广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1228号原告：江门市汇悦城物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区********，统一社会信用代码914************344。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：梁彧健，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：广州优健百步健身有限公司，住所广州市白云区******************，统一社会信用代码9144*****876321455。法定代表人：刘某1。被告：广州优健百步健身有限公司江门分公司，住所地江门市*************（1101至1110）写字楼，统一社会信用代码91440703MA4X5UWE1F。负责人：蒋建武。原告江门市汇悦城物业管理有限公司（以下简称“汇悦城物业公司”）诉被告广州优健百步健身有限公司（以下简称“广州优健百步公司”）、广州优健百步健身有限公司江门分公司（以下简称“江门优健百步公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁彧健到庭，两被告经公告送达，期满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇悦城物业公司诉称：2017年9月1日,江门市国翔企业发展有限公司(汇悦城广场发展商)与广州优健百步公司签订《房屋租赁合同》,约定国翔公司将位于江门市蓬江区********汇悦城广场之西塔写字楼第11层1101-1110号房屋(下称涉案房屋)出租给广州优健百步公司使用,用于经营健身店。汇悦城物业公司为江门市蓬江区汇悦城广场写字楼的物业管理公司,接受国翔公司的委托管理汇悦城广场写字楼。2017年9月26日,江门优健百步公司办理工商登记成立,工商登记的营业场所“江门市*************(1101至1110)写字楼"(即涉案房屋),经营健身服务。2017年10月9日,汇悦城物业公司与广州优健百步公司签订《汇悦城广场写字楼物业管理服务合同》(下称“物业合同”),约定广州优健百步公司同意由国翔公司委托原与作为涉案房屋的物业管理企业,广州优健百步公司同意每月向原告交纳管理服务费34781.75元以及水电费用。物业管理服务费、水电费等相关费用均按月结算,在每月的5日前缴清。合同履行期间,如因被告原因空置房屋,被告仍需按约定缴纳管理费用。物业合同签订后,汇悦城物业公司依约提供物业管理服务,并供用水电。但截至2019年11月,广州优健百步公司已拖欠涉案房屋自2019年9月至2019年11月期间的物业服务费104345.25元、水费2572.82元、电费19813.87元。据了解,两被告从2019年11月起已停止经营,涉案房屋已没有工作人员上班。广州优健百步公司拖欠原告的物业服务费和代缴的水电费未付,应立刻偿还拖欠的款项给汇悦城物业公司,并按物业合同第二十七条的约定按每日万分之五的利率支付违约金;江门优健百步公司在涉案房屋处生产经营,并且是房屋及水电费的实际使用人,应对广州优健百步公司的债务承担连带清偿责任。现请求：1、判令两被告连带向原告支付江门市蓬江区********汇悦城广场之西塔写字楼第11层1101-1110号房屋从2019年9月至2019年11月期间的物业服务费104345.25元、水费2572.82元、电费19813.87元；2、判令两被告连带向原告支付违约金（以42551.47元为基数，从2019年9月6日起，以42606.79元为基数，从2019年10月6日起，以41572.61元为基数，从2019年11月6日起，均按每日万分之五的利率计算全部还清之日止，暂计至2019年11月6日为1958.23元）；3、本案诉讼费由被告承担。原告为其起诉提供的证据有：1、营业执照；2、工商登记资料；3、汇悦城广场写字楼物业管理服务合同；4、收据；5、EMS快递单投递记录；6、催款函；7、EMS快递单；8、解除合同及催款公函；9、现场照片；10、欠款明细表。两被告没有到庭参加本案庭审，没有提出答辩意见，也没有向本院提供证据。经审理查明：江门市国翔企业发展有限公司为江门市蓬江区汇悦城广场之西塔写字楼人所有人，汇悦城物业公司为该写字楼的物业管理公司,接受国翔公司的委托管理汇悦城广场写字楼。江门优健百步公司为广州优健百步公司的分公司。2017年9月1日,江门市国翔企业发展有限公司与广州优健百步公司签订《房屋租赁合同》,约定国翔公司将位于江门市蓬江区********汇悦城广场之西塔写字楼第11层1101-1110号房屋(下称涉案房屋)出租给广州优健百步公司使用,用于经营健身店。2017年9月26日,江门优健百步公司办理工商登记成立,工商登记的营业场所“江门市*************(1101至1110)写字楼"(即涉案房屋),经营健身服务。2017年10月9日,汇悦城物业公司与广州优健百步公司签订《汇悦城广场写字楼物业管理服务合同》(下称“物业合同”),约定广州优健百步公司同意由国翔公司委托汇悦城物业公司与作为涉案房屋的物业管理企业,每月管理服务费34781.75元，物业管理周转金为两个月管理服务费共计69563.5元，电费周转金为22683.75元，水电费用代收代缴，物业管理服务费、水电费等相关费用均按月结算,在每月的5日前缴清。如迟延交纳管理费及相关费用的，从逾期之日起按日支付拖欠金额万分之五的违约金。合同履行期间,如因被告原因空置房屋,被告仍需按约定缴纳管理费用。物业合同签订后,汇悦城物业公司依约提供物业管理服务,并供用水电。2019年10月10日，江门优健百步公司停止经营,广州优健百步公司已拖欠涉案房屋自2019年9月至2019年11月6日期间的物业服务费104345.25元（9月5日、10月5日、11月5日分别应交34781.75元）、水费2572.82元（9月5日、10月5日、11月5日分别应交809.72元、1097.04元、666.06元）、电费19813.87元（9月5日、10月5日、11月5日分别应交6960元、6728元、6124.80元）。2019年11月7日，汇悦城物业公司向两被告送达解除合同的函和催款公函，告知两被告2019年11月30日解除物业合同，涉案房屋的业主在2019年11月16日收回所出租的房屋。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告汇悦城物业公司与被告广州优健百步公司之间签订的《物业合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。被告应当根据物业合同的约定按时交纳物业服务费用，被告没有向原告支付该些费用已经构成违约，应当承担相应的民事责任。本案中，原告主张被告拖欠自2019年9月至2019年11月6日期间的物业服务费104345.25元、水费2572.82元、电费19813.87元，合法有据，本院予以支持。由于被告违约，应按合同约定从逾期之日起按日支付拖欠金额万分之五的违约金。双方在合同中对物业管理周转金和电费周转金的性质和违约后的处理没有约定，被告在履行相应民事责任时应作扣减。江门优健百步公司为广州优健百步公司的分公司，为涉案房屋的实际使用人，应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四款，判决如下：一、被告广州优健百步健身有限公司应在本判决生效之日起十日内支付2019年9月至2019年11月6日期间的物业服务费104345.25元、水费2572.82元、电费19813.87元给原告江门市汇悦城物业管理有限公司，并从逾期之日起按日支付拖欠金额万分之五的违约金（违约金以42551.47元为基数，从2019年9月6日起算；以42606.79元为基数，从2019年10月6日起算；以41572.61元为基数，从2019年11月6日起算，均计算至全部还清之日止），支付时扣减物业管理周转金69563.5元、电费周转金为22683.75元。二、被告广州优健百步健身有限公司江门分公司对广州优健百步健身有限公司应支付的上述款项承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2873.8元，由被告广州优健百步健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  董永文人民陪审员  吕少兰人民陪审员  陈小青二〇二〇年五月二十日法官 助理  黄乐媛书 记 员  黎威良