广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终2555号上诉人（原审原告）：广州永业货柜码头有限公司。住所地：广东省广州市天河区东圃镇车陂新涌口**。法定代表人：陈嘉健，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚登群，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文英，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市车陂经济发展有限公司。。住所地：广东省广州市天河区美东街****法定代表人：简铭钜，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹柳生，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈果，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州欧依尔福德国际贸易公司。住所地。住所地：广东省广州市荔湾区人民南路**全幢iv>法定代表人：赖波。上诉人广州永业货柜码头有限公司（以下简称永业公司）因与被上诉人广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂经济发展公司）、一审第三人广州欧依尔福德国际贸易公司（以下简称欧依尔福德公司）租赁合同纠纷一案，不服广州海事法院（2017）粤72民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。永业公司的委托诉讼代理人姚登群、张文英与车陂经济发展公司的委托诉讼代理人陈果到庭参加法庭调查，本案现已审理终结。永业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持永业公司一审全部诉讼请求，或将本案发回重审，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由如下：一审判决认定事实有误，适用法律错误。（一）一审判决第一项扣减车陂经济发展公司预付的50万元错误。预付款是基于双方协议约定，由车陂经济发展公司先行垫付50万元给永业公司用于办理场地拆迁移交事宜，等最终协商结果确定后多退少补。一审判决系在最终的协商结果确定前予以扣减，是错误的。（二）对于拆迁费用的约定，是由政府负责拆迁，我方不需要负责拆迁产生的费用。我方所指的拆迁费用是指永业公司离开经营场地并停业，自己公司停产、搬迁、人工等费用。针对拆迁费用补偿问题，永业公司于2017年3月25日将海关监管楼及场地交付拆迁后，至今只拿到一部分拆迁补偿或安置款，其余均无着落，由此产生本案诉讼。（三）永业公司经营进出口业务涉及海关监管，为配合监管，自建了海关监管办公室400多平方米。按照政府要求，永业公司自行申请解除监管并交付政府拆迁，于2017年3月25日交出并当天拆迁完毕。永业公司一审期间已经提交了相关证据。永业公司配合拆迁，被上诉人当时也予支持配合，并明确表示免除永业公司所欠2017年12月7日之前场地租金及滞纳金。车陂经济发展公司口头答辩称：对一审判决认定的事实没有异议。对于永业公司建设的400平方米办公室，根据被上诉人提供的土地详查报告，已经明确该建筑建造于2007年6月30日之前，上诉人一审提交的发票、照片均无法证实该建筑建成于2007年6月30日之后。被上诉人出具的证明，仅证明当天上诉人向被上诉人及政府单位移交该房屋。永业公司向一审法院起诉请求：（一）车陂经济发展公司向永业公司交付政府对提前解除本案码头租赁合同而给予永业公司的赔偿金808,704元；（二）车陂经济发展公司向永业公司支付永业公司在租赁期间建设的构筑物及其配套设施补偿款10,508,351元；（三）车陂经济发展公司支付永业公司包括拆除的路位443.04平方米建筑物以及永业公司在租赁期间内兴建的5层办公楼、值班室、保安宿舍等共计2,882.16平方米的建筑物等的赔偿款300万元；（四）车陂经济发展公司负担本案受理费。一审法院认定事实如下：1992年8月18日，车陂经济发展公司和广州粮油食品进出口公司（现更名为广州欧依尔福德国际贸易公司，以下简称粮出公司）签订承包合同约定：粮出公司向车陂经济发展公司承包本案码头，承包期限15年，自1992年10月16日起至2007年10月15日止；承包期内如国家建设征用土地，双方要服从，由车陂经济发展公司负责与征用单位协商解决，房产设备、机械搬迁的补偿费车陂经济发展公司占20%，粮出公司占80%；合同期满，粮出公司在承包场地所投资建造的全部建筑物，均按20年的投资期，如粮出公司不再承包，则无偿归属车陂经济发展公司，包括室内设施，如已安装的电线、水管不得损坏拆走，机械由粮出公司自行处理，如粮出公司继续承包，5年内粮出公司所投资的建筑物及设施仍属粮出公司，如车陂经济发展公司有意在同等条件下不继续发包给粮出公司，而发包给他人，则照5年的投资值计回给粮出公司。双方当事人均予确认，在上述租赁期内为永业公司实际使用本案码头，租金也是由永业公司支付，车陂经济发展公司向永业公司开具了租金发票。另外，粮出公司于2009年11月19日将名称变更登记为广州欧依尔福德国际贸易公司。1992年8月28日，粮出公司和香港永业重型货运公司(以下简称香港永业公司)签订《中外合作经营“广州永业货柜码头有限公司”合同》约定，双方在广州市建立合作经营公司，即永业公司，粮出公司协助合作公司租赁本案码头，租赁期限内租金等均由永业公司承担。1992年10月15日，永业公司在广州市工商行政管理局登记成立。2007年12月5日，车陂经济发展公司和永业公司签订码头租赁合同约定：由永业公司继续承租本案码头，租赁期共10年，自2007年10月16日起至2017年10月15日止；车陂经济发展公司按现有状况将码头租赁给永业公司使用，车陂经济发展公司可要求订立合同附件说明装修、设备情况，该附件作为永业公司在本合同租赁期满后交还码头时验收的依据，永业公司签约时需交纳20万元作为定金，合同期满车陂经济发展公司原数无息退还，若永业公司中途违约，定金不退还；每月租金15.6万元，从第四年起，每三年每月租金按上期租金总额递增20％至合同期满；租赁期间租金按每月一期缴交，永业公司必须在每月5日前以现金或支票方式缴纳当月租金，车陂经济发展公司收款后应给永业公司有效的收款凭证；永业公司没有按照合同规定日期交款的，车陂经济发展公司按实际欠款数，每天计收3‰的违约金，如永业公司超过30天仍未付清应交款项，则表示永业公司毁约，车陂经济发展公司有权单方解除合同，自行收回码头，并可留置永业公司放置在码头内的财物，永业公司同意按车陂经济发展公司留置清点的财物数量确认为自己被留置财物的数量，并同意将等额的被留置财物作价抵偿欠款，不足部分车陂经济发展公司可通过法律途径向永业公司追讨；双方可以协商变更或终止合同,因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；租赁期间内，如永业公司拖欠租金或水电费累计30日以上的，车陂经济发展公司有权终止合同，收回本案码头，没收定金20万元作为合同违约金，永业公司还需赔偿车陂经济发展公司3个月的租金损失；永业公司如需要增加水电容量，由永业公司自行向有关部门办理，并承担一切费用，合同期满，永业公司所投资的水电增容设施、设备归车陂经济发展公司所有；永业公司应合理使用码头及其附属设施，如因使用不当或自然损耗造成码头及设施损坏的，永业公司应立即负责修复或赔偿；永业公司如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先得到车陂经济发展公司的书面同意；租赁期满或因永业公司责任导致退租的，除双方另有约定外，车陂经济发展公司有权选择以下权利中的一种：依附于房屋的装修归车陂经济发展公司所有，要求永业公司恢复原状，向永业公司收取恢复工程实际发生的费用；码头租赁期满后，永业公司应将码头及附属设施、设备交还车陂经济发展公司；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因有关部门需要征用或借用码头地块、国家政策需要拆除或改造码头内建筑物，双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，如有关部门提供营业搬迁补偿，车陂经济发展公司占30％，永业公司占70％，其他一切补偿属车陂经济发展公司所有。原、车陂经济发展公司并未签订记载装修、设施和设备状况的交接附件。2015年1月，永业公司开始拖欠车陂经济发展公司本案码头租金。5月15日，永业公司向车陂经济发展公司支付2015年1月份的本案码头租金224,640元。6月15日，永业公司向车陂经济发展公司支付2015年2月份的本案码头租金224,640元。7月3日，车陂经济发展公司向永业公司发出律师函，催促永业公司在收到律师函之日起10日内向车陂经济发展公司支付拖欠的本案码头租金898,560元及其违约金，逾期未付车陂经济发展公司将按合同约定解除码头租赁合同，收回租赁场地、没收租赁定金，并追究永业公司的违约责任。永业公司于同日收到该律师函。2016年1月19日，车陂经济发展公司再次向永业公司发出律师函，催促永业公司在收到律师函之日起30日内向车陂经济发展公司提供切实可行的具体方案，解决拖欠租金事宜，尽快付清拖欠的租金及违约金，保证按时缴纳每月新产生的租金，逾期车陂经济发展公司将按合同约定解除码头租赁合同，收回租赁场地、没收租赁定金，并追究永业公司的违约责任。永业公司于1月21日收到该律师函。3月17日，永业公司和香港永业公司共同向车陂经济发展公司出具承诺书载明：1.永业公司确认截止至2016年2月29日尚拖欠车陂经济发展公司租金2695680元和逾期付租违约金150万元；2.永业公司承诺在2016年6月15日前向车陂经济发展公司还清上述2695680元债务，若逾期未付清，每逾期一日按租金款项总额的3‰支付车陂经济发展公司逾期付款违约金；3.永业公司承诺从2016年5月起按期足额支付每月租金；4.香港永业公司确认其在清远市佛冈县拥有厂房（房产证号为佛字**，房产地址为佛冈县四九镇湴望管理区，建筑面积为878.39平方米），并承诺以上述土地之使用权及厂房为永业公司所欠的2695680元租金及逾期付租违约金150万元提供担保；5.香港永业公司承诺对上述土地及厂房转让、出租、出售所得价款，先行向车陂经济发展公司清偿债权；6.香港永业公司承诺为永业公司2695680元租金及逾期付租违约金150万元提供连带保证担保，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年，保证范围为被担保债务的本金、利息、违约金、有关税费和为实现债权所支付的律师费等相关费用。7月19日，香港永业公司向车陂经济发展公司出具承诺书补充说明，确认香港永业公司于2016年3月17日向车陂经济发展公司出具承诺书，承诺以香港永业公司名下在清远市佛冈县拥有的土地及厂房（土地使用权证号为佛府国用总字第1XX3号、（1997）第80xx55号、房房产证号为佛字**）永业公司提供担保。因广州市政府实施“一江两岸三带”建设项目需征收本案码头所在土地，永业公司向黄埔老港海关提出注销本案码头所在的海关监管货物仓储审批的申请，2017年1月25日，黄埔老港海关注销了本案码头监管。2017年3月15日，针对永业公司向车陂经济发展公司申请减免本案码头租金、违约金、滞纳金等费用，车陂经济发展公司回复称，若永业公司能积极配合广州市政府对于金融城东区的动迁和收地工作的部署，及时按要求交地，车陂经济发展公司将根据永业公司的配合情况作出如下处理：1.关于永业公司提出的所拖欠码头租金减半收取的请求，因车陂经济发展公司执行市、区政府要求的财监系统，上级政府对车陂经济发展公司财务处理实行实时监控，所有的租金收取均须按合同约定执行，如有不符财监系统将即时发出警告，并上报至上级政府部门，所以车陂经济发展公司无法对永业公司此项请求作出变通处理；2.关于永业公司提出的免除本案所有产生的违约金、滞纳金的请求，车陂经济发展公司可按银行同期存款利息计算违约金或全部减免；3.关于永业公司提出的从2017年1月起免除所有租金的请求，因免除租金属于重大事项，根据三资交易管理规定，须向股东代表进行通告，车陂经济发展公司将召开股东代表大会反映永业公司的该请求，尽力向股东代表争取对该请求的支持；4.关于永业公司提出的扶持码头尽快开展各项业务的请求，车陂经济发展公司将籍借金融城东区动迁收地工作之机，适时地向有关政府部门反映永业公司的请求，希望借助政府的层面帮助永业公司解决业务发展困境。3月25日，永业公司向车陂经济发展公司移交了本案码头所涉及的临江大道路位及其上盖物业。9月18日，车陂经济发展公司和永业公司签订租金抵扣协议，车陂经济发展公司确认其分别于2017年1月3日、4日、5日收到永业公司出售两台型号为SMV4531TB5、RS40-Ha的集装箱吊机转让款30万元、10万元、80万元，并同意以上述吊机转让款120万元用于抵扣永业公司拖欠的本案码头租金。10月12日，车陂经济发展公司和永业公司签订协议书约定：1.在2017年10月30日前，双方移交本案码头除路位外的剩余土地及物业，永业公司保证不以码头租赁合同等纠纷为由不予配合，更不得采取拉横幅等不当方式，阻碍新涌口征地拆迁及本案码头土地、物业移交工作；2.永业公司与第三方的内部合作问题，以及涉及国有土地上征收补偿事宜，由永业公司与合作方、广州市道路扩建工程办公室等部门通过正当合法方式解决，永业公司不得因与内部合作方或广州市道路扩建工程办公室等部门产生分歧、纠纷，将矛盾指向无关联的车陂经济发展公司，并不予配合移交本案码头土地及物业，该分歧、纠纷所涉及的停产停业损失、人员遣散等费用，由永业公司自行依法向相关政府部门及单位主张并解决；3.在满足上述第1条和第2条的前提下，车陂经济发展公司同意减免自2017年1月起的租金，同时对于违约金，车陂经济发展公司同意在2017年3月15日复函中的“可按银行同期存款利息计算违约金或全部减免”的基础上再作适当调减；4.对于本案码头的搬迁费及不可搬迁的设备设施需评估的事项，待评估公司出具评估报告且征收、被征收单位确认后，双方依据评估报告协商处理，在协商处理前，车陂经济发展公司在本协议签订后3日内，先行垫付50万元给永业公司用于办理场地搬迁、移交事宜，待最终的协商结果确定后多退少补，对于征地拆迁补偿，按码头租赁合同关于“如有关部门提供营业搬迁补偿，车陂经济发展公司占30％，永业公司占70％，其他一切补偿属车陂经济发展公司所有”的约定处理；5.在政府征收过程中涉及永业公司需使用现办公场所（仅限于办公楼）处理与第三方合作合同纠纷事宜，车陂经济发展公司同意给予2个月的临时使用期。庭审中，车陂经济发展公司和永业公司均确认永业公司未采取拉横幅等方式阻碍新涌口征地拆迁及本案码头土地、物业移交工作。关于永业公司是否移交本案码头除路位外的剩余土地及物业，车陂经济发展公司主张永业公司尚未交还，永业公司则主张已于2017年10月30日向车陂经济发展公司移交所有场地，本案码头除路位外的剩余土地及物业处于永业公司代管的状态，车陂经济发展公司可以随时收回和拆迁。永业公司已于2018年3月20日向车陂经济发展公司移交了码头及建（构）筑物。受广州市天河区土地开发中心委托，广州市城市规划勘测设计研究院对永业公司租赁的永业码头地块土地进行了详查，于2017年3月11日出具《天河区金融城东区永业码头地块土地详查结果报告》，该报告载明：（1）地上建筑物）地上建筑物测量清点情况，共摸查房屋**3964.61平方米，其中钢结构建筑0平方米，框架结构建筑1342.85平方米，混合结构建筑691.74平方米，砖木结构建筑819.85平方米，简易结构建筑774.08平方米，棚架结构建筑331.78平方米，室外楼梯4.31平方米。（2）地上附着物测）地上附着物测量清点摸查长度6013,345.48平方米，其中加固坎60.81米，围墙774.64平方米，水泥地11,591.26平方米，地砖89.1，地砖89花基383.29平方米，花圃383.29平方米，地磅123.，地磅123水池5.52立方米，水泥柱8.40立方米。（3）点状地物细部测量情况，点状地物包括树木、消防栓、电杆等，共58处，其中电杆7根，路灯6根，树木34棵，消防栓1个，起重机1台，集装箱7个，铁门1副，避雷针1根。清点摸查汇总表载明：围墙内历史建筑（07630）面积为2462.21平方米（含砖木机构的建筑443.04平方米），其他无任何手续的建筑面积为419.95平方米，共计2882.16平方米。围墙外历史建筑面积639.35平方米，其他无任何手续的建筑443.10平方米。2001年6月和2002年3月，车陂村民委员会等两次向广州市工商行政管理局出具证明称：1993年1月由东圃车陂乡申请报建的编号（92）穗城规天建字第535号位于天河区XX办公楼，即现在地址天河区XXXXXX8号，是永业公司出资建设并由永业公司使用。永业公司为证明海关办公楼系2008年建设，提供了1994年1月29日编制的工程预（结）算书显示：由施工单位黄埔工建为永业公司建设5层办公楼，建筑面积1142.50平方米，工程造价1038953.85元，永业公司和施工单位于1994年3月8日同意按上述价格结算。永业公司提供的发票显示：永业公司于2009年9月7日向广州市海建建筑工程有限公司支付了工程材料款1468722.23元、工程款1053207元，于2009年9月16日向广州益晟建筑工程有限公司支付岸吊基础工程款35万元。永业公司提供的照片显示在永业公司码头曾举行过永业码头海关监管设备改造升级启动仪式，具体什么时间举行的未能显示。永业公司主张是依据2008年1月4日通过的、同年3月1日施行的《中华人民共和国海关监管场所管理办法》第五条的规定进行改造的。车陂经济发展公司对上述证据载明的事实无异议，但是认为不能证明海关办公楼是2008年之后建设的。车陂经济发展公司确认2008年之后确实有新建一部分建筑。受广州市天河区土地开发中心、广州市天河区人民政府车陂街道办事处和广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社的共同委托，广州市粤国房地产土地与资产评估有限公司对永业公司码头内的构筑物及配套设备设施进行评估，于2017年12月21日出具资产评估报告。该报告载明：评估码头地块总面积14,815平方米，构筑物主要包括地块土石方工程、码头工程、围墙、水泥地、铁门和花基，配套设施设备主要包括10KV架空线路改迁工程、630KVA专变增容工程、监控系统、电子卡口系统、室外消防系统和避雷针以及起重机和地磅等；根据委托人设定，评估对象构筑物的评估范围不含其所在宗地的土地价值，码头内已有相关补偿标准的建筑物、构筑物（花圃）、绿化苗木和可搬迁设施设备的搬迁费不在本次评估范围内;本次评估选择价值类型为市场价值，评估方法为成本法，评估基准日即2017年5月17日委估资产市场价值评估值为15,011,930元，本报告的有效期为1年。具体评估结果见资产评估明细表。资产评估明细表共列有62项，如下:1.场地加固工程（填3.61米厚碎石及砾石），4000㎡，购建日期1992年，评估现价2,265,140元；场地加固工程（填2米碎石），10,815㎡，购建日期1992年，评估现价4,005,300元；场地填土石方工程（抛毛石0.5米厚，填0.2米海沙），10,815㎡，购建日期1988年，评估现价1,570,620元；2.码头工程（扶壁式码头，长约75米，扶壁宽1.2米），1项，购建日期1991年8月，评估现价2,491,380元；3.10KV架空线路改迁工程，1项，购建日期2010年11月，评估现价164,560元；4.630KVA专变增容工程，1项，购建日期2009年6月，评估现价413,840元；5.视频监控系统，1项，购建日期2011年12月，评估现价59,870元；6.电子卡口系统，1项，购建日期2009年7月，评估现价146,230元；7.码头室外消防工程，1项，购建日期2009年3月，评估现价164,150元；14.水泥地（厚0.3米），10,729.20㎡，购建日期1993年，评估现价1,264,610元；52.起重机，1台，购建日期2008年7月，评估现价1,875,760元；57.120吨模拟式地磅（济南金钟电子衡器股份有限公司制造），1台，购建日期2010年4月，评估现价139,820元。除上列项目外的其它项目均没有列明购建时间，另树木、集装箱已根据标准另行补偿，不纳入本次评估范围。广州市天河区人民政府车陂街道办事处、广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社、广州市天河区土地开发中心签订的《临江大道车陂西码头（永业货柜码头）地块及路位先）地块及路位先行交地预付款协议》约定江大道车陂西码头（永业货柜码头）地块补偿事宜）地块补偿事宜达成以下协议积和临迁费等征收补偿统一纳入广州国际金融城东区集体土地征收拆迁补偿内，故本协议补偿内容不包括上述预付款；以下为现在面积和预付款，最终补偿标准以广州市政府批准的补偿方案为准，多退少补。历史建筑（07630）：1.框架结构1342.85㎡，补偿单价3800元/㎡，补偿金额5,102,830元；2.混合结构169.84㎡，补偿单价3600元/㎡，补偿金额611,424元；3.砖木结构443.04㎡，补偿单价3400元/㎡，补偿金额1,506,336元；4.简易结构（有墙体）282.84㎡，补偿单价1600元/㎡，补偿金额452,544元；5.简易结构（无墙体）223.64㎡，补偿单价150元/㎡，补偿金额33,546元；以上面积小计2462.21㎡，补偿金额小计7,706,680元。其他无任何手续的建筑：6.混合结构76.83㎡，补偿单价1100元/㎡，补偿金额84,513元；7.砖木结构32.65㎡，补偿单价700元/㎡，补偿金额22,855元；8.简易结构（有墙体）198.02㎡，补偿单价350元/㎡，补偿金额69,307元；9.简易结构（无墙体）108.14㎡，补偿单价150元/㎡，补偿金额16,221元；10.室外楼梯（混合结构）4.31㎡，补偿单价1100元/㎡，补偿金额4741元，以上面积小计419.95㎡，补偿金额小计197,637元。以上共计2882.16㎡，补偿金额共计7,904,317元。因本次征地拆迁导致集体物业租赁合同提前终止，既给村集体经济带来了损失，也给承租方带来了一定的损失，广州市天河区土地开发中心同意按照上述合同约定的租金标准，按照赔偿三个月的标准，一次性支付提前解约的赔偿金808,704元，广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社负责支付赔偿金给承租方并负责对承租方的解约，保证承租方按时搬迁，按时交地。另外，花圃树木417.29㎡，补偿金额57,484.25元，补偿2017年3月至5月3个月租金808,704元，补偿搬迁费28,821.60元。在签订该协议3个工作日内，广州市天河区土地开发中心向财政申请支付车陂经济发展公司7,904,137元的70%和其它补偿的全部金额共计7,236,735.75元。广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社出具说明称：车陂集体土地统一登记在其名下，在涉及本案的征地过程中，对外统一由广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社代表村集体与政府签订合同，在村内部，其与车陂经济发展公司系一套人马两块牌子。双方当事人均同意在本案中涉及广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社的债务由车陂经济发展公司承担。双方当事人共同确认，车陂经济发展公司已向永业公司支付50万元,车陂经济发展公司已经收到相关部门支付的《临江大道车陂西码头（永业货柜码头）地块及路位先）地块及路位先行交地预付款协议》项下的补偿款7,236,735所涉的其余补偿款需等所有的拆迁补偿协议签完后政府部门才能支付。双方同意按照2007年6月30日（即07630）划分1992年承包合同项下建设的建筑和2007年码头租赁合同项下建设的建筑物。一审法院于2018年4月27日作出（2016）粤72民初958号民事判决，确认双方当事人签订的本案码头租赁合同于2016年12月31日解除，本案的双方当事人均未对该判决提起上诉。一审法院认为：本案是一宗码头租赁合同纠纷。关于1992年的承包合同的承包方的问题。永业公司作为中外合作公司，在其成立之前，需要先期租赁码头，根据合作方香港永业公司和粮出公司签订的合作合同约定，由粮出公司协助永业公司租赁码头，之后码头由永业公司实际使用并交纳租金，车陂经济发展公司也向永业公司开具了发票，在上述承包合同于2007年期满后，双方当事人之间签订的码头租赁合同中明确提到“就永业公司要求继续使用车陂经济发展公司码头，车陂经济发展公司同意将码头出租给永业公司使用”，综上可见，粮出公司与车陂经济发展公司于1992年签订承包合同时，虽然以粮出公司的名义签订，实际上是为永业公司所签，合同也由永业公司履行，租金由永业公司向车陂经济发展公司交纳，车陂经济发展公司亦向永业公司开具了相应的发票，合同到期后车陂经济发展公司同意与永业公司续签合同，更进一步佐证了是粮出公司为永业公司与车陂经济发展公司签订承包合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，因此一审法院认定1992年的承包合同是永业公司委托粮出公司与车陂经济发展公司签订，该合同对双方当事人具有拘束力。就本案码头的租赁使用，双方当事人于1992年签订了承包合同，在该合同到期后，双方就继续租赁码头的事项于2007年签订了码头租赁合同，双方之间成立码头租赁合同关系，前述两份合同没有违反我国法律和行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定和法律规定享有权利并履行义务。关于永业公司主张的提前解除本案码头租赁合同的赔偿金808,704元的问题。本案码头租赁合同因政府拆迁于2016年12月解除，根据预付款协议关于“因本次征地拆迁导致村集体物业租赁合同提前终止，既给村集体经济带来了损失，也给承租方带来了一定的损失，政府同意赔偿一次性支付提前解约赔偿金808,704元，车陂经济发展公司负责支付赔偿金给承租方并负责对承租方的解约，保证承租方按时搬迁，按时交地”的约定，可知提前解约赔偿金是政府部门通过车陂经济发展公司支付给永业公司的，车陂经济发展公司已收到上述赔偿金，因此车陂经济发展公司应将该款项支付给永业公司，车陂经济发展公司请求按照合同约定三七分没有事实依据。扣减车陂经济发展公司已向永业公司支付的50万元，车陂经济发展公司还应向永业公司支付308,704元。关于永业公司主张的在租赁期间为营运需要而建设的建筑物及其配套设施补偿款10,508,351元的问题。虽然资产评估报告评估的价值为15,011,930元，但由于该款项系政府拆迁补偿的，根据合同约定只有车陂经济发展公司收到政府的补偿款后才有义务根据合同约定向永业公司支付相应的补偿款，而车陂经济发展公司尚未收到政府支付的相应补偿款，车陂经济发展公司承担支付义务的条件尚未成立，永业公司请求车陂经济发展公司支付该补偿款的70%没有事实依据，对永业公司的该诉讼请求应予驳回，永业公司可在车陂经济发展公司收到相应补偿款后另行主张。关于永业公司主张的路位及5层办公楼、值班室、保安宿舍等共计2,882.16平方米的建筑物赔偿款300万元的问题。粮出公司与车陂经济发展公司于1992年签订的承包合同约定，合同期满后，如永业公司不再承包，则无偿归属车陂经济发展公司，如继续承包，5年内永业公司投资的建筑物及设施仍属永业公司。对于2007年6月30日之前的建筑物2,462.21平方米,均在1992年承包合同期限内建设,根据该合同约定，在2007年续签码头租赁合同后5年内才属于永业公司，到本案所涉的征地拆迁时已超过5年，因此永业公司请求车陂经济发展公司支付该部分建筑物补偿款没有合同依据，不予支持。对于419.95平方米无任何手续的建筑物，该部分建筑是在2007年码头租赁合同期限内建设，根据码头租赁合同约定，对该补偿款车陂经济发展公司占30%，永业公司占70%,依据预付款协议该部分补偿为197,637元，车陂经济发展公司收到70%为138,345.90元，车陂经济发展公司应向永业公司支付70%为96,842.13元。对于政府部门补偿的2017年3月至5月的租金878,704元，因为此时码头租赁合同已经解除，政府因拆迁导致码头租赁合同提前解除而给车陂经济发展公司造成租金损失，所以该补偿是针对车陂经济发展公司，与永业公司无关，永业公司请求车陂经济发展公司支付其中的70%没有事实依据,不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：（一）车陂经济发展公司向永业公司支付政府补偿的赔偿金308,704元;（二）车陂经济发展公司向永业公司支付政府补偿的补偿款96,842.13元;（三）驳回永业公司的其他诉讼请求。以上给付金钱义务，应于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107,702元，由永业公司负担104,651元，车陂经济发展公司负担3,051元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见及法庭调查情况，本案的争议焦点为：（一）车陂经济发展公司是否应向永业公司支付构筑物及其配套设施补偿款10,508,351元；（二）车陂经济发展公司是否应向永业公司支付建筑物补偿款300万元；（三）车陂经济发展公司向永业公司支付提前解约赔偿金是否应当扣减已经预付的50万元。关于车陂经济发展公司是否应向永业公司支付构筑物及其配套设施补偿款10,508,351元的问题。车陂经济发展公司与永业公司分别作为甲乙双方盖章确认的落款时间为2017年10月12日的《协议书》第四条载明“对于西码头的搬迁费及不可搬迁的设备设施需评估的事项，待评估公司出具评估报告且征收、被征收单位确认后，甲乙双方依据评估报告协商处理，在协商处理前，甲方在本协议签订后3日内，先行垫付人民币伍拾万元给乙方用于处理场地搬迁、移交事宜，待最终的协商结果确定后多退少补。”由上述约定可见，关于不可搬迁设备应在评估公司出具评估报告，且征收、被征收单位确认后双方再协商处理。2007年《临江大道车陂西码头（永业货柜码头）地块及路位先）地块及路位先行交地预付款协议》第3不可搬迁的设施、设备及其他构筑物应按评估结果进行补偿，补偿的金额及支付方式需另行签订补充协议约定。因此，现并无证据证明车陂经济发展公司已收到相应补偿款，故其承担支付义务的条件尚未成立，永业公司要求车陂经济发展公司向其支付构筑物及配套设施补偿款的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于车陂经济发展公司是否应向永业公司支付建筑物补偿款300万元的问题。粮出公司与车陂经济发展公司于1992年签订的《承包合同》约定，合同期满后，如继续承包，5年内永业公司投资的建筑及设施仍属永业公司。永业公司与车陂经济发展公司于2007年12月5日签署的《码头租赁合同》亦未就上述内容作出重新约定。因此，对于1992年《承包合同》期限内建设的面积为2462.21平方米的建筑物，依约在2007年续签合同5年内才属于永业公司。自2007年12月5日至本案所涉征地拆迁时已超过5年，永业公司主张该部分建筑物补偿款缺乏事实依据。对于面积为419平方米在2007年《码头租赁合同》期限内建设的建筑物，根据合同约定，该部分补偿款永业公司应占70%。因此，一审法院判令车陂经济发展公司就收取到的138,345.9元补偿款，向永业公司支付其中70%对应的96,842.13元并无不当，永业公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于车陂经济发展公司向永业公司支付的提前解约赔偿金，是否应当扣减50万元预付款的问题。依据上述《协议书》第四条约定内容，车陂经济发展公司先行垫付的50万元，应在双方当事人对搬迁费及不可搬迁的设备设施评估完成，并经征收及被征收单位确认，在协商之后再确定如何处理。现车陂经济发展公司尚未与永业公司就该部分补偿款形成最终的协商结果，故一审法院在永业公司应当收取的提前解约赔偿金中扣除车陂经济发展公司预付的50万元与合同约定不符，本院予以纠正。综上，永业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州海事法院（2017）粤72民初969号民事判决第二项；二、撤销广州海事法院（2017）粤72民初969号民事判决第三项及诉讼费用负担部分；三、变更广州海事法院（2017）粤72民初969号民事判决第一项为：广州市车陂经济发展有限公司向广州永业货柜码头有限公司支付政府补偿的赔偿金808,704元；四、驳回广州永业货柜码头有限公司的其他诉讼请求。以上给付金钱义务，应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107,702元，由广州永业货柜码头有限公司负担100,890元，由广州市车陂经济发展有限公司负担6,812元；二审案件受理费107,702元，由广州永业货柜码头有限公司负担100,890元，由广州市车陂经济发展有限公司负担6,812元；广州永业货柜码头有限公司已向本院预交二审案件受理费107,702元，其多预交的二审案件受理费6,812元由本院予以清退。广州市车陂经济发展有限公司应向于本判决生效之日起十日内本院交纳二审案件受理费6,812元。本判决为终审判决。审判长 饶 清审判员 王 芳审判员 李民韬二〇二〇年五月十五日法官助理罗洁书记员李志恒