江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初1364号原告：江西雅轩物业管理有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇博士大道********。法定代表人：胡俊武，系该公司总经理。被告：叶跃飞，男，1984年11月26日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。原告江西雅轩物业管理有限公司（以下简称雅轩物业）与被告叶跃飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅轩物业的法定代表人胡俊武、被告叶跃飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅轩物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付尚欠的物业管理费6,818元，违约金1,493元（以日千分之五取三年的物业费平均值计算其中一年的违约金），合计人民币8,311元；2.要求被告负担本案诉讼费。事实与理由：2017年2月被告与原告签订了《物业服务协议》及《业主临时管理规约》，双方约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理服务费。被告是国际名都小区9栋1单元2104室的业主，房屋面积131.45平方米，按合同约定应向原告缴纳2017年12月30日至2020年12月29日的物业管理服务费3,786元，车位服务费900元，电梯公共耗费2130元，合计人民币6,818元，但被告一直拒绝缴纳。原告按合同约定履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件》第六条规定，经书面多次催缴但至今未果。被告叶跃飞辩称，2014年9月23日被告与江西万通开发商签订购房合同，合同约定交房日期为2016年1月6日，但是开发商一直没有竣工验收也未能如期交房，2017年2月6月开发商通知被告办理交房手续，当时被告要求开发商提供竣工验收合格证明，开发商说有验收证明，但一直以各种理由推脱不提供，被告就办理了交房手续并与原告签订了前期物业服务合同，同时缴纳了2017年一年的物业费1,972元。2017年4月份被告开始装修房屋，9月份入住，入住后在2017年年底（过了合同约定日办房产证期限）被告经向本小区其他业主了解，该房产并没有通过竣工验收，开发商属违规交房，而原告在没有拿到房屋验收合格证明的情况下，配合开发商与被告签订了物业管理协议，根据物业管理条例规定，该物业合同是无效的。所以被告要求解与原告签订的物业合同，直至收到开发商房屋验收合格证明后，被告再与物业公司签订物业合同。针对原告的诉求，被告不同意交纳物业费，并要求原告退还前期交纳的物业费，原告主张的违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回。本院经审理认定如下事实：被告叶跃飞为江西省玉山县冰溪镇国际名都9栋1单元2104室业主，房屋建筑面积为131.45平方米，并使用了一个车位。2017年2月6日被告叶跃飞与房屋建设单位办理了房屋交付使用手续，被告并于2017年2月6日向原告缴纳了2017年1月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费1,972元。2017年2月7日被告叶跃飞与原告江西雅轩物业管理有限公司签订了《国际名都前期物业服务协议》，双方约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同生效时止的物业管理；叶跃飞购房屋基本情况：房号9-1-2104，建筑面积131.45平方米；原告方的权利和义务：对房屋共用部位，共用设备设施，绿化，环境卫生，保安，交通等项目进行维护，修缮，服务与管理，制定本物业管理制度的业主手册包括业主临时规约、装修管理手册等并书面告知被告，制止违反本物业的物业管理制度的业主手册的行为，向被告收取物业管理服务费用，向被告方提供房屋自用部位，自用设施设备维修养护等有偿服务；被告方的权利和义务：参加业主大会东业主代表大会，监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告方提出意见和建议，遵守本物业的物业管理制度和业主临时规约，依据本协议向原告缴纳物业管理费用；物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修，更新，改造的费用），收费标准：小高屋高层住宅按0.8元平方米每月收取物业服务费（电梯、二次加压水泵等高能耗设备运行电费另行向业主分摊），地下车库，地下车库间（位）每月25元收取物业服务费，缴费时间：房产公司通知入户之日起开始缴纳物业管理服务费用，第一次预收一年的服务费用，以后每年第一个月15日前缴纳该年度的物业管理服务费，管理服务费按建筑面积计算；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期整改，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应原法律责任，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，经催缴连续三个月不交管理费的，可诉讼法律解决；双方还就物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务、维修基金的管理与使用等内容进行了约定。另经2014年7月4日江西省发展和改革委员会许可，物业管理费收费标准为：高层0.8元每月每平方（不含公摊能耗费），地下车位，地下车位每个每月25元4层楼的电梯公共能耗公摊每月每平方米0.45元，有效期间为2014年7月至2017年7月。合同签订后，原告依约履行合同约定的相关义务,对国际名都小区提供了相应的物业管理服务，被告于2017年4月开始装修房屋，于2017年9月入住房屋，之后被告未向原告缴纳过物业管理服务。2017年12月30日至2020年12月29日期间的物业管理服务费为高屋物业管理费3,786元、车位服务费900元、电梯公共耗费2,130元，合计人民币6,818元。经原告催缴,被告仍不交纳物业管理费,原告为此诉至本院，要求依法处理。以上事实,有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、江西省发展和改革委员会核发的《收费许可证》、原告与被告签订的《国际名都前期物业服务协议》复印件各一份，原告向被告催收物业费时张贴于被告门上的通知照片打印件一张在卷为证，以上复印件均与原件核对一致，被告未提交证据予以辩驳，故本院对原告提交的证据予以确认，结合原告庭审的相关陈述确认前述事实。本院认为,本案的争议焦点为:原、被告签订的《国际名都前期物业服务协议》是否合法有效？被告叶跃飞是否应向原告支付2017年12月30日至2020年12月29日期间的物业管理服务费6818元？被告叶跃飞是否构成违约？首先，被告叶跃飞系国际名都小区的业主，与原告签订的《国际名都前期物业服务协议》依法成立，合法有效，双方应当全面履行。被告叶跃飞辩解，房产并没有通过竣工验收，开发商属违规交房，而原告在没有拿到房屋验收合格证明的情况下，配合开发商与被告签订了物业管理协议，根据物业管理条例规定，该物业合同是无效的，对此本院认为，我国对于房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用的相关法律规定，属于管理性规定而非效力性的禁止性规定,故即使是开发商将未经竣工验收的房屋交付给被告,其行为虽存在违反该规定的情形,但被告叶跃飞也已经同意办理了交房手续,双方办理收房的行为并不因此而无效，故被告该辩解意见没有法律依据，本院不予以支持。其次，原告已实际履行了相关的物业管理服务义务，即对涉案小区共同设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区的环境卫生和相关秩序等活动，被告作为该小区的业主也享受了原告提供的上述物业服务，被告向原告支付物业服务费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，被告应当向原告交纳物业服务费用。其次，原告的物业收费项目、收费标准经江西省发展和改革委员会核定许可并下发了收费许可证，原告实际收费标准未超过核定标准，且原告与被告签订的《国际名都前期物业服务协议》对该收费标准也进行了约定，故被告应按此标准向原告交纳物业服务费及车位使用费、电梯公共能耗费。最后，根据合同约定，物业管理费缴纳的时间为每年第一个月15日前缴纳当年的物业管理费，现被告未按约及时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任。双方签订的《国际名都前期物业服务协议》约定如被告未按期交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之五计算支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但原告遭受的实际损失主要为利息损失，现其双方约定按日万分之五计算支付违约金已过分高于原告因被告违约而造成的损失，故本院参照民间借贷逾期利率。原告主张计算一年时间的违约金，本院予以支持，违约金为以应付的一年物业费为基数，按年利率6%计算的违约金为409.08元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告叶跃飞于本判决生效之日起十日内向原告江西雅轩物业管理有限公司支付自2017年12月30日至2020年12月29日期间的物业管理服务费6,818元（含车位服务费、电梯公共耗费）及违约金409.08元。二、驳回原告江西雅轩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶跃飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员 钟 虹二〇二〇年五月二十一日书记员 钱易揽