海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终428号   上诉人（原审被告）：兰州国芳置业有限公司三亚分公司，统一社会信用代码91460200687275974P。   负责人：张某。   上诉人（原审被告）：兰州国芳置业有限公司，统一社会信用代码91620100624200465U。   法定代表人：张某，该公司总经理。   上述二上诉人共同委托诉讼代理人：胡某，海南昌宇律师事务所律师。   上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄某，海南昌宇律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：马某，住河北省衡水市桃城区。   委托诉讼代理人：聂某，海南法格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，海南法格律师事务所实习律师。   上诉人兰州国芳置业有限公司三亚分公司（以下简称：国芳三亚分公司）、兰州国芳置业有限公司（以下简称：国芳公司）因与被上诉人马某房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初8237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   国芳三亚分公司、国芳公司共同上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致上诉人依约享有的合理顺延交房的天数与事实严重不符。根据补充协议第3条约定，按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任。一审中，上诉人提交三亚市政府废止及重新核定新建住宅小区电力设施建设收费标准、海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改、召开2018年度及2019年度博鳌亚洲论坛建设工地环境整改、三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治行动等一系列文件，证明涉案房产在建设过程中遇到政府政策的改变及行政行为的影响导致停工，在证据中也有相应的停工通知等予以佐证，符合补充协议第3条约定顺延交付的条件。然而一审法院却对此不予认定，仅用“证据不足”一言带过，没有充分释明上诉人提交的证据证明力的问题，违反了证据规则。且上述证据材料均是相关政府机构出具的文件，具有较强的证明力，并且形成完整的证据链，一审法院未予认定，严重侵害了上诉人的合法权益，应予纠正。二、一审判决适用法律错误，导致认定的违约金标准严重失衡。1.根据合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院民商事审判工作会议纪要》关于违约金过高标准的相关规定，认定违约金是否过高，应当以合同法第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行的情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。结合本案，上诉人因延期交房给被上诉人造成的损失和合同履行后可以获得的利益，应当以未能在合同约定期限内居住使用房屋权利或者已付购房款在逾期交房期间被上诉人占用给其造成的利息损失等可预见到的损失为限，参照涉案房产同地段同类型房屋租金价格或银行贷款利率标准作为计算违约损失赔偿金额的依据。一审法院在上诉人已对违约金明显过高提出异议的情况下，以被上诉人全部购房款作为实际损失是错误的。涉案房产仅存在延期交付的问题，并不存在灭失或不能交付的情形。一审法院错误适用法律，导致判决与立法宗旨不符，判决的违约金标准严重失衡，违反了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质。2.受海南限购政策的影响，民营房地产企业经营步履维艰，资金压力巨大，现上诉人面对同类近百户业主的索赔，且仍有近百户潜在业主的后续索赔，如再承担数千万元的违约责任，上诉人将不堪重负，项目建设将有可能彻底停滞，甚至烂尾。当前三亚的房价持续上涨，涉案房产实际市场价值比购买价值增长一倍有余，被上诉人的损失仅是迟延交付的租金损失。一审法院错误的理解法律，将被上诉人交付的购房款作为实际损失对上诉人严重不公，导致双方利益严重失衡。   马某辩称：一、一审法院认定事实及适用法律正确。上诉人所提交的除气象资料外的一系列文件证据不能证明符合合同补充协议第3条约定的情形，理由如下：首先，开发商仅提供了相关材料，且上述材料均是在项目封顶之后形成的，对工程施工进度没有任何影响。其次，三亚市政府针对新建住宅小区电力设施建设收费标准的调整与本案无直接关联；塔吊停工是因为塔吊设备出现故障或是塔吊设备维护使用违反相关规定，与政府行为无关；博鳌会议期间和创办卫生城市期间的文件仅要求上诉人在此期间加强工地的安全管理和严格执行卫生标准，并未要求停工。二、一审法院对违约金的认定合法并正确，上诉人主张调减违约金没有事实与法律依据。首先，双方合同就是当事人之间的法律，只要约定不违法或者没有法定的调整理由就应当遵守。上诉人主张按照租金标准调整违约金没有事实与法律依据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条所称的按照“房屋租金标准”计算逾期交房违约金，是在双方合同没有约定“违约金的数额或者损失赔偿额计算方法”的情形下，本案中，双方在合同中明确约定了违约金的计算标准和方式，显然不能用租金标准为依据去调整当事人在合同中约定的违约金。其次，上诉人无证据证明一审判决认定的违约金标准过分高于购房人的实际损失，理由如下：1.违约金条款为上诉人所拟定的格式条款，违约金本就具有对违约者相应的惩罚性，更何况违约金条款为违约者所提供的格式条款；上诉人违约后不遵守自己拟定的违约责任条款，显然有违诚实信用原则。2.租金损失并非逾期交房的唯一后果，上诉人逾期交房，影响了购房人如约获得房屋的居住使用权，这个损失本身是无法量化的，其产生的后果可能是造成房屋转卖机会的丧失等一系列原本无需承担的金钱费用或生活、工作上的负担与精神困扰。3.开发商对项目开发利润进行判断的能力明显优于购房人，房屋的价格确定及违约责任是开发商经过反复演算推敲确定的，相信其是在能够确保自身利润的前提下才实施的。本案是海南出台限购前就已销售的房屋，开发商早已锁定了自己的利润并装入口袋。综上，请求驳回上诉，维持原判。   马某向一审法院起诉请求：1.请求法院判决国芳三亚分公司、国芳公司共同向马某支付逾期交房违约金229,149元（暂计算至2019年8月10日）；2.诉讼费用由国芳三亚分公司、国芳公司承担。   一审法院认定事实：国芳三亚分公司系国芳公司设立的分公司。2017年3月15日，马某（买受人）与国芳三亚分公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：马某购买国芳三亚分公司开发的位于三亚市××区房，建筑面积为87.21平方米，套内建筑面积70.29平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为20074.25元/平方米，总价款为1,411,019元。合同第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已付清全部款项。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条第（一）款约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：2.按照下列情况分别处理（其中（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自《解除合同通知》送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照万分之四（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件十一补充协议第3条约定：按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任。合同签订后，马某依约向国芳三亚分公司支付了全部购房款1,411,019元。涉案房屋因消防问题未向马某交付使用，马某故诉至一审法院主张逾期交房违约金。   另查，根据三亚市气候中心提供的气象资料载明2017年日降雨量≥60.0mm的天数8天，日极大风速≥10.8m/s（6级）的天数17天，2018年日降雨量≥60.0mm的天数4天，日极大风速≥10.8m/s（6级）的天数19天，上述遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风天气的天数共计48天。马某对气象资料的证明内容有异议，认为六级以上台风天气是否降雨没有显示，应当不能认定为不可抗力扣减的因素。庭审中，双方均确认，涉案工程因消防问题，至今尚未完成竣工验收。   一审法院认为：马某与国芳三亚分公司于2017年3月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方应遵照执行，国芳三亚分公司应当按照约定于2018年6月30日前向马某交付涉案房屋，国芳三亚分公司至今尚未交房已构成违约，应承担相应的违约责任。国芳三亚分公司为国芳公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，国芳公司亦应向马某承担违约责任。   本案的争议焦点是关于双方在合同中约定的日万分之四的逾期交房违约金标准是否过高；国芳三亚分公司、国芳公司抗辩的事由能否成为影响逾期交房的免责事由的问题。   一、关于合同中约定的日万分之四的逾期交房违约金标准是否过高的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案合同签订后，马某已依约支付了全部购房款1,411,019元，国芳三亚分公司、国芳公司逾期未交房的行为已构成违约，理应承担违约责任，涉案房屋至今未完成竣工验收，亦未给出明确的交房时间，一审法院认为应以马某的实缴购房款金额作为其损失额，现合同约定的日万分之四的违约金标准因未超出总损失的30%，故对于马某主张的违约金计算标准，有事实和法律依据，予以支持。国芳三亚分公司、国芳公司抗辩违约金过高应予调整，不予采纳。   二、关于国芳三亚分公司、国芳公司抗辩的事由能否成为影响逾期交房的免责事由。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议关于“遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，马某同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，国芳三亚分公司不承担延期交房责任”的约定，结合三亚市气候中心提供的气象资料载明遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风天气的天数共计48天的情形，一审法院认定应当扣减48天。对马某主张六级台风天是否降雨不能作为扣减的条件，不予采纳。国芳三亚分公司、国芳公司抗辩涉案工程系因三亚市政府废止及重新核定新建住宅小区电力设施建设收费标准、海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改、召开2018年度及2019年度博鳌亚洲论坛建设工地环境整改、三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治行动等因素造成延期交房应予扣减逾期天数，但其提供的证据不足以证明涉案工程因此造成全面停工，对其抗辩理由不予采信。延期交房的期限应自2018年7月1日起计算至2019年8月10日止共406天扣减48天。故国芳三亚分公司、国芳公司应向马某支付逾期交房违约金202,058元【1411019元×0.0004×358】。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：国芳三亚分公司、国芳公司应于本判决生效之日起十日内向马某支付逾期交房违约金202,058元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,368元（马某已预交），由马某负担280元，由国芳三亚分公司、国芳公司负担2,088元。   二审中，上诉人提交如下证据：一、涉案项目周边相类似商品房月租金价格参照表、涉案项目周边相类似商品房项目分布图、涉案项目周边相类似商品房网上公布的租金价格，拟证明上诉人未能按时交付房屋，被上诉人的损失是失去房屋租金利益，而周边相类似商品房月租金价格为2000元-3500元，故一审判决违约金远高出实际损失。二、三亚市建筑工程竣工验收备案审批表（国芳佳苑项目-第二标段）、建筑工程施工许可证、三亚市房屋面积测绘成果报告，拟证明涉案小区已于2019年12月17日完成竣工验收备案，已具备交房条件，一审法院以被上诉人实缴购房款作为损失的认定错误。三、钥匙交接单，拟证明涉案房屋已于2020年5月2日交付至被上诉人。被上诉人对上述证据的证明内容均不予认可。因上述证据与本案争议焦点无关，故本院不予处理。   经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案争议焦点为国芳三亚分公司依约享有的合理顺延交房的天数以及合同约定的违约金是否应予调整的问题。   一、关于国芳三亚分公司依约享有的合理顺延交房的天数问题。涉案合同第十一条第（一）款约定，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，国芳三亚分公司按实际影响工期顺延交房使用时间。首先，三亚市发展和改革委员会《关于废止〈三亚市物价局关于新建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设维护费标准的批复〉的通知》及《关于三亚“新区配”政策废止后相关管理工作问题的意见》仅是重新核定新建住宅小区供配电设施维护费的标准，未通知国芳三亚分公司停工，故国芳三亚分公司、国芳公司主张应当扣除该期间的理由不成立。其次，三亚市建设工程质量安全监督站下发《局部停工通知书》和《建筑工程整改通知书》的原因是塔吊失效及工程存在质量安全等问题，并非海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改的原因造成，故国芳三亚分公司、国芳公司主张应扣除停工期间的理由不成立。第三，《关于做好“2018年博鳌亚洲论坛”年会会议期间建筑工地环境整治的通知》中载明“2018年4月7日至4月11日期间如果发生不利气象条件影响三亚环境质量，届时另行通知全市除了重点民生项目施工工地外的其他施工工地、室内外装修喷涂全部停工，混凝土搅拌站全部停产”，国芳三亚分公司、国芳公司未举证证明行政机关有另行通知停工，也未举证证明涉案项目因此实际全面停工，故其主张应当扣除4天的理由不成立。《关于协助在博鳌亚洲论坛2019年年会期间停止部分施工项目作业的函》要求“三亚市涉及地下挖掘方面的施工自3月22日起至3月30日停止作业”，该通知要求停工的日期在涉案合同约定的交房日期之后，故国芳三亚分公司、国芳公司主张应当扣除8天的理由不成立。第四，三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治行动属于行政机关对建设施工工地的例行检查和常规要求，并未强制要求停工，故国芳三亚分公司、国芳公司主张应扣除9天没有依据，不予支持。另外，自合同签订之日至合同约定的交房之日（2018年6月30日）期间，涉案商品房所在地日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气扣除重叠天数后应为23天，一审法院扣减48天错误，本院依法予以纠正。故逾期交房的天数自2018年7月1日起计算至2019年8月10日止共406天，扣减23天后为383天。   二、关于合同约定的违约金是否应予调整的问题。国芳三亚分公司未按合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当支付违约金。涉案合同约定，国芳三亚分公司逾期交付房屋的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。国芳三亚分公司、国芳公司上诉主张一审法院以马某全部购房款作为实际损失错误，应按同地段同类型房屋租金价格或银行贷款利率标准予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，马某未提交证据证明因国芳三亚分公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故马某的实际损失应认定为：马某已付房款被国芳三亚分公司逾期交房期间占用的贷款利息，一审法院以马某的全部购房款作为实际损失没有依据。因违约金的基本性质为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅，涉案合同约定的违约金明显过高，综合考虑本案事实，本院酌情将违约金调整为国芳三亚分公司逾期交房期间占用马某已付购房款贷款利率的130%（按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算），故国芳三亚分公司、国芳公司应当向马某支付逾期交房违约金83,728元（1411019元×383天÷365天×4.35%×130%）。   综上，国芳三亚分公司、国芳公司的上诉理由部分成立，一审判决认定事实和适用法律部分有误。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初8237号民事判决为：兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向马某支付逾期交房违约金83,728元。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。   一审案件受理费2,368元，由马某负担1,503元，兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司共同负担865元；二审案件受理费4,330元，由马某负担2,748元，兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司共同负担1,582元。   本判决为终审判决。   审   判   长 尹合欢审判员李新建   审   判   员 黎       金      二〇二〇年五月二十七日   书   记   员 吴   妍   妍   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。