山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民再33号上诉人（原审原告）刘素华，女，1945年6月23日出生，汉族，无业，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）李启超，男，汉族，1974年11月19日出生，住山东省济宁市市中区，系上诉人刘素华之子。委托诉讼代理人（特别授权）文书斌，济宁任城邦德法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）曹庆峰，男，1965年5月10日出生，汉族，农民，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）杜建民，山东康桥（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人孔鹏，山东康桥（济宁）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）济宁市任城区南张镇东陈村民委员会。住所地济宁市任城区南张街道驻地东南。法定代表人曹庆节，主任。被上诉人（原审被告）济宁市任城区人民政府南张街道办事处。住所地济宁市任城区济梁公路**南张镇驻地。法定代表人张波，主任。委托诉讼代理人（一般代理）谢文学，济宁市任城区南张街道办事处刘堤头服务区副主任。上诉人刘素华因与上诉人曹庆峰、原审被告济宁市任城区南张镇东陈村民委员会（以下简称南张东陈村委）、原审被告济宁市任城区人民政府南张街道办事处（以下简称南张办事处）房屋买卖合同纠纷一案，济宁市任城区人民法院于2017年12月12日作出（2017）鲁0811民初117号民事判决。刘素华不服，向济宁市任城区人民法院申请再审。济宁市任城区人民法院于2019年1月7日作出（2019）鲁0811民申2号民事裁定，再审本案，并于2019年11月14日作出（2019）鲁0811民再6号民事判决。刘素华、曹庆峰不服，均提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘素华及其委托诉讼代理人李启超、文书斌，上诉人曹庆峰及其委托诉讼代理人杜建民、孔鹏，南张东陈村委法定代表人曹庆节，南张办事处委托诉讼代理人谢文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘素华上诉请求：1、请求依法撤销济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民再6号民事判决,依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误。在原审时，上诉人已经提出对涉案房产的价值及涉案房产从2005年至今的增值情况进行鉴定评估，但不知道什么原因，房地产评估报告只对涉案房产的市价价格进行了评估，没有对涉案房产从2005年至今的增值情况进行鉴定评估，违背了上诉人的真实意思和初衷，损害了上诉人的合法权益，属于原审判决认定事实错误。2、原审法院及评估报告均没有对上诉人的涉案房产的契税问题作出相应的处理，属于原审法院遗漏了上诉人的请求事项，即原审法院违反了法定程序。3、上诉人在2005年4月13日经东陈村委会同意，并加盖村委会公章，购买涉案房产，签订合同。基于信赖该合同，考虑到当时的房产价格及人民币实际贬值情况，上诉人的信赖利益损失依法应得到法律的保护。原审法院也没有针对该情况做出客观公正的判决，致上诉人利益受损。请求二审法院依法判决。被上诉人曹庆峰辩称：1、对涉案房产增值情况只能增值到2009年，法院认定房屋买卖合同无效为止，房屋价值的评估也应当依照2009年的房屋价格，不应当是2019年。2、所谓的信赖利益应当截止到2009年，2009年该房屋买卖已经法院判决无效，上诉人就应当就买卖合同无效后的事项进行解决，由于上诉人未及时解决而扩大的损失应当由上诉人承担。南张东陈村委辩称，其2005年10月13日加盖的公章，农村村委会法律意识淡薄，不知道加盖公章违背法律规定，这只是村委的失误，也不起什么作用。南张办事处辩称,请求依法驳回上诉人二人对答辩人南张街道办事处的诉讼请求。1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，定性准确，应依法驳回其上诉请求。本案答辩人南张街道办事处不具备被告诉讼主体资格。本案两位上诉人之间是通过房屋买卖建立的合同关系，所涉争议房屋已经任城区法院（2008）任民初字第714号与中级法院（2009）济民五终字第954号二审作出了认定所涉房屋买卖合同无效的判决，所涉房屋所有权纠纷只能在两位上诉人之间解决，两位上诉人与答辩人南张街道办事处不存在合同关系，本案两位上诉人起诉答辩人南张街道办事处属被告主体不适格。2、本案上诉人起诉答辩人南张街道办事处承担连带责任，无法律依据和事实根据。（1）南张街道办事处不是本案利害人，也不是买卖房屋受益人，上诉人双方是在自愿的情况下签订了合同后，上诉人刘素华自行到南张街道财政所办理了房屋买卖契税手续，答辩人并未要求上诉人刘素华交纳契税，是上诉人刘素华为了显示其合法性而为。（2）南张街道办事处不存在阻挠双方办理过户手续，是上诉人双方存在缔约过失造成的，要求答辩人承担连带责任没有事实法律依据。（3）上诉人刘素华在一审中提供的证据6，是对上诉人刘素华信访事件作出的答复意见，答辩人通过行政程序对上诉人刘素华的权利给予了救济，此答复意见的前提是如遇东陈村开发，按政策上诉人刘素华与其他村民享有同等待遇，现阶段不具备以上前提条件。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求依法维持任城区人民法院（2019）鲁0811民再6号民事判决，驳回两位上诉人的上诉请求。上诉人曹庆峰上诉请求：1、请求依法撤销（2019）鲁0811民再6号民事判决的第三项和第五项，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院再审认定事实不清。上诉人与被上诉人刘素华签订的房屋买卖合同经过了两级政府组织确认，未提出该合同存在违法情形。因此，在两级政府都没有认为该合同违法的情况下，却要求上诉人对该合同具有法律认知不公平，法院再审认定上诉人曹庆峰在该房屋买卖合同中负有过错并承担相应法律责任没有事实和法律依据。2、裁判依据的房地产评估报告存在错误，不能直接作为本案裁判依据。对涉案房屋市场价值的评估应该以2008年8月作为该案房屋的估价时点，不应该以2019年10月23日确定价值时点，基于此错误，该房地产评估报告的评估结论不具有可采性。且报告中对房屋建设、装修、附属物等价值未考虑折旧等成本因素，再审法院直接引用评估报告的结论进行裁决是不公平的。3、上诉人曹庆峰与被上诉人刘素华房屋买卖合同经过2009年10月20日作出（2009）济民五终字第954号判决确认，曹庆峰与刘素华房屋买卖合同无效。2009年10月20日前，被上诉人刘素华是合法占有、使用该房屋，但房屋买卖合同被认定无效后，被上诉人刘素华占有、使用该房屋就丧失了法律依据，就应当支付该房屋的使用费。判决驳回上诉人曹庆峰的反诉请求没有事实和法律依据。被上诉人刘素华辩称：1、因曹庆峰未向刘素华返还购房款和利息，也并未赔偿因其过错给刘素华造成的实际损失，及其他相关信赖利益损失，因此刘素华实际占有居住该房屋并且在此期间有改建、扩建房屋存在，应当以2019年10月23日确定价值时点。2、曹庆峰上诉状中明确自认村委加盖公章的事实，和南张街道办事处收缴房屋契税1515元的事实，经过两级政府确认，因此曹庆峰、村委以及南张街道办在缔约过程中存在重大过错，依法应当承担缔约过错的责任，应当赔偿刘素华信赖利益损失。南张东陈村委未作答辩。南张办事处的答辩意见同前述答辩意见。刘素华向一审法院起诉请求：1、请求判令被告曹庆峰向原告返还购房款50500元及其利息；2、依法判令被告曹庆峰向原告赔偿因其缔约过错给原告造成的实际损失71515元及其他信赖利益损失（包括因房屋现值和原价转让价值差异造成的损失、因土地升值或拆迁补偿所获利益损失、因信赖合同有效成立而丧失其他交易机会的损失等，具体损失金额以涉案房屋的实际评估价值计算）；3、依法判令被告济宁市任城区南张镇东陈村民委员会、济宁市任城区人民政府南张街道办事处对原告的上述诉求承担连带责任；4、本案的评估费用及所有诉讼费由三被告承担。一审法院原审认定事实：2014年4月14日，经东陈村委同意，原告被告曹庆峰协商签订了房屋转卖合同，合同约定原告购买被告曹庆峰位于东陈村委住房一套（宅基地编号931**，房屋结构砖石，面积198平方米），原告需向曹庆峰支付购房款50500元，该合同经双方签字及东陈村委签章后生效，所有权归原告所有，2005年5月30日，合同签订后双方就房屋、钱款交接完毕，随后原告对该房屋进行改、扩建、装饰装修，投入了大量资金，且于2006年12月14日在任城区南张镇财政所缴纳了房屋买卖契税1515元。之后原告多次要求被告曹庆峰履行房屋过户手续，并要求被告东陈村委、南张办事处协助双方办理房屋过户手续。2008年5月份被告曹庆峰以双方签订房屋转卖合同违反法律强制性规定为由,向原审法院提起诉讼,请求判令双方签订的房屋转卖合同无效,原审法院一审判令双方签订的房屋转卖合同无效。原告刘素华对一审判决不服，提起上诉，济宁市中级法院于2009年10月份作出二审判决，驳回上诉，维持原判。在此之间，原告刘素华一直向各级政府上访，被告东陈村委2009年8月25日与刘素华签订协议书，承诺在改造时，给于原告刘素华村民同等待遇。被告南张办事处于2012年12月13日就刘素华信访事相作出答复意见，表示为打消刘素华对房屋产权问题的后顾之忧，如遇东陈村委开发，按政策与其他村民享受同等待遇。诉讼中，原告就本案争议的事项，包括：1、土地价值、房屋市场价格；2、房屋装修和附属设施委托价格；3、涉及改建、扩建的房屋、装修、和附属设施的市场价格申请司法鉴定。但至本案判决时，原告未向原审法院提交司法鉴定评估报告。一审法院原审认为：原告和被告曹庆峰签订的房屋转卖合同虽被依法认定为无效，但合同无效，并不能必然简单认定各自返还财产，房屋系特定物，非一般商品。且该转卖合同，经东陈村委盖章同意，原告对房屋改、扩建时，向南张办事处缴纳契税，经南张办事处同意。南张街道办事处与东陈村委己通过行政程序对刘素华的权利给予了救济,均承诺如遇东陈村开发，按政策原告与其他村民享受同等待遇,原告刘素华应在权利行使条件完备时行使权利。原告现主张各被告承担各种利益损失，证据明显不足，依法不予支持。原告刘素华系通过买卖行为合法占有、使用该房屋，反诉人的反诉请求，无证据，与庭审查明事实不符，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告刘素华的诉讼请求。二、驳回反诉人曹庆峰的反诉请求。案件受理费2740元，由原告刘素华承担，反诉费200元，由反诉人曹庆峰承担。原审法院再审认定事实：2005年4月14日再审申请人刘素华（乙方）与被申请人曹庆峰（甲方）签订《房屋转卖合同》约定：经东陈村村委同意，甲乙双方协商，进行转卖房屋所有权，乙方购买甲方东陈村村民曹庆峰住房一套，购买价格50500元整，由村委同意此合同经双方签名，房屋所有权归乙方刘素华所有，方可生效。附：此合同生效后，甲方从2005年4月14日起至2005年5月30日期间搬迁完毕，搬迁后甲方应保持房屋原样交还给乙方刘素华，房款首付38500元，剩余房款12000元，在2005年5月30日交房完毕付清。被申请人南张东陈村委在该《房屋转卖合同》中加盖了公章。再审申请人刘素华于2005年4月分两次给付曹庆峰购房款50500元，并于2005年7月开始在涉案房屋中居住，期间曾对该房屋进行了部分改造，但对装修、修复等的出资数额及情况未提供证据。2008年5月13日被申请人曹庆峰曾向原审法院起诉，要求确认合同无效并要求再审申请人刘素华腾房，期间刘素华于2008年8月13日提交书面评估申请，要求对涉案房屋装饰装修部分、土地升值等项进行价值评估，经多次催促未交纳鉴定费用，原审法院于2009年1月15日作出（2008）任民初字第714号判决：一、曹庆峰与刘素华于2005年4月14日签订的房屋转卖合同无效。二、驳回曹庆峰的其他诉讼请求。刘素华不服该判决，向济宁市中级人民法院提起上诉。2009年10月20日济宁市中级人民法院作出（2009）济民五终字第954号判决：驳回上诉，维持原判。2009年8月25日，被申请人南张东陈村委与再审申请人刘素华签订《协议书》一份，内容为：“东陈村与刘素（淑）华经协商，达成如下协议，在刘素（淑）华不上访的情况下，东陈村旧村改造时，，地上附作物与村民享受同等待遇”再审申请人刘素华曾自行委托山东三鑫房地产评估咨询有限公司济宁分公司对诉争房屋进行价值评估，2010年6月12日该公司作出鲁三鑫房估济字（2010）0609－1号《房地产估价报告》，评估市场总价值为231000元。2012年12月13日被申请人南张办事处向刘素华作出《关于刘素华反映问题的信访事项答复意见书》，内容为：你反映的与东陈村曹庆峰房屋买卖问题，我街道党工委、办事处现将你提出的问题，答复如下：一、2005年4月14日，经东陈村村委同意盖章，你购买东陈村村民曹庆峰住房一套，并签订了书面购买合同，院落面积198平方米，购买价格50500元，房屋契税1515元，已于2006年12月14日交纳完毕。现在宅基地使用证名字仍是曹庆峰，你想把宅基地使用证过户到自己名下的问题，根据《土地管理法》和相关法律法规及政策规定：“村民住房不得自由买卖”，故无法办理过户手续。为打消你对房屋产权问题的后顾之忧，在你未与曹庆峰解除合同之前，如遇东陈村开发，按政策与其他村民享受同等待遇。二、村民待遇问题，已责成东陈村民委员会进行落实，你应履行住户义务，方可提供相应的吃水和卫生清理服务，否则，不予提供。三、对于你所提的问题，我街道在法律许可的范围内对你进行了答复，如不服本答复意见，你可自收到本答复意见书之日起30日内向任城区人民政府复查办公室提出复查申请，逾期不申请复查，本答复意见即为该问题终结性意见。2018年1月5日被申请人曹庆峰再次起诉要求腾房，原审法院于2018年1月25日作出（2018）鲁0811民初309号裁定，因其就同一诉讼标的再次提起诉讼，违反了“一事不再理”原则，故驳回曹庆峰起诉。2019年4月17日再审申请人刘素华向一审法院提出评估申请，以其与被申请人就诉争房屋的市场价值、房屋装修费用、房屋后续添加物品价值无法达成一致意见为由，要求评估机构对本案诉争房屋的市场价格评估、土地增值价评估。三鑫房地产不动产评估咨询有限公司接受一审法院委托后，于2019年6月10作出《关于退回济宁市任城区南张街道办事处东陈村纬五街19号（房权证编号931**）房产的市场价格及土地增值价格司法鉴定评估的说明》，内容为：“根据贵院（2019）济任法技字第0249号《技术鉴定委托书鉴定委托函》，委托我公司对位于济宁市任城区南张街道办事处东陈村纬五街19号（房权证编号931**）房产的市场价格及土地增值价格进行评估。公司接受委托后，随即与鉴定申请人、被申请人联系进行现场勘查事项。在现场勘查过程中，双方当事人提出需要对申请人购置房产后所增加的附属物进行评估；同时，因涉及土地为集体所有的宅基地，其法定的性质、权属、交易等无法确认及市场交易调查，不能准确测算评估事项中的土地增值价格。因此，本次委托鉴定评估事项暂不具备鉴定评估条件。鉴于此，为不影响贵院案件审理工作的正常进行，我公司决定终止本次评估，退回贵院提供的相关评估资料”。经质证，再审申请人提出异议：土地管理证、房产证都是两级政府卖给申请人的，凭什么不能评估？经一审法院委托，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对坐落于济宁市任城区南张街道办事处东陈村纬五街19号的房屋价值进行评估，于2019年10月30日作出鲁弘估字（2019）第505号《房地产估价报告》，结果为：总价233263元。其中：房屋（含土地使用权价值）156200元、其他房屋价格68566元、装修及附属物价格：8497元。再审申请人刘素华向该公司交纳评估费10000元。经质证，再审申请人刘素华提出以下异议：怎么评的我不知道，我有意见，那么大的房子才评23万，2009年还评了40多万，我不服。被申请人曹庆峰的异议为：该房屋法律规定禁止在集体之外交易，被评估对象缺乏法律依据，该房不能上市交易，评估的价格不合理，三部分的价格都明显过高，建房许可证上标注的建筑面积110平方，实际面积没有这么大。无证房、自建房都是曹庆峰自己建的，原来曹庆峰装修过，被刘素华毁掉之后又改建。对评估费用的真实性没有异议，但涉案房屋没有鉴定的必要，该费用应由刘素华承担，不应由曹庆峰承担。被申请人南张东陈村委、被申请人南张办事处均不发表质证意见。经审核，一审法院认为，再审申请人、被申请人对该估价报告虽提出异议，但不能否定其真实性、合法性，因此该估价报告具证据效力，应予采纳。再审申请人刘素华在起诉时的请求包括：1、要求曹庆峰返还购房款50500元及利息；2、判令曹庆峰赔偿损失71515元等；3、判令南张镇东陈村委和街道办事处承担连带责任；4、本案评估费以及诉讼费用由三被告承担。在2018年11月14日申请再审时，刘素华的请求为：1、要求房屋产权过户至刘素华名下；2、如不能过户，要求按市场价格对房产价值进行评估；3、赔偿再审申请人10多年的精神损失及健康损失费。再审庭审中，刘素华的诉求为：1.同意给曹庆峰房屋；2.要求对房屋的增值部分进行评估；3.要求对方给予精神损失费、为再审申请人治病：腿疼、胃溃疡、肾不好、白内障、头疼、晕。经确认，刘素华以再审庭审中的请求为再审诉求，对之前与该请求不一致的部分不再坚持。要求三被申请人共同承担房屋增值的差价；村委和办事处共同承担精神损失费用。对精神损失费用的诉求，再审申请人刘素华称自己的病就是证据。房屋评估后，再审申请人对房屋的意见称：不知道。原审法院再审认为：《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中再审申请人刘素华与被申请人曹庆峰于2005年4月14日签订的《房屋转卖合同》已被该院（2008）任民初字第714号、济宁市中级人民法院（2009）济民五终字第954号民事判决书确认无效，被申请人曹庆峰反诉要求返还本案争议房屋、再审申请人刘素华同意返还，依法应当予以返还。由于曹庆峰所售房屋宅基地属于村集体经济组织管理，再审申请人刘素华非该村集体经济组织成员，曹庆峰售房违反了《土地管理法》及相关政策的规定，对此负有过错，应当承担相应的法律责任。再审申请人要求其按房屋现价值赔偿损失并对装饰装修部分给予赔偿，理由正当，该请求应当以评估部门作出的估价结果为据予以支持。评估费用由被申请人曹庆峰承担。再审申请人所述的返还原购房款，应包含在房屋的评估价值中。原审判决第一项应予撤销。再审申请人刘素华要求被申请人南张东陈村委和南张办事处担责，由于该村委和办事处并非买卖合同的相对方，与其不存在合同或法定义务，因此该请求证据不足，不予支持。再审申请人诉求的治病、精神损失费，与本案非同一法律关系，应不予支持。关于被申请人曹庆峰在原审中反诉要求再审申请人刘素华支付每年8000元房屋使用费的诉求，原审判决予以驳回并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）鲁0811民初117号民事判决；二、再审申请人刘素华于判决生效后60日内将坐落于济宁市任城区南张镇东陈村纬五街19号的房屋腾出，交付给被申请人曹庆峰；三、被申请人曹庆峰于判决生效后60日内给付再审申请人刘素华房屋价款233263元、评估费10000元。四、驳回再审申请人刘素华的其他诉讼请求。五、驳回被申请人曹庆峰的其他反诉请求。原审案件受理费2740元，由刘素华负担，反诉费200元，由曹庆峰负担。再审案件受理费4799元，由被申请人曹庆峰负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人刘素华与上诉人曹庆峰于2005年4月14日签订的《房屋转卖合同》已被相关生效裁判文书确认无效，曹庆峰据此提出反诉要求刘素华返还案涉房屋，刘素华亦同意返还，故案涉房屋依法应予返还曹庆峰。因曹庆峰在售房时违反了相关规定，依法应当承担相应的法律责任，即应向刘素华赔偿相关损失。南张东陈村委与南张办事处均非案涉房屋买卖合同的相对方，刘素华要求其承担法律责任于法无据。关于曹庆峰上诉提出的原审法院再审认定事实不清，认定其在案涉房屋买卖合同中负有过错并承担相应法律责任没有事实和法律依据的上诉理由。经查，曹庆峰所售案涉房屋宅基地为东陈村村集体经济组织管理，而刘素华并非东陈村村集体经济组织成员，曹庆峰出售案涉房屋违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规及政策规定，曹庆峰对此负有一定过错，依法应当承担相应的法律责任，故一审判决判令其承担相应的法律责任于法有据，并无不当。曹庆峰提出案涉房屋买卖合同被认定无效后，刘素华应当向其支付房屋使用费依据不足，本院依法不予支持。关于曹庆峰提出的一审判决作为裁判依据的房地产评估报告存在错误，不能直接作为本案裁判依据的上诉理由。经查，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司在接受一审法院委托后，依法对案涉房屋价值进行了鉴定，其鉴定程序合法，鉴定依据充分，鉴定结果能够作为定案依据，曹庆峰提出的该上诉理由依法不能成立。关于刘素华提出的一审判决所依据的房地产评估报告未对案涉房产自2005年至今的增值情况进行鉴定，属于认定事实错误的上诉理由，经查，因案涉房产占用的土地为宅基地，对该部分土地增值收益的测算方法无相应的法律、规范等予以规定，故山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司所作房地产估价报告仅对案涉房产及装修附着物的价值进行了评估，但同时已经考虑到了案涉宅基地使用权的价值并已将其分摊到有证房屋价值当中，一审判决将该房地产估价报告作为定案依据并无不当。刘素华上诉提出，一审法院及评估报告均没有对涉案房产的契税问题作出相应的处理，属于原审法院遗漏了上诉人的请求事项，即原审法院违反了法定程序。经查，刘素华在一审法院再审审理期间的诉讼请求中并不包括对案涉房产契税的处理，一审判决判项对此未予涉及并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法,依法应予维持。上诉人刘素华、曹庆峰提出的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件原审本诉受理费2740元，由上诉人刘素华负担，反诉受理费200元，由上诉人曹庆峰负担。一审案件再审受理费4799元，由上诉人曹庆峰负担。二审案件受理费9898元，由上诉人刘素华负担4949元，由上诉人曹庆峰负担4949元。本判决为终审判决。审判长  姜爱民审判员  秦绪启审判员  程海军二〇二〇年五月二十二日书记员  茹 蔚