.上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方所有”，可以看出，签订《补充协议》时丰登公司和粮贸中心在《补充协议》中对已经付清涉案八套房屋集资款进行了书面确认，并进一步明确了涉案八套房屋产权及使用权归丰登公司所有。再次，前述《收据》《收款收据》《记账凭证》等形成时间在1998年期间，年代久远，一般判断而言，丰登公司与粮贸中心之间串通逃债的可能性不大。故前述证据能够相互印证而形成证据链，一审法院认定其证据效力。第四，按照每平方米700元单价计算，假如前述21万元购房款不予认定，则丰登公司所交购房款37万元，与另外六套房屋的总价款383852元不相符，也与《补充协议》约定相悖，同时与丰登公司持有涉案两套房屋房产证原件并实际占有涉案两套房屋等事实自相矛盾。第五，被告中京公司抗辩主张该21万元是其他款项，并非抵顶购房款，应当承担相应举证责任，但被告并未提交任何反驳证据，应承担举证不能的不利后果。综上，永安公司代丰登公司交购房款21万元的事实应予认定。至于本案相应款项交付主体并非以丰登公司的形式规范与否的问题，不能否定前述购房款支付发生的真实性。原告丰登公司主张已向粮贸中心支付款项58万元，交清包括涉案两套房屋在内的八套房屋的购房款512302的主张，一审法院予以采纳。 未办理过户登记是否因原告丰登公司自身原因造成。一审法院认为，丰登公司与粮贸中心本应及时结算购房款并多退少补，丰登公司已支付了全部购房款512302元，对超出的67698元处理问题，粮贸中心如在协议约定不明的情况下本应及时退还丰登公司，但丰登公司在庭审中主张该超出的67698元是房屋过户税费，是丰登公司对其金钱财产所有权的处分行为，亦符合一般常理，一审法院予以确认。虽杨新杰及王涛在本案执行异议审查阶段称原告丰登公司无钱办理过户手续，但本案诉讼中丰登公司已提交其向粮贸中心支付了包括涉案两套房屋在内的办证费用2490元的凭证以及多支付购房款67698元转为过户税费等证据及事实，根据证据规则足以推翻杨新杰及王涛的前述执行异议阶段的陈述意见。同时也表明丰登公司已经以支付办证费用的行为催告粮贸中心办理过户手续，结合另外六套房屋已经办理房产证的事实，粮贸中心应当至少在另外六套房屋办证的合理期间内将涉案两套房屋一并过户到丰登公司名下。至于粮贸中心收取办证费用后的较长期间内丰登公司是否继续催告或诉请粮贸中心办理过户手续，一审法院对丰登公司不作过分苛责。根据原告提供的证据已达高度盖然性标准，涉案房屋未及时办理房产过户手续的过错不在丰登公司，一审法院予以确认。 基于以上分析，一审法院认为，丰登公司对涉案房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四项情形，因此丰登公司享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，对其请求停止对涉案屋强制执行之诉请，一审法院予以支持。 对于丰登公司确认涉案房屋是其合法财产的诉讼请求，一审法院认为，原告的该诉求实质是请求确认涉案房屋所有权归其所有，属于确权之诉范畴。确认物权应以存在物权归属争议为前提，丰登公司与粮贸中心之间系房屋买卖合同关系，因粮贸中心尚未履行房屋产权变更手续，丰登公司享有产权变更登记的请求权，该请求权属于债权性质，不属物权法调整的范围，丰登公司的该诉讼请求超出了本案审理的范围，一审法院不予审理。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于北海市贵州路小区粮贸中心职工宿金C601、C701房屋（房屋所有权证号：北房房权证（2001）字第000296**、00029648号）；二、驳回原告北海市丰登房地产综合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费2883元，由被告东莞市中京实业投资有限公司负担。 二审庭审中中京公司提出:(1)一审查明“在执行异议审查阶段，粮贸中心认可丰登公司已全部支付完毕上述八个套间的购房款”错误，中京公司在一审时就对王涛是否有权代粮贸中心承认收款事宜问题提出异议，对王涛在异议阶段承认这个款项能代表粮贸中心是不认可的，王涛身份不明，又没有授权委托书，只是王涛的一个自述，不是粮贸中心的承认。（2）一审查明“粮贸中心于1996年11月30日记账凭据记载‘顶欠永安数，借方金额21万元’以及‘顶集资建房款，贷方金额21万元’，证实丰登公司共支付购房款58万元”不当。永安公司先交21万付款，再由永安公司收到粮贸中心44997号收据，两个数明确是已经抵销了，21万元付款与借粮贸中心的借款抵销，既然抵销就不存在房款交付数额，被上诉人缴纳的房款仅仅是37万元。（3）一审判决遗漏查明涉案房产产权来源是集资房，丰登公司没有缴纳任何土地出让金。 各方当事人对一审判决查明的其他事实未提出异议，本院对当事人未提出异议的一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案粮贸中心与丰登公司于1995年9月28日、2000年8月8日分别签订《协议书》、《补充协议》，一审法院于2017年4月27日查封涉案房屋，在查封之前粮贸中心与丰登公司已签订了集资建房协议，约定了集资房转让等相关事项，该协议系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。中京公司主张丰登公司与第三人粮贸中心合同约定买卖政策性房产，内容违反国家政策，没有缴纳土地出让金因而合同无效，但中京公司并无证据证实。集资建房协议已签订、履行20多年，并无相关有权机构认定为无效，因此，本案应该确认前述集资建房合同合法有效。 本案中粮贸中心按700元/㎡折算，根据丰登公司与粮贸中心在《补充协议书》约定，划给丰登公司的八个套间，其总面积为731.86平方米，经核算八套房屋总价款应为512302元。根据1996年11月8日粮贸中心出具编号为No0035291的《收据》与同日永安公司出具编号为No0044997的《收款收据》以及粮贸中心于同月30日《记账凭据》记载事项，能够相互印证永安公司用其债权抵顶涉案共八套房屋的购房款21万元的事实。根据《补充协议》约定：“1.甲方根据乙方所付集资购房款，按700元/㎡人民币折算，划给乙方三房一厅套间共八套（即C栋101、201、301、401、501、601、701号、102号）。2.上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方所有”，可以看出，签订《补充协议》时丰登公司和粮贸中心在《补充协议》中对已经付清涉案八套房屋集资款进行了书面确认，并进一步明确了涉案八套房屋产权及使用权归丰登公司所有。中京公司提出该21万元是其他款项，并非抵顶购房款，但并未提交任何反驳证据。一审判决认定“本案中相关《收据》《收款收据》《记账凭证》等形成时间在1998年，《协议书》《补充协议》形成时间在2000年8月，且证据能够相互印证而形成证据链，丰登公司主张已向粮贸中心支付款项58万元，交清包括涉案两套房屋在内的八套房屋的购房款512302的主张，予以采纳”，该认定并无不当。至于中京公司提出“王涛身份不明，又没有授权委托书，只是王涛的一个自述，不是粮贸中心的承认，一审时就对王涛是否有权代粮贸中心承认收款事宜问题提出异议”问题，由于中京公司不能提出王涛无权代粮贸中心承认的证据，且王涛的自述只是认定是否已付款的多个证据中的一个，中京公司的异议不影响本案的事实认定。 丰登公司与粮贸中心在《补充协议书》第2条中约定“上述已划定的八套房屋产权及使用权自划定之日起归乙方（丰登公司）所有”，粮贸中心在涉案两套房屋签订《补充协议书》后就将房屋交给丰登公司占有使用，符合该约定。执行阶段一审法院查明涉案C601房屋由职工梁陟一家三口居住，C701房屋由职工莫芳临时出租给他人居住，一审法院查明梁陟与莫芳均是丰登公司的职工，才由丰登公司指示交付该两名职工临时居住使用。虽然该两名职工的《劳动合同》并未延续至今，但并不影响丰登公司合法占有涉案房屋的事实认定。故应认定丰登公司已占有涉案的C601、C701房屋。 由于本案诉讼中丰登公司已提交其向粮贸中心支付了包括涉案两套房屋在内的办证费用2490元的凭证以及多支付购房款67698元转为过户税费等证据，表明丰登公司已经以支付办证费用的行为催告粮贸中心办理过户手续，粮贸中心未在另外六套房屋办证的合理期间内将涉案两套房屋一并过户到丰登公司名下，也未说明理由，因此，涉案房屋未及时办理房产过户手续的过错不在丰登公司。另外，丰登公司与粮贸中心本应及时结算购房款并多退少补，丰登公司已支付了全部购房款512302元，对超出的67698元处理问题，丰登公司主张该超出的67698元是房屋过户税费，粮贸中心如不同意，应在协议约定不明的情况下及时退还丰登公司或者进行协商，但本案粮贸中心对此未提意见，故可认定丰登公司主张成立。 综上，丰登公司对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四项情形，其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，对其请求停止对涉案屋强制执行之诉请，应予以支持。 对于丰登公司确认涉案房屋是其合法财产的诉讼请求，由于该诉求实质是请求确认涉案房屋所有权归其所有，属于确权之诉范畴，丰登公司享有产权变更登记的请求权，该请求权属于债权性质，因粮贸中心仍需履行房屋产权变更手续，对该项诉求一审法院不予支持是正确的。 综上所述，中京公司的主张不符合《中华人民共和国物权法》第三十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定的排除强制执行的条件，其请求判令可以执行位于北海市贵州路小区粮贸中心职工宿金C601、C701房屋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2883元，由上诉人东莞市中京实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈