广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3675号原告（反诉被告，下称原告）：吴晓利，女，1985年1月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区循环经济园区南张庙居委会寨**，身份证号码：421************624。委托诉讼代理人：李全广，广东汇宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆庆，广东汇宽律师事务所律师助理。被告（反诉原告，下称被告）：杨超，男，1978年2月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区***********，身份证号码：420************015。委托诉讼代理人：吴君瑜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告吴晓利诉被告杨超及被告杨超反诉原告吴晓利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李全广，被告杨超及其委托诉讼代理人吴君瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖2号楼1204、1208号的住房，以及位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖1号楼地下室车位199号；2.被告向原告支付违约金274600元；3.被告向原告支付律师费105000元；4.被告向原告支付因被告迟延交付物业而给原告造成的损失（即额外支出）3572元（暂计一个月租金，算至交房止）；5.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年7月14日，原、被告在中介公司的促使下签订了《房地产买卖及居间合同》，约定：原告向被告购买位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖2号楼1204、1208号住房以及1号楼地下室车位199号，总价款2746000元；原告应于收到居间方通知后7天内，签订该物业的抵押贷款相关文件，双方同意在付清全部楼款的情况下向原告交付物业；因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等合同项下义务的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求违约方承担该物业转让价款10%的违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限，因一方违约导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）应由违约方承担。2019年7月15日，原告办理了该物业的抵押贷款相关手续。2019年8月5日，银行向原告及中介公司发放《同意贷款通知书》。2019年12月31日，银行向被告发放全部房款。银行向被告放款后，中介公司与原告通过电话、微信等不同的方式联系被告，告知原告已付清房款的事实，通知其办理交付物业手续，但被告置之不理，迟迟不向原告交付物业，亦不办理交付物业相关手续。此后，中介公司向被告书面邮寄了《楼款结清及交楼确认书》，原告亦委托律师向被告邮寄了律师函，催促被告交付物业，但被告至今仍是置之不理。由于被告的迟延交付物业，给原告带来了严重的经济损失。被告辩称，一、原告逾期付款违约在先，逾期付款期间，涉诉房产房价上涨几十万，原告因违约而收益，但被告却因此产生利息损失；二、被告在与案涉房贷按揭的银行的沟通过程中，银行明确回复被告放款时间不确定，建议另找渠道解决资金问题，被告于2019年12月31日突然收到银行发放的贷款，原告应当给被告必要合理的时间交付房产，至少应当给予一个月的时间，且因新冠病毒疫情，政府部门对交通和社区进行一定的管控，客观上也会造成被告无法交付房产的事实，被告可以因此免除交付房产的相应责任；三、被告从未收到过中介及原告任何要求交付房产的通知，被告从未拒绝过向原告交付案涉房产，2020年4月1日，被告再次通过微信向中介及原告提出交付房产，让原告落实具体的交房时间，但原告未予理会，被告不应当承担逾期交房的法律责任，原告诉请的逾期违约金、律师费及租金的损失均没有依据，且违约金过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提出诉讼请求：1.原告向被告支付违约金274600元；2.原告向被告支付借款的利息损失26300元；3.原告向被告支付律师费33000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告在原告按约定支付了订金及首期楼款后，于2019年8月29日已经将案涉房产过户至了原告的名下，但被告至2019年9月底时仍未收到剩余房款。被告出售案涉房产是为了支付深圳房产的首期款，被告反复催促中介公司、银行，甚至投诉了按揭银行，但得到的回复是短期内无法发放贷款，建议另找渠道解决。案涉《房地产买卖及居间合同》第四条第2款第2项明确约定：剩余楼款1780000元由买方用该物业办理银行贷款手续或者公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付，该贷款在办妥交易过户完税后或抵押登记后由担保公司或贷款银行直接划入给卖方提供的银行账号内；贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因，买方提供资料不全不能通过银行审批或卖方、买方、居间方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应采用其他付款方式，并不得以任何理由追究卖方和居间方的责任；若银行或公积金管理中心审批的贷款额度小于买方申请额导致首期款不足的，买方应在接到居间方通知后60天内筹备资金或其他贷款方式支付给卖方，否则视为违约;合同未明确约定履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。被告按前述条款的约定于2019年9月29日向原告发送了律师函，履行期限为5天，而被告要求原告于60天内即2019年12月1日付清楼款，已经给予了原告两个月筹集资金的合理期限，原告仍置之不理。被告于2019年12月31日才收到剩余的1780000元的购房款，原告未按时支付购房款构成违约，应当按照合同的约定向被告支付房款总额10%的违约金，且应当承担被告为此借款而产生的利息损失26300元及律师费33000元。原告辩称，一、原告严格按照双方签订的房屋买卖及居间合同之约定时间办理银行抵押贷款手续，不存在不能办理银行按揭手续的情形及在银行或公积金中心审批的贷款额度小于买方申请的情况，不存在任何的违约行为；二、被告因自身原因造成的经济损失及律师费等与原告无关，请求法院驳回被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实：1.原告是否逾期支付剩余房款1780000元；2.被告是否逾期交付案涉房产，本院结合双方的举证、质证及庭审陈述情况作出认定如下：关于原告是否逾期支付剩余房款1780000元。案涉合同明确约定前述剩余房款由原告用案涉房产办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向被告支付，并在办妥交易过户完税后或抵押登记后由担保公司或贷款银行直接划入被告提供的银行账号内。原告按约定向银行申请了贷款，兴业银行东莞分行于2019年8月5日向原告出具了同意贷款通知书。被告提交的其与银行工作人员的微信聊天记录显示，银行工作人员就被告催促放款回复：“1.抵押登记在上周四还是周五已经在松山湖房管所办理了，这周内我们会到房管所拿他项权证，然后就排队放款；2.额度正常情况下，两周会放款……银行现在的状态是，资金有，但是不能放，因为银监会要控制房贷增长速度。然后兴业银行现在的状态也是，基本要等总行、分行，把额度一层层分下来，基本是排很久才有，至于排多久，连我自己都没有明确答复……也知道你的确是着急用款，但是我这边能力有限，我会尽快安排，也衷心建议多找一个渠道解决资金问题”，由此可知案涉房产已经由原告办理了抵押登记向银行申请了贷款，系因银行自身资金监管的问题未能及时放款。案涉合同明确约定该款项由银行直接支付至被告账户，且在被告与原告达成前述约定时，其理应清楚银行何时放款并非原告所能控制，该放款时间不属于双方可以约定履行期限的范畴，被告主张按照合同约定的未明确约定履行期限的情况来确定履行期限，没有依据，本院不予采信。且案涉贷款银行已经出具全部金额的同意贷款通知书，亦不属于合同约定的银行不能办理按揭贷款时应当采用其他方式支付以及贷款额度小于应付款项时应在收到被告或居间方通知60天内筹备资金付款的情况，因此，被告主张原告逾期付款依据不足，本院不予确认。关于被告是否逾期交付案涉房产。案涉合同明确约定被告应在收到全部楼款的情况下向原告交付案涉房产，被告于2019年12月31日收到了全部房款，原告提交了律师函及EMS快递单，证明其于2020年1月9日向被告寄送了律师函，要求被告于收到该函后于2020年1月12日向其交付案涉房产，该EMS上收件人姓名处载明被告的名字“杨超”及其联系电话，收件地址为案涉房产的地址，内件品名处载明：“律师函（敦促交付万科金域松湖物业）”，收件人处签名为“杨”，原告提交的该份证据具有高度盖然性，对于被告主张的未收到该邮件的抗辩，本院不予确认。又案涉合同约定未明确约定履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限，被告主张原告应当给予一个月的时间交付房产，没有依据，原告主张被告系逾期交付案涉房产，本院予以确认。本院认为，原、被告之间成立房屋买卖合同关系,双方应当切实按案涉合同的约定履行各自的义务，原告按约定履行了合同义务，被告在收到全部楼款后未向原告交付案涉房产，违反了合同约定，原告诉请被告向其交付案涉房产，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。根据案涉合同的约定，逾期超过十天的，违约方应当支付房屋总价的10%作为违约金。虽被告以受疫情影响不能向原告交付房屋作为免除责任的抗辩，但未提交任何证据证实其客观上不能向原告交付房产，亦未提交证据证明其与原告就案涉房产的交付进行过沟通，应当承担举证不能的后果，对于被告的前述抗辩，本院不予采纳。被告逾期交付房屋远超过十天，应当按合同的约定向原告支付违约金，且被告反诉亦向原告主张相同金额的违约金，表明其对于双方约定的违约金予以认可，结合本案被告的过错程度，以及原告实际损失的律师费及租金等情况，原告诉请违约金274600元亦并不过高，本院予以支持。关于原告主张的律师费及租金损失。前述律师费及租金均属于被告违约导致的原告的损失，参照《中华人民共和国合同法》的第一百一十四条的规定，违约金以弥补损失为原则，原告已经主张了违约金，且该违约金高于原告的律师费及租金损失，因此对于原告主张的律师费105000元及租金损失，本院均不予支持。因原告未违反合同约定逾期付款，被告主张的违约金274600元、利息损失26300元、律师费33000元，均没有依据，对于被告的前述反诉请求，本院全部予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告杨超应于本判决之日起五日内向原告吴晓利交付位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖2号楼1204、1208号房屋以及位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖1号楼地下室车位199号；被告杨超应于本判决之日起五日内向原告吴晓利支付违约金274600元；驳回原告吴晓利的其他诉讼请求；驳回被告杨超的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3523.79元（原告已预交），由原告吴晓利负担998.47元，被告杨超负担2525.32元；反诉受理费3154.25元（被告已预交），由被告杨超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 兰 叶二〇二〇年五月六日书记员 潘华丽苏智豪