文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初12426号原告(案外人):侯敬,男,汉族,1971年3月12日生,住重庆市江**。委托诉讼代理人：蒋亮，重庆中世律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道空港大道**远洋航港商**3-1，统一社会信用代码91500112765922031W。法定代表人：王礼彬，总经理。委托诉讼代理人：袁国印，重庆浩邦律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆市永豪房地产开发有限公司，住，住所地重庆市永川区中山大道**附**一社会信用代码91500118203796758F。法定代表人：唐柏生，总经理。委托诉讼代理人：饶居龙，男，汉族，系重庆市永豪房地产开发有限公司会计。原告侯敬与被告重庆航港建设工程（集团）有限公司（下称航港建司）、第三人重庆市永豪房地产开发有限公司（下称永豪房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯敬的委托诉讼代理人蒋亮和被告航港建司的委托诉讼代理人袁国印和第三人永豪房产公司的委托诉讼代理人饶居龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯敬向本院提出诉讼请求：1、要求对重庆市永川区红河大道北段177号附30号房屋终止执行，解除执行措施；2、要求被告承担诉讼费。事实及理由：原告与第三人于2015年8月11日签订重庆市商品房买卖合同，并办理网签登记，约定原告购买重庆市永川区红河大道北段177号附30号房屋，总价款为3065384元。合同签订后，原告于2015年8月25日四次向第三人支付购房款，第三人于2015年9月2日向原告出具购房款收据。2015年12月26日，第三人向原告发出交房通知书，告知其当日办理接房手续。2016年1月7日，第三人向原告发放《重庆市商品房使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，原告作为业主签字确认。原告接房后，对该房屋已实际占有。第三人本应在合同签订后30日内向土地房屋登记机构申请办理产权登记，但其一直未向原告交付房产证。原告多次催问质询，第三人均以各种理由拖延。经原告多方打听，第三人因税务申报问题未向登记机构提交产权过户手续，导致其不能办理产权过户手续。原告就该房屋与第三人签订合法有效的买卖合同，已支付全部价款并合法占有房屋。2017年10月10日，被告申请执行第三人建设工程合同纠纷一案，法院以（2017）渝0118执3966号执行裁定书对原告购买并实际占有的房屋予以查封。原告依法提出异议申请。法院在执行异议审查中，没有对未办理产权过户的原因进行调查核实，仅以原告举证不能为由驳回原告的异议申请。            被告航港建司辩称，原告诉称不实，请求依法驳回原告的诉讼请求。      第三人永豪房产公司述称，原告全额付款在其公司购买重庆市永川区红河大道北段177号附30号商业门面，由于该门面出售时间晚，2015年8月11日才办理网签登记。永豪房产公司资金困难，加之项目亏损，原告支付的购房款已付给建筑商。其公司会计两年未得到工资，便没有申报纳税，税务部门便暂停其公司发票领购及使用，一直拖到现在未能给原告办理产权证。其公司在2019年才去税务局完善相关手续，并能够开具发票。若现在法院解除对该房屋的查封，就可以给原告办理房屋产权证。      本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，侯敬、侯智勇共同与第三人永豪房产公司签订重庆市商品房买卖合同，并办理网签登记。合同约定侯敬、侯智勇以3065 384元的价格，采取分期付款方式购买重庆市永川区红河大道北段177号附30号商业用房。签订合同时支付第一期购房款2000 000元，余款1065 384元在2015年8月30日前付清。若属现售商品房，应在2015年9月1日前交付房屋。合同签订后，侯敬于2015年8月25日四次支付永豪房产公司购房款3 065 384元，该公司于2015年9月2日出具购房款收据。2015年12月26日，永豪房产公司向侯敬、侯智勇发出交房通知书，告知其当日办理接房手续。2016年1月7日，永豪房产公司向侯敬发放《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，侯敬作为业主签字确认。2017年11月2日，重庆市永川区远恒物业有限公司出具收据，收到侯敬、侯智勇交纳7幢附30号门市2017年8月1日至2017年10月31日的物业服务费3630元。      2017年9月7日，本院在办理航港建司申请执行永豪房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，以（2017）渝0118执3966号执行裁定书，对登记在永豪房产公司名下位于重庆市永川区红河大道北段177号附30号的房产（产权证号：**地证2015字第**、建筑面积806.68平方米）予以查封，查封期限3年。侯敬对此不服，向本院提出异议申请，要求终止对该房屋的执行，并解除查封。本院于2019年11月20日以(2019)渝0118执异93号执行裁定书，驳回侯敬的异议申请。侯敬对该执行裁定书有异议，并在收到该裁定书后的15日内向本院提起诉讼。      2019年12月20日，永豪房产公司出具情况说明：其公司与侯敬、侯智勇于2015年8月11日签订房屋买卖合同，并办理网签登记。侯敬于2015年8月25日已付清购房款。因其公司法定代表人更换、资产清理及未缴纳相关税费，虽经侯敬多次催问，但其公司一直未给侯敬向有关部门提交产权登记申请。      本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”按此规定，永豪房产公司不反对侯敬的异议，系本案的第三人。      原告要求对涉案房屋终止执行的请求是否成立，需审查其对该房屋是否具有足以阻止其转让、交付的实体权利。《民诉法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”原告的异议申请被驳回后，其在收到裁定书后十五日内向本院提起诉讼。本院受理原告提起的执行异议之诉，符合《民诉法》第二百二十七条、第三百零五条的规定。我国目前的执行异议之诉是一个全新的程序，一是在审查范围上没有明确界定；二是与其他程序如撤销权诉讼、确权诉讼之间的界限没有明确规定。在执行异议过程中是否需要审查取得物权的基础法律关系（比如意思表示的真实性，是否有合理对价）存在疑问。如果不审查基础关系，则权利的比较不全面，如果对此进行审查，又很可能与撤销权或代位权诉讼甚至确权之诉的审理范围相冲突，虽然对取得物权的基础法律关系进行审查会使整个事实更加清晰，但也同时使得诉讼变得更加复杂且耗时更久，与执行异议之诉的立法本意相悖，更何况取得物权的基础法律关系完全可以由第三人撤销之诉来完成。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”规定，原告应承担举证责任。      本案的关键是审查原告享有的实体权利是否足以阻却执行措施。双方的争议焦点：一是侯敬与第三人签订的房屋买卖合同是否有效；二是侯敬购买的房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形，即侯敬是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。      关于焦点一：根据证据规则的相关规定，结合侯敬提交的购房合同、付款凭证及物业费收据，可以认定原告与第三人之间的房屋买卖关系，不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，也不存在双方恶意串通、伪造合同、低价转让房屋损害他人权益的行为，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，体现了当事人之间买卖房屋的真实意愿，双方签订的购房合同客观真实。被告不能举证证明侯敬支付的3065 384元不是购房款。被告若认为第三人转让房屋有损害其合法权利的行为，可提起撤销权诉讼进行弥补，不宜在执行异议之诉中处理。      关于焦点二：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其房屋出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。首先，关于购房款支付问题。侯敬付款3065 384元有永豪房产公司开具的收据佐证，公司对此认可，可以认定侯敬已尽到全额支付购房款的举证责任；其次，侯敬为证明涉案房屋已实际占有，提交了物业费缴纳收据、永豪房产公司的情况说明，可以认定侯敬已掌控涉案房屋至今；再次，关于房屋未办理过户的过错问题。永豪房产公司未缴纳相关税费而无法办理案涉房屋过户登记手续，是侯敬无法控制和克服的，侯敬自身并无过错。购房人侯敬有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续无过错。      1、关于第三人已经支付全部价款。原告与永豪房产公司约定的房屋价款为3065 384元，侯敬按约付清购房款，原告不能举证证明该款不是购房款，也未举证证明永豪房产公司与侯敬是否有其他债权债务关系，故应认定侯敬已经支付全部购房款。      2、关于第三人实际占有。占有包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条实质上赋予了尚未取得物权的不动产买受人的物权期待权，并排除法院强制措施的优先效力，物权期待权性质上仍为债权。当不动产登记物权人与实际权利人不一致时，应根据相关证据规则认定物权归属，根据《物权法》司法解释：“当不动产登记人与实际权利人不一致时，应根据相关证据认定物权归属。”之规定，只有在不涉及法院查封及善意第三人的情况下才能适用，只局限于合同相对方的请求权，不能理解为对物权效力的全面否定。登记是物权变动的对抗要件，在交付与登记发生冲突时，交付优于登记。本案异议房屋未登记在侯敬名下，其作为购房者，在法院查封该房屋之前，已全额交付购房款，并实际占有房屋，可以认定侯敬为异议房屋的善意买受人，享有物权期待权。结合本案的付款记录，买卖合同、收据、交费凭证及原告与永豪房产公司陈述的一致性，可以确认该房屋实际由侯敬占有，其享有的物权足以排除对涉案房屋的强制执行。      3、关于第三人对未办理过户登记手续无过错。原告与永豪房产公司签订房屋买卖合同后，永豪房产公司在履行办理涉案房屋过户手续中负有主要义务，原告作为买受人具有配合义务。本案中，未办理涉案房屋过户登记手续的原因在于永豪房产公司未缴纳相关税费，并不是由买受人的自身原因造成，被告也未举证证明买受人未履行涉案房屋过户的配合义务。因此，案涉房屋未能过户，不宜认定侯敬存在过错。      综上，鉴于原告已支付全部房款，并实际占有涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房屋具有排除执行的实体权利，也符合该条规定应当解除查封的情形。故原告要求终止对涉案房屋执行的请求，本院予以支持。本判决生效后，执行异议裁定失效，原告可另行申请解除查封、扣押措施。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十四条一款之规定，判决如下：      本院在执行申请执行人重庆航港建设工程（集团）有限公司与被执行人重庆市永豪房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，不得执行重庆市永川区红河大道北段177号附30号房屋（产权证号：205房地证：**地证2015字第**6.68平方米）。      案件受理费31 320元，由被告负担。      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  胡雁冰人民陪审员  谭安军人民陪审员  侯 利二〇二〇年五月二十六日书 记 员  蒋奇君