广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1617号上诉人（原审被告）：李键林，男，汉族，1978年10月6日出生，住广东省佛山市顺德区大良街道。委托诉讼代理人：邱莉莉，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕妃，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁喜标，男，汉族，1977年6月16日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯燕玲，广东聚理律师事务所律师。上诉人李键林因与被上诉人梁喜标房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初21159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李键林上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判；2.本案诉讼费由梁喜标承担。事实与理由：第一，梁喜标系以双方当事人于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同书》有效为前提的基础上提起本案诉讼，并诉请李键林支付相应费用，但一审法院在认定该合同无效后并未向当事人释明并告知可以变更诉讼请求，而直接依职权将梁喜标的租金诉求变更为“占有使用费”，严重违反法定程序。第二，即使《厂房租赁合同书》无效，但一审法院依职权推定了占用期间，酌定李键林应当支付的占有使用费毫无依据，与事实严重不符。2018年9月因台风“山竹”过境，导致案涉厂房坍塌，李键林被迫搬离案涉厂房。后来案涉厂房修复，但梁喜标却不允许李键林或转租方进驻生产。首先，梁喜标并未举证证明李键林在台风后占用了厂房；其次，梁喜标拒绝与李键林继续履行合同。如今梁喜标向李键林主张2018年9月18日至12月的租金，显然是本末倒置。根据我国合同法第二百三十一条的规定，李键林无需支付任何租金或场地占用费。第三，即便一审判决认定李键林需支付占有使用费，但一审判决直接按原合同租金标准计算场地占有使用费不合理，应予以调整。一审判决还应从厂房是否具备正常使用条件、李键林是否已经按照约定用途使用了案涉厂房、对于合同无效双方过错程度予以考虑。如前所述，台风“山竹”过境导致案涉厂房坍塌，在此期间，李键林并未实际使用该厂房。同时，由于梁喜标将未取得建设工程规划许可证的案涉厂房出租给李键林，合同无效的过错在于梁喜标。第四，梁喜标称变损费是其私自收取，该费用并非生产必须费用，梁喜标在主张电费、租金的同时还主张变损费属于多重收费。一审判决既认定《厂房租赁合同书》无效，但又支持该合同约定的变损费，与裁判事实不符。综上，请求二审法院支持李键林的上诉请求。梁喜标没有发表答辩意见。梁喜标向一审法院起诉请求：1.判令李键林向梁喜标支付2018年9月-12月四个月的租金62400元，2018年8月-12月的变损费10000元，电费4662.27元，水费255元，2018年4月-12月税费16740元；上述合共：94057.27元；2.判决本案诉讼费由李键林承担。一审法院查明事实：2018年3月26日，梁喜标和李键林签订《厂房租赁合同书》，约定：梁喜标将位于佛山市顺德区某工业区工业大道X号之2-1座厂房（即案涉厂房）出租给李键林作经营使用，租期为三年，即2018年4月10日起至2021年4月9日止，租金每月15600元，李键林须于每月5日前向梁喜标支付当月租金，若李键林未按约定期间支付租金，则李键林应承担租金总额每天百分之一的逾期付款违约金，若逾期达到一个月，梁喜标有权解除合同，收回出租厂房，并向李键林追偿欠款，并有权收取租期内租金总额的百分之二十作违约赔偿金；李键林应每月一次性支付本月水电费，另加每月每千瓦25元变损费；合同租赁期内，李键林要积极完成上级有关部门及工商、税务等部门征收的各项费用，全部由李键林负责缴纳。实际履行合同过程中，梁喜标每月收取变损费2000元，案涉厂房没有独立的水、电表，整个工业区共用一个总的水表和电表，再设分表到每个用户。梁喜标每月将水、电费抄表统计后，将应付金额告知李键林，李键林在下月支付本月水费、电费。2018年9月16日，台风山竹登陆广东，造成案涉厂房损坏。另查明，李键林曾起诉要求梁喜标返还租金和赔偿损失，案号为（2019）粤0606民初6384号案。该案查明以下事实：2006年9月22日，梁喜标、冯某杰与李效元、冯国光签订土地承包租赁合同一份，约定由梁喜标与冯某杰租用案外人李效元、冯国光在某居委会金斗一股份社村尾某工业区3号地，土地面积为25000平方米，租期为2007年10月1日起至2037年9月30日止。2006年9月22日，佛山市顺德区红岗社区居民委员会出具证明一份，确认佛山市顺德区某工业区3号地址的房屋产权属冯某杰与梁喜标所有，建筑面积25000平方米已竣工验收，同意该建筑物作为商业（工业）用途投入使用。2019年5月9日，佛山市顺德区某社区居民委员会出具同地址证明一份，载明佛山市顺德区某工业区工业大道X号之2-1座厂房的房产地址，与佛山市顺德区大良某居委会金斗一股份社村尾某工业区3号的房产地址为同一地址。李键林与案外人张某签订了一份租赁合同，约定案外人张某向李键林租赁佛山市顺德区某工业区工业大道X号之2-1座厂房，租期自2018年11月1日起至2021年4月9日止。之后李键林又与案外人张某签订一份解除合同协议书，约定李键林与案外人张某同意于2018年11月15日解除上述租赁合同。再查，2018年12月，梁喜标将案涉厂房出租给他人。以上事实，还有一审开庭笔录在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。梁喜标未能提供上述文件，梁喜标、李键林签订的《厂房租赁合同书》无效。虽然合同无效，但李键林占有使用案涉厂房，仍需向厂房的所有人支付占有使用费。梁喜标与李键林签订租赁合同、处理厂房出租事宜、收取押金等款项，案涉厂房另一名所有人冯某杰没有提出异议，没有证据证明梁喜标在本案中主张李键林向其支付相关款项侵权了他人的权利，梁喜标的起诉符合法律规定。关于李键林何时将案涉厂房交还给梁喜标。虽然案涉厂房受台风山竹影响受损坏，李键林于台风过后搬离，但这并不代表李键林已将案涉厂房交还给梁喜标。李键林在台风过后还将案涉厂房转租给案外人，并于2018年11月15日与案外人解除租赁合同，可见李键林最起码在2018年11月15日前仍占有使用着案涉厂房，梁喜标称李键林11月才搬走所有设备，因没有证据证明李键林实际占有案涉厂房的时间，且从李键林提交的证据可见，案涉厂房在2018年12月2日已被他人使用，则梁喜标理应在此之前已将案涉厂房收回，他人在2018年12月前已入驻案涉厂房。因此，一审法院认定李键林于2018年11月16日起将案涉厂房交还给梁喜标。台风过后，案涉厂房受损，李键林在一定时间内不能使用案涉厂房，梁喜标花费一定的时间修复厂房以达到使用标准合理，一审法院酌定修复时间为一个月，案涉厂房自2018年10月16日起正常使用。因台风造成案涉厂房不能使用，李键林不支付此期间的占有使用费的原因不在于李键林，故修复厂房期间的占有使用费损失应由梁喜标自行承担。租赁合同约定租赁期限自2018年4月10日起，而李键林自2019年9月起没有支付租金，故李键林应支付2019年9月10日-2019年9月16日、2019年10月16日-2019年11月15日的占有使用费。梁喜标要求参照租赁合同约定的租金标准收取占有使用费合理，占有使用费共19240元（15600元/月÷30天×7天+15600元）。关于变损费。李键林在使用案涉厂房过程中以实际行动与梁喜标达成了一致协议，同意向梁喜标支付每月2000元的变损费，变损费是梁喜标的实际损失，在李键林占有使用案涉厂房期间，李键林应向梁喜标支付，因此，李键林应向梁喜标支付使用案涉厂房期间的变损费4466.67元（2000元/月×2+2000元/月÷30天×7天）。关于电费和水费。欠费的金额由梁喜标单方形成而非供电、供水部门的读表数额，李键林有异议，一审法院不予采信。梁喜标没有证据证明李键林欠水费和电费，一审法院对梁喜标关于水费和电费的诉讼请求不予支持。关于税费。梁喜标没有证据证明其实际承担了案涉厂房的相关税费，其要求李键林支付税费没有依据，一审法院不予支持。综上所述，对于梁喜标的诉讼请求，一审法院仅支持合法有据的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、李键林应于判决发生法律效力之日起十日内向梁喜标支付占有使用费19240元、变损费4466.67元；二、驳回梁喜标的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1075.71元，由梁喜标负担804.71元，李键林负担271元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，梁喜标与李键林就租赁该厂房签订的《厂房租赁合同书》无效。根据已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.本案是否存在因严重违反法定程序而需发回重审的情形；2.一审判决认定李键林应支付的占有使用费是否合理；3.李键林是否应向梁喜标支付变损费。关于争议焦点一。李键林上诉主张，一审判决认定案涉合同无效后未向当事人释明并告知可以变更诉讼请求而直接依职权将梁喜标的租金诉求变更为“占有使用费”，严重违反法定程序，本案应发回重审。经查，一审法院认定合同无效而未向当事人进行释明并告知梁喜标变更诉讼请求虽存在瑕疵，但未影响双方当事人诉讼权利的行使及对案件的实体处理，不属于我国民事诉讼法中规定的需发回重审的严重违反法定程序的情形。故李键林的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故一审判决按梁喜标诉请以案涉合同约定的厂房租金15600元/月为标准计算李键林的占有使用费并无不妥。就李键林应当支付的占有使用费的期间问题，一审法院已有充分论述，本院完全同意并予以确认。因此，李键林关于其无需支付占有使用费或占有使用费的标准应予以调整的上诉主张均理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。李键林上诉主张，变损费为梁喜标私自收取的费用，用于弥补梁喜标的建设损失，不是其生产必须的费用，故梁喜标诉请其支付变损费不应受到法律保护。经查，变损费属于梁喜标的实际损失，且李键林不否认其在合同履行的过程中一直有按每月2000元的标准向梁喜标支付该变损费，即其以实际行动确认该变损费为双方达成的一致协议，故一审法院认定李键林应在占用使用案涉厂房期间按此标准向梁喜标支付变损费合共4466.67元，并无不当，本院亦予以维持。李键林的该上诉理由与事实不符且依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李键林的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392.67元，由上诉人李键林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年五月十一日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣