广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1521号原告：潘毅雄。委托代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。被告：何媛。第三人：冯路生。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘毅雄的委托代理人陈侠升，被告何媛，第三人冯路生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告与谢建兵于2018年5月8日签订《房屋租赁合同》，约定谢建兵向原告承租“深圳市宝安区新桥街道芙蓉六路XX工业区4、5、6幢”。期间谢建兵的合伙第三人与被告签订商铺租赁合同，被告承租深圳市宝安区新桥街道XX物业6栋1-6号商铺，租金为每月13000元。由于谢建兵与第三人长期拖欠房租，原告于2019年10月31日才收回房屋，第三人承诺被告的租金由原告业主自行收取作为抵扣拖欠租金，通知被告后，被告仍无理由拒付房租。为了保障原告的合法权益，遂诉至法院请求判令：1、被告向原告支付2019年4月至2019年11月份为止的深圳市宝安区新桥街道新桥社区赛尔康大道90号房屋占有使用费95000元。2、判令被告向原告支付拖欠的电费5030元(计算至返还之日的实际用电，暂计算至2019年11月7日）。3、判令被告腾退房屋给原告。以上暂合计：100030元；4、本案的诉讼费用由被告承担。第三人冯路生辩称：1、我和被告签订合同起没有一个月按照租赁合同执行；2、直到2019年4月只交了4000元，5月9日交完了3月房租，我有多次和被告沟通催缴、还发了解除合同和收回商铺通知函给被告，被告6月18日转了6000元。6月19日承诺月底将4、5月份的租金转给我，6月19日我叫被告在微信里面写承诺，如果不给就终止合同，被告回复好。被告于6月23日上午交了3000元，截止6月23日4月份共转了9000元，其在微信中说尾数三天后安排给我，此后被告就一直没有支付过租金。2019年6月12日原告发送通知后，被告不认可我为甲方，7月14日有短信，被告说店铺不是我的，潘总说店铺是他的，叫被告和潘总签合同，后说和潘总的合同押金已经签好了。被告辩称，不认可原告的起诉，因为从4月份开始停水停电，后来把我的电表都拆了，也给我造成了很大的损失，11月份我没有收到任何第三人（二房东）和我解除合同，原告（一手房东）把我水电停了，强行让我搬出来，导致我无法营业，我也造成了很大损失。针对第三人答辩，被告补充答辩意见，原告和第三人可能存在诈骗嫌疑，我打电话说那里是否可以做车行，后来做不了，因为是人行道，我当时交了冯路生40000元+26000元，还有一个月租金一共是79000元，后来那里做不了车行我叫他们退钱给我，他们一直没有退，后面不知道有什么办法他们搞下来了可以做车行，但是后面一直有部门过来找我说这里是人行道不能做车行，而且还对我进行罚款，有开了2万元的罚款单。经审理查明，原告主张，涉案房产为原告与沙井新桥股份有限公司合作建设，未取得房产证和建设工程规划许可证。2018年5月8日，原告作为出租方（甲方）和案外人谢建兵（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于深圳市宝安区新桥街道芙蓉六路星之鵬工业区的4、5、6幢房产出租给乙方，甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认其在签署本合同前己对房屋进行全面察看，知悉房屋现状及相关证照、手续情况；乙方在承租后，应全面考察房屋的明显瑕疵并自负费用修复，并负责房屋的日常维护，以保障房屋使用的安全。租赁期间，乙方自行承担房屋的安全管理及消防责任。第二条约定租赁期限为6年，从2018年6月1日起至2024年5月31日止。第三条约定租金、租赁保证金标准及其他费用支付：初始租金为叁拾陆万元/月，每两年在原租金标准上浮8%，具体如下：2018年6月1日至2020年5月31日期间，租金标准为360000元/月；2020年6月1日至2022年5月31日期间，租金标准为388800元/月；2022年6月1日至2024年5月31日期间，租金标准为419904元/月。在签订本合同当天内，乙方向甲方支付首月租金36万元，租赁保证金108万元。乙方应在每月的10日前向甲方支付当月租金，结算上一期产生的水电。房屋水电费标准：电费:1.1元度；水费:6.5元/吨。合同履行期间根据政府价格具体调整。2018年5月21日，谢建兵与第三人冯路生签署《房屋出租委托书》：“本人合法享有位于深圳市宝安区××街道××××路XX物业4栋、5栋、6栋房屋物业的出租权，现特全权委托受托人冯路生(身份证号:)为合法代理人，代表我办理上述房屋出租事宜。具体委托办理房屋事项如下：一、代为办理上述房屋的租赁手续；二、代收上述房屋出租的全部款项；三、凡与上述房屋出租有关的一切事务等均全部委托受托人全权代办；四、受托人冯路生全权代表我办理相关房屋租赁事宜，签署一切法律文书，对受托人在办理上述事宜过程中所签署的有关文件(合法委托人知情)，我均予以认可，并承担相应的法律责任”。2018年9月30日，被告何媛向冯路生支付了66000元及2018年10月租金，冯路生向何媛出具了三张《收款收据》，确认收到何媛“店铺押金26000元“、“公共装修费40000元”、“10月份租金4333元”，在该收据收款人处，有冯路生的工作人员签名，并加盖了“XX芙蓉管理处业务专用章”。2018年10月1日，第三人冯路生作为甲方，被告何媛作为乙方，签署了《商铺租赁合同》，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺（6栋1-6号商铺）出租给乙方，作为汽车修理经营场所。租用期限2年，自2018年10月1日，至2020年10月30日，租金标准为13000元/月。本合同签订之日，乙方一次性支付押金人民币26000元，押金支付方式：现金。第三条第3款约定，水电费由甲方同房租一起收取，在每月5号前交当月租金。双方在合同下方落款处签名捺印。2019年6月12日，原告向谢建兵发送《解除合同通知书》，主张因谢建兵拖欠租金、电费，构成严重违约，原告依法解除与其签订的《房屋租赁合同》，要求谢建兵搬离涉案房产。同时，原告向承租涉案房产的各租户发出《缴纳租金通知书》，要求各实际承租人直接向原告缴纳租金。2019年9月24日，原告向包括被告在内的承租人出具书面的《合同出租房变更通知书》，通知称，被告何媛等与冯路生签署的《商铺租赁合同》从2019年10月1日起，出租方（甲方）变更为原告潘毅雄，合同权利义务由潘毅雄继续执行，从2019年10月1日起，租金及有关费用直接支付给潘毅雄，退租时费用结算直接与潘毅雄结算，房屋直接退还给潘毅雄。原告潘毅雄、第三人冯路生在合同下方签名捺印。各方确认，2019年9月30日，冯路生向原告交回了商铺钥匙，2019年10月1日起，原告潘毅雄与被告何媛直接建立了租赁合同关系。此后，各方因租金及相关费用问题发生纠纷，原告认为被告2019年4月至11月占有使用涉案房产，应当支付相关费用，被告主张其2019年11月原告已经换锁，其已搬离涉案房产，且其支付前提是冯路生退回相关费用，另外由于一手房东（原告）停水停电，给被告造成很大损失，应予赔偿，各方商讨无果。2020年1月7日，原告将被告和第三人诉至本院，请求判如所请。庭审中被告提起反诉，要求原告赔偿相关损失30万元，但于庭后撤回反诉申请。另查明，庭审中，冯路生确认收到原告66000元，其中26000元是押金，40000元是公共装修费，但主张押金条已经交付原告，后续应由原告和被告协商处理押金事宜。原告当庭确认其已经收到案涉押金条。原告确认冯路生已经于2019年9月30日向其交回涉案商铺钥匙，但主张被告至今未向原告交付商铺；庭审过程中，被告确认已搬离涉案房产，房间内是空的，原告表示，如被告确认空房，原告可自行收回房屋，并当庭撤回第二项诉讼请求（要求被告腾退房租给原告）。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、出租委托书、被告与第三人签订商铺出租合同，被告提交的微信转账记录、收款收据、照片、告示、出租方变更通知书、微信聊天记录，第三人提交的缴纳租金通知书、微信聊天记录、微信收款纪录及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得相关房地产证或者建设工程规划许可证，故原告作为出租方（甲方）于2018年5月8日和谢建兵（承租方，乙方）签订的《房屋租赁合同》以及2018年10月1日冯路生（作为甲方）与被告何媛（作为乙方）签署的《商铺租赁合同》均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告依据无效合同取得的押金应当退还谢建兵，被告冯路生依据无效合同取得的押金应当退还何媛。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故涉案租赁合同无效，原告作为出租人，有权请求被告何媛（负有腾房义务的次承租人）支付2019年4月后的占有使用期间的房屋占有使用费。至于被告何媛能否基于其对转租人冯路生的押金返还请求权和其存在损失为由，对抗出租人（原告）对其作为实际承租人的房屋占有使用费请求权的问题。本院认为，原告的房屋占有使用费请求权与被告何媛的押金返还请求权、损失赔偿请求权均属债权，无优劣、先后或主次之分，本案中，虽然合同无效，且原告已收回涉案房产，但被告何媛作为次承租人，在搬离涉案房屋数月后，既未向出租人原告，也未向承租人冯路生支付房屋占有使用费，而承租人冯路生与次承租人何媛就何媛已付款项应否退还、应由谁退还尚存争议，次承租人何媛尚未就相关侵权人提起损害赔偿的情况下，如放任被告何媛以押金返还请求权为由拒付房屋占有使用费，作为承租人的冯路生仍继续以次承租人何媛拒付房屋占有使用费抗辩拒不退还相应押金，必将使包括出租人原告在内的各方权利人的权利处于不确定状态，有违民商事活动的效率原则，诉讼活动也将陷入僵局。本院认为，在原告已就房屋占有使用费提起诉讼，被告何媛尚未就押金返还事宜、损害赔偿主张权利、提起反诉的情况下，宜径直就原告的房屋占有使用费请求作出裁决。至于被告何媛的押金返还和损失赔偿事宜，其可另寻法律途径解决。对被告何媛关于其支付房屋占有使用费的前提是冯路生退回相关费用、原告赔偿损失的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。本案被告何媛仅支付了2019年4月占有使用费9000元，未提交证据证实其已向承租人冯路生或出租人（原告）支付其他房屋占有使用费，应当支付2019年4月开始的剩余房屋占有使用费。至于支付截止日期，原告主张为2019年11月，被告主张其2019年11月原告已经换锁，其已搬离涉案房产，由于原告未提交证据证实被告该月实际使用涉案房产，依法应当承担举证不能的不利后果，结合第三人已经于2019年9月30日向其交回涉案商铺钥匙的事实，本院确认2019年11月被告已经搬离，故被告应支付占有使用费至2019年10月。经核算，占有使用费为82000元（13000元/月×7个月-9000元）；关于水电费，原告主张为5030元（4月至11月），但仅提供了单方制作的水电费单，无相关证据佐证，被告亦不予认可，原告未提交充分证据证明4月至10月的被告实际用水用电的使用情况及金额，应承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告支付水电费5030元的主张，本院不予支持。对原告要求要求被告何媛支付2019年4月开始至2019年11月的房屋占有使用费95000元（13000元/月×8个月-9000元）、水电费5030元的诉讼请求，本院在合法范围内予以支持。至于原告请求被告腾退房屋给原告的诉讼请求，因原告已经表示自行收回涉案商铺，其当庭撤回该诉求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何媛于本判决生效之日起五日内向原告潘毅雄支付房屋占有使用费82000元；二、驳回原告潘毅雄其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币1150元，由被告何媛承担943元，原告承担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 徐  江  明二〇二〇年五月二十日书记员 陈  雪  滢书记员 李玉莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。