广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14544号原告：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan），董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，公司员工。委托诉讼代理人：李建华，公司员工。被告：黄常潭，男，1994年4月10日出生，汉族，住广东省陆河县********。原告中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）与被告黄常潭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告碧富雅公司的委托诉讼代理人陶婷婷到庭参加诉讼。被告黄常潭经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。碧富雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-100）于2019年3月16日解除；2.确认租赁保证金31726.2元不予退还；3.判令黄常潭立即向碧富雅公司支付2019年1月份水费106.4元；2019年2月份租金15863.1元、管理费2069.1元、水费102.6元；2019年3月份（计算至2019年3月16日）租金8187.41元、管理费1067.92元、水费34.2元；4.判令黄常潭向碧富雅公司支付逾期缴交租金和管理费的违约金15698.19元、逾期缴交水费滞纳金786.9元（均自2019年2月10日内起计算至实际付清之日止）；5.判令黄常潭向碧富雅公司支付无故停业产生的违约金6000元；6.判令黄常潭在限期内办理租赁合同地址的营业执照注销或营业执照变更的相关手续；7.判令碧富雅公司对黄常潭逾期未搬离的商铺动产享有留置权，碧富雅公司有权依合同约定对留置的动产进行拍卖或折价出让，以变卖或折价出让所得价款优先支付黄常潭对碧富雅公司的欠款。在庭审过程中，碧富雅公司撤销第6、7项诉讼请求。事实和理由：2018年11月24日，碧富雅公司与黄常潭签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-100），约定：碧富雅公司将位于中山市*******商铺出租给黄常潭用于甜品、蛋糕、饮品的经营，租赁期限为1年，自2018年12月22日起至2019年12月21日，合同约定每月租金15863.1元，应于当月10日前支付，应于次月10日前支付当月因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费及其它费用。合同还约定黄常潭出现违约情形时应承担相应的违约责任。合同签订后，碧富雅公司依约交付商铺。租赁期间，黄常潭未能按约支付租金、管理费等相关费用，碧富雅公司多次催收无果，并且在经营期间无故停业，经碧富雅公司催告后仍拒不恢复营业。为维护碧富雅公司合法权益，特向法院提起本案诉讼。黄常潭未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月24日，碧富雅公司与黄常潭签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-100）,双方约定碧富雅公司将位于中山市********海港城商业中心的156卡商铺出租给黄常潭用于经营甜品、蛋糕、饮品。租期自2018年12月22日至2019年12月21日，租金为15863.1元/月，每月租金须于当月10日前支付。3.5条约定：黄常潭应向碧富雅公司交纳31726.2元作为租赁保证金，该租赁保证金不是预付的租金、管理费，仅是黄常潭履行本合同约定义务的保证；合同约定，黄常潭应于每月10日前向碧富雅公司支付当月管理费2069.1元/月、推广费689.7元/年，首年推广费黄常潭于接收商铺之日支付，其余年份推广费于每个租赁年度开始的10日前向碧富雅公司指定的物业管理公司支付。黄常潭须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费等，须在次月10日前支付当月所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气费等。商业用水收费标准3.8元/吨，实际收费标准根据当地水务公司价格浮动碧富雅公司可做相应调整。合同11.11条约定：黄常潭无故停业一天，视作违约，碧富雅公司应向黄常潭收取违约金2000元，无故停业三天，视为根本违约，碧富雅公司有权单方面解除合同；合同15.1条约定：在租赁期限内，黄常潭逾期交付租金、管理费、推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金；15.2条约定：在租赁期限内，黄常潭逾期交付水、电费用的，每逾期1天，应按上述费用的2%支付滞纳金；15.3条约定：租赁期限内，黄常潭非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司；15.4条约定，黄常潭拖欠支付租金、管理费或其他费用达到30日，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。碧富雅公司出具商场2019年2月缴款通知单签收表，证明碧富雅公司已于2019年2月1日、2月16日将水费、租金、管理费通知单交给黄常潭，上述缴款通知单黄常潭均未签名确认。碧富雅公司主张黄常潭2019年3月1日开始无故停业，并提交了2019年3月1至3月20日黄常潭租用的商铺无营业的照片。2019年3月15日，碧富雅公司通过广东保信律师事务所向黄常潭发出律师函，载明黄常潭于2019年3月14日向碧富雅公司提交《终止租赁商铺申请书》，申请于2019年3月14日终止租赁合同并完成撤场，但双方未签署终止合同的协议。故碧富雅公司发函正式解除与黄常潭于2018年11月24日签订的租赁合同，并要求黄常潭缴清所欠费用并办理撤场手续。EMS邮单显示上述律师函已于2019年3月16日送达至黄常潭。本院认为，根据合同约定，租赁期限内黄常潭拖欠支付租金达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同。2019年3月16日，因黄常潭拖欠碧富雅公司2月份的租金、管理费，碧富雅公司向黄常潭发出律师函通知其解除双方签订的合同，理据充分，故碧富雅公司诉请确认其与黄常潭于2018年11月24日签订的中山•小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-100）于2019年3月16日解除，本院予以支持。关于逾期缴纳租金、管理费及相应违约金。黄常潭应向碧富雅公司支付2019年2月份租金15863.1元、管理费2069.1元，2019年3月份（计算至3月16日）租金8187.4元、管理费1067.9元，上述费用合计27187.5元。根据合同约定，在租赁期限内黄常潭逾期交付租金、管理费，每逾期1日，应按逾期缴纳金额的0.3%交付日违约金。该标准过高，故应调整为月利率1%为宜，2019年2月、3月逾期缴纳租金、管理费的违约金分别从2019年2月11日、2019年3月11日起算。关于水费及逾期缴纳滞纳金。碧富雅公司主张黄常潭应向其缴纳2019年1月份水费106.4元、2月份水费102.6元、3月份水费34.2元及逾期缴纳水费滞纳金。在庭审中碧富雅公司陈述上述水费以黄常潭的实际用水量计算得出，但碧富雅公司未提供黄常潭实际用水量的原始单据，且上述水费未经黄常潭确认，故碧富雅公司主张黄常潭向其支付上述水费及滞纳金证据尚不充分，本院不予支持。关于租赁保证金、无故停业违约金的问题。根据合同约定，租赁期限内，黄常潭公司中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司，碧富雅公司主张不退回黄常潭缴纳的租赁保证金31726.2元，本院予以支持。本案违约的原因系黄常潭拖欠相关租金，并中途退租，本院确定黄常潭从逾期交纳租金、管理费之日起按月利率1%向碧富雅公司支付违约金以弥补碧富雅公司因黄常潭拖欠相关租金、管理费所造成的损失。而在合同中约定租赁保证金、无故停业产生的违约金均因黄常潭的同一种违约行为而产生，不应重复计算，黄常潭向碧富雅公司支付的租赁保证金31726.2元已足以弥补碧富雅公司的损失，故对碧富雅公司诉请黄常潭向其支付无故停业违约金6000元，本院不予支持。被告黄常潭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市碧富雅置业发展有限公司与被告黄常潭签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY/H-ZS-2018-100）于2019年3月16日解除；被告黄常潭所交租赁保证金31726.2元由原告中山市碧富雅置业发展有限公司没收；被告黄常潭于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付拖欠租金、管理费27187.5元及逾期支付违约金（以17932.2元为基数，自2019年2月11日起；以9255.3元为基数，自2019年3月11日起，分别按月利率1%计算至实际付清之日止）；四、驳回原告中山市碧富雅置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由被告黄常潭负担1329元，原告中山市碧富雅置业发展有限公司负担513元（被告所负担的上述诉讼费用原告己向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李肖霞人民陪审员  梁婉敏人民陪审员  梁泳恩二〇二〇年五月二十六日书 记 员  韦 彤