广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终705号 上诉人（原审原告）：石家宇，男，1986年11月2日出生，汉族，户籍地广西容县，现住广西容县。 上诉人（原审原告）：朱群娟，女，1983年9月26日出生，汉族，户籍地广西平南县，现住广西容县。 被上诉人（原审被告）：广西容县恒胜房地产开发有限责任公司，住所地广西容县容州镇厢南大道，统一社会信用代码91450921599846167J。 法定代表人：庞家栋，执行董事。 委托诉讼代理人：李经强，广西鼎峰律师事务所律师。 上诉人石家宇、朱群娟与被上诉人广西容县恒胜房地产开发有限责任公司（以下简称恒胜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2019）桂0921民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 石家宇、朱群娟上诉请求：1、撤销容县人民法院（2019）桂0921民初1206号民事判决中第四项判决，依法改判：被上诉人向上诉人支付违约金64831.32元（暂计至2019年5月21日），违约金计算方法为：以总房价424810元为基数，自2017年1月24日起按照年利率6.525%（即中国人民银行发布的同期一年期贷款利率4.350%上浮50%）计算，计至被上诉人为上诉人办理并取得相关权属房产证件为止；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律不当、判决结果有失公平。首先，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的前提条件是应当有确定的实际损失数额，这样才可以在实际损失数额的基础上进行违约金数额调整。但在本案中由于被上诉人逾期办证对上诉人造成的实际损失数额，双方均没有充分证据予以证明，并且造成的损失数额难以举证，无法根据损失数额来调整违约金，故在本案适用上述法律规定是不当的。因此，在合同没有约定具体违约金或违约金计算标准和实际损失数额难以确定的情况下，上诉人请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准来确定违约金数额（即按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），合理合法，请二审法院予以支持。其次，即使一审法院认为“应根据公平和诚实信用原则”来认定违约金，也应根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十五条约定“……如果买受人不按要求提供有关材料及支付所需税、费致使办证受阻时，每逾期一日，买受人应按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金”的同等违约金计算标准来认定被上诉人需支付的违约金。同样是致使办证受阻，如果被上诉人违约只需向上诉人支付3000元的违约金，而上诉人违约则需向被上诉人支付房价总额日万分之三的违约金，这显然违背了公平和诚信的原则。根据公平和诚实信用原则，上诉人也同意二审法院按照“因被上诉人原因，致使办证受阻时，每逾期一日，被上诉人按照房价总额的万分之三向上诉人支付违约金”的标准来认定被上诉人应支付的违约金。再次，上诉人已向被上诉人支付全额购房款，上诉人应当享有对房屋完整的处分权，包括但不限于自住、出租、转让、再抵押、赠与等。但由于被上诉人的违约逾期办证，导致上诉人无法处分房屋。一审法院以“原告已达到居住目的”作为认定违约金的因素，意味着只支持上诉人拥有自住的处分权，不支持上诉人拥有对房屋的其他的处分权，缺乏法律依据。二、一审法院认定违约金数额过低，无法有效促使被上诉人履行合同和保护上诉人合法权益。自2017年1月24日起至2019年5月21日，被上诉人已经违约858天（约2.38年），且至今仍无法确定具体为上诉人办理房屋权属登记时间，已构成严重违约。若仅判处3000元违约金，占购房款总额424810元的0.7％，低于银行同期活期存款利息（购房款总额424810元存858天的银行活期利息为3543.62元）。按此标准计算，即使被上诉人违约23年，其违约成本也仅30000元，但给被上诉人造成的损失却是不可估量的。由此可见，被上诉人的违约成本明显过低，根本无法有效促使被上诉人履行合同和保护上诉人合法权益，显然是不合理的。违约金的数额应当随着时间的推移而逐渐增多，这样既可以有效促使被上诉人尽快履行办证的义务，也可对上诉人给予适当的补偿。综上所述，请求二审法院撤销一审判决中第四项判决，依法进行改判。 恒胜公司辩称，一、办理房屋所有权登记手续涉及建设业主、承包工程的建筑公司、住建和房管部门、购房人等多方，缺少任何一方的配合均无法顺利办理。答辩人不能按期提交办理权属初始登记的资料主要是建筑公司不配合办理“隆源学府”项目竣工验收备案手续导致，主要过错不在答辩人。二、被答辩人所购房用途为自住，是否已办得房产证并不影响房屋居住，也不影响出租。被答辩人所购房办理了按揭贷款，已办理抵押预登记，房产证办得后按惯例也是办理正式抵押登记并移交按揭贷款银行占管，在没有还清银行的按揭贷款前无法转让、赠与，二次抵押按照容县本地的不动产登记管理规定需银行出具同意的法律文书，通常也无法实现。因此逾期办证并没有影响被答辩人对房产的实际利用和使用，没有给其造成实际损失。一审法院在合同双方未明确约定逾期办证违约金数额或计算标准的情况下，结合被答辩人未举证实际损失的情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等综合因素，酌定2017年1月24日至2019年5月21日期间的逾期办证违约金按3000元计并无不妥。在被答辩人二审中未提出新证据证明逾期办证对其造成实质性影响的情况下，该项判决应予维持。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是可以参照适用，并非应当参照适用。违约金的主要功能是弥补损失，而非惩罚。按被答辩人请求的违约金计算办法，计至2019年5月21日起诉时，违约金达到64323元，总比例已经高达购房款的15.14%（如计至实际办得证，预计将超过20%），远超县级房地产业的行业平均利润率，更远超签订合同时答辩人所能合理预见的因违约将造成的损失范围，明显过高。一审法院根据个案的实际情况，酌定2017年1月24日-2019年5月21日期间段的逾期办证违约金按3000元计是合理的，并无明显的不公平及法律适用错误。四、一审判决的仅是2017年1月24日-2019年5月21日期间的逾期办证违约金，后续违约金被答辩人可在办得房产证后再根据实际情况另行请求，并不存在答辩人逾期多长时间违约成本都是3000元的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。 石家宇、朱群娟向一审法院起诉请求：1．依法确认恒胜公司于2014年4月25日与石家宇、朱群娟签订合同编号为2014040154的《商品房买卖合同》合法有效，并判令恒胜公司限期为石家宇、朱群娟办理房屋所有权相关的登记手续；2．判令恒胜公司向石家宇、朱群娟支付违约金，违约金计算方法为：以总房价424810元为基数，自2017年1月24日起按照年利率6.525%（即中国人民银行发布的同期一年期贷款利率4.350%上浮50%）计算，计至恒胜公司为石家宇、朱群娟办理并取得相关权属房产证件为止；3．恒胜公司限期为石家宇、朱群娟办妥用水开户手续；4．本案一切相关诉讼费用均由恒胜公司承担。 一审法院认定事实：恒胜公司系容县隆源学府小区的开发商，于2013年7月26日获得建字第4509212013036号《建设工程规划许可证》，并于2013年10月22日获得编号452525201310220101《建筑工程施工许可证》。恒胜公司依照以上许可进行施工并取得了商品房预售许可（证号：容房预售字第1300000013）。 2014年4月25日，恒胜公司（出卖人）与石家宇、朱群娟（买受人）签订了合同编号2014040154《商品房买卖合同》，约定：1．出卖人将位于广西容县容州镇厢南大道隆源学府第******房销售给买受人。2．合同总金额424810元。3．第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。4．合同附件三装修、设备标准约定：水表按规定集中安装在指定的位置，以便抄表，给水管拉接至户内主卫生间，出水口装闸阀一只，电表安装在指定的电表间、表后电线引至进户门口、并在进户门口处安装接线盒一套，水电开户手续由出卖人负责代办，开户费用及水表、电表材料费、安装费等由买受人负责支付。5．附件四合同补充协议，其中约定：二、买受人应自行按规定交纳所购商品房的契税、合同印花税。三、买受人如选择分期付款的，按下列期限向出卖人支付购房款：1．买受人签署本《合同》之日交付占全部房款的30%首期购房款（含己交定金），计¥127810元。余款占全部购房款的70%，计¥297000元。由买受人向出卖人指定银行或住房公积金中心申请按揭。十四、《合同》备案登记、房屋预告登记、产权登记的费用由买受人按照政府及相关部门的收费标准缴纳，此费用由出卖人代收代缴。十五、买受人委托出卖人为其代办房屋产权证的，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起5个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料，并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理产权证所需税、费（多退少补），如果买受人不按要求提交有关材料及支付相关税、费致使办证受阻时，每逾期一日，买受人应按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。十六、买受人如自行办理房屋产权证的，出卖人应提供办证所需资料。 合同签订后，石家宇、朱群娟依约支付了房屋占全部房款的30%首期房款127810元，并对余款70%，即297000元与中国农业银行股份有限公司容县支行办理了按揭贷款。恒胜公司分别于2014年4月30日、10月22日出具发票给石家宇、朱群娟收执。另，恒胜公司于签订合同当日收取了石家宇交来的案涉房屋代收代缴办证费、契税、水电开户费合计10000元。2016年7月27日，恒胜公司将案涉房屋交付给石家宇、朱群娟，并签订了《房屋交接书》。 另查明，2018年9月12日，恒胜公司向广西容县城南供水有限责任公司提交了《自来水安装申请表》，载明：申请新装使用自来水，愿意支付入网安装费和材料费。自觉每月按时缴交水费。 2018年10月24日，容县住房和城乡建设局出具了容住建函〔2018〕88号《关于容县隆源学府建设工程规划条件核实事宜的复函》给恒胜公司，复函如下：因多次接到有关容县隆源学府工程拖欠农民工工资的投诉，决定对该工程暂不予规划条件核实，经核查确认无拖欠农民工工资情况后，方可向其提出建设工程规划条件核实申请。截至目前，恒胜公司尚未取得建设工程规划条件核实，亦未将相关资料报产权登记机关备案办理权属登记。案涉房屋尚未办理房屋所有权登记和水开户手续。 以上事实有石家宇、朱群娟提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《房屋交接书》、《收据》，恒胜公司提供的《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《关于容县隆源学府建设工程规划条件核实事宜的复函》、《按揭贷款担保合同》、《自来水安装申请表》和庭审笔录予以证实并在卷佐证。 一审法院认为，石家宇、朱群娟与恒胜公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方之间真实意思表示，亦是在恒胜公司取得商品房预售许可后签订，没有违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。故，石家宇、朱群娟主张以上合同合法有效，于法有据，该院应予支持。关于石家宇、朱群娟主张恒胜公司限期为石家宇、朱群娟办理房屋所有权登记手续的问题。因《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约全面履行合同。从合同约定内容可知，出卖人应在商品房交付使用180日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，但恒胜公司未能依约提交备案登记材料，已经构成违约。同时，虽然附件四合同补充协议第十五条、第十六条分别约定了由买受人委托出卖人代办房屋产权证或者由买受人自行办理，但由于恒胜公司于签订合同当日即收取了案涉房屋的“代收代缴办证费、契税、水电开户费10000元”，应视为恒胜公司认可由其代石家宇、朱群娟办理房屋产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，标的物为不动产时，出卖人履行转移所有权的义务方式有交付和登记，即石家宇、朱群娟亦属于办理房屋登记的义务主体。故，恒胜公司抗辩其非办理房屋登记义务主体，仅协助义务理由不成立。此外，恒胜公司抗辩其未能依约办理备案登记原因在于工程承包人、容县住房和城乡建设主管部门导致，根据合同相对性原则，因第三方原因导致其无法如期办证与石家宇、朱群娟无关，对其该抗辩不予采纳。综上，石家宇、朱群娟主张恒胜公司应限期为石家宇、朱群娟办理案涉房屋所有权相关登记手续，合法合约，证据充分，该院应予支持。同理，双方签订的合同附件三明确约定了水表按规定集中安装在指定位置，给水管拉接至户内主卫生间，出水口装闸阀一只，水开户手续由出卖人负责代办，相关费用由买受人负责支付。由此可见，合同约定了应由恒胜公司负责代办石家宇、朱群娟的开水户手续，且石家宇、朱群娟已依约将办理开水户费用支付给恒胜公司。恒胜公司抗辩无法办理开水户手续原因在于广西容县城南供水有限责任公司不同意办理，且一户一表涉及整个小区供水方式，不应由石家宇、朱群娟单独起诉。该院认为恒胜公司提供证据无法证实不能办理开水户手续系基于不可抗力等原因，且双方约定由恒胜公司代为办理开水户手续没有违反法律法规禁止性规定，恒胜公司应依约履行义务，若基于供水公司原因无法办理属于另一法律关系，与石家宇、朱群娟无关。故，对恒胜公司该抗辩依法不予采纳。虽然合同没有约定具体办理开水户手续时间，但案涉房屋自2016年7月27日已经交付，恒胜公司亦应在合理期限内为石家宇、朱群娟办理开水户手续。综上，石家宇、朱群娟主张恒胜公司限期办理开水户手续，合法合约，符合情理，该院应予支持。 关于逾期办证违约金的起止时间，石家宇、朱群娟主张自2017年1月24日计至恒胜公司为石家宇、朱群娟办理房屋权属登记手续为止。因合同明确约定了自商品房交付使用180日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，故，石家宇、朱群娟主张自逾期180日后，即2017年1月24日起计付，合法合约。综合案情可知，目前恒胜公司无法确定具体为石家宇、朱群娟办理房屋权属登记时间，故，关于起诉之日起至办理房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，石家宇、朱群娟可待恒胜公司实际办理房屋权属登记手续后再另行主张。关于逾期办证违约金的标准，石家宇、朱群娟主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该院认为以上规定是可以参照适用，并非应当参照适用，而双方在合同中未明确约定违约金数额或计算标准，对于违约金的具体数额，应根据公平和诚实信用原则，结合石家宇、朱群娟实际已达到居住目的且预期损失数额难以举证确定的情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等综合因素予以确定。故，石家宇、朱群娟主张恒胜公司支付逾期办证违约金，该院综上因素认为违约金确定3000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、确认石家宇、朱群娟与恒胜公司于2014年4月25日签订的合同编号2014040154《商品房买卖合同》合法有效；二、恒胜公司应于本判决生效之日起90天内为石家宇、朱群娟办理位于广西容县容州镇厢南大道隆源学府第5幢5单元D903号房的房屋权属登记手续；三、恒胜公司应于本判决生效之日起90天内为石家宇、朱群娟办理位于广西容县容州镇厢南大道隆源学府第5幢5单元D903号房的开水用户手续；四、恒胜公司应于本判决生效之日十日内向石家宇、朱群娟支付自2017年1月24日起计至2019年5月21日止的逾期办证违约金3000元。本案收取受理费7672元，由恒胜公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 另查明：恒胜公司于2018年9月18日向容县住房和城乡建设局提出办理容县隆源学府小区项目的建设工程规划验收的申请。容县住房和城乡建设局于2018年10月24日出具容住建函［2018］88号复函，答复（摘录）：因多次接到容县隆源学府建设工程拖欠农民工工资的投诉，决定对容县隆源学府建设工程暂不予规划条件核实等内容。 本院认为，上诉人石家宇、朱群娟与被上诉人恒胜公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方之间真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的。本案合同中约定办理房屋所有权证的期限是出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于逾期办证违约金的计算方式没有约定。但被上诉人开发的容县隆源学府工程因被投诉拖欠农民工工资，容县住房和城乡建设局决定暂不予规划条件核实，导致被上诉人至今未通过建设工程规划条件核实，也不能将相关资料报产权登记机关备案办理权属登记，造成购房业主至今不能取得所购房屋的合法权属证书。本案中，石家宇、朱群娟在2016年7月27日与恒胜公司交接房屋，恒胜公司至2017年1月24日仍未能办证，恒胜公司行为已构成违约，应当承担违约责任。石家宇、朱群娟可请求恒胜公司承担违约责任赔偿违约金。关于违约金的具体数额，虽然合同中没有约定逾期办证违约金的计算办法，恒胜公司认为石家宇、朱群娟请求的违约金过高，考虑到石家宇、朱群娟已长期使用该房屋，已获得了实际利益，而且恒胜公司已经向容县住房和城乡建设局提出规划验收申请，积极履行验收义务，因容县住房和城乡建设局的答复不明确是否恒胜公司的原因导致不能办证，故恒胜公司于2018年9月18日之后的逾期办证违约金暂不予计算。本院结合当事人的实际损失，兼顾公平合理原则，酌定恒胜公司向石家宇、朱群娟支付自2017年1月24日起至2018年9月18日止的违约金按日万分之0.5计算，为424810元×602天×0.00005＝12786.78元。 综上所述，石家宇、朱群娟的上诉合法合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持容县人民法院（2019）桂0921民初1206号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、变更容县人民法院（2019）桂0921民初1206号民事判决第四项：被上诉人广西容县恒胜房地产开发有限责任公司向上诉人石家宇、朱群娟支付自2017年1月24日起计至2018年9月18日止的逾期办证违约金12786.78元。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费1408元（上诉人石家宇、朱群娟已预交7672元），由上诉人石家宇、朱群娟负担1014元，由被上诉人广西容县恒胜房地产开发有限责任公司负担394元，其余诉讼费由一审法院退回给上诉人石家宇、朱群娟。二审案件受理费1408元（上诉人石家宇、朱群娟已预交7672元），由上诉人石家宇、朱群娟负担1014元，由被上诉人广西容县恒胜房地产开发有限责任公司负担394元，其余诉讼费由本院退回给上诉人石家宇、朱群娟。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月二十一日 书记员  蒋晓音