广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6336号原告：丁贤辉，男，汉族，1975年10月23日出生，住址：广东省揭东县****************，公民身份号码：440***************。原告：徐奕娜，女，汉族，1977年6月7日出生，住址：广东省揭东县****************，公民身份号码：445***************。两原告共同委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：周妙云，系被告东莞市常平房地产开发实业公司的员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区********************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告丁贤辉、徐奕娜诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法由审判员李淑花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁贤辉、徐奕娜的共同委托诉讼代理人赖声平、梁妲妲，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云，被告东田公司的委托诉讼代理人路娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁贤辉、徐奕娜向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付两原告逾期办证违约金，以购房款583215元为本金，从2018年3月16日起按照年利率6%计算至2019年7月8日为45976.78元（6%×583215元÷365天×479天）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年3月24日，两原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买两被告位于东莞市*******************，楼价款共计583215元，双方约定以分期付款方式支付购房款，首期款175215元于2015年3月24日付清，余额408000元应于合同签订后14日内向银行申请按揭贷款支付或现金支付，两被告应于2016年3月15日前交楼。但是两被告于2019年7月8日才向有关部门提交办理不动产权属登记材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。两原告发现两被告提供的格式合同没有约定办证期限，其补充协议第四条将办证时间约定交楼之日起730天内，该条款为霸王条款，且未约定逾期协助办证、买受人不解除合同情况下的违约金，仅约定了如逾期办理超过180天买受人有权要求解除合同，并有权要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。两原告现根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律规定，要求两被告继续履行合同并以总房价为基准，按年利率6%向两原告支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2019年7月8日即两被告向有关部门提交办理不动产权属登记材料之日止。综上所述，两被告的商品房买卖合同及补充协议为格式合同，充斥着霸王条款，两被告在合同履行过程中严重违约，毫无诚信可言，严重损害了两原告的合法权益。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告东田公司辩称，案涉合同对于逾期办证的责任约定明确，两原告的诉讼请求没有合同依据，请求驳回两原告的不当诉讼请求。一、2015年3月24日，两原告与被告东田公司签订案涉商品房买卖合同，约定两原告购买位于东莞市******************房（与***号合并为同一套房），被告东田公司应于2016年3月15日前交楼，实际交付时间为2016年3月15日。二、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素导致，并非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记。2016年8月，国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（实行）的通知》国土资规（20160809）才出台，达到地方上落实需要一定时间，因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发（2019）8号（20190226）的有关通知，也充分说明不动产权证办证过程中确实存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在被告东田公司的懈怠情形，相反，被告东田公司已经积极为两原告开具《办证证明》。三、合同条款明确约定逾期办证违约金的计算方式，可以参照适用。案涉《商品房买卖合同》第二十条、附件十一《补充协议》第4条第二款约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。《补充协议》中针对逾期办证的情形做了约定，表明逾期办理超过180天的，可以解除合同，退还购房款及承担已付房款万分之五的违约金。该条款从文义上理解，即是对于承担违约金的明确约定，是可以参照适用在逾期办证的情形中。四、案涉房屋无法办证期间，并未影响两原告的使用、收益、处分之权利，两原告并未因逾期办证遭受任何损失。相反，与两原告购房时价格比较，按照目前的市场价格两原告已经获利一倍有余。综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非是被告东田公司故意或过错所致，两原告也并未因此受到任何损失，被告东田公司愿意按照已付购房款万分之五计算违约金，即使不参照合同，也应综合被告东田公司是否具有过错及两原告是否因此受损等因素综合认定，两原告要求大幅提高违约金缺乏事实依据，请求驳回两原告的不当诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，两原告与两被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向两被告购买东莞市******************，房屋总价款为583215元；两被告应当于商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因两被告责任，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，两原告不退房，由两被告按已付房价款的0.05%向两原告支付违约金。附件五其他补充第五条第一款约定，在两原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助两原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，两原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因两原告方面的原因无法办理，一切责任由两原告自行承担。2016年3月15日，两被告向两原告交付案涉房屋。2019年7月8日，两被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2020年4月15日，两原告以两被告逾期办证为由提起本案诉讼，请求判如所请。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、商品房按揭登记证明书、购房发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与两原告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应承担案涉合同约定的权利义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件五其他补充第五条第一款的约定，案涉房屋于2016年3月15日交付给两原告，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助两原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2018年3月15日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但两被告于2019年7月8日才向房管部门提交相关材料，存在逾期办证的情形。被告东田公司虽抗辩逾期办证是因政策因素导致，但是并未提供相关证据予以佐证，故被告东田公司该抗辩意见缺乏证据支持，本院不予采纳，并认定两被告已构成违约。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。本案中，原、被告在合同中虽明确约定逾期办证的违约责任，但是约定逾期办证违约金固定为房价款的万分之五，明显过低，不利于维护两原告的合法权利，无法起到督促两被告积极履行办证义务的作用，应予以调整，两原告明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金。本院认为，中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）、一至五年（含五年）、五年以上的利率水平分别是4.35%、4.75%、4.9%，两原告主张按年利率6%的标准，既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于两原告的主张予以支持。如上所述，两原告于2016年3月15日收楼，两被告应于2018年3月15日前提交相关材料，而两被告实际于2019年7月8日提交相关资料，逾期天数为480天，两原告仅诉请两被告支付479天的违约金，是对其自身权利的处分，且没有加重两被告负担，本院予以支持，并据此核算逾期办证违约金为6%÷365天×583215元×479天=45922.19元。两原告超出上述计算标准部分的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内连带向原告丁贤辉、徐奕娜支付逾期办证违约金45922.19元；二、驳回原告丁贤辉、徐奕娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费475元，原告丁贤辉、徐奕娜已预交，由原告丁贤辉、徐奕娜负担1元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  李淑花二〇二〇年五月二十二日书记员  何智桦邓丽欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。