山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1102民初2423号原告：日照继业房地产公司开发有限公司，住所地，日照市东港区黄海三路**，统一社会信用代码91371102729249855M法定代表人：韩治华，总经理。被告：李学坤，男，1984年3月17日出生，汉族，居民，，住日照市东港区委托诉讼代理人：翟玉强，山东律苑律师事务所律师。原告日照继业房地产公司开发有限公司（以下简称“继业房地产公司”）与被告李学坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告继业房地产公司的法定代表人韩治华，被告李学坤及其委托诉讼代理人翟玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告继业房地产公司向本院提出诉讼请求如下：1.依法判令解除房屋租赁合同；2.依法判令被告按合同约定支付租金，暂计35万元及滞纳金；3.依法判令被告按合同约定支付违约金6万元。诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月28日签订房屋租赁合同，合同主要约定：被告租用原告位于日照市用于做铂爵公馆、宾馆酒店。租赁期限5年，自2017年5月1日至2022年7月1日，租金及支付约定：2017年第一年租金30万元，第二年起按每年递增8%计算租金，支付时间为每年4月1日前付清，单方解除合同必须提前60天通知对方并支付违约金6万元。任何一方违约除其他条款约定外还须向守约方支付违约金6万元。合同签订后，原告按时将房屋交接给被告，履行了合同义务。但被告仅履行了第一年和笫二年支付租金义务，第三年租金按合同约定应当在2019年4月1日前付清，但被告在原告多次催告后，在合理期限内仍不支付租金，却擅自停止履行合同义务和清偿到期债务。其行为是严重违约行为，应当依法承担相应责任。根据《合同法》第107条、第108条、第113条、第248条之规定，原告为维护其合法权益，诉至贵院。请求依法判决，判如所请。被告李学坤辩称，一、原告所诉与被告之间存在租赁合同关系属实，但在合同中租赁方的主体另外还有一位，原告并未将该主体作为本案被告。二、被告收到的诉状中原告没有明确合同解除的时间，但根据诉状的书写时间及原告要求的租赁费截止日，前后冲突。三、涉案合同应当于2019年7月1日解除，在被告向原告送达解除通知后，原告并没有在合理的期限或者法定期限内提出异议，根据《合同法解释二》第二十四条的规定，双方合同已经于2019年7月1日解除，本案所诉的租赁费没有事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、租赁合同一份，证明原、被告于2017年4月28日签订位于租给被告做宾馆使用，租期五年，从2017年5月1日至2022年7月1日，合同主要约定首年租金30万元，第二年起按照每年递增8%计算租金，每年支付租金的时间是4月1日前，任何一方违约需要支付违约金6万元，乙方欠付租金，甲方有权单方面解除合同，租赁期内甲乙双方任何一方提出单方面解除合同需提前60天通知解除合同；证据二、被告书写的欠条三份，证明被告欠原告租金35万元，支付时间为2019年8月7日，进一步佐证了2019年7月1日并没有解除合同；证据三、房屋照片6张，证明涉案房屋的目前状态，被告仍然占有使用房屋；证据四、被告书写的房屋收到条一张，证明原告已交付房屋。被告李学坤质证认为，对证据一无异议，双方的权利义务部分并没有约定乙方不再租赁房屋后的拆除义务；对证据二，原告所称的三份“欠条”并不是欠条，是原、被告协商后写房屋租赁款项延缓交付的相关事实，而非欠款，但上述延缓交付的事实并没有实际履行；对证据三，照片确系涉案酒店的照片，但白云宾馆同本案没有关联性，原告所称的被告已使用租赁原告房屋进行的铂爵酒店招揽白云宾馆业务不存在，原告的证明目的也无相关的法律和事实依据；对证据四无异议，在证据四和证据一中均罗列了承租方为两人的事实。对于被告辩称的案涉房屋承租方应为两人，原告主张案涉房屋租赁合同签订后，被告称另一承租方李昌修已经退出，由被告一人承担案涉合同的全部应履行的义务，故原告未将李昌修列为本案共同被告。被告主张李昌修参与承租经营一年多，后期已退出经营。被告李学坤提交证据如下：证据一、日照市公安局东港分局黄海路派出所出警记录一份，证明因原告门卫将通行的大门关闭并上锁致使被告经营的酒店无法正常出入，无法正常经营；证据二、短信手机截屏一份，证明被告于2019年3月、5月即开始同原告协商关于被告无法承担租赁费用，不再继续租赁房屋的事实，同时短信的内容也能体现，原告于2019年6月9日开始对大门进行上锁，致使被告无法正常经营，从行为上看原告的行为已经违反了基本的租赁使用目的，属违约行为，短信内容被告要求因原告的行为解除合同，不再续租；证据三、结算单据及微信截屏，证明2019年6月15日被告同原告的水电费管理员韩**茂就被告租赁的房屋水电费进行了结清，在微信记录中该管理人员声称对事不对人；证据四、被告微信朋友圈截屏一份，证明2019年6月19日被告经营的铂爵酒店因原告的违约行为被迫停业；证据五、录音光盘，录音对象系出警记录中原告处的门卫工作人员韩玉华，证明锁门的行为系原告法定代表人指示作为，同时在2019年7月原告已就涉案的租赁房屋进行了对外招租，但因违反城管规定被撤除。原告质证认为，对证据一真实性无异议，但被告所证明的事项不存在，报警人不是被告，报警的是原告的门卫韩治华，是因为被告的妻子辱骂原告门卫人员近70岁的老人，门卫老人一气之下和被告妻子抓挠在了一起，老人怕被告妻子打他就打了110，不是证明是因为锁门报的警；对证据二打印件、手机载体的内容都不认可，容易造假；对证据三、四不认可，不能证明被告陈述的证明事项，且证据三没有印章，水电费应该没有交清；对证据五的真实性没有异议，但是是原告诱导门卫老人说的，没有证明力，没有通知被录音人是偷录行为，没有事先告知，为了达到被告的不良目的诱导一个70岁的老人所做出的谈话是没有法律效力也是不合法的。第二，我所租赁的房屋是租给被告二、三、四层，尚有一层也在对外出租，曾经在门上写过小广告，中介以前租过一楼的门头房做房屋中介，是为了租赁房屋，中介所做的房屋广告并非原告之用，原告当时没有对外用广告的方式租赁被告承租的房子。第三，涉案房屋没有对外出租，合同尚未解除，铂爵宾馆的牌子仍然挂在房子上，事实证明被告拒不履行合同约定，拒不支付到期债务。被告庭后提交东港公安分局黄海路派出所出具的现场治安调解协议书，原告质证后对该证据不予认可。经审查，对原告提交的证据真实性予以确认，对被告提交的证据一、证据五真实性予以确认，对证据二、三、四原告未在本院指定的期限内提交书面鉴定申请，本院对上述证据的真实性予以确认，对庭后被告提交的日照市公安局东港公安分局现场治安调解协议书，本院予以确认，以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定案件事实如下：2017年4月28日，日照新世纪房地产开发有限公司（甲方）作为出租方与被告李学坤、案外人李昌修（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“一、乙方所租用房屋位于日照市院内：办公楼2、3、4楼层，其中甲方保留3层西端两间自用房不含。……三、房屋用途：仅限乙方做宾馆、餐饮。四、租赁期限租赁期暂定5年，从2017年5月1日起至2022年7月1日止。其中包含赠送装修期60天。五、租金、支付时间1.租金首年每年30万元，第二年起按每年递增8%计算。2.第一年租金在签订本协议时付5万元，在5月1日支付10万元，剩余租金15万元在7月1日付清。自第二年起，之后年份租金每年4月1日前付清。六、押金条款乙方在7月30日前向甲方缴纳押金10万元，租期届满，乙方将租赁房屋按时归还甲方，甲方在收房三日内将押金无息退还乙方。若有下列情形之一，押金不予退还。1.乙方损坏、搬走或拆除出租屋内现有装修及设施，拒不照价赔偿的。2.乙方未按双方协商约定时间内付清租金水电费超过10个工作日。3.乙方单方面提前解除合同或存在其他违约。……九、1.甲乙双方任何一方违约除其他条款约定外，还须向守约方支付违约金6万元。2.乙方逾期支付租金、水电费等费用，每逾期一天按所欠租金、水、电费全额的千分之一每天支付滞纳金……3.租赁期内，甲乙双方任何一方提出单方面解除合同须提前60天通知对方，并支付给对方违约金6万元作为补偿，双方可解除合同……”。该合同在甲方处有日照新世纪房地产开发有限公司加盖公章，法定代表人韩治华签字，乙方处有李学坤、李昌修签字捺印。2017年5月1日，原告交付案涉房屋，被告李学坤、案外人李昌修出具收条，载明：“今收到所承租房屋钥匙13套（壹拾叁套）房屋已交接。”庭审中双方一致确认被告已支付2017年度、2018年度的租金，2019年度的租金被告尚未支付。原告主张签订合同后，另一承租人李昌修已经退出，应由被告承担合同义务，被告认可李昌修参与经营一年多，现已经退出。2019年4月3日，日照新世纪房地产开发有限公司名称变更日照继业房地产公司开发有限公司。2019年4月27日，被告向原告出具条证，该条载明“6.110万、7.110万、8.110万”。2019年5月30日，被告向原告法定代表人韩治华（手机号为139××××****）发短信称“韩总你好，这2年铂爵宾馆一直受您的照顾非常感谢，由于房租太高一直是赔钱经营的，每年的营业额都不够交房租的，更不再说交水电费和发员工工资了，实在没有办法在7.1到期之前交上房租了，还有一个月的时间我拆除宾馆物品，给您腾空出房子吧”，原告未予回复。2019年6月2日，被告向原告出具条证一张，载明：“本人所租宾馆保证支付下年房租（黄海三路39号）2019.7.1交10-15万、2019.8.1交15万、2019.8.7交剩部分，共计30万。保证以上时间交清房租，否则按合同支付滞纳金无怨。”2019年6月15日，被告向原告交纳水电费2454元。2019年6月19日，原告公司门卫韩玉华因院内大门损坏向日照市公安局东港分局黄海路派出所报警，警情发生地铂爵酒店，后经派出所调解，双方达成调解协议，由被告妻子孟庆晓当面向韩玉华赔礼道歉，韩玉华承诺以后不再将门锁锁住，阻挡孟庆晓正常通行。同日，被告向韩治华发短信称“我又考虑半个多月，你说的给我缓交房租7月1日交10万、8月1日交15万，其他的8月中交完，实际房租并没有减少，我还是决定不再续租了，还是按照今年3月份和你说的，我不续租了。之前你说让我把我装修这些废铜烂铁全拉走壁纸也拆走我觉得你说得很有道理。”韩治华当日未予回复，2019年6月28日，韩治华向被告发短信称“小李！你的恶意行为损人不利己！是协商还是法律处理比自己选吧！！”被告向原告出具的第三份条证载明“2019.7.1交房租5-8万，2019.8.1交房租10万-15万，2019.9.1交房租15万。”该条没有落款时间。被告与韩玉华的谈话录音部分内容如下，“李学坤：当时你忘了那是几月份来？韩玉华：反正不到7月份。李学坤：当时不到7月就挂上出租了，在出租我这个楼？韩玉华：恩。……李学坤：（挂出租广告）都是韩总（韩治华）安排的，他们（城管）直接给韩总打的电话？韩玉华：他反映给领导，可能城管领导给老韩打的电话吧。李学坤：是不是不到7月就挂上了？韩玉华：是小程（星浩广告老板）给做的，做完就挂上了。李学坤：当时做好了韩总（韩治华）就安排你给挂上了？韩玉华：不是，头一次是小程给挂的，……拿下来也是他拿的”。原告提交的2020年5月3日拍摄的照片载明“铂爵公馆”、“铂爵酒店”广告牌仍悬挂在案涉租赁房屋店面，案涉房屋内仍有部分被告物品存放，被告对此亦予认可。案涉房屋钥匙被告至今未交还原告。本院认为,原告继业房地产公司与被告李学坤、案外人李昌修签订的房屋租赁合同，系合同当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行。虽然李昌修是合同载明的承租人之一，但是原告称李昌修已退出经营，被告自认李昌修共同经营一年多即退出经营，而被告已经支付两年的租金，本案所涉及的是第三年度租赁费，故原告本案只向被告李学坤主张权利，符合合同约定和法律规定。本案争议的主要是案涉房屋租赁合同是否已经解除以及租金数额问题。关于案涉房屋租赁合同是否已经解除、被告应否支付房租的问题。被告虽辩称合同已经于2019年7月1日解除，但根据其提交的证据及本院查明的事实看，被告的主张不成立。首先，被告虽然于2019年5月30日及6月19日向原告提出腾空房屋及解除合同的问题，但被告随后又向原告出具保证分期交纳租金的承诺或计划，只能体现被告认为房租过高，双方多次在协商如何分期交纳租金及每期租金数额，而不能认定被告何时明确通知原告解除合同；其次，从合同第九条约定：“……3.租赁期内，甲乙双方任何一方提出单方面解除合同须提前60天通知对方，并支付给对方违约金6万元作为补偿，双方可解除合同”来看，被告并未按约定向原告支付违约金；第三，被告认可至今尚有物品存放于案涉房屋内，未腾空房屋，宾馆标示牌仍在，被告也未向原告交付案涉房屋的钥匙，即被告至今尚未向原告交还房屋，应认定为双方在继续履行房屋租赁合同，被告主张房屋租赁合同已解除，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告应当按照合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告逾期未支付租金，构成违约，原告请求解除案涉房屋租赁合同条件成立，本院对此予以支持。原告要求被告支付违约金6万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于租金及违约金计算方式，根据合同第五条“租金首年每年30万元，第二年起按每年递增8%计算”之约定，原告本案主张的第三年度的租金应为34.992万元[30万元×（1+8%）×（1+8%）]，折合每日958.68元。关于第三那年度租金的起算时间，从合同租赁期限约定内容来看，其包含60天的装修期，该期间应自合同签订之日即2017年5月1日开始计算60天，原告主张合同期满后延长60天无事实依据，也不符合常理，故第三年度的租金应自2019年7月1日开始计算，截至2020年5月21日，租金数额为310774元。关于原告主张的滞纳金问题，因双方对于租金的交纳处于多次协商之中，且本案已经支持原告违约金的请求，足以弥补原告的相应损失，故对滞纳金的请求不再支持。关于被告主张原告将案涉租赁房屋关闭，并在承租期间内向外出租的问题。被告提交的报警记录仅记载系案外人韩玉华与被告妻子孟庆晓因大门上锁发生纠纷，并不能证明原告关闭案涉租赁房屋，阻拦被告李学坤进行经营；至于对外出租问题，被告提交的录音仅能体现原告悬挂过出租房屋的广告牌，但不能证明对外招租成功，更不能证实双方合同解除，故被告的上述抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下:一、原告日照继业房地产公司开发有限公司与被告李学坤于2017年4月28日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；二、被告李学坤于本判决生效后七日内向原告日照继业房地产公司开发有限公司支付租金（截至2020年5月21日租金数额为310774元，此后至生效之日的租金按照合同约定计算）；三、被告李学坤于本判决生效后七日内向原告日照继业房地产公司开发有限公司支付违约金6万元；四、驳回原告本案的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，减半收取3725元，由原告负担300元，由被告李学坤3425负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  常金峰二〇二〇年五月二十一日书记员  范晓丹