内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初405号原告:李**，男，现住呼和特市。委托诉讼代理人：齐梦，内蒙古巨泓律师事务所律师。被告:吕根生，男，现住呼和浩特市。第三人:赵云云，男，现住呼和浩特市。原告李**诉被告吕根生、第三人赵云云合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告李**向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告2019年7月12日签订的《店面转让协议书》；2、请求法院依法判令被告立即偿还原告房屋租金及押金共计53600元，并以此为基数支付资金占用期间的利息(利息自原告起诉之日起按年利率6％计算至被告实际付清房屋租金及押金之日止)；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告与第三人于2019年4月19日签订《店面转让协议书》，约定被告自第三人处租赁第三人位于××旗商S106＃号房屋(以下简称“涉案房屋”)一处，后被告谎称其有转租权，经原告与被告协商，双方于2019年7月12日签订《店面转让协议书》，约定被告将涉案房屋转租给原告，原告向被告支付了房屋租金及押金53600元，被告向原告交付了房屋钥匙。2019年8月3日，原告发现自己租赁的涉案房屋多了一把锁并在门上贴有房屋出租及联系电话,后经询问被告，才得知被告根本没有转租权，且据原告了解，第三人也是从他人处承租的涉案房屋，其是否有转租权也有待查清。原告认为，原告在支付完房屋租金后却不能正常使用，给原告带来了极大的经济损失，在与被告多次交涉未果的情况下，诉至法院，望判如所请。原告李**为证明自己的主张向法庭提供如下证据：1、吕根生与李**2019年7月12日签订《店面转租协议书》复印件一份；2、赵云云与吕根生于2019年4月19签订《店面转让协议书》复印件一份；3、《中国邮政储蓄银行业务回单》及《中国邮政储蓄银行账户对账单》复印件各一张；4、微信聊天记录截图7张。拟证明原告与被告签订的《店面转让协议书》是双方真实意思表示，双方应严格按照协议书约定履行义务，原告已按照协议约定将房屋租金及装修押金共计53600元交付给被告，但后来得知被告并无转租权，且房屋涉及其他债权债务纠纷，导致原告不能正常使用房屋，致使合同履行不能。被告的行为已构成违约，根据协议书第三条约定及法律规定，被告应立即返还原告已付费用53600元并应以此为基数支付资金占用期间的利息。被告吕根生辩称，转租的时候被告认为崔建军就是房东，转租的时候崔建军也知道，故原告第一项诉讼请求没有必要，因为合同已经履行完毕，不需要再解除合同。合同约定租房期限到2020年3月，本案中他也是受害者，其在转租赵云云房子的时候也一次性付清房租80600元，至于房子为何被收回去他也不清楚。被告已经把房租和押金都交给第三人赵云云，其认为原告要退房租应该协商起诉崔建军。被告吕根生未向法庭提供证据。第三人赵云云辩称，应该找到导致房屋不能正常使用的原因是什么，他转租给被告吕根生的时候房子可以正常使用。第三人赵云云为了证明自己的观点向法庭举证，第一组证据：1、商铺转账合同（赵永胜与赵云云于2018年11月22日签订的）2、租赁协议书（赵云云与崔建军2019年3月1日签订的）3、店面转让协议书（赵云云与吕根生于2019年4月19日签订的）。拟证明第三人赵云云跟赵永胜转租的时候，赵永胜带第三人赵云云找房东崔建军签协议，租期2019年3月1日到2020年3月1日，我支付给了崔建军租金55000元，于2019年4月19日第三人赵云云又将房屋转租给吕根生，在此期间没有任何债务纠纷及房屋不能使用的现象。第二组证据：微信转账记录截图。拟证明第三人赵云云给崔建军付房租50000元，还有现金支付了5000元。原、被告及第三人提供的上述证据，经庭审质证，本院认定如下：对于原告李**提供的证据，原告李**向法庭提供的证据，被告吕根生对其真实性表示认可，第三人赵云云对涉及其与吕根生于2019年4月19日签订的《店面转让协议书》的真实性表示认可，本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。对于第三人赵云云提供的第一组证据，原告李**与被告吕根生对其真实性表示认可，本院予以确认。对于原告质疑被告是否有转租权，原告未提供证据予以反驳，并当庭表示不要求第三人赵云云承担责任，故本院不予支持。对于第二组证据，本院对其真实性予以确认。根据上述证据及庭审中当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2019年7月12日，吕根生与李**签订《店面转让协议书》，约定吕根生以53600元将自己与第三人租赁的的位××旗商S106#号房屋转租给李**使用。房屋租期在协议书中载明为“2019年7月12日转租到2020年3月”。李**向吕根生支付了房屋租金50000元及押金3600元，吕根生向李**交付了该房屋钥匙。2019年8月3日，李**发现租赁房屋上锁，后向吕根生询问得知，该房屋为吕根生从赵云云处租赁并转租给李**的，此后李**再未使用该房屋。协商未果后，李**以吕根生没有转租权，在其向吕根生支付房屋租金却不能正常使用为由，将吕根生、赵云云诉至法院，请求法院依法判令解除李**与吕根生2019年7月12日签订的《店面转让协议书》并立即偿还其房屋租金及押金共计53600元及资金占用期间的利息。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原被告签订的《店面转让协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于解除合同问题。根据相关法律规定，当事人一方依照主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告李**于2019年8月3日就告知被告吕根生房屋上锁的事实，该房屋在此后一直无法使用，导致合同无法继续履行，故双方签订的房屋租赁合同自2019年8月3日解除。根据双方约定，被告吕根生于2019年7月12日向原告李**交付了涉案房屋，后原告在同年8月3日发现房屋上锁后找到被告要求协商解决，结合原告提供的证据及双方当庭陈述，被告吕根生已经不能继续履行交付涉案房屋的义务。故李**主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于租金及押金返还问题。根据根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告李**已依约向被告吕根生支付了涉案房屋租金及押金，被告吕根生也交付的房屋钥匙，但在合同履行过程中涉案房屋被锁，被告未能协调解决并把房屋继续交付原告使用，致使双方的租赁合同解除，被告吕根生的行为已构成违约，应承担返还租金及押金的责任。故原告李**的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。结合第三人赵云云提供的证据，原被告签订《店面转让协议书》的合同日期应为2019年7月12日至2020年3月1日，共计234天。原告应支付被告自2019年7月12日至2019年8月3日之间共计23天的房屋租赁费用合计4915元（50000元÷234天×23天），故被告吕根生应返还原告李**房屋租金及押金共计48685元（50000元-4915元+3600元）。关于返还资金占用期间的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款中规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，对应修改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故原告主张的以房屋租金及押金为基数按年利率6%收取资金占用期间利息的诉讼请求，本院支持原告李**自立案之日起至实际支付之日止按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、解除原告李**与被告吕根生于2019年7月12日签订的《店面转让协议书》，解除日期为2019年8月3日。二、被告吕根生应于本判决生效之日起十日内退还原告李**房屋租金及押金48685元,并以此为基数向原告李**支付自2020年3月5日起至实际支付之日止按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元减半收取570元，由被告吕根生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判员 王 烁 二〇二〇年五月十三日书记员 王婷婷附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。