广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初16434号原告（反诉被告，以下简称原告）：东莞市渔斗饮食文化有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新谷涌社区滨江西路水厂大院**铺。法定代表人：苏继昌。委托代理人：丁佳佳，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托代理人：林爱娣，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：东莞市万江碧海海鲜酒楼，，住所地：广东省东莞市万江区经营者：苏继昌，男，汉族，1974年9月1日出生，住广东省东莞市万江区，委托代理人：刘凤，广东瀛亘律师事务所律师。委托代理人：梁彬仪，广东瀛亘律师事务所实习律师。原告东莞市渔斗饮食文化有限公司诉被告东莞市万江碧海海鲜酒楼，被告东莞市万江碧海海鲜酒楼反诉原告东莞市渔斗饮食文化有限公司租赁合同纠纷案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人丁佳佳，被告的经营者苏继昌，被告的委托代理人刘凤、梁彬仪到庭参加诉讼；于2019年7月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人丁佳佳，被告的经营者苏继昌，被告的委托代理人刘凤到庭参加诉讼。本案转为普通程序后，于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人丁佳佳，被告的经营者苏继昌，被告的委托代理人刘凤、梁彬仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2015年12月14日签订的《租赁经营合同书》无效；2.被告向原告支付占有使用费（以68200元每月为标准，自2019年7月1日计至腾退之日，腾退之日超过2021年12月31日的，则以75020元每月为标准来计算）；3.被告立即腾退位于东莞市××区××社区××路水厂的物业（以下简称案涉租赁物）并将案涉租赁物内办公家具家电等物品（附物品清单215项，返还的物品明细以现场确认为准）交还给原告；4.本案的诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中表示私下和被告办理物业内物品的交接手续，不需要通过诉讼途径解决。事实和理由：2015年12月14日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将案涉租赁物出租给被告，还约定了租期、租金、履约保证金等。合同签订后，原告将案涉租赁物交给被告使用。被告占有使用费支付至2020年1月31日，被告还自行加建、扩建了很多临时建筑物。案涉物业没有取得建设规划许可，《租赁合同》无效。被告辩称，一、被告已支付占用使用费至2020年1月31日。因为疫情影响，被告从2020年1月23日停业至今，故无需支付2020年1月23日起的占有使用费。二、被告可以私下和原告办理相关物品的交接手续。三、原告在起诉状中称被告未经其同意对租赁物进行改建、扩建、装修与事实不符。被告向本院提出反诉请求：1.确认原被告于2015年12月14日签订的《租赁经营合同书》无效；2.原告向被告返还履约保证金124000元；3.原告承担因合同无效造成被告的各项损失共计810717.5元；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年12月14日，原被告签订《租赁合同》。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金124000元。原告明知案涉租赁物未取得建设规划许可，在被告租赁时没有履行如实告知义务，仍将不具备适租性的租赁物出租给被告，此行为具有主观恶意。《租赁合同》是双方真实意思表示，合同才履行了三年多，租期还剩六年，原告无故起诉要求确认合同无效，违反了诚信原则和商业道德。并且被告为了经营好酒楼，资金投入了几十万。根据合同法第五十八条、第二百六十一条的规定，原告应赔偿被告损失。原告辩称，确认合同无效，同意返还履约保证金124000元，不同意赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告主张其经营者代表原告向村委会竞拍了案涉租赁物，是原告全体股东共同委托被告经营者行使相关权力，是公司意志并非个人行为；原告明知案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，在被告租赁案涉租赁物时没有履行如实告知义务，被告直至庭审时才知道案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，合同无效的主要过错在于原告，因此给被告造成的损失包括：1.内部升级改造装修工程（包括种植绿化树木一批）174000元；2.油烟净化设备一套37100元；3.污水功能池94000元；4.燃气管道安装工程27456.5元；5.灯光改造工程115775元；6.厨房设备一批138730元；7.厨房新做排水沟56000元；8.检测费1000元；9.7-8月园林管理费44000元；10.三台空调费用22500元；11.室内P4全彩LED显示屏100156元，合计810717.5元。被告主张第8项检测费是根据环保部门的要求，进行污水改造及油烟净化产生的必要费用；第9项园林管理费是案涉租赁物内绿化维护的日常费用；第6、10项是可以自行拆卸利用的物品。被告对其主张提交了《改造施工合同书》、《东莞市万江碧海海鲜酒楼装饰改造清单》、收款收据、广东甲亦丁装饰设计工程有限公司的营业执照、各树木分布图、室内装饰工程及名家作品分布图、《油烟净化设备购买安装同书》、收款收据、《检测报告》、《中国环境保护产品认证证书》、产品保修卡、《施工协议书》、碧海海鲜酒楼污水处理施工图纸、收款收据、应环保要求建设污水处理池照片、收据、《燃气供气系统工程报价单》、收据、转账记录、微信聊天记录、照片、东莞市中安燃气工程有限公司营业执照、《温馨提醒-警惕“环保油”变杀手》网页截图、《装修合同》、附表、收款收据、转账记录、微信聊天记录、照片、东莞市杰研装饰工程有限公司营业执照、《供货合同》、《厨具设备报价表》、收据、转账记录、《特此说明》、照片、广州方圆厨具有限公司营业执照、《装饰工程有限公司合同书》、收款收据、照片、收款收据、《园林管理养护合同书》、收款收据、广东班纳建筑工程有限公司营业执照、收款收据、《工程施工合同》、《报价单》、转账记录、收据、照片、东莞市好好广告有限公司营业执照、刷卡小票等予以证明。原告对上述证据不予确认。原告主张：被告反诉的损失中灯饰、厨具设备、空调设备、植物、桌椅等属于可移动或可拆除的动产，被告可以利用，不属于被告的损失；被告反诉的损失中如检测费、园林管理费是属于被告日常经营消费，同时该费用的产生会增值被告的设施价值，不属于被告的损失。原告主张被告的经营者是原告的股东，被告明知案涉租赁物没有取得建设规划许可，在合同无效的情况下和原告签订合同，因合同无效产生的损失应由被告自行承担。原告的经营事务一直是被告的经营者一手包办，同时案涉租赁物也是原告以被告经营者名义和村委签订的，原告因为被告的肆意妄为在租赁物业周边加建增建严重影响案涉租赁物的公共安全等才主张解除合同，被告的经营者故意隐瞒案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证的事实，明知合同无效仍和原告签订合同，合同无效的全部过错在于被告，所有损失应由被告承担。被告在加建、装修装饰等工程活动时，被告经营者作为原告股东之一，从未向原告进行沟通或协商，从未征得原告同意，自行加建、装修装饰，原告不同意利用被告在现场的物品、设备，对于装修装饰形成的附和物损失应由被告承担。另，被告向本院提交了鉴定申请，要求对内部升级改造装修工程（包括种植绿化树木一批）、油烟净化设备一套、污水功能池、燃气管道安装工程、灯光改造工程、厨房新做排水沟、室内P4全彩LED显示屏的残值进行价格鉴定。原被告明确评估基准日均为2019年11月21日。广州市华盟价格事务所有限公司受本院委托，对上述事项进行了价格评估并出具了报告书，价格评估结论是升级改造项目86809元、油烟净化设备30040元、污水处理池53747元、燃气管道27263元、灯光改造33403元、排水沟14442元、P4全彩LED显示屏42579元，合计288283元。原告主张报告书附表1第5项是可以拆除的，原告不同意接受，且价格过高；附表2-1中第7、13-26项均是动产，该部分评估价格过高；附表3，因为污水池在下面，无法看到具体情况，且污水池在案涉租赁物外面，原告不认可该金额。被告主张报告书附表1第5项是无法拆除的，人工也比较贵，拆除后没有其他用途；附表2-1中第7、14-26项是可以直接拿走的，第13项黄蜡石是放在树根上用于装饰，拿走了没有其他用途；附表3中的污水池虽然在案涉租赁物外，但属于使用租赁物必要的环保工程。本院认为，因为案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告于2015年12月14日签订的《租赁合同》应属无效。对于原被告诉请《租赁合同》无效，本院依法予以支持。因为《租赁合同》无效，故对于原告要求被告返还案涉租赁物，被告要求原告返还履约保证金124000元，本院依法予以支持。因为原被告均表示私下办理案涉租赁物内相关物品交接手续，不通过诉讼途径解决，故对于原告要求被告返还案涉租赁物内的相关物品，本院依法不予处理。本案争议焦点在于：一、被告需要向原告支付的占有使用费如何计算；二、原告是否需要赔偿被告损失，如需要则赔偿数额如何计算。关于争议焦点一。《租赁合同》约定在租赁期间，由于不可抗力灾难造成的损失双方互不追究，营业受到影响的将停止交纳租金，直至恢复正常营业为止。2020年2月11日，东莞市新型冠状病毒××疫情防控指挥部办公室发布《关于疫情防控期暂停餐饮服务单位堂食的通告》，禁止一切聚集性用餐活动。2020年3月13日，东莞市新型冠状病毒××疫情防控指挥部办公室发布《关于做好餐饮服务业疫情防控工作的通告》，自即日起，允许餐饮服务业经营单位有序提供限制性堂食服务。原被告确认被告向原告支付占用使用费至2020年1月31日，社区因疫情对原告减租数额是8025元。本院认为，2020年2月11日至2020年3月13日期间被告因疫情原因营业受到影响，根据合同约定，被告无需向原告支付该期间的占用使用费，故被告应向原告支付的占有使用费为：以68200元每月为标准，从2020年2月1日计至2020年2月10日；以68200元每月为标准，从2020年3月14日计至被告向原告返还案涉租赁物之日，如果被告向原告返还案涉租赁物之日超过2021年12月31日则按照75020元每月为标准计算。关于争议焦点二。原被告签订的《租赁合同》约定如被告需要对租赁物业进行改建、扩建、装修的必须经原告同意后方可实施，如改建、扩建、装修行为被相关政府部门干涉或责令整改的，其后果责任由被告承担；被告在经营中由于营业所需自行添置的资产及设备、工具用具期满后由被告搬走，但固定建（构）筑物及固定装修装饰在租赁期满或合同终止时无偿归原告所有。在本案中，被告进行的装修是出于经营需要，被告的经营者是原告的法定代表人和股东之一，原告其他股东亦到被告处收取过租金，理应知晓被告的装修，故本院认为被告的装修经过了原告的同意。被告的经营者代表原告向村委承租了案涉租赁物，原被告理应知晓案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，因此对于被告已形成附合的装饰装修物损失原告应承担一半。被告反诉的损失共有11项，包括未形成附合的装饰装修物、已形成附合的装饰装修物，还包括检测费、园林管理费。对于内部升级改造装饰工程，因为报告书附表2-1中序号7、13至26属于未形成附合的装饰装修物，且原告不同意利用，故原告无需赔偿该部分损失。至于附表2-1其他物品，数额合计26630元，属于已形成附合的装饰装修物，原告应承担一半损失即13315元。对于油烟净化设备、污水处理池、燃气管道、灯光改造、排水沟、P4全彩LED显示屏，数额合计201474元，属于已形成附合的装饰装修物，原告应承担一半损失即100737元。对于厨房设备、空调，因为属于未形成附合的装饰装修物，且原告不同意利用，故对于被告反诉的该部分损失，本院不予支持。对于检测费、园林管理费，因为属于被告经营开销，并非被告的损失，故对于被告反诉的该部分损失，本院不予支持。综上，本院认定原告应赔偿被告损失合计114052元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告东莞市渔斗饮食文化有限公司和被告东莞市万江碧海海鲜酒楼于2015年12月14日签订的《租赁合同》无效；二、被告东莞市万江碧海海鲜酒楼于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市渔斗饮食文化有限公司返还上述《租赁合同》中的租赁物；三、被告东莞市万江碧海海鲜酒楼于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市渔斗饮食文化有限公司支付占有使用费（以68200元每月为标准，从2020年2月1日计至2020年2月10日；以68200元每月为标准，从2020年3月14日计至被告东莞市万江碧海海鲜酒楼向原告东莞市渔斗饮食文化有限公司返还案涉租赁物之日，如果被告东莞市万江碧海海鲜酒楼向原告东莞市渔斗饮食文化有限公司返还案涉租赁物之日超过2021年12月31日则按照75020元每月为标准计算）;四、原告东莞市渔斗饮食文化有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市万江碧海海鲜酒楼返还履约保证金124000元；五、原告东莞市渔斗饮食文化有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市万江碧海海鲜酒楼赔偿损失114052元；六、驳回原告东莞市渔斗饮食文化有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告东莞市万江碧海海鲜酒楼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费1505元，由原被告各自负担一半；反诉受理费6573.59元，由原告负担2435.39元，由被告负担4138.2元；案件鉴定费30000元，由原告负担11869元，由被告负担18131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  吴勇洲人民陪审员  莫敏婷人民陪审员  谢先志二〇二〇年五月十一日书 记 员  赖琳娴黄思华（代）邓渭（代）