安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初9861号 原告：马素侠，女，1971年12月09日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，居民，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张娟，安徽拂晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁昌勇，安徽拂晓律师事务所律师。 被告：刘加文，男，1963年01月09日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，居民，住安徽省宿州市埇桥区。 原告马素侠与被告刘加文合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法由本院审判员杨浩担任审判长、与人民陪审员晁芳、丁静组成合议庭，由书记员许杰担任法庭记录，于2020年04月11日10时30分在本院三十四号法庭公开开庭审理，原告马素侠及其委托诉讼代理人丁昌勇、被告刘加文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马素侠向本院提出的诉讼请求：一、依法解除刘加文与马素侠于2013年10月19日签订的房屋租赁协议；刘加文从马素侠位于宿马园道东小区门牌××三间门面搬出，并将马素侠的房屋恢复原状； 二、刘加文支付给马素侠的房屋租赁费74，000元（从2017年9月20日至2019年9月19日）及刘加文从马素侠房内搬出之日止租赁费； 三、案件受理费，由刘加文负担。 事实与理由：2013年10月19日，刘加文租赁马素侠位于宿马园道东小区门牌××三间两层门面房用于经营酒吧和ＫＴＶ，当天双方签订书面的房屋租赁协议。房屋租赁协议约定：“甲方马素侠将位于宿马园道东小区门牌××房出租给乙方刘加文使用，租赁期限2013年10月19日至2018年10月19日，计五年整。本房屋年租金为人民币37000元，按年结算，每年提前一个月，乙方刘加文向甲方马素侠支付年租金”。马素侠当日将房屋交付刘加文使用。刘加文从2014年就拖欠马素侠的房屋租金，2017年5月31日原告向埇桥区人民法院院起诉，宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初5121号民事判决书，依法判决刘加文支付马素侠租金70000元（从2015年10月19日至2017年09月19日）。刘加文没有自动履行，现已申请强制执行。房屋租赁协议约定的五年期限已过，刘加文即不同意从马素侠的房屋内搬出，又不支付马素侠的房屋租金，至今共拖欠原告的房屋租金74000元。 刘加文辩称：我承租你的房屋，你就不应该封我的房屋，既然你封我的房子了，我就不给你租金。马素侠封我房屋之后再2017年房屋里的设备已经损坏，我那些设备值不少钱。2016年11月份我在西关看守所，我找人代理经营，原告封我房屋不让我经营。原告协议赔偿我设备钱，我就搬走，给房租费。 在庭审过程中刘加文提起反诉：一、判令马素侠赔偿刘加文歌厅停业损失l5万元及设备装潢损失5万元（具体损失以法院委托评估机构评估的数额为准）； 二、反诉案件受理费，由马素侠负担。 事实与理由：2013年10月，刘加文租赁马素侠位于宿马园道东小区门牌××三间门面房经营酒吧和ＫＴＶ，租赁期限自2013年10月19日至2018年10月19日，年租金37000元，每年支付一次。经营期间，前两年租金刘加文都正常支付，2015年刘加文因涉嫌诈骗被羁押，导致没能按时全部支付马素侠租金，此后，马素侠便用铁皮、锁链等把歌厅门上锁封死，不让刘加文经营。期间刘加文委托家人及朋友多次找马素侠交涉要求将歌厅门打开经营无果，致使刘加文从2015年10月开始到租赁期满一直都没能经营，给刘加文造成了巨大的经济损失。 马素侠辩称：封门是由刘加文安排李胜利负责经营管理猛龙酒吧，是李胜利自己把门锁上的，门锁了马素侠不清楚刘加文有什么设备，刘加文亦没有举证，不予赔偿。关于刘加文提出赔偿损失，（2017）皖1302民初5121号民事判决书证实马素侠没有对刘加文管理的酒吧进行封门。 马素侠为证明其提出的诉讼主张，向本院提供的证据材料如下： 第一组：房屋租赁协议一份，证明1、2013年10月19日马素侠将位于间门牌号为××房屋出租给刘加文使用，租赁期限2013年10月19日至2018年10月19日，计五年整。本房屋年租金为人民37000元，按年结算。每年提前一个月，乙方向甲方支付年租金。2、本协议在2018年10月20日已到期； 第二组：埇桥区人民法院（2017）皖1302民初5121号民事判决书证明1、双方签订的房屋租赁协议已实际履行；2、依法判决被告支付原告租金70，000元（自2015年10月19日至2017年9月19日），原告要求解除原被告之间房屋租赁协议，因被告同意继续履行该协议，法院没有支持原告解除租赁合同的诉讼请求。 刘加文对马素侠提供的证据证明效力发表质证意见如下： 对第一组证据的三性无异议，对第二组证据有异议，（2017）皖1302民初5121号民事判决书判决时，我当时在监狱，我2019年4月28日才出来，执行的时候我还没出来。 在诉讼过程中，刘加文未提供证据材料。在庭审中刘加文提出对其损失进行评估，当庭要求刘加文五日内提交申请书，但是刘加文本人未能提交。 结合审判庭对当事人提供的证据证明效力审查，本院对当事人提供的证据证明效力认定如下： 马素侠提供的第一、二证据能够达到其证明的目的，来源具有合法性、与本案具有关联性、本院于予以认定。 结合法庭审理调查，本院认定本案基本事实如下：2013年10月19日，刘加文租赁马素侠位于宿马园道东小区门牌××三间两层门面房用于经营酒吧和ＫＴＶ，当天双方签订书面的房屋租赁协议。马素侠作为出租房（甲方）与刘加文作为承租方（乙方）于2013年10月19日签订房屋租赁协议：“一、甲方将位于宿马园道东小区门牌××房出租给乙方使用，租赁期限2013年10月19日至2018年10月19日，计五年整；二、本房屋年租金为人民币37000元，按年结算，每年提前一个月，乙方向甲方支付年租金；三、乙方租赁期间，水费、电费等以及其他有乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时乙方须交清欠费。房屋在租赁期内，乙方不得以任何理由转让或出租。如不可抗拒的原因造成的损失，双方互不赔偿；四、乙方不得随意损坏房屋设施或屋内设备，如有损坏按价赔偿，如需装修或改造，需先征得甲方同意。如拆迁赔偿装潢费，甲方装修由甲方所得，乙方装修由乙方所得；五、租赁期满后，如乙方要求续租，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；六、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签定终止合同书，如乙方强行终止合同，须向另一方支付违约金壹万元整；七、发生争议，甲乙双方友好协商解决，协商不成是提请当地人民法院仲裁；八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效；九、乙方拆除甲方屋内设备，由乙方承担。”马素侠、刘加文分别在落款甲乙方处分别签名捺印予以确认并有宿州市部新城猛龙酒吧盖章。 2017年5月31日马素侠向本院提起诉讼要求刘加文支付至2017年7月19日的租金70，000元，宿州市埇桥区人民法院于2019年11月1日作出（2017）皖1302民初5121号民事判决书，依法判决刘加文支付马素侠租金至2017年09月19日70，000元。 在庭审中，刘加文提出对其损失进行评估，当庭通知刘加文五日内提交申请书，但是刘加文本人未能提交。 对于刘加文提起的反诉因其在提起反诉后七日内未提交反诉费，视为其放弃反诉。 本院认为，是否解除刘加文与马素侠2013年10月19日签订的房屋租赁协议。因房屋租赁协议五约定租赁期满后，如刘加文要求续租，则须提前一个月向马素侠提出，马素侠收到刘加文要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，刘加文享有优先租赁的权利，但是马素侠不同意刘加文继续租赁自己的房屋。为此，马素侠请求与刘加文解除合同的诉讼请求，责令刘加文从马素侠位于宿马园道东小区门牌××三间门面搬出，理由成立，于法有据，本院予以支持。 对于马素侠要求将房屋恢复原状的的诉讼请求，因承租人的装饰装修是经过出租人同意而为，不构成承租人对出租人侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人继续行使财产权造成限制，但是这是出租人为了获取租金而付出的代价，是出租人对自己财产的一种处分。承租人没有主观上损害侵权行为的主观构成要件，因此不能认定是侵权行为。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此反推也可以认定，经过出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失。综上所述，经出租人同意的装饰装修行为，除非双方有特殊约定，否则租赁合同期满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。出租人以同意承租人装饰装修为代价借以换取租金，此时装饰装修给其房屋造成的潜在损失已通过获得租金补偿完毕，故对于马素侠要求刘加文将房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。 在庭审中，刘加文要求案外人李胜利继续经营其酒吧，故双方应当按照合同约定的租金继续支付。 刘加文要求马素侠支付歌厅停业损失设备装潢损失，因刘加文再庭审中未向本院提供相关证据证明其损失，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、解除刘加文与马素侠2013年10月19日签订的房屋租赁协议，刘加文于本判决生效之日起十日内自马素侠名下位于宿马园道东小区门牌××房屋搬出； 二、判令刘加文于本判决生效十日内支付拖欠马素侠自2017年9月20日至2019年9月19日的房屋租赁费74，000元及刘加文从马素侠房内搬出之日止租赁费。 三、驳回原告马素侠的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，650元，由被告刘加文负担1，650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  杨浩 人民陪审员  晁芳 人民陪审员  丁静 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  许杰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。