山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终948号 上诉人(原审被告)：滨州市特殊教育学校，住所地：滨州市滨城区黄河十五路**。 法定代表人：王立新，校长。 委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：山东百融房地产有限公司，住，住所地：滨州市黄河三路****楼/div> 法定代表人：李黎庆，执行董事。 委托诉讼代理人：刘虹，山东惠鲁律师事务所律师。 上诉人滨州市特殊教育学校与上诉人山东百融房地产有限公司因缔约过失责任纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初4129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滨州市特殊教育学校上诉请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初4129号民事判决第二项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由山东百融房地产有限公司承担。事实与理由：1.一审判决认定我方对合同无效的损失承担70%责任过重。首先，双方签订的涉案合作开发建议协议书约定双方合作开发滨州市特殊教育学校老校址项目，我方负责为开发项目提供土地及校方的各项资料和手续，山东百融房地产有限公司负责为项目开发提供资金、管理、运营，承担项目土地的出让、开发建设，其承诺办理项目土地的出让和手续，并大包大揽可以完成土地摘牌，双方协议是以山东百融房地产有限公司完成土地摘牌为合作基础的；其次，山东百融房地产有限公司曾经给我方出具承诺书，承诺自行承担因前期准备工作投入造成的损失，不会因合同无效或者解除等原因致使合同不能履行向我方主张经济赔偿，山东百融房地产有限公司应当为合同无效承担更大的责任。2.一审判决认定山东百融房地产有限公司项目策划、设计、装修费815000元与事实不符，证据不足。事实上，山东百融房地产有限公司因自身经济问题无力推进开发建设，是导致合同不能履行的原因，其法定代表人因涉嫌刑事犯罪被司法机关限制过人身自由，基本没有在项目上投入资金，其主张的经济损失无确凿证据证实，其一审提交的证据材料均为无效不合法的证据，不能作为认定事实的依据。 山东百融房地产有限公司辩称，1.一审判决确定滨州市特殊教育学校对合同无效承担70%的责任非但不重而且过轻，我方认为其应当承担全部责任。根据涉案合作开发建设协议书约定，滨州市特殊教育学校负责为项目开发过程提供土地及校方的各项资料和手续，我方负责项目开发的所有投资、管理和运营等。因此，滨州市特殊教育学校的主要合同义务是提供能够进行商业开发建设的土地，这要求其必须将项目用地的使用权由国有划拨土地变更为可以进入市场出让的商业用地，该合作协议最终因其未能履行该合同约定义务被判决无效，其对合同无效应承担全部责任。2.我方基于对滨州市特殊教育学校有能力履行协议约定义务实现双方合作商业开发的信任，协议签订后积极为项目开发、建设、销售投入了巨大人力、物力和财力，所有支出皆有据可查。由于合同被确认无效，导致我方投资不能在项目开发中获得补偿，故滨州市特殊教育学校对我方的经济损失应予全部赔偿。 山东百融房地产有限公司上诉请求：1.维持滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602民初4129号民事判决第一项，撤销第二项并依法改判；2.一、二审诉讼费用、财产保全费、保险费均由滨州市特殊教育学校承担。事实与理由：1.根据双方2015年3月12日签订的涉案合作开发建设协议书约定，滨州市特殊教育学校负责为其老校址开发项目开发过程提供土地及校方的各项资料手续，保证项目的各项法律手续的合法性，我方负责项目的所有投资、管理、运营，承担项目土地的出让、开发建设。涉案土地性质为教育划拨用地，如要使项目开发的法律手续合法，首先要变更土地性质为国有建设土地，滨州市特殊教育学校对在该土地上进行商业开发需要经过相关部门批准变更为国有建设用地是非常清楚的，其能够与我方签订合作开发协议，表明其自信完全可以履行协议约定义务，我方同意与其签订合作开发协议，也是基于对其履行协议约定义务实现双方合作商业开发的信任。事实上，在协议签订后滨州市滨州市特殊教育学校未积极履行协议约定的使涉案土地手续合法义务，反而诉请法院确认合同无效，法院确认合同无效的原因是滨州市特殊教育学校作为土地使用权人未经有批准权的人民政府批准、以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同。因此，滨州市特殊教育学校应承担合同无效的全部责任，一审判其承担70%的过错责任错误。2.因演唱会支出的各项费用是我方为履行合同并实现合同目的的实际支出，理应由滨州市特殊教育学校承担。一是合同签订后，涉案开发项目进行了规划设计，项目立项名称为壹立方国际青年社区，分青年住宅、创客公寓和商业服务区三个功能区。项目建成后，其主要销售对象为青年人。基于此，我方采取了青年人更容易接受的举办演唱会的宣传方式对项目进行宣传；二是在演唱会现场，我方总经理对涉案开发项目进行了大力推广介绍，演唱会的成功举办，扩大了项目的知名度，引起了投资商和潜在购房者的关注，为项目的建设和销售奠定了良好的基础，起到了很好的宣传效果；三是我方总经理与沾化百融置业有限公司总经理是同一人。因我方人员配置和财务制度不健全，就以沾化百融置业有限公司名义与演唱会各方签订了合同，但不能否认举办演唱会是为宣传涉案开发项目，涉案项目的合作双方是受益人，该款项是我方为涉案项目顺利建成销售所实际支出，也应由滨州市特殊教育学校全部承担。3.项目协议签订后沿街房装修未完成前，我方另行租赁了办公场地，聘用了相关工作人员，筹集了部分资金，为项目推进提供了人员和资金的保障，该费用亦应由滨州市特殊教育学校承担。 滨州市特殊教育学校辩称，一审判决认定我方承担70%的合同无效责任过重，山东百融房地产有限公司在涉案协议中的主要义务是负责完成土地摘牌即负责将双方合作开发的涉案土地变更为可以用作商业开发的土地，其没有尽到该约定义务，未对项目进度进行前期的投入，是造成项目迟迟没有实施的主要原因，且其作为房地产开发企业，对于涉案土地的性质以及进行商业开发的必备手续和条件是熟知的，对于签订合作开发建设协议具有重要的作用，其称不承担涉案协议无效的责任不能成立。2.山东百融房地产有限公司向一审法院提交的费用支出项目及单据除了20万元的保证金较为完整齐备外，其他的费用单据要么不合法，要么与涉案项目没有关联性，就房屋装修费用81万元，我方已经提出上诉。综上所述，除了20万元保证金应当退还外，其他的费用均没有事实和法律依据，依法不应支持。 山东百融房地产有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告滨州市特殊教育学校返还原告山东百融房地产有限公司合同保证金200000元；2.被告赔偿原告为履约而支付的各项费用损失3600000元；3.案件受理费、财产保全费、保险费由被告滨州市特殊教育学校负担。 一审法院认定事实：经几轮磋商沟通，2015年3月12日，原告山东百融房地产有限公司（乙方）与被告滨州市特殊教育学校（甲方）签订合作开发建设协议书，确定双方合作开发滨州市特殊教育学校老校址项目。协议约定，滨州市特殊教育学校老校址项目位于滨州市××路××路××南，项目占地面积约26.56亩，土地性质现为教育划拨用地。项目土地现有建筑物为沿渤海九路商业楼5778平方米，地块南，地块南侧幼儿园2720平方米，地块北侧宿舍楼1709平方米项目土地及地上附着物的合法所有者，甲方拥有项目《国有土地划拨使用权证》；根据优势互补互惠互利的原则，双方齐心协力共同运作项目土地的开发，甲方负责为项目开发过程提供土地及校方的各项资料和手续，乙方负责项目开发的所有投资管理运营等，承担项目土地的出让、开发建设，项目完成后，甲方取得60套商品房作为合作收益，其他收益或亏损由乙方负责，双方各司其职协同合作；双方合作期间，甲方委派一人作为双方协调沟通的全权代表，及时给予乙方提供开发过程中所需的证件及相关手续，其余项目开发的手续办理等工作由乙方负责，以确保该项目的正常运营。甲方负责项目现有60户的搬迁工作，以及现有沿街商业用户幼儿园的财务清算或搬迁及相关费用。双方约定甲方在收到乙方保证金后2日内，将沿街商业房的建设图纸、钥匙移交乙方，乙方组织开始装修，乙方拥有该沿街商业房的管理权和使用权。甲方确保项目用地及地上附着物无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。在项目建设过程中，甲方应协调同施工现场周边关系，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰。乙方在合同签订2日内向甲方交纳200000元合作资金，作为该协议履约的保证，该笔资金仅限用于甲方现有地上附着物的手续完善，甲方则出具现有沿街建筑物作为抵押，用于乙方履约保障，具体工作由甲方办理，乙方积极配合。甲方负责本项目地上附着物在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。甲方提供相关资料，乙方负责对项目土地进行出让手续办理、规划及开发建设等，确保各项资金及时到位，自主经营、自负盈亏。乙方承诺守法、合法经营，自觉维护项目及甲方的社会形象。无论项目收益情况如何，乙方固定给甲方提供60套五证齐全的拆迁安置房作为合作回报，乙方确保自拆迁完到入住时间不超过3.5年。本项目用地进行土地招拍挂时，甲方予以积极配合，力争乙方以基准价取得项目用地。甲方获得政府土地出让返还金后，将乙方200000元保证金退还乙方。项目土地生活区部分产生的土地出让及拆迁安置补偿金等政府返还资金归乙方所有，用于项目居民区的拆迁和安置，具体工作由乙方负责，甲方予以积极配合。项目开发全程乙方独立自主管理运营，出现任何问题由乙方负全责，与甲方无关。如果经过甲乙双方努力，该地块的最终摘牌价超过基准地价和规划容积率小于3.0时，乙方有权终止协议，甲方将乙方交纳的保证金无偿退还，乙方同时将原沿街商业房的管理权及收益权交还甲方，其中产生的装修费用由乙方自行承担；甲方保证项目的各种法律手续的合法性，如其中某项手续因甲方的责任无法确定而影响双方的正常合作开发，则合同解除，视为甲方违约。自双方签订协议之日起，甲方不得另行洽谈或选择与其他第三方合作，否则视为违约。双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿2000000元违约金；由于公认的不可抗力的原因，致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时，应通知对方，并在十五天内提供由事故发生地区的有关权力机关或公证机构出具的证明文件。按其对履行需要影响的程度，由双方协商解决是否解除需要或部分履行需要的责任或者延期履行协议；本项目开发建设过程中，严格依据滨财发（2011）116号文件执行，本合同中与文件冲突部分按文件执行。本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。任何一方若出现违规、违法的事项，另一方有权提出中止合同。因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉等。 协议书签订当日，山东百融房地产有限公司向滨州市特殊教育学校支付履约保证金200000元。当月，滨州市特殊教育学校将5778平方米沿街房移交给山东百融房地产有限公司。协议订立后，山东百融房地产有限公司委托寇风军对项目进行策划。2015年6月，沾化百融置业有限公司在滨州市体育馆举办“心筑青春”百融之夜明星演唱会。山东百融房地产有限公司还委托青岛摩登时代规划建筑设计有限公司就涉案合作地块开发项目进行规划设计，该公司随后提出“滨州市壹立方国际青年社区”规划方案，方案将开发项目划分为三大功能区，即青年住宅、创客公寓、商业服务三个区域。根据规划设计，原老校区的五层沿街楼及北侧2幢公寓楼保留，在原建筑基础上进行外立面和内部空间改造。2015年7月，山东百融房地产有限公司委托滨州市瑞轩商贸有限公司对沿街楼改造工程进行装修设计，并将装修工程交由滨州立方置业有限公司进行施工。期间，山东百融房地产有限公司支出项目设计费50000元、策划费200000、装修设计费5000元、装修费560000元，以上各项费用共计815000元。 一审法院另查明，2017年6月9日，滨州市特殊教育学校向滨州市滨城区人民法院起诉，要求确认其与山东百融房地产有限公司签订的合作开发建设协议书无效。案件经一、二级法院审理，认定滨州市××学校××房地产有限公司签订的合作开发建设协议书涉及土地系滨州市特殊教育学校通过划拨而取得的国有土地使用权，相关土地开发或转让应当经有批准权的人民政府批准。未经批准即签署合作开发建设协议，违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，应当认定无效。遂判决确认滨州市××学校××房地产有限公司订立的合作开发建设协议书无效。 一审法院认为，原告山东百融房地产有限公司与被告滨州市特殊教育学校签订的合作开发房地产合同被确认无效，当事双方因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。滨州市特殊教育学校因订立合同而收取的山东百融房地产有限公司的履约保证金，依法应当返还。山东百融房地产有限公司为订立、履行合同或为履行合同做准备所从事的工作，均系基于对合同有效能够实现目的信任和追求。因合同被确认无效，所从事的工作、所支出的费用均不能实现最终目的，由此转化为无效支出的经济损失。有关基于对合同及相对方的信赖而产生的损失，应当由过错方负担。双方都有过错的，应当根据各自的过错程度承担相应的责任。本案中，滨州市特殊教育学校享有涉案土地的使用权，但其土地使用权系通过国有划拨方式取得，仅能从事与划拨许可相应的用途。而其将土地投入与相对方的合作进行商业开发，系改变原土地的公益性质为商业性质。该行为应当经有批准权的人民政府批准方可进行。滨州市特殊教育学校明知划拨用地不可用于商业开发，明知改变土地用途可能不被批准许可，仍然订立合同，其主观方面负有较大过错。山东百融房地产有限公司在订立合同前明知土地系划拨方式取得，投入商业开发可能不被行政机关批准，仍然签订合同，且在合同中承诺办理土地出让手续，对合同无效风险明确知悉而仍然为之，亦存在过错。综合考量双方主观方面的过错程度，促成订立合同的动因，以及对合同无效的原因力等多个因素，确定滨州市特殊教育学校对合同无效的损失承担70%的责任，山东百融房地产有限公司承担30%的责任。本案中，山东百融房地产有限公司主张的损失可概括为三类：一、项目策划、设计、装修费用815000元（策划费200000元、设计费55000元、装修费560000元）；二、因演唱会支出的各项费用994818元（演出费用651900元、租赁费50000元、保安费9000元、物料费25328元、印刷费62050元、摄影制作费27640元、宣传费148900元、文化局罚款20000元）；三、人员办公及借款利息等其他费用1303687元（人员工资163600元、租赁费100000元、通讯费4246元、差旅费3139元、招待费12224元、打印费313元、办公费165元、捐款20000元、借款利息1000000元）；以上合计主张损失3113505元。一、关于山东百融房地产有限公司主张的项目策划、设计、装修费用815000元。一审法院经审查认为，根据双方签订的合作开发建设协议约定，上述费用的支付符合山东百融房地产有限公司的合同义务，具有正当性、合理性和合同依据。山东百融房地产有限公司举证证实上述费用已实际发生，且属于直接经济损失，滨州市特殊教育学校作为装修工程的受益方应按相应比例承担。山东百融房地产有限公司要求滨州市特殊教育学校对该部分费用予以赔偿，于法有据，应予支持。二、关于山东百融房地产有限公司主张的因演唱会支出的各项费用994818元。经审查，上述费用均是由沾化百融置业有限公司与案外人签约并实际支出，同期正值该公司沾化项目招商销售阶段，而涉案项目刚刚签约，各项工作尚未正式启动。山东百融房地产有限公司现有证据无法证实上述费用与涉案项目的关联性，更无法证实属于涉案项目开发过程中的必要支出，故山东百融房地产有限公司要求滨州市特殊教育学校对该部分费用予以赔偿，于法无据，不予支持。三、关于山东百融房地产有限公司主张的人员办公及借款利息等费用1303687元。山东百融房地产有限公司现有证据无法证实上述费用的实际发生及与涉案项目的关联性，对山东百融房地产有限公司主张的该部分费用不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决：一、被告滨州市特殊教育学校返还原告山东百融房地产有限公司履约保证金200000元；二、被告滨州市特殊教育学校赔偿原告山东百融房地产有限公司因订立履行合同而发生的信赖利益损失815000元的百分之七十部分，计款570500元；以上二项给付义务，于本判决生效之日起五日内履行完毕。三、驳回原告山东百融房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37200元、财产保全费5000元，共计42200元，由原告山东百融房地产有限公司17200元，被告滨州市特殊教育学校负担25000元。 本院二审期间，滨州市特殊教育学校提交山东百融房地产有限公司向其出具关于滨州市××学校××楼外立面的装修申请表复制件一份，拟证明因山东百融房地产有限公司因大包大揽承诺不向滨州市特殊教育学校追究责任才获得签订涉案协议的结果。经质证，山东百融房地产有限公司对该证据的真实性有异议，认为该申请表系复制件，并无原件加以核实。同时，该申请表显示的时间为2016年2月29日，而双方签订协议的时间为2015年3月12日，滨州市特殊教育学校主张为获得协议的签订而放弃对其主张权利与事实不符。 山东百融房地产有限公司提交宣传册一份、商品房认购协议书129份及百融商贸广场委托管理合同15份，拟证明其在滨州体育馆举办演唱会的目的是为涉案项目进行宣传推介，与沾化百融商贸广场无关，为此支出的全部费用应由滨州市特殊教育学校赔偿。经质证，滨州市特殊教育学校对上述证据的真实性、关联性均不认可，并认为双方仅对涉案项目签订了开发建设协议，该项目尚未立项，也未取得开发销售许可，缺乏宣传的必要性和可能性。 本院认为，滨州市特殊教育学校提交的装修申请表系复制件，无其他证据相印证，且山东百融房地产有限公司不予认可，不足以证明其真实性，本院不予采信；山东百融房地产有限公司提交的宣传册、商品房认购协议书及百融商贸广场委托管理合同与涉案项目缺乏关联性，不能证明其主张的涉案演唱会支出费用应由滨州市特殊教育学校赔偿，本院亦不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人滨州市特殊教育学校与上诉人山东百融房地产有限公司签订的涉案合作开发建设协议书，已经生效判决因所涉土地的开发或转让应当经有批准权的人民政府批准而未批准，违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，被确认无效。滨州市特殊教育学校作为涉案土地的使用方，其明知土地性质为教育划拨用地，仍与山东百融房地产有限公司签订合作开发建设协议，并约定负责为项目开发过程提供土地、校方的各项资料和手续，委派专人作为协调沟通的全权代表，及时给予对方提供开发过程中所需的证件及相关手续。结合滨州市特殊教育学校对涉案土地的使用情况及合同中约定的为开发土地提供相关手续等义务，其对涉案协议被确认无效负有主要过错。同时，山东百融房地产有限公司在协议已经约定涉案土地为教育划拨用地的前提下，应当知道开发涉案项目须经有批准权的人民政府批准，未经批准其仍签订协议并约定负责项目土地的出让、开发建设及办理项目土地的出让手续，其自身亦存在过错。一审法院综合考虑上述因素，酌定滨州市特殊教育学校承担70%责任，山东百融房地产有限公司承担30%责任，并无不当，本院予以维持。一审期间，山东百融房地产有限公司已经提供证据证实其为涉案项目的策划、设计及装修，支出费用共计815000元，该费用支出项目符合双方的协议约定，应属于山东百融房地产有限公司的直接损失，一审法院以此作为计算山东百融房地产有限公司损失的基数，具有事实和法律依据。本案一、二审期间，山东百融房地产有限公司均未提供有效证据证明其演唱会支出及其人员办公、借款利息等费用与涉案项目开发建设的关联性，其主张该项费用由滨州市特殊教育学校承担，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人滨州市特殊教育学校与上诉人山东百融房地产有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19010元，由上诉人滨州市特殊教育学校、山东百融房地产有限公司各负担9505元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 雷 审 判 员  邵佳宁 审 判 员  高国强 二〇二〇年五月十一日 法官助理  高玉静 书 记 员  韩昊宇