广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终843号 上诉人（原审原告）：浦海森，男，1986年9月21日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：刘敏，广西铭鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西容州物流产业园有限公司，住所地：广西容县容州镇侨乡大道**。统一社会信用代码：91450921669745506B。 法定代表人：李玉宇，总经理。 委托诉讼代理人：梁承勇，广西梁军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许均华（该公司法务部主任），男，1953年1月14日出生，汉族，住广西容县。 上诉人浦海森因与被上诉人广西容州物流产业园有限公司（以下简称容州物流产业园）商品房销售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2019）桂0921民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 浦海森上诉请求：一、撤销容县人民法院（2019）桂0921民初2475号民事判决；二、判决被上诉人向上诉人支付2018年1月2日至2018年11月22日的逾期交房违约金人民币40961.13元；三、判决被上诉人向上诉人支付2018年7月1日至2019年4月29日的逾期交车位违约金5926.68元；四、判决被上诉人向上诉人支付2019年6月26日至2019年12月31日逾期办理权属登记违约金940元，2020年1月1日至房屋不动产权证核发之日止的违约金，按每日5元计算，但累计违约金不能超过房屋总价款的千分之五；五、本案诉讼费用由容州物流产业园承担。事实和理由：一、一审法院以商品房经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方主体验收通过后，视为达到交付条件，认定商品房交付的时间是2018年4月30日是错误的。商品房交付的时间应以取得《竣工验收备案表》的时间2018年11月22日为准。1、根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第三款、《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款的规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基础条件。2、根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设工程项目的验收还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。3、根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条第一款的规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收合格备案表上签署文件收讫及出具结论意见。因此，被上诉人在建设工程竣工验收后应当履行向容县住房和城乡建设局办理备案登记的义务。容县住房和城乡建设局工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具《竣工验收备案表》是认定案涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。按合同约定被上诉人应在2018年1月1日将商品房交给上诉人，但被上诉人所建的37#商品房2018年11月22日才取得《竣工验收备案表》，因此认定案涉37#商品房交付的时间是2018年11月22日，被上诉人已逾期交房，逾期交房的天数为325天（2018年1月2日至2018年11月22日）。二、一审法院认定附件十一补充协议第三条第十款有效是错误的。该条款是格式条款，违反了法律、法规的强制性规定，违反《合同法》的基本原则，应当认定无效。三、一审法院从逾期交房天数中抵减78天中雨、节日、停水、停电、中考、高考等天数，认定事实证据不足，不应扣减。1、造成被上诉人逾期交房的原因是被上诉人拖欠施工工人的工资，工人因此罢工，延误工程进度，从而不能按合同约定的日期交付房。2、中雨、节日、停水、停电、中考、高考等各种情形的发生不是必然导致停止施工，造成工期延误，只是有造成停工、停工一天、半天、1小时、半小时的可能。3、从《容州公园华府33#、36#、37#楼顺延交房说明》之气象证明书计算出2016年10月31日至2018年1月1日的雨天数是21天，一审法院认定的是47天，二者存在明显差距。4、上诉人认为必须结合有停工记录的《施工日志》，才能证明被上诉人是否因上述原因停止施工、停止施工时间是多少天的事实，最后确定抵减的天数。而被上诉人提供的证据只是证明在2016年10月31日至2018年1月1日发生了中雨、节日、停水、停电、中考、高考的事实，无法证明被上诉人因上述原因已停工、停工多少天的事实。四、被上诉人事实上存在两个违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人应向上诉人支付2018年1月2日至2018年11月22日逾期交房的违约金40961.13元。第一个违约行为，被上诉人没有在合同约定的交房时间即2018年1月1日交房，构成交房迟延，应承担违约责任；第二个违约行为，被上诉人即使已于2018年4月30日将房屋交付给上诉人，但该交付行为因不具备合同约定、法律规定的交付条件，同样构成违约，该违约行为的时间延续到被上诉人2018年11月22日满足合同约定、法律规定的交付条件时才终止。按《商品房买卖合同》第12条的约定，被上诉人向上诉人支付2018年1月2日至2018年11月22日逾期交房的违约金40961.13元。五、一审法院根据《建筑工程管理条例》第十六条认定附件十一补充协议第三条第十款的五方验收合格即为建筑工程竣工验收合格，无视《中华人民共和国建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、18条、《建设工程质量管理条例》第四十三条、四十六条、四十九条、《商品房销售管理办法》第四十条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、《中华人民共和国合同法》第39条、第40条、41条等相关规定，片面适用法律，存在明显错误。六、如前述理由，一审认定被上诉人不存在逾期交车位的行为，无需承担违约责任是错误的。被上诉人应当承担逾期交车位的违约责任，向上诉人支付2018年7月1日至2019年4月29日违约金5926.68元。七、一审法院认定2018年4月30日作为计算被上诉人逾期办理权属证书的起算日是错误的，正确的起算日是从2018年1月2日起计算。被上诉人应支付给上诉人逾期办理权属登记违约金为940元（2019年6月26日至2019年12月31日）。2020年1月1日至房屋权属证书核发之日止的违约金，按每日5元计算，但累计违约金不能超过房屋总价款的千分之五。1、根据《商品房买卖合同》第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得商品的房屋所有权证书的……”、附件十一补充协议第五条：“本合同第八章第二十条（二）项所述之商品房交付之日，为本合同第四章第十一条约定的日期，而非该商品房的实际交付之日期。”、第九条：……出卖人按每迟延一日伍元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过房屋总价款的千分之五。”的规定，被上诉人应支付给上诉人逾期办理权属登记违约金为940元；2020年1月1日至房权属证书核发之日的违约金，累计违约金不能超过房屋总价款的千分之五。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决显失公正，应予改判。 容州物流产业园辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。二、答辩人认为一审法院以商品房经过五方验收通过后，视为达到交付条件，从而认定商品房交付时间是2018年5月1日是正确的。双方对商品房交付的条件在《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议第三条第10点已经明确，双方也一致同意。上诉人认为除五方验收后还要以竣工验收备案表的时间确定才算本案商品房合格交付违背了上述约定。三、上诉人强调应以竣工验收备案表的时间为商品房的合格交房条件是错误的。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程以建设、设计、施工、监理四方竣工验收合格后可交付使用，而不以行政部门竣工验收备案为要件，行政部门只是起到监督的作用，没有权否定有资格的部门对工程验收合格的检验，竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件。根据《合同法》《建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，交房条件为“经验收合格后”，并没有明确规定一定要取得《竣工验收备案表》方可交房。《建设工程质量管理条例》作为行政法规，虽然规定了工程竣工验收备案制度，但并没有明确规定工程《竣工验收备案表》为法定交房条件，应以五方验收作为符合交房的条件。四、交房逾期时间的问题。本案中，双方已经就被上诉人予以延期交房的特殊原因作了约定，一审判决对相关无法施工的日期予以扣除是正确的。五、是否存在逾期办理权属证书的问题，答辩人认为一审判决此项判决是错误的。从容县不动产登记管理局颁发的不动产登记证上房地产平面图记载，在2019年7月9日，容县容州房地产测绘站已经对涉案商品房进行了测绘，证明答辩人在2019年7月9日之前已经将上诉人房屋办理权属的资料送到容县不动产登记管理局，逾期办证并不是由于答辩人的原因造成的，不应由答辩人承担逾期办证的违约责任。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉。 浦海森向一审法院起诉请求：1、判决容州物流产业园向浦海森支付2018年1月2日至2018年11月22日的逾期交房违约金人民币40961.13元；2、判决容州物流产业园向浦海森支付2018年7月1日至2018年11月22日的逾期交车位违约金人民币2836.2元；2018年11月23日至容州商业城项目37幢地下室取得建筑工程竣工验收备案证明文件（建筑工程竣工验收备案表）之日止的违约金以购车位款97800元为基数，按日万分之二计算；3、判决容州物流产业园向浦海森支付2019年6月26日至2019年10月30日逾期办理权属登记违约金人民币635元，2019年11月1日至房屋不动产权证核发之日止的违约金，按每日5元计算；4、本案诉讼费用由容州物流产业园承担。 一审法院认定事实：容州物流产业园是持有房地产开发经营营业执照的有限责任公司，是“容州商业城”住宅小区的建设开发商。2016年10月31日，2017年12月2日，浦海森与容州物流产业园分别签订合同编号为2016100091号、201704314号《商品房买卖合同（预售）》及附件。约定由容州物流产业园向浦海森预售其开发位于容县车位，房屋建筑面积144.8平方米，房屋总价款644043元、车位建筑面积23.78平方米，车位总价款97800元。合同第十一条约定，容州物流产业园应分别于2018年1月1日、2018年6月30日前将具备交付条件的商品房及车位交付给浦海森，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、详见附件十一第三条。该商品房为住宅的，容州物流产业园还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。附件十一补充协议第三条约定“如遇下列特殊原因，……出卖人可据实予以延期：……2、气象部门记录下中雨以上无法施工的（晚上22：00至07：00下中雨的不计）；3、因供水、供电相关部门停水停电造成停工的……5、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……7、其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、高考、中考、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等……”。合同第二十条对商品房产权登记的约定是：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一第九条处理，该条款内容“买受人不退房，出卖人按每迟延一日伍元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过房屋总价款的千分之五……”。合同签订后，浦海森按合同的约定向容州物流产业园支付了全部房屋价款、车位价款和预付办证税费等费用。2017年12月31日，容州物流产业园发布顺延交房说明：尊敬的业主，您好：感谢您对容州．公园华府的厚爱，因不可抗拒因素影响，交房日期顺延。……36＃、37＃楼顺延至2018年5月1日交房，具体日期以交房通知书为准。2018年4月17日，容州物流产业园在《玉林晚报》刊登交房公告，公告内容：“尊敬的业主，我公司开发的容州商业城二期容州．公园华府36＃、37＃住宅楼已通过有关部门验收合格，达到合同约定的交房条件……办理时间：2018年5月1日-2018年5月2日，上午9：00-下午5：30，办理地点：容州．公园华府物业服务管理中心。若于上述截止时间未办理收房的，将视同房屋已经交付……”。2018年4月30日，容州物流产业园建设的“容州商业城”住宅小区由设计、勘察、监理、施工及建设等单位进行工程竣工验收，竣工验收结论：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。同日，浦海森领取入伙通知书并接收所购买的房屋。2018年6月21日，容州物流产业园在《玉林晚报》刊登交房公告，公告内容：“尊敬的业主，我公司开发的容州商业城二期容州．公园华府地下室停车位已通过有关部门验收合格，达到合同约定的交房条件……办理时间：2018年6月30日-2018年7月1日，上午9：00-下午5：30，办理地点：容州．公园华府物业服务管理中心。若于上述截止时间未办理收房的，将视同车位已经交付……”。2018年6月30日，浦海森接收容州物流产业园交付所购买的车位并依约交付物业管理费。2018年11月19日，容州物流产业园所建的广西容州物流商贸产业园二期-地下室由设计、勘察、监理、施工及建设等单位进行工程竣工验收，竣工验收结论：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。2018年11月22日，容州物流产业园所建的37＃住宅楼取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年1月1日，浦海森入住所购买的房屋。2019年4月29日，容州物流产业园所建的广西容州物流商贸产业园二期-地下室取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年11月5日，浦海森提起本案诉讼。 另查明，合同附件十一补充协议第三条第10款的内容为：经双方协商一致，该商品房经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位和勘察单位联合验收通过后，视为达到交房条件即可安排交房时间。相关建设工程竣工验收备案证明文件由开发商办理。本合同其他条款与本条款相冲突时，以本条款为准。合同编号为201704314号《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，实质是浦海森购买的A393号车位。容州物流产业园至今尚未向浦海森交付房屋产权证。 再查明，根据容县气象局作出的气象证明，在2015年至2017年期间，当地受台风影响共有25天，而其中在浦海森、容州物流产业园签订合同之日（2016年10月31日，2017年12月2日）起至合同约定交付房屋、车位前一日的期间内，受台风影响分别有7天、0天。在2015年1月1日-2018年12月31日早上07：00-晚上22：00期间，当地有中雨以上雨天共有159天，而其中在浦海森、容州物流产业园签订合同之日（2016年10月31日，2017年12月2日）起至合同约定交付房屋、车位前一日的期间内，中雨量以上雨天分别有47天、15天。根据广西容县城南供水有限责任公司的容州商业城停水记录，在2014年6月11日至2019年11月23日期间，发生过停水的天数共有84天，而其中在浦海森、容州物流产业园签订合同之日（2016年10月31日，2017年12月2日）起至合同约定交付房屋、车位前一日的期间发生过停水的天数分别有21天、12天。根据广西容县电力有限公司的容州商业城停电记录，自2014年11月27日至2018年11月19日期间，发生过停电的天数共有20天，而其中在浦海森、容州物流产业园签订合同之日（2016年10月31日，2017年12月2日）起至合同约定交付房屋、车位前一日的期间内，发生过停电的天数分别有13天、4天。浦海森、容州物流产业园签订合同之日（2016年10月31日，2017年12月2日）起至合同约定交付房屋、车位前一日的期间内国家法定节假日（含广西三月三放假）分别有13天、9天。在浦海森、容州物流产业园签订合同之日（2016年10月31日，2017年12月2日）起至合同约定交付房屋、车位前一日的期间内高考分别有2天、2天，中考分别有3天、3天。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。浦海森、容州物流产业园于2016年10月31日、2017年12月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方争议的焦点是：一、容州物流产业园售予给浦海森的房屋及车位是否符合合同约定的交房条件。浦海森主张合同的附件十一补充协议第三条对商品房及车位交付条件的约定，违反《中华人民共和国建筑法》第61条第2款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的禁止性、强制性规定而无效。该院认为，根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程只有经验收合格后，方可交付使用。从上述规定可见，工程竣工验收合格，是交房的强制性条件，即建设工程已由施工单位按照设计要求完成全部工作任务，准备交付给建设单位投入使用时，应由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等有关单位依照国家关于建设工程竣工验收制度的有关规定，对该工程是否符合设计要求和工程质量标准等进行检查、考核。竣工验收合格后，各单位在《建设工程质量竣工验收意见书》上签章确认。此外，商品房交付的条件分为强制性条件和行政管理性条件，只要符合了强制性条件，关键在于当事人对商品房交付条件的约定。本案中，双方在附件补充协议十一第三条第十款约定，经双方协商一致，该商品房经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位和勘察单位联合验收通过后，视为达到交房条件即可安排交房时间。相关建设工程竣工验收备案证明文件由开发商办理，本合同其他条款与本条款相冲突时，以本条款为准。该约定是双方真实意思表示，也符合上述法规规定，因此，是否经过五方验收，应当作为本案讼争的商品房及车位是否符合交付条件的主要依据。对于经五方验收合格的商品房及车位，应当认定为符合合同约定的合格的商品房及车位。综上，浦海森主张附件十一补充协议第三条对商品房交付条件的约定无效，没有法律依据，该院不予支持。二、容州物流产业园对浦海森是否存在逾期交房，应否承担违约责任。双方在合同第十一条约定，容州物流产业园应于2018年1月1日前将具备商品房交付条件的商品房交付给浦海森，而容州物流产业园所建的“容州商业城”住宅小区于2018年4月30日通过设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位及建设单位的工程竣工验收，浦海森于2018年4月30日接收所购买的房屋。根据双方在合同附件十一补充协议第三条第10款中的约定，所交付的商品房只有经五方验收通过后，才能视为达到交付的条件，商品房的交付时间应以2018年4月30日为准。综上，容州物流产业园逾期交付商品房的天数为118天。至于容州物流产业园逾期交房是否构成违约，应以逾期交房天数抵减符合合同约定可延迟交房的天数为标准确认。根据附件十一补充协议第三条“如遇下列特殊原因，……出卖人可据实予以延期：……2、气象部门记录下中雨以上无法施工的（晚上22：00至07：00下中雨的不计）；3、因供水、供电相关部门停水停电造成停工的……5、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……7、其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、高考、中考、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等……”的约定，该院认定浦海森、容州物流产业园签订合同之日2016年10月31日起至合同约定交付房屋前一日的期间内受台风影响的天数有7天；受中雨影响天数分别有47天；高考2天；中考3天；国家法定节假日（含广西三月三放假）13天；根据广西容县城南供水有限责任公司的容州商业城停水记录，确定停水天数6天；根据广西容县电力有限公司的停电记录，确定停电天数4天。以上台风、雨天、高考、中考、法定节假日、停水停电重叠的均只累计一次，而不重复计算，因此，商品房逾期交付中可抵减逾期天数合计78天。综上，容州物流产业园对浦海森逾期交房违约天数为118天-78天=40天。按照合同第十二条约定，容州物流产业园逾期交房需按日支付已交房价款万分之二的违约金，浦海森已支付房款为644043元，则容州物流产业园应支付的逾期交房违约金为644043元×0.0002×40天=5152.3元。三、容州物流产业园是否存在逾期交付车位，应否承担违约责任。双方在合同第十一条约定，容州物流产业园应于2018年6月30日前将合同约定的车位交付给浦海森使用，而浦海森亦于2018年6月30日签署车位交接单，接收讼争车位，对车位进行了管理使用并按约定交付了物业管理费，期间浦海森未就车位存在质量问题向浦海森提出过异议，且容州物流产业园的车位也已于2018年11月19日通过设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位及建设单位的工程竣工验收，容州物流产业园在该院指定的举证期限内亦提交了广西容州物流商贸产业园二期-地下室建设工程质量竣工验收意见。因此，现浦海森以容州物流产业园交付车位时车位“未经验收合格”为由主张逾期交付的违约责任，该院不予支持。四、容州物流产业园是否存在逾期办理不动产权属登记，违约金如何计算。合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”的约定，容州物流产业园于2018年4月30日将商品房交付给浦海森使用，应最迟在2019年10月31日前办理好该商品房的房屋所有权证书，但容州物流产业园至今未取得房屋所有权证书。浦海森作为买受人已交清了全部购房款并依法缴纳了契税，履行了其义务，系容州物流产业园原因导致浦海森至今未能取得房屋所有权证书。因此，容州物流产业园已构成违约，理应承担违约责任。根据合同附件十一第九条约定，容州物流产业园应自2019年11月1日起至2019年11月5日止，按每日伍元支付违约金，此后存在逾期办理房屋所有权证书所产生的违约金，浦海森可另行主张权利，但累计违约金不超过房屋总价款的千分之五。对容州物流产业园辩称已于2019年6月13日将办理房屋所有权证的相关材料提交至政府相关部门，至今未能取得商品房权属证书非出卖人的原因导致，但其未提供相关证据予以证实，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、容州物流产业园支付逾期交房违约金5152.3元给浦海森；二、容州物流产业园支付逾期办理房屋所有权证书违约金给浦海森（违约金计算办法：自2019年11月1日起至2019年11月5日止，按每日伍元计算）。案件受理费456元，由浦海森负担376元，容州物流产业园负担80元。 本院二审期间，上诉人浦海森提交如下证据：建设工程质量监督报告，欲证明涉案工程经五方验收以后，还是因为质量不合格，进行了三次整改。 被上诉人容州物流产业园提交如下证据：不动产证书，欲证明上诉人的不动产权证书已经于2020年1月15日取得，从证中可以看到在2019年7月24日容县不动产登记局已经对涉案房屋进行了平面图的测绘，说明此日期之前被上诉人已经向不动产登记局申请办证，被上诉人不应承担逾期办证违约金的事实。 经组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据，认为：对证据的真实性无异议，但不能证明上诉人提出的涉案工程经过整改三次的证明目的，其中有两次整改是为了竣工验收备案而准备资料，不是五方验收的行为。 上诉人对被上诉人提交的证据，认为：对证据的真实性无异议，但对被上诉人的证明目的有异议，该证据无法证明是行政部门的原因导致逾期取得房屋权属证，被上诉人应承担逾期办证的违约责任。 对双方提交的证据，本院认证如下：上述证据来源真实、合法，对证据记载的内容予以认定。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 另查明：容县建设工程质量安全监督站2018年11月21日出具广西容州物流商贸产业园二期35＃《建设工程质量监督报告》载明：质量监督抽查实施次数及责令整改情况统计：质量安全监督抽查实施次数为3次，责令整改3次。2018年11月12日出具36＃、37＃的《建设工程质量监督报告》载明：质量监督抽查实施次数及责令整改情况统计：质量安全监督抽查实施次数为6次，责令整改3次。工程竣工验收监督情况中还有列有工程中验收存在问题的内容。浦海森的不动产权证所附房地产平面图的涉案商品房的绘图日期是2019年12月4日。 本案《商品房买卖合同》（预售）第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”附件十一第五条约定“本合同第八章第二十条第（二）项所述之商品房交付之日，为本合同第四章第十一条所约定的日期期限，而非该商品房实际交付日期”。 本院认为，上诉人浦海森与被上诉人容州物流产业园签订的《商品房买卖合同》（预售）是合法有效的，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于容州物流产业园逾期交房的违约问题。根据《商品房买卖合同》（预售）第九条约定的交房条件有三项，第1项是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第2项是该商品房已取得房屋测绘报告；第3项是详见附件十一第三条。除此以外，还约定该商品房作为住宅，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。因此双方合同约定的上述交房条件应同时具备，且不得违反法律、行政法规的规定。根据《建设工程质量管理条例》有关规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，除此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此对本案而言，所涉商品房竣工验收备案表是认定其达到验收合格的有效法定证明文件，亦是合同约定的交房条件之一。容州物流产业园辩称附件十一第三条已协议变更了交房条件为五方验收，无法律依据不能成立。容县住房和城乡建设局在2018年11月22日签署备案意见，出具竣工验收备案表，上诉人浦海森主张此时达到合同约定的交房条件有理，因此容州物流产业园存在逾期交房的违约行为。容州物流产业园已于2018年4月17日刊登交房公告，故逾期时间应计算至容州物流产业园取得竣工验收备案证明文件之日，即从2018年1月2日起至2018年11月22日止共324天。根据《商品房买卖合同》（预售）附件十一第三条的约定，一审判决扣减双方签订合同之日起至合同约定交付房屋前一日的期间的可据实延期天数78天并无不当。因此容州物流产业园应承担逾期交房违约责任的天数是324-78＝246天。由于上诉人已经收房获得了使用利益。根据公平原则，酌情减轻容州物流产业园的违约责任，按日万分之0.5计算。其应支付给上诉人的违约金为644043元×246天×0.00005=7921.73元。如前述理由，合同约定浦海森的车位应于2018年6月30日前交付，而浦海森已于同日接收车位，该车位所在地下室于2019年4月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件，其合格交付日期是2019年4月29日。容州物流产业园逾期交付车位，应承担违约责任，逾期时间为2018年6月30日至2019年4月28日共303天。由于地下车位施工时间最早，受各种因素影响施工进程的程度较小，且已经酌情降低了违约金的计算标准，从公平的角度不再扣除其可延期天数，违约金计算97800×303×0.00005＝1481.67元。 关于容州物流产业园是否存在逾期办证的问题，本案合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”附件十一第五条约定“本合同第八章第二十条第（二）项所述之商品房交付之日，为本合同第四章第十一条所约定的日期期限，而非该商品房实际交付日期”，因此应从2018年1月1日之次日起至浦海森于2020年1月22日取得不动产登记证书，经过期间为750天，逾期时间为210天，按合同约定，容州物流产业园应承担逾期办证的违约责任。对浦海森上诉提出从2018年1月2日起按日5元计算要求容州物流产业园承担逾期办证违约责任予以支持。逾期办证违约金计算210×5＝1050元。 综上所述，浦海森的上诉请求合理合法部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更容县人民法院（2019）桂0921民初2475号民事判决第一项为：被上诉人广西容州物流产业园有限公司支付逾期交房违约金7921.73元给上诉人浦海森； 二、变更容县人民法院（2019）桂0921民初2475号民事判决第二项为：被上诉人广西容州物流产业园有限公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金1050元给上诉人浦海森； 三、被上诉人广西容州物流产业园有限公司支付逾期交车位违约金1481.67元给上诉人浦海森； 四、驳回上诉人浦海森的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费456元，由上诉人浦海森负担358元，由被上诉人广西容州物流产业园有限公司负担98元；二审案件受理费912元（上诉人已预交），由上诉人浦海森负担716元，由被上诉人广西容州物流产业园有限公司负担196元。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月二十九日 书记员  尹 聪