广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0704民初3000号原告（反诉被告）：广州益尚福资产管理有限公司,住所地：广州市海珠区云顶街****自编7D2。法定代表人：莫雅琦。委托诉讼代理人：王斌，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑皓天，广东执正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江门市康禾投资有限公司，住，住所地：江门市江海区滘头西京里**首层卡2办公楼/div>法定代表人：梁晓东，总经理。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莉雅，广东五邑律师事务所律师。原告(反诉被告)广州益尚福资产管理有限公司（以下简称益尚福公司）诉被告(反诉原告)江门市康禾投资有限公司（以下简称康禾公司）服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理，并于2019年3月22日作出（2018）粤0704民初1928号民事判决书，被告(反诉原告)康禾公司不服该判决，向江门市中级人民法院提出上诉，江门市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）粤07民终2294号《民事裁定书》，裁定：一、撤销江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初1928号民事判决；二、本案发回江门市江海区人民法院重审。本院于2019年11月18日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告益尚福公司的委托诉讼代理人王斌、郑皓天以及被告康禾公司的委托诉讼代理人黄日森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益尚福公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告立即支付拖欠的服务费1050000元；2.被告向原告立即支付逾期利息（逾期利息以1050000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年7月14日起计算至服务费本息清偿之日止，截止到本起诉之日的逾期利息为11418元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月28日，原、被告双方签订了一份《广东江门康城广场GOGOPARK项目服务合同》（以下简称《服务合同》）。合同约定，甲方（被告）委托乙方（原告）负责“康城广场”项目招商运营事宜，并约定“本合同招商期为14个月，从合同签订之日起”、“月服务费：前三个月为15万元/月，第四个月起10万元/月至合同约定招商期结束”等。合同签订后，原告积极履行合同义务，对康城广场项目进行详细的市场调研，进行整体业态规划，开展主力店、品牌店招商等工作，并定期向被告汇报工作情况和工作计划。但是，被告向原告支付了前五个月共计650000元的服务费后，一直拖欠原告的月服务费至合同期限届满。合同期限届满后双方未续约，被告仍要求原告按前述合同的约定开展招商活动等，被告也继续按前述合同的约定继续履行义务。经原告多次要求被告支付拖欠的月服务费，被告一直避而不谈，直到2018年7月13日，原告被迫撤出康城广场。截止起诉之日，被告仍拖欠原告10.5个月的服务费共计1050000元未支付。原告因此提起诉讼。被告康禾公司辩称：一、本案合同性质是居间合同，本案属于居间合同纠纷。1.从合同背景分析合同性质。本案合同发生于被告对康城广场的开发过程中，被告作为开发商急需将商铺租出去才能实现利益，因此，被告需要专业的房地产中介机构来代理招商的工作。2.从合同目的分析合同性质。签订《服务合同》的目的就是将被告的商铺租出去实现利益，原告代理招商收取相应佣金。3.从合同约定主要权利义务分析合同性质。《服务合同》中原告的主要义务上代理招商，主要权利是根据招商成果收取相应利益；被告的主要义务是结付佣金给原告，主要权利是享受招商成果收益。代理招商，在合同法上属于居间合同的范围，故本案的性质及案由是居间合同纠纷。二、本案合同的结算方式。1.本案合同约定的结算方式为：佣金=招商面积×2.5个月的租金-月度预支款。合同第四条第一项虽然约定了月服务费，但第二项的计算公式中列明扣减已付的月服务费，可以确定第一项约定的月服务费只是月度预支款，不是结算款项，而第二项的招商佣金才是结算款项。2.月度预支款与招商佣金不是相互独立计算的，而是关联计算的。首先，合同约定第四条第二项的公式可以反映招商面积、租金与月服务费是关联计算的。其次，双方对月服务费的理解。根据双方的微信记录，原告自己也将月服务费明确为月度预付款，故月服务费属于预付款，不是结算款项，原告单独就预付款起诉，没有依据。三、本案的佣金计算。1.招商面积。根据统计，原告在合同期内招商的面积为5167.43平方米，占总合同面积15014.56平方米的34.42%，远未达到60%结算要求，更远未达到85%的合同要求。2.佣金比例。依据合同第四条第四项第2点的约定，招商佣金应按60%结算。3.佣金计算。根据合同第四条约定，乐8小城的计算方式不同会出现不同的结果：方式一，乐8小城的租金按平均值计，原告应得的招商佣金为472871.96元；方式二，乐8小城租金按实际收入计，则原告应得的招商佣金为228912.77元。四、原告应返还多收取的款项给被告。按方式一原告应退还：650000元-472871.96元=177128.04元给被告，按方式二原告应退还650000元-228912.77元=421087.23元给被告。因此，原告就预付款进行起诉，没有依据，请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告康禾公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人返还421080.09元及利息（从2018年5月29日起，按中国人民银行同期贷款利率计，计至2018年11月9日为10527.01元，以后的利息计至清偿之日止），本息合计共642847.20元；2.全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年3月28日，为了江门市江海区“康城广场”的招商，反诉人与被反诉人签订了《服务合同》，合同是由被反诉人提供的格式合同，合同约定：“项目名称为康城广场GOGOPARK，位置江门市江海区城际轻轨江门站旁，项目面积为15014.56平方米，合同招商期为14个月，招商佣金=招商面积×2.5个月的租金-已付月服务费，在招商代理期限内，需完成代理招商面积的85%，在规定时间内（2017年10月31日前）项目招商完成率未达60%，按招商佣金的60%结算。”合同签订至合同期结束，被反诉人招商面积仅为5167.43平方米，招商完成率未达60%，被反诉人应得的服务费和佣金仅为228919.91元。反诉人从签订合同起共向被反诉人支付了650000元月度预付款，由于被反诉人招商完成率远远未达到合同约定的要求，故反诉人已多付了款项给被反诉人。因此，反诉人根据结算数据进行反诉，符合双方合同约定，应得到法律的支持，请法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告益尚福公司辩称：一、本案案由应当是服务合同纠纷，从服务合同约定的内容来看，被反诉人不仅为反诉人涉案项目进行招商，而且还要为这个招商提供相应的其他服务，比如策划、宣传、并且制作一些法律文书等等，因此合同的性质应为服务合同性质，并非居间合同。二、月服务费与招商金是两种不同的费用，从服务合同的多个条款可以看出，相关条款为第四条第一、二款，第四条第四款第一、二项，第四条第七款、第五条第二款第一项均可以看出。三、被反诉人按合同履行义务后，虽然合同期间届满，反诉人的法定代表人也愿意与被反诉人继续合同，并继续对麦当劳的项目进行招商，而事实上，麦当劳也已进驻案涉项目，反诉人于2017年9月以后一直未支付月服务费导致被反诉人无法承受公司的日常开支以及员工工资，被迫于2018年7月13日撤出案涉项目。四、反诉人提起的反诉不符合法律规定的反诉条件，法院应当裁定驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年3月28日，康禾公司（甲方）与益尚福公司（乙方）签订了《服务合同》，约定：本着平等、诚信、双赢的合作原则，甲方委托乙方负责位于江门市江海区城际轻轨江门站旁的“康城广场GOGOPARK”项目招商运营事宜，合作招商面积为15014.56平方米。第二条合作期限及指标，一、合同招商期为14个月，从合同签订之日起；二、合同终止后属乙方前期推介的商户，在合同终止后的30天内完成签约的，乙方仍有权按合同约定计收招商佣金；三、招商进度指标：在招商代理期限内，乙方需完成代理招商面积（按商业面积15014.56平方米计算）的85%，并且签订有效出租租赁期不低于12个月的租赁合同（以缴交租赁保证金为准），即视为完成代理招商指标。第三条合作内容，一、招商服务：1、包括市场调研、业态规划、经营规划、提出招商手册、招商宣传等在内的招商策划；2、沟通洽谈“乐8小镇”儿童体验业态，含提供相关资料；二、法务服务：通过专业的法务服务，配备资深从业人员，提供全程法律服务，把控项目从筹备期至开业营运期的法律风险，法律服务贯穿商户洽谈、签约、交场、送修、开业、经营、解约、退场全过程；内容包括出具租赁意向书等全套合同版本（约20个版本）、合同签署审核、商户经营过程中的法律问题咨询、组织内部人员法律培训（人资、招商、运营等）。第四条收费标准及支付方式，一、月服务费，前三个月为150000元/月，第四个月起100000元/月至合同约定招商期结束；二、招商佣金=招商面积×2.5个月的租金-已付月服务费；三、招商佣金按招商商家所签定的租赁合同约定的首个月租金进行佣金计算；商家与甲方形成联营关系、投资关系、扣点分成关系或装补关系的，招商佣金按已完成的商家招商的租金的平均值进行计算，首二层分开计算；四、支付方式：1、月服务费，前三个月甲方按150000元/月的标准于每月15日前支付给乙方月服务费，第四个月起至合同约定招商期结束甲方按100000元/月的标准于每月15日前支付给乙方月服务费；2、如合同期内，乙方按以下比例完成招商任务（按商业面积15014.56平方米计算），按以下方式结算：2017年10月31日前，项目招商完成率达60%的，按招商佣金的60%结算；2018年5月1日前，项目招商完成率达85%的，按招商佣金的100%结算，不足85%的，按招商佣金的80%结算；七、服务费和佣金均为含税价，每次付款乙方均需向甲方发出书面付款通知及提供合规增值税普通发票，经甲方审核无误后予以付款；若因乙方未发通知或未提供合规发票致使甲方付款延迟的，不视为甲方违约。第五条甲乙双方的权利，二、乙方的权利：1、根据合同向甲方收取月服务费及招商佣金。第六条甲、乙双方的责任和义务，一、甲方的责任和义务：甲方需按合同规定按时向乙方支付招商佣金，提供招商中心及相关办公设备、宣传资料等，确保招商、宣传等正常经营费用的支出等；二、乙方的责任和义务：按约定完成招商任务；编定整体招商方案，负责该项目的招商工作，负责招商的组织、培训和管理工作；负责制定广告宣传计划；在招商中需为乙方培养一批具备管理素质的管理干部等。第七条违约责任和合同终止，一、违约责任：3、在合同约定的招商期限内若乙方未完成按合同约定的招商，甲方有权解除合同，且无需向乙方支付剩余顾问费并向乙方追究因此给甲方带来的损失；6、乙方在招商过程中弄虚作假，搞虚假租赁等，甲方有权解除合同，乙方除退还收取造假面积的佣金外，还需按造假面积乘以200元/平方米向甲方支付违约金；二、合同终止：2、乙方提供的招商服务不符合本合同的约定严重影响甲方项目进度的或乙方未能在2017年10月31日前完成招商完成率达60%的任务，甲方有权单方解除本合同并不作任何补偿，乙方不持任何异议等。二、合同签订后，益尚福公司为涉案招商项目进行了策划、推广、提供合同范本等服务，并以电子邮件方式向康禾公司进行了报告。三、2017年5月8日至11月1日期间，益尚福公司先后开具12张购货单位为康禾公司、货物或应税劳务名称为广告费的增值税普通发票，金额共计750000元，具体为：2017年5月8日的发票金额共150000元、6月5日额发票金额共300000元、7月24日的发票金额共100000元、8月9日额发票金额共100000元、11月1日的发票金额共100000元。2017年5月18日至10月18日期间，康禾公司先后5次以银行转账方式向益尚福公司支付共计650000元，其交易回单的摘要栏均载明“广告费”，具体为：2017年5月18日支付150000元、6月9日支付150000元、6月21日支付150000元、8月3日支付100000元、10月18日支付100000元。四、2018年7月13日，益尚福公司撤离设在康禾公司处的工作场所。五、2018年7月25日，康禾公司委托广东高拓律师事务所向益尚福公司寄送《律师函》，载明：依据《服务合同》，益尚福公司的代理期限已届满，益尚福公司应尽快向康禾公司提交相关招商数据，办理招商佣金等结算手续。益尚福公司于2018年8月1日向康禾公司寄送《复函》，载明：服务合同期限届满后，经康禾公司同意，益尚福公司继续为其提供策划、招商等服务，并于2018年7月13日撤出，康禾公司共拖欠10.5个月（包括2018年6月、7月）的月服务费100.5万元未支付。本院认为：本案属服务合同纠纷。本案的争议焦点是：一、本案的法律关系性质如何认定？二、康禾公司是否需要向益尚福公司支付服务费及利息，数额分别是多少？三、益尚福公司是否需要向康禾公司返还相应款项及利息，数额分别是多少？一、关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，从《服务合同》的第三条合作内容、第四条收费标准及支付方式、第六条双方的责任和义务等条款的内容看，合同约定益尚福公司为康禾公司提供招商策划、招商服务、法律服务等多项服务，由康禾公司给予益尚福公司相应报酬，双方之间成立服务合同法律关系。康禾公司辩称合同性质仅为居间合同，而根据《服务合同》的约定，益尚福公司为康禾公司提供招商服务仅是其提供的多项服务的一部分，属于服务合同的范围，且益尚福公司在招商服务中不仅起居间、中介作用，也直接参与招商策划、洽谈，故对康禾公司提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。二、关于第二个争议焦点。《服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约全面履行各自合同义务。合同签订后，益尚福公司已履行相关策划服务等合同义务，康禾公司应依约支付相应报酬。康禾公司以其法定代表人梁晓东、职员“罗雪超”与益尚福公司职员“江芝儆”的微信聊天记录佐证，主张上述约定的月服务费实质是月度的预付款而不是结算款项，月度预支款与招商佣金不是相互独立计算，而应关联计算。益尚福公司认为按上述约定的月服务费与招商佣金是两种不同的费用，月服务费是固定收取的服务费用。本院认为，康禾公司提交的上述微信聊天记录显示，“江芝儆”除了在微信中提及“预支款项”之外还提及“佣金”“报销”，不能据此认定“江芝儆”代表益尚福公司向康禾公司作出了将《服务合同》中的服务费作为预付款的意思表示，且部分微信聊天记录的日期在合同签订前，应视为双方对合同内容的协商，故本院对上述微信聊天记录所要证明的内容不予确认，对康禾公司认为《服务合同》为益尚福公司提供的格式合同的意见亦不予采纳。根据《服务合同》第四条收费标准及支付方式约定的招商期为14个月，前三个月每月服务费为150000元、第四个月起每月服务费为100000元，直至合同约定招商期结束。招商期的服务费应为1550000元（150000元×3月+100000元×11月=1550000元）。2017年5月18日至10月18日期间，康禾公司共向益尚福公司支付650000元，其转账支付凭证载明该款的用途为广告费。康禾公司主张该款是预付款，益尚福公司主张该款是招商期前5个月的服务费，双方均不认为该款的用途是广告费。本院认为，康禾公司主张该650000元是预付款并无其他证据佐证，在双方均对支付凭证上载明的用途予以否认情况下，益尚福公司主张该款是招商期前5个月的服务费，与合同约定的服务费计算方法相吻合，故本院对益尚福公司的主张予以采纳，认定康禾公司已支付招商期前5个月的服务费650000元。因此，康禾公司尚欠益尚福公司的服务费应为900000元（1550000元-650000元=900000元）。益尚福公司主张服务费应计至其撤场之日（即2018年7月13日），与合同的约定不符，也无证据证明康禾公司同意支付服务费至益尚福公司撤场之日。故益尚福公司主张康禾公司支付服务费1050000元，本院仅支持其中900000元，超出部分依据不足，本院不予支持。关于利息。《服务合同》约定每次付款益尚福公司均需向康禾公司发出书面付款通知及提供合规增值税普通发票，经康禾公司审核无误后予以付款；若因益尚福公司未发通知或未提供合规发票致使康禾公司付款延迟的，不视为康禾公司违约。益尚福公司无证据证明已依约向康禾公司发出相关付款通知及增值税发票，康禾公司尚未付清欠款不足以认定康禾公司构成违约，故益尚福公司主张康禾公司支付逾期利息，依据不足，本院不予支持。三、关于第三个争议焦点。根据《服务合同》关于月服务费及招商佣金的约定，月服务费是康禾公司需每月固定支付给益尚福公司的费用，招商佣金则是康禾公司根据益尚福公司招商任务的完成情况而需另行支付的费用，即月服务费与招商佣金是两项不同的费用。益尚福公司主张康禾公司支付合同约定的月服务费，与其是否达到另行收取招商佣金的招商条件并无关联，且《服务合同》也未有益尚福公司未完成招商任务需返还月服务费的条款，故康禾公司反诉请求判令益尚福公司返还421080.09元及利息，与合同约定不符，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江门市康禾投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付服务费900000元给原告（反诉被告）广州益尚福资产管理有限公司；二、驳回原告（反诉被告）广州益尚福资产管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）江门市康禾投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14353元，由原告（反诉被告）广州益尚福资产管理有限公司负担1553元，被告（反诉原告）江门市康禾投资有限公司负担12800元。反诉案件受理费7774，减半收取计3887元，由被告（反诉原告）江门市康禾投资有限公司负担。原告（反诉被告）广州益尚福资产管理有限公司多预交的一审案件受理费12800元，由本院予以退回，被告（反诉原告）江门市康禾投资有限公司应向本院补缴一审案件受理费12800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  廖明亮人民陪审员  区小岳人民陪审员  田 志二〇二〇年五月十九日法官 助理  万 洋书 记 员  梁志毅