安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖11民初360号 原告：来安县自然资源和规划局，住所地安徽省来安县行政服务中心**，统一社会信用代码1134112274309284XP 法定代表人：郭永付，该局局长。 委托诉讼代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。 被告：来安雅居乐房地产开发有限公司，，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**统一社会信用代码913411220772179028（1-1）。 法定代表人：赵磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨焱，该公司法务。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告来安县自然资源和规划局与被告来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房产公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告来安县自然资源和规划局的委托诉讼代理人张金文、被告雅居乐房产公司的委托诉讼代理人杨焱、杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 来安县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.继续履行双方当事人于2013年7月12日签订的国有建设用地使用权出让合同（合同编号341122出让2013年50号）及2013年9月27日变更协议；2.雅居乐房产公司自2015年12月25日起至2018年6月14日止按照本金5340万元为基数，每日1‰标准支付资源规划局延期竣工违约金计4806万元；3.本案诉讼费用由雅居乐房产公司承担。庭审中，资源规划局变更上述请求为：放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为雅居乐房产公司自2015年12月25日起至2018年6月14日止按照本金5340万元为基数，每日1‰标准支付资源规划局延期竣工违约金计1569.96万元（已经扣除雅居乐房产公司支付的32360400元）。事实与理由：2013年7月12日，资源规划局与南京雅居乐房地产开发有限公司签订了出让合同。2013年8月29日，雅居乐房产公司由南京雅居乐房地产开发有限公司出资设立，2013年9月27日资源规划局与雅居乐房产公司签订变更协议，由雅居乐房产公司承担以上合同义务。依据合同，雅居乐房产公司应于2015年12月24日前建设项目竣工，但直至2018年6月14日雅居乐房产公司才竣工。综上，双方当事人签订的出让合同依法成立有效，当事人应当按照合同履行自己的义务，现雅居乐房产公司未履行合同的行为明显违法。 雅居乐房产公司辩称，1.资源规划局主张的违约金过高，应当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。在本案中，资源规划局并未举证证明其遭受的损失金额，因此应当推定其损失不超过合同标的总金额（土地出让金总额），按30%计算，应为3168万元；2.延期竣工的责任不能完全归咎于雅居乐房产公司：2013年6月20日，来安县人民政府（甲方）与雅居乐地产置业有限公司（乙方）、南方香江集团有限公司（丙方）签订了一份《投资合作合同书》。在该《合同书》的首部说明，甲方和丙方在安徽来安汊河经济开发区合作开发“南京湾商贸物流总部基地”，建成以长三角为核心、辐射周边500公里半径的世界级商贸物流总部基地。总部基地由家具区、建材区、汽车展示区、生态住宅区、高端综合商业区构成。由甲方主导向乙方提供开发土地共计406亩，，地块位于汊河经济开发区片区具体位置详见附图。供地方式为公开挂牌出让，乙方参与竞买，并约定项目土地使用权单价超过44万元／亩时，甲方向乙方或乙方关联公司支付基础设施配套奖励。基础设施配套奖励的计算方式是项目地块实际成交价格-项目地块出让面积×44万元／亩。该《投资合作合同书》得到了实际履行，来安县人民政府曾经累计向雅居乐房产公司支付基础设施配套奖励3600万元。资源规划局为了执行该《投资合作合同书》，并规避国土资源部（现自然资源部）《限制用地项目目录（2006年本增补本）》第九项的规定，人为将406亩土地强行拆分为五宗土地出让，导致五宗土地的开工日期与竣工日期均相同，极不合理。因此雅居乐房产公司延期竣工是资源规划局为规避法律法规所造成的直接后果。来安县人民政府虽然部分支付了基础设施配套奖励，但至今还有1860元基础设施配套奖励尚未到位，影响了雅居乐房产公司对当地投资环境的信心，也影响了雅居乐房产公司的资金周转。资源规划局在出让土地时，未披露涉诉土地的基础配套设施存在重大缺陷，导致雅居乐房产公司受让土地使用权后不具备开工条件，其公司不得不自费建设基础设施（供电及供水设施），因此被迫暂缓开工，最终导致竣工延期。资源规划局擅自中止雅居乐房产公司的商品房预售活动，导致雅居乐房产公司回收资金及再投入出现困难。资源规划局曾经于2017年4月至2017年10月期间无故中止雅居乐房产公司预售商品房的网签进程，导致雅居乐房产公司无法与购房者签订《商品房预售合同》，亦无法收取购房款，从而引发资金周转困难，无法实现资金再投入，导致工程竣工延期。以上事实说明，导致涉诉土地延期竣工的原因是多方面的，资源规划局对此负有不可推卸的责任，而且资源规划局规避国土资源部《限制用地项目目录（2006年本增补本）》第九项的规定，使得开竣工日期设置不合理，是涉诉土地延期竣工的主要原因。综上所述，资源规划局请求的违约金过高，请求结合资源规划局对造成逾期竣工所应负的责任、资源规划局未遭受任何损失的事实，判决减少违约金数额至出让金总额的30%以下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。雅居乐房产公司对资源规划局举证的成交确认书、出让合同、变更协议、竣工备案情况说明的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。资源规划局对雅居乐房产公司举证的投资合作合同书、国有土地出让合同、土地催缴违约金通知书、查封扣押通知书的真实性无异议，本院予以确认。资源规划局对雅居乐房产公司举证的三份网站截屏、两份情况说明不认可。本院认为，雅居乐房产公司提交的网站截屏、情况说明与本案无直接关联性，故不予采信。 根据当事人陈述及举证、质证意见，并结合本院认证意见，本院认定如下事实：2013年7月12日，资源规划局与南京雅居乐房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。约定：本合同项下出让宗地编号为912022801700，宗地总面积为64250.2平方米，其中出让宗地面积为64250.2平方米。本合同项下的出让宗地坐落于来安县汊河新城。本合同项下出让宗地的用途为商住用地（按来规通字2013（40）号规划设计条件通知书要求）。出让人同意在竞得人按约定的期限付清全部成交价款后，出让人在30日之内，将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：现状土地条件。本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为商业用地40年、住宅用地70年，原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为53400000元，每平方米831.12元。本合同项下宗地的定金为10680000元，定金抵作土地出让价款。受让人同意于2013年8月23日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款。受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年6月24日之前开工,在2015年12月24日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：(一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款;(二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有设用地使用权。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使角权出让价款总额1‰的违约金。 2013年9月27日，资源规划局（甲方）与雅居乐房产公司（乙方）签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，约定：乙方以南京雅居乐房地产开发有限公司于2013年6月24日通过挂牌方式取得位于来安县汊河新城五宗国有土地使用权（（地块编号为LA822013-06至LASZ2013-10。依据挂牌须知第十一条第五款约定：“申请人拟成立新公司进行开发建设的，应在竞买申请书中明确新公司成立的出资构成，成立时间等内容。我局可以根据挂牌结果与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完成新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》”。依据上述约定，现在竞得人已按竞买申请书中约定成立了新公司，根据公司章程由南京雅居乐房地产开发有限公司出资，法人不变。现甲、乙双方按约定签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，明确土地使用权主体。变更协议签订后，雅居乐房产公司按合同约定进行工程项目建设，涉案工程项目建设于2018年6月14日竣工。 2019年2月14日，来安县国土资源和房产管理局变更为资源规划局。 本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：资源规划局要求雅居乐房产公司支付涉案土地项目建设迟延竣工违约金1569.96万元的请求能否成立。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。资源规划局与南京雅居乐房地产开发有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及资源规划局和雅居乐房产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故雅居乐房产公司与资源规划局均应当按照合同约定履行自己的义务。案涉合同中明确约定涉案工程项目建设须在2015年12月24日前竣工，但从本案所查明的事实可确认涉案工程项目建设竣工时间为2018年6月14日。故雅居乐房产公司未按合同约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。由于资源规划局与雅居乐房产公司在合同中明确约定了延迟竣工应由雅居乐房产公司承担延迟竣工违约金，且对延迟竣工违约金的支付标准亦进行了明确约定。故雅居乐房产公司应按合同约定标准承担延迟竣工违约责任。案涉土地出让金为5340万元，自2015年12月25日起至2018年6月14日止按照每日1‰标准计算，雅居乐房产公司应支付资源规划局延期竣工违约金计4806万元，诉讼中，资源规划局自愿扣除雅居乐房产公司已支付的32360400元，故雅居乐房产公司尚欠资源规划局1569.96万元未付，对该款雅居乐房产公司应付偿还责任。虽然雅居乐房产公司辩称资源规划局主张的延迟竣工违约金过高，但其未能提供确凿充分的证据加以印证，且对于涉案土地投资建设项目延迟竣工可能造成的经济损失无法用一般的经济损失计量标准进行衡量。故雅居乐房产公司的该辩称理由不能成立，本院依法不予采信。 综上所述，资源规划局要求雅居乐房产公司支付涉案土地项目建设延迟竣工违约金1569.96万元的请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告来安雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十内支付原告来安县自然资源和规划局违约金1569.96万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费115997.6元，由被告来安雅居乐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年五月十二日 书记员  曹琰玲 附本案适用相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。