山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终1098号 上诉人（原审第三人）：王珍珍，女，1989年6月3日出生，汉族，住滨州市博兴县。 委托诉讼代理人：高宪和，山东法途律师事务所律师。 上诉人(原审第三人)：中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，住所地滨州市渤海七路633号，统一社会信用代码91371600866937259R。 负责人：卜江滨，该支行行长。 委托诉讼代理人：杭勇涛。 委托诉讼代理人：魏梦飞，山东一衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李树德，男，1983年1月16日出生，汉族，住滨州市无棣县。 被上诉人（原审原告）：闫荣祥，男，1948年10月15日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被上诉人（原审原告）：刘爱荣，女，1948年12月3日出生，汉族，与闫荣祥系夫妻关系，住址同上。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘向荣，山东英天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何青峰，男，1978年11月11日出生，汉族，住滨州市沾化区。 上诉人李树德、王珍珍、中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行（下称工商银行滨城支行）因与被上诉人闫荣祥、刘爱荣、何青峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王珍珍上诉请求：1.依法撤销滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2783号民事判决书，改判驳回闫荣祥、刘爱荣的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用及财产保全费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审认定事实错误。1.上诉人作为一个购房者，在查看了房产所有人的不动产权属证书，得知房产具备过户条件后，是否去现场看房，怎么购买房等行为，都是买房者的权利，而不是义务，一审法院混淆了“权利”和“义务”的概念，并以此认定上诉人“非善意”明显错误。2.通过一审查明的事实可知，李树德与何青峰代理人周迪签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。李树德基于何青峰对周迪经过公证的授权委托书，已经履行完过户手续。李树德对涉案房产有完全的处分权。王珍珍购买该房产，并支付房款办理完按揭贷款，无任何过错和过失。3.一审认定李树德与周迪以何青峰名义签订房地产买卖合同目的并非进行真正意义上的房屋买卖，该合同目的实为借款设定的抵押，明显没有法律依据，也未提交合法有效的证据证实。何青峰“一房二卖”实收两份房款，如何能损害何青峰利益。4.胡付华的陈述没有证据予以证实，一审予以采信，并以此作为定案依据，明显属于主观臆断。（二）一审认定事实错误必须导致适用法律错误。综上，一审认定事实错误并由此导致适用法律错误，认定两个房屋买卖合同无效没有任何证据支持，望二审查明事实，予以改判，并驳回闫荣祥、刘爱荣的诉讼请求。 工商银行滨城支行辩称，同意王珍珍的上诉意见。 闫荣祥、刘爱荣辩称，（一）上诉人王珍珍认为是否去现场看房是买房人的权利。我方认为买房者去实地勘察房屋的状况是所有房屋买卖交易的交易习惯，法院在审理当中可以根据行业交易习惯进行裁判。一审法院对该项的观点我方认可。（二）所谓何青峰的代理人周迪与李树德签订的合同的性质，何青峰与李树德签订的合同实际是金帝公司为何青峰借款合同设定的一个担保，出售房屋并非何青峰真实的意思表示。真实意思表示是产生法律民事效力的原则。虚假意思表示所产生的法律行为是无效的。（三）何青峰并没有一房二卖，我方代理人与滨城区公安分局经侦大队办案人员了解，2017年7月何青峰在涉案房产后已经向金帝公司偿还了借款，但是周迪依然卖给了王清华的代理人李树德。据何青峰所述，周迪在卖掉房产后也没有将房款给付何青峰，因此不存在王珍珍所说的一房二卖收两份房款。（四）胡付华的陈述系一审法院依职权根据审理需要调取的滨州市中级人民法院2019年末4月15日作出的（2019）鲁16民再2号民事判决的内容，一审法院对该事实的认定有充足的事实证实，完全符合法律规定。 何青峰辩称，同闫荣祥、刘爱荣的答辩意见。 工商银行滨城支行上诉请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2783号民事判决，依法改判或发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）被上诉人闫荣祥、刘爱荣无权取得涉案房屋所有权。涉案房屋系何青峰所有，2014年8月29日，何青峰将房屋过户于被上诉人李树德，依据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。李树德取得涉案房屋所有权。在本案涉案房屋的转让中，何青峰与闫荣祥、刘爱荣签订房屋买卖合同，但未在相关房屋管理部门办理变更登记，不发生物权效力，不具有对世性、对抗性。在针对同一涉案房屋两次买卖行为中，已与被上诉人李树德办理了过户手续，此种情况下，被上诉人闫荣祥、刘爱荣已不可能取得房屋的所有权，合同上的债权可转化为损害赔偿的债务。（二）被上诉人王珍珍对于涉案房屋的取得属于善意取得，与被上诉人李树德之间的房屋买卖合同有效，且双方已对涉案房屋进行了权属转移登记，王珍珍取得涉案房屋的所有权。在李树德与王珍珍房屋买卖合同中，作为李树德代理人的周迪，具有经公证过的授权委托合同书等合法授权手续，双方签订房屋买卖合同，王珍珍依照合同约定支付房款，并于2017年11月13日，王珍珍与李树德在滨州市不动产登记中心办理了产权转移登记，涉案房屋转移登记至王珍珍名下，王珍珍取得涉案房屋的所有权合法有效。（三）王珍珍抵押行为有效，工商银行滨城支行享有对涉案房屋的抵押权。2017年11月20日王珍珍与工商银行滨城支行签订个人购房借款担保合同，将涉案房屋抵押于工商银行滨城支行，工商银行滨城支行依据王珍珍提交不动产权证书，显示涉案房屋所有权人系其本人，该不动产权证书具有公示力、公信力，双方依法办理抵押登记，依据物权法的规定，工商银行滨城支行享有涉案房屋的抵押权。综上，工商银行滨城支行系涉案房屋的合法抵押权人。 王珍珍辩称，同意工商银行滨城支行的上诉意见。 闫荣祥、刘爱荣辩称，闫荣祥、刘爱荣取得涉案房屋所有权符合法律规定。上诉人引用的法律规定有误。根据民法总则第146条的规定，民事法律行为的效力应当系当事人真实意思的表示。所以说李树德未取得房屋的所有权。关于善意取得，在李树德未取得涉案房产的情况下，王珍珍没有履行勘察涉案房产的义务。即使其支付了合理对价，也不构成善意取得。那么工商银行滨城支行的情况和王珍珍一样，在在王珍珍未取得涉案房产的情况下，工商银行滨城支行未对涉案房屋进行实地勘察。其未履行商业银行法及其他相关规章制度，对抵押物进行充分了解评估的义务，因此其不能对抵押物的抵押权构成善意取得。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。三上诉人的上诉理由，没有法律依据，请求二审法院驳回上诉请求。 何青峰辩称，同意闫荣祥、刘爱荣的上诉意见。 李树德二审未到庭参加诉讼，其上诉请求为：1.依法撤销(2019)鲁1602民初2783号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）上诉人与被上诉人何青峰的代理人周迪签订的房屋买卖合同是基于何青峰为周迪出具了公证授权委托书，周迪就涉案房屋与李树德签订买卖合同系根据何青峰的授权委托而为，代理行为合法有效。（二）上诉人李树德周迪签的的房屋买卖协议就是为了购房投资，存在真实的购房意愿，并不存在非法目的，至于上诉人与案外人王清华之间的关系属于内部法律关系，并不影响购买房屋的真实意思表示，并且王清华在公安机关的调查笔录中也明确表示是买房而非有其他目的。一审法院认为上诉人以合法形式掩盖非法目的是错误的，并无证据予以证实。（三）上诉人李树德已经按照合同约定的价格支付了包括涉案房屋在内的全部房屋的合理对价，不存在虚假的买卖行为。（四）根据物权法的规定，不动产物权的取得以办理完毕转移登记为准，涉案房屋已经办理了产权转移登记手续，李树德已经取得了涉案房屋的所有权。（五）一审判决适用法律错误，一审判决书在第9页论述合同无效时依据的是民法总则146条，在第11页进行判决时依据的是合同法第10、51、52条，前后依据的法律规定不一致，属于适用法律错误。（六）上诉人李树德一审时向一审法院提交了山东省高级人民法院(2019)鲁民申4216号民事裁定书、山东省滨州市中级人民法院(2018)鲁16民终1648号民事判决书以证实李树德购买的包括涉案房屋在内的购房合同已经被两级法院认定为有效合同，一审法院对最新的判决书认定的事实未予采纳是错误的。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 闫荣祥、刘爱荣向一审法院起诉请求：1.判令何青峰与李树德之间的房屋转让行为无效，将涉案房产过户回何青峰；2.判令何青峰履行合同义务，配合闫荣祥、刘爱荣办理房产过户手续；3.本案诉讼费、保全费由一审被告承担。诉讼过程中，增加以下诉讼请求：1.确认滨州市××路××号××号楼××室房屋为其所有；2.确认李树德与王珍珍的房屋转让行为无效；3.确认王珍珍与工商银行滨城支行的抵押行为无效；4.判令何青峰、李树德、王珍珍共同承担涉案房屋的抵押责任。 一审法院认定事实，滨州市××路××号××号楼××室原系何青峰所有。2013年，何青峰以上述房产提供抵押经滨州市滨城区金帝投资咨询中心（以下简称金帝投资中心）从中介绍，向案外人苏红霞借款17万元。借款过程中，何青峰与案外人周迪签订授权委托书并经公证，委托周迪（金帝投资中心人员）办理上述房产抵押、解除抵押等事项，并授权在其不能偿还借款时，周迪可对外出售上述房产，代为办理与出售上述房屋有关的及房产登记机关要求的一切事宜。 2014年7月，闫荣祥、刘爱荣以265000元向何青峰购买涉案房产。闫荣祥、刘爱荣于2014年7月22日、7月24日、8月28日分三笔向何青峰支付购房款265000元后，何青峰向闫荣祥、刘爱荣交付了涉案房产，闫荣祥、刘爱荣入住。后，闫荣祥、刘爱荣要求何青峰配合办理权属转移登记，何青峰一直未予配合。 2014年8月19日，涉案房产在何青峰不知情的情况下，注销抵押登记。后，周迪依授权委托书以何青峰名义与李树德签订房地产买卖合同并将涉案房产转移登记至李树德名下。何青峰未向李树德进行实物交付。 2016年5月24日，李树德以排除妨害为由向一审法院提起诉讼，要求闫荣祥、刘爱荣、闫磊、刘新青腾出涉案房屋并赔偿损失。一审法院于2018年3月15日作出（2016）鲁1602民初2485号民事判决，判决驳回李树德的诉讼请求。该判决作出后，当事人均未提出上诉，判决已生效。 2017年10月18日，李树德（甲方）与第三人王珍珍（乙方）、滨州市万居房产有限公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定，甲乙双方协议一致，黄河二路762号利天公司3号楼2-102室及其附属设施总价款475000元；乙方于2017年10月18日交付定金5000元；甲乙双方协商于2017年11月18日前到房产交易大厅办理房屋产权过户手续，过户产生的全部费用由乙方承担；购房款首付款11万元，申请贷款36万元，若乙方申请的贷款未审核通过或通过的贷款金额不足，乙方应用现金或甲方同意的其他方式补足；甲乙双方共同委托丙方为其促成房屋买卖交易，并收取中介服务费1000元，贷款服务费1000元，丙方协助办理过户及贷款手续，甲乙双方同意甲方于2018年2月18日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲方将该房屋钥匙交于乙方；甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担；甲方迁出户口日期为2018年12月18日。 同日，王珍珍向李树德交付定金5000元，李树德出具购房定金收条。 2017年11月1日，王珍珍通过其尾号8668的工商银行账户向李树德尾号1308的账户转账11万元。 2017年11月13日，王珍珍与李树德在滨州市不动产登记中心办理了产权转移登记，涉案房屋转移登记至王珍珍名下。双方在不动产登记中心签订的存量房买卖合同记载成交价为275000元。 2017年11月20日，王珍珍作为借款人及共同借款人王文兰、王占村与工商银行滨城签订个人购房借款担保合同，贷款36万元向李树德支付剩余房款。上述合同抵押物清单载明抵押物价值47万元。 诉讼过程中，第三人王珍珍自认，签订合同时因李树德告知其涉案房屋由承租人居住，其未进入涉案房屋内部看房。李树德至今未向王珍珍交付房屋。 根据2015年3月到5月滨州市公安局滨城分局对王清华作出的询问笔录及对胡付华作出的讯问笔录，涉案房屋属于王清华向金帝投资中心投放资金、金帝投资中心向其指定的李树德进行房产转移登记的十五套房产之一。 滨州市中级人民法院2019年4月15日作出（2019）鲁16民再2号民事判决认定，王清华向金帝投资中心投放资金，金帝投资中心人员依据借款人出具的授权委托书与李树德签订房地产买卖合同并进行物权变动的行为，系合法形式掩盖非法目的、损害了债权人利益，均无效。 涉案房产由闫荣祥、刘爱荣居住至今。 一审法院认为，闫荣祥、刘爱荣与何青峰达成房屋买卖的一致意思，闫荣祥、刘爱荣向何青峰交付全额购房款后，何青峰向其交付了涉案房屋。虽然双方在进行房屋买卖时，房屋上存在抵押，但该抵押已于2014年8月注销。闫荣祥、刘爱荣与何青峰的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 李树德与周迪以何青峰名义签订的房地产买卖合同的目的并非进行真正意义上的房屋买卖，该合同的目的是实为借款设定抵押，虚拟买卖关系的物权变动，合同中房屋的价格只是发生物权变动的需求，没有实际交付价款的证据。虽然物权变动通过签订经过公证的授权委托合同书和房地产买卖合同的合法形式，但是涉案借款整个过程均是在案外人的操控之下，是以合法形式掩盖非法目的，损害何青峰的利益。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”。双方签订的房地产买卖合同系虚假行为，依据上述规定，李树德与周迪以何青峰名义签订的房地产买卖合同为虚假的意思表示实施的民事法律行为，系无效合同。两人之间进行权属转移登记的行为，亦无效。李树德未取得涉案房产的所有权。 关于李树德与王珍珍之间的房屋买卖合同，闫荣祥、刘爱荣主张两人之间房屋买卖行为无效。王珍珍提出其系支付了合理对价的善意第三人的辩解意见。根据物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得的构成要件，一是出让人无权处分，二是买受人受让时为善意，三是合理价格转让，四是按照法律规定已经进行不动产物权变动登记。受让人的善意是善意取得的条件之一。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。善意的认定，以受让人对无权处分不知道且不应知道无重大过失、过错为标准。判断是否存在过失，应以行为人受让时是否尽到通常情况下合理的注意义务为标准。如果行为人稍加注意即可避免认识错误，而没有尽到该项义务时，就应当认为存在重大过失。 本案中，第三人王珍珍述称购房时因李树德告知其房屋现由承租人居住故未进行验房。正常房屋买卖交易习惯，受让人出于交易安全通常会到实地查看房屋，了解房屋位置、结构、现状，以及确定出让人对出售房产的实际掌控。涉案房产自2014年始即由闫荣祥、刘爱荣居住至今。李树德并未实际占有涉案房产。如第三人王珍珍受让房产时，尽到一般的注意义务进行实地验房，即可发现李树德未实际占有涉案房产。其在被告知房屋上存在租赁的情形下，亦未要求李树德出示租赁合同，以了解承租人信息、居住人员情况及排除承租人优先购买权，更未了解房屋现实状态，而轻信李树德的说辞，径行与李树德签订房屋买卖合同，合同中亦未对租赁情形及租赁孳息进行约定，未能尽到谨慎注意义务，存在重大过失，系非善意。王珍珍对涉案房产不构成法律意义上的善意取得。依据物权法第一百零六条规定，闫荣祥、刘爱荣作为权利人有权追回涉案房产。 关于抵押行为效力。王珍珍以未取得所有权的房产进行抵押借款，工商银行滨城支行是否对抵押权构成善意取得。经审查认为，银行在进行二手房贷款审批时，一项重要的工作就是对抵押物进行实地勘察，以确定抵押物的现状及价值。王珍珍与工商银行滨城支行签订的个人购房借款担保合同中明确载明抵押物价值47万元，但工商银行滨城支行在进行贷款审批时，未对涉案房产进行实地勘察以确认抵押物现状，未能尽到谨慎注意义务，对抵押权不能构成法律意义上的善意取得。 综上，闫荣祥、刘爱荣全额支付购房款后，何青峰应协助闫荣祥、刘爱荣办理房地产权属转移登记。涉案房产经多次转移登记现登记于王珍珍名下、并设定了抵押权，李树德、王珍珍、工商银行滨城支行亦应协助闫荣祥、刘爱荣办理权属转移登记。李树德未按一审法院指定时间到庭参加诉讼，视为对其质证权、辩论权的放弃，可依法缺席判决。 综上，闫荣祥、刘爱荣的诉讼请求，予以部分支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条、第五十二条第三款、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、周迪以何青峰名义于2014年8月20日与李树德签订的房地产买卖合同及房地产权属转移行为无效；二、李树德与第三人王珍珍关于滨州市××路××号××号楼××室房地产权属转移行为无效；三、第三人王珍珍与第三人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行关于滨州市××路××号××号楼××室抵押行为无效；四、何青峰、李树德、第三人王珍珍、第三人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行于本判决生效之日起十日内协助闫荣祥、刘爱荣办理滨州市××路××号××号楼××室房地产权属转移登记；五、驳回闫荣祥、刘爱荣的其他诉讼请求。案件受理费5275元，财产保全费2020元，共计7295元，由何青峰、李树德、第三人王珍珍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交下列证据： 王珍珍提交：1.滨城区人民法院（2016）鲁1602民初2485号民事判决书，该判决第三页闫荣祥、刘爱荣答辩称“我找过何青峰，找了五六十次，找他是为了要钱，他给了我34000元，剩余的到现在没给，他说话不算数，他写的承诺书一大摞了。我的问题解决不完，我不能腾房子，我没处居住。”2.龙山小区物业管理办公室出具的证明，拟证实上诉人王珍珍系国昌实验幼儿园教师，从2016年3月18日起至今，一直免费给其提供宿舍居住。3.涉案房产小区环境及周边照片一宗，拟证实涉案房产南边、西边以及小区对面靠西位置都已经拆迁，涉案房产也是老旧房屋，符合旧村改造或拆迁的条件，上诉人投资该房产理由正当。4.周雪莉证人证言一份；5.证人刘某1、刘某2、候某出庭证言。四人系王珍珍同事，拟证实王珍珍居住在单位宿舍，购买涉案房屋并不是为了居住而是因所买房屋要拆迁而投资。 工商银行滨城支行提交：1.涉案房产实地拍摄照片一宗，徐某身份证原件及复印件各一份，中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行出具的徐某员工证明一份。拟证明：上诉人工行滨城支行在审批王珍珍抵押贷款申请的过程中，派遣员工对涉案房产进行了充分的实地考察；不存在重大过失；2.王珍珍个人信贷业务档案一宗；中国工商银行股份有限公司下发的工银规章【2018】57号《关于印发（2018版）及的通知》及《二手个人住房贷款管理办法（2018版）》一套。拟证明：以涉案房屋进行抵押贷款系王珍珍的真实意思表示，其行为真实有效，上诉人工行滨城支行在审查王珍珍抵押申请过程中，充分履行了审查义务，并严格依照法律法规以及中国工商银行股份有限公司下发的《二手个人住房贷款管理办法》规定的执行标准及流程进行操作，不存在任何过失行为。3.滨州市滨城公证处出具的公证书一份。拟证明：该公证书对滨城支行全球信贷与代理投资管理系统中王珍珍个人二手住房购置贷款审批项下滨城支行工作人员徐某所上传的六份照片进行保全。证明工商银行滨城支行在审批王珍珍贷款过程中于2017年11月6日进行实地考察。4.证人徐某、杨某出庭作证证言，可证实2017年11月6日徐某在杨某的陪同下到涉案房屋实地勘察的情况。 何青峰提交：偿还金帝公司借款的部分收到条。证明：所欠款项已经偿还，金帝投资中心仍然把房屋过户。 本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，在二审期间，何青峰对已支付闫荣祥、刘爱荣34000元予以认可，与王珍珍提交的滨城区人民法院（2016）鲁1602民初2485号民事判决书中闫荣祥、刘爱荣答辩内容相印证。本院对该事实予以确认。 本院认为，闫荣祥、刘爱荣与何青峰之间具有买卖房屋的真实意思表示，并且闫荣祥、刘爱荣向何青峰全额交付了购房款，何青峰向闫荣祥、刘爱荣交付了涉案房屋。双方间存在真实的房屋买卖关系。但因闫荣祥、刘爱荣与未及时与何青峰办理房屋产权变更登记手续，该房屋买卖合同尚未履行完毕，闫荣祥、刘爱荣就涉案房屋并未取得对抗第三人的物权效力。 李树德与周迪以何青峰名义签订的房地产买卖合同，其目的系为借款设定抵押，虚拟买卖关系的物权变动，没有实际交付价款。虽然涉案房屋办理了权属转移登记，但系以合法形式掩盖非法目的，其行为损害了何青峰的利益。李树德与周迪以何青峰名义签订的房地产买卖合同为虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。故李树德虽与何青峰之间进行了权属转移登记，但不能产生物权变动的效力。 李树德与王珍珍之间的房屋买卖行为的认定，虽然李树德与何青峰之间的房屋权属转移行为无效，但依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动为依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；本案中，各方当事人对于王珍珍自李树德处受让的房屋价格均未提出异议，可认定已支付合理对价；王珍珍已与李树德就涉案房屋办理了物权变动登记；对于王珍珍在受让该房屋时是否善意的认定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。王珍珍在一、二审期间陈述，其欲购买涉案房屋时是从网上获得的信息，在购买涉案房屋时系为投资而非居住需要，其与其他买房人到涉案房屋处查看，因李树德称房屋已出租不方便入户，而未入户查看，王珍珍即使存在过失，也系一般过失，构不成重大过失。与此同时，何青峰及其他当事人也并未就王珍珍非善意取得提交任何证据，故一审认定王珍珍未构成善意取得不当。如上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，应认定王珍珍取得涉案房屋所有权。 关于房屋抵押合同的效力。经查认为，工商银行滨城支行在进行办理二手房贷款审批时，已按照规定对抵押物进行实地勘察等，所履行手续并无不当之处，故该抵押合同有效。 如上所述，闫荣祥、刘爱荣虽已履行了与何青峰房屋买卖合同的主要义务，并入住涉案房屋，但未与何青峰办理物权变动登记手续，不能对抗王珍珍作为善意第三人已取得涉案房屋所有权的事实，故除其请求认定何青峰与李树德间房屋转让行为无效外的其他诉请不能得到支持。 综上，上诉人工商银行滨城支行、王珍珍的部分上诉理由成立。上诉人李树德的上诉理由不能成立。原判对何青峰与李树德间房屋转让行为无效的认定正确，但对王珍珍及工商银行滨城支行是否“善意”的认定标准有误，致判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2783号民事判决第一项； 二、撤销滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2783号民事判决第二、三、四、五项； 三、驳回闫荣祥、刘爱荣的其他诉讼请求。 一审案件受理费5275元，财产保全费2020元，共计7295元，由闫荣祥、刘爱荣负担；二审案件受理费5275元，由李树德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 崔诗君 审 判 员 张 珊                            本件与原本核对无异                二〇二〇年五月二十八日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 崔玮琦