宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初1913号原告：朱明达，男，1986年6月30日出生，蒙古族，联勤保障部队第942医院医生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李永丽，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：买英朝，男，1968年5月9日出生，回族，银川市凤凰北街办事处员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告朱明达与被告买英朝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱明达及其委托诉讼代理人李永丽、被告买英朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱明达向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金61200元；2.判令被告返还原告定金8000元；3.本案诉讼费及相关费用由被告负担；4.由被告承担未按时履行合同造成的一切后果。庭审中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2019年9月2日，原告经由宁夏银首房产代理有限公司购买被告所有的XXXXXX室房屋一套，双方签订《银川市二手房委托买卖合同》一份，房屋总价408000元，于2019年11月6日办理房屋过户手续，按照合同第十一条第三款之规定，出卖方应当在该房屋所有权转移之日起10日内向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖方自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的应向买受方支付房屋总价5%的违约金。按照合同第十条第三款之规定，逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的10%向乙方支付违约金，综上，被告共需支付违约金61200元。买英朝辩称，我不认可原告的诉请及事实和理由，现在已经把房子交付原告了，手续也办理完毕了，原告也将款项付给我了。合同第7条明显写明银行贷款放款后，即被告收到全部房款后，才有义务履行以下的手续。如果原告称户口迁的晚了，逾期了，那么根据合同第8条第4项，原告也存在逾期付款的情形。因为房款没有按时支付，我没有义务办理后续手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月2日，原、被告及宁夏银首房产代理有限公司签订《二手房买卖委托合同》一份，约定：“甲方（委托人，出售房）：买英朝，乙方（委托人，买受方）：朱明达，丙方（受托人，中介方）：宁夏银首房产代理有限公司；第一条房屋基本情况：（一）经丙方提供信息、线索，为甲乙双方买卖提供居间服务，甲方同意将坐落于XXXXXX室出售给乙方；第二条房屋交易价格（一）经甲乙双方协商一致，共同确认该房屋交易价格为：人民币小写：408000元；……第四条定金支付：（一）甲、乙、丙三方在确定并签订本合同当日支付给甲方定金人民币8000元，定金支付方式为：直接支付给出卖方；第五条付款方式及期限：乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款：甲乙双方协定于2019年9月2日前将房屋首付款及贷款手续（婚姻状况、户口本、身份证、收入证明等）提交中介方或者银行审批，甲乙双方确认银行贷款审批完毕三日内到房产部门办理该房屋的产权过户手续；……第八条甲乙丙三方义务：……4.乙方申请贷款的，应在房屋产权证核发之日起十五个工作日内办理房屋抵押登记；乙方每逾期一日办理抵押登记的，应按照贷款机构核发的贷款金额万分之二的标准向甲方支付违约金；……第十条违约责任:……（三）甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；……第十一条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属登记手续；（二）买受方未能在办理房屋产权转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……（三）出卖方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过60日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之5的违约金。……第十四条本合同一式三份，具有同等法律效力，其中出卖方一份；买受方一份，居间成交的房地产经纪机构一份。甲方（委托人，出售方）：买英朝，乙方（委托人，买受方）：朱明达，丙方：宁夏银首房产代理有限公司，2019年9月2日。”当日，原告向被告支付购房款120000元，后于2020年1月6日支付下剩购房款288000元。另，被告收取原告支付的购房定金8000元，后于2020年1月8日通过微信向原告转账退还。2019年11月6日，原告办领了房屋产权证书。2019年12月12日，被告将户籍从涉案房屋迁出。经法庭询问，被告称其于2019年11月中旬即办理户籍迁出手续，后于2019年12月12日办结，双方口头约定在孩子入学前将户籍迁出即可。现原告以被告违约为由诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖委托合同》依法成立并生效，双方均应恪守遵从。合同约定，“出卖方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金”，被告于2019年12月12日迁出户籍，超出合同约定时间，已构成违约，被告应予支付违约金20400元（408000元×5%）。另合同约定，甲方逾期履行本合同约定义务超过十五日的，构成根本违约，应当按房屋总价款的10%向乙方支付违约金。现原告依据该条款另行主张违约金40800元（408000元×10%）。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告就户籍迁出事项产生争议，现原告就同一违约情形主张双重违约责任，加重了对方的合同义务，于法无据，本院不予支持。合同既对户籍迁出事宜明确约定了违约情形及违约责任，故违约金应当根据该违约情况认定，金额应为20400元（408000元×5%），本院对此予以支持。被告以原告逾期付款为由提出抗辩，但未能对此举证证明，且根据合同约定，户籍迁移并非以付款时间为基准日起算，故对被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。对于原告主张的第四项诉讼请求，因其未能明确相关损失，本院对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告买英朝于本判决生效之日起十日内支付原告朱明达违约金20400元；二、驳回原告朱明达的其他诉讼请求。案件受理费765元，由原告朱明达负担539元，由被告买英朝负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 丽 二〇二〇年五月二十一日法官助理 雷娟娟书记员 龚琬清附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。