海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初137号   原告：许家豪，男，2016年3月27日出生，汉族，住安徽省阜阳市，公民身份号码×××。   法定代理人：许魁（系原告父亲），男，1978年4月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：贾华磊，海南东方XX律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄怡，海南东方XX律师事务所实习律师。   被告：海口琼山重点项目建设投资公司，住所地海南省海口市琼山区。   法定代表人：张榜伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：万光明，海南XX律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈旺贤，海南XX律师事务所律师。   原告许家豪与被告海口琼山重点项目建设投资公司（以下简称琼山投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告许家豪的委托诉讼代理人贾华磊、黄怡，被告琼山投资公司的委托诉讼代理人万光明、陈旺贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告许家豪向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付因逾期交房产生的违约金(以2480000元为基数，自2018年9月30日起按照每日万分之一计至告实际交付涉案房屋之日止，暂计算至2019年11月29日为105648元)；二、由被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：2017年3月18日，原、被告双方签订《海口市商品房买卖合同》(以下简称买卖合同),约定原告向被告购买位于××区云龙水郡(一期)108#低层住宅楼(E型独栋)(幢)1、2(层)云龙水郡(一期)108#低层住宅楼；房屋面积145.05㎡;房屋价款2000000元，付款方式为全款付款。《买买合同》第八条约定，“出卖人(被告)应在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合合同约定的商品房交付买受人(原告)使用，1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。”《买卖合同》第十一条第三款约定，“逾期交房180日内，每逾期一日，买受人(原告)有权要求出卖人(被告)每日按已付房款部分的万分之一支付违约金逾期交房超过180日，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”《买卖合同》还对双方之间的其他权利义务进行约定。《买卖合同》签订后，原告即按照约定向被告支付了2000000元购房款，被告向原告开具了发票。实际上，双方于2017年3月10日签订《云龙水郡一期(山湖海)认购协议书》,约定原告的全款优惠价为2480000元。被告为了逃避税负，指示原告将480000元支付至案外人海南合家阖房产顾问有限公司账户。原告根据指示分别于2017年3月10日、3月11日向案外人海南合家阖房产顾问有限公司支付购房款470000元、10000元，共计480000元。故，原告共计向被告支付的购房款为2480000元。由于涉案项目刚通过竣工验收但不符合双方约定的交房条件，原告拒绝收房，被告至今未将房屋交付原告使用。原告认为，《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。原告已按合同约定支付了全部购房价款。现被告未按合同约定条件交付商品房，已构成违约，应依约向原告支付违约金。截止到2019年11月29日，被告逾期交房天数达426天(自2018年9月30日起暂计算至2019年11月29日)。故按照合同约定，被告应向原告支付的违约金数额为105648元(2480000元×0.0001×426天)。但经原告与被告多次协商，被告均拒不支付违约金亦不依约履行交房义务。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。   被告琼山投资公司辩称，一、被告逾期交房的主要原因系政府基础配套设施未到位，导致被告无法向原告交付验收合格的涉案房屋，根据合同第八条的约定（政府行为导致的），被告不应当承担逾期交房的违约责任。（1）关于污水管网问题，根据双方合同约定，被告向原告交付的房屋须完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。时至今日，政府部门许诺的水政污水管网仍未介入涉案项目，影响了涉案项目环保的验收。（2）关于市政供排水管网问题，从被告提交的证据《关于海口云龙水郡（一期）项目相关城市基础配套设施到位需求的请示》《海口市琼山重点项目建设投资公司关于解决海口云龙水郡（一期）项目城市基础设施配套的请示》以及实际情况，云龙镇政府未将自来水管网铺设到位，至今没有自来水供云龙水郡使用，导致项目长期无法通过消防验收。上述所涉及到的无论是污水管网还是市政供水管网等，均直接影响了项目工程的工程进度，导致项目无法及时通过环保、消防等专项验收，也就导致被告无法及时向原告交付符合约定的通过验收并取得验收备案的涉案房屋。因此，导致涉案房屋延期交付的主要原因系永久用水问题未解决，导致消防工程无法通过验收，这些情况是政府行为造成的，是被告无法掌控的。因此，根据合同第八条的约定“因国家法律法规、政策调整或政府行为而导致延误的，被告可据实予以延期”，因此，被告不应当承担逾期交付房屋的违约责任。二、被告自行处理污水及钻井供水事宜，取得的工程竣工验收备案，但不能因此得出被告必须承担提供临时供水和污水处理交付房屋的义务。双方合同第八条约定的交房条件为房屋经验收合格并取得竣工验收备案表，但双方没有约定在市政配套设施接通延误的情况下，被告有义务通过接通临时管网和钻井取水的方式保证房屋如期交付。尽管被告通过提供临时措施满足房屋使用条件进而可以进行交付，但不能因此得出被告必须承担提供临时接通临时管网和钻井取水交付房屋的义务，而排除政府行为导致的逾期交房的根本性原因。三、即便法院认为被告逾期交房并构成违约，原告主张的违约金缺乏相应的事实依据，应当予以调整。（一）被告已于2019年9月23日取得竣工验收备案表，且已通知原告收楼。被告已于2019年9月23日取得竣工验收备案表，且于2019年11月14日已通过EMS邮寄的方式通知原告应于2019年11月29日前收楼，否则视为已收楼。而原告至今拒绝收楼系其自身原因，与被告无关，产生的后果由原告自行承担。（二）被告与原告的合同价款是2000000元，未曾指示任何案外人收取原告房款之外的任何款项。被告与原告2017年3月18日签订的《海口市商品房买卖合同》约定合同价款为200万元，而在此之前从未与原告签订任何认购协议书，也未曾指示任何案外人收取原告房款之外的任何款项。因此，即使法院认为被告逾期交房构成违约，原告主张以2480000元为基数计算违约金缺乏事实依据，且被告为完成消防和环保验收的工程所用的时间（合计115天）应当予以扣除。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《海口市商品房买卖合同》《海南增值税普通发票》、视频，被告对上述证据的真实性、合法性没有异议，上述证据均与本案有关，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。   对于原告提交的《云龙水郡一期(山湖海)认购协议书》，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，经与原件核对无异，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。对于原告提交的《收据》，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据涉及案外人权益，但经与原件核对无异，本院对该证据文本的真实性予以认定。   对于被告提交的《关于解决海口云龙水郡（一期）项目城市基础设施配套的请示》，原告对该证据的真实性有异议，该证据为被告单方制作，且无相关部门工作人员签收确认，其文号与《关于海口琼山重点项目建设投资公司云龙水郡（一期）项目污水排放申请的回复》中载明的文号亦不相符，故本院对该证据不予认定。   对于被告提交的《关于海口琼山重点项目建设投资公司云龙水郡（一期）项目污水排放申请的回复》《海口市公安消防支队责令限期改正通知书》、工程竣工验收备案表、交房通知书、邮寄单凭证及收件记录，原告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。   对于被告提交的《云龙水郡（一期）二标、三标污水处理中水回用安装工程施工合同》及附件、《钻井协议书》、现场签证、工作协议，涉及案外人利益，本院对上述证据不作认定。   本院经审查认定事实如下：2017年3月10日，原告作为乙方（买方，原告的法定代理人许魁代）与被告作为甲方（卖方），双方签订一份《云龙水郡一期（山湖海）认购协议书》，主要约定：乙方向甲方购买位于海南省海口市××区云龙水郡（一期）山湖海项目108栋，建筑面积145.05平方米；总房款3380000元，乙方在签署本《认购协议书》时向甲方支付定金580000元，并于7日内（2017年3月17日前）凭本协议书原件、身份证原件及定金收据签署《商品房买卖合同》及其补充协议；乙方在本认购书第三条中约定的签约期限内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，方可依次享受一下购房优惠，第一重电商团购优惠，交580000元抵1000000元，7日内付全款优惠价2480000元。原告尚持有案外人海南合家阖房产顾问有限公司于2017年3月11日向原告出具的《收据》一张，载明：今收到许家豪交来云龙水郡（一期）108#别墅房款480000元。   2017年3月18日，原告作为买受人（原告的法定代理人许魁代）与被告作为出卖人签订了一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的商品房，即位于海南省海口市××区云龙水郡（一期）108#低层住宅楼（E型独栋）1、2层（以下简称涉案房屋），建筑物地上层数为2层，建筑面积145.05平方米；按建筑面积计价，每平方米13788.4元，总金额2000000元；买受人于签订本合同时支付全额房款。第八条约定出卖人应当在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已完成建筑工程规划验收和各种专项验收及取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的，2.以国家相关法律法规规定的不可抗力情形为准执行，3.因国家法律法规、政策调整或政府行为而导致延误的，因人力不可抗拒的自然灾害。第九条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日15日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起30日内，合同出卖人对该房屋进行验收交接，如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的标准；出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接，买受人拒绝交接的，双方同意按本合同第十一条处理；由于买受人原因（双方协商同意的情形除外）造成出卖人未能按期交付的，双方同意视同出卖人按期交付房屋，该房屋的风险责任转移至买受人承担，买受人按《云龙水郡小区业主临时管理规约》规定的标准缴纳物业管理费及其他费用。第十一条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加），1……3.逾期交房180日内，每逾期一日，买受人有权要求出卖人每日按已付房款部分的万分之一支付违约金，逾期交房超过180日，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，上述违约金累计的最高金额不超过已付房款的5%，除违约金外，出卖人不承担其他责任。第十三条约定买受人在通知到达之日起15日内有权作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权单方面解除合同，但因买受人的原因致使出卖人无法通知的除外，买受人不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。2017年3月21日，被告向原告开具两张《海南增值税普通发票》，价值分别为1000000元共2000000元。2019年11月11日，被告出具《交房通知书》，告知原告所购买的涉案房屋已顺利竣工并通过了相关验收，达到合同约定交付条件，并通知原告于2019年11月25日至2019年11月29日期间办理房屋移交手续，办理地点为云龙水郡（一期）商铺1栋-103号产权办理咨询处。2019年11月14日，被告将上述《交房通知书》邮寄至原告，原告并于2019年11月17日签收。   另查明，海口云龙水郡（一期）项目于2013年5月开工建设。2014年4月11日，海口市琼山区云龙镇人民政府出具《有关云龙水郡项目污水排放情况的说明》，主要载明：云定路市政工程项目计划于2014年6月竣工，后续污水干管管网正在建设中，预计2016年云龙水郡项目运营前我镇污水主干管网将全部完成，确保镇区（含云龙水郡项目）污水能输送至云龙产业园污水厂。2015年8月6日，海口市琼山区云龙镇人民政府出具《关于云龙镇污水管网完善时间的说明》，主要载明：我镇于2014年启动2014年云龙镇基础设施完善工程项目……该项目于2016年6月完工。2018年10月17日，海口市琼山区水务局向被告出具《关于海口琼山重点项目建设投资公司云龙水郡（一期）项目污水排放申请的回复》，主要载明：经现场核实，云龙镇现状没有市政供排水管网覆盖到，所以无法接入市政污水管网，建议建设一体化设备处理后进行中水利用。   又查明，被告于2019年9月23日完成涉案项目竣工验收并申请备案，2019年9月25日，海口市琼山区住房和城乡建设局同意竣工备案。   诉讼过程中，原告向被告申请诉讼保全并提交了担保，本院经审查予以准许并作出了（2020）琼0107民初137号民事裁定书，裁定：冻结被申请人琼山投资公司名下的银行存款105648元或者其他价值105648元的财产。冻结银行存款的期限自本裁定书和协助执行通知书送达银行之日起一年，查封、扣押动产的期限自本裁定书和协助执行通知书送达有关部门之日起二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限自本裁定书和协助执行通知书送达登记部门之日起三年。   本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，缔约主体适格，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应依约履行各自义务。原告已付清购房款，被告应依约于2018年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。对于双方的争议焦点本院认定如下：   一、关于本案是否存在因政府行为导致被告逾期交房的情形，被告是否应承担逾期交房违约责任的认定。被告主张导致其逾期交房的主要原因是政府基础配套设施未到位，导致其无法交付验收合格的涉案房屋，应扣除被告为解决污水排放、消防工程和生活用水所消耗的工期时间115天。根据本院依职权从（2020）琼0107民初401号案卷中调取的被告所提交的《有关云龙水郡项目污水排放情况的说明》（2014年4月11日）《海口市琼山区云龙镇人民政府关于云龙镇污水管网完善时间的说明》（2015年8月6日）显示，被告于2017年3月18日与原告与签订《海口市商品房买卖合同》时即知晓涉案项目所在地污水管网等设施并未完善的事实。该事实并非签订合同时不能预见的情况，被告作为专业的房地产开发企业，对此应当有所预期和应对，并在签订合同时针对该情况预留出一定的处置期间。再且，虽然《有关云龙水郡项目污水排放情况的说明》（2014年4月11日）和《海口市琼山区云龙镇人民政府关于云龙镇污水管网完善时间的说明》（2015年8月6日）显示海口市琼山区云龙镇人民政府预计云定路市政工程二期于2016年6月完工。也就是说，自2016年6月后，被告应知晓涉案项目所在地污水管道尚未完善，被告在知晓该情况后，应及时对该情况作出处理。而自2016年6月至双方约定的交房日期2018年9月30日期间已远远超过被告所主张应扣除的工期时间115天。故此，对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告逾期交付房屋，应当依约承担逾期交房的违约责任。   二、关于被告逾期交房的天数的认定。被告向原告送达了《交房通知书》通知其可办理收房手续的时间为2019年11月25日至2019年11月29日。原告主张被告私自改小并占用了涉案房屋的花园，但是，原告与被告在签订《海口市商品房买卖合同》时未就涉案房屋的花园面积有明确的书面约定，原告亦未提交证据证明被告曾向其承诺过花园的使用面积等事实。因此，被告于2019年9月23日取得涉案项目的建设工程竣工验收备案证明文件时，应认定涉案房屋已符合《海口市商品房买卖合同》约定的交房条件。原告在收到《交房通知书》后未及时收房的期间，不应计入被告逾期交房的天数中。故被告逾期交房的期间为自2018年9月30日起至2019年11月25日止，共计422天。   三、关于计算逾期交房违约金基数的认定。原告与被告于2017年3月10日签订的《云龙水郡一期（山湖海）认购协议书》上手写载明“七日内全款优惠2480000元”的内容。但是，首先，2017年3月11日，系由案外人海南合家阖房产顾问有限公司向原告出具了收到480000元的收据，而非被告。其次，原告系基于与被告签订的正式商品房买卖合同即《海口市商品房买卖合同》向被告主张逾期交房违约金，而该合同上已明确载明涉案房屋价款为2000000元，被告亦向原告开具了两张《海南增值税普通发票》，金额为2000000元。故此，原告依据《海口市商品房买卖合同》的约定向被告主张逾期交房违约金，应以购房款2000000元作为基数来计算。   综上，被告逾期交房天数为422天，应向原告承担该期间逾期交房的违约责任。故被告应向原告支付逾期交房违约金84400元（2000000元×422天×0.01%）。原告主张超出部分，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海口琼山重点项目建设投资公司于本判决生效之日起十日内向原告许家豪支付逾期交房违约金84400元；   二、驳回原告许家豪的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1390元，诉讼保全费1048.24元共计2438.24元（原告已预缴案件受理费1206元及诉讼保全费1048.24元），由原告许家豪负担778.66元，由被告海口琼山重点项目建设投资公司负担1659.58元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 庄梦婷     二Ｏ二〇年五月十五日   法官助理 熊 莹   书记员 廖春叶   速录员 黎道聪   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。