广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1325号 原告:广西南宁市某物业服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：邓某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许某，广西某律师事务所实习律师。 被告：覃某，女，1980年11月20日出生，壮族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：徐某，女，1962年1月31日出生，汉族，住南宁市。 原告广西南宁市某物业服务有限公司与被告覃某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告广西南宁市某物业服务有限公司的委托诉讼代理人马某、许某，被告覃某的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2017年12月至2019年4月期间的住宅物业服务费1904元；二、请求判令被告向原告支付2017年11月至2019年4月期间代收公摊电费78.3元；三、请求判令被告向原告支付2017年11月至2019年4月期间代收公摊水费129.1元；四、请求判令被告向原告支付2017年12月至2019年4月期间代收生活垃圾处理费136元；五、请求判令被告向原告支付2017年11月至2019年4月期间代收水费1292.6元；六、请求判令被告向原告支付2017年11月至2019年4月期间单元电费分摊费65.5元；七、请求判令被告向原告支付2017年11月至2019年4月期间电梯电费分摊284.9元；八、请求判令被告向原告支付2019年1月至2019年1月期间电梯维修费分摊37.6元；九、请求判令被告向原告支付2017年11月至2019年4月期间二次加压电费分摊152.4元；十、请求判令被告向原告支付逾期收纳上述费用（除生活垃圾处理费和电梯维修费）产生的违约金2779.09元（从2017年12月16日开始，以欠款数额为基数，按日千分之三计算，暂计至2019年5月31日，直至所有款项付清为止）；十一、请求判令被告向原告赔偿律师费1000元；十二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：开发商广西红日东升投资有限公司选聘原告为位于南宁市江南区交汇处的红日江景小区提供前期物业管理服务，被告系红日江景小区9号楼2单元8层Ｂ号房的业主，房屋建筑面积131.79平方米。2010年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：物业管理服务费为0.85元／㎡／月，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部分、共用设备设施运行所产生的的水电费，由乙方按其物业建筑面积合理分摊，乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收费服务，具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取诉讼方式追收物业服务费及违约金，由乙方承担因此产生的诉讼费、律师费等费用。原告按协议约定向被告提供相应的物业管理服务，但被告未按照协议约定及时、足额支付相关费用。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。依据协议约定及相关法律规定，原告有权要求被告支付欠付费用、违约金及律师费。 在案件审理过程中，原告对违约金的计算方式做了补充说明：物业费的违约金以每月所欠物业费为基数，自次月1日起至被告付清所欠物业费之日止，按每日千分之三计算；各项分摊费用的违约金以2016年3月以前所欠的全部费用为基数，自2016年4月1日起至被告付清之日止，按每日千分之三计算。 被告辩称，其一，红日江景业委会已于2016年3月12日与广西建凯物业服务有限公司签订了新的物业服务合同。因此，原告与被告签订的《前期物业服务协议》已于2016年3月12日终止，原告要求被告2016年4月以后的物业服务费及违约金、律师费以及代收水电费、垃圾处理费、维修费的违约金于法无据。其二，在合同存续期间，原告应依约履行物业服务义务，但原告未能提供证据证明其已经提供服务、履行相关义务。在（2018）桂0105民初6551号民事判决书中，法院已经查明原告未能按约定履行义务。同时，原告存在恶意阻拦红日江景小区依法成立、对业主实施暴力、损害业主名誉等违法行为。因此，原告要求被告支付2016年3月之前的相关物业费用证据和理由均不充分，请求法院依法驳回。其三，红日江景小区2019年3月、4月的水费至今尚未缴纳，原告未能提供2019年3月、4月的水费发票和2018年5月的电费发票，原告无权要求被告交纳2019年3月、4月的水费和2018年5月的电费。其四，尽管红日江景小区业委会以多种方式多次催促，原告依旧不履行移交物业服务的义务，致使新物业服务公司无法进驻，小区物业出于空滞状态，产生了2017年5月、6月的水费滞纳金，该项滞纳金应由原告负担。其五，原告要求被告支付电梯维护费证据不足：原告与通力电梯有限公司南宁分公司签订的《标保合同》未写签订日期，无法确定该合同在原告诉请期间是否成立、是否为小区提供了相关服务；仅凭原告提供的“电梯维修保养费用发票”无法确定该费用是否用于红日江景小区的电梯维护；根据《前期物业服务协议》的约定，原告本身负有对电梯进行维护、修缮的义务，不应再单独计费；电梯维修费分摊计算方法不明。其六，原告要求被告支付水费、公摊水电费、电梯电费、二次加压电费，但原告未能提供计算所依据的数据及计算方法。其七，被告支付的水电公摊周转金及预收款原告尚未退回，应予以抵扣。由于原告不履行物业服务移交手续的义务，并刻意隐瞒，致使被告误以为与原告仍存在物业服务合同关系，还向原告支付了2016年4月以后的物业费，该费用亦应予以抵扣。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原、被告双方于2010年7月15日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。红日江景小区业主委员会于2015年10月14日被南宁市江南区住房和城乡建设局予以备案，于2016年3月12日与广西建凯物业服务有限公司签订《“红日•江景”小区物业服务合同》，于2016年3月22日通知原告进行物业交接，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，本院确定原告提供前期物业服务的合同于2016年3月22日依法终止。原告在合同终止后拒绝配合业主委员会移交和退出涉案小区的物业服务，直至2019年4月29日才退出涉案小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告诉请被告支付2016年4月以后的物业服务费于法无据，本院不予支持。至于被告辩称应将其已经缴纳的2016年4月以后的物业服务费进行抵扣，因被告未在本案中就该部分的已付物业服务费提出反诉，本院在本案中不予处理，如双方对此发生争议，被告可以另行起诉。 涉案小区物业管理过程中产生的水电费、涉案小区共用部位和公共设备运行产生的水电费应由各业主按照物业建筑面积合理分摊，原告提供证据证明其缴纳了涉案小区2017年11月至2019年4月期间的电费及水费，且数额的计算并无不当，业主方未能举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院对原告诉请被告支付2017年11月至2019年4月期间公摊电费78.3元、公摊水费129.1元、单元电费分摊65.5元、电梯电费分摊284.9元、二次加压电费分摊152.4元予以支持。 原告提供证据证明其代被告交纳了2017年11月至2019年4月期间水费及2017年12月至2019年4月期间的城市生活垃圾处理费，被告未举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院认为原告有权向被告追偿，对原告诉请被告支付2017年11月至2019年4月期间的代收水费1292.6元、2017年12月至2019年4月期间的代收城市生活垃圾费136元予以支持。 原告提供证据证明涉案单元2019年1月的电梯维修费实际发生，且原告计算应由被告分摊的电梯维修费的方式及数额并无不当，故本院对原告诉请被告支付的电梯维修费37.6元予以支持。 根据《前期物业服务协议》的约定，被告未按时交纳物业费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费。但由于双方的前期物业服务合同已于2016年3月22日终止，原告在合同终止后拒不退出涉案小区，其之后收取公摊水电费等费用的行为已无合同依据，故原告无权根据《前期物业服务协议》的约定要求被告支付逾期违约金和律师费。 被告提交证据证明其已经于2013年10月28日向原告交纳了水电公摊周转金100元，由于原告已经实际撤离小区，不再向小区业主提供物业服务，其应当将上述预缴款退还给业主。本院酌定将该预交款项用来抵扣业主欠付的公摊水费，则抵扣后被告只需向原告支付公摊水费29.1元（129.1-100）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定判决如下： 一、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年11月至2019年4月期间的代收公摊电费78.3元； 二、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年12月至2019年4月期间代收公摊水费29.1元； 三、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年12月至2019年4月期间的代收生活垃圾处理费136元； 四、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年11月至2019年4月期间的代缴水费1292.6元； 五、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年11月至2019年4月期间的单元电费分摊65.5元； 六、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年11月至2019年4月期间的电梯电费分摊284.9元； 七、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2019年1月期间的电梯维修费分摊37.6元； 八、被告覃某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年11月至2019年4月期间的二次加压电费分摊152.4元； 九、驳回原告广西南宁市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告广西南宁市某物业服务有限公司负担15元，被告覃某负担10元。 本判决为终审判决。 审判员  苏建湘 二〇二〇年五月二十二日 书记员  陆秋玥 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。