宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4805号 上诉人（原审原告）：吴某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某，宁夏善谨仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人吴某与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人吴某上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人及时补缴土地出让金，积极配合办理涉案房屋的土地使用年限变更为七十年，或发回重审；参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，进行改判或发回重审；由于原主张要求支付违约金过高，现由原主张的日万分之三调减到日万分之一点八，即由169060元调减到101436元。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院以收取土地出让金、变更土地使用期限属于行政机关的职责，法院无权干涉为由，对此项诉请不予支持，处理错误。一审法院以因原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向法院提供证据证实逾期办证给原告造成实际损失为由，认定上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求于法无据，一审判决适用法律错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。 原审原告向一审法院起诉请求：1.被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.被告在一定期限内将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日起至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金169060元（以日万分之三的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月13日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告吴某购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县君临世家花园第21幢6层601号房，被告地德人和公司应于2016年10月31日前交付房屋，第十七条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金；”该合同第四条约定，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记日期为2015年3月30日。合同签订后，原告吴某实际向被告地德人和公司支付了购房款638206元，被告地德人和公司向原告交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，现在正在办理土地解押手续。另查明，涉案房屋所涉及的土地抵押期限为2015年2月16日至2017年8月16日。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求变更土地年限的诉请，因变更土地使用期限属于行政机关的职责，一审法院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，因被告原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，正在办理土地解押手续；同时，一审法院考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实。综合以上情况，一审法院予以支持由被告于2019年12月30日前协助原告办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第21幢6层601室房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向一审法院提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，但是被告庭审中表示愿意支付自合同约定的交房日期之日起90日后即2017年1月30日起至2019年8月1日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。综合以上情况，一审法院予以支持由被告向原告支付自2017年1月30日至2019年8月1日期间的逾期办证违约金5814元（638206元×0.00001×911天≈5814元）。判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告吴某办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第21幢6层601号房的权属证书；二、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司支付原告吴某自2017年1月30日至2019年8月1日期间的逾期办证违约金5814元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1841元（已减半收取），由原告吴某负担1766元，被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担75元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据：证据一、贺兰县人民政府文件一份，证明依被上诉人申请贺兰县人民政府同意被上诉人将本案涉案住宅用地终止日期变更为2076年11月22日；本案涉案住宅用地出让年限由40年延长至70年，拟补交土地出让金1854万元，但被上诉人至今拒不履行缴纳上述费用的合同义务，导致无法变更年限。证据二、贺兰县自然资源局情况说明一份，证明贺兰县自然资源局向被上诉人催缴土地出让金的事实，延长土地使用年限已经不存在行政障碍。 由被上诉人质证，对证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为以上证据只能证明被上诉人具有缴纳土地出让金及延长土地年限的义务，但没有明确具体补缴及延长的时间，且土地出让合同是被上诉人与贺兰县国土资源局签订的，根据合同相对性原则，上诉人无权干涉，承诺会于土地出让金年限到期前一年缴费续期。以上证据不能达到证明目的不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定，本案中涉及土地使用年限的变更系相关土地管理部门的职责。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定土地使用年限为40年，被上诉人在补充协议中承诺将土地使用年限变更为70年，贺兰县人民政府对被上诉人变更土地使用年限应当补缴土地出让金事宜已作出批复，一审法院对上诉人的此项主张不予支持正确。关于被上诉人地德人和公司应否承担逾期办证的违约金。本案中，上诉人与被上诉人地德人和公司签订的合同中对逾期办理房屋产权证并未做特别约定，双方签订的合同中只是在违约金的标准中存在空白，属于没有约定违约金的情形。上诉人主张由被上诉人承担违约金，但上诉人未提交证据证明其实际损失情况，其主张违约金计算方式，无明确的法律依据。一审法院根据地德人和公司自认按已付购房款日万分之0.1标准支付违约金，计算自合同约定的交房日期之日起90日后的违约金，且该标准与涉案房屋所在小区其他买受人所签订的合同中对逾期办证违约金的约定标准一致，一审法院处理适当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2329元，由上诉人吴某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇二〇年五月十一日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。