广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1440号上诉人（原审被告）：佛山市凯瑟琳医学美容门诊有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司（原名：大连万象美物业管理有限公司佛山分公司），住所地广东省佛山市南海区。负责人：吴长霞。委托诉讼代理人：卢碧姬，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊宇，广东康格律师事务所律师。原审被告：唐武，男，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：曹慧，女，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔越凡，广东邦南律师事务所实习律师。上诉人佛山市凯瑟琳医学美容门诊有限公司（以下简称凯瑟琳公司）与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司佛山分公司（以下简称万象美佛山分公司）、原审被告唐武、曹慧建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。凯瑟琳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万象美佛山分公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件的受理费由万象美佛山分公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、万象美佛山分公司不是提起本案诉讼的适格主体。涉案建筑物为商业用房，公共部分属于全体业主共同所有，即便存在侵权事实，万象美佛山分公司提起的诉讼请求属于必须由业主共同决定的事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会和业主委员会主张权利。万象美佛山分公司在无法证明其诉求代表涉案建筑物多数业主意志的情况下，其提起诉讼于法无据，万象美佛山分公司在本案中的主体不适格，人民法院不应受理，应当予以驳回。二、凯瑟琳公司的行为系出于经营的合理需要，属于合理使用和对专有部分的合理延伸，不存在损害他人合法权益的侵权行为。（一）由于涉案建筑物大堂交付时为毛坯，凯瑟琳公司为了达到经营的基本条件，投入大量资金对大堂进行了装修，装修入场已经过物业许可并公示，装修后大堂仍是公共区域，任何人可以进出，不存在凯瑟琳公司非法占用的事实。凯瑟琳公司并非因此获益，全体业主均是受益者。其中价值几十万元的旋转玻璃门，凯瑟琳公司为此付出巨额安装制作成本，且形成较为明显的广告效应和经济价值。一审判决凯瑟琳公司拆除旋转玻璃门，与物尽其用的精神相悖，未能平衡双方当事人的利益。（二）凯瑟琳公司租赁的是商业用房，其设立门头招牌的行为属于合理使用和对专有部分的合理延伸，凯瑟琳公司也未能提供其他适合的位置设立招牌。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”根据上述规定，单个业主对于自己专有部门紧密相连，相对应的二楼外墙等共有部分，享有合理的使用权。凯瑟琳公司为了自己特定经营需要，借助并利用与其楼房专有部门紧密相连的，相对应的外墙等共有部分，属于经营需要的合理延伸，且没有侵害其他业主的合法权益。万象美佛山分公司辩称，其基于《临时管理规约》及法律规定，在凯瑟琳公司未按预定或违规使用物业的情况下，提请诉讼主体适格。凯瑟琳公司违规改建、加装门头招牌标示等行为构成侵权，不属于合理利用，法院判决拆除正确。曹慧辩称，凯瑟琳公司上诉属于其诉讼权利，没有异议，凯瑟琳公司未将其列入被上诉人，提出的上诉请求与其无关。唐武未作答辩。万象美佛山分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令凯瑟琳公司、唐武、曹慧对佛山市南海区*********************外立面、门头招牌、电梯、大堂等业主共有部分排除妨害、停止侵害，并且凯瑟琳公司、唐武、曹慧应立即拆除前述业主共有部分中标有凯瑟琳公司字样的招牌、广告、标语、标识等；2.请求判令凯瑟琳公司、唐武、曹慧向万象美佛山分公司支付上述业主共有部分的使用费20万元（暂计至2019年6月3日），并自2019年6月4日起至上述业主共有部分排除妨害、停止侵害之日止；按照占用的业主共有部分面积278.33平方米乘以每月每平方米250元计付使用费，凯瑟琳公司、唐武、曹慧向万象美佛山分公司支付的全部使用费将用于补充专项维修资金；3.本案有关诉讼费用由凯瑟琳公司、唐武、曹慧承担。庭审后，万象美佛山分公司明确其主张排除妨害及拆除的对象为：1.拆除南5栋凯瑟琳公司门头招牌；2.拆除大堂、电梯所有凯瑟琳公司的广告（包括但不限于广告灯箱、电视、宣传图、标语）；3.拆除凯瑟琳公司在公共区域安装的摄像头；4.拆除旋转门恢复玻璃推门。一审法院认定事实：大连万达物业管理有限公司佛山分公司于2016年9月7日变更名称为大连万象美物业管理有限公司佛山分公司，又于2019年9月23日变更名称为万象美佛山分公司。2013年9月30日，曹慧作为业主与万象美佛山分公司就佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南区******签订《某某广场前期物业服务协议》《某某广场临时管理规约》《佛山某某广场经营管理公约》。2015年8月6日，唐武作为业主与万象美佛山分公司就佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南区******签订《某某广场前期物业服务协议》《某某广场临时管理规约》《佛山某某广场经营管理公约》。上述《前期物业服务协议》第一条第2点约定万象美佛山分公司对所有业主和物业使用人违反物业管理法规和规章的行为，有权按照约定予以纠正或提请有关部门处理，并有权按本协议的相关约定，对业主和物业使用人违反本协议、前期物业服务合同及临时管理规约的行为进行处理。上述《临时管理规约》第十二条约定，因装饰装修服务影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主及物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；对拒不改正的，物业服务企业可采取相应措施制止其行为，并及时报有关行政部门依法处理，且物业服务企业有权提起诉讼；第三十条第1点约定，以批评、规劝、公示、诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；第三十四条约定，业主及物业使用人违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼；第三十五条约定，业主及物业使用人违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致其他业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。上述《经营管理公约》约定，业主在出租房屋时必须将《经营管理公约》纳入租赁合同附件，本公约对业主及商业物业使用人都具有约束力，业主和物业使用人应共同遵守；第二条第3点约定业主及物业使用人不得擅自改变房屋及设施设备的结构（包括但不限于外墙、外门窗、公共通道护栏及其墙面等部分的颜色、形状、规格和材料等）；第三条约定业主和物业使用人须按管理服务公司制定的统一标准设计店招、标识和使用店面装修材料。业主及物业使用人享有在所购服务即房屋铺位门面上方，并由开发商或管理服务公司指定范围内的店招位的使用权，店招位的最终尺寸、店招材质等以开发商或管理服务公司实施标准为准，店招位使用权的行使须符合开发商或其指定的管理服务公司的管理规定。未经管理服务公司书面同意，业主和物业使用人不得随意在房屋外部或广场其他部位展示或粘贴任何招牌、标志、广告或标语。2016年10月15日，唐武（甲方）与刘某（凯瑟琳公司，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案某某广场南5栋201号铺出租予乙方用于微整等与美容相关的行业，租期自2016年10月15日起至2024年10月15日止。2016年10月18日，曹慧（甲方，出租方）与刘某（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案某某广场南5栋101号铺出租予乙方用于商业用途，租期自2016年10月18日起至2021年10月17日止。凯瑟琳公司及刘某于2019年7月14日出具《情况说明》：本人刘某（身份证号440************029）是佛山市凯瑟琳公司任职总经理。本人代表凯瑟琳公司与涉案建筑物（位于佛山市南海区***********************、201号铺）的业主签订《租赁合同》两份，目前凯瑟琳公司正在使用上述租赁物。涉案某某广场南5栋101商铺、201商铺现由凯瑟琳公司使用，凯瑟琳公司承租时均为毛坯，由其进行装修。除上述商铺外，该南5栋二楼之上还有其他商铺，均使用同一出入口。一审法院认为，一、关于万象美佛山分公司的诉讼主体资格问题。根据《临时管理规约》的约定，在出现业主和物业使用人未按约定或违规使用物业的情况下，作为物业服务企业的万象美佛山分公司有权提起诉讼，故万象美佛山分公司提起本案诉讼符合法律规定。二、关于万象美佛山分公司主张排除妨害并拆除相关设备的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。以及第十五条规定：业主或其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。1.本案中，凯瑟琳公司在涉案某某广场南5栋的一楼出入口处加装旋转玻璃门，对一楼出入公共大堂按照其店铺风格进行装修，摆设并张贴其宣传广告、设置迎宾台、加装摄像头，以及在公共电梯中全部设置为其宣传广告等行为，显然属于利用业主共有部分，而上述利用共有部分的行为产生了涉案某某广场南5栋整栋楼由凯瑟琳公司独占使用的外观效果，在存在其他业主的情况下，由于涉案5栋属于商业用途，必然会影响到其他业主或使用人的利益，故凯瑟琳的上述行为并未构成合理使用，且侵害了其他业主的权益，凯瑟琳公司应予以拆除。2.凯瑟琳公司在涉案南5栋的出入口安装的门头招牌，不符合《经营管理公约》第三条的约定，万象美公司主张凯瑟琳公司拆除，理据充足，一审法院予以支持。三、关于唐武、曹慧的责任问题。唐武、曹慧作为涉案物业的业主，理应遵守相关管理规约等约定，其将涉案商铺出租予凯瑟琳公司使用，交付时涉案商铺为毛坯，相关装修等妨害行为由凯瑟琳公司作出，唐武、曹慧无需承担上述拆除义务。四、关于使用费问题。万象美佛山分公司主张凯瑟琳公司就占用的业主共有部分支付使用费，万象美佛山分公司并非业主，对该部分使用费并没有诉的利益，而且上述共有部分由凯瑟琳公司装修，关于铺设地砖和装修大堂的行为一定程度上使该栋楼的业主受益，占用行为亦为其自身经营的便利，也并没有就此产生独立的收益。故关于支付使用费的主张，一审法院不予支持。唐武经一审法院公告传唤没有到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、凯瑟琳公司应于判决发生法律效力之日起十日内拆除位于佛山市南海区******************的凯瑟琳公司门头招牌，拆除该南5栋大堂、电梯所有凯瑟琳公司的广告（包括但不限于广告灯箱、电视、宣传图、标语），拆除其在大堂公共区域安装的摄像头，拆除一楼大堂出入口旋转门并恢复玻璃推门；二、驳回万象美佛山分公司的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费收取4300元（万象美佛山分公司已预交），由万象美佛山分公司负担4200元，由凯瑟琳公司负担100元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳。万象美佛山分公司多交的100元应于判决发生法律效力后经其申请，一审法院予以退还。二审期间，凯瑟琳公司向本院提交临时装修施工许可证、装修施工许可证、一楼与二楼平面设计图、效果图，拟证明其在装修前需要将平面设计图和效果图交予万象美佛山分公司，万象美佛山分公司审查通过后才发放施工许可证，准许装修。其中，一楼平面图可反映大堂在装修前就已经设计为旋转玻璃门，效果图能反映整体装修风格和在二层对应外墙悬挂的门头招牌设计。装修许可证签发人为万象美佛山分公司的有关领导。万象美佛山分公司、曹慧、唐武未向本院提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，凯瑟琳公司提交的临时装修施工许可证、装修施工许可证虽可反映其对涉案101、201号商铺进行装修时，经过万象美佛山分公司有关人员审查后才准许进行室内装修工程施工，但不足以反映申请施工时，一并提交上述效果图及平面图并通过审查。且涉案商铺装修涉及的广告位等部位使用了其他业主合法权益，不属于万象美佛山分公司有权处分范围，凯瑟琳公司以此主张其设置的广告牌等占用公共部分不构成损害他人合法权益，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。围绕凯瑟琳公司上诉请求，二审争议的焦点为：1.万象美佛山分公司本案诉讼主体是否适格；2.凯瑟琳公司应否拆除在某某广场南5栋设置门头招牌、在一楼出入口处加装旋转玻璃门、公共大堂及电梯张贴宣传广告、安装的摄像头。关于争议焦点一。凯瑟琳公司上诉主张万象美佛山分公司作为物业公司，本案诉请属须经过业主共同决定事项，没有证据证明其提起本案诉讼时获得业主或物业使用人的授权，万象美佛山分公司本案中诉讼主体不适格。经审查，本院认为，万象美佛山分公司与和涉案楼盘含曹慧、唐武在内的业主签订《某某广场前期物业服务协议》《某某广场临时管理规约》《佛山某某广场经营管理公约》，为涉案楼盘提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，以及《临时管理规约》第十二条的约定，在出现业主和物业使用权人未按约定或违规使用物业情况下，万象美佛山分公司有权提请诉讼主张权利。凯瑟琳公司上诉主张万象美佛山分公司本案不具有诉讼主体资格缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。凯瑟琳公司上诉主张其在涉案商铺设置门头招牌、加装旋转玻璃门、公共大堂及电梯张贴宣传广告等系出于经营的合理需要，属于合理使用和对专有部分的合理延伸，没有侵害其他业主的合法权益，不应当拆除。经审查，本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”第十五条规定：“业主或其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”本案中，凯瑟琳公司在涉案某某广场南5栋的一楼出入口处加装旋转玻璃门，对一楼属于物业共有部门公共大堂采用其品牌风格一致的装修，摆设张贴宣传广告、设置迎宾台、加装摄像头、在公共电梯中全部设置为其宣传广告等，属于利用其他业主共有部分的行为。且一审法院指出，上述利用共有部分的行为产生了涉案某某广场南5栋整栋楼由凯瑟琳公司独占使用的外观效果，必然会影响到其他业主或使用人的利益，凯瑟琳公司的上述行为已超出合理使用范畴，构成对其他业主的权益侵害。同时，凯瑟琳公司在南5东出入口加装门头招牌的行为，也违反《经营管理公约》第三条的约定。基于上述事实，一审法院判令凯瑟琳公司应拆除位于佛山市南海区******************的凯瑟琳公司门头招牌，拆除该南5栋大堂、电梯所有凯瑟琳公司的广告（包括但不限于广告灯箱、电视、宣传图、标语），拆除其在大堂公共区域安装的摄像头，拆除一楼大堂出入口旋转门并恢复玻璃推门合法有据，本院予以维持。凯瑟琳公司上诉主张其属于合理利用，不应拆除缺乏理据，本院不予支持。综上，凯瑟琳公司的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由上诉人佛山市凯瑟琳医学美容门诊有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月八日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋