西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0117民初569号原告吴庚，男，1974年X月X日出生，汉族，西安市高陵区村民，住该村组。委托诉讼代理人梁瑾，陕西科健律师事务所律师。被告陕西年丰动力科技有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人张尧波，该公司总经理。委托诉讼代理人黄劲雄，新疆仕诚律师事务所律师。原告吴庚与被告陕西年丰动力科技有限公司（以下简称年丰动力公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴庚及其委托诉讼代理人梁瑾、被告年丰动力公司委托诉讼代理人黄劲雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴庚诉称，2015年10月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市高陵区泾河工业园泾吴村三组的整体厂房出租给乙方；年租金为500000元整，第一年为每半年支付一次，后期为每一年一次性付清年租金，租金每三年递增5%。该合同签订后，原告依约履行了合同义务，将厂房交付给被告使用，但被告每次均未按合同约定向原告支付租金，每次均逾期交纳，被告的行为已构成严重违约，原告亦为此耗费了大量的精力和时间。原告依据该合同约定多次通知被告要求与其解除合同，并要求被告一个月时间搬离厂房，但被告均予以拒绝。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原被告于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》。2、被告立即向原告支付违约金43750元；3、被告立即向原告支付拖欠租金110753.42元（2019年10月10日至12月26日）；4、被告向原告支付占用费（按照合同约定的年租金525000元标准，自合同解除之日2019年12月27日起计算至被告实际搬离之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。被告陕西年丰动力科技有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告不存在违约情形，被告一直依约履行合同义务向原告足额缴纳租赁费，原告已达到合同目的。2019年10月至2020年10月的租金被告已提前十个月向原告足额缴纳，不存在拖欠租金的情形。双方不能擅自变更或解除合同，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年10月10日，原告吴庚（出租方、甲方）与被告年丰动力公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将其位于西安市高陵区泾河工业园泾吴村三组的整体厂房出租给乙方使用；租赁期限为10年，即2015年10月10日起至2025年10月9日止；双方关于租金及支付方式的约定为：年租金为500000元，第一年为每半年支付一次，后期为每年一次性付清年租金，租金每三年递增5%；该租赁合同第十三条4款约定：乙方提前一个月给甲方支付租金，如乙方违约甲方有权解除合同。原、被告当事人均在该合同落款处签字盖章确认。上述合同签订后，原告依约交付整体厂房给被告使用。合同履行过程中，被告第一年租期（2015年10月10日至2016年10月9日）的租金交纳明细为：2015年9月9日缴纳厂房租赁订金10万元、2015年9月10日缴纳10万元、2015年9月30日缴纳15万元、2016年3月30日缴纳10万元、2016年4月25日缴纳5万元，共计支付50万元；第二年租期（2016年10月10日至2017年10月9日）租金交纳明细为：2016年10月14日缴纳5万元、2016年10月20日缴纳7万元、2016年10月26日缴纳18万元、2017年4月20日缴纳10万元、2017年7月6日缴纳10万元，共计支付50万元；第三年租期（2017年10月10日至2018年10月9日）租金交纳明细为：2018年2月13日缴纳10万元、2018年3月6日缴纳7万元、2018年4月13日缴纳25万元、2018年4月14日缴纳8万元；第四年租期（2018年10月10日至2019年10月9日）租金交纳明细为：2018年9月10日缴纳2.5万元、2018年9月15日缴纳5万元、2018年9月26日缴纳10万元、2018年10月11日缴纳32.5万元、2018年10月16日缴纳2.5万元，共计支付52.5万元。此外，被告于2019年12月1日、12月25日分别向原告缴纳第五年租期（2019年10月10日至2020年10月9日）租赁费5万元、47.5万元，共计52.5万元，2019年12月26日，原告将该租赁费52.5万元退回被告。2019年12月27日，原告向被告送达《房屋租赁合同解除函》，通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告腾空出租场地。2019年12月29日，被告向原告作出《回复函》，该函件称原告的要求不符合双方约定及法律规定，要求原告继续履行合同。诉讼中，本案经本院主持调解，双方分歧较大，致调解不能。以上案件事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除函》、《回复函》、网上银行电子回单、收条、视频资料等相关证据在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已按约定将租赁房屋交付被告，被告理应依照合同约定支付房屋租金，但合同履行过程中，被告多次未按合同约定的支付期限交纳租金，其行为实属不当，已构成违约，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院依法予以支持。合同法规定，当事人基于约定和法定而行使合同解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，结合本案原告于2019年12月27日向被告发送《房屋租赁合同解除函》、被告亦向原告作出《回复函》的事实，故本院确认合同解除日为2019年12月27日。由于涉案合同解除的原因系被告违约所致，合同解除后，被告继续使用案涉房屋已无合同及法律依据，理应支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋占用费，故原告要求被告支付拖欠租金及占用费的主张事实清楚，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持，关于拖欠租金的具体数额，结合原告向被告退回第五年租期（2019年10月10日至2020年10月9日）租赁费52.5万的案件事实，本院确认被告应以年租金525000元标准承担自2019年10月10日起至2019年12月26日止的租金共计110833.33元，现原告仅主张110753.42元，本院予以支持；关于房屋占用费的计算标准，原告要求按照双方租赁合同所约定的租金标准予以计算，并无不当，本院予以采纳。关于违约金一节，因双方未有明确约定，且原告未就其因被告违约所导致的实际损失提供有效证据予以证明，故本院依法不予支持。庭审中，被告以双方的交易习惯已改变合同中约定的租赁费交付时间及方式为由提出抗辩，但缺乏充分的证据予以佐证，故本院不予采信，至于被告提出系原告要求增加租金未果，导致原告要求解除合同的意见，因其未能提供有效证据，本院亦不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴庚与被告陕西年丰动力科技有限公司签订的关于西安市高陵区泾河工业园泾吴村三组整体厂房的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除。二、被告陕西年丰动力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴庚自2019年10月10日起至2019年12月26日止的房屋租金人民币110753.42元。三、被告陕西年丰动力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴庚自2019年12月27日起至实际迁出房屋之日止的占用费（按年租金525000元标准计算）。四、驳回原告吴庚的其它诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3390元减半收取1695元，由原告负担475元，被告负担1220元（履行本判决时支付原告）。原告已预交3390元，由本院退付其1695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 张 青二〇二〇年五月二十八日书记员 吴默萱1