山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终886号 上诉人（原审原告）：东营长安房地产开发有限公司，住所地东营市东营区西四路346号。 法定代表人：刘燕，董事长。 委托诉讼代理人：韩玉竹，山东康桥（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟照泽，山东康桥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东营银座商城有限公司，住所地东营市东营区西二路468号。 法定代表人：胡鑫，董事长。 委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。 上诉人东营长安房地产开发有限公司（以下简称长安地产）与上诉人东营银座商城有限公司（以下简称银座商城）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东营市中级人民法院（2019）鲁05民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长安地产上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判银座商城于本判决生效之日起十日内向长安地产赔偿改建费用13239253元；2.判令银座商城赔偿长安地产租赁房屋闲置损失10000000元；3.判令一、二审诉讼费用由银座商城承担。事实和理由：一、一审判决在认定“长安地产所进行的改造完全是根据银座商城经营的需要而设计施工的，所涉项目众多，具有较强专属性”和“银座商城的违约行为导致租赁合同解除”的情况下，却以改建增加的投入，长安地产可以再次利用为由，减轻银座商城的违约责任，与事实不符，违背公平原则，银座商城应当赔偿长安地产因改建而增加的费用13239253元。1.除了扶梯装修装饰费用以及考虑到银座商城已经支付两年余租金的实际情况，银座商城应赔偿长安地产因改建而增加的费用金额为13239253元。2.上述费用并非长安地产为案涉地产1-5层商场所投入的全部费用，而是应银座商城要求进行改建而增加的费用，所增加的各种项目均已超出了原设计正常所需，也超出了长安地产的合理利用程度，理应由银座商城承担。3.由于改造完全是按照银座商城的要求进行，不是通用设计，具有专属性和独立性，且案涉地产面积巨大，导致难以再次出租。而由于银座商城违约，商场设备长期闲置不能实现正常的运行和维护，即使再次出租，大部分需要重新检修和调整，不但没有再次利用价值，反而因此导致增加费用。一审判决以长安地产可以再次利用为由减轻银座商城的赔偿责任，增加守约长安地产的负担，没有事实依据，违背公平原则。此外，即使再次出租，所有的改建设施设备均是应银座商城的要求进行的，是为了满足银座商城单一用户所用，不具有通用性，改建的部分需要根据新客户的要求重新布置，很多设备由于长期闲置，能否正常运行不得而知，需要重新维护和调试，有的需要拆除，移位甚至废弃，不但没有利用价值，反而因此导致增加费用。一审判决没有事实依据。二、案涉地产闲置损失是由于银座商城违约导致，与约定违约金并不相悖，远小于长安地产的损失，一审判决以约定违约金已经考量闲置因素为由，不予支持闲置损失没有法律和事实依据。1.银座商城的违约行为，除了改建投入的费用外，还造成了社会资源的巨大浪费、导致了长安地产丧失最佳商业交易机会以及可得利益损失。2.案涉地产的专属性、定制性和独立性以及长期闲置，导致商场很难再次出租，长安地产酌情要求1年期1000万元的闲置损失完全在合理范围内。3.长安地产的损失巨大，约定违约金低于损失，一审判决认为约定违约金考量了闲置期损失，没有法律与事实依据。 银座商城辩称，长安地产的上诉请求不能成立。一、长安地产主张改建费用，理由不成立。首先，《租赁合同》约定由长安地产承担改建费用，其次，长安地产提交的证据并未证明其支支出改建费用的数额，一审法院认定长安地产支出的费用数额存在错误，改建费用并不等同于损失，将改建费用等同于损失进行主张无事实和法律依据。长安地产以商场设备长期闲置导致再次出租需要重新检修从而增加费用更是与改建费用毫无关系，且长安地产向银座商城主张的费用均包含物业管理费，长安地产收取费用却不对设备进行任何管理和维护，反而再次以此为由主张损失明显不成立。二、长安地产主张闲置损失，理由不成立。长安地产解除租赁合同系违法解除，由此造成的租赁房屋闲置损失与银座商城无关，且租赁合同解除后房屋是否必然闲置，能否再次出租区取决于商业环境和长安地产再次出租的条件，非银座商城所能左右。《中华人民共和国消防法》第十八条规定：同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。本案中涉案建筑物将酒店、公寓与用于商场经营的商场对用电线路和消防设施未能区分控制和管理，不能达到区分各方的消防安全责任的目的，显然无法达到商场出租经营的目的，现长安地产却以租赁合同约定对商场的改造称改造后的涉案房产对银座商城具有专属性、定制性和独立性，长安地产不能因自身的不专业而转嫁给银座商城买单。更为夸张的是，长安地产更是将租赁合同剩余期限的1.9亿元租金和物业管理费认定为可得利益损失，也正是因为如此，长安地产才认为违约金3000万元、闲置损失1000万元再加上改建费用也远小于1.9亿元，以此为由提起上诉。剩余期限的租金和物业费可以通过再次对外租赁获得，长安地产将1.9亿元认为损失显然是错误的。 银座商城上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回长安地产的诉讼请求或依法改判；2.本案的诉讼费用由长安地产承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。（一）长安房地产诉请解除租赁合同条件未成就，双方系一致同意解除租赁合同。1.从合同约定来看，虽然《租赁合同》第15.3条约定“逾期交付6个月的租金及物业管理费用、经书面催告后，银座商城一个月内仍拒绝交付的，长安地产有权解除合同”，但《租赁合同》第5.4条同时约定“长安地产应在每期租金、物业管理费汇入之前7日内向银座商城出具相应的租赁费发票、物业管理费发票。在未收到长安地产发票前银座商城有权不付租金、物业管理费，直到收到发票为止”。第15.3条和5.4条的约定并不矛盾，综合《租赁合同》约定及两个条款行文顺序可以看出，长安地产行使第15.3条合同解除权应当是银座商城无正当理由拒绝支付租金进而出现第15.3条的情形。一审法院置5.4条于不顾，以“开具发票为附随义务”否定《租赁合同》第5.4条约定，在没有任何证据的前提下又作出开具发票会造成长安地产扩大损失的推论，一审法院片面依据第15.3条进行认定属事实认定错误，与《租赁合同》约定不符。2.从事实履行来看，在东营区人民法院（2018）鲁0502民初6134号民事判决书中，长安地产向银座商城主张自2018年3月14日起至2018年12月4日止拖欠的租金、物业费及逾期利息，长安地产主张银座商城拒绝提供发票信息，东营区人民法院在判决书中以未提交发票为由对长安地产主张的逾期利息不予支持，从而也证明了长安地产未开具发票的情形下银座商城延期支付租金、物业管理费用不存在违约行为。在庭审中，银座商城提交了长安地产开具的增值税专用发票七张，长安地产没有异议，一审法院对真实性予以确认（一审判决书第6页），证明在本案诉讼前，长安地产已经明知银座商城的发票信息却拒不开具发票，其主观意图更明显，再“举重以明轻”，在本案中银座商城延期支付租金、物业费更不存在违约行为。3.在长安地产主张自2017年11月27日至2018年12月4日期间租金和物业管理费的诉讼中，银座商城一直主张长安地产应当先开具发票，长安地产主张不知道开票信息，最终法院没有支持长安地产逾期利息的请求，说明长安地产主张违约责任均不成立，但一审法院以“自2017年11月27日至2018年12月4日期间的房屋租金和物业管理费长安地产系通过诉讼方式得以解决”（一审判决书第21页）用以证明长安地产开具发票系作为附随义务，在《租赁合同》已经明确约定“先开票后付款”的情形下，一审法院依然将开具发票认定为长安地产的附随义务显然错误。4.开具发票后付款是《租赁合同》的约定义务，开具发票付款的特别约定不违反法律规定。从《租赁合同》第5.4条约定看，开具发票后再要求付款既是长安地产要求银座商城支付租金和物业管理费用的前提，也是银座公司拒绝履行付款义务的抗辩。退一步讲，即使开具发票与否不影响银座商城付款义务，但可以成为银座商城延期付款而不视为违约的理由。且根据最高人民法院（2015）民申字第2009号民事裁定，该案件约定了先开票后付款，与本案完全相似，该案经过山东省××审和最高院再审，认定“先开票后付款”应看作是对付款期限的约定；根据《最高人民法院关于建立法律适用分歧解除机制的实施办法》（法发【2019】23号），应做到类案同判，银座商城延期付款不存在违约行为。（二）一审法院对银座商城承担改建费用的依据和改建费用数额认定错误。1.从合同约定来看，《租赁合同》第2.10条第（4）项约定“长安地产负责建设燃气锅炉，开户费用和设备采购及安装调试费用由长安地产承担”，第3.1条约定“长安地产按照附件四（中厅棚盖方案及相关要求）负责设计和施工，费用由长安地产承担”，第7.1条约定“长安地产根据附件六（甲乙双方工程施工范围及责任）负责土建、物业设施的配备安装及建筑装修”，第7.3条约定“长安地产按照附件七（物业技术标准）进行工程设计施工、设施设备的采购安装、材料选配，费用由长安地产承担”，第7.4条约定“（图纸）未经银座商城审核确认造成的工程改造所引起的责任及发生的费用完全由长安地产负责”。从《租赁合同》的约定可以看出，案涉房屋的改建费用由长安地产承担，且改建的图纸未经银座商城确认，一审法院认定银座商城承担锅炉增加费用、高压计量增加费用、土建增加费用、设计费用、钢结构监理费用的改建费用无事实依据。2.从事实履行来看，长安地产提交的证据并未证明其支出改建费用的数额，一审认定长安地产支出的费用数额存在错误。3.从责任承担依据来看，一审法院认定银座商城承担赔偿的依据为“银座商城应适当承担由此给长安地产造成的损失”（一审判决书第25页），但显然在长安地产未提供证据证明改建费用等同于损失的前提下，一审法院认定银座商城承担改建费用明显错误，且一审法院已经认定“上述改造在今后出租案涉房产时必然会进行实际利用”（一审判决书第29页），一审法院再认定银座商城承担大部分改建费用明显不合理。二、一审法院认定银座商城支付违约金及违约金数额适用法律错误。1.根据前述第一条所述，长安地产诉请解除《租赁合同》条件未成就，长安地产单方解除《租赁合同》系违法解除，其无权依据《租赁合同》第15.3款的约定向银座公司主张违约责任。2.退一步讲，即使支付违约金，长安地产主张违约金明显过高，综合判断长安地产的损失以及蓄意违约解除《租赁合同》的情形，根据《最高人民法院关于适用 长安地产辩称，银座商城的上诉请求不能成立。一、一审法院认定事实清楚、证据确凿。（一）一审认定银座商城构成根本违约，判令解除租赁合同，事实清楚，证据确凿。1.双方之前的诉讼可以证明，银座商城从最初拒绝接受案涉房产之日，到后来拒不支付租金，已经构成根本违约，且该根本违约的状态一直持续，其行为表明没有任何履行合同的诚意，已经丧失了最基本的诚信和商誉。2.银座商城承认“延期付款”，但在收到长安地产的书面催款通知后，却不积极履约，目的就是想故伎重演，蓄意阻碍履约条件成就，规避其延期付款的违约责任。3.长安地产作为出租人，已完成其主要义务交付租赁物，银座商城作为承租人，在拒绝履行主义务，无故不支付租金、物业费的情形下，对开具发票的附随义务，无权主张同时履行抗辩权。4.最高人民法院相关民事裁定与本案情形存在重大不同，不能适用于本案。（二）长安地产主张仅是应银座商城要求改建增加的费用，而不是全部费用，为此长安地产提交了改造前后的相关图纸、结算以及合议庭组织的现场勘查等证据，一审判决认定改建增加的费用事实充分，证据确凿。1.长安地产应银座商城要求改建投入巨大，但在诉讼中仅主张了为履约进行改建而单独增加的费用，并权全部改建费用，一审认定的事实清楚，2.一审判决认定的各项改建而增加的金额均有合同、改建前后图纸、施工采购安装结算为依据，均为长安地产的实际投入，数额认定事实清楚，证据充分。3.一审判决对责任分担的认定错误，由于长安地产也提出了上诉，具体意见见长安地产上诉的事实和理由部分。二、银座商城不仅存在拒付租金、物业费这一违约行为，而且因为拒不接收专门为其定制改造的案涉房产，给长安地产造成了巨大损失，应当承担违约责任并赔偿由此导致的损失。（一）银座商城的违约行为致使长安地产丧失更多的商业机会，严重影响了长安地产的商誉和案涉房产的商业价值，给长安地产造成巨大损失。（二）案涉房产面积近4万平方米，体量巨大，且完全根据银座商城的要求量身定做，不具备通用性，无法在短时间内寻找到适合的承租人，导致长期闲置损失。（三）由于改造完全是按照银座商城的要求进行，不是通用设计，银座商城的违约行为使商场及相关设备长期闲置，即使再次出租，大部分需要再次改造、重新检修和调整，不但没有再次利用价值，反而因此导致增加费用和再次出租的难度。（四）银座商城根本违约，至少会导致长安地产损失可得利益1.9亿元，如果考虑到改建投入、商誉房地产贬值、闲置以及重新出租的再投入等实际情况，长安地产的损失远超3千万元的违约金。长安地产补充答辩意见：一、长安地产作为租赁合同中的出租人，经过法院判决，已完成主要合同义务，银座商城作为承租人拒绝履行主义务，无故不支付租金、物业费，违约在先，对开具发票的附随义务，无权主张同时履行抗辩权。二、自2017年11月27日起，银座商城就双方签订的租赁合同拒绝履行，其持续违约的事实清楚，银座商城在此种情形下还声称“不存在违约行为”，纯属无稽之谈。三、银座商城承担3000万元违约金是双方经协商一致达成意见，数额明确具体，没有争议性。银座商城还应当以长安地产实际损失的程度作为赔偿范围，对长安地产进行事后补偿。四、合同因银座商城根本违约导致解除，长安地产有权要求银座商城承担违约责任，并赔偿损失。五、一审法院从双方利益角度出发，将合同解除时间确定为“本判决作出之日”，既合情又合理。 长安地产向一审法院起诉请求：1.解除长安地产与银座商城之间签订的《租赁合同》；2.判令银座商城承担违约金3000万元；3.判令银座商城支付自2018年12月5日起至2019年7月7日的租金、物业费共计5833300元以及逾期利息84300元；4.判令银座商城赔偿长安地产租赁房屋闲置损失1000万元；5.判令银座商城赔偿长安地产按照银座商城要求对租赁房屋进行改建而投入的费用15096098.56元；6.本案全部诉讼费用由银座商城承担。后长安地产将第3项诉讼请求明确为：判令银座商城支付自2018年12月5日起至合同解除之日的租金、物业费（暂计算至2019年7月7日的租金、物业费共计5833300元），支付逾期利息至实际履行之日（暂计算至2019年7月7日为84300元）。 一审法院认定事实： （一）长安地产与银座商城签订《租赁合同》及《补充协议》的情况 2014年8月23日，长安地产作为出租方（甲方），银座商城作为承租方（乙方），签订《租赁合同》。合同第1.1条约定，合同中“该物业”或“物业”均指长安地产在东营市××路××号××座商城承租的房产。由银座商城承租的房屋共五层，分别为地上一至五层。地下一至二层停车场按协议使用。第2.10条约定，长安地产保证房产具备符合物业技术要求的水、电、天然气等各项配套设施的接入。（1）长安地产保证为银座商城办理供水、供电、天然气等物业设施的独立开户，并保证银座商城水、电、天然气设备、设施能独立设置、独立运行、独立计量、独立管理。非因市政部门、电力及能源部门原因或不可抗力原因导致的上述供应中断的情形由银座商城自行处理承担。......（4）长安地产负责建设燃气锅炉，开户费用和设备采购及安装调试费用由长安地产承担。锅炉采用常压铸铁热水锅炉。 第三条为“租赁与管理使用范围”，第3.1条约定，合同地上一至五层租赁面积共38197平方米。长安地产根据银座商城经营需求，需对该物业项目中厅进行棚盖，长安地产按照银座商城出具的棚盖方案及相关要求（附件四：中厅棚盖方案及相关要求）负责设计和施工（费用由长安地产承担），棚盖完成后，双方共同委托有资质专业机构对棚盖面积进行测绘，棚盖后新增面积计入租赁面积。前十年的年租金及物业管理费=房屋租金700万元+（房屋租赁总面积-38197平方米）*0.717元/天/平方米*365天+物业管理费300万元。后十年的年租金及物业管理费=房屋租金800万元+（房屋租赁总面积-38197平方米）*0.789元/天/平方米*365天+物业管理费300万元。 第四条“租赁期限”约定，租赁房屋的租赁期限为20年。 第五条为“租金、物业管理费与支付方式”，第5.2条“租金、物业管理费起算日”约定，自双方签署交接清单之日起237天为装修期，租金、物业费自装修期结束之日次日起计算。第5.3条“支付方式”约定，租金、物业管理费按月支付，即银座商城在每月初7日内向长安地产支付本月租金、物业管理费（如有节假日则相应顺延）。第5.4条“开具凭证”约定，长安地产应在每期租金、物业管理费汇入之前7日内，向银座商城出具相应的租赁费发票、物业管理费用发票。在未收到长安地产发票前银座商城有权不付租金、物业管理费，直到收到发票为止。 第七条为“物业技术标准”，第7.1条约定，长安地产根据双方约定的工程施工范围及责任（附件六：双方工程施工范围责任）负责土建、物业设施的配备安装及建筑装修，具体施工标准执行物业技术标准（附件七：物业技术标准）中的相关要求。其中：（1）物业设备包括电动扶梯、直升客梯、货梯、供水、供电、供暖、空调通风、管道天然气、消防等；（2）内装修包括机房的建设，客梯、货梯、步梯等装饰装修；（3）外装修包括建筑物外墙外观、广场、道路、停车场及空地、周边绿化装饰等。第7.3条约定，长安地产按照双方确认的物业技术标准（附件七：物业技术标准）进行工程设计施工、设施设备的采购安装、材料选配（费用由长安地产负担）。第7.4条约定，合同签订后，长安地产的土建除建筑楼层面积、柱间距、承载力、净高、室内外高差外，装修、水、强电、弱电、暖气、天然气等（附件六：双方工程施工范围及责任）各系统应以银座商城的经营布局为依据进行设计。为满足银座商城经营需要，其设计图纸须与银座商城相关专业技术人员充分沟通并由银座商城审核签字后，方可进行施工。......双方必须按如下程序操作：（1）合同签订后由银座商城确定各楼层经营布局，包括通道、款台、零仓、办公区、员工餐厅；（2）长安地产根据银座商城的经营布局进行消防、空调、电梯、土建、装修、水、电、弱电、天然气等各系统的设计；（3）银座商城审核上述图纸，并签字确认。如有异议则双方再行协商；（4）长安地产按照双方确认的各项图纸进行施工，施工中若图纸发生变化必须经银座商城书面同意。 第十五条为“合同的变更、解除、终止及违约责任”，第15.1条约定，经双方协商一致可以变更或解除本合同。本合同生效后，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。第15.3条约定，银座商城迟延交付租金、物业管理费六个月以上，且经长安地产书面催告后，银座商城一个月内仍拒绝交付的，长安地产有权解除本合同，银座商城除交足应付到期租金、物业管理费外，还应按照解除合同时次年年租金及物业管理费总额的三倍向长安地产支付违约金，银座商城支付的违约金不足以弥补长安地产其他直接或间接损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 合同附件六为《甲乙双方责任及工程范围》，对于建设手续、现场条件、建筑要求、机电安装四个方面的内容和责任方进行了确定，其第四项机电安装中第5项电梯工程中载明：自动步梯（十六台）提供与安装、客梯三台和货梯三台、电梯（客梯、货梯）的装修装饰为甲方（长安地产）的责任内容，扶梯装修装饰为乙方（银座商城）的责任内容。 2014年10月19日，长安地产与银座商城签订《补充协议》，约定“根据甲、乙双方2014年8月23日签订的租赁合同，为满足乙方经营需要，需对该项目扶梯、连廊及部分区域进行棚盖。经甲、乙双方及设计院协商，达成如下改造方案（详见图纸）。甲方按此方案进行设计、施工。”该协议附一至六层平面图共六份，均加盖了银座商城的印章。 （二）长安地产与银座商城发生诉讼的情况 2016年7月26日，长安地产以银座商城为被告向东营市东营区人民法院提起诉讼，要求判令银座商城支付租金1150684元、物业管理费493150元，共计1633814元；判令银座商城接受房屋并确定房屋交付日期为2016年3月22日。2016年12月5日，东营市东营区人民法院作出（2016）鲁0502民初2616号民事判决，判决银座商城于判决生效之日起十日内接收案涉房屋，逾期不接收，视为接收，并驳回长安地产的其他诉讼请求。银座商城不服该判决上诉至一审法院，一审法院于2017年3月17日作出（2017）鲁05民终79号民事判决，判决驳回银座商城的上诉，维持原判，并于2017年3月18日向双方当事人送达。 2018年3月14日，长安地产以银座商城为被告向东营市东营区人民法院提起诉讼，请求判令银座商城支付自2017年11月27日起至2018年3月13日止拖欠的租金、物业费共计2914682元（其中租金为2032868元、物业费为881814元），判令银座商城支付拖欠的租金、物业费2914682元的逾期利息37332.22元（以中国人民银行公布的年利率4.35%计算）。东营市东营区人民法院于2018年6月4日作出（2018）鲁0502民初1160号民事判决，判决银座商城支付自2017年11月27日起至2018年3月13日止房屋租金2032868元及物业费261364元，并驳回长安地产的其他诉讼请求。银座商城不服该判决上诉至一审法院，一审法院于2018年9月6日作出（2018）鲁05民终1068号民事判决，判决驳回银座商城的上诉，维持原判。 2018年12月24日，长安地产以银座商城为被告向东营市东营区人民法院提起诉讼，请求判令银座商城支付自2018年3月14日起至2018年12月4日止拖欠的租金、物业费共计7284675.84元（其中租金5950440.53元、物业费1306849.32元），判令银座商城支付上述费用的逾期支付利息230934.2元（以中国人民银行公布的同期贷款年利率4.35%计算）。2019年2月21日，东营市东营区人民法院作出（2018）鲁05民初6134号民事判决，判决银座商城支付自2018年3月14日起至2018年12月4日止的房屋租金5082191.78元及物业费653424.66元，并驳回长安地产的其他诉讼请求。该判决作出后，双方均未提起上诉。 上述案件所涉款项银座商城均已履行完毕。 （三）2018年12月5日起的租金及物业管理费催交情况 2019年6月5日，长安地产通过EMS快递向银座商城寄送《通知》一份，载明：“按照贵方（银座商城）与我方（长安地产）于2014年8月23日签订的《租赁合同》，贵方应在每月初7日内向我方支付月租金及物业管理费。现贵方已经拖欠我方2018年12月4日至今租金350万元及相应物业管理费150万元，合计500万元整，请贵方及时补缴上述租金及物业费用至我方账户。......”2019年6月6日，银座商城工作人员陈天签收该快件。 （四）长安地产依约对案涉房产进行锅炉、高压计量、扶梯、消防、土建等进行改造而增加的费用情况 1.锅炉部分。2014年10月16日，长安地产与安阳方快锅炉有限公司签订《长安大厦锅炉供货、安装工程合同》，约定由安阳方快锅炉有限公司负责长安大厦项目工程的燃气锅炉及配套辅助设备的供货及设备安装，费用一次性包死，包工包料包验收，合同总价为2895000元。该合同附件一《燃气锅炉及辅助设备报价》中包含燃气真空锅炉共9台，其中2台的单价为396000元，备注为“商场供暖，配利雅路燃烧机”。长安地产主张锅炉改造部分增加费用的计算方式为两台锅炉费用及该两台锅炉分担的辅助材料费用，根据《燃气锅炉及辅助设备报价》所载，9台锅炉总价为2528000元，其余辅助设备、材料总价为367000元，平均每台锅炉分摊辅助材料费用40777.78元，增加费用的具体数额为873555.56元（396000元×2+40777.78元×2）。 2.高压计量部分。2014年1月17日，长安地产长安大厦项目部向山东省建筑设计研究院东营分院发出《工作联系单》，内容为：“由于长安大厦商场部分用电，经营方提出需要单独开户，并要求采用高供高计方式计量；另外公馆部分拟单独申请住宅用电，也需要将住宅用电和商业用电分开并单独计量。经与供电部门协调，商场和住宅用电需要单独将电源接入市政环网柜，并在环网柜设单独高压计量装置。鉴于以上原因，大厦原设计将双电源引入负一层高压配电室，从高压配电室分别引双电源至各个低压配电室已不能满足供电部门要求。经公司领导研究同意特向贵院提出将变配电室原设计进行变更。变更要求：1、将商场用电和地下室用电分开设置，商场用电高、低压独立设计，外电单独引入。2、公馆用电高、低压独立设计，外电单独引入。”2014年2月26日，山东建筑设计研究院东营分院发来《设计更改单》，内容为：“......现根据甲方要求：1）商场用电单独使用变压器，单独高压引入，单独计量；2）地下车库和酒店用电共用变压器，单独高压引入，单独计量；3）国际公馆用电单独高压引入，单独计量；计量均在室外环网柜进行，由供电部门负责。...” （1）2014年11月16日，长安地产与胜利油田长安特易节能设备有限责任公司签订《长安大厦高压环网箱买卖合同》，设备名称为高压环网箱，规格型号为“二进四出-PT”，数量为2台，总金额为709552元，长安地产主张该费用为增加的费用。 （2）2015年11月5日，长安地产与山东长安特易光电技术有限公司签订《长安大厦商场、酒店、制冷机房干式变压器采购合同》，长安地产采购SCB11-1250/10干式变压器两台、SCB11-1600/10干式变压器四台，总金额为721600元。长安地产主张变压器增加的费用为6万元，理由和计算方式如下：长安大厦原设计为商场和地下室共用一套变压器（2台SCB11-1600/10型）、酒店单独用一套变压器（2台SCB11-1250/10型）、制冷机变压器为酒店和商场共用一套（1台SCB11-1250/10型和1台SCB11-1000/10型），后变更为商场单独用一套变压器（2台SCB11-1600/10型）、酒店和地下室共用一套变压器（1台SCB11-1600/10型和1台SCB11-1250/10型）、制冷机变压器改为酒店单独用1台SCB11-1250/10型和商场单独用1台SCB11-1600/10型。按大厦变压器采购价格计算得出比原设计多支出约6万元。 （3）2015年11月5日，长安地产与山东长安特易光电技术有限公司签订《长安大厦商场及商场制冷机房高低压开关柜设备采购合同》，长安地产采购10面高压开关柜、23面低压配电柜、1套直流控制屏、现场柜内柜间母线组装、调试、验收、人员培训以及附属材料、备品备件和专用工具，总金额为2384514元。长安地产主张高压柜增加的费用为763605元，理由和计算方式如下：原设计整个大厦作为一个整体管理，公馆、商场、酒店为一座高压配电室，共计16台高压柜组成，现最终变更为公馆、商场、酒店三个独立的高压配电室，共计27台高压柜组成。最终设计变更后高压柜比原设计多出11台，按上述合同所附报价表中“10KV高压配电”部分价格计算为763605元。 3.扶梯部分。（1）2015年5月6日，长安地产与山东通力通机电设备有限公司签订《长安大厦扶梯产品买卖合同》，长安地产采购扶梯16台，每台单价188100元。同日，长安地产与该公司签订《长安大厦扶梯产品安装合同》，安装费用每台26000元。长安地产主张商场原设计扶梯14部，应银座商城要求新增2部扶梯，增加费用为428200元（188100×2+26000×2）。（2）2016年4月22日，长安地产与山东通力通机电设备有限公司签订《长安大厦商场中庭扶梯装潢工程施工合同》，约定由该公司承包16部扶梯的底面及侧面的围板、扶梯两侧围栏、扶梯端部平台栏杆的制作与安装，暂定总价为360543元，最终结算以双方共同确认的实际工程量为准，综合单价保持不变。2016年12月26日，双方确认该工程总造价419062.4元。长安地产主张根据《租赁合同》附件六第5.4条的约定，扶梯装饰装修由银座商城负责，但由于扶梯未装修无法进行验收，且影响整体工程竣工验收，又因无竣工验收证明银座商城不进场交接，故由长安地产委托第三方进行施工，发生费用为419062.4元。 4.零星土建部分。（1）2015年9月9日，由山东群城建安有限公司承揽长安大厦五层改造工程，工程于2015年9月15日竣工，双方对工程量进行了签证，并补签了承揽合同，2015年12月22日，双方确认项目结算值为36747.72元。（2）2016年1月13日，由山东群城建安有限公司承揽长安大厦负一层空调主机房变更工程，工程于2016年1月18日竣工，双方对工程量进行了签证，并补签了承揽合同，2016年1月26日，双方确认项目结算值为35827.50元。（3）2016年5月11日，由山东群城建安有限公司承揽长安大厦空调制冷机房排水沟篦子安装、空调机房地漏及管道安装和其他零星工程，工程于2016年5月30日竣工，双方对工程量进行了签证，并补签了承揽合同，2016年7月13日，双方确认项目结算值为37387.81元。（4）2015年4月10日，由东营市新东泊自动化设备有限公司承包长安大厦中厅屋面上料及吊车工程，工程于2015年7月28日竣工，双方对工程量进行了确认，并于2016年5月25日补签了施工合同，2016年6月12日，双方确认项目结算值为80585.25元。长安地产主张上述四项费用均为应银座商城要求进行改造而增加的费用。 5.防火卷帘及防火门等消防改造工程。（1）2014年12月12日，银座商城向长安地产项目部发出《关于长安项目对接问题的函》，主要内容为：“2014年12月10日，银座方与长安地产及设计方就长安项目设计图纸相关问题进行了对接确认，12月11日银座方对现场落实，答复如下：一、F1、F2正门处作为防火做分隔用实墙全部更换为防火卷帘。二、F1正门处空调机房需进行移位，详见附图。三、F1至F4处、2-A和2-B处空调机房需进行移位，详见附图。四、基础照明用电要求：......。五、专柜用电要求......。六、五层餐饮区及电影院用电要求：......。七、超市加工间及冷库用电要求：......。”（2）2016年11月4日，东营灏润建筑工程咨询服务有限公司承包长安大厦商场门厅、车库特级防火卷帘、钢制防火门改造工程，工程于2016年11月13日竣工，双方在2017年1月11日对实际工程量及总价进行了确认，总价为119114.3元，并补签了消防改造工程合同。长安地产主张其中的107740.1元为因变更所增加的费用。 6.土建部分。包括租赁房产在内的长安大厦地产项目由中铁十四局集团有限公司总包，就该项目已由山东广毅工程项目管理有限公司于2018年5月3日作出了《长安大厦工程竣工结算审核报告》。长安地产提交的工程结算书显示，长安大厦商场改造-钢结构部分工程造价为5033230.32元，长安大厦商场改造-原建部分工程造价为370236.50元，长安大厦商场改造-拆除部分工程造价为677168.31元，长安大厦商场改造-新建部分工程造价为1406503.62元，长安大厦银座五层改造-原建部分工程造价为8533.71元，长安大厦负一空调主机房变更改造-原建部分工程造价为8169.21元，长安大厦商场改造-强电部分工程造价为85629.31元，长安大厦商场改造-广播部分工程造价为877325.47元，长安大厦商场改造-消防工程造价为2620223.72元，以上各项共计11087020.17元。 7.设计费部分。2014年11月25日，长安地产与山东建筑设计研究院东营分院签订《建筑工程设计合同》，由该院受托承担长安大厦外立面、酒店顶部、商场及外部系统配套设计变更工程的设计，其中设计项目第5项为“商场部分建筑、结构改造”，修改内容为“中庭扶梯、棚盖、酒店大堂、一层精品屋、卫生间等”，面积约7600平方米，设计费单价为16元/㎡；第6项为“商场部分系统修改”，修改内容为“地下机房、配电室分设，商场部分配合建筑系统修改，冷却塔及主管线分设”，面积约45000平方米，设计费单价为7元/㎡。长安地产主张上述两项合计436600元属于增加的费用。 8.钢结构部分监理费。2016年7月20日，长安地产与山东恒信建设管理有限公司签订监理合同，由该公司为长安大厦商场改造（钢结构工程）提供监理服务，监理期限自2015年10月10日至2016年3月20日，签约酬金为53460元。长安地产主张此为钢结构改造部分增加的监理费。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉租赁房产系面积近四万平方米的五层大型商场，租赁期限又长达二十年，双方当事人在签订合同后均应依约履行。银座商城作为本地知名商业企业和承租方，更应遵守合同的约定，依约履行接收租赁房产和支付租金的义务。而从本案当事人发生诉讼的过程来看，长安地产系通过诉讼才得以确定银座商城接收租赁房产的时间，并继续通过诉讼向银座商城主张了自2017年11月27日至2018年12月4日期间的房屋租金和物业管理费，由此，银座商城在合同履行过程中的被动程度一目了然。 （一）关于案涉租赁合同应否解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在租赁合同第15.3条中明确约定银座商城迟延交付租金、物业管理费六个月以上，经书面催告后，银座商城一个月内仍拒绝交付的，长安地产有权解除合同。针对2018年12月5日起的租金和物业管理费，银座商城应依照租赁合同第5.3条的约定，按月在每月初7日内向长安地产支付。但银座商城并未依约履行支付租金和物业管理费的义务，长安地产在2019年6月5日向银座商城寄送了催交通知，银座商城工作人员于次日签收，至2019年7月16日长安地产提起本案诉讼，已经超过合同第15.3条约定的一个月期限，已经达到合同约定的解除条件，长安地产作为解除权人行使合同解除权符合双方在合同中的约定和法律规定，故对长安地产提出的解除其与银座商城签订的《租赁合同》的诉讼请求一审法院予以支持。 关于《租赁合同》的解除时间，一审法院认为，长安地产向银座商城寄送的催交通知中并未涉及解除合同的内容，其系以提起诉讼的方式行使合同约定的解除权。因案涉租赁房产面积较大，租金和物业管理费数额较高，又与银座商城存在较大争议，长安地产在一审法院判决作出之前难以另行利用案涉房产，故以本判决作出之日作为合同的解除时间较为符合本案的实际情况。因银座商城并未实际接收案涉房产，且在庭审中同意解除租赁合同，故长安地产可自本判决作出之日起另行利用案涉房产，银座商城无需支付自此之后的租金和物业管理费，以减少房产闲置给双方造成的不必要的损失。 关于银座商城提出的长安地产系违法解除的抗辩意见。一审法院认为，虽然《租赁合同》第5.4条约定了长安地产应在租金、物业管理费汇入前先行向银座商城出具相应发票，在未收到长安地产开具的发票前银座商城有权不支付租金、物业管理费，但一审法院认为，该义务应为银座商城支付租金和管理费时长安地产所应履行的附随义务，银座商城作为承租方应首先作出支付租金和物业管理费的意思表示，方能要求长安地产履行开具发票的义务。而本案的实际情况是在一审法院（2017）鲁05民终79号民事判决生效后，银座商城仍未及时与长安地产沟通案涉租赁房产的交接事宜，自2017年11月27日至2018年12月4日期间的房屋租金和物业管理费，长安地产仍系通过诉讼方式得以解决。银座商城虽在本案中提交了9份记账凭证主张已将应付的租金进行了计提，但该账目系其内部财务管理，仅凭该证据不足以证实银座商城向长安地产提出了明确的要求交纳租金的意思表示。在银座商城未实际接收案涉房产和未明确表示交纳租金的情况下，银座商城以未收到长安地产向其开具的发票为由主张其可以拒付租金，长安地产存在制造其违约的故意，明显违背诚实信用原则，长安地产先行开具发票缴纳税款只能是在银座商城持续违约的情况下扩大自己的损失。故银座商城提出的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。 （二）关于长安地产主张的自2018年12月5日起至合同解除之日的银座商城应支付的房屋租金和物业管理费。一审法院认为，租赁合同第3.1条约定的前十年的年租金为700万元加上增加面积的租金，但长安地产系以年租金700万元为标准进行主张，2018年12月5日至2020年2月6日共计428天，银座商城应支付房屋租金8208219.18元（700万元/365天×428天）。关于银座商城应支付的物业管理费，一审法院认为，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。”第二款规定：“其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”本案中双方约定的物业管理费为每年300万元，对空置时物业费的收取标准未作约定，参照上述规章的规定及银座商城未实际入驻商场的事实，一审法院酌情认定银座商城应按60%的标准支付物业管理费，即2018年12月5日至2020年2月6日应支付的物业管理费为2110684.93元（300万元/365天×428天×60%）。长安地产主张的超出部分，一审法院不予支持。 关于长安地产主张逾期支付房屋租金及物业管理费的利息。一审法院认为，一方面双方在租赁合同中未对逾期支付房屋租金及物业管理费的利息作出明确约定，另一方面，长安地产已主张银座商城支付合同解除的违约金，故一审法院不再支持长安地产的该项主张，在长安地产主张的违约金中一并予以考量。 （三）关于长安地产主张的违约金3000万元。双方在租赁合同第15.3条明确约定在银座商城迟延交付租金、物业管理费六个月以上长安地产行使解除权时，银座商城除交足应付到期租金、物业管理费外，还应按照解除合同时次年年租金及物业管理费总额的三倍向长安地产支付违约金。银座商城主张长安地产据此主张的违约金过高，要求予以调整，对此一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案而言，第一，银座商城和长安地产作为有实力的经营主体，在签订本案的长期租赁合同时应对租赁关系的方方面面进行了充分的考量，对可能存在的商业风险和承担的责任进行了充分的评估，故上述约定应当充分体现了双方对违约金数额的协商和预判。第二，本案租赁合同约定的租赁期限为二十年，合计租金及物业管理费（不加棚盖面积）总额为2.1亿元，从长安地产通过诉讼确定了租期开始之日即2017年11月27日至目前，本案租赁合同仅履行了两年多的时间，由此导致长安地产之后本可依合同获得的近1.9亿元的租金和物业管理费无法继续取得，虽然长安地产可以通过继续出租案涉房产获得收益，但合同解除后的商业环境与当时双方签订合同时的商业环境必定有所不同，长安地产能否及时将如此大面积的房产另行出租并获得同等的收益，均存在不确定性。第三，案涉租赁合同的履行中银座商城的故意违约行为明显，在案涉房屋达到交付条件的情况下仍不予接收，实质将其商业风险予以转嫁，由此给案涉房屋所在的长安大厦项目和周围商圈所带来的不利影响实难估量。第四，租赁合同解除后，出租方的主要损失在于预期的租金收益，案涉房屋面积较大，能否在将来的时间里获得同等的收益难以确定，故只能以尚未履行的近1.9亿元租金和物业管理费作为衡量长安地产损失数额的参考。基于以上考量，一审法院认为，根据公平原则和诚实信用原则，银座商城应当按照合同约定向长安地产支付违约金3000万元，银座商城提出违约金过高应予调整的主张不应得到支持。 （四）关于长安地产主张的房屋闲置损失1000万元。一审法院认为，在本案租赁合同解除后，长安地产另行出租案涉房产，因房产面积巨大及商业环境的影响，必然存在在一段期间内闲置的可能性，但一审法院已经对长安地产主张的3000万元违约金予以支持，该违约金已经带有惩罚的性质，考量了银座商城违约时的闲置因素，故一审法院不再支持长安地产的该项诉讼请求。 （五）关于长安地产要求银座商城赔偿其对租赁房产进行改建而投入的费用。一审法院认为，从已查明的事实来看，双方签订租赁合同时，案涉房产的主体建设已经完成，长安地产根据银座商城的经营需要对中厅进行了棚盖，对扶梯、连廊、锅炉、高压计量、消防、土建等方面都进行了改建。虽然租赁合同第2.10条第（4）项约定燃气锅炉的设备采购及安装调试费用由长安地产负担，第3.1条中约定中厅棚盖费用由长安地产承担，但长安地产同意负担两项费用系基于其与银座商城履行二十年租赁合同、取得租金收益的合同预期，现因银座商城的违约行为导致租赁合同解除，长安地产因支出该费用而所预期获得的收益并未得到全部实现，银座商城应适当承担由此给长安地产所造成的损失，即对长安地产进行改建而增加的费用予以适当赔偿。另外，关于该部分费用与违约金是否存在重合的问题，一审法院认为，双方在《租赁合同》第15.3条中明确约定“银座商城支付的违约金不足以弥补长安地产其他直接或间接损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿”，从本案的实际情况来看，可以将长安地产主张的该部分费用视为超出违约金以外的损失。理由主要在于，长安地产所进行的改造完全是根据银座商城的经营需要而设计施工的，所涉项目众多，具有较强的专属性，能否增加长安地产对案涉房屋的利用价值难以确定，长安地产因此所支出的费用巨大，租赁合同中约定的违约金已难以涵盖。 1.关于长安地产主张的锅炉增加费用，一审法院认为，租赁合同第2.10条第（4）项明确约定由长安地产负责建设燃气锅炉，并有更改前后的图纸予以佐证，足以表明长安地产主张的锅炉增加费用的合理性，长安地产提交的燃气锅炉供货安装合同可以证实商场即租赁房产使用的两台锅炉价格共计792000元，其以所有锅炉数量分摊计算得出每台锅炉分担的安装费用为40777.78元，并据此主张锅炉增加费用为873555.56元（792000元+40777.78元×2），计算合理，应计入增加的费用之中。 2.关于高压计量部分增加的费用，一审法院认为，长安地产与山东建筑设计研究院东营分院之间的工作联系单、设计更改单可以证实，长安地产确因出租给银座商城的需要而申请更改长安大厦整个项目的用电设计，其所提供的与胜利油田长安特易节能设备有限责任公司签订的高压环网箱买卖合同，与山东长安特易光电技术有限公司签订的变压器采购合同、高低压开关柜设备采购合同，可以证实其因更改电路设计后支出的高压环网箱价格为709552元，根据市场价格估算的变压器多支出费用为6万元，增加的11台高压柜价格为763605元，以上三项合计1533157元。但在更改商场用电方式的同时，长安大厦的住宅、酒店项目亦同时更改为单独计量，故从实际效果上来讲，长安地产所开发的长安大厦项目的住宅和酒店亦同时分享了电路更改设计的效果，故对于该部分费用应由三处共同分担，即银座商城仅应负担上述费用的三分之一即511052.33元（1533157元/3）。 3.关于扶梯部分增加的费用，一审法院认为，在双方签订的《补充协议》中涉及到了扶梯，长安地产结合设计图纸及现场情况，主张增加了两部扶梯是有依据的，长安地产依据其山东通力通机电设备有限公司签订的扶梯买卖合同、安装合同，以合同约定的扶梯单价188100元、安装单价26000元，各计算两台为428200元（188100元×2+26000元×2），计算合理，应计入长安地产增加的费用之中。关于长安地产主张的扶梯装修费用419062.4元，一审法院认为，在租赁合同附件六中对于扶梯的装饰装修费用明确为由银座商城负责，而长安地产提供了其与山东通力通机电设备有限公司签订的扶梯装潢施工合同和相关付款凭证，足以证实其因对扶梯进行装饰装修而支出的费用为419062.4元，银座商城对该部分费用应向长安地产支付，且与本案租赁合同的解除没有关联。 4.关于长安地产主张的零星土建部分增加的费用，一审法院认为，在租赁房产主体已经完工的情况下，长安地产依照银座商城的要求进行改造的过程中必然发生零星的土建工程，长安地产提供了相应的承揽施工合同及付款凭证，合同虽为补签，但双方对于施工量均进行了签证，足以证实长安地产因此支出的费用190548.28元（36747.72元+35827.50元+37387.81元+80585.25元），应计入长安地产增加的费用之中。 5.关于长安地产主张的消防改造增加的费用，一审法院认为，长安地产提交的银座商城向其发出的对接函及前后设计图纸，可以证实因设计更改而需对防火卷帘、防火门等进行改造，长安地产提交的与东营灏润建筑工程咨询服务有限公司签订的消防改造工程合同及付款凭证，可以证实长安地产因此多支出费用107740.1元，应计入长安地产增加的费用之中。 6.关于长安地产主张的土建部分增加的费用，一审法院认为，从本案的实际情况而言，长安地产在依照银座商城要求对案涉房产进行改造时，必然产生拆除、新建、强电、广播、消防等工程项目，由长安大厦项目总包商中铁十四局集团有限公司一并予以完成，具有合理性，且长安地产就整个项目已与中铁十四局集团有限公司形成了工程竣工结算审核报告，其中对长安大厦商场改造的各个分项工程均予以了明确列明，分项形成了工程结算书，足以证实长安地产因商场改造共发生费用共计11087020.17元（5033230.32元+370236.50元+677168.31元+1406503.62元+8533.71元+8169.21元+85629.31元+877325.47元+2620223.72元），应计入长安地产增加的费用之中。 7.关于长安地产主张的设计费增加费用，一审法院认为，长安地产提交的其与山东建筑设计研究院东营分院签订的《建筑工程设计合同》中，明确列明第5、6项系因商场部分建筑、结构改造、部分系统修改而发生，长安地产依据该合同中约定的单价及面积主张的增加支出的设计费436600元，计算合理，应当计入长安地产主张的增加费用之中。 8.关于长安地产主张的钢结构工程监理费用，一审法院认为，钢结构工程施工过程中发生监理费用是正常合理的，虽然长安地产提交的系与山东恒信建设管理有限公司补签的监理合同，但考虑工程的现实需要以及长安地产提交了该费用入账、付款的相关证据，一审法院予以采信，钢结构工程监理费用53460元应当计入长安地产主张的增加费用之中。 以上八项费用，除长安地产主张的扶梯装饰装修费用419062.4元外，合计为13688176.44元，考虑截至目前银座商城已经支付和应当支付房屋租金、物业管理费的年限为两年三个月左右，占租赁合同期限二十年的10%左右，因租赁合同解除，长安地产支出上述费用所预期获得的租金及物业管理费收益无法继续取得，一审法院酌定银座商城对上述费用的90%承担赔偿责任。但因上述改造均已完成，长安地产在今后出租案涉房产时必然会进行实际利用，考虑该部分的实际利用价值，应适当减少银座商城的赔偿数额，一审法院酌情确定银座商城对其中的70%承担赔偿责任，即银座商城应赔偿长安地产改建费用8623551.16元（13688176.44元×90%×70%）。长安地产主张的超出部分一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条规定，判决：一、长安地产与银座商城于2014年8月23日签订的《租赁合同》自本判决作出之日起解除；二、银座商城于本判决生效之日起十日内向长安地产支付房屋租金8208219.18元、物业管理费2110684.93元；三、银座商城于本判决生效之日起十日内向长安地产支付违约金3000万元；四、银座商城于本判决生效之日起十日内支付长安地产扶梯装修装饰费用419062.4元；五、银座商城于本判决生效之日起十日内向长安地产赔偿改建费用8623551.16元；六、驳回长安地产的其他诉讼请求。案件受理费346868元，由长安地产负担97123元，由银座商城负担249745元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.一审判决对合同解除、租金和物业管理费支付及违约责任的认定是否正确；2.一审判决对改建费用、扶梯装修装饰费用及房屋闲置费用的认定是否正确。 （一）关于一审判决对合同解除、租金和物业管理费支付及违约责任的认定是否正确的问题 第一，关于合同解除。首先，银座商城主张本案系双方一致同意解除租赁合同。本院认为，长安地产一审起诉请求解除案涉租赁合同，银座商城在答辩状中多次明确主张“长安地产解除租赁合同系违法解除”，故银座商城的该项主张与其一审答辩意见相悖，本院不予支持。从长安地产、银座商城围绕案涉租赁合同履行而形成的数次诉讼看，银座商城先后被判决接受案涉租赁房屋、支付2017年11月27日至2018年3月13日的租金及物业管理费、支付2018年3月14日至2018年12月4日的租金及物业管理费，长安地产又提起本案诉讼要求判令银座商城支付2018年12月5日至2019年7月7日的租金及物业管理费，一审根据案涉租赁合同履行及上述诉讼过程，认为“银座商城在合同履行过程中的被动程度一目了然”，符合本案实际。其次，银座商城未依约交付租金的行为已经符合租赁合同第15.3条约定的合同解除条件。对于银座商城提出的抗辩理由，本院认为：1.本案系租赁合同纠纷案件，长安地产与银座商城之间系房屋租赁合同关系，长安地产的主要合同义务为提供符合合同约定的租赁房屋，银座商城的主要合同义务为支付租金及物业管理费，一审关于开具发票系长安地产应履行的附随义务的认定符合本案房屋租赁合同关系的性质。2.对于未依约支付租金及物业管理费的原因，银座商城在二审中述称：银座商城认为继续履行合同给自己造成的损失要大于解除合同而向长安地产赔偿的数额，银座商城向长安地产提出解除合同并赔偿损失，但是长安地产不同意，起诉要租金，银座商城认为租金过高，至于本案纠纷的发生，银座商城认为长安地产应先开具发票。从银座商城的上述陈述看，其因认为履行合同而造成的损失大于解除合同而赔偿的数额，即要求解除合同并拒交租金及物业管理费，不符合诚实信用原则，在长安地产不得不多次通过诉讼方式请求履行合同及主张租金及物业管理费的情况下，银座商城在本案纠纷处理中仍要求长安地产先开具发票，本院无法支持。因此，一审判决对合同解除的认定并无不当。 第二，关于租金和物业管理费支付。首先，案涉租赁合同解除，银座商城应当向长安地产支付欠付租金及物业管理费。其次，一审判决根据长安地产起诉主张解除合同的事实，结合案涉租赁房屋状况和合同履行情况，确定案涉租赁合同解除时间为判决作出的时间，已经充分考虑了本案实际，亦在一定程度上避免了双方损失的持续扩大。一审判决根据查明事实，对欠付租金和物业管理费的数额作出认定，本院对此予以确认。因此，一审判决对租金和物业管理费支付的认定亦无不当。 第三，关于违约责任。首先，银座商城未依约履行交付租金、物业管理费的合同义务，一审根据租赁合同第15.3条的约定，认定银座商城应承担违约责任并支付违约金，并无不当。其次，对于违约金数额，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案：1.银座商城提出了违约金过高的主张，并请求予以调减，长安公司亦未提供充分证据证明其遭受损失的具体数额；2.长安地产对改建费用提出了诉讼主张，该费用实为长安地产因合同解除而遭受的改建费用损失，一审已经予以了合理支持，特别是对于合同约定本应由长安地产承担的部分改建费用，一审也已经根据长安地产合同预期因银座商城违约导致合同解除而无法实现的案件实际，认定由银座商城适当承担；3.长安地产对房屋闲置损失提出了诉讼主张，一审未予支持，从该诉讼主张看，长安地产认为其因合同解除遭受的房屋闲置损失数额为1000万元。本院综合以上分析，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，兼顾公平原则，对违约金数额酌情调减为1300万元。 （二）关于一审判决对改建费用、扶梯装修装饰费用及房屋闲置费用的认定是否正确的问题 第一，关于改建费用。首先，一审已经查明，案涉租赁合同签订后，长安地产根据银座商城的经营需要对案涉租赁物进行了相应改建。虽然租赁合同约定部分改建费用由长安地产负担，一审也已经认定银座商城支付违约金，但一审根据案涉租赁合同履行情况、改建系应银座商城要求所为及改建项目存在一定后续利用价值等事实，认定银座商城应适当承担长安地产因合同解除而遭受的改建损失，符合本案实际。其次，对于各项改建费用，长安地产提供了合同、图纸、工作联系单、结算书、付款凭证等证据，一审综合上述证据，对改建费用作出认定，并已经根据改建实际对银座商城应承担的部分费用做出相应调整，并无不当。 第二，关于扶梯装修装饰费用。对于该费用，长安地产提供了施工合同和付款凭证等证据，案涉租赁合同亦明确扶梯装修装饰费用由银座商城负责，故一审对长安地产关于扶梯装修装饰费用的主张予以支持，亦无不当。 第三，关于房屋闲置费用。虽然案涉租赁合同解除后，案涉房产在长安地产另行出租时可能存在一定的闲置，但长安地产未提供充分证据证明该损失的数额，本院在违约金确定过程中对该问题亦予以了考量，故对长安地产关于房屋闲置费用的主张，本院不予支持。 综上所述，长安地产的上诉请求不能成立，银座商城的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省东营市中级人民法院（2019）鲁05民初507号民事判决第一、二、四、五、六项； 二、变更山东省东营市中级人民法院（2019）鲁05民初507号民事判决第三项为：东营银座商城有限公司于本判决生效之日起十日内向东营长安房地产开发有限公司支付违约金1300万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费346868元，由东营长安房地产开发有限公司负担147156元，由东营银座商城有限公司负担199712元；二审案件受理费346868元，由东营长安房地产开发有限公司负担147156元，由东营银座商城有限公司负担199712元。 本判决为终审判决。 审判长  毕中兴 审判员  李永生 审判员  丁国红 二〇二〇年五月七日 书记员  王 策