海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终33号上诉人（原审被告）：三亚临海达置业有限公司（统一社会信用代码91460200786618119A）。法定代表人：陈某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某2，海南大华园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何某，2011年10月17日出生（公民身份号码×××），住三亚市。法定代理人：李某1，1986年3月9日出生（公民身份号码×××），住址同上，系李某1母亲。委托诉讼代理人：李某2，住址同上，系何某外祖母。委托诉讼代理人：赵某，国浩律师（北京）事务所律师。原审第三人：三亚临海达物业服务有限公司（统一社会信用代码914602006872638775）。法定代表人：符某。委托诉讼代理人：戴某，海南大华园律师事务所律师。上诉人三亚临海达置业有限公司（以下简称临海达公司）因与被上诉人何某、原审第三人三亚临海达物业服务有限公司（以下简称临海达物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 临海达公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回何某全部诉求；二、一、二审诉讼费用由何某承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。本案的基本事实是何某向我司购买房产，2017年6月23日签订《三亚[领海]认购书》，约定房价为3255149元，另支付30万元会员费。同日，何某交纳20万元定金，并于8月30日交纳会员费30万元。2017年9月2日双方签订《签约确认单》和《商品房买卖合同》，《签约确认单》中也约定总房款是3555149元，经会员费抵扣后价格为3255149元，这是双方正式签约前的一次确认，即房产交易价格原为3555149元，以会员权益折抵的方式减30万元，合计应交款为3555149元。同日双方签订《商品房买卖合同》，根据《三亚[领海]认购书》和《签约确认单》的约定，《商品房买卖合同》中写明房产价格为3255149元。在完成交易后很长一段时间内，双方都没有对合同产生疑问，而基于其他矛盾，何某才起诉要求退还30万元会员费，这与当时合同约定并不相符。《三亚[领海]认购书》《签约确认单》均有何某签字，明确约定30万元是《商品房买卖合同》中约定房款之外的费用，我司不存在多收款项的事实。《三亚[领海]认购书》《签约确认单》《商品房买卖合同》体现了双方自主意愿和交易过程，是不可拆分的整体。一审判决拆分了《三亚[领海]认购书》《签约确认单》《商品房买卖合同》中的条款，提取《商品房买卖合同》的房款3255149元和《签约确认单》中“会员费抵扣房款30万元”两个细节，拼凑出30万元应从3255149元中扣除的假象，与事实不符。二、一审判决对事实认定的过程不客观，不合法、不合理。1.一审判决认定“庭审中，何某主张其在《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》上签名的原因是临海达公司代何某办理房产证，如不签名临海达公司就不予发放房产证”是何某陈述，庭审中何某出示的承诺书为复印件，无原件比对。我司对该证据并不认可，事实上没有强制要求何某签署过承诺书。2.一审判决认定的“2017年4月25日后，可供何某选择的房源所剩无几”与事实不符，双方提供的证据都不能证明。况且，我司所售楼盘有多少，按常理应该是作为开发商的我司比作为买房人的何某更了解情况，但一审判决采信了购买人的一面之词，而这一事实的认定，导致我司所售房屋降价的原因归为房源不多，而不是会员福利，从而导致整个事实的认定错误。3.一审判决认定的“再查，2015年12月16日……及临海达物业公司赔偿损失”是何某的单方陈述，我司并不认可。况且，一个普通的摔倒事故，一般住院治疗费用只需要一万元左右，即便严重一些，也超不过三至五万元。如果单纯因此就向何某降价销售房屋，明显不符合基本的商业逻辑，我司不需为了几万元的事情让利30万元。三、一审判决逻辑推理错误，不符合一般常识和逻辑。1.一审判决对我司提交的证据和意见不予采纳，而同样是单方提交的证据和意见，法院采信了“房源所剩无几”的理由。在有证据证明的“领海会员福利”和无证据的“房源所剩无几”两种说法上，一审判决采信无证据佐证的“房源所剩无几”的说辞，有违常理。2.一审判决采信优惠原因是“房源所剩无几”的过程，是一个假设过程，目的是为了证明我司提交的证据即使是真实的，也不足为信，但是假设推理的过程存在严重错误。根据一审判决中推理“销售总价为3742262元，代理销售成交佣金为销售价的8%，销售总提成为299380元，临海达公司实际应得销售款为3442881.04元”，到这一步计算是正确的；接下来，一审判决认为“何某作为领海会员，未通过销售代理直接向临海达公司购买涉案房屋，在享受了优惠待遇的情况下，仍须以高于3442881.04元的高价3555149元进行交易，显然不符合市场交易习惯”是错误的。销售代理公司承担我司的销售任务后，其付出相应劳动，取得佣金，是其合理报酬，并且销售代理公司是批量代理，其给我司的总体回款和总体利润是符合商业习惯的。而我司自行销售时，人工和时间成本均比委托给销售代理的成本要高，因此“零售”的价格肯定比“批发价”高。3.一审判决对30万元性质的争议未经认定，直接定性为房款错误。我司和临海达物业公司均认为30万元是会员费，一审判决引述的何某的第一诉求也是退还会员费，何某享受的抵扣房款的权利不是直接作为房款。临海达物业公司和我司是合作关系。比如用美团的优惠卷可以享受订房优惠，美团和酒店属于两个不同的主体，消费者在美团的会员福利就可能享受酒店的优惠价格，酒店开发票的时候是减除了美团优惠后的价格。事实上30万元是临海达物业公司收取的会员费，何某有了会员资格后，可以等额抵扣在我司交易过程中的购房款，这是基于临海达物业公司与我司之间的商业合作关系，不是把30万元会员费直接冲抵房款或作为房款的一部分。四、一审判决适用的法律无法支持做出的判决。1.何某要求退还30万会员费，与《三亚[领海]认购书》和《签约确认单》的约定不符，因此一审判决适用合同法第八条得不出判决结论。2.如果一审判决认为引用合同法第八条、第六十条是指我司与何某应遵守《商品房买卖合同》的约定，那么按一审判决查明的事实，何某支付了3255149元购房款，我司开具了3255149元的发票，并交付了房屋，不存在多收购房款，不存在按合同要求退还款项，一审依照合同法第一百零七条判决没有事实依据。 何某辩称，一、一审判决事实认定正确，逻辑推理清晰。《三亚[领海]认购书》和《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，而《签约确认单》不是经双方协商一致的协议，而是在签署《商品房买卖合同》的过程中，临海达公司蒙蔽签署的，何某的外祖母李某2从没有注意到《签约确认单》的存在（临海达公司从未向李某2提示过《签约确认单》的内容，更未将《签约确认单》交与李某2留存，李某2甚至不知道自己签过《签约确认单》)，《签约确认单》不是何某的真实意思表示。首先，《签约确认单》不是双方经协商一致达成的协议，更不是何某的真实意思表示。本案的事实是，由于何某年幼，涉案房屋系李某2出资购买，仅使用何某名字而已。李某2于2009年就购买了领海小区2号楼1705房，并在该房屋居住期间，2015年12月16日由于电梯突发故障急速下坠而导致摔伤住院，李某2垫付了大部分医药费，此后李某2一直找临海达公司和临海达物业公司要求赔偿8万元，但临海达公司迟迟不落实赔偿方案。2017年6月，临海达公司正在促销3号楼所剩最后几套138余平方米的大户型尾房（现房），而此时恰好李某2又再次找临海达公司提出索赔8万元，临海达公司就提议李某2再购买一套3号楼大户型的促销房子，其按照扣除代理销售佣金8%+一次性付款96折+电梯事故赔偿5万元的计算，许诺给予李某2最优惠价格约为325万元，条件是李某2须放弃之前电梯事故索赔8万元的要求并一次性付款。李某2同意了，临海达公司便起草要求李某2放弃电梯事故人身伤害索赔的《承诺书》，要求李某2签署；随后，临海达公司起草了《三亚[领海]认购书》，载明涉案房屋优惠后的成交总价为3255149元，并告知李某2还需再交纳会员费30万元，缴纳会员费后即可享受领海汇公爵卡/ 皇家卡会员权益，可以在临海达公司开发建设的小区会所内餐厅免费用餐，并享受小区商街和小区会所提供的各种免费服务。考虑到自己年事已高，需要免费食堂，李某2便同意了缴纳会员费的要求，双方遂签署《三亚[领海]认购书》，李某2支付了定金30万元，并于2017年8月30日支付了剩余房款及会员费，临海达公司以临海达物业公司名义开具了会员费收据。李某2以何某名义于2017年9月2日与临海达公司签署了《商品房买卖合同（现售）》，合同约定房屋总价款为3255149元，后来临海达公司开具了3255149元的发票。然而，出于不可告人的目的，在签订《商品房买卖合同》的过程中，利用李某2年事已高、老眼昏花，从中塞进一页纸即《签约确认单》，蒙蔽李某2一并签署。其次，何某根本不可能同意《签约确认单》中将涉案房屋的总价款变更为3555149元，并且以“领海汇会员费抵扣房款30万元”的内容，因为这与双方商定和《三亚[领海]认购书》及《商品房买卖合同》确定的房屋总价款3255149元不符，并且30万元是房款之外的会员费，何某是不可能同意在原本商定好的房价款基础上再提高房价的；并且，假如当时何某同意将会员费30万元用于抵扣购房款，也应该是从3255149元中扣除30万元，而不是将30万元抵扣后仍需支付3255149元。再次，虽然何某对临海达公司提供的工作确认函及领海3号楼底价表的真实性及关联性不予认可，但临海达公司在领海3号楼底价表中载明的涉案房屋销售总价款为3742262元，其需支付代理销售佣金8%即299380.96元，即其可得的销售价款为3442881.04元，而何某系直接向临海达公司购买涉案房屋（可免除代理销售佣金8%)，且一次性付款（96折）及因电梯事故得到赔偿5万元等条件明确享受了价格优惠待遇，优惠后却仍需以高于3442881.04元的高价3555149元购买涉案房屋，明显不符合市场交易习惯，也不是何某的真实意思表示。最后，如果临海达公司认为涉案房屋的总价款是3555149元，而且是优惠后的总价款，那么为何不在《三亚[领海]认购书》和《商品房买卖合同》中直接约定涉案房屋的总价款是3555149元，当初临海达公司明确说30万元是会员费，交纳后即享受皇家会员待遇，可在会所免费用餐和享受各种免费优待，怎么又变成了增加的房款。如果当初临海达公司明确告知何某涉案房屋优惠后的总价款是3555149元，那么何某肯定不会同意购买。二、一审判决认定临海达公司收取何某的30万元已转为房款是正确的，认定临海达公司多收取30万元房款没有对价、理应退还是正确的，一审判决适用法律正确。由于临海达公司迟迟未将领海小区会所建成交付业主使用，未提供任何会员服务，更未能兑现其承诺的免费餐厅等皇家会员待遇，领海小区业主纷纷要求退还会员费，而临海达公司利用其为业主代办房产证的优势地位，在向业主发放房产证时，要求业主们签署其草拟好的格式版本《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》，要求业主们确认之前所交纳的10/30万元会员费在签订《商品房买卖合同》时已用于充抵房款，否则就不予发放房产证，李某2为了领取房产证而被迫签署了该承诺书。临海达公司声称“30万元是临海达物业公司收取的会员费，何某有了会员资格后，可以等额抵扣在领海达公司交易过程中的购房款，这是基于临海达物业公司与临海达公司之间的商业合作关系，而不是把30万元会员费直接冲抵房款或者是作为房款的一部分”，这种说词完全是混淆事实、偷换概念。首先，收取会员费的是临海达公司而不是临海达物业公司，只不过临海达公司安排临海达物业公司出具了收据，二者系母子关系，这种安排的目的是为了掩盖临海达公司以会员费名义多收款的事实。其次，如果这30万元会员费没有冲抵房款，那么请问临海达物业公司给何某提供了哪些价值达30万元的会员服务。临海达物业公司实际上什么会员服务也没有为业主提供，因此领海汇会员资格的实际价值就是零。在会员资格没有任何价值的情况下，临海达公司理应退还会员费，但其为了霸占会员费，采用将会员费抵扣房款的手段，逼迫业主们签署《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》，实际多收取房款。再次，临海达公司在《签约确认单》中已明确载明“领海汇会员费抵扣房款30万元”，可见，临海达公司已确认30万元会员费已转化为房款，其上述狡辩明显自相矛盾。但是，根据《三亚[领海]认购书》和《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的总价款是3255149元，并且临海达公司也是按此金额开具发票的，根据法律规定，发票是双方最终的结算依据，因此，临海达公司实际多收何某30万元房款，而这30万元是没有对价的，亦无法律依据。综上，领海达公司的上诉不能成立，请求依法驳回。 临海达物业公司述称，一审认定事实错误：一、《三亚[领海]认购书》第一条第3、4款已经明确约定涉案30万元为“领海汇会员费”，何某“缴纳会员费后享受领海汇公爵卡/皇家会员权益”，即涉案30万元系会员费而非购房款，一审认定该30万元为购房款错误。二、根据临海达公司一审提交的证据2、3可知，领海汇公爵卡/皇家卡会籍资格是我司与有合作关系的合作单位针对客户所提供的优惠活动而设立。领海汇公爵卡/皇家卡会员权益是建立在客户向我司提交会籍申请以及实际缴纳10/30万元入会费的前提下才能够享有，即我司为领海汇会员的管理人及确认人，而非临海达公司。且何某于2017年8月30日缴纳的涉案会员费，明显系依据在一审提交的证据1，我司亦在其缴纳的当日为其出具了会员费的收据，即双方已通过自身行为确认了我司为涉案会员费实际收款人，故一审法院认定临海达公司多收取30万元、且该款项为购房款错误。三、何某所述的受伤经过仅有其单方陈述的《承诺书》等材料，没有我司或临海达公司的确认，无法证明其存在受伤事实；况且，即便存在何某所述经过，其所主张的治疗费最多不过一万元，我司或临海达公司又怎么可能作出优惠30万元房款或用30万元会员费折抵购房款的妥协，一审认定的该事实错误。综上，恳请支持临海达公司的上诉请求，改判驳回何某的一审诉讼请求。何某向一审法院起诉请求：一、判令临海达公司向何某退还其多收取的30万元会员费，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款项自2017年8月30日起至实际偿还之日的利息(截至2019年4月23日利息为24937元)；二、本案诉讼费由临海达公司承担。诉讼过程中，何某变更第一项诉讼请求为：判令临海达公司向何某退还其多收取的30万元购房款，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款项自2017年8月30日起至实际偿还之日的利息(截至2019年4月23日利息为24937元)。一审法院认定事实：2017年6月23日，何某购买临海达公司开发建设的××区房屋，与临海达公司签订《三亚[领海]认购书》，约定房屋建筑面积为138.21平方米，套内建筑面积为115.29平方米；房屋毛坯成交总价优惠后为3255149元；领海汇会员费为30万元，缴纳会员费后享受领海汇公爵卡/皇家卡会员权益；付款方式为一次性付款，2017年8月31日交完房款；约定的成交价是基于何某在本认购书中选定的一次性付款方式，即享受了该付款方式所对应的折扣；本认购书所列数值计算及内容如有变动，双方同意以正式《商品房买卖合同》及相关文件所列为准；等。同日，何某母亲李某1代何某向临海达公司刷卡支付了30万元，临海达公司向何某出具收据一张，载明款项性质：1.预售定金；2.购房款。同年8月30日，何某外祖母李某2代何某向临海达公司刷卡支付了139万元、1865149元，共计3255149元。同日，临海达物业公司向何某开具了30万元领海汇会员费的收据。同年9月2日，李某1代何某与临海达公司签订了合同编号为201709028000001号的《商品房买卖合同(现售)》，约定何某购买临海达公司开发建设的涉案房屋，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米28234.44元，总价款为3255149元；在签订本合同前，何某已向临海达公司支付定金30万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。同日，何某与临海达公司签订《签约确认单》，载明涉案房屋总房款3555149万元，领海会员费抵扣房款30万元。同年11月17日，临海达公司向何某开具了3255149元的购房款发票。2018年8月，何某在临海达公司提供的格式版本《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》中签名确认，30万元领海会员费在签订《商品房买卖合同》时已经全部抵扣房款，临海达公司无需再退还该费用或承担任何违约及赔偿责任。庭审中，何某主张其在《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》上签名的原因是临海达公司代何某办理房产证，如不签名临海达公司就不予发放房产证。另查，临海达公司提交的《领海汇公爵卡/皇家卡会籍申请书》，载明如下内容：一、公爵卡/皇家卡会籍说明：申请人应于本申请签署后当日付清全部入会费，即拥有领海汇公爵卡/皇家卡会籍，申请人拥有领海汇公爵卡/皇家卡会籍后，可享受领海汇针对公爵卡/皇家卡客户所提供的多项优质服务及可参与多家合作单位针对公爵卡/皇家卡客户独家提供的优惠活动；二、领海汇公爵卡/皇家卡会员享有权益如下：……2.领海（海天花园）项目“优先选择权”：领海汇公爵卡/皇家卡会员在认购领海项目（海天花园）产品时，拥有开发商为领海汇公爵卡/皇家卡会员独家提供的优先选择权；……4.领海项目产品“10/30万元直接折扣”的权利：领海汇公爵卡/皇家卡会员在认购领海项目（海天花园）产品时，拥有开发商为领海汇公爵卡/皇家卡会员独家提供的10/30万元直接折扣的权利（自2014年2月1日起入会的会员才拥有该权利，且每个公爵卡/皇家卡会籍仅可使用一次该权利，会员在行使该权利后即不再享有“一次性申请取得30万元积分”的权利）；5.“一次性申请取得30万积分”的权利：领海汇公爵卡/皇家卡会员有权在领海汇一次性申请取得30万积分，会员在取得上述积分后不再享有认购领海项目（海天花园）产品“10/30万元直接折扣”的权利。庭审后，临海达公司提交一张载明有临海达公司通过三亚农村商业银行汇款10000200元的业务回单，欲证明30万元会员费系临海达公司代临海达物业公司收取；何某对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。临海达公司提交对外工作确认函、领海3号楼底价表，欲证明何某购买的房屋原总价为3742262元，因何某系临海达物业公司的会员，故享受优惠总价为3555149元，并且在此优惠总价的基础上直接折扣30万元，何某已实际享受到会员的优惠待遇；何某对该组证据的真实性、关联性均不予认可。临海达公司提供的领海3号楼底价表、工作确认函显示，涉案房屋销售单价为27077元、销售总价为3742262元、代理销售成交佣金为销售总价的8%，2017年4月25日后可供何某选择的房源所剩无几。再查，2015年12月16日何某外祖母李某2乘坐领海小区电梯时发生摔伤事故住院治疗，李某2向临海达公司及临海达物业公司提出索赔要求。后经李某2与临海达公司、临海达物业公司协商，由李某2向临海达公司及临海达物业公司出具一份《承诺书》，主要内容为：本人李某2是三亚海天花园2号楼1705房业主，因临海达公司及临海达物业公司同意本人认购三亚海天花园3号楼2003房时给予购房优惠价格，用李某1的名字签署认购书及购房合同，本人承诺自愿放弃向临海达公司及临海达物业公司索赔，不再就此事以任何一种方式追究相关赔偿责任，如违反承诺，本人自愿按购房折扣费用的双倍向临海达公司及临海达物业公司赔偿损失。一审法院认为，一、关于何某因具有领海会员资格享受优惠后的房价是否为3555149元的问题。临海达公司为证明何某已经享受了作为领海会员的优惠待遇，提供的领海3号楼底价表、工作确认函系临海达公司自行制作，临海达公司未提交相关证据佐证其内容，何某对该组证据也持有异议，故对该组证据的证明力不予确认。退一步来讲，即使该组证据合法有效，也不能证明何某因具有领海会员资格已经享受了优惠房价，优惠后的房价为3555149元。理由为：领海3号楼底价表、工作确认函载明的涉案房屋销售单价为27077元、销售总价为3742262元、代理销售成交佣金为销售总价的8%，也即代理销售的佣金为299380.96元，临海达公司实际应得销售款为3442881.04元，而何某作为领海会员，未通过销售代理直接向临海达公司购买涉案房屋，在享受了优惠待遇的情况下，仍须以高于3442881.04元的高价3555149元进行交易，显然不符合市场交易习惯。综合本案何某外祖母李某2出具的放弃索赔承诺书，何某缴纳了会员费30万元，以及何某在购买3号楼房屋时可供选择的房源所剩无几的事实，一审法院认为临海达公司基于上述原因以较低价格出售涉案房屋的可能性大，也比较符合客观事实。二、关于涉案房屋的实际交易价问题。何某、临海达公司签订的《三亚[领海]认购书》《商品房买卖合同（现售）》均明确涉案房屋的总价为3255149元，临海达公司在收取房款后向何某出具的也是3255149元的购房发票，故可认定涉案房屋的价款为3255149元。虽双方在《签约确认单》中确认房屋价款为3555149元，但《三亚[领海]认购书》确认的交易价，以及作为正式合同的《商品房买卖合同（现售）》确认的交易价是双方当事人经过充分协商的结果，更能体现双方当事人的真实意思表示，当《签约确认单》确认的交易价与《三亚[领海]认购书》《商品房买卖合同（现售）》确认的交易价相冲突时，仍应以《三亚[领海]认购书》《商品房买卖合同（现售）》载明的金额作为最终的实际交易价。三、关于30万元购房款应否退还的问题。临海达公司表示30万元领海会员费已抵充房款，何某对抵充行为无异议，故30万元领海会员费的性质已由会员费转化为购房款。何某在临海达公司提供的格式版本《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》中签名确认，30万元领海会员费在签订《商品房买卖合同》时已经全部抵扣房款，临海达公司无需再退还该费用或承担任何违约及赔偿责任。由于双方之间的关系为房屋买卖合同关系，何某作出无需退还30万元的承诺，并不具有交易对价，该承诺应属无效承诺。退一步来讲，即使该承诺合法有效，根据承诺书的内容，不退还30万元的原因是临海达公司已经将30万元抵扣房款，而根据一审法院查明，包括已折扣房款的30万元领海会员费，何某已经向临海达公司支付的购房款为3255149元，涉案房屋的交易价为3255149元，故何某实际向临海达公司多支付了30万元的购房款。临海达公司主张30万元领海会员费系代临海达物业公司收取，提供其向临海达物业公司汇款10000200元的业务回单佐证，该汇款单并未注明用途为退还给临海达物业公司会员费，且临海达公司既主张已经退还30万元会员费给临海达物业公司，同时又主张30万元已由其抵充购房款，其陈述相互矛盾，应不予采信。故退还30万元购房款的主体应为临海达公司，何某要求临海达公司退还30万元购房款，事实清楚，理由充分，应予支持。何某主张临海达公司支付利息，因双方对30万元房款应否退还发生争议，须待诉讼裁决，而本案也不属于法律规定依法应支付利息的案件类型，故何某的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、临海达公司应于本判决生效之日起十日内向何某退还多支付的购房款30万元；二、驳回何某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序收取为3087元(何某已预交)，由临海达公司负担2850元，何某负担237元。 二审中，何某提交如下证据：1.商品房买卖合同（2号楼1705），拟证明李某2是领海小区的老业主。2.医院病历，拟证明李某2发生电梯坠落事故导致摔伤住院治疗。3.商品房买卖合同（3号楼605房），拟证明3号楼早于2011年2月就对外销售，其所购买的为尾房。4.关于会员费的情况说明，拟证明3、4号楼业主在领取房产证时均被要求签署《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》。5.（2018）琼02民终559号民事判决书，拟证明3号楼业主陈斌购房时亦收取了10万元会员费，且2013年3号楼就已入住，其所购买的是尾房。临海达公司的质证意见如下：对证据1和2的真实性、合法性、证明内容认可，对关联性不认可；对证据3和5的真实性、合法性认可，对关联性、证明内容不认可；对证据4的三性及证明内容不认可。临海达物业公司的质证意见与临海达公司的质证意见一致。本院对上述证据的意见如下:因涉案房屋是否为尾房不是本案的关键事实，故对证据3、5不予处理，对证据1、2的三性认可，对证据4的三性不予认可。经审理查明，一审法院查明的事实除“后经李某2与临海达公司、临海达物业公司协商，由李某2向临海达公司及临海达物业公司出具一份《承诺书》……”不实外，其余属实，本院予以确认。本院认为，《三亚[领海]认购书》《商品房买卖合同（现售）》《签约确认单》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。本案争议焦点为临海达公司是否应向何某退还30万元购房款。从本案事实来看，《三亚[领海]认购书》约定房屋成交总价为3255149元及领海汇会员费为30万元，缴纳会员费后享受领海汇公爵卡/皇家卡会员权益；而领海汇公爵卡/皇家卡会员享有权益包括会员在认购领海项目（海天花园）产品时，拥有开发商为领海汇公爵卡/皇家卡会员独家提供的10/30万元直接折扣的权利。此后，何某与临海达公司在同一天签订《签约确认单》和《商品房买卖合同(现售)》，《签约确认单》载明涉案房屋总房款3555149万元，领海会员费抵扣房款30万元，合同房款3255149元；而《商品房买卖合同(现售)》约定涉案房屋总价款为3255149元；由此可以看出，《商品房买卖合同(现售)》约定的涉案房屋总价款刚好是《签约确认单》载明的涉案房屋总房款抵扣领海会员费30万元之后的数额，故何某交纳的30万元会员费已抵扣30万元购房款。且2018年8月，何某在《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》中签名确认30万元领海会员费在签订《商品房买卖合同》时已经全部抵扣房款，临海达公司无需再退还该费用或承担任何违约及赔偿责任，该承诺书与上述事实相印证。何某的外祖母李某2主张在《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》上签名的原因是临海达公司代何某办理房产证，如不签名临海达公司就不予发放房产证，但其提交的证据不足以证明该事实；且如果临海达公司以此为由不将房产证交付给何某，其完全可以采取法律手段要求临海达公司交付房产证，而没有必要以放弃30万元的代价取得房产证，故其陈述明显与常理不符。何某的外祖母李某2作为完全民事行为能力人，其主张从没有注意到《签约确认单》的存在、不知道自己签过《签约确认单》的辩解有悖常理，且与《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》相矛盾。故何某诉求临海达公司退回30万元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，临海达公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3303号民事判决； 二、驳回何某的一审诉讼请求。 一审案件受理费3087元，二审案件受理费6174元，均由何某负担。 本判决为终审判决。 wvl4bh34yjcjhp9ckl 案件唯一码审 判 长 尹合欢 审 判 员 付春燕 审 判 员 李新建 二〇二〇年五月六日法 官助 理 林小妹书 记 员 吴 璟附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；  （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；  （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。