重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初2427号原告：洪菁，男，1967年6月19日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：何巧，重庆达美律师事务所律师。被告：重庆美联国际物流有限公司，住所地重庆市北部新区经开园加工区五路******，统一社会信用代码915000007784848862。法定代表人：任中伟，董事长。委托诉讼代理人：朱小东，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖勇，重庆广贤律师事务所律师。原告洪菁与被告重庆美联国际物流有限公司（以下简称美联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪菁的委托诉讼代理人赵沛霖、何巧，被告美联公司的委托诉讼代理人肖勇、朱小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪菁向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告损失2344448.04元；2.判决被告支付原告2016年3月1日至2016年12月31日期间的物管费254264.36元；3.判决原租赁合同期限顺延16个月，即从2016年1月1日起顺延至2029年4月30日止。事实和理由：2015年5月4日，原被告签订《写字楼租售协议》，约定被告将其所有的位于重庆市两江新区汇流路1号（美联国际贸易广场）L6、L7、L8三层写字楼租赁给原告用于酒店经营，租赁期间为2015年7月1日至2027年12月31日，其中2015年7月1日至2015年12月31日为免租期，同时约定了相应递增租金及双方权利义务。合同签订后，原告即投入酒店装修并拟于免租期满后的2016年1月1日正式开业经营。但因签订合同后直至2017年3月13日，被告才取得包括原告承租房屋在内的整栋建筑的消防验收合格手续，导致原告最迟在2017年5月9日才办完所有开业必备手续，长达1年4个月左右无法开业经营。被告的行为构成违约，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告美联公司辩称，1.原告陈述不实，原告从2015年12月16日开始营业，原告暂停营业与消防事宜无关。案涉房屋整栋于2015年竣工，原告在签订合同时对房屋未取得消防验收是知道的，被告没有隐瞒。原告自营业以来，因市场原因导致持续亏损，2016年8月2日因公安部门查处（非消防原因）导致暂停营业，原告多次要求被告协商减免租金。原告因亏损，想以消防原因将市场风险转嫁给被告，其行为违反诚实信用原则。原告作为从事经营酒店的承租方，应当尽更多义务了解从事酒店的特殊要求和程序。原告在签订合同时明知消防暂时无法办理下来，却积极进行装修，且在起诉前没有因消防事宜通知被告要求确认合同无效或解除合同。消防验收不影响合同效力，原告的经营并未因消防事宜收到影响；2.原告的亏损不是被告原因导致，原告没有因消防问题受到公安部门的处罚，被告房屋的消防验收是合格的，被告在事实上和法律上均没有过错；3.原告要求承担物业费损失没有法律依据，物业费应由原告自行承担。租赁合同顺延也没有依据，双方并未协商，律师费、保全费也没有法律依据。物业费与本案无关，且系与第三人的关系，也没有实际发生；4.双方在2016年10月左右进行了协商，原告因经营亏损，经营压力大，要求被告减免租金，被告经研究后恢复原告给予一定免租期，事实上原告从2016年1月1日至2017年5月没有向被告支付租金和其他费用，被告保留对租金和其他费用的诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即洪菁举示的《写字楼租售协议》、美联公司出具的收据两张、《建设工程消防验收意见书》复印件两份、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》、企业信用报告、重庆增值税专用发票20张、交易对手查询报表，美联公司举示的《写字楼租售协议》、《建设工程消防验收意见书》、《重庆市规划局两江新区分局（北部新区分局）关于人和组团（原北部新区金山组团）C28-1-4/07地块规划条件的复函》、《回函》、准许设立登记通知书、个体工商户开户登记申请书、住宿费发票四张，本院对真实性予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院评述如下：洪菁举示的《特许经营合同》及收据四张、《解约协议》、《物管费缴费通知单》、催款函、物业管理费收据均系原件，本院对真实性予以确认；洪菁举示的损失相关证据（含合同、收据、发票等），其中有合同及收据印证的部分，本院予以采信，具体内容后述；美联公司举示的《工作联系函》虽系照片打印件，但其中载明的时间与双方认可的《回函》中载明的来函时间一致，洪菁亦未能举示相反证据证明“来函”系其他内容，故对《工作联系函》的真实性本院予以确认；《申请》的内容均为打印，其真实性、关联性无法确定，本院不予采纳；租金缴费通知单系原件，本院对真实性予以确认；《回函》复印件中有手写内容，但该手写内容无原件印证，真实性无法确认，本院不予采纳；网站酒店介绍和用户评价有当庭演示印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年5月4日，以美联公司为甲方，洪菁为乙方，签订《写字楼租售协议》，第一条约定：甲方有权将本合同约定之写字楼先租后售给乙方，写字楼坐落于重庆市北部新区汇流路1号（美联国际贸易广场）L6、L7、L8三层写字楼。第二条约定：（一）租赁期限为12年（不含免租期），具体为2015年7月1日至2015年12月31日为装修免租期，2016年1月1日至2027年12月31日为租赁期……（三）乙方应自2016年1月1日开始按照本合同的约定承担该写字楼的租金；装修免租期内，乙方不缴纳租金，但需按实缴纳（包括但不限于）物业管理费及其他费用；（四）乙方租赁保证金金额为第一个租赁年度3个月的月基本租金即400260元。第五条约定：乙方入驻品牌暂定为尚客优，如乙方与尚客优未谈成合作，必须保证其酒店品牌为2014年酒店排名前15名的品牌，否则，视为乙方违约。写字楼租赁经营期间实际产生的物业管理费、公摊费、水电费……及管理等费用由乙方承担。该合同还约定了其他内容。2015年4月26日、2015年12月15日，洪菁分两笔向美联公司支付租赁保证金200000元、200260元，美联公司分别出具收据。上述合同签订前，重庆北部新区公安消防支队于2015年2月17日作出北部公消验字[2015]第0026号《建设工程消防验收意见书》，载明，重庆美联国际物流有限公司：我支队对你单位报送的重庆两江创新科技园A地块裙楼及车库工程进行了消防验收，此次验收范围为研发综合楼裙楼（不含筒体）及车库，地下**，地上**。综合评定该工程裙楼及车库消防验收合格。2015年5月13日，以青岛尚客优城际酒店管理有限公司为甲方，洪菁为乙方，签订《特许经营合同》，主要约定：甲方同意授权乙方在特许门店区域范围内非独占性的、不可转让的使用“尚客优”酒店品牌，特许经营期限自2015年5月13日至2023年5月12日，甲方同意乙方加盟“尚客优精选”酒店并向乙方一次性收取不可退还的特许经营加盟费172800元；乙方还应在合同签订时一次性向甲方交纳特许经营保证金20000元；甲方委派的店长，乙方在合同签订时一次性支付店长委派保证金20000元……若因乙方原因导致委派期未正常届满，委派保证金不予退还。若本合同订立后12月期满时，乙方仍未取得合法经营证照，本合同自动终止，视为乙方放弃本合同所有权利，乙方交纳的所有款项一律不予退还。同日，洪菁按合同约定，向青岛尚客优城际酒店管理有限公司支付了加盟费172800元、履约保证金20000元、店长委派保证金20000元、采购保证金30000元、工程咨询费20000元等费用。2015年7月1日，美联公司将洪菁所租赁的房屋交付给洪菁使用。2015年7月11日，以尚客优精品酒店（重庆宜家店）的名义与重庆爱友消防工程有限公司重庆第一分公司签订了《尚客优精品酒店（重庆宜家店）装修消防改装合同》，约定对案涉房屋的相关消防装修改造工程进行施工，工程总价为包干价21.5万元。2015年7月16日，洪菁与重庆施美装饰工程有限公司签订《尚客优重庆宜家店装饰装修工程施工合同》，约定对案涉房屋进行装饰装修，除甲供材料（见合同附件）为包工包料，工程总造价为186万元，计划工期为2015年7月20日至2015年9月25日。2015年7月23日，重庆北部新区公安消防支队作出北部公消验字[2015]第0099号《建设工程消防验收意见书》，载明，重庆美联国际物流有限公司：我支队对你单位报送的重庆两江创新科技园A地块塔楼进行了消防验收（……地上五至二十三层为研发办公用房），此次验收范围为研发综合楼地上部分（地上**为研发展示用房和研发办公用房，地上**为研发办公用房）。综合评定该工程消防验收合格。2015年11月26日，洪菁在租赁房屋处注册的两江新区天府怡家宾馆（个体工商户）成立。2015年12月11日，重庆市规划局两江新区分局向重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局作出渝规两江函[2015]405号《关于人和组团（原北部新区金山组团）C28-1-4/07地块规划条件的复函》，主要内容为：C28-1-4/07地块规划用地性质已由M1-一类工业用地调整为B1-商业用地，B2-商业用地……该地块土地使用权摘牌单位按环保、消防、规划、建设等部门的相关规定完善上述现状建筑使用性质变更手续后，符合现行规划用地性质，现状建筑可予保留。2016年8月10日，洪菁向美联公司发出《工作联系函》，主要载明“我方自2015年的7月1日开始进场装修，原计划于2015年10月1日完工并投入试运行，同时办理相关证照，预计2016年1月1日正式开业，但由于整个美联广场的相关前置手续无法完成，致使我方消防报建手续无法进行，不得以将装修时间向后拖延。期间业主多次要求我方开业（要求我方必须在2015年12月30日前开业1-2层楼，2016年的4月1日全部运行以配合美联广场及洋展购4月18日的开业时间）并承诺对我方一切相关法律风险及经济损失给予全部承担。我方本着与业主长期友好合作、相互支持的态度顶着辖区公安部门及我方公司总部的压力，按业主要求如期开业；酒店自2015年12月16日试营业以来，经营状况很不理想，由于手续的不完备，酒店营销中一些必不可少的营销手段及方式均无法使用。我们核算了一下这几个月来的经营状况：直至6月底酒店半年的营业收入只有80万元左右（月平均13万左右），如加上半价的租金，我们每月的亏损为12万元；加上为相互支持，我们已经前期预支了40万元的房租，我们的流动资金已经枯竭。经过多方努力一些网站6月底开始私下试着合作，今年7月经营情况有所好转，原本预计业主8月底手续完整，我方正针对酒店8、9月的营销及宣传工作安排调整及前期投入，加大爬坡期的投入力度，争取在今年的12月完成的局面。但8月2日公安部门的停业查处对酒店将是个重大打击，在经过半年培养（量不大，但极为宝贵）客户群带了极大的不良影响，同时在酒店员工、总公司及合作单位中造成不稳定因素，更是给后面的爬坡期扭亏工作带来了极大的难度。……特向贵公司提出如下申请：1.2016年1月1日起至酒店相关手续完整前给予免租（已经预缴的房租用于2017年作为房租抵扣），酒店手续完备后给予半年的半价房租优惠支持（金额有缺失），其他费用我方正常承担；2.原租赁协议的租赁期顺延一年，即租赁期自2017年1月1日起计；3.协助我方尽快从停业状态恢复到试营业状态，停业期间酒店的人事费用按5万元/月给予补偿，其他费用我方正常承担；4.本次政府部门的罚款金额由贵司承担；5.在2016年11月前提供业主前置手续给我方，如未能，贵司支付的费用由5万更改为8万……。”2016年10月21日，美联公司向洪菁发出《回函》，其中载明“根据贵方2016年8月10日的来函……回复如下：1.如2016年12月31日前我司取得消防报建手续的，我司免收贵方2016年1月1日至2016年12月31日租金，从2017年1月1日起，按时支付租金；2.如2017年1月1日后我司取得消防报建手续的，以贵方取得消防报建手续当月开始缴纳租金；3.贵方原支付的租金可用于后期租金抵扣；4.在贵司进行装修升级改造，并达到三星级酒店标准后，经我司书面认同，将租期顺延一年；5.贵方提出的其他要求，我司不能接受”。庭审中，美联公司另举示上述《回函》的复印件一份，其中手写载明“原件已收，我方认为上述条款不妥，需要再次协商另议。洪菁2016.10.24”（内容系复印），洪菁对该复印件的真实性不予认可。2017年3月13日，重庆两江新区公安消防支队对美联公司作出两江公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》，载明：我支队对你单位报送的重庆两江创新科技园C28-1-4地块（A地块）调整工程进行了消防验收，此次验收范围为地上五层及以上使用功能为办公用房，属于一类高层综合楼。综合评定该工程消防验收合格。同日，重庆两江新区公安消防支队对两江新区天府怡家宾馆作出两江公消验字[2017]第0028号《建设工程消防验收意见书》，载明：我支队对你单位报送的两江新区天府怡家宾馆装修工程进行了消防验收，装修范围为两江创新科技园（美联广场）地上六至八）地上**。综合评定该工程消防验收合格。2017年3月23日，两江新区天府怡家宾馆取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年5月9日，该宾馆取得《特种行业许可证（旅馆业）》。2017年11月2日，洪菁及两江新区天府怡家宾馆作为乙方，青岛尚美生活集团有限公司（系青岛尚客优城际酒店管理有限公司更名而来）作为甲方，双方签订《解约协议》，约定：鉴于甲乙双方签订《特许经营合同》，现甲方同意乙方申请并经双方协商一致，就终止合同事宜达成以下协议：1.双方终止合同日期为2017年11月1日；2.截至2017年10月31日，乙方欠付甲方商标许可使用费和系统维护费总计8752元，乙方以委托店长保证金10705元冲抵上述欠费，冲抵后店长保证金余额甲方无息退还乙方，履约保证金甲方不再退还乙方，自此双方往来账款结清。洪菁于2016年1月18日向成都市嘉德联行物业服务有限公司缴纳了案涉房屋2015年9月1日至2016年1月31日的物业服务费53112.5元，于2016年2月27日向该公司缴纳了案涉房屋2016年2月1日至2月29日的物业服务费10622.5元，于2018年2月28日向该公司缴纳了案涉房屋2017年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费54701.5元。本案审理中，洪菁明确其第1项诉讼请求损失的组成为：1.全部计算损失部分743451.47元，含2016年1月1日至2016年4月30日期间员工工资655850.17元、员工宿舍租金33000元、2015年12月1日至2016年12月31日期间储藏室租金4800元、2016年1月1日至2017年4月30日期间税金28557.3元、2016年1月1日至2016年2月29日期间已付物管费21245元及2017年1月1日至2017年4月30日已付物管费43761.2元（按2017年1月1日至5月31日期间物管费的80%计算）；2.折旧计算损失部分，按合计金额4595539.62元为基数按每年20%折旧方式计算损失为1278810.57元，合计金额包括：装修费3127737.88元、固定资产1061560元、低值易耗品（大类）211916元、低值易耗品（小类）394325.74元；3.保证金资金占用损失部分，按酒店租金保证金400260元为基数，按年利率6%从2016年1月1日计算至2017年4月30日，为32020.8元；4.加盟费损失部分，按实际损失246403元（277800元-31397元）计算。上述损失项目中相关费用发生情况查明如下：1.2016年1月1日至2016年4月30日期间员工工资655850.17元的部分。其中，洪菁主张为店长工资的部分：青岛尚美生活集团有限公司向两江新区天府怡家宾馆开具的发票，发票事由均为“企业管理服务”，备注均为“尚客优精选重庆北部新区宜家店”，其中2016年9月26日发票四张，每张金额1万元，2016年12月16日发票一张，金额5385元，2017年1月20日发票一张，金额1万元，2017年2月18日发票一张，金额10500元，2017年3月16日发票一张，金额10500元，2017年5月16日发票一张，金额8273元。以上金额合计84658元。员工工资部分：洪菁制作的2016年2月至2017年5月员工工资表，其中载明该期间员工工资共计528715.17元，另有2016年2月职位补贴收条两张，载明2016年2月补贴共计750元。以上金额合计614123.17元；2.员工宿舍租金33000元的部分。2016年10月31日，以王进修（委托代理人向静萍）为甲方，黄珍珍为乙方，签订《房屋租赁协议》一份，载明甲方为王进修（委托代理人向静萍），乙方黄珍珍，主要约定乙方租赁位于重庆市经济技术开发区×房屋，租期2年，从2016年11月1日起至2018年10月31日止，租金为2500元/月（第二年月租金2550元）等内容，附有上述房屋产权证复印件及王进修委托向静萍办理该房屋出租的委托书一份。2015年12月4日金额5400元收据（交款人张利容，2015年11月22日至2016年2月21日房租），2016年2月22日金额5880元收据（交款人张利容，2月22日至5月21日房租5400元、物管费300元、水电费180元），2016年8月11日金额6145元收据（交款人张利容，房租5400元、物管费315元、水电气4个月430.5元），2016年10月31日向静萍出具金额2500元收条（交款人黄珍珍，重庆市经济技术开发区×房屋押金），2016年10月31日向静萍出具金额2500元收条（交款人黄珍珍，重庆市经济技术开发区×房屋2016年11月1日至2017年1月31日租金），2017年2月3日向静萍出具金额2500元收条（×房屋2017年2月1日至2017年5月1日租金），2017年5月1日向静萍出具金额2500元收条（×房屋2017年5月1日至2017年8月1日租金）。以上收据及收条金额合计27425元（含押金2500元、租金23700元、物管费615元、水电气费610.5元）；3.储藏室租金4800元的部分。2015年11月16日美联公司出具金额4800元收据（交款人678尚客优酒店，2015年12月1日至2016年12月31日房屋使用费）；4.2016年1月1日至2017年4月30日期间税金28557.3元的部分。税收完税证明40份，载明纳税人两江新区天府逸家宾馆，对应税款所属时期2015年12月1日至2017年6月30日期间，营业税、个人所得税等各项税费合计28557.32元；5.2016年1月1日至2016年2月29日期间已付物管费21245元及2017年1月1日至2017年4月30日已付物管费43761.2元的部分。成都市嘉德联行物业服务有限公司向尚客优酒店（6层、7层、8层）开具的财务专用收据四张及发票一张，其中2015年7月27日收据载明装修保证金1万元；2015年7月21日收据载明2015年7月25日至7月31日物业服务费2399元，2015年8月1日至8月31日物业服务费10622.5元，消防喷淋放水费1500元；2016年1月18日收据载明2015年9月1日至2016年1月31日物业服务费53112.5元，2016年1月18日商业水费960.15元、商业电费2808元；2018年2月28日收据载明2017年1月1日至2017年5月31日物业服务费54701.5元；2016年2月27日发票载明物业管理费10622.5元。以上费用中物业服务费合计131458元；6.折旧计算损失涉及的装修费3127737.88元的部分。2015年8月31日重庆腾鲁建筑安装工程有限公司出具的金额8000元收据（交款人尚客优酒店，名目为设计挂靠费、消防配合费）；2015年7月1日，以尚客优精品酒店（重庆宜家店）为甲方，重庆爱友消防工程有限公司重庆第一分公司为乙方，签订《尚客优精品酒店（重庆宜家店）装修消防改装合同》，主要约定乙方进行两江新区天府怡家宾馆消防装修改装工程，于合同签订后进场施工，完工时间配合甲方装修时间（2015年9月15日完工），承包方式为全包并验收合格，含但不仅限于酒店6-8层装修的消防室内消火栓水系统……，工程总价为包干价21.5万元。2017年7月11日重庆爱友消防工程有限公司重庆第一分公司向尚客优酒店出具收据，载明收到消防材料款215000元。2015年7月18日，以两江新区天府怡家宾馆为甲方，重庆施美装饰工程有限公司为乙方，签订《尚客优重庆宜家店装饰装修工程施工合同》，主要约定乙方进行两江新区天府怡家宾馆装修工程，计划开工日期2015年7月20日，计划完工日期2015年9月25日，工程总造价186万元等。施工过程中，双方另形成签证单若干，确认增项金额合计129717.9元。重庆施美装饰工程有限公司向尚客优精选酒店（重庆宜家店）出具收款收据三张，2016年12月31日收据载明收到装修工程款1187549元，2017年1月20日两张收据分别载明收到装修工程款10963元、186000元，三笔款项合计‭1384512‬元。2015年7月1日张晓蓉出具的收条，载明收到洪菁两江新区天府怡家宾馆装修工程、消防硬改工程款定金25000元；2015年9月10日，形成《尚客优酒店重庆（美联店）合同书》，其中载明乙方为海鸿玻璃有限公司，主要约定乙方进行尚客优酒店重庆（美联店）淋浴房玻璃项目，合同总价按验收后工程量结合报价单单价结算。2016年7月2日，重庆海鸿玻璃有限公司向尚客优精选酒店出具收据，载明收到不锈钢、玻璃工程材料及安装款240878.9元。2015年9月25日，以尚客优精品酒店（重庆宜家店）为甲方，重庆睿开电子科技有限公司为乙方（余乐为乙方代理人），签订《信息化网络工程合同书》，约定乙方进行尚客优精品酒店（重庆宜家店）网络工程，合同总价32000元。2016年7月5日，重庆睿开电子科技有限公司向尚客优精选酒店出具收据，载明收到弱电工程款（材料及人工费）37804.8元。2015年9月29日，以洪菁为甲方，邓先兰为乙方，签订《木地板销售合同》，主要约定乙方承接尚客优（重庆宜家店）板安装项目，总金额68000元（10月15日左右最后确认）。2016年6月12日，由沈德卿经办，向尚客优酒店出具收据（无盖章），载明收到定做木地板总货款94567元。2015年10月25日，以洪菁为甲方，重庆巴洛克壁纸建材有限公司为乙方，签订《墙纸供货合同》，主要一额定乙方为尚客优酒店提供装修强制及安装，工期为2015年11月25日至12月5日，合同价款总计95000元（按实收方结算）。2016年7月5日，重庆巴洛克壁纸建材有限公司向尚客优酒店出具收据，载明收到墙纸材料及人工费119956元。2015年11月15日，以洪菁为甲方，江苏开利地毯股份有限公司为乙方，签订《地毯供货合同》，主要约定乙方向甲方供应地毯，总金额30680元，于2015年12月5日前安装完成。2016年4月4日，“江北区开成地毯商行”向尚客优精选酒店（金渝店）出具收据，载明收到地毯款28600元。2016年5月18日，重庆隆兴玉建材有限公司向尚客优酒店出具收据，载明收到石材款157315元。2016年5月25日，“老周”向“尚客优”出具收据，载明收到钢结构款23000元。2016年5月30日，重庆龙桥广告有限公司出具收据两张，一张载明收到广告制作及安装款28700元，另一张载明收到广告制作及安装费25671元。2016年6月30日，龙桥广告公司向“尚客优”出具收据，载明收到广告费5100元。2016年7月1日，重庆福禄商贸有限公司向重庆尚客优精选酒店出具收据，载明收到玻璃贴膜、材料、人工费41552元。2016年7月14日，重庆尚峰建材有限公司向尚客优精品酒店出具收据，载明收到地砖材料款119875元。7.折旧计算损失涉及的固定资产1061560元的部分。2015年10月20日，以尚客优酒店为甲方，爱思缘床上用品公司为乙方，签订《销售合同》，主要约定乙方向甲方提供床垫，交货地点美联广场6-8楼，合同总价52100元。2015年10月22日、2016年4月6日，重庆爱思缘床上用品有限公司向尚客优酒店出具收据各一张，分别载明收到床垫订金20000元、床垫款51590元。2015年10月23日，以深圳创维-RGB垫资有限公司重庆分公司为甲方，尚客优酒店重庆宜家店为乙方，签订《电视机购销合同》，主要约定乙方购买甲方创维LED电视70台，合计金额119000元。2015年10月23日，深圳创维-RGB垫资有限公司重庆分公司向尚客优酒店重庆宜家店出具收据，载明收到定金2万元；2015年12月13日，张勇出具收条，载明收到尚客优酒店第二批电视12台货款2万元；2016年3月5日，深圳创维-RGB垫资有限公司重庆分公司出具收据，载明收到尚客优酒店重庆宜家店电视款120700元。2015年11月1日，以尚客优精选酒店（重庆宜家店）为甲方，重庆市华宏家具有限公司为乙方，签订《家具购销合同》，主要约定乙方向甲方供应酒店家具一批，总价暂定30万元。2016年5月13日，重庆市华宏家具有限公司向尚客优酒店出具收据，载明收到家具款354810元。2017年5月24日，重庆同联机电设备安装工程有限公司向两江新区天府怡家宾馆出具收据，载明收到格力空调款403100元。青岛尚客优城际酒店管理有限公司（甲方）向尚客优精选重庆北部新区宜家店（乙方）出具《尚客优精选重庆北部新区宜家店物资代购单》，载明乙方委托甲方代购装修经营过程中的关键物资，相关工程物资合计146190元。8.折旧计算损失涉及的低值易耗品（大类）211916元的部分。2015年11月3日，以尚客优酒店（重庆宜家店）为甲方，江苏南通联友织造有限公司重庆金兔布草行为乙方，签订《加工承揽酒店用品合同》，主要约定乙方向甲方提供货物一批（详见清单），金额合计108487元，交货地点为美联广场（尚客优酒店仓库），发货时间为2015年11月30日前到货。2016年3月28日，“巴南区金兔布草行”向尚客优精选酒店出具收据，载明收到酒店布草一批款项116026元。2016年7月21日，“巴南区金兔布草行”向尚客优精选酒店出具收据，载明收到夏被款项9445元。2015年10月25日，以洪菁为甲方，“重庆斓艺绘画工作室”签订《装饰品定购合同》，主要约定甲方向乙方购买乙方创作的产品，交货期限为2015年11月20日前，合同总价为24650元。2016年5月25日，重庆梦依帘商贸有限公司向尚客优酒店出具收据，载明收到窗帘款65000元。9.折旧计算损失涉及的低值易耗品（小类）394325.74元的部分。青岛尚客优城际酒店管理有限公司（甲方）向尚客优精选重庆北部新区宜家店（乙方）出具《尚客优精选重庆北部新区宜家店物资代购单》，载明乙方委托甲方代购装修经营过程中的关键物资，相关工程物资合计43565元，之前欠款3865.4元，合计47430.4元。青岛尚客优城际酒店管理有限公司（甲方）向尚客优精选重庆北部新区宜家店（乙方）出具的另一张《尚客优精选重庆北部新区宜家店物资代购单》载明，乙方乙方委托甲方代购装修经营过程中的关键物资各项合计54833元。洪菁另举示收据、发票、送货单等票据及支付宝交易记录明细若干，据此主张其采购各项物品价值合计282464.62‬元‭（10150元+48529元+7419元+216366.62元）。洪菁还举示了牟岚、洪菁的招商银行账户交易明细及网购记录，以印证前述费用实际发生。庭审中，洪菁、美联公司针对案涉房屋租赁期间经营情况分别举示相关证据，本院查明如下：美联公司举示1.两江新区天府怡家宾馆开具给美联公司的住宿费发票、增值税发票及部分转账记录，包括：2016年1月29日金额1308元，2016年3月3日金额238元、1666元，2016年5月27日金额100元，2016年6月1日金额188元。2.“重庆静怡·橡树酒店”在网站上的用户评价记录，评价时间包括2016年1月、4月、5月、9月，2017年5月、9月，2018年2月等。另美联公司向本院申请调取两江新区公安分局于2016年8月2日对洪菁或其所经营酒店（两江新区天府怡家宾馆、重庆尚客优精选酒店）的行政处罚文件，拟证明公安部门曾对洪菁经营的酒店进行查处，系其未经法定程序未将外籍人员与公安联网，非因消防事宜。本院向重庆市公安局两江新区公安分局及案涉房屋所在辖区的金山派出所查询后，未查询到美联公司申请调取的处罚文件。洪菁对上述证据质证认为：1.对发票及转账记录真实性认可，但该费用系美联公司与我方协商为了抵扣税款，在我方开具了共计219808元的发票，其承担了4%的税费8792元，其中7512元系浦发银行转账支付，1280元为现金支付，发票并非实际入住；2.我方在取得消防安全检查合格证及特种行业许可证前一直没有经营，是取得之后才开业的；3.网站上的评价三性均不认可，但评价是因为尚客优品牌所有权人对各加盟酒店在线上的搜索率、好评率有管理上的要求，为此进行的刷单的网络营销行为，不是真实的交易；3.2016年8月受到处罚是公安机关例行检查，发现我方挂起了酒店的招牌，但没有相关的证照，就要求我方不得无证营业，之后我方的网络营销都停止了。洪菁举示1.两江新区天府怡家宾馆于2016年12月30日向美联公司开具的“住宿服务”发票20张（其中4张金额为9916元，5张金额为9834元，5张金额为9802元，5张金额为8008元，1张金额为7512元）、2017年3月30日向美联公司开具的“住宿服务”发票1张（金额为9916元），发票金额合计195312元；2.两江新区天府怡家宾馆账户交易明细，其中显示美联公司于2017年3月31日向两江新区天府怡家宾馆转款7512元。对此，洪菁陈述：我方向美联公司开具的发票是应美联公司要求抵扣相应税款，美联公司并未实际入住，同时美联公司按照税务实际产生的税率3.85%向我方支付了税金8792元，其中7512元系通过浦发银行重庆分行营业部支付，另1280元为现金支付。美联公司质证认为：对真实性无异议，但洪菁提供的发票与我方提供的发票（含入住清单）从开具票据时间、金额看明显性质、用途不同，我方提供的发票属于实际入住情况（入住人员姓名、时间、联系方式、房号等信息十分具体明确），且实际情况符合酒店经营的惯例；所有的开票信息从时间上正好也证明了洪菁在2017年5月前正式营业。关于案涉房屋消防手续问题，洪菁陈述：当时美联公司称正在办理消防验收手续并提供了2015年消防验收意见书的复印件，该栋楼下面是洋展购在正常营业，我方没有想到上面的楼没有通过消防验收，同时我方是首次从事酒店行业。我方经营酒店的特种行业许可证和消防安全检查合格证均需要整栋房屋通过消防验收后才能办理。关于加盟和解约协议，洪菁陈述：解约是青岛尚美公司提出的，理由是加盟协议第七章第三条的约定即合同签订后12个月仍未取得合法证照；我方没有提出申请解约，解约协议载明我方申请应该是协议的固定格式；解约后我方重新加盟了另一个品牌。本院认为：洪菁与美联公司自愿签订《写字楼租售协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案主要争议焦点在于：第一，美联公司是否存在违约行为；第二，洪菁所主张的损失是否成立。本院分别评述如下：关于第一个问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从租赁合同可见，案涉房屋用途是经营酒店，故通过消防验收属于保持租赁物符合约定用途的条件之一。虽然2015年7月23日的[2015]第0099号《建设工程消防验收意见书》载明对楼栋地上部分消防验收合格，但此时楼栋土地尚为工业用地性质，后来变更为商业用地性质后，还应按规定重新办理消防验收手续。而土地性质变更后，美联公司对于案涉房屋所在的地上五层及以上部分直至2017年3月13日才取得消防验收手续，在此之前，案涉房屋均不具有与其土地性质相适应的消防验收手续。在此之后，洪菁才依据该消防验收手续取得了经营酒店必备的证件。因此，在2017年3月13日前，案涉房屋并不符合合同约定的使用条件，美联公司作为出租人，未履行保持租赁物符合约定用途的义务，构成违约。洪菁诉请主张的延长租期，不属于合同法第一百零七条规定的违约责任承担方式，且延长租期属于对租期的变更，需双方合意确定，现美联公司并不认可延长租期，故洪菁主张延长租期于法无据，本院不予支持。关于第二个问题。首先，对于2017年3月13日前洪菁的经营情况，本院认为，就证据而言，美联公司举示的天府怡家宾馆发票，洪菁认为系配合美联公司报账，由美联公司向其支付开票相应税费，且洪菁举示了美联公司付款依据予以印证，并作出了合理说明，其陈述符合情理，本院对洪菁的陈述予以采信；但美联公司举示的住宿费发票在开具的时间、金额上与实际住宿的情形相符，而与洪菁举示的用于报账的发票有明显区别，故可以证明存在相应的实际入住情况。美联公司举示的网站评价，因用户入住后在网站上进行评价亦符合交易惯例，洪菁辩称网站评价属于网络营销行为，但未举示证据证明，应承担举证不力的后果，本院对美联公司的陈述予以采信。由此可以证明，洪菁在其租赁房屋完成消防变更前，使用该房屋持续进行经营。洪菁举示的损失相关证据，有合同及相关票据印证，确实能够证明其支出了相关费用，但在其实际持续使用案涉房屋进行经营的情况下，其支出的租赁保证金、装饰装修及物品的折旧、员工工资、员工宿舍租金，以及税金、物业服务费，均是经营的必要成本，故这些费用的支出与美联公司的违约行为并无直接关联性。然而，美联公司出租的房屋在一定期间内消防验收不符合要求是客观存在的违约事实，即使洪菁实际使用租赁房屋进行经营，因酒店属于特种行业、公众聚集场所，不可避免需要受到相关部门的现场检查，在消防验收不合规情况下经营酒店，可能导致遭受行政处罚等不利法律后果，结合洪菁与美联公司的往来函件也可看出，消防验收不合规的情况客观上对洪菁的经营情况造成了一定的负面影响。洪菁在本案中未举示直接证据证明此种影响的程度，结合美联公司违约状态持续期间、双方协商情况及洪菁所举示的经营相关费用的证据中反映的部分经营情况，酌情主张洪菁因美联公司违约而遭受的经营损失20万元，对洪菁所主张的其余损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆美联国际物流有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告洪菁损失20万元；二、驳回原告洪菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26140元，由原告洪菁负担24130元，由被告重庆美联国际物流有限公司负担2010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  王先容人民陪审员  彭钦梅二〇二〇年五月二十九日书 记 员  杨如玉