济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1380号原告（反诉被告）：于东凯，男，1982年12月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：车振华，山东国谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤会玲，山东博睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈曦，男，1982年7月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵彦青，山东奥盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅，山东奥盛律师事务所律师。原告（反诉被告）于东凯与被告（反诉原告）陈曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于东凯的委托诉讼代理人车振华、汤会玲，被告（反诉原告）陈曦的委托诉讼代理人赵彦青、黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于东凯向本院提出诉讼请求：1.判决陈曦返还已付房屋租金1658451.98元并支付利息468000元;2.判决陈曦赔偿于东凯损失434313.87元〔包括按照双方的租金与法院判决于东凯向泰安某某资产管理有限公司支付占用费的差额385883.87元，（2018）鲁0102民初6413号案件判令于东凯应当承担的诉讼费9770元、鉴定费48430元，（2019）鲁01民终7388号判令于东凯应承担的诉讼费18660元〕;3.判决陈曦承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年11月30日，陈曦与于东凯签订了房屋租赁合同，约定陈曦将坐落于济南市历下区省府前街东侧的房屋（以下简称涉案房屋）出租给于东凯使用，租赁期限为18年，租金共计200万元，陈曦保证出租的房屋不存在影响承租使用的法律障碍和事实障碍。于东凯按约定足额支付了全部租金并对房屋进行了装修。但在房屋使用数年后，案外人泰安某某资产管理有限公司（以下简称某某公司）将于东凯诉至法院，要求于东凯将房产交付给该公司并支付房屋占用费。济南市历下区人民法院审理后做出（2018）鲁0102民初6413号判决书，判决于东凯支付2016年12月27日至2018年11月20日期间的房屋占用费596840元，并判决于东凯承担案件受理费9770元，鉴定费20000元。该判决并认为某某公司可通过执行程序解决房屋交付问题。该案经上诉后，济南市中级人民法院做出（2019）鲁01民终7388号判决书，判决维持原判。于东凯现已履行了生效判决。综上，双方签订的房屋租赁合同已无法履行，陈曦已构成违约。陈曦应当向于东凯返还已付租金中2016年12月27日之后的部分计1658451.98元，并应向于东凯支付占用该部分租金的利息。陈曦还应当赔偿于东凯因承租涉案房屋引发法律纠纷所受损失，即于东凯按（2018）鲁0102民初6413号民事判决书确定的支付款项626610元及二审法院判令承担18660元的诉讼费，与该期间于东凯与陈曦约定租金的差额434313.87元。现依法诉至法院，请求依法判决，维护于东凯之合法权益。陈曦辩称，一、于东凯与陈曦之间签订的房屋租赁合同是双方基于平等、自愿的基础上签订，自双方签字生效。在双方签订的书面租赁合同第二条中约定，租赁期限为18年，自2013年11月30日起至2031年11月30日止。双方在签订的书面租赁合同第十条特别约定第2项中约定，合同期限内，如遇征收、拆迁导致房屋无法继续租赁的，本合同自动终止。由此可见，其他情形并不能导致合同终止，房屋权属变更也不能导致双方的租赁合同终止。二、于东凯与陈曦签订的房屋租赁合同中约定房屋租期为18年，租金共计200万元整，但双方均认可两人口头约定的真实租期18年租金共计800万元整。在济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初6413号案件的庭审笔录及民事判决书、山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民终7388号民事判决书中均有记载，双方均认可租期18年租金共计800万元整。按照山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房屋的评估结论，涉案房屋租期706天，租金607407元，折算出涉案房屋租金单价为2.5元/平方米/日。中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司的工商登记档案中有于东凯与案外人董硕硕的房屋租赁合同一份，合同中约定董硕硕将涉案房屋的中306、307房间共计77平方出租给于东凯，租期为2013年11月30日至2016年11月30日，年租金69300元，折算出涉案房屋租金单价为2.466元/平方米/日。于东凯与陈曦之间书面合同中约定的房屋租期为18年租金价格200万元，折算出的房屋租金单价仅为0.885元/平方米/日。可见租金单价0.885元/平方米/日价格远远低于市场价格，明显不合常理，而双方约定的租期18年租金800万元的租金价格更接近于真实的房屋租金价格。于东凯在第一项诉讼请求中按18年200万元租金标准计算实际使用涉案房屋期间的房租，在第二项诉讼请求中又要求按照评估标准计算房租，两项诉讼请求计算标准不一，由此得出结论：于东凯要求陈曦返还剩余房租1658451.98元、利息468000元及司法评估租金标准与200万元租金之间的差额房租385883.87元，上述款项合计已达2512335.85元。也就是说，于东凯向陈曦支付了200万元租金，在其使用涉案房屋数年后，陈曦还要返还其251万余元，于东凯作为合同承租方不仅无偿使用了数年的涉案房屋，陈曦作为出租方还要倒贴钱给于东凯，于东凯的上述计算逻辑混乱不清，得出的结论亦不合常理。综上，于东凯主张的涉案房屋18年租期200万元租金标准与事实不符，涉案房屋实际租金标准为18年租期800万元。按照18年租期800万元的租金标准，于东凯自2013年11月30日占有使用涉案房屋起至2020年4月28日双方解除时共计2338天，应支付的租金为2846880元，扣除于东凯已付房租200万元及向某某公司支付的596840元房屋占有使用费，还应支付所欠租金250040元。于东凯主张“利息损失”，事实上是于东凯欠付陈曦租金，而不存在陈曦应返还其已付租金及占用使用租金应返还利息的事实。故于东凯主张的“利息损失”，无事实及法律依据，该部分诉求不应得到支持。三、于东凯主张的损失434313.87元包括所谓按200万元租金标准与法院判令其向某某公司支付占用费的差额385883.87元，一审案件诉讼费9770元、鉴定费2万元，二审案件诉讼费18660元。于东凯所谓“占用费的差额385883.87元”，于东凯的该部分主张前后标准不一致、逻辑混乱、不合常理，不应得到支持。于东凯所谓“一审案件诉讼费9770元、鉴定费2万元，二审案件诉讼费18660元”诉求。房屋租赁合同第七条第4项约定了涉案房屋如发生争议，由陈曦负责处理解决。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条等相关法律规定，该约定隐含了合同的附随义务，即发生争议纠纷时，于东凯负有及时通知陈曦的义务。因涉案房屋一直由于东凯占有使用，发生任何争议纠纷，陈曦并不能及时知晓，于东凯应将争议纠纷及时通知陈曦，陈曦才能处理解决纠纷。于东凯至迟于2017年2月24日即已得知涉案房屋产生争议，其在争议发生后并没有及时通知陈曦，直至（2018）鲁0102民初6413号第一次庭审结束后才申请追加陈曦作为第三人参加诉讼，陈曦于2019年4月22日才收到了法院寄送的参加诉讼通知书等应诉材料，至此方知涉案房屋产生了争议纠纷。（2018）鲁0102民初6413号民事判决中确定的案件诉讼费费、鉴定费及（2019）鲁01民终7388号确定的二审案件诉讼费等，均系由于于东凯不履行法院裁判文书，且怠于向陈曦履行通知义务造成的，其所谓的该损失应由其自行承担。且于东凯向法院提交的《国内支付业务付款回单》中显示的付款人为中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司，并非于东凯本人；其提交的济南市中级人民法院《山东省人民法院诉讼费专用票据（结算）》单中记载的缴款人为于东凯与中投昆泰（北京）资产管理有限公司，该单据仅是人民法院用于记载诉讼费用应由何人负担的结算单据，不能证明实际缴款人及各缴款人的缴款金额，实际缴款人及缴款金额应以银行回单记载的付款人及付款金额为准。此外，双方签订的房屋租赁合同第十条约定：如因甲方原因导致本合同提前终止、解除，不能履行，或导致乙方无法占有使用租赁房屋的，甲方应对乙方的损失进行补偿。现双方均为自愿解除合同且于东凯一直在正常使用房屋，所以陈曦无需向于东凯进行补偿。综合上述理由，法院应驳回于东凯的诉讼请求，于东凯应向陈曦支付所欠租金250040元，并承担本次诉讼的全部费用包括律师费，请法院依法公正判决。反诉原告陈曦向本院提出反诉请求：1.判令解除陈曦与于东凯就涉案房屋于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令于东凯向陈曦支付自2013年11月30日起至实际腾房之日的房租（暂计算至2020年4月13日为235428元）；3.判决于东凯承担律师费20000元；4.判令于东凯承担反诉受理费。事实与理由：陈曦与于东凯于2013年11月30日签订房屋租赁合同，合同约定陈曦将涉案房屋出租给于东凯使用，租赁期限为18年（自2013年11月30日起至2031年11月30日止），租金实际共计800万元。陈曦依约交付了房屋，于东凯实际入住使用至今。自2013年11月30日至2020年4月13日止（租期共计6年136天），于东凯应支付房租2832268元。于东凯实际支付租金200万元，尚欠陈曦租金832268元未支付。因在山东省济南市中级人民法院（2019）鲁0102民终7388号判决书中，判决于东凯、中投昆泰（北京）资产管理有限公司、中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司需向某某公司支付2016年12月27日至2018年11月20日期间的房屋占有使用费共计596840元，故于东凯还应向陈曦支付房租235428元。陈曦为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。反诉被告于东凯辩称，一、陈曦在本案中请求解除房屋租赁合同的诉讼请求不能成立。根据济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初6413号和济南市中级人民法院（2019）鲁01民终7388号民事判决认定，涉案房屋的所有权自2016年12月27日就转移给了某某公司，因此陈曦在该时间点就失去了出租房屋的权利，故双方签订的租赁合同在2016年12月27日就已终止。陈曦在本案中再行主张解除房屋租赁合同的请求不能成立。二、陈曦要求支付截止2020年4月13号房租的请求显然不能成立。首先，双方签订的阻赁合同已明确约定租赁期限18年，租金共计200万元；因此双方房屋租金标准应当按照签订的书面合同为准。陈曦诉称的租金800万元以及双方均认可的陈曦欠于东凯的600万元只是双方同意最终按200万元确定房屋租金的原因，是双方确定最终租金的议价方式。其二、陈曦在（2018）鲁0102民初6413号判决第5页中明确认可“陈曦欠于东凯800万元，遂约定房屋租金为200万元，并约定剩余的钱无力偿还就用租金抵顶。”按照这一陈述，于东凯除了已支付的200万元以外，通过用陈曦的欠款抵顶租金，于东凯已支付的租金应确定为800万元。本案中陈曦应当返还的租金远超过本诉中于东凯主张的数额，于东凯保留另行追究陈曦的权利。三、陈曦要求支付律师费的主张无任何法律依据。生效判决所查明的事实当事人无须举证，本案中的相关事实均在（2018）鲁0102民初6413号生效判决中予以查明，因此陈曦对于东凯主张的相关事实的举证均不能成立。于东凯主张的要求陈曦赔偿的损失，有足够充分的事实和法律依据，首先陈曦作为第三人，参加了（2018）鲁0102民初6413号案件的诉讼程序，陈曦在该案中坚持其有租赁房屋的权利，其主张被生效判决驳回，因此，陈曦在得知于东凯与案外人发生争议的时候，采取的是坚持其有租赁房屋权利的主张，并由此最终导致于东凯被法院判决支付房屋占有使用费并支付了诉讼费用，因此于东凯支出的上述损失，完全是由于陈曦错误的主张且出租房屋的权利导致的，在本案中陈曦应该返还租金是没有争议的事实，鉴于其应当赔偿于东凯的损失是区别于于东凯应当返还租金的另外的法律义务，因此，于东凯的诉讼请求均应该得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，案外人某某公司因涉案房屋纠纷向本院递交起诉状，将昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯诉至本院，该案案号为（2018）鲁0102民初6413号。于东凯在该案2018年10月16日庭审中申请追加陈曦作为第三人参加该案诉讼。2019年6月4日，本院作出（2018）鲁0102民初6413号民事判决，判决昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯向某某公司支付2016年12月27日至2018年11月20日期间的房屋占有使用费596840元。该案案件受理费18660元，由某某公司负担8890元，由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯负担9770元；鉴定费20000元，由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯负担。某某公司、昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯均不服一审判决，上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）鲁01民终7388号民事判决，维持了一审判决，并判决二审案件受理费37320元，由某某公司负担18660元，昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯负担18660元。上述已经生效的民事判决查明事实如下：董硕硕（甲方）、陈曦（乙方）、龚兆平（丙方）于2011年11月30日签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限20年，自2011年11月30日至2031年11月30日，租金共计2384245元，该租金抵偿丙方欠乙方的借款2384245元，乙方不用再向甲方交纳租金；租赁期间，甲方如将房屋所有权转移给第三方，需通知乙方，如乙方放弃优先购买权，则第三方即成为本合同的甲方，享有甲方的权利，承担甲方的义务；租赁期间，乙方有权转租房屋。同日，董硕硕、陈曦、龚兆平签署了《房屋交接书》。昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯提交了2012年10月1日陈曦与涉案房屋的物业服务企业北京衡信柏迪物业管理服务有限公司济南分公司签订的《红尚坊前期物业服务协议》及陈曦交纳2012年10月1日至2013年6月30日期间的物业管理费的发票各一份，据此主张陈曦实际租用了涉案房屋。2013年11月30日，陈曦（甲方、出租方）与于东凯（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将其拥有使用权的涉案房屋出租给乙方，租赁期限18年，自2013年11月30日至2031年11月30日，租金共计200万元。合同第七条约定了甲方的权利义务，其中第4款载明“保证乙方能依约使用租赁的房屋，如发生争议，由甲方负责处理解决；如因此给乙方造成损失，应负责赔偿”。于东凯已向陈曦支付了200万元房屋租金。于东凯在庭审中称其与陈曦约定的租金实际为800万元，因双方另有债权债务约定，故合同约定的租金仅为200万元。某某公司提交了在济南市历下区市场监督管理局调取的昆泰山东分公司的工商登记材料一宗，显示昆泰山东分公司的申请设立时间为2013年12月30日，登记的营业场所为济南市历下区省府前街东侧红尚坊6、7、9号楼104（6号楼）三楼。该工商登记材料中含有《房屋租赁合同》一份，记载的出租方为董硕硕，承租方为昆泰公司，约定出租方将涉案房屋中的306、307房间共计77个平方米出租给承租方，租赁租赁期限3年，自2013年11月30日至2016年11月30日，租金共计207900元。山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房屋2016年12月15日至2018年11月20日期间（共计706天）的市场租金价格进行了评估，评估结论为607407元。另查明，在（2018）鲁0102民初6413号案件2018年10月16日第一次庭审中，于东凯答辩时称：其与陈曦就涉案房屋于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》18年租金实际总计800万元整，由于双方商定600万元租金用于于东凯替陈曦偿还其对外借款，其余200万元租金直接支付陈曦，双方遂在《房屋租赁合同》约定房屋租金总计200万元，后陈曦实际替于东凯偿还借款600万元抵偿房屋租金，同时分多次向陈曦支付剩余房屋租金200万元，并于2018年1月2日履行了全部的付款义务。在法庭调查阶段，于东凯称因为其借给陈曦600万元，陈曦无力偿还，双方约定陈曦把涉案房屋18年的使用权给于东凯，租金共计800万元，其中600万元抵顶于东凯借给陈曦的借款，所以租赁合同中仅约定租金200万元。于东凯与董硕硕就涉案房屋中306、307两个房间签订的《房屋租赁合同》系昆泰公司员工自行制作，签名并非董硕硕本人所签。涉案房屋最迟于2013年11月30日起即由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯占有使用。于东凯大概在2017年5、6月份接到了某某公司要求其腾房的通知。在该案2019年5月24日第二次庭审中，于东凯的答辩意见与其在该案第一次庭审中的答辩意见相同。昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯在（2018）鲁0102民初6413号案件第一次庭审中申请追加陈曦作为第三人参加诉讼。陈曦于2019年4月22日收到了本院向其邮寄的参加诉讼通知书、起诉状、举证通知书、传票等材料。陈曦作为第三人参加了该案第二次庭审。2017年2月24日，于东凯向某某公司出具《回复函》，根据该回复函，于东凯在回复日前已收到了某某公司2017年2月16日作出的向其主张权利的告知函。昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯在（2019）鲁01民终7388号案件中称其与陈曦签署的《房屋租赁合同》租期18年，口头约定总租金为800万元。其自2013年12月至该案审理中一直实际占有使用涉案房屋。昆泰山东分公司于2019年11月25日向某某公司支付了626610元。济南市中级人民法院2019年9月23日的《山东省人民法院诉讼费专用票据（结算）》单载明的缴款人为于东凯与昆泰公司。陈曦主张至2020年4月27日，涉案房屋仍由于东凯占有使用，并提交了涉案房屋现场照片为证。2020年4月28日本案庭审时，于东凯主张涉案房屋在交接当中。在本案庭审中，于东凯同意与陈曦解除涉案房屋租赁合同，但主张实际解除时间应为2016年12月26日。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。债是民法调整财产关系的结果，它反映的是财产利益从一个主体转移给另一个主体的财产流转关系，其目的是保护财产的动态的安全。债是特定当事人间的民事法律关系，债的主体只能是特定的。债的发生具有任意性、多样性，债可因合法行为发生，也可因不法行为而发生。债具有平等性和相容性，在同一标的物上不仅可成立内容相同的数个债，并且债的关系相互间是平等的。债依其发生的原因有意定之债与法定之债之分。意定之债是由当事人的意思决定的，并且法律不会因当事人自行设定的债的关系法律上没有明确规定而不承认其效力，这也是契约自由原则所决定的。《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。合同依法成立后，即在当事人之间产生债权债务关系。合同之债作为债的一种，是当事人根据其利益依其意思自行设立的，属于意定之债。本案系因于东凯与陈曦在履行房屋租赁合同过程中产生纠纷因而成诉。关于涉案房屋的实际租金。于东凯主张涉案房屋18年租金为200万元。而以200万元标准折算的涉案房屋租金单价为0.885元/平方米/日，以（2018）鲁0102民初6413号案中司法评估的标准折算的涉案房屋租金单价为2.5元/平方米/日，以董硕硕与昆泰公司签订的《房屋租赁合同》标准折算的涉案房屋租金单价为2.466元/平方米/日，“200万元”的租金标准显著低于评估标准，亦显著低于于东凯所称的由昆泰公司员工伪造的董硕硕与昆泰公司签订的《房屋租赁合同》中的租金标准，该“200万元”租金标准明显违背市场合理价格。此外，于东凯与陈曦在（2018）鲁0102民初6413号案件、（2019）鲁01民终7388号案件中均已认可双方就涉案房屋实际约定的租金为18年800万元，且于东凯在本案反诉答辩时亦称“陈曦诉称的租金800万元以及双方均认可的陈曦欠于东凯的600万元只是双方同意最终按200万元确定房屋租金的原因，是双方确定最终租金的议价方式”，“于东凯已支付的租金应确定为800万元，于东凯保留另行追究陈曦的权利”。据此可知，于东凯与陈曦在涉案房屋租赁合同中记载的“200万元”租金仅是名义租金，并非真实租金。综上，本院对于东凯关于涉案房屋18年200万元租金的主张不予认可，本院认定于东凯与陈曦就涉案房屋实际约定的租金标准为18年800万元。关于600万元债务抵顶问题。无论是于东凯在（2018）鲁0102民初6413号案件及（2019）鲁01民终7388号案件中所称的600万元用于替陈曦偿还对外借款、于东凯在双方签订租赁合同后已实际替陈曦偿还了借款，还是在租赁合同签订前陈曦已欠于东凯600万元借款未还，双方均未在上述案件及本案审理过程中提交关于于东凯已实际替陈曦偿还了600万元对外借款或是其已向陈曦提供了600万元借款的证据，于东凯亦称保留另行追究陈曦的权利，故于东凯与陈曦之间所谓600万元的债权债务纠纷非本案审理内容，关于该笔债权债务纠纷，双方可另案主张权利。关于于东凯与陈曦签订的《房屋租赁合同》的性质，双方均主张合同约定的涉案房屋实际租金为18年800万元，其中200万元为合同名义租金，由于东凯直接支付给陈曦，另外600万元用于抵顶双方债权债务。该合同实际兼具了以租抵债合同与房屋租赁合同的双重合同性质。以租抵债是实践中产生的一种新型的债的清偿方式。“以租抵债合同”并非传统民法上的典型合同，而是在实践中产生的一种新型合同形式。以租抵债的基本法律结构是当事人原已存在债权债务关系（该债权债务可以是已经实际发生的，亦可以附条件或附期限），当债务人基于某种原因无法继续履行原有债务时，当事人另外订立租赁合同，通过履行后成立的租赁合同来抵销原有债务。以租抵债合同并未违反法律禁止性规定，可由当事人合意约定订立。于东凯与陈曦就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于于东凯与陈曦涉案房屋租赁合同解除问题。鉴于于东凯与陈曦均在本案庭审过程中同意解除涉案房屋租赁合同，本院予以认可。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。债的转移，是指在债的内容与客体保持不变的情形下，债的主体发生变更。债的主体包括债权人与债务人，不论是债权人变更还是债务人变更都为债的转移。债可因法院的裁决而发生移转，此种原因发生的债的转移称为裁判上的移转。某某公司与董硕硕因实现抵押权产生纠纷，某某公司依据本院（2014）历执字第1025号执行裁定书，于2016年12月27日取得涉案房屋所有权。陈曦与董硕硕、龚兆平于2011年11月30日签订的房屋租赁合同中的一方主体由董硕硕变更为某某公司，至于某某公司与陈曦之间的合同究竟系终止、解除还是继续履行，双方因此产生的纠纷，应由其双方解决。于东凯主张与陈曦房屋租赁合同解除时间应为2016年12月26日，但于东凯未提交其于该日主张合同解除的证据。于东凯系与陈曦签订的涉案房屋租赁合同，其与某某公司不存在合同关系，于东凯主张与陈曦的租赁合同自某某公司取得涉案房屋所有权的前一日终止或解除，没有事实和法律依据，本院不予认可。陈曦于2020年4月13日提交反诉状，提出解除租赁合同的反诉请求，故本院认定于东凯与陈曦就涉案房屋签订的房屋租赁合同自该日起解除。关于于东凯租用涉案房屋实际应当支付的租金数额。根据已查明的事实，涉案房屋至迟于2013年11月30日由于东凯实际占有使用，其应当自该日起支付房屋租金，至合同解除之日2020年4月13日共计2326天，涉案房屋日租金为800万元÷18年÷365日=1217.656元/日，于东凯应付租金为1217.656元/日×2326天=2832267.856元。因于东凯已向陈曦支付了200万元房屋租金、昆泰山东分公司向某某公司支付了涉案房屋2016年12月27日至2018年11月20日期间的占有使用费596840元，上述款项应自应付租金中予以扣除，于东凯还应向陈曦支付租金为2832267.856元-200万元-596840元=235427.856元。因于东凯存在未足额支付租金的事实，其向陈曦主张返还超付的租金及超付部分的利息损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2020年4月14日之后的房屋占有使用费，因于东凯并未证实已腾空交付了涉案房屋，其还应自该日起按上述标准支付至实际腾房之日的房屋占有使用费。关于于东凯向陈曦主张的损失。于东凯向陈曦主张的涉案房屋按双方约定租金标准与法院判令其向某某公司支付占用费的差额385883.87元，缺乏事实依据，对于东凯的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于于东凯主张的（2018）鲁0102民初6413号案件判决确定的应由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯共同负担的案件受理费9770元、鉴定费20000元，（2019）鲁01民终7388号判决确定的应由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯共同负担的二审案件受理费18660元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。于东凯与陈曦在租赁合同中约定了陈曦应保证于东凯能依约使用租赁的房屋，如发生争议，由陈曦负责处理解决；如因此给于东凯造成损失，应负责赔偿。陈曦应按合同约定就涉案房屋负有权利的瑕疵担保义务。而合同关系在其发展过程中，不仅发生给付义务，还会发生其他义务，如附随义务和不真正义务，此类义务的发生，是以诚实信用原则为依据，随着合同关系的发展而逐渐产生的，它们在任何合同关系中均可发生，不受特定合同类型的限制。如《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。租赁合同中出租人负有权利的瑕疵担保义务，即出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用、收益。如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。依据上述规定，承租人亦应负通知义务，即在租赁关系存续期间，出现应及时通知出租人的情况时，承租人有及时通知的义务。当第三人就租赁物主张权利时，承租人应及时通知出租人，由出租人解决相关纠纷。如果承租人怠于通知，则为义务的违反，应负赔偿责任，其赔偿的范围为出租人因承租人怠于通知致不能及时救济而受到的损害。承租人在出租人不能及时救济时，不得以出租人债务不履行为理由，请求损害赔偿。根据已查明的事实，于东凯于2017年2月24日向某某公司复函，其已于该日之前知晓某某公司就涉案房屋主张权利，应及时通知出租人陈曦。于东凯在某某公司2018年8月1日将其诉至本院后，在（2018）鲁0102民初6413号案件2018年10月16日第一次庭审后才向法院申请追加陈曦作为第三人参加该案诉讼，于东凯未能证明其履行了应当及时通知出租人的义务，其长时间怠于通知出租人，致使昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯被某某公司起诉，并被判决确定负担该案的一审案件受理费、鉴定费及二审案件受理费，于东凯向陈曦主张上述费用，不符合合同法的约定，亦缺乏其他法律依据。且（2018）鲁0102民初6413号案件的案件受理费、鉴定费的交费人均系昆泰山东分公司，并非于东凯，于东凯主张该费用，于法无据。于东凯提交的济南市中级人民法院诉讼费专用票据（结算）记载了缴款人为于东凯与昆泰公司，但其未能举证证明（2019）鲁01民终7388号案件受理费的实际缴款人，及该票据上记载的各缴款人的实际缴款数额，其主张该笔费用，缺乏事实依据。综上，本院对于东凯的该部分诉讼请求，不予支持。关于反诉原告陈曦主张的律师代理费，因其与于东凯在房屋租赁合同中并未对律师代理费有相关约定，陈曦的该项反诉主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告于东凯与被告陈曦就坐落于济南市历下区省府前街东侧红尚坊6、7、9号楼104（6号楼）3楼2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、反诉被告于东凯于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈曦支付本判决第一项中房屋2013年11月30日至2020年4月13日期间的租金差额235427.856元；三、反诉被告于东凯于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈曦支付本判决第一项中房屋的占有使用费（自2020年4月14日起至实际腾房之日，以1217.656元/日为标准计算）；四、驳回原告于东凯要求被告陈曦返还已付房租1641667元的诉讼请求；五、驳回原告于东凯要求被告陈曦支付利息468000元的诉讼请求；六、驳回原告于东凯要求被告陈曦赔偿本判决第一项中房屋的占用费差额385883.87元的诉讼请求；七、驳回原告于东凯要求被告陈曦赔偿（2018）鲁0102民初6413号案件诉讼费9770元的诉讼请求；八、驳回原告于东凯要求被告陈曦赔偿（2018）鲁0102民初6413号案件鉴定费20000元的诉讼请求；九、驳回原告于东凯要求被告陈曦赔偿（2019）鲁01民终7388号案件诉讼费18660元的诉讼请求；十、驳回反诉原告陈曦要求反诉被告于东凯支付律师代理费20000元的诉讼请求；十一、驳回反诉原告陈曦超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计13643元，由原告于东凯负担；案件反诉受理费2566元，由反诉原告陈曦负担150元、反诉被告于东凯负担2416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  阮斌二〇二〇年五月六日书记员  耿铭