福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终909号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：廖海霞，女，1976年5月4日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人廖海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人廖海霞的委托诉讼代理人彭晓辉等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回廖海霞全部诉讼请求，一、二审案件受理费由廖海霞承担。事实和理由：1.廖海霞于2017年7月27日收房并实际占有、使用房屋，虽该房屋尚未取得竣工验收备案表，但并不引响交付行为本身，且房屋未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。廖海霞于2017年7月27日收房后，则是以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，故本案并不属于逾期交房，碧桂园公司也不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，廖海霞也未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，且一审判决亦认定廖海霞实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平。 廖海霞辩称，碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年7月27日交付了案涉房产，但所交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，仍属于逾期交付。而碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 廖海霞向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付逾期交房的违约金27,510元（按已支付全部房款745,553元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂时计至2017年10月31日为27,597元）；2.确认房屋物业费起算时间为房屋符合交付条件并实际交付之日；3.案件受理费由碧桂园公司负担。诉讼过程中，廖海霞放弃第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：双方当事人对《商品房买卖合同》及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园公司于2017年7月27日向廖海霞交付了案涉房产、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案等事实没有争议。另查明：碧桂园公司向廖海霞交付案涉房产时，未告知案涉商品房项目未取得验收备案文件的事实。 关于本案争议的焦点：碧桂园公司于2017年7月27日向廖海霞交付案涉房屋的行为应如何认定及碧桂园公司是否应按廖海霞主张支付违约金的问题。一审法院认为，《补充协议》相对《商品房买卖合同》增加了政府延迟有关文件批准和其他政府行为，作为碧桂园延期交付商品房的事由，该约定不合理减轻和免除了碧桂园合同责任，根据案涉合同第二十八条约定，应予以排除适用。据此，碧桂园主张，迟延取得验收备案文件是政府原因导致，根据合同约定其有权延期交付案涉房屋的诉讼意见，缺乏依据，不予采纳。2.案涉合同第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件作出了明确约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给廖海霞。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，碧桂园虽于2017年7月27日向廖海霞交付了案涉房产，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，仍应认定为逾期交付。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。碧桂园公司隐瞒事实，将不符合合同约定的商品房，交付给廖海霞使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。据此，廖海霞要求支付2017年7月1日至2017年11月6日为期133天的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。碧桂园公司迟延取得竣工验收备案表并未实际影响廖海霞接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即廖海霞实际上并没有损失，但碧桂园公司的行为违反了合同约定，侵犯了廖海霞的知情权，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及廖海霞实际上没有损失的事实，根据公平原则，结合碧桂园公司要求调整违约金的意见，酌情确定碧桂园公司承担80%的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即（745,553元×0.0003×133天×80%＝23,798.05元）。廖海霞当庭放弃有关物业管理费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，予以照准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖海霞支付违约金23,798.05元；二、驳回廖海霞的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，因适用简易程序减半收取244元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与廖海霞签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年7月27日向廖海霞交付了案涉商品房，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，对此，碧桂园公司已经构成违约。至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，也不应承担逾期交房违约责任的主张，没有法律依据。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定应从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》的履行情况，及廖海霞已实际接收房屋的事实，兼顾公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任，已充分考虑碧桂园公司要求调整违约金的意见，该处理结果无明显不当，予以确认。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费488元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年五月二十五日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。