广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初452号原告：林运桥，男，汉族，1973年11月3日出生，公民身份号码441************417，住址梅县*******张林。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。被告：王月华，女，汉族，1976年8月6日出生，公民身份号码441************328，现住梅县区新县********原告林运桥与被告王月华合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林运桥的委托诉讼代理人丘国中及被告王月华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林运桥向本院提出诉讼请求：l.判令被告支付拖欠的购房款37.6万元给原告；2.判令被告支付违约金20万元给原告；3.判令被告赔偿原告为主张权利所支付的律师费2万元；4。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月19日，原、被告签订《商品房转售协议》，约定将原告购买的梅州皇家名典房地产开发有限公司/梅州名磊农科发展有限公司开发的位于梅江区江南正兴路皇家名典小区二期XX栋XXX号房，建筑面积约131㎡的现房转售给被告，价格为78.6万元；付款方式为协议签署当日支付20万元首期款，余款58.6万元在原告通过开发商将不动产权证办理至被告名下之日一次性付清；如被告违约，原告有权解除协议并收回房产，且被告已支付的首期款20万元作为违约金赔偿给原告；同时还约定如任何一方违约导致非违约方须使用法律方式主张权利时，违约方还需赔偿非违约方为主张权利所支付的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、保全过程中的担保费等一切合理费用。双方签订上述协议后，原告如约履行了合同义务，被告在原告的协助下已取得涉案房屋的不动产权。但被告除支付了20万元的首期款外，未按合同约定向原告支付剩余购房款。截止至原告起诉之日，被告仅于2019年3月28日、2019年9月27日、2019年12月16日合计向原告支付了购房款21万元，剩余购房款37.6万元未支付。原告认为，被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付剩余购房款并承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告王月华辩称，被告确认仍欠原告购房款37.6万元，并同意向原告支付该笔款项。因当时原告办证时间较长，给被告造成了损失，被告已不计较，同意支付剩余购房款给原告，但不同意承担违约金。被告曾将涉案房屋出让并收取了客户5万元的定金，因房屋被法院查封，原告无法办理产权证给被告，造成被告无法将涉案房屋过户给客户，给被告造成较大损失，被告为此支付了5万元违约金的客户。后来还是被告自己找人并出资去办理不动产权证，费用都是被告支出的，现被告经济困难，无力承担原告主张的律师费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年10月19日，原、被告签订《商品房转售协议》一份，约定内容如下：原告已购买梅州皇家名典房地产开发有限公司/梅州名磊农科发展有限公司开发的位于梅江区江南正兴路皇家名典小区二期XX栋XXX号房，建筑面积约131㎡（具体以房产测绘部门测定的面积为准，该房属现房销售，双方同意按套销售），原告已付清该房屋的价款给梅州皇家名典开发有限公司/梅州名磊农科发展有限公司并签订了认购书和取得了收款收据，但尚未办理《商品房买卖合同》的网签手续；原、被告协商由原告将上述房屋转售给被告，价格为78.6万元，该价款包含办证税、费在内，办证过程中卖方、买方应缴纳的一切税、费由原告缴交，被告无需承担任何税、费；约定被告采取分期付款的方式付款，具体付款方式为签订协议当天向原告支付首期款20万元，剩余58.6万元在原告通过开发商将不动产权证办理至被告名下之日一次性付清；如被告违约，则原告有权解除该协议并无条件收回房产，且被告已支付的首期款20万元作为违约金补偿给原告，如因法律原因导致原告无法收回房产的，原告有权要求被告按协议总金额的双倍赔偿原告损失；任何一方违约应赔偿对方的一切经济损失，任何一方违约导致非违约方一方须使用法律方式主张权利时，违约方还须赔偿非违约方为主张权利所支付的包括但不限于诉讼费、律师费、交通差旅费、保全费、保全过程中的担保费等一切合理费用；因本合同产生争议，双方应协商解决，协商不成，可向梅江区人民法院提起诉讼等相关权利义务内容。2017年11月2日，被告与梅州市名磊农科发展有限公司就坐落于梅江区正兴路皇家名典二期商住楼25栋501房签订了《商品房买卖合同（现售）》，于2019年3月15日向梅州市不动产管理局就上述房屋申请不动产权登记，随后依法办理了不动产权证书，登记权属人为王月华。签订协议后，被告按约向原告支付了首付款20万元,之后分别于2019年3月28日、2019年9月27日、2019年12月16日合计向原告支付了购房款21万元，之后未再向原告支付购房款，仍有37.6万元的购房款未付清。上述房产现已由被告转让给他人，因被告未按约向原告付清购房款，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。以上事实，有经双方质证的《商品房转售协议》《商品房买卖合同》《不动产登记申请表》《权利人信息》《梅州市城区个人不动产（房产）登记情况查询证明》及当事人陈述为据。本院认为，原、被告签订的《商品房转售协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。签订协议后，原告已促成被告与开发商就涉案房屋签订《商品房买卖合同（现售）》，且被告已于2019年取得涉案房屋的权属证书。根据双方签订的协议约定，被告应在取得不动产权证书之日一次性付清剩余购房款58.6万元给原告。被告在取得不动产权证书后仅向原告支付了21万元，仍有37.6万元的购房款未支付给原告，其行为已构成违约。现原告要求被告支付剩余购房款37.6万元，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的违约金问题。根据原、被告签订的协议约定，被告应在取得不动产权证书之日一次性付清剩余购房款给原告，被告未按约付清购房款给原告，应承担相应的违约责任。虽然协议约定如被告违约，原告有权解除合同并收回项下房产，同时被告支付的首期款20万元作为违约金赔偿给原告；如因法律原因无法收回房产原告有权要求被告按协议总金额双倍赔偿原告损失。被告表示无法承担原告主张的违约金，且双方均有违约行为，希望原告不再主张违约金。被告主张原告存在逾期办证的违约行为，但根据双方签订协议中并未约定具体办证时间，仅约定原告应尽力促成开发商将不动产登记在被告名下。虽原告未提供证据证实因被告逾期付款对其造成的实际损失，但被告逾期付款的行为影响了原告对该笔资金的支配和利用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院依法对违约金予以调整。综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，违约金酌定为以未付房款为基数，按年利率12%计算至付清全部购房款之日计。因涉案房产于2019年3月15日向登记机关申请不动产登记，而双方均未举证实际办理好产权证书的时间，结合被告2019年3月28日支付购房款的情况及办证申请的时间，逾期付款违约金从2019年3月29日起算。结合原告支付购房款的情况，即被告应向原告支付从2019年3月29日起计算至2019年12月16日止的违约金3.63735万元（43.6万元×12%÷365天×182天＋39.6万元×12%÷365天×79天）及从2019年12月17日起至37.6万元付清之日止，以实欠款项为基数，按年利率12%计算的违约金。对原告超出部分的请求，本院不予支持。对原告主张的律师费2万元的问题。原告提交了委托代理合同及律师费发票予以佐证原告律师费的支出的情况，且双方在协议中约定违约方需赔偿非违约方为主张权利所支付的律师费，现原告要求被告承担律师费2万元，依据充分，本院予以支持。庭审中被告表示其支付了涉案房屋办理产权证的相关费用，虽然原告表示同意抵对购房款，但被告未在规定期限内提交证据证实其支付费用的金额及依据，无法查清被告实际支付费用金额，故本案中不作抵对。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王月华应在本判决生效之日起十日内支付剩余购房款37.6万元给原告林运桥；二、被告王月华应在本判决生效之日起十日内支付自2019年3月29日起计算至2019年12月16日止的违约金3.63735万元给原告林运桥；三、被告王月华应在本判决生效之日起十日内支付自2019年12月17日起至37.6万元付清之日止，以实欠款项为基数，按年利率12%计算的违约金给原告林运桥；四、被告王月华应在本判决生效之日起十日内支付律师费2万元给原告林运桥；五、驳回原告林运桥的其他诉讼请求。被告王月华如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9778元（原告已预交），减半收取为4889元，由原告林运桥负担1350元，被告王月华负担3539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇二〇年五月九日书记员  吴尽娜