山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初583号 原告：侯轶荣，女。 原告：王更，男。 二原告委托诉讼代理人：周俊峰，山西衡霄律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：狄凉玉，山西衡霄律师事务所实习律师。 被告：马永军，男。 被告：唐兰英，女。 原告侯轶荣、原告王更与被告唐兰英、被告马永军房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯轶荣、王更的共同委托诉讼代理人周俊峰、狄凉玉，被告马永军到庭参加诉讼，被告唐兰英经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告购房款21万元。2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年3月23日，原告侯轶荣与被告唐兰英通过运城市某某房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，原告侯轶荣将位于运城市盐湖区某某街南某某园××号房屋出售给被告唐兰英，合同约定房屋总价款为42万元整。合同签订后，被告唐兰英分两次向运城市某某房地产经纪公司共交付21万元作为本次购房的首付款，剩余尾款由运城市某某房地产经纪公司协助办理商业贷款。基于契约精神，原告将《房屋产权证》等相关资料交付于运城市某某房地产经纪公司，并为被告办理了过户登记。然而，令人意外的是，运城市某某房地产经纪有限公司因为涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查。鉴于此，原、被告双方经过友好协商后，于2015年2月14日签订补充《协议书》，协议约定：被告之前交付于运城市某某房地产经纪有限公司的21万元房款作为首付款，待运城市某某房地产经纪有限公司合同诈骗一案经公安机关处理完毕后，由双方协商解决处理。被告剩余未支付的21万元购房款于2015年2月15日支付给原告，随后被告按照约定支付了后一部分21万元购房款。2017年7月4日，宁夏银川市中级人民法院依法对吴××等三十三名被告人及被告人相关的五家被告单位（包括运城市某某房地产经纪有限公司）合同诈骗案进行了公开宣判，自此，运城市某某房地产经纪有限公司合同涉嫌诈骗案也彻底终结。案件终结后原告与被告多次进行协商，要求被告按照2015年2月14日签订的《协议书》支付之前未付的首付款，但被告均以各种理由推诿，不履行其义务。原告认为，《协议书》约定的条件已经成就，而被告拒不履行其义务，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。 原告提交下列证据： 1、2014年3月23日，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》一份共五页，拟证明原告方将位于盐湖区某某街某某园××室出售给被告方的事实。 2、运房权证字第0××2号房产证复印件一份共四页，拟证明原告方系所售房产合法所有人的事实。 3、从运城市不动产登记中心调取的2014年6月18日原、被告双方签订的《房地产买卖契约》一份共四页，拟证明原告方已按合同约定于2014年6月18日将所售房产过户给被告方用于贷款的事实。 4、2015年2月14日原、被告双方签订的《协议》一份，拟证明被告将剩余21万元购房款支付给原告方的事实，并证明待该合同诈骗案经公安机关处理完毕后，双方就前期21万元再行协商处理的事实。 5、新浪财经2017年7月4日发布的题为“××系犯罪集团骗取客户超十亿吴××等三首犯被判无期”的新闻截图一份共两页，拟证明原合同第三方运城市某某房地产经纪有限公司因合同诈骗罪已被相关司法机构追究刑事责任的事实。 6、宁夏回族自治区银川市中级人民法院刑事判决书一份及2018年1月8日央视新闻录像一份，拟证明某某公司诈骗案经过处理已经于2018年1月8日判决生效的事实。 7、运城市某某公司2014年3月23日出具的保管条一份，拟证明定金5000元由某某房产收取保管的事实。 被告马永军辩称：应驳回二原告的诉讼请求。理由如下：原、被告通过中介运城市某某房地产经纪有限公司于2014年3月23日在二原告处购买房产一套，当天交纳了5000元定金，该定金原告亦收到，随后被告陆续依约交纳了房款的首付款205000元。在过户前，原、被告及中介公司三方在场确定被告己支付210000首付款，所以原告明知被告已经将首付款交清的前提下才同意过户，同年6月，三方在场才完成房屋过户手续，所以说，原告明知210000首付款己支付给中介公司的情况下，依约应向中介公司催要，与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。 被告唐兰英经本院合法传唤，未到庭，亦未做答辩。 被告提交下列证据： 1、2014年3月23日房地产买卖合同4页，拟证明原、被告在中介公司运城市某某房地产经纪有限公司作为居间方的主持下达成买卖合意，合同第二条第二款约定定金5000元由中介公司代为保管，故中介公司是有权利收取房款的；合同第二条第五款约定：原、被告双方的房产及资金由中介公司全程保管，进一步证明中介公司是有权利收取房款的，至于之后原告是否收到购房款，被告不得而知。 2、2014年3月31日由中介公司出具的170000元房款收据1页、2014年5月14日由中介公司出具的40000元房款收据1页（该4万元包含5000元定金），拟证明被告共计支付房屋首付款210000元的事实。 3、2014年4月1日交通银行个人存款回单1页、交通银行卡复印件1张，拟证明二原告、二被告及某某公司业务员张某于2014年4月1日双方去交通银行办理贷款面签，这时原告已经知道被告将房屋首付款170000元交至中介公司，面签过后银行要求首付款提高至50%，被告于2014年5月14日才补交房屋首付款40000元给了中介公司，一直到2014年6月份房屋过户时候，银行手续都在正常进行中的事实。 4、2014年6月18日由运城市地方税务局直属二分局出具的契税完税证明1页、个人所得税完税证明1页，2014年6月18日由山西省运城市地方税务局直属一分局出具的房款发票1页，运城市房地产管理局公告1页，2014年7月4日由运城市房地产交易中心出具的房屋交易手续费发票1页、房产证1页，拟证明原告2014年6月18日将房屋手续过户给被告，过户时原告是知道被告已经将购房款交至中介公司的事实。 上述1-4还证明从被告交纳首付款至中介公司法定代表人吴××被采取刑事措施长达五个月时间，原告迟迟未领取房屋首付款导致的损失与被告无关。 经庭审质证，被告对原告所举证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，本院作为证据采纳。但被告认为合同是三方签订的，故原、被告的财产安全均由中介公司担保。原告对被告所举证据1、3、4的真实性无异议，本院作为证据采纳。对证据2由异议，认为原告并不知情，亦未同意，更没有收到该笔款项。 经对上述证据材料及当事人陈述综合审查判断，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2014年2月，原告在自家房屋窗户张贴售房公告，被告看到后即与原告联系购房事宜，因被告一方不能一次性支付房屋全价款，且被告希望通过银行贷款途径支付房款，故原、被告共同找到第三方运城市某某房地产经纪有限公司处理此事。2014年3月23日，原、被告及其第三方共同签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：“出售方（甲方）侯轶荣、购买方（乙方）唐兰英、居间代理方（丙方）。1、甲、乙双方通过丙方的居间介绍，甲方同意将坐落在运城市盐湖区河东街南某某园××室123.96平方米的房屋一套出售给乙方。甲乙双方协商，一致同意房产转让价款42万元。2、在充分保证甲乙个人利益的前提下，为防止甲方将此房二次出售，甲方需将该房产的房产证等相关原始文件交存丙方代为保管，乙方同意交5000元购房定金，需交由丙方代为保管作为房屋交接保证金。3、乙方付款方式为贷款支付。如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担。4、乙方于2014年3月26日向丙方提交贷款资料及相关手续。如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交代办的合理的资料而导致交款日期延期或造成相关违约时均由未及时提交资料一方负责。5、甲乙双方房产及资金安全均由丙方全程担保。银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方。上述房产办理过户手续所需要交纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用经商定由乙方负责办理房屋过户手续及所需费用。6、甲、乙、丙三方商定：签订本合同后，乙方向丙方支付相当于房屋成交价款中介服务费4000元。若乙方用贷款方式支付房款，乙方还应向丙方支付代办服务费（商业贷款4000元）等”。协议签订当日，原告将房屋产权证交付中介公司保管，被告将定金5000元交付中介公司代为保管，并约定代房屋交接完毕后交由原告。同时查明，2014年6月18日，原告侯轶荣与被告唐兰英签订《房地产买卖契约》，该契约约定：“甲方自愿将坐落在运城市盐湖区河东街南某某园××室123.96平方米的房屋一套出售给乙方，双方议定上述房地产成交价格为373909.76元。双方同意于2014年6月18日由甲方将上述房地产正式交付乙方”。《房地产买卖契约》签订当日，被告方交纳了房产过户相关费用，经房管部门办理，涉案房产手续转移登记至被告名下（房权证盐湖区字第1××26号）。还查明，2015年2月14日，原告侯轶荣、王耿（甲方）与被告唐兰英、马永军（乙方）签订《协议书》一份，约定：“为处理乙方通过中介公司购买甲方单元房一事，本着公平合理、盛诚实信用的原则，经双方多次协商一致，达成协议：一、确认下列事实：2014年3月23日，甲方侯轶荣、乙方唐兰英、运城市某某房地产经纪有限公司三方签订《房地产买卖合同》，甲方将坐落在运城市盐湖区河东街南某某园××室123.96平方米的房屋一套出售给乙方，房款为42万元。同日，乙方支付5000元定金，甲方予以签名认可。二、鉴于乙方交付给运城市某某房地产经纪有限公司房屋首付款21万元（2014年3月31日乙方交付房屋首付款17万元、2014年5月14日乙方支付房屋首付款4万元），甲方现称未领取该款。现该公司涉嫌合同诈骗犯罪，被公安机关立案查处，该案侦查正在进行中。甲乙双方一致同意：21万元房屋首付款，待运城市某某房地产经纪有限公司合同诈骗一案经公安机关处理完毕后，由双方另行协商处理。协商未果，由法院裁定。三、乙方未支付的房屋尾款21万元于2015年2月15日前由乙方支付给甲方。甲方收款时出具相应的收款收据等”。协议签订当日，原告一方收到被告一方交付的21万元房款，原告并向被告出具了收据。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的时间和约定的数额支付价款。本案中，原、被告之间系房屋买卖合同关系，运城市某某房地产经纪有限公司系该房屋买卖的居间人。合同履行过程中，原告已将涉案房产交付被告使用，且依约办理了房屋的转移登记手续至被告名下，原告作为出卖方，其义务已经全部履行完毕，故被告应当支付相应的房屋价款。审理中，被告辩解已将房款21万元交付居间人运城市某某房地产经纪有限公司，故不应再次支付房款。对此焦点问题，本院认为，依据三方签订的《房地产买卖合同》和买卖双方签订的《房地产买卖契约》中载明的内容，即被告的付款方式为贷款支付，以及原、被告双方房产及资金安全均由居间人全程担保的约定，可以得出居间方实际上又处于担保人的位置，即为原告出卖房产并过户的行为进行担保，又为被告按约支付房款的行为提供担保。同时，因案涉合同均未载明支付房款的详细时间，结合合同内容，可以推定买卖双方真实的意思表示是以银行贷款方式支付购房款。后因被告不能办理银行按揭手续，故原告就不能按照合同约定的方式从银行一次性获取购房款。基于这一事实，现原告向被告主张剩余房款应以《房地产买卖契约》中实际交易价格373909.76元计算，扣除被告已经支付的210000元，被告还应支付原告购房款163909.76元。被告辩解其已将21万元购房款交付居间人运城市某某房地产经纪有限公司，但其并不能证明原告收到该笔款项，根据合同主体、内容及其责任的相对性原理，作为买方的被告应举证证明原告从居间人运城市某某房地产经纪有限公司处收到了该笔款项，现原告否认收到该笔款项，故被告应承担举证不能的法律后果，应向原告承担违约责任。另，被告与运城市某某房地产经纪有限公司之间的法律关系，可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告唐兰英和被告马永军于本判决生效后十日内向原告侯轶荣和原告王更支付购房款163909.76元。 二、驳回原告侯轶荣和原告王更的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，由被告唐兰英和被告马永军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判长 崔鹏人民陪审员马永胜人民陪审员王伟豹 二〇二〇年五月三十日 书记员 吕        皎        洁