贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初706号 原告：杨珍，女，1988年1月2日出生，侗族，贵州省镇远县人，户籍地贵州省镇远县，现住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：郑勇，贵州于道律师事务所律师。 委托代理人：郑航波，贵州于道律师事务所实习律师。 被告：陈文海，男，1986年11月25日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省遵义市红花岗区。 被告：贵州万商置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙桂花桥街道桂花桥社区互豪世贸城****。统一社会信用代码：91520321069920163A。 法定代表人：王丽雅，总经理。 委托代理人：张磊磊，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人：李吉煦，贵州新长征律师事务所律师。 原告杨珍诉被告陈文海、贵州万商置业有限公司（以下简称万商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨珍及委托代理人郑勇、郑航波，被告陈文海，被告万商公司委托代理人李吉煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨珍向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与陈文海签订的《购房协议书》以及与被告万商公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令二被告连带退还原告购房款336000.00元，并支付违约金50000.00元；三、判令二被告连带承担已付购房款一倍即承担336000.00元的赔偿责任；四、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告与陈文海于2018年7月11日签订《购房协议书》，合意陈文海将拥有独立产权的位于播州区市综合体及综合贸易城一期Ａ区写字楼6-17号房产（建筑面积69.79平方米），以总价336000.00元（以上价格包含所有费用）出售给原告，原告同意认购该房后，于2018年7月17日将全部购房款支付给陈文海。由于该房系万商公司以房产抵偿工程款的方式售予陈文海，故原告在陈文海的指示下，与万商公司签订《商品房买卖合同》，并收到万商公司出具的房款收据和维修基金收据。合同签订后，经原告催告，被告一直未将购房合同办理备案手续。2019年4月17日，陈文海向原告出具承诺，承诺于2019年7月31日前与房开公司一起去房管局将原告和万商公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记事宜办理完毕，并将备案手续交给原告，如未办理，陈文海退还购房款336000.00元并按相关法律规定支付违约金。2019年7月11日，万商公司出具承诺，承诺在陈文海的配合下于2019年8月20日之前为原告办理相关合同事项。但二被告至未为履行义务，原告未收到正式备案的购房合同。 被告陈文海辩称：原告诉称的涉案房屋已被万商公司用于抵押我并不清楚；原告诉称的其余事项均是事实，我未故意隐瞒，本案的责任应由万商公司承担。 被告万商公司辩称：原告方与被告陈文海系债权转让，陈文海对万商公司的债权转让给了原告，原告与我方的买卖交易并未实际履行，以物抵债的目的能够达成，我方不应该承担本案的赔偿责任，原告诉称的事实我方只认可以物抵债这一项。 本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，万商公司（定做人、甲方）与遵义扬帆起航网络传媒科技有限公司（承揽人、乙方）签订《遵义万商城市综合体及综合商贸城活动现场布置承揽合同》，陈文海作为遵义扬帆起航网络传媒科技有限公司的法定代表人在该合同上签名确认，约定万商公司将位于遵义市播州区万豪世贸城2栋（幢）6楼17室（公寓）以总价318242.00元（其中房价314055.00元、维修基金3554.00元）抵偿工程款。2018年7月11日，陈文海（甲方，出售方）与杨秀彬、杨珍（乙方、购房方）签订《购房协议书》，协议第一条约定：“甲方将其拥有独立产权的位于播州区贵州万商置业有限公司Ａ区2号写字楼6-17号房产，建筑面积69.79平方米以总价叁拾叁万陆仟元整（￥336000.00）出售给乙方（以上价格包括所有费用），乙方愿意以上述价格向甲方认购该房”；第二条约定：“甲方承诺：1、保证对出售的房屋拥有独立产权，无任何家庭或共有人纠纷。保证该出售房屋未予出租或其他纠纷。因出租或纠纷等原因所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。2、保证将该房屋按约定价格（即总价人民币叁拾叁万陆仟元整）出售给乙方。3、保证自签订本协议起10日内，即2018年7月21日前办理完更名手续（即与贵州万商置业有限公司签订正式的购房合同）。4、保证乙方支付首付前缴清已产生的相关费用且承担房产更名产生的所有费用。5、承诺若甲方不能更名给乙方，甲方须向乙方支付违约金人民币伍万元整”；第三条约定：“乙方承诺：1、保证按约定价格向甲方购买该房屋；2、乙方与甲方于签订协议之日支付首付款人民币贰拾伍万元整（￥250000.00），剩余房款在办理完更名手续之日全部支付完毕；3、承诺因乙方原因不再购买该房屋，乙方须向甲方支付违约金人民币伍万元整”。《购房协议书》签订后，杨珍按照约定支付给陈文海购房首付款250000.00元。 在陈文海的协助下，杨珍于2018年7月17日与万商公司签订《商品房买卖合同》，载明万商公司将其开发建设的位于遵义市播州区市综合体及综合贸易城一期Ａ区2幢6层17号（2-6-17）号面积为69.79平方米的房屋以314055元的价格出售给杨珍，并约定于2019年6月30日前交付房屋、于《商品房买卖合同》备案登记之日起30日内申请预告登记、万商公司于2019年9月30日前取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的手续交付给杨珍。《商品房买卖合同》签订后，万商公司于2018年7月17日出具给杨珍《收据》两份，分别载明：“今收到杨珍交来2-6-17维修基金金额大写肆仟壹佰捌拾柒元￥4187”、“今收到杨珍2-6-17房款金额大写叁拾壹万肆仟零伍拾伍元￥314055”，该款杨珍并未实际支付给万商公司。《商品房买卖合同》签订后，杨珍按照与陈文海签订的《购房协议书》的约定将购房余款支付给陈文海，陈文海于2018年7月17日出具给杨珍《收据》一份，载明：“今收到杨珍交来我拥有的位于马家湾贵州万商置业有限公司Ａ区2号写字楼6-17号房产房款人民币叁拾叁万伍仟元整（￥335000.00），所有房款已付清”。 因陈文海、万商公司未能办理万商公司与杨珍签订的《商品房买卖合同》的备案登记，陈文海于2019年4月17日出具给杨珍《承诺书》，承诺“我承诺于2019年7月31日前与房开商一起将杨珍与贵州万商置业有限公司签订的购房合同到播州区房管局进行备案事宜办理完毕，并将备案的购房合同交于杨珍，若未履行此承诺，陈文海将退还杨珍全额购房款（￥336000.00元）并按法律相关规定支付违约金”；陈文海出具《承诺书》后，未能办理备案登记，万商公司管理人员游毅于2019年7月11日出具《承诺书》，载明：“兹有我公司客户陈文海，身份证号码：5224241986××××××××于2018年3月12日以工程抵款方式购买我公司开发的万商城市综合体及综合贸易城一期Ａ区2栋，房号2-6-17.后陈文海将该公寓转售给客户杨珍，身份证号码：×××0029，鉴于杨珍在我公司未有银行刷卡凭证，不能处理合同事项。现需要陈文海配合我公司进行该公寓的款项倒账，我公司承诺于2019年8月30日之前完成倒账及办理杨珍购买的Ａ区2栋，房号2-6-17的相关合同事项”。遵义万商城市综合体及综合贸易城一期Ａ区2栋2-6-17号房现登记为万商公司所有［不动产权号：黔（2019）遵义市播州区不动产权第0015536号］，万商公司将该房屋抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行，该房屋未能办理预告登记及产权变更登记。 本案审理中，杨秀彬陈述本案《购房协议书》系杨珍与陈文海签订，杨珍向陈文海购买本案争议房屋，购房款系杨珍支付，其只是杨珍与陈文海签订《购房协议书》的见证人，其不作为当事人参与本案诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述，万商公司与遵义扬帆起航网络传媒科技有限公司于2018年3月12日签订的《遵义万商城市综合体及综合商贸城活动现场布置承揽合同》，陈文海与杨秀彬、杨珍于2018年7月11日签订的《购房协议书》，陈文海于2018年7月17日出具的《收条》，万商公司与杨珍于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》、万商公司出具给杨珍的《收据》，陈文海于2019年4月17日出具的《承诺书》、万商公司管理人员游毅于2019年7月11日出具的《承诺书》，不动产登记查询结果等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为：杨珍、陈文海、万商公司对万商公司将本案争议房屋以总价318242.00元（其中房价314055.00元、维修基金3554.00元）抵偿应支付陈文海的工程款无争议，本院予以确认。陈文海与杨珍签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有限，双方均应按照约定全面履行合同义务。《购房协议签订》后，杨珍按照约支付了购房款，但因万商公司将该房屋抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行导致至今未能办理预告登记及产权变更登记，杨珍不能取得该房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”的规定，杨珍请求解除与陈文海于2018年7月11日签订的《购房协议书》，予以支持。陈文海与杨珍签订的《购房协议书》约定购买房屋不能更名为杨珍则陈文海支付杨珍违约金50000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，杨珍请求由陈文海退还购房款336000.0.0元及支付违约金50000.00元，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，万商置业公司虽将争议房屋抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行，但本案系万商公司将争议房屋抵偿给陈文海后，陈文海再出售给杨珍，陈文海并非房地产开发企业，故杨珍请求由陈文海赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，不予支持。万商公司将本案争议房屋抵偿给陈文海后，陈文海将该房屋出售给杨珍并签订《购房协议书》，杨珍按照合同约定支付了购房款，杨珍与万商公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方签订该《商品房买卖合同》的真实意思并非杨珍向万商公司购买争议房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，杨珍与万商公司于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》无效，杨珍请求解除该《商品房买卖合同》的请求，不予支持；杨珍请求由万商公司承担连带责任的请求，也不予支持。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条的规定，判决如下： 一、解除原告杨珍与陈文海于2018年7月11日签订的《购房协议书》。 二、由被告陈文海于本判决生效之日起十五日内退还原告杨珍购房款336000.00元及支付违约金50000.00元。 三、驳回原告杨珍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7090.00元，减半收取3545.00元，由被告陈文海承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  周辉围 二〇二〇年五月六日 法官助理向炫静 书记员黄瑀