贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终847号上诉人（原审原告）：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草街道办事处笔山路**（金州世家会所）。法定代表人：胡柏树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙波，贵州尚派律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建宇，贵州尚派律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈付洪，男，1975年8月9日出生，住贵州省兴义市。被上诉人（原审被告）：杨舒，女，1984年5月3日出生，住贵州省兴义市。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：谭浩南，贵州年成律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：简玉亮，贵州年成律师事务所律师。上诉人兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫房开公司）因与被上诉人陈付洪、杨舒侵权责任纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初10560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇鑫房开公司上诉请求：1．撤销原判，改判支持汇鑫房开公司一审诉讼请求。2．二审案件受理费由陈付洪、杨舒负担。事实和理由：1．一审认定涉案楼盘11栋部分住户的私搭乱建行为是导致涉案项目不能办理竣工验收备案登记的原因之一，也即认可陈付洪、杨舒在涉案项目办理竣工验收备案登记过程中确实存在过错，但却未判决陈付洪、杨舒承担与过错相应的赔偿责任，明显错误。2．一审以涉及违建共计170户，汇鑫房开公司却仅要求其中9户承担责任显失公平，判决驳回汇鑫房开公司诉讼请求，理由不能成立。汇鑫房开公司的违约金损失应由全部违建住户共同承担，但汇鑫房开公司考虑违建住户人数众多，牵连范围大，恐对社会造成不良影响，且汇鑫房开公司一审所主张的违约金损失是由于16户提起诉讼所致，所以仅对其中涉嫌违建的9户提起诉讼。若法院认为汇鑫房开公司的损失应当由全体违建住户共同分担，可就汇鑫房开公司所受损失按照违建住户的数量来平均计算陈付洪、杨舒应当承担的责任。3．在汇鑫房开公司于2018年11月22日取得土地使用权证之后，私搭乱建已成为不能办理竣工验收备案登记的唯一原因，在此之后产生的损失，应全部由私搭乱建的业主全部承担。陈付洪、杨舒辩称，与一审答辩意见一致。汇鑫房开公司向一审法院起诉请求：1．判令陈付洪、杨舒赔偿汇鑫房开公司经济损失81201元；2．本案案件受理费由陈付洪、杨舒承担。一审法院认定事实：汇鑫房开公司系兴义市黄草街道办事处笔山路“金州世家”小区的开发商。2014年11月27日，汇鑫房开公司所开发的金州世家小区二期项目第11栋楼竣工后，便陆续向购房人交付房屋。2017年5月，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建局执法大队、规划局、消防大队几个部门联合对金州世家“违章搭建筑”进行执法检查，检查过程中发现金州世家小区众多住户存在私自搭建和违章搭建建筑的情况，主要表现：部分住户存在违章搭建露台、私自倒板、私自搭雨棚、占用绿化、占用消防通道等违法行为。2017年5月5日，上述几个部门联合对涉及违章搭建的业主下发了《金州世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，并对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金州世家小区涉及违章搭建的住户为170户，其中11栋有101户，本案被告陈付洪、杨舒属其中之一。事后，有部分违章业主拆除了违章建筑，但有部分仍没有拆除。2018年由于汇鑫房开公司未向其业主办理房屋产权登记手续，11栋的16户业主陆续向法院提起诉讼，要求汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证违约责任。其中，本案陈付洪、杨舒就是其中一户。经兴义市人民法院和黔西南州中级人民法院对11栋16户业主的案件进行审理后，对16户业主诉汇鑫房开公司“商品房预售合同纠纷”16案进行了判决，现该16案的判决均产生法律效力。陈付洪、杨舒与汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷一案，兴义市人民法院判决汇鑫房开公司承担违约责任并赔偿违约金的时间为2018年10月23日，汇鑫房开公司于2018年11月22日取得该楼盘土地使用权证。另查明，2019年2月26日，兴义市城乡规划局出具的《关于黔西南州中院协助调查函的复函》载明：李涛购买的商品房为汇鑫房开公司开发建设的金洲世家项目第11栋1单元10楼1号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。但汇鑫房开公司在庭审中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代其缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致。一审法院认为，侵权责任的一般构成要件，即侵害人主观上存在故意或重大过失、受害人存在损失、该侵害人的行为与受害人的损失之间存在因果关系。在本案中，虽然汇鑫房开公司提交了一份2019年2月26日兴义市城乡规划局出具的《关于黔西南州中院协助调查函的复函》载明：李涛购买的商品房为汇鑫房开公司开发建设的金洲世家项目第11栋1单元10楼1号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。但是汇鑫房开公司在庭审过程中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代汇鑫房开公司缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致，由此可知其公司未获得《建设工程竣工验收备案表》是多方面的原因导致的，涉案楼盘11栋住户存在私搭乱建的行为并非是造成不能办理竣工验收备案登记的唯一原因。其次，汇鑫房开公司主张陈付洪、杨舒、邓勇、李涛、田丹玮等16户业主诉汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷案中，因汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金合计为716754.76元，承担诉讼费为14058元。在上述案件的判决中已审理查明，第一，汇鑫房开公司支付逾期交房的违约金是因为汇鑫房开公司对涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记，而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，对于未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房。第二，关于逾期办证，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据民事活动应遵守的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的合同义务。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系汇鑫房开公司法定和合同约定义务。汇鑫房开公司未在合同约定期限内办理涉案楼盘所有权初始登记，违反合同约定的义务，应当承担相应的违约责任。由此可知，汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金，系因其自身存在违约行为导致的，由此造成的损失与本案的陈付洪、杨舒及另外8名业主无因果关系。再次，汇鑫房开公司在诉状中陈述金洲世家小区涉及私搭乱建的住户有170户，其中11栋就有101户，但汇鑫房开公司仅要求11栋业主中的存在私搭乱建的其中9户业主来承担其逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记的违约金及诉讼费的诉讼请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，不应当得到支持。综上，现有证据不能认定陈付洪、杨舒的侵权成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回兴义市汇鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1830元，减半收取915元，由兴义市汇鑫房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点主要在于汇鑫房开公司主张陈付洪、杨舒承担侵权责任的事由是否成立，一审驳回其诉请是否适当。对于当事人争议的焦点问题，本院分析认为，第一，汇鑫房开公司涉案楼盘于2018年11月22日才取得国有土地使用证。作为房地产企业，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、预售许可证等，既是进行房地产开发的基础和前提，也是合法销售商品房的重要凭证。本案汇鑫房开公司在未取得国有土地使用证的情况下，仍径行开发建设案涉楼盘并销售，已明显违反法律规定。结合现有证据，汇鑫房开公司不能证明未取得土地使用权证系由于陈付洪、杨舒等业主原因直接导致。第二，从房地产建设开发流程看，在汇鑫房开公司取得国有土地使用证前，该楼盘显然无法办理竣工验收备案登记。也即是，在2018年11月22日前，无论是否存在业主私搭乱建的情形，涉案楼盘均不能办理竣工验收，汇鑫房开公司绝对地无法如期向业主交付符合法定和约定条件的房屋并取得不动产初始登记。第三，在与本案相关的16个商品房预售合同纠纷案件中，法院判令汇鑫房开公司向16案业主所承担的逾期交房、逾期办证违约金截止时间为2018年10月23日，该期间属汇鑫房开公司尚未取得国有土地使用证的阶段，该事实当然的阻却了业主私搭乱建行为与不能办理竣工验收之间的关联性。汇鑫房开公司主张陈付洪、杨舒承担侵权责任的事由不能成立，一审对其诉请未予支持，并无不当。综上所述，汇鑫房开公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1830元，由上诉人兴义市汇鑫房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  尹慧兰审判员  刘金洲审判员  陈映桃二〇二〇年五月二十九日法官助理罗倩书记员黎晓雅