湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 裁 定 书(2019)鄂0302民初4681号原告：柯贤柱，男，1975年9月7日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：贾邦志，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为提起诉讼，代为增加、变更诉讼请求，进行和解，参与调解等。被告：十堰市人民医院。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：钟森，该院院长。委托诉讼代理人：鲁文昊，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：孔令波，男，1971年2月2日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告柯贤柱与被告十堰市人民医院、孔令波单位分房引起的腾房纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯贤柱及其委托诉讼代理人贾邦志、被告十堰市人民医院的委托诉讼代理人鲁文昊、被告孔令波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯贤柱向本院提出诉讼请求:1.解除原告与二被告之间的房屋买卖合同关系；2.二被告共同向原告返还购房款119900元，暖气安装费8050元；3.被告向原告依法作出赔偿，赔偿金额＝房屋现市场评估价值（按照法院委托的鉴定机构确定）－119900元；4.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2009年7月，原告硕士研究生毕业后到被告十堰市人民医院工作。2011年4月，原告购买被告医院住房一套，该房屋位于茅箭区××街办××永××花园××xx公寓××单元××室，建筑面积73.91平方米，系十堰市人民医院于2001年出资购买，产权登记在被告医院职工孔令波（被告医院后勤处主任，负责医院房屋产权登记工作）名下。即房产证登记所有权人为孔令波，但实际所有权人属于被告十堰市人民医院。2011年4月，原告从被告后勤处房产管理办公室接收了该房屋并拿到该房的房产证。此后，原告对该房屋进行了装修，支出装修费约65000元。原告入住后，于2012年11月按十堰市联合房地产估价事务所出具的房屋评估报告中的评估价向原告财务科一次性缴清购房款119900元，并一次性预付暖气安装费10000元，被告也认可原告交清房款的事实。2013年5月，原告与被告孔令波（此时已调任十堰市人民医院保卫处主任）商定房屋过户事宜，一起到十堰市房管局办理该房屋的过户手续，因该房屋当时无门牌号，当日未办结该房屋的过户手续。孔令波本人当时表示，将自行到辖区派出所办理门牌号再择时办理该房屋过户手续。此后，被告孔令波因故迟迟未予办理。原告多次催促，被告孔令波均以各种理由搪塞，故涉案房屋至今未办理过户手续。2017年3月，原告因工作原因调离被告医院后，再次提出办理房屋过户事宜，但因被告孔令波（时又转任十堰市人民医院后勤处主任）推托未予处理。2018年8月，原告再次提出房屋过户申请，被告表示要咨询法律顾问后再回复。2018年9月17日，被告医院口头向原告表示要收回房屋。原告当时同意房屋收回，并书面向被告提出收回房屋的条件。2018年10月23日，被告医院房产管理办公室职工徐辉、廖自文代表医院收回该房房产证（户主孔令波）和房屋钥匙，并表示会按医院的意见及时回复并处理后续事宜。2019年1月15日，原告接被告医院房产管理办公室职工廖自文的电话和短信通知，被告医院对房屋的处理意见是：医院收回房屋，退缴房款119900元、暖气安装费8050元、补偿房屋装修费2万元，双方签订协议后一周内履行退款义务。2019年1月28日，原告到被告医院下设的房产管理办公室签署房屋处理协议时，方知晓医院退缴房款119900元、暖气安装费8050元、补偿房屋装修费2万元的意见是解决被告夫妻离职及原住房遗留问题的终结捆绑意见，也就是被告医院退所缴纳的房款、暖气安装费、房屋装修费，拒不支付无理由扣除被告妻子石芳2017年7月至2018年8月共14个月的绩效工资74842.22元，房屋问题的处理搁置。2019年2月，原告因妻子被克扣工资提起劳动人事仲裁，6月获得仲裁支持。针对房屋遗留问题，原告仍同被告积极沟通，直至2019年7月16日，被告医院仍坚持实行捆绑式一并解决而未果。综上，原告与被告已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，双方对于买卖价格无异议。原告全额支付了房屋价款，二被告也早已交付了房屋，双方事实上已实际履行了房屋买卖合同。原告出资6.5万元装修入住7年2个月，已形成对该房屋实际占有。7年多时间里，二被告均未对房屋的买卖提出过任何质疑，双方虽未成功办理过户，责任在被告孔令波。2018年8月，原告以最大的诚意与被告反复沟通，并作出巨大让步，且按被告医院退房要求，于2018年10月主动退回该房屋。现房屋已由被告收回9个月余，被告却拒不退款和补偿。经多次沟通，退让无果，仲裁调解无效。原告被逼无奈之下，依法向法院提起诉讼，请求人民法院依法委托专业房产评估机构评估该房屋现市场价值，判决被告向原告履行前述诉讼请求，并承担本案案件诉讼费。被告十堰市人民医院辩称：1.本案争议纠纷不是房屋买卖合同纠纷。医院将争议房屋交给原告占有使用，是因工作需要给原告解决过渡性住房，不是商品房买卖关系。双方的纠纷，属于单位内部员工分房、腾房纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，此类纠纷不属于人民法院主管工作的范围，应依法不予受理或驳回起诉。2.医院和原告之间没有房屋买卖合同关系，原告提出解除房屋买卖合同没有事实根据。医院是公益性质的事业单位，争议的房屋是医院以孔令波的名义购买的资产，属于国有资产。根据我国事业单位国有资产管理相关法规政策规定，医院无权在未经上级主管部门同意和财政部门审批的情况下自行出售转让该房屋。本案中医院并没有和原告签订过任何房屋买卖协议，也没有认可该房屋出售给了原告，也没有承诺过要给原告办理房屋产权过户手续。原告陈述的房屋买卖和过户等事项都是原告单方的意愿，并未得到医院的承诺。3.双方就退房事项实际上已经达成了一致意见，现在原告又提起诉讼索要额外赔偿，违背了诚实信用原则，属滥用诉权。因为原告夫妻先后调离医院，医院有权收回调剂给原告的过渡用房。经多次协商，双方实际上在2019年初就收回房屋方案达成了一致意见，即原告退还占用的房屋，医院退还原告房款119900元，补偿暖气安装费8050元、房屋装修费20000元。后来原告也实际将房屋交还给了医院，只是在办理退款手续过程中原告又对书面协议内容有误解才拒不领取相应款项，责任在于原告，不应由医院承担不利后果。对于原告提出的超出原协议的诉讼请求事项，应依法驳回。4.原告提出的赔偿房屋市场评估价与房款价差的请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。如前所述双方对原告的房屋装修等损失补偿已经达成协议，应按协议执行。双方并没有形成房屋买卖合同关系，原告并没有取得房屋产权的期待权，房屋市场价增值部分不属于原告的利益损失。原告在2012年11月是按低于当时市场价标准交付的房款，不能以其交房款金额为基础评价房屋市场价差。即便原告认为双方形成了事实上的房屋买卖合同关系，但因涉案房屋是国有资产，该房屋买卖合同无效。基于合同无效的处理原则，双方应各自返还原物，要求医院赔偿原告房屋市场价差没有法律依据。相反，医院有权向原告主张房屋折旧损失和房屋租金损失。如果原告坚持诉讼，则原告应赔偿医院前述损失。综上所述，医院和原告之间不存在房屋买卖合同关系，争议事项不属于人民法院主管范围，医院有权收回房屋，双方实际已经就争议事项达成了一致意见，原告应遵守双方协议领取相应款项。现原告在协议之外提起诉讼，违背了诚实信用原则。被告孔令波辩称：1.孔令波不是争议房屋的实际所有权人，该房屋是十堰市人民医院以孔令波名义购买的单位房产，实际出资购买人是十堰市人民医院。柯贤柱从接收使用到腾退涉案房屋全过程对这一情况都是明知的，因此引起的所有纠纷与孔令波个人无关。孔令波不是本案适格的被告。2.孔令波没有与柯贤柱签订过任何房屋买卖合同，孔令波与柯贤柱之间不存在房屋买卖合同关系。柯贤柱诉请解除双方之间的房屋买卖合同关系没有事实根据。3.柯贤柱诉称房屋没有过户是孔令波的责任不符合实际情况。孔令波只是挂名房主，无权私自处理争议房屋，也无义务私自为柯贤柱办理相关手续，孔令波也没有以个人名义委托估价事务所对房屋进行评估，在柯贤柱房屋纠纷中不存在任何过错。总之，柯贤柱与十堰市人民医院房屋纠纷，不应将孔令波列为被告并要求孔令波承担责任。孔令波不是房屋实际产权人，本案与孔令波无关。请求驳回柯贤柱对孔令波的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月，柯贤柱研究生毕业后进入十堰市人民医院工作。2011年4月，柯贤柱因工作需要向十堰市人民医院申请院内住房一套，十堰市人民医院予以同意，后确定的房屋位于十堰市××箭区××街办xx××楼××（产权××xxxx，面积73.91平方米，登记的权利人为孔令波，简称涉案房屋）。十堰市人民医院将涉案房屋交付给柯贤柱居住使用，柯贤柱对涉案房屋进行了装修。2012年11月2日，柯贤柱向十堰市人民医院交纳涉案房屋暖气预交款10000元。根据涉案房屋交易价值评估结果，柯贤柱于2012年11月20日向十堰市人民医院交纳涉案房屋房款119900元。后柯贤柱要求孔令波配合将涉案房屋产权过户到其名下未果。2017年2月底，柯贤柱离开十堰市人民医院，后到湖北省肿瘤医院工作。柯贤柱与十堰市人民医院就涉案房屋的处置事宜产生争执。2018年10月23日，十堰市人民医院有关工作人员向柯贤柱出具了收到涉案房屋房产证（登记的权利人为孔令波）和钥匙的《收条》，柯贤柱将涉案房屋退还给十堰市人民医院。后柯贤柱与十堰市人民医院就涉案房屋的退款及补偿问题发生争议，引起诉讼。另查明：涉案房屋系十堰市人民医院于2001年以该院职工孔令波（时任该院后勤处主任）的名义向十堰市永兴房地产开发有限公司出资购买，并将房屋产权办理在孔令波名下，孔令波并未占有使用涉案房屋。本院认为：柯贤柱原系十堰市人民医院职工，经柯贤柱申请，十堰市人民医院因工作需要将涉案房屋交付给柯贤柱居住使用带有福利性质。柯贤柱提交的十堰联合房地产估价事务所有限公司于2011年7月16日作出的《房地产估价报告》，载明涉案房屋价值评估的目的是为了确定企事业单位政策性住宅实物分配，评估机构考虑到上述评估目的，选用适宜的评估方法进行评定的情况下，才确定涉案房屋价值为119900元。虽然柯贤柱向十堰市人民医院支付了房款119900元，但该价值明显低于当时的商品房交易市场价值。本案纠纷实质为十堰市人民医院内部分房而引起的腾房纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”，本案纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。柯贤柱的本次起诉不符合起诉条件，其可向相关部门申请解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告柯贤柱的起诉。案件受理费2859元，退还给原告柯贤柱。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员 陈 双二〇二〇年五月十四日书记员 陈方芳