湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0528民初819号原告：中国建设银行股份有限公司长阳支行。住所地：湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟大道**。统一社会信用代码：91420528882925020P。法定代表人：刘远昌，行长。委托诉讼代理人：郑艳俊，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。被告：何宏满，男，1974年1月15日出生，汉族，务工，住湖北省长阳土家族自治县，委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者。一般授权代理。被告：邓华丽，女，1975年12月12日出生，汉族，务工，住湖北省长阳土家族自治县，被告：湖北盛河房地产开发有限公司。住所地：湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇老街**。统一社会信用代码：91420528795903843U。法定代表人：马德贵，董事长。委托诉讼代理人：宋发智，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司长阳支行（以下简称长阳建行）与被告何宏满、邓华丽、湖北盛河房地产开发有限公司（以下简称盛河地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。因案件涉及向亚军骗取贷款罪一案，需将本案犯罪线索移交本县公安机关，本院于2019年7月9日作出（2019）鄂0528民初819号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2019年10月24日，长阳土家族自治县公安局作出长公（刑）不立字[2019]051号不予立案通知书，认为何宏满、邓华丽犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任，决定不予立案。本院恢复审理，因被告邓华丽下落不明（被告何宏满称与其离婚），本院依法公告送达开庭传票，并变更为普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告长阳建行的委托诉讼代理人郑艳俊，被告何宏满委托诉讼代理人周清华到庭参加了诉讼。被告邓华丽、盛河地产公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告长阳建行向本院提出诉讼请求：1、判令被告何宏满、邓华丽共同偿还账号为42001533840100000000870800的借款本金254195.88元，利息6360.71元，罚息181.89元，合计260738.48元（截止2019年3月13日），并以本金254195.88元为基数，自2019年3月14日起至借款本息实际清偿完毕之日止，按合同执行贷款利率上浮50%的标准支付逾期利息及罚息。2、判令盛河地产公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。3、判令拍卖或变卖位于长阳××自治县龙舟坪镇××住宅××单元××室、证号为长阳房预龙舟坪字第××号房屋，并以所得价款优先清偿上述债务。4、判令三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月22日，被告盛河地产公司与原告分别签订了《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》，约定其对自2014年8月22日至2016年8月22日期间，原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，在最高额为叁仟万元内提供连带保证责任。债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。2015年2月9日，被告11月4日，被告何宏满、邓华丽与原告共同签订了《个人住房借款合同》，合同约定：借款金额为人民币28万元整，借款期限为240个月（即2015年2月9日至2035年2月9日），贷款利率为浮动利率，罚息利率为合同执行贷款利率上浮50%。两被告将位于长阳××自治县龙舟坪镇××住宅××单元××室的房屋预抵押给原告，并于2015年2月9日办理了预抵押登记，证号为长阳房预龙舟坪字第××号。双方还对违约责任、争议管辖等进行了约定。合同签订后，原告依约履行了放款义务，两被告自2015年3月至2018年9月履行了还款义务，之后未按合同约定偿还本息。截止2019年3月13日，两被告共同欠款本金、利息、罚息合计为人民币260738.48元。经原告多次催收，两被告仍未履行还款义务。且两被告系夫妻关系，夫妻关系存续期间的债务为共同债务，理应承担共同连带清偿责任；被告盛河地产公司作为连带责任保证人，理应对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，被告的行为已属违约，为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告何宏满辩称：1、案涉房屋贷款合同是无效合同。因金穗苑投资人向亚军以合法形式掩盖非法目的，用按揭贷款的形式非法骗取贷款，贷款合同以合法形式掩盖非法目的，违反合同法53条的规定，是无效合同。2、原告起诉的贷款被长阳法院已生效的判决认定是犯罪事实之一并判决对向亚军进行追赃，原告可以就判决文书执行主张权利。请求驳回原告的诉讼请求。被告盛河地产公司向本院提交书面意见：1、《借款合同》和《商品房买卖合同》均系向亚军实施骗取贷款犯罪的具体手段，并非名义上的当事人真实意思的表示。向亚军与借款人恶意串通，以按揭贷款的合法形式掩盖骗取贷款的非法目的，依法当属无效。2、根据《物权法》第一百七十二条的规定，“担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效。”本案《借款合同》和《商品房买卖合同》均系无效合同，那么作为从合同的担保合同当然无效，原告以无效的担保合同主张担保权利，没有事实根据。3、预购商品房抵押登记并不发生抵押效力。预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不发生物权的设立或变动的效力，而只是登记申请人取得一种将来发生物权变动的权利。同理，预告抵押登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来办理抵押登记的请求权，原告对案涉房产不享有请求拍卖变价受偿优的权利。4、本案事实已为生效的刑事判决作出认定，并对涉案财产作出处理，原告应当通过执行程序实现权利，而不应再通过民事诉讼程序对同一事实进行重复评价和处理。被告邓华丽经公告传唤，没有到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，被告盛河地产公司与原告长阳建行分别签订了《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》，约定盛河地产公司对自2014年8月22日至2016年8月22日期间原告向购买盛河地产商品房的债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，在最高额为叁仟万元内提供连带保证责任。2015年1月15日，被告何宏满与被告盛河地产公司签订合同编号为JSY044号的《宜昌市商品房买卖合同》，购买了金穗苑2号楼1单元26层01号房，该房屋建筑面积103.31平方米，房屋单价为3918元，总价款为404769元。2015年2月9日，被告何宏满、邓华丽（时为夫妻）与原告共同签订了《个人住房借款合同》，合同约定：借款金额为人民币28万元整，借款期限为240个月（即2015年2月9日至2035年2月9日），贷款利率为浮动利率，罚息利率为合同执行贷款利率上浮50%。两被告以购买的位于长阳××自治县龙舟坪镇××住宅××单元××号的房屋抵押给原告，并于2015年2月9日办理了预抵押登记，证号为长阳房预龙舟坪字第××号。双方还对违约责任、争议管辖等进行了约定。合同签订后，原告依约履行放款义务，被告何宏满、邓华丽从2015年3月还款至2018年9月，此后便一直未按合同约定履行还本付息义务。截止2019年3月13日，原告长阳建行认为二被告尚欠借款本金、利息、罚息合计人民币260738.48元。同时查明：2013年，本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决认定被告人向亚军借用被告盛河地产公司的资质，以出让方式取得位于长阳××自治县龙舟坪镇××号地块（编号：长阳国用（2013）第0010060022-1）的土地使用权，规划用途为商业住宅，土地使用年限自2013年10月15日至2083年9月25日止。经批准后，向亚军在上述地块投资建设“金穗苑二期”商住楼建设项目，成立了“盛河地产公司金穗苑二期项目部”，向亚军为该项目部负责人。2015年9月底，该项目建设主体完工。在该项目建设期间，向亚军因资金周转困难，无法正常施工，遂起意通过虚构房屋买卖合同，骗取银行贷款来缓解资金压力。2015年4月至2015年11月间，向亚军授意该项目部员工在亲戚朋友中选定名义购房人员，签订商品房买卖合同，并进行商品房预售登记，然后以按揭贷款的手段骗取银行贷款。长阳金穗苑二期商住楼建成后，经银行监管预警系统发现，长阳金穗苑二期项目的住房贷款有从同一账户往多个还款账户转入还款资金及同一人同一时间同一柜台往多个还款账户存入还款现金的情况，因还款无逾期，原告未予重视。同时，经县房产管理局发现，已经在银行办理了住房贷款预抵押的房屋又重新售卖给了其他购房人，其他购房人发现涉及一房二卖后向公安机关报案。为妥善化解金穗苑二期项目的历史遗留问题，维护社会稳定，本县维护稳定工作领导小组办公室于2017年11月23日成立了“长阳金穗苑二期商住楼项目遗留处理办公室”。现金穗苑二期商住楼实际开发人向亚军犯骗取贷款罪，拒不执行判决、裁定罪被本院判处有期徒刑六年。向亚军骗取各家银行贷款合计1203.12万元，其中骗取中国银行股份有限公司长阳支行贷款767.02万元，骗取湖北长阳农村商业银行股份有限公司贷款353.9万元，骗取中国建设银行股份有限公司长阳支行贷款82.2万元。截至2018年12月6日，被告人向亚军未还贷款合计1090.80165万元。判决责令向亚军退赔长阳中行人民币7007661.58元，长阳农商行3165570.28元，长阳建行734784.64元。向亚军上述骗取长阳建行的贷款包含本案何宏满、邓华丽的贷款28万元。被告何宏满在长阳土家族自治县公安局询问笔录中陈诉：我和向亚军是邻居，向亚军2013年开发长阳四冲街金穗苑二期时，我在项目上负责施工。2015年向亚军资金周转困难，要求员工每人每月销售一套房子，如果不能完成任务，就从工资中扣1000元，我为了不被扣工资，就与盛河地产公司签订了一份购房合同。房号是一单元2601号，面积103平方米，房屋总价款38万元。我没有交首付款，都是向亚军操作的，在长阳建行办理按揭贷款时，向亚军说不需要我管，我也就没当回事，按揭贷款也一直是金穗苑还的，今年（2018年）金穗苑没有还款后，我让妻子还了几个月，7月份以后，听说我签的那套房子卖给别人了，自己也就没还款了。本院认为：1、本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决已经认定向亚军犯骗取贷款罪，涉本案被告何宏满、邓华丽的贷款。因此，被告何宏满与盛和地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》,原告长阳建行与被告何宏满、邓华丽签订的《个人住房借款合同》是无效合同。2、原告长阳建行在本案中没有证据证明存在过错，其贷款损失应当由有过错的当事人承担赔偿责任。长阳建行的贷款直接损失为196994.83元（280000元-30708.71－52296.46元）。由于抵押合同无效，长阳建行不享有预购商品房抵押的排他权。3、被告何宏满、邓华丽提供相关贷款所需的资料、办理相关贷款、担保手续，应认定为出借身份的行为，被告何宏满、邓华丽系完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担民事法律责任，因此被告何宏满、邓华丽应当对原告长阳建行的贷款损失承担民事赔偿责任。4、被告盛河地产公司与长阳建行签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》，约定盛河地产公司对自2014年8月22日至2016年8月22日期间原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，在最高额为叁仟万元内提供连带保证责任。故告盛河地产公司对被告何宏满、邓华丽的民事责任应承担保证责任，且出借资质给向亚军经营、实际接收长阳建行发放的贷款，对原告长阳建行的损失有过错，因此，被告盛河地产公司应当赔偿原告长阳建行的贷款损失。5、由于本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决判令向亚军对被告何宏满的贷款造成长阳建行的损失予以退赔，因此，向亚军实际退赔的金额应当冲抵被告何宏满、邓华丽、盛河地产公司的实际赔偿金额，并在执行中一并处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百〇六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告何宏满、邓华丽、湖北盛河房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内连带赔偿原告中国建设银行股份有限公司长阳支行的贷款损失196994.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告中国建设银行股份有限公司长阳支行的其他诉讼请求。案件受理费2606元，本院决定由被告何宏满、邓华丽、湖北盛河房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审 判 长  李湘频审 判 员  高春兰人民陪审员  向建豪二〇二〇年五月二十八日书 记 员  君