福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终908号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：邱吉林，男，1967年12月15日出生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：陈美珠，女，1969年7月13日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人邱吉林、陈美珠房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人邱吉林，及被上诉人陈美珠的委托诉讼代理人邱吉林等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邱吉林、陈美珠全部诉讼请求，一、二审案件受理费由邱吉林、陈美珠承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于合同约定交房日前通知邱吉林、陈美珠收房，邱吉林、陈美珠因在验收房屋过程中发现房屋不符合合同约定的交房标准而拒绝收房。而根据《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房。但本案商品房所出现的问题并非为房屋主体质量问题，该问题不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴，因此，邱吉林、陈美珠要求碧桂园公司承担逾期交房的违约责任没有法律依据；2.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，在办理不动产权证书时，增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》，并非碧桂园公司原因所导致，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。且在政策调整之前双方关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形，故一审以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；3.根据司法实践，出卖人在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，根据双方的约定房屋权属登记代办事宜，由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。 邱吉林、陈美珠辩称：1.碧桂园公司交付的房屋是精装房的标准，即添置家电即可入住正常使用，而该房屋存在客厅和房间被水浸泡等一系列问题，根本无法保证正常使用，碧桂园公司将明显存在质量问题房屋交付邱吉林、陈美珠，不构成实质交付，应当承担逾期交付的违约责任；2.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，其提出情势变更的理由不能成立；3.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。 邱吉林、陈美珠向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付陈美珠、邱吉林逾期交房违约金18112元(从2016年12月31日起至2017年3月1日，共60天，按合同金额1006232元的日万分之三计算)；2.碧桂园公司支付陈美珠、邱吉林逾期办理不动产产权证违约金28275元(从2017年4月1日起至2018年1月11日，共281天，按购房合同金额1006232元的日万分之一计算)；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：1.2014年3月31日，陈美珠、邱吉林与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：陈美珠、邱吉林向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号12幢1403商品房，房屋总价款为1006232元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给陈美珠、邱吉林使用；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付陈美珠、邱吉林；如因碧桂园公司原因，不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈美珠、邱吉林不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按陈美珠、邱吉林已付款的0.01%向陈美珠、邱吉林支付违约金。合同签订后，陈美珠、邱吉林向碧桂园公司支付了购房款1006232元。碧桂园公司于2017年3月2日向陈美珠、邱吉林交付案涉商品房。2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号12幢办理了首次登记(总确权)。2018年1月12日，陈美珠、邱吉林取得不动产权证书。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。一审法院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。陈美珠、邱吉林与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致陈美珠、邱吉林未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。逾期办证的天数应从交房之日的次日（2017年3月3日）起计算至取得不动产权证书的前一日（2018年1月11日），扣除90天，共计224天。违约金以已付房款1006232元为基数，按日万分之一计算。 2.碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2016年12月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。陈美珠、邱吉林在验房过程中发现房客厅和房间被水浸泡、主卧室、次卧室靠西的墙面有裂缝、客厅推拉门不平整、卫生间瓷砖存在大面积空鼓、卫生间排水会渗漏到主、次卧、主卧室、书房窗台大理石破裂等问题。从双方签订的合同看，陈美珠、邱吉林所购买的房产属“精装房”，按合同标准，陈美珠、邱吉林收到房产并添置家具和安装必要电器设备后即可入住。碧桂园交楼时，存在的质量问题严重影响正常使用和居住，陈美珠、邱吉林拒绝受领，合法有效。故陈美珠、邱吉林要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款1006232元为基数，按每日万分之三，自从2016年12月31日起至2017年3月1日，共60天。 综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系陈美珠、邱吉林与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交房和办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。陈美珠、邱吉林要求碧桂园公司按其已付购房款的日万分之一支付逾期办理商品房权属登记违约金和按日万分之三支付逾期交房违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给陈美珠、邱吉林逾期办理商品房权属登记违约金22540元(该违约金按已付购房款1006232元的日0.01%计算，共计224天)；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给陈美珠、邱吉林逾期交房违约金18112元(该违约金按已付购房款1006232元的日万分之三计算，共计60天)；三、驳回陈美珠、邱吉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，减半收取480元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担420元，陈美珠、邱吉林负担60元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 另查明，碧桂园公司《办证资料移交表》载明办证资料移交时间为2017年12月25日,并由邱吉林在该《办证资料移交表》业主签收栏上签名。 本院认为，本案中碧桂园公司出售的商品房属于“精装房”，应符合一般商品房和“精装房”的交房条件。碧桂园公司虽通知陈美珠、邱吉林接收房屋，但该商品房交房时存在客厅和房间被水浸泡，墙面裂缝，卫生间瓷砖空鼓等装修问题，并不符合“精装房”的交付条件，且该房屋存在的上述质量问题，已严重影响业主正常居住和使用，虽然涉讼房屋通过质量和消防验收，但不能视为已符合合同约定的交付标准，故碧桂园公司应按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，修复后再行交付。碧桂园公司提出，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房的主张，与法律及《商品房买卖合同》的约定不符，不予支持。碧桂园公司未在合同约定期限履行交房义务，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定应按已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金，故自碧桂园公司按《商品房买卖合同》约定的交付之次日起即2016年12月31日至碧桂园公司实际交付涉讼商品房之前一日止（2017年3月1日），共计60天，碧桂园公司应支付给陈美珠、邱吉林逾期交房违约金18112元。三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施，本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间至2017年3月2日，而碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年11月24日，故在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，并非碧桂园公司原因所导致，碧桂园公司不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给陈美珠、邱吉林止，并非碧桂园公司向不动产登记部门完成房屋初始登记之时。《商品房买卖合同》约定应按已付购房款的0.01%支付逾期办理商品房权属证书的违约金，故碧桂园公司应于商品房交付之次日起（2017年3月3日）至碧桂园公司将办理房屋权属证书所需资料交付给陈美珠、邱吉林的前一日（2017年12月24日）,扣除90天，共计206天，违约金以已付房款1006232元为基数，按日万分之一计算，即违约金应为20728元。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但对逾期办理商品房权属证书的违约金计算有误，故予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1877号民事判决第二项。 二、变更三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1877号民事判决第一项为：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给陈美珠、邱吉林逾期办理商品房权属登记违约金20728元(该违约金按已付购房款1006232元的日0.01%计算，共计206天)； 二审案件受理费960元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年五月二十五日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。