广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终673号 上诉人（原审被告）：李俊达，男，1995年2月18日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李雪霜，广西众桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇，广西众桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石水生，男，1952年8月12日出生，汉族，退休人员，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告）：石莹，女，1981年10月11日出生，汉族，无业，住广东省深圳市福田区。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：罗曲，广西诚云霞律师事务所实习律师。 上诉人李俊达因与被上诉人石水生、石莹买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李俊达的委托诉讼代理人陈宇，被上诉人石水生、石莹共同的委托诉讼代理人吴海云、罗曲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李俊达上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3861号民事判决第一项，改判上诉人向两被上诉人支付违约金723.27元；二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3861号民事判决第二项，改判上诉人向两被上诉人支付律师代理费1934.2元；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院按未付房款的年利率10%计算违约金并判决上诉人向被上诉人支付第一笔购房款的违约金1205.48元过高。违约金的计算应以实际的损失为基础，被上诉人并没有发生实际的损失，且上诉人想尽办法积极履行了付款义务，合同已履行完毕逾期天数较短，根据公平和诚实信用原则，应按照年利率6%计算第一笔购房款的违约金，即723.27元。二、一审法院按未付房款的年利率10%计算违约金并判决上诉人向被上诉人支付第二笔购房款的违约金13917.81元无依据。《房地产买卖合同》仅约定了第一笔购房款逾期的违约金，并未对房屋过户登记后的第二笔购房款逾期的违约金作出约定。三、一审法院判决支持被上诉人诉请的律师代理费3000元是错误的。本案系涉及财产关系的民事诉讼案件，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的第四条、第五条规定及《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五项规定，本案的收费标准应按诉争标的38684元的5%计算律师代理费，即1934.2元。 石水生、石莹共同辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，一审法院综合各方情况，按合同约定的计算方式减少到10%年利率支付违约金是适当的。二、律师费虽略高于收费标准，但收费标准只是律师的代理费，不含交通费、复印费等其他费用，结合本案及桂林市的实际情况，3000元律师费是适当的。 石水生、石莹向一审法院起诉请求：一、判令被告李俊达向原告支付合同违约金计人民币38684元；二、判令本案的全部诉讼费用、差旅费、律师代理费3000元由被告负担。另，原告明确其第二项诉讼请求3000元具体指的是律师代理费3000元。 一审法院认定事实：2019年4月20日，原告石水生、石莹（为出卖人、甲方）与被告李俊达（为买受人、乙方）签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定甲方自愿将其桂林市临桂镇西城北路山水凤凰城2103栋（房屋所有权证号：临桂房权证县城字第××＋0101193；国有土地使用权证号：临国用（2017）第1612号）出卖给乙方，该房屋建筑面积275.27㎡，规划用途别墅。合同第三条关于甲、乙双方成交价格约定，1、甲、乙双方确定该房地产成交总价为人民币260万元，双方同意按现状办理权属转移确认登记。第四条关于乙方付款方式及付款时间约定，1、在本合同签订日，乙方向甲方支付购房定金人民币2万元，此定金由甲方保管，定金在第一次付款时冲抵购房款，甲、乙双方约定2019年5月19日前到房管所办理权属转移确认登记，甲方同意乙方将购房款支付到以下账户：户名石水生，卡号62×××98，开户银行桂林银行；2、乙方保证有充足的付款能力和正当收入来源保证支付购买甲方房地产款项，购房款分二次付清：第一次乙方于2019年5月19日前支付给甲方人民币160万元（含定金），第二次乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方人民币100万元整，该贷款由银行直接转至甲方或其代理人账户，若银行放贷金额小于贷款申请金额，乙方保证于获得银行放贷当日将差额以现款支付给甲方或其代理人（注：本条款支付是指甲方权属已转移确认登记至乙方名下后再办理贷款抵押后支付）。第七条关于房地产移交约定，1、甲方应于收到乙方第1次房款后当日将该房地产移交给乙方。第九条关于甲方或乙方的违约责任的约定，2、若乙方中途悔约或未按本合同条款规定支付房地产款的，均属乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任：（1）甲方保留该房地产三日等候乙方付款，在保留期间，乙方按应付房款金额的日千分之一计息支付给甲方。（2）甲方保留期届满乙方仍未付房地产款的，即视为乙方自动放弃购买，如未进行权属转移确认登记，甲方有权将该房地产转卖他人，乙方不得有异议。乙方所交的购房地产款甲方在三日内不计息退还，乙方无权要求返还定金，定金视为乙方违约金归甲方所有。（3）如甲方权属已转移确认登记到乙方名下，乙方应在三日内办理该权属确认登记返还到甲方名下之手续，返还权属确认登记过程产生的所有税收费用均由乙方承担。由于乙方原因逾期未办理的，乙方应按该房地产成交总价的日千分之一计息支付给甲方。（4）若乙方有其他违约行为致使甲方合同目的不能实现的，甲方可解除合同，并有权要求乙方承担成交价格20%的违约金。（5）若该房地产实屋已移交给乙方使用的，乙方应在违约之日起三日内搬离该房地产，已对该房地产投入的装修设施设备不得拆除或破坏，全部保留完好无偿归甲方所有。乙方结清全部使用该房地产期间的水费、电费、燃气费、有线电视费、网络宽带费、电话费、物业管理费、垃圾费及其公摊费等各种费用。甲方有权按市场同等租赁价格向乙方追偿房地产使用期间的租金。（6）若未办理出甲方名下不动产权证的需要乙方承接甲方该房地产银行贷款还本付息的，乙方承诺于每月银行扣款日前5日内按时足额归还银行按揭贷款本息，如连续超出三个月未按时足额归还该房地产按揭贷款本息的，视同乙方违约，按违约责任处理。3、因违约导致诉讼的，守约方发生的差旅费、诉讼费、律师代理费等必要费用由违约方承担。第十一条关于补充约定：①甲乙双方友好协商同意先交贰万元整（￥20000.00）定金，本合同签订后3天补齐拾万元整（￥100000.00）定金。同日，原告石水生、石莹（为出卖人、甲方）与被告李俊达（为买受人、乙方）及桂林桂房房产代理有限公司（为代办人、丙方）签订了一份《房地产代办服务合同》，该合同第二条关于房地产权属转移确认登记后期服务费用及税收费用的约定，1、甲、乙双方应在本合同签订当日按成交总价超出100万元至300万元以内的，合计收取费用人民币3000元的约定向丙方支付房地产权属转移确认登记后期服务费用。②按揭贷款付款方式交易的，另收代办贷款抵押金额1%的手续费即人民币元（此处空白），因贷款产生的评估费、抵押登记费、保险费等相关费用全部由【】甲方或【】乙方承担。乙方应于过户审核当日将银行贷款所需的全部个人资料（含权属共有人及配偶）身份证、户籍证明、婚姻证明及与贷款额度相对应的收入证明、银行流水账等提供给丙方，并承诺无不良贷款记录、无信用卡透支欠款被列入黑名单记录。若因乙方自身原因无法获得贷款审批，乙方承诺在乙方名下不动产权证出件后30个工作日内付清房地产款给甲方，逾期乙方按上述《房地产买卖合同》第九条约定承担违约责任。如银行已接纳并审批给乙方贷款资格，则按银行程序进行。如因国家贷款政策变化顺延放贷时间，乙方免责，丙方无责。 上述合同签订后，原告陈述被告于2019年4月20日通过微信转账支付了2万元定金；2019年4月23日分三次共计转账8万元；2019年5月18日，分四次共计转账20万元；2019年5月20日转账20万元；2019年5月21日转账10万元；2019年5月23日转账100万元；2019年8月26日，分两次共计转账30万元；2019年9月9日，分四次共计转账70万元。 同时查明，2019年5月31日，桂林市临桂区不动产登记局办理了涉案房屋的不动产权证，权利人为李俊达，为单独所有，使用期限2003年8月13日起2073年8月12日止。2019年5月31日起30个工作日的时间为截至到2019年7月12日。 另查明，2019年8月16日，被告李俊达与广西临桂农村商业银行股份有限公司中庸支行签订了一份《个人借款合同》（合同编号：368502192095460），该合同约定被告李俊达向该银行申请贷款100万元，借款用途为购药品、医疗器械等。借款期限为叁年，自2019年8月16日起至2022年8月15日止。同日，被告李俊达（为抵押人）还与广西临桂农村商业银行股份有限公司中庸支行（为抵押权人）签订了一份《抵押担保合同》，约定本合同担保的主合同为李俊达与抵押权人于2019年8月16日签订的编号为368502192095460的《个人借款合同》。抵押物为桂林市临桂区临桂镇西城北路10号山水凤凰城D幢Z103号，抵押人为李俊达。 再查明，2019年9月19日，原告石水生、石莹与广西诚云霞律师事务所签订了一份《委托代理合同》及发票，原告石水生、石莹向广西诚云霞律师事务所支付了律师代理费3000元。 以上事实有原告石水生、石莹提供的《房地产买卖合同》、《房地产代办服务合同》、房产买卖定金收条、微信截图、桂林银行三里店支行流水、不动产权证、委托代理合同及发票、被告李俊达提交的个人借款合同、个人借款抵押合同以及本案庭审笔录所证实。 一审法院认为，原告石水生、石莹与被告李俊达签订的《房屋买卖中介合同》、《房地产代办服务合同》，是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告称被告没有按合同约定的时间支付购房款，且从原告提交的桂林银行三里店支行流水显示，被告支付购房款的时间分别为2019年4月23日前支付定金10万元；2019年5月18日，分四次共计转账20万元；2019年5月20日转账20万元；2019年5月21日转账10万元；2019年5月23日转账100万元；2019年8月26日，分两次共计转账30万元；2019年9月9日，分四次共计转账70万元，而原、被告签订的《房地产买卖合同》中关于付款的约定是“购房款分二次付清：第一次乙方于2019年5月19日前支付给甲方人民币160万元（含定金），第二次乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方人民币100万元整，该贷款由银行直接转至甲方或其代理人账户”及《房地产代办服务合同》中约定“若因乙方自身原因无法获得贷款审批，乙方承诺在乙方名下不动产权证出件后30个工作日内付清房地产款给甲方，逾期乙方按上述《房地产买卖合同》第九条约定承担违约责任”，而本案被告提供的《个人借款合同》显示该笔贷款借款用途为购药品、医疗器械等，并非为涉案房屋的按揭贷款，因此，被告应在涉案房屋办至其名下不动产权证出件后30个工作日内付清房地产款给原告方，涉案房屋的不动产权证办至被告名下的时间为2019年5月31日，30个工作日内时间为截至到2019年7月12日，原告诉请的30个工作日的时间为2019年7月16日，未超过该院审核的范围，视为原告对其诉请的处分，该院予以支持。因此，根据《房地产买卖合同》第九条关于甲方或乙方的违约责任的约定“2、若乙方中途悔约或未按本合同条款规定支付房地产款的，均属乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任：（1）甲方保留该房地产三日等候乙方付款，在保留期间，乙方按应付房款金额的日千分之一计息支付给甲方”，被告应按照逾期天数及逾期金额向原告方支付逾期付款的违约金。被告辩称对于原告计算违约金的标准认为过高，请求法院按年利率6%调整的意见，该院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金是否过高予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，原告方未向该院提交证据证明实际损失的情况下，原告方主张按日千分之一计算违约金的诉请明显过高，该院酌情将违约金调整为按未付购房款的年利率10%计算违约金，并由被告支付给原告。因此，按照被告逾期付款的时间，被告逾期付第一笔购房款的违约金为1205.48元（130万元×10%÷365天×1天＋110万元×10%÷365天×1天＋100万元×10%÷365天×2天）；被告逾期付第二笔购房款的违约金为13917.81元（100万元×10%÷365天×41天＋70万元×10%÷365天×14天），违约金合计为15123.29元。对于原告诉请超过该院审核范围的违约金，该院不予支持。关于原告诉请的律师费，由于双方在《房地产买卖合同》中对此有约定“因违约导致诉讼的，守约方发生的差旅费、诉讼费、律师代理费等必要费用由违约方承担”，本案是由于被告逾期付款所导致，被告是违约方，且原告提交的《委托代理合同》及发票显示其确实支付了律师代理费3000元，该笔费用应由被告承担，对于原告的该项诉请，该院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李俊达应向原告石水生、石莹支付违约金15123.29元；二、被告李俊达应向原告石水生、石莹支付律师代理费3000元；三、驳回原告石水生、石莹的其他诉讼请求。案件受理费842元，依法减半收取421元，由原告石水生、石莹负担269元，由被告李俊达负担152元。 本院二审期间，当事人围绕争议焦点被上诉人提交了新的证据：律师费收费发票，证明被上诉人为了二审诉讼支付了3000元诉讼费。上诉人李俊达质证意见，真实性认可，但被上诉人未提交委托代理合同和支付凭证，律师费并未真实发生。本院对律师费发生的真实性予以认可。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2019年9月19日，石水生、石莹与广西诚云霞律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定合同有效期为签约之日起至二审终结止，委托人应按双方议定给付劳动报酬，报酬为每阶段3000元。2020年4月10日，石莹向广西诚云霞律师事务所支付了律师代理费3000元。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：一、违约金调整是否合理；二、律师费收取是否合理。 关于焦点一，违约金调整是否合理，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。对第一笔逾期未付房款，双方约定按日千分之一计算违约金明显过高，一审判决按未付房款的年利率10%计算违约金并无不当。对第二笔逾期未付房款，双方在《房地产代办服务合同》中约定“若因乙方自身原因无法获得贷款审批，乙方承诺在乙方名下不动产权证出件后30个工作日内付清房地产款给甲方，逾期乙方按上述《房地产买卖合同》第九条约定承担违约责任”。一审法院按未付房款的年利率10%计算第二笔逾期未付房款违约金有合同依据，并无不当。上诉人认为合同并未对房屋过户登记后的第二笔购房款逾期的违约金作出约定的理由不成立。本院不予支持。 关于焦点二，律师费收取是否合理。本案系涉及财产关系的民事诉讼案件，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的第四条、第五条规定及《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五项规定，争议标的10万元以下（含10万元）费率为5%，本案诉争标的38684元，按5%计算律师代理费，即为1934.2元。一、二审诉讼中，被上诉人委托律师参加诉讼，上诉人应当支付一、二审案件律师代理费。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3861号民事判决第一项； 撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3861号民事判决第二项、第三项； 上诉人李俊达应向被上诉人石水生、石莹支付一审案件律师代理费1934.2元； 上诉人李俊达应向被上诉人石水生、石莹支付二审案件律师代理费1934.2元； 驳回被上诉人石水生、石莹的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费842元，减半收取421元，二审案件受理费253元，一、二审合计674元，由上诉人李俊达负担405元，由被上诉人石水生、石莹负担269元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 卉 审 判 员  陈海涛 审 判 员  王治斌 二〇二〇年五月九日 法官助理  郑 欣 书 记 员  朱银燕