广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复129号 复议申请人（异议人、被执行人）：鹤山市兆基物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山。 法定代表人：李巧惠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。 申请执行人：任权泮，男，1951年3月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。 委托诉讼代理人：林文聪，广东永基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪桦，广东永基律师事务所律师。 被执行人：吴兆强，男，1970年3月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。 被执行人：李巧惠，女，1973年10月18日出生，汉族，住广东省鹤山市。 以上两被执行人的共同委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。 以上两被执行人的共同委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。 复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称兆基物业公司）不服广东省鹤山市人民法院（以下简称鹤山法院）作出的（2019）粤0784执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院经审理，于2019年9月26日作出（2019）粤07执复68号执行裁定，裁定：一、撤销（2019）粤0784执异14号执行裁定；二、发回鹤山法院重新审查。案经鹤山法院重新审查，于2019年11月25日作出（2019）粤0784执异34号执行裁定。兆基物业公司不服该裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 鹤山法院在执行申请执行人任权泮与被执行人兆基物业公司、吴兆强、李巧惠民间借贷纠纷一案【执行案号：（2018）粤0784执517号】中，兆基物业公司向该院提出书面异议，请求：撤销该院对鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房的查封、拍卖的执行行为，解除查封，停止拍卖。 鹤山法院查明，关于申请执行人任权泮与被执行人兆基物业公司、吴兆强、李巧惠民间借贷纠纷一案，该院于2018年2月2日作出的（2018）粤0784民初136号民事调解书已发生法律效力，依该民事调解书：一、吴兆强确认欠任权泮借款本金12000000元、借款期限内利息2880000元及相应的逾期利息（逾期利息暂计至2018年1月10日为1980000元；自2018年1月11日起至吴兆强付清全部欠款日止，逾期利息以实欠借款本金为基数，继续按月利率1.5%计算）……若吴兆强任何一期逾期或不足额履行，任权泮可申请强制执行等等。因兆基物业公司等执行人未依法履行生效法律文书确定的还款付息义务，任权泮向鹤山法院申请强制执行。鹤山法院于2018年3月21日立案执行，案号为（2018）粤0784执517号。执行过程中，鹤山法院委托江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司对权属被执行人兆基物业公司位于鹤山市共和镇×××土地进行评估，评估价值为61691775元。该土地经两次在网络拍卖公开进行拍卖，均因无人竞买而流拍，经征询任权泮意见，任权泮不同意以物抵债，并申请鹤山法院拍卖兆基物业公司相关预售商品房。鹤山法院遂于2019年2月21日及2019年2月28日以（2018）粤0784执517号之四和（2018）粤0784执517号之五执行裁定查封了兆基物业公司所有的鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房和鹤山市共和镇×××商铺×××至×××号共×××间（约×××平方米）。鹤山法院后以（2018）粤0784执517号之六执行裁定裁定拍卖上述×××套预售商品房。兆基物业公司遂向鹤山法院提出异议，认为该院已超额查封，请求解除查封、停止拍卖上述房产。 再查明，在执行过程中，鹤山法院依法委托江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司对案涉鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房的现有价值进行评估，评估价值为26290180元，但未对查封的鹤山市共和镇×××商铺×××至×××号共×××间商铺委托评估。另根据鹤山市住房和城乡建设局提供的已销售商品房、商铺价格的数据显示，兆基物业公司已销售广东省鹤山市共和镇×××项目的商品房平均单价为×××元/平方米，商铺平均单价为×××元/平方米。 鹤山法院认为，根据已查明的事实及兆基物业公司和任权泮的意见，本案争议焦点问题是：鹤山法院在执行程序中是否存在明显超标的额查封的问题。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案中，鹤山法院依法查封了兆基物业公司所有的×××套预售商品房和×××间商铺。对于案涉×××套预售商品房，其评估价值为262×××元，依据网络司法拍卖的相关规定，首次拍卖以评估价的70%作为保留价，再次拍卖可再降低20%，如果对查封标的物实行两次拍卖，变现价值可低至147×××元。另对于案涉×××间商铺，虽然未委托评估机构对其价值进行评估，但根据鹤山市住房和城乡建设局提供的数据，鹤山市共和镇×××项目的商铺平均单价为×××元/平方米，而案涉商铺共约平方米，可初步估计案涉商铺的总价约×××元。如前所述，首次拍卖以评估价的70%作为保留价，再次拍卖可再降低20%，如果对查封商铺实行两次拍卖，变现价值可低至49×××元。考虑到本案执行周期较长，所产生的逾期利息数额庞大，按（2018）粤0784民初136号民事调解书中关于“逾期利息暂计至2018年1月10日为1980000元；之后的逾期利息以实欠借款本金为基数，按月利率1.5%从2018年1月11日起计算至吴兆强付清全部欠款日止”的约定，截止至现时，计得逾期利息已将近6000000元（1980000元+12000000元×1.5%×22个月=5940000元）。综上所述，任权泮的债权本金12000000元、借款期限内利息2880000元及相应的逾期利息的总额，与查封的房产、商铺价值是基本相当的。 另对于×××套预售商品房是否适宜拍卖问题。鹤山法院已委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，评估报告作出后，履行了送达和告知义务。鹤山法院于2019年2月28日作出了（2018）粤0784执517号之六执行裁定书，裁定对兆基物业公司所有的鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房进行拍卖，符合相关法律规定，执行程序合法。 综上所述，本案已查封的兆基物业公司所有的鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房和鹤山市共和镇×××商铺×××至×××号共×××间商铺，与案涉债权总额相当，并不存在超标的额查封的问题。兆基物业公司对上述房产解除查封、停止拍卖的主张，理据不充分，鹤山法院不予支持。鹤山法院遂于2019年11月25日作出（2019）粤0784执异34号执行裁定，裁定：驳回兆基物业公司的异议请求。 兆基物业公司不服前述执行裁定，向本院申请复议，请求：撤销前述执行裁定，支持兆基物业公司的异议请求。主要事实和理由：一审法院在假设对涉案房屋和商铺进行两次拍卖的情况下，认定相应标的物价值会下降，且降价后价值与涉案债权总额相当，从而否定其存在超标的额查封的情形，属认定事实错误。本案中，鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房已由评估机构进行评估，其评估价值为26×××元。该评估价值系评估机构综合相应交易情况、市场状况、房地产状况等因素后得出的结论，对判断涉案房屋的价值具有重要参考作用。另据鹤山市住房和城乡建设局提供的已销售商品房、商铺价格的数据进行初步估计，涉案×××套预售商品房总价接近2×××元，涉案×××套商铺的总价接近90×××元，前述合计接近33×××元。由此判断，鹤山法院存在明显超额查封的问题。鹤山法院未充分考虑市场因素，通过假设涉案房屋和商铺会流拍的方式得出其变现价值可分别低至14×××元和49×××元的结论。由此反推，涉案房屋均价仅为×××元/平方米，商铺均价仅为×××元/平方米。相应结果显然严重脱离实际，故鹤山法院认定有误。 任权泮答辩称，一、兆基物业公司名下位于鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房和鹤山市共和镇×××商铺×××至×××号共×××套商铺的价值与任权泮的债权总额基本相当。（2019）粤0784执异34号执行裁定认定事实清楚，使用法律正确。二、兆基物业公司毫无诚信可言，自本案受理至今超过一年时间，从未主动向任权泮清偿任何债务。综上，涉案房屋和商铺的实际价值，因尚未通过拍卖程序予以确认，能否满足全额清偿兆基物业公司对任权泮的债务仍处于不确定状态。即使涉案房屋和商铺的价值存在超过兆基物业公司对任权泮的债权数额的可能性，鹤山法院仍可通过拆分拍卖的方式，分阶段处置涉案房屋。鹤山法院对涉案房屋和商铺的查封、拍卖行为，并没有违反相关法律规定。兆基物业公司请求撤销（2019）粤0784执异34号执行裁定，缺乏事实和法律依据，应予驳回。 吴兆强和李巧惠在复议审查阶段无作答辩。 本院查明：关于任权泮与吴兆强、李巧惠、兆基物业公司民间借贷纠纷一案，鹤山法院于2018年2月2日作出（2018）粤0784民初136号民事调解书：一、吴兆强确认欠任权泮借款本金12000000元、借款期限内利息2880000元及相应的逾期利息（逾期利息暂计至2018年1月10日为1980000元；自2018年1月11日起至吴兆强付清全部欠款日止，逾期利息以实欠借款本金为基数，继续按月利率1.5%计算），吴兆强定于2018年2月28日前偿还5000000元，于2018年3月28日前偿还1000000元，于2018年4月28日前偿还1000000元，于2018年5月28日前偿还1500000元，于2018年6月28日前偿还1500000元，于2018年7月28日前偿还2000000元，于2018年8月28日前偿还2000000元，于2018年10月28日前付清。若吴兆强任何一期逾期或不足额履行，任权泮可申请强制执行。二、兆基物业公司、李巧惠对本调解第一条所确认的吴兆强欠任权泮的全部债务承担连带清偿责任。三、本案受理费121592元，减半收取60796元，保全费5000元，合计65796元，由吴兆强、兆基物业公司、李巧惠负担。前述民事调解书于2018年2月2日发生法律效力。 因吴兆强、李巧惠、兆基物业公司未按前述民事调解书履行义务，任权泮向鹤山法院申请强制执行，该院遂于2018年3月21日以（2018）粤0784执517号案件立案执行。在执行过程中，该院书面通知鹤山市农村信用合作联社协助扣划兆基物业公司名下账户存款××××××元至该院指定账户，鹤山市×××合作联社×××（以下简称鹤山×××社×××）于2018年7月3日协助扣划902445.37元至该院指定账户。其后，该院于2018年12月20日作出（2018）粤0784执517号之四执行裁定，在查明该院已依法扣划执行费84326元并划付任权泮案款1053549.98元等事实的基础上裁定：一、查封兆基物业公司所有的鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房（详见查封清单）；二、解除对兆基物业公司所有的鹤山市共和镇×××后山的两宗土地使用权的查封。2019年2月21日，该院又作出（2018）粤0784执517号之五执行裁定裁定查封兆基物业公司所有的鹤山市共和镇×××商铺×××至×××号共×××间（约×××平方米，详见查封清单）。2019月2月28日，该院再作出（2018）粤0784执517号之六执行裁定，裁定：拍卖兆基物业公司所有的鹤山市共和镇×××号楼共×××套预售商品房（详见查封、评估清单）。兆基物业公司遂以该院超额查封、拍卖该公司财产，涉案×××套预售商品房不适宜拍卖，且拍卖行为对该公司经营及第三人造成重大不良影响为由向该院提出涉案异议请求。 另查明，鹤山市×××合作联社×××（以下简称×××信用社）向鹤山法院提供落款日期为2018年11月27日的书面说明材料一份，其上载明关于“客户名称：兆基物业公司；贷款金额（元）49000000；贷款余额（元）36781930；开始日期：2017/8/25；到期日期：2020/8/24；抵押物地址：共和镇×××在建工程（×××套，其中住宅×××套，商铺×××套）；面积（㎡）：×××”等内容。复议审查期间，本院依职权向鹤山市不动产登记中心调取《鹤山市不动产登记在建工程查询证明》一份，该证明综合反映（2018）粤0784执517号之四执行裁定所涉×××套预售商品房和（2018）粤0784执517号之五执行裁定所涉×××间商铺均已设定抵押，抵押权人为古劳信用社，设定期间为2017年8月23日至2027年8月22日。 又查明，鹤山市住房和城乡建设局于2018年12月20日向鹤山法院出具《协助查询通知书回执》一份，其上载明关于“兆基物业公司已经销售的鹤山市共和镇×××项目的商品房平均单价为×××元/平方米，商铺平均单价为×××元/平方米”等内容。另，江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称中坤公司）受鹤山法院委托于2019年1月23日出具江中坤房评报字[2019]第×××号《房地产估价报告》，其上载明关于“坐落于鹤山市共和镇×××幢×××梯、×××梯共×××项房地产（建筑面积共×××㎡，含合理分摊的土地使用权）的市场价值合计为人民币贰仟陆佰贰拾玖万零壹佰捌拾元整（¥26290180元），详见房地产估价结果明细表”等内容。 本院认为，兆基物业公司在复议申请理由中提出鹤山法院存在明显超标的额查封情形，该公司据此请求撤销该院对涉案×××套预售商品房的查封、拍卖的执行行为，解除查封，停止拍卖。有鉴于此，本案需先审查鹤山法院是否存在明显超标的额查封情形的问题，具体分析如下： 首先，根据（2018）粤0784民初136号民事调解书确认的协议内容，兆基物业公司和李巧惠应对吴兆强欠付任权泮的借款本金12000000元、借款期限内利息288000及逾期利息（逾期利息暂计至2018年1月10日为1980000元；自2018年1月11日起至吴兆强付清全部欠款日止，逾期利息以实欠借款本金为基数，继续按月利率1.5%计算）承担连带清偿责任，并应径付诉讼费65796元给任权泮。以此为基础进行计算，截至鹤山信用社连南分社协助扣划902445.37元之时止，涉案执行标的仅协议约定利息部分已接近3348000元，已扣划款项显然远不足以清偿包括借款本金在内的涉案债务。另，截至鹤山法院于2018年12月20日在（2018）粤0784执517号之四执行裁定中作出查封涉案×××套预售商品房决定之时止，该院仅依法扣划执行费84326元并划付任权泮案款1053549.98元；而在协议约定利息及迟延履行期间债务利息均处于累增状态的情况下，已扣划款项与清偿涉案债务之间的差距较此前明显增大，前述事实和相关因素在判断涉案执行行为是否具备合法性和合理性之时需予充分考虑。 其次，本院依职权查询结果显示鹤山法院已查封的涉案×××套预售商品房和涉案×××间商铺均已设定抵押，抵押期限覆盖执行依据发生法律效力之日和本案执行期间；×××信用社于2018年11月27日出具的说明材料则反映截至（2018）粤0784执517号之四执行裁定作出前的较短期限之内，兆基物业公司在该社的抵押贷款余额高达367×××元，该金额明显超过涉案×××套预售商品房的评估价值26290180元，亦超出参考前述《协助查询通知书回执》内容叠加估算涉案×××间商铺价值的金额范围（26290180元+×××平方米××××元/平方米=351×××元）；兆基物业公司对前述证据没有提出异议，且未举证证明该公司于（2018）粤0784执517号之五执行裁定作出前已清偿前述抵押贷款及具体清偿金额。故从执行行为不得损害执行标的物所涉抵押权人之合法权益的前提出发，鹤山法院据前述裁定查封的标的物价值并无明显超出裁定作出之时兆基物业公司所负涉案债务规模；进而，该院采取相应执行措施亦不存在明显超标的额查封的违法情形。 综上分析可知，兆基物业公司主张鹤山法院存在明显超标的额查封情形不符合本案实情和法律规定，相应意见应不予采纳。兆基物业公司据此请求撤销对涉案×××套预售商品房的查封、拍卖的执行行为，理由不能成立，本院不予支持。鹤山法院于本案中驳回兆基物业公司的异议请求，处理恰当，本院予以维持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司的复议申请，维持广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784执异34号执行裁定。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇二〇年五月六日                                                                                                  法官助理钟宏鹏                                                                                                  书记员简金凤