广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1122号上诉人（原审被告）：梁汉文，男，1968年10月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区**********。公民身份号码：440************610。委托诉讼代理人：谭彩杏，广东卫斯理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑紫睛，广东华南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市新会区城市管理和综合执法局，住所地广东省江门市新会区**********。统一社会信用代码：114***********567K。负责人：陈华达，该局局长。委托诉讼代理人：李静染，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊潇笑，广东良匠律师事务所律师。原审第三人：江门市新会区人民防空办公室，住所地广东省江门市新会区*******。统一社会信用代码：124***********699D。临时负责人：林子瑛。原审第三人：江门市公共资源交易中心新会分中心，住所地广东省江门市新会区*********。统一社会信用代码：124********091724A。法定代表人：刘洁明，该中心主任。两原审第三人的共同委托诉讼代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。两原审第三人的共同委托诉讼代理人：李丽芬，广东良匠律师事务所律师。上诉人梁汉文因与被上诉人江门市新会区城市管理和综合执法局（以下简称城管局）、原审第三人江门市新会区人民防空办公室（以下简称新会防空办）、江门市公共资源交易中心新会分中心（以下简称公共资源交易中心新会分中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁汉文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判梁汉文不需向城管局支付租赁费、保证金及滞纳金；2.本案一审、二审诉讼费用由城管局负担。事实与理由：一、一审法院认定涉案《租赁合同》不存在可撤销情形属于认定事实错误。（一）涉案《租赁合同》所设定的条款不具备可履行性。根据梁汉文、城管局所签订的《租赁合同》第十三条关于江门市区机动车停放服务费的计费标准，按照梁汉文所制定的停车费用标准统计得知，即使案涉停车场在运营期间每天268个车位全部停满，每个车位按照最高标准15元/日计算，一年统计得停车场最多可以收取的停车费为1467300元，该部分收益还需要支付相应的税费成本及运营成本。换言之，《租赁合同》自签订之日即可完全确定无法实现盈利，甚至会直接导致亏本，这已经不属于正常的市场盈利风险范畴，而是合同本身存在问题所导致的必然结果。基于合同条款的制定本身存在问题导致无法实现公平公正的基本原则，应当予以撤销。（二）城管局在招标前已经对涉案项目收益进行评估分析，《租赁合同》所约定的收费标准远高于评估价，对梁汉文显失公平。根据《关于江门市新会区城市综合管理局委估江门市新会区会城人民球场公共人防工程地下停车场车位租金价格评估资产评估报告书》2017年8月30日所作出的评估结果，涉案租赁标的的年租金评估价值为323232元/年，在租赁期限为5年时拟定5年租赁期收益为1616160元。该评估结果系由梁汉文拟对涉案租赁标的进行公开招租时所作出，在充分考虑市场需要及停车价格的基础上所作出的合理评估。梁汉文在江门市公共资源交易中心挂牌招标时所制定的起标价也参照该评估结果，起标价定为32万/年，但最终以4503232元成交，远远高于市场价，在如此高昂的使用费基础上，梁汉文根本不可能达到收支平衡，甚至必然出现严重亏损。根据从2018年2月15日至2018年5月29日城管局管理停车场期间的收益及支出可明显体现前述事实。城管局作为出租方，在对涉案停车场租金价值进行评估、明知停车场的实际租金价值的情况下，仍然与梁汉文签订远高于市场价的《租赁合同》，违反公平、等价有偿原则，对梁汉文显失公平，导致梁汉文产生严重损失，应当撤销《租赁合同》。（三）涉案项目剥夺了梁汉文的自主定价权及自主经营权，城管局因此错误估计预期收益，属于重大误解，应当予以撤销。本案中，根据《江门市发展和改革局关于江门市机动车停放服务收费管理实施细则》的规定，涉案人防工程停车场收费项目应当实行市场调节价管理。但根据《租赁合同》第10条关于租赁标的物的临时停车收费标准定价约定，梁汉文须按照《江门市区机动车停放保管服务收费建议标准》的规定收取停车费，该规定实际上剥夺了梁汉文的自主经营权，限制了梁汉文的自主定价权。梁汉文对涉案停车场使用权进行竞价并以溢价1100%的成交价竞得停车场使用权系基于对停车场收费价格的自行调节权，综合考虑实际成本及支出进行竞价。因《租赁合同》第10条对定价的约束以及价格调节方式约定模糊，城管局误以为自己可以对停车场的收费标准进行调整，错误计算收益并导致必然亏损。二、一审法院认定涉案《租赁合同》不存在可撤销情形属于认定法律适用错误。（一）根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第7.1条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。以及根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第7.2条的规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，城管局在明知涉案停车位的实际可创造的市场价值有限、且采取的方式是以招投标进行竞投的情况下，仍硬性规定停车位的停车费用，剥夺梁汉文对停车位费用进行价格调控的权利，其设定的合同条件已注定合同无顺利履行的可能性，其明显具有过错，其对合同无法继续履行负有主要的责任。而一审法院亦仅认定过错全在于梁汉文签署合同时未尽审查注意义务，丝毫没有考虑到城管局设计合同时的失误责任、明知合同无法顺利履行的情况下仍与梁汉文签订合同的责任以及签订合同时未尽任何提醒义务的责任，明显对梁汉文不公，本案《租赁合同》的签订存在重大误解、对梁汉文显失公平，应当适用认定合同可撤销的相关法律规定。（二）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款，认定城管局享有解除权属于法律适用错误，《租赁合同》虽然约定了城管局在梁汉文违约的情况下享有合同解除权，但涉案《租赁合同》存在重大误解和显失公平，其合同效力存在明显瑕疵，应当予以撤销。因而应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”、第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”以及《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定。三、退一步来说，即使认定合同效力无瑕疵，城管局所主张的租赁费明显过高，但一审法院对其主张的租赁费均予以支持，属于认定事实错误。（一）根据《租赁合同》第二条的规定，涉案租赁物的租赁期限自2018年2月15日起算，《租赁合同》于2018年5月29日经城管局单方面提出已经解除；在认定《租赁合同》效力无瑕疵的情况下，计算租赁费应当截至止2018年5月29日止，即4503232元／年÷365天*103天=1270775元，且梁汉文已经向城管局交付管理部分租金共计745157元，抵扣后剩余应付金额为525618元，城管局主张租赁费为1501077.33元明显过高。（二）《租赁合同》在2018年5月29日解除后，双方因《租赁合同》的效力问题及费用退还事宜发生纠纷，并一直处于交涉状态，未能在合同解除后办理相关交接手续，一直到2019年1月14日才将相关交接手续办理完毕。在2018年5月29日至2019年1月14日期间，梁汉文并未对涉案租赁物进行实际使用，也并未产生任何收益，不存在占用租赁标的物的事实【根据梁汉文在(2019)粤0705民初395号案中提供的证据3-证据7均显示梁汉文仅在2018年2月14日到2018年5月31日对租赁标的物进行管理】，城管局主张梁汉文支付2018年5月29日后的租赁费并无事实依据。在认定《租赁合同》合法有效情况下也应当改判梁汉文仅需向城管局支付租赁费525618元。城管局辩称，一审判决关于涉案《租赁合同》合法有效，不存在法定的可撤销情形的认定是正确的。(一）涉案网上竞拍活动符合法律、法规等文件内容规定，合法有效。没有证据证明竞拍活动存在违规等导致竞拍行为无效的情况。(二)梁汉文不存在基于重大误解实施的民事法律行为。涉案租赁物是公共资源交易中心新会分中心组织网上公开竞价的，其已于竞价前发布相应的项目须知，对涉案停车场的基本情况、租赁合同样本即交易程序等进行了公示，其中租赁合同样本对出租方、承租方的权利义务进行了明确的约定，并对停车费的收费标准、调整的计算方式用公示进行明确详细的说明（上述事实在一审时已提供相应证据予以证明）。基于上述事实，不存在法律规定的存在重大误解以及城管局利用优势、梁汉文的危困、弱势、缺乏判断能力的行为等造成合同显示公平等情形；同样，亦不存在城管局以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使梁汉文在违背真实意思的情况下订立的情形。因此，涉案《租赁合同》不适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、一百五十一条之规定，涉案合同确实不存在法定可撤销的情形。(三）涉案合同合法、有效，梁汉文应当按照合同约定履行合同义务。合同明确约定了租金的具体金额、支付方式以及违约条款。合同合法、有效，城管局依约将涉案租赁物交付梁汉文使用，梁汉文应该依约支付实际使用的费用以及承担因违约产生的违约责任。新会防空办述称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，梁汉文提起的上诉缺乏事实和法律依据，请依法驳回梁汉文的上诉请求。二、涉案租赁场地已由江门市新会区****授权给城管局管理，新会防空办无参与此次公开招租及合同签订事宜，并非涉案合同的相对方，与本案无关。公共资源交易中心新会分中心述称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，梁汉文提起上诉缺乏事实和法律依据，请依法驳回梁汉文的上诉请求。二、涉案租赁场地是依据城管局的委托进行公开招租，涉案租赁场地的基本情况、合同样本、交易程序等均进行了公示，合同样本也详细约定了出租方和承租方的权利义务等，并不存在重大误解或显失公平的情况，不存在可撤销的情形，涉案合同合法有效，双方理应予以遵守。城管局向一审法院起诉请求：1.判令解除城管局与梁汉文的《租赁合同》（新会人民球场公共人防工程地下停车场）；2.判令梁汉文将租赁物及相应设施、设备返还给城管局；3.判令梁汉文向城管局支付租赁费（暂计至2018年10月15日，梁汉文欠缴租金、占用费3380423.99元）以及按千分之一每天计算至本息付清之日的滞纳金（从2018年3月1日起暂计算至9月30日逾期支付利息为966309.26元）；4.判令城管局没收梁汉文履约保证金10万元；5.本案诉讼费由梁汉文负担。一审法院判决：一、城管局与梁汉文于2018年1月30日签订的《租赁合同》自2018年5月29日起解除；二、城管局有权收取梁汉文已支付的履约保证金100000元；三、梁汉文应于判决发生法律效力之日起十日内支付租赁费3382805.66元给城管局；四、驳回城管局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为30514.49元（已由城管局预交），由城管局负担12760.95元、由梁汉文负担17753.54元。城管局多预交的上述诉讼费，由一审法院予以退回17753.54元；梁汉文应向一审法院补缴案件诉讼费17753.54元。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕梁汉文的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审理。结合各方当事人的诉辩陈述和本案的相关证据，具体分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”涉案停车场属人防工程，由江门市新会区****授权城管局负责管理。第三人公共资源交易中心新会分中心受城管局委托于2018年1月19日组织涉案停车场的网上公开竞价活动，在竞价前，已发布相应的项目须知，并对涉案停车场的基本情况、租赁合同样本及交易程序等进行公示，最后，梁汉文于2018年1月22日以每年租金4503232元竞得涉案停车场的承租权。本院认为，本案停车场的租赁是在公共资源交易中心新会分中心通过公开竞价的方式进行的，梁汉文在参与竞价前，应该对涉案的租赁物的状况有详细的考察才参与涉案停车场的竞价，最后由梁汉文以4503232元竞得，完全符合通过竞价方式租赁停车场的初衷，亦属于梁汉文在竞价过程中应当预见的商业交易风险，而不能因为最后竞得价4503232元比起标价高而认定涉案合同无法履行，况且城管局与梁汉文签订的《租赁合同》还约定，梁汉文可以对收费价格在许可的情形下可作调整，完全没有剥夺梁汉文的自主经营权。在此过程中，城管局没有利用其优势，也没有利用梁汉文没有经验的情形下迫使梁汉文签订《租赁合同》，因此，涉案的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，并不存在可撤销的情形，梁汉文、城管局均应按《租赁合同》的约定履行。经查，梁汉文共向城管局交付了745157元的租金，剩余的租金至今未能交付。而《租赁合同》第十条第1点约定“拖欠租赁标的物使用费达30天或者拖欠水电费达到30天以上的”，出租人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，城管局于2018年5月29日向梁汉文送达《合同解除通知书》，解除双方签订的《租赁合同》。故一审法院认定涉案的《租赁合同》于2018年5月29日解除。《租赁合同》解除后，但梁汉文直至2019年1月14日才将涉案的停车场移交回给城管局，故本院确信至2019年1月14日之前，梁汉文仍在使用该停车场，故梁汉文交付租金的期限应计至2019年1月14日。即梁汉文应向城管局支付的租金是4127962.66元（4503232元/月÷12个月×11个月），扣减梁汉文已经支付的745157元，还应向城管局支付3382805.66元（4127962.66元-745157元）。至于履约保证金10万元的问题。《租赁合同》第十三条第2点约定“承租人在签订租赁合同后10天内需交租赁履约保证金10万元，租赁期满后无违约行为，出租人10天内无息退回。”根据前述分析，梁汉文没有按《租赁合同》的约定，按时交付租金，已属违约。根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，城管局主张没收梁汉文的履约保证金，理据充分，应予支持，况且一审判决在此基础上已不支持城管局要求梁汉文交付滞纳金的主张。故此，梁汉文认为不需支付保证金的主张，本院不予支持。综上所述，梁汉文的上诉理据不足，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费为53003.32元，减半收取为26501.66元（城管局已预交30514.49元），由城管局负担11082.82元、由梁汉文负担15418.84元。城管局多预交的上述诉讼费，由一审法院予以退回19431.67元；梁汉文应向一审法院补缴案件诉讼费15418.84元。二审案件受理费34662.45元（梁汉文已预交），由梁汉文负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年五月二十五日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗