广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9939号原告（反诉被告）：广州市华舜房地产有限公司，住所地广州市番禺区市桥街东兴路**。法定代表人：黎剑峰，职务总经理。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：单锴敏，广东华誉品智律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市广宇仓储有限公司，住所，住所地广州市番禺区大石街会江村石南二路自编**div>法定代表人：罗杰明，职务总经理。委托诉讼代理人：李卓凡，该公司职员。委托诉讼代理人：简志彬，广东凯成律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市华舜房地产有限公司（以下简称华舜地产公司）与被告（反诉原告）广州市广宇仓储有限公司（以下简称广宇仓储公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华舜地产公司的委托诉讼代理人梁菁、单锴敏，被告（反诉原告）广宇仓储公司的委托诉讼代理人简志彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华舜地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金540000元（从2017年11月1日至2018年10月31日）及滞纳金，滞纳金以每个月的欠缴租金为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率从当月起计算至实际清偿之日止（暂计至2019年7月1日为30993.75元）；2、被告缴纳的租赁按金130000元归原告所有；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁协议》，合同约定：甲方同意将坐落于番禺区东环街番禺大道与莲花大道交界的政府储备土地临时出租给乙方使用，土地面积30000平方米；租期、租金、租赁按金情况如下：①乙方向甲方租赁土地的期限为2014年6月1日至2017年5月31日；②乙方在签订该协议当天必须向甲方缴交租赁按金130000元；③按每月1.5元/平方米计收租金，合计每月租金45000元；④以后每月的租金款乙方必须在当月的5日前（节假日顺延）缴付；⑤乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地，乙方所交的租金及按金不予退还。原告已按照合同约定于2014年6月1日前将土地交给被告使用。合同期满后，被告未与原告续签租赁协议，继续使用该土地，双方仍按原租赁合同履行。被告从2017年11月1日开始一直拖欠租金拒绝缴纳。至2018年10月31日，被告将土地移交给原告，被告拖欠12个月的租金共计540000元。被告拖欠租金的行为已严重违反了合同约定，因此原告有权主张被告支付租金540000元及相应的滞纳金，并按照合同第六条的约定有权没收被告缴纳的租赁按金130000元，望法院判如所请。被告广宇仓储公司辩称，一、答辩人与广州市华舜房地产有限公司所签订的《土地租赁协议》在2017年5月31日到期后，双方并没有续签租赁合同，也没有延续租赁关系，而根据【国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知】的规定，也是不允许未经招标而延续租赁关系。1、根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据该条款延续原租赁合同的前提条件是承租人有继续使用租赁物，但原告至今并没有提供证据证明答辩人有实际使用租赁物的证据。同时根据《合同法》232条规定，若原告和答辩人双方已达成了不定期合同，原告需解除合同收回土地的，则必须在合理期限内通知答辩人，但原告至今一直未通知与答辩人解除合同，相反在2018年5月，原告已另行采取招投标方式出租土地，并在招标文件中声明已享有土地合法、全部的使用权。因此，显然原告和答辩人双方并未达成不定期合同。2、根据2018年5月原告在广州市产权中心所发布的招标文件及原告在本案中所提供的发票显示：原租赁合同已满，场地使用方属于占用。因此，退一步而言，先不研究为谁占用土地，但原告确认使用方属于占用的模式使用土地，即作为出租人的原告与土地使用方并没有新产生或延续原租赁关系，只是一种土地的占用关系。3、根据【国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知】第2、5、7条的规定，国有土地出租必须采取招标的方式进行，租赁期限一般不超过5年，承租土地使用权满，续租未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回。因此，国有土地的出租根本不允许以延续租赁土地租期的方式变相逃避土地租赁的招标。本案中原告肯定不会违反规定在未通过公开招标的情况下，将土地延续出租给答辩人，因为若违反国家强制性的政策规定，也是属于无效合同。因此其后原告按照规定将土地重新租赁招标了。4、根据原告所述，双方在租赁期满后产生了不定期的租赁关系。但从原告所起诉的时间2017年11月1日起至今已有两年多了，其中在2018年5月也经历了原告的重新招标，但原告一直没有通知答辩人解除不定期合同关系，也未向答辩人追偿过租金（占用费），这不符合常理。只能证明答辩人与原告不存在不定期的租赁关系。二、原告应退回按金130000元给答辩人。（1）如前所述，答辩人并没有延续与原告的《土地租赁协议》，退一步而言，答辩人若有实际使用也是一种脱离《土地租赁协议》的占用关系，因此原告应将退回按金130000元给答辩人。（2）根据《土地租赁协议》第三条第1点的约定，“协议期满如甲、乙双方协议不续租的，甲方将按金如数退回给乙方”，而该合同在2017年5月31日租赁期已满，双方并没有续租并签订协议，因此原告应依约退回按金给答辩人。三、在2018年5月原告已对涉案土地重新招标出租土地，作为该土地的占用人此时已不存在继续使用土地的可能，因此，退一步而言，无论是哪一方占用土地，土地的占用费也只能计算至2018年5月。四、涉案租赁土地根据原告所提供的证据显示并未登记在原告名下，也未登记在其授权方番禺区土地开发中心名下，原告对本案租赁物（土地）的出租属于无权处分的行为。五、原告陈述其主张的滞纳金属于法定标准，但原告并未提供相关法律依据。反诉原告广宇仓储公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人立即返还租赁押金130000元给反诉人；2、被反诉人承担本案反诉费用。事实和理由：2014年5月26日被反诉人与反诉人签订了《土地租赁协议》，协议约定：“乙方在签订协议当天必须向甲方缴交租赁押金130000元，协议期满如甲、乙双方协议不续租的，甲方将按金退还乙方”。现协议期已满，被反诉人应依约履行退回租赁押金的义务。综上，请求法院判决被反诉人立即返还租金押金130000元给反诉人，保护反诉人的合法权益。反诉被告华舜地产公司辩称，被告要求返还保证金与我方本诉部分要求没收保证金意见是一致的，被告作为承租方，应由被告来举证证实其交还土地的时间，如果被告认为在2018年10月31日原告实际收回土地那天合同并未解除的，那么被告应当将租金交付至现在。至于被告所述2018年5月涉案地块已公开招标的事宜，根据原告提交的补充证据广州产权交易所招租文件中产权交易信息发布申请书，挂牌信息上的内容详细写明涉案地块目前是存在承租方即优先权人广州市广宇仓储有限公司，标的物的使用情况是占用状态，当时在公开招租时涉案地块仍然由承租方占用，且招标的信息写明如果地块未成功成交的，仍然是由承租方继续使用，所以被告所说的租赁期限至2018年5月份终止是不成立的，涉案地块在2018年5月并未成功挂牌成交，且事实上被告也一直是占用涉案地块至2018年10月31日，由原告自行将涉案地块收回。关于有无出租权的问题以我方提交的证据土地移交确认书及附件还有证据授权书均证实涉案地块的权属人是番禺区土地开发中心的储备用地，土地中心同意原告以自己的名义出租并且以自己的名义起诉追讨租金。华舜地产公司及广州市广宇仓储有限公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，华舜地产公司（甲方）与广宇仓储公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将番禺区东环街番禺大道与莲花大道交界的政府储备土地临时租赁给乙方使用，总面积30000平方米，租赁土地的期限为2014年6月1日至2017年5月31日止；乙方在签订该协议当天必须向甲方缴交租赁按金130000元，协议期满如甲、乙双方协议不续租的，甲方将按金如数退还给乙方（按金不计利息），如乙方违约或乙方单方终止该协议则按金不作退还；本协议项下土地30000平方米，按每月1.5元/平方米计收租金，合计每月租金为45000元，本协议签订后五天内，乙方必须向甲方缴交第一个月的租金款，以后每月的租金款乙方必须在当月的5日前（节假日顺延）缴付；甲方于2014年6月1日前将土地移交给乙方使用；乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地，乙方所交的租金及按金不予退还。2014年5月27日，广宇仓储公司通过银行转账方式向华舜地产公司缴交了租赁按金130000元，华舜地产公司出具相应《收据》予以收执。2017年11月17日，华舜地产公司向广宇仓储公司发出《承租人通知书》，称双方于2014年5月26日签订的《土地租赁协议》租期届满后，自2017年6月1日起，双方存在不定期租赁合同关系，华舜地产公司作为出租人有权随时通知解除双方存在的不定期土地租赁关系，现华舜地产公司通知广宇仓储公司如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租土地，如贵方有意承租该土地的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则，视为贵方放弃承租土地；二、若土地招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵方必须于我方通知之日起30日内迁出并交回土地给我方，搬迁期间按原合同标准缴交土地占用费；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起30日内将属于贵方的物品自行拆除及迁出并交回上述土地的，自第31日起，对于贵方因逾期占用上述土地给我方造成的损失，我方将没收保证金并按原合同标准向贵方收取逾期占用费，同时，我方将通过合法途径强制贵方搬出，并追究贵方造成我方经济损失的责任；四、如贵方已将土地分租或转租给第三方使用，请贵方按本通知相关内容通知涉及分租或转租的第三方，并在本通知规定时间内迁出。2017年12月12日，广宇仓储公司对上述《承租人通知书》出具《回函》，称其认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，广宇仓储公司承担由此而产生的全部责任，若广宇仓储公司参与承租该土地的交易活动，广宇仓储公司将不放弃行使优先承租权。2018年5月17日，华舜地产公司在广州产权交易所发布产权交易信息，载明标的所在地址位于广州市番禺区东环街榄塘村番禺大道与莲花大道交界地块，出租类别为土地，出租面积30000平方米，标的使用情况为占用（原租赁期满），优先权人为广宇仓储公司。2019年8月6日，华舜地产公司向本院提起本案诉讼，称广宇仓储公司在双方签订的《土地租赁协议》租期届满后一直占用土地，并拖欠自2017年11月1日至2018年10月31日的租金，华舜地产公司遂要求没收广宇仓储公司已付的租赁按金130000元及向其支付租金540000元与相应滞纳金。而广宇仓储公司亦在本案中提出反诉，要求华舜地产公司返还租赁按金130000元。诉讼中，华舜地产公司称原《土地租赁协议》租期届满后，广宇仓储公司继续使用涉案地块，并按原《土地租赁协议》约定的标准向其支付了2017年6月至2017年10月的租金，双方形成不定期租赁关系，但广宇仓储公司自2017年11月起拖欠涉案地块租金，2018年5月17日至2018年6月13日，涉案地块在广州产权交易所挂牌招租，但最后并未成功签订租赁合同，华舜地产公司也一直未要求广宇仓储公司搬离，直至2018年10月31日才收回涉案地块，2019年3月20日，华舜地产公司重新发布招租招标公告，并于2019年5月5日与新的承租方签订租赁合同。而广宇仓储公司认为其在原合同租期届满后向华舜地产公司支付的款项属于场地占用费，华舜地产公司开具的相应《广东增值税电子普通发票》亦备注其缴纳的费用均系土地占用费，双方并不存在不定期租赁关系，且广宇仓储公司已于2017年11月迁出涉案地块，无需继续向华舜地产公司支付占用费，也不存在华舜地产公司可没收按金的条件，广宇仓储公司曾参与华舜地产公司于2018年5月17日就涉案地块进行的招投标，但因报价不高而未能成功中标，2018年7月广宇仓储公司、华舜地产公司与涉案地块新的承租人广州永乐建材厂共同签订三方协议，确定广州永乐建材厂对广宇仓储公司在地块上兴建的围墙作出补偿，可以认定广宇仓储公司早已交还土地。关于涉案地块性质及来源的问题。华舜地产公司称涉案地块系由番禺区市桥镇房地产开发公司于2010年10月29日移交给番禺区土地开发中心，属于政府储备用地，现在尚未进行土地登记，番禺区土地开发中心授权华舜地产公司可自行使用并出租地块。对此，华舜地产公司提交了广州市番禺区土地开发中心与广州市番禺区市桥镇房地产开发公司签订的《土地移交确认书》及广州市番禺区土地开发中心出具的《授权书》予以证明，其中《授权书》载明位于番禺区东环街番禺大道与莲花大道交界地块（总面积约30000平方米）系广州市番禺区土地开发中心作为权属人的地块，该中心授权华舜地产公司以其自己的名义出租地块，具体包括但不限于合同签订、管理、收取租金等，如在出租地块过程中发生纠纷时，华舜地产公司有权以自己的名义提起诉讼，对于华舜地产公司于2014年5月26日与广宇仓储公司签订的《土地租赁协议》及其他相关协议、文件，该中心均予以确认和认可。广宇仓储公司质证认为，根据《土地移交确认书》的附件材料显示，涉案地块现仍登记在市桥镇房地产开发公司名下，广州市番禺区土地开发中心仅是政府的事业性单位，土地的收储和出租应由政府负责，而华舜地产公司并未提供政府同意其出租的委托材料。以上事实有华舜地产公司及广宇仓储公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：华舜地产公司经广州市番禺区土地开发中心授权将涉案地块出租予广宇仓储公司使用，双方并于2014年5月26日签订《土地租赁协议》，该协议主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据上述协议约定，租赁土地的期限为2014年6月1日至2017年5月31日，每月租金45000元必须在当月的5日前缴付。广宇仓储公司在本案中称其在协议约定的租赁期限届满后以占有方式继续使用涉案地块，双方未产生新的租赁关系或延续原租赁关系。但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”现广宇仓储公司在约定的租赁期届满后继续使用涉案地块，并以原《土地租赁协议》约定的租金标准支付费用，华舜地产公司亦未提出异议，故双方原签订的《土地租赁协议》应继续有效，租赁期限变更为不定期，对于广宇仓储公司主张涉案地块租赁关系的延续必须采取招投标方式的答辩意见，本院不予采信。华舜地产公司提起本案诉讼认为广宇仓储公司拖欠其2017年11月1日至2018年10月31日的租金未付，而广宇仓储公司对此不予确认，称其已于2017年11月迁出涉案地块，华舜地产公司也已于2018年5月17日重新就涉案地块在广州产权交易所发布招标信息，广宇仓储公司不存在继续使用土地的可能。但根据华舜地产公司于2017年11月17日向广宇仓储公司出具的《承租人通知书》，华舜地产公司委托广州产权交易所通过公开市场方式出租涉案地块，若土地招租成交，广宇仓储公司未被确认为承租方时，应当于华舜地产公司通知之日起30日内迁出并交回土地。而广宇仓储公司在2017年12月12日就上述通知书向华舜地产公司的《回函》中并未否认华舜地产公司所述双方存在的不定期租赁合同关系及其占有使用土地的情况，认可并承诺按照通知书的内容办理有关事项。因此，广宇仓储公司在本案中称其已于2017年11月迁出涉案地块的主张与其回函内容不相一致，其也未提交相关证据予以证明，且根据华舜地产公司提交的证据，涉案地块于2018年5月17日在广州产权交易所的招投标并未成功交易，华舜地产公司未通知广宇仓储公司迁出土地，现华舜地产公司自认其已于2018年10月31日收回涉案地块，对于地块2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金，广宇仓储公司应予以缴交，故对于华舜地产公司主张广宇仓储公司向其支付租金540000元（45000元/月×12个月）的诉讼请求，本院予以支持。另外，涉讼《土地租赁协议》并未约定广宇仓储公司逾期缴付租金时应支付滞纳金及其相应标准，但鉴于广宇仓储公司确存在拖欠部分租金未付的情形，本院酌情将华舜地产公司主张的滞纳金调整为以欠付租金540000元为本金，自本案起诉之日（2019年8月6日）起计至2019年8月19日按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计至款项清偿之日止，滞纳金总额以本金为限。关于按金问题。涉讼《土地租赁协议》约定，广宇仓储公司在协议签订当天必须向华舜地产公司缴交租赁按金13万元，广宇仓储公司不履行本协议所约定义务视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，华舜地产公司有权终止租赁协议并收回土地，广宇仓储公司所交的租金及按金不予退还。现广宇仓储公司拖欠部分租金违反协议约定，对于华舜地产公司以此主张没收广宇仓储公司支付的租赁按金130000元的诉讼请求，本院予以支持。对于广宇仓储公司反诉要求华舜地产公司返还租赁按金130000元的反诉主张，本院不予支持。对于华舜地产公司的其他诉讼请求及广州市广宇仓储有限公司的其他反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市广宇仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市华舜房地产有限公司缴交涉案地块的租金540000元并支付滞纳金（滞纳金计付标准：以540000元为本金，自2019年8月6日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计至款项清偿之日止，滞纳金总额以本金为限）；二、被告（反诉原告）广州市广宇仓储有限公司已缴纳的租赁按金130000元归原告（反诉被告）广州市华舜房地产有限公司所有；三、驳回原告（反诉被告）广州市华舜房地产有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市广宇仓储有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用10810元，由原告（反诉被告）广州市华舜房地产有限公司负担310元，被告（反诉原告）广州市广宇仓储有限公司负担10500元；反诉费用1450元，由被告（反诉原告）广州市广宇仓储有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  容肖娟人民陪审员  谢海明二〇二〇年五月八日书 记 员  罗筱笛