云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初292号 原告：李艳萍，女，1980年5月17日出生，彝族，居民，住个旧市。 委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘凤秀，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告李艳萍与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳萍的委托诉讼代理人刘永生、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人刘凤秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艳萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金97110.18元；2.判令被告支付原告自2016年2月1日起至2019年12月31日止的逾期付款违约金51212.32元，合计148322.5元；3.判令被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月1日起至租金付清之日止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以417287元的价款向被告购买弥勒市房屋，后因房屋面积误差等原因，原告实际支付购房款415338元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期三年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金为房屋价款的8％，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算支付违约金。2014年8月7日，双方签订补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长三年至2018年12月31日。《房屋租赁合同》《补充协议》签订后，原告依约将房屋交付被告管理使用，被告支付了2013年度、2014年度、2015年度的租金。2016年期间被告以资金周转困难为由，拒绝支付原告2016年度的租金。经协商，双方于2017年3月22日签订《［湖泉湾1号］2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定将扣税后的2016年度租金分12期支付，每期2570.94元，但被告仅在2017年4月28日支付了一期。2019年1月16日，原告与被告签订《租金支付协议》，协议确认和约定:截止2018年12月31日，被告尚欠原告租金96912.2元;被告将所欠租金于2019年12月31日前付清;租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期支付24228.05元。协议签订后，被告未依约支付。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力，被告应当依照其内容如期、足额支付租金。原、被告双方虽然先后签订了《［湖泉湾1号］12016年返租公寓租金分期支付协议》和《租金支付协议》，但被告均未按约定支付租金，其已构成违约，除应按约定支付租金外还应当承担违约责任支付违约金，遂起诉。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，1.原、被告双方约定的租金过高，按照同地区、同地段的市场价格，应当对租金进行调整降低，继续按照原合同继续履行，对被告不公平，且租金是由净租金和租赁税费组成，支付给原告的租金是由被告代扣代缴税费后的净租金；2.违约金的计算标准过高，超过了原告的实际损失，应按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算支付，且原告对违约金的计算方式错误，应当进行分段计算；3.原告主张的2016年1月1日至2017年1月的租金已经超过诉讼时效，不应再计算违约金。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.身份证复印件1份、国家企业信用信息公示系统查询单打印件1份,欲证实原、被告的基本情况及诉讼主体资格。 2.《商品房购销合同》复印件1份、云南省地方税务局通用机打发票复印件4份，欲证实原告于2011年7月21日与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告以417287元购买弥勒“湖泉湾一号”第2幢第12层06号房，后因房屋面积误差，原告实际支付415338元。 3.《房屋租赁合同》《补充协议》复印件各1份，欲证实原、被告分别于2011年7月21日和2014年8月7日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同和协议对房屋租赁的期限、租金的支付、违约责任的承担等均进行了详细约定。 4.《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》复印件1份、手机银行转账记录截屏打印件1份、《租金支付协议》复印件1份，欲证实原、被告分别于2017年3月22日和2019年1月16日签订协议，但被告仅于2017年4月28日支付了2570.94元，其未依约履行付款义务，构成违约。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料： 1.营业执照复印件1份、法定代表人身份证复印件1份、法人代表身份证明书1份，欲证实被告的诉讼主体资格。 2.电子银行转账凭证复印件3份，欲证实被告支付给原告前三年的租金是扣除税费后的净租金。 经质证，原告对被告提交的证据1无异议；证据2，对真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据只能证明被告支付给原告前三年的租金是净租金，但税率每年都有调整，不能以当时的税率来计算现在的税费。 本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，予以采信。被告提交的证据，能够证实被告待证内容，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年7月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒县财富新天地文化旅游综合建设项目第一期”的商品房中第2幢第12层06号房屋，房屋建筑面积为51.39平方米，每平方米价格为8120元，房屋总价为417287元，因房屋面积存在误差，原告实际支付购房款415338元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年8月7日，双方签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。2017年3月22日，原告与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金30851.31元，分12期支付，每期支付2570.94元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年4月28日，被告向原告转账支付2570.94元。2019年1月16日，双方签订《租金支付协议》，约定原、被告确认截至2018年12月31日被告尚欠原告租金共计96912.2元（含税），原告同意被告将上述所欠租金于2019年12月31日前付清，具体支付方式为：租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期按比例支付24228.05元（含税），原告应于被告支付第4期租金前缴纳租赁税费并将缴税发票交付被告，否则被告可不支付第4期租金直至原告提供完整的缴税发票。原告同意被告将每期租金扣除税费后计21320.68元以银行转账方式支付至原告银行卡。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。因被告未按约支付原告剩余租金，原告遂向本院起诉要求解决。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止房屋租金97110.18元（415338元×8%×3年－2570.94元），系按合同约定标准计算所得，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告租金97110.18元（含税）。原告主张由被告支付自2016年2月1日起至2019年12月31日止的逾期付款违约金51212.32元，并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月1日起至租金付清之日止的违约金，在原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，本院予以支持。 被告辩解合同显失公平而主张调整租金及违约金的计算标准，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。 另，被告辩解原告主张的2016年1月1日起至2017年1月的租金已经超过诉讼时效，不应再计算违约金。虽然《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达六年的租赁合同及补充协议，无疑是基于长期合作和互信，原告未在当期租金履行期限届满时立即向被告主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对被告的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。双方签订的补充协议约定的履行期至2018年12月31日届满，按照公平原则及诚实信用原则，在租赁合同持续履行的前提下，原告对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求被告依约履行支付义务，且原告提起诉讼尚未超过最后一期租金的诉讼时效。故被告辩解租金已过诉讼时效法律依据不足，对该辩解意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下： 由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告李艳萍房屋租金97110.18元、逾期付款违约金51212.32元，合计148322.5元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月1日起至全部款项付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3266元，减半收取计1633元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇二〇年五月六日 书记员 杨飞龙