云南省芒市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云3103执异3号案外人：王焕，男，汉族，1973年1月21日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：寸守崇，云南立建律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：白星阳，男，汉族，1968年8月9日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：雷正语，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：云南省芒市新正进出口有限公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市团结大街**，统一社会信用代码91533103750650889Q。法定代表人：张建新。被执行人：张建新，男，汉族，1965年6月15日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。在本院执行白星阳与云南省芒市新正进出口有限公司、张建新委托合同纠纷一案中，案外人王焕于2020年5月8日对执行查封的云南省芒市新正进出口有限公司名下位于芒市团结大街166号（芒市新正进出口有限公司）的房地产一套【不动产权证号为云（2020）芒市不动产权第××号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王焕称，2019年5月13日，德宏州中级人民法院在执行（2019）云31执33号执行裁定书时，将被执行人云南省芒市新正进出口有限公司名下位于芒市团结的房地产【芒国用（2015）第000289号、房产证号为房权证芒房字第**】以5200000元的价格转让给申请人王焕、何绍鸿（王焕与何绍鸿系夫妻关系）。该不动产权证包含有两部分不动产（同一个房产证登记有两宗不动产），第一宗不动产土地面积为282.00平方米，土地使用权类型为国有出让，建筑面积991.87平方米。第二宗不动产土地面积为269.84平方米，土地使用权类型为划拨用地，建筑面积为263.38平方米。申请人通过德宏州中级法院裁定书购买的不动产为上述第一宗不动产。申请人支付5200000元购房款后，因云南省芒市新正进出口有限公司欠负税务机关多笔税款共计1531911.23元，现公司无力补交所欠税款，根据不动产过户的相关规定，未缴清欠负的税款不得对上述房地产进行过户，致使云南省芒市新正进出口有限公司与申请人无法进行过户变更登记。于是云南省芒市新正进出口有限公司与申请人协商约定：由云南省芒市新正进出口有限公司将【芒国用（2015）第0002890号、房产证号为房房权证芒房字第**房产证登记的第二宗不动产以2000000元的价格出售给申请人，所得款项用于补交芒市新正进出口有限公司所欠的税款和土地出让金。双方达成一致后，申请人分多次共向税务机关及芒市新正进出口有限公司共计支付2251320.49元，其中用于补交公司所欠税金及土地出让金为1946615.20元，另外304014.29元用于缴纳上述两宗不动产过户的相关税费。补交公司所欠税费后，双方对上述第一宗不动产进行了过户变更登记，变更后不动产权证为“云（2020）芒市不动产权第××号”，第二宗不动产变更后不动产权证为“云（2020）芒市不动产权第××号”。因双方签订《房产买卖协议》时，“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产土地使用权类型为划拨用地，根据不动产过户的相关规定，土地使用权类型为划拨用地的不动产不得进行过户交易，需将其土地使用权类型变更为国有出让才能进行过户交易，故申请人王焕在协议签订后未能对“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产进行过户登记。2019年11月22日，经芒市自然资源局规划中心批准同意，才将“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产土地使用权类型变更为国有出让性质。上述两宗不动产分证后，芒市不动产登记中心于2020年3月4日对“云（2020）芒市不动产权第××号”房地产出具不动产权利证书。2020年4月28日，申请人王焕预对“云（2020）芒市不动产权第××号”房地产进行过户登记时得知，因白星阳与云南省芒市新正进出口有限公司、张建新财产保全一案，芒市人民法院作出（2020）云3103民初779号裁定书并通知芒市不动产登记中心将申请人王焕购买的云“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产进行了查封。据此，申请人认为，申请人通过合法买卖方式购买云南省芒市新正进出口有限公司名下的“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产并已付清全部购房款，同时申请人已缴纳了交易所产生的相关税费并实际占有了该房地产，故该房地产权属应为申请人所有。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条、第17条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，芒市人民法院裁定对上述房地产进行查封，损害了申请人的合法权益。申请人为维护自身合法权益，特申请法院在查清事实的基础上依法裁定解除对“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产的查封。申请执行人白星阳称，一、2019年11月26日被答辩人与云南省芒市新正进出口有限公司签订的《房屋买卖协议》是无效的。答辩人与云南省芒市新正进出口有限公司、张建新是多年的代理报关出口退税生意合作伙伴，2019年3月7日云南省芒市新正进出口有限公司、张建新向答辩人出具《欠条》一份，内容为云南省芒市新正进出口有限公司、张建新与答辩人对代理报关药品出口退税金额进行了结算，云南省芒市新正进出口有限公司欠答辩人2018年药品出口退税款3245765元。双方结算后，答辩人便向云南省芒市新正进出口有限公司、张建新催讨欠款，云南省芒市新正进出口有限公司、张建新以各种理由向答辩人承诺会履行还款义务，让答辩人再给他们一些时间筹款，殊不知这原来是云南省芒市新正进出口有限公司、张建新的拖延时间转移财产战术，经查实，云南省芒市新正进出口有限公司、张建新在2019年已将自己名下多处财产进行了转移变卖，答辩人为保护自己的债权得以实现，被逼无奈赶紧将云南省芒市新正进出口有限公司、张建新起诉至芒市人民法院，于2020年4月16日芒市人民法院正式立案，案号为（2020）云3103民初779号。云南省芒市新正进出口有限公司欠答辩人3245765元退税款确认时间为2019年3月7日，云南省芒市新正进出口有限公司与被答辩人私下签订《房屋买卖协议》时间为2019年11月26日，随后云南省芒市新正进出口有限公司在收到房款30万元后，也未向答辩人履行还款义务，答辩人向其催讨欠款，云南省芒市新正进出口有限公司答复答辩人目前没钱，至今未还一分钱，云南省芒市新正进出口有限公司转移变卖名下财产的行为是恶意逃避债务转移财产的行为，违反了诚实信用原则、违反了公序良俗原则，其转移变卖名下财产的行为是违法的，是法律不提倡并打击的行为，因此，云南省芒市新正进出口有限公司与被答辩人签订的《房屋买卖协议》是无效的。二、被答辩人的购房行为不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十八条第四款规定即涉案房产至今没变更登记到被答辩人名下是因为答辩人（买受人）自身原因未办理过户登记，故被答辩人没有法律依据解封涉案房产。从本案被答辩人提供的证据来看，早在2019年11月22日芒市自然资源局就对涉案土地性质问题作了回复，在2019年11月27日被答辩人就将房屋过户契税交了，但一直到芒市人民法院2020年4月27日作出（2020）云3103执保43号《结案通知书》时被答辩人在长达5个月内的时间也没去办理涉案房产的变更过户登记，这个是被答辩人自身的原因造成的，因此答辩人要求解封涉案房产没有法律依据。三、芒市人民法院于2020年4月21日作出的（2020）云3103民初779号《民事裁定书》认定事实清楚，法律依据充分，适用法律正确，依法应予以维持。本案所涉标的系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，不动产的权属首先应以登记机关登记为准，现案涉不动产登记在云南省芒市新正进出口有限公司名下，芒市人民法院依法查封云南省芒市新正进出口有限公司名下的房地产符合法律规定，查封行为并无不当，被答辩人所提供证据不足以证明本案所涉标的权属归其所有，故，依法应驳回被答辩人的异议。四、被答辩人5200000元所购买的第一宗不动产与本案无关。综上，芒市人民法院依据相关法律法规作出的（2020）云3103民初779号《民事裁定书》程序合法，认定事实清楚，法律依据充分，适用法律正确，请依法裁定驳回被答辩人的异议申请。被执行人云南省芒市新正进出口有限公司称，一、2019年11月26日答辩人与王焕签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律法规、不损害第三人利益,系合法有效合同。2019年5月13日，德宏州中级人民法院在执行（2019）云31执33号执行裁定书时，答辩人将名下云南省芒市新正进出口有限公司名下位于芒市团结的房地产【芒国用（2015）第000289号、房产证号为房权房权证芒房字第**5200000元的价格转让给王焕、何绍鸿（王焕与何绍鸿系夫妻关系）。该不动产权证包含有两部分不动产（同一个房产证登记有两宗不动产），第一宗不动产土地面积为282.00平方米，土地使用权类型为国有出让，建筑面积991.87平方米。第二宗不动产土地面积为269.84平方米，土地使用权类型为划拨用地，建筑面积为263.38平方米。王焕通过德宏州中级法院裁定书购买的不动产为上述第一宗不动产。王焕支付5200000元购房款后，因答辩人欠负税务机关多笔税款共计1531911.23元，现公司无力补交所欠税款，根据不动产过户的相关规定，未缴清欠负的税款不得对上述房地产进行过户，致使答辩人与王焕无法进行过户变更登记。于是答辩人与王焕协商约定：由答辩人将【芒国用（2015）第0002890号、房产证号为房权证房权证芒房字第**证登记的第二宗不动产以2000000元的价格出售给王焕，所得款项用于补交答辩人所欠的税款和土地出让金。双方达成一致后，王焕分多次共向税务机关及答辩人支付2251320.49元，其中用于补交答辩人所欠税金及土地出让金为1946615.20元，另外304014.29元用于缴纳上述两宗不动产过户的相关税费。补交答辩人所欠税费后，双方对上述第一宗不动产进行了过户变更登记，变更后不动产权证为“云（2020）芒市不动产权第××号”，第二宗不动产变更后不动产权证为“云（2020）芒市不动产权第××号”。因双方签订《房产买卖协议》时，“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产土地使用权类型为划拨用地，根据不动产过户的相关规定，土地使用权类型为划拨用地的不动产不得进行过户交易，需将其土地使用权类型变更为国有出让才能进行过户交易，故王焕在协议签订后未能对“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产进行过户登记。2019年11月22日，经芒市自然资源局规划中心批准同意，才将“（2020）芒市不动产权第0003162号”房地产土地使用权类型变更为国有出让性质。上述两宗不动产分证后，芒市不动产登记中心于2020年3月4日对“云（2020）芒市不动产权第××号”房地产出具不动产权利证书。据此,答辩人认为,王焕与答辩人签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,系合法有效合同。合同签订后至第三人白星阳起诉答辩人之前,王焕通过代答辩人缴纳欠税款及支付购房款的方式已支付共计1946615.2元购房款,现王焕尚欠答辩人53384.8元购房款。二、虽然王焕尚欠答辩人53384.8购房款,但仍然不影响答辩人与王焕签订的《房屋买卖协议》合同效力。答辩人与王焕签订《房屋买卖协议》的时间为2019年11月26日,王焕支付1946615.2元购房款的时间为2020年4月20日之前,而（2020）云3103民初779号裁定书裁定查封的时间为2020年4月21日。由此可知,答辩人与王焕签订《房屋买卖协议》后,未能将涉案房屋进行过户,答辩人与王焕均无过错。据此,王焕请求法院对答辩人名下的“(2020)芒市不动产权第0003162号”房地产予以解封,符合法律规定及诚实信用原则。同时,答辩人请求法院在解除“(2020)芒市不动产权第0003162号”房地产查封的同时,裁定王焕支付未付购房款53384.8元。综上,答辩人与王焕签订的《房屋买卖协》系合法有效合同。现王焕已付清绝大部分购房款并实际占有该房屋,同时王焕已缴纳了交易所产生的相关税费,故该房地产权属应为申请人所有。故王焕申请法院解除对“(2020)芒市不动产权第0003162号”房地产的查封符合法律规定，应予以支持。被执行人张建新未提交书面意见。本院查明，2019年5月13日德宏州中级人民法院作出（2019）云31执33号执行裁定书，被执行人云南省芒市新正进出口有限公司将其名下位于芒市团结大街的房地产【芒国用（2015）第0002890号、房产证号为房权证芒房权证芒房字第**00000元的价格转让给王焕、何绍鸿。【芒国用（2015）第0002890号、房产证号为房权证芒房房权证芒房字第**有两部分不动产（同一个房产证登记有两宗不动产），第一宗不动产土地面积为282.00平方米，土地使用权类型为国有出让，建筑面积991.87平方米。第二宗不动产土地面积为269.84平方米，土地使用权类型为划拨用地，建筑面积为263.38平方米。王焕购买的不动产为上述第一宗不动产。因被执行人云南省芒市新正进出口有限公司未缴清欠负的税款，致使双方无法进行过户变更登记。故2019年11月26日，双方协商签订《房产买卖协议》，约定将上述第二宗不动产以2000000元的价格出售给王焕，所得款项用于补交公司所欠的税款和土地出让金。补交公司所欠税费后，双方对上述第一宗不动产进行了过户变更登记，变更后不动产权证为【云（2020）芒市不动产权第××号】，第二宗不动产变更后不动产权证为【云（2020）芒市不动产权第××号】。2019年11月22日，芒市自然资源局规划中心回复上述第二宗不动产“用地性质为居住用地，不在城市道路红线控制范围内和河滨绿化控制范围内”。芒市不动产登记中心于2020年3月4日对上述第二宗不动产，即【云（2020）芒市不动产权第××号】房地产出具不动产权利证书。因白星阳与云南省芒市新正进出口有限公司、张建新财产保全一案，经白星阳申请财产保全，2020年4月21日芒市人民法院作出了（2020）云3103民初779号《民事裁定书》,查封了云南省芒市新正进出口有限公司名下位于芒市【不动产权证号为云（2020）芒市不动产权第××号，土地使用权面积为269.84平方米，房屋建筑面积为263.38平方米】。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案涉案不动产的不动产权证于2020年3月4日办理完成，之后，案外人王焕就可以办理过户登记手续，然而在2020年3月4日至2020年4月21日法院查封该房产前，王焕有充足时间可以办理过户手续，但案外人王焕怠于履行合同，未与被执行人办理房产过户手续，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定。被执行查封的房产仍然在被执行人名下，所有权人仍然是被执行人，案外人王焕的权利不能排除执行，异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人王焕的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程度办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向芒市人民法院提起诉讼。审 判 长  张 丽人民陪审员  张俊忠人民陪审员  陈 玲二〇二〇年五月十九日书 记 员  杨 茜