南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初10881号 原告：成惠萍，女，1962年12月23日出生，汉族，住江苏省南京市。 被告：中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市。 负责人：申希国。 被告：许士春，男，1953年7月7日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：严桦，江苏华旦律师事务所律师。 第三人：南京宁储百货贸易有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：魏建华。 第三人：魏建华，男，1966年1月10日出生，汉族，户籍地福建省武平县。 第三人：南京海华实业投资有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：彭海华。 原告成惠萍与被告中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称长城资产公司江苏分公司）、许士春、第三人南京宁储百货贸易有限公司（以下简称宁储百货公司）、魏建华、南京海华实业投资有限公司（以下简称海华实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成惠萍、被告许士春的委托诉讼代理人严桦到庭参加诉讼，被告长城资产公司江苏分公司、第三人宁储百货公司、魏建华、海华实业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成惠萍向本院提出诉讼请求：将位于南京市，建筑面积9.6平方米，以下简称案涉房屋）带租赁进行拍卖。事实和理由：2014年7月8日，原告成惠萍与第三人宁储百货公司签订了《商业用房租赁合同》，约定原告承租案涉房屋，并委托第三人海华实业公司统一对外经营。合同签订后，原告依约向第三人宁储百货公司支付了二十年的租金，自2014年7月8日至2015年年底，第三人海华实业公司一直按约向原告支付对外出租的租金收益，但至2016年，出现了拖欠租金的情况，部分业主举报到公安机关，致宁储百货公司实际控制人陈友毅被判处刑罚。原告与第三人宁储百货公司签订的合同合法有效，根据法律规定，应优先保护原告的承租权，且应先进行刑事财产的追赃。被告的抵押合同签订于原告的租赁合同之后，故本院在处置案涉房屋时应带租赁进行拍卖。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告许士春辩称，1.原告并未实际占有、使用案涉房屋，租赁合同仅系第三人宁储百货公司进行非法吸收公众存款的手段；2.抵押权成立于2013年3月18日，而原告与第三人宁储百货公司签订租赁合同的时间为2014年7月8日，该租赁合同即便有效也不能对抗抵押权人实现抵押权，不符合带租赁拍卖的条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告长城资产公司江苏分公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 第三人宁储百货公司、魏建华、海华实业公司均未出庭应诉，亦未提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：位于南京市，位于三楼，建筑面积9.6平方米，即案涉房屋）现登记的产权人为第三人宁储百货公司，抵押权人为广州银行股份有限公司南京分行（以下简称广州银行南京分行），第一次他项权登记时间为2013年3月19日，被担保主债权/最高债权数额为2700万元，第二次他项权登记时间为2015年3月18日，被担保主债权/最高债权数额为2300万元。 2013年3月17日，宁储百货公司与广州银行南京分行签订《最高额保证合同》，约定宁储百货公司作为担保人为海华实业公司与广州银行南京分行于2013年3月18日至2015年3月18日之间已经签订或将要签订的多个主合同项下债务人义务的履行向债权人广州银行南京分行提供保证担保。同日，宁储百货公司与广州银行南京分行签订《最高额抵押合同》，该合同抵押权人为广州银行南京分行，抵押人为宁储百货公司，抵押物为南京市.11平米）。该抵押在房地产交易部门进行了他项权登记，债权登记数额为2700万元，期限自2013年3月18日至2015年3月18日。 2015年3月16日，广州银行南京分行与宁储百货公司签订了《授信协议书》，约定广州银行南京分行向宁储百货公司提供2300万元综合授信，期限自2015年3月18日起至2018年3月17日止。同时，广州银行南京分行与海华实业公司、魏建华分别签订了《最高额保证合同》，约定：海华实业公司、魏建华对宁储百货公司上述债务承担连带保证责任。与此同时，广州银行南京分行还与宁储百货公司签订了《最高额抵押合同》，约定宁储百货公司将其名下位于南京市，为其上述借款提供担保。上述抵押房产已办理了抵押登记，广州银行南京分行已取得他项权证，债权登记数额为2300万元。2015年3月18日，广州银行南京分行与宁储百货公司签订了《流动资金借款合同》以及借款借据，约定：宁储百货公司向广州银行南京分行借款2300万元，借款期限自2015年3月18日起至2018年3月18日止。上述合同签订后，广州银行南京分行按约发放贷款2300万元。因宁储百货公司未按约归还款项，广州银行南京分行将宁储百货公司、魏建华、海华实业公司诉至本院，案由为金融借款合同纠纷，本院于2017年6月22日作出（2016）苏0106民初3944号民事判决书，判令：一、被告宁储百货公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告广州银行南京分行贷款本金人民币2290万元（以下均为人民币），利息、罚息和复利568578.26元，并继续支付自2016年4月22日起至实际给付之日止的利息、罚息和复利（按上述合同约定的利率标准计算）；二、被告宁储百货公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州银行南京分行律师费61.6万元；三、如被告宁储百货公司未履行上述（一）、（二）项债务，原告广州银行南京分行有权对南京市，在债权数额2300万元范围内进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；四、被告海华实业公司、魏建华对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后，有权向被告宁储百货公司追偿，或者要求其他保证人清偿其应当承担的份额；五、如被告宁储百货公司、海华实业公司、魏建华未履行上述（三）、（四）项担保责任，致使原告广州银行南京分行（一）、（二）项债权无法实现，则分别向原告广州银行南京分行支付违约金230万元（合计690万元）；如已履行了担保义务，则无需支付。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上述法律文书生效后，因宁储百货公司等义务人未履行义务，广州银行南京分行于2017年10月18日向本院申请强制执行，案号为（2017）苏0106执4277号。在执行过程中，本院于2018年7月31日依法作出（2018）苏0106执4277号执行裁定书，裁定评估、拍卖宁储百货公司名下位于南京市。案外人成惠萍向本院执行局递交材料并陈述案涉房产已设定租赁的事实，要求带租拍卖，本院拟对南京市，申请执行人广州银行南京分行认为案外人所述的租赁关系不能成立，向本院提出执行异议。原告为证明其主张，向法院提交《商业用房租赁合同》等证据，《商业用房租赁合同》出租方为宁储百货公司，承租方为成勋、成惠萍，该合同的书面落款时间为2014年7月8日，租期自2014年7月8日起至2034年7月7日止。另，该合同第三条约定，承租标的商业用房20年租期的承租款为5万元，承租保证金为5万元。第四条约定，承租款（20年租期的租金）和承租保证金须一次性支付完毕。第五条约定，本合同承租方与本合同出租方宁储百货公司签署《商业用房委托租赁及管理合同》，将标的商业用房委托海华实业公司（即案涉金融借款合同关系中的贷款方）租赁、经营及管理，双方不再办理标的商业用房的移交手续等等。 2018年12月17日，广州银行南京分行与长城资产公司江苏分公司签订了《债权转让合同》，2019年2月14日，签订《分户债权转让协议》，约定广州银行南京分行将其对宁储百货公司等人享有的全部到期债权转让给长城资产公司江苏分公司，并于2018年12月24日通过江苏金融报道向被执行人告知了转让事实。2019年8月30日，长城资产公司江苏分公司将该笔债权转让给白果树企业管理江苏有限公司，后白果树企业管理江苏有限公司将该笔债权转让给被告许士春。 2019年8月2日，本院作出（2019）苏0106执异82号执行裁定：对被执行人南京宁储百货贸易有限公司名下位于南京市。后原告成惠萍向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。 另经关联案件查明，第三人宁储百货公司犯非法吸收公众存款罪，南京市秦淮区人民法院作出的（2017）苏0104刑初237号刑事判决书现已发生法律效力，该案中审理查明，宁储百货公司为盘活资产，预谋以该公司及海华实业公司名义，将宁储百货公司所有的南京市，以出售租赁权后包租包经营形式对外吸纳资金。2013年9月至2015年12月，宁储百货公司股东被告人陈友毅，先后委托马扬、王恒等人，通过媒体广告、网络发帖等方式，公开宣传上述项目，承诺按季度支付租金收益，以被告单位宁储百货公司及海华实业公司名义分别与各集资参与人签订《商业用房租赁合同》、《商业用房委托租赁及管理合同》，以收取承租款、承租保证金的形式，为被告单位宁储百货公司，向陶然、陈丽、凌军、李永贵、华苏等500余名社会不特定公众非法吸收资金共计人民币1.33亿余元。 上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《商业用房租赁合同》、民事判决书、执行裁定书以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决予以驳回。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人” 本案中，原告成惠萍向本院提交的证据不足以证明其与第三人宁储百货公司在案涉房屋设定抵押之前已成立了真实有效的房屋租赁关系，案涉房屋的实际控制权人为与第三人宁储百货公司实质上具有关联关系的第三人海华实业公司，原告成惠萍并未实际转移占有、使用案涉房屋，亦未办理房屋租赁登记备案手续，明显违反商业习惯和商业常理，且生效的刑事判决已认定原告与第三人宁储百货公司签订的《商业用房租赁合同》仅系第三人宁储百货公司进行非法吸收公众存款的形式，故对原告要求带租赁拍卖案涉房屋的主张，因无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告成惠萍的诉讼请求。       案件受理费4960元，公告费300元，合计5260元，由原告成惠萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 韩 浩 人民陪审员 金 萍 人民陪审员 王芃芃 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员 张璐璐