广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1010号原告：谭晓桦，女，1987年8月3日出生，汉族，住广东省佛冈县**********1*****，身份证号码：441************227。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***************，统一社会信用代码：914***********569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。原告谭晓桦与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称：煌盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告谭晓桦、被告煌盛公司的委托诉讼代理人罗诗琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭晓桦向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号201********6945）；2.判令被告自2016年4月1日起至实际向原告交付符合交付条件的房屋之日止，按日向原告支付全额房款万分之一的逾期交房违约金【暂计至2020年3月31日（1460天）为94563元】。若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件房屋的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月向原告支付上一个月产生的违约金，庭审中，原告主张逾期交房违约金计算至2020年3月11日；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月26日，原告与被告签订了编号为201********6945的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：被告以总价647693元将预售商品房（广东省清远市佛冈县******2********3*2*****，以下简称“案涉房屋”）出售给原告，根据《买卖合同》第八及第九条约定，被告应在2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并经验收合同的案涉房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，以原告全部已付款的万分之一按日计算。《买卖合同》签订后，原告已如约支付全部房款。然而，被告虽曾向原告发出交楼通知书拟交付案涉房屋，但经原告向佛冈县住房和城乡规划建设管理局（以下简称“住建局”）咨询了解，案涉房屋事实上并未验收合格，更未办理验收备案。住建局于2016年8月11日、2016年11月7日的信访回复，均表示篁胜新城商住区尚未办妥工程竣工验收备案手续就向业主交楼的行为是违法的，建议业主通过法律途径要求被告履行合同约定的违约责任。截止起诉之日，案涉房屋仍未办妥工程竣工验收备案手续。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据我国相关法律法规的规定向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请！被告煌盛公司辩称，一、关于逾期交房违约金。被告已根据部分业主实际收房时间计算逾期交房的天数，分批次以银行转账的方式将违约金转入各业主预留的账号，原告无需诉讼，增加费用、浪费司法资源。二、关于商品房交付使用的条件。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。可见，被告交付涉案商品房的条件节点是“经验收合格”，并非“经竣工验收备案”。《商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局定制的格式合同，在确定商品房交付条件中，排列出3个选项，任由合同当事人选择，本案双方当事人选择了“经验收合格”作为交付条件，原告将其扩展解释为“竣工验收备案”是没有法律依据的。建设工程竣工验收的行政审批手续是先进行“验收合格”的审查，确认工程“经验收合格”后，由相关施工、开发、设计、勘察、监理等单位，凭“验收合格”的材料，进一步报备“竣工验收备案手续”，凭“竣工验收备案手续”即可办理房产证。可见从“验收合格”到“竣工验收备案手续”只是行政管理的流程，房屋在“验收合格”后已经完全符合交付条件，合同双方约定选择（1）项“经验收合格”是合法有效的约定。因此，从“经验收合格”到“竣工验收备案”还有一段时间的行政审批流程，这段时间是不影响房屋交付和使用的，原告将“经验收合格”和“竣工验收备案”两个不同的时间节点混合是与双方签订的《商品房买卖合同》中的约定相违背的。另外，广东省高级人民法院提审的（2013）粤高法审监民提字第130号商品房买卖合同纠纷一案，该案的争议焦点与本案一样，是涉诉的商品房何时具备交付条件。该案经广东省高级人民法院提审后，梳理了与商品房交付条件有关的法律、行政法规、部门规章以及粤建办房函（2003）63号的答复时，广东省高级人民法院认定为“在此问题上应以行政法规和规章为准，二者不能混同。”该判决陈述“由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续。”该案例的判决理由根据现行有关法律法规的规定权威地阐述了关于商品房何时具备交付条件的问题，与本案的事实和理由如出一辙。三、关于违约金的计算时间。根据佛冈县建设行政主管部门出具的文件，涉诉的楼房经“验收合格”标注的时间点为2017年8月8日，因此，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，至2017年8月8日止，商品房已经符合商品房交付条件，违约金应该从2016年4月1日计至2017年8月8日。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告谭晓桦围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件；证据二、住建局于2016年8月11日、2016年11月7日的信访回复；证据三、购房发票、契税完税证明；证据四、《广东省商品房买卖合同》。被告煌盛公司为支持其辩称向本院提交了如下证据：证据一、建筑工程竣工验收报告；证据二、竣工验收备案表；证据三、2020年3月13日清远日报刊登篁胜新城商住区一期3、4、5、6栋《收楼通知》、电话通知业主收楼（光盘）。被告对原告提交的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性无异议，但证据二只能反映当时的情况，不能证明现状。原告对被告提交的证据一至二的真实性无异议，但验收报告没有说明是验收合格；对证据三的真实性无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认，并采信作为定案依据。本院经审理认定事实如下：被告煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年1月26日，原告谭晓桦（买受人）与被告煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：原告向被告购买佛冈县******2********3*2*****，总价为647693元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。《合同补充协议》第六条约定：买卖双方同意《广东省商品房买卖合同》第十一条增加补充条款为：（1）出卖人只要向买受人所提供的通信地址以挂号邮件或特快专递方式邮递，则自寄出十日内即视为送达，无论对方是否收讫。（2）若出卖人在《清远日报》以刊登公告的方式通知的，则该公告通知的效力优于其他通知方式，该公告通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。......（4）买受人须在《收楼通知书》送达或者公告之日起10日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起第10日视为买受人已收楼，买受人应从即日起按规定缴纳物业管理费、分摊电费及一切相关费用。涉案商品房买卖合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款647693元。2017年8月8日佛冈篁胜新城商住区一期3#、4#、5#、6#楼、地下室验收合格，涉案商品房所在的项目已于2020年3月11日取得竣工验收备案表。被告于2020年3月11日电话通知原告于2020年3月12日办理收楼手续，2020年3月13日，被告在清远日报刊登《收楼通知》，通知篁胜新城商住区（一期）3、4、5、6栋业主收楼，原告至今尚未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告谭晓桦与被告煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点在于：一、涉案商品房的交付标准问题；二、违约金计算至何时。一、涉案商品房的交付标准问题。根据双方的约定，被告应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。对于合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解，双方存在争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全，合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。被告也确认其与原告签订的商品房买卖合同是使用广东省建设厅制订的上述《广东省商品房买卖合同》（示范文本）制作。因此，对于涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应理解为经竣工验收备案为宜。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”应是指被告在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。二、违约金计算至何时的问题。被告未能在合同约定的交付期限内将符合交付条件的商品房交付给原告，应该承担违约责任，根据《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。涉案商品房在2020年3月11日取得竣工验收备案，达到法定的交付标准，被告于2020年3月11日电话通知原告收楼，原告确认收到被告的电话通知收楼，原告请求被告支付从2016年4月1日至2020年3月11日的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。违约金计算为93268元（647693元×0.0001×1440天）。对被告辩称涉案商品房经竣工验收合格即达到交付条件，违约金计算至竣工验收报告出具之日的2017年8月8日止的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谭晓桦与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于2015年1月26日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；二、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金93268元给原告谭晓桦；三、驳回原告谭晓桦的其他诉讼请求。案件受理费2164元，减半收取计1082元，由原告谭晓桦负担15元，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担1067元。原告谭晓桦预交的受理费可以在本判决生效后向本院申请退回1067元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年五月二十七日书记员  黄银英附：佛冈县人民法院账户（户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行）。附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。