广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1550号上诉人（原审原告）：佛山市高明汇恒货物运输有限公司，住所地广东省佛山市高明区**************，统一社会信用代码914**********759XY。法定代表人：蔡卫颛，经理。委托诉讼代理人：黄雪芬，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志玲，广东共明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杜伟初，男，汉族，住广东省佛山市高明区*****************，公民身份号码440************710。委托诉讼代理人：杜伟坚，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文琪，广东佛明律师事务所律师助理。上诉人佛山市高明汇恒货物运输有限公司（以下简称汇恒公司）因与上诉人杜伟初土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇恒公司上诉请求：1.改判一审判决第三项为杜伟初应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿汇恒公司195961元；2.本案二审诉讼费由杜伟初承担。事实和理由:一审判决认定汇恒公司对于合同无效存在过错并承担50%的责任是错误的。1.汇恒公司从签订和至后来政府要求复耕复绿，杜伟初都一直承诺案涉土地可以交由汇恒公司使用，而杜伟初在签订合同前是清楚知道汇恒公司租用土地的用途，且杜伟初在政府部门工作，基于对杜伟初的信任，汇恒公司才签订案涉合同并进行资金投入，汇恒公司对合同无效没有错过。2.杜伟初出租给汇恒公司的面积是13亩，经评估，汇恒公司投入195961元，一审判决认定汇恒公司的损失为155957.32元与实际投入不符。杜伟初上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判杜伟初无需向汇恒公司退还租金；2.撤销一审判决第三项，改判杜伟初无需向汇恒公司赔偿；3.本案诉讼费用由汇恒公司承担。事实和理由：一、截止2019年12月2日，汇恒公司仍未将案涉租赁物交还杜伟初，相应的使用费应当予以扣减，杜伟初无需退还。1.2019年5月25日至6月1日，杜伟初对案涉土地进行复绿，复绿完毕后，杜伟初已将案涉场地交还汇恒公司使用。虽然汇恒公司抗辩复绿后场地无法作为停车场使用，但即使场地没有铺石渣，是泥地，也不会影响其停车的经营用途。故一审法院直接认定汇恒公司正常使用案涉土地经营停车场至2019年5月25日是没有依据的。2.至今为止，汇恒公司仍没有将案涉土地交还给杜伟初，没有办理任何交接手续，且汇恒公司仍一直在收取吴某的租金。因此，暂计至2019年11月底，按照一审法院计算汇恒公司使用7067平方米使用费的方式，应为134485元（1.73×7067×11=134485），已经超过112800元。3.杜伟初已向汇恒公司退还24000元，一审法院并没有予以扣减。4.一审法院以双方约定的标准每平方米1.73元/月的标准计算案外人吴某占用土地的使用费没有依据，应当按照汇恒公司实际收取的租金每月2000元计算。案涉合同无效，因该合同取得的财产应予以返还。汇恒公司向吴某收取的租金自然属于无效合同而取得的财产，应予以返还。按照一审法院计至2019年11月底，应为22000元。二、一审法院认为汇恒公司为案涉土地进行平整铺石渣等投入为155957.32元没有事实依据。一审法院作为认定的依据是评估机构作出的评估报告。首先，《评估报告书》中在“投入价值评估明细表”上，围栏、水泥路、洗车池项目的数量，并没有列明数据得出的依据。报告书中陈述“对于其他数据，以我公司评估人员现场丈量的数据为依据，如对数据有异议，则需聘请具有测量资质的公司进行现场测量，评估报告根据测量结果作相应修改”，由此可见，佛山市**价格鉴证房地产评估有限公司并没有测量资质。而上述“数量”恰恰是测量数据。其次，案涉土地已复绿，水泥路、洗车池已不存在，评估公司不可能从现场测量得出上述项目的数量。最后，汇恒公司投入的鉴定，明显需要先测量，再进行价格鉴定。而佛山市**价格鉴证房地产有限公司并没有测量资质，在没有进行测量鉴定前直接进行结构鉴定，明显不合理。故《评估报告书》不能作为确定汇恒公司投入的依据。三、杜伟初对合同无效并没有过错，即使有过错，汇恒公司应当承担主要责任。1.双方签订合同时，杜伟初并不知道汇恒公司租用土地是为了开办企业，从常理上看，杜伟初作为出租方，并不需要过多关注承租方租赁土地的用途。2.即使杜伟初知道汇恒公司租赁土地是为了开办企业，案涉土地是农用地，只要汇恒公司办理相关的报批手续，是有可能变更为建设用地，用作非农业建设的。根据《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占地补平衡的意见》，汇恒公司要作非农建设，必须依法向政府部门申请，按照耕地占补平衡机制，获得建设用地指标，并按照规定足额缴纳耕地开垦费。汇恒公司一直清楚知道上述机制，但汇恒公司不愿意支付耕地开垦费，反而要求杜伟初申请指标、缴纳相关费用。根据案涉合同第四条第2款的约定，杜伟初一直不同意汇恒公司的要求。3.汇恒公司进行停车场建设时没有向政府部门报批，是造成其投入损失的直接原因。若其事前向政府部门申请建设，完全可以发现土地不能用于非农建设，就不会产生场地投入的损失。汇恒公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除汇恒公司、杜伟初签订的《土地租赁合同》；2.判令杜伟初退还汇恒公司2019年6月至2019年12月租金41800元；3.判令杜伟初赔偿汇恒公司损失251812元；4.判令杜伟初赔偿汇恒公司复绿期间的损失150000元；5.判令杜伟初赔偿汇恒公司可得利益损失200000元；6.本案受理费由杜伟初承担。一审法院查明：2006年7月26日，杜伟初与佛山市高明区******委会四队签订合同，约定杜伟初承租该队的“**凼”（土名）土地13亩至2036年12月31日。2017年11月8日，汇恒公司、杜伟初签订《土地租赁合同》一份，约定汇恒公司从2018年1月1日开始租赁上述土地(含地上楼房和仓库各一座)至2036年12月31日；租金每三年按照10%递增，2018年至2020年，每年租金为180000元（折合1.73元/㎡/月）；租赁期间，出租方允许承租方在租赁土地上开办企业等项目，但需符合国家环保、安全等要求。合同签订后，汇恒公司投入155957.32元对部分土地进行了平整，进而修路、修水池，后以该地址作为营业地设立运输公司，经营停车场业务，占地面积为7067㎡。另外，汇恒公司与覃某、吴某签订临时租赁合同，将剩余土地中的1400㎡和200㎡分租给两人经营汽车维修厂和轮胎店。2018年，汇恒公司向杜伟初支付了当年租金180000元。2018年12月28日，汇恒公司、杜伟初签订协议书，确定:1.因覃赵师承租的土地1400㎡无法正常使用交回杜伟初处理，杜伟初赔偿覃赵师损失40000元、支付拆除违章建筑费用2500元；2.2018年期间汇恒公司为杜伟初支付或者杜伟初使用案涉土地、房屋应支付的费用合计20000元，上述两项合计62500元抵顶2019年的租金。2019年，汇恒公司实际向杜伟初支付了租金50300元，加上抵顶的62500元，合共已支付112800元。2019年3月27日，佛山市高明区国土城建和水务局向汇恒公司的代表蔡某发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，认为其在案涉土地上建设停车场的行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，责令立即停止上述违法行为，听候处理。同日，**镇国土城建和水务局向蔡某发出通知，要求其于2019年4月20日前对违法使用的土地8亩自行拆除违章建筑物并进行复耕复绿。2019年5月25日至2019年6月1日，杜伟初对案涉土地进行复绿。汇恒公司认为杜伟初没有按照补充协议的约定将案涉土地恢复原貌致其无法正常使用，故在杜伟初复绿完成后没有再使用该停车场，但吴某转租经营的轮胎店仍然在营业。查，案涉的土地13亩（约8667㎡）经佛山市高明区**镇国土城建和水务局核查回复，土地总体规划为水田，没有合法用地批文及用地手续。另外，经一审法院释明，汇恒公司主张即便合同无效，其请求杜伟初返还租金、赔偿损失等请求不变；而杜伟初针对土地返还等问题在本案中暂不提出独立诉请。一审法院认为，本案为农村土地租赁合同纠纷，案件审理的焦点问题是合同的效力及汇恒公司请求的各项赔偿是否合法有理。针对租赁合同的效力问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，汇恒公司、杜伟初双方签订的租赁合同，所涉及的土地为水田，即为农用地。依照土地管理法的有关规定，农民集体所有的农用地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而汇恒公司、杜伟初双方签订合同当时，双方就明确知悉汇恒公司租用土地是为了开办企业，并非用于农业用途，故双方签订的租赁合同，无效；而汇恒公司、杜伟初双方对于合同的无效均有过错。关于汇恒公司请求赔偿的各项损失是否合法有理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汇恒公司请求杜伟初退还2019年6月到12月的租金41800元。一审法院认为，2019年汇恒公司正常使用案涉土地7067㎡经营停车场至2019年5月25日，按照双方约定的租金水平计算其应付使用费为59091.90元（1.73元/㎡/月*7067㎡*4+1.73元/㎡/月*7067㎡/30*25）；而汇恒公司转租给吴某经营轮胎店的200㎡土地则使用至今。由于汇恒公司、杜伟初均同意不再履行合同，一审法院考虑案件的实际情况将吴某轮胎店占用的土地使用期计算至2019年11月底，按照双方约定的1.73元/㎡/月标准，该200㎡的土地2019年1月至11月的使用费应为3806元（1.73元/㎡/月*200㎡*11）。上述两项合计62897.90元，为汇恒公司应支付的2019年土地使用费，相较汇恒公司已经支付的112800元，多出49902.10元，杜伟初应予以返还。现汇恒公司请求杜伟初返还租金41800元没有超出杜伟初应返还范畴，一审法院对其请求予以支持。汇恒公司请求杜伟初全额赔偿其投入损失251812元，一审法院认为汇恒公司的投入损失应以一审法院确定的155957.32元为准；由于汇恒公司、杜伟初双方对合同无效均负有过错，故该投入损失应由双方共同承担，即杜伟初赔偿汇恒公司投入的一半77978.66元。汇恒公司请求杜伟初赔偿其复耕复绿期间的损失150000元，一审法院认为汇恒公司据以提出该请求的租赁合同及其补充协议均无效，且汇恒公司未举证证明其实际损失，故一审法院对其请求不予支持。汇恒公司请求杜伟初赔偿租赁合同可得利益200000元，一审法院认为无效合同自始无效，不存在可得利益预期，故对汇恒公司的该项请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汇恒公司与杜伟初于2017年11月8日签订的《土地租赁合同》及《土地租用合同补充协议》无效；二、杜伟初应于判决发生法律效力之日起十日内退还41800元给汇恒公司；三、杜伟初应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿77978.66元给汇恒公司；四、驳回汇恒公司的其他诉讼请求。未按照判决指定之期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15447元，减半收取7723.50元，财产保全费2020元，评估费3000元，合计12743.50元，由汇恒公司承担8548元，由杜伟初承担4195.50元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，汇恒公司在起诉状中确认杜伟初已向其返还使用费24000元。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.双方对案涉合同无效是否存在过错；2.杜伟初应否向汇恒公司退还使用费、赔偿损失及具体数额。首先，关于双方对案涉合同无效是否存在过错的问题。农民集体所有的农用地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案中，案涉土地为农用地，案涉合同约定“出租方允许承租方在租赁土地上开办企业等项目”，且在签订合同时案涉土地上早已建有楼房和仓库，汇恒公司在承租案涉土地后亦用于非农用途，故双方签订的案涉合同因违反法律的强制性规定而无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。同时，基于上述可知，双方在签订合同时是明确知悉汇恒公司租用案涉土地是用于开办企业，而非用于农业用途，且汇恒公司作为承租方负有谨慎注意的义务，杜伟初作为出租方亦负有提供适格租赁物的义务，故双方对于合同无效均有过错，且过错相当，汇恒公司、杜伟初各自主张其对案涉合同无效不承担责任缺乏依据，本院不予支持。其次，关于杜伟初应否向汇恒公司退还使用费、赔偿损失及具体数额的问题。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，汇恒公司起诉请求杜伟初退还2019年6月到12月的使用费41800元。对此，本院认为，根据已查明的事实可知，杜伟初于2019年5月25日至2019年6月1日期间对案涉土地进行复绿。杜伟初虽主张在其复绿完毕后已将案涉土地交还给汇恒公司使用，且至今仍在使用中，但其未能提供充分、有效的证据证明，且案涉土地进行复耕、复绿后，即不再用于非农建设，其该主张与政府部门要求复耕复绿相背离，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。故一审法院据此认定汇恒公司于2019年正常使用案涉土地中的7076㎡经营停车场至2019年5月25日符合事实和法律依据，本院予以维持。根据双方约定的租金标准，汇恒公司应支付该7076㎡于上述期间的使用费为59091.90元。又因汇恒公司将案涉租赁土地中的200㎡转租给了案外人吴某经营轮胎店，一审法院根据本案的实际情况认定该200㎡土地的使用期计算至2019年11月底，并认定按照双方约定的1.73元/㎡/月计算该200㎡土地于2019年1月至11月的使用费为3806元合理有据，本院予以维持。综上，汇恒公司应支付2019年土地使用费为62897.90元，其已支付112800元，故杜伟初应返还多出的49902.10元。又因汇恒公司在起诉状中明确自认杜伟初已经返还了使用费24000元，故该笔费用应予以扣减。扣减后，杜伟初仍应向汇恒公司返还使用费25902.10元，一审法院对此认定有误，本院迳予纠正。杜伟初还上诉主张案外人吴某租用的200㎡土地的使用费应按照汇恒公司实际收取吴某每月租金2000元的标准计算，对此，本院认为，根据合同相对性原则，本案系杜伟初与汇恒公司就其双方签订的《土地租赁合同》而引发的纠纷，汇恒公司与吴某之间的租赁关系为另一法律关系，其该主张缺乏依据，本院不予支持。关于汇恒公司主张杜伟初赔偿损失的问题。一审法院根据汇恒公司的申请，依法委托了有鉴定资质的佛山市**价格鉴证房地产评估有限公司对汇恒公司承租案涉土地后投入的价值进行评估，并出具了鉴定报告，鉴定结果为案涉土地上汇恒公司的投入价值为195961元。因案涉土地在出租时已建有楼房和仓库，该部分无需铺石渣，而评估报告中也注明场地铺石渣是以合同约定的土地面积13亩为准，而非实际铺石渣的面积，结合政府部门向蔡某发出的复耕复绿通知显示，需要复绿的面积为8亩，一审法院据此认定汇恒公司为案涉土地进行平整铺石渣等的总投入为155957.32元并无不当，本院予以维持。杜伟初虽对该鉴定结论有异议，但没有提供证据充分、有效的证据予以反驳，故其主张不能以该鉴定结论为判定依据缺乏依据，本院不予支持。基于上述可知，双方对案涉合同无效均有过错，根据上述法律规定，一审法院认定杜伟初应向汇恒公司赔偿损失77978.66元符合事实和法律规定，本院予以支持。综上所述，一审判决对部分事实处理不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市高明区人民法院作出的（2019）粤0608民初2453号民事判决第四项；二、维持广东省佛山市高明区人民法院作出的（2019）粤0608民初2453号民事判决第一项、第三项；三、变更广东省佛山市高明区人民法院作出的（2019）粤0608民初2453号民事判决第二项为：杜伟初应于本判决发生法律效力之日起十日内退还25902.10元给佛山市高明汇恒货物运输有限公司；四、驳回佛山市高明汇恒货物运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15447元，减半收取7723.50元，财产保全费2020元，评估费3000元，合计12743.50元，由佛山市高明汇恒货物运输有限公司负担10686.66元，杜伟初负担2056.84元；二审案件受理费5355.22元，由佛山市高明汇恒货物运输有限公司负担3199.76元，由杜伟初负担2155.46元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽