湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初1099号 原告：肖立霞，女，1985年12月28日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。 被告：谢孟洁，女，1988年7月30日出生，侗族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：刘婷，湖南高新律师事务所律师。 被告：北京戴德梁行物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路三段**北辰时代广场**板上部分写字楼2302。 负责人：赵振东，总经理。 委托诉讼代理人：黄婉萍，湖南金顺达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈功，系公司员工。 被告：广州市万科物业服务有限公司长沙分公司，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****iv> 负责人：王仕伟，总经理。 委托诉讼代理人：余沫橦，系公司员工。 委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。 原告肖立霞与被告谢孟洁、北京戴德梁行物业管理有限公司长沙分公司、广州市万科物业服务有限公司长沙分公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖立霞及其委托诉讼代理人聂彬彬，被告谢孟洁的委托诉讼代理人刘婷，被告北京戴德梁行物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“戴德梁行物业”）的委托诉讼代理人黄婉萍、陈功，被告广州市万科物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“万科物业”）的委托诉讼代理人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖立霞向本院提出诉讼请求：1、判令三被告停止侵害，排除妨碍，限期解决房屋漏水问题；2、判令三被告赔偿因房屋漏水导致原告房屋不能装修入住而产生的房屋空置损失42000元（按照3000元／月的标准，自2018年11月1日起暂计至2019年12月31日止）；3、判令三被告赔偿原告向鸿扬家居有限公司支付的定金损失1000元；4、判令被告戴德梁行物业、被告万科物业减免原告房屋漏水期间的物业服务费5182元；5、三被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：被告谢孟洁停止侵害；原告变更诉讼请求第二项为：判令三被告赔偿因房屋漏水导致原告房屋不能装修入住而产生的房屋空置损失63000元（按照4500元／月的标准，自2018年11月1日起暂计至2019年12月31日止，实际计算至房屋漏水问题彻底解决为止）。事实和理由：原告原本在北京工作，于2015年4月30日购买了北辰时代广场D1区第4栋2904号房屋，并于2016年回长沙准备装修房屋并定居长沙。被告谢孟洁居住在北辰时代广场D1区第4栋3004号房屋，肖立霞与谢孟洁系上下楼邻居关系。被告北京戴德梁行物业管理有限公司长沙分公司为原告所居住小区的前期物业服务公司，后小区物业服务公司更换为被告广州市万科物业服务有限公司长沙分公司。2016年2月份开始，原告与装修公司接洽，准备房屋装修事宜，并于2017年12月份向鸿扬家居有限公司支付装修定金1000元。2017年11月份，原告发现自己房屋的天花板、房间墙面不同程度的出现漏水情况，于是向被告戴德梁行物业反映并登记了漏水情况，其做登记后却一直未予处理。原告找鸿扬家居有限公司欲对房屋进行装修，并支付了装修定金。2018年10月26日，原告与装修公司人员现场看房，发现房屋主卧及餐厅均存在严重漏水问题，装修公司建议将漏水问题彻底解决后再进行装修。因不清楚是楼上房屋导致的漏水还是其他原因，于是原告立即联系被告万科物业的物业管家进行处理，并通知被告谢孟洁对自家房屋的漏水点进行排查及完善防水工程。后房屋漏水问题仍反复出现，原告为此事多次与被告谢孟洁及被告万科物业交涉，均不予妥善解决房屋漏水问题，至今房屋仍然漏水。三被告无视原告的合法权益，敷衍了事，导致原告不能按计划装修入住，致使房屋空置至今，造成原告租房损失及房屋空置损失。原告为维护自己的合法权益，特提出诉讼，望判如所请。 被告谢孟洁辩称，1、被告谢孟洁并无侵害行为，原告主张其房屋漏水与被告谢孟洁有关，应提供相应证据予以证明。原告虽起诉声称因被告谢孟洁原因导致其房屋漏水，但事实是其仅知晓其房屋存在漏水情况，并未查明漏水原因，而房屋漏水虽肯定是从楼上往楼下漏，但漏水原因却有多方面可能，比如正上方楼上住户积水、水管漏水或防水措施不到位，但也可能是楼上其他住户的原因所致，还可能是房屋主体结构存在质量问题。本案无论是作为物权纠纷、侵权纠纷还是相邻权纠纷，都不适用特殊证明规则，原告认为其房屋漏水系被告谢孟洁所致，则应提供充分的证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。2、被告谢孟洁作为原告楼上的邻居，在得知楼下漏水后，已尽可能地查找并解决自身可能存在的问题，已按《物权法》第八十四条的要求正确处理相邻关系。被告谢孟洁居住的3004房自入住以来从未出现过积水情况，而被告谢孟洁自2018年12月份得知原告的房屋存在漏水情况后，也一直积极协调整改，其中包括对房屋内的水管情况进行检测，以及对卫生间的防水措施进行整改，甚至在卫生间涂了三层防水层。但即便如此，原告的漏水问题仍未解决，故应已可排除漏水系被告谢孟洁所致的可能性。在此期间，被告谢孟洁一家老小均居住于该房屋之内，整改过程也给被告谢孟洁造成了各种各样的不便，但被告谢孟洁并未因此推诿阻拦，被告谢孟洁相信，作为原告楼上的邻居，被告谢孟洁绝对已做到“方便生活”、“团结互助”。3、原告并未提供证据证明其房屋漏水系被告谢孟洁所致，由此造成的损失也不应由被告谢孟洁承担，实际上被告谢孟洁也无法确认其损失是否真实存在。此外，被告谢孟洁在得知原告房屋漏水后，一直积极配合原告的排查及整改工作，反而原告一直执着于从被告谢孟洁处找切入口，忽略甚至无视房屋可能存在的其他问题，才导致漏水问题至今未解决，其自身对损失的产生具有不可推卸的责任。另外，本案系基于相邻关系产生的排除妨害纠纷，并非侵权纠纷，不存在损失赔偿问题。 被告北京戴德梁行物业管理有限公司长沙分公司辩称，1、首先，被告戴德梁行物业于2015年6月13日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该物业服务合同第一条中明确约定了戴德梁行物业的权利与义务，本案中，业主肖立霞的漏水事项并不属于协议物业服务范围内，并且戴德梁行物业已于2018年6月25日撤场，与肖立霞的合同义务已经终止。其次，戴德梁行物业与肖立霞合同期间内，根据《住宅质量保证书》第二条规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间的放渗漏保修期为5年”该漏水事项属于房地产公司的保修期内，不应由戴德梁行物业提供保修义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，戴德梁行物业并未对原告房屋进行妨害或侵害，并非侵权人，主体不适格。原告请求戴德梁行物业停止侵害、排除妨害、解决漏水问题无任何法律和事实依据。2、戴德梁行物业已于2018年6月25日正式撤场，原告请求戴德梁行物业支付自2018年11月1日起至2019年12月31日因房屋漏水导致不能装修而产生的房屋空置损失42000元无任何依据。该时间段，戴德梁行物业与原告间无任何合同关系，并且，本案肖立霞未提供任何证据证明其漏水导致不能装修能产生42000元的损失。3、根据戴德梁行物业与肖立霞签订的《前期物业管理服务协议》，戴德梁行物业已较好地履行了合同的义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告应按照协议约定履行物业费的支付义务，肖立霞请求免除物业费无任何依据。4、戴德梁行物业自履行物业服务起直至撤场期间，未收到过4栋2904房肖立霞任何漏水反映。戴德梁行物业若收到肖立霞的漏水反映会记录在案，并且告知开发商。但接到本案后，戴德梁行物业第一时间翻查了相关记录，并没有任何肖立霞的漏水反映。其次，根据肖立霞提供的证据，没有任何一份证据证明其向戴德梁行物业反映过漏水的问题，并且在其提供的微信证据中，肖立霞明确说自己自2018年10月开始反映漏水问题，但那时戴德梁行物业已经撤场。综上所述，请求法院驳回原告对戴德梁行物业的诉讼请求。 被告广州市万科物业服务有限公司长沙分公司辩称，1、被告万科物业的服务范围为小区内的公共区域的绿化、安保，公共设施、设备的维修与养护。原告主张的漏水问题发生在业主专有部位，不属于物业公司的服务范围，且原告也并未提交相应的证据证明其房屋漏水系公共部分所导致。本案漏水问题发生于开发商质保期间，因此，万科物业作为被告主体不适格。2、万科物业系2018年7月1日入驻小区提供物业服务，而原告房屋漏水问题发生于2017年11月，原告的漏水问题即使属于公共设备损坏所造成，那也与万科物业无关。3、万科物业入驻小区提供物业服务后，一直尽职尽责的配合原告解决漏水问题，万科物业已经尽到了物业服务的职责。4、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定和《北辰时代广场D1区定江洋物业服务合同》的约定，万科物业在管理该小区期间，秉着诚实信用原则，已经积极、全面地对于物业共用部位和物业共用设施设备履行了运行、维修、养护和管理的义务。因此，原告请求万科物业减免其房屋漏水期间的物业费无事实和法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告肖立霞系长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场板上部分D1-4栋2904房的业主，被告谢孟洁系该栋3004房的业主，原、被告系上下层邻居关系。2018年10月26日，原告发现2904房的主卧、餐厅、客厅等多处漏水，遂当即告知了物业管理服务提供方被告广州市万科物业服务有限公司长沙分公司的工作人员，被告万科物业亦于2018年10月30日在《客户委托钥匙登记表》中将委托原因登记为楼上漏水。2019年8月14日，原告与被告谢孟洁及其聘请的装修方代表、被告万科物业的工作人员等组成微信群，原告与被告等各方通过微信群多次就房屋漏水问题进行交涉，直至2019年8月28日，各方仍未确定2904号房屋漏水原因。现原告以漏水问题至今未得到根本解决为由诉至本院。 原告提交房屋设计图及装饰估算表、原告与备注名为“鸿扬装饰杨继坤”的微信聊天记录、转账记录等证据，用于证明原告于2016年2月份开始便着手涉案房屋的装修事宜，与装修公司接洽出设计方案，并于2017年12月份向鸿扬家居有限公司支付了装修定金，准备对房屋进行装修，后因房屋出现漏水问题，导致装修计划搁浅。微信转账记录的收款方为“坤”，收款时间为2016年3月19日。 原告提交招商银行转账凭证、《房屋租赁合同》、与房东的微信聊天记录等证据，用于证明原告于2017年6月15日至2018年6月15日承租北辰时代广场D3区第4栋407号房屋，租金为每月3000元。根据上述微信聊天记录显示，原告于2018年6月4日给“D3区407房东张宇”微信转账支付9000元，并称“房东：我先转三个月房租给你，我们预计9月初搬家，我在8月中旬确定好时间提前告诉你，转租的事情我在群里发下，应该会有很多人需要租。” 被告谢孟洁提交（2018）湘0105民初262号民事判决书、证人陈某于2020年4月3日出具的证明，用于证明房屋漏水可能存在多方面原因，不一定是楼上邻居的原因导致；被告谢孟洁的装修项目经理即证人，证明其于2016年3月份为被告谢孟洁的3004号房屋进行装修，被告谢孟洁在2019年1月份告知证人原告房屋存在漏水情况，证人于2019年3月份开始进场，先对房屋内水管进行水压测试，查明无漏水点，再按被告谢孟洁的要求对3004号房屋的客厅公共卫生间及主卧卫生间防水措施进行整改，目前整改已经完成。 被告北京戴德梁行物业管理有限公司长沙分公司提交前期物业管理服务协议、戴德梁行物业撤场告知书、张贴撤场告知书的照片、北辰时代广场D1区定江洋项目移交清单，用于证明被告戴德梁行物业与原告签订的物业服务合同中明确约定了物业服务范围，原告房屋漏水并不属于物业服务范围内，被告戴德梁行物业主体不适格；被告戴德梁行物业于2018年6月25日正式在北辰时代广场D1区定江洋撤场，与原告的物业服务合同终止，原告后期漏水造成的损失都与被告戴德梁行物业无关；原告从未向被告戴德梁行物业告知漏水事项，若原告登记漏水事项被告戴德梁行物业会登记在册，并将问题反馈给开发商处。 被告万科物业提交住宅质量保证书、竣工验收资料、北辰时代广场D1区定江洋物业服务合同、协调地产的记录、协调楼上业主的记录、与原告的沟通记录，用于证明漏水事件发生时，涉案房屋仍在防水工程质保期内，且发生在业主专有区域，物业公司服务区域为公共区域，漏水与万科物业公司无关，物业公司不是侵权人，被告主体不适格，物业公司对业主专有部位的损害无解决的义务；虽然物业公司无解决业主专有部位损害的义务，但出于邻里关系及人道主义出发也积极做了沟通工作。被告万科物业管家于2019年10月25日通过微信告知原告，防水师傅确认原告家中没有漏水了，2019年12月28日再次告知“最近这一个月都有去查看，没有漏水”。 根据原告提交涉案房屋所在楼栋平面图显示，4号房的客卫与主卫均在平面图的中间靠近公共区域的位置，客卫与电井紧挨，主卫与客卫隔着入户门与电梯井紧挨。 原告在庭审中陈述，被告谢孟洁于2019年3月份开始对其次卫进行整改，被告谢孟洁整改后，原告的次卫附近漏水点不再漏水；在原告的催促下，被告谢孟洁于2019年8月份开始对其主卫进行整改，现2904房已无明显漏水问题，遂当庭放弃“排除妨碍，限期解决房屋漏水问题”的诉讼请求，也因此认为，根据排除方法及自然原理即可得知2904房屋漏水的根源来自于被告谢孟洁房屋，房屋漏水原因无需鉴定。所以，在本院向原告释明，是否就房屋漏水的成因申请鉴定时，原告表示不需要鉴定即可查明漏水原因。 以上事实有书证、电子数据及当事人陈述等证据在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：一、长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场板上部分D1-4栋2904房与3004房两房为上下层，原、被告之间系相邻关系。作为不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻人造成妨害或者损失的，应当停止侵害、排除妨害、恢复原状。根据庭审查明的情况，一是可以确认2904房的客卫和主卫附近的屋顶曾存在漏水情况；二是2904房的漏水位置与外墙和公共区域的用水管道有一定距离，外墙和公共区域渗水的可能性很小；三是3004房的客卫及主卫相继进行防水整改后，2904房的漏水现象也相继消失，综上，本院依据诉讼效益原则采用高度盖然性的证明标准认定2904房的渗漏是3004房漏水导致的，被告作为3004房的业主未妥善管理房屋，导致3004房渗漏水至2904房，给相邻方造成妨害，其有义务排除，但2904房的漏水问题现已解决，故原告主张被告停止侵害的诉讼请求已无须再作处理。二、原告诉请被告赔偿因房屋漏水导致原告房屋不能装修入住而产生的房屋空置损失63000元（按照4500元／月的标准，自2018年11月1日开始计算至房屋漏水问题彻底解决为止），被告对原告主张的该项费用不予认可，原告亦未能提供充分证据证明被告应从2018年11月1日开始每月支付4500元房屋空置费的合理性。考虑到原告因3004房漏水导致其2904房被迫空置，的确存在造成原告在外租房期间延长的可能性，且被告谢孟洁自2018年12月份得知原告的房屋存在漏水情况后，至2019年8月份方完成主卫的防水整改，人为的延长了2904房的被迫空置期，被告谢孟洁虽辩称系原告不配合导致整改一拖再拖，但该意见缺乏现实可能性，故根据本案实际情况及当地的租房市场价格水平，本院酌定由被告谢孟洁赔偿原告房屋空置费15000元，原告诉请超过的部分缺乏充分依据，本院不予支持。三、原告诉请被告赔偿原告向鸿扬家居有限公司支付的定金损失1000元，但未能提供充分证据加以证明。原告向鸿扬家居有限公司交纳定金的基础应该是与之签订了装修或设计之类的合同，然后履行相应的定金交付义务，而原告未能提交相应的合同依据，其提交的房屋设计图及装饰估算表照片、微信聊天记录、转账记录等证据的内容均未显示“鸿扬家居有限公司”，仅原告的微信好友被其备注为“鸿扬装饰杨继坤”及原告的微信留言中有提到“鸿扬公司”，即使有类似的装修合同，依当地的交易习惯，也不可能约定房屋因客观原因暂时不能装修，收款方就没收定金，可能的约定是待客观原因消失继续装修后，定金抵作装修款或者收回；且定金应当是向鸿扬家居有限公司支付，而不应是在没有鸿扬家居有限公司指示收款人的情况下，由“坤”收取，故本院认为原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。四、依据原告与被告戴德梁行物业签订的前期物业管理服务协议和长沙市开福区北辰时代广场D1区定江洋业主委员会与被告万科物业签订的物业服务合同均明确约定了物业管理方的权利、义务和物业服务范围，2904房发生的漏水不是物业管理服务方承担赔偿责任的必要条件，原告未能提供证据证明两家物业公司存在违约行为，及减免原告房屋漏水期间物业服务费的依据。故原告主张被告戴德梁行物业、被告万科物业赔偿其损失、减免其房屋漏水期间物业服务费的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢孟洁于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖立霞15000元； 二、驳回原告肖立霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1004元，减半收取计502元，由被告谢孟洁负担156元，原告肖立霞负担346元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  戴昱 二〇二〇年五月二十五日 代理书记员  刘艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。