四川省华蓥市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川1681执异13号 案外人：镇坪县城乡建设有限公司，住所地陕西省安康市镇坪县城关镇财政局**。 法定代表人：谌俊，该公司负责人。 委托诉讼代理人：袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。 申请人：李军，男，1985年1月2日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：邓建伟,四川明致律师事务所律师。 被申请人：镇坪县万兴房地产开发有限公司，住所地陕西省安康市镇坪县城关镇小河口第**。 法定代表人：范洪汉，该公司执行董事。 被申请人：范洪汉，男，1971年11月2日出生，汉族，住重庆市巫溪县。 被申请人：张芮，男，1977年3月10日出生，汉族，住重庆市巫溪县。 本院在审理李军与镇坪县万兴房地产开发有限公司（以下简称“万兴房产公司”）、范洪汉、张芮民间借贷纠纷一案中，李军提出财产保全申请，本院作出（2019）川1681民初1902号民事裁定书，查封了位于镇坪县共计106套11028.23平方米的房屋。案外人镇坪县城乡建设有限公司（以下简称“镇坪建设公司”）对保全中查封的以上房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人镇坪建设公司称，四川省华蓥市人民法院向镇坪县自然资源局不动产登记中心发出的（2019）川1681执保294号《协助执行通知书》查封的万兴房产公司开发的“万兴•魅力城”楼盘相关房屋属于镇坪建设公司所有。理由如下：1、案涉房屋在查封前已通过协议转让给了案外人用于脱贫易地搬迁，案外人也已经支付完全部款项，并占有了案涉房屋，未办理过户登记手续非案外人自身原因，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定，法院应撤销（2019）川1681执保294号《协助执行通知书》，解除对“万兴•魅力城”楼盘共计106套11028.23平方米房屋的查封措施；2、李军与万兴房产公司就案涉房屋签订的买卖合同已经解除，以此为基础的预告登记自行失效，此后双方虽然签订了借款合同，但李军与万兴房产公司之间不成立让与担保；3、查封的房屋已不在万兴房产公司名下，华蓥市人民法院送达的裁定不具有强制效力；4、案涉房屋查封时的程序不合法，送达人员未出示工作证和执行公务证，且保全的财产超出保全标的。综上，为了维护镇坪建设公司及广大安置搬迁群众的合法权益，特请求依法撤销（2019）川1681执保294号《协助执行通知书》，解除对案涉房屋的查封措施。 李军称，1.预告登记合法有效，本案的基础法律关系是担保借款，为了保证借款的回收，双方采用的是让与担保的方式即将担保房屋登记在出借人李军的名下，为了办理预告登记才签订的商品房买卖合同，债权至今仍然存在，预告登记也就合法有效；2.案涉房屋是预告登记在李军名下，没有登记在被执行人名下，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定；3、未经预告登记人同意处分案涉房屋均为无效，镇坪建设公司购买时未查询其权利状况，存在重大交易过错，不能对抗预告登记，故镇坪建设公司的异议不成立。 范洪汉及万兴房产公司称，镇坪建设公司与万兴房产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同属实，并且已经在2017年11月付清了全部款项，其异议理由成立。 当事人为了证明其主张向本院提交了存量房回购协议、资金支取审批表、镇平县人民法院执行裁定书及协助执行通知书、房屋交接清单、预告登记证明、回购万兴魅力城存量商品房异地扶贫移民搬迁户对象清单等证据，相关证据能够反映借贷、房屋交易流转相关事实，本院予以采信。结合当事人陈述、质证情况，本院查明事实如下：李军与万兴房产公司存在民间借贷法律关系。为保证债权的顺利受偿，双方签订了《购房合同》，并于2016年5月23日向陕西省镇坪县房地产管理所办理了“万兴•魅力城”楼盘共计106套11028.23平方米房屋的预告登记。2016年5月27日，李军与万兴房产公司、范洪汉、张芮签订《借款合同》，主要约定：1.双方解除购房合同，万兴房产公司应退还李军的购房款900万元，因公司现阶段资金短缺，自愿将900万元转为借款并支付利息；2.范洪汉、张芮自愿作为共同借款人（范洪汉、张芮当时属万兴房产公司股东），与万兴房产公司共同承担借款清偿义务；3.借款期限为2016年5月24日至2016年11月23日，月利率为3%。双方因履行《借款合同》产生争议，李军于2019年11月4日起诉至本院并申请诉讼保全，本院于2019年11月5日作出（2019）川1681民初1902号民事裁定书，对万兴房产公司、范洪汉、张芮价值9,500,000元的财产采取保全措施。2019年11月13日，本院向镇坪县自然资源局不动产登记中心送达了（2019）川1681执保294号协助执行通知书及（2019）川1681民初1902号民事裁定书，查封预告登记的相关房产。2019年11月19日，镇坪县自然资源局（不动产登记局）针对查封问题函告本院，建议：1.审查协助查封文书真实性并提供执行人员执行公务证的复印件；2.审查查封预告登记房屋是否存在保全错误；3.镇坪建设公司回购的主要用途是安置移民（脱贫）搬迁对象，在发出保全通知前，相关房屋已交付入住80余户异地扶贫搬迁户，查封房屋将导致搬迁户无房居住并产生不稳定因素，建议依法慎重处理。 镇坪建设公司属国有独资公司，经营范围为城镇建设开发、经授权的公共资产开发转让、公益性项目建设等。2016年12月6日，镇坪县人民政府召开专项问题办公会议，原则同意将万兴魅力城库存商品房作为异地扶贫移民搬迁安置房，由镇坪建设公司12月底与万兴房产公司就万兴魅力城库存房屋回购事宜进行对接，由县国土资源局（搬迁办）2017年4月底完成土地用地供地方案（80%安置房分摊土地面积采取无偿划拨方式，20%办理土地出让手续）。2017年4月至8月期间，镇坪建设公司、镇坪县移民（脱贫）搬迁工作办公室完成了万兴•魅力城房屋价格的成本审计、房价听证、汇总上报工作，拟回购存量商品房214套。2017年8月3日，万兴房产公司、镇坪建设公司、镇坪县住建局、镇坪先国土局（搬迁办）、镇坪县财政局等共同就存量房214套进行了交接。2017年8月8日，镇坪建设公司（回购方、甲方）与万兴房产公司（房源方、乙方）签订《存量商品房回购协议》，约定：甲方回购乙方建设的位于城关镇XXX号楼和XXX号楼剩余未销售的存量商品房214套（24688.43平方米）用于安置移民（脱贫）搬迁，回购房源总价款为44932942.6元；房屋回购后涉及土地、房屋所发生的一切经济及法律责任由乙方承担。2017年9月29日，镇坪县移民（脱贫）搬迁工作领导小组办公室作出的《关于城关镇小河锦绣城安置社区万兴魅力城住宅小区安置房屋的情况说明》载明：在回购房源前，已对城关镇小河锦绣城安置社区万兴魅力城住宅小区进行全面调查走访；根据镇坪县搬迁办从陕西省移民搬迁信息系统中统计，2015年-2016年自发在万兴魅力城购买房屋的移民搬迁共114户，已全部制作安置花名册并正式签订协议；2017年-2020年拟在城关镇小河锦绣城安置社区万兴魅力城住宅小区安置移民（脱贫）搬迁户214户，万兴魅力城住宅小区开发商已规范土地使用手续，开发商未将回购房源作为银行抵押。2017年10月11至2018年12月24日期间，镇坪建设公司已向万兴房产公司支付完毕全部回购款44932942.6元，其中2018年12月24日支付的495194.6元涉及万兴房产公司它案民间借贷纠纷法院冻结扣划款。 房屋回购后，镇坪建设公司、镇坪县移民（脱贫）搬迁工作领导小组办公室将房屋用于搬迁户安置。经镇坪建设公司核实，截止目前，214套房屋中已有66户入住并与镇坪建设公司签订安置协议，法院查封的106套房屋中已入住住户有7户。2020年4月28日，经镇坪建设公司申请，镇坪县不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，显示案涉不动产并未登记在万兴房产公司名下。 本院认为，本案系案外人提起的执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条相关规定进行审查。案涉房产虽然因具备让与担保的属性而预告登记在李军名下，但是登记双方并非为了实现物权转移目的，基于借贷真实意思表示及当事人嗣后已经协议解除购房合同的事实，应认定李军不享有案涉房产的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定了不动产权利人判断方法，即除非案外人另案生效法律文书对执行标的权利人作出其他认定，对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。镇坪建设公司并未举证存在另案生效法律文书，当事人对“万兴•魅力城”楼盘由万兴房产公司开发建设又无异议，故本院根据当事人自认及房屋预登记的事实，认定万兴房产公司是案涉房屋的权利人。在房产并未登记在镇坪建设公司乃至移民（脱贫）搬迁户名下的情况下，本院依法对其中的106套房屋予以查封，并无不当。镇坪建设公司提出本院执行人员查封送达程序存在瑕疵。未出示工作证和执行公务证属执行人员与镇坪县不动产登记中心的沟通衔接问题，镇坪县自然资源局（不动产登记局）已发函本院处理，该问题并不必然导致查封行为非法或无效；而超额查封异议，因镇坪建设公司并未举证证明，且106套房屋的价值与预告登记双方的借贷预期相符，本院不予采纳。 万兴房产公司属房地产开发企业，镇坪建设公司系买受人（回购方），镇坪建设公司若对万兴房产公司名下的商品房提出排除普通债权执行的异议，应择一适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定提出。该司法解释第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，对所有类型的被执行人均可适用；而第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，属专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”镇坪建设公司选择适用上述规定，要求排除执行。结合已查明的镇坪建设公司在回购商品房之前并未详查案涉房屋已办理预告登记、商品房回购后用于转卖安置移民（脱贫）搬迁户等事实来看，镇坪建设公司不以自己获得房屋物权为目的，不具有物权期待权，其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，镇坪建设公司的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人镇坪县城乡建设有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张基玉 审 判 员 李学科 审 判 员 陆文辉 二〇二〇年五月十九日 法官助理 殷小华 书 记 员 段美艺 附相关法律法规及司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。