贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初23号 原告：李国琴，女，汉族，1969年12月3日出生，住贵州省毕节市。 原告：段茜，女，汉族，1990年10月28日出生，住贵州省毕节市。 原告：段娟，女，汉族，1993年9月17日出生，住贵州省毕节市。 原告：段昭顺，男，汉族，1995年8月14日出生，住贵州省毕节市。 原告：段燕，女，汉族，1997年2月6日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘显清，女，汉族，1936年1月23日出生，住贵州省毕节市。 六原告共同委托诉讼代理人：聂萍（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方洪伟（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 原告李国琴、段茜、段娟、段燕、段昭顺、刘显清与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。六原告共同委托诉讼代理人聂萍、被告招商商置公司委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金133799.31元（违约金以购房款总额1303920.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%，从2017年1月1日计算至2018年8月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月30日，原告李国琴及已故丈夫段习忠与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于毕节市七星关区商品房出卖给原告李国琴与段习中心，房屋总价款1303920.00元。合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋的购房款以及契税、维修基金等相关办证费用，但被告却未按法律规定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另，因段习忠2015年10月20日病故，其长女段茜、儿女段娟、三女段燕、长子段昭顺，以及其母刘显清作为第一顺位继承人参与诉讼。 原告认为，因被告违约，致使原告不能在约定的期限内办理商品房转移登记，原告有权根据合同法要求被告承担违约责任；被告在其提供的格式合同即《商品房买卖合同》中约定：“（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人。”该约定违反了《城市房地产开发经营管理条例》之规定，系无效约定，被告取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书义务交付给原告的期限应为商品房交付之日起90日内，因此逾期交付应承担违约金，违约金从房屋交付之日（2015年6月24日）起90日的期限届满之日即2015年9月24日起开始计算；因合同没有约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 为此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所诉。 被告招商商置公司答辩称，1、本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求得不到支持。2、答辩人不存在违约的情形，不应该承担违约责任。不动产登记暂行条例实施之前，办理不动产权证只需要具备商品房备案证明书即可，答辩人已经在约定或者法定的期限内具备办证条件。3、导致涉案房屋不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多面的，非答辩人的主客观因素过错，请求法院综合充分考虑，维护各方当事人的合法权益。4、涉案房屋权属登记证书即便办理延迟，但未给被答辩人造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低，以便更好的维护双方当事人的权益，实现法律效果与社会效果的统一。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日，原告李国琴与段习忠作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，房号为Ｄ6-1-9。建筑面积144.88平方米，总房款1303920.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款653920.00元，余款650000.00元以银行按揭支付；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交房价款╳的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告李国琴与段习忠依约向被告支付购房款1303920.00元，又于2015年9月16日向被告交纳了产权登记费。2015年9月16日，被告将涉案商品房交付原告使用。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年5月21日为涉案房屋所属的D6幢颁发了《商品房备案证明书》。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。 再查明，段习忠于2015年10月20日死亡。原告刘显清系段习忠母亲，段习忠生前与原告李国琴系夫妻关系，二人共生育子女四人，系本案原告段茜、段娟、段燕及段昭顺。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，段习忠、原告李国琴与被告招商商置公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。因段习忠已去世，其妻子李国琴，子女段茜、段娟、段燕及段昭顺，母亲刘显清作为第一顺序继承人，有权向被告主张权利。原告已经履行其付款义务，被告亦向原告交付商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。虽然《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2015年9月16日将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2015年9月16日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2015年9月15日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。但根据被告提供的证据，不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已按期履行告知原告的义务，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。如前所述，原则上被告应当从2015年9月15日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月1日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料，被告已在取得办理涉案商品房转移登记条件后尽到了通知义务，可视为其于2017年9月24日已履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院对2017年1月1日至2017年9月24日期间的违约金予以支持。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额1303920.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额1303920.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月1日至2017年9月24日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李国琴、段茜、段娟、段燕、段昭顺、刘显清逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款1303920.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日计付至2017年9月24日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1488.00元，由原告李国琴、段茜、段娟、段燕、段昭顺、刘显清负担888.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担600.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年五月二十六日 书记员  申开旭