贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3756号 原告：陈印菊，女，汉族，1980年10月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈印菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告陈印菊、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈印菊向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即为原告办理土地使用证和房屋所有权证（房产证），庭审中该项诉讼请求明确为请求法院判令被告立即为原告办理不动产权属证书；二、请求法院判令被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金共计：360,978.00元（截至目前违约3年：340,546.00×0.001×1060=360,978.00元），庭审中明确计算时间为2017年5月31日起至2020年4月30日止；三、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年2月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的毕节市碧阳大道瑞丰铭城1号楼B-2003室商品房一套，建筑面积122.44平方米、套内面积101.1平方米，合同约定该商品房按套内面积计算单价为每平方米3,368.41元，总价为340,546.00元，由被告于2013年10月31日前将商品房交付给原告，同时，被告应当在2017年05月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告于2013年2月28日向被告支付了首付款102,546.00元，办证费807.00元，房屋维修基金及契税等合计14,290.00元，余款238,000.00元等待银行按揭款支付。2015年7月20日，原告与中国建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同按揭贷款238,000.00元，付清欠被告的238,000.00元余款。然而，被告并未按照合同的约定履行义务。在2017年4月20日原告向被告付清全额房款、房屋契税、维修基金、房产证办理等所有费用的情况下，被告至今没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告多次敦促被告履行执行义务，为原告办理商品房产权证，但是被告一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了巨大的损失。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告未按照合同约定为原告办理所购商品房的产权证，形成违约，按照合同约定，应当承担延期办理商品房产权证的违约金共计360,978.00元。基于以上事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。 被告瑞丰房开公司辩称：一、违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。二、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅度调减。三、关于办理房屋权属转移登记，依照合同约定，被告只负有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而因合同又约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，因此，向原告交付办证所需的文书的义务，因该项约定，转化为由出卖人将办证所需的文书交付至不动产登记机关备案，合同并未约定被告应当在提交资料后通知原告，且被告是否通知原告不影响国家机关依职权为原告办理不动产权证，故即便被告承担违约责任，违约金计算时间也应截止至被告将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案之日止，而非通知原告之日、更非取得不动产权证书之日。故原告诉请违约金计算终期错误。四、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告不提供办证应由其提供的资料，致使其至今未取得不动产权证书，故逾期办证是原告造成的，该责任应由原告自行承担。五、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》这一政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同、商品房认购书、收据6张、付款结清证明。证明目的：被告逾期办理不动产权证的事实。被告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的，理由：一、合同约定的违约金计算标准过高，参照省内各地同类案件判决情况，应当将本案违约金大幅度调减；二、涉案房屋于2018年11月29日起，可办理不动产权证书，且上述商品房当中已经提交完毕办证相关资料的买受人也已取得不动产权证书，故逾期办证是原告未提交应当由其提交的资料造成，该责任应由其自行承担。经本院审查认为，该证据符合证据三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书。证明目的：涉案房屋于2018年11月29日可办理不动产证证书，原告不提供应当由其提供的办证资料，致使至今未取得不动产权证，逾期办证是原告造成，该责任应由其自行承担。原告质证意见：2018年被告未通知过我们提供相关资料。且被告方承诺的是2017年5月31日前为我们办理不动产权证。经本院审查认为，该证据只能证实瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢具备办证条件的事实，本院予以确认；对被告所举证据2：涉案瑞丰铭城已经办的不动产权证。证明目的：瑞丰铭城5号地块其他已经缴纳完毕相关税费及办证所需资料的业主已经取得不动产权证书，原告未取得不动产权证是原告自己的原因造成。原告质证意见：不能达到被告的证明目的，且与本案无关。经本院审查认为，该证据能证实瑞丰铭城5号地块房屋具备办证条件，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2015年5月10日，原告为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程第1幢B单元20层3号房的房屋一套，该房号1-B20-3，建筑面积为122.44平方米，套内建筑面积101.10平方米，购房款340,546.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。关于产权登记的约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款340,546.00元，并支付完契税、维修基金、办证费、开户费等。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明：该项目已办理《不动产权证书》。具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢B单元20层3号房不动产权证的诉讼请求，本院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，原告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。对双方争议的焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院不予以支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经本院释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：按日0.001的标准，从2017年5月31起计算至2020年4月月30日止。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对违约金的计算截止时间，因本案合同约定系委托办证，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，其于开庭当日（2020年5月7日）通知原告提交相关文书为原告履行办证的，被告已履行通知义务，计算违约金的截止时间为2020年5月7日。原告主张计算至2010年4月30日，本院予以支持。因此，本院对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款340,546.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算支付至2020年4月30日止，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对被告主张原告未提交资料办证，责任在原告的抗辩理由，因被告对自己的该主张不能举证证明其具备办证条件后履行通知原告的义务，应由其承担对自己不利的后果，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。对被告的其他抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告陈印菊缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告陈印菊办理涉案房屋不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈印菊逾期办证违约金（违约金以340,546.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%计算；从2019年8月20日起至2020年4月30日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%计算）； 三、驳回原告陈印菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,357.00元，由原告陈印菊负担2,357.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1,000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月十三日 书记员 张朕一