海南省琼海市人民法院   民事判决书   (2020)琼9002民初511号   原告：阎某，男，汉族，1980年11月8日出生，住河南省郑州市。   被告：海南博鳌卡森置业有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌万泉河口海滨旅游区。   法定代表人：王某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：叶某，浙江潮乡律师事务所律师。   原告阎某与被告海南博鳌卡森置业有限公司（以下简称博鳌卡森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎某、被告博鳌卡森公司的委托诉讼代理人叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告阎某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金19589元，并支付逾期付款利息(以19589元为基数，自2019年6月26日至2019年8月20日按银行贷款基准利率4.35%上浮50%计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%上浮50%计算至实际支付之日止)；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2015年12月15日签订《琼海市商品房买卖合同》，就原告购买亚洲湾马六甲15(幢)1(层)103(房号)商品房事宜进行约定。合同签订后，原告依约支付全部款项，但被告未在约定期限为原告办理房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。原告于2019年6月24日向被告寄送律师函，被告至今未予处理。为维护原告自身的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。   原告为证明其主张的事实，提交了如下证据材料：1、《琼海市商品房买卖合同》，2、2张销售不动产统一发票（350000元、164149元），3、代扣代缴收据，4、河南绿城律师事务所律师函，5、EMS快递单及物流信息，6、2份微信聊天记录。   被告答辩称，原告的诉讼请求没有事实依据。一、根据双方于2015年12月15日签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年5月31日前，将经质量监督部门验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。但本案中出卖人没有逾期办证：1、合同签订后，出卖人积极履行了合同义务。出卖人于2016年7月16日交房，并将办理权属登记的相关资料进行报备，产权登记所需的相关文件进行提交，于2017年7月28日完成土地分割，同年10月27日办理房产证大证，案涉不动产登记证于2019年1月10日实际取得。2、2016年4月28日，琼海市不动产登记中心成立后，办证程序发生变化，即先需到房管局办理房屋交易和产权确认书，而后再到不动产登记中心办理土地分割证，再将二证合一办理不动产产权证书。房管局不再单独办理房屋权属证书，国土局也不再办理土地使用权证，因此，无法履行合同办证的约定。3、合同第十五条约定交房后720天内办理房产证，办出房产证后再在720天内办理土地证，房屋产权证和土地证二证分别办理。但办证程序发生变化，此情形变化是属于法律规定的“情势变更”，由于双方对情势变更后办理不动产登记证的时间没有约定，故应当按照合同约定的办理产权证的最后日期为准，也即2016年7月16日＋720天＋720天。而案涉不动产登记证已于2019年1月15日办理完毕，被告不存在违约的行为。二、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋产权证的义务人为本案原告，被告只需将办理权属登记的相关资料进行报备即完成合同约定义务。案涉房产已通过验收，取得竣工验收备案，亦对双方签订的合同进行备案，产权登记所需的相关文件均已提交，故出卖人的合同义务已完成，合同第十五条第（4)款对被告不再具有约束力。综上，被告在履行办理产权证的过程中没有过错，依法不应承担违约责任。原告以被告逾期办证为由，要求被告赔偿违约金的诉讼主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。   被告为证明其抗辩的事实，提交了如下证据材料：1、房屋交结单，2、土地分割证，3、产权证（大证），4、产权确认书，5、不动产登记证。   当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对以下证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认：即原告提供的证据1-5、被告提供的证据1、2、4、5。被告提供的证据3系政府职能部门颁发与本案具有关联性，故本院对该证据予以确认。原告提供的证据6系当庭举证，被告以超过举证期限及与本案无关联性为由不予质证，本院认为原告的证据6系其与房屋中介的微信聊天，与本案无关联性，不予确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告博鳌卡森公司为房地产开发经营企业，位于琼海市××镇（博鳌.亚洲湾二期）马六甲15#楼系被告开发建设，并取得房产预售许可证。2015年12月15日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买博鳌.亚洲湾马六甲15#（幢）1层103房，房屋总价款为514149元......出卖人应在2016年5月31日前将经质量监督部门验收合格的商品房交付买受人；第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年7月15日，被告向原告交付涉案房屋，原告在房屋交付验收表上签名同意接受。2017年7月28日被告取得涉案马六甲15#楼的房屋国有土地使用权分割转让证明书，同年10月9日，取得该15#楼的不动产权证【琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号】；2018年10月23日，原告购买的上述房屋取得房屋交易和产权确认书（转让）（琼海市房交转字第201629716号），转让人为被告，受让人为原告；2019年1月10日，原告购买的上述房屋办理了不动产权证【琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号】，权利人为原告。   另查明，琼海市于2016年4月26日开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证,不再分别办理房屋产权证和土地使用权证。   本院认为，本案的争议焦点是被告在为原告办理产权证过程中是否存在违约行为，应否向原告支付违约金及逾期支付违约金的利息。根据查明的事实，被告于2016年7月15日交付房屋，2019年1月10日办理了涉案房屋的不动产权证。琼海市于2016年4月26日开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。本案中，双方在合同中对办理房屋产权证与土地使用权证分别约定了720天的期限，因国家出台两证合一政策，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容，因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，且在实施两证合一政策之前，依合同约定办理房屋产权证的期限尚未届满，故应参照合同约定的两证合计期限，确认办理不动产权证期限一共为1440天，故从被告交房之日起计算办理不动产权证期限至2019年1月10日办理了涉案房屋的不动产权证，并未超过办理期限，因此，原告主张被告存在逾期办证的违约行为并要求被告支付违约金及逾期支付违约金的利息，缺乏合同和法律依据，本院予以驳回。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告阎某的诉讼请求。   案件受理费154元，由原告阎某承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 伍书兰      二Ｏ二Ｏ年五月六日   法官助理 黄雪莹   书记员 黄小蕾   附：本案适用法律条文：   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。