山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初470号 原告：滨州市一零一置业有限公司，住所地滨州市滨城区渤海一路**，统一社会信用代码9137160266808761XC。 法定代表人：赵章兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：耿延滨，山东英天律师事务所律师。 被告：韩静，女，1979年2月6日出生，汉族，住山东省滨州市惠民县，因涉嫌犯罪被取保候审。 委托诉讼代理人：张国强，山东昌智律师事务所律师。 原告滨州市一零一置业有限公司（以下简称一零一公司）与被告韩静商品房买卖合同纠纷一案，原告于2020年2月12日诉至本院后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一零一公司委托诉讼代理人耿延滨、被告韩静委托诉讼代理人张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一零一公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年8月30日签订的商品房买卖合同（合同编号201808300037）；2.判令被告协助原告注销商品房买卖合同网签备案及不动产登记证明（预告登记证号鲁20**滨州市不动产证明第0020025号）；3.判令被告支付原告违约金180750元、律师费5万元；4.本案诉讼费、财产保全费、保险费及因诉讼而支出的所有费用均由被告承担。事实与理由：2018年8月30日，被告与原告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于滨州市房屋（包括储藏室一个及车位一个）。该商品房总房款为1205000元，其中首付款405000元，银行按揭贷款80万元。商品房买卖合同附件四补充协议第四条第四款约定，因买受人不及时偿还按揭贷款或有其他债务纠纷导致出卖人承担保证责任的，出卖人在法定期限内告知后有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，收回商品房另行出售。买受人应无条件配合出卖人向有关部门撤销预告登记和备案，同时买受人应向出卖人支付相当于合同价款15%的违约金，并承担出卖人因此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），前述违约金及费用，出卖人有权在买受人的首付款中直接予以扣除，剩余款项无息返还给买受人。2018年8月31日，兴业银行股份有限公司滨州分行与被告韩静、韩芹、龚亮亮、原告一零一公司签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定韩静从兴业银行股份有限公司滨州分行借款80万元，用于购买上述商品房，韩芹、龚亮亮、一零一公司承提供连带责任保证。2018年9月14日，被告韩静取得该商品房的不动产登记证明（预告登记）。2018年6月，被告韩静分三次向原告支付该商品房首付款405000元。2018年8月31日，被告以按揭贷款80万元付清该商品房的购房款。后被告韩静因自身原因未能依约按时偿还其在兴业银行股份有限公司滨州分行的借款本息，导致该银行向滨城区人民法院提起诉讼，案号（2019）鲁1602民初5240号，并申请冻结原告银行账户资金75万元。综上，被告韩静的行为已构成根本违约，其拒不履行商品房买卖合同约定的义务。 诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告韩静支付原告代偿款93037.97元及利息（以93037.97元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。事实与理由：原告诉被告商品房买卖合同纠纷一案已立案受理，案号（2020）鲁1602民初470号。立案后出现以下新的事实，2020年1月3日，原告因履行滨城区人民法院（2019）鲁1602民初5240号民事判决项下的连带清偿责任，代被告韩静支付兴业银行股份有限公司滨州分行借款本金783333.33元及利息、逾期罚息、违约金4万元、律师费1万元、案件受理费、财产保全费等，合计893037.97元。扣除被告韩静依约支付的银行按揭贷款80万元，被告韩静应当支付原告代偿款93037.97元及利息。 被告韩静辩称，不同意解除商品房买卖合同。违约金约定过高。因被告现无经济能力，请求对原告主张的违约金、律师费等不予支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：商品房买卖合同、鲁（2018）滨州市不动产证明第020025号、本院（2019）鲁1602民初5240号民事判决书、网上银行电子回单、委托代理合同、发票、不动产登记资料查询结果证明、证明、个人贷款结清证明，本院认定事实如下： 2018年8月30日，原告（出卖人）与被告韩静（买受人）签订商品房买卖合同（编号201808300037），约定被告购买涉案房产，总价款为1205000元，其中首付款405000元，银行按揭贷款80万元。该商品房买卖合同附件四补充协议第四条第四款约定，因买受人不及时偿还按揭贷款或有其他债务纠纷导致出卖人承担保证责任的，出卖人在法定期限内告知后有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，收回商品房另行出售。买受人应无条件配合出卖人向有关部门撤销预告登记和备案，同时买受人应向出卖人支付相当于合同价款15%的违约金，并承担出卖人因此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），前述违约金及费用，出卖人有权在买受人的首付款中直接予以扣除，剩余款项无息返还给买受人。 合同签订后，被告韩静依约向原告支付购房款共计1205000元，并取得了编号为鲁（2018）滨州市不动产证明第020025号不动产预告登记证。 因被告韩静未依约向按揭贷款银行兴业银行股份有限公司滨州分行偿还贷款，该行向本院提起诉讼，本院于2019年12月26日作出（2019）鲁1602民初5240号民事判决。原告履行上述判决所确定的连带清偿责任，于2020年1月3日代被告韩静支付兴业银行股份有限公司滨州分行共计893037.97元。 原告一零一公司委托山东英天律师事务所对其与韩静商品房买卖合同纠纷一案代理诉讼，原告支付代理费5万元。原告因本案支出诉讼保全责任保险费900元、保全费2770元。 另，原告未向被告交付涉案房产。涉案房产因被告韩静涉嫌刑事犯罪被滨州市公安局滨城分局查封。 本院认为，原告一零一公司与被告韩静签订的住房购置合同、车库购置合同，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 关于原告依据商品房买卖合同附件四补充协议第四条第四款约定主张解除涉案商品房买卖合同。本院经审查认为，原被告该项约定，系附生效条件的解除条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现被告未按时偿还按揭贷款，造成原告代偿，条款约定的生效条件已成就，原告享有合同解除权。被告提出涉案条款系格式条款，严重侵害被告利益的异议，但其未提交证据予以证实，且该条款系附生效条件条款，是当事人对可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的后果的预先确定，被告违反合同约定，应按合同约定承担违约责任。被告的异议不成立，涉案合同应予解除。关于原告合同解除权的行使，原告以起诉方式履行通知义务，不违反法律规定及合同约定，应视为有效方式通知。 商品房买卖合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。但涉案房产因被告涉其他纠纷被查封，查封期间任何人不得转移财产，原告请求被告配合撤销商品房买卖合同网签备案和预告登记的诉讼请求，本院暂不予支持。 关于原告主张的违约金、各项费用及剩余代偿款，本院经审查认为，双方合同约定有结算方式，且涉案房产因被告涉嫌犯罪被查封，现房产退还及房款退还均客观履行不能，不具备双方进行金钱结算的条件，对原告的该项诉讼请求，本院暂不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告滨州市一零一置业有限公司与被告韩静商品于2018年8月30日签订的商品房买卖合同（编号201808300037）； 二、驳回原告滨州市一零一置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费16944.19元，由原告滨州市一零一置业有限公司负担1299.19元，被告韩静负担15645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  于广文 人民陪审员  郝真真 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  宋传媛 书记员  李  鑫