江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初13376号原告：陈菊珍，女，汉族，1980年1月5日出生，住南京市玄武区。被告：朱启凡，女，汉族，1995年6月11日出生，住江苏省泗洪县。原告陈菊珍与被告朱启凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告陈菊珍、被告朱启凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈菊珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金6700元（月租金的2倍）；2、判令被告支付逾期付款滞纳金150.75元（自2019年10月13日起按日千分之三计至2019年12月28日）。事实和理由：原、被告于2019年4月26日签订租房合同，租住曾某1（原告丈夫的父亲）名下的锁金村××号××栋××室的房屋，月租金3350元，租金按季付，需提前半个月支付等。合同履行中，被告于2019年7月16日延期支付3个月租金10050元。2019年10月13日，被告仅支付租金6700元，并保证下个月同一时候支付剩下的一个月房租。2019年11月5日，被告表示要提前退租，原告告知其如提前退租按合同违约处理。后被告表示不退租。2019年11月8日、11月13日、11月21日，原告以微信方式催要欠款，被告均表示不会支付，并于2019年12月29日提前退租。因被告退租时间临近过年，属于房屋租赁淡季，很难再出租成功，故诉至法院。被告朱启凡辩称：1、签订租赁合同之时，原告曾说过不会卖房，但在被告入住仅5个月左右，原告就于2019年9月29日提出卖房并要求我们配合看房。并且在2019年10月26日，被告明确拒绝看房的情况下，原告仍然带着中介上门。因被告家中有年幼小孩，被告亦有工作，上门看房给被告带来诸多不便。为此，被告曾向原告表达租期的最后一月可以配合看房，但原告拒绝。为此，被告才不得不提前搬离房租。2、被告迟延缴纳房租系经原告许可，且目前已经付清租住期间的全部房租。3、被告曾向原告反应厨房管道漏水问题，但原告未能修理。4、被告曾向原告缴纳的租房押金迄今未能退还，在扣除双方认可的拖欠水电费后，被告应该予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了产权证、委托证明、租赁合同、微信聊天记录等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：曾某1系南京市玄武区锁金村××号××幢××室房屋的所有权人，因原告陈菊珍系曾某1之子曾某2的配偶，故曾某1将案涉房屋出租、出售等事宜委托原告陈菊珍处理。2019年4月26日，原告陈菊珍与被告朱启凡签订房屋租赁合同，约定：原告陈菊珍将锁金村××号××幢××室房屋出租给被告朱启凡使用，租赁期限自2019年4月28日至2020年4月27日，月租金为3350元（不含税），支付方式为押一付三，每次提前15天支付。如被告朱启凡逾期支付租金，每逾期五天，需按月租金的0.3%向原告陈菊珍支付滞纳金；逾期十天，则原告陈菊珍有权终止本合同，自行收回房屋，按实际天数计算租金。被告朱启凡在租赁期限内，使用的水、电、气、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，由被告朱启凡按有关规定自行负担，并在缴纳后，有原告陈菊珍提供相关发票。原告陈菊珍于签约时收取被告押金3350元作为房屋装潢附属设施、家电及被告朱启凡应承担有关费用的担保；租赁期满后，如被告朱启凡使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则原告陈菊珍全额退还该押金。该房屋的维修责任除双方约定的外，均由原告陈菊珍负责；如原告陈菊珍不修缮时，被告朱启凡可以代为修缮，并可以用修缮费用票据抵销租金。租赁期内，原告陈菊珍如将此房产所有权转让给第三人，应提前三个月书面通知被告朱启凡；房屋所有权转移给第三人后，该第三人即成为本合同的出租人。租赁期限内，被告朱启凡未经同意，中途擅自退租的，应按月租金的两倍向原告陈菊珍支付违约金；若支付的违约金不足抵付损失的，被告朱启凡还应负责赔偿。被告朱启凡无论任何原因退租，原告陈菊珍将根据被告朱启凡实际居住天数计算租金，并将剩余租金返还等。合同附件载明租赁房屋内家电有冰箱、微波炉和洗衣机等设施。合同签订后，原告陈菊珍按约将房屋交被告朱启凡承租使用。2019年9月29日，原告陈菊珍就案涉房屋出售事宜通过微信与被告朱启凡进行沟通。原告陈菊珍提出“我房子准备挂着卖卖看，你们能帮忙卖吗？当然你们的租期是不影响的”。被告朱启凡回复“可以”。原告陈菊珍又表示“我自己也发一下，如果有看房的，帮忙开下门”。2019年10月26日，原告陈菊珍因看房事宜联系被告朱启凡“你们今天不在家吗？”“钥匙有没有换？我可以开门进去看一眼吗？有个想看房的，下午就要走了”，被告朱启凡回复“不好意思，还是明天吧。或者今晚九点多，可以看”。2019年10月28日，被告朱启凡表示“你要是确定要卖我也不耽误您，您给我们时间找其他房子也可以。”“最后一个月可以配合您看房，这期间就算啦，我爱我家的同事随时可以找我老公来看，其他中介就算了”。“您这房子如果确定卖的话，我们还怎么租呀？这三天两头有来看房的，三天两头儿拍照的，然后我这儿也做生意，我也不是说我天天能过来，回来开门，然后我们这儿还有小孩儿也不方便。”原告陈菊珍表示“没有听说，出租了就不能看房”。2019年10月13日，原、被告双方通过微信就房租支付事宜进行沟通。原告陈菊珍说“问一下，两天交房租日吧？”，被告朱启凡回复“我现给您转6700，下个月这个时候给您转3350可以吗？”，原告陈菊珍回复“哎，可以吧”。当日，被告朱启凡向原告陈菊珍支付房租6700元。2019年11月13日，原告陈菊珍再次通过微信催交房租：“今天补缴上个月迟交的房租”。被告朱启凡回复“您家下水道有问题什么时候修”，原告陈菊珍称“是我们的问题，我们会修，与你交房租没有关系”“不是我们的问题，我们不会修”。当日晚，被告朱启凡又就水管问题要求原告陈菊珍修理，原告陈菊珍表示“你们什么时候搞坏的，自己修好就不追责了，交给你们好的呢。”2019年11月21日，原告陈菊珍再次催要房租“明天中午前没有收到房租，将去起诉”。后被告朱启凡未支付承诺的3350元租金。2019年12月28日，被告朱启凡微信通知原告陈菊珍“房子我们已经空出来了”“没有多住您一天”“希望您把押金退还”，原告陈菊珍回复“现在提前退租按照合同是属于违约，请支付两个月的租金的违约金，押金按合同的规定，扣完水电气及房子破损，其他全还”。另查明：1、被告朱启凡曾向原告陈菊珍缴纳房屋押金3350元；2、在被告朱启凡向原告陈菊珍沟通不再配合看房后，原告陈菊珍未再带人去案涉房屋看房；3、被告朱启凡于2019年12月28日搬离案涉房屋；4、原告陈菊珍于2020年1月份代为缴纳案涉房屋的电费167.94元、燃气费81.90元、水费65元；2月份缴纳电费167元、燃气费50.60元、水费56元；被告朱启凡对1月份的费用予以认可，同意在押金中予以扣除；但认为2月份的费用并不是其使用产生。原告陈菊珍主张，自被告朱启凡搬离之后案涉房屋就无人居住，相关费用的缴纳有一定的滞后性，实际也是被告朱启凡租住期间的费用；5、被告朱启凡交还涉案房屋时，短少微波炉1台未能返还。审理中，被告朱启凡将微波炉返还原告陈菊珍；6、庭审中，被告朱启凡提出案涉房屋厨房的水管存在水量少不漏、水量大漏水的问题，原告陈菊珍表示老房子的现状就是这样。审理中，原告陈菊珍还主张，被告朱启凡在租住期间弄脏了床垫、捆绑了宽带、搬离时房屋脏乱产生清扫卫生费300元，被告朱启凡交付的押金尚不能弥补各项损失。本案的争议焦点为：一、被告朱启凡终止履行租赁合同是否构成违约；二、被告朱启凡是否应承担迟延支付租金的违约金；三、押金是否应该退还及退还的数额。本院认为，原、被告间签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。一、关于被告朱启凡终止履行合同行为是否构成违约问题。本院认为，合同约定的租赁期限为2019年4月28日至2020年4月27日，而被告朱启凡未与原告陈菊珍就合同终止履行协商一致情况下，于2019年12月28日提前解除合同，其行为已构成违约。根据租赁合同约定，承租人擅自退租的，应按月租金两倍的标准支付违约金，故对原告陈菊珍要求被告朱启凡支付6700元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告朱启凡辩称，退租系因原告陈菊珍意欲卖房、多人上门看房影响其生活便利和安全性，致其无法继续租住。对此，本院认为，原告陈菊珍于2019年9月就卖房需带人看房事宜，已提前告知被告朱启凡并取得其同意。之后，在被告朱启凡对看房提出异议后，原告陈菊珍即停止看房行为。且租赁合同亦约定原告陈菊珍在租赁期内有权将房屋的所有权转移给第三人。因此，对被告朱启凡的辩解理由，本院不予采信。二、关于被告朱启凡是否应承担迟延支付租金违约金问题。合同约定承租人需提前15天支付房租，每次支付3个月租金，被告朱启凡承租房屋的起租时间为2019年4月28日，因此，被告朱启凡应在2019年10月13日前预付下季度3个月的租金10050元。根据双方的微信记载，被告朱启凡经与原告陈菊珍协商并取得其同意，由被告朱启凡先行支付2个月租金，另1个月租金3350元（2019年12月29日至2020年1月28日）延期至2019年11月13日支付。后被告朱启凡在合同履行过程中，告知原告陈菊珍将提前退租，并于2019年12月28日退租。被告朱启凡应就其上述行为向原告陈菊珍承担擅自退租的违约责任，对原告主张被告朱启凡应支付自2019年10月13日起算的逾期付款违约金，本院不予支持。三、关于双方争议的押金是否应该返还及返还金额问题。本案中，因被告提前退租，案涉租赁合同已终止履行。根据合同约定，租赁期满，在被告朱启凡不欠费情况下，原告陈菊珍应将押金予以退还。因此，对被告朱启凡要求退还押金的请求，本院应予支持，但押金应先用于冲抵被告朱启凡欠付费用。根据原告陈菊珍提供的缴费记录，可以证明原告陈菊珍垫付被告朱启凡承租房屋期间产生的水、电、燃气等费用共计588.44元，该部分费用应在押金中予以扣除。对于被告朱启凡辩称不应承担2月份水电气费用的意见，因租赁期间水电气费用的收取存在一定的迟延，在没有证据证明原告陈菊珍在上述时间将房屋出租给他人使用的情形下，该费用应由被告朱启凡承担。对于原告陈菊珍主张应扣减的床垫污渍费、卫生打扫费等，因其未能举证证明，被告朱启凡亦予以否认，故本院不予支持。对原告陈菊珍主张的微波炉损失，被告朱启凡在返还承租房屋的同时，未能将微波炉一并返还，仍继续使用该微波炉，本院酌定被告朱启凡支付微波炉折旧费用20元。综上，被告朱启凡擅自退租，其行为构成违约，应向原告陈菊珍承担违约金6700元。租赁合同终止履行后，原告陈菊珍应将收取的3350元押金，在扣减其垫付水、电、煤气费用588.44元、微波炉折旧费用20元后退还被告朱启凡。上述款项抵冲后，被告朱启凡还应给付原告陈菊珍违约金3958.44元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：被告朱启凡应于本判决生效之日起十日内给付原告陈菊珍违约金3958.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告陈菊珍负担20元，被告朱启凡负担30元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王剑锋人民陪审员  胡天翔人民陪审员  丁国平二〇二〇年五月十八日法官 助理  朱 丹书 记 员  栾昕然