广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1658号上诉人（原审原告）：梁庆坚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码440************635。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区中润房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****，统一社会信用代码914************843。法定代表人：李义超。委托诉讼代理人：杨旦，女，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州普诚物业经营管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区*************，统一社会信用代码914***********595X。法定代表人：彭新华。被上诉人（原审被告）：广州普诚物业经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区**************，统一社会信用代码914**********923XE。法定代表人：黄剑鸿。上诉人梁庆坚因与上诉人佛山市顺德区中润房地产开发有限公司（以下简称中润公司）、被上诉人广州普诚物业经营管理有限公司顺德分公司（以下简称普诚物业顺德分公司）、广州普诚物业经营管理有限公司（以下简称普诚物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁庆坚上诉请求：1.责令中润公司、普诚物业顺德分公司、普诚物业公司对梁庆坚位于佛山市顺德区*******房屋主人房（钢筋外露和渗漏）进行维修；2.赔偿梁庆坚经济损失30000元；3.本案诉讼费由中润公司、普诚物业顺德分公司、普诚物业公司承担。事实和理由:梁庆坚于2012年12月份购买了案涉房屋，于2019年3月装修房子，发现公用卫生间天花钢筋外露和主人房的飘台有三个地方渗水，之后发现主人房墙体渗水。经多次向物管公司反映此事，物管公司和开发商却置之不理。开发商明确规定基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修期限50年，但现在过去几年就出现渗水和钢筋外露现象，梁庆坚现在是不敢装修，不敢居住。经装修公司作出的初步维修方案的费用为7500元，物管公司和开发商应承担经济赔偿和维修责任。中润公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为中润公司无须向梁庆坚承担维修责任、维修费用；2.维持其他判项。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。梁庆坚一审时提出的诉讼请第一项为“请求判令中润公司、普诚物业顺德分公司、普诚物业公司对位于佛山市顺德区********************的主人房钢筋外露、渗漏问题进行维修”。一审庭审中，一审法官向中润公司提出能否对案涉房屋提供维修服务，中润公司进行了肯定回答，且提出了可以进行有偿维修的方案，后续也应法官的要求向一审法院提供了书面的有偿维修方案。梁庆坚提出的是行为给付之诉，且中润公司对该行为履行已予以肯定回复，一审法院自行“酌定确定为2000元”的判令有违梁庆坚的诉请，民事诉讼应围绕当事人的诉请进行判令，一审判决自行将行为给付之诉判令为金钱给付之诉，适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。1.梁庆坚于2019年7月提起本案诉讼，且庭审时梁庆坚陈述其一审提供的照片均为提起诉讼时拍摄，一审法官并未去到现场查看，但在判决中认定“考虑原告已于2018年12月重新……易与原告的装修作业出现重复、冲突情况”，无视梁庆坚对房屋现状事实的陈述，无视诉请即行为履行，所做判令缺乏事实依据。2.一审判决认定“从常理而言，该批荡层在中润公司……概率较低”与事实不符。一审庭审中，中润公司提交的证据证明了案涉房屋在约定期限内完成了各项工程验收，符合交付标准，梁庆坚在收楼时及长达6年里多次装修中均未发现该质量问题，且梁庆坚收楼时亦收到了《住宅质量保证书》等材料，其中载明收楼后针对房屋内部出现的不同质量问题进行免费修缮的时间，梁庆坚对上述均认可。交楼时并未发现有天花钢钉外露的事实，一审法院从“常理出发”的认定与事实不符。3.酌定2000元的标准缺乏事实依据。中润公司的工程合作单位在了解案涉房屋的相关情况后，向中润公司提出了维修方案，认为修复费用为600元，中润公司亦向一审法院提交了该维修方案。一审法院若认为600元的标准有不当之处，则应出示更为客观的维修费用评价标准，而非在有根据的情形下仍强行酌定。梁庆坚向一审法院提出诉讼请求：1.判令中润公司、普诚物业顺德分公司、普诚物业公司对位于佛山市顺德区********************屋的主人房钢筋外露、渗漏问题进行维修；2.判令中润公司、普诚物业顺德分公司、普诚物业公司赔偿梁庆坚损失30000元；3.本案诉讼费用由中润公司、普诚物业顺德分公司、普诚物业公司承担。一审法院查明：2013年1月31日，梁庆坚与中润公司签订一份《商品房买卖合同》（含附件《房屋平面图》《装饰、设备标准》《补充协议》），约定梁庆坚以862176元的价格向中润公司购买位于佛山市顺德区********************屋（以下简称涉案房屋），作成套住宅使用。《商品房买卖合同》第九条约定，“甲方（即中润公司）应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能支持使用的商品房交付乙方（即梁庆坚）使用”。第十二条约定，“商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。同日，梁庆坚与普诚物业顺德分公司签订了一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由普诚物业顺德分公司为涉案房屋提供物业服务，服务内容包括“将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为告知乙方（即梁庆坚），监督乙方的装饰装修活动，将违规装饰装修行为上报行政执法主管部门”、“根据实际情况向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务”。2013年11月，中润公司向梁庆坚寄送了《收楼通知书》，告知梁庆坚于2013年11月29日前往普诚物业顺德分公司营业地办理收楼手续。2013年11月29日，中润公司完成了涉案房屋所在的“佳润上品轩”项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。2013年12月11日，梁庆坚依据前述通知办理了收楼手续。同日，中润公司依约向梁庆坚提供了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》各一份，其中《住宅质量保证书》记载：“本建筑工程及附属设施发生质量问题时按附表所列范围和期限进行保修，在保修期内，由开发商负责安排相关施工单位完成保修工作。附表所列项目超过保修期限后，开发商将不再承担保修责任，客户可委托物业服务中心进行有偿维修服务，或自行安排处理”；附表列明：“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程”的保修期限为“自竣工验收合格之日起50年”、“屋面防水工程”的保修期限为“自竣工验收合格之日起5年”、“卫生间和外墙面的防渗漏，但不包括厨房”项目的保修期限为“自竣工验收合格之日起5年”、“墙面、顶棚抹灰层及装饰面层脱落”项目的保修期限为“自竣工验收合格之日起1年”。2017年7月31日，梁庆坚向普诚物业顺德分公司提交了一份《装修申请表》，就涉案房屋装修事宜进行了备案。2018年12月，梁庆坚再次就涉案房屋装修事宜向普诚物业顺德分公司申请备案。梁庆坚在庭审中陈述：其办理收楼手续后一直将涉案房屋空置，第一次装修工作因资金不足停工，第二次装修工作亦于2019年3月停工。2019年4月底，梁庆坚发现涉案房屋主卧天花局部位置出现批荡层露钉情况、天花靠窗位置出现水渍印痕，并要求中润公司、普诚物业顺德分公司对此无偿进行维修。中润公司于2019年5月会同普诚物业顺德分公司查看涉案房屋后，确认了前述情况的存在。中润公司、普诚物业顺德分公司均拒绝无偿进行维修。双方协商未果，遂引起本案诉讼。另查明，一审法院就前述水渍现象的成因的举证责任问题进行释明后，梁庆坚表示其不申请一审法院委托相关机构进行此成因鉴定。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，本案争议焦点为：一、普诚物业顺德分公司、普诚物业公司是否应对梁庆坚所称的涉案房屋质量问题承担维修及赔偿损失责任；二、对涉案房屋主卧天花局部位置出现的批荡层露钉情况进行维修是否属于中润公司应承担的合同义务，如属于，中润公司承担此义务的方式如何确定；二、涉案房屋天花靠窗位置出现水渍印痕的情况是否属于中润公司所造成的质量瑕疵，中润公司是否承担相应违约责任。对争议焦点一，首先，普诚物业顺德分公司、普诚物业公司均非本案商品房销售合同的相对方，不具有相应合同权利义务。其次，梁庆坚与普诚物业顺德分公司所签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》，就普诚物业顺德分公司对涉案房屋维修养护方面的物业服务内容明确约定为“根据实际情况向乙方（即梁庆坚）提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务”。因此，梁庆坚要求普诚物业顺德分公司、普诚物业公司对其所称的涉案房屋质量问题承担无偿维修及赔偿损失责任的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。对争议焦点二，出现批荡层露钉情况的位置是位于涉案房屋内部的主卧天花，从常理而言，该批荡层在中润公司交付后的5年时间即因自然风化或老化因素发生剥落的概率较低。中润公司称此情况系梁庆坚装修或自身使用及管理不当所致的抗辩意见，未能提供相应证据佐证，一审法院不予采纳。批荡层露钉情况属于中润公司交付涉案房屋时即存在的瑕疵，并非交付后因梁庆坚对涉案房屋的使用而产生或显露的需保修项目，不受上述《住宅质量保证书》所约定的保修期限限制，故中润公司以梁庆坚就此情况向其报修时已超出保修期限为由主张不承担维修义务的抗辩意见，理由不充分，一审法院亦不予采纳。考虑到梁庆坚已于2018年12月重新对涉案房屋进行装修作业，如再由中润公司直接对涉案房屋主卧天花进行维修，易与梁庆坚的装修作业出现重复、冲突情况。故一审法院确认中润公司承担此维修义务的方式为向梁庆坚赔付相应维修费损失；相应损失数额，一审法院酌情确定为2000元。对争议焦点二，可能造成涉案房屋天花靠窗位置出现水渍印痕的原因，既有涉案房屋自身质量因素，也存在上层漏水下渗等外源性因素；本案现有证据尚不能证明此情况的成因。梁庆坚已于2013年12月11日办理了涉案房屋的收楼手续，实际占有该房屋已超过五年时间；其主张前述水渍印痕系因中润公司所交付涉案房屋主体结构质量瑕疵所引起，应自行承担相应举证责任。而梁庆坚经一审法院释明后，明确表示其不申请一审法院委托相关机构进行相应成因鉴定，故举证不能的不利后果由梁庆坚自行承担。因此，梁庆坚要求中润公司对此渗漏问题进行维修，并赔偿损失的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、中润公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梁庆坚赔付维修费损失2000元；二、驳回梁庆坚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为275元（梁庆坚已预交），由梁庆坚负担260元，由中润公司负担15元（中润公司负担部分，由其径向梁庆坚支付，一审法院不再收退）。二审期间，梁庆坚向本院提交了十张照片和一个U盘（内含视频和录音音频），拟证明案涉房屋存在各种质量问题。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。二审期间，中润公司、普诚物业顺德分公司、普诚公司均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.普诚物业顺德分公司、普诚物业公司应否对案涉房屋的质量问题承担无偿维修及赔偿损失责任；2.中润公司应否对案涉房屋的质量问题承担维修及赔偿损失责任。首先，关于普诚物业顺德分公司、普诚物业公司应否对案涉房屋的质量问题承担无偿维修及赔偿损失责任的问题。根据合同相对性原则，普诚物业顺德分公司、普诚物业公司并非案涉《商品房买卖合同》的相对方，不负有承担案涉房屋质量问题的维修及赔偿责任，此其一；其二，梁庆坚与普诚物业顺德分公司签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》约定普诚物业顺德分公司根据实际情况向梁庆坚提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。故梁庆坚主张普诚物业顺德分公司、普诚物业公司应对案涉房屋的质量问题承担无偿维修及赔偿损失责任缺乏依据，本院不予支持。其次，关于中润公司应否对案涉房屋的质量问题承担维修及赔偿损失责任的问题。根据已查明的事实可知，梁庆坚于2017年已经对案涉房屋进行过第一次装修，于2018年12月对案涉房屋进行了第二次装修。梁庆坚称第二次装修在2019年3月停工，在2019年4月底发现批荡层露钉的情况。中润公司主张其对此不应承担相应的责任。对此，本院认为，案涉房屋所在项目虽已整体竣工验收，但不能排除部分存在一定的质量问题，且根据常理，案涉房屋在交付使用后的五年时间，批荡层即因自然风化或老化因素发生剥落概率较低，此其一；其二，中润公司未能举证证明批荡层露钉的情况是因梁庆坚装修或者其自身使用及管理不当所致的。故批荡层露钉的情况属于中润公司在交付案涉房屋时即存在的瑕疵。一审法院根据公平原则认定该质量瑕疵不受《住宅质量保证书》所约定的保修期限限制并无不当，本院予以维持，中润公司应就该质量瑕疵承担相应的责任。一审法院在综合本案的实际情况下，以便于解决纠纷出发，确定中润公司向梁庆坚承担维修义务的方式为向其赔偿维修损失费2000元并无不当，本院对此予以维持。至于梁庆坚主张的渗水问题，因案涉房屋天花出现水迹印痕的原因既有案涉房屋自身质量因素，也存在上层漏水下渗等外源性因素，梁庆坚未能举证证明渗水问题是由案涉房屋的主体结构质量所引起，且其经一审法院释明后，明确表示不申请法院委托相关机构进行相应的成因鉴定，故其应承担举证不能的法律后果，其主张中润公司应对渗水问题承担责任缺乏依据，本院不予支持。另外，关于梁庆坚主张30000元租金损失的问题。根据已查明的事实，梁庆坚不能举证证明渗水问题是由案涉房屋的主体结构质量所引起的，且根据现有证据显示，案涉房屋仅存在批荡层外露问题，该问题属于质量瑕疵，并非系影响其正常居住的房屋主体结构问题，故其主张租金损失无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁庆坚、中润公司的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由梁庆坚负担550元；由佛山市顺德区中润房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十七日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽