文书内容湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初13169号原告：刘建杰，男，1972年10月25日出生，汉族，居民身份证住址湖南省南县，委托诉讼代理人：刘燚，湖北景盛律师事务所律师。被告：武汉美维娱乐有限公司，住所地武汉市武昌区秦园路团结生鲜市场**。法定代表人：袁军，执行董事兼总经理。被告：马海燕，女，1982年4月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，以上两被告共同委托诉讼代理人：何庆生、陈楚越，湖北高旻律师事务所律师。原告刘建杰与被告武汉美维娱乐有限公司（以下简称美维娱乐公司）、马海燕房屋租赁纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序于2019年8月20日、11月11日与（2019）鄂0106民初13154号、13163号、13173号三案公开开庭进行了合并审理。原告刘建杰的委托诉讼代理人刘燚、被告美维娱乐公司的委托诉讼代理人何庆生、陈楚越、被告马海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘建杰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年11月12日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判决被告向原告返还租金、押金、转让费共计人民币131516元；3、判决被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年11月12日，原告与第一被告双方签订《歌城经营管理规定》、《租赁合同》及《补充协议》，约定第一被告将其经营的位于团结生鲜市场原似水流年KTV门面转让给原告经营KTV，并接受被告统一管理。房屋面积为106平方米，租期自2018年11月23日至2020年5月22日。合同签订当天，原告即向第一被告一次性支付2018年11月23日至2019年5月22日的租金人民币51516元，门面押金人民币2万元及转让费6万元。上述款项均支付给第一被告唯一股东即马海燕。合同签订后，原告经营尚不满一个月的情况下，多次接到两被告的停业通知，完全无法正常经营。2019年1月6日，两被告在“美维歌城商户核心群”中直接通知包括原告在内的所有的商户不能营业，时至今日仍处于停业状态，致使原告的合同目的无法实现，故诉至法院，请求判如所请。被告美维娱乐公司、马海燕共同辩称：关于第一项诉请，同意解除合同。关于第二项诉讼请求，请法院依法驳回原告诉请。本案诉讼费由原告承担。经审理查明：武汉团结集团股份有限公司出具《证明》，证实“兹有武昌区秦园东路2号秦园综合大市场F28-50﹟房屋产权属宋占伟所有，房屋性质属商业服务，现从事商业经营，由于历史原因，该产权证正在办理之中。”2013年3月18日，宋占伟作为出租方与（马海燕）美维娱乐公司作为承租方签订《房屋租赁合同书》，约定将坐落于武汉市武昌区秦园路团结生鲜市场一至二楼，总建筑面积1848平方米的房屋租赁给马海燕用于KTV量贩店。租期为60个月（五年），即从2013年3月24日至2018年3月23日。年租金为908640元，每年递增5%。宋占伟与马海燕分别在合同尾部签名捺印。随即，宋占伟将租赁房屋交与马海燕经营。2015年4月15日，美维娱乐公司经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围：KTV。其股东为马海燕，持股比例100%。2015年-2016年间，美维娱乐公司对涉案房屋进行装修后，自行经营，后因生意不佳，将KTV整体进行了分租。刘建杰欲承接美维娱乐公司原“似水流年”KTV店面，于2018年11月10日以微信支付方式向美维娱乐公司交纳押金2万元，款项交至马海燕的经营实体“武汉万博副食商行”。美维娱乐公司向刘建杰出具加盖有“武汉市武昌区美维美娱乐中心”印章的编号为“9112184”的《缴款单》，备注“押金20000元”。2018年11月12日，美维娱乐公司作为甲方与刘建杰作为乙方签订《歌城经营管理规定》。内容为：一、严禁涉及“黄、赌、毒”，一经查出，无条件退场；二、守法经营，自觉接受国家相关管理部门的管理与指导，不发生违规违纪行为；……九、承租户不准将房屋转租或转让，如需退租者，转让必须经过甲方同意并收取20%管理费，并由甲方与该接租者签订租赁合同，租者不得提出转让装修费及其他费用；十、违约处罚：2、如有拖欠房租，甲方将收取租金总额5%的滞纳金，超过一个月仍不能交纳房租者，甲方将视为主动退租，甲方有权终止合同另行安排，凡退出合同经营户，退租时只能带走相关设备，不得拆除装修。十一、经营户必须服从甲方统一组织管理，并严格遵守以上规定，此规定将作为合同主要内容写进合同内。同日，美维娱乐公司与刘建杰本着互惠互利，共同友好发展的目标，在《歌城经营管理规定》的基础上签订《租赁合同》，约定：甲方将位于团结生鲜市场门面106平方租给乙方，租期自2018年11月23日至2020年5月22日。房租以平方计算，每月每平方租金为81元，保证金每户2万元一次性收取，中途退租者必须提前一个月通知甲方，否则保证金不退，以抵押租金空挡损失。同日，双方签订《补充协议》内容如下：“一、乙方一次性缴纳甲方租金51516元，时间从2018年11月23日至2019年5月22日，门面押金2万元。二、甲方将原似水流年门面106㎡转让给乙方刘建杰。转让费6万元，转让费一次性付清，乙方自主经营。三、乙方在一年合同期内不得转让或退租，否则不退还任何费用。四、甲方为乙方提供正常经营保障，如遇政府例行检查，需停业配合，停业一周以上，甲方不收取停业期间租金。”2018年11月12日，刘建杰接手原“似水流年”店面并借用被告美维娱乐公司的营业执照经营KTV，2019年1月6日，刘建杰收到美维娱乐公司在“美维歌城商户核心群（52）”中发布的微信“各商户：非常抱歉暂时不能营业，各部门都沟通完毕，年后等通知，为了大家的长期利益，市场在保障安全的前提下才能营业，望能理解！”2019年3月7日，武汉市公安局武昌区分局因查明2019年2月27日23时许美维娱乐公司玫瑰厅查获有偿陪侍，后作出昌公（余）行罚决字〔2019〕11595号《行政处罚决定书》，对违法行为单位美维娱乐公司予以取缔。庭审中，刘建杰为证明已向美维娱乐公司支付租金51516元及转让费60000元，向本院申请证人陈某（公民身份证号码）出庭作证，陈某到庭陈述，其为黑豹经营部实际经营者，黑豹经营部的POS机绑定的是其姐姐陈爱明的银行卡，该卡实际使用人为陈某，刘建杰与许院才共借用其POS机刷款213950元（刘建杰112471元+许院才101480元），扣除6‰的手续费后，于2018年11月14日向马海燕转款212666元，包含了刘建杰应向美维娱乐公司缴纳的租金及转让费。另，刘建杰提交陈爱明名下中国工商银行卡（尾号3240）流水原件显示，2018年11月14日，该账户确实向马海燕银行账户（尾号1590）转款212666元。此外，美维娱乐公司亦向刘建杰出具落款时间为编号为3000266、3000267的《工商服务业统一收款收据》两张，落款时间为2018年11月12日，备注为原似水流年店面转让费6万元及原似水流年店面房屋租金51516元、公摊954元。另查明，2019年7月26日，美维娱乐公司的股东由马海燕变更为马海燕、朱浩宇；变更后，马海燕、朱浩宇各占股50%。现因美维娱乐公司被取缔，无法正常经营，双方也未办理“似水流年”店面的退房手续，刘建杰故诉至本院，诉请如前。审理中，美维娱乐公司陈述，其公司于2015年4月15日成立，成立之前就与武汉团结集团股份有限公司签订了五年租赁合同，到期后双方又续签了租赁合同。本案涉案房屋系美维公司合法承租，并拥有转租权。美维娱乐公司认可包括原告在内的20多家商户均借用美维娱乐公司的营业执照进行经营。但抗辩原告自2019年3月7日停业，系因其违法经营造成，该损失应由其自行承担。理由为：（1）关于转让费，双方约定的转让费主要系支付本案房屋的装修费、设备费等，被告已将房屋设施、设备移交给原告，所有权已经发生转移，原告无权要求被告退还转让费。（2）关于租金，原告支付了六个月租金，但涉案房屋一直在原告控制之下，租金应由原告承担，且被告已向团结集团交纳租金至2019年6月，被告不承担退还租金的义务。（3）关于押金，因原告没有支付水电费，且产生了其他的违约行为，原告应当与被告结清承租期内的水电费，被告有权在押金中予以扣除。另，美维娱乐公司还认为本案系美维娱乐公司与原告建立的租赁关系，根据合同的相对性原则，美维娱乐公司才是本案适格的当事人。被告马海燕虽是美维娱乐公司的股东但不是本案合同当事人，没有法律法定义务对美维公司与原告之前的债权债务关系承担连带责任。故请求驳回原告对被告美维公司的诉讼请求及对被告马海燕的起诉。以上事实有租赁合同、补充协议、歌城经营管理规定、收款收据及手机银行转账截屏、微信聊天记录中国建设银行个人活期账户交易明细、《行政处罚决定书》、照片、证人证言等及当事人的陈述等证据在卷佐证（详见附表）。经本院组织调解，双方未能就本案的实体处理达成一致意见。本院认为：刘建杰与美维娱乐公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。刘建杰系美维娱乐公司转租的二十余家商户之一，该二十余家商户均承租美维娱乐公司房屋用于经营KTV，且KTV实际使用的均是美维娱乐公司的营业执照，美维娱乐公司对此并无异议。2019年3月7日，美维娱乐公司因分租商户之一“玫瑰厅”查获有偿服务被公安机关依法取缔，导致二十余家KTV商户整体歇业，从而也影响了刘建杰的KTV经营。对于借用营业执照本就不具有合法性，对此项风险，刘建杰与美维娱乐公司在订立合同时均应当预见，现美维娱乐公司被取缔导致双方租赁合同目的不能实现，双方均存在过错，现双方均同意解除租赁合同，本院予以照准，合同解除时间以美维娱乐公司被公安机关取缔时间2019年3月7日较为适宜。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于租金，《补充协议》第四条约定“甲方为乙方提供正常经营保障，如遇政府例行检查，需停业配合，停业一周以上，甲方不收取停业期间租金”，本案中，刘建杰未举证证明存在配合美维娱乐公司停业一周以上的情形，故本院确认刘建杰租赁时间自2018年11月23日至2019年3月7日，共计3个月13天，应交租金29478.6元（81×106×3+81×106÷30×13）。美维娱乐公司最初抗辩不清楚刘建杰缴纳租金情况，代理词中认可刘建杰已缴纳六个月租金，且刘建杰向美维娱乐公司支付租金52470元及转让费60000元的事实有证人陈某的证言及美维娱乐公司出具的收款收据予以佐证，能够形成完整证据链，本院予以确认。刘建杰已实交租金及公摊52470元（租金51516元、公摊954元），公摊由刘建杰自行承担，故美维娱乐公司应退还刘建杰租金22037.4元（51516-29478.6）。关于门面押金，2018年11月10日，刘建杰已向美维娱乐公司支付门面押金2万元。合同解除后，美维娱乐公司丧失了占有刘建杰门面押金的基础，故应将押金2万元退还刘建杰。关于转让费，刘建杰实际支付转让费6万元，双方虽未约定转让费项目细则，但根据租赁合同约定，刘建杰支付6万元转让费受让商铺的租期为一年半，现刘建杰实际经营仅3个月13天，且本案合同解除双方均具有过错，该转让费损失应由双方共同分担，本院结合双方约定租期、刘建杰实际租赁期间及双方过错等因素综合确定。经核算，双方约定租期一年半，平均每月转让费约3333元（60000÷18），刘建杰实际承租3个月13天，对应转让费约11443.3元（3333×3+3333÷30×13），该部分由刘建杰自行承担。剩余转让费48556.7元（60000-11443.3），由刘建杰与美维娱乐公司各担50%，故美维娱乐公司应向刘建杰退还转让费24278.35元。综上，美维娱乐公司应向刘建杰退还各项费用共计66315.75元（22037.4+20000+24278.35）。关于美维娱乐公司抗辩已代刘建杰垫付租赁期间水电费，应从押金中扣减，因美维娱乐公司未就垫付行为充分举证，本院对此不予支持。双方若对此存在争议，可待补充证据后另行主张权利。关于马海燕是否承担本案责任。根据已查明的事实，双方租赁合同履行过程中，美维娱乐公司系自然人独资有限责任公司，马海燕为该公司唯一股东，持股比例100%，本案债务亦发生在自然人独资有限公司存续期间产生。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，马海燕未举证证明美维娱乐公司财产独立于其个人财产，美维娱乐公司虽于2019年7月26日变更公司类型，股东由马海燕一人变更为马海燕、朱浩宇两人，并不能豁免马海燕在自然人独资有限公司存续期间公司财产独立于个人财产的举证责任，其应承担不利法律后果。故，马海燕应对美维娱乐公司变更公司类型前的债务承担连带清偿责任，对刘建杰的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告刘建杰与被告武汉美维娱乐有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》于2019年3月7日解除；二、被告武汉美维娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建杰退还租金22037.4元、门面押金20000元、转让费24278.35元，合计66315.75元；三、被告马海燕对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告刘建杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2930元，减半收取1465元，由原告刘建杰负担727元；被告武汉美维娱乐有限公司、马海燕共同负担738元（此款原告刘建杰已垫付，由两被告连同上述款项直接给付原告刘建杰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二〇年五月二十六日法官助理卓明艳书记员庞海丽附表：            许照成、许院才、刘建杰、艾连发四原告诉美维娱乐案一览表                  序号              案号              原告              被告              KTV              租赁面积              诉讼标的              押金              租金              转让费              合计              转款情况                  房屋租金              公摊                  1              13154              许照成              美维娱乐              自由自在              96              339095              2万              47520              5万              339095              2018.11.12分三笔共279095元（10+10+7.9095）转马海燕建行6750              2018.11.10支付宝分三笔转马海燕共6万元（2+2+2）                  46656              864                  威尼斯              98              2万              48510              4万                  47628              882                  泡泡糖              87              2万              43065              5万                  42282              783                                                                                           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2018.11.10武汉万博副食商行2万，2018.11.12，武汉万博副食商行119895元                  58806              1089