广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21018号原告：曾海文，男，1972年11月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所律师。被告：李华，男，1975年11月18日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：李东亮，广东华鸿律师事务所律师。原告曾海文诉被告李华租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人林迎星、被告的委托诉讼代理人李东亮均到庭参加庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿付2019年6月至实际搬离日止的租金（其中2019年6月至8月按每月60736元计算，2019年9月起按每月63165元计算）；2.被告支付原告垫付的2019年9月电费191.1元和专用变压器负荷额电费2700元、2019年10月电费2700元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原被告签订《厂房租赁合同》，租赁位于佛山市南海区**********（陆东）土名子局前一环西厂房面积约2640平方米、空地面积1198平方米、宿舍面积约675平方米；租赁期限为2017年9月1日至2022年8月30日；自2019年9月开始，被告已有三个月未交租金，每月租金60736元。被告以各种理由作为借口，原告至今未接到任何拆迁通知，未参与任何拆迁赔偿谈判，而被告以此为由拖延支付租金，原告故诉至法院。被告辩称，1.对于第1项诉讼请求，被告于2019年5月开始搬迁至2019年7月15日已全部搬完。根据原被告于2017年9月1日签订的《厂房租赁合同》的约定，从原告配合搬迁日起就不需支付租金；对于租金标准计算方式无异议。2.对于第2项诉讼请求，2019年9月、10月的2700元是固定收取的，是增容的费用，无论有无用电均需收取，不同意支付上述2个月2700元的费用。2019年9月191.1元的电费原告员工宿舍的用电，不是厂房用电，同意支付191.1元的电费。诉讼中，原告举证如下：1.身份证复印件1组，用以证明原被告的诉讼主体资格；2.厂房租赁合同（2017.9.1）原件1份，用以证明原、被告租赁合同关系；3.场地使用合同书、建筑工程施工许可申请表、建设工程规划许可证报批表、消防验收合格意见书、消防验收审核书原件各1份，用以证明原告出租的厂房具有合法性；4.交款单、进账单原件各2张、南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件1张，用以证明原告为被告垫付2018年9月、10月电费、变压器、损耗、电费；5.网页截图打印件1份，用以证明本案厂房尚未拆迁，自2018年10月起整理期为3年。被告举证如下：1.身份证、营业执照复印件1组、证明（2019.9.17）复印件1份，用以证明的诉讼主体资格；2.证明复印件1份，用以证明原告出租本案厂房的合法性；3.收据原件1份，用以证明原告收取150000元押金未退回予被告；4.解约公告、河西沿江片区项目用地示意图复印件各1份，用以证明原告出租的厂房所在土地属于拆迁范围，佛山市南海区******陆东股份合作经济社（以下简称陆东经济社）已于2018年8月16日公告解除合同；5.函（2019.6.6）原件1份，用以证明发函主体是被告注册经营的公司，被告多次协议补偿无果，向原告发文，称大路已经封闭，工厂无法生产，要求协商解除合同及退回押金150000元，原告回复未定具体搬迁时间，按原合同执行，违反《厂房租赁合同》第十九条的约定；6.通告函原件1份，用以证明被告向原告发函要求其配合政府征用、三旧改造，协商解决问题，原告没有回复；7.律师函（2019.7.12、2019.7.18）原件各1份，用以证明原被告无法协商，被告向原告发出律师函，告知因其不配合，被告于2019年5月开始搬迁厂房，经两个月已搬迁完毕；8.工厂搬迁合同、收据（2019.7.18）、起重机购机合同原件各1份、平安银行电子回单（2019.7.17、2019.7.30）打印件各1份，用以证明被告支出的搬迁费用和航吊机损失；9.佛山市南海区人民政府《关于南海区大沥镇河西沿江片项目征地拆迁的通告》打印件1份，用以证明2019年5月25日南海政府发布征收范围，被告所承租的厂房在征收范围内；10.照片（拍摄时间2019年8月、10月）打印件5张，用以证明征地范围已经围闭施工，部分厂房已被拆除，部分围闭设施已加上政府公益广告，道路设置限行，小车半限，需村委开锁才能放行，被告是配合政府征收才搬迁厂房。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1-5无异议，原告对被告举证1-3、5、6和举证7的2019.7.13律师函无异议，本院对该些证据予以确认。对当事人有异议的证据，本院具体认定如下：1.被告举证4解约公告、河西沿江片区项目用地示意图，加盖相应公告发布主体的公章，本院对该证据予以确认。2.被告举证7的2019.7.18律师函，被告未提交该函件的寄送情况，原告否认已收取该函件，本院对该证据的不予确认。3.被告举证8，原告对真实性不予确认，该部分证据的交易相对方或合同相对方并非本案当事人，故该部分证据与本案诉求无关，本院对该组证据的真实性不作认定，对关联性不予确认。4.被告举证10照片，陆东经济社在（2019）粤0605民初24168号案中确认图片拍摄情况的真实性，本院对该份证据的真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2005年1月24日，陆东经济社（甲方）与原告（乙方）签订《场地使用合同书》，约定甲方将位于南海区盐步河西陆边村（陆东）土名子局前一环西的面积3952平方米的土地出租予乙方作建厂房、仓库用地使用，使用期为29年，自2005年9月1日起至2034年8月30日止；等等。2013年4月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将属于甲方自建的位于佛山市南海区*********（陆东）土名子局前一环西自编2号的厂房出租给乙方作厂房使用，厂房面积为460平方米；租赁期限为2013年4月1日起至2017年12月30日止共五年；等等。2017年9月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将属于甲方自建的位于佛山市南海区*********（陆东）土名子局前一环西的面积约2640平方米厂房、面积约1198平方米空地、面积约675平方米宿舍（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月30日共五年，第一年每月应交租金为54800元，第二年开始每月租金按上年每月租金基数复式递增4%，每年递增壹次；乙方应于每月十号前交纳当月租金；厂房的水电费缴交方式为乙方按自来水公司和供电局的缴付要求，自行缴付相关的费用；甲乙双方签订合同之日，乙方交付150000元（不含房产税费押金）给甲方作租赁押金，合同期满，乙方如无拖欠甲方款项及解除所有税务且缴清所有税费后，押金如数退回乙方；乙方有下列情况之一的，甲方有权单方终止合同，没收押金，收回出租标的物：2.逾期缴纳租金时间超过30天的；因国家建设需要，任何单位经政府同意征用，或被政府划入三旧改造范围的该标的物之土地时，甲乙双方应无条件服从，乙方在规定期限内将所有机械及设备物品搬迁，本合同同时解除。征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，土地及上盖补偿费归甲方所有，属乙方投资的机械及设备等搬迁费、拆迁停产、停业损失、装修补偿归乙方所有，建筑物的搬迁费归甲方所有及水电增容迁移费归甲方所有，双方互不补偿；等等。同日，原告出具收据确认收取被告押金150000元。2018年8月16日，包括陆东经济社的九个股份合作经济社联合发出《解约公告》，载明位于佛山一环东线以西、佛山水道以北、桂江桥以东、穗盐路以南的佛山市南海区大沥镇河西沿江片区改造项目地块因三旧改造需要，地块权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，通知相应的补偿权利人积极配合办理解约补偿工作。2019年6月6日，佛山市森大轻合金有限公司向原告发函，载明该司的股东李华与原告签订了涉讼合同，因三旧改造已开始，附近的道路无法满足进出拉货的需要，且因工业区快搬迁，被告准备的增加设备和扩大生产均无法进行，要求土地整理公司、村委和房东尽早商谈搬迁补偿事宜，同时告知原告双方于2019年6月30日提前解除涉讼合同，原告于7月15日前搬离。原告在该函下回复：未定具体搬迁时间，按原合同执行。2019年7月12日，被告向原告发出通告函，载明：根据村委和经济社2018年8月16日《解约公告》和2017年9月1日《厂房租赁合同》第19条规定，原被告间的租赁合同属三旧改造范围，合同解除，通知原告就补偿问题进行协商，如至2019年7月15日前未协商一致签订补偿协议，被告将委托评估机构对被告损失进行评估，且被告将拒绝在租赁期限内进行搬迁。2019年7月12日，原告向被告发出律师函，要求被告限期支付2019年6月、7月的租金各60736元。涉讼租赁物2019年9月电费金额为2891.1元，其中2700元为专用变压器负荷额电费；2019年10月电费金额为专用变压器负荷额电费2700元。原告已实际支付上述电费。另查明，涉讼租赁物的所在建筑物于2004年经南海区盐步街道审批同意规划建设。诉讼中，被告述称：被告已于2019年7月15日已搬离，未与原告办理交接手续，所有工人于2019年8月离场，2019年9月保安也离场。原告述称：原告至今未收到涉讼租赁物的钥匙，原告每次去涉讼租赁物查看发现涉讼租赁物的大门被加锁，2019年9月、10月时发现还有保安在内，10月后保安离开。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同约定涉讼租赁物为厂房、宿舍及附属空地，原告在本案中仅提交了南海区盐步街道审批办理规划报建的材料，不足以证明涉讼租赁物中的建筑物已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证或者该租赁物的建设已经获得法律法规规定的主管部门的批准，涉讼租赁物未办理合法规划、报建手续，不具备交付使用的条件，原被告间签订的涉讼合同依法无效。虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。被告虽辩称自2019年5月开始搬迁，2019年7月15日完全搬离，但并未举证证明，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告于2019年6月告知原告将于2019年7月15日搬离，被告自认2019年9月保安离场，该陈述与原告举证的水电费情况吻合，故本院认定在2019年9月30日前涉讼租赁物仍处于被告控制下，原告仍无法收回涉讼租赁物，被告应支付2019年9月30日前的使用费。另一方面，陆东经济社于2018年8月已张贴公告，通知因三旧改造需要解除包括涉讼租赁物在内的地块上的所有租赁合同关系，且从被告举证亦可看出，陆东经济社也对涉讼租赁物周边区域采取了车辆通行限制。故原告与被告分别作为涉讼租赁物的转租方和承租方，对涉讼租赁物被提前收回和涉讼合同终止履行已具备一定预见。即使被告搬离时未办理交接手续，原告作为转租方对涉讼租赁物负有管理的义务，理应在被告未搬离时及时收回涉讼租赁物避免损失扩大，原告未举证反映在2019年9月30日后存在收回租赁物的障碍，对原告主张2019年9月30日后的使用费，本院不予支持。综上，本院认定被告应支付支付2019年6月1日至2019年9月30日的使用费187680元（60736元×4个月）予原告。原告请求的使用费超出上述核定的部分，本院不予支持。如上所述，被告实际控制使用涉讼租赁物至2019年9月30日，被告仍应支付该期间的电费，原告举证已代付2019年9月的电费191.1元和专用变压器负荷额电费2700元共计2891.1元，被告应支付该款予原告。对于原告主张被告负担2019年10月的专用变压器负荷额电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告李华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年6月1日至2019年9月30日的使用费187680元予原告曾海文；被告李华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月的电费191.1元和专用变压器负荷额电费2700元共计2891.1元予原告曾海文；驳回原告曾海文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计3459.46元（原告曾海文已预交），由原告负担1403.75元，被告李华负担2055.71元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年五月十五日书记员  罗静雯