江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0322民初170号原告：黄斌，男，1989年1月8日出生，汉族，住萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：蓝和根，上栗148法律服务所法律工作者。被告：江西省吉水县城建房地产开发有限公司上栗分公司，所在地：萍乡市上栗县上栗镇栗锦花都小区内，统一社会信用代码：913603225918253610。负责人：唐三根，分公司总经理。委托诉讼代理人：尹添，江西博韬律师事务所律师。原告黄斌诉被告江西省吉水县城建房地产开发有限公司上栗分公司（以下简称吉水城建公司上栗分公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了庭审。原告的委托诉讼代理人蓝和根，被告的委托诉讼代理人尹添到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告黄斌向本院提起诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期交房（2019年4月1日至2019年7月15日共计105天）违约金共计4179元。2.本案诉讼费、代理人费用由被告承担。事实与理由：2018年11月13日，原被告双方签订《萍乡市商品房买卖合同》，合同编号为20181100217，合同约定：出卖人（被告）将位于上栗县以人民币398000元销售给原告，付款方式为按揭支付，合同签订之日，付定金120000元，商业贷款金额278000元，于2018年12月31日交付使用。合同签订后原告原告严格履行了合同义务，按期交纳了款项。但是截至目前原告还未接到收房通知书，违约时间已到达270天之久（被告已向原告支支付了三个月的违约金，但剩余的违约金被告拒绝支付）。在《萍乡市商品房买卖合同》第九条明确约定了出卖人（被告）逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过30天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行…。”未依法维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第66条、第113条第一款、第114条第一款和《商品房销售管理办法》第30条第一款之规定，今特具状贵院，请求依法判决诉求。被告吉水城建公司上栗分公司辩称：1.根据《商品房买卖合同》第八条约定“连续三日（含3日）以上降水量超过40ML的时间，”、“行政事业行为，行业停工整顿，国家重大会议召开要求停工等，非出卖人原因造成的影响施工或停工的时间”，答辩人将提供气象局的天气情况证明和国家重大会议的召开时间予以证实，该时间天数应从逾期天数中予以扣除。2.答辩人的3#、5#、6#楼于2019年4月23日竣工规划核实合格，已经符合《商品房买卖合同》第八条的交付条件，答辩人于2019年5月23日通过售楼人员向原告已经发送了收房通知，原告在接到通知后，故意拖延收房，因此，原告起诉的逾期天数没有事实依据和合同依据。3.答辩人已经支付了3个月的逾期交房违约金，应当在实际应付违约金中予以扣除，并且支付过多的，答辩人保留要求返还的权利。4.答辩人不承担本案的诉讼费用和代理人费用。代理费没有合同依据。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，原告黄斌提供了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2.《萍乡市商品房买卖合同》复印件一份，证明原被告之间的房屋买卖关系。3.光盘一份，证明被告出售的商品房不符合质量要求，不具备交房条件。被告对原告提供的证据1、2的三性无异议。对证据3的三性有异议，本案审理范畴是逾期交房。被告吉水城建公司上栗分公司提供了以下证据：1.建设工程竣工验收消防备案凭证，拟证明2019年3月27日被告经消防验收合格。2.建设工程竣工规划核实合格意见单，拟证2019年4月24日被告经上栗县自然资源和规划局核实，建设工程竣工规划核实合格。3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明2019年4月26日被告经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、监督部门竣工验收合格，并于2019年5月10日经上栗县住房和城乡建设局备案。4.短信信息，拟证明被告的销售人员于2019年5月23日、2019年5月27日等时间多次以手机短信方式通知原告收房，可原告一直故意拖延收房。5.交房协议书，拟证明原告实际收房的时间。6.2017年1月1日至2019年12月31日中央、江西省开两会时间表，拟证明在施工期间，因中央和江西省开两会造成停工时间为64天，应当从逾期天数中予以扣除。7.上栗县公安消防大队出具的通知，拟证明2017年10月13日因召开党的十九大，从10月16日起至10月25日止停止一切建筑施工，造成停工10天。8.上栗县气象局的证明，拟证明2017年10月至2019年3月期间的连续3日降水量超过40MM的情况，共计造成停工39天。原告对被告提供的证据1、2、3、5的三性无异议，对证据4的三性无异议，对证明目的有异议，对证据6、8的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，并不属于不可抗力的因素，达不到被告的证明目的，并且与我无关。对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，党的十九大明年都会召开，达不到被告的证明目的，并且在这个时间段原告并未与被告签订购房合同。本院结合调查取证和庭审查明的事实，对原被告双方提供的证据综合评定如下：对原告提供的证据1、2的三性予以认定并附卷佐证。对证据3的真实性合法性予以认定，对关联性不予认定。对被告提供的证据1、2、3、4、5的三性予以认定并采信，对证据6、7、8的真实性和合法性予以认定，对关联性和证明目的不予认定并不予采信。根据当事人的陈述并结合对证据的分析与认定，本院认定案件事实如下：原告黄斌与被告吉水城建公司上栗分公司于2018年11月13日签订一份《商品房买卖合同》双方约定：原告购买被告开发的上栗栗锦花都5栋1-601号商品房一套，房屋建筑面积126.56平方米，单价3145元/平方米，房款总价为398000元。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房款万分之一的违约金。”合同第十一条第（1）项交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人书面通知或公告通知发出之日起15天内，买受人未能及时办理交接手续，视同买受人自动验收交接。（2）买受人自交付日期满后，每月向出卖人支付五十元房屋保管费。（3）买受人承担因延期交接产生的全部责任。”合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但由于被告公司自身经营管理的原因未按约定时间交付所出售的房屋。2019年3月27日和4月24日，涉案房产栗锦花都3、5、6栋商品房经上栗县公安消防大队、上栗县自然资源和规划局核实，建设工程的消防和工程竣工规划验收核实合格，同年4月26日，建设工程勘察单位地矿赣西地质工程勘察院、设计单位广东建筑艺术有限公司、施工单位江西省吉水县城建建筑公司、监理单位江西恒信项目管理有限公司和建设单位江西吉水县城建房地产开发有限公司盖章对涉案建设工程验收合格。5月10日建设工程行政主管部门上栗县住建局作为监管单位履行了备案职能。同年5月23日，被告公司售楼人员刘佳幸等人向原告以短信的方式通知包括原告在内的购房业主，告知原告所购买的栗锦花都二期3、5、6栋住宅和商铺已竣工验收，达到交付使用条件，可以交房，交房手续已齐全。同年7月15日，原被告双方就交房时间达成一份《交房协议书》明确当日为交房时间。甲方（被告）应在交房使用后一年半内为乙方（原告）办理不动产权证，乙方表示同意无异议。另查明，被告已按合同约定支付原告逾期交房3个月（截止时间为2019年3月31日）的违约金计3582元。现原告以被告逾期交房向本院提起诉讼，请求被告支付自2019年4月1日起至同年7月15日止的违约金计4179元。本院认为，原被告双方所订《商品房买卖合同》和《交房协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，合同相对双方均应诚实守信，各自全面履行合同约定的义务。本案中，原被告双方争议的焦点问题是案涉房屋何时具备交付条件、房屋交付时间和违约金的计算截止日期的确定，原告主张截至目前仍未接到收房通知书，被告违约交房已达9个月。被告辩称2019年5月23日已短信通知原告收房，原告未能及时办理交接手续已视为自动验收交接。本院认为，首先原被告双方购房合同的约定交房期限为2018年12月31日，被告逾期交房且已支付至2019年3月31日止的违约金，本院予以认定。其次，商品房的交付条件包括法定条件和约定条件，从法律法规的规定看，国务院2000年1月3日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部于2000年4月7日发布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内，依照本法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”住房和城乡建设部于2010年8月1日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施。”2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第四条规定“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”第九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案。建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”以上法律法规表明，对于建设工程竣工验收，现行法律法规实行的是建设工程质量监督管理制度，即竣工验收备案制，以建设、施工、勘察、设计、监理五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准，竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用条件。第三，根据购房合同双方约定的交房条件是“商品房经分期综合验收合格，”具体“验收合格”的标准，原被告双方没有明确和细化。涉案建设工程经消防、规划部门验收合格后，2019年4月26日，建设工程的勘察、设计、施工、监理和建设单位分别盖章验收合格。5月10日，建设工程主管单位上栗县住建局盖章履行备案职能，足以认定涉案房屋具备交付使用条件。第四，涉案建设工程在已具备交付使用条件的状况下，同年7月15日，原被告双方自愿签订交房协议书，就涉案房产的交房日期重新确定为协议签订之日，依法予以认定。第五，原告黄斌主张涉案建设工程供电供水没有到位，小区绿化、停车场等不具备交房条件的问题，原告未提供证据，且上述问题在购房合同第十四条中有专项条款约定的相应违约责任或处理方式，不属于合同约定的拒绝交房理由，故本院对原告据此拒收房屋的理由不予采纳。综上所述，本院认定涉案建设工程的具备交付使用条件的日期为2019年4月26日，本案原被告双方交房的日期为2019年7月15日。原告黄斌诉请被告吉水城建房地产上栗县分公司违反合同约定应支付延期交房相应违约金的理由成立，依法予以支持，但违约金的计算日期应计算至2019年5月23日止计53天，理由是1.涉案房屋在具备交付使用条件后，被告工作人员于5月23日以短信方式通知原告收房，双方对此均予以认可，从即日起被告已履行告知义务，不再存在违约行为和过错。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金的支付是以和违约方存在违约行为和根据违约情况来认定和计算，本案虽然双方重新认定交房时间为2019年7月15日，被告在履行告知义务后至交房之日止，这期间被告并无违约行为和违约情形，依法不应承担违约金的支付义务。本院认为，根据被告逾期交房53天，按原告已付总房款398000元日万分之一计算，被告应支付的违约金为2109.4元（39.8元/天×53天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十五条之规定，判决如下：被告江西省吉水县城建房地产开发有限公司上栗分公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄斌延期交房违约金2109.4元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告江西省吉水县城建房地产开发有限公司上栗分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日，权利人可以向一审人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。审 判 长  陈宏林人民陪审员  柳汝凤人民陪审员  陈 辉二〇二〇年五月二十七日代书 记员  周 敏