贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔民申501号再审申请人(一审被告、二审上诉人）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县。法定代表人：叶忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜华，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。(特别授权)被申请人（一审原告、二审被上诉人）王玲，女，1989年11月18日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。再审申请人贵州恒达房地产开发有限公司(以下简称恒达房地产公司）因与被申请人王玲商品买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院(2017)黔05民终2729号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。恒达公司申请再审称，原判决认定基本事实错误，缺乏证据证明，适用法律错误。原判决认定因被申请人开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使申请人未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付申请人，导致申请人至今还未办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元10层4号商品房产权证，属被申请人责任，被申请人构成违约，被申请人应当向申请人承担违约责任。同时根据双方签订的《商品房买卖合同》第而十二条之规定，致使申请人未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付被申请人，是因政府的原因导致的项目国有土地使用证调整换发、政府实施下拉槽市政道路未竣工影响消防验收以及2016年9月30日起纳雍县证实依照《不动产登记暂行条例》调整不动产统一登记规则的免责事由，不能因申请人已经有预见而合同又并未约定时限知晓即不应免责的情况下，认定申请人应当担责属于“情理化”判案，否定了申请人与被申请人双方签订的合同中关于可顺延办理房屋产权登记有关文书的免责约定，违背了“有约定从约定”的当事人“契约自由原则”。二审法院亦忽略了政府对土地使用证的换发、下拉槽市政道路未竣工等客观因素的影响，被申请人的损失是政府违规行为所造成。故属于判决事实认定错误。另申请人称，国务院于2015年3月1日实施《不动产登记暂行条例的规定》第二十条规定：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，因房屋登记规则改变及纳雍县政府发出《关于实施不动产统一登记的公告》：自2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产统一登记业务由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。所以，在2016年9月30日之后，被申请人要求申请人交付按双方订立合同时依据的原房屋登记权属登记政策而确定交付办理房产产权转移登记的有关文书，在法律上已经不可能实现，对此，二审法院援用《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定予以认可，因此，申请人受房屋登记规则调整的影响，从纳雍县开展不动产登记业务之日，即从2016年9月30日之后，客观上不能向被申请人一方缴纳依照双方订立合同的原房屋权属登记的相关文书，已约定仍可以免责。申请人存在可顺延向被申请人一方办理房屋产权转移有关文书的事由，不存在违约行为，不应承担违约金。原审认定事实错误、适用法律错误。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，申请人恒达房地产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：第二项原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；第六项原判决、裁定适用法律错误。”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第九条“人民法院对再审申请的审查，应当围绕再审事由是否成立进行”之规定，本院围绕恒达房地产公司提出的申请事由进行了审查。一、关于原审认定事实是否错误的问题。再审查明，本案再审审查争议焦点是恒达公司是否应对逾期交付办理房屋产权转移登记的相关文书承担违约责任的认定问题。关于恒达公司提出因政府的原因导致的项目国有土地使用证调整换发、政府实施下拉槽市政道路未竣工影响消防验收以及2016年9月30日起纳雍县证实依照《不动产登记暂行条例》调整不动产统一登记规则的免责事由等原因导致逾期交付办理房屋产权转移登记的相关文书，恒达公司是否应承担违约责任的问题。（一）关于因规划变更导致重新办理国有土地使用权证书造成逾期交付办理房屋产权转移登记的相关文书，恒达公司是否应承担违约责任的问题。经审查，2010年5月14日恒达公司向纳雍县城乡规划局递交了雍熙御园项目修建性详细规划容积率调整申请。2010年9月20日纳雍县政府做出《纳雍县人民政府关于恒达?雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》（纳府批字〔2010〕46号），同意对雍熙御园项目容积率进行调整。2012年3月6日恒达公司与王玲签订商品房买卖合同。案涉项目规划变更及纳雍县政府批复均发生且完成于双方商品房买卖合同签订之前。恒达公司作为房地产开发公司，其应当对基于规划变更可能导致国有土地使用权证迟延办理的风险予以预见。恒达公司以2014年6月10日纳雍县国土局才重新为案涉项目土地办理土地使用权证书为由认为应当免除其逾期交付办理房屋产权登记相关文书违约责任的主张不能成立。（二）关于政府实施下拉槽市政道路未竣工影响消防验收导致至今无法交付办理房屋产权转移登记的相关文书，恒达公司是否应当承担违约责任的问题。经审查，根据《纳雍县人民政府关于城南大道封闭施工的通告》（纳府通告〔2014〕5号），恒达公司实施的城南大道下拉槽（地下通道）工程封闭施工的时间为2014年4月1日至2014年12月1日。依据恒达公司与王玲签订的商品房买卖合同第二十二条约定，出卖人承诺于2013年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。合同法中的免责事由是指在合同履行期限内出现并足以排除违约方承担责任的事件。同时，2010年9月17日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过《贵州省消防条例》。2011年1月1日该条例正式施行，该条例的颁布及施行时间是在2012年3月6日恒达公司与王玲签订商品房买卖合同之前。且市政道路的封闭施工发生在恒达公司与王玲约定的办理房屋权属文书日期之后，并不符合免责事由的要件。因此，恒达公司以政府实施下拉槽市政道路未竣工影响消防验收导致未能交付办理房屋权属证书的文书为由，认为其不应承担违约责任的主张不能成立。（三）关于房屋登记规则改变导致无法交付办理房屋产权转移登记的相关文书，恒达公司是否应当承担违约责任的问题。经查，国务院于2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例的规定》，但依据纳雍县人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，纳雍县政府于2016年9月30日起，纳雍县权限范围内的不动产统一登记中心受理，颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》，故在2016年9月30日之后，被申请人要求申请人交付按双方合同约定交付办理房屋产权转移登记的相关文书，在法律上已经不能实现。但恒达公司仍与王玲峰约定2013年6月30日之前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。该约定的日期是在《不动产登记暂行条例的规定》实施之前，故恒达公司对合同如期履行的承诺，应当予以遵守。对恒达公司主张自2016年9月30日后其不应再支付违约金属于免责事由而认定原审判决认定事实错误的再审理不予支持；因此，原判决认定恒达房地产公司构成违约，应当承担违约责任，依据充分，并无不当。故本院对恒达房地产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的事由提出的再审申请不予支持。二、关于原判适用法律是否存在错误的问题。最高人民法院《关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，因出卖人原因，买受人在商品房买卖合同约定的期限内未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。恒达公司与王玲签订的商品房买卖合同第二十二条第五项约定，因不可抗力因素、非甲方的原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。如前所述，恒达公司提出的免责事由均不能成立。对于该条约定中的房屋登记相关政策，双方亦未予明确约定。因此，原审法院依据恒达公司与王玲签订的商品房买卖合同第二十二条第二款第2项的约定判决恒达公司按日支付已付房款的万分之一作为违约金，具有事实依据和法律依据，并无不当。故对再审申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的再审理由本院不予支持。综上，恒达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回贵州恒达房地产开发有限公司的再审申请。审判长  朱进审判员  严白审判员  王君二〇二〇年五月八日法官助理彭凤书记员王圣强