内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初110号原告（执行案外人）：李淑侠，女，1956年8月25日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市红山区园林路五段西百合花园**楼**。委托诉讼代理人：李维克，内蒙古红城律师事务所律师。被告（申请执行人）：李玉梅，女，1969年11月15日出生，公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古原法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李长鹏，内蒙古原法律师事务所律师。被告（被执行人）：赤峰商贸城管理有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山物流园区**楼北段。法定代表人：贾增民，经理。原告李淑侠与被告程铁峰、被告赤峰商贸城管理有限公司（以下简称赤峰商贸城）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因程铁峰在执行过程中已将债权转让给李玉梅，原告同意将程铁峰变更为被告李玉梅。原告李淑侠的委托诉讼代理人李维克、被告李玉梅的委托诉讼代理人刘超、李长鹏到庭参加诉讼。被告赤峰商贸城经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑侠向本院提出诉讼请求：1.不得对位于××区赤峰商贸城商业楼，房号为1-139号（房产证号为红山区字第XXXX号）房屋进行执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月20日、6月13日，被告赤峰商贸城分别向原告借款150万元，原告转账汇入赤峰商贸城账户，赤峰商贸城出具借据两枚，每枚借款金额150万元。2015年6月26日，原告与赤峰商贸城签订《房屋买卖合同》一份，赤峰商贸城以每平方米9800.00元的价格，将××区外厅西起的四个大厅出售给原告,即房权证号分别为×××、×××、1XXXX号、×××，每个大厅建筑面积均为95.48平方米，合计面积为381.92平方米，总计房款为3742816.00元。赤峰商贸城以房屋价款冲抵所欠原告的部分借款本金和利息，同日，将四个房屋的产权证和房门钥匙交付给原告，由原告对该房屋进行了实际占有和使用。当时，由于赤峰商贸城称暂时不能办理房屋过户登记，所以该房屋仍然登记在其名下。此后，原告多次催促办理房屋过户登记，赤峰商贸城仍未给予办理。2015年9月2日，赤峰商贸城的控股股东李勇毅与原告签订《产权确认函》，证明了该房屋权属。2015年12月24日，被告商贸城又出具《说明》一份，内容为“截止2015年12月17日赤峰商贸城管理有限公司原借李淑侠资金及利息账面余额为人民币肆佰叁拾肆万零渠佰伍拾元整(:4,340,750.00元)抵扣李淑侠购买商贸城房屋款人民币叁佰柒拾肆万贰仟捌佰壹拾陆元整(:3,742，816.00元)，商贸城尚欠李淑侠资金人民币伍拾玖万柒仟玖佰叁拾肆元整(:597,934.00元)”原告向红山区人民法院提起了诉讼，要求确认与赤峰商贸城签订的房屋买卖合同有效，上述房屋归原告所有。赤峰市红山区人民法院作出的(2018)内0402民初2578号民事判决书，确认了原告与赤峰商贸城房屋买卖合同有效，但驳回了原告对房屋进行确权的请求。原告不服,上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰中院作出的(2018)内04民终3128号民事判决书，维持了原判。后原告获悉，程铁峰与赤峰商贸城房屋买卖合同纠纷一案，红山区人民法院作出(2017)内0402执保705号执行裁定书，对涉案120XXXXXXXX号房屋进行了查封。原告提出执行异议申请，红山区人民法院作出(2019)内0402执异422号执行裁定，驳回了原告的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对原告的合法权益应予以保护，故诉请如上。被告李玉梅辩称，一、原告对涉案房屋没有足以排除执行的实体权利，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。赤峰商贸城房屋，系以该公司的名义立项并由该公司出资建设，全部房产均系赤峰商贸城所有，2015年6月，不动产登记部门为赤峰商贸城办理了包括涉案房产在内的全部房屋房屋所有权证。涉案房屋的法定所有权人为赤峰商贸城而并非是本案原告。关于涉案房屋的物权，本案原告曾于2018年向红山区人民法院提起诉讼，请求确认涉案房屋归其所有，红山区法院经审理后作出(2018)内0402民初2578号民事判决书，驳回了原告关于对涉案房屋具有所有权的诉讼请求。原告上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰中院作出(2018)内04民终3128号民事判决书，维持原判。上述事实说明，原告对涉案房屋既没有所有权，也没有用益物权及其他实体权利。根据民事诉讼法及司法解释的相关规定，提起执行异议的申请人以及案外人提起执行异议之诉，必须对执行标的物享有所有权或者足以阻止标的物转让、交付的实体权利。司法实践中，实体权利主要包括所有权、共有权、原益物权、担保物权等。在本案原告对涉案执行的商贸城房屋不具有任何权利的情况下，提起执行异议之诉，明显没有事实依据，主体不适格。二、原告据以主张权利的《房屋买卖合同》应为无效合同，原告对商贸城享有的是债权而并非物权，原告与赤峰商贸城之间具有利害关系，其对双方的民间借贷以及以涉案房屋抵顶借款相关手续的真实性存疑，不排除赤峰商贸城与原告恶意串通逃避债务的行为。赤峰商贸城的经营范围主要是商厦管理、咨询、物流、租赁等，不具备房地产开发经营资质，根据房地产管理法的相关规定，包括涉案房屋在内的商贸城项目房屋，该公司均无权对外出售。国家实行房地产销售许可制度，没有房屋预售许可或房屋销售许可，建设单位不得进行销售。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，赤峰商贸城首先不具备房地产开发的经营资质，同时，关于赤峰商贸城房屋至今也没有相关行政部门批准的预售或销售许可。故此，原告与赤峰商贸城签订的《房屋买卖合同》，明显违反法律强制性规定，依法应当认定为无效合同。原告与赤峰商贸城之间的《房屋买卖合同》，是基于赤峰商贸城偿还原告借款而签订的以物抵债合同，是双方就债的履行或者债的消灭所作出的民事行为，属于一般债权，不足以形成优先于答辩人债权的权利利益。根据《物权法》关于“合同效力与物权效力相区分”的原则，原告对涉案房屋而言，不能享有正常《房屋买卖合同》的物权期待权。三、原告的诉讼请求没有相应的法律依据。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”、第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)己登记的不动产，按照不动产登记簿判断;……”的规定，本案原告不具有涉案房屋的物权。原告与赤峰商贸城之间的合同系债的抵消，属于债权合同，不具备房屋买卖合同的物权期待权。原告没有实际占有涉案不动产的事实。如果原告的付款行为属实，也只能证明双方之间的民间借贷关系而不能作为原告已经全部支付房屋价款。涉案房屋于2015年6月19日初始登记在赤峰商贸城名下，原告与其于2015年6月26日签订的以物抵债《房屋买卖合同》，被告于2017年9月申请查封了涉案房屋，期间长达一年半。查封前，原告有充足的时间办理房屋产权转移登记手续，是原告自身原因未办理案涉房屋的过户登记，说明原告具有重大过错。综上，红山区人民法院作出的（2019)内0402执异422号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，驳回本案原告关于执行异议申请的裁决结果公正，请求驳回原告的诉讼清求。被告赤峰商贸城未作答辩亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：原告于2011年5月至6月期间，分别向被告赤峰商贸城转款15万元、135万元、150万元，以上合计300万元。赤峰商贸城分别于2011年5月5月20日、2011年6月31日向原告出具借据两枚，每枚金额为150万元。2015年6月26日原告与赤峰商贸城签订《房屋买卖合同》，约定原告以每平方米9800元的价格购买赤峰商贸城自有的坐落××区外厅西起四个商厅，房号分别为1-137号、1-138号、1-139号、1-140号，房权证号分别为×××、×××、1XXXX号、×××，每个商厅建筑面积均为95.48平方米，合计面积为381.92平方米，总计房款为3742816.00元。房款由原告用赤峰商贸城借其的资金及利息抵扣支付。原告提供的赤峰商贸城于2015年12月24日出具的《说明》一份，记载截止2015年12月17日赤峰商贸城原借李淑侠资金及利息为4340750元，抵扣购房款3742816元后尚欠597934元。原告提供案涉房屋房权证及电费卡、购电票据，欲证明上述商厅已向其交付。案涉房产登记在赤峰商贸城名下，2017年9月1日，程铁峰向本院申请诉前财产保全，本院于2017年9月4日作出（2017）内0402执保705号执行裁定书，裁定对包括案涉房产即房权证号1120XXXXXXXX在内的部分房产予以查封。后程铁峰向本院提起民事诉讼，本院于2017年12月5日作出（2017）内0402民初6568号民事调解书，经本院主持调当事人自愿达成协议，由被告赤峰商贸城于2018年3月15日前偿还程铁峰借款230万元。程铁峰向本院申请执行，执行过程中，程铁峰将债权转让给李玉梅，申请变更申请执行人，本院于2019年10月31日作出（2019）内0402执931号执行裁定书，变更李玉梅为本案申请执行人。原告李淑侠向本院提出书面异议，要求中止对案涉房产的执行并解除查封。本院于2019年11月27日作出（2019）内0402执异422号执行裁定书，认为本院查封按照不动产产权部门登记的权利人为赤峰商贸城并无不当，异议人提出的异议请求应通过诉讼程序实体解决。裁定驳回异议人李淑侠的异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，2018年4月23日，原告李淑侠诉被告赤峰商贸城所有权确认纠纷至本院，形成本院（2018）内0402民初2578号民事案件，要求确认原告与被告的房屋买卖合同有效，并确认案涉房屋归原告所有。本院于2018年5月23日作出（2018）内0402民初2578号民事判决，判决李淑侠与赤峰商贸城于2015年6月26日签订的房屋买卖合同有效；驳回原告的其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰中院于2018年7月31日作出（2018）内04民终3128号民事判决，维持原判。本院认为，本案的主要争议焦点在于原告李淑侠是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，按原告的意见其与被告赤峰商贸城之间的基础法律关系为民间借贷关系，且该民事法律关系的发生早于双方房产购买协议的签订，在被告赤峰商贸城履行债务能力明显下降的情况下，很难认定原告与被告赤峰商贸城协议之时原告有为购买房屋的意思表示。从合同的约定来看，双方虽约定借款合同关系终止，建立房屋买卖合同关系，但实质上是原告与被告赤峰商贸城通过以物抵债的形式来达到实现金钱债权的目的，原告作为以物抵债形式而拟受让不动产物权的受让人，在完成不动产法定登记之前，原债并未消灭，其仅享有普通的债权请求权，该债权请求权不能满足法定的物权变动要件，根据债权平等原则，原告享有的债权不应优先于其他债权。鉴于以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，基于所签合同产生的权利未超过债权的范畴，无任何物权化属性，其同基于买卖而产生的物权期待权有本质上的区别。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该规定第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于房屋买卖而产生的物权期待权有基础性差别，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以物抵债而享有的债权。另，案涉房产在查封前均处于空置状态，仅从实际表象亦未起到长期、公开、合法占有形式的公示效力。原告虽向本院提供了房权证原件、电费卡、电费单据，但不足以证实原告对案涉房产直接或间接地进行了实际控制。再者，案涉房产早在2015年6月就完成了产权登记，在本院对案涉房产查封之前及之后，没有证据证明原告及时有效地主张了权利，其对执行标的的异议亦是在2019年才提出，即使按原告所称需要统一办理，亦属其与被告赤峰商贸城之间的约定，对外不具效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告李淑侠提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即使原告向本院提举了其与被告赤峰商贸城之间的有关合同，原告对案涉房产享有的权利亦不符合不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本院对案涉房产的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项规定，判决如下：驳回原告李淑侠的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告李淑侠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 张仲辉人民陪审员 赵丽萍人民陪审员 张秀梅 二〇二〇年五月十三日书 记 员 田佳伟