福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初1721号 原告：厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安镇金浦大道**，统一社会信用代码：91350623315614701P。 负责人：王寿元，总经理。 委托诉讼代理人：曹俊波，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈志明，该公司员工。 被告：林才湖，男，1968年11月19日出生，汉族，住漳浦县。 委托诉讼代理人：邱达芳，漳州市漳浦县鼎言法律服务所法律服务工作者。 原告厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司（以下简称国源物业漳浦分公司）与被告林才湖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国源物业漳浦分公司的委托诉讼代理人曹俊波、陈志明、被告林才湖及其委托诉讼代理人邱达芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国源物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令林才湖支付物业服务费5289元（自2018年7月1日至2019年12月31日）、公摊水电费171元（自2018年1月至2019年12月）；2.判令林才湖支付逾期违约金暂计2556元（以拖欠的物业费为本金按日1‰计算至起诉之日）。事实和理由：国源物业漳浦分公司与漳浦国源房地产开发有限公司（以下简称国源房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》作为林才湖与国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》的附件，约定国源物业漳浦分公司为漳浦县西侧府前世家小区的业主提供物业服务，住宅物业费每月按1.5元/㎡、商业物业费每月3元/㎡，逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。林才湖自2018年1月以来拖欠物业管理费及公摊水电费计5460元，经多次催讨，至今仍未缴纳上述费用。 林才湖辩称，答辩人购买的是临街店面，属开放性商业地段，答辩人根据开发商的派售广告和宣传资料认购，但购买后，店门口绿地安装了大型变压器，使答辩人店面受到遮拦，失去了既定的商业价值。国源物业漳浦分公司未按约定进行服务管理，未进行过共同部位维修、养护和管理，未对公共照明、消防设施、设备进行管理，也未对车辆停放秩序、公共绿地、花木进行管理以及公共卫生清洁、垃圾清运管理。整个临街店面地段随时可见车辆乱停放、通道乱堵塞、垃圾成堆、绿地花木被占被毁。答辩人的店面使用未一年，就出现屋顶渗漏的状况。应驳回国源物业漳浦分公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：国源房地产公司选聘国源物业漳浦分公司作为其公司开发的商住小区“府前世家”项目的前期物业服务单位，后国源物业漳浦分公司为“府前世家”小区业主提供了物业服务。2016年6月27日，林才湖与国源房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买址在漳浦县西侧府前世家5#楼D33号房产，房屋面积约97.61㎡。该《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》，林才湖同意接受《前期物业服务合同》的约束。《前期物业服务合同》约定林才湖购买的“府前世家”小区由国源物业漳浦分公司提供前期物业服务，物业管理服务费收费标准为住宅1.5元/㎡/月、商业3.0元/㎡/月，物业管理服务费每年第一个月15日前缴交一次，逾期交纳的，每逾期一日加收3‰的违约金，并约定了物业服务内容与质量标准。2019年9月7日，漳浦绥南社区府前世家小区业主委员会与国源物业漳浦分公司签订《府前世家物业管理服务合同》，约定由国源物业漳浦分公司提供物业管理服务，合同委托期限自2019年10月1日起至2022年12月31日止，物业管理服务费收费标准为高层住宅1.5元/㎡/月、店面3.0元/㎡/月，按房屋所有权证记载的建筑面积计算，物业管理服务费采用季度首月15日前预收形式收取当季物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应交纳欠费总额的3‰作为违约金，并约定了物业服务内容与质量标准。根据上述合同约定，自2018年7月1日至2019年12月31日期间，林才湖未支付国源物业漳浦分公司的物业服务费用为5289元；自2018年1月至2019年12月期间，林才湖未支付国源物业漳浦分公司的公摊水电费为171元。 又查明，府前世家小区商铺区存在车辆乱停放、通道占用、杂物装修垃圾未及时清运等物业管理服务不到位的情况。 上述事实有国源物业漳浦分公司提供的《商品房买卖合同》附件《前期物业服务合同》、《府前世家物业管理服务合同》、物业费用交费催款函、交寄清单、物业服务照片及林才湖提供的关于商铺区车辆乱停放、通道占用、杂物装修垃圾堆放照片等证据加以佐证。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，林才湖与国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》，林才湖同意接受《前期物业服务合同》的约束。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，国源物业漳浦分公司与府前世家小区开发商国源房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与小区业主委员会签订的《府前世家物业管理服务合同》，对全体业主、物业使用人、物业服务单位具有法律约束力，林才湖及国源物业漳浦分公司均应按上述合同的约定履行义务、享受权利。林才湖作为该小区的业主之一，接受了相应的物业管理服务，应当承担支付物业服务费的义务。结合当事人的陈述及林才湖提供的证据，涉诉小区商铺区的物业管理服务存在车辆停放秩序、杂物装修垃圾清运、装饰装修管理不到位等情况，国源物业漳浦分公司在履行物业服务合同过程中对服务质量标准存在履行瑕疵，亦应承担相应的责任，可酌情扣减国源物业漳浦分公司10%的物业服务费，扣减后林才湖应交物业服务费为5289元×90%=4760.1元。至于公摊水电费的诉讼请求，国源物业漳浦分公司已实际代缴，故国源物业漳浦分公司请求林才湖支付该部分费用的诉讼请求，本院予以支持。关于国源物业漳浦分公司的违约金主张，因林才湖并非无故恶意拖欠物业服务费，故国源物业漳浦分公司要求林才湖支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于林才湖提出的根据开发商派售广告和宣传资料购买房屋，后受到变压器等遮拦，失去既定商业价值的答辩意见，因开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故林才湖应另行向开发商主张。 需要指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业公司和小区业主在履行合同过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，小区业主应当认识到及时交纳物业费是维持小区物业正常运转的前提，应当通过正当理性的方式表达自身对物业服务的诉求，以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取，而且拒交物业费的行为可能造成服务质量降低的恶性循环，由此也影响到已交纳物业费业主的利益。而物业公司应该认识到只有严格按照合同标准保证服务质量，才能赢得业主对物业服务的理解与支持，也才能保障物业工作持续有效开展及自身经济利益的实现，物业公司应加大服务意识，积极接纳业主提出的意见和建议，不断提升服务水平。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、林才湖应于本判决生效之日起十日内向厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司支付拖欠的物业服务费4760.1元、公摊水电费171元，共计4931.1元； 二、驳回厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林才湖负担15元，厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司负担10元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林银红 二〇二〇年五月二十六日 书记员  陈雪玉 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。