广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1689号原告：梁灿凤，女，汉族，1985年5月21日出生，身份证住址深圳市光明新区，委托诉讼代理人：段超凡，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦雨，广东华商律师事务所实习律师。被告：杨益云，女，汉族，1981年2月17日出生，身份证住址深圳市宝安区，被告：吴能文，男，汉族，1978年12月13日出生，身份证住址湖南省株洲市，两被告的共同委托诉讼代理人：刘建平，广东四为律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：郭丽丽，广东四为律师事务所律师。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码：914403007412471827。法定代表人：张海明。委托诉讼代理人：刘瑞庭，系该公司员工。原告（反诉被告）梁灿凤与被告（反诉原告）杨益云、吴能文、第三人深圳链家地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用由审判员何冰清独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人段超凡、李梦雨，被告（反诉原告）杨益云、吴能文的共同委托诉讼代理人刘建平、郭丽丽，第三人深圳链家地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判令确认《房屋买卖合同》于2019年12月31日解除；二、判令被告向原告返还定金20万；三、判令被告向原告支付违约金104.4万；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月17日，原告通过链家公司的居间服务购买被告位于深圳市宝安区××街道××路天××时尚空间××2-1206物业，当日双方签署《房屋买卖合同》（以下简称合同）。现合同履行至资金监管阶段，原告依据合同第六条第2款的约定，于2019年12月16日支付首期购房款（不包含定金人民币137万元到贷款银行做资金监管并签署了相关文件，但被告拒不配合办理相关手续，导致交易无法继续进行。自2019年12月16日后，原告多次与被告协商继续履行合同未果，2019年12月23日，原告委托广东华商律师事务所向被告发送《律师函》，催告被告继续履行合同，配合做资金监管，但截至原告起诉之日，被告仍未履行合同，被告己违约。另外，被告于2019年12月29日以原告不配合资金监管为由向原告发送解除合同的通知，但根据合同约定“逾期超过十个工作日的”守约方才享有合同解除权，被告在自身不配合资金监管的情况下，于资金监管截止日之后第9个工作日向原告发送解除合同的通知，被告作为违约方在解除权条件未达到的情况下，再次明确不履行合同构成违约。同时，居间方链家公司分别于2019年12月15日、2019年12月18日、2019年12月28日等时间通知被告配合资金监管、继续履行合同，但被告均未配合。事实与理由补充：2019年11月24日被告杨益云单方提出要在合同的基础上加价5万元，导致合同不能履行，2019年12月10日中介组织的现场协调沟通中，被告杨益云仍然坚持加价5万元。2019年12月17日，在资金监管和申请贷款期限届满第二天，被告杨益云、吴能文办理登记。2019年12月25日，在被告收到原告代理人向被告履约催告函的第二天，被告杨益云、吴能文办理婚内房产变更登记，将登记被告杨益云名下的房产转移登记至被告吴能文。2019年12月31日，原告通过短信、EMS快递向被告发送律师函主张解除合同。被告向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除我方与原告于2019年11月17签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令因原告的原因导致合同解除，导致合同无法履行，原告向我方支付违约金人民币1040000元；3、本案诉讼费、保全费由原告承担。事实与理由：2019年11月17日，我方与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买我方位于深圳市宝安区新安街道兴化西路天健时尚空间名苑2-1206的不动产。因原告在签订合同时声称其深户，未婚、系首次购房，根据《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》之规定，符合深圳市关于购买商品房首付三成的规定，因此我方与原告在合同中约定，定金20万元，首付三成。合同履行过程中，我方无意中发现，原告在签订合同时隐瞒其已婚、且在深圳有房有贷的事实，因限购政策其首付款比例应在五至七成，我方要求其提供真实婚姻状况信息并按实际情况支付首付故并做资金监管，原告拒绝提供真实信息。因原告已婚有贷，以三成首付比例不能在合同约定期限内取得银行贷款承诺函，原告遂要求解除合同。我方认为，原告在签订合同时违反诚实信用原则，隐瞒事实与我方签订合同，导致合同解除，理应承担不利后果，请求法院支持我方诉讼请求。原告针对被告的反诉答辩称，一、本案合同不能履行的根本原因在于被告提出涉案房屋加价所致，并且在之后履行过程中恶意制造障碍，如买卖合同签订后，被告之间办理结婚登记，并将婚内房产更名，违反诚实信用原则，致使合同无法履行。第三人链家公司针对本诉、反诉陈述称，在本案所涉交易的履行过程中，第三人的工作人员已经尽到了告知、积极沟通、及时通传双方意见的居间义务，第三人将积极配合法庭对本案的事实情况进行调查，并根据法院的判决处理在第三人所留存的监管款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年11月17日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《房屋买卖合同》，约定卖方将其所有的位于深圳市宝安区××街道××路天××时尚空间××1-1206出售给买方，房地产证号为深房地字第**，建筑面积为47.43平方米，该房产没有设定抵押；房屋总价款为人民币522万元，购房定金共计20万元，买受人在签订合同1日内支付人民币10万元，签订合同后10日内，向甲方支付第二笔定金10万元；出卖人同意在定金中预留人民币1万元作为交房保证金，此款托于第三方监管。乙方须于2019年12月16日之前支付首期购房款（不包括定金）人民币137万元到买受人贷款银行做资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户。买受人应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准；买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因为买受人原因无法购买的，责任由买受人自行承担，任何一方不按照合同约定履行义务，应当向守约方承担违约责任。迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按照被合同约定的总价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。2019年11月17日，原告向第三人支付定金10万元。2019年11月23日，原告向被告支付定金10万元。庭审中，被告确认第三人已经将定金10万元支付给被告。2019年12月23日，原告委托律师向被告杨益云发出《律师函》，告知被告于收到《律师函》后3日内联络中介机构及原告做资金监管。被告于庭审中确认收到该《律师函》。原告主张被告未依约配合原告办理首期款资金监管手续，并通过第三人告知原告要求加价5万出售涉案房产，被告的行为已经构成违约，要求解除涉案合同，并要求被告退还定金并支付违约金104.4万元。被告主张原告在签订涉案合同时隐瞒其已婚且在深圳已经购房的事实，遂要求与原告重新签订房屋买卖合同但原告不配合，故反诉要求解除涉案合同，并要求原告支付违约金104.4万元。庭审中，第三人陈述称，根据第三人向交易经办人了解情况，在履行过程中，被告获知涉案房屋市场价格存在波动，向中介方提出要求其向买方主张进行一定的价格补偿，但是确实并没有了解到被告方有要重新签订合同或补充条款的相关要求。在履行过程中，截至合同约定的资金监管日期，经纪人通过向公司法务报备，向被告发送了催告其办理资金监管的短信，但被告并没有按时进行资金监管。另查明：深圳市房地产权登记中心向被告杨益云颁发《房地产证》，确认被告杨益云系涉案房产的权利人，份额为100%。被告杨益云、吴能文为夫妻关系。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于涉案合同不能继续履行的原因。原、被告在涉案合同中约定于2019年12月16日之前办理首期款资金监管手续，庭审中，原告与第三人均主张被告杨益云、吴能文未按期配合原告办理首期款资金监管手续且提出加价出售涉案房产，被告杨益云、吴能文抗辩称涉案合同未能继续履行系原告不配合签订新的房屋买卖合同，但未提供任何证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，被告杨益云、吴能文的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。现卖方提出加价出售涉案房产，在未与买方达成一致意见的情况下即拒绝配合原告办理首期款资金监管手续，本院认定被告杨益云、吴能文的行为已经构成根本性违约，原告有权选择解除涉案《房屋买卖合同》并主张被告杨益云、吴能文向其支付违约金。关于涉案合同解除的时间，本院确认涉案合同已于本案起诉状送达被告之日即2020年3月21日解除。关于违约金的标准。原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告杨益云反诉主张原告违约，对原告要求被告杨益云、吴能文支付违约金的诉求不予认可。综合考虑交易前后房价涨幅及本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告杨益云、吴能文应当向原告支付违约金人民币52.2万元（5220000×10%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。关于定金，由于合同已解除，被告杨益云、吴能文应将收取的购房定金人民币20万元返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁灿凤与被告杨益云于2019年11月17日签订的《房屋买卖合同》于2020年3月21日解除；二、被告杨益云、吴能文应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁灿凤返还定金人民币20万元；三、被告杨益云、吴能文应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁灿凤支付违约金人民币52.2万元；四、驳回原告梁灿凤的其他诉讼请求。五、驳回被告杨益云、吴能文的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7998元，由被告杨益云、吴能文负担3999元，原告负担3999元；反诉费7080元，由被告杨益云、吴能文承担；由案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年五月二十五日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。