广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终110号上诉人（原审被告）：谢永宝。委托诉讼代理人：莫爵杨，广东辉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，广东辉恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶其。上诉人谢永宝因与被上诉人叶其房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢永宝及其委托诉讼代理人莫爵杨、被上诉人叶其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢永宝上诉请求：一、撤销一审判决，驳回叶其的诉讼请求；二、判决由叶其负担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院在事实查明部分直接引用叶其的陈述作为认定事实的依据错误。1.一审法院认定“同时，叶其向麻章区市场监督管理申请办理餐饮营业执照，在办理过程中，谢永宝称麻章区市场监督管理局的工作人员答复称，叶其所经营的商铺及其他商铺均因未依法取得相关部门的报建手续，不符合办证条件，且叶其所提供的麻章镇鸭曹村委出具的《证明》是虚假证明，故而拒绝给原告办理餐饮营业执照”是错误的。上述陈述是叶其的单方陈述，无其他证据能够证明，并非本案的事实。二、叶其以其与谢永宝签订的《租赁合同》向麻章区市场监督局申请营业执照，麻章区市场监督管理局经审查后，认为相关材料符合法律法规规定和颁发营业执照条件，于2019年4月28日向叶其颁发了字号（名称）为“湛江市麻章区乡村瓦缸鸡饭店”的个体工商户营业执照（统一社会信用代码：92440811MA536Q5F7A)。事实上，麻章区市场监督管理局经审核后已经给叶其颁发了营业执照，由于叶其的原因其自己于2019年7月24日申请注销该营业执照，并不是麻章区市场监督局不同意向其颁发营业执照。（二）叶其作为证据提交的光盘来源不明，未经公证，光盘内容的真实性未能确认，一审法院直接将叶其举证的光盘认定为案件事实，认定事实错误。（三）麻章华辉市场是在2016年建设的框架式结构四层楼房，用地面积为5883.79平方米，房屋建筑面积为3599.79平方米，已经办理《不动产权证书》，麻章区政府为创卫工作需要，决定将该栋建筑用作为市场。除华辉市场房屋建筑占用面积外，华辉市场的西侧尚有空地约2000平方米，湛江市麻章区华辉市场经营管理有限公司经麻章区经济信息和科技局、湛江市麻章区发展和改革局同意，拟在空地建设美食城和停车场。2019年1月11日上午，麻章区人民政府召开工作会议，会议同意湛江市麻章区华辉市场经营管理有限公司利用华辉市场西侧空地搭建临时建筑作为美食城和停车场，临时建筑使用期限为2年，2年期满后由湛江市麻章区华辉市场经营管理有限公司自行拆除。会后，湛江市麻章区华辉市场经营管理有限公司根据区政府2019年1月28日《关于华辉市场临时建筑等问题的会议纪要》[（2019）5号区政府工作会议纪要]，投资搭建简易结构的临时建筑作为美食城，共搭建有18个商铺档口，于2019年3月完工并对外招租，将其中的第12至18号共7间档口出租给谢永宝，并同意谢永宝转租给他人使用。根据上述事实，涉案的商铺是在华辉市场西侧空地搭建的临时建筑，不属于华辉市场，也不是华辉市场的组成部分，是麻章区政府2019年1月28日《关于华辉市场临时建筑等问题的会议纪要》中所称的临时建筑。因此，一审法院认定涉案商铺是位于华辉市场内而非位于华辉市场旁边的临时建筑是错误的。二、涉案临时建筑经麻章区人民政府同意搭建，有效期为2年，谢永宝与叶其签订的《租赁合同》在麻章区人民政府批准的2年有效期内，《租赁合同》合法有效，一审法院认定《租赁合同》无效没有事实依据。三、叶其与谢永宝于2019年7月31日签署的交接手书，是叶其单方违约解除合同，双方在该交接手书所确认的事实是交接时房屋无损、叶其归还锁匙和已结清水电费，并非是双方协商解除合同，故叶其应承担违约责任。由于叶其单方违约提出解除合同，且其承租后一直没有开张经营，根据《租赁合同》第九条第4点“乙方违反美食城要求，饭市宵夜段超过三天不经营亦没取得甲方同意情况下，将扣除1000元押金，超过五天不经营亦没取得甲方同意下，甲方有权收回商铺，不退押金”之约定，其缴纳的押金18000元应不予退还。另外，根据叶其于2019年3月与谢永宝签订的《租赁合同》，双方约定租金从2019年5月1日起计算，至叶其违约于2019年7月31日将涉案商铺锁匙交还给谢永宝，叶其租赁占用了谢永宝涉案商铺已经满三个月，根据《租赁合同》的约定，叶其应当缴纳三个月租金18000元，故该18000元租金依双方约定亦不应退还给叶其，一审法院将该18000元租金退还给叶其违反了双方的约定，且没有事实依据。被上诉人叶其答辩称：一、谢永宝就本案事实的陈述前后不一致。1.谢永宝在其《民事上诉状》第一条第（三）项中诉称：“湛江市麻章区华辉市场经营管理有限公司根据区政府2019年1月28日《关于华辉市场临时建筑等问题的会议纪要》，投资搭建简易结构的临时建筑作为美食城，共搭建有18个商铺档口，于2019年3月完工并对外招租，将其中的第12至18号共七间档口出租给谢永宝，并同意谢永宝转租给他人使用”。但于一审庭审中谢永宝口头陈述涉案商铺所在的美食城为其本人与华辉市场方面共同出资建造，其中的17至18号商铺归其本人所有，且其提供的《证明》也作这样陈述：“位于湛江市麻章区长龙路南长布村村东七号美食城（17）、（18）号铺权属于谢永宝所有”。前后陈述明显不一致。2.（1）谢永宝于其一审的《民事答辩状》第1条第1点陈述“谢永宝出租给叶其的铺位属于长布村华辉市场临时建筑”；（2）谢永宝开具给叶其的租金及押金收据名称分别为“华辉市场商铺租金”和“华辉市场商铺押金”；（3）谢永宝出具给叶其的水电费收据上盖有“华辉市场收讫章”的公章且涉案商铺的水、电均来自华辉市场主体楼。以上事实均表明涉案商铺不仅属于华辉市场，更是华辉市场的组成部分，故一审法院根据以上事实及经双方确认的情况下，对“涉案商铺位于华辉市场内”的事实确认清楚无误。而谢永宝不但无视以上事实，更矢口否认自己确认过的事实，在其《民事上诉状》中诉称“涉案的商铺是在华辉市场西侧空地搭建的临时建筑，不属于华辉市场，也不是华辉市场的组成部分……”，谢永宝以上陈述前后矛盾、置事实于不顾一再出尔反尔，其陈述不应予以采信。二、谢永宝上诉理由第一条第（一）项第2点所述并非本案事实；第（二）项“上述内容其实是举证质证的内容，是否采信由法院经审理查明后确定，但一审法院将叶其举证的光盘直接认定为案件事实，属认定事实错误，理由是该光盘来源不明，未经公证，光盘内容的真实性未能确认”的理由不成立。叶其所提供的光盘视频完整、清晰、连贯、无剪接加工。从视频影像可以看到市场监督管理局③号窗口显示屏下，身着工商部门制服的工作人员正忙碌工作，视频中的语音对话作为证明本案事实的重要依据，对话内容足以证明本案事实为：涉案商铺因未取得报建手续、不符合办证条件而自始至终都不准办理营业执照；该商铺所在美食城的所有商户均未能取得营业执照，除非提供虚假材料、利用虚假地址办理；叶其更加从未见过谢永宝所述的“统一社会信用代码为92440811MA536Q5F7A的营业执照”。该视频同时也证明了叶其前后多次到市场监督管理局积极咨询办证事宜，给该工作人员留下深刻印象，以致一见面即被认出。而且一审法院为查明本案事实，已依职权向麻章区市场监督管理局取得《工商登记资料查询情况》的核准通知书，证明涉案商铺并无工商登记注册纪录。综上，1.以上证据足以证明一审法院认定本案事实清楚无误，并非谢永宝所述的“直接引用叶其的陈述作为本案事实”。2.谢永宝所谓“事实上麻章区市场监督管理局经审核后已经给叶其颁发了……营业执照”的诉称并非本案事实。3.叶其提供的光盘视频是其本人于2019年7月29日以手机拍摄于麻章区公共行政服务中心二楼的市场监督管理局服务大厅，该视频完整、清晰、连贯、无增减剪接、无加工伪造，视频中的市场监督管理局服务窗口及工作人员亦无伪装假冒，故该光盘真实且合法有效已被一审法院予以采信，故谢永宝所谓“但一审判决将叶其举证的光盘直接认定为案件事实，属认定事实错误，理由是该光盘来源不明，未经公证，光盘内容的真实性未能确认”的上诉理由不成立。三、谢永宝上诉理由第一条第（三）项诉称“湛江市麻章区华辉市场经麻章区经济信息和科技局、麻章区发展和改革局同意，拟在空地建设美食城和停车场”及第二条“涉案临时建筑经麻章区人民政府同意搭建，有效期为2年……”无任何依据。既然上述各部门均已同意搭建涉案商铺，应由相关主管部门核发正规的批准手续，但谢永宝并未能就此举证。谢永宝自始至终无法提供相关主管部门核发的《建设工程规划许可证》或其他合法报建手续，仅提供了一份《区政府工作会议纪要》，而该纪要只有寥寥数语涉及华辉市场临时建筑问题：“根据创文工作部署，为做好华辉市场旁边空地建设管理，会议明确，由区国土分局调查该片土地规划情况，如符合土规，再由区规划分局按临时建筑性质批准建设。临时建筑使用期限为2年，其建设和使用由区城管执法分局监督管理，2年期满后，由业主方自行拆除，如未按期拆除，由区城管执法分局依法进行强制清理”。该段文字无任何字眼语句表达出“已同意建设涉案商铺”的意思，反观“由区国土分局调查该片土地规划情况，如符合土规，再由区规划分局按临时建筑性质批准建设”的意思：首先得“符合土规”，然后才“批准建设”，涉案商铺根本未获准建设。所以，无论该临时建筑使用期限为多少年，也跟涉案商铺没有任何关系。谢永宝无视“如符合土规，再批准建设”这个大前提，断章取义，一再拿该纪要说事，何况该纪要无公章、无经办人签名，其真实性及有效性均未能确认，更何况一审法院已向麻章区自然资源局调取《复函》确认涉案商铺未办理相关报建手续及未核发《建设工程规划许可证》，故谢永宝的上述上诉理由无任何依据，更非本案事实。四、谢永宝第三条上诉理由不成立。1.谢永宝故意隐瞒事实，将未取得报建手续、未取得《建设工程规划许可证》的房屋出租给叶其经营，根据相关法律法规的规定，该行为属无效的法律行为，该《租赁合同》为无效合同，自始至终都不具有法律效力，且以上事实及证据均证明造成合同无效的责任在谢永宝。法律规定因无效合同取得的财产应予以返还，故叶其交还涉案商铺及结清水电费的行为合理合法，并非谢永宝所述的“叶其单方违约解除合同”。2.叶其一直没有开张经营，是因为一直未能就涉案商铺取得营业执照，如开业经营即违反国家法规及《租赁合同》第十一条第2项第（1）点“证照齐全、亮照经营、照章纳税”的约定，且叶其的经营计划是主打外卖送餐服务，没有营业执照就无法注册美团等网络平台，也就无法开展业务，故该商铺不符合合同要求，该《租赁合同》无法履行。造成合同无法履行的责任在谢永宝，所以谢永宝称“且其承租后一直没有开张经营，根据《租赁合同》……之规定，其缴纳的押金18000元应不予退还”的上诉理由不成立。另外，叶其租赁涉案商铺是为了使用该商铺进行餐饮经营，但涉案商铺因为不能办理营业执照而不能被合法使用，自始至终处于待证开业状态，所以，叶其认为无须支付谢永宝租金或者房屋使用费。谢永宝在亲手签字接收回该商铺后继续向叶其索要8月至10月份租金，无理且过份。叶其为经营该餐饮店，对店铺进行装修、购置厨房设备、为办证疲于奔波，期间耗费了大量时间、精力及资金，但尚未开业就以结业收场，所有投资几乎血本无归。叶其为减低损失，在与谢永宝协商解除合同、退还租金押金被拒的情况下，唯有通过诉讼来维护自身合法权益。四、谢永宝二审所提交的证据均未能证明涉案商铺已完善相关报建手续，也未能证明涉案商铺符合工商部门要求，应不予采纳。1.证据清单第2页麻章区发展和改革局《关于拟建麻章区华辉农贸市场及美食城项目的复函》明确表明“如果项目选址符合工商及规划部门的要求，我局原则上给予支持”，但事实证明该项目并未符合工商部门的要求，以至该美食城无任何商户能取得营业执照。谢永宝未能提供其他商户的营业执照，甚至连一张照片都无法提供。2.证据清单第5页湛江市城市规划局麻章分局《关于办理麻章区华辉市场所需手续的复函》明确要求“需要完善消防报建手续方可投入使用”，而根据一审法院向麻章区自然资源局取得的《复函》证明：该商铺未办理相关报建手续及没有核发《建设工程规划许可证》，故该美食城未获得许可使用。五、自始至终该美食城包括叶其在内的所有商户均未能取得营业执照，且一审法院向工商管理部门取证后证实该美食城无工商登记注册纪录，谢永宝于相关平台查询到涉案商铺处于注册且已注销状态，唯一的解释就是：工商管理部门根据叶其提交的材料经初步审核后同意办证，但深入实地调查后发现该商铺不符合办证条件从而将营业执照扣下不予颁发，这更加证明了该商铺存在问题，不符合办证条件。工商管理部门工作人员表示由于初步审核时已录入系统，所以必须由叶其申请注销，否则将强制吊销，必将影响本人信用记录。叶其并不清楚“录入系统”是否为“已经办理”，也不清楚工商部门具体的办证流程，为配合工商部门的工作所以选择了注销。在办证过程中，叶其曾提交书面申请请求工商部门对不能办证的原因出具书面说明，但工作人员答复称：无书面说明，只有口头告知。六、在双方签订《租赁合同》之前，叶其曾询问谢永宝该商铺能否办理营业执照及要求谢永宝出示相关报建手续，谢永宝并未出示相关手续。谢永宝解释称华辉市场在当地是有实力的大公司，相关手续齐全，该商铺属于华辉市场商铺，不必担心相关手续问题，更表示其本人在麻章镇政府上班，是鸭曹村委会领导小组成员，亦是政府公职人员，可出具办理营业执照所需的相关证明，办理营业执照没有任何问题。叶其不清楚应如何进一步了解该商铺的准确信息，只有通过该美食城其他商户及华辉市场管理人员口中了解得知谢永宝的身份的确与其所述一致。基于对谢永宝的身份、职务及美食城背靠华辉市场的信任，叶其被误导继而签订了《租赁合同》，从而导致后续的严重损失。整个事件当中双方信息严重不对等，叶其属于弱势一方，对该商铺的准确信息无从了解，而谢永宝对该商铺知根知底，明知相关商铺未办理相关报建手续及建设工程规划许可证，却故意隐瞒事实，欺骗叶其签下合同，更利用自身职务便利开具不实证明，故叶其认为谢永宝应承担所有的过错责任，叶其受其欺骗误导签订涉案无效合同并无过错，不应承担过错责任。一审法院认定事实清楚，适用法律恰当，实体处理正确，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。叶其向一审法院起诉请求：一、判决解除叶其与谢永宝签订的《租赁合同》；二、判决谢永宝退还叶其租赁押金人民币18000元；三、判决谢永宝退还叶其店铺租金18000元；四、判决谢永宝赔偿叶其装修损失费7500元；五、判决谢永宝负担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2019年3月27日，叶其与谢永宝签订一份《租赁合同》，双方约定，谢永宝将位于湛江市麻章区长龙路南长布村村东7号美食城（叶其、谢永宝均确认该商铺位于华辉市场内）17、18号商铺出租给叶其经营，租期为一年，即2019年5月1日至2020年4月29日，租金为每月6000元,押金为18000元等等，双方约定合同落款时间为2019年5月1日。合同签订后，叶其于2019年3月27日支付谢永宝押金18000元，2019年5月1日支付谢永宝三个月的租金共18000元，并对商铺进行了装修。同时，叶其向麻章区市场监督管理局申请办理餐饮营业执照，在办理过程中，叶其称麻章区市场监督管理局的工作人员答复称，叶其所经营的商铺及其他商铺均因未依法取得相关部门的报建手续，不符合办证条件，且叶其所提供的麻章镇鸭曹村委会出具的《证明》是虚假证明，故而拒绝给叶其办理餐饮营业执照。叶其向一审法院提供光盘一份，拟证明叶其在麻章区市场监督管理局申请办理餐饮营业执照过程中，麻章区市场监督管理局工作人员答复叶其不予办理餐饮营业执照的原因事由是涉案商铺没有报建手续，不符合办理营业执照条件的事实。2019年7月31日，经双方协商，叶其将涉案商铺退还给谢永宝，并签订了交接手书，内容为：“双方查看房屋无损毁后，叶其现交还其承租谢永宝的商铺及商铺的所有锁匙，同时已结清水电费。交接双方：叶其谢永宝，落款时间：2019年7月31日”。该约定没有对已付押金和租金如何处理作出约定。叶其称,由于双方在7月31日前已就押金和租金协商无果，叶其决定向法院提起诉讼予以解决，故该“退租约定”没有涉及押金及租金的处理意见，谢永宝辩述出租给叶其的商铺是临时建筑，区政府已发文该临时建筑试用期有两年，叶其所述理由不成立。为查明案件事实，一审法院依职权向当地工商部门、自然资源局了解查实，涉案商铺所在的麻章区长龙路南长布村东7号美食城（位于华辉市场内的商铺）均没有工商登记记录，亦无相关报建登记手续及核发《建筑工程规划许可证》。另查明，谢永宝辩述的“区政府已发文”是指2019年1月28日，湛江市麻章区人民政府办公室作出[2019]5号《区政府工作会议纪要》，纪要内容的第二点：“一、华辉市场临时建筑问题：根据创文工作部署，为做好华辉市场旁边空地建设管理，会议明确，由区国土分局调查该片土地规划情况，如符合土规，再由区规划分局按临时建筑性质批准建设，临时建筑使用期限为2年……”等。而经叶其、谢永宝双方确认，涉案商铺位于华辉市场内，而非位于华辉市场旁边的临时建筑。一审法院审理认为，叶其、谢永宝对双方签订的《租赁合同》，以及叶其承租谢永宝的位于湛江市麻章区长龙路南长布村村东7号美食城17、18号商铺及叶其支付谢永宝押金18000元和三个月的租金共18000元等事实，均无异议。一审法院对该事实予以确认。2019年7月31日，叶其与谢永宝协商作出“退还商铺的约定”，从双方签订“退还商铺的约定”的内容显示，叶其在2019年7月31日起交付租赁的商铺给谢永宝，并交付商铺钥匙和结清水电费。该“约定”有叶其、谢永宝签名确认。故可认定双方已协商解除《租赁合同》。同时，当地工商部门、自然资源局均证明涉案商铺所在的美食城未办理报建手续和核发《建设工程规划许可证》，也未进行工商登记等手续。叶其所述的因涉案商铺没有报建手续而影响叶其办理商铺营业执照的事实，一审法院予以采信。谢永宝提供的湛江市麻章区人民政府办公室作出[2019]5号《区政府工作会议纪要》,是对华辉市场旁边空地的临时建筑管理作出的意见，而涉案商铺是在华辉市场内的商铺，故该《区政府工作会议纪要》对涉案商铺无约束力。谢永宝以麻章区政府作出的[2019]5号文为依据抗辩涉案商铺可合法使用，理据不足，一审法院不予采纳。谢永宝将未取得报建手续、未取得规划许可证及工商登记的商铺出租给叶其，为无效的法律行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故予认定双方签订的《租赁合同》为无效合同，无效的合同自订立时起就不具有法律效力，造成合同无效的责任在谢永宝一方，故因合同取得的财产应当予以返还，谢永宝已收取的租金及押金均应依法归还叶其。叶其请求谢永宝退还押金18000元及租金18000元，一审法院予以支持。叶其请求谢永宝赔偿装修损失费7500元，因未提供损失依据，无法认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、叶其与谢永宝于2019年3月27日签订的《租赁合同》已解除；二、限谢永宝于判决发生法律效力之日起十日内归还叶其押金18000元；三、限谢永宝于判决发生法律效力之日起十日内归还叶其租金18000元；四、驳回叶其其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443.75元，由谢永宝负担367.25元，由叶其负担76.5元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。谢永宝向本院提供了以下证据：一、《麻章区人民政府办公室文呈批表》、广东省湛江市麻章区发展与改革局湛麻发改函[2017]71号《关于拟建麻章区华辉农贸市场及美食城项目的复函》、湛江市城市规划局麻章分局的函件、湛江市麻章区经济信息化和科技局湛麻经科函[2018]19号《关于请湛江市城市规划局麻章分局办理麻章区华辉市场所需手续的函》、湛江市城市规划局麻章分局《关于办理麻章区华辉市场所需手续的复函》、湛江市麻章区人民政府办公室[2019]5号《关于华辉市场临时建筑等问题的会议纪要》、《关于湛江市麻章区长龙南长布村7号美食城临时建筑的情况说明》，拟证明涉案美食城项目经过审批，故涉案合同属有效合同；二、华辉农贸市场、美食城与涉案商铺的百度地图示意图、百度卫星地图示意图、谷歌卫星地图示意图、涉案房屋现场照片，拟证明美食城是在华辉农贸市场西侧空地搭建的临时铁皮屋，涉案商铺是美食城的第17、18号商铺，并不是在华辉农贸市场内；三、湛江市麻章区乡村瓦缸鸡饭店《企业信用信息公示报告》，拟证明工商管理部门已于2019年4月28日为叶其办理了营业执照，叶其于2019年7月24日自行申请注销登记。叶其质证认为：对谢永宝提供的上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不足以证明谢永宝主张的事实。本院经审查后认证认为：谢永宝向本院提供以上证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实有关联性，虽然叶其对上述证据真实性提出异议，但未提供足够证据予以反驳，本院对谢永宝提供的上述证据予以采纳，至于证据的证明力及对本案事实的具体影响，随后予以论述。叶其向本院提供了涉案商铺的装修图片，拟证明其投入了装修、存在装修损失。谢永宝质证认为：一、对华辉市场主体及美食城临时铁皮屋外观图片的真实性、合法性、关联性无异议，该证据证明了涉案商铺不在华辉市场主体范围内，该商铺属于临时性建筑，经过区政府会议纪要批准建设，其有效期为两年，在两年内合法有效，涉案租赁合同在两年期内，租赁合同合法有效；二、对涉案商铺内部图片的真实性、合法性及关联性无异议，该图片证明叶其使用涉案商铺直至2019年7月31日，即使涉案租赁合同无效，叶其也应当按照合同约定的租金标准支付占用期间的房屋占有使用费；三、对叶其提供的所谓城管人员强行拆除大棚的图片有异议，该图片中的人物并不是城管人员，并且在二审庭审中，叶其已经承认了是其自己将大棚拆走的。本院经审查后认证认为：叶其向本院提供以上证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实有关联性，且谢永宝对照片真实性无异议，本院对叶其提供的上述证据予以采纳，至于证据的证明力及对本案事实的具体影响，随后予以论述。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：叶其与谢永宝签订涉案《租赁合同》后，对涉案商铺进行了简单装修，如：粉刷墙壁、粘贴墙角瓷砖、铺设地面排水渠、安装水电、悬挂招牌以及制作门前活动棚等，叶其搬离涉案商铺后已自行拆除并处理了招牌和活动棚。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对谢永宝上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据谢永宝上诉请求的事实理由及叶其的答辩意见，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案合同效力应如何认定的问题。涉案商铺工程至今仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《租赁合同》应属无效合同。虽然谢永宝提供的麻章区政府一系列文件显示涉案商铺的建设经过政府部门讨论，但上述文件并不属于主管部门批准建设的文件，上述司法解释规定的“经主管部门批准建设”，一般指如未实施建设工程规划许可证制度以前获得有权部门的审批、或对合法建造的建筑物进行改建后改建部分性质有待甄别、或有权部门出文允许保留使用等的特殊情形，即便涉案商铺的建设经过政府部门讨论，并不能等同于具备出租的法定条件。建筑物在根据相关规定向规划、国土资源等部门申报办理有关审批手续后再出租，方符合国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为监管的要求，从而有效避免相关的行为危害社会的公共安全及人民群众的生命财产。一审法院认为涉案合同无效并无不当，本院予以确认。谢永宝关于涉案合同属有效合同的主张无事实与法律依据，本院不予支持。因涉案合同属无效合同，即自始无效，并不存在解除的基础，一审法院判决解除涉案合同有误，本院予以纠正。二、关于涉案押金、租金应如何处理的问题。虽然一审法院未就合同无效问题向双方当事人释明，但双方当事人在一审中已就合同效力问题进行了辩论，叶其请求谢永宝退换押金、租金及赔偿损失，人民法院在一定程度上负有根据当事人的诉求找寻请求权基础并展开适用的责任，故在合同无效情形下，仍应根据相关事实与法律规定对叶其的诉讼请求予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，叶其与谢永宝因合同取得的财产应当互相返还，双方还应根据过错程度承担相应的缔约过失责任。涉案18000元押金以及18000元租金均属于谢永宝因合同取得的财产，故应由谢永宝向叶其返还。叶其已向谢永宝返还涉案房屋，涉案房屋由叶其占有使用期间所产生的利益亦属叶其应向谢永宝返还财产的范围，虽然占有使用费一般应参考合同租金确定，但双方约定的租金实际考虑了涉案房屋可正常使用于经营餐饮行业的价值，而叶其占有使用涉案房屋期间未能正常经营，谢永宝主张叶其已正常办理营业执照，但叶其在本案一审中提供的证据足以否定谢永宝该主张，故涉案房屋的占有使用费应根据实际情况酌情确定。根据叶其所提供的照片，可见叶其确实对涉案商铺投入了一定的装修费用，虽然叶其未能提供具体的支出单据，本案现在亦不具备启动司法鉴定的条件，但仍应肯定叶其存在装修损失方符合本案的客观实际。本案中，谢永宝作为涉案商铺的出租人，其对涉案商铺具体情况的掌握显然优于叶其，谢永宝未充分告知谢永宝涉案商铺所存在问题，对涉案合同的无效存在主要过错；叶其作为承租人，其亦负有了解租赁物性质的谨慎注意义务，其对涉案合同的无效也存在一定过错。综上，结合双方的过错程度、双方的损失情况，考虑双方互负债务可予以抵销、民事诉讼定纷止争的目的以及防止当事人讼累，本院酌定谢永宝除向叶其返还押金18000元外，应向叶其共计支付18000元。虽然一审法院未全面考虑本案的客观情况，论述谢永宝应向叶其给付款项理由不周，但一审法院判决谢永宝应向叶其给付款项数额并无不当，本院予以确认。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初730号民事判决第二项；二、撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初730号民事判决第一项、第四项；三、变更广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初730号民事判决第三项为：限谢永宝于本判决发生法律效力之日起十日内向叶其支付18000元；四、驳回叶其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费443.75元，由谢永宝负担367.25元，由叶其负担76.5元；二审案件受理费367.25元，由谢永宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年四月××日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。