福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终912号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：林敏，男，1983年5月6日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人林敏房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人林敏的委托诉讼代理人彭晓辉等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林敏全部诉讼请求，一、二审案件受理费由林敏承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知林敏收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不引响交付行为本身，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。林敏怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，林敏也未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，且一审判决亦认定林敏实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平。 林敏辩称，碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知交房，但拟交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合约定的交付条件。本案碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 林敏向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付逾期交房的违约金29308元（按已支付全部房款794259元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至将符合条件的房屋实际交付之日为止，现暂计至2017年10月31日为29308元）；2.确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日。诉讼过程中，林敏放弃第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：当事人双方对《商品房买卖合同》及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、案涉房产通知收房的时间、碧桂园公司通知收房时未告知是否取得验收备案文件、碧桂园取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件的时间（2017年11月6日）、碧桂园业主反映未取得竣工验收备案通知收房、三明市住房和城乡建设局于2017年7月31日作出责令停止违规交付行为通知书等事实没有争议。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系林敏与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。本案当事人林敏依据该合同约定向碧桂园公司主张逾期交付房屋违约金，就商品房的交付条件问题，案涉合同第九条、第十条做了相应的约定，而案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，显然不符合前述约定。鉴于双方签订的《补充协议》相对《商品房买卖合同》增加了政府延迟有关文件标准和其他政府行为，作为碧桂园延期交付商品房的事由，该约定不合理减轻和免除了碧桂园合同责任，根据案涉合同第二十八条约定，应予以排除适用。因此，碧桂园公司在合同约定的交付期限内未按合同约定的条件交付房屋，且直至2017年11月6日才取得符合合同约定的交付条件，不符合合同约定，已构成违约。故林敏要求碧桂园公司支付按已付房款为基数，按每日万分之三计，自2017年7月1日计至2017年11月5日的逾期交房违约金的诉讼请求，于法于约有据，本院予以支持。碧桂园公司虽然在合同约定的期限内履行了通知收房义务，但通知收房时未如实告知业主房屋不符合约定的交付条件，也属违约，并不能因业主未及时收房而免除碧桂园公司的责任。鉴于林敏未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故酌情确定违约金按上述计算出的数额的80%计。案涉商品房项目于2017年11月6日已取得了验收备案文件，案涉房产达到合同约定的交付条件，因此林敏要求碧桂园公司支付2017年11月6日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定的规定，判决如下：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向林敏支付违约金24400元（以794259元为基数，按每日万分之三计算，从2017年7月1日计至2017年11月5日止）；二、驳回林敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费533元，减半收取266.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与林敏签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽通知林敏收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法林敏有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，没有法律依据。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定按已付购房款的日万分之三，从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。因林敏对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故对一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任（按已支付房款的日万分之三计算后）的处理结果不作变更。碧桂园公司以其违约行为未造成林敏实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费533元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年五月二十五日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。