山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初175号 原告：青岛新佳服饰有限公司，住所地青岛市南京路**联合大厦15J，统一社会信用代码：91370202750412119Q。 法定代表人：周红，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：杨洁，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：侯文剑，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告：张萃，女，1980年1月11日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：李浩舜，山东鲁青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明，山东鲁青律师事务所律师。 被告：何敏毅，男，1983年1月7日生，汉族，住广东省清远市清城区。 原告青岛新佳服饰有限公司（以下简称“新佳公司”）与被告张萃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，被告张萃申请追加何敏毅为被告，本院依法准许。原告委托诉讼代理人杨洁，被告张萃委托诉讼代理人李浩舜到庭参加诉讼。被告何敏毅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告张萃与原告新佳公司于2016年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告房屋租金220000元；3、判令被告支付原告逾期付款违约金79763元及至实际清偿之日止，解除合同违约金90000元；4、判令被告支付原告律师代理费28000元；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费等均由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，原告（甲方）与被告张萃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将青岛市市南区租赁给乙方，用于经营无明火餐饮，租期自2016年11月25日计租至2021年10月27日届满，之后提前一个月支付下个半年度租金。合同生效后，原告依约交付房屋，被告除第一期租金按时支付，后续租金均逾期支付，至起诉之日，被告欠原告租金22万元。原告多次催要，被告拒不付款，为维护原告合法权益，故具状起诉，望判如所请。 被告张萃辩称，租赁合同相对方是原告与市南区何记港式茶餐厅（以下简称“茶餐厅”），其作为被告不适格。双方缔约时，张萃与何敏毅系夫妻关系。何敏毅以张萃名义签订租赁合同并支付第一年租金。涉案房屋实际使用人茶餐厅系何敏毅个人注册并注明由其个人经营，个人承担债务。原告与张萃房屋租赁合同未实际发生。争议房屋一直由茶餐厅经营使用，直至原告强行收回房屋。2018年8月12日，何敏毅申请注销茶餐厅获得核准，同时何敏毅承诺该茶餐厅所有债权债务关系均已清理完毕。故本案合同相对方为原告与茶餐厅，在茶餐厅注销后何敏毅应承担合同权利义务，原告起诉被告主体不适格。原告一直与何敏毅履行合同权利义务，并最终强行收回房屋属违约行为。履约期间，原告一直与何敏毅履行合同权利义务。后因何敏毅经营不善将涉案房屋转租，原告亦认可，但何敏毅收到转租金后，未支付原告，原告强行收回房屋，在原告收回后，已出租给安娜服装和正新鸡排经营使用。原告在未通知的情况下强行收回房屋另行出租属严重违约行为，本案事实并非原告所述。 被告何敏毅未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 涉案房屋位于青岛市市南区，茶餐厅开业《住所（经营场所）承诺书》记载“房屋产权人所有人或合法支配权人：刘学刚”。 2016年11月18日，原告与张萃签订《房屋租赁合同》，由张萃承租位于青岛市市南区，建筑面积约75平方米，使用面积61平方米。租赁用途为：餐饮（无明火）。租金起租日自2016年11月25日至2021年10月27日。双方还约定：1、年租金30万元，转让费8万元，自签约3日内，支付转让费和首次租金，后续租金自第二个半年租期之前一个月内支付；2、未经原告同意，不得将房屋转让第三方使用；3、如有下列情形之一，原告可单方解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失：（1）被告擅自将房屋整体转租、转让或转借第三方时。（2）被告利用租赁房屋进行非法活动，损害社会公共利益时。（3）拖欠租金一个月以上经原告通知后7个工作日仍未支付时；4、合同第九条第（4）约定：被告逾期不支付租金，除如数补交外，每逾期1天，按拖欠租金额的30%支付违约金。该条第（6）项约定：除特殊说明情况条款外，由于一方违约，导致合同不能执行，违约方除赔偿损失外，还应偿付当年租金的30%作为违约金。合同签订后，原告自认共收款26笔，总额679980元。                            序号                       付款时间                       付款额                       付款人                       对应租赁区间                       合计                               1                       2016.11.18                       150000                       张萃                       2017                       300000                               2                       2017.4.27                       75000                       张萃                       2017                               3                       2017.5.26                       50000                       张萃                       2017                               4                       2017.5.31                       25000                       张萃                       2017                               5                       2018.1.9                       40000                                             2018                       299990                               6                       2018.1.15                       3500                       何敏毅                       2018                               7                       2018.1.15                       31500                                             2018                               8                       2018.4.2                       10000                       何敏毅                       2018                               9                       2018.4.2                       10000                       何敏毅                       2018                               10                       2018.4.10                       10000                       何敏毅                       2018                               11                       2018.6.11                       35000                                             2018                               12                       2018.11.2                       30000                                             2018                               13                       2018.12.11                       70000                                             2018                               14                       2019.3.15                       9990                                             2018                               15                       2019.3.30                       20000                       何敏毅                       2018                               16                       2019.4.1                       10000                       何敏毅                       2018                               17                       2019.4.3                       10000                       何敏毅                       2018                               18                       2019.4.16                       10000                       何敏毅                       2018                               19                       2019.5.16                       30000                                             2019                       79990                               20                       2019.6.2                       10000                                             2019                               21                       2019.6.5                       5000                                             2019                               22                       2019.6.7                       5000                                             2019                               23                       2019.6.11                       10000                                             2019                               24                       2019.7.10                       5000                                             2019                               25                       2019.7.13                       5000                                             2019                               26                       2019.8.6                       9990                                             2019                另查明，两被告原系夫妻关系，2015年7月7日登记结婚。2017年3月16日又协议离婚。2019年5月29日，何敏毅向本院提起诉讼，要求依法分割婚内共有位于青岛市市南区山东路6号乙8号楼1单元3205户房屋。诉讼期间，双方达成如下调解意见：1、张萃名下位于青岛市市南区山东路6号乙8号楼1单元3205户房屋归张萃所有，张萃已向何敏毅支付55万元作为房屋折价款；2、个人名下债权债务由个人负担；3、个人衣物、用品归个人所有。 茶餐厅注册日期为2016年12月19日，系个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为何敏毅。2018年8月12日，何敏毅填写《个体工商户注销登记申请书》，载明注销原因为无力经营，备注栏载明“债权债务清理完毕，交回执照正副本、私公章1枚（或未刻公章）（未办理税务登记）如有法律责任后果自负”。2018年7月12日核准注销。 还查明，2019年11月7日，原告与国浩律师（青岛）事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定由杨洁、侯文剑担任本案委托诉讼代理人，律师代理费为28000元。同年11月20日，国浩律师（青岛）事务所向原告开具增值税专用发票，类型为民事类律师费，总额28000元。 此外，诉讼期间，原告自述涉案房屋于2019年11月13日收回。 对有异议的事实和证据，本院认定如下： 原告提交《房屋租赁合同》、《房屋续租协议》，证明涉案房屋系原告自招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称“招商银行”）处承租，租期自2014年3月11日至2016年10月27日。租期届满后，双方签订《房屋续租协议》，约定续租期自2016年10月28日至2021年10月27日。张萃质证称对证据真实性无法确认，无法证明原告系合法出租，且合同第五条约定，原告不能对外转租，故原告提起诉讼主体不适格。原告称涉案房屋所有权人为刘学刚，其将涉案房屋租赁给招商银行，招商银行将该房屋转租给原告，原告转租给被告，原告与招商银行的合同真实有效。本院认为，被告虽对该组证据不予认可，但并未提交相关证据证明，本院对该组证据予以采纳。 被告张萃提交《张萃、何敏毅对离婚协议有以下变动》，证明两被告于2018年3月9日签订离婚协议书，该协议第二条明确约定何敏毅经营的茶餐厅所有债权债务与张萃无关，该债务应由何敏毅个人承担。该协议载明：“1、张萃名下的青岛城市田园品牌管理有限公司，其中何敏毅19%的股份转让给张萃，此公司的债权关系将与何敏毅无关，何敏毅名下的丰毅化妆品有限公司归何敏毅所有，此公司的债权关系与张萃无关。2、何敏毅名下的何记茶餐厅的债权债务关系与张萃无关。3、张萃名下的鲁Ｂ×××××的车辆将过户给何敏毅，此车辆何敏毅使用，发生任何问题与张萃无关。4、张萃在此协议签署壹年内给何敏毅及伍拾伍万元人民币（￥550000）（其中包括买房时何敏毅及家人给的叁拾伍万元人民币￥350000）何敏毅将与张萃名下的青岛市山东路6号乙华润悦府8号楼一单元3205的房产没有任何关系。5、张萃名下的所有贷款与何敏毅无关。6、何敏毅与张萃婚姻存续期间的平安普惠贷款将由张萃偿还，何敏毅其他的债权与张萃无关。7、孩子何宅隆抚养权归男方何敏毅所有，女方张萃每月支付壹仟元人民币抚养费，到18岁，如孩子在女方处扶养，则由男方何敏毅每月支付抚养费壹仟元人民币。8、原离婚协议时效。女方：张萃男方：何敏毅2018年3月9日”。原告质证称，涉案房屋租赁及经营是两被告夫妻关系存续期间发生，是两被告共同合意，不能仅因实际经营人系何敏毅而免除张萃责任，两被告之间婚姻关系的解除及共同财产和债务处置不能对抗原告合法诉求。本院认为，该协议主要内容系两被告对离婚后财产、债权债务及抚养问题的约定，属于内部协议，效力不及原告。 被告张萃提交微信聊天记录，证明原告明知茶餐厅的经营及租金均有何敏毅个人承担。原告质证称，从聊天记录可见，原告始终认为租赁合同系由张萃签订，张萃应承担支付租金义务，且原告始终向张萃主张租金。本院认为，该证据尚不足以确认欠付租金应由何敏毅独自承担，且原告不予认可，本院不予采纳。 本院认为，诉辩双方争议焦点为：1、诉争合同相对人；2、诉争合同应否解除及时间；3、租金支付责任主体；4、原告诉求应否支持。 首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与张萃签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。张萃主张其虽签订诉争合同，但实际使用人为茶餐厅，应为租赁关系主体，但本院认为，从签约、租金支付情况看，均符合张萃作为诉争合同相对人特征，本院对其主张不予采纳。 其次，《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”诉争合同约定被告拖欠租金一个月以上经原告通知后7个工作日仍未支付的，原告可解除租赁关系，依查明事实，被告存在欠付租金事实，原告据以要求解除合同并无不当。关于解除时间，原告自认2019年11月13日收回涉案房屋，张萃未提出异议，何敏毅未到庭，视为放弃答辩和质证权利，综合案情，本院认为涉案房屋租赁合同应于2019年11月13日解除。 再次，两被告于2017年3月16日离婚，租赁关系形成2016年11月18日至2017年3月16日、2017年3月17日至2019年10月22日两个区间。对第一个区间，系两被告夫妻关系存续期间，因租赁关系发生的债务应为夫妻共同债务。对第二个区间，两被告虽然已经离婚，涉案房屋实际由茶餐厅占有使用，两被告亦达成涉及茶餐厅债权债务关系由何敏毅独自承担合意，但基于合同相对性原则，张萃仍作为涉案房屋承租人，负有支付租金义务。何敏毅作为实际使用人应对该期间债务承担连带责任。 最后，原告诉求为：1、判令被告支付租金220000元；2、判令被告支付逾期付款违约金79763元及至实际清偿之日止，解除合同违约金90000元；3、判令被告支付律师代理费28000元。第一，诉争合同约定年租金30万元，从原告提交的证据看，除第一年度（2016年11月18日至2017年11月17日）租金缴清外，第二年度（2017年11月18日至2018年11月17日）仅支付299990元，尚欠10元未付，第三年度（2018年11月18日至2019年10月22日）应交租金295890元（300000元÷365天×360天），被告已经交纳79980元，尚欠215910元未付，两项共计215920元，本院对原告该项诉求予以部分支持；第二，诉争合同第九条第（4）项约定：被告逾期不支付租金，除如数补交外，每逾期1天，按拖欠租金额的30%支付违约金。第（6）项还约定：除特殊说明情况条款外，由于一方违约，导致合同不能执行，违约方除赔偿损失外，还应偿付当年租金的30%作为违约金。因被告未按合同约定支付租金，应当承担违约责任。但本案原告系单方行使合同解除权，双方约定的逾期付款违约金标准为拖欠租金额的日千分之三，解除合同违约金标准为当年租金的30%，该两项违约金标准过高，原告请求按照年化24%的利率计算逾期付款违约金于法无据，综合案情，本院酌定被告应向原告支付违约金45000元；第三，原告主张律师代理费28000元，因房屋租赁合同中并无约定，原告主张于法无据，本院不予支持。 何敏毅经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证权利，本院可依法缺席裁判。 案经本院调解未果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告青岛新佳服饰有限公司与被告张萃签订的《房屋租赁合同》于2019年11月13日解除； 二、被告张萃于判决生效之日起十日内向原告青岛新佳服饰有限公司支付租金215910元及违约金45000元； 三、被告何敏毅对以上债务承担连带责任； 四、驳回原告青岛新佳服饰有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7566元，减半收取3783元，保全费2620元，由原告负担2117元，被告负担4286元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。   审判员  程凯 二〇二〇年五月七日 法官助理  邱山 书记员  韩露