山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异50号案外人：杨帆，男，1993年2月14日生，汉族，住临清市。申请执行人：李秀红，女，1967年9月12日生，汉族，住聊城市。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。在本院执行申请执行人李秀红与被执行人临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人杨帆对查封位于临清市运河半岛小区26号楼1单元102室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人杨帆称：贵院查封了位于临清市运河半岛小区26-1-102室的房屋，现提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，解除查封，理由如下：2013年3月7日，我方与临清市嘉和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定临清市嘉和置业有限公司将运河半岛小区26号楼1单元102室房屋以总价804929元的价格出售给我方，付款方式为一次性付款。同日，我方将全额购房款及燃气开口费、维修资金支付给了临清市嘉和置业有限公司嘉和置业，嘉和置业开具《收据》给我方。2013年3月11日，临清市嘉和置业有限公司嘉和置业将运河半岛小区26号楼1单元102室房屋交付给我方。同日，我方与嘉和置业聘请的前期物业服务单位一一临清市宏安物业管理有限公司签署了《运河半岛房河岛生消安圣资任书》，并支付了相应的物业管理费、电费及装修垃圾清运费后，我方即开始入住上述房屋。2014年6月20日，在运河半岛小区众业主的努力下，嘉和置业将购房款收据收回，并开具《发票》给我方。自我方购买上述房屋至今，联合小区众业主多次找到临清市嘉和置业有限公司嘉和置业及政府相关部门，要求其为业主办理房屋产权证书，但均被嘉和置业以何种理由推脱。我方在查询上述房屋登记信息时，发现该房产已被贵院查封。上述房屋为我方的唯一住房，且直到今日未办理不动产权证书亦非我方的过错。本院查明，本院在审理原告李秀红与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年8月3日出具（2017）鲁1502民初2850号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李秀红借款11499160元并按年利率24%支付自2013年4月3日至实际给付之日的利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第项确定的付款义务，原告李秀红可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛28-4、28-5、28-6、20-1、20-2、20-3、20-4、21-2、21-3、21-7、25-1、25-2、25-425-5、25-6共十五套房屋；三、驳回原告李秀红的其他诉讼请求。案件受理费90794元，减半收取45397元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。判决生效后，经申请执行人李秀红申请执行，本院于2019年1月24日立案执行。2019年5月10日，本院出具（2019）鲁1502执276-1号执行裁定书，裁定如下：查封被执行人临清市嘉和置业有限公司备案在代青山名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见查封财产清单）。查封财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。杨帆提供了下列证据：1、商品房买卖合同一份（复印件），落款日期为2013年3月7日，其内容为：甲方（卖方）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（买方）：杨帆；乙方购买甲方商品房，商品房名称：住宅楼；位置：运河半岛小区26号楼1单元102室；建筑面积167.88平方米，附属设施多功能储藏室CC-26-1-06号，建筑面积26.42平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为4228.12元/平方米，计709817元；多功能储藏室3600元/平方米，计95112元，总计804929元；付款方式：一次付清；该房屋为现房销售；等等。2、临清市嘉和置业有限公司出具的山东省地方税务局通用机打发票一份（复印件）内容为：付款单位：杨帆；收款单位：临清市嘉和投资置业有限公司；经营项目：项目名称：运河半岛；项目地址：柴市街26座1单元1层102户；开票项目：销售不动资产金额：709817.00；销售不动资产（附）金额：95112.00；合计大写：捌拾万零肆仟玖佰贰拾玖元整；开票日期：2014年6月20日；收款单位：临清市嘉和置业有限公司（发票专用章）；收款员：郑志欣；等等。3、运河半岛房屋交接书一份，内容为：房号：运河半岛26号楼1单元102室；业主姓名：杨帆；性别：男；身份证号：；签章：临清市宏安物业管理有限公司办公室（公章）；业主签字：杨帆2013年3月11日；等等。4、前期物业管理服务协议一份，协议双方为临清市宏安物业管理有限公司和杨帆，签署时间为2013年3月11日；5、签署时间为2013年3月11日的运河半岛业主消防安全责任书、运河半岛业主临时公约；6、城市居民供用气合同一份，内容为：供气方：临清市新能天然气有限公司；用气人：杨帆；用气地址：临清市运河半岛26-1-102；签署时间：2013年9月8日；等等。7、安全协议书一份，协议双方为临清市新能天然气有限公司和杨帆，签署时间为2013年9月28日；8、有线数字电视业务受理登记表一份，内容为：客户名称：杨帆，受理日期：2013年10月4日，安装地址：聊城市临清运河半岛16#1-102；等等。9、临清市宏安物业管理有限公司出具的电费收款收据一宗收款时间分别为2013年3月11日、2017年7月21日、2017年9月12日、2018年4月3日、2018年8月18日、2018年11月15日等；10、临清市自来水有限公司出具的收据一宗，客户名称为运河半岛26号楼1单元102室，时间分别为：2016年6月27日、2017年1月21日、2018年11月7日等。11、临清市自然资源和规划局出具的情况说明，内容为：“临清市人民法院：不动产登记依申请而启动。经查询，临清市嘉和置业有限公司目前未提交任何手续至我中心申请办理不动产登记业务，我中心也未给临清市嘉和置业有限公司颁发任何不动产权证书。特此说明2019年4月29日”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院查封涉案房产的时间2019年5月10日，杨帆与临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2013年3月7日，在本院查封之前；根据杨帆提交的运河半岛房屋交接书、前期物业管理服务协议、城市居民供用气合同、安全协议书、有线数字电视业务受理登记表、电费收款收据、水费收据等，能够认定证明杨帆在在本院查封之前已占有了涉案房屋；依照杨帆提交的发票，可认定其已支付全部价款；和杨帆同等情况的房屋买受人在本院查封之前已起诉要求办理过户登记，并得到临清市人民法院生效法律文书的支持，在没有相反证据的情况下，应该确认未办理过户登记非因买受人的原因。综上，杨帆对本院执行诉争房屋提出异议，符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于临清市运河半岛小区26号楼1单元102室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  史春贵审判员  赵 利二〇二〇年五月二十五日书记员  赵 博