湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初965号 原告：杨小平，女，1957年1月17日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 原告：邓林海，女，1980年11月19日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 原告：邓林森，男，1982年12月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。 三原告共同委托诉讼代理人：刘怀民，男，汉族，1979年2月19日出生，住湖南省邵阳县,系原告邓林海之夫。 三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘文吉，湖南鹤洲律师事务所律师。 被告怀化市康嘉医药有限责任公司（怀化市双鹤医药有限公司），住所地湖南省怀化市中方县。 法定代表人：李强，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余秋兰，湖南宇真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏立新，湖南云山律师事务所律师。 第三人：邓建章，男，1955年12月12日出生，住湖南省邵阳县。 委托诉讼代理人：丁毅，湖南指南律师事务所律师。 原告杨小平、邓林海、邓林森与被告怀化市康嘉医药有限责任公司（以下简称康嘉医药公司）、第三人邓建章租赁合同纠纷，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘怀民、刘文吉，被告的委托诉讼代理人余秋兰、苏立新，第三人的委托诉讼代理人丁毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除2010年10月19日邓建章与康嘉医药公司订立的《房屋租赁合同》；二、判决2014年1月6日邓建章与康嘉医药公司签订《房屋租赁补充合同》无效；三、判决康嘉医药公司退还原告非法转租收取的2019年10月20日到2020年10月19日租金及押金1284839元（其中租金1119839元、押金165000元）；四、判决康嘉医药公司将房屋交还给原告，并恢复原状；五、判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告杨小平、邓林海、邓林森三人是怀化市鹤城区芷江路杨家田综合大楼业主。2010年10月19日第三人邓建章与怀化市双鹤医药有限公司（以下简称双鹤医药公司）订立了《房屋租赁合同》一份，约定将位于芷江路杨家田综合大楼面积8155.99平方米房屋，出租给双鹤医药公司，租赁期共10年，从2010年10月19日至2020年10月18日。三原告因为一直在云南、贵州等地做生意，事后才知道该合同签订情况，考虑到合同已经实际履行，就没有提出异议。2014年1月6日，邓建章再次在未得到房屋产权人三原告委托的情况下，也未告知三原告，就与康嘉医药公司签订《房屋租赁补充合同》一份，约定芷江路杨家田综合大楼租赁期延长到2020年10月18日至2025年10月19日止。根据《房屋租赁合同》第二条1项和《房屋租赁补充合同》之约定，被告擅自将房屋转租转让的，邓建章有权解除合同，收回房屋。经了解，康嘉医药公司已经搬至中方县生态城芙蓉东路汽车站附近，并未自行使用，而是高价转租给他人，康嘉医药公司的转租行为没有得到三原告的同意和认可。并且邓建章在未得到房屋产权人三原告委托的情况下，与康嘉医药公司签订合同，系无权代理，该行为对被代理人不发生效力，该补充合同无效。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，一是三原告与第三人系近亲属关系，被告与他人合作经营、使用租赁的房屋，均事先征得了出租方的同意，被告对涉案房屋进行改造时，第三人在整体规划图上签字同意，出租方也多次到现场，且积极配合被告报建审批，故对被告使用涉案房屋的实际使用情况系明知且表示同意。二是即使原告执意要把被告与他人合作理解成转租，被告并非违约转租：首先，第三人与被告于2010年10月19日签订《房屋租赁合同》时，第三人是案涉房屋的所有权人，其有权出租案涉房屋，不需要原告的同意；其次，第三人与被告于2014年1月6日签订的《房屋租赁补充合同》时，原告及第三人均未告知被告案涉房屋的产权人已经变更，基于第三人与原告之间的关系，被告有理由相信第三人是出租案涉房屋的代理人，同时，被告按照第三人的指示将合同约定的租赁保证金转账支付给原告杨小平，杨小平收取了该租赁保证金，未提出异议；再次，早在2015年原告邓林海便与被告的合作伙伴杨熙国（2011年开始合作）取得联系，索要被告员工的身份信息等，同时，在《房屋租赁补充合同》明确约定用于宾馆、餐饮、超市等服务性行业，而被告系医药公司，可见，当时原告就知道转租的事实，但原告未提出异议，故被告的转租行为不构成违约。三是根据合同约定，非经双方协商一致，原告诉请终止合同，构成违约，应承担相应的损失。四是在租赁期间内，因占有、使用租赁物获得的收益，归被告所有，原告诉请要求被告退还转租收取的租金及押金，没有事实及法律依据。五、被告有充分且合理的理由认为第三人有出租案涉房屋的权利，案涉合同均合法有效，三原告早已知晓被告转租的行为和事实，但未在知晓后六个月内提出异议，现原告诉讼要求将涉案房屋退还并恢复原状的诉请，没有任何依据。六、本案原告没有诉讼主体资格，本案是合同纠纷，原告不是本案合同的相对人，无权以违约为由主张本案合同无效或解除合同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称，一是其同意原告的诉讼请求，希望法院支持原告的诉讼请求；二是第二份《房屋租赁补充合同》是一份独立的合同，还没有实际履行，可以解除。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原、被告提交的双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告提供的扩建费用清单明细、收据以及取款凭证，该几份证据与本案没有关联性。原、被告提交的其他证据，均能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。 本院经审理认定事实如下：被告康嘉医药公司原系双鹤医药公司变更，原股东为黄梅龙、杨伟等人；邓林海、邓林森系杨小平与邓建章子女，杨小平与邓建章原系夫妻关系，于2009年9月4日登记离婚。2002年邓建章等10人购买怀化市芷江路杨家田综合大楼，后于2011年6、7月登记在三原告名下，土地使用权证号为怀国用（2011）第出719号，该土地上建筑物即芷江路2栋-101、102、101、201、301、401、501、701、601由三原告按份共有。2010年10月19日邓建章与双鹤医药公司签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定了租赁房屋位于芷江路杨家田综合大楼，房屋面积共8155.99m2，其中商铺19间，住宅**，房屋后面场地约2800m2，租赁期为拾年，从2010年10月19日至2020年10月18日，租金为叁拾捌万元，租金按年交纳，双鹤医药公司擅自将房屋转租的，邓建章有权收回；合同期满后，如邓建章仍继续出租房屋的，在同等条件下，双鹤医药公司享有优先租赁权等权利义务。2014年1月6日邓建章与康嘉医药公司签订了一份《房屋租赁补充合同》，该合同约定了续租期限至2025年10月19日，租赁到期后，按市场行情优先续租给乙方，邓建章同意康嘉医药公司从本合同签订之日起可以对场地进行新的投资改造，用于宾馆、餐饮、超市等服务性行业，从续租日2020年10月19日起至2025年10月19日止，该房屋和场地的租金为捌拾万元/年，租金交纳方式和交纳期限按主合同执行，签订本协议时乙方支付租金保证金人民币壹佰万元整（1000000元），租期未到，乙方退租或违反合同其他条款，押金不予退还；在租赁期限内，康嘉公司重新装修时，装修费用由康嘉公司承担，在装修过程中，对房屋的改动以及危及毗邻房屋安全，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准等，如将该房屋转租，必须征得邓建章同意，并签订转租合同，如未经同意并签订转租合同，擅自转租，邓建章可以追究违约责任，并解除合同等权利义务。合同附件有1、芷江路综合大楼原始总平面图；2、芷江路综合大楼总平面规划图。签订补充合同时，邓建章在该附件上签字确认。合同签订后，康嘉公司与怀化市好得易成商贸有限公司（简称好得易成公司）合作，由好得易成公司与怀仁母婴店等人签订了合作经营协议，经营超市、母婴店、大药房等，并办理了相应的营业执照。康嘉公司将租金支付至杨小平账户，并于2014年3月3日通过黄梅龙转账支付了保证金980000元。2015年6月28日，邓林海与好得易成公司联系，索要工作人员的信息等。2019年12月6日，三原告以被告转租的行为未经其同意为由，向被告发出律师通知函要求解除合同,并于2019年12月27日退还了2020年度的租金380000元；同月10日，被告回函称未违反合同约定，不同意解除合同。因双方协商不成而形成诉讼。 本院认为，本案争议的焦点：1、本案原告的诉讼主体资格？2、本案涉诉的《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》的效力？3、本案是否构成转租？4.原告是否有权解除合同及原告是否有权要求被告退还租金及押金、退还房屋并恢复原状？ 一、关于原告的诉讼主体问题。本院认为，本案涉诉的《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》中涉及租赁物的均为怀化市芷江路杨家田综合大楼，而该房屋现登记在杨小平、邓林海、邓林森名下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项之规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，杨小平、邓林海、邓林森作为涉诉房屋的所有权人，与本案有直接利害关系，因此其有权作为本案的诉讼主体提起诉讼。 二、关于本案涉诉的《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》的效力问题。 2010年10月19日，邓建章与双鹤医药公司（原康嘉医药公司）签订了《房屋租赁合同》，约定了租赁怀化市芷江路杨家田综合大楼的相关权利及义务。该份合同系双方真实意思表示，且并未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。双方均应按约定履行相关权利及义务。之后，邓建章将涉诉房屋登记至杨小平、邓林海、邓林森名下，因此其三人在取得涉诉房屋的所有权的同时，还应承担《房屋租赁合同》中约定的相应的义务。 2014年1月6日，邓建章与康嘉医药公司签订了《房屋租赁补充合同》，对之前《房屋租赁合同》的内容进行了变更和补充，但此时邓建章并非涉诉房屋的所有权人，其无权对《房屋租赁合同》的内容进行变更。之后，康嘉公司将租金支付至杨小平账户，并于2014年3月3日通过黄梅龙转账支付了保证金980000元。杨小平作为涉诉房屋的共有人收取了租金及保证金。而2019年12月6日，三原告以被告转租的行为未经其同意为由，向被告发出律师通知函要求解除合同，从该行为可以推断出其三人对邓建章签订《房屋租赁补充合同》的行为应是知情的，其三人均未向被告提出异议，且收取了租金和保证金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”以及根据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”之规定，杨小平、邓林海、邓林森的行为应视为其三人对邓建章签订《房屋租赁补充合同》的行为进行了追认。且该合同的内容亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此该合同应为合法有效，对杨小平、邓林海、邓林森三人均有约束力，其三人应按合同约定的履行相关义务。故对于原告杨小平、邓林海、邓林森主张《房屋租赁补充合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于被告的行为是否构成转租的问题。 所谓转租是指承租人将其向出租人承租的房屋另行出租给第三人。本案中，《房屋租赁补充合同》已约定康嘉医药公司从合同签订之日起可以对场地进行新的投资改造，用于宾馆、餐饮、超市等服务性行业，之后康嘉公司与好得易成公司合作，由好得易成公司与怀仁母婴店等人签订合作经营协议，在涉诉房屋经营超市、母婴店、大药房等，康嘉公司的该种行为属于投资行为，并不属于转租的行为。 四、关于原告是否有权解除合同及原告是否有权要求被告退还租金及押金、退还房屋并恢复原状的问题。 根据上文所述，本案涉诉的《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》对康嘉医药公司及杨小平、邓林海、邓林森均有约束力，双方均应按约定履行合同约定的相关义务。现原告要求解除《房屋租赁合同》，但其并未提供相关有效证据证明被告存在转租或其他违约行为，因此对于原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。同时，原告要求被告退还租金及押金、退还房屋并恢复原状的请求，亦没有事实及法律依据，故本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回杨小平、邓林海、邓林森的诉讼请求。 本案案件受理费16364元，减半收取计8182元，由杨小平、邓林海、邓林森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  刘 礼 二〇二〇年五月十五日 代理书记员  雷金华