宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初939号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人:彭某。委托诉讼代理人：牛某，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：权某，甘肃省白银市景泰县人，中共预备党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏海亮物业服务有限公司与被告权某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告宁夏海亮物业服务有限公司的委托诉讼代理人牛某、被告权某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年12月6日至2019年12月5日的物业费7036元；2、判令被告向原告支付逾期物业费所产生的违约金2110元（按照欠费总额的30%计算）；3、判令被告向原告支付2016年12月6日至2019年12月5日期间的电梯费2340元；4、判令被告向原告支付逾期电梯费所产生的违约金702元（按照欠费总额的30%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。以上合计人民币12188元。事实与理由：原告系被告所在小区“塞上名居”续建工程三期（海亮国际社区6、7号地）的物业服务公司。2015年6月29日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区6、7号地提供物业服务管理。《前期物业服务合同》约定，本合同物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起计算满三年，若本合同到期，甲方或业主委员会没有与新的物业服务企业签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同时为止。同时合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅物业1.5元/月/平方米，高层电梯费标准为5-10层65元/月/户，按年交纳，每次交纳费用的时间为每个缴费期的首月十日前。被告系海亮国际社区6号地2-1-901号房屋业主，房屋建筑面积130.29平方米，每年应付物业费2345.22元，电梯费780元。原告已经按月提供了物业服务，但被告一直未予支付2016年12月6日至2019年12月5日的物业服务费用共计7036元、违约金2110元；未支付2016年12月6日至2019年12月5日的电梯费用共计2340元、违约金702元，原告为了维护自身权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告权某辩称，原告起诉的事实与理由中，我的居住情况、房屋面积、未交物业费、电梯费的期限属实。原告起诉的物业费我只交纳2018年年底之前的物业费，2019年的物业费我不予交纳。原告诉请的电梯费我不予认可，因物业公司对小区共用部分的电梯广告费等经营收益未及时向业主公示，从2016、2017年物业上门催费时我多次沟通，均没有答复。我要求物业公司对2016年12月6日至2019年12月6日期间的经营收益进行公示，公示结果无异议后，我再交纳物业费。原告诉请的电梯逾期违约金我不交纳。本院经审理认定事实如下：被告系海亮国际社区6号地2-1-901号房屋业主，房屋建筑面积130.29平方米。原告系被告所在小区“塞上名居”续建工程（三期海亮国际社区6、7号地）的物业服务公司。2015年3月，原告与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告对塞上名居续建工程（三期海亮国际社区6、7号地）实行物业管理服务；物业服务的内容及标准：1、物业共有部位的维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰、装修管理服务。8、物业档案管理；物业服务期限为宁夏海亮房地产有限公司与首期首批购房者签订的房地产买卖合同中约定的交房日期起计算满三年；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅物业1.5元/月/平方米，高层电梯费标准为5-10层65元/月/户。按年交纳，每次交纳费用的时间为每个缴费期的首月十日前；专项维修资金属全体业主所共有，用于物业保修期满后物业共用部位、共有设施设备的大中修和更新改造；原告将物业管理公共性服务收费项目、收费标准及收费办法在其经营场所及收费地点醒目位置公布；原告利用其他共用部位、公共设施进行经营（如设置商业广告招牌）所得收益原告提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主；业主未能按时足额缴纳物业服务费及其他应付款项，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。2015年6月27日，贺兰县物业服务有限公司做出贺建发物合同物业合同备案登记表，载明的委托期限为2015年6月29日至2017年6月28日，物业服务费标准为高层住宅物业1.5元/月/平方米等。原告在物业服务期限内对物业服务公共部位进行了维修，对物业公共部分的卫生进行了清扫管理，对小区公共绿化进行了养护，对小区公共秩序进行了维护，对小区公共管道进行了疏通，履行了前期物业服务合同中约定的物业服务义务。原告在物业服务期内委托康力电梯股份有限公司对小区电梯进行了维护保养。原告于2019年8月3日向被告邮寄送达了催交物业费律师函，被告当庭表示收到该律师函。被告在办理涉案房屋接收手续时，交纳了2015年12月6日至2016年12月5日的物业费及电梯费。被告每年应付原告物业费2345.22元，电梯费780元，未支付2016年12月6日至2019年12月5日期间的物业服务费7036元；未支付2016年12月6日至2019年12月5日期间的电梯费2340元，原告计算物业费违约金违约金2110元，电梯费违约金702元，向被告追要无果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区海亮国际社区至今未成立业主委员会。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的海亮国际社区6、7号地前期物业合同、贺兰县前期物业服务合同备案登记表、业主临时管理规约、常居情况登记表、刷卡交费凭条、海亮国际社区6、7号地物业服务月报、电梯维保合同、物业费催缴通知单，发票存根、物业费、电梯费催缴律师函，被告提交的海亮物业临时管理规予以证实，本院予以采信。本院认为，2015年3月，宁夏海亮房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在贺兰县海亮国际社区成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同，合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告具备物业管理的合法资质。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区6号地2-1-901号房屋业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的前期物业服务合同、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为1.5元/月/㎡合法有据。原告主张的自2016年12月6日至2019年12月5日期间，被告应交物业费为7036元（130.29㎡×1.5元/月/㎡×36个月），电梯费2340元（65元/月×36个月）计算准确、无误。故关于原告要求判令被告支付原告自2016年12月6日至2019年12月5日的物业费7036元、电梯费2340元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，宁夏海亮房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在该小区成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同约定业主按年交纳物业费、电梯费，每次交纳费用的时间为每个缴费期的首月十日前；业主未能按时足额缴纳物业服务费及其他应付款项，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。本案中，原告于2019年8月3日向被告邮寄送达了催交物业费律师函，该律师函中载明了欠交物业费的数额和违约金的数额。该律师函应视为原告向被告催交物业费、电梯费及告知逾期交纳物业费、电梯费应当承担违约责任的证据，被告在原告发出律师函后未主动交纳物业费、电梯费，应当按照前期物业服务合同中约定的违约金标准向原告支付违约金。庭审中原告按照期间物业费数额的30%收取违约金。自2019年8月3日至2019年12月5日，被告迟延交纳物业费的时间为122天，经计算物业费违约金为128元（7036元乘以0.0005×122天×30%），电梯费违约金为42元。（2340元×0.0005乘以122天×30%）。故原告要求被告向原告支付逾期物业费所产生的违约金2110元，逾期电梯费所产生的违约金702元的诉讼请求，本院支持被告支付原告物业费违约金128元，电梯费违约金42元，合计170元。被告辩称，因物业公司对小区共用部分的电梯广告费等经营收益未及时向业主公示，我要求物业公司对2016年12月6日至2019年12月6日期间的经营收益进行公示，公示结果无异议后，我再交纳物业费的抗辩理由，因原告与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》中约定：原告利用其他共用部位、公共设施进行经营（如设置商业广告招牌）所得收益原告提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主。现原告未履行该合同约定的义务，被告应另案诉讼解决，不能以此为由拒交物业费。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告权某向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付2016年12月6日至2019年12月5日期间的物业费7036元、电梯费2340元，合计9376元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告权某向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付物业费违约金128元，电梯费违约金42元，合计170元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担10元，由被告权某负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年五月二十九日书记员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。