重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初43号原告：陈黎，女，1987年1月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨晓晶（特别授权），重庆箭宇律师事务所律师。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：易珉（特别授权），上海维盈事务所律师。原告陈黎与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称“美全物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈黎的委托诉讼代理人杨晓晶、被告美全物业公司的委托诉讼代理人易珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈黎提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《重庆“美全世纪城”委托代管协议》于2019年11月26日解除。2、被告将涉案物业水、电接通后移交原告。3、被告向原告支付2019年4月1日至2019年11月26日的拖欠的租金79247.94元。4、被告按协议9.3条的约定，以15849.59元为基数，自2019年6月9日起按日万分之五计算违约金至付清之日止；以30378.38元为基数，自2019年9月7日起按日万分之五计付违约金至付清之日止；以30378.38元为基数，自2019年12月7日起按日万分之五计算违约金至付清之日止。5、被告按照协议9.4条的约定支付违约金59435.98元。6、被告按照补充协议第四条4款支付违约金258947.69元。7、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系重庆市南岸区桃源路152号附1号2-43“美全世纪城”项目商业4、5号楼2层商业88号物业（下称“88号物业”）产权人。2016年2月20日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订了《重庆“美全世纪城”委托代管协议》、《补充协议（4/5号楼）》。协议7.1条约定了委托管理期限、原告收取租金的具体金额以及收取时间，协议总价1294738.48元；协议9.3条约定了被告须按照约定时间向原告支付违约金；协议9.4条约定了被告逾期支付租金2个月以上，被告向原告支付当季应付租金的两倍作为违约金，同时原告有权解除本协议。补充协议第四条4款约定“……任何一方违约均应向对方支付合同总价20%的违约金。”因被告拖欠原告2017年4月1日至2019年3月31日的租金，原告曾向南岸法院提起诉讼，经审判判决已生效，但被告未履行给付义务。被告继续拖欠租金至今已达三十个月，根据协议约定，逾期支付租金3个月以上，原告享有单方解除权。2019年11月25日原告发出解除协议律师函，被告于2019年11月26日签收，双方《协议》解除。经原告核查，截止2019年11月26日，被告尚欠2019年4月1日起至2019年11月26日租金79247.92元。原告认为，被告拖欠租金长达两年多，严重违约，理应根据《协议》9.3、9.4条约定承担逾期支付租金的违约责任，根据《补充协议》第四条4款之约定承担合同总价20%的违约责任。被告美全物业公司辩称：1、同意解除合同，拖欠租金属实。因为经营困难，现无力支付。2、原告主张的租金计算方式有误，应以实际面积计算。3、原告主张的违约金过高，请求法院依法调低。4、诉讼费按照分摊原则承担。5、涉案房屋水电接通应当是开发商承担，不该由被告负责。在本案的审理过程中，原告陈黎申请撤回第6项诉讼请求。经审理查明：位于重庆市南岸区桃源路**附****房屋原告陈黎于2016年2月16日取得所有权。2016年2月20日，陈黎（委托方，甲方）与被告美全物业公司（受托方，乙方）签订《重庆美全世纪城委托代管协议》、《补充协议4/5号楼》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路152号“美全·世纪城”项目商业4、5号楼2层88号物业委托给乙方统一经营管理，建筑面积为55.53平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意乙方统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定：乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及经营模式；第2条约定：该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定：乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定：乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定：代甲方开具相关票据；第6条约定：乙方代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定：委托管理期限自2016年2月19日起至2025年9月30日止，委托管理年限为经营年度（即每年10月1日至次年9月30日为一个经营年度），而非自然年度。租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付，具体租金为：第1年（以下均为经营年度）141.62元/月/平方米，第2年租金为152.94元/月/平方米；第3年租金为165.18元/月/平方米，第4年租金为178.39元/月/平方米，第5年租金为192.67元/月/平方米，第6年租金为208.08元/月/平方米，第7年租金为224.73元/月/平方米，第8年租金为242.7元/月/平方米，第9年租金为262.12元/月/平方米，第10年租金为283.09元/月/平方米（前述标准为税前标准，实际支付时应在该标准上扣除相应税费）；第7条第2款约定：甲方应按照与建设单位约定的时间接房，接房当日交给乙方管理；第7条第3款约定：甲方同意乙方在房屋竣工验收后接房前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第8条第1款约定：在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第2款约定：甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第3款约定：为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行装修改造；第8条第5款约定：甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支377467元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第9条第4款约定，如乙方逾期支付租金3个月以上，乙方向甲方支付当季度应付租金的两倍作为违约金，同时甲方有权解除合同；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等条件下乙方有优先权等内容。第12条约定，如出现争议，由物业所在地法院管辖。《补充协议4/5号楼》第4条约定：乙方逾期三个月不交租金，甲方可以解除“协议”，且乙方应向甲方支付租赁合同中总价款20%的违约金。2019年4月3日，原告陈黎起诉美全物业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）渝0108民初9179号民事判决，判决美全物业公司支付陈黎2017年4月至2019年3月房屋租金202791元及违约金。2019年4月后，美全物业公司未向陈黎支付后续租金。2019年11月25日，重庆箭宇律师事务所代表陈黎向美全物业公司发出《关于解除重庆“美全.世纪城”委托代管协议、补充协议（4/5号楼）律师函》，主要告知被告因拖欠租金，要求解除《委托代管协议》、《补充协议4/5号楼》；要求将讼争房屋按交房标准交还原告；要求被告支付原告租金及违约金，被告于2019年11月26日收到。上述事实，有原告陈黎举示的证据不动产权证、《重庆美全世纪城委托代管协议》、《补充协议4/5号楼》、《关于解除重庆“美全.世纪城”委托代管协议、补充协议（4/5号楼）、EMS存根、（2019）渝0108民初9179号民事判决及原被告陈述，经本院查证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。陈黎与美全物业公司之间签订的委托代管协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，美全物业公司应按约定向陈黎支付租金。原告自愿撤回第6项诉讼请求是其真实意思表示，本院予以准许。被告长期未向原告支付讼争房屋租金，《重庆美全世纪城委托代管协议》合同目的已不能实现，原告诉请确认上述合同依法解除，本院予以支持。被告系商业物业管理公司，并非房地产开发企业，原告诉请第2项并无合同依据，本院不予支持。关于美全物业公司应付陈黎租金的标准和金额，委托代管协议约定年度为经营年度，即每年10月1日至次年9月30日为一个经营年度”。结合租金标准进行计算，2019年4月1日至2019年6月30日的租金为29717.99元（178.39元×55.53平米×3个月）。2019年7月1日至2019年9月30日的租金为29717.99元（178.39元×55.53平米×3个月）。2019年10月1日至2019年11月26日的租金为18821.39元（178.39元×55.53平米÷30天×57天）。上述租金合计78257.37元。关于本案违约金，根据《重庆美全世纪城委托代管协议》约定的：“租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付”、“如乙方逾期支付租金3个月以上的，乙方向甲方支付当季租金的两倍为违约金”，该标准已超过年利率24%，已超过原告实际损失，本院依法调整为自被告逾期向原告支付租金之日按年利率24%计算违约金。被告应在2019年7月8日、2019年10月14日、2020年1月9日以应付租金为基数，按年利率24%计算违约金。关于本案诉讼费，原告按照《重庆美全世纪城委托代管协议》、《补充协议4/5号楼》提起本案诉讼请求，虽诉讼请求中违约金过高被本院依法予以调低，但本案的违约因被告而起，故原告仅应承担租金计算不正确的诉讼费、撤回第6项诉讼请求应承担的诉讼费，其他诉讼费由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈黎与被告重庆美全商业物业管理有限公司签订的《重庆美全世纪城委托代管协议》于2019年11月26日解除。二、被告重庆美全商业物业管理有限公司在本判决书生效后10日内向原告陈黎支付2017年4月1日至2019年11月26日的租金78257.37元、违约金（以29717.99元为基数，按年利率24%为计算标准，从2019年7月8日起至付清之日止；以29717.99元为基数，按年利率24%为计算标准，从2019年10月14日起至付清之日止;以18821.39元为基数，按年利率24%为计算标准，从2020年1月9日起至付清之日止）。三、驳回原告陈黎本案其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5007元，由原告陈黎承担2467元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司承担2540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  钟 原人民陪审员  周锡兰人民陪审员  文发明二〇二〇年五月二十九日书 记 员  陈 立