贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1582号 原告:聂猛，男，汉族，1981年10月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王承娆，女，汉族，1989年11月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告:招商商置(贵州毕节)投资有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。 统一社会信用代码:91520500590775593X。法定代表人:聂黎明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方洪伟（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金81900.00元（违约金以总房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2015年9月1日起计算至2019年10月31日止）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其以出让的方式取得的位于毕节市出售给原告。合同签订之后原告依约共计支付购房款331584元，付款方式为银行按揭贷款，首付101584.00元，余款230000.00元通过银行贷款予以支付。合同第十一条约定了出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。但合同并未约定商品房所有权转移登记的时间，也未约定违约金的计算方式，只是合同第二十二条第三款第二项约定：出卖人不能履行前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180个工作日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付购房款，并按照0.5%利率支付利息。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，然被告至2019年11月11日才给原告办理商品房产权证书，但被告亦未向原告支付2015年10月1日至2019年5月31日逾期办理商品房所有权转移登记的违约金。 原告认为，被告的行为已然构成了违约，应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算以原告已付购房总款331584.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（即罚息利率）从2015年10月1日计算至2019年5月31日）。 被告辩称，一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效。二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限均在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责。三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金。四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。五、对于本系列案件中超过诉讼时效的请求法院依法予以核实，对其违约金依法予以扣减。六、未约定办证时间的，违约金起算时间点为：以原告实际收房后90日后起算。本院经审理查明：2015年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款331584.00元，被告承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日,原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3、关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续;2、如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后,原告向被告支付全部购房款以及维修基金、契税等，2015年8月19日，被告向原告交付涉案房屋。2015年5月,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2017年9月24日，被告在毕节市七星关区正门处设置办理不动产登记资料收集处，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。 以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为,结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是:1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任;2、如何计算违约金。 关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时取得案涉房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告出售给原告的房屋为期房，被告应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年8月19日，因此，被告应于2015年11月17日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。2015年5月,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书，时间虽然早于2015年11月17日，但被告并未提供相应的证据予以证明其在2015年11月17日之前已向原告披露涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。因此，被告已经构成违约，应当承担违约责任。 关于焦点二：如何计算违约金。 1.关于计算违约金的起止时间问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，被告应于2015年11月17日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2015年11月18日开始起算违约时间。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,2017年9月24日，被告在毕节市七星关区正门处设置办理不动产登记资料收集处，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，可以视为被告已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2017年9月24日。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年1月16日）往前倒推三年即2017年1月16日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故对原告诉请的违约金应从2017年1月16日起计算，2015年11月18日至2017年1月15日期间的违约金，已经超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。 2.关于计算违约金标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月16日起计算至2017年9月24日，被告应当支付原告的违约金为331584.00元×4.35%（年利率）×1.3÷365日×252日=12945.95元。 综上所述，据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂猛、王承娆逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金12945.95元； 二、驳回原告聂猛、王承娆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币924.00元,由原告聂猛、王承娆负担862.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担62.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年五月七日 书记员  邓 頔