广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1036号原告：乐百丰（广州）生物科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右南路一街一巷9号三楼自编306房，统一社会信用代码91440101MA5CMRP50J。法定代表人：陈秋明，职务：总经理。委托代理人：王韵，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：温紫晴，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：卓某某，女，1979年6月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：鲁某1，女，2004年3月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：鲁某2，男，2011年3月16日出生，被告鲁某1、鲁某2法定代理人：卓某某，女，1979年6月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系鲁某1、鲁某2母亲。原告乐百丰（广州）生物科技有限公司诉被告卓某某、鲁某1、鲁某2物权保护纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王韵、温紫晴，被告卓某某（兼被告鲁某1、鲁某2法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告鲁某1、鲁某2为被告卓某某的子女。位于广州市番禺区南村镇XX大道**XXX海XXX园XXXXXXX房屋原登记于被告卓某某名下，建筑面积分别为85.12平方米、80.23平方米、82.4平方米。2019年2月27日，广州市番禺区人民法院发布《变卖公告》，公开变卖涉案房产，公告中注明涉案房产三套已打通，无优先购买权，法院不负责清场交付。2019年3月31日，原告以6452043元的价格竞得涉案房屋，同日广州市番禺区人民法院出具《成交确认书》，确认原告竞价成功。2019年4月9日，广州市番禺区人民法院出具（2018）粤0113执4857号之三执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归原告所有，自裁定送达之日起转移，且原告有权办理产权过户登记手续。随后原告办理变更登记手续，并取得了变更后的不动产权利证书。但遗憾的是，经原告及委托代理人多次交涉，要求原产权人及其他相关人员搬离腾退房屋，被告均置之不理，至今仍占用涉案房屋。原告认为，原告是涉案房屋的合法产权人，三被告占用案涉房屋、拒绝搬离的行为严重损害了原告的合法权益。故诉至法院请求判令：1、三被告立即搬离广州市番禺区南村镇XX大道XXX号XXX海XXX园XXXXXXX房，停止侵权、返还涉案房屋；2、三被告向原告支付占用房屋的使用费，自2019年4月9日起至实际交还之日止，暂计至2019年7月20日止为42117.5元（按照同地段同类型房屋租金市场价50元/平方米，总面积247.75平方米，即每月房屋占用费为12387.5元）；3、三被告支付占用房屋期间的管理费、水费、电费、日常维修资金、污水处理费、垃圾处理费等一切杂费（以有关部门和房屋所在地的物业管理公司出具的缴费单据为准），自2019年4月9日计至被告实际搬离之日止。庭审中，原告变更第二、第三项诉讼请求的起算时间为2019年5月8日。原告向本院提供以下证据：1、变卖公告；2、变卖成交确认书，证据1、2证明案涉房屋由广州市番禺区人民法院依法于京东拍卖平台公开变卖，原告参与并竞价成功；3、执行裁定书；4、不动产权证书，证据3、4证明原告自广州市番禺区人民法院出具裁定之日起依法取得案涉房屋财产权，并已于房屋登记机关办理产权过户登记手续，取得案涉房屋的不动产权证；5、律师函；6、微信截图；7、律师函；8、ems单，证据5-8证明原告分别于2019年6月12日、2019年7月16日通过微信、ems的方式向被告发出律师函，但被告仍拒不腾退搬离，至今居住于案涉房屋中；9、租房软件截图，证明同地段同类型房屋租金市场价为50-80元之间；10、拍卖标的物调查情况表；11、询价建议书，证据10、11证明被告占用案涉物业，拒不搬离腾退。三被告共同辩称：对原告的诉讼请求我方不同意。理由：一、三被告已经提起执行回转申请，在该案未结前，原告无权要求被告搬出；二、被告鲁某1、鲁某2依法继承取得的房屋份额应受到保护，原告只有权购买被告卓某某单独持有的房屋份额；三、涉案房屋办理的抵押无效，银行经过审查后应知且已经知道涉案房屋是被告卓某某及子女被告鲁某1、鲁某2共有的，但银行故意隐瞒、忽视这一情况，绕过房屋共有人办理了抵押登记，明显侵犯了子女的财产权益；四、被告鲁某1、鲁某2为未成年人，其居住权、财产权不得被剥夺；五、涉案房屋系被告卓某某唯一住房，且仍有需要抚养的子女居住在内，处理房屋会直接导致三人无家可归；六、即使原告有权收取房屋使用费，原告主张的使用标准明显过高，应予调整。我国法律是先刑事后民事的原则，我方已经立了刑事案件了，并依这个原则提出房屋回转的立案申请，法院的对卓某某的财产执行理应在公检法对卓某某立的刑事案件有个裁定结果才能进行对卓某某和银行债务纠纷的审理。法院这样强制执行未成年人继承财产，属于侵犯他人财产，有违未成年人保护法，与我国法律的法定继承及未成年人保护法有绝对冲突。本案银行本身存在违规抵押行为。现在公安部门正在调查中，严晖的虚假诉讼如果是与银行有直接关系，银行属于违法犯罪，所以银行向法院申请拍卖我的房屋之前，严晖对我虚假诉讼，若是调查与银行或原告有直接关系，这属于违法操作。三被告向本院提供以下证据：1、执行裁定书；2、公证书，证据1、2证明鲁某1及鲁某2已经就涉案房屋提起执行回转申请，并且已向广州市中院提起复议，目前案件未结；3、公证书，证明鲁民超在涉案房屋持有的50%份额，由卓某某、鲁某1、鲁某2三人继承；4、个人征信报告、房产证，证明卓某某办理抵押贷款的时间在继承之后，且未经共有人同意；5、广州市房屋租金参考价，证明原告主张的房屋使用费标准明显过高；6、立案通知书，证明卓某某被诈骗而导致民事诉讼，致错误执行案外人财产；7、结婚证，证明婚内财产，未成年人根据《继承法》合法财产继承；8、涉嫌诈骗犯罪穆晓龙及其控制的公司被法院执行金额汇总表，证明导致被告房屋被原告强行购买的被立刑事案件；9、报警回执，严晖虚假诉讼已报案，警方深入调查，证明严晖虚假诉讼与不合法拍卖，涉嫌有直接关系；10、严晖的虚假诉讼的起诉状、开庭笔录和裁定等，证明严晖的虚假诉讼有非法目的，涉嫌与此案有直接关系。经审理查明：2019年2月27日，广州市番禺区人民法院在京东网司法拍卖网络平台上进行公开变卖活动并发出变卖公告：一、变卖标的：广州市番禺区南村镇××大道××海××花园××、××、××号三处房产（三套房产已打通），（产权登记号：15登记XXXXXXXX、15登记XXXXXXXX、15登记XXXXXXXX，建筑面积：85.12平方米、80.23平方米、82.4平方米）。房屋用途：住宅，不清场交付……。原告于2019年3月31日通过公开竞价成交上述拍卖标的。2019年4月9日，广州市番禺区人民法院作出(2018)粤0113执4857号之三执行裁定书，该裁定书载明：申请执行人为中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，被执行人为卓某某、广州市瀚粤贸易有限公司，执行依据为已经发生法律效力(2018)粤0113民初4085号民事判决书。该院于2019年3月30日至31日在京东网变卖被执行人卓某某名下位于番禺区南村镇××大道××海××花园××、××、××号三处房产。买受人乐百丰（广州）生物科技有限公司以人民币6452043元的最高价格竞买得。故裁定：一、被执行人卓某某名下位于番禺区南村镇××大道××海××花园××、××、××号三处房产的所有权及相应的其他权利归买受人乐百丰（广州）生物科技有限公司所有，前述财产权自本裁定送达买受人乐百丰（广州）生物科技有限公司时转移；二、买受人乐百丰（广州）生物科技有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权的过户登记手续，上述财产产权的过户手续和过户所需的全部税、费、款、金，均由买受人自行办理和承担。本裁定书送达后立即发生法律效力。原告于2019年5月8日签收(2018)粤0113执4857号之三执行裁定书。上述执行裁定书送达原告后，原告办理了涉案房屋的过户手续，广州市番禺区南村镇××大道××海××花园××、××、××号三处房产均于2019年5月27日变更登记于原告名下。原告于2019年7月16日向被告发出律师函，但被告卓某某、鲁某1、鲁某2未腾退搬离至今仍居住在涉案房屋中。本案纠纷发生后，被告鲁某1、鲁某2以被告卓某某无权处分其二人财产份额故相应部分抵押无效为由向广州市番禺区人民法院提出异议请求：执行回转涉案房屋。该院于2019年7月25日作出（2019）粤0113执异458号裁定书，认为执行回转的前提是据以执行的法律文书被撤销或变更，且并不是以执行异议的形式提出。而据以执行的法律文书是否有错并非执行异议审查的范畴。现两异议人仅以据以执行的法律文书有错为由，以执行异议的形式请求执行回转，并不符合法定的受理条件，故对异议人鲁某1、鲁某2提出的执行异议不予受理。另查明：广州市房地产租赁管理所2020年2月18日发布《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》（穗房地租〔2020〕4号），根据该通知广州市番禺区南里路XXX电梯楼2019年的租金参考价为26元/平方米·月。庭审中，原告表示不申请对涉案房屋租金进行鉴定，被告认可上述参考价。本院认为：原告因参与法院对被执行人财产的拍卖，通过竞拍取得涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。广州市番禺区人民法院作出的(2018)粤013执4857号之三执行裁定书由原告签收，涉案房屋所有权已于2019年5月8日转移给原告。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故被告卓某某、鲁某1、鲁某2继续居住在涉案房屋已缺乏合法依据，现原告作为涉案房屋的所有权人起诉要求被告卓某某、鲁某1、鲁某2搬离涉案房屋于法有据，予以支持。被告提出的相关异议，应通过执行异议程序解决，非本案审理范围。考虑到各被告另寻住处确实需要一定时间，酌情判令各被告于判决生效之日起三个月内腾空并搬出涉案房屋。原告取得涉案房屋所有权后，被告卓某某、鲁某1、鲁某2继续占用房屋客观上对原告行使其对涉案房屋的权利造成了影响，理应支付相应占有使用的对价，原告要求被告卓某某、鲁某1、鲁某2支付自其取得涉案房屋所有权之日至被告腾空并搬出涉案房产之日止房屋占有使用费，应予以支持。对于房屋使用费的标准，酌情参照广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价》中该小区电梯楼租金标准26元/平方米·月的标准计算房屋使用费，即涉案房屋501、505、506三处房屋月租金共计6441.5元〔26元/平方米·月×（85.12平方米＋80.23平方米＋82.4平方米）〕。原告主张的管理费、水费、电费等费用未提供证据证明，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，判决如下:一、被告卓某某、鲁某1、鲁某2于本判决生效之日起三个月内腾空并搬出广州市番禺区南村镇XX大道XXX号XXX海XXX园XXXXXXX号房；二、被告卓某某、鲁某1、鲁某2向原告乐百丰（广州）生物科技有限公司支付自2019年5月8日至被告卓某某、鲁某1、鲁某2腾空并搬出广州市番禺区南村镇XX大道XXX号XXX海XXX园XXXXXXX号房之日止的房屋使用费（房屋使用费标准为6441.5元/月，至判决生效之日的使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的使用费于每月十日前逐月支付）；三、驳回原告乐百丰（广州）生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28482元，由原告乐百丰（广州）生物科技有限公司负担11392元，被告卓某某、鲁某1、鲁某2负担17090元。如不服本判决，原告乐百丰（广州）生物科技有限公司、被告卓某某、鲁某1可在判决书送达之日起十五日内，被告鲁某2可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵 岚人民陪审员  吴树永人民陪审员  吴伯南二〇二〇年五月二十九日书 记 员  古美萍