广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1068号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘选清，男，1973年7月29日出生，汉族，住湖南省澧县***************。上诉人（原审原告，反诉被告）：彭信枚，女，1975年6月8日出生，汉族，住湖南省澧县***************。被上诉人（原审被告，反诉原告）：鹤山市广弘房地产有限公司，住所地：鹤山市**********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：郭小亮，该公司员工。上诉人刘选清、彭信枚因与被上诉人鹤山市广弘房地产有限公司（以下简称广弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3462号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘选清、彭信枚上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由双方依法承担。事实和理由：一、涉案合同的签订存在欺诈。1、广弘公司业务员提供给刘选清、彭信枚的《商品房预售许可证》发证日期是2019年8月16日，与其在庭审中提供给法院的《商品房预售许可证》的日期不一致。再者，刘选清、彭信枚曾明确指定所购买的是哪套房产，并支付相应定金，但广弘公司在接收定金之后在收据上备注“鹤舞昆仑一期”与刘选清、彭信枚的预期购买的“鹤舞昆仑二期”不一致，且后续进行沟通也不予更改，完全属于“强买强卖”。由此可见，广弘公司无论是在交易过程中还是在庭审中都存在不诚信、隐瞒行为。2、关于涉案房产的品牌问题。在双方进行洽谈交易之时，广弘公司并未解释涉案房产非融创中国控股有限公司的房地产，却借之名气宣传其楼盘并进行营销，导致刘选清、彭信枚作出错误判断，该合同在签订上广弘公司存在欺诈、隐瞒，刘选清、彭信枚所签订合同行为并非真实意思表示。二、广弘公司应当返还双倍房屋认购定金，共计人民币60000元。在涉案合同履行期间，并非是刘选清、彭信枚的缘由造成违约，反而是广弘公司违约，给刘选清、彭信枚造成了巨大损失。根据定金罚则，广弘公司应当返还双倍房屋认购定金给刘选清、彭信枚。广弘公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审维持原判。一、广弘公司不存在欺诈行为。《认购确认单》、《收款收据》、《房屋认购合同》都清晰显示刘选清、彭信枚所购买的为183-901号房屋。鹤山市住房和城乡建设局2019年8月21日颁发的商品房预售证显示该房屋为鹤城镇鹤舞昆仑二期。广弘公司从未有任何欺诈行为，更没有强买强卖行为，认购合同是双方充分协商后的真实合意。二、涉案商品房系融创中国控股有限公司旗下公司开发建设。广弘公司系融创中国控股有限公司旗下公司，且涉案商品房系融创中国控股有限公司开发的住宅产品，刘选清、彭信枚关于广弘公司借融创中国控股有限公司的名气虚假宣传涉案商品房的陈述不实。三、一审认定事实清楚，适用法律正确，刘选清、彭信枚不履行《房屋认购合同》约定的签署房屋买卖合同并支付首付款的义务，定金不予返还。刘选清、彭信枚向一审法院起诉请求：1、判决广弘公司退还刘选清、彭信枚双倍房屋认购定金共计60000元；2、本案案件诉讼费等费用由广弘公司承担。广弘公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋认购合同》；2、确认刘选清、彭信枚已支付的定金30000元归广弘公司所有不予返还；3、刘选清、彭信枚承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实如下：2019年8月25日，刘选清、彭信枚与广弘公司签订《房屋认购合同》(编号08251505)，广弘公司为出卖人(甲方)，刘选清、彭信枚为买受人(乙方)，内容概要：“第一条1、乙方所预定的房屋为甲方开发销售的位于鹤山市********************号****；2、该房屋建筑面积97.79平方米，套内建筑面积77.33平方米；*、该房屋优惠后实际销售单价为8547.69元平方米(按套内建筑面积计价)，优惠后实际总房款660993元…...第二条1、定金：乙方于本合同签订同时向甲方支付定金30000元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后自动转为房款；2、付款方式为按揭付款，首付款198993元，应当在签订《商品房买卖合同》当日支付.....第三条1、乙方须持本合同原件并按照合同第二条约定于2019年9月1日到甲方指定签约现场即融创御府销售中心签约室(甲方另有通知的除外)交纳首付款(一次性付款的为全款)、及其他代收费，并签订《商品房买卖合同》，如乙方办理按揭贷款，乙方应于《商品房买卖合同》签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续；2、*除甲方原因所致外，若乙方未按本合同之约定的时间及款额完成交纳首付款(或全款)、签订《商品房买卖合同》并办妥贷款手续的，则乙方应当每逾期一日向甲方支付本协议约定的总房款的千分之五作为违约金，且甲方有权将乙方的逾期行为视为其自愿放弃预定从而解除本协议，与此同时甲方有权将房屋另行销售，并不予返还乙方所交定金......”。同日，刘选清、彭信枚向广弘公司支付了定金30000元，广弘公司向刘选清、彭信枚开具了《收款收据》。另查明：坐落于鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑***号项目，开发企业为广弘公司，于2019年8月21日取得《商品房预售许可证》。刘选清、彭信枚认为广弘公司所售商品房并非融创中国控股有限公司名下的房地产，而是广弘公司以“融创御府”为名借融创公司知名度宣传其楼盘进行营销，导致刘选清、彭信枚作出错误判断，又认为房款总价为654383元，广弘公司未经其同意擅自修改《房屋认购合同》的房款总价，构成违约，遂诉至法院，请求广弘公司双倍返还定金60000元。广弘公司则认为，刘选清、彭信枚未按《房屋认购合同》约定的时间到场签订《商品房买卖合同》并支付首期款，构成违约，遂提起反诉，请求解除《房屋认购合同》并没收刘选清、彭信枚已支付的定金30000元。一审法院判决：一、驳回刘选清、彭信枚的全部诉讼请求；二、确认刘选清、彭信枚与广弘公司于2019年8月25日签订的《房屋认购合同》于2019年11月14日解除；三、刘选清、彭信枚已支付的定金30000元由广弘公司没收，不予返还。一审本诉受理费650元(刘选清、彭信枚已预交)，由刘选清、彭信枚负担；反诉受理费5204.97元(广弘公司已预交)，由刘选清、彭信枚负担。二审期间，广弘公司向本院提交《鹤山市商品房预售许可证》（编号：鹤预许字第20190090号）作为证据，以证明广弘公司销售的房屋合法合规，涉案《房屋认购合同》合法有效。本院经审查认为，上述证据广弘公司在一审已经提交过，不属于二审期间的新证据，本院不予采纳。刘选清、彭信枚没有向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕刘选清、彭信枚的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点是：1、涉案《房屋认购合同》是否合法有效？2、应当由何方承担违约责任？一、关于涉案《房屋认购合同》的效力问题。刘选清、彭信枚认为是受广弘公司的欺诈签订涉案《房屋认购合同》，上诉理由主要有二：一是刘选清、彭信枚称其原想购买的是“鹤舞昆仑二期”的房屋，而广弘公司出具的收据显示其购买的是“鹤舞昆仑一期”的房屋；二是刘选清、彭信枚称广弘公司所售商品房并非融创中国控股有限公司名下的房地产，广弘公司以“融创·御府”为名进行销售宣传，导致刘选清、彭信枚作出错误判断。综合本案，双方签订的《房屋认购合同》明确约定“乙方（刘选清、彭信枚）所预定的房屋为甲方（广弘公司）开发销售的位于鹤山市**************************”，而刘选清、彭信枚所签署的《认购确认单》、《承诺书》也载明其认购的是鹤舞昆仑项目*******房。虽然广弘公司出具给刘选清、彭信枚的《收款收据》显示*******房的苑区是“鹤山御府（广弘）-鹤舞昆仑一期”，但根据广弘公司提交的《广东省鹤山市商品房预售许可证》（编号鹤预许字第201900×号），显示坐落于鹤城镇鹤舞昆仑***号房屋的项目名称为“鹤舞昆仑居住小区×#楼”，广弘公司对购房者作出的《项目红线内不利因素及周边环境因素提示》和《项目重要信息提示》，也显示*******房属于鹤舞昆仑居住小区二期项目，故涉案*******房应属于鹤舞昆仑居住小区二期项目，与刘选清、彭信枚预期购买的“鹤舞昆仑二期”房屋一致，刘选清、彭信枚的该项上诉理由不能成立。至于刘选清、彭信枚主张广弘公司借融创中国控股有限公司的名义作虚假宣传导致其作出错误判断签订涉案《房屋认购合同》。首先，广弘公司以“融创·御府”为名对商品房进行销售宣传，其并没有在商品房销售广告中说明和允诺涉案商品房系由融创中国控股有限公司所建设开发；其次，涉案《房屋认购合同》显示的出卖人为广弘公司，广弘公司也向购房者作出《项目红线内不利因素及周边环境因素提示》、《项目重要信息提示》、《融创御府购房须知》等说明性文件，刘选清、彭信枚也向广弘公司出具《承诺书》。由此可知，在涉案《房屋认购合同》的磋商、订立过程中，刘选清、彭信枚明知其系与广弘公司签订房屋认购合同，其应当知悉涉案鹤舞昆仑项目某房的开发企业为广弘公司，现其以受品牌误导为由主张涉案《房屋认购合同》系受欺诈所签订缺乏充分的理据；最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”广弘公司以“融创·御府”为名对商品房销售进行广告宣传只是要约邀请，并不符合上述要约的条件，不属于合同的内容，刘选清、彭信枚主张违约责任没有依据。综上，刘选清、彭信枚与广弘公司系在双方平等协商的基础上签订《房屋认购合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效。二、关于违约责任的问题。如前所述，涉案《房屋认购合同》合法有效。刘选清、彭信枚没有依照合同的约定与广弘公司签订《商品房买卖合同》并支付首期款，且经广弘公司催告后依然不履行合同，已构成违约。根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，广弘公司有权收取刘选清、彭信枚已支付的定金30000元。一审判决对广弘公司的反诉请求予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，刘选清、彭信枚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6504.97元（已由上诉人刘选清、彭信枚预交），由上诉人刘选清、彭信枚负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年五月二十一日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷