西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初5843号原告:张院，女，1991年3月30日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。被告:丁高峰，男，1982年8月2日出生，汉族，住西安市灞桥区。被告:马丽萍，女，1982年3月19日出生，汉族，住西安市灞桥区。第三人:西安市双生志远房地产中介服务部,住所地西安市莲湖区。经营者:李某某, 男，1985年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX园XX小区XX号楼XX单元XX室。第三人：西安富都房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：张绪长，该公司董事长委托诉讼代理人：陈阿妮，女，1981年1月14日出生，汉族，住陕西省泾阳县。原告张院与被告丁高峰、马丽萍、第三人西安市双生志远房地产中介服务部（以下简称双生房产中介）、第三人西安富都房地产开发有限公司（以下简称富都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张院及其委托诉讼代理人嵇文兵、被告丁高峰、第三人双生房产中介的经营者李某某、第三人富都公司的委托诉讼代理人陈阿妮均到庭参加诉讼，被告马丽萍经合法传唤未到庭应诉，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告张院向本院提出诉讼请求：1.判令被告丁高峰、马丽萍立即办理位于西安市未央区XX环XX路XX段XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋(不动产权证号201XXXXXXXX、合同登记号Y12039994、预售许可证201XXXX)的产权登记手续;2.判令被告丁高峰、马丽萍协助履行将上述房屋过户登记至原告名下的义务；3.判令第三人富都公司协助履行将位于西安市未央区XX环XX路XX段XX号XX幢XX室商品房产权登记至被告丁高峰名下的义务；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告丁高峰和马丽萍系夫妻关系。原告与被告丁高峰及双生房产中介于2017年4月22日签订了《房屋买卖合同》一份,约定被告丁高峰将上述房屋(原合同为:西安市未央区XX村XX小区XX栋XX单元XX号)出售给原告,房屋价款为300000元。原告于签约当日交付给被告丁高峰定金50000元,同时约定其应当在45至60日内办理房屋归还剩余贷款及解除抵押登记的手续和尽快办理房屋产权登记手续。签约后,原告出资为被告缴纳了契税和大修基金等,履行了约定义务。2017年5月19日,原告、被告在第三人双生房产中介的主持下,将房屋交付原告,原告进行了装修,一直居住至今。但因市场房价上涨,被告拒绝履行相应义务,致使该房屋至今及时过户至原告名下。原告于2018年8月向西安市莲湖区人民法院提起诉讼,在诉讼过程中,同年9月18日,原告与二被告进行和解并签订了《房屋买卖合同补充协议》（下称《补充协议》）,约定原告提前帮被告偿还贷款，被告共同协助原告办理该房屋的产权登记及过户手续,后原告提前替被告偿还了剩余贷款178152.99元。在此过程中,被告因其他债务被强制执行,该房屋被西安市碑林区人民法院查封。后原告提出异议,西安市碑林区人民法院裁定异议成立,解除对该房屋的查封,原告也向法院缴纳了剩余房款71847.01元。现该房屋过户的障碍已经消除，被告依然拒绝履行相应手续,原告与被告交涉无果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告丁高峰辩称，其与原告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》属实,亦对案涉房屋出售给原告不持异议。合同约定房价款300000元，其已收到原告交付的定金50000元。按照《补充协议》约定，剩余银行按揭贷款由原告代付，其对原告代偿银行按揭贷款也无异议。但是原告未经其同意到西安市碑林区人民法院代付执行款其不认可。其一直在跟申请执行人协商，协商的结果比原告支付的金额要少。其对原告主张的第一项诉讼请求不予认可，其已将房屋出售给原告，其仅负有配合义务。其对原告要求其将房屋过户至原告名下无异议，愿意配合，但其不同意原告代付的执行款抵销购房款。被告马丽萍经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人双生房产中介述称，其替原、被告提供中介服务属实，促成双方签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。因为该房屋被西安市碑林区人民法院查封，故未能进行后续交易手续。如果合同能够继续履行，其愿意继续提供中介服务。第三人富都公司述称，其公司与被告丁高峰签订商品房买卖合同属实，丁高峰已经缴清了全部购房款，如果法院已经把房屋上的查封解除的情况下，其愿意配合将该房屋过户登记至丁高峰名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖合同》、收条、税收完税证明、维修基金专用收据、收款收据、证明、公证书、提前还款通知书、账户交易明细、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、《商品房买卖合同》、西安市不动产登记薄等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据1中的《补充协议》与第三人双方房产中介保存的合同文本一致，本院对此予以认证；2.对原告提供的证据4中的（2019）陕0103执异30号执行裁定书可以与其提供的证据5中的银行汇款凭证、银行交易明细单相互印证，证明原告经西安市碑林区人民法院同意后，已将剩余购房款71847.1元汇付法院执行专户，用于清偿被告丁高峰欠付的执行款。被告马丽萍经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃当庭答辩、举证和质证的诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月11日，出卖人（甲方）丁高峰与买受人（乙方）张院及经纪方双生房产中介共同签订《房屋买卖合同》一份，合同约定:一、房屋基本情况：房屋座落于西安市未央区XX村XX小区XX栋XX单元XX层XX号，建筑面积55.77平方米，抵押合同编号为Y12039994；二、房屋产权具体情况：房屋处于抵押状态，买方应于签署本合同之日起10天还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋所有权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；三、成交价格：该房屋成交价格为人民币叁拾万元，该价格已经包括买方自买入该房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用；四、付款方式：买方于2017年4月22日交付定金50000元，卖方与经纪方配合办理房屋撤押手续。乙方支付房产证加急办理费3700元，由甲方积极配合经纪方在45至60天内办好银行尾款撤押手续。买方应在网签之后10天内将购房款90000元存入经纪方指定的房屋买卖资金监管账户，买方委托经纪方向银行申请个人二手房按揭贷款210000元支付卖方第三部分房款……六、关于税费：国家规定买卖双方交易过户时所需支付的税费，由买方承担（包含契税、大修基金、个人所得税、增值税等），具体收费以国家现行收费标准为准……双方还对房产过户手续的办理及代办费、经纪方责任、其他违约责任进行了约定。合同签订当日，原告向被告丁高峰支付了购房定金50000元。2017年4月22日，原告又向被告丁高峰支付15000元，用于代为缴纳房屋契税、房屋专项维修基金及购买室内装修、家具家电等花费。被告丁高峰将案涉房屋交付原告入住。2018年9月18日，卖方（甲方）丁高峰与买方（乙方）张院、中介方（丙方）双生房产中介共同签订《补充协议》一份，约定：一、甲乙双方于本合同签订之日起三日内，甲方与丙方办理公证委托，由甲方委托丙方业务人员李某某办理位于西安市未央区XX村XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋（合同登记号Y12039994）的不动产登记，提前归还银行贷款及撤销房产抵押登记等手续。上述手续须于120天内办理完毕；二、在取得房屋不动产登记产权证后，由丙方将证书交由乙方保管和过户使用，甲方无权要回产权证；三、在取得不动产登记证后三日内，丙方通知甲方再次办理公证委托，甲方委托李某某办理网签、过户等手续，直至房产过户到乙方名下的一切手续……四、甲方尚欠银行按揭贷款本息合计约18万元，具体数字以银行核实即乙方实际支付金额为准，该款项由乙方代为支付，作为乙方支付甲方的购房款的一部分；五、房屋总价款为300000元，乙方已于2017年4月22日支付定金50000元及扣除乙方代为归还的银行按揭贷款，300000元减去上述款项的余额，由乙方在甲方与李某某办理第二次公证委托时一次性支付甲方，乙方结清全部购房款；六、本协议履行过程产生的过户、公证等税费开支均由乙方承担，与甲方无关；七、甲方确认乙方现已支付的款项为：1、为甲方办理产权登记缴纳税费等共计15000元。2、代为缴纳相应入户、物业费用13400元。3、装修及购买家具家电等花费。其余为乙方后续支出的费用；八、如果甲方违反本协议，则甲方须返还乙方所支付和花费的一切费用开支。甲方须赔偿乙方的房屋差价损失，即诉讼中房屋评估时的评估价值减去300000元为房屋差价。甲方需承担乙方因维权所产生的诉讼费、律师费等一切支出；如果乙方违约，甲方有权收回房屋，合同及补充协议终止；十、甲方确认以手机号1810927****为通知送达号码，只要乙方或者丙方通过语音、短信、图文等方式发送给甲方上述号码时，视为已通知到甲方；十一、本协议作为之前《房屋买卖合同》的补充协议、如《房屋买卖合同》与本补充协议不一致，以本协议为准。本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。本协议至三方签字或盖章之日起生效。当日，原告张院、被告丁高峰、马丽萍、第三人双生房产中介的经营者李某某共同在该《补充协议》上签字确认其效力。2018年9月20日，被告丁高峰和马丽萍共同在西安市公证处公证员陈显卉的见证下，委托李某某代办案涉房产过户事宜，委托权限为：代为办理上述房产银行按揭贷款提前还款相关手续；代为领取注销通知单、房屋他项权证等贷款结清证明相关文件资料；代为办理抵押登记注销手续；代为领取房产证或不动产权证书。当日，西安市公证处作出（2018）西证民字第11496号公证书，对该委托予以公证。2018年11月16日，原告张XX路XX室代丁高峰偿还了住房按揭贷款余额及提前结清产生的费用共计178152.99元。中国建设银行西安市和平路支行为丁高峰出具了个人贷款结清证明并协助办理了案涉房屋上设立的他项权登记注销手续。之后，原告在办理案涉房屋过户手续的过程中发现该房已被西安市碑林区人民法院查封，查封依据为西安市碑林区人民法院于2018年8月21日作出的（2018）陕0103执1144号之一执行裁定书（首轮预查封）和2018年10月12日作出的（2018）陕0103执2832号执行裁定书（轮候预查封），查封的原因均为被告丁高峰作为他案被执行人未能履行生效法律文书确定的债务。原告张院遂向西安市碑林区人民法院提出案外人执行异议。在异议审查过程中，原告张院表示愿意将剩余购房款71847.01元缴付执行法院，请求解除对案涉房屋的查封。2019年2月21日，西安市碑林区人民法院作出（2019）陕0103执异30号执行裁定书，裁定予以准许，并中止对被执行人丁高峰名下案涉房屋的执行。2019年3月20日，原告张院将71847.01元汇付西安市碑林区人民法院案件执行款专户。西安市碑林区人民法院收到此款后，解除了对案涉房屋的首轮预查封和上述轮候预查封，并将张院缴纳的71847.01元兑付给了丁高峰被执行案件的相关申请执行人。另查明，案涉房屋系第三人富都公司开发建设。2012年5月3日，第三人富都公司和被告丁高峰签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给丁高峰，并办理了网签备案登记手续（合同登记号：Y12039994）。案涉房屋系被告丁高峰、马丽萍二人共同购买。案涉房屋现登记在第三人富都公司名下，因原告张院已代缴了契税、维修基金等相关费用，富都公司表示愿意配合办理该房屋的过户手续。本院认为，原告张院与被告丁高峰、马丽萍所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因被告丁高峰不积极履行西安市碑林区人民法院作出的生效法律文书确定的债务，导致案涉房屋被该院查封，合同因此未能继续履行。原告张院为了继续履行合同，向西安市碑林区人民法院提出执行异议，并在异议过程中表示愿意将欠付丁高峰的剩余购房款71847.01元缴存至该院，请求人民法院解除对案涉房屋的查封。西安市碑林区人民法院对异议进行审查后，作出（2019）陕0103执异30号执行裁定书，同意张院将该款缴存至法院执行专户，并中止对案涉房屋执行，解除了对案涉房屋的查封。至此，原告张院已将《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的付款义务履行完毕。本案中，被告对与原告订立合同及售房目的未持异议，唯称原告尚欠其剩余购房款。然而，根据法律和司法解释的相关规定，对被执行人享有的到期债权，人民法院可以要求被执行人的债务人协助执行，被执行人的债务人必须协助。原告张院将其欠付丁高峰的剩余购房款按照西安市碑林区人民法院的要求缴存至法院执行专户，故无须再向被告丁高峰本人另行支付。西安市碑林区人民法院解除对案涉房屋的查封后，原、被告所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》已具备了继续履行的条件，故双方应继续履行上述协议。因被告丁高峰、马丽萍至今并未实际取得案涉房屋产权证，其立即办理产权证需要第三人富都公司的协助。庭审中，富都公司对原、被告所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》并未提出异议，且表示其公司与丁高峰之间的《商品房买卖合同》无其他纠纷，愿意协助将案涉房屋尽快过户至丁高峰名下，故富都公司应当协助丁高峰办理案涉房屋产权手续。综上所述，原告起诉要求被告丁高峰、马丽萍立即办理案涉房屋的产权证并在取得产权证后协助过户至原告名下，符合双方所签订的合同约定，也不违反法律规定，且已具备了继续履行的条件，本院对此予以支持。被告马丽萍经本院合法传唤未到庭，视为其放弃当庭答辩、举证和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第67条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张院与被告丁高峰于2017年4月22日所签订的《房屋买卖合同》、原告张院与被告丁高峰、马丽萍于2018年9月18日所签订的《房屋买卖合同补充协议》继续履行；二、被告丁高峰、马丽萍于本判决生效后三十日内办理位于西安市未央区XX环XX路XX段XX号XX幢XX室房屋的不动产权证，第三人西安富都房地产开发有限公司予以协助；三、被告丁高峰、马丽萍在取得本判决第二项确定的不动产权证后三十日内协助原告张院将位于西安市未央区XX环XX路XX段XX号XX幢XX室房屋产权过户至原告张院名下，过户期间产生的税、费由原告张院承担。案件受理费100元、保全费2020元和公告费260元（原告已预交），由被告丁高峰、马丽萍共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员       赵兴华 二〇二〇年五月九日            书    记    员       郭婷婷1