山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初2675号原告：中国人民银行太原中心支行，住所地山西省太原市迎泽大街**，统一社会信用代码×××。负责人：李文森，行长。委托诉讼代理人：段伟岳，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，山西德为律师事务所律师。被告：山西万泉钱币有限公司，住，住所地太原市迎泽区迎泽大街**一社会信用代码×××。法定代表人：任虎英，董事长。委托诉讼代理人：王志萍，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙燕红，山西艾伦律师事务所律师。原告中国人民银行太原中心支行与被告山西万泉钱币有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）晋0106民初4864号民事裁定书。中国人民银行太原中心支行不服该裁定，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）晋01民终1362号民事裁定书，撤销了本院（2018）晋0106民初4864号民事裁定书，指令本院审理此案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民银行太原中心支行的委托诉讼代理人段伟岳、王宇，被告山西万泉钱币有限公司的委托诉讼代理人王志萍、孙燕红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国人民银行太原中心支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即拆除其租赁原告房屋外立面的各类营业标识并向原告交还租赁房屋及附属设施、设备；2.判令被告向原告支付《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金300000元；3.判令被告按照《房屋租赁合同》约定向原告支付因逾期归还租赁房屋及附属设施、设备而产生的滞纳金，滞纳金自2018年1月1日起计算至被告实际向原告交还租赁房屋及附属设施、设备之日止（暂计算至2018年10月10日的滞纳金为465205元）；4.判令被告按照租赁房屋同等地段商业用房租赁费用市场标准向原告支付自2018年1月1日起至被告实际向原告交还租赁房屋及附属设施、设备之日止的房屋占用费（房屋占用费暂按照4元/平方米/日进行计取，暂计算至2018年10月10日的房屋占用费为562604元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年2月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告综合办公大楼三层东裙楼，建筑面积共497平方米，约定租赁期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，合同价款为1500000元，年租金为300000元，租赁期满合同自然终止。《房屋租赁合同》生效后，原告依约将房屋交由被告使用。按照《房屋租赁合同》第四条第3款、第九条第3款约定，在房屋租赁期限届满后被告应当将承租房屋及附属设施、设备交还原告；同时，按照《房屋租赁合同》第五条第2款约定，被告应当在每年12月底前一次性足额缴纳当年房租。但被告目前仅支付了2017年度的200000元租金，拒不支付剩余2017年度租金100000元；在2018年1月1日《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告仍占用原告房屋拒不腾退，并拒绝支付超期占用房屋的房屋占用费。对此，原告先后于2018年6月14日、2018年9月5日、2018年9月29日委托律师事务所向被告发送《律师函》主张权利，并尝试与被告进行协商沟通，但被告至今仍拒绝按照《房屋租赁合同》的约定履行义务。被告目前拒不支付房屋租金及房屋占用费，拒不腾退房屋及附属设施设备的行为已严重违反《房屋租赁合同》约定并给原告造成巨大损失，被告应当依法承担民事责任。原告在多次主张权利无果的情况下，向贵院提起诉讼，望贵院依法查明案件事实，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告山西万泉钱币有限公司辩称，一、该案虽经太原市中级人民法院裁定指令贵院审理，但贵院应严格依据《民事诉讼法》第六、七条规定，坚定不移的以事实为依据、以法律为准绳，独立行使审判权。二、1998年5月5日，银河珠宝与两名人行太原支行退休职工承接山西银河金银珠宝有限责任公司（下称“银河珠宝”）的金币销售业务，注册成立了万泉钱币。1.银河珠宝系人行太原支行为安置职工成立的劳动就业服务企业。1993年9月27日，经中国金币总公司批复同意银河珠宝作为中国金币总公司山西特约经销部，经营金银铜币零售业务。2.1998年5月5日，银河珠宝与人行太原支行原货币发行处处长马凤英、人行太原支行原工会干事李香萍注册成立了万泉钱币。万泉钱币承接了银河珠宝的金币销售业务，系银河珠宝子公司，负担着人行太原支行职工安置的历史使命。三、案涉租赁房屋产权应当归属银河珠宝，2013年前，万泉钱币一直向银河珠宝交纳租金，与人行太原支行无关。案涉租赁房屋系人行太原支行为开办、发展银河珠宝而提供，根据《劳动就业服务企业产权界定规定的通知》“第四条（一）劳服企业开办初期和发展过程中，使用主办或扶持单位为解决职工子女和富余人员就业提供的厂房、设备和其他实物资产、无形资产及所形成的收益，应归劳服企业集体所有”的规定，案涉租赁房屋应界定归银河珠宝。2013年前，万泉钱币一直向银河珠宝交纳租金。四、解决银河珠宝与人行太原支行就案涉房屋的产权纠纷，明确产权归属，是本案审理的前提。1998年，因劳服企业改制时间仓促，案涉租赁物迄今未能完成产权界定工作，导致银河珠宝与人行太原支行的产权界定争议悬而未决。《劳动就业服务企业产权界定规定的通知》“第十七条劳服企业产权界定过程中与主管单位发生产权纠纷时，由当地劳动行政部门会同同级国有资产管理部门、地方税、地方税务部门进行调解和裁决”在银河珠宝与人行太原支行产权纠纷解决前，该案不应由贵院受理、审理。五、即使本案法律关系属于租赁，依据案涉《房屋租赁合同》和2017年12月14日的《会谈备忘》，人行太原支行的各项诉请均不能成立，且万泉钱币已于2018年底结清欠付租金。100000元已经还清，不存在逾期付款的情形。原告主张的违约金过高，应据实调整。1.案涉《租赁合同》第八条“合同的变更、解除与中止及违约责任”中分别约定了逾期付款、逾期归还房屋等的违约责任，但同时明确约定“任何一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应承担的违约责任最高不超过年租金的100%”。可见案涉合同约定有分项违约责任，但同时也约定了违约上限，分项违约如果高于上限则须以上限为准。但是人行太原支行起诉时却不仅主张了分项违约责任、重复主张了逾期付款、交房违约责任，而且没有适用上限违约责任的约定，而是并列主张了最高限违约责任。人行太原支行作为国务院部级机关的下属单位，作为万泉钱币曾经的主管机关，提出如此巨额、不合理的诉请，个中缘由令人费解。2.《租赁合同》约定逾期付款则每日按年租金的1%支付违约金；逾期交还房屋则每日支付原日租金的2倍的滞纳金。均属于违约金约定过高，须据实并结合违约金高限予以调整。3.2017年12月14日，银河珠宝、万泉钱币在人行太原支行同意房屋使用至2019年12月31日，2017年租金也延缓至2019年12月31日结清的基础上，与人行太原支行就“人民银行太原中心支行与银河金店、万泉钱币房屋租赁事宜”达成并签署《会谈备忘》。该备忘第二条明确约定“房屋租赁合同到期后，太原中心支行将拆除营业用房外立面的各类营业标识”，拆除主体是人行太原支行，并非万泉钱币，人行太原支行第1项诉请不能成立；既然腾退、付2017年租金的时间均已变更为2019年12月31日，而万泉钱币已于2018年底结清欠付租金，人行太原支行第2项诉请不能成立；2020年1月1日前也不得计收逾期交还房屋违约金，人行太原支行第4、5诉请不能成立；违约金上限500000元与分项违约金是有条件选择适用的关系，并非并列适用，人行太原支行第3项诉请不能成立。4.人行太原支行基于“不得续租”的政策要求收回案涉房屋，即案涉房屋不可能存在租金利益损失，就不得以同地段市场标准主张逾期交还房屋的占用费。5.《会谈备忘》并未提及须支付腾退前的租金。如今，人行太原支行违反《会谈备忘》单方提起诉讼，导致双方自2018年10月起诉讼至今。该诉讼导致改制历史遗留问题、案涉房屋权属争议逐渐暴露，鉴于案涉房屋权属确有争议，人行太原支行不得在争议期间要求万泉钱币就将来可能承担的“租金”承担逾期付款违约金，也不能就逾期交还房屋主张滞纳金、房屋占用费。综上，厘清人行太原支行与银河珠宝就案涉房屋的产权争议，是处理本案的前提；且人行太原支行的各项诉请均没有事实和法律依据，应驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告山西万泉钱币有限公司于1998年5月5日注册成立，股东为山西银河金银珠宝行与人行太原支行退休职工马凤英、李香萍，因被告山西万泉钱币有限公司承接了山西银河金银珠宝行的部分经营业务，山西银河金银珠宝行将涉案房屋提供给被告使用。山西银河金银珠宝行系经原告审批同意成立的集体企业，成立之初即承担着原告富余职工安置的职责，涉案房屋原为原告提供给山西银河金银珠宝行的经营场所。1998年12月30日，山西银河金银珠宝行因政策原因进行改制，并更名为山西银河金银珠宝有限责任公司，改制结束后涉案房屋继续由被告使用。2013年2月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租期自2013年1月1日起至2017年12月31日止共五年，年租金300000元，被告须于每年12月底前一次性足额缴纳当年房租。《房屋租赁合同》第八条第2款第4项约定“甲乙双方任何一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应承担的违约责任最高不超过年租金的100%”；第八条第5款约定“租赁期满合同自然终止，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还的，则逾期一日应向甲方支付日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。2017年12月14日，原、被告及山西银河金银珠宝有限责任公司就欠付房租缴纳等事宜达成合意，三方盖章确认的《银河珠宝、万泉钱币房屋租赁事宜会谈备忘》第二条载明“银河珠宝、万泉钱币应立即着手组织营业场所迁址事宜，并将营业用房交还人民银行太原中心支行。房屋租赁合同到期后，太原中心支行将拆除营业用房外立面的各类营业标识”；第三条载明“鉴于银河珠宝、万泉钱币确有经营困难，其2017年房屋租赁费可以延期缴纳，银河珠宝、万泉钱币应制定还款计划，与人民银行太原中心支行协商后签订还款协议，所欠租金于2019年12月31日前全部还清”。另查明，三方签订《银河珠宝、万泉钱币房屋租赁事宜会谈备忘》时，被告尚欠2017年房租100000元未支付，被告已于2018年12月29日清偿欠付的房租。原告于2019年3月22日为包括涉案房屋在内的营业办公楼办理了不动产产权登记。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，《房屋租赁合同》约定租期自2013年1月1日起至2017年12月31日止共五年，租期届满后，被告未按约腾退房屋已构成违约，故本院对原告诉请被告腾退租赁房屋的诉求予以支持。《银河珠宝、万泉钱币房屋租赁事宜会谈备忘》系对《房屋租赁合同》的变更及补充，《会谈备忘》约定“房屋租赁合同到期后，太原中心支行将拆除营业用房外立面的各类营业标识”，故合同到期后被告不负有拆除所租房屋外立面营业标识的义务，本院对原告诉请被告拆除房屋外立面营业标识的诉求不予支持。原告诉请被告交还房屋附属设施、设备，但未提交房屋附属设施、设备明细等相关的证据，故本院对该诉求无法支持。《会谈备忘》约定欠付租金于2019年12月31日前还清，被告已于2018年12月29日清偿欠付租金，不存在逾期付款的情形，故本院对原告诉请被告支付逾期付款违约金的诉求不予支持。租期届满后，被告未按约腾退房屋构成违约，本院对原告诉请被告腾退租赁房屋及支付逾期交房期间房屋占用费的诉求予以支持。涉案房屋原为原告提供给山西银河金银珠宝有限责任公司的经营场所，被告成立后，山西银河金银珠宝有限责任公司将涉案房屋交由被告使用。山西银河金银珠宝有限责任公司改制结束后，原告虽于2013年2月18日与被告签订《房屋租赁合同》，但截至2019年3月22日原告办理不动产权登记前，原告与山西银河金银珠宝有限责任公司就涉案房屋的产权归属一直存在争议。综合全案，本院认为本案纠纷的产生也有一定的政策背景和历史原因，山西银河金银珠宝有限责任公司成立之初即承担着原告富余职工安置的职责，被告为山西银河金银珠宝有限责任公司与原告处退休职工马凤英、李香萍出资设立的企业，承接了山西银河金银珠宝有限责任公司部分经营业务，亦承担着原告富余职工安置的职责。山西银河金银珠宝有限责任公司改制后，被告继续使用涉案房屋。本院认为，原、被告虽签订书面《房屋租赁合同》，但双方间并非单纯的租赁关系，故逾期交房期间的房屋占用费按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算较为合理。且被告支付房屋占用费后不宜再支付滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告山西万泉钱币有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告中国人民银行太原中心支行位于太原市迎泽区迎泽大街135号中国人民银行太原中心支行综合办公大楼三层东裙楼建筑面积497㎡的房屋；被告山西万泉钱币有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行太原中心支行自2018年1月1日起至实际腾房之日止以年租金300000元为标准计算的房屋占用费；驳回原告中国人民银行太原中心支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17697元由原告负担7697元，被告山西万泉钱币有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 罗京山人民陪审员 宋 彬人民陪审员 李 勇 二〇二〇年五月二十八日书 记 员 任亚婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。