广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8146号原告(反诉被告)：广州市海珠区保瀛置业服务部，住所地：广州市海珠区江南大道路燕子岗**自编**楼****。法定代表人：陈冠标，总经理。诉讼委托代理人：何音、陈雅雪，均为广东大篆律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市塑料工业集团有限公司，住所地，住所地：广州市海珠区燕子岗南路****楼**iv>法定代表人：黄兆斌，董事长。诉讼委托代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。原告广州市海珠区保瀛置业服务部诉被告广州市塑料工业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼委托代理人何音、陈雅雪，被告的诉讼委托代理人潘小拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称：原告于2007年12月1日与被告签订《场地（房屋）租赁合同》，约定被告将广州市海珠区燕子岗南路50号的场地、房屋出租给原告。2011年4月2日，双方签订第一份《场地（房屋）租补充协议》，延长租赁期限至2020年12月2日止。签订合同后，原告向被告交纳租赁保证金290000元、场地水电保证金3000元。签订合同时，被告就要求原告需对该场地、房屋进行修整、维修、装修，并在《场地（房屋）租赁合同》的第五条关于乙方责任的第5款约定：“乙方需要对房屋进行扩建、改建、维修、装修。”截至2011年4月4日，原告已基本完成以下工作：在燕子岗50号的场地内重新铺设了水泥路，对建筑物外墙进行粉刷、大面积更换了窗户、重新铺设了水管和电线。而后被告又提出修缮、装修要求，即在《场地（房屋）租赁补充协议》第四条约定：“乙方须于2011年12月31日前，按国家相关标准完成上述场地、房屋的用电扩容，确保满足当前现有租户的用电需求，并保障主供电线电路的使用安全。”、第六条约定：“租赁内乙方须保障园区内公共区域卫生环境及保持建筑物的外观清洁完整，若出现破损、污染等影响外观环境的，应及时进行修缮清理。”原告再次根据被告的要求完成了场地、房屋的用电扩容，以及清理了园区公共区域的卫生环境。2013年4月，原告根据需要对场地、房屋加装了电梯。截至2017年止，原告在修缮、装饰装修上已经投入了超过约400万元。2017年，被告提起诉讼，(2017)粤0105民初9960号生效判决最终确认原被告之间签订的《场地（房屋）租赁合同》和《场地（房屋）租赁补充协议》无效，并且确认导致合同无效双方均有过错。故起诉要求：1、被告向原告退还租赁保证金290000元、场地水电保证金3000元；2、被告向原告赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元；3、被告承担本案诉讼费。关于免租期的经济损失，本案的租赁合同虽然无效，但租赁合同中对于免租期限的合意是被告在意思自治的范畴内对自身权利的处分。关于免租期的使用费，签订合同之初，被告既已明确该时段的租金予以放弃，故合同无效后，该部分租金也不应再构成其损失，被告要求原告支付双方事先约定不必支付的免租期内占有使用费，既缺乏法律依据，又违背双方约定，更有违公平原则。且本案的租赁合同事实上是实质履行至合同期满的，被告也已经获得了合同项下的所有收益，原告在该免租期内也没有正常使用涉案场地，而是对涉案场地进行了装饰装修，且本案被告亦存在有过错，如果因被告自身过错反而从中受益，亦违背常理，法院应不予支持。关于用电增容的部分，原被告签订补充协议约定，原告于2011年12月31日对用电进行扩容，期间原告已经对涉案租赁场地的用电进行了扩容，涉案租赁场地也一直正常使用，涉案场地内的租户并没有向原告提出使用电不足够的情形，被告也没有提供该部分的证据，且在长达这么多年的期间内，被告也没有对原告提出该主张，现在提出该诉讼请求也已经过了诉讼时效，并且对于其请求的该部分数额是其单方制作，也无法证明是其损失，请求法院予以驳回。关于租金损失部分，被告租赁给原告的房屋租金并没有低于市场价，而原告能将房屋转租给第三人的价格是基于原告投入了大量的金钱时间成本，对涉案租赁场地进行了装饰装修，还花费了大量的人力、物力对外进行宣传，还雇请了大量的员工对租赁园区内的租户提供及时有效的物业管理，而被告在此中是没有投入过任何的成本，其该请求没有事实基础。被告主张的该部分款项并非是其损失，而是属于收益，并且是预期收益，而根据一般的法理，当事人不得因合同无效获得比合同有效更多的利益。在合同有效的情况下，出租人尚不能取得该部分的收益，如合同无效后，在出租人亦有过错的情况下，若其可以因此获得该部分的占有使用费，显然违背了该原则，也有损公平。被告答辩和反诉称：确认原告交保证金及其金额，但不符合退还的条件。虽然已经判决合同无效，但原告没有履行交还管理权的义务，保证金是保证原告使用期间不拖欠其他费用，保证金在结清其他费用后被告愿意返还。原告的法定代表人通过行贿获得承租人资格并分租获利，所以装修损失应当由原告自行承担。如果法院认定被告需要对原告的装修作出赔偿，评估应当考虑使用年限评估残值进行分摊。合同无效，导致约定的场地、房屋免租期对双方没有约束力，也直接导致被告租金收入减少，造成了租金损失，该损失为免租期的租金损失，应由原告予以赔偿。原告在租用、使用场地房屋时，没有对用电进行增容，导致被告损失120万元，应由原告予以赔偿。因原告提供行贿的违法手段承租了被告的房屋，导致其向被告支付的房屋租金远远低于市场价。原告提供的租赁合同显示，2008年3月1日-2012年12月31日的租金标准为每月每平方米26.9元，2013年1月1日-2015年10月31日的租金标准为每月每平方米43元，2015年11月1日以后的租金标准为每月每平方米56元。按照原、被告签署的合同、补充协议，2008年3月1日-2019年5月31日，原告应向被告支付租金合计为19899100元；按照原告提供的租金标准，2008年3月1日-2019年5月31日，原告应向被告支付租金合计为41961865.87元，租金差额为22062765，87元。原告行贿的目的是为了获取不当、非法的利益，其获取不当、非法利益的方式是通过承租被告的房屋、承担进行转租，获取租金价差，两者的租金差额即为原告的不当、非法利益。与此相对应的，原告获取的不当、非法利益即为被告的诉【租金差额即为被告的租金损失】，故被告的诉讼应由原告予以赔偿。故反诉要求：1、原告赔偿被告免租期租金经济损失290000元；2、原告赔偿被告用电增容损失431483.5元；3、原告赔偿被告2008年3月1日-2019年8月28日的租金损失22800398.67元；4、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2007年12月1日，广州市塑料工业股份有限公司（甲方，以下简称为塑料股份公司）与原告（乙方)签订《场地（房屋）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区燕子岗南路50号的场地、房屋出租给乙方使用；共用地面积为4936.19平方米，房屋基建面积2605.24平方米，总建筑面积约8911.85平方米；乙方愿意承租该场地、房屋，作仓储、部份房屋转租等商业经营之用；上述场地、房屋的租赁期限自2007年12月3日至2015年12月2日止；（第三条）1、乙方承租场地、房屋的租金，每月共计为145000元；由第三年开始，即2009年12月3日至2015年12月2日租赁期内租金每二年按标准提升5%；乙方按新调整的租金支付给甲方；2、场地、房屋装修期为60天；在装修期内免收租金；4、自签订本合同之日起，乙方应在五天内按租金两个月的数额，向甲方交纳租赁保证金290000万元正；另暂定乙方还需交付场地水电保证金3000元给甲方；租赁期满或解除合约之日起十五天内，甲方应将租赁保证金和水电保证金退回给乙方；如乙方违约，保证金不作退还；(第五条）甲方提供场地现有的水电表、电房、电梯、输送带及消防等设施全部给乙方使用和管理；乙方需要对房屋进行扩建、改建、维修、装修，改变房屋主体结构的，应书面知照甲方，经甲方同意和订立书面协议，由乙方负责向政府有关部门办理审批手续并接受甲方对乙方装修工程进行的监督，否则，一切违规的行为所做成的后果均由乙方负责；等。原、原告确认上述合同中第三条第4点中所写的“290000万元正”中的“万”字是笔误，实际上是“290000元”。2011年4月2日，塑料股份公司（甲方）与原告（乙方）就广州市海珠区燕子岗南路50号的《场地（房屋）租赁合同》签订《场地（房屋）租赁补充协议》，约定：甲方同意将租赁合同中的租赁期限延长五年，即租赁期至2020年12月2日；乙方同意甲方由2011年4月3日起因甲方营运需要收回该场地1号仓库第二层（建筑面积约900平方米）作为办公场地；双方同意从2011年4月3日起调整场地、房屋的租金和管理费；场地、房屋租金调整为每月共计80000元，管理费每月共计60000元；租金、管理费的提升标准及提升时间仍然按照租赁合同第三条第1款的约定执行；乙方须于2011年12月31日前，按国家相关标准完成上述场地、房屋的用电扩容，确保满足当前现有租户的用电需求，并保障主供电线电路的使用安全；相关费用由乙方负责；乙方须于2011年12月31日前，按国家相关标准完成消防设施的更新改造，确保消防器材设备符合场地消防要求；相关费用由乙方负责；租赁期内乙方须保障园区内公共区域卫生环境及保持建筑物的外观清洁完整，若出现破损、污染等影响外观环境的，应及时进行修缮清理；等。该协议所附《租金、管理费附表》载明：2011年4月3日至2011年12月2日期间的租金＋管理费为140000元/月；2011年12月3日至2013年12月2日期间的租金＋管理费为147000元/月；2013年12月3日至2015年12月2日期间的租金＋管理费为154350元/月；2015年12月3日至2017年12月2日期间的租金＋管理费为162068元/月；2017年12月3日至2019年12月2日期间的租金＋管理费为170172元/月；2019年12月3日至2020年12月2日期间的租金＋管理费为178681元/月。2013年6月18日，塑料股份公司（甲方）与原告（乙方）就广州市海珠区燕子岗南路50号的《场地（房屋）租赁合同》签订《场地（房屋）租赁补充协议》，约定：乙方同意甲方由2013年5月1日起因甲方营运需要收回该场地2号楼202室、203室（建筑面积共约376平方米）作为办公场地；双方同意从2013年5月1日起调整场地、房屋的租金和管理费；场地、房屋租金调整为每月共计81000元，管理费每月共计54700元；租金、管理费的提升标准及提升时间仍然按照租赁合同第三条第1款的约定执行；等。该协议所附《租金、管理费附表》载明：2013年6月1日至2013年12月2日期间的租金＋管理费为135700元/月；2013年12月3日至2015年12月2日期间的租金＋管理费为142485元/月；2015年12月3日至2017年12月2日期间的租金＋管理费为149610元/月；2017年12月3日至2019年12月2日期间的租金＋管理费为157090元/月；2019年12月3日至2020年12月2日期间的租金＋管理费为164945元/月。塑料股份公司于2013年12月16日经工商行政管理部门同意变更名称为广州市塑料工业集团有限公司（即本案被告）。之后，被告（甲方）与原告（乙方）就广州市海珠区燕子岗南路50号的《场地（房屋）租赁合同》签订《场地（房屋）租赁补充协议》（签订日期为空白），约定：乙方同意甲方由2016年2月3日起因甲方营运需要向乙方租回该场地3号楼3楼302室（建筑面积约420平方米）作为办公场地使用；经双方友好协商同意该物业的租金为：每月20160元，递增幅度按双方的主租赁合同执行；并且双方同意此租金由乙方交付给甲方的月租金中减除，即从2016年2月3日起调整场地、房屋的租金和管理费；场地、房屋租金调整为每月共计77000元，管理费调整为每月共计52450元；租金、管理费的提升标准及提升时间仍然按照租赁合同第三条第1款的约定执行；等。该协议所附《租金、管理费附表》载明：2016年2月3日至2017年12月2日期间的租金＋管理费为129450元/月；2017年12月3日至2019年12月2日期间的租金＋管理费为135923元/月；2019年12月3日至2020年12月2日期间的租金＋管理费为142719元/月。原、被告均确认该补充协议于2016年1月签订。2017年，被告向本院提起诉讼，要求：1、确认原广州市塑料工业股份有限公司与原告于2007年12月1日签署的《场地（房屋）租赁合同》、于2011年4月2日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》、于2013年6月18日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》及被告与原告于2016年1月签署的《场地（房屋）租赁补充协议》无效；2、原告立即向被告移交广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼（二层900平方米除外）、2号楼（202室、203室共约376平方米除外）、3号楼（302房420平方米除外）、4号楼的房屋、场地管理权，逾期移交房屋、场地的管理权，由原告按租金金额三倍向被告支付房屋、场地使用费；3、本案的诉讼费用由原告承担。在该案诉讼中，双方当事人确认以下事实：1、签订《场地（房屋）租赁合同》后，被告已于2007年12月将广州市海珠区燕子岗南路50号大院内的场地、房屋（包括燕子岗南路50号1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的建筑物和空地）交付给原告；原告承租后，在涉案场地内重新铺设了水泥路，对建筑物外墙进行粉刷、大面积更换了窗户、重新铺设了水管和电线，并将全部房屋转租给案外人使用；2、原告在签订《场地（房屋）租赁合同》后已向被告支付租赁保证金290000元及水电保证金3000元；3、租赁期间，被告分三次收回了部分物业（即1号楼第二层约900平方米、2号楼202室、203室共约376平方米、3号楼302房420平方米），现在涉案房屋的实际使用人大约还有十九户；等。经审理，本院认为：关于合同效力问题。生效的两份刑事判决书已查明，自2007年起，原告原投资人陈亚保在承租涉案物业的过程中，为谋取不正当利益，向被告的前身塑料股份公司时任总经理的莫凡行贿从而顺利承租涉案物业的事实。另查，上述合同中涉及的其中一栋租赁物海珠区燕子岗南路50号4号楼为违章建筑未经处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条规定，经营者不得采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人及利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告原投资人陈亚保通过商业贿赂被告前身塑料股份公司时任总经理的莫凡以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通的行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，涉案租赁合同及补充协议的签订过程中存在违反法律强制性规定的行为，且有部分租赁物为违章建筑未经处理，故塑料股份公司及被告与原告签订的租赁合同、补充协议均应认定为无效合同。本院于2018年4月27日作出（2017）粤0105民初9960号民事判决书，判决：一、确认原广州市塑料工业股份有限公司与原告于2007年12月1日签署的《场地（房屋）租赁合同》、于2011年4月2日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》、于2013年6月18日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》及被告与原告于2016年1月签署的《场地（房屋）租赁补充协议》无效。二、原告在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼（二层900平方米除外）、2号楼（202室、203室共约376平方米除外）、3号楼（302房420平方米除外）、4号楼的管理权交还给被告；原告逾期交还上述房屋的管理权的，按双方约定的租金＋管理费的总额标准向被告支付房屋使用费（房屋使用费标准每二年提升5%，即2017年12月3日至2019年12月2日期间按每月135923元计算，2019年12月3日至2020年12月2日期间按每月142719元计算，以此类推）至交回上述房屋的管理权给被告之日止。三、驳回被告的其他诉讼请求。原告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年8月9日作出（2018）粤01民终12177号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，原告提交了自行制作的《海珠区燕子岗南路50号园区物业评估项目》，拟证明原告对涉案场地（房屋）的装饰装修费用投入超过379万元。被告质证意见：表中评估项目第4、6项存在重复，原告没有提供相关建筑合同等凭证，被告只确认第1项，第27项不予确认，原告对此没有提交相关的证据，据了解是次承租人做的厕所工程，其余项目确认；评估“单价”及“项目状况”不确认，以评估为准。在本案审理期间，根据原告的申请，本院委托广东华穗工程咨询有限公司对广州市海珠区燕子岗南路50号的场地、房屋的装修损失（重置折余价）进行评估（评估基准日为评估之日）。评估期间，原告表示不要求对其提交的项目表中序号02、03、11的项目进行评估。广东华穗工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定报告》，造价鉴定结果为：该项目装修损失（重置折余价）鉴定总金额为415574.45元。其中园区增加公共厕13640元，因被告主张不是原告施工而是其它小租户施工，故费用如何判决由法院判决。鉴定说明：3、原告主张的园区建筑物外墙维护加固费用，是指对1～3号楼部分外墙批荡进行修复，因现场勘验无法鉴定外墙是否有重新批荡及批荡工程量，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用。4、原告主张的园区设计费，没有园区设计的设计单位、设计内容及设计图纸等鉴定资料，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用。5、原告主张的一、二次推广费，没有一、二次推广费的推广单位、推广内容等鉴定资料，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没计算此费用。6、原告主张的园区公共设备装置翻新工程费用，现场勘验时没有看到有此内容，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用。7、原告主张的1号楼骑楼地面铺设工程费用，现场勘验时原告没法指出具体哪个位置，现场没有看到有此内容，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用。原告向评估公司预交了评估费39900元。原告对该报告没有异议，仅认为园区增加公共厕所部分应计算在鉴定总数额之内。被告对该报告没有异议。对于公共厕所的建造，原告表示：公共厕所并非由被告建造，被告提出公共厕所是由其他小租户施工，但是根据日常经验可得知，公共厕所建造地方是园区内的公共部分，并且对于其建造后是需要人员以及物管去进行维护的，若是小租户要进行建造，没有合理理由要建公共厕所而不是在自己的承租部分建造私人厕所。从该日常经验可得出该园区增加的公共厕所系由原告建造，若被告有明确的材料可以证实系其他小租户施工，请被告提供小租户的名称以及联系方式。被告则表示：公共厕所是其他租户建的，但因为时间太久，具体何人建的公共厕所不清楚，也没有相关材料提交。评估公司出具鉴定报告后，原告明确其第二项诉讼请求的赔偿金额为415574.45元。原、被告确认：截止至2019年8月28日的租金已全部处理完毕；被告于2019年8月28日收回了涉案房屋、场地的管理权；交接管理权时，原告在本案中主张的装饰装修物没有拆除，至今也没有拆除。被告确认鉴定报告中评估出价值及没有评估出价值的设施现均由其使用。被告就其用电增容损失的主张，提交了被告2019年5月自行咨询项目造价时出具的计价清单作为证据。原告质证意见：对该证据不予确认，无法证实现有涉案场地的电量无法满足租户的用电需求。被告就其2008年3月1日-2019年8月28日的租金损失的主张，提交了原告作为出租方的三份《租赁合同》作为证据。原告质证意见：对该证据的真实性确认，关联性不确认。本院认为，保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的合同已经生效的裁判文书认定无效，故原告要求被告退还租赁保证金290000元、场地水电保证金3000元，有理，本院予以采纳。修缮、装饰装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。生效的裁判文书判决原告向被告交还涉案房屋的管理权，而在实际交还管理权的过程中，原告表示其在本案中主张的装饰装修物没有拆除，被告亦确认上述装饰装修物现均由其使用，故被告应对该装饰装修物予以折价补偿。本院依法委托具有资质的公司进行评估，原、被告对《工程造价鉴定报告》均无异议，故对该报告的证明力本院依法予以采信。对于原告主张的园区增加公共厕所部分，被告抗辩是次承租人所建，但未能提供证据予以证明，而在存在多个次承认人的情况下，由其中某一次承租人在公共区域出资建造公共厕所供次出租人共同使用，亦与常理不符，故本院采信原告关于由其建造在园区增加公共厕所的陈述。因此，对原告要求被告向赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元的请求，本院予以采纳。免租装修期经济损失的问题。因涉案合同无效，故合同约定的免租装修期条款也应属无效条款。鉴于原、被告对导致合同无效均存在过错，而被告给予了原告60天免收租金的装修期，故被告主张的免租装修期期间的使用费290000元的损失，应由双方各承担一半即145000元。被告反诉要求原告赔偿免租装修期间的使用费损失290000元，对超出145000元的部分，本院不予采纳。用电增容损失的问题。被告反诉要求原告赔偿用电增容损失，但其提交的证据并不能证明其主张，故对其该项反诉请求，本院予以驳回。租金差价损失的问题。涉案合同约定原告承租该场地、房屋作仓储、部份房屋转租等商业经营之用，被告以原告提供行贿的违法手段承租房屋导致向被告支付的房屋租金远远低于市场价为由，要求原告赔偿2008年3月1日-2019年8月28日的租金损失，缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告广州市塑料工业集团有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，退还租赁保证金290000元、场地水电保证金3000元给原告广州市海珠区保瀛置业服务部。二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元给原告。三、原告在本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿免租装修期间的房屋使用费损失145000元给被告。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13218元，由原告负担3273元，被告负担9945元。本案财产保全费5000元，由原告负担1238元，被告负担3762元。本案反诉费77901.62元，由原告负担495元，被告负担77406.62元。本案评估费39900元，由被告负担，被告在本判决生效之日起10日内，将其应负担的评估费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  徐燕青人民陪审员  朱少芬二〇二〇年五月二十二日书 记 员  余胜男郑碧凤