贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初270号原告：四川美厦物业服务有限公司。统一社会信用代码：91510107674336424E。住所地：成都市武侯区武侯大道铁佛段**********。法定代表人：秦敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周宁强，男，1970年9月5日出生，汉族，贵州省铜仁市人，（特别授权）。被告：刘林，男，1980年11月15日出生，汉族，湖南省隆回县人，住贵州省，住贵州省铜仁市碧江区v>被告：袁艳红，女，1979年6月6日出生，汉族，湖南省隆回县人，住贵州省，住贵州省铜仁市碧江区妻。委托诉讼代理人：刘林，系袁艳红丈夫（特别授权）。第三人：铜仁市祺霖房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520600053347753Q。住所;'>住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道**v>法定代表人：杨健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗丽，女，1981年6月21日出生，土家族，住贵州省铜仁，住贵州省铜仁市碧江区原告四川美厦物业服务有限公司（以下简称美厦物业公司）与被告刘林、袁艳红，第三人铜仁市祺霖房地产开发有限公司（以下简称祺霖房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美厦物业公司的委托诉讼代理人周宁强、被告刘林、被告袁艳红的委托诉讼代理人刘林、第三人祺霖房开公司的委托诉讼代理人罗丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美厦物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法调解或判令被告立即支付2016年7月1日至2018年4月3日物业服务费3240.09元，违约金324.01元，合计3564.10元，付款至（账户名称：四川美厦物业服务有限公司；账号：44×××96；开户行：中国工商银行股份有限公司成都春熙路步行街支行）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：根据原告与祺霖房开公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告因购买位于铜仁市碧江区住房，面积为219.37平方米，物业服务费标准为0.7／㎡／月，拖欠原告2016年7月1日至2018年4月3日物业管理服务费及违约金等共计3564.10元。被告的行为已经严重违反了物业管理条例及合同法的相关规定。现为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告刘林、袁艳红辩称：一、原告所诉称不成立，被告所购房屋《商品房买卖合同》中所确定的前期物业服务业是“铜仁市天阳物业服务有限公司”，并不是原告美厦物业公司，原告与被告之间不存在物业服务合同关系。被告至今没有接房，更未实际使用房屋，双方之间未产生任何服务关系，被告不应承担物业管理服务费及违约金共计3564元；二、祺霖房开公司至今未按《商品房买卖合同》约定的交付条件向被告交房，已构成违约；三、原告根据2016年11月16日的入伙程序表、交房衔接单及限期接房通知单，就认为被告接房，这是原告与祺霖房开公司强制性行为，房开公司未达到交房条件，提供不了该商品房建筑工程竣工合格证明文件，该房未达到房屋交付条件。综上，被告系按照相关法律规定和购房合同约定履行其义务，并未违约，原告所诉物业服务费及违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人祺霖房开公司述称：一、我方开发的庆泰苑住宅小区工程分别召开了竣工验收会议，有庆泰苑住宅小区工程竣工验收会议纪要、参加验收人员签到单、工程质量验收会议结论为证，被告提出的第三人不具备交房条件的抗辩不符合客观事实。第三人按《商品房买卖合同》的约定交付业主的房屋全部是经过有关部门验收合格的，具备交付房屋的条件且已交付。第三人与原告的物服务合同纠纷，经碧江区人民法院（2018）黔0602民初53号判决书已判决，第三人应交纳的物业费已经过该生效民事判决确认了所有缴纳的业主物业费，已判决认定的业主名单中予以全部缴纳，没有判决认定的第三人也不应再承担物业服务费，因此第三人不应承担本案的任何责任；二、本案关键应查明的是原告是否实际为被告提供了物业服务。原告与第三人签订的《物业服务合同》，原告已向第三人主张过了物业服务费，法庭应查明的是原告是否与被告签订有物业服务合同，是否实际提供了物业服务，提供了哪些具体的物业服务项目，这些客观事实都应由原告承担举证责任，请求法院予以查明。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，应承担举证不能败诉的法律后果。请求法院查明上述事实真相，依法判决第三人不承担本案责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，结合当事人提供的证据和庭审过程认定事实如下：2016年3月23日，第三人祺霖房开公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方提供前期物业服务。甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。物业交付前，乙方提供服务的收益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的收益人为业主（包括物业实际使用人，下同），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。乙方（原告）为铜仁市庆泰苑小区物业服务，物业类型为居住物业（含多层住宅、高层住宅）、公共物业（含商业），坐落于铜仁市碧江区杨家寨站，建筑规划面积为179349㎡。本合同履行期限自2016年6月30日起至2019年6月29日止。物业服务费为包干制计费，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑收取，未办理所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。其中，多层为0.7元／㎡／月，高层住宅为1.4元／㎡／月,公共物业类（商业）为2.00元／㎡／月；自本合同生效之日起，甲方尚未出售的物业不支付物业服务费，未交付的物业半年后物业费甲方承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担。甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月、季、半年交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳。甲方、业主于每周期每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告，甲方（业主）在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。承担违约期间未付金额10%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约进入涉案项目提供物业服务，第三人未完全履行支付物业费的义务，双方为此发生纠纷。2018年1月3日，原告将第三人诉至本院，本院于2018年6月29日，以（2018）黔0602民初53号判决第三人支付原告截止2017年12月31日的涉案项目未交付物业服务费490269.504元，第三人不服该判决上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院于2018年10月16日以（2018）黔06民终1054号判决驳回上诉，维持原判。另查明，二被告系夫妻关系，其所购买的涉案房屋位于铜仁市住宅，建筑面积为219.37㎡，该房约定第三人祺霖房开公司向被告交付的时间为2016年6月30日前。2016年11月3日，第三人向二被告发出2016年11月30日止限期接房的通知，2016年11月16日，被告在第三人处办理了涉案房屋交接手续，交纳了房地产手续费、房地产证工本费、不动产证登记费、印花费等费用共计1293.00元，第三人向被告出具收据（ＮＯ1738692），同日，第三人向原告发出被告的交房衔接单，要求原告按约办理交接手续，被告以涉案商品房存在严重质量问题，未向原告领取涉案商品房钥匙办理入住手续，也未向原告交纳期间物业管理服务费。诉讼期间，原告于2020年3月30日向被告发出物业费催款告知书。再查明，2018年4月3日，第三人向原告发出解除合同的通知，并于同日强制原告退出涉案物业项目，原告因此未再履行涉案项目物业服务。本院认为：根据当事人诉辩基础以及庭审情况，本案的核心争议焦点为：1、第三人是否将涉案房屋交付给二被告；2、原告与二被告是否存在物业服务合同关系；3、原告的诉讼请求是否应该得到支持，以及物业服务费是多少，由谁承担。一、关于第三人是否将涉案房屋交付给被告的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定。本案中，二被告已于2016年11月16日与第三人办理了涉案房屋交接手续，并交纳了相关接房费用，有第三人提供的《祺霖庆泰苑一期住房交房衔接单》及收据证明，应视为第三人已将涉案房屋转移交付给被告占有使用。诉讼中，虽然二被告以涉案房屋存在严重的质量问题，涉案房屋未达到交付的条件作为未接房的抗辩。本院认为，涉案商品房屋质量问题与本案物业服务合同实属两种不同的法律关系，商品房质量问题不属于本案审理的范围，对商品房质量问题，二被告可以另行主张权利。故对二被告的抗辩理由，本院不予采纳。二、关于原告与二被告是否存在物业服务合同关系的问题。本院认为，虽然二被告未与原告签订《前期物业服务合同》，且与第三人签订的购房合同约定选聘的物管企业不是原告，但根据原告提供的《前期物业服务合同》及本院（2018）黔0602民初53号生效民事判决书可以证明，原告系第三人实际选聘的涉案项目物业的前期物管企业，第三人对此予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷若干案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与第三人签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二被告作为涉案物业项目的业主，对二被告具有法律约束力，依法享有涉案合同的权利并承担相应的义务，故原告与二被告之间存在物业服务合同民事法律关系。三、关于原告的诉讼请求是否应该得到支持，物业服务费是多少，由谁承担的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告作为物业管理企业，为涉案物业提供了物业管理服务，接受物业服务的主体理应支付相应的对价，故原告请求支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费用和承担主体的问题，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担，房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担”。第二款“房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算”的规定，以及涉案《前期物业服务合同》第六条“甲方尚未出售的物业不支付物业服务费，未交付的物业半年后物业费甲方承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担”的约定。第三人于2016年11月3日限期二被告2016年11月30日接房，二被告实际于2016年11月16日办理接房手续，其应承担的物业费起始应为2016年11月16日至2018年4月3日止。根据未交付的物业半年后物业费由甲方承担的约定，第三人应该承担的物业费期间应为2016年9月23日起至2016年11月15日止。对于物管费标准，涉案《前期物业服务合同》约定的是多层为0.7元/㎡/月。二被告应支付的费用为（0.7元/㎡/月×219.37㎡）×16个月＋〔（0.7元/㎡/月×219.37㎡）/30〕×18天=2549.2元。第三人应支付的费用为（0.7元/㎡/月×219.37㎡）×1个月＋〔（0.7元/㎡/月×219.37㎡）/30〕×22天=266.2元，共计应支付原告物业管理服务费2815.4元，超出部分，本院不予支持。四、对于原告请求支付违约金的诉讼请求问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”及第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，在本案中，按照《前期物业服务合同》第六条第（五）还的约定，甲方、业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。在诉讼中，原告仅提供了一份诉讼期间于2020年3月30日向被告催收物业费的通知单，未提供证据证明在约定的每个缴费周期满后及时向本案二被告及第三人进行催告，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷若干案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款，《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘林、袁艳红于本判决生效之日起5日内支付原告四川美厦物业服务有限公司物业服务费2549.2元。二、第三人铜仁市祺霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告四川美厦物业服务有限公司物业费266.2元。三、驳回原告四川美厦物业服务有限公司其他诉讼请求。案件费受理已减半收取25元，由被告刘林、袁艳红负担20元，第三人铜仁市祺霖房地产开发有限公司负担5元。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇二〇年五月六日法官助理王莎书记员张海燕