广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初2454号 原告：周楚蘅，女，1987年5月4日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：袁晗，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁市家园房地产物业服务有限责任公司，住所南宁市竹溪南路**。统一社会信用代码：91450100198321247B。 法定代表人：吴建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏征，广西沃诚律师事务所律师。 原告周楚蘅诉被告南宁市家园房地产物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁晗，被告的委托诉讼代理人魏征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还电梯运行维护预收款3290元（94个月×35元/月）；2、被告向原告支付资金占用费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月，原告向南宁荣顾房地产开发有限责任公司（以下简称荣顾公司）购买位于南宁市青秀区产。荣顾公司与被告签订了《前期物业服务合同》，同时印发《业主临时公约》，告知小高层住宅除综合管理服务费外，另预收专款专用的电梯运行维护费35元/月。2012年1月，原告收房后，被告即开始收取物业服务费及电梯运行预收款。2019年，被告拟就小区各栋电梯的维保动用专项维修资金并向南宁市青秀区南湖街道办事处出具情况说明，表示电梯运行预收款用于被告员工工资。原告认为，被告的行为已经违背专款专用的承诺，构成违约。因此，原告诉至法院，请求依法判决。 被告答辩称：一、案涉款项系电梯运行维护费而非预收款，依据南宁市物价局及南宁市住房保障和房产管理局出具的南价格[2014]42号《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十九条的规定，以及案涉《前期物业服务合同》第十二条第五项的约定，被告有权收取电梯运行维护费。二、《关于维也纳森林小区物业服务收费标准的批复》有效期至2011年2月28日止，现已经失效。 经审理查明：2005年8月1日，被告与荣顾公司签订《前期物业服务合同》，载明：被告资质等级：贰级。该合同第十二条约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.8元/平方米·月，物业服务费用主要用于包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等开支；小高层电梯运行维护费按35元/月·户预收，专款专用，不能挪作他用。第五十条约定：合同有效期自合同签订之日起，期限至小区业主委员会成立之日止。 在诉讼过程中，原、被告均确认涉案小区未成立业主委员会。 另查明：2009年至今，广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区住房和城乡建设厅以及南宁市物价局、南宁市房产管理局分别作出本行政区域内住宅小区物业服务收费标准的相关指导意见、实施细则，具体如下： 南宁市物价局、南宁市房产管理局作出南价格[2009]200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》第二条规定：本等级收费正式实施时，建设单位与物业服务企业已签订住宅物业服务合同的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。合同到期后，尚未成立业主委员会的住宅物业，其物业服务及其收费标准按正式公布实施的等级收费标准执行。第三条规定：带电梯住宅物业服务收费含包物业公司对电梯的日常维护费（日常检查及小修）、专业维保商的维保费、电梯的年检费。该通知附件二《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准》规定：二级带电梯基准价为1.2元/月·平方米，上下浮动幅度10%，浮动范围为1.08元/月·平方米至1.32元/月·平方米。说明：上述带电梯住宅物业服务收费包含：（1）物业公司对电梯的日常维护（日常检查及小修），（2）专业维保商的维保费，（3）电梯的年检费。该通知从2009年10月1日起执行。 南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局制定的《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第六条、第十九条、第二十条规定：物业服务成本构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用，电梯维护费另行计收）等10个部分；物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、电梯维护费等各项费用；物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费，用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。第三十九条规定：南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局原出台（下发）的文件与本实施细则规定不符的依照本实施细则执行。该实施细则于2014年12月2日起实施。 广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂价格[2018]108号《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第五条规定：物业服务企业可向业主或物业使用人收取包括住宅物业服务费、电梯运行费在内的各项费用；电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。该指导意见于2018年12月1日起施行。 本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告与荣顾公司签订《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，各方当事人均应恪守履行。 关于案涉款项的性质问题。结合《前期物业服务合同》的约定及原告提交的缴费凭证，均载明所收取的是电梯运行维护费，并非原告主张的预付款性质。 关于被告是否有权收取电梯运行维护费的问题。《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。可见，物业公司在物业服务中收取费用受国家价格法律法规的约束，遵循合理、公开以及费用与其服务水平相适应的原则，同时需要顺应市场经济发展规律和小区的实际情况。首先，《前期物业服务合同》虽然约定物业服务费为包干制，但对电梯运行维护费以及交纳标准亦同时进行了明确的约定，被告向原告收取电梯运行维护费，符合合同约定。其次，根据南宁市物价局、南宁市房产管理局作出的南价格[2009]200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》规定，带电梯住宅物业服务收费包含电梯的日常维护费、专业维保商的维保费、电梯的年检费，物业服务费的价格范围1.08元/月·平方米至1.32元/月·平方米。结合《前期物业服务合同》约定的计算标准，被告向原告收取的物业服务费以及电梯运行维护费，并未超过该通知规定的收费标准。第三，根据南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局制定的《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》、广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出的桂价格[2018]108号《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》，均明确规定物业服务企业可向业主或物业使用人收取电梯运行费。综上所述，被告向原告收取电梯运行维护费，符合合同约定，亦未违反本行政区域内价格主管部门及建设行政主管部门制定的物业服务收费办法的规定，因此，原告以物业服务费已经包括电梯运行维护费在内为由要求退还电梯运行维护费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 原告还主张被告存在违反专款专用的违约行为，理由是被告将电梯运行维护费用于人工支出，以及被告要求使用专项维修资金用于电梯维修。电梯运行维护费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，主要用于电梯专业维护保养、年检等方面。根据《物业管理条例》第五十三条第二款的规定，专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。两者属于不同性质的款项，因此，原告以上述理由主张被告存在违反专款专用的违约行为，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条、《物业管理条例》第四十条、第五十三条第二款的规定，判决如下： 驳回原告周楚蘅的全部诉讼请求。 案件受理费25元，由原告周楚蘅负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 莹 二〇二〇年五月二十日 书记员 周小如 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第五十三条第二款专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。