江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初604号原告：李慧霞，女，1984年4月7日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：陈佼，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人：石买峰，江西康润律师事务所律师。被告：九江颐玺置业有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区莲花镇濂溪大道**，统一社会信用代码：91360402MA35QBFJXF。法定代表人：赵益庆，该公司经理。委托诉讼代理人：樊正根，江西柴桑律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司九江分行，，住所地：江西省九江市浔阳区庐山南路**东磁丽景湾****楼****商铺统一社会信用代码：9136040067799940XH。负责人：孔耘。原告李慧霞诉被告九江颐玺置业有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李慧霞的委托诉讼代理人陈佼、石买峰，被告九江颐玺置业有限公司的委托诉讼代理人樊正根到庭参加诉讼，第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李慧霞向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年7月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告立即退还原告255178元购房款；2、判决被告向原告支付利息（自2018年7月14日起，以255178元为基数，按年利率6.37%计算至被告退还购房款之日止，暂计算至2020年2月14日的利息为26233.50元）及违约金25517.80元；3、本案诉讼费用、律师费10000元由被告承担。事实和理由：2018年7月14日，原、被告签订了《商品房买卖合间（预售）》，双方约定，被告将位于颐高创业基地AB座不分单元616号房出售给原告，房屋总价为255178元（其中，首付款135178元，按揭款120000元）。双方还约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，被告应退还购房款，并按照合同总价款的10%向原告支付违约金，同时，被告还应自付款之日起按照银行同期贷款利率向原告支付利息。截止起诉之日，被告仍未向原告交付上述商品房，其行为已经违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。为此，特向贵院提起诉讼，判如所请。被告九江颐玺置业有限公司辩称，1、解除权已过除斥期间，解除权已消灭，无权解除合同；2、违约金和利息两者只能取其一，因为违约金主要目的是为弥补损失，且违约金过高，应予以调低，要求支付律师费没有依据，被告案涉的其他案件均未判决解除合同，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行未到庭亦未提交答辩状。原告为证明其主张向法院提交如下证据：证据一，《商品房买卖合同》及房产专用收款收据两张，证明原、被告于2018年7月14日签订《商品房买卖合同》，房屋价款为255178元，合同约定原告支付首付款135178元，该笔款项原告分别于2018年6月10日及2018年7月14日缴纳完毕，合同约定余款120000元向银行申请贷款支付，合同第12条约定被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同并且要求被告按照银行同期贷款利率计算全部房款的给付利息，同时还可按全部房价的10%向被告主张违约金，合同约定被告应当在2018年12月31日之前向原告交付房屋。证据二，邮政挂号信收据、解除合同通知书及邮政挂号信网络查询结果，证明原告于2019年8月27日通过邮政挂号信的方式向被告邮寄了解除合同通知书，主张了解除合同的权利。证据三，浦发银行个人购房担保借款合同一份及原告的浦发银行账户交易流水一份，证明原告于2018年8月13日在第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行处签订借款合同，年利率为6.37%，该款项用于支付原告向被告的购房款已经通过浦发银行九江分行发放给了被告，原告于2018年9月10日开始归还贷款至今。被告九江颐玺置业有限公司发表质证意见：对证据一，《商品房买卖合同》的真实性及合法性无异议，关联性有异议，合同解除权的发生日为2019年3月4日，解除权的行使期限截止到2020年3月4日，原告起诉时解除权已经消灭，因此不具有关联性，对收款收据的三性均无异议。对证据二，关于挂号信是否收到需要核实，因为赵益庆患病休假时间很长，关联性有异议，无法确认挂号信邮寄的文件为原告提供的解除合同通知书，因为原告提供的解除合同通知书无任何签名，属打印件，真实性无法确认，不能证明原告已行使解除权。对证据三的合同及交易流水无异议，最终金额应以银行确认的金额为准。被告九江颐玺置业有限公司向法院提交如下证据：证据一，购房合同复印件，证明双方在补充协议中约定按时清偿按揭贷款是原告的义务，为此被告提供了担保且原告的还款义务也通过补充合同的形式成了购房合同的内容之一，通过补充合同将购房合同及贷款合同联系为一体，原告在不解除借款合同的情况下，不能解除购房合同。证据二，竣工验收备案表复印件（原件已出示）及幢建筑面积汇总表复印件（原件已出示），证明案涉房屋在2019年8月已经具备交房条件，原告已经自认收到了被告的交房通知，未交房是属于原告的过错和违约。原告李慧霞发表质证意见：对证据一真实性无异议，原告认为房屋买卖合同和金融借款合同是两个不同的法律关系，原告起诉要求解除房屋买卖合同是基于原被告双方在买卖合同中的约定，该约定不违反法律或行政法规的强制险规定，合法有效，因此解除房屋买卖合同不以解除贷款合同为前提。对证据二真实性无异议，原告已经收到被告的交房通知，通知原告于2019年8月10日交房，至于被告提出未交房属于原告过错是不成立的，被告如果按照买卖合同的约定，如约交房那么不交房就是原告的过错，但是被告违反合同约定逾期交房8个月之久，违约在先，那么不交房即解除合同是原告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年7月14日，原告李慧霞（买受人）与被告九江颐玺置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合间（预售）》，合同约定，被告将位于九江市濂溪大道77号地块的颐高创业基地AB座不分单元616号房出售给原告，该房屋建筑面积为35.95平方米，单价为每平方7098.14元，总价为255178元，贷款方式付款，买受人应当于2018年7月14日前支付首期房价款135178元，余款120000元申请贷款支付。合同第十一条约定：被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金”。合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《合同补充协议》一份，补充协议第二条“关于房屋交付的补充约定”中第1条约定：该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。补充协议还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2018年6月10日支付的房款2万元，7月14日支付购房款115178元，剩余购房款120000元通过向第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行按揭贷款方式向被告支付。2018年12月31日被告未向原告交付房屋。2019年8月，被告九江颐玺置业有限公司在涉案房屋具备交房条件后向原告李慧霞发出于2019年8月10日交房的通知，原告李慧霞因被告九江颐玺置业有限公司逾期交房，故至今未去验收交房。另查明：1、以日万分之二计算的违约金为11278.87元[255178元×日万分之二×221天（从2019年1月1日至2019年8月10日）]。2、以全部购房款按10%计算的违约金为25517.8元（255178元10%）。3、原告李慧霞与案外人杨维雷系夫妻关系。4、2018年8月13日，由第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行与原告李慧霞签订《个人购房担保借款合同》，其中贷款金额为120000元，贷款期限自2018年8月13日至2028年8月13日止，合同的借款人为原告李慧霞，共同还款人为案外人杨维雷，保证人为被告九江颐玺置业有限公司。本院认为，原告李慧霞与被告九江颐玺置业有限公司之间的签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告已根据合同约定支付了全部购房款255178元，被告亦应按合同约定在2018年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付给原告，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。按照合同约定，逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，故原告行使解除权的时间自2019年3月4日至2020年3月4日止，原告在庭审中提交的邮政挂号信收据、《解除合同通知书》及邮政挂号信网络查询结果，欲证明其在法定时限内行使了解除权，本院认为，该封挂号信由谁所发不清楚，原告亦无法证实该挂号信邮寄的内容是《解除合同通知书》，且原告起诉的时间为2020年4月14日，亦过了解除权行使的时间，故本院对被告辩称的原告起诉时解除权已经消灭的意见予以支持。现因被告已于2019年6月14日办理了涉案房屋的验收手续，该涉案房屋已满足交付条件，且被告已于2019年8月向原告发出于2019年8月10日交房的通知，原告购买涉案房屋的合同目的已经可以实现，在此情况下，被告逾期交房未构成根本性违约。为维护合同及市场交易的稳定性，不宜解除涉案的《商品房买卖合同（预售）》。故原告起诉要求解除合同的诉讼请求，本院依法不予以支持。而根据双方合同约定，原告自愿继续履行合同情况下的违约金11278.87元低于合同解除时的违约金25517.8元，考虑到被告逾期交房是事实，存在违约行为，在合同继续履行且购房款不退还的情况下，违约金计算方法应做出对原告有利的认定，即酌情认定由被告按合同解除时双方约定的违约金标准向原告支付违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金25517.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告九江颐玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李慧霞支付逾期交房违约金25517.8元。二、驳回原告李慧霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2952元，由被告九江颐玺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 朱 凯二〇二〇年五月二十九日书记员 苏雅珊