重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初876号 原告：重庆保利小泉实业有限公司，住所地重庆市巴**南泉街道办事处小泉**，统一社会信用代码915000007748847783。 法定代表人：黄宇欣，总经理。 委托诉讼代理人：田小林，北京市炜衡(重庆)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周向阳，北京市炜衡(重庆)律师事务所律师。 被告：杨志琳，女，1962年10月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告重庆保利小泉实业有限公司(以下简称保利公司)与被告杨志琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司委托诉讼代理人田小林、周向阳与被告杨志琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付所拖欠的2017年3月1日至2019年7月22日的物业管理费37353元；2．判决二被告支付违约金50863.77元(以所欠物业费为基数，按每日千分之三的标准计算从2018年1月16日至2019年7月22日止的违约金)；3.判决二被告支付所拖欠的2017年3月1日至2019年7月22日的公摊费4310元。事实和理由：2011年，案外人赵宜购买由原告开发的位于X号房屋（以下简称案涉房屋）并投入使用，由上海保利第一太平戴维斯物业管理有限责任公司（以下简称上海保利公司）提供前期物业服务。后经征求多数业主同意，由重庆市巴南区南泉街道正街社区居民委员会（以下简称南泉正街居委会）与原告签订《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》，委托原告面向所有业主提供物业服务，物业服务费收费标准为5.5元/月/平方米。2019年，赵宜所有的物业因他案被重庆市江北区人民法院司法拍卖，拍卖公告明确房屋瑕疵为赵宜拖欠2017年3月至2019年3月物业管理费32500元，公摊费3750元，违约金38025元，拍卖须知也载明可能存在的影响标的物使用的水电、物业管理费等欠费及可能存在的没有明确缴费义务人的欠费均由买受人承担。但被告无故拖欠物业管理费、公摊费至今，原告多次催收无果，遂诉请如上。 被告杨志琳辩称，其在2019年7月前不是案涉房屋的业主，故2017年3月至2019年7月期间的费用与答辩人无关。被告杨志琳没有与原告签订物业服务合同，变卖公告中载明的是根据重庆来拍网络科技有限公司工作人员了解到案涉房屋自2017年3月至2019年3月拖欠物业费32500元、公摊费3750元、违约金38025元，并没有明确该费用由买受人承担。原告所称的拖欠费用在案涉房屋拍卖前没有向执行法院申请，故上述费用不应由被告杨志琳承担，且违约金过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年1月1日，原告保利公司与南泉正街居委会签订《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》，约定南泉正街居委会选聘原告保利公司对重庆保利小泉别墅物业小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2018年1月1日至2022年12月31日止；物业服务费由业主按房屋建筑面积预先交纳，收费标准按5.5元/月･平方米收取，采取季度预收制，全体业主在每季度前十五日内，预先缴纳3个月物业服务费，逾期将按每日应交费用的3‰收取违约金；公摊费采取季度预收制，原告保利公司执行合并收取公摊水电费、生活垃圾转运费、枯枝清运费(其他分摊费用)合计150元/月･户收费标准。《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》已报备案。案涉房屋建筑面积472.66㎡。2017年12月31日，案外人上海保利公司与原告保利公司签订《保利小泉别墅项目物业应收款债权转让协议》，约定上海保利公司将应收物业服务费、公摊费和违约金等债权全部转让给原告保利公司，由原告保利公司行使追偿权。2019年5月15日，重庆小泉物业服务中心向赵宜邮寄物业服务费催费通知单。次日，由郑静签收。在庭审过程中，原告保利公司陈述其虽未书面通知前述债权转让事宜，但通过电话方式、小区公示和邮寄送达物业费催收函及诉讼中法院送达起诉状副本的方式履行了通知义务。在庭审过程中，原告保利公司陈述对未足月的物业服务费和公摊费按实际天数收取，因案涉房屋当时在装修，故原告减半按1300元/月收取物业服务费；每季度15日前预交3个月的物业服务费，比如1月15日前缴纳1月、2月、3月的物业服务费，以此类推。 另查明，2018年10月27日，重庆市江北区人民法院作出(2018)渝0105执5992号执行裁定书，拍卖赵宜名下的案涉房屋。2019年6月18日，重庆市江北区人民法院发出关于案涉房屋的变卖公告：根据重庆来拍网络科技有限公司工作人员了解到案涉房屋自2017年3月至2019年3月拖欠物业费32500元、公摊费3750元、违约金38025元，未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围，法院已委托重庆来拍网络科技有限公司在变卖期间对标的物相关信息进行咨询及组织看样等工作；标的物以实物现状为准，特别提醒有意者请亲自实地看样，详细情况可向物业及相关部门了解，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。同日，重庆市江北区人民法院发出变卖须知，载明可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担，其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用。2019年7月5日，重庆市江北区人民法院作出（2018）渝0105执5992号之一协助执行通知书，请重庆市巴南不动产登记中心协助将案涉房屋所有权及相应的土地使用权转移登记至被告杨志琳名下。同年7月23日，案涉房屋产权转移登记至被告杨志琳名下。 上述事实，有原告保利公司提交的《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》、物业服务合同备案证明、(2018)渝0105执5992号协助执行通知书、（2018）渝0105执5992号执行裁定书、变卖公告、变卖须知、产权证、《保利小泉别墅项目物业应收款债权转让协议》、快递单，有被告杨志琳提交的变卖公告，及双方到庭陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告保利公司与南泉正街居委会签订的《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》依法成立并合法有效，对原告保利公司及包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告保利公司按照约定履行了合同义务，业主未按约交纳物业服务费及公摊费，应承担相应的违约责任。被告杨志琳通过网络司法拍卖获得涉案房屋所有权，在拍卖时，重庆市江北区人民法院已经按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条、第十三条、第十四条的规定，在网络上公布拍卖公告、拍卖须知，告知拍卖标的上可能存在的瑕疵，并明确提示竞买人实地看样、向物业了解详细情况，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。变卖须知亦明确载明“可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担，其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用”，被告杨志琳在竞买涉案房屋前，理应充分注意上述内容。司法拍卖虽然是司法执行权的体现方式，竞买人仍然应当遵循拍卖的相应规则。被告杨志琳在阅读拍卖公告、拍卖须知后仍决定参与竞买，应当受到公告的约束，并视为接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。现被告杨志琳已经竞买成功，应该按照公告约定缴纳原房屋所有权人赵宜所拖欠的物业费、公摊费和违约金，故本院对原告保利公司要求被告杨志琳支付欠付的物业费、公摊费和违约金的诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。但法律对债权转让通知的形式和时间没有明确规定，上述法条的规定是为了避免债务人错误履行债务、双重履行债务或加重债务人履行债务的负担。只要债权人实施了有效的通知行为，债权转让行为对债务人就发生效力。现原告保利公司以诉讼的方式要求被告清偿欠款，应当视为其履行了通知义务，故案涉债权转让对债务人发生效力，本院对原告保利公司诉请的自2017年3月1日至2019年7月22日止期间的物业服务费、公摊费和违约金予以支持。根据原告保利公司关于其减半收取物业服务费即按1300元/月的标准收取物业服务费的陈述，本院对于原告保利公司要求支付欠付的自2017年3月1日至2019年7月22日止的物业服务费37322.58元(1300元/月×28月+1300元/月÷31天×22天)及公摊费4306.45元（150元/月×28月+150元/月÷31天×22天）的诉讼请求予以支持。关于原告保利公司主张按日千分之三的标准支付从2018年1月16日至2019年7月22日止的违约金的请求，本院认为，违约金的计算标准过高，应予以适当调整，本院认为以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍作为计算违约金的标准较为适宜。因《重庆保利小泉别墅物业管理服务合同》约定每季度15日前预交3个月的物业服务费，故被告应当支付原告以16900元为基数从2018年1月16日计至2018年4月15日，以20800元为基数从2018年4月16日计至2018年7月15日，以24700元为基数从2018年7月16日计至2018年10月15日，以28600元为基数从2018年10月16日计至2019年1月15日，以32500元为基数从2019年1月16日计至2019年4月15日，以36400元为基数从2019年4月16日计至2019年7月15日，以37322.58元为基数从2019年7月16日计至2019年7月22日，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、被告杨志琳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆保利小泉实业有限公司自2017年3月1日至2019年7月22日止的物业服务费37322.58元、公摊费4306.45元； 二、被告杨志琳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆保利小泉实业有限公司违约金(以16900元为基数，从2018年1月16日计至2018年4月15日；以20800元为基数，从2018年4月16日计至2018年7月15日；以24700元为基数，从2018年7月16日计至2018年10月15日；以28600元为基数，从2018年10月16日计至2019年1月15日；以32500元为基数，从2019年1月16日计至2019年4月15日；以36400元为基数，从2019年4月16日计至2019年7月15日；以37322.58元为基数，从2019年7月16日计至2019年7月22日；均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算)； 三、驳回原告重庆保利小泉实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2464元，减半收取计1232元，由被告杨志琳负担(此款已由原告重庆保利小泉实业有限公司垫付，被告杨志琳在履行前述判决给付义务时一并支付原告重庆保利小泉实业有限公司，本院预收的案件受理费不作清退)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  胡静 二〇二〇年五月二十日 书记员  李梅