云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初1321号原告：赖廷奇，男，1981年7月4日生，汉族，云南省西畴县人，住砚山县。委托诉讼代理人：肖芸，云南言同律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟。被告：杜光伟，男，1966年10月11日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。被告：史文华，女，1967年8月15日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。以上三被告的委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告赖廷奇与被告文山金源商贸有限公司（以下简称“金源公司”）、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告赖廷奇及其委托诉讼代理人肖芸，被告金源公司、杜光伟、史文华共同委托诉讼代理人卢灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赖廷奇向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告与被告金源公司于2018年5月4日分别签订的编号为2018050401、2018050402《商铺内部认购合同》无效；2、判决被告金源公司返还原告已付购房款384000元，以及支付一倍的赔偿款384000元；3、判决被告金源公司从2018年5月4日起赔偿原告已付购房款利息至本息还清之日止，截止起诉之日利息为36480元（384000元×6%÷12个月×19个月=36480元;上述金额合计804480元；4、判决被告杜光伟、史文华与被告金源公司承担连带赔偿责任；5、案件受理费由三被告承担。事实及理由：原告于2018年5月4日与被告金源公司协商一致，签订了两份《商铺内部认购合同》，双方约定购买其开发的金源农副产品综合市场16-B115号、16-B114号商铺，面积分别为60平方米，单价为8000元/㎡，总价款合计480000元，双方约定交房时间为2018年12月31日，原告于签订协议当日支付了80%的房款，即384000元，金源商贸有限公司出具了《收据》确认收到该笔款项。到了约定交房的时间，被告未能交房，此时，原告才得知被告金源商贸有限公司连预售房许可证都未取得，对原告构成欺诈，致使双方签订的合同无效，原告认为，被告金源商贸有限公司应当退还原告已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿及利息。另外，经查，被告杜光伟、史文华系金源商贸有限公司的股东，并且系夫妻关系，而金源商贸有限公司的注册资本为2.15亿元，但被告杜光伟、史文华并未实缴注册资金，其在出资范围内应当与被告金源商贸有限公司承担连带赔偿责任。综上所述，被告的行为，侵犯了原告之合法权益，为此，原告于2020年3月30日起诉至本院并提出如前请求。金源公司、杜光伟、史文华辩称，1、本案的涉案合同属于无效合同，金源公司同意退还原告实际交付的房屋认购款；2、金源公司不存在故意隐瞒未取得预售许可证的行为，故原告主张购房款一倍的赔偿以及利息不应得到支持；3、杜光伟、史文华在本案中依法不应当承担民事责任。本案在审理过程中，赖廷奇为支持其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、身份证复印件，证明赖廷奇的身份信息，其民事诉讼主体适格；2、《商铺内部认购合同》复印件2份（与原件核对无误），证明（1）2018年5月4日原告与被告文山金源商贸有限公司签订了《商铺内部认购合同》，双方约定原告购买被告开发的金源农副产品综合批发市场16-B114、16-B115号商铺，面积分别为30㎡，单价分别为8000元㎡,总价款为480000元，交房时间为2018年12月31日；（2）证实该两份合同虽为《商铺内部认购合同》，但内容为商品房买卖合同；3、收据、银行凭条复印件各一份（与原件对无误），证明原告于合同签订当日支付了购房款384000元的事实；4、国家企业信用信息公示系统公示报告复印件，证明史文华、杜光伟别持有文山金源商贸有限公司50%的股权，各认缴10750万元出资额，现实缴70万元；5、执行数据电子数据复印件16页，被告金源商贸公司截止至开庭前有65件未执行完毕的案件，证明公司财产已不足以清偿债务，股东应承担连带赔偿责任。经质证，金源公司、杜光伟、史文华对赖廷奇提交的证据质证意见为：对赖廷奇提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性没有意见；对第2组证据真实性无异议，但赖廷奇主张合同为商品房买卖合同与事实不符，该合同是内部认购合同；对第3组证据真实性没有意见，但是转账凭据的金额与收据显示的金额不相符，转账凭证的金额仅有334000元，应认定赖廷奇实际交付的金额为334000元；对第4组证据真实性予以认可，主张证明观点不能成立；对第5组证据，与本案具有关联性，主张证明观点不能成立，公司资产是否足以清偿债务均不是股东应否承担公司债务的依据或者理由。金源公司、杜光伟、史文华未向本院提交证据。本院对赖廷奇提交的证据分析认证如下：赖廷奇提交的第1、2、3组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证；赖廷奇提交的第4、5组证据不能证明其主张的观点成立，本院不作为本案定案依据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月4日，赖廷奇（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）分别签订的编号为2018050401、2018050402号《商铺内部认购合同》,约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第16幢B排16－B114号、16－B115号商铺，该商铺建筑面积各30平方米，单价8000元，两套商铺房款共计480000元，乙方在2018年8月4日支付每套房款的80%即各192000元。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用，乙方在甲方交房时付清剩余的房款各96000元。”签订合同当日赖廷奇向金源公司交付商铺房款384000元，金源公司并出具收据交赖廷奇收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于仍未建好，金源公司至赖廷奇起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于赖廷奇主张解除其与金源公司签订合同编号为2018050401、2018050402《商铺内部认购合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与赖廷奇签订合同编号为2018050401、2018050402《商铺内部认购合同》并收取赖廷奇支付的购房款384000元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故赖廷奇主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该二份合同无效，该项诉讼请求予以支持。关于赖廷奇主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与赖廷奇订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，赖廷奇主张金源公司返还已付购房款384000元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。赖廷奇主张金源公司按年利率6%计算自2018年5月4日至还清房款时止的利息损失，对该主张赖廷奇未提交证据证实。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院予以支持赖廷奇的该项诉讼请求。赖廷奇主张杜光伟、史文华对本案项款承担连带责任的问题，赖廷奇提交的证据不足以证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条规定的情形，故该主张无事实依据，不予支持。综上所述，案件经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告赖廷奇与被告文山金源商贸有限公司于2018年5月4日签订的合同编号为2018050401、2018050402《商铺内部认购合同》为无效合同；二、被告文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赖廷奇购房款384000元，并按已付购房款一倍赔偿原告赖廷奇的损失384000元，合计768000元及支付资金占用费（以已交房款384000元为基数，按年利率6%计算自2018年5月4日至还清购房款时止）；三、驳回原告赖廷奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11840元，减半收取计5920元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曹春园二〇二〇年五月十八日书记员  李建生