河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初4号原告：王景明，男，汉族，1970年5月29日出生，住栾川县。委托诉讼代理人：郑毅，河南钼都律师事务所律师。特别代理。被告：王平，男，汉族，1967年6月20日出生，住栾川县。委托诉讼代理人：田宇东，河南鸾州律师事务所律师。一般代理。原告王景明与被告王平合同纠纷一案，本院下发（2019）豫0324民初528号民事判决书后，原告王景明不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2019年12月16日下发（2019）豫03民终5628号民事裁定书，发回栾川县人民法院重审。本院于2020年1月9日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王景明及其委托诉讼代理人郑毅、被告王平委托诉讼代理人田宇东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王景明在本院重新审理期间变更诉讼求为：1、请求人民法院依法确认原被告于2017年元月7日签订的租赁合同为无效合同。2、要求被告返还原告已交纳的2018年租金10万元（租赁期限自2018年3月1日至2019年3月1日）和2019年租金10万元（租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日），合计20万元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，原被告就被告坐落于栾川县××××组的厂区签订租赁合同，合同约定被告将位于栾川县栾川乡方村七组的厂区租赁给原告，四至边界以四边围墙为界，租赁期限为20年，自2017年3月1日起至2027年3月1日止，租金每年为10万元，先支付后占用；合同签订后，原告按照约定缴纳了2017年、2018年及2019年的租金；在2018年3月，被告未经原告同意，占用了租赁合同范围内的6.28亩土地建造车间，致使原告占用厂区的实际面积只有3.9亩；原告多次找被告协商，要求被告按照双方合同履行，但被告一意孤行，对原告的要求置之不理；原告认为双方所签订的合同属无效合同，依据法律规定被告应当返还收取原告的租金；为此原告特诉至人民法院，希望人民法院依法支持原告诉讼请求。被告王平辩称，双方签订的租赁合同合法有效，不符合合同法52条规定的合同无效的要件，原告要求返还租金没有法律依据；原告依据被告出租的厂房办理了环评手续相关资料，该环评手续资料结合原告出具的证据证明该份土地为建设用地；原告系该组村民，承包本村建设用地符合相关法律规定，该土地为集体土地并未损害国家利益，而且被告在租赁该土地时获得了本村集体同意，并向土地部门进行了备案；基于该土地使用的合法性，双方签订的租赁合同合法有效；原告在主张返还的只有2018年、2019年两年租金，对于2017年租金只字未提，说明原告对于双方合同的有效性也是予以认可；被告向法庭提供的土地勘验报告书及三分图纸证据来源是国土资源局，该证据明确标注该土地是建设用地，并非原告主张的10.18亩，原告主张的10.18亩包括被告为配合原告办理的环评、环保手续时指定的属于硫酸厂的一块土地，原被告还签订有关于硫酸厂土地的合同，这合同和本案所涉土地有关联性，但是原告拒绝提供，我们要求原告向法院提交办理环评环保以及成立公司相关资料，涉及硫酸厂土地的合同。即便双方合同无效，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁问题若干问题解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照房屋租金的标准收取房屋占用费人民法院应予支持；因此原告要求返还租金没有法律依据。原告王景明向本院提交证据：第一组证据1、租赁合同一份；2、原告交纳2017、2018、2019年度租金票据、收到条一组；拟证明：2017年元月7日，原告与被告签订租赁合同，承租被告坐落于栾川县××××组的厂区，以四周围墙为界，包括厂房、车间、门口道路硬化等，原告租赁总面积为10.1841亩，租金一年一付，每年10万元（每亩约1万余元），租金交纳方式为先交后占，租赁期限为2017年3月1日至2027年3月1日，原被告租赁关系依法成立生效，合同签订后，原告依约按时足额交纳了2017、2018、2019年度的租金；第二组证据1、测绘图2张；2、栾川县建设项目规划选址初审情况一份；3、原告租赁初期利用租赁土地现场照片1组；拟证明：1、基于原被告签订的协议所约定的地方、面积为10.18亩；2、证明被告租赁给原告的土地，未经过土地管理部门审批，该用地不属于县城区规划范围内的建设用地，被告不具有土地使用权，房屋没有规划部门审批，租赁合同所涉及的租赁物为违法占地及违法建筑，该租赁合同为无效合同；第三组证据1、原告租赁后被告另行建房照片11张；2、被告占用面积平面标注图1张；3、2019年3月16日被告锁门照××张；4、原被告微信聊天及语音记录截图1张；5、原被告现各占用厂房面积计算清单；拟证明：1、2018年3月份，被告未经原告同意，在出租给原告10.18亩土地范围内，占用原告租赁范围内6.28亩土地，致使原告实际占用的土地面积只有3.9亩，被告存在违法行为；2、原告要求被告按原告实际占用的土地面积交纳租金，被告不同意并采取强行锁门等方法致使原告无法正常经营，原告被逼无奈只得于2019年3月15日、3月16日各向被告交纳5万元，共计10万元；3、原告要求被告变更合同条款，按实际占用面积交纳租金及要求被告返回2018年3月1日至2019年3月1日租金6.1万元和2019年3月1日至2020年3月1日租金6.1万元的诉讼请求具有合法来源；第四组证据：1、2018年6月28日录音资料一份；2、2018年8月4日录音资料一份；拟证明：王平对王景明所述的租赁范围明知并且默认，但是王平现以王景明对于新建厂房没有进行投资为由，不愿意减少租金，并采用锁门阻挡正常经营的方式，王景明被逼无奈分两次共向王平交纳2019年租金十万元。被告王平对原告证据的质证意见：根据《合同法》第五十二的规定，原告提交的证据不能证明，原被告之间签订的租赁合同为无效合同，更不能证明被告负有返还原告交纳租金的义务。第一组证据：1、对证据1的真实性，无异议，但是根据该《租赁合同》的内容，以及合同履行中的实际情况，原告租赁的是被告位于厂区东侧的厂房，而并非原告主张的整个厂区，合同中所指的边界指的是原告租赁的厂房的边界，而非整个厂区的边界；在原告租赁厂房时，厂区内并不存在车间和道路，道路是应原告要求，由被告后来硬化的，厂区内至今不存在原告主张的车间；被告的厂区总面积只有8.35亩，并非原告主张的10.1841亩，无论是在合同中，还是在合同之外，双方均没有按照面积支付租金的约定；原告在证据方向中认为，双方的租赁合同关系依法成立并生效，与原告的诉讼请求之间存在矛盾；2、对证据2的真实性，无异议；第二组证据：对该组证据的证明方向不予认可，第1、2份证据，是原告为了办理环评手续，自己制作的图纸，该图纸与被告的厂区实际情况不符，夸大了厂区的实际面积，该证据为虚假证据，而且该证据与原被告之间签订的租赁合同之间是否为无效合同，没有关联性，该两份证据也不能证明被告的厂区和厂房为违法建筑，退一步讲，如果被告的土地使用权不合法，那么原告办理的环评手续也系非法手续；对第3份证据予以认可，从该份证据可以证明，在原告租赁被告厂房时，厂区内只有原告租赁的厂房一座建筑，这也可以证明，双方签订的租赁合同的标的物特指的是原告目前正在使用的厂房，而非被告的整个厂区，该份证据足以推翻原告在第一组证据中的证明方向；第三组证据不予以认可，以现场勘验为准，该组证据不具有合法性，且与原告的诉讼请求之间不存在关联性，不能证明原告的诉讼请求成立；1、被告的厂区面积只有8.35亩，而且租赁合同中很明确，被告租给原告是厂房，而不是整个厂区，被告不存在占有原告租赁面积的行为；2、2019年3月15日和3月16日，原告向被告支付的是2019年的租金，分两次交纳的原因是，原告想减少租赁面积，于2019年3月15日向被告支付了5万元，并请该组组长谷留卷从中说和，被告同意了原告的请求，但是原告后又反悔，于3月16日支付了剩余的5万元租金，不存在被告逼迫原告的事实，而且根据租赁合同的约定，原告应当于每年的3月1日前支付租金，原告在3月15日、16日支付租金，已经是违约行为；3、第5份证据系原告手写清单，缺乏合法性和关联性，不符合证据规则的要求，没有证明效力；第四组证据不予以认可，1、原被告对租赁标的有《租赁合同》明确约定为厂房，不存在默认之说；2、原告向被告交纳租金，系合同的明确约定，被告不存在违法行为，分两次交纳的原因前面质证意见中已经说过，不再赘述；3、该两份证据与原告的诉讼请求之间没有任何的联系，缺乏关联性，不能作为本案的证据；综上所述，原告提交的证据，与原告的诉讼请求之间不存在关联性，不能证明原告的诉讼请求成立，依法不能予以认可。被告王平向本院提交证据：第一组证据：被告王平户口本复印件1份、土地勘测定界技术报告书1份、图纸3份、土地承包经营合同1份、土地转让合同1份、土地补偿款明细表1份；拟证明：1、被告王平是栾川县栾川乡方村村民，租赁本村土地符合法律规定；2、被告王平租赁的土地系建设用地，在建设用地上建造厂房，符合法律规定；3、被告租赁的土地面积为8.35亩，并且已经给予了村民补偿；4、被告的土地使用权经过土地部门认定，土地使用权合法；第二组证据：租赁合同1份、被告整个厂区的视频录像1份、照片四张；拟证明：1、该合同符合法律规定，不符合《合同法》第五十二条规定的无效的要件，为合法成立的有效合同；2、被告租赁给原告的系厂房，而非原告主张的整个厂区；3、原告向被告支付租金的日期为每年的3月1日前；4、被告租给原告的厂房租金为每年10万元，而不是原告主张的按每亩1万元，向被告支付租金；5、原告按合同约定向被告支付租金，被告收取租金的行为，符合法律规定，被告没有向原告退还租金的义务；6、合同中所指的四址边界指的是，被告租赁给原告的厂房的边界，而非原告所指的整个厂区的边界；第三组证据：栾川县××××组组长谷留卷出具的证言1份（出庭作证）、银行交易记录1份（原审庭审已经向法院提交）；拟证明：1、2019年的租金，原告未按合同约定的日期交纳，原告存在违约行为；2、原告于2019年3月15日和16日分两次向被告支付2019年租金的原因是，为了减少租赁面积；3、原告租赁的系被告的厂房，而非整个厂区；4、被告为了减少租赁面积，请栾川县××××组组长谷留卷从中说和，被告答应了原告的要求后，原告又反悔；5、原告系通过诉讼，达到其逼迫被告减少租金的目的。被告要求原告向法庭提交建设项目环境影响报告表，因为该建设项目环境影响报告表是依据被告租赁给原告的厂房办理的，该建设项目环境影响报告表也可以证明被告用地的合法性。原告王景明对被告证据的质证意见：第一组证据质证意见：1、对第一组证据1户口簿复印件真实性无异议；2、对第一组土地勘测定界技术报告书1份、图纸3份，对里面的数据不予认可，该证据只能证明其委托第三方机构对土地进行测量，不能证明其对土地享有合法的使用权；3、对第一组的土地承包经营合同，无法核对其真实性；4、对第一组的租赁合同，无法核对其真实性，但需要向法庭说明的是，即便是土地承包经营合同和租赁合同是真实的，作为承包方应当维持土地的农业用途，不得用于非农建设，被告的行为已经违反农村土地承包法（2009年修订版）第十七条及土地管理法的规定，对于原告第一组证据的证明目的不予认可，原告提供的第一组证据不能证明王平租赁的土地系建设用地，被告的土地使用权也没有经过土地部门认定，依据土地管理法第四十四条规定建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；被告王平将租用的农村承包土地用建设，其本身就是违法行为，而且对该用地被告至今没有办理建设用地使用证，被告方至今属于违法占地；第二组证据质证意见，真实性无异议，对证明目的不予认可；1、从双方签订的租赁合同第四条显示，因该厂房租赁需要办理相关土地证件手续，证明被告在将土地租赁给原告时没有任何建设用地使用手续，而且明知该土地租赁属于违法；2、在该协议第一段明确出租是厂区而并非单独的厂房，在该协议第四条第五行双方约定“租赁期内新建和增加设施到期后如甲方愿意接受，甲方以质论价支付乙方，同时手写添加，由甲乙双方共同出资建设，新建二期设施每年租金肆万元整，从乙方出资额中逐年扣除，该条款的约定进一步印证租赁的范围包括土地即院内土地；3、租赁厂房没有规划许可证，且占用土地没有建设用地许可证，属违法占地和违法建筑，双方签订的合同系无效合同，依据合同法的规定，无效合同因合同取得的财产应当予以返还。第三组证据真实性不予认可，关联性与本案无关，该证据不能证明王平对租赁土地享有合法的使用权对租赁房屋享有合法的所有权。经审理查明：2015年5月1日，甲方王辉与乙方王平、谷书武签订土地转让合同一份，该合同第一条载明：甲方将其2015年5月1日在栾川乡方村村七组，签订的流转合同书，转让给乙方，该土地的承包、经营权在承包期内乙方拥有处置权及土地使用权；第七条载明：甲方同意乙方在承包期内发展种植、养殖业和建设必要的生产生活娱乐办公设施；该合同加盖栾川县栾川乡方村村民委员会公章，该村七组组长谷留卷在合同上签字。2017年1月7日，原告王景明、被告王平签订租赁合同一份，该租赁合同第一条载明：出租厂房情况…该房屋租赁给乙方作为洁净煤配送加工中心使用；第四条载明：因该厂房租赁需要办理相关土地证件手续，甲方应提供办证所需的手续及方便…；第五条第3项载明：甲方必须保证房屋的合法有效性…。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告王平出租给原告王景明的土地没有经过土地管理部门审批，厂房没有经过规划部门审批，租赁物所涉及的租赁物系违法占地和违法建筑，该合同应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告诉请租赁合同无效，要求被告王平返还已经支付的20万租金，本院予以支持。被告王平因租赁合同无效而造成的损失因在本案未提反诉，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：原告王景明与被告王平于2017年1月7日签订租赁合同无效。原告王景明本判决生效之日起30日内腾出本案讼争租赁合同涉及的租赁房屋。被告王平于本判决生效之日起三个月内返还原告王景明已经支付的租金20万元。本案受理费2,640元，由原告王景明、被告王平各负担1,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  樊卓琳审 判 员  陶占省人民陪审员  康向辉二〇二〇年五月八日书 记 员  金桂娟附相关法律规定及上诉须知：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上诉须知当事人如果对判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：应向栾川县人民法院立案庭提供如下材料：上诉状副本（份数按被上诉人数另加六份提交）。盖有送达时间的一审判决书。是公民个人的应提交身份证复印件，是法人或其他组织的应提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书。如果是律师办理上诉事项的，应提交公函和委托书。上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉费缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于七日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-6315****若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。