广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初708号原告:广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹、吴仲亨，单位职员。被告：广州市东晓物业管理有限公司，，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203法定代表人：梁树松，经理。委托诉讼代理人：沙奇林，广东南国德赛律师事务所律师。第三人：广州市海珠区住房和建设局，住，住所地广州市海珠区新港中路**/div>负责人：陈伟锋，局长。委托诉讼代理人：黎秉恒，单位职员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告广州市东晓物业管理有限公司、第三人广州市海珠区住房和建设局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹、吴仲亨，被告的法定代表人梁树松及委托诉讼代理人沙奇林，第三人的委托诉讼代理人黎秉恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区南华东路跃龙大街40号地下（计租面积72.63平方米）是其单位辖内管理的直管房。被告为原广州市海珠区国土局、广州市海珠区房地产管理局区属下的直管房业务部门几经改制后，于2002年成立的民营企业。被告成立以来，凭其丰富的直管房管理经验，一直为海珠区区房管部门提供直管房管理事务性服务。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与被告签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定委托被告实行对11条行政街范围内直管房的管理工作，委托管理时间自2017年1月1日至2019年12月31日止。2019年5月，被告单方提出自2019年6月30日下班时起，终止履行上述采购合同。在海珠区房管部门提供直管房事务性服务期间，被告利用管理直管房之便，从其成立其便使用涉案物业作为其放置房屋修缮、应急抢险等工具的仓库，但未与原告签订任何租赁合同。原告于2019年5月9日向被告发出了《关于解除房屋租赁关系及缴交房屋使用费的函》，要求解除与被告不定期租赁关系，被告在2019年5月10日前办理房屋退租手续，收取自2017年1月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。据穗财规字（2016）1号文《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》第33条规定：各行政事业单位应加强国有资产出租管理，严禁出租办公用房，已经出租的办公用房到期必须收回，第37条规定：行政事业单位资产出租，应实行公开招租，由产权单位委托有资质的社会中介机构进行评估，该评估价格作为公开招租的标底价。据穗财资（2016）397号《广州市财政局关于进一步规范和加强市直行政事业国有资产管理的通知》规定，对违反规定对外出租的资产管理事项应及时给予清理纠正。据2018年7月13日的穗建房管（2018）1177号文《广州市住房和城乡建设委员会关于印发直管房违规出租出借整改工作方案的通知》要求，对未按规定公开出租资产、未按市房管部门公布的地段参考价和中介机构评估租金对外出租资产、合同到期后未按规定报批继续出租给原承租人等问题进行重点整改，停止违规出租。综上，原告有权向被告追索涉案物业的房屋使用费。请求法院判令：1、被告按照《广州市2001年住宅房屋租金标准》规定的3.57元/月·平方米的计算标准缴纳从2017年1月至2019年4月使用海珠区南华东路跃龙大街40号地下的房屋使用费，共计7260.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、被告根据广州市政府采购合同，为中标范围内的海珠区住建水务局直管房提供物业管理服务，涉案物业包含其中，用于物业管理用房，不是出租房。根据招标文件，被告为中标人之一，根据中标签订的物业服务合同为海珠区住建水务局的直管房提供物业管理服务，被告为中标人之一，涉案物业用于物业管理用房。原告在起诉状中承认被告从成立其便使用涉案物业作为放置房屋修缮、应急抢险等工具的仓库，为物业管理用房。二、为受托管理物业的管理人提供物业管理用房，是委托人的法定义务，在本案中同时也是合同义务。根据《物业管理条例》第三十条、第三十四条、第六十二条规定了建设单位不设置物业管理用房的行政处罚措施。因此，为被告提供物业管理用房是物业委托人的法定义务，被告有权在物业管理范围内使用物业管理用房，包括必要的办公用房、仓库与应急救险工具、材料用房。根据招标文件第九条，原告也有合同义务提供物业管理办公住所、仓库、其中仓库面积不少于900平方米，涉案全部六处仓库面积合计254.24平方米，完全在招标文件约定范围内。第三人述称：同意原告的诉讼请求和意见。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局发出的《接管通知书》记载,海珠区南华东路跃龙大街40、40-2号产别为经租，产业来源为淘汰重建，住宅，接管面积85.635平方米，等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。据2017年1月《广州市政府采购招标文件》记载，采购人为广州市海珠区住房和建设水务局，服务期间采购人可向中标人提供适当的办公场所和仓库（每个片区办公场地约600平方米左右，仓库约900平方米左右），用于海珠区直管房管理事务性服务工作，但中标人不得挪作它用。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局（甲方）与被告（乙方）签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定甲方委托乙方实行对11条行政街范围内直管房的管理工作，委托管理时间自2017年1月1日至2019年12月31日止；服务期限内，当年正常新收租金按标准结算支付，以税前实收租金为基数，按不同区域不同比例计提管理服务费；等。2019年3月22日，中共广州市海珠区委机构编制委员会办公室印发《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》载明，原区住建水务局所属区住房保障中心、区房屋安全和物业一所、区房屋安全和物业二所划入区住建局，等。2019年5月9日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁关系及缴交房屋使用费的函》，载明涉案物业是原告辖内直管房，房屋租赁期限已届满或已办理退租手续，正式解除涉案物业的不定期租赁关系，请被告于2019年5月10日前办理房屋退租手续，并腾空交回房屋及缴清水电费、物业管理费等相关费用；为防止国有资产流失，原告将严格按物权法规定行使物权，向被告收取房屋自2017年1月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，按房屋产权性质的租金标准或市场租金参考价收取，等。被告向原告发出《关于解除房屋租赁关系及缴交房屋使用费的复函》，载明根据《广州市政府采购招标文件》载明办公场所约600平方米，仓库约900平方米的标准提供给被告，被告一直严格遵守所租用办公和仓库仅用于直管房管理事务性服务工作的约定，不同意原告以国有资产流失的名义追收从2017年1月至2019年4月的房屋使用费，也不同意在招标合同期内变更租金标准；接到原告函件后，被告立刻采取了配合的态度，已将包括三防物资、应急物资存放点的仓库即日办理移交，等。据穗财规字（2016）1号《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》第33条规定：各行政事业单位应加强国有资产出租管理，严禁出租办公用房，已经出租的办公用房到期必须收回，第37条规定：行政事业单位资产出租，应实行公开招租，由产权单位委托有资质的社会中介机构进行评估，该评估价格作为公开招租的标底价。据穗财资（2016）397号《广州市财政局关于进一步规范和加强市直行政事业国有资产管理的通知》规定，对违反规定对外出租的资产管理事项应及时给予清理纠正。据2018年7月13日的穗建房管（2018）1177号《广州市住房和城乡建设委员会关于印发直管房违规出租出借整改工作方案的通知》要求，对未按规定公开出租资产、未按市房管部门公布的地段参考价和中介机构评估租金对外出租资产、合同到期后未按规定报批继续出租给原承租人等问题进行重点整改，停止违规出租。据穗国房字（2001）174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》记载，公房租金从每平方米使用面积平均月租金3元调整到3.5元，凡在1995年1月1日以后重新分配承租新建的公房而增加的使用部分租金从每平方米使用面积平均月租金5.4元调整到6.3元，等。原告提供了《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，载明涉案房屋计租标准为广州市2001年住宅房屋租金标准，95年7月分配新房，每平方米基本租金为3.57元，计租面积72.63平方米，评定月租为259.3元。诉讼中，原、被告表示涉案房屋被告按照每月72.6元的标准从2017年1月交租至2019年4月。原告表示：诉讼请求中扣除被告每月交纳的72.6元租金后，被告应支付的房屋使用费为5227.6元。本院认为：广州市海珠区住房和建设水务局与被告签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定水务局委托被告实行对11条行政街范围内直管房的管理工作，委托管理时间自2017年1月1日至2019年12月31日止；服务期限内，当年正常新收租金按标准结算支付，以税前实收租金为基数，按不同区域不同比例计提管理服务费。由上可知，被告受托进行直管房进行管理是有偿计提管理服务费的。虽然《广州市政府采购招标文件》载明可向被告提供相应办公场所和仓库，但并未明确被告无需支付相应房屋使用费。被告使用了涉案房屋，原告要求被告支付相应房屋使用费并无不妥。据原告提供《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，载明涉案物业计租标准为广州市2001年住宅房屋租金标准，每平方米基本租金为3.57元，评定月租为259.3元。被告认为原告应提供免费的物业用房，不应当适用原告主张的租金标准的意见理据不足，本院不予采纳。双方确认，被告已将房屋交回给原告。鉴于此，原告要求被告支付涉案房屋从2017年1月至2019年4月的房屋使用费（每月按3.57元/平方米*72.63平方米计算）合法有理，本院予以支持，但被告从2017年1月至2019年4月支付的每月租金72.6元应予扣除。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市东晓物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付广州市海珠区南华东路跃龙大街40号地下从2017年1月至2019年4月的房屋使用费（每月按3.57元/平方米*72.63平方米计算，2017年1月至2019年4月的房屋使用费每月应扣减72.6元，房屋使用费总额以原告主张的5227.6元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年五月二十七日书记员  李敬钊吴越鸣