河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4095号上诉人（原审原告、反诉被告）：迪臣置业发展（开封）有限公司。住所地：开封市西门大街**。统一社会信用代码：91410200776509488M。法定代表人：王京宁。委托诉讼代理人：何江涛，河南英伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔天，男，1980年10月13日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：席玉民，河南航帆律师事务所律师。上诉人迪臣置业发展（开封）有限公司（以下简称迪臣公司）与上诉人崔天房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初318号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。迪臣公司不服一审判决，向本院提出上诉请求：1、判令崔天支付拖欠的房租949158元及滞纳金及物业费1050805元；2、驳回崔天的反诉请求；3、一、二审案件诉讼费由崔天承担。事实与理由：1、崔天存在逾期缴纳租金的严重违约行为，迪臣公司享有合同解除权；2、一审判决认定迪臣公司根本违约不能成立，无论迪臣公司与第三人之间的合同如何约定，根据合同的相对性，对崔天均没有约束力，不能以迪臣公司与第三人的合同约定作为认定迪臣公司根本违约的依据；3、迪臣公司有权收取房屋租金和物业费，迪臣公司虽然将租赁物的所有权转移给他人，但迪臣公司与崔天的租赁合同仍然有效，崔天仍然应当按照合同约定交纳租金及物业费；4、崔天的反诉请求不应支持。本案双方租赁合同的解除是因为崔天延期支付、拒绝支付租金引起的，崔天构成根本违约，依据相关规定，迪臣公司不应当向崔天支付装修装饰残值损失。崔天答辩称：迪臣公司无权行使合同解除权。一审法院认定迪臣公司根本违约时正确的。迪臣公司无权在失去所有人身份的情况下继续收取租金，迪臣公司没有提供物业服务，崔天不应向其交纳物业费。崔天的反诉请求应当予以支持。请求驳回迪臣公司的上诉。崔天不服一审判决，向本院提出上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，改判一审判决第二项迪臣公司赔偿崔天经济损失3406302元为6350442元。事实与理由：其与迪臣公司签订的房屋租赁合同约定租赁期限为10年，在租赁期限未满的情况下，迪臣公司将租赁物的所有权转移给第三人，第三人表示不会按照原来租赁合同的约定让崔天租赁房屋，并要求崔天腾空部分租赁物，迪臣公司的违约行为，给崔天造成巨大的经济损失，一审审理期间对崔天的损失进行了鉴定，一审法院按照装修残值计算不足以弥补崔天的损失，故应当按照重置价值计算崔天的损失。鉴定费58000元，应当由迪臣公司承担，150000元的租赁保证金应当返还崔天。迪臣公司答辩称：一、本案双方争议的焦点问题是违约责任的认定问题，即谁存在违约行为，并承担由此所产生的责任。1、崔天在合同履行中存在严重的违约行为，迪臣公司解除合同于法有据。（1）、崔天在合同履行中存在严重的拖欠租金、拒付租金的行为，已构成严重违约。（2）迪臣公司解除与崔天的《租赁合同》具有合同依据。根据双方《租赁合同》第13.3条的约定，如崔天未按时交纳租金，一个月内，按应付月租金及费用的日百分之二作为滞纳金，直至付清日止。超过1个月，迪臣除了累计计算违约金外，还有权单方终止合同。基于崔天长期严重违约的事实，迪臣公司按照合同约定，行使合同的解除权，依法应予以支持。2、迪臣公司在合同履行过程中并无违约行为，一审判决认定迪臣公司根本违约是错误的。一审据以认定迪臣公司根本违约的依据是龙亭区人民政府、宋都古城建设投资有限公司与迪臣公司所签订的《协议书》。首先，该《协议书》具有相对性，仅对签约各方具有法律效力，对崔天并无拘束力。其次，一审判决认为迪臣公司签订《协议书》是以自己的行为表明不履行主要债务，从而构成根本违约的观点不能成立。再次，《协议书》签订于2018年7月10日，而在2018年6月7日，迪臣公司就向崔天送达了催款通知，并明确告知其不交纳租金的后果及合同依据，但崔天仍未能交纳租金。崔天违约行为在前，迪臣公司依法取得《租赁合同》的解除权，故而才有其后三方《协议书》的签订。二、迪臣公司要求支付租金的请求应予支持。根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。崔天仍应按照《租赁合同》的约定，向迪臣公司支付租金。三、迪臣公司要求支付物业费的请求应予支持。双方《租赁合同》第8.1条、8.4条对物业费的收取有明确的约定，崔天应按合同履行。崔天支付给物业公司物业费，物业公司收取的行为是基于《租赁合同》第8.1条的约定，是基于迪臣公司的委托和授权，不能认为崔天有向物业公司的交款行为就认定双方存在新的合同关系。四、崔天要求赔偿损失的请求不能成立。双方《租赁合同》的解除是基于崔天的违约行为所导致，根据《租赁合同》第6.5条的约定“合同期满或乙方在合同期内自行撤柜或甲方由于乙方违约终止本合同，甲方不予装潢补贴”，据此，迪臣公司不应赔偿崔天的装潢等任何损失。五、崔天一审反诉请求1000万元，交纳案件受理费11400元，迪臣公司诉请200万元，交纳案件受理费22800元，崔天显系未足额交纳，故请求贵院对崔天上诉请求不予审理，并按其自动撤诉处理。综上，崔天无理由反复逾期交纳租金的行为，已经属于严重违约，侵犯了迪臣公司的合法权益，迪臣公司依据双方《租赁合同》约定，对本案《租赁合同》依法享有单方终止（解除）权。迪臣公司不存在违约行为，崔天严重违约在先，迪臣公司不应对其所谓的损失承担任何赔偿责任。迪臣公司向原审法院的诉讼请求：1、请求依法解除迪臣公司与崔天之间的房屋租赁合同；2、判令崔天支付拖欠的房租949158元及滞纳金；3、判令崔天支付拖欠的物业费1050805元；4、判令崔天承担本案的诉讼费用。崔天向原审法院提出反诉请求：判令迪臣公司赔偿崔天提前解除租赁合同违约金及经济损失1000万元。原审法院经审理查明：2015年6月9日，迪臣公司（出租方、甲方）与崔天（承租方、乙方）签订编号为2015-013号的《租赁合同》，约定甲方将位于开封市文庙街1号迪臣珠玑巷A13、A14、A15、B10、B11、B12、B13、二楼电梯间、东西三、四楼，建筑面积4828.51平方米出租给乙方用于经营龙图客栈。合同第三条约定，租赁期限自2015年6月20日起至2025年6月19日止。2015年6月20日起至2015年12月19日为免租期供乙方进行装修和其他营业准备工作，乙方无须支付租金。在租赁期内，乙方有权根据经营需要进行装修改造，乙方停业改造应至少提前一个月书面通知甲方，乙方停业改造期间的租金不变。除非甲方收回房屋自用，如果乙方有继续租赁的要求，在同等情况下，乙方有优先租赁的权利。如乙方有续租的意愿，应当在本合同届满60天之前书面告知甲方，双方协商后订立新的租赁合同。乙方届时没有书面告知续租意愿，视为不再考虑续租，本合同于期满时即告终止。第四条约定，租金递增详见附件，即租金明细为：2015年6月20日至2018年6月19日，一层每月31685元、一层每月3836元、二层每月949元、三层每月88069元、四层每月22595元；2018年6月20日至2021年6月19日，一层每月34063元、一层每月4124元、二层每月1020元、三层每月94692元、四层每月24294元；2021年6月20日至2024年6月19日，一层每月36618元、一层每月4434元、二层每月1096元、三层每月101808元、四层每月26120元；2024年6月20日至2025年6月19日，一层每月36618元、一层每月4434元、二层每月1096元、三层每月101808元、四层每月26120元。乙方应在本合同签订时向甲方一次性交清三个月的租金，在已交租金经营期内最后一个月的15日前，缴纳后面三个月的租金。如遇节假日，甲乙双方可在法定节假日结束后的第一个工作日向对方履行义务。本合同签字生效时，乙方向甲方支付（人民币）150000元作为履约保证金。本合同终止或者解除后六个月，乙方若无质量、服务方面的投诉，并且在经营过程中与客户无任何经济纠纷，且已缴讫全部租金及其他费用，并无违约行为，且经租赁房屋移交后双方无异议的，甲方将其保证金无息退还乙方。乙方同意在本合同签订时向甲方一次性缴纳装修保证金（人民币）50000元。装修保证金在乙方装修结束，营业3个月后无异常问题，经验收后甲方需将其装修保证金无息退还乙方。第六条约定，租赁期内，乙方在不改变房屋结构、不影响房屋安全的前提下，可以根据经营需要对承租房屋（不包括房屋的外立面）进行装修和改造，或增添附属设备、设施。合同期满或者乙方在合同期内自行撤柜或甲方由于乙方违约终止本合同，甲方不予装潢补偿等。第七条约定，乙方增添的附属设施、设备，其所有权归属于乙方，由乙方自行负责维修和保养，并承担相应的费用与安全责任等。第八条约定，甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，但需提前书面通知乙方。本合同中关于物业管理的权利，直接由物业服务公司行使，无须甲方再出具任何授权。乙方不得以物业服务纠纷、管理冲突等为理由拒绝向甲方交纳租金或者物业费等。第十条约定，乙方保证按时交纳租金及相关费用等。第十一条约定，合同终止后，乙方应当将租赁房屋恢复到初始的使用状态。乙方拆除设备、设施不得损害租赁房屋的功能与结构，乙方投资的不可移动和不可拆除的设施、设备与附着物，无偿归甲方所有等。关于违约责任，双方约定，乙方无正当理由不履行合同，单方面解除本合同，所支付的保证金作为违约金，不得请求返还。如乙方未按时交纳租金，一个月内，按应付月租金及费用的日百分之二作为滞纳金，直至付清日止。超过1个月，甲方除了累计计算违约金外，还有权单方终止合同。合同签订后，迪臣公司依约交付房屋，崔天提出装修申请后对所租房屋装修，后经营龙图客栈，并支付租金至2018年7月20日。2018年7月10日，开封市龙亭区人民政府（甲方）、开封市宋都古城建设投资有限公司（乙方）以及迪臣公司（丙方）签订协议书，约定丙方将包括涉案房屋在内的建筑面积为13260平方米的建筑物以总价款1.6亿元的价格向乙方出售该批房产并愿意承担由此产生的一切责任。其中，合同2.6条还约定，根据乙方确认的清理租户名单，丙方应当在2018年年底解除与商户的租赁关系，由此产生的一切费用由丙方承担，清空后的房屋交付给乙方；经乙方确认保留下的租户，自本合同签订之日起，租金归乙方收取，丙方已经收取的尚未到期的租金，应向乙方据实结算。该协议书附件载明，涉案租赁物用于经营的龙图客栈西楼部分取消，连廊取消，东楼保持现状。另查明，截止至法庭辩论终结前，崔天仍在涉案房屋中经营龙图客栈。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，迪臣公司与崔天签订的房屋租赁合同，是合法有效的合同，对双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，在涉案租赁合同履行期间，迪臣公司与第三方签订协议书，将包括涉案房屋在内的建筑物出售于第三方，尽管基于买卖不破租赁原则，涉案租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响涉案租赁合同的效力，但由于迪臣公司与第三方签订的协议书中明确约定将涉案的部分租赁物进行清空，其已用自己的行为表明不履行主要义务，迪臣公司的行为已构成根本违约，解除涉案合同的条件已成就，且崔天在庭审中对于解除合同予以认可，故对迪臣公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。针对迪臣公司要求租金及滞纳金的诉讼请求，因迪臣公司与开封市龙亭区人民政府、开封市宋都古城建设投资有限公司签订的协议书中明确约定，自2018年7月10日签订协议之日起，经开封市宋都古城建设投资有限公司确认保留下的租户，自合同签订之日起，租金归开封市宋都古城建设投资有限公司收取，迪臣公司已经收取的尚未到期的租金，应向开封市宋都古城建设投资有限公司据实结算，因此对于崔天欠付的租金及滞纳金，迪臣置业发展（开封）有限公司不具有收取租金的主体资格，故对其该诉求，该院不予支持。关于物业费，涉案租赁合同中约定迪臣公司可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，合同中关于物业管理的权利，直接由物业服务公司行使，无须迪臣公司再出具任何授权。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，尽管崔天未与开封市迪胜物业管理有限公司签订书面合同，但其已实际向开封市迪胜物业管理有限公司交付三个月的物业费，且开封市迪胜物业管理有限公司也为其提供了物业服务，可视为双方之间的物业管理合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，迪臣公司不是该合同的当事人，其不具有诉讼主体资格，故对迪臣公司要求崔天支付物业费的诉讼请求，该院不予支持。针对反诉中崔天提出的要求迪臣公司赔偿违约金及经济损失的诉讼请求，崔天与迪臣公司就涉案租赁物所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该合同第十一条虽然约定“合同终止后，乙方应当将租赁房屋恢复到初始的使用状态。乙方拆除设备、设施不得损害租赁房屋的功能与结构，乙方投资的不可移动和不可拆除的设施、设备与附着物，无偿归甲方所有”，但结合《租赁合同》的整体及上下条款来看，该条款所约定的“合同终止”应理解为因承租方违约导致提前终止或解除，以及租赁期满，即承租方违约导致合同无法履行或者承租方租赁合同目的完全实现的情况。相反，如若因出租方或者不可归责于双方的原因导致合同终止则不应适用该条款的约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，本案中，因迪臣公司违约，致使其与崔天签订的租赁合同解除，且根据河南宋城房地产土地资产评估有限公司出具的豫宋城司鉴字〔2019〕第02号司法鉴定报告确定，崔天租赁房屋的装饰装修物损失由装修装饰、设施设备、室内可移动物品三部分组成。该院认为，以上三个部分的损失中，关于装修装饰、设施设备已经与房屋形成附和，属于已形成附和的装饰装修物，属于崔天的损失。关于室内可移动物品，均为可拆卸或搬动并与房屋向分离的物品，不宜纳入已形成附和的装饰装修物的损失范畴，崔天可自行拆除，因此对于崔天的损失应当计算为，装修装饰评估净值2133602元，设施设备评估净值1272700元，共计3406302元。因此，迪臣公司应赔偿崔天经济损失3406302元；对崔天超出的赔偿诉求，不予支持。关于违约金，因双方在合同中未做约定，故对崔天该诉求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除迪臣置业发展（开封）有限公司与崔天签订的合同编号为2015-013的《租赁合同》；二、迪臣置业发展（开封）有限公司于判决生效后十五日内赔偿崔天经济损失3406302元；三、驳回迪臣置业发展（开封）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回崔天的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，由迪臣公司承担。反诉案件受理费11400元，由崔天承担7524元，由迪臣公司承担3876元。二审经审理查明，迪臣公司与崔天签订租赁合同后，崔天依据合同的约定向迪臣公司交纳履约保证金15万元。2015年6月12日，崔天向开封市迪胜物业管理有限公司交纳物业费72429元。在一审审理期间，崔天申请对其投入迪臣.珠玑巷龙图客栈的装修装饰、设备设施等的市场价值进行评估，崔天为此支出评估费58000元。其他事实与原审审理查明的基本事实一致。本院认为，本案迪臣公司与崔天签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方均具有约束力。关于双方合同签订之后，履行过程中的违约责任问题，在合同履行期间，崔天虽然有逾期支付租金的行为，根据双方租赁合同的约定，如崔天未按时交纳租金，超过1个月，迪臣公司除了累计计算违约金外，还有权单方终止合同。但在合同履行期间，在崔天逾期支付租金后，迪臣公司均接受崔天交纳的租赁费，并没有向崔天提出终止合同的请求，本案纠纷的发生之后，迪臣公司以该事实主张崔天违约，本院不予支持。迪臣公司在租赁合同期限内，将包括涉案租赁物在内的房屋所有权转让第三人，迪臣公司作为出租人应当将涉案房屋出租的事实告知房屋受让人，以便于承租人崔天继续使用租赁物，虽然迪臣公司与房屋购买人开封市宋都古城建设投资有限公司签订的协议书及该协议书附件记载的内容没有向崔天明示，但该协议约定的内容足以说明受让人在取得房屋的所有权后崔天与迪臣公司的租赁合同将无法履行，故原审法院认定迪臣公司存在违约行为并无不当。在双方的租赁合同没有解除之前，崔天没有依据合同约定向迪臣公司交纳租赁费及物业管理费，亦存在违约行为，对于双方租赁合同的解除，迪臣公司与崔天均存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据本案的双方当事人的过错程度，本院酌定迪臣公司对崔天主张的装饰装修残值损失承担80%即2725041.6元（3406302元×80%）崔天本人承担其中的20%。迪臣公司关于其不应当承担装饰装修残值损失的上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。崔天上诉称迪臣公司应当按照重置价值赔偿其损失，没有法律依据，本院亦不予支持。对于崔天主张的评估费58000元，该费用是崔天为了确定租赁物内的装修装饰、设备设施等的价值而产生的，因迪臣公司存在违约行为，对解除双方的租赁合同负有责任，该费用应当由迪臣公司承担。对于崔天上诉主张的150000元租赁保证金，在一审的反诉请求中虽然没有明确表示，但在一审期间崔天已经将保证金的收据作为证据向法庭提交，且双方租赁合同解除，出租方返还承租方的履约保证金也是出租方的附随义务，故对于崔天的该项请求，本院予以支持。关于迪臣公司主张的租赁费，涉案租赁物的所有权虽然发生了转移，但迪臣公司与崔天的租赁合同在没有解除之前，仍然有效，崔天仍应当按照租赁合同的约定向迪臣公司支付租赁费。尽管迪臣公司与开封市龙亭区人民政府、开封市宋都古城建设投资有限公司签订的协议中约定自2018年7月10日租金归开封市宋都古城建设投资有限公司收取，因崔天不是该合同的当事人，该约定对崔天没有约束力，一审判决依据该约定判决驳回迪臣公司主张的租赁费不当，应予纠正。依据双方租赁合同的约定，2018年6月20日至2021年6月19日，每月的租赁费应为158193元，故自2018年7月20日至2019年1月19日，崔天应向迪臣公司支付租赁费949158元。关于迪臣公司主张的租赁费滞纳金，双方在租赁合同中虽然对逾期支付租金有关于滞纳金的约定，但因迪臣公司在履约过程中存在违约行为，故对于迪臣公司主张的滞纳金，本院不予支持。关于迪臣公司主张的物业费，根据迪臣公司与崔天签订的租赁合同约定，崔天应当向迪臣公司缴纳物业费，该约定崔天应当履行，故对于迪臣公司主张的自2015年6月20日至2019年1月19日的物业费，崔天应当支付。依据双方协议约定，2015年6月20日至2018年6月19日，物业费的标准为5元，2018年6月20日至迪臣公司起诉之日即2019年1月19日物业费标准为5.375元／㎡.月，涉案租赁物的面积为4828.51平方米，据此，崔天应当向迪臣公司支付物业费1050805元，因崔天已经于2015年6月向开封市迪胜物业管理有限公司交纳物业费72429元，对于崔天已经交纳的部分，应当予以扣除。故崔天还应向迪臣公司支付物业费共计978376元（1050805元-72429元）。一审法院以迪臣公司没有证据证明向崔天提供物业服务为由，判决驳回迪臣公司的该项请求不当，应予纠正。综上，原审判决认定部分事实不清，部分法律适用错误，部分判决不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初318号民事判决第一项；二、撤销开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初318号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初318号民事判决第二项为迪臣置业发展（开封）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿崔天经济损失2725041.6元并返还崔天履约保证金150000元；四、崔天于本判决生效后十五日内支付迪臣置业发展（开封）有限公司房屋租赁费949158元和物业费978376元；五、驳回迪臣置业发展（开封）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回崔天的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22800元，由崔天承担，反诉案件受理费11400元，由迪臣置业发展（开封）有限公司承担11400元，评估费58000元，由迪臣置业发展（开封）有限公司承担；二审案件受理费46353元，迪臣置业发展（开封）有限公司承担28600元，崔天承担17753元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年五月十三日法官助理申和平书记员袁曼