山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初5691号原告：陆瑶。委托诉讼代理人：吕俊龙，山东中诚信律师事务所律师。被告:青岛富美投资开发股份有限公司，住所地青岛市市**市场二路******。法定代表人：魏秀美，总经理。委托诉讼代理人:金群，山东重诺律师事务所律师。委托诉讼代理人:何晓芳，山东重诺律师事务所律师。被告：房本亮。原告陆瑶与被告青岛富美投资开发股份有限公司（以下简称“被告富美公司”）、被告房本亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆瑶及其委托诉讼代理人吕俊龙、被告富美公司委托诉讼代理人何晓芳、被告房本亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆瑶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年1月15日签订的《商品房保留预订单》；2、判令被告共同返还原告购房款本金30万元，及自2010年1月19日至被告实际清偿完毕日止的利息损失，按银行同期同类贷款利率计算；3、本案全部费用由上述被告共同承担。事实与理由：2010年1月15日，原告与被告签订了《商品房保留预订单》，约定原告购买被告富美公司开发的位于青岛市市北区房屋一套。原告于2010年1月18日将房屋定金款30万元转至被告账户，作为订立商品房买卖合同的担保，同时被告也向原告出具了收款收据。期间原告多次向被告催告，但时至今日，被告仍未与原告签订正式的商品房买卖合同。原告发现被告未经原告允许已将涉案房屋卖给了第三人。为此原告多次找到被告与其协商，被告均以种种理由推脱，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故诉至贵院，望判如所请。被告富美公司辩称，本公司未与原告签订商品房保留预订单，也未收取房款，请求驳回原告的诉讼请求。被告房本亮辩称，房本亮是履行职务行为，应该由被告富美公司承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以确认事实如下：被告富美投资于2018年10月13日申请设立，共有两名股东谭文彬和房本亮，房本亮持股比例为40%。对双方有争议的证据和陈述，本院认定如下：1、陆瑶提交2010年1月15日陆瑶（乙方）与被告富美公司（甲方）签订的《商品房保留预订单》一份，内容为：乙方为甲方内部员工的亲友，有意预订甲方正在开发建设的商品住宅/商业网点小区（位于市**合围地块）之商业网点·商品住宅，经双方友好协商，订立本保留预订单。一、乙方以建筑面积每平方米10000元，预订位于本小区B座一单元二十二层B6-1户/网点、临荏平路之壹套商品住宅/商业网点，预测建筑面积为75.07㎡（见后附图示）。二、乙方于签订本预订单时交付给甲方保留定金300000元。本保留定金于甲方取得商品房预/销售许可证后，甲乙双方签订正式的商品房销售合同后转为正式预付款的一部分。乙方也可在双方签订正式的商品房销售合同前提出退回预订上述商品房，甲方应在收到乙方的书面退订申请后于30天内将双方所签本预订单收回作废并同时退还乙方全部已付保留定金（不计利息）。……本保留预订单在乙方交付有关定金并经双方签署后即生效，至双方签订正式商品房买卖合同后即失效。该预订单的落款处甲方加盖有被告富美公司的公章及被告房本亮签名。被告富美公司对该证据真实性有异议，认为所加盖的公章并非公司合法印章，与被告富美公司同时期在银行预留的印鉴不一致。且该预订单中第2条明确约定退还定金方式为不计利息。被告房本亮对该证据的真实性无异议，但认为系公司盖章，且是公司行为，与被告房本亮无关。2、陆瑶提交银行转账汇款明细及收款收据各一份，主张2010年1月18日，陆瑶向两被告支付购房定金300000元，被告房本亮出具收条并加盖了被告富美公司的公章。被告富美公司对加盖的公章真实性有异议，认为该印鉴不是被告富美公司的合法印鉴。且认为汇款明细中汇款金额为600000元，数额与陆瑶诉请不符，收款人为被告房本亮，并非被告富美公司。陆瑶称其一共购买了两套房屋，一套是陆瑶自己购买，一套是陆瑶的丈夫购买，一起转账给了被告房本亮。被告房本亮对该证据的真实性无异议，但认为系公司盖章，且是公司行为，与被告房本亮无关。经查，青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1224号民事判决书中已经确认，房本亮系富美公司第二大股东，富美公司自认其公司的印签手续均由房本亮办理。本院认为，房本亮持富美公司的印章并以公司名义与陆瑶签订保留预订单，足以使陆瑶相信签订的保留预订单系房本亮代表富美公司所为，这一行为符合表见代理的特征，故本院确认房本亮与陆瑶签订保留预订单以及其后收取其购房款的行为构成表见代理。陆瑶向房本亮转账300000元，房本亮出具的收条并加盖富美公司的公章，应视为富美公司收取了陆瑶支付的预订金。综上分析，本院对陆瑶提交的前述两组证据真实性予以确认，该两组证据可以证明2010年1月15日陆瑶与富美公司就涉案房屋签订了《商品房商业网点/住宅保留预订单》，陆瑶于2010年1月18日向富美公司支付购房保留定金300000元。3、房本亮提交崂山区人民法院（2014）崂民二商初字第51号、中级人民法院（2016）鲁02民终1734号民事判决书及2016年7月5日两被告达成的《和解协议》，用以证明房本亮已经撤出富美公司的股权，其余责任应由富美公司承担。陆瑶对真实性无异议，但是认为其在与房本亮签订预订单及收受定金时是富美公司的股东，其行为能够代表富美公司。富美公司认为该两份判决书是股东间的股权转让纠纷，与本案无关。对于和解内容请法院依法认定。且认为和解协议中对房本亮对外签署的预订单及收款未列明细，无法获知与本案是否存在关联。本院认为，陆瑶与富美公司签订的《商品房商业网点保留预订单》（以下简称保留预订单）系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该保留预订单合法有效，双方均应依约履行。该保留预订单仅约定房屋坐落位置、面积、单价，对房款的支付时间、方式，房屋交付时间、产权手续办理等内容均未进行约定，且富美公司在签订该保留预订单时尚未取得商品房预售许可，故该保留预订单不能视为双方签订的商品房买卖合同。但原、被告至今未能签订正式商品房买卖合同，且经生效判决确认富美公司就涉案房屋尚未取得预售许可证，导致原、被告双方无法就涉案房屋签订正式房屋买卖合同，现陆瑶要求解除与富美公司签订的保留预订单，同时要求该富美公司退还陆瑶已付购房款定金300000元并承担自2010年1月19日至实际清偿完毕日止的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求房本亮与富美公司承担连带责任，因房本亮与陆瑶签订保留预订单并收取购房款的行为构成表见代理，均应视为代表富美公司所为，故返还购房款的责任也应由富美公司承担，房本亮不应承担连带责任，陆瑶的该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告陆瑶与被告青岛富美投资开发股份有限公司于2010年1月15日签订的《商品房（商业网点/住宅）保留预订单》。二、被告青岛富美投资开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆瑶已付款300000元及利息（自2010年1月19日起至实际付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陆瑶对被告房本亮的诉讼请求。案件受理费5800元，由被告青岛富美投资开发股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 方 伟审判员 孙 婷审判员 周 敏二〇二〇年五月六日书记员 王予予