广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1168号上诉人(原审被告)：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地广东省开平市长沙区东兴大道爱民路**东兴大厦**南侧。法定代表人：牛加强。委托诉讼代理人：杨艳菁，广东东方大卫律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡卫雄，男，1969年8月28日出生，住广东省开平市三埠街道办事处。被上诉人(原审原告)：梁妙玲，女，1976年12月1日出生，住广东省开平市三埠街道办事处。上诉人开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳裕邦公司）因与被上诉人胡卫雄、梁妙玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富琳裕邦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回胡卫雄、梁妙玲的诉讼请求；3.本案一、二审费用由胡卫雄、梁妙玲承担。事实和理由：一、胡卫雄、梁妙玲已于2015年7月5日接收了涉案房屋，一审判决富琳裕邦公司需支付2016年4月1日至2018年10月7日期间的逾期交房违约金给胡卫雄、梁妙玲是错误的。胡卫雄、梁妙玲已于2015年7月5日接收了涉案房屋(包括交付房屋钥匙及房屋验收表)，且已实际入住。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法(2017)191号)第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，胡卫雄、梁妙玲在知道其涉案房屋未具备法定交付条件，但仍接收了该房屋，因此其所主张的接收房屋后的逾期交房违约金应不予支持。即自2015年7月5日后，富琳裕邦公司无须承担逾期交房违约责任。胡卫雄、梁妙玲在一审中并没有向法院如实说明其已接收房屋并入住的事实，导致一审法院的判决对事实认定不清，应予以更正。二、胡卫雄、梁妙玲于2015年7月5日已接收车位并使用，胡卫雄、梁妙玲接收车位后再主张违约金应不予支持。胡卫雄、梁妙玲于2015年7月5日入住涉案房屋，入住的同时已接收并使用涉案车位。也就是说，胡卫雄、梁妙玲接收车位并使用后，已不存在任何损失。参照上述第一点的审理指引，胡卫雄、梁妙玲接收车位后，再向富琳裕邦公司主张逾期交付车位违约金应不予支持。三、退一步说，即使富琳裕邦公司需支付逾期交付车位违约金给胡卫雄、梁妙玲，但一审法院确定的车位违约金计算标准过高，应当予以降低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，就商品房买卖合同而言，其逾期交付房屋的违约金计算标准应当以该房屋的租金标准为依据。一审法院判决确定的富琳裕邦公司应支付的车位违约金为每月350元，明显高于同地段同类车位的租金标准，不符合违约责任的填平原则，应予以降低。四、富琳裕邦公司已支付了2014年12月30日至2015年7月5日期间的逾期交房违约金给胡卫雄、梁妙玲。1.2018年12月7日，胡卫雄、梁妙玲向富琳裕邦公司提交了《债权申报表》。(2018)裕邦破申302号债权是基于富琳裕邦公司在2014年12月30日至2015年7月5期间迟延交房所产生的违约金。2.2019年9月23日，富琳裕邦公司就(2018)裕邦破申302号债权向胡卫雄、梁妙玲支付了38000元，胡卫雄、梁妙玲在《执行债权确认书》上签名确认，即富琳裕邦公司已完全执行(2018)裕邦破申302号债权。3.如上所述，富琳裕邦公司完全履行了支付逾期交房违约金的义务，已不存在拖欠胡卫雄、梁妙玲逾期交房违约金的情况。胡卫雄、梁妙玲辩称，一、富琳裕邦公司没有根据事实陈述涉案商品房接收实际情况。实际情况是：胡卫雄、梁妙玲在2015年1月收到富琳裕邦公司寄来的《房屋交付通知书》，要求胡卫雄、梁妙玲办理收楼手续，通知书中第二行写有：您所购买的裕邦.新外滩住宅社区一期2幢2座901房，按合同约定如期交付。通知书中，完全没有涉案商品房不具备交付条件内容，胡卫雄、梁妙玲认为，既然按合同约定，根据《商品房买卖合同》第八条所约定，该涉案商品房是已通过竣工验收合格达到交付条件的，而富琳裕邦公司违背合同第八条约定和《建筑法》规定的法定交付条件，违背《中华人民共和国合同法》第六条的诚实信用原则，胡卫雄、梁妙玲有理由认为富琳裕邦公司故意隐瞒了涉案商品房不具备约定或者法定交付条件的事实，骗取胡卫雄、梁妙玲接收涉案商品房，胡卫雄、梁妙玲在2015年7月5日接收涉案商品房后，发现涉案商品房不具备合同约定或者法定交付条件，没有正常的水电、基础设施未完全配套等，不能办理产权证，不能办理户口迁移等，给胡卫雄、梁妙玲造成金钱、时间、生活质量以及精神等多重损失，而且业主也没在2015年、2016年入住。2014年12月至2015年12月期间，富琳裕邦公司因自身资金出现问题导致工程停工，富琳裕邦公司在2016年1月30日与胡卫雄、梁妙玲就涉案商品房的延期交付和违约赔偿事宜签订《补充协议(1、2幢)》，补充协议约定：将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日至逾期交楼期间的违约责任和违约金。富琳裕邦公司因自身问题再次出现违约，涉案建筑至2018年2月涉案建筑才正式通电，2018年10月通过验收，2019年5月份才通知办理涉案商品房的不动产证。根据《补充协议(1、2幢)》约定和《建筑法》规定的法定交付条件，涉案建筑2018年10月通过验收，即达到交楼条款，视为交付，即富琳裕邦公司交付涉案商品房时间应为2018年10月，并非2015年7月5日。胡卫雄、梁妙玲是根据与富琳裕邦公司在2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》、在2016年1月30日签订的《补充协议(1、2幢)》以及依照《中华人民共和国合同法》对涉案商品房进行赔付。二、富琳裕邦公司认为胡卫雄、梁妙玲2015年7月5日接收涉案车位并使用，也是没有任何依据的，富琳裕邦公司没有根据事实陈述。胡卫雄、梁妙玲是2016年1月30日才支付涉案车位定金，车位地段当时都没通电，没车位号码，污水横流，堆放建筑杂物，无法行使，涉案车位不可能在2015年7月5日就提前使用。而且车位至今都未验收通过，车位无法办理产权证。直至2019年4月，涉案车位才正式通电，划上车位号码。三、涉案车位违约金计算标准350元/月定位合理。胡卫雄、梁妙玲认为，该违约金低于中国人民银行同期贷款利息，由于胡卫雄、梁妙玲车辆长期停放在外，风吹雨打，给车辆带来额外损耗，带来额外支出和生活不便。而且追讨的时间段是2016年2月16日至2018年10月7日，没有计算至2019年4月，违约金计算标准是合理的。四、富琳裕邦公司错误理解本案中胡卫雄、梁妙玲追讨的违约金。胡卫雄、梁妙玲并没有追讨这笔已支付的违约金。该违约金是胡卫雄、梁妙玲与富琳裕邦公司2016年1月30日签订《补充协议(1、2幢)》约定的违约金，合约中有写：本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日。并非富琳裕邦公司认为的“2014年12月30日至2015年7月5日”。本案中胡卫雄、梁妙玲追讨的是根据《补充协议(1、2幢)》约定，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日至逾期交楼期间的违约责任和违约金。实际上，富琳裕邦公司因自身问题，再次出现违约，2019年5月涉案建筑才通过验收，才达到符合协议中所说的原购房合同所要求的交楼条款，因富琳裕邦公司2018年10月8日重组原因，胡卫雄、梁妙玲追讨的赔付时间段是自2016年4月1日至2018年10月7日。综上所述，胡卫雄、梁妙玲的所有行为均依照契约精神，合法行使权利的行为，请二审法院驳回富琳裕邦公司的上诉请求，维持原判。胡卫雄、梁妙玲向一审法院起诉请求：1.确认胡卫雄、梁妙玲享有富琳裕邦公司逾期交楼债权金额为125778元(以购房款688034元为基数，自2016年4月1日起至2019年4月30日止，按每日万分之二计算)；2.确认胡卫雄、梁妙玲享有富琳裕邦公司逾期交付车位债权金额为13300元(自2016年2月16日起至2019年6月16日止，参照同地段车位租金标准350元/月计算)；3.富琳裕邦公司承担本案诉讼费在内的一切相关费用。一审法院认定事实：2014年4月3日，胡卫雄、梁妙玲与富琳裕邦公司签订了《广东省商品房买卖合同》，胡卫雄、梁妙玲向富琳裕邦公司购买位开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩*幢*座***房商品房，建筑面积为143.57平方米，房屋总价款为688034元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告(即单体竣工通过验收报告)。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：......(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。签订合同后，胡卫雄、梁妙玲通过银行按揭贷款方式向富琳裕邦公司付清了全部购房款688034元。房屋建设过程中，富琳裕邦公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给胡卫雄、梁妙玲使用。2016年1月30日，富琳裕邦公司作为甲方、胡卫雄作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和违约赔偿事宜签订一份《补充协议(1、2幢)》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案一作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：......补偿方案一：1、购买车位补偿(抵扣30000元)：(1)乙方享有购买开发商划定区域车位的优先购买权，一户仅限一个，乙方自购车位应自通知日起三日内给予甲方回复，并在45日内办理购买及按揭相关手续，此车位乙方可自用，可转让。若乙方在45日内未完成办理购买及按揭相关手续则视为放弃优先购买权，甲方无需另行通知。若乙方放弃购买的，甲方于二期车位开盘后4个月内给予乙方30000元的补偿......。2、老带新返利：乙方成功转介一名客户购买裕邦新外滩住宅产品的可获得不同的返利，同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。三、乙方同意选择补偿方案(一)作为甲方延期交楼的补偿，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任(参照广东省商品房买卖合同相关条款)。四、该协议系甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。2016年1月30日，富琳裕邦公司收取胡卫雄购买开平市三埠街道办事处金钊路*号裕邦新外滩地下车库二127车位的定金20000元。2016年2月16日，双方签订《新外滩车位认购书》，约定原成交价98000元，现抵扣5000元现金券，实际成交价为93000元。签订认购书当天，胡卫雄将车位余款73000元支付给富琳裕邦公司。同时，认购书还约定完成购买该车位手续并支付相应款项后，乙方享有该车位的使用权，使用权期限与裕邦新外滩1、2幢住宅的使用年限等同。签订协议后，富琳裕邦公司仍未能依协议约定的时间交付涉案商品房，于2018年10月才将涉案商品房交付给胡卫雄、梁妙玲。富琳裕邦公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议。另涉案车位截至庭审时尚未交付。另查明，一审法院于2018年10月8日作出(2018)粤0783破申1号民事裁定书，裁定受理申请人宁文霞对被申请人富琳裕邦公司的重整申请。一审法院判决：一、确认胡卫雄、梁妙玲对富琳裕邦公司享有债权136884.67元；二、驳回胡卫雄、梁妙玲的其他诉讼请求。一审案件受理费3081.56元(胡卫雄、梁妙玲已预交5306.17元)，由胡卫雄、梁妙玲负担48.6元，由富琳裕邦公司负担3032.96元。胡卫雄、梁妙玲多预交的一审案件受理费5257.57元，由一审法院予以退回；富琳裕邦房公司应向一审法院补缴一审案件受理费3032.96元。二审中，富琳裕邦公司提交以下证据：1.证据1执行债权确认书、收据各一份，证明胡卫雄、梁妙玲已收取债权金额；2.证据2房屋验收表一份、证明胡卫雄、梁妙玲已于2015年7月5日收楼的事实；3.证据3装修申报表、承诺书、装修竣工验收表各一份，证明房屋于2015年7月5日交付胡卫雄、梁妙玲后，胡卫雄、梁妙玲已对房屋进行装修、使用的事实。胡卫雄、梁妙玲提交开平华润燃气有限公司点火通气工作单复印件、广东电网有限责任公司江门开平供电局出具的用电客户信息打印件、房屋交付通知书及当时邮寄的信封复印件各一份，共同证明胡卫雄、梁妙玲虽然已收楼，但没有正常通水电、燃气，无法满足基本的生活需求。房屋交付通知书证明富琳裕邦公司不具备交楼的条件即来通知胡卫雄、梁妙玲收楼，富琳裕邦公司隐瞒了相关情况，胡卫雄、梁妙玲才收楼的。经质证，胡卫雄、梁妙玲对富琳裕邦公司提交前述证据的三性无异议。富琳裕邦公司对胡卫雄、梁妙玲提交的前述证据认为，1.对开平华润燃气有限公司点火通气工作单复印件、广东电网有限责任公司江门开平供电局出具的用电客户信息打印件的三性无异议，但与本案无关。根据富琳裕邦公司提交的证据2、3已可证明房屋于2015年7月5日交付给胡卫雄、梁妙玲后，其已对房屋进行装修及使用。2.对房屋交付通知书，由于该通知书上没有富琳裕邦公司的盖章，对该通知书的三性不予认可。因信封封面没有载明信件中的具体内容，因此无法确认。经审查，双方当事人提交的前述证据，均与涉案房屋有关，与本案具有关联性，本院依法予以采纳。一审查明的基本事实除“签订协议后，富琳裕邦公司仍未能依协议约定的时间交付涉案商品房，于2018年10月才将涉案商品房交付给胡卫雄、梁妙玲。富琳裕邦公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议。”外，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，富琳裕邦公司于2015年7月5日将涉案房屋交付给胡卫雄、梁妙玲，但胡卫雄、梁妙玲在二审中抗辩认为涉案房屋在交付时未达到《广东省商品房买卖合同》所约定的交付条件。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对富琳裕邦公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.胡卫雄、梁妙玲向富琳裕邦公司主张逾期交房违约金是否合理有据；2.胡卫雄、梁妙玲向富琳裕邦公司主张逾期交付车位违约金是否合理有据。关于争议焦点一。富琳裕邦公司上诉主张胡卫雄、梁妙玲已于2015年7月5日接收了涉案房屋，其后，富琳裕邦公司无须承担逾期交房违约责任，一审判决富琳裕邦公司需支付2016年4月1日至2018年10月7日期间的逾期交房违约金给胡卫雄、梁妙玲不当。本院认为，首先，富琳裕邦公司在二审中主张胡卫雄、梁妙玲已于2015年7月5日接收了涉案房屋，并提交了《房屋验收表》《装修申报表》《装修竣工验收表》等证据予以证明，胡卫雄、梁妙玲在二审中对于2015年7月5日接收涉案房屋的时间没有异议，本院予以确认。其次，在胡卫雄、梁妙玲接收涉案房屋后，买卖双方于2016年1月30日又签订了《补充协议（1、2幢）》，该补充协议明确约定：本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约相关法律责任和违约金。该补充协议是胡卫雄与富琳裕邦公司双方的真实意思表示，补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应遵照执行。据此，胡卫雄、梁妙玲在接收涉案房屋后仍可根据补充协议向富琳裕邦公司主张逾期交楼的违约责任。再次，二审中胡卫雄、梁妙玲主张涉案房屋于2018年10月达到交付条件，富琳裕邦公司主张于2018年6月8日通过综合验收达到交付条件。但在诉讼中双方均未提交相应的证据予以证明。对此，对于涉案房屋何时达到房屋交付条件应由富琳裕邦公司举证证明，而本案中富琳裕邦公司并未提供证据证明其主张，其应承担举证不能的后果。故本院采信胡卫雄、梁妙玲认为涉案房屋于2018年10月达到交付条件的主张。因此，涉案房屋在补充协议重新约定的交付时间2016年1月31日内仍未达到双方签订《广东省商品房买卖合同》所约定的交楼条件，按照补充协议的约定，富琳裕邦公司应承担从2016年4月1日起至涉案房屋达到《广东省商品房买卖合同》所约定的交楼条件之日止期间的逾期交楼违约责任，再结合一审法院于2018年10月8日裁定受理申请人宁文霞对被申请人富琳裕邦公司的重整申请，故一审法院结合吴卫雄、梁妙玲的诉请，按每日以已支付购房款的万分之二的标准计算富琳裕邦公司应支付胡卫雄、梁妙玲2016年4月1日至2018年10月7日期间的逾期交房违约金126598.26元，并无不当，本院予以维持。至于富琳裕邦公司认为，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，胡卫雄、梁妙玲知道涉案房屋未具备法定交付条件仍接受涉案房屋的情况下，其后不能以涉案房屋不具备交付条件为由向富琳裕邦公司主张逾期交房的违约责任。但本案中，胡卫雄、梁妙玲在接收涉案商品房后，又与富琳裕邦公司就涉案商品房的延期交付和违约赔偿事宜签订了《补充协议（1、2幢）》，承前分析，双方应按照达成的补充协议执行，不应再参照适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定。故富琳裕邦公司该上诉主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。富琳裕邦公司上诉主张胡卫雄、梁妙玲于2015年7月5日已接收车位并使用，但并没有提交证据予以证明，故富琳裕邦公司应承担举证不能的后果，对其该主张，本院不予采信。在诉讼中富琳裕邦公司亦无提交证据证明其已交付涉案车位，故一审判决认定涉案车位截止一审庭审时尚未交付并无不当，本院予以确认。虽然《新外滩车位认购书》没有约定逾期交付车位的违约金，但富琳裕邦公司逾期交付车位必然造成胡卫雄、梁妙玲损失，胡卫雄、梁妙玲请求参照同地段车位租金标准350元/月计算，该违约金标准低于中国人民银行同期贷款利息，一审法院予以支持，并无不当。而富琳裕邦公司上诉主张该标准明显高于同地段同类车位的租金，但富琳裕邦公司并未提供证据予以证明，本院对富琳裕邦公司该主张不予采信，因此富琳裕邦公司上诉认为一审法院确定的车位违约金计算标准过高，应予降低的主张理据不足，本院不予支持。因此，一审法院按350元/月的标准计算富琳裕邦公司应支付胡卫雄、梁妙玲2016年2月16日至2018年10月7日期间的逾期交付车位违约金11106.67元并无不当，本院予以维持。综上所述，富琳裕邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理结果正确，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3081.56元（已由开平富琳裕邦房地产开发有限公司预交），由开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年五月二十五日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅