贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2631号 原告：潘发顺，男，汉族，1970年4月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：石婷，女，汉族，1970年2月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵雄（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 原告潘发顺、石婷与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告潘发顺、石婷及被告博泰房开公司的委托诉讼代理人赵雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘发顺、石婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金47,810.00元，见《违约金计算明细》；违约金47,810.00元的利息从2017年1月1日起(暂算至2019年12月31日），按银行款年利息8.4%(以法院判决为准)计15,120.00元，并自2020年1月1日起按违约金47,810.00元的8.4%年利息向原告支付至违约金兑现之日止；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房款134,658.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起（暂算至2019年12月31日）止，计14,745.051元违约金，并自2020年1月1日起按日向原告支付购房款134,658.00元的万分之一的逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止；3.判令被告支付原告逾期交付停车位违约金从2017年1月1日起（暂算至2019年12月31日）止,比照逾期交房后期公司与业主达成的协议，违约金按受让方已交车位转让款60,000.00元的每日万分之三计19,710.00元，并自2020年1月1日起按日向原告支付已交车位转让款60,000.00元的万分之三的逾期交付停车位违约金至实际交付车位时止；4.判令被告退还原告管道煤气入户费2,500.00元、闭路电视入户费365.00元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：1、2013年10月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》合同编号BT-A3-1-603。合同载明：买受人(原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市七星关碧阳湖边与兰乔圣菲间的博泰?水韵天颐A3幢1单元603号住房；建筑面积126.42平方米，套内建筑面积113.36平方米；计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价按每平方米3,280.00元，商品房总价款为414,658.00元；付款方式为首期付款134,658.00元，余款280,000.00元通过公积金按揭贷款支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期未交付商品房的按日向买受人支付已交房款万分之一（公司与业主后期协商从2016年6月1日起按每日万分之三)的违约金；出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2）项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2013年10月3日交付给被告各项办证费用共计17,748.00元。而实际情况是：（1)出卖方至2016年12月30日才办理交房手续，并于2017年3月2日计算逾期交房违约金47,810.00元(算至2016年12日31日)，按编号112号排队领取，但当买受人按编号排队领取时，出买人告知没有钱未予兑现。（2）商品房转移登记的有关文件至今未交付。2、2015年2月15日，原、被告双方签订《地下车位使用权转让合同》。合同载明：买受人购买出卖人开发建设的位于水韵天颐小区负二层2.5米*5米的停车位以60,000.00元的价格转让给原告，并约定在交付商品房的同时向原告交付该车位，但至今未交付。3、根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号)等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。而出卖人在收取买受人办证费11,748.00元中就包含管道煤气费2,500.00元、闭路电视入户费365.00元。综上所述，被告与原告签订《商品房买卖合同》、《地下车位使用转让合同》，双方均应全面履行。原告已履行合同义务，但被告逾期交房、逾期办理不动产权证、逾期不交付车位、逾期未兑现违约金、违规收取有关费用构成违约，应承担违约责任。故请求依法判决支持原告诉讼请求。 原告在庭审时向本院提交变更诉讼申请，变更事项：将诉状诉讼请求的第二项，逾期未办理商品房转移登记证的有关文书违约金的计算标准从日万分之一变更为按银行贷款年利息9%的标准，时间从2017年1月1日起，变更为从2016年1月1日起。违约金从14,745.51元变更为48,476.00元。事实及理由：1、合同第二十二条第三款约定在2015年12月31日前商品房转移登记证的有关文书交付给买受人，而至今未交付。2、合同约定的违约金计算，远低于给买受人造成的损失。 原告庭后撤回第3项“判令被告支付原告逾期交付停车位违约金”的诉讼请求。事实及理由：因了解到被告的有关事项已被七星关区人民政府接管，被告已不能自主处置自己的有关房产，故原告将另行起诉被告退还车位转让款并赔偿相关损失。 被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其各项诉讼请求均已超过诉讼时效，不应支持。二、关于逾期交房的问题，双方合同约定违约金计算标准为全部已付款的日万分之一，原告仅交付了首付款134,658.00元，未付清全部房款，若法院判决承担违约责任，该违约金只能以首付款134,658.00元的日万分之一计算。关于逾期利息损失问题，于法无据，不应支持。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016车9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的统一的证书上的《不动产权证书》。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张逾期办证的违约金不应支持。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。因系委托办证，相关文书也不需要交付原告。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金不应支持。六、双方车位使用权转让合同并未约定违约金计算方式，原告参照日万分之三计算无事实及法律依据。七、被告收取原告的办证费中并不包含煤气及闭路电视入户费，原告也无证据证明被告收取了该费用，该费用不应当退还。八、就原告未获支持部分的诉讼费，应当由原告自行承担。综上所述，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2013年10月3日，以原告潘发顺、石婷为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房建筑面积126.42平方米，套内建筑面积113.36平方米，总价款为414658.00元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款134658.00元，余款280000.00元以公积金贷款支付。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，燃气2014年12月30日达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。签订合同的当日，原告向被告交纳了办证费17748.00元,该费用包括闭路电视入户费365.00元、管道煤气入户费2500.00元。二原告向被告支付购房首付款134658.00元，之后未能按照合同约定办理涉案房屋的按揭贷款。被告于2016年12月30日将房屋交付给原告，2017年3月2日，被告向原告出具《违约金计算明细》载明：“编号112，业主潘发顺购博泰水韵天颐一期房号Ａ3-1-603。合同中购房金额为414658.00元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为21438元。根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天。违约金金额为26372元。合计违约金金额为47810元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排队领取。”原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。涉案房屋购房尾款被告未举证证明已通知原告提交相关资料到银行办理按揭贷款手续，现仍未支付。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的问题。虽然原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，但是在合同履行过程中被告向原告出具了《违约金计算明细》，认可支付给原告逾期交房违约金47,810.00元。被告对此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。被告向原告出具《违约金计算明细》的时间为2017年3月2日，且违约金计算明细约定的是从2017年3月10日起开始支付违约金，并未注明违约金支付的截止时间，原告可以因被告不支付而随时主张权利，原告于2020年2月27日提起诉讼并未超过诉讼时效。因此，对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金利息的请求，因双方未就此进行约定，且该请求并无相应的法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金请求的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。但是，原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，被告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故对原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还的煤气入户费、闭路电视入户费的请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，燃气2014年12月30日达到使用条件,有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取入户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还入户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。虽然原告未提供单独交费票据，但根据被告出具给原告的办证费收据及《置业计划》表，能证明原告已经交纳了该费用，故对被告未收到该费用的抗辩，本院不予采纳。 原告庭后撤回第3项“判令被告支付原告逾期交付停车位违约金”的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告潘发顺、石婷支付逾期交房违约金47,810.00元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告潘发顺、石婷退还多收取的闭路电视入户费365.00元、管道煤气入户费2,500.00元。 三、驳回原告潘发顺、石婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费687.00元，由原告潘发顺、石婷负担301.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担386.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年五月十八日 书记员  李长江