福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初181号 原告：王征宽，男，1957年8月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：卢锋奇、兰文清，福建瑞权律师事务所执业律师。 被告：中国光大银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区龙腾路五洲财富广场****楼**，统一社会信用代码91350800577008111U。 负责人：刘丽梅，行长。 委托诉讼代理人：林远兆、王良芹，福建同荣仁律师事务所执业律师。 第三人：魏友平，男，1955年11月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：施丽华，女，1962年7月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告王征宽与被告中国光大银行股份有限公司龙岩分行（以下简称光大银行龙岩分行）、第三人魏友平、施丽华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案。依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王征宽的委托诉讼代理人兰文清，被告光大银行龙岩分行的委托诉讼代理人林远兆到庭参加诉讼。第三人魏友平、施丽华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王征宽向本院提出诉讼请求：一、请求确认王征宽对位于龙岩市新罗区（永盛商厦）10号楼3层301室（房屋产权号：龙房权证字第××号）（以下简称租赁标的物）在拍卖后仍享有租赁权即带租拍卖。二、请求确认王征宽对租赁标的物享有优先购买权。 事实与理由：2013年3月29日，王征宽与王庆霞(其中江远章、魏友平共同委托王庆霞)签订《租赁合同》，约定王征宽承租永盛商履10号楼一至三层，每月12.6万元，租期从2013年4月1日至2023年3月31日止等，2013年4月2日、8日王征宽按约将保证金38万元汇入王庆霞指定账户，之后该租赁场所一至三层房租，王征宽通过财务王卫星等均支付给王庆霞，其中魏友平的三楼301室即租赁标的物房租由王庆霞转付，2017年6月17日，双方经协商并签订《补充协议》约定租金至2020年5月30日由原来的12.6万降为每月7万元。2018年9月20日，双方再次约定将租金调整为每个月6万元，并明确魏友平三楼的租金为每个月1.5万元。此外，2018年9月30日，王征宽与第三方签订了合作合同，合作时间至2023年3月21日止。第三方为了长久经营投入了100多万用于装修与设施添置。龙岩市新罗区人民法院依据已经发生法律效力的（2019）闽0802民初3239号民事调解书，于2019年5月9日作出（2019）闽0802执1767号之一执行裁定书，裁定如下：“（一）、冻结、划拨被执行人魏友平、施丽华应当履行义务部分的银行存款。（二）、査封、扣押、拍卖、变卖被执行人魏友平、施丽华应当履行义务部分的财产。（三）、扣留、提取被执行人魏友平、施丽华应当履行义务部分的收入。（四）、以上冻结、划按、査封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人魏友平、施丽华的银行存款或财产以人民币48426669元及至还清欠款之日止的利息和应由被执行人承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限”。 王征宽作为承租人为避免其对租赁标的物的合法权益受到侵犯，于2019年12月3日向龙岩市新罗区人民法院提出书面执行异议，请求法院对租赁标的物进行带租拍卖，2019年12月17日龙岩市新罗区人民法院作出（2019）闽0802执异175号执行裁定书，驳回王征宽的异议请求。该裁定违背法律规定和客观事实。本案中，租赁标的物系于2016年7月被抵押给被告光大银行龙岩分行，于2019年5月20日被新罗区人民法院查封，而王征宽与王庆霞是在2013年3月29日即在房产被抵押及被法院查封冻结之前签订房屋租赁合同并占有使用房产至今，且该合同真实、合法、有效。因此，王征宽对租赁标的物享有租赁使用权，有权要求法院给在拍卖房产时进行带租约拍卖，而（2019）闽0802执异175号执行裁定书驳回王征宽的执行异议，违背客观事实与法律规定。因此，王征宽特依据相关法律法规向贵院提起诉讼，望判如所请。 光大银行龙岩分行辩称：一、涉案标的房屋所有权人为被执行人魏友平，王庆霞无权就此房屋代表魏友平对外签订租赁合同。二、被执行人魏友平在向光大银行龙岩分行申请贷款时提供了一份关于标的房屋的《租赁合同》，该合同签订于2013年5月2日，主要约定:魏友平将标的房屋租赁给福州好连连百货有限公司(法定代表人为原告王征宽，以下简称好连连公司)，租期自2013年5月2日至2018年1月31日，月租金为40000元。2016年7月5日，好连连公司向被告出具了一份《抵押物承租人声明书》及一份其与魏友平共同签署的《抵押物租赁情况共同声明》。在《抵押物承租人声明书》中，好连连公司确认:本人己知晓抵押物所有权人将我承租的中山路3期10幢3层301房屋(即标的房屋)抵押给贵行，作为魏友平向贵行申请个人贷款的担保，且保证:(1)在贵行处理该抵押物时，完全按照贵行的指示予以积极配合，不以租赁权阻碍或干扰贵行实现抵押权。(2)、本人承诺无条件放弃对该抵押物的优先购买权。在《抵押物租赁情况共同声明》中，好连连公司与魏友平共同确认：1、出租人向贵行提供的租赁合同是唯一一份租赁合同；2、合同于2018年1月31日到期，租金己交纳至2016年7月31日；3、承租人不得向出租入提前支付超过一个月的租金。4、承租人放弃以租赁权对抗贷款行之抵押权，在贷款行需要行使抵押权时，承租人与出租人签订的租赁合同即告解除，承租人应按法院要求将租赁房产交由法院处置。5、在租赁房产抵押给贵行之后，借款合同尚未到期之前，出租人与承租人重新签订新的租赁合同，应事先告知贵行并取得贵行同意，否则新的租赁合同不生效；出租人需提前解除租赁合同，应在解除之前提前告知贵行:承租人需将租赁物进行转租，应事先告知贵行并取得贵行同意。6、若该笔贷款无法按期归还，承租人收到贷款行书面通知后，将配合贷款行将租金付至贷款行指定账户。在贷款发放后，直至本案进入强制执行程序时，光大银行龙岩分行从未收到就本案标的房屋魏友平与他人另行签订的《租赁合同》，也未曾同意过标的房屋的转租事宜。综上，王征宽所提执行异议没有任何事实和法律依据，请法院依法裁定驳回! 魏友平、施丽华未作陈述。 本院经审理认定事实如下：王征宽系好连连公司法定代表人。龙岩市新罗区（永盛商厦）10栋一至三层，其中一层部分店面为王庆霞所有，二层为江远章所有，讼争的三层301室即租赁标的物为被执行人魏友平所有（房产证号为龙房权证字第××号）。2013年3月28日，江远章、魏友平分别出具委托书，内容均为“今委托王庆霞女士全权代理龙岩市新罗区（永盛商厦）10号楼租赁事宜”。2013年3月29日，出租方为“王庆霞、江远章、魏友平”、承租方为好连连公司签订了租赁合同，合同约定：一、标的物为龙岩市新罗区（永盛商厦）10号楼，其中一层约80平方，二层约1300平方，三层约1000平方（以产权证为准）。三、租期为十年，从2013年4月1日至2023年3月31日止。四、租金每月12.6万元，每三年递增10%，租金存入户名为王庆霞的工行个人账号。五、合同签订10天内，支付合同保证金38万元。十三、违约责任等等。该合同出租方由王庆霞签名，承租方由王征宽签名。签订合同后，王征宽依约于2013年4月2日、4月8日将保证金38万元汇入王庆霞指定账户。2013年5月5日，王庆霞出具押金条，载明“兹收到好连连公司交来租店保证金：第二层28万元，第三层10万元，合计38万元”。之后，王征宽接管租赁场所，由好连连公司进行经营并缴纳租金。2017年6月17日，王征宽作为承租人与“承租授权代表”王庆霞签订《租赁合同修改补充协议》，协约定租金由原来的12.6万元降为每月7万元，执行时间为2017年6月1日至2020年5月30日。2018年9月21日，魏友平出具《确认函》，确认每月实收三楼租金为每个月1.5万元，执行时间为2018年9月1日到2023年3月1日。 另查明，2016年7月，魏友平以租赁标的物作为抵押物向申请执行人光大银行龙岩分行申请抵押贷款，并办理了租赁标的物闽（2016）第0008847号不动产抵押登记，光大银行龙岩分行为权利人，魏友平为义务人。魏友平向光大银行龙岩分行提供了2013年5月2日与好连连公司签订的租赁合同，合同约定：魏友平将租赁标的物租赁给好连连公司，租期自2013年5月2日至2018年1月31日，月租金为4万元等等。该合同与王征宽所称的补签租赁合同内容一致，但落款下部并无魏友平承诺的“此合同只作为本人贷款所用，原租赁合同条款不变，如与银行产生的纠纷，一切由本人负责，按原合同执行”手写字样。2016年7月5日，好连连公司向光大银行龙岩分行出具《抵押物承租人声明书》，确认：本人已知晓抵押物所有权人将我承租的中山路3期10幢3层301房屋抵押给贵行，作为魏友平向贵行申请个人贷款的担保，且保证：1、在贵行处理该抵押物时，完全按照贵行的指示予以积极配合，不以租赁权阻碍或干扰贵行实现抵押权。2、本人承诺无条件放弃对该抵押物的优先购买权。同日，好连连公司与魏友平向光大银行龙岩分行共同签署出具《抵押物租赁情况共同申明》，共同确认：1、出租人向贵行提供的租赁合同是唯一一份租赁合同；2、合同于2018年1月31日到期，租金已交纳至2016年7月31日；3、承租人不得向出租人提前支付超过一个月的租金。4、承租人放弃以租赁权对抗贷款行之抵押权，在贷款行需要行使抵押权时，承租人与出租人签订的租赁合同即告解除，承租人应按法院要求将租赁房产交由法院处置。5、在租赁房产抵押给贵行之后，借款合同尚未到期之前，出租人与承租人重新签订新的租赁合同，应事先告知贵行并取得贵行同意，否则新的租赁合同不生效；出租人需提前解除租赁合同，应在解除之前提前告知贵行；承租人需将租赁物进行转租，应事先告知贵行并取得贵行同意。6、若该笔贷款无法按期归还，承租人收到贷款行书面通知后，将配合贷款行将租金付至贷款行指定账户。光大银行龙岩分行收取上述材料后，经审查向魏友平发放了贷款。 2019年4月8日，因魏友平、施丽华未归还贷款，光大银行龙岩分行诉至本院。2019年4月17日，本院作出（2019）闽0802民初3239号民事调解书，主文为：一、被告魏友平、施丽华应于2019年4月24日前归还光大银行龙岩分行借款本金470万元及相应利息。三、光大银行龙岩分行对魏友平、施丽华提供抵押的坐落于龙岩市新罗区（永盛商厦）10幢3层301房产，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利等。该民事调解书业已生效。2019年4月30日，光大银行龙岩分行向本院申请强制执行，要求：1、被执行人魏友平、施丽华偿还借款本金470万元及利息；2、拍卖、变卖被执行人魏友平、施丽华所有的龙岩市新罗区（永盛商厦）10号楼3层301室房产所得价款优先受偿等。2019年5月9日，本院作出（2019）闽0802执1767号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，并于2019年5月10日查封了租赁标的物，查封期限为三年；2019年6月19日，本院发布《公告》，拟对租赁标的物委托评估、拍卖，要求案外人于2019年7月1日内迁出，若案外人对涉案房产主张合法权利的，应于本公告发布之日起十日内申报。2019年12月3日，王征宽对该项执行提出异议，要求撤销对租赁标的物的“不带租拍卖”的决定。 上述事实，有王征宽提供《企业信用信息公示报告》、委托书、《租赁合同》、押金条、《租赁合同修改补充协议》、确认函、2019闽08**执异1767号之一执行裁定书、2019闽08**执异175号执行裁定书，光大银行龙岩分行提供民事调解书、营业执照、原告身份证复印件、租赁合同、抵押物承租人声明、抵押物共同声明及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，王征宽与王庆霞签订租赁合同承租了包含中山路3期10幢3层301房屋在内的房屋，王征宽任法定代表人的好连连公司以上述房屋作为经营场所，该公司向王庆霞缴纳了保证金及租金。2016年7月5日，好连连公司向光大银行龙岩分行出具《抵押物承租人声明书》确认知晓魏友平将好连连公司承租的房屋抵押给光大龙岩分行，并保证光大龙岩分行处理抵押物时予以积极配合，不以租赁权阻碍或干扰贵行实现抵押权，还承诺无条件放弃对该抵押物的优先购买权；同日，好连连公司与魏友平向光大银行龙岩分行共同签署出具《抵押物租赁情况共同申明》共同确认魏友平向光大龙岩分行提供的租赁合同是唯一一份租赁合同。王征宽作为好连连公司法定代表人，应当知道出具《抵押物承租人声明书》、《抵押物租赁情况共同申明》的法律后果，故抵押物仅有一份租赁合同，且承租人好连连公司放弃抵押物的优先购买权。现王征宽以2013年3月28日与王庆霞签订的《租赁合同》约定租期至2023年3月31日为由提出执行异议，并请求撤销对租赁标的物的“不带租拍卖”及要求对租赁物享有优先权，理由不能成立，本院不予支持。魏友平、施丽华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法进行审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回王征宽的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由王征宽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 李 美 丰 人民陪审员 李 丽 月 人民陪审员 邱 宝 华 二〇二〇年五月十九日 书 记 员 苏婕(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。