云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4052号上诉人（原审原告，反诉被告）：王跃聪，男，白族，1959年2月25日生，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审原告，反诉被告）：赵玲，女，汉族，1962年10月15日生，住云南省昆明市五华区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张兴，云南瀛滇律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李玥，云南瀛滇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈晓红，女，汉族，1990年2月15日生，住云南省楚雄彝族自治州牟定县。委托诉讼代理人：钱华，北京盈科（昆明）律师事务所律师。原审第三人：赵书奎，男，汉族，1975年5月25日生，住云南省昭通市巧家县。上诉人王跃聪、赵玲与被上诉人陈晓红因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初13800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王跃聪、赵玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定事实错误，合同约定过户时（2019年6月21日）支付首付款278000元（包括定金），但被上诉人仅支付了定金60000元，之后一直推脱继续履行合同，至今未缴纳购房首付款。导致上诉人卖房用钱的目的不能实现。经上诉人多次电话短信催告并表示解除合同，被上诉人仍不履行付款义务，也从未提出任何异议。后上诉人才将房屋出售给第三人。一审据此认定上诉人违约于法无据。一审适用法律错误，相关法律规定中的合理期限均是对超出期限的解除权的时间限制，并非一审认定的权利人行使解除权的必要期限。被上诉人的违约行为应承担违约责任，综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人陈晓红答辩认为认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人赵书奎陈述支持上诉人的上诉主张。王跃聪、赵玲向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令解除两原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令两原告向被告收取的定金60000元不予退还；3.请求判令被告承担违约责任，并向两原告支付合同违约金60000元；4.本案诉讼费由被告承担。陈晓红向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》；2.判令被反诉人承担违约责任向反诉人返还双倍定金12万元及违约金2万元；3.诉讼费、律师费由被反诉人承担。一审法院经审理确认的本案事实:2019年6月5日，第三人赵书奎受原告委托与被告陈晓红签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将坐落于昆明市（产权证号20××**），面积51.03平方米的房屋出售给被告，房屋成交价格为598000元；付款方式为签订合同当日付定金60000元，过户当日首付278000元（含定金60000元），尾款由银行按揭贷款；双方约定款清交房；过户时间为2019年6月21日前。同日，被告陈晓红将房屋定金支付给了第三人赵书奎，赵书奎出具了《购房定金收条》确认其收到陈晓红购买菱角塘5组团5幢1单元502室房屋购房定金10000元整，后因过户日期改为6月21日，被告陈晓红又支付定金50000元整，合计支付定金60000元整，收款人为赵书奎，收条经赵书奎签字确认。2019年6月18日，原告王跃聪、赵玲作为委托人向第三人赵书奎出具委托书，委托第三人赵书奎代为出售坐落于昆明市房屋，并代为办理与出售上述房屋相关的一切手续。并于2019年6月18日对该份委托书做了公证。庭审中，原告自认已收到被告支付的购房定金60000元。另查明，涉案房屋已出售给案外人，并已于2019年7月15日办理产权变更登记。另查明,涉案房产为原告王跃聪、赵玲共有。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。本案中，被告支付完购房定金60000元后，未在约定的期限内按时交付首付款，经原告委托人赵书奎催告后仍然未支付。2019年7月15日，原告将房屋出售给案外人魏海莲，并办理了产权变更登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失……：（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，第十五条“根据《合同法第九十四条》的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，……法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月……”的规定，本案被告经原告委托人催告后仍未按时支付购房款已构成违约。因涉案《房屋买卖合同》中并未对合同解除条件进行约定，故合同解除权行使的合理期限为三个月，而原告在未满三个月合理期限时，未在双方正式解除房屋买卖合同之前，单方宣布解除合同，将涉案房屋出卖给他人，亦构成违约。考虑到涉案房屋现已出售给案外第三人，《房屋买卖合同》已无继续履行的可能，故本院对原、被告双方要求解除《房屋买卖合同》的请求予以支持，合同解除后，原告王跃聪、赵玲应将已收取的购房定金60000元返还被告陈晓红。关于违约责任，由于双方均存在过错，故双方损失各自负担，对双方针对违约金及律师费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告王跃聪、赵玲与被告陈晓红于2019年6月5日签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告王跃聪、赵玲于本判决生效后十日内将定金60000元返还反诉原告陈晓红；三、驳回本诉原告王跃聪、赵玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈晓红的其他诉讼请求。二审中，双方均无新证据提交。双方对一审确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案合同解除的违约责任应当如何认定？本院认为：首先，二审中，双方对解除房屋买卖合同均无异议，本院依法予以确认。其次，上诉人主张房屋买卖合同解除系因被上诉人未按约定支付购房首付款，导致合同目的不能实现。对此，被上诉人不予认可辩解系因房产交易中心的政策原因暂时不能办理过户手续，待政策明确时上诉人不再配合办理而将房屋出售给第三人，导致合同目的不能实现。本院认为，根据审理查明的事实，双方签订的房屋买卖合同第二条约定：“……过户当日首付款贰拾柒万捌仟元正（含定金）……”；第八条约定：“…….过户时间约定于6月21日前……”，根据上述约定，被上诉人应当在过户时支付首付款，根据一般生活常理及交易习惯，房屋过户应由双方配合共同办理，现双方均没有证据证实双方是否共同配合对涉案房屋办理过户手续，双方对未履行过户的原因各执一词，故上诉人主张被上诉人未支付首付款构成违约行为没有证据证实亦不符合合同约定，且上诉人在短时间已内将房屋出售给他人，故其上诉主张不能成立，本院不予支持。因双方二审中均同意解除房屋买卖合同，合同解除后上诉人应向被上诉人退还收取的定金60000元，一审对此判决并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4250元，由上诉人王跃聪、赵玲承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年五月二十日书记员  王 欣