广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1428号 原告:广西南宁市某物业服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：邓某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许某，广西某律师事务所实习律师。 被告：韦某，男，1972年2月21日出生，壮族，住广西宾阳县。 原告广西南宁市某物业服务有限公司与被告韦某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告广西南宁市某物业服务有限公司的委托诉讼代理人马某、许某到庭参加诉讼。被告韦某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2014年8月至2019年4月期间的住宅物业服务费4007.1元；二、请求判令被告向原告支付2014年7月至2019年4月期间代收公摊电费219.4元；三、请求判令被告向原告支付2014年7月至2019年4月期间代收公摊水费369.2元；四、请求判令被告向原告支付2014年8月至2019年4月期间生活垃圾处理费456元；五、请求判令被告向原告支付2014年11月期间代缴水费34.8元；六、请求判令被告向原告支付2014年7月至2019年4月期间单元电费分摊139.7元；七、请求判令被告向原告支付2014年7月至2019年4月期间电梯电费分摊523.7元；八、请求判令被告向原告支付2014年7月到2018年5月期间电梯维修费分摊66.4元；九、请求判令被告向原告支付2014年11月期间的二次加压电费分摊4.3元；十、请求判令被告向原告支付2014年11月的管道疏通费17元；十一、请求判令被告向原告支付2014年8月份化粪池清理费10元；十二、请求判令被告向原告支付逾期收纳上述费用（除电梯维修费）产生的违约金13900.33元（从2014年8月16日开始，以欠款数额为基数，按日千分之三计算，暂计至2019年5月31日，直至所有款项付清为止）；十三、请求判令被告向原告赔偿律师费1000元；十、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：广西红日东升投资有限公司选聘原告为位于南宁市江南区交汇处的红日江景小区提供前期物业管理服务，被告系红日江景小区6号楼1单元11层Ｄ号房的业主，房屋建筑面积82.72平方米。2010年7月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：物业管理服务费为0.85元／㎡／月，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部分、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其物业建筑面积合理分摊，乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收费服务，具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取诉讼方式追收物业服务费及违约金，由乙方承担因此产生的诉讼费、律师费等费用。原告按协议约定向被告提供相应的物业管理服务，但被告未按照协议约定及时、足额支付相关费用。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任，依据协议约定及相关法律规定，原告有权要求被告支付欠付费用、违约金及律师费。 在案件审理过程中，原告对违约金的计算方式做了补充说明：物业费的违约金以每月所欠物业费为基数，自次月1日起至被告付清所欠物业费之日止，按每日千分之三计算；各项分摊费用的违约金以2016年3月以前所欠的全部费用为基数，自2016年4月1日起至被告付清之日止，按每日千分之三计算。 被告未作答辩。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原、被告双方于2010年7月14日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。红日江景小区业主委员会于2015年10月14日被南宁市江南区住房和城乡建设局予以备案，于2016年3月12日与广西建凯物业服务有限公司签订《“红日•江景”小区物业服务合同》，于2016年3月22日通知原告进行物业交接，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，本院确定原告提供前期物业服务的合同于2016年3月22日依法终止。因原告在合同终止后拒绝配合业主委员会移交和退出涉案小区的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告诉请被告支付合同终止以后的物业服务费于法无据，本院不予支持。原告诉请被告支付2016年3月以前的物业服务费合法有据，但因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定对原告诉请的2016年3月以前的物业服务费按约定标准的90%计算，即每月0.85×82.72×90%﹦63.28元。故本院确定被告应向原告支付2014年8月至2016年3月期间的物业服务费为63.28×20﹦1265.6元。 涉案小区物业管理过程中产生的水电费、涉案小区共用部位和公共设备运行产生的水电费应由各业主按照物业建筑面积合理分摊，原告提供证据证明其缴纳了涉案小区2014年7月至2019年4月期间的电费及水费，且数额的计算并无不当，业主方未能举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院对原告诉请被告支付2014年7月至2019年4月期间公摊电费219.4元、公摊水费369.2元、单元电费分摊139.7元、电梯电费分摊523.7元及2014年11月期间的二次加压电费4.3元予以支持。 原告提供证据证明其代被告交纳了2014年11月的水费及2014年8月至2019年4月期间的城市生活垃圾处理费，被告未举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院认为原告有权向被告追偿，对原告诉请被告支付2014年11月的代收水费34.8元、2014年8月至2019年4月期间的城市生活垃圾费456元予以支持。 原告提供证据证明涉案单元2014年7月至2018年5月期间电梯维修费，涉案小区2014年8月化粪池清理费、2014年11月管道疏通费实际发生，且原告计算应由被告分摊的电梯维修费、管道疏通费、化粪池清理费的方式及数额并无不当，故本院对原告诉请被告支付的电梯维修费66.4元、管道疏通费17元、化粪池清理费10元予以支持。 根据《前期物业服务协议》的约定，被告未按时交纳物业费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费。被告未按时交纳2016年3月22日物业服务合同终止以前的物业服务费及应分摊的共用水电费，原告有权根据约定要求被告支付律师费和2016年3月以前的物业服务费及应分摊共用水电费的逾期违约金。原告主张的律师费1000元未超出合理范围，本院予以确认。由于原告未举证证明被告逾期付款导致其遭受的损失达到日千分之三，本院对业主方主张按约定的日千分之三计算违约金过高、应按银行同期同类贷款利率计算违约金予以支持。原告已经交纳了涉案小区2016年3月以前共用部位和公共设备运行产生的水电费，并列明被告还拖欠的2016年3月以前各项公摊水电费的金额（其中公摊电费73.9元、公摊水费167.3元、单元电费分摊57.4元、电梯电费分摊191.4元、二次加压电费分摊4.3元），被告未能举证证实原告所列拖欠费用存在不合理之处或者错误之处，本院对原告所列拖欠费用予以采信，经计算确定，被告还拖欠原告2016年3月以前的各项共用水电费为494.3元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十六条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定判决如下： 一、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年8月-2016年3月的物业服务费1265.6元； 二、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年7月-2019年4月的公摊电费219.4元； 三、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年7月-2019年4月的公摊水费369.2元； 四、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年7月-2019年4月的单元电费分摊139.7元； 五、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年7月-2019年4月的电梯电费分摊523.7元； 六、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年7月-2018年5月的电梯维修费分摊66.4元； 七、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年8月-2019年4月的城市生活垃圾处理费456元； 八、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年11月的代缴水费34.8元； 九、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年11月的二次加压电费分摊4.3元； 十、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年11月的管道疏通费17元； 十一、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年8月的化粪池清理费10元； 十二、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2014年8月至2016年3月期间逾期支付物业服务费的违约金（每月违约金皆以63.28元为基数，自次月1日起开始计算，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计至款项付清之日止）； 十三、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付截至2016年3月逾期支付应分摊的共用水电费的违约金（以494.3元为基数，从2016年4月1日始计至款项付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）； 十四、被告韦某向原告广西南宁市某物业服务有限公司赔偿律师费1000元； 十五、驳回原告广西南宁市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费159元，由原告广西南宁市某物业服务有限公司负担82元，被告韦某负担77元。 本判决为终审判决。 审判员  苏建湘 二〇二〇年五月二十八日 书记员  陆秋玥 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无证当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。