广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1225号上诉人（原审被告）：王锋，男，汉族，1979年5月15日出生，住广东省惠州市大亚湾**。被上诉人（原审原告）：房红，男，汉族，1968年12月19日出生，住湖北省宜昌市西陵区。被上诉人（原审第三人）：深圳市中俊房产经纪有限公司惠州分公司，住所地：广东省惠州大亚湾**西南大道**龙光城******房。负责人：付德华。上诉人王锋因与被上诉人房红、深圳市中俊房产经纪有限公司惠州分公司（以下简称“中俊房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王锋到庭参加诉讼。被上诉人房红、中俊房产公司经本院合法传唤后未参加诉讼。本案现已审理终结。王锋上诉请求：1、请求法院重新判定向被上诉人房红返还购房款项总金额，且上诉人不承担该款项利息。上诉人应该退还的金额为23.10万元；2、请求法院判决被上诉人将截留资金2.50万元退还给被上诉人房红；3、请求法院责令被上诉人房红提供帐号，协助上诉人完成退款；4、请求法院追加被上诉人中俊房产公司为案件被告；5、请求法院判定该案件受理费用由被上诉人中俊房产公司主要承担。事实与理由：房屋交易过程。上诉人于2018年5月22日通过被上诉人中俊房产公司，和被上诉人房红达成房屋买卖合同。上诉人房屋出售价格定价为60.20万元，被上诉人中俊房产公司说要在合同上写62.20万元，其中2.00万元是他们的好处费，由被上诉人房红支付。上诉人实收60.20万元不会有变化。并且房屋买卖合同第九条第9款和第27款明确指出，房屋交易服务费和其他全部费用由被上诉人房红承担，上诉人实收60.20万元，不承担交易过程中产生的任何费用。合同签约后，被上诉人房红向被上诉人中俊房产公司中介支付了13.00万元定金，两天后被上诉人中俊房产公司向上诉人平安银行帐号转账10.50万元，备注为房屋交易定金款项。被上诉人中俊房产公司称房屋总价增加的2.00万元好处费和交房保证金0.50万元已经扣除，只支付10.50万元作为定金款项。附银行收款证据。被上诉人房红第二次支付了12.60万元赎楼款到被上诉人中俊房产公司的账户，被上诉人中俊房产公司本次未截留资金，提交到银行并办理了赎楼手续。鉴于此种情况，一审法院的判决书第7页第8行，指明第三人即被上诉人中俊房产公司收款都是代收行为，既然是代收就不能半路截留，非法占用，不当得利。请求法院判决被上诉人中俊房产公司将非法所得2.50万元退还给被上诉人房红。上诉人应退还上诉人房红的总金额为实收金额23.10万元。故请求法院重新判断返还购房款项总金额。请求法院，责令被上诉人房红提供银行帐号，因为上诉人一直无法将款项返还，上诉人不想继续无偿提供款项保管义务。交易过程中由于被上诉人房红的违约导致合同被上诉人于2019年6月前依法解除。上诉人多次联系被上诉人房红和被上诉人中俊房产公司，要求返还给被上诉人房红实收金额23.10万元。被上诉人房红和被上诉人中俊房产公司不配合签订退款协议，拒绝提供收款帐号，唯独妄想获得双倍金额，实质造成上诉人无法退款给被上诉人房红。上诉人解除合同后一直寻求完成退款，故无占用该资金目的，所以不能承担资金占用利息，只承担了保管义务，直到对方愿意提供收款账户完成退款事项。合同解除后，上诉人多次寻找被上诉人中俊房产公司，发现该公司已是经营异常状态，人去楼空，无法尽责，造成本次合同纠纷，故请求法院将被上诉人中俊房产公司追加为本案被告。关于案件受理费。一审案件审理费用，由于被上诉人房红恶意要求双倍金额，不愿意接收实际数额资金返还，增加了案件受理费用总金额，因此被上诉人房红应该承担相应比例责任。而且，整个房屋交易过程中，被上诉人中俊房产公司实质截留占有资金，不当得利，是造成合同纠纷主要原因。合同签定后一直未催促被上诉人房红付清尾款，迫使上诉人不得不解除合同，被上诉人中俊房产公司未对整个交易尽责，导致交易失败，故要承担本案受理费用的主要责任。请求法院重新判决案件受理费用。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。被上诉人房红、中俊房产公司未参加本案的庭审，亦未向本院提交书面意见。房红向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还256000元，并向原告双倍返还定金130000元；2、判令被告向原告赔偿购房资金256000元占用期间的利息损失（从2018年8月23日起至实际支付之日止，按日万分之五的日利率计算利息）；3、判令第三人向原告返还购房佣金10000元和购房资金256000元，并向原告赔偿购房资金256000元占用期间的利息损失（从2018年8月23日起至实际支付之日止，按日万分之五的日利率计算利息）；4、由被告及第三人承担本案诉讼费用。一审法院查明，2018年5月22日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告名下位于惠州市大亚湾西区西南大道88号的龙光城北区××栋×单元××××号的房屋，总价款为622000元。关于付款方式，合同第三、四条约定：买方应于签署本合同时支付定金130000元，双方同意前述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；买方须于签署本合同之日起3个月内付清剩余全部房款366000元。关于交房保证金，合同第十三条约定：买卖双方同意在定金或其他房款中预留5000元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管；居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方；如卖方未完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。关于居间服务，合同第十五条约定：鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买方应于签署本合同之日同时向居间方支付佣金金额（另签署附件：居间服务及佣金支付承诺书），卖方应于签署本合同之日同时向居间方支付佣金金额为（另签署附件：居间服务及佣金支付承诺书）。关于买方违约责任，合同第十六条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。关于卖方违约责任，合同第十七条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或没收卖方已支付的定金。同日，原、被告签订《特别约定》，载明：“1、买卖双方在签约之日，向卖方支付130000元定金，双方均同意定金交由第三人监管；2、在合同签定之日29日内，向卖方支付第二笔126000元赎楼款；3、在合同签定之日起3个月内，买方向卖方支付购房余款366000元；4、如买方3个月内不能付清余款366000元，则卖方有权解除合同，返还定金130000元和第二笔款126000元，合计256000元，买卖双方均不承担任何违约责任；5、第三人承诺，除房屋总价外，其余杂费控制在70000元以下，多出另行协商。上述合同签订后，原告于2018年5月22日向第三人支付购房定金130000元，在签订合同后29日内向第三人支付赎楼款126000元。在此期间，原告还向第三人支付中介佣金10000元。第三人收到上述定金款和赎楼款后，扣留了25000元交房保证金，将其余款项支付给了被告。被告于2018年7月中旬左右，办理了本案房屋的赎楼手续，注销了本案房屋的抵押权登记。此后，因原告未再支付购房款，被告于2019年6月前通过第三人通知原告，解除其与原告之间的房屋买卖合同，并于2019年6月将本案房屋另行出卖给了他人。一审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《特别约定》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约诚实履行自己的合同义务。其中的《特别约定》，属于对《二手房买卖及居间服务合同》相关约定内容的变更。《二手房买卖及居间服务合同》与《特别约定》对同一事项有不同约定的，应当按照《特别约定》的相关约定执行。关于合同解除问题。原告未能按约在签订合同之日起3个月内向被告支付366000元购房余款，根据《特别约定》关于“如买方3个月内不能付清余款366000元，则卖方有权解除合同，返还定金130000元和第二笔款126000元，合计256000元，买卖双方均不承担任何违约责任”的约定，被告有权解除合同。故被告于2019年6月前通知原告解除合同的行为有效，原、被告之间的房屋买卖合同应当自此时其解除。关于合同解除后的处理问题。根据《特别约定》关于“如买方3个月内不能付清余款366000元，则卖方有权解除合同，返还定金130000元和第二笔款126000元，合计256000元，买卖双方均不承担任何违约责任”的约定，合同解除后，被告应当退还所交款项，但无需承担违约责任。故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。合同没有约定合同解除时的退款利息，应视为不计算利息。但是，合同解除后，被告未及时退还原告款项期间的中介占用利息，被告应承担支付责任。该利息应当参照最高人民法院关于民间借贷案件资金占用期间利息的计算方法予以确定。合同解除后，第三人依据合同约定收取被告的交房保证金，应当退还给被告。关于原告对第三人的诉讼请求问题。本案属于房屋买卖合同关系，而原告对第三人提出的诉讼请求属于居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，应当另案起诉处理。并且，原告也没有提交有关第三人损害原告权益事实的相关证据。也没有提交其与第三人的相关合同依据作为证据。而第三人收取原告所交定金和赎楼款的行为，仅属于代收行为，其法律后果由其被代理人即被告承担，第三人无需因此承担责任。故对于原告对第三人提出的诉讼请求，本院依法予以驳回。判决：一、被告王锋于本判决生效之日起10日内向原告房红返还购房款项256000元（其中包含定金130000元、赎楼款126000元）并支付该款项自2019年6月1日起至付清之日止按年利率6%计算的利息；二、驳回原告房红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人王锋应向被上诉人房红返还的具体金额？上诉人王锋是否应负担该款项的利息？关于上诉人王锋应向被上诉人房红返还具体金额的问题。本院认为，根据《二手房买卖及居间服务合同》的约定，双方同意将涉案定金130000元交居间方监管，房红将定金支付给居间方即视为王锋收讫定金。2018年5月22日，房红依约定向居间方中俊房产公司支付130000元，已履行合同约定。上诉人称其只收到105000元，其部分款项被中俊房产公司截留，应由中俊房产公司返还给被上诉人房红，该诉系其与中俊房产公司之间的居间合同关系，其应另诉处理。本案中，被上诉人房红共支付256000元给上诉人王锋，故上诉人王锋应返还给被上诉人房红的款项总额为256000元。关于上诉人王锋是否应承担该款项利息的问题。本院认为，2019年6月，上诉人王锋通知被上诉人房红解除合同，双方合同解除。上诉人王锋应将其收取的款项退还给被上诉人房红，但上诉人王锋未及时将涉案款项退回给被上诉人房红。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原审法院判决上诉人王锋向被上诉人房红支付逾期付款利息并无当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。被上诉人房红、中俊房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5140元由上诉人王锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年四月二十九日法官助理 黄 燕书 记 员 彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。