广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12596号原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，女，系该公司员工。被告：唐倩娉，女，1976年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑雅，广东金信方正律师事务所实习律师。被告：唐倩影，女，1969年11月20日出生，香港特别行政区居民。原告中海物业管理有限公司佛山分公司（下简称“中海分公司”）与被告唐倩娉、唐倩影物业服务合同纠纷一案,本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。中海分公司的委托诉讼代理人刘秋静到庭，唐倩娉本人及其委托诉讼代理人崔铭滔到庭，唐倩影经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海分公司向本院提出诉讼请求：1.唐倩娉向中海分公司支付涉案物业从2018年09月暂计至2019年5月期间的物业服务费5326.56元及违约金424.96元，合计5751.52元；2.本案诉讼费由唐倩娉承担。事实和理由：2016年12月30日，中海分公司与唐倩娉签订《中海锦苑前期物业服务合同》，合同有关费用标准及收费办法约定如下：①配套商业物业服务费为人民币6.00元/平方米月（含公摊）；②唐倩娉于每月10日前向中海分公司缴纳当月应缴费用；③唐倩娉逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一交纳违约金，直至全部费用及违约金交清之日止。涉案物业位于佛山市南海区*********，唐倩娉为权利人，该物业建筑面积为98.64平方米（以不动产登记查询结果为准）。由于原合同关于违约金的约定标准较高，中海分公司按照年利率24%的标准主张违约金。中海分公司依约为唐倩娉提供了物业管理服务至今，但唐倩娉却不依约向中海分公司支付上述费用，且中海分公司曾多次向唐倩娉以电话、短信、发函形式催收涉案欠费均未果。唐倩娉拖欠涉案物业2018年09月暂计至2019年5月期间的物业服务费5326.56元。上述欠费，唐倩娉至今未向中海分公司缴纳。诉讼中，中海分公司提交了如下证据：1.中海分公司营业执照、唐倩影香港永久性居民身份证、唐倩娉身份证（复印件，各1份）；2.中海锦苑前期物业服务合同（无桂城房管局盖章版）（复印件，1份）、中海锦苑前期物业服务合同（有桂城房管局盖章版）（原件，1份）、中海锦苑前期物业服务协议、中海锦苑商铺收楼表（原件，各1份）；3.邮政速递详情单（原件，1份）及其跟踪查询结果（打印件，1份）；4.锦苑总平面图（带地形）（复印件，1份）；5.锦苑商铺外围停车场方案（复印件，1份）、公示照片（打印件，1张）、光盘1张；6.锦苑商铺外围投票公示照片（打印件，1张）。唐倩娉答辩如下：第一，因中海分公司提供的物业服务与合同约定不符，且占用全体业主的公共区域谋取私利，侵害全体业主的合法利益，唐倩娉及其他业主多次催促中海分公司改正，中海分公司均不予理会。第二，唐倩娉同意支付物业管理费用，但是不同意支付相应的违约金，因中海分公司至今未提供服务合同约定的物业服务，中海分公司对此存在过错，应由中海分公司承担相应的法律责任。唐倩娉要求中海分公司立即改正全部违法行为，并同意付清所有的管理费。第三，基于中海分公司未按合同约定提供物业服务，中海分公司要求唐倩娉足额支付管理的理由不充分，唐倩娉认为中海分公司接受相关部门的整改意见及并立即作出整改措施，唐倩娉可以立即支付所欠的管理费，本案的诉讼费用应当由中海分公司负担，唐倩娉不缴纳管理费的原因在于中海分公司未按合同约定提供服务，且唐倩娉一直与中海分公司沟通，称只要中海分公司依法改正相关的违规行为，唐倩娉是同意立即付清全部的物业管理费。诉讼中，唐倩娉举证如下:1.佛山市南海区不动产登记信息查询结果（原件，1份）；2.停车卡（15张，其中12#116停车卡为原件）、收据（复印件，2张）；3.关于中海锦苑违建事宜的投诉意见（原件，1份）；4.中海锦苑商铺临时管理规约（复印件，1份）；5.光盘（1张）；6.信访诉求回复意见书（原件，1份）。唐倩影未答辩。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，唐倩影经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也没有提交证据材料，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议及真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于对方有异议的证据，本院将于下文述及。本院查明：坐落于广东省佛山市南海区***由唐倩娉和唐倩影共同共有。2014年9月12日，佛山中海千灯湖房地产开发有限公司与中海物业管理有限公司签订《中海锦苑前期物业服务合同》。合同内容简略如下：1.第二章第二条规定，中海物业管理有限公司提供的物业服务包括（五）本小区规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。2.附件二《物业服务标准》第一部分“公共区域的秩序维护及停车指引服务”第3项“公共区域巡逻服务”明确了中海物业管理有限公司有义务排除消防隐患。3.第三章第九条规定，配套商业物业服务费为人民币6.00元/月平方米（含公摊）。第三章第十二条规定，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每月按应缴纳费用的1‰收取违约金。2016年10月30日，唐倩娉与中海分公司签订《中海锦苑前期物业服务协议》，合同内容与《中海锦苑前期物业服务合同》基本一致。2016年10月30日，唐倩娉于《中海锦苑商铺收楼表》签字。《中海锦苑商铺收楼表》显示，收楼人为唐倩娉、唐倩影，收楼单位为商业12座116铺。中海分公司制定《中海锦苑商铺外围停车场方案》，并进行公示。《中海锦苑商铺外围停车场方案》内容简略如下：1.方案为应对商铺公区临时停车为需求；2.该方案第一次投票表决未通过；3.方案公示期：2018年12月18日至2019年1月4日；4.方案服务对象：仅供小区业户、商铺业户、经小区业户或商铺业户确认的临时来访人员临时停车使用，临时停车场不对外开放；5.小车停放60分钟内免费。多名商铺业主签名出具《关于中海锦苑违建事宜的投诉意见》一份，并主要基于以下理由进行投诉：1.物业管理公司违规设定收费栏杆以牟取非法利益；2.物业管理公司违规占用公共区域；3.违规设定收费栏杆改变了小区的消防通道，对整个小区的消防安全造成巨大安全隐患。《中海锦苑商铺临时管理规约》一份，内容简略如下：1.第十九条，物业区域内的车辆行驶和停放，应遵守本物业区域的车辆行驶和停车规则，按位有序停放。严禁堵塞消防通道、车场（库）出入口、人行通道，严禁在绿地内停放车辆。2.第五十一条，除地下车库及进入地下车库的汽车通道外，中海锦苑范围内的公共区域，如商业广场、行人专用通道、休闲区等安全区域，除物业管理处专用服务车辆及消防、救护、执行任务之警务车辆外，其他任何机动车辆禁止驶入管理区域并遵守车辆管理的有关规定，如花园广场禁止违例停车等。2019年8月22日，桂城街道国土城建和水务局出具《信访诉求回复意见书》，内容简略如下：1.中海锦苑小区商铺门前对出位置原规划为休闲广场，且未有设置地面停车位（小区红线范围内）；2.基于表决结果尚未达到法定的“双三分二”要求。目前，物业公司未有继续推进广场停车的相关工作；3.该局要求物业公司不得擅自改变原规划，若存在则及时恢复原状。此外，物业公司督促并引导业主或物业使用人有序停放车辆，不得擅自占用消防通道及公共部位。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，因唐倩影为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，唐倩影并未到庭参加诉讼，双方未能选择适用的法律，虽然唐倩影为香港特别行政区居民，但合同履行地在内地，故根据最密切联系原则，应适用内地法律作为准据法进行裁决。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，唐倩娉以其并非《中海锦苑前期物业服务合同》的当事人为由，主张《中海锦苑前期物业服务合同》对其不具有约束力，本院不予支持。同时，唐倩娉以唐倩影未在《中海锦苑前期物业服务协议》中签名为由，主张该协议未生效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本院认定，《中海锦苑前期物业服务协议》已经成立，且《中海锦苑前期物业服务协议》并不存在法律规定或合同中约定的导致合同无效的情况，故《中海锦苑前期物业服务协议》已经生效，对合同双方当事人产生约束力。唐倩娉、唐倩影为涉讼物业的业主应当按照《中海锦苑前期物业服务合同》《中海锦苑前期物业服务协议》约定按时交纳物业管理费用及其他相关费用。对于唐倩娉的答辩意见，本院经审查认为，本案中案涉公共广场并未规划停车位，中海分公司设置栏杆禁止车辆进入的行为应认定为履行管理本小区规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的义务，唐倩娉以该行为严重损害其合法利益为由拒绝履行给付物业管理费的义务，本院不予支持。除此，根据《信访诉求回复意见书》相关内容，有关部门指出的消防隐患在于无序停放的车辆擅自占用消防通道，同时结合中海分公司所设置道闸具有可控的升降功能，本院认为中海分公司禁止车辆在公共广场停泊并设置道闸，实质上属于履行排查消防安全隐患义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第六项，“下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，中海分公司基于《中海锦苑商铺外围停车场方案》所增添的停车位、保安亭、道闸应当按照法律规定先由相关业主同意，再报有关部门审批。因此，保安亭以及道闸确属违法建造行为，应当拆除。但是，物业服务具有公共性，收取物业服务费亦是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，若允许部分业主对物业服务企业履行服务义务有瑕疵而少交或不交费用，其后果将使得物业服务企业难以及时有效的为全体业主提供服务。故本院认为，对于唐倩娉主张以违建行为客观存在为由拒绝给付物管费，本院不予支持。如若唐倩娉认为，中海分公司存在违章搭建等侵权行为，可另行提起主张。对中海分公司主张的所欠2018年9月至2019年5月期间的物业服务费5326.56元（每月物业管理费为591.84元），唐倩娉并无异议，本院予以确认。对于中海分公司主张的违约金，庭审中中海分公司确认以所欠物业服务费为本金，按年利率24%的标准计算未超过合同约定及法律规定，本院予以支持。根据双方《中海锦苑前期物业服务协议》约定，业主应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起算违约金。综上，唐倩娉、唐倩影应支付尚欠物业管理5326.56元以及应以财务月份从2018年9月至2019年5月期间各月所欠付的物业管理费为本金，次月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计付违约金予中海分公司。唐倩影经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：唐倩娉、唐倩影应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月至2019年5月止的物业管理费5326.56元及以2018年9月至2019年5月期间各月所欠付的物业管理费为本金，从次月1日起至付清款项之日止按年利率24%计付违约金以予中海物业管理有限公司佛山分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取25元（原告中海物业管理有限公司佛山分公司已预交），由被告唐倩娉、唐倩影负担并应于给付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，原告中海物业管理有限公司佛山分公司、被告唐倩娉可在判决书送达之日起十五日内，被告唐倩影可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  张淑莉人民陪审员  孔婉平二〇二〇年五月二十二日书 记 员  龙文媛