山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0322民初588号 原告：马光，男，1973年9月1日出生，汉族，住济南市历下区。 原告：王立霞，女，1973年9月3日出生，汉族，住济南市历下区。 两原告共同委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：胡云霄，山东齐嘉律师事务所实习律师。 被告：张海鳌，男，1950年6月8日出生，汉族，周村区人，住淄博市周村区。 被告：张巧花，女，1952年5月14日出生，汉族，周村区人，住淄博市周村区。 两被告共同委托诉讼代理人：李绍荣，山东绍荣律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李忠宝，山东绍荣律师事务所实习律师。 原告马光、王立霞与被告张海鳌、张巧花房屋买卖合同纠纷一案，淄博市周村区人民法院于2020年1月15日立案受理，2020年2月21日，山东省淄博市中级人民法院作出（2020）鲁03民辖1号管辖权决定书，决定将本案指定本院审理。2020年3月2日，淄博市周村区人民法院作出（2020）鲁0306民初339号案件移送函将该案移送本院，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告马光、王立霞及其委托诉讼代理人李斌、胡云霄、被告张海鳌、张巧花的共同委托诉讼代理人李绍荣、李忠宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原被告之间借名买房关系成立，确认原告是淄博市周村区新建东路区直机关生活区**楼****房屋的实际出资购买人。二、请求依法确认位于淄博市周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号房屋的所有权属于原告，房屋价值约28万元。三、请求依法责令被告协助原告将淄博市周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号房屋的产权变更登记至原告名下。四、被告承担诉讼费用。 事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。经原告亲属卢秀云的介绍，原告借被告之名购买违位于淄博市周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号房屋一套。原告以被告张海鳌名义缴纳了购房款及其他配套费用。2011年涉案房屋交房后，被告张海鳌将房屋钥匙交付给卢秀云，卢秀云又交付给原告。原告取得房屋钥匙，并对房屋进行了装修，居住至今。2017年1月11日，淄博市国土资源局对涉案房屋进行了不动产登记，登记的权利人为被告张海鳌，单独所有。2019年6月，原告得知被告将房屋产权登记到了被告名下后，多次要求被告将房屋产权变更登记到原告名下，被告拒绝办理。为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张海鳌、张巧花辩称，一、本案房屋所有权归答辩人。二、被答辩人诉称的顶名买房事实不存在。三、被答辩人与卢秀云之间的借款事实，混淆为其顶名买房事实不成立。四、被答辩人混淆了居住权与物权的区别，用居住权来证明物权不成立。 本案当事人依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、被告张海鳌系淄博市周村区人民法院退休干警，被告张海鳌、张巧花系夫妻关系，原告马光姨母卢秀云与被告张海鳌系淄博师专同学关系。 2009年7月份被告张海鳌所在单位建设职工宿舍楼。 2、2009年10月20日，以被告张海鳌名义与淄博周村盛世房产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于周村区航校油库铁路专用线西、区法院住宅北侧第2幢3单元030102号房产一套（即涉案房产位于淄博市周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号）。 3、建设银行周村区支行现金交款单上显示：交款人张海鳌，分别于2009年7月22日、2009年9月29日、2010年9月3日、2010年9月29日、2010年10月9日，向周村区人民法院缴纳房款15万元、10万元、24551.70元、5650.00元、2980.00元，以上共计283181.70元。以上款项由原告马光以被告张海鳌的名义办理并持有单据，并于当日分别将上述单据交付淄博市周村区人民法院，周村法院分别出具了同样日期和同样金额的收款收据五份，房款金额共计283181.70元，以上收款收据由原告马光办理并持有收据。 原告主张上述五份现金交款单上的填写内容是其本人所写，被告既不承认，也不否认，也表示不申请鉴定。 4、2011年涉案房产交房后，被告张海鳌将涉案房产钥匙交给卢秀云，后卢秀云又将涉案房产钥匙交给了原告马光，原告马光装修了房屋并一直居住至今。 5、2015年3月25日，原告马光向周村区人民法院缴纳涉案房屋的办证费用11300.00元，同日，原告马光向被告张巧花转款5万元。 6、2017年1月11日，淄博市国土资源局对案涉房屋进行了不动产登记（鲁（2017）淄博周村区不动产权第0000238号），权利人为被告张海鳌，单独所有，坐落于周村区新建东路区直机关生活区**楼******。 7、被告张海鳌、张巧花主张是向卢秀云借款27万元为自己购买的涉案房产，并称“约定的借款条件是卢秀云可以在涉案房屋中居住，什么时间不居住了再还他（她）的借款”。 被告张海鳌、张巧花主张在发现原告居住涉案房产后，经协商，同意由原告租赁居住，并已支付61300.00元租赁费，其中11300.00元用于支付办证费用。 8、涉案房产的商品房买卖合同、交款票据、装修单据、取暖费单据、太阳能单据、网络信息服务费单据、物业费等相关票据均由原告马光持有。 本院认为，本案的争议焦点是原告马光、王立霞（借名人）与被告张海鳌、张巧花（出名人）借名购房协议是否成立有效、原告是否为涉案房产的实际权利人。 物权法第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”涉案房产虽已登记在被告张海鳌名下，但也只能推定被告张海鳌是涉案房产法律上的权利人，如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真实的出资人、权利人，可以申请登记机构更正，也可以请求人民法院重新确认。 被告主张是向卢秀云借款27万元为自己购买的涉案房产，并称“约定的借款条件是卢秀云可以在涉案房屋中居住，什么时间不居住了再还他（她）的借款”。本院认为，被告该主张不能成立。理由如下：1、被告张海鳌作为法院退休干警应知悉借款合同的规范、应当对借款金额、用途、利息计算、返还借款期限作出约定，应当提供银行转账明细证明借款的实际交付，并应提供证据证明自己的主张。2、被告称“约定的借款条件是卢秀云可以在涉案房屋中居住，什么时间不居住了再还他（她）的借款”，这与通常理解的借款购房常理不相符，在没有其他证据予以证明的情况下，本院不予采信。 被告主张原告是租赁居住涉案的房屋，并交付租赁费61300.00元。本院认为，被告该主张不能成立，被告没有提供证据证明双方签订了租赁合同并对租赁期限、租赁费支付、物业费及水电暖等费用如何负担等作出约定，且被告自认自2015年1月知道原告居住在涉案房屋，至今已有五年的时间，依法应当订立书面的租赁合同。如果租赁关系成立，被告则应当提供证据证明61300.00元租赁费对应的租赁期限，且支付11300.00元办证费用后，完全没有必要将该票据再交给原告持有。 原告提供的证据能够相互印证证明房款交付、房屋装修、水电暖费、购买太阳能、网络信息服务费、物业费等相关的费用均由原告办理并缴纳，结合原告支付办证费用并长期实际居住的事实，也能够相互印证证明原告与被告之间存在借名购房的口头协议。该借名购房口头协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，又因原告借名购买的是被告张海鳌所在单位建设的职工宿舍楼，并没有侵犯国家和社会公共利益，故，对原、被告借名购房协议的合法有效性，本院予以确认。综上，本院确认涉案的不动产[鲁（2017）淄博周村区不动产权第0000238号，坐落：周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号房产。]的实际出资人、实际权利人为原告马光、王立霞。 合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”即在履行合同义务时，当事人应当遵循诚实信用的原则。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十三条之规定，判决如下： 一、确认原告马光、王立霞与被告张海鳌、张巧花借名购房口头协议成立有效； 二、确认原告马光、王立霞为坐落周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号房产[鲁（2017）淄博周村区不动产权第0000238号]的实际权利人； 三、确认坐落周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号房产[鲁（2017）淄博周村区不动产权第0000238号]房屋所有权归原告马光、王立霞所有； 四、被告张海鳌、张巧花协助原告马光、王立霞将坐落周村区新建东路区直机关生活区9甲2号楼3单元102号房产[鲁（2017）淄博周村区不动产权第0000238号]过户至原告马光、王立霞名下，于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 五、驳回原告马光、王立霞的其他诉讼请求。 案件受理费2750.00元、申请费1920.00元，合计4670.00元，由被告张海鳌、张巧花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  经明健 二〇二〇年五月十四日 法官助理董丹丹 书记员闫洵