江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3287号原告：刘俊伟，男，1984年11月7日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：胡春春，女，1983年2月17日出生，汉族，住安徽省绩溪县。共同委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：蒋玉明，江苏公正律师事务所律师。被告：纪昌标，男，1961年6月28日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：陈光芹，女，1962年3月27日出生，汉族，住江苏省射阳县。共同委托诉讼代理人：凌成，江苏三强律师事务所律师。原告刘俊伟、胡春春与被告纪昌标、陈光芹排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后,依法适用普通程序，于2019年7月3日、2020年5月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告刘俊伟、胡春春的共同委托诉讼代理人王明祥、蒋玉明，被告纪昌标到庭参加诉讼，被告陈光芹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；第二次开庭，原告刘俊伟、胡春春的共同委托诉讼代理人蒋玉明，被告纪昌标、陈光芹的共同委托诉讼代理人凌成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊伟、胡春春向本院提出诉讼请求:判令排除两被告对原告使用射阳县城清华园小区18号楼消防通道的妨碍，并将消防通道恢复原状；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月20日，原告与盐城金某置业有限公司（以下简称“金某公司”）签订房屋买卖协议，购买了射阳县城清华园小区18号楼201、301号房屋。在2014年11月份左右，被告将其购买的射阳县城清华园小区18号楼105门市后面的消防通道封死，独自占有使用，使原告无法使用该消防通道，致原告在被告上面的二楼和三楼近2000个平方的房屋无法使用和对外出租，给原告造成了巨大的经济损失。原告发现该情况后，多次与被告交涉，但被告仍然无理强占该消防通道，拒不恢复原状。被告纪昌标、陈光芹辩称，1.原告诉称被告封闭其安全通道不属实，被告封闭的是被告自己的通道，该通道的产权面积属于被告。原告从金某公司购买了房屋，并办理了产权证，该产权证包含了原告在本案中主张的所谓“消防通道”，后原告又将其中的104号、105号房屋卖给被告，被告也支付了包含原告在本案中主张的所谓“消防通道”在内的所有房款，并于2014年10月20日办理了县城清华园18号楼104号、105号房屋的产权证，房产证号为：射房权证县城字第**，面积分别为196.05平方米和193.6平方米，该面积也包含了本案原告主张排除妨害的消防通道约20多个平方米的面积。2.原告要求被告将被告支付了相应房款并办理了产权证的房屋再让出一部分给原告使用，并承担其二楼、三楼的租金损失，没有任何法律依据。依据《物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告依据物权法的规定行使处分权，他人无权干涉。在原告办理房产证及占用使用的情况下，没有所谓“消防通道”的问题，而被告合法取得涉案房屋，并支付了相应的房款，办理了房产证，被告完全相信不动产产权证的效力，对房屋进行了占用和使用，同样不存在侵占消防通道的问题。3.本案首先要解决涉案楼梯是否为消防通道的问题，原告没有提供任何证据证明被告侵占消防通道这一事实。退一步讲，若案涉楼梯最终被相关行政部门认定为消防通道，这就涉及到行政机关确认涉案房屋为消防通道和不动产登记中心向被告颁发房产证这两个具体行政行为的效力问题，原告应先提起行政诉讼，要求房屋主管部门撤销该房产证，否则法院不应当认定该部分为消防通道。4.如果案涉楼梯确为消防通道，则原、被告房屋买卖合同中关于消防通道部分的买卖属于无效合同。如果法院确认合同部分无效，在确认合同部分无效之后应当依据过错返还财产并且赔偿损失。依据最高法院九民会议纪要精神第三十条的规定，在确定合同无效或者被撤销后返还财产或者折价补偿的范围时，总的原则是要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效或者被撤销而获益。本案中，原告将案涉包括楼梯面积在内的房屋出售给被告后，又向被告主张占用该楼梯所造成的损失，明显是不诚信的表现，且原告所谓其他楼层的损失与本案也无任何关系。5.如果法院确认合同部分无效，在确认合同部分无效之后应当依据过错返还财产并且赔偿损失。在原告没有赔偿被告损失及返还购房款之前，要求被告拆除所谓的消防通道也是不合法的。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。刘俊伟、胡春春在本案中还提出另一项诉讼请求：判令被告赔偿自2018年2月26日至消防通道恢复原状之日原告损失（具体金额待司法鉴定后确定）。本案审理过程中，本院要求原告具体明确该诉讼请求，原告表示现在无法明确具体请求，但损失客观存在，请法庭酌定处理。本院于2020年5月28日作出（2019）苏0924民初3287号民事裁定，驳回原告该部分起诉。第二次庭审结束后，被告纪昌标、陈光芹提出，如果法院依法认定案涉楼梯通道为疏散通道，并确认合同部分无效，要求对其损失及返还购房款一并处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月14日，金某公司与刘俊伟、胡春春订立商品房买卖合同，金某公司将其建设的位于射阳县城清华园小区18号楼一层（共三层）102号房、103号房、104号房、105号房出售给刘俊伟、胡春春，其中104号房建筑面积共196.05平方米，套内面积193.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.45平方米，105号房建筑面积共193.06平方米，套内面积191.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.42平方米。2014年4月25日，刘俊伟、胡春春经登记取得上述104、105号房屋的所有权证书，编号为射房房权证县城字第**，书载明，建筑面积分别为196.05平方米和193.6平方米，套内建筑面积分别为193.6平方米和191.18平方米。同日，刘俊伟、胡春春经登记取得还取得了上述县城清华园小区18号楼101、201（二楼整层）、301（三楼整层）号房屋的所有权证书，编号为射房权房权证县城字第**，载明，建筑面积分别为193.6平方米、975.35平方米、975.35平方米，套内建筑面积分别为191.18平方米、963.16平方米、963.16平方米。2014年10月22日，刘俊伟、胡春春与纪昌标、陈光芹订立存量房买卖合同，又将上述县城清华园小区18号楼中的104、105号房屋出售给纪昌标、陈光芹，总价款370万元。2014年10月22日，纪昌标、陈光芹经登记取得104号、105号房屋的所有权证书，编号为射房权证房权证县城字第**，明，建筑面积分别为196.05平方米和193.6平方米，套内建筑面积分别为193.6平方米和191.18平方米，房屋分层分户平面图显示，105号房屋北侧的楼梯面积（东西长7.9米，南北长3.6米）计入了105号房屋的套内面积。后纪昌标、陈光芹封闭了105号房屋北侧的楼梯通道。另查明，射阳县城清华园小区18号楼的规划用途为商业，东西两侧原来各有一个楼梯通道，东侧楼梯自一层101号房屋北侧向上，西侧楼梯自一层105号房屋北侧向上，二楼尚未使用，三楼已对外出租经营。本案审理过程中，本院向射阳县公安消防大队发函调查纪昌标、陈光芹封闭的楼梯通道是否属于安全通道或消防通道。射阳县公安消防大队于2019年12月16日函复本院，关于射阳县城清华园小区18号楼104、105两间门市房北侧楼梯通道被封闭的情况，该大队经过现场核查和查阅相关档案资料，发现该封闭楼梯原设计为二楼、三楼的疏散楼梯。本院认为，1.诉争楼梯通道系疏散楼梯。根据国家标准建筑设计防火规范的要求，每层建筑面积超过200平方米的多层公共建筑，不应少于两部疏散楼梯，而本案中，二层、三层的建筑面积均达975.35平方米，且射阳县公安消防大队也已确认该楼梯原设计为二楼、三楼的疏散楼梯。2.疏散楼梯属于业主共有部分，而不属于业主专有部分，业主无权买卖。根据消防法的规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。无论是原、被告之间的房屋买卖合同，还是双方的房屋所有权证书，均不能改变诉争楼梯通道为疏散楼梯的性质。3.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。原告作为二楼、三楼房屋的所有权人，对诉争的疏散楼梯享有使用权利。被告封闭疏散楼梯的行为，妨害了原告的物权。原告有权要求被告恢复原状、排除妨害。4.关于被告在第二次庭审结束后提出如果法院确认案涉楼梯通道为消防通道，并确认合同部分无效，要求在本案中对其损失及返还购房款一并处理的问题。因被告未在法庭辩论结束前提出反诉，不符合合并审理的法定要求，且因案涉楼梯通道系二楼、三楼的疏散楼梯，该疏散楼梯不仅涉及原、被告的利益，更涉及公共安全和公共利益，而返还购房款和赔偿损失的问题可能需要鉴定或评估，为避免本案处理过分迟延，损害社会公共利益，本院已经依法向被告释明，其可以另行主张权利，故本院在本案中不予理涉。综上，原告要求排除被告对原告使用射阳县城清华园小区18号楼消防通道的妨碍，并将消防通道恢复原状诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二项、第五项，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十二条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：被告纪昌标、陈光芹于本判决生效之日起十日内将射阳县城清华园小区18号楼105号房屋北侧楼梯通道恢复原状，并排除对原告刘俊伟、胡春春使用该楼梯通道的妨害；案件受理费100元（已由原告刘俊伟、胡春春预交），由被告纪昌标、陈光芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈红春人民陪审员  刘爱全人民陪审员  陆信虎二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王圣哲附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2.《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3.《中华人民共和国消防法》第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释〔2015〕5号第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。