杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初10453号 原告：单水英，女，1936年2月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：单永祥（系单水英儿子），住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：孙玄铉，杭州市萧山区商海法律服务所法律工作者。 被告：富利明，男，1963年11月29日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：翁小芬，女，1968年4月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：富梁良，男，1990年11月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。 三被告共同委托诉讼代理人：王万兴，杭州市萧山区新泰法律服务所法律工作者。 原告单水英与被告富利明、翁小芬、富梁良农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于同年8月1日、同年11月15日公开开庭进行了审理。原告单水英委托诉讼代理人孙玄铉，被告富利明及三被告共同委托诉讼代理人王万兴到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月。双方当事人同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案依法延长审限三个月。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，本案于2020年1月23日中止审理，并于同年5月26日恢复审理。本案现已审理终结。 单水英向本院提出诉讼请求：三被告支付单水英违约赔偿款2755000元。诉讼过程中，经本院释明，单水英明确其诉讼请求为：三被告赔偿单水英因其三人未按《房屋转让协议》约定支付房屋拆迁补偿款而使单水英遭受的损失2755000元或赔偿单水英因《房屋转让协议》无效而遭受的损失2755000元。事实和理由：单水英与三被告均系同村村民。2007年4月4日，三被告因在杭州市萧山区（以下简称“新街街道”）盛乐村另行购买宅基地并新建了住宅，经全体家庭成员同意，将其所有的坐落于新街街道长山头村（以下简称“长山头村”）桥南畈新农村第六排西单元西边第一室的农村住宅转让给单水英，并于同日签订了《房屋转让协议》。因三被告转让农村住宅涉及农村宅基地“一户一宅”的相关规定，故其三人在《房屋转让协议》中向单水英及长山头村村民委员会承诺，案涉房屋转让后不再向村里要求享受有关农村宅基地和新农村规划的无房户分配安置。《房屋转让协议》第十二条第二款还约定，转让房产如遇政府征迁安置，一切经济和物权享受均归单水英所有，应由三被告办理的一切手续，三被告必须无条件配合办理。上述协议由同村村民戴万良作为见证人，并经长山头村村民委员会审查后予以签证。案涉房屋占地面积为108平方米，建筑层数为3.5层，建筑面积为424平方米，转让总价为750000元。协议签订后，单水英依约支付了转让款，三被告亦于2007年4月12日前将案涉房屋交付给单水英，单水英对该房屋进行重新装修后居住使用至今。因单水英年迈及身体健康原因，案涉《房屋转让协议》的签订及转让款支付、房屋交付、重新装修等事宜均由其子单永祥代为办理。现案涉房屋被杭州市萧山区人民政府新街街道办事处（以下简称“新街街道办事处”）征迁并进行重新安置。经拆迁办评估，房屋补偿款共计2957102.5元。除了前述补偿款外，三被告还获得280平方米安置房，该安置房的购房款不高于每平方米1300元。但三被告拒绝履行前述《房屋转让协议》第十二条第二款约定义务，只同意返还单水英购房款750000元并支付该款按照银行同期存款基准利率计算的利息。单水英在不得已的情况下，只能提起本案诉讼。单水英认为，首先，三被告拒绝按约履行《房屋转让协议》约定义务，违背了《中华人民共和国民法总则》规定的诚实信用的基本原则，已构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）的有关规定承担违约责任。其一，案涉房屋已经转让给单水英，后又被三被告违约要求返还，杭州市萧山区征迁工作指挥部（以下简称“征迁指挥部”）系按照政策进行拆迁，其与三被告签订《新街街道征收集体土地房屋补偿安置协议书》（以下简称“《安置协议》”），不能证明案涉房屋的所有权人仍为三被告。其二，按照《房屋转让协议》第十二条第二款之约定，三被告无条件配合单水英办理相关手续，将所得房屋拆迁经济补偿交归单水英所有，将其三人名下的安置房转归单水英所有，并由单水英承担相应购房款，不违反任何法律规定，不存在无法履行的障碍。其三，案涉房屋所在村的相关土地（包括宅基地）被国家征收，由国家给予经济补偿和分配安置房，此时的安置房已不再具有农村宅基地上自建房的属性。因此，《房屋转让协议》第十二条第二款约定义务的履行，与农村宅基地“一户一宅”的规定不再有冲突。其次，案涉《房屋转让协议》依法成立并合法有效，三被告应按约履行协议第十二条第二款约定义务，现三被告以合同无效为由，拒绝履行相应义务，应按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，承担相应的赔偿责任。其一，本案中交易的标的物系农村房屋，若当时交易的房屋为商品房，则不存在合同效力之争议。案涉房屋所在区域签约时的商品房均价为每平方米2700元至3400元，现时均价为每平方米25000元至30000元，故单水英支付的案涉房屋转让价款750000元按照交易时的最高房价每平方米3400元计算，可购得商品房220平方米，而220平方米商品房假定按照低于现时房屋均价的价格每平方米20000元计算，价值为4400000元。故单水英因与三被告签订案涉《房屋转让协议》导致失去以同等价格750000元另行购买商品房的机会，其因购买案涉房屋及《房屋转让协议》被确认无效所遭受的实际损失（即房屋增值部分的损失）为3650000元（4400000元-750000元）。三被告关于其仅须支付750000元购房款的银行同期存款利息的答辩意见，于法无据，不应予以采纳。本案并非借贷纠纷，单水英支付的是购房款而非借款，故显然不能以借款合同关系来判定损失，而应以房屋买卖合同关系来判定损失。若原、被告双方对于案涉《房屋转让协议》被确认无效均有过错，三被告的过错程度亦显然高于单水英。即使双方具有同等过错，三被告亦应承担前述损失的一半即1825000元，加上其三人应返还的房屋转让价款750000元，三被告应承担的赔偿责任不应少于2575000元。其二，关于单水英所主张的因案涉《房屋转让协议》被认定无效所遭受的实际合理损失中可得利益损失的认定，同意按照富利明户《安置协议》及《新街街道征收集体所有土地房屋补偿奖励金额试算表》（以下简称“《试算表》”）载明的内容计算，并放弃对按同等合同房价的市场商品房增值部分进行司法鉴定的相应申请。具体来说，第一，案涉房屋的增值部分在富利明户《安置协议》及《试算表》中体现为：（一）“一、补偿奖励金额”项下“1.主房结构补偿592440元”、“2.主房装修补偿638400元”、“3.附房补偿240000元”、“4.房屋附属物补偿497349元”，该部分合计1968189元；（二）“一、补偿奖励金额”中“7.各项奖励”项下直接依附于房屋计算的奖励，即《试算表》中载明的按照房屋面积计算的房屋评估奖91800元、房屋签约奖91800元、提前房屋签约奖183600元、房屋腾空奖91800元、提前房屋腾空奖137700元，该部分合计596700元；（三）“一、补偿奖励金额”中“8.其他”项下直接依附于房屋装修和房屋结构的“无非正常装修奖”122173.5元、“结构奖”117648元，该部分合计239821.5元。上述三部分合计2804710.5元，扣除购房款750000元后，增值部分为2054710.5元。原、被告双方对案涉房屋拆迁所体现的增值部分不一致之处在于三被告将前述第（二）、（三）部分排除在外。显然，单水英的计算方式才是正确、合理的。第二，除前述增值部分外，《安置协议》中“一、补偿奖励金额”项下“6.搬家费、电话等迁移及拆装费11392元”应归单水英所有。第三，根据《合同法》第五十八条、第一百一十三条之规定，合同有效情形下单水英应得的利益，以及合同无效情形下单水英因《房屋转让协议》第十二条第二款约定中三被告承诺的内容无法兑现所遭受的可得利益损失，均属于协议双方可预见的范畴，故单水英根据《房屋转让协议》约定遭受的拆迁所得物权（即安置房）利益损失亦属于单水英的可得利益损失。根据富利明户《安置协议》第三条“拆迁安置”第2款及第3款约定，富利明户安置房面积为280平方米，安置优惠价为每平方米1470元，现房屋市场价为每平方米20000元，单水英暂且按照每平方米10000元计算，其所遭受的可得利益损失不少于2388400元。其三，案涉《房屋转让协议》第十一条之约定足以证明三被告十分清楚“一户一宅”规定对其出售房屋的影响，第十二条约定则证明协议双方均对房屋拆迁必然存在经济补偿利益及安置房利益有所预见。因三被告承诺全部拆迁利益均归单水英所有，使得单水英基于对其三人的信赖，安心与三被告签订了案涉《房屋转让协议》。协议签订后，单水英依约履行了全部合同义务，至今未反悔，然三被告全盘否定协议约定，在具备履行条件的情况下拒绝履行协议约定义务，毫无诚信可言。根据诚实信用的民法基本原则，要求三被告承担因合同无效造成的损失中的75%，毫不为过。综上，单水英因案涉《房屋转让协议》无效所遭受的实际合理损失应为富利明户《安置协议》中所体现的案涉房屋增值金额2054710.5元加上协议双方基于协议约定所应预见到的物权利益损失折价金额2388400元，合计4443110元。如前所述，三被告应承担其中75%的损失即3332332元及前述“搬家费、电话等迁移及拆装费11392元”，并返还购房款750000元，扣除单水英返还案涉房屋前已产生的合理的房屋占有使用费250000元，三被告实际应赔偿单水英3843724.5元。事实上，若案涉《房屋转让协议》有效，房屋拆迁所获得的拆迁利益及房屋补偿款均应归单水英所有，该金额亦远远超过2755000元，现单水英自愿放弃对超出部分的权利主张。因此，无论案涉《房屋转让协议》被认定为有效或无效，现单水英仅要求三被告赔偿2755000元，理应得到法院支持。再次，三被告要求单水英支付案涉房屋占有使用费的主张应作为独立的反诉请求提出，否则单水英无须在本案中予以答辩。但考虑到本案的实际情况，单水英同意以三被告应支付的750000元购房款利息折抵单水英应支付三被告的房屋占有使用费。综上所述，单水英为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持单水英的诉讼请求。 三被告辩称，首先，原、被告双方签订的《房屋转让协议》应认定为无效。其一，案涉《房屋转让协议》内容违法。单水英在长山头村已有一处农村住宅，坐落于长山头村桥**。根据1998年修改后的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”根据该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”案涉《房屋转让协议》显然违反了前述《土地管理法》的相关规定。根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定为无效。根据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”其二，单水英与三被告签订案涉《房屋转让协议》，亦存在过错。单水英及其子单永祥在签订案涉《房屋转让协议》时，知道或者应当知道双方所进行的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定，但其二人仍然进行了案涉房屋买卖，以致《房屋转让协议》无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，单水英对原、被告双方因合同无效所遭受的损失均应承担相应的赔偿责任。其次，案涉房屋的拆迁安置及补偿与单水英无关。其一，三被告仍系案涉房屋的合法被拆迁人。根据《合同法》的前述规定，因案涉《房屋转让协议》无效，故三被告仍系案涉房屋的所有权人。三被告曾于2017年从本村村民姚永福处购买了一处位于长山头村桥北68号的住宅，后已被政府作为“一户两宅”的违章建筑无偿拆除，现案涉房屋系三被告唯一被合法拆迁的房屋。为此，征迁指挥部才会通知三被告而非单水英作为被拆迁人，与其签订《安置协议》。故案涉房屋的安置利益及补偿款应全部归属于三被告，与单水英无关。其二，除了案涉房屋之外，单水英还有一处宅基地上建造的房屋，该房屋位于长山头村桥南61号，亦属于本次征迁范围，单水英户（包括单水英及其两个儿子、儿媳及孙子女共7人）已按照“一户一宅”的相关规定，作为被拆迁人，与征迁指挥部签订了《安置协议》，享受了房屋拆迁安置和补偿，即高层住宅安置面积340.9平方米、货币补偿款2502371.6元及前两年过渡费168000元。再次，关于本案原、被告双方应承担的责任与赔偿。其一，案涉《房屋转让协议》因违反法律的强制性规定而无效，故本案原、被告双方应承担的是过错赔偿责任，而非违约责任。根据本案的相关事实，单水英在案涉房屋买卖行为中违反的是《土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”的规定，三被告违反的是《土地管理法》第六十三条关于非法转让宅基地使用权的规定，而该二条法律规定具有同等效力，无轻重之分，故根据公平原则，原、被告双方对于签订《房屋转让协议》及协议被认定无效，应承担同等责任。本案的责任认定不应适用诚实信用原则，因为案涉《房屋转让协议》因违反法律的禁止性规定而全部无效而非部分无效，自始无效而非现在无效。而适用诚实信用原则的前提是该《房屋转让协议》有效，协议双方应据此承担违反合同约定的违约责任。事实上，原、被告双方在案涉房屋买卖过程中均依约履行了支付房款和交付房屋的义务，不存在违约行为。其二，根据前述《合同法》第五十八条规定及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”之规定，单水英应将案涉房屋返还给三被告，并按过错程度赔偿三被告房屋占有使用费损失；而三被告应将房屋转让款750000元返还给单水英，并根据过错程度赔偿单水英因支付750000元购房款所遭受的合理损失。至于该合理损失，应当为750000元购房款的合理增值部分（即银行同期存款利息损失），及单水英使用案涉房屋期间因翻建或改建产生的成本，而非案涉房屋评估价款中的增值部分，且单水英关于房屋增值部分的计算方式有误。该750000元购房款的银行同期存款利息损失按五年期年利率4.2%计算为440307元（具体计算方法为：①750000元+750000元×4.2%/年×5年，计907500元；②907500元+907500元×4.2%/年×5年，计1098070元；③1098070元+1098070元×4.2%/年×2年，计1190307元；合计本金及利息为1190307元，扣除购房款750000元后，实际利息损失计440307元）。故三被告同意返还单水英房屋转让价款并赔偿相应的利息损失合计1190307元。因案涉《房屋转让协议》签订后至案涉房屋被拆迁时止，单水英已实际使用房屋12年，故应赔偿三被告相应的房屋占有使用费。同一时期同地段相同房屋租金标准为90000元/年[大约为每年每层3000元至35000元（每层建筑面积约为100平方米）]，故对单水英占有使用案涉房屋期间的占有使用费要求按照540000元计算，并在三被告应支付单水英的款项中予以扣除。其三，富利明户《安置协议》及《试算表》中载明的与人口相关的补偿奖励应从单水英主张的可得利益损失中扣除，因为包括单水英在内的单水英户7个安置人口均已获得相应拆迁补偿奖励，无理由再在富利明户的拆迁补偿奖励中主张相应权利。具体来说，富利明户《安置协议》及《试算表》中载明的“主房结构补偿”588240元、“主房装修补偿”407245元、“附房补偿”240000元系按照人口计算的，“房屋附属物补偿”系按照人口和户计算的，均应排除在外。其四，单水英以2007年支付750000元价款能够购得的商品房面积，对照现在相同面积商品房的市场价格计算案涉房屋增值损失，系其一厢情愿的算法，依据和理由均不足。即使按照房屋增值部分计算可得利益损失，亦应计算案涉房屋的增值部分损失，即2007年购买案涉房屋时的成本价750000元与该房屋拆迁评估价格的差价。因为案涉房屋为特定物，对其他任何地点及任何价位的房屋进行评估所计算出的差价，与案涉房屋均不具有可比性和关联性，三被告对单水英的相关主张及计算方法均不予认可。其五，按照公平原则，三被告无须承担除返还购房款及支付相应利息以外的付款责任。案涉房屋转让系单水英在已有一处农村住宅的情况下而发生的买卖关系，违反了“一户一宅”的相关规定。而除案涉房屋之外，单水英因另一处农村住宅拆迁己享受各项拆迁安置补偿待遇，如房屋补偿款141624元、装修费30926元、附属设施评估价255066元（总价为427616元），并落实安置人口7人。而富利明户在签订案涉《房屋转让协议》后，另行在长山头村桥北68号买进一处农村住宅，却在征迁过程中被新街街道办事处作为“一户两宅”的违章建筑无偿拆除，未获得任何赔偿及补偿。因此，本案原告在已享受自己另外一处农村住宅拆迁安置补偿待遇后，还要分享富利明户住宅拆迁安置补偿待遇，对三被告来说是不公平的。按照新街街道办事处关于“一户两宅”家庭只能享受“一宅”拆迁安置补偿待遇的政策规定，单水英不应在富利明户拆迁安置补偿中享受相应待遇，其所提出的案涉房屋增值部分主张是不合理的。其六，鉴于本案实际情况，三被告同意以其应支付的750000元购房款利息折抵单水英应支付三被告的房屋占有使用费。综上所述，原、被告双方于2007年4月4日签订的《房屋转让协议》违反法律的强制性规定，应认定为无效，对此原、被告双方都有过错，应根据各自的过错程度承担相应的责任。现单水英要求三被告支付赔偿款2755000元，依据不足，请求法院依法驳回单水英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即单水英提交的《房屋转让协议》一份、《收条》一份、单水英户《居民户口簿》一本、富利明户《新街街道征收集体土地房屋补偿安置协议书》及《新街街道征收集体所有土地房屋补偿奖励金额试算表》各一份，三被告提交的《证明》一份、《证明书》一份、富利明户《居民户口簿》一本、单水英户《新街街道征收集体土地房屋补偿安置协议书》及《新街街道征收集体所有土地房屋补偿奖励金额试算表》各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：单水英提交的由陈土生、王忠明出具的单水英房屋重新装修清单一份及身份证复印件二份，欲证明单水英购买案涉房屋后重新装修支出的费用为241490元。需要说明的是，案涉房屋共三层半，但于2007年4月转让后交付时装潢只有一层半，其余部分尚未装修。三被告未装修完成的部分，单水英已完成了装修，且因对三被告已装修部分不满意，还对已装修部分进行了重新装修。房屋拆除之前，三被告并未进入房屋内部查看，事实上该房屋三层半均已完成装修。经质证，三被告认为，对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，单水英未提供装修装潢协议及相应的结算清单和发票，且案涉《房屋转让协议》签订于2007年4月，三被告建造完成案涉房屋的时间为2004年8月，装修时间为2005年，也就是说，案涉房屋在转让时几乎是全新的，无需进行重新装修。事实上，案涉房屋拆除之前，三被告曾到该房屋去过，但未进入房屋内部，装修情况未仔细查看。该房屋转让时实际装潢了二层，最上面一层半未装修，而该房屋进行拆迁评估时，还是只装修了二层，最上面一层半未进行装修。需要说明的是，《安置协议》中约定的主房装修补偿系按照人口及房屋面积计算，而非按照房屋装修价值计算。经审查，本院认为，该重新装修清单系由案外人出具，但该案外人未作为证人出庭接受双方当事人及法庭的质询，其所出具的证明材料依法不能作为有效证据予以认定；且单水英亦未提供相应的装饰装修合同、采购凭证、结算清单、付款凭证等予以印证，故对该组证据，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三被告为同一户内家庭成员，富利明与翁小芬系夫妻关系，富梁良系富利明与翁小芬的儿子。单水英与三被告均系长山头村所属荏山自然村村民。2007年4月4日，三被告（甲方）与单水英（乙方）签订《房屋转让协议》一份，约定由三被告将坐落于原新街镇长山头村桥南畈新农村第六排西单元（与王汉祥联建）西边第一室共计建筑面积108平方米的农村住宅及厨房设施、卫生洁具、固定家具、装饰等附属设施出售给单水英，房屋总建筑层数为3.5层，竣工时间为2005年5月；成交总价款为750000元。该协议第十一条约定：“甲方在本镇盛乐村转让买入了宅基地并建造住宅，因实际居住地变更，而转让该房产，甲方将该房产转让给乙方后原则上不在长山头村居住。甲方承诺：甲方已享受了本村的农村住宅宅基地分配，并建造了转让给乙方的住房，今后不再向长山头村要求享受有关农村宅基地和新农村规划的无房户分配安置。如回长山头村居住，住房自行解决，相关的一切责任由甲方自负，与乙方和长山头村无涉。”该协议第十二条第二款约定：“转让房产如遇政府征迁安置，一切经济和物权享受均归乙方所有，应由甲方办理的一切手续，甲方必须无条件配合办理。”三被告在该协议上签名、捺印予以确认，单水英的儿子单永祥作为单水英的代理人在该协议上签名、捺印予以确认。协议签订后，三被告依约将房屋交付给单水英占有使用，交付时房屋尚有部分楼层未完成装饰装修；单永祥代为单水英向三被告支付了房屋转让价款750000元，三被告于2007年4月14日出具《收条》一份予以确认。2018年，前述房屋被纳入征迁范围。在三被告与征迁指挥部签订《安置协议》之前，单水英已将案涉房屋返还给三被告。征迁指挥部（甲方）与富利明户（乙方）于2018年12月1日就案涉房屋征收补偿、安置事项签订《安置协议》一份，约定富利明户可得补偿奖励合计2957102.5元，扣除预留款项36000元后，征迁指挥部实际支付富利明户补偿金额为2921102.5元；富利明户签约时安置人口暂定为4人（即三被告及虚拟人口1人），安置房面积预计为高层住宅280平方米。现该房屋已被征收并拆除。另查明，富利明户原在长山头村有两处农村住宅，一处为案涉房屋，一处为2017年从该村村民姚永福处购买的坐落于长山头村桥北68号的房屋。后经新街街道城市建设和管理办公室确认，前述位于长山头村桥北68号的房屋因属“一户两宅”，被作为违章建筑拆除，案涉房屋在征迁过程中被作为富利明户的主房进行评估补偿。又查明，征迁指挥部（甲方）与单水英户（乙方）于2018年11月29日就单水英户位于长山头村荏山六组49号的房屋征收补偿、安置事项签订《安置协议》一份，约定单水英户可得补偿奖励合计2586371.6元；单水英户签约时安置人口暂定为7人（包括单水英、单永祥等），安置房面积预计为高层住宅340.9平方米。案经调解无效。 本院认为，针对本案主要争议焦点，一、对案涉《房屋转让协议》效力的认定。因宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让，故受让农村住宅一方除应与转让方同为本村村民之外，还须满足自身无宅基地、符合宅基地申请条件这一条件。结合前述查明事实，虽然单水英与三被告均系长山头村村民，但在案涉《房屋转让协议》签订之前，单水英户在长山头村尚有一处农村住宅。案涉《房屋转让协议》签订于2007年，故根据2004年修订后《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定，并参照《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第15条“将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”之精神，案涉《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的效力性强制性规定而应认定为无效。对单水英关于案涉《房屋转让协议》依法成立并合法有效，以及要求三被告承担相应违约责任的相关主张，本院不予采信；对三被告的相关辩称，本院予以采纳。二、关于案涉《房屋转让协议》无效情形下协议双方过错责任比例及单水英所受实际合理损失的认定。首先，根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原、被告双方应根据各自的过错程度承担案涉《房屋转让协议》无效后所产生的相应赔偿责任。案涉《房屋转让协议》被确认无效后，因单水英已在房屋拆迁前将其返还给三被告，故三被告应将其所取得的房屋价款750000元返还给单水英。其次，1999年1月1日起施行的修订后的《土地管理法》首次作出了前述关于“一户一宅”的规定。结合案涉《房屋转让协议》第十一条及第十二条之约定，有理由相信协议双方对于“一户一宅”的规定应属明知。而单水英与三被告系同村村民，三被告在与单水英签订案涉《房屋转让协议》前应当知道单水英户在该村尚有另一处农村住宅。因此，协议双方在签订案涉《房屋转让协议》过程中及对于该协议因违反法律强制性规定而被认定为无效均存在过错。三被告在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，特别是在案涉《房屋转让协议》第十二条第二款对案涉房屋征迁后相关权利义务进行明确约定的情况下，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任，本院酌情认定其过错责任比例为75%。单水英在明知其在长山头村还有一处宅基地的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任，本院酌情认定其过错责任比例为25%。再次，关于单水英所受实际合理损失的认定。其一，单水英因案涉《房屋转让协议》无效所遭受的直接损失为750000元购房款的相应利息损失及占有使用房屋期间翻建或改建成本；三被告因合同无效所遭受的直接损失为房屋占有使用费损失。经本院释明，原、被告双方同意将单水英可主张的750000元购房款的相应利息及三被告可主张的房屋占有使用费进行折抵，本院予以支持；单水英未能提供有效证据证明其所支出的房屋翻建或改建成本，且原、被告双方对房屋转让时交付现状即装饰装修情况无法达成一致意见，单水英亦未在本案中主张相关损失，故本院不予审查。对于单水英因合同无效所遭受的信赖利益损失，本院综合考虑出卖人即三被告因土地拆迁补偿所获利益，并经向征迁指挥部核实，酌情确定该损失为1549576.88元（即富利明户《试算表》中载明的主房结构补偿592440元、主房装修补偿638400元、附房补偿240000元、房屋附属物补偿497349元、搬家费、电话等迁移及拆装费11392元、各项奖励中按面积计算的金额596700元、无非正常装修奖及结构奖239821.5元，合计2816102.5元；该款扣除单水英支付的购房成本750000元后，计2066102.5元，按照前述过错责任比例75%计算为1549576.88元。需要说明的是，虽然《试算表》中载明的主房结构补偿中“不足主房确认面积的部分”及“附房补偿”亦存在与被拆迁人人口相关的因素，但因单水英户安置人口7人，实际上多于富利明户安置人口4人，对相关补偿奖励金额的影响可忽略不计，故对前述因人口因素补足的部分，不作扣除）。综上，三被告应返还单水英购房款750000元并赔偿损失1549576.88元，合计2299576.88元。 综上所述，对单水英诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；对其不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、富利明、翁小芬、富梁良于本判决生效之日起十日内支付单水英2299576.88元； 二、驳回单水英的其余诉讼请求。 如果富利明、翁小芬、富梁良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28840元，减半收取计14420元，由单水英负担2384元，富利明、翁小芬、富梁良负担12036元。 单水英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；富利明、翁小芬、富梁良于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宋晓敏 二〇二〇年五月二十六日 书记员  孙涵青