大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初4988号原告：大连百安物业管理有限公司，住所地大连市中山区友好路**北塔楼号楼****，统一社会信用代码91210202661149945C。法定代表人：徐壮，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，1986年12月12日生，汉族，系该公司职员，住大连市中山区。被告：马希海，男，汉族，1941年2月21日生，现住大连市金州区。被告：大连金普新区友谊街道兴民村民委员会，住所地，住所地：大连金普新区友谊街道兴民村iv>法定代表人：毕庶斌，系该村民委员会主任。原告大连百安物业管理有限公司诉被告马希海、大连金普新区友谊街道兴民村民委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连百安物业管理有限公司的委托代理人杨旭、被告马希海到庭参加诉讼，被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连百安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告交纳欠缴：（1）悦泰祥里11-1-10-1房屋的物业费（2012.08.23至2018.12.31）5826.4元、电梯费616元，滞纳金1932.72元，合计8375.12元；（2）悦泰祥里11-4-8-1房屋的物业费（2012.08.23至2018.12.31）5788.54元、电梯费616元，滞纳金1921.36元，合计8325.9元；（3）悦泰祥里11-4-8-2房屋的物业费（2012.08.23至2018.12.31）5826.4元、电梯费616元，滞纳金1932.72元，合计8375.12元；（4）悦泰祥里15-1-8-1房屋的物业费（2012.08.23至2018.12.31）6821.55元、电梯费616元，滞纳金2231.27元，合计9668.82元；（5）悦泰祥里15-2-8-3房屋的物业费（2012.08.23至2018.12.31）6821.55元、电梯费616元，滞纳金2231.27元，合计9668.82元；（6）悦泰祥里15-2-10-3房屋的物业费（2012.08.23至2018.12.31）6821.55元、电梯费616元，滞纳金2231.27元，合计9668.82元；（7）悦泰祥里19-1-4-1房屋的物业费（2012.08.23至2018.12.31）6701.79元、电梯费616元，滞纳金2195.34元，合计9513.13元；以上七套房子的物业费合计44607.78元，电梯费合计4312元，滞纳金合计14675.93元，总计63595.71元。2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于大连市金州区“悦泰·祥里”项目是由大连兴悦房地产开发有限公司（以下简称兴悦公司）开发的地产项目。2009年10月21日兴悦公司与原告签订了《悦泰祥里前期物业服务委托合同》，将祥里小区物业服务委托给原告。2011年8月5日兴悦公司与被告二协议约定签订了《补充协议》，协议约定由被告二购买兴悦公司的悦泰祥里小区房屋用于安置村民，并约定房屋自交接后，由被告二承担该房屋产生的相关费用。在2011年9月2日，原告按照被告二的指令，将案涉房屋实际交付给被告一，被告一与兴悦公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，合同中明确约定：悦泰祥里11-1-10-1号（75.41m2）、11-4-8-1号（74.92m2）、11-4-8-2号（75.41m2）、15-1-8-1号（88.29m2）、15-2-8-3号（88.29m2）、15-2-10-3号（88.29m2）及19-1-4-1号（86.74m2）等七套房屋的物业由原告负责管理，物业管理服务费每月每平方米1元，电梯使用费每人每月4元，前述费用被告1应于每季度首月5日前交纳，如违反约定，从逾期之日起按0.3%按日缴纳滞纳金。被告一自2012年8月23日起至2018年12月31日，期间应交物业费44607.78元，电梯费4312元，滞纳金14675.93元，总计63595.71元。被告一作为案涉房屋的实际使用人，被告二村委会作为购房出资方，均有协议约定的缴纳物业费的义务，但双方互相推诿，拒绝交纳物业费。为维护原告及广大业主的合法权益，现原告提起诉讼。被告马希海辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不具备主体资格，根据《辽宁省物业管理条例》，前期物业管理合同是有期限的，即三年，超过三年应向行政部门进行审批，2009年签订的物业协议，至今已经10年。物业管理条例规定物业与业主之间应有承诺书，开发商与物业之间有这个项目的一个说明，即一个承诺，一个说明。物业公司成立就是非法的。被告主体资格不适格，房屋所有权者为业主，被告马希海没有取得房屋所有权，被告马希海不是业主。原告称2011年8月5日补充协议规定由被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会承担房屋产生的相关费用，如果真有费用，也应由被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会承担。合同订立是权利、义务相一致，不能只享受收取款项，兴悦房地产承诺每个住户给平方米刮大白200元，但刮大白钱没有给。物业有一些服务不到位，即管理太混乱，小区私搭乱建，摄像头没有头，只剩杆，绿地草坪不存在了，现在绿地变成停车位，院里杂草多，消防安全存在隐患，房屋漏雨没有人管，不交物业费就不给修理房屋。我要求物业每半年账目必须公开一次。小区停车位是业主的，原告私自包给他人，赚取的钱原告给谁了。原告收取电梯里播放广告的费用要求原告公开告知我们。本院经审理认定事实如下：2009年10月21日，案外人大连兴悦房地产开发有限公司（甲方）与原告大连百安物业管理有限公司（乙方）签订《“悦泰·祥里”前期物业服务委托合同》，甲方将“悦泰·祥里”项目委托乙方实行物业服务，约定内容如下：“第一章、总则，第二条、物业基本情况，物业类型：住宅；坐落位置：大连市金州区兴民村；占地面积：3.7万平方米；建筑面积：6.2万平方米。甲方于2010年9月30日前将上述物业交由乙方管理（后附明细）。第二章、委托管理事项。第四条、制定《物业使用守则》，与物业产权人、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用，并负责审核购房人《大连市城市住房维修基金专用收据》。第五条、房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面。第六条、房屋共用设备的维修，养护、运行和管理。第七条共用设施的维修、养护和管理，包括：非市政路、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场。第八条、按《住宅质量保证书》中甲乙双方的约定提供维修服务。第九条、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育乐场所等。第十条、公共绿地、花木，建筑小品的养护与管理。第十一条、公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路、停车场的清扫清洁及垃圾的收集。第十二条、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理。第十三条、物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、物业产权人和物业使用人档案等有关财务账册的管理。第十四条、提供位于“悦泰?祥里”项目236.8m2的物业管理办公用房由乙方无偿使用，不得分割、抵押、交换、买卖。第十五条、提供位于“悦泰?祥里”项目600m2的物业管理经管用房由乙方经营，经营收入扣除经营成本后结余部分，按规定专户存储，全部用于补充物业管理资金不足，不得抵押、交换，买卖。第十六条、组织开展社区文化娱乐活动。第十七条、组织开展社区便民有偿服务活动。第十八条、负责向物业产权人、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、车位管理费。第十九条、房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。第二十条、规劝制止物业产权人、使用人违反《业主临时管理规约》和物业服务有关规定的行为。规劝制止无效的，报送行政主管都门批准，可采取相应措施。第三章、委托管理期限。第二十二条、委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。第四章、双方权利和义务。第二十三条、甲方权利和义务。（一）甲方权利。1.审定乙方前期物业管理办法、方案和规章制度；2.审核乙方有关前期物业管理的财务预算、批准决算；3.检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见；4.监督乙方物业管理办公用房、经营用方使用情况。（二）甲方义务。1.为乙方实施前期物业服务提供条件，协助乙方实施前期物业服务方案，协调好开发单位，施工单位、监理单位与乙方的关系。2.征求乙方对本物业规划设计、工程施工、工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。3.执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修任。4.按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。5.按《大连市城市住宅售后修资金计提及使用暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配套文件规定交纳维修基金。6.按有关规定提供建筑面积236.8m2的物业办公用房（产权归全体物业产权人所有），应于通过竣工综合验收之日起30日内，交由乙方使用。7.按物业管理区域总建筑面积1％的比例，向乙方提供600m2经营用房，应于通过竣工综合验收之日起30日内交由乙方使用。8.负责处理有关工程建设遗留问题。第二十四条、乙方权利和义务。（一）乙方的权利。1.根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办注、方案和规章制度并实施管理。2.依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。3.提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。4.规劝、制止产权人或使用人违反《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》的行为。5.有权使用物业管理办公用房和经营用房。6.依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理费及其他费用。7.选聘专业公司承担专项业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。8.当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。9.《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。（二）乙方的义务。1.履行本合同依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。2.主动接受甲方的监督。3.接受物业管理行政主管部门的监督指导。4.对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。5.按照有关规定使用维修基金利息。6.每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况。7.本合同终止之日起7日内，向物业产权人委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料，有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。8.《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。第五章、物业管理服务质量及标准。第二十五条、竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行，竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）和《普通住宅小区物业管理服务一级标准》《大连市城市综合大厦物业管理标准》（大房局发[1998]87号）制定，具体内容如下：（一）房屋及维修管理。（二）共用设备管理。（三）共用设施管理。1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。2.公共照明设备设施齐全，运行正营。3.道路物通，路面平坦无损坏。4.污水排放畅通，沟道无积水。5.危险部位标志明显，有防范措施。（四）绿化及养护管理。1.公共绿地、庭院绿化布局合理、花草、树木、建筑小品配置得当。2.绿化有专人养护和管理，无损杯、践踏现象，无病虫害及枯死现象，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。（五）环境卫生管理。1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。2.小区内实行垃圾袋装化，日产日清。3.楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮，楼内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。4.道路、庭院、绿地、公用场地无纸屑、烟头，塑料袋等杂物。5.雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。6.小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌匾美观整齐，管理有序。7.小区内无违法、临时建筑。8.小区内无乱堆、乱放，乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。9.共用场地定期清洁，地面无，地面无油渍等污染现象社区秩序维护。1.小区内实行24小时保安值班巡逻制度。2.保安人员值有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。（七）停车场及车辆停放管理。1.甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。2.进入小区的车辆实行登记管理，行驶有序。（八）消防管理。1.消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。2.配备专职或兼职消防管理人员。3.消防通道畅通无阻。第六章、物业管理服务费及相关费用。第二十六条、物业管理服务费。1.本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从房屋交付日起计；非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从交付之日起计；空置房的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从房屋交付之日起计；电梯使用费按4元/人·月。2.合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。3.甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。4.物业产权人转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。第二十九条、保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任，按甲方负责落实保修规定，承担维修费用。保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修基金制度。按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配套文件执行。第三十条、乙方可根据有关委托，按政府定价向物业产权使用人代收取相应费用等。第三十一条、物业产权人或使用人可委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向物业产权人或使用人收取服务费。第三十二条、电梯运行费、气源费、采暖费收费按现行规定执行。第三十三条、实行封闭物业管理住宅，小区内的停车场和由物业产权人出资建设的停场地停放车辆，由乙方对要求停放车辆的物业产权人、使用人实行委托服务，按现行规定标准收停车取场地有偿使用费。1.露天车位每日5元；2.地下车位管理费每月50元；3.地下停车费每日10-20元。有偿使用费收入扣除经营管理成本后结余部分的60％用于物业维修和绿地养护费用，40％用于弥补减免的物业管理服务费和便民服务费用。第七章、违约责任。第三十八条、物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因，属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。第三十九条、因物业产权人、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备费用，由相关的物业产权人、使用人承担。第四十条、影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限30日负责加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋安全问题由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。第四十ー条、甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，造成对方经济损失的，应给予赔偿。”合同落款处有甲、乙双方公司印章。2011年9月2日，案外人大连兴悦房地产开发有限公司与马希海签订案涉七套房屋的《大连市前期物业管理服务协议》，内容如下：本协议当事人：甲方：大连兴悦房地产开发有限公司，乙方：购房人或承租人，本物业名称：大连百安物业管理有限公司。第一条、双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务。1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理。2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。3.监督所委托的物业管理企业的物业管理服务行为保证所委托的物业管理企业按本协议规定实施物业管理并对物业管理企业的行为承担责任。4.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；5.按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配套文件规定缴纳维修基金。6.负责建立健全本物业的物业管理档案资料。7.在保修期内按规定承担保修责任，甲方可委托物业管理企业提供保修服务并承担相应费用。8.依据本协议向乙方收取物业管理费用。9.与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。10.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。11.按规定组织召开物业产权人大会或物业产权人代表大会。12.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。13.甲方委托的物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项工程任务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三人。14.自本协议终止时起7日内，与物业产权人委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经物业产权人委员会确认。二、乙方的权利和义务。1.参加、出席物业产权人大会或被推选参加、出席物业产权人代表大会，享有相应的权力；2.监督甲方及其委托的物业管理企业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方或其委托的物业管理企业提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其他费用；5.按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配文件规定缴纳维修基金。6.装饰装修房屋时，遵守有关规定并与甲方委托的物业管理企业签订《房屋装饰装修管理协议》；7.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因撤迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方或其委托的物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应给予赔偿；8.转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；9.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；10.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务。合同第三条中的四、绿化及养护管理。1.公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。2.绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。五、环境卫生管理。1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。2.小区内实行垃圾袋装化，随产随清。3.楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。4.道路、庭院、绿地、共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物。5.雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。6.小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌画美观整齐、管理有序。7.小区内无违法、临时建筑。8.小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。9.共用场地定期清洁、地面无、地面无油责等污染现象区秩序维护。1.小区内实行24小时保安值班巡逻制度。2.保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。七、停车场及车辆停放管理。1.甲方委托物业经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。一、住宅按建筑面积每月每平方米1元；二、非住宅按建筑面积每月每平方米1元；四、乙方交纳费用时间：每季度（每半年）首月的5日前。第九条、违约责任。一、甲方委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给子赔偿并承担相应的法律责任。二、乙方违反本协议，使甲方或其委托的物业管理企业未达到约定的物业管理服务质量目标的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。三、甲方及其委托的物业管理企业违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用、退还利息，并向乙方支付违约。四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3％按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。五、因未按规定交纳维修基金，或维修基金利息不敷使用时未按规定续交维修资金，造成物业失修失养导致物业产权人、使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法律责任。六、甲方委托的物业管理企业不按规定使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用造成乙方经济损失或导致物业失修失养，甲方应承担违约责任并给予经济赔偿。七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。同日，被告马希海签订了《业主临时规约》。被告马希海已交纳了案涉七套房屋第一年度的物业费，2012年8月23日至2018年12月31日七套房屋应交物业费44607.78元，电梯费4312元，欠物业费、电梯费共计48919.78元。另查，案外人大连兴悦房地产开发有限公司与被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会2011年签订《借房协议》，约定内容如下：“甲方：大连兴悦房地产开发有限公司，乙方：大连市金州新区友谊街道兴民村民委员会。甲方应乙方要求，为解决兴民村村民临时住房事宜，甲乙双方达成以下协议，共同遵守。一、甲方同意将悦泰祥里小区共692套房屋（见附件）暂借给乙方使用，由乙方将房屋分配给悦泰祥里被拆迁的兴民村村民。二、借用期限：自2011年8月15日至2013年8月14日止。三、以上住房借用前应由兴民村委员会或其指定使用人按物业公司的要求缴纳水、电、物业、门禁、煤气、暖等费用。四、使用人在借用期间应遵守小区管理规定、自觉维护小区的设施、设备及环境卫生等。五、乙方自借用期满之日起十日内，负责清退借用的所有住宅住户，退房时应保持房屋原有的设施、设备完好，并结清水电等费用后交付给甲方，如需延期双方另行签订补充协议。六、乙方借用期间，使用人如装修房屋，则在退房时在不影响房屋主体结构的情况下，可以将无附着的装修拆走，如拆除会影响房屋主体结构，乙方及其指定的使用人不得拆除。无论何种原因，甲方对于乙方及其使用人对房屋的装修不予任何补偿。七、违约责任。1、借用期满，乙方未按合同约定，将房屋腾空退还给甲方，甲方有权自行收回房屋，并要求乙方赔偿甲方损失。2、借用期间，乙方保证按时交纳水、电、煤气、物业等相关费用，如乙方及使用人未及时交纳，给甲方造成损失，乙方按实赔偿。3、乙方在借用期间，不能对房屋进行改造，不能改变房屋的构造，借用期满，甲乙双方对房屋进行交接，如乙方或使用人改变房屋的构造，乙方需恢复原状，并赔偿甲方损失。八、本协议履行期间，双方如有纠纷应协商解决，协商不成至合同履行地人民法院提诉讼。九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。”落款处有经办人签字并加盖甲、乙双方公章。再查，被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会在原告第一次起诉时，曾于2018年12月13日向本院作出情况说明，内容如下：金州区人民法院：关于友谊街道兴民村悦泰祥里小区回迁住户缴纳物业管理费问题，做如下情况说明：1、为解决兴民村回迁户入住问题，兴民村民委员会与大连兴悦房地产开发有限公司签订借房协议，大连兴悦房地产开发有限公司同意借692套住宅，解决兴民村村民回迁居住。从2011年4月11日村民居住至今大连兴悦房地产开发有限公司对692套住宅只是履行借房协议，没有为回迁户办理房屋产权，回迁户居住的房屋产权归大连兴悦房地产开发有限公司所有。所以，回迁入住祥里小区的住户与小区物业不属于业主关系。2、2011年4月11日，兴民村委会向大连兴悦房地产开发有限公司借32套住宅（此32套住宅包含在692套住宅之内）安置回迁入住，并且大连兴悦房地产有限公司为提供的房屋为清水房做了情况说明：大连兴悦房地产开发有限公司与兴民村委会协商“按200元／平方米的标准给予村民粗装修补助。但余下660套清水房住宅并没有发放装修补助。3、2016年6月17日，大连兴悦房地产开发有限公司，向友谊街道递交了关于对悦泰祥里《业主大会筹备组成员名单的公告》的质疑涵中明确了692套房屋系大连兴悦房地产开发有限公司借给兴民村使用，入住的住户不是本小区业主。4、回迁户最初入住祥里小区的时候，物业为大连百安物业管理有限公司，但现祥里小区百安物业已转让，新，老物业交替从未告知住户。特此说明。附：借房协议、情况说明、32户领取200元/平方米的标准给予村民粗装修补助明细。”落款日期2018年12月13日，并盖有大连金普新区友谊街道兴民村民委员会印章。被告马希海使用的七套房屋均包含在金普新区友谊街道兴民村民委员会借用大连兴悦房地产开发有限公司的692套房屋中。借房期限届满，大连兴悦房地产开发有限公司未与大连金普新区友谊街道兴民村民委员会签订延期借房协议，被告马希海使用案涉七套房屋至今。上述事实有原告提供《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《入伙文件》、停车场备案证复印件、情况说明、借房协议及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证并经本院审查，可以作为定案依据。本院认为：案外人大连兴悦房地产有限公司与原告大连百安物业管理有限公司所签订的《“悦泰·祥里”前期物业服务委托合同》及大连兴悦房地产有限公司与被告马希海签订的《前期物业管理服务协议》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定协议合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。案外人大连兴悦房地产有限公司委托原告进行物业管理服务，收取物业管理费，原告履行了物业管理义务，被告马希海应按照合同约定履行给付物业费、电梯费的义务，被告未支付物业费、电梯费已构成违约，应承担违约责任，因此对原告要求被告马希海给付七套房屋所欠的2012年8月23日至2018年12月31日物业费44607.78元，电梯费4312元，共计48919.78元的诉讼请求，本院予以支持。案外人大连兴悦房地产开发有限公司与被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会在《借房协议》中约定：“借用期间，乙方保证按时交纳水、电、煤气、物业等相关费用，如乙方及使用人未及时交纳，给甲方造成损失，乙方按实赔偿。”此条约定可以认定大连金普新区友谊街道兴民村民委员会对房屋使用人未及时交纳物业费用承担担保义务，房屋使用人未给付物业费、电梯费，被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会应承担连带责任。原告主张被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会承担共同给付义务，与法有据，本院亦予以支持。虽然原告履行了物业管理服务义务，但存在一定瑕疵，原告要求二被告交纳欠缴物业管理费及电梯费滞纳金合计14675.93元的诉讼请求，本院不予支持。被告马希海辩称被告不是业主，主体不适格，应由被告大连金普新区友谊街道兴民村民委员会承担物业费给付义务且物业管理不规范，不应给付物业费。本院认为，被告马希海不是业主，但作为房屋使用人有义务交纳物业费、电梯费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为并无合法依据。物业服务合同纠纷的特殊性在于共有，即原告所提供的物业服务包括对小区全体业主共有部分的管理与服务，被告已享受到原告所提供的物业服务，此物业服务是对其他已交费业主所缴纳的物业费所维系的，被告不选择符合法律规定的方式维护其合法权益，而拒不交物业费的行为，间接损害了小区其他业主的权益，此行为不应得到法律价值评判上的鼓励，被告马希海的抗辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告马希海、大连金普新区友谊街道兴民村民委员会于本判决生效后十日内共同给付原告大连百安物业管理有限公司物业费（2012年8月23日至2018年12月31日）44607.78元，电梯费4312元，合计48919.78元。二、驳回原告大连百安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，保全费656元（原告已预交），由被告马希海、大连金普新区友谊街道兴民村民委员会共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王承东二〇二〇年五月二十九日书记员  连 方