广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3348号原告：欧日，男，1969年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂港区************，现住广东省中山市火炬开发区**********，公民身份号码440************。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，该司员工。原告欧日与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告欧日、被告通大公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧日向本院提出诉讼请求：判令被告通大公司向原告欧日支付逾期交房违约金38588元（以总房款453983元为基数，自2017年7月1日起计至交付为止，暂计至2019年10月31日）。诉讼中，原告欧日明确违约金计算方法为：以453983元为基数，按日万分之一自2017年7月1日起计至2019年10月31日。事实和理由：原告欧日与被告通大公司双方于2015年1月22日签订《中山市商品房买卖合同》，被告通大公司将其开发的位于******的房地产出售给原告欧日，建筑面积93.34平方米，房款总价为453983元，原告欧日通过首付款和银行按揭的方式向被告通大公司支付了453983元。合同还约定了被告通大公司应在2017年6月30日前将涉案房地产交付给原告欧日使用。而今已过两年有多，被告通大公司仍未将涉案房地产交付原告欧日，已经严重违约。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。2019年8月l3日，被告通大公司已向原告欧日交付了涉案房屋，且在该物业交付时，被告通大公司已明确告知了原告欧日，涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的事实，故即使被告通大公司存在逾期交房，有关逾期交房违约行为的截止时间应为2019年8日13日。二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告欧日与被告通大公司签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告通大公司存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告欧日已交付房价款乘以万分之一，且被告通大公司应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告欧日主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月22日，欧日（买受人）与通大公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定:欧日以453983元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋;欧日按银行按揭方式按期付款，于2015年1月22日以现金方式付款223983元，于2015年2月22日以商业贷款方式付款230000元；若发生买受人选择按揭方式付款，买受人未能按约定足额付清现金付款方式的该部分购房款或者买受人在签订本合同之日起7日内未能签署及提供按揭所需文件等违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.出卖人在合理时间内已把申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或因市政配套之延误，或因政策法规发生变化，或因政府机关的其他行政行为，导致出卖人无法按时交付商品房的；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房买卖合同签订后，欧日依约支付了全部购房款。2019年8月13日，欧日作为确认人签署确认书一份，主要内容为：******房，于2019年8月13日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得备案登记证以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住。现确认人已于2019年8月13日办理了收楼手续，领取了该物业的钥匙，现确认人确认。欧日确认已收楼，且已于2020年1月14日装修入住。由于欧日认为通大公司未按期交房，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，通大公司确认涉案商品房整体已完工，剩余收尾工程未完工，但尚未取得验收备案登记证，具体取得时间亦不能确定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与欧日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房逾期交房违约金计算的起止时间;二、违约金是否需要调整，如果需要调整，如何调整的问题。关于焦点一。虽然通大公司尚未取得涉案商品房备案登记证，但欧日已于2019年8月13日办理了涉案商品房的收楼手续并装修入住，由始对涉案商品房享有完全的占有、控制、使用等处分权利，且欧日未提交证据证明其收楼后涉案商品房存在危及人身安全、影响正常使用的情形。因此，本院认定欧日主张的逾期交房违约金应自涉案商品房买卖合同约定的最后交房期限的第二日即自2017年7月1日起计算至实际收楼之日即2019年8月13日止，对欧日主张超过的期限，本院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，涉案商品房买卖合同约定通大公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而欧日逾期付款，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，未设上限，且逾期超过30天的，欧日还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。很显然，欧日与通大公司违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，明显不符合法律关于公平原则的基本要求，明显不对等。而且，从现已查明的事实来看，通大公司实际逾期交房两年有余，严重影响到了欧日对涉案商品房所享有的占有、使用、收益等合法权益。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，显然不公平。综上，本院认为，在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的欧日请求在不变更逾期交房违约金计算标准的前提下，将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准日万分之一为标准，通大公司应向欧日支付的2017年7月1日至2019年8日13日期间的逾期交房违约金为35138.28元（453983元×0.01%×774天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告欧日支付2017年7月1日至2019年8日13日期间的逾期交房违约金35138.28元;驳回原告欧日的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费382元（原告欧日已预交），由原告欧日负担34元，由被告中山市通大房地产有限公司负担348元（被告中山市通大房地产有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告欧日）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年四月十七日书记员 罗李力冯冰冰