山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初1451号原告：商保龙，男，1979年3月24日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：潘锐，山东中都剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师。被告济宁腾骐置业发展有限公司，住所地汶上县南站镇政府驻地（南站镇南村），统一社会信用代码：91370830577792444C。法定代表人：蒋国爱，职务：总经理。委托诉讼代理人：王诚河，汶上弘义法律服务所法律工作者。原告商保龙与被告济宁腾骐置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商保龙及其委托诉讼代理人潘锐、赵洪磊，被告济宁腾骐置业发展有限公司委托诉讼代理人王诚河到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告商保龙向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告济宁腾骐置业发展有限公司支付迟延交房违约金76000元；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求数额变更为80982元。事实与理由：2013年12月12日，原告与被告济宁腾骐置业发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的汶上县腾骐世家小区商品房及储藏室一处，共计房款534534元。合同约定，被告应该于2015年10月31日之前，将验收合格的房屋交付给原告，但被告至今未履行合同义务。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告济宁腾骐置业发展有限公司辩称，原告于2015年10月31日就知道或应当知道及时来被告处办理房屋交接手续,是原告自己怠于行使自己的权利，不及时办理上房手续，因此扩大的损失应由原告自己承担，被告没有过错，不应承担支付违约金的责任。被告是基于原腾骐公司无法正常生产经营，政府考虑到广大业主的利益，委托新公司作为股东接管了该项目，并于2019年5月19日进行了工商登记变更，变更后通过张贴公告、登报公告等相关措施进行了公示，已尽到了必要的告知义务，同时涉案26号楼业主均于2016年4-10月间办理了房屋交接手续。本案原告未来办理的行为，依照合同第十一条的约定，应视为2016年4-10月间已办理了接房手续。综上，被告已经按照合同的约定履行了告知催促的义务，原告未按时办理交接房手续是其个人原因，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月12日，原告商保龙与被告济宁腾骐置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于腾骐世家A区一期26号楼2单元1501号房屋一套。该商品房的用途为住宅，建筑面积共134.52平方米。附属用房2-116，建筑面积15.34平方米。该商品房单价为（人民币）每平方米3745.57元，总金额（人民币）503854元整。附属用房单价为（人民币）每平方米2000元，总金额为（人民币）30680元，合计金额为534534元。交付期限（第八条）：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经单体验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按补充协议执行。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担相关责任。从出卖人入住通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。同日，原、被告签订合同补充协议（即商品房买卖合同附件四），补充协议第二条第1项约定：房产交付：1、具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人选聘的物业管理公司签署由物业公司提供的物业管理合同及其他相关协议，并按时交纳物业管理费等，办理相关房屋交付手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的一切责任。第二条第6项约定：出卖人逾期交房的违约责任：（1）、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）、逾期超过90日不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。（3）、逾期超过120日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》已在房管部门进行了备案登记。合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付了购房款。双方当事人对被告是否通知原告交房存在争议。原告主张合同签订后，被告一直没有交房，原告亦没有收到任何关于交房的通知。被告对此不予认可，主张原告的交房时间是2016年10月24日，为证实其主张，被告提交了26号楼2单元业主上房明细表、业主交房通知单复印件22份、2015年12月27日张贴在小区售楼处门口的公告、腾骐世家业主乔迁之喜现场图4份、2020年3月31日齐鲁晚报1份（汶上腾骐世家交房通知公告）、（2019）鲁0830民初1727号民事判决书、（2019）鲁08民终4812号民事判决书、2015年12月23日原告交房通知单一份、26号楼交房名单（记载有商保龙快递编号1098483539017）1份，证实26号楼的所有业主均是在2016年4月-10月间办理的上房手续，被告已经向原告邮寄送达了交房通知书，系原告未按公告要求办理上房手续，被告不应承担责任。对于被告提交的26号楼交房名单上的商保龙快递编号，本院依被告申请向汶上县邮政局做了调查，汶上县邮政局向我院出具了情况说明：由于（快递单号1098483539017）该快递是2015年12月23日前邮寄的，邮局的原始记录及回执只保存两年就销毁，所以无法查询该邮寄编号的原始记录及回执。另查明，被告取得了涉案房屋的商品房预售许可证，预售许可证号为汶房开预字【2013】第0014号。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并已在汶上县房地产管理局进行了备案登记，被告也取得了商品房预售许可证，故应认定该《商品房买卖合同》（含补充协议）为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。原告已按照合同约定向被告足额支付了购房款，被告也应当按照合同约定于2015年10月31日前将具备经单体验收合格条件的商品房交付原告。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”对于被告是否已经书面通知原告交房的问题，原告主张一直没有收到被告的交房通知，被告提供的小区售楼处门口的公告、腾骐世家业主乔迁之喜现场图、齐鲁晚报（汶上腾骐世家交房通知公告）等证据，仅能证明被告就交房事宜向社会发出公告，其提交2015年12月23日交房通知单及26号楼交房名单的目的是证实已向原告邮寄送达了交房通知，但26号楼交房名单中商保龙的快递单号因时间过久无法查询原告是否签收，被告提供的证据不足以证明被告已经于2015年12月23日后书面通知到原告办理房屋交付手续，应承担举证不能的法律后果。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前将涉案房屋交付原告使用，被告又不能证实已履行了书面通知义务，故应认定被告至今未履行书面通知原告收房的义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房的天数应自2015年11月1日计算至起诉之日即2020年4月7日，共计1621天，扣除合同约定的不计算逾期交房违约金的宽限期119天，实际计算违约金的天数是1502天，被告应向原告支付的逾期交房违约金的数额应为80287元（534534×0.0001×1502=80287）。庭审中，原告的诉讼请求由76000元变更至80982元，但并未补交相应的诉讼费用，故本院对原告要求被告支付违约金76000元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告济宁腾骐置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告商保龙逾期交房违约金76000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告济宁腾骐置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  林海建二〇二〇年五月二十六日书记员  杨 晓