湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初10032号原告（反诉被告）：王奇，男，1993年2月18日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：陈子华，湖北正苑律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：谢银，湖北正苑律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：干贤峰，男，1971年5月15日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：黄新，湖北法辉律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨小婉，湖北法辉律师事务所实习律师。特别授权代理。第三人：李伟红，女，1973年10月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告（反诉被告）王奇、被告（反诉原告）干贤峰及第三人李伟红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案，依法适用普通程序由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员葛胜新、人民陪审员陈骏组成合议庭，于2020年5月8日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王奇的委托诉讼代理人陈子华、谢银，被告（反诉原告）干贤峰及其委托诉讼代理人黄新、杨小婉及第三人李伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王奇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《购房协议书》有效；2、判令被告将位于武汉市洪山区板桥新村4栋2单元1402号房屋交付给原告；3、判令被告配合原告办理房屋过户登记手续；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年5月20日，被告干贤峰与武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会（担保方，以下简称“板桥委会”）、武汉板桥城改投资有限公司（开发商，以下简称“板桥城改公司”）、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司（受托人，以下简称“中鑫兴公司”）签订了《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》，协议约定：对干贤峰名下板桥总建筑面积245.35平方米的房屋予以拆迁，干贤峰获得80平方米和100平方米还建房各一套及相应房屋拆迁安置补偿费。2015年6月15日，干贤峰与原告签订《购房协议书》，协议书约定干贤峰将武汉市洪山街板桥拆迁还建房一套转卖给原告，该房屋为板桥拆迁还建协议书上面积80平方米的房屋，该房屋尚未建成具体位置不明，待分房摇号时，摇号证由干贤峰陪同原告领取，房屋价格320000元，本协议签订后原告向干贤峰支付了全部的购房款。摇号分房时无法联系上干贤峰，无奈之下只得自己去选房，选定位于武汉市洪山区板桥新村4栋2单元1402号房屋，而后原告对该房屋进行了装修，并实际入住至今。2018年6月4日，干贤峰起诉板桥委会、中鑫兴公司，洪山区人民法院作出（2018）鄂0111民初第5934号民事判决书，后中鑫兴公司上诉至武汉市中级人民法院，中院作出裁定发回原审法院重审，庭审过程中追加原告为第三人，2019年9月17日洪山区人民法院作出（2019）鄂0111民初6402号民事调解书，调解书确认板桥委会、中鑫兴公司向干贤峰交付位于武汉市洪山区板桥新村4栋2单元1402号房屋，原告与干贤峰之间的纠纷另行解决。原、被告之间《购房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，被告已将拆迁还建面积为80平方米的房屋转卖给原告，原告已支付了全部购房款，并已实际选房装修居住至今，故原告有权取得该房产，案涉房屋所有权归属为原告，且被告有义务配合原告办理房屋的登记手续。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）干贤峰辩称：一、干贤峰与王奇签订的《购房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。王奇并非板桥村民，根据相关法律之规定，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得农村宅基地使用权或宅基地上的房屋。同时，王奇在干贤峰未出面参与也未取得任何书面授权的的情况下取得案涉房屋，程序亦存在严重违法。二、原告王奇要求干贤峰向其交付涉案房屋无法律依据，该房屋一直由王奇占有并装修入住，不存在被告再行交付原告的可能。三、原告第三项诉请关于要求“干贤峰配合原告办理房屋过户登记手续”，已明确案涉标的指向的是具体房屋，而原告在庭审中又称干贤峰与王奇在《购房协议书》中约定的仅为抽象财产性权利的转让，前后陈述存在矛盾及逻辑不符，该项诉请无事实及法律依据。四、案涉房屋为干贤峰与第三人李伟红共同共有，干贤峰擅自出卖房屋构成无权处分，王奇不符合善意取得的构成要件，不能享有案涉房屋的所有权。五、（2019）鄂0111民初6402号民事调解书确认了干贤峰对案涉房屋的所有权，王奇在不符合善意取得的情形下，其占有房屋属于对干贤峰财产的严重侵犯，负有腾退、返还房屋并承担房屋占有损失的义务。第三人李伟红述称：一、涉案房屋是第三人与被告干贤峰婚姻存续期间买卖的，买卖房屋的事宜及过程第三人均不知情，被告干贤峰未与第三人商量也未取得第三人同意。二、直至涉案房屋摇号的时候，才知道被告干贤峰私自卖房的事情，被告干贤峰欺骗第三人称拆迁合同遗失，第三人还去村委会办理过遗失证明。三、第三人一直不同意买卖涉案房屋的事情，离婚协议书中也约定房屋应归于双方女儿所有。2018年第三人曾以女儿干甜的名义起诉过被告。四、涉案房屋是原告从村委会直接摇号取得，没有取得被告干贤峰甚至是第三人的同意，包括摇号时的签字均是原告自行签了被告干贤峰的名字。五、该房屋尚未办理房产证，被告干贤峰及第三人也未过户给原告，原告占有房屋不合法。被告（反诉原告）干贤峰向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令反诉被告王奇立即腾退并向反诉原告干贤峰返还其违法占用的武汉市洪山区板桥新村4栋2单元1402号房屋；2、依法判令反诉被告支付从2017年7月起至实际退房之日期间的房屋占用损失，至反诉时暂计为56000元（2000元/月×28个月=56000元）；3、本案诉讼费由反诉被告王奇承担。事实与理由：2015年5月20日，反诉原告干贤峰与武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会（以下简称“板桥村委”）、武汉板桥城改投资有限公司（以下简称“板桥城改公司”）、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司（以下简称“中鑫兴公司”）签订了《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》，其中约定对于干贤峰名下板桥总建筑面积245.35平方米的房屋予以拆迁，干贤峰获得80平方米和100平方米还建房各一套及相应房屋拆迁安置补偿费。后因板桥村委、板桥城改公司和中鑫兴公司未按约定向干贤峰交付两套还建房屋，干贤峰向洪山区法院提起诉讼，洪山区人民法院于2019年9月17日出具（2019）鄂0111民初6402号民事调解书，板桥村委以及中鑫兴公司承诺于2019年10月31日前将武汉市洪山区板桥新村14栋2单元101号房、4栋2单元1402号房交付给干贤峰。该调解书确认了干贤峰对武汉市洪山区板桥新村4栋2单元1402号房屋的所有权。另，2015年6月15日干贤峰（甲方）与王奇（乙方）签订《购房协议书》，约定“将武汉市洪山区洪山街板桥拆迁还建房一套转卖给王奇；该房屋在板桥拆迁还建协议书上面积为80平方米；该套房屋尚未建成具体位置不明，待干贤峰的还建房屋分房摇号时，该套房屋的摇号证在干贤峰陪同下由王奇直接领取”。2017月7月-9月，板桥村委、板桥城改公司以及中鑫兴公司组织摇号选房，在干贤峰未出面参与也未出具任何书面授权的情形下，板桥村委及中鑫兴公司直接向王奇交付盖章的摇号证（序号522-1号），摇号证载明：“摇号户型面积：80平方米；还建协议签订人：干贤峰；房屋持有人：王奇；摇定房号：4栋2单元1402号”。随后，王奇占有诉争房屋至今。干贤峰作为讼争房屋的所有权人对房屋享有占有、使用、收益以及排除他人妨害之权利。此案反诉被告王奇自2017年7月起持续占有讼争房屋，其与干贤峰签订的《购房协议书》因违反法律的强制性规定而自始无效，且王奇取得该房屋的程序违法，故王奇从始至终并无占有该房屋的正当合法依据，其已构成对干贤峰合法房屋所有权的严重侵犯。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）王奇辩称：一、反诉原告干贤峰的第一项诉请无事实法律依据，房屋买卖协议并未违反法律的强制性规定；摇号选房时王奇也与干贤峰联系过，因选房时间仅为两天，干贤峰不配合，王奇才自己去参与选房；购房协议书是房屋指标的转让，协议是有效的；干贤峰违反诚信原则，违反合同约定，系恶意毁约。二、反诉原告干贤峰的第二项诉请亦无事实法律依据，王奇是合法占有使用房屋，在法院未审理涉案房屋买卖协议是否有效前，原告的占有亦应是合法的。综上，请求驳回反诉原告干贤峰的全部诉讼请求。第三人李伟红述称：同意反诉原告干贤峰的反诉请求。涉案房屋不是被告一人的，第三人不同意干贤峰的私自买卖行为，该房屋系夫妻共有财产。本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，干贤峰（被拆迁人，乙方）与案外人武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会（担保方）、武汉板桥城改投资有限公司（开发商）、武汉中鑫兴拆迁有限责任公司（受托方，甲方）签订了《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》，协议书约定：乙方被拆除房屋总建筑面积245.35㎡；乙方获得还建房户型80㎡和100㎡还建房各一套及相应房屋拆迁安置补偿费；甲方将根据乙方的户型选择尽量满足乙方的要求，但甲方拥有最终安置权；拆迁还建房按签订房屋拆迁协议的先后顺序参加摇号选房。2015年6月15日，干贤峰（甲方、卖方）与王奇（乙方、买方）签订《购房协议书》，案外人吴连生（丙方）作为见证方在购房协议书上签字。协议书约定：甲方将武汉市洪山区洪山街板桥拆迁还建房一套转卖给乙方；该房屋在板桥拆迁还建协议书上面积80㎡；该房屋尚未建成具体位置不明，待甲方的还建房屋分房摇号时，该套房屋的摇号证在甲方陪同下由乙方直接领取；房屋价格320000元，本协议签定后三日内乙方一次性转账或现金付清全部房款，甲方给乙方打收条作为付款凭证。协议还对违约责任、房屋交付、办理产权证等事宜进行了约定。当日，原告干贤峰向王奇出具收条，确认收到王奇支付的上述房款320000元。当日，武汉中鑫兴房屋征收有限公司在《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》（复印件）空白处盖章并注明：“本协议上80㎡房屋已卖于王奇（），本协议只剩100㎡还建房。”另查明，《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》原件在案外人魏泽英处。2017年7月，武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉板桥城改投资有限公司、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司共同组织摇号选房。王奇取得被告板桥委会盖章的摇号证（序号：522-1号），摇号证载明：“摇号户型面积：80㎡；还建协议签订人：干贤峰；房屋持有人：王奇；摇定房号：4栋2单元1402号”。原告王奇取得上述房屋钥匙后，于2017年9月装修了该房屋。另，干贤峰与第三人李伟红于2002年4月27日登记结婚，于2017年7月13日登记离婚。2017年7月13日，干贤峰与第三人李伟红签订《离婚协议书》。另，2018年6月4日，本院立案受理了干贤峰与武汉板桥城改投资有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。后于2019年9月17日，经本院调解，干贤峰与武汉板桥城改投资有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司达成如下调解协议：“1.被告武汉市洪山区人民政府洪山街办事处板桥村民委员会、武汉中鑫兴房屋征收有限责任公司于2019年10月31日将武汉市洪山区板桥新村14栋2单元101号、4栋2单元1402号的房屋交付给原告干贤峰；2.原告干贤峰与第三人魏泽英、王奇之间的纠纷另行解决；3.原告干贤峰自愿放弃其他诉讼请求……”。以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人的陈述，原告（反诉被告）提交的《板桥村民房屋拆迁还建补偿安置协议书》、《购房协议书》、收条、摇号证、装修收据两份、（2019）鄂0111民初6402号民事调解书，第三人提交的离婚协议书等证据予以证明。根据本院查明的事实及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的抗辩意见，本院对原告（反诉被告）的诉讼请求、被告（反诉原告）的反诉诉讼请求分析如下：关于《购房协议书》的效力。被告（反诉原告）辩称，被告（反诉原告）未经第三人同意擅自处分夫妻共同财产，系无权处分，事后未经第三人追认，故合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，被告（反诉原告）不得以其无处分权要求主张合同无效。故对被告（反诉原告）的此辩论意见，本院不予认可。本院认为，《购房协议书》系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方的真实意思表示，合同未违反法律的强制性效力性规定，合同合法有效。同时需要说明的是，虽《购房协议书》中未明确还建房的具体信息，但原因是签订合同时还建房尚未建成，后经过摇号已确定了具体的房号，且经本院的民事调解书确认，被告（反诉原告）亦认可原告（反诉被告）摇号形成的房屋即应当交付的房屋，故《购房协议书》中的标的物已具体化，不存在约定不明的情况。关于房屋的交付。本案中，原告（反诉被告）已通过摇号、领取钥匙等形式，进行了收房，即房屋已交付给了原告（反诉被告），故对原告（反诉被告）的此项诉讼请求，本院不予支持。关于房屋的变更登记。涉案房屋系还建房，现不具备办理产权登记的条件，且不能确定办理产权登记的具体时间，故本院认为，原告（反诉被告）应待涉案房屋具备办理产权登记条件时再行主张权利。综上，因《购房协议书》合法有效，故对被告（反诉原告）的反诉诉讼请求，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王奇与被告（反诉原告）干贤峰于2015年6月15日签订的《购房协议书》有效；二、驳回原告（反诉被告）王奇的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）干贤峰的全部反诉请求。本诉案件受理费11800元，保全费5000元，共计16800元，由被告（反诉原告）干贤峰负担。反诉案件受理费5680元，由被告（反诉原告）干贤峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  葛胜新人民陪审员  陈 骏二〇二〇年五月二十日法官助理蔡叶书记员罗璇