广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初19511号原告（反诉被告）陈细娣，女，汉族，1976年8月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人丘世玉，广东兴源律师事务所律师。被告（反诉原告）刘灵芝，女，汉族，1971年5月6日出生，身份证住址湖北省宜昌市夷陵区，委托代理人郭显超，广东旭晨律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告立即支付租金47916元及水费、电费、物业管理费1514.2元；2、由被告承担本案的诉讼费。被告反诉请求：1、原告退还被告提前预交的租金22000元；2、原告退还被告押金2.4万元；3、原告退还被告续约保证金3万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年8月27日起计至全部保证金退还之日止）；4、原告支付被告违约金2.4万元；5、原告赔偿被告财产损失5万元（包括电脑、空调、美容床、美容仪器、美容产品等）；6、由原告承担本案的全部诉讼费。本案相关案情2014年5月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市光明新区××街道××号商铺出租给被告作为美容商业使用。出租期限为5年，自2014年6月18日至2019年6月17日，租金前二年即2014年6月18日至2016年6月17日为12000元/月，此后每年增加10%，第三年即2016年6月18日至2017年6月17日为13200元/月，第四年2017年6月18日至2018年6月17日为14520元/月，2018年6月18日至2019年6月17日为15972元/月，押金24000元，租赁期满后，如被告无违约则押金全数退还。合同还约定，被告使用期间，商铺的水电费、卫生费、房屋管理费及一切经营所需由被告负责，在合同期内如原告提前终止合同，需赔偿被告2个月租金作补偿，如被告提前终止合同，原告有权不退2个月押金。被告每月缴纳房屋使用费及其他费用不得超过当月25号，如存在拖欠情形，原告除追回欠款外，有权收回商铺，并终止合同和没收押金。另，合同条款最后还手写添加如下内容：另加收人民币30000元为续约费。2017年2月18日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》，该协议内容为手写，载明：考虑市场原因及被告的实际经营，双方协商一致对租金进行调整（二选一），一是按月交租，每月租金8000元，调整时间为2016年12月18日至2017年12月17日；二是按年交租，每月租金为6000元，即每年租金一次性交72000元，调整时间为2016年12月18日至2017年12月17日。该协议最后记载内容如下：本人选择第二种方式，先付20000元，5月30日前补52000元。2017年12月23日，双方再次签订《商铺租赁补充协议》，约定被告一次性支付原告2018年1月18日至2018年3月17日租金16000元，2018年3月18日后，在地铁围栏没有拆开前，商铺月租金为10000元，围栏拆除后的租金按回合同约定收取，被告需准时交租，如故意拖欠租金，原告可自行取消租赁合约，押金不予退还。另，案涉租赁房屋于2006年2月27日取得产权证明，其中F38商铺权利人为麦育新，房地产证号为深房地字第**；F39商铺权利人为陈彩娣，房房地产证号为深房地字第**原告主张被告自2018年12月起拖欠三个月租金47916元，并为被告垫付了水电费、物业管理费，经向被告多次催款未果，原告遂向本院起诉。被告辩称，合同履行过程中，因地铁施工导致商铺客流量锐减，后双方达成口头协议约定2017年度按6000元/月计付租金，2018年至地铁施工围挡拆除前按8000元/月计付租金。2019年1月9日，原告在没有通知的情况下，突然对商铺停水停电，并将商铺锁住，导致无法正常经营。原告违约在先，应承担相应责任。一、关于租金问题原告主张被告未支付2018年12月、2019年1月、2月租金，按合同约定15972元/月，合计47916元。被告辩称已支付2018年12月、2019年1-3月租金合计3万元，付款时间为2018年10月30日20000元、11月29日10000元。被告反诉称，因原告2019年1月9日停水停电后未继续经营，扣除2018年12月租金8000元后，应退还租金22000元。原告确认收到上述3万元，但表示系补交2018年11月17日前拖欠的租金。庭审时，双方确认2018年3月17日前租金已付清，2018年3月18日起至2018年10月18日被告按8000元/月支付租金7笔。原告主张被告期间应按1万元/月标准支付租金，存在未足额支付。本院认为，根据双方2017年12月23日签订的《商铺租赁合同补充协议》约定，2018年3月18日后，在地铁围栏没有拆开前，商铺月租金为10000元，围栏拆除后的租金按回合同约定收取，即15972元/月。原告提交的短信记录、照片等已初步证明地铁施工围栏在2018年12月18日前已拆除，被告虽不予认可，但未举证推翻，应承担举证不能的法律后果，故原告主张2018年12月起租金按回合同约定的15972元/月收取，本院予以采纳。被告仅以2018年每月支付8000元的租金缴纳记录证明双方口头协议租金按8000元/月计算依据不足，本院不予采信，对原告主张围栏拆除前租金为10000元/月予以采纳。原告确认于2019年1月9日采取停水停电措施，但表示仅短暂停水停电，未对其造成影响，至2019年3月25日被告搬走物品后，才将商铺收回。被告辩称2019年1月9日后未再继续经营。经核算，2018年3月18日至2019年1月9日，被告应付租金数额为101850元【（9个月×1万元/月）+15972元/月÷31天×23天】，被告已支付86000元（7个月×8000元/月+3万元），还应支付差额15850元。因原告于2019年1月9日后对商铺采取锁门并停水停电措施，原告亦未举证证明被告此后仍继续经营，故本院认定被告经营至2019年1月9日。被告此后虽未实际经营，但并未将房屋腾退，物品仍占用商铺，原告亦无法出租经营，故本院酌定由被告按租金标准的50%支付至物品搬离之日，因原告主张的租金为2018年12月18日起三个月的租金，故租金计算至2019年3月18日止，经核算为17518元（15972元/月÷31天×68天×50%）。综上，被告还应支付原告租金费用合计33368元(15850+17518)。被告反诉要求原告退还22000元缺乏依据，本院不予支持。二、关于原告诉请被告支付垫付的水电费、物业管理费1514.2元问题原告主张为被告垫付2019年2-4月物业费用，未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且被告已于2019年3月22日缴纳物业费4646.46元，故原告的该项请求，本院不予支持。三、关于被告反诉要求原告退还押金24000元及支付违约金24000元问题本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，各方应按约定履行。根据该合同第五条约定，被告应于每月25日前支付租金等费用，逾期缴纳，则原告有权终止合同并没收押金。因被告确实存在拖欠未按约定向原告交付租金的行为，故原告在被告拖欠租金的情形下收回商铺的行为并不违反双方约定，故被告请求原告退还押金24000元及支付违约金24000元于法无据，本院不予支持。四、关于被告反诉请求原告退还续约保证金30000元及利息问题本院认为，根据《商铺租赁合同》记载，该30000元为续约费，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告主张该款为不当得利缺乏依据，本院不予采纳，被告诉请原告返还于法无据，本院不予支持。五、关于财产损失50000元被告主张原告停水停电、锁门造成其财产损失，但并未提交有效证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。裁判结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘灵芝应于本判决生效之日起十日内支付原告陈细娣2018年12月18日至2019年3月17日租金33368元；二、驳回原告陈细娣其他诉讼请求；三、驳回被告刘灵芝全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币518元、反诉费用1702元，由原告负担168元，被告负担2052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年五月十二日书记员 肖蓉(兼)书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。