四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1921民初3407号 原告：重庆市建有物业发展有限公司，住所地：重庆市万州区王牌路袁家墩**。 统一社会信用代码：91500101711665965B。 法定代表人：牟建兴，职务：总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。 被告：陈曦，男，1976年8月3日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：周小梅，女，1976年6月20日出生，汉族，住四川省通江县，系被告陈曦之妻。 被告：蒲昊，男，1975年7月31日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：李艳，女，1977年6月29日出生，汉族，户籍地：成都市成华区，现住四川省通江县，系被告蒲昊之妻。 被告：刘敬，男，1968年10月12日出生，汉族，户籍地：四川省通江县，现住四川省双流县。 被告：龚怀琼，女，1973年9月16日出生，汉族，户籍地：四川省通江县，现住四川省双流县，系被告刘敬之妻。 被告：刘世根，男，1982年8月19日出生，汉族，户籍地：陕西省镇安县。 被告：胡岭，女，1987年7月26日出生，汉族，住四川省通江县，系被告刘世根之妻。 被告：张荣华，女，1972年8月27日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：刘伟，男，1976年9月16日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：何娅，女，1975年11月18日出生，汉族，户籍地：重庆市南岸区，系被告刘伟之妻。 被告：贺国庆，女，1964年10月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：赵刚，男，1958年1月5日出生，汉族，住成都市武侯区，系被告贺国庆之夫。 被告：田江，男，1971年7月20日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：潘玲，女，1973年7月18日出生，汉族，住四川省通江县，系被告田江之妻。 共同委托诉讼代理人：何波之，四川衡义律师事务所律师。 原告重庆市建有物业发展有限公司(简称“建有物业公司”)与被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘伟、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲“商品房买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建有物业公司的委托诉讼代理人冉茂蒽，被告陈曦及其与其他被告共同委托诉讼代理人何波之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告建有物业公司诉称：1、请求判令被告依法结清购房款，全部被告给原告偿欠的购房款705478元，并承担从2015年2月10日起按年利率6%计算违约金至付清时止；2、判令被告给付原告银行保证金账户上被扣划的被告应支按揭款71959.48元，并按年利率6%承担利息至付清时止，3、全部被告承担连带给付责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月30日、2014年3月11日被告向原告购买通江县“诺水一号”项目1栋1单元1-116号59.58平米、1-201号1175.45平米、1-301号993.24平米的商业用房，分别签订了《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201403110000113、20140311000004Ｘ、201308300000017），约定价款分别为59.58万元、540.707万元、456.8904万元，合计为1057.1774万元。合同第十四条约定面积差异按照测绘资质部门最终实际测绘面积为准，据实结算，房款多退少补。后经房管部门最终测绘1-116号合同面积多了18.68平米，实为40.9平米、1-201号合同面积少了16.49平米，实为1191.94平米、1-301号合同面积少了198.7平米，实为1191.94平米。按照双方合同约定，被告应当找补购房款803074元，依据被告之前已交的购房款进行结算后，被告还应当补差705478元。2015年2月10日前，被告就已经入住开设医院，购房余款一直未付。同时被告购房后，由于没有按时支付银行按揭款，导致银行将原告保证金账户内71959.48元被扣划冲抵被告按揭款。上述款项后经原告催收，被告拒不履行，现起诉至法院，要求实现其诉请。 被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘伟、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲辩称：原告的诉请不成立，原告补充的诉请与本案没有关联性，其提出的事实及理由部分不属实，应当驳回原告的诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求向本院提供了原、被告身份信息资料、商品房买卖合同、房屋面积测绘成果报告书、国有土地使用证、竣工验收备案书、产权证、欠条、收条、房款催收函、收据、股东会决议、判决书、银行流水及证明、个人信用报告、房屋登记查询结果通知书等证据，本院组织了当事人质证，根据当事人提供的证据，本院认定如下事实：2012年原告与案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司联合开发位于通江县建设项目。2013年8月30日、2014年3月11日被告与原告及案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201403110000113、20140311000004Ｘ、201308300000017），约定被告购买该项目1栋1单元1-116号、1-201号、1-301号的商业用房，其面积分别为1-116号59.58平米、1-201号1175.45平米、1-301号993.24平米，单价分别为10000／平米计59.58万元、4600／平米计540.707万元、4600／平米计456.8904万元，三套房屋总价为1057.1774万元，付款方式为首付加按揭。同时约定（合同第十四条）面积差异处理，按照具有测绘资质的部门最终实际测绘面积为准，据实结算，房款多退少补。合同签订后，被告陆续向原告及案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司支付首付购房款至2014年7月，后双方在办理按揭贷款前夕通过对首付款数额进行统计，根据银行要求，被告支付的首付款数额不够，为了顺利办理按揭贷款手续，被告之一贺国庆向原告书立欠条一份，内容为：今欠重庆市建有物业发展有限公司通江分公司房款人民币1152404元（壹佰壹拾伍万贰仟肆佰零肆元整），交房时付清，时间2014年4月6日。条据书立后，被告又陆续向原告支付部分购房款，期间，案涉房屋经房管部门测绘1-116号为40.9平米、1-201号为1191.94平米、1-301号为1191.94平米，该测绘面积原、被告双方均无异议，测绘后双方对房款总价变更为1137.4848万元无异议，但均陈述对所支付的购房款双方未进行彻底清算，引发争议。现原告根据实测面积结合合同约定，认为被告尚下差购房款705478元，经催收被告未予支付，故原告起诉来院要求实现其诉请。庭审中，原告陈述当时办理按揭时，被告应当缴纳676.9774万元，实际被告只缴纳了561.737万元，下欠115.2404万元，所以被告才向原告书立的欠据，但出具收据是按676.9774万元出具的，该欠款是我公司垫付，其后虽然被告又支付了125万元的购房款，但该款是冲抵以前的欠款，所以现在根据实测面积与合同约定，被告仍下差原告购房款705478元未付。被告陈述双方签订合同属实，合同约定内容属实，面积误差属实，按测绘面积计算总的购房款属实，书立欠据属实，双方未就购房款彻底清算属实，按揭贷款及数额属实，但对双方在办理按揭贷款时书立欠据原告陈述的情况有误，真实情况是当时办理按揭贷款时，我方通过银行转账支付购房款为676.9774万元是属实的，书立欠据欠到的115.2404万元是后来陆续支付125万元冲抵了，还多支付了，欠据未收回，至今保管在原告处。因三套房屋按合同约定面积计算，其房款总价为1057.1774万元，实测后面积有误，根据实测面积计算，我方应付总房款为1137.4848万元，按揭贷款为380.2万元双方均认可，所以我方实际向原告前期支付676.9774万元，加上支付欠款115.2404万（实际支付为125万元），两项合计为801.9774万元，再加上按揭贷款380.2万元，实际我方已经支付数额为1182.1774万元，已支的减去应支的，我方已超支44.6926万元，不存在原告垫支部分，涉及我方支付的676.9774万元一是原告向我方出具了正规收据，二是该款项全部都是通过银行转账支付，有支付轨迹可查，但时间跨度太长加之原告收款人员变换太勤，导致调取银行流水有一定难度，需要原告配合。另外案涉房屋原告已于2015年初交付被告使用属实。 同时查明：2015年9月8日，原告与案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司召开股东会形成决议，决定就双方开发的位于通江县侧“龙武.诺水一号”项目财产进行分配，案涉房屋的权利分配给原告行使。 另查明：被告支付款项，原告向其出具收据情况为：2013年8月30日2288904元、2014年3月11日2650000元、2014年4月1日4530000元、2014年4月1日358800元、2014年4月1日597070元、2014年6月14日422200元、2014年12月28日200000元、2015年8月26日300000元、2016年1月23日500000元、2016年2月5日50000元、2016年5月7日200000元，计11张条据，共计金额801.9774万元。针对上述支款情况本院根据被告陈述其支付款项全部是通过银行转账支付，即要求被告提供银行转账记录或明细，被告要求原告配合并向本院申请调查令。被告于2020年5月20日向本院提交关于上述十一次付款收据对应的支付凭证，同日经原告质证认为：对被告提供的十一组证据，通过核实其中八组无异议，但对其中三组有异议，一是涉及2014年4月1日收据（358800元）所对应的进账单（2014年3月18日）、支票活期存款凭证（2014年3月19日）计款357800元、进账单（2014年4月1日）、支票活期存款凭证（2014年4月1日）计款1000元，该组反映的款项是公司出纳张国兰代被告垫支的首付款，实际被告没有支付，因当时被告需要办理按揭合同，要求首付款必须达到总房款的60%，故被告请求公司先行垫付，被告给公司出具欠据，所以该组证据中收据虽反映支付了358800元给公司，但实际该款被告并未支付。因公司给被告出具了收据，所以被告就给公司出具了欠据。经办人是公司出纳张国兰；二是涉及2014年4月1日收据（453000元）所对应的进账单（2014年3月18日）、支票活期存款凭证（2014年3月18日），该组反映的款项与第一组一样，也是公司代被告垫支的首付款，实际被告并没有支付；三是涉及2014年4月1日收据（597070元）所对应的进账单（2014年3月18日）、支票活期存款凭证（2014年3月18日）计款595070元、进账单（2014年4月1日）、支票活期存款凭证（2014年4月1日）计款2000元，该组反映的款项与第一、二组一样，同样是公司代被告垫支的首付款，实际被告并没有支付。被告对上述证据及原告质证内容说明，原告陈述严重不属实，上述有争议的三笔款项系被告实际支付，理由1、凭证上明确记载是被告补交首付款，并不是公司垫付；2、票据和银行凭证从未记录有公司或张国兰垫付；3、除一个2000元和1000元发生在2014年4月1日之外，其余大额款项均是发生在2014年3月18日；4、三笔款项系张国兰转账支付给平昌繁荣易嘉公司，该公司系本项目股东；5、如果该款项系公司或张国兰垫付，则必须打入通江县房管局账户，一定不应当支付给易嘉公司；6、银行转账凭证明确记载为贺国庆等人补交首付款，性质明确；7、争议的欠条并非是首付款，根据欠条记载的内容和时间应是下欠购房款，决不是下欠首付款；8、除张国兰和公司陈述垫付1408870元外，其他没有任何证据证明垫付事实。对上述三笔款项支付因被告未提供其向公司或其出纳转账的相关依据，被告陈述当时是现金支付的，同时陈述，欠据是假的，实际原告公司与我方没有商量，公司说要办按揭让我们书立欠条，是应公司要求书立的。对原告质证陈述内容，即上述三笔款项系公司垫付，垫资总额为1408870元，而被告向公司书立欠据金额为1152404元，差额部分本院要求原告说明，但原告陈述对差额约25万元需核实。为查明案情，本院核实被告贺国庆，贺国庆陈述，欠据是我书立的属实，目的是贷款，欠款我们后面支付了等。原告质证认为，该欠据内容形成原因是被告下差首付款，所以被告贺国庆向原告书立的，与另案被告起诉陈述一致，金额依据合同约定结合首付款变化计算得出的，不是张国兰叫她写她就写，贺国庆是成年人，对自己的行为应当知道后果等。 还查明：由于被告未按按揭合同约定时间向银行支付按揭款项，银行于2019年在原告保证金账户内扣划71959.48元予以冲抵被告按揭款。被告对此予以认可。 本院认为，原、被告对双方签订的商品房买卖合同、约定的房屋买卖单价、总房款计算方式、房款支付方式以及房屋测绘面积等均无异议，对此本院予以确认。在买卖过程中，因原、被告均陈述就购买的房屋双方未就购房款项彻底清算，导致原、被告对已支付的房款数额存在争议，故本案争议焦点为被告向原告书立的欠据如何认定，被告是否下差原告房款。庭审中，被告对向原告书立欠据的真实性并未否认，仅陈述该欠据是应原告要求书立，目的是贷款，实际并不下欠原告款项，但被告系具有完全民事行为能力人，对其书立欠据的法律后果应当明知，同时被告在书立欠据时亦向其他被告进行告知同意后，才书立欠据，故对该欠据载明被告下欠原告房款的内容客观真实，本院予以确认。庭审中，原、被告均确认，双方签订的合同单价和面积，合同约定1-116号（单价10000元/平米，面积59.58平米）房屋总房款为595800元；1-201号（单价4600元/平米，面积1175.45平米）房屋总房款为5407070元；1-301号（单价4600元/平米，面积993.24平米）房屋总房款为4568904元。三房合计总房款为1057.1774万元。后经测绘1-116号（单价10000元/平米，面积40.9平米）房屋总房款为409000元；1-201号（单价4600元/平米，面积1191.94平米）房屋总房款为5482924元；1-301号（单价4600元/平米，面积1191.94平米）房屋总房款为5482924元。三房合计总房款为1137.4848万元。根据被告提供的原告向其出具支付房款收据十一组，以证明其支付购房款数额为801.9774万元，经办人为原告公司财务人员林冬雪、张国兰。对上述收据原告本身无异议，确认确系己方出具，但陈述其中有部分收据是因被告是以按揭方式支付购房款项，依据银行要求，被告应当支付首付款为676.9774万元，而被告实际只支付了561.7370万元，为了顺利办理按揭事宜被告向原告借款115.2404万元垫付首付款，所以被告于2014年4月6日向原告书立欠据，并约定交房时付清，对借款后被告支付的款项是付还前面垫支的借款。从原告提供被告书立的欠据亦证明这一事实，结合被告提供的收据，减去其下差房款，被告尚下欠原告705478元属实，否则按照被告陈述其办理按揭贷款时已支付676.9774万元，已经达到办理按揭的要求，被告凭什么向原告书立欠据，书立欠据后又凭什么向原告支付125万元。显然是先有原告的垫付行为，后才有被告的支付行为，因为如果被告已经支付676.9774万元属实，也就不存在后面的支付行为。故原告主张理由成立，本院予以支持。虽被告辩称房款已付清，甚至已经超付，但仅认可原告向其书立的收据，回避了己方向原告书立欠据的事实，退一步讲被告陈述属实，其支付首付款为676.9774万元，按揭贷款为380.2万元，书立欠据为115.2404万元，办理按揭后又支付了125万元，其房款总额已经达12974178元，远远大于实际房款。故被告辩称理由不能成立，本院亦不予支持。同时庭审中被告陈述其支付款项均是通过银行转账支付，但其后提供的收据附件，即原告有异议的三笔款项均无银行转款依据，虽陈述该三笔款项支付不排除现金支付，但此三笔款项涉及金额为140余万元，结合被告向原告书立欠据的事实，原告陈述更具有合理性。另外，被告陈述后面陆续支付125万元是冲抵前面欠到的115.2404万元，支付后未收回欠据，至今保管在原告处，更不符合财务管理制度，故其辩称理由不能成立，本院不予支持。对原告主张因被告未按按揭合同支付按揭款项，导致银行于2019年将原告保证金账户内71959.48元予以扣划冲抵被告按揭款要求被告返还，被告对此予以认可，虽属另一法律关系，但为减少诉累，本案一并处理，由被告返还原告代扣的按揭款71959.48元。对原告主张的利息因双方书立欠据和银行代扣未做约定，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国诉讼法》第六十三条、第六十四条第二款之规定判决如下： 一、被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘伟、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市建有物业发展有限公司下差购房款705478元； 二、被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘伟、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市建有物业发展有限公司代扣保证金71959.48元； 三、驳回原告重庆市建有物业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10855元，由被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘伟、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲共同承担（原告已垫付，被告履行时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  张 蛟 人民陪审员  吴红梅 人民陪审员  陈秀珍 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  殷 菲