新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1065号 原告：靳维忠，男，1972年3月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：新疆创博融资担保有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：张玉龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：于静静，女，系该公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：杨墨一，女，系该公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：新疆亿源鑫农畜产品有限公司，住所地新疆维吾尔自治区古牧地镇。法定代表人：张旭环。被告：张旭环，女，1970年1月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：赵创伟，男，1971年3月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告靳维忠与被告新疆创博融资担保有限公司、新疆亿源鑫农畜产品有限公司、张旭环、赵创伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳维忠、被告新疆创博融资担保有限公司及其委托诉讼代理人于静静、杨墨一到庭参加了诉讼，被告新疆亿源鑫农畜产品有限公司、张旭环、赵创伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告靳维忠向本院提出诉讼请求：终止执行原告位于乌鲁木齐市××区建筑面积139.15平方米的房产；2、本案诉讼费用及邮寄费用由被告承担。事实和理由：2013年1月24日，原告与被告张旭环签订《房屋买卖协议》，并向被告张旭环支付了全部购房款，原告占有使用房屋至今。2019年10月17日，乌鲁木齐市米东区人民法院就被告新疆创博融资担保有限公司（申请执行人）与被告新疆亿源鑫农畜产品有限公司、张旭环、赵创伟（被申请执行人）借款合同纠纷执行一案，做出（2019）新0109执恢401号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人张旭环名下位于乌鲁木齐市××区的房屋。原告对该裁定书提出书面异议被裁定驳回。原告于2013年1月24日合法拥有房产在前，被告于2015年11月27日办理抵押在后，原告的合法权益应当受到保护，故而提起本案诉讼。被告新疆创博融资担保有限公司辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，请依法予以驳回。我公司于2015年11月26日对涉案房屋进行抵押登记并在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理房屋抵押权的他项权证，因此我公司享有依法执行评估拍卖涉案房屋的优先受偿权，我公司在办理抵押时对涉案房屋进行实地调查时并未见原告居住。根据《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第27条之规定，申请执行人对执行标的需要依法享有对抗案外人的优先受偿权方可成立，原告在本案中对涉案房屋并不享有排除执行异议的权利。被告新疆亿源鑫农畜产品有限公司、张旭环、赵创伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经审理查明，2013年1月24日，原告靳维忠（乙方）与被告张旭环、赵创伟（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定由靳维忠向被告张旭环、赵创伟购买坐落于乌鲁木齐市××区建筑面积139.15平方米的房屋。房屋价格为壹拾伍万元整。…甲方应在2013年1月24日后三日内将该与房产有关的所有文件原件交付乙方，相关包括：商品房预售合同，完税证、专项维修基金缴存凭证，购房发票。原告于2013年1月25日向赵创伟银行账户中转账支付300，000元，于2013年1月29日向赵创伟银行账户中转账支付200，000元。被告张旭环向原告出具《财产交割清单》中记载交割资产名称包括涉案房屋。被告新疆亿源鑫农畜产品有限公司在移交人处章盖，张旭环在移交人处签名，原告靳维忠在接收人处签名，并书写接收时间2014年12月26日。原告于2020年3月13日向涉案房屋所属物业公司交纳2019年至2020年采暖期暖气费3，061.30元。另查，2019年，被告新疆创博融资担保有限公司（申请执行人）与被告新疆亿源鑫农畜产品有限公司、张旭环、赵创伟（被执行人）、李建容（案外人）借款合同纠纷一案在本院立案执行，2019年10月17日，本院作出（2019）新0109执恢401号之一执行裁定书，裁定书记载：“乌鲁木齐市第二公证处于2016年11月1日作出（2016）新乌证内字第36396号执行证书已经发生法律效力，申请执行人向本院申请强制执行”。执行过程中，本院查明被执行人张旭环将名下位于乌鲁木齐市××区房产（乌房权证米字第XXXX号、第2015374332号）抵押至申请人新疆创博融资担保有限公司处，并于2015年11月27日办理抵押登记。双方当事人自行达成协议，同意本院对抵押房屋进行评估拍卖。故法院裁定拍卖被执行人张旭环名下的涉案房屋。原告对该裁定书提出书面异议，2019年12月24日，本院作出（2019）新0109执异151号执行裁定书，驳回案外人靳维忠的异议。以上事实有《房屋买卖协议》、银行转账凭证、房产证、乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109执恢401号之一执行裁定书、（2019）新0109执异151号执行裁定书及庭审笔录在卷为证。本院认为：案外人异议是案外人认为执行法院在执行过程中妨碍或者侵犯其实体权益，向执行法院提出书面异议，对执行标的主张所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付实体权利之请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告靳维忠需要证明其对于涉案房屋未办理产权登记同时符合上述第二十八条四项规定情形方能排除法院强制执行效力。首先，原告与被告张旭环、赵创伟签订《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同；其次，在被告新疆创博融资担保有限公司对原告居住使用房屋的事实提出异议后，原告仅提供2020年3月交纳2019年至2020年暖气费的发票，而未提供其他补充证据证明其自2013年签订房屋买卖合同后一直合法占有涉案房屋；最后，本案关键为原告能否提供证据证明其购买涉案房屋未办理过户登记系“非因买受人自身原因”未办理，即原告对涉案房屋未办理过户是否存在过错。原告称未办理房屋过户手续的原因为被告张旭环和赵创伟在签订合同后一直以未清偿完毕银行按揭贷款无房产证为由无法协助原告办理过户进行推诿，本院认为原告在办理房产证受阻的情况下，可以通过诉讼或者其他方式向被告张旭环、赵创伟主张办理涉案房屋的过户手续，但原告对涉案房屋在签订合同后的七年时间内，仅消极等待第三人协助办理过户，其怠于及时积极地通过诉讼等方式主张权利，对涉案房产未办理过户登记存在过错。故原告要求终止对涉案房屋查封的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告靳维忠的诉讼请求。案件受理费70元（原告已预交），邮寄送达费240元，合计310元，由原告靳维忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张      娜人民 陪 审员   聂   雪   花人民 陪 审员   阿合曼提.库尓班二 〇 二 〇 年 五 月 十 四 日书  记  员   刘   纹   汐