文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14583号原告：秦章印，男，1979年4月6日出生，汉族，住山东省莘县。被告：李春英，女，1973年11月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：石卫东，系广东舜华律师事务所律师。原告秦章印诉被告李春英租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦章印、被告李春英的委托代理人石卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦章印诉称：本人于2018年9月28日经中介介绍与业主李春英达成一项房屋租赁协议，后期发现该房屋严重漏水，无法入住，几经交涉，仍未解决。故提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还房屋押金及租金7500元。2、被告返还中介费1250元。3、被告承担违约金20000元。4、被告承担诉讼费、误工费、交通费20000元（其中诉讼费1020元）。被告李春英答辩称：一、原告在起诉状中陈述涉案房屋严重漏水纯属虚构，原告所称的漏水只是以前的痕迹，且已经修复完毕，出租给原告时已无漏水，根本不存在无法入住的情况。二、在承租之前，原告就跟中介公司人员仔细看过该房屋，原告看过之后，觉得很满意，中介公司人员才约我过来签租赁合同。原告支付了房屋租金及中介费之后，中介公司人员当场将房屋钥匙交给了原告。三、我将房屋交给原告之后，原告要我签一个出租委托书，原告后来装修了房子，以便其重新装修过之后再行高价转租，我于2018年9月18日就签订了一个委托书，过后原告却突然以我一直没交付房屋为由起诉至法院。案号：（2019）粤0106民初517号，后在我提出有力证据之后，原告当庭撤诉。四、原告现以房屋严重漏水再次起诉，纯属子虚乌有，如果真的漏水，在第一次起诉时就应该提到这个问题了，但一审开庭时原告都只字未提，现在再次起诉才提到这个问题，纯属无稽之谈。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：广州市天河区广州大道中900号3208房（以下简称涉案房屋）的产权人是被告李春英，建筑面积为40.08平方米，用途为住宅。2018年9月18日，原告秦章印（承租方/乙方）与被告李春英（出租方/甲方）签订《房产租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：第一条租赁房产之地址为：天河区广州大道中900号3208房，建筑面积40.33平方米；第二条甲方同意将该房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为伍年，从2018年11月1日至2023年10月31日止。甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付乙方使用，甲方逾期交付该房产的，每逾期一天，应按月租金额的百分之一支付违约金，逾期超过十五天，乙方有权单方解除合同，甲方除应向乙方返还已收的全部款项外，还应当向乙方赔偿与保证金同等金额的违约金。甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用；第三条甲乙双方约定月租金为人民币贰仟伍佰元整（￥2500元）。租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清本月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金；…第六条乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金人民币伍仟元整（￥5000元），以及首月租金人民币贰仟伍佰元整（￥2500元）。如乙方逾期交付保证金或首月租金超过五天的，则甲方有权单方解除合同，没收乙方的定金，将该房产另行出租。租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；…第八条租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；第九条在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿；第十条在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；第十一条租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同。必须征得另一方同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；第十二条乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的；2.利用该房产进行违法活动的；3.拖欠租金或相关费用超过十五天；4.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5.故意损坏该房产的；备注还约定每年递增每月130元租金，乙方到期后，该房子的硬装、软装要留给甲方，租赁期间甲方需要卖房，一定要带租约卖，双方任一方违约，需赔偿对方壹拾万元违约金等。2018年9月18日，被告李春英（委托人）与原告秦章印（受托人）签订《房屋出租委托书》，约定李春英自愿将涉案房屋的一切租赁事宜委托秦章印管理，受托人拥有包括代理出租该房屋、收取押金及全部租金、与物业公司办理装修手续以及退还装修保证金手续等有关该房的一切租赁权和使用权。同日，原告秦章印向被告李春英交付押金5000元及首月租金2500元。在本案之前，原告秦章印于2019年1月向本院曾另案起诉过被告李春英，后本院准许其撤诉，该另案的诉请包括了本案的诉请内容，理由是被告李春英迟迟不能交房给原告，致使原告无法进行装修并配置家私。在庭审中，原被告均确认：原告秦章印没有入住过涉案房屋；原告秦章印除了签订合同当天支付了上述款项后没有支付过租金；涉案合同已经无法履行并实际解除。此外，被告李春英还确认涉案房屋已经另行出租。在本案审理过程中，原告还提交了以下证据：1、视频光盘，拟证明其发现涉案房屋在租赁期间漏水，且被告经过其反映后一直没有进行维修。该视频显示，阳台侧面墙壁的内侧房顶至天花板处有渗水印记，阳台侧面墙壁的外侧（面向窗口的部分）从房顶沿着水管下来附有大面积的青苔和涂层剥落，夹杂青色甚至黑色痕迹，视频中用手擦拭墙面还可以显现潮湿状态，存在明显的漏渗水情况。被告李春英对该视频拍摄的是涉案房屋无异议，但称这是签订合同之前漏水的痕迹，后已经修复。2、微信聊天记录（打印件），拟证明原告在签订合同后发现漏水问题，就联系物业维修师傅上门处理并拍摄了明显能够听到漏水滴答声的视频，并且被告李春英也曾经向中介莫国强承认过涉案房屋存在漏水问题。被告李春英称因该证据没有相应原件，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。3、涉案房屋照片，拟证明涉案房屋的漏水问题依然存在。被告李春英对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为是原告后来拍摄的。在本案审理过程中，被告提交了以下证据：1、“调查笔录”，被调查人是自称中元地产公司员工的莫国强，拟证明原告秦章印在签订涉案合同前曾看过房且比较满意。原告对该份证据的真实性无异议，表示其确实是看过房才签订涉案合同，但当时因为还有租客正在租住，其没有发现漏水情况，且签订合同后也没有入住过涉案房屋。2、被告委托律师发给原告的“律师函”，函称：根据你们双方签订租赁合同显示，你本人于2018年9月18日签订合同，每月租金为贰仟五百元整，装修期为10月1日至30日，起租期为11月1日；双方签订合同后，李春英收取了“两押一租”，当天中原地产华园分公司员工“莫国强”转交合同房屋锁匙给你。你本人于2019年元月6日到天河区法院起诉李春英，要求于2018年12月6日正式解除与李春英签订的租赁合同。2019年3月20日开庭时，在我方提交答辩状后，你本人当庭撤诉。你本人当庭说不再续租涉案房屋。法官要你本人与李春英庭外协商解决，你本人也说过两天后会约李春英。时至今日，你本人既不交纳租金，又不同我方办理解除租赁合同。本律师现向你本人正式提出：你在签订合同当天向我方交纳“两押一租”后，至今数月未交纳租金，根据合同第十二条第三点约定：你拖欠租金或者相关费用超过15天的我方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房屋另行出租；因此而造成损失的，由你本人承担一切经济损失。另外，签订本租赁合同当天，李春英与你本人签订的出租委托书，李春英于2019年3月20日起，已经撤销了与你签订的出租委托书。为此，本律师特发函通知你本人，你与李春英于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》，自本律师函发出之日起予以解除，请你本人于三日之内将房屋钥匙交还于我方。逾期则由你本人承担全部责任。另外，你方所欠的租金自2018年12月1日至2019年3月20日止的租金共计12500元，请在收到此函后三天之内予以支付。逾期则你方的押金我方将不予返还。望你本人收到此函后立即在三日之内支付租金，逾期则本律师则通过法律途径来解决。届时由此而引起的诉讼费、及延期交付房屋所造成的损失等等，均要你本人来承担。拟证明被告于2019年4月15日向原告发函要求解除合同的情况。原告对该证据真实性无异议，表示收到该份函。3、视频光盘，包括修改时间为2018年10月8日的“金穗大厦3208房（中原地产拍摄）”视频文件以及修改时间为2019年9月12日的“金穗大厦3208房（李春英拍摄）”视频文件各一个，前一个视频可以看到阳台侧面墙壁内侧天花板处有渗水留下的痕迹，但该阳台侧面墙壁外侧面向窗口的部分被一个大木柜遮挡看不到是否有漏水及渗水情况；后一个视频显示上述阳台侧面墙壁外侧面向窗口的部分已经粉刷修复过，上述视频拟证明双方签订合同之前漏水处就已经修复完毕。原告对两份视频的真实性无异议，但关联性有异议，提出该两份视频故意没有拍摄漏水部位并予以遮挡，无法证明租赁期间不存在重新漏水的情况，且其签订合同后也没有对涉案房屋进行装修。本院认为：原告秦章印与被告李春英签订的涉案合同是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉案房屋在租赁期间是否存在漏水的问题。首先，原告主张其在租赁期间内发现涉案房屋的阳台侧面墙壁有大面积的漏水情况，并提供了现场视频、照片及微信聊天记录（打印件）等证据，其中现场视频及照片可以直接证实上述地方确实存在明显的大面积漏渗水情况，并结合原告只有签订合同并拿到涉案房屋钥匙才能进入涉案房间拍摄到上述影像资料的常识，原告的上述主张真实可信，本院予以采信。至于被告抗辩签订合同前就已经修复完毕的意见，不论是否属实均不影响在租赁期间继续发生漏水的事实认定，被告亦没有提供证据证明其在合同租赁期限内修复了上述问题。其次，被告虽然抗辩原告自己在租赁房屋后进行了装修，但原告予以否认，为此被告并没有提供证据证明原告的装修行为导致了漏水。关于涉案合同解除的归责认定。原被告均在庭审中确认无继续履行合同的意愿和客观基础，涉案合同已实际解除。经查，（1）被告提供的房屋在履行过程中出现了足以影响房屋部分正常使用功能的明显瑕疵，并且被告在合同签订前没有向原告说明存在该瑕疵的问题，故可认定被告对涉案合同的解除具有过错。（2）首先，原告在租赁前曾看过涉案房屋，显然签订合同时未能履行审慎的注意义务。其次，原告在没有入住且没有提供证据证明上述渗漏水问题已经严重到足以导致整个房屋无法使用的情况下，既未将房屋交还被告，又不交付租金，导致房屋空置损失扩大，并且直至原告于2019年1月以被告没有交付租赁房屋为由在本院另案起诉被告，原告提供的证据不足以证实其在此期间内提出过涉案房屋漏水问题，如今在本案才提出漏水问题，明显有违诚信原则，故认定原告亦应对本案合同的解除负有过错。综上，原被告对涉案合同的解除均负有过错，均应承担责任。关于原告秦章印诉请被告李春英支付违约金20000元的主张，经查，如上所述的归责认定原则，原被告各负有过错，原告以被告单方违约为由主张违约金缺乏依据，本院不予采纳。关于原告秦章印诉请被告李春英返还租房押金5000元及首月租金2500元的主张。双方确认合同已经实际解除，故原告主张返还租房押金5000元有理，本院予以支持。但对于首月租金，期间原告实际控制涉案房屋并一直未交付合同解除前的租金，故原告的该项诉请本院不予采纳。关于原告秦章印诉请返还中介费1250元、误工费及交通费18980元的主张，经查，原告没有提供证据证明上述实际损失，且缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李春英于判决生效之日起十日内向原告秦章印返还押金5000元。二、驳回原告秦章印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1020元，由原告秦章印负担915元，被告李春英负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  张丹丹人民陪审员  苏 琴二〇二〇年五月二十五日书 记 员  何靖文神晓琳            本判决书于2020年   月   日送达