广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40645号原告：彭琴仙，女，1942年4月14日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：马吉兵，广东鹏吉律师事务所律师。被告：欧冀玥，女，汉族，1983年8月17日出生，身份证住址：广东省英德市。委托诉讼代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告彭琴仙与被告欧冀玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告彭琴仙及其委托诉讼代理人马吉兵，被告欧冀玥委托诉讼代理人黄春秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭琴仙向本院提起诉讼，请求法院判令：1.双方签订的存量房买卖合同于2013年6月26日解除，被告配合解除网签合同（编号为穗存量房合字××号）；2.被告支付违约金87000元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更其第1项诉讼请求为：判令双方签订的网签合同（编号为：穗存量房合字××号）于2013年6月26日解除，判令双方于2013年5月3日签订的《广州市存量房买卖合同》于2013年6月26日解除。事实和理由：2013年5月3日，原、被告签订存量房买卖合同，约定被告以87OOOO元的价格购买原告位于广州市海珠区蓝康街9号505房。合同签订后，因被告未支付首期房款导致无法完成交易递件手续。被告委托律师于2013年6月19日发函要求自2013年6月26日起解除前述存量房买卖合同。原告认为，双方于2013年5月3日签订的存量房买卖合同已于2013年6月26日解除。被告因自身原因单方解除合同，依法应承担违约责任，请求法院判如所请。被告欧冀玥答辩称：我方同意于2013年5月3日的存量房买卖合同解除，但是我方不同意双方所订立的网签合同（编号为：穗存量房合字××号）解除；我方也不同意原告的第2项诉讼请求，且原告的第2项诉讼请求已过诉讼时效。事实和理由：我方在敦促原告履行双方所订立的第一份合同未果情况下通知原告解除合同，但网签合同与第一份存量房合同内容约定并不一致，反映在交易过户是否同时进行抵押等方面。我方认为网签合同仍存在继续履行的条件，我方不同意解除。原告是导致两份合同不能履行的违约方，如果不能继续履行合同，其应该向被告支付目前的房屋市场评估价与当初签约的合同成交价的差价。经审理查明，根据粤房地权证穗字第**房地产权证记载，坐落于广州市海珠区蓝康街****（以下简称涉案房屋）的权属人为原告，房屋性质商品房，共有情况单独所有，登记时间2011年1月22日。2013年5月3日，原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方）签订了《存量房买卖合同》。第二条计价约定甲乙双方约定涉案房屋按照整套出售并计价870000元；第三条付款甲乙双方一致同意由乙方按照以下方式交割房款：2.按揭付款方式（1）签订本合同时支付20000元作为定金；（2）首期楼款（含定金）270000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；（3）600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第七条违约责任、第八条交易不成的违约责任当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任：1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十二条单方解除权的行使甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达时解除。第十四条争议的解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的依法向该房地产所在地人民法院起诉。第十六条其他约定……2.甲乙双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。手写约定5.甲乙双方友好协商递件当天，乙方须提前把首期楼款转给甲方，同时甲方须开相应楼款之收据给乙方。关于支付首期款的时间，双方当事人存在争议，原告称《存量房买卖合同》第三条第2点第（2）项约定不清楚，第十六条第（5）项特别约定明确了先收钱再递件；被告则认为第三条第2点第（2）项约定的清楚，即先递件后付款，第十六条第（5）项约定“提前”到何时无法明确执行。2013年5月3日，原告向被告出具了收到涉案房屋承购定金20000元。2013年5月6日08:51:57，原、被告双方签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方），第一条房地产权属情况，其中包含该房地产不存在抵押等他项权利情况，本次交易暂不办理抵押等内容。第二条计价和价款，房地产按整套出售并计价，总金额为870000元。第三条付款，双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款按期付款：首期款乙方应双方约定时间向甲方支付房款270000元；剩余房款除前述房款外剩余600000元，由乙方按照约定时间甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。第八条交易不成的违约责任：1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十四条争议的解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的提交广州市仲裁委员会仲裁。诉讼中，双方当事人均确认双方实际履行的是签订于2013年5月3日的《存量房买卖合同》、签订于2013年5月6日的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）是双方办理交易过户手续所需。被告在诉讼中提交了签订于2013年5月20日的《中信银行个人借款合同（2012版）》【编号：（2013）穗云银个贷字第GF104号】，该借款合同记载：借款人为被告，贷款人为中信银行股份有限公司广州分行，抵押人为被告。借款合同第十五条具体约定，被告贷款金额为600000元；贷款用于购买涉案房屋，本合同支付对象（范围）为彭琴仙；本合同贷款的担保方式为住房抵押；合同附件一记载抵押物即为涉案房屋；合同附件三《支付委托书/申请书》（适用银行受托支付情形），被告作为委托人，委托中信银行股份有限公司广州分行将《中信银行个人借款合同（2012版）》【编号：（2013）穗云银个贷字第GF104号】金额600000元的贷款专用于借款合同规定的用途，具体用途为购买涉案房屋，被告委托中信银行股份有限公司广州分行将贷款资金向本人如下交易对象的如下账户划转：交易对象全称彭琴仙，开户行中信银行，账号62×××85，支付金额600000元；本委托书自我方签署之日起即行生效，除非我方向银行提交并经银行认可之新委托书，本委托书持续有效。原告本人确认其去中信银行核实，被告与中信银行之间签订过该份借款合同，且原告本人看到过借款合同附件三《支付委托书/申请书》（适用银行受托支付情形），但其认为该份支付委托书没有银行的盖章。2013年5月16日，中信银行广州分行向原告发出《个人二手住房贷款承诺书》（编号：2013050023），内容为：鉴于被告与原告签订的《广州市存量房买卖合同》，原告将自己合法拥有的涉案房屋出让给被告，因被告资金不足拟向我行申请借款。经审查，被告符合我行二手房贷款基本条件，待房屋产权过户到借款人名下，并办理了我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行同意向被告发放陆拾万元整购房商业贷款。对此，原告提交了中国工商银行股份有限公司广州花城支行向买方陈蕙琳发出的《个人二手房贷款初审结果通知书》，原告主张海珠区蓝康街9号504房是其名下的另外一套房，出售给案外人陈蕙琳，工商银行出具的同意贷款书与被告欧冀玥的不一样，被告欧冀玥的同意贷款书未明确贷款将转入何人账户，原告有足够理由怀疑无法收到售楼款。诉讼中，双方当事人对向房地产交易中心递件问题存在争议，原告称双方约定在2013年5月19日递件，但是递件当天被告没有到场，原告也没有收到被告支付的27万元首期款，中介经致电被告，被告表示不来了，故当天递件没有成功。被告则表示不记得双方是否约定在2013年5月19日递件，但是双方确实了约好了某一天去递件，但因原告质疑被告的同贷书没有载明收款账号，所以双方去银行核实同贷书的真实性，约好递件当天没能递件成功。原告表示并非在递件当天去银行，而是其之后自行前往中信银行核实同贷书真实性而非与被告一同前往。被告称其向中信银行申请将原告的账号写入《个人二手房贷款承诺书》未得到批准，后原告表示不再出售涉案房屋。2013年6月6日，被告向原告发出《律师函》【2013】盈广州律函0734号，内容为：被告与原告于2013年5月3日订立《广州市存量房买卖合同》买卖涉案房屋，被告当天向原告支付了定金2万元，后双方办理了网签手续，被告申请60万元的按揭贷获得审批，中信银行广州分行于2013年5月16日出具了《个人二手住房贷款诺书》。原告与被告曾到房管部门拟办理递件手续，但由于原告提出“银行的承诺书”未写明原告的收款账户，原告担心能否顺利收到全部楼款等原因，当天递件不成功。后来，原告与被告一同到中信银行，经核实该“承诺书”是真实的。然而接下来，原告提出“房子不卖了”、解除合同的要求。被告不存在任何过错或违约行为，不能接受解除合同的要求。被告认为涉案房屋买卖合同至今交易仍属于正常，目前继续履行的条件具备，原告应务必于2013年6月15日前配合被告办理递件和过户的相关手续。如以上期限届满得不到原告同意继续履行合同的意思表示，则被告认为原告坚持解除合同。2013年6月19日，被告再次向原告发出《律师函》【2013】盈广州律函0783号，内容为：被告曾发函敦促原告于2013年6月15日前办理递件和过户的其他有关手续。该《律师函》原告已收悉，但是原告至今未采取履行合同的行动，原告的行为已经构成违约。现被告再次敦促和通知原告于2013年6月25日前，务必配合被告办理递件和过户的相关手续。否则，被告依据“房屋买卖合同”第十二条规定以及《合同法》第94条的规定，决定自2013年6月26日起，解除原被告双方订立的“房屋买卖合同”。那么，原告须于2013年6月26日全部退回已收款项、依合同承担违约责任，并对被告产生的其他损失（如中介费、按揭费、律师费等）予以赔偿。诉讼中，双方当事人均同意适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。本院认为：原告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外案件确定法律适用。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。”因双方当事人的同意，本案以中华人民共和国法律作为处理争议的准据法。原、被告签订的《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方当事人之间因此形成房屋买卖合同法律关系，双方均应依约履行。被告于2013年6月19日向原告发出《律师函》，要求原告于2013年6月25日配合被告办理递件和过户等有关手续，否则被告决定自2013年6月26日起解除双方订立的“房屋买卖合同”，该《律师函》属于附条件的解除通知。《律师函》所指的“房屋买卖合同”当然包括就涉案房屋签订的所有房屋买卖合同，被告抗辩不同意解除《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），显然缺乏理据，本院不予支持。现原告对上述《律师函》不持异议，故原告诉请确认双方当事人之间签订的两份房屋买卖合同于2013年6月26日解除，事实依据充分，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金87000元的问题。考察双方实际履行的《存量房买卖合同》，关于首期楼款，合同第三条第2点第（2）项约定首期楼款应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；合同第十六条手写约定为递件当天被告提前将首期楼款转给原告，但该手写约定对于如何“提前”是不明确的。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。被告主张首期房款的支付顺序为先递件后付款并无不当，因案涉交易未能递件成功，故被告支付首期款的条件并不成就，原告主张被告未支付首期款导致无法交易过户要求被告支付违约金87000元，与事实不符，本院不予支持。另，原告在诉讼中所提中信银行《个人二手住房贷款承诺书》未载明原告的收款账户，故原告有足够理由怀疑无法收到售楼款一节，《中信银行个人借款合同（2012版）》【编号：（2013）穗云银个贷字第GF104号】附件三明确记载被告委托中信银行将贷款600000元划转至原告账户，原告的上述怀疑缺乏理据。因案涉交易无法继续履行的过错不在被告，本案的诉讼费用由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十八条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告彭琴仙与被告欧冀玥于2013年5月3日签订的《存量房买卖合同》、于2013年5月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）均于2013年6月26日解除；二、驳回原告彭琴仙的其他诉讼请求。案件受理费13370元，由原告彭琴仙负担。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务、其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。如不服本判决，原告彭琴仙可在判决书送达之日起三十日内，被告欧冀玥可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  曲敏华人民陪审员  程君玉二〇二〇年五月十五日书 记 员  刘 敏法庭记录李剑宇