山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1121民初290号原告：王伟，男，1973年9月11日出生，汉族，住五莲县。委托诉讼代理人：张崇珍，山东竞天律师事务所律师。被告：丁海召，男，1972年8月7日出生，汉族，住五莲县。被告：梅在连，1974年12月20日，汉族，住五莲县。原告王伟与被告丁海召、梅在连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人张崇珍，被告丁海召到庭参加诉讼，被告梅在连经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即交付房屋并协助办理房屋不动产转移登记手续；2.判令两被告赔偿原告损失101250元；3.诉讼费、邮寄费等由被告承担。事实和理由：2017年1月17日，原被告双方经五莲县爱辉经济信息服务中心签定《房地产交易合同》，约定被告将拥有的位于五莲县户（房产证号莲房权证城区字第**）的房产一套，以675000元转让给原告；首付款290000元于2017年3月1日前付清，剩余房款由原告贷款支付；被告保证涉案房屋产权清晰、允许上市交易、无任何抵押、质押、担保及其他权利设定等。原告依约履行，但被告违约，至今未交付房屋并协助办理不动产转移手续。被告丁海召辩称，合同签订时约定的房价过低，因为房屋产权有抵押无法进行过户。同意退还已经支付的房款，解除合同，对原告主张的损失不予承担。被告梅在连未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和均认可无异议的证据，本院认定以下事实：2019年4月3日，王伟以丁海召、梅在连为被告，请求确认涉案房地产交易合同合法有效，并要求丁海召、梅在连立即与其办理房屋过户手续并支付迟延履行金80000元。本院于2019年7月15日作出（2019）鲁1121民初1158号民事判决,认定2017年1月份,丁海召、梅在连通过五莲县爱辉经济信息服务中心对外出售其夫妻双方共有的位于五莲县户的楼房，房产证号：莲房房权证城区字第**，权人梅在连，产权共有人丁海召，房屋建筑面积141.04+77.4平方米，房屋用途为住宅，车库24.06平方米。同年1月17日，王伟与丁海召就上述房屋签订房地产交易合同。该合同载明卖方（甲方）为梅在连、丁海召，买方（乙方）为王伟，丁海召在合同甲方处签字，王伟在合同乙方处签字，五莲县爱辉经济信息服务中心在鉴证方处加盖印章。该合同第二条中约定：房屋成交总价为675000元；第三条中约定：交款方式为首付+银行贷款。乙方交纳购房定金10000元，以现金方式交给甲方，首付款290000元，于2017年3月1日前付清，剩余房款由乙方向银行申请银行贷款，付给甲方375000元，甲乙双方配合完成房屋交易，分期付款手续，交房时间定于全款付清后三日之内，甲方将该房屋的权利义务及钥匙，水电，物业等交接给乙方；第四条中约定：甲方保证该房产产权清晰，允许上市交易，本出售行为已获共有权人授权，甲方保证该房产无任何抵押、质押、担保情况，绝无其他权利设定或其他纠纷，并及时提供办理房地产过户及贷款手续，甲方虚假提供上述房产内容、材料而给乙方造成损失的，甲方负责相应赔偿责任，致合同无法履行的，还应承担第六条约定的违约责任；第五条中约定：因一方迟延履行本合同约定的义务或者因自身原因（包括但不限于：产权瑕疵、代理权瑕疵、付款迟延、交房迟延等）致合同不能按期履行的，每迟延一日，由迟延方支付总价款的1‰作为迟延履行金，超过30天视为单方面违约，需承担第六条的违约责任；第六条中约定，甲乙双方在本合同履行过程中，一方原因致合同无法按期履行，应赔偿因此给对方造成的损失。该合同签订当日，经双方同意，王伟通过五莲县爱辉经济信息服务中心处的POS机将10000元定金予以交付，2017年1月23日，王伟通过银行转账交付购房款230000元，同日，丁海召、梅在连向王伟出具收到购房款240000元的收到条一张。后经双方协商，王伟于2017年3月23日通过银行转账支付购房款95000元，完成前期付款义务，丁海召出具收到购房款95000元的收到条一张。后王伟要求丁海召、梅在连依约办理涉案房屋的过户登记手续以办理后期房款的贷款，但丁海召、梅在连拖延未办理，至2018年2月份丁海召告知王伟涉案房屋有抵押登记，无法办理过户登记。并查明，涉案房屋有两项抵押登记，抵押期间分别为2013年5月30日至2013年11月29日、2007年10月17日至2032年10月17日，抵押金额分别为230000元、193000元。确认王伟与丁海召于2017年1月17日签订的房地产交易合同有效；对于王伟要求立即办理房屋过户登记的主张在涉案房屋登记抵押权未被消灭或解除前不予支持。同时确认至2017年3月23日，王伟共向丁海召、梅在连支付购房款335000元，依约完成了前期付款义务，丁海召、梅在连作为卖方应当依照涉案合同第四条约定保证涉案房产无任何抵押、质押、担保并及时提供办理房地产过户及贷款手续，但丁海召、梅在连违反该约定未履行相应合同义务。遂依照涉案合同第五、六条中的相关约定及审查确认的事实，确定丁海召、梅在连应向王伟支付自2017年3月23日起30日的迟延履行金20250元。上述判决已经发生法律效力，对该判决认定确认的上述事实，本院予以确认。庭审中，王伟与丁海召均认可上述判决中确认的涉案房屋上原设定的抵押权等现尚未解除。对于损失，王伟主张以675000元为基数，按照年利率6%计算自丁海召、梅在连违约之日起3年内的利息损失。本院认为，本案的争议焦点是，丁海召、梅在连应否立即向王伟交付涉案房屋并协助办理该房屋的不动产转移手续；丁海召、梅在连应否赔偿王伟损失。关于丁海召、梅在连应否立即向王伟交付涉案房屋并协助办理该房屋的不动产转移手续的问题。（2019）鲁1121民初1158号民事案件中，王伟就案涉房屋办理产权转移变更登记问题已提出诉讼请求，由于涉案房地产交易合同签订前，案涉房屋即已被设定抵押并办理抵押登记，在登记抵押权未被消灭或解除前，涉案房屋尚不能发生权属转移，故对王伟的该项主张，本院不予支持，并判决驳回。现相关抵押权等阻却涉案房屋产权转移的情形尚未消灭或解除，王伟再次提出该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于王伟要求立即交付房屋的主张，除上述涉案房屋存在抵押权等无法实现产权转移的情形外，根据双方签订的涉案房地产交易合同第三条中的约定，交房时间定于全款付清后三日之内，故在涉案房屋设定的抵押权等消灭或解除且王伟付清全部购房款前，王伟请求交付房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于丁海召、梅在连应否赔偿王伟损失的问题。涉案房地产交易合同第五条中约定：因一方迟延履行本合同约定的义务或者因自身原因（包括但不限于：产权瑕疵、代理权瑕疵、付款迟延、交房迟延等）致合同不能按期履行的，每迟延一日，由迟延方支付总价款的1‰作为迟延履行金，超过30天视为单方面违约，需承担第六条的违约责任；第六条中约定，甲乙双方在本合同履行过程中，一方原因致合同无法按期履行，应赔偿因此给对方造成的损失。对于迟延履行金，王伟在本院受理的（2019）鲁1121民初1158号民事案件中已依照上述约定提出诉讼请求，且本院已作出判决确认并支持了王伟自2017年3月23日起30日的迟延履行金。对于此后的损失，王伟在本案中要求丁海召、梅在连赔偿迟延履行超过30日的后续3年的损失，符合上述合同约定，本院予以支持。但具体的损失数额，王伟主张以涉案购房总价款675000元为基数计算，事实依据不足。从本院审查确认的涉案购房款交付情况来看，截至2017年3月23日王伟共计向丁海召、梅在连交付购房款335000元，剩余购房款尚未交付，故王伟主张的损失数额应以实际交付的款项335000元为基数计算。对于王伟要求按年利率6%计算的主张，不违反法律规定，本院予以采纳。据上，丁海召、梅在连应赔偿王伟2017年4月22日至2020年4月21日期间的损失60300元（335000元×6%×3年）。涉案房地产交易合同已经生效的（2019）鲁1121民初1158号民事判决确认合法有效，丁海召现以该合同约定的房屋价款过低为由主张不承担损失，于法无据，本院不予采纳。综上，王伟要求丁海召、梅在连立即交付房屋并协助办理房屋不动产转移登记手续的诉讼请求，尚不能成立，本院不予支持；对王伟主张的损失，本院予以部分支持。梅在连经本院传票传唤未到庭，视为放弃相关诉讼权利，产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告丁海召、梅在连赔偿原告王伟损失60300元；二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2326元，由被告丁海召、梅在连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  何丕猛人民陪审员  仲崇敏人民陪审员  张 雪二〇二〇年五月八日法官助理钱永艳书记员崔鹏