四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1603民初252号 原告：李某1，男，2005年1月12日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 法定监护人：李某2，男，1951年2月6日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系原告李某1爷爷。 法定监护人：张某，女，1955年4月4日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系原告李某1奶奶 委托诉讼代理人（特别授权）：李长远，男，1965年10月19日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系广安市前锋区桂兴镇界牌村村民委员会推荐。 委托诉讼代理人：黄世猛，广安市前锋区前锋法律服务所法律工作者。 被告：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道**。 诉讼代表人：马健茗，该公司清算组负责人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 被告：谢明莉，女，1982年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张林，四川信和信律师事务所律师。 被告：张百梅，女，1990年12月16日出生，汉族，住四种省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何雪强，四川虹永律师事务所律师。 被告：何佳，男，1984年11月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：秦懋云，四川虹永律师事务所律师。 原告李某1与被告广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）、张百梅、谢明莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，本院依被告谢明莉申请，追加何佳为共同被告，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某1的法定监护人张某及其委托诉讼代理人李长远、黄世猛，被告张百梅的委托诉讼代理人何雪强，被告谢明莉的委托诉讼代理人张林，被告何佳的委托诉讼代理人秦懋云，被告正大房产公司的委托诉讼代理人刘明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告张百梅、谢明莉、正大房产公司共同返还购房款277543元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令正大房产公司继续履行2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》，要求被告正大房产公司、张百梅、谢明莉、何佳按合同约定承担违约责任并按商业银行同期贷款利率支付利息。事实与理由：原告李某1的法定监护人张某于2014年2月28日去前锋恒立·恒顺星城售楼部买房，在售楼人员张百梅介绍下，选中了位于恒立·恒顺星城小区第6栋2单元7层6号（面积为89.53平方米）的房屋，签订了《恒顺星城认购书》，并现场支付定金1000元给张百梅。2014年3月2日交预付款10000元给张百梅，并在2014年3月3日通过刘某的账号从前锋邮政储蓄银行转账207200元给售楼部指定的账户（谢明莉账户）上，又在售楼处财务部现场现金支付59343元给财务部，由财务人员张灯杰开给原告收款凭证，凭证号为ＮＯ.1725303。后原告在售楼部与被告正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同号为812。合同约定于2015年12月30日前交房给原告。而至今被告未将该房屋交付给原告，等来的是正大房产公司管理人的通知表格，认定原告债权为0，正大房产公司管理人告知原告购买房系何佳抵房转让。但原告并不认识何佳，后来才了解到何佳系正大房产公司非法集资受害人之一，正大房产公司明知卖给原告的房屋是抵房转让的情况下仍与原告签订《商品房买卖合同》,存在故意欺骗。故为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。 被告正大房产公司辩称，正大房产公司拒绝继续履行合同。一是原告与正大公司之间未建立真实的房屋买卖关系，本案系被告谢明莉、张百梅转卖被告何佳的抵债房屋给原告，被告正大房产公司仅是为该转卖行为配合更改了商品房买卖合同和更换收据，原告与正大房产公司之间没有买卖案涉房屋的合意。二是原告并未向正大房产公司履行支付购房款的义务，原告诉称其将定金支付给张百梅，主要购房款支付给了谢明莉，并非支付给正大房产公司。同时正大房产公司管理人在审核原告申报债权时，确定其债权数额为0，也表明不会继续履行商品房买卖合同。在本案中，原告向非正大房产公司委托或授权的人员支付购房款，致原告购房目的不能实现，应当由实际收款人和与原告实际建立商品房买卖合同关系的人向原告承担退款责任和赔偿损失的责任，原告要求正大房产公司继续履行《商品房买卖合同》缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法判决驳回原告对被告正大房产公司的诉讼请求。 被告谢明莉辩称,正大房产公司与原告签订了房屋买卖合同，且加盖了公章，视为合意，同时正大房产公司向原告出具了票据，视为收到了原告交付的购房款。原告是在正大房产公司售楼部购买的案涉房屋，故原告与正大房产公司签订的房屋买卖合同应视为双方真实意思表示，不违背《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，应当合法有效。本案中被告谢明莉不是该房屋买卖合同的合同相对人，不是本案适格的被告主体；正大房产公司委托成都明信房地产营销策划有限公司（以下简称成都明信公司）销售案涉房屋，若给第三人造成损失，应该由委托人正大房产公司承担责任，被告谢明莉是成都明信公司员工，若其销售行为给第三人造成了损失，也应由其单位即成都明信公司承担责任。且本案实质是合同的概括性转让，被告何佳将权利义务转让给了原告，不能因为正大房产公司重整就不认可该债权。综上，原告要求被告谢明莉承担责任于法无据，请求驳回原告对被告谢明莉的诉讼请求。 被告张百梅辩称，鉴于原告当庭变更诉讼请求，新的诉讼请求仅要求张百梅承担违约责任。但根据相关法律规定，承担合同违约责任的基础应当是双方之间存在合同关系，而本案被告与原告并无合同关系存在，因此原告要求张百梅承担违约责任的诉讼请求没有事实基础。原告诉称被告张百梅收取了部分定金，即使被告张百梅收取了部分定金，其也是履行职务行为。关于被告张百梅在本案中的身份关系在涉及正大房产公司同类型的系列案件中已经查明，被告张百梅系成都明信公司员工，在本案所涉的房屋销售过程中没有个人行为。综上，请求人民法院驳回原告对张百梅的诉讼请求。 被告何佳辩称，案涉《房屋买卖合同》的签订主体是被告正大房产公司与原告李某1，根据合同相对性原则，应当履行合同义务的是被告正大房产公司。原告与被告何佳之间没有建立合同关系，其要求被告何佳承担违约责任，没有合同依据和法律依据。其他答辩意见与被告谢明莉、被告张百梅的答辩意见一致。综上，请求人民法院驳回原告对被告何佳的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合原、被告的举证、质证、辩论意见，对本案的事实认定如下： 2013年12月20日，被告何佳与被告正大房产公司签订了《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》，约定被告何佳在被告正大房产公司处认购了包括案涉房屋在内的共五套房屋，总价共计1763424元。王成于2014年2月13日在该认购书上签署了“同意，请曾总及财务处理王成”。2014年2月14日，曾令凡在该认购书上签署了“同意认购曾令凡”。被告何佳并未实际支付该五套房屋的购房款，而是冲抵恒立化工欠被告何佳的欠款。2014年2月28日，原告李某1与被告正大房产公司签订《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》，约定李某1购买正大房产公司开发的恒立·恒顺星城6-2-7-6号房屋一套，建筑面积约89.53㎡。原告当场交付定金1000元。该认购书备注处手写有“于2013年3月1日支付购房款277543元（含定金壹仟元整）”。甲方正大房产公司的印章为复印件，乙方为李某1签名。2014年3月2日，原告李某1交付购房定金10000元，被告张百梅向原告出具了收条。2014年3月3日，原告李某1与被告正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告李某1购买被告正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”6幢2单元7层6号房屋一套，建筑面积约89.53㎡，单价为3600元每平方米，总价为322308元；买受人在签订合同当日一次性支付购房款322308元。当日，李某1通过用户名为刘某，账号为62×××74的银行账户分两次向售楼部工作人员谢明莉的银行账户共转款207200元。正大房产公司向李某1出具了322308元的收据，该收据上载明系6-2-7-6购房款，同时备注有“换原据号：1715339”。原告称其分两次支付定金共计11000元，通过银行转账支付207200元，向销售人员支付现金59343元，但称其忘记该59343元是交付给谢明莉还是张百梅的，共计支付购房款277543元。实际付款金额与《商口房买卖合同》约定金额、收据金额不一致系因一次性支付购房款优惠了近5万元。除提供了证人刘某的证言外，原告未提供现金支付59343元购房款的其他证据，张百梅和谢明莉对该款项亦不认可，正大房产公司亦不认可有该优惠政策。后正大房产公司因资金困难致使恒立·恒顺星城房产项目至今未完成修建。 另查明，恒立·恒顺星城房产项目系被告正大房公司开发，并委托成都明信公司销售，谢明莉、张百梅系该销售公司工作人员。正大房产公司在“恒立·恒顺星城”售楼部处设有财务室负责收取房屋销售款。原告李某1以及被告谢明莉、张百梅均未提供证据证明正大房产公司曾委托谢明莉谢明莉、张百梅代为收取房屋销售款。被告谢明莉、张百梅收到原告支付的购房款后未将该款转交给正大房产公司，被告谢明莉称该购房款系通过现金方式支付给了被告何佳。但被告何佳否认收到了该款。同时被告谢明莉称其将原告购房款支付给何佳系根据正大房产公司领导的指示，但被告正大房公司予以否认，被告谢明莉对此未提供证据予以证明。 2017年6月23日，本院作出（2017）川1603破申2号民事裁定书，裁定受理正大房产公司申请破产重整一案。李某1向正大房产公司管理人申报债权。管理人审核认定李某1债权为0。 本院认为，合同本质乃是订立双方之间的一种合意，此种合意是否产生法律约束力取决于该合意是否符合法律规定和是否与行为人的真实意思相符。被告正大房产公司与被告何佳签订《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》将包括案涉房屋在内的共五套房屋抵偿给被告何佳，何佳再将案涉房屋交由销售人员谢明莉、张百梅进行销售。虽然原告李某1与被告正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，但该房屋的实际出售人应为被告何佳，被告正大房产公司已将该房屋抵偿给了被告何佳，其并不具有向原告李某1交付案该房屋和向原告收取该房屋价款的真实意思，故被告正大房产公司与原告李某1并未达成关于案涉房屋买卖的合意。原告李某1也并未向正大房产公司支付购房款，而是将购房款交给了谢明莉、张百梅，但谢明莉、张百梅作为工作人员并不具有收取购房款的权利，李某1也未提供证据证明正大房产公司有委托谢明莉收取购房款的权限，谢明莉、张百梅也未将李某1支付的购房款交到正大房产公司。现正大房产公司管理人拒绝认可案涉《商品房买卖合同》，故该合同对被告正大房产公司不具有法律约束力，李某1要求被告正大房产公司继续履行《商品房买卖合同》无事实依据，对原告李某1的该项诉讼请求本院不予支持。因原告李冉东与被告正大房产公司所签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，其要求被告正大房产公司、谢明莉、张百梅、何佳按照该合同的约定承担违约责任并按商业银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求并不具体明确，故对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李某1的诉讼请求。 本案受理费2732元，由原告李某1负担,向广安市前锋区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 程 刚 二〇二〇年五月二十六日 书记员 魏小敏 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。