文书内容湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初13154号原告：许照成，男，1979年1月22日出生，汉族，居民身份证住址湖北省安陆市，委托诉讼代理人：刘燚，湖北景盛律师事务所律师。被告：武汉美维娱乐有限公司，住所地武汉市武昌区秦园路团结生鲜市场**。法定代表人：袁军，执行董事兼总经理。被告：马海燕，女，1982年4月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，以上两被告共同委托诉讼代理人：何庆生、陈楚越，湖北高旻律师事务所律师。原告许照成与被告武汉美维娱乐有限公司（以下简称美维娱乐公司）、马海燕房屋租赁纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序于2019年8月20日、11月11日与（2019）鄂0106民初13163号、13169号、13173号三案公开开庭进行了合并审理。原告许照成的委托诉讼代理人刘燚、被告美维娱乐公司的委托诉讼代理人何庆生、陈楚越、被告马海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许照成向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间关于团结生鲜市场原自由自在、威尼斯、泡泡糖三家KTV门面租赁转让合同关系；2、判决被告向原告返还租金、押金、转让费共计人民币339095元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月12日，原告与第一被告口头约定，第一被告将其经营的位于团结生鲜市场原自由自在、威尼斯、泡泡糖三家KTV门面转让给原告经营KTV，并接受被告统一管理。租期自2018年11月23日至2019年5月22日。合同签订的当日，原告即向第一被告一次性支付三家店面2018年11月23日至2019年5月22日的租金139095元，门面押金6万元及转让费14万元，上述款项均支付给第一被告唯一股东马海燕。原告付款后多次要求两被告签订书面合同，但两被告均以各种理由搪塞，并且在原告经营尚不满一个月的情况下，多次通知原告停业，完全无法正常经营。2019年1月6日，两被告在“美维歌城商户核心群”中直接通知包括原告在内的所有商户不能营业，时至今日仍处于停业状态，致使原告的合同目的无法实现。故诉至法院，请求判如所请。被告美维娱乐公司、马海燕共同辩称：关于第一项诉请，同意解除合同。关于第二项诉讼请求，请法院依法驳回原告诉请。本案诉讼费由原告承担。经审理查明：武汉团结集团股份有限公司出具《证明》，证实“兹有武昌区秦园东路2号秦园综合大市场F28-50﹟房屋产权属宋占伟所有，房屋性质属商业服务，现从事商业经营，由于历史原因，该产权证正在办理之中。”2013年3月18日，宋占伟作为出租方与（马海燕）美维娱乐公司作为承租方签订《房屋租赁合同书》，约定将坐落于武汉市武昌区秦园路团结生鲜市场一至二楼，总建筑面积1848平方米的房屋租赁给马海燕用于KTV量贩店。租期为60个月（五年），即从2013年3月24日至2018年3月23日。年租金为908640元，每年递增5%。宋占伟与马海燕分别在合同尾部签名捺印。随即，宋占伟将租赁房屋交与马海燕经营。2015年4月15日，美维娱乐公司经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围：KTV。其股东为马海燕，持股比例100%。2015年-2016年间，美维娱乐公司对涉案房屋进行装修后，自行经营，因生意不佳，后将KTV整体进行了分租。2018年11月间，许照成与美维娱乐公司达成口头约定，美维娱乐公司将其原“自由自在”、“威尼斯”、“泡泡糖”三家KTV店面转让给许照成经营KTV，租赁期间自2018年11月23日至2020年5月22日。2018年11月10日，许照成通过其名下中国民生银行账户（尾号6421）向马海燕支付宝转款3笔，各2万元，共计6万元；同日，武汉市武昌区美维娱乐中心向许照成出具编号9112182、9112185、9112186的《缴款单》三份，均备注“押金20000元”。2018年11月12日，许照成通过手机银行向马海燕名下中国建设银行账户（尾号6750）转款三笔，分别为10万、10万、79095元，合计279095元；同日，美维娱乐公司向许照成出具6张《工商服务业统一收款收据》，确认收到三个店铺的租金及转让费共计279095元。《工商服务业统一收款收据》详情为：（一）原自由自在店铺，面积96平方米、单价81元/平米，租期6个月，房租及公摊47520元（房租46656元、公摊864元），转让费5万元；（二）原威尼斯店面，面积98平方米，单价81元/平米，租期6个月，房租及公摊48510元（房租47628元、公摊882元）、转让费4万元；（三）原泡泡糖店面，面积87平方米，单价81元/平米，租期6个月，房租及公摊43065元（房租42282元、公摊783元），转让费5万元。2018年11月12日，许照成接手原“自由自在”、“威尼斯”、“泡泡糖”三KTV店面后，2019年1月6日，许照成收到美维娱乐公司在“美维歌城商户核心群”中发布的微信“各商户：非常抱歉暂时不能营业，各部门都沟通完毕，年后等通知，为了大家的长期利益，市场在保障安全的前提下才能营业，望能理解！”2019年3月7日，武汉市公安局武昌区分局因查明2019年2月27日23时许美维娱乐公司玫瑰厅查获有偿陪侍，后作出昌公（余）行罚决字〔2019〕11595号《行政处罚决定书》，对违法行为单位美维娱乐公司予以取缔。另查明，2019年7月26日，美维娱乐公司的股东由马海燕变更为马海燕、朱浩宇；变更后，马海燕、朱浩宇各占股50%。现因美维娱乐公司被取缔，无法正常经营，许照成故诉至本院，诉请如前。关于合同解除，双方均认可合同已解除，原告认为应以行政处罚时间2019年3月7日为合同解除时间，被告则认为应以2019年8月20日开庭时间为合同解除时间。审理中，美维娱乐公司陈述，其公司于2015年4月15日成立，成立之前就与武汉团结集团股份有限公司签订了五年租赁合同，到期后双方又续签了租赁合同。本案涉案房屋系美维公司合法承租，并拥有转租权。美维娱乐公司认可包括原告在内的20多家商户均借用美维娱乐公司的营业执照进行经营。但抗辩原告自2019年3月7日停业，系因其违法经营造成，该损失应由其自行承担。理由为：（1）关于转让费，双方约定的转让费主要系支付本案房屋的装修费、设备费等，被告已将房屋设施、设备移交给原告，所有权已经发生转移，原告无权要求被告退还转让费。（2）关于租金，原告支付了六个月租金，但涉案房屋一直在原告控制之下，租金应由原告承担，且被告已向武汉团结集团股份有限公司交纳租金至2019年6月，被告不承担退还租金的义务。（3）关于押金，因原告没有支付水电费，且产生了其他的违约行为，原告应当与被告结清承租期内的水电费，被告有权在押金中予以扣除。另，美维娱乐公司还认为本案系美维娱乐公司与原告建立的租赁关系，根据合同的相对性原则，美维娱乐公司才是本案适格的当事人。被告马海燕虽是美维娱乐公司的股东但不是本案合同当事人，没有法律法定义务对美维公司与原告之前的债权债务关系承担连带责任。故请求驳回原告对被告美维公司的诉讼请求及对被告马海燕的起诉。以上事实有收款收据及手机银行转账截屏、微信聊天记录、收款变更函、《工商服务业统一收款收据》、中国民生银行个人账户对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细、《行政处罚决定书》、照片等及当事人的陈述等证据在卷佐证（详见附表）。经本院组织调解，双方未能就本案的实体处理达成一致意见。本院认为：美维娱乐公司向许照成出具的《工商服务业统一收款收据》中载有当事人名称、标的、数量（面积）、租金等项目内容，符合合同成立的基本要素，本院确认双方之间依法成立租赁合同关系。许照成系美维娱乐公司转租的二十余家商户之一，该二十余家商户均承租美维娱乐公司房屋用于经营KTV，且KTV实际使用的均是美维娱乐公司的营业执照，美维娱乐公司对此并无异议。2019年3月7日，美维娱乐公司因分租商户之一“玫瑰厅”查获有偿服务被公安机关依法取缔，导致二十余家KTV商户整体歇业，从而也影响了许照成的KTV经营。对于借用营业执照本就不具有合法性，对此项风险，许照成与美维娱乐公司在订立合同时均应当预见，现美维娱乐公司被取缔导致双方租赁合同目的不能实现，双方均存在过错，现双方均同意解除租赁合同，本院予以照准，关于合同解除时间应以美维娱乐公司被公安机关取缔时间2019年3月7日较为适宜。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于租金，许照成实际承租时间自2018年11月23日至2019年3月7日，共计3个月13天，三个商铺租赁面积合计281平方米（96+98+87），应交租金78146.1元（81×281×3+81×281÷30×13），许照成实交租金及公摊139095元（租金136566元、公摊2529元），公摊由许照成自行承担，故美维娱乐公司应退还许照成租金58419.9元（136566-78146.1）。关于门面押金，许照成已向美维娱乐公司支付押金6万元，合同解除后，美维娱乐公司丧失了占有许照成门面押金的基础，故应将押金6万元退还许照成。关于转让费，许照成实际支付转让费14万元，双方虽未约定转让费项目细则，但根据双方口头约定，许照成支付14万元转让费受让商铺的租期为一年半（2018年11月23日至2020年5月22日），现许照成实际经营仅3个月13天，且本案合同解除双方均具有过错，该转让费损失应由双方共同分担，本院结合双方约定租期、许照成实际租赁期间及双方过错等因素综合确定。经核算，双方约定租期一年半，平均每月转让费约7777元（140000÷18），许照成实际承租3个月13天，对应转让费为26701元（7777×3+7777÷30×13），该部分由许照成自行承担。剩余转让费113299元（140000-26701），由许照成与美维娱乐公司各担50%，故美维娱乐公司应向许照成退还转让费56649.5元。综上，美维娱乐公司应向许照成退还各项费用共计175069.4元（58419.9+60000+56649.5）。关于美维娱乐公司抗辩已代许照成垫付租赁期间水电费，应从押金中扣减，因美维娱乐公司未就垫付行为充分举证，本院对此不予支持。双方若对此存在争议，可待补充证据后另行主张权利。关于马海燕是否承担本案责任。根据已查明的事实，双方租赁合同履行过程中，美维娱乐公司系自然人独资有限责任公司，马海燕为该公司唯一股东，持股比例100%，本案债务亦发生在自然人独资有限公司存续期间产生。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，马海燕未举证证明美维娱乐公司财产独立于其个人财产，美维娱乐公司虽于2019年7月26日变更公司类型，股东由马海燕一人变更为马海燕、朱浩宇两人，并不能豁免马海燕在自然人独资有限公司存续期间公司财产独立于个人财产的举证责任，其应承担不利法律后果。故，马海燕应对美维娱乐公司变更公司类型前的债务承担连带清偿责任，对许照成的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告许照成与被告武汉美维娱乐有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》于2019年3月7日解除；二、被告武汉美维娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许照成退还租金58419.9元、门面押金60000元、转让费56649.5元，合计175069.4元；三、被告马海燕对以上第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告许照成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6386元，减半收取3193元，由原告许照成负担1545元；被告武汉美维娱乐有限公司、马海燕共同负担1648元（此款原告许照成已垫付，由两被告连同上述款项直接给付原告许照成）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二〇年五月二十六日法官助理卓明艳书记员庞海丽附表：            许照成、许院才、刘建杰、艾连发四原告诉美维娱乐案一览表                  序号              案号              原告              被告              KTV              租赁面积              诉讼标的              押金              租金              转让费              合计              转款情况                  房屋租金              公摊                  1              13154              许照成              美维娱乐              自由自在              96              339095              2万              47520              5万              339095              2018.11.12分三笔共279095元（10+10+7.9095）转马海燕建行6750              2018.11.10支付宝分三笔转马海燕共6万元（2+2+2）                  46656              864                  威尼斯              98              2万              48510              4万                  47628              882                  泡泡糖              87              2万              43065              5万                  42282              783                                                                                                                           6万              139095              14万                                                               2              13163              许院才              美维娱乐              新起点              104              120544              2万              51480              5万              121480              2018.11.10，2万元交武汉万博副食商行              2018.11.武汉市黑豹家用电器POS机收到许院才及刘建杰租金及转账费213950元（许院才101480+刘建杰112470），扣除6‰手续费，于2018年11月14日向马海燕转款212666元。                  50544              936                  3              13169              刘建杰              美维娱乐              似水流年              106              131516              2万              52470              6万              131516              2018.11.10，刘建杰向马海燕微信转账2万元                  51516              954                  4              13173              艾连发              美维娱乐              欢乐心              121              139895              2万              59895              6万              139895              2018.11.10武汉万博副食商行2万，2018.11.12，武汉万博副食商行119895元                  58806              1089