湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初6号原告：张杰，男，1990年3月6日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：罗一粟，湖南绥之律师事务所律师。被告：何杏萍，女，1965年7月25日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：蒋宛辰，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭强，湖南同升律师事务所律师。被告：黄萍，女，1971年11月16日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。第三人：谢泳莎，女，1991年9月18日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：何杏萍，女，1965年7月25日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。系第三人之母。原告张杰与被告何杏萍、黄萍确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，本院依法适用普通程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告张杰的委托诉讼代理人罗一粟，被告何杏萍及其委托诉讼代理人蒋宛辰、谭强到庭参加了诉讼。被告黄萍经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请追加谢泳莎为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并于2020年5月12日公开开庭进行审理。原告张杰的委托诉讼代理人罗一粟，被告何杏萍及其委托诉讼代理人蒋宛辰，第三人谢泳莎的委托代理人何杏萍到庭参加了诉讼。被告黄萍经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1.确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令二被告及第三人将房屋（位于雨湖区门面）返还给原告张杰，并配合办理过户手续；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告张杰系被告黄萍与张少云之子。2003年11月6日，张少云与被告黄萍离婚。离婚协议约定，本案中所涉位于韶山的门面归原告张杰所有，张杰由其父亲张少云抚养。因原告张杰在父母离婚时尚且年幼，一直未主动将该房产变更登记至自己名下。2019年8月13日，被告黄萍在未同作为房屋所有权人的原告商量的情况下，通过房产中介，擅自与被告何杏萍签订房屋买卖协议，严重侵犯了原告的权利，构成无权处分行为，因该行为未经原告追认，二被告签订的协议自始无效。另外，二被告签订的房屋买卖协议中约定的门面成交价远远低于市场价，被告何杏萍不属于善意第三人，故原告请求返还门面并办理过户手续。被告何杏萍辩称，1.本案原告主体不适格，应依法驳回原告的起诉。原告张杰并不是涉案房屋的当事人，不具备合同主体资格。被告黄萍与案外人张少云之间的离婚协议，对外不具备效力，其中关于案涉门面的归属的约定，未经产权变更登记，不直接发生物权变动的法律效果，也不能对抗第三人，且被告何杏萍并不知道离婚协议的内容。2.何杏萍与黄萍签订的房屋买卖协议符合合同法等相关法律的规定，不存在无效事由。何杏萍系经过房产中介购房，交易价格有专业房地产评估公司评估，通过银行转账足额支付了约定的购房款，并在房产交易中心完成了交易，在不动产登记中心完成了过户手续。被告黄萍未到庭，但提供有书面答辩状辩称，1.去年8月13日，黄萍通过中介将房产卖给了何杏萍，当时是真心想卖房产，但卖了以后，黄萍才从一些朋友处知道，自己的门面房价至少在10,000元每平以上，当时的合同价实在是太低了，故觉得不公平也后悔，但黄萍向法庭保证绝不是故意要低价卖房然后侵占财产之类的想法。2.房产一直在黄萍名下，离婚后该房产也是原告及其父亲在住，都没有想着特地去过户，反正确实是送给儿子的。去年卖房时，虽然没有与原告及其父商量，但并不是自己擅自卖房，只是认为自己作为母亲可以作这个主。3.去年卖房后不久，黄萍出现严重疾病，那段时间的事都记不清了，现在房子在谁名下也不知道。如果法律允许，那就请法院把房产过给张杰。第三人谢泳莎称，母亲给女儿买房子是正常的，过错方是被告黄萍与原告，这么长时间没有过户，第三人系合法取得房产。原告张杰为支持自己的主张提交如下证据：1.离婚协议；2.房屋买卖协议；3.不动产登记查询表。被告何杏萍质证认为，对证据1因无证据原件不予认可；对证据2真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据3被告已经履行了合同约定的义务，被告何杏萍将房产过户给了自己的女儿，因为房子是给自己女儿买的。被告何杏萍为支持自己的主张提交如下证据：1.房屋买卖协议与补充协议；2.房产交易申报；3.增值税发票、完税证明、银行转账交易凭证、评估报告、收条；4.非住宅类不动产登记收费缴款书、房产证。原告张杰对此质证认为，对证据1真实性予以认可，对合法性与关联性有异议，实质上是二被告串通侵犯原告权益所产生的协议。对证据2关联性有异议，签字的主体与购房主体不致，对证据3评估报告三性均有异议，该报告由无权处分人黄萍单方委托，导致评估结论不客观。对证据4关联性有异议，涉案房产登记在案外人谢泳莎名下，支付价款的主体未取得房产，取得房产的主体未支付对价。被告黄萍未到庭，未向本院提交证据，也未对上述证据发表质证意见。本院通过听取原、被告之间的举证、质证，对原告所提交的证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的予以部分确认。对被告所提交的证据予以确认。第二次庭审中，被告何杏萍提交自己与第三人系母女关系证明一份，原告及第三人对此均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告张杰系被告黄萍与案外人张少云之子。第三人谢泳莎系被告何杏萍之女。2019年8月13日，被告黄萍（甲方）与被告何杏萍（乙方）在房产中介湘潭市新税房地产经纪有限公司签订房屋买卖协议。该协议约定，1.物业位于湘潭市雨湖区门面，产权面积200.48平方米；2.该物业成交价为1200000元；3.乙方于2019年8月13日支付购房定金10000元给甲方，甲方将该物业的产权证及相关权属证书原件存放于经纪方，用于产权过户；4.经双方友好协商约定乙方于2019年8月13日支付购房定金10000元，定金并抵房款，双方约定2019年9月18日之前办理产权过户手续，剩余房款于双方过户之前由经纪方托管（共计1190000元），待乙方不动产出证后，剩余房款由经纪方支付给甲方；5.双方约定甲方到手价为1200000元，乙方共计支付1500000元，包括全部费用（中介费、过户费）。该协议还对其他进行了约定。协议签订后，双方按合同履行。2019年8月16日，双方签订房屋买卖补充协议（黄萍为甲方、何杏萍为乙方），约定，1.双方同意交易当天，双方先到不动产中心查询该门面的产权状况，确认能否进行交易，确认可以交易后，乙方先支付1190000元到甲方指定的银行账户后办理该门面的转移登记手续；2.乙方购房款支付当天，甲方须无条件配合乙方办理该门面的权属过户手续，否则甲方应无条件退还乙方所支付的购房款；3.甲方收款银行卡和身份证在乙方办理不动产证前全部交由湘潭新税房地产经纪有限公司代为保管，乙方办理出不动产证后由新税公司退还甲方；4.甲方委托新税公司代为收取该门面的购房定金并开具定金收条，收取的购房定金及出具的收条甲方均予以同意，并愿承担相应的责任；5.若交易遇法院查封、解除查封及费用由新税公司承担，以上补充协议条款内容，与原买卖协议具有同等的法律效力。协议签订后，双方按协议履行。2019年8月21日，该房产权登记在被告何杏萍之女即本案第三人谢泳莎名下。2019年8月26日，被告黄萍出具收条，注明：“本人黄萍于2019年8月19日收到何杏萍购买本人商铺款人民币120万元，此款项已全部收齐”。另查明，1.原告张杰父母即被告黄萍与案外人张少云在2003年11月6日在民政部门协议离婚。离婚协议注明，位于韶山天使公寓7门面产权归儿子张杰所有。但离婚后，未办理产权变更手续。2.经被告黄萍委托湖南志成房地产评估有限公司对涉案房产进行评估，评估价值为1100635元，依据房产交易申报，国家税务局湘潭市雨湖区税务局认定评估价值为1182489元。3.被告何杏萍除支付被告黄萍房款120万元外，还承担了交易过程中所有的税费、过户费、中介费。4.审理过程中，原告提出对案涉的房产市场价格进行评估。本院认为，无效合同是指合同不具备生效的要件而且不能补救，对当事人自始不产生法律约束力的合同。本案中，被告何杏萍与被告黄萍所签订的房屋买卖协议并不符合合同法第五十二条所规定的无效合同的法定情形；原告虽提出两被告恶意串通但未提交证据予以证明，且二被告并不相识，双方通过房产中介签订合同，也不存在恶意串通的情形。故此，该合同系两被告真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同约定义务。被告黄萍与案外人张少云在离婚协议中约定涉案房产归原告张杰所有，但黄萍与张少云未就房产进行变更登记，该房产仍登记于黄萍一人名下，被告何杏萍对此并不知情，在二被告进行房产交易时，就该房产能否过户，被告何杏萍已尽审慎注意的义务，在房产过户时，就房产的价值进行了评估，双方交易价格并未明显低于市场价，故此本院对原告提出的评估申请不予支持；该房产现已过户至被告何杏萍女儿谢泳莎名下，并由被告何杏萍与第三人谢泳莎实际占用、使用。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持，对被告何杏萍的答辩理由予以采纳，对被告黄萍的答辩理由部分予以采信。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百零六条、《最高人民法院物权法司法解释（一）》第十五条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告张杰的诉讼请求。本案受理费15,600元，由原告张杰负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 左 斌审 判 员 田 园人民陪审员 李 敏二〇二〇年五月二十日书 记 员 谢艳廷附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院物权法司法解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。