安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初600号原告：王其勇，男，1981年8月6日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：安徽省安家置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路锦绣家园**，统一社会信用代码91341321568965243T。法定代表人：李挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶根贵，浙江振源律师事务所律师。原告王其勇与被告安徽省安家置业有限公司（以下简称安家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王其勇、被告安家置业公司的委托诉讼代理人叶根贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王其勇向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决安家公司支付逾期交房违约金共计73545元；二、请求法院依法判决安家公司承担本案诉讼费。事实与理由：王其勇与安家公司于2015年7月7日和2017年1月17号签订《商品房买卖合同》，合同约定王其勇购买安家置业公司开发建设的安家苏黎湾小区13#楼802和202室，两套房屋总价款分别为：802室价款339273元，202室价款385000元。案合同约定王其勇依约按期交付了房款，802室合同约定安公司于2015年12月31日交付房屋，202室约定2017年5月1日交房。但安家公司直至2018年2月5日才交付房屋，根据王其勇与安家公司签订的《商品房买卖合同》的约定及国家相关法律法规安家置业公司应承担逾期交房的违约金。违约金计算法律依据为，本案具体购房款802室339273元，逾期765天；202室385000元，逾期281天。特提起诉讼，望判如所请。安家置业公司辩称：1、2015年7月7日和2017年1月17日双方签订两份商品房买卖合同是事实，但是2017年1月17日所签的商品房买卖合同王其勇未支付购房款，双方合同已经解除，对于2015年7月7日所签的商品房买卖合同，王其勇没有按照合同约定的付款方式和期限支付购房款，另外，双方补充协议已约定，违约金的计算应以银行同期贷款利率计算，鉴于王其勇没有按约定向被告支付房款，安家公司即使延期交房也不构成违约，请求法庭驳回原告王其勇的诉讼请求。本院经审理查明：2015年7月10日，买受人王其勇与出卖人安家公司签订《商品房买卖合同》，购买安家置业公司开发的位于砀山县砀城镇西城民营园区迎宾大道北侧的‘砀山安家·苏黎湾’商住小区13幢1单元802号商品房。合同载明：该商品房的建筑面积为130.54平方米，其中套内建筑面积103.95平方米、公共部位分摊面积26.59平方米；商品房单价2599元/平方米，房屋价款339273元。王其勇应于2015年7月7日签订合同时付清房款首付款109723元，余款230000元，应于2015年7月10日前办理完银行按揭贷款手续，确保将余款划入出卖人指定账户，同时约定了逾期付款的违约责任；出卖人安家置业公司应于2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经分期综合验收合格的两套商品房交付给买受人王其勇；出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第二十二条载明：本合同连同附件共17页，具有同等法律效力。附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三为装饰、设备标准，合同第17页附件四为《合同补充协议》，《合同补充协议》中（二）出卖人义务第3条为“关于违约金比例：不得超过银行同期贷款利率标准。”。该补充协议双方未签字。2016年4月11日，安家公司向王其勇出具《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》载明，房屋价款339273元。涉案商品房13#楼于2018年1月30日竣工验收。2019年6月20日，安家公司为王其勇办理涉案房屋登记，取得房屋产权证书。不动产证载明房屋的实际建筑面积为128.9平方米（套内建筑面积101.396平方米、分摊建筑面积27.5平方米）。诉讼中，安家公司称：2018年2月5日已经向全体业主发出交房通知；王其勇尚未支付房屋首付款。王其勇称：2018年2月5日收到安家公司的交房短信，但实际上不具备交房条件；房屋首付款是案外人欠王其勇工程款、案外人用安家公司欠案外人的工程款抵付。另查明，王其勇于2017年1月17日购买安家公司开发的安家苏黎湾小区13#楼202室所签订的《商品房买卖合同》已解除，购房款已退还给王其勇。上述案件事实，有《商品房买卖合同》、不动产权证书、《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》及当事人陈述等证据，在案佐证。本院认为：涉案13幢1单元802号《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。一、关于安家公司称王其勇未按约定的期限交纳首付款、延期付款安家公司有权延期交房及房屋实际交付时间的问题。双方《商品房买卖合同》约定了买受人预期付款的违约责任，如王其勇逾期交付房款，安家公司可要求其给付逾期付款的违约金；无论王其勇是否缴纳首付款，但安家公司于2016年4月11日向王其勇开具了《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》。故，安家公司称王其勇逾期交付房款、有权延期交房的说法，本院不予采纳。王其勇称2018年2月5日收到安家公司发出交房通知短信，但房屋尚不具备交付条件。王其勇对房屋尚不具备交付条件的说法未提交相关证据予以证明，本院不予采信。安家公司发出交房通知，完成了自己的交房义务，发出通知短信之日，应为涉案房屋交付之日。二、关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中（二）出卖人义务第3条“关于违约金比例，不得超出银行同期贷款利率标准。”的问题。本院认为，合同附件是对合同进行的补充说明，也是合同的有效组成部分。就本案，《商品房买卖合同》附件一、二、三的内容，确系对合同正文中有关条款、名词的补充说明，而附件四为《合同补充协议》，是对双方权利义务的补充约定，《合同补充协议》中“关于违约金比例，不得超出银行同期贷款利率标准。”与合同正文中关于违约金的约定相冲突，且双方亦未在此补充协议上签字，故，《合同补充协议》不能成为合同的附件，对王其勇无约束力。三、关于逾期交房违约金的问题。购房发票载明13#楼802室房屋的价款339273元与合同约定的房屋价款相同，安家公司逾期交房，应按房屋价款339273元的日万分之二给付王其勇逾期交房违约金52156元（自约定交房日2015年12月31日的第二天开始计算至房屋交付日2018年2月5日，共计767天，339273元的日万分之二为68元/天）。王其勇与安家公司签订的安家苏黎湾13#楼202室商品房《商品房买卖合同》已解除，且购房款已全额退还给王其勇，王其勇要求安家公司支付安家苏黎湾13#楼202室商品房的逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。王其勇其他诉求无事实依据，本院不予支持，安家公司的其他抗辩理由，未提交相关有效证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽省安家置业有限公司于本判决生效后五日内给付王其勇逾期交房违约金52156元。二、驳回王其勇的其他诉求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由安徽省安家置业有限公司负担582元，王其勇负担238元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  温吉成二〇二〇年五月二十六日书记员  姚 宇附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。