江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初1446号 原告：上海宇晋商务咨询有限公司，住所地上海市。 法定代表人：董浩风。 委托诉讼代理人：陈妹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秀屏，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。 被告：中国农业银行股份有限公司南京秦淮支行，住所地江苏省南京市。 负责人：王进，该支行行长。 委托诉讼代理人：吴昊，男。 委托诉讼代理人：孙晨，女。 第三人：江苏天亿实业集团有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：蒋国北。 委托诉讼代理人：吴刚，江苏石城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荆全生，江苏石城律师事务所律师。 第三人：嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市。 委托诉讼代理人：沈齐楠，江苏宁联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑亚男，江苏宁联律师事务所律师。 原告上海宇晋商务咨询有限公司（以下简称上海宇晋公司）与被告中国农业银行股份有限公司南京秦淮支行（以下简称农行秦淮支行）、第三人江苏天亿实业集团有限公司（以下简称江苏天亿公司）、嘉兴湖岸三号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉兴合伙企业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海宇晋公司的委托诉讼代理人陈妹、李秀屏，被告农行秦淮支行的委托诉讼代理人吴昊、孙晨，第三人江苏天亿公司的委托诉讼代理人吴刚、荆全生，以及第三人嘉兴合伙企业的委托诉讼代理人沈齐楠、郑亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海宇晋公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订房屋租赁合同；2.被告向原告支付自2018年7月4日起至实际支付之日止欠缴的租金376336元及违约金152625元，共计528961元。诉讼过程中，原告将其第2项诉讼请求变更为：被告向原告支付自2018年7月4日至实际支付之日止的租金、利息、违约金（其中2019年10月25日之前的租金为1020146.88元，逾期支付利息为59808.7元，违约金为434780元）。事实和理由：2011年第三人江苏天亿公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定第三人江苏天亿公司将南京市、102室房屋）部分经营用房约442平方米租赁给被告使用，被告租赁该房屋用于经营金融业务，租赁期限为2011年6月30日至2020年8月9日，2018年1月1日至2018年12月31日的租金为107.09万元，2019年的年租金为110.3万元；租金每年分两次付清，第一年合同生效之日起1个月内付清首年租赁费用，之后每半年首月支付一次；如逾期2个月未交纳租金，除仍应补缴租金外，还应按当年租金的20%支付违约金等等。因第三人江苏天亿公司未主动履行南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第2349号生效民事判决书（以下简称鼓楼法院15年2349号判决），中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产江苏分公司）向法院申请执行，鼓楼法院在执行过程中依法拍卖被执行人即第三人江苏天亿公司名下101室房屋和南京市，原告于2018年4月27日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物。2018年6月27日，鼓楼法院与原告签署了《拍卖成交确认书》，双方对拍卖过程及结果均予以认可。2018年7月4日，鼓楼法院作出（2017）苏0106执1746号裁定（以下简称鼓楼法院17年1746号执行裁定），将101室房屋、201室房屋过户至原告名下，原产权证、土地证、他项权证作废。2018年9月29日，原告取得101室房屋的不动产权利证书，成为被告租赁标的物的合法所有人。原告认为，第三人江苏天亿公司与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当据实履行，但根据鼓楼法院17年1746号执行裁定的内容，自2018年7月4日起被告应当与原告签订租赁合同，向原告支付租金，租金计算期间为2018年7月4日至实际支付之日止。原告多次要求被告支付租金、签订租赁合同，但被告均予拒绝，被告上述行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重损失，应按照原租赁合同的约定支付原告违约金。在法院拍卖公告中，仅标注有租赁合同，并无101室房屋租金质押的公示内容。被告及第三人嘉兴合伙企业对101室房屋租金收益享有的优先受偿权，是建立在第三人江苏天亿公司依法享有租金收益的前提下的，101室房屋经依法拍卖成交后，新的买受人即取得了包括收益权在内的完整的所有权，享有收取租金的权利。而第三人江苏天亿公司对101室房屋不再享有所有权，其无权继续收取101室房屋的租金，虽然南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初96号民事判决书（以下简称秦淮法院16年96号判决）判决被告有权就质押租金5995100元优先受偿，但在当时租金质押法律关系中，质押合同主体、承诺租金优先受偿的主体都是第三人江苏天亿公司，在101室房屋带租拍卖之后，原告已取得完整所有权，第三人江苏天亿公司无权收取租金，被告及第三人嘉兴合伙企业无权就该房屋租金行使优先受偿权，被告在另案中质权优先受偿的内容，不能成为在本案中享有租金优先受偿权的理由。为维护自己的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告农行秦淮支行辩称，一、根据“买卖不破租赁”规则，原告作为101室房屋买受人，当然继受原《房屋租赁合同》，应受该合同的约束，被告无须与原告再次签订合同。二、根据合同约定，被告支付租金的条件是出租人提供租金发票，被告在收到出租人发票之后20日内付款。然而原告至今未向被告提供租金发票，虽然被告支付租金的期限已至，但被告支付租金的前提即原告提供租金发票的条件未成就，因此被告拒绝向原告支付租金，不存在过错，被告并未违约。三、原告应承担对拍卖租赁物未详细调查的责任，不应通过诉讼将损失转嫁给被告。原告应当了解拍卖房产已设立2020年8月9日以前的租金质权。且2016年9月秦淮法院16年96号判决已将该租金质权判归农行南京新街口支行的债权人所有。法院生效判决及查封在先，第三人嘉兴合伙企业享有优受偿权。四、原告还应确定租赁房屋的面积划分情况。被告承租的是101室房屋的部分面积，还有102室房屋的部分面积。原告作为101室房屋产权人自行委托物业公司丈量101室房屋面积为314.97平方米，并以此计算租金，该分割约定将影响其他人的利益。综上，除正常租金之外，被告不应承担原告主张的违约金、利息、诉讼费等其他费用。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人江苏天亿公司述称，101室房屋、102室房屋的产权人是第三人江苏天亿公司。被告自2015年1月起未再向第三人江苏天亿公司支付101室房屋租金，因为2014年12月第三人天亿公司就与被告签订了质押合同。102室房屋的产权人现在仍是第三人江苏天亿公司，因此被告在向原告支付101室房屋相应面积租金时，也应将102室房屋对应面积的租金给付第三人江苏天亿公司。对原告主张的101室房屋租金、利息计算方式无异议，该标准同样适用于102室房屋租金结算，具体面积及数额以登记薄为准。就未付租金的事实而言，不认可被告没有过错的主张；第三人江苏天亿公司不是被告，原告的诉讼请求与第三人江苏天亿公司无关。东方资产江苏分公司在另案申请执行过程中，执行标的物包括102室房屋，但目前流拍。请求法院依法裁判。 第三人嘉兴合伙企业述称，如果被告未支付第三人江苏天亿公司主张的2015年两期租金，则根据秦淮法院的生效判决，应由第三人嘉兴合伙企业优先受偿。原告根据几份租赁合同推算的101室房屋面积，第三人嘉兴合伙企业不予认可，首先对于其主张的面积真实性无法确定，其次由被告占有也不能得出具体面积。101室房屋租金应由第三人嘉兴合伙企业收取，是基于秦淮法院生效判决的事实，第三人嘉兴合伙企业就第三人江苏天亿公司出质的101室房屋、201室房屋的租金享有优先受偿权，出质的期限是2015年1月1日至2020年8月9日，出质租金包括已发生的和未发生的租金，合计为599.51万元，当时已经办理了质押登记。请求法院依法裁判。 本院经审理认定事实如下：101室房屋（建筑面积为663.21平方米，套内面积为477.68平方米，所在楼房共30层，位于第1层）、102室房屋（建筑面积为1423.74平方米，套内面积为1025.46平方米，所在楼房共30层，位于第1层）201室房屋（建筑面积为1115.19平方米，套内面积为811.43平方米，所在楼房共30层，位于第2层）原登记所有权人均为第三人江苏天亿公司，登记时间为2009年6月，该房屋均设有抵押。2018年6月原告经司法拍卖取得101室房屋、201室房屋的所有权，2018年9月办理了101室、201室房屋所有权登记手续。 2011年第三人江苏天亿公司（甲方）与中国农业银行股份有限公司南京新街口支行（乙方，以下简称农行新街口支行）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房部分经营用房约442平方米租赁给乙方使用，用于经营金融业务，租赁期从2011年6月30日至2020年8月9日止，2011年6月30日至2011年8月9日为装修免租期；房屋租金每两年递增一次，其中2012年1月1日至12月31日租金为98万元，2015年、2016年均为103.97万元，2017年、2018年均为107.09万元，2019年为110.30万元，2020年1月1日至8月9日为67.09万元；乙方先付款后经营，每年分两次付清租赁费用，自2012年1月1日起每半年首月支付，但甲方必须提前提供税务部门的租赁发票，乙方在收到甲方发票20日内付款；甲方保证所提供合同中规定的房屋符合出租要求并按期交付，如甲方未在合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，除扣除相应租金外，应按年租金20%计算向乙方支付违约金；如甲方未告知乙方该房屋出租前后已抵押或产权转移已受到限制等，造成乙方损失的，甲方负责赔偿年租金的100%；乙方应按时缴付租金和各项费用，如乙方逾期2个月未交纳租金的，除仍应补交租金外，还应按当年年租金的20%向甲方支付违约金；租赁期间任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，如果甲方违约，甲方应向乙方支付已投入的装修费用以及100万元违约金，如果乙方违约，乙方应向甲方支付100万元违约金等等。 涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房交付被告后，被告进行了装修并向第三人江苏天亿公司支付了相应的租金。 2014年12月22日，农行新街口支行与案外人江苏海浩农业发展有限公司（借款人，以下简称海浩公司）签订了一份借款金额为2000万元的《流动资金借款合同》，同日农行新街口支行（债权人）又与第三人江苏天亿公司（保证人）等主体分别签订了《保证合同》。 2014年12月22日，农行新街口支行（质权人）还与第三人江苏天亿公司（出质人）签订了一份《权利质押合同》，约定为确保质权人与海浩公司签订的上述2000万元借款合同的履行，出质人愿为质权人按主合同与债务人所形成的债权提供质押担保，被担保的主债权本金数额为2000万元，质押担保的范围包括本金、利息等，出质人同意以涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房的租金出质，上述出质权利暂作价人民币5995100元，其最终价值以质权实现时实际处理出质权利所得价款为准；出质人承诺出质的权利不存在被申请撤销、查封、冻结、诉讼等情形，如果发生该种情形时出质人应立即书面通知质权人，质权人可以直接将出质权利兑现或变现，或者与出质人协议以出质权利折价或者拍卖、变卖出质权利的价款优先受偿；质权存续期间，未经质权人书面同意，出质人不得将出质权利赠与、转让、许可他人使用或者进行其他任何方式的处分；出质人未如实告知出质权利存在查封、冻结、诉讼等情况的，应按本合同所担保主债权本金数额的10%向质权人支付违约金，造成质权人损失的，应同时给予全额赔偿等等。该合同所附“权利质押清单”中，出质权利为应收账款，应收账款到期日为2020年8月9日，应收账款金额为5995100元，出质人保证上述应收账款金额、发票金额、合同约定应收账款付款日准确，同时负责管理和催收应收账款，并认可质权人对质押的应收账款具备优先受偿权和追索权等等。 农行新街口支行所属的中国农业银行江苏省分行就上述权利质押情况，在中国人民银行征信中心进行了动产权属统一登记，初始登记类型为应收账款质押普通贷款业务登记，登记期限为5年，登记到期日为2020年12月22日，出质人为第三人江苏天亿公司，质权人为农行新街口支行，主合同金额为2000万元，质押财产价值5995100元，质押财产为涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房所产生的租金，租金应收账款期限从2015年1月1日至2020年8月9日，租金合计5995100元。 海浩公司在借款合同到期后未能归还借款。2016年1月6日，农行新街口支行另案向秦淮区法院起诉，要求海浩公司偿还借款2000万元及利息、罚息、复利等，对江苏天亿公司质押的涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房的租金在诉讼请求范围内享有优先受偿权，江苏天亿公司等担保人承担担保责任等等。2016年9月秦淮法院对该案作出16年96号判决，判决海浩公司支付农行新街口支行借款本金2000万元及利息、罚息、复利等，如海浩公司不履行上述义务，农行新街口支行有权就江苏天亿公司用于出质的涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房价值为5995100元的租金优先受偿，江苏天亿公司等担保人对上述债务承担连带担保责任等等。 2017年2月17日，由于海浩公司等主体未能履行上述生效裁判文书的内容，农行新街口支行向秦淮法院申请强制执行。2017年3月17日农行新街口支行申请就江苏天亿公司用于出质的涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房价值5995100元的租金行使抵销权，直接扣划剩余4955400元租金，以偿还本案贷款。2017年3月21日农行新街口支行（甲方）与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（乙方，以下简称华融江苏分公司）签订了一份《分户债权转让协议》，约定甲方将其对债务人海浩公司共计八笔债权转让给乙方，截至2017年1月15日本金6000万元（包括本案前述债权2000万元），利息8638073.02元，主债权之从属权利包括质押等一切从权利，随主债权一并转让给乙方等等。2017年4月5日在江苏经济报刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。2018年4月20日华融江苏分公司与第三人嘉兴合伙企业签订《单户债权转让协议》，将涉案债权转让给第三人嘉兴合伙企业，并于2018年4月27日在江苏经济报刊登了债权转让暨债务催收联合公告。此后，第三人嘉兴合伙企业向秦淮法院申请变更为申请执行人。2018年8月24日秦淮法院作出（2018）苏0104执异100号执行裁定，变更嘉兴合伙企业为该案申请执行人。 2017年11月9日，淮安市淮阴区人民法院依据淮安市淮阴区城市资产经营有限公司与江苏天亿公司保证合同纠纷一案的（2016）苏0804民初487号生效民事判决和执行申请书，作出（2016）苏0804执2282号执行裁定书及协助执行通知书，要求农行新街口支行扣留提取被执行人江苏天亿公司租金限额2600万元。 2018年7月农行新街口支行名称变更为农行秦淮支行即本案被告。2018年11月秦淮区法院依据16年96号判决作出（2018）苏0104执异100号执行裁定及协助执行通知书，冻结农行秦淮支行应付给被执行人江苏天亿公司房屋租金495.54万元。2018年12月25日、2019年2月21日秦淮法院作出（2018）苏0104执异100号执行裁定及协助执行通知书，扣划农行秦淮支行（原新街口支行）应给付被执行人江苏天亿公司的房屋租金2646050元。2019年3月15日农行秦淮支行将2646050元执行款交付秦淮法院。经核实，秦淮法院执行扣划的农行秦淮支行应缴租金截止日期为2018年6月30日，拍卖之后租金未再执行。 2016年3月本院就东方资产江苏分公司与南京百务工贸有限公司、江苏天亿公司等主体之间的民事纠纷作出（2015）鼓商初字第2349号生效民事判决，2017年5月东方资产江苏分公司向本院申请强制执行，2018年4月本院作出17年1746号执行裁定，拍卖101室房屋、201室房屋。在淘宝网上对涉案101室房屋的介绍中，明确有租赁，详见租赁合同。权利限制情况为：被法院查封、有抵押，但未涉及租金质押。根据阿里拍卖平台网络拍卖竞价结果，原告竞买成功。2018年6月27日原告到本院签署了拍卖成交确认书，明确对拍卖标的已知或未知瑕疵属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。2018年7月4日本院作出17年1746号执行裁定，将101室房屋、201室房屋过户至原告名下，原产权证、土地证、他项权证作废。 2018年9月原告办理了101室房屋、201室房屋登记手续，后领取了不动产权证，其中101室房屋的建筑面积为663.21平方米，201室房屋的建筑面积为1115.19平方米。102室房屋由于涉及本院另案诉讼在执行中被拍卖，二拍流拍，现登记所有权人仍为江苏天亿公司。2018年12月本院裁定终结上述执行案件本次执行程序。 原告提供了2018年6月与南京市鼓楼区媚夜荟娱乐中心签订的房屋租赁合同，租赁房屋为201室房屋部分，出租面积为263.43平方米；2019年1月与华夏银行股份有限公司南京鼓楼支行签订的房屋租赁合同，租赁房屋为101室房屋部分和201室房屋部分，出租面积为1200平方米；2011年江苏天亿公司与农行新街口支行签订的房屋租赁合同，租赁房屋为涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房部分，出租面积为442平方米。原告根据以上租赁合同以及不动产权证，计算得出本案中农行秦淮支行承租的101室房屋面积为314.97平方米【101室663.21平方米-（101室及201室共1200平方米-）】。 2018年7月原告要求被告支付2018年7月4日之后的属于101室房屋部分的对应租金及违约金，未果。 2018年10月原告向秦淮法院执行局发出书函，主张联系被告商谈原租约变更及租金支付事宜，未果；要求撤销原执行裁定或发文明确变更租金支付对象为原告，未果。 2018年10月23日原告向被告发出一份告知书，称被告以101室房屋租金涉及质权为由拒绝支付，但原告认为质权若是在拍卖中未足额清偿，可以继续要求债务人清偿，或参与债务人其他相关房产拍卖款以实现债权清偿，不得以此为由对抗原告，原告要求被告接到本告知书七日内足额支付租金，否则要求被告承担滞纳金等费用及违约责任。 2018年10月30日被告向原告回函称，根据秦淮法院16年96号判决内容，农行新街口支行有权就江苏天亿公司用于出质的涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房截止到2020年8月9日的租金优先受偿，根据秦淮法院执行裁定，上述债权申请人为第三人嘉兴合伙企业，现该房屋租金的应收账款质权人为第三人嘉兴合伙企业。 因原、被告双方协商未果，2019年1月原告诉至本院，要求判如所请。审理中，本院依法追加江苏天亿公司、嘉兴合伙企业作为第三人参加诉讼。 经释明，原告同意按照原来江苏天亿公司与农行新街口支行签订的《房屋租赁合同》条款继续履行，同意开具相应租金发票；被告对继续和原告履行《房屋租赁合同》无异议，同意支付相应租金，但表示不应重复支付租金。关于涉案101室房屋的面积，如无相反证据，则以原告核实计算数据为准。 由于原、被告双方为被告应否给付原告租金等意见分歧较大，致本案未能调解解决。 上述事实，有当事人陈述；原告提供的司法拍卖成交确认书、生效裁判文书、工商登记资料、《房屋租赁合同》、告知函等；被告提供的《房屋租赁合同》、生效裁判文书、回函等；相关案件执行材料；以及本案开庭笔录等证据证实。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2011年第三人江苏天亿公司与被告就涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 关于合同主体。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。本案所涉《房屋租赁合同》在合同履行期限内，涉案101室房屋经司法拍卖转移登记至原告名下，该所有权变动的事实并不影响合同履行，被告仍应按约履行缴纳租金等合同义务，而原告作为101室房屋新的所有权人，依照法律规定自动成为该合同的当事人，享有出租人的权利，履行出租人的义务。 关于合同是否需要重新订立。由于本案《房屋租赁合同》的合同主体系基于法律规定而直接变更，故当事人无需重新订立合同，双方按照该合同约定继续履行即可。审理中，原、被告对于按照原合同条款履行各自义务并无异议，本院对此予以确认。原告要求被告与其重新订立租赁合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于应收账款租金质权效力问题。根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权；用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益；以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立；应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外；出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。本案中，2014年12月22日第三人江苏天亿公司和农行新街口支行签订《权利质押合同》之时，第三人江苏天亿公司系101室房屋、102室房屋的登记所有权人，其有权依照《物权法》、《应收账款质押登记办法》等规定设立质押。 2007年10月1日起实施的由中国人民银行制定的《应收账款质押登记办法》（注：后于2017、2019年两次修订）第四条规定，本办法所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权；本办法所称的应收账款包括下列权利：……（二）出租产生的债权，包括出租动产或不动产……；第十四条规定，登记内容存在遗漏、错误等情形或登记内容发生变化的，质权人应当办理变更登记。……；第十七条规定，有下列情形之一的，质权人应自该情形产生之日起10个工作日内办理注销登记：（一）主债权消灭；（二）质权实现；（三）质权人放弃登记载明的应收账款之上的全部质权；（四）其他导致所登记质权消灭的情形。 根据物权法关于权利质押的相关规定，权利质押中的权利应当具备以下特点：是私法上的财产权、具有可让与性、有权利凭证或有特定机构管理的财产权。应收账款作为可以设定质押的一种债权请求权，不像动产、不动产有实物存在，应当具有确定性、可执行性，以应收账款作担保确有不能实现的风险。在质权实现时应当对过去已经发生的应收账款予以结算，因质权实现等法定事由的发生而归于消灭。即使在质权设立时存在未到期的将来债权，若当事人提起诉讼并通过申请执行等方式主张实现质权，则应当对裁判之前质权所涉及的应收账款数额予以清结，以及时、准确处理当事人之间的债权债务。生效裁判文书确定的质权实现方式和计算方法，仅是出质的应收账款的最大范围，而非质押权利实现时的应收账款确定数额，该数额在实现质权时应当予以明确。 根据《中华人民共和国物权法》第二百二十九条规定，权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。第二百二十一条规定，质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。因此，在应收账款（租金）被设立权利质押后，不动产被依法拍卖的，质权所涉及的应收账款（租金）数额应当予以即时结算、明确，租金应当截止到拍卖完成并转移不动产之时。在质权人实现优先受偿权时，此前的租金予以结清，质权即告灭失，即使质权人本来的债权未得全部清偿，也应当在不动产拍卖所得价款之中依法清偿处理，而非再延及拍卖之后的尚未到期的租金。应收账款（租金）所依据的不动产被拍卖时，其范围应是不动产拍卖时已经明确到期的承租人必须支付的租金；应收账款的前提，是出质人对租赁房屋享有所有权。在不动产因拍卖而引起所有权变动之后，此前的应收账款（租金）已经确定、截止，此后的租金应由新的房屋所有权人依法收取。 根据已生效的秦淮法院16年96号判决内容，农行新街口支行有权在债务人海浩公司不履行义务时，就江苏天亿公司用于出质的涉案101室房屋、102室房屋部分经营用房价值为5995100元的租金优先受偿。该裁判内容仅是确定了质权可按登记的最大范围去实现，但并非质权实现时应收账款的最终数额，被告应收账款质权所涉及的具体金额应当实事求是予以确定。在被告向法院申请强制执行之后，101室房屋被依法拍卖，2018年7月4日本院作出17年1746号执行裁定，确定101室房屋所有权归原告。根据前述分析，自该裁定生效之日所有权已经变更，质权所涉及的租金即应截止。第三人江苏天亿公司此时不再是房屋所有权人，其无继续履行质押合同或设立新的质押的权利基础。在101室房屋拍卖公告中，未涉及该不动产设立应收账款租金质押或者竞拍人要继续承担质押合同义务等内容。虽然秦淮法院16年96号判决确定了被告的质押优先受偿权，但只是确定了质权实现时的最大范围，并非当时已经确认的租金数额，具体租金数额应在拍卖101室房屋等执行过程中予以确定，实际上秦淮法院执行的租金到2018年6月30日。在拍卖成交之后，给付租金请求权应归新的所有权人即原告享有。保全应收账款（租金）的效力亦因所有权变动而终止。被告依据上述裁判文书认为拍卖之后的租金应继续归属于原质权人、不同意支付原告租金的抗辩理由，不符合法律规定，理由不能成立，本院不予采纳。 关于原告主张的租金数额问题。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据本案查明的事实，2018年6月27日原告签署拍卖成交确认书，2018年7月4日本院作出17年1746号执行裁定，2018年9月原告办理了101室房屋不动产登记手续并领取了不动产权证。故本案原告取得101室房屋所有权的日期为2018年7月4日。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限至2020年8月9日届满，在所有权变动即2018年7月4日之后，被告作为承租人应当向原告交纳房屋租金。因此，原告要求被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2018年7月4日至2019年10月25日的房屋租金1020146.88元的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。对于2019年10月25日之后的租金，被告仍应按照合同约定的租金标准（2019年全年全部租金为110.30万元，按涉案101室房屋面积计算每日租金标准为2153.42元；2020年1月1日至8月9日全部租金为67.09万元，按涉案101室房屋面积计算每日租金标准为2163.28元）给付原告。根据合同约定，原告应当交付被告相应租金发票，原告在审理过程中对此不持异议，本院予以确认。根据合同约定，被告每年分两次支付租金，每次租金于每半年首月支付，对于未能按时支付租金给原告造成的法定孳息损失，被告应当赔偿原告。原告要求被告支付其相应法定孳息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金问题。根据本案查明的事实，本案纠纷是主债权及质权实现过程中未及时确定所致，非被告恶意违约造成，原告在有关案件执行中提出给付租金请求未果，其作为房屋所有权人有权另案提起民事诉讼，原告要求被告给付相应租金及法定孳息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，原告其他诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告中国农业银行股份有限公司南京秦淮支行于本判决生效之日起十日内，将南京市.88元以及2019年10月26日之后的租金（2019年每日按2153.42元、2020年每日按2163.28元计算），一次性给付原告上海宇晋商务咨询有限公司，并同时给付相应逾期付款利息（2018年下半年拖欠租金378426.5元自2018年8月1日起，2019年上半年拖欠租金389770元自2019年2月1日起，2019年下半年拖欠租金396230元自2019年8月1日起，2020年上半年拖欠租金391554元自2019年2月1日起，以此类推，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告上海宇晋商务咨询有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22748元（原告已预交），由原告上海宇晋商务咨询有限公司负担2818元，被告中国农业银行股份有限公司南京秦淮支行负担19930元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨向涛 人民陪审员  徐修文 人民陪审员  张 萍 二〇二〇年五月十一日 法官 助理  竺 青