湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初9748号原告（反诉被告）：岳阳市人民政府口岸管理办公室，住所地：岳阳市岳阳楼区琵琶王路**。负责人：卢大平，主任。委托诉讼代理人：袁辉，湖南君煌律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南迪邦医疗科技有限公司，住，住所地：岳阳市岳阳楼区琵琶王路**/div>法定代表人：曹宏会，总经理。委托诉讼代理人：曹成，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小波，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）岳阳市人民政府口岸管理办公室（以下简称“市政府口岸办”）与被告湖南迪邦医疗科技有限公司（以下简称“迪邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。市政府口岸办的委托诉讼代理人袁辉、迪邦公司的法定代表人曹宏会及其委托诉讼代理人曹成、姚小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）市政府口岸办向本院提出诉讼请求：判令被告（反诉原告）迪邦公司;1、返还位于岳阳市琵琶王路西侧所属市房屋；2、将所租赁楼楼道封堵的消防通道及违法深挖的第一层房屋地基恢复原状；3、支付房屋租金及利息363857.75元（其中包括至2019年8月1日止的租金277200元，从2019年8月2日起至2020年3月2日止的占用费58800元，按第三年租金8400元／月计算）及利息27858元（利息按银行同期贷款利率计算）；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月6日，市政府口岸办与迪邦公司签订一份《租赁合同》，约定市政府口岸办将本单位位于办公楼第一、二整层及第三层北边四间房屋交由迪邦公司承租经营，租赁期间为3年，但迪邦公司至今未向市政府口岸办交纳任何租金。被告（反诉原告）迪邦公司辩称，被答辩人市政府口岸办主体不适格；2、被答辩人的房屋存在严重的防水和消防问题，导致答辩人产生巨大损失；3、被答辩人已经同意待防水和消防设施完善后重新签订合同再计租金，故被答辩人对于租金的诉讼请求不应得到支持。被告（反诉原告）迪邦公司向本院提出反诉请求：1、请求原告（反诉被告）市政府口岸办继续履行合同；2、由市政府口岸办承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月6日，迪邦公司与市政府口岸办签订《租赁合同》，租赁期限为3年，约定3个月装修免租期，但市政府口岸办交付的房屋存在严重的漏水和消防不合格问题，导致租赁房屋至今无法正常营业。迪邦公司曾多次向市政府口岸办反映，市政府口岸办同意将租赁物的防水及消防设施完善后再计租金。原告（反诉被告）市政府口岸办辩称，答辩人已经交付房屋，被答辩人迪邦公司也接收了房屋并一直占有使用至今，迪邦公司拖欠租金违反合同约定。2019年9月12日，根据政府相关文件，岳阳市人民政府已经将答辩人管理的涉案房屋收归岳阳市机关事务管理局统一管理，答辩人不再具有签约权。查明的事实2016年5月6日，原告（反诉被告）市政府口岸办（出租方、甲方）与被告（反诉原告）迪邦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于岳阳市琵琶王路西侧所属XXXX楼第一、二层整层及第三层北边四间房屋，交由乙方承租经营。乙方在租赁期内未取得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变约定的使用用途，如乙方擅自改变使用用途，甲方有权解除本合同。合同的租赁期间为3年，自2016年8月1日起至2019年8月1日止，合同期满需继续承租，乙方应当在期满2个月前与甲方协商，如甲方继续面向社会招租，在同等条件下乙方有优先租赁权。租金支付方式：乙方按第一年7000元/月，第二年7700元/月，第三年8400元/月的标准向甲方交纳租金，交纳方式为每季度第一个月的月初交纳本季度的租金。乙方根据经营需要，对原有设施进行维修改造，须事先征得甲方的同意后方可施工，不得改动房屋的主体结构，维修改造费用（包括办理相关手续的费用）由乙方自行负责，合同期满后，乙方优先续租。乙方应合理使用其所承租的房屋及附属硬件设施，如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或者经济赔偿。在承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，且乙方不得要求任何补偿：逾期60日未按约定交纳应当由乙方交纳的费用的；不支付或不按月约定支付租金超过60日的；承租期期满合同自然终止。租赁期满后，乙方应当在7日内返还租赁物。违约责任：承租期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期60天，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付违约金；在承租期满，乙方应如期返还租赁物，乙方逾期归还，每逾期60日应按本合同租金总额的千分之五向甲方交付违约金。因国家政策、城市建设需要拆除或改造租赁物，本合同自动终止，乙方应配合甲方按国家政策办理相关征收补偿手续。甲方同意乙方装修期间免交3个月租金。甲方由市政府口岸办的工作人员谭忠代表其签字并加盖了单位公章，乙方由迪邦公司法定代表人曹宏会签字。签订合同后，市政府口岸办将案涉门面交付给了迪邦公司，实际交付面积为747.09平方米（市政府口岸办认可租赁合同中约定的面积为852平方米，少交付的为：一楼两间房平江特产店及红旗餐馆34.91平方米，三层四间房70平方米）。迪邦公司租赁房屋后对房屋进行了装修，因房屋存在漏水问题，2017年4月10日，迪邦公司将该情况向市政府口岸办反映，并向其出具了《情况说明》，2017年4月20日，市政府口岸办工作人员谭忠在《情况说明》下方签署意见：“鉴于我单位出租房屋存在严重漏水、消防设施未过关，经请示肖主任同意我单位将防水及消防设施完善后，重新签订合同后计租金。该公司维修厕所下水管维修费7000元抵扣租金。”之后市政府口岸办与迪邦公司未再重新签订合同。迪邦公司自租赁门面后未向市政府口岸办交付过租金。市政府口岸办陈述，关于房屋防水问题，2019年5月份市政府批示后动工处理，2019年9月份已将房屋防水处理好。2018年3月15日，因迪邦公司一直未支付租金，市政府口岸办向迪邦公司发出告知函，提出解除合同，要求迪邦公司腾房退还门面，如需继续经营，在同等条件下优先迪邦公司与市政府口岸办重新商议签订合同。迪邦公司于2018年3月21日向市政府口岸办进行回函，认为其交付的租赁物存在重大质量问题，且未履行出租方的维修义务，迪邦公司未交付租金有正当理由。迪邦公司于2018年7月2日向本院提起诉讼，要求确认市政府口岸办解除合同无效，要求继续履行合同。本院以迪邦公司起诉时市政府口岸办不具备民事主体资格，驳回迪邦公司的起诉。2019年8月5日，市政府口岸办向迪邦公司发出《关于我办临街综合楼租赁合同到期不再续租的告知函》，表示合同到期后，不再与其续租门面。另查明，中共岳阳市委机构编制委员会于2017年9月1日发出《关于印发的通知》，该通知第六点中载明“分类制定涉改单位改革方案（一）政府直属涉改事业单位1、市人民政府口岸管理办公室。将其职责整体划入市人民政府办公室，不再保留市人民政府口岸管理办公室”。2019年1月24日，中共岳阳市委岳阳市人民政府下发岳发〔2019〕1号通知，市政府机构重新设置岳阳市人民政府口岸管理办公室。根据《岳阳市市级党政机关和事业单位出租出借经营性国有资产集中统一管理实施方案》，市级党政机关和财政全额保障事业单位出租出借的经营性国有资产，于2019年12月31日前整体移交划转至市机关事务管理局，实行集中统一管理。市政府口岸办名下的案涉门面包括在其中。判决的依据及结果本院认为，原告（反诉被告）市政府口岸办与被告（反诉原告）迪邦公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点为：1、市政府口岸办主体是否适格；2、迪邦公司应支付的租金数额及迪邦公司是否应当支付漏水期间至维修期间的租金。1、市政府口岸办经历改革后重新设置，但提起本案诉讼时，已具备法人资格，故迪邦公司关于市政府口岸办主体不适格的抗辩理由不能成立。2、合同约定装修期间免3个月租金，从合同履行来看，自2016年5月6日双方签订合同后，市政府口岸办将案涉房屋交付给了迪邦公司，3个月装修期应自交付之日起计算。迪邦公司应当自2016年8月6日起，向市政府口岸办交付租金。合同签订后，2017年4月10日，迪邦公司提出案涉房屋存在漏水问题，市政府口岸办工作人员谭忠进行了回复。《房屋租赁合同》系谭忠代表市政府口岸办与迪邦公司所签订，故迪邦公司有理由相信谭忠可以代表市政府口岸办，谭忠的行为构成表见代理，其回复内容效力及于市政府口岸办。根据回复意见，市政府口岸办承诺待防水及消防设施完善后，重新签订合同后计租金，迪邦公司维修费7000元抵扣租金。据此，对于2016年8月6日—2017年4月20日的租金，迪邦公司应当向市政府口岸办支付。市政府口岸办实际交付给迪邦公司的面积为747.09平方米，合同约定的第一年租金7000元/月是按照852平方米计算的，故每月的租金应当相应进行核减，核减后第一年的租金应为6138元/月。自2016年8月6日至2017年4月20日租金应为52582元（6138元/月÷30天*257天）。迪邦公司支付的7000元维修费，市政府口岸办同意抵扣租金，故应从上述应付租金中予以抵扣，抵扣后应付租金为45582元。2017年4月20日之后的租金问题。合同法第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延迟租期”。本案中,市政府口岸办出租的房屋确实存在漏水,长时间未进行维修的问题,客观上对迪邦公司使用造成影响,市政府口岸办作为出租人也作出了待消防设备完善后再重新签订合同计算租金的承诺，但迪邦公司实际上一直在占有、使用案涉房屋，迪邦公司无偿使用不符合等价有偿的原则，也不符合合同法的上述规定。故对被告无须承担租金的抗辩理由，不予采纳。本院酌定租金标准按照合同约定减少50%,即迪邦公司应按照双方合同约定的租金标准的50%支付漏水至合同到期日（即2017年4月20日-2019年8月1日）的租金，其中2017年4月21日至2017年7月31日为12276元（6138元*4*50%），2017年8月1日至2018年8月1日租金为40506元（6751元*12*50%），2018年8月1日至2019年8月1日租金为44190元（7365元*12*50%）。鉴于市政府口岸办在履行租赁合同过程中也存在一定的过错，故对于市政府口岸办要求按银行同期贷款利率支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。市政府口岸办与迪邦公司的租赁合同于2019年8月1日到期后，双方未就续租事宜达成一致，故双方签订的租赁合同自合同到期之日终止。迪邦公司应当将案涉门面返还给市政府口岸办。对于迪邦公司要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。合同到期后，案涉门面由迪邦公司占用，迪邦公司应当向市政府口岸办支付占用期间的房屋占用费。对于房屋使用费标准，根据法律规定应参照双方约定的租金标准（8400元/月）计算。市政府口岸办主张迪邦公司封堵了租赁物的消防通道及违法深挖了第一层房屋地基，但其提供的证据不能证明迪邦公司存在上述行为，故对于市政府口岸办要求迪邦公司将所租赁楼楼道封堵的消防通道及违法深挖的第一层房屋地基恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告（反诉原告）湖南迪邦医疗科技有限公司向原告（反诉被告）岳阳市人民政府口岸管理办公室返还位于岳阳市琵琶王路西侧所属XXXX第一层（除“XXXX店”、“XXXX餐馆”之外）房屋及第二层整层房屋；二、被告（反诉原告）湖南迪邦医疗科技有限公司向原告（反诉被告）岳阳市人民政府口岸管理办公室支付租金142554元，并按8400元/月的标准支付自2019年8月2日起至返还门面之日止的房屋占用费；三、驳回原告（反诉被告）岳阳市人民政府口岸管理办公室的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南迪邦医疗科技有限公司的诉讼请求；以上一、二、项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案案件受理费6757元，反诉受理费100元，由原告（反诉被告）岳阳市人民政府口岸管理办公室负担3006元，由被告（反诉原告）湖南迪邦医疗科技有限公司负担3851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  彭莎莎人民陪审员  龙红翔人民陪审员  方 婧二〇二〇年五月十九日书 记 员  严 尚