江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初64号原告：苏州亿泰盈商业管理有限公司，住所地苏州市邵磨针巷**。法定代表人：吴正芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田晓路，江苏盛乾律师事务所律师。被告：高丽，女，1986年8月10日出生，汉族，户籍地句容市，现住句容市。委托诉讼代理人：郭亮，男，1987年10月18日出生，汉族，户籍地南京市六合区，现住句容市。原告苏州亿泰盈商业管理有限公司（以下简称亿泰盈公司）与被告高丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案,依法由审判员陆玉婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田晓路、被告高丽及委托诉讼代理人郭亮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亿泰盈公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的商铺租赁合同于2020年1月2日起诉之日解除，要求被告按照租赁合同第十条约定向原告交还租赁物；2.判令被告向原告支付租金26775元（从2019年9月26日起暂计算至2019年12月20日，并应当计算至被告实际撤离并向原告交还租赁物之日止）；3.判令被告向原告支付装修免租期租金9765元、违约金56700元（按六个月租金计算）；4.判令被告支付原告为实现债权而支出的律师费损失16000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月28日，原、被告就句容市五彩城商场2楼B13号商铺签订租赁合同，约定原告将上述面积105平方米的商铺出租给被告，固定租金为3元/平方米/天。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，上述五彩城商场于2019年8月10日开业，原告给予被告2019年8月10日至2019年9月9日一个月的装修免租期优惠，但合同签订后，被告仅支付过5000元租金，自2019年9月26日起的租金被告至今未付。根据双方签订的租赁合同，被告行为已严重违反合同约定，构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约赔偿责任。现原告提起诉讼，请求判如所请。被告高丽辩称，1.商场合同对业主存在欺诈，我方之前没有免租期，但原告对其他商家都有两个月的免租期，原告现在才说免租是由于店铺内装修有我方不满意的地方，他们让我自己做，才把第一个月的房租免了；2.合同签订后我们发现商铺不属于五彩城，而是属于另一个公司，并且推迟了一个月才营业；3.商场内部管理混乱，收取各商户的租金、进场费都不相同，并且没有开具发票；因商场无人管理，我方特于2019年10月1日赶到原告总部认为所签合同对我方不利要求重新签订合同，还补交了之前的租金5000元，对方让我方等回复，后来没有回复我们就直接起诉了；4.原告就是想骗取商户的押金和进场费，整个商场就是韩国城二楼有进场费，其他都没有进场费；5.原告承诺通过媒体和街边给商户做宣传广告、帮助商户策划各种活动、定期在我方商铺门口做活动和旋转楼梯引入客流，并告知我方商铺全部出租出去对我方有利，还拿出开业活动吸引我方，并告知交的费用很低，每个商铺都是交的一样的保证金30000元、进场费10000元，说物业费一年一交，我方已经交了一年的物业费37800元；原告说如果合同不足可重新签订，我方基于信任和政府对五彩城的支持才签订了合同；6.我方不同意解除合同，也不同意支付欠付的租金，疫情过后五彩城商场的所有商户都免租四到五个月，我方问过原告公司人员，但是一直没有回复，我方希望整个商场能够统一管理，我方缴纳的进场费10000元也希望能够退给我方。本院经审理认定事实如下：2019年1月4日，原告亿泰盈公司与案外人江苏万宏置业集团有限公司签订《租赁经营合同》，从该公司处承租该公司所有的.06平方米的建筑，双方约定原告承租上述建筑物后，可以自行经营，也可在承租范围内独立对外招商、引进商户；原告承租建筑物的经营用途系韩国生活馆（服装、百货、美甲、美容、饰品、咖啡、零食、VR智能游戏体验、韩式小吃等）；租赁期限从2019年4月26日起至2025年4月25日止等内容。2019年7月28日，原告亿泰盈公司与被告高丽签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将句容五彩城商场2楼、建筑面积105平方米（含公摊面积）商铺（编号B13）出租给被告经营美发使用，租赁期限自2019年8月10日起至2020年8月10日止，共计12个月，从2018年8月10日起开始计收综合管理费和销售扣点；被告须自行承担店铺内的货架、软装、模特等相关费用，被告于合同签订之日支付履约保证金30000元，该保证金不折抵被告应支付的任何款项，除非原告主动提出折抵的要求；租金包括固定租金和提成租金，取两者中较高者为被告最终应缴纳的租金额，固定租金标准3元/平方米/天，以105平方米计算，固定租金一周一付，先付后用；提成租金按被告营业额的15%扣点计算；综合管理费包括公共照明与公共卫生费用，标准为30元/平方米/月，以105平方米计算，综合管理费12个月一付，先付后用；逾期支付的，被告每日需按逾期未付金额的0.5%支付逾期付款违约金，从应付款项应交之日（包括应交日）起计算直至付清所有拖欠款项当日为止；被告逾期达15日仍未付清应付的各项费用的，视为根本违约；被告不按合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费等各项应付费用，欠费超过一个月的或不满一个月但出现两次拖延支付、不足额支付的情况，视为根本违约，原告有权解除合同，收回租赁商铺，没收履约保证金，已付未用的剩余租金不予退还并有权按合同约定租金标准主张装修免租期内的租金，同时要求赔偿损失（按6个月租金计算）；因被告根本违约导致诉讼的，原告支出的诉讼费、律师费等实现债权、物权的费用由被告承担；合同期满或提前解除、终止的，被告应在合同期满或解除、终止的当日将租赁物以完好状态交还给原告，经原告验收后签署接收商铺的书面手续；不论何种原因解除或终止合同，对被告添置的设施设备或形成附和的固定装修，原告不予补偿；被告交还商铺时应当恢复原状，不得留存任何物品以免影响商铺的后续重新出租；如届时原告同意无需将商铺恢复原状的，被告应使商铺处于清洁、完好并可出租的状态；对于未经原告同意留存于商铺内的物品，视为抛弃物，原告有权直接处置且不承担任何责任，处置发生的费用由被告承担；双方还对其他事项作了约定。上述《商铺租赁合同》签订后，原告将案涉商铺交付被告使用，被告使用案涉商铺后向原告缴纳了履约保证金30000元、进场费10000元、一年的综合管理费37800元及租金5000元，此后未再支付租金。庭审中，被告表示希望可以继续履行合同，但不同意给付欠付的租金。目前，案涉商铺仍由被告实际占用。另查明，句容五彩城商场于2019年8月10日开业。庭审中，原告陈述虽然上述合同中未约定免租期，但在合同签订之后，原告承诺过给予被告一个月计31天的装修免租期。原告还陈述，被告经营后双方未结算过营业额，原告以固定租金标准主张租金。原告亿泰盈公司于2020年1月2日向本院提起诉讼，本院立案后通过中国邮政EMS法院专递向被告发出应诉材料，邮件单号为1057542643693，经查询2020年1月5日，被告本人签收邮件。本院认为：原告基于其与案外人江苏万宏置业集团有限公司签订的《租赁经营合同》，享有对案涉商铺的出租权，原告出租案涉商铺给被告经营美发使用，符合上述《租赁经营合同》约定的经营用途，故原、被告之间签订的《商铺租赁合同》应系双方真实意思表示，合法有效，原、被告应根据合同约定全面履行自己的义务。被告辩称原告存在欺诈行为，未提供证据证明，对该辩称意见本院不予采信。该《商铺租赁合同》对租金标准、双方违约责任、合同解除条件等均作了约定，根据合同约定，案涉商铺租金以固定租金和提成租金两者中较高者计算，因原、被告对营业额提成未进行过结算，现原告以固定租金标准主张租金，系对自身诉讼利益的自由处分，亦不损害被告权益，本院予以准许，案涉商铺的租金标准计算为315元/天（105平方米，3元/平方米/天）。被告自2019年8月10日承租使用案涉商铺起至今已九个月有余，被告仅支付租金5000元，按此租金标准计算并考虑原告承诺给予的一个月免租期，被告仅支付租金至2019年9月25日，此后租金被告未再支付，构成根本违约，双方约定的解除合同的条件成就，原告作为解除权人有权解除合同。根据法律规定，原告据此主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告向本院提起诉讼即为通知行为，通知到达对方时合同解除，解除时间应确定为被告签收本院应诉材料时，即2020年1月5日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商铺租赁合同》确认解除后，被告应及时腾空、搬离并向原告返还案涉商铺，考虑被告重新寻找租赁场地需要时间，本院给予被告60日腾空、搬离的期限，但被告应当按照315元/天标准支付租金。关于被告提出的受疫情影响、要求减免租金的问题。因新冠××疫情爆发之前，被告的根本违约行为已经发生，其拖欠租金行为并非系疫情因素导致。被告根本违约后仍占有案涉商铺至今，其不同意解除合同，也不同意支付欠付的租金，有扩大自身损失之嫌。考虑案涉商铺非原告自有房产，疫情爆发后的疫情防控措施对原告的经营活动亦存在一定影响，结合公平原则，对被告提出的该项辩称意见，本院不予支持，被告应当按照315元/天标准支付自2019年9月26日起至实际搬离、腾空并返还商铺之日止的租金。关于原告主张的装修免租期租金及违约金问题。双方合同约定被告根本违约时，原告可以没收履约保证金、要求被告按照租金标准支付装修免租期内的租金并赔偿按6个月租金计算的损失，上述合同条款均系针对被告根本违约所应当承担的违约责任所作的约定。履约保证金的性质即为担保合同的履行，本案所涉租赁合同因被告根本违约导致解除，根据相关法律规定并结合本案实际情况，本院确定原告没收被告20000元履约保证金作为被告根本违约应当承担的违约责任。另10000元履约保证金原告应当返还被告，在实际执行中，该费用可以抵扣被告应当承担的租金。原告在没收20000元履约保证金后再主张装修免租期租金及按6个月租金计算的损失，其主张的违约金已经明显高于相关法律及司法解释有关于违约金标准的规定，本院不予支持。关于原告主张的律师费用，双方合同中关于律师费承担的条款为双方当事人的真实意思表示，现原告为本案纠纷委托律师参与诉讼，故原告有权主张律师费。因双方合同中未约定具体律师费金额或计算方式，本院综合考虑委托代理合同签订时本地的政府指导价以及本案的争议金额、案件难易程度、庭审次数和时长等因素，根据本案具体案情，酌情确定律师费数额为13500元。关于进场费10000元，双方合同中并未约定该款项，故原告收取该款项无事实依据，应予返还被告。在实际执行中，该费用可以抵扣被告应当承担的租金。关于综合管理费37800元，双方合同约定该费用12月一付，先付后用，故被告应当预付该费用。被告目前仍然占用案涉商铺，该费用可待被告实际返还商铺后，根据实际情况另行处理，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告苏州亿泰盈商业管理有限公司与被告高丽于2019年7月28日签订的《商铺租赁合同》自2020年1月5日解除；二、被告高丽于本判决生效后60日内腾空、搬离并向原告苏州亿泰盈商业管理有限公司返还所承租的商铺；三、被告高丽于本判决生效后60日内支付原告苏州亿泰盈商业管理有限公司自2019年9月26日起至实际腾空、搬离并返还案涉商铺之日止的租金（以315元/天为标准计算，被告缴纳的10000元履约保证金和10000元进场费在计算租金时可用于抵扣）；四、被告高丽于本判决生效后十日内支付原告苏州亿泰盈商业管理有限公司律师费13500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4448元，减半收取2224元，由被告高丽负担（此款原告已预交，被告高丽应于本判决生效后十日内将应承担的款项给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 陆玉婷二〇二〇年五月二十八日法官助理 秦 洁书 记 员 李 璐