西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初15993号 原告（反诉被告）：王晓鹏，男，1980年3月2日出生，汉族，现住咸阳市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王唯，女，1986年2月25日出生，汉族，住址同上，系原告王晓鹏之妻。被告（反诉原告）：黄进华，男，1975年9月28日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：柯国来，男，1973年9月20日出生，汉族，住西安市未央区。原告（反诉被告）王晓鹏与被告黄进华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓鹏及其委托诉讼代理人王唯，被告黄进华及其委托诉讼代理人柯国来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓鹏（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方签订的房屋租赁合同已经依法于2019年7月21日解除，判令被告清理所有留置物品；2、判令被告支付2019年7月26日至今（暂定2019年9月3日房租4100元、违约金及滞纳金2400元、锁门侵害财产赔偿金3000元，合计9500元；3、本案诉讼费用由被告黄进华承担。事实与理由：其于2019年7月21日将解除合同通知以微信形式发送给被告，请求确认双方租赁关系已依法解除。其仅收到被告截止2019年7月26日的房租，之后的房租经其多次催要被告一直未交纳。被告拒付租金、拒绝腾挪XX室房屋，还私自给其房屋加锁，侵害其合法财产权益。为维护权益特提起诉讼。被告黄进华（反诉原告）辩称，房屋租赁合同约定租期三年，为毛坯房，其已将房租交至2019年7月26日，但原告于7月25日让物业断电，导致其不能正常使用房屋，故合同解除时间应为2019年7月25日。在未经其同意的情况下，原告将其留置在909室的物品转移，侵害其财产权益。要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）黄进华向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，判令反诉被告退还押金3256元；2、判令反诉被告立即归还反诉被告私自转移、藏匿其所有的办公物品：办公桌一个、茶几、沙发（一长两小）、会议桌、8把椅子、财务桌两个、财务椅两个、小的老板椅一个、博古架5个，如不能返还造成损失，应按照8680元全额赔付；3、判令反诉被告赔偿违约金6512元；4、判令反诉被告支付其装修费用7.8万元；5、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月27日，其与被反诉人约定，由被反诉人将位于西安市未央区XX路XX写字楼XX室毛坯房由其自行装修，完工后租给其。双方于2018年1月27日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年1月27日至2021年1月26日。签订合同当日，其以微信转账及现金方式将第一季度租金及押金支付给被反诉人。其认为被反诉人既然以毛坯房出租并收取一个月房租为押金，在不超出一个月期限内支付房租并不违约。而被反诉人在其将租金付至2019年7月26日的情况下，于2019年7月21日单方通知其解除合同。其多次邀请面谈、协商，均遭被反诉人拒绝，将其电话、微信拉黑，导致其无法支付后续租金。租赁合同中预留的被反诉人的银行账户错误，导致其转账支付的房租被退回。在合同尚未解除的情况下，被反诉人私自撬门换锁，转移藏匿其办公物品，严重损害其合法权益。反诉被告（本诉原告）王晓鹏对黄进华的反诉辩称，对反诉原告主张的装修费用不认可。收取反诉原告押金3256元属实，收取押金的目的是确保房屋正常使用，押金不能代替租金，反诉原告逾期交纳租金构成违约，不同意赔偿反诉原告的主张。反诉原告留置在房屋内的物品其在北三环XX库房保管，其已通知反诉原告前去领取，反诉原告逾期不提取造成损失，责任应由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2017年12月27日，王晓鹏与黄进华签订租赁合同一份，约定黄进华租赁王晓鹏合法拥有的位于西安市未央区XX路XX写字楼XX室，建筑面积81.41平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2018年1月27日至2021年1月26日止，月租金3256元，押金为一个月租金，每年租金递增当年总租金的百分之五。补充约定：每次房租提前一个月支付，房租为税后租金，王晓鹏不开发票，不承担税费。王晓鹏同意给黄进华1个月装修期，此期间不算房租。变更或解除合同的条件为：因黄进华违反合同约定，经王晓鹏提出后十五天内，黄进华未予纠正的。签订租赁合同后，黄进华支付房租至2019年7月26日（2019年按照月租金3419.16计算），交纳押金3256元。2019年6月25日，王晓鹏催促黄进华交纳房租。2019年7月21日，王晓鹏通知黄进华解除租赁合同，收回房屋。2019年7月23日黄进华向王晓鹏银行转账支付租金20515元，被冲正退回。2019年8月21日，王晓鹏通知黄进华将其在案涉房屋存放的物品于2019年8月22日搬离，归还房屋钥匙，否则其将自行开锁、处置留置物品。2019年8月23日，王晓鹏将案涉房屋的门锁进行更换。2019年9月2日黄进华在案涉房屋门上加锁一把。2019年9月3日王晓鹏将案涉房屋门锁全部拆掉，重新上锁。2019年9月6日，王晓鹏通知黄进华将留置物品暂存北三环XX库房，于2019年10月30日前提取，逾期库房自行处理，其概不负责。经王晓鹏与黄进华当庭核对，双方对案涉房屋内遗留的物品确认如下：办公桌一张、茶几、沙发（一长两小）、会议桌、8把椅子（有实物照片）、财务桌两张、财务椅两把（无实物照片）、博古架。黄进华就其装修现值申请评估，本院经西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司对案涉房屋装修进行评估，该公司作出陕通海评报字（2019）XX号评估报告，评估房屋装修的现值为人民币20763元。评估结论有效期为基准日2019年7月21日后一年。王晓鹏对该评估报告提出异议，陕西通海资产评估有限责任公司对异议进行了答复。庭审中，王晓鹏未提交其存放黄进华留置办公用品的保管凭证，经本院向其核实，王晓鹏称存放仓库被拆迁，物品可能已经灭失。黄进华提供收款收据两份、办公家具销售凭证、订货合同证明其遗留的办公用品价值为8680元应由王晓鹏全额赔付。王晓鹏未到庭质证，但称对黄进华提供的证据均不认可。并陈述其通知黄进华将遗留在其房屋内的办公物品挪走，黄进华拒不配合，其将上述物品移存至北三环XX库房内，通知黄进华两个月内领取，逾期领取后果由黄进华负担。王晓鹏增加诉讼请求：要求被告支付2019年9月3日至2019年10月10日房屋占用费5550元（按每月4500元计算）、要求被告应补交房租费及房租差价（1年7个月）32097元、二次清理垃圾费用800元、三次非法锁门财产损失360元，以上共计38807元。但王晓鹏在本院限定的期限内未交纳案件受理费，故本院不予处理。本院认为，依法成立的合同受法律保护。王晓鹏与黄进华签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王晓鹏与黄进华应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点：一、合同解除及违约责任。租赁合同约定房租需提前一个月支付，黄进华应按照合同约定于2019年7月26日前一个月交纳下期房租，但黄进华在王晓鹏于2019年6月25日催交房租及2019年7月21日通知解除租赁合同、收回房屋时仍未交纳房租。2019年7月23日，黄进华以银行转账形式支付租金，账户有误、款项被退回。2019年8月22日，王晓鹏将案涉房屋换锁。双方的行为导致租赁合同实际上已无法继续履行。黄进华逾期支付房租违约在先，王晓鹏处理双方租赁关系方式不当，导致损失扩大。综合双方行为，黄进华的过错较大，由其承担80%的责任。王晓鹏与黄进华均要求解除租赁合同关系，结合交纳租金的情况，本院确定合同于2019年7月27日解除。租赁关系解除后，黄进华继续占有使用案涉房屋至2019年9月2日，计38日，此期间的房屋占用费应由黄进华承担，根据双方约定的2019年租金标准3419.16元/月，计算为4331元。王晓鹏主张4100元不违反法律规定，本院依法予以确认。二、装饰装修残值损失的承担。租赁合同约定，王晓鹏给予黄进华一个月的装修期，该约定应视为黄进华经王晓鹏同意装饰装修案涉房屋，合同租期尚未届满，合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物处理没有约定，对剩余租期内的装修残值损失，结合双方过错，根据评估结论20763元与责任比例，确定由王晓鹏承担4153元。对于王晓鹏主张违约金，合同无具体约定，黄进华违约给王晓鹏造成损失属实，但王晓鹏主张的违约金过高，本院酌定为600元。王晓鹏要求黄进华清理留置物品，但其自认物品已被其另存他处，现案涉房屋已由其实际控制，故其诉请本院不予处理。王晓鹏主张财产损失赔偿，未提交证据，本院依法不予支持。对于黄进华的反诉要求王晓鹏返还押金3256元的主张，合同已经解除，收取的押金应由王晓鹏退还黄进华。黄进华主张王晓鹏返还的留置物品，双方对物品均已确认，故王晓鹏依法应予以返还，具体为办公桌一张、茶几、沙发（一长两小）、会议桌、8把椅子、财务桌两张、财务椅两把、博古架，如不能返还则折价赔偿，本院根据案件实际情况酌定为2200元。黄进华主张赔偿违约金，无合同依据，其自身亦有违约行为，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王晓鹏与被告（反诉原告）黄进华签订的《房屋租赁合同》于2019年7月27日解除；二、被告（反诉原告）黄进华于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）王晓鹏房屋占用费4100元、违约金600元；三、原告（反诉被告）王晓鹏于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）黄进华押金3256元、支付黄进华房屋装修残值损失4153元；四、原告（反诉被告）王晓鹏于本判决生效后二十日内返还被告（反诉原告）黄进华留置办公物品办公桌一张、茶几、沙发（一长两小）、会议桌、8把椅子、财务桌两张、财务椅两把、博古架，如不能返还按照2200元折价赔偿；五、驳回原告王晓鹏其余诉讼请求。六、驳回反诉原告黄进华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由黄进华负担。反诉案件受理费997元，由王晓鹏负担897元，黄进华负担100元。（此款双方均已预交，折抵后由王晓鹏于本判决生效后十日内支付黄进华847元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    杨迎珍 人民陪审员    孙小利人民陪审员    荣春玲   二〇二〇年五月十八日 书  记  员    丁  磊 1