山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0117民初317号 原告：张英，女，1969年4月6日出生，汉族，住济南市钢城区。 委托诉讼代理人：金宝，济南钢城城区法律服务所法律工作者。 被告：李德道，男，1964年6月2日出生，汉族，住济南市钢城区。 委托诉讼代理人：吕品，济南莱芜衡平法律服务所法律工作者。 原告张英与被告李德道物权保护纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告张英的委托诉讼代理人金宝，被告李德道的委托诉讼代理人吕品，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即搬出占用的原告钢城区莱钢金鼎金洪小区6号楼西单元5楼东户房产；2.请求判令被告支付原告占用房屋期间的损失11000元(按照租赁房屋方式计算，自2019年3月15日暂计算至2020年2月15日，要求支付至实际交还房屋之日止)；3.诉讼费由被告方承担。诉讼过程中，张英明确诉讼请求第2项，按照李德道与山东莱芜农村商业银行股份有限公司（以下简称莱芜农商行）约定的租赁费即年租金12000元计算房屋占用期间的损失。事实和理由：原告于2019年3月15日通过拍卖的方式购得莱芜农商行出售的钢城区莱钢金鼎金洪小区6号楼西单元5楼东户房产一处，拍卖成交后原告按照约定交纳了房款，莱芜农商行将房产交给了原告。在拍卖之前，被告从莱芜农商行租赁的上述房产已到租赁期限。莱芜农商行交付房产后被告一直占用着该房产拒不搬出。为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法审理支持原告的诉讼请求。 李德道辩称，原告主体不适格，无权起诉被告。被告与莱芜农商行因金融借款纠纷签订了涉案房产《以物抵债协议》，后原告通过网络竞拍方式与莱芜农商行达成涉案房屋买卖合同，但涉案房产均未办理物权转移手续，现仍由被告占用使用。根据《物权法》第9条、第15条、第106条的规定，基于区分原则及不动产物权变动未经登记不发生法律效力，上述两房屋转让协议虽合法有效，但仅有普通债权效力。因此，原告针对涉案房产享有债权请求权，且根据合同相对性只能向莱芜农商行主张。原告无权向被告主张物权请求权，也无权向被告主张债权请求权，显然诉讼主体不适格。基于以上所述，原告对涉案房产不享有任何物权，也不存在有权占用被侵害的客观情况，原告起诉被告搬出涉案房产并支付占用费用请求，于法无据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2009年12月24日，案外人李杰（系被告李德道之子）从莱芜金鼎置业有限公司购买涉案的莱钢金鼎-金洪小区6号楼西一单元5楼东户房产，购买总价为414712元。2015年9月30日，李德道、李杰与莱芜市农村信用合作联社（现莱芜农商行）签订《以资抵债协议》，约定李杰以涉案房产抵偿李德道所欠的莱芜市农村信用合作联社债务。2018年1月20日，莱芜农商行与李德道签订《租赁合同》，合同约定莱芜农商行将涉案房产出租给李德道居住，租赁期限为一年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止。每年年租金12000元，租金应于2018年4月30日之前缴纳。如合同提前终止或者有效期满，双方未达成续约协议，李德道应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给莱芜农商行。在租赁期间，莱芜农商行有权出售该房地产，李德道放弃优先购买权，并不得以任何理由阻碍莱芜农商行对外出售。李德道于2018年4月27日向莱芜农商行支付租金12000元，其至今居住在该涉案房产内。莱芜农商行委托山东恒达拍卖有限公司公开拍卖涉案房产，并于2019年3月13日与张英签署告知书，告知竞买人张英拍卖标的位于莱钢金鼎金洪小区6号楼西一单元5楼东户，建筑面积195.48平方米，其中住宅174.23平方米，车库21.25平方米，建成于2009年；凡参加竞拍者都已在竞拍前对拍卖标的自行实地勘察，确认竞拍资产范围并认可资产状况及竞拍要求，如在拍卖前未提出异议则视为完全认同；凡参加竞拍者已知该财产现状，所有纠纷由中标人自行解决，该资产为小产权房产，中标人需自行办理过户或与村委、开发商等协商改签购房合同，莱芜农商行负责协助中标人办理相关手续；竞拍者自愿接受拍卖公司公示或告知的各项内容……。原告张英经公开竞拍，获得涉案房产，并在电子成交确认书上签字确认，成交价格488000元，佣金24400元，总计512400元。2019年3月15日，莱芜农商行（甲方）与张英（乙方）签订《房地产买卖合同》，对竞买的房产基本情况、价格、付款方式、交付期限等进行了进一步确认和约定，并载明，乙方经过调查和现场勘验，对资产各项基本情况均做了充分了解，包括资产现状、瑕疵、纠纷等，乙方确认无异议，且对该房产产权变更受限已知悉，并愿独立承担该宗房产与第三方发生的纠纷等所有事宜（当前与今后）的解决义务。因该房产与第三方发生的所有事宜，由乙方负责解决，与甲方无关，……。原告张英于2019年3月15日付清房款及佣金后，与莱芜农商行办理了涉案房产的交接，接收人张英在资产交接清单上签字确认。2019年6月15日,张英到涉案房产处要求李德道搬出，双方发生争执，李德道报警。 另查明，张英于2019年8月22日起诉莱芜农商行、山东恒达拍卖有限公司，以农商行未交付房产为由请求确认莱芜农商行与张英签订的《房地产买卖合同》无效，本院于2019年11月7日作出（2019）鲁0117民初1199号民事判决书，确认张英、农商行及山东恒达拍卖有限公司均各自履行合同义务，张英支付了对价，莱芜农商行已将房屋交付给了原告，并驳回了张英的诉讼请求。 以上事实，由原、被告的陈述、房地产买卖合同、租赁合同、电子成交确认书、接报案登记表、民事判决书等证据予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据已生效的（2019）鲁0117民初1199号民事判决书，原告张英通过公开拍卖的方式拍得涉案房产，并支付了对价，莱芜农商行也已将房产交付给了原告。原告张英是涉案房产的合法使用人。李德道与涉案房产之间系租赁关系，且根据租赁合同该租赁关系已于2018年12月31日终止，李德道在租赁合同终止后一直占有使用涉案房产，属于无权占用，张英作为涉案房产的合法使用人主张李德道搬出涉案房产，符合法律规定，本院予以支持。李德道主张涉案房产没有转移登记，原告主体不适格，无权起诉其的观点，本院不予支持。 关于张英请求被告支付占用房屋期间的损失。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。张英于2019年6月15日告知李德道搬出涉案房产，李德道拒绝搬出，侵害了张英的使用权，张英主张李德道支付占用房产期间的损失，本院予以支持，李德道应当支付自2019年6月15日以来占有涉案房产期间的损失。张英主张按照李德道与莱芜农商行约定的租赁费即年租金12000元计算房屋占用期间的损失，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李德道于本判决生效之日起十五内搬出莱钢金鼎-金洪小区6号楼西一单元5楼东户房产。 二、李德道于本判决生效之日起十五日内向张英赔偿房产占用期间的损失（自2019年6月15日起至搬出涉案房产之日止，以年租金12000元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由李德道负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  亓玉红 二〇二〇年五月六日 法官助理李昌雪 书记员伊廷芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。