广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14132号上诉人（原审被告）：郭祥纯，男，汉族，********日出生，住河南省信阳市平桥区**************，公民身份号码413************237。被上诉人（原审原告）：李润强，男，汉族，********日出生，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************61X。委托诉讼代理人：刘文英，广东昊驰律师事务所律师。原审被告：佛山市**********，住所地广东省佛山市南海区*************。上诉人郭祥纯因与被上诉人李润强、原审被告佛山市**********（以下简称东享沐足）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已书面审理终结。上诉人郭祥纯上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判驳回李润强的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由李润强承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，李润强已支付租金、水电费，不存在拖欠费用的情况。二、一审判决适用法律错误。李润强向一审法院提出诉讼请求：1.郭祥纯、东享沐足向李润强支付自2018年9月1日起至2019年2月28日止的租金140610元，并按年利率6%计付自2018年9月1日起至实际清偿之日止的利息；2.郭祥纯、东享沐足向李润强支付代垫付的水费2706.39元、电费3217.48元、土地管理费4550元，合计10473.87元，并按年利率6%计付自2019年3月1日起至实际清偿之日止的利息；3.郭祥纯、东享沐足承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年6月3日，李润强（乙方）与佛山市南海区*********民小组（甲方）签订《征用土地建设厂房合同》，约定乙方因建设翠园酒家需要，经镇、县国土部门批准，征用甲方格田（队）土名屯前一块禾田，征用面积合计1427.17平方米，国家每年征收的土地使用税由乙方负责，以后国家有增加的各项使用土地费用都由乙方负责；该土地征用签约后，乙方全部付清一切款项，该土地交付乙方办厂建设使用，使用权属乙方所有，使用年限按国家规定50年；因该土地是挂名甲方名誉征用的，所以土地使用证只能发给甲方，乙方只有房产权证，没有土地使用证，乙方如需办理土地使用证，其费用由乙方负责；该合同属于补签，原征用时间为1993年5月5日等。2015年8月19日，李润强（甲方）与郭祥纯、东享沐足（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方位于里水镇********号（********路73号）自有房屋一间，其中有上盖建筑约1250平方米，前面停车场水泥地约450平方米，现定租赁给乙方作东享沐足经营使用，乙方不得转租他人使用，或作其他用途；每月租金24900元，头一二年每年租金298800，此租金为不含税价，乙方负责支付税费，以上租金原税费后实收每月租金；每月15日前乙方以现金形式向甲方缴交当月租金，乙方到期不缴交租金经甲方催促，十天内不缴交当月租金，则算乙方违约，甲方有权单方面终止合同，停止乙方生产经营使用房屋并没收保证金，收回房屋；乙方在签订本合同时先向甲方缴交租赁保证金10万元后合同生效；租金由第三年起，每年递增8%，第三年26892元，第五年29043元；租期从2016年1月1日起至2021年12月31日止；乙方必须按时向供水、供电部门缴交水电费并确保当月所有工人工资定期发放，否则视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，以任何形式处理乙方的店内资产用作支付其所欠工人工资及抵偿租金并终止乙方经营使用房屋并没收保证金；乙方生产经营的一切税费及水电费等一切乙方自行负责与甲方无关，房产使用税由乙方自行向税务部门直接交纳；本合同经甲乙双方签字，支付保证金后生效等。李润强确认已收取保证金10万元。2018年11月4日，郭祥纯出具《付款房租金》，确认拖欠李润强2018年8月至10月租金。郭祥纯、东享沐足分别于2018年11月15日、20日、21日向李润强支付了租金1万元、4000元、1400元，另外给付李润强一张出票日期为2019年1月31日、票面金额33250元的支票，该支票已兑现。2019年1月30日，李润强向里水镇邓岗经济联合社交纳了2017年、2018年的土地管理费2350元、2200元。因东享沐足拖欠工人工资及租金，李润强于2019年2月28日通过微信通知郭祥纯、东享沐足解除上述《房屋租赁合同》、交还涉案租赁物、支付拖欠的租金等。同日，李润强报警后将东享沐足经营场所内的物品清空，收回了涉案租赁物。2019年3月8日，李润强代郭祥纯、东享沐足交纳了2018年11月至2019年2月的水费2706.39元及2018年12月至2019年2月的电费3217.48元。2019年6月5日，佛山市南海区里水镇邓岗社区*民委员会出具《证明》，确认征用土地建设翠园（苑）酒家，该土地及地上建筑物由李润强出资建设，并办理了房屋所有权证（粤房字第********号、粤房字第4135200号）和集体土地建设用地使用证（南集建97字第050012号），对应的地址原名为佛山市南海区*********，现名为佛山市南海区***********，李润强已交纳2016年至2018年该土地及地上建筑物的土地管理费约7050元。位于佛山市南海区里水镇***********翠苑酒家、翠园酒家的房屋（权利证号分别为粤房字第0127065号、粤房字第41352**）建筑面积分别为427.6平方米、450平方米，登记所有权人均为邓岗北隅村委会。上述建筑物所在土地共1200平方米，土地使用证号为南集建97字第050012号，登记土地使用者为邓岗北隅村委会。东享沐足是2006年5月9日成立的个体工商户，其登记经营者为郭祥纯。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，涉案租赁物中有877.6平方米建筑物办理了不动产权证书，本案当事人未能提供合法有效证据证明涉案租赁物的其余部分办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，双方签订的《房屋租赁合同》中关于上述877.6平方米建筑物的约定有效，其他约定因违反法律强制性规定，依法无效。《房屋租赁合同》虽然部分无效，但郭祥纯、东享沐足实际占有使用涉案租赁物，应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向李润强支付占有使用费。郭祥纯于2018年11月4日出具《付款房租金》确认拖欠李润强2018年8月至10月租金，在本案中未能提供充分证据证明其已付清上述租金，且郭祥纯、东享沐足存在拖欠水电费及工人工资的情况，根据《房屋租赁合同》的约定，李润强有权单方面终止合同。李润强于2019年2月28日通知郭祥纯、东享沐足解除合同，因此，双方签订的《房屋租赁合同》的有效部分于2019年2月28日解除。李润强于同日收回涉案租赁物，故对李润强主张按照26892元/月计算租金至2019年2月28日，一审法院予以支持。郭祥纯于2018年11月4日确认拖欠李润强2018年8月至10月租金，之后向李润强支付了48650元，李润强主张其中1400元是用于支付2018年7月的租金，根据双方提交的微信聊天截图，一审法院对李润强该主张予以采纳，因此，郭祥纯、东享沐足尚应支付租金（使用费）140994元（26892元/月×7个月-47250元=140994元）予李润强，李润强仅主张140610元没有超出一审法院核定数额，一审法院予以支持。郭祥纯、东享沐足未及时付清拖欠的费用，一审法院酌定郭祥纯、东享沐足以140610元为本金从起诉日即2019年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息予李润强，对李润强超出部分主张，一审法院不予支持。郭祥纯、东享沐足占有使用涉案租赁物期间产生的水电费应由其自行承担，李润强代郭祥纯、东享沐足支付了水费2706.39元、电费3217.48元，郭祥纯、东享沐足应如数返还予李润强。郭祥纯、东享沐足未及时返还上述费用予李润强，一审法院酌定由郭祥纯、东享沐足以5923.87元为本金从起诉日即2019年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息予李润强，对李润强超出部分主张，一审法院不予支持。关于李润强主张的土地管理费，因李润强未能提供充分证据证明郭祥纯、东享沐足需向里水镇邓岗经济联合社交纳土地管理费，故对李润强该项请求，一审法院不予支持。关于租赁保证金的问题，因双方未在本案中提出明确诉讼请求并交纳相应的受理费，故对于该问题一审法院在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、郭祥纯、东享沐足于判决发生法律效力之日起十日内支付140610元及以140610元为本金从2019年3月14日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予李润强；二、郭祥纯、东享沐足于判决发生法律效力之日起十日内返还水费2706.39元、电费3217.48元，并支付以5923.87元为本金从2019年3月14日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予李润强；三、驳回李润强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1703.02元（李润强已预交），由李润强负担87.68元，郭祥纯、东享沐足负担1615.34元并于判决发生法律效力之日起十日支付予李润强，一审法院不另收退。本院二审期间，经本院合法传唤，郭祥纯拒收诉讼材料，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人郭祥纯与被上诉人李润强、原审被告东享沐足的诉辩意见，本案的争议焦点是：郭祥纯是否应向李润强支付租金、水电费及利息。郭祥纯上诉主张其已向李润强支付租金及水电费，一审法院认定事实有误，应予改判。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案郭祥纯虽主张已付清租金及水电费，但并未提供充足证据证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院对此认定正确，本院予以维持。郭祥纯的上诉请求没有事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郭祥纯的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3406.04元，由上诉人郭祥纯负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年五月二十六日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理