黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初340号原告：齐齐哈尔市隆惠典当有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区滨湖小区**楼****。法定代表人：郭春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭金钰，黑龙江陈文革律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区海山胡同**。法定代表人：刘秀杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡长菊，该公司法律顾问。第三人：齐齐哈尔富华房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区****法定代表人：于桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱宇宏，该公司职员。第三人：黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司，，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区****法定代表人：于桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱宇宏，该公司职员。原告齐齐哈尔市隆惠典当有限公司（以下简称隆惠典当公司）与被告齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司（以下简称华融小贷公司）、第三人齐齐哈尔富华房地产开发有限公司（以下简称富华开发公司）、黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司（以下简称华蒂富拉尔基分公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。隆惠典当公司的法定代表人郭春林、委托诉讼代理人郭金钰，华融小贷公司的委托诉讼代理人胡长菊，富华开发公司及华蒂富拉尔基分公司的委托诉讼代理人朱宇宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆惠典当公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决停止对（2018）黑02执506-1号执行裁定书中富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、01层09号、01层10号、富华-锦绣红岸小区4号楼00单元01层01号、富华-锦绣红岸小区5号楼00单元01层01号房产的执行；2.判决确认以上房产归原告所有；3.判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：富华开发公司为筹措经营资金，以他人的名义分三次向原告借款共计人民币299万元。其中：2015年6月29日以原会计王艳红的名义借款人民币100万元；2016年6月16日以法定代表人于桂华的名义借款人民币100万元；2016年6月16日以于桂华的弟弟于武的名义借款人民币99万元。以上借款均签订有《房地产抵押典当借款合同》，除合同中的甲方提供自有房产做抵押担保，王艳红还作为于桂华和于武的借款合同的丙方（担保人）提供自有房产作为借款合同的抵押担保。富华开发公司和于桂华对以上借款合同出具了《连带责任保证书》。以上借款原告已经依约给付完毕，借款期限届满后只有王艳红向申请人分别于2016年10月以及2016年12月偿还了本金43万、27万，共计本金70万元。2018年7月28日，为了解决以上债务，原告与富华开发公司及王艳红、于桂华、于武签订了《以房抵债协议书》，协议中对王艳红、于桂华、于武拖欠原告借款本金、管理费用及利息合计3,378,240元进行了确认，并约定富华开发公司作为连带责任担保人自愿以包括本案诉讼标的在内的共计九套房产清偿以上债务。于同日富华开发公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并提供了初始登记不动产权证，出具了抹账收据。因富华开发公司欠税原因不能及时开具《黑龙江省增值税普通发票》，致使未能及时办理产权过户登记手续。2018年9月5日，富华开发公司与原告办理了抵债房产的交接，交付了钥匙。其中３号楼3、4号商服在抵债协议签订之前已经由原告出租给牛佐强，9号商服出租给张金波，13、１4号商服出租给纪维福（出租房产均是由富华开发公司工作人员王永兰的名义签订）。原告法定代表人郭春林与王永兰于交接的当日分别与三个承租人（牛佐强、张金波、纪维福）见面并告知其所承租的房屋已经转让给原告，原租赁合同继续履行，出租方变更为原告。2018年12月19日，富华开发公司为原告所购房产开具了增值税发票。综合以上事实，在贵院依被告华融小贷公司强制执行申请做出（2018）黑02执506-1号执行裁定书查封富华开发公司开发的富拉尔基区沿江办事处富华-锦绣红岸326套房产之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告已经与富华开发公司签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有以上九套房产；原告与富华开发公司经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金、管理费用及利息转化为已付购房款并经对账清算，全部价款已经支付完毕；非因原告的原因没有办理过户登记。故此，原告对被查封的五套房产的权利能够排除被告华融小贷公司的强制执行，请求贵院依法解除查封，并确认以上五套房产归原告所有。华融小贷公司辩称，应当驳回隆惠典当公司执行异议之诉，继续执行查封房产。具体理由有：第一，原告诉称的以物抵债行为发生在华融小贷公司与富华开发公司之间的借款纠纷一案民事调解法律文书生效之后，是富华开发公司恶意逃避履行与华融小贷公司之间的借款债务的转移财产的行为。华融小贷公司与富华开发公司的金钱债务关系的生效法律文书是于2018年6月15日生效，双方的以房抵债行为发生在2018年7月28日，该抵债房产是在齐齐哈尔市中级人民法院(2018)黑02民初68号民事调解书中的执行房产，调解书中确认华融小贷公司有权就案涉房产拍卖变卖的价款优先受偿。被执行人富华开发公司目前其确认的能够执行的财产(无执行异议、无他院查封、无抵押、无网签预售他人)只有60套，远远不足偿付华融小贷公司的债权本息数额、迟延履行期间债务利息和诉讼费、执行费用，富华开发公司在调解书生效之后对房产的处分明显是在恶意逃避与华融小贷公司金钱债务的履行，故该抵债行为是富华开发公司恶意转移财产的行为，侵犯了华融小贷公司的合法权益，应予以撤销。第二，执行法院查封的本案所涉房产的所有权均为被执行人富华开发公司享有所有权的房产财产，申请人是依据生效的法律文书，即齐齐哈尔市中级人民法院(2018)黑02民初68号民事调解书，申请强制执行查封房产主体合法，人民法院查封富华开发公司享有所有权的房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之法律规定。第三，富华开发公司与隆惠典当公司之间无借款法律关系，原告诉称事实中三笔借款均为自然人个人借款，一笔是王艳红个人借款100万、一笔是于桂华个人借款100万、一笔是于桂华弟弟于武借款100万，三笔借款均与被告和被执行人富华开发公司无关，且，双方未经诉讼，跨越了借款的金钱债务的一般债权关系的履行，直接进行以物抵债，不能对抗善意第三人，即华融小贷公司，即不能排除执行。第四，隆惠典当公司并未实际合法占有房产，除了原告与王艳红、于桂华、于武之间是金钱债务，而非直接的房产标的而以物抵债外，原告也未实际占有房屋，从2018年9月5日，富华开发公司与隆惠典当公司的交接单可以看出，有五处房产均为富华开发公司已出租房产(3号楼00单元1层3号、3号楼00单元1层4号、3号楼00单元1层9号、3号楼00单元1层13号、3号楼00单元1层14号)，原告也无相关物业费、取暖费票据等佐证其合法占有的事实，其诉称已与承租人见面告知，不符合合法占有的规定。第五，执行法院查封的本案异议所涉房产为5套，其中有4套房产均为非典型性担保，即让与担保，有华融小贷公司与富华开发公司签订的借款抵押合同、回购协议以及网签登记备案手续，是典型的让与担保。商品房预售合同登记备案具有公示效力以及对抗后手债权人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分，且富华开发公司与华融小贷公司之间约定了回购条款，债务到期履行不能的清算条款，即华融小贷公司对本案涉房产的性质实际上是让与担保，这种非典型的担保合同也是有效合同，具有担保的法律效力，应认定为有效。且调解书作出的调解内容是“以所涉房产折价或变卖、拍卖的价款清偿”，调解内容也符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的司法精神。因此让与担保中的借贷合同、抵押合同、买卖合同均属有效合同，即不能否定涉案房产为让与担保物的法律效力。从另一角度而言，隆惠典当公司和高素梅以房抵债的房产无网签又无抵押，又无诉讼法律文书的确认，各方均为关联人，富华开发公司又是在调解书生效之后转移财产，无法证明原告非善意受让。第六，本案的原告不具有物权期待权，即使基于抵债协议也只是普通的金钱债权，不能产生优于其他债权的权益，不能排除执行。同时这种抵债行为也扰乱了正常的司法程序，严重地破坏了司法权威。综上，富华开发公司是涉案房产的所有权人，执行法院查封富华开发公司房产，符合法律规定，隆惠典当公司并未合法占有房屋，富华开发公司在与华融小贷公司的民事调解书生效后以物抵债，是恶意逃避债务的行为，且以物抵债的房产，隆惠典当公司无抵押、质押和网签备案，物权归属于被执行人富华开发公司，与富华开发公司所签订的买卖合同违反法律规定。一般金钱债权不产生优于华融小贷公司债权执行的优先权益。因此，应当驳回执行异议之诉，继续执行查封房产。富华开发公司辩称，华融小贷公司起诉富华开发公司时，只说欠款事宜，没有说以房产抵债，也没有查封房子，当时说以调解和解的方式解决问题。富华开发公司和原告已经在2018年7月28日结清了债务，和华融小贷公司于2019年4月26日签订的和解协议。在和解协议之前完成的债务关系，原告是以房抵债。网签不具备长期性，华融小贷公司也没有下一步的实际占有，也没有公示，房子的所有权在这期间还属于富华开发公司，所以富华开发公司在此期间有权处理自己的资产。综上，同意原告的诉讼请求和理由。华蒂富拉尔基分公司辩称，同意原告的诉讼请求和理由。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院归纳认定如下：1.商品房买卖合同。隆惠典当公司主张其与富华开发公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。华融小贷公司认为，双方之间并非真实的买卖关系。因隆惠典当公司提交了合同的原件，故本院对该组证据的真实性予以确认；2.以房抵债协议书、抵债房屋明细表、抹账房价款收据、《房地产抵押典当借款合同》、当票三张、放款凭证、王红艳还款收据、连带责任保证书。华融小贷公司认为该组证据与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认；3.抵债房产交接单、情况说明、商网租房协议、3#-9号商服的房屋租赁合同，3#-10号商服的房屋租赁合同、停热条件变更通知书、采暖费缴费增值税发票。华融小贷公司认为该组证据不能证实原告在法院对涉案房产查封前对房屋的合法占有。本院对该组证据中的商网租房协议、两份房屋租赁合同、停热条件变更通知书、采暖费缴费增值税发票的真实性予以确认；4.购买商品房认定产权介绍信和商品房备案介绍信、增值税普通发票。华融小贷公司认为上述证据不能证实双方买卖行为的真实性。本院对上述证据的真实性予以确认；5.王永兰、张金波、纪维福的证言。华融小贷公司对该组证据的真实性及证明的问题均有异议。因证人陈述内容缺乏其他证据佐证，故本院对该组证据的真实性不予采信；6.借款合同、抵押合同以及抵押房产明细、备案登记证明、富华开发公司出具的承诺书。隆惠典当公司对上述证据真实性有异议，但并未提供反驳证据证实，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华融小贷公司与富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司借款合同纠纷一案，经本院审理，于2018年6月14日作出（2018）黑02民初68号民事调解书，确认:1.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金1870万元,利息727万元。此后利息以本金1870万元为基数,按照月利率2分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华开发公司以所涉94套抵押房产，折价或变卖拍卖的价款清偿（其中23套房产享有优先受偿权），华蒂富拉尔基分公司以所涉5套抵押房产，对其中100万元借款折价或变卖拍卖价款优先受偿。如不足以清偿，以其它财产清偿；2.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金500万元,利息162.5万元（富华开发公司放弃2018年4月1日至2018年10月15日期间的利息）。此后利息以本金500万元为基数,按照月利率1.5分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华开发公司以所涉26套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿（该26套房产包含在协议第一项中）。如不足以清偿，以其它财产清偿；3.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金800万元,利息205.8万元。此后利息以本金800万元为基数,按照年利率5.6%计算至付清之日止。如到期不能给付，富华开发公司以所涉24套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿。如不足以清偿，以其它财产清偿；4.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司受让债权工程款、劳务费95万元；5.案件受理费271,496.00元，减半收取135,748.00元，由富华开发公司负担，并于2018年10月15日前给付华融小贷公司；6.本协议自双方当事人签字之日起生效。调解书生效后，富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司均未自动履行。2018年10月16日，华融小贷公司向本院申请执行。2018年10月30日，根据华融小贷公司申请，本院作出（2018）黑02执506-1号执行裁定书，查封富华开发公司开发的富拉尔基区沿江办事处富华-锦绣红岸326套房产、富华-红岸富华园3套房产合计329套。其中即包括隆惠典当公司提出执行异议的5套房产（除5号楼00单元01层01号外的四处房产，均已网签备案在华融小贷公司法定代表人刘秀杰名下），同时查封华蒂富拉尔基分公司富拉尔基区新甲小区5套房产，总计查封房产334套，并依法向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处送达协助执行通知书，在查封房产的显著位置张贴查封公告。另查明，2015年6月29日王艳红与隆惠典当公司签订房地产抵押典当借款合同，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2015年6月29日至2015年12月28日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣3户住宅；2016年6月16日于桂华与隆惠典当公司签订房地产抵押典当借款合同，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华园小区1#商住楼1层7号商服；2016年6月16日于武与隆惠典当公司签订房地产抵押典当借款合同，向隆惠典当公司借款99万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣小区5#楼2户商品住宅、富华园小区1#楼2户商服。2015年6月29日、2016年6月16日，富华开发公司向隆惠典当公司出具三份连带责任保证书，对王艳红、于桂华、于武的借款承担连带保证责任。2018年7月28日，隆惠典当公司与富华开发公司及王艳红、于桂华、于武签订了以房抵债协议书，协议中对王艳红、于桂华、于武拖欠原告借款本金、管理费用及利息合计3,378,240元进行了确认，并约定用富华开发公司的富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、08号、09号、10号、13号、14号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号共计9处房产清偿债务。2018年9月5日隆惠典当公司与富华开发公司签订了交接单，对案涉的9套房产进行了交接。2018年7月28日，隆惠典当公司与富华开发公司签订了5份商品房买卖合同，分别购买了富华开发公司开发的富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、09号、10号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号共计5处房产。2018年12月13日，富华开发公司向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处出具了内容为隆惠典当公司购买富华锦绣红岸小区3号楼08号、09号、10号，4号楼01号、5号楼01号房屋的购买商品房产权介绍信和商品房备案介绍信。2018年12月19日，富华开发公司为隆惠典当公司出具了上述房屋的购房发票。再查明，富华开发公司售楼处工作人员王永兰与牛佐强签订商网租房协议（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼4号商服，约定租期为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日；王永兰与张金波签订商网租房协议（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼9号商服，约定租期为3年，自2017年5月20日至2020年5月20日止；王永兰与纪维福签订商网租房协议（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼13、14号商服，租期为3年，自2016年4月1日至2019年3月30日止。2018年12月14日，隆惠典当公司与张志波签订的3#-10号商服的房屋租赁合同。2019年5月20日，隆惠典当公司与陈立波签订的3#-9号商服的房屋租赁合同。现隆惠典当公司对本院查封及执行锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、01层09号、01层10号、富华-锦绣红岸小区4号楼00单元01层01号、富华-锦绣红岸小区5号楼00单元01层01号房产提出执行异议，本院于2019年11月4日作出（2019）黑02执异90号执行裁定书，裁定驳回了隆惠典当公司的异议请求。隆惠典当公司不服，向本院提出执行异议之诉，要求停止对上述房产的执行并确认上述房产归隆惠典当公司所有。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议的焦点问题是隆惠典当公司对本案争议的富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、01层09号、01层10号、富华-锦绣红岸小区4号楼00单元01层01号、富华-锦绣红岸小区5号楼00单元01层01号等5处房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案案涉房产被法院查封的时间为2018年10月30日，虽然隆惠典当公司与富华开发公司签订商品房买卖合同的时间为2018年7月28日，但双方在同日又签订了以房抵债协议，且富华开发公司出具案涉房产购买商品房产权介绍信和商品房备案介绍信的时间为2018年12月13日，为隆惠典当公司出具案涉房产购房发票的时间为2018年12月19日，均在法院查封之后，因此双方是否存在真实的商品房买卖意思表示并不确定。虽然隆惠典当公司提交了三份商网租房协议，但在该三份协议中并未有签订合同的日期，且该三份商网租房协议均是富华开发公司售楼处的工作人员王永兰与他人所签订，并非是隆惠典当公司对外签订。隆惠典当公司提交的其与陈立波签订的3#-9号商服的房屋租赁合同、与张志波签订的3#-10号商服的房屋租赁合同签订日期分别为2019年5月20日和2018年12月14日，日期均在法院查封之后。隆惠典当公司提交的富拉尔基热电厂热力公司停热条件变更通知书日期为2019年9月10日，其提交的采暖费缴费增值税发票时间为2019年9月17日及9月18日，亦均在法院查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因隆惠典当公司所提交的证据不能证实其在法院查封前已合法占有案涉房产，同时亦未提交证据证实未办理过户登记系非因自身原因所致。故其就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。又因隆惠典当公司并未办理案涉房产过户登记，且富华开发公司出具案涉房产购买商品房产权介绍信和商品房备案介绍信以及开具发票的时间均在法院查封之后，故隆惠典当公司主张确认案涉房产所有权的诉讼请求亦不能成立。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回齐齐哈尔市隆惠典当有限公司的诉讼请求。案件受理费24,644元，由原告齐齐哈尔市隆惠典当有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  敖 镝二〇二〇年五月七日书记员  张朝阳