广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1761号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗友开，男，汉族，1987年6月20日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：许李产，广东佛明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱雪英，女，汉族，1961年11月5日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：程明铸，广东利衡律师事务所律师。上诉人罗友开因与被上诉人朱雪英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。罗友开上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判决罗友开十日内向朱雪英一次性支付购房款189000元，朱雪英协助罗友开办理位于佛山市高明区某房屋的过户手续；3.判决朱雪英支付逾期交房造成的损失（以罗友开已经支付的房款127425元为基数，按照年利率6%，从2016年7月1日起，计至房屋过户之日，暂计至2019年8月31日为24210.75元）；4.判决朱雪英赔偿物业管理费损失1298元；5.判决房屋按揭贷款手续无法办理和导致合同解除是朱雪英的过错，罗友开无过错；6.本案一、二审诉讼费由朱雪英负担。事实与理由：一、罗友开已有经济能力并愿意一次性支付购房款，朱雪英应履行合同并协助办理过户手续。罗友开在一审庭审时确实没有能力一次性支付购房款，但罗友开已经于2019年11月29日向宁波银行的直销银行申请家庭备用金，额度为29万元，可以并愿意一次性支付购房款。一次性支付购房款没有损害朱雪英的利益，有利于解决纠纷，请求法院依法支持。二、由于朱雪英违约造成逾期交房，朱雪英应承担赔偿责任。罗友开于2015年3月8日签订房屋买卖合同，约定2016年6月30日前交楼，至今已超过交楼时间三年半，未能入住。合同虽然约定付清房款后才交楼，但没有付清房款的原因在于朱雪英。其一，朱雪英要先办好自建房的房产证才能办理银行按揭，朱雪英的房产证的登记时间为2018年12月7日；其二，案涉房屋符合办理银行按揭条件后，朱雪英又以罗友开没有支付4000元评估费为由拒绝办理按揭手续，而按照《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第六条约定“契税、交易费及办理房产证、土地证的工本费及须办理银行按揭的手续费由乙方在过户当天支付”，评估费属于办理银行按揭的手续费，应在过户当天支付。朱雪英在过户前要求收取评估费无合同依据，罗友开有权拒绝。双方于2018年7月8日签署《楼宇交接书》，案涉房屋于2018年7月12日才通过竣工验收备案。罗友开虽然办理了交楼手续，但由于未办理银行按揭及评估费问题产生纠纷，至今一直未能使用该房屋，造成罗友开的财产损失，表现为房屋使用年限减少的价值损失，或者罗友开承租房屋的租金损失。即使解除合同，也存在首付款资金的占用损失。一审无视造成逾期交楼是由于朱雪英违约所致的事实，认为罗友开无权要求交楼，事实认定错误。实际上，双方已经于2018年7月8日签署《楼宇交接书》，已经办理交楼手续，一审认定与该事实矛盾。三、物业管理费的损失属于朱雪英的赔偿范围。罗友开主张的是造成支出物业管理费的损失，并不是与物业管理公司产生物业管理费纠纷。因朱雪英违约导致罗友开的损失，属于赔偿范围，本案应予审理。罗友开至今未能使用该房屋，却要交纳物业管理费，朱雪英应予赔偿。四、一审认定罗友开对于无法办理银行按揭和导致合同解除存在过错，属于认定事实错误。一审认定合同解除的原因是朱雪英明确表示不会协助办理贷款手续，合同无法履行。一审庭审过程中，在罗友开表示愿意支付4000元评估费的情况下，朱雪英依然拒绝办理按揭手续。因此，导致合同解除与评估费没有法律上的因果关系。至于之前双方对评估费产生纠纷，并不是导致最后解除合同的客观原因，在罗友开同意支付评估费后，阻碍办理按揭的客观因素已经不存在，导致合同解除的是朱雪英的主观原因。一审认定“被告在办理银行按揭贷款手续时，已经明知该房屋是自建房，但其一方面不同意解除房屋买卖合同，另一方面又不同意交纳房屋评估费4000元，导致无法办理按揭贷款手续，最终导致合同无法继续履行，这是被告的错误”。罗友开在知道房屋是自建房时，并无法律义务解除合同，在不解除合同的情况下，按合同约定评估费应在过户当天才支付，故亦无法律义务需要提前支付交评估费。罗友开之所以拒绝支付评估费，除认为其不合理外，还因其没有按照合同约定的时间支付。另外，在作出是否应该支付评估费认定之前，不应预先判定罗友开违约，有违约才存在过错。一审判决认定的上述事实，会成为另案中罗友开主张朱雪英赔偿的事实，损害罗友开的利益。五、一审诉讼费应由朱雪英负担。罗友开要求办理银行按揭，履行合同约定，由于朱雪英明确表示不履行合同，导致罗友开的一审反诉请求被驳回，诉讼费438元应由朱雪英负担。朱雪英解除合同的诉求虽然被支持，但并非其主张的违约事由，而是其自身不履行导致合同解除，诉讼费6809元应由朱雪英自行负担。朱雪英答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.罗友开不配合办理银行贷款手续、逾期支付购房款，根据合同约定已经构成违约，且罗友开违反诚实信用原则，朱雪英有权解除合同，要求罗友开返还房屋。首先，根据双方签订《买卖合同》第二条第一款，罗友开采取银行贷款方式支付房款和第五条违约责任第二款“乙方在支付购房定金决定不购买该物业或逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方违约处理，本合同即自动解除，乙方所交定金，甲方不予退回”的约定，由于罗友开不配合朱雪英办理银行按揭手续，逾期超过15日付清应缴房款，其行为已经构成违约，朱雪英有权解除合同，要求罗友开返还涉案房屋，没收罗友开已支付的定金。其次，罗友开在庭外和庭上都陈述不要涉案房屋，且在一审庭审也再三确认没有能力支付全部购房款和不支付4000元评估费，其行为已经充分证明其已经不希望继续履行《买卖合同》并取得涉案房屋。若罗友开确实想取得涉案房屋，其完全可以在朱雪英第一次起诉时间即2019年1月5日去办理银行贷款手续并将房款一次性支付给朱雪英，但在一审判决前也未去办理任何手续，只是在一审判决后，认为房屋增值取得房屋更好，才去申请办理银行贷款，其行为明显不诚实信用。最后，虽然罗友开向宁波银行申请了借款，但该借款是否能够取现转账，能否用于支付购房款，能否支付到朱雪英账户存在不确定性。因此，该借款不代表罗友开最终具有支付能力，只能证明罗友开向银行借款事实。2.罗友开要求朱雪英支付逾期交楼损失没有事实和法律依据。第一，根据《买卖合同》第三条第二款“具体楼房交付时间以甲方通知为准，交楼时间定于2016年6月30日前，但乙方必须将全部购房款付清后（包括银行按揭款），甲方再将该物业交付乙方使用，如乙方付清全部房款，甲方……”的约定，在罗友开未付清房款前，朱雪英有权不交付房屋给罗友开。虽然罗友开未付清房款，朱雪英仍于2018年7月8日通知罗友开对涉案房屋进行验收并办理收楼手续，但该房屋物权尚未转移。第二，罗友开没有任何证据证明其存在任何损失。朱雪英已于2018年7月8日将涉案房屋交付给罗友开使用，至于罗友开是否装修、是否入住、何时装修、何时入住，罗友开具有自主支配权，既然罗友开已经收楼，接受物管公司的服务，其交纳物管费属于正常。由于罗友开不承担银行按揭手续的评估费用，导致罗友开一直没有按照合同约定支付购房款的责任在于罗友开。虽然朱雪英已经将房屋交付罗友开使用，但是罗友开的违约行为导致朱雪英一直未能将涉案房屋过户给罗友开，罗友开也未取得涉案房屋的物权，朱雪英完全有权解除合同。二、罗友开不缴纳银行按揭所需评估费用，导致无法办理按揭手续支付剩余购房款，也无法一次性支付剩余购房款，其行为已经表明其已经不具备购买涉案房屋的能力。由于罗友开不配合朱雪英办理贷款手续，逾期支付购房款，其行为构成违约，朱雪英有权解除合同，有权拒绝协助其办理按揭手续，在双方就涉案房屋无法再继续履行情况下，一审法院判决解除双方合同合理。罗友开在符合贷款和具有一次性支付全部房款的能力的情况下，却一直不支付贷款所需的4000元评估费，其本身存在过错，不但不诚信，也浪费司法资源，对朱雪英造成人、财、物的浪费。即使罗友开有能力支付全部房款，基于双方买卖自由，朱雪英具有不出售房屋给罗友开的自由。朱雪英向一审法院起诉请求：1.判决罗友开支付朱雪英购房款189000元及利息（以189000元为本金，按照年利率6%计算，自2019年1月5日计算至实际支付日止）；2.判决罗友开配合朱雪英办理位于佛山市高明区某房屋的过户手续；3.判决罗友开承担朱雪英因本案所支付的律师费用30000元；4.本案的诉讼费用全部由罗友开负担。在一审诉讼过程中，朱雪英变更诉讼请求为：1.解除朱雪英与罗友开于2015年3月8日签订的《存量房买卖合同》（合同解除时间为罗友开收到变更诉讼请求申请书之日）；2.罗友开将位于佛山市高明区某房屋返还给朱雪英；3.罗友开缴纳的22000元定金归朱雪英所有；4.判决罗友开承担朱雪英因本案所支付的律师费用30000元；5.本案的诉讼费用全部由罗友开负担。罗友开向一审法院提出反诉请求：1.判令朱雪英在本案判决生效后10天内，协助罗友开办理银行贷款按揭手续，朱雪英应根据银行要求提供相应的资料及办理有关手续，贷款银行及房产评估机构由罗友开选择；2.判决朱雪英支付逾期交楼造成的损失，以罗友开已经支付的房款127425元为基数，按照年利率6%，从2016年7月1日起，计至办理银行按揭付清房款并交楼之日；3.判决朱雪英赔偿物业管理费损失1298元；4.本案的诉讼费全部由朱雪英负担。一审法院查明事实：2015年3月8日，朱雪英委托凯丰公司与罗友开签订《买卖合同》，约定将朱雪英位于佛山市高明区某房屋出售给罗友开，建筑面积为91.11平方米，房价为315244元，房价支付方式为罗友开向朱雪英支付22000元作为购买房屋定金，于2015年3月8日前支付首期房款126244元（含定金），余下房款189000元罗友开以办理银行按揭方式支付。约定的交楼时间为2016年6月30日前。合同签订后罗友开支付了购房款127425元。朱雪英于2018年7月8日将房屋交付给罗友开，但该房屋于2018年7月12日才办理工程竣工验收手续，于2018年12月7日将不动产权证办理在朱雪英名下。2019年1月，朱雪英通知罗友开交付办理银行按揭的相关资料。因双方对于办理银行按揭所需的评估费4000元应当由谁承担存在争议，导致朱雪英拒绝将罗友开办理银行按揭所需资料提交给银行，最终导致双方无法办理银行按揭手续。经查，在庭审过程中，经审判人员再三确认，朱雪英坚决要求确认合同已经解除，并表示不会协助罗友开办理按揭贷款手续。一审法院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。针对诉辩双方的意见及法院查清的事实，将争议焦点归纳为：一、案涉商品房买卖合同是否有效；二、朱雪英主张案涉商品房买卖合同已经解除的理由是否成立；三、若朱雪英主张的解除合同的理由不成立，但在其明确表示不会协助对方办理按揭贷款手续的情况下，案涉商品房买卖合同能否继续履行，是否应当予以解除。对此，一审法院分析如下：关于涉案商品房买卖合同的效力问题。案涉商品房买卖合同虽然是案外人凯丰公司与罗友开所签订，但凯丰公司是受朱雪英委托而以自己名义与罗友开签订《买卖合同》，朱雪英与案外人凯丰公司之间构成隐名代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，在凯丰公司披露朱雪英是涉案房屋的真正权利人后，罗友开可以选择凯丰公司或者朱雪英主张权利，在其选择了朱雪英主张权利，且涉案房屋已于2018年12月登记在朱雪英名下的情况下，涉案的《买卖合同》合法有效，朱雪英、罗友开均应受该合同的约束。关于案涉商品房买卖合同是否已经解除的问题。朱雪英认为根据合同约定，罗友开逾期15日仍未付清应缴房款，朱雪英就有权解除房屋买卖合同，现罗友开不配合办理银行按揭手续，且未能以其他方式缴清应付款项，故其认为罗友开在收到解除合同的应诉材料之日起，双方的买卖合同已经解除。罗友开则认为不是其不配合办理银行按揭手续，而是朱雪英要求罗友开承担4000元房屋评估费，而罗友开认为该费用不应由罗友开承担，导致罗友开没有将办理银行按揭所需资料交付给银行，最终导致按揭未能办理，该责任应该由朱雪英来承担。一审法院认为，对于银行按揭未能办理，双方都存在一定的责任。朱雪英在签订房屋买卖合同时隐瞒了该房屋是自建房的重要事实，导致办理银行按揭贷款需要支付评估费4000元，这是朱雪英存在的过错。罗友开在办理银行按揭贷款手续时，已经明知该房屋是自建房，但其一方面不同意解除房屋买卖合同，另一方面又不同意交纳房屋评估费4000元，导致无法办理按揭贷款手续，最终导致合同无法继续履行，这是罗友开存在的过错。如果双方能够就房屋评估费的承担达成协议，该房屋按揭贷款手续是可以办理下来的，双方的房屋买卖合同也可以继续履行的。故房屋按揭贷款手续无法办理是朱雪英、罗友开双方共同的过错，朱雪英以罗友开未能按照合同约定缴纳购房款为由解除房屋买卖合同不符合法律的规定，一审法院不予支持。关于案涉商品房买卖合同能否继续履行，是否应当予以解除的问题。虽然朱雪英以罗友开未能按照合同约定缴纳购房款为由解除房屋买卖合同没有得到一审法院的支持，但涉案的商品房买卖合同能否继续履行，关键就在于按揭贷款手续能否办理成功。在庭审过程中，罗友开明确表示其没有能力也不愿意一次性支付购房款，必须通过银行按揭贷款方式才能支付剩余的购房款。但经一审法院多次确认，朱雪英明确表示拒绝协助罗友开办理按揭贷款手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”的规定，协助办理按揭贷款手续属于不适合强制履行的债务，在一方明确表示不会协助办理按揭贷款手续的情况下，双方的按揭贷款无法办理成功，双方的房屋买卖合同也没办法继续履行，故一审法院认为涉案的房屋买卖合同必须予以解除，解除的时间为一审法庭辩论终结日（2019年10月16日）。对于合同解除后导致的购房款的返还问题、装修导致的添附问题等，双方可以另案解决。对朱雪英请求罗友开将位于佛山市高明区某房屋返还给朱雪英的诉讼请求，一审法院予以支持。对朱雪英主张没收罗友开缴纳的22000元定金并要求罗友开支付因本案所产生的律师代理费30000元的诉讼请求，因导致合同解除双方都存在过错，朱雪英无权没收罗友开交纳的定金，也无权要求罗友开支付本案产生的律师费，故对朱雪英的该两项诉讼请求均不予支持。对罗友开要求朱雪英协助办理银行按揭贷款手续的诉讼请求，前述已经分析了因朱雪英明确拒绝协助办理按揭贷款手续，且该债务不适合强制履行，故对罗友开的该项诉讼请求不予支持。对罗开友要求朱雪英支付逾期交楼造成的损失的诉讼请求，根据《买卖合同》第三条第2款约定“具体的楼房交付时间以甲方通知为准，交楼时间定于2016年6月30日前，但乙方必须将全部购房款付清后（包括银行按揭款），甲方再将该物业交付给乙方使用……”因罗友开仅支付了首期款，余款一直未能支付，故其无权要求朱雪英支付逾期交楼造成的损失。对罗友开主张朱雪英赔偿物业管理费损失1298元，因物业管理费不属于本案审理事项，一审法院不予处理，其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、朱雪英委托佛山市高明凯丰房地产开发有限公司与罗友开于2015年3月8日签订的《存量房买卖合同》于2019年10月16日解除；二、罗友开应于判决生效之日起30日内将佛山市高明区某房屋返还给朱雪英；三、驳回朱雪英的其他诉讼请求；四、驳回罗友开的诉讼请求。本诉受理费6809元（朱雪英已预交），由朱雪英负担3404.5元，由罗友开负担3404.5元，罗友开应于本判决生效之日起七日内将其承担的诉讼费支付给朱雪英，一审法院不再另行收退；反诉受理费438元（罗友开已预交），由罗友开负担。罗友开二审期间提交以下新的证据：宁波银行宣传单、收集APP截图、短信截图和中国建设银行个人活期账户交易明细复印件各一份，以证明罗友开具有一次性支付房款的能力。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，对于罗友开提交的宁波银行宣传单、收集APP截图、短信截图，即使其真实，但其不能证明该贷款可以用于购房，故本院对其关联性不予确认；对于罗友开提交的个人活期账户交易明细，朱雪英对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。朱雪英二审期间未提交新的证据。经审理，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，经本院释明，朱雪英二审述称，如果二审法院不予支持其解除涉案《存量房买卖合同》的诉讼请求，则其变更诉讼请求为：1.罗友开向朱雪英支付购房款189000元及利息（以189000元为本金，按照年利率6%计算，自2019年1月5日计算至实际支付日止）；2.罗友开支付因本案所支付的律师代理费30000元；3.罗友开负担本案全部诉讼费用。再查明，截至2020年4月23日，罗友开的中国建设银行个人账户尚有余额195484.30元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本院二审争议的焦点为双方应否继续履行涉案房屋买卖合同。对此，本院分析意见如下：本案中，虽然朱雪英明确表示拒绝协助罗友开办理按揭贷款手续，但根据罗友开二审主张及其提交的个人银行账户，罗友开同意在合理期限内向朱雪英一次性付清全部购房款且有履行能力，故对于罗友开要求继续履行涉案房屋买卖合同的主张，本院予以支持。鉴于涉案房屋买卖合同继续履行，结合朱雪英二审中就其诉讼请求所作的变更，朱雪英要求罗友开支付购房余款189000元的主张，本院亦予以支持。基于本案实际和公平合理考量，在罗友开支付上述购房余款的同时，朱雪英应协助罗友开办理涉案房屋所有权转移登记。原审法院判决解除涉案房屋买卖合同并由罗友开将涉案佛山市高明区某房屋返还给朱雪英不当，本院予以纠正。另外，诚如一审法院所析，对于未能办理银行按揭，双方均存在一定的责任，故对于双方以未能办理银行按揭为由要求对方承担相应责任的其他主张，本院均不予支持。综上，罗友开的上诉请求部分成立，对于合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。本案系二审中当事人提交新的证据而改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初3369号民事判决；二、罗友开应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱雪英一次性支付购房余款189000元，朱雪英应在罗友开支付该款项的同时协助罗友开办理位于佛山市高明区某房屋所有权转移登记；三、驳回朱雪英的其他诉讼请求；四、驳回罗友开的其他诉讼请求。如果罗友开未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6809元（朱雪英已预交），由朱雪英负担3404.5元，由罗友开负担3404.5元，朱雪英多预交的一审本诉受理费3404.5元，由罗友开于本判决生效之日起七日内径付给朱雪英，一审法院不另行收退；一审反诉受理费438元（罗友开已预交），由罗友开负担。二审案件受理费4518元（罗友开已预交），由罗友开负担2259元，朱雪英负担2259元。罗友开多预交的二审案件受理费2259元，由朱雪英于本判决生效之日起七日内径付给罗友开，本院不另行收退。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年五月十五日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔