河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异89号 案外人：许某，女，2003年12月23日出生，汉族，现住石家庄市高新区。 法定代理人：周某（系案外人之母），女，1978年11月29日出生，汉族，现住石家庄市高新区。 委托诉讼代理人：晁晓朋，河北和泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于永秋，河北和泽律师事务所律师。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路**。 法定代表人：张向阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红霞，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住，住所地石家庄高新区天山大街**004-303/div> 法定代表人，苏晓昆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人许某对执行弘达明尚小区1号楼2单元103号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人许某称，请求法院停止（2019）冀01执349号执行案件中对位于石家庄市高新技术产业开发区的执行，解除查封措施。事实与理由：南通建工与迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案，申请执行人南通建工向贵院提出财产保全申请，请求贵院依法查封、冻结迎尚公司22001149元银行存款或同等价值的其他财产。贵院作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定和（2017）冀01执保158号协助执行通知书，查封了迎尚公司开发建设的位于珠江大道××住宅楼××室。迎尚公司与河北六合房地产经纪有限公司（以下简称六合公司）于2014年9月26日签订《房款抵付代理费协议》，将1-2-103室按照单价为5800元／平方米，房款829168元抵给六合公司。2014年9月26日六合公司将1-2-103室卖给于立凤，并在迎尚公司更名，由迎尚公司重新与于立凤签订购房协议，于立凤支付了六合公司三套（含1-2-103室）房款总计1869928元。于立凤于2016年5月10日将1-2-103室卖给许某，许某一次性支付了总房款850000元。 综上所述，根据相关规定，为维护异议人权益，特提起执行异议。 南通建工称，一、根据我国物权法之规定，我国的房产的产权管理采用的是登记制度，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，我方向石家庄市高新区不动产交易中心查询报告显示，案外人所涉的1-2-103号房产未在房管部门办理过备案登记。根据我国物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记，发生效力，未经登记的，不发生法律效力。法院在查封之前已经向高新区不动产交易中心进行过查询，案涉的该套房产尚登记在迎尚公司的名下，根据房产制度的公示制度，法院的查封是正确的。二、对方称该房产源于迎尚公司与六合公司签订的房款抵付代理费协议，后，又由于立凤支付六合公司房款，由于立凤卖与许某，根据争议房产的流转我们无法确定该流转过程是否合法。如果该标的物在流转过程中属于不合法，将直接导致许某的合同无效，并且许某并未在房管部门办理备案登记，法院对其进行查封也是正确的。三、基于六合公司与迎尚公司的抵付协议，我们认为该协议应该属于迎尚公司与六合公司的债权债务关系。是债务人履行债务的一种变通方式。鉴于目前房屋的权属，房产始终登记在迎尚公司的名下。那么该项抵付尚未完成，房屋的抵付协议并不必然导致物权的变动。因此该房产尚在迎尚公司名下时，法院对其进行查封是正确的。 迎尚公司称，2014年9月26日，迎尚公司与六合公司签订房款抵付代理费协议。该协议约定迎尚公司以房款抵付六合公司代理费2,166,822元，用于抵付的房产为三套房产，包括涉案房屋。根据该协议约定，六合公司可以凭协议及其授权将房屋转让给其认可的任何自然人，并与迎尚公司签订商品房销售合同。迎尚公司与六合公司签订房款抵付贷款代理费协议之后，六合公司又将房屋转售给第三人，迎尚公司系配合六合公司为第三人办理签订购房协议并出具收据，迎尚公司实际并未收到购房款。 案外人为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、房款抵付代理费协议，拟证明迎尚公司将案涉房屋抵给六合公司。 证据二、于立凤与迎尚公司签订的弘达明尚定购协议书，拟证明于立凤从六合公司购买了案涉房屋。 证据三、许某与迎尚公司签订的弘达明尚定购协议书，拟证明许某从于立凤处购买了案涉房屋。 证据四、中信银行转款记录，拟证明于立凤支付了房款。 证据五、六合公司的工商公示信息，拟证明谢利彬为六合公司股东。 证据六、迎尚公司给于立凤出具的房款收据。 证据七、周某、许某户口本，拟证明周某系许某的母亲。 证据八、农业银行转账流水，拟证明周某支付了房款85万元。 证据九、于立凤之夫出具的收款收据，拟证明周某支付了房款85万元。 证据十、于立凤与白杨的离婚证。 证据十一、迎尚公司出具的收款收据，拟证明许某支付了房款。 证据十二、物业公司收款收据一，拟证明许某合法占有案涉房屋。 证据十三、物业公司收款收据二，拟证明许某合法占有案涉房屋。 证据十四、物业公司收款收据三，拟证明许某合法占有案涉房屋。 证据十五、物业公司收款收据四，拟证明许某合法占有案涉房屋。 证据十六、弘达明尚地上停车位使用合同。 证据十七、车位使用费收据。 证据十八、许某向迎尚公司支付65000元刷卡小票。 证据十九、装饰装修工程施工合同。 证据二十、装修收据。 证据二十一、（2018）冀01执异46号执行裁定书，拟证明案涉房屋为住宅。 证据二十二、房产查询证明，拟证明案外人无其他房产。 南通建工对案外人提交的证据，提出以下质证意见：证据1，该协议是迎尚公司与六合公司签订的，我方对该协议真实性不予认可，该协议第二条称双方签字后抵付六合公司应向迎尚公司开具发票，也就是说抵付完成不仅签订合同，尚需完成一定的手续，且六合公司与迎尚公司之间的业务关系抵付是否真实合法，需要对方提供证据予以证明。证据2，对该协议真实性不予认可，与认定许某是房屋所有权人无关。证据3，对该证据真实性不认可，且无法证明许某是合法所有权人。证据4（非原件），对该证据真实性不予认可，无法证明于立凤交付过房款的事实。证据5，对其真实性认可，但无法证明案外人所称的于立凤交付过房款并由六合公司收到过房款的事实。证据6（非原件），无法证明于立凤交付房款的事实。证据7，对其真实性无异议，但无法证明案涉房屋即归许某所有。证据8，对其真实性认可，但无法认定该项交易即是房款，无法显示对方接受方是谁，无法证明周某打款的事实。证据9，对其真实性无法判断不予认可，且白杨与案件无关，对方提交的证据中显示白杨与于立凤已经离婚，即便白杨收取了该款项，房屋转让是否合法有待查证。证据10，对其真实性无法判断，且与本案无关。证据11，真实性不予认可，不能证明许某已经交付了房款的事实。证据12、13、14、15，对其真实性不予认可，只能说明该房屋可能被使用过，但无法证明许某合法占有的事实。证据16，对其真实性不予认可，与案涉房屋认定所有权无关。证据17、18，对其真实性无法判断，且与本案无关。证据19、20，对其真实性不予认可，无法证明案外人合法占有房屋的事实。证据21，对其真实性无异议，但与本案无关。证据22，对其真实性无法判断不予认可，且与本案无关。 迎尚公司的质证意见为：证据1、2、3，真实性没有异议予以认可。证据4，只显示谢利彬为收款方，无法证实是于立凤委托石春霞交付的事实。证据5，真实性予以认可。证据6，真实性没有异议，但我方只是配合六合公司为第三方出具收款收据，案涉房屋款项我方并未收取。证据7，真实性没有异议予以认可。证据8，真实性没有异议予以认可，但该证据未显示收款方。证据9，真实性我方无法判断，第三人房款的交付未通过我方。证据10、11、12、13、14、15、16、17、18、19，真实性予以认可。证据20，因为是复印件，我方无法确定。证据21、22，真实性没有异议予以认可。 南通建工提交了石家庄高新区不动产登记中心查询结果，上面显示涉案房屋未备案，该房屋登记在迎尚公司名下，拟证明查封是正确的。 许某质证意见为对该证据的真实性无异议，但仅能说明房产登记在迎尚公司名下，查封正确，不能说明能够执行案涉房屋，案涉房屋在查封前已经由案外人购买签订购房协议，支付了全部购房款可以排除执行。 迎尚公司对该证据没有异议。 本院查明，原告南通建工与被告迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案，诉讼过程中，原告南通建工向本院提出财产保全申请。本院于2017年10月10日作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定书，裁定：冻结被告河北迎尚房地产开发有限公司共计22,001,149元的银行存款或查封其同等价值的其他财产。 本院于2017年11月24日作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，请石家庄高新区不动产登记中心予以协助执行以下事项：一、查封河北迎尚房地产开发有限公司开发建设的弘达明尚小区1-2-103、1-2-203、1-2-303、1-2-503、1-2-603、1-2-1803、1-2-3003、3-1-101、6-1-2201、6-2-903、6-2-1003、6-2-2603、7-3-303、7-3-403、7-3-1003、7-3-1403,16套房产。二、查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。查封期限三年，自2017年12月1日至2020年11月30日止。 2018年11月21日本院作出（2017）冀01民初838号民事判决书，判决：一、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款16,328,246.24元并支付利息（利息以16,328,246.24元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月23日起至实际付清之日止）；二、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款3,830,518.3元并支付利息（利息以3,830,518.3元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2017年9月8日起至实际付清之日止）；三、驳回南通建工集团股份有限公司的其他诉讼请求。 判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，南通建工向本院申请强制执行，本院于2019年3月14日立案执行。 另查明，2014年9月26日，迎尚公司与六合公司签订房款抵付代理费协议，约定迎尚公司以房款抵付六合公司工程款，六合公司可将房屋转让给任何自然人并与迎尚公司签订商品房销售合同。将1-2-102、1-2-103、2-1-103三套房源抵六合公司代理费2166822元。同日，于立凤与迎尚公司签订弘达明尚定购协议书，约定于立凤定购弘达明尚1栋2单元103室。于立凤向六合公司支付了房款。2016年5月10日，许某与迎尚公司签订弘达明尚定购协议书，约定许某定购弘达明尚1栋2单元103室。许某向于立凤支付了房款。2016年5月12日，许某交纳了物业费。许某在石家庄市市内四区及高新区房屋登记情况为无房屋登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人与迎尚公司在本院查封之前签订了定购协议书，并支付了房屋价款，迎尚公司已向许某交付了案涉房屋，许某名下无其他用于居住的房屋，案涉房屋属于住宅，故许某所提异议符合上述司法解释的情形，其权利能够排除执行。许某的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下位于石家庄市房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二〇年五月二十一日 书记员  谈梦雅