河北省张家口市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀07执复35号 复议申请人（案外人）中国银行股份有限公司玉田支行,住所地河北省唐山市玉田县无终东街**。 负责人王立民，该行行长。 委托诉讼代理人高赟，河北靖民律师事务所律师。 委托诉讼代理人张君，河北靖民律师事务所律师。 申请执行人范德智,男,汉族,1958年12月1日出生,住张家口市桥**。 被执行人唐山顺达房地产开发有限公司,,住所地河北省唐山市玉田县城内 法定代表人孙福兴,该公司董事长 被执行人唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司,经营场所张家口市桥**张宣公路**。 负责人石志全，该公司经理。 复议申请人中国银行股份有限公司玉田支行（以下简称中国银行玉田支行）不服河北省张家口经济开发区人民法院作出的（2019）冀0791执异95号执行裁定，2020年4月23日向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，2014年12月29日，中国银行玉田支行与唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称唐山顺达公司）签订借款合同，约定唐山顺达公司向中国银行玉田支行借款三亿元，借款期限24个月，用于玉田“华景时代住宅小区二期新建工程”住宅项目建设。由唐山顺达公司提供抵押担保，抵押合同编号冀-06-2014-156。担保物贬值、毁损、被查封，致使担保价值减弱或丧失时，贷款人有权要求借款人补充提供新的担保。同日，中国银行玉田支行与唐山顺达公司签订抵押合同，编号冀-06-2014-156抵。约定唐山顺达公司以土地使用权（证号为玉田国用2013第×号及玉田国用2013第×号）、“华景时代住宅小区二期新建工程”住宅项目在建工程（215792.23平方米）为其向中国银行玉田支行借款三亿元及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等提供担保。依法需要办理抵押登记的，在合同签订后3日内，到有关部门办理，抵押登记事项发生变化的，依法需要变更登记的，自事项变更之日起3日内到有关部门办理变更登记。 唐山顺达公司委托唐山金龙地产评估有限公司就抵押的二宗土地进行评估，委托唐山崟龙房地产评估咨询有限公司，就抵押的华景时代住宅小区二期新建25栋住宅楼在建工程及其附属储藏室进行评估，评估土地86781.02平方米，住宅部分单位面积均价约为2161元和2247元，商业部分单位面积均价约为3620元和3717元，评估总价值21259.67万元。另有16063.98平方米的还迁面积未予评估。 在建工程及其附属储藏室评估作价面积共计215792.23平方米，其中住宅抵押评估面积192683.38平方米，住宅部分在建评估价值为每平米1700元至2030元不等，住宅部分评估总值37186.89万元，加上储藏室部分评估总值2915.41万元，在建部分整体的评估总价值为40102.3万元。 2014年12月29日，玉田县国土资源局向中国银行玉田支行颁发了上述两宗土地的他项权证书（玉政他项2014第×号），种类为国有土地使用权抵押权，使用权面积102845平方米，抵押金额一亿四千万元，抵押期限2014年12月29日至2016年12月29日。现玉田县自然资源和规划局出具证明，说明上述抵押至2019年12月4日未办理注销登记。 2014年12月29日，玉田县房产产权产籍监理所向中国银行玉田支行填发了华景时代二期的在建工程抵押登记证明（玉田县房建玉他字第××号），抵押金额一亿六千万元，开始时间为2014年12月29日，终止时间为2016年12月29日。 2018年，中国银行玉田支行因金融借贷合同纠纷起诉唐山顺达公司及其他共9被告至唐山市中级人民法院，要求唐山顺达公司向其支付贷款本金一亿八千七百零七万一千六百一十八元七角九分，并支付相关利息及罚息等，其他被告承担连带责任等。该案经唐山市中级人民法院调解，于2018年3月29日作出（2018）冀02民初43号民事调解书，确认唐山顺达公司截至2018年3月27日尚欠中国银行股份有限公司玉田支行贷款本金164944618.79元及利息30507855.20元及自2018年3月28日至实际付清之日止按照合同约定的利息、罚息，唐山顺达公司于2018年4月10日前付清。中国银行玉田支行对唐山顺达公司位于玉田县北侧的土地（证号为玉田国用2013第×号及玉田国用2013第×号）、华景时代二期住宅项目在建工程（房屋他项权证号为玉田县房建玉他字第××号）处分后的价款有优先受偿权。 另查明,申请执行人范德智与被执行人唐山顺达公司及其张家口分公司、卓盛军民间借贷纠纷一案，2015年9月11日，张家口市桥西区人民法院作出（2015）西商初字第116号民事生效判决，判决被执行人唐山顺达公司及其张家口分公司于判决生效后偿还范德智借款本金312万元，利息按年利率24%自2015年1月10日计算至判决确定的给付之日。 该案执行过程中，张家口市桥西区人民法院查封登记在唐山顺达公司名下的位于玉田县，后该案经张家口市中级人民法院裁定移交该院执行。 执行过程中，该院对上述已查封的76套房产进行司法评估，拟进行拍卖，中国银行玉田支行向该院主张就拍卖价款优先受偿权，请求该院在拍卖上述房产后，偿付唐山市中级人民法院（2018）冀02民初43号民事调解书中确认的唐山顺达房地产开发有限公司截至2018年3月27日尚欠其支行的贷款本金164944618.79元及利息30507855.20元及自2018年3月28日至实际付清之日止按照合同约定的利息、罚息。 针对该支行的申请，该院于2019年11月11日做出（2019）冀0791执恢10号执行通知书，认为该支行未向该院提供上述76套房屋在房屋登记管理部门办理的抵押登记手续，在法院办理预查封手续时，上述房屋也未处于登记抵押状态，故不支持该支行就76套房产的拍卖价款全部用于偿还顺达公司拖欠该支行的债务的主张。但因为该支行办理了上述76套房产所在的华景时代二期的在建工程抵押，该院在执行过程中，可参照原在建工程时抵押物的评估价值，考虑房屋竣工收的市场价值及华景时代二期其他房产还贷比例等因素确定合理比例，向该院主张按比例部分款项优先受偿。但不应将全部拍卖价款支付给该行。 该院在执行过程中对于已经查封的房产进行评估拍卖，评估价值每平米5700元至6210元间不等，76套房产评估价值共计4131万余元。 再查明,华景时代二期工程约在2015年开始预售，但中国银行玉田支行并未对上述产房重新办理抵押登记，该院执行过程中，涉案房产在登记部门登记状态为可售。 以上事实有张家口市桥西区人民法院（2015）西商初字第116号民事判决书、（2018）冀0791执298号执行卷宗材料及异议人中国银行玉田支行提交的固定资产借款合同、抵押合同:3、玉田国用2013第×号、×号土地使用权证、玉政他项2014第×号他项权证书、评估报告、玉田县房建玉他字第××号在建工程抵押登记证明、（2018）冀02民初43号民事调解书等证据予以证实。 执行法院认为，关于异议人中国银行玉田支行对“华景时代二期”办理的在建工程抵押登记及土地使用权抵押登记的效力问题，该院已经在（2019）冀0791执恢10号执行通知书中确认其抵押权及优先受偿权，故并未损害其合法权益。但是，异议人中国银行玉田支行对顺达公司的债权，所针对的抵押物系“华景二期”25栋住宅的全部房产，而非仅系本案涉及的76套房产，故该行要求从拍卖价款中全部优先受偿的请求不符合法律规定，法院不予支持。异议人中国银行玉田支行提出的优先受偿拍卖价款的比例及金额，不属于执行异议审查的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，裁定驳回中国银行股份有限公司玉田支行要求全额受偿该院（2019）冀0791执恢10号案件中76套房产全部拍卖价款的异议请求。 复议申请人中国银行股份有限公司玉田支行称，张家口经济开发区人民法院作出的（2019）冀0791执异95号执行裁定书、（2019）冀0791执恢10号执行通知书，认定事实错误、适用法律错误。理由：1、我支行对该76套房产享有在建工程及土地使用权抵押的优先受偿权。根据我支行提交的玉政他项2014第×号土地使用权他项权证书、玉田县房建玉他字第××号在建工程抵押登记证明、玉田县自然资源和规划局出具证明等证据，能够证明我支行依法享有对该76套房产享有在建工程及土地使用权抵押的优先受偿权。抵押权是法定权利，具有优先于普通债权受偿的效力，根据《民事诉讼法司法解释》第508条及第510条的规定，执行法院执行所得价款清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。因此，我支行在建工程抵押权真实、合法、有效，优于普通债权优先受偿。2、我支行享有在建工程抵押物的范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物，我支行对该76套房产享有100%的优先受偿权。我支行办理抵押登记手续，抵押登记的类别为在建工程抵押，其抵押范围包括规划许可范围内全部在建工程，即已经建造的和尚未建造的全部建筑物。同时，在建工程抵押权作为《物权法》所规定的民事权利，是一种单独的抵押权类别，属于《立法法》第8条规定的法律保留事项，其民事权利内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。根据《担保法司法解释》第47条、《城市房地产抵押管理办法》第3条的规定以及立法精神，除有相反约定，法律保护权利人的最大利益。因此，我支行享有的在建工程抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。根据上述事实及法律适用，以及最高院（2018）最高法民再19号案例，我支行对抵押物拍卖价款享有全部优先受偿权。执行法院在没有任何事实及法律依据的情况下，认定我支行享有按比例部分的优先受偿权，属于事实认定错误、适用法律错误。3、我支行提出从拍卖价款中全部优先受偿的请求属于执行异议审查范围。通过上述三点的分析，我支行在建工程抵押物的范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物，我支行应当就该76套房产的全部拍卖价款优先受偿。而执行法院（2019）冀0791执恢10号执行通知书认定我支行仅能按照比例部分款项优先受偿。该执行通知书未支持我支行享有优先受偿权部分的执行行为，侵害了我支行合法获取拍卖款的合法权益。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条第5项，我支行提出从拍卖价款中全部优先受偿的请求属于执行异议审查范围，执行法院应当根据案件事实，正确适用法律，维护我支行的合法权益。综上，请求撤销张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791执异95号执行裁定书；撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791执恢10号执行通知书。 本院查明，2015年9月11日，张家口市桥西区人民法院作出（2015）西商初字第116号民事判决：被告唐山顺达公司、被告唐山顺达公司张家口分公司于判决生效后之日起十日内偿还范德智借款本金312万元（利息按年利率24%自2015年1月10日计算至判决确定的给付之日止）。被告唐山顺达公司不服上诉本院，2015年12月31日，本院作出（2015）张商终字第796号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年4月5日，张家口市桥西区人民法院立案执行该案。 2016年4月15日，张家口市桥西区人民法院作出（2016）冀0703执148号执行裁定：冻结、扣划被执行人唐山顺达公司、唐山顺达公司张家口分公司银行账户存款3193400元及利息873600元，共计4067000元或查封、扣押其相应价值的财产。 2016年5月30日，张家口市桥西区人民法院作出（2016）冀0703执144号协助执行通知书，请唐山市玉田县住建局协助执行事项：一、查封被执行人唐山顺达公司名下房屋。（位于唐山市玉田县）。二、查封期限自2016年6月1日至2019年6月1日。三、查封期间不得办理抵押、转让、买卖等转移过户手续。 2017年5月23日，本院作出（2017）张法执指字第29号执行裁定：范德智与唐山顺达公司、唐山顺达公司张家口分公司民间借贷纠纷一案，由张家口经济开发区人民法院执行。 2018年9月2日，执行法院委托张家口普业房地产评估有限公司对唐山顺达公司位于唐山市玉田县房屋进行评估，该公司作出张普房估字（2018）第0720号房地产估价报告：评估价值每平米5700元至6210元间不等，估价结论：委估房地产市场价值为人民币41846018元。 2019年2月16日，张家口经济开发区人民法院作出（2019）冀0791执恢10号之一执行裁定：拍卖被执行人唐山顺达公司名下位于唐山市玉田县华景时代二期76套（扣除评估其中一套房）房屋。 2019年11月11日，张家口经济开发区人民法院向中国银行玉田支行作出（2019）冀0791执恢10号执行通知书，称该院在对被执行人唐山顺达公司开发的华景时代二期未售楼房76套依法进行司法处置，在处置过程中，该支行向该院主张就上述未售楼房享有优先受偿权，请求该院在房产处理后偿付该单位贷款本息及罚息，并提供部分材料。该院认为，该支行未向该院提供上述76套房屋（评估时包括23号楼1单元502室）在房屋登记管理部门办理的抵押登记手续，该院在办理预查封手续时，上述房屋也未处于登记抵押状态，故该院认为该支行主张上述房屋处置价款优先受偿，全部给付该支行用于偿还借款证据不足，不予支持。鉴于该支行向该院提供了华景时代二期的在建工程抵押材料，该院认为依据《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律规定，该支行可在对上述房屋执行终结前参照原抵押物价值评估报告、抵押合同、房屋竣工后现市场价值、借贷比和偿还款项及华景时代二期其他房屋偿还贷款比例等材料合理确定受偿比例，向该院主张按比例部分款项优先受偿，该院对上述房屋或房屋价款处置完毕后再行主张按比例部分优先受偿的，该院不予支持。 另查明，唐山顺达公司委托唐山金龙地产评估有限公司对唐山顺达公司拟抵押贷款所涉及位于玉田县西侧两宗商业、住宅出让用地使用权价格进行评估，2014年8月26日，唐山金龙地产评估有限公司作出土地估价报告（备案号1311413ＡＣ1352）估价结果：评估土地面积86781.02平方米，住宅部分单位地价：宗地一为每平米2161元，宗地二为每平米2247元，商业单位：：地价宗地一为每平米3620元宗地二为每平米3717元，总地价为21259.67万元。 唐山顺达公司委托唐山崟龙房地产评估咨询有限公司，对唐山顺达公司开发的位于玉田县，住宅楼主体总建筑面积192683.38平方米及其附属储藏室总建筑面积23108.85平方米进行评估。2014年8月26日，唐山崟龙房地产评估咨询有限公司作出唐崟龙（玉）评字［2014］第803号房产估价报告。估价结果：经评定估算，唐山顺达公司委估拟抵押的所涉及位于玉田县西侧25栋住宅楼在建工程及其附属储藏室进行评估，住宅部分在建评估价值为每平米1748元至2030元之间，评估总价值为40102.3万元。 2014年12月29日，中国银行玉田支行与唐山顺达公司签订（编号冀-06-2014-156）《固定资产借款合同》，约定唐山顺达公司向中国银行玉田支行借款三亿元，借款期限24个月，用于玉田“华景时代住宅小区二期新建工程”住宅项目建设。 2014年12月29日，中国银行玉田支行与唐山顺达公司签订（编号冀-06-2014-156抵）抵押合同。其中第一条主合同：中国银行玉田支行与唐山顺达公司签订（编号冀-06-2014-156）《固定资产借款合同》及其修订或补充。第三条抵押物清单：唐山顺达公司土地使用权（证号为玉田国用2013第×号）40113平方米，评估价值10071.79万元；唐山顺达公司土地使用权（证号为玉田国用2013第×号）62732平方米，评估价值11187.88万元；唐山顺达公司所有权“华景时代住宅小区二期新建工程”住宅项目在建工程，215792.23平方米。抵押期间，担保物贬值、毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿等。第四条抵押登记：依法需要办理抵押登记的，在合同签订后3日内，双方到有关登记部门办理抵押登记手续，抵押登记事项发生变化的，依法需进行变更登记的，双方应在事项变更之日起3日内到有关登记部门办理变更登记。 2014年12月29日，玉田县国土资源局向中国银行玉田支行颁发了上述两宗土地的他项权证书（玉政他项2014第×号），种类为国有土地使用权抵押权，使用权面积102845平方米，抵押金额一亿四千万元，抵押期限2014年12月29日至2016年12月29日。 2014年12月29日，玉田县房产产权产籍监理所向中国银行玉田支行填发了华景时代二期的在建工程抵押登记证明（玉田县房建玉他字第××号），抵押金额一亿六千万元，开始时间为2014年12月29日，终止时间为2016年12月29日。 又查明，2018年3月29日，河北省唐山市中级人民法院作出（2018）冀02民初43号民事调解书，内容：一、唐山顺达公司截至2018年3月27日尚欠中国银行股份有限公司玉田支行贷款本金164944618.79元及利息30507855.20元及自2018年3月28日起至实际付清之日止按照合同约定的利息、罚息，唐山顺达公司对所欠本金及所欠利息于2018年4月10日前付清。二、中国银行玉田支行对唐山顺达公司位于玉田县北侧的土地（证号为玉田国用2013第×号及玉田国用2013第×号）、华景时代二期住宅项目在建工程（房屋他项权证号为玉田县房建玉他字第××号）处分后的价款有优先受偿权。三、被告承德嘉裕房地产开发有限公司、承德嘉和国际饭店有限公司等人对唐山顺达公司偿还中国银行股份有限公司玉田支行本金及利息承担连带保证责任。 本院查明的其他事实与执行法院查明的事实一致。 本院认为，执行过程中，执行法院于2018年委托张家口普业房地产评估有限公司对该院查封的被执行人唐山顺达公司的华景时代二期的房屋进行评估，房屋价值为每平米5700元至6210元之间；2014年8月，唐山顺达公司与复议申请人中国银行玉田支行签订借款合同前，委托唐山崟龙房地产评估咨询有限公司对唐山顺达公司拟抵押的位于玉田县西侧25栋住宅楼在建工程及其附属储藏室进行评估，其中住宅在建评估价值为每平米1748元至2030元之间。双方所签的抵押合同中抵押物为在建住宅25栋总建筑面积、商业楼及其附属储藏室总建筑面积。住宅建成后包含执行法院查封的**房屋。现唐山顺达公司开发的华景时代二期的房屋评估价值远高于唐山顺达房地产开发有限公司向复议申请人中国银行玉田支行借款抵押时在建住宅评估的价值。且唐山顺达公司开发的华景时代二期的房屋建成后，未进行抵押登记。执行法院认定，中国银行玉田支行可在对该院查明处置的房屋执行终结前参照原抵押物价值评估报告、抵押合同、房屋竣工后现市场价值、借贷比和偿还款项及华景时代二期其它房屋偿还贷款比例等材料合理确定受偿比例，向该院主张按比例部分款项优先受偿，符合法律规定。因此，复议申请人的复议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人中国银行股份有限公司玉田支行的复议请求。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  刘广玉 审判员  赵芙琳 审判员  何运功 二〇二〇年五月二十日 书记员  屈世琴