襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初528号原告：襄阳好管家物业管理有限公司，住所地：襄阳市樊城区。法定代表人：曹云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：和玲，女，1990年2月28日出生，汉族，住襄阳市樊城区。系该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：杜鹏，湖北杜博律师事务所律师。一般授权代理。被告：刘祥，男，1975年5月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：王英，女，1973年9月23日出生，汉族，住襄阳市樊城区。二被告共同委托诉讼代理人：陈姣，湖北行胜言律师事务所律师。特别授权代理。原告襄阳好管家物业管理有限公司（以下简称好管家物业公司）与被告刘祥、王英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告好管家物业公司的委托诉讼代理人和玲、杜鹏，被告刘祥及二被告共同委托诉讼代理人陈姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好管家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同支付原告房屋物业服务费和车位物业服务费31860元（车位费：2010.1.1-2012.12.31欠2880元、2013.1.1-2019.10.31欠7380元；物业费：2009.11.30-2012.12.31欠5265元、2013.1.1-2019.10.31欠16335元）及滞纳金15930元（按照本金的50%），共计47790元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年10月24日，原、被告签订前期物业管理服务协议，协议主要约定原告提供物业服务，被告支付物业服务费用，协议第十一条约定“被告不按照约定交纳费用，原告有权要求补交并从逾期之日每日按照违约方总额的0.5%交纳滞纳金，连续六个月不交纳的，原告可向人民法院申请追缴。”截至2019年10月31日，被告共计拖欠原告房屋和车位物业服务费31860元。经原告多次向被告催要物业费，被告以各种理由拒不支付。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告刘祥、王英共同辩称：1、原告部分诉请已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回；2、原告诉状所称不属实，原告并未向被告催要过物业费，被告也未收到任何缴纳物业费的通知。2010年12月8日、2017年2月6日被告家中两次被盗，原告作为物业管理方未尽到安全保障义务，小区摄像头形同虚设，也是盗窃案无法告破的直接原因。第一起盗窃发生后，原被告协商赔偿事宜，原告提出免除被告的物业费和停车费，此后原告一直未向被告催要过服务费用；3、原告请求的物业费及停车费计算标准过高，没有事实和法律依据，收取滞纳金违反法律规定，个人或企业无权向他人收取，请求依法核减物业费和停车费，请求对滞纳金的诉请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：1、好管家物业公司对泰跃朝阳小区的物业进行管理。刘祥、王英夫妇居住于该小区20栋1单元503室（142.29平方米）。2、好管家物业公司（甲方）与刘祥（乙方）分别于2008年10月24日，签订《泰跃朝阳前期物业管理服务协议》《泰跃朝阳业主临时管理规约》；2008年11月17日，签订《泰跃朝阳小区地面停车位租赁、车辆停泊服务协议》，上述协议约定，物业管理服务费用交纳时间：开发商通知交房之日起开始计算，收房时缴纳一年费用，以后每半年缴纳一次；住宅按建筑面积每月每平米1元；违约责任：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费用，退还利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按年物业费总额的0.5%交纳滞纳金，连续六个月不交纳的，甲方可向人民法院申请追缴；乙方租赁车位编号20区1号，车牌号鄂Ｆ×××**；车位租赁费用每月50元，服务费30元，全年960元。3、根据襄价服规[2012]214号《襄阳关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，自2013年1月1日起，由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其中高层住宅物业管理收费基准价为1.4元/每平方米。该通知第十条规定，……住宅小区内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，其场地占用费根据归属情况由双方约定执行。4、刘祥、王英夫妇自2010年1月1日起至今未向好管家物业公司交纳车位物业服务费；自2009年11月30日起至今未缴纳物业管理服务费。5、2010年刘祥、王英夫妇家中被盗，双方就本次盗窃产生的损失，进行了协商，履行完毕。2017年刘祥、王英夫妇家中再次被盗，王英起诉好管家物业公司物业服务合同纠纷，经樊城区人民法院审理并做出（2018）0606民初1642号民事判决书：“被告襄阳好管家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王英经济损失9390元；……”6、2015年12月11日，湖北省住房和城乡建设厅为襄阳市好管家物业公司核定资质等级为二级。2017年12月15日，住房和城乡建设部办公厅发布建办房[2017]75号《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》：第一条、各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，……。对双方有争议的事实和证据，本院分析认定如下：1、部分诉求是否已超过诉讼时效。刘祥、王英辩称中认为本案部分诉求已超过诉讼时效。好管家物业公司提交了《通知》、2019年10月10日的邮件交寄单及律师函；EMS查询记录；被告家门口的照片作为其催收物业管理服务费的证据。刘祥、王英抗辩，2010年家中被盗后，曾与好管家物业公司就免交物业管理服务费协商一致，故在居住该小区期间从未有收到物业公司催交物业管理服务费的相关通知或邮件，故对已过诉讼时效的部分诉求不认可。本院认为，刘祥、王英未举证证实双方曾对免交物业管理服务费达成了一致意见；再根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，刘祥与好管家物业公司签订的协议中约定了支付物业管理服务费系分年份与期限交纳，可视为双方对同一债务约定了分期履行，故本案诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起算，按双方约定每半年交纳一次，本案诉讼时效从2019年6月30日起算。故二被告抗辩诉讼时效已过，理由不成立，本院不予采纳。2、收费是否存在过高的事实。刘祥与好管家物业公司签订的协议中明确约定物业管理服务费按建筑面积每月每平米1元，车位物业服务费每月80元。本次诉讼中，好管家物业公司以襄价服规[2012]214号通知为依据称自2013年1月1日起，涉案小区的物业管理费按建筑面积每月每平米1.4元，车位物业服务费每月90元。对此本院认为，好管家物业公司与刘祥签订了协议，约定了房屋物业服务费和车位物业服务费，双方签订的合同合法有效，双方均应遵守履行。好管家物业公司以相关部门指导收费价格为由变更房屋物业服务费、车位物业服务费需要与刘祥进行协商，或者告知相关规定后由刘祥予以认可，方能按新标准收取费用，否则单方调整的价格不能作为约束双方的收费标准。故对于好管家物业公司请求的房屋物业服务费和车位物业服务费，应按双方合同约定价格予以确认，超出部分没有事实和法律依据，本院不予确认。本院认为，当事人订立合同后，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订了物业服务合同，双方之间已形成了物业服务合同关系。合同中约定了原告提供物业服务，被告交纳房屋物业服务费、车位物业服务费等。原告好管家物业公司为泰跃朝阳小区提供了物业管理服务，被告刘祥、王英作为在此小区居住的业主应当交纳相应的物业管理服务费用。故原告好管家物业公司要求被告刘祥、王英支付房屋物业服务费、车位物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法有据，本院均予以支持。经核算，被告刘祥、王英应向原告好管家物业公司交纳2009年11月30日至2019年10月31日期间房屋物业服务费16932.51元（142.29平米×1元×119个月）；应交纳2010年1月1日至2019年10月31日期间的车位物业服务费9440元（80元/月×118个月），两项合计26372.51元，符合法律规定，本院予以支持，超出部分的请求，本院不予支持。原告好管家物业公司另要求二被告支付合同约定中的迟延履行后产生的滞纳金，但二被告认为原告好管家物业公司无权收取该项费用。本院认为，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法。显然，支付“滞纳金”不属于民事责任形式，平等民事主体之间约定收取该项费用，于法无据。本案中虽然双方在合同中有约定，但该费用多涉及国家行政事务管理，原告好管家物业公司在行使收取该项费用的权利时不仅要提供合同依据，还应就具有相应的授权或行政管理职能进行举证，否则该诉求依据不足。原告好管家物业公司现以合同为据要求二被告支付“滞纳金”证据不足，缺乏法律依据，本院不予支持。二被告以家中被盗后双方协商免收物业费为由予以抗辩，未提交证据证实；又以本案部分诉求已超诉讼时效为由要求减免，与法律规定不符。二被告上述抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告刘祥、被告王英于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳好管家物业管理有限公司2009年11月30日至2019年10月31日期间房屋物业服务费16932.51元；二、被告刘祥、被告王英于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳好管家物业管理有限公司2010年1月1日至2019年10月31日期间的车位物业服务费9440元；三、驳回原告襄阳好管家物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995元，减半收取498元，由被告刘祥、王英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  匡雅颖二〇二〇年五月十四日书记员  黄贝尔