广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1447号上诉人（原审原告）：郑海忠，男，汉族，住广东省汕头市潮南区*********，公民身份号码440************470。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东关氏集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******************（住所申报），统一社会信用代码914************407。法定代表人：关伟江。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥镇沥中经济联合社，住所地广东省佛山市南海区********，组织机构代码C0********-7。负责人：陈惠冰。委托诉讼代理人：邓日科，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成非，广东法品律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州御恒房地产代理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区********，统一社会信用代码9********1Q。法定代表人：冯文扬。委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立源，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东万家欢乐酒店有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********499F。法定代表人：叶楚坚。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥沥中集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******，统一社会信用代码914************942。法定代表人：陈惠冰。委托诉讼代理人：邓日科，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成非，广东法品律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：关伟江，男，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************010。被上诉人（原审被告）：关伟恒，男，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************011。被上诉人（原审被告）：关伟荣，男，汉族，住广东省佛山市三水区***************，公民身份号码440************157。被上诉人广东关氏集团有限公司、广东万家欢乐酒店有限公司、关伟江、关伟恒、关伟荣共同委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。上诉人郑海忠因与被上诉人广东关氏集团有限公司（以下简称关氏公司）、佛山市南海区大沥镇沥中经济联合社（以下简称沥中联合社）、广州御恒房地产代理有限公司（以下简称御恒公司）、广东万家欢乐酒店有限公司（以下简称万家欢乐公司）、佛山市南海区大沥沥中集团有限公司（以下简称沥中公司）、关伟江、关伟恒、关伟荣租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑海忠上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持郑海忠的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由关氏公司、沥中联合社、御恒公司、万家欢乐公司、沥中公司、关伟江、关伟恒、关伟荣承担。事实和理由:一、关氏公司等八名主体恶意串通，通过不同的关联主体与郑海忠进行关联交易，采取先出租后返租的违法违规操作模式，符合以合法形式掩盖非法目的的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）款的规定，《**广场使用权转让合同》《**广场经营管理合同》应认定为无效合同。1.关氏公司等八名主体通过不同关联主体与郑海忠进行关联交易，通过先出租后返租的形式取得公众存款，且案涉物业未向郑海忠交付，万家欢乐公司却能稳定按月向郑海忠支付返租款，涉嫌非法集资违法犯罪，以合法形式掩盖非法目的。一审法院认定该使用权转让形式有效，缺乏事实和法律依据，忽视了该转让形式的社会危害性、违法性。**广场项目的宣传资料明确载明“售后包租”的违规销售形式，并向消费者承诺“低门槛，高回报”、“代租代管，回报率高”、“租值稳赚”、“确保收益”。关氏公司与郑海忠签订《**广场使用权转让合同》，一次性收取18年租金，却未约定交付案涉物业的时间。在关氏公司的要求下，郑海忠与万家欢乐公司签订了《**广场经营管理合同》，约定郑海忠将案涉物业交由万家欢乐公司经营，由万家欢乐公司定期支付“返租款”。通过不同主体与郑海忠签订案涉两份合同，各方属于非正常的租赁合同关系。现通过这样的操作，案涉物业等同于一个虚拟的金融产品，由关氏公司出面，以案涉物业的名义，向社会公众筹集资金，又通过承诺并给予一定的回报，最后由沥中联合社收回物业。关氏公司等八名主体为掩饰其非法目的，伪装成正常的生产经营活动，但是却未依约向郑海忠交付物业，借助虚拟的房产进行售后返租，售后返租并无实际载体，售、租事实无法确定，显然关氏公司等八名主体并不具有房产销售的真实内容，且并不以转让房产为主要目的，仅是通过售后包租行为最大限度地实现其骗取资金的最终目的，属于以合法形式掩盖非法目的，涉嫌非法集资，《**广场使用权转让合同》《**广场经营管理合同》应为无效。2.关氏公司等八名主体通过不同关联主体与郑海忠进行关联交易，通过承诺售后返租收益，促进房屋销售，一次性收取郑海忠18年的租金，却不交付案涉物业，从中赚取高额收益，其行为构成恶意串通，严重损害郑海忠的合法权益。关伟江、关伟恒、关伟荣为同胞兄弟，关伟江是关氏公司的唯一股东，关伟荣是万家欢乐公司的唯一股东。关氏公司与万家欢乐公司为关联公司。关氏公司等八名主体通过承诺售后返租收益，客观上促进了房屋的销售，增加了其利润，如果割裂销售与包租的内在联系，有违公平原则。关氏公司等八名主体主观上明显存在恶意，正是联手通过先出租后返租的模式，实施损害郑海忠权益的行为。沥中联合社是案涉物业地块的产权人，物业的所有权人，根据其在庭审所述，其同意由沥中公司出面将地块承包给关伟江、关伟恒，沥中联合社、沥中公司作为地块的产权人及出租人，违反政策规定，农村集体资产未经三资平台公开招租，损害村集体的利益。同时，沥中联合社、沥中公司对其他主体的违法销售行为不加以限制，纵容并配合关氏公司、万家欢乐公司提供相应的证明材料，让关氏公司、万家欢乐公司实施了先出租后返租的违法经营模式，显然构成恶意串通。关氏公司安排御恒公司收取郑海忠5万元所谓的“家私家电维护费”，却没有任何的合同约定，御恒公司并未提供任何维修服务。3.关氏公司等八名主体的违法操作严重损害了郑海忠的合法利益，案涉合同依法无效。关氏公司一次性向郑海忠收取18年的租金，但郑海忠的权益事实上处于不确定状态，同时御恒公司向郑海忠收取5万元没有任何合同依据。关氏公司、御恒公司收取的所有款项应予返还。二、关氏公司等八名主体通过不同主体与郑海忠进行关联交易，设局共同合作开发项目，共享收益，联手实施了违法违规的销售行为，均存在严重过错，与郑海忠的遭受的损害存在因果关系，应当共同承担连带清偿责任。三、自2020年2月开始，郑海忠未收到任何款项。被上诉人沥中联合社、沥中公司答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2.沥中公司仅作为案涉土地的出租方向关伟恒、关伟江出租土地，依据《土地承包合同》及相关补充协议的约定履行土地出租方的义务，沥中联合社并非案涉物业所在土地的直接出租方，沥中联合社和沥中公司并不参与案涉土地及地上新建建筑物的投资建设。3.沥中联合社和沥中公司并非案涉合同的相对方，无需承担案涉合同的任何违约责任。4.沥中联合社和沥中公司从未实际参与案涉物业的使用权转让、租金收取、物业营运，亦未从案涉物业的实际运营中获取经济收益，郑海忠主张沥中联合社和沥中公司对案涉债务承担连带责任无事实依据。被上诉人关氏集团、万家欢乐公司、关伟江、关伟恒、关伟荣答辩称，一审判决认定事实清楚，案涉合同没有违反法律禁止性规定，合法有效，郑海忠没有任何证据证明案涉合同无效，其上诉主张缺乏依据。被上诉人御恒公司答辩称，案涉合同的合同相对方为关氏集团和万家欢乐公司，郑海忠与御恒公司没有合同关系，其无权向御恒公司主张合同权利，其向御恒公司主张连带责任亦缺乏事实和法律依据。御恒公司收取郑海忠的50000元装修款是基于御恒公司与关氏公司存在居间关系，关氏集团将其应向郑海忠收取的装修款指示交付给御恒公司收取，作为关氏公司应向御恒公司支付的部分居间费用，这属于御恒公司和关氏公司另外的法律关系。本案相应的装修服务由关氏公司提供，案涉代收装修款情况属于个例，后续的装修费用由关氏公司直接收取。郑海忠向一审法院提出诉讼请求：1.确认《**广场使用权转让合同》和《**广场经营管理合同》无效；2.关氏公司退还郑海忠已支付的218000元及利息（利息以218000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；3.沥中联合社、御恒公司、万家欢乐公司、沥中公司、关伟江、关伟恒、关伟荣对第1项诉请的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由关氏公司、沥中联合社、御恒公司、万家欢乐公司、沥中公司、关伟江、关伟恒、关伟荣承担。一审法院查明：2001年10月31日，**区**集团有限公司（甲方）与案外人****娱乐城（乙方）签订《土地承包合同》，约定，乙方承租甲方位于**工业一区（******路）面积约为7738平方米的工业用地，土地批文号为南国地政（****）**号；租赁期限从2001年11月15日起至2021年11月14日止；由乙方自建厂房，如需要领取工业用地的集体土地证和房产证的费用由甲方负责支付，证名写**经济联合社等。2011年4月26日，沥中公司（甲方）、案外人****娱乐城（乙方）与关伟恒、关伟江（丙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2001年10月31日签订的《土地承包合同》，乙方于2011年5月1日起放弃租赁，由关伟恒全权履行《土地承包合同》的条款；甲方同意乙方从2011年5月1日起至合同期满将该《土地承包合同》的使用权转让给丙方。2011年7月26日，沥中公司（甲方）与关伟恒、关伟江（乙方）签订《补充合同书》，约定，乙方承包甲方位于**工业一区******路（原**娱乐城内）的建筑物及场地承包期限延长至2021年12月31日止；其他主合同内一切条款保持不变，包括2011年4月26日签订的《补充协议》条款，双方继续履行至2031年12月31日止。2011年10月17日，沥中公司（甲方）与关伟恒、关伟江（乙方）签订《补充合同书（2）》，约定，甲方同意乙方在履行原《土地承包合同》和原《补充合同书》、期限届满后理清一切责任及相关手续，租赁期限再延长履行至2036年12月31日止。2018年1月22日，关氏公司出具收据确认收到郑海忠支付的涉讼物业定金20000元;御恒公司出具收据确认收到郑海忠支付的涉讼物业家私家电维护费50000元。2018年2月27日，关氏公司（甲方，出租方）与郑海忠(乙方，承租方)签订《物业使用权转让合同》，约定，甲方将佛山市南海区******“**广场”项目编号为*层A35号物业的使用权出让给乙方，物业建筑面积为25.35平方米，物业土地使用权性质为集体商业用地；出让期限从本合同签订之日起至2036年10月31日止；乙方应于签订合同当日付清物业使用权出让款168000元；为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，统一经营思路，保证服务质量，双方约定由甲方负责本项目的物业管理工作；乙方如需将该物业使用权转让给他人，在符合甲方相关规定时，必须向甲方提出书面转让申请，并缴纳按建筑面积每平方80元计算的物业转让手续费给甲方，乙方在履行合同条款并缴清全部物业使用权转让款的前提下，甲方可以批准乙方的转让申请，新受让方完全承接乙方与甲方之间的全部权利义务关系，并继续履行本合同，甲方与新受让方重新签订相关合同；乙方在合同期限届满前单方解除合同，所交的物业使用权转让金不予退还，还应付清一切费用，双方签订的《物业使用权转让合同》终止；甲方不得在无正当理由的情况下单方面解除合同，否则除退还乙方所交的物业使用权转让金外，还须向乙方支付使用权转让金总额的30%作为违约金；乙方确认在签署本合同之前，已仔细阅读明示的**广场物业使用权转让合同及装修标准，乙方对上述文件的条件内容已充分理解并同意接受上述文件的全部条款内容；本合同约定的物业使用权转让的性质是物业使用权租赁等。同日，关氏公司出具收据确认收到郑海忠支付的涉讼物业转让款148000元。同日，郑海忠（甲方）与万家欢乐公司（乙方）签订《**广场经营管理合同》，约定，甲方将涉讼物业委托乙方进行出租经营管理，期限为2036年10月31日止，签订委托经营合同起第1-3年内（即2018年4月1日至2020年10月31日），每月收益1400元；签订委托经营合同起第4-6年内（即2020年11月1日至2023年10月31日），每月保底收益1400元，另乙方将受到租金溢出部分收益与甲方进行租金分成，甲方占租金收益20%，乙方占租金收益80%；如甲方在委托招租期间，将该物业使用权转让第三方，甲方应保障受让方按照本合同履行；甲方可在委托招商期满前一个月即2023年10月31日前以书面形式通知乙方，乙方将按照168000元向甲方支付转让金，乙方取得该物业剩余时间的使用权；甲方如不接受乙方的回购方式，可继续委托乙方招商，委托经营合同为2023年11月1日至2036年10月31日，每月保底收益980元，另乙方将收到租金溢出部分收益与甲方进行租金分成，甲方占租金收益50%，乙方占租金收益50%；因甲方未履行本合同约定义务造成乙方无法达到本合同目的，或涉讼物业因甲方涉及法律纠纷被依法处分的，乙方可以书面通知甲方解除本合同，根据双方事前确认的由乙方添置的服务设施及物品清单，由甲方赔偿乙方相应的损失；乙方未按照本合同约定的时间向甲方支付该物业的租金的，逾期超过30日，应从乙方逾期之日起按照未支付租金每日万分之三的标准向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方因此造成的损失；本合同自双方签字盖章后生效等。另查明，2015年9月14日，佛山市住房和城乡建设管理局核发粤房地权证佛字第0******8号不动产权证书，将坐落于佛山市南海区*********物业的权属登记至佛山市南海区**镇**经济联合社名下，建筑面积为26445.84平方米，建筑总层数为10层（地上**，地下**），规划用途为商业，地号为07******3号。2019年5月5日，郑海忠提起本案的诉讼。诉讼中，郑海忠、万家欢乐公司均确认涉讼物业由***酒店对外营业，万家欢乐公司有按时足额支付委托经营收益。一审法院认为，关于涉案纠纷的性质问题。郑海忠与关氏公司于2018年2月27日签订的《**广场使用权转让合同》约定关氏公司将涉讼物业的使用权出让给郑海忠，郑海忠需向关氏公司支付物业使用权转让款168000元，出让期限从合同签订之日至2036年10月31日，郑海忠转让物业使用权时须向关氏公司申请等约定可知，郑海忠是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故郑海忠与关氏公司之间形成的是租赁合同关系，本案属租赁合同纠纷。关于涉讼合同效力问题。郑海忠、关氏公司均有提供证据证明涉讼物业所在的**广场已取得了产权证书，故一审法院认定涉讼物业在粤房地权证佛字第0******8号不动产权证载物业范围内。《**广场使用权转让合同》和《**广场经营管理合同》均为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及第二百一十四条中关于合同无效的几种情形，合法有效。因涉讼合同合法有效，故郑海忠请求关氏公司退还已支付的涉讼物业使用权转让款及装修金，沥中联合社、御恒公司、万家欢乐公司、沥中公司、关伟江、关伟恒、关伟荣承担连带清偿责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据合同的约定，郑海忠向关氏公司一次性支付涉讼物业租赁期间的使用权转让款，并将涉讼物业委托予万家欢乐公司进行经营管理收取委托经营回报，是双方协商一致的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，而郑海忠作为完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，故郑海忠对涉讼合同约定的使用权转让形式及委托经营形式是清楚知悉的，郑海忠主张《**广场使用权转让合同》和《**广场经营管理合同》因涉讼物业的使用权转让形式违反法律法规的规定而无效，一审法院对此不予支持。对于郑海忠主张使用权转让形式及委托经营形式是关氏公司、万家欢乐公司之间恶意串通损害郑海忠的利益以及关氏公司、万家欢乐公司以合法形式掩盖非法目的，因未举证证明，一审法院对此亦不予支持。对于郑海忠主张《**广场使用权转让合同》和《**广场经营管理合同》因关氏公司无涉讼土地的合法使用权构成欺诈而无效，无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郑海忠的全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取2285元（郑海忠已预交），由郑海忠负担。二审期间，郑海忠向本院提交了如下证据：证据1.《行政处理告知书》，拟证明关氏公司发布虚假广告，违法经营；证据2.短信截图，拟证明：第一，关氏公司与万家欢乐公司恶意串通，擅自决定不予发放郑海忠应得的返租租金，郑海忠的权益处于不确定状态；第二，关氏公司与万家欢乐公司是关联公司；证据3.报警回执，拟证明关氏公司的行为涉嫌非法集资，郑海忠已报警处理，且已受理；证据4.人民网留言信息，拟证明**广场项目欺骗广大消费者；证据5.关氏公司、万家欢乐公司的企业信用信息，拟证明一审庭审结束后，关氏公司、万家欢乐公司股东发生变更，从自然人独资企业变更为非独资企业，为关伟江、关伟恒逃避责任做好准备。二审期间，关氏公司、万家欢乐公司、关伟江、关伟恒、关伟荣向本院提交了广东省**农村商业银行股份有限公司网上银行交易电子凭证，拟证明2019年6月到2020年1月均有支付返租。经核查，本院认证如下，对于郑海忠提交的证据因与本案的实体处理不具有直接关联性，故本院不予采信；对关氏公司等提交的证据的真实性予以确认。二审期间，沥中联合社、沥中公司、御恒公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系郑海忠关于要求确认案涉《**广场使用权转让合同》《**广场经营管理合同》无效，并据此由关氏公司等主体返还相应的款项218000元及利息的主张是否具有合法依据。本案中，郑海忠要求关氏公司等主体退还其已支付的相应款项218000元及相应利息的法律基础为案涉《**广场使用权转让合同》《**广场经营管理合同》为无效合同。因此，审理本案的关键和前提是判断前述合同的效力问题。对此，本院具体分析如下，郑海忠、关氏公司、万家欢乐公司于同一日签订《**广场使用权转让合同》《**广场经营管理合同》。郑海忠与关氏公司签订的《**广场使用权转让合同》约定，郑海忠需向关氏公司支付物业使用权转让款168000元，出让期限从合同签订之日即2018年2月27日至2036年10月31日，郑海忠转让物业使用权时须向关氏公司申请。从上述合同具体内容可以看出，郑海忠、关氏公司之间所形成的法律关系完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律特征，即《**广场使用权转让合同》名为案涉物业使用权转让合同，实为租赁合同。基于前述双方之间形成租赁合同关系，作为承租人的郑海忠通过与万家欢乐公司签订《**广场经营管理合同》的形式将案涉物业委托予万家欢乐公司进行经营管理收取委托经营回报。且根据双方一致确认的事实，上述合同亦正常履行至2020年1月，郑海忠在此期间均收到返租费用。由此可见，前述两份合同均为双方当事人真实意思表示，是双方基于平等、自由基础上协商一致的结果，其合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，即审查案涉合同之约定内容并不存在合同无效的法定情形之任一，故一审认定案涉合同为有效合同，定性准确，本院予以维持。郑海忠上诉主张案涉合同为无效合同理据不足，本院不予支持。故此，基于案涉合同合法有效，郑海忠要求关氏公司等主体退还其已支付的相关款项无事实依据和法律依据，本院迳予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4570元，由上诉人郑海忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽