广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1032号上诉人一（原审原告）：张跃，男，汉族，1985年4月7日出生，住长沙市天心区******毛塘组，公民身份号码：430************512。上诉人二（原审原告）：龚雪，女，1974年9月26日出生，香港居民身份号码：R******（7）。委托诉讼代理人：胡杰、何晓敏，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾******。法定代表人：徐金河，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。上诉人张跃、龚雪因与被上诉人惠州市金洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人张跃、龚雪向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金17740.37元(自2019年7月1日起至2019年8月6日止，共计37天，以房屋总价款元为基数，按日万分之五计)；二、由被上诉人承担本案审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、完成竣工验收备案是建设工程交付的必备条件，被上诉人违反法律强制性规应当承担责任。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”。该条款的价值在于保障公众的基本安全需求，建立建设工程安全保障的基本法律秩序。该条款不容许被以任何形式曲解或破坏，是强制性、禁止性条款。涉案项目于2019年8月6日才完成竣工验收备案，才达到法定最低交付条件。故在2019年8月6日之前的所谓交付违反法律强制性规定，是不成立的；是无效的交付，不应当产生法律上的拘束力。《中华人民共和国建设工程质量管理条例》明确规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。第五十八条还规定：违反本条例规定，建设单位有未组织竣工验收，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：被上诉人显然违反该条规定。应当向上诉人承担赔偿责任。二、一审对关键事实认定错误本案的关键事实并非一审法院认定的“被告是否存在逾期交房”。而是：“上诉人是否知道商品房不具备法定的交付条件同意接收商品房”，武断推论上诉人就是知道房屋不具备交付条件。相反，上诉人一方在该系列案件中有提供被上诉人发出的《入伙通知书》作为证据，证明被上诉人欺骗上诉人，称“金洋嘉丽已顺利通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收”。被上诉人还通过种种其他手段欺骗、诱导、甚至强迫上诉人签署交付文件，如不签字就不让看房，并且在入伙通知书中说明如超过约定收楼时间，则默认为自动收楼。一审法院适用惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条的规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”就应该论证上诉人“知道”这一关键事实。或者由被上诉人证明其是通过什么方式告知上诉人知晓涉案房产不符合交付条件。因为，任何人不可能就自己不知道某事进行举证。一审法院认定“原告称收房时不知道涉案房屋不符合交付条件的意见，不予采信。”极其武断、无理，不予采信的理由在哪里？是如何推定？是根据日常经验法则？还是逻辑推理？事实是广大购房群众在在被上诉人欺瞒、蒙骗下不可能知晓不符合交付条件的情况。如果知道房产不符合最低的法定交付条件，普通人都不会接受交付，这才符合日常经验法则。涉案小区几乎所有的购房者没有人在收楼意见书提出法定交付条件问题也能够证明这一点。一审法院判定“上诉人在接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，”我们查阅所有法规没有查到该规定，合同也没有此约定。相反《购房合同》中只规定了被上诉人有交付符合交付标准房屋的义务。一审法院漠视购房人权力、无端增加购房人义务。对被上诉人的义务反而视而不见，是对被上诉人的偏袒。三、适用法律错误。《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条及惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条。立法本意是禁止反言。即在买受人明知房产不符合交付条件的情况下接受交付，其主张逾期交房违约责任的才不应当予支持。而本案属不明知情形，上诉人的接受交付不能推论出上诉人放弃权利。不应当适用上述规定。在交付过程中，所有交付文件的签收均是由被上诉人制作的格式文件属于格式条款。上述文件首先应当明确告知，我们在被上诉人提供的所有交付文件中没有任何一份文件有告知上诉人涉案房产不符合法定交付条件的文字。其次，被上诉人应当进行释明，明确告知购房者的权利选择与放弃的法律后果。否则上述交付行为应当认定为无效。因此被上诉人应承担逾期交楼的违约责任。四、被上诉方私下协议解决房屋逾期及其房屋质量问题。一审判决主观臆断，主观上判定所有购房者均是持有购房专业级别知识人士，反而大多数都是普通购房者，几十年含辛茹苦积攒积蓄购置房产，而最后就这样被被上诉人糊弄，先是发送入伙通知书，然后现场不签字不给上楼验收，本应高兴的一件事，签完字后得知房屋燃气未通，房屋质量问题等一系列隐藏式问题，可谓心寒!被上诉人存在严重的欺瞒问题引导式让购房者签署入伙通知书，审法院未对此次诉讼进行调查取证，而对此案作出的判决，仅凭武断认定购房者都熟知房屋交验标准，作为一名普通购房者，第一次购买一手楼盘，碰到这样的房地产开发商，甚是寒心，一审判决不服。五、涉案房产存在严重质量问题。该房产由于需要在2019年07月01日之前交付房屋，交房标准为精装房，然后实际赶工期导致房屋严重质量，上诉人的房屋在被强行交房的前提下，不到一个月时间，客卧的飘窗底下出现严重的渗水现象，最终判定是墙体有空洞(未填补)，房地产公司实际上至今不符合交付条件，如《购房合同》明确中明确注明1栋是26层，被上诉人实际建设了27层。房屋承重、迎风面、抗震均必然造成影响。对此即没有规划变更公示、也没有就此规划变更进行业主投票。规划、建设部门的监管形同虚设。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，为维护本人合法权益，特向贵院上诉，请求准予如上所请。被上诉人惠州市金洋房地产开发有限公司未提交答辩意见。张跃、龚雪向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金17740.37元（自2019年7月1日起至2019年8月6日，共计37天，以房屋总价款958939元为基数，按日万分之五计）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾************02号房，总价款为958939元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：买受人应当在于2017年3月27日前支付首期房价款388939元，占全部房价款的40%。余款570000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同十一条约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查，“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月6日取得房屋测绘报告。2019年6月16日，原告办理了收楼手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:被告是否存在逾期交房，对此分析评判如下：按照合同约定的交付标准，被告应当在2019年6月30日前将取得竣工验收备案和测绘报告的房屋交付原告，虽然涉案房屋于2019年8月6日才取得竣工验收备案，在合同约定的交付期限内未达到交付条件，但原告于2019年6月16日已收房，作为买受方原告接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，在未符合交付条件时可拒绝接收，原告称收房时不知道涉案房屋不符合合同约定交付条件的意见，不予采信。依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条和惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张跃、龚雪的诉讼请求。案件受理费121.76元，由原告张跃、龚雪负担。二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉港商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：在涉案《商品房买卖合同》中已载明，商品房交付时应当符合下列条件：1、取得竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。买受人由此可以知悉其享有要求出卖人在交楼时出示上述文件的权利，若出卖人不能出示则有权拒绝收楼。本系列案中，上诉人在收到入伙通知书时，是有权要求被上诉人出示上述文件，若其不能提供，完全可以拒绝收楼，并主张对方承担逾期交楼违约责任。但其已在《入伙通知书》规定的时间内收楼，则应视为当时放弃了查看上述文件的权利。从另一方面而言，上诉人按被上诉人的通知时间办理收楼手续,并无造成实际损失。其现又以当时不知晓涉案房屋不具备交付条件为由，主张对方承担逾期交房违约金，不具有事实与法律依据,一审法院驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张的燃气交付及房屋质量问题，由于上诉人在一审时并未提出该项诉请，故一审法院未予审理也无不当，本院一并予以维持。上诉人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人张跃、龚雪的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费243.5张跃、龚雪元，由上诉人张跃、龚雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇二〇年五月五十六日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。