广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初2659号原告：梁丽雪，女，汉族，1984年2月19日出生，住广东省江门市新会区会城×号×，公民身份号码440************320。被告：江门市振鸿经贸发展有限公司，住所地广东省江门市***********，统一社会信用代码914***********944C。法定代表人：聂亚煦，总经理。委托诉讼代理人：唐宇峰，该公司员工。委托诉讼代理人：李银盛，该公司员工。原告梁丽雪与被告江门市振鸿经贸发展有限公司（下称振鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告梁丽雪及被告振鸿公司的委托诉讼代理人唐宇峰、李银盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁丽雪向本院提出诉讼请求：1.被告退还全部定金和房款合计玖万伍仟元整（小写￥95000元）给原告。2.被告支付占有原告财产利息捌仟贰佰陆拾伍元整（小写￥8265元）（以95000元为基数，从2019年4月24日起至今，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至全部款项还清之日止）。3.被告支付双倍违约赔偿金合计拾玖万元整（小写￥190000元）（以95000元为基数）给原告。4.被告向原告道歉。5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2019年4月24日支付被告定金壹万元整（小写￥10000元）购买江门市****************物业（该物业所属房地产项目名称为：滨河四季5#楼）并签订《滨河四季商品房认购协议书》（下称协议书），协议书商定总价格为人民币叁拾柒万捌仟捌佰元整（小写￥378800元）。后续原告在2019年5月9日和2019年5月10日分别支付被告肆万元（小写￥40000元）和肆万伍仟元（小写￥45000元）房款。根据协议书内容，贷款金额为拾捌万捌仟元（小写￥188000元），首期款金额为拾捌万捌仟捌佰元（小写￥188800元），那么通过计算，首期款应该还需要支付玖万叁仟捌佰元（小写￥93800元），但收到的告知函只提及已付金额为伍万元（小写￥50000元），还应付金额为拾叁万捌仟捌佰元（小写￥138800元）,明显与还需要支付的金额93800元不一致。按照协议书第二点付款相关约定第4条里明确写了“若乙方选择按揭付款的，应在签订本认购协议书七日内向甲方支付该物业的首期款（含定金）”，那么七日内即应在5月1日前支付首期款，但原告在5月9日支付被告肆万元（小写￥40000元）房款时，被告接受并开具收款证明，被告在接纳原告支付的房款后并未重新进行明确其余房款的交付时间。接着，原告在5月10日支付被告肆万伍仟元（小写￥45000元）房款时，被告并未开具任何收款证明，也没有把房款退回。直到2019年8月8日被告（销售代表人）致电原告说已付款项均可开具发票，于是2019年8月14日原告与被告（销售代表人）约定将在2019年8月17日到现场交付余下的首付款并要求同时拿取发票。到2019年8月17日当天原告按约定到达售房部现场并致电被告（销售代表人），该销售代表人表示其当天在中山未能接待，让原告找在场的其他销售人员进行付款和办理相关购房手续即可。但现场来了一位自称被告代表的姓陈律师，陈律师却告知原告此房屋不再销售给原告并没收原告已支付的款项，原因为超出付首期款协议时间，并表示要优先销售给全款付款的客户。2019年8月17日陈律师告知原告此房屋不再销售给原告后，原告询问该房屋是否已经卖给其他客户，陈律师表示没有。当原告疑惑为何不能卖给自己时，陈律师表示原告为贷款客户，诚信也有问题已经没有可信性并会卖给全款客户。陈律师同时威胁说道，公司是合法的，告上法庭会让原告承担巨额诉讼费、律师费和其他追讨费用。在此过程，原告充满疑惑的同时深受到了侮辱和威胁。被告以欺骗顾客的手段隐性收取房款和采取强迫的方式不予退回款项，无一不显示出霸权主义和无视国家法律的姿态。被告行为已严重违背了合约精神和国家相关法律法规。根据《中华人民共和国合同法》，被告订立的《滨河四季商品房认购协议书》存在多处不明确、瞒骗、失公平、违法行为和自相矛盾的地方，要求被告退还全部定金和房款。被告为了既能把房产卖给全款支付的客户又能占有原告的金钱，实现利益最大化而违反协议书，罔顾法纪，最终导致原告不能购买该单元，致使原告遭受经济和精神上的损失，要求被告赔偿双倍的已付房款。原告向本院提交证据有：1.滨河四季商品房认购协议书（编号为0000235）；2.收款收据编号为NO.1824689；3.告知函；4.银行转账凭证；5.通话记录截图两张。被告振鸿公司辩称，一、案件基本事实：l.原告于2019年4月24日认购了由被告开发建设的江门市蓬江区********（滨河四季5#楼）1015室，签署了《滨河四季商品房认购协议书》及根据认购书约定支付了定金伍万元整。2.根据认购书约定，原告选择按揭支付部分房款，原告须按照认购书约定在签订认购书7日内即2019年5月1日前付清首期款188800元及一个月内办理网签和其余房款的按揭手续，但原告经被告多次催促后表示其暂无能力支付房款，不能按认购书的约定付清房款，原告已然违约。经原告书面申请并承诺于2019年5月18日前付清房款，被告同意了原告的延期付款要求，但原告也未在其申请延期并承诺的时间内支付房款并办理相关手续。3.被告于原告再次违约后于2019年5月29日向原告发送书面告知函，但原告并未有任何回应并仍未履行认购书及其延期付款申请书之责任。被告本着负责的态度和诚意又多次联系原告，要求原告履行协议，并于2019年7月24日再次向原告发送书面告知函。但原告仍然不予理睬。4.由于原告无视其应承担的责任多次违约，被告按照原告签署的认购书约定执行，原告支付的定金伍万元整不予退还，原告认购的商品房1015室被告于2019年9月3日另行放出销售，并于2019年9月3日网签。二、关于对原告起诉书中列举事项的答辩：1.被告销售的项目为商业项目非住宅，被告委托江门市卓世科技有限公司（下称卓世公司）渠道销售，并在售楼部有相关合作协议公告公示，原告在起诉状提到的其除了定金另额外支付的肆万伍仟元（小写￥45000元）是原告与卓世公司的相关协议及账务。在原告违约后该房屋未成交，卓世公司已按其与原告的相关约定，于2019年8月22日将该款项45000元退还给原告。被告仅仅收到原告支付的定金（该定金还是延期支付的）。2.原告在起诉书中确认己知道需要在5月1日支付首期款，而原告在5月9日才将定金的一部分支付，原告已经违约。原告并未按照认购书的约定支付首期款及违约金，原告违约后以需要被告再次明确交钱的时间作为理由毫无合理性，而且原告根本无视被告给原告的通知及电话，原告直接拖延到了8月份。按照认购书的约定，原告早因为其违约而被解除购房条件。3.原告多次违约并像其在起诉状中说明的，要求开具已支付定金的发票才交剩下的钱，要求开具发票才网签等所谓的“合理性”。被告多次给原告解释，商品房合同发票需要网签合同后有合同编号才可以开具，被告已经给原告开具收据，其按照认购书履行后在办理了商品房买卖合同网签后都会马上开具，原告使用这些所谓的手段来掩盖其无法履行认购书责任和违约行为。并且原告还利用被告多次给予其宽限付款时间、在原告违约的情况下还与其保持联系并没有立即与其解约的善意，无限期的拖延。4.被告开发建设的该项目为预售商品房，交楼时间合同约定为2020年3月，原告在被告告知其相关利害关系后（网签后需要备案、不动产抵押登记、消防验收、测绘、确权等，整栋楼才可以交付使用）。原告采用这种方式拖延办理网签，拖延办理按揭手续，已经严重影响了被告整个项目的进度（因为如果有一套房屋仅是处于网签状态，整栋楼整个项目后续手续全部不能办理），如需注销还需要买卖双方一起去办理，如一方不配合需诉至法院才能解除。原告仅就支付首期款和网签商品房买卖合同事项就已经违约拖延了4个月有余，离整个项目交付仅剩几个月时间。试想如果被告在原告已经严重违约的情况下还去答应原告不合理的要求，如果原告在其中任何一个环节不配合，例如按揭不通过，原告无法支付全款，无房款无法备案，不配合缴纳契税等，那被告整个项目将受到严重损失，而且会严重损害其他业主的权益。目前因为新冠肺炎疫情已经造成了整个项目延期，如若在疫情之前还出现其他情况将影响到整个项目进度，势必造成严重后果。综上所述，被告在销售该商业项目时，严格按照相关法律及行政规定办理各项手续，并无原告所谓的一房多卖等情况。原告未履行法律及合同义务，原告违约后，被告有权按照相关法律法规以及认购书约定处理，立即与原告解约。被告在原告违约后还尽责任的尽量挽回，多次通过各种渠道和发书面文件与其沟通，但原告却不将自身真实情况及想法告知被告，反而利用被告的好意，妄图通过拖延等各种手段造成被告项目进度出现问题，以达到其可以不负任何违约责任就解除其签署的合同文件的目的。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，被告无任何过错，请人民法院依法驳回原告的全部诉求。被告向本院提交证据有：1.延期付款申请书；2.告知函及邮寄告知函的顺丰速运电子存根、顺丰电子发票-运单明细；3.团购优惠确认函；4.2019年5月10日收款收据（编号：597513）；5.中国建设银行网上银行电子回执；6.滨河四季商品房认购协议书（2019年9月3日签订）；7.商品房买卖合同（预售）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月24日，原告（认购方）与被告（销售方）签订《滨河四季商品房认购协议书》，约定：原告向被告购买江门市*************1**物业，总价款为376800元；在签订本协议同时，原告应向被告支付购房定金50000元；选择按揭付款的，原告应在签订协议七日内向被告支付首期款（含定金）188800元，余款188000元以按揭贷款方式支付；原告应在付清首期款后一个月内签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》等全部附件，及时向银行提供资料并完成按揭手续；原告逾期付款视为违约，逾期30日或以上被告有权解除合同、将物业重新出售并没收原告所交定金，等等内容。同日，原告向被告出具《延期付款申请书》，内容为：本人应按合同约定于2019年5月1日前支付购房款233800元，现由于资金周转原因，不能按合同约定支付上述款项，申请先行支付房款10000元，余款223800元在2019年5月18前付清。其中房款85000元于2019年5月9日前付清。若未按时付清，被告有权解除认购协议书。被告在庭审时确认其员工在该申请书上书写“同意”并签名的效力及于被告。签订认购协议书当日，原告向被告支付10000元。2019年5月9日，原告向被告转账支付40000元，备注用途为“梁丽雪江门滨河四季1015室购房款”。同月10日，原告向卓世公司转账支付45000元，备注用途为“梁丽雪江门滨河四季1015室购房款”。2019年5月29日、7月24日，被告先后向原告发出《告知函》两份，内容均一致，称原告已交纳定金50000元，应于2019年5月18前付清房款138800元；原告未按约定支付房款及签订《商品房买卖合同》，已违约，被告将根据法律法规及双方协议约定另行处理涉案房屋，定金不予退还；原告如有异议，可于5个工作日内与被告联系。庭审时，原告承认收到5月的告知函，未收到7月的告知函。2019年8月22日，卓世公司向原告转账支付45000元，备注用途为“因梁丽雪未按约定购买，其不再享受本公司代理物业优惠折扣，现将其服务费退还”。2019年9月3日，被告将涉案房屋另行出售，并与案外人签订《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《滨河四季商品房认购协议书》及由原告出具经被告同意的《延期付款申请书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。一、被告应否退回定金及购房款并支付利息的问题。首先，关于原告向被告支付50000元的性质问题，原告主张其中定金为1000元，购房款为49000元，被告则辩称该款项全部为定金。本院认为，《滨河四季商品房认购协议书》第二条明确约定购房定金为50000元，无证据显示此后原、被告双方有就变更定金的金额进行过约定，且2019年5月9日收款收据中载明收到定金40000元，5月29日告知函中称原告交纳了定金50000元，原告对上述两份由被告出具的书面资料中提及的定金数额并未提出过异议。至于原告转账时备注款项用途，属于原告单方意思表示，不能以此确认款项性质。故本院确认原告支付给被告的50000元为购买涉案房屋的定金。其次，原告是否存在违约行为。原告出具的《延期付款申请书》经被告同意，应视为双方对购房款的支付时间进行了变更约定。但原告未依约于2019年5月18日前付清223800元，且在收到被告于5月29日发出的催款函件后仍未支付。原告称一直与被告协商开具45000元发票事宜，未提供证据予以证明，且被告是否开具发票，并非原告拒绝按双方约定支付购房款的合法理由。原告称与被告工作人员陈永斌约定于2019年8月17日现场交付首期款，但原告提交的通话记录既不能确定该电话号码是陈永斌的，亦无法证明双方的通话内容。故原告逾期付款的行为已构成违约，应承担相应违约责任。再次，被告是否享有合同解除权。根据《滨河四季商品房认购协议书》第三条第1点约定，原告逾期付款30日或以上，被告有权解除合同、将物业重新出售并没收原告所交定金。被告先后于2019年5月、7月向原告发出催款告知函，虽然原告否认收到第二份函件，但《滨河四季商品房认购协议书》第三条第5点对送达地址有明确约定，被告按认购书中记载之原告地址向其邮寄告知函，应视为有效送达。据此，原告未按申请书约定于2019年5月18日前支付首期款，逾期付款已超过30日，且经被告催告后仍未支付，合同约定的解除条件已成就，被告有权主张解除合同，并按照合同约定没收原告交纳的定金50000元。最后，关于原告向卓世公司支付的45000元。虽然被告在答辩状中承认与卓世公司合作，但卓世公司与被告是两个独立的民事主体，无证据显示被告委托卓世公司代其收取购房款。且无论该款项是团购优惠服务费抑或可用于抵扣购房款，卓世公司已将款项全额退回给原告，原告再向被告主张退回该款，没有事实依据，本院不予支持。综上，原告诉请被告返还定金和购房款95000元，及支付占有款项期间的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、被告是否存在违约行为。如上所述，因原告逾期支付房款违约在先，故被告依据《滨河四季商品房认购协议书》的约定解除合同并将涉案房屋另行出售，是其对自身权利的合法处分，不存在违约。原告主张被告违约而要求赔偿双倍违约金190000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、被告应否向原告赔礼道歉。赔礼道歉是基于侵权行为而产生的民事责任，其作用在于弥补当事人的精神痛苦。本案中，原告未提供任何证据证明被告的行为对其人格权造成损害，故其要求被告赔礼道歉于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告梁丽雪的全部诉讼请求。本案受理费9550.65元，由原告梁丽雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判长    梁珊人民陪审员李丽贞人民陪审员黄立威二Ο二Ο年五月二十六日法官助理陈怡杏书记员王敏仪