江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1561号上诉人（原审被告）：郭敏，女，1976年6月3日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：宋晓斌，男，1969年4月27日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系上诉人郭敏丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：朱邦国，男，1992年6月7日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：陈莉，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人郭敏因与被上诉人朱邦国房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初6913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭敏上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判解除《写字楼租赁合同》；三、依法驳回被上诉人的诉讼请求；四、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定《写字楼租赁合同》于2019年8月8日解除错误。虽然双方在2018年12月31日《写字楼租赁合同》到期后形成不定期租赁合同，但基于诚实信用原则，解约方应当在合理期限内提前通知解除合同，双方已在《写字楼租赁合同》明确约定到期需提前三个月与出租方商议续租与否事宜。合同到期前，郭健明与宋晓斌约定2019年续租写字楼退租时需提前3个月告知出租方。承租方提前三月告知出租方能最大限度减少出租方租金损失。2019年7月16日，双方未明确房屋退回时间及合同解除时间，被上诉人房租已支付至10月17日，该时间与协商退租时间正好提前三个月，基于原约定上诉人同意到期后解除合同。二、被上诉人未履行解除合同必要的相关义务，单方解除合同无效。根据《合同法》第九十三条及双方签订的《写字楼租赁合同》第二条第三款，在合同解除之日前承租人应当清除屋内物品，而被上诉人未在2019年8月8日前清空房屋。2019年8月6日郭健明与宋晓斌的微信对话表明租房内留有物品，被上诉人的律师函亦证明此点。承租人占有、使用房屋无权解除合同，租赁关系消灭以房屋迁空、内部设施清点并付清应付费用且房屋设施无毁损为前提。上诉人未在合同解除前履行相关交接义务，包括未缴清物业费与水电费。三、钥匙交付时间不能确定为合同解除时间。被上诉人交付钥匙的目的是方便上诉人带客户看房，其自身留有备用钥匙。合同解除日期应为2019年10月17日，该日后被上诉人未交租金未续租，被上诉人对此无异议。四、原审判决认定上诉人应返还2019年8月9日至2019年10日17日的租金错误。合同约定案季度支付租金，退租应当按季度而不是按所租天数计。被上诉人2019年6月支付7月至10月份租金时确认了租期，并在之后协商退租过程中，上诉人一直未同意被上诉人退回房租的要求。被上诉人2019年8月9日至2019年10月17日实际占用上诉人写字楼，应当支付该期间租金。2019年8月29日，上诉人收到被上诉人委托的律师陈莉发来的律师函，函告上诉人不得使用占有，并且要保管好被上诉人留在租赁写字楼里面的空调、桌椅等办公设备及相关财产。五、上诉人提供现场对比照片和与郭健明微信立案庭记录等证据可证实被上诉人故意损害房屋装修，根据合同约定，被上诉人无权对写字楼的装修部分进行破坏性拆除，原审法院判定上诉人返还租赁押金12400元属于认定事实不清、适用法律错误。被上诉人未履行修复其破坏的装修和设施义务，造成房屋无法正常使用，其有义务将房屋恢复到正常使用状态。被上诉人损坏装修和设施造成的损失金额包括维修的材料费、人工费和修复期间损失的租金，该修复费预估价与押金一致。被上诉人朱邦国辩称：一、《写字楼租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方并未继续签订租赁合同，双方的租赁关系应视为不定期租赁合同，答辩人可以随时解除合同，合同法并未规定不定期租赁合同的承租人解除合同需要在合理期限内通知承租人，且《写字楼租赁合同》未约定答辩人解除合同应提前三个月通知，上诉人主张应提前三个月通知于法无据。原审法院判决双方租赁合同于2019年8月8日解除于法有据。答辩人一直都是积极履行支付租金的义务，已提前告知上诉人将于2019年7-8月份搬走事宜，上诉人表示同意，也表示愿意退回租金，并张贴了招租广告。但由于答辩人财务的疏忽，向上诉人提前支付了一个季度的租金，答辩人告知上诉人该失误情况，上诉人对以上事实予以认可。而上诉人以未有新租客支付租金为由拒不退还答辩人多付租金部分的侵占行为，显然无任何法律依据。上诉人如明确告知承租人多付租金不退，任何正常的承租人也不可能弃几个月租金不要而直接、提前搬走，上诉人的做法有违公平合理性。上诉人已经知道答辩人搬走事宜，也已经告知答辩人同意让新的租客承租并退租金，并不是其所称回绝有需要的租客。而不管上诉人是否同意解除合同和退回租金，答辩人都依法有权随时解除合同并要求上诉人退回多付租金部分。因此，对于双方不定期租赁关系，答辩人有权随时解除合同；上诉人对答辩人解除合同的行为没有提出异议，应退还答辩人多付租金；上诉人以需待新承租人支付租金后才退还答辩人租金无法律依据，不应当予以采纳。答辩人已于2019年8月8日全部搬离了租赁房屋并将钥匙交还上诉人，并没有再占用上诉人房屋，也告知上诉人房屋内物品由其使用处理，不影响上诉人出租和使用房屋，答辩人搬离房屋后确认物业费和水电费金额后也立即缴清了该费用，原审法院判决双方的租赁合同于2019年8月8日解除事实认定清楚，适用法律正确。二、答辩人未故意破坏上诉人房屋原有设施结构，上诉人不予退还答辩人押金无事实和法律依据。根据一审庭审笔录可以查明，上诉人在交付租赁房屋时并没有安装筒灯，都是由承租人自行安装筒灯。之前的承租人将房屋转让给答辩人时也拆走了筒灯，因为新承租的房屋需要安装筒灯，答辩人也只是拆走了自己安装部分的筒灯，对房屋原有设施并没有进行任何破坏，只不过是让房屋回到原状，答辩人没有任何破坏上诉人线路的行为，只是因为没有安装筒灯所以房屋当然不可能有亮。升降门是答辩人在大门处自行安装的，答辩人将升降门留给上诉人使用，只是带走了电机，上诉人可以安装电机后正常使用也可以对升降门进行拆除，完全不可能影响其房屋的正常使用。答辩人对租赁房屋花费数万元进行装修，也按照合同的约定并没有对装修部分进行拆毁破坏，只是带走了可移动的物品（合同已约定可移动的物件由乙方自行搬离）,并无任何违约行为。吊顶有一处是空调管道口，是正常使用现象，也方便日后的承租人安装空调继续使用，不会对上诉人出租房屋造成任何影响，而上诉人因为一处非常小的正常损耗，上诉人就意图侵吞答辩人押金12400元，于事无依、于法无据。因此，上诉人没有任何证据证明其损失，也未经答辩人同意或人民法院确认其损失，上诉人不予退还答辩人押金无事实和法律依据，不应当予以支持。原告朱邦国向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《写字楼租赁合同》于2019年8月8日解除；2、依法判令被告返还原告房租租赁押金12400元及2019年8月1日至2019年10月17日的租金12693元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月23日，原告朱邦国与被告郭敏签订《写字楼租赁合同》，约定被告郭敏将位于赣州市章贡区写字楼出租给原告朱邦国，租期24个月，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；合同期满后，如承租人不需要继续承租，则应该在合同约定截止日前将店面清空并办理好移交相关手续，否则出租人有权单方面采取必要的手段清店，由此造成的一切损失由承租人承担；非经破坏性拆除可移动的物件由原告自行搬移，其余部分归出租方所有，且承租人无权要求出租方赔偿或补偿；原告于本协议签订之日交纳租赁押金12400元，租金按季度缴纳，原告应于每季度前的一个月15号以前向被告缴纳清下季度的房租租金，每月租金为6200元；租期满或双方终止合同关系，在原告无违约、缴清水电费、物业管理费等各种税费及被告的商铺设施、设备完整并无损坏的情况下，被告将商铺的租赁押金退还给原告。上述租赁合同期满后，原、被告未签订书面续租合同，双方协商2019年1月起的租金降至每月5600元。2019年7月16日，原告通知被告不续租案涉房屋，并于2019年7月底搬离案涉房屋。2019年8月8日，原告将案涉房屋钥匙交还给被告。原告向被告交纳租金至2019年10月17日，案涉房屋水电费已交齐，物业管理费交至2019年7月底。一审法院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》已于2018年12月31日到期，此后原、被告双方未再签订书面的《写字楼租赁合同》，故从2019年1月1日起，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据原、被告提交的微信聊天记录可以证明，原告已于2019年7月16日通知了被告不再继续租赁案涉写字楼，且原告于2019年8月8日已将写字楼钥匙交还给了被告，故双方之间的不定期租赁合同关系已于2019年8月8日解除。原告提出要求被告返还租赁押金12400元，一审法院予以支持。关于原告要求被告退还2019年8月1日至2019年10月17日租金之诉请，因原、被告之间的不定期租赁合同关系从2019年8月8日解除，故被告应返还原告的租金应是2019年8月9日起至2019年10月17日的租金，原告要求返还租金12693元，一审法院予以支持。被告提出要求从房屋押金中扣除因原告的拆除行为造成被告财产损失，但被告未提出具体的损失金额，且未提交证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对被告的这一答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告郭敏于本判决生效之日起十日内向原告朱邦国返还租赁押金12400元；二、由被告郭敏于本判决生效之日起十日内向原告朱邦国退还2019年8月9日至2019年10月17日的租金12693元；三、驳回原告朱邦国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，由被告郭敏负担。本院二审期间，上诉人郭敏提交了以下新证据：1、上诉人的财产损失清单和具体的损失金额及第三方修复被损坏的装修报价单，欲证明：上诉人因为被上诉人对房屋的恶意破坏造成直接和间接的经济损失。2、被上诉人承租前房屋原本装修状态的照片和照片来源，欲证明：被上诉人对房屋进行了恶意破坏，损坏了上诉人的权益。被上诉人朱邦国对证据1、2的真实性、合法性、关联性持有异议。因上诉人在一审时未提起反诉，本院对上述证据的关联性不予认定。二审经审理查明：上诉人郭敏于2019年8月29日收到被上诉人朱邦国本案委托诉讼代理人陈莉邮寄给其的（2019）华赣律函字第8-42号《律师函》，其内容为：“本律师代表委托人朱邦国郑重向你方函告如下：1、委托人留在租赁写字楼内的空调、桌椅等办公设备及相关财产，你方未经委托人允许不得占有、使用，如设施设备发生损害，由此造成的损失由你方全部承担”。2019年9月18日，上诉人郭敏的丈夫宋晓斌通过微信通知陈莉，通知内容为：“陈律师，你通知了你的委托人来清理办公室留下的东西和维护损坏的地方了吗？他们现在还没有搞好，办公室还是没有电，也没有来办理移交手续，你通知他们一下，请他们在房租到期前修整好”。2019年10月16日，宋晓斌分别通过微信通知被上诉人朱邦国和陈莉，要求被上诉人朱邦国将其留在写字楼里面的东西安排人搬走，并在2019年10月17日来现场办理房屋移交和租房押金退回手续。2019年10月19日，宋晓斌通过微信通知被上诉人朱邦国，通知内容为：“朱邦国，你们的租金交到10月17日，现在已经到期了，你们没有续租，所以写字楼我要收回了。你们8月底给我的函中说留有部分东西在写字楼里面，现在里面是还有一些东西，椅子、桌子配件和其他物件等，如果你们不要了，告诉我一声，我处理掉，如果还要，叫人这两天来搬走”。二审认定的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中国人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，合同法规定出租人需要在合理期限通知承租人，但并未规定不定期租赁合同的承租人解除合同需要在合理期限内通知承租人。本案中，《写字楼租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方并未继续签订租赁合同，双方的租赁关系应视为不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，上诉人主张应提前三个月通知于法无据，一审判决确认双方租赁合同于2019年8月8日解除于法有据，本院予以支持。合同解除后承租人负有腾房义务，逾期未腾房的承租人应当支付占用费。本案中，从被上诉人朱邦国的受托人陈莉律师所邮寄的《律师函》载明的内容及上诉人郭敏的丈夫宋晓斌分别于2019年9月18日、10月16日、10月19日微信通知要求被上诉人朱邦国将相关物品搬走，可以证明被上诉人朱邦国仍未腾空案涉租赁房屋，其占用房屋的行为导致上诉人无法收回案涉房屋进行使用、收益，存在损失。因此，在占用期间，被上诉人朱邦国应按合同约定的租金支付房屋占用费，故被上诉人朱邦国要求上诉人郭敏退还2019年8月1日至2019年10月17日的租金12693，没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人朱邦国主张其没有占用上诉人房屋，也告知上诉人房屋内物品由其使用处理，因被上诉人未提供证据予以证明，本院不予采信。对于上诉人郭敏主张的被上诉人朱邦国恶意破坏所租房屋造成其经济损失的问题，因上诉人未在一审时提起反诉，本院不予审理，当事人可另行主张权利。综上所述，上诉人郭敏的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分事实认定不清，所作处理部分不当，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初6913号民事判决第一项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初6913号民事判决第二项、第三项；三、上诉人郭敏与被上诉人朱邦国所签《写字楼租赁合同》于2018年8月8日解除；四、驳回被上诉人朱邦国的其他诉讼请求。一审案件受理费117元，二审案件受理费427元，合计544元，由上诉人郭敏负担269元，被上诉人朱邦国275负担元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年五月二十九日书 记 员  向 琳代理书记员  雷 娜