陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14976号上诉人（原审被告）：秦媛，女，1963年4月1日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：康科林，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏保林，女，1950年1月1日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：李涛，陕西权诚律师事务所律师。上诉人秦媛因与被上诉人魏保林房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2019年4月16日，周艺娟通过银行转账向冯程程支付了50,000元，秦媛向周艺娟出具了收条，载明：今收到周艺娟购一曲江山12号楼3单元102定金伍万元整，房款总价伍佰肆拾万元整（包含车位全部家具等）。2019年4月19日，秦媛作为甲方（出卖人）与案外人周艺娟作为乙方（买受人）签订了《二手房购房合同》，约定甲方自愿将坐落于西安市曲江新区曲江大道以北，曲江一中东南中冶一曲江山12号楼3单元102室房屋出售给乙方，房屋建筑面积225.48平方米，出售房屋的所有权证号：合同登记号为Y14141622，编号4300687，第二条约定，甲方保证已如实陈述上述房屋所有权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条约定按照建筑面积计算价款，房屋总金额伍佰肆拾万元整，乙方在2019年4月20日前付给甲方定金伍拾万元。同日，周艺娟通过银行转账向冯程程分九次转账累计支付了450,000元，秦媛向周艺娟出具了收条，载明：今收到周艺娟定房款肆拾伍万元整，通过手机银行转账，转让房屋一曲江山12号楼3单元102室。2019年8月5日，秦媛作为出卖人与魏保林作为买受人签订了《房屋买卖合同》，约定甲方同意将自身所有的坐落于西安市曲江新区新开门北路889号12幢30102室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为225.48平方米。甲方现就该房屋权利负担状况披露如下：截止本协议签订之日，该房屋仅设定两次抵押，其中为抵押权人范里明抵押担保的债权金额为295万元，为抵押权人冯程程抵押担保的债权金额为150万元，除前述抵押外，不存在其他任何抵押或者权利负担。甲方保证自身系该房屋的合法所有权人，该房屋不存在任何产权纠纷，未被限制或禁止转让，本协议另有约定的除外。经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价额为540万元，该价款已经包含房屋内家具家电、装饰装修、附属车位、庭院及配套设施设备。甲方、乙方确认：乙方委托周艺娟于2019年4月20日向甲方支付定金50万元，该定金在乙方交付最后一期款项时冲抵房款。甲方应当在收到甲方或者第三人冯程程、范里明收到乙方支付的定金、购房款、尾款等款项后当日，向乙方出具收款收据。甲乙双方同意于2019年8月5日前办理网上签约手续。甲、乙双方应于第三人范里明对该房屋享有的抵押权涤除后当日共同向不动产权登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续。甲方若出现该房屋被查封、限制转让或者再次设定抵押等权利负担的，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除本协议。甲方出现根本违约情形的，甲方应在收到乙方解除合同通知书之日起五日内，退还乙方已经支付的定金、购房款、尾款等全部款项，并按照相当于该房屋总价款30%的标准向乙方支付违约金，该损失不足以弥补乙方损失的，还应予以补足。守约方向违约方催告履行或主张权利而引起的所有合理维权费用（包括但限于律师费、诉讼费、保全费、诉讼担保费和公告费等），均由违约方承担。双方同意本合同首部约定的地址、联系方式为双方有效通知与送达地址，任何一方变更其上述通讯地址、联系电话时，需在变更事项发生之日起三日内以书面形式通知对方，否则由此导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由该方自行承担。在履行本协议的过程中乙方给另一方的通知须以书面形式通过专人、邮寄（包括挂号信、快递或EMS）等方式送达，通知的送达日期在交送专人的当日即视为送达，以挂号信、快递或EMS发出的次日即视为送达。双方同意，本合同约定的联系人、送达地址和送达方式同样作为法律文书及争议解决时人民法院的法律文书送达地址，人民法院的诉讼文书向任何一方送达的，视为有效送达。后双方未按约定办理网签手续，且魏保林发现涉案房屋除了登记了两次一般抵押，还有三次查封，包括：范里明被担保主债权数额295万元，登记时间为2017年9月18日；冯程程被担保主债权数额150万元，登记时间为2019年5月7日；西安市碑林区人民法院（2019）陕0103执3659号，查封时间2019年8月2日；西安市碑林区人民法院（2019）陕0103执7142号，查封时间2019年8月6日；西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113执5860号，查封时间2019年9月6日。后双方协商未果，魏保林诉至法院。本案在庭前通知秦媛到庭，询问了秦媛的意见，秦媛称其愿意和魏保林继续履行房屋买卖合同，其没有故意隐瞒房屋的实际情况，其之前给魏保林邮寄过一份通知，要求继续履行合同，是魏保林自己不要房屋了。至于法院查封不影响双方交易，魏保林可向法院提执行异议，这也是双方之前商量好的，双方买卖房屋是在法院查封之前，合同是在4月签订的，就是之前签订过的一个房屋买卖合同，买方是周艺娟，后面跟魏保林签的是为了办理网签，魏保林是周艺娟的母亲。本案在审理过程中，经询问，魏保林及周艺娟均表示房屋定金是魏保林的钱，房子也是给魏保林买的，对于第一个合同中的购房定金转化为第二个合同的定金周艺娟是知晓的。魏保林称是秦媛要求魏保林将购房定金转给案外人冯程程。魏保林称对于2017年房屋登记的抵押权魏保林并不知情，秦媛也未告知魏保林，且在周艺娟和秦媛签订合同时约定的涉案房屋没有设定担保、没有权属纠纷。2019年8月5日，双方自己签了一份房屋买卖合同，由于当天时间来不及了，双方第二天去房管局办网签合同的时候，在房管局由其工作人员告知后魏保林才发现涉案房屋还有其他纠纷。就其主张的购房款10,000元，魏保林称双方签订合同的时候，秦媛要求魏保林给好处费10,000元，秦媛称陈杰是其弟弟，后魏保林将10,000元给了陈杰，魏保林当时是通过微信向陈杰转款，秦媛没有给魏保林出具任何东西。魏保林亦没有其他证据向法庭提交。魏保林称对于其主张的第三项诉讼请求，产生了案件受理费，没有产生其他费用，魏保林也不主张了。魏保林于2019年9月3日诉至原审法院称，2019年8月5日，其与秦媛自愿就西安市曲江新区新开门北路889号中冶一曲江山小区12幢30102室房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》，约定秦媛以540万元出售涉案房屋，并确认收到其交付定金50万元的事实。合同签订后，双方于2019年8月5日共同前往不动产权登记服务中心办理购房网签事宜，获悉涉案房屋因涉及执行案件已被法院查封，执行标的100万元。由于秦媛故意隐瞒房屋真实的情况，致使其购房的合同目的不能实现，故其诉至法院，请求依法判令：1、请求法院解除双方于2019年8月5日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令秦媛双倍返还其定金人民币100万元，并退还购房款1万元；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费和律师费等费用由秦媛承担。秦媛未到庭参加诉讼，亦未在法定的答辩期内向法院提交书面的答辩意见。原审法院认为，魏保林与秦媛签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。秦媛收到了魏保林的购房定金，双方签订了房屋买卖合同后，魏保林依约和秦媛办理网签手续时，发现房屋除了两次抵押登记外，还有三次法院的查封，致使双方无法办理网签手续，按照双方合同约定，秦媛披露的房屋权利负担状况为截止本协议签订之日，涉案房屋除设定两次抵押外，不存在其他任何权利负担。秦媛保证自身系该房屋的合法所有权人，该房屋不存在任何产权纠纷，未被限制或禁止转让。秦媛若出现该房屋被查封、限制转让或者再次设定抵押等权利负担的，导致魏保林无法取得房屋所有权的，秦媛构成根本违约，且魏保林有权以书面通知的方式解除本协议。现魏保林依约要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，有事实和法律依据，依法予以支持。关于魏保林要求秦媛双倍返还定金人民币100万元的诉讼请求，按照合同约定，秦媛出现根本违约情形的，秦媛应在收到魏保林解除合同通知书之日起五日内，退还魏保林已经支付的定金、购房款、尾款等全部款项，并按照相当于该房屋总价款30%的标准向魏保林支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。魏保林向秦媛支付了500,000元定金，涉案房屋除登记了抵押外，还被法院查封了三次，秦媛违约行为明显，现魏保林未主张要求秦媛按合同约定支付违约金，而选择依法主张秦媛双返定金，符合法律的规定，依法予以支持。至于魏保林要求秦媛退还购房款10,000元的诉讼请求，因魏保林未能提供证据证明其曾向秦媛支付过10,000元购房款，魏保林应承担举证不能的法律后果，故魏保林的该部分诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告魏保林与被告秦媛于2019年8月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告秦媛应于本判决生效起十日内向原告魏保林双倍返还定金1,000,000元；三、驳回原告魏保林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,600元，由原告负担50元，由被告负担49,550元。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。宣判后，秦媛不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回魏保林的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由魏保林承担。事实与理由：一、原审法院认定基本事实不清，判决其双倍返还定金没有事实依据。1、原审法院对于双方建立真实有效的房屋买卖合同关系的事实认定不清。其虽与魏保林签订房屋买卖合同，但双方并无房屋买卖的真实意思，亦未建立真实有效的买卖合同关系，更无因该房屋买卖合同发生资金往来。2019年4月19日，其与周艺娟签订《二手房购房合同》，合同签订后，其不断督促周艺娟支付房款，办理过户手续，但周艺娟以各种理由推诿。直到2019年8月5日，周艺娟才同意与其一同前往登记机构办理网签及过户手续，但周艺娟提出，为了不让自己丈夫名下出现540万元的房产，以魏保林的名义与其再签订一份房屋买卖合同。故案涉房屋的真正买受人是周艺娟及其丈夫李新国，魏保林只是周艺娟夫妻的被借名人。其与魏保林签订的房屋买卖合同不具有真实性和有效性，只是履行其与周艺娟夫妻《二手房购房合同》的一份书面手续。请二审法院查明两份买卖合同之间的关系，认定其与魏保林未建立真实有效的买卖合同关系。2、原审法院对于魏保林向其支付50万元定金的事实认定不清。首先，其从未收到过魏保林支付的定金，该50万元是周艺娟于2019年4月16日和19日分两次从自己的银行卡支付。其次，该50万元定金在2019年4月20日已转化为第一笔房款。其与周艺娟签订的《二手房购房合同》第三条约定：乙方在2019年4月20日前付给甲方定金50万元。该定金在乙方最后一次付款时冲抵房款。第四条约定：房屋价款乙方分三期付给甲方：第一期：在2019年4月20日，付人民币50万元；第二期：在房屋产权证过户手续办理完毕之日付款380万元；第三期：在交房之日，付清尾款110万元；每期付款，甲方收到后出具收条或收据。根据上述约定，周艺娟在支付50万元定金的基础上，应于2019年4月20日向其支付第一笔房款50万元，当时，周艺娟提出因资金紧张，要求将50万元定金充作第一笔房款，其同意了这一要求。二、查封并不影响案涉房屋的实际买受人取得房屋所有权，原审法院认定其构成根本违约有误。首先，案涉房屋被法院查封的时间是2019年8月2日，而其与周艺娟签订《二手房购房合同》的时间是2019年4月20日，周艺娟完全可以通过救济途径解除查封，合同继续履行。其次，查封亦不阻却房屋买卖合同继续履行。三、原审法院适用法律有误。原审法院对于《合同法》第114条、第115条、第116条理解适用错误。违约金和双倍返还定金在功能上有不同之处，双倍返还定金适用于收取定金一方主观上不愿履行合同，而本案中，其一直愿意履行合同，不愿履行合同的是魏保林，双倍返还定金不具备法定条件。另，魏保林户籍为商洛，即使案涉房屋不被查封，因西安市的限购政策，合同也同样不能履行。魏保林辩称，一、原审法院查明事实清楚，认定双方法律关系准确适当，判决结果合法合理，应予维持。1、原审法院认定其与秦媛形成合法有效的房屋买卖合同，该定性准确、证据充分，完全符合客观实际。首先，案涉《房屋买卖合同》系其与秦媛多次磋商谈判的产物，客观的反映出双方对案涉房屋进行产权交易的真实目的，不存在合同无效的情形。其次，从两份合同签订日期、合同内容来看，其委托代理人周艺娟与秦媛所签订的《二手房购房合同》，已经完全被《房屋买卖合同》所替代，后者才是确定双方权利义务的唯一依据。最后，从双方当事人实际履约行为来看，《房屋买卖合同》就是双方一致认可并实际遵守执行的、是确定双方权利义务和法律责任的依据。2、双方合同已经共同确认秦媛收到的购房定金50万元缴纳主体为其，该事实不容置疑，秦媛的上诉理由不能成立。二、案涉房屋被多个人民法院执行查封，秦媛辩称通过执行变卖、提起执行异议以及执行异议之诉等途径阻却强制执行，缺乏法律依据和证据支撑，已经被相关案件的承办法官明确否决。1、秦媛与范里明执行纠纷案件，已经被雁塔区人民法院承办法官明确告知其无法通过变卖途径实现案涉房屋直接变更登记至其名下的目的。2、由于其尚未实际占有使用案涉房屋，不符合我国法律规定的执行标的异议的各项条件，根本不能实现阻却人民法院强制执行的目的。3、其签订合同的目的在于按照双方约定期限获得案涉房屋产权，对于秦媛自身涉及诉讼、执行产生的各种交易障碍，不具有协助解决的法定义务或合同义务。三、原审法院判决秦媛承担法律责任具有法律依据与事实依据，并无不妥之处。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，魏保林与秦媛于2019年8月5日签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原审法院判决解除魏保林与秦媛于2019年8月5日签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，并无不当，本院予以维持。关于定金返还的问题，在案涉房屋被法院依法查封之前，秦媛曾与魏保林之女周艺娟于2019年4月19日就案涉房屋的买卖事宜签订了《二手房购房合同》，从该《二手房购房合同》的内容看，秦媛并未隐瞒案涉房屋存在担保的事实，周艺娟应能预见到案涉房屋存在被司法查封的风险。上述《二手房购房合同》签订之后近三个半月即案涉房屋2019年8月2日被人民法院查封后的第三天，在上述《二手房购房合同》事实上已无法继续履行的情况下，魏保林又替代周艺娟于2019年8月5日与秦媛就案涉房屋签订了新的《房屋买卖合同》。经审查，该《房屋买卖合同》较之先前的《二手房购房合同》明显加重了秦媛的违约责任。可见，无论是让与购房权利义务的周艺娟，还是受让购房权利义务的魏保林，均存在明显的主观缔约过失，该二人与秦媛均系导致案涉合同无法继续履行或不能顺利履行的过错责任方。因此，原审法院判决秦媛向魏保林双倍返还定金1,000,000元显然不妥，故本院依法予以变更为秦媛返还其已收取魏保林的定金50万元，并同时向魏保林支付占有该款项期间的利息损失。此外，对原审判决中，当事人未上诉的其他内容，予以维持。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17612号民事判决第一项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17612号民事判决第二项内容为：秦媛于本判决生效起十日内向魏保林返还定金500,000元,以5万元为基数，秦媛向魏保林支付自2019年4月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以45万元为基数，秦媛向魏保林支付自2019年4月20日起至2019年8月19日按+照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17612号民事判决第三项内容为：驳回魏保林要求秦媛双倍返还定金及其余诉讼请求。一审案件受理费49,600元，由魏保林负担20,000元，由秦媛负担29,600元；二审案件受理费49,600元，由秦媛负担29,600元，由魏保林负担20,000元。（一审案件受理费魏保林已预交，二审案件受理费秦媛已预交，于上述判项款一并结清）。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年五月十四日书记员 陈 歆