河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8430号 原告：中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行，住所地:石家庄市建华北大街21号 负责人：闫孟军，该行行长。 委托诉讼代理人：李永滨。 委托诉讼代理人：闫明。 被告：李涛，男，1972年3月17日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被告：石家庄万达广场投资有限公司，住所地：石家庄市裕华区槐中路**。 法定代表人：齐界，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李京，河北冰溶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王继光，河北冰溶律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行（以下简称工商银行）与被告李涛、石家庄万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人李永滨、闫明，被告万达广场的委托诉讼代理人李京到庭参加诉讼。被告李涛经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 工商银行向本院提出诉讼请求：1、依法判令建华20120166号个人购房借款／担保合同提前到期，收回我行贷款644847.03元。2、依法判令被告李涛归还我行贷款利息及罚息，贷款利息及罚息计算至全部收回我行贷款之日止（截至2019年6月28日，贷款利息63991.54元）。3、依法判令被告石家庄万达广场承担被告李涛所欠我行贷款本金、贷款利息及罚息连带担保责任，贷款利息及罚息计算至全部收回我行贷款之日止（截至2019年6月28日，贷款利息63991.54元）。4、依法判令拍卖被告李涛所购买的位于河北省石家庄市裕华区产，收回被告李涛在我行贷款、贷款利息及罚息。5、诉讼费用、诉前保全费用、实现债权的费用由上述三被告承担。事实与理由：被告李涛于2012年4月10日向我行提出了贷款申请，申请贷款70万元购买位于河北省石家庄市裕华区产，2012年6月28日，我行与被告李涛签订了建华20120166号个人购房借款／担保合同，贷款金额70万元，贷款期限348个月，按月等额本息还款，用于购买河北省石家庄市裕华区产，我行于同日发放贷款金额70万元。根据2010年5月26日我行与,万达广场签署的按揭贷款业务合作协议（编号：20100001号）及担保承诺书的约定，万达广场对上述贷款承担阶段性连带责任保证。被告李涛自2014年5月不能按期归还到期贷款本息，截至2019年6月28日，已连续违约23期，累计违约47期，虽经我行多次催收，至今仍未归还我行贷款本息，根据建华20120166号个人购房借款／担保合同、按揭贷款业务合作协议（编号：20100001号）及担保承诺书的约定事项，为保证国家信贷资金的安全和完整，维护我行的合法债权，特向贵院起诉，请求依据事实和法律公正判决。 李涛未答辩、未提交证据， 万达广场辩称：1.被告万达广场与原告签订的按揭贷款业务合作协议及被告李涛与原告签订的个人购房借款担保合同，均明确约定在办妥房屋抵押登记手续之日，万达公司担保责任解除，原告和被告李涛作为抵押登记义务人未履行相应义务，导致加大万达公司担保责任和担保期间。原告与被告李涛对未办理抵押权登记存在完全过错，应当免除免得万达公司的担保责任。2.原告与被告李涛签订个人购房借款担保合同里，通用条款关于原告享有实现担保顺序选择权担保人放弃抗辩权的约定属于格式条款，在其双方存在未及时办理抵押登记完全过错的情况下，约定加重万达公司担保责任，属于无效的格式条款。被告李涛多期断供合同违约，原告应当直接向被告李涛主张债权，对涉案房屋进行拍卖实现债权，这不仅符合合同相对性相关规定，减轻各方当事人的诉累，以节省宝贵的司法资源。综上，恳请法庭驳回原告对万达公司是诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月10日，被告李涛因购买河北省石家庄市裕华区产需要资金，特向原告出具《中国工商银行个人住房贷款申请表》。2012年6月28日，原告与被告李涛签订《个人购房借款／担保合同》，合同编号建华20120166号。合同约定，被告李涛向原告借款70万元，用于购买裕华区房产，建筑面积140.93平方米，贷款期限348个月，还款方式按月等额本息还款，贷款利息自每次基准利率调整至日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率计算，担保方式为抵押、保证，被告万达广场为案涉借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，免除保证责任情形合同约定的20.2抵押物尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人授权贷款人发放贷款至石家庄万达广场投资有限公司0402022429300276327中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行。并约定借款人指定还款账号李涛工商银行62×××71。罚息利率在贷款利率基础上加收100%，复利按照罚息利率计算。合同约定抵押物为案涉房产裕华区槐中路308号石家庄裕华万达广场Ｂ1-7号商住楼1单元0301，抵押物价值1004709元。合同中第二部分通用条款第十四条14.2借款人发生违约情形的，贷款人有权就合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，原告于当日向指定收款账户转账支付贷款70万元。被告李涛按约还款至2014年5月，此后未偿还原告借款本金及利息。 另查，案涉房产至今未办理房屋他项权证书。2010年5月26日，原告与被告万达广场签订《按揭贷款业务合作协议》，编号20100001，合同约定：原告对购买石家庄裕华万达广场项目的借款人提供单笔贷款最高限额为2000万，贷款最高成数70%，贷款期限最长不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房、商用房。合同第五条约定“在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定的账户上存入相当于全部按揭贷款余额0%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。”乙方的保证期间为：自甲方按照其与借款人签订的借款合同约定将购房人所借款项发放至乙方账户之日起，至借款人办妥抵押登记手续收执之日止。同日，被告万达广场向原告出具《担保承诺书》。 由于被告李涛未能按约偿还原告贷款，原告于担保人万达广场公司担保账户扣款，分别为2015年12月30日；2016年3月29日；2016年4月29日；2016年9月29日；2016年10月31日；2016年12月29日扣款3396.72元；6669.77元；3826.78元；7358.20元；7680.15元；7390.26元，合计36321.88元。截止2016年12月29日，李涛银行借款余额654217.03元。上述款项万达广场已于2017年5月5日以房屋买卖合同纠纷为由向石家庄市裕华区人民法院起诉被告李涛，石家庄市裕华区人民法院于2017年12月6日作出（2017）冀0108民初2207号民事判决书，确认万达广场为被告垫付购房贷款36321.88元。自2016年12月30日至原告起诉讼之日起，原告分别于2017年3月30日；2017年6月12日；2017年9月29日从保证人万达广场的银行账户上扣划了分别为11233.95元；3861.24元；10962.62元。自2016年12月30日至原告提起诉讼之日起，李涛分别于2017年3月29日；2017年6月28日；2017年9月27日；2017年12月27日；2018年3月28日；2018年6月27日；2018年9月27日；2018年12月27日；2019年3月27日；2019年6月27日偿还原告借款316.85元；327.67元；401.645元；398.90元；394.52元；398.08元；389.86元；355.14元；327.53元；333.97元。经计算，截止2019年6月27日李涛归还2017年8月应还利息333.97元，尚欠借款644847.03元。 本院认为：原告与被告李涛签订《个人购房借款／担保合同》系双方当事人真实意思表示，当事人应当按照合同约定履行己方义务。合同中约定被告李涛未能按照合同约定偿还贷款，原告有权要求被告李涛立即清偿未偿还款项，被告李涛按照合同约定还应偿还原告贷款本金及利息，被告李涛逾期还款的行为构成违约，原告有权依据合同约定请求《个人购房借款／担保合同》提前到期，应当予以支持。被告李涛应当偿还原告借款本金644847.03元。关于利息、罚息、贷款合同的约定不违反法律规定，本院予以准许。关于万达广场是否承担担保责任。《个人购房借款／担保合同》、《担保承诺书》均已对万达广场承担担保责任的条件和范围进行约定，李涛所购买房产未办理抵押登记手续，被告万达公司应当按照合同约定对上述债务承担连带清偿责任。原告主张拍卖登记在李涛名下的位于河北省石家庄市裕华区产的诉讼请求，双方未办理他项权证书，也无事实及法律依据，本院不予支持。被告李涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予其当事人的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行与被告李涛签订的合同编号为建华20120166号的《个人购房借款/担保合同》于本判决生效后即提前到期； 二、被告李涛于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行借款本金644847.03元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2014年5月28日计算至实际付清之日至，利率按照合同约定计算）。 三、被告石家庄万达广场投资有限公司对本判决确定的第二项债务承担连带清偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10888元，由被告李涛、石家庄万达广场投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  李建中 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  党红华 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  石 幸