贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终894号 上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江中路**都市银座******，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：孙晓惠，女，1987年9月19日生，汉族，住贵州省都匀市。 上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称“赛维房开公司”）与被上诉人孙晓慧商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2019年10月14日作出（2019）黔2701民初3759号民事判决后，赛维房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。现已审理终结。 赛维房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担逾期责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。一是认定政府实施的抽象行政行为不属于不可抗力是错误的。对于政府的该行政行为，赛维房开公司不可抗拒，因此当属不可抗力。二是交房时间应当以赛维房开公司张贴公告通知交房的时间为准。虽电力设施因客观原因无法完成，但赛维房开公司积极投入安装施工用电，所交付房屋已达使用条件，并依约定向购房者发出通知，被上诉人故意拖延收房而主张违约金的行为属于恶意，一审支持不当。三是一审违约金计算仍然过高，应再行调低。 被上诉人孙晓慧二审未答辩。 原审原告孙晓慧向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金8982.6096元（自2016年1月1日起按日万分之二计付至原告领取未竣工房屋钥匙之日2016年8月1日止）；2.判令被告支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金41481.0132元（自2015年12月1日起按千分之一计付至被告公示可以办理房屋移交证书之日2018年8月6日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于都匀市开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2015年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第2幢26层12号房屋（建筑面积52.01平方米，套内建筑面积40.12平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价5280.51元，总价款211854元；第八条约定原告首付款42854元，余款169000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款42854元，于2016年1月14日支付尾款169000元。案涉商品房于2018年6月26日办理竣工验收备案，于2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记。原告自认于2016年8月1日收房，被告对此无异议。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年12月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件、交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年12月31日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未依约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交房及逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，原告于2016年8月1日接收房屋时，案涉房产虽未竣工验收合格，但原告已实际占有使用该房，应视为房屋已交付，逾期交房违约金的诉讼时效应自实际收房之日起算较为合理，逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效应自被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日较为合理，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房、逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年诉讼时效，原告于2019年6月12日书写诉状向一审法院主张权利，故逾期交房（自2016年8月1日计算三年）、逾期交付转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间尚未届满，对被告关于前述诉讼时效抗辩，不予采信。关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定分别为按已交付房价款0.02%/日、0.1%/日计付，一审法院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对前述违约金计算标准调整，逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准分别调整为日万分之一及日万分之零点五，其逾期交房违约金计算至原告实际收房之日较为合理，根据原告付款金额及时间分段计算为：1.（2016年1月1日至2016年1月16日共计15日）×42854元×0.0001元/日=64.28元；2.（2016年1月17日至2016年8月1日共计197日）×211854元×0.0001元/日=4173.52元，逾期交房违约金共计4237.80元；逾期交付转移登记有关文书违约金，被告虽承诺于2015年12月1日取得商品房初始登记，但原告签订合同的时间为2015年12月2日，其合同权益亦自此时取得，故逾期交付转移登记相关文书违约金自签订之日起算较为合理，根据原告付款金额及时间分段计算为：1.（2015年12月2日至2016年1月16日共计45日）×42854元×0.00005元/日=96.42元；2.（2016年1月17日至2018年6月27日共计892日）×211854元×0.00005元/日=9448.69元，逾期交付转移登记相关文书违约金共计9545.11元。据此，对原告诉请的超出部分,一审法院不予支持。关于被告辩称造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，一审法院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内支付原告孙晓惠逾期交房违约金4237.80元；二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内支付原告孙晓惠逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金9545.11元；三、驳回原告孙晓惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，因适用简易程序实际收取531元，由原告孙晓惠负担371元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担160元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案争议的主要焦点为：一是行政行为是否属于不可抗力；二是交房时间如何确认；三是违约金调整是否得当。 本院认为：关于焦点一，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。因此其以此主张责任免除，本院不予采纳。关于焦点二，由于案涉商品房经通知后被上诉人于2016年8月1日接房并对该房进行控制，因此一审判决以此作为双方交房时间节点符合本案实际。关于问题三，根据相关司法解释规定，由于当事人对违约金提出调整请求，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。赛维房开公司在二审中再提出调低违约金，理由不够充分，本院不予支持。 据此，上诉人赛维房开公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费145元，由上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年五月十三日 书记员  陈彦松