广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1049号上诉人（原审原告）：佛山昕舍商务服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区***************第2至6层，统一社会信用代码9************。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：霍德伟，广东源浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市乐金置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************B，统一社会信用代码9************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：王立宏，男，汉族，************日出生，住广东省深圳市罗湖区**********，公民身份号码445************05X，该公司职员。委托诉讼代理人：明智刚，广东法岸律师事务所律师。原审第三人：广州冠壹商务管理有限公司，住所地广东省广州************号，统一社会信用代码9************4。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：刘文娟，女，该公司员工。上诉人佛山昕舍商务服务有限公司（以下简称昕舍公司）因与上诉人佛山市乐金置业有限公司（以下简称乐金公司）、原审第三人广州冠壹商务管理有限公司（以下简称冠壹公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤06民终17097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人昕舍公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判乐金公司向昕舍公司返还2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金1068657.11元、2018年5月1日起至2018年10月31日止的物业管理费300686.8元、水电费12761.48元；2.改判乐金公司向昕舍公司支付违约金712438.07元；3.本案一审、二审诉讼费由乐金公司承担。事实和理由：一、一审判决未认定乐金公司在签订涉案合同及履行过程中存在过错，该事实认定明显错误。1.在涉案合同签订前，乐金公司作为业主没有如实告知昕舍公司涉案物业不能作为长租公寓经营。在签订合同前，经乐金公司介绍涉案物业为商务金融兼住宿餐饮用地，可以作为住宿类进行经营，昕舍公司才与乐金公司签订租赁合同约定用于公寓、宾馆经营，在经营受阻的情况下，昕舍公司通过多方查询才得知涉案物业不得作为住宅用途进行使用。而明确租赁物业的性质及用途是业主的义务及责任，但乐金公司并未履行其义务，未在事前查询核实，也并未如实告知昕舍公司，导致昕舍公司支付部分租金及物业管理费、水电费，造成相应损失。2.在昕舍公司得知涉案物业的实际用途不能用作长租公寓后，经了解涉案物业可以申请变更为租赁用房使用，昕舍公司发函要求乐金公司提供资料并配合办理变更手续，但乐金公司不予理会配合，导致昕舍公司的损失持续扩大，乐金公司的行为违反了涉案合同第6.1、6.3、6.8条约定，明显违约，除了承担相应损失以外，还应承担违约责任，向昕舍公司支付违约金。3.一审法院已确认昕舍公司未实际进场使用涉案物业，物业的水电费并非昕舍公司使用物业产生，故一审判决昕舍公司承担错误，水电费用应由乐金公司承担。综上，乐金公司应向昕舍公司返还2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金1068657.11元、2018年5月1日起至2018年10月31日止的物业管理费300686.8元、水电费12761.48元，并支付违约金712438.07元。二、一审判决双方各承担50%损失的认定错误。综合一审法院认定的事实可知，昕舍公司并未存在过错，且昕舍公司并未实际使用涉案物业，已经支付了三个月的租金，造成相应损失。乐金公司作为过错方，应由其承担全部损失。综上，一审判决认定事实不清，应予改判。乐金公司辩称，乐金公司与昕舍公司在洽谈及签订合同时，昕舍公司从未明确告知其承租物业只用于经营长租公寓，即便在2018年8月6日三方签订补充协议，也未提及昕舍公司承租涉案物业只是用于经营长租公寓用途。1.2018年4月28日，乐金公司与昕舍公司签订涉案合同时已经明确承租人租赁物业是用于多种用途，且昕舍公司在其上诉状也确认涉案物业是用于经营公寓、宾馆，故在涉案合同签订时，昕舍公司打算将涉案物业用于多种用途，而不是其陈述的只用于经营长租公寓。如其陈述属实，可以在签订合同时就约定经营的具体用途。2.昕舍公司主张乐金公司故意隐瞒用途受限的情况以及进行虚假承诺，不符合常理，也没有依据。3.昕舍公司主张发函要求乐金公司办理变更手续，没有事实和法律依据。昕舍公司拖欠支付租金数月之久，构成严重违约。4.乐金公司向昕舍公司交付的涉案物业完全符合合同约定，不存在合同不能实际履行的问题。至于昕舍公司陈述涉案物业不能满足其经营长租公寓，但涉案合同并未明确约定涉案物业只用于长租公寓的经营，故乐金公司不存在任何违约行为，是因昕舍公司经营困难而违约。冠壹公司辩称，对昕舍公司的上诉没有异议。上诉人乐金公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判驳回昕舍公司一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费由昕舍公司承担。事实和理由：一、涉案合同不存在违反法律、法规的强制性规定，合法有效且已经实际履行。涉案合同不存在目的无法实现的情况，一审法院对此认定错误，应予改判。1.昕舍公司提交的证据无法证明合同目的无法实现。根据昕舍公司提交的佛山市南海区国土城建和水务局《信访诉求回复意见》可知，涉案物业的用途为办公，但并未就物业变更租赁住房问题作出正式回应。且根据佛山市相关文件，涉案物业可以申请变更为租赁用房，一审法院对此认定错误。2.涉案合同约定的租赁用途是多种的，且承租人有义务保证经营的合法性和租赁物业的安全，应自行承担不能变更租赁物业用途的后果。即便不能申请变更为公寓用途，也不影响合同的效力，不影响乐金公司享有的权利，昕舍公司不得恶意拖欠租金、物业管理费、水电费等费用，不得擅自解除合同。3.一审法院混淆了“公寓”和“住宅”的概念。二、乐金公司已按涉案合同约定，全面履行各项义务，不存在任何欺诈、过错或违约情况。昕舍公司存在根本性违约，不享有单方解除合同的权利。1.乐金公司与昕舍公司仅是租赁合同关系。乐金公司已按照合同约定向昕舍公司移交了符合约定的物业，并如实详细地向昕舍公司披露涉案物业的不动产登记用途，移交了相关证照、验收批复、检验报告、工程档案资料等。2.昕舍公司认为物业管理单位一直拒绝其进场装修，但没有提供证据证明其主张。根据合同约定，昕舍公司在进场装修前，应将装修方案报物业管理公司审批和乐金公司审批备案，但昕舍公司从签订涉案合同至今，一直未向乐金公司、物业管理公司提供过装修与改造方案，在无法核实是否损坏楼宇主体及公共部位安全的情况下，乐金公司有权拒绝配合昕舍公司开展装修、改造活动。3.昕舍公司多次以实际行动表明不再履行涉案合同，其未依约及时缴交租金、物业管理费、水电费等费用，构成严重违约。4.昕舍公司恶意拖欠租金、物业管理费、水电费等费用超过5个月，擅自单方解除合同，中途退租，构成根本违约。根据合同约定，乐金公司有权没收昕舍公司的履约保证金、追收违约金并要求赔偿各项损失。一审法院对此认定错误。5.昕舍公司因自身迟延办理相关手续，且拒不履行合同义务，拖欠租金、物业管理费、水电费，乐金公司有足够理由相信昕舍公司经营状况恶化，乐金公司有权行使抗辩权。三、乐金公司从未向昕舍公司承诺涉案物业可以变更用途经营公寓，一审法院对此认定错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判，驳回昕舍公司的诉请。昕舍公司辩称，乐金公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。昕舍公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令乐金公司向昕舍公司返还履约保证金812667元、2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金1068657.11元、水电周转金94811.15元、2018年5月1日起至2018年10月31日止的物业管理费300686.80元、水电费12761.48元；2.判令乐金公司向昕舍公司支付违约金712438.07元；3.本案诉讼费由乐金公司承担。一审法院认定事实：2018年5月5日，乐金公司和第三人冠壹公司签订《物业租赁合同》（编号：长寓-开发-18-************，乐金公司签署时间为2018年4月28日），约定：乐金公司向冠壹公司出租位于广东省佛山市南海区*******************上一共12层的整栋物业及附属设施、附属场地，计租面积13544.45平方米；房屋用途为办公用房；承租人租赁物业用于【公寓、宾馆、商业、办公及配套】等用途，如承租人变更租赁物业用途，由承租人自行履行相关的备案、申报、变更及相关手续，出租人在法律法规范围内配合履行义务；租赁期限为15年，自租赁物业实际交付之日起算；租赁物业交付日为2018年5月1日前，实际交付日期以双方签订《房屋交接书》之日为准；自实际交付日起5个月为装修免租期；承租人自实际交付日起，须承担租赁物业的实际发生的水、电、燃气、电话、网络、物业管理费等费用；承租人一次性支付履约保证金812667元，合同期满无息返还；首年、第二年租赁费用为30元/平方米/月（含增值税，含物业管理费），物业管理费现行标准为3.7元/平方米/月，逾期交租按应付未付租金金额日万分之五支付违约金；出租人应保证不因自己的原因影响承租人在租赁期限内对租赁物业的使用，出租人协助提供原始建筑总平蓝图，全力配合承租人办理装修改造工程及经营所需的各项申请报批手续，包括但不限于向承租人提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，承租人有权对租赁物业房屋内部装饰及设备设施进行合理合法的装修与改造，但装修与改造方案需在装修与改造前向出租人备案；出租人已真实、准确、完整向承租人披露租赁物业权利状态、产权性质、政策限制情况及与本次租赁事项相关的可能对承租人造成不利影响的事件或因素，不存在任何的虚假、隐瞒及重大遗漏事项，并愿意承担对租赁物业及其自身故意隐瞒所导致的任何法律责任；政府部门限制租赁物业上的权利和权益的，任何一方可书面通知对方终止本合同；承租人应保证经营的合法性，不得从事法律法规及国家政策禁止从事的违法经营。从事需相关部门进行前置审批或特种许可行业的，须相应取得各项经营所需的许可、证照；承租人中途擅自退租、一个租赁年内累计拖欠租金达60日或两个租赁年内累计三次逾期未足额支付租金的，出租人有权单方解除合同，没收履约保证金，并追究承租人的违约责任；出租人违反合同约定的出租人义务导致本合同无法履行，经承租人催告后十日内仍不改正的，承租人有权单方解除本合同，并追究出租人的违约责任；合同终止后，出租人向承租人返还履约保证金、返还承租人已支付但未使用的租金等费用，承租人将租赁物业返还出租人，等等。上述合同附件五为房屋交接书（样本），双方确认租赁物业及设备设施、文件资料于2018年5月1日交接。2018年8月6日，乐金公司、冠壹公司、昕舍公司签订补充协议，约定冠壹公司将租赁合同项下权利义务转让给昕舍公司，昕舍公司同意，乐金公司予以确认。因租赁物业用途的限制，所在物业管理方一直拒绝承租方进场装修。承租方向有关部门提出经营长租公寓申请，同时要求乐金公司协助解决物业限制用途的问题并暂停计租。租赁双方因此互相发函指对方违约并督促对方继续履行合同。2019年2月28日，佛山市南海区国土城建和水务局作出《信访诉求回复意见书》称，涉案租赁物业属于非住宅用地（用房），在使用过程中不得改作住宅用途。2019年5月6日，昕舍公司向乐金公司发出书面解除合同通知，并表示其自始未接收物业，请乐金公司自行与园区管理处接洽并办理租赁物业的相关手续。乐金公司于同年5月7日收到该通知后于同年5月10日复函昕舍公司，表示因昕舍公司构成根本违约，决定解除双方租赁关系，并要求昕舍公司将物业移交，否则须继续支付相关费用。昕舍公司于同年5月11日收到该复函。2018年5月10日，冠壹公司向乐金公司支付保证金与租金1881324.11元（其中保证金812667元）。2018年9月12日，昕舍公司向物业管理方广东元海资产物业投资管理有限公司支付2018年5-6月水电费12761.48元和2018年5-10月物管费300686.80元。乐金公司向广东元海资产物业投资管理有限公司支付了水费2018年7月至2019年3月4170.35元、4月至5月1074.04元，共5244.39元，电费2018年5月至2019年2月4619.95元、2018年7月至2019年3月43719.84元、2019年4月至5月12595.15元，共60934.94元。2019年7月11日，乐金公司向一审法院起诉昕舍公司，请求判令昕舍公司办理租赁物业返还移交手续，支付租金1528294.57元、物业管理费351011.29元、电费60934.94元、水费5244.39元，没收履约保证金812667元，支付迟延支付租金的违约金，支付房屋占有使用费、免租期租金损失、物业空置租金损失、违约金等。一审法院于同日立案受理，案号为（2019）粤0605民初16193号，该案与本案合并开庭审理。一审法院认为，本案争议的焦点和审查的重点是:1.涉案物业的基本情况，合同是否有效；2.合同无效或解除的原因，各方对此应当承担何种责任；3.损失范围及具体金额。涉案合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性、禁止性规定，合法有效。合同当事人对租赁涉案物业用于公寓用途应为明知，但该物业属于非住宅用地（用房），有关行政主管部门明确不得改作住宅用途，故合同实际不能履行，合同目的不能实现，可予解除。昕舍公司发出解除合同的通知，乐金公司于2019年5月7日收到，一审法院确定该日为合同解除日。合同因实际不能履行，合同目的不能实现而导致解除，并非某一方违约所致，依公平原则，租赁双方均应承担责任。一审法院根据本案的实际情况，酌定原则上各负50%责任，并按此比例承担实际发生的直接损失。昕舍公司于本案中主张返还的租金、物业管理费和水电费，在上述（2019）粤0605民初16193号案中已进行了抵销，本案不再判予返还。昕舍公司称其还支付了水电周转金94811.15元，但无证据证实，一审法院不予采信。导致合同解除的根本原因是租赁物业属于非住宅用地（用房），不得改作住宅用途，并非昕舍公司故意违约所致，故乐金公司应向昕舍公司返还履约保证金，昕舍公司该项诉讼请求一审法院予以支持。同理，昕舍公司的违约金请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、乐金公司于判决发生法律效力之日起十日内向昕舍公司返还履约保证金812667元；二、驳回昕舍公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取15408.09元、财产保全费5000元，合共20408.09元（昕舍公司已预交），由昕舍公司负担14883.49元，乐金公司负担5524.60元。乐金公司负担部分于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，衣舍反映强制执行。昕舍公司已预交的5524.60元，于判决发生法律效力后，由其书面申请，一审法院予以退还。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人昕舍公司与上诉人乐金公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同应否解除及双方当事人的过错；2.履约保证金、违约金、损失的承担。关于涉案合同应否解除及双方当事人的过错问题。乐金公司上诉主张涉案合同不存在合同目的无法实现的情况，昕舍公司存在根本违约，不享有单方解除的权利。昕舍公司上诉主张乐金公司在签订合同及履行过程中存在过错，未如实告知涉案物业不能作为公寓经营使用。本院认为，判定涉案合同应否解除及双方当事人的过错主要从以下两个方面进行考虑：首先，关于涉案合同应否解除的问题。经核查，2018年8月6日，昕舍公司与乐金公司签订协议，约定昕舍公司承接涉案租赁合同中承租人的权利义务。涉案租赁合同约定承租人租用物业用于公寓、宾馆、商业、办公及配套等用途，但事实上因涉案物业属于非住宅用地（用房），涉案物业在使用过程中不得改作住宅用途，故昕舍公司无法将涉案物业用于经营公寓、宾馆，致使涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现，该事实有佛山市南海区国土城建和水务局作出的《信访诉求回复意见书》证实。2019年5月6日，昕舍公司发函要求解除涉案合同，乐金公司于次日收到该函，根据涉案合同第11.1（2）条“政府部门限制租赁物业上的权利和权益的，任何一方可书面通知对方，终止本合同”之约定，一审法院认定涉案合同于解除合同通知书送达之日即2019年5月7日解除并无不当，本院予以维持。其次，双方当事人对涉案合同解除的过错。经查，2018年4月28日签订的涉案租赁合同中第一份已就涉案物业信息进行清楚的陈述，至此，乐金公司作为涉案物业的出租人，在明知涉案物业所有权证已载明房屋用途为办公用房的情形之下，仍在合同中约定“承租人租赁物业用于公寓、宾馆、商业、办公及配套等用途”，因此，乐金公司对涉案合同的履行不能负有不可推卸的责任。而承租人昕舍公司作为一家专业从事公寓、酒店租赁业务的公司，在签订涉案合同前应当审慎审查涉案物业的实际权利状况及相关政策限制情况，且涉案合同已载明物业信息且约定“如承租人变更租赁物业的用途，由承租人自行履行相关的备案、申报、变更及相关手续”，在明知履约有风险的情形下，昕舍公司对涉案合同因合同目的无法实现及履行不能而解除亦有同等过错。一审法院根据涉案合同的履行情况、双方当事人的过错程度，依照公平原则酌定双方对合同解除各负50%的责任并无不当，本院予以维持。关于履约保证金、违约金、损失的承担问题。本院认为，如上所述，涉案租赁合同因不符合政府部门限制租赁物业上的权利和权益导致合同目的无法实现而解除，昕舍公司和乐金公司对涉案合同无法履行负有同等过错，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，而昕舍公司向乐金公司支付的保证金812667元为保证涉案合同履行而交纳，现涉案合同已解除，双方对此负有同等过错，乐金公司应向昕舍公司返还履约保证金。此外，鉴于涉案合同解除系双方过错导致，故本院对昕舍公司关于违约金的诉请亦不予支持。另，涉案物业于2018年5月1日交接，虽然涉案合同第1.5条约定“自实际交付日起5个月为装修免租期，装修免租期内承租人无需向出租人支付任何租赁物业的租金或使用费。承租人自实际交付日起，须承担租赁物业的实际发生的水、电、燃气、电话、网络、物业管理费等费用。”，但该免租期的设定亦以圆满实现合同目的为前提方符合等价有偿原则，现涉案合同已经解除，且昕舍公司并未进行装修，依照双方过错程度及公平原则，一审法院酌定昕舍公司承担2018年5月1日至2019年5月7日的50%的租金、物业管理费、水电费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。昕舍公司、乐金公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35283.02元，由上诉人佛山昕舍商务服务有限公司负担23356.35元，上诉人佛山市乐金置业有限公司负担11926.67元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年五月十八日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理