山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初268号原告：吕印超，男，汉族，1985年3月25日出生，住菏泽市曹县。被告：菏泽齐鲤房地产置业有限公司。法定代表人：杨水芳，董事长。统一社会信用代码：91371700695417856L。住所地：菏泽市。委托代理人：王雪丽，山东雅敏律师事务所律师。委托代理人：杜永耀（实习律师），山东雅敏律师事务所。原告吕印超与被告菏泽齐鲤房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘友朋独任审判，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告吕印超，被告菏泽齐鲤房地产置业有限公司的委托代理人王雪丽、杜永耀庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕印超向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告逾期交房违约金52399.00元；二、涉案费用由被告负担。事实与理由：2018年3月15日原告在被告处购买一套房屋、一贮藏室、一停车位，价款总计882831.00元，合同约定2019年3月31日前交付房屋，现被告已具备交付条件，但要求必须购买其热水器，如不购买拒不交房，且热水器直至目前也并未实际安装，期间也和被告多次协商，但被告态度蛮横拒不协商，被告故意拖延违约时间、没有诚信的行为严重损害了原告的合法权益，现根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。详见申请书。逾期违约金的计算方法：房屋、储藏室、停车位合同价款总计882831元，以商品房买卖合同（合同号：20180315045）第七条，根据合同的公平、权利义务平等原则，从2019年3月31日计算至2019年12月30日，共274天，以计882831为基数按照每天万2计算，每天违约金176.566元，违约金合计48379元，要求保留主张2019年12月31日至2020年4月16号期间违约金的诉权。被告菏泽齐鲤房地产置业有限公司辩称：一、逾期交房的原因是由政府重污染应急响应行政行为和回迁户闹事导致，对于非因被告原因导致逾期交房违约行为，被告不应承担违约责任。在万家新城C区5#、7#楼建设项目2017年4月9日开工至2019年11月竣工交房期间，被告根据环保法和菏泽市环保应急响应政策，响应菏泽市政府大气污染防治工作指挥部应急响应26次，按照政府要求应急响应期间被告必须停止施工，由此造成工程停工225天，2019年8月7日至8月15日因回迁户闹事导致停工8天，上述原因导致停工共计233天，万家新城建设工程逾期交房主要原因是政府行为造成。依据商品房买卖合同第8条第2款约定：“因不可抗力（包括但不限于以下情形）地震、洪灾、火灾、战争、暴乱、瘟疫、政府行为等出卖人不能预见、不能避免、不能克服的自然灾害事件或行为，出卖人无需承担违约责任。”基于上述合同约定，被告对于由政府行为与回迁户闹事行为导致的逾期交房无需承担违约责任。二、根据国家规定，新建住宅必须安装太阳能热水系统，对于上述政府规定被告必须执行，原告也应遵守。1、山东省民用建筑节能条例第36条规定：建设单位在进行建设项目可行性研究时，应当对可再生能源利用条件进行评估，具备利用条件的，应当选择合适的可再生能源，用于采暖、制冷、照明和供应热水等。可再生能源利用设施应当与建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收；条例第37条规定：具备太阳能利用条件的新建建筑，应当采用太阳能热水系统与建筑一体化技术设计，并按照相关规定和技术标准配置太阳能热水系统。2、鲁政办发[2009]119号通知第2条要求认真贯彻落实《山东省关于加快新能源产业发展的指导意见》(鲁政办发〔2009〕35号),大力推行太阳能与建筑一体化。对城镇新建建筑,按照太阳能光热与建筑一体化的原则,从规划、设计、建造、验收等各个环节,将太阳能光热系统作为建筑的组成部分,与建筑工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收，由此可以证明新建住宅建筑必须安装太阳能热水系统。3、2014年9月菏泽市城乡建设局情况介绍与政策解读中，时任局长王乃光针对太阳能、地源热泵等再生能源建筑应用的有关政策进行解答时强调：（1）、《山东省人民政府关于加快我省新能源和节能环保产业发展的意见》（鲁政发〔2009〕77号）；（2）、《山东省人民政府印发关于促进新能源产业加快发展的若干政策的通知》（鲁政发〔2009〕140号）；（3）、《山东省人民政府办公厅转发省经济和信息化委等部门关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见的通知》（鲁政办发〔2009〕119号）；（4）、《菏泽市人民政府关于做好新能源在建筑领域规模化应用工作的通知》（菏政发〔2010〕16号），全市县城及以上城市规划区内新建、改建、扩建的30层及以下的住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，必须安装太阳能光热系统；（5）、《菏泽市城乡建设局与菏泽市房管局关于推进太阳能光热系统在在建建筑和即将投用建筑中应用的实施意见》（菏建〔2010〕60号），文件指出：凡在建建筑，不论层数是否超过12层，都必须将太阳能热水器与建筑工程同步施工、同步验收、同步使用。2、山东省建设工程勘察设计管理条例第32条规定：“具备太阳能利用条件的城镇住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，应当按照规定安装太阳能光热利用系统，并与建筑进行一体化同步设计。”第53条第8款规定：“对具备太阳能利用条件的城镇住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，未按照规定进行一体化同步设计的，责令整改，并处以十万元以上叁拾万元以下罚款。”民用建筑太阳能热水系统应用技术标准GB50364-20182.0.2条明确解释，太阳能热水系统是将太阳能转换成热能以加热水的系统装置。包括太阳能集热器、贮热水箱、泵、连接管路、支架、控制系统和必要时配合使用的辅助能源。7.2条分项工程验收表7.2.1中明确包含有水箱的验收，7.4.5条明确规定竣工验收时，太阳能供热系统的供热水温度应满足设计要求。上述文件证明政府规定新建住宅必须安装太阳能热水系统，对于上述政府规定被告必须执行，同时原告也有义务遵守上述政府规定并依据合同附件3的约定承担由此产生的1600元相关费用。三、依据合同约定以及法律规定住宅天然气用户管道设施安装费2300元应当由原告承担。被告与原告签订的商品房买卖合同第13条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三3的标准）。”附件3第10条明确约定：“……天然气管道铺设费2300.00元，由买受人承担，在房屋交付前付清。”商品房买卖合同对上述费用的承担有非常明确规定，而且被告在合同中对上述内容使用加粗字体向原告进行了重点提示，原告完全应当知道该约定内容。商品房买卖合同说明第3条约定：“合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”说明合同全部条款都是得到双方的同意，是合同双方合意的体现。虽然2015年1月1日实施的菏政办发〔2014〕71号文件第六条规定：房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房（含保障房）销售价格以外不得再另向购房者收取相关费用。但万家新城项目是2010年规划建设的项目，当时城市基础设施配套费并未计入房价，属于单独收取的费用。对此，2014年11月26日菏泽市政府政策解读称，“用户管道设施安装费，首次用气前一次交清。根据菏价格发[2005]31号文件规定，天然气管道设施安装价格有用户承担，居民用户（楼房）收取：2300.00元/户（包括计量表及灶具之前所有安装设施）。”基于上述合同约定和政府规定，原告应当基于诚信原则完全履行合同约定。四、有线电视终端设施是依据国家相关技术规范要求和有线电视安装工程验收必须的配套设施，属于必装必检项目。广发技字〔2002〕429号文件强调:有线广播电视传输覆盖网是国家信息化建设的重要组成部分，也是广播电视宣传工作的重要组成部分，是广播电视节目传输的重要技术手段，确保有线广播电视传输安全，防范敌对分子的破坏，对于维护国家的信息安全，维护社会稳定，具有十分重要的意义。按照党中央、国务院的要求，为确保有线广播电视传输安全，现就加强有线广播电视设施建设管理的有关要求通知如下：其中第四条规定“新建、改建和扩建城镇住宅小区，要按照当地有线广播电视传输覆盖网的要求配套设置有线电视设施，要将小区内的地下管孔、楼内光接收机和分配放大器的安装箱、墙内暗管及配套电源等列入建设项目的设计文件，并与建筑主体工程同时施工。”在GB5703-2005规范8.0.7条规定：分部工程验收时，应对有线电视网络如下部位进行必检，检测结果应符合本规范规定，其中第5项是用户终端安装工程，说明该终端设施是必装必检项目。菏泽市市住建局提供的开发项目综合验收备案表内明确必须有有线电视施工合同、质量保修合同。上述规定、规范证明安装有线电视是政府的强制性规定，该用户终端设施属于必须的配套设施必须安装，如果违反上述规定，将严重影响工程竣工验收进而造成逾期交房，被告是执行政府的强制性规定与技术规范要求签订的有线电视施工合同并进行的施工，对于上述政府规定原告也应当遵守执行并承担因此产生的相关费用。五、依据国家政策规定与商品房买卖合同约定，120.00元有线电视终端设施费应由原告承担。根据商品房买卖合同附件三第10条约定：“宽带及有线电视：宽带布线管道接口至弱电箱，有线电视布线管道接口至弱电箱。”说明商品房买卖合同不包含终端设施费用。被告之所以向原告收取120.00元有线电视终端费，是因为被告遵照执行政府规定与国家技术规范要求，而与菏泽市广电公司签订了有线电视施工合同。有线电视施工合同第四条第2项明确：每户一个终端费用120.00元，（此钱款为部分数字电视安装费）由甲方给业主出具每户120.00元收据，如已有数字电视业主凭此收据可免费办理迁移手续。业主携带甲方给业主开具的票据可直接去广电营业厅办理开户手续。根据菏泽市物价局的政策解读，对天然气开户费、有线电视用户费，菏泽市基础设施配套费主要用于建设用地红线外的道路、桥梁、综合管沟、绿化等城市基础设施建设，并不包含以上两种费用。同时，菏价费发[2010]13号文件规定有线电视一次性建设费属业主应该缴纳的费用，菏泽市物价局菏价发[2005]31号文件规定，天然气用户管道设施安装费（天然气开口费）属业主应该缴纳的费用。安装有线电视的120.00元费用并未包含在商品房买卖合同价格内，被告根据工程建设的需要代原告垫付的有线电视安装费，该费用是代广电公司收取的费用，况且有线电视终端设施的使用受益人是原告业主，根据谁受益谁承担的原则该费用应当由原告承担。原告2020年4月17日与被告办理了房屋交接结算手续，并分别在财务结算单和交房流程表上签了字，被告已经按照合同约定向原告支付了由于被告原因产生的逾期交房违约金1801.00元，原告也依据合同约定向被告交纳了财务结算清单中列明的有线电视费120.00元；太阳能专用水箱费1600.00元；住宅天然气用户管道设施安装费2300.00元。证明原告同意按照合同约定进行结算并接收房屋，原告与被告已经就上述争议达成了一致意见。原告吕印超为支持其主张，向本院提交以下证据：一、被告工商登记信息。证明被告主体适格二、《商品房买卖合同》两份、发票一张。证明2018年3月15日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买一住宅，价款739435.00元；一储藏室，价款30396.00元，合同约定在2019年3月31号前交付及原告已按照约定支付住宅款及储藏室款。三、停车位使用权转让合同、车位销售确认单及收据。证明原告在被告处购买一停车位，价款113000.00元及原告也已支付车位款，交付时间同主合同，为2019年3月31号前；四、交房流程表、收据三张。证明1，被告交付房屋所附的条件：1、无条件接受其违约金计算方法；2、无条件缴纳电视费120.00元；3、无条件缴纳热水箱1600.00元；4、无条件缴纳住宅天然气用户管道设施安装费2300.00元，如不接受交房流程第二条中以上任何一项，被告不同意交房，导致被告故意延长违约时间至2020年4月16日。证明2、原告因急用房迫于无奈于2020年4月17日交付以上不合理费用。上述费用包括燃气费、有线电视费、热水器等4020.00元已经支付被告。被告菏泽齐鲤房地产置业有限公司对原告吕印超提交的以上证据，质证意见为：对证据一，无异议。对证据二、三、四，真实性无异议，对证明目的有异议。《商品房买卖合同》为原、被告双方自愿签订的，系有效合同，双方均应自觉遵守。根据《商品房买卖合同》第8条约定，虽然被告应当于2019年3月31日前交付房屋，但因政府行为和回迁户闹事导致工期延误，根据买卖合同第8条第二款约定，不可抗力是指（包含但不限于以下情况）地震、洪灾、火灾、战争、暴乱、瘟疫、政府行为等出卖人不能预见，不能避免、不能克服的自然灾害事件或行为，出卖人无需承担违约责任；第8条第三款约定，为遵守配合政府的法律法规、规范性文件和政府的变化引起的延误，而导致开发建设期延长，出卖人可据实予以延期，无需承担违约责任；第8条第四款，对于政府行为的合法性考查，不应作为出卖人是否承担责任的标准。合同附件3第7条，卫生间地面做防水处理预留洁具管道接口。预留太阳能集分系统接口（所需水箱为太阳能集分系统室内专用水箱，费用买受人自理）；附件3第10条，宽带及有线电视：宽带布线管道接口至弱电箱，有线电视布线管道接口至弱电箱，楼梯间：水泥墙面、腻子挂白、天然气管道铺设费2300.00元由买受人承担，在房屋交付前付清，充分说明上述设施的费用应由原告承担。交房流程表第二项，对于逾期交房违约金、有限电视费、太阳能专用水箱费、住宅天然气用户管道设施安装费，双方已经签字达成了合意，说明原、被告双方对于合同条款的约定，已经履行完毕。附件4第2条关于商品房的交接质量异议处理的约定第1条，交付时间以出卖人，以挂号信、电话短信、报纸公示等方式向买受人发出的交房通知为准，房屋的实际交付时间应以公告时间为准，被告于2019年11月14日在当地报纸媒体公告了交房信息，之后又于2019年11月15日以短信通知原告交房，证明被告实际交房日期是2019年11月14日。被告菏泽齐鲤房地产置业有限公司为支持其主张，向本院提交以下证据：一、政府命令停工文件（详见目录）、菏泽市生态环境局网站截图、监理证明文件、开工报告、群众闹事视频和开停工报告。证明目的：根据《商品房买卖合同》第8条约定，出卖人应当在2019年3月31日前交房，但因为政府行为等原因导致出卖人实际交房是在2019年11月14日，逾期共计228天。在万家新城C5#区建设项目自2017年4月9日开工至2019年11月竣工交房整个建设周期内，被告响应菏泽市政府大气污染防治工作指挥部应急响应26次，按照政府要求应急响应期间被告必须停止施工，因此直接影响工期225天，2019年8月7日至8月15日因回迁户闹事导致停工8天，上述原因导致停工共计233天。因为环保应急响应使整个与工程施工有关水泥、砂石、商混以及运输等关联性企业都停止施工，环保应急响应结束这些关联企业恢复生产的时间加上停工期间工人放假后复工需要的时间，由此导致整个工程建设的停工日期远大于233天。上述文件在菏泽市生态环境局网站重污染天气发布网址中都有公开公布。这些都证明万家新城建设工程逾期交房主要是由政府行为造成的，依据合同第8条第2款约定：“因不可抗力（包括但不限于以下情形）地震、洪灾、火灾、战争、暴乱、瘟疫、政府行为等出卖人不能预见、不能避免、不能克服的自然灾害事件或行为，出卖人无需承担违约责任。”第8条第三款约定：为遵守配合政府的法律法规、规范性文件和政府的变化引起的延误，而导致开发建设期延长的，出卖人可以据实予以延期，无需承担违约责任。基于上述合同约定，因政府行为导致的逾期被告无需承担违约责任。二、《商品房买卖合同》、菏政办发〔2014〕71号文、菏泽市规划局关于菏政办发〔2014〕71号第22条适用问题的请示、菏府法函[2018]12号、菏泽市城市综合开发委员会[2009]第4号会议纪要、万家新城建设项目规划图、菏泽市政府政策解读。证明目的：1、《商品房买卖合同》说明第3条约定：“合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”证明合同全部条款都是得到双方的同意，是合同双方合意的体现。原告应当依照法律相关规定和基于诚信原则完全履行合同约定。2、合同第13条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三3的标准。”合同附件3：装饰、设备标准第7条明确约定预留太阳能集分系统接口（所需水箱为太阳能集分系统室内专用水箱，费用买受人自理）。附件3第10条明确约定：“……天然气管道铺设费2300.00元，由买受人承担，在房屋交付前付清。”被告在合同中对上述内容使用加粗字体向原告进行了重点提示，上述合同约定证明原告在签订买卖合同时已经知道并同意承担太阳能专用水箱费、住宅天然气用户管道设施安装费2300元的费用，被告依据合同约定收取相关费用的行为是经过原告事先同意的，虽然2015年1月1日实施的菏政办发〔2014〕71号文件第六条规定：房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房（含保障房）销售价格以外不得再另向购房者收取相关费用。但依据菏泽市规划局关于菏政办发〔2014〕71号第22条适用问题的请示、菏府法函[2018]12号对请示的回复，2014年12月31日前市政府已公开出让的“毛地”开发项目，在缴纳专项配套费时，应适用71号文第22条的规定。根据万家新城项目规划图可以证明是2010年规划建设的项目，菏泽市城市综合开发委员会[2009]第4号会议纪要证明万家新城建设项目即三里庄改造项目属于毛地。当时城市基础设施配套费并未计入房价，属于单独收取的费用，应使用菏政办发〔2014〕71号文件第二十二条规定：本办法施行前未配套的工程项目，需要接用城市自来水、管道天然气、集中供热的，仍按照原有关规定办理，原来无规定的，可参照本办法协商解决。根据2014年11月26日菏泽市政府政策解读，天然气设施安装价格由用户承担。因此原告应当依法诚信的履行合同约定交纳相关费用。三、交付公告、交付微信通知。证明目的：合同附件4第2条第一项约定：交房时间以出卖人以挂号信、电话、短信、报纸公示等方式向买受人发出的交房通知内容为准，买受人应按通知规定的日期内到出卖人指定的物业公司办理相关交接手续。如因买受人自身的原因未能在通知规定的期限和地点办理房屋交接手续，则自出卖人通知规定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为买受人验房合格，房屋风险从此由买受人承担，┈并不得追究出卖人的责任。证明被告依照合同附件四的约定及时在2019年11月14日在当地报纸媒体公告了交房信息，之后又于2019年11月15日以微信通知原告交房，被告的交房方式合法有效。四、山东省民用建筑节能条例、鲁政办发[2009]119号通知、菏泽市城乡建设局情况介绍与政策解读、菏政发〔2010〕16号、菏建[2011]95号、山东省建设工程勘察设计管理条例。证明目的：1、山东省民用建筑节能条例第36条规定：建设单位在进行建设项目可行性研究时，应当对可再生能源利用条件进行评估；具备利用条件的，应当选择合适的可再生能源，用于采暖、制冷、照明和供应热水等。可再生能源利用设施应当与建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收；条例第37条规定：具备太阳能利用条件的新建建筑，应当采用太阳能热水系统与建筑一体化技术设计，并按照相关规定和技术标准配置太阳能热水系统。2、鲁政办发[2009]119号通知第2条要求认真贯彻落实《山东省关于加快新能源产业发展的指导意见》(鲁政办发〔2009〕35号),大力推行太阳能与建筑一体化,在科学推广太阳能光伏应用的同时,把重点放在太阳能光热系统推广应用上来,用3年左右时间,使太阳能热水器推广应用普及率由目前城市占20%提高到40%以上,农村由目前不到5%提高到10%以上,力争每年增长25%左右。对城镇新建建筑,按照太阳能光热与建筑一体化的原则,从规划、设计、建造、验收等各个环节,将太阳能光热系统作为建筑的组成部分,与建筑工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收；通知第4条要求(一)大力推广应用太阳能光热系统。全省县城以上城市规划区内新建、改建、扩建的12层及以下住宅建筑和集中供应热水的公共建筑,必须应用太阳能光热系统,并与建筑进行一体化设计与施工。鼓励12层以上高层住宅建筑逐步采用太阳能光热系统。3、2014年9月菏泽市城乡建设局情况介绍与政策解读中，时任局长王乃光针对太阳能、地源热泵等再生能源建筑应用的有关政策进行解答时强调：1、《山东省人民政府关于加快我省新能源和节能环保产业发展的意见》（鲁政发〔2009〕77号）；2、《山东省人民政府印发关于促进新能源产业加快发展的若干政策的通知》（鲁政发〔2009〕140号）；3、《山东省人民政府办公厅转发省经济和信息化委等部门关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见的通知》（鲁政办发〔2009〕119号）；4、《菏泽市人民政府关于做好新能源在建筑领域规模化应用工作的通知》（菏政发〔2010〕16号），全市县城及以上城市规划区内新建、改建、扩建的30层及以下的住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，必须安装太阳能光热系统；5、《菏泽市城乡建设局与菏泽市房管局关于推进太阳能光热系统在在建建筑和即将投用建筑中应用的实施意见》（菏建〔2010〕60号），文件指出：凡在建建筑，不论层数是否超过12层，都必须将太阳能热水器与建筑工程同步施工、同步验收、同步使用。4、菏建[2011]95号第二条规定：……对应当应用新能源应用系统而未设计的，不予通过施工图审查和办理施工许可证，对擅自取消新能源应用的工程不予通过节能验收。5、山东省建设工程勘察设计管理条例第32条规定：“具备太阳能利用条件的城镇住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，应当按照规定安装太阳能光热利用系统，并与建筑进行一体化同步设计；”第53条第8款规定：“对具备太阳能利用条件的城镇住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，未按照规定进行一体化同步设计的，责令整改，并处以十万元以上叁拾万元以下罚款。”上述文件证明政府规定新建住宅必须安装太阳能热水系统，对于上述政府规定被告必须执行，同时原告也有义务遵守上述政府规定并承担由此产生的相关费用。五、民用建筑太阳能热水系统应用技术标准GB50364-2018。证明目的：GB50364-2018技术标准2.0.2条明确解释，太阳能热水系统是将太阳能转换成热能以加热水的系统装置。包括太阳能集热器、贮热水箱、泵、连接管路、支架、控制系统和必要时配合使用的辅助能源。7.2条分项工程验收表7.2.1中明确包含有水箱的验收，7.4.5条明确规定竣工验收时，太阳能供热系统的供热水温度应满足设计要求┈。证明被告是严格按照技术规范标准安装水箱满足上述技术规范的验收标准通过了竣工验收，被告完全是按照合同约定和国家技术规范要求进行的施工，对于被告依法向原告提供的上述服务产生的费用当然应由原告承担。六、广发技字〔2002〕429号文件、有线电视网络工程施工及验收规范GB5703-2005、开发项目综合验收备案表。证明目的：1、广发技字〔2002〕429号文件强调:有线广播电视传输覆盖网是国家信息化建设的重要组成部分，也是广播电视宣传工作的重要组成部分，是广播电视节目传输的重要技术手段，确保有线广播电视传输安全，防范敌对分子的破坏，对于维护国家的信息安全，维护社会稳定，具有十分重要的意义。按照党中央、国务院的要求，为确保有线广播电视传输安全，现就加强有线广播电视设施建设管理的有关要求通知如下：其中第四条规定“新建、改建和扩建城镇住宅小区，要按照当地有线广播电视传输覆盖网的要求配套设置有线电视设施，要将小区内的地下管孔、楼内光接收机和分配放大器的安装箱、墙内暗管及配套电源等列入建设项目的设计文件，并与建筑主体工程同时施工。”2、GB5703-2005规范8.0.7条规定：分部工程验收时，应对有线电视网络如下部位进行必检，检测结果应符合本规范规定，其中第5项是用户终端安装工程，说明该终端设施是必装必检项目。3、市住建局提供的开发项目综合验收备案表内明确必须有有线电视施工合同、质量保修合同。上述规定、规范证明安装有线电视是政府的强制性规定，该用户终端设施属于必须的配套设施必须安装，如果违反上述规定，将严重影响工程竣工验收进而造成逾期交房，被告是执行政府的强制性规定与技术规范要求签订的有线电视施工合同并进行的施工，对于上述政府规定原告也应当遵守执行并承担因此产生的相关费用。七、《商品房买卖合同》、有线电视合同、菏泽市物价局政策解读。证明目的：1、《商品房买卖合同》附件三第10条约定：“宽带及有线电视：宽带布线管道接口至弱电箱，有线电视布线管道接口至弱电箱。”说明商品房买卖合同不包含终端设施费用，为满足政府有关有线电视安装的政策和技术规范的要求，同时方便原告接房后的使用，被告又与菏泽市广电公司签订了有线电视施工合同。2、有线电视施工合同第四条第2项明确：每户一个终端费用120.00元，（此钱款为部分数字电视安装费）由甲方给业主出具每户120.00元收据，如已有数字电视业主凭此收据可免费办理迁移手续。业主携带甲方给业主开具的票据可直接去广电营业厅办理开户手续。后续楼盘有线电视配套费逐次由开盘楼次序按照本合同进行付款施工。证明120.00元有线电视终端设施费是依据国家相关技术规范要求和有线电视安装工程验收必须的设施费，被告根据工程建设的需要代原告垫付的有线电视安装费，安装有线电视的120.00元费用并未包含在商品房买卖合同价格内，况且有线电视终端设施的使用受益人是原告业主，根据谁受益谁承担的原则该费用应当由原告承担。根据2014年11月29日菏泽市物价局政策解读，有线电视初装费也是有用户承担。八、交房流程表、交房结算单。证明目的：原告2020年4月17日与被告办理了房屋交接结算手续，并分别在财务结算单和交房流程表上签了字，被告已经按照合同约定向原告支付了逾期交房违约金1801.00元，原告也依据合同约定向被告交纳了有线电视费120.00元；太阳能专用水箱费1600.00元；住宅天然气用户管道设施安装费2300.00元。证明原告同意按照合同约定办理房屋交接和财务结算单结算，并承担有线电视费120.00元；太阳能专用水箱费1600.00元；住宅天然气用户管道设施安装费2300.00元，并与被告就逾期违约金的支付达成了一致意见。原告吕印超对被告菏泽齐鲤房地产置业有限公司提交的以上证据，质证意见为：对证据一，真实性、合法性、关联性均有异议。部分材料是被告单方出具，不具有证明力，并且该证据均为复印件，不符合证据规则的形式要件。不能作为有效证据使用。从被告的答辩意见中得知，该项目于2010年承建，C区5号楼于2017年4月9日开工，大气环境污染治理是从中央到地方政府多年来的政策，被告作为专门的房地产建筑公司应该对大气环境治理会影响到施工有充足的认识，不应该将政府治理大气作为延期交房免责的理由。回迁户D区与C区是相互独立的小区，回迁户闹事也不能作为C区延期交房的理由。对证据二，《房屋买卖合同》真实性没有异议。其他的文件都是政策指导性文件，不是法律强制性规定，不能证明其证明目的。并且在签订合同时原告对交房时支付有线电视费、燃气费、热水管费并不知情。根据商品房销售管理办法第7条第6款，供水、供电、供热，燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，由该规定可知燃气费及有线电视费属于基础配套设施，该费用已经包含在房价中，被告不应再收取，该约定明显违反法律法规的强制性规定，在答辩意见中，被告已经陈述太阳能热水器与建筑工程同步施工，同步验收，同步使用，热水器为房屋的基础配套设施，根据民用建筑节能条例，建设太阳能一体化是开发商的法定义务，该费用应当由被告承担。对证据三，真实性有异议，我没有看到公告，也没有收到微信通知。从短信中可以看出该号码没有回复，原告对此不知情。对证据四、五、六、七，除合同之外的其他证据均有异议，同质证证据二的质证意见。对《商品房买卖合同》说明一下，虽然是原告签署的，但是对该合同的大部分内容，原告并不是十分清楚，该合同系格式合同，签署时对方也未向原告进行说明和解释，特别是合同的第7条、第9条关于对双方违约责任的约定，违背了公正平等原则，使双方的违约责任不对等，故原告起诉是结合这两条约定起诉的违约金诉请。而且水箱是从二期住房拆除后，再强制性安装到三期，必须交付完所有费用，被告才给交房。对证据八，真实性无异议，对证明目的有异议。在办理交房手续时，被告要求交纳以上费用，如不交纳，不给交房，并且在交房前，被告也不让看房，原告因急用房，无奈交纳了有关费用，并不是原告真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日原、被告双方签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：万家新城梅苑5#-22002、万家新城梅苑5#（-1002），原告购买被告处购买商品房一套、贮藏室一间，面积分别为121.57㎡、10.20㎡。其中，住宅价款为6082.38元/㎡，总金额739435.00元；贮藏室价款为2980.00元/㎡，总金额30396.00元。2018年4月16日，原、被告签订了《万家新城停车位所有权转让合同》。原告按照《商品房买卖合同》第六条的约定如数缴纳了购房款。被告未按合同中约定的期限交付房屋，原告依据合同约定，要求出卖人因逾期交房而主张违约损失。2020年4月17日原、被告双方办理了房屋交接结算手续，并分别在财务结算单和交房流程表上签字，被告向原告支付了逾期交房违约金1801.00元，原告向被告交纳了有线电视费120.00元、太阳能专用水箱费1600.00元、住宅天然气用户管道设施安装费2300.00元。综上，本院认为：原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》及《万家新城停车位所有权转让合同》客观真实，不违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，三份合同均为有效合同。依法成立的合同，自成立时生效并对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使权力和履行自己的义务。原告按照《商品房买卖合同》第六条的约定如数缴纳了购房款，被告理应按合同第八条约定的期限向原告交付房屋。被告未能在2019年3月31日前交房，应视为违约，故原告要求被告支付违约金的请求，本院应予支持。合同第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、前述不可抗力是指（包括但不限于以下情形）地震、洪灾、火灾、战争、暴乱、瘟疫、政府行为等出卖人不能预见、不能避免、不能克服的自然灾害事件或行为，出卖人无需承担违约责任；3、为遵守配合政府的法律法规、规范性文件和政府的变化引起的延误，而导致开发建设期延长的，出卖人可以据实予以延期，无需承担违约责任。….上述虽为格式条款约定，但字体进行了加粗加黑，能够足以引起原告在签订合同时的注意，应认定被告尽到了告知义务。被告提供的环保法和菏泽市环保应急响应政策的地方规范性文件，虽为复印件，但结合本案客观实际，以及双方约定的“为遵守配合政府的法律法规、规范性文件和政府的变化引起的延误，而导致开发建设期延长的，出卖人可以据实予以延期，无需承担违约责任”，对其真实性应予认定。故原告要求被告承担为响应菏泽市政府大气污染防治工作的政府行为而导致的逾期违约责任，本院不予支持。2020年4月17日原、被告双方对渉案房屋的违约金、垫付费用进行了结算和房屋钥匙交接并签订了“万家新城梅苑交房流程表”，双方核对无误后签字、盖章予以确认。该表证实扣除延期天数234天被告支付原告逾期交付违约金1801.00元。故原告在本院审理期间与被告达成交房协议并已实际履行完毕，再主张被告菏泽齐鲤房地产置业有限公司支付违约金的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《司法解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告吕印超的诉讼请求。案件受理费1009.00元，减半收取504.50元，由原告吕印超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  潘友朋二〇二〇年五月十日书记员  李 哲