广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终325号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李奕文，男，1968年2月27日出生，汉族，住玉林市玉州区（玉福路口靓家装加油站对面）。 委托代理人：梁志才，广西广盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢永芳，男，1968年7月23日出生，汉族，住广西北流市。 委托代理人：苏官彩，广西鸿州律师事务所律师。 上诉人李奕文因与被上诉人谢勇芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3057号民事判决，于2020年2月13日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 李奕文上诉请求：1、将一审判决第二项变更为“上诉人李奕文支付房屋租金12500元给被上诉人谢勇芳”；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、签订本案合同前，上诉人支付给吕晓峰的装修款及租金共260000元，均为被上诉人谢勇芳的应付款，是上诉人代谢勇芳支付的款项，谢勇芳对此予以确认，并在合同中明确约定在以后的租金中逐年扣抵。现因谢勇芳的原因，导致租赁房屋中途被人民法院判决由原屋主收回，根据权利义务一致的原则，在被上诉人已经没有后续“租金”可以继续抵扣的前提下，上诉人依法享有要求被上诉人使用其已经到期的租金予以抵减，不足部分，应当支付给被上诉人。一审判决无视上述已经被上诉人在合同条款中签名确认的事实，以所谓“三方《协议》应否继续履行问题，属于另一法律关系”为由，驳回上诉人要求已经替代被上诉人支付的260000元款项，抵减到期租金，并返还余款的反诉请求。上诉人认为，该260000元系上诉人与代被上诉人支付的款项，由此产生的权利义务主体是上诉人与被上诉人之间，与案外人毫无关系，根本不存在所谓的“三方《协议》”的履行纠纷问题。一审判决的上述认定，逻辑混乱，是非不分，是没有道理和法律依据的。请求二审法院主持公正，依法判决准如上诉人上诉请求。 被上诉人谢勇芳答辩称，上诉人的上诉理由没有事实依据，在三方约定的协议中明确约定是上诉人代陈国瑜归还给吕晓峰的，这笔款不是被上诉人的应付款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 本诉部分，原告谢勇芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年5月7日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付自2018年4月7日起计至2020年4月6日止的房屋租金281000元给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。 反诉部分，被告（反诉原告）李奕文向一审法院提出诉讼请求：1、判令反诉被告谢勇芳返还多收的租金127000元给反诉原告李奕文；2、本案诉讼费用由反诉被告谢勇芳承担。 一审法院认定事实：2016年9月29日，广西壮族自治区机构编制委员会将广西广播电视玉林二四四台、广西广播电视玉林二四一台整合为广西广播电视技术中心玉林分中心。2006年8月2日，广西广播电视玉林二四四台（以下简称：玉林二四四台）与原告谢勇芳签订《租赁合同》，约定由玉林二四四台将位于玉林市广播电视玉林二四四台综合办公楼一至四层及楼顶出租给原告谢勇芳使用；租期为15年，从2007年2月1日开始至2022年1月31日。签订合同后，原告谢勇芳经过了多次转租给案外人，期间与案外人发生租金纠纷。2016年5月6日，原告谢勇芳作为甲方与被告李奕文作为丙方、案外人吕晓峰作为乙方三方签订《协议》，约定：“协议于2016年3月22日，甲方与乙方签订玉林二四四台，位于玉林市间店面租赁合同，但由于种种原因……至于上述装修补偿款15万及陈国瑜应退还尚欠的11万元，共26万元均有丙方李奕文代陈国瑜归还，以后从六间店面租金中扣还给丙方李奕文，乙方吕晓峰收到丙方李奕文汇款26万元之后，原来甲方谢勇芳与乙方吕晓峰签订合同无效，并同时交回锁匙给丙方李奕文（以银行回执为准）此致。甲方：谢勇芳、乙方：吕晓峰、丙方：李奕文2016年5月6日”。2016年5月7日，原告谢勇芳作为甲方与被告李奕文作为乙方签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方将玉林市教育东路115-1号一楼六间铺面出租给乙方使用，……。第二条：租赁期限及用途2、租赁标准期间：自2016年4月10日起至甲方与原出租方合同终止日期止（终止日期为2022年1月31日）。第三条：租金、支付日期1、经双方商定：第一年的租金在签合同时一次性交清全年的租金壹拾捌万整（￥180000），续后2017、2018租金每年按137000元提前30天交清每年租金，直至2022年1月30日为止，以人民币现金支付（或汇入甲方指定账户）。2、租金计租时间从2016年6月1日起至2022年1月31日，从2020年开始每年递增7000元，直至本合同结束。3、注明因乙方李奕文代陈国瑜付吕晓峰装修赔偿款150000元及代还陈国瑜已收吕晓峰的租金110000元，共260000元。故而从180000元租金中每年扣43000元归还，直至合同最后年扣清为止。（上述所有款账均不计利息）。第七条：合同的变更、终止及违约3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。（2）乙方不按期支付租金，或经甲方提醒后还不缴交且逾期超15天的。”。事后，被告李奕文支付清租金给原告谢勇芳至2018年5月31日，即自2016年6月1日至2018年5月31日的租金。之后。因承租的房屋存在纠纷的缘故，被告李奕文没有按期支付租金给原告谢勇芳，原告谢勇芳经多次催促无果，遂向法院提起诉讼，同期，被告李奕文向法院提起反诉。 2018年1月，因原告谢勇芳拖欠玉林二四四台的租金，玉林二四四台向法院提起诉讼，主张解除与谢勇芳的《租赁合同》，并要求谢勇芳退还承租的房屋及支付租金。2018年10月29日，玉州区人民法院经审理后依法作出（2018）桂0902民初180号民事判决书，判决：“一、解除广西广播电视二四四台与被告谢勇芳（即本案的原告）签订的《租赁合同》、《补充协议》，被告谢勇芳将坐落于玉林市广播电视玉林二四四台综合办公楼一至四层及楼顶归还原告广西广播电视技术中心玉林分中心；二、被告谢勇芳支付原告广西广播电视技术中心玉林分中心自2017年8月至2018年2月的租金101500元；自2018年3月1日起按年租金273000元的标准计算至上述房屋实际归还止；三、（以下内容略）”。谢勇芳不服判决，向玉林市中级人民法院提起上诉。2019年6月24日，玉林市中级人民法院经审理后依法作出（2019）桂09民终1005号民事判决书，判决：“一、维持广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初180号民事判决第一、二项；（以下内容略）”。 2019年9月9日，被告李奕文在庭审结束后的当晚，正式移交本案讼争房屋的钥匙给原告谢勇芳。 一审法院认为，原告谢勇芳与被告李奕文之间所签订的《租赁合同》（2016年5月7日）是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，依法予以确认。 一、原告谢勇芳与被告李奕文于2016年5月7日签订的《租赁合同》应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；按照双方签订的《租赁合同》第七条的约定，被告李奕文自2018年6月1日始拖欠租金庭审结束时，原告有权利主张解除《租赁合同》，证据充分，于法有据，予以支持。 二、《租赁合同》解除后如何处理合同双方的利益的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。参照上述法律规定，2019年6月24日，玉林市中级人民法院经审理后依法作出（2019）桂09民终1005号民事判决书，判决维持玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初180号民事判决第一、二项（其中第一项：解除广西广播电视二四四台与被告谢勇芳[即本案的原告]签订的《租赁合同》、《补充协议》，被告谢勇芳将坐落于玉林市广播电视玉林二四四台综合办公楼一至四层及楼顶归还原告广西广播电视技术中心玉林分中心），即自2019年6月24日始，原告谢勇芳对本案讼争的房屋丧失了支配权（即出租权），同时丧失了对讼争房屋的收益权（即租金）；法理上，《租赁合同》（2016年5月7日）原为成立有效的合同，尚未期满，对广西广播电视技术中心玉林分中心仍然有效，承租人即被告李奕文得以租赁权对抗广西广播电视技术中心玉林分中心，因此，本案讼争房屋之后的租金应由广西广播电视技术中心玉林分中心收取，而不是原告谢勇芳。但玉州区人民法院（2018）桂0902民初180号民事判决第二项判决谢勇芳支付租金给广西广播电视技术中心玉林分中心的期限至房屋实际归还止（不存在被告李奕文被重复主张支付房屋租金的情形），本案被告李奕文实际占用讼争房屋至2019年9月9日止，原、被告已于当日正式交接讼争房屋的钥匙。综上，本案计付租金应计算至2019年9月9日。被告李奕文支付清租金至2018年5月31日止，自2018年6月1日至2019年9月9日，共欠租金一年三个月又九日，合计租金为229500元[180000元+（180000元/年÷12月×3月）+（500元/天×9天）=229500元]；根据原、被告签订的《租赁合同》第三条第3项约定：“从180000租金中每年扣43000元归还”，上述租金中应扣除54820元[43000元+（43000元/年÷12月×3月）+（119元/天×9天）=54820元]。那么，原告谢勇芳主张解除合同后，被告李奕文应支付尚欠租金174680元（229500元－54820元＝174680元）给原告谢勇芳。 三、反诉被告谢勇芳是否存在多收反诉原告李奕文的租金的问题。 根据2016年5月6日反诉被告谢勇芳与反诉原告李奕文、案外人吕晓峰三方签订《协议》的约定，反诉被告谢勇芳没有收到反诉原告李奕文人民币260000元，而是案外人吕晓峰收到该款；而且涉及反诉被告谢勇芳与案外人吕晓峰之间的合同纠纷，同时涉及反诉原告李奕文与案外人陈国瑜之间的合同纠纷，该款不是本案讼争的租金。四方当事人达成协议约定该款在反诉被告谢勇芳与反诉原告李奕文于2016年5月7日签订的《租赁合同》的租金中从中逐年扣除，该约定为反诉被告谢勇芳亲笔签字确认的，同意在《租赁合同》履行过程中予以逐年抵扣租金。现因反诉原告李奕文违约拖欠租金而致《租赁合同》被解除，该《租赁合同》中没有约定如果合同被解除后该款余额的处理方式，为此，反诉被告谢勇芳以《租赁合同》被解除而不同意继续扣除之前四方当事人达成的协议款项，合理合法，证据充分，予以支持。2016年5月6日反诉被告谢勇芳与反诉原告李奕文、案外人吕晓峰三方签订的《协议》应否继续履行的问题，属另一个法律关系，与本案无关，不宜在本案中处理。综上，反诉原告李奕文要求反诉被告谢勇芳返还多收的租金127000元的主张，证据不充分，理由不足，于法无据，不予支持。 综上，原判依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决：一、解除原告谢勇芳与被告李奕文于2016年5月7日签订的《租赁合同》；二、被告李奕文支付房屋租金174680元给原告谢勇芳；三、驳回反诉原告李奕文的诉讼请求。本案本诉受理费5515元，减半收取为2757.50元，由原告谢勇芳负担1047.50元，被告李奕文负担1710元。本案反诉受理费2840元，减半收取为1420元，由反诉原告李奕文负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院审理查明，一审判决认定的事实属实，依法予以确认。 本院认为，上诉人李奕文与被上诉人谢勇芳对一审判决解除双方签订的《租赁合同》没有提出异议，本案《租赁合同》事实上已不能履行，故本院对一审判决第一项予以维持。关于租金计付期限及金额，双方亦同意一审判决认定，即自2018年6月1日起至2019年9月9日止，上诉人应支付的租金金额为174680元。 本案双方争议的焦点是：上诉人李奕文与被上诉人谢勇芳签订的《租赁合同》，上诉人李奕文、被上诉人谢勇芳与案外人吕晓峰签订的《协议》中约定的上诉人代陈国瑜支付的260000元，每年从应付给谢勇芳的租金中抵扣43000元，直至合同最后年扣清为止，在租赁期限未满，合同解除后，尚未抵扣的余款，是否一次性抵扣上诉人应付给被上诉人租金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，上诉人、被上诉人与案外人吕晓峰签订的《协议》中，关于抵扣租金的约定，没有违反法律强制性规定，没有损害国家、集体或第三人的合法权益，没有损害社会公共利益，是合法有效的，当事人应当履行。谢勇芳在起诉状中，请求的租金计算至2020年4月6日，计算应付租金时亦是按《租赁合同》、《协议》的约定每年扣除43000元，表明其提起诉讼时对两份合同的约定没有异议，接受合同的约束。一审判决也是按上述合同的约定，将抵扣的金额计至租赁合同实际解除之日即2019年9月9日止。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定租赁期间年抵扣的金额，没有明确在履行期限内解除合同的，尚未抵扣的余款如何处理。本院认为，合同明确约定至合同最后扣清为止，即按合同规定的期限履行完毕，则上诉人已支付的260000元全部予以抵扣。据此，可认定合同双方的目的是用上诉人已支付款项抵扣其应付的租金。因此，虽然双方的是逐年抵扣，但在履行期限内解除合同，用尚未抵扣的余款支付尚欠租金，不违背双方的意思表示，亦不损害国家、集体或第三人的合法权益，没有损害社会公共利益。被上诉人不同意抵扣，违反了诚实信用原则，本院不予支持。关于上诉人李奕文、被上诉人谢勇芳与案外人吕晓峰签订的《协议》的履行问题。上诉人与吕晓峰已按《协议》履行了全部义务，尚未履行完毕的是被上诉人从租金中抵扣上诉人已支付的款项的义务。三方协议约定是被上诉人从租金中抵扣上诉人支付的款项，没有明确的抵扣方式，应按上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》履行。一审判决认为三方协议是否继续履行的问题，与本案无关，不宜在本案处理是错误的，本院予以纠正。综上两个方面，一审判决本案《租赁合同》解除后，上诉人尚未抵扣的余款，不能抵扣应付给被上诉人的租金是错误的，本院予以纠正，依法改判。根据上诉人与被上诉人认可的事实，上诉人应付被上诉人的租金为174680元，上诉人尚未抵扣的余款为162180元（2017年度抵扣4300元，2018年6月1日至2019年9月9日抵扣54820元，共97820元），相抵后，上诉人尚欠被上诉人租金12500元。 综上所述，李奕文的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3057号民事判决第一项、第三项； 二、变更广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3057号民事判决第二项为：上诉人李奕文支付房屋租金12500元给被上诉人谢勇芳。 上述判决，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向一审人民法院申请执行。 本案一审本诉诉讼费2757.50元，由上诉人李奕文负担257.5元，被上诉人谢勇芳负担2500元；一审反诉诉讼费1420元，全部由被上诉人谢勇芳负担；二审诉讼费3544元（上诉人李奕文已预交），全部由被上诉人谢勇芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭泉清 审 判 员 吕海欢 审 判 员 郑燕冰 二〇二〇年五月八日 法官助理 周冬梅 书 记 员 庞 晴