江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7238号原告：南京梓气东来商业管理有限公司，住所地在南京市栖霞区仙林街道仙林中心风华路******。法定代表人：王梓臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅俊波，江苏李云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪礼，男，该公司员工。被告：南京栖霞房产经营有限公司，住，住所地在南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路**/div>法定代表人：杜晓敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金宝，江苏金港律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙煜峰，女，该公司综合修缮科科长。原告南京梓气东来商业管理有限公司（以下简称梓气东来公司）与被告南京栖霞房产经营有限公司（以下简称栖霞房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告梓气东来公司的委托诉讼代理人傅俊波、王洪礼，被告栖霞房产公司的委托诉讼代理人张金宝、孙煜峰到庭参加诉讼。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月8日再次公开开庭进行了审理。原告梓气东来公司的法定代表人王梓臣及委托诉讼代理人傅俊波，被告栖霞房产公司的委托诉讼代理人张金宝、孙煜峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梓气东来公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告保证金50000元、租金173000元；3.判令被告赔偿原告装饰装修、水电、消防设施安装损失合计1368690.01元、营运损失275800元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告保证金50000元、租金140000元；3.判令被告赔偿原告装饰装修、消防损失合计678029.29元、购买家具定金75800元、因消防需要租赁他人房屋33000元、人工工资损失120000元。事实和理由：原、被告于2017年7月24日签订《房屋租赁合同》，被告将位于南京市玄武区营苑新寓13幢部分房屋出租给原告开设养老服务项目使用，租赁期限为2017年12月10日至2026年6月9日。租赁房屋产权人为南京市公房管理中心（以下简称公房管理中心），被告系租赁房屋的实际经营管理单位，且被告在合同中承诺保证对租赁房屋拥有对外出租的权利。在合同履行中，案涉房屋所在小区业主以被告没有出租权为由，反对原告使用该房，原告经向公房管理中心核实，被告确实没有对外出租权，且该中心也拒绝认可原告的承租权。原告与小区业主和物业公司多次协商无果。2019年5月29日，被告提出解除房屋租赁合同。原告认为被告解除租赁合同存在过错，故诉至法院要求判如所请。被告栖霞房产公司辩称：1.南京市经济实用住房发展中心（以下简称经济住房中心）于1999年与被告投资成立的南京新欣物业管理有限责任公司（以下简称新欣物业公司）签订委托服务协议，约定将案涉房屋的使用权转让给新欣物业公司，产权不变，新欣物业公司可以自己使用，也可出租部分房屋，租金收入归新欣物业公司所有。后因机构改革，案涉房屋产权变更为公房管理中心，该中心委托南京万润置业有限公司（以下简称万润公司）对该房屋进行管理。2018年7月，万润公司与被告就案涉房屋签订租赁合同，但被告已基于此前的协议将该房屋转租给原告。2.案涉合同签订后，被告按约移交了房屋，原告也支付了履约保证金5万元及第一年租金的50%即14万元。2018年3月，南京市玄武区卫生和计划生育局在案涉房屋张贴《医疗机构设置许可前公示》，记载该处为南京玄武尽孝道老年养老院，诊疗科目包括临终关怀科，征询相关公民、其他组织的意见和建议。因小区业主对此表示反对，并采用拉横幅、锁门等过激手段阻止原告施工，从而引发原告与小区业主之间的群体性矛盾和纠纷。在各种努力均无作用的情况下，为避免激化矛盾扩大损失，被告于2019年5月29日向原告送达解除合同通知书。3.被告对案涉房屋拥有转租权利，公房管理中心对此知情，亦未在期限内提出异议。原告承租后将房屋转租给南京玄武尽孝道老年护理院，违反了合同里不得转租的约定，已构成违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：坐落南京市玄武区营苑新寓13幢房屋原系经济住房中心所有，后因机构改革，于2008年10月登记在公房管理中心名下。该幢房屋共七层，为负一层至地上六层，建筑面积共2364.85平方米。1999年8月，经济住房中心（甲方）与被告（乙方）签订《营苑新寓物业管理委托协议书》，主要内容为：甲方将其营苑新寓居住区共22幢住宅委托乙方实施物业管理；甲方将综合服楼（即营苑新寓13幢房屋）的使用权转给乙方，产权关系不变，乙方可以自己使用，也可以部分出租，租金收入归乙方所有，用于物业管理经费的不足等。2017年7月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租营苑新寓13幢一楼东面第1间、三楼、四楼、五楼整层以及六楼除机房占有使用外的其他房屋。租赁房屋登记产权人为公房管理中心，实际经营管理单位为甲方，甲方承诺并保证对租赁房屋拥有对外出租权利。租赁期限自2017年12月10日至2026年6月9日，甲方给予乙方6个月免租期。第一年租金为28万元，在此基础上每年递增一次，递增幅度为在上一年年租金的基础上每次递增3%，租金每半年交纳一次，先付后用。乙方因经营需要可以对租赁房屋进行装饰装修，但不得影响房屋的安全。租赁期满或因乙方违约行为导致本合同提前解除，乙方投资所形成附合的装饰装修物无偿归甲方所有，未形成附合的装饰装修物由乙方自行拆除。乙方应在合同生效后三日内向甲方支付50000元保证金，如乙方无违约行为，甲方于租赁期限届满或本合同依法解除后三日内，一次性无息返还乙方。乙方擅自转租租赁房屋的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金三个月的房租等。合同签订后，原告依约向被告支付保证金50000元，并于2018年6月支付第一期（2018年6月10日至12月9日）租金140000元。2018年3月21日，因南京尽孝道仁爱养老服务有限公司申请将案涉房屋用于经营老年护理院，南京市玄武区卫生和计划生育局在营苑新寓小区张贴医疗机构设置许可前公示，载明申请单位为南京尽孝道仁爱养老服务有限公司，医疗机构名称为南京玄武尽孝道老年护理院，诊疗科目包括内科、中医科、临终关怀科等。同月26日，该局在营苑新寓小区门口张贴通告，以该小区居民反对意见较多为由，不予批准设置许可。2018年7月，万润公司（甲方）与被告（乙方）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，主要内容为：甲方受公房管理中心委托，负责营苑新寓13幢直管公房经营管理，并将该幢房屋出租给乙方，租赁期限24个月，自2018年1月1日至2019年12月31日，房屋用途为办公。乙方擅自将该房屋全部或部分转租、转借的，甲方有权解除合同收回房屋等。2018年8月16日，原告在营苑新寓小区张贴公示，表示将案涉房屋经营用途转为员工宿舍和公寓。同年9月18日，原告与该小区的业委会及物业公司签订协议，载明原告承诺在案涉房屋内不再经营有关养老涉老保健医疗等相关业务，改为员工宿舍和办公用房，保证小区业主对案涉房屋的使用有知情权等。但小区部分业主仍坚持被告对案涉房屋无转租权，不同意原告承租该租赁房屋。原、被告双方就合同履行问题，与公房管理中心和所属街道、小区业委会多次协调，均未果。2019年1月14日，公房管理中心对被告申请案涉房屋转租事宜进行回复，表示对被告的转租申请不予同意，若小区业主无异议，则可以同意被告的转租申请等。2019年5月29日，被告向原告发出解除合同通知书，主要内容为：因2018年3月张贴的医疗机构设置许可前公示中公示的医疗机构诊疗科目中有“临终关怀科”，引发小区业主群体性矛盾和纠纷，致使原告的装修被迫停止，继而业主以被告转租房屋没有经过公房管理中心的同意为由继续阻止原告施工。对此矛盾，房屋产权单位、红山街道、业委会代表多次出面协调，但问题至今无法解决。被告于2018年12月向公房管理中心申请将案涉房屋出租给原告作为办公和员工宿舍使用，该中心于2019年1月回复表示若小区业主无异议，可同意被告的转租申请。但目前业主不同意转租给原告，为维护社会稳定，避免损失扩大，被告提出并通知解除租赁合同，并要求原告收到通知后十日内将租赁房屋腾空并按现状返还等。庭审期间，原、被告均认可双方签订的租赁合同自2019年6月6日解除。关于被告主张原告将案涉房屋转租他人，原告予以否认，并称是与他人合作经营养老护理院。审理中，原告就其主张的损失提供如下证据：1.原告与案外人李某1于2018年1月31日签订的《房屋租赁经营合同》及相关银行凭证，证明原告因消防设施改造需要而承租案涉房屋所在楼栋负一楼的房屋（约120平方米），并已支付相应租金。该合同约定租赁期限为2018年3月1日至2026年3月15日，年租金33000元；银行凭证载明原告已支付的金额为33000元。2.《办公家具销售合同》及微信转账记录，证明原告为经营需要，于2018年6月签订合同购买家具，并支付定金75800元。该合同约定原告购买价值256000元的单人床、床头柜、衣柜、单人桌、椅子等。微信转账记录载明原告转给东原办公家具65800元。3、汇总表、建筑业企业资质证书、结算账户信息确认函、收条及转账凭证，证明江苏万升建设工程有限公司对案涉房屋进行装修施工，原告根据该公司的指示，在2018年7月至2019年1月期间，分5笔共向李某2账户支付装修款550000元，原告的租赁房屋装修装饰损失总计1368690.01元。4、社保缴费清单、微信短信记录，证明原告的员工杨某、杜某作为案涉租赁房屋现场管理人员，与被告的工作人员联系协调；原告自制的人员工资表，证明杨某、杜某自2017年8月至2018年12月的工资分别为60000元，两人共计120000元；杨某及杜某出具的证词，主要内容为二人负责营苑项目工作，工资收取方式为现金等。经质证，被告对上述证据的真实性无法确认，对证据4的关联性不予认可。关于双方争议的案涉房屋装修损失，原告于2019年7月18日向本院提出评估申请，本院依法委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司开展评估工作。该公司于2019年10月17日出具资产评估报告，评估基准日为2019年5月29日，评估资产的市场价值为678029.29元，具体明细为：剩余装修材料及其他相关资产净值65502.58元、装饰装修工程及彩钢板顶棚净值合计431745.19元、安装工程净值180781.52元。经质证，原告对此无异议；被告认为原告未经被告同意将案涉房屋的墙体拆除，故对报告中关于砖砌体拆除费8570.88元不认可，其余项目和单价由法院审查。对被告异议部分，原告认为因装修需要而拆除部分墙体，且被告未提供相关证据证明该部分墙体系不得拆除的承重墙。本院根据证据规则，对原告提供的证据1-2的真实性予以确认，并认定事实如下：原告因消防设施改造需要而与他人签订租赁合同，并已支付租金33000元；原告因经营需要购置相关家具，已支付款项65800元。关于证据3，本院结合评估报告，认定事实为：原告对案涉房屋进行装修，截止2019年5月29日，净值为678029.29元；被告不认可原告的墙体拆除费8570.88元，法律依据不足，本院不予采纳。关于证据4，本院对社保缴费清单和微信短信记录的真实性予以确认，并认定杨某、杜某系原告的职员；对涉及杨某、杜某的人员工资表及证人证词，因工资表系原告单方制作，证人杨某、杜某的未出庭作证，且原告亦未提供其他证据予以印证，故本院对该证据的真实性不予确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原、被告签订的案涉房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽然在此后被告与万润公司签订租赁协议，但不影响原、被告之间的案涉租赁合同效力。原告在租赁案涉房屋期间，虽然出现其经营用途遭到案涉房屋所在小区业主的反对并引发纠纷的情形，但其依约仍享有承租权利；被告以小区业主反对被告转租给原告等理由解除双方合同，违反了合同约定，其行为构成违约，应承担违约责任。被告抗辩原告存在转租行为，构成违约，证据不足，本院不予采纳。原、被告在庭审中确认合同解除时间为2019年6月6日，本院予以准许。因被告违约，原告在双方合同解除后主张被告退还已缴纳的保证金50000元及已支付的租金140000元，于法有据，本院应予支持。原告在履行合同期间对案涉房屋进行了装修，因消防需要而承租他人房屋，以及为经营而购置相关物品等，并由此支付相关费用，故原告为此主张被告赔偿其装饰装修损失678029.29元、租赁他人房屋33000元及定购家具损失65800元，理由正当，符合法律规定，本院亦应予支持；但原告主张人员工资损失，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一（项）、第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京梓气东来商业管理有限公司与被告南京栖霞房产经营有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除；二、被告南京栖霞房产经营有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告南京梓气东来商业管理有限公司保证金50000元及租金140000元；三、被告南京栖霞房产经营有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京梓气东来商业管理有限公司装修损失678029.29元、租赁他人房屋损失33000元、购买家具损失65800元，共计776829.29元；四、驳回原告南京梓气东来商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费29870元，由原告南京梓气东来商业管理有限公司负担3658元，被告南京栖霞房产经营有限公司负担26212元；鉴定费40000元，由原告南京梓气东来商业管理有限公司负担4898元，由被告南京栖霞房产经营有限公司负担35102元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  时 超人民陪审员  袁宇红人民陪审员  周琪宝二〇二〇年五月八日法官 助理  王 典书 记 员  鲁天琳