福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初13157号 原告（反诉被告）：陈爱兰，女，1993年5月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：王华榕、林燕秋,福建闽鹭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈泉南，男，1968年10月19日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林珍粦、李巧惠,福建铁马律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈爱兰与被告（反诉原告）陈泉南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈爱兰的委托诉讼代理人王华榕、林燕秋，被告（反诉原告）陈泉南及其委托诉讼代理人林珍粦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈爱兰向本院提出诉讼请求：1.确认陈泉南于2019年9月25日发出的关于解除《厦门市房产租赁合同》通知的函无效；2.陈泉南按照2019年6月9日签订的《厦门市房产租赁合同》所约定的内容履行合同；3.判令由陈泉南承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月9日，原、被告双方就位于厦门市湖里区8071的《厦门市房产租赁合同》，约定由陈泉南向陈爱兰承租该房产，并就租赁期限、付款方式、押金支付、房屋维护及维修、装修条款、合同解除、违约责任等相关事项作详细约定。合同签订后，陈爱兰依约向陈泉南交付了该房产并由陈泉南进行装修，陈泉南在向陈爱兰承租讼争房屋时已经知晓房屋的改造不能破坏原房屋结构，并向陈爱兰承诺因装修被投诉或产生安全问题，由陈泉南自行处理。陈爱兰一直按照租赁合同约定履行相应的义务并未违反租赁合同任何之约定，相反陈泉南以各种理由逃避其应尽的合同义务及责任，2019年9月25日，陈泉南单方面通过福建铁马律师事务所发送律师函，以合同目的无法实现为由，要求解除前述的租赁合同。但是无论按照租赁合同之约定还是《合同法》之规定，陈泉南并无权行使合同解除权。鉴此，为维护自身合法权益，陈爱兰向贵院提出前列诉讼请求，请予判令支持。 陈泉南辩称，讼争合同已于2019年9月26日解除，陈泉南无需继续履行。2019年6月9日，陈泉南与陈爱兰的代理人陈立强通过中介厦门璟巢宝业房地产营销策划有限公司签订了《厦门市房屋租赁合同》，合同约定了双方的相关权利义务，同时约定：“2019年6月9日至2019年9月9日为装修免租金期……在租赁期间内，甲方同意乙方隔成多套出租”。房屋租赁合同签订后，陈泉南办理了相关装修许可证，购买了相关装修材料，进场进行隔套装修，在装修期间，多次遭到部分业主阻扰并投诉至物业（厦门联发（集团）物业服务有限公司）和相关执法部门。2019年9月24日在执法工作人员执法过程中得知，讼争房屋在出租给陈泉南之前已发生承租方隔成多套遭业主投诉，不能隔成多套。陈爱兰在明知讼争房屋不能隔成多套的情况下，且陈泉南承租时已明确告知陈爱兰，陈泉南亦是隔套装修出租的，而陈爱兰故意隐瞒。根据双方签订的《厦门市房屋租赁合同》第十条第（三）款的第6点：“隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或者其他权利瑕疵，影响乙方使用的。”，同时，根据《合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，反诉被告故意隐瞒讼争房屋权利瑕疵，构成违约，致使合同目的无法实现。据此，陈泉南于2019年9月25日向陈爱兰发出了解除《厦门市房屋租赁合同》通知的律师函，陈爱兰于2019年9月26日签收。故双方的房屋租赁合同已于2019年9月26日解除，陈泉南无需继续履行《厦门市房屋租赁合同》。 陈泉南向本院提出反诉请求：1.请求确认陈泉南与陈爱兰双方签订的《厦门市房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；2.陈爱兰返还陈泉南租金24000元和押金8000元及支付相应利息（从2019年10月1日起，以32000元为基数，按照年利率6%计息）；3.陈爱兰赔偿陈泉南办理装修许可证费用损失8647元、中介费损失4000元；4.陈爱兰向陈泉南支付违约金8000元；5.本案全部诉讼费用由陈爱兰承担。事实与理由：2019年6月9日，陈泉南与陈爱兰的代理人陈立强通过中介厦门璟巢宝业房地产营销策划有限公司签订了《厦门市房屋租赁合同》，合同约定了双方的相关权利义务，同时约定：“2019年6月9日至2019年9月9日为装修免租金期……在租赁期间内，甲方同意乙方隔成多套出租”。房屋租赁合同签订后，陈泉南办理了相关装修许可证，购买了相关装修材料，进场进行隔套装修，在装修期间，多次遭到部分业主阻扰并投诉至物业（厦门联发（集团）物业服务有限公司）和相关执法部门。2019年9月24日在执法工作人员执法过程中得知，陈爱兰的讼争房屋在出租给陈泉南之前已发生承租方隔成多套遭业主投诉，不能隔成多套。陈爱兰在明知讼争房屋不能隔成多套的情况下，且陈泉南承租时已明确告知陈爱兰，陈泉南亦是隔套装修出租的，而陈爱兰故意隐瞒。根据双方签订的《厦门市房屋租赁合同》第十条第（三）款的第6点：“隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或者其他权利瑕疵，影响乙方使用的。”，同时，根据《合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，陈爱兰故意隐瞒讼争房屋权利瑕疵，构成违约，致使合同目的无法实现。据此，陈泉南于2019年9月25日向陈爱兰发出了解除《厦门市房屋租赁合同》通知的律师函，陈爱兰于2019年9月26日签收。另外，陈泉南在物业（厦门联发（集团）物业服务有限公司）办理了装修许可证费用8647元。为了维护陈泉南的合法权益，陈泉南根据相关法律规定特向贵院提起反诉，请依法裁判。 陈爱兰辩称，一、陈泉南对讼争合同不享有解除权，讼争租赁尚未解除仍然有效。1、2019年6月9日，陈泉南通过第三方厦门璟巢宝业房地产营销策划有限公司的介绍与陈爱兰签订《厦门市房屋租赁合同》向陈爱兰租赁址于厦门市湖里区的房产，并对房屋的租赁期限、房屋的维护及装修、合同解除、违约责任等进行了详细约定。房屋租赁后，陈爱兰根据租赁合同的约定在指定期内向陈泉南交付了讼争房屋，陈爱兰所提供的房屋系毛坯房，且不存在房屋抵押、产权转移或其他权利的瑕疵，并不影响陈泉南对讼争房屋的装修使用。陈爱兰已经履行完全部合同义务，合同中所约定的解除条件未成就，因此陈泉南不享有约定合同解除权，也不享有法定的合同解除权，陈泉南无权解除讼争合同。2、陈泉南与陈爱兰在签订合同时，曾约定陈泉南的装修行为应当遵守国家、福建省及厦门市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约，陈爱兰虽然曾在签订租赁合同的时候同意陈泉南可以将房屋隔成多套出租，但这并不是陈爱兰对陈泉南作出的承诺，也不代表陈泉南可以违反法律法规之规定。陈泉南作为一个具有完全民事行为人力的成年人，应当知晓相应的法律法规，陈爱兰对此并没有告知义务。根据《厦门市物业管理若干规定》第二十九条第二款：“业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。”之规定，在装修过程中并不能擅自改变房屋原本设计用途及承重结构，陈泉南在申请装修许可证时，讼争房屋所在地物业已多次向陈泉南告知了装修须知，并与陈泉南签订了《装饰装修管理服务协议》，这表示陈泉南对此知情。因此陈爱兰不存在任何违约行为，无需承担任何的违约责任。二、陈泉南要求陈爱兰支付第二项、第三项、第四项诉讼请求缺乏事实与法律依据。1、根据租赁合同第十三条第三款之规定，讼争房屋的装修免租期为2019年6月9日至2019年9月9日止，按照合同的约定，免租期满后陈泉南应当按押一付三的标准向陈爱兰支付押金，而陈泉南所支付的24000元系自2019年9月9日起至2019年12月9日止的租金，在陈爱兰依照约定向陈泉南交付房屋后，讼争房屋一直由陈泉南实际占有并使用，根据租赁合同的约定陈泉南应当向陈爱兰支付占用期间的租金，而且若讼争合同被解除，将导致陈爱兰在短期之内无法将讼争房屋进行出租并获得租金收入。实际上，陈泉南给陈爱兰造成了经济损失。而根据租赁合同的约定，讼争房屋的押金应当是在讼争合同解除后，扣除陈泉南应当支付的相关费用后才给予返还的，现讼争合同并还未解除，陈爱兰也还未对因陈泉南的违约行为所造成的损失进行结算，故陈泉南要求返还押金缺乏事实和法律依据。2.陈泉南在知晓装修不能违反相关法律法规的情况下，仍擅自改变房屋原本设计用途，并且在装修时未向讼争房屋所在地的物业提供相应的设计图纸，陈泉南之行为已经构成违约，并导致讼争房屋被相关行政执法机构作出了责令整改的行政通知，陈泉南之行为系由自己造成的，与陈爱兰无关，陈爱兰不存在任何违约行为。因此陈泉南要求陈爱兰支付各项损失及违约金缺乏事实和法律依据，依法不应当给予支持。三、鉴于陈泉南的行为已经构成违约，因为其违法的装修行为导致讼争房屋被开具行政整改通知书，致使讼争房屋无法交易买卖。陈泉南的行为给陈爱兰造成了巨大的经济损失，若法庭认为讼争合同已经无法继续履行而应当解除讼争合同，则陈爱兰要求变更本诉的诉讼请求，要求陈泉南应当向陈爱兰支付违约金25万元及因其违约行为所造成的实际经济损失，并将讼争房产恢复原状。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人证据交换并质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查的证据，本院经审理认定事实如下：2019年6月9日，陈爱兰与陈泉南签订了合同编号100003728071的《厦门市房产租赁合同》，约定：陈泉南承租址于厦门市湖里区房屋用于居住，居住人数为10最多不超过20人；租赁期限自2019年6月9日至2025年9月9日，陈爱兰应于2019年6月9日前将房屋按约定条件交付给陈泉南，陈爱兰同意陈泉南装修房屋，应按规定向有关部门审批的则陈泉南还须依法办理批准手续，租赁合同解除时应恢复原状；月租金8000元，押一付三，押金8000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应承担的费用、租金以及承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给陈泉南；居间服务费陈爱兰支付3200元，陈泉南支付4000元；陈泉南需事先征得陈爱兰书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就转租人的行为向陈爱兰承担责任；陈爱兰隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其他权利瑕疵，影响陈泉南使用的，陈泉南有权单方解除本合同；2019年6月9日至2019年9月9日为装修免租金期，在装修期间内，陈泉南需按照装修许可证规范进行装修，不可扰民，如有被投诉，陈泉南自行解决，在租赁期间内，陈爱兰同意陈泉南隔成多套出租，陈泉南应承担房屋使用过程中的安全责任。 2019年6月10日，陈泉南向厦门联发（集团）物业服务有限公司支付8647元。 2019年9月24日，厦门市湖里区城市管理局出具责令改正通知书，认定讼争房屋擅自改变房屋建筑设计使用功能，应立即停止违法行为。 2019年9月25日，陈泉南向陈爱兰发出关于解除《厦门市房屋租赁合同》通知的函，告知陈爱兰因陈爱兰隐瞒房屋不能隔成多套与其签订房屋租赁合同已构成违约，致使房屋租赁合同目的无法实现，现解除《房屋租赁合同》，陈爱兰应在收到本函件5日内返还租金24000元、押金8000元及赔偿办理装修许可证费用损失8647元、中介费损失4000元和违约金8000元，共计52647元。 本院认为，陈爱兰与陈泉南签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。陈泉南主张因陈爱兰隐瞒了房屋不能隔成多套与其签订房屋租赁合同，致使房屋租赁合同目的无法实现，陈爱兰已构成违约，讼争合同已于2019年9月26日解除，因厦门市湖里区城市管理局于2019年9月24日出具的《责令改正通知书》认定的是讼争房屋擅自改变房屋建筑设计使用功能，应立即停止违法行为，并非陈泉南所主张的不能隔成多套出租，相反讼争合同约定陈泉南应按照装修许可证规范进行装修，故陈泉南的上述反诉请求没有事实依据，本院不予支持，陈爱兰诉求确认陈泉南于2019年9月25日发出的关于解除《厦门市房产租赁合同》通知的函无效，本院予以支持，故讼争合同应依约继续履行。 陈泉南反诉请求返还租金24000元、押金8000元等其他反诉请求，因讼争合同应依约继续履行，故本院不予支持，即本院驳回陈泉南的全部反诉请求。 至于陈爱兰关于陈泉南继续依约履行讼争合同的主张，因并未有具体明确的诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认陈泉南于2019年9月25日发出的关于解除《厦门市房产租赁合同》通知的函无效； 二、驳回陈爱兰的其他诉讼请求； 三、驳回陈泉南的全部反诉请求。 本反诉案件受理费4780元，由陈泉南承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇二〇年五月八日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。