四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初1046号 原告:杨小波，男，1980年2月20日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区。 原告:罗国菊，女，1985年8月6日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区。 二原告共同委托诉讼代理人：任建兵，四川天普律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：曹佩，四川天普律师事务所实习律师。 被告:四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路，统一社会信用代码91511304MA62936R66。 法定代表人：赵桂英，该公司经理。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 原告杨小波、罗国菊诉被告四川万基投资有限公司（以下简称“万基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告万基公司申请追加案外人川北数码港建设股份有限公司及姚文为本案共同被告，经本院审查认为案外人川北数码港建设股份有限公司及姚文与本案没有直接的利害关系，故依法不予追加。原告杨小波、罗国菊及其共同委托诉讼代理人任建兵、曹佩，被告万基公司的委托诉讼代理人何健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨小波、罗国菊向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理房屋产权证书；2、请求贵院判令被告依据《商品房买卖合同司法解释》之规定承担违约责任：从2015年5月29日起按照年利率7.35%（即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即4.9%×（1+50%）=7.35%）支付违约金直至被告向原告办理产权证书(转移登记)为止即141276.114元（计算至2019年5月29日止，具体金额以实际履行为准）；3、请求贵院判令被告立即向原告退还其擅自收取的契税9610.62元，并承担违约责任（资金占用利息）：从2015年5月29日起按照年利率7.35%（即：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即4.9%×（1+50%）=7.35%）支付违约金直至被告向原告办理产权证书为止；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年12月17日，原、被告签订了“商品房买卖合同”，原告向被告支付了足额购房款。后被告擅自要求原告缴纳契税，但是被告并未向税务机关交付。根据合同约定被告应当在2015年5月29日前为原告办理所购房屋的产权证书。但是截止今日，被告仍未为原告办理产权证书的行为已构成违约，应当支付违约金。为维护原告的合法权益，提起以上诉讼请求，望予以准许。 被告万基公司辩称：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告起诉除计算违约金起始时间不准确以外，应为2016年5月24日，其他事实均属实，但原告主张的违约金过高，且被告只是协助办理产权，案涉房屋不能办理产权是因为建筑施工方的过错造成，故请法院酌情减少违约金。 原告为支持其主张成立，在举证期限内向本院提交的证据有： 1.原、被告双方身份信息复印件各1份； 2.商品房买卖合同、不动产销售发票、收据各1份。 被告为支持其主张成立，在举证期限内向本院提交的证据有： 民事判决书复印件2份、执行通知书复印件1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；对当事人无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万基公司投资开发位于南充市嘉陵区。原告向被告万基公司认购了该楼盘6号楼第1单元4层1-410号房。2013年12月17日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于嘉陵区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为国用（2010）015425，……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为：（南嘉）房预售证第20130329号。第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的【6幢】第1单元4层1-410号,该商品房的用途为住宅，层高为3米，有2个阳台为非封闭式，该商品房为预售商品房，其建筑面积共104.88平方米，其中套内建筑面积83.452平方米……第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）伍仟柒佰伍拾捌元壹角柒分，总价款肆拾捌万零伍佰叁拾壹元整。……第十一条交付条件。（1）出卖人应当在2015-2-28前向买受人交付该商品房。（2）……第二十条产权登记。……（二）初始登记。出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：若买受人退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若买受人不退房，本合同继续履行。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，初始登记完毕之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：若出卖人在上述约定时间内未取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人在收到退房申请30日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。若出卖人已在上述约定时间内以电话、短信、本楼盘销售接待中心现场书面告示等形式通知了买受人按期前往索取办理产权两证的相关证明文书，而因买受人自身原因未能如期办理产权两证的，由买受人自行承担其责任。……。 合同签订后，原告按照约定支付了购房款480531.00元，被告万基公司于2015年2月28日交付了案涉商品房。案涉房屋所在楼栋至法庭辩论终结前尚未办理初始登记，导致原告所购房屋至今未能办理房屋所有权证书。 同时查明，被告万基公司向原告杨小波、罗国菊代收了房产契税9610.62元；截至法庭辩论终结前，被告万基公司既未向税务机关缴纳契税，也未向原告退还。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告万基公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，原告杨小波、罗国菊向被告万基公司认购位于嘉陵区，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：201312170468），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，应予保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记后，才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案因被告万基公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，案涉商品房暂不具备办证条件，因此原告诉请被告立即协助办理房屋产权证书，依据不足，本院不予支持，原告可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理或再另行主张。 关于被告万基公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，原告杨小波、罗国菊作为买受人已依约履行了支付购房款义务，被告万基公司作为出卖人交付了房屋给原告使用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款:“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书。”的约定，被告万基公司于2015年2月28日将该商品房交付原告，其应于2016年2月23日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成90日内（即2016年5月23日）协助买受人办理房屋所有权证。现被告万基公司未按约定在2016年5月23日前为原告办理房屋产权证，是因为被告未向房管部门申请办理涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因万基公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证的违约金的主张，既有事实依据也有法律依据，本院予以支持；原、被告双方未在合同中约定逾期办理产权转移登记的违约金数额或标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以及我国合同法违约金以填补守约方损失为主惩罚性为辅的性质，在杨小波、罗国菊没有举证证明其具体损失的情况下，本院按照司法实践，结合促进民营企业良性发展相关文件精神，酌情确定按日万分之一计算违约金。因目前案涉商品房未能办理初始登记导致无法办理房屋所有权证书，案涉商品房办理房屋所有权证书的时间尚无法确定，故判决逾期办证的违约金暂计至原告提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。因此万基公司应从2016年5月23日起按已付购房款总额480531.00元为基数，按日万分之一计算，向原告支付违约金至本案起诉之日即2020年4月14日止。 关于代收税费的问题。被告万基公司系开发商，其在办证期限内代收税款属于合法收取，但在约定的期限内不能办理转移登记时，应当及时退还代收款项，否则，应承担相应的责任，本院考虑到开发商代收税费具有普遍性，且属于善意，对逾期未退还的违约金调整为按中国人民银行公布的同期同类存款利率支付，起算时间应从其应办理转移登记之日即2016年5月23日起计算至该款退还为止。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川万基投资有限公司于本判决生效之日起15日内向原告杨小波、罗国菊支付逾期办证违约金（计算方式：以人民币480531.00元为基数，从2016年5月23日起按日万分之一标准计算至2020年4月14止）； 二、被告四川万基投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨小波、罗国菊退还代收税费人民币9610.62元，并从2016年5月23日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付违约金至该款退完为止； 三、驳回原告杨小波、罗国菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1709元，由原告杨小波、罗国菊承担780元，由被告四川万基投资有限公司承担929元；该费用已由原告垫付，可在执行中向被告收取929元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 胡浪涛 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 赵 珊 书 记 员 高晨曦