广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初4908号原告：杨玉春，男，1976年1月4日出生，汉族，住重庆市云阳县***********，公民身份号码511************859。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。被告：佛山市莱森自动化科技有限公司，住所地佛山市顺德区伦教常教居委会工业区兴荔路（麦汝添厂房**）。法定代表人：龙永前。委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈依琳，广东登鼎律师事务所实习律师。原告杨玉春与被告佛山市莱森自动化科技有限公司（以下简称莱森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉春及其委托诉讼代理人王薰南、被告莱森公司的委托诉讼代理人廖耀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉春向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告租赁保证金10万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月，原告就承租佛山市顺德区大良嘉信城市广场2期D503号房产与被告签署了《商铺租赁协议》与《补充协议》。根据前述协议约定，租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日，2018年5月1日至5月31日租金为2万元，2018年6月1日至2021年的月租金为2.5万元。签约之日原告需支付两个月租金5万元作为租赁押金，如租赁期限届满被告应将按金退还给原告，如被告无故终止合同则需双倍支付租赁押金。协议达成之后，原告即按时按约缴纳了租赁保证金及每月租金，并将物业用于经营医疗器械公司。但2019年4月，佛山市顺德区人民法院以物业原业主被强制执行以及被告未向法院缴纳保证金为由，要求原告停止使用并撤离物业，原告方得知承租场地早已被法院查封且已面临拍卖，但被告此前却未将物业查封情况如实告知原告。原告要求被告协助处理，被告拒绝按法院要求缴纳保证金与租金。无奈之下，原告为避免经营损失，按法院要求将每月租金转交给法院，另一方面重新寻找租赁场地。但被告却以原告未准时缴纳租金为由于2019年5月23日向原告单方提出解除合同。此后，原告要求被告退还租赁保证金，被告均不予理睬。综上，被告未如实告知租赁物业情况，并违法解除双方租赁关系的行为已属违约，依约应向原告双倍退还租赁保证金。现因双方无法通过协商解决纠纷，原告只得依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告莱森公司辩称，一、原告存在违约，租赁押金应依法予以没收。1.本案中，双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，依法应具有约束力。《商铺租赁合同》明确约定杨玉春支付租金的期限为每月5日前，如逾期15天以上的，被告有权终止合同并没收押金，及追缴所欠租金。本案中，原告从2019年4月起未依约支付物业管理费及租赁税，自2019年5月起停止支付租金，合同已具备解除条件。被告为保障自身权益，于2019年5月23日向原告发出催告函，主张合同终止，并要求原告归还由被告交付其使用的办公用品，包括红木办公桌、沙发等，符合双方合同约定。2.收到催告函后，原告并未迁出案涉租赁物并交还被告的财物，严重侵害被告的财产权益。在收到催告函及要求返还物品的通知后，原告至今未与被告办理交接手续，反而擅自在案涉物业的门上加锁，日夜派人看守，扣留被告的办公用品拒不交出，经被告现场多次催告，原告予以阻拦。在被告多次向公安机关报案并在执行法官在场的情况下，被告最终才得以于2019年9月2日进入租赁物内，但发现部分办公用品已遗失，至今原告未返还该部分物品。二、被告无违约行为。1.被告并未隐瞒案涉物业被查封的事实，在订立租赁合同时，原告已了解租赁物的情况。在《补充协议》中已明确备注：“如因其他原因（包括租赁物被拍卖、被权属人收回）而导致本合同终止，甲方除无息退回押金外，不承担其他任何违约或赔偿责任”。2.原告的租金为33元/平方米，低于市场的租金水平。以上均可以证明被告已告知原告租赁物被查封情况，且合同双方均已预见到法院拍卖的风险，并对法律后果进行明确约定。3.原告主张被告隐瞒查封事实，根据证据规则应提供证据证明，不能证明的情况下，结合双方约定及交易习惯，不应采纳原告的主张。三、退一步讲，如法院认定原告未构成违约，被告无权没收押金，原告支付的押金并不具备返还条件。该押金属于履约保证金，目的是为了保证承租方充分履行合同义务，包括按期支付租金及费用，合同终止返还财产，办理交接手续等。在承租方未履行合同义务，造成被告损失的情况下，押金应用以弥补被告的损失。1.原告并未依约办理租赁物退租交接手续；2.原告并未返还被告交付其使用的部分办公用品；3.原告至今尚欠2019年8月的物管费未付；4.原告设立的广东望重健康科技有限公司在工商登记注册中并未迁出。为此，按金暂不具备交还条件。四、原告起诉状中的陈述不属实。1.法院并未通知被告向法院缴纳保证金。实际为法院于2019年4月3日要求租户向法院申报权利，收到法院张贴的执行通知后，原告作为商铺的实际使用人并未表示继续使用商铺，亦未向法院申报权利，以其行为表示放弃权益。2.对于原告称向被告发函一事，原告提交的邮寄单上显示的地址与电话均不是合同中载明的地址与联系方式，该函件不能视为原告以邮件方式对被告主张权利，且函件内容无事实依据。五、1.法院并未通知被告将保证金交给法院，也无承诺原告可继续使用案涉物业。（2017）粤0606执9726号公告中载明4月23日前居住人需要迁出房屋或向法院申报权利，逾期申报视为放弃。在本案原告并无向法院申报，在此情况下应当按通知内容迁出租赁物；2.2019年5月后原告没有向任何单位或个人缴纳案涉物业租金，实际迁出的时间，根据工商登记显示是2019年11月，原告既不缴纳这段时间的费用，还强行占用物业。综上，在原告先行违约行为的情况下，其主张返还押金要求被告承担违约责任无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《要求退还租赁押金并支付违约金的告知函》、EMS邮寄底单及EMS退件，上述证据均系原件，且具有关联性，相互印证可以证实原告向被告邮寄该函件的事实，本院予以采信；2.原告提交的2019年4月29日的客户收付款入账通知，与本院调取的2019年4月29日的执行笔录可以相互印证，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；3.被告提交的《未交回物品清单》，系被告单方制作，与本院调取的2019年9月4日龙永前的询问笔录内容不符，不予采信；4.被告提交的莫德全的情况说明，系证人证言，莫德全无出庭确认，不予采信；5.被告提交的微信聊天记录，被告并未提交原始载体核对，不予采信；6.被告提交的企业信用信息公示报告与原告提交的企业登记信息内容一致，本院予以采信；7.被告提交的2019年9月4日的顺德农商银行自助业务回单与广东金发物业股份有限公司收费清单，均系原件，本院予以采信；8.原告提交的2019年7月24日及2019年8月27日的客户收付款入账通知，均系原件，且收款人系物业公司，与本案具有关联性，本院予以采信；9.被告提交的伍燕霞出具的情况说明，伍燕霞已到庭确认该情况说明的真实性，本院予以采信；10.被告提交的短信截图，无提交原始载体，不予采信。经审理查明：2018年4月13日，杨玉春与莱森公司签署《商铺租赁协议》，约定莱森公司将位于佛山市顺德区大良嘉信城市广场2期D503号商铺出租给杨玉春，租金每月25000元；物业管理费、租赁税于租约期内应由杨玉春支付；租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日；租金每月5日前缴纳，如过期十五天仍未交付租金，则莱森公司有权将此合约终止，将商铺另租他人，杨玉春所缴纳的按金归被告所有，并向杨玉春追收所欠租金；在签约之日杨玉春须交付两个月租金作按金，即5万元，租约期满，杨玉春迁出时及交付物业后莱森公司须将按金返还杨玉春，若杨玉春未付清租金或其他杂费，莱森公司可在按金内扣除该款项。同日，双方签订《补充协议》，约定合同期内产生的水电费、公摊费、租赁税费等由杨玉春承担。第5条第（1）项约定如因不可抗力因素或其他原因，包括但不限于租赁物被拍卖、被权属人收回而导致本合同被终止，租赁物被收回的，莱森公司除无息退回押金，不承担其他任何违约或赔偿责任。第5条第（2）项约定如因莱森公司无故终止该租赁合同，在租赁期内，莱森公司收回该租赁物，莱森公司将无息退还押金5万元，并支付两个月租金合计5万元给杨玉春作为违约金。上述协议签订后，杨玉春依约向莱森公司支付了按金50000元。案涉商铺原登记在伍燕霞名下。因伍燕霞未能履行生效法律文书确定的义务，兴业银行股份有限公司佛山顺德勒流支行向本院申请执行，案号为（2017）粤0606执9726号。在执行过程中拟拍卖案涉商铺。莱森公司以其为案涉商铺承租人为由提出执行异议，请求确认其享有承租权利，带租拍卖并确认莱森公司享有优先购买权。本院于2018年4月28日作出（2018）粤0606执异170号执行裁定，驳回了莱森公司的异议请求。莱森公司不服向本院提起案外人执行异议之诉，本院作出（2018）粤0606民初8969号民事判决，驳回了莱森公司的诉讼请求。莱森公司再次向佛山市中级人民法院提出上诉。佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终12698号民事判决，认定莱森公司提交的证据不足以证实其对案涉商铺享有合法有效的租赁权益，故对其要求带租拍卖并确认其享有优先购买权的主张不予支持。之后，本院恢复对（2017）粤0606执9726号案件的执行，告知案涉商铺居住人员于2019年4月23日前迁出。2019年4月22日，该案件申请执行人与杨玉春至本院执行部门，确认双方已达成如下协议：杨玉春继续使用案涉商铺；杨玉春承诺自2019年5月起每月3日前按25000元/月的标准支付占用费直至拍卖成交；杨玉春配合法院对该商铺进行拍卖并向法院缴纳5万元保证金；杨玉春保证拍卖成交后十五日内与买受人重新签订租赁协议，如协商未果将在一个月内搬离该商铺，否则法院可没收保证金并强制清空。2019年4月29日杨玉春转账50000元至本院账户。鉴于杨玉春与申请执行人已达成协议，法院暂未对案涉商铺强制清空。2019年9月3日，杨玉春至本院执行部门，称因莱森公司骚扰，为了避免麻烦自行于2019年8月底迁出案涉商铺，确认已搬走了属于其的物品。2019年9月4日，申请执行人、莱森公司、杨玉春到案涉商铺办理搬迁及交接事宜。莱森公司法定代表人龙永前与杨玉春协商同意由莱森公司退回按金给杨玉春，杨玉春缴清物业费及税费。同日，龙永前向执行部门确认已搬迁完毕，剩余物品不要，该商铺清空交由法院拍卖。杨玉春自2019年5月起未向莱森公司支付租金。莱森公司以杨玉春未按期缴纳租金及物业费为由主张杨玉春违约，发《催告函》告知杨玉春双方协议于2019年5月23日解除，并要求杨玉春立即搬离案涉商铺并缴清欠付费用。杨玉春收到该函件后亦函告莱森公司有错在先，无理解除合同，要求莱森公司退还保证金并承担违约责任。杨玉春将该函件邮寄至莱森公司的登记注册地，但莱森公司拒收。2018年4月14日，双方就案涉商铺的物品进行了确认。莱森公司主张杨玉春仍有价值24600元的物品未交回。杨玉春租赁该商铺后以案涉商铺地址作为广东望重健康科技有限公司的工商登记注册地址，该公司于2019年11月27日变更登记至其他地址。杨玉春于2019年7月24日、2019年8月27日分别向广东金发物业股份有限公司转账7694.1元、7093.6元。2020年4月3日，广东金发物业股份有限公司出具收费清单，确认案涉商铺2019年7月1日至2019年8月31日期间应缴纳公摊水电费、污水处理费合共4303.47元，莱森公司主张其已代为缴清了该费用。另查明，伍燕霞确认知道莱森公司的租赁行为，对该租赁行为无异议。本院认为，原、被告签署的《商铺租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点在于：1.何方存在违约；2.违约责任如何承担。一、何方存在违约被告主张原告逾期缴纳租金及物业费存在违约，原告则主张被告单方解除合同存在违约。因案涉商铺原业主涉及执行案件，本院已于2019年4月通知案涉商铺原业主及占有人在2019年4月23日前迁出商铺。对于司法机关的决定，原、被告均应履行。而被告多次以承租人身份提出执行异议要求带租拍卖，均已被法院予以驳回，且认定被告对案涉商铺不享有合法有效的租赁权益。故被告已无法按照《商铺租赁协议》的约定在2019年4月23日后将案涉商铺继续交付原告使用。被告违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，原告在被告履行交付租赁物义务之前有权拒绝其支付租金的要求。被告以原告违约为由主张没收按金于法无据，对该抗辩本院不予采纳。二、违约责任如何承担第一，关于按金的退还的问题。首先，原告以被告发《催告函》告知原告终止合同无理为由，主张被告应根据《补充协议》第5条第（2）项的约定支付违约金。但是违约行为应指合同当事人违反合同义务的行为，被告发送《催告函》的行为系基于对原告存在违约事项的认知判断，并非无故终止该合同，不应适用该条款。而双方之间的租赁合同实际系因案涉商铺被拍卖而无法继续履行，该行为亦发生于被告发送《催告函》之前，故应适用《补充协议》第5条第（1）项约定，被告退回按金，不承担其他违约或赔偿责任。其次，根据《商铺租赁协议》及《补充协议》，该按金并非定金，而是履约保证金，并不适用定金罚则。再次，在2019年9月4日，原、被告已就退回押金达成一致意见，根据诚实信用原则，原、被告均不得反悔。最后，原告现已迁出工商登记，被告在2019年9月4日亦已将案涉商铺移交本院，原、被告不再具有交接商铺的基础。至于被告主张原告欠缴的各项费用，被告可在按金中扣除，故被告应向原告退回押金5万元。原告主张双倍返还按金并无理据，本院不予支持。被告主张按金不具备返还条件亦于法无据，对该抗辩本院不予采纳。第二，关于各项费用的抵扣问题。对于物业费等公摊费用、租赁税，根据《商铺租赁协议》及《补充协议》的约定，理应由原告承担。被告提交的证据可以证实案涉商铺2019年7月1日至2019年8月31日期间尚有4303.47元公摊费用产生。原告并未举证证明其已缴纳了该项费用，理应承担举证不能的责任。该金额4303.47元应在押金中扣除。对于租赁税，被告并无举证证明具体金额，应承担举证不能的责任，对在本案中扣除该费用的抗辩不予采纳。对于被告主张原告未归还的物品，因被告在2019年9月4日已向本院确认搬迁完毕，并未就原告未交付物品提出异议，应视为双方已交接完毕。对被告主张原告返还物品的抗辩，本院不予采纳。综上，被告应向原告返还按金45696.53元（50000元-4303.47元）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市莱森自动化科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日向原告杨玉春返还按金45696.53元；二、驳回原告杨玉春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1150元（已由原告预交），由原告杨玉春负担678.79元，被告佛山市莱森自动化科技有限公司负担471.21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇二〇年五月十四日书记员 吴楚君