广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27460号原告：广州晋泽信息咨询服务有限公司，住所地广州市海珠区晖悦三街**（自编J-15(**楼)）**。法定代表人：符莉，总经理。委托诉讼代理人：胡昌荣，广东尚之信律师事务所律师。被告：广州市悦晨物业管理有限公司，住所地，住所地广州市海珠区新港东路**自编**103iv>法定代表人：林跃森，总经理。委托诉讼代理人：金旺龙、黄钰，分别为广东鸿麓律师事务所律师和实习律师。被告：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园**楼**法定代表人：刘静，董事长。委托诉讼代理人：翟帆、姚含，均为该公司员工。原告广州晋泽信息咨询服务有限公司诉被告广州市悦晨物业管理有限公司（以下简称“悦晨公司”）、广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人符莉、委托诉讼代理人胡昌荣，被告悦晨公司的委托诉讼代理人金旺龙、黄钰，被告珠江侨都公司的委托诉讼代理人翟帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年11月1日，原告与被告悦晨公司签订《租赁合同》，被告悦晨公司将广州市海珠区艺景路赤岗塔公园原售楼部自编18号之一的物业（以下简称“涉案房屋”）出租给原告做办公使用。被告悦晨公司按照合同约定收取原告缴纳的租金和保证金。2019年5月15日。在原告不知情的情况下，涉案房屋被广州市城市管理综合执法局海珠区分局（以下简称“海珠执法局”）强制拆除。原告事后得知下列情况：涉案房屋为被告珠江侨都公司出租给被告悦晨公司，为临时建筑，2000年4月取得《建设工程规划许可证》，该临时建筑的使用期为2年。2015年3月14日，海珠执法局到涉案建筑所在地进行现场检查，认定涉案建筑为违法建筑，责令被告珠江侨都公司在收到处理决定之日起7日内自行拆除涉案违法建设，逾期不履行的，将依法强制拆除。2016年8月16日，海珠执法局向被告珠江侨都公司作出处理决定，认定涉案建设属于违法建设。被告珠江侨都公司不服，向海珠区铁路运输第一法院提起行政诉讼，原广州铁路运输第一法院于2017年4月11日作出(2017)行初531号《行政判决书》，判决驳回被告珠江侨都公司的诉讼请求。广州铁路运输中级法院于2017年11月20日作出(2017)粤71行终1632号《行政判决》，维持原判。2016年8月17日，海珠执法局作出《限期拆除违法建设公告书》。2017年11月14日，海珠执法局作出《催告书》，再次催告被告珠江侨都公司在2017年11月20日前自行拆除涉案违法建设。被告珠江侨都公司于2017年11月17日作出《陈述申辩意见书》。2018年1月15日，海珠区政府作出《海珠区人民政府关于强制拆除涉案违法建设的批复》，同意海珠执法局依法强制拆除涉案违法建设。被告珠江侨都公司不服，向市政府申请行政复议。2018年9月29日，市政府作出行政复议决定，维持海珠执法局作出的强制拆除决定。被告珠江侨都公司于2018年10月22日向广州市铁路运输法院提起诉讼。广州铁路运输法院以（2018）粤7101行初6089号案判决认定强拆行政行为合法，双方未上诉。前述事实表明，相关行政复议与行政诉讼均判定涉案房屋属于违法建设。被告悦晨公司于2018年11月1日将涉案建筑出租给原告时，该临时建筑超过经批准的使用期已达16年，被告悦晨公司将涉案违法建设用于出租，违反我国相关法律的规定。其次，出租人没有将涉案房屋重要情况如实告知承租人。（1）从2015年3月14日起，至被告悦晨公司与原告签订《租赁合同》时止，海珠执法局在长达3年的时间内针对涉案房屋属于违法建设多次作出行政处理。被告珠江侨都公司针对涉案房屋也提起了不服行政处理行政行为和不服行政强拆行政行为两起行政诉讼。在被告悦晨公司与原告签订租赁合同时，涉案诉讼已进行二年有余，被告珠江侨都公司却故意隐瞒上述事实，被告悦晨公司也未将上述情况告知原告，且两被告为了自身利益继续将上述违法建设出租给原告。（2）在海珠执法局准备强制拆除涉案违法建设时，海珠执法局多次通知被告珠江侨都公司，但两被告都没有通知原告，以致因强拆造成原告重大损失。原告认为，根据我国相关法律规定，违法建设不得用于出租，两被告将违法建设用于出租明显违反我国法律的相关规定。同时，根据合同法的规定，被告将涉案房屋出租给原告，其有对涉案房屋的涉诉及其他重要情况如实告知原告的附随义务，而被告却故意隐瞒相关情况，造成原告因装修花费巨额资金，被告应当给予赔偿。在接到广州市海珠执法局准备强制拆除涉案房屋的告知书时，被告负有提前通知原告。以便原告将室内物品搬空及将没有形成附合的装修拆除以减少损失的义务。由于两被告没有依法履行上述通知义务，致使原告因强拆遭受重大损失，两被告应当对原告的损失予以赔偿。在本案中，根据原告与被告悦晨公司签订的《租赁合同》第十三条规定，被告悦晨公司还应当赔偿本案的律师费。故原告起诉请求判令：1、两被告共同赔偿原告因其不履行合同义务造成原告的财产损失共计人民币1908069.12元，具体数额如下：（1）中央空调租金支出款57900元、中央空调设备押金支出款228000元，（2）安防工程监控设备采购与施工项目款和网络及广播设备项目款201950元，（3）打拆工程款165021元，（4）沙发订购款53290元，（5）装修杂项款69113.52元，（6）家具定制款245017.6元，（7）二楼加建工程款230000元，（8）基建装修款657777元；2、赔偿原告因所赔支付的律师费3.5万元；3、本案的诉讼费由两被告承担。被告悦晨公司辩称：一、原告在充分了解涉案场地系违章建筑的情况下，仍愿意承租，且未经被告悦晨公司同意即投入资金对场地进行装修，应对该行为后果承担全部责任。原告与被告悦晨公司于2018年11月1日签订的《租赁合同》第二条第4款约定：“甲乙双方签订合同前，甲方需提其与该物业业主方签署的租赁协议或合同的复印件为证，作为签署本合同的说明材料”。因此，双方在签署《租赁合同》时，被告悦晨公司即向原告交付了两被告签订的《场地临时使用协议书》复印件，该协议书已写明‘甲方于广州市海珠区艺景路赤岗塔南有临时建筑物一批，原作售楼部使用，现作宿舍等用，已被政府要求拆除”，且被告悦晨公司已明确告知该物业属违章建筑，随时有被政府拆除风险，但原告仍表示愿意承租该物业。其次，《租赁合同》第九条约定：“在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。改建、装修费用由乙方承担；如装修、改建方案可对该物业主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后能进行”，但原告在没有得到被告悦晨公司的同意下，投入资金进行装修，应自行承担全部损失。二、被告悦晨公司对涉案场地的行政行为、行政诉讼以及拆除通知等情况并不知情，被告珠江侨都公司刻意对被告悦晨公司隐瞒了上述情况，因此未履行告知义务的责任应由被告珠江侨都公司承担，且即使原告提前知晓涉案场地的拆除时间，也无法避免已形成附合的装饰装修物的损失。被告悦晨公司在2019年5月16日收到拆除通知后已通过电话等方式及时向原告告知，并请求原告配合将空调及办公家具等可移动物品搬离，在被告悦晨公司多次催促后，原告仍拒绝搬离该物品。被告悦晨公司已充分尽到告知义务，而在原告未予理睬后，被告悦晨公司也主动自行雇人将该些物品搬出以避免原告产生扩大损失。三、被告悦晨公司已向原告及其法定代表人符莉发出《催告函》，请求原告取回空调及办公家具等可移动物品，但其拒绝取回，该损失是其拒绝取回导致的，因此原告第一项诉讼请求第1)、2）、4）、6）项不应得到支持。四、原告主张的损害赔偿金额证据不足，部分证据存在虚构、伪造问题，部分收款账户非交易当事方，且对第三人付款情况均未提供证据证明系代付行为。原告要求赔偿其支付的律师费3.5万元没有事实和法律依据，不应得到支持。被告珠江侨都公司辩称：一、我司与原告无合同关系，被告悦晨公司将涉案房屋转租未告知我司，亦未经我司同意。我司对被告悦晨公司将房屋转租原告及原告装修事宜并不知情，不存在故意隐瞒情形，原告无权向我司主张财产损失。二、我司在签订使用协议时已充分告知被告悦晨公司涉案房屋现状和拆除风险，签订使用协议是双方真实意思表示，我方在签订和履行使用协议过程中不存在过错。三、被告悦晨公司未经我司同意将涉案房屋转租，且未如实向原告告知拆除事宜，故意隐瞒拆除风险，存在主观恶意和严重过错，应当向原告承担相应赔偿责任。四、原告现有证据不足以证明其与被告悦晨公司之间的租赁关系真实存在，也无法证明其实际进行了装修行为并产生财产损失。五、即使原告与被告悦晨公司之间存在真实的房屋租赁合同，原告在承租时并未尽到最基本的审慎核查义务，且原告在收到商铺拆除通知后没有采取任何措施防止损失扩大。原告应自行承担因自身原因导致的损失。广州市海珠区城市管理和综合执法局已于2019年5月6在旧售楼部入口大门处张贴《关于配合拆除违法构筑物的通知》并提前通知了原告旧售楼部商铺拆除事宜，原告收到通知后有足够的时间将屋内物品搬空并拆除没有形成附合的装修，对于因此产生的扩大损失应由其自行承担。经审理查明：2018年11月1日，原告（乙方、承租方）与被告悦晨公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区艺景路赤岗塔公园原售楼部自编18号之一的物业出租给乙方做办公使用，乙方已对甲方提供的物业现状进行了确认，并自愿在现有状态下承租该物业；该物业面积经甲乙双方认可确定为290㎡，该面积为计算租金等与面积有关的费用的唯一依据；租赁期限为27个月，即从2018年11月1日起至2021年1月31日止；甲乙双方签定合同前，甲方需提供其与该物业业主方签署的租赁协议或合同的复印件为证，作为签署本合同的说明材料；本租赁合同的保证金为月租金的2倍，即58000元；在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，如装修、改建方案有可能对共用部分及其它相邻用户造成影响，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方承担；乙方的装修、改建方案可能对该物业主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行；双方签定合同、缴纳相关费用后，乙方入场装修；履行本合同发生纠纷的，任何一方为实现债权所涉及的全部费用及由此造成的所有损失，包括但不限于诉讼费、律师费，公告费、执行费等均由败诉方承担；等。2019年5月15日，海珠执法局对涉案房屋进行了强拆。2019年6月17日，被告悦晨公司向原告发出《催告函》，主要内容：物业业主方珠江侨都公司在未按照《租赁合同》约定提前告知我公司的情况下，政府部门组织对该物业进行拆除，我公司在得知消息后及时向贵公司告知，并请求贵公司配合将空调及办公家具等物品搬离；贵公司一直未予明确回应，现该物业已经于2019年5月15日被政府组织拆除，我公司为避免造成贵公司不必要损失，已提前雇人将贵公司在该物业内的空调及办公家具等物品拆除并搬出，现放置于赤岗塔保安亭右侧空地；现特致函催告贵公司，尽快安排人员将上述属于物品取回，避免长期放置造成毁损、灭失，我公司对上述物品不负有保管义务，如贵公司不及时取回造成损失的，我公司将不负赔偿责任；等。原告于2019年6月18日签收该邮件。另查，2018年1月25日，被告悦晨公司（乙方、使用方）与被告珠江侨都公司（甲方、权属方）签订《场地临时使用协议书》，约定甲方于广州市海珠区艺景路赤岗塔南有临时建筑物一批，原作售楼部使用，现作宿舍等用，已被政府要求拆除，该场地水、电、排污、排水等设施不全；乙方明确知悉甲方场地情况；甲方将位于海珠区艺景路赤岗塔南原旧售楼部编号为03、04、05铺的场地出借给乙方使用；该场地的使用面积（建筑面积）为1139.8平方米（最终以实际面积为准）；本协议使用期自2018年4月1日至2021年1月31日；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将该场地的全部或部分直接或间接转租、分租、舍弃等任何方式转让给他人，不得擅自变更本协议约定的场地名称或经营范围；等。被告珠江侨都公司曾向广州铁路运输法院提起诉讼，要求：1、撤销广州市城市管理综合执法局海珠区分局作出的穗综海强拆字(2016)1018号《强制拆除违法建设决定书》；2、撤销广州市人民政府作出的穗府行复(2018)2108号《行政复议决定书》；3、本案诉讼费由被告承担。2019年3月7日，广州铁路运输法院作出（2018）粤7101行初6089号行政判决书，查明以下事实：一、案涉建筑位于海珠区艺苑路99号，原为珠江帝景售楼部。广州三联华侨房产有限公司于2000年4月16日就案涉建筑取得《建设工程规划许可证》[穗规建字(1999)第952号]，建设项目名称为“售楼部工程壹幢”，建设规模为“地上：一层：贰仟伍佰平方米”。据原广州市城市规划局核发的《建设工程报建审核书》[穗规建字（1999）第952号]记载：建设单位广州三联华侨房产有限公司，建设地点海珠区赤岗冲以西，建设项目名称售楼部，1幢，地上壹层，建筑面积，地上壹层方米。本建设项目为临时建设，使用期为两年，使用期满应自行拆除。2000年2月14日，原广州市国土局作出《关于建设用地使用问题的复函》[穗国土建用函（2000）24号]函复原告：同意将经穗国土建用函[1999]385号文核准给广州三联华侨房产有限公司使用的、位于海珠区广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗冲以西地段、项目为文化综合小区、华侨新村、面积为654107平方长的建设用地，改由珠江侨都公司使用。二、2016年8月16日，海珠执法局向珠江侨都公司作出案涉处理决定，内容为珠江侨都公司的上述行为违反了当时实施的《广州市城市规划条例》第四十三条第（四）项的有关规定，已构成违法建设；对当事人作出拆除上述面积为2500平方米的违法建设的行政处理决定；当事人收到本处理决定书之日起七日内自行拆除上述建筑面积为2500平方米的违法建设，逾期不履行，海珠执法局将依法强制拆除。海珠执法局于当日向珠江侨都公司送达了案涉处理决定。2016年8月17日，海珠执法局作出《限期拆除违法建设公告书》[穗综海强拆公字（2016)1018号]，并张贴于珠江帝景售楼部。2017年11月14日，海珠执法局作出《催告书》[穗综海强催字(2017)1018号]，要求珠江侨都公司在2017年11月20日前自行拆除上述违法建设，逾期不履行的，将申请海珠区政府批准后依法实施强制拆除。该催告书于当天送达。2018年1月15日，海珠区政府作出《海珠区人民政府关于强制拆除违法建设的批复》[海府函(2018)4号]，同意海珠执法局依法强制拆除涉案违法建设。2018年6月4日，海珠执法局作出被诉强拆决定，内容为珠江侨都公司无正当理由逾期未履行拆除义务，根据相关规定，经海珠区政府批准，海珠执法局决定2018年6月12日后对上述违法建设实施强制拆除。珠江侨都公司于次日签收。珠江侨都公司不服海珠执法局作出的被诉强拆决定，于2018年8月2日向市政府申请行政复议。2018年9月29日，市政府作出被诉复议决定，维持海珠执法局作出的被诉强拆决定。珠江侨都公司于2018年10月8日签收。后珠江侨都公司仍不服，于2018年10月22日诉至该院。该院认为海珠执法局作出被诉强拆决定认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，程序合法，珠江侨都公司请求撤销被诉强拆决定及行政复议决定，理据不足。该案判决驳回珠江侨都公司的诉讼请求。被告悦晨公司为证明其抗辩意见，还提交了微信聊天记录，该聊天记录中有发送一份珠江侨都公司发给悦晨公司的《关于赤岗塔旧售楼部可能被强拆的函》。原告对上述证据的真实性认可，关联性不认可。被告珠江侨都公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。被告珠江侨都公司为证明其抗辩意见，还提交了一份海珠执法局于2019年5月6日发给海珠区艺苑路99号实际使用人/承租人的《关于配合拆除违法构筑物的通知》，内容：我局认定位于海珠区艺苑路99号的建构筑物属于违法建设，责令相关违法建设责任人限期拆除，如相关违法建设责任人未自行拆除，我局和属地街道办事处将于2019年5月14日依法组织强制拆除；请您配合城管综合执法机关工作，在强制拆除前自行搬出相关财物，未搬出财物的，本执法机关将依法进行处理。原告认为该证据没有原件，原告没有看到过，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。被告悦晨公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，被告悦晨公司从未见到过该通知。本案庭审中，原、被告均确认原告所承租的涉案房屋是海珠区艺景路赤岗塔南原旧售楼部编号为03、04、05铺的场地的一部分；被告悦晨公司已将租赁保证金退还给原告。一、原告表示：签订租赁合同时，被告悦晨公司只告诉原告涉案房屋为临时建设，没有告知使用期限，也没有告知是违法建筑；拆除涉案房屋时，原告还未装修完，还没有实际投入使用，拆除当天原告公司有员工在现场，但不让进入；原告拆除当天才知道涉案房屋要被拆除的事情，来不及搬出物品，开始拆除后不让原告进入所以无法搬出物品；被告悦晨公司搬出原告物品后，因原告不清楚物品有无损失，且需要时间寻找场地，原告没有找到合适的场地放置物品，所以至今没有取回物品。二、被告悦晨公司表示：在签订租赁合同时，我方有明确告知原告涉案房屋的性质，告知的内容主要包括两被告的租赁合同，并提醒原告注意场地临时使用协议的第一句话；确认拆除涉案房屋时，原告还未装修完，但不存在不能进入的情况，表明身份后是可以进入的；我方于2019年5月14日知道要拆除的事情，是城管工作人员到现场告知原告，原告追问我方，我方才知道的，我方当时并不在场，我方知道后有告诉被告珠江侨都公司，但被告珠江侨都公司没有明确答复，所以我方才在5月15、16日通知原告搬离物品；我方在5月15、16日把可移动的物品帮原告搬出，包括空调、所有办公家具、监控网络设备等原告主张的所有可移动物品，搬到了涉案场地的保安亭旁边的空地，还通知原告取回。三、被告珠江侨都公司表示：我方于5月13日看到张贴的告示，看到后就告知被告悦晨公司了；我方不知道被告悦晨公司将涉案房屋转租给原告。本院认为：根据查明事实，涉案房屋为违法建设，则依据《最高人民法院》第三条规定，原告与被告悦晨公司签订的《租赁合同》应认定无效。该《租赁合同》约定，甲乙双方签订合同前，甲方需提供其与该物业业主方签署的租赁协议或合同的复印件为证，作为签署本合同的说明材料。据此，被告悦晨公司提供了其与被告珠江侨都公司签订的《场地临时使用协议书》给原告，该协议书首段载明，被告珠江侨都公司于广州市海珠区艺景路赤岗塔南有临时建筑物一批，原作售楼部使用，现作宿舍等用，已被政府要求拆除，该场地水、电、排污、排水等设施不全。故原告在与被告悦晨公司签订《租赁合同》时，已明知涉案房屋为临时建筑，已被政府要求拆除的事宜，同样知悉租赁期限存在的风险。在海珠执法局通知强拆后，原告亦未积极采取措施搬出可移动物品以避免损失的扩大。故原告以被告悦晨公司隐瞒涉案房屋重要情况、未提前通知原告强拆事宜为由，要求被告悦晨公司赔偿原告财产损失及律师费缺乏依据，本院不予支持。被告珠江侨都公司并非与原告签订《租赁合同》的相对方，原告要求被告珠江侨都公司承担共同赔偿责任缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：驳回原告广州晋泽信息咨询服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费22288元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年五月十三日书记员 杜彦泽莫敏琪