西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7743号原告：陕西信源鑫置业有限公司，住所地陕西省西安市高新区房。法定代表人：余海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱振峰，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛佳林，陕西圣拓律师事务所实习律师。被告：沈建强，男，1973年10月1日出生，汉族，住浙江省XX乡市。委托诉讼代理人：张路路，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秀丽，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告陕西信源鑫置业有限公司（以下简称信源鑫公司）与被告沈建强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人朱振峰、薛佳林，被告沈建强及委托诉讼代理人张路路、韩秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告将位于西安市XX路百饰惠A-08房屋（以下简称案涉房屋）内物品清理并向原告进行交还。2.被告支付原告房屋租金6423.96元。诉讼过程中，原告明确前述租金为2019年11月18日至2019年11月29日共12天的租金，按照月租金16060元的标准计算。3.被告支付原告房屋占有使用费16060元，至实际交还房屋为止。诉讼过程中，原告明确占有使用费标准为16060元/月。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月17日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告，租赁面积为73平方米，租期一年即2018年7月18日至2019年7月17日，月租金16060元，按季度支付。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。被告接收房屋进行了经营。合同期限届满后，因原告拟对案涉房屋进行整体改造并有其它用途，双方商定在原告不回收房屋前，被告可临时按月使用房屋并按月向原告交纳租金，不再签订书面合同，原告如收回房屋，提前通知被告即可。之后，被告按月交纳租金，四个月后便不再交纳租金。截至2019年11月29日，被告拖欠原告租金6423.96元。2019年10月、11月、12月，原告多次向被告发函，要求返还房屋。被告未返还房屋，将房屋大门封锁并在玻璃上张贴告示，拒不返还房屋。故原告提起诉讼，望判如所请。原告围绕诉讼请求提交了2017年12月19日和2018年7月17日签订的房屋租赁合同、加盖带数字编码印章的收款收据、微信对话截图、通知、回函、告知函、印章审批备案回执等证据材料。被告对原告提交的前述证据材料的真实性均无异议。被告答辩称，双方在2019年6月16日的房屋租赁合同有效，租赁期间届满之日为2022年7月17日。原告在租赁合同有效的情况提出本案诉请，其主张不能成立。另，因原告存在违约行为，故被告未交纳诉请二的租金。综上所述，提请法庭驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交如下证据材料：证据1.两份《房屋租赁合同》，拟证明租赁期间在2022年7月17日届满。该两份《房屋租赁合同》在出租人栏处加盖的印章为无数字编码的印章，法定代表人及委托代理人栏处均为空白，其中一份合同载明的租期为2018年1月18日至2019年1月17日，月租金6000元，每季支付，提前15天，面积为45平方米，另外一份合同载明的租期为2019年7月18日至2022年7月17日，月租16060元，按月支付租金，面积73平方米。证据2. “王某某”2017年12月12日签订的房屋租赁合同、收款收据、向王某某微信转账截图打印件，拟证明2017年12月首次签订租赁合同时原告负责人是王某某。被告还提交了沈建强与原告工作人员微信对话截图打印件、加盖带有数字编码印章的收款收据、被告与其他“商铺经营人”的对话视频等证据材料。原告对被告提供的证据材料发表质证意见如下：对加盖无数字编码印章两份租赁合同、“王某某”签订的房屋租赁合同、出具的收款收据及向王某某微信转账记录的真实性均不认可，认为加盖的印章并非其使用的印章，该两份合同约定的房屋面积、租金标准、支付期限与双方签订的合同租金标准、按季支付租金的约定和履行情况不符，“王某某”亦非原告工作人员，无权代表原告。对对话视频的真实性和关联性不认可。原告对微信对话截图打印件、加盖数字编码的收款收据的真实认可，认为其工作人员在对话中已通知被告搬离房屋的事宜。当事人对真实性予以认可的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料，本院认定如下：被告提交的关于租期至2022年7月17日届满的两份租赁合同所加盖的印章并不是原告申领备案的印章，与原告收取被告租金后加盖带有数字编码印章的样式亦不相符，两份租赁合同约定的租金标准、支付期间、房屋面积与双方实际履行的内容并不相符，故对被告提交的两份租赁合同的真实性不予认定。被告提交的“王某某”签订的房屋租赁合同、收款收据及微信转账截图打印件，因在案无其他证据能佐证“王某某”系代表原告形成前述材料，原告对此亦不予认可，故本院对“王某某”签订的房屋租赁合同及出具的收款收据的真实性和关联性不予认定。对话视频中的对话相对人的身份无法核实，亦不符合民事诉讼证据的形式要件，故本院对该对话视频的真实性和关联性不予认定。根据原、被告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：信源鑫公司于2013年1月15日领取带数字编码的印章。2017年12月19日，信源鑫公司刘姓工作人员代表信源鑫公司（甲方）与沈建强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定沈建强承租位于本市XX路XX楼东叁铺，面积为55平方米，租期暂为2018年1月18日至2019年1月17日，其中，免租期为2017年12月20日至2018年1月17日，每平方米月租金为220元，按季度支付租金36300元。信源鑫公司提交的收款收据载明：沈建强在2018年1月2日交纳2018年1月18日至2018年4月17日的租金36300元。信源鑫公司出具的《收款收据》加盖有带数字编码的财务专用章。2018年7月17日，信源鑫公司（甲方）、沈建强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定信源鑫公司将面积为73平方米的案涉房屋出租给沈建强，租期为2018年7月18日至2019年7月17日，每平方米租金220元/月，月租金为16060元，按季度支付租金，押金16060元。该合同甲方处加盖有带数字编码的信源鑫公司合同专用章，签约代表人亦为刘姓工作人员。沈建强亦按季度交纳2018年7月18日至2019年7月17日的租金，按月交纳了2019年7月18日至2019年11月17日的租金，租金交纳标准为16060元/月。信源鑫公司为此出具了《收款收据》并加盖带数字编码的信源鑫公司财务专用章。2019年11月27日，信源鑫公司向沈建强送达通知，通知不再续签合同，要求在11月29日前搬离案涉房屋。之后，信源鑫公司在12月2日和6日发送通知，要求沈建强搬离案涉房屋。沈建强以双方合同租期在2022年7月17日届满为由提出异议。庭审中，沈建强认可2019年11月18日至2019年11月29日的租金为6423.96元。另查，截至法庭辩论终结时，沈建强尚未将案涉房屋返还给信源鑫公司。本院认为，本案争议焦点为：一、双方在2019年7月18日之后的期间是否还存在书面租赁合同关系。二、被告应否向原告返还案涉房屋，应否支付租金6423.96元、占有使用费及费用标准。关于争议焦点一。原告提交的书面租赁合同所加盖印章与被告交纳租金标准、交纳期间及形成的收款收据上加盖的带数字编码的印章能形成印证，能证明书面租赁合同约定的租期于2019年7月17日届满，之后双方未再签订书面合同，而是按书面合同约定的租金标准按月交纳租金至2019年11月17日。被告主张双方在2019年7月18日至2022年7月17日存在书面租赁合同关系。该主张是关于法律关系存在的主张，被告对此应承担本证证明责任。被告提交的租期至2022年7月17日届满的租赁合同并不具有真实性，并不能证明其主张。由此来看，被告提交的租赁合同拟证明的事实的存在并不具有高度可能性。故本院认定双方在2019年7月18日之后的租赁合同关系为不定期租赁合同关系。关于争议焦点二。原告作为出租人在合理期限前通知被告可以随时解除不定期租赁合同。原告已于2019年11月27日送达解除通知。故双方不定期租赁合同关系已解除。原告主张的不定期租赁合同解除前的租金6423.96元，有双方关于租金标准的陈述及按月交纳租金形成的收款收据可佐证，且被告对此计算标准亦无异议。故本院对原告的该项主张，予以支持。被告作为承租人在租赁合同关系解除后负有返还房屋的义务,逾期返还时,还应支付占有使用费。因被告尚未返还案涉房屋，故本院对原告要求返还房屋的主张，予以支持。原告主张的占有使用费，符合书面合同及不定期租赁合同关系期间交纳的租金标准，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项、第一百零八条第一款、第二款之规定，判决如下：一、沈建强于本判决生效之日起三十日向陕西信源鑫置业有限公司返还在2018年7月17日《房屋租赁合同》项下位于西安市XX路XX号房屋；二、沈建强于本判决生效之日起十日内向陕西信源鑫置业有限公司支付2019年11月18日至2019年11月29日的租金6423.96元；三、沈建强于本判决生效之日起十日内向陕西信源鑫置业有限公司支付自2019年11月30日起至实际返还房屋之日止，按照16060元/月的标准计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元（原告已预交），由被告负担并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员    栗  德  亮 二○二○年 五 月二十一日 书  记  员    薛      丹      打印：扈艳红        校对：贾   凡     2020年  月  日送达 1