山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初6342号原告：孙军，女，1982年10月30日出生，汉族，职工，住滕州市。委托诉讼代理人：朱昌德，山东赞国律师事务所律师。被告：山东中万置业有限公司。住所地：滕州市安乐街**。法定代表人：陈进弟，董事长。委托诉讼代理人：郭光奎，山东守用律师事务所律师。原告孙军与被告山东中万置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2018）鲁0481民初6501号民事判决、原、被告不服，提起上诉。枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终1919号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙军委托诉讼代理人朱昌德，被告山东中万置业有限公司公司委托诉讼代理人郭光奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙军向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的商品房预（销）售合同真实有效；二、判令位于中万花园2号楼1单元601房屋产权归原告孙军所有；三、判令被告限期办理房屋产权转移登记并依法承担逾期办证违约金（以687602.25元为基数，2019年8月21日前按中国人民银行规定的金融机构计收贷款利率标准计算；从2019年8月21日起至被告将房屋产权转移登记至原告名下之日止，违约金按全国银行间公布的拆借利率计算）；四、判令被告返还原告燃气安装费2900元、电视初装费250元；五、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月5日签订了《商品房预（销）售合同》。合同第十九条(二)因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列2种方式处理。通过竣工验收90日内办理房产证。2016年11月11日，被告通知购房户上房，我方于2017年3月25日办理了上房手续，被告向原告收取了办证契税10314.03元。原告多次要求被告办理产权登记，被告均推拖不予办理。办理上房手续时，强制收取原告燃气开口费和电视初装费。原告诉至本院，请求判如所请。被告山东中万置业有限公司辩称，一、原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，其中关于办证双方明确约定，工程验收后办理房产证。该约定并不违反法律的强制性规定，应是合法有效的规定。二、关于原告请求的返还燃气安装费、电视初装费的问题，因原、被告双方签订的补充协议已经明确约定房款不包括此二项费用。该费用收取也是受委托代为收取。综上，原告的请求除第一项外，其他四项缺乏事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告孙军分别于2014年11月8日、11月15日向被告中万公司预交中万国际花园2#1单元601室商品房的购房款110000元、276826元。同年12月5日，原告孙军（买受人）与被告中万公司（出卖人）签订商品房预（销）售合同1份，约定：买受人购买出卖人开发建设并预售的中万国际花园2#1单元601号住宅1处，预测建筑面积132.72㎡，单价5175元/㎡，总价款686826元。买受人应于2014年11月15日前支付首期房款386826元，剩余300000元房款由买受人向滕州住房公积金管理中心贷款支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。该合同第十九条约定“（一）出卖人应当协助买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意通过竣工验收90日内办理房产证”。该合同对作为房地产开发商的被告中万公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任未作约定。该合同补充协议（附件三）第八条约定“本合同房价仅指房屋价值，不包括以下费用（依有关规定收取）：办理按揭贷款、办理产权证、各项手续费、税费等以及其他生活配套设施的初装、开通（口）、使用费等、物业公司收取的相关费用等”。之后，原告孙军依合同约定在滕州住房公积金管理中心贷款300000元于2015年3月12日支付给被告中万公司。因上述商品房建筑面积有所增加，原告孙军又于2016年11月11日向被告中万公司交纳了776.25元。同日，被告中万公司通知原告孙军上房，原告孙军于2017年3月25日到被告中万公司办理上房手续并向被告中万公司支付了契税10314.03元、燃气开口费2900元及有线电视初装费250元，居住至今。被告中万公司对案涉商品房尚未进行综合验收，亦未能给原告孙军办理案涉商品房的所有权转移登记。庭审中，原告孙军对被告中万公司逾期办理房产证的违约金提出了应以购房款687602.25元为基数，按逾期贷款利率4.75%的1.5倍自2016年11月11日上房之日起计算至2018年12月11日开庭之日的诉求。另查：被告中万公司对案涉商品房取得了预售许可证。原告孙军与被告中万公司于2014年12月5日签订的上述商品房预（销）售合同已于2014年12月13日在滕州市房地产开发管理办公室进行了备案登记。2019年11月14日，滕州市住房和城乡建设局出具《山东省建设工程档案预验收意见书》（编号为：鲁建档验0083464号、0083465号、0083466号、0083467号），预验收意见书载明：工程名称滕州中万国际广场。住宅楼1#、2#、3#、4#、5#楼。工程地点：荆河中路以南，安乐街以北。建设单位：山东中万置业有限公司。验收人：滕州市城市建设档案管理处。预验收意见：你单位建设工程档案经审查预验收，符合国家、省和区市的有关规定，现予以认可。并加盖滕州市住房和城乡建设局行政审批专用章。上述事实有商品房预销售合同、收据、山东省建设工程档案预验收意见书等证据在卷为凭。本院认为，原、被告签订的商品房预（销）售合同，约定权利义务明确，均系双方真实意思表示，双方均无异议。不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告诉请要求确认与被告的商品房预（销）售合同为有效合同，本院予以支持。双方均应依合同约定履行各自的合同义务。原告依合同约定支付房款，被告亦将房屋交付原告并实际占有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和继承，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”因案涉房屋尚未经不动产登记管理机关办理所有权转移登记手续，原告享有请求中万公司协助办理所有权转移登记的债权请求权。原告诉请要求确认涉案房屋归其所有，无法律依据，本院不予支持。案涉商品房预（销）售合同的补充协议（附件三）第八条对商品房的价格进行了约定，并不包括燃气开口费和电视初装费，中万公司主张上述两项费用不包括在房款之内，与合同约定相符，本院予以采信。故原告诉求中万公司返还上述费用，无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同上的内容由当事人约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。原、被告签订的商品房预（销）售合同第十九条（二）约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：通过竣工验收90日内办理房产证。作为商品房买卖的重要条款，该约定双方当事人均无异议，对约定内容亦无歧义。被告未能在房屋交付之日起90日内履行确权义务，应在竣工验收90日内办理房屋转移登记。依据被告提交的建设工程档案预验收意见书，其并未怠于履行竣工验收的义务。原、被告双方约定的办理房产证的条件并未成就，原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孙军与被告山东中万置业有限公司于2014年12月5日签订的《商品房预（销）售合同》有效；二、驳回原告孙军的其他诉讼请求。案件受理费11606元，由原告孙军与被告山东中万置业有限公司各负担5803元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘 莉审 判 员  赵曰涛人民陪审员  王延平二〇二〇年五月二十一日书 记 员  陈 琛