宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终223号 上诉人（原审被告）：宁夏神马航空投资集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街490号银川iBi育成中心14号楼5层501室。 法定代表人：孙某，公司执行董事。 委托诉讼代理人：何某，宁夏臻之律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川高新技术产业开发总公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街**写字楼**。 法定代表人：张某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某2，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 上诉人宁夏神马航空投资集团有限公司与被上诉人银川高新技术产业开发总公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，银川高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房系原告单独所有，厂房面积10623.34平方米。银川iBi育成中心管理办公室系银川经济技术开发区管理委员会下设部门，负责银川高新区中小企业创业园的招商引资，原告具体负责其所有房屋的运营管理。2015年4月29日，银川iBi育成中心管理办公室（甲方）与被告（乙方）就建设宁夏神马航空装备制造产业系列项目在银川iBi育成中心投资事宜签订《宁夏神马航空装备制造产业园项目投资协议书》一份，协议约定：甲方为乙方提供项目用标准厂房，地址位于××区地址××区地址××区、3号、4号厂房，租用厂房面积15000平方米；双方协商对乙方租用的××区、3号、4号厂房等相关设施进行改造，改造费用由甲方承担；乙方按协议内容如期实施项目投资与建设；乙方承诺于2015年4月30日前全部办理完项目入园前期申报手续；同时亦约定其他权利义务。后原、被告未签订书面《房屋租赁合同》，被告实际占有银川高新区中小企业创业园2号、3号、4号厂房至今。2017年10月23日，银川经济技术开发区物业服务中心园区物业（资产）管理站向被告发出《关于宁夏神马控股集团投资公司尽快完善入园手续的通知》，该通知载明“贵企业自2015年3月24日入园中小企业创业园南区，组用2、3、4号厂房，始终未完善3幢厂房相关手续。请于2017年10月27日之前尽快到银川高新技术产业开发总公司资产部完善入园手续。”同日，被告收到该通知。2017年11月1日，原告委托北京市盈科（银川）律师事务所向被告发出《律师函》，通知解除双方的不定期租赁关系。2017年11月7日，被告收到该《律师函》。现原告因催要房屋租金等费用未果，诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告返还××区、3号、4号厂房;2.被告向原告支付拖欠的2号、3号、4号厂房租金5807852.74元、物业费491549.22元(暂计算至2019年1月17日)并主张至实际返还厂房之日止；3.本案诉讼费由被告承担。 原审法院另查明，2012年4月10日，原告发《关于发布开发区工业厂房、办公楼2012年租金价格的请示》文件，建议对外出租的工业厂房租金标准为12元/平方米/月，物业费按0.8元/平方米/月收取。2017年3月14日，原告发《关于2017年至2018年度房产租赁及物业管理服务价格标准有关事宜的请示》文件，建议所有标准厂房（仓库）租金统一按照12元/平方米/月执行，标准厂房（车间）、仓库物业费按照1.2元/平方米/月执行。2017年12月6日，银川经济开发区管理委员会党政办公室发《关于调整房产租赁和物业管理服务价格的通知》文件，写明单层标准厂房（仓库）租金统一按照12元/平方米/月执行，标准厂房（车间）、仓库物业费按照1.2元/平方米/月执行。 原审法院认为，原告与被告虽未签订书面租赁合同，但原告已经履行了提供厂房的义务，被告实际使用厂房，双方依法成立口头不定期租赁合同，被告承租厂房后亦未按时支付租金，原告有权解除合同。原告于2017年11月1日发出解除合同通知，该通知于2017年11月7日到达被告，合同解除。合同解除后，被告应向原告返还其租赁的××区、3号、4号厂房。原告与被告虽未签订书面房屋租赁合同约定厂房租金、物业费等费用标准，但综合考虑园区性质、管理模式、涉案租赁厂房实际用途及本案实际情况等因素，原告请求参照其文件规定标准计算应予以支持，其中工业厂房租金标准为12元/平方米/月，被告租赁厂房面积共计10623.34平方米（其中2号厂房3667.43平方米、3号厂房1822.8平方米、4号厂房5133.11平方米），结合项目投资协议书于2015年4月29日签订及协议约定内容，厂房租金及占有使用费法院自2015年5月1日起计算至2019年1月17日为5680372.66元（10623.34平方米×12元/月/平方米×44个月+10623.34平方米×12元/月/平方米×12个月÷365天×17天），自2019年1月18日至被告实际返还厂房之日止的占有使用费亦以10623.34平方米为基数按12元/月/平方米计算支付。原告主张物业费，但未举证证明其系涉案厂房物业服务的提供者或基于其他事实享有收取权利，其起诉主张物业费主体不适格，不予支持。被告的抗辩意见无证据证实，不予采纳。被告要求追加银川经济技术开发区管理委员会、银川I**育成中心管理办公室为第三人依据不足，不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决：一、被告宁夏神马航空投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告银川高新技术产业开发总公司返还位于××区、3号、4号厂房；二、被告宁夏神马航空投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告银川高新技术产业开发总公司支付房屋租金及占有使用费5680372.66元，自2019年1月18日至厂房实际返还之日止的占有使用费以10623.34平方米为基数按12元/月/平方米计算支付；三、驳回原告银川高新技术产业开发总公司的其他诉讼请求。案件受理费27948元，由原告银川高新技术产业开发总公司负担2167元，由被告宁夏神马航空投资集团有限公司负担25781元。 宣判后，原审被告不服，上诉称，原审法院审判程序违法、认定事实错误。 1、原审遗漏必要的诉讼参与人即银川经济技术开发区管理委员会、银川iBi育成中心管理办公室。2015年4月29日，上诉人与银川iBi育成中心管理办公室签订《宁夏神马航空装备制造产业园项目投资协议书》，该协议书第六条第一款约定：甲方（银川iBi育成中心管理办公室）为乙方（上诉人）提供项目用标准厂房。《租用厂房合同》另行签订。上诉人基于该协议占用银川高新区中小企业创业园南区2#、3#、4#仓库，但上诉人与被上诉人不存在房屋租赁合同关系。涉案房产出租房为银川iBi育成中心管理办公室，而非被上诉人。为查清案件事实，原审法院应追加银川经济开发区管理委员会、银川iBi育成中心管理办公室为第三人参加诉讼。 2、被上诉人主张上诉人欠付租金，缺乏事实依据，涉案房屋至今仍在免租期内，上诉人无须支付租金。 ①2015年4月29日，上诉人与银川iBi育成中心管理办公室签订《宁夏神马航空装备制造产业园项目投资协议书》，该协议书第六条第六款约定：甲方（银川iBi育成中心管理办公室）负责在项目用地范围内按照开发区规划土地建设等部门批复精神，结合乙方（上诉人）提供的设计图纸资料，在确保不改变租用厂房主体结构，且满足乙方实际使用功能的基础上，由双方协商对乙方租用的银川高新区中小企业创业园2#、3#、4#厂房等相关设施进行改造，改造费用由甲方承担（改造内容包括：厂房、绿化、水电暖、大门等相关设施）。该协议证明出租方必须按照上诉人的要求完成厂房改造，达到航空设备生产的车间要求，因而双方在协议中明确约定《厂房租赁合同》另行签订。目前上诉人占用的仓库未依约完成改造，不能称之为厂房。 ②依据银川iBi育成中心管理办公室于2017年4月27日作出的《关于神马航空投资集团申请减免的批复》，当时招商政策为免除上诉人五年租金，免租期为2016年8月2日至2021年8月2日。 ③上诉人基于航空装备生产工艺和场地的特殊性，多次请求开发区管委会履行招商引资的优惠政策及厂房改造工作，以保证公司的生产经营，但关于上述完成约定的任务，上诉人均未得到回复。 综上，故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人辩称，上诉人的上诉理由不能成立。 1、银川iBi育成中心管理办公室系银川经济技术开发区管理委员会下设的内部机构，不具有独立法人资格，仅负责银川iBi育成中心招商引资。被上诉人作为房屋所有权人负责房屋运营管理、租赁事宜，包括与招商企业签订租赁合同、收取租金等，作为房屋所有权人是房屋出租的权利主体。涉案厂房交给上诉人后，被上诉人作为出租人多次要求上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同、交纳租金，且上诉人在收到被上诉人的催费函、通知、律师函后也未对此提出任何异议。本案的法律关系为租赁合同关系，应依照租赁关系的权利义务主体确定案件当事人。被上诉人为涉案厂房所有权人及出租人，上诉人要求追加银川经济技术开发区管理委员会、银川iBi育成中心管理办公室，无事实和法律依据。 2、被上诉人于2015年将符合条件的厂房交给了上诉人，上诉人自接收厂房至今实际占有、使用，将大量设备、材料等存放于涉案厂房，故上诉人应当向被上诉人交纳租金。上诉人称其享受免除五年租金政策的情况不属实，经济技术开发区并无免租五年的招商政策，被上诉人于厂房出租后已多次向上诉人催收租金。 综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审查明的事实同原审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间虽未签订书面租赁合同，但实际上被上诉人已履行出租义务，将厂房交付给上诉人，且上诉人已受领被上诉人出租的厂房并占有、使用至今，双方之间的不定期租赁合同成立且生效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。上诉人逾期未支付租金，被上诉人有权解除合同，并有权请求上诉人返还厂房、支付租金。 上诉人主张其享受五年免租金政策，没有事实依据。上诉人主张追加银川经济技术开发区管理委员会及银川iBi育成中心管理办公司为第三人参加诉讼，因银川经济技术开发区管理委员会及银川iBi育成中心管理办公司并非租赁合同相对人，且其主张事由，与本案并非同一法律关系，故原审不予采纳，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 原审判决认定事实清楚，审理程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55896元，由上诉人宁夏神马航空投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 牛有成 审判员 程改焕 二〇二〇年五月二十八日 书记员 王 瑞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。