广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初206号原告：广州信博云仓实业投资有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村西石窿**。法定代表人：荣光春，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何珊，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：章良琅，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：广州日信物流有限公司，住所地广东省广州市黄埔区田园路**101。法定代表人：欧阳海锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温燕洪，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谢丽芳，广东富来之正律师事务所律师。原告广州信博云仓实业投资有限公司（以下简称信博公司）诉被告广州日信物流有限公司（以下简称日信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告信博公司的委托诉讼代理人何珊、章良琅，被告日信公司的委托诉讼代理人温燕洪、谢丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信博公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告日信公司支付拖欠的租金180737.84元；2.判令原告信博公司没收租赁保证金780000元，并判令被告日信公司向原告信博公司支付三个月租金的赔偿金780000元；3.判令被告日信公司赔偿中途解除合同导致原告信博公司向欧阳炽洪承担的租金损失150000元；4.本案诉讼费由被告日信公司承担。信博公司在庭审中明确其第1项诉讼请求中要求日信公司支付的是拖欠2019年3月1日至2019年8月5日的租金,其第1项诉讼请求的三个月租金的赔偿金780000元的性质为违约金。事实和理由：2018年3月26日，信博公司与欧阳炽洪签订《厂房租赁合同》（以下简称《合同一》），由信博公司承租欧阳炽洪位于广州市黄埔区永和经济开发区沧海三路5号之102的厂房，租期为五年，自2018年6月1日至2023年6月30日；每月租金为212536元，租金每3年递增10%。同时《合同一》约定，欧阳炽洪允许信博公司将租赁物转租给第三方。在租赁期内，信博公司中途解除合同，必须提前3个月通知欧阳炽洪，通知期间租金照常缴交，欧阳炽洪不予返还租赁保证金。合同签订后，信博公司依约向欧阳炽洪支付了保证金637608元，此后如期支付了租金等费用。2019年1月24日，信博公司与欧阳炽洪签订《厂房租赁补充协议》，将原租赁期续延长至2026年6月30日。2018年11月10日，信博公司与日信公司签订《厂房租赁合同》（以下简称《合同二》），信博公司将其承租的位于广州市黄埔区永和经济开发区沧海三路5号之102的厂房在原租赁期限内转租给日信公司，同时向日信公司提供了《合同一》。《合同二》约定租赁期限自2019年1月1日至2023年6月30日止；前三年每月租金为260000元，租金每3年递增10%。日信公司应于收到信博公司发票之日起5个工作日内向信博公司支付当月租金。日信公司逾期交纳租金的，每天按照租金的1%支付滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作日信公司违约处理，信博公司有权解除合同，没收保证金。在租赁期内，日信公司中途解除合同，必须要提前6个月通知信博公司，通知期间租金照常缴交，信博公司不予返还租赁保证金并赔偿3个月租金。因日信公司要求，信博公司已于2018年11月15日将租赁厂房移交给日信公司免费使用至2018年12月31日，双方于2018年12月28日办理了交接手续，2019年1月1日前的租金、水电费均由信博公司承担。日信公司在进场装修时未经信博公司及欧阳炽洪的同意，擅自拆除、处理了欧阳炽洪所有的装卸平台。事后，日信公司承诺会与欧阳炽洪沟通、处理，但直至撤场时日信公司仍未与欧阳炽洪迖成共识。租赁期间，日信公司只在2019年1月、2月按时足额支付了租金，其余期间均存在逾期且不足额支付租金的情形，信博公司于2019年6月20日曾向日信公司发送《告知函》催缴租金，提醒日信公司依约履行合同义务，但日信公司不予理会。2019年8月5日，日信公司擅自撤场中途解除合同、停止支付租金，且未通知、安排其客户东建新能源产业（广东）有限公司撤场，直至信博公司撤场时东建新能源产业（广东）有限公司仍在租赁厂房营业，且未缴纳任何费用，一直都是由信博公司承担租金、保安费。根据《合同二》约定，日信公司中途解除合同必须提前6个月通知信博公司，然而日信公司未按约定履行提前通知义务，于2019年8月5日擅自撤场、中途解除合同。日信公司严重违约的行为，造成信博公司经营困难并无法继续依约履行《合同一》项下的义务。无奈之下，信博公司与欧阳炽洪于2019年9月27日签订了《提前解约协议》，信博公司向欧阳炽洪支付了以下费用：1.欧阳炽洪没收了信博公司的保证金637608元。2.由于日信公司的客户东建新能源产业（广东）有限公司一直占用租赁厂房营业，信博公司向欧阳炽洪支付了租金损失150000元。3.由于日信公司进场装修时私自拆除、处理了欧阳炽洪两个装卸平台，信博公司向欧阳炽洪支付了赔偿款20000元。信博公司认为，信博公司与日信公司签订的合同合法有效，双方应依约履行合同义务，但日信公司却存在拖欠租金、擅自中途解除合同等违约行为，严重侵害了信博公司的合法权利，给信博公司造成巨大的经济损失。因此信博公司依法向法院提起诉讼，请求法院查明事实，及时、公正、公平的判决支持信博公司全部诉讼请求。被告日信公司辩称，（一）厂房租赁合同是信博公司与日信公司协商一致解除的。虽然双方未签订书面的提前解约协议，但是根据日信公司提交的信博公司授权签约代表吴恩生与日信公司股东温燕洪的微信聊天记录（日信公司的证据第52、53页），信博公司提出先签解除协议，日信公司将《提前解约协议》通过微信发给吴恩生，吴恩生收到《提前解约协议》后，只是表示扣掉的十几万怎么处理，并未对提前解除合同提出异议，应视为双方协商一致解除合同。（二）关于信博公司的第一项诉讼请求，确认2019年3月至2019年7月尚有租金137404.84元未支付，但是日信公司未足额支付租金的原因是信博公司未按约定对涉案厂房变压器户名进行变更、涉案厂房用电补偿柜老化损坏，以及厂房消防漏水、仓库漏雨等原因给日信公司造成137404.84元的损失，虽然双方未对损失137404.84元抵扣租金达成一致，但日信公司认为损失应该抵扣租金。日信公司于2019年8月5日撤场，日信公司发给吴恩生的《提前解约协议》中载明日信公司交租至2019年7月31日，双方虽未签订该《提前解约协议》，但是吴恩生收到《提前解约协议》后只是表示扣掉的十几万怎么处理，并未对租金支付至2019年7月31日提出异议，故2019年8月1日至5日的租金日信公司无需支付。（三）信博公司已在2019年8月23日之前将涉案厂房转租给新的租客，而其与欧阳炽洪解除合同的时间为2019年9月27日，其提前解约造成的损失与日信公司无关。（四）信博公司同时主张没收租赁保证金、违约金以及损害赔偿不符合损益相抵原则，缺乏法律依据。经审理查明，2008年7月21日，广州市萝岗区永和街永岗社区居民委员会出具《证明》载明：兹有我社区居委会坐落在永和街永岗田园路工业用地约九仟方地上建筑物欧阳锦垣、欧阳炽洪拥有使用权和出租权。2018年3月26日，欧阳炽洪（出租人、甲方）与信博公司（承租人、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市黄埔区永和经济开发区沧海三路5号之102厂房出租给乙方使用，该建筑物为工业或仓储用途。租赁厂房办公室面积约6856平方米。租赁期限为2018年6月1日至2023年6月30日，2018年6月1日至2018年6月30日为免租装修期。厂房租金31元每平方每月（不含税），办公室租金31元每月每间（不含税），每3年递增10%计算。乙方在签订合同的当天向甲方支付三个月租金637608元作为保证金，该保证金在租赁期满乙方不再续租经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金等相关费用后，自计清之日起五天内由甲方将保证金不计利息原额返还给乙方。第七条双方违约责任约定，2.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须要提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。2019年1月24日，欧阳炽洪与信博公司签订《厂房租赁补充协议》，约定将上述《厂房租赁合同》约定的租期期满后续租三年，租期从2023年7月1日到2024年6月30日租金为每月34.1元/平方（不含税），2024年7月1日到2026年6月30日租金为每月39.5元/平方（不含税）。2018年11月10日，信博公司（出租方、甲方）与日信公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市黄埔区永和经济开发区沧海三路5号之102厂房租给乙方使用，该建筑物为工业或仓储用途，租赁厂房办公室面积约6856平方米。租期54个月，自2019年1月1日至2023年6月30日止。围墙内的所有（包括但不限于土地、建筑物、设备等）租金为260000元/月；含6%的增值税专用发票，租金每3年递增10%。乙方在签订合同及甲方提供甲方与业主方签订合同复印件的次日内向甲方支付三个月租金780000元作为保证金。该保证金在租赁期满乙方不再续租经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金等相关费用后。自计清之日起五天内由甲方将保证金不计利息原额返还给乙方。第三条建筑物移交／租金支付时间约定，1.每月租金在收到甲方发票当天起5个工作日内支付当月租金。2.甲方在乙方支付押金当日起至2018年12月31日期间将该建筑物交付给乙方免费使用，免费使用期间的所有费用由甲方承担，2019年1月1日起相关费用乙方承担。第四条甲方责任及权利约定，1.租赁期内，甲方提供经政府有关部门关于申请补办规划报建的复函（穗萝规函〈2006〉90号）、基本消防证明和建筑物的使用权证明。第五条乙方责任及权利约定，1.租赁期内，乙方应按时交纳租金，逾期未交的，则每一天按租金的l%收取滞纳金;逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。第七条双方违约责任约定，2.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须要提前6个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金并赔偿3个月租金。3.租赁期内，一方未按本合同规定履行责任造成违约，另一方有权解除本合同，并依法追究违约方的相关责任和要求其作出相应的赔偿。上述合同签订后，日信公司于2018年11月12日向信博公司缴纳了780000元保证金。双方于2018年12月28日办理交接手续，签署《交接单》，双方明确交接明细为：1.仓库主体、办公室、电房等主体建筑完好无损坏;2.设备、恒温仓内空调机、设备房、仓外冷却塔，试运行启动正常;3.消防、园区消防整体达到日信公司正常使用的要求;4.水、电，收费主体均已按日信公司要求变更;5.双方同意以现状交付。日信公司接收厂房后，将其中的300多平方米给东建新能源产业（广东）有限公司（以下简称东建公司）使用，剩余部分由日信公司使用。日信公司接收厂房后，于2019年1月14日向信博公司支付租金260000元、2月25日支付租金260000元、3月26日支付租金241600元、5月5日支付租金207432.81元、5月15日支付租金240364.64元、6月20日支付租金239371.45元、7月19日支付租金233826.26元。此后未再支付租金。日信公司主张其于2019年6月在微信群中提出提前解约，2019年7月与信博公司协商一致解除合同，日信公司提交工作人员温燕洪与《厂房租赁合同》中信博公司的授权签约代表吴恩生的微信聊天记录作为证据，聊天记录显示2019年7月20日温燕洪说“在做解约协议，做好给你看看”。2019年7月31日，吴恩生称“我们之间先签解除协议吧”，次日温燕洪将《提前解约协议》发给吴恩生，吴恩生表示“扣掉的10几万元么处理？”日信公司还提交《提前解约协议》的打印件，内容为：由于日信公司原因，需要提前解除该项目合同，双方经过友好协商，信博公司同意日信公司将在2019年7月底撤离该项目（最迟8月5日），日信公司交租至2019年7月31日止，日信公司同意押金78万元不予退还，由于押金78万元为含税押金，交付需开票给日信公司。完成之后双方签订的《厂房租赁合同》自动失效，双方无责。日信公司称因信博公司不同意开具保证金的发票，故双方未签订书面的《提前解约协议》，但是吴恩生收到《提前解约协议》只是提出扣掉的10几万元怎么处理，未对其他内容提出异议，应视为双方协商一致解除合同。信博公司对日信公司的主张不予认可，其认为日信公司存在提交不完整、选择性提交有利于自己聊天记录的情形，而且吴恩生提出先签订解除协议的时间是7月31日，是指信博公司确认日信公司已经构成违约，同意双方通过签订书面协议解除双方之间的租赁关系，并不是对日信公司《提前解约协议》的认可，8月1日日信公司发出《提前解约协议》之后，信博公司的股东并没有直接认可按照解约协议的内容来履行或者认可解约协议的内容，而是提出相关的问题，另外，通过微信跟日信公司进行接洽的仅仅是公司的员工，法人主体作出重大决策行为需进行股东大会决议，即使双方进行过洽谈，但是要解除协议，作为法人主体的原告需进行股东大会决议，所以双方并未对解除合同达成一致。2019年8月5日，日信公司将其使用的厂房交还给信博公司。庭审时，双方确认双方的租赁合同于2019年8月5日解除。双方还确认自2019年8月起东建公司使用的部分由东建公司直接向信博公司支付租金。2019年9月27日，欧阳炽洪（甲方）与信博公司（乙方）签订《提前解约协议》，双方约定将乙方承租的广州市黄埔区沧海三路5号之102于2019年9月28日交付给甲方，乙方支付的637608元押金不予退还。双方还同意乙方2019年8、9月一次性支付给甲方150000元，乙方支付完150000元给甲方后，甲方双方签署位于广州市黄埔区沧海三路5号之102的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》自动失效、终止。同日，信博公司通过李春梅的账户向欧阳炽洪的账户转账150000元，附言为租赁合同解除支付金。另李春梅于2019年1月29日向欧阳炽洪转账支付了20000元，附言为消防款，信博公司主张该笔款项为日信公司擅自拆除涉案场地上的平台导致其向欧阳炽洪赔偿的款项。欧阳炽洪出具收款收据证实收到上述款项。日信公司主张信博公司未按约定对厂房变压器更名，致使其每月需额外支出18400元的基本电费，涉案厂房的用电补偿柜老化，导致其每月额外支付大额“功率因素调整电费”，仓库多处消防漏水，导致其每月支付额外的水费及污水处理费，以上损失应抵扣租金。为此，日信公司提交微信聊天记录、南方电网电费通知单、收据等证据拟证实其上述主张。信博公司对上述证据不予认可，其主张合同并没有约定出租方要对变压器户名进行变更，根据交接单，尤其是其中第4项，在移交厂房时水、电收费主体都是符合日信公司要求的，日信公司当时也没有提出要对厂房变压器进行户名变更，通过微信记录可看出为日信公司变更户名并不是合同义务，只是对日信公司作出补偿性的配合，但是信博公司在办理过程中无法办成;漏水问题都是日信公司单方面提出的，日信公司无充分证据证明存在漏水问题，而且其提出在租金中扣除费用未经过信博公司确认也无相关合同依据，无论是否存在漏水问题都不应该欠付租金。另，日信公司主张东建公司向信博公司支付了2019年8月的租金15000元，信博公司提交东建公司的平建爽与信博公司吴恩生的聊天记录显示，2019年9月25日吴恩生收取平建爽支付的15000元，2019年9月27日吴恩生又将15000元退回平建爽。吴恩生陈述其退回15000元的原因是平建爽提出该款项是其私人垫付的，应该公对公支付。庭审中，信博公司称日信公司中途退租给其造成的损失包括：1.被欧阳炽洪没收的租赁保证金637608元；2.向欧阳炽洪支付的使用费150000元；3.日信公司拖欠的租金180737.84元；4.免租期的租金和水电费410000元;5.日信公司私自拆除平台导致信博公司向欧阳炽洪赔偿了20000元;6.合同正常履行的可预期利益损失1497608元。另查明，2006年8月8日，广州市萝岗区规划和建设局向萝岗区永和片区永岗村民委员会出具《关于永岗村民委会申请补办规划报建的复函》（穗萝规函〔2006〕90号），该函载明：你委在永和区田园路以南、广惠高速公路以北、沧海三路以西建设二期工业厂房未经城市规划部门批准《建设工程规划许可证》，擅自建成并投入使用。我局于2006年2月15日《关于永岗村民委会申请规划报建的复函》（穗开规函〔2006〕114号）批准罚款后保留使用。2006年2月广州市城市管理综合执法支队萝岗大队做出的《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》处罚决定，你委已接受罚款处理。因此，同意该厂房保留使用，不需要补办报建和规划验收手续。2006年8月2日，涉案厂房经消防验收合格。以上事实有《证明》《厂房租赁合同》《厂房租赁补充协议》《交接单》《告知函》《提前解约协议》、微信聊天记录、南方电网电费通知单、收据、《关于永岗村民委会申请补办规划报建的复函》《广州市公安局萝岗区分局建筑工程消防验收意见书》等证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，根据穗萝规函〔2006〕90号《关于永岗村民委会申请补办规划报建的复函》，广州市萝岗区（现黄埔区）规划和建设局同意涉案厂房保留使用，不需要补办报建和规划验收手续，故涉案厂房可合法使用。《厂房租赁合同》是信博公司与日信公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。合同约定的租赁期限至2023年6月30日，日信公司在租赁合同履行过程中提出提前解除合同，日信公司主张其与信博公司系协商一致解除合同。本院认为，双方在微信中虽沟通了解除合同事宜，但信博公司的工作人员未明确表示同意及认可该协议的内容，且日信公司称因信博公司不同意开具保证金的发票，双方未签订书面的协议，可见双方就解除合同及《提前解约协议》仍在协商过程中，并未对《提前解约协议》达成一致意见，故本院对日信公司的上述主张不予采纳，日信公司中途解约，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在租赁合同第七条中约定“乙方中途解除本合同，必须提前6个月通知甲方，甲方不予退还租赁保证金并赔偿3个月租金”，因此，信博公司要求没收缴纳的保证金780000元有理据，本院予以支持。关于信博公司要求日信公司再赔偿三个月的租金780000元，本院认为，本院已支持信博公司不予退还保证金780000元，保证金具有违约金的性质，结合信博公司提交的证据，信博公司主张没收保证金780000元及赔偿三个月的租金780000元过分高于其实际损失，日信公司对此提出异议，本院予以调整，本院以信博公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况（包括日信公司未按照合同约定提前6个月通知信博公司中途解约等情形）、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定日信公司向信博公司支付相当于一个月租金的违约金即260000元。关于日信公司是否应当承担信博公司向欧阳炽洪承担的租金损失150000元问题。本院在衡量信博公司的损失时已将信博公司向欧阳炽洪支付的150000元考虑在内，故本院对信博公司的该诉请不予支持。关于拖欠的租金问题。日信公司确认2019年3月至2019年7月已支付租金1162595.16元，尚有137404.84元未支付，但其主张未支付的原因是信博公司未对厂房变压器更名以及用电补偿柜老化、仓库多处消防漏水，导致其产生了137404.84元的损失，该部分损失应抵扣租金。本院认为，其一，合同并未约定信博公司有办理变更变压器的义务，《交接单》约定为按现状交付;其二，日信公司无充分证据证明存在用电补偿柜老化、仓库多处消防漏水等问题以及上述问题造成其无法正常使用租赁物;其三，双方并未就损失可抵扣租金达成一致。因此，日信公司主张损失抵扣租金缺乏理据。鉴于日信公司在上述期间仍在占有使用涉案厂房，其应按照合同约定足额支付租金。至于2019年8月1日至2019年8月5日的租金，日信公司主张《提前解约协议》中载明其只需交租至2019年7月31日，但如前所述，双方对《提前解约协议》的内容未达成一致，《提前解约协议》对双方没有约束力，日信公司于2019年8月5日交还厂房，且双方均确认合同于该日解除，故其应支付租金至2019年8月5日。双方均确认自2019年8月起东建公司使用的部分由东建公司直接向信博公司支付租金，虽然信博公司提交吴恩生与东建公司平建爽的微信聊天记录显示其将收取的15000元退回，但退回款项的原因是平建爽个人垫付了东建公司2019年8月的租金，根据微信记录表明双方的意思是由东建公司公对公向信博公司支付该款项，所以东建公司使用部分的租金应由东建公司直接向信博公司支付。因此，日信公司还需支付2019年3月1日至2019年8月5日欠付的租金176921元【260000元/月×5个月+（260000元/月-15000元/月）÷31天×5天-1162595.16元】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州日信物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州信博云仓实业投资有限公司支付拖欠的2019年3月1日至2019年8月5日的租金共计176921元;二、原告广州信博云仓实业投资有限公司不予退还被告广州日信物流有限公司缴纳的租赁保证金780000元;三、被告广州日信物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州信博云仓实业投资有限公司支付相当于一个月租金的违约金即260000元;四、驳回原告广州信博云仓实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10908元，由原告广州信博云仓实业投资有限公司负担3888元，被告广州日信物流有限公司负担7020元。原告广州信博云仓实业投资有限公司已经预交本案受理费，本院不予退还，被告广州日信物流有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告广州信博云仓实业投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王梦二〇二〇年五月二十日书记员  张敏张园