山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1725民初2846号原告：赵万**，男，1963年3月30日出生，汉族，居民，住郓城县。委托诉讼代理人：张培亮，山东兴郓律师事务所律师。被告：张春蛮，女，1959年2月23日出生，汉族，农民，住郓城县。被告：张福龙，男，1983年3月7日出生，汉族，农民，住郓城县。被告：张福海，男，1985年3月1日出生，汉族，农民，住郓城县。被告：高伍松，女，1935年2月1日出生，汉族，农民，住郓城县。四被告委托诉讼代理人：陈尊明，山东鲁韵正道律师事务所律师。原告赵万**与被告张春蛮、张福龙、张福海、高伍松确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，于2018年8月13日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵万**及其委托诉讼代理人张培亮，被告张春蛮、张福龙及四被告委托诉讼代理人陈尊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵万**向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认房屋买卖合同有效；2.所有涉案费用均由被告承担。事实和理由：被告亲属张明珠在唐塔路中段有房产一套，该房产的国有土地使用证及房屋所有权证分别于2000年与2003年均登记在张明珠个人名下，原告赵万**经与张明珠协商，双方于2006年达成房屋买卖合同的合意，原告向张明珠支付了全部购房款，张明珠将国有土地使用证及房屋所有权证原件交付给原告，原告接收房屋后一直占有使用至今。2016年11月16日，四被告向郓城县人民法院提起诉讼，诉称原告系租赁张明珠的房屋，要求原告返还该房屋，后经郓城县人民法院审理，判决驳回了四被告的诉讼请求，四被告上诉后经菏泽市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。原告购买案涉房屋并控制使用至今，依法取得房屋产权，但四被告一直不配合原告进行房屋过户登记手续，为维护原告的合法权益，特此起诉。被告张春蛮、张福龙、张福海、高伍松共同辩称，一、被告亲属张明珠针对涉案房产与原告客观上未发生过买卖行为，也不存在买卖合同。首先，原告与张明珠双方针对涉案房产既没有签订书面买卖合同也没有见证人见证，无法证实张明珠与原告曾有达成买卖涉案房产的合意；其次，原告提交的所谓交付购房款单据，显示的金额为131000元，与其主张的135000元不符，同时单据本身也不能说明张明珠收取款项的性质；最后，原告在郓城县人民法院（2016）鲁1725民初6608号以及菏泽市中级人民法院（2017）鲁17民终2513号诉讼案件中提供的证人证言内容，证实的对象已经去世，待证事实无法核验，两证人之间亦无法印证，且均与原告个人2017年2月23日的调查笔录所述相互矛盾，根本不能证实张明珠与其存在涉案房产的买卖行为，被告已提出申诉要求撤销上述两审案件的判决，撤销对原告主张的其与张明珠之间针对涉案房产发生买卖行为的错误认定。二、即便就涉案房产发生过原告主张的买卖行为，该行为因违反相关法律的禁止性规定而自始无效。涉案房产虽登记在张明珠个人名下，但是在其与被告张春蛮夫妻关系存续期间所取得，是二人的夫妻共同财产，同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”规定，房产不得转让。被告张春蛮作为涉案房产的共有人对房产的买卖不知情，原告在购买涉案房产前应知晓张明珠个人及家庭情况，应明知登记在张明珠名下的涉案房产具有其他共有人的事实，却未曾取得共有人的书面同意，因此即便存在买卖行为也因违反法律的规定而无效。三、原告虽主张其与张明珠存在买卖合同，并主张实际占有至今，但2018年6月13日郓城县人民法院（2018）鲁1725民初2195号民事判决已依法确认被告对涉案房产的共有所有权，物的占有并不影响物权的归属。张明珠无权处分夫妻共同财产，依据合同相对性原则，原告主张的所谓买卖合同对被告不具有约束力，请求驳回原告对被告的诉讼请求。根据原告的陈述及被告的答辩，本院总结本案存在两个争议焦点，一、原告赵万**与张明珠之间是否存在买卖合同关系；二、若存在买卖合同关系，则该合同的效力应如何认定。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交由张明珠出具的收款收据五份，用以证实原告与张明珠之间形成涉案房屋的买卖合同，原告已交付购房款，经被告质证对该组证据的合法性及证明目的均有异议，认为该组证据仅有署名为张明珠所签，收条内容并未显示款项的性质。本院认为，被告虽对该组证据存有异议但未提交相反证据予以反驳，且被告对张明珠的签字予以认可，故该组证据真实、合法，与本案有关联，本院确认为有效证据；二、原告提交郓城县人民法院（2016）鲁1725民初6608号案件庭审笔录、证人王某证言、民事判决书及菏泽市中级人民法院（2017）鲁17民终2513号民事判决书，用以证实原告与张明珠之间的房屋买卖合同关系已经人民法院生效裁判所认定，经被告质证对该两份民事判决认定的事实有异议，称已提出申诉但未提交足以推翻的相反证据，本院认为该两份民事判决已生效，非经法定程序撤销或变更的情况下，其所确认的基本事实当事人无需举证证明，故对于（2017）鲁17民终2513号民事判决书中认定的事实“2006年，被上诉人赵万**经与张明珠协商，双方达成房屋买卖合意，赵万**支付给张明珠135000元房款，张明珠将案涉房产证、国有土地使用证原件交付给被上诉人”本院予以确认；三、原告提交案涉房屋的拆迁补偿安置协议及拆迁房屋面积确认表，经被告质证认为有异议，本院认为该份证据被拆迁人并非原告，无法确认与本案的关联性，本院不予采信；四、被告郓城县房产管理局向被告张春蛮颁发的房屋所有权证，用以证实被告张春蛮与张明珠对涉案房产为共同共有人，经原告质证对此有异议，称被告是通过欺骗手段从房产管理部门取得，现已注销但未提交相关证据，本院认为该房屋所有权证为政府房产管理部门颁发，合法、真实，属于对涉案房产的权属记载，与本案有关联，本院确认为有效证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2006年原告赵万**与张明珠就张明珠个人名下位于郓城县的房产（房权证号：郓房字第**）达成买卖合意，原告共支付购房款135000元，张明珠将涉案房产交付原告，并将房产证及土地使用证交由原告，但双方并未办理房产过户手续，原告占有并使用至今。2015年农历腊月20日张明珠去世，2016年11月4日郓城县房产管理局就涉案房产向被告张春蛮颁发编号为郓房权证郓城字第**的房产证，房产证登记房产为被告张春蛮与张明珠共同共有，郓城县人民法院（2018）鲁1725民初2195号民事判决及菏泽市中级人民法院（2018）鲁17民终2607号民事判决均已判决确认涉案房产归四被告共有。本院认为，一、关于原告赵万**与张明珠就涉案房屋是否存在买卖合同关系问题。原告赵万**与张明珠之间就涉案房屋的买卖合同关系已经本院及菏泽市中级人民法院生效裁判所确认，被告抗辩已对该生效裁判申请再审但并未提交受理再审的相关证据，故本院对该生效裁判确认的事实予以采信，若该生效裁判经法定程序予以撤销或变更后，被告可依法另行主张权利。二、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。该合同系双方真实意思表示，是否违反法律法规的效力性强制规定是认定合同效力的关键。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，根据原告提交的编编号为郓房字第**房产证记载该房产为张明珠私有，被告张春蛮抗辩该房产系夫妻共同财产未提交有效证据，仅依据在夫妻关系存续期间取得的理由不能成立，且被告张春蛮自述编号为郓房房权证郓城字第**房产证是在张明珠去世后按照继承所办理，郓城县人民法院（2018）鲁1725民初2195号民事判决亦是依据四被告对涉案房屋享有继承权而确认共有，故在原告与张明珠订立涉案房屋买卖合同时，涉案房产应为张明珠个人财产。张明珠将个人财产出卖给原告赵万**，并不违反法律法规的效力性强制规定，应为有效合同。四被告虽非涉案合同的当事人，但其已依据继承权主张对涉案房屋享有权利，故涉案合同的效力应及于四被告。因涉案房屋的所有权已经郓城县人民法院及菏泽市中级人民法院生效裁判确认归四被告所有，原告诉称其亦对该生效裁判申请再审但未提交受理再审的有关证据，可以确认涉案房屋现归四被告共有，故该买卖合同系不可履行之合同，原告取得房屋所有权的合同目的无法实现，原告可就解除合同及赔偿损失另行主张。若该案事实发生变化，如相关生效裁判经法定程序结果发生了变化，原告可就继续履行合同另行主张权利。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项之规定，判决如下：确认原告赵万**与张明珠之间就原张明珠名下位于郓城县的房产房产证号为郓房字第**屋买卖合同有效。案件受理费3000元，申请费3020元，由被告张春蛮、张福龙、张福海、高伍松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  李晓玲审 判 员  崔 晔人民陪审员  和丽英二〇二〇年五月二十六日书 记 员  杨茗茗