辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初126号原告：姜友宽，男，1953年8月27日出生，汉族，退休工人，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张砚峰，锦州市阳光法律服务所法律工作者。被告：锦州权顺房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区五三里**。法定代表人：张宝顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：王远卓，辽宁远日驰卓律师事务所律师。第三人：秦光文，男，1965年9月23日出生，汉族，锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇公司第十六项目部负责人，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙冰冰，辽宁锦逸律师事务所律师。原告姜友宽与被告锦州权顺房地产开发有限公司、第三人秦光文买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜友宽及其委托诉讼代理人张砚峰，被告锦州权顺房地产开发有限公司的法定代表人张宝顺及其委托诉讼代理人王远卓，第三人秦光文的委托诉讼代理人孙冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜友宽向本院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款40万元，给付原告违约金12万元及赔偿金28万元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：锦州权顺房地产开发有限公司开发的舒雅茗苑小区由锦州缔一建筑安装公司承建，第三人秦光文为实际施工人。2014年8月19日被告锦州权顺房地产开发有限公司与秦光文签订了本案诉争的楼房代替工程款的协议。2015年4月30日原告与秦光文签订了购房协议书，原告购买了秦光文抵账的楼房，，地址在舒雅茗苑小区**楼******原告并于当日交付部分购房款400000元。但被告于2015年10月15日又将此楼房出售给案外人吕长江，经辽宁省锦州市中级人民法院判决，原告的购房协议有效，为此，请求人民法院依法裁决。被告锦州权顺房地产开发有限公司（以下简称权顺开发公司）辩称，本案原告诉讼主体错误，原、被告不存在房屋买卖合同关系，也不存在可以解除的合同，被告与第三人及锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司曾经签订过以房顶工程款协议，但在第三人向其他人借款被告以担保人的身份替第三人还款后，该协议及对应的房屋收款收据已经由被告收回，因此，对于原告的损失应当向第三人秦光文主张，该损失与被告无关，请法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人秦光文述称，1、被告与第三人之间存在以房顶账的事实；2、被告与他人之间的借款确实存在，在借款协议中以相关房产作担保也存在，但借款发生在2014年9月初，同月28日第三人已经清偿了该笔借款，借款协议及担保所引发的权利义务已经灭失，被告无权对该房再次出售，本案原告的损失，系被告无权处分造成的后果，产生的相关义务应由被告承担。原告姜友宽围绕其诉讼请求依法向本院提交如下证据：1、购房协议书3页，证明签订购房协议，购房事实成立；2、收条1份及交款凭证1页，证明原告已交付40万元购房款；3、（2015）凌河民二初字第00378号民事判决书一份、（2016）辽07民终1482号民事裁定书一份、（2017）辽0703民初271号民事判决书一份、（2018）辽07民终913号民事判决书一份，证明购房协议合法有效并经人民法院最终确认。被告权顺开发公司质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，上述证据均证明原告与第三人产生民事法律关系，其损失和纠纷均应向第三人秦光文主张，与被告无关。第三人秦光文质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议。被告权顺开发公司依法提交了以下证据：1、抵账协议，证明2014年8月19日被告权顺开发公司与锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司及项目经理秦光文签订以房顶工程款协议；2、顶账房屋收款收据1份，证明权顺开发公司开具的顶账房收款收据；3、借款协议2份，证明秦光文向张海涛借款200万元，向张海涛母亲借款200万元，以六份顶账协议六张收款收据抵押，并由权顺开发公司担保；4、权顺开发公司替秦光文还张海涛收款收据1份，证明权顺开发公司替秦光文向张海涛还款，张海涛妻子陈楠出具的收据；5、秦光文出具的证明材料1页，证明秦光文证实向张海涛借款，用顶账协议和收据抵押，并同意权顺开发公司帮其偿还，房屋手续由权顺开发公司收回。原告姜友宽质证意见：对证据1、2没有异议；证据3是被告伪造的，真实性不予认可。2015年锦州市公安局凌河分局在被告报案的情况下认为秦光文拒不支付劳动报酬，锦州市公安局凌河刑侦大队介入调查，调查时借款协议中只有出借人张海涛和借款人秦光文，并没有担保人被告，原始卷宗没有加盖公章及担保的事实。协议内容没有担保事实，第三人秦光文也不知道担保事实，后第三人秦光文已经清偿完张海涛的债务；对证据5的真实性有异议。第三人秦光文质证意见：对证据1、2没有意见；证据3形式上是否真实代理人不清楚，秦光文确实向张海涛借过钱，但该笔借款秦光文已于2014年9月28日清偿完毕；证据4被告给陈楠以还款名义给付200万元，该收据不能证明该笔款项与秦光文有关，如果是替秦光文还款应当得到秦光文的确认；证据5，在庭审前秦光文与代理人沟通，证明材料日期不真实。第三人秦光文依法提交了以下证据：收款收据。证明2014年9月28日被告权顺开发公司给锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司（以下简称昊宇分公司）支付200万元工程款，昊宇分公司为被告权顺开发公司出具200万元工程款收款收据，该200万元是给付秦光文的工程款，秦光文用此200万清偿2014年9月5日向张海涛的借款。因此，该借条上陈述的担保权利义务消灭，被告无权出售案涉房屋。原告姜友宽质证意见：无异议。被告权顺开发公司质证意见：对证据的关联性有异议，证明权顺开发公司向昊宇分公司支付工程款的事实证明不了第三人秦光文向张海涛还款。如果向张海涛还款，张海涛向秦光文出具收款收据并要再将抵押在张海涛的顶账协议及房屋收款收据原件还给秦光文，这才能证明双方的债权、债务结清。事实上秦光文未向张海涛还款。上述证据本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告权顺开发公司在锦州市凌河区开发舒雅茗苑住宅，第三人秦光文挂靠在锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司，任第十六项目经理部负责人，在权顺开发公司开发该小区中承揽建设工程。2014年8月19日被告权顺开发公司与第三人秦光文、昊宇分公司签订协议两份，约定权顺开发公司将舒雅茗苑1号楼1单元21层、22层东户，面积为125.19平方米两户，代替工程款支付给秦光文、昊宇分公司，房款总额为1452204元。权顺开发公司代表人潘锦签字并加盖合同专用章，秦光文签字，昊宇分公司盖章。8月20日被告权顺开发公司出具两张收款收据，载明付款单位为昊宇分公司，收款单位为权顺开发公司，收款项目舒雅茗苑，收款事由为1号楼1单元21层收据编号0145183，款项数额726102元；22层收据编号0145184，款项数额726102元，权顺开发公司加盖现金收讫章。2015年4月30日，第三人秦光文（甲方）与原告姜友宽及案外人魏颖（乙方）签订一份购房协议书，双方约定：甲方将位于锦州市凌河区户房屋，建筑面积共250.38平方米两户，以120万元出售给乙方。甲方承诺：1、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核；2、保证对出售的房屋拥有独立产权；3、保证该出售房屋未予出租出售；4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人；5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。乙方承诺：1、保证按要求先付80万元现金，余下40万元房款待甲方手续办完时交齐；违约责任：1、甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失；2、乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。落款甲方秦光文签字并加盖昊宇分公司第十六项目经理部印章；乙方姜友宽、案外人魏颖签字。当日，原告姜友宽将预付款400000元通过银行转账至秦光文儿子秦政名下，第三人秦光文出具收条一张，收条载明：“今收到买房款80万元整”（其中原告姜友宽与案外人魏颖各40万元），第三人秦光文签字并摁手印确认。又查明，被告权顺开发公司称其于2014年11月将本案诉争房屋收回，于2015年11月15日，将本案诉争的1-42号房屋，以713234元的价格卖与案外人吕长江，签订了《舒雅茗苑》商品房认购协议书，2016年1月12日为吕长江开具了50000元的收款收据，2017年12月15日为吕长江开具了100000元的收款收据。权顺开发公司称吕长江办理了入户手续，现已装修入住。负责小区管理的锦州顺祥物业有限公司也出具了证明材料以证明吕长江于2016年1月12日办理入住，物业费缴纳到2019年1月12日，共缴纳4569元。再查，2017年9月20日锦州市凌河区人民法院作出（2017）辽0703民初271号民事判决：一、原告姜友宽、魏颖与被告秦光文签订的《购房协议书》无效；二、被告秦光文于本判决生效后十日内，返还给原告姜友宽、魏颖购房款人民币各40万元；三、驳回原告姜友宽、魏颖的其他诉讼请求。宣判后，原告姜友宽、魏颖不服该判决，向辽宁省锦州市中级人民法院提起上诉。辽宁省锦州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）辽07民终913号民事判决：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初271号民事判决；二、上诉人姜友宽、魏颖与被上诉人秦光文签订的《购房协议书》合法有效；三、驳回上诉人姜友宽、魏颖的其他诉讼请求。该判决生效后，原告姜友宽向本院提起本次诉讼。本院认为，原告姜友宽与第三人秦光文签订的《购房协议书》经锦州市中级人民法院已生效判决确认合法有效，该生效判决具有既判力。现第三人秦光文不能将争议房屋交付给原告，致使合同目的无法实现，故原告姜友宽要求解除与第三人秦光文签订的《购房协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。故第三人秦光文应履行返还原告姜友宽购房款40万元的义务；关于原告姜友宽主张被告权顺开发公司返还其购房款40万元一节，根据合同相对性原则，除法律、合同另有规定以外,当事人以外的第三人不负担合同中规定的义务、不承担违约责任，因此，被告权顺开发公司不承担给付义务；关于原告要求被告给付12万元违约金及28万元赔偿金一节，因原告与第三人秦光文签订房屋买卖合同不能履行，第三人秦光文又未能及时返还原告购房款，已构成违约，对此，第三人秦光文应承担违约责任，但双方未在合同中约定违约金数额或计算方法，违约金的给付应依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条四款之规定，由第三人秦光文承担自2015年4月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的损失及2019年8月20日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的损失。被告权顺开发公司不承担原告的上述损失；关于原告主张的其他损失，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条四款规定，判决如下：一、解除原告姜友宽与第三人秦光文于2015年4月30日签订的《购房协议书》；二、第三人秦光文于本判决生效之日起十日内返还原告姜友宽购房款400000元；三、第三人秦光文支付原告姜友宽以本金400000元为基数，自2015年4月30日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的损失及2019年8月20日至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的损失；四、驳回原告姜友宽其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由第三人秦光文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  董玉敏人民陪审员  范秀梅人民陪审员  陈立海二〇二〇年五月二十九日书 记 员  黄彦元