重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝05执异140号案外人：重庆市渝中区住房综合事务中心，住所地重庆市渝中区民生路**，统一社会信用代码12500103MBOU463216。法定代表人：何迈能，该中心主任。委托诉讼代理人：潘红阳、陈浪，重庆索通律师事务所律师。申请执行人：谭浪，男，1968年10月29日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：聂世敏，女，1957年7月7日出生，住重庆市渝中区。被执行人：重庆丰饶物资有限公司，住，住所地重庆市大渡口区金桥路********织机构代码56561800-0。法定代表人：董燕，董事长。被执行人：重庆浩同润贸易有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区长江二路**第**构代码05482621-1。法定代表人：杨东林，总经理。被执行人：董军，男，1978年5月18日出生，住四川省武胜县。被执行人：陈晓娇，女，1985年1月31日出生，住重庆市永川区。本院在执行谭浪申请执行重庆丰饶物资有限公司（以下简称丰饶公司）、重庆浩同润贸易有限公司（以下简称浩同润公司）、董军、陈晓娇金融借款合同纠纷一案中，案外人重庆市渝中区住房综合事务中心（以下简称渝中区住房事务中心）对执行位于重庆市渝中区长江二路121号负一层XX房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人渝中区住房事务中心称，法院在执行谭浪与浩同润公司等借款合同纠纷一案中，重庆市渝中区长江二路121号负一层XX房屋中有建筑面积187平方米属于案外人所有，具体坐落位于重庆市渝中区长江二路121号负一层横轴线500cm+③-⑤轴，纵轴线3/A轴-Ⓔ轴+500cm范围内。该187平方米房产属于开发商重庆惠来物业发展有限公司（以下简称惠来公司）安置给案外人的拆迁还房。2013年5月7日与2014年4月1日，案外人分别与浩同润公司签订《产权确认及分割协议书》，浩同润公司均对案外人产权予以确认，并同意案外人按产权面积收取租金。执行过程中，原申请执行人中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）及变更后的申请执行人中国东方资产管理股份有限公司重庆分公司（以下简称东方资产重庆公司）均对该事实予以认可。在执行中，因案外人所有的187平方米房产包含在渝中区长江二路121号负一层XX号房屋产权中，为妥善解决历史遗留问题，案外人与中信银行重庆分行在法院执行笔录中协商一致，同意法院对该层房屋整体处置，就拍卖变卖所得价款按照187平方米在该层所占的建筑面积之比例即187：1146.38的比例分配给案外人。中信银行重庆分行将债权转让给东方资产重庆公司后，东方资产重庆公司向法院出具《确认函》，同意中信银行重庆分行与案外人的协商意见，认可租金按187平方米占出租面积536平方米分配，房屋拍卖款按187平方米占负一层XX房屋建筑面积分配。在执行中，案外人也多次向法院出具情况说明，配合法院执行。现原申请执行人东方资产重庆公司将债权转让给谭浪，谭浪作为债权受让人应当对原权利义务概括受让，应当按照之前案外人与东方资产重庆公司协商的对租金和拍卖款按比例分配的意见履行，但谭浪对既有事实不予认可，不同意按原协商意见履行，在申请以物抵债时不同意按照对应价款支付案外人。谭浪所称案外人所有的房产为中信银行重庆分行和东方资产重庆公司赠与所得，该说法没有根据。案外人认为该187平方米房产系案外人所有，谭浪拒绝履行其受让的义务不符合法律规定，侵害了案外人的所有权，也严重违背了诚实信用原则，请求中止对案涉房屋的执行。申请执行人谭浪称：1.申请执行人对案涉房屋享有抵押权，属于物权，而案外人举示的《产权确认及分割协议书》是债权协议，与本案无关联；2.案涉房屋中的187平方米系原申请执行人的赠与行为，对申请执行人没有约束力。本院查明，中信银行重庆分行与重庆典雅酒店有限公司、丰饶公司、浩同润公司、董军、陈晓娇金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月13日作出（2016）渝05民初809号民事调解书，确认双方达成的如下调解协议：一、被告丰饶公司于2016年9月5日前偿还原告中信银行重庆分行借款本金4000万元、期内利息1,310,416.67元；二、被告丰饶公司于2016年9月5日前偿还原告中信银行重庆分行从2016年6月24日起至付清之日止，以本金4000万元为基数，按年利率6.375%上浮50%计算的罚息及从2016年6月24日起至付清之日止，以应付未付的利息为基数，按年利率6.375%上浮50%计算的复利；三、本案案件受理费249,012.9元，减半收取124,506.45元，由被告丰饶公司承担；四、被告董军、陈晓娇对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、若丰饶公司未履行上述第一、二、三项支付义务，原告中信银行重庆分行有权将被告浩同润公司所有的位于重庆市渝中区长江二路121号建筑面积9424.48平方米的房屋（他项权证：101房地证（押）2015字第XX号），依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款在上述第一、二、三项债务范围内享有优先受偿权。该调解书生效后，因丰饶公司、浩同润公司、董军、陈晓娇未如期履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行，本院于2016年10月10日立案执行，执行案号（2016）渝05执1347号。执行过程中，本院于2016年11月2日作出（2016）渝05执1347号执行裁定书，对被执行人浩同润公司名下包括重庆市渝中区长江二路121号负一层1146.38平方米房屋（产权证号：**地证2013字第**）、负一层94.8平方米房屋（产权证号：10：**地证2013字第**的房产进行了查封。2018年2月9日，中信银行重庆分行与东方资产重庆公司签订《债权资产分户转让协议》，将前述债权转让给东方资产重庆公司。2018年6月20日，本院作出（2018）渝05执异220号执行裁定，变更东方资产重庆公司为（2016）渝05执1347号执行案件的申请执行人。2019年11月18日，东方资产重庆公司与谭浪签订《资产转让协议》，将前述债权转让给谭浪。2020年3月24日，本院作出（2019）渝05执异683号执行裁定，变更谭浪为（2016）渝05执1347号执行案件的申请执行人。另查明，2004年12月14日，中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）与惠来公司等签订《最高额抵押合同》，约定惠来公司以其所有的位于重庆市渝中区长江二路121号包括负一层XX（1146.38平方米）、负一层XX（94.8平方米）在内的共计12204.86平方米房屋为重庆现代工贸发展有限公司在农行渝中支行的贷款提供最高额抵押担保。2013年1月22日，重庆市高级人民法院在办理农行渝中支行申请执行重庆现代工贸发展有限公司、惠来公司等借款合同纠纷一案中，向重庆市土地房屋权属登记中心出具（2011）渝高法民执字第1-8号执行裁定书及协助执行通知书，裁定将惠来公司所有的位于渝中区长江二路121号现代大厦负四层部分车库、负三层车库、负二层车库、负一层XX号、2号商业用房、平街第三层、平街第五层房屋的所有权[证号：房权证101字第（2004）XX号]过户给买受人浩同润公司。2013年1月31日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发101房地证2013字第02352号《重庆市房地产权证》，载明：权利人为浩同润公司，坐落为渝中区长江二路121号负一层XX，建筑面积1146.38平方米。同日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发101房地证2013字第XX号《重庆市房地产权证》，载明：权利人为浩同润公司，坐落为渝中区长江二路121号负一层X，建筑面积94.8平方米。2013年5月7日，浩同润公司（甲方）与重庆市渝中区房屋管理局大坪房屋管理所（乙方）签订《产权确认及分割协议书》，约定：甲方认同已办入甲方产权证名下的渝中区长江二路121号现代大厦负一层部分187平方米属乙方所有。2015年6月11日，浩同润公司与中信银行重庆分行签订《抵押合同》，约定：浩同润公司以其包括位于渝中区长江二路121号负一层XX（建筑面积1146.38平方米），负一层X（建筑面积94.8平方米）房屋为重庆典雅酒店有限公司在该行的贷款提供抵押担保，并于2015年6月19日为上述抵押房屋办理《重庆市房地产权证（抵押专用）》。再查明，1996年4月8日，惠来公司（甲方）与重庆市渝中区房地产管理局大坪房管所签订《市有公房拆迁补偿安置协议》，载明：甲方经批准同意在大坪长江二路二巷，16-26-1#和长江二路121-125#进行片区危房改造；为支持甲方建设，乙方同意甲方拆除其管理的直管公房一栋，111户，建筑面积3443平方米，其中住宅103户，建筑面积3256平方米，非住宅8户，建筑面积187平方米；甲乙双方采取互不补偿、互不结算的原则实行产权调换，住宅在原地新房集中划还安置，非住宅在新房平街临街主干线划还。2004年6月24日，惠来公司（甲方）与重庆市渝中区房地产管理局大坪房管所（乙方）签订《市有公房拆迁划还安置协议》，约定：甲方已于2002年7月20日将长江二路121#6层至9层部份住宅划还给乙方，原《市有公房拆迁补偿安置协议》中涉及的非住宅187平方米的划还安置问题，待下一步解决。2004年12月1日，惠来公司（甲方）与重庆市渝中区房地产管理局大坪房管所（乙方）签订《关于长江二路121号房屋拆迁补偿划还补充协议》，约定：非住宅187平方米以该工程竣工图号：建竣-5#为依据，在横轴线500cm+③-⑤轴，纵轴线3/A轴-Ⓔ轴+500cm范围内划足面积187平方米，该房屋在2004年12月31日前划还乙方。2010年10月20日，重庆市渝中区人民法院作出（2010）中区民初字第5700号民事判决，判决：惠来公司在本判决生效后立即为重庆市渝中区房地产管理局大坪房管所办理重庆市渝中区长江二路121号负一层横轴线500cm+③-⑤轴，纵轴线3/A轴-Ⓔ轴+500cm范围内房屋的房地产权证。2016年12月15日，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103执7614号执行裁定，裁定将惠来公司所有的位于重庆市渝中区长江二路121号负一层横轴线500cm+③-⑤轴，纵轴线3/A轴-Ⓔ轴+500cm范围内房屋过户至重庆市渝中区房地产管理局房屋管理中心（原重庆市渝中区房地产管理局大坪房管所）名下。另，本院在办理（2016）渝05执1347号执行案件中，于2017年7月14日制作对中信银行重庆分行、重庆市渝中区房地产管理局房屋管理中心的《谈话笔录》，中信银行重庆分行在该笔录中同意在现代大厦负一层-XX房屋拍卖后，重庆市渝中区房地产管理局房屋管理中心按建筑面积187平方米，中信银行重庆分行按1146.38平方米分配拍卖款。2019年，东方资产重庆公司向本院出具《确认函》，确认本院提取的位于重庆市渝中区长江二路121号负一层XX房屋租金169,110元中，在扣除执行费后，余款165,083元中，东方资产重庆公司应分得99,366元，重庆市渝中区房地产管理局房屋管理中心应分得65,717元，对于前述房屋今后提取的租金也按此比例进行分配。2020年4月3日，本院制作对东方资产重庆公司、谭浪的《执行笔录》，东方资产重庆公司在该笔录中称，自东方资产重庆公司受让中信银行重庆分行的债权时，即已全面承受了相关权利义务及法律事实状态，对于中信银行重庆分行就负一层XX房屋的相关问题的表态东方资产重庆公司已在前期的相关笔录及至法院的函中均已表态接受。还查明，2019年9月12日，中共重庆市渝中区委机构编制委员会作出《关于调整重庆市渝中区住房和城市建设委员会所属事业单位机构编制事项的批复》，将重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心更名为重庆市渝中区住房综合事务中心。本院认为，首先，在新建商品房中对被拆迁人拆迁安置的房屋是替代被拆迁人原有房屋，因拆迁安置被拆毁的标的物混同在新建商品房中，拆迁安置房屋补偿属于“产权调换”。且被拆迁人的房屋的所有权，是在被拆迁前就存在的，即在开发项目尚未开始建设时就存在，而抵押权属于财产权，是在项目建设中或竣工后形成的。因此，被拆迁人对于拆迁安置房屋享有的拆迁利益应优先于抵押权。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此可见，承包人的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可见，购房消费者权益优先于承包人的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此可见，被拆迁人的拆迁利益优先于购房消费者权益。综上，被拆迁人的拆迁利益优先于购房消费者权益，购房消费者权益优先于承包人的建设工程价款优先受偿权，承包人的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。因此，被拆迁人的拆迁利益优先于抵押权。本案中，案外人的前身重庆市渝中区房地产管理局大坪房管所就其原直管的位于长江二路的公房的拆迁补偿及安置事宜与惠来公司签订《市有公房拆迁补偿安置协议》，约定了产权调换的拆迁安置方式，以及安置的面积、范围。后双方又签订《关于长江二路121号房屋拆迁补偿划还补充协议》，明确了拆迁安置的具体位置。参照前述规定，案外人按照所有权调换形式对案涉房屋享有的拆迁利益，应当优先于申请执行人的抵押权予以保护。其三，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。”本案中，谭浪作为债权受让人，取得了对案涉房屋的抵押权，同时也取代了原申请执行人的法律地位，依附于原申请执行人的权利义务，均一并转移至谭浪。根据查明的事实，谭浪虽对案涉房屋享有抵押权，但案涉房屋中有187平方米属于案外人的拆迁安置房屋，原申请执行人中信银行重庆分行及东方资产重庆公司对此均予以认可，债权转让后，案外人的拆迁利益应由作为债权受让人的谭浪承受，基于拆迁利益的物权属性，该拆迁利益并不因债权转让而消灭。关于谭浪提出案涉房屋中的187平方米系原申请执行人赠与的意见，本院审查认为，该187平方米系案外人基于产权调换享有的拆迁利益，具有物权属性，原申请执行人中信银行重庆分行及东方资产重庆公司在执行笔录中所作的表态，系对案外人所享拆迁利益的确认，并非对案外人的赠与。关于案外人请求对案涉房屋中止执行的意见，本院审查认为，案外人仅对案涉房屋中的187平方米享有排除执行的实体权利，对该房屋的其余部分，案外人不享有实体权利，其无权要求对该房屋的其余部分一并中止执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：一、中止对位于重庆市渝中区长江二路121号负一层XX横轴线500cm+③-⑤轴，纵轴线3/A轴-Ⓔ轴+500cm范围内的187平方米房屋的执行。二、驳回案外人重庆市渝中区住房综合事务中心的其他异议请求。如不服本裁定，可以自收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年五月二十日书记员  刘夏吟