广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2611号上诉人（一审被告）：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码**。法定代表人：郭洪振，总经理。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邓笑英，女，1957年7月24日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码**。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人佛山市三联房地产开发有限公司（以下简称三联公司）因与被上诉人邓笑英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初25586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人三联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回邓笑英的所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由邓笑英承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，三联公司于2017年9月前已履行办证的协助义务。根据三联公司与邓笑英签订的《商品房买卖合同》约定，三联公司协助办证的义务是向办证部门提交齐备的办证资料，只要三联公司向办证部门提交了齐备的办证资料，三联公司的协助义务即已履行完毕。三联公司对案涉房地产开发项目已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，对房屋进行预销售时亦已取得预售许可证等，三联公司与邓笑英亦签订了《商品房买卖合同》且依法进行了网上备案。2016年8月17日，案涉房屋所属工程竣工，次日进行了备案登记。2017年7月24日，佛山市禅城区国土城建和水务局向三联公司发函同意对案涉11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。至此，原则上只要三联公司提交申请，政府部门即须对案涉11号楼进行首次登记确权以及向各购房人出具案涉房屋宗地图和分户图，继而让购房人办理不动产权证书。三联公司已于2017年9月将齐备的办证资料向佛山市禅城区国土城建和水务局提交，故三联公司已于2017年9月履行了协助办证的义务。三联公司于2017年9月向佛山市禅城区国土城建和水务局提交了办证申请和所需资料，该局仅对案涉11号楼3-15层房屋进行确权并出具宗地图和分户图，其余楼层以须厘清产权为由暂不予确权和办理不动产登记手续。三联公司在一审时提交的证据足以证明案涉11号楼符合办证条件，虽然一审证据仅看到3-15层完成首次确权，但三联公司不可能当时没有提交资料申请案涉11号楼首层、二层和16-28层的办证，因此应推定三联公司于2017年9月提交了案涉房屋的办证资料申请，已经履行协助办证义务。二、一审判决适用法律错误，三联公司在协助办证的事项上不存在违约行为，无须承担违约责任。邓笑英主张三联公司支付违约金的依据是《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”三联公司承担违约责任须同时满足两个条件，：第一，出卖人未能按照约定提交资料报产权登记机关备案；第二，买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》。三联公司于2017年9月将资料报产权登记机关备案，故三联公司不承担违约责任。三、案涉房屋迟迟未能办理不动产权证书的原因在于政府部门。案涉房地产开发项目属于“三旧”改造项目，由三联公司与某经济社共同合作开发，项目建成的部分房屋归三联公司，部分房屋归某经济社。案涉11号楼准备预售期间，某经济社不是开发商，其持有的物业无法进行预销售，故某经济社协议委托三联公司对其11号楼的物业进行预销售。但当三联公司向政府部门申请对11号楼进行确权和办证时，政府部门认为预售单位与首次确权单位不一致而拒绝对首层、2层和16-28层进行首次确权和办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由三联公司承担。一审判决认定三联公司未尽协助义务构成违约显然是错误的。被上诉人邓笑英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。三联公司称其在2017年9月已尽协助办理业务，不属实。邓笑英的代理人在一审庭审前向政府有关部门核查情况了解，案涉房屋并未及时办理登记手续，2018年经业主信访投诉，政府多个部门介入才取得现在的结果。一审已确认三联公司迟至2019年7月才通知业主领取办证资料，足以认定三联公司迟延履行协助义务。若三联公司认为逾期办理不动产权证书原因在第三方，其可在向邓笑英支付违约金后向第三方主张赔偿。邓笑英向一审法院提出诉讼请求：1.三联公司继续履行《商品房买卖合同》，立即协助邓笑英办理佛山市禅城区**室的不动产权证；2.三联公司向邓笑英支付迟延办证的违约金9186.05元（违约金以房款总价387597元为本金，从房屋交付使用第721日即2018年10月22日起按日万分之一暂计至2019年6月15日，暂计至日期的次日2019年6月16日至三联公司实际办好不动产权证之日的违约金按照上述标准继续计算）；3.三联公司赔偿邓笑英为维权而发生的律师费用800元；4.本案诉讼费由三联公司承担。一审法院认定事实：2016年2月24日，三联公司（出卖人）与邓笑英（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区**……第四条、该商品房属预售，按套出售……总金额387597元……第八条、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。同日，邓笑英与三联公司签订《补充协议》，约定“……第五条、商品房权属登记。1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内……”。2016年8月17日，“佛**”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。2016年8月23日，“佛**”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。据三联公司提交的《盛南公馆宗地图、分户图签收表》显示：邓笑英于2019年7月25日签名确认领取案涉房屋办证资料。一审法院另查明，邓笑英与广东泽康（顺德）律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，就该案纠纷委托该律所代理诉讼事宜作出具体约定，并支付律师费800元。一审法院再查明，邓笑英与三联公司均到庭确认，案涉房屋已取得不动产权证，证件落款日期为2019年7月26日。三联公司当庭陈述：三联公司于2019年7月13日通过微信、电话、张贴公告等同时通知各业主前来领取宗地图、分户图的办证资料；三联公司主张在7月15日通知该案邓笑英领取办证资料。一审法院认为：该案系房屋买卖合同纠纷。因邓笑英为香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。邓笑英与三联公司未约定适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定,在邓笑英与三联公司未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉合同在佛山市禅城区履行，此为该案最密切联系地，故该案应适用内地法律。邓笑英与三联公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，邓笑英与三联公司均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于邓笑英诉请三联公司协助办证。邓笑英确认其已于2019年7月25日办理了产权证，即邓笑英诉请的事项已处理完毕，并无判决的必要，一审法院不再重复处理。关于逾期办证违约金。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，三联公司应于案涉房屋交付使用后720日内协助邓笑英办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一支付违约金。邓笑英主张案涉房屋的交付时间为2016年11月1日，三联公司并未否认，则三联公司依约应于2018年10月22日前向邓笑英提交办理产权证的相关资料。三联公司主张在2019年7月15日通知该案邓笑英领取办证资料，结合邓笑英于7月25日签收相关资料，则可以确定邓笑英在此前已收到相关通知，虽三联公司无证据证明通知时间，而邓笑英亦无证据反驳三联公司主张的通知时间，故一审法院认定三联公司于2019年7月15日通知该案邓笑英领取办证资料，并认定三联公司实际向邓笑英履行协助办证义务的时间为2019年7月15日。三联公司未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，三联公司依约应向邓笑英支付2018年10月23日至2019年7月15日期间逾期办证违约金10310.08元（387597元×1/10000×266天）。邓笑英主张的逾期办证违约金计算起始日期有误，其诉请超出部分，一审法院不予支持。三联公司抗辩逾期办证非因三联公司过错所致，并无有效的证据予以证明，一审法院不予采纳。关于邓笑英诉请的律师费。案涉《商品房买卖合同》及其补充协议并未约定律师费的负担问题，且律师费亦非邓笑英维权所必然支出的费用，邓笑英诉请三联公司负担律师费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、三联公司于一审判决发生法律效力之日起十日内，向邓笑英支付佛山市禅城区**逾期办证违约金10310.08元；二、驳回邓笑英的其他诉讼请求。一审受理费收取50元，由三联公司负担。二审期间，三联公司向本院提交了《盛南公馆办证有关问题协调会议纪要》，拟证明案涉房屋未能在约定时间办理产权证书的原因在第三方，邓笑英对该证据的真实性不予确认，经审查，本院该证据不予采纳，理由在下文予以阐述。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因邓笑英系香港特别行政区居民，本案属于涉港民商事纠纷，双方对一审法院适用内地法律无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合三联公司与邓笑英的诉辩意见，本案二审争议焦点为：三联公司对邓笑英逾期取得案涉房屋权属证书是否存在过错。案涉合同系双方当事人的真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，三联公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，三联公司应按买受人已付房价款的每日万分之一支付违约金。根据一审查明事实，三联公司并未按照合同约定的期限履行协助办证义务，导致业主逾期取得案涉房屋的权属证书，三联公司构成违约。三联公司上诉主张其于2017年9月已向政府相关部门申请案涉房屋的首次登记确权,因政府相关部门原因造成迟延办证，并提交《盛南公馆办证有关问题协调会议纪要》予以证明。经审查，该会议纪要仅认定未能办理产权登记手续的原因系“该部分物业尚未厘清相关权属问题”，而三联公司并未举证证明其对“物业未能厘清权属问题”存在免责事由，故即便该会议纪要属实，亦不能证明其主张的事实。三联公司以此为由主张其不承担逾期办证违约责任的理由不成立,本院不予支持。一审判决认定三联公司应按照合同约定向邓笑英支付逾期办证违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，三联公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市三联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 尹宇飞审 判 员 梁亦民二〇二〇年五月二十七日法官助理 任小青书 记 员 陈琼梦