宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初15272号原告（反诉被告）：杨文辉，男，1986年3月30日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王太明，宁夏天盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王旭伟，男，该公司员工。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市西城区支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：张煦，该支行行长。委托诉讼代理人：郭学军，宁夏国信嘉华律师事务所律师。原告（反诉被告）杨文辉与被告（反诉原告）宁夏昊天房地产开发有限公司（以下简称：昊天房地产）及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司银川市西城区支行（以下简称：邮储银行西城区支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，本案依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告杨文辉，被告昊天房地产的委托诉讼代理人强瑞、王旭伟，被告邮储银行西城区支行的委托诉讼代理人郭学军到庭参加诉讼。后发现本案有不适宜简易程序审理的的情形，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告杨文辉的委托诉讼代理人王太明，被告昊天房地产的委托诉讼代理人王旭伟，被告邮储银行西城区支行的委托诉讼代理人郭学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告昊天房地产与被告邮储银行西城区支行接受原告向被告昊天房地产结清银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室房产借款剩余本金及罚息485049.42元，并且向原告杨文辉出具该房产的全额发票，以及相关解押手续，配合原告杨文辉办理该房产的不动产证；2.本案诉讼费由被告昊天房地产承担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告昊天房地产依照合同约定向原告办理该房产的不动产权证书，原告向被告昊天房地产支付垫付的本金及罚息367546.42元。事实和理由：2015年7月15日原告向被告昊天房地产支付购房款300460元，2015年7月17日，原告与被告昊天房地产签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告以740465元的价格向被告昊天房地产购买银川市兴庆区恒大御景小区19-1-203室住房一套。2015年8月5日，原告在被告昊天房地产作为担保人的情况下，与第三人邮储银行西城区支行签订《个人购房借款及担保合同》，向第三人邮储银行西城区支行申请到购房借款440000元，同时被告昊天房地产向原告出借用于购买该房产的部分购房首付款273000元。2019年8月6日，第三人邮储银行西城区支行将贷款发放至原告尾号XXXXX的账号上，同日原告通过银行直接转账给被告昊天房地产在该行开户尾号6727购房款440000元，被告向原告出具金额为440000元的《销售不动产专用发票（自开）》。截止2019年7月31日原告欠第三人邮储银行西城区支行剩余款项本金及罚息367546.42元，原告欠被告昊天房地产下剩款项本金117503元，原告向第三人邮储银行西城区支行申请的购房借款，按照借款合同约定的还款方式已累计逾期达到三期，构成了原告单方面的违约，但是在原告未知情的前提下，被告昊天房地产与第三人邮储银行西城区支行自行将该笔欠款的下剩本金及罚息367546.42元由被告昊天房地产代偿，目前被告昊天房地产以此为由拒绝接受原告向被告昊天房地产清偿两笔借款的下剩款项合计485049.42元，并且拒绝向原告提供该房产的全额发票以及相关解押手续。原告认为被告昊天房地产与被告邮储银行西城区支行在原告不知情的情况下私自处理该笔欠款，没有向原告尽到告知义务，已经侵害了原告的合法权益，并且自2019年8月10日以后原告屡次向被告昊天房地产申请结清该房产借款剩余本金及银行罚息，被告昊天房地产以原告违约为由，多次提出无理条件，并索取高额违约金达121870.5元，且不予为原告办理该房产的解押手续，拒绝配合原告办理该房产的不动产证，被告昊天房地产欲将该房产据为己有，并且向原告索取高额违约金，以上被告严重损害了原告的合法权益。另原告已经履行了支付全部购房款的义务，原告已经履行了支付全部购房款的义务，被告未履行办妥房屋产权证书的义务，现要求被告立即办理房产证手续，故原告诉至法院，望判如所请。昊天房地产辩称，原告的诉讼请求已经没有任何请求权基础。由于原告的违约，被告邮储银行西城区支行已经从被告昊天房地产账户中划扣367546.42元，根据原告与被告昊天房地产签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告昊天房地产享有解除权，鉴于此被告昊天房地产于2019年8月10日按照原告在合同中预留的通讯地址寄送解除合同通知书，被告昊天房地产已经履行了通知义务，现在双方之间的商品房买卖合同已经解除，原告应当将涉案房屋返还给被告昊天房地产，且依据《商品房买卖合同》约定原告应配合被告昊天房地产撤销商品房买卖合同备案手续。邮储银行西城区支行辩称，第三人邮储银行西城区支行与原告及被告昊天房地产签订《个人购房借款及担保合同》，约定由被告昊天房地产向原告提供44万元借款，如借款人违约被告邮储银行西城区支行可解除上述合同要求借款人承担还款义务，及被告昊天房地产承担连带保证责任，被告昊天房地产与被告邮储银行西城区支行签订《开发商合作》及《担保协议》，如借款人违约，被告邮储银行西城区支行宣布借款提前到期，即可从被告昊天房地产开立的银行账户或保证金账户扣除全部借款本息。故2019年7月15日由于原告借款违约，被告邮储银行西城区支行向被告昊天房地产要求承担连带保证责任，自被告昊天房地产账户扣划367546.42元，被告昊天房地产的行为符合三方签订的合同及协议。诉讼中，昊天房地产向本院提出反诉并诉称：2015年7月17日，反诉原告昊天房地产与反诉被告杨文辉签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定反诉被告购买反诉原告出售的银川恒大御景19-1-203室房，被告以按揭付款的方式支付房款740465元（首付款金额为300465元，按揭贷款金额为44万元）。2015年7月23日在银川市房屋产权交易管理中心备案，杨文辉于2017年7月1日接收银川恒大御景19-1-203室房。但原告不按约定向银行履行还款义务，由于原告的严重违约行为，导致银行从原告账户扣划共计367546.42元，被告已承担了保证责任。被告通过多次快递、电话等方式向原告发出催还钱款的函件，要求杨文辉归还昊天房地产代其支付的被银行划扣款项，否则被告解除买卖合同，并不与退还被告所付款项，原告至今仍为将上述款项归还原告。根据《银川市商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）第五款约定，原告享有解除商品房买卖合同、收回房屋的权利。2019年8月19日反诉原告昊天房地产已通过EMS发出《解除合同通知书》告知反诉被告杨文辉因其违约解除《银川市商品房买卖合同（预售）》。反诉原告主张的反诉请求为：1.判令确认反诉原告昊天房地产与反诉被告杨文辉于2015年7月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2.判令反诉被告杨文辉将银川恒大御景19-1-203号房屋恢复原状并返还给反诉原告昊天房地产；3.判令反诉被告配合反诉原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.反诉费用由反诉被告杨文辉承担。反诉被告杨文辉辩称被告反诉请求不能成立，反诉原告昊天房地产与反诉被告杨文辉签订的《商品房买卖合同》并没有解除，依法应当继续履行。因为本案并没有达到法定的解除条件，在原告履行与邮储银行西城区支行签订的《个人购房借款及担保合同》中累计逾期达到三期时，杨文辉并没有收到有关解除合同的通知。原告认为《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，原告已经履行完了合同项下的义务。在本案中，原告只承担支付被告垫付的被银行扣划的正常本金及利息367546.42元，不承担其他违约责任。关于保证责任的承担，原告与邮储银行西城区支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定了保证责任的承担，同时也约定了违约责任。邮储银行西城区支行擅自扣收被告存款367546.42元，既无法律规定也无合同约定，属于违法行为应当退还。昊天房地产反诉称要求原告配合办理撤销《商品房买卖合同》备案手续不应予以支持，要求昊天房地产即刻履行办理涉案房屋产权证的义务。本诉原告认为并没有在履行商品房买卖合同中有违约行为，双方所签的《商品房买卖合同》合法有效，昊天房地产已经构成违约，要求昊天房地产即刻给原告办理房屋产权证书。双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。1.原告提交的《微信聊天截图》《聊天记录》各一份，欲证明原告之妻与恒大御景工作人员，在此事发生后原告主动协商此事，被告未尽到告知义务并以各种理由来阻止原告继续享有涉案房屋，被告未履行书面告知义务。2019年8月10日的挂号信被告在作伪证，被告昊天房地产质证认为对该证据的真实性无法核实。第三人质证认为该证据与邮储银行西城区支行无关并不予质证。2.原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》及附件11补充协议各一份，欲证明补充协议第七条约定双方同意于2017年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记，如出卖人延期交房办理产权登记期限的起算日为实际交楼的次日，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权的资料及缴纳相关税费，通过该条能够算出自2017年7月31日往后推540日是2019年1月，但在2019年1月至今原告未收到被告所出具的任何书面性的通知办理产权登记，昊天房地产违约在先。被告昊天房地产质证认为对该份证据的真实性、合法性认可，对证明目的有异议。首先在具备办理产权登记的情况下被告办证工作人员会分批次通过电话向买受人通知办理产权登记，其次在办理产权登记过程中需要原告的积极配合并向被告办证工作人员提供相应的办证所需资料，至今原告未提供任何资料，且2019年7月份原告又出现断供的情形，导致涉案房屋早已没有办证的可能性。第三人质证认为对该份证据的真实性、合法性无异议，与第三人邮储银行西城区支行无关联性。3.原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明该合同中存在霸王条款，合同第八条逾期付款责任、第一条第二款、附件11补充协议具有霸王条款的性质。原告提供的地址都能联系上，但被告只是以挂号信、快递等方式就视为履行了通知义务。当时原告提供的清河南街184号和银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室都是真实有效的，原告均没有收到被告所提出的挂号信等。被告昊天房地产质证认为对该份证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。首先原告与被告昊天房地产已对合同条款进行了确认，是双方意思自治的体现。其次原告所述其在合同中预留的地址为兴庆区清河南街184号，与合同第五页原告所预留的兴庆区清河北街184号不符，如原告引用合同附件11第九条关于通知的约定，若原告发生通讯地址变更，需在五日内通过书面形式通知被告昊天房地产，但被告从未收到过原告变更通讯地址的通知。其次该条款也约定了被告按照原告预留的通讯地址寄送相关资料，即视为被告履行通知义务，符合法律规定视为送达的告知方式。第三人质证认为对该份证据的真实性、合法性无异议，与被告邮储银行西城区支行无关联性。4.被告昊天房地产提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明原告与被告约定原告购买被告昊天房地产开发的银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室，原告以按揭付款的方式支付购房款，根据合同（预售）附件四第（一）条第5款之约定，产权证办理完毕前原告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致被告昊天房地产承担保证责任，昊天房地产有权单方解除本合同，收回商品房并不予退还原告所交的全部款项，同时原告须在被告昊天房地产履行保证责任后三十日内协同被告昊天房地产到房管局办理有关解除合同的手续。原告对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。被告邮储银行西城区支行质证认为该组证据与其无关并不予质证。5.被告昊天房地产提交的《个人购房借款及担保合同》一份，欲证明2015年8月5日原告与被告及第三人签订该合同，约定原告向银行贷款44万元，按月还贷，第三人邮储银行西城区支行提供阶段性保证担保，原告提供抵押担保。原告与第三人对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。6.被告昊天房地产提交的《备案情况说明》一份，欲证明涉案房屋于2015年7月23日备案于银川市房屋产权交易管理中心。原告与第三人对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。7.被告昊天房地产提交的《钥匙托管书》一份，欲证明原告已于2017年7月1日接收银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室。原告对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。第三人认为与其无关不予质证。8.被告昊天房地产提交的《中国邮政储蓄银行个人贷款还款单》一份，欲证明由于原告未按期还贷，银行从被告昊天房地产账户划扣367546.42元，贷款已结清且被告昊天房地产已经履行全部保证责任。原告与第三人对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。9.被告昊天房地产提交的《还款提示函》《解除合同通知书》各一份、快递单两份、快递妥投截图两份，欲证明原告未按期还贷，昊天房地产依据原告在《银川市商品房买卖合同》第五页预留的通讯地址向原告寄发了催款函，后鉴于其仍未还款于2019年8月10日又寄发了解除合同通知书，被告昊天房地产已经履行通知义务。原告质证认为不知情，对该证据不予质证。第三人对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。10.第三人提交的《个人购房借款及担保合同》一份，欲证明依据合同第10条第二款，借款人违约，被告昊天房地产可宣布解除合同，要求借款人清偿全部借款本息及保证人承担连带保证责任。原告与被告昊天房地产对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。11.第三人提交的《开发商合作及担保协议》一份，欲证明被告与第三人就恒大御景楼盘销售开展合作，被告昊天房地产推荐第三人为按揭贷款客户提供购房贷款，在房产未办理正式抵押登记前，被告昊天房地产承担连带保证责任，如借款人违约，第三人可在被告昊天房地产开立的保证金账户或其他账户扣除借款本金、利息、罚息。被告昊天房地产履行担保责任后，第三人可以配合被告昊天房地产向借款人追偿。原告与被告昊天房地产对该组证据真实性、合法性和关联性无异议。12.原告提交的《银川恒大御景楼认购书》、《企业信息查询单》各一份，欲证明被告的地址经常变更，导致原告向被告支付垫付的银行贷款因联系不畅通，至今未付的事实。被告昊天房地产对该组证据的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议。第三人质证认为该份证据与其无关联性。13.原告提交的《银川市商品房买卖合同》、《恒大地产集团收据》、《个人购房借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》、《一本通/绿卡通交易明细》、《销售不动产统一发票（自开）》、《备案情况说明》各一份，欲证明原告与被告昊天房地产签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室住房一套，原告已于2015年7月15日之前依约支付首付款300460元；2015年8月5日与中国邮政储蓄银行股份有限公司银川西城区支行签订了《个人购房借款及担保合同》向其借款440000元，同年8月6日，原告通过银行直接转账给宁夏昊天发地产开发有限公司在该行开户的尾号6727购房款440000元；同日被告给出具了《销售不动产专用发票（自开）》金额为440000元。被告将涉案房屋备案在原告名下，也实际交付使用，以及该涉案房屋买卖合同附件十一补充协议第七条约定，被告至今未履行办妥涉案房屋不动产权证书的义务，构成了根本违约的事实。《个人购房借款及担保合同》，约定了保证责任的承担，同时也约定了违约责任。本案中保证责任的承担并未通过与原告协商，更没有通过人民法院判决确认，依法不能确定保证责任的承担，更不能以此来推定原告承担2015年7月17日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的违约责任。邮储银行西城区支行擅自扣收被告在其单位开户的账号上存款367546.42元，无法律规定也无合同约定属于违法行为。被告昊天房地产质证认为对证据的客观性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第五款约定，买受人未按合同规定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方解除本合同的权利。2019年8月10日昊天房地产向原告寄发解除合同书，原、被告之间的买卖合同已解除，故原告的证明目的并无诉请基础。第三人质证认为对证据的客观性、合法性、关联性无异议，对部分证明目的有异议。邮储银行西城区支行扣划保证人的款项有具体合同约定，与原告的证明目的不符。以上证据，除证据12和本案无关联性，本案不予确认外。其他证据经本院审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院均应予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年7月17日，原告与被告昊天房地产签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件十一条，约定原告购买被告开发的位于银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室，预测建筑面积125.89平方米，每平方米单价5881.84元，总价款740465元；2015年7月15日前交纳购房首付款300465元，余款440000元申请贷款支付。合同签订后，2017年7月17日、7月10日原告支付首付购房款300465元。2015年7月23日涉案房屋备案在原告名下。2015年8月5日，原告作为借款人、第三人作为贷款人与被告昊天房地产作为保证人三方共同签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定为购买涉案房屋，原告自第三人贷款440000元用于支付购房款，贷款期限自2015年8月5日至2035年8月5日，贷款以等额本金还款法偿还。该笔贷款直接划入被告昊天房地产名下账户，借款人以涉案房屋作为抵押财产。2015年8月5日被告昊天房地产向原告开具涉案房屋金额为440000元的《销售不动产统一发票（自开）》一份。2017年7月1日原告将涉案房屋钥匙交与物业部门人员托管。因原告未按期还贷，2019年7月15日第三人扣划被告昊天房地产的保证金367546.42元。2019年7月29日，被告昊天房地产通过EMS向原告提供的地址为银川市兴庆区清河南街184号快递《还款提示函》一份。2019年8月2日，被告昊天房地产再次通过EMS向原告地址为银川市兴庆区清河南街184号快递《解除合同通知书》一份。后因原告未将四期按揭贷款本息偿还，被告昊天房地产拒绝原告向其清偿下剩款项367546.42元，拒绝向原告办理该房产的不动产权证书，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2015年1月8日，被告与第三人签订《开发商合作及担保协议》，约定被告与第三人就银川恒大御景楼盘开展一手房贷款合作业务。本院认为，原告与被告昊天房地产签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》以及原告与被告昊天房地产、第三人签订的《个人购房借款及担保合同》系以上当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，系有效合同，原、被告及第三人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《银川市商品房买卖合同（预售）》约定，原告未按《个人购房借款及担保合同》约定的期限偿还贷款，导致被告昊天房地产承担保证责任的，原告杨文辉的行为属违约行为，被告昊天房地产享有单方解除权。2019年7月15日，因原告违约致使被告邮储银行西城区支行扣划被告昊天房地产的保证金367546.42元，被告昊天房地产据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，故被告昊天房地产主张解除其与原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的反诉请求，本院应予以支持。在本诉中，因涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》已被解除，故原告主张被告昊天房地产为其办理不动证书以及要求被告昊天房地产接受原告支付本金及罚息367546.42元的诉请，本院不予支持。在反诉中，涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》已被解除，反诉被告应协助反诉原告撤销涉案房屋的备案登记，故对反诉原告主张撤销涉案房屋备案登记的诉讼请求，本院予以支持。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》解除后，反诉被告杨文辉应将涉案房屋返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨文辉与被告（反诉原告）宁夏昊天房地产开发有限公司于2015年7月17日签订的编号201500025051《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、原告（反诉被告）杨文辉于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）宁夏昊天房地产开发有限公司位于银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室房屋；三、原告（反诉被告）杨文辉于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）宁夏昊天房地产开发有限公司撤销位于银川市兴庆区恒大御景小区19号楼1单元203室的备案登记；四、驳回原告杨文辉的诉讼请求。本诉案件受理费8576元，反诉案件受理费50元，共计8626元，由原告（反诉被告）杨文辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 胡小多人民陪审员 李淑清人民陪审员 马 坚 二○二〇年五月十二日法官助理 田进花书记员 谢 卉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。