山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异52号案外人：石爱梅，女，1978年5月30日生，汉族，住临清市。申请执行人：柳怀旺，男，1962年10月21日生，汉族，住聊城市。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。在本院执行申请执行人柳怀旺与被执行人临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人石爱梅对查封位于临清市运河半岛小区27号楼2单元401室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人石爱梅称：贵院查封了位于临清市运河半岛小区27-2-401室的房屋，现提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，解除查封，停止评估、拍卖，理由如下：我方于2016年3月11日和临清市嘉和置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，支付了房款，并实际占有涉案房屋至今。该房屋应归我方所有，应停止对该房产的执行。申请执行人柳怀旺称：请求依法驳回案外人的异议，理由是：被执行人临清市嘉和置业有限公司向我借款，以其开发的房屋以在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为我方提供抵押担保，就涉案房屋在2014年6月13日为我办理了抵押备案登记手续。石爱梅与临清市嘉和置业有限公司签订买卖合同的时间为2016年3月11日，晚于抵押备案登记的时间。未经我方同意，临清市嘉和置业有限公司无权处分涉案房屋，即使处分也不发生不动产物权变动的效力。临清市房地产管理处的系统显示涉案房屋的备案登记人为我方，石爱梅应当明知。临清市嘉和置业有限公司未就涉案房屋为石爱梅办理备案登记手续，客观上也无法办理。所以，涉案房屋的所有权仍归临清市嘉和置业有限公司所有，法院进行拍卖符合法律规定。本院查明，本院在审理原告柳怀旺与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2017年5月15日出具（2017）鲁1502民初2851号之一民事裁定书，裁定查封被告临清市嘉和置业有限公司位于临清市运河半岛小区包括27-2-401室在内的房屋62套。2017年5月17日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号协助执行通知书，连同上述民事裁定书向临清市房地产管理处送达，查封了上述房屋。2018年8月3日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柳怀旺借款14850680元并按年利率24%支付利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告柳怀旺可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛27-2-401室等六十二套房屋；三、驳回原告柳怀旺的其他诉讼请求。案件受理费113604元，减半收取56802元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。该判决认定：临清市嘉和置业有限公司向柳怀旺借款后，又签订了商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。2014年6月13日，双方就运河半岛小区的包括涉案房屋在内的四十四套商品房签订了商品房买卖合同，之后在临清市房地产管理处进行了备案。判决生效后，经申请执行人柳怀旺申请执行，本院于2018年11月1日立案执行。2018年11月29日，本院出具（2018）鲁1502执2260号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人临清市嘉和置业有限公司名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见拍卖财产清单）。拍卖财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。石爱梅提供了下列证据：1、商品房买卖合同一份（复印件），其内容为：甲方（卖方）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（买方）：石爱梅；乙方购买甲方商品房，商品房名称：住宅楼；位置：运河半岛小区27号楼2单元401室；建筑面积144.55平方米，附属设施多功能储藏室CC-27-2-02号，建筑面积21.44平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为3740.44元/平方米，计540680元；多功能储藏室3000元/平方米，计64320元，总计605000元；付款方式：签合同时付清首付305000元，其余住房公积金贷款300000元；该房屋为现房销售；落款日期为2016年3月11日；等等。2、临清市嘉和置业有限公司开具的收款收据三份（复印件），内容：时间均为2016年10月8日，缴款单位均为石爱梅（27-2-401），款项内容分别为：地暖开户费、天然气开户费、有线电视开户费，收款方式均为：现金；人民币大写分别为：贰仟元整、贰仟叁佰元整、叁佰元整；等等。3、协议书一份，内容为：甲方：嘉和置业有限公司；乙方：石爱梅；乙方购买甲方开发的“运河半岛”楼房一处，楼号:27-2-401；面积：144.55；储藏室：CC-27-2-02；面积:21.44；总计房款：605000；乙方已交房款:305000，乙方欠甲方购楼款计：300000元；经协商乙方同意，双方达成以下协议：乙方交人民币两万元整，作为保证金。待剩余房款交齐以后，押金退还；等等。4、临清市物业管理办公室出具的《临清市住宅（商业）专项维修资金专用收款证明》，内容为：收款日期：2018年2月24日；业主姓名：石爱梅；房屋位置：运河半岛小区27号楼2单元4层401号；售房价格：605000.00；购房面积：144.55；应缴金额：2891；等等。5、临清市自然资源和规划局出具的情况说明，内容为：“临清市人民法院：不动产登记依申请而启动。经查询，临清市嘉和置业有限公司目前未提交任何手续至我中心申请办理不动产登记业务，我中心也未给临清市嘉和置业有限公司颁发任何不动产权证书。特此说明2019年4月29日”。6、临清市新能天然气有限公司微机截屏一份，内容为：表号：0161980007；用气方：石爱梅；小区：运河半岛5198；地址：运河半岛**；气表厂牌：蓝宝石；签订日期：2016-10-1514:47:32；等等。7、临清市不动产登记信息查询记录一份（复印件），内容为：“临清不动产登记信息查询记录编号:CD20200520042231根据刘生旺、石爱梅的申请，经查询不动产统一登记信息管理系统(自助查询系统)，结果如下：被查询人：姓名刘生旺，证件号372502197606010092、姓名石爱梅，证件号。房产登记查询情况：经查询，上述申请人及其家庭我单位房产登记系统中有1条房产记录。房产证号为**××71、066972/066973，房屋性质为，房产面积为127.08，登记产日期为2013-09-0211:18:41。临清市不动产登记中心（自助查询专章）2020年05月20日16时35分00秒”。8、临清市公证处(2013)临清证民字第106号公证书及附件--协议书，内容为：①公证书：申请人甲方：石爱华、胡国庆、石云、刘建伟、石爱梅、刘生旺；乙方：尹祚凤；公证事项：协议。甲、乙双方于二O一三年十一月八日向本处申请办理前面的《协议书》公证。经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《协议书》。甲、乙双方在订立协议时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，代理人具有相应的代理权，双方当事人签订《协议书》意思表示真实，协议容具体、明确。依据上述事实，兹证明石爱华、石云、刘建伟、石爱梅、刘生旺与尹祚凤于O一三年十一月八日在山东省临清市公证处，在本公证员面前签订了前面的《协议书》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上石爱华、石云、刘建伟、石爱梅、刘生旺与尹祚凤的签字、指印均属实。本协议自甲、乙双方签字、按印之日起生效。中华人民共和国山东省临清市公证处公证员：孙勇；二〇一三年十一月八日；②协议书：甲方(出售方)：石爱华、胡国庆、石云、刘建伟、石爱梅、刘生旺；乙方(购买方)：尹祚凤；甲方石爱华、胡国庆是夫妻，石云、刘建伟是夫妻，石爱梅刘生旺是夫妻。甲方在临清市新华办事处杨桥街新24**新24**幢3室,1,2共有房产一处(房屋所有权证编号：临房权证新私字第**，房屋所有权人：石爱华，共有情况：石爱华、石爱梅、石云共同共有，建筑面积:12708平方米、套内建筑面积：12708平方米，建筑面积:22.12平方米、套内建筑面积:22.12平方米，建筑面积:29.04平方米、套内建筑面积:29.04平方米)。甲方胡国庆授权其配偶石爱华行使其权利，并为其出具了(2013)新伊州民证字第3354号委托公证书。经双方协商一致，自愿订立协议条款如下：甲方自愿将坐落于临清市新华办事处杨桥街新24**新24**幢3室,1,2共有房产一处转让给乙方，转让价格为人民币伍拾柒万元整(小写:570000元)；本协议公证之日，乙方已将上述购房款一次性支付给了甲方(甲方收到购房款后为乙方出具了收据)，同时甲方已将该房产的产权证明交付给乙方；签署日期：二O一三年十一月八日；等等。9、光盘一份。柳怀旺提供了下列证据：商品房买卖一份（复印件），其上加盖了临清市房地产管理处合同备案专用章，内容为：甲方（卖方）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（买方）：柳怀旺；乙方购买甲方商品房，商品房名称：住宅楼；位置：运河半岛小区27号楼2单元401室；建筑面积144.55平方米，附属设施多功能储藏室CC-27-2-09号，建筑面积21.77平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为2000元/平方米，计289100元；多功能储藏室赠送，总计289100元；付款方式：一次付清；该房屋为现房销售，经乙方现场勘查认可现场一切瑕疵；落款日期为2014年6月13日；等等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案的诉争房屋登记在房地产开发企业临清市嘉和置业有限公司名下，可以适用本条规定。本院查封涉案房产的时间2017年5月17日，石爱梅与临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2016年3月11日，在本院查封之前。根据石爱梅提交的房屋买卖合同和临清市不动产登记信息查询记录、公证书，能够认定证明石爱梅所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；根据石爱梅提交的收据和光盘，可以认定石爱梅已支付了32.5万元，已超过合同约定总价款60.5万元的50%。综上，石爱梅对本院执行诉争房屋提出异议，符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对位于临清市运河半岛小区27号楼2单元401室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  史春贵审判员  赵 利二〇二〇年五月二十七日书记员  赵 博