广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终10169号上诉人（原审原告）：李燕杰，男，汉族，1965年6月6日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张晴川，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伟洁，广东仁人律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市照亮实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区南湾街道上李朗社区东仁物流工业园物业楼**301-1，统一社会信用代码914403007362793232。法定代表人：彭东升，执行董事。委托诉讼代理人：廖嘉豪，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭博，广东鹏鼎律师事务所实习律师。上诉人李燕杰与被上诉人深圳市照亮实业有限公司（以下简称照亮公司）返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初16258号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李燕杰上诉请求：1.撤销原审民事裁定书；2.改判照亮公司立即停止侵权，并向李燕杰交还位于深圳市龙岗区XX社区XXXXX号房；3.改判照亮公司向李燕杰赔偿经济损失人民币2620683.52元（按建筑面积449.98㎡计算，以深圳市房屋租赁主管部门公布的2015年-2017年同地段同类房屋指导租金平均64元/月/㎡计算；从2011年8月31日起计算至照亮公司停止侵权之日止，暂计算至2019年3月30日）；4.改判照亮公司承担本案的诉讼费用及其他因诉讼发生的全部费用。被上诉人照亮公司未向本院提交书面答辩意见。李燕杰向一审法院起诉请求判令：1.照亮公司立即停止侵权，立即撤离并向李燕杰交还深圳市龙岗区XX社区XXXXX号房；2.照亮公司支付李燕杰从2011年8月31日起至实际撤离上述房屋之日止的房屋使用费2620683.52元（人民币，下同）[按建筑面积449.98㎡计算，以深圳市房屋租赁主管部门公布的2015年-2017年同地段同类房屋指导租金平均64元/月/㎡计算；从2011年8月31日起计算至照亮公司停止侵权之日止，暂计算至2019年3月30日]；3.照亮公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于深圳市龙岗区XX社区XXXXX号（宗地号Ｇ03609-XXX），系一栋四层的私宅，建筑面积449.98平方米，登记日期为2011年8月31日，用途为住宅，竣工日期为1998年10月2日，涉案房屋依据《深圳市龙岗区实施的办法》进行登记，房地产证登记编号为深房地字第**，登记权利人为李燕杰。另查，2002年3月18日，原深圳市龙岗区布吉镇XX村民委员会（甲方）与照亮公司（乙方）签订《有偿使用土地合同书》，约定甲方将位于XX软樟坑尾山的一幅土地有偿转让给乙方使用，按XX村委规划红线图计算实际面积……，甲方向乙方收取土地使用补偿费，每平方米200元整，总款3258200元，转让费在乙方原承建的XX村委工程中扣除，其中此地块的土方工程涉及的推土费用由乙方支付，甲方在本协议签定后，将此幅土地有偿抵让给乙方，属乙方所有，由乙方支配使用，甲方不得干涉乙方的使用，不能在此幅土地上再收取任何费用；乙方负责此幅土地办理土地使用证及费用、水电接口安装费用、变压器安装、道路排水排污费用由乙方负责。2002年6月11日，照亮公司向原深圳市龙岗区布吉镇XX村民委员会交付款项3258200元。2015年10月15日，深圳市龙岗区XX办事处向深圳市规划国土委龙岗管理局出具坂街函[2015]XXX号《XX关于请求将XXX苑被划入生态控制地块调出生态控制范围的函》。函件称，涉案房屋地块于1988年时经原宝安县国土部门批准给原XX村委作为综合用地，由于当时经济困难，一直未及时开发，后经与照亮公司签订合同，将该地块地作价抵给照亮公司作为照亮公司带资兴建工业园及市政配套设施的工程款，此后，照亮公司在该地块上开发兴建了XXX苑（即涉案房屋所在小区），并于2004年之前陆续建成，2005年11月，小区地块基本被划入生态控制线范围，导致小区后续配套设施建设等事宜无法妥善解决，并产生严重的信访问题……。因此，申请协调相关单位拟将XXX苑被划入生态控制地块调出生态控制范围。深圳市中级人民法院二审审理的涉案小区其他业主廖名宗诉请返还房屋的（2019）粤03民终10373号一案中，还查明如下事实，深圳市龙岗区XX维稳综治办于2018年10月29日出具《关于XXX苑（原卧龙山庄）不稳定因素情况说明》，内容为：（一）2005年11月，XXX苑地块被纳入深圳市生态控制线，小区住宅楼停止施工至今；（二）2008年，52栋别墅中有32栋通过“两规”办理了非商品房手续；（三）从2013年开始，XXX苑小业主因小区道路等配套设施建设、小区管理权等问题，与开发商照亮公司产生矛盾纠纷，业主的主要诉求为：一是小区道路等市政配套设施差，要求开发商予以完善，二是开发商控制了小区物业管理权，阻止业主自由进入，要求成立业主委员会负责小区物业管理；（四）在XX办搭建协商平台下，业主与开发商于2015年4月达成共识：由照亮公司具体实施小区市政配套设施建设，有关费用由业主分摊，随后照亮公司开始施工兴建挡土墙及小区道路，但因该地块施工手续不全及资金原因，工程施工一半后停工至今，照亮公司以施工期间安全及治安隐患为由继续保持对小区物业管理的控制权；（五）2017年12月4日，部分业主聚集小区门口要求物业管理处给予业主自由出入并进行房屋装修和入住，XX维稳综治办、信访办、派出所前往现场处置，根据生态控制线内用地要求，严厉打击违建行为；（六）2018年3月15日，业主代表向龙岗区信访局要求完善涉案小区配套设施，允许其装修入住。其后XX执法队给照亮公司下达行政处罚书要求其拆除坂雪岗大道与涉案小区之间的违法路段，小区业主对此加以质疑。XX维稳综治办、党工委办、信访办、司法所、执法队及第五园工作站召集小区业主代表开会，会上强调道路拆除工作以及小区内房屋严禁动工，此后还表示对于涉案小区存在的违建情况，执法队将依法处理。一审法院认为，涉案房产虽然于2011年8月31日取得房地产登记，但相关证据显示涉案小区地块基本在生态控制线范围以内，因此不仅涉案小区自2005年停工烂尾至今，甚至连小区通往坂雪岗大道的必经路段亦被行政机关要求强制拆除，小区内房屋亦严禁动工。由此可见，涉案房产所在小区尚存在严重的历史遗留问题未能解决。涉案房产已空置折旧多年，业主若享有合法完整的所有权，则有权进行修复、装修或必要改建，必然对生态控制线范围内的自然环境造成不良影响，对社会公共利益构成威胁。而另一方面，由于土地规划问题，虽然涉案房产已经取得房地产证，但所在小区仍然受到行政部门的严厉管控，装修动工及配套道路建设等行为被相关行政部门严令禁止，难以正常居住使用。因此，涉案房产是否享有完整合法的所有权仍存在疑问，该房产已通过“两规”办理产权证的事实与涉案小区仍未划出生态控制线范围的事实，二者之间存在矛盾，应当由相关行政主管部门先置处理并明确其权利性质后，方可就其权利行使事宜向人民法院提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第三项及第一百五十四条第三项的规定，裁定：驳回李燕杰的起诉。本案不收取案件受理费，李燕杰已预交的30645.3元，一审法院予以退还。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然涉案房产取得了房地产登记，但是涉案小区地块基本在生态控制线范围以内，受到行政部门严厉管控，甚至通行道路也被强制拆除，无法正常居住和使用，其权利在一定范围内受到限制。换言之，涉案房产通过“两规”办理房产证的事实与涉案小区仍未划出生态控制线范围的事实，存在矛盾。因此，一审法院认定，应当由行政机关先行明确权利性质后，再行处理，并无不当，本院对此予以维持。综上，李燕杰的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年五月二十六日书记员 付红萍（兼）