苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7263号 原告：钱文清，男，1973年12月17日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：曾胜权，上海明伦(苏州)律师事务所律师。 被告：苏州中唐房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市人民路******。 法定代表人：刘志军，执行董事。 委托诉讼代理人：余宁，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 第三人：江苏恒元房地产发展有限公司，住所地江，住所地江苏省无锡市江阴经济开发区靖江园区五星村v> 委托诉讼代理人：胡正华，江苏政纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周华宏，江苏政纬律师事务所律师。 原告钱文清诉被告苏州中唐房地产经纪有限公司（以下简称中唐公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，本院依职权追加江苏恒元房地产发展有限公司（以下简称恒元公司）为第三人参加诉讼，并于2019年11月7日、12月2日、12月17日公开开庭审理。原告钱文清及其委托诉讼代理人曾胜权到庭参加三次庭审；被告中唐公司的法定代表人刘志军到庭参加第一次庭审，其委托诉讼代理人余宁到庭参加第二、三次庭审；第三人恒元公司的委托诉讼代理人胡正华到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。 原告钱文清提出如下诉讼请求：1、判令被告返还不当得利12万元及利息5700元(利息以12万元为基数,自2018年8月7日起按照同期银行贷款利率暂计算至2019年8月7日为5700元，继续计算至被告实际还清之日止)，共计12.57万元；2、判令被告承担本案律师费用300元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告通过被告的销售人员得知被告代理恒元公司售卖扬子丽景花园的房屋，且价格比较便宜，便和被告销售人员前去看房。原告选中房屋后签订了房屋认购书，确认了房屋的价格，同时销售人员对原告承诺，如果原告参与优惠活动便能够享受优惠价格如“以12万抵15万元”；原告觉得以更低的价格能买到房子，便同意了销售人员的要求。不久原告被销售人员带到售楼处缴纳款项，签订了购房合同，出具了发票。但是当原告拿到购房合同和发票时，却发现购房合同中的价格、发票数额以及备案价格均少于原告实际所支出的价格，并没有给原告优惠。根据恒元公司发布的公告，恒元公司已经按照合同的约定向中唐公司支付了佣金，从未授权中唐公司给予客户任何形式的折扣。所以被告收取所谓的12万元“优惠费”违反了约定和法律的强制性规定，系不当得利，应当予以返还。审理过程中，原告称其未持有双方签订的《优惠协议书》，被告中唐公司手持的协议在庭审中提交后，其才知晓协议的内容，遂要求将请求权基础从返还不当得利变更为：因被告未按照《优惠协议书》的约定给予原告购房优惠，所以要求被告返还12万元及利息，诉讼请求的金额不变。 被告中唐公司辩称，我公司是恒元公司在案涉楼盘的代理销售商。我公司为原告与第三人签订购房合同创造了交易机会，搭建了交易平台，为原告在选房及购房过程中提供相应的服务，服务内容包括从苏州安排专车接送原告到靖江、选房、签约、办理贷款、后期交房。原、被告双方签订了《优惠协议书》，对各自的权利义务关系进行明确，并就信息服务费的支付作出明确约定，该约定无任何理解上的歧义。我公司向原告收取的12万元是信息服务费，该费用不包含在购房款当中，是购房款之外的服务费用，原告无权要求返还。此外，我方已将其中的八九万元支付给了带原告来靖江看房的其它中介公司。 第三人恒元公司陈述，我方对原、被告之间是否存在其它协议及是否存在款项往来不知情，也与我方无关。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于江苏省靖江市的扬子丽景花园小区系恒元公司开发的商品房。2018年6月15日，第三人恒元公司（甲方）与被告中唐公司（乙方）签订《销售代理协议书》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发的扬子丽景项目，项目房源为“扬子丽景三（1）期”。代理期限为2018年6月15日至2018年12月31日。第四条销售价格，1、销售底价为阶段性调整方案，阶段性底价由甲方提供，乙方无条件遵守执行，每月初由甲方签字告知乙方。2、以销售底价为基础，双方约定一房一价底价表，乙方不得低于此底价销售。3、根据市场销售去化和周边房产市场涨幅情况，甲方有权对一房一价底价表予以调整。第五条代理佣金、支付及考核办法，1、实际销售价格超出销售底价的部分为销售溢价，乙方的代理佣金为所售的房屋溢价部分80%。3、综合信息服务费由乙方向客户自行收取，与甲方无关。由此引起的相关责任和后果，全部由乙方承担，如有因此造成的甲方损失，乙方均需向甲方进行等额补偿。4、结算方式：代理佣金结算为销售房屋全款到账后方可结算，乙方在合同到期后向甲方提交全部成功销售房屋数量及其面积、合同总价、付款情况等台账记录作为确认明细表，甲方核对无误后于七个工作日内完成确认支付。5、甲方预留乙方结算佣金的5%作为交房保证金。在本次房源达到交付条件后，乙方须配合甲方办理交房手续，当该批次有按揭情况的房源抵押率达到100%，则甲方那个在15个工作日内一次性支付交房保证金给乙方。该合同附件为《扬子丽景三1期渠道销售底价明细表》。 2018年7月7日，原告钱文清与被告中唐公司签订《优惠协议书》，该协议约定，中唐公司为促成购房者以优惠价就扬子丽景花园项目房产与开发商达成最终交易搭建机会及服务平台，甲乙双方本着平等、自愿的原则，达成以下服务协议：一、服务内容。1、物业地址：扬子丽景花园65幢807室房屋。2、现乙方自愿接收甲方提供的房源及优惠信息，并同意向甲方缴纳人民币12万元信息服务费。3、最终签订的扬子丽景花园商品房认购合同中的房价须在缴纳此服务费后方可享受；如不认可此服务协议，则扬子丽景花园商品房认购合同同时失效。二、优惠信息服务费的支付及返还。1、乙方应在本协议签署当日向甲方付清信息服务费，若乙方迟延缴纳信息服务费，在乙方付清信息服务费前，不享有优惠购房资格和权利。2、甲方的退款义务。乙方不愿再参与优惠购房活动，或乙方参与甲方提供的优惠信息后，未能通过优惠信息与开发商达成意向房源交易的（以签署《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》为判断标准），甲方应当无息退还优惠信息服务费。3、乙方通过甲方提供的优惠信息，选中意向房源并与开发商签署《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》后，优惠信息服务费将不再予以退还。三、双方的权利义务。1、乙方认可甲方提供的优惠信息服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加。乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任。优惠信息服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。3、乙方享有知情权，有权对优惠服务活动的具体内容、优惠方案、操作模式、退出机制或房源信息向甲方进行了解，甲方应如实向乙方陈述相关真实、客观的信息或数据。五、其他约定。1、本次优惠信息的优惠价格仅代表该楼盘此次优惠信息的优惠力度，该楼盘前后时间的其他销售价格、活动价格及其他楼盘的销售价格与本次优惠信息价格不具有任何参照性、关联性和对比性，甲方不对该房屋价格的涨跌作任何承诺和保证。3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，每份均具有同等法律效力。本协议经甲方双方签署后生效。该协议还对其他事项作了约定。中唐公司、钱文清分别在甲方、乙方落款处签字、盖章。该合同签订后，钱文清于2018年7月15日通过pos机向中唐公司刷卡支付了5万元信息服务费，剩余7万元于2018年8月7日通过pos机向中唐公司刷卡支付，中唐公司于2018年8月7日向钱文清出具了收据予以确认，该收据备注的房号为扬子丽景花园65幢907室。 2018年8月7日，钱文清与恒元公司签订《商品房买卖合同》，约定由钱文清购买由恒元公司开发的扬子丽景花园65幢907室房屋，房屋总价为519085元。后钱文清向恒元公司实际支付全部购房款为519149.32元。 钱文清称其一开始以为519085元是享受优惠后的价格，但后来其通过其他购房者得知其支付给开发商的购房款就是案涉房屋的备案价，并未享受任何购房优惠时，遂要求中唐公司退款，后因中唐公司拒绝退款，遂向本院提起本案诉讼。 2019年7月8日，恒元公司对外公开发布《澄清公告》载明：“近日，我公司关注到有媒体报道。有部分外地业主购买我公司开发的“扬子丽景花园”项目时向中介机构支付了金额不等的额外费用，中介机构涉嫌违法违规，对此，我公司特澄清声明如下：1、我公司从未授权任何代理公司以任何名义收取任何费用，代理合同明确约定：严禁代理公司夸大、隐瞒宣传，严禁代理公司不经我公司授权，擅自承诺给客户任何形式的折扣。2、我公司在销售“扬子丽景花园”项目时，严格按照靖江市住建局、物价局等政府部门规定，未收取购房合同约定的房款及代办（收）费用（含维修基金、契税）之外的任何其他费用，不存在违法、违规情形。3、苏州中唐房地产经纪有限公司代理销售“扬子丽景花园”项目，我公司按《销售代理协议书》约定，正常结算并支付了销售佣金。针对媒体报道的苏州中唐房地产经纪有限公司在销售代理期间的不良行为，我公司密切关注事态发展，并就此事件给我公司造成的任何不良影响及后果，按照双方签署的《销售代理协议书》约定内容，保留向苏州中唐房地产经纪有限公司及相关责任人追究法律责任的权利。最后我公司郑重提醒：客户在购买房屋时，不要被不良中介公司和其他人员蒙蔽，不要向任何非开发商账户支付任何费用”。 另查明：《扬子丽景三1期渠道销售底价明细表》中载明扬子丽景花园65幢907室房屋“备案总价”为519085元，“6月总价”为489524元。靖江市人民政府网站上公示的扬子丽景花园65幢907室房屋备案价为519085元。 审理过程中，钱文清称《优惠协议书》虽写明双方各执一份，但中唐公司并未将该协议交给其，且《优惠协议书》第一页因无双方签字，协议内容已被中唐公司替换，当初签订的协议第一页中写明了“12万抵15万”，且扬子丽景花园三期的业主都与中唐公司签订了团购协议书，且都写明系“12万抵15万”，扬子丽景花园二期业主与中唐公司签订的团购协议书则写明系“5万抵8万”，其正因此优惠才与中唐公司签订该协议。为此，钱文清提交了扬子丽景花园二期业主赵金治与中唐公司签订的《团购协议书》为证。中唐公司则否认钱文清的上述陈述，且称赵金治与其签订的《团购协议书》与本案无关，赵金治是否享受了5万抵8万”的优惠需要赵金治起诉后由法院认定。 本院认为，原、被告签订的《优惠协议书》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的服务合同关系依法成立生效。该协议明确约定中唐公司向钱文清收取的12万元系信息服务费（或称优惠服务费），且该费用系由中唐公司独立收取并归中唐公司所有，与开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款，原告钱文清对此系明知且认可的。该协议签订后，被告中唐公司向原告钱文清报告了购房机会，为原告钱文清在选房及购房过程中提供了接送看房、选房、签约、贷款等服务，且原告钱文清通过被告中唐公司提供的服务，成功与恒元公司签订了购房合同，其在签订购房合同时对于房屋价格均是明知且认可的，现原告钱文清要求被告中唐公司退还12万元信息服务费及支付逾期退款利息损失、律师费的请求依据不足，本院不予支持。至于中唐公司在房产销售过程中是否违反管理性强制性规定，应由相关行政管理部门依法处理，不影响民事合同的效力。 对于原告钱文清称《优惠协议书》第一页的内容已被被告中唐公司替换掉的主张，因其未提供充分、有效的证据予以佐证，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告钱文清的诉讼请求。 案件受理费2820元，减半收取1410元，由原告钱文清自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年五月十九日 书记员  闫高阳