云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初5096号原告：陶潇，男，1988年2月11日生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：孔骏熙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蒋林丽，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内。统一社会信用代码：91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，职务总经理。委托诉讼代理人：刘甫，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**。统一社会信用代码：91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，职务总经理。委托诉讼代理人：刘宇，男，汉族，1978年12月31日生，住北京市朝阳区，系公司员工，特别授权代理。原告陶潇与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称大理轩远公司）、被告三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋房产经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶潇的委托诉讼代理人孔骏熙、被告大理轩远公司的委托诉讼代理人刘甫、被告泛洋房产经纪公司的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶潇向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》；2、判令被告大理轩远公司退还原告预付房款250,000元；3、判令被告大理轩远公司和被告泛洋房产经纪公司连带退还原告购房款47,000元；4、判令被告大理轩远公司以250,000元为基数自2018年9月8日起按年利率6%支付资金占用利息至实际清偿之日止，被告大理轩远公司和被告泛洋房产经纪公司连带以47,000元为基数自2018年9月21日起按年利率6%支付资金占用利息至实际清偿之日止；5、判令被告大理轩远公司支付原告补助金12,500元；6、本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。事实和理由：2018年9月8日，原告与被告大理轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，认购被告大理轩远公司开发的山海云著5号楼1单元1602室商品房。被告大理轩远公司在未取得房屋预售许可证的情况下，以欺骗、隐瞒方式告知原告大理山海云著项目证件齐全。于是原告向被告大理轩远公司支付购房预付款250,000元，并根据被告大理轩远公司的要求，向被告大理轩远公司的代理公司泛洋房产经纪公司支付了47,000元购房团购费。案涉项目一直未开工建设，原告多次催促被告大理轩远公司完善购房手续无果。2019年8月6日，被告大理轩远公司承诺涉案项目将于年底开工建设，若未能如期开工建设，将办理退房业务，并特别给予已交意向金额度5%的补助金。2019年8月19日，被告大理轩远公司和被告泛洋房产经纪公司允诺原告全额退还预付房款和团购费，并签署退房申请书。案涉项目至今尚未开工建设，被告大理轩远公司也始终未取得房屋预售许可证，原告与被告大理轩远公司签订《购房意向协议》的合同目的无法实现。后原告向二被告提出退房退款，但二被告均拖延不予办理。二被告欺诈售房的行为，给原告造成了严重经济损失。被告大理轩远公司辩称，1、原告与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》系商品房预约合同，是合法有效协议，具有法律约束力。2、《购房意向协议》约定的订立正式合同的时间尚不到期，条件尚不成就，被告大理轩远公司不存在违约行为，原告要求解除协议的诉请不成立。3、原告要求解除《购房意向协议》的要求不成立，则要求退款及承担资金占用费及补助金的要求也不能成立。4、被告大理轩远公司与被告泛洋房产经纪公司并非代理关系，原告要求被告大理轩远公司与被告泛洋房产经纪公司承担连带责任的请求没有法律和事实依据。被告泛洋房产经纪公司辩称，原告在购买大理山海云著项目期间，被告泛洋房产经纪公司为客户提供了房产项目的信息咨询、专车接送及沙盘查看、工地带看、核算价格、贷款核算、购房优惠申请、意向书填写、专业的房地产置业信息分析等有偿服务，被告泛洋房产经纪公司已经完成所有工作，服务费的收取合法，且是原告自愿缴纳。该费用已经提交公司财务并发放至员工及合作单位。原告要求退还，被告泛洋房产经纪公司愿意退还部分款项。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年9月8日，原告与被告大理轩远公司签订了《大理山海云著项目购房意向协议》，认购被告大理轩远公司开发的山海云著5号楼1单元1602室，面积89.64㎡。总房款815,092元。协议约定：原告须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款250,000元，该款在协议有效期内不予退还；有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；本意向协议在双方签字盖章后正式生效，签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。原告于2018年9月8日向被告大理轩远公司缴纳了250,000元预付款，又于2018年9月21日向被告泛洋房产经纪公司缴纳了47,000元团购费。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态，案涉房屋的主体工程还未开工。2019年8月6日，被告大理轩远公司承诺涉案项目将于2019年底开工建设，若未能如期开工建设，将办理退房业务，并特别给予原告已交意向金额度5%的补助金。2019年8月19日，被告大理轩远公司和被告泛洋房产经纪公司向原告允诺全额退还预付房款和团购费，并签署退房申请书。因被告大理轩远公司一直未取得该项目的预售许可证，原告与被告大理轩远公司一直未签订商品房买卖合同。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可制度，预售商品房需要符合特定条件且经批准，预售所得款项只能用于相关的工程建设。法律允许开发商在通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远公司在未取得案涉房屋的预售许可证的情况下，通过与原告签订购房意向协议的形式收取原告预付款250,000元，占约定房款的30.7%。其行为属于以签订认购协议的合法形式，掩盖收取高比例预付房款的非法目的。客观上违反了商品房预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效。故原告请求解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，本院确定被告大理轩远公司2018年9月8日收取原告的250,000元，由被告大理轩远公司退还给原告，并承担该款从2018年9月8日起至清偿之日止的利息。被告泛洋房产经纪公司2018年9月21日收取原告的47,000元由被告泛洋房产经纪公司退还给原告，并承担该款从2018年9月21日起至清偿之日止的利息。原告主张资金占用利息按年利率6%计算，符合法律规定，本院予以确认。鉴于原告要求被告大理轩远公司及被告泛洋房产经纪公司支付的资金占用利息已足以弥补原告损失，原告向被告大理轩远公司主张的12,500元补助金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告陶潇与被告大理轩远房地产开发有限公司于2018年9月8日签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效。二、由被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶潇预付款250,000元并支付原告陶潇该款自2018年9月8日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息。三、由被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶潇47,000元并支付该款自2018年9月21日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息。四、驳回原告陶潇的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,898元，由原告陶潇承担1,648元，被告三河市泛洋房产经纪有限公司承担550元，被告大理轩远房地产开发有限公司承担2,700元并承担保全费1,720元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审 判 长  赵建城人民陪审员  李映和人民陪审员  滕 英二〇二〇年五月十一日书 记 员  张 涵