云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3705号原告云南鸿翔物业服务有限公司，住所地云南省昆明市东风西路**鸿源大厦**。法定代表人唐林，总经理。委托诉讼代理人徐露霜，女，1992年11月17日生，汉族，身份证住址湖北省潜江市。系该公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人唐成，女，1997年7月16日生，汉族，身份证住址湖南省祁阳县。系该公司工作人员，特别授权代理。被告余仕锦，男，1985年9月4日生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告云南鸿翔物业服务有限公司诉被告余仕锦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员周宇适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐露霜、唐成，被告余仕锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告为世纪生活浅水湾汇水园C-601号房的业主。原告与云南新华书店屋业有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.75元，2011年7月上涨为每月每平方米0.95元，生活垃圾清理费每月每户10元、二次加压费每月每户5元。2012年1月上涨为每月每户7元，太阳能水费约定每吨3.45元，水池清洗费每年每户20元，2012年停止收取。原告自愿放弃部分违约金，只主张欠缴物业管理费20%。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，侬法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年1月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费月数为36个月，房屋面积为104.54平米，欠缴物业费共计104.54×0.95×36=3575.3元，二次加压费7元/月×36个月=252元，太阳能水费3.45元/吨×95吨=327.75元，违约金831元。综上，各项请求金额合计4986元。经原告多次催收被告未缴纳。现提起诉讼，诉讼请求：判令被告支付世纪生活浅水湾望水园C-601号房屋的物业管理费3575.3元、二次加压费252元、太阳能水费327.75元、违约金831元，共计4986元。被告辩称：原告未与被告签订物业管理协议。在收到法院传票之前原告未告知被告其属于被告所在小区的物业管理公司，被告至今不知道小区是否有业主委员会。被告2016年5月购买世纪生活浅水湾小区住宅后发生屋顶漏水情况，全都是被告自行处理。2017年有人打电话给被告催要物管费，被告告知其到被告家中收取，让被告确认其为小区物业管理公司财务，并协商解决屋顶漏水问题。但没有人到被告家中收取物管费，也没有上门协商屋顶漏水问题。偶尔接到催要物管费电话，被告以为是诈骗电话。直到2018年有人给被告送律师函被告才知道小区有物管公司。原告对小区业主区别对待，2019年被告楼下住户楼顶漏水，物管公司要求被告解决漏水问题。被告未尽到小区管理义务，小区地面及楼梯间经常脏乱。小区保安专横跋扈，经常与业主闹到派出所。小区停车费收费不合理，业主每进一次小区都要收停车费。小区停车费除去停车管理费后应当由小区业主同意后进行支配，但业主从来都不知道小区停车费用到何处，未公示过。原告要求被告支付太阳能热水费，但没有人告知被告太阳能热水费要单独收取，被告一直认为水费直接交给自来水公司。直到2019年12月份物管公司未在告知被告的情况下将被告的热水断了以后被告才知道单独收取。而且被告已经将太阳能热水费交了。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、（业主）住户资料卡、收楼交费流程、综合服务收费协议、消防安全责任书，欲证明被告是世纪生活浅水湾汇水园C-601号房屋业主，被告知道原告在为其提供物业服务；2、前期物业管理委托合同、用户手册、业主公约、关上街道福发社区证明、物业服务照片、保洁巡逻记录、浅水湾管理处欠费台账，欲证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，原告于2003年交房后一直为被告提供物业服务，及被告所欠费用情况；3、起诉通知书照片，欲证明原告在本案起诉前已经书面通知催缴且原告一直向被告主张物业费，被告明知存在欠费仍恶意拖欠；4、上调物业费回访函、问查调卷表、综合服务收费协议、关于上调物业费的通告、工作总结，欲证明原告将物业费上调至每月每平方米0.95元系经过问卷调查，符合法律规定；5、关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知、关于实施昆明主城区第二步供排水价格和调整污水处理价格有关问题的通知、昆明市主城区城市第二步供排水到户价格表，欲证明昆明市发改委规定的城镇小区垃圾清理费标准为每户每月10元，城市供排水到户价格为每立方米3.45元，原告收费符合法律标准。经质证，被告对原告提交的关上街道福发社区证明、物业服务照片、保洁巡逻记录、浅水湾管理处欠费台账、关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知、关于实施昆明主城区第二步供排水价格和调整污水处理价格有关问题的通知、昆明市主城区城市第二步供排水到户价格表的真实性无异议，对原告提交的其余证据的真实性不予认可。被告针对其抗辩意见向本院提交如下证据：1、照片打印件11张，欲证明被告家的楼顶漏水，原告未与被告协商解决，原告管理不到位；2、收款收据一张，欲证明被告交纳太阳能热水费情况；3、房产证复印件一份，欲证明被告购买案涉房屋的情况。经质证，原告对被告提交证据1的真实性不予认可，认为不能确定拍摄时间及地点，不能证明物业服务情况；对证据2的真实性无异议，但认为被告尚欠2016年1月1日至2016年5月31日期间的太阳能热水费；对证据3的真实性予以认可。本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，本院予以采证。被告提交的证据1照片无法确定拍摄时间、、地点亦不能证明被告主张的证明目的，本院不予采证，被告提交的证据2经质证原告无异议，本院予以采证；被告提交证据3来源合法，客观真实，经质证原告对真实性予以认可，本院予以采证。经审理，本院依法确定本案法律事实如下：原告为世纪生活浅水湾小区提供物业服务。原告与云南新华书店屋业有限公司签订《世纪生活·浅水湾住宅小区前期物业管理委托合同》，约定由原告为世纪生活·浅水湾440户住户提供物业服务，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费每日1‰交纳滞纳金。调整后的物业服务费按0.95元每月每平方米收费、二次加压费按7元每月每户收费、太阳能热水费按3.45元每吨收费。签订《世纪生活·浅水湾住宅小区前期物业管理委托合同》后，原告开始按照协议约定提供物业服务。被告于2016年购买了坐落于昆明市房屋，房屋面积为104.54平方米，房屋产权登记时间为2016年4月8日。被告购买前述房屋后未与原告签订物业服务合同，但原告一直为被告提供物业服务，被告购买前述房屋后未向原告交纳过物业服务费、二次加压费、太阳能水费等费用。现原告诉至本院，要求被告支付拖欠的物业服务费等费用。本院认为：本案被告购买案涉房屋后虽未与原告签订物业服务合同，但客观上原告一直为被告案涉房屋所在小区提供物业服务，故本院认定原、被告系物业服务合同关系，原告具有从事物业管理的资质，并已履行了其物业服务义务，被告接受原告提供的物业服务，应交纳物业服务费、二次加压费、太阳能热水费等费用。对于相应费用的起算时间，因原、被告双方未签订书面物业服务协议，原告亦未能明确被告接收案涉房屋的时间，故本院认定起算时间为案涉房屋产权登记时间即2016年4月8日。对原告主张的物业服务费本院支持3254.14元（104.54平方米×0.95元每月×32个月零23天=3254.14元）。对原告主张的二次加压费本院支持229.4元（7元每月×32个月零23天=229.4元）。对原告主张的太阳能水费3.45元/吨×95吨=327.75元，系实际产生费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告的物业服务确有部分瑕疵，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告抗辩认为原告未尽到管理责任，管理不善，致使屋顶漏水被告自行修缮的问题，因被告未提供相应证据予以证明，本院不予采纳，被告可另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告余仕锦于本判决生效之日起五日内支付原告云南鸿翔物业服务有限公司物业服务费3254.14元、二次加压费229.4元、太阳能水费327.75元，共计3811.29元；二、驳回原告云南鸿翔物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告余仕锦承担，余额25元退还原告云南鸿翔物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  周宇二〇二〇年五月十四日书记员  王浩