江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)赣04民终663号上诉人（原审被告）：张庆，男，1980年12月26日出生，汉族，住浙江省衢州市东港绿色产业集聚区。委托诉讼代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西爱依投资有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区十里街道螺子山村**，统一社会信用代码：91360402563812192R。法定代表人：隋有彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹钟安，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明辉，江西惟民律师事务所律师。上诉人张庆因与被上诉人江西爱依投资有限公司（以下简称“爱依公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，因双方当事人没有提出新的事实、证据、理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆上诉请求：要求二审法院撤销九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2723号民事判决第一项，改判上诉人向被上诉人爱依公司支付拖欠的房租30000元；本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2019年1月16日签订的两份案涉《合同补充协议书》系双方的真实意思表示，且上诉人已按照上述补充协议在2019年1月30日前支付完毕了重庆九庄火锅的全部租金，2019年2月1日以后的租金没有支付是因被上诉人提供的商场在整体装修导致上诉人经营的重庆九庄火锅、誉悦工场海鲜自助餐厅停止营业，经双方协商后不予交纳装修期间的房屋租金，待商场重新开张后再协商房屋租金事宜；一审法院认定两份案涉《合同补充协议书》没有发生效力属于认定事实错误，上诉人与被上诉人应当按照上述《合同补充协议书》履行各自的权利义务；上诉人只欠付誉悦工场海鲜自助餐厅30000元租金没有支付，双方当时约好等被上诉人提供的商场整体装修完毕重新开张后上诉人再向被上诉人支付，上诉人没有违约；2、被上诉人没有达到许诺的商业环境要求，无客流量，且从2018年开始干扰上诉人正常经营，从2019年1月开始因更换商管公司、商场装修重新布局、电梯不能使用，商场一、二、三、四楼都无法经营，导致上诉人无法正常经营，被上诉人存在严重违约，导致上诉人无法正常使用租赁物，应减免50万元租金。爱依公司辩称，张庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。爱依公司向一审法院起诉请求：1、要求法院判令被告向原告支付拖欠的租金294604.08元，并支付迟延履行利息41731元、合同违约金263868元，总计600203元；2、本案一审诉讼费用和原告律师代理费用15404元由被告承担；3、本案财产保全费用（含财产保全保险费1200元）由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月1日，原、被告之间签订了一份《爱依新天地租赁合同书》（合同编号：ARIS-ZS-0108），约定原告将位于九江爱依新天地4F层，铺位号为4F-01，面积为631平方米的经营场地出租给被告，用于经营重庆九庄火锅。租期自2016年11月26日始至2021年11月25日止。租金及其他费用的计付方式为：第3个租约年，基本租金为63元/月/平方米，合计40305元/月，483660元/年。上述费用由被告向原告按季支付，于每季第一个工作日之前7日内支付该季的基本租金，遇休息日、法定节假日顺延至休息日、法定节假日后第一个工作日缴纳。合同第1.6条约定：合同签订后3日内，被告向原告缴纳租赁保证金38386元，由原告留存，不计利息。被告不得用保证金冲抵租金、费用或者其他债务。如提前终止合同（含被告擅自提前撤场），原告有权继续留存被告保证金，用于支付被告迁出原告商场后可能产生的与被告有关的产品责任和用于消费者投诉和被告所出售的商品或者提供服务的质量出现问题的赔偿备用金。原告对此款的保留期为3个月。3个月满时，原告将保证金余额无息一次性退还被告，并提交支付责任费用的凭证，若余额不足，原告有权继续向被告追偿。合同第1.11.3条约定：被告进场装修前3日内须支付装修保证金10000元，作为被告进场装修期间遵守和履行本商场的各项管理规定的保证，由原告留存不计利息。在装修期间内，如被告施工人员违反商场的任何条款，原告可以根据情节，扣留部分或全部保证金。被告装修完毕后经原告验收合格并开业3个月后将装修保证金无息退还被告。合同第3.2.1条约定：在合同有效期内，如国家政策发生变化使合同无法履行，或市场情况发生变化，继续履行合同有困难，一方可提前90天书面向另一方提出终止合同，经双方协商一致签署终止合同协议后方可终止合同，但不得因此损害国家和社会公共利益。合同第3.3条约定：在出现下列任何一种情况时，属于被告违约，甲方有权单方解除合同，没收被告已交纳的租赁保证金，被告方应无条件接受并在原告规定的时间内撤场，同时，向原告支付相当于3个月租金的违约金并赔偿原告因此而遭受的损失。……3.3.14法律、法规或本合同其他条款允许原告单方解除合同的其他情况。合同第4.2条约定：擅自停业和撤场的违约责任。被告在合同履行期内，擅自停业、歇业，或变相停业、歇业（无销售人员、无货可卖或者只有少量货物销售达3日以上视为停业、歇业），或擅自撤场，或单方终止合同，属被告违约且属于被告擅自终止合同，应向原告支付相当于3个月租金的违约金并赔偿原告因此而遭受的全部损失，同时原告有权扣收被告已交纳的租赁保证金及租金。合同第4.3.1条约定：被告未能按照合同规定时间按期向原告缴付租金及其他费用的，除应足额补交应交租金及其他费用外，还应按所欠缴付租金及其他费用总额的千分之二按日计算向原告交纳违约金。合同第4.3.2条约定：若被告未能支付合同规定的应付款项，被告还应承担原告为追讨欠款所发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费用、律师费。2017年3月18日，原、被告之间又签订了一份《爱依新天地租赁合同书》（合同编号：ARIS-ZS-0118），约定原告将位于九江爱依新天地3F层，铺位号为3F-01，面积为746平方米的经营场地出租给被告，用于经营誉悦工场海鲜自助餐厅。租期自2017年4月28日始至2022年4月27日止。租金及其他费用的计付方式为：第3个租约年，基本租金为63元/月/平方米，合计47651元/月，571812元/年。该合同第1.6条约定：合同签订后3日内，被告向原告缴纳租赁保证金45382元，由原告留存，不计利息。该合同的其余条款与双方于2016年9月1日签订的《爱依新天地租赁合同书》（合同编号：ARIS-ZS-0108）的条款相同。上述两份合同签订后，被告经营的“重庆九庄火锅”于2016年11月26日进场经营，并缴纳了租赁保证金38386元、装修押金10000元及部分租金。原告主张，截至2019年1月31日前被告欠租金85982.08元及迟延履行利息13229元（迟延履行利息以85982.08元为基数，按月息2分为标准，自2019年1月31日起计算至2019年9月21日止，共计234天），2019年2月1日至-4月30日间的租金原告在本案中不主张，2019年5月1日-2019年6月16日被告欠租金60801元及迟延履行利息5757元（迟延履行利息以60801元为基数，按月息2分为标准，自2019年5月1日起计算至2019年9月21日止，共计144天），被告经营的“重庆九庄火锅”共计欠付租金146783.08元及迟延履行利息18986元。被告经营的“誉悦工场海鲜自助餐厅”于2017年4月28日进场经营，并缴纳了租赁保证金45382元、装修押金10000元及部分租金。截至2019年1月31日前被告经营的“誉悦工场海鲜自助餐厅”欠租金147821元及迟延履行利息22744元（迟延履行利息以147821元元为基数，按月息2分为标准，自2019年1月31日起计算至2019年9月21日止，共计234天）。原告还认为，根据租赁合同条款3.3及3.3.6的约定，被告张庆还需支付违约金263868元[（九庄第三个租约年月租金40305元/月+誉悦工场第三个租约年月租金47651元/月）×3个月=263868元]。故原告诉至本院，要求判如所请。一审法院另查明，“重庆九庄火锅”及“誉悦工场海鲜自助餐厅”均为个体工商户，经营者均为被告张庆。被告张庆经营的“重庆九庄火锅”及“誉悦工场海鲜自助餐厅”至今均未与原告办理终止房屋租赁合同的手续。一审法院认为，原告爱依公司与被告张庆签订的二份《爱依新天地租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护，故对原、被告双方均具有约束力。原、被告双方于2019年1月16日签订的二份《合同补充协议书》，因被告未按该补充协议全面履行付款义务，依据该补充协议书第9.4条的约定，该二份《合同补充协议书》并不发生效力，对于原、被告双方并无约束力，故对该二份《合同补充协议书》，本院依法不予认定。被告张庆拖欠租金的行为既违反了合同的约定，也违反了诚实信用原则的规定。现原告要求被告支付“重庆九庄火锅”租金146783.08元及“誉悦工场海鲜自助餐厅”租金147821元，共计294604.08元，其诉请有事实和法律依据，依法应予以支持。被告张庆答辩认为是原告对商场整体装修期间，整个商场无法正常营业，导致被告经营的“重庆九庄火锅”及“誉悦工场海鲜自助餐厅”无法营业的辩解意见，提供证据不足，且对原告商场整体装修的具体起止时间亦没有证据予以佐证，故对被告的此辩解意见，法院依法不予采信。按照《爱依新天地租赁合同书》的约定，被告未能按照合同规定时间按期向原告缴付租金及其他费用的，除应足额补交应交租金及其他费用外，还应按所欠缴付租金及其他费用总额的千分之二按日计算向原告交纳违约金。现原告主张的迟延履行利息按月息2分标准计算远低于合同的约定，是原告对自己实体权利的处分，不违反法律规定，法院依法予以支持。故原告按月息2分的标准，主张被告经营的“重庆九庄火锅”欠付迟延履行利息18986元及被告经营的“誉悦工场海鲜自助餐厅”欠付迟延履行利息22744元，共计41730元（截止至2019年9月21日），没有违反法律禁止性规定，且有事实和法律依据，法院依法予以支持。原告主张被告应按月息2分的标准支付迟延履行利息41730元的诉求虽未超出国家法律禁止性规定，但原告还主张被告支付违约金263868元，两项违约责任相加后标准明显过高，应依法予以调整；两项违约责任的共同承担不应超出月息2分的标准，且原告存在商场整体装修的事实，只是无证据表明对被告所经营商铺的影响程度，故对原告主张要求被告承担违约金263868元的诉请，属重复计算违约责任，法院依法不予支持。原告主张由被告承担律师费15404元，仅提供律师代理合同，并未提供缴款凭证，不能证明该律师费15404元已实际发生，故对原告该项诉请，法院依法不予支持。原、被告双方在《爱依新天地租赁合同书》第4.3.2条中约定：“若被告未能支付合同规定的应付款项，被告还应承担原告为追讨欠款所发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费用、律师费”，且原告提供了财产保全保险费的缴款凭证，故原告主张由被告承担财产保全保险费用1200元的诉请，有事实和法律依据，法院依法予以支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。“重庆九庄火锅”及“誉悦工场海鲜自助餐厅”作为个体工商户登记的经营者均为被告张庆，且与原告签订二份《爱依新天地租赁合同书》的亦是被告张庆，原告起诉被告张庆主体适格，故对于被告辩解原告起诉对象错误的辩解意见，法院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条之规定，判决：一、被告张庆支付给原告江西爱依投资有限公司拖欠的租金294604.08元、迟延履行利息41730元及财产保全保险费用1200元，共计337534.08元，限被告张庆于判决生效后十日内一次性支付给原告江西爱依投资有限公司；二、驳回原告江西爱依投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9802元，减半收取4901元，财产保全费3521元，各项诉讼费用共计8422元，由原告江西爱依投资有限公司承担3813元，被告张庆承担4609元。本院二审期间，上诉人张庆、被上诉人爱依公司均未提交新证据。本院二审查明：被上诉人爱依公司（作为甲方）、上诉人张庆（作为乙方）签订了一份《合同补充协议书》，双方约定：1、按甲乙双方签订的租赁约定，截止2019年1月31日，乙方所租赁重庆九庄欠租赁费用157382.6元，现甲方给予乙方优惠减免60982.08元，剩余96400.52元乙方予以足额缴纳，该部分费用乙方以71400.52元现金形式+25000元餐饮储值卡形式缴纳，乙方承诺现金缴纳部分在2019年1月17日前一次性支付到位，储值卡在2019年1月18日前到位；2、鉴于现阶段乙方实际经营情况，甲方同意乙方在2019年2月1日-2019年4月30日期间临时闭店调整，闭店期间，甲方不收取乙方任何费用；…9.4如乙方不能遵守本协议内容，则本协议自动作废，甲方有权通过合法途径追缴乙方所欠租赁费用、滞纳金、合同违约金等。同日，被上诉人爱依公司（作为甲方）、上诉人张庆（作为乙方）又签订了一份《合同补充协议书》，双方约定：1、按甲乙双方签订的租赁约定，欠款账期为2018年8月27日至2019年1月31日，乙方欠租赁费用合计224392元，现甲方给予乙方优惠减免82820.45元，剩余141571.55元，乙方给予足额缴纳，该部分费用乙方以106571.55元现金形式+35000元餐饮储值卡形式缴纳，乙方承诺现金缴纳部分在2019年1月15日前一次性支付到位，储值卡在2019年1月18日前到位；2、鉴于现阶段乙方实际经营情况，甲方同意乙方在2019年2月1日-2019年4月30日期间临时闭店调整，闭店期间，甲方不收取乙方任何费用；…9.4如乙方不能遵守本协议内容，则本协议自动作废，甲方有权通过合法途径追缴乙方所欠租赁费用、滞纳金、合同违约金等。上诉人张庆依照上述第一份《合同补充协议书》向被上诉人爱依公司以71400.52元现金形式支付了租金，上诉人依照上述第二份《合同补充协议书》向被上诉人以76571.55元现金形式支付了租金，上诉人还以50000元餐饮储值卡形式向被上诉人支付了租金。上诉人张庆尚欠付“重庆九庄火锅”2019年5月1日至2019年6月16日的租金60801元。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，上诉人张庆、被上诉人爱依公司签订的两份《爱依新天地租赁合同书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按约全面履行自己的义务。双方于2019年1月16日签订的二份《合同补充协议书》均约定如乙方（张庆）不能遵守本协议内容，则本协议自动作废，可见上述两份协议书均系附生效条件的合同，即如张庆遵守上述协议内容时上述两份协议书即生效。双方签订的上述第一份《合同补充协议书》，因系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人张庆已按该补充协议全面履行了付款义务，该协议书生效条件已成就，故该协议书合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。张庆已依照上述第一份《合同补充协议书》全部支付完毕了“重庆九庄火锅”截止2019年1月31日的欠付租金，但张庆尚未支付“重庆九庄火锅”2019年5月1日至2019年6月16日的欠付租金60801元，爱依公司主张张庆支付上述租金60801元及迟延履行利息5757元（以60801元为基数，按月息2分的标准支付自2019年5月1日起计算至2019年9月21日止）有事实和法律依据，一审法院对爱依公司主张张庆支付“重庆九庄火锅”欠付租金146783.08元及迟延履行利息18986元的诉请全部予以支持不当，二审予以纠正。张庆应向爱依公司支付“重庆九庄火锅”2019年5月1日至2019年6月16日的欠付租金60801元及迟延履行利息5757元。双方于同日签订的第二份《合同补充协议书》，因上诉人张庆未按该协议书全面履行付款义务，该协议书生效条件尚未成就，故该协议书并未生效。张庆应依照双方签订的《爱依新天地租赁合同书》向爱依公司支付“誉悦工场海鲜自助餐厅”租金147821元及迟延履行利息22744元（以147821元为基数，按月息2分的标准支付自2019年1月31日起计算至2019年9月21日止）。双方在上述两份《爱依新天地租赁合同书》中均约定：乙方（张庆）若未能支付合同规定的应付款项，乙方还应承担甲方（爱依公司）为追讨欠款所发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费用、律师费”，因爱依公司提供了财产保全保险费的缴款凭证证实其因追讨案涉欠款支付了财产保全保险费用1200元，因该费用属于诉讼费的范畴，故一审对爱依公司关于主张由张庆承担上述财产保全保险费用的诉请予以支持并无不当。张庆上诉称双方当时约好等被上诉人提供的商场整体装修完毕重新开张后上诉人再向被上诉人支付案涉房屋租金，其并未违约，并称被上诉人没有达到许诺的商业环境要求，无客流量，且从2018年开始干扰上诉人正常经营，从2019年1月开始因更换商管公司、商场装修重新布局、电梯不能使用，商场一、二、三、四楼都无法经营，导致上诉人无法正常经营，被上诉人存在严重违约，导致上诉人无法正常使用租赁物，因其未提供充分证据证实以上事实，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，上诉人张庆的上诉请求部分成立。上诉人张庆应向被上诉人爱依公司支付欠付的租金208622元（60801元+147821元）及迟延履行利息28501元（5757元+22744元）、财产保全保险费用1200元，共计238323元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2723号民事判决第二项；二、撤销九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2723号民事判决第一项；三、上诉人张庆于本判决生效后十日内支付给被上诉人江西爱依投资有限公司欠付的租金208622元、迟延履行利息28501元及财产保全保险费用1200元，共计238323元；四、驳回上诉人张庆的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9802元，减半收取4901元，财产保全费3521元，合计8422元，由上诉人张庆负担3255元，被上诉人江西爱依投资有限公司负担5167元。二审案件受理费5998元，由上诉人张庆负担4063元，被上诉人江西爱依投资有限公司负担1935元。本判决为终审判决。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  晏纯贵二〇二〇年五月二十九日法官助理吴谦书记员许捷康