湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终101号上诉人（原审原告）：湖北帝景物业服务有限公司，住所地团城山桂林南路西侧（市人民银行旁）。法定代表人：蔡金国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丽、谈逍，均系湖北众焱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝金花，女，1971年8月16日出生，汉族，住黄石市西塞山区。上诉人湖北帝景物业服务有限公司（以下简称：帝景物业公司）因与被上诉人祝金花物业服务合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帝景物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：其与祝金花签订的《物业服务合同》，约定其为祝金花提供物业服务，祝金花向其支付物业服务费；该合同还约定了装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定。因此，其与祝金花在装修期间的服务费用进行了约定，祝金花交纳的200元公共区域维护费属依约履行合同义务，不应抵扣祝金花拖欠的物业管理费。此外，本案系其起诉祝金花清偿拖欠物业费的诉讼，而祝金花主张其违规收取公共区域维护费用200元与其起诉清偿物业费不属于同一法律关系，不能作为抗辩事由。一审判决将两种法律关系一并处理，超出了本案审理范围。祝金花未答辩。帝景物业公司向一审法院起诉请求：1.祝金花支付拖欠福地豪庭2-1404房屋的物业费2186元及按合同约定的每日3‰支付其自2018年1月1日起至本案欠款还清之日止的滞纳金；2.祝金花承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月2日，祝金花、杨懿行与黄石福地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定祝金花、杨懿行购买磁湖·福地豪庭2单元1404号房屋，建筑面积为180.49㎡。涉案房屋的实际面积为182.17㎡。2013年7月13日，黄石福地置业有限公司交付上述房屋。2017年12月30日，黄石福地置业有限公司与帝景物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由帝景物业公司为磁湖·福地豪庭小区提供前期物业管理服务，并按1.0元/平方米（建筑面积）/月的标准按月收取住宅楼的物业服务费用，业主或者物业使用人应在每月28日前履行交纳义务，并约定如业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按3‰的标准向帝景物业公司支付违约金。帝景物业公司与祝金花签订《前期物业服务合同》，约定由帝景物业公司对祝金花的上述房屋进行前期物业管理，并按1.0元/平方米（建筑面积）/月的标准收取物业管理费用，并约定如祝金花违反合同约定拒不按期交纳物业管理费用，帝景物业公司有权追缴祝金花以上费用及滞纳金，滞纳金的标准按每日拖欠金额的3‰计算。合同签订后，帝景物业公司提供了相应的物业管理服务，而祝金花未交纳2018年的物业管理费用，帝景物业公司向祝金花发出催款通知书，载明：截止到2018年12月31日，您户欠物业服务费￥2186.14元整，帝景物业服务中心已多次向您发出书面催款通知，并就欠费问题与您进行了多次沟通，但至今您仍未交纳相关物业费欠款。请您在2019年3月10日前交清所欠费用，特此函告！之后，帝景物业公司又通过短信的方式向祝金花催款并发出律师函，催款未果，故而成讼。另认定，2013年7月13日，帝景物业公司收取祝金花公共区域维护费200元。一审法院认为：帝景物业公司、祝金花双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行上述合同。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（五）项规定：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。《前期物业服务合同》中没有约定祝金花交纳物业管理费的方式，而预先交纳一年的物业服务费系现在多数小区收取物业费的惯常方式，且该交费方式使得帝景物业公司的经营有一定的资金保证，有利于其更好的为小区业主提供物业管理服务，根据上述法律规定，依法认定祝金花应按照预交一年的方式交纳物业管理费。祝金花称帝景物业公司未提供物业管理服务，但未提供相关证据予以证明，且帝景物业公司向法院提交了其提供维修、卫生清洁、投诉回访、日常巡逻、代扣电费等物业服务的证据，故对祝金花关于帝景物业公司未提供物业管理服务的抗辩意见不予采纳。因帝景物业公司按约提供了相应的物业管理服务，祝金花作为业主应如期交纳物业管理费。祝金花虽称其已通过微信向帝景物业公司支付了2018年的物业管理费，不存在拖欠物业管理费的情况，但祝金花提交的微信截图等证据无法证明收款人的身份信息，不能证明其向帝景物业公司交纳了物业管理费，祝金花亦未提交其他证据予以佐证，故对祝金花已交纳2018年物业管理费的主张不予采信。祝金花未交纳2018年的物业管理费，已构成违约，帝景物业公司有权要求祝金花继续履行并支付违约金。经核算，祝金花从2018年1月1日至2018年12月31日欠缴的物业管理费为2186.04元（182.17㎡×1元/㎡/月×12个月）。《前期物业服务合同》中约定如祝金花逾期缴纳物业管理费，按每日拖欠金额3‰的标准计算滞纳金。祝金花虽未提出抗辩，但考虑到该滞纳金标准过高，经询问帝景公司，其表示同意由人民法院依法予以调整，故结合帝景公司的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则对上述滞纳金的标准予以调整，即祝金花依照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%向帝景物业公司支付滞纳金。根据帝景物业公司的诉讼请求，祝金花应以2186元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准向帝景物业公司支付自2018年1月1日起至物业管理费实际清偿之日止的滞纳金。另，帝景物业公司收取祝金花的公共区域维护费200元，因帝景物业公司未提交其收取该款项的依据，应予以退还，在祝金花应支付的物业费中予以抵扣，故祝金花应支付物业管理费1986元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第五项、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、祝金花于本判决生效之日起三日内向帝景物业公司支付物业管理费1986元及滞纳金（以1986元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准，计算自2018年1月1日起至全部款项实际清偿之日止）；二、驳回帝景物业公司的其他诉讼请求。二审期间当事人未提供足以改变一审判决已认定事实的新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，帝景物业公司（乙方）与黄石福地置业有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》第十七条约定，乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。本院认为：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，帝景物业公司与黄石福地置业有限公司签订《前期物业服务合同》中虽约定了帝景物业公司与装饰装修房屋的业主或物业使用人可以通过签订书面装饰装修管理服务协议的方式，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，但帝景物业公司与祝金花达成的《前期物业合同》中对此并未进行约定，因祝金花并非帝景物业公司与黄石福地置业有限公司订立合同的相对人，故帝景物业公司与黄石福地置业有限公司达成的约定对祝金花无约束力。此外，帝景物业公司虽提供了交房须知、房屋验收表及入户声明，但上述证据仅能证明祝金花已办理了收房手续，不能证明其与祝金花签订有书面的装饰装修管理服务协议及就收取公共区域维护费达成合意，故帝景物业公司主张其系依约收取公共区域维护费的上诉理由不能成立。因帝景物业公司并无收取公共区域维护费的依据，祝金花在帝景物业公司要求其支付差欠的物业费时，以此为由提出抗辩应予支持，故一审判决将帝景物业公司收取祝金花的公共区域维护费冲抵差欠的物业费并无不当。综上所述，帝景物业公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由帝景物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  周 希二〇二〇年五月二十二日书记员  田 梦