山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3995号 原告：青岛银海旅行社福州路建筑器械租赁处，住所地青岛市市**福州北路**乙，统一社会信用代码91370202863678511M。 主要负责人：杜林，总经理。 委托诉讼代理人：孙军，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁，山东海之源律师事务所律师。 原告：青岛银海旅行社，，住所地青岛市市**福州北路**乙统一社会信用代码91370202163667563J。 法定代表人：贾世敏，董事长。 委托诉讼代理人：孙军，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁，山东海之源律师事务所律师。 被告：青岛鑫汇源租赁服务中心，住，住所地青岛市市**宁夏路**一社会信用代码91370202750448939T。 法定代表人：刘富春。 委托诉讼代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。 被告：青岛裕丰源实业有限责任公司，住所地，住所地青岛市市**宁夏路**会信用代码91370202163666528N。 法定代表人：刘富春，董事长。 委托诉讼代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。 原告青岛银海旅行社福州路建筑器械租赁处（以下简称建筑器械租赁处）、青岛银海旅行社（以下简称银海旅行社）诉被告青岛鑫汇源租赁服务中心（以下简称鑫汇源租赁中心）、青岛裕丰源实业有限责任公司（以下简称裕丰源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建筑器械租赁处和银海旅行社的共同委托诉讼代理人孙军、被告鑫汇源租赁中心和裕丰源公司的共同委托诉讼代理人张延岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建筑器械租赁处和银海旅行社向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租金损失2545723.73元，财产损失62558.77元，工资及保险损失2065479.45元，重新装修损失242493.59元。以上合计4916255.54元；2、判令被告履行合同，排除妨碍，立即恢复租赁园区内水电供应；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，两原告因被告已经恢复了水电供应，撤回了诉请第二项。事实与理由：2010年6月1日，原告与鑫汇源租赁中心签订《场地租赁协议》，约定原告租赁福州北路87号场地进行经营。2014年11月20日，双方又签订《场地租赁补充修改协议》，将租赁期限延长至2025年5月31日，对租金标准也做了调整。裕丰源公司系涉案土地的实际权利人，其授权鑫汇源租赁中心对涉案土地进行管理经营。但被告为达到单方终止协议的目的，在前期采取停水、停电的行为未能迫使原告终止履行合同的情况下，2016年7月23日清晨，纠集大量人员，动用挖掘机将原告处的大门及围墙等建筑物强行推倒，挖断厂区内道路，打砸、毁坏厂区内的财物，在厂区大门恶意堆放建筑垃圾、在厂区道路上设置电动栏杆，阻碍原告人员及车辆通行，这些行为直接导致厂区内的公司、酒店无法正常经营，实施该行为的被告方负责人已经构成刑事犯罪被判刑。被告曾于2016年10月向法院起诉，要求确认原被告间《场地租赁协议》及补充协议解除，法院驳回了该诉请，判决合同应继续履行。判决生效后，被告仍不履行合同，拒绝恢复租赁区域水电供应，给原告造成严重损失。 鑫汇源租赁中心和裕丰源公司辩称，首先，本案系租赁合同纠纷，裕丰源公司与本院原告无任何合同关系，不应承担本案责任；其次，就本案租赁标的看，法律上不应继续履行合同，事实上也无法继续履行合同，原告既违约又违法，应自行承担责任和所有后果。本案所涉租赁标的物为山林场地，租赁用途为建筑机械租赁。原告违反合同约定，在出租场地上私搭乱建，建造违章建筑，擅自开酒店，存在严重消防隐患，严重违反合同约定用途和土地使用性质，依法应予拆除；第三，原告违约在先，被告有权停水停电，原告损失自负。合同约定承租人应合法经营，否则出租人可以停水停电，但原告违反合同用途和土地性质，违法使用场地，私搭乱建，擅自转租，原告违约在先，被告有权停水停电，原告损失自负；第四，根据法律原则和法律实践，出租人或承租人根本违约导致租赁合同不能继续履行的，违约方应赔偿守约方最多六个月的合同租金收入，因此，假定被告违约，原告所谓的巨额损失依法也不应得到支持。第五，本案通知解除合同等事实发生于2016年6月，原告诉讼请求已过诉讼时效。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交租赁合同5份及租金收据。证明因被告对经营场地的毁坏，造成福州北路87号院内5家单位停业，原告产生租金损失。被告对该组证据的真实性不予认可，认为该几份证据从纸面和签订时间核对是不相符的，怀疑该几份证据是后来制作的，其中建工检测公司这份协议约定租金是每年115000元，而原告在另案出示的租赁合同是另外一份，约定租金为每年85000元，其他内容是一致的，说明该二份合同是互相矛盾的，都不应该采信。第二份绿林山庄合同，该合同签订时间为空白，租期为2018年5月份到期，被告另外出示在工商登记的租赁合同与原告出示的该份约定内容不一致、金额差距悬殊。第三份恒泰砂浆合同甲方签字人和时间空白。第四份合同花卉公司签订人、签订时间空白，2018年5月份到期。第五份山城山酒店合同，山城山酒店是最大的违章建筑，也是另案判决中应当返还的最大面积的一千多平米的土地使用权，该份合同约定租金为40万元，而工商登记查询租赁合同租金为2.5万元，差距悬殊，合同内容不一致，不应该采信。花卉公司租赁合同和绿林山庄租赁合同根据另案判决均应该返还大概五六百平米的标的物。租金收据10份真实性不予认可。该收据均为原告的记账联是否实际支付应该有银行凭证。记账联可以随时书写，写多少可以自己说了算，不应该作为付款凭证。原告应该出示合法的税务发票以及相应的收款凭证，记账联收据不应采信。另外我们注意到这些收据的单号基本都是相连的，而时间却相隔一年多，所以对真实性不予认可。本院认为，原告已经申请第三方机构对租金损失进行了评估，应以评估机构出具的评估意见确定原告的租金损失，故对该组证据不予确认；2.原告提交资产负债表、损益表、发票、收据。证明原告单位停业前企业经营情况，停业期间的经营损失可以进行参照。被告对该组证据的真实性不予认可，认为该证据都是原告的单方凭证，其中有银海旅行社的损益表，银海旅行社不是本案的承租人，与本案无关。证据没有发票只有收据，只有建筑器材租赁收据，相关质证意见同房屋租赁证据。负债表和损益表当中该证据不应采信，按照原告的举证，租金收入每年大概在七八十万，而损益表和负债表，比如建筑器材租赁处2014年12月损益表在另案中出示的该份损益表显示产品收入为602507.89元，而今天出示的显示是902507.85元，其他内容也差别很大。2015年损益表另案中显示产品收入612080.73元，今天损益表显示的是912080.73元。综合来看损益表和资产负债表和以前出示的都是差别悬殊，互相矛盾，都不应该采信。原告举证关于损失的总计已经超过了其损益表和资产负债表，也说明其证据可信度太低。本院认为，原告提交的该组证据为其单方制作，且原告在庭审中明确其诉请中不包含经营损失，故对该组证据不予确认；3.原告提交工资表、社保记录、公积金缴纳记录。证明原告单位员工工资发放、社保缴纳、公积金缴纳，被迫停业期间上述费用应由被告承担。被告对该组证据的真实性不予认可，认为社保记录不是原件，同时社保记录、住房公积金是银海旅行社而非建筑器械租赁处的，银海旅行社的经营范围和建筑器械租赁处的经营范围是不一样的，银海旅行社与本案无关。另外签收工资的人员与社保、公积金缴纳人员是不一致的。我们认为工资发放应该有劳动合同、工资支付凭证等相应证据支持。本院认为，本案系租赁合同纠纷，因被告的违约行为导致原告停业，并不必然导致原告的员工工资、社保、公积金等损失。故对该组证据不予确认；4.被告提交照片一组，证明原告利用承租的山林场地大肆建造各种违法建筑，破坏树木，乱建乱挖（路面硬化、围墙、亭子、鸡鸭舍等），开设酒店，存在消防隐患，违反合同约定租赁用途和土地使用性质，依法应予拆除，而且越界跨占被告其它土地使用权经多次通知拒不返还。原告对该组证据真实性不予认可，认为照片非是现场全貌，无法证明被告主张。该照片即使是真实的也不能证明原告违反租赁用途和土地使用性质，是否是需要拆除应该由有关机关决定，并非是被告主张拆除就应该拆除。原告既不违法、又不违约，被告无权停水停电。本院认为，原告以照片非全貌为由对其真实性不予认可，没有依据。本院对该证据的真实性予以确认，但涉案房屋等是否系违法建筑，单凭该证据显然无法证明；5.被告提交政府会议纪要，证明原告利用承租的山林场地大肆建造各种违法建筑，违反合同约定租赁用途和土地使用性质，依法应予拆除。原告既违法又违约，其应自行承担责任和所有后果。本案租赁合同，法律上不应继续履行，事实上也无法继续履行。原告对该证据不予认可，认为该证据并非是原件，真实性不予认可，同时该证据即使是真实的也无法证明被告所主张的涉案租赁和土地性质是违法建筑的事实，而且本案租赁合同根本不存在法律上无法履行，事实上无法履行的事实，在另案法院判决生效后，被告主动恢复涉案场地的水电供应。本院认为，该证据与法庭依职权到政府相关部门调取的证据一致，故对该证据的真实性予以确认，但该证据没有明确涉案房产为违法建筑而需要拆除。另案判决已经驳回了鑫汇源租赁中心要求确认解除协议的诉请，故鑫汇源租赁中心主张本案租赁合同，法律上不应继续履行，事实上也无法继续履行，不予支持。 根据当事人陈述和本院确认的证据，本院确认如下事实：2010年6月1日，鑫汇源租赁中心（甲方）与建筑器械租赁处（乙方）签订《场地租赁协议》，约定乙方租赁甲方在福州路中段青岛裕昊塑料制品厂区内空地一块，每年租金15000元，租赁期限11年，自2010年6月1日至2021年5月31日。在租赁期内，甲方应给乙方提供水、电等，乙方应合法经营，并自备水表、电表，按时交纳水、电费，否则甲方有权停水、停电。协议还约定，在租赁期内，如租赁场地被征用，双方不承担违约责任，属乙方投资建设的地上建筑赔偿归乙方所有。2014年11月20日，双方签订《场地租赁补充修改协议》，将年租金调整为每年36000元（含土地使用税每年21000元），合同期内如遇税收政策调整，土地使用税增加，则乙方应按新调整的土地使用税交给甲方。同时将租赁期限延长至2025年5月31日。 另案生效判决查明，2016年5月10日，鑫汇源租赁中心向被告发函要求解除租赁合同，被告不同意解除租赁合同。2016年6月，裕丰源公司总经理田苗祯指使其助理田涛祯对租赁场地停水、停电，并于同年7月23日联系挖掘机对建筑器械租赁处、山城山饭店等单位的石狮子、铁艺大门、广告牌、石材切割机、磨平机等物品损坏（损失合计47780元），后又挖沟断路、设卡拦车，致以上多家单位被迫停业。田苗祯因犯寻衅滋事罪被判处有期徒刑一年，田涛祯犯寻衅滋事罪被判处有期徒刑一年，缓刑二年。鑫汇源租赁中心在2016年11月起诉两被告，要求确认双方签订的场地租赁协议已于2016年7月10日解除等，法院经审理后支持了鑫汇源租赁中心的部分诉讼请求，驳回了其要求确认双方协议解除的诉请。 庭审中，原告主张停水停电期间自2016年6月23日至2019年7月29日。被告主张停水停电的开始日期为6月底7月初，结合另案查明的事实，本院对原告的该主张予以采信。原告主张损失至2019年9月30日。 经原告申请，本院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司（以下简称评估公司）对原告的经营损失、租金损失、财产损失、工资及保险损失、重新装修损失进行评估。本院告知原告以上损失评估存在重复评估及超范围评估等问题，原告坚持以上损失评估。评估公司出具《价格评估报告》认为，1.经营损失因提供资料不具备评估条件无法确定损失金额；2.租金损失为2545723.73元；3.财产损失为62558.77语言；4.工资及保险损失为2065479.45元；5.重新装修损失为242493.59元。以上损失（财产损失和重新装修损失除外）评估基准时间为2016年6月至2019年12月，财产损失和重新装修损失的基准日为2019年12月13日。原告为此支出评估费10万元。原告对该评估报告无异议。 被告对该评估报告有异议，并申请评估人员出庭质询。评估人员出庭回答了双方当事人提出的问题，鑫汇源租赁中心提出评估租金价格时比照的房屋土地使用性质不同，房屋新旧程度不同，房屋结构不同等问题，评估人员因未携带案卷没有回答。法庭要求评估人员庭后三日将落实情况提交法庭。评估人员未在法庭规定的期限内提交。鑫汇源租赁中心为此支出评估人员出庭费用2000元。 另查明，鑫汇源租赁中心系集体所有制企业，为独立法人。 本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行，违约的，应承担相应的违约责任。本案鑫汇源租赁中心与建筑器械租赁处签订的《场地租赁协议》和《场地租赁补充修改协议》均合法有效，双方均应依约履行。违约的，应承担相应的违约责任。 一、主体问题。本案合同当事人系鑫汇源租赁中心和建筑器械租赁处，裕丰源公司主张其不应承担本案违约责任。本院已经查明，鑫汇源租赁中心为独立法人单位，依法独立享有民事权利并承担民事责任，本案系租赁合同纠纷，裕丰源公司非合同当事人，故裕丰源公司依法不应承担本案违约赔偿责任。建筑器械租赁处和银海旅行社主张诉争场地所有权人系裕丰源公司，并不能必然导致裕丰源公司承担本应由鑫汇源租赁中心承担的责任。本院已查明，造成诉争场地停水停电等的责任人系裕丰源公司的工作人员，建筑器械租赁处可据此提起侵权之诉，追究裕丰源公司的侵权责任，却不能向裕丰源公司主张违约责任。按照法律规定，因第三人原因造成合同一方当事人违约的，由合同中的一方当事人承担违约责任，而不是向第三人主张违约责任，故裕丰源公司不应承担本案违约责任。建筑器械租赁处系银海旅行社的分支机构，并不能独立对外承担民事责任和享有民事权利，故银海旅行社可以作为本案原告要求鑫汇源租赁中心承担违约责任。 二、诉讼时效问题。鑫汇源租赁中心主张停水停电等事件发生在2016年，至今已超过诉讼时效。本院认为，停水停电的事实一直持续到本案审理期间，故对鑫汇源租赁中心的该主张不予支持。 三、违章建筑问题。鑫汇源租赁中心一直主张建筑器械租赁处在租赁场地上的建筑属违章建筑，但本院查明的事实是，政府相关部门虽然没有对涉案建筑进行确权，但是在政府组织的拆违活动中也没有对上述建筑进行拆除。故是否违章建筑，应交由有权部门进行认定，在政府有权部门作出认定前，应以现状为准对本案进行审理。 四、违约责任问题。鑫汇源租赁中心主张建筑器械租赁处违约在先，改变租赁物用途，私搭乱建违章建筑，不应由其承担违约责任。本院认为，涉案租赁场地内的建筑物已经存在多年，法院生效判决否定了鑫汇源租赁中心以对方违约为由确认解除《场地租赁协议》的诉请，也就意味着双方应继续履行《场地租赁协议》及《场地租赁补充修改协议》，现客观条件并未发生根本变化，鑫汇源租赁中心再以同一理由主张建筑器械租赁处违约在先，本院不予支持。本案虽非鑫汇源租赁中心对租赁场地停水、停电，导致建筑器械租赁处的经营无法继续，但鑫汇源租赁中心作为合同一方当事人有义务保障租赁场地水电正常供应，鑫汇源租赁中心依法应当承担因停水停电等给建筑器械租赁处造成的经济损失。鑫汇源租赁中心主张最多只能赔偿建筑器械租赁处六个月的租金损失，没有法律依据，且本案查明的事实是因停水停电给建筑器械租赁处造成的经济损失远远大于六个月的租金损失，故对鑫汇源租赁中心的该主张，不予支持。 五、违约损失问题。建筑器械租赁处和银海旅行社依据评估报告，主张租金损失、财产损失、工资及保险损失和重新装修损失。本院认为，1.财产损失，系裕丰源公司工作人员的破坏行为造成的损失，该损失属于侵权造成的损失，不是违约损失，对该项诉请，不属本案审理范围，本院不予审理；2.工资及保险损失，该损失并不是违约造成的损失。如果建筑器械租赁处因无法开展工作造成没有收入为员工发工资和交保险，其可以主张经营收入损失，而不应主张员工工资及保险损失。本案中原告因评估报告中未评估经营损失而未主张经营损失，其有权另案主张该损失，而无权主张工资及保险损失。而且，停水停电只能导致建筑器械租赁处不能在租赁场地办公，并不必然导致建筑器械租赁处不能办公，其完全可以租赁其他场地异地办公，如果建筑器械租赁处拒不到其他场地办公导致损失扩大，其也无权就扩大的损失向鑫汇源租赁中心主张。故对该项诉请，本院不予支持；3.重新装修损失。该损失显然与停水停电的违约行为无必然的联系。房屋年久失修需要重新装修，系当事人的自主行为，与停水停电的违约行为无关，因停水停电并不必然导致房屋破损。若房屋因侵权人破坏导致需要装修，则原告应主张侵权人的侵权责任，而不应在本案中主张违约责任。故对该项诉请，本院不予支持。4.租金损失。该损失为建筑器械租赁处和银海旅行社的实际损失。因停水停电必然导致涉案房屋不能出租，无论涉案房屋是否实际出租，鑫汇源租赁中心依法都应赔偿租金损失，且从庭审查明的事实看，租赁场地在停水停电时，建筑器械租赁处将涉案房屋租赁给了案外人，故原告的租金损失应由鑫汇源租赁中心赔偿。《价格评估报告》认定原告的租金损失为2545723.73元，但其评估基准时间为2016年6月至2019年12月，而本案查明的停水停电时间为2016年6月23日，恢复供水供电日期为2019年7月29日，故《价格评估报告》的基准时间有误，应予按比例调整。原告主张损失计算至2019年9月30日，较为合理，因恢复供水供电后，应给予一定时间让原告对房屋进行整修及寻找承租人。故本院确认《价格评估报告》多计算了3.77个月的租金损失，原告的租金损失应为2322529元（2545723.73元-2545723.73元÷43个月×3.77个月）。鑫汇源租赁中心在庭审中提出评估公司比照对象的房屋土地使用性质不同，房屋新旧程度不同，房屋结构不同等，均不构成房租存在巨大差异的理由，因以上因素会直接影响房屋的交易价值，却不一定影响房屋的租金价格，承租人注重的是房屋的使用价值，而非交易价值。故鑫汇源租赁中心的以上异议，不影响评估结果。鑫汇源租赁中心还主张租金应扣除税费，本院认为，税费应由当事人依法向国家缴纳，并不能影响违约责任的承担。如原告取得收入后没有依法缴税，任何人均可向税务部门举报。不能因原告需缴纳税费而减轻鑫汇源租赁中心的违约责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、青岛鑫汇源租赁服务中心于本判决生效之日起10日内赔偿青岛银海旅行社福州路建筑器械租赁处和青岛银海旅行社租金损失2322529元； 二、驳回青岛银海旅行社福州路建筑器械租赁处和青岛银海旅行社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46130元，申请费5000元，合计51130元，由青岛银海旅行社福州路建筑器械租赁处和青岛银海旅行社共同负担24337元，青岛鑫汇源租赁服务中心负担26793元。评估费100000元，由青岛银海旅行社福州路建筑器械租赁处和青岛银海旅行社共同负担52758元，青岛鑫汇源租赁服务中心负担47242元。评估人员出庭费用2000元，由青岛鑫汇源租赁服务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曹恩华 人民陪审员  徐伟胜 人民陪审员  靳平喜 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  刘晗晗