广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2010号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘春雪，男，1979年1月26日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县*********。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人刘春雪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院认定逾期交房违约行为的截止时间有误。双方已就逾期交房违约行为的截止时间进行了明确约定，一审法院再给予刘春雪15日的收楼期限不符合双方合同约定与法律规定，亦对通大公司不公。如刘春雪在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间则为刘春雪办理收楼手续之日，一审判决违约行为的截止时间未包括前述情形，不符合双方合同约定以及相关法律法规规定，且不可避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。故有关逾期交房违约行为的截止时间应为：截止至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日止（如刘春雪提前收楼的，则截止至刘春雪办理收楼手续之日）。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循当事人意思自治原则，《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期交房违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，刘春雪亦未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定的逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房违约金应以不超过刘春雪已付房价款的1%为准。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期交房违约金的数额进行了明确约定，刘春雪并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，刘春雪只有获利而无相应损失，一审判决通大公司承担的违约金明显过高，对通大公司显然不公。3.如通大公司逾期交房的时间过长的，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日，买卖合同赋予了刘春雪解除买卖合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，通大公司承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，必当尽力争取早日将涉案商品房交付给刘春雪。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在房价迅猛上涨，刘春雪获益，通大公司承担的开发成本上升（包括建安成本、人工成本等），通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使通大公司存在逾期交房，通大公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过刘春雪已付总房价款的1％。三、刘春雪起诉要求逾期交房违约金从2017年12月31日起计算至实际交房之日止，于判决生效之日起10日内支付实际产生的违约金，以后于每月30日支付当月违约金。一审判决通大公司自2019年12月起于每月最后一日支付当月违约金，超出对方的诉讼请求。且即使法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，对方要求于本案判决生效后，于每月支付当月产生的逾期交房违约金也没有事实与法律依据，同时也不利于双方的结算与履行。刘春雪辩称，刘春雪付出所有积蓄购买涉案房屋，如果符合合同约定的交付条件，刘春雪肯定会收楼，不会存在通大公司所说刘春雪拒绝收楼的情形。涉案合同的格式条款实际上免除了通大公司的责任，限制了刘春雪的责任，买受人逾期付款的责任很重，出卖人逾期交房的责任很轻，明显不公平。对方逾期已两年，若按照合同约定设定违约金的上限，则无法督促对方及时履约。通大公司一直没有交付房产，导致刘春雪需要租房，若通大公司每月支付违约金可以减轻刘春雪的经济压力。综上，通大公司的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。刘春雪向一审法院起诉请求：通大公司向刘春雪支付逾期交房违约金（以购房款602310元为本金，从2017年12月31日起按每日0.01%的标准计算至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后每月30日支付当月违约金）。一审庭审中，刘春雪明确，诉讼请求中“实际交付之日”的标准为通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通知刘春雪收楼，并给予15天的合理收楼时间。一审法院认定事实：1.2015年11月10日，刘春雪与通大公司签订中山市商品房买卖合同，约定：刘春雪以602310元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********的房屋；合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝收接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担;由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意，如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清相关应付费用。合同签订后，刘春雪如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证,也尚未向刘春雪交付涉案商品房。3.一审庭审中，刘春雪确认通大公司有效通知收楼的方式为：地址浙江省宁波市北仑区**********，电话135*****086。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与刘春雪签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年12月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付刘春雪使用。刘春雪按约支付房款后，通大公司至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，应自最后交房期限的次日即2017年12月31日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向刘春雪支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而刘春雪如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已将近两年，何时能将符合合同约定的商品房交付给刘春雪使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于刘春雪实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于刘春雪逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的刘春雪以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。刘春雪请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按日万分之一的标准计算并不过高，且与刘春雪如未按期付款的违约责任相对等，一审法院不予调整。至于违约金的计算截止时间。刘春雪主张计算至通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通知刘春雪收楼，并给予一定的合理收楼时间。一审法院认为，该主张符合双方的合同约定，一审法院予以支持。至于该收楼的合理期间，刘春雪主张为15天，未明显超过实际需要，一审法院予以认可。如刘春雪认为房屋存在重大质量问题、通大公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，前述期限届满之日不能视为房屋已交付的，刘春雪可另案主张权利，以确定交付日期。如刘春雪在通大公司书面收楼通知后15天内收楼的，则逾期交房违约金计至刘春雪实际收楼的当日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向刘春雪支付逾期交房违约金【以602310元为基数，自2017年12月31日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区*********取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知后15日止（如刘春雪在通大公司发出书面收楼通知后15日内实际收楼的，则计算至刘春雪实际收楼的当日止）；违约金截至2019年11月30日为42161.7元，自2019年12月起，通大公司于每月最后一日向刘春雪支付当月违约金】。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费787.8元，减半收取为393.9元（刘春雪已预交），由通大公司负担（通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付刘春雪）。通大公司、刘春雪在本案二审期间均未提交新的证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审时，通大公司陈述至今仍没有取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证，至于何时能交楼仍不能确定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据通大公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院认定通大公司承担逾期交房违约金的截止日期是否不当；二、通大公司承担逾期交房违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于焦点一。通大公司上诉称逾期交房违约金的截止时间应为：截止至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日止（如刘春雪提前收楼的，则截止至刘春雪办理收楼手续之日）。对此本院认为：其一，刘春雪在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前是否办理收楼手续属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了刘春雪在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前已办理收楼手续的情形，通大公司可另循合法途径予以解决；其二，刘春雪主张给予15天的合理收楼时间，符合客观实际需要，也符合商品房交易市场惯例，本院予以认可。因此，一审法院在本案中认定逾期交房违约金截止日为通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知后15日止（如刘春雪在通大公司发出书面收楼通知后15日内实际收楼的，则计算至刘春雪实际收楼的当日止），并无不当，本院对此予以维持。关于焦点二。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论通大公司逾期交房行为的时间长短，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补刘春雪的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。刘春雪诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算违约金，并无不当。另外，通大公司上诉称一审判决2019年12月起于每月最后一日支付当月违约金，超出刘春雪的诉讼请求。本院经审查，一审法院在刘春雪的诉讼请求范围内予以处理，一审法院的判项并未超出刘春雪提起的诉讼请求。通大公司该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年五月十一日书记员 张欣琪