广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1623号原告：深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道翰岭社区梅东二路**翰岭院**101，统一社会信用代码：91440300745162178A。法定代表人：王汉军，总经理。委托诉讼代理人：钟祥福，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：范宁，广东华商律师事务所律师。被告：段恒，男，汉族，1975年10月8日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，原告深圳市万众鑫物业管理有限公司诉被告段恒物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟祥福，被告段恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告向原告支付2016年6月1日至2018年1月15日期间的管理费1969.5元（人民币，下同）、本体维修基金195元；2、被告向原告支付2016年6月至2018年1月期间原告代为垫付的水费215.6元、排污费72.4元、电费1431.5元、垃圾处理费160.3元;3、被告向原告支付逾期滞纳金386.67元［按中国人民银行同期贷款利率（按照最低利率4.75%计算）自被告逾期之日起暂计算至2019年4月10日止，直至被告付清款项之日止］；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确其诉讼请求2要求的电费为2016年6月至2017年11月期间的电费共计1287.3元；诉讼请求3的计算标准为以当月欠费的本金为基数（包括管理费、本体维修基金及水电费等），自当月16日起依次计算，暂计至2019年4月10日为378.3元。事实和理由：2007年11月8日，深圳市时代骄子大厦业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定：1、服务期限自2007年11月15日至2010年11月14日止；2、住宅物业管理费按建筑面积每月每平米2.6元收取；3、高层本体维修基金按建筑面积每月每平方米0.25元收取；4、业主每月15日前应按时交纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金。上述《物业管理服务合同》期限届满后，由于时代骄子大厦未再成立业主委员会，双方无法续签书面《物业管理服务合同》，为此，原告与小业主继续按照前期《物业管理服务合同》的约定履行合同，原告继续为时代骄子大厦提供物业服务直至2018年1月15日止。被告为时代骄子大厦B座21H2物业（建筑面积38.9平方米）的业主。根据原、被告双方《物业服务合同》的约定及相关法律法规的规定，原告向被告提供涉案物业之物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费等服务费用。2007年11月起至原告终止时代骄子大厦物业服务止，原告均合法依约为被告提供符合标准的物业管理服务，忠实履行义务。但被告自2016年6月始，便开始以各种理由拒绝向原告支付物业管理费、本体维修基金等各项费用，原告曾多次向被告催讨，被告均以各种理由推托。作为时代骄子大厦小区业主，被告有义务按约定向原告缴交相应的物业管理费等服务费用，被告拒不支付管理费等服务费用的行为已严重违反物业管理服务合同的约定及相关法律法规的规定，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定及相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。被告答辩称：一、原告未按照物业合同约定内容提供相应物业服务，严重违反合同约定条款，被告诉求支付其对应资质收费标准的80%物业费。原告违背合同约定，擅自挪用、侵占公共利益，获取不当得利。（一）违约行为。原告作为物业管理服务合同的乙方，未履行合同义务，致使时代骄子大厦年久失修、居住环境恶劣、存在诸多安全隐患，具体存在以下情况：1、楼道、停车场垃圾不及时清理。2、消防器材形同虚设、消防栓无水、烟感失效，存在严重安全隐患。3、大厦楼体常年无维护及更新。4、大厦屋顶构架、二楼大堂雨棚、地面、设施无维修，常年生锈，导致诸多安全隐患。5、小区四楼会所私拉电线，存在严重安全隐患。6、电梯作为高层住宅住户经常使用的重要交通设施，长期得不到原告的系统维护，经常损坏，使用中时常发生坠落数层的情况，业主人人提心吊胆，极易发生恶性安全事故，影响业主的生命安全。并且电梯已到使用年限，却得不到更换，后期，广大业主为了自身安全考虑，不得不集资筹款更换了新电梯。7、原告的种种不良行为已引起媒体及政府的高度重视：深圳卫视《第一现场》栏目对原告的不作为情况予以了解并进行报道，事后相关责任人被行政拘留10天；原告在深圳市住房和建设局发布的《关于对南山区物业服务不良行为通报(2017年度)》文件中排名第一。8、原告未履行应尽义务导致时代骄子大厦日久失修，并于撤离时零交接，捣毀大厦设施，违反物业合同第九条2.(11)的约定。9、南头街道办事处于2017年12月组织召开了时代骄子小区业主大会临时会议，对是否同意与原告续签物业服务合同进行投票表决，结果显示有99.5%的业主不满意原告的物业服务，不同意与其续签物业服务合同。原告资质证明为三级管理资质，却未提供对应其资质标准的物业服务。物业合同约定的收费标准是基于物业公司资质及其提供等值物业管理服务，原告提供的物业管理服务均未达标。《深圳市住宅物业服务收费指导标准（高层）》规定，“分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费”。业主曾多次要求原告改善管理工作，却未得到改进。综上，原未按合同提供相应的物业管理服务，没有提供实际收取物业费用等值的管理服务，且拒绝对话拒绝整改，我方诉求支付其对应资质收费标准的80%物业费。（二）不当得利。原告私自利用小区公共配套设施获取收益，包括但不限于地面及地下停车场、配套会所属有偿服务部分所得收益去向不明。在原有四楼架空层的基础上，原告长期私自搭建、占用、出租四楼麻将室、舞蹈室，允许社会人员随意在小区内摆摊设点，在地下车库车位本身数量有限，不能满足小区业主自身需要的情况下，出租地下车库车位给小区外人员。以上资金收入从未对业主公示，资金去向不明，涉嫌被原告侵占，没有用于小区物业的基本维护。以上行为均未依法获得业主委员会及全体业主批准，原告于全体业主欲行使业主监督权利时，多次阻挠业主大会的召开。二、时代骄子大厦本体维修金从未归集，不予支付原告所诉的本体维修基金270元。自原告接受时代骄子大厦的管理以来，从未上交过本体维修金，归集一直为零。原告无视住建局多次催缴，截至开庭仍未补缴服务期间的本体维修金，该笔款项涉嫌被原告私吞，严重侵害业主的合法权益。三、物业管理合同已经过期，故不存在滞纳金，不予支付该部分费用386.67元。四、2017年12月至2018年2月电费178.9元不予支付，此费用已由福田物业进行垫付，本人已将相关费用缴清。五、政府部门及全体业主对原告管理服务很不满。1、深圳市住房和建设局于2018年1月12日发布了2017年度对南山区物业服务企业不良行为的通报，原告排名该黑榜的第一名。2、南头街道办事处于2017年12月组织召开了时代骄子小区业主大会临时会议，对是否同意与原告续签物业服务合同进行投票表决，结果显示有99.5%的业主不满意原告的物业服务，不同意与其续签物业服务合同。六、原告存在涉黑嫌疑，导致业主工作生活受困扰，影响社会的和谐安定。时代骄子小区2003年开盘，前期由天健物业管理，管理不错，但自2007年原告入驻，自此小区管理等一团糟，且一直没有业委会。2017年小区热心业主自发组织想成立业委会，但是多次受到恐吓和阻挠。并且有社会闲杂人员对反应问题的业主进行报复，如划车、砸车、砸玻璃等，以至于引起多次群体性事件，派出所多次出警解决冲突。综上所述，原告作为本人房屋的物业服务管理者，没有履行物业管理服务合同中的应尽义务，并且不上交本体维修金，致使时代骄子大厦居住环境脏乱差，公共设施年久失修，消防设施形同虚设，存在极大的安全隐患，门岗形同虚设，居住安全得不到保障。原告在原物业管理服务合同到期的情况下，阻扰业主大会的召开，持续损害广大业主的正当权益，占据非法所得。以上情况，南山区政府及南头街道的领导都知晓。本人作为中华人民共和国的公民，一直以来遵纪守法，通过自己的辛勤劳动，好不容易在深圳安家落户。本人在这样的小区里生活，人身安全得不到应有的保障，严重影响本人及家人的身心健康和工作生活。拒交物业费是无奈之举，只为能与物业公司平等对话，改善物业服务，过上安定的正常生活。以上情况请法官明辨。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市学府路北、南山大道东时代骄子大厦B座21H2房（涉案房产），登记建筑面积38.9平方米，于2004年9月2日核准登记在被告名下。2007年11月8日，深圳市时代骄子大厦业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《时代骄子大厦物业管理服务合同》，约定：乙方为涉诉小区提供物业管理服务；业主每月15日前应按时缴纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金；物业服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日应交万分之五作滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可代收代交水费、电费等费用；本体维修基金高层按建筑面积每月每平方米0.25元；合同期限三年，自2007年11月15日起到2010年11月14日止；及其他内容。2017年12月18日至12月24日，深圳市南头街道办事处组织涉诉小区召开业主大会临时会议，议题为：1、是否同意与原告续签物业服务合同；2、是否同意南头街道办事处委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。2017年12月25日，南头街道办事处作出业主大会临时会议结果公告，公布表决结果为第1项议题不通过，第2项议题通过。2018年1月2日，南头街道办事处向原告出具《关于时代骄子大厦物业管理项目交接事宜的函》，内容为：“2017年12月18日至24日，时代骄子大厦召开业主大会临时会议，会议决定：不同意与你公司续签物业服务合同，并同意我办委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。根据《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，并结合实际，现我办决定：你公司于2018年1月15日上午10:00开始，与应急物业公司办理交接手续。所有预收、代收费用结清至1月15日24:00时止。”原、被告确认原告于2018年1月15日退出涉诉小区。为证明涉诉小区的水电费由原告统一代收代缴，且原告已垫付了涉案房产水费、排污费、垃圾处理费及电费的事实，原告提交了《深圳市城市供排水合同》、深圳市水务（集团）有限公司出具的发票、水表读数表、《供用电合同》、深圳供电局有限公司出具的发票、电表读数表等证据予以证明。被告对上述证据的真实性均不予认可，表示原告无法证明其已实际代缴及被告应缴的具体金额。原告提交了一份《欠费明细表》，载明了2016年6月至2018年2月期间涉案房产每月的水费、排污费、电费、垃圾处理费的金额，上述期间共计产生水费215.6元、排污费72.4元、垃圾处理费160.3元、电费1287.3元。被告对该明细表不予认可。为证明原告对涉案小区的管理混乱、管理不作为、小区脏乱差、小区设施设备缺乏维护、原告存在涉黑的违法行为、未移交本体维修基金等，被告提交了相关照片、深圳市住宅发展事务中心向原告出具的《日常收取的物业专项维修资金交存催办书》、深圳市住房和建设局对南山区物业服务企业不良行为进行通报（列举了原告存在的不良行为）、福田物业出具的《时代骄子大厦接管验收报告》等予以证明。被告提交了《诉讼通知书》用于证明原告主张期间的各项费用已超过诉讼时效，被告不予支付。本院认为，原告与深圳市时代骄子大厦业主委员会签订的《时代骄子大厦物业管理服务合同》合法有效，该合同到期后，原告继续为涉诉小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告未举证证明原告未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括被告在内的涉诉小区业主提供物业管理服务，原告虽存在政府相关部门通报的不良行为，但被告以此为由主张可以不交或者少交物业管理费，理据不足，本院不予采纳。原告为小区提供物业管理服务至2018年1月15日，故被告应向原告支付2018年1月15日之前的物业服务费和本体维修基金。被告未举证证明其已向原告缴纳了前述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果，故应参照《时代骄子大厦物业管理服务合同》中约定的相关费用标准计算相关费用。对于被告提出的诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告未提交证据证明其已向被告催收过相关费用，原告于2019年5月17日提起本案诉讼，故2016年5月18日之前的物业费、水电费等费用已过诉讼时效。本案中，原告要求被告支付的系2016年6月之后的费用，并未超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付2016年6月1日至2018年1月15日期间的物业管理费1972.23元（2.6元/月/平方米×38.9平方米×19.5个月）、及本体维修基金189.64元（0.25元/月/平方米×38.9平方米×19.5个月）。原告要求被告支付物业管理费1969.5元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于原告要求被告支付的垃圾处理费、水费、排污费、电费。原告代收垃圾处理费、水费、排污费、电费，符合相关规定，且原告已提交相关证据证明涉案房产的用水、用电量及原告已代为垫付的事实，故原告已垫付的涉案房产在2016年6月1日至2018年1月15日期间的水费、排污费、垃圾处理费及2016年6月至2017年11月期间的电费，被告应予支付。根据原告提交的《欠费明细表》中载明的每月水电费、排污费及垃圾处理费的金额，经计算，被告应向原告支付上述期间的水费215.6元、排污费72.4元、垃圾处理费160.3元、电费1287.3元。对于原告主张的前述费用的滞纳金。因《时代骄子大厦物业管理服务合同》已到期终止，原、被告之间系事实上的物业服务合同关系，原告要求被告支付滞纳金无相关合同依据，且原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告段恒于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2016年6月1日至2018年1月15日期间的物业管理费1969.5元、本体维修基金189.64元；二、被告段恒于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2016年6月1日至2018年1月15日期间的水费215.6元、排污费72.4元、垃圾处理费160.3元及2016年6月至2017年11月期间的电费1287.3元；三、驳回原告深圳市万众鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预缴，由原告负担2.18元，由被告负担22.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年五月二十日书记员 陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。