广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4914号原告：张志敏，女，1980年11月22日出生，汉族，住广东省中山市*********之一，公民身份号码442************484。委托诉讼代理人：刘美珊，广东威格信律师事务所律师。被告：刘某1，女，1974年3月13日出生，汉族，住广东省中山市南区******万科城市风景花园友泽苑A座601房，公民身份号码420************020。被告：中山市千源教育咨询服务有限公司，住所地广东省中山市南区*********************卡，统一社会信用代码914***********486X。法定代表人：刘某1。原告张志敏与被告刘某1、中山市千源教育咨询服务有限公司（以下简称千源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志敏委托诉讼代理人刘美珊，被告刘某1暨被告千源公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的地铺租赁合同；2.被告将中山市南区******************卡商铺返还给原告；3.两被告连带支付2019年9月和10月的商铺租金7778元；4.两被告连带支付逾期支付租金的罚金6066.84元（2019年9月10日至2019年10月9日以3889元为本金按1%罚息计算共1166.7元，2019年10月10日至还清之日以7778元为本金按1%罚息计算）；5.两被告连带支付继续占用商铺的使用费5574.23元（从2019年11月1日起按每月租金计算至实际返还商铺之日止）；6.两被告连带付清欠缴的水电费及2019年7月至12月物业管理费1508.64元；7.被告连带支付原告恢复商铺原状的费用10000元；8.原告没收被告的租赁保证金6000元。事实和理由：2014年10月22日，原、被告签订地铺租赁合同，由被告承租原告位于中山市南区******************卡商铺，用于办公教学使用，租期6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止。签订合同后，被告将原告商铺连接前后其他两卡商铺的墙贴均打通连成一体，被告初期能依合同支付租金，但自2019年9月至今未支付租金。原告于2019年10月11日向被告发出催缴函及解除租赁合同的律师函，但被告未按律师函的催告日期支付租金及欠缴的费用，双方租赁合同已解除。合同解除后，被告仍继续占有租赁物，严重损害原告的合法权益。被告千源公司作为被告刘某1开办的教育公司，涉案商铺也一直由被告刘某1用于开办教育公司办公教学，被告千源公司应对本案承担连带赔偿责任。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求，明确第5项诉讼请求的计算方法为两被告连带支付涉案商铺2019年11月1日至2020年4月19日期间按月租金3889元计算的占有使用费21908.03元。被告刘某1、千源公司辩称，原告在2019年9月26日已经取得案涉商铺的钥匙，涉案租赁合同关系已在当天解除。2.被告刘某1同意支付2019年9月份的租金及2019年9月之前的物业管理费，但被告刘某1有两个月押金在原告处。不同意支付2019年10月的租金、租金罚金以及2019年10月以后的物业管理费，也不同意支付水电费，因被告刘某1经营幼儿园期间没有使用水电。3.原告把钥匙拿走后，被告无法进入涉案商铺，也不再使用商铺里面的设施，当时被告刘某1即电话告知原告这一情况。2020年1月12日，被告千源公司没有再经营。4.有关涉案商铺墙体恢复施工的价格应在80至100元每平方米，涉案商铺需要恢复的墙体不到10平方米，故不到1000元就能恢复原状。即使需要恢复商铺原状，该费用也应在6000元押金中扣除。5.原告是强行收回案涉商铺，被告刘某1系因经营困难而出现延迟支付租金的情况，但一直都有缴纳租金，不同意原告没收保证金。6.被告千源公司与本案无关，不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市南区******************卡的房地产（以下简称42卡商铺），登记的房地产权属人为张志敏。2014年10月22日，张志敏（出租方、甲方）与刘某1（承租方、乙方）就该房地产签订地铺租赁合同。该合同的主要内容为：甲方出租给乙方使用的物业位于天域米兰阳光42卡，建筑面积80.45平方米，乙方承租该物业作办公室教学之用。租期共6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止。租金由2015年1月1日起计算，月租金3200元/月，乙方应每月10日前一次性缴清当期租金；租金由每年1月1日起，按每年递增5%的比例计算。为保证乙方全面履行本租赁合约，乙方应于本合同签订当日向甲方缴纳6000元作为租赁保证金。租赁期满后，如乙方不继续租赁或双方提前解除本合同的，甲方对租赁物及公用配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有费用后，甲方将退还保证金给乙方。如乙方有损坏甲方的物业及设施或乙方在租赁期内所发生的一切费用未付清时，甲方得在该项保证金扣除，若修缮费用大于保证金时，必须足额赔偿损失。在租赁期间内，乙方可以对租赁物室内外进行装修及其他加（扩）建工程，但不得损坏建筑主体结构（须经得甲方同意及有关政府部门批准的，还须在批准后方可施工），装修费用及其他施工费用由乙方自行承担。乙方承租物业的主体结构如属自然损坏的，由甲方负责修复，如属乙方损坏的，由乙方负责修复。租赁期满乙方退还租赁物或双方依约提前解除合同，出租房屋的不动产部分（装修物、砖间墙、电灯、电线、水龙头、灯具、防盗网、门闸）及原有设施乙方不能拆除带走，无偿归甲方所有；空调、机械设备、办公用品等物品，归乙方所有，乙方可以拆除（乙方搭建的第二层建筑物乙方有权自行拆除）。合同期满或解除超过30日租赁物室内仍有余物时，视作乙方已放弃所有权，甲方可自行处理。租赁期间，该租赁物所发生物业管理费、水电费等均由乙方负责承担。一方如需提前收回或退回租赁的，均应提前期3个月通知对方，并按以下办法处理：(1)如乙方中途提出退租的，应交足使用期内（含提前通知的3个月）的所有租金和其他应交款项，甲方所收乙方保证金不予退还;(2)如甲方须中途收回该租赁物的，甲方需要双倍返还乙方保证金，甲方并需对乙方支付的装修款或其他固定物进行等额补偿。乙方逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，每拖欠一天，甲方加收拖欠金额百分之一的罚金，乙方若逾期一个月拖欠租金，则甲方有合法之权利将合约终止及收回出租房屋另租与他人，并追收欠租，乙方如中途退租则甲方有权没收乙方所交之保证金及追回乙方在租期内所发生的一切费用。租赁期满或双方依约提前解除合同乙方退还租赁物时，如租赁及附属配套设施有损坏的，乙方应照价负责赔偿。合同还约定了其他内容。经核算，2019年的月租金为3889.62元（3200元/月×105%×105%×105%×105%）。庭审中，各方确认涉案42卡商铺租金一直由刘某1本人支付。2.2019年10月11日，张志敏委托广东威格信律师事务所律师向刘某1发送律师函，主要反映以下内容：刘某1共拖欠涉案42卡商铺2019年9月、10月的租金，该行为已经构成违约；张志敏于2019年11月1日正式解除与刘某1签订的地铺租赁合同，刘某1需于2019年10月18日前支付张志敏2019年9月、10月的租金共计7778元及租金罚金，付清租赁期间所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用，并于2019年11月1日归还涉案42卡商铺并将商铺恢复原状，租赁保证金6000元由张志敏予以没收，逾期不迁出或者不将商铺恢复原状则按租金标准支付占用费。该律师函寄送的快递查询结果反映系被退回。3.张志敏提交了由案外人中山市嘉会物业管理顾问有限公司（以下简称嘉会公司）出具的收款收据，反映涉案42卡商铺物业管理费为每月242元，张志敏已支付该商铺2019年7月至2019年12月的物业管理费共计1452元。刘某1庭后提交的资料中，确认涉案42卡商铺物业管理费为242元/月，其自2019年7月起即未支付涉案42卡商铺的物业管理费。4.张志敏与刘某1之间的微信聊天记录，情况如下：2019年9月26日，张志敏称“你说找到钥匙了，但是你的老师说找不到，你这是在拖延时间吗”以及“你们的老师一点不合作”等内容，刘某1回复“本来钥匙还没送到，是我给那个拿钥匙的打的电话……我已经跟她们说了没事，把钥匙给你们，方便你们出租。等我回来把东西清完，就间隔开好了”；张志敏询问租金什么时候支付，刘某1则询问是否拿到钥匙，后张志敏于2019年9月28日表示“你的租金什么时候转过来……因为你给我钥匙没多大作用，我要警方介入处理才行”。2019年10月30日，刘某1表示“律师函收到了，现商量如下：1.九月份的租金全额交给你。2.铺子全部交给你。3.物业管理费、水电费全部交清至2019年9月。4.铺面的租赁押金不退归你，店铺转让费归你。5.11月30日前把店铺独立间隔归位”；张志敏询问刘某1将店铺转让给什么人，以及“你铺面用到什么时候，那租金还有物业管理费、水电费你必须全额付清”；刘某1回复其未转让涉案店铺，“租金和物业费我付至9月份。现在你可以对外租了。里面间隔，今天要出差，但保证11月底前一定搞完”；张志敏表示“我转不转让是我的问题……铺面什么时候交还你的租金及一切费用必须按时间交付”等。2019年11月25日，刘某1称“我们这个月结清物业管理费和9月10月租金给你。铺面间隔和41卡这边我们安排人封掉，其他的到时候让下一个租户帮忙隔断吧”；张志敏回复“请你把我的铺面完整无缺的交还，要和原来一样”等内容。2019年11月28日，张志敏告知涉案商铺已拖欠嘉会公司2019年7月至2019年11月共计5个月的管理费1210元。2019年12月2日，张志敏表示“要么你就是把租金全额转款过来，明天我过来收铺（是我租给你时的完整铺面），要不我就签名起诉”；刘某1回复“米兰阳光的店铺全部交出，现在手里没有钥匙。正月过后，安排人过去把店铺隔开，余下的费用按约定清完”。5.刘某1称，其承租了涉案商铺以及相邻的38卡至41卡、43卡至44卡商铺开办及经营幼儿园，其中42卡至44卡商铺的走廊是相通的，其已在2019年2月底将43卡、44卡商铺返还给房东不再承租，涉案房屋的钥匙已在2019年9月26日由千源公司员工交还给张志敏，41卡商铺则在2020年1月12日交还给房东并解除有关租赁合同；尽管涉案的42卡商铺与相邻的41卡、43卡商铺相通，但张志敏取回钥匙后其未再使用涉案的42卡商铺,因自2019年9月起其开办的幼儿园就只有15个学生;其之所以在微信中承诺支付租金及恢复隔断墙体，是因张志敏承诺如恢复好隔断即可退回押金，但随后因张志敏不同意退回押金故其即告诉张志敏自行处理。张志敏称，刘某1承租了涉案42卡商铺及该商铺两侧相邻的其他商铺用于办公教学，为将涉案42卡商铺与两侧相邻的41卡、43卡商铺打通连成一体，刘某1将涉案42卡商铺与41卡、43卡商铺相邻的墙体上各开了一门，但刘某1至今未将涉案42卡商铺内开了门的墙面回复原状，其不清楚41卡、43卡、44卡商铺的返还情况；尽管刘某1在2019年9月26日时有主动联系说要归还钥匙，但实际是在2019年10月底才返还涉案42卡商铺钥匙，刘某1交回钥匙后并未告知张志敏可以处置该商铺内留置的物品；其在2019年11月以及本案立案时均有到该商铺现场查看，发现刘某1经营的幼儿园仍有在营业，并拍摄了41卡商铺在营业的情况；由于41卡商铺与涉案的42卡商铺是连通的，刘某1仅交还涉案42卡商铺的钥匙，而刘某1仍在使用41卡商铺的情况下，表明其也在占有使用涉案的42卡商铺；直到2020年4月19日，物业公司告知刘某1、千源公司已搬走，其才前往自行收回涉案的42卡商铺。另，张志敏提交了主张拍摄于2019年12月13日、2020年5月11日的涉案商铺现场的照片，其中2019年12月13日的照片反映涉案42卡商铺及相邻的43卡商铺铺门呈关锁状态，2020年5月11日的照片反映涉案42卡商铺内有零星装饰物品，且涉案的42卡商铺内与相邻商铺在走廊处有一个门导致两个商铺尚未隔断。6.张志敏称，其主张刘某1赔偿涉案的42卡商铺恢复原状的费用是指将涉案的42卡商铺内开了门的墙面恢复原状的费用，该费用系找装修工人预估。庭审中，张志敏明确不就该墙面恢复费用申请评估，具体费用由法院酌情认定。庭审后，刘某1提交的资料反映，其认为其应承担的墙体修复费用为1000元，但该费用应从保证金中扣除。7.庭审中，张志敏明确其对于水电费的主张没有证据证明。8.诉讼中，刘某1提交了一份注明情况说明人为“杜珊”的说明，反映其已在2019年9月26日将涉案42卡商铺的钥匙交还给张志敏委托的案外人。张志敏对该情况说明不予认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张志敏与刘某1签订的地铺租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，双方均应恪守履行。关于合同的解除问题。刘某1辩称其已于2019年9月26日向张志敏返还涉案42卡商铺的钥匙后，于2019年10月电话告知张志敏放弃留置在涉案42卡商铺内的物品，其与张志敏之间的房屋租赁合同关系已在2019年9月26日解除，但其提交的现有证据不足以佐证该辩解意见。张志敏自认刘某1于2019年10月底返还该商铺钥匙，刘某1尚未实际支付2019年9月起的租金，刘某1已逾期支付租金超过一个月，按照地铺租赁合同的约定，张志敏有权解除地铺租赁合同。尽管张志敏寄送的有关解除合同的律师函签收情况为退回，但张志敏自认2019年10月底已收回涉案42卡商铺的钥匙，且刘某1在2019年10月30日的微信聊天记录中明确其已收到律师函并表达了合同解除后的处理意见，应视为张志敏解除合同的通知已于2019年10月30日已送达给刘某1，且刘某1对于解除双方的房屋租赁合同关系予以认可。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，本院认定地铺租赁合同已于2019年10月30日解除。关于应付租金及占有使用费的认定问题。前述已认定地铺租赁合同于2019年10月30日解除，刘某1自2019年9月起即未再支付租金，且在微信聊天中明确表示同意支付2019年9月、10月的租金，而按照合同约定涉案42卡商铺2019年的月租金为3889.62元，现张志敏主张刘某1按月租金3889元的标准支付2019年9月、10月的租金共计7778元，未超出合同的约定，本院予以支持。张志敏自认已于2019年10月底收回涉案42卡商铺钥匙,而刘某1承租有米兰阳光园的多套商铺且其陈述返还各商铺的时间不一，故不能仅以刘某1在2019年12月2日的微信中称“米兰阳光的店铺全部交出”认定刘某12019年12月时仍在使用涉案42卡商铺。现并无证据反映刘某1实际腾空搬离涉案房屋具体时间，但地铺租赁合同约定“合同期满或解除超过30日租赁物室内仍有余物时，视作乙方（刘某1）已放弃所有权，甲方（张志敏）可自行处理”，即2019年11月30日起张志敏即可自行处置刘某1留置于涉案42卡商铺内的物品。同时，即便涉案42卡商铺墙体未恢复原状致使该商铺与两侧相邻商铺连通，张志敏现有证据也不足以证明刘某1交还钥匙后仍使用涉案42卡商铺，而张志敏收回涉案房屋钥匙后即可采取相应措施处理与相邻商铺的隔断问题以防止损失扩大。因此，张志敏直至2020年4月19日才收回涉案42卡商铺，没有及时救济防止损失扩大，对超出合理损失外的扩大损失无权要求刘某1支付占有使用费，本院酌情认定刘某1应参照张志敏主张的3889元/月的租金标准支付自2019年11月1日至2019年12月31日共计2个月的占有使用费7778元（3889元/月×2个月）。关于物业管理费、水电费的问题。刘某1自2019年7月起即欠付涉案42卡商铺的物业管理费，双方均确认涉案商铺每月物业管理费242元，结合前述认定的刘某1应支付占有使用费的情况，本院认定刘某1应支付2019年7月至2019年12月共计6个月的物业管理费1452元（242元/月×6个月）。因刘某1辩称涉案42卡商铺未发生水电费，且张志敏亦未能提交已产生水电费的证据，本院对张志敏有关水电费的诉求不予支持。关于保证金及罚金的问题。地铺租赁合同约定“如乙方中途提出退租的……甲方所收乙方保证金不予退还;如甲方须中途收回该租赁物的，甲方需要双倍返还乙方保证金”，表明双方约定的保证金具有定金性质。刘某1逾期未支付租金导致地铺租赁合同解除，张志敏有权依照合同约定没收刘某1已支付的保证金6000元。逾期支付租金的罚金系刘某1逾期支付租金时应承担的违约责任范围，带有违约金的性质，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，在张志敏已明确表示保证金（定金）归其所有的前提下，又同时主张逾期付款罚金，该罚金诉求与前述法律规定不符，故本院对有关罚金的诉求均不予支持。关于墙体修复费用，刘某1同意承担墙体隔断的修复费用，但认为修复费用只需1000元，而张志敏并无证据反映修复费用为10000元的计算依据，本院酌情认定该修复费用为2000元。但因地铺租赁合同约定“如乙方有损坏甲方的物业及设施或乙方在租赁期内所发生的一切费用未付清时，甲方得在该项保证金扣除，若修缮费用大于保证金时，必须足额赔偿损失”，在前述已认定刘某1清偿欠付的租金、物业管理费并支付租金的情况下，张志敏没收保证金足以弥补其墙体修复费用的损失，故刘某1无需另行支付修复费用。对于千源公司的责任问题。因本案系刘某1作为涉案商铺的承租人签订地铺租赁合同，合同签订后亦是由刘某1支付涉案商铺的租金，根据合同的相对性原则，应由刘某1作为承租人就地铺租赁合同产生的纠纷承担责任，张志敏主张千源公司就刘某1的本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告张志敏与被告刘某1签订的地铺租赁合同已于2019年10月30日解除；二、被告刘某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张志敏支付租金7778元、占有使用费7778元及物业管理费1452元；三、被告刘某1已向原告张志敏支付的保证金6000元归原告张志敏所有；四、驳回原告张志敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，减半收取为566元（原告张志敏已预交），由原告张志敏负担321元，被告刘某1负担245元（被告刘某1负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告张志敏）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 姚 班二〇二〇年五月二十九日书记员 刘尉婷黄怡凤