云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8698号原告：昆明和平市场管理有限公司住所：云南省昆明市西山区土堆村**。法定代表人：李坤，职务：执行董事。统一社会信用代码：91530112069836447Y。委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张丁文，云南瑞阳律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：昆明霍闯商业运营管理有限公司住所：云南省昆明市西山区滇池路李长官村**法定代表人：霍芝敏统一社会信用代码：91530112MA6MY8QJ61。委托诉讼代理人：韩喜，男，汉族，1963年12月16日生，户籍住址：云南省昆明市西山区，一般授权代理。原告昆明和平市场管理有限公司（以下简称和平市场）诉被告昆明霍闯商业运营管理有限公司（以下简称霍闯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用普通程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告和平市场的委托诉讼代理人方芳、张丁文，被告霍闯公司的法定代表人霍芝敏及其委托诉讼代理人韩喜到庭参加了诉讼。本案经报请本院院长批准，延长审限三个月，本案现已审理终结。原告和平市场向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告继续履行原被告所签订的《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》，向原告交付原告所租赁的亚泰美食城旁海鲜生鲜综合市场；二、请求人民法院判令被告赔偿原告因被告违约而遭受的损失750000元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年1月5日，原被告双方就原告向被告租赁位于滇池路××长官村××美食城海鲜××综合市场开展经营事宜签订了《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》，该合同第一条第2款约定被告保证其有权签订并履行该合同，并有权将合同项下的房屋租赁给原告使用，原告使用该合同项下的房屋不会侵犯任何第三方的合法权益。合同租期为17年，租金为每平米34元，总面积约为17000平方米，租赁的实际面积按双方现场测量确认后的面积为准。该合同签订后，原告分别于2018年1月8日、1月16日、2月8日通过转账形式向被告支付了300万元的租金。但被告直至起诉之日即2019年6月都未向原告交付租赁合同项下的房屋，且经原告多次催被告履约后，被告也拒绝履约，并称无法将合同项下的市场租赁给原告。此外，出于对被告的信任，在签订合同后，原告开展了市场租赁经营相关工作，并支付了包括与市场建设相关的软件系统建设、招商办公室装修、测绘、广告制作、办公设备采购等费用，但因为被告未依约交房，导致原告的上述投入无法回收。维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告霍闯公司辩称，一、针对第一项诉讼请求，2018年1月5日双方公司签订了《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》,原告和平市场于2018年1月8日、18日通过转账形式向被告霍闯公司支付了300万元的租金。但是到了2018年3月初原告和平市场的法定代表人李坤向被告公司通报了政府已经启动三期29号片区的拆迁工作，双方签订的合同内容无法继续履行，并立即要求我们公司退还原告交付租金300万元。我们公司了解确认西山区片区拆迁拆除改造工作确实已经开展，涉案综合市场所在的地块正好在29号片区范围内，因此我公司于2018年4月28日、5月2日、5月23日、6月1日、8月25日、9月10日、9月17日、10月9日通过转账形式将300万元租金退回给了原告和平市场。故原被告双方签订的《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》已经终止。即使原告认为合同没有终止，那么根据合同第十条第四款的约定，三个月不交租金，甲方有权单方终止合同。而、针对第二项诉讼请求，根据租赁合同第十一条第二款约定，政府拆迁或者不可抗力的因素，双方所造成的损失各自承担。三、诉讼费应由原告和平市场承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据：原告提交的《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》、《网银跨行转账回单》两张、转账交易截图一张,被告提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》四张、转账回执八张、无线昆明资讯截图两张，本院予以确认并在卷予以佐证。对原被告有争议的事实和证据，本院认定如下：对原告提交的《南亚美食广场点餐系统开发项目合同》及转账截图一张、收款收据三张、计算机配件发票一张、招商银行电子回单一张、电信费用发票及收据共计十一张、《销售货物或者提供应税劳务清单》、打印费发票四张、办公用品及餐费报销清单八张、微信截图一张、工资表（2月-6月）十张，被告对上述证据均不予认可，认为原告已经在3月要求其退还租金，被告也已经将租金退还，但是上述票据是在退还租金后产生的。本院认为上述票据中载明的电信费用、办公用品费用、打印费用、餐费、工资均非因履行房屋租赁合同产生的直接损失或必要费用，故本院认为上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。对原告提交的收条一张及转账交易照片一张，被告认为原告的装修没有经过其同意，且房顶不在租赁计算范围内，故对该组证据不予认可，本院认为该组证据能相互印证房顶装修的金额，故本院对其三性予以确认。对原告提交的《申请》一张、《杨家地和平村海鲜生鲜市场规划设计咨询服务合同》，该《申请》及合同均没有支付凭证与之印证，故本院不予采信。对原告提交的嘉华收据一张，该费用产生于被告退还房租之后，与本案没有关联性，本院不予采信。经审查，本院认定法律事实如下：2018年1月5日原告和平市场（乙方）与被告霍闯公司（甲方）共同签订《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》，约定甲方将位于李长官村亚泰美食城旁海鲜生鲜综合市场出租给乙方使用，租赁期限为17年,租金支付方式为：第一年、第二年租金为一年一付，第三年起直至合同结束租金支付方式为半年一付。(具体租金交付时间请参照本合同附件三：租金交付时间及金额表）。合同第六条约定：本合同有效期内，在不改变及损害房屋主体结构，以及对房屋安全不会造成影响的情况下，乙方可根据其经营需要和规划布局对承租区域进行装修改造。合同第十条第一款约定：除本合同另有约定外，本合同履行期间，如甲方擅自解除或者终止本合同，则乙方有权拒付合同费用并追究甲方违约责任，甲方应退还乙方已支付但未使用期间的全部费用，并向乙方支付相当于本合同项下首年年租金总额30%的违约金，并赔偿乙方因此而遭受的全部损失（包括但不限于装修损失、逾期经营收益等）。合同第十一条第二款约定：本合同履行期间，如因政府行为（包括拆迁、征用、改造等）导致本合同无法继续履行的，此种情况下，双方可解除本合同，双方互不承担违约责任。2018年1月8日原告和平市场通过案外人胡腾云的银行账户（账号：18×××01）向被告霍闯公司法定代表人霍芝敏的建设银行账户（账号：62×××98）转账支付房租100万元，2018年1月16日原告和平市场通过案外人胡腾云的银行账户（账号：18×××01）向被告霍闯公司法定代表人霍芝敏的建设银行账户（账号：62×××98）转账支付房租100万元，同日，原告和平市场通过案外人胡腾云的恒丰银行账户（账号：62×××87）向霍芝敏的建设银行账户（账号：62×××98）转账支付房租100万元。被告霍闯公司的法定代表人霍芝敏分别于2018年4月28日、5月2日、5月23日、6月1日、8月25日、9月10日、9月17日、10月9日共向胡腾云的银行账户转账退还租金300万元。另查明:一、2018年1月7日案外人朱宗毕向原告出具收条，载明：今收到和平村海鲜农贸综合市场（南亚店）办公室建设的屋顶钢架人工费及材料费70000元。开户行名称：中国农业银行昆明新迎支行，银行账号：62×××66，姓名：朱宗毕，电话：138××******。收款人：朱宗毕。2018年2月7日原告和平市场通过案外人胡腾云的恒丰银行账户（账号：62×××87）向朱宗毕的农业银行账户（账号：62×××66）转账支付70000元，并备注：南亚办公室屋顶工程款。二、涉案的李长官村亚泰美食城旁海鲜生鲜综合市场在西山区片区城市改造范围内。庭审中，原告和平市场称在双方签订合同之前，被告没有向其告知拆迁事宜，所以原告认为在签合同的时候被告对其有信息隐瞒，并不是签订合同后才发生的拆迁事实。被告霍闯公司称其认可原告招商办公室的装修，对原告的装修价值153,303元没有意见，广告费认可6,000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告共同签订《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》，约定被告将李长官村亚泰美食城旁海鲜生鲜综合市场出租给原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务······”，本案原告支付租金后，被告自2018年4月28日起至2018年10月9日期间将原告的300万元房租全部返还原告，本院认为被告以该行为表明不再履行主要债务，该租赁合同于2018年10月9日已经解除，对原告要求被告继续履行合同，交付市场的诉讼请求不予支持。对原告要求被告赔偿违约损失750,000元的诉讼请求，双方合同约定，如因政府行为（包括拆迁、征用、改造等）导致本合同无法继续履行的，此种情况下，双方可解除本合同，双方互不承担违约责任。本案约定出租的物业确属拆迁范围，原告诉称被告早已知道拆迁情况而未告知，但无充分证据予以证明。另，原告在签订合同前也应对租赁房屋的情况有注意义务，但未予注意。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《李长官村海鲜生鲜综合市场租赁合同》解除后，双方应进行相互返还，对原告的损失部分，庭审中，被告对装修价值153,303元、广告费6,000元予以认可，且该部分物品系已附着于出租房屋上，按性质应予以赔偿，故本院对上述损失予以确认，被告应向原告赔偿损失共计159,303元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明霍闯商业运营管理有限公司于本判决之日起十日内赔偿原告昆明和平市场管理有限公司损失共计人民币159,303元；二、驳回原告昆明和平市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,300元（原告已预交），由被告昆明霍闯商业运营管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告昆明和平市场管理有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  普会峻人民陪审员  董慧红人民陪审员  李 莉二〇二〇年五月二十六日书 记 员  赵丽君