广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初3295号原告：陈明亮，男，1994年9月27日出生，汉族，公民身份号码441************054，住珠海市香洲区***************。委托诉讼代理人：邓华锋，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋艳，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被告：珠海市斗门区藤业经济合作联社，住所地珠海市斗门区*******************，统一社会信用代码914***********326F。法定代表人：唐礼平，经理。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。被告：珠海市合雅投资有限公司，住所地珠海市香洲区******，统一社会信用代码914404********9314。法定代表人：吴浩贤，经理。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市香洲区********工商银行大厦，统一社会信用代码914**********343XL。负责人：童志军。委托诉讼代理人：林耀华，员工。委托诉讼代理人：葛亚华，员工。原告陈明亮与被告珠海市斗门区藤业经济合作联社（以下简称藤业联社）、珠海市合雅投资有限公司（以下简称合雅公司）及第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称工商珠海分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邓华锋、韩秋艳、两被告的共同委托诉讼代理人朱红波与第三人的委托诉讼代理人林耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明亮向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告藤业联社签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.两被告退还原告已支付的房款1136407元、物业维修资金费7828.2元、律师服务费800元和电商款70000元，以上合计1215035.2元，并支付从2018年7月1日暂计至2019年10月15日的违约金65441.46元（购房总价款1215035.2元×房贷按揭年利率4.165%÷365天×472天），实际计至款项清偿之日止；3.两被告支付自原告付款之日起的利息162494.48元（购房总价款1215035.2元×房贷按揭年利率4.165%÷365天×1172天），实际计至款项清偿之日止；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月30日，原告与被告藤业联社签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告藤业联社位于珠海市斗门区****************，总房款为1136407元。原告于2016年7月23日向被告合雅公司支付20000元购房定金，2016年7月30日支付首期款326407元，共支付首期款346407元，剩余房款已通过向第三人按揭贷款支付。另外，原告于2016年7月23日向珠海聚鑫房地产投资顾问有限公司支付电商费70000元，2016年7月30日向被告合雅公司支付物业维修资金费7828.2元，2016年7月30日在藤业翠湾销售中心支付律师服务费800元，上述费用均是因原告购买案涉房屋支出的费用。原告按照约定支付购房款，被告藤业联社应依约在2018年6月30日前向原告交付房屋，但却迟迟拖延未交房，逾期已超过一年，导致合同目的不能实现，故原告根据合同第十二条第2款的约定，有权解除合同并要求两被告退还原告已付房款，并支付违约金。原告于2019年8月11日向被告藤业联社发出解除合同通知，被告藤业联社于2019年8月12日收到通知后一直没有与原告沟通退房退款事宜。两被告的违约导致合同解除，两被告应当赔偿原告的损失。因合同约定的违约金按总房款3%计算，低于原告房款按揭利率，属于明显低于损失的情况，故原告认为至少应按原告房贷按揭利率计算违约金方可弥补原告损失，恳请法院调整违约金的计算标准。为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求法院判如所请。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.定金收据、房款收据；3.电商款收据、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行业务凭证；4.物业维修资金收款收据；5.律师服务费收据；6.解除商品房买卖合同通知书、邮单。被告藤业联社辩称，一、原告的合同解除权已消灭，请求法院依法驳回原告解除合同的诉请。依据《合同法》第九十五条和《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，合同解除权可约定行使期限。原被告签订《商品房买卖合同（预售）》虽约定了逾期违约责任及合同解除的权利，但在附件十一补充协议第一条第7款中明确约定“依据买卖合同第十二条第2款的约定，出卖人向买受人交房逾期超过180天后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第180日起30日内做出是不退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第十二条约定的退房权利，出卖人不再承担由此产生的违约责任”。根据双方合同约定，原告应于2019年1月30日前向被告藤业联社主张解除合同，而原告逾期主张，根据法律规定，解除权已消灭。二、本案中律师服务费800元、电商款70000元、维修资金费7828.2元均由第三方收取，与被告藤业联社无关。依据《住宅专项维修资金管理办理》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”。本案中，维修资金费7828.2元由政府建设主管部门代管，电商款70000元由第三方中介机构珠海聚鑫房地产投资顾问有限公司收取，律师服务费800元由律所收取，被告藤业联社没有收取前述费用，与被告藤业联社无关。三、原告的第2、3项诉请不能同时主张。因为第2项是请求支付违约金，第3项是请求赔偿损失，两者不能同时主张。而且，对于原告主张的计算标准以及计算时间段，被告藤业联社也不予认可，具体应当以款项到账的时间为起算点。被告藤业联社提交证据如下：代理销售委托书。被告合雅公司与被告藤业联社的答辩意见一致，被告合雅公司没有提交证据。第三人述称，原告向第三人申请贷款790000元，用以购买位于珠海市斗门区****************。就该贷款事宜，原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A:[藤业一手]字[珠工]行[金华]支行[2016]年[1066]号）。借款合同约定该贷款由原告以所购买房产提供抵押担保，并由被告藤业联社提供阶段性连带责任保证担保。2016年8月12日，第三人依据借款合同约定，向原告发放了贷款790000元，案涉房产亦办妥了抵押权预告登记手续。目前，借款合同项下贷款尚未结清，被告藤业联社的保证担保责任亦未解除。原被告之间的纠纷，第三人并不知情，应由原被告双方自行解决，但纠纷的解决不得影响第三人所享有的合法有效的主债权及担保权利。第三人对其述称依法提交如下证据：1.借款凭证及放款记录；2.《个人购房借款/担保合同》；3.自营历史明细列表；4.不动产登记证明。原被告及第三人提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院经审查认定所有证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院均予以确认。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2016年7月23日，被告合雅公司出具收据，确认收到原告支付的位于珠海市斗门区****************的定金20000元。同日，珠海聚鑫房地产投资顾问有限公司出具收据，确认收到原告支付的案涉房屋电商款70000元。2016年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）藤业联社签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告藤业联社开发位于珠海市斗门区****************，预测建筑面积为86.98平方米，总价款为1136407元，原告选择商业贷款，于2016年7月30日前支付首期款346407元，余款790000元向工商银行申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）出卖人有90天延期交楼免责期限；（2）逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按总房款的3%向买受人支付违约金。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议约定：7.依据买卖合同第十二条第2款的约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过180天后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第180日起30日内做出是不退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第十二条所约定的退房权利，出卖人不再承担由此产生的违约责任。2016年7月30日，被告合雅公司出具收据，确认收到原告支付的案涉房屋的房款326407元。同日，被告合雅公司出具收据，确认收到原告支付的案涉房屋的物业维修资金7828.20元。同日，藤业翠湾销售中心出具收款收据，确认收到案涉房屋的律师服务费800元。被告藤业联社在庭审中称，藤业翠湾销售中心的系被告藤业联社的内设部门。2016年8月12日，原告作为借款人、抵押人与作为贷款人第三人及作为保证人被告藤业联社三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定：原告因购买案涉房屋向第三人借款790000元，借款期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，还款方式为按月等额本息还款（按月计息）。根据第三人提交的自营历史明细列表，截止2020年2月21日，原告每月需还贷款利息按照年利率4.165%执行。2016年8月12日，第三人向原告发放了案涉房屋的按揭贷款790000元并转入被告藤业联社的账户。此后，原告开始向第三人还款。截至本案法庭辩论终结之日，原告均按约还款，未发生违约情形。案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为第三人，抵押权预告登记义务人为原告。2019年8月11日，原告向被告藤业联社寄送《解除商品房买卖合同通知书》，称被告藤业联社已逾期交房，要求解除与被告藤业联社签订的房屋买卖合同，并追究被告藤业联社的违约责任。被告藤业联社于2019年8月12日收到该通知书。另查明，2016年1月1日，被告藤业联社作为甲方与作为乙方被告合雅公司签订《代理销售委托书》，约定：一、甲方全权委托乙方在不低于甲方售房低价的情况下与客户签订定房协议书。二、双方权利和义务：1、甲方向乙方提交房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性；2、乙方在代理期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订定房协议书并收取房屋定金；3、甲方不得将该不动产委托乙方之外的代理机构；4、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务。三、本合同一式两份，双方各执一份为凭，本合同自双方盖章后生效。另查明，案涉房屋至今未竣工验收备案。本院认为，原告与被告藤业联社之间的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。按照合同约定，原告依约履行了支付全部房款的义务，被告藤业联社没有按照合同约定的时间于2018年6月30日前向原告交付房屋，但被告藤业联社至今没有交房，案涉房屋也没有达到合同约定的交付条件，故原告有权要求被告藤业联社承担违约责任。综合原被告及第三人诉辩意见，本案争议焦点如下：原告是否享有解除权解除案涉《商品房买卖合同（预售）》；在《商品房买卖合同（预售）》解除的情况下各方责任如何承担。关于原告是否有权解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的问题。原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》，且于2019年8月11日向被告藤业联社送达解除《商品房买卖合同（预售）》通知书，被告藤业联社于2019年8月12日收到该通知书。被告藤业联社辩称根据补充协议的约定，原告应当在被告藤业联社逾期交房第180日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为自愿放弃合同约定的退房权利，原告提出解除合同的时间已超过合同约定的解除权行使期限。本院认为，补充协议属于被告藤业联社提供的格式合同，补充协议第7条属于格式条款，被告藤业联社没有证据证明其在订立合同当时采取合理的方式提请原告注意，而合同解除权是合同当事人的一项重要合同权利，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款以约定不合理的解除权行使期限限制了原告依法享有的合同解除权，加重了原告责任，故本院认定该条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人延迟交付房屋，经对方当事人催告后，行使解除权的合理权限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。被告藤业联社应于2018年6月30日交房，原告没有证据证明其进行了催告，故原告有权在被告藤业联社超过交房时间180天后，即从2019年1月26日起一年内行使解除权，原告已于2018年8月11日要求解除合同，被告藤业联社于次日收到该通知，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年8月12日已经解除。原告要求判令上述《商品房买卖合同（预售）》解除，有理有据，本院予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》解除后各方应承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同（预售）》因被告藤业联社违约而导致解除，故原告请求被告藤业联社返还已支付的购房款，并赔偿相应损失，依法有据，本院予以支持。被告藤业联社应返还给原告的款项包括原告直接支付给被告藤业联社的首期款346407元和原告通过向第三人按揭贷款向被告藤业联社支付的购房款790000元，合计1136407元。但因被告藤业联社的违约行为给原告造成的损失应以本院确定的为准。本院认为原告的损失包括以下部分：（一）原告支付的物业维修基金及律师服务费。原告因购买案涉房屋支付了物业维修资金费7828.20元及律师服务费800元。原告支付的物业维修资金费实际为物业维修基金，被告藤业联社辩称物业维修基金已存入银行，可由原告自行提取。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条的规定，物业维修基金是随房屋所有权同时过户的，即该基金属于案涉房屋的专属款项，并非原告的专属款项，现原被告的购房合同解除，案涉房屋的权益仍由被告藤业联社享有，故该笔款项应由被告藤业联社向原告返回。被告藤业联社与被告合雅公司承认代收律师服务费，该费用是基于双方之间的商品房买卖合同关系产生的，双方的《商品房买卖合同（预售）》因被告藤业联社违约而被解除后，原告支出的上述费用亦应由被告藤业联社负担。（二）原告支付的电商费。本院认为，原告提交的证据不足以证明其所支付的70000元费用与购买案涉房屋、与两被告之间存在关联，故原告要求两被告返还电商费，缺乏理据，本院不予支持。（三）被告藤业联社因占用购房款需支付的利息。原告因购买案涉房屋向被告藤业联社支付购房款1136407元，在《商品房买卖合同（预售）》因被告藤业联社违约解除后，原告不再享有案涉房屋的权益，被告藤业联社应当向原告支付占用购房款期间的利息。关于利息的起算时间问题，被告藤业联社辩称应当根据购房款的支付时间确定。原告要求全部购房款的利息从2016年7月31日起算。原告分别于2016年7月23日、2016年7月30日及2016年8月12日支付购房款20000元、326407元及790000元，原告分次支付全部购房款，故利息应当根据付款时间分段计算。原告对于2016年7月31日前的利息自愿放弃，是对自己权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。故对于支付时间在2016年7月31日前的购房款346407元的利息从2016年7月31日起算，购房款790000元的利息从2016年8月12日起算。关于利率问题，原告诉请按照年利率4.165%计算。本院认为，原告因被告藤业联社占用购房款所产生的利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，因截至2019年8月19日，中国人民银行公布的同期同类贷款利率均低于年利率4.165%，故对于截至2019年8月19日的利息，原告要求按照年利率4.165%计算有理有据，本院予以支持，具体利息核算为143505.79元（346407元×4.165%÷365天×1115天+790000元×4.165%÷365天×1103天）。但从2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故对于之后的利息应当根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以年利率4.165%为限）计算。（四）其他费用的利息。原告还要求被告藤业联社赔偿原告支付的物业维修基金、律师服务费与电商费的利息损失，因物业维修基金与律师服务费由被告藤业联社收取后并未由其实际占用，而电商费并非由被告藤业联社收取，故原告要求被告藤业联社赔偿上述费用的占用利息缺乏理据，本院不予支持。（五）被告藤业联社向原告支付的违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告藤业联社逾期交房应按总房款的3%向原告支付违约金，原告认为该约定的违约金计算标准过低，要求违约金以其支付的全部购房价款1215035.2元为本金，按照年利率4.165%，从2018年7月1日计至实际清偿上述款项之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，《商品房买卖合同（预售）》是原被告在自愿平等的基础上签订的，是双方真实的意思表示，根据原告提交的证据，原告因被告藤业联社逾期交房产生的损失主要是已付房款的利息损失，原告没有提交其他证据证明约定的违约金低于其因被告藤业公司违约造成合同解除遭受的实际损失，本院已支持原告要求被告藤业公司赔偿其首期款及贷款的利息损失的诉请，所以原告要求增加双方已约定的违约金数额，缺乏理据，本院不予支持。依照合同约定，被告藤业公司应支付给原告的逾期交房违约金为34092.21元（1136407元×3%）。原告要求被告合雅公司对被告藤业联社承担的违约责任承担连带偿还责任。本院认为，根据被告藤业联社提交的《代理销售委托书》，被告藤业联社委托被告合雅公司对案涉房屋所在楼盘进行销售，被告合雅公司收取定金、购房款等相关费用的行为应视为接受被告藤业联社的指示所为。事实上，被告藤业联社系案涉房屋的开发商，原告因购买案涉房屋所签订的购房合同的相对方为被告藤业联社，原告支付的大部分购房款亦由被告藤业联社收取，故因被告藤业联社违约产生的违约责任应当由被告藤业联社自行承担。原告要求被告合雅公司承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈明亮与被告珠海市斗门区藤业经济合作联社于2016年7月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告珠海市斗门区藤业经济合作联社于本判决生效之日起十五日内向原告陈明亮返还购房款1136407元；三、被告珠海市斗门区藤业经济合作联社于本判决生效之日起十五日内向原告陈明亮返还物业维修基金7828.20元、律师服务费800元，以上合计8628.2元；四、被告珠海市斗门区藤业经济合作联社于本判决生效之日起十五日内向原告陈明亮支付购房款利息【截至2019年8月19日的利息为143505.79元；此后利息以1136407元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以年利率4.165%为限），从2019年8月20日计至实际付清之日止】；五、被告珠海市斗门区藤业经济合作联社于本判决生效之日起十五日内向原告陈明亮支付逾期交房违约金34092.21元；六、驳回原告陈明亮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17787元，由原告陈明亮负担1487元，由被告珠海市斗门区藤业经济合作联社负担16300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋审 判 员  钟红敏人民陪审员  黄珠兰二〇二〇年五月十八日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。