福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1696号 上诉人（原审第三人）：郑志雄，男，1960年3月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区伍堡新街堡**内。 法定代表人：董继晖，主任。 委托诉讼代理人：庄跃平，福建腾启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林妹，福建腾启律师事务所律师。 原审被告：黄思福，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原审被告：泉州市伍堡社区服务有限公司，住所，住所地福建省泉州市鲤城区伍堡新街**div> 法定代表人：黄盛婷，执行董事。 上诉人郑志雄与被上诉人泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会（以下简称伍堡居委会）、原审被告黄思福、泉州市伍堡社区服务有限公司（以下简称伍堡服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑志雄上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判驳回伍堡居委会请求郑志雄支付房屋占有使用费的诉讼请求。2.二审诉讼费用由伍堡居委会承担。事实与理由：郑志雄与黄思福、伍堡服务公司于2016年12月27日签订《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》，虽伍堡居委会未在协议上签名或盖章认可，但郑志雄已经营两年多，伍堡居委会也从未提出异议，证明其己默认转租行为，依据法律相关规定郑志雄与黄思福、伍堡服务公司签订的协议应为合法有效。郑志雄依约向黄思福每月缴纳租金2000元至2019年12月，这是郑志雄应尽的履行协议的义务。否则，黄思福、伍堡服务公司将视郑志雄违约。原审判令郑志雄应于2019年6月13日起支付伍堡居委会的房屋占有使用费是没有事实法律依据的。依原审判决，郑志雄要缴纳两份的租金。郑志雄与黄思福、伍堡服务公司签订的协议履行期限尚未届满，该协议也未经相关部门予以解除。退一步讲，郑志雄应支付给伍堡居委会的房屋占有使用费也应以法院判决确认解除合同并腾空交还所承租的房屋而未实际交付时才开始计付。 伍堡居委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.案涉《协议书》明确约定租赁房屋不得转租，黄思福未经伍堡居委会同意，擅自以伍堡服务公司的名义将租赁房屋转租给郑志雄，违反了《协议书》的约定。黄思福与郑志雄签订的《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》（以下简称《共建协议》）应当认定无效。郑志雄主张《共建协议》经伍堡居委会同意，但未提供证据证明。伍堡居委会曾多次通过电话或上门要求郑志雄腾房交还，但均无果。2.原审判决郑志雄向伍堡居委会支付逾期腾房占用费并交还案涉店面是正确的。3.《共建协议》为无效合同，郑志雄可另案起诉黄思福要求退还租金及保证金。 黄思福、伍堡服务公司未作陈述 伍堡居委会向一审法院起诉请求：1.判决黄思福立即支付伍堡居委会2017年3月1日起至2018年2月28日期间店面租金共计24000元；2.判决黄思福、伍堡服务公司和郑志雄立即支付伍堡居委会2018年3月1日起至实际腾空交还伍堡居委会店面占用费（暂计算至2019年5月31日，按月租金2800元共计15个月占用费42000元）；3.判决黄思福、伍堡服务公司和郑志雄立即腾空交还鲤城区店面；4.判决黄思福立即支付伍堡居委会违约金2000元；5.判决黄思福、伍堡服务公司和郑志雄承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：伍堡居委会（甲方）与黄思福（乙方）签订一份《协议书》，内约定：乙方向甲方承包位于店面，建筑面积100㎡，承包时间自2017年3月1日至2018年2月28日止，期限一年，承包金每月为人民币2000元，违约保证金为人民币2000元，乙方不得将店面私自转租、转让或转借他人。该合同还对双方的其他权利义务进行约定。2016年12月27日，伍堡服务公司（甲方）与郑志雄（乙方）签订一份《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》，约定双方共建伍堡社区邻里综合便民点，合作期限自2017年1月1日至2022年1月1日共五年，甲方提供的场所租金为2800元，甲方同意免费提供场地及现有设施，乙方应支付2.5万元给甲方作为本协议的设备保证金，协议合作期满后退还给乙方，但不计算利息。该协议签订后，郑志雄于2016年12月27日支付伍堡服务公司保证金25000元。因黄思福未能按照《协议书》约定向伍堡居委会支付承包金，2019年3月20日，伍堡居委会的代理人向黄思福发出一份《律师函》，要求黄思福收到该函之日起3个工作日内向伍堡居委会支付承包金及占用费用，并交还租赁店面，及支付违约金。同日，伍堡居委会的代理人也向郑志雄发出一份《律师函》，要求郑志雄作出腾房交付准备，并在收到该函之日起3个工作日内支付2018年3月1日起至实际交还店面之日止按月租金2800元的标准计算的占用费用。因经催讨未果后，伍堡居委会于2019年6月3日向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，伍堡居委会与黄思福签订的《协议书》虽然约定双方的合同是承包合同，但根据《协议书》的内容应认定双方实际上约定的是租赁合同内容，故应确认双方系租赁合同关系，该租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因黄思福未能按照《协议书》约定支付租金，已构成违约，应依法承担违约责任，现伍堡居委会要求其支付合同期限内即2017年3月1日起至2018年2月28日的租金24000元，依法应予支持。《协议书》还约定，违约保证金为2000元，故伍堡居委会要求黄思福支付该笔违约金，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。合同约定的租赁期限届满后，黄思福未按期交付承租房屋，依法应支付逾期房屋占有使用费，该标准应按照双方约定的租金标准确定，伍堡居委会主张按照月租金2800元计算，依据不足，不予支持。因《协议书》约定租赁房屋不得转租，而黄思福未经伍堡居委会同意擅自以伍堡服务公司的名义将涉案租赁房屋转租给郑志雄，并与郑志雄签订《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》，且约定期限已超出黄思福所承租的期限，该协议依法应认定为无效。郑志雄主张该协议经伍堡居委会同意认可，但未能提供证据证明，对其主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故郑志雄应将其掌管使用的店面返还给伍堡居委会。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。但在本案中，伍堡居委会在向郑志雄发出的《律师函》中并未明确要求郑志雄立即腾房，故郑志雄承担逾期腾房占有使用费的时间，应从郑志雄收到本案起诉材料之日即2019年6月13日起算。而黄思福作为承租人应对郑志雄支付房屋占有使用费的债务承担连带责任。至于郑志雄与黄思福、伍堡服务公司之间的纠纷，应由其另行主张处理。由于本案系租赁合同纠纷，伍堡服务公司与伍堡居委会之间不具有租赁合同关系，故伍堡居委会要求伍堡服务公司共同支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，依法不予支持。黄思福、伍堡服务公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决:一、黄思福应于判决生效之日起十日内支付伍堡居委会租金24000元；二、黄思福应于判决生效之日起十日内支付伍堡居委会房屋占有使用费（自2018年3月1日起至2019年6月12日止按月租金2000元标准计算）；三、郑志雄应于判决生效之日起十日内将址在泉州市鲤城区店面腾空交还给伍堡居委会；四、郑志雄应于判决生效之日起十日内支付伍堡居委会房屋占有使用费（自2019年6月13日起至实际腾房之日止按月租金2000元标准计算）；五、黄思福应于判决生效之日起十日内支付伍堡居委会违约金2000元；六、黄思福对上述郑志雄支付房屋占有使用费的债务承担连带责任；七、驳回伍堡居委会的其他诉讼请求。案件受理费1920元，由伍堡居委会负担380元，黄思福负担1268元，郑志雄、黄思福共同负担272元。 对一审认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审争议焦点为：郑志雄是否应当向伍堡居委会支付房屋占有使用费。双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，根据已查明的事实，伍堡居委会（甲方）与黄思福（乙方）签订的《协议书》约定的租赁期限为1年，自2017年3月1日至2018年2月28日止。租赁期限到期后，黄思福继续使用案涉租赁房屋，截至2019年3月20日前，无证据证明伍堡居委会已向黄思福发出解除租赁合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定自2018年3月1日起，伍堡居委会与黄思福之间的租赁合同仍然有效，租赁期限转为不定期租赁。伍堡居委会至今未向人民法院主张解除其与黄思福之间的租赁合同关系，也未要求人民法院确认其与黄思福之间的租赁合同关系已解除，故其主张黄思福支付自2018年3月1日起至2019年6月12日止的房屋占用费，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；因伍堡居委会未主张或要求确认其与黄思福之间的租赁合同关系解除，故其主张郑志雄腾空交还案涉房屋、支付房屋占用费亦缺乏事实与法律依据，不予支持；伍堡居委会主张黄思福支付2017年3月1日起至2018年2月28日期间店面租金共计24000元及支付违约金2000元，具有事实和法律依据，应予支持。伍堡居委会可另行主张解除与黄思福之间的租赁关系及主张相关权利。 综上所述，郑志雄的上诉请求成立，予以支持。原审判决适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2879号民事判决第一、五项； 二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2879号民事判决第二、三、四、六、七项； 三、驳回泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二案件受理费272元，由泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会负担；一审案件受理费1920元，由泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会负担1470元，黄思福负担450元。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年五月二十二日 书记员  赖俊杰 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；