山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初20号 原告：杨建民，男，1963年10月12日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：赵联宽，山东瀚澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成群，山东瀚澜律师事务所律师。 被告：青岛民福工贸有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口西姜西翡翠花园。统一社会信用代码：91370212163584127T。 法定代表人：刘建顺，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李舒丛，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文秀，山东琴岛律师事务所实习律师。 原告杨建民与被告青岛民福工贸有限公司（以下简称民福工贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院经审查认为，案情较为复杂，裁定转为普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告杨建民及委托诉讼代理人赵联宽，被告民福工贸公司的委托诉讼代理人李舒丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建民向本院提出诉讼请求：1．判令民福工贸公司立即向杨建民交付青岛市市南区户房屋；2．判令民福工贸公司支付违约金444,500元（自2018年8月2日至实际交付房屋之日以140万元为基数每日按万分之五计算）；3．判令民福工贸公司支付居间服务费50,000元及律师费22,000元；4．诉讼费由民福工贸公司承担。事实和理由：2018年3月30日，民福工贸公司与杨建民签订房地产买卖合同，约定杨建民购买民福工贸公司位于青岛市市南区户房屋，房屋总价款180万，民福工贸公司于2018年8月1日腾出该房屋同时交付房屋给杨建民。杨建民按照约定支付民福工贸公司定金及首付款共计140万元，双方于2018年6月26日办理了房屋产权变更登记，但民福工贸公司未按照约定向杨建民交付房屋给。民福工贸公司已严重违约。根据法律规定及双方签订的买卖合同第十一条约定，杨建民要求民福工贸公司继续履行合同并支付违约金，民福工贸公司支付杨建民为购买房屋支付的居间服务费、为解决购房合同纠纷所发生的律师费。 民福工贸公司辩称，杨建民所述部分与事实不符，事实是民福工贸公司与杨建民就青岛市市南区户房产买卖一事约定，民福工贸公司以180万元价格卖给杨建民内有租户现状的房屋，由杨建民自清租户。民福工贸公司如约将房屋过户给杨建民，杨建民却违约拒付房款，并非民福工贸公司违约。民福工贸公司保留追诉杨建民支付房款的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．房地产买卖合同。民福工贸公司对该合同的真实性有异议，认为该合同无民福工贸公司公章，民福工贸公司也没有授权曲峰签订合同，故不应按照合同约定承担违约责任。本院认为，民福工贸公司认可其法定代表人刘建顺授权案外人曲峰出售涉案房屋，民福工贸公司向杨建民出具了购房发票，其法定代表人刘建顺到房产登记部门办理涉案房屋过户手续，现民福工贸公司主张其未授权曲峰签订合同与上述事实及常理不符，且其未在本院指定期限内提供曲峰的身份信息导致无法向曲峰核实该合同的真伪，该合同盖有青岛德福岭房产经纪有限公司印章及杨建民签字，本院对该合同的真实性予以确认。 2．定金收条、首付款保管条、青岛银行个人汇款回单、购房发票一宗。民福工贸公司不认可定金收条、首付款保管条、青岛银行个人汇款回单的真实性，认为定金收条无其盖章或法定代表人签字，其未授权曲峰收取定金，亦未收到定金；首付款保管条不能证明民福工贸公司收到了房款，实际民福工贸公司也没有收到该笔款项；青岛银行个人汇款回单的转账行为发生在杜风与曲峰之间，与其无关；认可购房发票的真实性，但认为该发票系办理产权过户必须开具的发票，金额约106万，并非杨建民付款开具的发票。本院认为，该组证据与房地产买卖合同能够相互印证，且有民福工贸公司授权曲峰出售涉案房屋及民福工贸公司法定代表人刘建顺到场办理产权过户的事实相佐证，真实性予以确认。 3．收款收据。民福工贸公司认为无法确定收款收据的真实性，收据是杨建民与中介间之间的收据，民福工贸公司未与杨建民签订房屋买卖合同，杨建民要求民福工贸公司承担中介费无事实依据。本院认为，该收据收据盖有青岛德福岭房产经纪有限公司合同章，与上述证据相互印证，真实性予以确认。 4．房屋位置网络截图、安居客双珠小区房价截图、双珠小区房租网络截图。民福工贸公司提交该证据拟证明涉案房屋位于双珠小区，涉案房屋出售价格低于市场价格及该小区租金价格情况。杨建民认为该证据均系打印件，真实性不认可，即使真实，也并非权威部门发布。本院认为，该组证据与本案基本事实无直接关联性，不予采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月30日，青岛民福工贸有限公司（甲方、出售方，落款处甲方签章部分载明“曲峰代刘建顺签”）与杨建民（乙方、购买方）、青岛德福岭房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：第一条（一）房产坐落于青岛市市南区户，房产建筑面积约90.29平方米，产权人：青岛民福工贸有限公司；法人：刘建顺；用途为住宅。此房产权属为房屋（构筑物）所有权，权属证书号：鲁（2018）青岛市不动产权第0017643号。第二条（一）乙方对甲方以上房产状况已充分了解并做详细认知，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为1,800,000元；（二）付款方式为分期付款：1．乙方于2018年3月30日向甲方支付100,000元作为购房定金。2．乙方于过户前向甲方支付1,300,000元作为购房首付款。3．乙方于腾房当日向甲方支付400,000元作为购房款。第四条租赁情况：双方均认知：该房屋在本合同签订前已租赁给他人。甲方保证该承租人已经确定放弃优先购买权。甲方应当于2018年7月31日前解除租赁关系，并注销相关的租赁登记，费用由甲方承担。第五条（一）经甲乙双方同意，甲方于2018年8月1日腾出该房屋，同时交屋给乙方。否则违约方应按本合同第十一条之约定承担违约责任。第七条居间服务费用（一）鉴于甲、乙双方已确认丙方提供的居间服务，并促成甲乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，甲乙双方同意向丙方支付居间服务费，居间服务费为本合同第二条所述成交总价款的3%，金额为54,000元，乙方支付金额为54,000元，于本合同签订时一次性支付给丙方。（二）根据国家合同法等法律相关规定，如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，甲乙方仍应按照前款约定支付给丙方居间服务费，丙方已收取的佣金费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。第八条甲、乙双方应于2018年4月10日之前至青岛房地产交易中心办理该房屋过户手续。在房产产权转移办理过程中，甲方须保证积极配合乙方办理房屋所有权转移手续。甲乙双方任何一方迟延的，按本合同第十一条约定承担违约责任。第十一条违约责任（二）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接、房地产权利转移）给乙方、户口迁出或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同约定的应当履行期限之第二日起至实际交付之日止。逾期十五日后，乙方除有权要求甲方继续履行合同并支付违约金外，乙方还有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应按照本合同第二条约定总房价款的20%向乙方支付违约金。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方支付的房价款，并支付违约金。（四）若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当承担赔偿责任。若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付违约金及赔偿金外，还应支付守约方为买卖房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。第十八条（2）在乙方拿到此房过户到乙方的不动产权证之前，乙方所支付给甲方的所有定金和首付全部放在丙方账户内，待乙方拿出不动产权证后，丙方将所有定金和首付支付给甲方。 2018年3月30日，杨建民向青岛德福岭房产经纪有限公司交纳中介服务费50,000元。 2018年3月30日，收款人落款处为“曲峰（代）刘建顺签”的定金收条，载明：杨建民（买方）与刘建顺（卖方）今收到杨建民购买位于市南区房屋定金100,000元。 2018年4月3日，青岛德福岭房产经纪有限公司盖章、杜风签字出具《首付款保管条》一张，载明“今收到杨建民（身份证号：）购买房屋：青岛市市南区户（房产证号：鲁（20**）青岛市不动产权第0017643号）的购房首付款1,300,000元整。此款放于青岛德福岭房产经纪有限公司代民福工贸公司保管，以此作为凭证。” 2018年6月20日、2018年6月21日，民福工贸公司开具购买方为杨建民、货物或应税劳务、服务名称为：不动产住宅2018青岛市不动产权第0017643的增值税普通发票共计11张，总金额为1,076,127.34元。 2018年6月，民福工贸公司法定代表人刘建顺到青岛市房产交易中心办理涉案房屋产权过户登记手续。青岛市国土资源和房屋管理局于2018年6月26日核发了权利人为杨建民的涉案房屋不动产权利证书。 2018年6月22日，杜风通过青岛银行个人账户向曲峰个人账户转账1,350,000元，附言：代杨建民付银川西路3号2号楼2单元102户房款。 青岛市国土资源和房屋管理局处涉案房屋的《青岛市存量房买卖合同》中，出卖人落款处有刘建顺签字、民福工贸公司盖章，该合同约定：第四条甲、乙双方同意，甲方于2018年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的10日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交付房屋的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容办理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款1%的违约金，合同继续履行。 2019年7月，杨建民因涉案纠纷支付法律服务费22,000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 本案的争议焦点是涉案《房地产买卖合同》应否对民福工贸公司发生效力。民福工贸公司主张其仅口头授权曲峰为涉案房屋寻找买家，并未授权曲峰签订涉案合同，曲峰签署合同系无权代理。杨建民主张签订涉案合同时曲峰持有授权委托书，事后民福工贸公司出具购房发票、其法定代表人到场办理过户手续等行为系对曲峰代理行为的认可，杨建民有理由相信曲峰有代理权，该代理行为有效。本院认为，杨建民主张曲峰持有授权委托书但未举证证实该主张，亦未举证证实合同签订时存在其他有理由相信曲峰有代理权的情形，但民福工贸公司认可委托曲峰出售涉案房屋，民福工贸公司为杨建民出具了购房发票，与杨建民签署的网签合同中有民福工贸公司印章及其法定代表人刘建顺的签字，其法定代表人刘建顺到房产交易部门办理涉案房屋产权过户手续，根据以上事实可知民福工贸公司已履行了部分合同义务，应视为民福工贸公司对曲峰实施的代理行为的追认，故涉案《房地产买卖合同》对民福工贸公司发生效力，各方均应按照该合同履行各自的权利义务。民福工贸公司提出其就涉案房屋买卖一事与杨建民达成口头协议，约定先办理过户后付款，由杨建民自清租户的主张，无证据证实，且与常理不符。 涉案房地产买卖合同约定，民福工贸公司应于2018年8月1日腾出该房屋，同时交屋给杨建民，杨建民已依约履行了定金和首付款的支付义务，杨建民要求民福工贸公司交付涉案房屋符合法律规定和合同约定，本院予以支持，民福工贸公司交付房屋时，杨建民应支付剩余购房款400,000元。 涉案房地产买卖合同约定，民福工贸公司未按本合同约定的期限交付房屋的，应当按杨建民已付款金额的日0.05%支付违约金，违约金自本合同约定的应当履行期限之第二日起至实际交付之日止。民福工贸公司主张违约金明显过高。本院认为，杨建民未举证证实其实际损失情况，结合合同的履行情况等，违约金应以1,400,000元为基数自2018年8月2日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。 涉案房地产买卖合同约定，违约方承担居间服务费及为解决本合同的违约纠纷所发生的律师费，民福工贸公司未依约交付房屋，构成违约，故本院对杨建民要求民福工贸公司支付居间服务费50,000元、律师费22,000元的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告青岛民福工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向杨建民交付青岛市市南区户房屋，杨建民同时向青岛民福工贸有限公司支付400,000元购房款； 二、被告青岛民福工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向杨建民支付逾期交房违约金（以1,400,000元为基数，自2018年8月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际交付房屋之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告青岛民福工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨建民居间服务费50,000元、律师费22,000元； 四、驳回原告杨建民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,965元，由被告青岛民福工贸有限公司负担。因原告杨建民已预交，被告青岛民福工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  袁洪娥 人民陪审员  姜志慧 人民陪审员  陈爱勤 二〇二〇年五月二十日 法官 助理  柳 琳 书 记 员  刘琤琤