广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39524号原告：广东中远轻工有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街**。法定代表人：刘汉德，职务总经理。委托诉讼代理人：李芳芳，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州康业百货有限公司，住所地广州市越秀盘福路朱紫后街**自编**。法定代表人：李大治，职务总经理。委托诉讼代理人：李范可，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：司徒志敏，该公司职员，联系地址。原告广东中远轻工有限公司诉被告广州康业百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李芳芳，被告委托诉讼代理人李范可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原被告双方签署的房屋租赁合同于2019年3月8日解除；2.被告承担合同解除即2019年3月9日至2019年4月30日的房屋占有使用费16417.74元（按每月租金标准计算）；3.被告支付拖欠的租金、管理费、水费、电费及租金违约金，租金违约金从应付之日计算至实际支付之日止，租金从2018年7月至2019年3月8日止共计68717.13元，管理费及水费共计77722.62元，电费从2017年1月至2019年3月8日共计11116.2元，违约金计算标准合同约定1%，我方自行调整为按照每日千分之四计算；4.被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：原告与被告自2009年底开始建立房屋租赁关系，原告将其位于广州市越秀区盘福路朱紫后街1号430号房屋租赁给被告使用，双方多次签署《广州市房屋租赁合同》。双方在租赁合同中明确约定租金、管理费、水电费及费用支付时间，并约定被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向原告支付违约金。在双方租赁关系存续期间，被告断断续续的拖欠原告的租金、管理费、水电费，在其2018年12月最后一次付款之后，被告未再付款，虽经原告多次催缴，但被告仍拒绝支付，原告就被告拖欠的费用委托律师向被告发出律师函，后原告继续发出《催款通知》，但被告均拒收相关文件。原告于2019年3月11日收到被告发出的申请，被告违反约定擅自提前解除原被告双方签订的租赁合同，鉴于被告提出已经解除租赁合同，原告于2019年3月15日和3月25日分别向被告发出函件，告知被告办理房屋交接手续并结清其欠缴的相关费用。但原告一直拒不支付租金、管理费、水电费等费用，并且占用租赁房屋不退还，在被告收回房屋当天原告前来阻拦并自行给原告的房屋擅自加锁导致原告未能收回房屋。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告答辩，同意租赁合同于2019年3月8日解除，不同意原告的其余诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋于2018年5月23日被六榕派出所查封，原告懈怠处理，导致被告无法使用涉案房屋。原告自该日起未能按约提供涉案房屋给被告使用，已构成违约，因此造成的损失应当由原告承担。广州市公安局越秀区分局六榕派出所于2018年5月23日上午对涉案房屋进行查封，且未提供任何书面通知。为此，被告于次日向广州市信访局发函，请求广州市信访局协助处理，并于2018年7月2日到六榕派出所报案。因涉案房屋被查封，被告已无法使用涉案房屋。被告多次与原告沟通，要求原告妥善处理，但原告一直推脱、懈怠处理，甚至不予答复。因此，涉案房屋被查封一事一直未得到解决。被告于2018年7月2日通过微信告知原告不再交租，原告亦未作表示。后经被告了解得知，原告提供的涉案房屋存在违法建设情况，并不能用作合法的出租，已被六榕街执法队责令原告限期拆除并于2019年8月5日拆除完毕。综上，被告自涉案房屋于2018年5月23日被查封后，已停止使用涉案房屋。而原告对此知情后，未有任何处理行为，未能提供符合使用条件的房屋给被告使用，存在违约行为。被告有权依据合同法有关规定，行使同时履行抗辩权，拒绝交租。二、双方均确认租赁合同于2019年3月8日解除，因原告在合同解除之日恶意拒不办理交接手续，故不能以此为由收取被告的房屋占用费。如上所述，被告自涉案房屋于2018年5月23日被查封后，已无法使用涉案房屋，而原告对此知情后，未有任何处理行为，未能提供符合使用条件的房屋给原告使用，存在违约行为。被告有权依据合同法有关规定，行使同时履行抗辩权，被告有权拒绝交租。2019年3月8日为双方均予认可合同解除之日，被告已明确告知原告办理房屋交接手续，原告明知被告在2018年5月23日起就不能使用涉案房屋，在2019年3月8日已经具备交接条件的情况下恶意拒不办理交接，企图通过恶意诉讼主张所谓的房屋占有使用费，原告的主张并无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。三、2018年7月31日前的租金、水电费及管理费被告均已缴清，被告并未拖欠原告任何租金、水电费及管理费，无需支付违约金。被告已缴清2017年12月1日至2018年7月31日间的租金、水电费及管理费。如前所述，被告因原告违约在先，在已积极沟通未果后，在未使用涉案房屋的情况下，已告知原告不再交租，原告亦未提出异议。因此，被告不应承担违约责任。经审理查明：广州市越秀区盘福路朱紫后街1号房屋为原告所有。2010年10月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编129号房屋出租给乙方作商业用途使用，面积105平方米，租赁期限自2010年10月16日至2011年10月15日，月租金4725元，租金按月结算，由乙方在每月第十日前按约定付款方式缴付租金给乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；其他约定，管理费每月1575元，水费按3.97元/吨，电费按1.20元/度计收；等。2011年10月26日，双方续签《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2012年10月15日，每月租金为4725元，管理费每月1575元，水费按3.97元/吨，电费按1.20元/度计收。2013年1月9日，双方再次续签《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2013年10月15日，每月租金为5943元，管理费每月1575元，水费按4.86元/吨，电费按1.20元/度计收。2017年12月4日，双方再次续签《广州市房屋租赁合同》，租赁期限从2017年12月1日至2020年11月30日，其中2017年12月1日至2018年11月30日月租金8425元，2018年12月1日至2020年11月30日月租金9425元，由乙方在每月第十日前按约定付款方式缴付租金给乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；其他约定：管理费每月1575元，水费按4.86元/吨，电费按1.20元/度计收。该合同于2017年12月7日经备案登记。2019年1月24日，原告委托北京大成（广州）律师事务所向广州市天河区花城大道89号花城汇中区F01铺花佳坊地址（该地址为广州康业百货有限公司珠江新城分公司住所地）寄送《律师函》称：被告自2016年12月开始不间断迟延甚至拒绝支付电费，自2017年7月开始不间断迟延甚至拒绝支付房屋租金和物业管理费。截止至今，被告拖欠原告费用共计11万元。现要求被告在收到本函件后三日内向原告支付欠缴房屋租金、物业管理费和电费至原告指定账户等。该函件因“收件人拒收”被退回。2019年3月7日，原告再次向上述地址邮寄《催款通知》称：被告从2016年12月至2019年3月份未交租金、电费和物业管理费已累计132441.6元，拖欠租金明细请见附件，原告于2017年及2018年曾多次催促被告清缴拖欠租金，但被告一直拒绝支付，原告更是于2019年1月委托律师向被告发律师函，但被告拒绝签收律师函。望被告接到此催缴通知后于2019年3月15日前积极主动缴纳所欠租金等。该函件因“收件人拒收”被退回。2019年3月8日，被告向原告发出《申请》，称由于原告办理不到商业牌照，所以被告提前取消租赁合同，取消备案合同。2019年3月15日，原告向被告位于广州市天河区花城大道89号花城汇中区F01铺花佳坊地址寄送《限期办理交接手续和支付拖欠费用的通知函》称：被告已经违法解除租赁合同，原告通知被告于2019年3月22日之前搬离物业、办理房屋交接手续和支付被告拖欠的费用等。该函件因“收件人拒收”被退回。2019年3月25日，原告再次向被告上述地址及被告原法定代表人司徒志敏（邮寄地址广州市海珠区滨江三巷1号302房）寄送《关于再次要求限期办理交接手续和支付拖欠费用的催促函》称：原告于2019年3月15日向被告发出《限期办理交接手续和支付拖欠费用的通知函》要求被告于3月22日之前搬离、办理房屋交接手续和支付拖欠费用。但时至今日，被告收到前述函件后未作任何回应，也未办理房屋交接手续和支付拖欠费用。原告现在此通知被告，请被告于2019年3月27日前搬离物业、办理房屋交接手续和支付被告拖欠的费用等。上述函件未妥投。2019年3月26日，被告委托广东南国德赛律师事务所向原告发出《律师函》称，现函告原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；请原告于收到本函后5日内与被告联系并办理租赁物业退出交接事宜。关于涉诉房屋使用情况。被告提交如下证据：1.2018年5月24日现场照片，显示涉诉房屋被公安机关查封。2.被告于2018年5月24日投诉信。3.广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年4月24日作出的穗越城管执信复字[2019]网148号《关于李范可投诉事项的处理意见书》，记载六榕街执法队前往现场核实调查，发现该处三间档口于2018年全部关闭，停止使用等。4.广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年10月23日作出的穗越城管执信复字[2019]网496号《关于司徒志敏投诉事项的处理意见书》，记载当事人于2009年在广州市越秀区盘福路朱紫后街1号（自编129房），在未有规划报建的情况下扩建8.6平方米，构成违法建设。六榕街执法队已立案处理，并向房屋产权人发出《责令限期改正通知书》，责令其限期拆除。后原告已于2019年8月5日对该违法建设实施拆除。10月21日经现场检查，涉案的违法建设已拆除完毕。5.2019年7月11日现场视频录像。6.涉诉房屋被拆除后照片。7.被告与原告员工黄寒的微信聊天记录，其中“被告2018年7月2日下午8:12”我以后不交租金。原告质证认为，证据1真实性、合法性、关联性不予确认；证据2真实性确认，但与原告无关；证据3、4的真实性无法确认，拆除超面积建设情况是在原被告解除租赁合同后，也是被告投诉后才拆除的，被告主张原告提供房屋无法使用与事实不符；证据5、6真实性不予确认；证据7真实性不予确认，与本案无关。此外，被告表示其将房屋承包给案外人汪丽华，派出所要其办理X光机及快递营业执照，故在2018年5月被查封，房屋无法使用；被告与原告的黄寒经理联系，要求其解决查封的事。关于租金、管理费、水电费支付情况。原告表示无法明确具体欠付月份、金额，其认为被告支付的款项是抵扣之前欠付的相应费用，其主张的金额均是按照被告应付总额减去被告已付的金额得出；经统计，租金是从2018年7月开始拖欠，电费从2017年1月开始拖欠，管理费和水费的发票是一起开具的，从2015年4月开始拖欠，无法分开计算时间。为此，原告向本院提交以下证据：1.电子发票清单、收款通知单、增值税发票若干张；2.2012年-2019年水电费收费表，其中电表读数2018年7月为71770,2019年4月为71799。水表读数2017年11月为1508，2018年1月读数为1525，之后无登记水表读数；3.原告自行制作表格，其中被告应付租金统计表记载应付租金（至2019年3月8日）684044.33元，已付租金615327.2元，拖欠租金68717.13元。应付管理费（2019年3月）176850元、水费（至2017年12月）6731.1元，已付管理费及水费105858.48元，拖欠管理费及水费77722.62元。应付电费79035.60元，已付电费67919.40元，拖欠电费11116.2元。被告质证认为，对证据1、2真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据属于2017年12月1日前的，与本案无关；证据3为原告自行制作，对其真实性、合法性、关联性不予确认，表格中起始时间均为2010年，计算方式错误。被告因2018年8月无法使用房屋，故2018年8月起没有继续支付任何费用，此前费用已经支付完毕。被告向本院提交：1.原告向被告发出的《缴费通知单》，通知收费项目包括从2017年7月至2018年8月的租金、电费，其中电费为至2018年7月20日的电费，电表读数71770。2.2017年1月起的中国工商银行客户存款对账单、中国工商银行业务回单（付款），付款人为被告，收款人为原告，摘要内容为2017年1月起的租金、水电费，其中2017年12月起的租金、电费的金额与上述缴费通知单金额一致。3.租金、管理费、电费的发票。4.康业付中轻租金明细表，日期从2016年3月至2017年4月,租金总额112000元，水电费总额4211.9元，该表空白处“黄寒.2017.5.12”。原告质证认为，证据1真实性确认，原告每月以缴费通知单形式告知被告应缴纳费用；对证据2真实性予以确认，确认转账金额及日期，但手写月份及摘要不确认，备注是被告单方作出且有误，备注水电费仅仅是电费；证据3真实性确认，被告收到原告开具发票后从未提出异议，说明被告认可原告将被告以前的欠费抵冲，由于发票开票日期只能为当天不能倒签，故抵冲无法注明对应月份，不能因为发票日期就说明对应的是当期费用；证据4真实性不予确认，该表不是双方对账单，从表格看出被告自认其存在长期拖欠费用情况，会以当期缴纳费用抵冲之前欠费。庭审中，原告表示收到被告发出的律师函后愿意配合办理交接手续，是被告没有办理，故原告再次向被告发函，房屋于2019年6月由原告收回。被告则称原告要求被告支付款项，其认为款项与事实不符，故其没有办理交接手续，其在4月接到邻居通知得知原告已经收回房屋，故在4月29日报警。此外，原告表示在2018年之前没有书面向被告追缴费用，但口头通知且原告每月向被告发出缴费通知，签订最后一份合同前双方没有对之前的欠费进行确认也没有清缴。本案审理过程中，原告向本院申请诉讼保全，为此支付诉讼保全费1794元。本院认为：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告应向原告支付租金及相应管理费、水电费。被告抗辩称涉诉房屋于2018年5月23日被公安机关查封，原告未能提供涉诉房屋给被告使用，但被告在庭审中表示其将房屋承包给案外人，因公安机关要求办理X光机及快递营业执照而被查封。因此，涉诉房屋被相关部门查封而无法使用并非原告所致，被告以此为由拒绝支付租金缺乏依据，本院不予采纳。现原告、被告确认涉诉合同于2019年3月8日解除，且房屋已经由原告收回，故双方租赁关系已实际终止，本院对此不再调处。合同解除后，被告应将涉诉房屋交还原告，被告虽在2019年3月26日向原告发出律师函要求办理房屋交接手续，但被告在庭审中亦表示其因支付款项问题而没有与原告办理交接手续，由此导致房屋未能收回的责任应由被告承担。综上，原告主张要求支付至4月30日止的房屋租金、占用费，合理合法，本院予以支持。因被告未支付租金，原告要求被告支付违约金符合合同约定，该违约金实为逾期付款违约金，虽原告主张按照每日千分之四标准计算，但该标准明显过高，根据公平合理原则，本院酌情调整为按每日万分之五计算。关于被告欠付的问题。原告、被告自2010年起就涉诉房屋先后签订多份租赁合同，在合同履行过程中，原告以缴费通知单形式告知被告应缴纳费用。现原告表示其主张的欠费金额为被告应付金额减去已付金额得出，其认为被告已付款项均冲抵此前欠费，但并未提供证据证明双方就款项冲抵达成一致，亦未能明确具体欠付费用的月份、金额。且原告表示在签订最后一份租赁合同前，双方未就此前欠费金额予以确认，故原告主张的欠费计算方式于理不合，本院不予采纳，双方应按照2017年12月4日签订租赁合同内容履行。现被告提交证据证明其已按照缴费通知单向原告支付2017年12月至2018年7月期间的租金、管理费、电费，本院对此予以确认，被告应向原告支付尚未支付的管理费、水电费。经计算，2017年12月至2019年4月30日期间的水电费，被告尚未支付金额为：电费（71799-71770）度×1.2元/度=34.8元；水费（1525-1508）吨×4.86元/吨=82.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州康业百货有限公司向原告广东中远轻工有限公司支付2018年8月1日至2019年3月8日的租金（其中2018年8月1日至2018年11月30日每月租金8425元，2018年12月1至2019年3月8日每月租金9425元）及逾期支付租金的违约金（从2018年8月11日起至实际支付租金之日止，以每月欠缴租金为基数，按每日万分之五计算，违约金以欠付租金总额为限）；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州康业百货有限公司向原告广东中远轻工有限公司支付2019年3月9日至2019年4月30日房屋占用费16417.74元。三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州康业百货有限公司向原告广东中远轻工有限公司支付2018年8月至2019年3月的管理费，按每月1575元计算。四、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州康业百货有限公司向原告广东中远轻工有限公司支付电费34.80元、水费82.62元。五、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州康业百货有限公司向原告广东中远轻工有限公司支付诉讼保全费830元。六、驳回原告广东中远轻工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5121元，由原告广东中远轻工有限公司负担2751元，被告广州康业百货有限公司负担2370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  黎景欣人民陪审员  王 勇二〇二〇年五月二十七日书 记 员  林紫滢