四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初687号 原告（反诉被告）：沈燕，女，1977年3月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈远发，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴文英，女，1984年3月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被告（反诉原告）：李鑫（曾用名李子阳），男，1984年1月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 共同委托诉讼代理人：范红兵，四川得邦律师事务所律师。 原告沈燕与被告吴文英、李鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，吴文英、李鑫向本院提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，本诉和反诉案件公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）沈燕及其委托诉讼代理人陈远发，被告（反诉原告）吴文英及其和被告（反诉原告）李鑫的共同委托诉讼代理人范红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈燕向本院提出本诉诉讼请求：1．确认沈燕与吴文英、李鑫签订的《成都市存量房屋买卖合同》已于2020年1月13日解除；2．判令吴文英、李鑫返还沈燕已支付的定金10万元，并支付违约金31.6万元；3．吴文英、李鑫承担案件诉讼费用。事实和理由：2019年6月1日，沈燕与吴文英、李鑫通过四川链家房地产经纪有限公司签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定由沈燕购买吴文英、李鑫位于成都市锦江区枫树街253号房屋，房屋总价158万元，双方采取定金加首付款加银行贷款的付款方式。合同第六条关于房屋交易具体事宜约定：“申请购房贷款：甲乙双方应在接到经纪方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”。合同第八条违约责任约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。另外，合同签订前，沈燕已向吴文英、李鑫支付定金10万元。2019年6有20日，吴文英、李鑫完成还款解押；2019年7月17日，沈燕亦结清位于重庆市的房屋按揭贷款，双方都已具备办理贷款审批的条件。经纪方于2019年7月18日、10月12日在微信群通知双方约好时间办理面签，吴文英、李鑫则以经纪方未如实告知卖方情况为由拒绝配合办理面签和贷款审批，并向经纪方和沈燕提出巨额赔偿和延期交房的无理要求。2019年11月27日，经纪方正式书面通知双方于2019年12月4日到天府中心办理按揭贷款及相关手续，沈燕收到通知后按时到场，但吴文英、李鑫均未到，并明确表示拒绝配合面签。沈燕认为，吴文英、李鑫在接到经纪方办理贷款的3次通知后均拒绝配合办理贷款申请手续，已构成违约。按照合同约定，沈燕有权解除合同并要求吴文英、李鑫承担相应的违约责任。为维护沈燕的合法权益，特提起诉讼。 吴文英、李鑫向本院提出反诉诉讼请求：1．确认解除沈燕与吴文英、李鑫签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2．判令沈燕向吴文英、李鑫支付房屋成交价20%的违约金，即31.6万元；3．案件诉讼费用由沈燕承担。事实和理由：2019年6月1日，吴文英、李鑫与沈燕、四川链家房地产经纪有限公司共同签订了房屋买卖合同。2019年6月20日，案涉房屋已经具备完全过户交易条件，吴文英、李鑫以微信方式明确告知了沈燕、中介方，督促二者尽快履行合同义务。在合同履行过程中，吴文英、李鑫已经发现沈燕存在隐瞒真实情况的欺诈行为和违约行为，并要求沈燕立即改正并及时履行合同，但都遭到了沈燕的拒绝。自2019年6月20日起至2019年10月15日止，吴文英、李鑫基于置换房屋的实际需求，多次督促沈燕前来履行相关合同义务，完成房屋交易的相关手续，但是沈燕均拒绝，拒绝理由为：其重庆的房子未卖出，暂时无法筹够首付，想继续拖延合同的履行时间。直到2019年11月28日，吴文英、李鑫才收到中介方告知要求面签的函件，并于2019年11月29日将名为《关于的回复函》送至中介方，被拒收；2019年11月30日，吴文英、李鑫再次送达书面回函，中介方签收；同时通过EMS向沈燕发出《关于的回复函》，快递被沈燕拒收。12月4日，沈燕、中介方前去面签，吴文英、李鑫在微信群内再次回复了因补偿方案未达成一致意见，无法前去面签，同时也明确表示，补偿方案一旦达成一致，吴文英、李鑫随时配合面签。故并非因为吴文英、李鑫的原因导致无法完成面签。前述情况在微信聊天记录、电话、当面沟通录音、书面函件等证据资料中均有体现。也正是因为沈燕的违约行为导致案涉房屋的交易手续迟迟未能完成，至今仍然未面签。吴文英、李鑫认为，在签订合同时，沈燕已经知晓吴文英、李鑫出让房屋的目的，但其未如实告知真实的贷款情况，以欺诈手段使吴文英、李鑫与其签订合同，严重违背了诚实信用原则，应承担违约责任。吴文英、李鑫出卖房屋的目的是换购新房，即出卖方的目的便是以最快的时间办理完毕案涉房屋的过户手续，完成该房屋的交易程序，以该房屋的出让款去购买其他房屋。考虑到当前成都市房屋买卖市场环境，吴文英、李鑫担心房屋价格上涨，明确表示以最快的时间完成交易。前述情况，吴文英、李鑫在与中介方签订中介合同、与沈燕签订《成都市存量房屋买卖合同》都明确提出，中介方、沈燕均已知晓。且在合同签订后，吴文英、李鑫与沈燕、中介方多次沟通中，沈燕也认可前述背景，这有各方聊天记录、录音证据为证。根据《成都市存量房屋买卖合同》第二条约定及合同附件《贷款资格承诺书》载明的内容可知，沈燕在知晓吴文英、李鑫出让该房屋目的的情况下仍然欺骗吴文英、李鑫，未向吴文英、李鑫告知其在重庆仍然有购房贷款未结清，并且也未告知其首付款需要等到重庆的房屋出让后才能够支付，采用欺诈的方式与吴文英、李鑫签订合同。沈燕在签订合同的时候存在欺诈的行为，导致双方合同履行困难，根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定，以及房屋买卖合同第八条“乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金”的约定，吴文英、李鑫有权行使解除合同，并要求沈燕承担损失赔偿责任。综上，沈燕的欺诈行为和以“筹集到资金时间不明确”等为由不履行房屋交易手续，导致了买卖合同迟迟无法履行，吴文英、李鑫也无法实现房屋置换的目的，其行为已经构成严重违约。该种恶意违约的行为，已经违反了相关法律规定，严重违反诚实信用原则，故提出反诉。 吴文英、李鑫针对本诉辩称，吴文英、李鑫不存在违约行为，房屋买卖合同之所以未履行，主要原因是沈燕欺诈和违约行为，沈燕要求吴文英、李鑫返还定金并按照合同承当违约责任的事实不能成立。请求驳回沈燕的全部诉讼请求。 沈燕针对反诉辩称，1．沈燕不存在欺诈行为，也不存在任何的违约行为；2．吴文英、李鑫要求沈燕和经纪方对6月20日至7月17日之间的时间给予补偿没有任何事实和法律依据，吴文英、李鑫提出“补偿方案未达成一致，无法前去面签”的理由不成立；3．案涉房屋买卖没有进入到贷款审批环节，不存在因贷款资格问题导致无法办理贷款或合同无法履行；4．吴文英、李鑫声称沈燕以“筹集到资金时间不明确”等为由不履行房屋交易手续与事实不符。请求驳回吴文英、李鑫的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：吴文英、李鑫（甲方）、沈燕（乙方）通过四川链家房地产经纪有限公司（丙方）居间服务，于2019年6月1日签订了《房屋交易文件》（合同编号：100003688378），包括《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》等。合同约定，甲方将位于成都市锦江区枫树街253号4幢1单元13楼1303号（权1782586）、建筑面积89.61平方米房屋以158万元出售给乙方；合同签订1个工作日内日，乙方向甲方支付定金10万元；乙方在贷款审批通过后且过户递件前1日内将首付款50万元支付给甲方；尾款98万元由放贷银行直接支付给甲方；甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估；甲乙双方应在接到丙方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该房屋已设置抵押，甲方应在2019年6月10日前到其原借款方办理预约还款手续，并于预约还款后45个工作日内将足额存款存入还款账户；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到丙方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。乙方在上述文本中的《贷款资格承认书》中承诺，其购房贷款未结清账户数为0。合同签订后，沈燕向吴文英、李鑫支付定金10万元。 2019年11月27日，四川链家房地产经纪有限公司向沈燕和吴文英、李鑫双方发出《告知函》，要求双方于2019年12月4日共同到指定地点办理银行按揭贷款及相关手续。2019年12月4日，吴文英、李鑫未到场。 2020年1月13日，沈燕委托律师向吴文英、李鑫委发出《律师函》，通知双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》正式解除，要求对方双倍返还定金20万元。2020年1月17日，吴文英、李鑫向沈燕发出《关于律师函的回函》，表明吴文英、李鑫在合同履行过程中无过错，如果对方对补偿方案达成一致，合同可继续履行；并表示可以同意双方解除合同，但拒绝退还定金。 另查明，合同签订时，沈燕对重庆市渝北区房屋存在抵押贷款未结清。2019年7月17日，沈燕结清上述贷款。另根据双方及四川链家房地产经纪有限公司的微信聊天记录，吴文英、李鑫委已于2019年6月20日表明案涉房屋已解除抵押，具备过户交易条件。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《房屋交易文件》、收据、《告知函》、《律师函》、《关于律师函的回函》、银行交易清单、《结清证明》、当事人的往来微信及电话记录等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，吴文英、李鑫和沈燕通过四川链家房地产经纪有限公司签订的《房屋交易文件》，包括《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》等，均是当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。沈燕于2020年1月13日向吴文英、李鑫发出《律师函》，通知对方解除房屋买卖合同；吴文英、李鑫收到后于2020年1月17日发出《关于律师函的回函》，表示同意，故本院确认双方签订的上述房屋买卖合同至迟于2020年1月17日解除。虽然按照合同约定，双方应在接到中介方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，但沈燕在签订合同时确实存在隐瞒抵押贷款未结清的情形，致使吴文英、李鑫产生认为因沈燕的原因导致交易延后而给其造成了损失，沈燕应就此进行补偿，补偿协议达成前拒绝继续履行合同的想法及行为，最终导致双方相互失去信任及合同无法继续履行的后果。沈燕隐瞒抵押贷款未结清的情况固然不妥，但其在合同履行期间积极结清借款，目的也是为了促成合同的履行，其行为不能认定为欺诈；由于沈燕结清借款的时间确实晚于吴文英、李鑫解除抵押的时间，吴文英、李鑫产生沈燕有意拖延交易拟构成违约的想法，也符合常理。故对合同的解除，双方均存在一定的责任，但不能认定任何一方存在明显的违约行为。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故对沈燕要求吴文英、李鑫退还10万元定金的主张，本院予以支持；对其要求吴文英、李鑫支付违约金31.6万元的主张，本院不予支持。吴文英、李鑫以沈燕存在欺诈行为为由，要求沈燕支付31.6万元违约金的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）沈燕与被告（反诉原告）吴文英、李鑫签订的《成都市存量房屋买卖合同》已解除； 二、被告（反诉原告）吴文英、李鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）沈燕退还购房定金100000元； 三、驳回原告（反诉被告）沈燕的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）吴文英、李鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取3020元，由原告（反诉被告）沈燕承担1870元，由被告（反诉原告）吴文英、李鑫承担1150元。反诉案件受理费减半收取3357.50元，由被告（反诉原告）吴文英、李鑫承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇二〇年五月二十六日 书记员  干家