四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1921民初1044号 原告（执行案外人）：伏传强，男，1962年1月26日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：陈俊成，四川和奇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张险峰，男，1972年6月25日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：张永生，四川竞壹律师事务所律师。 第三人（被执行人）：杨策魁，男，1969年9月29日出生，汉族，住四川省通江县。 原告伏传强与被告张险峰、第三人杨策魁“案外人执行异议之诉”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告伏传强的委托诉讼代理人陈俊成与被告张险峰的委托诉讼代理人张永生到庭参加了诉讼，第三人杨策魁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告伏传强向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还“欣都.通祥”房地产项目20楼2号，或按现行市场房价赔偿；2、诉讼费及因诉讼产生的差旅费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为:1、请求依法撤销通江县人民法院（2015）通执字第690号执行裁定、（2016）川1921执恢305号之一执行裁定、（2020）川1921执异26号执行裁定；2、诉讼费由被告承担。 事实及理由，申请人于2008年9月19日与第三人杨策魁签订《购房合同》，购买通江县“欣都.通祥”项目20楼2号房屋一套，并于当日一次性交付购房全款79500元。2015年8月28日，原告购买的房屋被通江县人民法院查封，执行裁定文号为：（2015）通执字第690号。2016年10月10日，通江县人民法院（2016）川1921执恢305号之一执行裁定书，裁定原告购买的房屋被以物抵债给了被告。因该案件执行法官在出具执行裁定后未告知原告，导致原告没能及时行使异议申请权。2019年，原告向通江县人民法院提出异议，通江县人民法院出具（2020）川1921执异26号裁定书，驳回了原告提出的异议。原告认为该裁定适用法律错误。1、原告于2008年9月19日与第三人杨策魁签订《购房合同》，于当日一次性交付购房全款79500元，2015年10月5日交清水电气入户费及门柱杆、窗子、沙维修基金共计26009元，物业管理费、电梯费、垃圾处理费、装修保证金4194元。原告已经履行了购房所需的全部义务（支付全部对价）,接收了房屋钥匙，对房屋实际占有。原告购买该房屋时并不知晓无法办理登记备案手续，无法申请房屋产权证不能归责于原告，原告对此并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，未取得房屋产权证并不等于原告不享有对房屋的使用、收益、处置等合法权利。2、房屋虽然未能办理产权证，但其依然具有财产属性，既然贵院裁定将房屋以物抵债给被告，那么显然贵院也认可房屋具有财产价值。原告早在2008年就支付了全部房屋的对价，该房屋（财产）应当属于原告所有，贵院不能以未取得房产证为由排除原告对该财产的权利，更不能以司法权替代行政权，剥夺原告以后可能取得房产证的权利。贵院执行法官趁原告在外务工的时机且未通知原告的情况下，通过强行撬开门锁的手段，把原告的财产执行给被告，如此裁定和执法的方式不仅没有法律依据，而且明显违背了公序良俗和社会普遍的认知。综上所述，原告对已经支付了全部价款的财产享有合法权利，（2016）川1921执恢305号之一执行裁定书违反法律规定，请求依法判决，维护原告合法权益。 被告张险峰辩称：1、2015年8月28日，涉案房产已被查封并公告，因公告具有公示效力，本案原告在此应当知道自己的房屋被查封，应及时提出异议；2、2008年9月19日，原告与杨策魁签订的购房合同对房号、面积、楼层及其他约定内容有明显改动，不能反映本案原告在杨策魁处购买房屋的真实性；3、2015年10月5日，本案原告交清维修基金，此时才接收涉案房产，也即是在人民法院查封后才接收的，原告没有对房屋实际占有；4、法院依法将涉案房屋执行给被告的，本案原告是知道房屋被查封、拍卖的。 综上所述，原告诉称的事实不足以支持其诉讼请求，请求依法驳回。 第三人杨策魁未作述称。 经审理查明：张险峰与杨策魁“民间借贷纠纷”一案，本院于2011年5月16日作出（2009）通江民初第154号民事判决书，判决杨策魁在本判决生效后十日内偿还张险峰借款598000元，并从起诉之日2009年1月12日起按中国人民银行公布的同期贷款基准月利率4.5‰支付借款利息至清偿时至，利随本清。判决发生法律效力后，被告张险峰向本院申请执行，2015年8月28日，本院作出（2015）通执字第690号执行裁定书，查封了杨策魁挂靠四川欣都建设有限公司开发建设的“欣都.通祥”项目18楼至25楼的7号、20楼至25楼的2号共14套房产，该项目至今未取得规划许可证、未经竣工验收、无法办理房产证；同日，张贴了查封公告；2016年4月27日，本院发出公告，将被查封的房屋交由申请执行人张险峰保管。执行中，发现20楼7号、20楼2号、21楼2号、22楼2号无使用迹象，进一步核实争议后破门而入，换锁后交由申请执行人张险峰管理，随后将20楼2号、20楼7号、21楼2号房产交付拍卖，经两次拍卖流拍后，本院于2016年10月10日作出（2016）川1921执恢305号之一裁定书，按第二次拍卖保留价310700元抵偿给张险峰，并于次日向张险峰送达了该裁定书，2016年12月19日，本院作出（2016）川1921执恢305号裁定书终结了本次执行程序。案外人伏传强不服，向本院提出书面异议，本院作出（2019）川1921执异44号执行裁定书，驳回案外人伏传强的异议请求，伏传强不服，向四川省巴中市中级人民法院申请复议，巴中市中级人民法院作出（2019）川19执复30号执行裁定书，撤销本院（2019）川1921执异44号执行裁定书，由本院重新作出处理。2020年3月9日，本院作出（2020）川1921执异26号执行裁定书，驳回了伏传强的异议请求。 同时查明：2008年9月19日，原告伏传强以乙方（购买方）名义同杨策魁以甲方（出售方）、项目负责人名义签订了《商品房预订合同》，合同约定的主要内容为，1、项目建设依据：甲方以出让方式取得位于诺江镇××东××Ａ宗地段土地使用权，甲方在上述地块上建设商品房；2、预订商品房的基本情况：乙方所预订的商品房为本合同项目中的20楼2号房（“20楼2”系“五单元401”改动而成）。用途为住宅，属现浇结构，层高为3米，建筑面积约为106㎡（“106”系改动而成）；计价方式与价款：乙方所订房屋按建筑面积计算，公摊面积按房地产管理部门核定为准，单价为人民币800.00元／㎡，总金额84800元；3、付款方式和期限：一次性交清优惠到750元、面积106㎡、房款为79500元，已交20000元，下差59500元，一次性交清；4、甲方应在2009年12月30日前，将商品房交付给乙方使用。若遇人力不可抗拒的因素，则顺延；5、“其它约定”栏后，另行用笔添加有“新都大厦*楼*号、立条人王某代”。在甲方（签章）栏处杨策魁签注了姓名并按捺了手印，乙方（签章）栏处的右上、右下方签注有伏传强（代）、杜某（代）。 2008年9月19日，第三人杨策魁出据收取伏传强房款79500元。 2015年10月5日，原告伏传强按照“交接房流程表”的要求，办理相关手续，接收钥匙，签字捺印确认，在“交接房流程表”的右上角，王某标注“主钥匙未交”；同日，杨策魁、王某出据收取伏传强水、电、气、门、柱杆、窗子、沙、维修基金共计26009.00元，在收据的右上角标注有“20楼2号”。 2015年10月8日，原告伏传强同巴中市福临物业有限公司签订了《房屋装饰装修管理服务协议》和《（前期）物业管理委托合同》；同日，巴中市福临物业管理有限公司通江项目部出据收取原告伏传强*-*物业管理费、电梯使用费、垃圾处理费、装修保证金共计4194.00元。 另查明：1、已经发生法律效力的四川省巴中市中级人民法院（2017）川19民终450号民事判决书确认：①、四川欣都公司于2016年3月20日给通江县住房和城乡建设局关于终止欣都通祥《开发项目承包经营合同》的报告，其内容为：通江县“欣都.通祥”项目系杨策魁挂靠我司开发的房地产项目，位于诺江镇××东片区块。2008年7月30日，杨策魁与我司签订了《开发项目承包经营合同》。后因杨策魁不服从管理，在未完善相关手续的情况下进行建设，我司制止无果，遂上报相关部门处理（见附件1）。我司已于2013年4月10日终止了该《开发项目承包经营合同》（见附件2），现再次汇报。附件1【川欣建（2011）第04号、第20号、2011年5月11日《声明》】均是要求杨策魁停止施工，对外所签订的任何合同、协议或所作出的任何许诺、承诺等均为杨策魁的个人行为，与公司无关；第04号文件因杨策魁外出，由项目经营管理人杨泽斌（杨策魁之弟）于2011年3月2日签收，《声明》在诺江镇红军广场旁电子显示屏于2011年5月16日后反复播放多次。附件2的内容：关于终止欣都通祥《开发项目承包经营合同》的函，该函件于2013年4月10日作出，并在巴中日报公告；②、通江县城市行政执法局于4月10日出具《行政处罚决定书》，认定四川欣都公司、杨策魁未经城乡规划主管部门批准，擅自建设本案诉争房屋所在的“欣都.通祥”项目，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。该房屋如实施拆除不仅影响相邻建筑安全，而且会损害众多无过错利害关系人的权益以及对公共利益造成重大损害；如实施没收，该房屋无法分离建筑单体，因大部分房屋已入住，未入住房屋因当事人杨策魁巨额民间借贷造成他人强行上锁或入住。研究决定没收欣都公司、杨策魁违法建设“欣都.通祥”项目时的违法收入1792万元，并处工程造价5％的罚款130万元。 2、2015年8月28日，杨泽*在接受本院执行局工作人员调查时陈述：20楼以上到25楼所有2号房没有卖，18楼到25楼所有7号房没有卖，2号房93㎡，7号房87㎡，其余的房屋真的是卖完了；同意法院查封、评估、拍卖提供的18楼至25楼的7号房、20楼到25楼的2号房。 3、2016年4月29日，本院执行局工作人员在与原告伏传强通电话时，伏传强称：我在杨策魁手里买的房子，我在2006年就把定钱交给杨策魁了，但是在去年2015年10月份，杨策魁才把房子交给我，就是欣都通祥小区20楼2号房，我有合同，交款凭证；2016年5月12日，本院执行局工作人员在接待杜某时，杜某称：伏传强是2006年在杨策魁手里买的房子，在2008年伏传强又和杨策魁变更了合同，但一直没交房，在2015年10月份杨策魁、王某才把房子交给伏传强。 本院认为，本案涉及的焦点问题如下： 其一、“欣都.通祥”20-2号房屋的属性暨是否属于违法建筑的问题。 通江县城市行政执法局已于4月10日作出《行政处罚决定书》，认定四川欣都公司、杨策魁未经城乡规划主管部门批准，擅自建设“欣都.通祥”项目，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。但因不适合拆除或没收，决定予以没收违法所得并处以罚款。故“欣都.通祥”20-2号房屋为违法建筑，本院予以确认。 其二、原告伏传强与第三人杨策魁之间签订的《商品房预订合同》的效力问题。 “欣都.通祥”项目，既无规划建设许可，亦无商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案中，出卖人至今未取得商品房预售许可，故原告伏传强就涉案20-2号房屋与第三人杨策魁之间签订的《商品房预订合同》属于无效合同。 其三、第三人杨策魁对违法建筑是否享有财产权益暨本院对查封财产采取执行措施是否合法的问题。 案涉房屋虽属违法建筑，但具有财产属性，其实际建造人杨策魁仍然对违法建筑的财产价值享有占有、使用的利益。被告张险峰与第三人杨策魁“民间借贷纠纷”一案，在执行中，2015年8月28日，本院以（2015）通执字第690号执行裁定书裁定查封了涉案房屋，为了保护生效的（2009）通江民初第154号民事判决所确认的申请执行人张险峰合法债权利益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第一条：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”，故本院对查封财产采取执行措施符合法律规定。 其四、原告伏传强对涉案房屋是否享有足以对抗强制执行权利的问题。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。根据本院查明的事实，首先，原告伏传强于2008年9月19日与第三人杨策魁签订了《商品房预订合同》，并于同日交清了购房款，本院于2015年8月28日裁定查封涉案房屋时，杨泽斌声称案涉房屋未出售；其次，2015年10月5日，原告伏传强按照“交接房流程表”的要求接收钥匙，并办理相关手续，原告伏传强及证人杜某均确认2015年10月份杨策魁、王某才交房；足以认定原告伏传强接受房屋交接的时间是2015年10月5日，在本院查封前伏传强并未占有、使用涉案房屋，其当然不享有“欣都.通祥”20-2号房屋物权或债权权利，亦不享有足以对抗强制执行案涉房屋的权利。 综上，原告诉请的与被告辩称的及第三人述称的同本评判不一致的，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告伏传强的诉讼请求。 案件受理费1788元，由原告伏传强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈加国 人民陪审员  王月珍 人民陪审员  刘晓梅 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  杜林芩