广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初29号原告（反诉被告）：茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司，住所地：连南县******委（下老墟）。负责人：苏德昌。委托诉讼代理人：唐建平，受连南瑶族自治县法律援助处指派。被告（反诉原告）：梁海波，男，汉族，住广东省连州市*************。委托诉讼代理人：廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾帆帆，广东畅崎律师事务所律师。原告（反诉被告）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司（以下简称德昌公司）与被告（反诉原告）梁海波商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德昌公司的负责人苏德昌及其委托诉讼代理人唐建平、被告梁海波及其委托诉讼代理人廖莉思、曾帆帆到庭参加诉讼。本案因疫情无法正常开庭，延长审限2个月。本案现已审理终结。原告德昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告梁海波双方于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********617);2.判令被告梁海波协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》的终止手续;3.判令被告支付原告违约金人民币203000元；4.判令被告支付解除合同所产生的费用人民币30000元;5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年1月27日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告开发的连南县三江镇南门桥头C住宅8层C802号商品房一套，总价款442930元，合同约定付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年1月31日前支付首期房价款人民币152930元，占全部总价款的35%，余款290000元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。被告于2018年1月27日向原告支付首期房价款152930元后，并没有按照合同约定向银行办理商业贷款手续申请贷款支付余款290000元，但原告依然按照合同约定于2018年4月8日为被告购买的商品房办理了预售合同登记备案手续，被告也没有通过其他途径向原告支付余款290000元，严重违反了合同的约定。根据合同相关条款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同（预售）》，并由被告向原告支付逾期付款违约金及承担解除合同所产生的费用。被告梁海波辩称，一、同意与被答辩人解除于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、答辩人不存在违约行为，被答辩人诉求答辩人支付违约金203000元、解除合同所产生的费用30000元没有事实根据和法律依据。1、根据合同第七条付款方式和期限的约定，并没有约定答辩人支付购房余款的时间，只是约定了答辩人支付的方式是商业贷款。答辩人按照要求提交了贷款资料，但因被答辩人银行账户被法院冻结，导致银行不批准答辩人的贷款申请；2、被答辩人计算违约金203000元的方式和依据存在错误。3、被答辩人诉请解除合同所产生的费用30000元，双方合同没有约定，也没有实际发生该项费用，故该请求没有事实依据。因此，被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，恳请人民法院依法驳回被答辩人第二项至第五项的诉讼请求。梁海波向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告德昌公司向反诉原告梁海波退还首期房款人民币152930元，并从2018年1月24日起按年利率5.6%计算利息至付清止，同时向反诉原告支付违约金4429.3元；2、判令反诉被告德昌公司向反诉原告梁海波退还住房专项维修基金3212.5元；3、判令反诉被告德昌公司赔偿反诉原告梁海波的损失6327.57元；4、本案所有诉讼费用由反诉被告德昌公司负担。事实与理由：2018年1月27日，反诉原告梁海波与反诉被告德昌公司签订合同《商品房买卖合同（预售）》，反诉原告购买反诉被告德昌公司位于连南县三江镇南门桥头的昌盛豪庭C住宅8层C802号房，总价款442930元。反诉原告于2018年1月31日前支付首期房价款152930元，占全部房价款的35%，余款290000元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。反诉原告于2018年1月24日支付了首期房款152930元及商品房维修基金3212.5元，并已缴纳了契税6327.57元。根据《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条的约定，反诉原告有权解除合同。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，要求反诉被告德昌公司赔偿损失、支付违约金。反诉被告德昌公司答辩称，反诉原告梁海波违约在先，在连南农商银行的《复函》中已经明确是因为反诉原告个人原因而无法贷款。根据合同约定，反诉原告应该向德昌公司赔偿损失并解除合同，请求驳回反诉原告梁海波的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：梁海波对德昌公司提供的证据5.《商品房买卖合同（预售）》摘要所证明的内容有异议，认为该证据不能证明梁海波违约。对被告是否违约的问题在本院认为部分予以论述；对证据6.《购房余款催缴通知》、《邮寄单》不予认可，认为德昌公司没有其他证据证明已将该通知送达给梁海波，也无法证明《邮寄单》所邮寄的文件的内容，邮寄单也没有被告的名字。因德昌公司无证据证明将《购房余款催缴通知》已送达给梁海波，故本院对该证据不予确认；对证据7.《放款申请明细清单》三性有异议、对《银行放款单》关联性有异议。因《放款申请明细清单》是德昌公司单方制作，且梁海波不予认可，故本院对该证据真实性不予认可；《银行放款单》是其他住户的放款情况，与本案无关，故本院对该证据的关联性不予认可；对证据8.验收材料无异议，但认为验收时间为2019年6月27日，且未有竣工验收部门的盖章，按合同约定，原告已经逾期交房，构成违约。对德昌公司是否构成违约的问题，在本院认为部分予以论述。梁海波对德昌公司庭后提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》三性不予认可。因该表没有连南县住建局的盖章，故本院对该证据不予确认。梁海波对购房发票的真实性和合法性无法确认。因该发票由税务机关依法出具且与本案相关，其三性本院予以确认。经梁海波申请，本院向广东连南农村商业银行股份有限公司调取了梁海波未能办理银行按揭贷款的原因，对于广东连南农村商业银行股份有限公司的《复函》，德昌公司对《复函》真实性予以认可，但认为与本案无关，称因梁海波的个人原因无法办理按揭导致无法交清尾款存在违约的事实，应该承担德昌公司的经济损失。梁海波对该证据的真实性、合法性予以认可，认为德昌公司的银行账户被冻结是造成梁海波不能办理按揭贷款的原因。本院认为，该证据是原、被告办理贷款的银行根据当事人的情况所作，当事人无证据证明该《复函》与事实不符，本院对当事人意见不予采纳，该证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月27日，德昌公司与梁海波签订合同编号为：201********617的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同第一至第六条约定：德昌公司向梁海波出售位于连南县三江镇南门桥头C住宅8层C802号的房屋，建筑面积共128.46平方米，套内面积103.44平方米，计价方式为按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4282元，总价款为442930元。第七条付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2018年1月31日前支付首期房价款人民币152930元，占全部房价款的35%，余款人民币290000元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合的条件：1.已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起30日内到出卖方公司办理收楼手续。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，详见第三章商品房价款的计价与付款方式及期限。附件十一补充协议约定：一、关于付款方式及期限（对合同第七条的补充）：买受人选择商业银行贷款的，买受人应在签署《广东省商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准获批准数额少于申请数额的，买受人即应在出卖人发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，买受人未在上述期限内支付该笔款项的，视为延期付款。十一、除非合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。合同因法律规定或合同约定解除的，双方应相互配合办理合同备案登记的注销手续、抵押登记注销及按揭合同解除手续，卖方应在合同的备案登记手续注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续办理完毕后的十个工作日内退还买方相应款项（该款项金额额按照本合同或法律规定确定，按照约定或法律规定买方应支付卖方违约金的，卖方有权将相应违约金自应返还给买方的款项中直接扣除）。从2018年5月10日开始，陆续有各地法院对德昌公司的相关银行账户进行冻结，广东连南农村商业银行股份有限公司为了信贷按揭资金的安全暂停了涉案合同昌盛豪庭楼盘的按揭授信业务，又因梁海波资料不齐全的原因而未能通过银行商业贷款。另查明，梁海波于2018年1月24日支付了首期房价款152930元，德昌公司已于2018年4月2日办理了涉案房屋的增值税普通发票。梁海波于2018年1月29日缴付该商品房维修基金3212.5元及契税6327.57元。再查明，截止2020年3月17日，德昌公司仍未办理昌盛豪庭项目的工程竣工验收备案手续，未办理连南县三江镇南门桥头C住宅8层C802号房屋所有权转移登记手续。诉讼过程中，梁海波申请对涉案房屋进行财产保全，本院依法作出裁定，查封了位于连南县三江镇南门桥头C住宅8层C802号房屋，诉讼保全费1354.5元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是原告的本诉和被告的反诉是否有事实和法律依据。因本案未涉及到合同第二十条第（二）项第2点认定，故本案对该条款的约定不予处理。原、被告签订的合同的其他条款及合同附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同在双方当事人签字后即具法律效力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。双方均同意解除合同，是对自己民事权益的处理，本院予以确认。根据合同附件十一第十一条的约定，合同解除后，双方应相互配合办理合同备案登记的注销等解除手续，故德昌公司请求梁海波协助办理合同注销备案手续本院予以支持。关于德昌公司要求梁海波支付违约金及解除合同产生的费用问题。本案中，双方约定首期款外的剩余购房款以商业贷款方式支付，但对贷款时间及支付余款的时间没有约定，在梁海波不能办理银行贷款的情况下，德昌公司可以在合理的期限向梁海波进行催缴，现无证据证明起诉前德昌公司已向梁海波送达了《购房余款催缴通知》。虽然从合同签订之日至今，根据广东连南农村商业银行股份有限公司《复函》，造成贷款未能审批通过是因为德昌公司的账户被法院冻结而暂停了放贷及被告资料不齐全的共同原因，未能办理贷款双方均有错。德昌公司对梁海波长期不履行交款义务不予催告是对自己权利的放弃，故在合同无约定付款时间且德昌公司没有进行催缴的情况下，德昌公司请求梁海波承担逾期交款违约金既无合同依据也无事实和法律依据。对于解除合同产生的费用，德昌公司无证据证明因解除合同产生费用，合同也未约定解除合同产生费用需对方支付，且德昌公司至今未达到合同约定的交房条件，因此，原告要求被告支付违约金及解除合同产生的费用理据不足，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定了德昌公司应在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，但德昌公司至今未符合交楼条件而未通知梁海波收楼，逾期交楼已经超过90日，按照合同第十二条第1点第（2）项约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。故德昌公司应退还梁海波首期房款人民币152930元，并从梁海波付款之日即2018年1月24日起按已付购房款152930元为基数、按年利率5.6%计算利息至付清止。根据合同第十二条第1点第（2）项约定，所谓全部房价款指的是已支付的全部房价款，故德昌公司应按梁海波已付的全部房价款为基数支付违约金1529.3元（152930元×1%＝1529.3元）。关于梁海波请求德昌公司退还住房专项维修基金的问题。参照清远市住房和城乡建设管理局《关于进一步加强我市住宅专项维修资金管理的通知》“除多交存部分或者房屋灭失等法律法规规定的情形外，住宅专项维修资金一律不能办理退款，购房者与房地产开发企业签订商品房买卖合同并交存住宅专项维修资金，又解除购房合同的，由房地产开发企业按已交存住宅专项维修资金的金额垫支给购房者”的规定，德昌公司应将梁海波已交存的住宅专项维修资金3212.5元退还给梁海波。关于梁海波要求德昌公司赔偿损失6327.57元的问题。该费用实际是梁海波支付的税费，税费的退缴不属法院的受案范围，本院不予处理，梁海波可依法向有关部门申请办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、解除茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司与梁海波于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********617)；二、梁海波在本判决生效之日起十五日内协助茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********617)的终止手续；三、茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司在本判决生效之日起十五日内向梁海波退还购房款152930元，并从2018年1月24日起以152930元为基数按年利率5.6%计算利息至付清之日止；四、茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司在本判决生效之日起十五日内向梁海波支付违约金1529.3元；五、茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司在本判决生效之日起十五日内向梁海波退还住宅专项维修资金3212.5元；六、驳回茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司和梁海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2397.5元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担；反诉费1818.99元由梁海波负担100.57元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担1718.42元；保全费1354.5元由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谢柳青二〇二〇年五月八日法官助理 龙 乘书 记 员 龙瑜晨