广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0703民初632号原告：江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司，住所地江门市骏景湾豪庭湖景庭**101。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：郑兰英、张丽燕，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：李双，女，1981年6月27日出生，汉族，住广东省四会市东城街道玉城社区*******************，公民身份号码431************366。原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司（以下简称骏景湾物业）诉被告李双物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告骏景湾物业的委托代理人张丽燕到庭参加诉讼，被告李双经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告骏景湾物业向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付2013年7月1日至2019年10月31日的物业服务费15018.36元及相应的违约金（自2016年11月1日起以每月拖欠应缴纳物业服务费为本金，按每日3‰计算至所有物业服务费清偿之日止）2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年8月20日，江门市蓬江区南昌房地产开发有限公司（以下简称南昌公司）与原告骏景湾物业签订《骏景湾物业管理委托合同》，约定：1.南昌公司作为骏景湾住宅小区开发单位，选聘原告为该住宅小区提供物业管理服务；2.委托管理期限从2008年8月20日0时至骏景湾豪庭成立小区业主委员会之日起自动终止；3.物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；4.被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。被告于2009年购买了南昌公司开发的江门市蓬江区骏景湾豪庭御景庭3幢1802室房屋，建筑面积为131.74平方米，且被告已实际收楼。被告于2009年1月20日与原告骏景湾物业签订《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》，约定：1.委托被告同意选聘原告骏景湾物业为其提供物业管理服务；2.被告所购买的涉案房屋为住宅，物业服务费收费标准按住宅建筑面积每平方米电梯洋房1.5元/月收取；3.被告应从房屋交付使用的次月起向原告交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式扣交，并于每月5日前交纳；4.被告违反协议不按协议约定收费标准和时间交纳有关物业服务费用的，原告有权要求被告补交，每逾期一天需向原告交纳所拖欠物业服务费的1%作为违约金，逾期两月不交的，原告有权在公示栏公布，并可向法院起诉。被告自收楼后至2013年6月30日前均依约履行每月支付物业服务费义务，但自2013年7月1日后被告迟迟没有缴费，原告多次催收未果。原告自2014年起每年向被告发送《催款通知书》催收物业管理费，被告一直未履行付款义务。骏景湾住宅小区的第一届业主委员会于2019年3月26日成立，但至今尚未另聘其他物业管理企业为该小区提供物业管理服务，该小区的物业管理服务仍然是原告提供。原告骏景湾物业在举证期向本院提交的证据有：1.广东省商品房买卖合同；2.江门市蓬江区骏景湾豪庭骏景湾物业管理委托合同；3.骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议；4.催款通知书；5.相片。被告李双无到庭、无答辩，在举证期限内也无提交证据。原告提交的证据有原件，证据形式合法，能够证明原、被告之间的物业服务合同关系；被告李双在合法传唤后没有应诉视为其放弃行使应诉、举证的权利，应予确认原告所举证据内容的真实性，确认原告所举证据与陈述的事实相关联。因此，本院对原告陈述的事实及提供的证据予以确认。经审理查明：2008年8月20日，南昌公司（甲方）与原告骏景湾物业（乙方）签订《骏景湾物业管理委托合同》，约定：甲方作为骏景湾住宅小区开发单位，选聘乙方为该住宅小区提供物业管理服务；服务收费标准：住宅多层、高层电梯洋房、商铺，根据购房合同约定收取物业服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金等条款。该合同签订后，骏景湾小区物业管理服务由原告骏景湾物业提供，并向业主收取有关的服务费用。被告李双于2009年1月20日购买了位于江门市蓬江区骏景湾豪庭御景庭3幢1802室房屋，建筑面积131.74平方米。又查明,2009年1月20日原告骏景湾物业与被告李双签订《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》，协议约定：李双同意开发公司按照规定选聘骏景湾物业实施前期物业管理服务，李双所购买的涉案房屋为住宅，物业服务费收费标准按住宅建筑面积每平方米电梯洋房1.5元/月收取；李双应从房屋交付使用日期次月起向原告交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式扣交，并于每月5日前交纳；李双违反协议不按协议约定收费标准和时间交纳有关物业服务费用的，原告有权要求李双补交，每逾期一天需向原告交纳所拖欠物业服务费的1%作为违约金。再查明，被告李双共拖欠2013年7月1日至2019年10月31日的物业服务费15018.36元。本院认为：原告骏景湾物业向小区住户收取物管费，本案是物业服务合同纠纷。原告骏景湾物业多次向被告李双催收物业服务费，被告李双没有缴纳，原告因此起诉，原、被告主体适格。关于物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告骏景湾物业已经依据合同的约定为涉案小区提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、绿化维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，被告李双作为业主应当依约交纳物业服务费。原告骏景湾物业主张被告支付2013年7月1日至2019年10月31日的物业服务费15018.36元，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。被告李双逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。原告主张按照《骏景湾物业管理委托合同》、《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》的约定，从2016年11月1日起以每月拖欠的应交物业服务费为本金按照日息3‰计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，按照审判实践的通常做法，违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率的基础上浮30%-50%）的4倍，现原告主张按照每日3‰计算违约金已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。因此，本案的违约金以每月应交的物业服务费从2016年11月1日起按每日万分之七计算至实际清偿之日止为宜。对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李双在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司支付2013年7月1日至2019年10月31日的物业服务费15018.36元及违约金（违约金以每月应交的物业服务费为本金自2016年11月1日起按照每日万分之七的标准计算至全部款项给付之日止）。二、驳回原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费476.02元，由被告李双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  陈 钧人民陪审员  谭月韶人民陪审员  林丽红二〇二〇年五月二十四日书 记 员  李俊杰