广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12832号原告：佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黎永坚。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焯坚，广东禅都律师事务所律师。被告：陈汉泉，男，1971年11月28日出生，香港特别行政区居民。原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司（下简称鸿晖公司）诉被告陈汉泉物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序于2019年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李焯坚到庭参加了诉讼、被告陈汉泉经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿晖公司向本院提出诉讼请求：1.陈汉泉向鸿晖公司支付拖欠的物业管理费4633.09元（欠费时间从2017年10月1日起暂计至2019年6月30日）、车位管理费707.77元（欠费时间从2017年10月1日起暂计至2019年6月30日）、违约金1042.23元（以5340.86元为本金按每日千分之一计算）、水费分摊36.39元、电费分摊897.72元（违约金、水费、电费均从2017年7月1日起计至2019年3月31日）；2.陈汉泉承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年3月26日，陈汉泉向鸿晖公司购买位于佛山市南海区*********房一套，建筑面积137.81平方米。2012年3月2日，陈汉泉与鸿晖公司签订了南海康怡花园《前期物业管理服务协议》，根据该协议第六条第二款的规定，陈汉泉需按建筑面积每月每平方米1.6元支付物业管理服务费，地下车库小车位按照建筑面积每月每平方米1.1元支付车位服务费，如逾期交纳按欠费总额每日向鸿晖公司支付每日千分之三的滞纳金我。该协议第八条还规定，由于供电、供水部门未对小区用户实行抄表到户，受相关部门或单位要求，鸿晖公司提供水费、电费等代收代缴收费服务，具体缴费标准按相关部门或单位要求，鸿晖公司提供水费、电费等代收代缴收费服务，具体缴费标准按相关部门的收费标准收取。鸿晖公司已于费用发生当月垫付了代收代缴费用，业主或者物业使用人必须于当月15日前结算清代收代缴费用，逾期未交纳的，鸿晖公司自逾期之日起按日千分之三计收滞纳金。该协议第七条规定，物业服务费的收取，于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费用，交付使用之日为发展商（出售方）发出《收楼通知书》上确定的收楼日期。2013年6月30日，陈汉泉与鸿晖公司办理了物业交接手续，其在该房屋居住并接受鸿晖公司提供的物业管理服务。2012年11月24日，陈汉泉向鸿晖公司申请选购康怡花园地下车库的汽车车位（编号318），陈汉泉从2013年6月30日开始对上述车位进行使用，并接受鸿晖公司提供的物业管理服务。陈汉泉从2017年10月1日开始故意拖欠物业管理费、车位管理费及鸿晖公司垫付的水电分摊、电费分摊等费用，经多次催促，陈汉泉一直以各种理由拒绝交纳，行为已经违反了《前期物业管理服务协议》约定，应承担相应的法律责任。鸿晖公司在本起诉讼中提交了如下证据：1.鸿晖公司营业执照、陈汉泉港澳居民来往内地通行证、香港永久性居民身份证（复印件，各1份）、法定代表人证明书（原件，1份）；2.广东商品房买卖合同（复印件，1份）、前期物业管理服务协议、物业交接书、物业临时交接书（原件，各1份）、康怡花园地下车位选购申请单（复印件，1份）；3.佛山市南海区不动产信息查询结果（原件，2张）、律师函、EMS快递单（原件，各1份）、投递情况（打印件，2张）、物业催收短信通知（打印件，1份）；4.催缴通知单(打印件，7张)。陈汉泉未答辩亦未提交证据。鸿晖公司围绕诉讼请求依法提交了证据，陈汉泉未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见及证据材料，视为其放弃举证、质证及辩证的权利，对鸿晖公司举证本院予以确认并在卷佐证。综合本院认定的证据及鸿晖公司的陈述，本院确认鸿晖公司起诉属实。本院查明：2012年3月2日，陈汉泉与鸿晖公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：1.由鸿晖公司为房屋所有权人即业主提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理服务公司签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。2.物业单元为御雅居1座1202房，建筑面积为137.81平方米。物业管理费按季度交纳，每季度首月的10日前缴付当季费用。收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取（不含水电分摊；地下车库小车位按建筑面积每月每平方米1.1元收取（不含水电分摊）；3.业主未按协议约定的收费标准和时效交纳物业管理费及相关费用的，鸿晖公司有权按欠费总额以每日3‰交纳滞纳金。2012年3月26日，陈汉泉与鸿晖公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由陈汉泉向鸿晖公司购买的商品为预售商品房，建筑面积为137.81平方米。2012年11月24日，陈汉泉申请选购康怡花园地下车库xxx号车位。2013年6月30日，鸿晖公司确认康怡花园xxx号车位款已结清，可按流程办理入伙手续。陈汉泉在物业交接书上签名确认。经查，佛山市南海区***********************房所有权人为陈汉泉。2018年8月26日，鸿晖公司向陈汉泉发出律师函，函中告知陈汉泉至2018年9月30日前尚欠物业管理费3051.92元（包括车位管理费），至2018年6月30日前欠水费分摊22.96元和电费分摊525.38元，共计3600.26元，要求在收到该函之日起三日内缴清所欠费用，并附《鸿晖物业交费通知单》。庭审中，鸿晖公司确认涉讼房屋及车位的物业管理费均从2017年10月1日起开始未能交纳。截止至2019年6月30日，尚欠物业管理费4633.09元、车位管理费707.77元。截止至2019年3月31日止，水费分摊36.39元、电费分摊（包括梯灯、电梯分摊、二次供水、公共分摊、车库公共分摊）897.72元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，因陈汉泉为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方当事人均未选择适用的法律，虽然陈汉泉为香港特别行政区居民，但合同履行地在内地，故根据最密切联系原则，应适用内地法律作为准据法进行审理。陈汉泉与鸿晖公司签订《前期物业管理服务协议》，鸿晖公司依约进驻涉案物业，并为陈汉泉提供物业管理服务至今，双方形成的物业服务合同关系合法有效，陈汉泉是涉案房产的业主，应当按照《前期物业管理服务协议》约定按时交纳物业管理费用及其他相关费用。鸿晖公司主张陈汉泉支付尚欠的2017年10月1日起至2019年6月30日止的物业管理费4633.09元、车位管理费707.77元。从2017年7月1日起至2019年3月31日止的水费分摊36.39元、电费分摊（包括梯灯、电梯分摊、二次供水、公共分摊、车库公共分摊）897.72元，陈汉泉未到庭参加诉讼也没有提供证据予以推翻，根据鸿晖公司举证，对该主张本院予以支持。鸿晖公司主张陈汉泉按每天1‰从逾期之日起以欠缴费用为标准支付物业管理费滞纳金，该滞纳金约定过高，本院予以调整酌定以年利率24%计算滞纳金。陈汉泉应以财务月份从2017年10月1日起至2019年6月30日止期间各月所欠付的物业管理费、车位管理为本金，从次月16日起至实际清偿之日止按年利率24%计付滞纳金予鸿晖公司，鸿晖公司请求超过本院核定范围的，本院不予支持。陈汉泉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、陈汉泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月1日起至2019年6月30日止的物业管理费4633.09元、车位管理费707.77元，从2017年7月1日起至2019年3月31日止的水费分摊36.39元、电费分摊897.72元予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；二、陈汉泉应于本判决发生法律效力之日起十日内以财务月份2017年10月1日起至2019年6月30日期间各月所欠付的物业管理费、车位管理费为本金，从次月16日起至付清款项之日止按年利率24%计付滞纳金予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海鸿晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取50元（原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司已预交），由被告陈汉泉负担并应于给付上述款项同期迳付原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，本院不另行收退。如不服本判决，原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈汉泉可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇二〇年五月二十二日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛