文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初1912号原告：重庆科曼九江贸易有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道**附**，统一社会信用代码：915001075868685787。法定代表人：周世平，总经理。委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。被告：陶再彬，男，1964年1月5日出生，汉族，住重庆市大足县。被告：周后银，男，1979年12月3日出生，汉族，住重庆市大足县。被告：白宁，男，1983年1月20日出生，彝族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：李佳，重庆锦世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大宝，重庆锦世律师事务所实习律师。原告重庆科曼九江贸易有限公司（以下简称科曼公司）与被告陶再彬、周后银、白宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告科曼公司的委托诉讼代理人游国平、被告白宁及其委托诉讼代理人李佳到庭参加了诉讼。被告陶再彬、周后银经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。原告科曼公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租赁房屋恢复原状归还原告；2.判令被告支付所欠原告2018年8月至11月的房屋占用费687519元；3.判令被告支付原告延期支付租金的滞纳金（以687519元为基数，按年利率24%计算至付清时止）；4.判令被告支付原告管理费56124元；5.判令被告自2018年12月1日起至将租赁房屋恢复原状并归还原告之日止，按原租金36.75元/平方米/月、管理费3元/平方米/月的标准向原告支付逾期归还房屋的占用费。本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年3月5日，原被告签订《祈年悦城租赁合同》约定，原告将位于渝北区银桦路166号“祈年悦城”负一层，建筑面积4667平方米的非住宅出租给被告使用，租赁期限为8年，租金为2016年3月5日至2018年3月4日35元/平方米，2018年3月5日至2024年3月4日35元/平方米基础上逐年上浮5%，租赁期间被告应向原告缴纳管理费3元/㎡，如拖欠租金原告收取滞纳金日千分之一，折算月利率3%，原告有权终止双方所签协议。自2018年8月开始被告拖欠租金至今，原告多次催收，被告推诿拒付。原告依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告白宁辩称：原告的全部诉讼请求不应当得到支持，本案为涉及转租关系的房屋租赁合同纠纷，被告为次承租人，原告为承租人，实际出租人为重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司，实际出租人已于2017年12月28日解除了与原告的房屋租赁合同，该事实在后续举证中予以证明。原被告签订的租赁合同无效，无效的合同不存在解除的问题，该合同违反了房屋租赁纠纷司法解释第二条，未取得消防规划部门的许可批准导致合同无效，违反了该司法解释的十五条，原告已不存在出租权，存在超期转租的情形。本案原告主体不适格，实际出租人与原告已经解除租赁关系，被告占有使用租赁物的权利来源并非基于原被告签订的租赁合同，而是基于与实际出租人形成的事实租赁关系，同时，依据房屋租赁司法解释第十八条，因原租赁合同解除无效，而有权向次承租人收取占有使用费的为实际出租人，而非转租人即原告，原告提起的诉讼请求无请求权基础。原告所称的租金及管理费计算标准有误，依据的标准与事实不相符，原被告双方已于2017年9月开始对租金及管理费金额进行了事实上的变更，变更后租金金额为10万元/月，管理费为每月8800元，此事实在后续举证中予以证明。被告白宁对占有使用涉案房屋的事实予以认可，但至于房屋占用费按什么标准计算以及实际应向谁支付都有待法院查实，现由于原告与实际出租人就涉案房屋发生纠纷，由重庆市第一中级人民法院审理中，此案结果关系到原告何时丧失出租权，被告应向谁支付占用费的问题，即关系到原告诉讼主体是否适格，因此，向法院申请中止审理本案。因庭审查明，原告将车库作为市场出租给被告，改变了建筑物的规划用途。双方签订的租赁合同为无效合同，因原告对合同的无效具有重大过错，其无权主张被告延期支付租金的违约金。相反，原告应当返还被告已经支付了的租金，并对被告白宁的损失予以赔偿；被告白宁虽然占有使用了案涉房屋，但签订合同时，原告故意隐瞒租赁物为车库的事实，以市场的价格作价出租，远高于车库的出租标准，对被告白宁显失公平。即使支付占有使用费，也应当按照案涉车库同地段同类车位计算租金；被告白宁已经缴纳的履约保证金10万元，应予以抵扣租金。被告陶再彬、周后银未出庭答辩，也未提交书面答辩状。经审理查明：2016年3月5日，科曼公司（甲方）与白宁、陶再彬、周后银（乙方）签订《祈年悦城租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落在重庆渝北区祈年悦城负一层，建筑面积为4677平方米的区域出租给乙方，租赁期为8年，2016年3月5日到2018年3月4日，租金标准为35元/平方米，每月租金为163695元，2018年3月5日到2024年3月4日的租金标准在原有35元/平方米的基础上逐年上涨幅度当年租金的5%，交租时间按先交租后使用的原则，租金每季度交纳一次，期满前15日交下一期的租金。签订合同的同时，乙方须向甲方交付履约保证金100000元整。租赁期间每月电费按比例分摊1.3元/度计算，水费按5.5元/立方，管理费按3元/㎡计算，公区水电按实际每月分摊，由乙方向甲方每月按时缴纳，如遇政府调价，将按比例同时上调。租赁期间，乙方如拖欠租金，甲方每日按租金额的1‰计收滞纳金，如果拖欠租金时间达10天以上或欠电费达2个月，即视为乙方严重违约，甲方除每日按租金额的1‰计收滞纳金外，并有权终止本合同。因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该房屋，且押金不退。租赁期间，乙方原则上不可以整体转租，但可以分租。案外人重庆保成商业经营管理有限公司曾向祈年悦城项目负一层、负二层部分车库物业现有使用人发出告知函一份，载明科曼公司于2015年承租了重庆保成商业经营管理有限公司和重庆渝开发资产经营管理有限公司出租的位于祈年悦城项目负一、负二层的部分车库物业，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁物只能用作“车库”用途，不能用于非车库用途，不得转租，如要进行装修改造，不得改变房屋结构，且必须取得包括消防、规划等相关政府部门的批准和我司的书面同意，租金每两个月交纳一次，应当按期足额交纳租金。科曼公司接房后长期拖欠我司房租，且未经我司同意，亦未取得包括消防、规划等相关部门的批准擅自对租赁物进行了改造，将租赁物用于非车库用途，进行了转租，科曼公司已构成严重违约。我司和渝开发公司于2017年11月向科曼公司发出了解除《房屋租赁合同》的通知，租赁关系已自2017年12月28日解除，科曼公司对租赁物的占有使用系非法占用使用，我司多次要求科曼公司清空租赁物并将租赁物恢复原状返还给我司，但科曼公司拒不搬出，我司已诉至法院追究其法律责任。根据科曼公司的陈述和租赁物的现场情况，科曼公司将租赁物进行了转租，并用于农贸市场、超市、餐饮店、美食城等多种业态，鉴于租赁物的出租用途仅为车库，科曼公司对租赁物的前述改造以及用途变更未取得消防、规划等相关部门的批准，未取得我司同意，未设置任何消防安全设施，前述业态均为人员密集场所，存在重大安全隐患，且科曼公司已构成严重违约，其对租赁物的占用使用、转租均系违法行为，我司已多次要求将租赁物恢复原状返还，现特告知如下：一、科曼公司无权出租祈年悦城项目负一层、负二层的任何车库物业，无权收取前述物业的任何租金，请现有使用人停止向科曼公司支付任何租赁费用；二、祈年悦城项目负一层、负二层的现有使用人对该租赁物的使用系非法占有使用，请立刻自行清场并搬离，并将租赁物恢复原状。三、科曼公司对祈年悦城项目负一层、负二层车库物业的改造未取得消防、规划等相关部门的批准和我司的书面同意，系违法改造，存在重大安全隐患，请前述物业的使用人立刻停止使用并搬出，如发生安全事故等造成人员伤亡及财产损失均与我司无关。白宁举示的收据显示，其缴纳的2017年9月至2018年6月的租金每月均为100000元，物业管理费每月均为8800元。另查明，重庆市第一中级人民法院2018年9月26日受理了科曼公司与案外人重庆保成商业经营管理有限公司、重庆渝开发资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷案，该案涉及租赁物包含本案的租赁的物业，重庆保成商业经营管理有限公司、重庆渝开发资产经营管理有限公司起诉要求：一、请求确认重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签署的《房屋租赁合同（祈年悦城）》的行为合法有效，该合同于2017年12月28日解除；二、若第一项请求不能成立，则请求判令立刻解除重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司与科曼公司签署的《房屋租赁合同（祈年悦城）》；三、请求判令科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付房屋租金1602090元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付欠付的房屋租金1514323元（前述欠付租金对应的租期均暂计算至2017年12月28日当日，若法院判令的租赁合同解除日与2017年12月28日不一致的，则欠付租金应按合同约定的租金标准计算至合同解除之日止）；四、请求判令科曼公司自逾期缴纳租金之日起至付清之日止，以应付未付的租金金额为基数，按照年利率24%的标准向重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期缴纳房屋租金的违约金；五、请求判令科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付合同剩余租期总租金的10%的终止合同违约金2408813元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付合同剩余租期总租金的10%的终止合同违约金2314349元；六、请求判令科曼公司于《房屋租赁合同（祈年悦城）》解除之日立刻搬出租赁房屋，将租赁房屋恢复原状归还给重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司；七、请求判令科曼公司自《房屋租赁合同（祈年悦城）》解除之日起至将租赁房屋恢复原状归还给重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司之日止，按该租赁年度日租金3倍的标准向重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期腾房占用费；八、请求判令科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付律师费85000元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付律师费81495元。科曼公司提出反诉要求：一、依法宣告反诉原被告签订的（祈年悦城）《房屋租赁合同》无效；二、判令重庆渝开发资产经营管理有限公司退还科曼公司履约保证金622422元，重庆保成商业经营管理有限公司退还科曼公司履约保证金598014元；三、判令重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司退还科曼公司租金；四、判令重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司连带赔偿科曼公司装修损失20万元（以司法鉴定为准）。在审理过程中，科曼公司撤回了反诉请求。该院于2019年8月28日作出民事判决书，判决：一、重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》的行为合法有效，该合同于2017年12月28日解除；二、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付欠付租金1602090元，抵销重庆渝开发资产经营管理有限公司应返还科曼公司的履约保证金622422元后，还应支付欠付租金979668元；三、科曼公司向重庆保成商业经营管理有限公司支付欠付租金1514323元，抵销重庆保成商业经营管理有限公司应返还科曼公司的履约保证金598014元后，还应支付欠付租金916309元；四、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付逾期支付租金违约金：包括57952.71元（即44579.01元*1.3，从欠付之日起至2017年12月28日止），以1602090元为本金、按人民银行同期贷款利率的1.3倍从2017年12月29日起计算至本判决生效之日止的利息，及以979668元为本金，按人民银行同期贷款利率的1.3倍从本判决生效之日起计算至付清时止的利息；五、科曼公司向重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期支付租金违约金：包括62431.81元（即48024.47元*1.3，从欠付之日起至2017年12月28日止），以1514323元为本金、按人民银行同期贷款利率的1.3倍从2017年12月29日起计算至本判决生效之日止的利息，及以916309元为本金，按人民银行同期贷款利率的1.3倍从本判决生效之日起计算至付清时止的利息；六、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付终止合同违约金237120元（即152*400元/月*3月*1.3），向重庆保成商业经营管理有限公司支付终止合同违约金229320元（即147*400元/月*3月*1.3）；七、科曼公司搬出重庆市渝北区银桦路166号祈年悦城项目负一层车库及负二层车库，原状归还重庆渝开发资产经营管理有限公司租赁车库6512.06㎡，原状归还重庆保成商业经营管理有限公司租赁车库2271.9㎡；八、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付逾期腾房占用费（具体计算方式为：从2017年12月29日起至科曼公司腾空交房时止，以6512.06㎡为计租面积，按原合同约定对应期间月租金标准计算）；九、科曼公司向重庆保成商业经营管理有限公司支付逾期腾房占用费（具体计算方式为：2017年12月29日起至2019年3月28日期间，以6256.69㎡为计租面积，按原合同约定对应期间月租金标准计算；2019年3月29日起至科曼公司腾空交房时止，以2271.9㎡为计租面积，按原合同约定对应期间月租金标准计算）；十、科曼公司向重庆渝开发资产经营管理有限公司支付律师费85000元，向重庆保成商业经营管理有限公司支付律师费81495元；十一、驳回重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。以上事实，有当事人的陈述、民事判决书、告知函、租赁合同、租金收据、物业费收据等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：重庆市第一中级人民法院生效判决，重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》的行为合法有效，该合同于2017年12月28日解除。2017年12月28日，重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》后，科曼公司无权继续将房屋出租给陶再彬、周后银及白宁三人，应将案涉房屋归还给出租人，现陶再彬、周后银及白宁三人占用案涉房屋，科曼公司要求该三人将房屋恢复原状并归还给科曼公司，以便科曼公司归还案涉房屋给出租人，对科曼公司该项诉讼请求，本院予以支持。尽管科曼公司在2017年12月28日之后就不再有权出租案涉房屋，但其尚未归还案涉房屋予出租人，并需向出租人按照原合同约定的标准支付房屋占用费，现陶再彬、周后银及白宁亦未将案涉房屋归还给科曼公司，致使科曼公司无法将房屋退还给出租人，因此科曼公司有权按照重庆市第一中级人民法院生效判决判定的房屋占用费标准要求该三人支付房屋占用费，科曼公司要求陶再彬、周后银及白宁按照该标准支付2018年8月-11月及之后至腾房之日的房屋占用费，本院予以支持，科曼公司要求其他的占用费，本院不予支持。关于延期支付租金的滞纳金的诉讼请求。本案中，出租人重庆保成商业经营管理有限公司曾发函要求现使用人停止向科曼公司支付租赁费用，陶再彬、周后银及白宁等人据此可暂不向科曼公司支付租金，科曼公司要求该三人支付延期支付租金的滞纳金无事实依据，本院不予支持。关于管理费，2017年12月28日，重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司解除其与科曼公司签订的《房屋租赁合同（祈年悦城）》后，科曼公司不再享有对案涉房屋的管理权，且科曼公司也未提供证据证明其在之后还向陶再彬、周后银及白宁三人提供了商业管理服务，其要求该三人支付管理费均系2017年12月28日之后的期间，因此对科曼公司管理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶再彬、周后银及白宁于本判决生效之日起5日内将案涉租赁房屋返还原告重庆科曼九江贸易有限公司。二、被告陶再彬、周后银及白宁本判决生效之日起3日支付原告重庆科曼九江贸易有限公司自2018年8月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费[具体计算方式为：从2018年8月1日起至被告陶再彬、周后银及白宁腾空交房时止，以4677㎡为计租面积，按重庆市第一中级人民法院作出的（2018）渝01民初517号判决书判项第八、九项确定的逾期腾房占用费月租金计算标准计算]。三、驳回原告重庆科曼九江贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36640元，减半收取18320元，由重庆科曼九江贸易有限公司负担10000元，由被告陶再彬、周后银及白宁负担8320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李超二〇二〇年五月十二日书记员  曹彬