贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1460号 原告：胡艳，女，汉族，1982年2月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴付书，男，汉族，1980年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈广，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610875336。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：陈阳萍，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201711012798。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，系贵州郎意律师事务所实习律师。 原告吴付书、胡艳与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告吴付书、胡艳的委托诉讼代理人陈阳萍、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴付书、胡艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即为原告吴付书、胡艳办理“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程4号楼B单元4层6号”房屋的商品房所有权初始登记、并立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告（庭审中明确：要求被告为原告办理产权证，办完产权证之后将产权证交付给原告）；2、判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书、未将有关文书交付给原告的违约金暂计84,465.00元（违约金以已购房款322,511.00元为基数，按每日万分之三，从2017年10月31日起计算至实际交付房屋权属证书之日止）；3本案产生的诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年11月18日签订《商品房买卖合同》，约定，被告将毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程2栋19层1号房屋出卖给原告，原告向被告支付房屋价款324,954.00元，被告于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给付给原告，逾期未办理、买受人不退房的，被告应向原告按日支付已付房款的0.1%的违约金。原告已经履行了支付房款等义务，但被告至今未履行办证义务，已构成了违约。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当校照的己的义务……”之规定，原被告签订的《商品房买卖合同》未违反相关法律、法规的规定，具有法律效力，对双方均有约束力，原被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告已按合同约定了支付房款、支付相关办证的费用以及交付相关资料等义务，被告应该履行办理房屋转移登记并将有关文书交付给原告的义务，但被告时至今日都来履行义务，经原告的多次催告均无果，为维护原告的合法权益，原告唯有起诉至贵院。综上所述，为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求为谢！ 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告未按约向被告支付办证所需的相关费用，其无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。商品房买卖合同明确约定买受人应当在订立商品房合同之日起30日内向出卖人缴纳契税、专项维修基金、办证费等相关费用，原告至今仍未履行。据此，原告已经违反合同的先行义务，被告因而取得顺序履行抗辩权，无需支付违约金。二、答辩人自2018年11月29日取得首次登记确认书起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人承担，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应当参照同幢同单元其余户。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅度调减。四、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告；五、违约金条款的设置以填补损失为原则，以损失存在为前提，原告购买的房屋用于居住的合同目的已实现，不因被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书影响用途，未造成损失，答辩人无支付义务。六、原告诉请未被支持部分案件受理费由其自行负担。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同。证明目的：双方签订商品房买卖合同，被告至今未按合同约定履行合同义务，已构成违约。被告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房买卖合同的事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2：收据、个人贷款支付凭证。证明目的：原告履行支付购房款和缴纳相关税费的义务，被告支付原告违约金至办证相关文书交付原告之日。被告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的，理由见该案答辩意见。经本院审查认为，该组证据能证实原告履行支付相关税费义务的事实，其证明力，本院予以确认；二、对被告所举证据1：瑞丰铭城5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、不动产权证书。证明目的：涉案房屋于2018年11月29日起，已经具备办证条件，在原告完全履行合同义务的前提下，如认定被告承担违约责任，则应以2018年11月29日为违约金计算终期，如该意见未被采纳，至少也应参照已办证户的时间计算违约金。原告质证意见：真实性无异议，达不到被告的证明目的，不能证明被告履行了告知义务；对不动产权证，与原告无关。经本院审查认为，该组证据能证实案涉房屋具备办证条件的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2014年11月18日，原告吴付书、胡艳为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵毕大道合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程（瑞丰铭城）第4号楼B单元4层6号房的房屋一套，该房建筑面积为120.34平方米，套内建筑面积99.58平方米，购房款为322,511.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。关于产权登记的约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款322,511.00元，并支付完契税、维修基金、办证费、开户费等。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明：该项目已办理《不动产权证书》。具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭诚5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书、不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4号楼B单元4层6号房不动产权证的诉讼请求，本院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，原告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。对被告要求将办理的不动产权证交付原告的诉讼请求，因案涉房屋不动产权证书尚未办理，被告将办理案涉房屋不动产权证提交办证部门，何时能办证，不是被告能控制的行为，只有案涉房屋的不动产权证具备交付条件后，被告才能完成交付的义务，本案因不动产权证尚未办理，不具备交付条件，故对原告的诉讼请求，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告。被告未在合同约定期限内取得案涉房屋所有权初始登记，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院也不予以支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经本院释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：按日0.03%的标准，从2017年5月31日起计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对违约金的计算截止时间，因本案合同约定委托办证，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，其于开庭当日（2020年5月14日）视为通知原告提交相关文书为原告履行办证的，被告已履行通知义务，计算违约金的截止时间为2020年5月14日。原告主张计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止，超过部分，本院不予以支持。因此，本院对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款322,511.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算支付至2020年5月14日止，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对被告主张其已履行通知原告提交办证资料而原告未提交，责任在原告的抗辩理由，因被告对自己的该主张不能举证证明其具备办证条件后履行通知原告的义务，应由其承担对自己不利的后果，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。对被告主张计算违约金的期限至其具备办证的时间或其已为同幢他人办证的时间及其他抗辩意见，无法律依据，本院不予以采纳。对被告以原告未支付办证等相关税费为由不支付违约金的抗辩理由，根据商品房买卖合同约定被告支付原告违约金的条件为其未在约定的期限内取得办证条件，而未约定原告不履行支付维修基金等税费时被告不支付违约金。故被告的该抗辩意见，本院也不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告吴付书、胡艳缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告吴付书、胡艳办理涉案房屋不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴付书、胡艳逾期办证违约金（违约金以322,511.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%计算；从2019年8月20日起至2020年5月14日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%计算）； 三、驳回原告吴付书、胡艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费956.00元，由原告吴付书、胡艳负担256.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担700.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月二十日 书记员 张朕一