广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1号原告：李洪彬，男，1977年9月13日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告：郭捷英，女，1985年12月11日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：鹤山市同创房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司工作人员。原告李洪彬、郭捷英与被告鹤山市同创房地产开发有限公司(以下简称同创公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告李洪彬、郭捷英、被告同创公司的委托诉讼代理人李坤财、刘剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪彬、郭捷英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将鹤山市****************交付给原告使用；2.请求判令被告向原告支付逾期交付违约金人民币119827.5元；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：两原告与被告于2016年12月31日签订《商品房买合同》（合同编号：201601380477）及其《补充协议书》，约定：两原告向被告购买广东省鹤山市******·天誉一号楼一梯201号房，总价款为人民币798850元，被告应当在2018年6月30日前向两原告交付该商品房，如逾期交房被告按日向两原告支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，两原告依约向被告支付了相应的购房款，但直至合同约定交付商品房期限2018年6月30日，被告仍然未通知两原告收楼，其后两原告多次催促被告交楼，被告均以多种理由推搪至今拒不交楼。同创公司辩称，一、原告购买的商品房于2017年12月26日已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已书面通知原告收楼，答辩人不存在逾期交房的行为。答辩人和原告就买卖广东省鹤山市******·天誉一号楼一梯201号房（后因公安局重新编订门牌编码为沙坪街道碧桂园·天誉8号楼201房）（下称该商品房）签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同），该买卖合同是双方真买的意思表示，是合法有效的。买卖合同在附件十一补充协议的第四条约定了关于该商品房的交付条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程规划和市政基础建设工程竣工所需的全部文件”。根据合同补充协议第二十条的约定：“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”，因此答辩人与原告之间关于该商品房的交付条件应当按照买卖合同附件十一的约定。买卖合同补充协议书第四条第3款约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”该商品房于2017年12月26日已取得了竣工验收备案表，答辩人已经于2018年6月30日前书面通知原告前来办理收楼手续，但是原告至2018年11月5日方来我司办理办理验楼和收楼手续。根据上述约定，视为答辩人已经按期交房。综上，答辩人已按照买卖合同约定将案涉商品房在2018年6月30日交付给原告，答辩人不存在逾期交房行为，也不存在答辩人因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释，原告无权拒绝收楼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合间和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法(2017)191号）第三十一规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”可知，广东省高院的指引也是认同上述规则的。现原告并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此原告无权拒绝收楼，答辩人不构成逾期交楼的违约情形。三、再退一步来说，即使原告诉请成立，但其主张的违约金亦过高。原告向答辩人主张违约金119827.5万元，但并未提供任何证据证明自身存在损失或损失的大小。答辩人认为其主张的违约金明显过高，即使其诉请成立，法院亦应根据《合同法》第114条的规定调整减少。综上所述，答辩人已经按照合同约定的时间向被答辩人交楼，不存在违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2016年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）及附件十一《补充协议书》等，约定原告以总价798850元的价格购买位于广东省鹤山市*****·天誉一号楼一梯201房，原告应于签订《商品房买卖合同》时付房价款50000元，于2017年1月6日前付房价款189850元，余下房款559000元以银行按揭方式支付，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。附件十一《补充协议书》第四条“关于该商品房交付条件与交接手续”第3款约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。原告依约将购房价款798850元全数支付给被告。2017年12月26日，被告开发建设的碧桂园·天誉一至五号楼经竣工验收备案。2020年3月27日，被告向原告寄送《催促收楼通知书》，告知原告涉案房屋已符合《商品房买卖合同》的约定可交付给原告，请原告带齐有关资料和款项前往鹤山碧桂园天誉物业服务中心办理商品房交接手续。被告确认，涉案房屋至今未办理正式收楼手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》等附件，是当事人真实意思表示，且当事人未对前述条款效力提出异议，故对当事人具有法律约束力。关于被告是否迟延向原告交付涉案商品房及迟延时间的问题。如上查明，《补充协议书》约定涉案商品房达到交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，涉案房屋已于2017年12月26日经竣工验收备案，《商品房买卖合同》又约定的交付日期为2018年6月30日，故该日可视为涉案房屋的交付之日。原告提交的证据不足以证实被告拒不交付房屋，也不能证实涉案房屋存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”及第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”规定的存在房屋主体结构质量问题或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，故原告至今未能收楼不能归责于被告，进而原告请求被告支付逾期交楼违约金119827.5元没有事实与法律依据，本院不予支持。涉案房屋至今尚未交付，而原告已付清购房款，故其向本院起诉主张被告交付房屋于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告鹤山市同创房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三天内将坐落于广东省鹤山市*****·天誉一号楼一梯201房交付给原告李洪彬、郭捷英；二、驳回原告李洪彬、郭捷英的其他诉讼请求。本案受理费1348.28元（已减半收取），由原告李洪彬、郭捷英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李满朝二〇二〇年五月七日书记员  谭艳明