广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4188号 原告:雷月芳，女，1994年1月9日出生，瑶族，住湖南省新宁县。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所实习律师。 被告：张宁，男，1969年4月12日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：张丽英，女，1978年1月17日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。 第三人：广西诚域置业有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州南路**香樟林住宅小区**楼**楼**楼**楼**楼地下室地下****房，统一社会信用代码：91450122MA5L8HKYOD。 法定代表人：李娜 委托诉讼代理人：石林，男，1986年3月27日出生，汉族，住南宁市，该公司职员。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月1日 开庭时间：2019年10月24日 当事人到庭情况： 原告雷月芳：本人及委托诉讼代理人杨婷婷到庭 被告张宁、张丽英：未到庭（2019年8月8日公告送达传票） 第三人广西诚域置业有限公司（以下简称“诚域公司”）：委托诉讼代理人石林到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《房屋买卖协议》；2、二被告返还原告已付购房款42.5万元；3、二被告向原告赔偿21万元（根据《房屋买卖协议》第五条第2点）；4、二被告赔偿原告支出的中介费、杂费合计42575元（根据《房屋买卖协议》第五条第2点及《委托代办手续合同》第三条第4点）；5、二被告赔偿原告房屋支出的装修损失6147.9元；6、二被告赔偿原告在本案中支出的律师费2万（根据《房屋买卖协议》第六条第2点）；7、二被告赔偿原告支出的诉讼财产保全责任险费3180元（根据《房屋买卖协议》第六条第2点）；8、本案诉讼费14520元、保全费5000元由二被告承担（根据《房屋买卖协议》第六条第2点）。 事实理由：2018年9月12日，张宁、张丽英、雷月芳共同委托诚域公司代为办理房产过户手续，三方签订《委托代办手续合同》。2018年9月13日，张宁、张丽英、雷月芳签订《房屋买卖合同》，约定张宁、张丽英将位于兴宁区出售给雷月芳，成交价为106万元，定金21万元，首期款37万元。2018年9月13日，三方签订《合约补充协议》，约定：“买卖双方原约定首期楼款37万元，买方同意在卖方收到银行提前还款通知后，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方银行扣款账号内作为为卖方用于银行提前还款解押使用，因卖方房子还有其他欠款无法自行解压，现需买方提前支付部分首期楼款玖万元整作为该房屋解押用，剩下的首期款贰拾捌万元整待卖方收到银行提前还款通知后再入卖方银行扣款账号。”申请人及其丈夫黄海斌按照合同约定及二被告的要求合计向被告支付42.5万元购房款。后二被告失去联系。诉讼过程中，经查，案涉房屋已分别于被青秀区人民法院查封，合同已经无法继续履行。 被告答辩要点 被告张宁、张丽英未作答辩，亦未提交证据。 第三人诚域公司未发表意见。 认定事实及法律适用 经审理查明：南宁市兴宁区望州南路188号香樟林住宅小区15号楼2单元502号房屋产权所有人为被告张宁、张丽英，建筑面积88.38平方米，不动产权证号：桂（2018）南宁市不动产权第××号、桂（2018）南宁市不动产权第××号。被告张宁、张丽英于2010年2月9日登记结婚。 2018年9月12日，原告雷月芳、被告张宁、张丽英、第三人诚域公司三方签订《委托代办手续合同》一份，约定原、被告就前述房产的买卖手续委托第三人诚域公司办理，房屋成交价1060000元，定金210000元，首期款370000元（不含定金），尾款480000元，买方选择商业贷款，买方应付第三人诚域公司服务费42400元。 2018年9月13日，原告雷月芳、被告张宁、张丽英、经纪方三方签订《合约补充协议》一份，将《委托代办手续合同》中第二条约定的“成交价及付款方式”补充以下内容：“经买卖双方协商同意，买卖双方原约定该物业首期楼款370000元，买方同意在卖方收到银行提前还款通知后，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方银行扣款账号内作为卖方用于银行提前还款解押之使用。因卖方房子还有其他欠款无法自行解压，现需买方提前支付部分首期楼款90000元作为该房屋解押费用，剩下的首期楼款280000元待卖方收到银行提前还款通知后再转入卖方银行扣款账号。” 此后，原告雷月芳（买方）、被告张宁、张丽英（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定被告将前述房屋出卖给原告，房屋处于抵押状态，买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分卖方自行负责；买方支付定金当日交付房屋；如卖方违约，须在十个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付交易所产生的费用损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止；如发生纠纷，违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户水费等；其余约定与前述《委托代办手续合同》、《合约补充协议》一致。 2018年9月22日，被告张宁向原告雷月芳出具《产权声明确认书》一份，声明其已知会共有人张丽英房屋交易情况，张丽英已了解交易情况并同意由张宁代为签订合同，如因张丽英不配合前述合同追认生效或不履行合约交易手续而导致《委托代办手续合同》无效或无法履行的，由张宁以个人名义承担合同约定的定金或违约金赔偿责任。 2018年9月22日，被告张宁向原告雷月芳出具《收条》一份，确认收到原告雷月芳支付的购买案涉房屋首付款300000元。 2018年9月23日，原告雷月芳向第三人诚域公司支付中介佣金31800元、按揭代理服务费10600元、杂费175元（合计42575元）。 2019年1月31日，被告张宁出具《收条》一份，确认收到黄海斌（系原告雷月芳的配偶）支付的购买案涉房屋剩余首付款125000元。 审理中，原告雷月芳主张其以替被告张宁、张丽英偿还债务的方式支付购房款的记录如下：蒙剑阳，2019年1月31日银行转账43000元，2019年2月1日银行转账40000元。原告雷月芳主张其以现金支付方式向被告张宁、张丽英支付购房款的记录如下：2018年9月13日支付20000元，2018年9月22日支付20000元，2019年1月31日支付16000元、26000元。原告雷月芳主张其以支付宝转账方式向被告张宁、张丽英支付购房款的记录如下：2018年9月13日转账40000元，2018年9月22日转账40000元。原告雷月芳主张其以微信转账方式向被告张宁、张丽英支付购房款的记录如下：2018年9月22日转账50000元。原告雷月芳主张其以POS机刷卡支付的方式向被告张宁、张丽英支付购房款的记录如下：2018年9月22日支付50000元。原告雷月芳主张其以银行转账方式向被告张宁、张丽英支付购房款的记录如下：2018年9月13日转账40000元、2018年9月22日转账40000元。以上共计425000元。 审理中，原告雷月芳主张其于2018年9月22日取得案涉房屋后，对案涉房屋进行了简易装修，支出费用6147.9元（多乐士墙漆3042元、1844元，石膏线300元、59.9元、700元，美缝202元）。 还查明，案涉房屋于2018年10月9日设定抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行；于2019年1月18日、2019年5月8日被南宁市青秀区人民法院司法查封，2019年7月3日被本院司法查封。 因本案纠纷，原告雷月芳于2019年6月25日与广西万益律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所为其提供法律服务，律师服务费20000元（该款已支付）。 诉讼过程中，原告雷月芳申请财产保全，向太平财产保险股份有限公司南宁中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，支出保险费3180元，并向本院交纳财产保全费5000元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告张宁、张丽英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 一、案涉房屋买卖协议效力的问题。 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。原告雷月芳、被告张宁、张丽英签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。 二、合同解除的问题。 原、被告签订合同后，因被告原因致使案涉房屋处于司法查封状态，导致合同履行不能，原告订立合同取得房屋的目的不能实现，该过错应归责于被告一方。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除其与被告张宁、张丽英签订的《房屋买卖协议》，应予支持。 三、关于被告张宁、张丽英的责任承担问题。 基于前述，因被告张宁、张丽英的违约行为致使房屋买卖合同解除，被告张宁、张丽英应将收取的购房款返还原告，并基于合同约定承担违约责任。关于原告各项主张，本院认定如下： 购房款。原告主张其向被告张宁、张丽英支付购房款425000元，与被告张宁向原告出具的两份《收条》载明的金额相互印证，且有相应的转账记录予以证实，原告要求被告张宁、张丽英返还，本院予以支持。 违约金。合同约定卖方违约，须支付与定金同等数目的金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。原、被告约定的定金数额为210000元，且原告已实际支付，现原告依据合同约定，主张被告支付违约金210000元，理据充足，本院予以支持。 中介费、按揭代理服务费、杂费。合同约定如卖方违约，须承担买方已支付交易所产生的费用损失。原告因居间服务已实际向第三人诚域公司支付中介费31800元，原告要求被告赔偿，理据充足，本院予以支持。至于原告要求被告退还的按揭代理服务费10600元、杂费175元，由于前述费用均属于办理产权转移和银行贷款而产生的费用，而案涉房屋已经因司法查封而无法办理该两个事项，因此第三人诚域公司尚未提供相应服务，前述款项原告应向诚域公司主张，原告要求被告退还前述款项，于法无据，本院不予支持。 装修费。原告主张其为案涉房屋装修支出费用6147.9元，有相应票据予以证实，本院予以支持。 律师费。合同约定违约方应承担守约方支付的律师费，原告因本案诉讼实际支出律师费20000元，原告要求被告承担，符合双方合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。 诉讼财产保全责任保险费。合同约定违约方应承担守约方支付的保全执行费，原告因本案诉讼实际支出诉讼财产保全责任保险费3180元，原告要求被告承担，符合双方合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百四十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1解除原告雷月芳与被告张宁、张丽英签订的《房屋买卖协议》； 1被告张宁、张丽英返还原告雷月芳购房款425000元； 1被告张宁、张丽英支付原告雷月芳违约金210000元； 1被告张宁、张丽英赔偿原告雷月芳中介费31800元； 1被告张宁、张丽英赔偿原告雷月芳装修费6147.9元； 1被告张宁、张丽英赔偿原告雷月芳律师费20000元； 1被告张宁、张丽英赔偿原告雷月芳诉讼财产保全责任保险费3180元； 1驳回原告雷月芳的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费14520元，财产保全费5000元，公告费300元，由被告张宁、张丽英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  沈志平 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  李海岚 二〇二〇年五月十日 法官 助理  梁 晨 书 记 员  彭广明 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。