云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初5614号原告（执行案外人）：冯某某，男，1986年4月2日生，壮族，云南省西畴县人，现住文山市。委托诉讼代理人：祁阳阳，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告（申请执行人）：陈某某，女，1969年12月10日生，汉族，福建省南安市人，现住文山市。第三人（被执行人）：黄某某，男，1966年7月8日生，汉族，福建省南安市人，现住福建省南安市。第三人（被执行人）：黄某1，男，1988年9月25日生，汉族，福建省南安市人，现住马关县。原告冯某某与被告陈某某、第三人黄某某、黄某1案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯某某的委托诉讼代理人祁阳阳，被告陈某某、第三人黄某某、黄某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯某某向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于文山市硕峰天地D幢19层1号房屋[编号：XTD-2F-(D-19-1)]的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由陈某某承担。事实和理由：陈某某与黄某某、黄某1民间借贷纠纷一案，陈某某于2019年7月3日向文山市人民法院申请强制执行，文山市人民法院作出（2019）云2601执1041号《执行裁定书》，裁定对位于文山市硕峰天地D幢19层1号[编号：XTD-2F-(D-19-1)]房屋予以查封。2019年9月16日，冯某某向文山市人民法院提出书面异议，请求中止对位于文山市硕峰天地D幢19层1号[编号：XTD-2F-(D-19-1)]房屋的执行并解除查封，文山市人民法院审查后作出（2019）云2601执异26号《执行裁定书》，驳回了冯某某的异议请求。冯某某不服（2019）云2601执异26号《执行裁定书》，理由如下：一、冯某某与黄某1签订了《购房合同》，该合同合法有效，冯某某已按合同约定支付房款且已实际占有该房屋，冯某某系该房屋的合法使用权人。冯某某于2018年4月24日通过华涛房地产经纪有限公司与黄某1签订了《购房合同》，约定冯某某购买黄某1位于云南硕峰房地产新天地D幢19层1号房[编号：XTD-2F-(D-19-1)]，双方协议总价为560000元，合同签订之日由冯某某支付黄某1购房定金280000元，2018年10月待黄某1在不动产局备案得到确认后双方可以协商再支付100000元房款，尾款待黄某1取得不动产权证且过户给冯某某时再一次性支付，并且由冯某某支付华涛房地产经纪有限公司中介费10000元。合同签订当日，冯某某已按约定向黄某1支付了购房定金280000元，第二次房款支付金额经双方协商后由冯某某于2018年11月29日支付50000元，剩余尾款230000元待黄某1取得不动产权证且过户给冯某某后再一次性支付。从时间上看，冯某某与黄某1签订《购房合同》的时间是2018年4月24日，黄某1与陈某某之间的民间借贷诉讼发生于2018年10月，法院针对该房屋的查封时间为2019年7月30日。在法院查封之前，冯某某与黄某1已签订有合法有效的书面买卖合同。从房款支付及是否办理过户来看，冯某某购买房屋总价是560000元，且已按合同约定及协商约定向黄某1支付330000元房款。剩余尾款未能支付的原因系由于黄某1尚未按照合同约定取得房产证过户给冯某某导致，房屋未能过户系因黄某1抵押到银行的不动产权证未能取得所致，并非冯某某自身原因。从房屋占有情况看，签订合同当日，黄某1已将云南硕峰房地产有限公司交纳和文山馨诚物业服务有限公司的业主临时管理规约、防火责任书、装修装饰服务协议、前期物业服务合同和该房屋的钥匙交付冯某某，该房屋2018年5月至12月物业管理费和装修押金3560元均由冯某某进行支付，2019年物业管理费1890元也由冯某某于2019年6月1日支付给文山馨诚物业服务有限公司，该房屋在法院查封前已由冯某某实际合法占有。二、冯某某是向黄某1夫妇购买的房屋，系黄某1夫妻的共同财产，冯某某对涉案房屋系善意取得，不因黄某1的债务而阻碍冯某某对涉案房屋主张所有权。《购房合同》虽只签订了黄某1的名字，但该房屋系黄某1与其妻子傅莹莹的夫妻共同财产，该出售行为也得到了傅莹莹同意及认可。且陈某某与黄某1之间的民间借贷纠纷发生在冯某某购买房屋行为之后，冯某某并不知晓黄某1的该债务纠纷，冯某某是善意取得该房屋所有权，更重要的是，该债务纠纷系黄某1个人的债务纠纷，并不能以黄某1与傅莹莹的夫妻共同财产进行偿还。综上所述，涉案房屋虽登记在黄某1名下，但冯某某与黄某1在查封前已签订合法有效的购房合同，冯某某已按合同约定支付房款并已实际占有该房屋，且因黄某1原因导致该房屋未能办理过户登记。因此，冯某某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，（2019）云2601执异26号《民事裁定书》驳回了冯某某作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。故冯某某提起本案诉讼。陈某某辩称，陈某某与冯某某案外人执行异议之诉纠纷一案，冯某某不服文山市人民法院（2019）云2601执异26号执行裁定书，提出案外人执行异议之诉，因冯某某未实际取得硕峰新天地D幢19层1号房屋的所有权，并不能排除法院对该房屋的强制执行，事实和理由如下：一、冯某某并未取得硕峰新天地D幢19层1号房屋的所有权，不能排除法院对该房屋的强制执行，其诉讼请求依法不能成立，应被驳回。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”硕峰新天地D幢19层1号房屋系黄某某订购的（有硕峰新天地销售款登记表为依据），其将已支付150000元购房款的房子转移至其子夫妻名下，现其子黄某1虽然与冯某某签订该房屋买卖合同，但是冯某某仅支付了330000元的购房款，与双方约定的560000元购房款尚欠230000元，冯某某的购房款尚未付清，也未办理房屋产权变更登记，因该房产系登记在黄某1夫妻名下，故现在该房屋仍然为黄某1家庭合法财产，冯某某尚未取得该房屋的所有权，其诉讼请求依法不能成立，应被驳回。二、冯某某提交的硕峰新天地Ｄ幢19层1号房屋2018年物管费、电梯费、二次加压费、装修垃圾清运费；2019年物管费、电梯费、二次加压的交费人均是黄某1，说明黄某1与冯某某签订买卖合同后，未将该房交付给冯某某；并且2019年6月1日黄某1继续交物管费、电梯费、二次加压费，也说明冯某某至今既未取得该房的所有权，也未实际入住该房，所有这些费用都是黄某1在交纳。冯某某的民事诉状也载明其现在的住所是文山市，而不是硕峰新天地******，这就更进一步证明，由于冯某某未交清购房款，该房屋现在仍然系黄某1实际控制，冯某某诉状上说已经实际占用该房与事实不符。三、硕峰新天地D幢19层1号房屋为黄某1家庭共有财产，黄某某、黄某1所负债务为家庭共有债务，法院查封其家庭共有财产还债符合法律规定。硕峰新天地D幢19层1号房系黄某某订购并支付150000元购房款（第一次支付50000元，第二次支付100000元，有硕峰新天地销售款登记表为据），就在黄某某支付100000元购房款的当天（2014年7月22日）黄某1、傅莹莹与硕峰新天地签订D幢19层1号房屋购房合同（有购房合同为据），故该房为黄某某家庭共有财产。由于黄某某借款是用于家庭经营和支付购房款，黄某1又是黄某某独子，黄某某所开服装店为家庭共有经营，并且黄某某服装店最后被黄某1转让（有黄某某所开店工商登记信息和其在文山市河滨路农贸市场旁开的服装店被黄某1转让的协议为据），根据《中华人民共和国民法总则》五十六条规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；以家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”故黄某某、黄某1所负债务为家庭共同债务，现在黄某某、黄某1欠款，法院查封其家庭共有财产房屋还债符合规定。综上所述，因黄某某、黄某1借款未还，文山市法院裁定查封其家庭共有财产还债符合规定，冯某某并未取得硕峰新天地D幢19层1号房屋所有权，其案外人执行异议之诉依法不能成立，不能排除法院对该房屋的强制执行，应驳回冯某某的诉讼请求。第三人黄某某述称，与陈某某的借贷关系在2010年就已经产生，借款的利息是我自愿支付的，我与陈某某之间的借款与我的孩子黄某1是没有关系的，与陈某某的借款我已经陆陆续续在还，当时我的孩子黄某1想要购买房子，我们没有钱，我找我老乡拿信用卡支付的房屋首付款，购买硕峰新天地D幢19层1号房屋的款项与陈某某之间的借贷是没有关系的。第三人黄某1述称，硕峰新天地D幢19层1号的房屋是诚心卖给冯某某的，在签订合同时该房屋是没有房产证的，当时已经约定在产权证办理后才办理过户手续，签订合同时我就将房屋的钥匙给冯某某，签订合同后该房屋的物管费均是冯某某交纳的，因为当时没有过户，所以均是以我的名义交的物业费，尾款没有支付是因为我在银行还有按揭贷款未付清，所以才在合同中约定房产证办理好后才支付尾款给我并办理过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。冯某某针对其主张，提交以下证据：1.《购房合同》复印件一份、微信聊天记录复印件四份、中国银行人民币转账汇款业务回单复印件一份、收条复印件一份（2018年4月24日）、云南省农村信用社转账电子回单复印件一份、收条复印件一份（2018年11月29日）、中介费收条复印件一份，证明黄某1与傅莹莹同意将位于文山市硕峰天地D幢19层1号房屋转让给冯某某，2018年4月24日，冯某某通过华涛房地产经纪有限公司与黄某1签订《购房合同》，冯某某已按合同约定分别于2018年4月24日和11月29日支付购房款合计330000元的事实；2.装修押金、垃圾清理费、物业费收条复印件一份、收款收据复印件三份，证明黄某1已将房屋的钥匙交付冯某某，且冯某某已支付了房屋2018年5月至12月物业管理费和装修押金3560元、2019年度物业管理费1890元，该房屋在法院查封前已由冯某某实际合法占有的事实；3.（2019）云2601执异26号《云南省文山市人民法院执行裁定书》复印件一份，证明该裁定书认定的部分事实与客观事实不符。房屋是登记在黄某1与傅莹莹名下，不是登记在黄某某、黄某1名下，冯某某未交纳房屋税收是因为房屋未过户至冯某某名下，冯某某无法交税，未过户至冯某某名下原因并非冯某某过错导致。经质证，陈某某对冯某某提交的第一组证据中的《购房合同》不清楚，不是我签订的，现在该套房屋是在黄某1夫妻名下，微信聊天记录与我无关，中国银行转账汇款业务回单、购房定金280000元的收条（2018年4月24日）、农信社转账电子回单、第二次支付房款50000元的收条（2018年11月29日）、中介费支付收条复印件（2018年4月24日）是冯某某与黄某1之间的事情，我不清楚也不知道；对第二组证据真实性认可，证明观点不予认可，从单据上只能看出是黄某1交纳的费用；对第三组证据没有异议。黄某某对冯某某提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明观点均没有意见，予以认可；对第三组证据没有异议。黄某1对冯某某提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明观点均没有意见，予以认可；对第三组证据真实性没有异议，但是对裁定书的内容有异议，房屋是已经卖给冯某某了，并在2018年4月24日就已经将钥匙交付给冯某某。本院认为，冯某某提交的第1、3组证据客观、真实，且能够证明本案事实，本院予以采信；第2组证据能证明黄某1交纳了2018年、2019年物业管理费、装修押金等费用6080元的事实部分，本院予以采信。陈某某针对其主张，提交以下证据：1.（2019）云26民终434号《民事判决书》复印件一份、文山焦点百货农贸店工商信息复印件一份、转让协议复印件一份、马关简型社服装店工商信息复印件一份，证明黄某某借款用于家庭开支，其在文山市河滨路农贸市场旁开的服装店是家庭共同经营，被黄某1转让后到马关以傅莹莹名义开店，黄某某、黄某1所负债务为家庭共同债务，应家庭共同偿还；2.硕峰新天地销售款登记表复印件三份、《商品房购销合同》复印件一份、《购房合同》复印件一份，证明黄某某定购并支付150000元购房款的住房，以黄某1夫妻名义购买，故该房不论是登记在谁名下均是家庭共同财产，现以黄某1名义与冯某某签订《购房合同》出卖，冯某某未付清购房款，也未取得该房的所有权；3.微信聊天记录复印件六份，证明黄某某承诺卖房后归还陈某某借款未还，黄某1归还陈某某部分借款后，黄某1也承诺卖房后归还陈某某借款，后又承诺等马关商店开张后还款，同时也证明黄某某、黄某1债务是家庭共同债务；4.冯某某提交的诉状复印件一份、硕峰新天地Ｄ幢19层1号房屋2018年物管费、电梯费、二次加压费、装修垃圾费收款收据复印件一份、2019年物管费、电梯费、二次加压费收款收据复印件一份，证明硕峰新天地Ｄ幢19层1号房上述费用的交费人和使用权人均是黄某1，该房还未交付给冯某某，冯某某住文山市，硕峰新天地Ｄ幢19层1号房未实际交付给冯某某。经质证，冯某某对陈某某提交的第一组证据中的（2019）云26民终434号《民事判决书》真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该判决内容是陈某某与黄某某、黄某1之间的债务纠纷，冯某某不知情。对于文山焦点百货农贸店工商信息、转让协议、马关简型社服装店工商信息真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案没有关系，且对该组证据的证明观点不予认可，该组证据均无法直接证明黄某某、黄某1所负的债务为家庭共同债务；对第二组证据中的硕峰新天地销售款登记表真实性、合法性、关联性均不予认可，因该份证据仅仅是电脑截屏，无该登记表的制作人及来源出处及制作时间等基本信息，无法核实真实性、合法性。对商品房购销合同、购房合同真实性、合法性、关联性均没有异议，且商品房购销合同已经能证明争议房屋的产权人及购买人是黄某1、傅莹莹夫妻二人共同共有，冯某某已经支付了330000元的购房款，尾款没有付清的原因是因合同约定要待黄某1取得产权证过户到冯某某名下时才支付尾款，是在办理房屋过户过程中黄某1与陈某某之间的纠纷导致争议房屋被查封，无法过户给冯某某，才未支付尾款，未付清房款的过错并非冯某某导致；对第三组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，黄某某承诺还款并不能确定其所负的债务就是家庭共同债务，与本案无关联，并且冯某某已经合法占有房屋，能够排除本案执行的民事权利；对第四组证据真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明观点不予认可，该组证据能与冯某某提交的第二组证据相互印证，能够证实冯某某与黄某1于2018年4月24日签订购房合同后的所有物管费、电梯费、二次加压费、装修垃圾清运费均是由冯某某支付，能够证实冯某某已合法占有争议房屋的事实。黄某1对陈某某提交的第一组证据真实性、合法性、关联性均没有异议，不认可证明观点，黄某某的借款与我没有关系；对第二组证据真实性、合法性、关联性没有异议，不认可证明观点，黄某某支付的150000元购房款是向其他人借的，该房屋是我与我妻子傅莹莹购买的，与黄某某没有关系，冯某某未付房款是因为在购房合同中约定，产权证办理后才支付尾款并过户；对第三组证据中A.「简型社男装」是我与陈某某的聊天记录，证明观点不认可，因为黄某某是我父亲，我以第三人的名义代我父亲向陈某某还款20000元；对第四组证据真实性、合法性、关联性没有异议，不认可证明观点，因为当时房屋还未过户，所以该费用均是冯某某以我的名义交付的。黄某某的质证意见与黄某1的质证意见一致。本院认为，陈某某提交的第1组证据中的（2019）云26民终434号《民事判决书》、第2组证据中的《商品房购销合同》、《购房合同》、第4组证据客观、真实，且能够证明本案事实，本院予以采信；第1组证据中的文山焦点百货农贸店工商信息、转让协议、马关简型社服装店工商信息与本案无关，本院不予采信；第2组证据中的硕峰新天地销售款登记表、第3组证据不能证明其主张的事实，本院不予采信。黄某1针对其主张，提交硕峰新天地D-19-1号房屋购房发票复印件二份、契税发票复印件一份、钥匙收据复印件一份、微信转账记录复印件一份，证明本案争议房屋是我与我妻子购买的，我们已经将房屋卖给冯某某，并于2018年4月24日将房屋钥匙交给冯某某，冯某某于当天转给我买房后的物管费及装修押金，共计3560元。经质证，冯某某对黄某1提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，能够证实本案涉案房屋的购房人产权人系黄某1、傅莹莹夫妻二人，且能够证明冯某某已经实际占有涉案房屋。陈某某对黄某1提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，黄某某支付了150000元首付款，该房屋是黄某某认购的，但是购房发票是2016年，是黄某某交了购房款才开成黄某1的名字的。黄某某对黄某1提交的证据没有异议。本院认为，黄某1提交的硕峰新天地D-19-1号房屋购房发票、契税发票、钥匙收据客观真实，且能够证明本案事实，本院予以采信；微信转账记录能证明冯某某向黄某1转账3560元的事实部分，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈某某与黄某某、黄某1民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月15日作出（2018）云2601民初2925号《民事判决书》，判决：“一、黄某某于本判决生效之日起十日内返还陈某某2017年3月29日的借款30000元；二、黄某某于本判决生效之日起十日内返还陈某某2017年4月22日的借款本金50000元及利息（利息按月利率2%计算，从2017年4月22日起计算至借款本金50000元付清为止）；三、黄某某于本判决生效之日起十日内返还陈某某2017年6月24日的借款本金100000元及利息（利息按月利率2%计算，从2017年6月22日起计算至借款本金100000元付清为止）；四、黄某某于本判决生效之日起十日内返还陈某某2017年7月22日的借款本金130000元及利息（利息按月利率2%计算，从2017年7月22日起计算至借款本金130000元付清为止）；五、黄某某向陈某某还款的30000元，在履行上述款项中予以扣减；六、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。”陈某某不服该判决提起上诉，文山壮族苗族自治州中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）云26民终434号《民事判决书》，判决：“一、维持文山市人民法院（2018）云2601民初2925号民事判决第一、六项，即黄某某于本判决生效之日起十日内返还陈某某2017年3月29日的借款30000元；驳回原告陈某某的其他诉讼请求；二、撤销文山市人民法院（2018）云2601民初2925号民事判决第二、三、四、五项；三、黄某某、黄某1于本判决生效之日起十日内返还陈某某借款280000元及自2017年12月6日起以月利率2%计算至还清本金之日止的利息。判决生效后，黄某某、黄某1未按判决书确定的义务履行，陈某某向本院申请执行，本院于2019年7月30日预查封黄某某、黄某1位于文山市硕峰新天地D幢19层1号房屋一套。冯某某于2019年9月16日提出书面异议，请求法院中止执行，解除该房屋的查封。本院于2019年11月6日作出（2019）云2601执异26号执行裁定书，驳回冯某某的异议请求。冯某某不服该裁定，于2019年11月16日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2018年4月24日冯某某通过华涛房地产经纪有限公司与黄某1签订《购房合同》，约定：黄某1将坐落于云南硕峰房地产新天地D幢19层1号房屋转让卖给冯某某，房屋总价560000元，在签此合同之日冯某某付定金280000元给黄某1，在2018年10月黄某1在不动产局备案得到确认后双方可协商冯某某支付给黄某1100000元，尾款待黄某1取得不动产权证且过户给冯某某的同时冯某某一次性付款给黄某1。冯某某分别于2018年4月24日转款280000元、2018年11月29日转款50000元给黄某1。位于文山市硕峰新天地**房屋（合同备案号D400）登记的房屋所有权人为黄某1，共有权人为傅莹莹。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，位于文山，位于文山市硕峰新天地**房屋（合同备案号D400屋所有权人为黄某1，共有权人为傅莹莹。冯某某未支付全部购房款，且该涉案房屋未办理过户登记手续，冯某某对执行标的即涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，冯某某要求停止对位于文山市硕峰天地D幢19层1号房屋[编号：XTD-2F-(D-19-1)]的强制执行，并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回冯某某的诉讼请求。案件受理费100元，由冯某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 杨 景 景审 判 员 刘 胜 娟人民陪审员 欧阳月情二〇二〇年五月二十日书 记 员 向 文 局