河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初922号原告：河南广瑞物业服务有限公司，住所地郑州市金水区文化路**院**楼****。法定代表人：张国强，总经理。委托诉讼代理人:徐媛丽，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷玉章，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告:河南省中华文化促进会，住，住所地郑州市管城回族区城东路**华亿大厦**/div>法定代表人：王武伟。委托诉讼代理人：李春营，河南日诚律师事务所律师。原告河南广瑞物业服务有限公司（以下简称河南广瑞公司）与被告河南省中华文化促进会服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南广瑞公司的委托诉讼代理人徐媛丽、谷玉章，被告河南省中华文化促进会的委托诉讼代理人李春营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南广瑞公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付物业费34486元、违约金10346元，水费2174元，电费5490元，共计52496元;二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月21日，原告与郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会签订了《世纪之星城市花园物业服务协议》，约定由原告对被告所在的郑州市管城区城东路94号进行物业服务，物业服务费用标准为每月每平方米高层1.05元、2号楼1区（华亿大厦）1.35元、商业用房3元的标准向业主或者物业使用人收取；业主或者物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可按每天千分之五的标准向被告收取滞纳金。另外，协议对双方的其他权利义务做了约定；被告作为原告服务小区的物业使用人，物业面积902.68平方米，其享受了原告提供的完善的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用。被告应支付2016年12月1日至2019年4月9日的物业服务费34486元、违约金14091元、2018年12月至2019年5月被告欠交水费2174元、电费5490元。期间经原告多次催要，被告均未交纳，故提起诉讼。被告河南省中华文化促进会辩称，原告不按物业服务合同约定提供服务，并已单方终止服务合同，且被告并不欠原告任何物业服务费、水电费，故原告的诉求无任何事实依据；2017年5月20日以后原告与被告之间并不存在实质性物业服务合同关系，原告无权直接向被告收取物业费，起诉被告主体错误，依法应予以驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2016年11月21日，原告与郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会签订了《世纪之星城市花园物业服务合同》，约定由原告对被告所在的郑州市管城区城东路94号提供物业服务，物业服务费用标准为每月每平方米高层1.05元，2号楼1区（华亿大厦）1.35元、商业用房3元，向业主或者物业使用人收取；服务期限为三年，自2016年11月25日至2019年11月24日，试用期半年。业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可按每天千分之五的标准向被告收取滞纳金，滞纳金最高不能超过物业费本金。逾期1年未缴纳物业服务费，乙方有权通过法律途径督促催交，直至向人民法院起诉。另外，协议还对双方的其他权利义务、物业服务标准和质量等做了约定。2016年12月1日原告将上述合同进行了备案。后原告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订《预购电协议》、《高压供用电合同》等用电协议。另查明，被告位于华亿大厦十四层整层，面积902.68平方米，每月物业费标准1219元。2017年9月4日，郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会向商城东里社区及城东路办事处、管城区房管局出具《关于华亿大厦物业管理问题的报告》。2018年7月12日由办事处、业主委员会、居委会、民警、广瑞物业公司举行联席会议，形成《华亿物业纠纷会议记录》载明：分别要求业委会明确账目、监督河南广瑞物业公司。对河南广瑞物业公司提出要求，收费公布、结清2017年上半年物业费。2017年7月至2018年6月物业费由业委会和自行管理小组核实、结算。2018年下半年对业主先提供服务，后收取物业费。对自行管理小组提出要求：2017年下半年以来的账目，核算后，尽快撤离。撤离后交河南广瑞物业公司管理。2018年7月25日自行管理小组解散，由广瑞物业提供物业服务。2019年4月10日原告河南广瑞公司公司撤离被告小区。各方在会议记录上签字盖章。还查明，原告分别于2017年、2018年向被告出具缴费通知单，催缴2017年度和2018年度的物业费。被告提交的原告在本院（2018）豫0104民初6238号案件中提交的2017年3月31日票号为：0102020号《收据》显示：今收到华亿大厦14层叁仟陆佰柒拾元整、系付物业管理费（2016.11.01-2017.06.30）应付9118元，实付3670元，欠5448元。自2017年7月至2018年7月被告河南省中华文化促进会向自行管理小组指定的河南有福物业服务有限公司共计交纳物业费15847元。自2019年1月至5月止，原告公司代被告向郑州自来水投资控股有限公司交纳水费2174元：1月欠水费57吨、共计456元，2月欠水费39.9吨、共计319元，3月欠水费55.8吨、共计446元，4月欠水费61.2吨、共计489元，5月欠水费58吨，共计464元，按8元/吨计算，代交水费共计2174元；原告公司代被告向国网河南省电力公司郑州供电公司交纳电费5490元：1月欠电费2871.9度、共计2613元，2月欠电费1069度、共计972元，3月欠电费814.2度、共计740元，4月欠电费656.3度、共计597元，5月欠电费625度、共计568元，按0.91元/度计算，共计代交电费5490元。2018年12月6日被告向原告交纳送文化进社区专项款30000元整。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。在物业服务过程中，物业和业主曾发生纠纷，出现了华亿大厦业主自行管理的特殊情况和特殊时期，经办事处等有关方面出面协调，形成了处理相关问题的各方共识，具体体现为《华亿物业纠纷会议记录》、《关于华亿大厦物业管理问题的联合通告》。因此，《华亿物业纠纷会议记录》、《关于华亿大厦物业管理问题的联合通告》应作为处理本案纠纷的基本遵循。《华亿物业纠纷会议记录》载明：结清广瑞物业2017年上半年物业费；2017年7月至2018年6月物业费由业委会和自行管理小组核实、结算；2018年下半年对业主先提供服务，后收取物业费。原告要求被告交纳2016年12月1日至2019年4月9日期间的物业费34486元。根据《会议记录》和《通告》应对上述交费期间分阶段处理。被告提交的2017年3月31日的《收据》显示，物业管理费（2016.11.01-2017.06.30）应付9118元，实付3670元，欠5448元。2017年7月至2018年7月，被告河南省中华文化促进会向自行管理小组指定的河南有福物业服务有限公司交物业费13个月，共计15847元。以上已交费用应当予以扣除。原告主张的34486元扣除3670元，扣除15847元，剩余14969元，符合合同及会议记录约定，本院予以支持。原告主张物业费的违约金10346元，因《合同》中只约定滞纳金未约定违约金的相关内容，对原告的该项请求，本院不予支持。原告主张2019年1月至5月水费2174元、电费5490元，原告已经替被告代交上述水电费，原告主张被告偿还代交水、电费，理由正当，本院予以支持。被告辩称向原告多交30000元物业费，经查2018年12月6日被告向原告交纳的30000元款项系送文化进社区专项款，不能认定是物业费，对其辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关法律规定，判决如下：被告河南省中华文化促进会于本判决生效后十日内，向原告河南广瑞物业服务有限公司支付物业费14969元、水费2174元、电费5490元，共计22633元。驳回原告河南广瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，减半计取556元，由被告河南省中华文化促进会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张志勇二〇二〇年五月十八日书记员  夏 冬