广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4723号原告：卢珍，女，1985年6月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告：梁炎，男，1983年7月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，共同委托诉讼代理人：朱颖，广东富荣律师事务所律师。被告：广州家威房地产有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放北路****自编之九，统一社会信用代码91440101054539909R。法定代表人：熊文辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。原告卢珍、梁炎诉被告广州家威房地产有限公司（以下简称家威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，因有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，同年4月14日转为简易程序及公开开庭进行了审理。原告卢珍、梁炎的共同委托诉讼代理人朱颖，被告家威公司的委托诉讼代理人陈慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢珍、梁炎向本院提出诉讼请求：1.判令家威公司赔偿卢珍、梁炎损失26000元；2.诉讼费用由家威公司负担。事实与理由：卢珍、梁炎于2016年上半年到家威公司位于花都区建设北路162号家和逸品苑的售楼部看房，售楼人员介绍楼盘小区共有四幢楼，每幢楼一层都是架空层，还带领参观小区及样板房，当时四幢楼第一层都是全部开放的架空层。卢珍、梁炎与家威公司于2016年4月30日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买家和逸品苑2-2栋2401房，合同附件二显示2-2栋首层是全开放架空层，与售楼人员介绍一致。卢珍、梁炎于2017年年初收楼时，发现2-2栋首层并非架空层，有一大部分空间被围蔽，与合同约定严重不符。家威公司交付房屋应与合同约定一致，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，卢珍、梁炎提起诉讼，请求支持诉讼请求。原告卢珍、梁炎为证明主张，提供证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.房产证；3.照片；4.广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终20132号民事判决书；5.通知，投递单，妥投证明。被告家威公司辩称，请求驳回卢珍、梁炎诉讼请求。具体理由：1.星光老人之家的建设位置符合约定，家威公司不构成违约。⑴《商品房买卖合同》第十二条约定，商品房交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得…规划…部门出具的认可文件或准许使用文件…”，附件七的补充协议第一条第2款约定“该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划设计最终以政府有关部门的批复文件为准”。星光老人之家作为家和逸品苑项目公建配套设施，是商品房项目的一部分，按照合同约定应按规划建设，并应取得规划部门出具的认可文件。⑵《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称城乡规划法）第二章关于“城乡规划的制定”，规定总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划，属于规划制定范畴；第三章关于“城乡规划的实施”，规定建筑工程规划许可证，属于规划实施范畴。总体规划及详细规划均缺乏具体的实施方案，本身无法直接成为建设工程的依据，需要通过报建建筑设计图、施工图等具体建设方案及核发建设工程规划许可证后，才能在实际建设中实施。为此，按规划建设是指按建设工程规划许可证，并非指按详细规划建设。《商品房买卖合同》第24条规定“甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格。……甲方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准”。星光老人之家按建设工程规划许可证建设，符合城乡规划法和合同的规定。⑶附件二所附的《修建性详细规划总平面图》，缺乏具体实施方案，无法直接成为建设工程的依据，且与最终规划实施方案存在出入，依法依规不能成为星光老人之家的建设标准。星光老人之家应按建设工程规划许可证建设。家威公司提供的《建设工程规划许可证》及配套的J-2-01施工图纸，《竣工验收备案表》《规划验收合格证》（穗规验证（2015）205号），以及街道办事处出具的《关于王敏敏等信访事项的处理意见》等证据，已证明星光老人之家确是按建设工程规划许可证建设，且所在的2-2栋建筑已经规划验收合格，应认定星光老年之家的实际建设位置完全符合合同约定，家威公司不构成违约。2.另案判决认为“附件二和附件七均为家威公司提供的格式条款，应作出对格式条款提供者家威公司不利的解释，故星光老人之家的实际位置与附件二不符，家威公司构成违约”，认定事实错误。⑴附件二所附《修建性详细规划总平面图》，是广州市所有商品房买卖合同统一适用的，由广州市房屋交易系统提供的制式条款，不是家威公司提供的格式条款，认为附件二和附件七均为家威公司提供的格式条款，前提不成立，不存在适用合同法第41条的余地。⑵修建性详细规划只是建设项目报建审批的上一层级依据，不是工程建设的直接依据，平面图不具备替代建设工程规划许可证，而成为房屋建设标准的性质。《修建性详细规划总平面图》不是法定的商品房建设标准，合同没有约定该图是该商品房或商品房所在项目的建设标准，附件二《修建性详细规划总平面图》虽出现在《商品房买卖合同》中，但该图不能自动成为合同约定的星光老人之家建设标准。⑶合同法第41条、第61条、第62条、第125条，分别规定格式合同解释规则、漏洞填补规则、一般性规定，共同构成合同解释规则。关于星光老人之家建设位置，按常理解释、漏洞填补规则、一般性规则解释，均只能得出按建设工程规划许可证建设的一种结论，不存在对合同条款有两种以上解释，而需要作出不利于提供格式条款一方的解释的问题。⑷附件七第二十条第2款约定，“合同的内容与补充协议的约定不一致的，以补充协议的约定为准”，据此已直接排除附件二的效力。3.关于欺诈问题。⑴民法意义上的欺诈，是一方因受欺诈误以为A是B。如果原本就是B，则根本不构成欺诈。卢珍、梁炎强调在星光老人之家位置上受到欺诈，可反证按合同约定，星光老人之家的位置就与其原本意思不符，否则就不构成欺诈。⑵根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）的规定，受欺诈方因受欺诈，有权在撤销或接受该民事行为间做出选择，知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权的，撤销权消灭。如受欺诈方选择接受该民事行为，依据法理，不能又依据其原本以为的被欺诈事实向对方主张权利。如卢珍、梁炎认定家威公司故意实施误导的欺诈行为，有权在法定期限内以欺诈为由撤销合同，但卢珍、梁炎因房价上涨选择继续履行合同，一旦做出选择后就应当接受合同约定，而不应当超越合同权利，又依据其原本以为的被欺诈事实获取合同以外的利益，该诉求违反公平和诚实信用原则。4.即使家威公司违约，卢珍、梁炎的诉讼请求也不应获得支持。⑴卢珍、梁炎的诉讼请求已罹诉讼时效。⑵卢珍、梁炎没有举证证明因违约所遭受的损失种类、性质、大小、金额，根据谁主张谁举证的证据规则，应驳回卢珍、梁炎的诉讼请求。⑶星光老人之家属于公益性用房，不是住宅，不能按照商品住宅计价；卢珍、梁炎有失察的过错，不能要求家威公司双倍赔偿；按星光老人之家面积乘以各业主购房单价的双倍向2-2栋业主给予赔偿，没有任何根据；不能证明星光老人之家位置不符，给卢珍、梁炎造成何种损失；应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则。另案判决根据家威公司的违约及过错程度，判决家威公司按购房单价，乘以星光老人之家的面积120平方米，除以2-2栋总户数153户，乘以2，给予购房者赔偿，没有根据，属于不当运用自由裁量权。⑷竣工验收合格证必须在相关工程完成竣工并达到验收合格情况下才能取得。家威公司于2015年11月30日取得2-2栋竣工验收合格证后，随即开放预售实地参观。卢珍、梁炎在起诉状中明确载明，在家威公司销售人员带领下参观小区，不可能出现“四幢楼的一层全是架空层”的情况，可以认定卢珍、梁炎在签订合同时已经知晓星光老人之家位置且2-2栋首层不架空的事实。被告家威公司为证明主张，提供证据：1.建设工程规划验收合格证；2.竣工验收备案表；3.建设工程消防验收意见书；4.人防工程专项竣工验收备案意见书；5.环保验收审批函；6.燃气竣工报告；7.自来水公司证明书；8.供用电方案协议；9.邮政超深度投递服务协议书；10.住宅质量保证书；11.住宅使用说明书；12.临时管理规约；13.收楼通知书，快递单，发票；14.收楼确认书；15.业主收楼签到表；16.广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终5702号民事判决书。本院经审理认定事实如下：家威公司投资建设位于广州市花都区建设北路162号的家和逸品苑商品房，取得商品房预售许可证。卢珍、梁炎（乙方、买方）于2016年4月30日与家威公司（甲方、卖方）签订商品房预售合同及附件一至八，约定购买家和逸品苑自编2-2栋2401房，建筑面积114.06平方米，套内建筑面积94.56平方米，按套内建筑面积计算房价，每平方米16045.42元，总金额1517255元。第六条约定“基本术语的含义”，“……5.共有建筑面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑的共有建筑面积，其内容包括：⑴……公共门厅和过道……⑵……”。第十二条约定“交房条件”，“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条约定“房屋交付”，甲方应当于2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十九条约定“规划、设计的变更”，“该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。/甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。/乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（……），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。/乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。”附件二为“经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图”。总平面图图示，自编2-2栋首层北面为星光老年之家及健身室，首层南面入户架空5米。附件七为合同补充协议。第一条约定“申明与提示”，“甲乙双方一致确认：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图和附件、《建设工程施工许可证》、经规划批准的建筑设计、施工图纸、项目用地、配套场所及设施设备、园林绿化等规划、设计、施工证书、证明文件、图纸以及项目周边用地的市政规划和交通环境状况等事项的现状及将来可能发生的变更，乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同；2.甲方提供的有关该商品房和该商品房所在建筑、所在项目各种宣传资料、介绍资料、销售广告并非要约，不构成合同内容，如与合同有不同之处，以合同的约定为准，双方并确认其对合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。/该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划设计最终以政府有关部门的批复文件为准，如与甲方提供的有关宣传资料、销售广告不符或有变化，乙方同意接受，甲方亦不必另行通知。/乙方在甲方售楼现场或通过其他途径所获取的关于该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划、设计等各方面信息（包括但不限于甲方发布的售楼书、售楼广告、户型册、楼盘模型、区域模型、光盘、三维动画、水牌等资料上所反映的信息）不作为甲方向乙方交付房屋的标准，交房标准以双方签订的合同约定为准。……5.甲方已采取合理方式提示乙方注意合同（含合同附件）中有关免除或限制甲方责任的条款，并已按照乙方要求对该类条款予以充分说明和解释。乙方已清楚了解所有合同（含合同附件）条款的含义，且均无异议和不明确之处。”第十二条约定，“将合同第十九条全条修改为：第十九条规划、设计的变更/除本条另有约定的以外，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。/甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同（本条另有约定的除外）。乙方据此要求解除买卖合同的，应在知道或者应当知道甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计之日起60天内向甲方发出解除合同的书面通知，合同因此而解除的，甲方应按照该商品房总价款的1%赔偿乙方损失。乙方逾期向甲方发出解除合同的书面通知的，视为乙方放弃解除合同的权利，双方继续履行合同，甲方无需对乙方做任何补偿或赔偿。/如存在下列情形之一的，乙方同意无条件接受该商品房项目的规划、设计变更，并不得以规划或者设计变更为由要求退房、解除合同或赔偿损失：⑴变更结果并未对乙方使用该商品房造成严重不利影响的；⑵乙方在知道或者应当知道变更事项或者变更结果后未于60日内提出书面异议的（此种情形视为乙方同意接受变更）；⑶乙方明示或默示同意或者要求变更的；⑷对该商品房所在建筑物以外的其他建筑物、公共配套建筑、共用设施设备、道路、园林绿地等作出变更的；⑸对乙方所购商品房以外的其他商品房以及非属乙方单独所有的共用建筑、配套设施设备等作出变更的；⑹规划或者设计改变未影响该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；⑺变更结果有利于丰富社区文体生活或者使乙方受益的；⑻变更结果符合多数购房人利益的。/甲方为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对建筑区划平面布局所作出的变更，不构成违约，乙方同意接受。/在不影响小区总体功能的前提下，甲方可以对建筑区划平面布局进行局部调整，乙方表示充分理解，甲方不构成违约。/……”第十八条约定“送达”，“……甲方以挂号信或特快专递形式按合同首页的地址（或乙方有效通知的新地址）邮寄通知给乙方的，自交邮后第3日起（广州市外为第5日起）视为有效送达。……”第二十条约定“补充协议的效力”，“1.本补充协议自甲乙双方签署之日起生效。2.本补充协议是合同不可分割的组成部分，由甲、乙双方在签署合同的同时签署，具有法律效力。合同的内容与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。”家威公司于2015年5月5日取得该商品房项目的建筑工程规划验收合格证，同年10月15日取得建设工程消防验收意见书，同年11月30日竣工验收，同年12月18日竣工验收备案。家威公司于2016年12月26日向卢珍、梁炎邮寄发出收楼通知书，通知卢珍、梁炎于同年12月31日或者2017年1月2日前往物业服务中心办理收楼手续。卢珍、梁炎于2016年12月31日确认交收2401房。位于花都区建设北路********登记在卢珍、梁炎名下。卢珍等77人于2019年11月22日向家威公司邮寄发出《要求家威公司承担交付楼房不符合约定的通知》，家威公司于同年11月25日签收该通知。在诉讼过程中，家威公司确认，根据附件二附图制作自编2-2栋的沙盘模型；卢珍、梁炎与家威公司确认，家威公司自对外销售开始至2017年1月在销售中心摆设沙盘模型；卢珍、梁炎主张，星光老年之家于2016年12月下旬左右被拆除围蔽；家威公司主张及抗辩，星光老年之家于2015年11月30日前被拆除围蔽，卢珍、梁炎没有举证证明其主张的拆除围蔽时间；卢珍、梁炎主张，销售人员介绍称首层封闭空间是临时建筑，过后拆除；家威公司抗辩，卢珍、梁炎没有举证证明销售人员承诺自编2-2栋首层全部不架空。广东省广州市中级人民法院于2018年5月22日、2019年12月11日分别作出（2018）粤01民终5702号、（2019）粤01民终20132号民事判决，确认以下事实：广州市规划局于2013年5月21日出具《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函[2013]2510号），显示星光老年之家项目面积为120平方米。家和逸品苑销售中心摆设的沙盘模型，显示星光老年之家及健身室位于自编2-2栋首层北面，首层南面入户架空，与家和逸品苑其他三栋楼房一致。60多名业主代表于2017年1月10日书面抗议，家威公司未经自编2-2栋全体业主同意，擅自将首层大堂砌墙、围闭、用作它用，造成消防通道不畅，大堂空间窄小，与购房合同规划图中标示的首层大堂架空不符，严重侵害楼上全体业主利益，要求立即拆除大堂围闭空间，恢复首层架空。广州市花都区国土资源和规划局于2017年1月26日出具《关于徐学华信访事项的处理意见》，“一、‘家和逸品苑’为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。我局于2013年5月以穗规函[2013]2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证[2013]1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证[2015]205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、根据批复的修建性详细规划方案，该项目在2-2栋住宅首层位置设置星光老年之家及居民健身活动场所，上述设施在批复《建设工程规划许可证》阶段已经落实，且已按程序进行批后公示，该项目符合规划要求。经核实，该项目2-2栋住宅报建后，星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形。现该星光老年之家已经移交花都区花城街道办……四、反映小区售楼部沙盘与我局批复及实际工程不一致问题，建议你向住建部门反映，或通过法律途径进行解决。”广州市花都区花城街道办事处于2017年2月9日出具《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，“……一、‘家和逸品苑’为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。广州市花都区国土资源和规划局于2013年5月以穗规函[2013]2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证[2013]1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证[2015]205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、小区内星光老人之家由我街根据上级规定的程序接收，我街于2016年4月和家和逸品苑小区开发商家威公司签订了《广州市花都区房地产开发项目配套星光老人之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老年人之家由我街管理和使用。该项目2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形……”。本院审理（2017）粤0114民初2749号一案中，组织另案双方当事人前往家和逸品苑小区调查，自编2-2栋共32层，共有住宅153套，首层局部架空，首层大堂南面为星光老年之家。广东省广州市中级人民法院审理（2018）粤01民终5702号一案中，家威公司提供的照片一的标识星光老年之家处，不能辨别是否有墙体间隔，照片二的标识星光老年之家处，仍处于被围蔽状态，不能看出首层间隔情况。家威公司确认，家和逸品苑的规划许可在案外人徐国筠签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（2015年6月6日）前已最终审定，规划部门最终审核的规划与附件二的《修建性详细规划总平面图》不一致；星光老年之家的水表安装在首层北面，不在内部或者墙体上。本院认为，家威公司违反商品房预售合同的约定，减损卢珍、梁炎按照合同约定对共有建筑面积应当享有的权益，以及买受的商品房应当具有的房屋市场价值，应当承担赔偿责任。卢珍、梁炎主张的诉讼请求未罹诉讼时效，合理的部分应予支持。根据原、被告双方诉、辩意见，对于本案的系争焦点，本院归纳评析如下：一、家威公司是否违反合同约定。合同法第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。/依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。/当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”家威公司作为房地产开发企业，向社会销售房屋，对外销售时负有全面、如实地披示与房屋有关信息以及保证交付的商品房符合约定等义务。广州市花都区国土资源和规划局于2013年5月批复项目修建性详细规划方案，家和逸品苑的星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设。家威公司在售楼部，以与规划部门批复的项目修建性详细规划方案不一致的沙盘模型在对外销售时展示，以同样不一致却注明“经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图”的总平面图作为附件二，与买受人签订商品房买卖合同。该沙盘模型及总平面图均展示及图示，星光老年之家及健身室位于自编2-2栋首层北面，首层南面入户架空，与家和逸品苑其他三栋楼房一致。家威公司不能举证证明，其已全面、如实地向卢珍、梁炎披示了首层南面入户的真实规划信息，应当承担举证不能的不利后果。卢珍、梁炎主张，销售人员介绍称首层封闭空间是临时建筑，过后拆除，该意见承继在先展示的沙盘模型与在后签订的商品房买卖合同，具有合理性；家威公司抗辩，卢珍、梁炎没有举证证明销售人员承诺自编2-2栋首层全部不架空，应承担举证不能后果的意见，本院不予支持。根据上述沙盘模型及附件二总平面图，家威公司与卢珍、梁炎约定的自编2-2栋的首层规划内容确定，星光老年之家及健身室应当位于首层北面，首层南面入户应当架空。首层南面入户，系自编2-2栋全体业主通常入户的必经通道，按照合同约定，应系全体业主的共有建筑面积。家威公司没有按照合同约定建设首层南面入户区域，实际上造成了全体业主，共153户，男女老少，共有的日常活动区域受限制，实际影响了首层南面入户区域的采光、通风等以及该自编2-2栋二层至三十二层全体业主的居住感受。同比其他三栋楼房，上述所受实际影响表现得更加突出。综上，家威公司没有全面、如实地披示自编2-2栋的实际规划信息，没有诚实信用地按照约定全面履行自己的义务，不当减损了买受人的居住权益，对此负有过错，应当承担违约责任。家威公司按照规划部门批复的方案及《建设规划许可证》等进行建设，系其按照城乡规划法等法律规范性文件，履行行政法上的义务，与本案系争的是否履行合同约定的义务，不属于同一法律关系。合同法第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”家威公司以附件七的合同补充协议，免除己方责任、排除对方主要权利，违反公平原则。家威公司抗辩，其按照规划建设及依据合同补充协议，其行为符合合同约定的相关意见，理据不足，本院不予支持。二、家威公司赔偿损失责任的确定。合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”家威公司没有按照合同约定建设首层南面入户区域，不当减损了买受人的居住权益，同比其他三栋楼房，实际上也减损了买受人的商品房按照合同约定应当具有的房屋市场价值。家威公司与卢珍、梁炎没有有效约定相关违约责任，但已履行合同的主要权利、义务。本院对家威公司赔偿损失责任的确定，以买受人受减损的居住权益以及商品房按照合同约定应当具有的房屋市场价值为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。参照卢珍、梁炎购买商品房的单价、星光老年之家的建筑面积、全体业主的住宅套数，本院裁决确定家威公司应当向卢珍、梁炎赔偿25169.29元（计算公式：16045.42元/平方米×120平方米÷153户×2）。卢珍、梁炎主张赔偿损失26000元，对于超出部分，本院不予支持。家威公司抗辩，卢珍、梁炎没有举证证明损失，另案判决赔偿计算方法属于不当运用自由裁量权等相关意见，理据不足，于法不符，本院不予支持。三、卢珍、梁炎的诉讼请求是否已罹诉讼时效。民法总则第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……/诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”家威公司通知卢珍、梁炎于2016年12月31日或者2017年1月2日前往物业服务中心办理收楼手续。卢珍等77人于2019年11月22日向家威公司邮寄发出《要求家威公司承担交付楼房不符合约定的通知》，家威公司于同年11月25日签收该通知。卢珍、梁炎在诉讼时效期间内，向家威公司提出履行请求，根据民法总则第一百九十五条第（一）项之规定，诉讼时效中断。卢珍、梁炎的诉讼请求未罹诉讼时效。家威公司抗辩，卢珍、梁炎的诉讼请求已罹诉讼时效的意见，于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州家威房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢珍、梁炎赔偿25169.29元；二、驳回原告卢珍、梁炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由被告广州家威房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年五月二十七日书记员  曹国阳