河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初433号原告（反诉被告）:开封安联置业有限公司，住所地：开封市西大街**，统一社会信用代码：914102006999808226。法定代表人：杨涛，执行董事。委托诉讼代理人：张焱，公司员工。代理权限为特别授权.被告（反诉原告）：郭某，男，1966年4月4日生，住河南省开封市顺河回族区。原告开封安联置业有限公司（以下简称安联公司）与被告郭某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理。在诉讼过程中，被告郭某提起反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）安联公司的委托诉讼代理人张焱，被告（反诉原告）郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付安联风度柏林小区4号楼1单元901号房屋面积差额2394元；2.本案诉讼费由由被告承担。事实和理由：被告与原告签订商品房买卖合同，合同编号0142977，购置原告开发建设的安联风度柏林4号楼1单元901号房屋一套，商品房买卖合同签订的预售面积为142.92平方米，单价为6470.92元/平方米，现最终产权登记已办理完成，房屋产权登记面积为143.29平方米，面积增加了0.37平方米，依据商品房买卖合同第五条之约定“以最终产权登记面积为准，房款多退少补（不计利息）”，被告应缴纳面积差额2394元。原告多次催要，被告拒不缴纳此费用，无奈诉至法院。被告郭某辩称，对支付房屋面积差额款无异议，但是原告在催缴的过程中有过失，催缴时应附带房屋产权证的复印件，以保证催缴的合法性、合理性，但当时原告未提交。反诉原告郭某提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人按照合同履约，交付安联风度柏林小区4号楼一单元901号房产；2.判令被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金78055.15元；3.判令反诉人有权向被反诉人讨要自今日起至被反诉人实际交房之日止，期间新产生的逾期交房违约金；4、迟延交房期间的物业费由反诉被告承担；5、判令被反诉人承担本案反诉受理费。事实和理由：被反诉人与反诉人于2017年签订一份商品房买卖合同，合同编号0142977。被反诉人将其开发建设的安联风度柏林小区4号楼一单元901号房屋一套，以924824的价格出卖给反诉人。根据合同，最终交房日期为2017年12月31日。时至今日，被反诉人未将该房屋交付反诉人。期间，被反诉人在催要房屋面积差额时，反诉人将这一事实告知被反诉人，希望其履行合同，尽快完成房屋交接手续，但被反诉人对反诉人的要求置若罔闻，始终不予履约，甚至无一句解释。按照合同第九条第1款第（2）项，被反诉人应按日向反诉人支付违约金万分之一，即92.4824元，至办案开庭之日止，被反诉人交房逾期844天，违约金合计78055.15元，这日之后至实际交房日，被反诉人的交房逾期行为还在延续，所以反诉人仍有向被反诉人讨要新产生逾期交房违约金的正当权利。反诉被告安联公司辩称，合同中明确约定，以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起三十日内办理交接手续；买受人未在上述期限接收房屋的，视为出卖人已履行交房义务；买受人自截止之日起履行业主义务的，缴纳物业管理等相关费用。《汴梁晚报》上刊登的安联风度柏林4号楼交房通知中，告知业主安联公司于2018年8月18日在风度柏林项目集中办理交房手续，可以视为安联公司已于2018年8月18日实际向业主交房。由于《商品房买卖合同》中约定的交房期限是2017年12月31日，安联公司认为迟延交房是事实，安联公司已通知郭某办理支付违约金相关手续，因郭某的个人原因未办理，但从2017年5月4日至2018年7月31日之间因政府政令不可抗力因素停工160天，违约金应计算至交房通知之日止，安联公司实际违约68天，违约金为6288.64元。物业费的计算从2018年8月18日起算，应由业主本人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对原告（反诉被告）提交的商品房买卖合同、不动产权证书复印件、2018年8月18日汴梁晚报、EMS返单证明、政府政令停工文件，被告（反诉原告）提交的安联风度柏林业主收楼指引书，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年5月2日，原告安联公司与被告郭某签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，由被告购置原告开发建设的安联风度柏林4号楼1单元901号商品房一套，合同约定建筑面积为142.92平方米，单价为6470.92元/平方米。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照“以最终产权面积为准，房款多退少补”的方式进行处理。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“单体楼验收合格”条件后，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起三十日内办理交接手续；2、买受人未在上述第1项期限接收房屋的，视为出卖人已履行交房义务，买受人自截止之日起履行业主义务，缴纳物业管理等相关费用。2018年8月18日，被告开封安联置业有限公司在《汴梁晚报》刊登交房通知。内容为：“尊敬的安联风度柏林业主：安联风度柏林4号楼已达交房条件，我公司于2018年8月18日在风度柏林项目集中办理交房手续（每位业主的交房时间以短信通知为准），请广大业主届时前往办理收房！”。2019年10月28日，涉案房屋不动产权证书〔豫（2019）开封市不动产权第0047328号〕已办理完成，房屋产权登记面积为143.29平方米。另查明，为保障空气质量，开封市建筑安全监督站通知，2017年5月4日至6日期间，所有建筑工地、道路施工工地、水利施工工地停止一切土石方作业。开封市城镇和水环境整治指挥部、扬尘管控办公室通知，自2017年5月7日至9日24时，全市房屋建筑（拆迁）、市政、水利、交通等施工工地要立即停止土石方作业活动；2017年5月22日18时至23日，全市停止一切土方作业；2017年7月27日19时起至29日，全市停止一切土石方作业活动；2017年8月9日20时至10日12时，全市停止一切土石方作业活动。开封市环境污染防治攻坚战领导小组通知，2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；开封市建筑安全监督站通知，2017年10月16日12时至22日24时除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日停止一切土石方作业；2017年11月3日至8日，停止建筑工地室外作业；自2017年11月15日至2018年3月15日，实施封土行动。开封市扬尘和城镇水环境整治指挥部扬尘管控办公室通知，自2018年3月22日16时至2018年3月29日，全市停止项目工程土方开挖、回填场内倒运等土石方作业。开封市建筑安全监督站通知，2018年6月6日停止土石方作业、渣土运输和拆除工程作业。扬尘管控办公室通知，于2018年7月29日和2018年7月31日，pm10超过55时停工。2017年5月4日至2018年7月31日，被告据此停工160天。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同第五条明确约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按照“以最终产权登记面积为准，房款多退少补”。被告对此也无异议，故对原告要求被告补齐房款2394元（6470.92元×0.37平方）的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告按照合同履约，交付安联风度柏林小区4号楼一单元901号房产的反诉请求，因双方所签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，对合同双方均有约束力，双方均应按合同约定履行义务。双方在合同中约定以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起三十日内办理交接手续，买受人未在上述期限接受房屋的，视为出卖人已履行交房义务。2018年8月17日，反诉被告安联公司向反诉原告邮寄交房通知书，并于2018年8月18日在《汴梁晚报》上刊登其公司于2018年8月18日在风度柏林项目集中办理交房手续，故反诉被告已按照合同约定履行了交房义务，交房时间为2018年8月18日。反诉原告未在上述期限内接收房屋，责任不在反诉被告，且反诉被告始终并未拒绝交付房屋，反诉原告可直接去反诉被告处办理交房手续。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的反诉请求，根据双方的商品房买卖合同约定，反诉被告安联公司应于2017年12月31日向反诉原告郭某交付涉案房屋，但反诉被告安联公司直至2018年8月18日才向反诉原告郭某交付房屋，故反诉被告逾期交房时间应自2018年1月1日计算至2018年8月18日共计229天。为保障空气质量，政府部门发布停工通知，导致反诉被告在签订合同之后、通知交房日前停工160天，此为反诉被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，均不是反诉被告所能掌控、避免及克服的，应属不可抗力，故应予扣除，即反诉被告逾期交房时间为69天。根据《商品房买卖合同》关于违约金计算标准的约定，反诉被告安联公司应按日向反诉原告支付已交房价款万分之一的违约金即6381元（924824元×0.0001/天×69天）。对反诉原告要求过高部分，本院不予支持。涉案房屋交付日为2018年8月18日，对反诉原告要求反诉被告支付2018年8月18日之后的违约金本院不予支持。关于反诉原告郭某请求反诉被告安联公司承担迟延交房期间物业费的反诉请求，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中第十一条明确约定，“买受人未在上述第1项期限接收房屋的，视为出卖人已履行交房义务，买受人自截止之日起履行业主义务，缴纳物业管理等相关费用”，故自反诉被告向反诉原告履行交房义务之日起，由买受人，即反诉原告缴纳物业管理费用，未交房期间不产生物业管理费用，反诉原告要求反诉被告支付自2018年8月18日后的物业管理费用，于法无据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭某于本判决生效后十日内向原告开封安联置业有限公司支付房款2394元；二、反诉被告开封安联置业有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告郭某支付逾期交房违约金6381元；三、驳回反诉原告郭某的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郭某承担。反诉案件受理费减半收取876元，由反诉被告开封安联置业有限公司承担25元，由反诉原告郭某承担871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  张红莉二〇二〇年五月二十六日书记员  李文博