宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7272号原告（反诉被告）：汤某，辽宁省大石桥市人，群众，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：何某、马某，宁夏臻之律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司，统一社会信用代码91640122MA75X3L731。法定代表人：赵某，宁夏回族自治区永宁县人，群众，住宁夏回族自治区银川市。被告：赵某，宁夏回族自治区永宁县人，小学文化，群众，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：黄某，宁夏朔方律师事务所律师。原告汤某与被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司、赵某房屋租赁合同纠纷正反诉两案，本院原审于2018年10月19日立案受理，汤某于2018年11月5日向本院申请财产保全。经本院审查后作出（2018）宁0122民初6512号民事裁定书，裁定：冻结被申请人赵某名下99000元的银行存款或其他相应价值的财产，冻结期限一年。后本院于2019年1月15日作出（2018）宁0122民初6512号民事判决书，判决：原告（反诉被告）汤某与被告（反诉原告）宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司2018年5月27日签订的《租赁合同》于2018年10月11日解除；被告（反诉原告）宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司与被告赵金斤共同返还原告（反诉被告）汤某租金和保证金共计84250元。驳回本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求。2019年1月18日，本院作出(2018)宁0122民初6512号之一号民事裁定书，将(2018)宁0122民初6512号民事判决书中的判项二予以补正为：“被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司返还原告汤某租金和保证金共计84250元，于本判决生效之日起十五日内付清”。后被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司不服判决，提起上诉。经银川市中级人民法院审理后，作出（2019）宁01民终973号民事裁定书，以原审判决程序违法为由，将该案发回我院重新审理。本院于2019年11月25日重新立案，后依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令二被告共同退还原告2018年10月至2019年7月租金70000元、办公室租金15000元、保证金10000元、公证费4000元，合计99000元；2.本案的诉讼费由被告承担。二被告答辩要点：原、被告于2018年5月27日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也不违反法律法规，更不侵害社会和第三人的合法权益，因此系有效合同，双方应全面履行，如有违约当承担违约责任。根据该合同第三章第二条第3款约定：“乙方（也就是本案本诉原告）必须按甲方规定的时间营业，不得晚开张、不开张、早停业，甚至多日不交易等……乙方违反此规定，甲方视同乙方违约并有权解除合同”，但原告自2018年10月起就停止营业，再未恢复。原告的这一行为显然构成违约。此外，截止于2018年9月底，12号展厅“入住”率明显达到60%以上，因此被告不存在违约情形。关于违约责任双方在合同第七章第一条第2款明确约定：“因乙方违反合同约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、履约保证金等），甲方有权不退还乙方，给甲方带来其他损失的，甲方有权追索（不能少于一个月的租金）”。综合以上，作为违约方的原告无权主张退还租金、保证金等，因此请求法庭驳回对方的诉请。反诉原告反诉请求：1.确认原、被告双方于2018年5月27日订立的《租赁合同》已于2018年12月19日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金33000元（标准为4个月租金）；3.本案诉讼费用由被告承担。反诉被告汤某答辩要点：一、双方签订的《租赁合同》已于2018年10月11日解除。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件”，双方签订的《租赁合同》中明确约定了承租人有权单方解除合同的情况，而出租人承诺的入住率未达到60%正是属于该情况之一。因此，作为承租人的原告有权行使单方解除权。合同自通知到达对方时解除。本案反诉被告于2018年10月11日将《终止租赁协议通知书》送达给反诉原告赵某，而反诉原告赵某是反诉原告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司的法定代表人，该解除合同的行为合法有效。故双方签订的《租赁合同》于2018年10月11日解除。二、被答辩人主张答辩人违约没有事实与法律依据，本案系被答辩人违约。本案双方并未在案涉租赁合同中明确约定答辩人具体的营业时间，被答辩人也未能提供有效证据证明答辩人存在将租赁场地当成停车场和占用展厅共用通道的情形。而依据答辩人在本诉中提交的《公证书》可以证明，2018年10月8日，涉案12号展厅入住率确实没有达到60%，仅仅达到37%，故本案系被答辩人违约。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双（各）方当事人无争议的事实2017年6月23日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定由原告承租被告所有的位于德胜工业园区功达物流市展厅第中2号展位用于经营二手车，租期一年。2018年6月合同到期，原、被告双方于2018年5月27日再次签订《租赁合同》一份，合同期限自2018年7月10日起至2019年7月9日止，除上述展位外，被告同时将一间办公室租赁给原告作为办公所用。合同约定展位共计280平米，租金为每平米25元/月，年租金为84000元，办公室租金为每间每年15000元，履约保证金10000元，共计109000元，原告于2017年6月23日签订第一份合同时交纳10000元保证金，2018年5月29日，原告向被告支付车位及办公室租金99000元。租赁合同中第九章第二条附件中约定，如展厅9月份入住率达不到60%，由被告向原告退还2018年10月至2019年7月租金。2018年10月8日，银川市国安公证处根据原告申请，对涉案二手车超市展厅内经销部经营状况、车位及停放车辆情况进行了证据保全，公证书对现场现状描述如下：一、进入车立方二手车平价超市，看到该超市两个正大门面北临路，整个大厅中间是一排头南头北的经销部。二、看到西大门右手西墙隔成7个经销部，现只有“聚友信精品车行“在经销，其他经销部内有的堆放着物品、有的摆放着桌、椅、沙发等，有空房但均无人经营。三、看到西大门正中间有一条通道。通道两边系车辆展位，经清点，西边展厅有55个车位，共停放17辆车；东边共有66个车位，共停放18辆车。四、看到大厅中央一排经销部，将大厅从中间与两边分隔开，分为西大厅和东大厅。五、看到中间一排共计13个经销部，正常营业的只有4家，其他经销部有的堆放着物品、有的空房系无人经营。六、来到东大厅（展厅），看到东大门和西大门一样，从大门正中间是一条通道，通道两边是停车位，经清点，西边车位共计36个，实际停放9辆车，东边车位共计55个，实际停放17辆车。七、看到东大厅临东墙面西共计7个经销部，其中只有5家营销部正常营业，另外2家系空房，无人经营。八、看到停放在东、西两大展厅的部分车，车的外观均落满灰尘，看似好久无人打理。另查明，原告于2018年10月11日向被告赵金斤发送终止租赁协议通知书短信及微信，被告未回复。原告于2018年10月19日将被告诉至法院，被告提起反诉，请求判如所请。还查明，2018年6月，被告赵某将涉案12号展厅整体转让给案外人王某，案外人王某对涉案12号展厅进行了重新规划。二被告均认可原告撤离展厅的时间为2018年11月10日之前。被告赵某系被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司的法定代表人。二、双（各）方当事人有争议的事实原告认为，双方签订的《租赁合同》已于2018年10月11日解除，本案系被告违约，原告不存在违约。被告认为，原、被告于2018年5月27日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告提起反诉要求解除合同时间为2018年12月19日，故涉案租赁合同解除时间为2018年12月19日。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间；二、原、被告在履行合同过程中是否存在违约行为，及应承担的法律责任。关于争议焦点一，本院认为，原告主张涉案租赁合同解除时间为2018年10月11日，理由为被告在履行双方签订的租赁合同过程中存在违约行为，具备原告单方解除合同的条件。即租赁合同中第九章第二条附件中约定，如展厅2018年9月份入住率达不到60%，由被告向原告退还2018年10月至2019年7月租金。依据为原告方申请银川市国安公证处对涉案二手车超市展厅内经销部经营状况、车位及停放车辆情况进行的证据保全。但该租赁合同仅约定入住率标准，未具体约定入住率的计算标准和依据。而公证书记载的现场现状亦不能证实未营业的经销部为未入驻，不能表明被告在履行合同中存在违约，故达不到合同约定的单方解除条件，而被告于2018年12月19日向本院提出反诉，反诉请求明确为解除与原告签订的租赁合同，故本院认定，此时间节点为双方协商一致解除合同时间。关于争议焦点二，如上所述，原告提交的证据不能证实被告在履行涉案租赁合同过程中存在违约行为，且被告于2018年12月19日提出解除合同的反诉请求，故被告应向原告返还自2018年12月20日至2019年7月9日的租金展位租金49233元（84000元÷12个月÷30天×211天）、办公室租金8792元（15000元÷12个月÷30天×211天）、保证金10000元，合计68025元，公证费4000元系原告为案件诉讼支出必要成本，且无法达到其证明目的，该费用不应由被告予以承担。超出诉请部分，本院不予支持。被告赵金斤系被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司法定代表人，其以被告公司名义从事民事活动，法律后果由宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司承受。原告要求其承担责任，没有事实及法律依据。反诉原告请求确认原、被告双方于2018年5月27日订立的《租赁合同》于2018年12月19日解除，本院予以确认；反诉原告主张反诉被告以4个月租金为标准向其支付违约金33000元。本院认为，根据双方签订的租赁合同第七章第2条关于违约责任约定，因乙方违反合同导致提前终止合同的，乙方赔偿给甲方的损失不能少于一个月租金。依据该约定，结合本案实际情况，本院支持违约金标准为由反诉被告向反诉原告支付一个月租金，经本院核算，展位及办公室一个月租金标准为8250元（84000元÷12个月+15000元÷12个月），超出部分不予支持。被告辩称，其在履行合同过程中不存在违约行为，不应当承担违约责任，以及涉案租赁合同解除时间为2018年12月19日的辩解意见，与查明事实相符，本院予以采纳。原告反诉辩称，双方签订的《租赁合同》已于2018年10月11日解除，本案系被告违约，原告不存在违约的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告汤某与本诉被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司于2018年5月27日签订的《租赁合同》于2018年12月19日解除；二、本诉被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司返还本诉原告汤某租金和保证金共计68025元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、反诉被告汤某向反诉原告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司支付违约金8250元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回本诉原告汤某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司的其他反诉请求；六、以上二、三项折抵后，被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司支付原告汤某租金、保证金59775元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2276元，由本诉原告汤某负担706元，由本诉被告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司负担1570元。保全费1010元，由本诉原告汤某负担；反诉案件受理费313元，由反诉原告宁夏鑫泽通二手车交易市场有限公司负担235元，由反诉被告汤某负担78元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 齐美超人民陪审员 康国锐人民陪审员 王玉良 二〇二〇年五月二十日（法官助理 冯柯娜书记员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。