广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初509号 原告：广西布兰特投资管理有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区新阳北三里**南宁儿童康复中心生活区******西面1201。统一社会信用代码：91450107330757890P。 法定代表人：郅鹏 被告：广西投资集团来宾天河物业管理有限公司，住所，住所地广西来宾市兴宾区河西社会信用代码：91451300765834656C。 法定代表人：黄静 委托诉讼代理人：秦尧，该公司员工。 被告：广西广投健康产业集团有限公司，住所，住所地广西南宁市青秀区民族大道**广西投资大厦**社会信用代码：91450000690209054H（1-1）。 法定代表人：庞华，董事长。 委托诉讼代理人：滕华，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文清，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：广西广投文化旅游投资有限公司来宾分公司，住所地广西来宾，住所地广西来宾市长梅路**码：91451302MA5N1X4H7X。 负责人：雷明亮，总经理。 委托诉讼代理人：陈文清，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃卓娅，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原告广西布兰特投资管理有限公司与被告广西投资集团来宾天河物业管理有限公司（以下简称天河物业公司）、广西广投健康产业集团有限公司（以下简称广投集团）、广西广投文化旅游投资有限公司来宾分公司（以下简称广投分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行审理，原告法定代表人郅鹏、被告天河物业公司委托诉讼代理人秦尧、被告广投集团委托诉讼代理人滕华和陈文清、被告广投分公司委托诉讼代理人陈文清和覃卓娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、三被告支付地下停车场物业服务费102229.65元（2019年6月20日至2019年12月31日止）及违约金14570.42元（所欠物业费×违约天数×2‰，违约金实际计算至款项支付之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告于2019年5月底通过来宾市兴宾区广投红河小区业主委员会公开招标小区物业管理服务项目后评选为该小区物业服务单位，并于2019年6月21日进驻广投红河小区开展正常服务工作。原告与广投红河小区业主委员会签约规定收费为按季度预交物业服务费。经过原告来宾项目部全体员工的不懈努力，小区的安全、绿化、保洁等各项服务得到众多业主认可及赞扬。小区内地下停车场为被告广投分公司资产，由被告天河物业公司经营。期间，天河物业公司一直收取小区业主的车辆停车场地费用。地下停车场在广投。地下停车场在广投红河小区内负**内，同时原告一直正常履行安保巡逻及正常的保洁服务。被告天河物业公司不属于广投红河小区物业服务单位，但对地下室停车场一直在经营，按照性质属于企业经营性盈利场地。来宾市广投红河小区业主委员会及原告一致认为，地下停车场应按照，地下停车场应按照商铺中标物业服务费1取是合理合法的。原告多次咨询兴宾区物价股、来宾市物价局及来宾市市场监督管理局，这些单位一致认为应根据业主委员会的意见及物业服务合同对地下室收取物业费。原告多次催收物业费，被告均拒交费用。 依照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条第（五）项规定，按时缴纳物业费等费用是业主的法定义务。被告的行为构成违约，造成原告损失，依法应承担责任，除支付到期物业服务费外，还需按原告与来宾市广投红河小区业主委员会签订物业服务合同按每日千分之二支付违约金。现原告为维护自己合法权益，特根据相关民事法律诉至贵院，请求贵院维护原告的合法权益。 被告天河物业公司辩称，一、天河物业公司是广投红河小区前期物业服务企业，不是本案所涉地下车位的业主，因此，被告不是本案适格被告，请求法院驳回原告对被告天河物业公司的诉讼请求。二、原告并非广投红河小区业主大会依法选聘的物业服务企业。被告天河物业公司向被告广投集团购买了红河小区36间商铺。作为商铺业主，被告天河物业公司从未收到广投红河小区召开业主大会的通知，更未参加过选聘物业服务单位的表决。三、被告广投集团为红河小区地下室业主，在被告天河物业公司仍为红河小区的前期物业服务企业时，广投集团就已经委托被告天河物业公司对红河小区地下室进行管理，包括车位出租、日常维护直到现在。原告入驻红河小区后，不仅未能对地下室提供有效物业服务，反而多次损害被告广投集团的合法权益，影响被告天河物业公司对地下室的日常维护管理，表现在：1、被告天河物业公司在红河小区提供前期物业服务期间，征得被告广投集团的同意，使用地下室部分车位用于临时堆放业主装修所产生的装修垃圾，并定期进行清运，垃圾清运费由装修业主承担。被告天河物业公司退出、原告入驻后，业主的装修垃圾堆放及清运由原告负责。原告未经被告广投集团的同意，擅自让装修业主将装修垃圾堆放在地下室，非法占用地下停车位，原告不仅不支付场地占用费，甚至将堆放在地下室的装修垃圾的清运说成是为地下室提供保洁服务，完全颠倒是非黑白，严重损害地下室业主的合法权益。2、被告天河物业公司在为广投红河小区提供物业服务期间，为便于管理，方便小区业主电车停放，被告天河物业公司经广投集团同意使用地下室一定数量车位，同时与云鸟充电桩公司达成协议，加装电车充电桩。被告天河物业公司退出小区后，充电桩协议已经解除，在未经被告广投集团同意的情况下，原告继续占用地下室车位作为电车停放及充电使用，构成对被告广投集团的侵权。3、原告未能对进入小区的车辆进行有效管理，部分车辆随意进入地下室乱停乱放，导致地下车位原有租户严重不满，要求退租。这不仅造成被告天河物业公司的管理压力，还造成被告广投集团租金损失。4、2019年12月，对于地下室冒水问题维修工程，被告广投集团委托被告天河物业公司协调处理。当被告天河物业公司安排的施工人员进入施工现场时，原告却阻挠施工人员进入地下室，还提出交纳100000元保证金的无理要求。住建委领导赶到现场协调，原告仍拒不配合，导致地下室维修工程至今无法施工。原告故意阻挠地下室施工的行为，使地下室地面冒水问题无法解决，不仅影响地下室正常使用，且整个小区都可能因此存在安全隐患，此责任应该由原告承担。综上所述，被告天河物业公司不是本案适格被告，原告并非红河小区业主大会依法选聘的物业服务企业，不但未对地下室提供有效物业服务，反而因其一己私利损害业主的合法权益。因此，被告天河物业公司认为，原告无权收取广投红河小区物业服务费。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告广投集团辩称，一、被告广投集团是广投红河小区的开发建设单位，开发建设手续齐全且符合建设规划，为红河小区项目投资人、原始所有权人，对未出售的红河小区一期地下车位依法享有不动产物权。被告广投分公司只是被告广投集团在来宾市所设无独立法人资格的分公司。因此，被告天河物业公司和被告广投分公司均不是本案适格被告。二、原告并非红河小区业主大会依法选聘的物业服务企业，其与业主委员会签订的物业服务合同违法，对被告广投集团无约束力。被告广投集团是地下车位的业主，从未接到过参加业主大会的通知，小区业主委员会也没有在小区公共区域张贴召开业主大会、选聘物业企业的通知。被告广投集团更未得以参与选聘物业企业的表决。广投红河小区物业服务合同亦未备案。虽然原告提交了《小区物业管理服务中标通知书》，但该通知仅表明红河小区业主委员会通过招标选定原告，但不能证明其履行了业主大会审议表决这一必经法定程序，也未提交合法的招投标程序文件，因此，原告所述业主委员会的行为不能代表业主大会。三、原告要求按物业合同约定的商铺收费标准收取地下车位的服务费用没有合同和法律依据，且违反来宾市的相关收费规定，法院应当不予支持。首先，物业服务合同并未约定原告对地下车位提供物业服务，更未约定地下车位物业服务费收费标准。其次，在原告进驻红河小区之前，被告广投集团已经将地下少部分车位出租给小区业主停车，属于对车位的合法、正常使用，不属于商铺经营，不应参照商铺标准收费。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要”的规定，被告将地下车位出租给小区业主使用，符合《物权法》以及上述司法解释的规定，不是对车位使用功能的改变。因此，即使原告是经业主大会选聘的物业服务企业，且就地下车位提供了物业服务，也只能参照《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）》第二十条第三款“业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应缴纳车位物业服务费”的规定，按车位标准收取物业服务费。原告主张车位出租等同于商铺经营完全是罔顾事实，要求按物业服务合同中商铺标准1.2元／平方米收取物业费没有依据。再次，按照来宾市相关规定，地下车位的物业费，地下车位的物业费应当按个收取下室的面积（含公共配套用房面积）计算地下停车位物业服务费属违规收费行为，对被告广投集团明显不公，其也未对全部停车位提供服务。即使有服务，也仅限于已经租赁使用的少数车位。 根据《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）》第六条第三款“依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价，由业委会与物业服务企业双方协商确定，但停车收费仍应实行政府指导价。因此，红河小区停车收费应该适用实施细则的附件三《来宾市住宅小区停车收费基准价格表》中“车位物业服务费最高不超过20元／月（拥有产权、类产权车位）”的规定，即红河小区的车位物业服务费应当按个收取且最高不超过20元／月。广投红河小区地下室规划为车库及部分设备用房用途。根据广投红河小区地下室负一层平面图，地下室负一层规划，地下室负**规划并建成停车位357个8个，微型车位26个，子母车位43个）。另外，还有发电机房、配电房、水泵房作为公共配套用房，地下室总建筑面积，地下室总建筑面积13451主张按地下室的总建筑面积收取物业费没有法律和合同依据，也违反来宾市对车位物业服务费收费规定；要求被告广投集团就小区公共配套设施（属于全体业主共有物业）缴纳物业服务费，更不合法。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持”，原告的诉请不应得到法院支持。四、原告未对地下停车位提供有效物业服务，要求收取地下停车位的物业服务费没有事实基础。首先，物业服务合同并未约定原告须对地下车位提供物业服务，实际上原告也没有对地下停车位提供有效物业服务。其次，原告提供的保安日常巡逻记录及一些照片，不能证明其对地下停车位提供了物业服务。相反，因原告未能对进入小区的车位进行有效管理，部分车辆随意进入被告广投集团的地下车库乱停乱放，导致地下车位原有租户严重不满要求退租，造成被告广投集团的租金损失。同时，2019年12月，由于广投红河二期项目尚未建设，一到雨季大量雨水从二期土地渗透至一期地下室由路面冒出，需要开槽引流，且在开槽的地方埋置角钢并封住槽口解决。该工程简单、工期较短，被告广投集团安排的施工人员已经到了现场，原告却阻挠施工人员进入地下室。原告主张其为小区物业服务企业，却不行物业服务之实，甚至利用自己的身份和便利阻挠被告广投集团对地下车位行使管理、维护、租赁的业主权利。根据《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，其无权要求被告广投集团支付地下车位的物业服务费。原告不履行物业服务职责造成被告的损失，被告广投集团保留对原告追偿的权利。综上所述，原告不是广投红河小区业主大会依法选聘的物业服务企业，无权主张收取广投红河小区物业服务费，且原告所依据的物业服务费计费标准没有事实和法律依据，被告广投集团有权拒绝向该公司支付地下车位的物业服务费，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告广投分公司辩称，广投红河小区地下室停车位的业主是被告广投集团，被告广投分公司只是该公司在来宾设立的没有法人资格的分公司。因此，被告广投分公司并不是本案适格被告，请求法院驳回原告对被告广投分公司的诉讼请求。 原告对其陈述事实，提供了如下证据： 1、原告营业执照复印件 2、原告法定代表人身份证复印件 1、2共同证明原告的主体适格。 3、《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》复印件，证明原告是广投红河小区的物业服务企业。 4、小区物业管理服务中标通知书复印件，证明原告合法进驻广投红河小区。 5、广投红河小区物业服务公示栏，证明原告入驻时张贴的收费标准。 6、原告催收物业费文件3份和催缴信息1份，证明原告向被告催收物业费的事实。 7、保安巡查记录表，证明原告已经履行了安保义务。 8、清理地下室垃圾的照片、清运地下室垃圾收费收据及地下室垃圾清理登记表，证明原告履行了清洁义务。 9、意见征求函及来宾市广投红河小区项目物业服务新旧物业交接第一次会议记录，证明本案收费经过了业主委员会的同意。 10、广西广投文化旅游投资有限公司来宾分公司出具的《证明》，证明地下室产权属于被告广投分公司，被告天河物业公司受委托对地下室进行经营管理。 11、业主跟物业的聊天记录，与证据10共同证明了被告天河物业公司收取地下室停车费。 12、被告的企业查询资料，证明被告的身份情况。 13、广西广投集团来宾天河物业管理有限公司物业费欠费清单，证明被告所欠物业费。 14、微信、短信聊天记录、照片等若干份，证明本案物业费的收取是经过广投红河小区业主委员会同意；案涉100000元保证金是应业委会要求收取；原告对停车场进行了有效管理。 被告天河物业公司对其陈述事实，提供了如下证据： 1、天河物业公司收取业主垃圾清运费等物业费的收据、天河物业公司将垃圾清运费、电梯运行费、物业费等费用转账原告的凭证及转账明细，证明被告天河物业公司于2019年6月20日退出小区后，将垃圾清运费移交给原告；原告清理地下室垃圾是跟装修业主有关系，而不是为被告广投集团提供物业服务。 2、云鸟公司充电桩协议，证明被告天河物业公司经广投集团同意使用地下室部分场地作为充电桩，现原告单方面继续占用地下室150平方米作为充电桩侵害了被告广投集团的物权。 3、原告提出进入地下室所需条件的微信截图、天河物业公司邀请住建委房管科领导协调的聊天截图，证明天河物业公司跟住建委协调地下室冒水整改事项，还证明原告阻挠天河物业公司进入地下室施工。 4、原告下发的通知，证明原告单方面公布被告天河物业公司工作人员信息。 被告广投集团对其陈述事实，提供了如下证据： 1、企业变更通知书2份，证明被告广投集团更名经过。 2、《关于广西投资集团建设实业有限公司广投集团来宾职工生活基地项目核准的批复》 3、《关于同意广西投资集团建设实业有限公司广投集团来宾职工生活基地项目变更项目名称的批复》 4、《商品房预售许可证》 5、商品房买卖合同格式条款 2、3、4、5共同证明被告广投集团为红河小区项目开发商，开发建设手续齐备且符合建设规划，系红河小区项目的投资人、建设单位和原始所有权人，对未出售的红河小区一期地下车位依法享有不动产物权。 6、（一期）地下室负一层平面）地下室负**平面图地下室负一层共有357个机动车停车位，还有发电机房、配水房、水电机房等公共配套用房。 7、《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）》，证明原告主张收取地下停车位的物业管理费没有合同依据，也不符合来宾市物价行政主管部门的规定。 8、陈结红等11人的退款申请、业务回单 9、广西布兰特投资管理有限公司文件 8、9共同证明原告未提供服务，也未尽到维护小区出入车辆秩序管理的义务，导致车辆随意进入地下车库，造成被告广投集团的租金损失，也造成小区安全管理隐患。 10、微信截图，证明原告阻挠地下室施工，使地下室地面冒水问题无法解决，不仅影响地下室正常使用，且存在安全隐患。 对于当事人提供的证据，本院认证意见如下： 1、对于原告提供的证据1、2、3、4、9、10、11、12，本院认为，具有真实性、合法性和关联性，予以采信。 2、对于原告提供的证据5，本院认为，跟本案关联度低，不予采信。 3、对于原告提供的证据6，本院认为，被告广投集团否认收到证据6的催款清单，也否认催款信息，又没有其他证据证明原告正式向被告广投集团发过催款函，就原告提供的证据6，不予采信。 4、对于原告提供的证据7，本院认为，原告已经进驻广投红河小区的事实清楚，作为物业公司，保安巡逻是基本的物业服务，原告提供的证据7的真实性可以确认，应予采信。 5、对于原告提供的证据8，本院认为，部分照片是其他业主装修垃圾清运，明显与被告广投集团无关；部分照片是2020年打扫地下室，而原告要求的物业费为2019年12月31日之前，证据8与本案无关，不予采信。 6、原告提供的证据13不属于证据。 7、对于原告提供的证据14（包括若干微信聊天记录及照片），本院认为，文件的照片与原告提供的证据4、5具有重复证明的作用，且是当庭提交，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释关于举证期限的规定，不予采信。清扫地下室、装修垃圾清运的照片，不予采信，不予采信的理由与证据8相同。微信聊天记录是原告及业主委员会与被告广投集团就地下室冒水进行维修的问题进行的交涉，属于另一法律关系，不方便、不宜在本案一并解决，不予采信。 8、对于被告天河物业公司提供的证据1、2，本院认为，具有真实性、合法性和关联性，且原告认可，应予以采信。 9、对于被告天河物业公司提供的证据3、4，本院认为，与原告提供的证据14中微信聊天记录的认证意见相同，不予采信。 10、对于被告广投集团提供证据1-9，本院认为，具有真实性、合法性和关联性，应予以采信。 11、对于被告广投集团提供证据10，本院认为，与原告提供的证据14中微信聊天记录的认证意见相同，不予采信。 综合全案证据，确认以下法律事实：原告通过招、投标的方式，于2019年6月28日与来宾市广投红河小区业主委员会正式签订了《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》，第六条规定单个业主、物业使用人可委托乙方（原告）对其物业的专有部分提供维修养护等服务，乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和乙方另行协商后确定。合同第二十九条规定，业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》附件四对物业服务收费进行了约定：住宅物业服务费0.68元／平方米，汽车地下保管费80元／辆每月，商铺物业服务费1.2元／平方米。原告于2019年6月21日进驻来宾市广投红河小区进行物业管理和服务。2019年11月23日，原告与广投红河小区业主委员会达成补充协议，约定地下车位按商铺物业费1.2元每平方米收取物业费。 另查明，被告广西广投健康产业集团有限公司2015年11月27日前企业名称为广西投资集团建设实业有限公司，2019年9月17日前企业名称为广西广投文化旅游投资有限公司，是来宾市广投红河小区项目工程的建设单位。被告广投分公司是被告广投集团在来宾的分公司。被告广西投资集团来宾天河物业管理有限公司是来宾市广投红河小区的前期物业服务公司，并且一直代被告广西广投健康产业集团有限公司经营管理来宾市广投红河小区地下车位和车库至今。被告广投集团与业主签订的商品房买卖格式合同第十九条约定小区规划的地下车位和车库归属于出卖人。地下停车位为35。地下停车位为357个租金每月60元。原告入驻小区后，车辆随意出入地下停车场，导致已交纳车辆租赁费的业主有11位要求被告广投集团退还已缴纳但未使用的租金，被告天河物业公司已代为退还地下车位租赁费总计4280元。被告天河物业公司曾经被告广投集团的同意占用地下停车场部分场地作为电动车充电场地，被告天河物业公司退出小区后，其他业主仍在继续使用充电桩。 本院认为，关于本案地下车位、车库的归属，被告广投集团与业主签订的商品房买卖格式合同第十九条约定属于建设单位即被告广投集团。该约定符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定。因此，被告广投集团是本案地下车位、车库的业主。被告广投分公司作为被告广投集团的分公司，与被告天河物业公司代被告广投集团的委托管理本案地下车位、车库，两者与本案无关。 一、争议焦点：《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》是否为有效合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，被告广投集团主张原告与广投红河小区业主委员会违反法定程序签订物业服务合同的，应当依照法定程序撤销该物业服务合同，在未经法定程序撤销之前，仍为有效合同；且该撤销权依法应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使。 二、争议焦点：被告广投集团是否应当交纳物业服务费。原、被告就被告是否应交纳物业服务费的问题，双方主要围绕原告对被告广投集团所有的地下车位、车库是否进行了有效的物业管理服务发生争议。但是，物业服务具有整体性、公共性。业主交纳的物业费是关于整个物业管理区域的物业服务，而不仅仅是小区内的某个部分。原告已在广投红河小区入驻并履行了物业服务合同，被告广投集团作为建设单位，对已竣工但尚未出售的地下车位、车库依法应当交纳相应物业服务费。本案地下停车场符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于专有部分的规定，是被告广投集团所有的专有部分。本案物业服务合同第六条约定：专有部分的维修养护应由业主自行单独委托。被告广投集团并没有委托原告对其专业部分地下停车场进行专门的清洁、保安服务，被告广投集团不应当以此为由拒绝支付物业管理服务费。 三、争议焦点：应当按什么标准支付地下车位、车库的物业费。原告主张按地下总建筑面积13451.27平方米乘以经营商铺1.2元／平方米收取没有法律依据。因为，被告广投集团将地下车位以出租方式满足小区内业主的需要，不是对车位使用功能的改变，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，故不能按商铺的物业收费标准对地下车位收取物业服务费。参照来宾市物价局、来宾市住房和城乡建设委员会联合发布的《来宾市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）的规定，拥有产权、类产权车位物业服务费最高不超过20元／月，则被告广投集团应当交纳的2019年6月21日至2019年12月31日止的物业服务费计算如下：357个车位×20元×6个月10天=45220元。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，建设单位对尚未出售的物业交纳物业费，被告广投集团主张仅按被出租的车位交纳物业服务费，没有法律依据。 被告天河物业公司代被告广投集团管理地下停车场期间，各被告自身并未采取措施对进入地下室的车辆进行有效管理，各被告存在过错。《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》第二条要求原告对小区进出车辆及车辆停放管理，现原告放任车辆进入地下停车场，违反诚实信用原则，原告也存在过错，对被告广投集团的租金损失4280元应承担一半责任即从物业服务费中抵扣2140元。扣除后，被告广投集团还需支付物业费43080元。 关于违约金的问题，因何时交纳地下车位物业服务费、按什么标准缴纳地下车位物业服务费的问题，业委会与原告签订的物业服务合同没有约定，事后2019年11月23日业委会与原告达成按经营商铺标准支付地下车位物业费的约定，如上所述，加重了被告广投集团的责任。被告广投集团因此有权拒绝支付物业费，不属于违约，原告要求按《来宾市广投·红河小区项目物业服务合同》第二十九条的规定支付违约金，于法无据，且原告诉请的违约金计算方式计算的违约金过高（截止目前已经超过所欠物业费的30%）。在此次纠纷中，被告广投集团被损害的利益要大于原告。综上，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，判决如下： 一、被告广西广投健康产业集团有限公司向原告广西布兰特投资管理有限公司支付2019年6月21日至2019年12月31日止的物业服务费43080元； 二、驳回原告广西布兰特投资管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务应在本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2636元，由原告广西布兰特投资管理有限公司负担1664元（已交纳），被告广西广投健康产业集团有限公司负担972元（于本判决生效之日起交纳）。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  韦永莽 审 判 员  覃 丽 人民陪审员  陆冠练 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  张 婷 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。