重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初696号原告（执行案外人）：刘伟，男，1971年11月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨建英，重庆正义律师事务所律师。被告（申请执行人）：雷仲明，男，1953年12月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杜江，重庆坤凌律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘君，女，1967年2月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告刘伟与被告雷仲明、第三人刘君案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员颜如丹、彭钦洪组成合议庭适用普通程序于2020年4月1日进行公开开庭审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人杨建英，被告雷仲明及其委托诉讼代理人杜江，第三人刘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除对位于重庆市渝中区XX号房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行；2.判令该房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年9月20日，原告刘伟与第三人刘君之间签订《房屋买卖协议》，约定第三人将其位于重庆市渝中区XX号房屋以30万元的价格出卖给原告，原告于2014年10月5日向第三人支付了30万元。原告认为其与第三人之间签订的房屋买卖协议合法有效，且已经支付了全部的价款，并于2002年起一直居住在该房屋内，原告自己无任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告有权要求排除执行，遂诉至法院。被告雷仲明辩称：第三人与原告为姐弟关系，本案是原告与第三人为阻碍执行提出的一个虚假诉讼，原告与第三人签订的买卖协议及支付方式均不是事实，且房屋的查封是在房屋买卖之前，应当驳回其诉讼请求。第三人刘君述称：我与原告是姐弟关系，双方签订房屋买卖协议是事实，房屋卖给原告的时候我并没有其他案件，上述房屋在我向被告借款时并未抵押给被告，与被告没有关系。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了收条、房屋买卖协议、房产证、证明、银行卡交易明细、情况说明等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2014年9月2日，原告雷仲明与被告重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君民间借贷纠纷一案在重庆市第一中级人民法院立案后，该院在审理过程中，以本案与我院已经受理的同一原、被告之间的民间借贷纠纷两案证据存在交叉，报请重庆市高级人民法院指定管辖。重庆市高级人民法院于2015年11月6日指定本院审理该案，本院于2015年12月1日立案审理后，于2016年12月26日作出原告雷仲明与被告重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君民间借贷纠纷一案[（2015）渝北法民初19870号]民事判决书，判决：一、被告重庆融畅投资有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告雷仲明借款本金2559579.37元及截至2013年9月27日利息45145.1元，并支付利息（以2559579.37元为基数，从2013年9月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至付清时止）；二、驳回原告雷仲明其他诉讼请求。雷仲明收到该判决书后不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院审理后于2018年9月19日作出（2017）渝01民终3443号民事判决书，判决：一、维持重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第18970号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第18970号民事判决第二项；三、段辉明、刘君对重庆融畅投资有限公司在本判决第一项中所负之支付义务向雷仲明承担连带清偿责任；四、驳回雷仲明的其他诉讼请求。重庆市第一中级人民法院在2014年该案审理过程中，雷仲明向该院申请诉前财产保全，该院于2014年8月作出（2014）渝一中法执保字第297-10号执行裁定书，裁定：查封刘君名下位于重庆市渝中区XX号房屋，并向不动产登记部门送达了相关文书。前述判决书生效后，重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君未按期履行判决书确定的义务，雷仲明向渝北区人民法院申请强制执行[案号(2019)渝0112执489号]，在该案执行过程中，本院对重庆市渝中区XX号房屋进行第二次续查封，刘伟以其已经购买了该房屋，系该房屋的所有人为由提出书面执行异议，渝北区人民法院审查后，作出（2019）渝0112执异584号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。原告刘伟收到该裁定书后不服，提起本案之诉。另查明，原告刘伟系第三人刘君之弟，原告刘伟在上述诉讼案件时系重庆融畅投资有限公司的总经理。庭审中，原告提交了一份打印落款时间为2014年9月20日的以第三人刘君为甲方，原告为乙方签订的《房屋买卖协议》，主要约定：甲方将其位于重庆市渝中区XX号房屋出卖给乙方，价格为人民币30万元，支付方式为现金或转账，于本协议签订后20日付清全部购房款。特别约定：甲方将该房屋卖给乙方后，甲方母亲刘文玉拥有长期居住权，刘文玉过世后甲乙双方到房屋交易中心办理该房屋的过户相关手续。乙方不得以任何理由取消此约定，否则甲方有权收回该房屋。甲乙双方在办理该房屋过户交易手续时按照房屋交易相关规定各自承担税费。本协议经双方签字后乙方向甲方全部购房款后生效。原告还提供了刘君的招商银行卡的交易明细及书面汇款说明，交易明细显示2014年10月5日案外人杨华向刘君分四次共转账19万元，客户摘要为往来款。汇款说明人为处签名为：杨华，打印的落款时间2014年10月5日，主要内容记载：本人杨华于2014年10月5日向收款人刘君招商银行卡汇入人民币19万元系代刘伟支付重庆市渝中区XX号房屋的购房款。原告还提供了刘君手写的收条一份，记载：今收到刘伟购买本人位于重庆市渝中区XX号房屋的购房款人民币30万元，其中现金11万元，转账19万元。落款时间为2014年10月5日。2019年12月27日，渝北区冠居物业管理有限公司华福大厦管理处出具一份《证明》，记载：渝中区XX号业主刘文玉与儿子刘伟从2002年起开始每月按时缴纳物业费及其他费用从未拖欠。该《证明》仅有单位盖章，并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。本院认为，案外人刘伟对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告虽主张其与第三人刘君就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并已经付清了全部价款，并实际占有了该房屋，即便其主张全部真实，但该房屋并未过户登记至原告名下，其享有的是债权，并不能取得该房屋的所有权，故其第二项诉讼请求于法无据，本院不予支持。就是否应当解除对案涉房屋的查封，停止对该房屋的执行问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽提供了打印的落款时间为2014年9月20日的《房屋买卖协议》，被告对其真实性予以否认，故仅凭上述证据并不能证明其双方实际签订房屋买卖合同的时间即为2014年9月20日；即使该协议签订时间为2014年9月20日，但该房屋已于2014年8月被重庆市第一中级人民法院首次查封，其签订时间亦在查封之后，不符合第二十八条第（一）项的要件。该协议中双方将过户登记的时间约定其母刘文玉过世后，原告使其所购买的房屋长期处于登记在他人名下的情形，在此期间，可能出现房屋登记所有权人另行将该房屋进行抵押、或另行出售、或因其他债权债务被司法查封等的情形，原告认可这样的交易安排，即表明原告自愿接受其中的交易风险，故该房屋现在未过户亦属因原告自身原因所致，不符合第二十八条第（四）项的要件。案外人杨华的汇款说明属证人证言，其本人亦未出庭接受质证询问，且交易明细摘要中记载为往来款，而第三人刘君虽出具了收条，但其与原告系姐弟关系，双方与本案都有直接的利害关系，故该汇款说明及收条亦不足以证明原告支付购房款的事实，不符合第二十八条第（三）项的要件。物业公司的《证明》属单位提供的证据材料，而该证明上并无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位出具证明材料法定的形式要件，且该《证明》记载的涉案房屋的业主为刘文玉与儿子刘伟，显然与该房屋的不动产登记权利人不符，对该证据本院不予采信，不能证明原告已在2002年实际占用该房屋，不符合第二十八条第（二）项的要件。综上，原告刘伟对涉案房屋并不享有能够排除强制执行的权利，对其第一项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘伟的全部诉讼请求。案件受理费9600元，由原告刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘涛峰人民陪审员  颜如丹人民陪审员  彭钦洪二〇二〇年五月九日法官 助理  杨 星书 记 员  潘媛媛