江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初7636号本诉原告（反诉被告）：许晨阳，男，1988年4月16日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：黄永祥，泰兴市张桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶翠兰（系许晨阳母亲），女，1961年9月29日生，汉族，住泰兴市。反诉被告（反诉原告）：杨志坚，男，1964年7月23日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：赵兴翔，泰兴市马甸法律服务所法律工作者。本诉原告（反诉被告）许晨阳与本诉被告（反诉原告）杨志坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许晨阳的委托诉讼代理人黄永祥、叶翠兰，被告（反诉原告）杨志坚及委托代理人赵兴翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许晨阳向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付租金30000元；2、判令被告赔偿原告因房屋不能出租造成的损失30000元；3、判令被告继续履行合同；4、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、原、被告解除合同，被告立即腾让房屋；2、判令被告自2019年7月1日起按12万元/年标准支付租金至实际腾房之日止；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年12月18日签订房屋租赁合同1份。后因被告未按约履行合同义务，即按期交纳租金，原告有权解除合同，并要求被告承担及造成损失。请求法院依法裁决。被告杨志坚辩称，原告要求被告给付租金及赔偿损失等无事实和法律依据。合同不能履行的根本原因在于原告，是原告违反合同约定，擅自拆除饭店排油烟系统，导致被告订立合同的目的不能实现，从而导致合同履行不能。而且，原告在2019年6月17日表示要关门后，于同年6月25日收回了房屋钥匙，合同事实上已单方解除。故原告的诉讼请求应当予以驳回。反诉原告杨志坚向本院提出以下反诉请求：1、判令解除反诉原、被告之间的租赁合同；2、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失合计95000元。事实与理由：2018年12月18日，双方签订租赁协议1份，约定反诉被告将位于泰兴市原开设饭店的三间二层门面房出租给反诉原告用于经营餐饮业。协议签订时，反诉原告即交纳了半年的租金6万元。不料，反诉原告经营至2019年4月12日时，租赁房屋的厨房排烟设施被拆除，导致反诉原告无法经营。反诉原告多次找反诉被告交涉，要求恢复原状，但反诉被告拒不配合。反诉被告的行为显属违约。由于排烟设施被拆除，反诉原告无法经营，合同目的无法实现。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉请求。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告许晨阳辩称，反诉原告的主张无证据证实，依法不能成立。双方之间系租赁合同关系，反诉被告只负责提供房屋，至于如何装修、经营，是承租方的事情。排油烟设施不是反诉原、被告安装的，是此前的承租人安装遗留下来的；也不是反诉被告拆除的，是因政策原因，被有关部门拆除的。反诉原告主张的给予员工经济补偿等损失是他虚构的；其主张的装修损失也是虚假的，房屋中的装修绝大部分是前承租人留下来的，前承租人将中央空调拆走之后，反诉原告为了美观，将中央空调留下来的空位进行了修缮，墙上的东西也不是他装修的，其他方面的情况反诉被告不清楚。本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，原告（反诉被告）许晨阳作为甲方与被告（反诉原告）杨志坚作为乙方签订租房协议1份，约定甲方将位于庆云花园小区12号门面房出租给乙方经营火锅店，租期5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止；租金12万元/年，每年按5%递增，租金按季度支付，乙方必须提前一个月支付下一季度的租金；协议还约定，乙方所有的装修和投资所做设施设备归乙方所有；租赁期间，甲方必须保证水、电、气路的正常使用。如影响乙方正常营业的一切损失由甲方负责。同日，许晨阳的母亲叶翠兰又与杨志坚订立补充说明协议1份，载明：庆云花园12号门面房三间二层，租给杨志坚开火锅店，如由政府行为在红线区，领不到环保手续、营业执照，本租房协议终止。乙方经营多少天，就付多少天的租金，乙方装房的设施、设备，由乙方拆走。乙方结尽所有的往来账。该补充说明协议下方还载有：收到房租陆万元￥60000。注：2019年1月至2019年6月份租金。在前述租房协议签订前数日，出租人许晨阳已将案涉租赁房屋交付给承租人杨志坚，交付时房屋附有室外排油烟设备。此后，杨志坚对租赁房屋在原有基础上进行了适当装修。在经营过程中，杨志坚先后领取了字号为泰兴市醉爱阁火锅店的个体工商户营业执照和食品经营许可证。2019年4月，应环保政策要求，泰兴市济川街道跃进社区及庆云花园小区物业等部门将案涉房屋的室外排油烟设备拆除。后双方为重置室外排油烟设备事宜产生争执。因双方争执未果，引起本次诉讼。审理过程中，许晨阳表示，同意以承租人杨志坚应付未付租金，抵销应给承租人的装修补偿。本院认为，一、关于租赁合同解除。本案中，承租人杨志坚在反诉时提出要求解除双方所签订的案涉租赁合同，出租人许晨阳在2019年11月5日庭审中表示同意解除，双方就解除租赁合同达成一致意见，本院予以确认。二、双方是否存在违约行为及应承担的违约责任。案涉房屋在出租给承租人时，附有室外排油烟设备。双方约定租金数额时应该也考虑了这一因素。现室外排油烟设备因环保问题被拆除，出租人许晨阳有重置室外排油烟设备的义务。现出租人未重置，应承担违约责任。但对于承租人杨志坚主张的相关损失是否能得到支持，本院认定如下：1、杨志坚主张室外排油烟设备拆除后火锅店的营业额下降，并要求承租人赔偿经营损失32000元。对此本院认为，首先，造成的营业额下降的可能原因是多方面的，包括杨志坚自身经营的问题、同业竞争态势的改变、油烟问题等；其次，根据本院实地现场查看的情况来看，重置室外排油烟设备的义务并非杨志坚不能代为履行的。杨志坚完全可以采取适当措施，先行重置室外排油烟设备，再向出租人主张重置费用，以避免产生经营方面产生更大损失。再加上承租人杨志坚经营的火锅店无完整的会计账簿和记账凭据，无法通过司法鉴定评估因排油烟问题给杨志坚造成的经营损失，杨志坚要求出租人许晨阳赔偿其经营损失32000元的诉讼请求，本院不予支持。2、杨志坚无证据证明油烟问题与杨志坚支付员工遣散经济补偿金之间存在相当因果关系，杨志坚主张员工遣散经济补偿金损失10000元，本院不予支持。杨志坚主张自2019年6月17日起停止营业，但未能提供证据证明，其主张返还2019年6月17日至6月30日期间5000元租金的反诉请求，本院不予支持。三、关于出租人许晨阳主张的租金（占有使用费）。承租人已支付租金至2019年6月30日，此后继续占用租赁房屋。即使因室外排油烟设备被拆除影响到承租人的经营，那么双方在2019年11月5日达成解除合同的合意后，承租人也应及时搬出租赁房屋。承租人一直占有租赁房屋，在租赁合同解除后仍应按照120000元/年标准支付房屋占有使用费至其实际迁出之日止。承租人杨志坚另主张房屋装修损失48000元。双方租房协议中明确约定，承租人的装修和设施设备归其所有，考虑到装修已添附到租赁房屋上，因此，在双方解除合同后，承租人装修留归出租人（详见其提交的装修明细单），由出租人给予承租人相应的补偿。现出租人许晨阳主张以承租人应付未付的房屋占有使用费来冲抵其应补偿给承租人的装修投入，因承租人应付未付的租金金额大于承租人所主张的装修投入，故对出租人的主张，本院予以支持。承租人杨志坚在案涉租赁房屋内的可移动物品及设备（其提交的装修明细单内物品除外），由其自行搬离。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、确认本诉原告（反诉被告）许晨阳与本诉被告（反诉原告）杨志坚于2018年12月18日所签订的《租房协议》于2019年11月5日解除；二、本诉被告（反诉原告）杨志坚于本判决生效之日起七日内将承租的位于泰兴市门面房内可移动资产清理，将承租房屋交付本诉原告（反诉被告）许晨阳；三、本诉原告（反诉被告）主张的房屋占有使用费与本诉被告（反诉原告）杨志坚主张的装修损失相抵，互不负给付给付义务。四、驳回反诉原告（本诉被告）杨志坚的其他反诉请求。本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费1087.5元，合计2387.5元，由许晨阳负担800元，杨志坚负担1587.5元（其中许晨阳预交1300元，杨志坚于本判决生效之日起七日内支付给许晨阳500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  刘世浩人民陪审员  卢新霞人民陪审员  耿文婷二〇二〇年五月十三日书 记 员  丁 晖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。