广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6742号原告：深圳市万科物业服务有限公司法定代表人：余小原。委托诉讼代理人：姜海燕，女，土家族，系公司员工。委托诉讼代理人：赵志超，男，汉族，系公司员工。被告：杨学宽，男，汉族上列当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜海燕、赵志超、被告杨学宽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本案相关案情一、物业管理合同的签订时间：2012年11月13日，案外人深圳市聚龙湾投资发展有限公司作为甲方，深圳市万科物业服务有限公司作为乙方，双方签订《万科公园里花园二期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对万科公园里花园二期提供前期物业服务事宜。二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙岗区南湾街道樟树布村公园里花园二期。三、物业管理合同约定的管理期限：本合同期限自公园里花园二期首次入伙之日起，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。四、物业管理合同约定的物业管理费、日常收取的专项维修资金标准：合同中记载本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：住宅3.80元/月/平方米；商业7.00元/月/平方米。原告主张依据《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的专项维修资金若干问题的通知》，被告应当按0.25元/平方米/月的标准交纳日常收取的专项维修资金。被告认为该收费标准过高，但未主张具体收费标准。被告同时主张原告没有提供应尽的物业服务，具体存在服务不到位、服务态度恶劣、业主共同财产未公示等问题，故被告暂缓交纳物业管理费，并提交了微信聊天记录、视频、录音及照片以支持其上述主张。上述证据反映的问题为清洁服务不到位、空调百叶存在损坏，小区门口派发卡片等。原告除对上述被告提交在小区被狗咬的照片不予认可外，对其余证据的真实性予以认可，但原告反映的空调百叶损坏问题已经进行维修。五、物业管理合同约定的物业管理费、日常收取的专项维修资金的交纳日期：物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳。六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、日常收取的专项维修资金违约金标准：每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。七、业主取得房产产权日期：涉案房产于2016年3月登记至被告名下。八、房产用途：住宅。九、房产建筑面积：145.14平方米。十、被告每月应交纳物业管理费、日常收取的专项维修资金数额：物业管理费是551.53元（3.80元/月/平方米×145.14平方米），日常收取的专项维修资金是36.29元（0.25元／平方米／月×145.14平方米）。十一、被告拖欠物业管理费、日常收取的专项维修资金期间：2019年3月至2020年4月。十二、被告拖欠物业管理费、日常收取的专项维修资金数额：被告拖欠管理费7721.45元（3.8元／平方米／月×145.14平方米×14个月），拖欠日常收取的专项维修资金507.99元（0.25元／平方米／月×145.14平方米×14个月）。十三、原告的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠万科公园里花园2栋B座3001房的物业服务费5515.32元，日常收取住宅专项维修资金362.85元，共计5878.17元；2、被告支付上述欠费的违约金404.71元，以上欠费总额为6282.88元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求第一项为：被告支付拖欠万科公园里花园2栋B座3001房截止2020年4月的物业服务费7721.45元，日常收取住宅专项维修资金507.99元，以及拖欠上述欠费的违约金943.45元，上述三项费用合计为9172.88元，原告明确违约金的计算截止时间为2019年4月30日。十四、被告的答辩意见：被告未享受相关物业服务，且原告的物业不负责，出现问题就推卸责任，没有尽到应尽的义务，主要表现在：1、被告存放在管理室的按摩椅损坏，原告拒绝被告查看监控核实是谁损坏的；2、被告楼上空调百叶松动，即将脱落，原告拒绝进行处理；3、被告房屋所在楼栋未配垃圾存放点，导致很多业主倒垃圾不方便。故被告暂缓交纳物业管理费。另被告没有签订原告所提交的《物业服务合同》。十五、1、涉案小区至今未成立业主委员会；2、被告当庭认可其自2019年3月开始未再交纳物业管理费及日常收取的专项维修资金；3、原告于2019年8月13日向被告邮寄《律师函》，催促被告交纳物业管理费。判决结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据相关法律规定，在涉案小区业主委员会成立之前，开发建设单位有权自行或委托物业服务有限公司对住宅小区进行物业管理。本案原告与开发建设单位签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合同双方约定的物业服务费的收取标准以及延期交纳的违约责任等事项未侵害业主的权益，同时合同内容未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及业主具有约束力，物业服务企业应按照物业服务合同的约定提供服务，业主亦应按照约定交纳物业管理费。本案中，原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为涉案小区业主有义务交纳物业服务费，并按照国家有关规定交纳日常收取的专项维修资金，但被告自2019年3月开始拖欠上述费用，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付2019年3月至2020年4月期间的物业服务费7721.45元、日常收取的专项维修资金507.99元，本院依法予以支持。关于违约金，原告诉请以欠付当月物业服务费金额及日常收取的专项维修资金金额为基数，按照日万分之五的标准从次月开始计算违约金至2020年4月30日止。本院认为，根据相关法律规定，当事人约定的违约金数额超过迟延支付造成损失的百分之三十的，可以适当减少。被告抗辩物业服务费标准过高可视为其提出调整要求，现原告未提供其他证据证明因被告迟延交纳物业服务费等造成了除利息期待利益以外的其他损失，本院推定原告因被告迟延支付物业服务费造成的损失为利息，并根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整。因合同约定对于交纳物业服务费的日期为每月15日前，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，故当月应交纳的物业服务费及日常收取的专项维修资金的违约金于次月的1日开始计付，以当月拖欠的物业服务费金额及日常收取的专项维修资金金额为计算基数，2019年8月20日前按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日及之后按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均计算至2020年4月30日止。对于被告关于因原告物业服务不到位而暂缓交纳物业服务费及日常收取的专项维修资金的抗辩。本院认为，即使如被告所主张的原告可能存在某些服务瑕疵的问题，因物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，本质上来看，也是全体业主享受物业服务的物质基础。若部分业主认为物业企业的服务存在瑕疵拒付物业管理费，则对已支付管理费的其他业主相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。如被告认为原告的物业服务不到位，可由小区业委会代表全体业主与其交涉，监督其及时纠正、弥补，必要时追究原告的相关责任或按照《物业管理条例》等法律法规的规定重新选聘物业服务企业。因此，被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨学宽于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2019年3月至2020年4月期间的物业服务费7721.45元、日常收取的专项维修资金507.99元；二、被告杨学宽于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费、日常收取的专项维修资金的违约金（以当月应交纳的物业服务费551.53元及日常收取的专项维修资金63.29元为基数，于次月1日开始计付，其中2019年8月20日前按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日及之后的违约金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均计算至2020年4月30日止）；三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担。本判决为终审判决。审判员 王 华二〇二〇年五月十五日书记员 杨漫玲