广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4089号 原告：广西江南汽车城有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市江**。 法定代表人：胡东明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄恩念，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡运军，广西纵华律师事务所律师。 被告：广西易车互联网金融服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代表人：覃甲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐建勇，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昌斌，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 原告广西江南汽车城有限责任公司诉被告广西易车互联网金融服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告广西江南汽车城有限责任公司的委托诉讼代理人胡运军、黄恩念，被告广西易车互联网金融服务有限公司的委托诉讼代理人唐建勇、李昌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西江南汽车城有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年5月1日签订的《房屋租赁及物业管理合同》于2019年5月20日解除；2.判令被告向原告支付截至2019年1月18日拖欠的租金、物业费及水电费共计194932.76元；3.判令被告向原告支付2019年1月19日至2019年5月19日的租金及物业费共计504606.67元；4.判令被告向原告支付违约金300000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求第三项为判令被告向原告支付2019年1月19日至2019年5月30日的租金及物业费共计504606.67元。事实和理由：原告与被告于2018年5月1日签订《房屋租赁及物业管理合同》，双方约定被告承租原告位于南宁市的建筑面积3074㎡及周边场地，租赁期限为9年2个月，即2018年5月1日至2027年6月30日止。2018年11月至2019年1月18日，被告拖欠原告的水电费、租金及物业费共计194932.76元，原告多次向被告催收，但是被告拒不支付上述款项。根据合同第六条第二款第1项的约定，承租方拖欠租金、物业费、水电费15天以上经出租方催促仍未纠正的，出租方有权单方终止合同并收回用房，承租方需向出租方缴纳违约金300000元承租方需缴清使用期间的租金、物业费及滞纳金，原告于2019年5月7日向被告发出《租赁合同解除通知书》，被告于2019年5月20日签收《租赁合同解除通知书》，现原告与被告签订的租赁合同已解除，双方的租赁关系终止，被告需向原告支付2019年1月19日至2019年5月19日期间的租金及物业费504606.67元，违约金300000元。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告广西易车互联网金融服务有限公司辩称，1.原、被告于2018年5月1日签订的《房屋租赁及物业管理合同》、《场地租赁及物业管理合同》两份合同是无效合同；2.如经法院调查两份合同是有效的，双方解除合同的时间是2018年12月31日协议解除；3.根据双方的合同约定以及租赁期间双方确认被告欠102306.08元，但原告出租给被告的场地面积未达到合同约定，租金应按实际面积计算租金，按实际面积计算的租金，根据被告已向原告支付的数额，已超过了应付租金，对于已支付多的租金，被告在此保留追回诉讼的权利；4.关于违约金，本案租赁合同是双方协议解除的，而解除合同的协议书没有就违约责任的问题约定承担违约责任，在签订解除合同协议书后，原来的租赁合同已经对双方没有约束力，应当依据解除合同协议书履行双方的权利义务，而解除协议书对原来约定违约责任没有约定，所以对原告主张违约金没有依据。如被告多支付租金，被告不存在违约，因此原告要求支付违约金没有事实依据。本案租赁合同无效，原告依据无效合同，要求被告承担违约责任，没有事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 座落于南宁市江南区，使用权面积为31543.35㎡的土地使用权人为南宁某某水务投资集团有限责任公司。位于南宁市江**临时设施用房于2012年9月11日取得建设工程规划许可证，建设规模2993.96平方米，建筑总高度11.9米，栋数1栋。2013年5月1日，南宁某某水务投资集团有限责任公司将该场地出租给广西江南汽车城有限责任公司，租赁期限为2013年5月1日至2027年7月15日。2013年10月10日，南宁某某水务投资集团有限责任公司出具《证明》一份，证明位于南宁市江南区的临时设施用房1-7号楼共18880.82平方米场所的产权为其所有，该场所可作为经营（办公）场所使用。南宁某某水务投资集团有限责任公司将场所出租给原告广西江南汽车城有限责任公司，经营期间，如因该场所产权产生的法律责任由该公司承担。南宁市人民政府国有资产监督管理委员会作为主管部门意见在该证明上盖章。 2018年5月1日，原告作为出租方及物管方与被告作为承租方签订了《房屋租赁及物业管理合同》一份，主要约定：出租物业座落于南宁两层楼的建筑面积3074㎡及周边场地。如果实际交付时实测面积、产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积、产权登记面积为准（明确具体位置及区域或附平面图）。被告承租原告4＃楼两层楼用于经营小汽车销售、维修、零配件销售、商品车停放、员工办公、生活配套设施及相关配套服务，租赁期限9年2个月，即自2018年5月1日至2027年6月30日止。出租场地租赁期满后，本协议自动终止。如被告仍需继续租用，应在租赁期满前三个月提出续租申请。2018年5月1日至2018年9月30日房屋租金为34.2元／㎡／月共525961.4元，物业费5.63元／㎡／月共86533.1元，两项合计612494.5元，从2018年10月1日起租金、物业费每年按上年基数递增3%，即2018年10月1日至2019年9月30日，租金1300004元，物业费213817元。租金、物业费按3个月为一期交纳，先交款后使用，被告应于2018年7月31日前3天付清2018年8月1日至2018年9月30日的租金210384元及物业费34613元，以后每年的4月1日、7月1日、10月1日、1月1日前三天付清下一期租金。被告不按时交纳租金、物业费的，除应如数缴纳租金、物业费外，逾期期间按拖欠租金、物业费的千分之三／天交违约金。被告拖欠租金、物业费、水电费15天以上经原告催促仍未能纠正的，原告有权单方终止合同并收回用房，被告需向原告缴纳违约金300000元。 2018年7月2日，原告作为甲方、案外人广西某某某某汽车销售服务有限公司作为乙方、被告作为丙方签订了《三方协议》一份，协议载明：因案外人拖欠原告租金及水电费294491.5元（其中租金291116元及水电费3375.5元），案外人同意用江南汽车城的汽车维修设备（附设备清单）抵押给原告，直至案外人还清原告租金。原告与被告签订租赁协议后，江南汽车城4号楼2楼的汽车维修设备交由被告保管使用。原告与被告签订合同后，可由被告代案外人向原告按季度还清乙方所欠租金及水电费，案外人欠款还清后，由案外人与被告自行协商上述汽车维修设备的处理方式。被告代案外人还清期限为本协议签订之日起5年，如5年内被告无法代案外人还完欠款，则江南汽车城4号楼2楼的汽车维修设备归原告所有。原告与案外人签订合同时案外人所交纳的押金166683元中的110000元转为原告与被告签订合同后，被告应当支付的部分押金，余下的56683元转为案外人2018年5月1日至2018年6月25日的房屋场地租金。被告与原告签订合同后，需向原告另交纳押金80000元（总押金190000元）及7月1日至7月31日租金88654元（其中25000元为代付乙方租金，63654元为被告7月1日至7月31日租金）共168654元，合同才生效。该三方协议附附件1页，载明维修设备名称、品牌、型号、数量及办公室设备名称、品牌、型号及数量，交接人为张颖，接收人为梁某某。2018年7月6日，被告委托案外人施某某向原告支付办公场地押金80000元、办公场地租金88654元。2018年7月9日，被告委托案外人施某某向原告支付4月份水电费10000元、5月份水电费31874.3元。2018年8月6日，被告委托案外人施某某向原告支付办公场地6月份水电费31482.3元。2018年9月28日，被告委托案外人施某某向原告支付2018年8月1日至2018年9月30日期间的租金、场地使用费、物业费180248元，支付7、8月份水电费56202.9元。2018年10月29日，被告委托案外人施某某向原告支付10月份办公场地租金165460元。2018年11月12日，被告委托案外人施某某向原告支付11月份办公场地租金165460元、9月水电费9323.76元、办公场地水电费7080元、10月1日至12月30日物业费83312元。2018年11月16日，被告委托案外人施某某向原告支付10月份水电费330.9元、2256元。2018年12月13日，原告向被告发送缴费通知函，告知被告2018年11月份水电费3469.12元及用电物业费2352元共计5821.12元。2019年1月11日，原告向被告发送缴费通知函，告知被告2018年12月份水电费2878.96元及用电物业费2208元共计5086.96元。 2019年1月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《解除合同协议书》一份，协议载明原告与被告于2018年5月1日签订的《房屋租赁及物业管理合同》、《场地租赁及物业管理合同》，原合同有效期至2027年6月30日，现原、被告双方协商解约，经双方协商一致达成如下协议：1.原、被告双方签订的《房屋租赁及物业管理合同》及《场地租赁及物业管理合同》自2018年12月31日解除，被告需结清至2019年1月18日拖欠的租金264730元（含2018年12月1日至2018年12月31日租金165460元及2019年1月1日至2019年1月18日租金99270元）、物业费16668元，2018年11月水电费5821.12元及2018年12月水电费5086.96元，合计292306.08元；2.因被告拖欠租金，被告在签订合同时所缴纳的押金190000元不予退还，用于抵扣乙方拖欠的费用，不足部分102306.08元被告仍需补足给原告，此外，被告需结清至搬离之日的水电费；3.本协议生效后，被告与第三方所签订的关于江南汽车城的租赁协议同时终止；4.被告应于本协议生效后三日内搬出X号楼内属于被告的物品，逾期则应向甲方支付6441元/天的场地占用费；5.本协议自双方签字或者盖章且乙方补足拖欠费用之日起生效。 2019年3月8日，原告委托广西某某律师事务所向被告出具《律师函》一份，载明原告与被告签订《解除合同协议书》是双方的真实意思表示，符合法律规定是，是合法有效的，按照《解除合同协议书》的约定，被告应补足拖欠原告的租金102306.08元，但被告签订解除合同协议书后未履行约定构成违约，希望被告重视此事，采取积极合作态度，立即支付拖欠原告的租金102306.08元。 2019年5月7日，原告向被告发送《租赁合同解除通知书》一份，载明原告与被告于2018年5月1日签订《场地租赁及物业管理合同》、《房屋租赁及物业管理合同》，由于被告拖欠原告租金、场地使用费、物业费、水电费15天以上，经原告催收仍未能纠正，原告有权单方终止合同并收回用房。案外人邓某某于2019年5月20日在该租赁合同解除通知书上签字，被告否认收到原告的租赁合同解除通知书。 还查明，原告作为甲方与被告作为乙方还签订了《场地租赁及物业管理合同》一份，主要约定：出租物业座落于南宁两层楼周边相对应的场地面积1717㎡。如果实际交付时实测面积、产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积、产权登记面积为准（明确具体位置及区域或附平面图）。被告承租原告广西江南汽车城4＃楼两层楼周边相对应的场地用于停放小车，租赁期限9年2个月，即自2018年5月1日至2027年6月30日止。出租场地租赁期满后，本协议自动终止。如被告仍需继续租用，应在租赁期满前三个月提出续租申请。2018年5月1日至2018年9月30日场地使用费为32.3元／㎡／月共277295.5元，物业费5.63元／㎡／月共48333.6元，两项合计325629.1元，从第二年起场地使用费、物业费每年按上年基数递增3%，即2018年10月1日至2019年9月30日，场地使用费685519元，物业费119429元，合计804948元。场地使用费、物业费按3个月为一期交纳，先交款后使用，被告应于2018年7月31日前3天付清2018年8月1日至2018年9月30日的场地使用费110918元及物业费19333元，以后每年的4月1日、7月1日、10月1日、1月1日前三天付清下一期场地使用费、物业费。被告不按时交纳场地使用费、物业费的，除应如数缴纳场地使用费、物业费外，逾期期间按拖欠场地使用费、物业费的千分之三／天交违约金。被告拖欠场地使用费、物业费、水电费15天以上经原告催促仍未纠正的，原告有权单方终止合同并收回用房，被告需向原告缴纳违约金300000元。原告在（2019）桂0105民初4090号案件中主张被告尚欠其场地使用费、物业费共计97374.06元。 原、被告均认可2019年1月18日《解除合同协议书》上载明的拖欠费用102306.08元包含房屋的租金、物业费、水电费及场地的使用费、物业费。被告主张其与原告签订解除合同协议书后已于2019年1月18日搬离涉案租赁场地，被告为证实该项主张向本院提交其与南宁市众乐搬家服务部签订的搬家合同及与广西卓翰物业管理有限公司签订的物业租赁合同，证实其已经与新的出租方签订了租赁合同，并委托南宁市众乐搬家服务部将其物品搬入新的租赁场地。原告主张4号楼2楼的汽车维修设备还保存于涉案租赁房屋，被告系维修设备的管理方，被告于2019年1月18日后仍继续使用涉案租赁房屋及场地。 本院认为：一、关于原告与被告签订的《房屋租赁及物业管理合同》的效力问题。首先，该合同是双方当事人真实意思表示；其次，涉案租赁物取得了建设工程规划许可证，南宁某某水务投资集团有限责任公司将临时设施用房出租给广西江南汽车城有限责任公司经营汽车维修及改装，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，亦没有违反公序良俗且取得了南宁市人民政府国有资产监督管理委员会的同意。故本院认定原告与被告签订的《房屋租赁及物业管理合同》合法有效。 %1、关于本案尚欠的租金、物业费及水电费的问题。根据查明的事实，被告已经按照合同约定向原告支付房屋租金、场地使用费至2018年11月30日，支付房屋及场地的水电费、物业费至2018年10月。原告与被告2019年1月18日签订解除合同协议书时明确约定2018年5月1日签订的《房屋租赁及物业管理合同》、《场地租赁及物业管理合同》于2018年12月31日解除，被告需结清至2019年1月18日拖欠的租金264730元（包含房屋租金及场地使用费）、物业费16668元、水电费5821.12元、5086.96元合计292306.08元，被告在签订合同时所缴纳的押金190000元用于抵扣被告拖欠的费用，不足部分102306.08元由被告向原告支付。原、被告双方均认可前述结算费用包含了房屋租赁及场地租赁的费用，解除合同协议书载明协议自双方签字或盖章且被告补足拖欠费用之日起生效，原告主张由于被告未按照约定补足拖欠费用，故协议尚未生效，被告应继续向原告支付租金及场地使用费等费用，案外人广西某某某某汽车销售服务有限公司还拖欠原告租金及水电费294491.5元，故案外人广西某某某某汽车销售服务有限公司缴纳的110000元押金不应当作为被告的押金。本案中，被告虽未按照解除合同协议书及时补足拖欠的费用102306.08元，但该拖欠的数额系双方协商后确认的金额，且被告已经在签订协议后搬离涉案租赁房屋及场地，原告没有证据证明被告于2019年1月19日后仍继续使用其房屋及场地至2019年5月19日，故原告主张被告支付2019年1月19日至2019年5月20日的租金及物业费没有依据，本院不予支持。原告与被告及案外人广西某某某某汽车销售服务有限公司签订三方协议时约定案外人缴纳费用中的110000元作为被告的押金，被告亦向原告支付了押金80000元，原告与被告在解除协议结算被告尚欠的费用时将被告缴纳的190000元押金用于抵扣被告应付的费用得出尚欠的费用为102306.08元，从原告与被告及案外人广西某某某某汽车销售服务有限公司2018年7月2日签订的三方协议来看，案外人广西某某某某汽车销售服务有限公司确实拖欠原告的费用294491.5元，但三方在协议中已明确约定将案外人的汽车维修设备抵押给原告，在原告与被告租赁期间由被告管理使用，若被告代案外人还清所欠费用，由原告与被告协商汽车维修设备的处理方式，如被告未能还清欠款，则汽车维修设备归原告所有，案外人缴纳的费用中有110000元转为被告支付的押金，被告于2018年7月6日还向原告缴纳押金80000元并支付租金88654元，该三方协议已经生效，不管被告是否代案外人还清欠款，案外人将汽车维修设备抵押给原告后无需再向原告支付其所欠费用的，现原告主张由于案外人还拖欠原告的费用故该190000元押金不能用于抵扣被告应付的费用于法无据，本院不予支持。原告于2019年3月8日向被告出具律师函时亦明确被告拖欠的费用为102306.08元，并未提及被告仍继续使用涉案房屋及场地的事实。综上，本院认定被告尚欠原告的费用为102306.08元，由于前述费用系折抵了190000元的押金后所得的金额，原告在另案中主张被告尚欠的场地使用费及物业费为97374.06元，该金额少于押金190000元，为方便计算，本院认定押金190000元优先用于折抵尚欠的场地使用费及物业费97374.06元，抵扣后尚欠的102306.08元全部为本案尚欠的房屋租金、物业费及水电费。 %1、关于违约金300000元。原告与被告在2018年5月1日《房屋租赁及物业管理合同》约定被告拖欠租金、物业费、水电费15天以上经原告催促仍未纠正的，原告有权单方终止合同并收回用房，被告需向原告缴纳违约金300000元。之后，原告与被告于2019年1月18日签订《解除合同协议书》一份，约定解除原告与被告2018年5月1日签订的《房屋租赁及物业管理合同》，被告需向原告补足尚欠的费用102306.08元并在协议生效后三日内搬出4号楼，逾期每天向原告支付6441元的场地占用费。原告与被告已经协商一致解除了《房屋租赁及物业管理合同》，且未在解除合同协议书中要求被告支付拖欠租金等费用的违约金，也未约定尚欠费用的支付时间，故原告主张被告按照《房屋租赁及物业管理合同》约定向其支付300000元违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告虽未就尚欠的费用102306.08元约定有支付期限及违约金，但被告在2019年3月8日收到原告催促支付费用的律师函仍未及时支付构成违约，故本案参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，被告应当以尚欠的费用102306.08元为基数，按照年利率6%，自2019年3月8日起计至被告实际清偿之日止向原告支付逾期支付费用的资金占用利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告广西江南汽车城有限责任公司与被告广西易车互联网金融服务有限公司2018年5月1日签订的《房屋租赁及物业管理合同》于2018年12月31日解除； 二、被告广西易车互联网金融服务有限公司向原告广西江南汽车城有限责任公司支付尚欠的房屋租金、物业费、水电费102306.08元； 三、被告广西易车互联网金融服务有限公司向原告广西江南汽车城有限责任公司支付尚欠的房租租金、物业费、水电费被占用期间的利息（利息计算：以102306.08元为基数，按年利率6%，自2019年3月8日起计至被告广西易车互联网金融服务有限公司实际清偿之日止）； 四、驳回原告广西江南汽车城有限责任公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6898元，由原告广西江南汽车城有限责任公司负担6192元，被告广西易车互联网金融服务有限公司706元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邓杨端 二〇二〇年五月二十九日 书记员  吴思彬 附（2019）桂0105民初4089号案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。