广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异156号 案外人：陈飞，男，1974年9月18日出生，汉族，住湖北省恩施市。 申请执行人：刘庆林，男，1978年11月8日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：袁浩成，男，1969年5月24日出生，汉族，住广东省东莞市。 本院在执行申请执行人刘庆林与被执行人袁浩成借款合同纠纷执行一案之间的（2019）粤1971执15863号、（2019）粤1971执15856号案件过程中，案外人陈飞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人陈飞称，袁浩成是东莞市××镇××村村民，袁浩成名下位于东莞市××镇横江村围××号的两块宅基地，一块面积106.8平方米，集体土地使用证号东府集用(1989)第190XXX913号，一块50.6平方米。集体土地使用证号东府集用(2006)第190XXX750号。因袁浩成想把房子建大一点，2017年3月袁浩成就找到陈飞合作，想利用陈飞在村里的关系，将袁浩成两块宅基地的中间及周边占用67.85平方米用来建房，所占用的67.85平方米是属于村委集体用地。因陈飞法律意识淡薄就答应了。于是袁浩成将50.6平方米的宅基地租于陈飞20年。陈飞就占用了村委会的67.85平方米的集体用地建房，共计是118.45平方米，然后袁浩成拿出他的另外一块宅基地106.8平方米合作建成一栋225.25平方米一层，共计六层半的房子，以中心线划分，楼梯电梯公用。房屋建造归袁浩成负责，陈飞先后以转账、现金的方式付建筑款102万元整给袁浩成，袁浩成也确认收到了陈飞的建房款102万元。现案涉房屋未建造完毕，只主体完工，且异议人已对其权属的118.45平方米的土地在横江村委进行了建房备案公示，并经东莞市茶山镇测绘队确认符合茶山镇土地利用总体规划。异议人也按实际情况上报城建部门。因法院查封而终止报建，因为没有建好，异议人未实际占有和使用该部分的土地及其地上建筑物，但118.45平方米以上的建筑为异议人出资所建，享有相应的占有、使用、处分、排除他人侵犯的法律权利。2018年11月23日，因袁浩成涉诉案号为（2019）粤1971执15856号、（2019）粤1971执15863号案件，被东莞市第一人民法院查封案涉房屋，现已评估拍卖了。根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人是案涉宅基地使用权及地上建筑物的所有权人，对法院查封登记在袁浩成名下的案涉土地异议人租赁50.6平方米，及所占用村委的集体用地67.85平方米及地上建筑物享有足以排除执行的权利。法院依据刘庆林的申请执行对登记在袁浩成名下的案涉土地及地上建筑物进行强制执行，严重损害了异议人的合法权益。综上，为维护异议人的合法权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，特依法向法院提出执行异议申请。请求依法返还陈飞与袁浩成合作建房的118.45平方米地上建筑的拍卖款归陈飞。 申请执行人刘庆林未向本院提交书面答辩意见及证据。 经审查查明，本院在（2018）粤1971财保906号、907号案件中，根据申请人刘庆林的诉前财产保全申请，与2018年11月23日首先查封了袁浩成名下位于东莞市××镇××村的两处土地使用权，证号分别为：东府集用（1989）第1900300490913号、东府集用（1989）第190XXX750号（以下简称“案涉两处土地”），前者106.8平方米，后者面积50.6平方米，均为袁浩成名下单独所有的宅基地使用权，无抵押。后刘庆林因与袁浩成的民间借贷纠纷两案诉至本院，案号为（2019）粤1971民初1492号、（2019）粤1971民初1493号，判决袁浩成向刘庆林归还10万元、10万元。后刘庆林根据上述生效判决书向本院申请强制执行，本院立（2019）粤1971执15863号、15856号案件予以执行。本院上述诉前财产保全阶段对案涉两处土地的查封措施自动转为执行查封措施。根据东莞市土地登记资料查询结果，除了上述查封外，案涉两处土地还被本院（2018）粤1971财保851号、（2019）粤1971执13818号、（2018）粤1971民初23263号、（2019）粤1971执24759号、（2019）粤1971执25252号等多个案件轮候查封。 本院在（2020）粤1971执2026号案件中拍卖处置案涉两处土地及地上建筑物，于2020年3月10日发布拍卖公告，于2020年4月21日由他人以2198640元竞得。陈飞对此不服，遂提出本案异议，主张其与袁浩成合作建房，占用了袁浩成名下的相关土地以及横江村委会的部分宅基地，但取得了村委会同意并支付了相关款项，故案涉土地中的部分宅基地及地上建筑物为陈飞所有，陈飞应分得案涉不动产的相应拍卖款。陈飞为此提交了中国农行交易明细清单、确认书、《茶山镇土地利用现状变更调查图（2017年）局部》、《茶山镇土地利用总体规划图（2010-2020年）》、东莞市××镇××村委会证明、《关于陈飞地块的情况说明》、茶山镇民房建设公示期满报告、茶山镇民房备案申请表为证。其中，中国农行交易明细清单、确认书的内容为陈飞于2017年、2018年间向袁浩成以转账、现金方式支付十余笔款项，名目为“合作建房款”。 横江村村委会于2018年9月30日出具的两份《证明》显示，其中一份《证明》内容为“兹有袁浩成在我村购买地块106.8平方米，东至袁傍安，南至袁耀森、卢群娣，西至袁兆强，北至陈飞。此证明制作房屋报建专用，租赁20年、赠送50年”，另一份《证明》内容“兹有陈飞在我村购买地块118.45平方米，东至袁浩容、南至袁浩成，西至袁兆强，北至加固陡坎。此证明制作房屋报建专用，租赁20年、赠送50年”。横江村村委会于2018年9月30日出具《关于陈飞地块的情况说明》，内容为：“经调查，位于茶山镇横江村土地118.45平方米实属陈飞购买所得，符合我村建设规划，其中有证50.6平方米、无证67.85平方米。”茶山镇民房备案申请表显示陈飞于2018年9月30日向茶山镇横江村委提交，申请内容为“申请补办：首层建筑118.45平方米，共六层，建筑面积787.2平方米”，茶山镇横江村村委会批注“情况属实，我村民小组同意申报，请上级部门审批”。茶山镇民房建设公示期满报告落款于2018年10月8日，内容为“茶山镇横江村对陈飞于该村用地面积118.45平方米的6层房屋进行调查公示，3天公告期满无人异议”。 袁浩成提交了合作建房协议书、房屋分配面积表，显示其与陈飞于2017年9月13日签约约定双方在东莞市××镇横江村围××225.25平方米的土地上合作建造六层房屋，陈飞负责出资兴建，袁浩成负责提供宅基地，袁浩成占所建房屋六成，陈飞占四成。 另查，陈飞主张以出借款项给袁浩成的方式抵顶案涉房地产的购买款项，但其截至本执行异议裁定作出之日并未向袁浩成起诉债权。案外人袁旭新与刘庆林、袁浩成案外人执行异议之诉一案，袁旭新主张其对登记在袁浩成名下、尾号913号的宅基地及地上建筑物享有所有权以及足以排除执行的权利，本院作出（2019）粤1971民初28605号民事判决书驳回袁旭新诉讼请求。本院于2019年11月6日裁定（2019）粤1971执15856号、（2019）粤1971执15863号案件终结本次执行。 以上事实，有陈飞提交的中国农行交易明细清单、确认书、《茶山镇土地利用现状变更调查图（2017年）局部》、《茶山镇土地利用总体规划图（2010-2020年）》、东莞市××镇××村委会证明、《关于陈飞地块的情况说明》、茶山镇民房建设公示期满报告、茶山镇民房备案申请表，以及袁浩成提交的合作建房协议书、房屋分配面积表、离婚协议书，以及上述案件相关执行材料等附卷为证。 本院认为，陈飞请求确认其与袁浩成合作建房的118.45平方米地上建筑的拍卖款归陈飞所有，故本案的焦点问题实际为陈飞对案涉土地及房屋是否享有足以排除强制执行的权益，应依法审查案外人陈飞取得案涉房地产的方式是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 案涉土地为宅基地，在房地一体流转格局下，处分宅基地的同时也处分地上建筑物。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、以及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定等，宅基地买卖为法律、行政法规所禁止。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，有较强的社会保障与社会福利性质，禁止向集体经济组织成员以外的人出让。 陈飞的户籍身份信息显示陈飞与袁浩成并非同一集体经济组织成员，其与袁浩成之间的“合作建房”关系以及相关款项支付事实，实为向袁浩成购买案涉宅基地用于自行建设。陈飞并未举证双方已经签订了合法有效的书面买卖合同，同时，在法律明确禁止宅基地转让的情况下，其也无法办理案涉房地产的过户登记，因此陈飞对案涉房屋无法办理过户登记存在自身过错。因此，案外人陈飞“购买”案涉集体土地上并在地上建房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以排除本院对案涉房地产的执行，对陈飞请求依法返还其与袁浩成合作建房的118.45平方米地上建筑的拍卖款、该部分款项归陈飞所有，不符合法律规定，本院不予支持。陈飞与袁浩成等主体间的争议应依法另寻其他途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈飞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年五月二十日 书记员  王 红