宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初18703号原告（执行案外人）：王凤萍，女，1966年11月9日出生，汉族，宁夏回族自治区人民医院职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：安华，宁夏侨之桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟颖，宁夏侨之桥律师事务所律师。被告（申请执行人）：李佳伟，男，1976年11月6日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张晓玲，北京市泽元（银川）律师事务所律师。被告（被执行人）：苏彩霞，女，1968年10月25日出生，汉族，宁夏回族自治区人民医院退休职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：祁占虎，宁夏大远律师事务所律师。原告王凤萍与被告李佳伟、苏彩霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤萍及其委托诉讼代理人安华、孟颖、被告李佳伟及其委托诉讼代理人张晓玲、被告苏彩霞及其委托诉讼代理人祁占虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤萍向本院提出诉讼请求：1.停止对XXXXXXX室房屋的执行；2.确认上述房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与苏彩霞均系宁夏回族自治区人民医院（以下简称区医院）职工，2014年区医院集资为本院职工建福利房，由宁夏银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）开发建设，苏彩霞认购了XXXXXXX室房屋，房屋总价542991元，2015年2月9日苏彩霞向银基公司支付购房首付款20.06万元，2015年6月11日苏彩霞与原告协商将该房转让给原告、原告将下剩的34.4万元购房款支付给银基公司，2015年6月18日原告与苏彩霞签订了《房屋转让初步协议》，约定了房屋转让及付款事项，2015年8月19日原告向苏彩霞转款16万元，2015年9月27日转款4.7万元，付清了苏彩霞已交的首付款，2016年1月29日银基公司向原告交付XXXXXXX室房屋，同时原告交纳了物业专项维修资金6892.50元，原告占有、使用该房至今。因区医院是集资建房，房屋不属于商品房，无法办理产权登记，2018年9月18日原告与苏彩霞签订了正式的房屋转让协议，2019年11月10日原告在该房看到兴庆法院的封条，遂提出执行异议但被裁定驳回，现依法提起执行异议之诉。李佳伟辩称，2017年10月27日兴庆法院将案涉房屋查封，2018年9月18日原告与苏彩霞签订《房屋转让协议》，法院查封案涉房屋在前，原告与苏彩霞转让房屋在后，不能排除执行；苏彩霞以不合理的低价转让房屋，原告与苏彩霞均不是善意，双方签订的《房屋转让协议》因恶意损害李佳伟的权益而无效；原告提交的相关凭证不能证明其支付银基公司及苏彩霞的款项为案涉房屋的购房款，案涉房屋备案在苏彩霞名下，原告的诉请应驳回。苏彩霞辩称，原告所述属实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日银基公司与苏彩霞签订《新区医院住宅小区房屋销售合同》，约定苏彩霞以按揭贷款方式购买银基公司开发预售的XXXXXXX室房屋，建筑面积138.26平方米，房屋总价款544606元，2014年11月15日支付首付款200606万元，余款344000元以公积金贷款支付，2015年10月30日前交付房屋，合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后双方又签订《“新区医院住宅小区”房屋销售补充协议》，约定根据银川市住房保障局银房发[2014]92号文件《关于审定区医院住宅小区限价商品房销售价格意见请示》及银川市阅海万家保障性住房权属登记及上市交易管理的相关政策文件，苏彩霞所购房屋性质为政府限价商品房，政府与苏彩霞共同享有房屋产权，其中政府享有8%产权，苏彩霞享有92%产权；苏彩霞购买该房未满5年的，不得上市交易，购买满5年后参照银川市阅海万家保障性住房权属登记及上市交易管理的相关政策执行，合同还对其他事项进行了约定。2015年1月19日银基公司将XXXXXXX室房屋备案登记在苏彩霞名下。2015年6月18日苏彩霞与王凤萍签订《房屋转让初步协议》，约定苏彩霞将XXXXXXX室房屋转让给王凤萍，王凤萍将该房剩余房款34.4万元直接支付给银基公司，苏彩霞已付的20.06万元首付款及利息，王凤萍在2015年10月1日前给苏彩霞付清，并签订正式房屋转让协议，待该房在医院容许转让或办理房产证时，苏彩霞应协助王凤萍到医院和房管部门共同办理相关手续，将房产办理到王凤萍名下。2015年6月11日王凤萍通过中国建设银行向银基公司转款34.4万元，2015年8月19日、2015年9月27日王凤萍通过中国工商银行向苏彩霞分别转款16万元、4.7万元共计20.7万元。2016年10月29日银基公司与苏彩霞签订《补充协议》，约定XXXXXXX室房屋实测建筑面积为137.85平方米，比合同约定的建筑面积138.26平方米减少0.41平方米，房屋总价款为542991元，银基公司自合同签订后向苏彩霞退款1615元。王凤萍的丈夫刘向军，在上述《补充协议》尾部“买受人”栏目中的“经办人”一栏签名。2017年4月13日银基公司通过银行转账向苏彩霞退款1615元。2016年10月29日王凤萍在宁夏银行以取现方式支付XXXXXXX室物业专项维修资金6892.50元，当日，刘向军与新区医院住宅小区物业服务中心签订了《房屋交接签收书》，领取了新区医院住宅小区12-2-601室房屋钥匙及电卡，办理了该房的收房手续。2018年9月29日王凤萍以银行转账方式交纳XXXXXXX室2018-2019年度采暖费786元。2018年9月18日王凤萍与苏彩霞签订《房屋转让协议》，约定苏彩霞将XXXXXXX室房屋转让给王凤萍，该房是区医院集资自建的经济适用房，政府持有8%的房屋产权，该房售价54.299万元，苏彩霞于2014年支付了购房首付款20.06万元，剩余款项未支付，2015年初双方协商一致，苏彩霞将该房转让给王凤萍，王凤萍给苏彩霞支付了所交的20.06万首付款及相应利息，并给银基公司结清了剩余34.24万购房款，银基公司出具了不动产统一发票，由于购房政策原因，王凤萍暂时未能将该房产权过户至自己名下，待该房满足过户条件时，苏彩霞无条件配合王凤萍将产权过户至王凤萍名下，合同还对其他事项进行了约定。2017年5月11日本院受理李佳伟诉王继新、苏彩霞民间借贷纠纷一案，经审理于2017年7月20日作出（2017）宁0104民初5026号民事判决，判决王继新、苏彩霞向李佳伟偿还借款100万元、支付该借款2014年5月6日前未付利息379880.68元，并按年利率24%向李佳伟支付该借款自2015年9月22日起至本判决确定的还款之日止的借款利息；案件受理费24880元，已减半收取12440元，李佳伟负担3193.22元，王继新、苏彩霞负担9246.78元。该判决生效后，王继新、苏彩霞未履行判决确定的付款义务，李佳伟申请强制执行，本院于2017年8月23日立案执行，执行案号为（2017）宁0104执4373号，2017年10月27日本院将XXXXXXX室房屋进行了预查封，王凤萍得知后对此提出执行异议，本院审查后于2019年12月2日作出（2019）宁0104执异310号执行裁定，裁定驳回其异议，王凤萍不服该裁定在法定期间内提起执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉案件，法院既要对案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，同时还须对该实体权利能否阻却执行进行审查判断。根据该类案件的特点，具体到本案，法院首先应当对王凤萍与苏彩霞之间就案涉房屋转让的事实进行审查，然后根据审查结果再确定王凤萍对案涉房屋是否具有某种实体权利并能否阻却执行，现就相关问题分述如下：一、根据银基公司与苏彩霞于2015年1月16日签订《新区医院住宅小区房屋销售合同》及案涉房屋于2015年1月19日备案登记在苏彩霞名下的事实，本院可以认定苏彩霞购买了案涉房屋。根据苏彩霞与王凤萍于2015年6月18日签订《房屋转让初步协议》、王凤萍于2015年6月11日向银基公司转款34.4万元及2015年8月19日、2015年9月27日王凤萍向苏彩霞转款共计20.7万元的事实，并结合王凤萍的丈夫刘向军在银基公司与苏彩霞签订的《补充协议》中签名的事实，本院可以认定苏彩霞在履行其与银基公司签订的购房合同过程中将案涉房屋转让给王凤萍，并约定王凤萍以苏彩霞名义继续履行购房合同，且购房款王凤萍已全部付清。根据王凤萍于2016年10月29日支付案涉房屋物业专项维修资金6892.50元及当日王凤萍的丈夫刘向军办理该房收房手续和本院于2017年10月27日将案涉房屋予以预查封的事实，本院可以认定王凤萍购买、占有案涉房屋在前，本院查封在后，虽然王凤萍与苏彩霞于2018年9月18日又签订《房屋转让协议》，因该合同系双方签订的第二份合同，根据合同内容，该合同实际是双方对第一份合同《房屋转让初步协议》履行情况进行概述，并就案涉房屋转让涉及的相关事项予以补充约定，实际是一份补充合同，并不能以此为依据否认王凤萍购买占有案涉房屋在前、本院查封在后的事实。综上，王凤萍系案涉房屋的实际所有人，其购买占有案涉房屋的时间早于本院查封时间，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行的诉请，本院予以支持。二、苏彩霞在履行其与银基公司签订的购房合同过程中将案涉房屋转让给王凤萍，由王凤萍以苏彩霞名义继续履行购房合同，双方的行为系苏彩霞将自己在购房合同中的权利和义务一并转让给王凤萍，因该转让未经银基公司同意，双方的行为实际是“借名买房”，由于案涉房屋系政府限价商品房，对购买者有一定条件限制，而且转让交易按照银川市目前的政策，须购买满5年并补交相关费用后，才可办理产权过户手续，因上述转让条件目前尚不具备，案涉房屋目前尚不具备直接确权的条件，仅可以认定王凤萍就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认该房归其所有的诉请，本院不予支持。三、案涉房屋被查封的原因，系苏彩霞未履行生效判决确定的义务所导致，并引发此后的执行异议及执行异议之诉，而李佳伟对此并无过错，故本案案件受理费应由苏彩霞负担。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得执行XXXXXXX室房屋；二、驳回原告王凤萍的其他诉讼请求。案件受理费17219元，由被告苏彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本院（2019）宁0104执异310号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 周 勇人民陪审员 张银东人民陪审员 纳晓燕 二○二○年五月二十七日法官助理 陆钰莹书记员 徐思雨附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。