安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0122民初689号原告（反诉被告）：刘军，男，1979年12月8日生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：吴曦，安徽创善律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金梦，安徽创善律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:合肥华盛大运城商业管理有限公司，住肥东县撮镇镇裕溪路高架东入口1000米华盛大运城**S101，统一社会信用代码:91340122MA2MU1YN1B。法定代表人：王辉，总经理。委托诉讼代理人：叶盛（系合肥华盛大运城商业管理有限公司公司法务），男，1979年12月3日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：刘昕华（系合肥华盛大运城商业管理有限公司公司员工），女，1975年10月30日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告刘军与被告合肥华盛大运城商业管理有限公司（以下简称“华盛大运城管理公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，被告华盛大运城管理公司对原告刘军提出反诉，本院受理后决定合并审理。本院组成合议庭依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘军及其委托诉讼代理人吴曦、王金梦，被告（反诉原告）华盛大运城管理公司委托诉讼代理人叶盛、刘昕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军向本院提出本诉诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告签订的两份《商铺租赁合同》；2.请求判令被告返还合同履约保证金16672元；3.请求判令原告不在支付剩余的租金和综合管理费111739元；4.请求判令被告因违约给原告造成的损失50000元；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月8日，原告与被告签订了两份《商铺租赁合同》,合同编号为商租(2017)81号和商租(2017)94号，租赁期限均为2年，2017年12月28日至2019年12月27日。因被告开业时间为2018年2月3日，故租赁期限为2018年2月3日至2020年2月2日，其中81号合同商铺位于3楼用于经营品牌童装，94号合同商铺位于2楼用于精品品牌女装。原告分别缴纳合同履约保证金，81号商铺9374元、94号商铺7298元，共计16672元。2019年12月19日被告发出了2份《合肥华盛大运城商业管理有限公司商户租金、物业催缴函》,要求原告支付租金和综合管理费111793元，原告认为被告在明知有裕溪路高架东延工程即将封路的情况下欺骗招商，虚假宣传招商成果，2017年12月被告招商承诺附近会有大型体育公园建立，承诺大运城整体招商品牌丰富、开业率大。承诺商业体超市是大润发超市、人流量比较大，有利于租赁户后期的经营活动。但是实际情况却没有任何公园建立，商户、住户不足30%，商业体超市为大润发玛特、人流稀少。原告商铺所在位置更是人迹罕至，有严重的商业欺骗性质。合同签订后,被告在合同租赁期内不作为，混乱招商。原告多次要求解除合同，被告均以暂时不收租金为由要求商户继续经营，导致原告在负盈利的经营情况下还要继续支付每月4000余元的员工工资，大大增加了经营成本。同时根据《合同法司法解释(二)》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。故原告主张因被告欺骗招商在前，违反约定在后，原告不应在支付租金和综合管理费。被告合同中约定收取服务费，又催要综合管理费，为重复收取。若综合管理费为物业费，被告不是收取物业费的适格主体。被告的违约行为给原告带来巨大的损失，原告同时经营女装和童装，希望在同一楼层、方便管理。但被告要求1楼是百货、2楼必须是品牌女装、3楼品牌童装，为此原告高额加盟了品牌代理。将商铺租分别租赁在2楼和3楼。但二楼在商场开业两年时间内没有新增品牌商户，只招来一家非品牌女装经营了10个月左右撤场。3楼招商时告知我们二楼大润发超市会在二楼预留出入口通往3楼手扶电梯入口，但至今没有兑现。而原定1楼百货门店却有女装和童装入驻。被告的违约导致原告投入多、增加装修成本、品牌成本以及管理成本。被告的违约导致原告进账少、商铺位置孤立、商场萧条、客流稀少、亏本运营。原告认为被告缺乏运营商业综合体的能力，请法院核实被告对案涉房屋是否有合法出租权，并判令被告赔偿原告的损失。综上所述,原告依据法律法规,特提起诉讼,请依法判允前列诉讼请求。被告华盛大运城管理公司辩称，1.原告诉称被告在招商时欺骗原告是商业欺诈，无事实与法律依据；2.原告称被告违约给原告造成损失，无事实及法律依据，应不予支持；3.原告称案涉商场边裕溪路高架东延工程系法律规定的情势变更，应解除双方签订的《商铺租赁合同》，与事实不符；综上，原被告双方是在平等自愿、互惠互利的基础上签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同。原告在合同履行过程中拒不交纳租金的行为是根本性违约行为，已经导致被告的合同目的无法实现。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告华盛大运城管理公司向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原告与反诉被告于2017年11月8日及2017年11月28日签订的两份《商铺租赁合同》；2.判决反诉被告支付拖欠的租金和服务费共计170888元及滞纳金（其中租金136714.5元、服务费34173.5元，计算至2020年1月18日）；3.判决反诉被告支付拖欠的物业费37583.16元及滞纳金（计算至2020年1月18日）；4.判决反诉原告不向反诉被告返还履约保证金共计16672元；5.判决反诉被告于判决生效之日起十日内腾空商铺，并向反诉原告返还案涉商铺；6.判决本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告当庭撤回了第一项反诉请求。事实与理由：2017年11月8日、2017年11月28日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》两份，约定反诉原告将其经营管理的位于撮镇镇裕溪路与合宁路高速交口西南角华盛大运城2期商业B2栋338室商铺、B1栋210室租赁给反诉被告用于经营童装芭乐兔、女装品牌欧玥，租赁期限为2017年12月28日至2019年12月27日，租金分别为3750元/月、2919元/月，服务费分别为937元/月、730元/月。租金及服务费按3个月为一个支付期，先支付后使用。物业管理费、水费、电费由反诉原告代收代缴。合同并对反诉被告拖欠租金、服务费及相关费用等违约行为进行了约定。合同签订后，反诉被告分别支付了履约保证金9374元、7298元。根据《商铺租赁合同》约定，反诉被告应于2018年4月3日支付2018年5月3日至2018年8月2日租金和服务费。但反诉被告一直未付，后期租金及服务费拖欠至今。反诉原告多次向反诉被告催要拖欠的租金、服务费及相关费用，反诉被告均置之不理。综上，反诉原告与反诉被告之前的《商铺租赁合同》合法有效，反诉被告应依约支付租金及相关费用。反诉被告违背事实及法律提起诉讼，实乃经营不善欲逃脱支付欠缴费用的恶意诉讼，于法无据。望法院基于法律及事实，依法判决驳回被反诉人的起诉，判决支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告刘军辩称，1.反诉原告与反诉被告之间签订的两份《商铺租赁合同》，是相对无效合同。合同签订于2017年11月，租赁起算日期是2018年2月，但2018年3月出现封路这一情势变更。反诉被告如明知起租后一个多月即将封路，不会签订该合同。根据合肥华盛洲际置业有限公司给反诉原告华盛大运城管理公司的《授权委托书》以及合肥华盛洲际置业有限公司和安徽华盛新天地物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，反诉被告刘军有理由相信该强势关联企业中的反诉原告是明知该情况但不告知，导致该合同在订立合同时就是显失公平，是反诉原告以隐瞒欺诈的手段使反诉被告在违背自己真实意思的情况下订立的。2.反诉原告先违约。封路情况出现后，为了安抚商户，为了营造和谐繁荣的商业氛围，反诉原告给反诉被告各种经营奖励补贴政策要求反诉被告给予相应的配合开店经营，这无可厚非，本着配合共赢的理念反诉被告继续经营，但反诉原告收取了服务费却违约在先。事实证明租赁期内反诉原告招商零星且混乱，未尽到运营服务义务，导致大运城开业后，经营困难，租赁商铺目的无法实现。3.反诉被告不应缴纳综合管理费（物业费），华盛大运城管理公司已收取了服务费，该费用包含综合管理费（物业费）。根据《前期物业服务合同》物业费收取的主体是安徽华盛新天地物业服务有限公司，华盛大运城管理公司不是再次收取物业费的适格主体。4.反诉被告一直正常开门营业，没有违约。反诉被告为了止损，采取2楼、3楼合并进行经营方式。故履约保证金应予返还。5.反诉被告已经于2020年1月底搬离商铺，返还商铺还需要反诉原告的配合。原告为支持其本诉请求，向本院提交下列证据：原告身份证复印件、被告企业信息、商铺租赁合同2份、履约保证金收据3张、合肥华盛大运城商业管理有限公司商户租金、物业催缴函2份、华盛大运城2楼3楼商铺视频、商场环境照片、门店销售明细、品牌加盟合同2份、装修工程结算书、中安在线裕溪路封路施工新闻截屏、三楼童装经营照片一张、招商宣传材料、华盛BBB三楼CAD平面图。被告华盛大运城管理公司对原告身份证复印件、被告企业信息、商铺租赁合同2份、履约保证金收据3张、合肥华盛大运城商业管理有限公司商户租金物业催缴函2份、中安在线裕溪路封路施工新闻截屏等证据真实性、合法性无异议，上述证据本院予以认定。华盛大运城2楼3楼商铺视频、商场环境照片、门店销售明细、品牌加盟合同2份、装修工程结算书、三楼童装经营照片一张、招商宣传材料、华盛BBB三楼CAD平面图等证据与本案并无直接关联性，上述证据本院不予认定。被告华盛大运城管理公司就本案本诉未提交证据。反诉原告华盛大运城管理公司为支持其反诉请求，向本院提交下列证据：合肥华盛洲际置业有限公司授权委托书、商铺租赁合同、物业服务合同、华盛大运城二期商业前期物业服务合同、二份承诺书。上述证据符合证据“三性”特征，本院予以认定。反诉被告刘军就本案反诉未提交证据。根据认定的证据结合庭审查明的事实及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年11月8日，刘军与华盛大运城管理公司分别签订了合同编号为商租（2017）81号、商租（2017）94号两份商铺租赁合同。合同约定，华盛大运城管理公司将其经营管理的华盛大运城2期商业“华盛BBB商业广场”B2栋338室75.6平方米、B1栋210室72.98平方米出租给原告刘军分别经营“芭乐兔”儿童童装、“欧玥”女装。商铺租赁期限均为2年，自2017年12月28日至2019年12月27日(含免租期，实际计租时间以出租方开业时间为准)。免租期属于被告给予原告诚信经营的优惠政策，若因原告原因或因原告违约导致合同提前解除的，则免租政策自始取消，原告需按合同约定的租金及各项费用支付给被告。B2栋338室商铺免租期限为6个月，第一阶段2017年12月28日至2018年3月27日，第二阶段2018年9月28日至2018年12月27日。租金49.6元/㎡/月，每月租金3750元；服务费12.4元/㎡/月，每月服务费937元。合同签订之日原告应向被告支付9374元合同履约保证金。B1栋210室商铺免租期限为9个月，第一阶段2017年12月28日至2018年3月27日，第二阶段2018年9月28日至2019年3月27日。租金40元/㎡/月，每月租金2919元；服务费10元/㎡/月，每月服务费730元。合同签订之日原告应向被告支付7298元合同履约保证金。租金及服务费按3个月为一个支付期，先支付后使用。物业管理费由原告按照商铺所有人与物业公司签订的《物业服务合同》的约定执行，由原告直接向物业公司缴纳。原告不按时缴纳物业费，视为对本合同的违约，被告有权向原告主张物业费及相应的违约责任。原告应按时交纳租金、履约保证金、服务费、物业费、水电费、公共能耗费等相关费用，由商铺所有权代缴的费用，由被告代为向原告收取。被告未按合同约定时间、标准交付原告所承租的商铺，所有合同期顺延。如原告未能按照合同规定的时间足额支付租金及相关费用的(包括但不限于水电费、物业费、服务费等)，则每逾期一天，需按应交纳金额的千分之五支付滞纳金，拖延费用连续三十日的，被告有权随时终止本合同，收回租赁房产，履约保证金不退，同时有权向原告追偿全部损失。合同签订后，被告向原告交付了所出租的商铺，原告向被告交纳了履约保证金16672元并入驻所承租的商铺。2018年2月3日，华盛BBB商业广场开业。2018年3月20日，毗邻华盛BBB商业广场的合肥市裕溪路高架东延工程一、二标段开工建设，施工期间对相关路段进行了封闭。因受裕溪路高架东延工程施工影响，被告华盛大运城管理公司对其管理的华盛BBB商业广场商户给予了相应的补贴政策，冲抵租金。具体政策为：首期租金、保证金缴清，第二个缴费季度租金减免，第三缴费季度按50%收取，第四缴费季度按75%收取，第五缴费季度开始恢复100%收取，若遇免租期则顺延计算。本次政策仅针对租金，水电、物业费等其他费用不包含在内。2018年5月28日，原告刘军签署了两份承诺书，申请按照被告华盛大运城管理公司的上述经营奖励补贴政策，冲抵租金。庭审中，原告称其二楼“欧玥”女装租金结清至2019年5月2日，三楼“芭乐兔”童装租金结清至2019年2月2日。被告华盛大运城管理公司称原告自2018年5月3日起便未缴付租金。原被告双方均未提交缴付租金、服务费、综合管理费的相关收（缴）款凭证。因原告刘军拖欠租金等费用，2019年12月19日，被告华盛大运城管理公司向原告刘军发出了两份商户租金、物业催缴函。要求原告刘军立即支付拖欠的租金（含服务费）及综合管理费，其中B2-338“芭乐兔”童装商铺2019年2月3日至2020年2月2日租金45701元、2018年8月3日至2020年2月2日综合管理费34402.4元，合计80103.4元。B1-210“欧玥女装”商铺2019年5月3日至2020年2月2日租金24630.78元、2019年2月3日至2020年2月2日综合管理费7006.08元，合计31636.86元。原告刘军在收到上述催缴函后，未支付租金及综合管理费，并于2020年1月底搬离商铺，但未交还商铺钥匙并存有一些杂货。另查明，案涉华盛BBB商业广场由合肥华盛洲际置业有限公司开发建设，并委托华盛大运城管理公司进行经营管理。依华盛大运城二期商业《前期物业服务合同》第九条约定，按建筑面积（不含附属间）以4.8元/㎡/月、A区B1区公共能耗费3.2元/㎡/月、B/2区公共能耗费23.2元/㎡/月向业主收取物业服务费。第十一条约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之五收取滞纳金。因原被告双方分歧过大，本院调解不能。本院认为，本案本诉的争议焦点为：案涉租赁合同是否存在因被告华盛大运城管理公司存在违约行为，导致合同解除。亦或成立“情势变更”应解除租赁合同。反诉的争议焦点为：案涉租金、服务费、物业费、履行保证金等费用如何认定、计算。对于本诉争议焦点，原被告于2017年11月8日签订的两份商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。商铺租赁合同约定“实际计租时间以出租方开业时间为准”，而华盛BBB商业广场于2018年2月3日开业，故案涉两份商铺租赁合同2年租赁期限应自2018年2月3日始至2020年2月2日止。原告于2020年1月15日提起本诉，请求提前解除合同时称，被告在“明知有裕溪路高架东延工程即将封路的情况下欺骗招商，虚假宣传招商成果”属于严重的商业欺骗行为。本院认为原被告2017年11月28日，签订两份租赁合同中并无对商业运营效果的约定，也不能证实被告招商宣传的商业运营效果，属于案涉租赁合同的组成部分。案涉租赁合同签订于2017年11月28日，裕溪路高架东延工程一、二标段于2018年3月20日开工建设，且无证据证实被告事前便明知，该工程将以封路方式封闭施工。故原告以被告存在虚假宣传、欺骗招商导致其商业目的不能，构成违约应当提前解除租赁合同的理由，无事实与法律依据，本院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依据该解释,情势变更原则与商业风险是区别对待的,商业风险系行为人能够预见或者应当预见客观情况发生变化的可能性，并由此带来经营上的不利后果。商业风险按照风险自负的原则,由遭受不利的当事人自行承担由此造成的损失。而情势变更是当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力的客观事实，发生重大变化。这种客观事实的重大变化,导致合同成立的基础发生异常变动，造成预见之外的风险。本案中，根据原告提交的中安在线新闻报道，裕溪路高架桥延长线项目在2017年3月中旬，便已经开工建设其中的三标段项目。说明该建设工程在2017年3月便已公之于众。原告作为完全民事行为能力人，在决定入驻被告华盛BBB商业广场，租赁经营时对被告的运营能力、商场周边环境、商业前景应进行详细考察了解。裕溪路高架桥延长线建设项目，对商业经营可能产生的不利后果，原告在签订租赁合同时，应当予以预见。原告履约过程中因市政工程建设导致的经营困难等客观情况,属于正常的商业风险。原告主张裕溪路高架桥东延工程建设，所产生的经营变化不构成情势变更，据此请求提前解除租赁合同于法无据，本院不予支持。因本案不构成情势变更，被告也无违约行为。故原告要求不再支付租金等费用并赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。基于案涉合同已于2020年2月2日到期，原告于2020年1月底搬离商铺的事实，本院认为原被告之间的2份商铺租赁合同已于2020年2月2日因租赁期限届满而解除。原告应当按照双方合同约定，结清承租期间的租金等费用、清空商铺交还钥匙。对于反诉争议焦点，反诉原被告签订的商铺租赁合同约定“租金及服务费按3个月为一个支付期，先支付后使用”,“如承租人未能按照合同规定的时间足额支付租金及相关费用的(包括但不限于水电费、物业费、服务费等)，则每逾期一天，需按应交纳金额的千分之五支付滞纳金，拖延费用连续三十日的，华盛大运城管理公司有权随时终止本合同，收回租赁房产，履约保证金不退，同时有权向承租人追偿全部损失。”故反诉原告向反诉被告主张物业费符合合同约定，反诉被告关于反诉原告不是物业费收取适格主体的抗辩理由不能成立。案涉商铺租赁合同在履行期间，因遭遇裕溪路高架桥东延工程封闭施工，导致华盛BBB商业广场经营困难系客观事实。该客观事实的变化给承租商户与商业运营管理公司均带来了不利后果。为此，作为运营管理方的反诉原告在2018年5月推出了相应的经营奖励补贴政策，冲抵租金。反诉被告也于2018年5月28日以承诺书的形式申请予以经营奖励补贴政策冲抵租金。该经营奖励补贴政策系双方对租赁合同内容的变更。因反诉被告未能按照租赁合同及经营奖励补贴政策及时支付租金、物业费，并持续拖欠。反诉被告的行为构成违约，反诉原告关于不向反诉被告返还履约保证金及要求反诉被告支付拖欠租金、物业费的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。2019年12月19日华盛大运城管理公司《商户租金、物业费催缴函》中反诉原告已确认，反诉被告所承租两间商铺的欠租期间分别为2019年2月3日和2019年5月3日。欠付物业费期间分别为2018年8月3日和2019年2月3日。据此，根据双方合同及经营奖励补贴政策及物业费标准，结合《商户租金、物业费催缴函》及反诉原告的诉讼请求本院确定，反诉被告B2-338“芭乐兔童装”商铺，自2019年2月3日至2020年1月18日欠付租金（含服务费）为43357元（3515+14062+14062+11718）；B1-210“欧玥女装”商铺自2019年5月3日至2020年1月18日欠付租金（含服务费）为22806元（2736.78+10947+9122）；合计租金为66163元。B2-338“芭乐兔童装”商铺，自2018年8月3日至2020年1月18日欠付物业费为33344元（2650.4+6350.4+6350.4+6350.4+6350.4+5292.4）；B1-210“欧玥女装”商铺自2019年2月3日至2020年1月18日欠付物业费6715元（1751.52+1751.52+1751.52+1460）；合计物业费为40059元。考虑到反诉原告所制定的经营奖励补贴政策未包含物业费，而裕溪路高架桥东延工程封闭施工期间，确导致华盛BBB商业广场经营困难的客观事实。本院酌定减免反诉被告部分欠付物业费以体现公平原则，减免额度酌定为20%，即8012元（40059*0.2）。反诉被告已向反诉原告支付了履约保证金，根据双方签订的商铺租赁合同该履约保证金具有违约金的性质，故对于反诉原告要求反诉被告支付租金、物业费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告刘军的全部诉讼请求；二、反诉被告刘军自本判决生效之日起十日内，向反诉原告合肥华盛大运城商业管理有限公司支付拖欠的租金（含服务费）66163元、物业费32047元（40059-8012）；三、反诉原告合肥华盛大运城商业管理有限公司不向反诉被告刘军返还履约保证金16672元；四、反诉被告刘军自本判决生效之日起十日内，将位于华盛BBB商业广场B1栋210室、B2栋338室两间商铺清空搬离；五、驳回反诉原告合肥华盛大运城商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3868元，由本诉原告刘军负担。反诉案件受理费2339元。由反诉被告刘军负担1299元，反诉原告合肥华盛大运城商业管理有限公司负担1040元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  李 冬人民陪审员  温亚萍人民陪审员  王珍华二〇二〇年五月二十九日书 记 员  卫 超附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。