西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书              (2019)陕0113民初16111号原告（反诉被告）张馨云，女，汉族，1969年6月20日出生，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人曹振龙，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人杨文伟，陕西永嘉信律师事务所律师。被告（反诉原告）刘全瑜，男，汉族，1966年7月5日出生，住西安市碑林区平房，现住西安市高新区。原告张馨云（反诉被告）与被告刘全瑜（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张馨云（反诉被告）委托诉讼代理人、被告刘全瑜（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张馨云诉称，2018年6月，原、被告签订《房屋租赁契约》，约定原告承租被告名下西安市高新区XX栋XX单元XX号房屋，租期三年，每月租金5500元，每半年支付一次，被告拖欠租金的，应支付违约金，拖欠15日以上的，原告有权终止合同。被告自合同签订后，仅于2018年6月15日支付房租33000元，按合同约定，2018年11月15日被告应再次支付房租33000元，但被告一直以各种理由拖欠，原告多次索要租金、腾房未果，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告、被告签订的《房屋租赁契约》（编号：0002850），被告清腾并向原告交付西安市高新区XX路XX苑XX栋XX单元XX号房屋；2、被告支付2018年12月15日至实际交付房屋之日的房屋租金及占用费（暂计至2019年6月15日，33000元整）；3、被告支付违约金75460元整，以上费用合计108460元；4、本案诉讼费由被告负担。被告刘全瑜辩称，原告所述与事实不符。被告一直在遵守并履行自己的义务，事实是原告隐瞒了房屋不能居住有损身体健康的隐患，且原告曾以同样的理由对被告之前的租户结束了租赁关系。被告与原告多次交涉希望原告能够维修设备，避免对人体健康造成损害，但原告至今没有任何实际行动，更多次拒不理会被告。因为天气及设备的问题，致使被告在一个月内多达五次感冒生病，被告提出依据合同法及民法通则要求与原告解除租赁关系，并要求原告接收房屋并退赔被告的损失，但原告多次更换代理人，仍拒不履行自己的义务，故原告声称被告不付房租是颠倒事实，完全没有基本的诚信。现被告提出反诉，请求依法判令：1、查明事实、依据事实、依法驳回原告的全部诉讼请求；2、判决原告即刻接收房屋，以避免双方损失进一步扩大；3、判决原告即刻办理《出门证》，使被告能搬出私人物品；4、当庭申请请求委托第三方专业机构依法鉴定并查实、确认房屋供暖系统无法供暖，因老旧而长年大面积渗水、漏水，钢制安全门、窗户损坏不安全，空调电器等因为自然老旧、设备先天不工作，房屋无法满足健康居住需要，确认原告不诚信、违约的事实；5、判决赔偿、补偿退还因违约造成的损失人民币总额114355.32元整；6、判决原告不诚信、违约赔偿精神损失费并《书面道歉》；7、判决原告承担本案所有诉讼费等。针对被告提出的反诉，原告辩称，被告第一项、第六项请求并非反诉的内容，原告不做回应；被告的第二、三项请求是原告一直谋求的，原告予以配合，但物业反映被告已经交出房屋，搬出个人物品，后续请被告交出钥匙，电卡，原告继续予以配合；关于被告第四、五项请求无事实及法律依据，依法应当予以驳回。原告已完成房屋交付义务，相关设施设备经原、被告及中介予以确认，租赁合同及物品清单亦予以列明，表明被告在接收房屋时是认可房屋相关的设施设备的，原告自认相关设备老旧，但并不影响租赁合同继续履行，被告应按照合同约定支付房租。相关设施设备自然老旧是双方当事人签订合同时可以预见的自然客观情况，并非原告过错，原告未违约，被告也无法证明设备自然老旧的原因在原告个人，因此不应由原告承担赔偿责任。经审理查明，原、被告签订《房屋租赁契约》，约定原告将位于西安市高新区XX路XX苑XX栋XX单元XX室出租给被告，租赁期限从2018年6月15日到2021年6月14日，每月租金5500元，租金按半年结算，由被告在每半年的前三十日内足额交付给原告，逾期则视为违约；合同签订时，被告向原告交纳押金5500元，该押金作为保证金，如被告在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，原告一次性退还，如有上述情况发生，原告有权从押金中等额扣除，不足部分被告另行承担；原告未及时履行修缮义务，致使被告不能正常使用的，租赁期限依法顺延，被告不承担此期间费用，如对被告造成损失的原告负有赔偿责任；被告未按约定支付租金和合同第四条约定应由被告承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，原告有权单方终止合同并承担一个月房租的违约金;原告同意在东北角卧室安装挂式空调一部。合同签订后，被告向原告支付了2018年6月15日至2018年12月14日房屋租金33000元及一个月押金5500元。庭审中，原告张馨云表示因被告未按约支付租金，故要求解除合同并交付房屋。被告刘全瑜则表示由于该房屋供暖存在问题，无法正常居住，被告于2018年11月20日通过微信告知原告解除合同并收房，但原告一直未收房。对此双方均提交了微信聊天记录。从双方提交的微信聊天记录显示2018年10月30日被告告知原告暖气供热存在问题。2018年11月7日，原告表示已联系销售人员尽快安排维修。2018年11月20日，被告告知原告因该房屋供暖设备出现问题，致使房屋无法居住，且长时间得不到维修，要终止双方的租赁合同，并退房、赔偿其损失。后原告表示找暖气工进行维修，被告刘全瑜则要求确认退房及赔偿事宜。2018年11月21日，原告告知被告暖气修理工已到房屋门口，但被告表示其不在家并再次要求原告确认退房退赔事宜。2019年1月16日，原告委托诉讼代理人曹振龙与被告刘全瑜协商均同意先将房屋腾交给原告。庭审中，被告提交了原、被告及中介工作人员签字确认的房屋损坏照片17张，原告对此予以认可，但其表示已给被告三个月免租期。对此原告庭后提交了魏伟的书面证言，被告表示原告同意给被告三个月装修期，装修费由被告承担，此处亦间接证明暖气设施并未完工，亦未经各方验收。另被告提交了装修合同及银行记录，证明其装修损失10750元。原告对此不予认可。另被告提交了物业费收款收据，显示其在2019年9月3日缴纳2019年1月至9月物业费等共2898.99元。同时被告刘全瑜提交了物业管理处出具的证明，该证明载明被告2018年10月30日向物业办公室反映业主没有修理房屋暖气设备，无法供暖，不能居住，决定依约解除双方的租约，2019年7月26日，业主委托其妹到物业办公室办理了被告私人物品搬离出门条，但业主委托人反悔，强行从物业办将出门证和身份证明收走并撕毁，离开物业办。原告对此不予认可。庭后，原告亦提交了一份物业管理处的情况说明，该情况说明载明2019年7月26日没有搬家，是因为租客没有缴纳物业费，才没有同意搬家，2019年9月，被告刘全瑜到物业办反映，法庭上业主同意缴纳物业费，并同意刘全瑜搬家，物业办才出具2019年8月10日证明。被告刘全瑜对此不予认可，并提交了2019年7月26日的录像，证明双方协商由原告缴纳物业费办理出门证，被告搬离该房屋。另查明，被告刘全瑜于2019年11月26日搬离该房屋。庭审中，被告刘全瑜表示其反诉请求的损失包括押金5500元、房租33000元、中介费27500元、物业费3865.32元、装修费10750元、违约金5000元、进口床垫8500元、进口全自动洗衣机3500元、每日违约金按合同约定36500元、进口彩色打印机3200元、搬家费800元、窗帘1100元，计算至2019年9月25日共114355.32元。上述事实，有房屋租赁契约、银行流水、微信聊天记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《房屋租赁契约》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告因该房屋供暖设备存在问题于2018年11月20日向原告提出解除合同，原告表示找暖气工进行维修，双方并未就解除合同达成一致，且根据双方签订的合同约定原告未及时履行修缮义务，致使被告不能正常使用的，租赁期限依法顺延，被告不承担此期间费用，如对被告造成损失的原告负有赔偿责任，从该约定可见原告未及时履行修缮义务并不必然导致合同解除，故被告虽向原告发出解除合同通知，但此时双方的租赁合同并未解除。后原告委托诉讼代理人曹振龙与被告刘全瑜于2019年1月16日协商后均同意腾交房屋解除该合同，双方的租赁的合同已于2019年1月16日解除，故对于原告要求解除合同的请求，本院不予支持。对于原告要求被告清腾房屋的请求，被告已于2019年11月26日搬离该房屋，故对于原告的该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告交付房屋的请求，因双方的租赁合同已经解除，故被告应将该房屋交付给原告。对于原告要求被告支付2018年12月15日至实际交付房屋之日的房屋租金及占用费，且暂计至2019年6月15日为33000元的请求，根据双方的租赁合同约定原告未及时履行修缮义务，致使被告不能正常使用的，租赁期限依法顺延，被告不承担此期间费用。双方的租赁合同于2019年1月16日解除，被告将租金缴纳至2018年12月14日，合同解除后，被告未将房屋交付给原告，故被告应向原告支付房屋占用费。由于该房屋在2018年供暖季时供暖设备存在问题，原告张馨云未及时对此进行维修，故对于2018年11月15日至2019年3月15日期间的费用不应由被告承担。庭审中，被告提交了物业管理处出具的证明，原告对此不予认可，并在庭后亦提交了一份物业管理处出具的情况说明，但庭后提交的物业情况说明与被告在庭审中提交的物业情况说明不符，且该情况说明载明被告2019年9月到物业办反映情况，物业出具了2019年8月10日的证明，时间上存在矛盾，故本院对此不予采信。从被告在庭审中提交的物业情况说明及庭后提交的录像显示2019年7月26原告委托其妹给被告办理物品搬离出门条，后原告妹妹反悔离开物业办。故对于2019年7月26日之后被告未交房产生的房屋占用费损失应由原告张馨云自行承担。故参照双方约定的租金标准，被告刘全瑜应向原告支付2019年3月16日至2019年7月26日期间的房屋占用费23774元，因被告刘全瑜支付押金5500元，根据约定该押金抵扣房屋占用费后被告应向原告支付房屋占用费18274元。对于原告要求被告支付违约金的请求，因原告亦存在违约行为，故本院对此不予支持。对于被告提出的反诉请求，因被告已搬离该房屋，故对于其要求原告办理出门证使其搬出私人物品的请求，本院不予支持。对于被告要求原告接收房屋的请求，本诉中原告亦要求被告交付房屋，本院对此已予以处理，不再重复处理。对于被告申请对相关事项进行鉴定的请求，原、被告在交接房屋时已对房屋状况进行了确认，对于该房屋供暖系统存在问题从双方提交的证据亦能查清，故本院对此不予受理。对于被告要求原告赔偿114355.32元的请求，庭审中被告罗列了该费用的组成，其提交了收条、押金条、装修合同、银行记录、物业费收款收据。对于装修费，被告提交的银行记录显示其支付的装修费为10000元，因双方在履行合同过程中均存在违约行为，故根据双方的过错程度及装修折旧，酌情认定由原告向被告支付3750元。对于物业费，根据被告提交的物业费收款收据显示其在2019年9月3日缴纳2019年1月至9月物业费2898.99元，因被告于2019年11月26日搬离该房屋，在此期间的物业费应由房屋实际使用人承担，故本院对此不予支持。对于被告所述的押金，已抵扣该房屋占用费，故本院不予支持。对于被告所述的房租33000元，因供暖前由被告占有使用该房屋，被告要求原告返还此期间的房屋租金，于法无据。根据双方合同约定对2018年11月15日至2018年12月14日期间的房租不应由被告承担，因被告已缴纳该期间房租5500元，故原告应将该期间的房屋5500元退还给被告。对于被告所述的违约金、中介费，因被告未按合同约定支付租金亦存在违约，故本院对此不予支持。对于被告所述的其它损失，因证据不足，本院不予支持。对于被告要求确认原告不诚信、违约赔偿精神损失费并《书面道歉》的请求，因与本案不是同一法律关系，本院对此不予处理。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘全瑜应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）交付位于西安市高新区XX路XX苑XX栋XX单元XX室房屋。二、被告（反诉原告）刘全瑜应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张馨云支付房屋占用费18274元。三、原告（反诉被告）张馨云应于本判决生效之日起十日内向被告刘全瑜赔偿8750元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）张馨云的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘全瑜的其余反诉请求。本案件受理费4907元，由原告（反诉被告）张馨云承担3187元，被告（反诉原告）刘全瑜承担1720元。反诉案件受理费1294元，由被告（反诉原告）刘全瑜承担1194元，原告（反诉被告）张馨云承担100元。因原告（反诉被告）张馨云已预交案件受理费、被告（反诉原告）刘全瑜已预交反诉费，故原、被告应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付对方。如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长       陈        婷人民陪审员       胡   雅   薇人民陪审员       赵   碧   丽 二  0 二 0 年 五 月 十 八日 书  记  员      马  小   姣  打印：薛梅        校对：薛梅       2020年  月  日送达 1