甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初10638号 原告：甘肃东煜房地产开发有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区聚宝盆小区**楼，统一社会信用代码9162050067083829LX。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄某，甘肃振泽律师事务所律师。 被告：史某，女，1988年12月9日出生，汉族，甘肃省民乐县人，住张掖市。 委托诉讼代理人：刘某，男，1989年1月3日出生，汉族，甘肃省民乐县人，住张掖市。系被告史某丈夫。 原告甘肃东煜房地产开发有限公司（以下简称“东煜房产公司”）与被告史某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理，于2020年1月15日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄某及被告史某到庭参加诉讼。庭审中，被告史某申请中止诉讼，经审查，符合法律规定，本院作出（2019）甘0702民初10638号民事裁定书，裁定中止审理。本案现已恢复审理并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄某及被告委托诉讼代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东煜房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2019年7月5日签订的编号为XXXXXXXX号《商品房买卖合同》；2.请求判令被告协助办理房屋注销登记的相关手续；3.请求依法解除原、被告签订的合同编号为（2019）XXXXXX号《不动产抵押合同》，并由被告协助办理撤销房屋抵押登记的相关手续；4.请求判令被告返还由原告出具的金额为214311元的首付款收据。事实与理由：2019年9月29日，东煜房产公司（甲方）与张掖市利盛防火门窗有限责任公司（乙方，以下简称“利盛公司”）、史某（丙方）签订《退房退款协议》一份，约定：1.史某将东方明珠小区14-2-803室退回东煜房产公司；2.甲方退回史某公积金贷款28万元至公积金贷款中心，同时收回甲方已开具给史某的首付款收据，金额为214311元；3.乙方退回该房屋首付款，并承诺承担公积金贷款所产生的费用，此费用与甲方无关；4.双方配合注销商品房买卖合同一式四份；5.协议签订后，乙方与史某所产生的经济问题与甲方无关。现东煜房产公司已完全履行了己方义务，但被告史某却不配合履行该协议中的相应义务。综上，请求支持原告的诉讼请求。审理过程中，原告明确其要求退还的收据编号为XXXXXXXX，日期为2019年7月5日，并申请撤回关于“请求依法解除原、被告签订的合同编号为（2019）XXXX号《不动产抵押合同》”的诉讼请求，明确其第二、三项诉讼请求为要求被告协助原告在张掖市不动产登记事务中心、张掖市住房公积金管理中心办理位于××区房屋的抵押预告登记注销手续。 被告史某未作书面答辩，在庭审中辩称：原告诉讼主张没有依据，被告不同意解除合同。2019年9月29日，原、被告以及利盛公司签订《退房退款协议》属实，但是中途三方并未达成一致意见，当时约定由利盛公司向被告退回首付款后，被告给原告退回收款收据，并解除售房合同，但现在被告并未收到首付款，且《退房退款协议》中东煜公司并未盖章，原告与利盛公司签订《解除合同协议书》时并未征得被告同意，故三方签订合同无效。现被告认为应由三方协商，由利盛公司向被告退还首付款，被告可以解除与原告签订的编号为XXXXXXXX号《商品房买卖合同》，并协助办理房屋注销登记以及撤销房屋抵押的相关手续。 原告东煜房产公司围绕诉讼请求依法提供了下列证据及陈述：1.原告东煜房产公司委托诉讼代理人黄某的当庭陈述；2.原告与利盛公司于2019年7月3日签订的《购房款抵工程款协议》一份；3.原、被告于2019年7月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》一份；4.编号为XXXXX的收款收据复印件一张（金额214311元）；5.2019年9月20日，原、被告及利盛公司签订的《退房退款协议》一份；6.被告史某在其身份证复印件上出具的收条及支票存根各一张（金额28万元）。 被告史某围绕答辩意见依法提供了下列证据及陈述：1.被告史某及其委托诉讼代理人刘某的当庭陈述；2.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及首付款收据各一份；3.《个人住房公积金贷款合作协议书》、《不动产抵押合同》、《住房公积金个人住房担保借款合同》、不动产登记证明各一份；4.原告与利盛公司签订的《解除合同协议书》一份；5.原、被告及利盛公司签订的《退房退款协议》一份；6.证人田峰的证言。 本院经审理认定事实如下：甘州区X住宅小区X商品房建设项目开发商系原告东煜房产公司。因原告东煜房产公司下欠利盛公司东煜广场一期、二期防火门工程款，故双方于2019年7月3日签订《购房款抵工程款协议》一份，约定由利盛公司介绍购房人史某购买位于张掖市××区房屋一套，总房款494311元，其中首付款为214311元，按揭款为28万元，用该房款抵原告下欠利盛公司的工程款；协议签订之日，利盛公司应当按照首付款金额向原告开具工程款收据及建筑安装工程发票，原告向购房人开具首付款购房收据。 2019年7月5日，原告东煜房产公司作为出卖人，被告史某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告史某向原告东煜房产公司购买位于××路住房一套；预测建筑面积130.77平方米，商品房总价款为494311元；付款方式为公积金贷款，买受人应于2019年7月5日支付首期房价款214311元，余款28万元向公积金中心申请贷款支付；出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，被告史某向利盛公司法定代表人交付首付款，原告东煜房产公司向被告史某出具金额为214311元的收款收据一张。同年7月15日，原、被告及张掖市住房公积金管理中心市直管理部共同签订《个人住房公积金贷款合作协议书》一份，约定在购房人签订的贷款合同生效后，住房公积金管理中心按约定将购房人款项划入东煜房产公司指定的银行账户内。 2019年7月19日，被告史某与张掖市住房公积金管理中心市直管理部签订《住房公积金个人住房担保借款合同》一份，约定贷款金额为28万元。同日，被告史某及其丈夫刘某作为抵押人（甲方），张掖市住房公积金管理中心市直管理部作为抵押权人（乙方），被告史某作为借款人（丙方），原告东煜房产公司作为房屋出售人（丁方），四方共同签订《不动产抵押合同》一份，约定甲方为了丙方申请贷款，自愿将位于××路不动产抵押予乙方，作为丙方贷款的保证。当日，张掖市住房公积金管理中心市直管理部作为预告登记权利人，被告史某作为预告登记义务人，双方在张掖市自然资源局办理了甘（2019）张掖市不动产证明第0005712号预告登记证明，该证明载明预告登记的种类为预售商品房抵押权预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2019年7月30日，因原告东煜房产公司与利盛公司签订《解除合同协议书》一份，约定解除双方之间的《钢制隔热防火门制作安装合同》；该合同解除当日，利盛公司向东煜房产公司退还抵顶的商品房（房号：XXXXX，面积130.77㎡）。同年9月29日，原告东煜房产公司作为甲方，利盛公司作为乙方，被告史某作为丙方，三方达成《退房退款协议》一份，主要记载：XXXXX室于2019年7月3日抵给乙方，乙方又将此房卖给史某，甲方在2019年7月5日与史某签订商品房买卖合同后办理了公积金贷款，贷款28万元于2019年7月19日到甲方账户，此房首付款214311元作为乙方工程款顶账，因甲乙方的工程供货安装合同已解除，故三方协议：1.史某将该房屋退回甲方；2.甲方退回史某公积金贷款28万元至公积金贷款中心，同时收回甲方已开给史某的首付款收据（金额为214311元）；3.乙方退回已收房屋首付款，并承担公积金贷款所产生的费用，此费用与甲方无关；4.双方配合注销商品房买卖合同一式四份。被告史某在合同落款丙方处签名、捺印，利盛公司法定代表人在合同落款乙方处签名并加盖公司印章，原告东煜房产公司在合同落款甲方处未盖公章。合同签订后，被告在其身份证复印件上向原告出具收条一张，载明收到××楼按揭房款28万元。 另查明：根据张掖市住房公积金管理中心市直管理部出具的还款明细，案涉房屋公积金贷款本息已清偿完毕。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”根据合同法自愿原则，当事人不仅享有自愿订立合同的权利，同时也享有协议解除合同的权利。本案中，经利盛公司法定代表人介绍，被告史某向原告东煜房产公司购买商品房一套，后经原、被告以及利盛公司协议，三方签订《退房退款协议》一份。关于《退房退款协议》法律效力的争议，被告史某认为该协议非其真实意思表示，且协议中并无原告东煜房产公司的签章，故协议无效，本院认为，《中华人民共国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告虽未在《退房退款协议》落款处签章，但其已按约定退还了28万元购房款，履行了合同义务，现原告亦持有该协议原件并以此要求履行该项协议，应视为原告对《退房退款协议》的认可。同时，利盛公司及被告史某亦在《退房退款协议》中签名确认，应系其真实意思表示，且被告史某亦接受原告退还购房款并在住房公积金办理还款手续的此项行为，并自愿向原告出具收条，故依据合同法第三十七条之规定应认定《退房退款协议》依法成立并生效。另外，对于利盛公司与被告史某之间关于首付款的退还问题，因案涉首付款实际收取人为利盛公司，且《退房退款协议》中明确约定应由利盛公司退还被告史某首付款，原告不负有退还义务，故就此问题应由被告史某与利盛公司另行处理，被告不能以此抗辩其对原告应当履行的合同义务。综上，本案原、被告及利盛公司经协商一致，已自愿终止《商品房买卖合同（预售）》的权利义务，根据合同法第九十三条第一款之规定，对原告要求解除双方于2019年7月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号201907050003）的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，当事人应当根据《退房退款协议》约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，及时履行各自义务。现原告东煜房产公司已退还购房款并在住房公积金中心办理了还款手续，履行了合同义务，但被告史某尚未按约返还首付款收据，已构成违约，故对原告要求被告返还首付款收据（编号为0613186，金额为214311元，开具日期为2019年7月5日）的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告协助办理房屋抵押预告登记注销手续的诉讼请求，本院认为，首先，《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告东煜房产公司对案涉房屋享有合法所有权，但因该不动产之上设有以被告史某为义务人的抵押预告登记，致原告对该房屋所享有的完整物权有所影响，故原告作为利害关系人提起诉讼，主体适格。其次，抵押权作为一种物的担保形式，具有从属性，不得与其担保的主债权相分离。经本院审查，《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告已在张掖市住房公积金管理中心市直管理部办理了案涉商品房公积金贷款的还款手续，故《不动产抵押合同》所担保的主债权已消灭，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，案涉房屋上设立的抵押预告登记已因失去基础法律关系而失效。但因预告登记不仅保护所登记的请求权，同时亦限制所有权人对不动产的处分，不及时注销预告登记会影响不动产权利人正常行使权利，故预告登记因债权消灭而失效时，被告应当协助办理房屋抵押预告登记的注销手续，故对原告要求被告协助在张掖市不动产登记事务中心、张掖市住房公积金管理中心办理位于××区房屋的抵押预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告甘肃东煜房地产开发有限公司与被告史某于2019年7月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号201907050003）； 二、被告史某于本判决生效之日起三十日内协助原告甘肃东煜房地产开发有限公司在张掖市不动产登记事务中心、张掖市住房公积金管理中心办理位于××路商品房的不动产抵押预告登记注销手续； 三、被告史某于本判决生效之日起三十日内返还原告东煜房地产开发有限公司出具的首付款收据一张（编号为0613186，金额为214311元，开具日期为2019年7月5日）。 案件受理费70元，减半收取35元，由被告史某负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 曾丽娟 二〇二〇年五月六日 法官助理 丁 瑛 书 记 员 任玉虎