广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终434号上诉人（原审原告、反诉被告）：南澳县金泰置业有限公司。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王建辉，广东国源岭东律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄廷茂。上诉人（原审被告、反诉原告）：王再银。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄少彬。上述三上诉人委托诉讼代理人：黄少君，广东华商律师事务所律师。上述三上诉人委托诉讼代理人：曹海涛，广东华商律师事务所律师。上诉人南澳县金泰置业有限公司（以下简称南澳金泰置业公司）与上诉人黄廷茂、王再银、黄少彬房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市南澳县人民法院（2019）粤0523民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南澳金泰置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项中“原告金泰公司与被告黄廷茂、黄少彬于2019年1月28日签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]有效”的判决内容及第二、三判项；2.改判南澳金泰置业公司与黄廷茂、黄少彬于2019年1月28日签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]无效”，驳回黄廷茂、王再银、黄少彬的全部反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费用由黄廷茂、王再银、黄少彬共同承担。事实与理由：一、一审判决对主要证据的认定违反证据规则。南澳金泰置业公司在一审提供证据10《房地产估价报告》及附件，虽然是南澳金泰置业公司在房屋拆除前单方面委托鉴定机构所作鉴定意见，但该鉴定意见是有鉴定资格的专业机构所作出，能够证明涉案房屋是建筑面积均为21.26平方米的二层结构建筑，按照一层为铺面估价每平方米14480元、二层为住宅估价每平方米2290元，涉案房屋市场价值合计354853.2元。黄廷茂、王再银、黄少彬等对该鉴定意见虽有异议，但既没有提出能够否定该鉴定意见真实性、合法性、关联性及证明力的有效反驳理由，更没有提供任何证据反驳该鉴定意见，也不申请人民法院对该鉴定结论及鉴定事项重新鉴定或补充鉴定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》[法释（2001）33号]第28条规定：一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。最高人民法院刚刚公布并于2020年5月1日施行的上述证据规定2019年修订本第41条也有相同规定。《民事诉讼法》第63条第一款第七项规定：鉴定意见属于民事证据。最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》[法释（2015）5号]第104条第2款规定：能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。根据上述法律规定，鉴定意见是本案有效证据，应当作为认定涉案房地产价值（房地产折价）354853.2元的根据。一审判决以黄廷茂、王再银、黄少彬等对鉴定意见有异议为由，否定鉴定意见的证据效力及证明力，违背上述法律和司法解释规定的证据规则，导致认定案件主要事实和判决结论严重错误，应予纠正。二、一审判决认定部分事实缺乏证据，是错误的。一审判决认为：“案涉《房屋买卖协议》签订后，南澳金泰置业公司依买卖协议的约定拆除了案涉楼房，南澳金泰置业公司开发的“金泰海湾华园”住宅小区项目此后才通过竣工验收备案，客观上南澳金泰置业公司因案涉楼房被拆除而获得利益。”（一审判决第33页倒数第3-6行）。上述认定，完全属于偏听偏信黄廷茂、王再银、黄少彬的片面之词，不符合客观事实，也缺乏证据。首先，本案没有任何证据证明南澳金泰置业公司开发建设的“金泰海湾华园”住宅小区项目的竣工备案与拆除案涉房屋有关。上述认定事实，缺乏证据。其次，案涉房屋及宅基地，不在南澳金泰置业公司许可建设的金泰海湾华园住宅小区规划红线图内，而是位于该住宅小区规划红线外的公共道路上，南澳金泰置业公司建设的上述住宅小区没有利用、使用拆除房屋的土地，况且该土地性质是宅基地而不是国有土地使用权也不符合城市商品房建设对土地性质的基本要求。案涉房屋拆除后，南澳金泰置业公司也没有占有、使用或控制该宅基地。从黄廷茂、王再银、黄少彬等提交的证据13（复函）可知，案涉房屋位于金泰海湾华园住宅小区规划许可建设的红线之外，不属于该住宅小区范围。因此，案涉房屋的拆除，与该住宅小区的开发建设及竣工备案没有关联。再次，仅凭案涉房屋拆除在前，金泰海湾华园住宅小区项目竣工备案在后，就作出上述认定，属于主观推测定案，不符合以证据认定事实的审判规范要求，也不符合我国《城乡规划法》第40条、第43条关于规划许可建设的相关规定以及南澳金泰置业公司证据3证明的事实。可见，南澳金泰置业公司没有从案涉房屋的拆除中获益。一审判决的上述认定，缺乏证据，严重错误，应予纠正。三、一审判决认定涉案房屋买卖协议无效是正确的，但认定买卖双方对合同无效及其后果均有过错的结论模糊、也不正确。根据南澳县*******的档案材料，案涉房屋的土地性质是宅基地，宅基地的所有权属于山顶村集体所有。黄廷茂、王再银、黄少彬等擅自转让山顶村集体所有的土地，违反我国《土地管理法》第8条、第10条、第63条的禁止性规定，损害山顶村集体合法权益。根据《合同法》第52条及《民法总则》第153条、第154条规定，案涉房屋买卖协议无效。一审判决对合同无效的认定是正确的。黄廷茂、王再银、黄少彬等身为山顶村村民，一方面在明知其土地来源于村集体分配的宅基地，村民个人无权擅自买卖村民集体所有土地；另一方面还在案涉房屋买卖协议首页中郑重声明“其合法拥有南澳县***************即位于后宅镇金龙路南20号房、房屋用途：店面”，欺骗南澳金泰置业公司，使南澳金泰置业公司以为该房地产权完全属于黄廷茂、王再银所有可以自由转让。南澳金泰置业公司在与黄廷茂等人签订案涉房屋买卖协议时，并不知道案涉土地是宅基地，直至2019年7月29日南澳金泰置业公司起诉之日，南澳金泰置业公司代理律师持一审法院受理案件通知书向南澳县*******调阅复印涉案房地产资料，才清楚案涉土地性质为宅基地（见南澳金泰置业公司证据12首页印章及日期）。由此可见，造成案涉房屋买卖协议无效，过错责任全部在宅基地的出卖人黄廷茂等一方，南澳金泰置业公司没有过错，不应承担合同过错责任。一审判决认定合同无效的过错责任模糊且不正确，应予纠正。四、案涉房屋买卖协议是主合同，内部认购协议书是从合同。主合同无效，从合同也应认定无效。一审判决认定内部认购协议书有效，系对内部认购协议书定性错误。首先，案涉房屋买卖协议在第二条第2款、第四条明确约定了内部认购协议书的主要内容，并且双方还在2019年1月28日补充约定“若双方后续签订的协议或合同与本房屋买卖协议产生争议的，以本协议为准”的内容。因此，买卖双方于2019年1月28日签订的内部认购协议书，系根据房屋买卖协议的约定签订的从属合同，性质上属于房屋买卖协议的从合同。其次，案涉主合同及从合同均没有特别约定从合同的效力独立于主合同。参考我国《担保法》第五条关于“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的按照约定。”的规定精神，案涉主合同无效，从合同也应认定无效。因此，一审判决认定内部认购协议书有效，与主合同无效的结论相悖，该定性缺乏法律依据且错误。五、一审判决程序违法、违反公平原则、严重错误。第一，黄廷茂、王再银、黄少彬的一审反诉请求是继续履行合同义务并完成12、24号铺面的产权变更登记。在2019年12月12日第二次庭审中，合议庭法官当庭向黄廷茂等释明案涉合同无效，是否需要变更反诉请求，黄廷茂等的代理人明确表示不变更反诉请求。可见，黄廷茂、王再银、黄少彬等的诉讼请求并没有要求返还房屋原物，更没有要求折价补偿。根据不告不理的民事诉讼原则，是否返还原物以及如何返还原物、原物不能返还时以何种标准确定折价补偿、何时支付补偿款等，均不是本案审判范围，本案无需审判上述事项。但一审判决却“确定以当事人交易时约定的价款2785670元作为（折价）补偿标准”（一审判决第34页第2、3行），将当事人没有诉讼请求的事项予以判定。因此，一审判决违反不告不理的民事诉讼原则，程序不当，应予纠正。第二，一审判决已经查明案涉二层建筑物已经于2018年1月28日被拆除，该房屋（宅基地）的四至范围为东至直墙、南至巷仔、西至路、北至公路。证明涉案建筑物已经灭失，但宅基地是搬不走的土地，仍然在原处，并没有灭失。根据《民法总则》第157条关于“民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失…”的规定，案涉宅基地仍然存在是能够返还的，本案不存在需要折价补偿宅基地价值的问题。已经被拆除的二层建筑物，不能返还，今后存在折价补偿问题。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第五条第（一）款第30项“关于农村房屋买卖问题：…在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，予以支持。”的规定精神，应以房屋翻建、改建的成本确定折价补偿标准。今后当事人可以依法申请人民法院委托有鉴定资格的专业机构对在该宅基地上重建二层楼房的建设成本进行成本鉴定，以此确定折价补偿标准。但本案黄廷茂、王再银、黄少彬等既没有请求折价补偿，也没有申请鉴定。一审判决简单以无效合同约定的交易价款确定折价补偿标准，既没有考虑合同约定交易价款没有约束力的法律规定，更没有考虑该约定价款包含宅基地价值（楼面价值），也没有充分考虑造成合同无效的全部过错责任在于黄廷茂、王再银、黄少彬等。可见，一审判决在本案确定折价补偿标准既存在程序错误，也违反最高人民法院上述司法解释等规定精神，是错误的。第三，无效合同约定交易价款是（房屋一层）129647.9元/平方米，而评估的市场价款是（房屋一层）14480元/平方米，根据一审法院调取的相邻三处同类房屋交易价款是（房屋一层）30000元/平方米，再相邻的金泰海湾华园新商业铺面（一层且标高5.9米）的交易价款是20000-22000元/平方米。涉案无效合同约定交易价款是其市场价值9倍、同类房地产交易价款4倍、新商业铺面市场价款6倍。显而易见，无效合同约定交易价款每平方米12万多元，严重背离市场价格。即使不考虑合同无效、不考虑黄廷茂等承担过错责任、不考虑该价款包含房价与地价二部分，一审判决以该约定价款确定为折价补偿标准，也严重违反了《民法总则》第6条关于民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务的公平原则，与人民法院司法活动的价值追求“公平、公正”严重背离。第四，案涉宅基地的所有权属于山顶村集体所有。假如本案需要确定折价补偿该宅基地，依法只能补偿给宅基地所有权人山顶村村民委员会。一审判决将能够返还的宅基地当成折价补偿处理并认为应折价补偿给黄廷茂、王再银、黄少彬等，该判文严重违背《民法总则》第157条的规定精神，损害山顶村集体合法权益，是错误的。综上，南澳金泰置业公司请求二审法院撤销一审判决错误之处，支持南澳金泰置业公司诉讼请求，驳回黄廷茂、王再银、黄少彬等的全部反诉请求。上诉人黄廷茂、王再银、黄少彬针对南澳金泰置业公司的上诉答辩称，一、黄廷茂、王再银、黄少彬与南澳金泰置业公司达成的赔偿方案即通过产权置换方式以南澳金泰置业公司开发的金泰海湾华园商品房项目（下称“金泰楼盘”）的两间商铺置换黄廷茂、王再银名下的房屋（下称“涉案房屋”）并通过赠送车位、免除物业费等赔偿黄廷茂、王再银、黄少彬历年的停业损失。双方签署的《房屋买卖协议》是对拆迁赔偿方案的书面确认，应当认定《房屋买卖协议》是拆迁安置补偿协议，是合法有效的协议。南澳金泰置业公司因其开发的金泰楼盘不符合消防规划、建筑物的间距规划、道路配套的规划，必须要拆除包括黄廷茂、王再银、黄少彬在内的四户人家的房屋。南澳金泰置业公司多次与黄廷茂、王再银、黄少彬协商涉案房屋拆除事宜，并通过村委及政府相关部门等向黄廷茂、王再银、黄少彬施加压力，要求黄廷茂、王再银、黄少彬配合完成涉案房屋的拆除。在南澳金泰置业公司已经实际完成对其他三户人家的拆迁安置后，黄廷茂、王再银、黄少彬迫于压力，不得不同意拆除涉案房屋并与南澳金泰置业公司达成了拆迁安置方案，即涉案房屋交付南澳金泰置业公司拆除并通过主管部门规划变更进而完成金泰楼盘的验收备案，同时南澳金泰置业公司向黄廷茂、王再银、黄少彬赔偿仅有50年使用权限的2间商铺——金泰楼盘的第12号、第24号商铺（该2间商铺与涉案房产均折价2785670元），以及通过赠送车位、免除物业费等赔偿黄廷茂、王再银、黄少彬历年的停业损失等（在协议第五条款）。双方签署的《房屋买卖协议》是对拆迁赔偿方案的书面确认，根据其主要的条款也应当认定《房屋买卖协议》是拆迁安置补偿协议，是合法有效的协议。二、一审法院认为南澳金泰置业公司未取得《房屋拆迁许可证》，因此不是适格的拆迁主体，明显属于法律适用错误。《房屋拆迁许可证》的相关制度及规定早已废止。同时，南澳金泰置业公司拆除包括涉案房屋在内的四户人家的房屋事实上都取得了南澳县自然资源局的授意，且南澳县自然资源局也在南澳金泰置业公司拆除四户人家后完成了四户宅基地的规划变更，进而完成了金泰楼盘的备案验收。南澳金泰置业公司显然是涉案房屋拆除的适格主体。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日施行）第三十五条的规定：“2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”也即，《房屋拆迁许可证》制度已经被废止，南澳金泰置业公司根本毫无取得《房屋拆迁许可证》的依据和必要。一审却依然适用该等规定，认为南澳金泰置业公司未取得《房屋拆迁许可证》，因此不是适格的拆迁主体，显然属于法律适用错误。同时，南澳金泰置业公司作为包括涉案房屋在内的四户房屋的拆迁主体，在整个拆迁过程中均以拆迁主体出现，且其拆除四户房屋的行为得到了山顶村村委、南澳县后宅镇政府及南澳县自然资源局的支持，特别是南澳县自然资源局在其拆除四户房屋后将四户房屋的宅基地都变更规划为道路并进而完成了金泰楼盘的备案验收。上述所有事实充分证明南澳金泰置业公司是涉案房屋拆除的拆迁主体。此外，一审法院以南澳金泰置业公司未取得主管部门颁发的拆迁许可证为由简单否定了南澳金泰置业公司拆迁主体的论证及拆迁事实，但又判定涉案房屋因主管部门关于道路规划而无法恢复原状客观事实，显然一审判决自相矛盾无法自圆其说。三、南澳金泰置业公司因其开发的金泰楼盘不符合消防规划、建筑物的间距规划、道路配套的规划，必须要拆除包括黄廷茂和王再银在内的四户人家的房屋。南澳金泰置业公司与其他三户人家签署的均为《拆迁补偿协议书》，南澳金泰置业公司显然认可其是该等房屋的拆迁主体。南澳金泰置业公司作为专业的房地产开发商，在与其他三户签署了《拆迁补偿协议书》后，却故意误导黄廷茂、王再银签署《房屋买卖协议》。南澳金泰置业公司在实际签署过程中也告知双方是拆迁补偿法律关系，却在实际拆除黄廷茂、王再银的涉案房产后，诬告黄廷茂、王再银出售宅基地，拒不赔偿，南澳金泰置业公司显然是恶意违约。南澳金泰置业公司在与黄廷茂、王再银、黄少彬的拆迁谈判中，多次表示若其未完成拆迁，无法办理金泰楼盘的竣工验收，主要是因为消防规划及道路规划的问题。黄廷茂、王再银、黄少彬当时对相关规定并不了解。直至收到南澳金泰置业公司起诉状，黄廷茂、王再银、黄少彬经查阅住建部制定的《建筑设计防火规范》（住建部公告第**，2015年5月1日施行，2018年3月30日修订）方才得知“民用建筑”防火间距要求：“高层民用建筑”与“裙房和其他民用建筑”的防火间距最低为9米，金泰楼盘和涉案房屋的防火间距应当为14米。而金泰楼盘与涉案房产的实际间距仅约8米，金泰楼盘的规划显然完全不符合《建筑设计防火规范》的要求。同时，《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第160号，2014年）第二十四条规定：“高于30米的住宅建筑需在‘主朝向’单方退距至少12米（0.4×30+0.8×（H-30）/3）,在‘次朝向’（东西朝向）单方退距至少8米”，而金泰楼盘与涉案房产的实际间距仅约8米，金泰楼盘显然不符合该规划要求。《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》第二十八条规定：“新建、改建、扩建建筑物位于已建住宅建筑南侧，且建筑层数比北侧住宅建筑层数多三层以上时，应符合《南侧新建建筑单方建筑退距控制表》（表十二）的规定。”根据该规定，金泰楼盘的单方退距至少15米。因此，南澳金泰置业公司为最大化利用金泰楼盘土地，致使防火规划、建筑间距规划、道路配套规划不符合相关规定。为避免出现相关规划不符合要求的问题，不得不完成涉案房产在内的四户建筑的拆迁并平整为道路。南澳金泰置业公司与其他三户人家签署的都是《拆迁补偿协议书》，南澳金泰置业公司显然是认可其为该等房屋的拆迁主体。南澳金泰置业公司作为专业的房地产开发商，在与其他三户签署了《拆迁补偿协议书》后，却故意误导黄廷茂、王再银签署《房屋买卖协议》。南澳金泰置业公司在实际签署过程中也告知双方是拆迁补偿法律关系，却在实际拆除黄廷茂、王再银的涉案房产后，诬告黄廷茂、王再银出售宅基地，拒不赔偿，南澳金泰置业公司显然是恶意违约。四、南澳金泰置业公司在双方协商过程中，利用黄廷茂、王再银、黄少彬不懂拆迁安置补偿的具体流程，以方便办理两个商铺的产权登记为由，将事实上的拆迁安置补偿协议故意命名为《房屋买卖协议》并在其中擅自增加了事实上无法履行的涉案房屋产权变更条款。南澳金泰置业公司在拆迁过程中通过山顶村村委、后宅镇政府等相关部门多次要求黄廷茂、王再银配合完成拆迁。黄廷茂、王再银同意拆迁后，南澳金泰置业公司却在协商的过程中，利用黄廷茂、王再银、黄少彬不懂拆迁安置补偿的具体流程，以方便办理两个商铺的产权登记为由，将事实上的拆迁安置补偿协议故意命名为《房屋买卖协议》。黄廷茂、王再银、黄少彬相信南澳金泰置业公司作为专业的房地产开发商熟悉相应的拆迁安置事宜，特别是在其已经完成其他三户房屋拆迁的情况，黄廷茂、王再银、黄少彬完全相信了其提供的合同文本，并未对合同文本的命名提出异议。黄廷茂、王再银、黄少彬万万没有想到，南澳金泰置业公司竟在此时就已经包藏祸心、心生歹念，故意通过设置错误的合同名称及相关条款，损害黄廷茂、王再银、黄少彬的合法权益。黄廷茂、王再银、黄少彬提交的证据十五（2019）深证字第120094/120095/120096号公证书显示，双方在谈判中从未涉及到涉案房屋办理过户。定稿后，黄廷茂、王再银、黄少彬以确定的“最终版”电子邮件发送到南澳金泰置业公司QQ员工处打印签字，然而，实际签署时，南澳金泰置业公司不仅在黄廷茂、王再银、黄少彬确认的“最终版”中擅自删除黄廷茂、王再银、黄少彬主张拆迁＋赔偿款的相关条款，且在双方没有任何协商的情况下，擅自在“最终版”中添加第六条第3款。该等条款显然不是双方意思自治的表现，完全与合同目的不相符，且该等条款事实上也根本无法履行。五、南澳金泰置业公司开发的金泰楼盘在2018年7月份实际完工，因消防规划、建筑物的间距规划、道路配套的规划等问题一直无法通过竣工验收备案，直到在2019年1月28日完全拆除了包括涉案房屋在内的四户房屋后，金泰楼盘直至2019年5月30日才通过竣工验收备案。若金泰楼盘不能通过竣工验收备案，金泰楼盘就是违法建筑，依法应当予以拆除，而金泰楼盘当时已经对外出售，南澳金泰置业公司应对全体业主承担违约责任并赔偿损失。因此，拆除涉案房屋并完成金泰楼盘的竣工验收备案，南澳金泰置业公司事实上已获得了巨大的经济利益。南澳金泰置业公司开发的金泰楼盘在2018年7月完工后因为消防规划、建筑物的间距规划、道路配套的规划等问题一直无法通过竣工验收备案。这也是南澳金泰置业公司在起诉状中称其验收备案存在问题需与黄廷茂、王再银、黄少彬协商拆除涉案房屋的原因。若金泰楼盘无法完成竣工验收备案，金泰楼盘就是违法建筑，依法应当予以拆除。而金泰公司在当时已经将金泰楼盘全部出售，金泰公司将面临向全体300多户业主支付巨额违约金或损害赔偿金等风险。黄廷茂、王再银、黄少彬考虑到该等因素，也考虑到与郭某1为同村村民30多年的情谊，才同意进行拆迁。南澳金泰置业公司在2019年1月28日完成对涉案房屋的拆迁后，才于2019年5月30日完成了金泰楼盘的竣工验收备案。据估算，原山顶渔露厂地皮（即金泰楼盘所在地块）是南澳金泰置业公司以100万元的对价，通过向拍卖公司购买不良资产包的方式获得，并于2014年开发建设，直至2018年7月建设完工成为如今的金泰楼盘。金泰楼盘业主合计365户，暂按每套商品房及商铺均价100万计算（除去成本的保守估计），南澳金泰置业公司及其实际控制人郭某1的净利润约为3亿元。因此，拆除涉案房屋并完成金泰楼盘的验收备案，南澳金泰置业公司事实上已获得了巨大的经济利益。六、南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬协商确定以金泰楼盘的两间商铺作为涉案房屋的赔偿，既符合山顶村相关拆迁赔偿标准，也是双方的真实意思表示。基于双方已协商确定向黄廷茂、王再银、黄少彬赔偿两间商铺，故双方协商一致按照金泰楼盘两间商铺的市场价核算涉案房屋的对价为2785670元，以实现涉案房屋与南澳金泰置业公司赔偿的两间商铺之间的产权调换。南澳金泰置业公司事实上并不负有支付该等款项的义务，而只是需要完成两间商铺的产权登记进行产权置换，该等事实也充分证明了双方之间是拆迁安置补偿法律关系。南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬在协商拆除涉案房屋的过程中，多次变更赔偿的条件，并在已经答应赔偿黄廷茂、王再银、黄少彬两间商铺的情况下，把该等位置更好的两间商铺赔偿给了另一家拆迁户柯武进（第10号和第11号）。黄廷茂、王再银、黄少彬到最后只能同意接受第12号和第24号商铺作为拆迁赔偿。其中，第10号至第20号商铺均为朝西的临街商铺，而第24号商铺位于小区内部，被停车位遮挡，明显市场价值更低。因此，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬协商确定的以金泰楼盘两间商铺作为涉案房屋的赔偿，既符合山顶村相关拆迁赔偿标准，也是双方的真实意思表示。而且，黄廷茂、王再银、黄少彬事实上获赔的两间商铺的市场价值明显低于另一家拆迁户获赔的两间商铺。南澳金泰置业公司提出的涉案房屋对价过高，并不符合本案的事实。首先，涉案房屋北面临街金龙路，南面朝向南澳岛著名景点海滨路（步行约2分钟），西面是山顶村公共道路，地理位置优越，且涉案房屋一楼已经营店面三十余年且在工商局备案，年营业收入约在10万左右。更为重要的是，涉案房屋为宅基地永久产权，黄廷茂、王再银、黄少彬可永久使用涉案房屋，而南澳金泰置业公司赔偿的两间商铺仅有50年产权。其次，涉案房屋的对价2785670元是按照金泰楼盘两间商铺的市场价核算（12号商铺单价23000元，面积69.29平方米；24号商铺单价20000元，面积59.6平方米），以实现涉案房屋与南澳金泰置业公司赔偿的两间商铺之间的产权调换。最后，南澳金泰置业公司在拆除涉案房屋后并未支付2785670元，而是在拆除涉案房屋的当日与黄廷茂、黄少彬签署《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》（下称〈内部认购协议〉），以便后期通过将两间商铺的产权过户至黄廷茂、黄少彬名下的方式实现产权置换。上述事实充分证明南澳金泰置业公司并不负有支付2785670元的义务，而只是需要完成两间商铺的产权登记实现产权置换，该等事实也充分证明了双方之间是拆迁安置补偿法律关系。七、南澳金泰置业公司与黄廷茂、黄少彬签署的《内部认购协议》是对《房屋买卖协议》的履行，是为了实现南澳金泰置业公司赔偿的两间商铺的产权过户登记。《内部认购协议》既是一份独立的协议，也是双方对《房屋买卖协议》约定义务的履行。南澳金泰置业公司所辩称的主从合同关系一般是指担保合同与主合同的关系，完全不适用于本案的情形。南澳金泰置业公司在拆除涉案房屋的当日与黄廷茂、黄少彬签署的《内部认购协议》，显然是对《房屋买卖协议》中产权置换义务的履行，是为了实现南澳金泰置业公司赔偿的两间商铺的产权过户登记。《内部认购协议》的主体是黄廷茂、黄少彬和南澳金泰置业公司，《房屋买卖协议》的主体是黄廷茂、王再银和南澳金泰置业公司。《内部认购协议》显然是一份独立的协议，也是双方对《房屋买卖协议》约定义务的履行。南澳金泰置业公司既辩称双方是单一的房屋买卖合同关系，即南澳金泰置业公司是向黄廷茂、王再银购买涉案房屋，却又辩称黄廷茂、黄少彬购买金泰楼盘两间商铺的买卖合同关系是双方购买涉案房屋的买卖合同关系的从合同关系，南澳金泰置业公司的观点显然自相矛盾。南澳金泰置业公司辩称的主合同和从合同的关系一般是指担保合同与主合同的关系，完全不适用于本案的情形。八、一审法院错误认定《房屋买卖协议》无效，也认定南澳金泰置业公司应当参照《房屋买卖协议》约定的2785670元向黄廷茂、王再银、黄少彬进行赔偿，却未在判项中明确合同无效的法律后果，显然存在判项遗漏的情形。一审法院错误认定《房屋买卖协议》为宅基地买卖法律关系进而错误认定《房屋买卖协议》无效。不过一审法院也认定南澳金泰置业公司应当参照《房屋买卖协议》约定的2785670元向黄廷茂、王再银、黄少彬进行赔偿。然而一审法院却未在判项中予以明确，显然存在判项遗漏的情形。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第33项的规定：“……折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准……”，第36项的规定：“人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书‘本院认为’部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。”因此，即使一审法院认定《房屋买卖协议》无效并认定南澳金泰置业公司应当赔偿2785670元，一审法院也应当在在判项中明确表述。此外，《房屋买卖协议》中约定了以赠送车位及免除物业费等形式补偿黄廷茂、王再银、黄少彬历年的停业损失。一审法院认定《房屋买卖协议》无效却并未就该等黄廷茂、王再银、黄少彬的历年的停业损失作出处理，只是简单认定黄廷茂、王再银、黄少彬并未提供停业损失的证据。事实上，停业损失完全可以根据赠送车位及免除物业费的对价予以折算。根据南澳金泰置业公司对外出售车位的价格20万元及每年4000元的物业费可初步核算，南澳金泰置业公司补偿的停业损失为48万元（20万元+4000元×70）。而黄廷茂、王再银、黄少彬在营业期间每年的收入约为10万元，黄廷茂、王再银、黄少彬共计停业5年。因此，黄廷茂、王再银、黄少彬要求南澳金泰置业公司补偿停业损失50万元合情合理合法。九、南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬系采取产权置换的方式进行拆迁补偿，而非货币补偿，南澳金泰置业公司单方委托评估并据此要求按照《房地产估价报告》对黄廷茂、王再银、黄少彬进行货币补偿，显然于法无据，且有悖双方的真实意思表示。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬已经协商一致确定金泰楼盘两间商铺的产权置换补偿方式，而南澳金泰置业公司主张适用其单方委托的《房地产估价报告》进行货币补偿显然于法无据，且有悖双方的真实意思表示。另外，《房地产估价报告》并不属于鉴定意见，更与最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》[法释（2015）5号]第104条第2款规定：“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据”不相符，南澳金泰置业公司完全是混淆法律概念术语。首先，《民事诉讼法》第六十三条规定，证据包括鉴定意见，鉴定意见必然是指人民法院委托的鉴定人所出具的，当事人自行委托或者其他机关委托的不在此列，也就是说鉴定人只有是接受人民法院委托，通过科学方法对委托的专门问题所出具鉴定意见才是《民事诉讼法》第六十三条规定的鉴定意见。其次，南澳金泰置业公司提供的证据10不仅不能被认定其来源和形式符合法律规定，而且与待证事实“《房屋买卖协议》与《内部认购协议》是否合法有效”无任何关联，也无法反映案件真实情况。综上，请求二审法院依法查明案件事实，驳回南澳金泰置业公司的上诉并支持黄廷茂、王再银、黄少彬的上诉请求。上诉人黄廷茂、王再银、黄少彬上诉请求：1.请求二审法院判决撤销一审判决中第一项判决的前半部分，改判黄廷茂、王再银、黄少彬与南澳金泰置业公司于2019年1月20日签订的《房屋买卖协议》合法有效，南澳金泰置业公司应继续履行《房屋买卖协议》中的合同义务，向黄廷茂、王再银、黄少彬交付金泰海湾华园第12号、第24号商铺并完成隔层和产权变更。2.请求二审法院依法判决南澳金泰置业公司支付黄廷茂、王再银、黄少彬自2019年7月11日起的租金损失，暂计至2020年1月10日为6万元，应计至南澳金泰置业公司履行交付并完成隔层之日止（租金按周边同等商铺标准，12号商铺每月6000元计，24号商铺每月4000元计）。3.请求二审法院依法判决南澳金泰置业公司承担一审、二审全部案件诉讼费。事实与理由：一、本案《房屋买卖协议》虽名为《房屋买卖协议》（下称‘房屋买卖协议’或者‘协议’），但实际上应认定为房屋拆迁安置补偿协议。除协议第6.3条“涉案房产产权转移登记违约条款”无效外，其余条款均真实合法有效。合同部分条款无效不会影响整个合同的效力，黄廷茂、王再银、黄少彬与南澳金泰置业公司就黄廷茂、王再银名下房产（房地产权证：粤房字第10542**，下称‘涉案房产’）的拆迁事宜进行安置补偿协商的真实意思表示，理应合法有效。1.关于合同性质的认定，不能仅将合同的标题作为唯一的界定标准，而应当根据合同条款的具体内容（合同所涉及双方当事人的权利义务关系）、合同双方的实际履行行为以及双方的合同目的进行全面理解和准确判定。双方签订的《房屋买卖协议》实为房屋拆迁安置补偿协议。（1）从协议具体的合同条款内容来看，双方在协议中约定的权利义务内容明显是房屋拆迁安置补偿协议中产权调换补偿方式的内容。协议第四条乙方（黄廷茂、王再银）权利义务第一款中约定“乙方收到甲方（南澳金泰置业公司）支付的房屋款项后当天向甲方支付房屋款项购买甲方开发的位于南澳县后宅镇山顶原鱼露厂，暂定名为‘金泰海湾华园’一楼商铺12、24号商铺两间。”第二款约定“甲方协助乙方办理甲方开发的位于南澳县后宅镇山顶原鱼露厂，暂定名为‘金泰海湾华园’一楼商铺12、24号两间商铺房产证......”该条款是非常典型的产权调换形式的拆迁安置赔偿，双方签订的第12、24号商铺《金泰海湾华园商铺房内部认购协议书》（下称〈内部认购书〉）属于产权调换中的调换环节，真实合法有效。是用黄廷茂、王再银的涉案房产调换南澳金泰置业公司的12、24号商铺，双方之间约定的房屋款项的支付行为并没有实际履行，黄廷茂、王再银从未收到南澳金泰置业公司的房屋款项。一审认定双方是房屋买卖法律关系，于事实不符。协议第5.5条约定，南澳金泰置业公司可提前在2019年1月28日将涉案房产拆除，黄廷茂、王再银予以配合；协议第五条中关于赠送地面停车位及物业管理费的约定等等，上述协议条款内容已经充分证明协议实质上就是房屋拆迁安置补偿协议。同时，综合本案的全部事实和相关证据可知，南澳金泰置业公司故意修改双方合同文本的标题并单方删除或者增加一些条款，目的就在于在其合同目的已经完全达成（金泰楼盘顺利通过竣工验收）的情况下，不想承担对黄廷茂、王再银、黄少彬的合同义务，恶意制造事端提起虚假诉讼，以达到自己利益的最大化。即便如此，仍不影响本案双方的拆迁安置赔偿法律关系。（2）从合同双方的实际履行行为来看，南澳金泰置业公司签订协议后并没有立即去办理涉案房产产权转移登记，而是要求黄廷茂、王再银、黄少彬尽快配合完成对涉案房产的拆迁，并实际在签订协议后8日内完成了对涉案房产的拆除。黄廷茂、王再银也在协议签订后并未获得房屋款项，而是长达半年时间敦促南澳金泰置业公司移交12号、24号商铺，完成涉案房产与12号、24号商铺的产权调换。（3）从双方的合同目的来看，南澳金泰置业公司的合同目的是完成涉案房产的拆迁进而确保其开发的房地产楼盘（楼盘名为金泰海湾华园，下称‘金泰楼盘’）顺利通过验收；黄廷茂、王再银、黄少彬的合同目的是通过拆迁安置补偿获得金泰楼盘一楼第12号、24号商铺的调换产权。双方之间的关系是非常典型的商业拆迁安置赔偿关系。根据建筑规划设计的相关规定，南澳金泰置业公司开发的金泰楼盘，应当符合消防规划、建筑物的间距规划、道路配套的规划。然而南澳金泰置业公司为最大限度地利用其占用的土地，并未满足前述规划设计的要求。因此，南澳金泰置业公司为确保金泰楼盘顺利通过验收，不得不将包括涉案房产在内的四栋建筑拆除，以符合规划设计的要求，完成竣工验收备案。南澳金泰置业公司在协议签订后8天内拆除了涉案房产，并在主管部门办理了涉案房产用地的土地性质变更，完成了金泰华园项目的竣工验收，合同目的已经达到。上述拆除行为表明了南澳金泰置业公司真实意图是取得金泰楼盘的验收备案而不是办理涉案房产的过户，南澳金泰置业公司明知涉案宅基地办理不了过户手续却单方私自增加6.3条款恶意提起诉讼，同时也表明其自行添加的6.3条款属于无效条款。南澳金泰置业公司在其开发的金泰楼盘竣工后，与包括黄廷茂和王再银在内的四户人家都在协商拆迁安置问题。目前，南澳金泰置业公司已经事实上完成了对其他三户房屋的拆迁安置补偿。南澳金泰置业公司与其他三户村民协商房屋拆迁安置补偿事宜的时间和签订房屋拆迁安置补偿的时间均早于与黄廷茂、王再银、黄少彬协商和签订协议的时间，黄廷茂、王再银、黄少彬明确知晓南澳金泰置业公司的拆迁事实，也一直坚信与南澳金泰置业公司之间协商和签订的条款协议均为房屋拆迁安置补偿协议。黄廷茂、王再银、黄少彬与南澳金泰置业公司签订协议的目的是为了通过拆迁安置补偿获得金泰楼盘一楼第12号、24号商铺的置换产权。2.双方签订的《房屋买卖协议》有效，协议第6.3条款无效。协议中第5.5条款与6.3条款的约定存在明显的逻辑矛盾，二者只能选择其一履行。南澳金泰置业公司已选择履行了协议第5.5条，拆除了涉案房产，则协议第6.3条无效且无法履行。2019年1月20日，双方签订《房屋买卖协议》后，南澳金泰置业公司并没有立即去办理涉案房产产权转移登记，而是要求黄廷茂等人尽快配合完成对涉案房产的拆迁。并且实际上，在签订协议后8日内，南澳金泰置业公司也已完成了对涉案房产的拆除。根据《物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。在涉案房产拆除后，涉案房产的物权已经消灭，不存在产权转移登记的可能性。至此，协议第6.3条成为无效且无法履行的条款。同时，在涉案房产拆除后，南澳金泰置业公司在山顶村委的配合下，已在主管部门办理了宅基地性质变更，将其作为金泰楼盘的公共道路使用。因此，由于南澳金泰置业公司的原因，协议6.3条款客观上无法实际履行，为无效条款。3.涉案房产与旁边的三户被拆迁房屋的情形完全相同，均位于南澳金泰置业公司已建成金泰楼盘的西北侧，土地性质均为宅基地，所有权人均为山顶村村民，且同在该涉案位置为邻30多年。该等事实和情形更是直接且充分地证实了本案中的协议与其他三户人家一样，同为房屋拆迁安置补偿协议。同时，在南澳金泰置业公司对其他三户房屋完成拆迁的情况下，黄廷茂、王再银、黄少彬当然也必然认为南澳金泰置业公司对其涉案房产与其他三户一样是在进行拆迁。黄廷茂、王再银、黄少彬不可能在明明可以将涉案房产合法拆迁并获得安置补偿的情况下，反而选择违法将涉案房产出售给南澳金泰置业公司，这与常理不符。综上，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬的协议虽名为“房屋买卖协议”，但其合同性质必然为房屋拆迁安置补偿协议。该协议与《内部认购书》均为南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬就涉案房产的拆迁事宜进行安置补偿协商的真实意思表示，除协议第6.3条“涉案房产产权转移登记违约条款”无效外，其余条款均真实合法有效，均为房屋拆迁安置补偿协议的组成部分，黄廷茂、王再银、黄少彬与南澳金泰置业公司双方应严格遵守协议中的合法约定。二、一审法院认为南澳金泰置业公司不具有拆迁许可证，欠缺主管部门的授权手续，不具有拆迁主体资格，以此否定本案不是拆迁安置赔偿法律关系，有悖于拆迁事实与法律逻辑。据查，开发商申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县、人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证......南澳金泰置业公司已在南澳地区开发多处楼盘，为当地专业的房地产开发商，完全具有申请领取房屋拆迁许可证的条件。且结合本案来看，若南澳金泰置业公司不具备商业拆迁主体条件，怎能在主管部门办理宅基地性质变更，并将四户人家房产拆除作为金泰楼盘的公共道路使用?一审法院不能以南澳金泰置业公司未取得房屋拆迁许可证这一形式条件对抗并否认本案南澳金泰置业公司商业拆迁这一事实。在南澳金泰置业公司对其他三户房屋完成拆迁的情况下，黄廷茂、王再银、黄少彬当然也必然认为南澳金泰置业公司对其涉案房产与其他三户一样是在进行拆迁。不可能存在南澳金泰置业公司是房屋买卖行为，而其它三户是拆迁赔偿，这与常理不符。综上所述，一审法院对《房屋买卖协议》合同性质认定有误。双方并未进行房屋买卖交易活动，黄廷茂、王再银从未收到南澳金泰置业公司的房屋款项。结合本案案件事实，《房屋买卖协议》实质上为房屋拆迁安置补偿协议，真实合法有效。一审法院仅以合同标题、南澳金泰置业公司不具有拆迁许可证等理由认定合同性质，违反“以事实为根据”的诉讼法基本原则。黄廷茂、王再银、黄少彬认为，已交付涉案房产给南澳金泰置业公司，南澳金泰置业公司将其拆除并规划成道路使用，通过了验收并获取了巨大经济利益。黄廷茂、王再银、黄少彬已履行完协议中约定的可以履行的所有合法义务，且南澳金泰置业公司的合同目的也已达到。南澳金泰置业公司应秉承诚实信用原则，立即履行协议中约定的所有义务：向黄廷茂、王再银、黄少彬交付金泰海湾华园第12号、第24号商铺并完成隔层；完成第12号、第24号两间商铺的产权变更登记；赠送地面停车位及物业管理费；支付黄廷茂、王再银、黄少彬自2019年7月11日起的租金损失等。一审法院并未查明相关事实，未能依法支持黄廷茂、王再银、黄少彬的诉求。因此，黄廷茂、王再银、黄少彬依法提起上诉。请二审法院依法支持黄廷茂、王再银、黄少彬的上诉请求。上诉人南澳金泰置业公司针对黄廷茂、王再银、黄少彬的上诉答辩称，一、涉案合同性质是房屋买卖合同与商品房买卖预约合同。黄廷茂、王再银、黄少彬等主张涉案合同性质是房屋拆迁安置补偿协议，缺乏事实根据。首先，南澳金泰置业公司与黄廷茂等双方没有达成或签订过房屋拆迁安置补偿协议，只签订了《房屋买卖协议书》及二份《商品房内部认购协议书》；而且，《房屋买卖协议书》签订于2019年1月20日，二份《商品房内部认购协议书》签订于2019年1月28日，并非同时签订。其次，二份《商品房内部认购协议书》第20条第二款及第22条明确约定该协议书是买卖金泰海湾华园商铺的预约协议，其效力至双方签订《商品房买卖合同》后自行失效。因此，二份《商品房内部认购协议书》属于预约合同，不是本约合同，不能作为金泰海湾华园商铺产权交易（或产权交换）的依据。第三，《房屋买卖协议书》第2条明确约定南澳金泰置业公司购买黄廷茂、王再银的二层合计42.32平方米房屋，第6条等条款还明确约定该房屋产权变更登记等内容。《房屋买卖协议书》的内容只有房屋买卖的内容，从头至尾没有一句房屋拆迁安置补偿的内容或意思表示。至于黄廷茂等想在取得卖房款项后以该款购买南澳金泰置业公司开发建设的二个商铺，属于另一次买卖（商铺）的预约条款。可见，本案并不存在将旧房屋与二个新商铺互换产权的房屋拆迁安置补偿内容。第四，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年2月21日施行）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第三十五条规定：本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。已经废止的《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第二十三条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。根据上述法律法规规定，涉案房屋既不是在国有土地上的房屋，而是在农村集体宅基地上的房屋，不是房屋拆迁安置补偿法律规定的适用范围及对象；涉案房屋也未被南澳县人民政府作出房屋征收决定，黄廷茂等不属于依法需要拆迁安置补偿的适格主体。假如参照上述法律规定的被拆迁房屋价格或补偿标准，也应以评估机构作出的市场价值为标准。黄廷茂等要求以高于评估价值的六至十倍进行补偿，严重不公平且缺乏法律依据。至于南澳金泰置业公司有没有取得房屋拆迁许可证，与本案无关，因为南澳金泰置业公司开发建设的金泰海湾华园住宅小区，其规划建设红线范围并不包括涉案房屋，且在涉案合同签订前，该项目早已完工竣工交付购房人使用。由此可见，黄廷茂等上诉主张涉案合同性质为房屋产权安置补偿协议，该主张缺乏事实根据，与涉案合同约定严重不符，其主张不能成立，应予驳回。二、南澳金泰置业公司的合同目的是取得涉案房屋的房地产权。根据我国《物权法》、《合同法》的相关规定，南澳金泰置业公司向黄廷茂等签约购买涉案房屋，合同目的就是：南澳金泰置业公司既想取得房屋实物，也想取得变更登记到南澳金泰置业公司名下的房地产权。这是南澳金泰置业公司作为房屋受让人的合同权利，也是黄廷茂等作为房屋转让人的合同义务。涉案房屋买卖协议签订后，黄廷茂等将房屋交付给南澳金泰置业公司，南澳金泰置业公司实现了一部分合同权利而不是全部权利。之后南澳金泰置业公司将该房屋予以拆除，这是南澳金泰置业公司自行处分自己的民事权利，南澳金泰置业公司行使该权利，并不会导致南澳金泰置业公司其他权利（取得登记的房地产权利）的放弃。因此，黄廷茂等以房屋已经拆除为由认为南澳金泰置业公司已经放弃房地产权且已经实现全部合同目的的观点，缺乏法律依据，违背《物权法》的规定，该观点不能成立。事实上，拆除房屋，只是土地的上盖物（房屋）不在了，土地仍然存在，土地权利仍然登记在案、仍然登记在黄廷茂等名下。因此，转让人黄廷茂等仍然有合同义务及时将该土地权利变更登记给受让人（南澳金泰置业公司）。但由于涉案土地性质为宅基地，黄廷茂等无权转让，根本无法将其变更登记到南澳金泰置业公司名下,造成南澳金泰置业公司合同目的无法实现，这才导致本案纠纷。至于与黄廷茂等相邻的其他三处房屋，是买卖还是拆迁安置补偿关系，是案外人与南澳金泰置业公司之间的其他民事法律关系。况且，黄廷茂等也并不同意按照该相邻房屋主体与南澳金泰置业公司之间的买卖（或补偿）标准（一层铺面每平方米30000元）处理本案。故该三处房屋与本案无关。另外，二份《商品房预约买卖协议》属于预约合同，其合同目的就是签订《商品房买卖合同》。三、涉案合同无效，黄廷茂等主张交付铺面及支付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，应予驳回。第一，根据南澳县*******的档案材料，涉案房屋的土地（21.15平方米）性质属于宅基地，土地所有权属于山顶村集体所有。黄廷茂等擅自转让村民集体所有的土地，违反了我国《土地管理法》第八十二条规定和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定，黄廷茂等的行为违法，也同时损害了山顶村集体的土地所有权。根据《民法总则》第153条、第154条、第155条关于“违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效、损害他人合法权益的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，涉案房屋买卖协议无效，其约定内容从一开始就没有法律约束力。2015年《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第五部分第（一）项关于农村房屋买卖问题（19）也规定，对非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。因此，一审判决认定涉案房屋买卖合同无效，是正确的。南澳金泰置业公司在一审期间提交的广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初10490号民事判决书、广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2525号、（2014）穗中法民五终字第2434号、（2015）穗中法民五终字第3521号及（2015）穗中法民五终字第6006号民事判决书，也均认定买卖农村宅基地上房屋的合同违法无效，可供本案参考。第二，二份商品房内部认购协议书是从合同。主合同无效，从合同也无效。首先，涉案房屋买卖协议在第2条第2款、第4条明确约定商品房内部认购协议书的主要内容，并且双方还在2019年1月28日补充约定“若双方后续签订的协议或合同与本房屋买卖协议产生争议的，以本协议为准”的内容。因此，双方于2019年1月28日签订的二份商品房内部认购协议书，系根据房屋买卖协议的约定所签订的补充合同，性质上属于房屋买卖协议的从合同。其次，涉案主合同与从合同均没有特别约定商品房内部认购协议书的效力独立于房屋买卖协议，参照我国《担保法》第五条关于“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的按照约定”的规定，房屋买卖协议无效，作为从合同的商品房内部认购协议也应认定无效。综上，涉案合同无效。黄廷茂等以无效合同且商品房内部认购协议属于预约合同的约定主张交付商铺及支付逾期交房租金损失，缺乏法律依据，其上诉请求，应予驳回。南澳金泰置业公司向一审法院起诉请求：1.解除南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银于2019年1月20日签订的《房屋买卖协议》及南澳金泰置业公司与黄廷茂、黄少彬于2019年1月28日签订的《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第24、12号铺面]；2.本案诉讼费用由黄廷茂、王再银、黄少彬共同承担。第二次庭审中，南澳金泰置业公司变更诉讼请求为：1.确认南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银于2019年1月20日签订的《房屋买卖协议》及南澳金泰置业公司与黄廷茂、黄少彬于2019年1月28日签订的《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第24、12号铺面]无效；2.本案诉讼费用由黄廷茂、王再银、黄少彬共同承担。黄廷茂、王再银、黄少彬向一审法院提出反诉请求：1.南澳金泰置业公司继续履行《房屋买卖协议》及《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》中的合同义务，向黄廷茂、王再银、黄少彬交付“金泰海湾华园”第12、24号商铺并完成隔层，自2019年7月11日起向黄廷茂、王再银、黄少彬支付上述两间商铺的租金损失，暂计至2019年8月10日为10000元，租金损失计至南澳金泰置业公司履行交付并完成隔层之日止（租金按周边同等商铺标准，12号商铺每月6000元计，24号商铺每月4000元计）；2.南澳金泰置业公司完成第12、24号两间商铺的产权变更登记；3.南澳金泰置业公司依法承担本诉诉讼费、反诉诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月20日，南澳金泰置业公司（甲方）与黄廷茂、王再银（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方购买位于南澳县*********（即南澳县*******20*，房屋所有权证为粤房字第1054280*）二层房屋（一、二层建筑面积均为21.16平方米），一层每平方米129647.9元，小计2743350元，二层每平方米2000元，小计42320元，房屋总价款为2785670元；甲方向乙方支付上述款项后，乙方以该款项购买甲方开发的位于南澳县后宅镇山顶原鱼露厂，暂定名为“金泰海湾华园”一楼12、24号两间商铺，其中12号商铺69.29平方米，单价为23000元，24号商铺59.6平方米，单价20000元，共计2785670元；乙方收到甲方支付的房屋款项后当天向甲方支付房屋款项购买甲方开发的位于南澳县后宅镇山顶原鱼露厂，暂定名为“金泰海湾华园”一楼12、24号商铺两间；甲方协助乙方办理甲方开发的位于南澳县后宅镇山顶原鱼露厂，暂定名为“金泰海湾华园”一楼12、24号两间商铺房产证，办理房产证所涉及的税费、房产证等其他相关费用由甲方承担，乙方不承担该费用；自协议生效后甲方同意代乙方支付“金泰海湾华园”一楼12、24号两间商铺物业管理费、垃圾处理费及其他物业公司收取的其他费用，支付期限与“金泰海湾华园”楼盘的使用权限相同；自协议生效后甲方同意代（支付）乙方儿子黄少彬名下“金泰海湾华园”1栋308号房物业管理费、垃圾处理费及其他物业公司收取的其他费用，支付期限与金泰海湾华园楼盘的使用权限相同；自协议生效后甲方赠予乙方地面车位一个，使用期限与“金泰海湾华园”楼盘的使用权限相同；自协议生效后甲方同意为乙方“金泰海湾华园”一楼商铺12、24号两间商铺使用空间进行隔层，即上下两层，乙方给予配合；甲方可提前在2019年1月28日将乙方上述房屋拆除，乙方给予配合；如甲方未在具备办理房地产证的条件下协助乙方办理“金泰海湾华园”一楼商铺12、24号两间商铺房产证或者将12或24号任一间商铺卖与他人的，甲方应向乙方支付房屋价款2785670元外，应支付违约金2000000元；如乙方没有按甲方通知时间及时无条件配合甲方办理南澳县***************即位于南澳县*******20号房（房屋所有权证为粤房字第1054280*）的产权转移登记手续，否则视同违约。合同还对其他事项作了约定。南澳金泰置业公司的法定代表人郭某1在该合同甲方栏签名、加盖公司盖章，黄廷茂、王再银在该合同乙方栏签名。2019年1月28日，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银在上述《房屋买卖协议》中补充约定若双方后续签订的协议或合同与本房屋买卖协议产生争议的，以本协议为准。同日，南澳金泰置业公司（甲方）与黄少彬（乙方）签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面]，约定乙方向甲方认购位于南澳县后宅镇山顶原鱼露厂“金泰海湾华园”第12号铺面；商品房套内建筑面积69.29平方米，单价为每平方米23000元，商品房总房款为1593670元；上述商品房的产权登记事项由甲方负责办理，产权登记所需契税及办理《房地产权证》所需的相关费用的收费标准按政府行政主管部门的规定执行，由乙方负责，代收代付款及税费在签订《汕头市商品房买卖合同》时由甲方向乙方代收代付，乙方领取上述商品房的《房地产权证》时，甲方按实向乙方结算，多退少补；乙方一次性付款，按总房款100%计，优惠后总房款为1593670元，乙方应一次性向甲方付清，方可享有此优惠；乙方悉知上述房产尚未达到预售条件，甲乙双方同意本协议签订后，在满足转签商品买卖合同条件时，甲方将以电话或邮件的形式通知乙方签订《汕头市商品房买卖合同》，乙方同意按上述通知的时间与甲方签订《汕头市商品房买卖合同》；在签订《汕头市商品房买卖合同》时，乙方应当与汕头市澄海区港口物业管理有限公司南澳分公司签订《前期物业管理服务协议》，物业管理费按汕头物业管理收费政府指导价一级标准执行；本协议为《汕头市商品房买卖合同》的预约协议，如因客观原因造成本协议无效或被撤销的，甲方全额向乙方退还已收取的款项。合同还对其他事项作了约定。同日，南澳金泰置业公司（甲方）与黄廷茂（乙方）签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第24号铺面]，约定乙方向甲方认购位于南澳县后宅镇山顶原鱼露厂“金泰海湾华园”第24号铺面；商品房套内建筑面积59.60平方米，单价为每平方米20000元，商品房总房款为1192000元；上述商品房的产权登记事项由甲方负责办理，产权登记所需契税及办理《房地产权证》所需的相关费用的收费标准按政府行政主管部门的规定执行，由乙方负责，代收代付款及税费在签订《汕头市商品房买卖合同》时由甲方向乙方代收代付，乙方领取上述商品房的《房地产权证》时，甲方按实向乙方结算，多退少补；乙方一次性付款，按总房款100%计，优惠后总房款为1192000元，乙方应一次性向甲方付清，方可享有此优惠；乙方悉知上述房产尚未达到预售条件，甲乙双方同意本协议签订后，在满足转签商品买卖合同条件时，甲方将以电话或邮件的形式通知乙方签订《汕头市商品房买卖合同》，乙方同意按上述通知的时间与甲方签订《汕头市商品房买卖合同》；在签订《汕头市商品房买卖合同》时，乙方应当与汕头市澄海区港口物业管理有限公司南澳分公司签订《前期物业管理服务协议》，物业管理费按汕头物业管理收费政府指导价一级标准执行；本协议为《汕头市商品房买卖合同》的预约协议，如因客观原因造成本协议无效或被撤销的，甲方全额向乙方退还已收取的款项。合同还对其他事项作了约定。同日，南澳金泰置业公司拆除案涉楼房（房屋所有权证为粤房字第1054280*），此后，案涉“金泰海湾华园”12、24号商铺未隔层，案涉楼房没能办理房屋过户手续，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬发生纠纷，2019年7月29日，南澳金泰置业公司向一审法院提起诉讼，请求判准上述诉请。一审法院又查，案涉拆除楼房（房屋所有权证证为粤房字第10542**所有权人黄廷茂，房屋四至为东至自墙、南至巷仔、西至路、北至公路，基底面积21.16平方米，建筑面积42.32平方米。一审法院另查，南澳金泰置业公司支付黄廷茂2015年1月21日至2019年1月20日期间另行居住的租房费用共43200元。一审庭审中，黄廷茂、王再银自认案涉拆除楼房系1992年4月27日山顶村分给村民黄廷茂宅基地建成的。一审庭审中，黄廷茂、王再银、黄少彬自认2019年1月28日签订认购协议时，为避免争议，南澳金泰置业公司、黄廷茂、王再银在《房屋买卖协议》中补充约定若双方后续签订的协议或合同与本房屋买卖协议产生争议的，以本协议为准的条款。一审诉讼过程中，黄廷茂、王再银、黄少彬对南澳金泰置业公司提交的《房地产估价报告》有异议，但不申请重新评估。一审诉讼过程中，南澳金泰置业公司表示无论合同无效还是有效解除，都同意以该房屋评估市场价值354853.2元赔偿黄廷茂、王再银损失，后南澳金泰置业公司同意以同区位楼房拆迁补偿标准即楼房一层30000元/平方米、二层1000元/平方米，共655960元补偿黄廷茂、王再银，此后，南澳金泰置业公司反悔不同意以655960元补偿黄廷茂、王再银。上述事实，有南澳金泰置业公司、黄廷茂、王再银、黄少彬提供《房屋买卖协议》、《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》、一审法院依职权调取的《复函》及庭审笔录等证据予以证实，足资认定。一审法院认为：本案系黄廷茂、王再银将房屋出售给南澳金泰置业公司，南澳金泰置业公司支付房屋价款而引起的房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1.本案的《房屋买卖协议》、《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》是否有效；2.合同有效、无效的法律后果。一、关于本案的《房屋买卖协议》、《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定”。本案中，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银于2019年1月20日签订的《房屋买卖协议》无效。理由，一是宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；二是宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；三是黄廷茂、王再银虽为南澳县*******民，但南澳金泰置业公司非南澳县******集体经济组织成员，黄廷茂将山顶村分配的宅基地建设成房屋作价2785670元卖给南澳金泰置业公司，《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，故南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银于2019年1月20日签订的《房屋买卖协议》无效。因此，南澳金泰置业公司请求确认其与黄廷茂、王再银签订的《房屋买卖协议》无效，理据充分，一审法院予以支持。黄廷茂、王再银、黄少彬反诉请求确认《房屋买卖协议》有效，理由不成立，一审法院不予采纳。黄廷茂、王再银与南澳金泰置业公司签订《房屋买卖协议》，约定以案涉楼房作价2785670元卖给金泰公司，并以该款认购金泰公司开发的“金泰海湾华园”第12、24号商铺，为此，黄少彬、黄廷茂与南澳金泰置业公司签订“金泰海湾华园”第12、24号商铺的《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]，该协议系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定黄少彬、黄廷茂与南澳金泰置业公司签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]有效。因此，南澳金泰置业公司请求确认其与黄少彬、黄廷茂签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]无效，理由不成立，一审法院不予采纳。黄少彬、黄廷茂反诉请求确认其与南澳金泰置业公司签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]有效，一审法院予以支持。此外，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议，而拆迁人系取得房屋拆迁许可证的单位。因南澳金泰置业公司非取得房屋拆迁许可证的单位，故黄廷茂、王再银、黄少彬辩解其与南澳金泰置业公司系房屋拆迁安置补偿合同关系，理由不成立，一审法院不予采信。二、关于合同有效、无效法律后果的问题。如前所述，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银签订的《房屋买卖协议》无效，南澳金泰置业公司与黄少彬、黄廷茂签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]有效。无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，《房屋买卖协议》约定南澳金泰置业公司需完成对“金泰海湾华园”第12、24号商铺隔层、进行产权变更登记、代交物业费、赠送车位等的约定对双方当事人自始没有法律约束力。黄廷茂、黄少彬反诉要求南澳金泰置业公司继续履行《房屋买卖协议》，交付“金泰海湾华园”第12号、第24号商铺、完成隔层、办理“金泰海湾华园”第12号、第24号商铺产权登记，理由不成立，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于返还问题，黄廷茂、王再银的房屋已被拆除，客观上已经无法返还。关于过错及补偿问题，南澳金泰置业公司和黄廷茂、王再银明知宅基地不能买卖，仍签订房屋买卖协议予以买卖，故双方对合同无效及其后果均有过错，应各自承担相应的民事责任。南澳金泰置业公司虽提交2019年1月31《房地产估价报告》，同意以354853.2元赔偿黄廷茂、王再银房屋损失，但黄廷茂、王再银有异议，对此，一审法院认为，案涉《房屋买卖协议》签订后，南澳金泰置业公司依买卖协议的约定，拆除了案涉楼房，南澳金泰置业公司开发的“金泰海湾华园”住宅小区项目此后才通过竣工验收备案，客观上南澳金泰置业公司因案涉楼房被拆除而获得利益。对于案涉《房屋买卖协议》无效，而案涉房屋无法返还，南澳金泰置业公司应折价补偿黄廷茂、王再银的损失，补偿标准的确定，综合考虑当事人交易时约定案涉房屋的评估价及因标的物灭失当事人获得利益情况，根据诚实信用原则的要求，确定以当事人交易时约定的价款2785670元作为补偿标准。黄少彬、黄廷茂与南澳金泰置业公司签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]有效，应继续履行，但上述认购协议书中仅约定“上述商品房的产权登记事项由南澳金泰置业公司负责办理，产权登记所需契税及办理《房地产权证》所需的相关费用由黄少彬、黄廷茂负责及本协议为《汕头市商品房买卖合同》的预约协议”，并没有约定交房、产权登记时间，此后，南澳金泰置业公司、黄廷茂、王再银、黄少彬没有签订《汕头市商品房买卖合同》，最终交房、产权登记时间尚未确定。因此，案涉“金泰海湾华园”第12号、第24号商铺交付及产权登记待南澳金泰置业公司、黄廷茂、王再银、黄少彬签订《汕头市商品房买卖合同》再行确定。至于黄廷茂、王再银、黄少彬主张的租金损失问题，因南澳金泰置业公司、黄廷茂、王再银、黄少彬需另行确定交房时间及黄廷茂、王再银、黄少彬未能提供相关证据证明其损失的实际存在，故对其损失赔偿的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于诉讼当事人之间的法律关系性质以及民事行为效力。经查，2019年1月20日，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银签订《房屋买卖协议》，协议的内容是约定进行房屋的买卖，又约定以房屋总价款作为南澳金泰置业公司开发的“金泰海湾华园”一楼12、24号两间商铺购房款。随后，南澳金泰置业公司分别与黄少彬、黄廷茂签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》，约定“金泰海湾华园”一楼12、24号两间商铺的买卖。上述两份《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》的合同名称虽然是以“认购协议书”出现，但两份《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，且购房款的支付按照双方约定的方式处理，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备〈商品房销售管理办法〉第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，南澳金泰置业公司分别与黄少彬、黄廷茂签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》合同性质应属于房屋买卖合同性质。综上案件事实，本案《房屋买卖协议》与两份《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》构成不可切割的合同权利义务整体，是用不动产置换不动产的方式形成房屋买卖合同关系。南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬之间本案纠纷的法律关系性质属于房屋买卖合同关系。一审法院将本案《房屋买卖协议》与两份《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》分开认定，在同一案件中认为既存在房屋买卖合同关系又存在商品房销售预约合同关系，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于黄廷茂、王再银、黄少彬上诉认为本案《房屋买卖协议》属于房屋拆迁安置补偿协议的问题。经查，目前案涉不动产所在地位置未有土地征收、拆迁、补偿的情况。南澳县房产管理所2019年8月28日出具《复函》，回复一审法院称目前案涉不动产的土地性质为宅基地使用权，属集体用地。南澳县自然资源局2019年8月8日出具的《关于黄少君律师申请调取土地规划情况的复函》，对“黄廷茂”名下土地目前规划情况，陈述记载：“经核查，上述位置所处片区的〈南澳县主城区（A、B组团）控制性详细规划〉已编制但尚未批准实施......”。具体到本案，由于房屋拆迁安置补偿涉及一系列的行政行为，本案也无证据证实南澳金泰置业公司有获得授权进行涉及集体土地的房屋拆迁安置补偿的权限。黄廷茂、王再银、黄少彬上诉认为与南澳金泰置业公司存在房屋拆迁安置补偿协议法律关系的主张，理由不成立，本院不予以支持。关于南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬之间合同关系的法律效力问题。首先，本案房屋买卖合同关系涉及农村房屋的买卖,南澳县房产管理所2019年8月28日出具《复函》，回复一审法院称目前案涉“不动产的土地性质为宅基地使用权，属集体用地，因此该不动产不可转移至南澳县金泰置业公司”。其次，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬虽然是约定自愿买卖房屋，但在协议中约定建于宅基地之上的房屋买卖，根据“地随房走”的原则，已经涉及宅基地转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。在本案当中，黄廷茂将村民集体组织分配的宅基地建设成的房屋买卖置换南澳金泰置业公司的商铺，处置标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权，实质上处分了集体经济组织所有的宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规定的强制性规定的合同无效。因此，南澳金泰置业公司与黄廷茂、王再银、黄少彬之间分别签订的《房屋买卖协议》、两份《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》均属无效合同。一审法院认为两份《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。一审法院的上述认定适用法律错误，本院予以纠正。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，合同效力问题虽经双方充分抗辩，但对于合同无效的财产返还与赔偿损失并无具体主张，且已涉及农村集体经济组织的权益，因此，当事人可另行就合同被认定无效之法律后果通过法律途径主张权利，在本案不予以处理。综上所述，上诉人南澳金泰置业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。黄廷茂、王再银、黄少彬上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销汕头市南澳县人民法院（2019）粤0523民初157号民事判决；二、南澳县金泰置业有限公司与黄廷茂、王再银于2019年1月20日签订《房屋买卖协议》无效；南澳县金泰置业有限公司与黄少彬、黄廷茂于2019年1月28日签订《金泰海湾华园商品房内部认购协议书》[（2016）金泰内认JT第12号铺面、（2016）金泰内认JT第24号铺面]无效；三、驳回黄廷茂、王再银、黄少彬的诉讼请求。一审案件受理费50799元，由南澳金泰置业公司负担25399.5元、黄廷茂、王再银、黄少彬负担25399.5元。反诉案件受理费50869元，减半收取为25434.5元，由黄廷茂、王再银、黄少彬负担12752.5元、南澳金泰置业公司负担42682元。南澳金泰置业公司应负担的反诉受理费12682元、黄廷茂、王再银、黄少彬应负担的本诉受理费25399.5元，于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳。二审案件受理费76233.5元，由南澳县金泰置业有限公司负担38081.50元。黄廷茂、王再银、黄少彬负担38152元。南澳县金泰置业有限公司和黄廷茂、王再银、黄少彬均已预缴受理费，本院不予以退回。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  张丹华审判员  林思浩二〇二〇年五月十九日书记员  林鸿瑜