广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初244号 原告南宁凭兴物业服务有限公司，住所：南宁市秀厢大道东段**宝海公寓**楼****房。统一社会信用代码：91450107690249507B（1-1）。 法定代表人：沓阿燕，经理。 委托诉讼代理人廖家捷，男，1965年6月11日出生，汉族，住南宁市，住南宁市青秀区副经理。 委托诉讼代理人凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告唐显明，男，1965年1月7日出生，汉族，户籍地北海市海城区，现住北海市。 委托诉讼代理人邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人邓维棠，广西天惠律师事务所律师。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年2月12日 开庭日期2020年4月13日 原告诉讼请求一、被告向原告支付物业服务费7908.6元、水电公摊400.8元、公共维修资金832.5，共计9141.9元；二、以上述金额9141.9元为本金，被告按年利率6%计算支付利息损失1645.5元（从2017年1月1日起暂计至2019年12月31日止，以后利息仍按年利率6%计算至还清债务之日止）。事实和理由：被告向北海中宁房地产开发公司（以下简称中宁公司）购买位于北海市广东南路138号碧海湾花园C型8号，建筑面积为346.87平方米。中宁公司与原告于2012年6月1日签订《碧海湾前期物业管理服务合同》约定原告从2012年6月1日起为碧海湾花园提供物业管理服务。被告与原告开办的南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司（以下简称凭兴北海分公司）签订一份《前期物业管理服务协议》约定（1）物业管理服务费：小住宅（别墅）按建筑面积每月每平方米0.95元标准缴纳；多层住宅按建筑面积0.60元/㎡·月；高层住宅按每月每平方米0.70元标准缴纳；商业物业（包括住宅改为办公经营性质）按1.20元/㎡·月收取；空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳。（2）公用水、电费按实际发生额由乙方按户数从业主入伙之日起分摊。（3）别墅房屋共用部位、共用设施设备的公共维修资金按0.1元/㎡·月收取。（4）规定每月5日前缴纳当月上述费用，逾期缴费的，每逾期一日按3‰支付滞纳金。从2012年6月1日起电梯房交房，被告应从收房入伙开始向凭兴北海分公司缴交各项应缴费用，凭兴北海分公司于2016年12月31日撤离碧海湾花园停止物业管理服务，曾多次向被告催缴欠费未果，在2012年6月1日至2016年12月31日期间被告共欠物业管理服务费等各项费用及利息损失10787.4元（详见欠费明细表）。因南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司己于2019年10月向工商局办理了注销登记，其权利义务应由原告承接。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告答辩意见不同意原告的诉讼请求。1.原告自2015年开始，削减管理人员，所提供的物业服务与合同约定的严重不符；2.原告主张的2015年1月1日至2016年12月31日期间的各项费用，均已超过诉讼时效，故违约金亦不应要求被告支付；3.原告未能提供证据证明原告已代付水电公摊费用，且公共维修基金不是原告服务受益范围，原告主张的各项费用无事实根据和法律依据。 查明事实被告唐显明系北海市广东南路138号碧海湾花园C型8号屋的业主，该房屋建筑面积346.87平方米。2012年6月1日，原告与北海中宁房地产开发公司（以下简称“中宁公司”）签订《碧海湾花园前期物业管理服务合同》，对碧海湾花苑小区前期物业服务及其他费用进行了约定：物业服务费收取标准：小住宅（别墅）按建筑面积每月每平方米0.95元标准缴纳，高层住宅按每月每平方米0.7元标准缴纳，多层住宅按每月每平方米0.6元标准缴纳；代收专项维修资金，由原告按业主房屋建筑面积收取，标准0.1元/㎡.月；原告向有电梯住宅物业业主或使用人按30元/月/户收取电梯维护及年检费（具体为：1楼收15元/月/户，50-70㎡收20元/月/户，70-90㎡收30元/月/户，90㎡以上收40元/月/户）；公共水费电费分摊办法：公共水费、电费目前暂按户据实；商业物业的物业管理服务费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金按每3个月为一个周期交纳，业主应按照中宁公司约定的交楼时间交付之日起交纳物业管理服务费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金；业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向原告交纳当期物业管理服务费、电梯维护保养和年检费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金，履行交纳义务；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费、专项维修资金、电梯维护费的，按从逾期之日起按每天3‰交纳违约金处理等。合同签订后，原告开始管理碧海湾花园小区。 被告入住涉案房屋后，自2015年1月1日至2016年12月31日止，拖欠原告的物业服务费、公摊水电费、公共维修资金。2016年12月30日至31日，原告撤离碧海湾花园小区，并与北海金辉达物业服务有限公司办理了交接手续。 2018年8月23日，原告作出《物业费结算通知》，并在小区公告栏处张贴，《物业费结算通知》写明：原告从2012年6月1日至2016年12月31日在碧海湾花园小区进行物业服务，此期间尚有部分业户欠缴物业费、公摊等费用（欠费名单见附表）；现原告已委托北京市盈科（南宁）律师事务所催收业户所欠费用，请欠缴费用的业户于8月31日前结清所欠费用。 以上事实，有原告提供的《碧海湾花园前期物业管理服务合同》、《瑞斯特物业·碧海湾花园装修施工许可证》、《碧海湾小区物业设备（物品）移交清单表》、《碧海湾小区物业图纸、资料移交清单表》、《物业费结算通知》、《支付碧海湾花园公摊水电费部分明细表》、《南宁凭兴物业服务有限公司收款收据》、《欠费明细表》及原、被告的陈述在卷佐证。 本院意见原告与北海中宁房地产开发公司于2012年6月1日签订的《碧海湾花园前期物业管理服务合同》，经双方自愿协商，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述《碧海湾花园前期物业管理服务合同》合法有效，当事人应当遵守和履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《碧海湾花园前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。 关于本案原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原告于2016年12月30日至31日与北海金辉达物业服务有限公司办理交接手续，并于2016年12月31日撤离碧海湾花园小区。故自2017年1月1日起，诉讼时效开始计算。原告于2018年8月23日作出《物业费结算通知》，并将该《物业费结算通知》张贴于碧海湾花园小区公告栏处。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”，原告于2019年12月27日向本院提交包括被告在内的起诉材料，故从诉讼时效起算之日起至此时，原告起诉并未超过三年诉讼时效。 关于本案物业服务费、水电公摊费的问题。本院认为，原告在管理碧海湾花园小区期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务。但被告自2015年1月1日至2016年12月31日拖欠原告的物业服务费等费用，已构成违约，应承担民事责任。被告抗辩原告提供的物业服务与合同约定不符。但被告未能提供相应证据证实，对其抗辩理由，本院不予采信。根据《碧海湾花园前期物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付的物业服务费为：346.87平方米×0.95元/平方米/月×24个月=7908.6元；原告提供的《支付碧海湾花园公摊水电费部分明细表》证实其已代缴相关费用，原告管理碧海湾花园期间，亦在其办公室对收费标准进行了公示，且被告一直按照别墅16.7元/月/户的标准向原告缴纳水电公摊费，故水电公摊费为：16.7元/月/户×24个月=400.8元。原告主张要求被告支付物业服务费7908.6元、公摊水电费400.8元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于本案公共维修资金的问题。原告主张要求被告支付公共维修基金832.5元。本院认为，根据《建设部、财政部关于印发的通知》第十一条的规定，维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。原告未能提供其管理碧海湾花园小区期间公共维修资金的收取及使用等情况的相关证据，故原告的该项主张，本院不予支持。 原告主张以9141.9元为本金，按年利率6%计算支付利息损失，自2017年1月1日计至实际清偿之日止。本院认为，《碧海湾花园前期物业管理服务合同》中约定，被告违约的，应当从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，被告拖欠原告2015年1月1日至2016年12月31日期间的费用原告2015年1月1日至2016年12月31日期间共计8309.4元，被告拖欠物业服务费等费用的行为，造成原告资金被占用期间的利息损失。故被告应以8309.4元为基数，按年利率6%自2017年1月1日起向原告支付利息损失。原告超出部分的主张，本院不予支持。 判决主文一、被告唐显明向原告南宁凭兴物业服务有限公司支付物业服务费7908.6元、水电公摊费400.8元，共计8309.4元； 被告唐显明向原告南宁凭兴物业服务有限公司支付资金占用期间的利息（利息以8309.4元为基数，按年利率6%自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止）； 驳回原告南宁凭兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院》第十二条、《建设部、财政部关于印发的通知》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费本案受理费减半收取35元，由原告南宁凭兴物业服务有限公司负担5元，由被告唐显明负担30元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年五月六日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 6.《最高人民法院》 窗体底端 第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 7.《建设部、财政部关于印发的通知》 第十一条业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。 8.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。