广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异151号 异议人（案外人）：陆超鸿，男，1977年9月19日出生，汉族，住广东省从化市。 委托代理人：曾扬、莫敏燕，均为广东安扬律师事务所律师。 申请执行人：甘志崇，男，1978年6月18日出生，汉族，住广州市海珠区。 申请执行人：彭思敏，女，1978年1月27日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：杨慧杰、王权吏，均为国信信扬律师事务所律师。 被执行人：邝禹翔，男，1971年10月20日出生，汉族，住广州市从化区。 被执行人：从化新创展房地产开发有限公司，住所地广州市从化区城郊街紫荆街**。 法定代表人：李启昌，职务总经理。 委托代理人：黎景波，系该公司职员。 在本院执行申请执行人甘志崇、彭思敏与被执行人邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司（以下简称新创展公司）民间借贷纠纷一案【（2017）粤0105执594号、（2018）粤0105执恢896号】过程中，异议人陆超鸿于2020年4月8日对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行公开开庭听证审查。异议人陆超鸿及其委托代理人曾扬、莫敏燕，申请执行人彭思敏的委托代理人杨慧杰、王权吏，被执行人新创展公司的委托代理人黎景波均到庭参加听证，申请执行人甘志崇经依法传唤无正当理由未到庭参加听证，本院依法缺席听证。本案现已审查终结。 异议人陆超鸿的异议请求为：解除对位于广州市从化区城郊街紫荆街6号163车位的查封。事实和理由：我系该小区的业主，我于2014年4月24日向新创展公司签订了涉案车位的《分期支付车位款协议》、《房地产买卖合同》并付清了该车位全部款项。同时，新创展公司也将车位交付给我占有使用至今。另外，我也依照《车位前期物业管理服务协议》缴纳车位管理费，也向新创展公司支付了车位变更登记办证费用及车位专项维修资金。期间，我已多次要求新创展公司办理变更登记手续，而对方以各种理由推拖导致该车位至今未办理过户登记，我并无过错。后来查册时才发现新创展公司在我不知情的情况下把车位抵押给了广州从化成达小额贷款有限责任公司，且该车位早被广州市海珠区人民法院首封及多家法院轮候查封。因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百八十四条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第123条至126条，《民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，该车位归我所有，新创展公司在该车位上设立的抵押权无效。我作为小区业主购买自用车位，依法应享有该车位的物权期待权，早在法院查封前签订了车位买卖合同并已付清全部价款，一直合法占有使用至今，车位未能登记过户不是我的过错，故我享有足以排除强制执行的权利，特提出以上异议。 异议人陆超鸿为证明其主张提供了如下证据：1.粤（2016）广州市不动产权第09XXX号不动产权证书；2.业主房产及车位地理位置地图；3.房地产买卖合同；4.分期支付车位款协议；5.支付房款的转账凭证、车位款收据2份、综合办证费收据、专项维修资金收据、车场IC卡工本费；6.车位前期物业管理服务协议、广州市昊宏物业管理有限公司出具的证明；7.不动产登记查册表。 申请执行人彭思敏辩称：驳回全部异议请求。1.据不动产查册表显示涉案车位的权利人为新创展公司，异议人并非权利人。无权提出执行异议。2.根据《房地产买卖合同》约定，新创展公司逾期15天未交付车位则合同即告解除，现异议人未提交接收车位通知书等充足证据证明被执行人在合同约定的时间内交付了车位，故买卖合同已解除，异议人仅享有解除合同后退还款项的请求权，并不享有涉案车位的物权期待权。另外，《车位前期物业管理服务协议》的签订方为广州市怡福物业管理有限公司，而出具《蜜糖苑物管处证明》的公司为广州市昊宏物业管理有限公司，两者相矛盾，三性不予认可。况且上述协议和证明提到的仅是“163车位”无法确定与涉案车位是否一致。而物业证明及管理费收据也不能证明系买卖还是租赁关系。3.异议人所依据的相关法律法规与本案无关，也不能以此作为排除执行的依据。若其认为抵押登记违法，也应另行向房管局提起行政诉讼。4.异议人提供的证据存在诸多瑕疵，足以证明异议人存在过错。上述房地产买卖合同没有办理网签手续，其真实性无法确定。异议人自签订该合同已多年仍没有网签合同，也没有通过诉讼等方式行使催告权利，故对此也存在过错。涉案车位早在2014年5月5日即已办理抵押登记，异议人在支付第二笔主要购车款时已经发生，车位可能会由于存在他人抵押权而无法过户登记的情形，但异议人仍然继续购买涉案车位，其对无法办理过户登记存在重大过错。 申请执行人甘志崇辩称：驳回全部异议请求。1.异议人与新创展公司之间签订的合同无效。该合同缺失双方签订合同时间、交易字号、登记字号等关键要素，无法认定合同订立时间是否在本案查封时间之前，也无法认定该合同的真实性。另外，该合同也约定了经交易所签证后才生效，该合同落款的鉴证机关中缺失产交所的盖章及签名，其也未提供签证材料故该合同未生效。2.异议人没有提交移交车位使用权的证据，其他管理费、收据等材料也没能与协议或合同一一对应，故未能证明其在法院查封前合法占有涉案车位。3.异议人仅提供了其中一笔5万元的刷卡单据，剩余车位款只有单方收据不足以证明其已履行完付款义务。4.异议人存在过错，未办理过户登记的责任应由异议人承担。签订上述合同及协议已经过了很多年，异议人怠于催促新创展公司办理网签公示、产权过户手续，属于异议人自身原因未能办理过户。 被执行人从化新创展房地产开发有限公司辩称：同意其异议请求，我司已将涉案车位抵押给广州从化成达小额贷款有限责任公司，甘志崇再申请强制查封不妥。为维护社会稳定，我司会积极解决本案，请求法院尽快解除涉案车位的查封。 被执行人邝禹翔没有提交答辩意见及举证。 经审查查明：2016年2月5日，关于甘志崇与邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，双方自愿达成协议，本院作出（2016）粤0105民初8649号民事调解书：1.经双方共同确认，邝禹翔欠甘志崇借款190万元，甘志崇同意减免70万元，仅要求邝禹翔偿还120万元；2.邝禹翔应从2016年12月起的24个月内，每月向甘志崇偿还5万元；3.受理费减半收取为15000元，由邝禹翔负担，应在2016年12月将受理费存入甘志崇指定账户；4.如邝禹翔任何一期不按本调解协议确定的期限足额还款，则甘志崇有权就邝禹翔所欠的120万元借款的未偿还部分立即向法院申请强制执行；5.新创展公司对本调解协议所确定的邝禹翔所负债务承担连带清偿责任。因邝禹翔未按照上述调解协议偿还债务，甘志崇于2017年1月20日依据上述调解书向本院申请执行，本院以（2017）粤0105执594号立案执行，并向邝禹翔、从化新创展房地产开发有限公司发出执行通知书，要求其履行生效调解书所确定的义务。2017年9月19日，因双方当事人正在协商处理中，且申请执行人同意暂不对被执行人及其名下的财产采取强制执行措施，并同意本案终结本次执行，本院遂裁定终结本次执行。 2018年8月16日，该案恢复执行，案号为（2018）粤0105执恢896号。在本案恢复执行过程中，本院于同年10月24日查封被执行人新创展公司所有的位于从化市城郊街××163车位的产权份额，期限至2021年10月23日。2018年11月29日，彭思敏依据已经发生法律效力的（2016）粤0105民初8544号民事判决书向本院申请追加其为本案的申请执行人，经审查，本院作出（2018）粤0105执恢896号之一执行裁定书裁定追加彭思敏为本案的申请执行人并享有本案中60%的债权。 异议人陆超鸿遂提出本案之异议。 另查，（卖方、甲方）新创展公司与（买方、乙方）陆超鸿签订了房地产买卖合同，其中约定：1.甲方将位于从化市城郊街××163车位出售给乙方，该车位的建筑面积为12.50平方米，房产证书号为01XXX；2.总价款为168300元，乙方应在合同签订当天内向甲方支付首期款50300元，于2014年6月30日前支付第二期价款118000元；3.本合同签订之日起90日内，甲乙双方应携带有关资料到从化市房地产交易登记所办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲乙双方按约定办理领取过户后的《房地产权证书》手续；4.双方同意于2014年7月1日由甲方将房地产交付给乙方使用；5.本合同自双方签字、经交易所签证后即予生效；等。 2014年4月24日，（甲方）新创展公司与（乙方）陆超鸿签订了《分期支付车位款协议》，其中约定：乙方于2014年4月24日购得甲方位于从化市城郊街××163车位，该车位款为168300元；现乙方向甲方申请上述车位款分期还款，双方达成以下协议：分两期还款：第一期款项即车位首期款50300元已于2014年4月24日支付；第二期款项即车位余款118000元约定于2014年6月30日前支付完毕。该车位款须付清后才可交付使用，在付清车位款的同时才可办理接收车位手续；等。新创展公司分别于2014年4月24日、同年6月3日向陆超鸿出具了收据，证明已收到其支付上述车位的两期车位款分别为50300元、118000元。2020年3月31日，广州市昊宏物业管理有限公司蜜糖苑物管处出具《证明》，其中载明：蜜糖苑4栋604房业主陆超鸿于2014年6月至今一直使用地下车场163车位并按时交纳车位管理费。 再查，据不动产登记查册表显示：座落于从化市城郊街××163车位的建筑面积为：12.50平方米；产权人：从化新创展房地产开发有限公司，单独所有；登记时间：2013年7月15日；产权情况附注：广州从化成达小额贷款有限责任公司分别于2014年5月5日、2015年4月17日、2017年8月25日设立了抵押权登记；广州市中级人民法院于2019年4月9日以2019粤01执967号-3轮候查封；广州市从化区人民法院分别于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日依次以2019粤01**执799号之一、2019粤01**执1035号之一、2019粤01**执1720号之一轮候查封。 听证当中，彭思敏表示买卖合同未签署日期，也未到房管部门进行备案登记，分期支付车位款协议不属于书面的买卖合同，无法确认异议人系在查封前签订了真实有效的买卖合同，异议人只能依约享有退还车位款的请求权。陆超鸿表示与新创展公司签订的买卖合同真实有效，由于疏忽未签署时间，事实上与分期支付车位款协议系同时于2014年4月24日签订的，签订合同当日即支付了首期款。新创展公司表示2014年4月24日与异议人签订分期支付车位款协议；2014年5月5日将涉案车位办理了第一次抵押登记；2014年6月3日收齐异议人支付的全部车位款；依照公司的常规操作，在收齐买受人全部的车位款后才与其签订书面买卖合同。2020年5月11日，新创展公司向本院出具了《情况说明》，其中载明：我司与陆超鸿签订了买卖合同，经核对，该合同应于2014年6月3日收齐异议人支付的全部车位款后签订的。 本院认为：因被执行人邝禹翔、新创展公司并未按执行通知履行生效文书所确定的义务，本院对其名下的车位予以查封符合法律规定。本案系陆超鸿针对所查封的涉案房产提出排除执行异议，其是否对涉案房产享有足以排除执行的实体权益是本案审查的重点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，陆超鸿与新创展公司已就涉案车位签署了《房地产买卖合同》，该书面合同没有签订日期。异议人表示合同于2014年4月24日签订，签订合同后依约支付了首期款；新创展公司表示公司的交易习惯系先付清车位款后签订合同，该买卖合同是在陆超鸿交齐全部车位款后签订的，签订合同时涉案车位已经抵押。结合当事人提供的证据材料及陈述意见，本院对新创展公司的陈述予以采信，上述《房地产买卖合同》签订时间在2014年6月3日后。在异议人与新创展公司签订买卖合同时，涉案车位已经设立了抵押登记，异议人对于车位设立抵押对后续办理产权过户登记存在障碍是可预见的，在购买该车位时应尽到一定的谨慎注意义务，故异议人对于涉案车位未能办理过户登记存在一定的过错。其次，异议人提供的《分期支付车位款协议》仅对涉案车位的车位款如何支付及违约付款责任作出约定，并未对办理产权登记事宜、车位交付使用条件及日期、违约责任等书面买卖合同的主要内容做出约定。综上，异议人享有的实体权益不符合上述第二十八条的规定，不足以排除本案执行。故异议人提出解除对位于从化市城郊街××163车位查封的异议申请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人陆超鸿提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年五月十五日 书记员  叶均兰