广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初187号原告（反诉被告）：冯张应贤，女，1945年2月1日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：黎文健，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文武，广东广信君达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海横琴灏怡房地产开发有限公司，住所地珠海市横琴新区*********-30741（集中办公区）。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：修婧涵，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告冯张应贤与被告珠海横琴灏怡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，被告依法提出反诉，本院予以受理并合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯张应贤向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告签订的《商铺认购协议书》；2.判令被告向原告退还定金20万元；3.判令被告承担原告因本案诉讼支付的律师费32000元；4.判令被告赔偿原告利息损失（以20万元为本金、按中国人民银行同期贷款利率、自2019年7月22日起计算至清偿之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年7月20日签订合同编号为RG0001508的《商铺认购协议书》，约定原告认购被告开发的灏怡财富中心安临路12号3237商铺（以下简称涉案商铺），总价17452892元，原告同日支付定金20万元，同年8月4日前支付不少于50%的房款，余款于同年9月3日前付清。同年7月22日，原告向被告提交《灏怡财富中心延期付款申请书》，被告同意原告延期付款至2019年12月16日。原告已依约支付定金20万元。根据《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局及国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）、《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）文件的规定，原告为香港永久性居民，无在境内工作、学习一年以上情形，且所购房产为商铺，不符合境内限购自住商品房的条件，也无法办理购房资金的汇入及结汇。被告作为开发商，明知原告不符合购房条件，仍刻意隐瞒事实与原告签订协议，在其提供的格式文件中并未采取合理方式提醒原告注意或免除被告责任的条款，导致原告在前往香港银行电汇购房款时才得知其不符合购房要求，无法达到合同目的，原告有权主张撤销双方所签合同并要求被告赔偿损失。2020年1月21日，原告冯张应贤向本院变更诉讼请求如下：撤回“撤销原被告签订的《商铺认购协议书》”之诉讼请求。事实和理由：原告仅主张被告退还定金20万元及相应损失，若以合同总标的核算原告应预付的案件受理费高达6万余元，有失公平。2020年3月25日，原告冯张应贤就案件的事实和理由补充如下：一、原告为香港居民，未曾在珠海市购买物业，不知悉涉案商铺受到限购影响，直至原告在香港汇款时才发现涉案商铺受限购不能汇款，不能支付款项订立商品房买卖合同。二、被告从订立认购书至今一直错误认为涉案商铺是商铺不是住宅，不受珠海市限购政策影响，错误认为原告不受限购政策影响，原告在履行合同时不存在合同目的无法达成问题，被告在原告无法汇款支付购房款继而签订商品房买卖合同情况下没收原告定金是错误的，事实上正是因为涉案商铺受到限购影响，原告不能汇入购房款。三、本案商品房买卖合同未能订立原因不可归责原告，依据商品房买卖合同司法解释第4条，被告应将定金返还原告。被告珠海横琴灏怡房地产开发有限公司辩称，一、原告自愿与被告签订认购协议书，并清楚知悉其购买物业为商铺，且认购协议已经开始实际履行，认购协议书不存在原告所述应撤销情形，事实上是原告刻意违约，根据认购协议第九条约定，被告可以没收定金。二、原告符合办理购房款汇入的要求，其购买为非住宅，不受珠海限购政策限制。三、购房、汇款、结汇等政策为国家公开文件，原告应知悉，且被告在认购协议第九条第二点明确提示原告，原告承诺其具备相应资格，否则承担违约责任。四、除结汇之外原告可选择其他方式向被告付款，被告已为原告预留充足时间履行付款义务，原告在向被告提出延期付款时已经非常清楚付款及结汇的方式。五、与原告具有相同身份港澳人士均可成功办理商铺的预告登记证明，不动产登记中心在实际办理登记时并没有要求提供在境内学习工作证明材料。六、原告主张律师费没有合同及法律依据。被告珠海横琴灏怡房地产开发有限公司于2020年3月12日向本院提出如下反诉请求：1.判令没收原告已付定金20万元；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：在原被告签订的《商铺认购协议书》第九条有明确约定，若原告未按协议约定期限付款或签订《商品房买卖合同》（包括网上签约备案手续），均视为原告违约，被告有权没收定金。原告已于2019年7月22日向被告申请延期付款至同年12月16日，被告予以同意，但原告仍未依约付款并与被告签订《商品房买卖合同》，应视为原告违约，被告有权没收定金。针对被告的反诉，原告冯张应贤辩称，被告认为原告具备购买涉案商铺资格，进而认定原告没有支付购房款没收违约金，其反诉请求没有事实及法律依据，理由是：被告根据珠海79号文规定认为涉案商铺并非是住宅，而79号文是关于住宅限购的规定，以79号文没有将商铺列为限购对象，就得出珠海对于商铺没有限购的结论是错误的，对于商铺是否限购目前珠海市并没有明文规定，被告根据79号文就直接得出商铺不限购，没有法律依据。恰好，原告在起诉状中引用的建住房171号文第3条以及汇发47号文第2条明确可以得出原告作为香港居民，在境内无工作，不在境内学习，所以不具备购房资格，进而导致原告在向被告汇入购房款时无法将相关款项汇出，当时香港银行给出无法汇出理由是原告不具备购买涉案商铺资格，而被告对本诉答辩时强调关于购房、汇款、结汇等国家相关文件规定都是公开透明的，那么原告应对上述政策非常清楚的，被告作为开发商处于强势主体地位，明显加重原告义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的除（2019）粤广信君达律委字第8412号《委托代理合同》及发票、（2019）粤广信君达律委字第8436号《委托代理合同》及发票以外的其余证据，对被告提交的商铺认购书、特别提示、风险提示、非住宅物业告知书、告知书、《灏怡财富中心延期付款申请书》、定金收据及银行回单、回复函、顺丰快递电子存根截图，当事人对于证据的真实性均不持异议，只是不认可部分证据的证明目的，故本院予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到当事人的举证目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的（2019）粤广信君达律委字第8412号《委托代理合同》及发票、（2019）粤广信君达律委字第8436号《委托代理合同》及发票，被告认为本案不符合法定或约定的律师费负担情形，不予认可。本院经审查认为，上述书证有原件核对，可以证实原告为本案诉讼支付律师费的情况，故本院予以采纳作为认定案件事实的依据，至于律师费的负担则属于本案实体问题，由本院综合全案事实和法律规定判定。2.对被告提交的其余证据，原告或认为其真实性无从核实，或者认为与本案无关，均不予认可。本院经审查认为，被告提交的建房（2015）122号文件、银发（2005）359号文件、银发（2004）254号文件均属于政府部门公开的政策性文件，不属于法定证据形式，其真实性可通过政府公开信息网站查询认定，是否援引适用由人民法院根据法律适用原则确定；对被告提交的部分香港客户预告登记证明、办证指南，因本案是商品房预售合同纠纷，基于合同的相对性原理，其他香港客户的办证情况与本案不具有可比性，故上述证据与本案缺乏法律上的关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2019年7月20日，原被告签订《[灏怡财富中心]商铺认购协议书》，约定原告认购涉案商铺，用途为商业服务，建筑面积95.15平方米，总价17452892元，原告于签订协议时支付定金20万元，选择一次性付款方式，于同年8月4日前支付不低于50%购房款（含定金），余款于同年9月3日前付清，其中“第九条违约责任”处字体加黑，约定如原告未按协议约定期限付款或签订《商品房买卖合同》（包括网上签约备案手续）均视为原告违约，被告有权没收定金并另行出售涉案商铺。该协议附件“特别提示”字体加黑，其中第三条的内容为，买方承诺，其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息和资料，如因买方不符合国家及地方关于购房条件的要求导致无法办理商品房买卖合同签约手续（包括网上签约手续）的，视为买方违约，卖方可据此解除协议并没收定金。原告于同日签下的《风险提示项目不利因素提示书》中，相关标题均用加黑字体显示，其中“购房提示”第4点载明，房地产市场受国家级地方政策影响比较明显，买受人应清楚知悉相关政策，第5点已将珠海市现行购房政策（珠府办函[2017]79号）予以公示。同日，原告向被告支付定金4万元。同年7月22日，原告向被告支付定金16万元。同日，原告填写《灏怡财富中心延期付款申请书》，载明其资金做了定期理财还没到期，在8月4日前可以交付300万元（含定金），保证余款在2019年12月16日前付清并签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，逾期不办理的，被告有权另行处理涉案商铺，被告予以同意。庭审中，原告主张其与被告签订认购协议时双方并未对付款方式和结汇等事宜进行过协商，但其后已将无法付款的原因告知被告，被告没有协助解决；被告认为原告没有证据证明其无法付款是无法办理结汇所致。2019年9月2日，原告与广东广信君达律师事务所签订《委托代理合同》，约定由原告委托该律师事务所处理其与被告关于解除《商铺认购协议书》并返还定金的纠纷事宜，原告于同年11月28日支付代理费18000元。同年12月9日，原告再次与该律师事务所签订《委托代理合同》，约定由原告委托该律师事务所处理其与被告之间的诉讼事宜，原告于同年12月26日支付代理费14000元。本院认为，本案原告系香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条之规定，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因双方没有协议选择合同适用的法律，被告作为涉案商铺出卖人，其履行义务最能体现该合同特征，又因被告住所地在珠海，庭审中，双方均同意适用内地法律，故本案房屋买卖合同应适用我国内地法律。本案双方争议的焦点在于原被告所签《商铺认购协议书》是否具备可撤销情形的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可撤销的条件有三种情形：因重大误解订立合同；在订立合同时显示公平；一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立合同。从本案的事实来看，即使原告是香港居民，对于内地购房政策缺乏了解，但是，也应当看到，首先，原告作为完全民事行为能力人，在内地认购价值接近2000万元的物业，不可能不尽应有的审慎义务，咨询专业人士后再谨慎决定；其次，关于购房资格以及限购政策，均属于国家和地方政府公布的规范性文件，原告获取此类公共信息并不存在障碍。根据《建房（2015）122号》文之规定，该规定已对《建住房〔2006〕171号》文件的内容进行调整，而珠府办函[2017]79号文属于符合前述国家房产政策的地方政策规定，对于境外人士购买商铺未作禁止性规定，根据新法优于旧法、法无禁止即可为的法律适用原则，应认定原告具备购买涉案商铺的资格，且被告在《商铺认购协议书》、《风险提示项目不利因素提示书》等合同文件中已使用加黑字体对原告的购房资格问题进行了合理范围内的风险提示，并不存在被告刻意隐瞒重要事实、误导原告违背真实意思而签订认购协议的情形。原告诉讼请求撤销双方所签的《商铺认购协议书》没有法律依据，其诉讼请求判令被告返还定金、赔偿利息损失及律师费损失均理据不足，本院予以驳回。原被告所签《商铺认购协议书》系双方真实意思表示，内容并无违反国家法律、司法解释的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。在原告具备购房资格的前提下，办理结汇并非原告支付购房款的唯一方式，双方也并未约定此为原告履行付款义务的唯一方式，原告也无证据证实其在无法通过结汇办理付款手续后及时向被告提出并与被告协商解决，现原告未在双方约定的期限内支付购房款并与被告签订正式商品房买卖合同，构成违约，被告诉讼请求没收定金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持；被告的反诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、驳回原告冯张应贤的诉讼请求；二、被告珠海横琴灏怡房地产开发有限公司无需退还原告冯张应贤定金20万元。本诉案件受理费2418元、反诉案件受理费2150元，均由原告冯张应贤负担。如不服本判决，原告冯张应贤可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海横琴灏怡房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 郑 恒二〇二〇年四月二十三日书 记 员 李智武法官助理 邓舒尹