广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终858号上诉人（原审原告）：李冠祥，男，1983年10月14日出生，汉族，住湛江市坡头区*********，公民身份号码：440************576。委托诉讼代理人：李福，男，1957年3月4日出生，汉族，住湛江市坡头区*********，系李冠祥父亲。委托诉讼代理人：叶林凤，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江经济技术开发区新宇房地产有限公司，住所地湛江开发区海景路**海滨新宇居商住楼**商铺。法定代表人：林英，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞志雄，广东朝胜律师事务所律师。上诉人李冠祥因与被上诉人湛江经济技术开发区新宇房地产有限公司（以下简称新宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李冠祥的委托诉讼代理人李福、叶林凤，被上诉人新宇公司的委托诉讼代理人庞志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李冠祥上诉请求：1、撤销原审判决，改判新宇公司赔偿李冠祥房屋维修费用损失6万元、租金损失15万元，共计21万元；2、本案的受理费、评估费、鉴定费由新宇公司承担。主要理由：一、原审判决在确认李冠祥与新宇公司对涉案楼房的施工设计和竣工验收图纸的举证责任上，存在认定事实和适用法律错误。据新宇公司在原审中提供的竣工验收备案表显示，新宇公司在涉案楼盘竣工验收时曾向主管部门备案“施工图设计文件审查意见”，此可证明新宇公司应持有涉案楼盘的施工设计图纸和竣工验收图纸，新宇公司负有举证责任。在原审重审中，法庭已再次责令新宇公司须于庭后十日内提交上述证据，但其逾期未提交，只是书面回复称因时间长、办公场所变更原因，其已找不到涉案楼房的施工设计和竣工验收图纸。建筑工程的施工设计和竣工验收图纸应是永久保存文件，即使该文件丢失，新宇公司亦可向原备案部门和设计单位调取。因此，新宇公司明显是有意隐瞒房屋质量存在缺陷的事实，应由新宇公司承担相应法律责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，本案确有证据证明涉案商品房的施工设计图纸和竣工验收图纸由新宇公司掌握，应当由新宇公司负举证责任。新宇公司拒不提供该材料，此造成了本案的鉴定和评估程序无法继续进行，应以此推定李冠祥的诉讼主张成立，由新宇公司承担不利的诉讼后果。二、本案现有证据证明涉案房屋的质量问题与新宇公司违法建筑行为有重大关联，原审法院对此不予考虑，属于对案件基本事实认定的遗漏。新宇公司建设涉案小区工程时，原规划施工设计为一栋八层建筑，新宇公司为了扩大其经营利润，在原工程基础上加建两层，因此导致该建设基础工程的承压力受到重大破坏。从新宇公司提供的湛预许[2001]第30号《商品房预售许可证》、《建筑施工许可证》、《竣工验收备案表》、《建筑工程规划许可证》可知，新宇公司是在该工程开工后甚至竣工验收时，才申请变更施工规模许可的，这违反了建筑工程施工规划审批中“先许可后施工”的法定程序。新宇公司事先未经建筑工程主管部门许可，违规加建楼层，造成楼房的地基和主体结构被破坏，此是导致李冠祥的房屋出现天花爆裂、漏水、渗水等质量问题的原因，新宇公司应承担相应的法律责任。三、涉案房屋的质量问题未超过保修期限。李冠祥主张涉案房屋的质量问题，不仅是漏水、渗水，更严重的是房屋天花爆裂问题，此显然与房屋建筑主体结构受到破坏有关，故保修期限应为房屋使用的合理期限，即70年。四、本案目前尚无证据证明李冠祥的房屋质量问题是由楼上602房的邻居造成，原审判决认为涉案楼房的质量问题与楼上存在一定关联，此缺乏事实依据，并超出了本案的审理范围。综上，原审判决认定事实和适用法律存在错误，应予以撤销和改判。新宇公司辩称：李冠祥在原审法院释明的情况下仍然坚持以房屋买卖合同作为本案案由，但涉案房产的建成时间已超过二十年，新宇公司在2004年出售涉案房产给李冠祥，现在李冠祥以房屋漏水渗水为由认为本案应为房屋买卖合同纠纷，此属于适用法律错误，本案应当是相邻权纠纷，此与开发商无关的，且同一小区的另案当事人是提起相邻房屋纠纷的诉讼，所以李冠祥提起本案是情绪化行为，请求法院依法驳回李冠祥的上诉请求，维持原审判决。李冠祥向原审法院起诉请求：1.判令新宇公司赔偿李冠祥房屋维修费用损失6万元，租金损失9万元，共15万元；2.本案的受理费、评估费、鉴定费由新宇公司承担。诉讼过程中，李冠祥变更了第一项诉讼请求：判令新宇公司赔偿李冠祥房屋维修费损失6万元，租金损失15万元（从2015年1月起计至2019年8月止共50个月，按照每月租金3000元的方式计算），共21万元。原审法院审理查明：2001年4月6日，新宇公司取得海静小区、海静路南侧综合楼的《建筑工程施工许可证》。该证载明建设规模为16939㎡/8层。备注内容为：2003年1月13日建设规模变更为总建筑面积23147㎡，层数为九层，造价1359万元。2001年9月24日，新宇公司取得编号为湛预许（2001）第30号《商品房预售许可证》，准许预售坐落开发区海静路9号商住楼。2002年9月4日，新宇公司取得编号为湛开规字[2002]12《建设工程规划许可证》。该证载明:建设项目名称综合楼（十层），建设位置海静小区、海静路南侧，建设规模23147.69㎡。2003年3月26日，新宇公司开发的位于海静小区、海静路的海滨新宇居竣工验收合格。同年5月9日，新宇公司对上述楼宇取得《竣工验收备案表》。2004年2月8日，李冠祥与新宇公司签订《广东省商品房买卖合同》，由李冠祥向新宇公司购买502号房。该合同第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2004年2月8日，新宇公司交付502号房给李冠祥使用，并交付了该房《住宅质量保证书》给李冠祥。该保证书保证的保修项目有：地基：地基和主体结构期限为合理使用年限；屋面防水，保修期限为3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下、地下室渗漏，保修期限为1年；墙面、顶棚灰层脱落，保修期限为1年；地面；地面空鼓开裂大面积起砂期限为1年等。地基。地基和主体结构保修责任是在设计范围内允许的正常使用情况下抗力导致的损坏外，本公司将实行无偿保修。其他保修项目的保修责任为：1.在设计规范允许的正常使用情况下，在保修期限内本公司免费保修；2.若在保修期限外，本公司仍可进行维修，但需收取成本费；3.用户验收后自行添置、改变的设施、设备，由用户自行承担保修；4.因用户使用不当或擅自改动结构造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任；5.保修期的起始日，自2002年7月1日起计。2006年4月20日，李冠祥取得了502号房的房地产权证。从2015年开始，李冠祥发现502号房的大厅、房间、阳台出现爆裂、漏水、渗水现象，并向该小区的物业公司交涉。李冠祥自认其因漏水、渗水的原因从2015年开始就搬出502号房，不再在该房居住。诉讼过程中，李冠祥于2017年11月21日向原审法院提出鉴定评估申请，要求鉴定机关对造成502号房的楼板天花爆裂、漏水、渗水等问题的原因，并评估上述房屋的楼板因天花爆裂、漏水、渗水等问题所产生的维修费用。原审法院依法委托广东汇建检测鉴定有限公司(以下简称汇建公司)对502号房楼板天花爆裂、漏水、渗水等问题的原因进行司法鉴定，委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称证诚公司）对502号房楼板天花爆裂、漏水、渗水等问题产生的维修费用进行评估。2018年4月12日，原审法院根据证诚公司的《回复函》，向李冠祥送达《当事人缴纳评估费通知书》，要求其在接到通知后7日内缴纳评估费8000元。李冠祥已按期缴纳评估费8000元。2018年5月4日，原审法院根据汇建公司的汇建函[2018]第018号《工作联系函》，向李冠祥送达《当事人缴纳鉴定费通知书》，要求李冠祥在接到通知后7日内缴纳鉴定费25000元。李冠祥于2018年5月21日缴纳鉴定费10000元，尚欠15000元至今未缴纳。2018年10月10日，汇建公司向原审法院发出《退案函》，该函的主要内容为：因委托人未能在法院规定时间内预缴鉴定费用及提供相关图纸资料，故本案作退案处理。2018年10月18日，证诚公司向原审法院发出一份《函》，该函的主要内容为：由于李冠祥从2018年5月至今一直未按要求提供案件材料，前期我司已完成查勘工作产生费用支出，我司申请终止该案件的评估鉴定，评估费不予退还。证诚公司要求补充的评估资料为502号房的安全鉴定报告和502号房的修复预算书。汇建公司要求补充的鉴定资料为建筑竣工验收图纸、结构竣工验收图纸、施工过程的质量保证资料。李冠祥向原审法院提出调查取证申请，要求向湛江市住房和城乡建设局调取案涉房屋的工程施工设计图纸和竣工验收图纸。原审法院于2019年8月30日依法向湛江市住房和城乡建设局发出调查函，但未能调取。原审法院于2019年8月30日向新宇公司发出通知，要求新宇公司在接到本通知后7日内提供位于湛江开发区海静小区海滨新宇居商住楼的规划许可和施工许可证明、建设施工设计和竣工验收图纸及竣工验收手续。新宇公司于2019年9月20日向原审法院提交了说明，以办公场所多次变更为由无法找到，设计单位也以时间较长暂时无法提供为由，暂时无法提供。原审法院审理认为：本案属于商品房销售合同纠纷。李冠祥与新宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效。《住宅质量保证书》是案涉合同的附件。根据该保证书的约定，地基，地基和主体结构的保修期限为合理使用年限防水的保修期限为3年。李冠祥主张502号房楼板天花爆裂、漏水、渗水，除了提供502号房楼板天花爆裂、漏水、渗水的相片外，未能提供地基和主体结构出现质量问题的证据，虽然李冠祥提出质量鉴定，但李冠祥和新宇公司均未能提供案涉房屋的工程施工设计图纸和竣工验收图纸，原审法院也未能成功调取案涉房屋的工程施工设计图纸和竣工验收图纸，导致鉴定缺乏资料，故李冠祥主张的上述质量问题，不能认定为地基和主体结构的质量问题。根据上述保证书的约定，李冠祥主张的上述质量问题应属于屋面防水的保修项目。根据上述保证书的约定，屋面防水的保修期限为3年。李冠祥于2004年2月8日向新宇公司购买502号房，新宇公司于2004年2月8日交付502号房给李冠祥使用，李冠祥发现502号房楼板天花爆裂、漏水、渗水是在2015年，故李冠祥的主张早已过了保修期限，新宇公司不承担保修责任。根据上述保证书的约定，若由新宇公司进行保修，新宇公司需向李冠祥收取成本费。故对李冠祥诉请新宇公司赔偿其房屋维修费用损失6万元，不予支持。李冠祥未能举证证明502号房楼板天花爆裂、漏水、渗水是新宇公司的原因造成，且该质量问题早已过了保修期限，也不属于新宇公司的保修责任，故对李冠祥诉请新宇公司赔偿租金损失15万元，缺乏理据，不予支持。502号房楼板大厅、房间、阳台漏水、渗水，与楼上存在一定的关联。李冠祥可从相邻关系考虑，与602房的业主协商处理好漏水、渗水问题。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回李冠祥的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由李冠祥负担。评估费8000元，由李冠祥负担。鉴定费10000元，可由李冠祥与广东汇建检测鉴定有限公司协商处理。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，李冠祥于二审庭审中称涉案房屋在2015年其楼上开始装修时起出现楼板天花爆裂的情况。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据李冠祥的上诉请求与新宇公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于涉案房屋的楼板天花爆裂、漏水、渗水是否由于其地基与主体结构存在质量问题所致。本案中，新宇公司开发建设的涉案房屋已经竣工验收合格，并于2004年2月8日将涉案房屋交付给李冠祥使用。李冠祥主张新宇公司建设涉案房屋的地基和主体结构存在质量问题，从而造成涉案房屋楼板天花爆裂、漏水、渗水，并提出司法鉴定的申请。但原审法院未能于相关部门成功调取鉴定所需材料，新宇公司亦以竣工时间至今长达十余年、办公场所多次变更为由未能提供上述材料，导致司法鉴定无法进行。鉴于目前并无充分证据证明新宇公司存在拒不提供相关材料的行为，结合李冠祥自认于2015年楼上房屋装修时涉案房屋方出现天花爆裂的情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定,现李冠祥所提供的证据不足以证明涉案房屋的楼板天花爆裂、漏水、渗水是涉案房屋的地基和主体结构本身存在质量问题所导致,李冠祥上诉主张应由新宇公司承担举证不能的不利后果依据不足，本院不予支持。关于李冠祥主张的质量问题是否超过保修期限。如前所述，目前并无充分证据证明涉案房屋的楼板天花爆裂、漏水、渗水是因其地基及主体结构本身存在的质量问题所致，故原审判决根据李冠祥主张涉案房屋天花爆裂、漏水、渗水情形，按照双方于该房屋《住宅质量保证书》的约定，认定上述问题属于屋面防水保修范围并无不当。但李冠祥与新宇公司签订的《住宅质量保证书》中关于屋面防水保修期限为3年的约定，违反了《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项关于“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年”的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定应认定该保证书中约定的“3年保修期限”无效，涉案房屋的屋面防水保修期限应为5年。新宇公司于2004年2月8日已将502号房交付给李冠祥使用，直至2015年李冠祥发现502号房出现楼板天花爆裂、漏水、渗水的问题，李冠祥的主张显然已超过法定保修期限。此外，原审判决的实体处理并未超出李冠祥的诉讼请求范围，因此，原审判决对李冠祥关于要求新宇公司赔偿其维修费用及租金损失的主张不予支持，并无不当。综上所述，李冠祥的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由李冠祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年五月二十五日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。