海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终705号 上诉人（原审原告）:赵元筹，男，1988年10月9日出生，汉族，住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：董继明，海南中邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：文昌福成房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇文中路**。 法定代表人：杨胜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周尚军，该公司职员。 原审第三人：海南信和工程有限公司，，住所地海南省文昌市文城镇新风路** 法定代表人：韩弟，总经理。 委托诉讼代理人：王飞雄，海南誉善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文婷，海南誉善律师事务所律师。 上诉人赵元筹与被上诉人文昌福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）、原审第三人海南信和工程有限公司（以下简称信和公司）合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵元筹上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院(2019)琼9005民初3166号民事判决；2.判决确认上诉人与被上诉人商品房买卖合同关系成立；3.判决被上诉人继续履行商品房买卖合同关系，与上诉人签订书面商品房买卖合同并将文昌市清澜镇逸雅园A栋1307房备案至上诉人名下；4.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决书称“本院认为，......被告未就涉案房屋向原告发出要约，原告也未对该房屋如何签订合同及房款的给付等与被告进行磋商，双方未对涉案合同达成承诺，该房屋系信和公司以折抵部分工程款的形式向被告进行购买。”属事实认定错误。上诉人对此事实不予以认可。事实的经过是，被上诉人因欠原审第三人的工程款258540元，同意以涉案房屋作价514670元进行抵债，但因该房屋不是全额抵债，而还要另行补足一大半的房款，所以原审第三人不想要房屋而想要现金。因此经三方协商，由上诉人支付现金将该房屋买下，首付款为258540元，被上诉人将该款偿付给原审第三人，了结原审第三人与被上诉人之间的债权债务关系，购房合同另行签订。在达成以上意见后，上诉人将房款258540元，通过银行汇款方式支付，为便于计算尾款，上诉人另行以现金补足了6130元，被上诉人向上诉人出具了264670元的收据，尾款250000元在签订合同后另行支付。上诉人认为，上诉人就涉案房屋已经与被上诉人达成了口头合同，且已履行了合同的主要部分，交纳了合同约定的大部分房款，被上诉人与上诉人之间的商品房买卖关系，已经独立于被上诉人与原审第三人之间的抵债行为，被上诉人也已经认可了上诉人的业主身份，上诉人已收房入住并办理了有线电视及煤气管道业务，因此，一审判决无视事实，认定错误。2.一审判决认为“结合被告及信和公司提交的《协议书》，因此，涉案商品房的履约主体为被告与信和公司，原告主张.......但未提交双方就该转让事宜签订合同等书面凭证，本院对原告的主张不予采纳。”属事实认定错误。首先，该《协议书》的真实性上诉人已经不予认可。第一,林某的签名已经确认是被上诉人及原审第三人伪造。第二，《协议书》签订的时间是2016年，涉案房屋房号由13G改称为1307是2018年之后的事情，所以在《协议书》中体现1307是不可能的事情。第三，《协议书》约定的总房款516750元，与约定的房款514670元不一致。所以，该协议书不能作为定案的依据。其次，上诉人就该房屋转让的事宜，已经向法院提交了以上诉人名义购买房屋的付款凭证，证明了上诉人交纳了13G的购房款，福成公司出具收款收据。由此，可以证明涉案房屋已经由上诉人购买而不是第三人购买的事实。再次，被上诉人在明知涉案房屋已经抵债给原审第三人，仍然收取上诉人购房款，且依据上诉人已经交款的事实，通知其物业公司为上诉人办理交房手续，签订《前期物业管理协议》、《消防责任书》，并出具相关证明办理有线电视等有关手续，已经认可上诉人是购房者(业主)的身份。一审法院无视上诉人提交的证据，以被上诉人及原审第三人伪造的协议书作为定案依据属事实认定错误。3.一审判决认为“原告主张被告向其出具的收据及其缴款凭证足以证实被告与其存在事实上的商品房买卖合同，且已实际履行，应视为双方的合同已成立并生效，但结合被告及信和公司提交的支付凭证，并非原告与被告之间的买卖合同，故对原告的上述主张，没有事实依据，本院不予以确认。”同属事实认定错误。首先，商品房买卖合同是购房者与开发商签订的房屋买卖合同，本案中，购房者应以交款人的名字予以确定，而不能以代办人的身份确定，在本案中，被上诉人以债务充抵部份房款的形式是确实存在的，但原审第三人不要房屋而由上诉人进行购买也是事实存在的，上诉人将首期购房款交与原审第三人的法定代表人韩弟，由其代为办理，开具相关凭证后交与上诉人，被上诉人开具收房通知，已经知道了上诉人购房的事实及业主身份。其次，被上诉人及原审第三人之间的债权债务，及其之间如何进行财务支配，是其自身行为，与上诉人购房的行为无关。购房行为的认定，应以购房合同及购房收据人的名字进行确定，本案中，银行缴款人的名字是上诉人，被上诉人出具的收据上购房人是上诉人，通知其物业公司收房业主的名字是上诉人，与物业公司签订《前期物业服务协议》也是上诉人，所以，被上诉人与上诉人之间存在购房合同关系，并以事实行为进行了确定。4.一审判决认为“原告主张其向韩弟支付264670元并委托韩弟代其向被告支付涉案房款，但未提交相应证据予以佐证，本院不予采纳。被告在未与信和公司签订正式的商品房买卖合同前，在被告及信和公司均认可的情况下，原告并非涉案房屋买卖合同的履约主体。”同属事实认定错误。首先，被上诉人及原审第三人对以债务充抵部分房款的事实是确认的。其次，被上诉人及原审第三人对以上诉人名义购房也是认可的，其中，购房款的交纳是第三人代办的，被上诉人开具的收据认可的名字是上诉人。最后，被上诉人在认可了上诉人购房者的身份后，通知其物业公司让上诉人收取房屋，办理相关手续。已在事实上认可了上诉人履约主体身份。5.一审判决认为“原告在本案的地址确认书及庭审中明确其现居住地为涉案房屋，但无相关证据予以佐证，为原告自行提供，不可作为认定原告实际占有居住使用涉案房屋的证据，......因此，原告与被告未就涉案房屋成立事实上的商品房买卖合同......”属事实认定错误。首先，地址确认，地址确认书是保证相关诉讼文书能够送达的一种方式本无体现的必要。其次，该地址是不是上诉人占有及使用，一审法院是故意无视相关的事实，从被上诉人方面来说，通知其物业公司由上诉人进行收房，签订物业协议、消防保证书、出具有线电视、煤气开通证明，都能证明涉案房屋是由上诉人占有并使用的；从原审第三人方面来说，不管原审第三人是以员工身份或租赁方式是否成立，也承认通知过被上诉人由上诉人进行收房，并由上诉人进行居住使用；从物业公司来说，物业公司一直向上诉人收取物业管理费用，并由上诉人交纳相关的水电费用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。一审法院无视相关事实的做法耐人寻味。6.一审判决认为“原告与被告未就涉案房屋成立商品房买卖合同，原告无权要求被告要求被告与其签订合同并办理备案登记手续，且......韩弟已经向被告人付清余下的购房款。因此，原告的主张本院不予支持”。也属事实认定错误。首先，一审法院无视上诉人交纳购房款且已实际以业主身份入住的事实。其次，一审法院本末倒置，以被上诉人的一房二卖的非法行为来否定上诉人已交房款并入住的前一事实。事实上，被上诉人在收取上诉人的购房款后，通知上诉人入住，即已明知上诉人的购房者身份，也明知上诉人与被上诉人之间有房屋买卖合同关系。原审第三人根本无权对该房屋进行更名或处置，至少，作为开发商，在房屋产权存在疑问的情况下，至少会要求上诉人作出说明，更换购房收据，理顺购房手续，再进一步，才会与韩弟签订《商品房买卖合同》并进行备案。这种房款由两人支付，开发商与一人签订合同的做法，于理不合，于法不符。最后，一审的这种判决变相的支持了被上诉人一房二卖的行为，不利于经济秩序的稳定和法律的执行。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第十三条，属适用法律错误。在本案中，存在着被上诉人以债务充抵原审第三人部分房款的行为，也有上诉人购买该房屋的事实行为。上诉人购买的标的明确，即被上诉人充抵债务的××镇房，该房屋的总价款为充抵债务时的房屋总价款人民币514670元。首付款为264670元。尾款250000元在签订合同时另行支付。被上诉人收取了上诉人的购房款，开具了收款收据。并通知其物业公司让上诉人以业主身份收房，签订物业协议，并办理相关有线电视、煤气等手续。从以上事实可以看出，上诉人与被上诉人双方不但达成了口头协议，也以事实行为，履行了合同约定。所以，不存在一审法院认为无要约、承诺一说，一审法院适用此条款属适用法律错误。2.一审判决适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，属适用法律错误。上诉人提供的证据足以证明双方存在商品房买卖关系的事实。首先，上诉人以自身的名义向被上诉人交纳了购房款(银行凭证)；其次，被上诉人开具了上诉人名义的收款收据；再次，被上诉人通知其物业公司让上诉人以业主的身份收取房屋，办理入住手续，并签署相关物业协议；最后，上诉人入住后，一直以业主身份交纳物业管理费用及相关水电费用。以上事实足以证明上诉人购房的事实，该房屋已交付使用的情况。综上所述，一审认定事实和适用法律错误，被上诉人及原审第三人系联手侵占上诉人的房屋，侵吞上诉人购房款。为此，上诉人请求二审法院，查明事实，纠正一审错误判决，依法维护上诉人的合法权益。 福成公司辩称：1.房屋是信和公司与林某以工程款抵扣房款取得的，非赵元筹取得。赵元筹要求确认与福成公司商品房买卖合同关系的成立，完全没有法律依据。2016年11月14日，福成公司与信和公司和林某签署协议书，信和公司和林某以其在福成公司开发建设的亿嘉国际项目工程款258540元抵扣其购买的福成公司开发建设的××园房购房款。2016年11月15日，信和公司和林某通知福成公司以赵元筹的名义办理该房的收楼手续，并缴纳收楼费用由其入住。在信和公司法定代表人韩弟办理完首期房款258,540元以赵元筹的名义存入到福成公司账户后，福成公司才依照通知的约定开具了由赵元筹办理收楼手续的通知。在2019年3月份，福成公司通知信和公司支付剩余房款，信和公司和林某于2019年3月25日通知福成公司，要求将涉案房屋的接收人变更为韩弟，并由韩弟付清房款和签署该房的商品房买卖合同及产权过户手续。福成公司在接到通知后，也通知赵元筹信和公司和林某已取消对其的授权，重新授权韩弟为涉案房屋的接收人，并由韩弟付清房款和签署商品房买卖合同、办理产权过户手续。韩弟于2019年4月付清剩余房款，福成公司随后与韩弟签署了涉案房屋的商品房买卖合同并办理了备案手续。涉案房屋是信和公司和林某以工程款抵扣房款取得的，福成公司将涉案房屋暂时登记在赵元筹名下，完全是依据信和公司和林某的授权，而非合同关系。赵元筹主张与福成公司的商品房买卖合同关系成立，完全没有法律依据。2.涉案房屋是福成公司以工程款抵扣房款取得，赵元筹只是依据信和公司的授权办理涉案房屋的入住手续，并没有与福成公司签署涉案房屋的商品房买卖合同，赵元筹与福成公司之间不存在任何商品房买卖合同关系。福成公司依据信和公司和林某的通知收回涉案房屋，是在履行信和公司、林某和福成公司签署的以工程款抵扣房款的协议，完全是合理、合法的。涉案房屋是信和公司和林某以工程款抵扣房款取得，并非赵元筹自己取得。赵元筹只是依据信和公司和林某的授权办理涉案房屋入住手续，随后信和公司更改授权，由韩弟为涉案房屋接收人。福成公司在接到信和公司和林某的通知后，将涉案房屋登记到韩弟名下，完全是合法的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 信和公司述称：一、上诉人一审主张其将款项汇入福成公司账户，但根据一审庭审调查结果，所有款项均为韩弟支付，因此上诉人主张其交付了房款不成立。信和公司的法定代表人韩弟和上诉人都是信和公司的员工，当时关系比较好，上诉人在文昌市没有住房，韩弟为了能让上诉人有房居住，就用上诉人的名义收房，房款是用福成公司欠信和公司的工程款抵债，上诉人在离开公司时带走了公司的原件，且以此对福成公司发送了要求解除收房手续的函件。现在福成公司已变更收房人为韩弟，并对上诉人发出了解除通知书。上诉人已经超过了要求继续履行合同的诉讼时效。另外，涉案房屋目前已备案登记到韩弟名下，已经无法履行上诉人与福成公司的所谓合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵元筹向一审法院起诉请求：1.判决确认赵元筹与福成公司商品房买卖合同关系成立；2.判令福成公司继续履行与赵元筹的商品房买卖合同，与赵元筹签订书面商品房买卖合同并将文昌市清澜镇逸雅园A栋13G号房备案登记至赵元筹名下；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月15日，被告与信和公司签订《工程施工合同》，被告将亿嘉国际地下室环氧薄涂地坪漆施工工程发包给信和公司。因被告未能向信和公司及案外人林某支付拖欠的工程款，信和公司以其公司及林某的名义与被告进行协商，于2016年11月14日与被告签订《协议书》，该协议书确认被告拖欠林某的工程款为39,200元，拖欠信和公司的工程款为241,000元，上述工程款合计280,200元，在扣除质保金21,660元后，剩余工程款258,540元，同意由信和公司向被告购买文昌市文城镇文清南一横路1号逸雅园A栋13楼1307号房屋（原房号13G，建筑面积79.18平方米），该房总房款516,750元，林某及信和公司均同意用上述剩余工程款258,540元折抵上述房款，不足部分的房款，由信和公司在2019年4月15日前向甲方支付。否则，每逾期一天，信和公司须按所欠房款的千分之一向被告支付滞纳金，逾期超过30天的，被告有权单方解除上述商品房的《商品房买卖合同》及其补充协议，扣除信和公司逾期付款的滞纳金后，余款无息退还信和公司……。上述协议签订后，信和公司代表其公司和林某签章，于2016年11月15日向被告作出通知函，授权由赵元筹办理涉案房屋的收楼手续，同意由赵元筹入住并由其交纳物业费。第三人公司法定代表人韩弟于2016年12月5日在银行账户上支取现金100,000元，将100,000元以赵元筹的名义、现金缴款单的方式存入被告公司账户，同日下午16点08分被告向信和公司汇款100000元，同日17点13分，信和公司以备用金的形式将100000元转给韩弟账户，韩弟多次进行现金支取共计100000元，于2016年12月6日将支取的100,000元以赵元筹的名义、现金缴款单的方式再次存入福成公司的账户。被告收到上述100000元后，于2016年12月6日下午16时再次以工程款的名义将100,000元转回信和公司，信和公司于同日16时48分又将100,000元以备用金形式转入韩弟账户。韩弟收到该款后于同日现金支取了60000元，然后以赵元筹的名义将58,540元存入被告公司账户。在2016年12月7日，被告公司将58,540元分两笔，第一笔19,340元汇入信和公司名下，第二笔39,200元由信和公司代林某出具收据予以确认收到该款。韩弟现金支付的方式向被告支付房款6130元，被告依信和公司要求于2016年12月7日以赵元筹的名义出具收据确认收到房款264670元。被告于2016年12月15日通知赵元筹接收涉案房屋，赵元筹与被告办理房屋交接手续，并签订物业服务合同，缴纳物业服务费。信和公司于2019年3月25日通知被告申请将涉案房屋接收人变更为韩弟，由韩弟与被告办理该商品房买卖合同、备案登记及办理产权证等手续。被告于2019年3月26日向赵元筹发送通知，告知赵元筹涉案房屋接收人变更为韩弟，被告与赵元筹签订的收楼协议无效。被告于2019年4月25日就位于文昌市××镇3-G13房与信和公司法定代表人韩弟签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方均确认《合同》约定的房屋与《协议书》中约定的房屋为同一房屋。《合同》签订后，韩弟向被告支付余下的房款250,000元，被告于2019年4月17日出具收据予以确认。韩弟于2019年6月13日向涉案房屋小区物业公司交付涉案房屋2018年12月14日至2019年6月的物业管理费等费用。被告于2019年4月26日就该《合同》提起合同备案登记。赵元筹与被告未签订书面的商品房买卖合同。赵元筹主张其向韩弟支付264,670元并委托韩弟代为支付涉案房款，其与被告存在商品房买卖合同为由，向法院提起诉讼。另查明，案外人林某对被告及其第三人在本案中提交的涉及其本人签名的证据，均确认非本人出具，但确认其对被告公司工程款的债权转给第三人信和公司，由信和公司与被告进行磋商，对工程款及涉案房屋的权利均表示放弃，由信和公司进行处理。 一审法院认为：本案的争议焦点是原告与被告之间是否就涉案房屋成立商品房买卖合同。原、被告之间未就涉案房屋签订书面的商品房买卖合同或协议，应对原、被告之间是否存在事实上的商品房买卖合同予以审查。根据《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”及第二十五条：“承诺生效时合同成立。”的规定，被告未就涉案房屋向原告发出要约，原告也未对该房屋如何签订合同及房款的给付等与被告进行磋商，双方未对涉案合同达成承诺，该房屋系信和公司以折抵部分工程款的形式向被告进行购买。结合被告及信和公司提交的《协议书》，被告、信和公司及案外人林某对涉案部分房款通过工程款进行折抵的事实均予以认可，林某确认该房屋由信和公司进行处置，其放弃对该房屋进行主张的权利。因此，涉案商品房的履约主体为被告与信和公司。原告主张信和公司法定代表人韩弟在与被告磋商以房抵部分工程款后因没有能力支付余下款项而将涉案房屋转给原告，但未提交双方就该转让事宜签订合同等书面凭证，一审法院对原告的该主张不予采纳。原告主张被告向其出具的收据及其缴款凭证足以证实被告与其存在事实上的商品房买卖合同，且已实际履行，应视为双方的合同已成立并生效，但结合被告及信和公司提交的支付凭证，且原、被告及信和公司均确认涉案房款的给付系信和公司法定代表人韩弟进行办理，韩弟通过银行多次倒账以折抵工程款的方式完成涉案房款258,540元的给付，该给付实为履行被告与信和公司以房抵工程款的协议书，并非原告与被告之间的买卖合同。故，对原告的上述主张，没有事实依据，一审法院不予确认。原告主张其向韩弟支付264,670元并委托韩弟代其向被告支付涉案房款，但未提交相应证据予以佐证，一审法院不予采纳。被告在未与信和公司签订正式的商品房买卖合同前，在被告及信和公司均认可的情况下，信和公司作为实际付款人可以要求被告依其要求对房屋进行更名或要求被告向其确认的主体交付房屋，故，被告向原告交付涉案房屋系履行其与信和公司之间的协议，原告并非涉案房屋买卖合同的履约主体。原告在本案的地址确认书及庭审过程中明确其现居住地为涉案房屋，但无相应证据予以佐证，为原告自行提供，不可作为认定原告实际占有居住使用涉案房屋的证据。因此，原告并非涉案房屋的签约主体，也并非涉案房屋权利义务的履约主体，原告与被告之间未就涉案房屋成立事实上的商品房买卖合同，原告要求一审法院确认其与被告之间成立商品房买卖合同的主张，于法无据，一审法院不予支持。原告与被告未就涉案房屋成立商品房买卖合同，原告无权要求被告与其签订合同并办理备案登记手续，且被告与信和公司法定代表人韩弟已就涉案房屋签订商品房买卖合同，韩弟已经向被告付清余下的购房款。因此，原告的主张，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回原告赵元筹的诉讼请求。案件受理费2525元，由原告赵元筹负担。 二审中，赵元筹提供如下证据：1.文昌嘉威物业服务有限公司的企业信用信息公示报告，用以证明文昌嘉威物业服务有限公司与福成公司是关联公司，文昌嘉威物业服务有限公司认可赵元筹是涉案房屋的业主。2.相片，用以证明赵元筹居住使用涉案房屋的事实。3.两段录音，用以证明林某知道涉案房屋已抵给赵元筹，福成公司的员工知道收取赵元筹26万多元，尚欠25万元未付。福成公司质证认为，证据1，文昌嘉威物业服务有限公司是福成公司的股东，但两家公司是独立的法人，管理人员也不同；证据2、3，真实性无法确认。信和公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，对其关联性有异议，本案应查明是否存在房屋买卖合同关系；证据2,真实性无法确认，涉案房屋是韩弟在使用，韩弟交纳了物业费，赵元筹将门锁拆除，韩弟曾两次向派出所报警；证据3，合法性不予认可，对录音人和现场状况无法确认，该证据不属于新证据，一审已对其作出认定。本院认证认为，证据1，与本案争议焦点没有关联性，本院不予采纳；证据2，该组照片是否是对涉案房屋内部所拍摄，无法确认，并且不能据此证明赵元筹与福成公司存在房屋买卖合同关系；证据3，赵元筹在一审中已提供该证据，不属于新证据。 二审中，福成公司提供一份文昌市公安局治安大队户政中队出具的证明及所附明细表，用以证明2016年公安机关已经对涉案房屋的房号的更改出具了证明，赵元筹主张涉案门牌号是2018年才更改的不是事实，因此也不能据此证明福成公司与信和公司的协议书是假的。赵元筹质证认为，对该证据的真实性和证明内容有异议，赵元筹提供的物业公司出具的证明可证明涉案房屋的房号是2018年才变更的。信和公司质证认为，对该证据的真实性和证明内容均予认可。本院认证认为，该证据与本案争议焦点没有关联性，不予采纳。 信和公司未提供新证据。 一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，赵元筹在一审起诉状和二审上诉状中均自述其通过银行汇款方式向福成公司支付了购房款258540元，但在二审询问时则陈述，其并未向福成公司支付房款258540元，而是向信和公司法定代表人韩弟支付现金258540元。 本院认为:一、关于赵元筹、福成公司与信和公司存在何种法律关系的问题。赵元筹主张，因福成公司拖欠信和公司工程款，遂以涉案房屋用于抵债，信和公司将涉案房屋转让给赵元筹，赵元筹向信和公司法定代表人韩弟支付现金258540元，向福成公司支付6130元，赵元筹与福成公司就涉案房屋存在买卖合同关系。经审查，在案证据可证明，2016年，因福成公司拖欠信和公司工程款258540元，遂以涉案房屋（总房款516750元）抵顶欠款，并约定剩余房款由信和公司支付。随后，信和公司向福成公司发出通知函，授权由赵元筹办理涉案房屋的收房手续，同意由赵元筹入住并交纳物业费。之后，信和公司法定代表人韩弟以赵元筹的名义三次通过现金缴款方式分别将10万元、58540元、10万元存入福成公司账户，并向福成公司支付6130元现金。福成公司收到上述款项后，依照信和公司的要求，向赵元筹出具收据，载明收到赵元筹交来的房款264670元。赵元筹与福成公司办理了收房手续，并签订物业服务合同，交纳了2016年12月至2018年12月两年物业服务费。基于上述事实和证据，结合日常经验法则，本院认为在案证据足以形成证据链条，证明信和公司将其对涉案房屋享有的权利转让给赵元筹、赵元筹与福成公司就涉案房屋存在交易行为的事实。信和公司否认将涉案房屋享有的权利转让给赵元筹，辩称赵元筹系其公司员工，授权福成公司以赵元筹名义开具收条且由赵元筹办理收楼手续系为解决赵元筹在当地无房居住。信和公司的抗辩理由显然与常理不符，且与其以赵元筹名义向福成公司账户汇款258540元的行为相悖，故其抗辩理由不足以采信，并且信和公司未能举证证明赵元筹与其存在劳动合同关系。福成公司否认与赵元筹存在合同关系，称仅系按照信和公司的指示办理，但其辩解理由显然与其向赵元筹开具收条认可收到赵元筹交来房款264670元、且同意赵元筹收房的行为相悖，不符合常理。故本院对福成公司和信和公司的抗辩理由不予采纳。 二、关于赵元筹请求确认与福成公司存在房屋买卖合同关系、继续履行该合同并办理过户手续应否支持的问题。本院认为，赵元筹并未与福成公司签订商品房买卖合同，且根据福成公司开具的收条，赵元筹仅支付房款264670元，尚余房款252080元未支付，并未完成最终的房产交易行为，从2016年底收楼至2019年4月福成公司与信和公司法定代表人韩弟就涉案房屋签订商品房买卖合同，中间历时两年多，赵元筹未与福成公司签订商品房买卖合同，也未支付剩余房款，表明其对合同的成立及履行持不确定性，对房屋买卖合同最终未能成就存在一定过失。从赵元筹与福成公司的法律关系性质来看，仅能认定双方存在商品房预约合同关系，不能认定赵元筹与福成公司形成房屋买卖合同关系。现福成公司不同意与赵元筹签订正式的商品房买卖合同，故赵元筹要求与福成公司签订商品房买卖合同，于法无据,本院不予支持。另，信和公司法定代表人就涉案房屋已与福成公司签订商品房买卖合同并办理合同备案手续，且已支付剩余房款25万元，并交纳了2018年12月至2019年6月的物业费。综上，赵元筹现对涉案房屋主张权利，要求与福成公司签订商品房买卖合同并办理过户手续，于法无据，本院不予支持。 关于本案的案由问题。根据本案当事人之间的法律关系，案由应确定为合同关系，一审确定案由为房屋买卖合同关系不妥，本院予以纠正。 综上所述，赵元筹的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由赵元筹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年五月十二日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。