江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初10011号 原告：李黎明，女，1956年3月1日生，汉族，住上海市虹口区，法律文书送达地址：上海市浦东新区张杨路707号生命人寿大厦503室上海木诚木律师事务所。 委托诉讼代理人：刘高见（特别授权）,上海木诚木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南丹（特别授权）,上海木诚木律师事务所律师。 被告：上海沓仲房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91310120MA1HKBHG2Y，住所地上海市奉贤区青高路******，法律文书送达地址：上海市普陀区中山北路3553号伸大厦19楼上海九泽律师事务所。 法定代表人:王志勤，执行董事。 委托诉讼代理人：何梦真（特别授权），上海九泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王日升（特别授权），总经理。 被告：南通兆丰置业有限公司，统一社会信用代码：91320682663267750X,住所地江,住所地江苏省如皋市如皋东部工业区（如城街道大殷村**）v> 法定代表人:范骏，执行董事。 委托诉讼代理人：孔德娥（特别授权），江苏平帆律师事务所律师。 原告李黎明与被告上海沓仲房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）和南通兆丰置业有限公司（以下简称兆丰公司）商品房合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法先由审判员周云适用简易程序独任审理，后因案情复杂，转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。三次开庭时，原告李黎明及其委托诉讼代理人南丹，被告经纪公司委托诉讼代理人何梦真，被告兆丰公司委托诉讼代理人孔德娥均到庭参加诉讼。被告经纪公司的委托诉讼代理人王日升参加第一次和第二次开庭。本案现已审理终结。 原告李黎明向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告经纪公司2018年12月5日签订的《购房定金合同》及补充协议；2、判令经纪公司返还原告购房款差价111356元；3、判令经纪公司支付原告购房款差价的利息损失3702.66元（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算本金111356元自2018年12月6日至实际给付之日止的利息，计算至2019年9月10日止的利息为3702.66元）；4、判令经纪公司支付原告11个月的租金损失11000元（自2018年10月24日计算至实际给付之日止，计算至2019年9月10日止为11000元）；5、判令经纪公司支付原告不能回购房屋的购房款差价的回购损失33406.80元；6、判令兆丰公司对上述第2项至第5项承担连带赔偿责任；7、案件受理费由两被告承担。审理中，原告将诉讼请求中第5条购房款差价的回购损失33406.80元变更为35193元（暂计算至2019年12月5日止）。事实和理由：2018年，原告经他人介绍到兆丰公司开发的如皋市约克小镇（对外推广名为绿地中山铂邸）售楼部看房，经纪公司工作人员接待了原告。原告看中了约克小镇51幢626室房屋。经纪公司工作人员向原告介绍了该房屋的购房款及投资收益。在未签订书面协议的情况下，原告轻信经纪公司人员介绍支付了所谓的购房款。直至2018年12月5日，经纪公司才与原告签订了《购房定金合同》和补充协议。《购房定金合同》约定的购房款为37万元，而补充协议约定的购房款为39万元，抵扣两年的租金2.4万元后，实际购房款为36.6万元。当天，兆丰公司与原告办理了《商品房买卖合同》的网签，但未将纸质合同交给原告。当原告办理产权证时发现《商品房买卖合同》约定的购房款为25.4644万元，与《购房定金合同》和补充协议上约定的购房款均不一致。随后，原告与两被告多次协商，要求返还差价，均遭两被告拒绝。原告认为经纪公司违反诚实信用原则，以虚假的购房金额与原告签订《购房定金合同》和补充协议，属于欺诈行为，依法应予撤销。兆丰公司作为房产开发公司在售楼部未对经纪公司的行为尽到监督义务，致使原告轻信经纪公司而产生损失，应承担连带赔偿责任。 被告经纪公司辩称，原告与经纪公司签订的《购房定金合同》及补充协议合法有效，不同意原告的所有诉讼请求。事实和理由：1、经纪公司是兆丰公司约克小镇房屋的渠道代理商，双方的合作模式为底价销售，由兆丰公司明确可售房屋底价，超过底价部分的金额即为经纪公司应得的营销服务费。经纪公司以每套6万元佣金的标准将上海的客户群体委托给了上海天正房地产经纪有限公司进行推销。原告及其亲友系经上海天正房地产经纪有限公司介绍乘坐经纪公司提供的专车到如皋看房，并由经纪公司的人员接待的；2、《购房定金合同》及补充协议合法有效，无欺诈情形。首先，原告作为完全民事行为能力人在购房之前即通过经纪公司及上海天正房地产经纪有限公司人员介绍了解了房屋的情况、未来前景和房价构成，且房屋价格以37万元起，在他人的陪同下到实地看房后才确定的。其次，原告购房是用于投资，在经纪公司向其介绍了投资收益及回购方案后，双方出于真实意思的表示才签订了合同和协议。再次，定金合同约定的内容兼具购房投资服务等多种性质，对房屋的回购价格、时间、回购方式等进行了约定。购房总价中包含了房屋价款、中介服务费、营销服务费（原告来如看房的交通费、伙食费、给上海天正房地产经纪有限公司的佣金6万元）和增值服务费（向原告交付价值1499元的空调、支付电磁炉折价现金500元）。且房屋的总价构成也告知过原告，故超出网签备案价以外的款项应为经纪公司应得的服务费；3、原告所购的房屋，有2.4万元房款是用经纪公司包租5年中的前两年的租金抵扣的，按照约定原告应将房屋交给经纪公司出租两年，由经纪公司享有房屋的使用权和收益权，但原告实际占有使用了该房屋，未将房屋交经纪公司出租，故原告应补足2.4万元房款给经纪公司；4、根据购房定金合同约定，五年后，原告可以根据房屋的价值自行决定交经纪公司回购还是转让他人。如果交经纪公司回购，原告可得收益为房款的130%，其无任何损失；5、原告只主张撤销与经纪公司签订的定金合同及补充协议，而不主张撤销与兆丰公司签订的商品房买卖合同，实际上是既想要求经纪公司返还服务费，又想保有房屋价格上涨的期待收益，其行为违反了合同约定和诚实信用原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告兆丰公司辩称，原告与兆丰公司是商品房买卖合同关系，与经纪公司存在居间服务等多种复杂的服务关系。原告基于与经纪公司的服务关系要求兆丰公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据。事实和理由：1、兆丰公司向原告收取的购房款与商品房买卖合同中的约定及出具给原告的发票上所记载的购房款完全一致，且原告已领取了房屋所有权证，双方合同已履行完毕，没有任何争议；2、原告与经纪公司之间的协议，兆丰公司既未参与，也不知晓，更无权无法进行审查和监管，故兆丰公司不应承担任何责任；3、兆丰公司在商品房买卖合同中明确约定了不采取返本销售或变相返本销售的方式销售房屋，自身也不回购，不委托他人收款，所有的款项必须打到兆丰公司抬头的指定账户，不得以现金等方式给销售等人员，由此产生的法律后果由买受人自负。 经审理查明：2018年5月29日，兆丰公司作为甲方与经纪公司及上海伊巢网络科技有限公司作为乙方就乙方向甲方绿地中山铂邸项目提供销售服务事宜签订《绿地中山铂邸项目合作协议》一份。协议约定：第一条合作事宜和范围1、项目名称：绿地中山铂邸；……5、甲方委托乙方销售该项目销售范围内的房产，销售方式为甲方聘请乙方为本项目销售范围内房源提供项目宣传、客户推荐等服务。6、销售范围及销售底价：绿地中山铂邸，甲方将及时更新销控表，同时乙方须在每次带客户看房前及签订购买合同前确认销控表中的可售房源及销售底价。当已售或已定房源发生退房退定时，经甲乙双方确认，此房源应计入可售房源。7、本合同项下，乙方推介购房客户对象包括如皋在内的所有内外埠客户。第二条服务期间1、本合同销售有效期为：自本合同签署之日至2018年11月30日止。合同期满，若续签合约，双方提前10天商议是否续签。……第三条销售价格存量房销售价格：联排均价9500元/平方米、叠加均价8500元/平方米、小面积住宅均价6800元/平方米。甲方给付乙方《绿地中山铂邸一期》所有可售房源渠道代理权。……第五条双方权利义务……5、乙方负责收取客户房款（定金）、向客户开具发票（收据）等工作。乙方须服从甲方案场管理，并协助购房客户办理按揭贷款、预告登记、交房等相关手续。……二、乙方权利义务1、（3）按照甲乙双方议定的条件，在服务期内，进行广告宣传、策划，派送宣传资料、售楼书等。乙方销售人员必须按照甲方销售管理规定统一着装，统一口径，对外承诺任何广告、宣传资料、沙盘、楼书及销售人员使用的客户问答（包括对客户的口头承诺）等一切销售说辞及文件须按甲方要求进行；（4）利用各种形式开展多渠道销售活动；（5）协助甲方与购房客户沟通、谈判、签署认购协议或购房合同；……4、乙方提出的整体销售策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方书面同意后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式。……10、如乙方向该项目购房客户提供家居、置业类增值服务的，应确保客户知晓服务为乙方提供。由此产生纠纷或受到有关机构处罚时，应由乙方自行承担相应的损失和法律责任。合同签订后，兆丰公司在甲方处加盖公章，经纪公司在乙方处加盖公章，上海伊巢网络科技有限公司在乙方处下方加盖公章。当天，兆丰公司出具委托公函给经纪公司，明确兆丰公司开发的绿地中山铂邸项目，自2018年5月29日起委托经纪公司作为渠道的代理方，负责整合绿地中山铂邸项目的渠道管理。以上事实，有《绿地中山铂邸项目合作协议》、《委托公函》和两被告的陈述为证。 原告李黎明通过另案原告也是其朋友张立涢介绍，即于2018年11月29日乘坐由上海天正房地产经纪有限公司联系的经纪公司安排的班车到如皋看房。当天，原告李黎明作为买受方（乙方）与被告经纪公司作为出售方（甲方）签订一份《购房定金合同》。合同约定：一、房屋内容：1、房屋位置：绿地中山铂邸项目51号楼6层26室。……3、建筑面积38.35平方米。二、房屋价格：经过双方协商购房总价为：37万元。网签备案价以乙方申报及房管局审核系统上限执行，契税征收标准按网签合同价的实际比例征收：1%或3%，征收单位：如皋市地税局。三、付款方式：1、合同签订当日，乙方支付购房定金30000元。2、2018年12月30日前，乙方支付房款15万元。3、超过规定时间定金不退，房源信息不再保留。备注：2019年1月30日前乙方交付房款19万元。补充说明：第一条、待乙方将全部房款付清后，五年后的今天(2024年1月30日),甲方优先购买乙方绿地中山铂邸项目51号626室，以乙方当时购买房屋房款的百分之一百三的价格回购，回购时，如若有剩余的银行按揭贷款由乙方负责向银行偿还。第二条、回购完成后甲乙双方于2024年1月30日签订的《商品房买卖合同》自行终止。到5年后的今天业主可自行选择出售方式。第三条、回购时乙方需提出书面申请，申请书必须有乙方本人及其直系亲属（夫妻）签订，并附《商品房买卖合同》，甲方公司销售部门对书面材料进行审查。甲方公司相关部门到住宅进行勘查。若住宅符合本上述要求，甲方在7天内给予办理完毕。……第七条、任何一方不得单方变更或解除本协议，如一方单方解除本协议，违约方应赔偿对方因此造成的损失。……第十一条、本合同自双方签订之日起立即生效。被告经纪公司在甲方处加盖公章，原告李黎明在乙方处签名。当天，原告给付被告经纪公司定金3万元，由经纪公司出具收据交原告收执。2018年12月5日，经纪公司作为甲方与绿地中山铂邸项目51号626室业主作为乙方签订了一份协议。协议约定：一、乙方于2018年10月23日付甲方总价390000元房款，5年包租协议前2年租金抵扣共计24000元（24个月）；二、2018年10月23日实付366000元整，业主拿到房屋产权一周内免费帮业主换新购房买卖合同，总价于366000元，回购基数为390000元；三、5年后甲方回购乙方房屋总价百分之一百三十，房屋总价基数为390000元。协议签订后，原告李黎明在乙方处签名，被告经纪公司在甲方处加盖公章。原告当即支付了81356元房款给经纪公司，被告经纪公司的业务员孙某,4出具收据交原告收执。因该协议系以被告经纪公司与另一原告张立涢签订的补充协议为范本，故协议中的付款时间2018年10月23日没有进行修改。同日，原告作为乙方（买方）与被告兆丰公司作为甲方（卖方）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：……第三条商品房基本情况买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的51幢626室框架结构住宅，建筑面积为38.35平方米，套内面积为28.62平方米，分摊面积为9.73平方米；……第五条租赁情况无内容；……第七条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：51幢626室建筑面积每平方米单价为6640元，房间总价为254644元；第八条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取一次性付款方式付款。买受人应当于2018年12月5日前支付该商品房全部价款……；第十二条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月13日前向买受人交付该商品房……；第二十一条销售和使用承诺1.出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房……；附件十二补充协议第七条……5、未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件（包括口头承诺）均属无效，买受人没有异议。6、乙方向甲方支付的所有款项必须打入有甲方抬头的指定银行账户，不得以现金方式给任何销售或案场人员，否则视为乙方未支付此笔款项，由此产生的所有法律责任和后果均由乙方承担……。合同签订后，兆丰公司在出卖人处加盖公章，原告在买受人处签名，并捺手印。原告通过POS机当即分两次共支付兆丰公司房款25.4644万元及第一年的物业费2279.44元。兆丰公司于当天将房屋钥匙交付原告。原告于2019年2月25日领取了房屋所有权证。原告将该房屋交物业公司代为出租。2018年12月30日，被告经纪公司表示无条件赠送原告两年包租，以作为补偿。以上事实，有上海天正房地产经纪有限公司与经纪公司购房报备的聊天记录，《购房定金合同》、被告经纪公司出具的收据、信用卡交易明细、协议、孙某,4出具的收据、《商品房买卖合同》、银行交易明细单、交易对手信息查询单原件各一份，经纪公司出具给另案原告张立涢的便条复印件和原、被告的陈述为证。 又查，被告经纪公司承诺给李黎明空调和电磁炉各一台，但经纪公司只给了一台空调及500元奖励费给原告，未有电磁炉交付。为此，双方发生纠纷。有经纪公司出具给另案原告张立涢的两份便条、另案原告张立涢与被告经纪公司财务人员的微信聊天记录和双方的陈述为证。 原告李黎明于2019年11月8日通过诉讼服务网诉来本院，要求判如所请。审理中，原告最终认为被告经纪公司存在以下欺诈行为：1、虚假告知原告绿地中山铂邸项目系世界500强的绿地集团公司开发的；2、以未签订任何包租协议的五年包租抵扣两年租金的方式隐瞒真实房价；3、以购房定金的形式将增值服务费作为房价的一部分，从而隐瞒真实房价；4、承诺高价回购房屋；5、虚假承诺一周内更换房款为390800元的新的商品房买卖合同。原告明确表示不要求撤销与被告兆丰公司签订的商品房买卖合同。 再查，被告经纪公司的经营范围为：房地产经纪、房地产营销策划、会务服务、展览展示服务、商务信息咨询。原告李黎明为购买51号楼626室房屋到如皋看房所花的交通费、伙食费均由经纪公司提供，经纪公司为原告购买的房屋支付了上海天正房地产经纪有限公司佣金6万元。审理中，经纪公司称给原告的空调价值1499元，电磁炉折价现金500元，以上费用均包括在原告的房屋总价中。原告与经纪公司确认：1、虽然《协议书》第一条约定了5年包租协议，但实际上只有两年，第三年可以自己出租，也可以交经纪公司出租；2、开始的两年交经纪公司出租，按照每月1000元的标准计算两年租金为24000元，以此租金冲抵原告应缴纳的房款39万元，剩下房款为36.6万元。以上事实，有经纪公司的营业执照副本复印件、《客户带看确认单》复印件两份、《绿地中山铂邸分销佣金对账单》和原被告的陈述为证。 还查，经纪公司业务员在为原告提供服务过程中没有明确告知原告其公司是销售公司，也没有明确告知原告要收取服务费用，以及按照何种标准收取服务费用，只是说所有的都包含在房屋总价里面，当原告对由经纪公司回购房屋表示质疑时，业务员告知原告他们公司跟绿地集团公司有合作，绿地中山铂邸项目被绿地集团公司收购了。有证人孙某,4到庭所作证言及原被告的陈述为证。审理中，被告经纪公司称因为与被告兆丰公司签订了《绿地中山铂邸项目合作协议》，购房总价与底价的差额部分就是其公司的服务费，每套房屋的差额部分都不同，故没有书面告知购房户要收取服务费的金额及项目等。 本院认为：一、本案应适用民法总则关于欺诈的有关规定。本案双方签订的定金合同及协议均发生于民法总则施行之后，因民法总则与合同法关于欺诈行为的规定不一致，根据新的规定优于旧的规定的法律适用规则，本案应适用民法总则的相关规定。 二、被告经纪公司与原告签订的《购房定金合同》及协议不构成欺诈。 （一）被告经纪公司没有欺诈的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。首先，经纪公司明确告知了原告购房总价。《购房定金合同》第二条明确约定了购房总价为370000元及回购时的价格。协议将购房总价提高为390000元，目的是提高原告五年之后房屋的回购基数，从而提高原告五年之后的收益数额。据此，可以认定原告对购房款总价为390000元是明知的。其次，经纪公司明确告知了原告网签备案价与购房总价有差别。《购房定金合同》第二条约定了“网签备案价以乙方申报及房管局审核系统上限执行，契税征收标准按网签合同价的实际比例征收：1%或3%”等内容。根据该条款，原告应当知道正式的商品房买卖合同的房屋价格是以房管局审核系统的最高价执行，与双方约定的房屋总价可能不同。再次，经纪公司明确告知了原告包租的单位和回购的单位均是经纪公司。《购房定金合同》和协议均是经纪公司与原告签订，下面也是经纪公司加盖的印章，内容中也约定由经纪公司在五年内进行包租，五年后进行回购。双方就包租的时间只有两年，第三年可以包租，也可以不包租，前两年的租金是24000元等内容也进行了协商。可以认定原告应当知道履行《购房定金合同》及协议的义务主体是经纪公司，而非其他公司。更何况，审理中，经纪公司也明确表示愿意按照《购房定金合同》和协议的约定履行回购的义务。综上，经纪公司没有采取故意告知原告虚假情况或隐瞒真实情况等欺诈行为。 （二）原告与经纪公司签订《购房定金合同》及协议不违背其真实意思。首先，原告李黎明是经另一原告张立涢介绍到如皋购房的，其在事先应当了解如皋房屋的市场行情。其次，原告看房当天即与经纪公司签订了《购房定金合同》，且给付了定金，后在《购房定金合同》约定的时间2019年1月30日前给付了全部房款。2018年12月5日签订协议时将购房款提高为39万元，如此，也提高了房屋回购的基数。因为房屋总价影响到五年后原告房屋被回购时的收益，所以原告不希望以实际给付的36.6万元作为房屋的总价。可以认定，原告对《购房定金合同》及协议中约定的房屋总价是认可的，也是希望以协议约定的39万元为准的。第三，原告认为被告经纪公司存在欺诈行为的主要原因是认为该公司无能力在五年之后对自己购买的房屋进行回购。事实上，原告在与经纪公司签订《购房定金合同》及协议时就应当知道五年之后回购存在一定的风险。五年之后，经纪公司可能有能力回购，也可能无能力回购。但原告经过权衡之后，仍然与经纪公司签订了《购房定金合同》及协议，并在之后与兆丰公司签订了《商品房买卖合同》。可以认定原告从投资的角度出发，花39万元购买一套面积为38.35平方米的绿地中山铂邸房屋，无论五年之后是否能够回购，这个风险都愿意承担。至于《商品房买卖合同》中如何约定房屋的价格以及两被告对实际给付的36.6万元房款如何分配，不影响原告对《购房定金合同》及协议中内容的理解。总之，原告花39万元购买一套面积为38.35平方米的绿地中山铂邸房屋，在五年之后可以选择交与经纪公司进行回购的约定不违背其真实意思表示。 三、原告的诉讼请求，本院均难以支持。既然经纪公司与原告签订的《购房定金合同》及协议不存在欺诈情形，则原告以欺诈为由要求撤销《购房定金合同》及协议依据不足。原告基于《购房定金合同》及协议被撤销后要求被告经纪公司及兆丰公司承担给其造成的相关损失之责任亦无依据。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告李黎明的诉讼请求。 案件受理费3490元，由原告李黎明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3490元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。 审 判 长  周 云 人民陪审员  李** 人民陪审员  崔正华 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  黄汐鸥