广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38714号原告谢佩明，男，汉族，1971年9月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人程永锋，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人程文泰，广东金地律师事务所实习律师。被告刘婧如，女，汉族，1994年8月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人郑勇，广东深南律师事务所律师。原告谢佩明诉被告刘婧如房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人程永锋、被告委托诉讼代理人郑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告双倍定金的差额人民币50万元；2、本案诉讼费及其他的相关费用（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、保全费等）由被告承担。庭审中，原告明确第2项诉请为受理费4400元。具体事实与理由：2019年1月20日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以190万元人民币的价格购买被告位于深圳市宝安区房屋一套，签订起七日内原告向被告支付定金人民币50万元，于合同签订起30日内双方完成房屋的交付及所有权变更登记等手续，待被告无条件配合原告办理完成过户等一切所需手续后，原告向被告支付剩余140万元人民币。合同签订后，原告依约于2019年1月21日向被告支付50万元定金，并于2019年4月14日又向被告支付了5万元购款房，但被告至今未按照合同约定履行过户和交付房屋的义务。2019年9月6日，被告退还原告已支付的55万元款项。原告认为被告未按照合同约定履行过户和交付房屋的义务的行为已违反了合同约定，并严重损害了原告的合法权益。被告刘婧如辩称，一、原告在合同中要求我履行的义务在法律和现实中根本无法履行，我方不存在违约。我在准备办理过户手续时得知因未取得房屋权利登记，无法转让交易，我及时将情况告知原告，向其提出终止交易、解除合同，原告亦明确表示同意。二、原告故意设置重重陷阱，企图让我承担高额赔偿责任。原告知晓涉案房屋是村里的统建房，没有取得房产所有权证和土地使用权证，只有一份我与村里签订的房屋买卖合同，合同内容及格式均是原告设计的，我因对履行合同抱有诚意，因而没有在意高额赔偿的约定。三、原告主张没有事实依据，且与法律相悖，其两项诉讼请求应予以驳回。根据担保法和合同法的规定，定金是合法债权债务得以实现的法定保证方式，非法、无效的民事行为不适用定金条款。原告、被告协商解除无效合同时，被告明确向其表示愿意承担合理、适当的补偿，但被其断然拒绝，坚持主张双倍定金赔偿。因此，我方认为原告的诉讼请求没有事实和合同依据，请求法院驳回。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2019年1月20日，原告作为买受人（乙方）、被告作为出卖人（甲方），双方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区方，建筑面积（含公摊面积）48.05平方米（最后以国土部门产权登记建筑面积为准）。因该房屋属于商品房的性质，该房屋的使用期限以国家相关的政策规定时间为准。购房价格按照建筑面积计算，每平方米39542.10元，总金额人民币1900000元。乙方分期付款，签约起7天内支付定金人民币50万元；甲方无条件配合乙方办理过户等一切所需手续后支付人民币140万元（手续办理过程中的一切费用均由乙方负责），乙方必须自签约之日起40天内付清甲方尾款。甲方于30天内将房屋即相关证明交付买受人。双方应在30日内办理房屋所有权转移登记手续。甲方未按合同约定日期交付商品房，逾期在10日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定交付之日次日起至实际交付之日止，按5%利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方除按上述约定支付乙方已付款利息外，还应每日按商品房价款的10‰支付乙方违约金。庭审中，原、被告双方均确认，被告于2019年1月21日向原告支付购房定金50万元、2019年4月14日向原告支付购房款5万元，共计55万元；原告于2019年9月6日将上述款项55万元退回被告。涉案《房屋买卖合同》其他内容均未履行。涉案房屋实际未交付给原告，原告亦未支付余下购房款。原、被告双方均未提交关于涉案房屋产权情况的证明材料。为查明案件事实，本院依职权向深圳市不动产登记中心去函询问，深圳市不动产登记中心出具《深圳市不动产登记中心关于宝安区宝城32区上合花园6栋J座0710不动产登记情况的复函（深不动产登函[2020]7号）》载明“经查不动产登记系统，截至2020年1月2日，查无楼名称及栋号、房号为‘宝安区宝城32区上合花园6栋J座0710’的不动产登记记录。”再查，被告主张，原告在签订合同时知晓涉案房产是村委统建楼，被告签订合同是不清楚是否为商品房；原告主张，签订合同时，被告称涉案房屋正在办理商品房房产证，可以出售。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告谢佩明与被告刘婧如交易的房屋尚未取得合法的产权证明，双方就该房屋买卖签订的《房屋买卖合同》系就禁止流通物所作的约定，已违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。被告在本案起诉前已将收取的款项人民币55万元全部返还原告。庭审中，经法庭询问，原告明确表示若合同无效，则变更第1项诉讼请求为要求被告赔偿原告损失人民币50万元。涉案《房屋买卖合同》明确约定房屋性质为商品房，双方当事人签订合同前均未查验过涉案房屋产权凭证，被告作为出卖人对涉案《房屋买卖合同》无效具有主要过错，原告诉请被告赔偿损失，本院予以支持。原告并未提交材料说明其实际损失，其要求参照无效合同违约条款认定实际损失金额的主张，于法无据。结合本案具体情况，本院酌定原告的损失为被告占用款项的法定孳息，故，被告应向原告赔偿损失金额为以人民币50万元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，自2019年1月21日起计至实际清偿之日即2019年9月6日止为13775元；以人民币5万元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，自2019年4月14日其计至实际清偿之日即2019年9月6日止为876.04元，共计14651.04元。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告谢佩明与被告刘婧如于2019年1月20日签订的关于转让深圳市宝安区宝城32区上合花园6栋J座0710房屋的《房屋买卖合同》无效；二、被告刘婧如于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告谢佩明损失人民币14651.04元；三、驳回原告谢佩明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告负担4271元、由被告负担129元。受理费原告已预交4400元，其中129元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费129元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年五月十三日书记员 黄蓉（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。