江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初1367号原告：黄金秀，女，1960年6月13日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：汪惠之，江苏如犀律师事务所律师。被告：朱林峰，男，1982年11月29日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：唐超平，女，1984年12月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。两被告委托诉讼代理人：高玉星，江苏天目湖律师事务所律师。原告黄金秀与被告朱林峰、唐超平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月17日、2020年5月21日对本案公开开庭进行了审理。两次开庭原告黄金秀及其委托诉讼代理人汪惠之、两被告委托诉讼代理人高玉星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金秀诉称，两被告系夫妻关系，戴埠镇黄岗岭村委黄岗岭9号1室房屋由原、被告按份共有，其中原告占15%，两被告各占35%，案外人朱某占15%。2017年7月1日，第三人承租了涉案房屋，租赁期限10年，年租金100000元，两被告已经收取了2年租金200000元，但两被告拒绝交付原告应得的租金份额30000元，故原告诉至法院，请求判令：两被告交付租金30000元，并由两被告承担本案的诉讼费用。被告朱林峰、唐超平辩称，一、原、被告出租给第三人的房屋不仅包括本案诉讼所涉及的9号1室房屋，还有原来的老宅子及朱某原先厂房，总共面积有1200平方米左右，本案所涉的房屋租金每年不到30000元。二、房屋出租以后，本案原告及朱某一直居住在两被告自己的房屋中，在此期间，被告已将其应得份额的租金陆续支付给了原告丈夫朱某。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请查明事实后依法判决。经审理查明，两被告系夫妻关系，原告与被告朱林峰父亲朱某系再婚，原告黄金秀与朱某于2011年9月1日办理结婚登记，婚后未生育子女。2011年12月14日，溧阳市人民政府分别向朱林峰、朱某颁发集体土地使用证，上述土地使用证分别载明：“证号：溧戴集用（2011）第118号，土地使用权人：朱林峰，座落：戴埠镇黄岗岭村黄岗岭组，地类：住宅，使用权类型：拨用，使用权面积：156㎡，独用面积：156㎡”、“证号：溧戴集用（2011）第126号，土地使用权人：朱某，座落：戴埠镇黄岗岭村黄岗岭组，地类：住宅，使用权类型：拨用，使用权面积：96㎡，独用面积：96㎡”。2013年2月5日，溧阳市戴埠镇人民政府分别向朱林峰、朱某颁发江苏省村镇工程建设许可证，上述许可证分别载明：“建设单位（个人）：朱林峰，建设项目名称：住宅，建设位置：黄岗岭村，建筑面积：388.8㎡，建筑层数：叁层，结构类型：砖混，室外檐高：9.3m，紧靠朱某宅”、“建设单位（个人）：朱某，建设项目名称：住宅，建设位置：黄岗岭村，建筑面积：168㎡，建筑层数：叁层，结构类型：砖混，室外檐高：9.3m，紧靠朱林峰宅。”后上述房屋建造完成，于2013年7月2日完成产权登记，证号为溧房权证溧阳字第**，登记房屋所有权人为朱某、黄金秀、朱林峰、唐超平，共有情况为按份共有，总层数为3层，建筑面积为573.04㎡，套内建筑面积为573.04㎡，土地使用权取得方式为集体土地，其中黄金秀占有15%，朱某占有15%，被告朱林峰占有35%，被告唐超平占有35%。后朱某、黄金秀、朱林峰、唐超平于2017年10月17日与案外人签订房屋租赁合同，约定房屋坐落为戴埠镇，建筑面积为573，房屋租赁用途旅馆（民宿）及其它，并同意承租人在此房屋上领取相应的营业执照，租赁期限2018年7月1日至2038年7月1日，房租约定按期支付到唐超平招商银行卡上，租金标准为100000元/年，前十二年按十万元均价每年支付，后八年按市场行情双方协商确定。后朱某与黄金秀在共同生活中，因家庭琐事产生矛盾，于2019年10月分居，朱某于2019年11月26日以夫妻感情彻底破裂为由诉至溧阳市人民法院，请求判令与黄金秀离婚，经本院依法审理后，于2019年12月6日判决不予准许。后原、被告就租金支付事宜产生矛盾，溧阳市公安局戴埠派出所民警于2019年11月12日出警调解未果，故原告诉至本院，请求判如所请。被告朱林峰、唐超平质证称，对原告提供的证据真实性无异议。被告并向本院提供以下证据：1.村镇工程建设许可证、朱某老房子的村镇房屋所有权证，证明所出租的租金100000元房屋的具体构成是由本案诉争的房屋、两被告自建房屋及朱某婚前的老宅子，而本案所诉争的房屋建筑面积是168平方米，三层高，而出租的房屋中两被告的房屋建筑面积是388.80平方米，同样是三层，朱某的老房子,建筑面积是257.14平方米，所有房屋的租金是100000元一年。2.照片，证明现在本案所涉的房屋现状，承租人在承租该房屋以后，为了对其进行改造，但由于改造手续不全，致使该房屋已经无法居住，同时也无法再行修建，假如修建的话，还需要投入大量的资金，而该资金是用房屋来抵是不够的。3.房屋所有权证、土地使用权证，证明房屋权属情况。4.朱林峰土地使用权证原件一份，证明朱林峰的房屋比朱某的房屋大。5.租赁合同复印件，证明案外人租赁了黄岗岭9号，合同中的建筑面积是有房产证的，9号中除了本案的9-1室，还有其他的房子。针对被告提供的证据，原告发表意见称，对证据一房屋所有权证真实性无异议，但该产权证所载明的房屋已经拆除，对工程建设许可证虽然是复印件，但是对其真实性无异议，但该许可证所记载的内容是否已经客观实施无法确定，更重要的是被告所辩称的租赁合同中涉案房屋包括两被告的自建房屋以及朱某的老房子在该份证据中是无法确认的，涉案出租房屋是原、被告及朱某的按份共有房屋，产权证上载明建筑面积是573.04平方米，这个房屋的建筑面积应当以产权证载明的为准。对证据二照片的真实性没有异议，但是属于承租人承租房屋以后对房屋的装修行为，而且承租人已经将两年的租金支付给了被告，承租人也没有说今后的房租不付，所以，照片不能达到被告所要证明的目的。对证据三无异议，从被告提供的所有权证载明的房屋建筑面积与工程建设许可证载明的建筑面积不一致，可以看出被告提供的工程建设许可证上载明的建筑面积不能作为认定不动产物权的面积依据。对证据四真实性无异议。该证据只能证明朱林峰房屋使用范围内的土地使用权面积156平方，不能证明朱林峰的房屋的面积情况，另外，该证据和本案没有关联性。对证据五该合同的真实性无异议，从合同的内容来看，本案租赁房屋所涉的只是原、被告及朱某共有的房屋，房屋坐落建筑面积与原告提交的产权证完全对应，被告认为除了原告提交的房产证上的房屋之外还有其他的房子没有事实依据，租赁合同中也看不到有这样的内容。庭审中，被告申请证人朱某出庭作证，证人称，房子出租共计有几栋楼的问题，黄金秀到其家后，建了573平方，以前有500多平方，以前是其的住宅房，现在加起来有1100多平方；唐超平收了租金以后有无给其的问题，房子租出后，其们搬到戴埠来住，其又没有钱，所以要被告给钱用；被告大概给的钱，每次三千两千的，一年3万元不够其用，当时与黄金秀算一家人，一个家里过日子；两被告给钱的时候说过给的钱是房租，没有和黄金秀说过，当时没想到到今天这步；上面陈述的三千两千的钱儿子也给，儿媳也给；给钱的时候说按照15%一个人，还有付租钱给其的，其有份额在里面的；其说没钱用了，让被告给钱用，例如电瓶车要换电瓶了和抽烟要10000元，其要零用还有人情礼钱；其儿子儿媳给的钱没有记账；其有一个女儿一个儿子，其与黄金秀是从2019年9月20日左右开始不住在一起的，二人都搬出来了，搬出来后就没住在一起；两被告曾多次给其钱，其中转过一次账，转了1000元，其余都是现金，2018年12月15日其父亲去世，其儿子给了40000元作为丧葬费，其没有和黄金秀说过；黄岗岭9号的房屋出租给案外人，一年的租金是100000元，付了两次，一年付一次，付给了其儿子和儿媳；其问两被告要钱，他们要给钱的，没有说算租金，家里不算这个账；关于原告陈述的戴埠派出所出警的时候被告是不是明确说过租金没有给其和黄金秀的事情，其没听说过，当时其也在场的。庭审中，被告委托诉讼代理人陈述，其提供的村镇房屋所有权证所涉及的房屋原址已经翻建，出租以后承租人自己翻建的，本案诉争的房屋已经建不成了，就是证据二提供的照片中的房屋，已经支付的租金是2018年7月1日和2019年7月1日按照协议约定打到唐超平的卡上。审理中，本院依法到溧阳市不动产登记交易中心调取了位于溧阳市房屋的登记档案，该房屋内包括2013年2月5日颁发给朱某、朱林峰的两张江苏省村镇工程建设许可证，房产测绘调查报告将上述两张许可证房屋合并测量面积为573.04平方米。后原告向本院申请调取溧阳市公安局戴埠派出所于2019年11月12日出警的视频，该视频中，被告唐超平陈述，原告黄金秀在房屋出租后曾提出每年分10000元，当时唐超平同意了但未支付，双方因房屋的归属问题产生争议后协商未果。以上事实，由原告提供的房屋所有权证复印件，被告提供的村镇工程建设许可证、村镇房屋所有权证、照片、房屋所有权证、土地使用权证、租赁合同复印件，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人庭审陈述，证人证言，本院调取的村镇工程建设许可证、房产测绘调查报告、出警视频等证据附卷佐证。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。位于溧阳市房屋登记由朱某、黄金秀、朱林峰、唐超平按份共有，原告黄金秀有权主张按照登记份额享有涉案房屋因出租产生的收益。根据被告委托诉讼代理人庭审陈述，涉案房屋承租人已经支付至被告唐超平账户两年房租计款200000元，且两被告系夫妻关系，故原告主张两被告支付房屋租金30000元，符合法律规定，本院依法予以支持。对被告主张的每年房屋租金所涉标的物不仅包括涉案房屋还包括其他房屋的意见。首先，根据本院调取的涉案房屋登记档案显示，朱某名下的村镇工程建设许可证与朱林峰名下的村镇工程建设许可证所涉房屋在办理产权登记时合并为本案房屋。其次，原、被告一致确认朱某一人名下的村镇房屋所有权证所涉房屋已经被承租人拆除，且根据案外人与朱某、黄金秀、朱林峰、唐超平签订的租赁合同载明租赁标的物建筑面积为573平方米，故被告主张的上述意见，本院不予采纳。对被告主张的房屋租金已经支付给朱某的意见。朱某不仅存在与朱林峰、唐超平因涉案房屋按份共有产生的法律关系，还因朱某系朱林峰父亲，与朱林峰产生的子女对父母的赡养关系，且在朱某出庭作证时称“其问两被告要钱，他们要给钱的，没有说算租金，家里不算这个账”，再结合被告唐超平在公安机关出警时陈述其并未实际支付原告房屋租金，故对被告主张的上述意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第九十四条及相关民事法律之规定，判决如下：被告朱林峰、唐超平于本判决生效之日起10日内支付原告黄金秀房屋租金收益款30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元（已由原告预交），由被告朱林峰、唐超平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费550元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××06，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审判员  王春伟二〇二〇年五月二十九日书记员  潘 陈