贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初980号 原告：叶玲子，女，汉族，1989年11月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王樱，女，汉族，1966年2月27日出生，贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴慢慢，系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205201811069398。 原告叶玲子与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告叶玲子的委托诉讼代理人王樱、被告碧阳置业的委托诉讼代理人吴慢慢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶玲子向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款439840.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年6月30日起计算2018年12月3日暂计50933.47元；二、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2015年1月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约订，被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。被告应在2015年6月30日后90日告知原告申请登记，2018年12月3日才告知原告，一共逾期1158天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，房屋作为不动产，房产证是证明房屋产权的唯一合法证明，没有产权证，则购买的房屋不受法律保护不能依法继承、转卖、抵押，致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，申请人特要求增加贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，申请人特依据《民事诉讼法》第一百二十六之规定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告碧阳置业辩称：一、请求将本系列案合同约定的办证违约金计算标准及交房违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。事实及理由：一、关于逾期交房违约金问题。答辩人认为：首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之日次日起作为计算交房违约金的起始时间，截止时间以被答辩人提供的收楼确认单的日期为准，若被答辩人是在公告交房后才接房的，截止日期应以答辩人提供的公告日期为准；其次，交房违约金的计算标准：根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定且对要求以租金计算的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五（0.0025%）的认定予以肯定，因此，请求法庭参考省高院裁定对交房违约金计算标准进行适当下调。基数以被答辩人提供的购房发票金额为准；再次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但被答辩人实际收房时也没有交清上述资料，故逾期交房责任在于被答辩人。同时，对于提出再次计算利息的，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。最后，根据民法总则对诉讼时效的规定，超过诉讼时效部分的违约金依法不应得到支持。其中吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银、李平主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。依法应当驳回其诉讼请求。 二、关于各项开户费、交易费及计息问题。 被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。被答辩人主张的交易费是主见部门收取，答辩人只是代收代缴，被答辩人的该主张没有法律及事实依据。 三、关于被答辩人主张逾期办证问题。 答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：（1）根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。（2）根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算。（3）关于办证流程：两证合一之前，答辩人就开发楼幢向住建部门申请商品房登记备案证明，住建部门出具商品房登记备案证明后就可向不动产登记机关申请办理产权证，之后的程序是由业主提供纳税凭证和出具办证委托。也即是说在两证合一之前，商品房的初始登记指的是商品房登记备案证明；两证合一后，不动产登记机关出具《商品房首次登记意见》后方可办理产权证。无论是之前还是之后，都要由业主出具委托和完成纳税，由住建部门审核交易后将交易信息提供给不动产登记部门（两证合一后）。由于本案被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，13、14、28号楼，具备办证条件后，答辩人于2018年11月18日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知。7-12、21-26号楼，在具备办证条件后，2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月16日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。同时《商品房买卖合同》及补充协议没有限定答辩人关于商品房办理产权证的通知方式，但买受人对办理产权证负有注意义务，房屋已交付买受人，答辩人可以通过媒体公告、幕墙通知、电话、短信、律师函等合理方式通知买受人办理产权证，这些通知方式并不违反法律的规定和合同约定，均有效。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。由于在张贴办证通知后部分被答辩人未提交资料，答辩人又于2019年3月8日通过短信通知被答辩人穆元华、向程芬、徐瑶、徐兰、刘建、胡荣碧、徐源、龙娟、叶玲子提交资料办证，经过张贴办证通知和发送短信等多次通知后被答辩人穆元华、向程芬、刘建、胡荣碧至今依然没有向答辩人提交办证资料。被答辩人谢明、向永会、刘娅娟、吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银居住的1-3号楼，答辩人先于2019年9月24日短信通知被答辩人提交办证资料，但被答辩人吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银并未提交，又答辩人又于2020年1月3日和1月13日两次短信通知被答辩人吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银提交办证资料，吴弟勇、张海燕直到2020年4月15日才提交资料和出具委托书，被答辩人刘辉、武三银直到2020年3月31日才提交资料和出具委托书。被答辩人不提交资料和出具委托书，答辩人无法为其办证，通知之后不提交资料的责任不在于答辩人。就本案而言，由于被答辩人没有提交办证资料及委托书，办证时间尚未起算。其次，若法院认定以实际交房后360日办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止，即13、14、28号楼计算到2018年11月18日止，7-12、21-26号楼计算到2018年1月15日止，1-3号楼计算到2019年9月24日止。被答辩人徐超居住的4号楼，因疫情期间属于不可抗力，在计算其逾期办证违约金时应当扣减疫情期间的违约责任以及超过诉讼时效的部分。同时，双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从被答辩人的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金金额，公平解决违约贵任问题。6、在当前企经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全任当事人约定过高的违约金，并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识和裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，其中遵义市两级法违约金计算标准进行符合实际的调减，准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我高二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷越演越烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 本院经审理认定事实如下：2015年1月5日，原告叶玲子作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为23-1-17-1，建筑面积137.45平方米，套内建筑面积113.97平方米，总房款439840.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，叶玲子按合同约定向被告支付完毕购房款439840.00元，被告于2015年6月17日将房屋交付给原告。2016年10月24日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ16第41号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年1月15日，被告在案涉楼幢通知，通知业主（包括原告）于2018年6月30日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2018年3月16日，被告在报社通过登报形式再次通知业主（含原告）于15日内到被告相关部门提交办证资料。2018年12月3日为原告办理了案涉不动产权证，载明权利人叶玲子，专有建筑面积113.97㎡，分摊建筑面积：23.93㎡，此外还载明其他事项。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的证据：商品房买卖合同、购房发票、完税证明、交房确认书、不动产权证书，被告提交：商品房备案证明书、情况说明、图片、报纸等各项证据为证。以上证据经举证、质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。对双方和争议的焦点，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。故计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2015年6月17日，在合同约定的交房期限内交房。则计算违约金的时间为2016年6月12日起，截止时间因双方签订的补充协议约定：“提交产权过户相关手续”，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2018年12月3日为原告办理涉案房屋的不动产权证，案涉商品房不动产证书已交付原告。违约金计算时间应从2016年6月12日起至2018年12月3日，又被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月8日向本院起诉主张相关诉讼权利，按三年诉讼时效的规定，在2017年1月8日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年1月8日之后的部分，未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，本院予以部分支持。因此，本案计算被告应承担违约金的时间为2017年1月8日起至2018年12月3日，共计694日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为30,524.90元（439,840.00元×0.01%×694=30,524.90元）。原告主张50,933.47元，超过部分，本院不予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，本院不予以采纳。对被告的该主张及其他抗辩理由不能成立，本院也不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶玲子支付逾期办证违约金30,524.90元； 二、驳回原告叶玲子的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费537.00元，由原告叶玲子负担237.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担300.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月七日 书记员 张朕一