江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣04民终192号上诉人（原审原告）：九江县金轩益君桃源大酒店有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区庐山东路**，统一社会信用代码：91360421553523311F。法定代表人：陈励军，该公司董事长。委托诉讼代理人：于卉、凤舟毅，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎锐，男，1983年6月19日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。上诉人九江县金轩益君桃源大酒店有限公司（以下简称桃源酒店）因与被上诉人阎锐房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初1721号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月26日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。九江县金轩益君桃源大酒店有限公司的上诉请求：1.撤销九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初1721号民事判决，改判“一、双方2015年签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；二、由阎锐向桃源酒店支付自2019年2月1日起至2019年10月10日的租金833333.33；三、由阎锐支付2018年10月至2019年7月的各项能耗费用139566.37元，扣减阎锐支付的保证金100000元，阎锐还应支付39566.37元；四、阎锐向桃源酒店支付合同违约金90000元，并以600000元（2019年2月-7月租金）为基数按每月2%标准计算违约金至阎锐实际清偿租金之日止；五、请求阎锐立即向桃源酒店返还租赁房屋时移交的各项设备（以设备清单为准）”；2.本案一、二审诉讼费用由阎锐承担。事实和理由：1.一审法院对于租赁合同解除时间认定错误。2019年6月7日-8日及16日，桃源酒店虽然有短暂使用部分租赁场地行为，但均事先通知阎锐。在明确阎锐拒绝承办餐饮后，桃源酒店提出需借用厨房及单个宴会厅，阎锐对此未表示任何异议，证明其对桃源酒店的借用场地行为已默示认可。阎锐在2019年11月才将租赁场地交还给桃源酒店，对于租赁场地内的各项设备，至今仍拒绝与桃源酒店清点交接，上述事实足以表明阎锐的占有使用行为持续到2019年11月；2.一审法院对桃源酒店请求的各项能耗费用数额认定错误，应当计算至2019年11月；3.违约金应当以600000元为基数，每月2%为标准计算至阎锐实际支付租金之日止；4.根据租赁合同约定阎锐应当按照租赁房屋时设备交付清单向桃源酒店交付相关设备器材。阎锐答辩称：1.2019年6月上诉人桃源酒店就已经进场使用所有场地包括厨房、宴会厅；2.被上诉人2019年3月1日就已经清场；3.我方离场时冰箱等设备都断了电，桃源酒店6月自己进场也用了，违约金支付不合理，被上诉人2019年3月1日就已告知桃源酒店不承租房屋；4.当初所有设备都在酒店里，后来都被桃源酒店变废品卖掉了。桃源酒店在一审的诉讼请求：1．请求解除双方于2015年5月签订的《房屋租赁合同》；2．请求阎锐支付租金及房屋占有使用费900000元（其中2019年2月-7月租金600000元，2019年8月租金100000元，2019年9月-10月租金共计200000元）；3．请求阎锐支付2018年10月至2019年10月电费、水费、天然气费、电视收视费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等相关费用共计139566.37元；4．请求阎锐支付逾期支付租金的违约金90000元（按每月2%的标准自2019年1月2日暂计算至2019年8月15日，实际计算至被告完全清偿之日）；5．请求阎锐立即返还租赁房屋及租赁时移交的各项设备（以设备清单为准）；6．本案诉讼费用由阎锐承担。一审法院认定事实：2009年12月24日，九江桃源实业有限公司与九江市金轩益君大酒店管理有限公司签订租赁合同，合同约定九江桃源实业有限公司将其位于江西省九江县（现已改名柴桑区的桃源大酒店主楼及配套用厨房和部分场地出租给九江市金轩益君大酒店管理有限公司使用，租赁期限为16年，自2010年1月1日起至2025年12月31日止，合同同时约定，在租赁期限内，不得干预九江市金轩益君大酒店管理有限公司的合法经营活动（包括九江市金轩益君大酒店管理有限公司整体承租后的部分经营项目外包事项）。2019年8月15日，九江桃源实业有限公司出具情况说明，说明中表示九江桃源实业有限公司同意九江市金轩益君大酒店管理有限公司提出的委托九江县金轩益君桃源大酒店有限公司管理、经营租赁建筑物，并允许九江县金轩益君桃源大酒店有限公司以自身名义与第三方签订不违反原租赁合同条款的租赁合同。2015年，桃源酒店与阎锐签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：九江县金轩益君桃源大酒店有限公司；承租方（乙方）：阎锐。……一、租赁房屋的基本情况。租赁房屋以下简称“房屋”，甲方将桃园酒店二、三、四楼以现状租赁给乙方。二、三、四楼资产甲方清点造册后以现状(乙方签字确认)后移交给乙方（二、三、四楼资产清点详见附件，如有损坏，乙方需按原值赔偿)。……三、租赁期限。租赁期限5年，即自2015年8月1日起至2020年7月31日止。……四、租金标准及支付方式。租金标准：租金为￥1200000元/年，即每年租金为壹佰贰拾万元整。租金支付方式：采取先交租金后租赁的模式，租金每半年交纳一次，即签订本租赁合同时乙方交纳租金￥600000元（大写：陆拾万元整），以后租金需要提前壹个月交纳完毕。乙方应及时交纳租金。如逾期交纳租金的，每逾期一天，按应付租金的千分之十支付违约金，超过30日仍未交纳的，甲方有权采取相应的包括停电、停水等措施，并有权提前终止合同。甲方因此提出终止合同的，乙方应于30个工作日内按本合同要求交回该房屋，甲方保留向乙方索赔相关损失的权利。租赁期满后，如乙方继续租赁甲方该房屋，则双方按当时的市场情况重新协商租赁价格。五、租赁保证金。乙方于本合同生效之日起3日内向甲方交纳保证金为￥100000元(大写：壹拾万元整)。合同期满后，乙方无违反本合同约定行为的，甲方无息退还乙方。税费、水、电等费用均由乙方负责。电话费、收视费、卫生费及电梯使用费等由乙方承担（详见附件)。租赁期间，乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、水、电、电话费、收视费、卫生费及电梯使用费等乙方应当支付的费用，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应支付费用。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到甲方发出书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金予以补足。乙方未补足的，视为乙方违约。……八、合同的变更或解除。在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可变更或提前解除本合同。有下列情形之一的，在甲方通知的补救期内又未及时补救，甲方有权依据上述情形选择是否解除本合同。并有权要求乙方承担违约责任、赔偿损失责任以及甲方因此而发生的费用等(包括但不限于违约金、直接和间接经营损失、误工费、差旅费、诉讼费、律师服务费等)：1、乙方经甲方催告不支付租金或其他费用连续达30日；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途或将承租房屋转租他人；3、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；4、乙方存在其他违反本合同约定行为的……。”房屋租赁合同签订后，阎锐按合同约定向桃源酒店交纳了保证金100000元,并将租赁的房屋用于柴桑区三舜大酒店的经营，截止2019年1月底的房屋租金阎锐已全部付清，自2019年2月1日起，阎锐未再向桃源酒店支付租金。自2018年10月份起，阎锐未再向桃源酒店支付水电费等费用，其中阎锐尚欠桃源酒店2018年10月份水费1528.07元、电费8448.41元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计15222.31元；2018年11月份尚欠水费1113.04元、电费7878.71元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计14237.58元；2018年12月份尚欠水费1101.03元、电费12591.75元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计18938.61元；2019年1月份尚欠水费1236.52元、电费13650.81元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计20133.16元；2019年2月份尚欠水费1550.36元、电费16457.55元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计23253.74元。2019年3月1日，阎锐承接完最后一次用餐后，即未在其租赁的场地内继续进行经营活动。2019年3月2日，阎锐向桃源酒店员工店长曹娟送交了解除租赁合同通知书，曹娟当场电话通知了桃源酒店法定代表人陈励军，陈励军表示合同约定需要双方书面协商一致解除，要求与阎锐协商解除租赁合同事项。另查明，2019年6月6日，桃源酒店未经阎锐同意，即派其工作人员进入租赁给阎锐的厨房中工作，2019年6月7日和6月8日，桃源酒店未经阎锐同意，使用了其租赁给阎锐的二楼1号厅和二楼厨房2日。2019年6月16日，桃源酒店未经阎锐同意，使用了其租赁给阎锐的三楼7号厅。2019年10月11日，桃源酒店未经阎锐同意，使用了其租赁给被告阎锐的三楼7号厅。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，桃源酒店虽不是出租房屋的所有人，也不是其出租房屋的承租人，但因出租房屋的所有人九江桃源实业有限公司出具情况说明，同意由九江市金轩益君大酒店管理有限公司委托桃源酒店管理、经营租赁建筑物，并允许桃源酒店以自身名义与第三方签订不违反原租赁合同条款的租赁合同，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。对于桃源酒店请求解除双方于2015年5月签订的《房屋租赁合同》的诉请，阎锐虽于2019年3月2日向桃源酒店提交了解除租赁合同通知书，但因双方签订的《房屋租赁合同》中约定“在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可变更或提前解除本合同。”故2019年3月2日阎锐向桃源酒店提交解除租赁合同通知书时不能视为双方《房屋租赁合同》已解除，桃源酒店在收到阎锐提交的解除租赁合同通知书后，在阎锐已没有在租赁场地实际经营的情况下，未经其同意，自2019年6月6日起，擅自安排人员使用租赁给阎锐的厨房和餐厅，应视为桃源酒店以自己的行为接受了阎锐移交的房屋和财产，阎锐于2019年3月2日向其提交的解除租赁合同通知书也应于此时产生解除合同的效力，故一审法院认定双方2015年签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除。对于桃源酒店提出的请求阎锐支付租金及房屋占有使用费900000元（其中2019年2月-7月租金600000元，2019年8月-10月租金共计300000元）的诉请，因一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除，虽然双方签订的《房屋租赁合同》解除后一直未办理房屋和财产的交接手续，但阎锐于2019年3月2日已向桃源酒店提交了解除租赁合同通知书，桃源酒店未能提交证据证明其已通知被告办理房屋和财产的交接手续，《房屋租赁合同》解除后损失应由桃源酒店自行承担，阎锐自2019年2月1日起即未向桃源酒店支付租金，故阎锐应向桃源酒店支付2019年2月1日起至合同解除前一日即2019年6月5日期间的租金416667元（100000元／月×4.16667个月=416667元），一审法院对桃源酒店该项诉请支持416667元。对于桃源酒店提出的请求阎锐支付2018年10月至2019年10月电费、水费、天然气费、电视收视费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等相关费用共计139566.37元的诉请，因阎锐对其所欠原桃源酒店2018年10月1日起至2019年2月28日止的电费、水费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等共计91785.4元无异议，故一审法院对阎锐尚欠桃源酒店2018年10月1日起至2019年2月28日止期间电费、水费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等共计91785.4元予以认定；2019年3月1日起至2019年6月5日止期间阎锐承租的场地仅经营使用1天，且桃源酒店提交的水、电缴费天然气费等单据用户均为桃源酒店，无法确定阎锐经营的柴桑区三舜大酒店实际使用产生的水、电、天然气等费用，故水费、电费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费一审法院按2019年2月份相关费用使用情况认定一天即687.63元(19253.74元÷28天/月)；对于2019年3月1日起至2019年6月5日止期间员工宿舍费用，因期间被告仅实际经营1天，桃源酒店未能提交证据证明被告在未经营期间仍有员工在使用员工宿舍，故一审法院对2019年3月1日起至2019年6月5日止期间员工宿舍费用不予支持；对于2019年3月1日起至2019年6月5日止的保安费（保安人员工资分摊1人）和水电维修费（水电工工资分摊），因该两项费用属于工作人员工资，在《房屋租赁合同》没有解除时，阎锐应当按约定支付，故一审法院认定2019年3月1日起至2019年6月5日止的保安费（保安人员工资分摊1人）和水电维修费（水电工工资分摊）共计9500元[（1800元／月＋1200元∕月）×3.16667个月=9500元）]；综上所述，一审法院对桃源酒店该项诉请支持101973.03元。对于桃源酒店提出的请求阎锐支付逾期支付租金的违约金90000元（按每月2%的标准自2019年1月2日暂计算至2019年8月15日，实际计算至阎锐完全清偿之日）的诉请，因阎锐在答辩过程中同意赔偿桃源酒店一个月租金（月租金为10万元）作为违约金，但因违约金不同于逾期利息，故一审法院对桃源酒店该项诉请支持90000元。对于桃源酒店提出的请求阎锐立即向其返还租赁房屋及租赁时移交的各项设备（以设备清单为准）的诉请，因桃源酒店在收到阎锐提交的解除租赁合同通知书后，在阎锐已没有在租赁场地实际经营的情况下，未经阎锐同意，自2019年6月6日起，擅自安排人员使用其租赁给阎锐的厨房和餐厅，应视为桃源酒店以自己的行为已接受了阎锐移交的房屋和财产，故一审法院对该项诉请不予支持。对于阎锐提出的在签订合同时已预交了相关费用的保证金10万元，桃源酒店拒绝与其办理结算，请法院在查明事实基础上，将多余的保证金做出退还处理的答辩意见，因双方已约定阎锐未能按约定的时间足额缴纳租金、水、电、电话费、收视费等被告应当支付的费用，桃源酒店有权以租赁保证金抵扣阎锐应支付的费用，故一审法院对阎锐该项答辩意见予以采信，并认定阎锐交纳的保证金10万元抵偿被告应交纳的水、电等开支费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司与被告阎锐2015年签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除；二、由被告阎锐向原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司支付2019年2月1日起至2019年6月5日止期间房屋租金416667元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、由被告阎锐向原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司支付2018年10月1日起至2019年6月5日止期间电费、水费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等共计101973.03元，扣除被告阎锐交纳的保证金100000元，被告阎锐尚应支付1973.03元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、由被告阎锐向原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司支付合同违约金90000元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；五、驳回原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22965元，减半收取11482.5元，由原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司负担8023.5元，由被告阎锐负担3459元。二审中，桃源酒店提交工作人员曹娟与阎锐的电话录音一份，证明：2019年6月桃源酒店并没有将场地收回，只是占用场地进行活动，且提前和阎锐打了招呼并征得阎锐同意。阎锐质证称录音属实，但其已经还给桃源酒店承租场地了，之后场地是桃源酒店自己的，进不进去与阎锐无关，桃源酒店6、7、8、9月都用了场地，并于10月开始装修。二审查明事实与一审法院相一致。本院认为，本案二审争议焦点在于双方2015年签订的《房屋租赁合同》何时解除。桃源酒店上诉主张《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除，并应按该解除时间计算房租、水电等各项费用。经查，阎锐2019年3月2日向桃源酒店提交解除租赁合同通知书，并从租赁场地中撤出。桃源酒店在收到阎锐提交的解除租赁合同通知书后虽未同意解除，但在阎锐已实际撤出承租场地的情形下，从2019年6月6日起，自行安排人员使用租赁给阎锐的厨房和餐厅，应视为桃源酒店以自己的行为接受了阎锐移交的租赁房屋和财产，阎锐于2019年3月2日提交的解除租赁合同通知书也应于此时产生解除合同的效力。故一审法院认定《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除并无不当。因桃源酒店2019年6月6日起以自己的行为接受了阎锐移交的租赁房屋和财产，且桃源酒店已经开始重新装修租赁酒店，故对桃源酒店要求阎锐立即返还租赁房屋时移交的各项设备的上诉请求本院亦不予支持。综上所述，桃源酒店的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14367元由上诉人九江县金轩益君桃源大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 薇审判员 罗 乐审判员 张洪清二〇二〇年五月二十五日法官助理刘子熙书记员励佳