宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初818号原告：徐芳，女，1976年7月6日出生，汉族，个体户，住固原市。被告：傅伟，男，1974年07月07日出生，汉族，个体户，住固原市。原告徐芳与被告傅伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐芳、被告傅伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方租赁合同；2.被告搬离并返还由原告所有的位于固原市××区商铺；3.拆除在租赁期间由被告装修的附着物，并将房屋恢复至租赁前状态；4.被告支付原告自2019年4月20日至2020年4月27日的房屋租赁费（实际61166.67元，其中2019年4月份房屋门前修路原告于被告达成口头协议免去本月房屋租赁费5000.00元，扣除房屋租赁协议中押金5000.00元）51166.67元，剩余租赁费以合同约定的每月5000.00元计算至实际搬离之日止；5.缴清在租赁期间被告下欠的水、电、暖费用；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于固原市××区商铺租赁与被告，租赁期限为2017年8月20日至2018年8月20日。在合同签订后履行期间内被告一次性将该年度租金付清。在合同期满后被告因生意经营较好，同时鉴于双方彼此较为信任，再次达成口头协议，约定续租一年，可在合同履行期间被告只将该年度租赁费缴纳至2019年4月20日，下欠余款至今未付。综上所述，现原告依法提起诉讼。傅伟辩称，被告愿意承担至原告起诉当天的租赁费，亦即2019年4月20日至2020年2月10日的租赁费，还要扣除在被告租赁营业期间门口市政修路两个月，装修门头二十二天停业期间的房费以及给租赁的原告房屋装暖气片、维修暖气片共花去2100.00元、维修电路花去1700.00元、通下水花去1500.00元，合计5300.00元；另外希望法院考虑疫情影响，能适当就疫情期间的费用予以减免；暖气停着呢，不产生暖气费也就不存在欠暖气费，水、电等费用缴清着呢。徐芳依法向本院提交了证据房屋所有权证、国有土地使用证复印件各1份、房屋租赁合同复印件1份、通话记录截图及短信记录截图4张，被告均予认可。本院对徐芳提交的证据认定如下：上述证据均来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信。本院经审理认定的事实如下：2017年8月20日，原、被告签订《房屋出租合同》（出租方、甲方为原告，承租方、乙方为被告），主要约定：乙方租用甲方位于固原市××区商铺，面积为135.75平方米，租赁期限为2017年8月20日至2018年8月20日；年租金为60000.00元；年度水、电、暖、物业、卫生等费用另算；乙方在租赁期内一次性交清房费后使用房屋，另收取押金5000.00元作为房屋结构、承租人消费欠费等的费用，如终止合同时，双方交接无异议时押金全部退还；租期内应保持房屋现有原状，对房屋及所使用的设施有损坏者，由乙方承担赔偿责任；乙方继续承租的，应提前一个月相互通知，经双方协商另签合同或终止合同，期满时交清租用期间所有消费的费用；租赁期满合同自然终止；合同自双方签字之日起生效。原、被告在合同上签名、捺印。被告交纳了押金5000.00元，支付了租赁期限内的租金。合同到期后，原、被告又口头约定续租，未签订书面合同。续租后被告只支付租金至2019年4月20日。2019年8月25日起至2020年2月10日，原告通过打电话、发信息等方式要求被告支付租金并返还房屋。另查明，自2019年2月起至今，被告承租的房屋因被告自身原因一直未营业亦未返还。庭审中，原告自愿给被告减免因市政修路期间租金5000.00元，原、被告均同意以被告交纳的押金5000.00元抵充租金。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《房屋出租合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期为不定期。”本案中，《房屋出租合同》到期后，双方并未再签订书面租赁合同，但被告仍继续使用该房屋并交纳相应租金，原告亦收取了相应租金，双方此时转为不定期租赁合同关系，权力义务仍按原租赁合同的约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋返还给原告，故对原告要求被告搬离并返还由原告所有的位于固原市××区商铺的诉讼请求予以支持。原、被告在《房屋出租合同》中明确约定：应保持房屋现有原状，对房屋及所使用的而设备有损坏者，由乙方承担赔偿责任，故对原告徐芳要求被告傅伟拆除在租赁期间的装修的附着物，并将房屋恢复原状的诉讼请求予以支持。被告承租了原告的房屋，其应当按照约定向原告支付租金，被告只支付了第一期合同期内的全部租金和不定期合同期内的部分租金，故原告要求被告支付自2019年4月20日至2020年4月27日的房屋租赁费61166.67元，减去因市政修路原告减免租赁费5000.00元及押金5000.00元，实际支付51166.67元及要求被告以合同约定的每月5000.00元的标准支付2020年4月27日至合同解除之日的租金和自合同解除次日至返还房屋之日的使用费的诉讼请求于法有据，予以支持。被告辩称要求适当减免疫情期间的租赁费用，原告不予认可，且被告自认承租房屋因其自身原因自2019年2月起停业至今，其无法经营并非疫情导致，故对被告该辩解不予采信。对原告要求被告交清租赁期间被告下欠的水、电、暖费用的诉讼请求，《房屋出租合同》第四条约定由承租人交清，但原告未能提供相应证据证明交费数据，不予支持。对被告的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐芳与被告傅伟之间的房屋租赁合同；二、被告傅伟于本判决生效后十日内将位于固原市××区商铺返还给原告徐芳；三、被告傅伟拆除在租赁期间的装修的附着物，并将房屋恢复原状；四、被告傅伟于本判决生效后十日内向原告徐芳支付2019年4月20日至2020年4月27日的房屋租赁费61166.67元，原告减免租赁费5000.00元及押金抵充5000.00元，实际支付51166.67元；五、被告傅伟于本判决生效后十日内按照月租金5000.00元的标准向原告徐芳支付2020年4月27日至合同解除之日的租金和自合同解除次日至返还房屋之日的使用费；六、驳回原告徐芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080.00元、减半收取计540.00元，由被告傅伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 虎鹏飞 二○二○年五月六日书记员 何文婷附本判决所适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。