广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34788号原告（执行案外人）：周发标，男，1955年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************430。委托诉讼代理人：刘**，广东力创律师事务所律师。被告（申请执行人）:广州银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区************商铺、P32首层及二层商铺，统一社会信用代码914************632。负责人：胡铭。被告（申请执行人）:广州银行股份有限公司佛山大沥支行，住所地广东省佛山市南海区*********华亚国际金融大厦111号商铺、112号商铺，统一社会信用代码914************980。负责人：许伟潮。两被告共同委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。第三人（被执行人）:佛山市顺德区伟立房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处升平社区居民委员会清晖路148号之401号办公室，统一社会信用代码914***********848F。法定代表人：杜国庆，总经理。委托诉讼代理人：何桂玲，女，1983年4月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************649。系该公司员工。原告周发标诉被告广州银行股份有限公司佛山分行（以下简称：广州银行佛山分行）、广州银行股份有限公司佛山大沥支行（以下简称：广州银行佛山大沥支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼中，本院依法追加佛山市顺德区伟立房产有限公司（以下简称：伟立公司）为本案第三人参加诉讼。本案于2019年12月13日第一次公开开庭进行了审理，原告周发标的委托诉讼代理人刘**、被告广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行的共同委托诉讼代理人林洪铭到庭参加诉讼，第三人伟立公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案原定于2020年2月6日第二次公开开庭进行审理，因新冠病毒疫情原因，变更为2020年4月2日第二次公开开庭进行了审理，原告周发标及其委托诉讼代理人刘**、被告广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行的共同委托诉讼代理人林洪铭到庭参加诉讼，第三人伟立公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周发标向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于广东省佛山市顺德区*******均城上岛水岸3单元302房的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.确认位于广东省佛山市顺德区*******均城上岛水岸3单元302房的所有权归原告所有;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与伟立公司于2014年3月17日签订《商品房买卖合同》，约定伟立公司将案涉房产出售给原告。该合同签订后，原告已按合同约定支付了相关购房款，并已完成房屋的实际交付。原告收房后，花费巨资对该房产进行了装修并搬入该房产居住。原告已在该房产内居住近五年，且每月按时缴纳物业管理费和相关水电费。原告还按照伟立公司的要求支付了办理房产证所需的各项费用，伟立公司一直告知原告房产证正在办理过程中。现广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行申请法院执行案涉房产，原告认为法院的执行行为侵犯了原告的合法权益，故提出执行异议，要求法院停止拍卖案涉房产，并解除对案涉房产的查封措施。法院于2019年10月22日作出（2019）粤0604执异393号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告认为原告对案涉房产享有的权益可排除法院的强制执行措施，具体理由如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《异议复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该法第二十九条就属于第二十七条的除外规定，原告符合该法第二十九条规定的情形，可认定原告的异议理由成立，并停止对案涉房产的执行。二、最高人民法院于2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称：《九民会议纪要》）第125条明确商品房消费者向房地产开发企业购买商品房没有及时办理房地产过户手续，房地产开发企业因欠债而被强制执行，法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，符合《异议复议规定》第二十九条情形的，应支持商品房消费者诉讼请求。《九民会议纪要》第126条明确商品房消费者的权利与抵押权的关系，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，法院依法应予支持，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定。综上，原告可排除法院对案涉房产的强制执行措施。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行共同答辩称，一、无法确认原告与伟立公司签订的《商品房买卖合同》的签订时间是在法院查封案涉房产之前，存在合同倒签的可能性。原告提供的《商品房买卖合同》显示合同签订时间为2014年3月17日，但根据商品房买卖的相关法律规定，商品房买卖合同签订后，伟立公司与原告应持《商品房买卖合同》到房地产主管部门申请办理商品房买卖合同签约备案登记手续，并由房地产主管部门出具商品房买卖合同备案登记表。本案原告并未提供房地产主管部门出具的商品房买卖合同签约备案登记资料，无法证明其双方签订的《商品房买卖合同》的签订时间在法院查封之前。原告与伟立公司签订书面房屋买卖合同的时间应以签约备案登记资料载明的时间为准。现原告无法证明在签订房屋买卖合同时是否办理合同签约备案登记手续，故无法确认案涉房产的买卖合同是在法院查封之前签订。二、原告提供的《上岛水岸交楼通知书》、缴纳案涉房产电费的发票、物业管理费的收据均无法证明原告在法院查封前已合法占有案涉房产。《上岛水岸交楼通知书》没有明确载明原告实际接收房屋的时间，伟立公司在该通知书中告知原告办理收楼手续时所应提供的资料及应缴纳的办证费，并非正式交付房屋的证明，原告并未提供房屋交付证明，无法证明原告是在法院查封前完成案涉房产的交付。原告所提供的缴纳案涉房产电费的发票出具时间均为2018年，发生于法院查封案涉房产之后（法院查封案涉房产的日期为2016年5月4日）。原告提供的缴纳案涉房产电费的收据，收据的出具时间为2018年11月27日，亦发生于法院查封案涉房产之后。上述材料只能证明原告在法院查封案涉房产后居住在案涉房产内，不能证明原告在法院查封案涉房产前合法占有案涉房产。三、原告并未支付全部购房款，仅凭收据和发票无法证明其已支付购房款190000元，款项支付的真实性无法确认，即便原告已实际支付购房款190000元，其支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，不应排除执行。原告与伟立公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“乙方（原告）按银行按揭或其他方式付款：乙方于2014年3月17日付房价款计人民币190000元，余额430000元办理贷款的资料于3日内付齐给银行，当银行贷款不足或拒贷时，乙方必须于签订本合同之日起15天内向甲方补足余额。”原告提供的两份收款收据显示由案外人周秀娟缴纳190000元购房款给伟立公司，该证据证明原告只交付了首付款190000元，剩余款项430000元是否支付并无证据证明。即便原告实际已支付190000元购房款，交付购房款属于大额交易，原告应提供缴纳首期购房款的银行转款凭证，仅凭收据和发票不能证明款项已有效支付。原告提供的购房款发票的购买方为周秀娟，被告不清楚周秀娟作为购房款的付款人以及不动产销售发票的购买方与原告之间的关系，无法确认案涉房产的买受人为原告。即便参照《异议复议规定》第二十九条的规定，原告缴纳的首付款亦未超过合同约定总价款的50%，原告不符合该规定第（三）项关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，且对于剩余购房款，原告亦未提供证据证明其已支付或由按揭银行支付给伟立公司。四、案涉房产在伟立公司转让给原告前已办理房屋所有权抵押登记，原告在购买案涉房产时负有合理的注意义务，但原告并未注意，案涉房产因原告原因未能办理过户登记手续。伟立公司于2013年2月27日与被告签订《最高额抵押合同》，约定抵押财产包括案涉房产在内的57套住宅。同时，伟立公司与原告于2013年2月28日对案涉房产办理了抵押登记手续。《商品房买卖合同》虽载明：“乙方向甲方购买的商品房为预售商品房”，但根据伟立公司在办理案涉房产的抵押登记时，案涉房产已办理房地产权证并登记在伟立公司名下的情况，案涉房产并非预售商品房，而是现售商品房。在《商品房买卖合同》签订前，案涉房产已办理抵押登记，原告购买案涉房产时应申请查询案涉房产权利状态，确认所购房产无权利瑕疵。作为房屋买受人的原告，在签订房屋买卖合同时未尽到合理的注意义务，后因案涉房产存在他人抵押权而无法办理房屋所有权转移登记，此系原告自身原因所致，原告对案涉房产未办理过户登记存在过错责任。原告于2014年3月17日签订《商品房买卖合同》，但原告并未提供证据证明其曾要求伟立公司协助办理案涉房产产权证，亦未通过诉讼的方式请求伟立公司履行房屋登记过户义务，相隔五年仍未办理房产证，其直至2019年8月6日才起诉，可见，原告怠于行使办理案涉房产登记过户手续的法律权利。五、原告并未提供证据证明案涉房产系用于居住且原告名下无其他用于居住的房产，不足以排除法院对案涉房产的查封措施。《九民会议纪要》第125条第2款规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是指买受人在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。原告在本案中提供了案涉房产相关照片，但并未提供证据证明相关照片属于案涉房产的内部照片，即使案涉房产系原告用于居住，原告亦未能举证证明其在案涉房产所在地（佛山市内）长期居住或其在佛山市*******住的房屋，原告应提供案涉房产所在地房管部门开具的房屋登记信息证明，以证明案涉房产系原告唯一住房。六、本案为案外人执行异议之诉，《异议复议规定》应适用于审查执行异议，不应适用于执行异议之诉，原告认为本案应适用《异议复议规定》第二十九条没有依据。即使参照适用《异议复议规定》第二十九条，如前所述，原告也不符合该规定的情形。《九民会议纪要》第125条、第126条针对的是商品房预售情形，伟立公司销售案涉房产时已办理房屋产权证，案涉房产系现售房屋，不属于商品房预售情形，故原告的权利不应优先于抵押权人的权利，不能排除法院的强制执行措施。第三人伟立公司未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交的支付案涉房产定金、首期款的收据2份（编号：0056497、0056500）均系复印件，无原件予以核对，亦无其他银行转账凭证予以佐证，本院对该组证据的真实性不予确认。2.原告提交的《上岛水岸交楼通知书》没有伟立公司的盖章，无法确认其真实性，本院对该证据不予以采信。3.原告提交的《认购确认单》系复印件，无原件予以核对，无法确认其真实性，本院对该证据不予以采信。本院认定事实如下：本院受理广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行诉佛山市顺德区印兴节能环保设备有限公司（以下简称：印兴公司）、伟立公司、曾伟强、朱近辉、梁秋雁、胡焕珍、曾棉珍金融借款合同纠纷一案后，于2016年5月4日依法对案涉房产采取了财产保全的查封措施，并于2016年8月18日作出（2016）粤0604民初3427号民事判决，该案查明，伟立公司以其所有的位于佛山市顺德区*******均城上岛水岸57套住宅（含案涉房产）为该案所涉贷款提供抵押担保，并办理了房产抵押登记手续。该案判令：印兴公司向广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行偿还贷款本金40000000元及利息；广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行对伟立公司提供抵押的位于佛山市顺德区*******均城上岛水岸57套住宅房产（含案涉房产）在上述债权范围内享有优先受偿权；曾伟强、朱近辉、梁秋雁对上述印兴公司的债务承担连带清偿责任。曾伟强不服该一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，后其未在指定期限内足额预交上诉费，又未提出司法救助申请，佛山市中级人民法院裁定按曾伟强自动撤回上诉处理。上述一审判决生效后，印兴公司、伟立公司等未履行生效判决确定的义务，广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0604执5642号案立案执行。2019年7月2日，本院作出（2018）粤0604执5642号之一执行裁定，裁定拍卖伟立公司名下57套住宅的房产（含案涉房产）。周发标作为案外人向本院提出异议，经审查，本院作出（2019）粤0604执异393号执行裁定，裁定驳回周发标的异议请求。周发标因不服该执行裁定，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，位于广东省佛山市顺德区均安镇均安社区**********均城上岛水岸3单元302的房产登记产权人为伟立公司，登记日期为2013年2月22日，建筑面积为200.63平方米，房产证*为：0313013213，取得方式为自建。2013年*月28日，该房产办理抵押登记，抵押权人为广州银行佛山分行，不动产登记证明号为0313004773-46。2016年5月4日，该房产因（2016）粤0604民初3427号案件被本院查封，查封期限自2016年5月4日起至2019年5月3日止。另查明一，2014年3月17日，伟立公司（甲方）与周发标（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于佛山市顺德区********************，建筑面积200.63平方米，总价为620000元；付款方式为乙方于2014年3月17日支付190000元，余额430000元办理银行贷款，办理贷款的资料于3日内付齐给银行，当银行贷款不足或拒贷时，乙方必须于签订本合同之日起15天内向甲方补足余额；甲方应当在2014年7月31日前交付商品房；关于产权登记的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，本合同经甲、乙双方签字后三十天内由甲方向管理部门申请备案，在房屋交付使用之日起90日内协助乙方向管理部门申请办理《房地产权证》。2014年4月30日，伟立公司向周发标出具了代办证费收据，金额为18880元。2017年4月18日，伟立公司出具了购买方名称为周秀娟的不动产销售发票，金额为190000元。另查明二，2014年4月30日，佛山市顺德区登图物业管理有限公司（甲方、物业服务企业，以下简称：登图物业公司）与周发标（乙方、业主）签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定：甲方是伟立公司委托管理均城上岛水岸物业管理区域的物业服务企业，甲方为乙方提供普通住宅小区物业管理服务，物业管理服务费用采取包干制，每平方米收取2.5元，乙方每月应缴物业服务费502元。2014年5月9日，周秀娟（乙方）与登图物业公司（甲方）、广东顺德农村商业银行股份有限公司（丙方）签订了两份《委托银行代收费协议书（B类）》，约定：丙方代收乙方水费、物业管理费，用户编号为JC3-302,乙方以其在丙方处开立的尾号为1680的活期存款账户作为扣费之用，并委托丙方将所扣费用入账至甲方收款账户；甲、乙双方委托丙方按季从乙方约定扣费账户扣收乙方应支付给甲方的上述费用，并将成功扣费款项划入甲方约定收款账户。原告还提供了其向登图物业公司缴纳案涉房产电费的收据及供电公司出具的发票，具体如下：2014年12月18日交纳了电费22.94元（2014年9月12日至2014年11月12日）、2017年9月12日交纳了电费882.88元（2017年5月1日至2017年7月1日）、2018年11月9日交纳了电费4212.23元（2017年11月至2018年9月）。原告还提供了其于2016年3月17日交纳案涉房产管道天然气费用的发票，金额为102元。另查明三，周发标及其配偶欧阳葵崧在佛山市范围内的房产登记情况为0套。诉讼中，原告陈述：2013年12月，原告通过传单了解到均城上岛水岸的售楼信息，并于2014年1月决定购买。因自己年岁已高，故由原告女儿周秀娟于2014年1月13日代签认购书并支付了定金40000元，2014年1月21日支付了首期款150000元。案涉房产是现楼，2014年3月17日在售楼人员承诺两个月就可以办证的情况下，双方签订了购房合同，开发商承诺二、三个月可以办理网签。2014年4月30日收到案涉房产后，原告开始装修，于2014年12月全部装修完毕并入住至今，装修花费了600000元。入住几个月后，即2015年中旬，原告发现开发商未提及支付余款事宜，故其多次至伟立公司咨询办理案涉房产按揭贷款和办理房产证的情况，伟立公司均回应不能办理，原告认为自己已经在案涉房屋内居住，案涉房产就是自己的，也没有再咨询不能办理的理由。法院查封案涉房产后，原告才知道案涉房产存在抵押事宜。案涉房产的购房款190000元是使用原告女儿周秀娟的储蓄卡刷卡支付的。对于案涉房产的购房款余款430000元，若法院要求，原告可立即支付。本案第一次庭审时，本院告知原告限其在庭后五个工作日内提交其支付案涉房产购房款190000元和办证费18880元的银行转账凭证或资金来源的取款凭证等可证明其支付上述款项的相应证据，否则其应承担举证不利的法律后果，但其直至本案第二次庭审时仍未提交相应证据，亦未向法庭提交相应的调查取证申请，其称因时间太久，原告已不清楚案涉房产的购房款是原告女儿周秀娟还是周秀娟的配偶支付的，也不记得是使用哪张银行卡支付，银行卡也可能已经注销，周秀娟本人亦已办理香港居住证，原告确实无法提供相应证据。本院认为，原告作为（2018）粤0604执5642号执行案案外人对该案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于原告主张其对案涉房产享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产的登记权属人为伟立公司，原告据其持有的《商品房买卖合同》主张的权利仅为请求权，而非物权，故本院对原告的确权诉求不予支持。《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文中的但书条款适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定即《异议复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。故，本案需审查的是，原告是否同时符合《异议复议规定》第二十九条规定的消费者生存权保护的条件，对此，本院分述如下：首先，原告所购买的案涉房产系登记在房地产开发企业即伟立公司名下的房产，原告属该条规定的商品房消费者。其次，案涉《商品房买卖合同》是于2014年3月17日签订，广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行查封案涉房产的时间为2016年5月4日，故在本院查封案涉房产前，原告与伟立公司已签订合法有效的书面买卖合同。第三，原告及其配偶欧阳葵崧在佛山市范围内并无房产登记记录，结合原告提供的《顺德区（前期）物业服务协议书》、两份关于物业管理费、水费代收的《委托银行代收费协议书（B类）》及其支付电费、管道天然气的票据，可见，原告购买案涉房产系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房产。第四，关于原告支付案涉房产购房款的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房产的购房款共620000元，原告陈述其仅支付了190000元，原告所陈述的其已支付的价款占合同约定总价款的比例为30.65%（190000元÷620000元），远低于《异议复议规定》第二十九条规定的50%的比例，不符合《异议复议规定》第二十九条第三项规定的情形。而且，原告虽陈述其已支付案涉房产购房款190000元，但其仅提供了伟立公司出具给周秀娟的金额为190000元购房款发票，其在本院向其说明举证的要求及法律后果后，亦未向本院提交购房款转账凭证或现金支付的资金来源相关证据，其并未完成相应的举证义务。因执行异议之诉涉及案外人、申请执行人、被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，在审查和证明标准上应从严审查，若购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定其已实际付款，法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利作出认定。故，原告在本院向其说明举证要求及法律后果后仍未在合理期限内积极、全面、正确、诚实的完成举证，其应承担相应的法律后果，本院对原告主张其已支付案涉房产的购房款190000元的事实不予以采信。综上，原告并未举证证明其实际支付了案涉房产的购房款，且其陈述的其已支付的购房款数额亦远低于《异议复议规定》第二十九条第三项规定的比例，故原告不符合该条规定的保护消费者生存权的条件，原告对案涉房产享有的权利不足以排除（2018）粤0604执5642号执行案对案涉房产的强制执行，本院对原告要求停止对案涉房产强制执行并解除对案涉房产的查封措施的诉求均不予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，缺席判决如下：驳回原告周发标的全部诉讼请求。本案案件受理费收取13757元，由原告周发标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  苏毅清审 判 员  黄小芳人民陪审员  周红军二〇二〇年五月二十二日书 记 员  韦健吉