云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2877号原告：昆明中林恒基建筑装饰工程有限公司（以下简称中林公司）。住所地：昆明市经开区昆明出口加工区产业大厦**。法定代表人：林玉宝，董事长。委托代理人：徐朝，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告：李俊芬，女，汉族，1973年9月6日生，云南省曲靖市人，住云南，住云南省曲靖市麒麟区iv>被告：刘绍华，男，汉族，1975年12月20日生，云南省曲靖市人，身份证登记地址云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：冯强、张岳昆，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。原告中林公司诉被告李俊芬租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依原告申请追加刘绍华为本案被告参加诉讼。依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。后于2020年5月29日依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，再次对本案独任审理。原告中林公司的委托代理人徐朝，被告李俊芬，被告刘绍华及其委托代理人张岳昆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中林公司诉称：原告与被告于2013年3月20日签订《房屋租赁合同》，明确被告向原告承租位于昆明市，面积376.48平方米的房屋，租期五年，自2013年3月20日起至2018年3月19日止，并约定了每年的租金数额及其他权利义务。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告并未按约支付租金，至今尚欠原告租金共计306050元，原告多次催讨，被告拒不支付。原告认为，案涉《房屋租赁合同》是双方在自愿协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，是合法有效的民事行为，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务，原告已依约履行了交付租赁房屋给被告使用的合同义务，并没有任何妨碍被告行使权利的行为，被告拒不履行支付租金的合同义务已构成严重违约，应当支付所欠租金并承担违约责任。故原告诉至法院请求：1、判令被告向原告支付房屋租金306050元；2、判令被告按照年利率百分之九的标准向原告支付自2016年2月20日起至实际支付所欠租金之日止的延迟金；3、判令被告承担本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求：即要求二被告连带支付原告案涉房屋的水电费4220.5元，物管费5350.75元，合计9571.25元。被告李俊芬答辩称：对原告增加的诉讼请求不需要新的答辩期和举证期。被告已于2016年交还房屋，不应有后面的房屋租金。另被告向原告交付了110000元的押金，双方约定最后一期付款时予以抵扣，现当庭提出反诉请求：对被告交付的押金110000元予以抵扣。庭审后被告李俊芬书面申请撤回反诉请求。被告刘绍华答辩称：被告未在房屋居住，租赁房屋系被告李俊芬的个人行为，属于她的个人债务。且双方于2015年已离婚，刘绍华没有义务支付租金，主体不适格，应驳回原告的诉求。原告中林公司针对其诉请向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，欲证明原、被告的房屋租赁关系；2、经营者为李俊芬的昆明市官渡区乾威单纯性手法按摩店登记情况，欲证明涉案租赁房屋是被告的工作场所；3、银行流水一份，欲证明2016年3月8日刘绍华向原房东吕浩天支付租金115000元；4、（2018）云0111民初8734号民事判决书；5、（2019）云01民终2679号民事判决书，欲证明原告对案涉房屋具有相关权利，判决与银行流水相互印证刘绍华向原房东支付租金，被告应承担其承租使用案涉房屋期间的水电费及物管费；6、银行付款凭证，欲证明刘绍华2013年支付租金218000元，其与李俊芬共同承租经营案涉房是事实；7、银行支付流水，欲证明李俊芬支付租金228900元。经质证，被告李俊芬对原告提交的证据1-7三性均无异议。经质证，被告刘绍华对原告提交的证据1三性无异议，证明内容不予认可，该租赁合同与被告刘绍华无关。证据2三性均无异议。证据3三性无异议，证明内容不予认可，离婚后才转的款，记不清转给谁了。证据4、5、6三性无异议，钱是刘绍华代转，但刘绍华与李俊芬已离婚，与本案件无关。证据7三性无异议。被告李俊芬对其答辩主张向本院提交：个体工商户营业执照一份、消防安全检查合格证一份，欲证明没有使用该地点经营，2016年就没有继续开店。原告对被告李俊芬提交的证据三性无异议，证明目的不予认可，李俊芬确实在这里经营按摩店，该证照2013年所发，2016年虽未经营但也未将店铺归还原告。经质证，被告刘绍华对该证据的三性无异议，2016年就没有经营，个体工商户营业执照中是李俊芬个人经营，与刘绍华无关。被告刘绍华针对其答辩主张向本院提交：1、离婚证一份，欲证明被告刘绍华与李俊芬于2015年9月9日离婚。2、李俊芬按摩店企业信用信息公示报告，欲证实经营到期至2016年7月7日。经质证，原告对被告刘绍华提交的证据1三性无异议；证据2三性无异议，认可被告李俊芬没有在涉案房屋中经营，但并未将租赁物归还原告。被告李俊芬对被告刘绍华提交的证据1、2三性均无异议。经审查，本院对原、被告提交的证据作如下评判：一、原告提交的证据：二被告对证据1-7真实性无异议，本院审查后均予以确认。二、被告提交的证据：被告李俊芬提交的证据来源合法，客观真实，本院予以确认；被告刘绍华提交的证据1来源合法，客观真实，本院予以确认；证据2经原告及被告李俊芬质证三性无异议，本院审查后予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证及本案有效证据，本院确认本案以下法律事实：2013年3月20日，昆明中林恒基建筑装饰工程有限公司作为出租人与李俊芬签订《房屋租赁合同》，双方约定被告李俊芬承租位于广福路新××体育城××商铺××至××层房屋，租期五年，自2013年3月20日至2018年3月19日止，租金支付：第一次租金2013年2月20日支付218000元；第二次2014年2月20日支付228900元；第三年2015年2月20日支付240300元；第四年2016年2月20日支付252300元；第五年2017年2月20日支付264900元。合同签订后被告刘绍华于2013年3月22日向中林公司经办人皇甫祺明账户转账支付第一次租金218000元。2013年5月2日，被告李俊芬在上述承租商铺注册经营“昆明市官渡区乾威单纯性手法按摩店”。2014年5月6日，被告李俊芬支付第二次租金228900元。庭审中原告自认被告还向其支付过租金96150元。2018年9月4日，案外人吕浩天、汤瑞华、吕达非向官渡区人民法院提起诉讼要求判决侯景严向其支付房屋租金115500元，违约金6336.33元，水电费4220.5元，物业管理费5350.75元。法院审理后确认：官渡区矣六乡星汇园转角商铺4幢1至4层的所有权人为案外人吕浩天、汤瑞华、吕达非。2007年3月22日三人与案外人侯立新（现用名侯景严）签订《房屋租赁合同》，约定侯立新承租该商铺，合同约定了租赁期限及租金标准。签订上述合同时侯立新系原告中林公司的法定代表人。2008年5月30日、2013年3月22日吕浩天与侯立新分别签订《房屋租赁合同补充协议》，后一份补充协议将双方约定的租赁合同到期日2015年5月31日顺延至2018年5月31日。上述出租物于2018年2月由吕浩天、汤瑞华、吕达非收回。遂判决：侯景严于该判决生效后十日内一次性向吕浩天、汤瑞华、吕达非支付租金115500元，以及水电费4220.5元、物业管理费5350.75元，并自2017年11月15日起依照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付租金115500元的利息至款项付清之日止。侯景严不服一审判决提起上诉，二审法院审理后判决维持原判。另查明，二被告原系夫妻，双方于2015年9月9日办理离婚手续。被告刘绍华于2016年3月8日向吕浩天转账115000元。现原告以被告未付清租金为由诉至法院主张前述诉请。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，原告与被告李俊芬在平等、自愿、合法的基础上所签订的《房屋租赁合同》为有效合同，应受法律保护，被告李俊芬应当按照合同约定的租金标准按时向原告支付租金，合同到期时，承租人应向出租人交还租赁物。本案中，被告李俊芬主张其于2016年已将承租商铺归还给中林公司，但生效判决载明租赁物于2018年2月被所有权人收回，本案原、被告均未提交证据证实2016年至2018年2月期间由谁在使用商铺，根据举证责任分配原则，承租人李俊芬对其向出租人中林公司交还租赁物负有举证责任，其未提交证据则应承担举证不利的法律后果，即应按合同约定承担2016年至2018年2月的房屋租赁费用。合同中约定2016年应支付租金为252300元，2017年应支付租金为264900元，双方确认2016年、2017年的租金被告仅支付了96150+115000元（系刘绍华向租赁物所有权人吕浩天直接支付）=211150元，故扣减被告已支付的211150元外，被告李俊芬还应向原告支付306050元。本案原、被告的租赁合同约定期限是至2018年3月19日，而租赁物于2018年2月被出租物的所有权人收回，双方均未举证收回时间，本院酌情判定扣减一个月房租，即306050-22075=283975元。对于原告诉请被告按照年利率百分之九向原告支付自2016年2月20日起至实际支付之日止延迟金的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，《房屋租赁合同》第五条约定：如承租人未按规定日期缴纳租金，则每延迟一天将按应付两个月租金的1%的滞纳金加收。庭审中，原告陈述若按合同约定计算延迟金，则被告需支付金额较大，其自愿将延迟金降低为要求被告按年利率百分之九计算向原告支付。原告的该主张不违反法律规定，本院予以支持。对于延迟金的起算时间，应分两个阶段，2016年2月20日应付租金252300元，扣减已查明刘绍华于2016年3月8日支付115000元和双方确认已支付的96150元（双方均未举证支付时间，本院从庭审情况确定该款项从2016年的租金中扣减），则2016年2月20日未付租金41150元的延迟金自2016年2月20日计算；2017年2月20日应付租金242825元的延迟金自2017年2月20日计算。对于原告主张由被告支付水电费、物管费的请求，双方《房屋租赁合同》第六条约定，承租人应承担小区公民相应的义务，按时缴纳水、电、煤气、电视……及一切物业管理等相关费用，故被告应按合同约定向原告支付水电费4220.5元，物管费5350.75元，本院对原告的该项请求予以支持。对于原告主张被告刘绍华承担连带责任的请求，根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。……”《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”之规定，本案中，《房屋租赁合同》为被告李俊芬个人签订，注册登记的“昆明市官渡区乾威单纯性手法按摩店”为李俊芬个人经营。二被告于2015年9月9日办理离婚登记手续，原告所主张的租金及利息、水电费均为二人离婚后产生的费用，原告未举证证明刘绍华与李俊芬共同经营，该费用为夫妻共同债务，故被告刘绍华在本案中不应承担责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李俊芬于本判决生效之日起十日内向原告昆明中林恒基建筑装饰工程有限公司支付租金283975元；二、被告李俊芬于本判决生效之日起十日内向原告昆明中林恒基建筑装饰工程有限公司支付自2016年2月20日起至付清款项之日止以未付租金41150元为基数，按年利率百分之九支付延迟金；自2017年2月20日起至付清款项之日止以未付租金242825元为基数，按年利率百分之九支付延迟金；三、被告李俊芬于本判决生效之日起十日内向原告昆明中林恒基建筑装饰工程有限公司支付水电费4220.5元、物管费5350.75元；四、驳回原告昆明中林恒基建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6034元，由原告昆明中林恒基建筑装饰工程有限公司承担1034元，其余5000元由被告云李俊芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  文若钰二〇二〇年五月二十九日书记员  肖歆玉