重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初24657号原告：邓欣怡，女，汉族，1998年7月23日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：庹宁，重庆百君律师事务所律师。被告：栗彬，男，汉族，1975年8月14日出生，四川达州恒通燃气有限公司经理，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘彦滟，重庆瀛永律师事务所律师。第三人：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司泉景分部，住所地重庆市沙坪坝区泉景三路**附**，统一社会信用代码91500106MA5YWPK589。诉讼代表人：张清龙，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司泉景分部经理。委托诉讼代理人：孙艳红，男，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司泉景分部职工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陈香液，女，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司泉景分部职工，住重庆市长寿区。原告邓欣怡与被告栗彬、第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司泉景分部（以下简称华谊诚祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓欣怡的委托诉讼代理人庹宁，被告栗彬及其委托诉讼代理人刘彦滟，被告华谊诚祥公司的委托诉讼代理人孙艳红、陈香液到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓欣怡向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2019年9月12日签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告向原告支付违约金104000元。3、本案原告律师费5000元、保全费1090元、保全担保费1000元由被告承担。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告经第三人介绍，于2019年9月12日签订《房屋买卖合同》，约定原告以总价520000元，首付加按揭贷款的方式购买被告所有的沙坪坝区住房一套。合同签订当日，原告支付被告定金10000元。之后，原告在接受第三人问询时确认，即使在被告签订合同时隐瞒涉案房屋真实租约期限的情况下，原告仍然愿意继续履行合同。根据合同7.1条约定，原、被告双方应于接到第三人通知后五个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐资料。接到第三人通知后三个工作日内办理过户登记。逾期办理贷款申请或权属转移登记，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，要求违约方支付房屋价款20%的违约金，并退还全部已付购房款。2019年9月28日，第三人通过微信、短信通知原、被告在合理期限内办理贷款按揭手续。被告于当日向第三人表示该房屋不再出售，拒绝继续履行合同，同时退还原告10000元定金并再次向原告表示解除双方签订的《房屋买卖合同》。被告的前述行为明示违约。后经核实，被告已于2019年9月27日将涉案房屋另售他人，被告的行为已构成根本违约，致使双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行并造成原告损失。为维护自身合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告栗彬辩称，1、签订房屋买卖合同时，被告没有隐瞒有租赁的情况。2、合同签订后，被告一直积极履行义务。2019年9月20日中介电话通知被告，原告不再购买房屋。原、被告双方就解除房屋买卖合同已经达成合议，被告已经将原告交的款项退还给原告。因此，双方的买卖合同已于2019年9月20日解除。3、即使被告违约，合同约定的违约金计算标准过高，应当以实际损失为基础，请求法院调低。原告仅缴纳了1万元的定金，且至双方解除合同的期间较短，并未产生损失。4、不同意支付原告诉请的律师费以及其他费用。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人华谊诚祥公司陈述，2019年9月12日双方通过我公司签订涉案房屋的房屋买卖合同，签订合同时卖方告知涉案房屋的租赁期限至2020年3月到期。2019年9月15日卖方通过微信又告知我公司涉案房屋租期至2023年3月到期，我公司随即将租赁期限告知买方，买卖双方因为租赁期限与合同约定不一致，就涉案房屋的交易发生争议。买方要求卖方将涉案房屋的租赁期限按照合同约定更改至2020年3月,卖方无法就此与承租人达成一致，告知原告，如果原告不能接受租期，可以解除合同，并将定金退还原告。后经华谊诚祥公司从中协商，买方同意继续履行合同。我公司于2019年9月28日通知双方办理涉案房屋的按揭贷款手续，但此时卖方明确告知不会再将房屋继续出售。于是双方发生纠纷。本院经审理查明事实如下：栗彬原系位于重庆市沙坪坝区住宅房屋的所有权人。2018年2月24日，栗彬之妻赵娜与案外人欧梅签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给欧梅使用，租期5年，从2018年3月2日起至2023年3月2日止。2019年9月12日，栗彬（售房方、甲方）与邓欣怡（购房方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的、位于重庆市沙坪坝区住宅房屋**出售给乙方。该房屋有租赁合同，租期至2020年3月止，乙方同意承继租约中甲方的权利义务，但甲方须协助乙方与承租人按原租赁合同条件重新签订新的租赁合同，并将该房屋的租赁押金移交给乙方。房屋成交总价为520000元。乙方须于签订本合同当日支付定金10000元予甲方，定金在该房屋过户后抵作房款；在过户当日支付购房款90000元；乙方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款420000元用于支付甲方房款。此房款由乙方向银行申请，甲方配合乙方办理贷款申请（包括但不限于提供资料、配合乙方与银行签订相关合同等）。贷款手续办完后，由银行直接支付给甲方。乙方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不足支付房款，则由乙方于过户之前自筹剩余房款支付给甲方。该房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行。甲方自行承担因解押而产生的相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等）。甲方须于2019年9月20日之前向银行预约提前还款，并将预约的具体时间告知经纪方，并在预约还款日之前还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后3个工作日内到房交所办妥注销抵押登记，注销抵押完成后甲方需将产权证明原件交经纪方托管。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记，约定：甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后3个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。乙方须于取得过户到乙方名下的产权证之日起3个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。第十一条违约责任，约定：乙方未按约定时间付款，逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付乙方的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。第十三条其他补充约定，约定：甲乙双方约定，如乙方因政策原因导致无法贷款，或审核不能通过，双方达成协议，双方免责，甲方退还乙方定金10000元，终止合同。第十四条争议解决方式，约定：本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅交通费等）。同日，栗彬（甲方）、邓欣怡（乙方）还与华谊诚祥公司（丙方）签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定甲乙双方在丙方居间服务下签订房屋买卖合同，甲乙双方委托丙方提供房屋的交易服务。合同签订当日，邓欣怡支付栗彬购房定金10000元，栗彬向邓欣怡出具了《收款收据》。2019年9月15日，栗彬经微信告知华谊诚祥公司工作人员，涉案房屋租期至2023年3月届满，并预约于2019年9月19日还款解押。华谊诚祥公司工作人员将此一情况告知邓欣怡后，邓欣怡随即提出不想继续购买涉案房屋。2019年9月20日，华谊诚祥公司工作人员将邓欣怡不想继续购买涉案房屋的意思表示转告给栗彬。2019年9月27日，栗彬经支付宝向邓欣怡转账支付10000元，并在微信添加好友请求中向邓欣怡表示“你的订金已经退回，合同取消”。邓欣怡向华谊诚祥公司工作人员提出，若栗彬能协调租赁期间至2020年3月，其同意继续购买涉案房屋。华谊诚祥公司工作人员将邓欣怡的要求告知栗彬后，栗彬表示不想向邓欣怡出售涉案房屋，并继续委托华谊诚祥公司工作人员提供居间服务，向案外人出售涉案房屋。同日，栗彬为案外人黄香宁办理了位于重庆市沙坪坝区住宅房屋的权属转移登记手续，现位于重庆市沙坪坝区住宅房屋所有权人为黄香宁。2019年9月30日，邓欣怡与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定邓欣怡为与栗彬房屋买卖合同纠纷一案，委托重庆百君律师事务所指派律师代理一审、二审、执行程序，律师服务费5000元。随后，邓欣怡支付了百君律师事务所法律服务费5000元。2019年10月23日，邓欣怡为在诉讼中保全栗彬的财产向利宝保险有限公司重庆分公司投保诉讼保全责任保险。财产保全责任保险保单载明，保全标的金额114000元，总保费1000元。同日，邓欣怡支付了利宝保险有限公司重庆分公司财产保全责任保险保费1000元。邓欣怡向本院提起诉讼后，向本院申请财产保全，申请查封、扣押或者冻结栗彬价值114000元的财产。上述事实，有邓欣怡举示的房屋买卖（居间）合同、锦华苑安置房回购核价单、重庆西睿物业管理有限公司收款收据、个人业务凭条（回单）、曾庆龙与栗彬电话通话录音3段及文字整理资料、法律事务委托合同、建设银行交易明细、发票，证人曾庆龙证言以及当事人的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，邓欣怡与栗彬签订的房屋买卖合同，系当事人双方真实意思表示，没有证据证明该合同内容违反了法律、法规的强制性规定，或者邓欣怡、栗彬恶意串通，损害国家、集体、第三人利益，因此，该合同系有效合同。当事人双方应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。本案中，邓欣怡与栗彬于2019年9月12日签订《房屋买卖合同》，约定栗彬将其所有的、位于重庆市沙坪坝区住宅房屋**出售给邓欣怡，标的房屋有租赁合同，租期至2020年3月止，乙方同意承继租约中甲方的权利义务。而事实上，涉案房屋租赁合同至2023年3月2日才届满，晚于《房屋买卖合同》所约定的租赁届满期间。邓欣怡主张栗彬隐瞒与订立合同相关的事实，本院认为，栗彬在订立合同时虽未告知实际租赁届满期间，但确实如实告知了邓欣怡涉案房屋已经出租的事实。邓欣怡因此可以在订立合同前对相关房屋租赁合同要求审查。但订立合同的过程中，邓欣怡并未要求栗彬提供房屋租赁合同，核实租赁期间。房屋买卖合同签订后，栗彬随即于2019年9月15日告知华谊诚祥公司工作人员，涉案房屋租期至2023年3月届满，并预约于2019年9月19日还款解押。根据上述事实，不能认为栗彬在签订合同的过程中故意隐瞒与订立合同相关的事实，存在欺诈的情形。此外，即便邓欣怡因此产生重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，邓欣怡依法有权提出的主张应为变更或者撤销。华谊诚祥公司工作人员将实际租赁期间告知邓欣怡后，邓欣怡随即提出不想继续购买涉案房屋，即作出了解除合同的意思表示，但不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的权利主张的类型。华谊诚祥公司工作人员将邓欣怡不想继续购买涉案房屋的意思表示转告给栗彬后，栗彬随即向邓欣怡退还了定金，即作出了同意邓欣怡解除合同主张的意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。邓欣怡提出解除合同的主张后，栗彬作出同意解除合同的意思表示，则双方当事人达成了解除合同的一致意见，涉案房屋买卖合同因此而解除。现邓欣怡在双方签订的《房屋买卖合同》已经解除后又提出解除合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于邓欣怡要求栗彬支付违约金104000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中邓欣怡、栗彬签订的《房屋买卖合同》第十一条中虽然约定了两种应当支付违约金的情形，但与邓欣怡主张栗彬违约的情形不符。现邓欣怡以栗彬根本违约为由主张栗彬支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院对邓欣怡的此一诉讼请求依法不予支持。至于栗彬未按照华谊诚祥公司通知配合邓欣怡办理按揭贷款手续，以及将涉案房屋出售予案外人，因当时涉案房屋买卖合同已经依法解除，故不能认定系栗彬违反合同约定的行为。关于邓欣怡要求栗彬支付其律师费、保全担保费的问题。邓欣怡、栗彬签订的《房屋买卖合同》约定，本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅交通费等）。现《房屋买卖合同》因双方协商一致而解除，邓欣怡要求栗彬承担其为诉讼而产生的律师费、保全费等费用，缺乏事实和法律依据，本院对邓欣怡的此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邓欣怡的诉讼请求。案件受理费9000元，减半交纳4500元，保全费1090元，合计5590元（原告已预交），由原告邓欣怡承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 李 勤二〇二〇年五月二十九日书记员 张玲玲