广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终49号上诉人（一审原告、反诉被告）：汪东华，男，汉族，1978年9月26日出生，住江西省九江市修水县*************，公民身份号码：360************235。委托诉讼代理人：雷刚，广东英驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许国强，广东英驰律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：中国原子能工业广州有限公司，住所地：广州市天河区*******侨通楼803、804室，统一社会信用代码：914***********517G。法定代表人：姚秋生，总经理。委托诉讼代理人：朱玉明，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石磊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：被告（反诉原告）：珠海经济特区生力农业科技发展有限公司，住所地珠海市*************，统一社会信用代码914************280。法定代表人：黎元泰，董事长。委托诉讼代理人：吴小金，总经理。委托诉讼代理人：石磊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原审第三人：珠海市香洲东岸股份合作公司，住所地：珠海市高新区***********，统一社会信用代码：914***********112B。法定代表人：何德成，董事长。委托诉讼代理人：余其斌，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东纳信律师事务所律师。上诉人汪东华、上诉人中国原子能工业广州有限公司（以下简称原子能公司）因与珠海经济特区生力农业科技发展有限公司（以下简称生力公司）、原审第三人珠海市香洲东岸股份合作公司（以下简称东岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初12141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汪东华及其委托诉讼代理人许国强、雷刚，生力公司的委托诉讼代理人吴小金、原子能公司及生力公司的共同委托诉讼代理人石磊，原审第三人东岸公司的委托诉讼代理人余其斌、刘暘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪东华上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，在一审判决基础上判令原子能公司及生力公司增加赔偿装修损失189927.13元，增加赔偿设备损失人民币32606.77元；二、依法撤销一审判决第五项，改判原子能公司及生力公司赔偿因原子能公司及生力公司违约造成租客提前退租支出的搬迁费8000元、原子能公司及生力公司赔偿因装修租赁房屋融资所产生的实际已支付的利息172800元；三、一审及二审诉讼费由汪东华与原子能公司、生力公司合理分担。事实与理由：一审法院关于装修费及设备损失的数额认定有误，汪东华的装修实际损失为1334290.08元，设备实际损失为96547元，一审法院少认定了装修损失189927.13元，设备损失人民币32606.77元。（一）关于装修损失，根据鉴定公司出具的《工程造价鉴定意见》，案涉物业装修工程造价为1727939.99元，一审法院按照合同租赁期限十年半计算总租赁天数为3867天，并扣除2015年6月1日至2018年12月28日期间共1306天，以剩余租期2561天计算残值为1144363.67元。汪东华认为，该计算方法是错误的，少计算了汪东华的损失，虽然《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定的租赁期限为2015年6月1日至2025年12月31日止共3867天，但2015年6月1日至2015年12月31日汪东华与原子能公司、生力公司约定的免租装修期，实际汪东华在2015年8月底完成装修，自2015年9月1日起出租给珠海新理工劳务派遣有限公司和黄艺娜。2015年6月1日至2015年8月31日属于装修工程的建设期，根据财政部《企业会计准则第4号——固定资产》第四条规定“固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。”该装修工程在没有完工之前不能带来经济利益，也不能够可靠地计量成本，属在建工程，只有到2015年8月31日装修工程完工、达到可使用状态，才形成固定资产。在建工程不能进行折旧，只有在建工程形成了固定资产后方可进行折旧，且装修工程的完工时间在租赁合同中约定的装修期内，根据财政部《应用指南》第一条第一款规定“固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；”因此，本案装修工程所形成的固定资产折旧应当从2015年9月1日开始计算，而不是从2015年6月1日开始计提折旧。根据租赁合同第12.1条的约定，折旧计提的终止时间是2025年12月31日。根据租赁合同第12.1条的约定“甲方非经法定事由不能解除本合同和违约，否则，除退回双倍保证金给乙方外还应按乙方的装修、设备投资金额减去折旧后赔偿；并负担乙方融资所产生的民间借贷利息和费用，方可终止本合同。”由于原子能公司及生力公司的违约自2018年1月8日起停电，导致房屋不符合适租条件，构成了根本性违约，造成了装修物无法发挥其利用价值，即装修工程所形成的固定资产实际有效使用时间及实际计提折旧于2018年1月8日止。因此，原子能公司、生力公司应当根据租赁合同第12.1条的约定，按装修投资额减去2015年9月1日至2018年1月8日止折旧后的残值予以赔偿。一审法院直接适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款之规定并按交付钥匙之日起计算剩余租期是错误的，一是合同有约定的优先适用，二是原子能公司、生力公司违约后租赁房屋不能正常使用，三是原子能公司、生力公司违约后不同意协商、不同意解除合同、不接受房屋的钥匙及一审法院第一次开庭后在法庭的主持下通过邮寄钥匙才交付。因此，一审法院按钥匙交付时间开始计算资产的残值期是明显错误的，导致明显不公平的裁判结果。故汪东华的装修损失计算方法为：总天数3775天（2015年9月1日至2025年12月31日），计算残值天数2915天（2018年1月8日至2025年12月31日）。即1727939.99元×2915天÷3775天＝1334290.08元。（二）关于设备损失，依据《资产评估报告书》及《关于资产评估报告的相关说明》，评估公司的结果已经考虑了资产折旧，评估基准日2019年5月21日设备实际价值为96547元。因此一审法院应按96547元计算损失金额，不应根据已经使用的年限再进行资产折旧予以核算。二、租客提前退租造成汪东华支出的搬迁费应予以赔偿。一审法院以没有书面租赁合同及退租支付凭证为由不支持搬迁费是错误的。根据合同法第二百一十五条规定“当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”又根据合同法第二百三十二条规定“出租人解除合同的应当在合理期间之前通知承租人”，由于停电，导致案涉物业不符合适租条件，因原子能公司、生力公司违约，且没有告知汪东华，必然会造成汪东华没有在合理的期间之前通知租客，要求其退租，正在经营中的汪东华必然要赔偿租客损失。案涉物业共三十几间房，停电时共有10间房屋对外出租，原子能公司、生力公司赔偿租客搬迁费共8000元，赔偿金额在合理范围之内，并有《退房协议》为证，该退房协议也是汪东华的支付凭证，且有租客当时的报警记录。一审法院却没有认定该事实，请求二审法院依法予以纠正。三、关于融资进行案涉房屋装修所产生的利息。汪东华在签订合同前及明确表示，因自有资金不足，必须要举债进行装修，特意提出将融资利息载入《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》，取得了生力公司、原子能公司同意。故融资利息是必然发生的事实，否则各方没有必要在合同中专门进行约定。因一审法院认为汪东华相关证据不充分，没有支持汪东华的诉讼请求。故汪东华剔除部分诉求，仅按已实际支付的利息要求原子能公司、生力公司承担赔偿责任。已支出的利息数额核算如下：1、黄红霞，借款本金48万元，年息20%，每年偿还五万元本金，2015年9月23日签署借据，于2016年3月、4月、6月、7月、9月、10月、11月，2017年1月、2月、4月、5月、6月、7月、8月、9月共计15个月，每月支付15000元，共计225000元。2015年10月至2016年9月应付利息9.6万元，还本金5万元；2016年10月至2017年9月应付利息8.6万元，还本金5万元。2015年10月至2017年9月期间，实际还本金10万元，实际支付利息125000元，尚欠利息5.7万元。因黄红霞担心汪东华不偿还相关款项，故其与汪东华一并作为出租人和黄艺娜、珠海新理工劳务派遣有限公司签订《唐家湾镇田馆一街7号宿舍楼整体租赁合同》，该合同实际是汪东华偿还债务的担保。2、卢文华，借款本金18万元，年息20%，2015年8月10日签署借据，2016年5月17日还利息6000元2016年9月8日还利息1000元，共支付利息7000元。3、贾丽影，借款本金40万元，月息2%，每年付清全部利息和当年本金5万元。2015年11月30日签署借据，2016年1月25日支付利息5000元。4.汪桂华，借款本金50000元，月息2%，2018年6月16日付利息11600元，2019年3月21日付利息13000元及本金50000元，共支付利息24600元。5.孙盛付，借款本金20000元，月息2%，每月利息400元，2016年1月14日出具借条，2018年5月20日，还款14000元，其中，本金3800元，支付利息11200元，以上共实际支出利息172800元。综上，请求人民法院依法予以改判。生力公司、原子能公司对汪东华的上诉共同辩称，汪东华的上诉没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回汪东华的上诉。理由如下：一、汪东华提出的关于装修工程残值的计算方法是错误的，其诉请增加赔偿装修损失189,927.13元于法无据。汪东华称：“2015年6月1日至2015年8月31日属于装修工程建设期。本案装修工程所形成的的固定资产折旧应当从2015年9月1日开始计算，而不是从2015年6月1日开始计提折旧。由于生力公司、原子能公司的违约行为，自2018年1月8日起停电，导致房屋不符合适租条件，构成了根本性违约，造成了装修物无法发挥其利用价值，即装修工程所形成的固定资产实际有效使用时间及实际计提折旧于2018年1月8日止。因此，生力公司、原子能公司应当根据租赁合同第12.1条的约定，按装修投资减去2015年9月1日至2018年1月8日止折旧后的残值予以赔偿。”对此生力公司、原子能公司认为，汪东华的该项主张没有合同依据和法律依据。（一）首先，生力公司、原子能公司无需赔偿汪东华的装修损失：1、生力公司、原子能公司不存在违约行为，涉案租赁合同无法履行系因涉案物业所在片区实施城市更新及拆迁所致；2、汪东华擅自进行装修，未取得生力公司、原子能公司的书面同意；3、根据涉案租赁合同约定，涉案物业的装修装饰物归属生力公司、原子能公司所有；4、根据涉案租赁合同及相关司法解释的规定，生力公司、原子能公司无需赔偿汪东华的任何损失（以上理由，详见生力公司、原子能公司提出的《民事上诉状》及《上诉状补充意见》的内容）。因此，本案无论装修工程的鉴定价值为多少，相关的装修损失均应由汪东华自己承担。（二）其次，在生力公司、原子能公司坚持上述观点的基础上，即便法院坚持认为生力公司、原子能公司应赔偿汪东华的装修损失，汪东华提出的上述计算方法也不能成立（不代表生力公司、原子能公司认可生力公司、原子能公司应承担装修损失的观点）。体现在：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的装修残值应以“剩余租赁期”为计算基础，即按照“合同约定的租赁期限-实际租赁期限”确定，而非按照所谓的固定资产折旧期限确定。2、装修期亦包含在租赁期限内，且相关司法解释并未规定装修期可以在计算实际租赁期限时予以扣减，本案的实际租赁期限起始日应从2015年6月1日起算。事实上，自出租人将涉案房屋交付予承租人使用时，即丧失了对涉案房屋的占有，装修期自然属于实际租赁期限的一部分，汪东华主张装修工程起算点应自2015年9月1日起算缺乏依据。3、涉案物业在法院的组织下，于2018年12月28日完成交接，实际租赁期限届满日应以该日期为准。在2018年12月28日前，该房仍处于汪东华的占有、使用、支配之下（且实际上汪东华及其转租租客仍在涉案物业内居住，见补充证据3），根本不足以导致案涉装修装饰物完全无法发挥价值，汪东华主张以2018年1月8日作为残值起算点也没有理据。二、原审法院判令生力公司、原子能公司承担设备损失属错判在先，汪东华诉请二审法院判令增加赔偿设备损失32606.77元，系错上加错，应予驳回。根据本案《资产评估报告书》的内容，案涉房屋内的物品（木床、风扇、桌子、网络设备、摄像设备）均属于动产，未与案涉房屋形成附合，其价值及使用价值并不受房屋使用状态的影响。换言之，在案涉租赁合同无法继续履行的情况下，汪东华有条件自行搬离该等物品，该等物品的损失是完全可以避免的。生力公司、原子能公司2018年12月29日书面通知汪东华搬走相关物品后，汪东华却执意拒不取走，放任该等物品挤占生力公司、原子能公司空间并最终酿成损失。生力公司、原子能公司认为：（1）汪东华拒不搬走房屋内物品的行为，属于自行放弃其财产；而其后通过诉讼妄图转嫁风险，明显有违诚实信用原则；（2）即使按照一审判决的错误逻辑，认定生力公司、原子能公司构成违约，根据《合同法》第一百一十九条的“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，汪东华也无权要求生力公司、原子能公司赔偿损失。一审法院片面顾及合同约定，并未综合考虑设备与装修装饰物的区别，以及汪东华消极不作为的过错，径直判令生力公司、原子能公司向汪东华赔偿设备损失，已系错判在先。此等情形下，汪东华竟还主张二审法院增加赔偿数额，妄图混淆视听，恳请法院查明事件本质。三、原审法院不予认定汪东华所谓的“租客提前退租损失”，判决正确，汪东华要求二审法院改判没有依据，请二审法院维持该判项。汪东华诉称：根据合同法第二百一十五条规定“当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”汪东华赔偿租客搬迁费共8000元，赔偿金额在合理范围之内，并有《退房协议》为证，该退房协议也是汪东华的支付凭证，且有租客当时的报警记录。生力公司、原子能公司认为，汪东华的该项主张不但缺乏证据支持，而且极为荒谬，原审法院未予支持是完全合法合理的。理由是：汪东华虽声称因生力公司、原子能公司违约导致其向提前退租的租客赔偿8000元，但截至目前其所提供的证据也仅仅是其与所谓的租客韩金球、孙建宝、史永昌三人的《退房协议》（该孤证极易伪造），无法进一步提交其与东岸公司签订的租赁合同、租金支付凭证以及退租赔偿支付凭证等证据，根据无法证明其实际损失，故汪东华应承担举证不能的后果。其次，退一步讲，即便汪东华能够证明该项损失，根据案涉租赁合同第八条的约定，生力公司、原子能公司明令禁止汪东华擅自转租，而汪东华罔顾该合同约定，未经生力公司、原子能公司同意，擅自将房屋整体转租予东岸公司使用，其行为已属严重违约。在此基础上，汪东华不仅未向生力公司、原子能公司赔偿，反而要求生力公司、原子能公司向其赔偿租客退租损失。四、原审判决未支持汪东华关于“融资利息损失”的诉求，亦符合法律规定，二审法院依法应维持该判项，驳回其上诉请求。（一）汪东华没有提供充分证据证明其存在利息损失。《合同法》第二百一十条规定，“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”。自然人之间的借贷关系属于实践性法律关系，既需要借贷双方的合意，又需要款项的实际交付。因此，就举证责任而言，债权人应当对借贷合同的订立和款项交付两项事实承担举证责任。本案中，汪东华虽然提供了大量的借条、收条，但如原审判决所述，汪东华与出借人之间的借款都存在无实际付款凭证或付款金额不吻合的情形，导致案涉借款行为是否实际发生无从认定，汪东华应承担举证不利的后果。因此，原审判决驳回汪东华的该项主张于法有据，二审法院应予维持。（二）即使汪东华若真的举借了高利贷，生力公司、原子能公司亦无需承担该等利息损失。首先，如上所述，生力公司、原子能公司不存在任何违约行为，本案不能适用租赁合同第12.1条的约定。其次，退一步讲，任何情况下合同损失的赔偿不能违反“合理预见原则”，汪东华是否举借高利贷、以何种利率和条件举借高利贷，均是生力公司、原子能公司在签订合同时所无法预见的，加之民间借贷相关证据极易伪造，若支持其赔偿所谓利息损失的诉讼请求，无疑进一步助长不当利益。综上所述，生力公司、原子能公司认为一审法院已错判在先，汪东华在已获取不当利益的情况下，妄图通过上诉进一步谋取不当诉讼利益，其上诉没有事实及法律依据，请二审法院驳回汪东华的上诉，维护生力公司、原子能公司的合法权益。原审第三人东岸公司述称，汪东华的上诉请求与东岸公司没有实体上的法律关联，由合议庭查明事实后予以认定及裁判即可。生力公司、原子能公司上诉请求：1.依法撤销（2018）粤0402民初12141号民事判决书；2.依法改判驳回汪东华的诉讼请求；3.依法改判支持原子能公司、生力公司的一审诉讼请求；4.一、二审诉讼费、反诉费用由汪东华承担。事实与理由：一、本案的案由认定错误，应当是侵权之诉，并非租赁合同纠纷的债权之诉。工业园唯一的水电来源就是由东岸公司向供电、供水部门办理的手续，同时东岸公司也为了利益需要，不允许在其村的范围内设立两个水、电户口，涉案租赁物一直使用东岸公司提供的水和电，东岸公司基于其农用水和农用电的价格，再以工业用水和工业用电的价格输送至涉案租赁物使用，从中赚取差价，在本案中，东岸公司东岸公司首先实施第一步的侵权行为——编造理由停水停电，后来继续实施第二步的侵权行为——直接强拆涉案房屋，所以，本案即便汪东华有损失，也应该是侵权行为导致，并非原子能公司、生力公司的违约行为。二、汪东华错列东岸公司的地位，东岸公司也应作为本案一审的被告。本案中，汪东华除了承租原子能公司、生力公司的物业以外，同时承租了东岸公司小面积的空地和部分房间，租赁开始就形成由东岸公司提供水电，并由东岸公司收取每月600元的租金的法律关系，即在租赁关系中，东岸公司也是案件的当事人，并非第三人，而且本案是由于东岸公司的侵权行为所导致，因此，东岸公司应当承担全部责任。三、租赁物停水停电不适租，是由于汪东华与东岸公司原因所导致。（一）由于汪东华的原因导致的停水停电。2015年6月2日原子能公司、生力公司与汪东华签订租赁合同时，汪东华以严重低于市场价格（5000元/月）承租涉案房屋，其对于房屋状况和用水用电问题都是知情的。房屋相对简陋但能够正常使用，由东岸公司供水供电，租赁物符合适租条件。而且水和电的问题一直都是由汪东华与东岸公司发生合同关系。但由于后期汪东华租用生力公司、原子能公司物业后对物业进行改造装修，并在未经生力公司、原子能公司同意和有关部门批准的情况下加盖违章建筑物，改造装修后用电用水安全等又没有经过相关部门的验收，由此引起的问题应由汪东华承担。（二）由于东岸公司的原因而擅自停水停电。第一、由于历史原因，同时东岸公司也为了利益需要，不允许在其村的范围内设立两个水、电户口，涉案租赁物一直使用东岸公司提供的水和电，东岸公司基于其农用水和农用电的价格，再以工业用水和工业用电的价格输送至涉案租赁物使用，从中赚取差价。事实上，汪东华自承租开始就与东岸公司之间就供水供电事宜已成立事实上的合同关系，并执行多年，是由东岸公司向汪东华方输送水和电，再由汪东华直接向东岸公司支付水电费。因此，东岸公司不能擅自停止对涉案租赁物进行停水停电，东岸公司擅自停水停电的行为属于对汪东华的违约行为。第二、由于用水用电问题实际上是东岸公司与供水供电部门发生直接的合同关系，一直以来供水供电部门并没有责令东岸公司停水停电，对于停水停电纯属是东岸公司基于消防、安全生产的理由而任意为之。第三、根据东岸公司向原子能公司发来的函件显示，由于厂房老旧，能够收取的租金不多，东岸公司每年给股民的分红过低，村民对此意见极大，于是2016年12月18日，东岸公司召开了股东表决大会并通过了“东岸社区留诗山片区进行城中村更新”的决议，东岸公司决定对留诗山片区厂房进行清拆，涉案租赁物也在清拆范围。事实上，东岸公司的停水停电行为更多的是基于拆迁需要，涉案租赁物周边已清拆房屋多栋，并不是东岸公司所述的基于消防整改问题而停水停电。因此，导致涉案租赁物停水停电不适租，并非原子能公司、生力公司原因所致，主要是由于汪东华与东岸公司原因所致，此外，根据租赁合同约定“9.2乙方要守法经营，在经营期间所发生的一切债权、债务、法律、经济、安全、劳资纠纷及不可预见事件等责任由乙方负责，与甲方无关”。因此，对于汪东华所主张的损失赔偿，应当不予支持。四、汪东华擅自转租，应由其承担所导致的损失。根据租赁合同“8.1未经甲方同意，乙方不得擅自将宿舍楼全部转移第三方使用。”汪东华在未经我方同意的情况下，在2015年9月擅自把租赁物整体转租给第三方珠海新理工劳务派遣有限公司使用，违法了合同的约定，由此所导致的损失，应由汪东华承担。五、对于房屋装修损失和设备损失，以及保证金的诉讼请求不应得到支持。首先，本案汪东华的损失并非原子能公司、生力公司所致，是由于汪东华及东岸公司的原因所致。其次，根据涉案《租赁合同》第6.1条约定，汪东华对租赁物进行装修，须向原子能公司、生力公司提交装修设计方案进行备案，且其装修费用由汪东华承担。本案中，汪东华的装修行为是擅自进行的行为，并未向生力公司、原子能公司报备，对于其装修的具体内容，原子能公司、生力公司并不知情，而且对于设备损失，该设备绝大部分是可以移动的，是汪东华添加进涉案租赁物的个人物品，原子能公司、生力公司也无法核查，纯属汪东华的一面之言。六、汪东华具有根本违约行为，应当赔偿原子能公司、生力公司的损失。《租赁合同》签订后，汪东华向原子能公司、生力公司支付了1万元租赁押金，并对租赁物进行装修，同时汪东华于2015年9月1日未经生力公司、原子能公司同意把租赁物擅自整体转租给第三方珠海新理工劳务派遣有限公司使用，后期汪东华未经生力公司、原子能公司同意及报批的情况下又擅自改造搭建了一个违章建筑作为活动厅。而且汪东华从2018年1月起欠租，一直没有向原子能公司、生力公司支付租金。经生力公司、原子能公司催收，汪东华一直以各种理由推脱。因此，汪东华违规搭建厂房、擅自转租以及长期拖欠租金的行为，已构成根本违约，侵害了原子能公司、生力公司的合法权益，给生力公司、原子能公司造成了严重的经济损失，应当赔偿原子能公司、生力公司的损失。七、一审判决遗漏原审被告，本案应当依法将东岸公司追加为被告，属于程序错误。1、根据《破产实物分配协议书》的约定，案涉物业中236平方米（包括六楼三间房及一楼部分空间）的面积为东岸村所有，故，除原子能公司、生力公司外，东岸村系案涉物业的所有权人之一。2、从一审查明事实来看，汪东华系直接向东岸村所设东岸公司交付六楼三间房租金，而原子能公司、生力公司并未居中赚取任何租金价差或另行收取任何费用，由此可见。原子能公司、生力公司仅为东岸公司的代理人，其在案涉租赁合同中将东岸村拥有的三间物业一并出租予汪东华，完全是遵循东岸村的指令。3、《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与东岸公司订立的合同，东岸公司在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和东岸公司，但有确切证据证明该合同只约束受托人和东岸公司的除外”。本案中，虽然原子能公司、生力公司是以自己的名义与汪东华签署案涉租赁合同，但原子能公司、生力公司在该协议中已明确向汪东华告知东岸村对案涉物业的权属情况，故汪东华对原子能公司、生力公司代为出租的行为应属明知，且从其后续向东岸村直接支付租金的行为来看，汪东华对该代理关系也是认可的。尽管东岸公司并非案涉租赁合同的签约方，但由于汪东华明确知道原子能公司、生力公司与东岸公司存在代理关系，案涉协议中有关出租东岸村名下物业的内容直接约束汪东华和东岸公司，即就六楼的三间房而言，汪东华与东岸公司之间存在房屋租赁合同关系。综上，东岸公司应为本案的共同被告，一审法院未追加其为共同被告，属于程序错误。八、一审法院无视本案关键事实及合同条款的约定，导致被案件表象所迷惑，作出错误的判决。（一）从根本上讲，原子能公司、生力公司不存在任何违约行为，涉案租赁合同无法履行系因基于公共利益需要，涉案物业所在片区实施城市更新及拆迁所致，原子能公司、生力公司无法预见、克服和避免；根据涉案租赁合同第十一条的规定，原子能公司、生力公司无需承担任何赔偿责任。东岸公司在一审中即承认，涉案物业所属的留诗山片区城中村更新改造项目早在2016年就已立项（见一审判决书P27）。珠海市人民政府2018年1月17日，作出《珠海市人民政府关于唐家湾地区后环片区城市设计及控制性详细规划修改的批复》（珠府批[2018]9号），正式对案涉物业所在片区的控制性详细规划进行调整，将该片区列入城市更新的范围。珠海市自然资源局2018年4月19日在其政府部门网站上公示了《唐家湾地区后环片区城市设计及控制性详细规划修改批后公告》。该时间恰好与一审法院查明的东岸公司断水断电、“案涉物业自2018年1、2月开始无法正常租赁使用”一致。由此可见，断水断电只是表象，致使案涉物业无法继续租赁的根本原因是因为政府规划调整，涉案物业需进行拆迁。根据案涉租赁合同第十一条的约定，“租赁期间，因城市政府规划和建设发展需要征用宿舍的，不属于甲方违约，甲方不作任何补偿给乙方，其赔偿问题按政府有关规定处理”的约定，原子能公司、生力公司不存在违约行为，亦无需向汪东华承担任何赔偿责任；汪东华声称的损失，应当根据相关法律规定，与政府部门协商解决。一审法院认定原子能公司、生力公司根本违约不符合客观事实，缺乏理据。（二）汪东华在未取得原子能公司、生力公司书面同意的情况下擅自进行装修，根据相关司法解释规定，原子能公司、生力公司也无需对汪东华的装修损失负责。一审法院认为，“虽然汪东华对租赁物业进行装修时未取得生力公司、原子能公司的书面同意，但是经庭审调查可知，生力公司、原子能公司知道并清楚汪东华对租赁物业的装修行为，并未提出任何异议，应视为汪东华经生力公司、原子能公司同意对租赁物业进行装饰装修。”原子能公司、生力公司认为该项认定与本案事实严重不符，且于法无据。一审法院仅仅是依据汪东华关于“被告管理人员吴小金和孙黎明都到现场看过”的陈述，认定原子能公司、生力公司对装修行为没有异议。但是根据案涉租赁合同第六条的明确约定，案涉物业的装修需经原子能公司、生力公司的书面同意方可实施。1、相关人员个人行为不能代表公司的意志，尤其是孙黎明，其并非原子能公司的法定代表人，也未就是否同意承租人装修事项取得汪东华的合法授权；2、相关人员没有提出异议并不能等同于已经取得了原子能公司、生力公司的“书面同意”。3、一审法院以“相关人员没有提出异议”等同于“书面同意”，背离了合同条款的原意及初衷，属于过度解读，为原子能公司、生力公司强加回应的义务。基于上述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，因汪东华的装修未经原子能公司、生力公司书面同意，装修损失应当由汪东华自行承担。（三）即使不考虑涉案装修是否获得原子能公司、生力公司书面同意，根据涉案租赁合同约定，涉案物业的装修装饰物归属原子能公司、生力公司所有，原子能公司、生力公司无需赔偿汪东华。根据涉案租赁合同第6.3条关于“装修增加的固定附属物产权属甲方所有，乙方有权使用无权要求甲方予以补贴”的约定，涉案装修装饰的所有权亦通过合同约定归属原子能公司、生力公司所有，汪东华要求赔偿装修损失没有任何请求权基础。九、再退一步讲，即使不考虑涉案租赁合同条款的约定，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款的规定及租赁合同第12.1条确定本案装修、设备损失的分担原则也严重错误。第一，如前所述，案涉租赁合同无法履行系因为政府实施拆迁、东岸公司通过断水断电方式逼迁所致，原子能公司、生力公司不存在违约行为。在此情况下，《租赁合同》第12.1条约定没有任何适用空间。《租赁合同》第12.1条约定关于“甲方非经法定事由不能解除本合同和违约”，系指甲方无故终止合同，恶意违约的情形。即使不考虑租赁合同相关条款已明确约定原子能公司、生力公司不承担责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款的规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，一审判决认定由原子能公司、生力公司单方面承担装修损失明显违反该规定。第二，汪东华存在擅自转租的严重违约行为，属于严重过错一方，一审法院在分担损失赔偿时没有考虑汪东华的过错。本案中，原子能公司、生力公司以极低的价格将涉案物业出租予汪东华（前三年每月租金5000元，其中600元属于东岸公司所有）；而汪东华随即以25000元/月的价格擅自转租予珠海新理工劳务派遣有限公司、黄艺娜。按租赁期间估算，原子能公司、生力公司在2016年1月至2018年1月期间，租金收入仅约为10.5万元（4400元/月*24个月）；而汪东华在2015年9月至2018年1月期间，转租收入却高达70万元（25000元/月*28个月）。按照一审判决，原子能公司、生力公司没有任何过错，却承担了全部的装修损失赔偿责任；而汪东华擅自转租存在明显过错，不仅赚取了高额转租差价，还向原子能公司、生力公司转嫁了装修损失责任，其过错行为不但没有得到制裁，反而从中获益。一审法院的判决，明显违反了公平原则，实难令人信服。第三，关于租赁物业内的物品，一审法院没有区分其与装修装饰物的区别，该部分物品（木床、风扇、桌子、网络设备、摄像设备）均属于动产，而并非装修装饰物，理应由汪东华自行搬走，而非由原子能公司、生力公司赔偿，且原子能公司、生力公司已在2018年12月29日书面通知汪东华搬走相关物品，而汪东华却拒不取走，不仅挤占生力公司、原子能公司的空间，还通过诉讼恶意转嫁责任。一审判决没有区分案涉装修工程形成附合的部分和未形成附合的部分，要求原子能公司、生力公司“一揽子”承担全部装修损失，不符合法律的规定。第四，关于未形成附合的装修装饰物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，可见，对于装饰装修物，未形成附合的部分应由承租人搬离另行利用，不应由出租人承担损失。据此，一审判决没有区分案涉装修工程形成附合的部分和未形成附合的部分，要求原子能公司、生力公司“一揽子”承担全部装修损失，不符合法律的规定。十、一审装修鉴定造价经不起推敲，一审法院疏于审查，导致认定的装修造价结果错误。(1）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，人民法院应当对鉴定意见的依据进行审查认定。本案鉴定机构对装修工程造价进行鉴定所依据的送鉴资料，主要系装修承包人的工程量清单及汪东华与包工头签署的结算单、收条，而该等结算单、收条极易伪造。一审法院没有深入审查汪东华的装修合同、装修款支付凭证、发票等证据，未查明案涉装修工程计价方式、装修工程范围、汪东华实际支付装修成本的基础上，即对该鉴定意见予以采信，导致本案鉴定意见的依据缺乏真实性，不符合相关法律与司法解释规定。(2)从涉案物业现场照片来看，物业内部装修均为简装，但装修鉴定造价却高达1208元（1727939.99元/1430平方米），明显不符合常理。原子能公司、生力公司认为，汪东华为装修实际付出的装修成本存在极大的伪造嫌疑，一审鉴定机构未依据装修委托合同。十一、生力公司、原子能公司认为：（一）一审判决遗漏被告，属于程序错误。（二）一审法院没有深入探明租赁合同不能履行的真实原因、没有查明涉案装修未经出租人同意、装修装饰物的法律权属等关键问题，忽视当事人之间合同条款的约定，导致事实认定不清，法律适用错误。（三）一审法院简单粗暴地将涉案合同无法履行归因于原子能公司、生力公司的“违约行为”，以错误的逻辑基础推导出了一个畸形的判决结果——原子能公司、生力公司作为被逼迁强拆的受害者，在合同条款已有明确约定且原子能公司、生力公司没有过错、没有违约行为的情况下，租金收入仅有12万元左右却承担了120多万元的赔偿责任，汪东华作为过错方却因为违反合同反而获得巨大利益。综上，原子能公司、生力公司恳请法院准确查明事实，将本案依法改判，以维护原子能公司、生力公司的合法权益。汪东华针对生力公司、原子能公司的上诉请求辩称，一、本案是汪东华与生力公司、原子能公司之间的合同纠纷之诉。汪东华与生力公司、原子能公司于2015年5月26日签署的《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》（以下简称“租赁合同”）是双方真实意思表示、合法有效，本案是由于生力公司、原子能公司未能在租赁期间保持租赁物符合约定用途的违约行为所产生的损失赔偿之诉，根据合同相对性，汪东华向生力公司、原子能公司提起合同纠纷之诉符合法律的规定。二、汪东华将东岸公司追加为第三人符合法律规定，但不影响人民法院根据《民事诉讼法》第五十六条判决东岸公司承担民事责任。1、在租赁合同签署时及租赁合同履行期间，汪东华均不清楚东岸公司享有租赁合同权益，且东岸公司也不是租赁合同的当事人及签署方。2、租赁房屋的交付和管理均是生力公司、原子能公司履行，生力公司、原子能公司未告知东岸公司享有租赁合同相关权益，东岸公司也未主动告知汪东华。3、汪东华自2016年6月开始每月向东岸公司支付600元，是基于与生力公司、原子能公司签署的租赁合同租金支付，根据生力公司、原子能公司一的指示付款，汪东华并不清楚支付该款的原因。三、租赁物停水停电不适租，不是汪东华原因所致；保证水电正常供应符合适租条件，既是生力公司、原子能公司的合同义务，也是其法定义务。四、汪东华无租赁合同8.1条约定“擅自将宿舍全部转移第三方使用”行为，更无需承担相关损失。1、根据租赁物的建设规划及租赁合同第一条租赁物基本情况的描述，本案租赁物是工业厂房配套的职工宿舍，且承租人汪东华为自然人，很显然租赁物不是汪东华全部用来自住的，而是再转租的。2、汪东华于2015年9月1日至2017年10月期间仅将租赁房屋33间出租给珠海新理工劳务派遣有公司及黄艺娜使用（租赁物总共36间房和1大厅）。3、汪东华于2017年11月至2018年1月8日期间将租赁房屋10间分别出租给孙建宝、韩金球和史永昌三人。因此，汪东华在租赁期间并没有擅自将宿舍全部转移第三方使用，没有违反合同的约定。五、由于生力公司、原子能公司的违约行为，致使合同的目的无法实现，应当根据合同的约定承担由此给汪东华造成的全部损失，及双倍返还保证金（押金）。1、由于本案租赁物是职工宿舍，正常的供水供电是保证租赁物适租的基本条件，《合同法》第二百一十六条规定出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即出租人应承担法定的适租义务，让承租人通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。由于租赁物不能正常供水供电，致使租赁房屋不能正常使用，生力公司、原子能公司已构成了根本性违约，造成汪东华重大损失，生力公司、原子能公司应根据租赁合同第12.1条的约定承担违约责任。2、租赁物的装修是经过生力公司、原子能公司的同意进行的，生力公司、原子能公司认为没有必要提交书面装修申请，所以汪东华没有提交书面申请。装修期间生力公司、原子能公司的负责人孙黎明和吴小金均到了现场，了解并同意装修，装修完成后孙黎明和吴小金还多次到租赁房屋处，直至本案提起诉讼生力公司、原子能公司均未就装修问题提出过任何异议。3、租赁物装修及设施设备损失均在法院的主持下通过摇珠选定的专业资产评估机构、工程造价鉴定机构进行了评估和鉴定，且生力公司、原子能公司派人参加了现场勘查。六、汪东华无任何违约行为，更无根本违约行为，无需承担任何损失赔偿。汪东华所进行的房屋装修是经生力公司、原子能公司同意的，汪东华没有将租赁物擅自整体转租给第三方使用，也没有违章搭建行为。汪东华按时交纳租金，严格履行租赁合同的义务。汪东华无任何违约行为，更无根本违约行为，无需承担任何损失赔偿七、东岸公司与汪东华没有合同关系。本案是一个房屋租赁合同纠纷，东岸公司不应当列为被告。至于东岸公司与生力公司、原子能公司之间的纠纷应当由三方通过其他的途径解决。2、本案的产生就是由于生力公司与原子能公司的违约而导致，双方签订租赁合同，生力公司与原子能公司就应当确保租赁的房屋符合条件。至于因何原因停电与汪东华无关。3、汪东华的装修经过了生力公司与原子能公司的同意，汪东华在一审也提供了现场的照片，现场破败不堪，完全无法使用。如果说不进行装修，这样的房屋用来做什么？另外当时吴小金以及原子能公司的孙黎明都到现场看过，都没有提出意见，甚至还要求汪东华建议加装电梯，那么经过长期的租赁生力公司、原子能公司对装修从未提出异议，不能说发生了法律纠纷回过头就说装修没有经过同意不应当赔偿。4、涉案的装修装饰物无论归谁所有均已经失去了使用的价值，目前已经被拆毁，连建筑物也不存在了。生力公司与原子能公司认为装修装饰物属于汪东华所有，所以无需赔偿，这个显然没有任何的合理性。关于租赁物业内的物品在租赁合同没办法履行之后，室内的物品虽说属于动产，但是对于汪东华来说已经失去了使用的价值。汪东华如果搬走，也不知道往哪里存放，只是徒然增加自己的开支。另外汪东华确实搬走了部分物品，也没有计算在评估的范围之内。原审第三人东岸公司述称，一审就本案查明的事实基本正确，一审对本案的案由及上诉各方的实体法律关系的认定正确，原子能公司、生力公司就案涉租赁合同关系引起的纠纷与东岸公司并没有法律关联。东岸公司认为一审裁判公平合理。根据东岸公司在一审向法庭提交的证据显示:1、案涉租赁标的物的建筑、规划、设计、报建均是以东岸公司的名义完成。再结合一审判决书第33页，可知案涉的租赁标的物是由原珠原公司按现状交由实物分配协议的五方主体。原子能公司仅分配43.21平方米，而生力公司一直诉称其已通过合法受让的方式取得建筑物对应面积使用权的证据，东岸公司始终认为不足，同时该合法受让并未取得其余四方的同意，不能以建筑物是合法建设为由直接得出原子能公司、生力公司与汪东华双方所签署的租赁合同有效。东岸公司认为二审法庭应就案涉双方签署的合同的合法有效性再次予以查明。2、租赁标的物所占的土地即土地使用权自始至终都登记在东岸公司的名下。原子能公司、生力公司双方无权按照其签署租赁合同的第1.2条约定，将不属于他们可处分的空地作为出租标的，因此也可以说明该租赁合同的有效性存疑，也反驳了生力公司、原子能公司在上诉状称是经过东岸公司同意，由汪东华使用这个说法。3、原子能公司、生力公司在诉状中称工业园区的唯一水电来源来自东岸公司这种表述是错误的，也与事实不符。东岸公司更没有从中赚取所谓的差价利益，该事实也与本案的实体审理无关。关于水电报装使用的问题，在一审第一次的庭审笔录有详细的描述。租赁合同的履约各方完全可以根据原有的变压器等送电设备单独开通并使用，与东岸公司停电行为没有任何关联。4、关于东岸公司收取了租金每月600元的事实，直至案涉纠纷在一审第二次庭审时东岸公司才知道有所谓每个月600元的租金进账。关于600元的法律属性，东岸公司认为：东岸公司没有和汪东华、原子能公司、生力公司建立过任何形式的租赁合同关系，也没有指令任何人向东岸公司支付过该款项。5、原子能公司和生力公司称东岸公司是案涉物业的所有权人之一，该种表述有误。按照原来珠原公司因破产与其余包括东岸公司在内的五名债权人所签署的实物分配协议，可以发现五方对案涉的租赁物所在标的仅持有相对应面积的使用权，因为案涉的租赁标的物在清拆前没有取得产权登记。另外清拆之前原子能公司、生力公司、汪东华双方就案涉的租赁合同已经解除，东岸公司有理由相信是原子能公司、生力公司为了推脱其合同责任，而将无法履约甚至是导致合同无效的责任推到东岸公司身上。其所称东岸公司停水停电行为是基于清拆需要完全是无稽之谈。恳请法庭依法查明事实，作出公平合理的裁判。汪东华向一审法院提出诉讼请求：1.确认汪东华与生力公司、原子能公司2015年5月26日签订的《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》已于2018年11月14日解除；2.判令生力公司、原子能公司赔偿违约造成的房屋装修损失1378564.18元和设备损失96547元；3.判令生力公司、原子能公司赔偿因违约造成部分租客提前退租所支付的搬迁费用人民币8000元；4.判令生力公司、原子能公司赔偿因装修租赁房屋融资所产生的利息，自汪东华借款之日起直至生力公司、原子能公司赔偿汪东华全部损失之日止，其中本金48万元自2015年9月23日起按年利率20%计算，本金18万元自2015年8月10日起按年利率20%计算，本金9万元自2015年10月1日起按年利率24%计算，本金40万元自2015年11月30日起按年利率24%计算，本金5万元自2016年2月20日起按年利率24%计算，本金2万元自2016年1月14日起按年利率24%计算，本金2万元自2016年12月19日起按年利率12%计算；5.判令生力公司、原子能公司双倍退回保证金人民币20000元；6.判令生力公司、原子能公司赔偿汪东华因租赁同类型替代房屋造成租金差额的直接损失1986030元；7.判令生力公司、原子能公司承担本案全部诉讼费、评估费。生力公司、原子能公司共同向一审法院提出反诉请求：1.判令汪东华违约，解除双方签订的《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》，汪东华立即搬离案涉租赁物，并把租赁物交还给生力公司、原子能公司；2.判令汪东华按《租赁合同》立即支付从2018年1月起至汪东华搬离并返还租赁物之日所拖欠的租金（计至2018年12月31日为60000元）；3.判令汪东华向生力公司、原子能公司支付上述所欠付租金的滞纳金（以每逾期一天按所欠租金的2％计算，从2018年1月1日暂计算至2018年12月31日为23400元）；4.判令汪东华已交的1万元押金不予退还；5.本案的诉讼费、反诉费由汪东华承担。一审法院经审理认定事实如下：原子能公司成立于1984年9月27日，原名中国原子能工业广州公司，后更名为中国原子能工业广州有限公司，即本案原子能公司。生力公司成立于1991年3月2日，登记法定代表人是黎元泰，目前公司公章由吴小金控制，吴小金提供凭证显示黎元泰于2016年6月6日去世。2015年5月26日，原子能公司、生力公司为出租方（甲方）、汪东华为承租方（乙方）签订一份《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》，约定乙方租用甲方位于珠海市唐家湾镇东岸工业区6号工业厂房配套的职工宿舍楼（地址见附图），建筑面积1430平方米，该宿舍楼周围的空地及其他附属设施在出租期内同时给乙方使用且不另外收取租金和费用；租赁期限为10年，从2015年6月1日起至2025年12月31日止，2016年1月1日起开始收取房租（装修期不需交纳房租）。第三条租金及其支付约定，1、甲方将珠海市唐家湾镇东岸工业区6号工业厂房配套的职工宿舍和一楼大厅租给乙方，第1年至第3年全部房间每月租金为5000元人民币；第4年至第6年的租金为6000元人民币；第8年至第9年租金为每月7000元；第10年租金为每月8500元。2、乙方应于每月10号前向甲方支付当月租金，租金可转账至甲方指定的银行账户。3、乙方如延期未缴交租金，每逾期一天须向甲方支付所欠租金2‰的滞纳金，经甲方催收，超过当月30日乙方仍未足额缴交租金的，视为乙方单方违约。第四条租赁押金约定，4.1.乙方在正式合同签署后6日内，向甲方支付2个月的租金共计人民币10000元作为押金，甲方出具收款收据，该押金不计利息存放在甲方处。4.2.租赁期满后乙方不继续租赁，甲方对宿舍及公用配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有费用（水电费、租金所产生的房产税、土地税及有关部门依法应收取的费用等）后，甲方将无息退还押金给乙方。第五条租赁物的维修、保养约定，5.1乙方在租赁期间享有宿舍及附属设施的全部使用权，乙方应负责宿舍及附属设施的维护和保养，并保证在本合同终止时附属设施以可靠运行状态随同宿舍归还甲方，甲方对此有检查监督权。5.2乙方对宿舍附属物件有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。第六条装修及增建约定，6.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修（安装电梯），向甲方提交装修设计方案作为备案，乙方对租赁物进行装修费用由乙方自行承担，甲方出面协助乙方办理消防、证照等，并出具相关证明给乙方办理经营所需手续，如乙方的装修方案可能对租赁物主体结构造成影响的，则应经甲方书面同意后方可进行。6.3装修增加的固定附属物产权属甲方所有，乙方有权使用无权要求甲方予以补贴。第八条租赁物管理约定，8.1未经甲方同意，乙方不得擅自将宿舍楼全部转移第三方使用。第十条合同解除和合同终止约定，10.1未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：……（3）乙方的租赁保证书无偿归甲方所有。第十二条违约责任约定，12.1甲方非经法定事由不能解除本合同和违约，否则，除双倍退还保证金给乙方外，还应按乙方的装修、设备投资金额减去折旧后赔偿；并负担乙方融资所产生的民间借贷利息和费用，方可终止本合同。12.2乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并收回宿舍，没收保证金，乙方已缴交的租金不予退回，乙方所产生的一切费用和损失不负任何责任。同时，甲方有权对该宿舍进行处理，乙方也自愿及同意甲方该处理方法，如乙方未缴清租赁宿舍相关费用的，甲方有权留置乙方宿舍内的财产，并申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用等等。汪东华陈述，2015年5月26日至2015年12月30日期间对案涉租赁物业进行装修，因生力公司、原子能公司说不需要，所以没有向生力公司、原子能公司提交书面装修申请，而且生力公司、原子能公司管理人员吴小金和孙黎明都到现场看过，吴小金还提议装电梯。吴小金陈述，汪东华装修期间有去并告知租赁物业要拆迁，简单装修就行了，汪东华表示装修与吴小金无关，由汪东华自行负责。2015年6月8日，汪东华依约向原子能公司支付租赁房屋押金10000元。2015年9月，汪东华和黄红霞为甲方（出租人）、珠海新理工劳务派遣有限公司和黄艺娜为乙方（承租人）签订一份《唐家湾镇田馆一街7号宿舍楼整体租赁合同》，约定甲方将案涉宿舍楼整体租赁给乙方工人居住使用；租期36个月，从2015年9月1日起至2018年8月31日止，租赁期限届满后，在同等条件下，乙方有优先承租权；每月租金25000元（不含税），押金68000元；应乙方要求，甲方在乙方租赁的宿舍楼内购置了如下家具、电器：双层木床70张（每张价值450元）、写字台30张（每张价值350元）、红星牌电风扇70台（每台价值150元）、排气扇30把（每把价值70元）提供给乙方使用，如损坏要照价赔偿，应乙方要求，甲方在乙方租赁的宿舍楼1-6层前后窗、走廊安装了不锈钢防盗网，价值人民币6万多元等等。落款处，甲方由汪东华和黄红霞签名按指模、乙方由黄艺娜签名按指模。汪东华陈述，2015年9月1日-2017年10月有33间房屋租给了黄艺娜，2017年11月份-2018年1月8日，出租10间房屋给孙建宝（2017年11月2日-2018年1月8日）、韩金球（2017年12月19日-2018年1月8日）、史永昌（2017年11月12日-2018年1月8日）三人。2016年5月16日,原子能公司向汪东华发出一份《通知》，通知将每月交租方式更改如下：1、向中国原子能工业广州公司（账号6535********、开户行中国银行广东省分行）支付2535元；2、生力公司（账号621*************304，开户行珠海中行香洲支行）支付1865元；3、珠海市*******（账号800***********944，开户行东岸公司）支付600元。以上从2016年6月起执行。生力公司、原子能公司称东岸公司东岸公司收取的600元是三间房的租金；东岸公司东岸公司亦主张对案涉租赁房屋有三间房；在一审法院现场勘查笔录中，东岸公司东岸公司指派原法定代表人和董事长黄瑞球代表东岸公司参与，黄瑞球称“我方在建筑物内有三间房”；孙黎明于2019年8月9日在上述《通知》下方手写证明给东岸公司的600元为三间房的租金。2016年12月19日，珠海市公安局金鼎派出所向孙黎明出具案涉租赁物业的《受理出租屋登记备案回执》。2017年6月14日，东岸公司东岸公司发出《通知》称，因东岸工业园厂房外墙残旧，部分还有混凝土脱落的情况；消防、供水等设备都不符合现相关规定和要求，需进行全部升级整改。为确保整改期间的施工安全，我公司决定收回贵厂（公司、商户）的厂房及房屋。现通知贵厂（公司、商户）于2017年8月31日前来我公司办理终止合同手续，将所租厂房、房屋清理腾退交还给本公司。2017年9月1日起对东岸工业园进行停水停电。汪东华于2017年7月18日向原子能公司发出该《通知》。2017年9月20日，东岸公司东岸公司向各商户发出《通知》称，因我方工业区厂房消防及供水设备不符合现行标准，需进行全面整改。为确保整改期间的施工安全，现我方决定自即日起收回我方租给你方的土地，请各商户在接到本通知后15日内腾退及付清相关费用。我方将于2017年10月15日起将对东岸工业园进行全面停水停电。汪东华收到后以彩信方式向生力公司、原子能公司宿舍管理人员发送上述《通知》，要求生力公司、原子能公司与东岸公司进行协商。2017年11月22日，东岸公司东岸公司又发出《通知》，通知停止将宿舍楼出租，从2017年11月28日起停水停电。其后，汪东华将该《通知》邮寄给生力公司、原子能公司。2017年12月4日，汪东华委托广东显德律师事务所向生力公司、原子能公司发出《律师函》，称由于三次停水停电通知，导致了原住在汪东华所租赁宿舍的员工及租客已全部提前退租和搬离，使宿舍全部空置，造成汪东华重大损失，无法继续正常的生产经营活动。汪东华提出如下要求：1、生力公司、原子能公司在收到本律师函的7日内与东岸公司及汪东华协商解决租赁宿舍的通水通电问题。2、汪东华自2017年12月1日起，至得到租赁宿舍通水通电保证通知前免交租金。3、若不能保证租赁宿舍的通水通电，协商解决合同的解除及损失的赔偿。同日，汪东华的委托律师雷刚将该《律师函》邮寄给生力公司、原子能公司。汪东华向生力公司、原子能公司交纳租金至2017年12月31日，2018年1月起汪东华未再向生力公司、原子能公司交纳过租金。2018年1月4日，东岸公司东岸公司发出《公告》，通知：本工业园因供水供电均未达到安全生产要求，经有关部门责成，本公司决定从2018年1月7日起工业园全面（见附图）停水停电。汪东华主张案涉租赁物业自2018年1月8日开始停电，2018年10月左右开始停水；生力公司、原子能公司认可在2018年春节前后停水停电；东岸公司称大概在2018年1月初，发完公告以后停电，水费一直在收取。2018年1月17日，汪东华向珠海高新区（唐家湾镇）司法所请求解决水电问题，称10天没有水电用。2018年1月27日和1月28日，汪东华为出租人分别与承租人韩金球、孙建宝、史永昌各签订一份《退房协议》，内容基本相同，都是由于三人所租赁宿舍从2018年1月8日上午停电造成损失，经协商，出租人汪东华按每间800元标准分别向韩金球赔偿800元（1间），向孙建宝赔偿1600元（2间），向史永昌赔偿5600元（7间），合计8000元。2018年6月9日，汪东华向生力公司、原子能公司发出《关于要求出租人履行租赁宿舍供电的函》，称2018年1月8日上午供电单位已停止向租赁宿舍田馆一街7号供电，停电当天下午2：30分左右本人已分别致电给原子能公司和生力公司，要求两出租单位派人处理租赁宿舍的供电问题，但一直也未有人过来处理。后由于租客报警和向12345市长热线电话求助，金鼎派出所和金鼎司法所联系本人并于2018年1月17日联系了原子能公司、生力公司，要求协商解决宿舍租赁及供电问题，但直至本函发出之日，两单位均没有解决租赁宿舍的供电问题，也未协商租赁合同的后续履行。目前租赁房屋停电问题仍处于持续状态，现向两单位提出以下要求：1、两单位在收到本函的7日内与本人协商，确实解决并迅速恢复租赁宿舍的供电问题。2、若不能解决租赁宿舍的供电问题，请收到本函的10日内协商解决租赁合同的解除及损失的赔偿。汪东华于2018年6月25日分别向两单位发出上述函件，均于2018年6月26日有人签收，但生力公司、原子能公司否认收到函件。2018年10月15日，汪东华向东岸公司东岸公司发出《关于要求珠海市香洲东岸股份合作公司恢复正常供电的函》，称汪东华自于2015年5月26日租用案涉租赁房屋，至2018年1月7日东岸公司均正常供电，自2018年1月8日上午东岸公司停止供电，停电期间汪东华多次询问何时恢复供电，一直没有明确答复，现再次要求东岸公司在收到本函之日起7日之内恢复正常供电，以保证汪东华的正常生产生活。该函件于2018年10月16日由保安签收，东岸公司东岸公司否认收到函件。2018年10月23日，汪东华向生力公司、原子能公司发出《关于协商租赁合同继续履行或解除及损失赔偿的函》，通知生力公司、原子能公司：1、自收到本函之日起7日内与汪东华协商关于《珠海市******厂房配套的宿舍租赁合同》的继续履行或解除事宜；2、自收到本函之日起7日内与本人协商关于因停电给本人造成的损失赔偿；3、若生力公司、原子能公司自收到本函7日内不协商合同的继续履行或解除事宜，也不协商损失赔偿，本人有权聘请具有专业评估资格的第三方评估机构对损失进行评估，则视为生力公司、原子能公司同意聘请并接受第三方评估机构的评估结果。同时，本人将保留采取进一步法律措施的权利。原子能公司于2018年10月24日有人签收，原子能公司否认收到函件；生力公司无人签收。2018年11月12日，汪东华又向生力公司、原子能公司发出《关于解除及赔偿损失的函》，通知生力公司、原子能公司：1、自贵单位收到本函之日解除《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》；2、请两单位及时联系我方接收租赁场地，并收取租赁房屋的钥匙；3、本人将保留采取进一步法律措施的权利。生力公司、原子能公司确认于2018年11月14日收到该函件。2018年12月28日庭审中，一审法院指令汪东华、生力公司、原子能公司于2018年12月28日下午办理案涉租赁物业的交接手续，汪东华制作《田馆一街7号宿舍物品交接确认单》，欲向生力公司、原子能公司交接租赁物业内的物品，但生力公司、原子能公司未签章确认。2018年12月29日，原子能公司向汪东华回函称，我方收到你方寄来的钥匙，关于珠海市唐家湾镇东岸工业区6号工业厂房配套的职工宿舍，除我方出租时的房屋外，该租赁物内的一切财物，请你马上搬离，否则，由此产生的后果由你方负责，我方不负责保管义务。若不及时搬离，我方保留追究你方物品占用费的权利。东岸公司陈述，属东岸公司社区内的留诗山片区城中村更新改造项目已在2016年底立项。2018年11月初，经东岸社区全体股民表决，同意对该片区生产用地范围含租赁物在内的所有砼结构厂房及建筑物进行清拆。据此，东岸公司在2019年5月下旬至6月上旬对租赁物进行拆除，东岸公司在清拆租赁物时，所有的包括汪东华承租的租赁场地内早已清空，未有留存汪东华的任何物品，但也不清楚移动资产的去向。汪东华表示并未将租赁物业内的可移动资产搬离。汪东华主张因租赁房屋装修等高息借款124万元，并诉请因装修租赁房屋融资所产生的利息，其中已向贾丽影、黄红霞、卢文华三人支付部分利息，全部借款本金未还。具体借款数额和借款证据如下：1、向黄红霞借款48万元。证据有借款协议（代借据）（2015年9月23日）和收款明细，借款协议载明汪东华因改造和装修案涉租赁房屋需要，向黄红霞借款48万元，汪东华同意按年息20%计息，每年付清前期全部利息和伍万本金，并自收到款项之日起九年内还清本息。汪东华自称2015年5月18日至2015年8月3日黄红霞分11笔以现金（3笔）或转账方式（8笔转至汪素娥建行）支付上述48万元，汪东华在其中10笔共475000元作为收款人签名，另1笔5000元注明由他人代收。2、向程平安借款9万元。证据借款协议（代借据）（2015年10月1日），载明汪东华因改造和装修案涉租赁房屋需要，向程平安借款9万元，汪东华同意按年息24%计息，每年付清前期全部利息和15000元本金，并自收到款项之日起6年内还清本息。3、向卢文华借款18万元。证据借款协议（代借据）（2015年8月10日），载明汪东华因改造和装修案涉租赁房屋需要，向卢文华借款18万元，汪东华同意按年息20%计息，每年付清前期全部利息，并自收到款项之日起4年内还清本息。4、向贾丽影借款40万元。证据借条（2015年11月30日），载明汪东华因田馆一街7号经营装修资金周转，今借贾丽影40万元，月利息2%，每月8000元利息，每年付清前期全部利息和当年本金5万元。5、向汪桂华借款5万元。证据有借条（2016年2月20日）附汪桂华的存折和汪东华的存款凭条，其中借条载明汪东华因田馆一街7号经营资金周转需要，兹借到汪桂华5万元，汪东华按2%的利息，每月1000元利息支付，在六年内须还清利息和本金。存款凭条显示汪东华账户于2016年6月20日存入30000元。6、向孙盛付借款2万元。证据有借条（2016年1月14日）和中国农业银行银行卡交易明细清单，其中借条载明汪东华因田馆一街7号经营资金周转需要，兹借到孙盛付2万元，转入农行账户622*************475，汪东华按2%利息每月400元支付，在三年内须还清利息和本金。汪东华名下农行账户622*************475显示当天有2万元以支付宝方式入账。7、向叶寿生借款2万元。证据有借条（2016年12月19日）和中国建设银行银行卡客户交易明细清单，借条载明汪东华因田馆一街7号经营资金周转需要，兹借到叶寿生2万元，已于今日转账至本人建行621*************707账户内。本人承诺于1年内全额还清本金和利息（年利率12%），如逾期未还，汪东华愿意按年利率24%或按照民间借贷国家政策法律允许收取的最高贷款利息付息。汪东华名下建行账户621*************707显示当天以现金方式存入2万元。8、汪东华名下账号为622*************475的中国农业银行银行卡交易明细清单，显示汪东华于2016年1月25日向贾丽影支付5000元。汪东华分别于2016年3月9日、2016年4月12日、2016年6月14日、2016年7月15日、2016年9月10日、2016年10月10日、2016年11月7日、2017年1月2日、2017年2月10日、2017年4月8日、2017年5月6日、2017年6月11日、2017年7月6日、2017年8月11日、2017年9月15日分15次向黄红霞共转支225000元，每次转支15000元。另外，汪东华向卢文华分别于2016年5月17日转支6000元（另有手续费10元）、2016年9月8日转支1000元（另有手续费2元）。汪东华主张其因租赁同类型替代房屋造成的租金差额损失1986030元，并举证如下：1、《房屋租赁合同》及押金单。2018年2月1日，案外人佘达全为出租方（甲方）、汪东华为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于珠海市高新区***********屋（建筑面积660平方米）出租给乙方作居住用途，租赁期2018年2月1日至2027年1月30日；每月租金10000元，押金10000元。同日，汪东华向佘达元支付押金10000元。2、《房屋租赁意向书》及意向金单。2019年2月1日，案外人佘达全为出租方（甲方）、汪东华为乙方签订《房屋租赁意向书》，约定乙方拟承租甲方位于珠海市高新区**************10**屋（建筑面积1100平方米）用于经营居住，并达成意向性协议，房屋租赁意向书签订之日先交意向金10000元，意向期为2019年2月1日至2026年1月30日；乙方同意自租赁物交付使用后向甲方支付租金，租金按15元/平方米/月的标准计算。同日，汪东华向佘达元支付租房意向金10000元。3、受理出租屋登记备案回执2份，佘达全分别于2017年8月16日办理了高新区唐家湾街东岸村田馆二街**号的出租备案登记；于2017年8月30日办理了高新区唐家湾街金鼎下村竹园街**号的出租备案登记。根据汪东华申请，一审法院依法委托广东中正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称中正公司）对唐家湾镇东岸村田馆一街7号宿舍的室内物品进行资产评估（具体范围为36个房间和大厅内汪东华购置的物品）。中正公司2019年5月21日进行现场勘查，并于2019年6月26日作出《资产评估报告书》[粤中正评报字（2019）第ZB028号]，评估范围包括上下木床、上下铁床、风扇、桌子、网络设备、摄像设备等共计32项，评估价为96547元。针对当事人的质证意见，中正公司于2019年8月30日作出《关于资产评估报告的相关说明》，内容如下：1、评估报告的价值类型为市场价值，并非重置价值，评估结果已经考虑了资产的折旧；2、本次评估对象的范围、名称、数量等是根据法院提供的相关资料以及现场勘查日2019年5月21日现场清点情况确定的，我司不对资产的权属问题发表意见。汪东华为上述评估向中正公司预付评估费2000元。同时，根据汪东华申请，一审法院依法委托广东宏正工程咨询有限公司（以下简称宏正公司）对唐家湾镇东岸村田馆一街7号宿舍的装修工程造价进行鉴定（具体范围为36个房间、大厅、1-6楼外墙、走廊、楼梯、不锈钢等装修工程）。宏正公司2019年5月21日进行现场勘查，并于2019年5月30日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果工程造价金额为1727939.33元。针对生力公司、原子能公司提出的质证意见，宏正公司于2019年9月9日作出《异议回复函》，内容如下：一、安全文明施工费、预算包干费、工程排污费按定额计价，根据施工相应时期按规定取费；二、异议人所述“汪东华的装修行为是擅自进行的行为”，此项不在我司鉴定范围。汪东华为上述鉴定向宏正公司预付鉴定费50000元。另查明，1992年6月11日，东岸公司为甲方、珠原公司为乙方签订一份《联合建房协议书》，约定甲方拥有位于东岸村第一工业区共5000平方米的土地使用权，双方联合建造两栋厂房和一栋宿舍楼，每栋厂房6层，建筑面积为4850平方米，宿舍楼为6层，建筑面积为3200平方米，总建筑面积为12900平方米，占地面积为2000平方米；甲方提供建房所需土地，乙方提供建房所需的建筑工程资金；房屋建成后，按双方各占50%的比例进行分配等等。1992年9月7日，珠海市********委会《国有、集体建设用地许可证》[珠国土许字（集1992）第402号]，划定金鼎镇东岸村工业预留地545.09平方米作为工人宿舍用地。1992年9月9日，珠海市********经济合作社《建设工程规划许可证》（编号92规字339号），建设位于金鼎东岸村的工人宿舍、饭堂1幢，共6层，基底面积545.09平方米，建筑面积3173.66平方米。1994年8月30日，东岸工贸公司1#宿舍楼取得《单位工程竣工验收证明书》。1998年6月12日，东岸公司和东岸村委会向珠原公司出具《厂房、宿舍楼产权确认书》，确认壹幢厂房（六号厂房）和配套宿舍楼的50%（中心线东侧）的产权归珠原公司所有。后因经济纠纷，珠原公司被债权人向本院申请破产，本院于1999年9月2日作出（1998）珠法破字第2号民事裁定，宣告珠原公司破产还债并指定清算组对珠原公司破产财产进行清算。根据清算组出具各债权人确认的《珠原公司破产实物分配协议书》、《珠海市珠原投资发展有限公司破产财产分配方案》及《珠海市珠原投资发展有限公司债权人实物分配明细表》显示，珠原公司在《联合建房协议》中关于案涉1666平方米宿舍楼的权益分别由中国原子能工业公司占794.60平方米、吉林省机械设备进出口公司占607.35平方米、珠海市******委会占195.47平方米、中国原子能工业公司广州公司占43.21平方米、珠海市金鼎镇电力电器安装服务部珠原公司占25.37平方米。除此之外，债权人还分配了珠原公司享有的工业厂房权益和现金等财产。2002年11月21日，在珠海市中级人民法院监督下，珠原公司将案涉宿舍楼1666平方米按现状移交给上述债权人。上述破产还债程序于2003年12月12日终结。2005年9月10日，吉林省机械设备进出口公司为甲方、生力公司签订一份《厂房、宿舍转让协议书》，约定如下：一、甲方同意将甲方拥有的珠海市唐家湾镇东岸工业区的珠原公司6号工业厂房的43.32%产权以及配套职工宿舍中的约606平方米的产权全部转让给乙方，建筑面积合计约为2837.85平方米。二、本协议书所指转让厂房、宿舍的产权转让总额为人民币81万元等等。2005年9月20日，吉林省机械设备进出口公司向东岸村委会出具一份《告知函》，告知东岸村委会珠原公司6号工业厂房和案涉宿舍现在已转让给生力公司，有关转让协议已经生效。上述厂房、宿舍有关我公司的权利、义务等，自通知贵村委会起，已和我公司无关。由于上述厂房、宿舍在法院破产裁定前是由贵村委会与中国原子能工业公司下属的珠原公司合建，至今未办妥产权证，珠原公司破产裁定后厂房（转让给生力公司前）属于我公司和中国原子能工业公司共有，以及今后生力公司和中国原子能工业公司可能面临办理产权证或政府规划、拆迁、补偿等问题，请贵村委会给予原子能公司和新业主生力公司相应的帮助。生力公司陈述，从2005年接手股权后开始管理案涉租赁物业，并且通知了东岸村、原子能公司和各租户，东岸公司没有管理案涉租赁物业，但对整个园区、房屋之间的空地和园区水电进行管理。东岸公司陈述，没有对案涉租赁物业占有、使用，但整个园区用地均为东岸公司所有。2012年12月26日，珠海市唐家湾镇东岸社区*民委员会出具《证明》：“兹有中国原子能广州公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司在东岸村留狮山建有厂房一栋，与现地址珠海市唐家湾镇东岸工业区6号工业厂房1-6层是同一地址”。一审法院认为，汪东华和生力公司、原子能公司于2015年5月26日签订的《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》约定生力公司、原子能公司将案涉租赁物业提供给汪东华使用，汪东华定期向生力公司、原子能公司支付租金，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性约定，亦不违反公序良俗，汪东华和生力公司、原子能公司之间形成合法有效的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”之规定，汪东华选择房屋租赁合同纠纷为案由提起本案诉讼，是汪东华的权利，亦符合房屋租赁合同纠纷请求权基础，故一审法院对生力公司、原子能公司关于本案案由为侵权纠纷的抗辩不予采纳。关于东岸公司的诉讼地位，生力公司、原子能公司抗辩东岸公司在本案应作为被告参加诉讼，一审法院认为，首先从签约主体来看，2015年5月26日与汪东华签署《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》的出租方是生力公司、原子能公司，东岸公司并非签约主体；其次，从租赁物业管理来看，案涉租赁物业由生力公司、原子能公司提供给汪东华占有、使用，当租赁物业出现使用问题时，汪东华与生力公司、原子能公司进行沟通，东岸公司并未参与租赁物业的交付和管理；最后，从租金支付来看，汪东华在签约后依约向生力公司、原子能公司交纳租金，直至2016年6月起汪东华才应原子能公司通知每月向东岸公司支付600元。基于上述理由，汪东华取得案涉物业的租赁权基于其与生力公司、原子能公司签署的《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》，汪东华和东岸公司未就案涉物业的全部或部分达成租赁合意，汪东华向东岸公司支付款项是应生力公司、原子能公司的要求，汪东华和东岸公司就案涉物业未形成租赁合同关系。东岸公司作为与本案有利害关系的东岸公司参加诉讼，符合其法律地位，对生力公司、原子能公司的上述抗辩意见不予采纳。关于东岸公司东岸公司提出《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》无效的意见，案涉物业已取得建设工程规划许可证，且生力公司、原子能公司系合法取得租赁物业出租、管理的权利，与汪东华订立租赁合同不违反法律规定，故一审法院对东岸公司上述意见不予采纳。关于租赁合同违约责任的认定，汪东华主张生力公司、原子能公司于2018年1月8日对案涉物业停止供水停电，致使物业不能继续使用，已构成根本违约；生力公司、原子能公司主张汪东华于2015年9月1日未经同意将租赁物业擅自整体转租，后期又擅自搭建违章建筑且从2018年1月起未支付租金，构成根本违约。一审法院认为，生力公司、原子能公司举证照片不足以证明汪东华擅自搭建违章建筑，即使汪东华存在未经生力公司、原子能公司同意擅自整体转租租赁物业和搭建违章建筑，也未影响汪东华与生力公司、原子能公司之间租赁合同的履行，不构成根本违约。已查明事实显示，自2017年6月14日起东岸公司开始多次向包括汪东华在内的租户通知案涉物业所在工业园将会停水停电，汪东华将通知内容以各种方式告知生力公司、原子能公司，并于2017年12月4日以《律师函》通知生力公司、原子能公司将自2017年12月1日至得到租赁宿舍通水通电保证通知前免交租金。2018年1月4日，东岸公司再次通知将于2018年1月7日起工业园全面停水停电，汪东华未依约于2018年1月10日前向生力公司、原子能公司支付当月租金。一审法院认为，汪东华从东岸公司的书面通知得知案涉租赁物业可能无法正常使用，与生力公司、原子能公司多次沟通未果，在通知生力公司、原子能公司后停止向生力公司、原子能公司支付租金，是汪东华依法行使不安抗辩权，不构成根本违约。事实上，案涉租赁物业于2018年1月某一天停止供电，严重影响汪东华对租赁物业的使用，生力公司、原子能公司作为提供租赁物业的出租人，未能保证租赁物业的正常使用，已构成根本违约，应承担违约责任。基于上述认定，结合当事人的举证、陈述和已查明的事实，一审法院依法对汪东华、生力公司、原子能公司的本反诉请求作出如下认定：关于汪东华的本诉请求。1、确认合同解除。由于案涉物业自2018年1、2月开始无法正常租赁使用，经汪东华多次催告，生力公司、原子能公司仍未恢复租赁物业至正常可用状态，已构成根本违约。汪东华于2018年11月12日发函给生力公司、原子能公司通知解除《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》，生力公司、原子能公司认可于2018年11月14日收到该函件。汪东华请求确认《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》于2018年11月14日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。2、房屋装修损失和设备损失。关于房屋装修损失，虽然汪东华对租赁物业进行装修时未取得生力公司、原子能公司的书面同意，但是经庭审调查可知，生力公司、原子能公司知道并清楚汪东华对租赁物业的装修行为，并未提出任何异议，应视为汪东华经生力公司、原子能公司同意对租赁物业进行装饰装修。由于生力公司、原子能公司违约，根据《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》第12.1条之约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款之规定，生力公司、原子能公司应向汪东华赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。鉴定公司出具的《工程造价鉴定意见》认定案涉物业内装修工程造价为1727939.99元，《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》约定的租赁期限为3867天，因此以此期间为基数计算装修工程折旧，根据法院的要求，汪东华于2018年12月28日将租赁物业交付给生力公司、原子能公司，汪东华实际占用租赁物业时间自2015年6月1日至2018年12月28日共1306天，与原合同租赁期相比尚余2561天，案涉租赁物业装修工程残值为1144363.67元（1727939.99元×2561天÷3867天）。关于设备损失，根据《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》第12.1条之约定，由于生力公司、原子能公司违约，生力公司、原子能公司应向汪东华赔偿剩余租赁期内设备残值损失。评估公司出具的《资产评估报告书》经现场勘查评定设备评估价为96547元，如前所述，合同约定租赁期为3867元，汪东华实际占用租赁物业时间与原合同租赁期相比尚余2561天，故案涉租赁物业设备残值为63940.23元（96547元×2561天÷3867天）。关于鉴定费50000元和评估费2000元，生力公司、原子能公司违约，应负担汪东华维护其权益发生的必要费用，生力公司、原子能公司应向汪东华支付上述汪东华垫付的鉴定费和评估费。3、租客提前退租损失，汪东华仅提供与韩金球、孙建宝、史永昌三人的《退房协议》，未提交与三人签订的租赁合同、租金支付凭证以及退租赔偿支付凭证，汪东华举证不足以证明因生力公司、原子能公司违约造成其退租损失8000元，故一审法院对汪东华该部分诉讼请求不予支持。4、汪东华融资利息损失，根据《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》第12.1条之约定，生力公司、原子能公司违约需负担汪东华融资所产生的民间借贷利息和费用。汪东华陈述其高息借款124万元，但至一审辩论终结前仅向贾丽影、黄红霞、卢文华三人支付部分利息，本金均未偿还。经分析，一审法院认为汪东华举证不足以证明其融资所产生的借贷利息和费用，对汪东华诉请的融资利息损失不予支持。理由如下：其一，汪东华与出借人之间借款均存在无实际付款凭证或付款金额与借条金额不吻合的情形。其二，除贾丽影、黄红霞、卢文华外，汪东华陈述和举证均显示汪东华未向其他出借人支付过借款利息或款项，不能证明生力公司、原子能公司违约给汪东华造成的民间借贷利息和费用损失。其三，关于支付给贾丽影、黄红霞、卢文华的利息，汪东华仅举证向贾丽影、黄红霞、卢文华三人借款的《借款协议（代借据）》或《借条》，并未举证三人向汪东华付款的转账凭证，贾丽影、黄红霞、卢文华是否如《借款协议（代借据）》或《借条》所载向汪东华出借款项存在瑕疵。其四，汪东华向贾丽影、黄红霞、卢文华支付利息的方式不符合《借款协议（代借据）》或《借条》约定。例如，汪东华与贾丽影的《借条》约定月息2%（借款本金40万元），每月8000元利息，每年付清前期全部利息和当年本金5万元，但是汪东华仅于2016年1月25日向贾丽影支付5000元，无其他付款行为。汪东华与黄红霞的《借款协议（代借据）》约定汪东华按年息20%每年付清前期利息（借款本金48万元，年息为9.6万元）和5万元本金，但是汪东华自2016年3月至2017年9月每月向黄红霞转支15000元共付225000元。汪东华与卢文华的《借款协议（代借据）》约定汪东华按年息20%每年付清前期利息（借款共18万元，年息为3.6万元），但是汪东华于2016年5月和9月分两次共向卢文华支付7000元，无其他付款。故一审法院对汪东华主张的融资利息损失不予采纳。5、双倍退回保证金，《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》第4.1条以及生力公司、原子能公司向汪东华出具的收据均载明汪东华向生力公司、原子能公司支付“押金”10000元，并未约定汪东华需向生力公司、原子能公司支付“保证金”，但是在合同后续条款中未再出现关于“押金”的约定，反而对“保证金”予以约定。如合同解除和合同终止中，第10.1条约定，如乙方（汪东华）确需提前解约，乙方的租赁保证金无偿归甲方（生力公司、原子能公司）所有。违约责任条款第12.1条约定，甲方非经法定事由不能解除本合同和违约，否则双倍退还保证金给乙方。第12.2条亦有类似约定。一审法院认为，汪东华、原审被告在租赁合同中赋予押金有了租赁保证金的性质，根据《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》第12.1条之约定，生力公司、原子能公司违约需双倍退还保证金20000元给汪东华。6、租赁同类房屋损失，汪东华主张为继续房屋出租业务，在案涉租赁物业附件租赁同类型、同面积房屋替代而产生租金差额损失1986030元。汪东华继续租赁房屋开展业务并非生力公司、原子能公司违约所造成的必然损失，而且汪东华继续租赁房屋是其个人商业行为，对于租赁房屋的位置、面积、环境、装修等条件的选择由汪东华决定，不是合同约定的违约责任的承担方式，不能认定为汪东华预期利益损失。故汪东华诉请生力公司、原子能公司赔偿因租赁同类型替代房屋造成租金差额的损失1986030元，理据不足，一审法院不予支持。关于生力公司、原子能公司的反诉请求。1、租赁物业的交付。经确认，汪东华于2018年12月28日已将案涉租赁物业交付给生力公司、原子能公司，且租赁物业已于2019年5月底6月初被拆除，生力公司、原子能公司请求汪东华搬离案涉租赁物，并交还租赁物，无事实基础和法律依据，一审法院不予支持。2、租金和滞纳金。汪东华自2018年1月起未向生力公司、原子能公司支付租金，并于2018年12月28日将租赁物业移交给生力公司、原子能公司，生力公司反诉请求汪东华支付该期间的租金和滞纳金。一审法院认为，案涉租赁物业的用途是宿舍，汪东华租赁该物业主要用于自住或转租收益。已查明的事实显示，自2018年1月起租赁物业一直处于停电状态，严重影响汪东华占有、使用、收益该物业，为此汪东华多次向生力公司、原子能公司、东岸公司和有关部门反映情况，但一直未得到解决。故生力公司、原子能公司请求汪东华支付2018年1月起至2018年12月28日期间的租金和租金滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。3、押金问题。基于上述认定，由于生力公司、原子能公司违约，生力公司、原子能公司无权依据《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》第12.2条之约定没收押金，驳回生力公司、原子能公司关于不予退还1万元押金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、确认汪东华与中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司2015年5月26日签订的《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》于2018年11月14日解除；二、中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汪东华赔偿房屋装修损失人民币1144363.67元和设备损失人民币63940.23元；三、中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汪东华双倍退回保证金人民币20000元；四、中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汪东华支付评估鉴定费用人民币52000元；五、驳回汪东华的其他诉讼请求；六、驳回中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司的反诉请求。一审案件本诉受理费人民币44341元，汪东华负担人民币29600元，中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司负担人民币14741元；反诉受理费人民币4937元，由中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司负担。二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。生力公司、原子能公司当庭提交四份证据：证据1、珠海市自然资源局网站公示的《唐家湾地区后环片区城市设计及控制性详细规划修改》批后公告；证据2、《唐家湾地区后环片区城市设计及控制性详细规划修改的批复》。证据1、2拟证明：珠海市人民政府于2018年1月17日批准对涉案物业所在片区控制性规划进行调整，涉案物业所在的A303C01地块的控制性规划已经调整为R2、B1和M1，即住宅、商业和一类工业用地。证据3、2018年12月28日现场交接时的租赁物业现场照片。拟证明：2018年12月28日交付锁匙当日，涉案物业仍有人居住，仍处于汪东华的控制和使用中。证据4、广东思远土地房地产评估咨询有限公司出具的《估计报告》，拟证明：东岸公司对涉案租赁宿舍的装修评估价格远远低于一审造价鉴定价格。汪东华发表质证意见：对证据1、2真实性、合法性无异议，关联性不认可。对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可,仅照片无法确认拍照时间。对证据4的真实性认可，合法性、关联性均不认可。第三人东岸公司发表质证意见：证据1、2不是新证据,与本案没有任何关联。证据3的真实性、合法性、关联性无法确认,该证据反映的是客观事实,正好说明案涉租赁标的物的水电是可以正常使用的，否则无法居住。证据4的关联性不予认可。本院对生力公司、原子能公司提供证据认证意见如下：因生力公司、原子能公司提供的大部分证据不是新形成的证据，汪东华、东岸公司对关联性均不认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，因签订涉案《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》前，原子能公司、生力公司己合法取得案涉租赁物业出租、管理的权利，原子能公司、生力公司与汪东华于2015年5月26日签订的《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行。签订《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》后，原子能公司、生力公司依约将案涉租赁物业提供给汪东华使用，汪东华依约定期向原子能公司、生力公司支付租金。原子能公司、生力公司作为案涉租赁物业的出租人，应对案涉租赁物业状况是否适合长期出租进行相应的调查和了解，并将租赁物的情况如实告知汪东华，而原子能公司、生力公司没有履行上述义务，存在过错。在履约中，案涉租赁物业被停止供电，影响汪东华对租赁物业的使用，原子能公司、生力公司作为出租人，未能保证租赁物业的正常使用，已构成根本违约，应承担相应违约责任。根据汪东华及原子能公司、生力公司的各自陈述，本案的争议焦点主要有以下几个方面：一、东岸公司东岸公司是否应作为被告参加本案诉讼的问题。本案是因租赁合同关系引起的纠纷，案涉《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》当事人是原子能公司、生力公司与汪东华，东岸公司与汪东华之间不存在合同关系，案涉租赁物业亦非东岸公司交付给汪东华使用，根据合同相对性原则，东岸公司不应作为本案被告参加诉讼，一审判决不存在遗漏被告。二、装修费及设备损失的数额认定问题。对于装修费及设备损失的数额，一审法院委托广东宏正工程咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》、广东中正土地房地产与资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》程序合法，可作为定案依据。本案争议的是折旧后的残值赔偿时间如何确定的问题,原子能公司、生力公司依《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》约定于2015年6月1日将涉案房屋交给汪东华使用，当日汪东华实际占有涉案房屋，租赁期应从汪东华实际占有涉案房屋时起算。装修期属于租赁期的一部分，汪东华主张实际占用租赁物业时间起算点应扣除装修期缺乏依据，本院不予支持。2018年12月28日双方完成交接，汪东华实际占用租赁物终结时间应以该日期为准。汪东华主张2018年1月8日作为实际占用终结时间缺乏依据，本院不予支持。三、关于汪东华是否未经原子能公司、生力公司同意擅自装修的问题。生力公司总经理吴小金在二审庭审中陈述，其在汪东华装修期间去装修现场告知汪东华租赁物业要拆迁，简单装修就行。吴小金的陈述恰恰表明原子能公司、生力公司知道并同意汪东华装修，且在汪东华实际占用案涉房屋近二年半的时间内原子能公司、生力公司对于汪东华的装修未提出异议，原审法院据此认定应视为原子能公司、生力公司同意汪东华对案涉房屋进行装修并无不当。四、关于租客提前退租损失问题。汪东华虽提供与韩金球、孙建宝、史永昌三人的《退房协议》，但未提供相应支付凭证。《退房协议》不足以证明汪东华实际支付韩金球、孙建宝、史永昌退租损失，故一审法院对汪东华该部分诉讼请求不予支持正确。五、关于融资装修案涉房屋所产生的利息的问题。尽管《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》中约定原子能公司、生力公司违约需负担汪东华融资装修所产生的民间借贷利息和费用，但原子能公司、生力公司依《珠海市*******厂房配套的宿舍租赁合同》约定仅收取汪东华二年期间每月5000元的租金,没有证据证明原子能公司、生力公司系恶意违约。依据公平原则，对各方利益进行衡量,鉴于本案是租赁合同纠纷而不是民间借贷纠纷,因原子能公司、生力公司已赔偿汪东华的装修及设备损失的残值，对融资装修所产生的利息进行赔偿的请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人汪东华、原子能公司、生力公司上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币40526元，由汪东华负担人民币7350元，由中国原子能工业广州有限公司和珠海经济特区生力农业科技发展有限公司共同负担人民币33176元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年五月三十日书记员 曾芷欣