山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2020）晋09民终545号上诉人(原审被告)：康某，男，汉族，1980年12月7日出生，山西省保德县人，保德县农机局员工，住保德县。被上诉人(原审原告)：贺某，男，汉族，1971年11月12日出生，山西省保德县人，住忻州市。委托诉讼代理人：张某，山西新震律师事务所律师。上诉人康某因与被上诉人贺某租赁合同纠纷一案，不服山西省保德县人民法院（2019）晋0931民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康某、被上诉人贺某委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人康某上诉请求：1.请求撤销山西省保德县人民法院（2019）晋0931民初1157号民事判决，依法驳回原告的起诉或者将本案发回重审；2.一、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：2015年，上诉人将位于忻州市忻府区泛华小区房屋**抵顶给被上诉人，折价30万元，一审法院没有就该事实进行认定；2015年12月，上诉人通过中间人徐小刚给被上诉人还款120万元，一审法院没有进行认定；2014年12月，上诉人通过银行转账给被上诉人还款4.5万元，2015年3月，上诉人通过银行转账给被上诉人还款4.5万元；上诉人与被上诉人之间签订《房屋转让协议》，并非2014年10月18日签订，但被上诉人提供的原件显示，双方签订日期为2014年10月18日，上诉人请求二审法院对该份协议的签字日期进行笔迹鉴定，以确定该协议的有效性。综合以上事实，上诉人在借款后，共计给被上诉人还款159万元。上诉人欠被上诉人270万元，已还款159万元，而上诉人的门面房价值350万元，装修30万元，合计380万元。用380万元的资产抵顶110余万元的债务明显不合常理。上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，明显故意偏袒被上诉人，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人贺某答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由中关于泛华小区房屋抵顶、通过中间人还款以及通过手机银行还款这些事实在一审中根本没有提出，更没有举证。故被上诉人认为，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实如下：2009年3月10日贺某给康某转账10万元；2010年3月19日贺某给康某转账30万元；2011年8月8日贺某给康某转账30万元；2011年7月21日贺某给康某转账29万元；2011年7月22日贺某给康某转账36万元；2011年11月25日贺某给康某转账14万元；2012年1月4日贺某给康某转账10万元；2013年8月14日贺某给康某转账36万元；2013年9月30日贺某给康某转账20万元，贺某通过中国银行网银给康某转账95万元，以上转账合计310万元。2012年3月13日，袁茂清、闫硕与康某签订门面房转让协议，约定袁茂清、闫硕将坐落在政府小区东34号门面房三间（地下室**）以320万元转让给康某。袁茂清、闫硕交付康某商品房买卖协议及收据。商品房买卖协议的落款时间为2012年1月7日，出售方为忻州市安泰达房地产开发有限责任公司保德项目部，购买方为康某，约定康某以275万元的价格购买忻州市安泰达房地产开发有限责任公司开发的位于保德县政府小区临府前大街商业门店3间，编号为34号。收据日期为2012年1月7日，收款方为忻州市安泰达房地产开发有限责任公司保德项目部，内容为：收到康某交付的房款275万元。2014年10月18日，贺某作为乙方，康某作为甲方，签订房屋转让协议，约定甲方自2009年开始陆续向乙方借贷275万元，甲方因资金困难已无力按期偿还，自愿将属于自己价值275万元的门面房转让给乙方，用于抵消借款；甲方向乙方所借款项，乙方以银行汇款凭证为依据，并于签订合同之日将借款凭证交还甲方；协议生效前与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理；交接房屋时，甲方将房屋产权证、该商品房买卖协议书、原始交费凭证及相关必要的证件提供给乙方，房屋产权证的更名、购房发生后的税费及相关费用由甲方负责；鉴于甲方资金周转困难，以房抵债后公司无处落脚，乙方同意甲方的诉求，自合同签订之日该房屋产权归乙方所有起，将该房产继续租给甲方使用，年租金5万元（附租房合同）。2014年10月20日，贺某作为甲方，康某作为乙方，签订了租房合同，约定乙方租用甲方门面房暂定3年（2014年10月20日-2017年10月19日），租金每年五万元。2017年10月20日，贺某作为甲方，康某作为乙方，签订了租房合同，约定乙方租用甲方门面房暂定3年（2017年10月20日-2020年10月19日），租金每年五万元。贺某持有的商品房买卖协议书及收据系康某交付。签订租房合同后，康某至今未支付贺某租金。一审法院认为，贺某提交的房屋转让协议、租房合同，康某认可签过名，故真实性予以认定。康某主张300多万元的房不可能抵消140万元的债，签字是为给贺某还款的保障、签名时未看合同，只有本人陈述，康某持有与袁茂清、闫硕的门面房转让协议的事实，不足以证明双方不具有转让房屋（以房抵债）的意思。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，贺某、康某签订的房屋转让协议、租房合同，不违反效力性强制性规定，自成立时起对贺某、康某具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，康某将门面房转让给贺某，抵消了康某欠贺某的275万元，后租给康某使用，康某负有按约定支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内扔未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，康某多年未支付租金，致使贺某不能实现合同目的，贺某请求解除租房合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，贺某请求解除租房合同、返还房屋、支付租金25万元，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条规定，判决为，解除贺某与康某于2017年10月20日签订的租房合同。康某返还贺某保德县政府小区临府前大街商业门店3间（34号门市），支付贺某租金25万元。限判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由康某负担。二审中，上诉人康某围绕上诉请求提交了归还和抵顶借款的四组证据。被上诉人贺某未提交新的证据。本院组织了双方当事人进行了质证。关于上诉人提供的四组证据，本院经审查认为上诉人在一审期间并未提出，也不属于因客观原因无法提交的新证据，故本院不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的相关规定人民法院审理案件必须围绕当事人的诉讼请求进行审理，并作出裁决。本案争议的焦点为：一审判决康某返还贺某保德县政府小区临府前大街商业门店3间（34号门市）并支付租金25万元是否正确。2014年10月18日，贺某与康某签订房屋转让协议，康某用保德县政府小区临府前大街商业门店3间（34号门市）抵顶欠贺某的借款。双方履行了该转让协议，随后又签订了租房合同，在该租房合同到期的情况下，再次签订了3年期的租房合同。从2014年10月18日双方签订房屋转让协议到贺某起诉本案前，康某并未提供相关证据证实其对上述房屋转让协议及租房合同向人民法院或仲裁机构提出变更或撤销，而且依据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，康某自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权归于消灭。综上所述，上诉人康某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人康某负担。本判决为终审判决。审判长 左长军审判员 刘 勇审判员 王晓华 二○二○年五月十九日书记员 刘晋琦