广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终866号上诉人（原审被告）：占晓平，男，1973年8月6日出生，汉族，住广东省遂溪县***************，公民身份号码：440************337。委托诉讼代理人：符文煊，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄彩霞，女，1974年2月15日出生，汉族，住广东省遂溪县*********，公民身份号码：440************063。委托诉讼代理人：黄锦德，广东启用律师事务所律师。上诉人占晓平因与被上诉人黄彩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人占晓平的委托诉讼代理人符文煊，被上诉人黄彩霞及其委托诉讼代理人黄锦德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。占晓平上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费用由黄彩霞承担。主要理由：一、原审判决认定关于“占晓平未能举证证明其向黄彩霞发出解除合同的意思表示并确认该意思表示已到达黄彩霞，亦未与黄彩霞交接退还房屋的事宜”的事实错误。占晓平在原审期间已提交了证据证明其向黄彩霞发送短信要求解除《房屋租赁合同》，并多次电话联系要求解除合同。后因黄彩霞拒绝签署解除合同，占晓平不得已才通过张贴告示的方式告知黄彩霞解除合同，多家业主可证明该事实，故占晓平已尽了举证责任。且占晓平从2018年11月开始未缴纳租金及物业管理费，黄彩霞应是知道占晓平要求解除租赁合同的事宜。二、原审判决并未提及黄彩霞没收占晓平两个月租金共4142元作为押金的事宜，遗漏了重要事实。因黄彩霞没收了租金，占晓平才认为租赁合同已解除，原审判决对此并未查明。即使不能认定黄彩霞没收押金，那么亦应按合同约定，在房屋没有毁损的情况下返还押金或抵作违约金。三、黄彩霞已以“默示”的方式与占晓平解除了合同，其再提起诉讼不符合法律规定，应予以驳回。占晓平于2018年11月已告知黄彩霞解除合同的事宜，且不再缴纳租金和物业管理费，黄彩霞对此没有理由不知情。因双方在《房屋租赁合同》中没有约定解除合同的方式，应按交易习惯及行业惯例。占晓平在2018年11月搬离了租赁物及没有缴纳租金，并通知了黄彩霞。虽然黄彩霞没有明示拒绝解除合同，但是其也没有催促占晓平缴纳租金，且没收了押金。依据行业惯例，黄彩霞的行为已经构成“默示”，视为黄彩霞同意解除合同。四、黄彩霞在没有表示拒绝解除合同的前提下，时隔一年再起诉，有违诚实信用原则，不利于交易稳定。占晓平租赁的房屋是为做酒店使用，在通知黄彩霞解除租赁合同后，已将租赁的酒店转让给第三方，由第三方与其他不同意降低租金的业主重新签订租赁合同，唯独黄彩霞没有表态。故不管是占晓平或是受让酒店的第三方，均有理由认为黄彩霞同意以没收押金的形式解除合同。此外，万达办公室的租金从2018年底开始已大幅下跌，黄彩霞时隔一年再起诉，其是想通过诉讼途径维持原约定的高额租金，有违诚信。黄彩霞辩称：一、占晓平主张其在2018年11月已向黄彩霞要求解除合同，但占晓平无法证实该主张。且占晓平作为违约方，其无权向黄彩霞要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，占晓平既不符合约定解除合同的条件，也不符合法定解除合同的条件。占晓平关于已解除租赁合同的主张缺乏事实和法律依据。二、占晓平主张的押金问题并不影响本案的处理。占晓平向黄彩霞交付押金4142元，此是房屋交还及水电、物业管理费不拖欠的一种保证。占晓平在交还完好无损的房屋和付清水电、物业管理费后，黄彩霞才可向其退还押金。三、根据法律规定，双方解除合同的行为必须明示进行，不存在“默示”的说法。占晓平在合同期限未届满的情况下拖欠租金，明显属于违约行为；而黄彩霞在本案中并不存在过错或违约行为，占晓平无权单方解除合同。因此，请求二审法院驳回占晓平的上诉请求，维持原审判决。黄彩霞向原审法院起诉请求：1、终止黄彩霞与占晓平签订的《房屋租赁合同》，责令占晓平将涉案房屋退回给黄彩霞，包括该房屋的钥匙、空调一台、抽油烟机一台、水电卡等物品，合同剩余价值229881元；2、占晓平支付租金共计人民币26923元及违约金24852元，合计51775元；3、本案受理费由占晓平承担。庭审中，黄彩霞明确诉讼请求：1、解除黄彩霞与占晓平签订的《房屋租赁合同》；2.占晓平支付拖欠的租金每月2071元，从2018年9月15日起直到退还房屋之日止，暂计至2019年10月15日共26923元，共13个月，其余诉讼请求无变更。原审法院审理查明：位于湛江经济技术开发区海滨大道中**湛江万达广场**楼**办公室（以下简称**）登记权属人为黄彩霞。黄彩霞作为甲方（出租人）与占晓平作为乙方（承租人）签订一份无签订日期的《房屋租赁合同》，约定：租赁物业位于广东省湛江开发区海滨大道128号万达广场18号楼1638房，建筑面积49.32平方米；乙方租用该房的用途是经营酒店旅业；甲方提供电器、家具等设备供乙方使用；甲方交付房屋给乙方使用时，乙方可以改动房屋的局部线路和对墙体颜色进行升级改造；租赁期10年：从2017年10月15日起至2027年10月14日止，其中首月2017年10月15日起至2018年1月14日止为甲方给乙方的免租金筹备期，起租时间2018年1月15日，入场时间2017年10月15日；租赁期第4-6年按第1-3年月租金递增8%，至第7-9年按第4-6年月租金递增8%，至第10年按第7-9年月租金递增8%，至合同期满；月租金2071元，每月支付一次，于当月10日前完成支付给甲方，本合同签字生效之日，乙方向甲方支付押金人民币4142元；租赁期间，乙方因正常生活需要的煤气费、水电物管费、网络费等由乙方承担；甲方违反本合同规定，若给乙方造成损失，甲方应向乙方赔偿三年的租金作为违约金；乙方拖欠租金及各项水电物管费，甲方有权要求乙方补足所欠费用，逾期交付月租金超过半个月以上，甲方有权终止合同，并追究违约责任，乙方应向甲方赔偿一年的租金作为违约金；合同期满，双方交接完毕，结清双方的各项费用后，甲方应将押金全额退还给乙方（该押金不计利息）；本合同在履行过程中发生争议，应通过甲乙双方协商解决，协商或调解不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼；本合同双方签字（盖章）生效；等等。黄彩霞、占晓平分别作为甲乙双方在该合同上签字捺印。合同签订后，黄彩霞将1638房交予占晓平使用，附《电器与家具清单》，空调一台、抽油烟机一台、水电卡。占晓平向黄彩霞支付了2018年1月15日至2018年9月14日共8个月租金，此后的租金尚未支付，亦未与黄彩霞协商解除合同事宜。原审法院审理认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。黄彩霞、占晓平双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。黄彩霞已依约将1638房交予占晓平使用，占晓平应依约支付租金。对黄彩霞解除《房屋租赁合同》，要求占晓平退还房屋、钥匙、空调、抽油烟机、水电卡及占晓平支付自2018年9月15日起至退还1638房之日止租金的主张。占晓平抗辩其于2018年9月向黄彩霞要求解除合同，黄彩霞拒绝出面协商，故其于2018年11月28日单方在门口张贴终止合同告知书并搬离1638房，对黄彩霞拒绝协商扩大损失部分由黄彩霞自行承担。原审法院认为，对于占晓平的上述抗辩意见，其应承担举证责任，而占晓平未能举证证明其向黄彩霞发出解除合同的意思表示并确认该意思表示已到达黄彩霞，亦未与黄彩霞交接退还房屋的事宜，故应承担举证不利的后果，对其抗辩意见，不予采纳。占晓平自2018年9月16日起开始拖欠租金，至黄彩霞起诉时止已达13个多月，符合双方在合同中约定的终止合同的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，黄彩霞请求解除《房屋租赁合同》，予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，占晓平应将房屋、钥匙、空调、抽油烟机、水电卡退还黄彩霞，且应支付自2018年9月15日起至解除合同的判决生效之日止的租金给黄彩霞。合同解除后，占晓平如继续占用1638房，属无权占用，应支付相应的占有使用费。故黄彩霞主张占晓平按每月租金2071元标准支付至搬离1638房之日止，亦予支持。黄彩霞还主张违约金24852元。基于黄彩霞、占晓平双方在合同中约定了逾期支付租金超过半个月，占晓平应向黄彩霞赔偿一年的租金作为违约金。对该主张，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除黄彩霞与占晓平签订的《房屋租赁合同》，占晓平在判决生效之日起10日内将湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼1638号办公室的钥匙、空调一台、抽油烟机一台、水电卡退还黄彩霞；二、占晓平在判决生效之日起10日内按每月2071元的标准支付自2018年9月15日起至判决生效之日止的租金、自判决生效之日起至搬离湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼1638号办公室之日止的房屋占用费及支付违约金24852元给黄彩霞。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4748.22元，减半收取计2374.11元，由占晓平负担。二审期间，占晓平向本院提交了九份《房屋租赁合同》复印件，拟证明在2018年9月至11月期间占晓平已经陆续通知各个出租人，黄彩霞当时是收到占晓平解除合同的通知；万达广场的租金大幅度下跌，黄彩霞在一年后才与占晓平解除合同，此是其通过拖延的方式维持之前的租金，属于其个人扩大损失。经质证，黄彩霞认为该证据不属于新证据，其真实性由法院核实，但对其关联性有异议，此与本案无关。对于占晓平提交的证据，本院认证如下：该证据不足以证明占晓平的主张，本院不予采纳。本院经审理查明，原审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，占晓平二审庭审中称涉案合同已于2018年11月1日解除，其在2018年9月已搬离涉案房屋及不再缴纳物业管理费及水电费，并通知黄彩霞将房屋钥匙放在了酒店前台；黄彩霞则称其并没有拿到房屋钥匙，且占晓平也没有通知其房屋钥匙放在前台，占晓平交纳的押金现仍在其手上。此外，据原审附卷材料显示，原审法院已于2019年11月1日将起诉状副本等诉讼材料送达给占晓平。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据占晓平的上诉请求与黄彩霞的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于《房屋租赁合同》是否已解除的问题。在《房屋租赁合同》签订后，黄彩霞已依约将涉案房屋交付占晓平使用，而占晓平在2018年9月15日之后未依约履行交纳租金的义务，已构成违约。因黄彩霞与占晓平在签订涉案合同时对承租方可提前解除合同的条件并无约定，而黄彩霞在履行合同的过程中不存在违约行为，也不符合合同法关于法定解除的情形，故作为违约方的占晓平不享有合同解除权。鉴于占晓平目前提交的证据不足以证明双方已就涉案合同解除事宜达成一致意见，占晓平关于涉案合同已解除的主张，依据不足，本院不予支持。直至黄彩霞起诉要求解除《房屋租赁合同》时，占晓平已逾期约一年没有交纳租金，此已符合双方于《房屋租赁合同》中约定合同终止的条件，故应以黄彩霞的起诉状副本送达占晓平之日即2019年11月1日为合同解除之日。原审判决对此认定不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在涉案合同解除后，占晓平应将涉案房屋、钥匙、空调、抽油烟机、水电卡交还给黄彩霞，且应按涉案合同约定的每月2071元向黄彩霞支付自2018年9月15日起至2019年11月1日止的租金。占晓平称其在2018年9月已搬离涉案房屋，但其未能提供相应的证据予以证明，且其自认房屋的钥匙并未直接交还给黄彩霞，故对于该主张本院不予支持。《房屋租赁合同》解除后，占晓平继续占用涉案房屋于法无据，黄彩霞请求占晓平按每月租金2071元标准支付房屋占用费至实际交还房屋之日止，应予支持。此外，占晓平上诉主张返还押金或将押金抵作违约金，依据双方于《房屋租赁合同》的约定，黄彩霞在双方交接及结清各项费用后全额退还押金，但至今双方仍未办理交接手续，且占晓平自认自2018年9月起不再缴纳涉案房屋的物业管理费及水电费，即双方的各项费用尚未结清。因此，对于占晓平的上述主张本院不予支持。综上所述，占晓平的上诉请求部分成立。原审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2190号民事判决；二、确认黄彩霞与占晓平签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；三、限占晓平在本判决发生法律效力之日起十日内将湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼1638号办公室及其钥匙、空调一台、抽油烟机一台、水电卡交还给黄彩霞；四、限占晓平在本判决发生法律效力之日起十日内按每月2071元的标准向黄彩霞支付自2018年9月15日起至2019年11月1日止的租金；五、限占晓平在本判决发生法律效力之日起十日内按每月2071元的标准向黄彩霞支付自2019年11月2日起至实际交还湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼1638号办公室之日止的房屋占用费；六、限占晓平在本判决发生法律效力之日起十日内向黄彩霞支付违约金24852元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4748.22元，减半收取计2374.11元，二审案件受理费4748.22元，均由占晓平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年五月二十八日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十七条解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。