安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1621民初205号 原告：朱素芳，女，汉族，1979年8月21日出生，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：冯更新，安徽彭线旗律师事务所律师。 被告：涡阳县七度置业有限公司。住所地安徽省涡阳县站前东路北侧，统一社会信用代码91341621080319926R。 法定代表人：王颖洲。 委托诉讼代理人：沈宇，该公司员工。 委托诉讼代理人：马涛，安徽乐行律师事务所律师。 原告朱素芳与被告涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱素芳的委托诉讼代理人冯更新，被告涡阳县七度置业公司的委托诉讼代理人沈宇、马涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朱素芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告支付逾期交房违约金48211元（自2018年8月31日至2019年12月31日止按购房款总额494980元的日万分之二计算）；后期违约金自2020年1月1日起仍按上述方式计算至案涉房屋合法交付之日止；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：原被告于2016年2月24日签订商品房买卖合同，原告购买了被告七彩世界欢乐城第9幢17层1701号房屋，房屋总价494980元，原告先后付清了购房款。合同中载明了被告应于2017年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房超过90日的，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金。另涡阳县人民法院已于2018年11月23日出具（2018）皖1621民初5488号民事判决书，判决被告给付原告逾期交房违约金23759.04元，此生效法律文书认定的是2017年12月31日至2018年8月31日区间的逾期交房违约金。截止至今，被告仍未完成交付房屋的义务。 被告七度置业公司辩称，原告购买的房屋，该房屋不具备交房条件，无法交付；因环保、新冠××疫情等不可抗力情形，该期间的违约金要扣除；原告起诉的违约金较高，答辩人申请核减，且后期未实际产生的违约金不应予以支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据二商品房买卖合同，该合同的真实性双方均无异议，能够证明双方之间房屋买卖的事实，对该证据本院予以认定。对被告提供的证据五，该证据系亳州市住宅小区租赁信息表，案涉房屋在涡阳，无法以此推断出涡阳县的房屋租赁信息，故对该证据本院不予认定。对被告提供的证据六，六份租赁合同虽都是案涉小区的租赁合同，然租赁合同中的房屋面积及租赁价格并不一致，本院无法根据此证据得出案涉小区房屋的平均租赁价格，对该证据本院不予认定。被告庭后补充提交的安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的房地产估价报告，该证据能够客观的反应出案涉小区及同地段房屋的租金情况，故对该证据本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年，原告朱素芳以按揭付款的方式购买被告开发的位于乐行路北侧、涡阜路东侧第9幢17层1701号商品房一套，该房款总价为494980元，买受人首付款人民币104980元，剩余房价款390000元，需在15日内办理银行按揭贷款手续，双方签订了商品房买卖合同。合同约定的交房期限为2017年12月31日前，如出卖人逾期交房，不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。在审理过程中，被告以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金，以实际损失计算违约金。2018年11月23日，我院对案涉房屋2017年12月31日至2018年8月31日期间的违约金进行了判决，该判决已生效。2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋面积为109.87平方米，案涉房屋至今未通过综合验收也未交付原告使用。 本院认为：原告朱素芳与被告七度置业公司之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告朱素芳要求被告七度置业交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》亦约定房屋经分期综合验收合格方可交付，即商品房经竣工验收合格方可交付既是法律强制性规定，亦是当事人合意约定。案涉房屋未验收合格，不具备交房条件，故对原告该诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求按照合同约定支付违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋为109.87平方米，按该评估结果计算案涉房屋租金每月为988.83元，每年为11865.96元；而按照合同约定的每月违约金为2969.88元，每年违约金为35638.56元。故该合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低。根据上述司法解释规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金11865.96元上浮30%，即每年违约金为15425.75元，每日违约金为42.26元。故七度置业公司应自2018年9月1日起至2019年12月31日止（共计486天）向朱素芳按照日违约金42.26元的标准支付逾期交房违约金20538.36元。关于原告主张被告支付后续违约金的诉讼请求，因该笔损失尚未发生，无法确定具体数额，原告可待损失实际发生后另行主张，故对该诉讼请求本院不予支持。 关于被告因环保、新冠××疫情等不可抗力情形，该期间的违约金要扣除的辩称，因其并未提供证据证明其因环保耽误的具体施工天数，故对被告该辩称本院不予采信。对新冠××疫情应扣除的天数，安徽省启动重大公共卫生一级响应的时间为2020年1月24日，被告主张的违约金期间为2018年8月31日至2019年12月31日，原告主张的期间不在疫情扣除期间，故对该辩称本院不予采信。 综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、涡阳县七度置业有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告朱素芳违约金20538.36元； 二、驳回原告朱素芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1005元，减半收取502.5元，由被告涡阳县七度置业有限公司负担215元，由原告朱素芳负担287.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  张杰 二〇二〇年五月十一日 书记员  吴欣