广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终550号 上诉人（原审被告）：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司。住所地：广西容县容州镇火车站站前大道。统一社会信用代码：9145921584345861J。 负责人：禤传标。 上诉人（原审被告）：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司。住所地：广西北流市新兴苑******（玉容路辅道旁）。统一社会信用代码：91450981756548885M。 法定代表人：李洁萍，董事长。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡永坚，广西峤山绣水律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：谢越悦，广西峤山绣水律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：赖妮，女，1986年8月9日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：刘敏，广西铭鑫律师事务所律师。 上诉人广西北流市惠民房地产开发有限责任公司（以下简称惠民公司）、广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司（以下简称惠民容县分公司）因与被上诉人赖妮商品房销售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2019）桂0921民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 惠民公司、惠民容县分公司上诉请求：一、撤销容县人民法院（2019）桂0921民初2234号民事判决第一项；二、一二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条虽然约定的交房条件之一为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但该国家范本商品房买卖合同关于这一交房条件制定意旨是对交付房屋的质量的约束，即是要求交付时房屋的质量必须合格，只要商品房质量合格就可以交付，而建设工程竣工验收备案证明文件是建设行政主管部门在形式上对商品房质量合格的行政确认，并非是没有备案证明的商品房就一定不合格，在现实上，勘察、设计、施工、监理、建设五单位通过质量验收之日，就是质量验收合格之日，只要验收合格，就符合“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的内在要求，惠民容县分公司在2017年7月31日由五单位通过了质量验收，2017年8月18日发布交房公告时已成就了《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，已要求买受人于2017年8月31日至2017年9月6日办理收房手续，惠民容县分公司不构成交房逾期，没有交房违约，而一审法院在事实上却认定惠民容县分公司交房违约，这完全是错误的，应予纠正。 赖妮辩称，一、上诉人主张商品房只要经过设计、施工、监理、建设、勘察验收合格就成就合同第九条约定的交房条件的上诉理由，既不符合法律规定也不符合合同约定。1．依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。2．上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同第九条约定的交付条件有3项，出卖人自五项验收合格只是约定交房条件其中的一项，取得建筑工程竣工验收备案证明文件是约定交房条件的另一项，上诉人认为可以用一项替代另一项，与合同约定不符，其理由不成立。按照相关规定，应该是同时满足合同约定的所有交房条件。二、被上诉人从上诉人处领取房屋、钥匙、门禁卡、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的日期是2019年7月3日。上诉人承担逾期交房违约责任的时间为2017年10月1日至2019年7月3日，逾期天数为638天。上诉人发出交房公告时，尚未取得相关文件，不能视为有法律效力的交房。 赖妮向一审法院起诉请求：1．判决惠民容县分公司、惠民公司共同向赖妮支付2017年10月1日至2019年7月3日的逾期交房违约金人民币33520.58元，2019年7月4日至容州新城项目（7栋）取得建筑工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金以购房款525401元为基数，按日万分之一计算；2．判决惠民容县分公司、惠民公司共同向赖妮支付逾期办理权属登记违约金人民币52.54元。 一审法院认定事实：惠民容县分公司是“容州新城”住宅小区的建设开发商，惠民容县分公司是惠民公司设立的分公司。2016年12月8日，赖妮与惠民容县分公司签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定由赖妮购买惠民容县分公司开发位于容县容州新城第7栋20层03号商品房，售价为525401元。出卖人应在2017年9月30日前向买受人交付房屋。商品房的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经出卖人自检验竣工验收合格、该商品房还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方还约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书的……，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同订立后，赖妮依约向惠民容县分公司付清了全部购房款，2017年7月31日，勘察、设计、施工、监理、建设五个部门已经验收合格。2017年8月18日，惠民容县分公司发出交房公告，因惠民容县分公司不出示案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等文件，赖妮因此拒绝接收商品房。2018年10月15日，容县住房和城乡建设局签订备案意见，出具竣工验收备案表。另查明，赖妮在2019年7月3日接收该房屋，截至庭审结束时，赖妮尚未取得该商品房的房屋所有权证书。 一审法院认为，赖妮与惠民容县分公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，赖妮已按约定向惠民容县分公司付清了房屋价款，涉案房屋已于2017年7月31日经有关部门验收合格，惠民容县分公司已于2017年8月18日向赖妮发出交房通知，赖妮以惠民容县分公司未能出示该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等文件为由，拒绝接收该商品房。关于惠民容县分公司是否存在逾期交房问题，因为容县住房和城乡建设局在2018年10月15日签订备案意见，出具竣工验收备案表，此时才视为符合交房条件，因此惠民容县分公司存在违约行为。对于违约交房违约金计算期限的问题，由于在取得竣工验收备案表之前，惠民容县分公司已通知赖妮收房，故违约金应计算至惠民容县分公司取得竣工验收备案证明文件之日，即从2017年10月1日起至2018年10月15日止共379天。根据涉案合同的约定，违约金计算为525401元×379天×0.01%=19912.70元。对于逾期办证违约金的问题，应以双方约定的方法即按房价款的0.01%计算得52.54元。惠民容县分公司不具有法人资格，其民事责任由惠民公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、惠民公司支付逾期交房违约金19912.70元给赖妮；二、惠民公司支付逾期办证违约金52.54元给赖妮；三、驳回赖妮的其他诉讼请求。本案减半收取受理费320元，由惠民公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人惠民容县分公司与被上诉人赖妮签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于涉案商品房符合交房条件的时间，根据《商品房买卖合同》（预售）第九条约定的交房条件有三项，第1项是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第2项是该商品房已取得房屋测绘报告；第3项是该商品房经出卖人自检验竣工验收合格。除此以外，还约定该商品房作为住宅，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。因此双方合同约定的上述交房条件应同时具备，且不得违反法律、行政法规的规定。上诉人惠民公司、惠民容县分公司上诉提出涉案房屋已于2017年7月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，即符合交房条件，与合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。容县住房和城乡建设局在2018年10月15日签署备案意见，出具建设工程竣工验收备案表，此时才符合交房条件，因此惠民容县分公司存在逾期交房的违约行为。惠民容县分公司已于2017年8月18日向赖妮发出交房通知，故违约金应计算至惠民容县分公司取得建设工程竣工验收备案证明文件之日，一审判决从2017年10月1日起至2018年10月15日止的违约金19912.70元并无不当，本院予以维持。对于逾期办证违约金的问题，双方对于一审判决均无异议，本院对此予以维持。一审法院认为惠民容县分公司不具有法人资格，判决其民事责任由惠民公司承担并无不当，上诉人亦无异议，本院予以维持。 综上所述，惠民公司、惠民容县分公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元（两上诉人已分别预交640元），由上诉人广西北流市惠民房地产开发有限责任公司、广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司各负担320元，其余640元，由本院各退回320元给上诉人广西北流市惠民房地产开发有限责任公司、广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月十四日 书记员  欧 媛