湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终118号上诉人（原审被告）：夏文娟，女，汉族，1986年12月20日出生，住襄阳市襄州区，上诉人（原审被告）：施明，男，汉族，1987年9月20日出生，住襄阳市襄州区，共同委托诉讼代理人：施阳，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王炎兴，男，汉族，1983年2月9日出生，住随县，委托诉讼代理人：尚月波，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。原审第三人：襄阳彩诚投资实业有限公司，住所地：襄阳市高新区桐树店村。法定代表人：倪卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：严恒，该公司职员。上诉人夏文娟、施明因与被上诉人王炎兴、原审第三人襄阳彩诚投资实业有限公司（以下简称彩诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏文娟、施明上诉请求：撤销原判，发回重审或改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与彩诚公司签订《“汽配城”商品房认购书》，经过备案，房屋交易才算具备了法律效力，上诉人还没有真正取得房屋所有权，被上诉人违约在先，上诉人只有将剩余房款作为质押，2020年1月27日付清12.5万元的房款属还没到期的债权。原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。王炎兴辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。彩诚公司辩称，请求维持原判。王炎兴一审诉讼请求：1、被告向原告一次性履行支付拖欠的购房款共计人民币25万元；2、被告按合同约定向原告支付：前期（2019年1月28日-4月18日，共计80日）违约金1万元，后期违约金持续计算至被告实际全额支付应付款之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2017年4月16日，第三人彩诚公司为抵销对原告王炎兴欠付的50万元工程款，与原告共同签订《债权转让协议》一份，协议约定第三人将拟对外销售其投资建设的涉案房屋所取得的收取房屋价款50万元的权利转让给原告所有，由原告以第三人的名义与买受人协商订立《商品房买卖合同》，原告享有出卖人的权利，义务由第三人履行，协议签订之日起抵销原告对第三人享有的50万元债权。后经原告介绍，被告夏文娟、施明夫妻同意购买涉案房屋并于2017年10月28日向原告支付定金15万元。2017年11月2日，第三人彩诚公司与被告夏文娟、施明共同签订了《“汽配城”商品房认购书》，原告王炎兴在该认购书上署名，约定被告按50万元总价款认购涉案房屋，同日，被告向原告再次支付定金10万元。原告王炎兴收款后向被告出具收款收据一份，载明：包含2017年10月28日的15万元，被告合计已付首付定金25万元整；原告王炎兴另以书面方式承诺2018年1月1日前将涉案房屋网签办理完毕至被告名下。2017年12月5日，第三人彩诚公司与被告夏文娟、施明签订《商品房买卖合同》并向襄阳市住房保障和房屋管理局办理了合同备案网签登记手续（网签合同编号：XY2017120238），该备案合同经被告夏文娟签收。按《商品房买卖合同》约定，被告应于签约时一次性付清总购房款50万元。合同签订后，第三人向被告交付了涉案房屋，被告也已经收房，但被告余欠25万元购房款一直未予履行支付。后第三人彩诚公司与被告夏文娟、施明双方经协商共同签订了《补充协议》一份，原告王炎兴作为经办人在该协议文本上署名。《补充协议》约定：被告分期支付剩余25万元购房款，即：第一次于2019年1月27日前支付12.5万元，第二次于2020年1月27日前支付12.5万元；指定25万元的收款人为原告王炎兴；逾期不付清25万元房款，彩诚公司有权收取违约金，并采取相应措施保全房产，乙方即被告方应信守承诺等，当园区可以整体办理房产证时，第三人彩诚公司应通知被告准备相应手续资料配合第三人及时办理房产证。《补充协议》签订后，被告于约定的2019年1月27日第一次付款期限到期后并未向原告付款，由此引起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案争议的焦点为：1、原告王炎兴与第三人彩诚公司之间签订的《债权转让协议》、《“汽配城”商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》是否合法有效；被告夏文娟、施明对《债权转让协议》是否已获通知并知晓，对被告夏文娟、施明是否有效的问题。原告王炎兴与第三人彩诚公司于2017年4月16日签订《债权转让协议》，约定原告王炎兴为债权受让人，第三人彩诚公司将收取涉案房屋销售价款的权利转让给原告王炎兴并以此抵销对王炎兴的既往债务，第三人彩诚公司对该事实予以认可。《债权转让协议》是第三人彩诚公司与原告王炎兴的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。2017年11月2日，被告夏文娟、施明为购买涉案房屋同王炎兴与彩诚公司签订了《“汽配城”商品房认购书》，约定被告按50万元价款认购涉案房屋，50万元房款支付给王炎兴，并于当日，被告系将先期的25万元购房款直接支付给原告王炎兴，原告王炎兴向被告夏文娟出具了收款收据，被告对该份收据的真实性不持异议。由此说明，《“汽配城”商品房认购书》不仅是房屋买卖双方的真实意思表示，而且被告也知晓涉案房屋销售款由原告王炎兴直接收取，而不是卖方收取。该合同不违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护。被告与第三人签订的涉案房屋《商品房买卖合同》买卖双方均无异议，该合同已办理网签备案手续，是买卖双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。而后原被告与第三人签订的《补充协议》载明了原告王炎兴作为指定收款人，被告应直接将余欠的25万元购房款向王炎兴履行支付，第三人彩诚公司则无权收取50万元房款的任何费用。被告庭审中对《补充协议》亦不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于债权转让通知对债务人的法律效力的规定，应当将债务人是否知晓以及能否确认债权转让事实作为认定事实的关键。被告将购房款支付给原告王炎兴时应视为明知王炎兴为债权受让人。若二被告仍认为不明知债权转让的话，那么原告王炎兴向法院提起诉讼，被告夏文娟、施明收到法院相关诉讼材料时，可视为知晓了债权转让的事实。综上，该债权的转让对被告夏文娟、施明发生法律效力。2、原告王炎兴是否为本案适格主体并有权按本案诉求向被告夏文娟、施明主张权利。《债权转让协议》合法有效，原告王炎兴作为债权受让人对被告夏文娟、施明主张权利，不违反法律规定，是本案适格的原告。3、被告夏文娟、施明以所购房屋目前不能办理产权登记手续为由拒付剩余房款的抗辩理由是否能够成立。庭审中，被告提出另行起诉第三人彩诚公司并解除房屋买卖合同关系的主张，对此，法庭予以采纳，释明被告于庭审结束次日起15日内向法院提起诉讼并向法庭递交法院受案文书，但被告并未在法庭规定时间内递交相关文书，由此可视为被告愿意继续履行合同。综上，被告以涉案房屋目前不能办理产权登记手续为由而拒付剩余房款的抗辩理由不能成立。4、被告夏文娟、施明以《补充协议》中末次付款期限未至而拒付该期房款的抗辩理由是否能够成立。《补充协议》针对被告夏文娟、施明欠付的房款25万元的还款方式有明确约定：被告第一次应于2019年1月27日前向原告支付12.5万元，第二次应于2020年1月27日前向原告支付12.5万元。现被告夏文娟、施明并未按第一次约定期限向原告王炎兴付款。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”之规定，原告王炎兴依法享有向被告夏文娟、施明主张一次性付清剩余25万元房款的权利，故被告夏文娟、施明以末次付款期限未至而拒付该期房款的抗辩理由依法不成立，一审法院不予支持。5、原告诉求被告支付逾期违约金的问题。《补充协议》约定被告逾期不付清25万元房款，彩诚公司有权收取违约金，并采取相应措施保全房产，……。该协议是针对涉案房屋本案当事人之间最后一份协议，对违约金的主张权利人应以最后约定为准。故原告诉请被告支付违约金，不符合约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百一十四条、第一百六十一条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告夏文娟、施明于本判决生效之日起十日内支付原告王炎兴购房款25万元；二、驳回原告王炎兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2600元，由被告夏文娟、施明负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人夏文娟、施明与原审第三人彩诚公司签订《“汽配城”商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》，被上诉人王炎兴与原审第三人彩诚公司签订的《债权转让协议》均为各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上述合同均已部分履行。上诉人夏文娟、施明称其与彩诚公司的商品房买卖合同经过备案才具备法律效力，无法律依据。三方当事人签订的《补充协议》约定：夏文娟、施明分期支付剩余25万元购房款，即：第一次于2019年1月27日前支付12.5万元，第二次于2020年1月27日前支付12.5万元；指定25万元的收款人为王炎兴；逾期不付清25万元房款，彩诚公司有权收取违约金，并采取相应措施保全房产，夏文娟、施明应信守承诺等，当园区可以整体办理房产证时，彩诚公司应通知夏文娟、施明准备相应手续资料配合彩诚公司及时办理房产证，原审判决上诉人夏文娟、施明支付被上诉人王炎兴符合上述协议约定。上诉人夏文娟、施明称2020年1月27日付清12.5万元的房款属还没到期的债权，虽然一审判决作出时间为2019年10月29日，没到协议约定的付款时间，但时至今日，上述约定的付款时间已过，上诉人夏文娟、施明应当向被上诉人王炎兴支付相应款项。综上所述，夏文娟、施明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人夏文娟、施明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 张耀明审判员 陈瑞芳二〇二〇年五月十八日书记员 张诗怡