文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初3821号原告：张长久，男，汉族，1972年1月23日出生，住重庆市江津区。原告：张长均，男，汉族，1981年7月3日出生，住重庆市江津区。二原告委托诉讼代理人：郑婷婷，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者，一般代理。被告：重庆庆福置业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区九江大道**，统一社会信用代码9150011608017177739。法定代表人：周剑平，总经理。委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所，一般代理。委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所，一般代理。原告张长久、张长均与被告重庆庆福置业有限公司（下称庆福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张长久、张长均及其委托诉讼代理人郑婷婷，被告庆福公司的委托诉讼代理人胡美燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张长久、张长均向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《庆福国际广场购房确认书》及补充协议；2、请求判令被告返还原告双倍总房款8500000元；3、请求判令被告支付原告资金占用费以2000000元为基数从2016年1月12日起按每日百分之零点一计付至返还清购房款日止；4、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2016年1月2日，原告与被告签订《庆福国际广场购房确认书》，被告将位于重庆市江津区双福新区九江大道X号庆福国际广场商住楼X号楼负X层超市物业出卖给原告，原告按照协议将2000000元房款交付给被告。2016年11月12日，原被告就超市入口上方雨棚安装和已付房款签订了补充协议条款。根据《庆福国际广场购房确认书》约定，被告应当于2016年3月1日前取得案涉房屋预售许可证，即与原告签订正式的《商品房买卖合同》，否则视为被告违约。因被告迟迟未取得案涉房屋预售许可证，又不按约定承担违约责任，经协商，原被告于2017年7月21日签订《庆福国际广场购房确认书X号楼负X层超市物业补充协议》。补充协议约定，若被告不能在2018年3月31日前与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告有权要求被告一次性返还双倍总房款并承担资金占用费。补充协议签订后，被告无视约定责任继续违约，于2018年9月20日才取得案涉房屋工程的商品房预售许可证，不能与原告按约定时间签订《重庆市商品房买卖合同》，应当按约定承担相应责任。原告本着平等、自愿、公平、诚信的原则与被告签订购房确认书及补充协议，积极履行自己的责任，按约定将2000000元房款即时支付给被告，并在被告迟延履约的情况下本着和为贵的思想一忍再忍、一让再让。而被告采取欺骗、拖延的手段恶意占用着原告的巨额资金4年有余，最终还将案涉房屋另行销售他人，直接导致原告付款购房的目的无法实现，严重违反诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，原告根据法律的相关规定特诉至贵院，请求依法判决。被告庆福公司辩称：1、双方签订的购房确认书及补充协议已于原告在接到被告的签约通知后，未按签约通知时间前来签约之日解除，且二原告未在合同法规定的三个月内提出异议，解除已经生效。2、解除的原因是原告未按被告通知前来签约，以及原告违反购房确认书及规划许可的要求，将涉案房屋全部用作超市而导致，因此解除的责任在于原告，被告不应承担任何违约或损失的赔偿责任。同时原告已交纳的42万定金依法不应退还。3、原告所谓双倍返还总房款的诉求，适用的是定金法则，超过百分之二十的法律规定也属无效，同时如违约金则明显过高，且原告只交纳200万元款项，却要求以425万元为基数作为主张，显失公平，同时解除责任在原告，被告不应承担。如果原告存在损失，最多也为以交纳的房款的资金占用利息，应按贷款或同业拆借的利息主张，因此原告主张的双倍返还也明显超过其存在的利息损失。经审理认定如下事实：2016年1月2日，原、被告签订《【庆福国际广场】购房确认书》，载明：出卖方(以下简称甲方):重庆庆福置业有限公司认购方(以下简称乙方):张长均、张长久一、乙方自愿定购甲方开发的位于重庆市江津区双福新区九江大道9号庆福国际广场【原名:庆福·时代广场】商住楼X号楼负X层超市物业。该商铺暂测建筑面积约17000m，建筑面积单价为:2500元/m2，暂定总房价为肆佰贰拾伍万元整(小写:￥4250000.00元)(该建筑面积为暂测建筑面积，实际总房价以国家相关部门测定的产权面积为准计算，即:实际总房价=实际建筑面积*建筑面积单价。乙方最终应向甲方交纳的房款金额以实际总房价为准，多退少补)。二、现乙方自愿向甲方交纳购房定金￥420000.00元(大写:肆拾贰万元整)购买重庆庆福置业有限公司开发的位于重庆市江津区双福新区九江大道X号庆福国际广场【原名:庆福·时代广场】商住楼_X号楼负X层超市物业，交纳购房定金后确认购买该物业，如乙方违约定金不予退还。在规定期限内甲方将该物业另行销售，视为甲方违约，本协议终止，乙方有权要求甲方双倍返还定金。三、乙方选择银行按揭支付房款:乙方签订本《购房确认书》时，乙方向甲方支付购房定金420000.00元(大写:肆拾贰万元整)，在2016年1月12日前支付房款壹佰陆拾万元整(小写:1600000.00），在房屋交付使用时付清房屋首付尾款。剩余50%房屋余款由银行按揭贷款。(实际总房价以国家相关部门测定的产权面积为准计算，即:实际总房价=实际建筑面积*建筑面积单价)。四、甲方承诺在3月1前取得商品房预售许可证，如甲方违约，甲方从违约之日起，按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金。五、甲方承诺超市与车库和中央食堂是互通的。六、乙方承诺所购物业用途为超市，并承诺超市营业面积在600平方米以上，如乙方违约，乙方所购商住楼X号楼负X层超市物业按每平米上浮30000元计算(原建筑面积单价为2500元/m2，上浮后面积单价为2800元/m2，即:实际总房价=实际建筑面积*建筑面积单价)。七、乙方承诺在房屋交付使用一个月内必需进驻装修。八、乙方物业管理费为1.5元每平米，在五年之内不得递增。九、办理该房屋所应支付于的税费(包括契税、登记费、物业维修基金等)按政府相关规定由乙方据实按期缴纳。十、预售许可证取得后双方签订正式的《商品房买卖合同》，双方在签定正式《商品房买卖合同》后，本《购房确认书》自动失效。十三、本《购房确认书》一式叁份，双方签字、盖章后生效，甲方俩份，乙方一份，具有同等法律效力。甲方：（加盖重庆庆福置业有限公司合同专用章）乙方：（张长均、张长久签名）等内容。在该确认书下方手写“《补充协议条款》，载明：1、甲方承诺超市入口上方雨棚由甲方承担，乙方不负责任何费用。2、乙方总共付甲方房款贰佰万元整（￥2000000.00元），以实际票据为准。2016.11.12（加盖重庆庆福置业有限公司合同专用章，张长均、张长久签名）2017年7月21日，原告张长久与被告签订《【庆福国际广场】购房确认书X号楼负X层超市物业补充协议》，载明：甲方:重庆庆福置业有限公司乙方：张长久一、乙方认购物业位于【庆福国际广场】X号楼负X层超市物业。二、甲方承诺于2018年3月31日前与乙方签定《重庆市商品房买卖合同》。三、乙方承诺(在租金商定一致的情况下)将所购物业返租于甲方，任由甲方统一规划、转租、分租或自行处理经营管理等事项。四、若甲方不能在2018年3月31日前与乙方签定《重庆市商品房买卖合同》，乙方有权要求甲方一次性返还双倍总房款，另外再付资金占用费，资金占用费从购房之日起计算，甲方按日向乙方支付已付房款的百分之零点一作为资金占用费。五、该协议作为补充协议，之前与乙方签定的《购房确认书》依然有效。六、本协议经甲、乙双方签字、盖章生效。七、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，均具有同等法律效力。甲方：（加盖重庆庆福置业有限公司印章）乙方：（张长久签名）。原告张长均于2015年11月14日向被告交纳了现金20000元，此款被告在其出具的《收据》上写明的款项用途为“商铺会员费”。2016年1月2日，原告向被告支付房款400000元，同年1月12日，原告向被告支付房款1580000元。2018年9月20日，案涉房屋工程取得了商品房预售许可证。原、被告至今未签订《重庆市商品房买卖合同》。本院（2019）渝0116民初1493号民事判决书查明，2019年4月1日，鑫蓝公司向本院起诉，请求被告将位于“重庆市江津区双福镇九江大道X号庆福时代广场X号楼车库及负X层超市”过户至原告名下，并支付鑫蓝公司逾期办理产权登记违约金。案号为（2019）渝0116民初4252号。2019年7月31日，该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告重庆庆福置业有限公司在具备过户登记条件后十日内，将重庆市江津区双福镇九江大道X号（庆福时代广场车库及超市幢负1-超市）过户登记至原告重庆鑫蓝酒店管理有限公司名下。二、原告重庆鑫蓝酒店管理有限公司自愿放弃其他诉讼请求。”该案经审理查明：1、2018年11月21日，鑫蓝公司与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定鑫蓝公司购买被告开发的位于重庆市江津区双福镇九江大道X号（庆福时代广场车库及超市幢负X-超市），建筑面积1746.46平方米，总成交金额为4802765元，一次性付款，被告在2019年1月31日前交房等内容；2、合同签订当日，鑫蓝公司一次性向被告支付了购房款4802765元；3、2018年12月14日，被告将案涉房屋交付原告占有使用；4、案涉房屋于2018年9月20日取得预售许可证。庭审中，被告向本院提交了落款时间为2018年10月10日的《签约通知书》。载明：“尊敬的张长均、张长久（先生/女士）：……您于2016年1月2日认购【庆福·时代广场】商住楼X号楼负X层超市物业。现已达到签约条件，敬请您在百忙之中于2018年10月17日前到我公司签署该房屋的《商品房买卖合同》，并支付该房屋的余款，如果逾期仍未办理，按照约定，我公司有权将该房屋另行销售，并不承担任何责任，你所支付的定金我将不予退还。……”3、《邮件查询回单》。载明原告张长久于2018年10月12日到了前述《签约通知书》。另查明：被告于2020年4月16日签收原告起诉状副本。上述事实，有《【庆福国际广场】购房确认书》、《补充协议条款》、《【庆福国际广场】购房确认书X号楼负X层超市物业补充协议》、《收据》、《签约通知书》、（2019）渝0116民初1493号民事判决书等及当事人的陈述经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《【庆福国际广场】购房确认书》、《补充协议条款》、《【庆福国际广场】购房确认书X号楼负X层超市物业补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。由于被告将案涉房屋另行出卖案外人，导致原告签订合同的目的无法实现，且被告也主张合同已解除。原告起诉状副本具有解除合同通知的效力。故双方签订的《【庆福国际广场】购房确认书》、《补充协议条款》、《【庆福国际广场】购房确认书X号楼负X层超市物业补充协议》于2020年4月16日解除。合同解除后，被告应返还原告已支付购房款。关于违约金的问题。被告未在合同约定时间内取得商品房预售许可证，进而导致未在约定期限内与原告签订商品房买卖合同，其行为违反合同约定，应承担违约责任。由于合同约定的违约金明显高于被告违约行为给原告造成的损失，被告关于“违约金约定明显过高”的辩解成立，本院依法予以调低。由于双方均未举示被告违约行为给原告造成损失的证据，本院根据合同约定有定金的事实，结合履行情况，当事人过错程度以及预期利益，按照公平原则和诚实信用原则，以原告支付款项为基数，按照月利率百分之一计算违约金。原告多主张部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告张长久、张长均与被告重庆庆福置业有限公司签订的《【庆福国际广场】购房确认书》、《补充协议条款》、《【庆福国际广场】购房确认书X号楼负X层超市物业补充协议》于2020年4月16日解除。二、被告重庆庆福置业有限公司返还原告张长久、张长均购房款2000000元。三、被告重庆庆福置业有限公司支付原告张长久、张长均违约金（以420000元为基数，从2016年1月3日起，按照月利率百分之一计算至付清之日止；以1580000元为基数，从2016年1月13日起，按照月利率百分之一计算至付清之日止）。四、被告重庆庆福置业有限公司支付原告张长久、张长均诉讼保全费5000元。上述二、三、四项，限被告重庆庆福置业有限公司在本判决生效后十日内履行。五、驳回原告张长久、张长均其他诉讼请求。如果被告重庆庆福置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71300元，减半收取35650元，由被告重庆庆福置业有限公司负担。此款原告已预交本院，被告在履行上述义务时，一并支付原告，原告预交的案件受理费，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇二〇年五月二十八日书记员  蔡媛媛