江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10092号原告：葛绪维委托诉讼代理人：葛志学委托诉讼代理人：申震。被告：连云港市海州实验中学法定代表人：王锦起，校长。委托诉讼代理人：戴高明、李兰娣。原告葛绪维与被告连云港市海州实验中学（以下简称海州中学）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛绪维及其委托诉讼代理人葛志学、申震、被告海州中学的委托诉讼代理人戴高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛绪维向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《体育场馆承租协议》，退还租金2400元；2.赔偿原告经济损失296959.5元（101120.8元是原告需要向学生家长退还的学费，195838.7元为可期待收益，按每月6119.93元自2019年8月1日起计算32个月）；3.由被告承担诉讼费用。诉讼中，原告葛绪维将应退学费101120.8元变更为75636元。事实与理由：原告有篮球特长，与被告签订了为期3年的体育场馆承租协议。2019年2月22日，原告登记开办海州区金誉篮球培训部，开业后招生及收入情况极好（见统计表）。正当原告全力以赴，加大投入谋求做大时，2019年8月1日暑假期间，被告通知原告因校门改造，暂停使用该场馆。虽然暑期是篮球培训的黄金期，但考虑到被告的要求也相对合理，原告另花高价，租用临时场馆，以维持正常教学，事后也未向被告主张这笔额外损失。暑假后，原告仅继续使用该场馆两天（9月7-8号)，就接到被告单方解除协议的通知，并强行禁止原告使用该场馆，导致原告被迫停业，给原告造成直接损失96959.5元，可得利益损失20万元及商誉损失。现原告向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告海州中学辩称，1.涉案合同系无效合同，体育场馆系教育设施，租赁场地商业化，严重背离了教育设施的公益属性，外来人员进入校区，对学校和师生造成不良影响，导致体育设施维护管理失控。案涉《体育场馆承租协议》未报经政府相关部门审批，根据《合同法》第52条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条第一款的规定，应当认定为无效。2.原告要求答辩人赔偿损失，没有法律依据。原告主张的损失不是直接损失，被告没有承担的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告葛绪维提供的《体育场馆承租协议》、营业执照、承租费收据、《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费若干意见》，被告海州中学提供的《体育场馆承租协议》、海州中学平面图、体育馆外围照片、体育馆内部照片，对方当事人对真实性不持异议，本院予以确认，并在卷佐证。原告葛绪维提供的下列证据，被告海州中学持异议，本院认定如下：1.招生收入及经济损失统计表，系原告单方制作，本院不予确认；2.招收收入家长签字确认表、退还未上课时收据及微信、支付宝转账记录，本院将该组证据进行核查，能够相互印证，本院予以确认。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：海州中学系市立公办初级中学，其校内建有体育馆，用地为国有划拨土地。2019年2月20日，海州中学（甲方）与葛绪维（乙方）签订《体育场馆承租协议》，主要约定如下：一.乙方承租甲方的体育场馆内的篮球馆。二.承租时间自2019年4月1日至2022年3月31日，乙方活动时间为承租时间内每星期六、日上午9：00至11：00，下午15：00至17：00，寒暑假每天仍按此时间段，共计804场次（其中学校有重大活动、承接各类考试以及年关两个星期不活动）。三.结算方式：按每次100元计，乙方自合同签订之日后一个星期内按照每次上交一个季度承租费6700元。四.场地使用及相关要求：1.甲方向乙方提供协议所约定时间内的属于甲方的体育场馆使用权。2.承租期内，甲方负责为乙方提供水、电以及相应的配套设施。3.承租时间段内，乙方不得改变承包场馆的使用功能。4.承租时间段内，乙方应保持好场馆内的环境卫生工作，保持卫生整洁，垃圾污物应按指定地点放置，不得随便丢弃。5.双方本着友好协商的态度，在乙方承租期间内，由于甲方工作、教学需要，造成乙方没能活动的时间，应在承租期满后补齐使用次数，但甲方要提前通知乙方。五.管理要求1.乙方承租活动应遵守法律法规和甲方的有关要求，按甲方有关规定自觉接受甲方有关部门对其承包时段内工作的检查和监督。2.在乙方承包时间段内，参加活动的外来人员车辆不得进入校园，不得干扰学生的正常学习和生活。六.违约责任1.乙方在承租期内与外界发生的一切债权、债务纠纷等问题均与甲方无关。2.甲方或者乙方违反本协议或单方无正当理由终止本协议的，应向对方赔偿一切损失。七.本协议如有遗漏和未完善之处，可在补充协议中明确。本协议一式两份，双方各持一份。2019年2月21日，葛绪维向海州中学缴纳6700元。2019年2月22日，葛绪维领取了“海州区金誉篮球培训部”的个体工商户营业执照，经营场所为海州中学院内，经营范围为篮球培训。2019年4月1日起，葛绪维开始在海州中学篮球馆内展开了少儿篮球培训活动，生源主要来自于海州中学和海州实验小学。2019年7月1日，葛绪维又向海州中学缴纳6700元。2019年7月31日，海州中学通知葛绪维因校内坡道改造施工暂停体育场馆使用。葛绪维临时借用海州实验小学篮球馆开展教学活动。2019年9月开学后，葛绪维转回海州中学篮球馆，仅使用场馆两天，即收到海州中学解除租赁合同的通知，此后未再使用场馆，并退还个别学员学费。2019年11月26日，葛绪维诉至本院，要求继续履行双方签订的《体育场馆承租协议》。第一次庭审前，葛绪维询问海州中学是否可以继续履行承租协议，海州中学拒绝，葛绪维遂变更诉讼请求，要求解除承租协议并赔偿损失。审理过程中，原、被告确认租赁期间葛绪维实际使用篮球馆110场次，尚有2400元租金应退还。第一次庭审后，葛绪维集中向学员退还剩余学费。经对葛绪维提供的退费统计表、收条、微信或支付宝转账记录、学生家长电话等证据进行核实，葛绪维共向39名学员退还学费75636元（其余尚未实际产生的退费，葛绪维表示放弃向海州中学主张），但部分学员实际退费金额高于应退金额，多退金额合计1100元。本案争议焦点：一是《体育场馆承租协议》是否有效，如果有效，原告是否有权解除；二是原告主张的损失是否应当支持。关于《体育场馆承租协议》是否有效，原、被告的争点主要在于该协议是否需要政府有关部门审批。葛绪维认为，依据《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》之规定，公办学校要积极创造条件向社会开放体育场馆，案涉协议合法有效。海州中学认为，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，案涉协议应当经人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，否则无效。对此，本院认为，1990年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的立法目的在于保护国有划拨土地使用权、防止国有资产收益流失，该条并未规定出租划拨土地上的建筑物未经政府相关部门批准无效。根据2009年修正的《城市房地产管理法》第五十六条之规定，房屋所有权人可以将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租。原、被告双方签订的《体育场馆承租协议》仅涉及海州中学体育馆的篮球馆，承租人使用时间段仅限于周末和寒暑假，体育馆的主要使用人仍是海州中学，该协议不损害国有划拨土地使用权，且有利于扩大学校体育场馆的使用效能，满足校外青少年的体育健身需求。因此，《体育场馆承租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，应属有效。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。海州中学于2019年9月通知葛绪维解除租赁协议，又于本案第一次庭审前拒绝继续履行租赁协议，故葛绪维要求解除双方签订的《体育场馆承租协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。本案中，葛绪维向海州中学支付租金13400元，经双方确认实际承租场次为110次，租金金额为11000元，尚有租金2400元应予退还。因此，葛绪维要求退还租金2400元，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务，应当向对方赔偿合同履行后可以获得的利益。租赁房屋用于商业用途的，承租人可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。《体育场馆承租协议》履行期间内，海州中学单方终止向葛绪维提供篮球场馆，已构成违约，应当承担违约责任，向葛绪维赔偿相应损失。葛绪维要求海州中学赔偿学员退费损失75636元和可期待收益195838.7元（按每月6119.93元自2019年8月1日起计算32个月），本院认为，葛绪维向学员退回的学费是其经营期间的毛收入，包含了经营成本与利润，其中经营成本系其正常经营的合理支出，并不属于经营损失；经营利润与其主张的可期待收益构成了重复主张，其提供的证据也不足以证明其正常经营期间的实际收益（利润）数额，本院酌情参照2017年度江苏省城镇体育行业其他单位就业人员平均工资标准72702元/年计算6个月，核定为36351元，对葛绪维多主张的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国城市管理法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告葛绪维与被告连云港市海州实验中学于2019年2月20日签订的《体育场馆承租协议》；二、被告连云港市海州实验中学于本判决生效之日起十日内返还原告葛绪维租金2400元；三、被告连云港市海州实验中学于本判决生效之日起十日内赔偿葛绪维可期待收益36351元；四、驳回原告葛绪维的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5754元，由原告葛绪维负担4454元，被告连云港市海州实验中学负担1300元（原告葛绪维已预交，被告连云港市海州实验中学于给付上述款项时一并给付原告葛绪维）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长  许娜娜人民陪审员  刘 杏人民陪审员  周月梅二〇二〇年五月二十五日书 记 员  洪田田法律条文、上诉须知及执行账号附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反全同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。【二】《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。【三】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条符合下列条件的，经市、到人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用权证明；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依法本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。【四】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99，开户行：连云港建行海宁西路分理处。