广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初629号 原告：北海市悦翔物业服务有限公司，统一社会信用代码：91450500054363915F，住所地广西北海市前进路**奇美大厦**。 法定代表人：张玲艳，总经理。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 被告：陈升安，男，汉族，1978年2月6日出生，住所地广西北海市铁山港区兴港镇政府大院宿舍第****，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：朱明锋，广西汇百川律师事务所律师。 原告北海市悦翔物业服务有限公司（以下简称“悦翔物业公司”）诉被告陈升安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告北海市悦翔物业服务有限公司的委托诉讼代理人苏振豪、被告陈升安及其委托诉讼代理人朱明锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告悦翔物业公司诉称，2012年9月23日，原告与东峰锦绣城小区的开发商北海东峰房地产开发有限公司签订了《东峰锦绣城前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），委托原告为东峰锦绣城小区提供物业服务，《前期物业合同》约定，由原告为东峰锦绣城小区提供物业管理服务，物业服务费用为：⑴电梯房物业费为：一楼1.00元/月/平方米，二至三楼1.30元/月/平方米，四至十一楼1.60元/月/平方米，十二楼以上1.90元/月/平方米；⑵步梯房0.9元/月/平方米；⑶商铺1.80元/月/平方米；⑷电梯维保费240元/户/年；⑸电梯年检费30元/户/年；⑹专项维修资金0.10元/月/平方米。合同自双方签字盖章之日生效，至该小区业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的聘用合同生效之日止。同日，原告又与东峰锦绣城小区前任物业服务公司北海市苑翔物业服务有限责任公司签订了《物业整体移交协议书》，双方约定：自合同签订之日起，东峰锦绣城小区物业管理服务工作及其他相关事宜由乙方全部接管，包括业主欠缴物业管理费由原告负责收缴。此后，原告一直为东峰锦绣城小区提供优质的物业服务。 被告陈升安系东峰锦绣城小区2号楼3单元1001号房的业主，2011年11月15日，被告正式收房入住东峰锦绣城小区，并与原告签订了《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》。自从2018年6月起，被告拖延支付物业管理费，原告多次向被告催缴，但被告拒不交纳。根据《东峰锦绣城前期物业服务合同》《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》及相关法律法规，被告应当向原告支付自2018年6月至2019年10月的物业费1853元、维保费340元、水费2132.70元、公摊费433.60元、专项维修基金109元，共计人民币4868.30元，并支付因其不按时交纳物业服务费产生的滞纳金人民币4215元，以上共计9083.30元。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2018年6月至2019年10月的物业费1853元、维保费340元、水费2132.7元、公摊费433.6元、专项维修基金109元，共计人民币4868.3元；2、被告向原告支付自2018年6月至2019年10月期间因其不按时交纳物业服务费产生的滞纳金人民币4215元。 被告陈升安辩称，1、原告不是东峰锦绣城小区的前期物业服务企业，不具备向被告收取费用的资格；2、原告不具有物业服务资质，签订的物业服务合同不具有法律效力；3、原告与北海市苑翔物业服务有限公司移交东峰锦绣城小区物业服务约定无效，被告不需要向原告支付物业管理费；4、原告诉请的物业费、维保费、公摊费等全部费用没有事实和法律和事实依据，应驳回其诉讼请求；5、原告诉讼请求的滞纳金没有事实和法律依据应驳回其诉请；6、东峰锦绣城小区物业几乎不存在任何物业服务，收取物业服务等费用没有任何依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2012年9月23日，原告悦翔物业公司（乙方、受委托方）与北海东峰房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订《东峰锦绣城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对北海市北海大道南、河南路西176号东峰锦绣城提供前期物业服务。本物业管理区域物业服务收费选择以包干制方式：1、物业服务等费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：⑴电梯房：1楼1元/月/平方米，2-3楼1.30元/月/平方米（含电梯电费），4-11楼1.60元/月/平方米（含电梯电费），12楼以上1.90元/月/平方米（含电梯电费）；⑵步梯房0.9元/月/平方米；⑶商铺1.8元/月/平方米；⑷电梯维保费240元/户/年；⑸电梯年检费30元/户/年；⑹专项维修基金0.1元/月/平方米。3、公共水电费以实际公摊。业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向乙方交纳滞纳金。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 2012年9月23日，原告悦翔物业公司（乙方）与北海市苑翔物业服务有限责任公司（甲方）签订《物业整体移交书》，约定甲方将东峰锦绣城小区（住宅1760户、地上车、地上车库197个48平方米及其附属的所有设备、设施和场地全部档案材料（竣工验收平面图、单位建筑、结结构、设备竣工图、配套设施、地下管、地下管网工程图等理服务等相关事宜全部交给乙方。甲乙双方于此合同签订之日办理物业交接手续。在合同签订之日前，尚有业主欠交物业管理费的，甲方应如实向乙方提供相关信息，由乙方负责收缴。 被告陈升安于2011年11月15日接收北海市东峰锦绣城小区2栋3单元1001号房屋。同日，被告陈升安签署《东峰锦绣城前期物业协议业主手册》，承诺遵守东峰锦绣城《业主管理规约》的全部条款。《东峰锦绣城前期物业协议业主手册》包含《小区管理架构》《业主管理规约》《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》。《业主管理规约》约定：本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按前期物业服务合同的约定按每月10号前足额交纳物业服务费、水、电费、公摊水电费、电梯费、生活垃圾处理费、公共维修资金、停车费及违约金等物业服务费，对逾期不交的业主，加收每天千分之三的滞纳金，并可采取小区公示，对欠费超过三个月的业主，可采取法律诉讼等措施进行催缴。《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》约定：物业服务费从入伙通知书上确定的办理入伙日期截止之日开始计收，并预交一年物业服务费。业主或使用人应在每月开始的第一个月的10日之前履行交纳义务。物业服务费：小高层/高层：1楼0.8元/月/平方米，2-3楼1.20元/月/平方米（含电梯电费），4-11楼1.40元/月/平方米（含电梯电费），12楼以上1.60元/月/平方米（含电梯电费）。多层：0.8元/月/平方米。电梯维保费240元/户/年。小区公共能耗费按实际发生额据实分摊，按“谁使用、谁承担”的原则。乙方转让物业时，须结清转让之前的所有物业服务费用。物业维修资金由甲方按政府出台的现行有效的有关规定建立并进行管理。收取标准暂定0.10元/平方米（按建筑面积计收）。 原告悦翔物业公司主张物业费按1.2元/月·平方米计收，被告陈升安拖欠2018年6月至2019年10月期间的物业费1853元、维保费340元、水费2132.7元、公摊费433.6元、专项维修基金109元，共计4868.3元，被告陈升安对此期间无异议，对上述费用不予认可。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”北海东峰房地产开发有限公司与原告悦翔物业公司于2012年9月23日签订的《东峰锦绣城前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，该合同对业主具有约束力。原告悦翔物业公司作为东峰锦绣城小区的物业服务企业，已为包含被告陈升安在内的小区业主提供物业服务，被告陈升安应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。被告陈升安欠缴2018年6月至2019年10月期间的物业费1853元、维保费340元、水费2132.7元、公摊费433.6元、专项维修基金109元，合计4868.3元，符合双方约定的计费标准，原告悦翔物业公司请求被告陈升安支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。 原告悦翔物业公司请求被告陈升安每日按千分之三计付滞纳金，被告陈升安主张该标准过高应予调整。被告陈升安未按约缴纳物业费用，给原告悦翔物业公司造成的损失实际为被告陈升安每月欠缴物业费等费用所产生的利息，《业主管理规约》约定“业主应按前期物业服务合同的约定按每月10号前足额交纳物业服务费、水、电费、公摊水电费、电梯费、生活垃圾处理费、公共维修资金、停车费及违约金等物业服务费”，滞纳金标准及计付期间本院调整为2018年6月11日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，2019年8月20日至2019年10月10日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陈升安支付给原告北海市悦翔物业服务有限公司2018年6月至2019年10月期间的物业费1853元、维保费340元、水费2132.7元、公摊费433.6元、专项维修基金109元，合计4868.3元； 二、被告陈升安支付给原告北海市悦翔物业服务有限公司2018年6月至2019年10月期间的滞纳金（滞纳金计算：以被告陈升安每月实际欠缴数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2018年6月11日计至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日计至2019年10月10日）。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈升安负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年五月十一日 法官助理 李春瑶 书 记 员 王秀珍