重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初7688号原告（反诉被告）：王庚秀，女，汉族，1970年9月7日出生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：骆巧林，重庆航宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹏，重庆航宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：匠之心商业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道龙发街****1-4，统一社会信用代码91500112MA60N6HK1U。法定代表人:赖国丹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）王庚秀与被告（反诉原告，以下简称被告）匠之心商业管理（重庆）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庚秀及委托诉讼代理人骆巧林、杨鹏，被告匠之心商业管理（重庆）有限公司的委托诉讼代理人刘振强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王庚秀向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方在2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月31日解除；2.判决被告退还原告2020年1月6日至2020年3月31日的租金42000元、保证金5万元；3.判决被告返还原告转让费220000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2020年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告转租的位于重庆市渝北区×大道×号第×层，原告向被告支付了首季度租金84000元，保证金5万元。合同生效后，因全国新冠肺炎疫情爆发，原告宾馆被迫停止经营至今。疫情期间，原告多次要求被告提供租赁房屋结构图以便重新装修后经营，但被告均已各种理由推脱。原告多次要求被告减免部分租金，被告均予以拒绝。基于此，现原告的合同目的已经无法实现，原告遂于2020年3月31日、4月3日书面函告被告解除合同。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告匠之心商业管理（重庆）有限公司辩称并反诉称，租赁合同履行期间，被告积极履行合同义务，不存在任何违约行为，原告要求确认解除合同的请求缺乏事实和法律依据，我方不同意解除合同；双方应按照合同约定履行各自义务，原告要求被告退还剩余租金、保证金缺乏事实和法律依据；原被告之间是租赁合同关系，被告未与原告签订任何酒店转让协议，也未向原告收取任何转让费，原告要求被告退还22万元转让费缺乏事实依据。同时，被告向本院提出反诉请求：原告立即向被告支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月30日租金6万元；诉讼费由原告承担。原告王庚秀针对反诉辩称，原告已经于2020年3月31日和4月3日书面解除了房屋租赁合同，不存在继续支付租金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案外人朱敬菊是渝北区×湖街道×大道×幢第×层（建筑面积1289.15㎡）房屋产权人。2019年12月1日，朱敬菊与被告签订《房屋租赁合同》，约定朱敬菊将上述房屋出租给被告使用，租期2020年1月1日至2035年12月30日，租金每月3万元，约定租赁房屋保证金50000元，合同终止时无息退还。2020年1月6日，朱敬菊出具同意房屋转租的函，同意被告转租案涉房屋。2020年1月6日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》，第一条约定，物业位置：本合同租赁写字楼（以下简称“该物业）位于重庆市渝**×大道×号第×层，建筑面积1289.15平方米，乙方对甲方所要出租的物业做了充分了解，愿意承租该物业。第二条约定，租赁期限为：10年，即从2020年1月1日起至2030年12月30日止。第3.1条约定，租金标准：该物业的单位租金：从2020年1月1日起至2030年12月30日止，每月租金30000元。本合同签订后，在乙方相关证照的办理、经营过程中，甲方应全力给予配合支持，及时提供需甲方提供的相关所需资料。第3.2条约定，租金支付方式：租金付费方式为每季度支付一次，先付后用。第一次支付租金为：人民币90000元，此款项在合同签订时支付。双方约定提前20天交纳下季度租金款项。乙方不得拖欠房租，房租拖欠10天甲方有权立即收回该物业。第四条约定，在本合同签订当时，乙方应向甲方支付物业租赁履约保证金，具体金额为：人民币50000元。第6.4条约定，租赁期满或双方同意解除本合同时，甲、乙双方未达成该物业续租协议时，乙方按经营后现状交付给甲方，但乙方不得搬走或破坏所有设施设备及拆除室内固定装饰物。第8.2条约定，租赁期内，因乙方拖欠租金超过本合同第三条3.3约定天数，则甲方有权解除本合同收回本合同约定的该物业，已收取的履约保证金不予退还。如因此造成甲方损失，则乙方还应全部予以赔偿。第8.4条约定，若乙方需要将租赁权转让，甲方收取的履约保证金不予退还。甲方可配合乙方与下一任承租方按本协议内容不变重新签订租赁协议。被告在出租人处盖章，陈怡在代理人处签字，原告在承租方处签字。2020年1月6日，渝北区骏豪商务宾馆（以下简称骏豪宾馆）作为甲方（转让方，经营人况为兵），原告作为乙方（受让方），双方签订《宾馆转让协议》，约定甲方将自己所有位于重庆市渝北区×大道×号第×层渝北区骏豪商务宾馆（面积1289.15平方米）转让给乙方经营。第三条约定，转让费人民币22万元，签订本合同时乙方一次性支付给到甲方20万元，待甲方配合乙方完成注册营业执照后，乙方即日支付剩余2万元给到甲方（除不可抗力因素及甲方原因外，限时乙方一个月内完成执照办理）。况为兵在甲方授权代理人处签字，原告在乙方处签字。对于《宾馆转让协议》，原告陈述，况为兵作为骏豪宾馆的经营人也是协议签订人，与被告的原法定代表人是同一人，原、被告就骏豪商务宾馆转让事宜达成协议并履行完毕；被告陈述，该协议系原告与案外人签订，原被告之间不存在酒店转让关系，与本案租赁合同无直接关联性。2020年1月6日，被告出具收条，载明收到原告交付的房屋保证金50000元。另况为兵出具收条，载明收到原告交付的转让费22万元，原告另向况为兵转账租金8.4万元。关于以上两笔费用，被告对转让费22万元不认可，认为是原告基于《宾馆转让协议》支付案外人况为兵的，与本案无关，也不应由被告返还。对于租金，被告陈述，由于况为兵是之前承租案涉物业的人，2020年1-3月的租金已经由况为兵支付给被告了，故原告此次将该期间的租金支付给况为兵，认可收到了该期间的租金；又由于原告实际2020年1月6日才接收的房屋，故租金减了6000元，实际支付的8.4万元系足额支付。2020年3月20日，被告向原告发函催收二季度的租金。2020年3月31日，原告向被告发送《解除函》，以被告存在诸多违约行为为由要求解除租赁合同，具体如下：1.房屋租赁合同签订后，我方一直要求贵司提供产权人的联系方式以便我方核实贵司是否享有合法转租权但被拒绝；2.我方租赁该物业的目的是对物业重新装修改造，旨在加盟维也纳、7天等大型连锁便利酒店，在合同签订后我方一直要求贵司提供物业结构图，贵司拒绝提供，以至于我方无法对物业进行装修规划设计，导致承租物业的目的无法实现。3.租赁合同生效后不久发生新冠肺炎疫情，后因政府采取防控措施导致我方经营酒店被政府要求停止经营，即从2020年1月27日至2020年3月3日我方处于停止经营状态，本次疫情属于不可抗力，我司要求退还租金被拒。同日，被告收到解除函，并向原告发出《关于不同意解除的函》，认为原告单方面发函解约，严重背离客观事实，不符合合同约定和法律规定，要求原告按照合同约定继续履行义务。另查明，被告法定代表人原为况为兵，2020年4月13日变更为赖国丹。原告租赁案涉房屋成立重庆豪特商务宾馆，为个人独资企业，原告为投资人，2020年1月15经依法登记取得营业执照。2020年3月27日，重庆市渝北区消防救援支队对重庆豪特商务宾馆作出《不同意投入使用、营业决定书》（渝北消安不字[2020]第0011号），认为重庆豪特商务宾馆存在诸多消防安全问题（疏散指示标识未保持完好有效，火灾自动报警系统未保持完好有效，消火栓管网压力不足，自动喷水灭火系统压力不足，未形成封闭楼梯间），不同意投入使用、营业。被告陈述，原被告之间是租赁合同关系，关于营业执照和消防验收手续的办理，应当由原告自行处理，与被告没有直接关系，原告提交的《宾馆转让协议》也能证明该证照的办理均由原告负责，其酒店因消防验收不合格无法经营不能成为其要求解除租赁合同的理由。庭审中，原告举示原告方的余楚剑与被告方的陈怡、原告与陈怡之间的电话录音，显示原告要求被告提交房屋结构图、配合联系原房东见面，减免一个月租金。被告举示微信聊天记录，显示被告已提供给原告产权证及附图。庭审中，法庭询问原告什么是房屋结构图，原告陈述是房屋建筑结构图和装修结构图。被告陈述原告之前从没有要求过提供装修结构图，我方没有，也不属于我方提供的内容。庭审中，被告同意为原告减免一个月的房租，即原告已缴纳的2020年1月6日至2020年3月31日的房租在此基础上顺延一个月，被告起诉的2020年4月1日至2020年6月30日的房租按两个月计算为6万元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是案涉合同是否已解除。原告解除的三个理由之一：被告不提供产权人联系方式以致无法核实被告对物业是否有合法转租权，本院认为，由于产权人未对原告承租行为提出异议，视为产权人同意转租，且本次庭审被告也提供了产权人同意转租的声明，故原告以该理由解除不能成立。原告解除的三个理由之二：被告未提供物业结构图，本院认为，由于被告已向原告提供了产权证附图，原告所称的房屋建筑结构图本院不能确定为何种图纸，装修结构图原告在发函解除时并未提及，且非被告必然保有和提供的图纸，不能成为合同解除的理由。原告解除的三个理由之三：新冠肺炎疫情影响，由于肺炎疫情已基本得到控制，且被告为原告减免了疫情期间一个月的房租，合同目的仍能实现，双方应继续履行合同，原告的该解除理由不能成立。综上，本院对原告要求确认合同解除的诉讼请求不予支持。继而对原告基于解除合同要求被告退还租金、保证金的诉讼请求不予支持。原告要求退还转让费，因转让费系依据《宾馆转让协议》向案外人况为兵缴纳，与本案非系同一合同关系，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付2020年4月1日至2020年6月30日租金6万元的请求，因合同继续履行，被告为原告减免了一个月的租金，系对自己权利的处分，本院予以支持，该期间租金计算为6万元（3万元/月×2个月）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王庚秀于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）匠之心商业管理（重庆）有限公司2020年4月1日至2020年6月30日租金6万元；二、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5980元，减半收取计2990元，由原告（反诉被告）王庚秀负担。反诉案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告（反诉被告）王庚秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二〇年五月二十日书记员  楚 仑