福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终2473号 上诉人：（原审原告、反诉被告）：欧阳奇生，男，1983年7月20日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张军，福建汇丰联盟律师事务所律实习师。 委托诉讼代理人：徐雅红，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王颖，女，1988年7月13日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：郭宏清，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭晓露，北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人欧阳奇生因与被上诉人王颖房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初23758号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欧阳奇生上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，驳回王颖反诉请求；2.由王颖承担本案一二审诉讼费用、保全费用。事实和理由：一、纵观合同履行环节和主线，上诉人已实际履行合同，而被上诉人在履约期满前明确表示拒绝履行并单方解除合同的事实清楚。二、一审事实严重错漏，二审应予查明。三、本案不存在前后合同条款的主体冲突、内容冲突与解释问题。四、假设发生合同理解争议时，亦应按法定的合同解释规定处理，即遵循协议补充，根据有关条款、诚实信用、交易习惯、鼓励交易、实现合同目的等规定继续履行。擅自单方解除亦缺乏法律依据。五、被上诉人单方解除合同，与法定解除条件不符合，构成违法解除，且无任何免除违约责任的法定事由。六、对解除合同后的财产返还与损失处理，一审亦适用法律错误。 王颖答辩称，一审判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 欧阳奇生向一审法院起诉请求：1.王颖立即向欧阳奇生支付尚欠的违约金差额387560元；2.本案的诉讼费用、保全费用2458元由王颖承担。 王颖向一审法院提出反诉请求：1.判决欧阳奇生向王颖返还定金200000元：2.判决欧阳奇生向王颖支付违约金587560元：3.判决欧阳奇生赔偿王颖装修损失181141元。 一审法院认定事实：厦门市思明区东坪山路40号302室房屋（以下称讼争房屋）所有权人为欧阳奇生。讼争房屋于2009年3月2日办理抵押登记，抵押权权利价值36万元，抵押权人为中国光大银行厦门分行。 2019年5月20日，欧阳奇生（出售人）与王颖（买受人）在厦门市鑫远华房产代理有限公司的居间下签订一份《存量房买卖合同》（以下称讼争合同），约定：欧阳奇生将讼争房屋出售给王颖；成交总价为2937800元，王颖应于2019年5月20日支付定金200000元，于2019年10月15日支付购房款/首付款767800元（不包含定金）；双方于2019年11月7日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为1960000元，作为购房尾款；欧阳奇生应于2019年6月10日前将讼争房屋交付王颖，于2019年10月10日前办理完毕讼争房屋的抵押注销手续；双方应于2019年10月15日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的……出售人出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；买受人出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金，买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；第十二条，其他约定：欧阳奇生同意王颖指定第三方办理产权过户交易手续，双方无条件配合中介方办理过户贷款放款及所有相关手续，在通知买卖双方办理产权交易过户手续时买卖双方过户时间不得拖过5个工作日，在办理交易过户送件成功后即支付首付款。 合同签订后，王颖依约支付定金20万元。此后，欧阳奇生的妻子提出合同中关于支付20万元就交付房屋的约定不符合交易习惯，对出卖方不利，要求重新协商。王颖坚持按合同约定履行。 2019年6月10日，欧阳奇生（甲方）与王颖（乙方）就讼争合同签订《补充协议》，约定：“1.甲乙双方约定2019年6月10日前甲方将此房屋（讼争房屋）交付给乙方提前装修使用，交付之日起甲方对于乙方所有行为不予干涉，也概不负责，乙方使用房屋所产生的全部费用由乙方承担，乙方行为造成的法律责任及损失均由乙方承担，甲方概不负责。2.甲乙双方约定房产过户完，乙方方可入住。3.自2019年6月10日签订补充协议之后，甲方不得向乙方再提出任何要求。”同日，欧阳奇生将讼争房屋交付王颖，双方签署了《交房确认书》。王颖接收讼争房屋后，出资对房屋进行了装修。本案审理中，王颖提交了《室内装修合同》、银行付款凭证以及各类建材的订货单、收货单、送货单、销售合同等证据，主张其为装修讼争房屋支出181141元。 2019年8月中旬，王颖于买卖双方及居间方均为群成员的“东坪山路XX号XX”微信群中发送信息：“答应业主一家帮忙银行解押，请提供贷款银行支行及相关贷款资料，我这边安排一下解押具体事项。”欧阳奇生回复：“诚信为本，所有的已跟中介方交涉明白了，当初说好的10万元到账就安排去银行走流程解押。”王颖回复：“请问谁说好的10万到账才去走银行解押流程？所有协商你们都在场吧？我说的非常清楚，我会带钱陪同帮忙解押，尽量比10万更多，甚至20多万全部帮忙解决。这些话说的时候，你们夫妻两个都在场的。”最终双方未就讼争房屋解押事宜协商一致。 2019年9月中旬，王颖再次在微信群通知欧阳奇生办理解押手续。9月18日，王颖就办理解押手续再次在微信群向欧阳奇生发送消息：“半月前到现在，这是我第三次通知了，我会再以短信方式通知一次，此后不再通知了。” 2019年9月22日，居间方工作人员在微信群中通知买卖双方：“过户时间即将到来。买方王颖女士及指定的第三方已经准备好前往银行做贷款预审手续。甲方欧阳奇生先生夫妇请依照合同于五个工作日内2019年9月27日前配合前往银行做贷款预审手续。甲方欧阳先生材料如下：1.产权证原件或产权证复印件，2.夫妻双方到场签字，3.夫妻双方身份证原件及户口本，4.夫妻双方结婚证。乙方王女士：1.身份证及户口本，2.过户人到场签字。” 2019年9月24日，欧阳奇生在微信群中称：“甲方（欧阳奇生）2019年8月13、14号通知中介方知会乙方（王颖）按口头协议支付十万解押资金，后多次催促无果，乙方态度恶劣；致解押款至今未到账，由此产生或致解押逾期，乙方负全部违约责任，与甲方无关。”王颖回复：“群里乙方、中介方半月以来多次催促，是哪一方责任，定有评理之处。”“原本签合同，甲方答应用乙方支付的定金20万解押，不出两天反悔，又要求乙方再出一笔款解押。我方虽不愿意，经中介方多番劝说，本人只答应根据届时经济状况，或多或少善意帮忙，凑一点钱，帮忙而非责任。本人本着极大善意和诚意，前半月尽力多凑多借，凑齐解押款，多次催促甲方预约解押，在持续半月之久没有任何回复情况下，本人已失望至极，将借来的款项已归还朋友。鉴于甲方的种种行为，乙方有理由相信，甲方有自信、有能力自行解押，无需本人善心友好的诚意帮忙。如果甲方开口求助，我这边还有三五千块可以帮忙。此后，本人只按时严格执行合同条款中本人应尽的所有义务，如果不能按时完成合约内容，本人即时追究法律责任与追讨法律赔偿。” 2019年9月25日，欧阳奇生向中国光大银行结清贷款后办理了讼争房屋的解除抵押手续。 2019年10月9日，欧阳奇生在微信群中称：“履行合同通知与催告：1.现房产证已解押，因当初买方及中介未告知贷款预审银行名称、地址及准确时间，加之国庆长假至7日无法办理。现本人今天下午或明天有时间配合去做银行贷款预审手续，请告知是去哪家银行办理手续及地点？2.因买方当时有口头协议承诺（有录音为证），在甲方进行银行房产解押时至少先付10万元，但该承诺解押资金一直未付给甲方，现我已借钱解押了，房产证到手。要求买方履行承诺立即先付10万，再进入下一环节程序。3.请买方在约定过户日准备好资金，双方互验产权证照与资金，约定时间、地点相互配合办理。以上请买方、中介严格履行！”王颖回复：“由于甲方恶意违反履行合同约定条款超过15天，造成根本违约。合同写明，根本违约一方，要支付另一方违约金（总房款的20%）。然后这两天我的律师也会去贵公司（居间方）取走所有买卖相关资料，准备进行维权诉讼程序。如果甲方可以及时支付违约款项，我方会视情况改变处理方式。辛苦贵公司各位配合，非常感谢。”此后，买卖双方各自在微信群中主张对方违约在先。 2019年10月14日，王颖向欧阳奇生发送《通知函》，主张解除讼争合同。当日，王颖短信告知欧阳奇生其已通过EMS寄出《通知函》。欧阳奇生短信回复：“买方王颖女士、中介：本人作为卖方，真诚、善意地希望买方严格履行合同。特此再次提示：1.明天是过户期限，我已准备好产权证、贷款结清证明等全部证件、手续，于房产交易登记中心工作时间内等待办理全部交易过户手续。2。请买方按合同约定办理交易过户相关手续，并同时备齐资金把应付的房款付清。特此提示！”“另外，请立即明确告知是王颖本人购买还是指定他人过户及姓名身份、购房资格等基本情况。届时，如各方到场，请相互通知对方配合，以共同办理。”王颖回复：“由于甲方恶意根本违约，甚至长达2月之久，我方也通过公证处，寄了解除合同通知书，那么接下来是我合法维权的程序，不存在什么买卖合同需要履行了，也不存在过户问题了，只存在甲方恶意违约的责任赔偿问题了。” 2019年10月15日，欧阳奇生在微信群中称：“买方王颖女士、中介：本人已在厦门行政服务中心不动产登记中心，等候办理交易过户手续”并发送了其在行政服务中心现场拍摄的照片。王颖回复：“由于甲方恶意根本违约，甚至长达2月之久，我方也通过公证处，寄了解除合同通知书，那么接下来是我合法维权的程序，不存在什么买卖合同需要履行了，也不存在过户问题了，只存在甲方恶意违约的责任赔偿问题了。请在收到公证处寄去的通知函后，三天内付清我的合法赔偿，否则即日起诉。”欧阳奇生回复：“鉴于我方此前已多次提前催促、通知，昨天又再次专门就今天最后交易过户期限的履行时间、地点、事项进行了通知，买方王颖均明确居间。下午已接到邮政催领快件电话，刚接收到买方王颖的‘解除合同通知函’。” 此后，欧阳奇生更换讼争房屋门锁，收回房屋。 一审审理中，居间方工作人员甘朗出庭作证。杜盼歌出庭作证后撤回证词。 一审法院认为，本案争议焦点为对讼争合同第十二条“其他约定”应作何种合同解释。原、被告对讼争合同第十二条“其他约定”理解不同，双方实际履行合同行为与合同相对方的预期产生冲突，导致本案纠纷。欧阳奇生主张优先适用讼争合同第十二条“其他约定”以外的先在条款，理由是先在条款的约定在先且具体明确。王颖主张优先适用讼争合同第十二条“其他约定”，理由是“其他约定”属于约定在后的特别约定。 一审法院分析认为：首先，讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款的内容存在矛盾。先在条款明确约定买受人为王颖以及明确约定解押期限、过户期限为固定期日的情况下，讼争合同又以最末条“其他约定”的形式另行约定买受人可为王颖的“指定第三方”，另行约定“双方无条件配合中介方办理过户贷款放款及所有相关手续”，另行约定相关履行期限为“（中介方）通知甲乙双方办理产权交易过户手续时买卖双方过户时间不得拖过5个工作日”，另行约定支付首付款的期限为“办理交易过户送件成功后即支付”。讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款对合同主要事项作出了迥异约定。其次，讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款并无适用次序的先后。站在合同解释的视角，讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款均系同时签订的同一份合同中的条款，二者同为讼争合同的组成部分。讼争合同第十二条“其他约定”并非先在主要条款的补充约定或变更约定，而是同一份合同中对相同事项作出相互矛盾约定的不同条款，故二者在条款适用上是对等的，并无次序先后之分。再者，买卖双方对讼争合同就相同事项作出相互矛盾的约定不存在过错。讼争合同是居间人提供的格式合同，买卖双方作为普通购房者在专业房地产中介机构提供的合同上签字缔约并无不当，买卖双方对合同约定存在矛盾没有过错。综上，讼争合同对相同事项存在矛盾约定，买卖双方按照彼此迥异的理解各自履行合同，未能实现合同目的，现双方均主张解除合同，应予照准。本案纠纷由不可归咎于买卖双方的瑕疵合同引起，不认定双方存在违约行为，对双方各自主张对方违约责任的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后欧阳奇生应向王颖返还定金及装修投入。王颖主张其装修支出为181141元，举证足以证明，金额尚属合理，对其相应诉讼请求予以支持。 综上所述，一审法院对欧阳奇生的诉讼请求不予支持，对王颖的反诉诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、欧阳奇生于判决生效之日起十日内向王颖返还定金200000元；二、欧阳奇生本判决生效之日起十日内向王颖返还装修款181141元；三、驳回欧阳奇生的诉讼请求；四、驳回王颖的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为3556元，由欧阳奇生负担。反诉案件受理费减半收取为6744元，欧阳奇生负担1392元，王颖负担5352元。保全费2458元由欧阳奇生负担。 二审中，上诉人向本院提交照片5张，拟证明王颖向厦门市湖里区群宏锁具点的转账不合常理，不能证明用于案涉房屋装修。王颖质证认为，对照片真实性无法确认，向该店的转账系用于购买外面的防盗门及房间门。 经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、本案中双方主要争议焦点是王颖主张未履行合同第十二条约定义务即构成违约；欧阳奇生则认为在合同其他条款约定的期限前完成抵押注销、过户等手续不算违约。从合同条文看，合同第十二条的“其他约定”确实与先在主要条款的内容存在矛盾，亦无证据证明在履行过程中就相关问题达成一致，导致产生争议。诉讼过程中双方一致主张解除合同，依法可予以照准。因讼争合同解除系因合同约定不明所致，不可归责于其中任何一方，一审法院对双方各自主张对方违约责任的诉求不予支持正确。二、王颖接收房屋后经对讼争房屋进行了装修，在合同解除的情况下，其有权要求欧阳奇生返还装修支出。一审法院依法组织双方对相关装修合同、送货单、转账记录等进行质证，认定装修支出数额为181141元并无不当。 综上，欧阳奇生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费20600元，由欧阳奇生负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  江 伟 二〇二〇年五月二十八日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。