民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11502号 原告：林玉琴，女，1943年12月18日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：南京华宏家纺科技有限公司，统一社会信用代码9132010605795899XF,住所地南京市。 法定代表人：朱大卫。 委托诉讼代理人：仇建新，男。 被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 法定代表人：朱大卫。 委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。 第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320100682542172K，住所地南京市。 负责人：李健，该行行长。 委托诉讼代理人：刘欢，男。 委托诉讼代理人：张樯，男。 原告林玉琴与被告南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）、第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林玉琴，被告华宏科技公司的委托诉讼代理人仇建新、被告华宏产业园公司的委托诉讼代理人万腊庚、第三人浙江稠州银行的委托诉讼代理人张樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林玉琴向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行2013年10月30日签订的《房产转让协议书》及《补充协议》，为原告办理位于南京市；2、两被告支付逾期办证违约金（自2018年11月1日起计算至原告实际取得不动产权证日为止，按每日100元计算）；3、两被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2013年10月30日，原告与被告华宏产业园公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》，由原告购买位于南京市。《房产转让协议书》约定：2014年12月31日房屋交付，不迟于2015年12月31日前办理产权交易过户及申领有关权证手续，逾期办理，不协助方每天按照10元计算违约金。由于两被告拖延为原告办理不动产权证，双方产生矛盾，被告华宏科技公司多次表示歉意未果。2018年4月2日，被告华宏科技公司再次书面承诺于2018年10月31日办理产权证，如果仍不能办理，从2018年11月1日至产权过户完成期间，每间房号按每天100元支付违约金，违约金按月支付。截至原告起诉，两被告不但没有为原告办理产权证，违约金也未依承诺兑现。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告华宏科技公司辩称，办理不动产权证的流程是华宏产业园公司将房屋过户至华宏科技公司，华宏科技公司再配合原告办理产权证。原告主张的违约金过高，存在胁迫的情况，应当无效。 被告华宏产业园公司辩称，1、同意原告要求办理房屋不动产权证的诉请。目前房屋处于抵押状态，抵押的原因主要是因为自然条件及政府政策性规定，使得被告方的在建工程无法如期完成，延期了一年多时间，导致目前的状况，对于原告表示歉意；2、对于违约金，应尊重双方最初合同的约定，这份合同表现了双方真实意思。从合同中可看出，双方对延期办证是有预期的，后续的追加违约金承诺应当不是被告华宏科技公司的真实意思表示，不予认可。同意按每天10元支付违约金。 第三人浙江稠州银行南京分行述称，1、第三人对原告与被告华宏产业园公司的房屋买卖事实不知情；2、1409室房屋所有权人为被告华宏产业园公司，第三人与被告华宏产业园公司签订了抵押合同并办理了抵押登记手续。根据物权法的规定，第三人的抵押权已合法设立；3、第三人已根据合同约定将贷款发放至被告华宏产业园公司账户，履行了放款义务；4、如果被告华宏产业园公司能将涉案房屋抵押的借款结清，或提供其他等值资产抵押，经过我行审批后，可配合双方办理解押手续。如不能还清贷款，不同意解除抵押。 本院经审理认定事实如下: 1409室房屋登记的房屋所有权人系被告华宏产业园公司。2013年10月30日，原告（乙方、受让方）与被告华宏产业园公司（甲方、转让方）签订了一份《房产转让协议书》，约定乙方向甲方购买1409室房屋，该房产建筑面积57.21平方米，单价为13790元/平方米，房款合计788925.9元，乙方应于2013年10月15日前向甲方预付房款20000元，于2013年10月22日前支付总价款768925.9元；甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方，甲方逾期交付该房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；甲方双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金等等。同日，双方签订了《补充协议书》一份，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，原告已付清全部房款。2015年5月27日，被告华宏科技公司向包括原告在内的业主发出交房通知书一份，同年5月31日，被告华宏科技公司将1409室房屋交付给原告。因未能按约协助办理不动产权证，被告华宏科技公司已向原告付清2018年10月31日之前按每日10元计算的违约金。 2018年4月2日，被告华宏科技公司向原告出具一份承诺函，内容为：“尊敬的1409客户：由于多种原因，我公司未能按约办理您（或您单位）所购房产的产权证，对此，我公司深表歉意，我公司也十分理解您的心情。经我公司与办证有关单位多次协调沟通，我公司房产可以过户至个人。我公司在此向您承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。此承诺仅对1409客户有效。”被告华宏科技公司对该承诺书的真实性不持异议。 关于上述承诺函签订的背景，华宏科技公司主张，2018年4月2日，很多业主找到华宏科技公司，公司的销售人员及副总经理接待了业主，在洽谈过程中，业主大吵大闹，并有人用椅子顶住门，声称今天必须给说法，否则谁也不给出门。每天100元的违约金是业主事先拟定好的，并不是现场协商的，承诺函属于胁迫签订的，应当无效。原告表示，承诺函是双方协商的结果，华宏科技公司出具承诺函后并没有报警，不存在胁迫的情形。被告华宏产业园公司称，其并不知晓华宏科技公司出具上述承诺函，也没有授权华宏科技公司出具上述承诺函。 2019年2月2日，被告华宏产业园公司就1409室房屋办理了抵押登记手续。抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，被告华宏产业园公司再次就1409室房屋办理了抵押登记手续，抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。被告当庭自认，其抵押贷款的目的是为了开发案涉房产项目的二期工程。案件审理中，稠州银行南京分行与被告华宏产业园公司涂除了上述抵押登记手续，现两被告同意共同协助原告办理1409室房屋的不动产转移登记手续。 关于两被告的关系，两被告自认是独立法人，但实际控制人是相同的，法定代表人均为朱大卫。被告华宏科技公司称，交房通知书及之前的违约金都是其处理的，华宏产业园公司签订合同后，一直是由华宏科技公司在履行合同义务。被告华宏产业园公司称，1409室房屋是其开发建设的，房屋都交给被告华宏科技公司处理，华宏科技公司代表华宏产业园公司办理交房手续，之前的违约金也是华宏科技公司代为支付的。 以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房产转让协议书》、《补充协议书》、承诺函及不动产登记资料查询结果证明等予以证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告林玉琴与被告华宏产业园公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。原告作为1409室房屋的购买人，已按约付清全部购房款，被告华宏产业园公司应按约协助原告办理房屋所有权的转移登记手续，现两被告均同意共同协助原告办理1409室房屋所有权转移登记手续，本院予以确认。被告华宏产业园公司为开发工程项目贷款而未经原告同意将1409室房屋抵押给第三人稠州银行南京分行，导致未能及时办理1409室房屋转移登记手续。被告华宏产业园公司应就其违约行为承担违约责任。合同约定违约金每日10元，本院予以支持。被告华宏科技公司虽然不是《房产转让协议书》及《补充协议》的当事人，但其参与了前述协议的履行过程，并承诺自2018年11月1日至1409室房屋产权过户完成之日，按每天100元的标准支付违约金。被告华宏科技公司并无证据证明其作出该承诺受到原告方胁迫，故该承诺应是华宏科技公司的真实意思表示。被告华宏科技公司自愿支付违约金并不违反法律规定，且并无证据证明每日100元的违约金过分高于原告方损失，故原告要求华宏科技公司按每日100元的标准支付违约金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司、南京华宏家纺科技有限公司于本判决生效之日起十日内共同协助原告林玉琴办理南京市； 二、被告南京华宏家纺科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林玉琴支付违约金（违约金按每天100元的标准自2018年11月1日起计算至原告林玉琴取得不动产权证之日止）； 三、被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司对上述第二判决确定的违约金在每日10元的范围内与被告南京华宏家纺科技有限公司承担共同偿付责任； 四、驳回原告林玉琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费500元，由被告南京华宏家纺科技有限公司负担400元，被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 李 彭 人民陪审员 罗 旭 人民陪审员 袁红梅 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 赵红芳