云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终415号上诉人（原审原告、反诉被告）：何飞，男，汉族，1978年10月30日生，现住安宁市。委托诉讼代理人：冯君，云南畅鸣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：嵩明源林商贸有限公司，住所：云南省嵩明县四营乡四营街。法定代表人：朱家卫，总经理。委托诉讼代理人：赵兰友，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人何飞因与被上诉人嵩明源林商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。何飞上诉请求：1、撤销五华区人民法院（2019）云0102民初12358号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求中退还租金18万元、赔偿装修费等损失32万元；2、驳回一审反诉人的反诉请求；3、一、二审诉讼费及反诉诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、关于装修费的认定上，已经装修还没有支付但必须支付的装修款为195430元，不能因为暂时没有支付就不予认定，该部分款项应当由被上诉人承担60%，即117258元。2、关于装修费的赔偿责任问题。本案争议房屋产权人部队停止有偿服务的时间应当是2016年2月28日，但作为出租人的被上诉人应当知道，但其隐瞒事实，还将即将收回的房屋租赁给上诉人并不劝阻上诉人进行装修，导致了上诉人产生损失并且损失的进一步扩大，该责任完全在于被上诉人，所以该损失应当完全由被上诉人承担。3、一审法院认定上诉人实际争议房屋使用至2016年12月31日是错误的，房屋产权人部队于2016年5月20日发出公告，要求各商户于2016年6月底停止使用，并且第一承租人已经于2016年2月28日与部队办理了交接手续，故上诉人停止使用的时间只能是2016年2月28日，故超过这个日期计算的房租不应当由上诉人缴纳。4、被上诉人应当补偿何飞的损失为248967.89元，被上诉人应当承担100%的装修费，应当对上诉人所缴纳的房租费承担退还的责任。二、一审法院没有认定被上诉人的过错。被上诉人明知争议房屋即将收回的事实，仍然将该房屋租赁给上诉人，事实上第一承租人已经与产权人于2016年2月28日办理了房屋交接手续，这时，争议房屋已经不具备租赁并使用的条件了，但被上诉人隐瞒了该事实，具有欺诈行为，应当承担返还租金并赔偿装修的责任。嵩明源林商贸有限公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何飞向一审法院起诉请求：1、请求判令原告与被告于2015年11月10日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、请求判令被告退还租金18万元，赔偿原告损失32万元，以上合计：50万元；3、本案诉讼费由被告承担。嵩明源林商贸有限公司向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付欠付租金316260元；2、请求判令被反诉人向反诉人支付滞纳金共48548元（按年利率4.75%计算至2019年8月31日，剩余未付滞纳金计算至欠付租金支付完毕之日）；3、请求判令本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。一审法院认定以下案件事实：2014年8月28日中国人民解放军78175部队与曲靖市靖远科技网络有限责任公司签订《军队房地产租赁合同》，约定将位于昆明市五华区经济适用房商业用房一层租赁给曲靖市靖远科技网络有限责任公司，租赁期限为2014年8月28日至2019年8月27日，租金总额为10316966元，租金按季度结算，不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经中国人民解放军78175部队书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施等事项。2014年11月13日曲靖靖远科技网络有限责任公司与嵩明源林商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定曲靖靖远科技网络有限责任公司将位于昆明市五华区租赁给嵩明源林商贸有限公司，租期自2015年1月28日至2019年8月27日，嵩明源林商贸有限公司在承租期内由自主经营权、转租及与第三方联营的自主权，但转租或与第三方联营的期限不超过本合同约定的出租期限等事项。2015年11月10日嵩明源林商贸有限公司与何飞签订《房屋租赁合同》，约定将位于昆明市五华区平方米的房屋租赁给何飞，租期自2015年11月10日至2019年8月26日，第一个租赁期内（12个月）每月房租为36000元，后续租赁期内每满12个月租金按上一租赁期租金5%递增，何飞应于本合同签订当日3日内付清六个月租金，以后每六个月付一次，何飞在租赁期限内未经嵩明源林商贸有限公司同意不得将其所租赁房屋转租或抵押给他人等事项。何飞在签约后向嵩明源林商贸有限公司支付至2016年5月9日的租金。其后，何飞与云南意中缘装饰设计工程有限公司签订《合同协议书》，约定以655429.89元的价格将位于教场中路149号临街商铺二楼的室内装修（装饰）工程包公包料承包给云南意中缘装饰设计工程有限公司进行施工，何飞实际支付了460000元工程款，何飞实际使用位于昆明市五华区的截止时间是2016年12月31日。一审法院认为：依法成立的合同具有法律效力，未经协商一致不能擅自变更和解除。本案纠纷中，涉案的位于教场中路149号临街商铺二楼的房屋因国家军事政策的调整，部队停止有偿服务，承租人以及次承租人因此解除租赁合同，并不具备相应过错。值得注意的是，本诉原告何飞主张涉案房屋部队约定不得转租由此主张合同无效，因何飞从嵩明源林商贸有限公司承租房屋，而嵩明源林商贸有限公司与曲靖靖远科技网络有限责任公司签订房屋租赁合同时明确约定嵩明源林商贸有限公司有权在承租期内进行转租，由此嵩明源林商贸有限公司有权不经曲靖靖远科技网络有限责任公司同意进行转租；同时，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告何飞并未证实中国人民解放军78175部队对于转租房屋一事向其提出过异议，故原告何飞主张房屋租赁合同无效以及退还租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告何飞主张赔偿损失的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本案中租赁合同的解除，原、被告双方均无过错，一审法院酌情确定被告承担60%的责任，因此在剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为194109.89元（460000元÷45.5个月×32个月×60%）。关于反诉原告嵩明源林商贸有限公司主张支付欠付租金的诉讼请求，反诉被告何飞实际使用截止日期为2016年12月31日，租金支付至2016年5月9日，基于租赁后期房屋使用受到一定影响，一审法院参照每月房租36000元计算租金，故反诉被告应支付给反诉原告嵩明源林商贸有限公司的租金应为278400元（36000元×7个月+36000元/月÷30天×22天）。至于反诉原告嵩明源林商贸有限公司主张滞纳金的诉讼请求，因合同解除系双方不可预估的原因造成，对此反诉被告何飞并没有过错，该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、本诉被告嵩明源林商贸有限公司于本判决生效后十日内补偿本诉原告何飞损失人民币194109.89元；二、驳回本诉原告何飞的其他诉讼请求；三、反诉被告何飞于本判决生效后十日内支付反诉原告嵩明源林商贸有限公司租金人民币278400元；四、驳回反诉原告嵩明源林商贸有限公司的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：部队出具的证明一份及公告照片一张，欲证明2016.5.20作为出租房的部队已经贴了公告停止有偿服务。经质证，被上诉人对证据的真实性认可，但证明目的不认可。本院认为，双方当事人对该公告的真实性无异议，本院依法确认其真实性，但对证明目的，本院将在说理部分予以评述。对一审法院认定的案件事实，上诉人对“何飞实际使用位于昆明市五华区的截止时间是2016年12月31日。”有异议，认为实际只使用到2月28日。要求补充确认：被上诉人不具备租赁资格，第一承租人在2月28日已经把房屋交给了部队，被上诉人没有权利出租房屋。被上诉人对此不予认可。被上诉人对“何飞实际支付了460000元工程款”有异议，认为只有收据，没有转账。上诉人对此异议不予认可。本院认为，上诉人的事实异议和要求补充确认的案件事实，均是双方存在争议的事实，本院将在说理部分予以评述。对被上诉人的事实异议，因为上诉人已经提交相应的证据，在没有相反证据予以证明的情况下，一审法院对上诉人工程款予以采信，并无不当，被上诉人的事实异议无相关证据予以支持，本院不予认可。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否有效？二、双方各自的经济损失应如何承担？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行权利、承担义务。关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》效力的问题，上诉人认为根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”涉案房屋的产权人是78175部队，并且部队不允许转租，故被上诉人无处分权，因此上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》应当是无效的。本院认为，合同具有相对性，合同关系只能发生在特定主体之间，即签订合同的双方当事人。本案中实际是存在三个房屋租赁合同，分别是：1、2014年8月28日中国人民解放军78175部队与曲靖市靖远科技网络有限责任公司（以下简称曲靖公司）签订《军队房地产租赁合同》，约定将位于昆明市五华区经济适用房商业用房一层租赁给曲靖市靖远科技网络有限责任公司，租赁期限为2014年8月28日至2019年8月27日。2、2014年11月13日曲靖靖远科技网络有限责任公司与嵩明源林商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定曲靖靖远科技网络有限责任公司将位于昆明市五华区租赁给嵩明源林商贸有限公司，租期自2015年1月28日至2019年8月27日。虽然在曲靖公司与78175部队签订的《军队房地产租赁合同》中明确约定，曲靖公司转租必须经78175部队书面同意，但是依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”78175部队在六个月内对曲靖公司的转租行为未提出异议，应当视为78175部队对曲靖公司的转租行为予以认可，故曲靖公司与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》应当为有效。在曲靖公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中明确约定，被上诉人具有自主经营权、转租及与第三方联营的自主权，但期限不超过该合同约定的出租期限。在曲靖公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中，租期自2015年1月28日至2019年8月27日，也就是说在2015年1月28日至2019年8月27日期间被上诉人对涉案房屋均具有转租权；3、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租期为2015年11月10日至2019年8月26日，并没有超过被上诉人与曲靖公司之间的《房屋租赁合同》约定的租期。法院认定合同效力，应当严格遵循《中华人民共和国合同法》关于合同无效的法定情形，除属于五十二条规定，合同无效的情形外，不宜认定合同无效。第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，何飞与嵩明源林商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》显然不符合上述情形。《合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案《房屋租赁合同》属于有偿合同，在法律没有明文规定的情况下，可参照适用买卖合同的有关规定。故《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条适用于本案。在理解该条司法解释时不应拘泥于无权处分导致合同无效的主张具体由哪一方提出。而应着重于该条司法解释的本旨，即无权处分并不必然导致合同无效。并且本案中，嵩明源林商贸有限公司实际上是具有处分权的。因此，在何飞不能证明涉案《房屋租赁合同》存在合同法第五十二条规定的无效情形的情况下，对于何飞以嵩明源林商贸有限公司在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张涉案《房屋租赁合同》无效，本院不予支持。综上，何飞所举证据不能证实涉案《房屋租赁合同》存在法律规定的合同无效的情形。对于其要求宣告涉案《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于双方各自的经济损失如何承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”所以在租赁合同中，出租人有交付租赁物的义务，而承租人在租赁期满后应当有返还的义务。本案中，上诉人认为，2016年2月28日产权方78175部队已经与第一承租人曲靖公司办理完交接手续，并且78175部队还于2016年5月20日发出公告，要求各商户于2016年6月底停止使用，故上诉人认为其停止使用的时间是2016年2月28日。本院认为，首先，上诉人一直未与被上诉人办理过相应的退还房屋的交接手续，对是否影响其使用并未提出过任何异议，故上诉人主张已经停止使用没有任何事实和法律依据；其次，根据涉案房屋产权人78175部队与第一承租人曲靖公司之间的（2018）云0102民初6154号民事调解书达成的内容可以看出，曲靖公司一直支付租金至2018年5月27日，因此可以推断出，曲靖公司一使用赁涉案房屋至2018年5月27日。故上诉人主张2016年2月28日涉案房屋产权人已经收回房屋的主张，依法不能成立。被上诉人虽然主张上诉人至今未履行返还房屋的交接手续，房屋钥匙一直在上诉人处，但因为被上诉人对一审法院认定租赁期截止至2016年12月31日未提出异议，故本院对一审法院认定上诉人一直使用至2016年12月31日予以维持，对于租金，一审法院已经充分考虑到涉案房屋的使用情况，计算并无不当，本院依法予以维持。关于装饰装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”双方当事人在《房屋租赁合同》中对合同解除后装饰装修的处理没有约定，被上诉人虽然对上诉人支付的工程款有异议，但未提出相应的证据，一审法院按照公平原则分担了装饰装修的损失，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费8800元，由上诉人何飞承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 刘昕光审判员 王思予二〇二〇年五月十五日书记员 王希辰