广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41360号原告：中共广东省委办公厅工程队，住所地广州市中山一路梅花村**。法定代表人：郭凯风。委托诉讼代理人：赵溪雯、吴晓棣，广东恒益律师事务所律师。被告：广州市永斌物业管理有限公司，，住所地广州市白云区广园中路**金泊大厦******法定代表人：吴永斌。委托诉讼代理人：何美玲，该司员工，联系地址。第三人：周国良，男，1966年5月20日出生，汉族，住址浙江省平湖市。第三人：陈晨，男，1981年12月25日出生，汉族，住上海市崇明县。第三人：陈春峰，男，1982年4月8日出生，汉族，住上海市崇明县。第三人：国药控股广州有限公司，住所地广州市，住所地广州市荔湾区站前路**法定代表人：林兆雄。委托诉讼代理人：谭华敏、陈展韬，该司员工，联系地址。原告中共广东省委办公厅工程队诉被告广州市永斌物业管理有限公司，第三人周国良、陈晨、陈春峰、国药控股广州有限公司（以下简称国药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴晓棣，被告的委托诉讼代理人何美玲，第三人周国良、陈春峰以及第三人国药公司的委托诉讼代理人陈展韬均到庭参加诉讼。第三人陈晨经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》于2019年8月12日解除；2.被告立即将广州市越秀区农林下路X号和农林下路X号XX房房屋腾空并恢复原状交还给原告；3.被告向原告支付2019年3月1日起至8月20日期间的租金及管理费，共计683341.94元（每月5日前支付当月租金。2019年3月至6月期间的月租金为102000元、月管理费为18000元，2019年7月、8月的月租金为105060元、月管理费为18540元；8月的日租金为3389.0323元，20天的租金为67780.65元；8月的日管理费为598.065元，20天管理费为11961.29元）；4.被告向原告支付迟延缴费租金及管理费的违约金，违约金的计算标准为每逾期一日按应付而未付款项的3%，计算至实际清偿之日止（暂计至2019年9月16日，违约金为2516758.84元）；5.被告自2019年8月21日起支付双倍占用费，以当年度租金和当年度管理费为标准，计算至实际腾退房屋之日止（暂计至2019年9月16日；2019年度每天租金标准为3454.03元，26天双倍租金为179609.43元；2019年度每天管理费标准为609.54元，26天双倍管理费为31695.78元，两项共计211305.21元）。事实与理由：中共广东省委是广州市越秀区农林下路**和农林下路****的权属人，受中共广东省委机关事务管理局的委托，原告代为管理并负责涉案房屋的租赁及使用事宜。2018年4月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由被告承租案涉房屋，建筑面积118平方米，实用面积236平方米。租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日止，被告应于每月5日前以转账形式向原告支付当月租金，从2018年7月1日起12个月内，每月租金102000元，从2019年7月1日起每年递增3%。本合同保证金24万元，被告拖欠租金超过20天的，原告有权选择单方面解除合同，本合同提前终止或有效期限届满而双方未达成续约的，被告须于终止日或届满之日将出租房屋完好无损地交还给原告。如果被告拖欠租金或维修费用的，原告可用保证金冲抵租金或维修费，冲抵后的费用多退少补，若被告在规定的时间内不腾退出租房屋的，被告应按年度租金标准的双倍支付占用费，被告应按时交付租金及水电费，如逾期付款的，每逾期一日，被告须按应付未付款项的3%向原告支付违约金。等等。合同订立后，原告向被告交付了房屋，被告亦支付了24万元保证金。合同履行过程中，被告经常性拖欠租金，经原告反复催缴，被告缴交了2018年7月至2019年2月期间的租金和管理费。原告因被告多次拖欠租金，多次向被告发出催缴通知，被告曾于2019年6月28日向原告作出《承诺书》，承诺因拖欠原告租金及管理费48万元，将于2019年7月3日开始每周转租金管理费12万元至原告账上，直至结清所欠租金为止。但截止起诉之日，被告未清偿所欠的租金和管理费。2019年8月12日，原告向被告送达《关于解除收回场地的告知函》，告知：解除《租赁合同》收回租赁场地，不迟于2019年8月20日前完成场地交付手续，否则，将按照《租赁合同》第9.1条之约定，自2019年8月21日起计收双倍占用费直至场地交接手续办结之日解除。被告收到前述告知函件后并未按期腾退房屋并办理场地交接手续，仍继续占用涉案场地、拖欠占用费及管理费。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告辩称：合同不是从2018年4月20日起承租的，而是我方从2017年7月1日起从上一手承租人继续承租的，从8月开始租金由我方转给原告，每月租金69059.28元。我方进场后就对房屋重新进行装修，但是原告在2017年9月要求我方重新投标，这与我方与上一手承租人以及原告达成的意见不相符。经过协商，原告曾承诺给两个月的免租期来弥补我方的损失，我方按照要求提交了书面申请，但目前并未审批。所以我方并非拒付租金，我方在进场后因场地年久失修存在漏水的情况已经投入较大的资金进行维修、整改、加固，所以我方是有继续承租使用的意愿的。第三人周国良述称，我方是农林下路X号自编之X的租户，用于经营服装买卖，合同在2018年1月签订的，有三年租金，每月36000元租金，管理费500元。原告的诉请与我无关，我是与被告签订的租赁合同。现在尚未搬离涉案房屋，但与被告有仲裁。现在尚未出仲裁结果。第三人陈春峰述称，我方是农林下路X号自编之X的租户，用于经营服装买卖，实际由我经营，陈晨占有股份，一起合伙。租赁合同到2020年12月届满，每月租金28000元，有递增，现在正常使用。第三人国药公司述称，我方是农林下路X号自编之X的租户，用于经营药店，合同到2022年3月31日届满，每月租金加上管理费八万三千多元。我们希望能在涉案房屋继续经营，至于租金支付给谁，由法院处理。第三人陈晨无述称。经审理查明：座落在本市××区××房屋××广东省委所有。2018年4月20日，中共广东省委机关事务管理局出具《授权书》，授权原告管理农林下路X号和农林下路X号X房商铺，包括签订租赁合同和租赁登记备案等相关事宜。2018年4月20日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：物业地点位于广州市越秀区农林下路X号和农林下路X号XX房的经营场地，建筑面积约118平方米，实用面积约236平方米，用于经营药品销售和百货零售用途。2.1.租赁期限为五年，时间从2018年7月1日开始计算，至2023年6月30日止。3.1.乙方应于每月5日前（遇法定节假日则顺延）以转账形式向甲方支付当月出租房屋租金，甲方在收到租金后向乙方提供发票。3.2.租金从2018年7月1日开始计收。3.3.租金标准为从2018年7月1日起12个月内，236平方米每月租金每平方米432.20元，共计102000元/月。从2019年7月1日起，每年租金递增3%，直到本合同期满。3.4.管理费标准为从2018年7月1日起12个月内，236平方米每月管理费每平方米76.27元，共计18000元/月。从2019年7月1日起，每年管理费递增3%，直到本合同期满。4.1.本合同保证金24万元，首月租金和管理费为120000元，乙方应在本合同签订后3日内，将本合同所称保证金和首月租金和管理费支付给甲方，如逾期仍未支付，甲方有权解除本合同。8.3.如有下列情形之一，甲方有权选择单方面解除合同：8.3.1.乙方拖欠租金超过20天的；8.3.6.乙方未征得甲方书面同意，分租或转租租赁房屋。9.1.本合同提前终止或有效期限届满而甲、乙双方没有达成续约协议，乙方须于终止日或有效期届满之日将出租房屋完好无损交还给甲方……如乙方拖欠租金或维修费用，甲方可用合同保证金冲抵租金或维修费，冲抵后的费用多退少补。若乙方在规定时间内不腾退出租房屋，乙方应按当年度租金标准的双倍支付占用费。10.1.乙方应按时交付租金及水电费，如逾期付款的，每逾期一日的，乙方须按应付而未付款项的3%向甲方支付违约金。10.2.除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，违约方应向守约方支付24万元的违约金。等等。前述合同签订后，因被告未及时支付保证金，原告曾于2018年7月13日向被告发出《通知》，限期被告三天内支付保证金24万元。此后，8月24日、10月12日、12月10日、2019年3月5日以及5月23日，因被告未能依约按时支付租金，原告曾五次向被告发出《催缴通知》。2019年6月28日，被告向原告作出《承诺书》，称因资金周转短暂困难，以致拖欠租金，故承诺由2019年7月3日开始每周转租金12万元至原告账户直至结清所欠租金为止等。2019年8月9日，广东华科律师事务所受原告委托向被告发出《关于解除收回场地的告知函》，称因被告未履行其书面承诺，累计拖欠达72万元租金管理费等，经原告多次催告后被告仍未履行主要义务已构成根本违约，故特此函告该解除《租赁合同》收回场地的告知函在发出之日生效，并要求被告在不迟于2019年8月20日前联同实际使用人完成场地交付手续等。该函件由原告以特快专递的方式向被告送达，并由被告于同月12日签收。另查明：2017年12月29日，被告与第三人国药公司签订《租赁合同》，约定由被告将案涉农林下路X号自编X号商铺出租给第三人国药公司从事商业（药店、药房）使用，建筑面积180平方米、实际使用面积230平方米，租赁期限自2018年4月1日至2022年3月31日，其中2018年4月1日至2019年3月31日月租金、管理费合计76000元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金、管理费合计79800元等。2018年1月1日，被告与第三人陈晨签订《租赁合同》，约定由被告将案涉农林下路X号自编之X号商铺出租给第三人陈晨从事商业使用，建筑面积33平方米，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月30日，其中2018年1月1日至2019年12月30日月租金为28000元，2019年1月1日至2019年12月30日的月租金为29680元，2020年1月1日至2020年12月30日的月租金为31461元等。第三人陈春峰称该商铺虽由第三人陈晨签订前述合同，但该商铺由其实际使用，被告对此予以确认。2018年1月4日，被告与第三人周国良签订《租赁合同》，约定由被告将案涉农林下路X号自编X号商铺出租给第三人周国良从事商业使用，建筑面积165平方米，租赁期限自20118年3月3日至2021年3月30日，其中2018年3月13日至2018年3月30日为免租期，2018年4月1日至2019年3月30日月租金为36000元，2019年4月1日至2020年3月30日的月租金为37800元等。此外，被告为证明其系从案外人广州市越秀区东山名人婚纱影楼（以下简称名人婚纱）处继续承租案涉房屋并自2017年8月起向原告支付租金，此后因原告的工作需要重新招投标，双方重新订立合同，向本院提交了证据：1.账户明细，其中显示被告自2017年8月向原告支付租金；2.《转让协议书》、《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同》，其中显示名人婚纱于2013年4月16日、25日向原告承租案涉场地中的X号和自编XX号经营场地，租赁期限分别至2017年12月31日、2018年4月30日止等；2017年6月27日，被告与名人婚纱签订《转让协议书》，约定由被告承接名人婚纱与业主签订的原租赁合同等。3.原告于2017年9月18日发出的《农林下路X号物业和农林下路X号XX房出租方案》，其中显示案涉房屋与名人婚纱的合同期限至2018年4月30日，故原告拟对案涉物业公开招租，租期五年。被告为证明其对案涉场地实施了装修改造并支付了相应的费用，向本院提交了证据：4.《房屋安全鉴定报告》，其中显示案涉房屋为基本完好房，可按现状安全使用。5.照片，内容显示为装修施工现场。6.客户收（付）款入账通知，其中显示被告向名为叶少能的自然人转账支付装修工程款，合计23万元。对此，原告质证认为：证据1-3的真实性、合法性均无异议，但被告提供的前述证据仅能证明名人婚纱曾与原告签订租赁合同，被告与名人婚纱之间的转让协议并未取得原告同意，原、被告之间在2018年4月20日前并不存在租赁合同关系。证据4的真实性、合法性无异议，该证据显示案涉房屋为基本完好房，被告是否进行装修根据合同约定由其自行进行。证据5、6的三性均不予确认，原告对于被告实施装修的情况并不清楚。庭审中，第三人周国良称其虽仍在案涉场地经营，但与被告正在办理仲裁过程中，原告对此则要求被告自合同结束之日起腾退该房屋。至于第三人陈春峰与国药公司的经营场地，原告称坚持要求与被告解除租赁合同，但是合同解除后可以与陈春峰、国药控股另行签订租赁合同，允许其继续租赁使用。本院认为：原告经公开招、投标程序就案涉房地产与被告签订的《租赁合同》为合法有效合同，对原、被告均具有法律约束力。根据该合同的约定，被告逾期支付租金超过20天或未征得原告书面同意将案涉房屋分租、转租的，原告有权单方面解除合同。被告承租案涉场地后，既未按约定时间支付租赁保证金以及租金，又未征得原告书面同意将案涉场地对外转租，已构成违约。经原告数次书面催讨欠付租金后，被告也未能依其在2019年6月28日作出的《承诺书》中承诺时间补缴欠付租金。因此，原告于2019年8月9日向被告发出《关于解除收回场地的告知函》符合合同约定的解除条件，足以发生解除合同的法律效力。该函件已于同月12日送达被告，因此原告诉请确认前述合同于该日解除，理据得当，本院予以支持。至于被告辩称其延期支付租金系因原告曾同意给予两个月的免租期以弥补其损失，但被告既未提供相应的证据证明双方曾就免租期达成过一致意见，且从被告作出的《承诺书》中亦可见，其并未提出免租期问题，且其自认的逾付租金系因资金周转问题。因此，被告的该项辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。合同解除后，被告除应清付欠付租金外，还应依约将案涉场地交还原告，因被告将案涉场地分租给第三人使用，故第三人对交还应付协助义务。至于合同解除之次日至被告交还案涉场地之日止的场地占用费问题，根据前述合同约定“若乙方在规定时间内不腾退出租房屋，乙方应按当年度租金标准的双倍支付占用费”，原告于前述告知函中要求被告在8月20日前将案涉场地腾空并交还原告。因此，原告主张自8月21日起至实际腾退房屋之日止按双倍费用标准支付占用费，并无不当，本院予以支持。至于合同解除之次日至8月20日的占用费宜参照原合同约定的租金和管理费标准计付。至于原告诉请要求被告支付的逾期付款违约金的问题，根据前述合同约定，被告逾期付款的，每逾期一日按应付未付款项的3%向原告支付违约金，因此原告该项诉请符合双方合同的约定，本院予以支持。考虑到前述合同约定的占用费标准为租金及管理费的双倍，故该违约金的总额不宜超过本金总额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款的规定，判决如下：一、确认原告中共广东省委办公厅工程队与被告广州市永斌物业管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年8月12日解除。二、被告广州市永斌物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区农林下路X号和农林下路X号XX房腾空并交还给原告中共广东省委办公厅工程队，第三人周国良、陈晨、陈春峰、国药控股广州有限公司负有协助办理腾空交还的义务。三、被告广州市永斌物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告中共广东省委办公厅支付自2019年3月1日起至2019年8月12日的租金及管理费以及自2019年8月13日起至2019年8月20日止的占用费（其中2019年3月1日至2019年6月30日的租金按102000元/月计、管理费按18000元/月计；2019年7月1日至2019年8月20日的租金按105060元/月计，管理费按18540元/月计）；自2019年8月21日起至被告广州市永斌物业管理有限公司实际腾空并交还前址房屋之日止的占用费由被告广州市永斌物业管理有限公司逐月支付予原告（占用费标准按前述《租赁合同》约定的同期租金及管理费标准的双倍计付）。四、被告广州市永斌物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告中共广东省委办公厅支付自2019年3月6日起至实际清付租金及管理费之日止的逾期付款违约金（以每月应付租金及管理费为基数，按每日3%的标准计付），其中违约金总额不超过应付租金总额。五、驳回原告中共广东省委办公厅工程队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34091元，由被告广州市永斌物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  李艳忠人民陪审员  黄慧琴二〇二〇年五月八日书 记 员  曾怡婷