宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初15947号原告：张军，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××被告：银川建发集团股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：杨伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖维振，男，该公司法务工作人员。委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。原告张军与被告银川建发集团股份有限公司（以下简称建发集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张军及被告建发集团公司诉讼代理人肖维振、武鸿焯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金13263.4元；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，张军变更第一项诉讼请求为：判令被告支付自2017年8月1日至2019年1月28日逾期办理房屋权属证书违约金14532.94元（以房屋总价款540260.8元为基数，按照日万分之零点五计算538天）。事实和理由：2016年6月30日，原被告双方签订商品房预售合同，原告于2016年11月21日将房款全部付清，被告于2016年11月22日给原告发了交房通知单，要求原告在12月3日前带证件交房。原告于2016年12月1日到被告处交清所有费用（物业费、维修费等）后被告给原告交付钥匙和房子，同日给原告发送验收通知单。商品房买卖合同约定，实际交房后9个月即2017年8月1日被告就要办理房产证，但被告逾期办理产权证书，直至2019年1月28日才通知原告办理产权证书。且被告要求按照2017年6月30日起计算违约金，违约期限内再减掉3个月的催告期，原告不认同被告的调解意见致庭前调解无效，故提起诉讼。被告建发集团公司辩称，1.本案逾期办证系由政府违约所致，原告未向被告提出书面催告，不符合合同约定支付违约金的前置条件。2.原告诉请的违约金数额计算错误。依据《补充协议》第七条约定，被告在房屋交付之日起270日内未给原告办理房屋所有权证书的，经原告书面催告应给与被告90日催告期，期满仍不能办理的方才起算违约金。现原告将约定的90日催告期计入违约天数，显然与合同约定不符。3.原告诉请的违约金过高。被告逾期办证并未对原告造成损失，相反被告提前交房使原告事实上享有了6个月的房屋租金利益，原告诉请的违约金与其遭受的实际损失不符，不应得到支持。综上，原告的诉请主张不能成立，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月27日，张军（买受人）与建发集团公司（出卖人）经协商一致签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，双方合同约定：张军购买建发集团公司开发的宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商品房一套，建筑面积98.15平方米，单价5540元/㎡，总价款543751元；出卖人于2017年6月30日前向买受人交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；如因出卖人的原因，买受人不能在合同约定的该商品房交付之日起270日内取得该商品房所有权证书的，买受人应于到期日前向出卖人提出书面催告，并给予出卖人90日催告期，期满后买受人仍不能取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，张军按约支付了房款543751元。2016年11月22日，建发集团公司向包括张军在内的业主发出书面交房通知单，并于2016年12月1日交付了房屋，同时双方签订补充协议确认该房屋实际建筑面积为97.52平方米，总价款540260.8元，退还张军差价款3490.2元。2019年1月28日，建发集团公司通知包括张军在内的业主可办理权属登记证书。张军认为，建发集团公司逾期办理房屋所有权转移登记构成违约，故提起本案诉讼。本院认为，张军与建发集团公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据涉案合同约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故建发集团公司负有协助买受人张军办理涉案房屋所有权转移登记的义务。现因出卖人逾期取得初始登记证导致办证迟延，故建发集团公司应依约定向张军支付逾期办理房屋所有权登记期间的违约金。根据诉辩主张，本案的争议焦点为：一、建发集团公司承担违约责任，是否以书面催告为前提条件；二、张军主张的违约金应从何时开始起算，催告期是否在期限内予以扣减；三、张军主张的违约金是否应该予以调整。关于焦点一：本院认为，催告的目的是为了提醒、督促被催告方知晓其存在履约瑕疵，并能够在约定的宽限期内全面、及时履行合同。本案中，涉案合同中关于买受人应于到期日前向出卖人提出书面催告，并给予出卖人90日催告期的约定，只是在张军主张违约金赔偿之前，赋予建发集团公司合理的宽限期，并未排除买受人的主要权利，也未免除建发集团公司的责任。建发集团公司开发建设的建发大阅城12号楼商品房，普遍存在迟延办理权属转移登记的现象，虽没有证据证实张军提出书面催告，但其中一个或者部分业主的口头催告，实质上即已达到催告的效果，建发集团公司在经业主催告后仍未履行合同义务的，就应该按照约定承担违约责任。故，建发集团公司承担违约责任以书面催告为前提条件的抗辩理由不能成立。关于焦点二：本院认为，当事人承担违约责任应当遵循有约定的从约定，未约定从法定原则。本案中，涉案合同约定违约金起算日为合同约定的商品房交付之日即2017年6月30日前。建发集团公司提前于2016年12月1日交付了房屋，应给予鼓励肯定的评价。在涉案商品房约定的交付日期后顺延270日即进入催告期，催告90日期满后的次日起计算违约金。合同约定建发集团公司交付房屋时间为2017年6月30日，催告期满的次日为2018年6月27日，从该日起计算至2019年1月28日，逾期共计216天。张军提前享受了房屋预期收益，又以提前交付房屋的节点顺延270后向开发商主张违约责任，不符合约定，且有违公平、诚实信用原则，其主张本院不予支持。关于焦点三：本院认为，建发集团公司针对逾期办证系由政府违约所致主张未提供确实证据证明；即使存在因第三方行为导致迟延办理，根据合同相对性原则，建发集团公司亦应向张军承担违约责任后再向第三方追责。故对建发集团公司该辩解意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，并且赋予人民法院在当事人请求的情况下对违约金进行调整的权力。鉴于建发大阅城12号等楼宇商品房普遍存在迟延办理权属转移登记造成违约赔偿涉众系列纠纷案件，本院以张军等业主实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，守约方以房屋价款为基数，按照日万分之零点五计赔违约金，并无不当，故予以支持。建发集团公司关于违约金过高请求调整的辩解意见，本院不予采纳。建发集团公司应当向张军赔偿违约金5834.82元（540260.8元×0.5/10000×216天）。综上所述，张军的合理诉请，本院予以支持。经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告银川建发集团股份有限公司于本判决生效后五日内向原告张军支付逾期办证违约金5834.82元；二、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，由原告张军负担50元，被告银川建发集团股份有限公司负担82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 史建文人民陪审员 翁一君人民陪审员 张学玺 二〇二〇年五月八日书记员 王 娇判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。