广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27213号原告：谢红艳，女，1989年6月12日出生，汉族，住江西省吉安市福县************，公民身份号码362************528。原告：余建新，男，1984年7月19日出生，汉族，住江西省吉安市福县************，公民身份号码362************614。两原告共同委托诉讼代理人：高欢胜，广东启盟律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：姚明，广东启盟律师事务所实习律师。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******新光天地花园品贤苑13卡，统一社会信用代码914***********619A。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐舒，女，该公司法务。委托诉讼代理人：刘柏涵，男，该公司法务。原告谢红艳、余建新诉被告中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议，本院经审查后作出(2019)粤2071民初27212-27223号民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服裁定，提出上诉，中山市中级人民法院于2019年12月24日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告谢红艳、余建新的委托诉讼代理人高欢胜、姚明，被告普力奥公司的委托诉讼代理人徐舒、刘柏涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢红艳、余建新向本院提起诉讼请求如下：被告向原告支付违约金40992元。事实与理由：原告与被告于2016年12月11日签订了《中山市商品房买卖合同》，约定由被告将位于中山市南区******************房出售给原告。合同约定：该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑面积为97.6平方米，房价为人民币819840元；被告应当于2019年6月30日前，办理竣工验收备案手续并向原告完成交付。合同签订后，原告依约向被告足额支付房款，被告如期将商品房交付原告。但原告在验收楼房的过程中，发现屋内层高仅为2.76-2.77米，并未达到合同约定的3米高度，差距达23cm。此后，原告曾多次找被告要求协商处理因屋内房高未达合同约定标准产生的争议。在原被告双方协商的过程中，被告也自认其按2.9米的层高对案涉商品房进行设计、报建及施工的。由于被告至今仍未向原告提出确实可行、双方认可的解决方案，原告遂无奈诉至法院。综上所述，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，应受到法律的保护。但被告按2.9米的层高对商品房进行设计、报建及施工在前，且与原告签订约定层高为3米的《中山市商品房买卖合同》在后，可知被告存在极大的主观恶意，其行为已对原告造成严重的损失，导致原告居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告承担违约责任。所以，原告的诉求既有事实证据，也有法律依据，其理由是充分的，应当得到支持。请求人民法院在查明事实后准如所请，以维护原告的合法权益。原告谢红艳、余建新围绕其诉讼请求提交下列证据：1.中山市商品房销售登记备案表、中山市商品房买卖合同；2.中山市普力奥房地产开发有限公司专用收据、法律服务代收费用收据、收据、发票；3.中山市普力奥房地产开发有限公司复函；4.层高测量视频。被告普力奥公司辩称：一、涉案房屋已竣工验收备案，工程质量符合国家各项标准及中山市政府相关规定，并由原告验收使用，被告已依法依约合格完成房屋交付，全部履行了合同义务，原告已书面确认房屋交付状态合格，被告不存在违约违法行为。原被告自商品房买卖合同签订之日起约定被告于2019年6月30日前依国家和该房屋所在地政府有关规定办理竣工验收备案手续，取得建设工程验收备案登记证，并将房屋交付原告使用，被告于2019年6月3日取得中山市建设工程备案登记证，2019年6月30日向原告交付房屋，原告验收并办理了收楼手续。被告已依法依约全面履行合同义务，原告已书面确认房屋交付状态合格，故被告不存在违法违约行为；二、合同约定的层高并非净高，层高与净高在合理范围内略有不符，符合住宅设计的相关规范，双方签订的中山市商品房买卖合同约定的层高为3米，并非净高，符合住宅设计规范，不会给原告的居住、使用造成影响，原告仅以激光尺自行测量，被告无法确认原告测量方式、测量数据的可行性，准确性等，进而无法判断原告测量层高是否与实际相符，按照原告所述测量方式，其测量层高高度极可能为房屋净高，净高略低于层高，不存在问题；三、房屋空间层高不是专门确定房价的因素，房价以合同约定为准，且双方在中山市商品房买卖合同之补充协议中对层高误差导致的房价问题已做明确约定，同意总房价不做任何调整，并专门约定说明该条款不是格式条款，是经双方协商一致达成，合法有效。（1）房屋系考虑地理位置、总体规范建设、配套公建设施、居住环境舒适度、房屋户型朝向、房屋通风等因素确定房价，而不以空间层高为标准，中山市商品房预售合同中约定的价款以房屋套内建设面积的单位面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款及实际使用，房屋层高与价款并无必然联系，实际上对房屋价值的影响极小。（2）双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，内容未违反法律行政法的禁止性规定，应当认定为合法有效，合同条款对双方都有约束力，双方应依约履行，补充协议第1条及第7条第14款约定原被告双方同意以被告实际交付为准，同意总房价不做任何调整，双方互不追究对方任何责任，合同继续履行，且双方均承诺不得以补充协议属于格式条款或条款内容违反公平或其他原则等理由向对方主张任何权利，可见，补充协议的相关条款是双方协商一致达成，不是格式条款，应合法有效；四、原告主张赔偿，缺乏事实与法律依据，被告不予认可，被告不存在违约行为，原告未提供相关证据证明其实际损失，双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定原告同意以被告实际交付房屋为准，总房价不做任何调整，故原告主张赔偿金额无事实与法律依据；五、自原告提出层高问题以来，被告一直积极主动进行更正处理，并处于对业主的安抚关照，在承受范围内进行补偿，被告不存在违约的主张过错，自原告提出层高问题，被告已安排项目人员积极跟进，力求以事实求是的态度处理问题，积极维护各方权益，目前被告与大部分业主经协商一致，已达成和解。被告对该部分业主在承受范围内给予合理的补偿，妥善解决了争议。另一方面，被告也积极向住建主管部门申请变更层高数据，并提交书面变更申请材料。保持与住建部门的沟通。综上，恳请法院驳回原告的所有诉求，并以原告遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以评判。公正公平处理案件，维护各方当事人合法利益。被告普力奥公司就其辩称提交下列证据：1.报建图及竣工图【21幢（原2幢）】；2.商品房预售许可证【21幢（原2幢）】；3.中山市建设工程竣工验收备案登记证（复印件）；4.关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知（21幢）；5.中山市商品房买卖合同及补充协议；6.收楼通知书及快递单、快递妥投证明，收楼确认书，房屋接收认可书；7.申请变更资料，商品房预售许可证及报建图（38幢（原6幢）；8.《住宅设计规范》（编号为GB50096—2011）、《住宅建筑规范》（编号为GB50368—2005）节选条文。本院依法进行审查，并认定事实如下：2016年12月11日，谢红艳、余建新与普力奥公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定谢红艳、余建新购买普力奥公司开发的预售商品房，该房屋座落于中山市南区*******************，用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑面积为97.6平方米，房屋总价为819840元；普力奥公司应当于2019年6月30日前，办理竣工验收备案手续并向谢红艳、余建新完成交付。合同签订后，谢红艳、余建新依约足额支付房款，普力奥公司亦如期交付商品房，但谢红艳、余建新在验收楼房的过程中，发现屋内层高并未达到合同约定的3米高度。此后，谢红艳、余建新多次要求普力奥公司进行协商处理无果，遂起诉至本院，主张诉状所列权利。又查，谢红艳、余建新与普力奥公司所签订的《中山市商品房买卖合同》中附件六为合同补充协议，该补充协议共有七款，第一款为“一、买受人知悉，买卖合同第三条约定的该商品房层高非净高，且不排除该商品房内部分区域因设计需要未达该高度，双方同意以出卖人实际交付为准，买卖双方同意总房价不作任何调整，双方互不追究对方任何责任，本合同继续履行。”，其余六款分别为建筑面积差异问题处置、买受人按揭付款的责任补充、预售商品房规划设计变更的约定解除权行使、商品房的交付交接补充、产权登记的补充以及它项补充约定。以上七款补充约定，除层高问题处置、预售商品房规划设计变更的约定解除权行使外，其余五款其款项皆有较为详尽的数项情形的罗列。通篇补充款项字体并无侧重标识用以区分。又查，普力奥公司提供的报建图及竣工图【21幢（原2幢）】显示涉案商品房报建施工的层高为2.9米。2019年7月24日，普力奥公司向中山市住房和城乡建设局发出申请书，请求将案涉商品房预售证中的“层高3米”更正为“层高2.9米”。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告谢红艳、余建新与普力奥公司提供的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同附件六补充协议的效力问题。普力奥公司主张其在层高问题处置补充条款上加盖公章是已尽说明之义务，并主张谢红艳、余建新在补充协议上骑缝签字即说明谢红艳、余建新已仔细阅读补充协议的各个款项。本院认为运用特别的盖章、签字方式，其作用在于证明合同书的同一性，并不能因为在合同书上使用有特别的盖章、签字方式就当然地认为或是推定提供格式合同的一方已尽说明提示之义务，抑或是认为或推定接受格式合同的一方已知悉各不利之条款。相反，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，但本案中，普力奥公司提供的作为格式条款的补充协议却通篇无侧重标识之区分，特别是案件争议的层高问题处置补充条款系明显是减损买受人权利，减轻出卖人义务的条款。故普力奥公司未尽格式条款说明之义务，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，补充协议中的层高问题处置条款属于无效条款。普力奥公司提供的报建图及竣工图【21幢（原2幢）】以及其向中山市住房和城乡建设局发出的申请书，可以确认普力奥公司是因自身过错导致《中山市商品房买卖合同》中所载明的层高为3米。谢红艳、余建新作为善意相对人信任普力奥公司将交付的商品房层高为3米是合理充分的，普力奥公司所交付的房屋层高不符合合同约定，系违约行为，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，其理应承担相应的违约责任。涉案合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，但谢红艳、余建新主张参照建筑面积差异处置办法进行处理。由于商品房买卖的计价方法是单位面积售价，故建筑面积差异的损失是可以计算的，是直观的。层高差异则并非如此，原因在于层高单价与面积单价不可作等量齐观，前者并未有经过市场的调配，后者则是经历过市场的调配，价值的换算更为贴近公平原则，故本案层高差异损失不应适用建筑面积差异处置办法进行处理，即谢红艳、余建新需要另行举证证明其实际损失。虽然谢红艳、余建新无其他证据证明层高差异导致的实际损失数额，但是层高不足造成居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故普力奥公司仍应在合理范围内向谢红艳、余建新赔偿损失。根据本案实际情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，酌定被告按照购房款的3%向原告赔偿层高不足的违约损失计24595.2元（819840元×3%）。综上，谢红艳、余建新的诉讼请求，理据充足部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市普力奥房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢红艳、余建新支付违约金24595.2元；二、驳回原告谢红艳、余建新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824.8元，由被告中山市普力奥房地产开发有限公司承担，并于本判决生效之日起七日内迳付原告谢红艳、余建新。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  冯苗倩人民陪审员  彭田喜二〇二〇年五月十二日书 记 员  陈庆鹏杨莉芳