福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终859号 上诉人（原审被告、反诉原告）：戴青山，男，1976年12月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：夏水清，福建德恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许珏文，男，1965年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邱丽梅，福建冠德律师事务所律师。 上诉人戴青山因与被上诉人许珏文房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5654号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 戴青山上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或改判第一项为解除双方于2011年10月8日签订的《房产买卖预约买卖协议》；改判第二项为戴青山应向许珏文支付违约金（以30万元为基数，按日万分之六点五的标准，自2015年9月14日起计至2019年1月14日）；2由许珏文承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、讼争房屋恢复登记后未能办理过户的原因在于许珏文有意拖延。戴青山一直积极催告许珏文办理过户，许珏文不配合办理构成根本违约，戴青山有权依法解除合同。二、戴青山在2019年1月15日之后并不存在违约行为，违约时间应为2015年9月14日至2019年1月14日。 许珏文答辩称，许珏文不存在拖延时间以主张更多违约金的意图。产权恢复登记至戴青山名下后未办理过户，是由于戴青山一方原因导致的。戴青山并无证据证明其在房产登记在其名下后要求过户遭到许珏文的拒绝，原审法院将违约金计算至过户时间并无不当。 许珏文向一审法院起诉请求：1.双方继续履行2011年10月8日签订的《房屋买卖协议》，戴青山立即将厦门市湖里区房产变更登记至许珏文名下；2.戴青山向许珏文支付违约金（以112万元为基数，按日万分之五的标准，自2015年9月14日起计至房产实际变更登记至许珏文名下之日止）；3.戴青山向许珏文支付许珏文因本案支出的律师费5000元；4.戴青山将厦门市湖里区房产下的所有户口迁出。一审庭审过程中，许珏文向一审法院申请撤回第4项诉讼请求。 戴青山向一审法院提出反诉请求：1.确认戴青山与许珏文于2011年10月8日签订的《房屋预约买卖协议》于2019年5月29日解除；2.许珏文立即腾退厦门市湖里区房产并交付给戴青山；3.许珏文配合戴青山注销双方于2019年1月25日就厦门市湖里区房产交易办理的网上备案信息；4.许珏文立即向戴青山支付违约金（以112万元为基数，按日万分之五标准，自2019年1月15日起计算至2019年5月29日止）；5.许珏文承担戴青山支出的律师费6000元。 一审法院认定事实:2011年10月8日，戴青山与许珏文签订《房产预约买卖协议》，约定戴青山将位于厦门市湖里区房屋即讼争房产出售给许珏文，购房款为112万元，许珏文应于2011年10月15日支付15万元，于2011年12月20日支付15万元，第三次购房款支付时间为待戴青山产权办理出进行过户交易时；双方保证于戴青山产权办理出签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金；许珏文应在签订《厦门市房地产买卖合同》后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在许珏文取得产权证时立即办理抵押手续，于叁日内办妥银行按揭贷款手续；任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费及律师费。许珏文于2011年10月8日向戴青山支付了2万元、于2011年10月15日支付了13万元，于2011年12月20日支付了15万元，许珏文共支付了30万元购房款。讼争房产于2011年11月15日交由许珏文占有使用。戴青山于2015年9月14日取得讼争房产产权。2015年10月29日，戴青山与案外人陈智荣签订一份《存量房买卖合同》。2015年11月3日，讼争房产转移登记至陈智荣名下。许珏文于2016年5月18日向一审法院提起诉讼请求确认戴青山、陈智荣和立原房产公司于2015年8月31日就讼争房产签订的房产买卖协议无效及戴青山、陈智荣将讼争房产恢复登记至戴青山名下。一审法院于2016年11月22日作出（2016）闽0206民初4003号民事判决，确认戴青山与案外人陈智荣签订的房屋买卖合同无效，并判决戴青山、陈智荣应将讼争房产过户至戴青山名下。陈智荣不服提起上诉，厦门市中级人民法院于2017年5月10日作出（2017）15闽02民终1374号民事判决，维持了一审判决。陈智荣又向福建省高级人民法院申诉，福建省高级人民法院于2018年1月31日裁定驳回陈智荣的再审申请。戴青山于2016年8月17日向一审法院起诉要求确认讼争《房产预约买卖协议》于2015年9月2日解除，一审法院于2016年11月29日作出（2016）闽0206民初6837号民事判决，驳回戴青山的诉讼请求。戴青山不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院认定许珏文不存在违约情形，戴青山不具有合同解除权，判决驳回戴青山的上诉，维持原判。许珏文于2017年7月12日向一审法院申请强制执行（2016）闽0206民初4003号民事判决。一审法院分别于2017年7月26日、2018年9月13日作出（2017）闽0206执1984号和（2017）闽0206执1984号之二执行裁定书，后一审法院向厦门市国土资源与房产管理局发出协助执行通知书，要求协助将讼争房产过户至戴青山名下。讼争房产于2019年1月15日恢复登记至戴青山名下。许珏文和戴青山双方于2019年1月25日前往厦门市不动产登记中心就讼争房产办理了网签手续。 双方争议的事实为：讼争房产过户回戴青山名下后，系因戴青山亦或许珏文的原因导致讼争房产过户不成。戴青山主张在讼争房产恢复登记至其名下后，其通过给许珏文发短信、打电话、到讼争房产找许珏文等方式催促许珏文办理过户手续，但许珏文明确拒绝办理过户登记。戴青山为证明其上述主张，提交了短信截屏、通话记录、录像、报警回执等证据。一审法院认为，短信截屏显示的是戴青山单方发给许珏文的内容，未体现许珏文回复拒绝办理过户的内容；通话记录显示的是戴青山曾经给许珏文打过电话，未体现通话的内容；录像显示的是戴青山与案外人郭晴红通话的内容，未有许珏文明确表示拒绝办理过户的内容。庭审中，许珏文陈述2019年1月25日其与戴青山因违约金问题没有达成一致意见，戴青山就不同意过户了。戴青山陈述双方并没有因为违约金而不办理过户，就是许珏文不想过户。法庭询问双方“现在不考虑违约金问题双方是否同意过户？”许珏文回答：“想过户、同意过户”，戴青山回答：“我方必须与违约金一并解决。”法庭再次询问“当庭认定：不考虑违约金问题的（前提下）不想过户的是戴青山一方，双方有无异议？”，戴青山代理人回答“没有异议，代理人庭前已经取得戴青山的充分授权，是戴青山的意见”，徐珏文代理人回答“没有异议”。因戴青山提交的短信截屏、通话记录、录像、报警回执等证据不足以证明许珏文收到戴青山催告的通知并明确拒绝办理过户登记手续，且庭审中戴青山明确表示过户登记要与违约金一并解决即不同意先行办理过户登记手续，故本院采信许珏文的陈述，认定讼争房产系因戴青山一方的原因而过户不成。 一审另查明，许珏文因委托律师代理本案诉讼支出律师费5000元。 一审法院认为：许珏文与戴青山签订的《房产预约买卖协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。戴青山在与许珏文签订房屋买卖合同后，怠于履行办理讼争房产的转移登记义务，却另行与案外人陈智荣签订房屋买卖合同并且将讼争房产转移登记至陈智荣名下，戴青山的行为明显构成违约。在许珏文不存在违约行为的情况下，戴青山单方向许珏文发出解除合同的通知还向法院提起诉讼，戴青山的该行为明显违背诚实信用原则。在本院作出的确认戴青山与案外人陈智荣签订的房屋买卖合同无效，戴青山、陈智荣应将讼争房产过户至戴青山名下的判决生效后，戴青山仍未主动履行生效判决确定的义务，而是在许珏文申请强制执行后，讼争房产才被本院强制执行恢复登记至戴青山名下，戴青山主观上明显具有恶意。讼争房产恢复登记至戴青山名下后，双方未就何时办理过户登记手续重新约定时间，本案不适用《合同法》规定的“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的可以解除合同的情形，故戴青山主张许珏文拒绝办理过户登记手续构成违约其可以解除合同，没有事实和法律依据。2019年1月25日戴青山因违约金问题而未将讼争房产过户登记至许珏文名下。直至一审庭审时，戴青山仍不同意在不考虑违约金问题的情况下先行办理过户登记手续，故一审法院认定戴青山系违约方。许珏文作为守约方有权要求继续履行合同及戴青山支付违约金，故许珏文主张双方继续履行讼争《房产预约买卖协议》，戴青山立即将讼争房产转移登记至许珏文名下，有事实和法律依据，予以支持。关于许珏文主张的违约金问题，戴青山辩称许珏文主张的违约金过高应调整为以许珏文已支付的购房款30万元为基数按日万分之五的130%的标准自2015年9月14日计至2019年1月15日。因讼争房产于2011年11月15日即交由许珏文占有使用，许珏文也仅支付了30万元购房款，许珏文亦未举证证明讼争房产未过户登记至其名下给其造成的损失数额，故采纳戴青山关于违约金过高及调整违约金计算标准的抗辩意见，即将许珏文主张的违约金调整为：以30万元为基数，按日万分之五的130%即日万分之六点五为标准，自2015年9月14日起开始计算。因违约金不仅具有惩罚作用，还具有督促履行义务的作用，戴青山在庭审中仍未表示同意过户，故违约金应计至讼争房产转移登记至许珏文名下之日止。许珏文主张戴青山支付其因本案支出的律师费5000元，有合同依据，予以支持。戴青山的反诉请求均没有事实和法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、戴青山继续履行与许珏文于2011年10月8日签订的《房产预约买卖协议》，并判决生效之日起十日内配合许珏文办理厦门市湖里区房产的转移登记手续；二、戴青山于判决生效之日起十日内向许珏文支付违约金（以30万元为基数，按日万分之六点五的标准，自2015年9月14日起计至讼争房产转移登记至许珏文名下之日止）；19三、戴青山于判决生效之日起十日内支付许珏文因本案支出的律师费5000元；四、驳回许珏文的其他诉讼请求；五、驳回戴青山的全部反诉请求。本诉案件受理费12088元，减半收取计6044元，由许珏文负担3205元，由戴青山负担2839元；反诉案件受理费7440元，由戴青山负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，戴青山对一审法院对双方争议事实部分的认定有异议，许珏文对一审法院认定的事实均无异议。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，许珏文于2019年7月8日向一审法院提交的《答辩状》陈述：“从许珏文与戴青山于2019年1月25日共同前往办理网签可证明继续履行的意愿，双方之所以未成功过户，是因为双方未就违约赔偿事宜成一致意见。”在2019年8月12日一审庭审在回答“没有谈拢之后，许珏文还有无要求戴青山过户？”时回答：“戴青山不诚信，跟他协商没有异议，我只想通过诉讼解决，就没有再与戴青山协商过户。” 本案二审争议焦点为：一、戴青山是否有权解除讼争合同；二、戴青山是否应向许珏文支付讼争房屋恢复登记其名下起至讼争房产转移登记至许珏文名下之日止的违约金。 本院认为，一、戴青山系以讼争房屋恢复登记其名下之后许珏玉迟延履行主要合同义务为由要求解除合同。讼争房屋虽于2019年1月15日恢复登记至戴青山名下后，但由于戴青山之前将房屋另售予他人的违约行为，双方尚需对如何继续履行原合同进行协商。但从审理查明的事实看，双方虽于2019年1月25日共同前往行政服务中心办理了网签手续，但当时对于产生的违约金如何计算、购房款支付、何时办理过户等事项并未达成一致。戴青山向许珏文发送短信要求过户均系其单方行为，不能仅以许珏文未遵循通知认定其违约。戴青山以许珏文根本违约为由要求解除讼争合同缺乏依据，不予支持。二、如前所述，讼争房屋恢复登记至戴青山名下之后，双方进行了网签，后系因为对有关事项未能达成一致而未继续履行。许珏文也自认没有谈拢之后并未要求戴青山办理过户直至提起本案诉讼。戴青山在一审庭审时陈述不同意在不考虑违约金的情况下先行办理过户登记手续，但其针对的是“现在”及“起诉后”，不能以此推定之前系因戴青山的原因导致未能办理过户。故而，本院认定戴青山在讼争房屋恢复登记至其名下之后并无违约情形，戴青山关于违约金应计算2019年1月14日的上诉有理，予以采纳。 综上，戴青山的上诉请求本院予以部分采纳，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5654号民事判决第一项，即：戴青山继续履行与许珏文于2011年10月8日签订的《房产预约买卖协议》，并于本判决生效之日起十日内配合许珏文办理厦门市湖里区房产的转移登记手续；第三项，即：戴青山于本判决生效之日起十日内支付许珏文因本案支出的律师费5000元；第五项，驳回戴青山的全部反诉请求。 二、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5654号民事判决第四项，即：驳回许珏文的其他诉讼请求； 三、变更福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5654号民事判决第二项为：戴青山于本判决生效之日起十日内向许珏文支付违约金（以30万元为基数，按日万分之六点五的标准，自2015年9月14日起计至2019年1月14日止）； 四、驳回许珏文的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 本案一审本案案件受理费12800元，减半收取6044元，由许珏文承担3614元，由戴青山承担2430元；反诉案件受理费7440元，由戴青山负担。二审案件受理费14880元，由戴青山负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  江 伟 二〇二〇年五月二十八日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。