山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初2997号原告：邹雨航，男，1990年11月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志光，北京市杜衡律师事务所律师。被告：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区西关南街**。负责人：胥盈，该公司总经理。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。原告邹雨航与被告深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王堃与被告的委托诉讼代理人李玉宾参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告退还原告多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费4725.39元（建筑面积139.97平方米，被告实际按每平方米3.98元/月计算，每平方米多收取了2.98元/月，2017年5月1日被告将物业费将至每平方米2.98元/月，2017年5、6月的物业费差额为279.94元，冲抵后续物业费）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区建昌南街47号万达公馆小区6号楼二单元801号房屋的业主。原告与开发商烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）在签订的《商品房买卖合同》所附的补充协议中约定，万达公司选聘被告作为小区前期物业公司，原告在办理房屋交接手续时应付清物业服务费，否则万达公司有权拒绝交房，并要求原告承担相应责任。因上述约定，原告被迫与被告签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务收费标准为3.98元/月/平方米。当日，原告预交了一年的服务费6684.97元。入住后，被告未能按《前期物业服务合同》的约定全面履行各项义务，且被告收取的物业服务费标准也违反了国家法律法规及烟台市的有关规定；故请求被告退还超出1元/月/平方米（含电梯运行费）标准之外的物业服务费。被告辩称，（一）双方签订的《前期物业服务合同》是在平等、自愿的基础上签订的，双方意思表示真实，未违反国家法律法规的强制性规定，合法成立并生效，对双方具有法律约束力，且原告依约缴纳了物业费，被告也提供了优质的物业服务，在被告物业服务内容已经履行完毕的情况下，原告要求退还物业费，明显违反诚实信用和公序良低俗原则。（二）双方约定的物业服务收费标准3.98元/月/平方米，虽然超过了政府指导价格，但该标准系政府主管部门的文件，属于行政管理的管理性规定，而非效力性、强制性规定。（三）被告提供了大量超出物业服务合同范围的增值服务，包括各种文体娱乐活动、十项专属高端服务及后期改造升级、小区保险等。按照《山东省物业服业收费管理办法》，物业服务费包括物业公共服务费和其他服务收费，而其他服务收费是在物业公共服务费之外针对物业公司提供的其他服务所收取的相应费用，对该部分费用实行市场调节价。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案双方争议的焦点即《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收费标准是否合理，对此被告提供了以下证据：1、被告自行整理的万达公馆十项专属高端服务、组织小区业主文体娱乐活动说明及照片一宗、万达公馆小区后期增设的设施说明及照片一宗。证明被告除了提供物业服务合同约定的服务内容外，还提供了大量的增值和超值服务，被告已经按照合同约定履行了各项义务，并且服务标准远远超出国家关于物业服务的标准。原告质证称，对被告自行整理的高端服务明细内容不认可，原告从未享受过该明细中载明的服务内容。对被告自行整理的业主文体娱乐活动说明及照片真实性不能确定，该照片中不清楚是否为万达公馆小区业主，原告也未参加上述活动，该活动说明是被告自行整理的，并非业主的相关反馈。对被告自行整理的后期增设的设施说明及照片不清楚，万达公馆小区没有无线网络，小区节日气氛布置内容属实，但无法核实具体布置时间，对其他增设设施内容不清楚；被告提供的照片不能够证明其提供了高端服务以及增设了排风设施等内容。物业服务涉及多个领域、多个方面，不是简单的组织几次活动、增加小区假日气氛就能证明物业公司提供了高端物业服务，就可以在政府指导价格之上收取物业服务费。2、被告与万达公司签订的《前期物业服务合同》复印件一份、万达公司出具的证明一份，证明2012年万达公司与被告签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。原告质证称，被告与开发商所签订的物业服务合同与本案无关，对开发商出具的证明真实性不予认可，证据形式不符合法律规定。3、2018年万达公馆接听接访统计表23页、关于开展客户满意度调查工作通知1页、客户满意度调查问卷50页、客户满意度测评回访单（2018年9月份）20页、快递代收记录表（2018年1-12月份）28页、小区业主档案照片及专业化管理照片共3份、整改通知书2页、公共区域卫生清洁照片38页、公共区域秩序维护照片83页、公共区域设施设备维护保养照片124页，证明被告按照《前期物业服务合同》以及物业相关的法律法规及地方性规定，全面履行了自己的合同义务。原告质证称，对真实性无法核对，但均属于被告履行正常的物业服务，与本案无关。其中客户满意度调查问卷，均无业主签字。4、2018年万达公馆成本支出明细3页，证明万达公馆2018年1-11月份业务收入3019024.93元，业务成本为4336181.95元（4288534.29元+21601.89元+26045.77元）、净利润为-1317157.02元，被告万达公馆项目一直处于亏损状态，如果降低物业服务收费标准，高质量的物业服务将难以维计。原告质证称，该证据系被告单方制作，且与本案无关。5、（1）保险合同3份及对应保险费发票3张；（2）无线覆盖服务合同及发票3张；（3）社区活动室装修改造照片1张、装修改造施工合同1份及发票10张；（4）万达公馆小区大理石材大堂翻新抛光打蜡的照片2张、万达公馆小区照明升级的照片1张、灯光改造采购合同1份、发票1张；（5）提供婚庆服务、拎包服务、雨天撑伞服务的照片3张、提供小区组织文体娱乐活动照片4张、组织文体活动微信平台的截屏照片11张。该组证据均系被告提供的超出物业公共服务范围以外的其他服务，被告收取的物业费既包括物业公共服务费，也包括被告提供的上述其他服务的费用。因此，被告收取的物业服务费并未超出法律法规即烟台市相关规定要求的范围，被告收费合情合理。原告质证称，对证据（1）（2）组、（3）组中的装修改造施工合同及（4）组中的灯光改造采购合同及发票的真实性无异议，对其他证据的真实性无法核实；上述合同与被告提供的物业服务无关，并且被告该组证据所提供的其他服务内容均未在原、被告签订的《前期物业服务合同》中约定。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。本院认为，（一）原、被告在2016年12月27日签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，本院依法认定有效，各方均应依约履行。原告对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，本院不予采信。（二）原、被告共同签订的案涉《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准为3.98元/月/平方米，现原告以应按照（烟价[2004]3号）规定的标准收取2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费。因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准只有指导性意义，2017年4月24日（烟价[2017]29号）文已明确废止烟价[2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。故原告抛开与被告签订的前期物业服务合同及烟价[2004]3号文件已废止的事实，主张烟价[2004]3号文件属于法律法规强制性规范，被告应当按此文件收取2016年7月1日至2017年6月30日物业费的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邹雨航的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告邹雨航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 贺 小 静二〇二〇年五月二十九日书记员 王涛（代）