广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初556号 原告：冉大刚，男，1957年11月5日生，汉族，大学文化，桂林市市场监督总局员工，住广西桂林市。 原告：张民，男，1963年8月28日生，汉族，大学文化，国家税务总局桂林市税务局员工，住广西桂林市。 原告：梁全新，男，1948年10月11日生，汉族，大学文化，桂林五洲旅游股份有限公司退休员工，住广西桂林市。 原告：秦幼英，女，1953年8月8日生，汉族，住广西桂林市。 委托代理人：蒋新年，男，1954年3月1日，汉族，初中，桂林市科学委员会退休员工，住广西桂林市。 被告：桂林市绿海星城小区业主委员会，住所地广西桂林市绿海星城****。 法定代表人:黄本成，主任。 委托代理人：龚文达，广西桂山律师事务所律师。 被告：桂林邻家物业服务有限公司，，住所地广西桂林市临桂区鲁山工业园翠苑新城**********统一社会信用代码:91450322MA5NCN9889。 法定代表人:张瑛，董事长。 委托代理人：张桂宣，该公司经理。 原告冉大刚、张民、梁全新、秦幼英与被告桂林市绿海星城小区业主委员会（以下称绿海新城业委会）、被告桂林邻家物业服务有限公司（以下称邻家物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法由审判员毛川琴独任审判，于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告冉大刚、张民、梁全新、原告秦幼英的委托代理人蒋新年、被告绿海新城业委会的委托代理人龚文达、被告邻家物业公司的委托代理人张桂宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告绿海星城业委会与被告邻家物业公司签订的物业服务合同非法无效；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年12月31日，四原告所在小区在桂林市中房物业服务有限公司物业服务合同到期后，小区业委会主任李静林在不召开全体业主大会的情况下，用暗箱操作方式私自与被告邻家物业公司签订二年的物业服务合同。李静林指使张桂宣（原为桂林市中房物业服务有限公司人员，后为被告邻家物业公司人员）发放《书面业主大会绿海星城小区管理征求意见表》，却不向业主公布物业服务合同的具体条款和收费标准及物业服务标准。李静林未经业主大会同意，在选聘物业服务企业时，没有进行公开招投标私下与物业公司签订物业服务合同，且未公布物业服务合同内容，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项之规定和《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第(四)款和第十二条之规定及《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条第(三)款之规定，签订的合同非法无效。二被告签订的物业合同中第二十二条第十二款第三条私自将小区共同区域停车费租金的一半和第二十七条将小区全部广告费(含小区16户电梯内广告费、楼道广告费、公共区域广告费、道闸栏广告费、临时租用小区道路摆摊占道费)给物业公司所有。小区公共区域的停车位和所有广告费理应归小区全体业主共有，李静林主任等人根本无权私自将小区全体业主共有的财产分给物业公司，其行为严重侵犯了小区全体业主的合法权益和利益。业主多次要求李静林召开业主大会，纠正二被告非法签订的物业服务合同未果。部分业主于2020年1月11日下午开会达成共识，签字不同意二被告签订的物业服务合同，户数达到约90户，反对签订物业服务合同的业主占近小区总户数约三分之一的人数。 根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》相关规定选聘和解聘物业服务企业应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加等；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。为此，四原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 被告绿海星城业委会辩称，1、二被告签订的《物业服务委托合同》合法有效。合同主体资格合法，双方自愿订立，意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定；聘请被告邻家物业公司是其按照《物业管理条例》第十二条规定采用书面征求意见的形式召开业主大会投票通过的(注:该小区总建筑面积33492.78平方米，业主人数332户，赞成业主人数184户，赞成业主占有建筑面积23404.91平方米，均过半)，符合管理规定；合同的服务内容及价格均优于2014年12月31日的《物业服务委托合同》、以及2016年8月10日续签《物业服务委托合同》，对业主有利。2、合同将小区停车服务费用于补充物业服务费是其于2014年6月17日书面征求意见决定的(注:实际住户239户，203户业主同意)，而且使用的目的是降低业主的物业服务费收费标准，实际上也还是业主共有，并没有损害业主利益。广告费也同理。 为维护桂林市绿海星城小区所有业主合法利益，维护小区的稳定与发展，故请求法院驳回原告诉请。 被告邻家物业公司辩称，2020年1月4日，其与被告绿海星城业委会签订的服务期限为2年的《物业服务委托合同》合法有效，双方合同主体资格合法，合同是双方自愿订立，意思表示真实，合同目的是为了以优惠的价格为所有业主提供优质的物业服务，没有违反法律法规的禁止性规定；合同的服务内容及价格均优于2014年12月31日的《物业服务委托合同》以及2016年8月10日续签《物业服务委托合同》，对业主有利；合同经过被告绿海星城业委会按照《物业管理条例》第十二条规定采用书面征求意见的形式召开业主大会投票通过(注:该小区总建筑面积33492.78平方米，业主人数332户，赞成业主人数184户，赞成业主占有建筑面积23404.91平方米，均过半)。综上，请求法院驳回原告的诉请。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：四原告系绿海星城小区业主。原为绿海星城小区提供物业服务的桂林中房物业服务有限责任公司因合同期满将于2019年12月31日退出小区的物业管理，2019年12月11日，被告绿海星城业委会委托桂林中房物业服务有限责任公司工作人员张桂宣（现为被告邻家物业公司的工作人员）向业主发放《绿海新城小区管理征求意见表》，以书面业主大会形式向业主征求是否同意聘用被告邻家物业服务公司服务管理本小区。2020年1月2日，经被告绿海新城业委会统计，小区有票权业主户332户，发放意见表210份，赞成票184票，弃权票26票，故认为此次选聘物业服务企业已经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。2020年1月4日，二被告签订《物业服务管理委托合同》，合同约定被告绿海新城业委会将位于桂林市七星区绿海星城小区委托被告邻家物业公司统一实行物业管理；委托服务管理期限为二年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止；对小区公共区域露天占道停车的小汽车，提供车位按100元/月/辆（含卫生费），由物业公司代业委会向车主收取，所收取车位使用费总额的50%用于弥补物业服务费的不足，物业公司每季将已收取的车位费总额的50%交付业主委员会；小区内广告费统一由被告邻家服务公司管理，所有广告合同的签订由被告绿海新城业委会负责，所收取的广告费交由被告邻家物业公司，用于弥补物业费的不足。被告邻家物业公司于2020年1月1日起为绿海新城小区提供物业服务至今。因四原告认为二被告签订《物业服务管理委托合同》违反法律规定，侵害业主合法权益，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，被告绿海新城业委会统计的《绿海新城小区管理征求意见表》中，存在同一业主提交了两份意见表，以及并非业主本人签名等情形。 又查明，《绿海新城管理规约》确定桂林市绿海新城小区总建筑面积为33492.78平方米，有票权业主332户。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。二被告签订的《物业服务管理委托合同》是双方真实意思表示，且未违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”及国务院《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，是对小区业主共同决定事项、表决规则等的管理性规定，不是对业主大会或者业主委员会对外选聘物业服务企业签订物业服务委托合同的效力性规定，不影响业主委员会在从事民事活动中的行为的效力，不能以业主委员会违反该项规定为由确认物业服务合同无效，故四原告以被告绿海新城业委会违反上述规定为由，认为二被告签订物业服务合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 驳回原告冉大刚、张民、梁全新、秦幼英的诉讼请求。 本案适用简易程序，减半后收取案件受理费50元（四原告已预付），由四原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  毛川琴 二〇二〇年四月二十八日 书记员  付 尧