河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终970号上诉人（原审原告）：马莹,男,1973年6月8日生,回族,住河南省开封市金明区。被上诉人(原审被告)：开封光利房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91410200788068472T。住所地：开封市五福路**。法定代表人：秦保才，总经理。委托诉讼代理人：刘军、王逍静（实习），河南时代律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人马莹因与被上诉人开封光利房地产开发有限责任公司（以下简称光利公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马莹上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二项，改判光利公司按《商品房买卖合同》约定，支付交房逾期违约金至判决之日。2.一、二审诉讼费用由光利公司承担。事实与理由：一审法院无视其提交的光利公司拒绝交房等证据,根据光利公司提供的《会议记录》和《会议纪要》复印件,光利公司口头陈述作为判决依据，违反法律规定。光利公司辩称：1.光利公司一审庭审中提交的《会议记录》和《会议纪要》均为原件，不是复印件。2.马莹系电力系统的职工团购房业主，根据双方前期签订的《晋河花园房屋买卖协议书》的约定，应遵守内部团购房屋的有关规定，即《会议记录》和《会议纪要》的约束。会议纪要规定:面积补差费用在办理房屋交房事宜时应予缴纳。缴纳时，违约赔偿费用应冲抵面积差费用，缴纳数额由房地产公司依据约定事项计算确定后收缴，若面积补差以与最终产权界定面积有出入，最后对业主多退少补，不按要求补缴面积差费用的业主，不能参加第一轮车位的按序挑选。3.违约金的计算赔偿时间为房屋所在楼经验收合格后，光利公司在汴梁晚报上刊登的交房通知时间为准。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。马莹向一审法院起诉请求：1.依法判决光利公司履行双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，向马莹支付已交付房款每日万分之一的违约金2016年1月1日至交付房屋之日止（从2016年1月1日至2019年10月21日共61022.84元）；2.向马莹交付地下停车位一处，并按照银行年贷款利息4.75%双倍赔偿马莹逾期交付违约金2016年1月1日至交付之日止。（从2016年1月1日至2019年10月21日共21613.15元）；3.光利公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案涉晋河花园小区位于本市汴西××、××大街之间，由光利公司开发，预售许可证号为汴住建预（销）售字（2014）第044号。2014年4月28日，马莹（乙方）与光利公司（甲方）签订《晋河花园业主购买房屋协议书》一份，第七条购买人资格及购买细则约定：1.乙方应为晋河花园业主，其购买人的资格由晋河花园业主委员会确认，确认及购买房屋的选房流程、相关选房细则以晋河花园业主委员会确认结果或通知要求为准。为保证晋河花园大多数购房业主的利益，晋河花园购房业主必须遵守晋河花园业主委员会制定的各项规章制度，晋河花园业主委员会有权对违约的购房业主进行处理，直至取消其购房资格。2015年4月13日，马莹、光利公司签订《商品房买卖合同》一份。约定马莹向光利公司购买晋河花园小区5号楼西单元8层西户房屋一套，建筑面积为166.46平方米。按建筑面积计算该商品房价款，每平方米2670元，总金额444449元。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。马莹首付房款294449元，余款150000元办理公积金贷款；光利公司应在2015年12月31日前将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付马莹使用。光利公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付马莹使用，逾期超过60日后，马莹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，光利公司按日向马莹支付已交付房款万分之一的违约金。落款处有马莹签字摁印、光利公司加盖印章。2013年12月19日，马莹向开封电力社区团购委员会交款60000元；2014年12月9日，光利公司给马莹出具“销售不动产统一发票”一份：预售购房款合计金额：444449元。2016年10月28日，光利公司在《汴梁晚报》发出《交房通知》“晋河花园1、2、5、6、8、9、10号楼业主：我公司兹定于2016年10月28日交房，请届时携带相关资料到晋河花园19号楼物业办公室办理交房手续。”，当马莹去光利公司处接收房屋时，光利公司要求补交涉案房屋面积差价款，双方协商未果，房屋未交付。2016年11月22日，晋河花园团购委员会召开会议，存有《会议记录》，并形成《会议纪要》，其中记载的解决问题方案和意见为：1.要求按照业主签订《购房合同》的违约条款，对团购业主给予违约赔偿，赔偿金计算开始时间为《购房合同》中约定的交房时间。赔偿截止时间为业主购买房屋所在楼经质检部门验收合格后，光利房地产公司在汴梁晚报刊登的《交房通知》时间为准。…4.面积补差费用在办理交房事宜时应予以缴纳，缴纳时违约赔偿费用应冲抵面积差费用。缴纳数额由房地产公司依据约定事项计算确定后收缴。若面积补差与最终产权界定面积有出入，最后对业主多退少补。不按通知要求缴纳面积补差费用的业主不能参加第一轮停车位的按序挑选。…以上事实有《晋河花园业主购买房屋协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、发票、录音资料、汴梁晚报、《会议记录》《会议纪要》及马莹、光利公司陈述等在卷为证。一审法院认为：本案中涉案房屋是开封市电力系统的职工团购房，具有职工福利性质，因此，马莹、光利公司双方在履行合同中，应遵循单位内部团购房屋的有关规定。2016年11月22日召开的晋河花园团购委员会，存有《会议记录》并形成《会议纪要》，有相关部门代表人签字确认，推定全体团购人员予以知晓。《会议纪要》中关于交房时业主应缴纳面积补差费用，否则不能参加第一轮停车位按序挑选，以及违约金计算的截止时间以登报通知时间为准等，系对《商品房买卖合同》条款的补充约定，对团购业主具有约束力。本案应根据实际情况，结合《商品房买卖合同》与《会议纪要》，确定双方当事人的权利义务。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，光利公司登报通知的交房时间2016年10月28日，逾期交房超过60日。结合《会议纪要》的意见，对马莹请求按其已付房款×0.01%/日的标准计算自2016年1月1日起至2016年10月28日期间的违约金13,377.91元，予以支持；超出部分，不予支持。对马莹请求的地下停车位，因马莹拒绝缴纳面积补差款，尚未达到《会议纪要》约定的交付条件，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后五日内，光利公司向马莹交付逾期交房违约金13,377.91元。二、驳回马莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为933元，马莹负担784元，开封光利房地产开发有限责任公司负担149元。本院二审期间，上诉人马莹围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了举证质证。1.开封市新区街道办事处于2020年1月16日出具证明，内容为：自新城街道办事处物业管理办公室成立至今，即2019年7月至今，未收到任何晋河花园业委会成立的备案信息。证明晋河花园小区从未成立过业主委员会。2.马莹于2019年12月9日接收到光利公司的短信，内容为：分割证开始按楼栋顺序分批办理、发放，请5号楼业主本人于12月10日至13日携带身份证、合同、购房款发票、面积补差款收据、维修资金发票到光利活动中心院内领取，其他楼栋将根据办理情况陆续通知。证明光利公司在2019年12月9日之前一直未取得该房产最终界定面积。光利公司质证意见：1.对证据的真实性没有异议，认为《晋河花园业主购买房屋协议书》中所表述的业主委员会不是新城街道办事处证明中所称的业委会。因为，涉案房屋是2009年电力系统为了解决内部职工住房问题开发的楼盘，开始说是集资，后来改成了团购，前期是为了规范内部职工购买行为及监督光利房地产楼盘的开发而成立的内部自治组织，与法定的业主委员会不是同一性质，并不违反法律强制性规定。晋河花园业主委员会与晋河花园团购委员会是不同时间段的同一组织。2.房屋分割证是最近才取得的，这是客观事实，但是并不影响光利公司按照团购委员会《会议纪要》的决议要求马莹缴纳面积补差费的权利。因为在会议纪要中明确规定，面积补差费用在办理交房事宜时应予缴纳，缴纳数额由房地产公司以及约定事项计算确定后收缴，如果面积补差与最终产权界定面积有出入，最后对业主多退少补。所以说不存在最终多收马莹面积补差费用的可能，并不侵害马莹的合法财产权益。本院经审查，对以上证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为违约金计算截止时间是判决之日还是光利公司登报通知之日。涉案房屋是开封市电力系统职工团购房，具有职工福利性质，应遵循单位内部团购房屋的有关规定。《晋河花园业主购买房屋协议书》明确约定马莹要遵守业主委员会制定的规章制度。《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的计算方法，即光利公司如未按本合同规定的期限将该商品房交马莹使用，逾期超过60日后，马莹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，光利公司按日向马莹支付已交付房款万分之一的违约金。上述文件由马莹签字摁印、光利公司加盖印章。《会议纪要》明确约定违约金计算的截止时间以登报通知时间为准等，系对《商品房买卖合同》条款的补充约定，该份文件有相关部门代表人签字确认，推定全体团购人员知晓。以上文件对马莹和光利公司均具有约束力。一审判决违约金计算截止时间以登报通知时间为准并无不当。关于马莹的上诉请求，经查，新区街道办证明中的业主委员会系物业管理区域内的业主代表组织，与《晋河花园业主购买房屋协议书》、《会议纪要》等文件中涉及的业主委员会不属于同一组织，该证明不能否认以上文件中业主委员会的合法存在，马莹2019年12月9日收到的办理分割证短信通知证明光利公司遵守并执行上述文件的规定，马莹作为电力系统内部职工，亦应遵守以上文件规定。故，马莹的上诉理由没有事实根据，本院不予支持。光利公司的答辩意见成立，本院予以采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1866元，由马莹负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二〇年五月十三日书记员  王 萍