重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初3061号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地：重庆市南岸区铜元局街道风临路****。统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人:金梅（总经理）。委托代理人:李昊燃，重庆远沐律师事务所律师。被告：熊仕平，男，汉族，1970年10月23日出生，住重庆市南岸区.被告：邱萍，女，汉族，1972年10月12日出生，住重庆市南岸区。委托代理人熊仕平，系被告的配偶，男，汉族，1970年10月23日出生，住重庆市南岸区。被告：熊漫茜，女，汉族，2006年8月27日出生，住重庆市南岸区。委托代理人熊仕平，系被告的父亲，男，汉族，1970年10月23日出生，住重庆市南岸区。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“金辉物业”）与被告熊仕平、邱萍、熊漫茜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑亚军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金辉物业的委托代理人李昊燃到庭参加诉讼，被告熊仕平，被告邱萍和被告熊漫茜的委托代理人熊仕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金辉物业诉称，原告系被告所购买房屋所在小区物业服务企业，原告按照合约规定履行了物业服务义务。被告应当按月交纳物业服务费及相关费用，但被告欠付物业服务费、公摊水电费及违约金。原告多次催促被告缴纳前述费用，但被告至今仍未向原告缴纳。故原告诉至法院，请求判令：一.被告向原告支付2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费2393.2元、2017年6月1日至2019年12月31日的公摊水电费270.23元；二.被告支付原告违约金（违约金以被告欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算至欠费付清时止）。三被告共同答辩，被告熊仕平摩托车被偷了三次，原告公司不作为，原告公司的收费标准存在错误，原告公司的管理混乱，服务不到位。经审理查明，原告系具有资质的物业服务企业。2007年12月31日，原告与融侨锦江（重庆）房地产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，就原告对融侨半岛云满庭A区（香弥山2号）提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“物业服务费以建筑面积为依据，LG层/1层住宅为1.2元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费），二层住宅为1.3元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费），三层以上住宅为1.4元/月·平方米；业主或非业主合法使用人应于每月1-15日前交纳当月之物业服务费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止；委托管理期限为三年，自2008年1月1日起至2011年1月1日止，若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止等。该合同2007年1月23日经重庆市南岸区房屋管理局备案后原告依约而行，原告至今仍在该小区提供物业服务。另查明，2008年5月17日，被告熊仕平、邱萍、熊漫茜购买了融侨半岛云满庭x区x期（香弥山x号）x号负x层x号房屋。2009年9月30日被告接房并签署《融侨香弥山临时管理规约的承诺书》。现被告欠交2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费2393.2元；欠交2017年6月1日至2019年12月31日的公摊水电费270.23元。原告于2019年6月11日向被告寄送催收函催缴所欠费用，但被告至今仍未缴纳。2009年8月21日，经重庆市物价局审核，融侨香弥山2号住宅物业费收费标准变更为1.4元/㎡.月（含电梯费）。本院另查明，2011年3月，重庆融侨锦江物业服务有限公司变更名称为重庆金辉锦江物业服务有限公司。2011年12月27日，重庆金辉锦江物业服务有限公司变更名称为北京金辉锦江物业服务有限公司。2013年8月1日，北京金辉锦江物业服务有限公司出具《情况说明》，主要内容如下：北京金辉锦江物业服务有限公司授权北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司以北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的名义直接处理在重庆范围内也无开展活动中发生的纠纷，并可以以北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的名义直接进行法律诉讼和仲裁。上述事实，有原告举示的前期物业服务合同、备案证明、房屋产权证、房屋登记信息查询证明、临时公约承诺书、欠费明细、快递单、公摊明细和公示以及原、被告的陈述在卷为凭，可以采信。本院认为，原告金辉物业与融侨锦江（重庆）房地产有限公司于2007年12月31日就融侨半岛云满庭A区签订的前期物业服务合同，该合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述前期物业服务合同对融侨半岛云满庭A区的全体业主均有约束力，被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等。后该住宅物业费经物价局备案登记为1.4元/㎡.月（含电梯费）。2009年9月30日被告接房并签署《融侨香弥山临时管理规约的承诺书》。现原告请求被告立即支付2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费2393.2元和2017年6月1日至2019年12月31日的公摊水电费270.23元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告自愿以中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，此为原告对自己权益的处分，本院依法予以尊重。因中国人民银行于2019年8月20日起，已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故原告要求的违约金应当分段计算。2017年6月1日至2019年8月31日的欠费，以中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。2019年9月1日至2019年12月31日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告熊仕平、被告邱萍和被告熊漫茜于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2393.2元、2017年6月1日至2019年12月31日的公摊水电费270.23元，合计2663.43元；及违约金（2017年6月1日至2019年8月31日期间物业服务、水电公摊费的违约金以每月欠费总金额为基数，从欠费当月16日起计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清为止，上述期间的物业服务、水电公摊费的违约金以每月欠费总金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金；2019年9月1日至2019年12月31日期间物业服务、水电公摊费的违约金以每月欠费总金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从欠费当月16日起计算至付清为止）；二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告熊仕平、被告邱萍和被告熊漫茜承担（该款原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司已垫付，被告熊仕平、被告邱萍和被告熊漫茜在履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算审判员  郑亚军二〇二〇年五月二十日书记员  徐燚鸣