河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民再1号申请再审人（案外人）杨霞，女，汉族，1980年4月1日生，户口所在地，信阳市平桥区，现住信阳市。委托代理人刘阳，河南申威律师事务所律师。被申请人（原审原告)刘伟，男，汉族，1964年3月31日出生，住信阳市平桥区。委托代理人张付全，河南天风律师事务所律师。被申请人（原审原告)刘国林，男，汉族，1971年3月21日出生，住信阳市平桥区。刘伟与刘国林民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月25日作出（2017）豫1503民初3448号民事调解书，已发生法律效力并强制执行。案外人杨霞对裁定不服，认为原调解书错误，向本院申请再审。本院于2019年12月16日作出（2019）豫1503民申26号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申请人杨霞的委托代理人刘阳，被申请人刘伟及其委托代理人张付全到庭参加诉讼。被申请人刘国林经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。杨霞申请再审称，一、在平桥区人民法院作出调解书之前，再审申请人已从刘国林处购买了东森花园小区E栋一单元三层东户房屋，并实际占有至今，再审申请人系房屋的民事权益人。二、再审申请人系善意第三人，被申请人之间抵偿行为侵害了再审申请人的合法权益。1、依据《民事诉讼法》第二百条之规定有新的证据，足以推翻原判决、裁定的;2、依据《民事诉讼法解释》第四百二十三条之规定侵害再审申请人的民事权益;3、《民事诉讼法》第一百一十ニ条之规定当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求。请求依法撤销平桥区人民法院(2017)豫1503民初3448号民事调解书和(2017)豫1503民初3448-1号民事裁定书中对东森花园小区E栋一单元三层东户的房屋的调解内容，以此确认该房屋的所有权人为再审申请人，或驳回被申请人刘伟的诉讼请求。刘伟在庭审中辩称，申请人杨霞的第一项请求是不能成立的，刘国林不是争议房屋的开发商，他只是建筑商，该房屋是违建房，没有销售许可证，不能作为商品房买卖，刘国林无权向杨霞卖房子。刘国林在电话中说他不认识杨霞，没有收过她一分买房子的钱，合同的真实性刘国林一直否认。本院原审认定事实：2015年被告刘国林在承包建筑施工中，因资金缺乏向原告借款20万元，2016年7月10日又向原告刘伟借款35.5万元，2017年1月10日向原告借款15万元，共计70.5万元。期间原告多次向被告索要借款无果，后诉至法院。本院原审调解书：一、被告刘国林用位于信阳市××桥区××与××大道××又××小区××楼××元进门左楼梯户住房第三层(东户)、第四层(东户)、第九层(东户)、第十四层(东户)共计4套住房，用于抵偿欠原告刘伟款70.5万元。二、双方无其他纠纷，本案的诉讼费5425元，由被告刘国林承担。本院再审查明，被申请人刘国林分别于2015年3月10日、2016年7月10日和2017年1月10日三次向被申请人刘伟借款70.5万元，用于承包东森花园建筑施工。其中50万元有银行的转账凭证。从刘伟的银行卡转入刘国林的银行卡上，剩余20.5万元是现金交易。由于刘国林未及时还款。刘伟于2017年7月5日向本院提起民事诉讼，经本院主持调解，两被申请人于2017年8月24日达成和解协议：刘国林用住于信阳市××桥区××与××大道交叉口××小区××单元××西户、四层西户、九层西户、十四层西户共计四套住房，用于抵偿欠原告刘伟款70.5万元。因刘国林的上述四套房屋是他承包东森花园建筑抵工程款得来的，东森花园的开发商张自普、张安成于2019年1月份到本院反映刘国林抵给刘伟的四套房屋有误。应该是东户而不是西户，他们作价抵给刘国林的房屋共计21套，包括E栋一单元三、四、九、十四层的东户四套，不是西户的四套，本院经调查核实，于2019年1月28日作出（2017）豫1503民初3448-1号民事裁定书，将（2017）豫1503民初3448号调解书第一页倒数第五行补正为“一、被告刘国林用位于信阳市××桥区××与××大道交叉口第三层(东户)、第四层(东户)、第九层(东户)、第十四层(东户)共计4套住房，用于抵偿欠原告刘伟款70.5万元”。2017年12月12日，刘伟向本院申请强制执行上述调解书，在执行过程中，案外人杨霞因装修三层东户一套房屋与刘伟发生争执，向本院提出执行异议，2019年11月20日，本院作出（2019）豫1503执异64号执行裁定书，驳回了杨霞的异议请求。随后杨霞向本院申请再审，为支持再审请求，杨霞提供了其与刘国林2015年5月7日签订的售房合同，用以证明东森花园小区E栋一单元三层东户住房是杨霞以46万元的价格购买。并提交了小区物业公司的证明，证实物业公司在2018年11月23日进行排查时发现争议房屋已装修地板砖。同时还提交了部分装修工人的收条、证人证言等材料。后因刘伟阻挠反对，杨霞对争议房屋未装修完毕，目前该套房屋由刘伟占有。同时查明，东森花园小区未办理土地使用权证，规划建设等相关批准手续，属于俗称“小产权房”项目，房屋未通水通电，不能正常居住使用。本院再审认为，2015年5月7日，申请人杨霞与被申请人刘国林签订的售房合同书的效力问题是本案的争议焦点问题。从售房合同书签订时间可以看出，刘国林卖给杨霞房屋时，该栋房屋尚未建成，二人的房屋买卖行为应属于商品房预售情形。根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并依据确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，能够进行商品房预售只有房地产开发企业。本案中，刘国林作为自然人无权进行商品房预售，尤其是东森花园项目是在农村集体土地上开发建设的小产权房项目，没有相关用地、规划、建设审批手续，根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城乡规划法》等相关法律规定，这种开发建设的小产权房是严禁进入房地产市场交易。在刘国林未取得涉案房屋登记所有权的情况下，不能以个人的名义对外销售涉案房屋。因此，申请人杨霞与被申请人刘国林签订的售房合同书是违反房地产市场秩序强制性法律规定，是无效合同。同时，杨霞交纳46万元购房款的证据不足。杨霞既没有提供向刘国林转账的银行单据，也没有提供自己从银行取款凭证。而是辩称刘国林因害怕银行卡被冻结，全部要现金，这一辩解理由与客观事实不相符，刘伟借给刘国林的70.5万元中有50万元是转入刘国林的银行卡里的，而且转账时间是2015年3月9日至4月7日，同杨霞与刘国林签订购房合同的时间非常接近，这说明刘国林的银行卡是可以接收转账的。综上所述，既然申请人杨霞与刘国林签订的售房合同是无效的，那么根据《合同法》第58条的规定，杨霞应当返还依据该合同取得的财产。因此，杨霞无权对刘国林将涉案房屋以物抵债给刘伟提出异议，进而对双方在法院达成的调解书进行申诉，申请人杨霞的此次申请再审理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，缺席判决如下：维持本院2017年8月25日作出的（2017）年豫15**民初3448号民事调解书和补正裁定书。本案再审诉讼费5425元，由申请人承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内预交上诉费。上诉人在指定的期限内未预交上诉费的，信阳市中级人民法院按自动撤回上诉处理。上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院；开户行：建行信阳老城支行；账户：41×××96。审 判 长  张志明人民陪审员  方 杰人民陪审员  周成云二〇二〇年五月二十九日书 记 员  段梦梅