西安市未央区人民法院民 事 判 决 书                              (2019)陕0112民初16465号 原告：戴军良，男，1953年11月23日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX戴军良，男，1953年11月23日出生，汉族，住西安市碑林区朱雀东坊东区1号楼3单元5号，公民身份号码 610103195311233217。委托诉讼代理人：戴舒琦，女，1981年7月8日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX戴舒琦，女，1981年7月8日出生，汉族，住西安市碑林区朱雀东坊东区1号楼3单元5号，公民身份号码 61010319810708326X。被告：西安经发物业管理有限责任公司。住所地：西安市住所地：西安市未央路132号。统一社会信用代码 91610132726260274U。法定代表人：吴锁正，任董事长。委托诉讼代理人：李梦颖，女，该司法务主管，住西安市雁塔区李梦颖，女，该司法务主管，住西安市雁塔区长安南路169号单身楼。委托诉讼代理人：刘思明，男，该司文景西区项目客服，住西安市高陵县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX刘思明，男，该司文景西区项目客服，住西安市高陵县泾渭路18号34号楼4单元301室，公民身份号码 610323199010180953。被告：孙盛凯，男，1972年6月3日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX孙盛凯，男，1972年6月3日出生，汉族，住西安市雁塔区西影路东段一零六号5号楼4门4层3号，公民身份号码 610113197206030911。被告：李杨，男，1984年9月5日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX李杨，男，1984年9月5日出生，汉族，住西安市莲湖区桃园南路5号1栋1单元12层4号，公民身份号码 610303198409051619。原告戴军良与被告西安经发物业管理有限责任公司（以下简称经发物业公司）、孙盛凯、李杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴军良及其委托诉讼代理人戴舒琦，被告经发物业公司委托诉讼代理人李梦颖、刘思明，被告孙盛凯、李杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴军良向本院提出诉讼请求，要求依法判令被告：1、修复漏水楼顶；2、赔偿家具、房门、地板等损失31430元；3、赔偿2019年1月至2020年1月租赁费损失10600元及后续租赁费损失；4、承担本案诉讼费用、鉴定费用。事实与理由：其为西安市XX小区XX号楼XX室文景小区西区36号楼2703室业主。 2019年6月，原告家中房顶出现漏水霉点，至7月渗水点增多，出现大面积滴水现象，造成墙面毁坏，导致主卧无法入住。被告经发物业公司为该小区物业管理公司，长期未对房顶进行维修保养，且在其多次催促下，依旧未对楼面进行修理。被告孙盛凯为楼上2803室业主，其将房屋出租与被告李杨。被告李杨在顶层平台为种花滴管打孔，也是造成漏水原因之一。被告之行为共同造成原告之损失，故其诉至本院。被告经发物业公司辩称，造成原告屋内漏水之原因为28楼漏天平台向下渗水，28楼漏天平台属于36号楼共用部位。根据相关规定，36号楼屋面防水维修费用应从专项维修基金中列取。但因该楼全体业主并未缴纳专项维修资金，该笔款项应由36号楼全体业主众筹。其经走访及意见征询，36号楼共114户，联系到69户，未联系到45户，同意众筹4人，不同意众筹59人，不参与6人。且其在原告通知漏水事件后，多次前往原告家中查看漏水原因，多次联系2803室业主即被告孙盛凯，要求其停止对屋面浇水、拆除私搭乱建。并分别于2019年9月5日、9月25日向2803室下发整改通知单，于9月17日上报西安市四改两拆办公室。同时用篷布遮盖28楼平台，避免漏水损失扩大。另外曾组织双方进行了调解，但未达成一致。故其已充分履行了物业服务合同中的义务，故原告之诉请无事实和法律依据。被告孙盛凯辩称，其仅将2803室户内面积出租与被告李杨，其他面积其无权出租。被告李杨在楼顶打孔之行为其并不知晓。其本人从未在户外堆放杂物。在被告经发物业公司向其告知漏水事件后，其第一时间即通知被告李杨配合物业整改。除此之外，被告经发物业公司未再向其告知过其他事项。依据其与被告李杨租赁合同之约定，租赁期间房屋损害等相关损失由被告李杨承担。被告李杨辩称，被告经发物业公司及被告孙盛凯并未向其通知过2803室外阳台不能使用。其仅在阳台摆放了花盆，并未对阳台进行破坏。因养花所打的4cm的孔在漏水后立即修补好了，并停止了浇灌。且配合物业搭建篷布。楼顶漏水并非其原因造成，故其不应承担赔偿责任。审理中，当事人围绕其诉讼请求及辩称进行了举证、质证。对于原、被告均无异议的证据即原告提供的证据照片、（2019）-JS-006建筑工程司法鉴定意见书，被告经发物业公司提供的证据微信聊天记录、违章通知单、2019年8月21日《关于文景西区36号楼屋面防水维修费用自筹的公告》、2019年9月17日《关于文景西区36号楼屋面防水维修费用自筹的公示》、照片真实性予以确认。对于被告提供的邮件照片，因无法证明其目的，本院不予确认。原告关于其租金之损失，未提供证据。结合上述认证结果及庭审调查，本院确认本案事实为：2011年8月22日，原告与西安曲江大明宫置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX室文景小区36号楼1单元2703室房屋。并约定该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该楼宇全体业主（如买受人有使用要求，应由买受人提出书面申请，并经全体业主同意）等。至2012年11月原告收房，2013年9月入住。被告孙盛凯为原告楼上2803室业主，被告孙杨为2803室租户。被告经发物业公司曾与西安曲江大明宫置业有限公司签订《文景小区前期物业服务合同》，约定由被告经发物业公司为该小区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理等。并约定，双方确认查验过的物业共用部位、公用设施设备存在以下问题：施工质量问题、前期遗留问题，由西安曲江大明宫置业有限公司承担解决以上问题的责任等。2019年6月，原告发现房顶屋面出现漏水霉点，7、8月扩大，导致两个卧室无法居住。原告于2019年7月开始与被告经发物业公司协商，但被告经发物业称该单元楼业主未交纳专项维修基金，导致其无法对漏水屋面进行维修。2019年8月21日，被告经发物业公司在其公示栏贴出《关于文景西区36号楼屋面防水维修费用自筹的公告》，载明因全体业主未缴纳《住宅专项维修资金》，维修费用应由36号楼全体业主共同分担，按栋收取，其按照“排险抢险保安全”原则进行维修资金自筹。公示期间为8月21日-8月25日。公示期满后，将上门征询意见等。2019年9月5日，其通过微信向被告李杨告知涉案楼顶景观平台为公共区域，任何人不得占用。2019年9月24日再次发送违章通知单，载明2803户在营业期间存在1、在公共区域乱搭乱建，占用公共资源；2、破坏屋面结构，私接水管浇灌绿植问题，并要求其逾壹日之内整改。如未做相应整改，其将采取相应措施并上报执法部门进行处理，由此造成的损失和责任由该户承担等。被告李杨回复“房东说如果别人家也都恢复了，我们就恢复。”。2019年9月17日，被告经发物业公司继续贴出《关于文景西区36号楼屋面防水维修费用自筹的公示》，载明36号楼共114户其中已经走访联系到共69户，未联系到45户，同意众筹4人，不同意众筹59户，不参与6人等。另被告经发物业公司在原告告知其漏水一事后曾在漏水处搭建篷布。2019年9月16日原告诉至本院，并对涉案屋面漏水原因及造成其损失申请鉴定。2019年12月12日，经西安高新建设监理有限责任公司（2019）-JS-006号建筑工程司法鉴定意见书分析，1、涉案房屋因为屋面细部防水构造多处不符合规范要求，致使防水保护层失去保护作用，加快防水层的老化、龟裂，从而导致失去防水功能；2、屋面长期未进行维护保养，致使屋面防水保护层出现开裂后未及时进行修复处理，屋面天沟部位堆放的杂物未及时清理，落水口的淤泥未及时清理，使防水层的薄弱部位存在积水、排水对屋面的防水和排水都有一定的影响；3、屋面人为破坏（在屋面打孔安装膨胀螺栓），也有可能导致防水层被破坏的情况。在屋面防水层存在多处渗漏的情况下，经长期下雨、喷淋浇灌等原因，使屋面大量的水通过屋面渗漏至室内。鉴定意见为：1、涉案房屋渗漏的主要原因是屋面防水层细部构造因不符合规范要求、屋面长期未进行维修保养、人为破坏等原因导致多处开裂，从而失去防水功能。2、涉案房屋顶棚、前面出现大面积脱落，致使房屋无法继续使用。3、涉案房屋损坏部位维修估算费用为31430元。该费用包括拆除壁纸、吊顶、乳胶漆费用1500元，墙面修复、贴壁纸12500元，顶棚修复、吊顶、石膏线安装14430元，垃圾清运、成品保护、保洁3000元。另查明，涉案屋面所在36幢楼业主未交纳住宅专项维修资金。被告李杨曾因搭建花架在涉案屋面打孔安装膨胀螺栓。本院认为，依照鉴定意见，关于屋面防水层不符合规范要求一节，应属房屋质量问题。因被告经发物业公司与西安曲江大明宫置业有限公司在其《文景小区前期物业服务合同》中约定，因施工质量问题之责任由西安曲江大明宫置业有限公司承担。本案中，该房屋质量问题是否为施工质量问题尚不明确。依照被告经发物业公司与原开发商所签订的《前期物业合同》，被告经发物业公司对物业共用部位负有维修、养护和管理的义务。考虑到本案实际情况及及时止损，该部分维修责任及所造成原告之损失由被告经发物业公司负担。被告经发物业公司在承担责任后，可向相关方主张权利。关于漏水原因中屋面长期未进行维修保养之责任，被告经发物业公司作为具有专业资质的物业管理企业，负有对物业共用部位维修、养护及管理之义务，其理应对共用部位的防水情况进行检查，以及时发现隐患并采取相应防范措施，避免损害发生。依照鉴定意见，被告经发物业公司长期未对涉案屋面进行维护保养，致使屋面防水保护层出现开裂后未及时进行修复处理。故被告经发物业公司未尽到其管理义务。且被告经发物业公司未及时检查、发现并制止被告李杨在屋面打孔及摆放、浇灌绿植之行为，未尽到其维护管理义务。被告经发物业得知原告屋面出现漏水情况后，仍未采取有效的应急修复措施以降低损害，而是以住户未交纳专项维修基金、缺少维修费用为由，致使涉案房屋较长时间内处于漏水状态，逐步损害到屋内顶面等，造成损失之扩大。综上，被告经发物业公司未尽到管理义务，在漏水后又未采取有效应急措施，其行为违反物业服务协议约定，故应承担修复责任，并赔偿原告损失。综上，酌情认定被告经发物业公司对原告之损失承担95%之赔偿责任，即向原告赔偿29858.5元（31430元×95%）。并对涉案36号楼一单元楼顶防水层及楼面进行修复。关于屋面人为破坏之责任，因被告李杨在屋面打孔安装膨胀螺栓，有造成防水层被破坏之可能性。依照法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。涉案屋面上空无遮挡，被告李杨应预见到其打孔行为可能会造成房屋漏水之情形，但其仍心存侥幸，其行为存在过错。结合本案案情，酌情认定被告李杨对原告之损害承担5%赔偿责任，即1571.5元（31430元×5%）。被告李杨因其打孔行为造成涉案屋面防水层损坏之可能性较小，且其本人非涉案屋面共有权人，故被告李杨不对涉案屋面负有修复责任，关于原告该部分诉请，本院不予支持。  被告孙盛凯并未对涉案屋面有侵权行为，且其对被告李杨在屋面打孔之行为并不知情，在知晓相关情况后，亦及时通知被告李杨配合物业采取相关措施减小损失，故其因被告李杨之行为不对原告之损害承担赔偿责任。综上，原告之诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：一、被告西安经发物业管理有限责任公司自本判决生效之日起三十日内，将西安市未央区XX小区XX号楼XX楼XX层、文景小区36号楼1单元楼顶防水层、楼面修复至完好状态。二、被告西安经发物业管理有限责任公司自本判决生效之日起十日内，向原告戴军良赔偿损失29858.5元。三、被告李杨自本判决生效之日起十日内，向原告戴军良赔偿损失1571.5元。四、驳回原告戴军良其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告戴军良已预交）、鉴定费1471.7元，共计1521.7元。由被告西安经发物业管理有限责任公司负担1445.62元，由被告李杨负担76.08元，于上述付款期限一并向原告戴军良支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      （此页无正文）  审  判  长  许晓娟审  判  员  武晓伟审  判  员  王冬青  二〇二〇年五月八日                          法官助理  苏  晨  书  记  员  高  雅         1