阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1629号原告：敖海峰，男，1985年11月14日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区****************；现住阳江市江城区*************1******；确认的送达地址：阳江市新江北路淘金湾北区****（联系人：钟国衡）。公民身份号码441************218。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托代理人：邝美云，广东真智律师事务所律师。被告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：阳江市区********新乐苑小区E-12A房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。原告敖海峰与被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖海峰的委托诉讼代理人钟国衡、邝美云到庭参加了诉讼，被告京源实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告敖海峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还购房款20498.72元及利息给原告(按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年9月22日起计至付清时止）；2、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区****2********1******，总价620000元。合同第三条约定的套内建筑面积125.52平方米，第四条约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为4939.45元/平方米。被告于2018年9月26日为原告办出房产证，商品房登记的套内建筑面积为121.37平方米，比合同约定的125.52平方米套内面积少了4.15平方米，面积差异百分比为3.31%，根据合同第五条的约定，被告应当返还购房款20498.72元（4939.45*4.15）给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉之于贵院，盼判如所请。被告阳江市京源实业发展有限公司辩称：首先，根据答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第五条“……商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……”之约定，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，答辩人也不会向其主张该范围内的购房款。而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。故涉案商品房面积差异百分比为3.31%，减去双方免责范围0.6%，剩下2.71%，那么答辩人应向被答辩人退还的购房款为5555.15元（4939.45元/平方米*2.71%*4.15平方米）。因此，被答辩人对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。其次，上述条款中也明确约定“差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，该条款载明的“多退少补”实质是约定退还购房款本金，而没有约定支付利息，只有买受人退回所购商品房才能同时主张退还购房款及利息。本案中，被答辩人选择“多退少补”的形式向答辩人主张退还购房款，则根据该条款，答辩人只需返还多收的购房款，不需额外支付利息。最后，上述条款明确约定涉案房屋不动产登记证书后方能确定房屋面积差异情况，并据此计算面积差异款。另外，上述条款中关于买受人选择“多退少补”的形式主张债务，没有约定退还购房款的时间，即没有约定履行期限。本案中，涉案商品房于2018年9月26日办理好房产证后，一直都没有向答辩人主张退还购房款及所谓的利息，在合同没有约定支付退还购房款利息的前提下，被答辩人也未直接向答辩人主张履行债务及没有给予答辩人合理的履行期限时，答辩人更没有明确表示不履行债务的情况下，答辩人即自提起本诉时主张返还购房款自2015年9月22日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之时止的利息，缺乏合同、法律及事实依据。如果法院认定答辩人应当支付退还购房款部分的利息，因合同没有约定返还购房款的时间，且被答辩人在取得房产证后知道涉案商品房建筑面积有差异时（即2018年9月26日）至起诉前均没有主张答辩人履行债务及给予答辩人必要的履行债务的合理时间，所以从房产确权之日至法院判定答辩人返还购房款的期限，应属给予答辩人必要的履行债务的准备时间，该期间不应给付利息。综上所述，根据公平合理的原则，答辩人同意按合同约定的“多退少补”的约定及传统交易习惯，尽快筹集资金并按照合同约定将被答辩人所购房屋面积减少部分的购房款退还给被答辩人，但缺乏合同依据的利息部分，答辩人不同意支付，请求法院依法驳回被答辩人该部分的诉讼请求。经审理查明：2012年5月7日，原告敖海峰（买受人）与被告京源实业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12050041），合同主要内容有：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区****2********1*****房商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共149.24平方米（其中套内建筑面积125.52平方米，公共分摊建筑面积23.72平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米4939.45元，房屋总价款为620000元，签订合同时交付首期款186000元，余款434000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年5月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；*、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同还约定了其他相关条款。上述合同签订后，原告于2015年9月21日支付了全部购房款给被告。2018年9月26日，涉案商品房登记在原告名下，房地产权证号为：粤（2018）阳江市不动产权第00307**，房产证登记的房屋建筑面积为144.66平方米，套内建筑面积为121.37平方米。现原告以被告交付的商品房存在面积差，应返还购房款及利息为由向本院提起诉讼，请求如诉称。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、发票、房产权属证书等证据以及本案庭审笔录为证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同的约定履行。其中《商品房买卖合同》约定了：“该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，原、被告存在不同的理解，原告主张涉案商品房的面积差异值为-3.31%[（121.37-125.52）/125.52×100%]，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告返还面积差异价款20498.72元[4939.45元/平方米×4.15平方米]；被告主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为3.31%，本案中应减去双方免责范围0.6%，剩下2.71%乘以房屋单价4939.45元再乘以4.15平方米，应返还面积差异价款5555.15元给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值超过±3%以上（不含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补差异价款，因此买卖双方应按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%的差异值。被告主张需扣减差异值0.6%后返还差异价款，理据不足，本院不予采纳。被告应向原告返还面积差异价款20498.72元[4939.45元/平方米×4.15平方米]。至于面积差异价款的利息，原告请求被告从2015年9月22日起支付面积差异价款的利息，并无不当，本院予以支持，本院酌定自2015年9月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异价款20498.72元，并支付该款的利息（自2015年9月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告敖海峰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费156元（已减半收取，原告已预缴），由被告阳江市京源实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年五月二十六日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。