河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2025号上诉人(原审被告)：河南太圣置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区玻璃厂南路**华源商务楼**。法定代表人：张来正，该公司董事长。委托诉讼代理人:张备战,河南一得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵圣秀，男，1963年1月7日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。上诉人河南太圣置业有限公司（以下简称太圣公司）因与被上诉人赵圣秀合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太圣公司的委托诉讼代理人张备战，被上诉人赵圣秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太圣公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项,依法改判驳回赵圣秀要求支付逾期交房违约金12.838万元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由赵圣秀承担。事实与理由：1.一审未查清事实。造成2014年6月不能按时交房的原因系赵圣秀先行违约所致。包括赵圣秀在内的业主,在与太圣公司签订《原址回迁户安置补偿协议》、《补充协议》时,未如实告知太圣公司土地抵押他人的情况,造成太圣公司在旧房拆除后被迫停工至2014年4月才得以复工,因此赵圣秀应对由此造成的延误交房期间的损失承担责任。2.一审判决的逾期交房违约金明显过高。一审已经查明,过渡期间的房租和物业费为16506元/年,而一审按照每月每平方米30元的价格判决太圣公司承担自2015年7月至2018年3月期间逾期交房违约金,超过过渡期间房租和物业费约定标准的三倍,明显过高,违约金的支付应予减少，并以赵圣秀实际遭受的损失为限。而且自第三个月起按照每月每平方米30元的价格计算违约金缺乏合同依据,且造成工期延误,交房延误的根本原因系赵圣秀先行违约所致,因此恳请二审法院撤销一审判决第三项,依法改判。3.一审判令太圣公司承担赵圣秀逾期交房期间的房租和物业费及违约金,并判决太圣公司承担逾期交房违约金系要求太圣公司重复承担违约责任。太圣公司逾期交房客观上延长了赵圣秀的过渡期间,给赵圣秀造成了延长过渡期期间房租和物业费的支出损失,可洛阳高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0391民事判决书以及本次一审已经判决太圣公司承担了自2014年6月1日至2018年3月18日期间的房租和物业费并判决太圣公司承担了逾期支付的违约金，前述判决内容从法律角度讲已将太圣公司逾期交房期间给赵圣秀造成的损失全部予以了弥补，一审法院在此情况下另行判决太圣公司再次承担逾期交房违约金,本质上属于让太圣公司重复承担违约责任,因此恳请二审法院对此予以纠正，驳回赵圣秀的该项重复诉求。赵圣秀辩称：一、太圣公司和皇都小区业主委员会2011年7月18日签订的《合同书合同编号：TZHD2011718》第2页第五条已经明确指出，甲方出资解决原开发商遗留的土地欠款等问题，乙方派员协助。太圣公司未完成相应工作，竟然称是赵圣秀先行违约。太圣公司曾于2016年1月19日以相同的理由提出过反诉，后又撤诉。二、逾期交房的违约金，补充协议已经予以明确。过渡期房租和物业费与逾期交房违约金是两个不同的概念。三、赵圣秀的实际损失，是太圣公司未按照合同约定向赵圣秀提供房屋，而且至今未完全按照合同约定交房，也就是说赵圣秀损失的是房屋，并非太圣公司所说的应该案涉合同约定给付赵圣秀的过渡期房租和物业费的数额。赵圣秀向一审法院起诉请求：1.要求太圣公司按照协议第二条约定向赵圣秀支付房屋置换产生的差价:2880元；并酌定太圣公司支付30%违约金，即864元；2.要求太圣公司按照协议第三条约定向赵圣秀双倍返还“太圣公司向赵圣秀任意收取并不存在的房款”，计:10200元，并酌定太圣公司支付30%违约金，即3060元；3.要求太圣公司按照协议第六条约定向赵圣秀支付:2017年6月1日至2018年3月18日计10个月的过渡期房租和物业费，及两个月装修期的过渡期房租和物业费，合计12个月的过渡期房租和物业费;计:16506元(每六个月8253元)；并酌定太圣公司支付30%违约金，即4951.8元；4.要求太圣公司按照协议第四条约定;并依据“洛阳高新技术产业开发区人民法院民事判决书(2017)豫0391民初301号”第7页倒数第2行至第8页第3行的界定，向赵圣秀支付2015年7月1日至2018年3月18日共计33个月的逾期交房的违约金:12.838万元(20元/平米*131平米+30元/平米.月*131平米*32月。并酌定太圣公司支付不履行协议第四条约定的违约金；5.本案诉讼费由太圣公司承担。一审法院认定如下事实：2011年7月16日，太圣公司与赵圣秀所属的皇都小区业主委员会就皇都小区改造事宜签订了《合作意向书》，同年7月18日双方就前述事宜签订了正式《合同书》。合同书第一条约定：皇都小区业主认可并选定甲方为皇都小区改造主体及施工方。第三条约定：皇都小区的开发改造，以原址回迁的方式作为安置补偿方式。该合同第五条约定：甲方出资解决原开发商遗留的土地欠款等问题。乙方派员协助。第八条约定：甲方保证在拆迁完毕后24个月内确保业主按期原址回迁。第十六条约定：乙方皇都小区业委会保证积极做好项目的立项配合。居民搬迁回迁、分房等安置工作和工程建设中的协助工作，确保良好的环境秩序。第十七条约定：甲方不能保证按期回迁，延期一个月，需向乙方支付每月每平方米房租金20元，延期两个月需向乙方支付每月每平方米30元房租金，延期三个月以上的，按照正在建设的中汇高层大楼和富地、蓝泊湾高层同地段、同楼层的市场价格的平均价向乙方赔付款。乙方配合协助甲方积极动员业主搬迁，不干扰工程进展，影响回迁的，应承担相应的法律及经济责任，另外该合同对业主房屋的补偿项目及标准，拆迁期间过渡费用支付标准及时间、搬迁奖励等做出约定，具体标准以与业主实际签订的合同为准。上述合同签订后，2012年4月21日，太圣公司（甲方)与赵圣秀（乙方）签订了《洛阳市高新区皇都小区拆除重建原址回迁户安置补偿协议》，协议约定位于皇都小区1号楼2单元402号房产权属属于乙方，房产证证载面积为131平方米，乙方同意由甲方予以拆除重建。甲方再拆除原多层建筑后所建的房屋为高层建筑。双方协商按乙方原房产证证载面积按1:1.1的比例置换新建的高层建筑。乙方置换后的新房高于或低于1:1.1比例，3平方米以内按照3000元每平方米互补差价，4-10平方米内按4500元每平方米互补差价，10平方米以上按市场价格优惠10%互补差价。甲方保证在房屋拆除完毕之日起30个月内工程竣工验收合格并交付使用，工程质量达到合格。乙方保证在约定时间内搬迁完毕，不因搬迁而影响甲方工期，在施工期间不得无礼干扰甲方的正常施工。甲方应向乙方支付相关的补偿费，其中搬家费：按乙方旧房证载面积每平方米10元计付（搬出搬进两次计付20元）小计2620元；从12月2日至12月31日内完成搬迁奖励10000元；旧房装饰补偿款61460元；从2011年12月2日到12月10日内签订协议奖励6000元；过渡期房租和物业费，在本协议规定的30个月内每半年支付一次，按原房产证面积每平方米每月10.5元，6个月8253元。剩余四次在每半年第五个月月末支付（乙方装修期间的60天相关费用在第四次付款时一次付清），若甲方提前交钥匙，提前的月数不需再支付过渡费及物业费。同日，太圣公司（甲方）与赵圣秀（乙方）又签订《洛阳市高新区皇都小区改造升级皇都小区1-2-402户补充协议》。该协议约定：皇都小区1号楼2单元402号房产权属属于乙方，房产证证载面积为131平方米，乙方同意由甲方予以拆除重建。甲方在拆除原多层建筑后所建的房屋为高层建筑。双方协商按乙方原房产证证载面积按1:1.1的比例置换新建的高层建筑。所置换新房房址：第一套房为1号楼2单元2204室，面积为75.79平方米；第二套房为1号楼2单元2304室，面积为75.79平方米。乙方置换后的新房高于或低于1:1.1比例，3平方米以内按照3000元每平方米互补差价，4-10平方米内按4500元每平方米互补差价，10平方米以上按市场价格优惠10%互补差价。甲方保证2012年5月1日起，38个月内工程竣工并由政府质检部门验收合格并交付使用。如果甲方不能保证按时回迁，以乙方原房屋面积131平方米为基数，延期一个月，需向乙方支付每月每平方米房租金20元，延期两个月需向乙方支付每月每平方米房租金30元，延期三个月以上，以乙方置换后的新房面积总和为基数，甲方按照中汇高层大楼（洛浦公馆）相同楼层的市场价格向乙方赔付。乙方承诺积极配合甲方工作，不干扰工程的正常施工。甲方应向乙方支付相关的补偿费，其中搬家费：按乙方旧房证载面积每平方米10元计付（搬出搬进两次计付20元）小计2620元，2012年4月30日前结清；2012年4月30日前完成搬迁奖励10000元，2012年4月30日前结清；旧房装饰补偿款61460元，2012年4月30日前结清；签订改造升级合同奖励6000元，2012年4月30日结清；过渡期房租和物业费，过渡期包括拆迁期、建设期、装修期，其中拆迁期自2011年12月起至旧建筑拆除完毕，建设期自旧建筑拆除完毕之日起至新楼竣工交钥匙日，装修期自新楼竣工交钥匙日起两个月。过渡期的房租和物业费6个月支付一次，按原房产证面积每平方米每月10.5元，6个月8253元。每年的6月30日前，12月31日前各支付一次。两个月装修期的房租和物业费，在最后一次支付时一次性结清。如果甲方不按期付款，每延期一个月，甲方向乙方赔付该款项的滞纳金10%，滞纳金按复息计算，不足一个月按一个月计算。合同还约定，2012年4月30日前，甲乙双方签订的各种合同和协议如果与本协议不符，以本协议为准。上述合同签订后，赵圣秀按照合同的约定迁出房屋，太圣公司按照合同约定的数额向赵圣秀支付了搬家费、完成搬迁奖励、旧房装饰补偿款、签订改造升级合同奖励费共计80080元，过渡期的房租和物业费太圣公司分别于2012年5月9日，2012年6月1日，2013年2月18日，2013年6月20日，2014年2月28日，分五次，每次8235元，支付至2014年5月31日，随后的过渡期房租和物业费太圣公司因资金紧张未付。因此，赵圣秀曾诉至一审法院，一审法院作出（2017）豫0391民初301号，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终233号民事判决，判令太圣公司向赵圣秀支付过渡期房租和物业费至2017年5月31日，并支付相应的逾期付款违约金。另查明，2017年11月13日，太圣公司向赵圣秀收取了3-2203、3-2303两套房产（每套房产按72.9平米）的房款差价5100元。2018年3月18日，赵圣秀的家人吕晶签订承诺书，申请提前收房，入场装修，并于当天办理了业主领房验收交接表。经一审法院到洛阳市不动产登记中心查询，目前该3-2203、3-2303两套房产登记记载的面积均为71.57平方米。一审法院认为，2012年4月，赵圣秀与太圣公司经过多次协商后，签订的《洛阳市高新区皇都小区改造升级皇都小区1-2-402户补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。赵圣秀按照合同如约迁出了房屋，太圣公司未按照合同的约定支付过渡期房租和物业费，亦未按照合同的约定按期交付房屋，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于赵圣秀第一项的诉讼请求。目前太圣公司交付给赵圣秀的两套房屋面积虽在不动产登记机关记载载明均为71.57平方米，但在房产手续办理过程中，该房屋的面积并未最终实际确定。因此赵圣秀的该项诉讼请求，可待其房产面积最终确定后，与太圣公司另行解决，赵圣秀的本项诉求，暂不予支持。关于赵圣秀第二项的诉讼请求。太圣公司在涉案房屋面积未确定的情况下，于2017年11月13日，按照每套房产72.9平米，向赵圣秀收取了5100元的房款差价，该行为明显不当，应当向赵圣秀予以返还，并应赔偿赵圣秀的利息损失，该损失酌定按照年利率6%，自2017年11月13日开始计算至实际付清之日。赵圣秀该项请求的其他部分，没有法律依据，不予支持。关于赵圣秀的第三项诉讼请求。依照生效法律文书确定的事实以及本案查明的事实，太圣公司给赵圣秀的房屋在2018年3月18日交付时，不符合合同约定的交房条件（未能按期竣工并由政府质检部门验收合格），赵圣秀主张太圣公司支付12个月的过渡期、装修期房租和物业费的请求，于法有据，也符合合同约定，应予支持。关于赵圣秀的第四项诉求请求。赵圣秀与太圣公司之间签订的协议中，对逾期交房所承担的违约责任进行了约定：太圣公司应保证自2012年5月1日起，38个月内工程竣工并由政府质检部门验收合格并交付使用。如果甲方不能保证按期回迁，以乙方原房屋面积131㎡为基数，延期一个月，甲方向乙方支付每月每平米房租金20元，延期两个月需向乙方支付每月每平来房租金30元:延期三个月以上，以乙方置换后的新房面积总和为基数，甲方按照中汇高层大楼(洛浦公馆)相同楼层的市场价格向乙方赔付。按照上述约定，太圣公司构成违约，且逾期交房时间在3个月以上。赵圣秀与太圣公司对逾期交房3个月以上约定了相对清楚的违约责任计算方式。本案赵圣秀参照合同约定，要求太圣公司支付33个月（2015年7月至2018年3月）逾期交房违约金12.838万元(20元/平米*131平米+30元/平米*131平米*32月），符合合同约定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经合议庭评议，判决：一、太圣公司向赵圣秀退还房屋差价款5100元，并赔偿赵圣秀的利息损失（以5100元为基数，按照年利率6%，自2017年11月13日计算至实际付清之日止）；二、太圣公司向赵圣秀支付过渡期、装修期房租、物业费共计16506元及违约金4951.8元；三、太圣公司向赵圣秀支付逾期交房违约金128380元；四、上述第一、二、三项给付，限太圣公司于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回赵圣秀的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3636元，由太圣公司承担。本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，赵圣秀与太圣公司签订的《洛阳市高新区皇都小区改造升级皇都小区1-2-402户补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。其中，该协议第四条系对房屋交付及相应违约责任的规定，第六条系对搬迁费、过渡期房租和物业费等相关费用支付以及相应违约责任的规定。太圣公司未能按约定支付赵圣秀过渡期房租和物业费，一审法院依据该协议第六条约定，判令太圣公司支付拖欠的过渡期房租和物业费及违约金并无不当；太圣公司未能按协议约定的期限向赵圣秀交付房屋，亦应当依据该协议第四条约定承担逾期交房的违约责任。该两项责任均是依据双方协议约定确定，太圣公司上诉称违约金过高、逾期交房违约损失重复计算，与双方约定不符，本院不予支持。赵圣秀与太圣公司签订的《洛阳市高新区皇都小区拆除重建原址回迁户安置补偿协议》、《洛阳市高新区皇都小区改造升级皇都小区1-2-402户补充协议》对案涉小区土地抵押情况并未作出约定。且在双方签订上述协议前，太圣公司（甲方）与皇都小区业主委员会（乙方）就案涉小区改造事宜签订了《合同书》，该合同书第五条约定，甲方出资解决原开发商遗留的土地欠款等问题，乙方派员协助。从以上约定可知，太圣公司对案涉小区土地欠款问题明知，故其上诉称系因赵圣秀未如实告知案涉小区土地抵押情况致使其逾期交房的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，太圣公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2868元，由河南太圣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年五月十八日书记员  常梦笛