山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6738号原告（反诉被告）：李吉彬，男，1957年12月23日生，汉族，退休工人，住威海市文登区。委托诉讼代理人：杨春燕，威海文登小观法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：向秀娟，女，1977年1月25日生，汉族，个体，住荣成市。委托诉讼代理人：樊丽婷，山东成山海天律师事务所律师。原告（反诉被告）李吉彬与被告（反诉原告）向秀娟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李吉彬及其委托诉讼代理人杨春燕，被告向秀娟及其委托诉讼代理人樊丽婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李吉彬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的貂场租赁合同；2、被告付给原告租金50000元；3、被告支付违约金120000元。事实和理由如下：原、被告于2017年11月1日签订了貂场租赁合同，被告承租原告坐落于文登区侯家镇驻地的养貂场，租赁期限10年，自2017年11月30日起至2027年11月30日止，年租金60000元，被告于合同签订时一次性付给两年的租金120000元，可被告租用近2年，只付给原告租金70000元，尚欠50000元，原告多次找其索要，被告拒绝支付。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，违约金变更为11万元。被告向秀娟提交书面答辩状，辩称：1、双方于2017年11月1日签订的租赁合同违反法律强制性规定无效，被答辩人出租的房屋未取得建设工程规划许可证，其与答辩人签订的租赁合同无效；即使合同有效，答辩人完全按照约定履行义务，而且比约定租金数额超付10000元，被答辩人并不享有解除合同的法定权利；2、违反合同约定的是被答辩人，答辩人无需支付违约金，自2019年9月起被答辩人经常以各种理由干扰答辩人，致使答辩人无法正常经营，9月14日、10月17日被答辩人两次诬陷答辩人盗窃，11月30日被答辩人故意将车辆停在答辩人门口阻碍出行，公安机关先后三次出警，因被答辩人的原因，答辩人无法在涉案租赁房屋从事养殖，只能于2019年12月1日搬离。被答辩人主张的违约金是按照剩余8年的租赁期限计算，不符合常理，答辩人已经搬离租赁房屋，被答辩人可以自行经营或是租赁他人，被答辩人未产生任何损失。反诉原告向秀娟向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还租金10000元；2、判令反诉被告支付经济损失6250元。事实和理由如下：双方于2017年11月1日签订租赁合同，约定租金为每年60000元，后因市场行情原因双方协商将租金调整为25000元/年，反诉原告共计交付95000元，现由于反诉被告违约致使反诉原告无法继续租赁，反诉被告应当将多余租金10000元予以返还并支付经济损失6250元。反诉被告李吉彬辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，违约方是反诉原告，其应支付租金即违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议的事实本院认定如下：2017年，双方协商涉案貂场租赁事宜，被告于8月21日向原告之妻王辉荣支付了20000元，王辉荣向被告出具收条一张，载明：今收到人民币20000元整2017年8月21日王辉荣，同年11月1日，原、被告双方签订貂场租赁合同一份，约定被告（乙方）租赁原告（甲方）在威海市文登区侯家镇的养貂场一处，第二条约定貂笼及养貂设备为：正房13间、1200貂笼及貂舍、绞肉机、打料泵、搅拌机、电脑自动饮水控制器；第三条约定：租赁期限自2017年11月31日至2027年11月30日，第四条约定：该貂场每年租金为60000元，租金预交一年，开始一次性付两年120000元，然后每年11月1号前付60000元；第七条违约责任约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方支付三个月租金作为违约金；第十条约定：墙外1亩土地一次性付10年5000元。合同签订后，原告将貂场交付给被告使用，被告于同年11月26日向原告支付52000元（银行转账50000元+微信转账2000元），于2019年以现金方式支付20000元，另通过银行转账方式于2019年6月15日转账5000元。2019年12月1日至5日，被告搬离涉案貂场，并向原告支付了搬离期间的费用共计800元。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：一、对租赁经过。原告做如下陈述：被告2017年8月交付定金2万元，在签合同当日原告给被告出具了2万元的定金变为押金的单据，约定待合同终结10年后无损坏物、无欠付水电费的情况下返还给被告，若被告违约2万元不退的字样，该单据在被告处，被告支付了5万元租金后告诉原告待一个月后支付剩余租金7万元及墙外土地租金5000元，原告收到5万元钱租金也给被告出具了收据，收据上标明剩余租金及墙外土地租金5000元于一个月内付清，其他按合同履行，双方没有约定变更年租金为25000元也没有约定变更墙外土地租金为2000元，被告未按约定支付75000元，原告多次索要被告又支付了25000元（包含墙外土地5000元），被告一共支付租金77000元（包含墙外土地5000元）。被告做如下陈述：双方于2017年11月1日签订租赁合同，被告于当年8月提前预付了2万元租金，当年年底因被告资金困难不想继续租赁，和原告协商交付15000元违约金解除合同，后双方协商一致约定变更租金交付方式为每年交付6万元，押金为1万元，被告于当年11月26日交付了当年的租金5万元，加上之前的2万元，第一年租金6万元已经付清。2018年年底因养貂行情不好，原被告双方协商将租金变更为25000元/年，被告于2019年1月份向原告交付了2万元，2019年6月15日又向原告支付了5000元，第二年的租金也已经付清,因为原告的原因被告无法继续租赁貂场，于2019年12月5日将貂场返还给了原告，关于墙外土地，被告与王辉荣协商约定一共给2000元就行了，这2000元被告也转给王辉荣了，就是2017年11月26日微信转账的2000元。二、被告为证实其抗辩，提交如下证据：1、被告与王辉荣的聊天记录一份，载明2017年11月26日王辉荣陈述50000元收到了，被告询问其微信是否可以收钱并向其转账2000元，王辉荣收取了该2000元，同年12月13日王辉荣告知被告可以搬入貂场，被告陈述16号搬，王辉荣说好；2、被告与王辉荣的通话录音一份，内容如下，被告询问：咱去年不是商量2019年25000元吗？王回答：啊，嗯。被：咱都商量好了，当时俺老头子说写个合同，你说不用不用，不能丧良心，那这回又跟我要60000元能行吗？王：哦，那等我问一问，来家问一问。被：咱俩都商量好2019年25000元了，大叔现在2019年又跟我要60000元，是不是不行？王：哦，那等我问问。被：你得跟大叔说当时咱去年都讲好了，2019年25000元的租金，当时我对象说打个协议，你说不用，现在又要60000元，像话吗？王：好啊，等我回来问道问道。双方另行协商了被告将粪便搬离的事宜。被告另申请本院调取公安机关三次出警的出警录像，本院依其申请至公安机关调取，但公安机关只保存了2019年11月30日的出警录像，该录像内容为原告将车辆挡在貂场大门，被告无法出入遂报警，公安人员到场对双方进行调解，调解过程中，被告认可其构成违约，陈述其同意按一年三个月计算向原告支付违约金，但原告向要求按八年二十四个月计算违约金，双方对此产生纠纷，公安人员告知双方因一年和八年差距过大，建议双方到法院解决纠纷，双方另因被告搬走期间的使用费产生争议，后双方均同意按合同约定支付搬走期间的使用费。三、庭审中，原告陈述被告于2017年8月支付的20000元为押金，对该20000元押金，扣除原告的损害物车库门电机两台、油烟机一台、净化器一台、监控录像机及硬盘一个、貂笼子和貉子笼子一宗，上述损坏物价值10000元从押金中扣除，剩余1万元应作为违约金处理，故变更违约金为110000元。被告提出异议称车库门和油烟机以及净化器在原告交付貂场时就是这样了，被告也没用过油烟机，监控录像机和硬盘被原告拿走了，原告没给过被告，貂笼子和貉子笼子没有损坏。为核实情况，本院组织双方当事人到现场进行了勘察，经勘察，貂场内有车库三座，其中两座车库门未落下，屋内有一个油烟机，貂笼子和貉子笼子数量未少，原告主张被告将原先连在一起的貂笼子剪断了，被告称原先交付时就是断的。原告未提供其他证据证实被告将相关物件予以损坏。本院认为，本案争议焦点为以下几点：一、涉案貂场租赁合同的效力，被告辩称合同无效，但合同无效的前提之一是必须违反法律法规的强制性规定。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，即涉案貂场租赁合同的效力可以参照而并非必然根据该司法解释的第二条规定而无效，且涉案貂场的性质目前尚未得到有关主管部门确认；其次，被告在租赁貂场时明知涉案貂场并未取得建设工程规划许可证，其已经使用貂场长达两年并从中获益，也认可已经构成违约并同意向原告支付违约金。故本院认为涉案合同并未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对被告该抗辩本院不予支持。原告要求解除涉案租赁合同，根据查明的事实可以认定被告已经从涉案貂场搬走，双方已经于事实上解除了该租赁合同，故原告要求解除该合同理由充分，本院予以支持；二、合同履行过程中是否发生了变更，被告提交了其和王辉荣的通话录音，录音中，被告数次明确提出2019年的年租金变更为25000元，王辉荣第一次回答予以确认，其后几次回答虽称等回家问一问，但均未明确予以否认，按常理如被告所述不属实，王辉荣理应当即予以反驳或否认，但王辉荣的回答均不存在上述情况，故本院认为被告提交的证据足以证实被告该抗辩；同时，根据双方的微信聊天记录中被告支付了50000元后王辉荣同意被告搬入貂场并未要求被告按合同约定另行交付70000元的事实，本院对被告辩称双方协商一致变更租金交付方式亦予以采信，认定双方协商一致对涉案合同已经进行了变更即租金交付方式由开始一次性付两年变更为每年交付，2018年的租金为60000元，2019年的租金变更为25000元。同时根据查明的事实可以认定被告已经足额支付了涉案貂场2018年和2019年的租金，故原告要求被告支付欠付租金本院不予支持；三、2017年11月26日被告支付了2000元，根据上述第二条，被告已经按合同约定交付了2018年的租金60000元，故该2000元应认定为合同中约定的墙外1亩地的租金，现合同已经解除，被告并未要求返还，对该2000元本院不予处理；四、原告主张相关物件被被告损坏，被告予以否认，原告未提供充分证据证实该主张，且根据现场勘查及合同中约定的貂场附属设施亦无法认定被告损坏物件的事实，故本院对原告该主张不予支持；五、原告要求被告支付违约金，被告在出警录像中认可违约事实，并同意支付违约金，本院对原告该要求予以支持，但双方对合同中约定的“违约方按年度须向对方支付三个月租金作为违约金”的含义存在争议，原告主张按剩余租赁年限8年支付24个月违约金120000元，被告辩称应按1年3个月支付违约金15000元。首先，根据合同法的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；其次，被告系事实上提出原告主张的违约金数额过高，本院认为涉案貂场已经返还给了原告，按3个月计算违约金15000元已经足以弥补原告的损失，故本院认定应按被告认可的15000元计算违约金；六、反诉原告要求返还多交的10000元租金，反诉原告自述双方约定变更租金交付方式为每年交付6万元，押金为1万元，于2017年11月26日交付了当年的租金5万元，加上之前的2万元，第一年租金6万元已经付清，反诉被告亦主张反诉被告2017年8月支付的20000元系押金，故本院认定反诉原告主张的10000元系押金，而非多支付的租金，反诉原告在出警录像中自认违约，同意向反诉被告支付违约金，并未要求反诉被告返还相关款项，故本院认定反诉原告已经构成违约，其要求返还该10000元于法无据，本院不予支持；七、反诉原告要求反诉被告赔偿损失，本院认为反诉原告自认已经构成违约，且其并未提供证据证实反诉被告的行为给其造成了相应的损失，故反诉原告该主张证据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2017年11月1日签订的貂场租赁合同；二、被告向秀娟于本判决生效之日起十日内向原告李吉彬支付违约金15000元；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。上述款项打入原告李吉彬在中国农业银行的账户，账号为62×××10。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由原告李吉彬负担3350元，由被告向秀娟负担150元；反诉案件受理费206元，由反诉原告向秀娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  栾哲元人民陪审员  王吉淑人民陪审员  吕召强二〇二〇年五月二十日书 记 员  姜芸洁