贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2791号原告：姚艳，女，汉族，1987年2月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴敏（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张競（一般授权），贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:方洪伟（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁剑波（一般授权），系贵州本芳律师事务所实习律师。原告姚艳与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴敏、张競，被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟、梁剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告以452,102.00元为基数，按每日万分之一的标准计算并支付原告从2016年7月1日至2017年6月27日的违约金16,320.88元;2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2015年3月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市七星关区“招商花园城”E8幢3层1号房（房号：E8-3-1），房屋总价款为452,102.00元。原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房，同时第十三条约定，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的期限届满之次日至实际交付之日，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。直至2017年6月27日，被告交付房屋给原告使用。原告认为，被告迟延交付涉案商品房给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，约定承担支付违约金的责任。为此，原告特向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司书面辩称，一、本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外……”之规定，本案中，法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2017年1月5日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。在答辩人与被答辨人所签《商品房买卖合同》中，双方未约定答辩人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，答辩人取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应当在答辩人向被答辩人交付房屋之日起90日内。在2014版《不动产登记暂行条例》实施之前，办理不动产权证只需具备《商品房备案证明书》即可，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施之后，需要办理不动产权证初始登记，才能办理不动产转移登记有关文书。按照旧的登记规则，被告在合同约定期限内取得了涉案房屋的《商品房备案证明书》，在约定或法定期限内具备办证条件。在新的办证规则实施后，被告积极办理相关手续，取得初始登记，具备了新的办证规则所需条件，甚至有部分业主在新政策施行之初就已经取得不动产登记证。因此，应当认定答辩人取得《商品房备案证明书》的时间即为具备办理转移登记的条件的时间。本案中，答辩人具备办证条件的期限未超过法律规定的办证期限，因此，答辩人不应向被答辩人支付违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定，办理不动产权属证书需要答辩人与被答辩人双方共同办理。即:办理涉案房屋的不动产权属登记证书的义务并不全部由答辩人承担，答辩人仅需负责促使涉案房屋具备办理转移登记的基本条件，具体办证事宜(缴纳相关税费、提供办理不动产权属登记所需相关资料等)需要被答辩人进行配合。在涉案房屋具备办理不动产权属转移登记条件后，答辩人即按照《商品房买卖合同》补充协议中的第一条第九项约定向被答辩人邮寄了《办理产权证的告知函》，尽到了通知义务，至于办理房屋权属转移登记，则有赖于被答辩人及时提交相关办证资料。2017年9月24日至30日，因被答辩人未按照答辩人的通知提交办证所需资料，答辩人通过在涉案小区曦园正门处设置《不动产资料收集处》，专门设点向业主收集办证资料，以及刊登关于办理涉案房屋《不动产权证书》资料收集的通知等方式，再次通知被答辩人提交办理房屋权属转移登记所需资料。答辩人提交办理房屋权属转移登记所需资料。2018年8月23日，答辩人又一次按照约定向被答辩人邮寄了办理产权证的告知书，通知业主提交办证所需资料。在收到答辩人寄送的通知后，被答辩人才根据该通知综合以上事实，答辩人已经按照约定即法律规定充分履行了自己的合同义务，并不存在违约，不应当承担违约责任。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素:1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》:或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。四、即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅应当承担法律保护范围内的违约金，超出合同约定及法律规定的部分，不能得到支持。即便贵院参照此前判例及裁判标准，认为答辩人的违约期限应计算至答辩人履行通知义务之日，那么本案中答辩人的违约金截止时间应当是在答辩人第一次向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料时。因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明:我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。答辩人通过邮寄方式已经向被答辩人寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为答辫人已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步，即便贵院不认可答辩人第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据答辩人提供的业主说明、装修公司证明、照片(通知办证幕墙、现场收集办证资料)等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十三条:“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证:(一)因健康原因不能出庭的;(二)因路途遥远，交通不便不能出庭的;(三)因自然灾害等不可抗力不能出庭的;(四)其他有正当理由不能出庭的。”之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳，结合本案，作出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，势必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活，综合证人陈述、装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人在涉案小区设置了“办理不动产登记资料收集处”，对涉案房屋办理不动产权证书再次进行了告知，综上，答辨人认为，即使答辩人应当承当交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算截止时间至多应截止到2017年9月24日。根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，本案应适用3年诉讼时效规定，根据被答辩人起诉时间推算2017年1月5日之前的违约金因超出诉讼时效而不受法律保护，被答辩人仅有权要求答辩人向其承担2017年1月6日起至2017年9月24日期间的违约金。五、涉案房屋权属登记证书虽然办理延迟，但该延迟并未给被答辩人造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低，以更好地维护双方当事人合法权益，实现法律效果与社会效果相统一。根据合同法理论，我国违约金具有损失填补性质，即违约金可以调整，金额相当于违约方的违约行为给守约方造成的损失。具体到本案所涉案件，即应当考量开发商逾期办证给买受人造成了什么损失。考虑到此类案件中购房业主大都选择按揭贷款方式购房，此种情况下，即使业主所购房屋按约定办理了相应权属证书，该证书也得依照约定提交给银行办理抵押登记。换言之，即使按期办证，业主也不能拿到该权属证书用于其他用途，此种情况下对业主而言按期办证所起的主要作用仅是对其有心理抚慰而已。故开发商逾期办证其实并未给业主造成多少实际上的损失，调整违约金为房开商只适当承担一点抚慰性质的违约金或不承担违约金有合同法的理论依据。对此，贵州省内的市一级法院就有先例。如安顺市中级人民法院就将逾期办证纠纷案件的裁判观点调整为:“目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调整违约金的请求，予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民和国合同法》第一百一十四条‘当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年5月9日期间的逾期办证违约金5000元。”遵义市中级人民法院的裁判观点也大致相当，在房开商存在违约行为的情况下，均只是酌情支持几千元违约金，避免房开企业因此承担巨额赔偿而走向倒闭境地。在司法审判实践中，一些地方高院都发文将房开企业的逾期办证违约责任限定在合理的范围，如:2014年12月16日，北京高院发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，其中第十四条中规定:“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任”。2005年8月5日，贵州省高院发《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》，其中第9条规定:“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任”。最后，当前毕节市区域内司法裁判逾期办证违约金的计算标准主要是按合同约定，少则一两万，多则七八万，基数大，随便一家中型楼盘房开企业需承担的逾期办证违约金都高达数千万甚至上亿，企业根本不堪重负、无力承担。若人民法院不综合考量逾期原因、业主受损失程度、当下的经济形势以及兄弟地区的审判观点，仅简单地认为“逾期便当按约定承担逾期责任”便支持业主的诉讼请求，无疑会引发连环诉讼、增加司法审判资源投入的同时也会将众多房地产开发企业逼向破产境地，房开企业破产，引发的是更大的社会问题和矛盾，不利于维护社会正常秩序。结合答辩人在进行竣工验收备案、交房、办证的履约情况，足以证明答辩人在涉案商品房买卖合同的履约过程中，十分注重商誉、信用、履约状况良好，并无主观恶意拖延和故意违约的情形。因此，恳请人民法院依法调低本案违约金标准，酌情判决答辩人承担的违约金金额。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求，或者酌情判决答辩人应承担的违约金金额，以实现法律效果与社会效果的统一。被告招商商置公司口头辩称，1、按照法律规定承担办证义务的主体是原告，而非被告，被告只是为了方便业主提供代为收集提交办证资料的服务，本案中原告与被告形成委托代办关系，时间应当以原告向被告出具委托书的时间为准，具体到各个案件中，有一部分业主是直到2018年年底或者2019年才委托被告代为办证；2、根据商品房买卖合同的补充协议约定，如因买受人的原因未及时按约提供办证登记所需全部手续，资料等，出卖人有权拒绝办证，由此产生的一切后果由买受人承担，出卖人不承担任何违约责任，本案中，被告早已具备办证条件，除了受政策因素等不可抗力因素影响外，原告没有按照约定及时向被告提供全部办证所需资料，导致被告无法及时提供办证服务，直到被告多次通知后，原告才于2018年底或2019年将全部资料及委托书提供给被告，由此，根据双方补充协议的约定，被告不承担违约责任。3、被告于2016年6月20日，通过邮寄的方式向原告邮寄送达了入伙通知单，通知原告按时收房，但由于原告自身的原因，未能在被告规定的时间内收房，由此导致的逾期收房与被告无关，被告已尽到了通知义务，不因当对原告的逾期收房行为承担违约责任，因此，原告的诉求没有事实依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，原告姚艳作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｅ8-3-1；建筑面积118.25平方米，套内建筑面积97.44平方米；该商品房总价款为452102.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款142102.00元，余款310000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。双方在合同附件十二《补充协议》第四条约定：出卖人按本合同载明的买受人的通讯地址将交房通知寄交给买受人，无论买受人是否收到或看到，均视为出卖人已经履行了交房告知义务。该合同第十二条约定，供水、供电交付时达到使用条件，电话通信、宽带网络、有线电视交付时线路敷设到户，电话通信、宽带网络、有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款452102.00元。2016年6月20日，被告向原告邮寄了《入伙通知书》，要求原告在2016年6月27日至6月30日收房。2017年6月27日，原告实际收取该房屋使用。原告诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告未按约向原告交付涉案房屋，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》“该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”之约定，被告未举证证明在通知原告收房时该房屋具备合同约定的上述交房条件，故原告有理由拒绝收房。原告主张被告承担逾期交房违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在合同中明确约定了交房时间，故该违约金应从约定交房日期2016年6月30日之次日即2016年7月1日计算至2017年6月27日（实际交房之日）止共计361天。被告提出诉讼时效抗辩，本案违约金支付时间为该商品房实际交付之日起60日内，根据三年诉讼时效的规定，原告起诉之日为2020年3月11日，本案并未超过诉讼时效。因双方在合同中约定“出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故本案违约金应以原告已付购房款452,102.00元为基数，按日万分之一的标准，计算为16,320.88元（452,102.00元×0.01%×361天）。综上，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。被告不承担责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚艳支付逾期交房违约金16,320.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币104.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年五月二十八日书记员  王 贵