云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初5058号原告（反诉被告）：王泽宇，男，1971年3月6日出生，汉族，住所天津市和平区。委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓霞，云南谦恒律师事务所律师。被告：张家寿，男，1982年8月24日出生，白族，住所大理市。委托诉讼代理人：张寿滔，男，系被告张家寿之弟。被告：张寿滔，男，1984年7月19日出生，白族，住所大理市。被告（反诉原告）：张增宝，男，1955年9月10日出生，白族，住所大理市。委托诉讼代理人：施甘澍，云南欣晨光（大理）律师事务所律师。原告王泽宇与被告张家寿、张寿滔、张增宝房屋租赁合同纠纷一案，以及反诉原告张增宝与反诉被告王泽宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王泽宇的委托诉讼代理人郭兆龙、被告张寿滔（兼被告张家寿的委托诉讼代理人）、被告（反诉原告）张增宝的委托诉讼代理人施甘澍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张家寿于2015年8月28日签订的《协议书》，以及原告与被告张寿滔、张增宝于2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告张家寿、张寿滔、张增宝共同返还原告租金570000元；3.判令被告张家寿、张寿滔、张增宝共同赔偿原告修建化粪池及安装污水处理设备的费用350000元；4.本案诉讼费用由被告张家寿、张寿滔、张增宝共同承担。事实和理由：2015年8月28日，原告与被告张家寿签订《协议书》，约定原告向被告张家寿租赁大理市房屋使用，被告张家寿负责办理增建三层的准建手续，待获得批复后签订正式的租赁合同，具体租赁事宜以正式的租赁合同为准。《协议书》签订当日，原告依约向被告张家寿支付了80000元定金。2016年4月30日，原告与被告张寿滔、张增宝签订《房屋租赁合同》，约定被告张寿滔、张增宝将大理市房屋及附属空地出租给原告用于经营客栈，租赁合同对租期、租金等均进行了约定。2016年5月31日，被告将房屋交付给原告，原告已支付给被告租金730000元（含80000元定金）。2016年6月，原告开始筹备对房屋进行加固、装修，在此过程中，因洱海保护政策的实施，原告停止施工。2017年12月底，应政府部门要求，原告重修化粪池、安装污水处理设备，共计350000元。2018年6月，洱海流域“三线”划定，原告租赁的房屋被列入征收范围，原告多次与被告、政府部门协商对原告的投入和损失予以评估、处置均无果。2018年12月底，原告得知被告已经准备与“三线”划定项目工程指挥部签订补偿协议。现在被告已经收到补偿款，其中包含了原告重修化粪池、安装污水处理设备的相应补偿，原告多次与被告协商退还租金和相关补偿事宜，但双方均未能达成一致意见，为维护自己的合法权益，现原告诉至人民法院。被告张家寿辩称，被告张家寿并非租赁房屋的产权人，仅是受父亲张增宝的委托与原告签订意向协议并收取定金后转交给父亲，在租赁合同上也仅是作为见证人签名并代收租金后转交给父亲，故请求人民法院驳回原告对被告张家寿的起诉。被告张寿滔辩称，被告张寿滔并非租赁房屋的产权人，亦未收取过租金，故请求人民法院驳回原告对被告张寿滔的起诉。被告张增宝辩称，第一，被告张增宝系租赁房屋的产权人，本案租赁合同关系存在于原告与被告张增宝之间，被告张家寿、张寿滔并非本案适格被告；第二，被告张增宝同意解除合同，但应扣除已经实际履行的部分，被告张增宝最多返还原告租金430000元；第三，原告修建化粪池属实，被告张增宝同意支付该部分补偿款14000元，但无安装污水处理设备的事实。反诉原告张增宝向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期支付租金的滞纳金45000元；2.解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同关系，判令反诉被告支付反诉原告违约金200000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因装修改造造成的经济损失431556元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年4月30日签订《房屋租赁合同》后，按照约定将房屋交付给反诉被告使用，按照合同约定，反诉被告应于合同签订后三日内支付租金500000元，并于八个月内支付第二次租金500000元，但反诉被告至今仅支付了730000元。另外，反诉被告未经反诉原告同意即准备对房屋进行装修改造，将大门、围墙、两间小房及主楼原内外装修拆除，后因洱海保护政策实施而被叫停，使反诉原告的房屋遭受严重毁损。反诉原告现诉至人民法院，请求反诉被告承担违约责任，赔偿反诉原告的损失。反诉被告王泽宇辩称，第一，因政府原因，反诉被告与反诉原告口头协商第二次租金暂缓支付，2018年3月底，反诉原告提出因资金困难，要求反诉被告支付150000元，反诉被告便支付了150000元。2018年6月，洱海流域“三线”划定，租赁房屋被列入征收范围，反诉被告未再支付租金。反诉被告并未逾期支付租金，故不应承担滞纳金；第二，按照租赁合同的约定，因不可抗力、政府征地拆迁等原因导致合同不能履行的，不视为违约。本案房屋租赁合同的解除系因政府政策原因所致，反诉被告不应承担违约金；第三，按照租赁合同的约定，反诉被告可根据经营需要对租赁房屋进行装修、改造、改建，无需征得反诉原告的同意，故反诉原告无权请求反诉被告赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《水处理设备购销、安装合同》一份、污水处理工程项目价款表一份，本院认为，不能证明原告确已在租赁房屋安装了污水处理设备并支出相应的费用，且被告张增宝提交的《房地产评估报告》中附属设施并不包括污水处理设备，故本院对原告提交的该组证据不予采信；2.被告张增宝提交的照片、大理市下关镇大庄村委会证明、房屋损失计算清单，本院认为，该组证据不能证明原告对租赁房屋的装修、附属设施（大门、围墙、果树等）进行了拆除以及拆除的具体数量、价值，故本院不予采信。原告认可拆除了部分砖混结构房屋后改建为钢结构，本院对此予以确认；3.被告张增宝提交的大理市下关镇大庄村委会情况说明，本院认为，该证据真实合法，与本案有关联性，能够证明大理市房屋已被征收拆除的事实，本院予以采信。根据当事人的一致陈述以及本院采信的证据，本院认定本案事实如下：2015年8月28日，原告（乙方）与被告张家寿（甲方）签订《协议书》，约定甲方将大理市房屋出租给乙方使用，甲方办理增建三层准建证，获得准建批复后签订正式的租赁合同；乙方于签订《协议书》当日支付甲方定金80000元，该定金在签订正式的租赁合同时视为预付租金。《协议书》还对未按约定签订房屋租赁合同的后果进行了约定。《协议书》签订当日，原告支付了定金80000元。2016年4月30日，原告（乙方）与被告张寿滔、张增宝（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将大理市房屋及附属空地（房屋面积320㎡，空地面积275.48㎡）出租给乙方用于经营客栈，租期十八年，自甲方将租赁物交付给乙方时起算，因甲方承诺给予乙方八个月免租期，故实际租期为十八年零八个月（具体日期以房屋交付附件为准）；租金120000元／年，十八年租金总计2160000元，定金80000元转为租金，乙方应于租赁合同签订后三日内支付500000元，于租期八个月内支付500000元，于租期满五年零八个月后的十个工作日内支付1080000元，如乙方逾期支付租金，则应按500元／天向甲方承担滞纳金，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同、收回租赁物，并要求乙方按已付租金的20%承担违约金；乙方根据自身经营需要，可以对租赁物在报经主管部门同意的情况下进行改造建设，报批及建设费用由乙方负责、承担，甲方提供协助，甲方有权对乙方的装修或改造方案进行监督和审查并及时提出合理意见；租赁期间，如因政府征地拆迁导致租赁合同无法履行，则按不可抗力进行处理，甲方应按乙方实际承租时间收取租金，多收部分予以退还，拆迁补偿费归甲方，但甲方应视情况给予乙方补偿。2016年5月31日，原告支付了租金500000元，被告张寿滔、张增宝将租赁物交付给原告。2016年6月1日，原告与被告张寿滔签订《房屋租赁合同-房屋交付附件》，确认租期自2016年6月1日起至2035年1月31日止。2016年6月，原告开始拆除部分房屋并改建为钢结构房屋，2016年8月，原告向大庄村委会申请对租赁房屋进行改建、增建，村委会答复因洱海保护原因暂停审批，故未予批准，随后要求原告停止建设。2017年4月，原告向政府部门填报了大理市洱海流域水生态保护核心区餐饮客栈关停登记表。2017年12月，原告重修了化粪池。2018年4月，原告再支付租金150000元。受大理市下关镇人民政府委托，大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司于2018年9月作出《房地产评估报告》，确认大理市房屋及附属设施评估价值为1118480元，其中钢筋砼化粪池评估价值为14544元。2018年11月23日，被告张增宝户与大理市下关镇人民政府、大理市下关镇大庄村民委员会第九村民小组签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，约定大理市下关镇人民政府对被告张增宝户的大理市土地、房屋及其附着物进行腾退搬迁补偿安置，其中宅基地面积0.48亩，房屋建筑面积627.95㎡（石混结构219.88㎡、砖混结构232.97㎡、钢结构175.1㎡），给予被告张增宝户安置用地0.36亩以及补偿款、奖励及补助资金共计1288085.2元。2018年12月，大理市房屋被拆除。关于案涉房屋租赁合同出租人的问题。本院认为，2015年8月28日的《协议书》系原告与被告张家寿签订，2016年4月30日的《房屋租赁合同》系原告与被告张寿滔、张增宝签订，2016年6月1日的《房屋租赁合同-房屋交付附件》系原告与被告张寿滔签订，但在审理中，被告张家寿、张寿滔、张增宝均主张房屋租赁合同的出租人为被告张增宝，原告明确表示认可出租人为被告张增宝，同时放弃对被告张家寿、张寿滔的诉讼请求，本院对此予以确认。关于2015年8月28日的《协议书》的解除问题。本院认为，从《协议书》关于签订房屋租赁合同的条件、定金交付、未按约定签订房屋租赁合同的后果等约定来看，该《协议书》应为定金合同，属于预约合同的性质。2016年4月30日，房屋租赁合同（本约）订立，前述《协议书》即履行完毕，预约合同的权利义务终止，现已不存在解除之说。因此，原告请求解除该《协议书》，本院不予支持。关于房屋租赁合同的解除问题。本院认为，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，被告张增宝户于2018年11月23日与大理市下关镇人民政府、大理市下关镇大庄村民委员会第九村民小组签订搬迁补偿安置协议，租赁房屋于2018年12月被拆除，租赁物灭失，合同目的不能实现，现原告请求解除房屋租赁合同，依法应予支持。关于租金返还问题。本院认为，依据房屋租赁合同的约定，如因政府征收拆迁导致房屋租赁合同无法履行，出租方应按实际租赁时间收取租金，多余部分退还承租方。现因政府征收拆迁，租赁房屋被拆除而灭失，房屋租赁合同予以解除，原告已经支付了租金730000元，故应按实际租赁时间计算后多余部分由被告张增宝予以退还。关于实际产生的租金，原告主张应自2016年6月1日计算至2018年6月1日，同时扣除八个月的免租期，实际租期十六个月，实际产生的租金为160000元；被告则主张应自2016年6月1日计算至2018年12月1日，同时因八个月的免租期是在十八年租期届满后赠送，不应扣除八个月的租金，因此实际租期三十个月，实际产生的租金为300000元。本院认为，原告于2016年6月1日开始占有、使用租赁房屋，直至2018年11月23日签订搬迁补偿安置协议时确定原告无法继续占有、使用，原告应当承担该段时间内的租金。双方约定实际租期自2016年6月1日起至2035年1月31日止，其中有八个月的免租期，但未明确约定具体的免租时段，基于公平原则，本院确定租金标准以9642.86元/月计（总租金2160000元÷总租期224个月）。综上，实际产生的租金为287035.83元，原告已经支付730000元，故被告张增宝应返还原告442964.17元。关于化粪池及污水处理设备的费用问题。本院认为，被告张增宝认可原告修建化粪池的事实，该部分补偿款为14544元，被告张增宝表示同意返还给原告，本院予以确认。原告主张的安装污水处理设备的费用，因未提交合法有效的证据予以证明，故本院不予支持。关于反诉原告请求的逾期付款滞纳金及违约金问题。本院认为，案涉房屋租赁合同解除，系因不可归责于反诉被告的原因导致租赁房屋灭失，并非因反诉被告违约导致房屋租赁合同解除，故反诉原告请求反诉被告承担逾期付款滞纳金及违约金，本院不予支持。关于反诉原告请求的房屋损失赔偿问题。反诉原告主张反诉被告在租赁期间未经准许即拆除房屋、装修及附属设施，导致房屋在被征收拆迁时所获得的补偿减少，故请求反诉被告予以赔偿。本院认为，依据本院认定的事实，反诉被告拆除了部分砖混结构房屋，但亦改建了钢结构，虽然该钢结构的价值在征收拆迁时进行了评估并确定予以补偿，但考虑到钢结构补偿标准与砖混结构房屋补偿标准的差距，同时考虑拆除的部分砖混结构房屋面积现无法确定的事实，本院酌情确定反诉被告赔偿反诉原告50000元。反诉原告主张的拆除房屋的装修、附属设施的损失，因未提交合法有效的证据予以证明，故本院不予支持。反诉被告抗辩称其改造、改建租赁房屋无需反诉原告同意，故不应赔偿损失的责任。本院认为，根据约定，反诉被告可以对租赁物在报经主管部门同意的情况下进行改造建设，但事实上，反诉被告在未经主管部门同意的情况下即开始改造建设，因此，由此造成反诉原告的损失，其应当承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王泽宇与被告（反诉原告）张增宝之间的房屋租赁合同（2016年4月30日的《房屋租赁合同》及2016年6月1日的《房屋租赁合同-房屋交付附件》）。二、被告张增宝于本判决生效之日起十日内返还原告王泽宇租金442964.17元。三、被告张增宝于本判决生效之日起十日内支付原告王泽宇修建化粪池费用14544元。四、反诉被告王泽宇于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告张增宝房屋损失50000元。五、驳回原告王泽宇的其它诉讼请求。六、驳回反诉原告张增宝的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13000元，由原告王泽宇承担6535元，被告张增宝承担6465元。反诉案件受理费减半收取5283元，由反诉原告张增宝承担4893元，反诉被告王泽宇承担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  邓朱双审判员  李琳平审判员  李绍彪二〇二〇年五月八日书记员  和雨馨