广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终537号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风一路**。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄家小，女，1975年7月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：林国锐，广东隽良律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司（以下简称坚骏公司）因与被上诉人黄家小商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回黄家小所有的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由黄家小承担。事实与理由：一、阳江市甲小区业主委员会与坚骏公司于2016年9月18日签订的承诺书应为无效，理由如下：（一）该承诺书是阳江市甲小区业主委员会违反《物业管理条例》第十五条的规定，超越业主委员会职责与坚骏公司签订的，且内容与物业管理活动无关。（二）根据合同相对性原则，商品房买卖合同的主体是业主与坚骏公司，阳江市甲小区业主委员会不是商品房买卖合同的主体，其不能主张商品房买卖合同的权利。二、坚骏公司积极办理甲小区北区x幢的房产证手续，但业主却不积极配合整改，导致坚骏公司不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条“如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”以及承诺书的约定，逾期责任应由业主自行承担，与坚骏公司无关。（一）2016年11月22日，坚骏公司取得甲小区北区x幢的《建设工程竣工档案预验收合格证明书》；（二）2017年1月23日，在坚骏公司递交了申请核发《建设工程规划验收合格证》所需的全部材料后，阳江市住房和城乡规划建设局向坚骏公司出具了受理通知书；（三）2017年2月13日，阳江市环境保护局出具《关于甲小区北区x栋建设项目竣工环境保护验收意见的函》，同意甲小区北区x栋建设项目竣工通过环保验收；（四）2017年4月11日，阳江市住房和城乡规划建设局向坚骏公司出具《整改通知书》，其中整改的第2、4点需要业主配合。第2点是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”，第4点是“立即组织x栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”。1.由于第2点遭到甲小区业主的反对，2017年4月28日至30日，坚骏公司向甲小区北区全体业主征求整改意见，征求意见结果是绝大部分业主不同意坚骏公司提出的整改意见。2017年5月22日，广东电网有限公司阳江供电局对阳江市住房和城乡规划建设局《关于征求甲小区北区开发项目开关站建设意见的函》回复，甲小区被诉项目东北侧现有开关站主要供电服务范围为A路周边的甲小区、乙小区、丙小区、丁小区。如需在原规划开关站位置新建美式变压器，建议建设的地块规格不小于3.5米×20米。2017年5月26日，阳江市甲小区业主委员会就甲小区开关站整改问题上访；2017年6月13日，阳江市住房和城乡规划建设局作出《关于江城区甲小区开关站整改问题的复函》，对2017年5月26日阳江市甲小区业主委员会的上访进行回复，该复函提出“现请你们尽快将业主意见及确认的签名送我局，以便我局督促开发单位尽快完善整改后办理规划验收手续”，但是阳江市甲小区业主委员会一直未向业主征求意见，也没有把业主意见及确认的签名送阳江市住房和城乡规划建设局，导致坚骏公司无法开工建设。2.关于整改的第4点，坚骏公司于2017年6月18日、28日两次向甲小区北区x幢业主发出通知，请求业主议定“托开封闭”的统一时间，以便联系住建部门派员到小区现场进行验收拍照，但直至2017年8月3日仍有一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭，导致甲小区北区x幢楼外观照片不合格，不能通过验收。由于业主拖延，导致上述两点整改要求直至2018年初才完成。2018年4月，坚骏公司才拿到甲小区北区x幢的建设工程规划验收许可证原件。根据《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》的约定，业主不配合整改导致坚骏公司延迟完成工程竣工验收的期间即2017年4月至2018年4月应予扣除，因此办理涉案商品房权属证书的时间应顺延至2019年4月。三、一审酌定的逾期办证违约金仍过高，应予调整。（一）根据《合同法》第一百一十三条的规定及坚骏公司与黄家小签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，坚骏公司与黄家小签订合同时都预见到逾期办证可能造成的损失是已付房价款的1%。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，黄家小自始至终都没有提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且坚骏公司已经为黄家小办出了《不动产权证书》。因此，逾期办证违约金应以业主的实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，即本案适用合同第十五条的约定来计付坚骏公司逾期办证的违约责任。（三）在商品房买卖合同中，坚骏公司的主要义务是交房，办证是附随义务，《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5，根据公平原则，作为附随义务的逾期办证违约责任不应比作为主要义务的逾期交房违约责任高。四、黄家小与代理费收取方存在委托关系，黄家小授权代理费收取方及其员工代为办证，代理费收取方收取代理费合法合理，且坚骏公司已代黄家小支付了该代理费，因此代理费应当从黄家小支付的办证费中扣减。黄家小辩称：一、甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日签订的《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》，是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。双方应按合同及承诺书的约定全面履行各自的义务。该承诺书是坚骏公司对全体业主作出的承诺，业委会只是代表全体业主的意思与坚骏公司签订该承诺书，因此该承诺书对坚骏公司及全体业主都发生法律效力。坚骏公司称业委会不是合同相对人，该承诺书无效没有依据。二、由于坚骏公司逾期为涉案商品房办理权属证书的行为已构成违约，理应按该承诺书的约定支付逾期办证违约金，一审法院酌定按年利率的6%计算该违约金不当，违反双方的意思自治，黄家小为了息诉才没有提起上诉。坚骏公司主张按已付房价款的1%支付违约金没有理据。三、双方在合同中明确约定坚骏公司履行代为办证的义务，并且双方签订的承诺书约定坚骏公司代办证到黄家小名下，为此，坚骏公司另行雇请他人办证所产生的费用应由其独自承担，与黄家小无关。综上，请求二审法院驳回坚骏公司的上诉，维持原判。黄家小向一审法院起诉请求：一、坚骏公司支付逾期办证违约金99625.60元给黄家小（自2018年3月1日起计至2019年6月21日止，每月按总房款634730元的1%计算）；二、坚骏公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月28日，黄家小（买受人）与坚骏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏公司将位于阳江市江城区B路x号甲小区北区x幢x层x房出售给黄家小，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20xxxx7号；该房建筑面积共155.71平方米，套内建筑面积135.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.43平方米；房价款按套内建筑面积计算，每平方米4691.97元，总价款为634730元；买受人在签订本合同时交付房款首期381730元，余款253000元由银行提供按揭支付。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年12月9日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。黄家小按约定付清了全部购房款给坚骏公司，坚骏公司按合同约定的交付期限将未经验收合格的商品房交付给黄家小。由于涉案商品房一直未能办理不动产权证，坚骏公司于2016年9月18日向甲小区全体业主出具一份《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》，其中第3条关于x幢办证费的承诺：“（1）已一次性付清房款的和已经还清银行贷款的，不动产证出证后60日内退清全部办证费余额给业主；（2）银行按揭的业主办理好不动产权证和他项权证及银行手续后60日内退清全部办证费余额给业主；若出现逾期未能退清，则我司每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余办证费的业主。”其中第6条承诺在2018年2月28日前办好甲小区北区x幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向甲小区x幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任。其中第7条载明：“本承诺书一式三份，由阳江市住房和城乡规划建设局、甲小区业主委员会与我司各执一份，具有同等法律效力（甲小区所有业主持有本承诺书的复印件同样具有同等法律效力）“。上述承诺书有坚骏公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；甲小区业主委员会在承诺书中盖章，业主代表阮彩霞在承诺书中签名。坚骏公司在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向坚骏公司出具了一份《整改通知书》，需整改内容包括：1、立即拆除超出规划的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织x栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，坚骏公司按上述《整改通知书》的内容进行整改。坚骏公司主张该整改通知的第2点和第4点需要业主配合，由于业主不同意在图纸原规划位置建设开关站以及业主封闭了入户花园和阳台导致验收迟延，应由业主承担逾期责任。坚骏公司在一审庭审中称，关于配套开关站的问题，业主委员会至今没有向业主征求意见，也没有建设开关站；关于封闭入户花园的问题，是由坚骏公司的员工去托开部分封闭的入户花园给住建部门拍照验收。一审另查明，甲小区x幢商品房在2018年1月24日取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），于2018年8月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。黄家小作为权利人于2019年6月21日取得涉案商品房的《不动产权证》。一审法院认为：黄家小与坚骏公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是坚骏公司是否逾期办证，若逾期，违约金如何计算。关于逾期办证及违约金的计算标准。因坚骏公司未依约履行商品房买卖合同，甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应按承诺书约定履行各自的义务。坚骏公司主张承诺书无效缺乏依据，不予采纳。坚骏公司未能按承诺书所约定的期限（2018年2月28日）协助黄家小办好涉案商品房的不动产权证，坚骏公司已构成违约，应依法承担违约责任。至于坚骏公司主张由于黄家小不配合《整改通知书》中第2点和第4点的整改导致迟延验收的期间应予扣减，从本案实际情况来看，业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过竣工验收，本案也没有充分证据证明是由于黄家小的过错导致竣工验收迟延，故坚骏公司的该项主张理据不足，不予采纳。坚骏公司在承诺书中承诺如在约定日期前未能办理好房产证，按照商品房总房款的月利率1%作为违约金。由于坚骏公司已将涉案商品房交付给黄家小使用，而黄家小没有证据证实因此受到的损失，涉案商品房也已于2019年6月21日办好不动产权证书，现黄家小请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，依法将违约金调整为年利率6%。坚骏公司主张逾期办证违约金过分高于实际损失、应以商品房买卖合同中约定的已付房价款的1%来计算违约金，理据不足，不予采纳。故本案的逾期办证违约金应从2018年3月1日起计至2019年6月21日止（共478天），坚骏公司应支付逾期办证违约金为49874.13元（634730元×6%/365天×478天）给黄家小。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、限坚骏公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金49874.13元给黄家小；二、驳回黄家小的其他诉讼请求。一审案件受理费1145元，由黄家小负担572元，坚骏公司负担573元。二审期间，坚骏公司提交如下证据：证据一，《委托书》《证明》《广东增值税普通发票》，拟证明黄家小委托阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心及其员工林小兰为涉案商品房代办产权过户及领取不动产权证书，阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心收取黄家小代理服务费300元，坚骏公司从收取黄家小的办证费用中支付了代理服务费300元给阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心；证据二，《民事判决书》两份，拟证明涉坚骏公司同类商品房预售合同纠纷案件中，阳江市江城区人民法院、阳江市中级人民法院均认定坚骏公司退还办证费用中应扣减代理费300元，因此本案亦应扣减该300元代理费。经组织质证，黄家小对上述《委托书》的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议。双方在签订商品房买卖合同时，已经明确约定是由坚骏公司代办房产证，坚骏公司是办理房产证的义务人。该委托书也是黄家小应坚骏公司的要求签具，不能证明黄家小委托第三方公司代为办证。对《证明》的真实性不予确认，也与涉案商品房的办证无关。对《广东增值税普通发票》的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，坚骏公司支付该款给第三人未经黄家小的同意，并且该发票开具的时间是2019年12月13日，即在本案一审开庭之后二审上诉期间，而《委托书》的落款时间为2019年4月22日，坚骏公司开具该发票的目的明显就是为了应付本案的诉讼，并且是否实际支付该款项也不得而知。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该案与本案是独立的案件，不能作为本案判决的参考依据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，坚骏公司二审提供的证据与本案双方争议的焦点问题缺乏关联性，本院对此不予认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，黄家小与坚骏公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。因坚骏公司未按约履行商品房买卖合同，甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，亦应为有效。双方应按合同及承诺书全面履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、坚骏公司主张因黄家小等业主不配合整改，导致迟延完成甲小区北区x幢商品房的工程竣工验收手续而需扣减相应的办证时间的理据是否充分；二、坚骏公司是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金的计算标准应如何确定。关于争议焦点一，坚骏公司主张在进行阳江市住房和城乡规划建设局出具的《整改通知书》中第2、4点整改时，由于包括黄家小在内的甲小区北区x幢业主不配合坚骏公司的整改，导致其在2018年1月24日才取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），因此应将业主不配合整改导致办证拖延的时间予以扣减。关于第2点的整改，从本案实际情况来看，业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过建设工程规划验收；关于第4点的整改，虽然因部分业主不配合坚骏公司的整改对坚骏公司取得甲小区北区x幢《建设工程规划验收合格证》（建筑类）造成一定的影响，但坚骏公司在2018年1月24日取得该证，后于同年8月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，期间长达7个月，而涉及工程竣工验收除取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类）外，还包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，即工程竣工验收需经过多个环节审批及受多种因素影响。本案没有证据证实完全因上述两点整改导致甲小区北区x幢商品房工程竣工验收延迟，亦没有充分的证据证明是黄家小的过错导致涉案工程竣工验收延迟，坚骏公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，涉案商品房的权属转移登记于2019年6月21日办至黄家小名下，超出承诺书约定的最迟办证时间（2018年2月28日），坚骏公司未按承诺书的约定协助办证已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然承诺书约定按业主已付总房款月利率1%追究违约责任，但由于坚骏公司已将涉案商品房交付给黄家小，且黄家小没有证据证实其因坚骏公司逾期办证所造成的实际损失，故一审法院判决本案的逾期办证违约金从2018年3月1日起至2019年6月21日止，按已付购房款年利率6%的标准计付逾期办证违约金给黄家小并无不当，且黄家小亦未提出上诉，本院予以维持。坚骏公司主张该违约金计算标准应按双方签订的商品房买卖合同约定的已付房价款的1%来计算理据不足，本院不予采纳。综上所述，坚骏公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1046元,由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年五月十九日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。