河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终17号上诉人（一审原告、执行案外人)：张辉，男，1985年9月13日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：林国军，男，1965年9月4日出生，汉族，住河南省封丘县。被上诉人（一审被告、申请执行人）：韩玉民，男，1964年11月24日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。一审被告（申请执行人）：崔新明，男，1969年4月15日出生，汉族，住河南省安阳县。以上二申请执行人的委托诉讼代理人：李贵修、冯阳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：郑州伟明置业有限公司，住所地河南省郑州市中牟县人民路**。法定代表人：周亚敏，董事长。一审第三人（被执行人）：周书燕，男，1983年11月8日出生，汉族，住河南省安阳县。以上二被执行人的委托诉讼代理人：张珂珂，女，1990年6月28日出生，汉族，住河南省巩义市，系郑州伟明置业有限公司推荐。上诉人张辉因与被上诉人韩玉民、一审被告崔新明、一审第三人郑州伟明置业有限公司（以下简称伟明公司）、周书燕案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月14日公开开庭进行审理。张辉的委托诉讼代理人林国军，韩玉民、崔新明的委托诉讼代理人冯阳，伟明公司、周书燕的委托诉讼代理人张珂珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉上诉请求：撤销郑州中院（2019）豫01民初2114号民事判决，改判撤销（2019）豫01执异848号执行裁定，终止执行（2017）豫01执保131号执行裁定；请求确认中牟县××城区××南、××路西东鑫大厦817（现房号811）号房屋归上诉人所有。事实与理由：上诉人在法院查封涉案房产前已将150524元购房款（超过总房款的一半）交给第三人伟明公司，第三人对此也予以认可，因第三人原因尚未办理按揭及房屋登记手续，但不能否定上诉人合法购买房产的事实，不能否认上诉人享有的物权，一审法院认定事实不清、适用法律错误。上诉人已对河南省高级人民法院（2018）豫民终427号民事判决提出申诉，因此请求中止对本上诉案的审理，等待申诉复查有结果后再恢复本案的审理。韩玉民、崔新明答辩称，上诉人与伟明公司未签订合法有效的商品房买卖合同，上诉人未合法占有涉案房屋，提交证据不能证明已按照合同约定支付部分价款，至今未办理过户登记很大一部分原因是由上诉人自身造成的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。本案执行依据是已经生效的二审判决，符合法律规定，如果上诉人有异议应当申请再审，而不是在执行异议程序中提出来。伟明公司、周书燕述称，认可上诉人意见。张辉一审提出的诉讼请求为：1、不得执行登记在第三人伟明公司名下的位于中牟县××城区××南、××路××东××大厦××号××）房产；2、确认上述房产归原告所有。郑州中院查明：韩玉民、崔新明诉伟明公司、周书燕合同纠纷一案，该院于2017年6月8日向房管部门送达了（2017）豫01执保131号执行裁定书、协助执行通知书，查封了第三人伟明公司名下位于中牟县××城区××南、××路西东鑫大厦的部分房产。该院于2017年11月30日作出（2017）豫01民初3876号民事判决，判决：一、郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内支付韩玉民25050000元，并按年息6%支付自2013年1月20日至判决确定还款之日的利息，周书燕承担连带还款责任；二、郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内支付原告崔新明1700000元，并按年息6%支付自2013年1月20日至判决确定还款之日的利息，周书燕承担连带还款责任；三、驳回韩玉民、崔新明的其他诉讼请求。判后，伟明公司、周书燕不服向河南省高级人民法院提出上诉，河南省高级人民法院经审理于2018年9月27日作出（2018）豫民终427号民事判决，判决：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初3876号民事判决第三项；二、变更河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初3876号民事判决第一项为郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内偿还韩玉民借款本金12067500元及利息（按年息6%，自2013年1月20日起至判决确定的履行期限届满之日止），周书燕承担连带清偿责任；三、变更河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初3876号民事判决第二项为郑州伟明置业有限公司于判决生效后十日内偿还崔新明借款本金1088000元及利息（按年息6%，自2013年1月20日起至判决确定的履行期限届满之日止），周书燕承担连带清偿责任。上述案件进入执行程序，执行案号为（2018）豫01执1464号。2019年1月18日，中牟县房管局出具《情况说明》一份，载明：该局于2017年6月8日收到郑州中院（2017）豫01执保131号执行裁定书、协助执行通知书，该局确认东鑫大厦（权利人：郑州伟明置业有限公司，预售证号ZM150050）所涉上述案件首次查封的房产如下：808-815、817、904、1004、1009、1017、1018、1102-1109、1115-1117、1202、1203、1206、1208、1209、1215-1218、1301-1303、1305、1306、1310、1311、1315-1318、1403、1405、1409、1503-1505、1510、1512、1513、1516、1604-1606、1609、1611、1613-1615、106、604、607、610、611、613-615、701-704、706、709-714、716-718、802、804-806。执行异议审查中，第三人伟明公司确认原告异议所涉东鑫国际中心8层17号在房管局登记的对应房号为811；业主方提交的原告签字确认的《情况说明书》载明原告异议所涉的东鑫国际中心8层17号对应的新房号为811。就原告提出的执行异议，郑州中院于2019年8月30日作出（2019）豫01执异848号执行裁定，裁定：驳回案外人张辉的异议请求。原告与第三人伟明公司于2013年5月2日签订《东鑫国际中心内部认购书》，载明：认购房屋位于中××与××处东鑫国际中心8层17号（房屋预估建筑面积45.33平方米），认购价为300524元；签订认购书时，原告向伟明公司支付50%购房款150524元。原告提交《东鑫国际中心审核单》一份，显示客户为“张辉”，签约日期为“2013年4月23日”，购买单元为“1号楼8层17室”，建筑面积为45.33，成交价为300524元，首付款为150524元，备注“2万VIP转2万定金”。原告提交银行交易明细显示，2013年5月2日“跨行消费”80524元，对方账户名为“郑州伟明置业有限公司”。原告提交《811房屋交款情况说明》一份，称其于2013年4月23日现金交纳定金2万元，2013年5月2日现金支付房款5万元，刷卡支付房款50524元，以上共支付房款150524元；2013年5月6日收到10%房款30052.4元。原告与郑州东鑫铂爵酒店管理有限公司（以下简称东鑫公司）于2013年5月3日签订《房屋租赁合同书》一份（合同编号为DXBJ-0032），约定由该公司租赁原告坐落于中××与××处东鑫国际中心8层17号房屋（建筑面积45.33平方米，最终面积以中牟房屋产权管理局核定的产权面积为准），租赁期限10年，每年租金为30052.4元。同日，原告与东鑫公司签订《补充协议书》（合同编号为DXBJ-0001），双方就酒店装修时间相关事宜在原合同（2013年5月3日签订合同编号为DXBJ-0032《房屋租赁合同书》）基础上增加一条内容进行约定。2013年5月2日，第三人伟明公司作为担保人与东鑫公司作为承租人共同签订《履约担保书》，载明：伟明公司与东鑫公司向原告共同承担支付租金的责任，均受该担保书的约束；鉴于承租人与出租人已于2013年5月2日签署合同编号为DXBJ-0032的《房屋租赁合同书》，若承租人按期履行《房屋租赁合同书》，则该担保书的责任失效；若出租人提出承租人违约且出租人履行了自己的责任，则担保人将迅速弥补违约的损失或迅速根据合同要求完成合同或双方认可的协商条件或付给出租人按合同约定条件所需支付的金额（但不超过该担保书的限额）。原告提交中国银行交易明细清单显示，该银行账户于2013年5月6日入账30052.4元。第三人伟明公司当庭称，涉案房屋尚未竣工验收，故未交付且东鑫公司至今尚未开业经营；已取得包括涉案房屋在内建设项目的预售许可证，但目前未找到该许可证，故无法向法庭提交。原告张辉认可东鑫公司租赁涉案房屋系用于经营酒店。郑州中院认为，一、涉案房产系商业用房，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。首先，本案原告与第三人伟明公司签订《东鑫国际中心内部认购书》时，第三人伟明公司对涉案房产未取得预售许可。其次，该认购书缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的上述第五项至第十三项主要内容，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产继而将房屋过户至买受人名下是商品房买卖合同的基本合同目的，本案所涉认购书缺乏商品房买卖合同成立的基本要件。再者，从购房款的交纳方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证原告与第三人伟明公司之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。所以，涉案《东鑫国际中心内部认购书》不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。三、原告主张租赁给东鑫公司开办酒店，但至今酒店并未进行装修也未开业经营，且原告仅在租赁合同签订后收取了第一年的租金，此后未再收到租金；涉案房屋尚未竣工验收，亦未交付使用。所以，原告对该房产至今尚未占有使用，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。综上，原告不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉请不能成立，该院不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告张辉的诉讼请求。案件受理费5808元，由原告张辉负担。本院查明的事实与郑州中院查明的事实一致。本院认为，根据上诉人张辉的上诉请求以及被上诉人韩玉民、一审被告崔新明的答辩、第三人伟明公司、周书燕的陈述意见，本案争议焦点为：张辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。涉案房屋系商业用房，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，需要考察是否符合该规定的四个条件。第一，张辉与伟明公司于2013年5月2日签订《东鑫国际中心内部认购书》，该认购书并非正式的商品房买卖合同，根据认购书的内容亦缺少商品房买卖合同的交付使用条件及日期等必要条款；而且张辉与东鑫公司于2013年5月3日签订《房屋租赁合同书》、《补充协议书》，伟明公司作为担保人与东鑫公司作为承租人于2013年5月2日共同签订《履约担保书》，约定伟明公司为东鑫公司履行房屋租赁合同承担担保责任，在东鑫公司未正式租赁经营时张辉已于2013年5月6日收到第一年租金30052.40元，从上述双方当事人签订的有关合同内容以及合同的履行来看，双方之间的交易不符合正常的商品房买卖交易关系，不具有真实的商品房交易关系。第二，涉案房屋至今尚未竣工验收，亦未交付张辉占有使用，张辉并未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，当事人申请中止审理的，应当符合该条规定的法定条件，张辉以其已提出申诉为由请求中止审理，并不符合上述规定，本院不予支持。综上，张辉对涉案房屋提出的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的相关规定，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5808元，由张辉负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年五月六日书记员  杨博文