广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14102号原告：曾炳钿（TSANG,BingTin），男，1952年6月28日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市xxxxxxxx*******（利安泰来公司）。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。被告：邓某1，男，1988年2月14日出生，汉族，住广东省中山市***************。被告：中山市日汇照明电器有限公司，住所地广东省中山市**南侧。法定代表人：邓某1。原告曾炳钿（TSANG,BingTin）诉被告邓某1、中山市日汇照明电器有限公司（以下简称日汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月18日、2020年4月8日公开开庭进行了审理。曾炳钿的委托诉讼代理人李宏科到庭参加诉讼，邓某1、日汇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾炳钿向本院提出诉讼请求：1.判令解除曾炳钿与邓某1、日汇公司于2018年2月签订的《厂房租赁合同》，邓某1、日汇公司将位于中山市***************的租赁厂房交还给曾炳钿，邓某1、日汇公司向曾炳钿支付违约金200815元，保证金80326元不予退还；2.判令邓某1、日汇公司向曾炳钿支付2019年5月至《厂房租赁合同》解除之日止的租金及逾期付款违约金（租金计算方式：2019年5月租金20000元，2019年6月起每月租金按40163元计算；违约金以每月租金为基数，按日千分之五，自每月2日起计算至实际支付之日止）；3.判令邓某1、日汇公司向曾炳钿支付2019年5月至8月的水电费9881元；4.判令邓某1、日汇公司向曾炳钿支付2019年6月至租赁厂房交还给曾炳钿之日止的电梯维护费及垃圾费（电梯维护费按每月300元计算，垃圾费按每月800元计算）；5.判令邓某1、日汇公司自《厂房租赁合同》解除之日起至租赁厂房实际交付之日止，按每月40163元的标准向曾炳钿支付厂房占用费，并以当月厂房占用费为基数按照每日千分之五的标准自每月2日起向曾炳钿支付逾期付款违约金至实际支付之日止。事实与理由：曾炳钿与邓某1、日汇公司于2018年2月签订了一份《厂房租赁合同》，约定由邓某1、日汇公司向曾炳钿承租位于中山市***************的厂房用作经营用途。合同对租金、租赁期间、违约责任均作了明确约定。但邓某1、日汇公司在合同履行中违约，自2019年5月起未按租赁合同的约定支付租金、水电费、电梯维护费、垃圾费等费用。邓某1、日汇公司的行为已经构成违约，给曾炳钿造成重大的经济损失。为维护自身权益，曾炳钿特诉至本院并提出前述诉讼请求。邓某1、日汇公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：日汇公司成立于2010年3月15日，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为邓某1，股东为邓胜能、邓伟浩。曾炳钿为位于广东省中山市***********产的权属人，房产建筑面积为19200.84平方米。2018年2月，曾炳钿（出租方、甲方）与日汇公司（承租方、乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同首部注明乙方住所为中山市***************。合同约定甲方将其所有的位于中山市横栏镇的房地产出租给乙方，建筑面积约为3800平方米，由乙方用于灯饰经营，租赁期限为3年，即从2018年2月1日至2021年1月30日；乙方在签订本合同之日向甲方支付相当于三个月租金金额的保证金，乙方前期已支付两个月的保证金，该保证金当乙方迁出时，甲方无利息退还给乙方，甲方于2018年2月向乙方交付租赁物；每月租金为40163元，乙方须于每月1日前支付租金给甲方，签订本合同之日需向甲方支付当月租金；经双方协商，若乙方在租赁期限内挂钩甲方的水电表，电费每度1.3元，水费每度3元，每月垃圾费400元，电梯保养费300元；乙方未按合同约定支付租金，每逾期一日，乙方应按逾期金额的千分之五向甲方支付违约金，租赁期内乙方逾期交付水、电、煤气、电信及其他等费用而造成的一切后果由乙方自行承担；乙方未按合同约定支付租赁保证金、逾期支付租金超过30日的、未按时支付租金累计达五个月的，甲方有权解除本合同，乙方应按照解除合同时月租金标准的五倍向甲方支付违约金，同时乙方支付的保证金不予退回。该合同还约定了其他事项。上述合同尾部甲方处由曾炳钿授权的麦乃流签名，乙方处由邓某1签名。曾炳钿自认邓某1支付了保证金80326元，主张邓某1、日汇公司自2019年5月起拖欠租金、水电费，且未支付2019年6月后的电梯保养费。为此，曾炳钿提交了一份“2019年-新楼三楼（日汇）厂房水电费”表格，该表格系曾炳钿自制，显示2019年1月实用电量1655.5×15、水量77，2月实用电量1212×15、水量49，3月实用电量792×15、水量45，4月实用电量1060.5×15、水量61,5月实用电量1495.5×15、水量60,6月实用电量1797×15、水量59,7月实用电量1573.5、水量48，8月实用电量2109、水量65。曾炳钿提交授权委托书，拟证明曾炳钿委托案外人麦乃流签署厂房租赁合同，签署授权委托书的时间为2018年2月。诉讼中，曾炳钿称厂房一直关闭，日汇公司的材料及设备还在厂房里。曾炳钿还补充提交2019年1、2、3、4、5、7月的工商银行转账汇款指令信息单，拟证实厂房租赁合同约定的租金及相关费用的支付义务由邓某1实际履行，邓某1、日汇公司应共同承担租赁合同的义务及责任。本院认为，曾炳钿为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，双方并未约定适用的法律，而案涉租赁房屋所在地为本院辖区，故内地法律为与房屋租赁合同有最密切联系的法律，因此本院确定适用内地法律作为解决本案争议的准据法。本案为房屋租赁合同纠纷，曾炳钿与日汇公司签订的厂房租赁合同未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，合同各方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签署的厂房租赁合同的第十七条第三款中，如乙方逾期支付租金超过30日，甲方有权解除合同并不予退回保证金，同时乙方需按照解除合同时月租金标准的五倍向甲方支付违约金。根据曾炳钿的庭审陈述，日汇公司于2019年5月欠租20000元，于2019年6月开始没有支付租金及其他费用。因此，在日汇公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，也未对双方的房屋租赁合同关系及租金支付情况提出抗辩及举证的情况下，本院采信曾炳钿的主张，确认日汇公司于2019年5月欠租20000元，于2019年6月开始没有支付租金及其他费用。日汇公司未按合同约定按期支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。曾炳钿于2019年10月8日向本院提起诉讼要求解除合同，理据充分，本院予以支持。解除之日应为曾炳钿向本院提起诉讼之日，即2019年10月8日。关于违约金、保证金，根据双方合同的约定，理据充分，本院予以支持。日汇公司应向曾炳钿支付违约金200815元，且曾炳钿有权没收日汇公司缴纳的保证金80326元。关于日汇公司应支付的租金金额。因本院认定合同于2019年10月8日解除，故日汇公司应向曾炳钿支付2019年5月20000元、2019年6月1日至10月8日的租金。即日汇公司应向曾炳钿支付2019年5月租金20000元、及2019年6月1日至2019年10月8日的租金共计191016.65元（40163元/月×4个月+40163元/月÷31天×8+20000元）。关于支付拖欠租金的逾期付款违约金。因曾炳钿已主张适用租赁合同第十七条第三款关于解除合同及按月租金标准的五倍支付违约金并没收保证金的约定。因此，在曾炳钿未能举证证明前述条款约定的违约金及保证金低于造成的损失的情况下，曾炳钿主张同时适用租赁合同第十七条第一款，诉请日汇公司每日按逾期支付租金金额的千分之五支付违约金，本院不予支持。关于水电费。曾炳钿虽提交了厂房水电费抄表单拟证明日汇公司需缴纳的水电费金额，但厂房水电费抄表单为曾炳钿单方制作，并未得到对方的确认，曾炳钿仅以前述厂房水电费抄表单不足以证明日汇公司需缴纳的水电费金额，故本院对曾炳钿诉请日汇公司支付2019年5月至同年8月的水电费9881元，不予支持。关于电梯维护费及垃圾费。曾炳钿要求日汇公司支付2019年6月至厂房交还曾炳钿之日止的电梯维护费及垃圾费。因根据双方签署的合同第19条第四款、第六款，双方约定每月垃圾费为400元，电梯保养费300元。虽庭审中，曾炳钿主张垃圾费从2019年5月已提高至800元，但曾炳钿没有提供相关证据证明双方对提高后的垃圾费已达成一致意见，故垃圾费应以双方约定的合同金额为准。日汇公司应向曾炳钿支付2019年6月至厂房交还曾炳钿之日止的垃圾费及电梯保养费。关于房屋占有使用费及以房屋占有使用费为基数计算的逾期付款违约金。现曾炳钿诉请日汇公司支付2019年6月至厂房实际交还之日止的房屋占有使用费。因日汇公司仍占用厂房，故曾炳钿有权在解除租赁合同后，参照合同约定的租金标准要求日汇公司支付房屋占有使用费。因此日汇公司应以每月40163元向曾炳钿支付2019年10月9日至厂房实际返还之日止的占有使用费。另外，曾炳钿诉求日汇公司支付逾期支付房屋占有使用费的违约金没有依据，本院不予支持。至于，曾炳钿要求邓某1承担连带清偿责任的问题。曾炳钿主张因邓某1签署了租赁合同并支付了租金及相关费用，应认为邓某1为承租人。但租赁合同已载明承租方为日汇公司，即使邓某1在乙方处签名并支付了租金及相关费用，因邓某1是日汇公司的法定代表人与股东，其签署合同及支付租金的行为应视为履行其法定代表人职务的行为，曾炳钿以前述理由主张邓某1为承租人并诉请其承担连带清偿责任的理据不足，本院不予支持。向综上所述，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：原告曾炳钿与被告中山市日汇照明电器有限公司于2018年2月签订的厂房租赁合同于2019年10月8日解除；被告中山市日汇照明电器有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告曾炳钿返还位于中山市**************的厂房；三、被告中山市日汇照明电器有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告曾炳钿租金191016.65元及违约金200815元；四、原告曾炳钿无需返还被告中山市日汇照明电器有限公司已支付的保证金80326元。五、被告中山市日汇照明电器有限公司于本判决发生法律效力之日向原告曾炳钿支付垃圾费及电梯保养费，以每月700元为标准从2019年6月1日起计至厂房实际返还日止；六、被告中山市日汇照明电器有限公司于本判决发生法律效力之日向原告曾炳钿支付房屋占有使用费，以每月40163元为标准从2019年10月9日起计至厂房实际返还日止；七、驳回原告曾炳钿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8442元，诉讼保全费2499元，合计10941元，由原告曾炳钿负担90元，被告中山市日汇照明电器有限公司负担10851元（该款已由原告预交，本院不作收退，被告中山市日汇照明电器有限公司于上述付款期限内迳付给原告）。如不服本判决，原告曾炳钿（TSANG,BingTin）可在判决书送达之日起三十日内，被告邓某1、中山市日汇照明电器有限公司在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  李世寅审判员  李肖霞审判员  唐 成二〇二〇年五月二十日书记员  杨展程