广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8176号 原告（反诉被告）：南宁市宏建房地产开发公司公司带队一队,住所地南宁市江**那洪镇槎路坡。 负责人：覃式经。 委托诉讼代理人：刘伯玲，广西桂悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西国豪物流仓储集团有限责任公司,住所地南宁市江**沙井镇智和村**君玉坪第三产业用地办公楼，统一社会信用代码91450100561569643F。 法定代表人：迟仲平。 诉讼代表人（即破产管理人）：广西邦泰律师事务所，南宁市。 管理人委托诉讼代理人：朱竑俊，广西邦泰律师事务所律师。 管理人委托诉讼代理人：吴忱芳，广西邦泰律师事务所律师。 原告南宁市宏建房地产开发公司公司带队一队（以下简称宏建带队一队）与被告广西国豪物流仓储集团有限责任公司（以下简称国豪公司）土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月8日立案受理后,管理人广西邦泰律师事务所提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏建带队一队的委托诉讼代理人刘伯玲、被告（反诉原告）国豪公司破产管理人的委托诉讼代理人朱竑俊、吴忱芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏建带队一队向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2011年12月13日签订的《三产用地使用权租赁合同》，合同总价1160.25万元；2判令该合同押金100万元归原告所有；3本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月13日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《三产用地使用权租赁合同》，约定被告租赁原告位于南宁市侧地块。该地块用于建设四星级宾馆、酒店、商城，建筑面积不低于2.3万平方米，不含地下停车场。同时该合同第十条约定：“乙方在合同签订之日起3个工作日内交付100万元做押金，同时在开工证办妥之日起2年内保证建成2.3万平方米以上的框架结构楼房。如不建成，视为违约，押金归甲方，乙方地面上的所有建筑物不得拆除、运走，甲方有权中止合同，如建成，押金作为往后的年租金。”因为该地块与地铁4.5号线交界处的地铁站毗邻，办理土地建设相关证件时需把该项目设计、施工方案给南宁铁路局、南宁轨道交通公司审查，对于这个意外情况，原告也充分体谅。故原告与被告于2014年10月30日签订了《承诺书》，其中第二条约定：“建筑施工期两年，即从2015年1月1日到2016年12月31日，2016年12月底前项目主体完工，如果国豪公司原因造成未完成主体工程的按原合同规定办理”，原告同意把建设期延长到2016年12月底，且双方签订的《承诺书》已经把地铁4／5号线建设对该项目建设的影响充分考虑进去，并在此基础上才签订的《承诺书》，双方理应严格按照《承诺书》的约定履行，但是到了2016年年底，被告不单未对该地块进行建设，且连建设的相关证件都未能办理完成。此间，原告多次催促被告办理相关手续，被告总以总平图进行调整，需重新给南宁铁路局、南宁轨道交通公司审查，或者材料已交到相关部门，但未能答复为由，始终未能给原告一个确定的说法。对此，原告认为被告存在违约，故于2016年12月31日向被告送达《关于解除的函》，要求解除双方合同。被告不服，并于2017年2月13日起诉要求继续履行合同。该案经两审法院审理后，于2017年11月13日审理完毕，法院判决合同继续履行。案件结束后至今已近两年，这期间，原告对于被告要求配合办理该项目办理报建的事项都积极予以配合，但被告至今依然未能办理该地块相关建设手续，也未对该地进行建设，原告多次发函要求被告通告该地建设证件办理进度以及存在的困难，被告始终置之不理，并且根据被告之前提交的证据材料可知该项目办理报建并不存在技术难题，然为何至今仍未能办理完成进行建设？此外，该地块现已被征收三分之一，地块面积变小，租金数额需确认，且法院重新确认了合同期限，这些都与双方之前所签合同不同，此外合同还存在其他需要双方商议的问题，急需签署补充协议进行约定，但是被告始终对被告提出的合理要求未予理会。该地块是原告生产队所有土地被国家征收后，国家补充给原告的三产地块，用于解决原告生产队队员土地被征收没有生活来源的问题，关系到所有队员的生产生活。被告始终无法报建建设，即使有地铁线路的客观问题，但是这也不是该地块始终无法报建建设的原因。况且，政府及相关部门也并未对此设置障碍，然被告方一直无法解决问题，系其怠于办理相关手续，此外被告资金短缺无法及时办理相关手续也是原因之一。被告承租该地块已有9年，合同期限已经过半，若是继续履行合同，一是被告根本无法确认何时开工建设，原告利益无法保证，二是双方关系已然破裂，无法心平气和继续合作，合同继续履行无法创造重大的经济利益。故原告认为，被告承租后怠于办理报建相关手续及开工建设，严重损害了原告的经济利益。后经原告多次催促也未能对该地块进行建设，被告的行为符合原告解除合同的法定调解，特诉至法院，望判如所请。 被告国豪公司辩称：1.原告从被告违约为由诉请解除双方于2011年12月13日签订的《三产用地使用权租赁合同》于实不符，于法无据，双方签订合同后，被告已依约向原告支付100万元押金，并展项目报建等工作，被告并不存在违约行为。此事实已于（2017）桂01民终3996号生效判决书所认定确认；2.因被告公司已经进入破产程序，基于法律的规定，合同就视为解除，基于解除，原告要退回被告交纳的100万元押金。 被告国豪公司反诉请求：1.判令原告立即向被告返还100万元押金款项；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2011年12月13日，被告与原告签订了《三产用地使用权租赁合同》，合同约定被告承租原告位于南宁市侧地块用于建设四星级宾馆、酒店、商场等，建筑面积不低于2.3万平方米，合同期限自2011年1月1日起至2037年12月31日止，被告应当于合同签订之日起3个工作日向原告支付100万元人民币押金。合同签订后，被告依约向原告支付了全部押金。2019年10月12日，南宁市中级人民法院裁定受理南宁市金通小额贷款有限公司对被告的破产清算申请【（2019）桂01破申40号】，并于2019年10月16日决定广西邦泰律师事务所为国豪公司管理人。南宁市中级人民法院受理破产申请后，原告于2019年12月3日向管理人寄送了《函》，原告在函件中声明：要求解除被告与原告于2011年12月13日签订的《三产用地使用权租赁合同》，如管理人决定继续履行该合同的，应提供2000万元作为履行合同的担保。为此，管理人分别征询被告部分债权人、法定代表人、实际控制人的意见后，已向原告明确告知无法提供2000万元担保，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理有不提供担保的，视为解除合同。”因此，原被告双方签订的《三产用地使用权租赁合同》已经解除。鉴于此，管理人多次向原告要求返还被告支付的100万元押金，但原告均以种种理由拒不归还，故请求法院判如所请。 宏建带队一队针对反诉的答辩意见和起诉意见一致。 经审理查明：2011年12月13日，宏建带队一队与国豪公司签订《三产用地使用权租赁合同》，约定宏建带队一队将自己位于那洪大道北侧宏建庄园东侧，面积6560平方米（合9.84亩）的三产用地及使用权租赁给国豪公司使用，租赁期限为20年，20年期限满后再延期续租7年，共27年，自2011年1月1日起至2037年12月31日。从2011年1月1日起至2012年12月31日止，为建筑施工期，宏建带队一队不收取国豪公司的租金。宏建带队一队签订合同之日起3个月内将三产用地提供给国豪公司，相关所有报建手续、证件，如有特殊情况可以延期，但不影响国豪公司进场开工。租金每隔5年调整一次，每次调整幅度为递增百分之十，第1-5年每年50万元，从2018年1月1日至2022年12月31日，年租金为55万元，一次类推至合同期满止。国豪公司在合同签订之日起3个工作日内交付100万作为押金，同时在开工证办妥之日起两年内保证建成2.3万平方米以上的框架结构楼房。如不建成，视为违约，押金归宏建带队一队，国豪公司地面上的所有建筑物不得拆除、运走，宏建带队一队有权终止合同，如建成，押金作为往后的年租金。 合同签订后，国豪公司向宏建带队一队交付了100万元押金。 2014年10月30日，宏建带队一队与国豪公司又签署《承诺书》，载明按原租赁合同，双方负责履行办理项目土地使用证的义务至2013年9月11日才办理完成，影响了国豪公司项目正常开展规划报建等相关手续的进行，进而因项目与南宁市轨道4、5号线控制线冲突需要办理相关手续，直至2014年5月23日才得批复，致使国豪公司的项目开发拖延两年。为此，原合同宏建带队一队同意项目施工建设期免两年的约定不变（即2013年至2014年两年免租金）。建筑施工期两年，即从2015年1月1日至2016年12月31日，2016年12月底前项目主体完工，如国豪公司原因造成未完成主体工程的按合同规定办理。 2016年12月31日，宏建带队一队以国豪公司未能按照《承诺书》约定于2016年12月底前完成项目主体为由，向国豪公司发出《关于解除三产用地使用权租赁合同》的函，解除双方签订的《三产用地使用权租赁合同》和《承诺书》。 另查明，因国豪公司拟建的项目地下室距离南宁市轨道交通4、5号线联络线较近，南宁轨道交通集团有限责任公司于2014年5月23日作出南轨函【2014】605号《关于那洪大道北侧宏建庄园东侧拟建项目设计图纸审查意见的函》，对该项目方案的设计及施工提出要求，并要求施工图纸须报该公司审查备案。之后国豪公司为办理报建手续分别向南宁市规划管理局南宁经济技术开发区分局、南宁铁路局、南宁轨道交通公司递交材料，2016年11月17日，南宁市规划管理局南宁经济技术开发区分局出具建设项目规划设计方案审查意见通知书，载明，宏建带队一队申报的商业综合楼建筑设计方案，与轨道4号线共同交通站点存在冲突，要求宏建带队一队与轨道公司对接该事宜。2016年12月19日，南宁轨道交通集团有限责任公司作出南轨函【2016】号《关于南宁市项目总平面图的意见》载明：该商业综合楼处于轨道交通4号线那洪立交站范围，为地上17层地下1层，目前正在进行施工设计和单体方案报批。该商业综合楼地下室结构与地铁附属结构1＃下沉广场结构冲突，建议调整地下室轮廓，主入口位置与地下流线根据下沉广场进行设计及优化。由于该项目与地铁车站存在冲突，后续在方案优化过程中应与轨道交通公司及相关设计单位充分对接，以满足地铁相关要求。2017年9月22日，南宁市国土资源局作出南国土资发【2017】号《关于收回南宁轨道交通4号线那洪立交站项目用地范围内国有土地使用权的通知》，决定收回南宁市宏建房地产开发公司带队一队1971.05平方米国有建设用地使用权作为4号线那洪立交站项目建设用地。 2017年2月13日，国豪公司将宏建带队一队诉至本院，请求继续履行《三产用地使用权租赁合同》及《承诺书》。2017年5月26日，本院支持了国豪公司的诉请。宏建带队一队向中院提出上诉，2017年11月13日，南宁中院认为，合同约定的工程项目建设和开发未能完成，并非国豪公司主观原因造成，国豪公司按时足额支付租金，双方的租赁合同仍有继续履行条件，故驳回了宏建带队一队的上诉。 中院判决之后，2018年--2019年，国豪公司、宏建带队一队还不断与南宁轨道交通集团有限公司等就项目建设进行沟通，期间，国豪公司继续向宏建带队一队支付租金。 2019年10月12日，因国豪公司拖欠案外人款项不能清偿到期债务，南宁市中级人民法院裁定受理对国豪公司的破产清算申请，并指定广西邦泰律师事务所为国豪公司的破产管理人。 2019年12月3日，宏建带队一队去函广西邦泰律师事务所，告知国豪公司未能建设综合楼项目导致宏建带队一队损失，如果广西邦泰律师事务所作为管理人想继续履行《三产用地使用权租赁合同》及《承诺书》，需至少提供2000万元作为履行合同担保。 2020年3月18日，广西邦泰律师事务所作为管理人，向宏建带队一队发出通知，要求宏建带队一队返还此前国豪公司交付的100万元押金。 双方针对该100万元应否退还发生争议引起本案诉讼。 本院认为：关于《三产用地使用权租赁合同》的解除问题：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，本案中，宏建带队一队要求管理人提供2000万元作为《三产用地使用权租赁合同》的合同担保，管理人并未答复，故宏建带队一队请求解除《三产用地使用权租赁合同》合法有据，本院对此予以支持。 关于涉案的100万元押金应否退还的问题：根据《三产用地使用权租赁合同》，只有国豪公司构成违约时，宏建带队一队才能没收该100万元，在本案中，对于2017年11月13日之前国豪公司是否存在违约行为的问题，中院已认定涉案项目未能完成，并非国豪公司主观原因造成，国豪公司并未违约，本院对此不再予以论述。对于2017年11月13日之后，国豪公司是否违约的问题：根据《三产用地使用权租赁合同》，国豪公司是在项目开工证办妥之日起两年内保证建成房屋，在2017年11月13日之后的2018年、2019年，国豪公司、宏建带队一队还不断与南宁轨道交通集团有限公司等就项目建设进行沟通，开工证并未办妥，期间，国豪公司继续向宏建带队一队支付租金，也并未看出国豪公司有违约行为，故宏建带队一队请求没收100万元押金并未依据，本院对此不予支持。根据合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等，现南宁市中级人民法院裁定受理对国豪公司的破产清算申请，《三产用地使用权租赁合同》无法履行而解除，国豪公司请求宏建带队一队返还100万元押金合法有据，本院对此予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）南宁市宏建房地产开发公司公司带队一队与被告（反诉原告）广西国豪物流仓储集团有限责任公司于2011年12月13日签订的《三产用地使用权租赁合同》； 原告（反诉被告）南宁市宏建房地产开发公司公司带队一队向被告（反诉原告）广西国豪物流仓储集团有限责任公司返还押金1000000元； 驳回原告（反诉被告）南宁市宏建房地产开发公司公司带队一队的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费45708元，由原告（反诉被告）南宁市宏建房地产开发公司公司带队一队负担22854元，被告（反诉原告）广西国豪物流仓储集团有限责任公司负担22854元。反诉案件受理费6900元，由原告（反诉被告）南宁市宏建房地产开发公司公司带队一队负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 丘 理 二〇二〇年五月十日 书记员 郭时连 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。