青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初780号原告：西宁凯达实业发展有限责任公司，统一社会信用代码：91630100226657128N，住所地：青海省西宁市城中区东大街****楼。法定代表人：马仲凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王耀文、张云峰，青海汇元律师事务所律师。被告：陈九谕，男，1974年5月21日出生，彝族，西宁宝玉陈商贸有限公司法定代表人，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张文龙，城西区铮诚法律服务所法律服务工作者。原告西宁凯达实业发展有限责任公司（以下简称西宁凯达公司）与被告陈九谕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。西宁凯达公司委托诉讼代理人王耀文、张云峰，被告陈九谕的委托诉讼代理人张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西宁凯达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年5月12日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS01401681）及于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：YS01002018012387）；2.被告陈九谕向西宁凯达公司腾退位于青海省西宁市××区房屋至空房状态；3.被告陈九谕向西宁凯达公司支付自2014年3月14日起至2020年1月14日期间房屋占用使用费147000元（按每日70元计算，共2100天），并以每日70元自2020年1月15日起计算至被告陈九谕将上述房屋腾退予西宁凯达公司之日止；4.本案诉讼费由被告陈九谕承担。事实和理由：2013年5月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定西宁凯达公司将位于青海省西宁市××区(面积134.03㎡)房屋以930000元出售予被告陈九谕，被告陈九谕于2013年5月12日首付总房款30%，即279000元，剩余房款651000元申请办理按揭贷款，贷款应于2013年7月12日前全额到达西宁凯达公司账户，被告陈九谕如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，西宁凯达公司有权解除合同，且被告陈九谕按累计应付款的3%向西宁凯达公司支付违约金。被告陈九谕于2012年4月29日支付购房定金10000元，于2013年5月12日支付首付款269000元后一直未付清余款。现西宁凯达公司依约已将涉案房屋交付被告使用。自2013年7月12日后，西宁凯达公司多次向被告催收房款，但被告拒绝支付，鉴于原合同未办理网签备案，故未办理不动产证。2018年12月5日，西宁凯达公司与被告陈九谕重新签订《商品房买卖合同》（预售），并将付款截止时间重新约定为2019年2月3日，但被告仍拒绝支付房款。综上所述，被告陈九谕的行为已构成根本违约，为维护西宁凯达公司合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告陈九谕辩称，第一，西宁凯达公司的诉讼请求无事实及法律依据。第二，原、被告之间的《商品房预售合同》已经履行完毕，双方不存在债权债务关系，更不存在解除合同关系的情形。第三，虽被告仅向西宁凯达公司给付了首付款，未支付剩余房款，但西宁凯达公司法定代表人即马仲凯自2011年起在被告所经营的宝玉陈玉石店购买玉石，从未支付过玉石款。后双方口头约定，被告的房款不需向西宁凯达公司给付，以玉石款折抵房款。第四，本案中西宁凯达公司行使解除权，存在超过诉讼时效。即使被告未给付房款，双方形成的是债权债务法律关系，西宁凯达公司已于2014年将涉案房屋交付予被告使用，依据合同约定，被告给付房款的时间为2017年，故债权债务的诉讼时效已经超过。且法律规定解除权的行使期限为一年，西宁凯达公司主张的权利已超过除斥期间。第五，西宁凯达公司所述的部分事实与实际事实不符，《商品房买卖合同》（预售）并未约定最后给付房款的时间。综上所述，请求法庭驳回西宁凯达公司的全部诉讼请求。当事人围绕本诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。西宁凯达公司向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明2013年5月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定西宁凯达公司将位于青海省西宁市××区(面积134.03㎡)房屋以930000元出售予被告陈九谕，付款方式为被告以按揭贷款方式支付房款，于2013年5月12日首付总房款30%（即279000元），剩余房款651000元申请办理按揭贷款，贷款应于2013年7月12日前全额到达西宁凯达公司账户，未能在约定期限内将贷款全额到达西宁凯达公司账户的，被告承担逾期付款违约责任；证据二、收据（首付款），证明2012年4月29日，被告陈九谕支付购房定金10000元，于2013年5月12日支付首付款269000元；证据三、中环首府物业管理水、电卡装修钥匙领取名单、收据（物业费、采暖费）、业主手册，证明西宁凯达公司于2014年3月14日向被告交付房屋，被告于当日签订业主手册（含验房交接表、小区物业管理协议、西宁文化产业大厦住宅楼电梯使用管理协议、房屋装饰装修管理协议、装修安全责任书、冬季供暖协议、小区业主（住户）消防安全责任书）；证据四、手机短信、房款催缴通知书、催款通知书，证明2013年5月12日，原、被告签订合同后，西宁凯达公司一直向被告催收剩余房款，但被告至今仍未履行，房款不存在以玉石款折抵结清的事实；证据五、《商品房买卖合同》（预售），证明2018年12月5日，原、被告重新签订《商品房买卖合同》（预售），约定付款截止时间为2019年2月3日，如逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；证据六、个人信用报告，证明西宁凯达公司向被告陈九谕多次催款，被告均以正在办理贷款为由予以推脱，但被告征信存在问题，实际无法办理贷款。被告陈九谕质证认为，对证据一真实性、证明方向无异议，该合同中被告名字有误，为陈九渝；对证据二、三真实性、证明方向均无异议；对证据四中手机短信真实性无异议，证明方向有异议，短信内容有缺失；对房款催缴通知书、催款通知书不予认可，被告并未收到过上述通知书，且时间均发生在2015年；对证据五真实性无异议，证明方向有异议，该合同中并未约定案涉房屋的贷款与付款时间，该合同为房产局制式合同，且签订该合同的目的系为被告办理房产证，并非约定付款时间；证据六为复印件，不符合证据的形式要求，且对证明方向不予认可，根据商品房交易习惯，购买房屋前西宁凯达公司有义务审查被告陈九谕是否具有购房资格。本院认为，证据一、二、三能够证实西宁凯达公司的证明方向，本院予以采信；证据四能够证实西宁凯达公司通过短信方式向被告陈九谕主张剩余购房款的事实，本院予以采信；证据五能够证实西宁凯达公司与被告陈九谕就案涉房屋于2018年12月5日再次签订合同，约定权利义务的事实，本院予以采信；证据六不能够证实西宁凯达公司的证明方向，本院不予采信。被告陈九谕向本院提交以下证据：证据一、宝玉陈销售单5张，证明西宁凯达公司法定代表人马仲凯在被告陈九谕经营的宝玉陈商贸有限公司购买玉石部分签单总价款913300元，且马仲凯从未支付过上述款项，原、被告双方口头约定以该笔款项折抵案涉房屋的购房款；证据二、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售），证明原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）的目的系为被告陈九谕办理产权手续，《商品房预售合同》中被告名字陈九谕之谕字书写错误，且该合同约定的房款给付期限为2013年7月12日。西宁凯达公司质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向有异议，该证据与本案无关。销售单系马仲凯与宝玉陈商贸有限公司之间的买卖合同关系，并非西宁凯达公司与被告陈九谕之间的买卖合同关系，该签单仅能反映马仲凯购买玉件，不能证明马仲凯是否支付玉石款；对证据二真实性无异议，证明方向有异议，《商品房买卖合同》（预售）第七条第三项约定付款期限见附件四，对付款期限进行了明确约定。该合同属于重新约定付款期限，不存在超过诉讼时效的情形。本院认为，证据一能够证实被告陈九谕作为法定代表人的西宁宝玉陈商贸有限公司与西宁凯达公司法定代表人马仲凯之间存在玉石交易的事实，对此本院予以采信；证据二能够证实西宁凯达公司与被告陈九谕就案涉房屋签订二份合同，约定权利义务的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月29日，被告陈九谕向西宁凯达公司支付购房定金10000元。2013年5月12日，西宁凯达公司（出卖人）与被告陈九谕（买受人）签订了合同编号为YS01401681的《商品房预售合同》，合同主要约定：被告陈九谕以总金额930000元购买西宁凯达公司开发建设的位于西宁市××区住宅一套，预测建筑面积134.03平方米。买受人于2013年5月12日首付总房款30%，人民币279000元，剩余房款651000元申请办理按揭贷款，贷款应于2013年7月12日前全额到达出卖人账户，未能在约定期限内将贷款全额到达出卖人账户的，买受人承担逾期付款违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年8月31日前将经验收合格，买受人交清全额房款及相关费用的商品房交付买受人使用。当日，被告陈九谕向西宁凯达公司支付购房首付款269000元。2014年3月14日，西宁凯达公司向被告陈九谕交付案涉房屋。2018年12月5日，西宁凯达公司（出卖人）与被告陈九谕（买受人）签订了合同编号为YS01002018012387的《商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：被告陈九谕以总金额930000元购买西宁凯达公司开发建设的位于西宁市××区住宅一套，预测建筑面积134.03平方米。买受人采取按揭贷款方式付款，于2013年5月12日前支付首期房价款279000元，占全部房价款的30%，余款651000元申请贷款支付。买受人通过办理银行按揭贷款方式支付购房款的，必须在签订《商品房预售合同》后5日内按照银行的要求提供办理银行按揭贷款的相关文件、材料和担保等手续，并积极配合、接受银行贷款调查及相关工作。由于买受人原因，逾期10日仍未开始办理贷款手续的，或在《商品房预售合同》签订后60日内贷款未到账的，均视为买受人有逾期付款，买受人应当按照合同约定承担逾期付款责任。买受人提交的资料不符合贷款银行要求、或贷款银行经审查认为买受人不符合办理按揭贷款条件的，买受人必须在接到出卖人通知后五日内向出卖人付清全部房款，否则买受人按合同的约定承担逾期付款的违约责任。办理银行按揭贷款的所有费用由买受人自行承担。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。现西宁凯达公司以被告陈九谕至今未向其支付剩余购房款为由，诉至本院。另查明，庭审中，被告陈九谕及西宁凯达公司均认可被告陈九谕系西宁宝玉陈商贸有限公司法定代表人，西宁宝玉陈商贸有限公司与西宁凯达公司法定代表人马仲凯之间存在玉石买卖合同关系。再查明，经本院释明，西宁凯达公司坚持要求解除与被告陈九谕之间的商品房买卖合同关系，不要求本案中被告陈九谕支付剩余购房款。本院认为，西宁凯达公司与被告陈九谕签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售），系双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关法律法规规定，双方均应依约履行。在合同履行过程中，被告陈九谕向西宁凯达公司支付部分购房款后，西宁凯达公司向被告陈九谕交付了案涉房屋。现西宁凯达公司要求解除双方签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售），对此被告陈九谕抗辩其不同意解除上述买卖合同，至今未缴纳剩余购房款之原因在于其作为法定代表人的西宁宝玉陈商贸有限公司与西宁凯达公司法定代表人马仲凯之间存在玉石交易，双方口头约定以玉石款折抵房款。本案中，虽被告陈九谕主张的玉石款与案涉购房款系不同主体之间的买卖合同关系，且双方签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》（预售）约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，但案涉房屋已由西宁凯达公司交付被告陈九谕达六年之久，同时结合双方身份关系及剩余房款存在未付周期较长等因素，被告陈九谕的该抗辩主张具有合理性，现本案尚不存在合同目的不能实现或被告陈九谕明确表示不履行主要债务之情形，从维护交易安全及交易秩序稳定考虑，该合同应继续履行，故对西宁凯达公司要求解除与被告陈九谕于2013年5月12日签订的《商品房预售合同》及于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同》（预售）之诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方之间的商品房买卖合同关系未解除，故对西宁凯达公司要求被告陈九谕腾退案涉房屋及支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告西宁凯达实业发展有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1620元(已减半收取)，由原告西宁凯达实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 林强 二〇二〇年五月二十六日书记员 邹燕附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。