山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初4347号原告：薄金岩，女，1966年1月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。被告：李天强，男，1974年7月23日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：史安强，新泰国宇法律服务所法律工作者。原告薄金岩与被告李天强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告薄金岩及其委托诉讼代理人高月欣、被告李天强的委托诉讼代理人史安强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薄金岩向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签署的房屋买卖合同，被告双倍返还购房定金100000元、居间服务费43600元，并自立案之日起按照同期银行贷款利率承担违约金直至履行完毕全部义务之日止；2.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：原被告经位于泰安市泰山区的泰安市华宇房地产信息咨询有限公司提供的居间服务，于2019年3月3日在居间方单位自愿签署房屋买卖合同，合同约定原告购买被告所属的泰安市房屋一套。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金50000元，居间服务费50000元，并准备好了银行按揭贷款所需的全部资料，但经原告及居间方多次督促，被告却违反合同约定，拒绝履行其合同义务，要求对原合同所约定的出售价格做出较大涨幅，导致原被告签署的房屋买卖合同无法履行，造成原告损失。原告为维护自身合法权益，根据签署的房屋买卖合同的约定以及法律规定提起诉讼，望判如所诉。被告李天强辩称，原被告签署的房屋买卖合同是无效合同，房屋买卖合同中涉及的房产所有权人是李文孝，不是本案被告李天强，原被告签订房屋买卖合同之后没有经过李文孝的追认，属于无效合同。另外被告也没有收到购房定金50000元，原告应当起诉泰安市华宇房地产信息咨询有限公司要求返还定金及居间服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月3日，原告薄金岩（乙方）与被告李天强（甲方）及泰安市华宇房地产信息咨询有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿出售给乙方坐落于泰安市容郡天语湖10号楼2单元602之不动产，建筑面积为约160平方米；甲方保证此不动产无任何权属或经济纠纷，此不动产所有人及共有人同意出售此不动产，权属人与共有人不在本合同签字时，甲方签字人保证共有人同意出售此不动产（并在乙、丙两方监督下签字人与共有人当场通过电话同意），如有违约，签字人愿意个人承担本合同的违约责任；甲乙双方商定此不动产成交价2180000元；此合同签订当日乙方向甲方支付伍万元作为购房定金；不动产过户当天签字前支付首付款1000000元，差额款项通过商贷支付，银行按二手房贷款规定直接转入甲方账户；甲方愿意将乙方所付购房定金由丙方代为保管，该不动产签字过户当日由丙方交付于甲方；乙方将购房定金交与甲方后，双方必须履行合同责任和义务；乙方同意向丙方支付居间服务费伍万元整，含贷款代办费、贷款评估费；此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，若甲方违约，返还乙方购房定金后再赔付乙方与定金数额相同的违约金；若乙方违约，所交给甲方的购房定金不退，作为赔偿甲方违约金；由违约方承担已发生的贷款代办费、评估费、过户税费以及诉讼费、律师费等相关费用；本合同一经签订，居间服务费不予退还，若有违约，由违约方赔付被违约方的居间服务费损失。合同签订当日，原告以POS机刷卡的方式向泰安市华宇房地产信息咨询有限公司（2019年4月16日变更名称为泰安市华宇房地产经纪有限公司，以下简称华宇公司）支付购房定金50000元。被告向原告出具定金收条一份，写明：今收到薄金岩用于购买容郡天语湖10号楼2单元602（容郡国际）的购房定金50000元。同日，华宇公司向被告出具收款收据，写明：今收到李天强交来买卖位于泰安市定金保管伍万元整。2019年3月7日，原告及其丈夫陈永生通过POS机刷卡的方式支付居间服务费50000元，交易记录显示收款方为泰安市优优众家房地产经纪有限公司。同日，华宇公司向原告出具收款收据，写明：今收到薄金岩交来买卖位于泰安市服务佣金伍万元整。2018年8月18日，华宇公司出具证明一份，写明：2019年3月3日出卖人李天强与买受人薄金岩经我公司居间介绍，自愿签署房屋买卖合同，合同约定出卖人将其所属的位于泰安市，建筑面积约160平方米以218万元价格出售给买受人，合同签订当日，买受人按约履行了支付购房定金5万元以及中介费5万元的义务，（后因该房屋交易未能实际履行，我公司收取的贷款代办费6400元已经退还给买受人，我公司根据原《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格【1995】971号）文件的规定，实际收取买受人43600元居间服务费），并准备好了按揭贷款的所有手续，但出卖人却以家庭成员认为出售价格偏低为借口反悔拒绝出卖，虽经我们居间方多次给他们双方进行协调，最终出卖人打算以230万元价格出售给买受人，买受人拒绝接受，买受人认为出卖人拖的时间过长，而且又一次次的找借口拖延及涨价，已经丧失履行合同的诚意，决定解除该房屋买卖合同，我们中介方虽然感到交易未能完成而惋惜，但已经多次给买卖双方做工作，始终无法达成一致意见，作为我们居间方，同意解除该合同。本院向华宇公司及泰安市优优众家房地产经纪有限公司调查了解了相关情况，华宇公司认可上述证明是其公司出具，原告支付的居间服务费是通过泰安市优优众家房地产经纪有限公司的POS机刷卡支付的，泰安市优优众家房地产经纪有限公司亦认可原告通过其公司的POS机刷卡支付的50000元是代华宇公司收取的居间服务费。2019年8月5日，原告委托山东公允律师事务所代理承办其与被告之间的房屋买卖合同纠纷，原告通过POS机刷卡的方式向山东公允律师事务所支付代理费13000元，山东公允律师事务所向原告出具了发票。被告提交涉案房产物业管理费收据、中国工商银行电子回单、李文孝与张金华的房屋买卖合同照片，证实涉案房屋物业费及维修基金均是李文孝交纳，涉案房屋所有人为李文孝，李文孝已于2019年9月24日张金华就涉案房屋签订了房屋买卖合同。原告即要求被告双倍返还定金又要求被告承担违约责任，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，经本院释明后，原告明确表示选择适用定金条款。本院认为，涉案房屋未办理产权登记，即使涉案房屋的所有人为李文孝，被告处分涉案房屋的行为构成无权处分，但此种无权处分影响的是能否实现房屋的物权变动，而不影响房屋买卖合同的效力。因此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对被告提出的房屋买卖合同无效的主张，本院不予支持。原、被告签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告向华宇公司支付购房定金50000元，而根据房屋买卖合同的约定被告同意将原告所付购房定金由华宇公司代为保管，因此购房定金视为原告向被告支付。原告另支付华宇公司居间服务费50000元，后华宇公司退还原告贷款代办费6400元，实际收取居间服务费43600元，该款虽系通过泰安市优优众家房地产经纪有限公司的POS机刷卡支付，但华宇公司及泰安市优优众家房地产经纪有限公司均认可该款系支付给华宇公司的，对此本院予以认定。原告为维护其权益委托山东公允律师事务所代理承办其与被告之间的诉讼，原告提交的POS签购单及律师代理费发票能够证实该委托代理合同已实际履行，因此对原告支出的律师代理费13000元本院予以确认。被告提交李文孝与张金华的房屋买卖合同照片证实涉案房屋已由李文孝另行出售，合同目的已不能实现，因此原告要求解除双方签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。被告的行为构成违约，被告应按房屋买卖合同的约定承担违约责任。原、被告签订的房屋买卖合同约定“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，若甲方违约，返还乙方购房定金后再赔付乙方与定金数额相同的违约金；若乙方违约，所交给甲方的购房定金不退，作为赔偿甲方违约金；由违约方承担已发生的贷款代办费、评估费、过户税费以及诉讼费、律师费等相关费用；本合同一经签订，居间服务费不予退还，若有违约，由违约方赔付被违约方的居间服务费损失。”因此，对原告要求被告双倍返还定金100000元，支付居间服务费43600元、律师代理费13000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告薄金岩与被告李天强于2019年3月3日签订的房屋买卖合同；二、被告李天强于本判决生效之日起十日内返还原告薄金岩定金100000元；三、被告李天强于本判决生效之日起十日内赔偿原告薄金岩居间服务费43600元；四、被告李天强于本判决生效之日起十日内赔偿原告薄金岩律师代理费13000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华。人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，由被告李天强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 赵 健二〇二〇年五月二十六日书记员 杨桂尧