重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24761号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****。法定代表人：汪香澄，总经理。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所实习律师。被告：盛世乐居（重庆）科技有限公司，住所地重庆市酉阳县板溪镇金园大道**B-077地块（重庆桃花源经济园区）。法定代表人：张少华，总经理。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）与被告盛世乐居（重庆）科技有限公司（以下简称盛世乐居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天骄物业公司的委托诉讼代理人吴俊逸、江惠彦，被告盛世乐居公司法定代表人张少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骄物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年4月至2019年6月物管费30122.16元，2019年2月至6月电费11351.23元，2019年2月至6月公摊水费411.95元，家政服务费571元，合计42456.34元；2、判令被告向原告支付资金占用损失（以欠款金额为基数，按照年利率24%自应付之日起计至被告全部付清时止）。事实与理由：2014年9月3日，原告与重庆渝中总部经济建设投资有限公司签订《渝中总部经济园D地块项目前期物业管理服务合同》。根据合同约定原告按照物业管理服务要求和标准给予渝中总部经济园D地块提供物业服务。被告于2018年5月与重庆渝中总部经济建设投资有限公司签订《房屋租赁合同》，被告承租并使用渝中区经纬大道774号D栋XX号房物业，建筑面积1255.09平方米。被告承租的房屋属于精品办公，按照前期物业服务合同应当按照15元/月/平方米支付物业费，但是原告只收取了8元/月/平方米，但是公摊水电费另付，被告租赁的房屋建筑面积为1255.1平方米，欠费期间为2019年4月1日至6月30日；电费11351.23元是被告所使用；公摊费411.95元是公摊水费；家政服务费571元是被告所使用的原告的计时清洁两次的费用。原告按照前述合同的约定进行了物业服务，但是被告未按照合同约定按时缴纳物管费。根据《重庆市物业管理条例》和《合同法》之相关规定，被告未按约定按时缴纳上述各项费用，应当承担相应的违约责任。被告拖欠费用后，经原告多次上门催收，至今被告仍未履行缴纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第25条、第108条之规定，原告特向贵院提起诉讼，以保护原告的合法权益。被告盛世乐居公司辩称，对于原告起诉的第一项诉讼请求的金额没有异议，确实没有支付，因为被告公司经营困难，处于资不抵债的状况，一直在与原告进行协商，双方协商未果。被告提出变卖资产，用于清偿各种债务，包括拖欠原告的物业费，但是原告不同意将涉案房屋内的资产进行变卖，后来导致被告的一些资料丢失。原告不同意被告变卖资产，导致被告拖欠物业费，并不是被告恶意拖欠，被告不应承担资金占用损失。被告在入场时向原告支付了12550.9元水电保证金，被告要求与所欠的费用进行抵扣。故请求法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：重庆渝中总部经济建设投资有限公司系重庆市渝中区经纬大道**XX房屋的权利人，房屋的建筑面积合计为1255.09㎡。2014年8月29日，招标人重庆渝中总部经济建设投资有限公司经招投标程序，确定原告天骄物业公司（曾用名重庆天骄物业管理服务有限公司）为其开发的“渝中总部经济园D地块项目”的前期物业管理中标单位。天骄物业公司（乙方）与重庆渝中总部经济建设投资有限公司（甲方）签订《渝中总部经济园D地块项目前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为渝中总部经济园D地块实施前期物业服务。物业服务区域内物业服务费收费方式为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润），本物业的物业服务费收费标准（按建筑面积）为：精品办公：15元/月/㎡（含公摊水电费，业态和功能发生变化，双方可另行约定价格）；公寓：5元/月/㎡（不含公摊水电费）；集中商业：3元/月/㎡（仅负责集中商业外围公共区域，不含公摊水电费）；零售商业：10元/月/㎡（含公摊水电费）；超市：3元/月/㎡（仅负责集中商业外围公共区域，不含公摊水电费）；车库：120元/月·个。业主应于合同约定接房之日起缴纳全额物业服务费用；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前5日内履行交纳义务；本合同期限自2014年9月3日至2017年9月3日。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2014年9月4日，天骄物业公司对2014年9月3日至2017年9月3日的前期物业服务合同后向重庆市渝中区房管局进行了备案。合同签订后，天骄物业公司为渝中总部经济园D地块提供物业服务至今。重庆渝中总部经济建设投资有限公司（甲方、出租方）与盛世乐居公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：盛世乐居公司承租重庆渝中总部经济建设投资有限公司D1栋第XX号房物业，建筑面积为1255.09平方米。合同租赁期限共五年，即自2018年5月1日起至2023年4月30日止。物业费自2018年8月20日起至2023年4月19日止按租用建筑面积8元/月/平方米计算（原价15元/平方米），即该房屋在租用期间每月合计物业管理费为10041元。乙方应交纳的装修保证金、装修垃圾清运费等相关费用的具体标准按物业公司制度执行。天骄物业公司为涉案物业提供了物业管理服务，但使用人盛世乐居公司未按约缴纳物业管理服务费。天骄物业公司在2019年5月20日对盛世乐居公司所欠物业服务费进行了书面催收。另查明，重庆天骄物业管理服务有限公司在2015年8月10日变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。上述事实，有不动产登记信息查询结果、中标通知书、《渝中总部经济园D地块项目前期物业服务合同》及备案证明、《房屋租赁合同》、催费记录以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，盛世乐居公司陈述向天骄物业公司支付了12550.9元水电保证金，天骄物业公司认可并同意与盛世乐居公司所欠的费用进行抵扣。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告与重庆渝中总部经济建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应当依照合同中的标准交纳物业服务费。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋的建设单位重庆渝中总部经济建设投资有限公司通过招投标的方式选聘原告为渝中总部经济园D地块提供物业服务，《前期物业服务合同》合法有效。在《前期物业服务合同》到期后，天骄物业公司继续为渝中总部经济园D地块提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。在原告为涉案物业提供了事实服务的情况下，物业的使用人亦应参照前期物业合同及租赁合同中约定的收费标准缴纳物业服务费。庭审过程中，被告对于原告起诉的拖欠的电费、公摊水费、家政服务费及物业费的金额没有异议，原告同意被告缴纳的水电保证金12550.9元用于折抵该费用，在优先折抵原告所主张的2019年2月至6月电费11351.23元、2019年2月至6月公摊水费411.95元、家政服务费571元后，原告还应向被告支付2019年4月至2019年6月期间的物业服务费29905.44元。对于原告主张的违约金，结合本案案情，被告一直在积极与原告协商缴纳物业费的事宜，不存在拖欠物业费的恶意。《前期物业服务合同》约定的合同期限为2014年9月3日至2017年9月3日，该合同到期后，没有书面证据证明双方有关于明确的违约金的约定。综上，原告关于违约金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告盛世乐居（重庆）科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2019年4月至2019年6月期间的物业服务费29905.44元；驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费862元，由原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担314元，被告盛世乐居（重庆）科技有限公司548元，公告费300元，由被告盛世乐居（重庆）科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  李澄贤人民陪审员  郑洪宽二〇二〇年五月二十五日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬