贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1016号原告：戴明翔，男，汉族，1969年12月9日出生，住贵州省贵阳市南明区。原告：李利毕，女，汉族，1975年3月18日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张競（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告戴明翔、李利毕与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴明翔、李利毕之委托诉讼代理人吴敏、张競，被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告以款350,588.00元购房为基数，按每日万分之一的标准计算并支付原告自2015年4月1日至2017年7月8日的逾期交房违约金29,063.75元；二、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的招商花园城第D9幢6层2号商品房(房号：D9-6-2)，商品房总价款为350,588.00元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2015年3月31日前向原告交付涉案商品房。若被告逾期交房，根据合同第十三条关于逾期交房责任的约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。本案中，被告直至2017年7月8日才交付涉案商品房给原告使用，且至今未支付违约金给原告。原告认为，被告迟延交付涉案商品房给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。本案审理过程中，原告向本院提交了《增加诉讼请求申请书》，增加的诉讼请求为：请求人民法院依法判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第D9幢6层2号商品房（房号：D9-6-2）产权证。被告招商商置公司辩称：一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉讼请不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。本院经审理查明：2013年12月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｄ9-6-2；该商品房总价款为350588.00元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款110588.00元，余款240000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日之，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依合同约定于2013年12月10日向被告交付了110588.00元的首付款；2015年7月27日，原告以公积金支付了余款240000.00元。2017年7月8日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｄ9幢，于2015年5月21日取得商品房备案证明书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。原告认为，被告迟延交付涉案商品房，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告申请办理商品房不动产权证书。故对原告主张被告为其办理涉案房屋不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年7月8日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过90日之，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因原告在2013年12月10日前支付了首付款110,588.00元，余款240,000.00元是在2015年7月27日以公积金贷款支付，故本案违约金应分两部分进行计算，计算方式为：按照日万分之一的标准，以110,588.00元为基数从2015年4月1日起计算至2015年7月26日止；以350,588.00元为基数从2015年7月27日起计算至2017年7月8日止，对应的违约金为26,255.74元。故对原告主张被告支付逾期交房违约金29,063.75元的诉请，本院以26,255.74元为限予以支持，其余部分不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告戴明翔、李利毕交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告戴明翔、李利毕申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴明翔、李利毕逾期交房违约金26,255.74元；三、驳回原告戴明翔、李利毕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币263.00元（已减半收取），由原告戴明翔、李利毕负担34.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担229.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇二〇年五月十九日书记员 包清琳