云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初854号 原告：瞿焓钰，女，1981年4月7日生，汉族，住玉溪市红塔区。 被告：中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行。住所地：新平县古城街道新平大道**。 负责人：李连宏，行长。 委托诉讼代理人：温航，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 第三人：杨贵云，女，1967年6月22日生，汉族，住新平县。 原告瞿焓钰与被告中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行（以下简称农行新平支行）、第三人杨贵云案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因本案案情复杂，经报请审批，延长审理期限六个月。原告瞿焓钰、被告农行新平支行的委托诉讼代理人温航、第三人杨贵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿焓钰向本院提出诉讼请求：1、请求对执行标的物陈家荣名下位于玉溪市红塔区的房屋（房产证号：玉房权证市字第××号，土地证号：玉国用（2005）第&tim**;×号）中止执行；2、请求确认原告瞿焓钰与陈家荣于2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告瞿焓钰对执行标的享有20年的租赁权，即2014年1月15日起至2034年1月14日止；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告瞿焓钰基于投资的考虑，想长期租赁房屋再转租给其他人以获取收益，与陈家荣协商一致，租赁陈家荣位于玉溪市红塔区的房屋，双方于2014年1月15日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期间20年，即2014年1月15日起至2034年1月14日止；租金每年33333元，15年的租金50万元于合同签订之日一次性现金支付；乙方有权将房屋转租。合同签订当天，原告凑齐了50万元现金交付给陈家荣。陈家荣又与原告协商，将房屋反租给陈家荣5年，租金按年支付。双方口头协商一致就未签订书面的反租合同，房屋由陈家荣继续使用，按时支付租金。2017年8月，原告得知陈家荣在出租房屋后将房屋抵押于被告农行新平支行贷款，因贷款逾期被告起诉了陈家荣。原告立即告知陈家荣不再将房屋反租给他，2017年9月2日双方办理了房屋移交手续，签署《房屋移交确认书》，陈家荣将房屋交给原告。收回房屋的使用权以后，原告搬进去居住，直到2018年9月，原告将房屋转租给其他人，并且收取了租金。 2019年3月，新平县人民法院执行局联系到原告，告知该房屋抵押于农行新平支行，要进行拍卖。原告提出了执行异议的申请，新平县人民法院作出了（2019）云0427执异1号《执行裁定书》，认为根据陈家荣生前的笔录陈述，其向原告借款35万元未还，原告逼迫其于2017年签订房屋租赁合同并占据该房，法院对租赁关系的真实性无法核实，驳回了原告的异议请求。原告与陈家荣的35万元借款于2017年11月12日经红塔区人民法院调解，作出了（2017）云0402民初3563号《民事调解书》，该借款不属于高利贷，并且借款发生在2015年，与房屋租赁也没有任何关系，是不同的法律关系。原告对房屋的租赁早于被告设定抵押的时间，根据《合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告农行新平支行辩称，原告请求新平县人民法院中止执行生效的法律文书没有事实和法律依据，不应得到支持。本案是执行异议之诉，人民法院审查的主要内容是申请人申请执行的依据是否合法有效、是否存在瑕疵，案外人提出的异议申请是否能阻止执行，执行异议是否成立，原告主张的租房事实明显违背生活常识，被执行人陈家荣以年租金33333元的价款将其房屋租给原告，然后又以年租金54000元向原告反租房屋，且原告向被告给付的租金是500000元现金，又无银行转账流水，明显违背市场交易习惯；另一方面，本案是案外人执行异议之诉，原告与被执行人陈家荣之间的房屋租赁合同是否有效，不属于本案的审查范围，故原告的第二项诉讼主张无事实及法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。 第三人杨贵云辩称，其仅清楚陈家荣用位于玉溪市红塔区的房屋向农行新平支行作抵押以及办理贷款，但其没有使用过贷款，也不清楚贷款用于何处，其并不清楚陈家荣将房屋租赁给他人一事。 原告瞿焓钰针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、一份身份证复印件，证明原告的基本信息情况； 2、一份新平县人民法院作出的执行裁定书，证明原告申请执行异议被驳回； 3、一份2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》、一份2014年1月15日出具的收条，证明原告于2014年1月15日租赁陈家荣的涉案房屋，租期为2014年1月15日至2034年1月14日，并支付了租金； 4、二份交易流水，证明原告将房屋反租给陈家荣，陈家荣按时支付租金给原告； 5、一份2017年9月2日签订的房屋移交确认书，证明陈家荣贷款逾期被银行起诉，原告要求收回房屋，陈家荣将房屋还给原告； 6、一份于2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》、二份身份证复印件、一份于2019年1月22日出具的收条、一份交易明细查询（共十一页），证明原告收回房屋后又出租给其他人； 7、一组水电费缴费记录，证明原告从2014年1月15日就租赁使用该房屋，并且已支付了租金，房屋租赁成立于抵押之前； 8、一份玉溪市红塔区人民法院出具的民事调解书，证明陈家荣与原告之间有借贷关系，且是合法借贷，不属于高利贷。 经质证，被告农行新平支行对证据1、2无异议；对证据3的真实性、合法性不予认可，认为原告提交的该证据记载的内容与陈家荣生前陈述内容能相互印证，该组证据不能证实原告的主张；对证据4的资金流向的真实性没有异议，但是该份证据不能证明原告的主张，亦达不到原告的证明目的；对证据5的三性不予认可，陈家荣在生前已经明确表示房屋租赁合同及收条都是在原告胁迫下书写的，所以对该组证据的真实性不予认可，原告陈述陈家荣将房屋以2777元/月租给原告，然后又以4500元/月的价格反租，明显不符合常理；对证据6不予认可，该组证据与本案没有任何关联性，依法不应作为证据使用；对证据7的真实性没有异议，但是对证明目的不予认可；对证据8无异议，该案中原告主张的利息与原告提交的银行流水相互印证，说明陈家荣向原告支付的14000元是利息，并不是房屋租金。 第三人杨贵云对原告提交的证据提出其仅清楚房屋抵押给农行新平支行，其他事情一概不清楚，所以原告提交的证据与其无关，不发表质证意见。 被告农行新平支行针对其答辩请求，向本院提交下列证据： 1、一份中国农业银行个人助业贷款面谈笔录，证明陈家荣向农行新平支行贷款时，自述案涉房屋没有抵押、出租； 2、一份借条，证明陈家荣与原告之间的借贷关系是2016年10月10日形成的，原告借款给陈家荣时用案涉房屋作为担保，说明原告借款时已知晓涉案房屋已在农行抵押。 3、一份评估报告书、一份土地估价报告，证明涉案房屋进行评估的基准日是2014年的1月15日，估价日期是2014年1月15日至2014年1月16日，原告所述的2014年1月15日就签订租赁合同并非事实； 4、一份玉溪市房地产产权监理所办理抵押登记询问笔录、一份房地产抵押清单，证明农行新平支行在房屋登记部门及土地登记部门办理抵押登记时不存在租赁权，原告诉状上所述的租赁是虚假的。 经质证，原告对上述证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，认为评估公司不可能调查房屋的租赁情况，房屋评估价格过高，说明银行在办理贷款的时候没有深入调查，房产评估报告的估价和假设限制条件是假设没有租赁，评估公司并没有核实过房屋存在租赁关系，登记部门未核实真伪，只是让抵押人自己陈述事实。 第三人杨贵云对被告提交的上述证据无异议。 第三人杨贵云未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认证如下：原告提交的证据3、4、5、6、7无法核实具体的产生时间，且原告与陈家荣之间存在民间借贷关系，本院无法确认陈家荣与原告银行账户往来款项的性质及用途，故以上证据本院不予确认。被告提交的证据2已在红塔区人民法院的（2017）云0402民初3563号一案中已作确认，故在本案中不再重复确认。证据3、4系被告在办理抵押贷款时的相关材料，该房屋评估报告亦不是目前房屋的价值，故在本案中不予确认。 本院经审理认定事实如下：2014年2月8日，农行新平支行与陈家荣、杨贵云签订《中国农业银行最高额担保个人借款合同》，合同约定自2014年2月8日起至2017年2月7日止，陈家荣、杨贵云可以在人民币2500000元的借款本金额度内向农行新平支行申请借款，借期内单笔借款期限不超过12个月，担保方式：用陈家荣所有的位于玉溪市红塔区屋（房产证号：玉房权证市字第××号，土地证号：玉国用（2005）第&tim**;×号）作抵押。按照合同约定，农行新平支行于2016年2月4日向陈家荣发放助业贷款2500000元，合同约定上述助业贷款到期日为2017年2月3日，借款到期后陈家荣、杨贵云未按约还款。2017年7月18日，农行新平支行向本院提起诉讼，本院于2017年9月5日作出（2017）云0427民初702号民事调解书，确定：一、由陈家荣、杨贵云于2017年10月10日前共同偿还中国农业银行新平支行借款本金人民币2500000元及利息（利息截止2017年7月11日为63437.51元，2017年7月12日之后的利息按《中国农业银行最高额担保个人借款合同》约定计算至本息清偿之日止）；二、若陈家荣、杨贵云不按期履行还款义务，中国农业银行新平支行有权将位于玉溪市的房屋及土地拍卖或变卖，所得价款优先受偿。2017年10月18日，因陈家荣、杨贵云未履行（2017）云0427民初702号民事调解书确定的履行义务，农行新平支行向本院申请执行，本院于当日立案执行（2017）云0427民初702号民事调解书，在执行拍卖抵押房产过程中，案外人瞿焓钰以该房屋存在租赁合同正在履行为由，于2019年3月22日向本院提出执行异议，本院于2019年5月7日作出（2019）云0427执异1号执行裁定书，驳回原告瞿焓钰的异议请求，原告瞿焓钰遂于2019年5月24日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，陈家荣因病于2019年2月16日死亡，其法定继承人明确表示放弃继承财产。 本院认为，案外人执行异议之诉是指人民法院依法确认案外人对执行标的是否享有受法律保护的实体权利，所享有的实体权益能否足以排除强制执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条第二款规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第二十一条规定，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，被告农行新平支行与陈家荣、杨贵云于2014年2月8日签订《中国农业银行最高额担保个人借款合同》，陈家荣自愿用其所有的位于玉溪市红塔区地产作抵押并办理了抵押登记手续，被告已按合同约定于2016年2月4日向陈家荣、杨贵云发放助业贷款2500000元，在双方约定的还款日，陈家荣、杨贵云未履行到期债务，经人民法院依法审理后作出（2017）云0427民初702号民事调解书，被告农行新平支行依据人民法院生效裁判文书申请强制执行，依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿，以实现其债权的行为具有事实及法律依据，应予支持。本案原告瞿焓钰提出对执行标的物即陈家荣名下位于玉溪市红塔区屋中止执行，其理由是陈家荣与原告之间存在租赁合同且正在履行，但其所提供的房屋租赁合同，因陈家荣在本院执行过程中明确表示该合同是因双方存在民间借贷债务纠纷，在原告逼迫下签订的，而原告与陈家荣之间确实存在借贷关系，有玉溪市红塔区人民法院民事调解书在案佐证，现陈家荣已离世，双方房屋租赁事实无法查证；且原告在庭审中陈述其与陈家荣于2014年1月15日签订房屋租赁合同后，未立即管理使用该房屋，直至2017年9月2日才对该房屋行使使用权的原因，是因陈家荣将其房屋出租给原告后，又将房屋返租使用，且原告承租陈家荣的房屋年租金是33333元，而其返租给陈家荣的年租金是54000元，若无其他利益关系或相应条件，原告所述事实明显背离客观规律，明显不符合商业经营规则及市场交易习惯；另外，被告农行新平支行与陈家荣、杨贵云签订金融借款合同、设定抵押时，陈家荣接受调查询问时明确表示抵押物不存在出租及其他抵押情况，该事实有被告提供的中国农业银行个人助业贷款面谈笔录、玉溪市房地产产权监理所办理抵押登记询问笔录、房地产抵押清单等证据证实，说明陈家荣在贷款设定抵押时并不存在租赁关系。如果陈家荣与被告设定抵押时已存在租赁关系，陈家荣理应按照《城市房地产抵押管理办法》之相关规定以书面形式告知原告，本案原告未向法庭提交陈家荣是否将抵押情况以书面形式通知原告的相关证据，因此，无论该案原告主张的租赁关系存在与否，原告瞿焓钰就涉案执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求本院不予支持。原告请求确认其与陈家荣于2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效主张，可另案进行诉讼。 综上，依照上述法律及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告瞿焓钰的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告瞿焓钰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判长  王保贵 审判员  刀本权 审判员  张祖媛 二〇二〇年五月十四日 书记员  马丽清