合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初9537号 原告：潘俊梅，女，1964年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李浩，安徽金的律师事务所律师。 被告：吴季宇，男，1988年5月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所律师。 被告:罗周燕，女，1986年3月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告：张强，男，1991年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 第三人：刘涛，男，1988年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市长丰县。 原告潘俊梅与被告吴季宇、罗周燕、张强、第三人刘涛确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘俊梅、被告吴季宇、张强到庭参加诉讼。被告罗周燕、第三人刘涛经本院依法送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。 原告潘俊梅向本院提出诉讼请求：一、确认被告吴季宇、罗周燕所签订的存量房买卖合同为无效合同;二、判令被告吴季宇立即将合肥市庐阳区亳州路南康馨苑2幢1105室房产协助过户至原告名下;三、本案全部诉讼费用由三被告承担。 事实与理由： 张强系房屋出卖人罗周燕的全权销售代理人，作为二手房经纪人全权代理罗周燕合肥市庐阳区亳州路南康馨苑2幢1105室房产的看房、洽谈、接收购房价款和协助过户等事宜，该房屋建筑面积141.64平米，跃层面积74,41平米。2017年原告与张强接洽并达成了出资240万元购买南康馨苑2幢1105室房产意向，原告于2017年3月至2018年8月之间陆续向张强支付106万元购房价款，后张强将房产交付给原告，原告随即对该房产进行装修入住。后2018年4月11日原告委托朱海祥向张强汇款38万，于4月12日向罗周燕汇款124万，至此原告共计向张强、罗周燕支付购房款及其他费用总计达268万元。然2018年5月张强、罗周燕旋即又与吴季宇签订了虚假房屋买卖协议，并完成标的房产的全部过户手续。2018年9月17日吴季宇向合肥市庐阳区人民法院提请诉讼要求原告腾空并向其交付房产。2018年12月13日贵院作出了皖01**民初8239号民事判决书，判令原告交付房产。原告认为三被告虚构房屋买卖事实并过户的行为严重损害了原告的合法权益并从中获取巨额不法利益，同时造成了原告已付购房款及装修投入的巨额经济损失，为维护原告的合法权益,原告诉至法院。 被告吴季宇辩称：1、吴季宇与罗周燕签订的房屋买卖合同真实有效，原告所主张的合同无效，无事实和法律依据，原告与罗周燕签订的房屋买卖合同的事实，吴季宇予以认可，但是因原告一直无法将罗周燕的购房款付清，找到吴季宇并与吴季宇协商一致让吴季宇购买罗周燕的案涉房屋，并约定了购房款为200万元，吴季宇通过转帐将170万元直接转至原告帐户，剩余30万元吴季宇委托案外人刘涛向原告付清，因此吴季宇取得案涉房屋合理合法，不存在与本案罗周燕恶意串通损害其合法权利。2、罗周燕委托的代理人张强具有合法的代理手续和代理权限，并且三方也签订过三方协议，原告同意将房屋转移给吴季宇购买，根本不存在签订虚假的房屋买卖协议的情形，该三方协议目前已交给合肥市庐阳区刑警大队，综上请求依法驳回原告全部诉讼请求。 被告罗周燕未答辩。 被告张强辩称：当时签订的价格与原告最终支付的价格不符，是因原告每一笔付款都存在违约。三方协议签订的地点是包河万达，该协议在刑警队。签三方协议的原因是原告给了一百万左右后无钱再付，要求将房产转给吴季宇，我担心出现一房两卖的情况，所以要求签订了三方协议，协议上均是我本人签名。 第三人刘涛未答辩。 本院经审理查明的案件事实如下： 张强系房屋出卖人罗周燕合肥市庐阳区亳州路南康馨苑****房产的销售代理人，该房屋建筑面积141.64平米，跃层面积74,41平米。 2016年原告潘俊梅与罗周燕的委托代理人张强签订存量房买卖合同一份，约定原告购买上述房产，总价240万元，并约定定金5万元，其余房款分期在三个月内付清，之后再进行过户。 2017年3月20日罗周燕（甲方）与原告（乙方）双方签订了补充协议一份，约定双方于2016年1月20日签订的存量房买卖合同继续有效，更改部分以本协议为准。2017年3月20日乙方向甲方支付31万元定金，4月20日前乙方替甲方还贷120万元，5月10日前支付甲方尾款90万元整，并办理此房过户手续，余款支付于甲方代理人卡中，以转账为准。本房屋价格为241万元。张强作为罗周燕的委托代理人在合同上签名。2017年3月20日，当日潘俊梅接收了该房产，并装潢入住。 2017年3月20日至2017年8月9日原告将首付购房款106万元分15笔打入张强名下工商银行卡。2018年4月11日原告委托朱海祥向张强汇款38万元，4月12日向罗周燕汇款124万元，另支付两个月的房贷款。张强认为潘俊梅支付款项268万元，其中包含了1万元定金、5万元的中介费用、约定等到2018年3月满二年过户所节省的税费10万元、房贷、多次违约的违约金等。 之后原告潘俊梅作为甲方与吴季宇作为乙方、罗周燕作为丙方签订补充协议（下称三方协议）一份，载明因甲方原因，致使交易房产无法过户至甲方名下，经三方协议丙方同意将房产过户至甲方指定的乙方名下。经甲乙丙三方确认，甲方共计支付丙房房款240万元，双方款项已结清，无异议。丙方承诺办理过户。甲乙双方承诺双方在交易过程中所产生的纠纷，与丙方无关，由甲乙双方自行承担。 2018年4月26日100万元、70万元二笔转款至原告广发银行尾号为5197帐号，转帐单据上银行摘要为“潘俊梅5197购房款康居馨苑2栋1105室”，潘俊梅出具一张收到吴季宇200万元房款收据。2018年4月28日张强、罗周燕与吴季宇签订了房屋存量房买卖合同，约定价款160万元，并于2018年5月4日完成房产过户至吴季宇名下手续。 2018年9月17日吴季宇向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼要求原告及左飞飞、闻义金腾空并向其交付房产，同年12月13日该院作出了皖01**民初8239号民事判决书，判令原告搬离本案房产。 2018年5月吴季宇与原告及左飞飞、闻金义签订借款合同一份，约定出借200万元给原告，借款期限自2018年5月5日至2019年5月4日。潘俊梅广发银行尾号为5197帐号接收借款。借款采用按月付息，到期一次性还本并支付剩余利息。借款其中以刘涛卡转入56800元，葛颖超账户转入170万元整，其中243200元以现金交付潘俊梅手中。 本案诉讼中原告向本院申请调查令向合肥市公安局庐阳分局责任区刑警二队调取了相关的讯问笔录。该笔录中显示刘涛陈述：2018年3月原告无钱付买房尾款，让我先200万买下来，原告再230万元买回去，2018年4月24日我委托吴季宇代持由吴季宇和原告签订存量房合同，我给原告转了170万元，通过我表弟葛颖超广发银行卡尾号5018转给原告尾号5197二笔，70万元和100万元。之后剩余30万元实际转了大概22万元。2018年5月7日，和原告补签一份借款合同和附页，出借给原告200万元。吴季宇陈述：其实我是帮刘涛代持房产。房款的事具体我没有细问，应该是刘涛把全款支付给张强的。 另查明，本案房产存在他项权证，抵押权人为合肥兴泰小额贷款有限公司，2018年6月6日登记，抵押金额为140万元，债务履行期限自2018年6月5日至2018年12月5日。2018年12月13日登记抵押金额90万元，债务履行期限自2018年12月12日至2019年4月12日。 以上事实由双方当事人陈述以及原告提供的查询汇款明细、朱海祥转款凭证、合肥市存量房买卖合同网签备案单、存量房买卖合同、房产证、民事起诉状、证据目录及内容、庭审笔录、合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初8239号民事判决书、房屋内部的照片、三方补充协议、补充协议（三方签订）、被告吴季宇提供的转款单、情况说明等相关证据证实。 本院认为，本案中原告与罗周燕委托代理人张强签订了房屋买卖协议，双方存在买卖合同关系。原告购买了本案房产，并且已付清购房款，但在未过户情况下，又与罗周燕代理人张强及吴季宇签订三方协议同意将本案房产过户给吴季宇，后吴季宇与罗周燕代理人张强签订存量房买卖合同将房产过户至吴季宇名下。 本案焦点问题关于二被告罗周燕与吴季宇所签订的存量房买卖合同效力问题。首先原告认为被告吴季宇与罗周燕代理人张强恶意串通签订虚假合同将房产过户给吴季宇，因原告签订过三方协议，对房产过户给吴季宇明知，故原告该主张不能成立。 其次二被告所签订的存量房买卖合同的真实原因。首先从该合同价格上来讲，合同价格160万元，原告潘俊梅购买的房产价格为240万元，显然价格过低，即使按吴季宇认为其委托他人支付170万元再付30万元，价格也较低。其次三方协议上约定甲方原告方继续履行支付房屋价款的义务，因此出售其购买的房屋并不能反映是原告的真实意思。再次吴季宇认为170万元的转款是其购买本案房产所支付给原告的购房款，有后备标注，但从时间上来看，与借款合同日期相近，结合刘涛在派出所的陈述来看，该100万元、70万元转款实际是刘涛委托他人向原告所转的借款，与吴季宇所称的其支付原告170万元是同一笔款。最后刘涛在经侦队笔录中陈述其是委托吴季宇帮忙代持本案房产，吴季宇对此亦认可。 因此从三方协议以及原告等三人与吴季宇借款合同、吴季宇提交的转款记录、在经侦队所作的笔录等相关证据来看，吴季宇（真实借款人刘涛）与原告等三人之间存在借款关系，二被告之间签订房屋买卖合同将房产过户给吴季宇的真实原因显然是为吴季宇（真实借款人刘涛）与原告等三人的借款提供担保。 双方在借款合同签订的同时将房产过户给吴季宇，属于出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，显然，二被告之间的存量房买卖合同违反了法律关于禁止流质担保的规定，应为无效。 因此原告要求确认二被告所签订的存量房买卖合同为无效合同，本院予以支持。本案的房产已经在登记在吴季宇名下，但由于房产仍然存在小额贷款公司的他项权证，故原告要求过户至原告名下存在障碍，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告吴季宇、罗周燕所签订的存量房买卖合同为无效合同； 二、驳回原告潘俊梅其他诉讼请求； 案件受理费19280元，由原告潘俊梅负担9140元，被告吴季宇、罗周燕承担9140元；保全费5000元及公告费800元由被告吴季宇、罗周燕承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 许 欣 竹 人民陪审员 阮 菊 芳 人民陪审员 邓  琴 二〇二〇年五月十五日 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。 《中华人民共和国担保法》 第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。