四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13043号 原告：刘文铮，女，1984年5月20日出生，汉族，住。 原告：黄春琛，男，1980年4月21日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：刘文铮（系黄春琛之妻），住。 被告：成都中强实业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，系公司工作人员。 被告：安信信托股份有限公司，住所地：上海市控江路********。 法定代表人：王少钦，成都中强实业有限公司总经理董事长。 委托诉讼代理人：陶芯宇，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑杨，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 原告刘文铮、黄春琛与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）、安信信托股份有限公司（简称安信信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告刘文铮并作为原告黄春琛的委托诉讼代理人、被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨、被告安信信托公司的委托诉讼代理人陶芯宇到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 刘文铮、黄春琛共同向本院提出诉讼请求：1、中强公司向刘文铮、黄春琛赔偿逾期交房违约金从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算，从2019年9月1日起至交房之日止按照已付房款每日万分之四计算；2、中强公司继续履行合同约定的及时备案义务，安信信托公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中《同意函》的内容协助刘文铮、黄春琛办理解除抵押、网签、备案和预告登记，中强公司、安信信托公司在十日内配合将《四川省商品房买卖合同（预售）》备案；3、本案诉讼费、律师费等合理费用由中强公司、安信信托公司承担。事实与理由：2018年6月18日，刘文铮、黄春琛与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买位于成都市锦江区房屋，约定交付涉案房屋日期为2018年12月31日，若中强公司逾期交房应按日向刘文铮、黄春琛支付全部房价款的万分之一的违约金，中强公司自合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续。合同签订后，刘文铮、黄春琛支付首付款656234元。后工程停工，中强公司在给刘文铮、黄春琛的回复中承诺增加违约金的赔付标准。2018年7月30日，刘文铮、黄春琛和多位业主与中强公司达成谈判，中强公司出具《关于对星汇广场业主诉求的承诺书》，就备案问题承诺于2018年10月20日前完成，但至今仍未备案。中强公司应按照《承诺书》及《告星汇业主书》承诺承担违约金赔付责任。安信信托公司出具的《同意函》，作为合同组成部分也构成了对刘文铮、黄春琛承诺，安信信托公司有协助刘文铮、黄春琛办理预告登记、备案登记等手续的义务。 中强公司辩称，对于违约金的问题，双方并未就违约金达成最终的书面协议，金额应按合同第19条约定的标准，每逾期一日按照已支付房款的万分之一计算。刘文铮、黄春琛并未在约定日期内付清房屋尾款，中强公司有权履行不安抗辩权或同时履行抗辩权，故中强公司没有办理合同备案不存在违约。 安信信托公司辩称，针对第1项诉讼请求，刘文铮、黄春琛已明确向中强公司主张，安信信托公司不是合同主体，不应支付逾期交房违约金。针对第2项诉讼请求，合同约定刘文铮、黄春琛通过分期付款方式支付购房款。本案中，刘文铮、黄春琛并未按照合同的约定将购房款汇入监管账户，因此尚不具备为刘文铮、黄春琛办理登记备案的条件。关于预告登记，合同第26条第1款明确约定办理预告登记以商品房买卖合同办理登记备案为前提，因此办理预告登记的条件尚未成就。安信信托公司不负有协助办理备案和预告登记的义务。 本院经审理认定事实如下：2018年6月18日，刘文铮、黄春琛与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：刘文铮、黄春琛向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积85.62平方米，总价款为2166243元；刘文铮、黄春琛采取分期付款方式支付房款，于2018年6月18日前支付首期房价款656234元，于2018年9月18日前支付第二期房价款656234元，于2018年12月31日前支付第三期房价款853757元；中强公司应在2018年12月31日前向刘文铮、黄春琛交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向刘文铮、黄春琛支付全部房价款万分之一的违约金；第二十四条预售合同登记备案（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，刘文铮、黄春琛在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定……；双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。合同签订后，刘文铮、黄春琛支付了首期房价款656234元。后中强公司未按约定交房，陆续向刘文铮、黄春琛等星汇广场的业主发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 庭审中双方确认，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实有刘文铮、黄春琛提交的双方身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、专用收据、《致歉信》、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》、《告星汇项目业主书》等，中强公司提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，刘文铮、黄春琛与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。刘文铮、黄春琛向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约于2018年12月31日前向刘文铮、黄春琛交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，刘文铮、黄春琛与中强公司均认可以已支付房款为基数计算，本院予以确认。具体违约金标准，中强公司在2019年4月15日出具的《告星汇项目业主书》中对《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准进行了上调，刘文铮、黄春琛对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议，即应按《告星汇项目业主书》约定标准确定逾期交房违约金。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为已支付房款的每日万分之三计算。截止本案庭审之日案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金刘文铮、黄春琛可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为刘文铮、黄春琛办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以刘文铮、黄春琛付清全部房款为前提。本院认为，第一，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案的约定中，第（一）款“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上了×，但从文意上无法确认就是双方约定不适用该款，应当认定是合同签订之日到30日之间双方没有明确具体时间。第二，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。综上，刘文铮、黄春琛主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。刘文铮、黄春琛主张安信信托公司协助办理网签、备案，缺乏相应依据，本院不予支持。 关于刘文铮、黄春琛主张安信信托公司协助办理解除抵押，与本案系不同法律关系，本院不予处理。 关于刘文铮、黄春琛主张安信信托公司协助办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，刘文铮、黄春琛与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，且安信信托公司也非办理预告登记主体，故本院对刘文铮、黄春琛此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘文铮、黄春琛支付2019年1月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金（均以已付购房款656234元为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告刘文铮、黄春琛于2018年6月18日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告刘文铮、黄春琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取642元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇二〇年五月二十八日 书记员  干 家