广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1503号上诉人（原审被告）：邓汉坚，男，汉族，1974年4月26日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：林健华，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市仁记物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：谢加信。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婉珍，广东法岸律师事务所实习律师。上诉人邓汉坚因与被上诉人佛山市仁记物业管理有限公司（以下简称仁记公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初33467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。邓汉坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为确认仁记公司与邓汉坚于2018年11月1日签订的《租赁合同》于2019年6月30日解除；2.撤销一审判决第二项，改判为邓汉坚应向仁记公司支付2019年5月至6月的租金17499元；3.一、二审诉讼费由仁记公司承担。事实与理由：一审判决认定仁记公司直至2019年10月才收回涉案物业，属于认定事实错误，并错误地判决了邓汉坚承担2019年7月至9月的租金26248.5元。另外，一审判决对违约金的认定也不准确。具体理由如下：1.邓汉坚于2019年4月撤出涉案物业，并由案外人王某周接手，案外人王某周自2019年5月起在涉案物业经营，但未交租金。仁记公司于2019年6月将涉案物业上锁。仁记公司有权追讨2019年5-6月的租金，至于涉案物业上锁后所产生的租金、管理费等，属于仁记公司未采取适当措施导致的扩大损失，根据我国合同法第一百一十九条的规定，该损失应由仁记公司承担。2.仅凭仁记公司提交的《收款通知》中的水电费记录足以证明邓汉坚自2019年6月已经停止使用涉案物业，一审判决认定仁记公司收回涉案物业时间是2019年10月是错误的。3.根据双方当事人签订的《租赁合同》的约定，若邓汉坚逾期一个月未交纳租金，仁记公司有权单方解除合同。本案实际情况是邓汉坚和案外人王某周自2019年5月就欠付租金，仁记公司于同年6月将涉案物业上锁，即仁记公司通过行为终止了与邓汉坚的租赁合同关系。对于2019年7-9月的租金，属于仁记公司自己造成的扩大损失，不应由邓汉坚承担，否则将显失公平。4.邓汉坚已依照《租赁合同》第四条第4款约定支付了2个月租金及管理费35000元作为押金，邓汉坚同意以押金作为违约金。但应注意，本案为租赁合同纠纷，仁记公司诉请的是邓汉坚支付租金，邓汉坚仅同意以2个月租金的押金作为违约金，剩余17500元的管理费押金应作为管理费扣除。一审判决关于“邓汉坚陈述：邓汉坚向仁记公司支付押金35000元，同意仁记公司没收押金作为邓汉坚承担违约责任的方式”的内容不准确，请求二审法院予以改正。综上，请求二审法院支持邓汉坚的上诉请求。仁记公司答辩称：第一，对邓汉坚提出的上诉请求均不予认可。一审中，邓汉坚提交的有其签名确认的答辩状明确载明其自愿以押金35000元用于抵扣相应的违约损失，一审判决据此作出判决，合法有效。第二，一审判决认定案涉《租赁合同》的解除日期以及邓汉坚应付的租金正确。仁记公司向一审法院起诉请求：1.确认仁记公司、邓汉坚签订的《租赁合同》依法解除，解除时间以邓汉坚收到本案起诉状时间为准；2.邓汉坚向仁记公司支付2019年5月至9月的租金43747.5元及利息（以拖欠的金额为本金，从应付租金日次日起按年利率24%的标准计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月16日为3138元）；3.邓汉坚向仁记公司赔偿3个月租金26248.5元；4.邓汉坚向仁记公司支付律师费3000元；5.本案诉讼费由邓汉坚承担。并补充说明：仁记公司诉请的利息实质为违约金，由于《租赁合同》约定的是利息，故诉请利息。一审法院查明事实：2018年11月1日，仁记公司（出租方、甲方）与邓汉坚（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将座落于广东省佛山市禅城区某路X号首层楼P5单元出租给乙方作商业使用……该单元的建筑面积为150㎡，第一年租金58.33元/月/㎡，租赁期限从2018年11月1日至2022年8月30日止……租金从第三年起在上年基础上递增8%。每月30日前缴纳下月租金及管理费……四、为保证本合同的履行，双方郑重同意下列条款：……4、双方签署本合同时，乙方须向甲方支付两个月租金管理费押金，乙方支付押金后才能进驻该单元进行装修。乙方没有违约的，甲方向乙方无息退还押金。乙方违约的，甲方无须向乙方退还押金，押金具有惩罚功能，乙方不得以押金抵扣租金或损失赔偿等方式抗辩……6、乙方逾期支付租金，乙方须以逾期支付的当月租金，按年利率24%的标准向甲方支付利息。乙方逾期支付租金或者拖欠相关费用超过1个月，甲方有权单方解除合同……五、违约条款：……3、乙方违约，甲方除有权依据本合同第二条、第五条的约定向乙方主张违约责任外，甲方还可另行要求乙方赔偿三个月租金、管理费损失以及其他损失（其他损失包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、财产促全费、担保费、调查取证费、差旅费等）……”另查明：涉案佛山市禅城区某路X号首层楼P5单元的产权人为案外人广东省佛山市禅城区某镇街道某村某股份合作经济社。仁记公司受案外人广东省佛山市禅城区某镇街道某村某股份合作经济社委托对上述物业进行出租与管理。仁记公司在一审中陈述：仁记公司收取邓汉坚押金35000元，押金不可抵扣租金；涉案物业于2019年10月初收回，10月底另行出租他人。邓汉坚在一审中陈述：邓汉坚向仁记公司支付押金35000元，同意仁记公司没收押金以作为邓汉坚承担违约责任的方式；邓汉坚于2019年4月撤场，口头告知仁记公司，但无书面证据。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。仁记公司、邓汉坚签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，仁记公司、邓汉坚均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于仁记公司诉请解除合同。双方对解除租赁合同无异议，一审法院予以确认。至于《租赁合同》的解除时间，仁记公司称于2019年10月初收回租赁物，鉴于邓汉坚无证据证明在此之前已向仁记公司主张解除合同，故一审法院认定仁记公司收回租赁物之日为合同解除之时。由于仁记公司未明确具体收回日期，一审法院以2019年10月1日为合同解除日期。仁记公司主张邓汉坚收到起诉状之日解除合同无依据，一审法院不予支持。关于仁记公司诉请租金。如上所述，《租赁合同》于2019年10月1日解除，故仁记公司有权要求邓汉坚支付2019年5月至9月的租金。邓汉坚在无证据证明其向仁记公司按时足额支付诉请租金的情况下，应承担继续履行义务。根据《租赁合同》约定的租金标准，一审法院确认邓汉坚需向仁记公司支付2019年5月至9月的租金43747.5元（150㎡×58.33元/月/㎡×5个月）。关于仁记公司诉请利息、3个月租金损失及律师费。如上所述，邓汉坚拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。邓汉坚在一审中明确同意仁记公司没收押金35000元，仁记公司在无证据证明其存在其他损失的情况下，再主张利息及3个月租金，违约责任过重，一审法院不予支持。关于律师费，律师费并非必然产生的费用，且仁记公司没收的押金亦足以弥补其损失，故对其律师费诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认仁记公司与邓汉坚于2018年11月1日签订的《租赁合同》于2019年10月1日解除；二、邓汉坚于判决发生法律效力之日起十日内，向仁记公司支付2019年5月至9月的租金43747.5元；三、驳回仁记公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取852元，由仁记公司负担363元，邓汉坚负担489元。二审期间，邓汉坚围绕上诉请求向本院提交了证据1.微信聊天记录截图、证据2《租赁转让合同》、证据3证人王某周的证言，拟证明邓汉坚于2019年4月将涉案物业转租予案外人王某周，后因王某周没有支付租金仁记公司已于2019年6月对涉案物业上锁并收回该物业；仁记公司没有提交新证据。本院依法组织双方当事人进行证据质证。经审查，邓汉坚提交的证据不足以证明涉案物业于2019年6月已被仁记公司上锁并收回，本院对其证明内容不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为案涉租赁合同的解除时间及邓汉坚主张其无需向仁记公司支付2019年7-9月的租金是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。邓汉坚上诉主张，仁记公司在2019年6月已收回涉案物业，案涉租赁合同的解除时间应为2019年6月30日。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，作为涉案物业的承租人，邓汉坚在与对方解除合同时负有交付案涉物业的义务，其并没有提供证据证明其于2019年4月已就合同的解除及后续处理与仁记公司进行协商并达成一致意见，亦无证据证明其已将案涉物业返还给仁记公司。邓汉坚主张仁记公司于2019年6月已对案涉物业上锁并实际收回，与其自认案外人王某周在案涉物业上锁后已将存放于案涉物业内的物品搬离以及案涉物业在2019年7月以后仍有电费产生均存在矛盾，故本院不予采信。而仁记公司自认其于2019年10月初收回案涉物业并于10月底另行出租他人。一审判决据此认定案涉租赁合同于2019年10月1日解除，并无不妥，本院予以维持。邓汉坚的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如前所述，案涉租赁合同于2019年10月1日解除，邓汉坚仅向仁记公司支付租金到2019年6月，故邓汉坚仍应向仁记公司支付涉案物业2019年5-9月的租金。且根据合同相对性原则，无论邓汉坚与案外人王某周的转租关系是否有效，均不影响仁记公司依据案涉租赁合同的约定向邓汉坚请求支付欠付的租金。由此，邓汉坚关于案涉租赁合同已于2019年6月30日解除，其无需支付涉案物业2019年7-9月租金的主张理据不足，本院均不予支持。至于邓汉坚所述的押金问题，邓汉坚于一审答辩及庭审中均明确表示同意仁记公司没收押金35000元以作为其承担违约责任的方式，且邓汉坚于一审中未就押金问题提出反诉，一审判决已基于该情况的考虑对仁记公司诉请邓汉坚支付违约金的主张不予支持，现邓汉坚上诉主张该押金分为2个月租金的押金和管理费的押金两部分，本案应仅没收2个月租金部分的押金，有违诚实信用原则，故本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邓汉坚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人邓汉坚负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年五月十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣