宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初61号原告：姚某1，宁夏平罗县人，住平罗县。法定代理人：姚某2，宁夏平罗县人，住平罗县。系姚某1的姐姐。委托诉讼代理人：王某，宁夏秦宁律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭某，宁夏平罗县人，住平罗县。委托诉讼代理人：马某1，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师，一般授权代理。被告：朱某1，宁夏平罗县人，住平罗县。被告：任某，宁夏平罗县人，住平罗县。被告：朱某2，宁夏平罗县人，住平罗县。被告：马某2，宁夏平罗县人，住平罗县。委托诉讼代理人：马某3，宁夏平罗县人，住平罗县。原告姚某1与被告郭某、朱某1、任某、朱某2、马某2返还原物纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚某1的法定代理人姚某2、委托诉讼代理人王某，被告郭某及其委托诉讼代理人马某1、被告朱某1、被告朱某2、被告马某2及其委托诉讼代理人马某3到庭参加诉讼。被告任某经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚某1向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认被告朱某1丈夫任建忠与被告郭某达成的房屋抵顶协议无效（抵顶位于平罗县城惠景苑小区23-2-202室）；2.依法判令被告郭某、马某2返还原告所有的位于平罗县城惠景苑小区23-2-202室住宅房（价值10万元）；3.依法判令被告返还涉案房屋的拆迁补偿协议书原件及该房屋钥匙；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告朱某1系任建忠的妻子，被告任某、朱某2系朱某1、任建忠的子女。2014年5月9日，平罗县住房和城乡建设局征收原告所有的位于平罗县农牧场3队自建房及宅基地，拆迁补偿最终置换安置房两套，其中一套面积为84.52平方米，即涉案房屋位于××县住宅房。由于原告家中困难，让朋友任建忠（已病故）打听看有无他人购买，一天任建忠称有人想购买该房屋，要看房屋手续，原告出于信任就将相关手续交给了任建忠，后再没有回话。2019年10月7日在原告得知任建忠去世的消息后，原告到涉案房屋，被告郭某称该房屋任建忠已经抵顶给了郭某，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郭某辩称，原告所诉事实不属实，并无事实和法律依据，涉案《顶房协议》合法有效，原告诉请被告郭某返还原物和拆迁安置手续及房屋钥匙，其诉求主体不适格，被告不是合同的相对方，且不存在返还的事由，应予驳回。理由如下：1、案涉《顶房协议》依法成立，是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的规定，原告的证据不能证实该协议存在无效的情形，任建忠、庞某先后向被告郭某交付了涉案房屋钥匙及全部的过户登记权证手续、物业缴费发票等房屋交接手续及身份证件签字材料，并一起到公证处、产权交易中心办理过户等行为，能够证明原告确已将涉案房屋卖给任建忠的事实，并对任建忠顶房给郭某，郭某转卖给他人的事实明知且认可。因此，任建忠与郭某之间的协议合法有效，得到了原告监护人现场认可，双方权利义务早已履行完毕，且郭某已于一年前将房屋卖给他人，并已交付装修居住至今，不存在返还的事由及返还的可能，原告请求确认《顶房协议》无效及返还涉案房屋的诉讼请求不能成立；2、原告与任建忠之间房屋买卖合同纠纷应当另案起诉，其纠纷不影响《顶房协议》的效力，他们之间的合同履行关系和本案的房屋顶账是两个独立存在的合同关系。原告称被告朱某1的丈夫任建忠没有将房款向其支付，侵犯了其合法权益，责任应当由任建忠承担，与本案无关，原告应当另案起诉；3、原告监护人庞某与郭某的通话中，明确认可涉案房屋卖给了任建忠，任建忠在与郭某签订的《顶房协议》中也保证涉案房屋属于自己，顶房之前的债权、债务与被告郭某无关，且交付了所有产权手续、房屋钥匙和原告身份证件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告与任建忠的房屋买卖合同纠纷，不影响郭某与任建忠之间《顶房协议》的效力，郭某支付了价款，善意取得了涉案房屋的所有权。任建忠未履行向原告支付购买房屋款的义务，应由原告向任建忠及家人主张，与郭某无关。综上，本案《顶房协议》不存在无效的情形，因此，请驳回原告的诉讼请求。被告朱某1、朱某2辩称，关于涉案房屋的事情两被告不清楚，两被告也没有占用涉案房屋，所以不存在返还的情形。被告马某2辩称，涉案房屋是马某3从郭某处购买的，是让马某2结婚用的，现在马某2在涉案房屋居住。在购买房子的时候马某3、郭某、庞某在场，后来马某2也来了。经庞某介绍，涉案房屋是由姚某1卖给了任建忠，任建忠又顶给了郭某，郭某又卖给了马某3。因为马某2的父亲马某3心里不踏实，想把房屋公证一下，但是公证处说这种情况比较多，该房屋没有必要公证，把手续做全就可以了，当时马某3让庞某给签字说明，但是庞某说房屋转了几手了，让和郭某把手续做好就行了，马某3向郭某支付了145000元的购房款，该房屋现由马某2居住。原告为证明自己的主张，向法庭提供了下列证据：1.残疾人证一份，证实姚某1系智力残疾叁级，监护人姚某2的事实。被告郭某的质证意见：对该组证据无异议，郭某知道姚某1的情况。被告朱某1、朱某2、马某2的质证意见：对该组证据的真实性认可，但是被告不知道姚某1的这个情况。2.房屋征收补偿安置协议一份（后附附属物补偿统计表）、房屋征收（补偿）安置办理手续流程单一份、平罗县安置住房置换证明一份、宁夏回族自治区行政事业单位资金往来结算票据一份，证实2014年5月9日原告姚某1所有的位于农牧场4队自建房及宅基地被平罗县住房和城乡建设局征收，后安置补偿原告居住××县，原告于2017年4月13日交纳房款差额10276.6元，并交纳该房屋物业储备金845元，即原告姚某1是该房屋合法所有人的事实。被告郭某的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，确实是安置给姚某1的。被告朱某1、朱某2、马某2的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，确实是安置给姚某1的。3.平罗县公安局接处警登记表一份，证实2020年1月18日原告姚某1及其姐姐姚某2进入自己位于××县住宅房，被告马某2称自己从被告郭某处购买该房屋，且被告马某2现在是涉案房屋无权占有人的事实。被告郭某的质证意见：对该组证据的真实性无异议，但是达不到原告的证明目的，且与本案的关联性不大。2020年1月18日原告姚某1及其姐姐姚某2，未经马某2同意，找开锁公司将门打开，后是被告方报警的。被告朱某1、朱某2的质证意见：对证据的真实性无异议，但是不知道当时的情况。被告马某2的质证意见：对该组证据真实性无异议，但是达不到原告的证明目的。被告郭某为证明其抗辩主张，向法庭提供了下列证据：1.顶房协议一份、借条复印件一份，证明：1.被告朱某1的丈夫任建忠以保证属于自己所有的涉案房屋抵顶欠被告郭某借款480000元（约定的是3分利息，其中利息150000元用于顶账），承诺该房屋抵顶之前的债权、债务与被告郭某无关，过户时与原房主协助郭某办理过户相关手续的事实；2.证明被告朱某1的丈夫任建忠2018年1月21日向原告借款480000元的事实。原告姚某1的质证意见：对该组证据中的借条真实性、合法性、关联性均不认可。对顶房协议的真实性、合法性、关联性均不予认可，该协议对案涉房屋系任建忠所有，没有合法的书面材料予以证实，任建忠及郭某二人达成顶房协议侵犯了原告对涉案房屋的所有权，同时该协议可以说明任建忠与郭某签署的该份协议属无效。被告朱某1、朱某2的质证意见：对借条和协议的事情二被告不知情，是否是任建忠签的字二被告也不清楚。被告马某2的质证意见：被告马某2对此事及证据的真实性都不清楚，所以无法质证。2.涉案房屋征收补偿安置办理手续流程单一份、资金往来结算票据二张、置换证明一份、房屋征收补偿安置协议一份、装修管理协议一份、物业服务协议一份、2016--2017年物业费缴费收据一张、安置房选房确认单一张、原告姚某1及其监护人姚某2的身份证及附属物补偿统计表复印件各一份，证明原告买卖涉案房屋时已亲自将该安置房全套产权手续及签有“身份证复印件用于惠景苑23号2单元202室买卖时”字样的产权材料全部交付任建忠，任建忠又转交郭某的事实，原告方对任建忠转卖该涉案房屋知情，且一直未提出任何异议的事实。原告之前提交的三份从住建局调取的证据（流程单、资金结算证明、置换证明），为调取证据，不是产权涉案房屋的原始证件。原告姚某1的质证意见：对该组证据中除去两张身份证复印件外的其他证据的真实性、合法性、关联性原告认可，但是证明目的不认可，该证据更加能够证实原告姚某1系案涉房屋的合法所有人；对姚某1和姚某2及身份证上书写的字样真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。在诉状中原告已经进行了陈述，案涉房屋的全部资料确实交付给了任建忠，但交付的目的并非是郭某所陈述的将房屋出售给任建忠。被告朱某1、朱某2的质证意见：对原、被告所述的事情不清楚，二被告不发表质证意见。被告马某2的质证意见：该组证据与马某2手中的原件一致，对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。3.手机通话录音证据一份、手机截屏五张（其中三张是郭某分别与姚某2、与庞某、与任建忠的通话记录、另外二张是郭某与任建忠的短信截屏），证明：1.被告郭某买房前曾多次与任建忠通过手机、微信等就涉案房屋状况了解情况、协商办理过户手续，并于2018年9月6日、10月30日多次与原告的监护人姚某2、庞某通话了解房屋产权过户、价格情况等，被告知晓涉案房屋已卖，系安置房，暂不能办理过户手续等，且原告监护人庞某接到电话后亲自将房屋物业缴费等票据交给郭某、并与郭某一同到房产交易中心和公证处办理过户手续等，虽然没有办理成，但是被告尽到了购房人谨慎注意义务；2.证明原告监护人庞某在电话中认可自己将房屋手续交给了郭某，其对任建忠转卖涉案房屋知情且无异议。任建忠购买原告房屋是否支付其房款与被告无关。原告姚某1的质证意见：对手机录音的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1.该录音是郭某未征得对方同意的情况下私自录取；2.该录音对原告将案涉房屋出售给任建忠的这一事实没有表述，整个录音都是郭某自说自话，无法达到其证明目的。对聊天记录及通话记录的真实性、合法性、关联性有异议，也达不到其证明目的。原告姚某1的质证意见：通话录音对方是庞某的声音，但是是起诉之后的。被告朱某1、朱某2的质证意见：这个事情二被告不知道。被告马某2的质证意见：对录音的真实性无异议，对手机截屏的真实性无异议，也能够达到郭某的证明目的。4.原告第一次起诉状及撤诉裁定书一份，证明原告在诉状中自认自己将安置房手续及钥匙交给了任建忠，后至任建忠死亡前一年多时间，对其转卖涉案房屋一直不闻不问，未向其提出任何异议，其未尽到房主对其房屋管理的谨慎注意义务的事实，后原告起诉又因证据和郭某诉讼主体资格不适格撤诉，证实郭某不是原告与任建忠签署合同的相对方。原告姚某1的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。原告在诉状中书面明确案涉房屋委托其朋友任建忠联系代为卖房，确实将安置房补偿协议和钥匙交给了任建忠，交安置房协议和钥匙不能代表房屋买卖的成立，同时原告2019年10月7日得知任建忠因病去世，随即在2019年11月22日向法院主张其权利，就是维护原告自身的合法权利，并不存在怠于行使权利。被告朱某1、朱某2的质证意见：二被告不知情，不发表质证意见。被告马某2的质证意见：对这个事情不知情，不发表质证意见。被告马某2为支持其抗辩主张，向法庭出示下列证据：1.房屋出售协议一份、收据四张、结算票据二张、安置住房置换证明一张、手续流程单一张、选房确认单一张、姚某2身份证复印件一张、装修服务协议一份、物业服务协议一份、姚某1身份证复印件一份、业主手册一份，证实2018年10月30日被告马某2与郭某签订房屋出售协议，约定将涉案房屋以145000元的价格卖给马某2，因该房屋暂不能办理房屋过户手续，故郭某将购房的所有手续交给马某2。原告姚某1的质证意见：对该组证据中除房屋出售协议外，其他证据的真实性、合法性、关联性均认可，同时以上原件证据恰恰证明原告姚某1系房屋所有权人；对郭某与马某2签订的房屋出售协议真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该证据更加能够证明马某2系涉案房屋无权占有人，被告郭某系案涉房屋无权处分人。被告郭某的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，证明涉案房屋由郭某出售给马某2，并交付了全套房产手续，签订了房屋出售协议，同时原房主也在该协议上留下了协助办理过户的联系人姚某2及其联系电话。被告朱某1、朱某2的质证意见：二被告不知道这个事情，故不发表质证意见。经对原、被告所举证据分析，本院认为，原告姚某1提交的证据1，被告郭某提交的证据1、2、3、4，被告马某2提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，能够达到各自的证明目的，本院依法予以采信。原告提交的证据2具有真实性、合法性、关联性，但达不到原告的部分证明目的，依法不予采信。原告提交的证据3具有真实性、合法性、关联性，但达不到原告的证明目的，依法不予采信。根据采信的证据和原、被告的陈述，确认案件事实如下：被告朱某1系任建忠的妻子，被告任某、朱某2系任建忠的儿女，现任建忠已去世。2014年5月9日原告姚某1与平罗县住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议》，协议约定原告姚某1所属房屋位于农牧场4队，其建房使用的宅基地面积270平方米被征收，平罗县住房和城乡建设局为姚某1提供安置房位于34#、59#，建筑面积为158.88平方米。楼层房号的确定以补偿协议约定为准，没有约定采取抽签方式选定等。2016年11月8日，原告姚某1经电脑摇号选得34#地（即惠景苑小区）23号楼2单元202室房屋一套。2018年10月29日任建忠与被告郭某签订《顶房协议》，约定任建忠将其所有的的位××苑房屋一套作价150000元作为任建忠欠郭某480000元的利息抵顶给被告郭某。2018年10月30日，被告郭某将涉案房屋以145000元的价格出卖给了被告马某2，马某2已将全部购房款支付给被告郭某。另查明，姚某2系原告姚某1的监护人，庞某系姚某2的丈夫。2018年10月30日，被告马某2向被告郭某购买房屋当天，庞某与郭某、马某2等人一起去了平罗县公证处，询问了关于房屋公证的相关事项。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案诉讼的焦点是涉案房屋是否应向原告予以返还。根据各方提交的证据及陈述，原告无权向被告主张返还涉案房屋，理由如下：首先，原告主张其将房屋委托任建忠对外销售，但原告未提供证据证实其曾将涉案房屋销售事宜委托任建忠。其次，根据被告郭某提交的录音证据及法庭当庭通过电话询问案外人庞某可以认定被告郭某将涉案房屋向被告马某2出售的当天，案外人庞某与被告郭某、马某2曾一起去了平罗县公证处。综合被告马某2持有涉案房屋的安置住房置换证明、手续流程单、选房确认单、姚某2身份证复印件、装修服务协议、物业服务协议、业主手册，可以印证原告姚某1对被告郭某将涉案房屋出卖给被告马某2是知情并许可的。涉案房屋虽未变更登记到被告马某2名下，但被告马某2持有涉案房屋予以拆迁补偿及入住登记的原始证件，故原告姚某1向被告主张返还涉案房屋、房屋拆迁补偿协议书及钥匙的依据不足，应当承担举证不能的不利后果。对于原告要求确认任建忠与被告郭某达成的《房屋抵顶协议》无效的请求，因原告提供的证据不能证实《房屋抵顶协议》存在无效的情形，因该《房屋抵顶协议》系任建忠与被告郭某的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告的该项请求不予支持。综上依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚某1的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告姚某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 孟楠 二〇二〇年五月二十二日书记员 杨娟