安陆市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0982民初1298号原告：安陆市众一置业有限公司，住所地：安陆市太白大道**。法定代表人：刘小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：程红伟、余祥朝，湖北维天律师事务所律师。原告：杨加兵，男，1969年12月17日出生，汉族，湖北省安陆市人，经商，住安陆市。被告：王保，男，1976年9月18日出生，汉族，湖北省安陆市人，个体经营，住安陆市。委托诉讼代理人：付建峰，安陆市府城法律服务所法律工作者。被告：王传国，男，1969年9月10日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。委托诉讼代理人：陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。委托诉讼代理人:卢万均，安陆市府城法律服务所法律工作者。被告:王新运，男，1976年8月8日出生，汉族，湖北省安陆市人，农民工，住安陆市。原告安陆市众一置业有限公司、杨加兵与被告王保、王传国合同纠纷一案，2016年3月27日孝感市中级人民法院以（2019）鄂09民终339号民事裁定发回本院重审。本院于2019年5月23日重新立案后，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告安陆市众一置业有限公司（以下简称众一公司）的委托诉讼代理人程红伟、余祥朝、原告杨加兵、被告王保的委托诉讼代理人付建峰、被告王传国的委托诉讼代理人陈劲松等到庭参加诉讼。根据原告杨加兵的申请，本院依法追加王新运为本案被告，于2019年11月13日，第二次公开开庭审理本案。原告众一公司的委托诉讼代理人余祥朝、原告杨加兵、被告王保及其委托诉讼代理人付建峰、被告王传国的委托诉讼代理人卢万钧、被告王新运到庭参加诉讼。本案原一审期间，本院根据原告的财产保全申请，于2018年8月2日对位于安陆市洑水镇港福花园二期后排相邻王保开发建设的小产权房（称为学府家园）东单元东边的二楼、三楼及其下两间车库予以查封。本案现已审理终结。原告众一公司、杨加兵向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告杨加兵以所挂靠的公司即原告众一公司名义与两被告于2016年6月27日签订的《补偿协议》合法有效；2.依法判令由被告王保向原告交付折抵场地平整费的房屋及车库，即港福花园二期后面王保所开发建设的东单元东边的一至五层五套房屋及两间车库；3.如被告不能交付第二条所述房屋，依法判令由两被告连带赔偿原告，赔偿金额等同于《补偿协议》约定的港福花园二期东单元东边的一至五层的五套房屋同栋同楼层的房屋各两套的价值；4.依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告杨加兵以所挂靠的众一公司港福花园项目部作为乙方与分别作为甲方和丙方的两被告于2016年6月27日签订《补偿协议》，明确约定“乙方场地平整费用折抵甲方所建房屋的东单元东边的一至五层房屋（共计五套，见双方签字的施工图纸）及优先任选两间车库作为补偿”、“如甲、丙双方违约应承担连带责任，协议约定的五套房屋甲、丙双方不能擅自处理转卖他人，甲、丙双方擅自处理转卖给他人一套则赔偿该栋同楼层两套给乙方，依此类推”。原告按该协议约定履行了己方的全部义务，但被告违反协议的约定，将前述五套房屋另行转卖他人而至今未能履行其向原告交付约定房屋的义务。原告认为，根据《合同法》的相关规定，原告和被告于2016年6月27日签订的《补偿协议》自双方签字或盖章之日起生效，依法应受法律保护。被告依法应及时履行其合同义务，将前述《补偿协议》约定的港福花园二期相邻房屋东单元东边的一至五层的五套房屋及两间车库交付原告，但因其违约未履行该义务，根据协议的约定应由两被告承担相应的连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等法律法规的有关规定，现依法提起诉讼，请法院依法公正判处，支持原告的诉求。王保辩称：1.原告同答辩人所签补偿协议是无效协议。因该协议损害了第三人（水镇居委会和拆迁户章天武、金正武、郑忠柱）的利益，也未取得第三人的同意，且原告是违法开发、违法承建；2.该补偿协议实际没有履行；3.原告平整的费用没有事实依据。因此王保不应对原告按协议约定进行补偿或赔偿，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。王传国辩称：1.杨加兵据以起诉的补偿协议应当认定无效；2.王传国应当在满足以下前提才能承担责任：原告杨加兵与王保之间存在有效合同；杨加兵将其享有土地使用权的土地平整达到能建筑房屋的状态。《补偿协议》第四条约定：杨加兵在港福花园二期第二排三号楼房屋后面建设与甲方（即王保）所建四个单元相等长度的车库。上述条件均不具备。同时，王传国已经退出协议承建的工程，该工程由王保与王新运重新签订协议建造，与王传国无关，因此王传国不应承担任何责任，请求人民法院依法驳回原告对王传国的全部诉讼请求。王新运辩称：我不认识杨加兵，我做的房子是王保承包给我建设的，我建了房子，我只是拿我应得的房子，王保和杨加兵之间的协议与我没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年起，原告杨加兵分别挂靠安陆宝德置业有限公司与众一公司，从事水镇旧镇区改造，开发港福花园项目,并对与该项目土地相邻的炮楼山部分土地进行平整；2013年起，被告王保亦在水镇利用当地居民土地从事小产权房开发。其中原告杨加兵挂靠的众一公司开发的港福花园二期项目与被告王保开发的洑水镇炮楼山项目（学府家园项目）东西相邻。2016年6月27日，因被告王保拟新建的学府家园二期工程需占用部分杨加兵已经平整的土地建房，原告杨加兵以原告众一公司港福花园项目部的名义作为乙方与甲方被告王保、丙方被告王传国签订了一份补偿协议,协议内容如下：“甲、乙双方就炮楼山场地平整费用补偿及其它相邻场地四至达成如下协议：一、四至范围及平整标准。场地平整以目前现状为标准，需达到建房标准的后期费用由甲方承担，甲方根据港福花园二期相邻的房屋改建需要，就甲方现己建两个单元向东延伸四十米，屋前十一点五米（其中：六米为车库全部现浇板面）、屋后十米。二、费用补偿方式。乙方场地平整费用折抵甲方所建房屋的东单元东边的一至五层房屋及优先任选两间车库作为补偿。三、折抵房屋标准及移交方式：甲方移交房屋及车库的建设标准同他所建标准及配套必须一致，水电入户费用每套伍千元由乙方承担，甲方负责报装，丙方负责将协议约定甲方所建房屋五套交结乙方，甲方签字担保，房屋的产权手续由乙方办理，办证费用按其它还建房标准由乙方承担。四、相邻结合部的处置：1、乙方在港福花园二期第二排三号楼房屋后面建设与甲方所建房屋四个单元相等长度的车库，来优化甲、乙双方所建房屋正负零落差的不足，前后落差三米左右，所建车库在甲、乙双方所建楼房中间，库顶面整体用水泥浇灌，满足甲方除行车以外的场地需要，车库进深六米，车库进口的南面沿墙与乙方楼房的北沿墙净空七点五米，能满足车辆进出即可。2、除满足乙方车库条件外，甲方必须取得政府的实际建设面积的批文且乙方见到政府准建批文后，甲方方可动工。五、违约责任。1、丙方所承建协议约定的五套房屋全部粉刷完毕视为甲方自动交付乙方，如甲、丙双方违约应承担连带责任，协议约定的五套房屋甲丙双方不能擅自转卖他人，甲、丙双方擅自处理转卖给他人一套则赔偿该栋同楼层两套给乙方，依此类推。”协议签订后，被告王传国于2016年9月1日向王保申请退出协议中的承建工程，得到了王保的同意。2016年10月8日，王保与王新运重新签订了联合开发协议，约定王新运自愿出资建设炮楼山场学府家园二期两栋楼房的总工程造价，王保负责章天武、金正伍、郑忠柱三户的房屋拆迁安置和建设部门的报建手续。对于开发的三十套商品房，王保和王新运约定，王新运分配十八套，王保分配十二套，王保的十二套中由王保负责还建八套给三户拆迁户。后王新运依协议筹资建了两个半单元三十套房屋。2017年11月左右房屋建成后，杨加兵先行给涉案五套房屋装上防盗门，后被拆除，杨加兵一方与装修房屋的人员发生矛盾，因此双方均向派出所报警，派出所进行调查后，以存在民事纠纷为由，没有进行处理。原告主张的东单元东边的五套房屋现均被出售。同时查明，本案诉争炮楼山平整的场地，系水镇街道居民委员会（现涢港社区）所有的集体土地。2013年至2014年王保与章天武、郑峰、金正武等三户签订拆迁还建安置协议，占用三户宅基地约390平方米土地进行房地产开发。2016年10月21日，被告王保因超占土地210平方米与水镇街道居民委员会协议缴纳5万元土地补偿款给水镇街道居民委员会。2016年10月，王保以章天武、金正武、郑忠柱三人的名义取得湖北省村镇建设项目开工许可证，用地面积390平方米，建筑面积1170平方米。现王保与他人合作实际建成房屋四个半单元五十套房屋，每套房屋建筑面积约126平方米，占地面积约1116平方米。本院认为，本案的争议焦点有以下几个：1、关于众一公司和杨加兵的主体资格问题。杨加兵与众一公司2011年11月17日签有《合同书》，并持有众一公司的授权委托代理书，证明杨加兵挂靠众一公司进行港福花园项目开发。本案中《补偿协议》上加盖众一公司港福花园项目部公章，该协议应视为杨加兵及项目部为项目开发进行的职务行为，由此产生的民事法律责任，应当由众一公司承担，众一公司作为原告并无不当。杨加兵在《补偿协议》上签字，属于职务行为，不能以个人名义直接主张权益。众一公司与杨加兵之间的利益关系，由其内部自行分配。被告王保认为，众一公司港福花园项目部公章是杨加兵在协议签订后自行加盖，但未能提供相应证据证明，本院不予采信。2、关于补偿协议的效力问题。从补偿协议的内容看，该协议是由于王保利用了杨加兵平整的部分土地建房，因此双方达成的补偿土地平整费的协议，是王保、王传国和杨加兵的真实意思表示。原告平整土地后，王保利用平整好的土地进行开发建设，应当支付相应对价即平整土地费用。案涉补偿协议并非房屋买卖合同，协议约定交付房屋只是作为支付土地平整工程费用的一种方式，目前没有证据证明该协议属于《合同法》第五十二条的合同无效的情形。所以，补偿协议没有违反法律禁止性规定，应当认定为合法有效。至于王保是否合法开发建设则属于另一法律关系，不影响《补偿协议》本身的效力。3、关于原告是否履行补偿协议的问题。补偿协议第一条约定“场地平整以目前现状为标准”，由此可见，关于场地平整问题，王保和杨加兵是以协议签订时的现状为准，无需另行履行。对于协议第四条约定的车库建设问题，属于双方对相邻结合部分的处理，与场地平整费用无关，原告主张的补偿是基于场地平整费用的，协议第四条的车库建设与否，不影响场地平整费用的支付。被告王保主张原告没有履行协议约定，由此拒绝交付约定房屋的辩称理由不能成立。4、关于王传国是否需要承担交房义务的问题。《补偿协议》第五条第一项约定“丙方（王传国）所承建协议约定的五套房屋全部粉刷完毕视为甲方自动交付乙方”。由此可见，是基于王传国与王保之间存在建设工程施工合同，王传国作为施工方存在建房义务，为约束王传国不得在房屋建成后自行处置涉案房屋，才要求王传国在《补偿协议》上签字，王传国与杨加补兵没有直接的民事法律关系，占用平整土地的不是王传国而是王保，应当支付平整费用的也是王保而非王传国。现已查明，王传国并未实际参与涉案房屋建设，所以无需承担交付房屋的义务，亦不应承担赔偿责任，原告对王传国的诉请，没有事实和法律依据，应予驳回。5、关于王新运是否需要承担交付房屋义务的问题。从王保与王新运签订的《联合开发协议》的内容来看，王新运负责房屋主体工程和配套附属设施建设，分配建成房屋中的十八套，王保负责拆迁安置、办理建设手续，分配建成房屋中的十二套，实际是由王新运承担学府家园项目第二栋的建设工程，并以建成的房屋折抵工程款，王保与王新运之间属于建设工程施工合同关系。王新运没有在《补偿协议》上签字，也不是王传国的合同义务继受人，不属于合同相对方，原告要求王新运承担交付房屋义务的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。6、关于补偿协议如何履行的问题。被告王保已将协议约定的房屋和车库均处置完毕，无法以房支付土地平整费，属于明显违约，应当按照该五套房屋和两间车库的相等价值向原告支付土地平整费。因原、被告均未能提供证据证明涉案五套房屋和车库的价值，亦未能提供相应的材料对案涉房屋和车库的价值进行司法评估，法庭根据市场价格调查的结果，确定涉案五套房屋的均价为每套14万元，两间车库，每间均价为6万元。原告要求按照补偿协议第五条第一项的约定，按同等房屋两套的价值赔偿的诉请，远远超过其损失范围，本院不予支持。原告的场地平整费用，应按照每套房屋14万元，五套为70万元，车库两间，价值为12万元，共82万元计算。由于《补偿协议》中约定的违约金按照房屋总价值的100%计算过高，因此违约金调整为按照房屋总价值的30%计算，即21万元（70万元×30%＝21万元）。综上所述，根据本院审判委员会讨论决定，依据《合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告安陆市众一置业有限公司以港福花园项目部名义与被告王保、被告王传国于2016年6月27日签订的《补偿协议》合法有效；二、被告王保于本判决生效后十日内向原告安陆市众一置业有限公司支付场地平整费用82万元及违约金21万元，合计103万元；三、驳回原告杨加兵的诉讼请求和原告安陆市众一置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11300元、保全费2270元由被告王保承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  朱亚平审判员  杨 静审判员  孙小波二〇二〇年五月二十九日书记员  杨金瑜