广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0203民初87号 原告：杨意，男，1993年8月8日出生，侗族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市。 被告：韦道保，男，1980年2月6日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被告：廖秀云，女，1982年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 原告杨意与被告韦道保、廖秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告杨意到庭参加诉讼。被告韦道保、廖秀云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨意向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告退回原告购房定金150000元；2、请求人民法院依法判令二被告返回原告代二被告偿还的房屋银行贷款10424.83元；3、请求人民法院依法判令二被告赔偿原告违约金500000元；4、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令解除原告与二被告于2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》。 事实和理由：2019年1月28日原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定二被告向原告出卖其位于柳州市，购房合同编号为012016041213001140101，房屋售价为1050000元。原告按照合同约定分别于2019年1月28日和2019年2月22日向被告支付了购房定金150000，有二被告出具的《收据》和银行转账记录为凭，并于2019年3月19日和2019年9月4日原告代二被告偿还银行房屋贷款共计10424.83元，有银行转账记录为凭。2019年2月20日原告与二被告就该《房屋买卖合同》签订了《补充协议》，约定“如因甲方债权债务纠纷导致该房查封或不能履行《房屋买卖合同》中约定条款的，则属甲方违约，甲方必须承担一切法律责任”。2019年9月16日，涉诉房产被柳州市城中区人民法院查封，查封文号：（2019）桂0202民初2744号，有柳州市不动产查档结果证明书为凭。因被告房产被查封，构成违约，依据《房屋买卖合同》“第八条违约责任”约定“若任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另方赔偿违约金人民币伍拾万元整”。经原告多次向二被告催索退回购房定金和银行房屋贷款并赔偿违约金未果，遂依法提起本案诉讼。 被告韦道保、廖秀云均未作答辩，亦未向法庭提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韦道保、廖秀云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为已放弃质证的权利。原告提供的与二被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月28日，被告韦道保、廖秀云（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：第一条，甲方有位于柳州市，建筑面积为106.2平方米，甲方同意将该房屋出售给乙方，乙方同意购买该房；第二条，房屋售价为1050000元；第三条，乙方签约当日向甲方支付100000元作为购房定金，乙方交纳定金后，不得借故不买，甲方不得借故不卖和擅自提高或改动价格，该购房定金直接冲抵房款；第四条，乙方付款方式为一次性或按揭方式付款，时间及内容：1、乙方于2019年2月20日前再支付定金50000元给甲方；2、剩余款项于甲方取得不动产证90天内乙方一次性或银行按揭方式付清；第八条第1款，甲、乙双方均应遵守本合同，若任何一方违约，另一方有权终止本合同，违约方须向另一方赔偿违约金500000元；第九条补充条款，甲乙双方签订本合同后，甲方房屋剩余贷款由乙方负责还清，乙方代甲方偿还的银行房屋贷款冲抵总房款，自2019年3月份起每月房屋银行欠款月供由乙方代还，待取得不动产证30天内，由乙方出资协助甲方办理解押。该合同亦约定了双方的其他权利义务。原告与二被告均在该合同落款处签名及捺印。 2019年1月28日、2019年2月20日，原告均以银行转账方式向被告韦道保先后支付定金100000元、50000元，被告韦道保、廖秀云共同向原告出具确认于以上时间收到以上定金金额的《收据》二份。2019年2月20日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、因甲方个人债务问题，原《房屋买卖合同》第九条：甲乙双方签订合同后，甲方房屋剩余贷款由乙方负责还清，乙方代甲方偿还的银行房屋贷款冲抵总房款，自2019年3月份起每月房屋银行欠款月供由乙方代还。改为在甲方个人债务还清前，由甲方自行解决每月银行欠款月供；2、如因甲方债权债务纠纷导致该房查封或不能履行《房屋买卖合同》中约定条款的，则属甲方违约，甲方必须承担一切法律责任。2019年3月19日、2019年9月4日，原告通过银行转账方式先后向被告廖秀云支付购房款5424.83元、5000元，合计10424.83元。2019年12月13日的《柳州市不动产查档结果证明书》中载明：柳州市屏山大道286号之一荣和千千树10栋1单元14-1号房屋，1笔预抵押登记（权利人：桂林银行股份有限公司柳州分行，权利价值845000元）、1笔预查封登记[查封机关系柳州市城中区人民法院，查封文号（2019）桂0202民初2744号]。原告认为二被告出售的以上房屋存在查封的情形即系二被告违约，遂向本院起诉，提出前述请求。 另查明，涉案房屋（柳州市屏山大道286号之一荣和千千树10栋1单元14-1号）系二被告向柳州市荣和投资有限公司所购买，双方签订有《商品房买卖合同》，柳州市荣和投资有限公司已向本院起诉二被告，提出包括解除该《商品房买卖合同》等相关诉讼请求，本院经审理于2020年4月13日作出（2019）桂0203民初6260号民事判决书，作出包括解除前述《商品房买卖合同》在内的相关判决内容。该民事判决已生效。 本院认为，原告与被告廖秀云、韦道保于2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。基于本案查明的法律事实，系二被告自身债务问题导致原告与二被告签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，合同目的无法实现，且亦符合双方签订的《补充协议》所约定的违约情形及《房屋买卖合同》第八条约定的解除条件，故对于原告主张解除双方于2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于前述《房屋买卖合同》应予解除，故二被告基于该合同所取得的款项应向原告返还，因此，对于原告主张二被告返还购房定金150000元、购房款10424.83元的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然《房屋买卖合同》第八条约定违约方须向另一方赔偿违约金500000元，但是结合该合同约定的售价、合同签订时间、原告已付购房款等交易情形，本院依法调整该违约金，二被告应向原告支付违约金150000元，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 解除原告杨意与被告韦道保、廖秀云于2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》； 被告韦道保、廖秀云应于本判决生效之日起十日内向原告杨意返还购房定金150000元； 被告韦道保、廖秀云应于本判决生效之日起十日内向原告杨意返还购房款10424.83元； 被告韦道保、廖秀云应于本判决生效之日起十日内向原告杨意支付违约金150000元； 驳回原告杨意的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10404元（原告杨意已向本院预交），由原告杨意负担5514元，由被告韦道保、廖秀云负担4890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 黄 爽 人民陪审员 梁 静 人民陪审员 黄碧云 二〇二〇年五月十九日 书 记 员 岑芳华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。