广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1865号上诉人（原审被告）：黄龙，男，壮族，住广西壮族自治区靖西县。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东格方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭腾飞，男，汉族，住广东省佛山市高明区。原审第三人：佛山市高明区进恒房产中介服务部，住所地广东省佛山市高明区。经营者：邓嘉伟。上诉人黄龙与被上诉人谭腾飞、原审第三人佛山市高明区进恒房产中介服务部（以下简称进恒中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回谭腾飞的全部诉讼请求；3.本案一审、二审案件的受理费由谭腾飞承担。事实与理由：一审判决查明事实不清，适用法律错误。一、黄龙委托东莞市***公司（以下简称某某公司）代为出售房屋，谭腾飞委托进恒中介服务部代为寻找合适房源购房。后经过某某公司及进恒中介服务部的居间，黄龙、谭腾飞双方签订了案涉《房地产买卖合同》。本次交易未能顺利履行的原因在于谭腾飞，谭腾飞违约，黄龙有权没收定金，恳请二审法院依法改判驳回谭腾飞的全部诉讼请求，支持黄龙的全部上诉请求。二、黄龙不存在违约，签订合同时买卖双方明确约定买方取得银行同贷意向后，黄龙再申请提前还款。该事实某某公司及垫资赎契人员杜某某都可以作证。在本次交易过程中，至今买方仍未取得银行同贷书，黄龙申请赎楼的履约条件尚未达成。黄龙没有违约行为，不需承担违约责任（见黄龙提交的证据1)。谭腾飞因征信流水以及做高额贷款，未能获得银行审批，无力支付购房款才是本次交易未能顺利履行的真正原因。三、即使按照涉案《房地产买卖合同》的约定，黄龙也不存在违约。黄龙在2019年5月10日就已配合买家向农业银行办理了贷款申请手续。2019年5月30日，进恒中介服务部的员工何某某通过微信告知某某公司的员工卢某某，因为谭腾飞的流水问题，农业银行不同意其贷款申请，卢某某将该情况如实告知了黄龙。在黄龙申请银行提前还款的履行期限届满前，谭腾飞的银行贷款申请就因谭腾飞的流水问题，导致农业银行未通过其审批。谭腾飞的贷款申请未获得银行审批，其已丧失了支付房款的能力，这完全符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定。因此，因谭腾飞未能取得银行同贷审批，黄龙有权中止履行办理提前还贷手续，直至谭腾飞恢复履行能力。因此黄龙不存在违约行为。四、涉案《房地产买卖合同》第六条约定，逾期超过十天的，守约方有权选择继续履行或解除合同。即使黄龙于2019年6月8日逾期履约，则谭腾飞于2019年6月18日即享有合同解除权。而谭腾飞于2019年7月16日要求黄龙配合再次办理按揭手续（进恒中介服务部的员工何某某与某某公司的员工卢某某的微信聊天记录，即证据3能证明该事实），黄龙及其配偶也于2019年7月26曰15时52分到达某某公司门店配合谭腾飞签署按揭资料。换句话说，就是谭腾飞已于2019年7月16日作出选择，选择不解除合同要求继续履约，重新办理按揭手续。因此谭腾飞的合同解除权已因其选择继续履行而丧失。现谭腾飞已不再享有合同解除权。谭腾飞提起诉讼，要求解除合同明显构成违约，黄龙有权没收定金。五、黄龙在开庭时经一审法院告知后才知道涉案房屋被佛山市南海区人民法院查封。虽涉案房屋被查封，黄龙负有在过户前解除查封的义务。只要黄龙在过户之前解除查封，黄龙就不构成违约。本案中黄龙与谭腾飞未约定过户时间，黄龙或谭腾飞可根据合同法第六十一条的规定，签订补充协议，补充约定具体的过户时间；或双方可以或根据合同法第六十二条的规定，在满足职能部门的过户要求并在给予对方必要的准备时间的前提下，随时要求对方履行。但至谭腾飞向一审法院提起诉讼时止，黄龙及谭腾飞既未就过户时间签署补充协议，谭腾飞也未取得银行同意贷款书，尚未满足职能部门的过户要求。因此在谭腾飞起诉之时，本案涉案交易的过户期限尚未届满，黄龙解除查封的履行期限尚未届至，从这方面来说，黄龙未构成违约。六、2019年10月12日，黄龙代理律师向一审法院邮寄代理词及证据，但一审判决对此未涉及。谭腾飞辩称，一、请求二审法院依法驳回黄龙的上诉请求，维持原判，并判决黄龙承担谭腾飞已支付的律师费5000元，同时将本案转为合同诈骗案件，移交公安机关继续审查，追加相关人员作伪证的责任。二、卢某某、杜某某、杜某某、杜某某、黄龙故意隐瞒房屋已被查封的真实状态，欺骗引诱谭腾飞购房，完全违反了涉案《房地产买卖合同》中第三条“卖方保证对上述物业享有合法处分、收益等所有权，不存在任何纠纷，否则视为违约”的约定。三、涉案房屋已在2019年7月24日被佛山市南海区人民法院查封，黄龙在收到谭腾飞支付的定金后，并没有去偿还涉案房屋的房贷欠款。四、在2019年5月8日，涉案房屋已处于断供状态，银行也就此发出催收通知，卢某某、杜某某、杜某某对此不可能不知情。五、卢某某、杜某某、杜某某、黄龙反复强调：“出按揭同贷书才申请提前还贷”。但是如此重要的交易条件，却没有写在合同中。卢某某、杜某某捏造事实，企图诬陷谭腾飞未能通过银行放贷审批而导致交易失败。进恒中介服务部未作答辩。谭腾飞向一审法院起诉请求：1.解除谭腾飞、黄龙于2019年5月8日签订的《房地产买卖合同》；2.黄龙双倍返还谭腾飞定金60000元；3.黄龙承担谭腾飞已支付的律师费5000元；4.黄龙承担本案受理费、保全费。一审法院认定事实：2019年5月8日，谭腾飞与黄龙、进恒中介服务部（经纪方）共同签订一份《房地产买卖合同》。该合同约定：黄龙将位于佛山市高明区**************转让给谭腾飞，转让价款为510000元；2019年5月8日前，谭腾飞须向黄龙支付定金30000元，黄龙应在2019年6月8日前向原抵押银行办理提前还贷手续。同日，黄龙向谭腾飞出具一张收据，该收据载明：今收到谭腾飞交来购买佛山市高明区**************定金30000元。此后，黄龙未履行办理提前还贷手续。查，上述房产于2019年7月24日被佛山市南海区人民法院依法查封。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案讼争房产因黄龙涉他案已被人民法院查封，合同无法继续履行，现谭腾飞主张解除房屋买卖合同，黄龙亦同意解除房屋买卖合同，对此进恒中介服务部未向一审法院提出异议，故一审法院准许解除上述《房地产买卖合同》。本案争议焦点之一：黄龙是否应双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。黄龙抗辩其没有收到定金30000元，但未能提供任何证据证明，黄龙应承担举证不能的法律后果；谭腾飞所提供的由黄龙书写的《收据》可以证明黄龙已收到30000元定金，谭腾飞已完成举证责任。黄龙收取30000元定金后，未按合同约定履行办理提前还贷义务，其后本案讼争房产又因黄龙涉他案被人民法院查封，黄龙违反了合同的约定，应返还双倍定金即60000元给谭腾飞。本案争议焦点之二：黄龙是否应支付律师费。一审法院认为，上述《房地产买卖合同》并未约定谭腾飞追索债权而发生的律师费由谁负担的问题，况且律师费亦并非追索债权必须发生的费用，故一审法院对谭腾飞主张的律师费5000元不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、解除谭腾飞与黄龙、进恒中介服务部于2019年5月8日共同签订的《房地产买卖合同》；二、黄龙应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金60000元给谭腾飞；三、驳回谭腾飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9250元，减半收取4625元，财产保全费620元，合共5245元（谭腾飞已预交），由谭腾飞负担48元，由黄龙负担5197元。谭腾飞多预交的5197元，由谭腾飞在判决发生法律效力之日起向一审法院申请退回。黄龙负担的5197元，由黄龙在判决发生法律效力之日起7日内向一审法院缴纳。二审期间，黄龙向本院提交如下证据：1.卢某某、杜某某、杜某某证人证言，拟证明双方约定黄龙在谭腾飞取得银行同意贷款意向后才申请提前还贷；2.视频两段（光盘），拟证明黄龙于2019年7月26日再次配合谭腾飞办理按揭手续；3.微信聊天记录，拟证明谭腾飞的按揭手续于2019年5月30日被农业银行拒批，且谭腾飞要求黄龙再次配合办理银行贷款申请。谭腾飞向本院提交如下证据：1.《进恒中介服务部证人证言》，拟证明签订合同时，黄龙、杜某某、某某公司隐瞒房屋产权状态，一直没有配合按揭；2.《何某某和卢某某微信聊天记录（2019.5.31-2019.6.6）》，拟证明是因为黄龙老婆一直没有进行按揭面签而被按揭公司退件，某某公司的卢某某是完全知情的，其却伪证称是因为买家问题；3.《何某某和卢某某微信聊天记录（2019.6.14-2019.7.17）》，拟证明黄龙一直不配合，某某公司隐瞒事实作伪证，杜某某假冒中行工作人员，某某公司对此是知情，进恒中介服务部是不知情的；4.《谭腾飞与区某某微信聊天记录》，拟证明谭腾飞是于2019年5月8日才认识区某某，谭腾飞并没有要求高息贷款，某某公司为了吃差价4.5万进行高息贷款吸引买家；5.《谭腾飞与何某某微信聊天记录》，拟证明谭腾飞要求某某公司出面交代情况；6.《谭腾飞与卢某某的通话录音》，拟证明谭腾飞将卖家方面的异常情况告知卢某某，要求中止交易，追回定金；7.《谭腾飞与卢某某、黄龙的通话录音》，拟证明按揭失败的原因在于卖方；8.《谭腾飞与卢某某的微信聊天记录》，拟证明在2019年7月16日后，谭腾飞发现情况异常后一直要求杜某某当面交代，对于2019年7月26日业主过来做所谓的按揭不知情；9.《谭腾飞和某某公司的卢某某的通话录音》，拟证明在2019年7月26日，在谭腾飞不知情的情况下，黄龙与某某公司导演了一出买家不配合按揭的戏；10.《谭腾飞与卢某某的微信聊天记录》，拟证明卢某某在2019年8月6日才告知谭腾飞的真实姓名；11.《杜某某法院案件情况》，拟证明杜某某是老赖；12.《谭腾飞与中国银行南海运行相关人员的通话录音》，拟证明卖家在签订合同时已没有还房贷；13.《进恒中介服务部和某某公司签订的合作文件》，拟证明进恒中介服务部与某某公司补签过一份协议；14.《何某某和卢某某的微信聊天记录》，拟证明某某公司拿了3000元；15.《谭腾飞和何某某的微信聊天记录》，拟证明谭腾飞是在2019年5月12日去进恒中介服务部的店面签按揭；16.电话录音及截图，拟证明其购买涉案房屋被欺骗的事实。本院组织各方进行了证据交换及质证。经审查，黄龙提交的证据1为卢某某、杜某某、杜某某出具的证人证言，从内容来看，均是由卢某某、杜某某、杜某某在已打印好文本上签字，且卢某某、杜某某出具的证人证言内容一致，上述证人证言格式不符合法律规定，亦缺乏合理性，对上述证人证言真实性、合法性、关联性，本院均不予确认。证据2不足以证明反映案涉合同履行过程中，双方就买方应承担的提前还贷义务进行变更，亦不足以有效证明该时为双方确定办理按揭贷款时间，谭腾飞未依约到场办理，属于《房地产买卖合同》约定及双方之后另行约定的根本违约情节，本院不予确认；证据3为案外人有关微信聊天记录，不足以证实双方就案涉《房地产买卖合同》关于买家支付剩余购房款之事宜达成一致，本院不予确认。谭腾飞提交的证据1为何某某、区某某、崔某某证人证言，上述证人证言格式不符合法律规定，谭腾飞提交的其他证据反映案外人之间、以及其与案外人、黄龙之间的微信聊天记录、通话情况，但并未明确双方对涉案房屋提前还贷，以及支付义务有关核心条款进行具体变更，针对案涉《房地产买卖合同》履行过程中，哪一方属于违约方及有关责任承担问题，本院结合本案具体事实以及合同约定予以确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，案涉《房地产买卖合同》第六条约定，因买方或卖方违反本合同，或拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下所有责任，逾期超过十个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）及承担本合同约定的其他赔偿责任。第十条约定，卖方出资赎契，卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起按规定时间或五个工作日内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。楼价余款采取按揭付款，买方须于取得买方的新产权证后五个工作日内配合银行办理抵押登记手续，抵押登记后，再由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。第十一条约定，买方选择楼价余款支付方式为按揭付款的情况下：若因买方征信原因或拒不按时提交所需要的合法资料，或因银行政策等原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额度与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后办理房产过户前支付该卖方。买方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同，如因个别银行政策变动原因导致申请贷款不成功或额度不足，买卖双方须配合经纪方到指定银行重新办理贷款手续，直至该交易手续完毕为止。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕诉辩双方意见，二审争议焦点为：案涉《房地产买卖合同》解除，黄龙是否属于违约方，一审法院判令其承担双倍返还定金之违约责任依据是否充分。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”黄龙与谭腾飞签订的《房地产买卖合同》中，明确约定涉案房屋购房余款采取按揭付款方式支付，原抵押贷款由卖方黄龙承担出资赎契的义务，黄龙应在2019年6月8日前向原抵押银行办理提前还贷手续，在原抵押银行发出还贷通知之日起按规定时间或五个工作日内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。依据上述合同约定，黄龙在2019年6月8日应向涉案房屋原抵押银行办理提前还贷手续，该项义务属于黄龙先履行合同义务，黄龙上诉主张双方在合同中约定买方取得银行同贷意向后，其再申请提前还款，与合同约定不符，亦缺乏其他有效证据佐证，谭腾飞不予认可，本院不予采信。黄龙收取谭腾飞缴纳的30000元定金后，并未依约履行办理提前还贷义务，其行为已构成违约。对于黄龙上诉提出的案涉《房地产买卖合同》履行过程中，谭腾飞因资金流水问题，未获银行审批，丧失付款能力，已构成违约之抗辩事由，本院认为，依据合同约定，谭腾飞在黄龙履行先合同义务后，未能通过银行贷款方式支付剩余款，谭腾飞可待递件成功后办理房产过户前支付通过其他方式履行付款义务，黄龙以谭腾飞应负的后履行义务否认其先履行义务已构成违约之事实理据不足，本院不予采纳。至于黄龙上诉提出的2019年7月26日双方同意继续办理按揭贷款手续，视为谭腾飞选择不解除合同继续履约问题，本院认为，黄龙本案中提交的微信聊天记录等证据不足以证实该日办理有关手续系经双方协商确认，以及双方存在谭腾飞未依约办理构成根本违约之约定，黄龙亦未能举证证明其逾期办理提前还贷手续，构成违约后，谭腾飞同意免除黄龙之违约责任承担，黄龙以此主张其不构成违约，不应承担违约责任缺乏依据，本院亦不予采纳。综上论析，黄龙在收取谭腾飞支付的购房定金后，未能依约履行办理提前还贷义务，涉案房屋亦因被另案纠纷被查封，案涉《房地产买卖合同》客观上履行不能，依据合同约定及法律规定，谭腾飞诉请解除合同并要求黄龙承担双倍返还定金之违约责任依据充分，黄龙上诉主张其不构成违约，无需承担违约责任与事实不符，本院不予支持。综上，黄龙的上诉请求理据不足，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人黄龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月二十八日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋