山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6295号原告：杨积生，男，1943年2月20日出生，汉族，住济南市,委托诉讼代理人：王如飞、张肖尉，山东易济律师事务所律师。被告：高竑，男，1970年5月4日出生，汉族，住济南市被告：王玲，女，1975年2月28日出生，汉族，住济南市原告杨积生与被告高竑、王玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨积生的委托诉讼代理人王如飞,被告高竑、王玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨积生向本院提出诉讼请求：1.确认杨积生与高竑、王玲签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令高竑、王玲继续履行合同，与杨积生办理鼎秀家园南地块42号楼2单元702室及42号楼2单元216储藏室和车位交接手续，归还住宅使用说明书、房屋质量保证书；3.本案一切诉讼费用由高竑、王玲承担。变更后诉讼请求：1.依法解除杨积生与高竑、王玲签订的房屋买卖合同；2.依法判令高竑、王玲返还杨积生购房款（包含储藏室款和车位款）1533188元及转让款70000元；3.判令高竑、王玲赔偿损失3179412元；4.本案受理费、评估费20000元等一切诉讼费用由高竑、王玲承担。事实和理由：2015年12月份，高竑通过QQ群发布了转让团购商品房的信息，杨积生在得知该信息后就转让费等事宜与其进行了多次沟通。2016年1月5日，杨积生与高竑及王玲就选房、购房款交付、收房、产权登记、税费负担及补偿费等事项达成一致意见后，共同签订了购房协议书。协议签订后，杨积生于次日通过银行转账的方式向高竑支付了30万元首付款和7万元补偿款。2016年1月11日，杨积生委托儿媳携带高竑出具的授权书，参加了开发商济南市城市建设投资有限公司（以下简称济南城投公司）组织的选房活动，并就选定的历下区鼎秀家园南地块42号楼房屋与开发商签订了认购协议。2017年8月9日，杨积生将1238795元购房款（包含储藏窒款和车位款）转账至高竑银行账户，并于当日委托儿媳携带高竑出具的授权书及其银行卡，就鼎秀家园南地块42号楼2单元702室房屋及鼎秀家园南地块储藏窒与开发商草签了商品房买卖合同，并全额交纳了购房款、储藏窒款和车位款。2017年11月28日，儿媳陪同高竑到开发商处就涉案房屋签订了正式的商品房买卖合同。2019年3月1日，高竑、王玲电话告知不再转让涉案房屋，并于3月14日自行与开发商对涉案房屋进行了交接。此后，杨积生委托亲属多次与高竑进行沟通，但高竑、王玲却以种种理由拒不办理交接手续。因高竑、王玲明确表示不履行双方签订的房屋买卖合同，不再转让涉案房屋，其行为已构成根本性违约，从而导致杨积生无法实现合同目的，给杨积生造成了巨大经济损失。现杨积生为维护自身的合法权益，特提出以上申请事项，请依法准许。被告高竑辩称，1.从2月中旬单位通知交房之日起，高竑就与杨积生之子及其儿媳多次联系、邀请杨积生协商停止协议,收回转让鼎秀家园住房，但杨积生从未与高竑协商。2.鼎秀家园、西江**府、东城逸家三个小区住房由市直机关为单位工作人员团购，是以旧换新且按职级确定购房型面积的，因受单位制约具有一定特殊性。杨积生是没有购房资格，高竑与杨积生签订的协议也是无效协议。3.协议签订前的协商、协议的签订及事后的处理，杨积生之子一直参与，自从高竑与杨积生共同办理购房手续后，高竑一直认真履行协议。但在2019年2月中旬，市直机关在西江**府、鼎秀家园交房前专门召开住房整顿推进会，会议指定各单位主要负责人参会，重申该房是为龙奥大厦94家单位员工团购住房，不准买卖。4.关于协议中7万元转让费，事实是高竑与杨积生之子协商时，提到高竑预交的30万元房款为在中国银行贷款所得，应交利息1.5万元或1.6万元，同时购房时抵33万元，另办理各项手续、来往费用应由杨积生支出，7万元非为转让费。因济南市政府、济南市组织部门明确提出不允许房屋转让，才提出将房屋收回，并非个人原因收回房屋。被告王玲辩称，对解除杨积生与高竑、王玲签订的房屋买卖合同没有异议，对高竑、王玲返还杨积生购房款153万余元也没有异议，关于杨积生提出返还7万元转让费，并非是转让费。30万元是首付，在银行贷款有利息，在购房的时候顶33万元。剩余部分是配合办理相关手续，无法预知的一切费用，这也在当初与杨积生商谈此事的时候强调过了，同时请法院判决的时候考虑这些款项对房屋溢价的因素。赔偿对方317万余元，由高竑、王玲承担,王玲坚决不同意。之所以房屋收回，是在政府部门不允许的情况下作出的决定，不以其个人意志转移，这是不可抗拒的因素，当初签订协议的时候，双方都清楚，无论房屋增值或损失，都应双方共同承担。当时考虑收回房屋，确实给对方造成了一定的经济损失，所以一再坚持收回房屋的时候，给对方合情合理的损失，但是对方一再强调对其造成巨大损失，这是过于强调自身的利益，加重了高竑、王玲的责任。请法院依法公平公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，杨积生(乙方)与高竑（甲方）签订《协议书》中载明:就2015年济南市公务员团购商品房（包括住宅、车位、地下室、以下同）事宜，甲、乙双方经友好协商，依据平等自愿诚实守信原则达成协议，协议对所购房屋的具体情况待商品房买卖合同签订后再行补充。本协议签订后，乙方给付甲方7万元，作为借名及甲方协助办理相关手续的补偿。甲方不再以任何理由向乙方主张任何费用、补偿。如需要有甲方亲自缴费的，相关费用全部由乙方承担，甲方应当及时将相关缴费凭证、发票交由乙方保管。甲方不享有上述商品房买卖合同的任何权利义务。未经乙方书面同意，甲方不得以任何理由与开发商就上述商品房买卖合同签订任何补充协议、变更合同内容、解除合同或者终止合同履行等，也不得向任何第三人转让该合同的权利义务。否则，由此造成的一切损失由甲方承担。乙方是上述商品房的实际购买人和出资人,该商品房的所有权归乙方所有,乙方享有该商品房的占用、使用、收益及处分的权利。借名期间，如果开发商允许，甲方应与乙方或指定人作为共同购房人签订购房合同。借名期间，如需以甲方名义办理产权证的，甲方应当及时予以配合办理。除非经乙方书面同意，甲方不得增加任何共有人，也不得将产权证办至第三人名下。如上述商品房买卖合同可办理合同更名,甲方应积极协助将商品房买卖合同购房人更名为乙方。甲方应告知其配偶以及直系亲属，该房屋的所属权归乙方所有。高竑及王玲、杨积生及何传英、证人在该协议书上签字。2016年1月6日，杨积生通过尾号1977的中国农业银行账户向高竑尾号3711的光大银行账户转账37万元。2016年1月11日,高竑(买受人、乙方)与济南城投公司（出卖人、甲方）签订《认购协议》，载明乙方认购甲方鼎秀家园南地块42号楼2单元702室。该房屋建筑面积156.44平方米，单价8510元/m?，房屋总价1331304元。储藏室与房屋绑定销售，储藏室单价4287元/m?。预定车位1个，价格10万元。认购定金2万元。2017年8月9日，杨积生通过尾号3010的中国建设银行账户向高竑尾号0975的中国银行账户转账1238795元（其中支付房款1233188元、通过银行柜台取出5500元、剩余107元留在高竑的账户上）。同日，高竑向济南城投公司支付南地块房款1327771元、车位款10万元、南地块储藏室款105417元,合计1533188元。2017年11月28日，高竑（买受人）与济南城投公司（出卖人）签订了编号为销售《商品房买卖合同》，载明：买受人购买出卖人开发的鼎秀家园南地块42号楼2单元702室房屋，建筑面积共159.55平方米，其中，套内建筑面积128.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.86平方米。该商品房单价为每平方米8321.974元，总价款1327771元。附件五（合同补充协议）第七条约定买受人在取得房屋所有权证之前不得对其房屋进行转让。同日，双方签订销售（字）201730025533号《商品房买卖合同》，载明：高竑（买受人）购买济南城投资公司（出卖人）开发的鼎秀家园南地块室储藏室，建筑面积共24.59平方米，其中，套内建筑面积10.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.87平方米。该商品房单价为每平方米4287元，总价款105417元。诉讼过程中,经杨积生申请,本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估,并于2020年4月10日出具了房地产估价报告。评估总价：471.26万元（房屋440.96万元、储藏室12.30万元、车位18万元）。杨积生为此支付了评估费20000元。另查明，鼎秀家园南地块号楼在交房排期表中变更为号楼。本院认为，《协议书》中载明所购房屋系济南市公务员团购商品房，商品房团购中对购房人员的资格有限制。高竑将享有的购房资格转让给杨积生，杨积生不符合购买资格，且《商品房买卖合同》也明确载明在取得房屋所有权证之前不得对涉案房屋进行转让。双方签订的协议事实上不能履行，故杨积生要求解除与高竑签订《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于近年来房价大幅上涨，而涉案协议不能继续履行,双方签订的《协议书》解除后,杨积生因不能按协议约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同履行的利益，因涉案房屋增值产生的损失，应根据过错责任大小由双方共同分担。关于过错责任认定及房屋增值损失分担，高竑作为出卖方，明知涉案房屋系为解决济南市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工交通、住房困难组织的团购房，开发商对购房人的资格有严格限制仍转卖涉案房屋，对协议不能履行负有主要责任。杨积生明知存在以上事实，仍与高竑签订《协议书》，也负有一定的责任。在涉案房屋总价为471.26万元的基础上，综合认定，高竑承担涉案房屋增值损失60%的赔偿责任，即高竑应向杨积生支付该房屋增值损失1907647.2元[（471.26万元-1327771元-100000元-105417元）×60%]。因《协议书》解除，高竑收取的30万元首付款、7万元转让款、1233188元房款，合计1603188元,应返还给杨积生。高竑与王玲系夫妻关系,涉案房屋系夫妻共同财产,且王玲也在《协议书》中签字，故应与高竑共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告杨积生与被告高竑、王玲于2016年1月5日签订的《协议书》；二、被告高竑、王玲于本判决生效之日起十日内支付原告杨积生房屋差价损失1907647.2元；三、被告高竑、王玲于本判决生效之日起十日内返还原告杨积生1603188元；四、驳回原告杨积生的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45200元、申请费5000元、保全保险费3800元、鉴定费20000元，均由被告高竑、王玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曹凤玲人民陪审员  王雪梅人民陪审员  夏连秀二〇二〇年五月十九日书 记 员  赵天娇