云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初949号原告：张祖英，女，汉族，1963年5月24日生，云南省文山市人，家住文山市。原告：严献才，男，壮族，1959年6月25日生，云南省文山市人，家住文山市。原告：严峻，男，壮族，1986年11月13日生，云南省文山市人，家住文山市。委托诉讼代理人：杨云茜，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：云南锡业房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码91530000738062291D。法定代表人：李师勇，董事长。住所地：昆明市官渡区。委托诉讼代理人：田娟，云南天信律师事务所律师（特别授权）。第三人：文山壮族苗族自治州中医医院，统一社会信用代码：125326004322753315。法定代表人：李广文，院长。住所地：文山市。委托诉讼代理人：王春辉，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告严献才、张祖英、严峻与被告云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云锡地产公司）、第三人文山壮族苗族自治州中医医院（以下简称文山中医院）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严峻及其委托诉讼代理人杨云茜，被告云锡地产公司的委托诉讼代理人田娟，第三人文山中医院的委托诉讼代理人王春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严献才、张祖英、严峻向本院提出诉讼请求（庭审中变更诉讼请求及部分事实及理由）：1、判令云锡地产公司立即协助严献才、张祖英、严峻办理位于文山市的不动产产权证书；2、判令云锡地产公司向严献才、张祖英、严峻支付逾期办证的违约金至严献才、张祖英、严峻取得房屋产权证书之日止，2012年6月30日至2020年3月10日止的违约金为377599.94元；3、判令云锡地产公司承担本案的诉讼费。事实和理由：文山市杏林小区系第三人文山中医院为解决职工住房问题而统一向云锡地产公司开发的位于文山市城南片区文山州中医医院旁的团购职工住房。张祖英系州中医院职工，于2××8年7月22日与文山州中医医院迁建小组签订了《文山州中医院职工团购住房协议》，协议中约定其选购户型为“双拼别墅”，估算价格为501000元。后于2××9年8月27日，原告三人与文山州中医院签订了《文山城南体育城杏林小区建房用地使用权认购协议》（以下简称认购协议），该认购协议约定原告认购文山市房屋，房屋建筑参考面积为308.12平方米，房屋总价为554838元及相关权利和义务。后原告分数次将首付款185838元汇入文山州中医院相关账户。并于2××9年11月10日在中国银行办理了住房贷款。2××9年11月11日原告与云锡地产公司就该套房屋签订了《商品房购销合同》。该合同第七条约定“甲方（云锡地产公司）应该于2010年9月30前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方”，第十二条约定“1、该房屋产权登记由乙方委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料……”，原告均已于合同约定付款期限前，付清购房款。但在2017年文山州中医院项目办告知原告办理该房屋产权证还需缴纳办证费用46952元，后原告随即向州中医院项目办缴纳了46952元。时至今年，原告找被告协商关于办理房屋权属证一事，被告均无答复。综上所述，因被告的原因，在交房后近10年的时间里，原告一直尚未取得不动产产权证书，其行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，诉至法院要求支持如上所述诉请。云锡地产公司辩称：原告诉请要求答辩人立即协助原告办理房屋产权证并承担逾期办证违约金的主张不成。根据原告诉状陈述的事实可知，原告认购的杏林小区属于文山中医院为解决职工住房采取团购方式统一由第三人文山中医院建设的房屋。其中原告与文山中医院于2××8年7月22日签订的《文山州中医院职工团购住房协议》中约定原告方属于文山中医院的职工团购欲建设的房屋所使用的土地系文山中医院与答辩人通过转让取得，按团购价61万元／亩计算。对于团购住房造价估算表已注明：1、表中所列费用仅为建设用地价和建筑费用的估算价，不含所涉及各种税收费用及公摊费用和公共设施费用，仅供大家在选择户型时参考。2、所有费用以招标建设施工完成后的决算价格为准。2××9年8月27日，原告与文山中医院签订《文山城南体育杏林小区建房用地使用权认购协议》，第三条2项明确约定：建房规划设计、地勘测绘、预算造价、施工队伍选定、建设管理、质量监察、资料报验、验收交房等工作，费用计入小区住房造价成本。第3项规定：甲方即第三人中医院承担工期、质量、安全、装饰设备标准、工程款支付等事项的责任。第5项规定：乙方即原告方须在签订本认购协议时交纳完贷款银行规定的购房首付款，乙方须按要求进行后续款项支付……。第6项约定：乙方即原告方承担的各种税费包括：（1）由于云锡公司与乙方签订《商品房购销合同》将房价与地价合并，由于房价部分导致开发商缴纳的各种税费由乙方承担。（2）办理分户土地使用证、房屋产权证的相关税费。（3）小区应分摊的规划、勘察、设计、监理、图审、检测、道路、管网设施建设、绿化工程、验收等相关费用。第五条约定：甲方即第三人中医院于2010年9月30日前，将经第三人中医院组织验收合格的商品房交付给乙方。第六条第2项约定第三人中医院在规定时限内将验收合格的商品房交付给乙方，若逾期交房则承担逾期期间乙方的贷款利息。乙方必须在一次性付清或按揭贷款办理期限内交清土地款和建房款，在土建断水时交清各种分摊费用和办理产权证的相关税费、规费，若逾期交纳则乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向第三人中医院支付违约金，严重违约者不为其办理产权证。第七条规定：房屋产权登记由乙方即原告委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料、产权办理书面委托书及委托办证费用。根据原告向法庭提供的上述证据足以证明原告系第三人文山中医院通过团购方式向答辩人转让土地后由第三人文山中医院通过职工自筹资金并自主建设和销售。仅以答辩人名义签订《商品房购销合同》，并由答辩人在第三人文山中医院委托的建设方完成工程建设并经验收合格具备办证条件时为杏林小区业主办理房屋产权证。因此，工程建设费用来源、工程进度与何时竣工验收均属第三人文山中医院与建设方之间的关系，答辩人无法主导。答辩人已经完全尽到涉及该工程应当履行的义务。在2016年工程竣工验收后，经第三人文山中医院最终核算所有工程建设款项并向杏林小区认购房屋的业主进行收取，通知业主缴纳相关税费后，向答辩人提交具备办理房屋产权证的业主名单交由答辩人办证，答辩人根据第三人文山中医院提交的办证名单并审核业主提交的完整的办证所需材料后，及时为杏林小区业主办理房屋产权证书。截止原告起诉时，答辩人已办理杏林小区房屋产权证2××余户，其中159户业主已经取得房屋不动产权证。根据原告与答辩人签订的《商品房购销合同》第十二条规定，办理房屋产权登记由乙方即原告委托甲方即答辩人办理，原告提供办证需要的资料、产权办理书面委托、委托办证费用等。但从始至终，原告均未委托答辩人办理房屋产权证，也未向答辩人提供办证资料。至于答辩人至今未办理房屋产权证的原因，是在答辩人收到本案传票后，经询问第三人文山中医院才得知是原告方未能结清认购房屋价款、未缴纳相关税费、不能提供完整的办证材料所导致，属于原告方的责任。由上可知，答辩人属于原告所认购的杏林小区名义开发商，答辩人在原告所属单位即第三人文山中医院收取完毕购房款项及相关税费、办证费用后与建设方履行完毕建设施工合同并取得验收合格证，由业主单方委托并提交办证资料或由第三人中医院提供办证名单及业主配合提交完整办证资料的情形下才具备办证的条件，决定权在于第三人中医院及业主。本案一方面原告未委托答辩人办证，不能向答辩人提交办证资料而不具备办证条件；另一方面是第三人文山中医院未向答辩人提交包括原告在内的办证名单。故不存在答辩人迟延办证的事实。原告主张由答辩人立即协助原告办证的条件不具备而无法办理，所谓答辩人逾期办证并承担违约责任的诉请依法不能成立，不符合事实与法律规定。因此，答辩人无法为原告办理房屋产权证，也不承担逾期办证的违约责任。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。文山中医院陈述：一、原告诉称与客观事实不符。本案客观事实是2××8年，第三人为解决医院职工住房困难，建设福利性住宅小区，于2××8年与云锡地产公司协商，购买取得文山市城南体育城片区（现杏林小区）地块的使用和建设权。因国家房地产开发政策限制、医院职工购房贷款需要等原因，第三人与云锡地产公司达成协议，由该公司以其名义按照开发建设程序办理完善相关手续。在整个开发建设过程中，云锡地产公司仅负责办理小区开发建设所需的行政审批手续、签订商品房购销合同、办理银行按揭贷款手续及后续产权证办理手续。小区建房规划设计、地勘测绘、预算造价、施工队伍选定、建设管理、质量监察、资料报验、验收交房等实际开发建设工作及相关费用的收取、支付全部由第三人负责。而该小区项目建设实际上是由答辩人按建设项目程序通过公开招投标确定施工单位，由中标施工单位进行施工。第三人的职工先与第三人签订认购协议，再与云锡地产公司签订形式上的商品房购销合同，云锡地产公司配合办理房屋按揭手续，并办理房屋产权证。不论第三人购房职工与第三人的认购协议还是其与云锡地产公司签订的商品房购销合同，房屋销售价格都只包含土地成本及主体建筑成本，并不包含因开发建设产生的房屋附属设施配套费、税费及办证费用等等相关费用。因为很多费用要实际产生后才能确定数额，所以，小区房屋按前期成本价（土地成本＋房屋主体建筑成本）无利润销售给医院职工，但建设过程中所产生的后期费用也要纳入成本核算，最终房屋价格以实际结算并经审计结束且清算完成后认定的公示价格为准，按“多退少补”的原则与购房职工进行结算。房屋产权证由各住户将相关费用交中医院，由中医院和云锡公司对接，统一为住户办理。杏林小区是由第三人以云锡地产公司名义采用“定制开发”形式开发建设的住宅小区（同期以此类方式开发建设的小区还有文山州工商行政管理局、文山州工信委、文山州消防支队、文山州人民医院、文山州建设局等单位的职工住宅小区），实际上相当于单位职工集资建房。所以，因开发建设产生的所有费用均由第三人单位职工按比例分担。杏林小区于2××9年6月开工建设，各标段工程于2011年10月相继完工，小区房屋于2012年初陆续交付给购房职工使用。2013年，第三人与云锡地产公司沟通进行清算，完善资料向主管部门申请办理竣工备案手续以便办理房屋产权证。第三人在杏林小区内发布书面通告，要求购房职工及时交清所欠房款及办证所需缴纳的各种费用（费用详见2013年版云锡地产公司文山分公司杏林小区费用总表）。但部分业主未缴清相关费用，导致部分工程款项无法完成支付，影响了小区的竣工验收备案，办证事宜被拖延下来。此后，经第三人多次催缴，仍有部分业主（其中就有原告）以各种原由不交相关费用，致使办证事宜一再拖延。至2018年，大部分购房职工缴纳了相关费用，答辩人和云锡地产公司及各标段施工方清算、审计完成，但国家政策较2013年有了一些变化，房屋所有权证和土地使用权证两证合一，房屋开发建设后期成本有所增加，加之2013年建设成本核算有遗漏。云锡地产公司将再次核算后的杏林小区房屋清算审批总表（2018年5月10日版）交由第三人对购房职工予以公布。绝大部分购房职工均予认可，陆续缴纳了费用或补缴了费用。但仍有原告在内的极少一部分购房职工不愿意缴费，并于2019年1月30日向第三人发出《关于房款缴纳疑问的函》，要求第三人对相关费用的核算及缴纳问题作出解释，第三人于2019年1月31日作出书面回复，随后召集小区业主在单位会议室进行现场解答，认真、详细地回答包括原告一家在内的业主代表的提问。此后，大部分业主缴纳了费用，2××余户购房职工先后缴费办理产权证，195户实际取得了产权证。在2013年清算时，原告除了交购房款外，还应交公共维修基金、土地证费、税费等各项费用46952元，但其一直拒绝缴费，直到2017年才缴了费。但是，整个小区建设成本的最终核算直到2018年才完成，经核算，原告应分摊的建设费用为72380元，其应补缴25428元。根据原告与第三人所签协议的约定，办理产权证的前提是原告交清应交费用，与原告同期购房的职工在补交了费用后均已办理了产权证，与原告同户型的住户补交了和原告同样数额的款项后，也办理了产权证。原告费用未缴清，所以其产权证一直未能办理。原告于2017年向第三人缴纳46952元款项时，第三人向其出具了收款回执单，回执单上明确备注该款项是“办房产证款”，原告是明确知晓费用的性质和用途的。在起诉状中，原告隐瞒重要事实，对杏林小区“定制开发建设”、购房者须承担开发建设成本的基本前提只字不提，并将其交纳的46952元办证费用（其本质是开发建设成本分摊费）说成其购买临街铺面股份支付的对价，这完全与客观事实不符。二、原告至今未取得房屋产权证系其自身违约所致，其违约在先，无权要求办理产权证。原告与第三人于2××8年7月22日签订的《文山州中医院职工团购住房协议》中的团购住房造价估算表已注明：1、表中所列费用仅为建设用地价和建筑费用的估算价，不含所涉及各种税收费用及公摊费用和公共设施费用，仅供大家在选择户型时参考。2、所有费用以招标建设施工完成后的决算价格为准。该协议第5页第（三）款第3项约定，原告承担建房到办证完毕所需交纳的各种税费和相关费用。第三条第6款约定，原告应承担的费用包含税费、办证费用及小区分摊的规划、设计、监理费等相关费用；第七条约定，房屋产权登记由原告委托答辩人办理，原告提供办证相关资料，相关登记、测绘、评估等费用由原告交纳，各项税费、规费以办证时政府的现行规定为准。原告于2××9年8月27日与答辩人签订《文山城南体育杏林小区建房用地使用权认购协议》，该协议第三条2项明确约定：建房规划设计、地勘测绘、预算造价、施工队伍选定、建设管理、质量监察、资料报验、验收交房等工作，费用计入小区住房造价成本。第5项规定：乙方须在签订本认购协议时交纳完贷款银行规定的购房首付款，乙方须按要求进行后续款项支付……。第6项约定：乙方（即原告）承担的各种税费包括：（1）由于云锡公司与乙方签订《商品房购销合同》将房价与地价合并，由于房价部分导致开发商缴纳的各种税费由乙方承担。（2）办理分户土地使用证、房屋产权证的相关税费。（3）小区应分摊的规划、勘察、设计、监理、图审、检测、道路、管网设施建设、绿化工程、验收等相关费用。第六条第2项约定：乙方必须在一次性付清或按揭贷款办理期限内交清土地款和建房款，在土建断水时交清各种分摊费用和办理产权证的相关税费、规费，若逾期交纳则乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向答辩人支付违约金，严重违约者不为其办理产权证。第七条规定：房屋产权登记由乙方委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料、产权办理书面委托书及委托办证费用，各项税费、规费以办证时政府的现行规定为准。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，根据双方约定，原告应当将其应承担的各种分摊费用和办理产权证的相关税费、规费先行交清，第三人才为其办理产权证，即原告履行付款义务在先，第三人履行办证义务在后。但原告在接受房屋交付后，拒不按上述合同约定支付其应当承担的各项费用，根据上述合同约定及法律规定，第三人有权拒绝为其办理房屋产权证，而且还有权要求其按应付未付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。综上所述，原告诉称与案件客观事实不符，其违约在先，无权请求第三人及云锡地产公司为其办理产权证，其诉讼请求无事实及法律依据，请人民法院予以驳回，以维护答辩人的合法权益及社会公平正义。严献才、张祖英、严峻针对其主张向法庭提交以下证据（庭审中提交原件）：一、《文山州中医院职工团购住房协议》，证明张祖英与文山州中医院迁建小组达成合意，张祖英拟认购双拼别墅户型的事实。二、《文山州中医院职工团购住房协议》，证明张祖英、严献才、严峻就购买杏林小区16-2号房及面积、价格等权利义务与文山州中医院达成合意签订认购协议的事实。三、农村信用社存款凭证、转汇凭证、中国银行现金进账单，证明张祖英、严献才、严峻于2××8年4月29日、7月23日、2××9年8月22日分别将75000元、110000元、838元，共计185838元首付款转入文山州中医院相关账户的事实。四、《商品房购销合同》、《中国银行股份有限公司一手住房贷款借款合同》，证明张祖英、严献才、严峻与云锡地产公司签订了《商品房购销合同》，合同中约定张祖英、严献才、严峻购买杏林小区16-2号房，房屋总价为554838元等相关权利义务。并以杏林小区16-2号房作为抵押向中国银行贷款369000元，至此张祖英、严献才、严峻就该房屋的房款已全部付清。五、中国农业银行转账回执，证明张祖英、严献才、严峻将46952元办理房产证的相关费用转入文山州中医院项目办的账户的事实。经质证，云锡地产公司对严献才、张祖英、严峻提交的第一、二组证据的三性无意见，但认为该证据中约定的房屋价格属于预算的房价，两组证据同时证明杏林小区属于中医院职工自筹资金由中医院自行建设的房屋，涉及建设房屋的所有建设成本、分摊费用、附属工程费用及各种税费等，涉及建设房屋的各项费用均属于业主按认购房屋的面积分摊后承担，我方仅仅属于名誉开发商；对第三组证据的三性无意见，但只能证明张祖英、严献才、严峻前期付款的事实，不能证明所有房款已全部付清；对第四组证据的三性无意见，张祖英、严献才、严峻证明观点中“原告房款已全部付清”的观点不能成立，因为张祖英、严献才、严峻认购的房屋建设性质属于单位职工集资建房，住房协议约定的房款属于初步估算的房款，不包括建设工程中产生的附属工程费用及其他费用，所有房款应当以房屋建成后经审计结算确定的价款为准；对第五组证据的三性无意见，但该款项并不属于办理产权证的费用，而是属于张祖英、严献才、严峻应当支付给第三人的房屋建设费用，至今张祖英、严献才、严峻均未能按第三人公示确定的数额交清房款。经质证，文山中医院对严献才、张祖英、严峻提交的第一、二组证据的三性无意见，但认为该证据还能证明除了与被告所签的《商品房购销合同》上约定的购房款之外，张祖英、严献才、严峻还应当承担建房产生的各项税费及其他建设成本；对第三组证据的三性无意见；对第四组证据的真实性、合法性无意见，但不认可张祖英、严献才、严峻的证明观点，购销合同十二条明确约定产权证办理过程中所发生的权属登记费、交易手续费、工本费、测绘费、评估费等相关费用由原告承担，购销合同总价款包含房价与地价，由房价部分导致甲方缴纳的各项税费由乙方承担，张祖英、严献才、严峻仅付清了554838元购房款，但上述款项并未付清，因此张祖英、严献才、严峻主张其已经付清所有费用的证明观点不能成立；对第五组证据的三性无意见，但46952元费用并非最终核算的建设成本分摊费用，最终核算结果张祖英、严献才、严峻应缴纳72380元，现张祖英、严献才、严峻仍欠25428元。本院认为，云锡地产公司及文山中医院对张祖英、严献才、严峻提交的第一至五组证据的三性均无异议，客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。对证明观点有异议的部分本院根据查明的事实及当事人提交的证据综合进行评判。云锡地产公司针对辩解向法庭提交以下证据（庭审中提交原件）：一、有偿转让建房用地协议书及补充协议二份，证明：2××8年4月17日，云南锡业房地产开发经营有限公司（简称云锡地产公司）与文山州中医医院（简称第三人中医院）签订《有偿转让建房用地协议书》，于2××9年5月12日签订《补充协议》，2××9年7月8日签订《有偿转让建房用地协议书补充协议》，约定云锡地产公司转让土地131.2亩给中医院，由中医院委托施工单位进行房屋建设，房屋完工后由云锡公司办理产权证。二、《建设工程施工合同》、文山市建设工程竣工验收备案证，证明：1、2××9年4月16日，第三人中医院与云南华粤建设工程有限公司（以下简称华粤公司）签订《建设工程施工合同》，约定中医院将杏林小区工程（三标段）发包由华粤公司承建，工程总价款22012190.02元；2、工程于2016年竣工验收备案。三、《文山州中医院职工团购住房协议》，证明：原告与第三人中医院于2××8年7月22日签订《文山州中医院职工团购住房协议》，约定原告属于州医院的职工团购欲建设房屋所使用的土地系第三人中医院与云锡地产公司通过转让取得，按团购价61万元／亩计算。对于团购住房造价估算表已注明：1、表中所列费用仅为建设用地价和建筑费用的估算价，不含所涉及各种税收费用及公摊费用和公共设施费用，仅供大家在选择户型时参考。2、所有费用以招标建设施工完成后的决算价格为准。四、《文山城南体育杏林小区建房用地使用权认购协议》，证明：1、2××9年8月27日原告与第三人中医院签订《文山城南体育杏林小区建房用地使用权认购协议》约定1、第三条2项：建房规划设计、地勘测绘、预算造价、施工队伍选定、建设管理、质量监察、资料报验、验收交房等工作，费用计入小区住房造价成本。2、第3项规定：甲方即第三人中医院承担工期、质量、安全、装饰设备标准、工程款支付等事项的责任。第5项规定：乙方即原告方须在签订本认购协议时交纳完贷款银行规定的购房首付款，乙方须按要求进行后续款项支付……。3、第6项约定：乙方即原告方承担的各种税费包括：（1）由于云锡公司与乙方签订《商品房购销合同》将房价与地价合并，由于房价部分导致开发商缴纳的各种税费由乙方承担。（2）办理分户土地使用证、房屋产权证的相关税费。（3）小区应分摊的规划、勘察、设计、监理、图审、检测、道路、管网设施建设、绿化工程、验收等相关费用。第五条约定：甲方即第三人中医院于2010年9月30日前，将经第三人中医院组织验收合格的商品房交付给乙方。第六条第2项约定第三人中医院在规定时限内将验收合格的商品房交付给乙方，若逾期交房则承担逾期期间乙方的贷款利息。乙方必须在一次性付清或按揭贷款办理期限内交清土地款和建房款，在土建断水时交清各种分摊费用和办理产权证的相关税费、规费，若逾期交纳则乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向第三人中医院支付违约金，严重违约者不为其办理产权证。4、第七条规定：房屋产权登记由乙方即原告委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料、产权办理书面委托书及委托办证费用。五、原告2013年、2018年交房清算审批总表，证明：1、2013年第三人中医院清算时，原告认购的房屋户型应交公共维修基金、社区管理用房易地建设费、人防建设费、上部结构流转税、产权登记费、土地证费等各项费用共计46952元，与原告同户型17户业主的费用一致。2、2018年中医院再次清算时，因费用增加，由于2013年原告未及时支付费用，确认原告认购的房屋户型最终应支付各项费用共计72380元，与原告同户型17户业主的费用一致。3、从2013年清算至2018年清算两次费用差价为25428元。六、住宅台账，证明：截止2018年1月3日杏林小区住户应支付购房款情况及欠款情况，其中原告欠付房屋尾款25428元。七、（第二批办证）杏林小区2019年1月-2月21日交款明细，证明：第三人中医院公示杏林小区2019年1月、2月具备办证条件的住户共计95户，同时公布办证应当缴纳税费情况。原告因未付清所有购房款，未在办证名单内。八、杏林小区房屋不动产权证办证说明，证明：2019年1月24日，第三人中医院就杏林小区业主办证事项进行公示说明：1、第一批次办理不动产权证共有104户；2、办证公示名单没有名字的业主于2019年1月24日至2月1日前到杏林小区门卫室拿缴款银行账号后缴清款项并将交款凭证交回中医院项目办，以作为出具不动产发票的依据；3、办理完房屋尾款的住户在接到云锡地产公司通知后领取不动产发票并自行到税务机关缴纳契税后交到云锡公司，统一由中介公司办理不动产权证。九、《通知》，证明：2019年2月26日，第三人中医院就杏林小区业主办证事项张贴通知，再次强调第一批、第二批办理不动产权证的业主及时领取发票及交纳契税。注明2019年2月28日前仍未交清尾款的住户将承担逾期办证的后果。十、《通知》，证明：第三人中医院于2019年10月31日张贴《通知》，通知杏林小区11户业主可以领取不动产权证的名单并告知其他业主产权证在办理过程中。十一、《通知》，证明：中医院张贴通知，告知杏林小区43户业主于2020年1月7日可以领取不动产权证名单，其他业主产权证在办理过程中。十二、杏林小区交件明细、杏林不动产证明细交接表，证明：2019年4月10日云锡地产公司收到杏林小区符合办理不动产权证85户业主、9月5日93户业主的明细，原告因未付清所有房款名字不在其中。十三、疑问函、回复，证明：1、2019年1月28日，杏林小区部分业主联名致函第三人中医院，针对第三人中医院公布的“住宅台账”显示业主欠税1.3万元至7.2万元不等，认为与第三人中医院签订的《文山州中医院职工团购住房协议》和《商品房购销合同》比较，“合同”比“协议”上约定价格高，而业主实际缴纳的房款又比“合同”高4.5万元至5.5万元不等，现又通知缴纳税费，故提出疑问。2、第三人中医院回复内容（1）对于房款缴纳问题于2013年和2018年8月2日已在小区公示。（2）说明杏林小区建设是由云锡公司采用地产定制开发建设的住宅小区，房屋销售由医院按成本实行无利润销售，建设过程中产生的费用均要纳入成本核算，最终以房屋价格以实际结算并经审计结束和清算完成认定事公示为准，按“多退少补”原则和业主结算。（3）《职工认购住房协议》于2××8年签订，约定的房屋价格是实际发生的土地费和预算建房费用，未包含小区附属工程费用。（4）《商品房购销合同》于2××9年开始签订，在认购协议基础上增加预收小区附属工程150元每平方米的费用及相关税费。（5）《商品房购销合同》价格与2018年5月10日审批总表价格不同属于增加的实际产生的房屋公共维修基金等5大项费用。十四、景某储蓄认购协议、借款合同、存款凭证、汇兑凭证、税收缴款书、不动产权证，证明：杏林小区业主景某户在杏林小区认购房屋Ｅ户型房屋，协议约定房屋价款568192元，贷款支付房款383000元，于2××8年4月24日支付房款75000元，2××8年7月28日支付购房款11万元，2019年2月2日缴纳契税17045.76元，共计支付购房款合计568000元，景某已付清所有房款及税费并申请办证，于2019年取得不动产权证。十五、杏林小区登记费明细表，证明：1、云锡地产于2019年10月23日为杏林小区22户业主办理不动产权证；2、2019年11月13日为杏林小区60户业主办理不动产权证；3、2019年12月4日为杏林小区15户业主办理不动产权证；4、2019年12月11日为杏林小区43户业主办理不动产权证；5、2020年3月17日为杏林小区19户业主办理不动产权证；五次共为杏林小区159户业主办理完毕不动产权证。十六、领取不动产权证名单，证明：云锡地产公司为杏林小区业主办理不动产权证，已有116户业主领取不动产权证。其中包括景某户、罗云学户、杨立峰户在内。十七、罗云学、朱正惠不动产权证复印件与唐萍、杨立峰不动产权证复印件，证明：杏林小区业主罗云学、朱正惠户与唐萍、杨立峰认购的房屋户型与原告一致，已取得不动产权证。十八、工作联系函，证明：云锡地产公司于2012年3月20日致函第三人中医院，要求第三人中医院积极办理自主建设的杏林小区竣工验收工作，以免影响办理分户房产证和土地证。十九、催告函，证明：云锡地产公司于2014年11月12日致函第三人中医院，说明已经多次催促第三人中医院并要求及时完善商品房购销合同签订、销售收款、工程竣工备案、接房等相关手续。否则产生的一切法律责任由第三人中医院承担。二十、工作联系致函，证明：云锡地产公司于2018年3月5日致函第三人中医院，说明杏林小区建成并入住多年，云锡地产公司多次口头和书面催告，但仍未完成购房尾款清交及产权证办理等相关工作，故再次函告及时完成相三项内容：1、于2018年4月份前完成小区24幢6套房屋解除《商品房购销合同》备案工作；2、杏林小区交房款及未签《商品房购销合同》金额1135万元，重视尾盘销售和房款清收，在2018年4月份之前交清房未并办理接房手续；3、提供第三人中医院认可的工程结算书以推进小区的土地增值税结算工作。二十一、证明：云锡地产公司于2019年5月30日致函第三人中医院，要求于2019年8月30日前配合完成4项工作：1、杏林小区结算工作；2、杏林小区剩余工程款的支付；3、杏林小区商铺接房清算工作；4、督促剩余未办证的客户，在2019年8月30日前将办证所需资料交到公司，逾期不办理者云锡地产公司不承担办证义务及责任。二十二、证人侯某的证言，证明：（1）证人系第三人文山中医院的在职职工，现担任文山中医院推拿科的主任，张祖英系文山中医院的退休职工，杏林小区是为解决文山中医院职工住房而建设的福利性住宅小区，证人也在杏林小区购买了房屋，户型与张祖英家的不一样的事实；（2）文山中医院针对杏林小区建房问题召开过一次科主任以上的会议，又由各科室主任传达宣传；（3）证人家于2019年12月取得房屋不动产权证，办证的相关税费都是证人缴纳，都是由锡业房地产公司通知证人单位迁建办，迁建办再通知证人缴纳。二十三、证人景某的证言，证明：（1）证人系文山中医院职工，于2019年9月份取得杏林小区的房屋产权证，2013年文山中医院将办理不动产权证需缴纳税费等相关费用公示在杏林小区的三道门，杏林小区大概有276户业主，证人是业主委员会成员，取得不动产权证的有160多户，因为疫情影响，不然都基本拿完的事实；（2）杏林小区建盖时证人负责监督工程，文山中医院就杏林小区建设房屋建设费用结算正式公示过两次，分别是2013年、2018年年初，两次公示的费用有出入，因为开发商与杏林小区没有利润，所以开发商不承担税费，所有费用就要由业主承担。2018年增加26000多元，房屋维修基金缴纳比例和认购单价变高了，项目办说是国家政策是交给房管局，还新增了土增税。还有一些费用2018年比2013年增加了，所以多交钱业主也认了为了能尽快办证；（3）证人按公示需交的费用于2013年交了49881元，又按2018年的公示于2019年1月14日交了26802元。经质证，严献才、张祖英、严峻对云锡地产公司提交的第一组证据的三性均无异议，但同时证明了被告与第三人签订的协议内容是不可以对抗原告的。对第二组证据的三性均无异议，同时竣工验收备案证证明了从2010年杏林小区陆续交房至2016年4月15日才完成了竣工验收备案登记，事实上已经构成了逾期办证的情形。对第三组证据的真实性、合法性无异议，但不认可其证明观点，协议中虽然只是预估价，原告就该房款仅为预估价并无异议，但是在原告与云锡地产公司签订商品房购销合同时房屋的面积及价款就已经确定了，且原告已经按照被告的要求交清了所有房款、办证费用及其税费，并不存在被告所述的房屋尾款尚未交清的情况。对第四组证据的真实性、合法性无异议，但是不认可证明观点。本案属于商品房销售合同纠纷，该份证据只是一份认购协议，即便是职工团购建房，双方的权利义务应当以原告与被告签订的《商品房购销合同》为准。并且原告已经交清房屋款项554838元，也交清第五组证据中的2013年清算审批表中应交的税费46952元，此时原告已经履行完相关办证义务，已具备办证条件，但是被告仍未履行协助办证的义务。对第五组证据的三性不予认可。该组证据仅仅为第三人单方出具，并没有提交相关需要补缴房款的审计结果。且在2013年文山中医院清算时，原告应交的税费、公共维修基金、土地证费用等后续相关费用为46952元。后原告已将该笔款项汇入中医院相关账户。至此，原告已经履行完就2013年清算时应补交费用的义务，原告已经具备了办证条件，但被告却没有为原告办理不动产产权证。对第六组证据的三性均不予认可。该住宅台账为第三人单方出具，并没有提交相关审计结果，且住宅台账上明确显示原告应交房款554838元，已交房款185838元，贷款369000元，欠房款0元，故不存在被告所述的欠付房屋尾款25428元的情形。对第七组证据的三性均不认可。该组证据没有相关出具人的落款及盖章，不清楚由谁出具，故其真实性、合法性、关联性均不认可。对第八组证据的三性均不认可。首先，该组证据没有文山州中医医院项目办的盖章，对其真实性、合法性均不认可；其次，该组证据与本案无关联，只是程序性地阐述了相关办证的流程事项。对第九组证据的合法性予以认可，但真实性、关联性不予认可。根据该通知中所述的“第二批办证的业主已经可以到云锡地产公司领取不动产发票，请公示名单上已交完尾款的住户自行携带相关证件（身份证）到云锡地产公司领取不动产发票，并尽快到文山市政务中心交纳契税”内容可知，现住户办理不动产产权证还需交纳尾款和契税。并且是先把尾款交清，才能领取不动产发票交纳契税。但是，原告在房款均已交清的情形下，公示名单上并无原告的名字。对第十组证据的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联，该通知的内容仅为相关住户到被告处领取不动产产权证，并不当然知道这些住户是否有欠付尾款、欠付多少、是否交清，所以与本案并无关联。对第十一组证据的三性均不认可。该组证据没有相关出具人的落款及盖章，不清楚由谁出具，故其真实性、合法性均不、关联性均不认可。对第十二组证据的三性均不认可。该组证据没有相关出具人的落款及盖章，不清楚由谁出具，故其真实性、合法性均不、关联性均不认可。对第十三组证据中的疑问函的真实性、合法性、关联性均无异议。但被告未提交回复，故无法质证。对第十四组证据的真实性、合法性均无异议。但景某户所认购的房屋与原告所认购的房屋房型不一致与本案并无关联性，且根据景某于2019年2月2日所交契税中的计税金额为568192元，与其认购协议上的房屋总价一致，同时也印证了景某户也并没有缴纳房屋余款，被告主张原告未交清房屋余款并无事实和法律依据。对第十五组证据的三性均不认可。该组证据没有相关出具人的落款及盖章，不清楚由谁出具，故其真实性、合法性、关联性均不认可。对第十六组证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性。该组证据仅证明现杏林小区已领取不动产权证的登记情况，并不当然知道该组证据名单中的住户是否需要补交相关费用，需要补交多少以及是否已经交清。对第十七组证据有异议，认为被告未提交该组证据，故无法质证。对第十八组证据的三性无异议。同时证明了在交房后是由于被告与第三人之间的原因导致未办理综合竣工备案证所需要的消防、规划、环评验收批复及土建竣工资料、竣工资料、竣工图等相关手续，以至于杏林小区长时间不具备办证条件，故由于被告的原因导致原告所属的房屋不动产产权证一直未能办理。对第十九组证据的三性无异议。同时证明了是由于被告与第三人之间因为未完善商品房购销合同签订、销售收款、工程竣工备案、接房等相关手续导致房产证、分户土地证一直未办理。后遇税务机关要求进行土增税的清算及相关政策调整，导致后续相关费用上涨，并非原告原因。对第二十组证据的三性无异议。同时证明了在2018年3月5日前，被告与第三人之间因杏林小区房款未收清、第三人未提供有效的工程结算书等相关事项未对接完毕，导致一直未办理住户的不动产产权证书。对第二十一组证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议。在该联系函中第四项载明“请建房领导小组督促剩余未办证的客户，在2019年8月30日前，把办证所需资料交到我公司。逾期不来办理者，我公司将不承担办证义务”，被告协助原告办理不动产产权证的义务不能因为在期限前未交资料而导致消除，被告应根据《商品房购销合同》中所约定的有关办证内容履行协助原告办证的义务。对第二十二组证据证人侯某的证言无异议。对第二十三组证据景某的证言有异议，认为证人证言部分不真实，证人与被告及第三人有利害关系，中医院建房是否零利润原告不清楚，证人叙述交了费用和税费等，但证人说购房款没有增加与被告答辩要求原告结清购房款意思相悖，这些正是原告未缴纳费用的原因。经质证，文山中医院对云锡地产公司提交的所有书证及证人侯某、景某的证言均无异议。本院认为，张祖英、严献才、严峻及文山中医院对云锡地产公司提交的第一、二、十三、十八、十九、二十组证据的三性均无异议，客观真实，与本案相关联，本院均予以采信；张祖英、严献才、严峻对第三、四、十、十四、十六、二十一组证据的真实性、合法性均无异议（对第九组证据仅认可合法性），但对证明观点及关联性不予认可，经审查该七组证据均客观真实，与本案相关联，且文山中医院均对三性无异议，本院均予以采信，对证明观点有异议的部分本院根据查明的事实及当事人提交的证据综合进行评判；第五、六、七、八、十一、十二、十五、十七组证据（部分为第三人文山中医院制作），能够与云锡地产公司提交的其他证据相互印证，证实云锡地产公司的待证观点，本院均予以采信；张祖英、严献才、严峻及文山中医院对第二十二组证据证人侯某的证言无异议，本院予以采信；第二十三组证据景某的证言部分客观真实，本院部分予以采信。文山中医院针对辩解向法庭提交以下证据（庭审中提交原件）：一、有偿转让建房用地协议书及补充协议，证明：2××8年4月17日，云锡地产公司为解决医院职工住房困难，建设福利性住宅小区，与云锡地产公司协商，签订《有偿转让建房用地协议书》。2××9年5月12日签订《补充协议》，2××9年7月8日签订《有偿转让建房用地协议书补充协议》，约定云锡地产公司转让文山市城南体育城片区（现杏林小区）地块给中医院，由该公司以其名义按照开发建设程序办理完善相关手续。实际上该项目是由中医院按建设项目程序通过公开招标确定施工单位，由中标施工单位进行施工。二、《文山州中医院职工团购住房协议》，证明：原告与文山中医院于2××8年7月22日签订的《文山州中医院职工团购住房协议》中的团购住房造价估算表已注明：1、表中所列费用仅为建设用地价和建筑费用的估算价，不含所涉及各种税收费用及公摊费用和公共设施费用，仅供大家在选择户型时参考。2、所有费用以招标建设施工完成后的决算价格为准。该协议第5页第（三）款第3项约定，原告承担建房到办证完毕所需交纳的各种税费和相关费用。第三条第6项约定原告应承担的费用包含税费、办证费用及小区分摊的规划、设计、监理费等相关费用；第七条约定房屋产权登记由原告委托文山中医院办理，原告提供办证相关资料、相关登记、测绘、评估等费用由原告交纳，各项税费、规费以办证时政府的现行规定为准。三、《建设工程施工合同》、文山市建设工程竣工验收备案证，证明：2××9年4月16日，文山中医院与中标施工单位云南华粤建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，由云南华粤建设工程有限公司承建中医院杏林小区（三标段）工程，张祖英认购的房屋位于该标段内，该工程已于2016年竣工验收备案。四、《文山城南体育杏林小区建房用地使用权认购协议》，证明：原告于2××9年8月27日与文山中医院签订《文山城南体育杏林小区建房用地使用权认购协议》，该协议第三条2项明确约定：建房规划设计、地勘测绘、预算造价、施工队伍选定、建设管理、质量监察、资料报验、验收交房等工作，费用计入小区住房造价成本。第5项约定：乙方须在签订本认购协议时交纳完贷款银行规定的购房首付款，乙方须按要求进行后续款项支付……。第6项约定：乙方即原告方承担的各种税费包括：（1）由于云锡公司与乙方签订《商品房购销合同》将房价与地价合并，由于房价部分导致开发商缴纳的各种税费由乙方承担。（2）办理分户土地使用证、房屋产权证的相关税费。（3）小区应分摊的规划、勘察、设计、监理、图审、检测、道路、管网设施建设、绿化工程、验收等相关费用。第六条第2项约定乙方必须在一次性付清或按揭贷款办理期限内交清土地款和建房款，在土建断水时交清各种分摊费用和办理产权证的相关税费、规费，若逾期交纳则乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向第三人中医院支付违约金，严重违约者不为其办理产权证。第七条约定：房屋产权登记由乙方即原告委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料、产权办理书面委托书及委托办证费用，各项税费、规费以办证时政府的现行规定为准。五、《商品房购销合同》，证明2××9年11月，原告与云锡地产公司签订形式上的《商品房购销合同》，云锡地产公司配合办理房屋按揭手续，并办理房屋产权证。六、张祖英2013年、2018年交房清算表，证明2013年初步清算时，张祖英户型应交公共维修基金、土地证费、税费等各项建设成本分摊费用46952元。2018年最终核算，张祖英户型建设成本分摊费用总计72380元。七、文山中医院住宅台账公示、交款明细、杏林小区房屋不动产权证办证说明、《通知》、交接明细等材料，证明：2018年初，文山中医院已将杏林小区各住户交费明细进行了公示，也为产权证的办理情况作了说明。至2019年，部分交清费用的业主已办理了产权证，文山中医院已通知去领取产权证。八、《杏林小区业主关于房款缴纳疑问的函》、《对杏林小区业主关于房款缴纳疑问的函的回复》，证明：2019年1月，包括原告在内的极少一部分购房职工不愿意缴费，并于2019年1月30日向文山中医院发出《杏林小区业主关于房款缴纳疑问的函》，要求文山中医院对相关费用的核算及缴纳问题作出解释，文山中医院于2019年1月31日作出书面回复，随后召集小区业主在单位会议室进行现场解答，认真详细地回答包括原告一家在内的业主代表的提问。九、业主景某汇款凭证、缴税发票、不动产权证，证明杏林小区业主景某于2019年在交清了应交费用后，今已办理并领取了不动产权证。经质证，严献才、张祖英、严峻对文山中医院提交的第一组证据的三性均无异议，但同时证明了云锡地产公司与第三人签订的协议内容是不可以对抗原告的。对第二组证据的真实性、合法性无异议，但不认可其证明观点，协议中虽然只是估算价，严献才、张祖英、严峻就该房款仅为估算价并无异议，但是在严献才、张祖英、严峻与云锡地产公司签订商品房购销合同时房屋的面积及价款就已经确定了，且严献才、张祖英、严峻已经按照云锡地产公司的要求交清了所有房款、办证费用及其税费。对第三组证据的三性均无异议。同时竣工验收备案证证明了从2010年杏林小区陆续交房至2016年4月15日才完成了竣工验收备案登记，事实上已经构成了逾期办证的情形。对第四组证据的真实性、合法性无异议，但是不认可证明观点。本案属于商品房销售合同纠纷，该份证据只是一份认购协议，即便是职工团购建房，双方的权利义务应当以严献才、张祖英、严峻与云锡地产公司签订的《商品房购销合同》为准。并且严献才、张祖英、严峻已经交清房屋款项554838元，也交清第五组证据中的2013年清算审批表中应交的税费46952元。但云锡地产公司在严献才、张祖英、严峻交清相关税费已具备办证条件下，仍未履行协助办证的义务。对第五组证据的三性均无异议。同时根据该购销合同第十二条约定可知，由云锡地产公司承担协助办证的义务，严献才、张祖英、严峻在2013年清算时就应补交的税费的义务已经履行完毕，此时，严献才、张祖英、严峻就办证的要件已经成就，但是云锡地产公司仍未履行协助办证的义务。对第六组证据的三性不予认可。该组证据仅仅为第三人单方出具，并没有提交相关需要补缴房款的审计结果。且在2013年文山州中医医院清算时，原告应交的税费、公共维修基金、土地证费用等后续相关费用为46952元。后原告已经该笔款项汇入中医院相关账户。至此，严献才、张祖英、严峻已经履行完就2013年清算时应补交费用的义务，严献才、张祖英、严峻已经具备了办证条件，但云锡地产公司却没有为原告办理不动产产权证。对第七组中证据中的文山州中医院住宅台账公示的三性均不认可，该住宅台账为第三人单方出具，并没有提交相关审计结果；对交款明细的三性均不认可。该组证据没有相关出具人的落款及盖章，不清楚由谁出具，故其真实性、合法性、关联性均不认可；对杏林小区房屋不动产权证办证说明的三性均不认可，首先，该组证据没有文山州中医医院项目办的盖章，对其真实性、合法性均不认可；其次，该组证据与本案无关联，只是程序性的阐述了相关办证的流程事项；对《通知》的三性均不认可，因为并不清楚是由谁作出的，没有单位落款和盖章，且与本案无关联，其内容仅为相关住户到被告处领取不动产产权证，并不当然知道这些住户是否有欠付尾款、欠付多少、是否交清，所以与本案并无关联；对通知（2）的合法性予以认可，但真实性、关联性不予认可。根据该通知中所述的“第二批办证的业主已经可以到云锡地产公司领取不动产发票，请公示名单上已交完尾款的住户自行携带相关证件（身份证）到云锡地产公司领取不动产发票，并尽快到文山市政务中心交纳契税”内容可知，现住户办理不动产产权证还需交纳尾款和契税。并且是先把尾款交清，才能领取不动产发票交纳契税。但是，原告在房款均已交清的情形下，公示名单上并无原告的名字。再次，对通知（3）对该组证据的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联，该通知的内容仅为相关住户到被告处领取不动产产权证，并不当然知道这些住户是否有欠付尾款、欠付多少、是否交清，所以与本案并无关联；对交接明细等材料的三性均不认可。该组证据没有相关出具人的落款及盖章，不清楚由谁出具，故其真实性、合法性均对第八组证据中《杏林小区业主关于房款交纳疑问的函》的证据的真实性、合法性无异议，单不认可其证明观点。该函证明了第三人多次要求杏林小区住户补交相关费用，且未告知其交纳费用的名目具体是什么；对《杏林小区业主关于房款缴纳疑问的函的回复》的证据的三性均不认可，与原告当初所收到回复内容并不一致。同时该回复说明了第五组证据《商品房购销合同》中的房价比第二组证据《文山州中医院职工团购住房协议》的房价上调的原因，但是根据第九组证据显示景某于2019年2月2日所交契税中的计税金额为568192元，与其认购协议上的房屋总价一致，该户的房价并没有上调，故与其回复房价上调是自相矛盾的。对第九组证据的真实性、合法性均无异议。但景某户所认购的房屋与原告所认购的房屋房型不一致与本案并无关联性，证据也仅显示缴纳了相关契税，并没有证据证明该住户已经交清了房屋尾款。经质证，云锡地产公司对文山中医院提交的所有证据均无异议。本院认为，张祖英、严献才、严峻及云锡地产公司对文山中医院提交的第一、三、五组证据的三性均无异议，客观真实，与本案相关联，本院均予以采信；张祖英、严献才、严峻对第二、四、八、九组证据的真实性、合法性均无异议，但对证明观点及关联性不予认可，经审查该四组证据均客观真实，与本案相关联，且云锡地产公司均对三性无异议，本院均予以采信，对证明观点有异议的部分本院根据查明的事实及当事人提交的证据综合进行评判；第六、七组证据虽为文山中医院制作，但能够证实其待证观点，与审理查明的事实印证，本院均予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：杏林小区系文山中医院为解决职工住房困难而建设的福利性住宅小区，本质系单位职工集资建房。2××8年文山中医院与云锡地产公司协商，购买取得文山市城南体育城片区（现杏林小区）地块的使用和建设权。因国家房地产开发政策限制、医院职工购房贷款需要等原因，文山中医院与云锡地产公司达成协议，以云锡地产公司名义采用“定制开发”形式开发建设。2××8年7月22日，张祖英（张祖英系文山中医院职工，张祖英与严献才系夫妻，严峻系二人之子）与文山中医院签订了《文山州中医院职工团购住房协议》，协议约定了团购建房地块情况，其中团购住房造价估算表注明：1、表中所列费用仅为建设用地价和建筑费用的估算价，不含所涉及各种税收费用及公摊费用和公共设施费用，仅供大家在选择户型时参考。2、所有费用以招标建设施工完成后的决算价格为准。协议同时约定了双方的责任和义务，“1.甲方（文山中医院）按照医院和云锡地产签订的协议规定，对职工团购住房建设实行统一规划、统一风格……7.甲方负责在房屋建设施工完毕，经组织验收合格交付使用后，联系云锡地产统一按团购住房报名姓名办理土地证和房屋产权证，其相关税、费由户主自行承担”，该协议约定了乙方（张祖英）责任和义务“承担团购建房到办证完毕所需交纳的各种税费和相关费用”。2××9年8月27日，张祖英、严献才、严峻与文山中医院签订了《文山城南体育城杏林小区建房用地使用权认购协议》，张祖英、严献才、严峻购买文山市，房屋建筑参考面积为308.12平方米，房屋总价为554838元，同时约定了双方的责任和义务。该协议第三条2项明确约定：“甲方（文山中医院）本着“五统一”原则（即统一规划、统一风格、统一设计、统一建设、统一办证）进行规划设计、地勘测绘、预算造价、施工队伍选定、建设管理、质量监察、资料报验、验收交房等工作，费用计入小区住房造价成本。”第5项规定：“乙方（张祖英、严献才、严峻）须在签订本认购协议时交纳完贷款银行规定的购房首付款，乙方须按要求进行后续款项支付……”。第6项约定：“乙方应承担的各种税费为：（1）由于云锡公司与乙方签订《商品房购销合同》将房价与地价合并，由于房价部分导致开发商缴纳的各种税费由乙方承担。（2）办理分户土地使用证、房屋产权证的相关税费。（3）小区应分摊的规划、勘察、设计、监理、图审、检测、道路、管网设施建设、绿化工程、验收等相关费用。”并且在第六条违约责任中第2项约定：“乙方必须在一次性付清或按揭贷款办理期限内交清土地款和建房款，在土建断水时交清各种分摊费用和办理产权证的相关税费、规费，若逾期交纳则乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向中医院支付违约金，严重违约者不为其办理产权证。”第七条约定了房屋产权登记由乙方委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料、产权办理书面委托书及委托办证费用，各项税费、规费以办证时政府的现行规定为准。后张祖英、严献才、严峻分别于2××8年4月29日、7月23日、2××9年8月22日将75000元、110000元、838元，共计185838元首付款转入文山州中医院相关账户，并于2××9年11月10日与中国银行股份有限公司签订了《一手住房贷款借款合同》，以杏林小区16幢-2号房作为抵押向中国银行贷款369000元，按《文山城南体育城杏林小区建房用地使用权认购协议》向文山中医院交了所认购房屋的剩余价款。2××9年11月11日，张祖英、严献才、严峻与云锡地产公司就认购的该套房屋签订了《商品房购销合同》，该合同第七条约定“甲方（云锡地产公司）应该于2010年9月30前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方（张祖英、严献才、严峻）”，第十二条约定“1、该房屋产权登记由乙方委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料、产权办理书面委托书、委托办证费用。2、相关税费由乙方缴纳。即在办理过程中所发生的公共维修基金、房产权属登记费、交易手续费、工本费、合同印花税、契税、测绘费、按揭贷款房屋评估费、他项权证费、土地证费等国家规定相关费用由乙方缴纳。3、由于本合同的总价款含房价与地价，由房价部分导致甲方交纳的各种税费由乙方承担。4、税费、规费以办证时政府的现行规定为准。”2013年因文山中医院部分职工未按公示户型及时支付应由业主自行承担的公共维修基金等各项建设成本分摊费用（张祖英、严献才、严峻应当支付的各项建设成本分摊费用为46952元），导致杏林小区于2016年4月15日才竣工验收备案。张祖英、严献才、严峻于2017年10月12日才通过中国农业银行转账46952元到文山中医院付清了2013年应当支付的公共维修基金等各项建设成本分摊费用。2018年文山中医院对杏林小区建设房屋最终核算并公示，张祖英、严献才、严峻应支付的各项建设成本分摊费用为72380元（已支付46952元，尚欠25428元）。因张祖英、严献才、严峻拒绝支付25428元，导致张祖英、严献才、严峻与文山中医院之间的费用未结清。在杏林小区具备办证条件时，文山中医院均未向云锡地产公司提供张祖英、严献才、严峻的办证名单。张祖英、严献才、严峻因一直未取得所购房屋的不动产产权证书，为此诉至文山市人民法院要求支持如前诉讼请求。针对诉辩观点，本案的争议焦点问题为：1、张祖英、严献才、严峻主张云锡地产公司立即协助张祖英、严献才、严峻办理文山市房屋不动产权证书的诉请是否合法有据；2、云锡地产公司是否存在逾期办证的违约行为；3、张祖英、严献才、严峻的诉请应否支持。针对诉辩观点，本院分别评判如下：1、张祖英、严献才、严峻主张云锡地产公司立即协助张祖英、严献才、严峻办理文山市房屋不动产权证书的诉请是否合法有据。本院认为，首先，张祖英、严献才、严峻与文山中医院签订的《文山州中医院职工团购住房协议》、《文山城南体育城杏林小区建房用地使用权认购协议》以及张祖英、严献才、严峻与云锡地产公司签订的《商品房购销合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。《文山州中医院职工团购住房协议》、《文山城南体育城杏林小区建房用地使用权认购协议》、《商品房购销合同》均明确约定了除购房款之外的其他费用均由张祖英、严献才、严峻承担，包括公共维修基金、税费、规划、设计、监理费等相关费用。合同价格只包含土地成本及主体建筑成本，并不包含因开发建设产生的房屋附属设施配套费、税费及办证费用等相关费用。最终杏林小区各业主应交的建房费用以实际结算并经审计结束且清算完成后认定的公示价格为准。张祖英、严献才、严峻虽按《文山城南体育城杏林小区建房用地使用权认购协议》交清所购杏林小区16幢-2号房屋的房款554838元，但该房屋的建房费用根据协议及合同约定应以实际结算并经审计结束且清算完成后认定的公示价格为准。杏林小区于2016年4月15日才竣工验收备案。张祖英、严献才、严峻于2017年10月12日才向文山中医院付清2013年公示应当支付的公共维修基金等各项建设成本分摊费用46952元。而2018年文山中医院最终核算并公示，张祖英、严献才、严峻应支付的所购房屋的各项建设成本分摊费用为72380元（已支付46952元，尚欠25428元）。因张祖英、严献才、严峻拒绝向文山中医院支付差额25428元，导致张祖英、严献才、严峻与文山中医院之间的费用未结清，故文山中医院在杏林小区具备办证条件时未向云锡地产公司提供张祖英、严献才、严峻的办证名单。其次，张祖英、严献才、严峻与云锡地产公司签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“1、该房屋产权登记由乙方委托甲方办理，乙方提供办证需要的资料、产权办理书面委托书、委托办证费用。2、相关税费由乙方缴纳。即在办理过程中所发生的公共维修基金、房产权属登记费、交易手续费、工本费、合同印花税、契税、测绘费、按揭贷款房屋评估费、他项权证费、土地证费等国家规定相关费用由乙方缴纳。3、由于本合同的总价款含房价与地价，由房价部分导致甲方交纳的各种税费由乙方承担。4、税费、规费以办证时政府的现行规定为准。”张祖英、严献才、严峻未向法庭提交其向云锡地产公司委托办证需要的完整资料及已缴纳相关税费的合法凭据，应承担举证不能的不利后果。综上所述，张祖英、严献才、严峻主张云锡地产公司立即协助张祖英、严献才、严峻办理文山市房屋不动产权证书的诉请无事实及法律依据。2、云锡地产公司是否存在逾期办证的违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案根据张祖英、严献才、严峻与文山中医院、云锡地产公司的约定，张祖英、严献才、严峻应当将其承担的各种分摊费用和办理产权证的相关税费、规费先行交清，云锡地产公司才根据文山中医院提交的办证名单为其办理产权证，即张祖英、严献才、严峻履行付款义务在先，云锡地产公司履行办证义务在后。张祖英、严献才、严峻接房装修后入住，但未按上述合同约定支付其应当承担的各项费用，其自身行为是造成不具备办理所购房屋不动产权证条件的原因。且庭审查明，云锡地产公司已为杏林小区2××余户业主办理了不动产权证，其中已有159户领取了不动产权证。故杏林小区在文山中医院主导建设工程竣工验收并具备办证条件后，云锡地产公司已经积极为该小区业主办理不动产权证，不存在逾期办证的违约行为。3、张祖英、严献才、严峻的诉请应否支持。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据上述对争议焦点1、2问题的论述，张祖英、严献才、严峻提交的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。综上所述，张祖英、严献才、严峻的诉讼请求缺乏事实，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张祖英、严献才、严峻的诉讼请求。案件受理费6780元，减半收取3390元，由张祖英、严献才、严峻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 骆 霞二〇二〇年五月二十五日书记员 保雪微