福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0305民初593号 原告：莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇秀山街**。统一社会信用代码：913503056850788381。（以下简称豪居物业公司） 法定代表人：曾雪花，执行董事。 委托诉讼代理人：刘杰，福建莆秀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：潘惠镰，福建莆秀律师事务所实习律师。 被告：林丽英，女，1970年4月1日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被告：蔡伟，男，1994年7月10日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 二被告委托诉讼代理人：蔡玉荣，男，1971年12月4日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。系林丽英配偶，蔡伟父亲。 原告豪居物业公司与被告林丽英、蔡伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪居物业公司的委托诉讼代理人刘杰、潘惠镰，被告林丽英、蔡伟的共同委托诉讼代理人蔡玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪居物业公司向本院提出诉讼请求：判令林丽英、蔡伟支付豪居物业公司拖欠的物业费6337元、水电费338元、公摊电费2525元、逾期付款违约金4544元。事实与理由：林丽英、蔡伟系豪捷国际公馆小区（以下简称豪捷小区）3号楼2梯1203室业主，该物业面积90.93㎡。2014年1月18日，该小区开发商莆田市豪捷房地产开发有限公司与豪居物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定该小区委托豪居物业公司实行物业管理。合同到期后，由于豪捷小区尚未成立业主委员会，豪居物业公司继续提供物业服务。但林丽英、蔡伟未按合同支付物业费，2015年2月18日至2019年10月17日，共欠豪居物业公司物业费6337元、水电费338元、公摊电费2525元。林丽英、蔡伟的行为已经构成违约，应按约定承担自逾期之日起按日5‰计算的违约金，现豪居物业公司请求按月利率2%计算违约金。 林丽英、蔡伟辩称，1、案涉房屋存在质量问题，豪居物业公司及开发商相互推诿，导致案涉房屋至今无法入住。豪居物业公司应当另行赔偿林丽英、蔡伟的损失。2、豪居物业公司不作为，存在严重违约行为。第一，豪居物业公司未尽合理监管，导致小区多处违建，影响房屋安全。第二，豪捷小区长期存在垃圾未及时清理，部分卫生角落长期未打扫的情况。第三，豪居物业公司未实行全封闭式管理，安保措施未落实，陌生人可随意出入小区，小区曾发生多起失窃事件。第四，门禁等部分设施损坏长期未维修、消防设施缺失。第五，绿化养护缺位，导致小区绿化恶化。第六，豪居物业公司在豪捷小区收取的停车费、广告费等未公示。3、由于案涉房屋存在漏水、墙面脱落等问题导致业主无法入住，豪居物业公司主张物业费缺乏事实依据。 豪居物业公司提供以下证据： 1、物业欠费清单一份，欲证明林丽英、蔡伟拖欠物业费用共计9200元的事实。 经质证，林丽英、蔡伟认为豪居物业公司收取物业费缺乏依据，还应当返还已经收取的物业费。 2、提前占用通知书、楼房接收书、商品房买卖合同一组，欲证明林丽英、蔡伟已于2012年1月27日入住豪捷小区、由豪居物业公司提供物业服务的事实。 经质证，林丽英、蔡伟对该组证据的真实性没有异议。 3、前期物业管理服务协议一份，欲证明豪捷小区由豪居物业公司提供物业服务以及物业费收费标准等事实。 经质证，林丽英、蔡伟对该证据没有异议。 4、案涉房屋房产证复印件一份，欲证实案涉房产业主系林丽英、蔡伟，房屋建筑面积为91.07㎡的事实。 经质证，林丽英、蔡伟对该证据没有异议。 5、物业服务合同备案表一份，欲证实案涉前期物业服务合同已经在住建部门备案的事实。 经质证，林丽英、蔡伟认为物业公司的选聘未经业主同意，豪居物业公司入住豪捷小区不合法。 6、发票一组，欲证明豪居物业公司为豪捷小区的业主垫付了2015年至2019年公摊电费的事实。 经质证，林丽英、蔡伟认为其并未实际入住案涉房屋，对该事实不清楚。 7、整改通知书回执、《秀屿区城管执法局关于对“两违”案宗停水、停电的函》一组，欲证明对业主反映的违建问题，豪居物业公司曾进行劝阻并向城管执法局反映。 经质证，林丽英、蔡伟认为即使豪居物业公司通知违建业主整改也未能证实其尽到管理义务，豪居物业公司并未制止违建行为；主管部门要求停水停电系小区业主举报违建行为后做出的回复，并非豪居物业履行管理义务所致。 林丽英、蔡伟提供以下证据： 1、房屋验收确认书、协议书、楼房材料接收书、质量保证书、收款收据、房屋照片一组，欲证明案涉房屋存在质量问题，豪居物业公司曾承诺两个月内维修但至今未解决；林丽英、蔡伟已经缴纳了装修保证金、垃圾清运费、水电周转费用以及2015年2月17日之前的物业费等。 经质证，豪居物业公司对该组证据的真实性没有异议，但认为其仅确认房屋质量问题，并未承诺予以维修，房屋质量问题应由开发商解决。现案涉房屋已经装修，房屋存在的问题可能系不当装修所致。 2、林丽英与豪捷房地产公司签订的协议照片一组，欲证明豪居物业公司与豪捷房地产公司系关联性公司，虽然赔偿部分房屋维修费，但远不足以抵偿林丽英、蔡伟的损失。 经质证，豪居物业公司对该组证据的真实性提出异议，认为该组证据并无豪捷房地产公司签章，且与豪居物业公司无关；即使该协议书真实，可以证实林丽英已经与开发商就房屋质量问题达成一致。 3、豪捷小区内照片一组，欲证明豪居物业公司未尽管理义务，豪捷小区的卫生、安防、违建均存在重大问题的事实。 经质证，豪居物业公司对该组照片的真实性没有异议，但认为照片仅能体现豪捷小区部分公共设施损坏，无法证实垃圾未清运等问题。 4、落款为秀屿区治违办、秀屿区城市管理行政执法局的文件照片一组，欲证明豪居物业公司不作为导致豪捷小区存在大量违建行为。 经质证，豪居物业公司认为文件的真实性由法院依法认定，该组证据可以证实豪居物业公司自2017年起即向相应部门反映豪捷小区的违建问题，主管部门亦对违建业主采取措施。 本院经审查认为，豪居物业公司提供的第1组证据系当事人陈述，本院将结合其他证据予以分析认定。豪居物业公司提供的第2至7组，林丽英、蔡伟提供第1、3组证据，客观真实，应予认定。林丽英、蔡伟未能合理解释其提供的第4组证据的来源，不予认定。 根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下： 位于莆田市秀屿区笏石镇的豪捷小区由福建省豪捷房地产开发有限公司开发。2011年4月5日，林丽英、蔡伟向开发商购买了该小区3号楼1203室房屋。2012年1月27日双方办理房屋交付手续。当日，林丽英、蔡伟与豪居物业公司签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：1、物业管理服务质量为清洁卫生实行岗位责任制，实行标准化清洁保洁，房屋共用部位保持清洁并无乱贴、乱画；花草树木定期修剪，绿地无改变使用用途和破坏；实行封闭式管理，建立24小时值班及巡逻制度；消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时启用等。2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.2元/月；3、业主应于每月10日之前交纳物业服务费；4、业主未能按时足额支付物业服务费，豪居物业公司有权要求补交并按照日千分之五支付滞纳金。林丽英、蔡伟购房时合同载明面积为90.93㎡。后经核实，该物业建筑面积为91.07㎡。自2015年2月18日起，林丽英、蔡伟未依约交纳物业费。另查明，1、办理房屋交付手续时林丽英、蔡伟在房屋验收确认单中载明案涉房屋存在墙面开裂、空心，水源未接到厨房、洗手间，房屋防水未到位等8项问题；还备注“已确定收楼，但收楼页面所提到的7个问题必须在2个月时间搞完”。2、豪捷小区确实存在多处违建、绿化维护不当、卫生清理不到位等问题。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，豪居物业公司系物业服务公司，与林丽英、蔡伟签订的前期物业服务合同合法有效，双方均应遵照执行。豪居物业公司为林丽英、蔡伟等业主提供了物业服务，即使豪居物业公司提供的服务存在不尽如人意之处，但保证了豪捷小区的正常运转。若业主任意以物业服务不周为由拒付物业费，最终只能使物业公司无法运转而影响小区的正常生活秩序。林丽英、蔡伟拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，故豪居物业公司要求林丽英、蔡伟支付合同期限内的物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。2015年2月至2019年10月计56个月，物业费应为1.2元/㎡×91.07㎡×56=6119.9元，该部分物业费，林丽英、蔡伟应予缴纳。豪居物业公司主张其代缴了水电费338元、电梯年检费185元、电梯维保费609元，但未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。豪居物业公司主张其为业主垫付了公摊电费，其中林丽英、蔡伟应分摊2525元，但根据豪居物业公司提供的缴费发票，缴费单位为开发商福建省豪捷房地产开发有限公司，而非豪居物业公司；豪居物业公司也未合理解释该公摊电费的分摊方法，故豪居物业公司的该主张不予支持。豪居物业公司主张林丽英、蔡伟应支付逾期缴费的违约金4544元，由于豪居物业公司确实存在未能完全履行管理服务义务的情况，应认为双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。豪居物业公司要求林丽英、蔡伟支付违约金缺乏依据，不予支持。林丽英、蔡伟辩称案涉房屋存在质量问题导致其至今无法入住。由于案涉房屋于2012年1月即办理交付手续，不论林丽英、蔡伟是否实际入住，其所有的案涉物业实际接受了豪居物业公司提供的管理服务。林丽英、蔡伟、豪居物业公司之间的物业合同关系与林丽英、蔡伟、福建省豪捷房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系系不同法律关系。若福建省豪捷房地产开发有限公司销售的案涉房屋存在质量问题导致林丽英、蔡伟产生包括本案物业费在内的损失，林丽英、蔡伟可向开发商主张权利，而不能以此对抗其向豪居物业公司缴纳物业费的义务。 综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林丽英、蔡伟应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司物业服务费6119.9元； 二、驳回莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费142.6元，减半收取71.3元，由莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司负担46.3元，林丽英、蔡伟负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方慧敏 二〇二〇年五月二十七日 书记员  林 晶 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。