广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初702号 原告：临桂某物业服务有限公司，住所：临桂区临桂镇，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXX。 法定代表人：李某,总经理 委托诉讼代理人：周某，广西剑化犁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，公司总经理助理。 被告：唐某，男，汉族，1985年3月8日出生，住址：广西临桂县。 委托诉讼代理人：李某1，女，汉族，1959年4月15日出生，住广西临桂县。 原告临桂某物业服务有限公司诉被告唐某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭审理了本案。原告临桂某物业服务有限公司的委托代理人周某、刘某，被告唐某的委托代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临桂某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2010年9月到2011年2月的物业管理费600元。2、请求判令被告支付给原告拖欠物业费的滞纳金180元。3、本案诉讼费、公告费等由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的“某”的业主。该小区的开发商桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司于2010年8月23日与原告签订了《前期物业管理委托合同》,全面委托原告对其开发的“某”住宅小区（占地面积165亩，建筑面积189000平方米）进行物业管理至今。协议约定原告向被告提供物业服务管理，被告向原告缴纳100元每栋的物业管理费，如被告逾期付款应从逾期之日起每天按应缴纳管理费的千分之三交纳滞纳金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费，自2010年9月至2011年2月，被告共欠物业管理费600元（100元/月*6个月=600元）：滞纳金180元（原告自愿按照损失即拖欠的物业费600元*30%=180元主张滞纳金），原告多次催缴，被告均不履行缴费义务。综上，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《物业管理服务委托合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》《民事诉讼法》之相关规定，依法诉至法院，请人民法院判如所请，维护原告的合法权益。 被告唐某答辩称，一、被答辩人主张的物管费缺乏依据。1.答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。2.被答辩人的所谓“事实物业服务”属违法的强行服务。3.事实陈述（物业管理现状（证据2（16张照片））本小区我认为从未有过物业公司认真有效管理过。4.无实际人员维护小区的安保、卫生清扫、设备维护等基本工作。二、被答辩人主张的物管费收取时间和标准无依据，诉讼时效已过，合同已过期。三、被答辩人主张的滞纳金无依据。四、某物业没有尽到管理小区物业的义务。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2010年8月23日，甲方：桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司与乙方：临桂某物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》，其中约定：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将《某》委托于乙方实行物业管理，订立本合同。……第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为二年。自2010年9月1日起至2012年8月31日。…第六章物业管理服务费用第二十二条1、本物业的管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取；别墅住宅由乙方按建筑面积每月每栋100元向业主或物业使用人收取……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下处理：（1）从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金……第二十五条……3、闲置物业，由乙方按照原有物业服务费用标准的100%向业主和物业使用人收取物业服务费……第八章附则第三十八条合同期限届满，没有召开业主大会或者召开业主大会但未选聘新的物业管理企业，而业主或业主大会也没有以集体决议形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务，本合同继续延续有效。……”自合同签订后，原告依约进某小区进行管理至今。2012年、2013年、2014年、2015年，原告均以张贴公示的方式向小区业主催缴物业费、垃圾费；2018年12月22日，原告在被告于小区内的住处张贴《某物业服务费用缴纳通知单》，对被告所欠的2010年9月至2018年12月的物业服务费10735元进行催收。 临桂某物业服务有限公司于2009年4月23日成立，经营范围：物业服务、机电设备维修，园林景观设计等。被告唐某是某小区的业主之一，被告的该房产位于临桂区某别墅区16号（建筑面积：264.67㎡）。2010年9月至2011年2月，被告欠原告物业服务费，经原告书面催缴，被告仍未缴纳，从2010年9月至2011年2月，按照每月每栋100元的标准计算，被告唐某共欠物业服务费600元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业管理费。 关于争议焦点一，原告临桂某物业服务有限公司与桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司签订的《前期物业管理委托合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司作为某小区的开发建设单位，其与原告签订的《前期物业管理委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告唐某是某小区的业主之一，亦受上述《前期物业管理委托合同》的约束。原告临桂某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告唐某作为小区业主也应履行其按约定交纳物业服务费的义务。因此，原告临桂某物业服务有限公司要求被告唐某支付从2010年9月至2011年2月欠交的物业服务费600元，有理有据，本院予以支持。 关于争议焦点二、本案的诉讼时效问题。由于原告从2010年起一直在某小区提供物业服务，且原告于2012年、2013年、2014年、2015年均以公示方式向小区业主催收了物业费等相关费用，并在2018年12月22日，原告在被告小区内住处门口张贴《某物业服务费用缴纳通知单》，对被告从2010年起所欠的物业服务费进行了催收，故即使物业服务企业对于某一时间段的物业费未及时进行催收，但应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，业主仍负有交清所欠物业费的义务，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。 关于争议焦点三、滞纳金问题。本院认为，原告虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于滞纳金的请求，本院不予支持。至于被告辩称原告的服务不符合合同约定，不愿意交纳物业服务费的意见，由于被告提交的现有证据不足以证明原告在服务期间存在足以导致被告不缴纳物业服务费的重大过错，因此，对于被告的该项辩称，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告唐某支付物业服务费600元给原告临桂某物业服务有限公司； 二、驳回原告临桂某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告唐某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇二〇年五月二十七日 书记员 黄红丹