贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终678号上诉人（原审被告）：贵州浙黔置业有限公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市宜化大道**（桔山商贸物流园）。法定代表人：刘政昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐昌兴，贵州权衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健宏，贵州权衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖平，男，1957年12月4日生，汉族，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：王玉华，女，1958年8月25日生，汉族，住贵州省兴义市。上诉人贵州浙黔置业有限公司（以下简称“浙黔置业公司”）因与被上诉肖平、王玉华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初9809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。浙黔置业公司向本院上诉请求：1．依法改判驳回肖平、王玉华一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由肖平、王玉华承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，将逾期办证违约责任归属于浙黔置业公司，不符合合同约定。1、《商品房买卖合同》附件十四补充协议第六条第4款约定：“买受人需承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证前，应提供相关税费及其他费用、物业管理费已缴清的凭证，由此引起的一切损失应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”浙黔置业公司一直未收到肖平、王玉华提供的相关税费及其他费用、物业管理费已缴清的凭证，即房屋产权证迟迟未予办理的原因是肖平、王玉华未及时交齐相关手续并配合浙黔置业公司。2、浙黔置业公司于2019年6月15日通过报纸的方式通知肖平、王玉华3号馆的房屋产权证已经可以办理，尽到了通知义务，但肖平、王玉华仍迟迟未协助浙黔置业公司办理产权证。并且，浙黔置业公司于2019年6月6日为本案涉案房屋办理了初始登记。二、原审法院对于逾期办证违约责任期间认定错误，不符合合同约定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十四补充协议第六条第2款的约定：“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记的相关手续”。本案中，在未查明肖平、王玉华于何时将相关税费已缴清的凭证提交给浙黔置业公司的情况下，不能认定逾期办证是浙黔置业公司的责任，也不能认定计算逾期办证违约金的起止时间。2、原审法院关于本案逾期办证违约责任期限的起始时间计算方式，忽略了合同约定“达到交房使用之日”及“交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”系并列条件。因此，原审法院在未查明办理房屋产权的相关手续于何时提供给浙黔置业公司，不应认定逾期办证违约金的计算起止时间为2016年9月5日至2019年6月4日、2019年6月5日。肖平、王玉华二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，浙黔置业公司应正视其违约事实，不该一味以利己方式解释其提供的格式条款。请求依法驳回浙黔置业公司的上诉，维持原判。肖平、王玉华向一审法院起诉请求：1.判令浙黔置业公司支付肖平、王玉华2014年11月1日至2019年9月1日的逾期交房违约金206,665元；2.判令浙黔置业公司支付肖平、王玉华2015年1月30日至2019年9月1日的逾期办证违约金185,586元；3.本案诉讼费由浙黔置业公司承担。一审法院认定事实：2014年4月1日，肖平、王玉华与浙黔置业公司签订合同编号为2014002800的《商品房买卖合同》，向浙黔置业公司购买其开发并取得预售许可的位于兴义市，合同约定房屋建筑面积为45.86平方米，总价款为388523元，付款方式为贷款方式付款。合同签订当日向出卖人交付首期房款198523元，余款190000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件约定“出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）……；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，……”。第二十二条房屋登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但未对浙黔置业公司逾期办理初始登记的违约责任进行约定。合同签订后，肖平、王玉华已按合同约定支付了全部购房款。合同签订当日，双方又签订了附件十四补充协议，六、（对本合同二十二条的修订与补充）房屋登记约定。……2、出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。3、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之二赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之二的违约金。2015年1月23日，肖平、王玉华又与浙黔置业公司签订合同编号为2015000691的《商品房买卖合同》，向浙黔置业公司购买其开发并取得预售许可的位于兴义市，合同约定房屋建筑面积为44.21平方米，总价款为381785元，付款方式为贷款方式付款。合同签订当日向出卖人交付首期房款191785元，余款190000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件约定“出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）……；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，……”。第二十二条房屋登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但未对浙黔置业公司逾期办理初始登记的违约责任进行约定。合同签订后，肖平、王玉华已按合同约定支付了全部购房款。该合同的附件十四补充协议关于本合同二十二条修订与补充中的“房屋登记约定”与合同编号为“2014002800”的《商品房买卖合同》一致。上述两份合同签订后，肖平、王玉华按合同约定向浙黔置业公司交付了全部购房款并于2015年6月19日接收涉案房屋。一审法院另查明：1、浙黔置业公司于2019年4月28日取得涉案楼盘竣工验收备案；2、2019年6月5日，涉案房屋浙兴商贸博览城3号馆5幢1-19取得商品房大产权初始登记；3、2019年6月6日，涉案房屋浙兴商贸博览城3号馆7幢1-15取得商品房大产权初始登记；4、2014年10月31日至12月31日，双休日计18天，共计44个工作日；2015年法定节假日计11天，黔西南布依族苗族自治州节日计3天（州庆1天、六月六1天、八月八1天），双休日计104天，2015年全年工作日共计247天；2016年1月1日至2016年4月20日，双休日计32天，节假日计5天，共计74个工作日；故，2014年10月31日至2016年4月20日，共计365个工作日。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今为4.75%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。浙黔置业公司在取得商品房预售许可后，与肖平、王玉华所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，肖平、王玉华已按合同约定方式付清了全部购房款并于2015年6月19日接收涉案房屋，涉案两套房屋于2019年4月28日取得建设工程竣工验收备案，分别于2019年6月5日、2019年6月6日取得的初始登记，是客观存在的事实。关于肖平、王玉华的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，肖平、王玉华诉请的逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，肖平、王玉华系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定；再次，本案于2019年9月4日立案，应以立案之日作为其主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年9月5日为未超过诉讼时效期间，故肖平、王玉华在2016年9月5日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于本案逾期交房违约金，浙黔置业公司虽未按合同约定于2014年10月31日前取得建筑工程竣工验收合格证明文件，不符合同约定，构成违约，但涉案房屋系商业用房，肖平、王玉华于2015年6月接收房屋后即投入使用并已产生实际收益，肖平、王玉华购房目的已得以实现，即其房屋租金损失已得以填补，且肖平、王玉华亦未举证证明因浙黔置业公司的违约行为给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，肖平、王玉华主张的逾期交房违约金，不予支持。关于逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理肖平、王玉华房屋权属证书的前提条件，浙黔置业公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，肖平、王玉华诉请浙黔置业公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，肖平、王玉华按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故浙黔置业公司依法应支付肖平、王玉华逾期办证的违约金；再次，因本案双方约定交房时间为2014年10月31日，浙黔置业公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但双方就房屋登记在涉案《商品房买卖合同》附件中又约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续”，该约定应视为双方就涉案房屋办理初始登记的时间达成了新的合意，即在涉案房屋约定交房之日起365个工作日内，浙黔置业公司应办理好涉案房屋的初始登记，即浙黔置业公司最迟应在2016年4月20日，完成涉案房屋初始登记的合同义务，浙黔置业公司就涉案两套房屋分别于2019年6月5日、2019年6月6日才取得初始登记，已构成违约，因肖平、王玉华在2016年9月5日之前的诉请已过诉讼时效，故本案中，浙黔置业公司应承担逾期办理房屋初始登记违约责任的期间分别为2016年9月5日至2019年6月4日、2019年6月5日。双方在《商品房买卖合同》附件中，对365个工作日内未能提供相关产权手续的违约责任约定为“按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金”，现肖平、王玉华请求按年利率5.25%计算，浙黔置业公司认为肖平、王玉华的计算方式过高请求调整，且肖平、王玉华未举证证明其因浙黔置业公司逾期办证所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及肖平、王玉华所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，对浙黔置业公司应支付的逾期办证违约金分别计算为：1、388,523元×4.75%÷365天×1003天（2016年9月5日至2019年6月5日）=50,712.90元（浙兴商贸博览城3号馆第7幢1层1-15号）；2、381,785元×4.75%÷365天×1002天（2016年9月5日至2019年6月4日）=49,783.72元（浙兴商贸博览城3号馆第5幢1层1-19号）。以上1、2项相加：50,712.90元+49,783.72元=100,496.62元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条。之规定，判决：一、限贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后五日内支付肖平、王玉华逾期办证违约金100,496.62元；二、驳回肖平、王玉华的其余诉讼请求。案件受理费7,184元，减半收取3,592元，由肖平、王玉华负担2,671元，贵州浙黔置业有限公司负担921元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩请求，归纳本案争议焦点为：一、浙黔置业公司应否承担逾期办证违约责任，应否向肖平、王玉华支付逾期办证违约金；二、若浙黔置业公司应承担逾期办证违约责任，逾期办证违约金计算期间如何确定。经查，商品房出卖方在商品房屋经验收合格并取得验收备案登记后，办理初始登记，是商品房买受人取得商品房所有权登记证书（办理所有权转移登记）的必要前提。办理商品房初始登记既是预售商品房出卖方的合同义务，又是其法定义务。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条约定（初始登记）：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”而与此同时，该合同的附件十四补充协议第六条第2款约定：“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记的相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”因此，补充协议的前述约定系双方对于初始登记时间的变更约定。本案中，如前所述，虽补充协议约定出卖人提供产权登记相关手续需买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费，但办理预售商品房初始登记系作为出卖人的房地产开发企业的法定义务，并不需要买受人提供相关资料和手续进行协助。因此，此约定明显加重了买受人的责任，且此约定条款属于格式条款，并无证据证明出卖人向买受人履行相应提示和说明义务，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十条的规定，对买受人不发生法律效力。本案，据前述约定，浙黔置业公司最迟应在2016年4月20日办理初始登记，而浙黔置业公司于2019年4月28日才取得案涉商品房竣工验收备案，于2019年6月5日及6月6日才办理案涉两间商品房的初始登记，故已经构成违约，应当承担相应的违约责任，即向肖平、王玉华支付逾期办证违约金。关于争议焦点二。如前所述，浙黔置业公司最迟应在2016年4月20日前办理初始登记，而浙黔置业公司于2019年6月5日及6月6日才办理案涉商品房的初始登记，已经构成违约。本案，浙黔置业公司的逾期办证行为系持续性违约行为，且逾期办证违约金请求权系继续性债权，故结合《中华人民共和国民法总则》及其司法解释关于适用三年诉讼时效的规定，案涉两间商品房的逾期办证违约金计算期间应为2016年9月5日至2019年6月4日及2016年9月5日至2019年6月5日。因此，一审认定并无不当。关于逾期办证违约金的算，一审判决认定具备事实和法律依据，认定并无不当，本院予以确认，即浙黔置业公司应承担的逾期办证违约金应为100,496.62元。综上所述，上诉人浙黔置业公司的上诉理由及请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,310元，由上诉人贵州浙黔置业有限公司负担（贵州浙黔置业有限公司预交7,184元，予以退回4,874元）。本判决为终审判决。审判长  曾婷婷审判员  刘金洲审判员  陈映桃二〇二〇年五月十九日书记员  黄礼坤