广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初681号原告：中山市世光创建地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******永丰楼（宏业化工侧），统一社会信用代码914***********362K。法定代表人：卢志文，经理。委托诉讼代理人：吴全彦，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉琪，广东铭兴律师事务所律师助理。被告：广东爱玛丽物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******第七卡，统一社会信用代码914***********957T。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：谢小蓉，公司员工。委托诉讼代理人：罗万长，公司员工。原告中山市世光创建地产投资有限公司（以下简称世光公司）与被告广东爱玛丽物业管理有限公司（以下简称爱玛丽公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世光公司委托诉讼代理人吴全彦、陈嘉琪，被告爱玛丽公司委托诉讼代理人谢小蓉、罗万长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世光公司向本院提出诉讼请求：被告履行物业管理服务合同第二十一条第7项、第8项及第二十二条的物业管理义务。诉讼中，原告世光公司变更诉讼请求为：1.确认被告未履行物业的管理义务；2.被告履行以下管理义务：（1）确保物业内的各消防通道、通行主干道、楼宇、商铺门前、地下车库入口不得随意停车，保证无业内畅通无阻，保证车辆停泊行驶合理有序；（2）公共区域、绿化带等的养护与管理；（3）公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于绿化带水泥台、围墙、道路、室外上下水管道、道路井盖、路灯等；（4）公共环境保持卫生，包括但不限于小区生活垃圾桶周边、地下车位角位、主干道、公共区域的所堆放杂物、建筑垃圾、消防栓上的杂物封条等；（5）确保保安服务范围：24小时的门卫服务、巡逻服务、守护服务、车辆指挥管理、礼仪端庄，包括但不限于不得私自收取车辆停车费、不得上班时间玩手机、不得随意让外来车辆进入无业内等；（6）物业内的栏杆处需设置安全指示牌、铁门及其他公共设施损坏需维修；（7）每一季度及时向业主和物业使用人呈报物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告、物业管理运行收支账目及各项物业管理规章制度。事实和理由：（2018）粤2072民初14956号民事判决及（2019）粤20民终2440号民事判决认定被告未合法取得中山市横栏镇格林美域小区的物业管理权，但事实上从2019年1月1日起至今，涉案小区的物业管理权一直在被告处，原、被告形成事实合同关系。根据《广东省物业管理条例》及被告与格林美域小区业委会签订的物业管理合同中的约定，被告应当尽到相关的物业管理义务。但事实上被告接管涉案小区至今的现状为：1.秩序混乱（消防通道、通行主干道、各楼宇及商铺门前、地下车库入口以及明确禁停位置出现随意停车的现象；公共区域、绿化带上随意晾晒衣物无人管理）；2.小区生活环境脏乱差（杂草丛生、绿化缺栽、垃圾乱弃、小区生活垃圾桶周边、地下车位角位及主干道位置打扫不及时，公共区域长期堆放杂物及建筑垃圾无人管理，绿化带水泥台被人为破坏已塌陷无人维修，消防栓上尽是杂物封条无人清理）；3.保安职责不明、管理不严、人员出入管理混乱（出入管理不严格，外来车辆随意出入，保安私下收取停车费，上班时间玩手机，礼仪不端庄，监控室无人管理，消防警报响个不停无人问津，监控室显示屏多台黑屏无人维修）；4.安全隐患（栏杆处等较危险区域未设置安全指示牌，小区铁门已损毁，有随时倾倒的可能却无人维修，部门公共设施损坏无人维修）、财务未做到公开透明（未公示各项收费标准，未公示小区财务收支情况）。据此，被告未尽到物业管理义务，原告遂诉至法院，请求依法判决。被告爱玛丽公司辩称，1.涉案小区业主委员会于2020年2月22日对小区业主进行问卷调查，调查结果显示在2019年的物业服务中有超过85%的业主对被告提供的物业服务满意，因此原告在本案中的意见不能代表全体业主，更不能作为被告未履行合同的依据；2.对消防通道、道路通行，被告从进驻涉案小区以来都在不断加强整改和实施各种有效方案，如张贴温馨提示、在业主群里发放通知、加锁乱停车辆等，并于2020年8月起草格林美域停车场现场管理规定，并向全体业主进行公示以征求意见，最后得到了全体业主的支持，并开始实施，现小区内车库车辆停放已基本达到有序停放；3.对公共区域、绿化带等的养护和管理、公共环境卫生，被告一直在进行绿化的定期修剪及补种、浇水，空中花园与地下车库一直是定期清洗，垃圾杂物定时清理；4.对公共设施和附属建筑物、构筑物的维修被告一直在有序进行，对瓷砖脱落等进行维修及地面铺平处理，对小区管道、道路井盖进行了疏通及维修维护；5.保安人员严格遵守公司规章制度，被告定期对保安人员进行消防培训并建立微型消防站；6.被告对安全指示牌及消防通道标识进行了统一的规划、对铁门进行了维修并翻新；7.被告从2019年1月进驻涉案小区就已经将2019年工作计划在小区内公示，资金使用计划也在招投标文件中提交；但原告一直未向被告移交相关的物业资料及设施设备等原始资料。涉案小区的商铺存在欠费现象，据统计欠费商铺均属于世光公司及其股东成员，这种行为已经严重损害了业主及被告的权益，故要求原告及时缴纳所欠的物业费及车位服务费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2018年12月26日，中山市横栏镇格林美域业主委员会（以下简称格林美域业委会）作为甲方与爱玛丽公司作为乙方就中山市横栏镇格林美域物业服务签订物业管理服务合同，约定：乙方的管理事项包括房屋建筑共用部位、公用设施、设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤。委托管理期限为四年，从2019年1月1日起至2022年12月31日；负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告，每个季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋外观定好、整洁、无缺损；设备运行状态良好；房屋及设施设备的维修养护，在接到反应后24小时内组织维修；公共环境无垃圾暴露、日常日清、卫生达标；绿化修剪养护及时；交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；保安24小时值班、按规定巡逻；业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上。乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；合同还约定了其他事项。2.世光公司作为中山市********格林美域6卡、22卡、40卡、中山市********格林美域一期、二期地下室的所有权人，认为爱玛丽公司未尽到物业管理义务，存在消防通道、通行主干道等区域随意停车；公共区域、绿化带缺栽、随意晾晒衣物，小区生活环境脏乱差；保安职责不明、管理不严、人员出入管理混乱，栏杆处等较危险区域未设置安全指示牌；小区铁门已损毁，有随时倾倒的可能却无人维修；部分公共设施损坏无人维修；未公示各项收费标准，未公示小区财务收支情况的情况。其提供了照片、光盘、中山市住房和城乡建设局发布的《关于近期未落实疫情防控措施物业服务企业的通报》。其中，照片显示部分区域存在垃圾堆放、地面损毁、车辆乱停放等情形；通报显示中山市住房和城乡建设局在近期疫情防控检查中发现，爱玛丽公司等部分物业服务企业未严格落实疫情防控措施，存在未对进入小区人员进行体温检测等问题。爱玛丽公司对此不予确认，并提供了满意率调查表、微信聊天截图、照片，反映其已履行物业管理义务，对涉案小区提供了清洁卫生、跟进车辆乱停放、对绿化维护补种等物业服务，涉案小区超过三分之二业主对其物业服务质量满意。3.诉讼中，本院依法组织双方当事人进行现场勘查并拍摄现场照片。爱玛丽公司对此予以确认；世光公司对勘查笔录及照片的真实性、合法性予以确认，但认为从勘查现状可反映，小区仍存在衣物乱晒、垃圾清理清运不及时、绿化带缺栽沙化、装修垃圾堆积、人行道破损、电线外漏、砂石堆积已久现场无人施工等情况。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”爱玛丽公司作为格林美域业委会选聘为涉案小区提供物业管理服务的物业公司，世光公司作为涉案小区的业主，物业管理服务合同对爱玛丽公司及世光公司均具有约束力。根据爱玛丽公司提交的满意率调查表、违停登记簿等证据及本院勘查现场情况，本院认定爱玛丽公司为涉案小区提供了物业管理服务。世光公司所举证据不足以证明爱玛丽公司在履行物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形。据此，本院对世光公司的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市世光创建地产投资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元（原告中山市世光创建地产投资有限公司已预交），由原告中山市世光创建地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年五月十五日书记员  黄应虹谭嘉怡