呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初697号原告：杨冬，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张秀莲，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。原告：李玲，女，住址同上，与原告杨冬系夫妻关系。委托诉讼代理人：周煦晴，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷苏健，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告杨冬、李玲与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨冬及李玲的共同委托诉讼代理人娜布其，被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙煜涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨冬、李玲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2.判令被告向原告支付自2018年6月1日到2019年11月20日期间逾期交房的违约金共计18394.46元（违约金的计算自2018年6月1至2018年10月31日按己付房款千分之一计算，2018年11月1日至2019年11月20日按己付房款日万分之一计算），以及自2019年11月21日至实际交房日期间的违约金按己付房款日万分之一的约定由被告向原告据实支付；3.判令被告违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月14日，原告与被告签订了编号为2016-Y412的《商品房买卖合同》（以下简称“草签合同”)，约定被告将位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区一期3号楼1单元14层1401号房屋（房屋代码为10068641)出售给原告，建筑面积为113.16平方米，每平方米6074.34元，总价为687372元。草签合同第八条约定被告应当在2018年5月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用的被告向原告支付己交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行。2019年3月22日原被告双方签订编号为YS2019027298的网签备案《商品房买卖合同》（以下简称网签合同），被告未经过原告同意私自将合同条款中的交房日期由2018年5月31日之前变更为2018年10月31之前。同时网签合同第十二条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日的，出卖人应当按买受人己付购房款日万分之一向买受人支付违约金。综上，合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今未按约定日期交付房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，依据《合同法》第107条、第113条第一款、第114条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，被告应当按照合同约定承担延期交房违约金，并且就违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿。据此，原告依据我国《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，将被告诉至贵院，望人民法院支持原告的诉讼请求。被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司辩称，杨冬、李玲诉内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下称凯宸公司）商品房买卖合同纠纷案，现被告凯宸公司针对原告的诉讼请求以及事实和理由作出如下答辩意见：原被告已签订《交房协议书》，变更了交房时间，且被告已向原告提供了逾期交房的全部补偿，原告无权向被告主张逾期交房违约金原被告于2019年11月26日签订了《交房协议书》，协议书约定，被告一致同意将交房日子变更至本协议签订之日；因交付日期的变更，由被告承担乙方所购房屋截至2020年4月15日的采暖费以及2020年1月1日前的物业费用，作为被告逾期交房的全部补偿。除此之外被告不再承担因逾期交房而产生的任何违约、赔偿或补偿等责任，原告放弃因此而向甲方提出主张的权利；乙方已了解项目及所购房屋交付现状，清楚整个项目验收情况，乙方自愿以现状接受该房屋，确认自本协议签订之日起被告已按合同约定向乙方交付了房屋。根据上述约定，原被告已就交房和补偿协商一致，原告请求被告承担逾期交房违约金无事实和法律依据，不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。针对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：1.2019年3月22日，原告杨冬、李玲（买受人）与被告集通凯宸房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容约定为：商品房基本情况，原告购买被告住宅商品房一套，建筑面积113.16平方米。付款方式及期限，原告付款方式为按揭贷款，原告应当于2019年3月22日前支付首期房价款人民币287372元，占全部房价款的42%。余款人民币40万元向贷款机构申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付该商品房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在《入伙通知书》中建议买受人办理交付手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。商品房具体交付时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即2018年10月31日将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，逾期后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。如在本合同履行过程中发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……(5)买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用尚未付清。出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。附件十一《补充协议》中约定，第四条，关于房屋交付条件1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。以上事实有《商品房买卖合同》及其附件在卷佐证，该合同双方均作为证据提交，本院对其真实性、合法性以及与本案关联性予以确认。2.原告杨冬、李玲于2017年、2019年共计向被告集通凯宸房地产公司支付首付款287372元，于2019年4月29日就涉案商品房余款40万元通过向兴业银行贷款方式向被告支付。被告后于2019年5月29日向原告开具全款发票。以上事实有原告提交内蒙古增值税普通发票、中国建设银行交易票据、借款借据在卷佐证，因被告认可上述证据真实性，本院予以确认。3.2019年11月26日，原告杨冬与被告签订《交房协议书》，协议主要内容约定：双方一致同意将交房日期变更至本协议签订之日，因交付日期变更，由被告承担原告所购房屋截至2020年4月15日前的采暖费用以及2020年1月1日前的物业费用，作为被告逾期交房的全部补偿。除此之外被告不再承担因逾期交房而产生的任何违约、赔偿或补偿等责任，被告放弃因此而向原告提出主张的权利。原告已了解项目及所购房屋交付现状，清楚整个项目验收情况，原告自愿以现状接收该房屋，确认自本协议签订之日起被告已按合同约定向原告交付了房屋。经庭审查明，原告于签订协议当日实际接收房屋且被告已经依照该协议约定承担了相应期间内的采暖费与物业费用。上述事实有被告提交《交房协议书》以及庭审笔录在卷佐证，原告认可《交房协议书》真实性，本院予以确认。现原告以被告迟延交房为由，为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1.请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2.判令被告向原告支付自2018年6月1日到2019年11月20日期间逾期交房的违约金共计18394.46元（违约金的计算自2018年6月1至2018年10月31日按己付房款千分之一计算，2018年11月1日至2019年11月20日按己付房款日万分之一计算），以及自2019年11月21日至实际交房日期间的违约金按己付房款日万分之一的约定由被告向原告据实支付；3.判令被告违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿；4.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，根据本案证据并依照相关法律规定可以认定，原告杨冬、李玲与被告集通凯宸房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人合法财产权益应受法律保护。当事人主要争议焦点在于《交房协议书》的认定以及被告是否还需继续承担实际交付房屋后的逾期交房违约责任的问题。本院认为，民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺原则。原被告签订的《交房协议书》真实、自愿且合法，不属于合同法规定的有关格式条款无效情形，且买受人一方虽仅有原告杨冬签名，但鉴于原告杨冬、李玲系夫妻关系,基于家事代理，被告完全有理由相信杨冬签订《交房协议书》的行为系二原告的共同意思表示，且该行为并非处分夫妻共同财产,也不是债务负担行为,不应适用夫妻双方平等协商取得一致的规定，二原告共同接收房屋的行为亦能与此相互印证，故该协议应当认定系双方对《商品房买卖合同》及其《补充协议》中有关交付及逾期交房违约事项的变更和补充，即双方一致确认2019年11月26日前的逾期交房违约责任的承担方式由被告支付违约金变更为被告承担原告所购房屋一定时间内的采暖费及物业费，且被告也已经实际按照该协议约定履行了相应补偿责任。另查明，实际交房日期亦为2019年11月26日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定,原告的收房行为导致房屋的转移占有且明知被告不具备合同约定交房条件时,仍然签署交房协议并接收房屋,视为双方对合同约定的交房条件的变更。现房屋已经交付，双方的主要义务已履行完毕。故综合以上，原告现请求判令被告继续履行合同交付房屋并按照《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定承担逾期交房违约责任以及要求被告承担实际交房之后的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告杨冬、李玲的全部诉讼请求。案件受理费130元，由原告杨冬、李玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年五月二十二日书记员 侯馨驰