四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2019）川1724民初3753号原告：大竹县金鑫物资有限责任公司,住所地大竹县白塔街道沙桥路四季阳光春晖阁**，统一社会信用代码9151172421070687X7。法定代表人：张晓华，董事长。委托诉讼代理人：田文茂，四川星源律师事务所律师。被告：达州市恒源房地产开发有限公司，，住所地达州市通川区朝阳西路组织机构代码74465863-0。法定代表人：王飞，董事长。第三人：大竹县美又天土地整理有限公司，，住所地大竹县竹阳镇竹海路东段**旁边，91511724210700830X法定代表人：刘应明，执行董事。委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。原告大竹县金鑫物资有限责任公司（以下简称：金鑫物资公司）与被告达州市桓源房地产开发有限公司（以下简称：桓源公司）、第三人大竹县美又天土地整理有限公司（以下简称：美又天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后于2017年11月26日作出（2017）川1724民初1645号民事裁定，驳回原告金鑫物资公司及第三人美又天的起诉。原告及第三人美又天公司不服该裁定向达州市中级人民法院提出上诉，该院于2018年6月6日作出（2018）川17民终294号民事裁定，裁定撤销（2017）川1724民初1645号民事裁定，并指令本院审理。本院另行组成合议庭审理后于2019年6月14日作出（2018）川1724民初2655号民事裁定，驳回了原告金鑫物资公司及美又天公司的起诉。金鑫物资公司与美又天公司不服该裁定向达州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年10月15日作出（2019）川17民终1345号民事裁定，裁定撤销（2018）川1724民初2655号民事裁定，并指令本院审理。本院立案后依法另行组成合议庭，适用普通程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告金鑫物资公司委托诉讼代理人田文茂，第三人美又天公司的法定代表人刘应明及其委托诉讼代理人邱德学到庭参加了诉讼，被告桓源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告金鑫物资公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认位于大竹县竹阳镇新生街216号“桓源尚城”3号楼2-1号商业用房屋属原告所有；2.依法判决被告协助办理上述房屋的房地产所有权证；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：被告为开发建设大竹县竹阳镇“桓源尚城”，需拆迁原告所有的房屋。双方协商，被告以开发建设后的房屋与原告实行产权调换。原、被告双方为此于2006年7月25日签订《拆迁房屋产权调换协议书》、于2010年4月28日签订《补充协议》、于2011年12月30日签订《补充协议（二）》、于2012年7月24日签订《补充协议》。该四份协议约定了被告修建的“桓源尚城”二期三号楼二层1号商业用房308.91平方米为原告所有，且在大竹县建设局办理了合同备案。2012年10月21日，大竹县人民政府为原告发放了《中华人民共和国房屋预告登记证明》。被告在没有告知原告的情形下，将房屋抵押给第三人渠县农村信用合作联社，并签订了《抵押合同》。原告于2012年11月15日、2013年7月31日分别向大竹县住房和城乡规则建设局报送了《关于与达州市恒源房地产开发有限公司进行拆迁房屋产权调换的详细汇报》《大竹县金鑫物资有限责任公司关于要求及时办理房屋登记的申请》。但由于被告的法定代表人邓杰涉嫌犯罪，造成属原告所有的房屋相关部门一直未办理房屋产权登记和国有土地使用权登记。综上，原告的上述房屋进行了房屋预告登记，具备物权效力，任何第三人均无权对原告的上述房屋主张权利。请求法院判决支持原告的上述诉讼请求。被告桓源公司未作答辩。第三人美又天公司陈述称，1.案涉房屋应属于第三人美又天公司的拆迁安置房，原告无权进行所有权确认；2.原告的房屋没有被实际拆迁，不可以按照拆迁安置补偿协议要求房屋确权；3.原告诉称事实与理由所涉及的协议和合同均属于原告与被告之间的债权债务合同，不是拆迁安置的合同，不得对抗美又天公司的具有准物权性质的优先权利；4.美又天公司向渠县法院提出执行异议，渠县法院解除了农村信用合作社的抵押，认为美又天公司的异议成立，并解除了对诉争房屋的抵押；5.原告诉称案涉房屋已经进行备案，但由于原告申请的预告登记不符合法律规定，预告登记已被人民法院的生效判决予以撤销，故原告基于预告登记确权丧失了基础。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。第三人美又天公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认美又天公司与被告签订的《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议》合法有效，并判决美又天公司对本诉中原、被告争议的位于大竹县竹阳镇新生街216号“桓源尚城”3号楼2-1号商业用房308.91平方米享有优先取得权；2.判决被告将案涉房产交付美又天公司，并协助美又天公司办理房屋产权登记手续；3.诉讼费由原、被告承担。事实和理由：2007年4月27日，第三人与被告签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，被告将第三人美又天公司所有的位于大竹县竹阳镇竹海路东段的原川鄂宾馆及附属房屋进行拆迁，总面积为2407.94平方米。2009年，被告对美又天公司的房屋进行了拆迁，并在此基础上修建了“桓源·尚城”项目二期3号楼。被告将上述拆迁安置房产安置给美又天公司后，又于2012年7月25日将其中第一层、第二层部分面积以在建工程抵押的形式抵押给渠县农村信用合作联社并办理了抵押登记，又将其中第一层、第二层的部分面积通过以房抵偿给本案原告，原告办理了备案登记。综上，本诉原、被告之间晚于美又天公司与被告签订的协议，严重侵害了美又天公司的合法权益，诉争标的物系第三人美又天公司所有的位于“桓源尚城”的拆迁安置补偿的房产，第三人之外的其他人无权对该房产进行确权和处分。被告桓源公司未答辩。原告金鑫物资公司陈述称，原告主张案涉房屋所有权符合法律规定，人民法院应当支持。原、被告签订的一系列房屋拆迁产权调换协议不违反法律强制性规定，不损害社会公共利益，且原、被告之间的系列合同的签订时间均早于第三人,同时协议签订后原告的房屋、土地被桓源公司实际拆迁进行房地产开发，故原告的合法权利应当依法保护，第三人无权对原告主张的案涉房屋的所有权提出抗辩。经审理认定事实如下：2006年7月25日，桓源公司（甲方）因开发项目需要拆迁金鑫物资公司（乙方）位于竹阳镇建设路建筑面积744.67平方米的混合结构商业用房和位于竹阳镇川鄂路建筑面积171.6平方米的混合结构仓储用房，双方签订《拆迁房屋产权调换协议书》，主要约定：1.甲方以“原中医院生活区”（暂定名）项目的砖混结构商业用房与乙方被拆迁房屋调换产权；具体为用位于原化建公司入口的建筑面积为916平方米（其中底层门市面积为576平方米，二层门市面积为340平方米）的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，不补差价，在甲方房屋销售前乙方在此入口处有优先选择权；2.乙方将所属土地使用权由划拨改为出让，土地用途为商住，并承担变更的相应费用；3.乙方所选择的安置房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件。乙方选定后的房地产，甲方不得销售、转让或设定抵押，否则甲方应按当时市场价格的三倍赔偿乙方；4.任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方均在合同上盖章、签字。2007年4月27日，桓源公司（甲方）因开发“桓源·尚城”项目需要拆迁美又天公司（乙方）所有的位于大竹县竹阳镇竹海路东段（原川鄂宾馆及附属房屋），总面积为2407.94平方米的混合结构用房，双方签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定：1.乙方上述房屋为被拆迁房屋；2.调换方式为：一层门市面积为196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，互不补差价，如有超出面积乙方按市场价补差给甲方；在“桓源·尚城”项目内安排三楼以下办公用房160平方米给乙方，由乙方补给甲方1万元，超出160平方米部分按市场价补差给甲方；3.乙方所选的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件；4.甲方在交房后六个月内为乙方办理好《房屋所有权证》《国有土地使用权证》；5.任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方法定代表人均在合同上签名、盖章（桓源公司时任法定代表人邓杰）。2010年4月28日，桓源公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：1.2011年12月31日前，甲方将原金鑫物资公司位于大竹县竹阳镇竹海路东段975-995号临街一、二楼商业用房（建筑面积718平方米）权属（国有土地使用权证）重新过户到乙方名下，期间产生的所有税、费全部由甲方承担；2.甲方占用乙方的其他房屋和土地（不包括乙方临竹海东路底楼门市26.64平方米），甲方用其开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段临街面底楼门市280平方米置换给乙方，待“桓源·尚城”二期三号楼施工图纸出图后由甲、乙双方在图纸上盖章确认，并作为本合同的附件；3.甲方拆除乙方竹海路东段正临街面底楼门市26.64平方米，甲方用其开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段正临街底楼门市26.64平方米置换给乙方，待“桓源·尚城”二期三号楼施工图纸出图后由甲、乙双方在图纸上盖章确认，并作为本合同的附件；4.由于甲方未全面履行双方2006年7月25日签订的《拆迁房屋产权调换协议书》，给乙方造成了一定损失，双方协商①由甲方向乙方支付占用大竹县竹阳镇建设路的临街一、二楼商业用房期间的租金35万元；②由甲方支付乙方原土地变性缴纳的土地出让金196649元；③由甲方向乙方支付其他费用100万元，以上款项共计1546649元由甲方用自己开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段二楼商业用房折价抵偿，具体价格以当时市场价格计算，乙方选择房屋时间以甲方开盘时间为准。该抵偿商业用房以施工图纸为准，由甲、乙双方在图纸上盖章确认，并作为本合同附件。甲乙双方均在合同上签字盖章。2010年8月17日，金鑫物资公司与桓源公司在三号楼二层整个平面图上加盖了印章，并在该图纸上载明：“双方盖章内，为桓源房产补偿给大竹县金鑫物资有限责任公司的门市，具体偿还面积待市场价出台后，再行确定。在明确具体偿还面积及位置前，桓源房地产开发公司不得对外出售，报建设局备案。”2011年12月6日，桓源公司与美又天公司在桓源·尚城3#楼2层平面图纸上明确了还迁房屋的具体位置，双方在图纸上明确“根据2007年4月27日桓源房地产与大竹县美又天公司所签订的拆迁房屋产权调换协议书，以‘桓源·尚城’3号楼二层建筑面积854.14M2作为还迁美又天公司的面积，还迁的横向轴线3-A至3-K，纵向轴线3-1至3-16，详见平面图，整层面积作为还迁。”美又天公司与桓源公司在该内容上加盖了单位公章及法人印章。次日,双方再次签订《补充协议2》，主要约定：甲方现已用桓源·尚城二期三号楼地上第一层542平方米，地上第，地上第**854方米还迁给乙方（详见施工平面图），由于还迁面积不够，经甲乙双方协商剩余面积用地上第三层以上（含第三层）面积还迁，或双方另行协商；该协议作为《拆迁房屋产权调换协议书》补充合同之一，具有同等法律效力；盖章后生效。美又天公司与桓源公司在该补充协议上加盖了单位公章及法人印章。2011年12月30日，桓源公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议书（二）》，主要对2010年4月28日双方签订的《补充协议》损失抵偿位置、价款、面积明确，约定为三号楼二层，建筑面积246平方米，单价每平方米6300元，由甲、乙双方在图纸上签字确定。同时约定甲方应在2011年12月31日前将房屋实际交付给乙方占有使用等。2012年7月24日，桓源公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议书》，主要约定甲方还迁给乙方的桓源尚城3号楼第二面积308.91平方米超过了双方协议约定的面积，而甲方还迁给乙方的桓源尚城3号楼第一层面积为296.81平方米，不足双方协议约定的面积，双方约定将第二层超出的面积抵偿给第一层不足的面积，双方互不补偿。2012年9月5日，桓源公司的法定代表人由邓杰变更为王飞。2012年10月17日，邓杰因涉嫌非法吸收公众存款罪被大竹县公安局刑事拘留，2012年11月23日被逮捕。2014年6月12日本院作出（2013）大竹刑初第138号刑事判决，判决被告单位达州市桓源房地产开发有限公司犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪、逃税罪；被告人邓杰犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪、犯逃税罪，决定执行有期徒刑十九年，并处罚金70万元；追缴被告单位达州市桓源房地产开发有限公司及被告人邓杰的违法所得的一切财物。另查明，原告提交的另一份二层平面图纸载明“二层商业房总建筑面积：832.99平方米，其中还迁房建筑面积308.91平方米，剩余建筑面积524.08平方米”，桓源公司与金鑫物资公司在平面图中的“1号”区域加盖印章，无具体日期。2012年10月21日，原告金鑫物资公司对案涉位于竹阳镇新生街216号的3号楼2-1号商业用房进行了预告登记，证号为大竹房预大竹县字第201205896号，面积308.91平方米。上述房屋预告登记被达州市通川区人民法院（2019）川1702行初113号行政判决以预告登记行为违法为由撤销。2017年10月11日，大竹县房地产管理局对坐落于216号桓源尚城二期3号楼的2-2、2-3、2-4房屋进行了拆迁安置备案登记，备案登记的双方为美又天公司和桓源公司。上述事实，有当事人陈述、营业执照、当事人身份信息、拆迁房屋产权调换协议书、补充协议书2、建设平面图、四川省通川区人民法院行政裁定书等证据在卷佐证，本院依法予以确认。经本院审判委员会研究讨论后认为，本案因拆迁补偿安置协议引起，根据各方当事人的主张，本案案由不应为房屋所有权确认纠纷，而应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，当事人旨在通过诉讼实现各自合同目的。本案中，桓源公司系拆迁人，金鑫物资公司与美又天公司系被拆迁人，桓源公司分别与金鑫物资公司、美又天公司签订的协议都基于房屋拆迁的事实基础，本案审理中未发现各方当事人签订的协议存在违反法律、法规禁止规定的情形，亦未发现存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原告金鑫物资公司与被告桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议》《补充协议书（二）》及被告桓源公司与第三人美又天公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议》均为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，本案中的拆迁人与被拆迁人应在签订房屋拆迁补偿安置协议时对补偿方式、安置用房的面积、楼层、朝向、结构、质量、用途、房屋坐落位置等内容进行明确、具体的约定。而具体到本案中，桓源公司将诉争房屋均约定到与金鑫物资公司和美又天公司的协议中，存在交叉或者重复安置的情形。对此，本院认为要确定诉争房屋的合同权利享有者应从两方面剖析，一是当事人在协议过程中对还迁房屋的具体位置、面积等约定的先后时间，二是当事人约定诉争房屋所依赖的基础法律关系和事实是否具有优先性。本院着重从以下方面予以剖析和认定：桓源公司与金鑫物资公司于2006年7月25日签订的《拆迁房屋产权调换协议书》的约定问题。双方约定以“位于原化建公司入口的建筑面积为916平方米的商业用房”作为还迁房屋，并约定安置房应当在设计图纸上标明，由双方盖章确认。本院认为，双方仅约定了还迁房屋的面积和大致位置，且此时桓源尚城项目的施工图纸并未出图，故此时双方对还迁房屋的约定并不明确具体；金鑫物资公司与桓源公司于2010年8月17日在桓源尚城二期三号楼二层整个平面图上加盖了印章并在载明意见的问题。双方在图纸上记载“双方盖章内，为桓源房产补偿给大竹县金鑫物资有限责任公司的门市，具体偿还面积待市场价出台后，再行确定。在明确具体偿还面积及位置前，桓源房地产开发公司不得对外出售，报建设局备案。”根据其文意可知，双方仅将补偿的最大范围进行概括性限定，在此限定下由未来确定后的门市市场价再明确具体面积和位置，故此时对“三号楼第二层”的还迁房屋的约定仍不明确具体；金鑫物资公司与桓源公司于2010年4月28日签订《补充协议》对诉争房屋的约定问题。双方约定金鑫物资公司被占用的房屋和土地用桓源尚城二期三号楼正临街面底楼门市置换，并约定待施工图出图后由双方在图纸上盖章确认；同时基于签订协议后对金鑫物资公司造成的包括租金、土地出让金、其它费用在内的损失1546649元的理由，约定将桓源公司开发的桓源尚城二期三号楼二楼商业用房（即包含本案诉争房屋）折价抵偿。协议还明确了抵偿房屋办理过户手续的费用由双方各自承担，置换给金鑫物资公司的房屋所产生的费用由桓源公司承担。本院认为，拆迁补偿安置的正常运行模式是拆迁人是以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，具体表现为被拆迁人失去被拆迁房屋的所有权，拥有调换之后的房屋的所有权，在此背景下形成的以物易物的互易合同才可被法律赋予物权的优先性，从而具备对抗第三人的效力。而金鑫物资公司与桓源公司签订的关于三号楼二楼商业用房的协议明显不具备以物易物的合同属性，仅仅可理解为双方在房屋拆迁补偿安置协议履行过程中形成的以物抵债协议，即该协议约定内容不具有物权优先性，不能对抗第三人。另一方面，双方在该协议达成后于2011年12月30日再次签订《补充协议（二）》，明确以6300元/平方米的单价抵偿246平方米房屋；房屋的具体方位、朝向、面积由桓源公司制作图纸，由双方签字盖章确认作为合同附件。但金鑫物资公司并未举示具体图纸对此予以佐证，即本院对双方抵偿房屋的具体位置亦无法认定。金鑫物资公司与桓源公司于2012年7月24日签订的《补充协议书》的约定问题。双方约定恒源公司还迁给金鑫物资公司的桓源尚城三号楼第二层面积为308.91平方米，超过了双方协议约定的面积，同时又因对三号楼第一层还迁面积不足，由桓源公司将第二层超出的面积与第一层不足的面积抵兑。根据金鑫物资公司向本院举示的证据，本院无法判断《补充协议（二）》中的抵偿的246平方米与《补充协议书》中的还迁的308.91平方米是否存在重叠，在抵偿和还迁无法确定的情况下无法判断双方在《补充协议书》中约定的“还迁”的事实由来和基础。本院结合金鑫物资公司对诉争房屋即三号楼2-1确权的诉请以及其提交的载有“二层商业房总建筑面积：832.99平方米，其中还迁房建筑面积308.91平方米，剩余建筑面积524.08平方米”的二层平面图纸显示的“2-1”认为双方对诉争房屋的约定存在法律上的要约和承诺存在，而在金鑫物资公司无证据证明双方合意达成的前提下，本院将双方对该房屋的具体明确时间确定为《补充协议书》的签订时间即2012年7月24日。美又天公司与桓源公司对于房屋拆迁补偿的明确时间问题。双方在2007年4月27日签订《拆迁房屋产权调换协议书》时约定了桓源公司应补偿还迁的房屋的大致位位置、楼层和面积，但此时双方对还迁房屋的约定并不明确具体。2011年12月6日，双方以《拆迁房屋产权调换协议书》为基础在桓源·尚城3#楼2层平面图纸上以具体的横向、纵向轴线为标准，明确将2层整层面积为854.14M2房屋作为还迁房屋，双方签署确定性意见，并加盖公司印章予以确认。据此，本院认为美又天公司与桓源公司之间对于拆迁补偿安置房屋的具体约定时间为2011年12月6日。本院认为，根据现行法律规定，拆迁补偿安置协议相较其他合同具有特殊性，其对被拆迁人给予了利益侧重保护。金鑫物资公司、美又天公司在与桓源公司签订协议时皆属于善意的合同相对方，各方当事人间签订的协议皆合法有效，但因本案案涉合同对诉争房屋的约定存在冲突，导致其中一方当事人的合同无法实际履行，进而无法实现合同目的。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》六十一条、六十二条的规定，合同内容应当明确，否则不利于当事人履行合同义务。本案中金鑫物资公司、美又天公司与桓源公司签订系列补充协议皆属于对合同约定不明的补救，而将拆迁补偿安置房屋具体明确在前的协议即为实际可履行的，金鑫物资公司与桓源公司签订补充协议明确的时间为2012年7月24日，而美又天公司与桓源公司的明确时间为2011年12月6日，故本案诉争房屋的优先取得权应属美又天公司享有。据此，因美又天公司在审理中提出的包括金鑫物资公司基本无合法房屋被实际拆迁的主张、理由并不影响人民法院对本案的事实认定和裁判，故本院对此不再审查。另一方面，因诉争房屋的优先取得权归属于美又天公司而导致金鑫物资公司与桓源公司签订的协议无法实际履行，金鑫物资公司可以按照相关法律规定主张合同相对方采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人大竹县美又天土地整理有限公司对位于大竹县“桓源·尚城”二期3号楼第二层1号商业用房享有拆迁安置优先取得权；二、被告达州市桓源房地产开发有限公司在房屋具备交付条件时将上述房产交付给第三人大竹县美又天土地整理有限公司,并协助第三人大竹县美又天土地整理有限公司办理房屋产权登记手续；三、驳回原告大竹县金鑫物资有限责任公司的所有诉讼请求。案件受理费36600元，由原告大竹县金鑫物资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  秦 超人民陪审员  杨光秀人民陪审员  陈 兵二〇二〇年五月二十五日书 记 员  朱林燕