甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书（2020）甘12民终236号上诉人(原审被告)：陇南市华苑房地产开发有限公司；住所地：甘肃省陇南市武都区城关镇钟楼滩长源大厦****。法定代表人：刘某，任公司总经理。被上诉人（原审原告）：袁某，男，汉族，家住康县。上诉人陇南市华苑房地产开发有限公司（以下简称华苑公司）因与被上诉人袁某房屋买卖合同纠纷一案，不服康县人民法院（2019）甘1224民初150号民事判决，向本院提起上诉，本院审理后以（2019）甘12民终484号民事裁定发回重审，康县人民法院重审后作出（2019）甘1224民初999号民事判决，华苑公司不服该判决，再次向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华苑公司上诉请求：1、请求依法撤销康县人民法院作出的（2019）甘1224民初999号民事判决，并依法改判；2、本案一二审诉讼费及其他费用由袁某承担。事实与理由：一、本案的关键证据宣传单并非由华苑公司对外宣传，且即便该宣传单为华苑公司对外的宣传，那么依据情势变更原则，双方也应当变更或解除合同。该宣传单系德阳市华宇房地产有限责任公司康县分公司在2013、2014年开发经营期间对外的一种宣传，邀约人并非华苑公司。因此，该宣传单不能制约华苑公司。退一万步，即便该宣传单制约华苑公司，宣传单上明确写明楼层为19层，2680起火热预定中。但之后因为政府原因将楼层调整为12层，那么邀约的实质性内容已经因不可抗力发生了改变，那么如果坚持仍然按照原邀约内容进行签约，那无疑对华苑公司是不公平的。根据重大情势变更原则，双方应当变更合同或者解除合同。理由：1、德阳市华宇房地产有限责任公司康县分公司在散发宣传单的时候，土地价格为每亩66.6万元，但华苑公司却是以每亩接近120万元的价格竞得土地；2、按照原先19层的设计，对周围邻居的采光造成了影响，华苑公司对外支付了近160万元的采光费，若按照12层的设计，那就不会对邻居的采光构成影响，华苑公司无疑又多支付了160万元；3、房屋修建打桩、修建地基时，是按照19层的设计修建的地基，若按照12层的设计，，地基的处理上会减少很多钱4、楼层减少7层，华苑公司会减少近1500万元的损失。二、华苑公司与袁某之间的行为仅仅构成法律意义上的预约合同，而并非商品房买卖合同。按照《最高人民法院公报》2012年第11期（总第193期）中江苏徐州市泉山区人民法院对张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案可以看出，最高院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条里面的商品房买卖合同的主要内容已经有了基本的认可。该案例中明确提出，判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。而在本案中，双方之间签订的《认购协议》中仅仅有当事人姓名和房屋情况。其他的，包括房屋价款、付款方式、履行期限等都未进行约定。那么，结合法律规定及最高院的指导案例，该协议就只能认定为预约合同,而预约合同仅是协商签约的合同，没有交付房屋的义务。三、袁某尚未履行交房、网签合同的相关手续。截止现在，袁某并未缴纳剩余房款，双方也并未就房屋单价、总价、付款方式达成一致意见。因此，按照合同法合同履行顺序原则，华苑公司没有义务向袁某交付房屋并网签合同。待袁某履行付款手续，办理完交房手续后，华苑公司才有义务向袁某交付房屋。网签合同更是要在华苑公司与袁某将所有条款协商一致后才能签订。因此，袁某主张按期交房及网签合同的要求不能成立，请求二审依法对袁某的诉讼请求予以驳回。袁某答辩如下：一、华苑公司提出的所谓“关键证据，即销售传单”问题。袁某认为，该传单是当时的商品房开发商面向社会发出的邀约邀请，注明房价2680每平米。该传单仅属单方意思表示，就本案而言证明了当时开发商售卖房屋的价格。同时证明了袁某与开发商之间约定的房屋价格的合理性，因为在双方签订的书面定金合同上有明确的价格标注，即2600元每平米，与开发商传单上的价格相差不大，不存在显失公平的可撤销情形，当然双方的约定早已超过一年的除斥期间。就该证据作用本质而言是双方有无房屋价格的约定，就华苑公司与其他购房者之间的诉讼，该证据可能是关键证据，而对袁某，该证据仅起对袁某与开发商之间约定价格的补强作用。因为双方就价格的约定是明确的，不存在约定不明的情形。所以就本案而言，销售传单不是什么关键证据，即使不存在什么销售传单，法院也会依约定价格裁判。二、华苑公司提出的双方仅存在”预约合同关系”的说法。袁某认为，双方存在什么法律关系，在双方做出什么样的法律行为时已经确定了，不是为了达到目的而临时造作。所谓预约合同，是为了将来签订本合同而签订的合同，签约预约合同时，本合同尚未履行。就房屋买卖合同特征而言，交付房屋，给付房款是履行合同的主要内容，是判断合同是否履行的最根本依据。本案该房屋买卖事宜己历经五六年之久，袁某与前后开发商均发生了就买卖房屋的一系列民事法律行为，袁某向华苑公司的负责人交付房款三次，共计130000元不仅仅预约行为，袁某作为交付房款的唯一终极目的是购买房屋，而不是永无休止的预约。按华苑公司意思不交付房屋，就是预约状态，没有书面合同就永远和袁某没有什么法律关系。利用没有书面合同的瑕疵任意损害袁某的合法利益。袁某先后四次付款，就是房款，是履行着合同义务。双方就房屋买卖达成口头约定时已经成立房屋买卖合同关系，并不是什么“预约合同关系”。袁某向华苑公司负责人履行付款义务，依据《合同法》和解释的规定：“虽未签订书面合同，但履行主要义务的，关系成立”。所以华苑公司之说缺乏事实和法律依据。三、华苑公司提出的“华苑公司未交付房屋，和未与袁某网签”问题。按照房屋买卖合同的主要义务，出卖人需交付房屋，买受人需交付房款，双方应依法网签，袁某履行着自己义务，也需和华苑公司网签，但华苑公司不履行合同交付房屋义务，又违背诚信拒绝与袁某按约定价格网签，因此，袁某才诉诸法院请求解决。四、华苑公司提出的"情势变更”原则。情势变动的适用条件，判决书上已经说的很清楚了。袁某补充的是华苑公司所罗列的情势变动是由“土地出让金涨价，楼层的减少，采光损失的赔偿等等造成”，一方面归功于华苑公司就开发项目相关手续的拖延所致，一方面诸如采光本身就是施工过程中应当预料，而且应实际解决的事情。这些均属商业风险范畴。不属情势变更范畴。华苑公司总以自己的过错或自己应履行的义务不履行作为规避责任理由实让袁某不能接受。华苑公司一方面在否认合同成立，自己和袁某没有买卖合同关系，一方面又提出适用“情势变更”的原则变更合同或解除合同。既然没有合同关系，就不需要变更或解除合同。反之既然合同关系成立，所列举的事实能不适用“情势变更”的合同法规定。市场舜息万变，作为商品房开发商，应该预料将要发生的风险。如过适用，那市场交易安全就无法维护。五、民事法律行为，产生民事法律关系和后果。双方关系实质在袁某与商品房开发商设立买卖合同时已经产生，虽不具法定形式，但在合同履行中，双方约定的价格、买卖标的物，面积大小、不断清晰化，袁某向华苑公司负责人交付房款，华苑公司也是不断接受，未提出任何异议。袁某履行了合同主要义务，合同法对这种情形是明确认可的。合同关系是成立的，双方均应全面履行。华苑公司依靠没签订书面合同这个瑕疵编造理由否认买卖合同关系，又适用情势变更的法律规定想达到提高房价的目的是无法实现的。中国的法律是客观事实和法律事实寻求法律的解决，而不是找一些对自己有利的法律，然后按法律制造一些事由进行抵赖。本案华苑公司背信的终极目的是利用今年康县受周边区域房价影响的契机，使用没有书面或网签合同这个空子，获取巨额利润。综上，请求二审法院维持原判，驳回华苑公司无理之诉。袁某一审起诉请求：1、依法判令华苑公司继续履行合同，按期交房；2、依法判令华苑公司按照房地产交易规则网上签订房屋买卖合同；3、本案诉讼费由华苑公司承担。一审经审理查明，“熙城名座”（原养老院）工程项目，原名“德康名座”。2012年5月30日，德阳市华宇康县分公司与政协康县委员会办公室签订书面合同，约定对康县城西养老院旧址改造开发。后德阳市华宇康县分公司向康县国土资源局申请将原养老院1480平方米国有土地使用权出让，用以修建德康名座住宅楼。康县国土资源局收到德阳市华宇康县分公司《关于兴建德康名座建设用地的报告》后，同意将该宗地1480平方米挂牌出让并为此书面请示康县人民政府。2013年4月11日，康县发展和改革局作出康发改发（2013）36号立项批复：原则同意德阳市华宇康县分公司对德康名座住宅楼项目进行修建，修建楼高19层，，地下**总建筑面积15862.2平方米。2014年6月15日，德阳市华宇康县分公司与袁某签订《熙城名座售房定金协议》，双方约定将位于××县约123平米的房屋以每平米2600元的价格卖与袁某，同时约定在房屋买卖合同签订后三日内，袁某支付定金2万元。同日，陇南市华苑公司法定代表人刘某签发授权委托书，委托王正虎为陇南市华苑公司康县项目部负责人，并将康县熙成名座房地产开发项目部一切事务全权委托给王正虎，由王正虎独立核算。同年10月13日，陇南市华苑公司以陇华苑房产字（2014）第14号文件聘任王正虎为康县项目部经理。2015年9月10日，王正虎以陇南市华苑公司康县项目部名义与杨兵、贾永东、侯自平三合伙人签订《康县城关镇熙城名座（原养老院）项目转让协议》，约定将熙城名座工程项目以70万元价款有偿转让给杨兵等三合伙人。2016年9月5日、2017年3月1日、2017年6月13日，杨兵向袁某三次收取售房款3万元、5万元、5万元，共计13万元，并向袁某出具了收据。在杨兵2016年9月5日出具的收据中，填写有“房号：E户九层”字样，并注明“王正虎已收袁某房款贰万元整。2014年6月15日”。售房期间，开发商向社会各界散发“熙城名座”的宣传单，内容为“熙城名座住宅楼是剪力墙结构，总层数十九层，，地下**项目××街原老干所）即城关镇政府后面。熙城名座是您理想的居住场所。2680元起火热预定中……各种优惠政策正在进行……”等，背面是A、B、C、D、E、F、G户型的结构图。2018年11月7日，陇南市华苑公司向康县房产管理所申请办理了商品房预售许可证，许可证载明编号：康房预许字第（2018）01号，售房单位：陇南市华苑公司康县分公司，项目名称：康县养老院棚户区改造项目，房屋坐落：城关西街城关镇政府后（原养老院），楼号1号楼，楼房层数12层，建筑面积10360.02平方米，房屋套数73套。此后，双方在办理购房合同的过程中，对该房屋每平方米的销售价格发生纠纷，袁某遂诉至法院。另查明,2015年12月22日，陇南市华苑公司康县项目部曾对外作出“陇南市华苑房地产开发有限公司关于康县项目部德康名座变更开发经营单位的通知”，指出原德阳市华宇康县分公司因故不再经营其在康县城关镇养老院开发的德康名座项目，该项目于2015年9月10日开发商变更为陇南市华苑公司康县项目部，原德阳市华宇康县分公司法人王正虎同时变更为陇南市华苑公司康县项目部法人。2016年1月，康县国土资源局以“康国土资发（2016）3号文件请示县政府，称2015年德阳市华宇康县分公司更名为陇南市华苑公司康县项目部，建议将原养老院用地1480平方米报政府先收回，待收回后再挂牌出让。2017年4月16日，康县发展和改革局作出康发改函（2017）12号文件，同意将原康县德康名座住宅楼建设项目调整为康县养老院棚户区改造项目，将原立项批复19层调整为12层。经挂牌出让，陇南市华苑公司与康县国土资源局于2017年11月23日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将康县原养老院用地1480.95平方米国有土地以242万元价款出让给陇南市华苑公司。一审法院认为，原被告争议的焦点主要在于双方的合同关系性质问题和本案是否应当适用情势变更原则变更或解除合同的问题。关于原被告双方的合同关系性质问题。从原被告提交和本院调取的证据综合分析，熙城名座房地产开发项目原由王正虎以德阳市华宇康县分公司名义建设开发，后挂靠在陇南市华苑公司名下，以陇南市华苑公司康县项目部的名义开发。2015年9月10日，王正虎将该项目转让给杨兵等三合伙人后，杨兵等三合伙人继续以陇南市华苑公司名义建设开发，期间，原告袁某向杨兵三次交纳房款共13万元。杨兵出具的收款收据，写明了所收款项性质系售房款、预售房款，写明了袁某所购房屋具体位置及户型。虽然收款收据系杨兵个人出具，但其和贾永东等三人当时是以陇南市华苑公司名义建设开发熙城名座项目，购房人有理由相信其是代表陇南市华苑公司所为，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，应当由陇南市华苑公司承担相应的法律后果。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”。本案中，原被告之间虽未依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的要求签订书面的商品房买卖合同，但袁某已经部分履行了交纳购房款这一主要义务，且对方接受，加之买卖双方当事人明确、购房数量及房屋具体位置明确，故原被告双方房屋买卖合同成立。因杨兵出具的收款收据明确写明款项性质为售房款、预售房款，且收款次数多、数额较大，按照常理分析，当事人交纳收受该款的目的并非只是为了预约（即将来条件具备时签订正式的书面买卖合同），而主要是为了通过履行支付房屋价款的义务购得房屋，所以，被告认为双方成立预约合同的理由不能成立。原被告双方构成事实上的房屋买卖合同关系。关于被告依据情势变更原则提出应当变更或解除合同的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则适用的前提条件之一是“情势”的发生具有不可预见性。如果在订约时，当事人预见到将来会发生某种情势，而仍以当时的客观情况为基础订立合同，则表明当事人愿意承担该风险，因而不能适用情势变更。如果当事人应当预见将要发生的情势变更而未能预见，则应认为该当事人主观上具有过错，也不应适用情势变更。本案原告袁某在前两次向杨兵交纳购房款时，被告尚未取得商品房预售许可证，土地重新出让、项目调整等相关手续正在办理之中，且袁某第三次向杨兵交款时康县发展和改革局的项目调整答复已经作出，可以说，被告对楼层调整等风险在前期是应当预见的，在后期是已经知晓的，故不能适用情势变更原则。被告依据情势变更原则提出应当变更或解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。买卖合同依法成立生效后，对双方当事人具有法律约束力，买卖双方应当全面履行合同，卖方应当履行交付标的物并转移标的物所有权的主要义务，买方应当履行支付价款的主要义务。同时，根据《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，房屋交易合同网上签约备案已在全国推行，买卖双方应当履行网上签约这一附随义务。因此，原告要求被告继续履行合同按期交房、网签合同的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原被告双方对包括交房时间等在内的履行期限约定不明，且不能达成一致意见，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十九条、第六十二条第四项的规定酌定。另外，因被告未反诉要求原告交纳剩余购房款，根据不告不理原则，本院不予理涉，被告可与原告另行协商或诉讼解决。据此判决：一、被告陇南市华苑房地产开发有限公司自康县养老院棚户区改造项目工程竣工验收合格之日（该日期早于本判决生效之日的，则以本判决生效之日算起）起30日内向原告袁某交付该工程1号楼第九层E户型903号房屋；二、限被告陇南市华苑房地产开发有限公司自本判决生效后10日内配合原告袁某办理商品房买卖合同网签手续。案件受理费70元，保全申请费2381元，共计2451元，由被告负担。二审认定的事实与一审相同，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，“熙城名座”（原养老院）工程项目，原由德阳市华宇康县分公司开发，在该公司开发期间，袁某就与德阳市华宇康县分公司签订了售房定金协议，双方对袁某购买房屋的户型、楼层、单价等问题进行了约定。之后该项目开发商发生了变更，华苑公司继续开发该项目，虽袁某与华苑公司未签订书面房屋买卖合同，但华苑公司项目负责人继续收取袁某的购房款，结合开发商发给袁某的“熙城名座”宣传单的内容，可以认定袁某与华苑公司就房屋买卖合同主要内容达成一致，并且双方已经开始实际履行买卖合同，因此一审认定袁某与华苑公司构成事实上的房屋买卖合同关系正确。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，因此一审判决华苑公司履行合同义务和附随义务并无不当，本院对华苑公司上诉双方合同未成立，也可依据情势变更原则变更或解除的主张不予支持。综上所述，华苑公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回，一审判处结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元由华苑公司承担。本判决为终审判决。审判长 蔡喜平审判员 任晓玉审判员 李关君 二〇二〇年五月十八日书记员 侯 琪