辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初11259号原告：李蕊，女，1978年11月28日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孟昭智、侯光远，系辽宁良友律师事务所律师。被告：辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路**，统一社会信用代码：91210105671991829T。法定代表人：李建家，系公司总经理。委托诉讼代理人：王妍，系辽宁名望律师事务所律师。被告：辽宁圣亚房地产开发有限公司，，住所地沈阳市浑南新区彩霞街**(5-1-2)统一社会信用代码：91210112MA0P4GGB7K。（未到庭）法定代表人：李荣。原告李蕊与被告辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司（以下简称“辽宁建设电力安装公司”）、辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称“圣亚地产公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李蕊委托诉讼代理人孟昭智、侯光远，被告辽宁建设电力安装公司委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼。被告圣亚地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李蕊向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）辽0105民初执异298号执行裁定书，请求判令不得执行沈阳市浑南新区明波路15号3-15-2，面积为124.77（公告中为1-15-2）房屋，并确认上述房屋归原告所有，房屋价值估为704951元。2、本案全部诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告于2010年5月4日于辽宁福城房地产开发有限公司签订沈阳市浑南新区明波路15号3-15-2，面积为124.77平方米（公告中为1-15-2）房屋《认购协议书》，总房款为704951元。原告交付房款后实际居住至今。2019年7月31日，沈阳市皇姑区法院在原告所有房屋上及小区内张贴《公告》要求原告搬离。原告认为沈阳市皇姑区法院张贴的公告不足以优于普通消费者的居住权。按照《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告已经支付房款并实际占有房屋至今，未办理产权登记系因为被执行人原因，对此，原告作为普通消费者来说没有过错，故不应当查封原告所有的房屋，特此诉讼以维护原告合法权益。被告辽宁电力安装公司辩称，原执行程序合法有据，涉案房产应继续执行，应依法驳回原告的诉请。被告圣亚地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月4日，原告李蕊（乙方）与辽宁福城房地产开发有限公司（甲方）签订一份《福城阁认购协议书》，甲方将“福城阁”15号楼3-15-2、建筑面积124.77平方米商品房屋出售给乙方，总价为704951元。约定定金10000元，于签署认购协议书时付清。首付：400000元，剩余房款286419元，应于签署认购协议书之日后3日内付清。协议签订后，原告自述2010年5月8日、2015年5月28日，分别以曲桂荣的名义向辽宁福城房地产开发有限公司法定代表人魏大魁银行卡内转款204,951元、360000元，共计564951元。剩余房款286419元，应于签署认购协议书之日后3日内付清。2015年5月28日，辽宁福城房地产开发有限公司向原告出具《准住通知单》，将浑南新区明波路15号3单15层2室，建筑面积124.77平方米房屋交付给原告李蕊，限其3日内进住。原告自述其实际于2015年5月28日入住该房屋。2003年4月，辽宁凤祥房地产开发有限公司（甲方）与辽宁福城房地产开发有限公司（乙方）签订一份《联建协议书》，约定，本协议签订的建设项目，指规划图上所标注的位置：1#楼及2#楼的一半（东至伸缩缝），建筑面积暂按12811平方米计算（以施工图和规划许可证为准）。本协议甲方收取费用，是根据市政府各有关规定的缴费标准，统称为联建费。标准为按建筑面积每平方米收取900元。甲方负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可证等一切与开工有关的手续。甲、乙双方共同组织商品房销售工作。甲方配合乙方办理各项开工手续，协调乙方与相邻联建单位的关系。乙方负责该项目的全部建设资金投入及设计、监理、总承包、人防、消防等费用。乙方承担的联建费用合计每建筑平方米900元，合计1152.99万元。建筑工期为18个月，从开始之日起计算……辽宁建设电力安装公司曾将圣亚房地产公司（原辽宁凤祥房地产开发有限公司）诉至沈阳高新技术产业开发区人民法院，要求被告给付工程款710万元。该院于2011年8月15日作出[2011]沈高开民初第1312号民事调解书：圣亚房地产公司于2011年8月22日前给付辽宁建设电力安装公司工程款人民币7100000元。2014年6月26日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出[2011]沈高开执字第411号民事（执行）裁定书，查封被执行人圣亚房地产公司开发的、位于沈阳市浑南新区，共21套房屋。2019年7月31日，本院作出（2019）辽0105执恢19号公告，欲将被执行人圣亚房地产公司名下的坐落于沈阳市浑南新区明波路15号福城阁房屋依法进行评估、拍卖，要求被执行人在公告之日起十五日内将房屋腾空，逾期后果自负。2019年8月27日，本院作出（2019）辽0105执3418号民事裁定书，根据辽宁建设电力安装公司申请，查封被执行人圣亚地产公司名下的位于沈阳市浑南新区房屋。注：法院查封的一单元1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2号房屋，现场住户习惯性称为三单元3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-7-2、3-8-2、3-9-2、3-10-2、3-11-2、3-12-2、3-13-2、3-14-2、3-15-2号房屋。原告李蕊对本院执行沈阳市浑南新区明波路15号3-15-2房产不服，向本院提出书面异议。本院于2019年8月29日作出（2019）辽0105执异298号执行裁定书，驳回李蕊的异议请求。李蕊遂起诉来院。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告圣亚地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。本案系执行异议之诉，审查的重点是购房者享有的实体权利是否足以排除强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同的约定总价款的百分之五十。以上三个要件需完全具备，缺一不可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉及本案，辽宁福城房地产开发有限公司在与原告签订《认购协议书》时，其作为商品房出售方并未取得商品房预售许可证明，且至本案原告起诉前，原告亦未举证证明其所在楼盘已经取得商品房预售许可证，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件运用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《认购协议书》应属无效。现原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故本院对其诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的司法解释》三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李蕊的诉讼请求。案件受理费10850元，由原告李蕊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  关 玲人民陪审员  王丽婕人民陪审员  马 睿二０二〇年五月二十七日法官助理李宁书记员陈鹤