安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初599号原告：孔波，男，1969年1月13日出生，汉族，住安徽省定远县。被告：安徽省安家置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路锦绣家园**，统一社会信用代码91341321568965243T。法定代表人：李挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶根贵，浙江振源律师事务所律师。原告孔波与被告安徽省安家置业有限公司（以下简称安家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔波、被告安家公司的委托诉讼代理人叶根贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔波向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决安家公司支付逾期交房违约金共计74901元；二、安家公司承担本案诉讼费。事实与理由：孔波与安家公司于2015年5月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定孔波购买安家公司开发建设的安家苏黎湾商住小区1#栋703-704室现房，两套房屋总价款384896元。孔波按照合同约定依约按期交付了房款，合同约定安家公司于2015年12月2日交付房屋。但安家公司直至2018年8月才交付房屋，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定及国家相关法律法规，安家公司应承担逾期交房的违约金，违约金的计算法律依据为，购房总价384896元，逾期共计973天。特提起诉讼，望判如所请。安家公司辩称：1、双方签订两份商品房买卖合同是事实，但是孔波在商品房买卖合同签订后，没有按照规定付款期限、付款方式进行付款，因此根据合同第十一条约定，安家公司有权延期交房；2、商品房合同约定交房时间为2015年12月31日，而不是2015年12月2日；3、即使安家公司存在延期交房，孔波按照每日万分之二计算违约金不符合合同约定，因为双方所签商品房买卖合同的附件4补充协议第2条的第3款，已明确约定，违约金比例不能超出同期银行利率标准。因此鉴于孔波没有向安家公司付清购房款以及安家公司在为孔波办理产权登记时，孔波还欠安家公司专项维修基金7698元以及房屋面积补差款6400元这样的事实，作为安家公司按照合同约定即使延期交房也不构成违约，请求法庭驳回孔波的诉讼请求。本院经审理查明：2015年5月2日，买受人孔波与出卖人安家公司分别签订《商品房买卖合同》，购买安家公司开发的位于砀山县砀城镇西城民营园区迎宾大道北侧的‘砀山安家·苏黎湾’商住小区1幢703号、704号两套商品房。合同载明：两套商品房的建筑面积均为59.14平方米，其中套内建筑面积43.105平方米、公共部位分摊面积16.03平方米，商品房单价3200元/平方米，每套房屋价款189248元，共计378496元。孔波应于2015年5月2日签订合同时分别付清703室房款首付款59248元和704室房款首付款79248元，703室余款110000元和704室余款130000元，于2015年5月5日前办理完银行按揭贷款手续，确保将余款划入出卖人指定账户，同时约定了逾期付款的违约责任；出卖人安家公司应于2015年12月31日前，将两套商品房交付给买受人孔波；出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；两份合同第二十二条载明：本合同连同附件共17页，具有同等法律效力。附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三为装饰、设备标准，合同第17页附件四为《合同补充协议》，《合同补充协议》中（二）出卖人义务第3条为“关于违约金比例：不得超过银行同期贷款利率标准。”。该补充协议双方未签字。2016年4月11日，安家公司向孔波出具《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》两张，两张票据金额分别为189248元计378496元。2019年6月27日，安家公司向孔波出具《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》两张，两张票据金额分别为3200元计6400元。涉案商品房1#楼于2018年1月30日竣工验收。2019年12月20日，安家公司为孔波办理涉案房屋登记，取得房屋产权证书。不动产权证书载明两套商品房的建筑面积均为60.14平方米（其中套内建筑面积44.58平方米、分摊建筑面积15.555平方米）。不动产权证书载明的建筑面积较合同约定的房屋建筑面积（59.14平方米）多出1平方米，每套房屋实际价款较合同约定房屋价款多出3200元，两套房屋价款合计较合同约定多出6400元。孔波于2019年6月27日向安家公司出具《领款单》载明：借款（付面积差），金额6400元。至今，孔波尚欠安家公司房屋面积差价款6400元计房屋专项维修基金7698元未偿付。诉讼中，安家公司称：2018年2月5日已经向全体业主发出交房通知；孔波尚未支付房屋首付款且尚欠房屋专项维修基金7698元及房屋面积补交差价款6400元。孔波称：房屋首付款是案外人欠孔波工程款、案外人用安家公司欠案外人的工程款支付；欠安家公司两套商品房的面积差价款6400元和专项维修基金7698元与安家公司协商，用安家公司应给付的逾期交房违约金冲抵；孔波认可涉案房屋于2018年2月5日交付，但称房屋不具备交付条件。上述案件事实，有《商品房买卖合同》、不动产权证书、《领款单》、《工程竣工验收报告》、《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》及当事人陈述等证据，在案佐证。本院认为：涉案《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。对下列问题，本院认为：一、关于安家公司称孔波未按约定的期限交纳首付款、延期付款、安家公司有权延期交房及房屋实际交付时间的问题。双方《商品房买卖合同》约定了买受人预期付款的违约责任，如孔波逾期交付房款，安家公司可要求其给付逾期付款的违约金；无论孔波是否缴纳首付款，但安家公司分别于2016年4月11日和2019年6月27日向孔波开具了《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》；涉案房屋于2018年1月30日才通过竣工验收，在此这期间（约定的交房最后期限2015年12月31日至2018年1月30日），涉案房屋尚未具备交付条件。综上，安家公司称孔波逾期交付房款、有权延期交房的说法，本院不予采纳。安家公司称2018年2月5日已经向全体业主发出交房通知，孔波亦认可的涉案两套房屋交付日为2018年2月5日，本院予以采信。孔波称房屋交付时尚不具备交付条件，未提交相关证据，本院不予采信。二、关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中（二）出卖人义务第3条“关于违约金比例，不得超出银行同期贷款利率标准。”的问题。本院认为，合同附件是对合同进行的补充说明，也是合同的有效组成部分。就本案，《商品房买卖合同》附件一、二、三的内容，确系对合同正文中有关条款、名词的补充说明，而附件四为《合同补充协议》，是对双方权利义务的补充约定，且《合同补充协议》中“关于违约金比例，不得超出银行同期贷款利率标准。”与合同正文中关于违约金的约定相冲突，双方亦未在此补充协议上签字，故，《合同补充协议》不能成为合同的附件，对孔波无约束力。三、关于逾期交房违约金的问题。合同约定两套房屋的价款共计378496元，而两套房屋的实际价款为384896元，两套房屋的面积差价计6400元孔波未交纳，故，应以合同约定的两套房屋价款作为计算逾期交房违约金的基数。安家公司逾期交房，应按两套房屋合同价款378496元的日万分之二给付孔波逾期交房违约金58062元（自约定交房日2015年12月31日的第二天开始计算至房屋交付日2018年2月5日，共计767天，378496元的日万分之二为75.7元/天）。扣除孔波欠安家公司两套商品房的面积差价款6400元和专项维修基金7698元计14098元后，安家公司实际应支付孔波逾期交房违约金43964元。孔波其他诉求无事实依据，本院不予支持；安家公司的其他抗辩理由，未提交相关有效证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽省安家置业有限公司于本判决生效后五日内给付孔波逾期交房违约金43964元；二、驳回孔波的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费837元，由安徽省安家置业有限公司负担491元，孔波负担346元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  温吉成二〇二〇年五月二十六日书记员  姚 宇附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。