重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初13690号原告（反诉被告）：段奇，男，1964年6月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娜，重庆鼎凌律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宋海平，男，1965年5月4日出生，汉族，住重庆市渝**。原告（反诉被告）段奇与被告（反诉原告）宋海平委托合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，被告（反诉原告）宋海平提起反诉，本院亦予以了立案。2019年8月2日，由审判员郑伟独任审判、适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）段奇及其委托诉讼代理人刘春光、被告（反诉原告）宋海平到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭于2019年9月17日、10月11日、10月31日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）段奇及其委托诉讼代理人刘春光、被告（反诉原告）宋海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）段奇向本院提出诉讼请求：1、被告宋海平支付原告段奇租金1358992.4元；2、被告宋海平支付原告段奇资金占用损失（以732750元为基数、从2015年2月1日起计算至付清时止，以614773元为基数、从2019年6月1日起计算至付清时止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：原、被告共同出资取得了重庆市九龙坡区XX车位，原告段奇占49.86%，被告宋海平占50.14%。其后，原告一直委托被告就上述车位对外签订租赁合同、收取租金。经查，被告宋海平已收取了截止至2019年6月30日的租金2725616.665元，根据原告所占份额，被告应支付原告租金1358992.4元，但其至今未支付，故起诉。被告（反诉原告）宋海平辩称，我共计只收取了20余万元租金，该部分租金同意按双方房屋份额进行分割，我已支付原告租金7万余元，且我在管理房屋过程中产生房屋维修、改造费用50余万元，冲抵后是原告欠我款项。从2015年起，原告解除了与我的委托关系，一直是由原告在收取租金，我没有再收取租金了。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）宋海平向本院提出反诉请求：原告段奇支付被告宋海平垫付的改造房屋的费用50000元。事实和理由：我在对涉案房屋管理过程中对房屋进行了维修、改造，支出了580160元的费用（不含清退房屋使用人的费用和2010年5月18日签订的《屋面防水防雨工程协议》的款项），扣除我应支付给原告的租金后，原告还应支付我50000元，故起诉。原告（反诉被告）段奇辩称，被告宋海平所称对房屋进行了维修、改造不属实，应驳回其反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织了质证，对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院认定如下：1、原告段奇提交的钟兴诚于2016年4月7日出具的《证明》一份，该《证明》的性质属证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信；2、被告宋海平提交的《高新区石新路51号附4号、附24号分户户型设计图》一份，因系被告宋海平单方制作，本院对其真实性不予确认；3、被告宋海平提交的EMS邮寄单四份，其系原件且加盖了邮戳，本院对其真实性予以确认；4、被告宋海平提交的《石新路51号附4、附24号原装修竣工后与补充恢复建筑原状设计衔接平面设计图》一份，因系被告宋海平单方制作，本院对其真实性不予确认；5、被告宋海平提交的重庆驰航物业管理有限公司与重庆紫环室内空气治理公司签订的《房屋租赁合同》三份，其系原件，本院对其真实性予以确认；6、被告宋海平提交的张元坤出具的《情况说明》一份、何永明出具的《情况说明》两份、《房屋交换说明》一份、伍文科出具的《房屋交换说明》一份，上述证据属证人证言性质，证人未到庭作证，本院不予采信；7、被告宋海平提交的《收据》两份，其系原件，本院对其真实性予以确认；8、被告宋海平提交的《高新区石新路51号附4号附24号室内租赁区域及消防出入通道分布图》一份，因系被告宋海平单方制作，本院对其真实性不予确认；9、被告宋海平提交的《法庭调查收集证据申请书》一份，因其系当事人在诉讼中向人民法院提交的申请，其本身并非证据，对于是否进行相应调查收集于后评判；10、被告宋海平提交的周俊利等人在另案中的《民事答辩状》三份，其系复印件，又无原件保管单位的相应证明，本院对其真实性不予确认；11、被告宋海平提交的周俊利出具的《说明》一份，其性质属证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采信；12、被告宋海平提交的《石新路51号附4号附24号室基础装修设计平面图》一份，该证据系周俊利签名，但租赁合同约定的承租人为钟兴诚，该证据与《房屋租赁合同》矛盾，本院对其真实性不予确认；13、被告宋海平提交的《室内装修工程竣工验收纪要》一份，该证据并无相关人员或单位签字、盖章，本院对其真实性不予确认；14、被告宋海平提交的《石新路51号附4、附24号室内改造装修工程原石膏天棚拆除与清运协议》及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程原建筑墙体破坏性拆除协议》及《收据》各一份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程原室内公共厕所拆除清运协议》及《收据》各一份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程破拆残挂物清理凹凸铲补协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程建筑破拆物清运协议》及《收据》各一份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程防漏防水、排污设施建设协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程排水排污沟坑挖掘渣土清运协议》及《收据》各一份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程电动卷帘门安装协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程原忆唐网吧隔间破拆凹凸铲补残渣清运协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程送排风空调设施安装协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程照明设施安装协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程防火分区实体墙修建工程协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程木制品安装木屋修建协议》及《收据》各一份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程消防设施改造、维护、油漆协议》及《收据》各一份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程途经公共管线网络、消防管网加固协议》一份及《收据》三份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程功用房屋、厕所、厨房修建协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程墙面、房顶、灰砂找平、乳胶漆喷涂协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程地面垫层找平、耐磨地砖饰面协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程钢制防火分区卷帘门安装协议》一份及《收据》两份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程水电设施安装协议》及《收据》各一份、《石新路51号附4、附24号室内改造、装修工程室内功用环境设计协议》一份及《收据》两份，上述证据均系原件，本院对其真实性予以确认；15、被告宋海平提交的《石新路51号附4、24号房产改造装修设计情况说明》一份，该证据仅系打印件而无相关人员或单位的签字盖章，本院对其真实性不予确认；16、被告宋海平提交的《2008年10月8日以前石新路51号附4号、附24号房屋使用情况图》、《石新路51号房屋厕所厨房修造平面图》、《石新路51号地面碎石、粉沫、水泥找平铺垫，防滑耐磨地砖嵌入饰面工程平面图》、《石新路51号室内水电设施安装平面图》、《石新路51号室内照明设施安装平面图》、《石新路51号附4号附24号室内人员疏散通道消防改造设计图》各一份，因上述证据系复印件且无相关人员或单位的签字盖章，本院对其真实性不予确认；17、被告宋海平提交的《收条》十二份，因上述证据无出具时间、也无收款人的相关信息，本院对其真实性不予确认；18、被告宋海平提交的《通知》一份，其系复印件，本院对其真实性不予确认；19、被告宋海平提交的《物业管理服务（谅解）协议》、《出租房屋治安（消防）责任书》、《室内房屋管理以及消防安全人员疏散协议》、《通知》、《屋面防水防雨工程协议》、《石新路51号屋面防水防雨工程平面图》各一份、《室内房屋管理劳务合同》两份、《收据》五份，因上述证据均系复印件，本院对其真实性不予确认；20、被告宋海平提交的周俊利出具的《情况说明》三份，该证据属证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信；21、被告宋海平提交的发票两份，其系原件，本院对其真实性予以确认；22、被告宋海平提交的《民事诉状》、《和解协议》、《租金结算说明》、《付款承诺说明》各一份，其均系原件，本院对其真实性予以确认；23、被告宋海平提交的《收条》一份，其虽系原件，但无法确定收款人的身份信息，本院对其真实性不予确认；24、被告宋海平提交的《残值处分协议》一份，其系原件，本院对其真实性予以确认；25、被告宋海平提交的《房屋租赁合同》一份，其系复印件，本院对其真实性不予确认；26、被告宋海平提交的银行交易凭证系原件，本院对其真实性予以确认；27、被告宋海平提交的《开庭笔录》七份，其系被告宋海平自行制作，本院对其真实性不予确认；28、被告宋海平提交的《投诉受理书》一份，其系在本院指定的举证期届满后提交，原告段奇亦拒绝质证，故本院对其真实性不予确认。对于被告宋海平的现场勘验申请，因本案系委托合同纠纷，且其所称的维修、改造距今已逾10年，又无相关原始图片相比对，故没有现场勘验的必要，故本院不予现场勘验。根据原、被告的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月7日，原、被告作为出资人签订《联合投资协议》一份，主要内容为：双方为了合法、有效、顺利地向重庆市九龙坡区人民法院竞买位于九龙坡区XX车库（建筑面积约1447.79平方米）达成如下条款：1、双方同意共同参与于2008年10月8日在重庆汇丰拍卖公司举行的上述拍卖活动；2、若竞买成功，以拍卖确认书所确定的价格以及办理产权证等因该资产所产生的费用据实结算，双方各投资50%；3、为了便于盘活上述资产，双方确定在办理产权证时尽量分成两个独立的产权，但必须由双方同意经营和使用；4、上述资产的经营及使用必须经双方同意，任何单方决定的经营、使用事宜都属无效行为；5、因清理、清退房屋使用人以及改造上述资产的现状所产生的费用，以及其他合理费用由双方各自承担50%；6、上述资产的一切收益、收入归双方共同所有，各自享受50%的利益，各自承担50%的责任。其后，双方以75.3万元竞买成功。2008年12月28日，原、被告签订《分户分房协议》，约定：经平等协商，双方就共同出资购买的车库产权产籍划分事宜达成如下协议：1、双方同意将上述房屋分别按高新区XX路XX号附4号、高新区XX路XX号附24号划分为两个独立的产籍；2、双方同意将上述两个产籍房屋的产权面积尽量平均分割，面积差异不得超过7平方米；……；7、上述事宜由乙方宋海平负责完成。2009年1月22日，以段奇为乙方、宋海平为甲方签订《分房协议》，主要内容为：1、甲方拟分得位于高新区XX路XX号附4号建筑面积725.96平方米（套内638.84平方米）房产（见分户户型设计图），以分户后产权证为准；2、乙方拟分得位于高新区XX路XX号附4号建筑面积721.83平方米（套内635.21平方米）房产（见分户户型设计图），以分户后产权证为准。2009年2月26日，段奇向宋海平出具《委托书》，委托宋海平就前述房屋办理包括签订租赁合同、过户、起诉与应诉等事宜，该《委托书》由重庆市渝北公证处进行了公证。2009年3月10日，原、被告签订《补充协议》，主要内容为：由宋海平处理前述房屋相关的一切事务，但要出卖上述房产除外；为了完成上述目标，预计将会产生不可预见的款项支出，双方决定共同出资20万元来支持上述目标的完成，上述款项因段奇暂时资金困难，已经由宋海平先行垫付，以后双方进行清算。2009年5月17日，以段奇、宋海平为甲方（段奇由宋海平代签），钟兴诚、重庆市高新技术产业开发区忆唐网吧（系钟兴诚开办的个人独资企业，以下简称忆唐网吧）为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市高新区XX路XX号附4号内的建筑面积236平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2009年5月1日至2010年6月30日，每季度租金12100元，租赁期间的物业管理费、水电费及其他因使用其他设施产生的费用等均由乙方承担。其后，宋海平与钟兴诚约定从2010年2月15日起将租金变更为每月4000元，并约定：室内装修按照双方认可的《……设计图》进行，甲方负责基础装修，乙方负责网吧内部装修。以段奇、宋海平为甲方（段奇由宋海平代签），忆唐网吧为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定从2011年4月1日起至2012年3月31日止的月租金为5500元，同时约定：室内装修按照双方认可的《……设计图》进行，费用由甲方承担。后宋海平与钟兴诚又约定从2012年4月1日起至2014年3月31日的月租金变更为6000元。2016年4月7日，钟兴诚出具《证明》，主要内容为：我从2009年4月起到2015年12月23日止租赁段奇、宋海平共有的跃华花园A区负一层车库开办忆唐网吧，此期间的所有房屋租金都是交给宋海平的。2009年初，宋海平与张健（重庆市高新技术产业开发区777网吧的经营者，以下简称777网吧）签订《房屋租赁合同》，约定张健租赁位于重庆市高新区石新路51号附4号房屋（777网吧现占用部分），租赁期限为2009年4月1日起至2012年4月1日止，第一租赁年度每季度租金为2100元，以后由双方协商，租金于每季度提前30天支付。2010年至2014年1月2日，被告宋海平多次向张健出具收条，确认收到房租，房租标准均为每季度2250元。2014年8月24日，被告宋海平向张健出具收条，载明：今收到张健交来2014年2月至7月房租4800元。2015年1月1日，被告宋海平出具收条，载明：收到张健2015年1月以前房租4800元。2015年7月5日，被告宋海平向张健出具收条，载明：2015年6月30日以前的房租已付清，4000元。2009年底，以段奇、宋海平为甲方（段奇由宋海平代签）、案外人周俊利为乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于重庆市高新区石新路51号附4号房屋，租赁期限为2009年12月1日至2014年11月30日，月租金按实际使用面积17元/平方米计算，物管费由甲方承担，甲方将水电等能源接入乙方要求的位置并按双方认可的《……设计图》进行室内装修，费用由甲方承担。2010年1月30日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，将租赁期限变更为2010年2月1日至2015年1月31日，月租金按套内使用面积17元/平方米计算，实际月租金为7880元。2010年1月30日，以段奇、宋海平为甲方（段奇由宋海平代签）、案外人陈静为乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于重庆市高新区XX路XX号附4号房屋，租赁期限为2010年2月1日至2015年1月31日，月租金按实际使用面积17元/平方米计算，实际月租金为2780元，物管费由甲方承担，室内装修以及消防、排污等全部按照相关规定及乙方要求由甲方出资建造和接装。2012年，段奇向重庆市九龙坡区人民法院起诉宋海平，请求将双方共同所有的位于重庆市高新区XX路XX号1447.79平方米的车库所有权及土地使用权的50%分割给原告段奇。被告宋海平在该案中抗辩其占65%的份额、段奇仅占35%的份额。2013年2月20日，重庆市九龙坡区人民法院对该案作出（2012）九法民初字第03411号民事判决：位于重庆市高新区XX路**车库所有权及相应的土地使用权中的49.86%的权利归原告段奇，其余部分的权利归被告宋海平。被告宋海平不服，提起上诉，后因其自愿撤回上诉，重庆市九龙坡区人民法院于2013年7月16日裁定准许宋海平撤回上诉。2013年11月26日，被告宋海平向重庆市九龙坡区人民法院申请对该案再审，该院驳回了其再审申请。后被告宋海平又向检察机关申请对该案进行法律监督，重庆市人民检察院第五分院于2014年9月19日提起抗诉，重庆市第五中级人民法院指令重庆市九龙坡区人民法院再审。2015年10月9日，重庆市九龙坡区人民法院对该案作出再审判决：维持原判决。宋海平仍不服，又上诉至重庆市第五中级人民法院。2016年3月10日，重庆市第五中级人民法院判决驳回上诉、维持原判决。后宋海平又向重庆市高级人民法院申请再审，该院裁定驳回其再审申请。2018年10月31日、11月13日，案涉房屋分别取得产权登记，登记的坐落分别为重庆市高新区XX路51号负一层车位1和重庆市高新区XX路51号负一层车位2号，登记的所有权人均为段奇、宋海平，建筑面积分别为634.04平方米、813.75平方米。被告宋海平在2009年期间雇请他人对涉诉房屋进行了维修、改造，支出费用576160元。被告宋海平分别于2010年1月28日、3月7日、2011年3月15日、2012年2月8日、2012年3月30日、7月8日向原告段奇支付了10000元、5000元、5000元、4800元、3000元、3000元，共计30800元。2009年，原告段奇起诉案外人张歆、重庆跃华物业发展有限公司，要求支付涉诉房屋租金。从2014年起，段奇分别起诉宋海平、周俊利、777网吧、忆唐网吧，要求支付涉诉房屋的租金。在此期间，被告宋海平亦起诉原告段奇，要求将涉诉房屋恢复原状。上述案件均已撤诉。2016年，原告段奇起诉被告宋海平，要求宋海平支付其为购买涉诉房屋多支出的购房款233500元。该案经重庆市第五中级人民法院终审判决驳回了段奇的诉讼请求。审理中，被告宋海平陈述：1、周俊利实际租赁房屋至2015年2月1日，共计应支付的房租为394000元（含物管费），因房屋渗漏给其造成损失抵扣了房租102596元，实际收到房租291404元，最后一次房租的支付时间为2015年1月；2、忆唐网吧（钟兴诚）仅于2010年2月、7月各支付了租金12000元，因其未按时支付租金，我就解除了忆唐网吧的租赁合同，后将该部分整体出租给了重庆索德仓储有限公司，该公司未支付过租金；3、777网吧（张健）从2009年4月1日开始租赁房屋直至2014年底，共计支付了45050元租金，支付时间和金额分别为2010年11月10日6700元、2010年12月21日2250元、2011年7月2日4500元，2012年1月16日4500元、2012年6月19日4500元、2013年1月29日4500元，2013年7月1日4500元，2014年8月24日4800元、2015年1月1日4800元，2015年7月5日4000元。除了上述款项外，我未收到过其他租金。审理中，双方申请庭外和解，但未能达成协议。本院认为，原、被告共同出资购买位于重庆市高新区石新路51号负一层车位1和重庆市高新区石新路51号负一层车位2号房屋，原告段奇于2009年2月26日向被告宋海平出具《委托书》，委托其代为签订租赁合同、收取租金等事项，被告宋海平代表原告段奇分别与忆唐网吧、777网吧、周俊利、陈静等签订租赁合同，原、被告间形成委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人，故被告宋海平应向原告段奇支付收取的租金。因原、被告系房屋共有人，根据生效判决原告享有涉诉房屋49.86%的所有权，但双方并未对房屋进行实体分割，故应按原、被告各自的份额分配租金，即被告宋海平应将其收取的租金的49.86%支付给原告段奇。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，故应由原告段奇证明被告宋海平已收取的租金。虽然原告提交了钟兴诚、张健、周俊利等承租人出具的情况说明拟证明其已向宋海平支付了全部租金，但上述人员系租赁合同的承租人，其对于出租人而言系债务人，债务人自称清偿了债务不具有当然的法律效力，还应提供相应的支付凭证或债权人的收款凭证，故本院对上述人员自称的已支付了全部租金不予确认。对于777网吧（张健）的租金，根据原告段奇提交的被告宋海平出具的《收条》，可以认定宋海平已收取了从2009年4月1日至2015年6月30日的租金，其中2009年4月1日至2014年1月31日的租金标准为每月750元、2014年2月1日至2015年6月30日的租金标准为每月800元，按此计算，被告宋海平共计收取了租金57100元[（750元/月×58月）＋（800元/月×17月）]。对于忆唐网吧（钟兴诚）及周俊利支付的租金，原告未提交证据证明，本院按被告宋海平自认的24000元、291404元予以认定。以上共计372504元，被告宋海平应支付给原告段奇的金额为185730.49元（372504元×49.86%）。原告段奇主张的其余部分租金因未提供证据证明，本院不予认定。被告宋海平在2010年1月28日至2012年7月8日期间共计向原告段奇支付了30800元，原告段奇虽称上述款项系被告宋海平归还原告段奇的借款本息，但未提供证据证明，故应认定为系支付的租金，扣减后，被告宋海平还应支付原告段奇154930.49元。被告宋海平在2009年期间雇请他人对涉诉房屋进行了维修、改造，支出费用576160元，该费用亦应由原、被告按各自比例承担，故原告段奇应承担其中的287273.38元（576160元×49.86%）。被告宋海平主张上述费用与应付租金进行抵销，该主张符合《中华人民共和国合同法》第九十九的规定，本院予以支持，抵销后，原告段奇还应支付被告宋海平132342.89元（287273.38元－154930.49元）。被告宋海平的反诉请求为50000元，此系其对自己民事权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十八条、第四百零四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）段奇于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）宋海平维修、改造费50000元；二、驳回原告（反诉被告）段奇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18460元，由原告（反诉被告）段奇负担15000元，被告（反诉原告）宋海平负担3460元；反诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）段奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  郑 伟人民陪审员  沈显琼人民陪审员  陈 郁二〇二〇年五月二十二日书 记 员  谢 茜