湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初307号原告：湖北富美物业服务有限公司。住所地：蕲春县漕河镇蕲阳北路美景国际新城**。法定代表人：邬祥坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炜，湖北贵有恒律师事务所律师。被告：曹智，男，1971年7月5日出生，汉族，住蕲春县。被告：何晓丽，女，1975年6月6日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：曹智，男，系何晓丽之夫。原告湖北富美物业服务有限公司与被告曹智、何晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北富美物业服务有限公司的法定代表人邬祥坤及其委托诉讼代理人张炜、被告曹智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北富美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还2017年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业费2380.36元；2.判令被告偿还所欠物业费违约金757.31元；3.判令被告偿还所欠生活垃圾处理费144元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系美景国际新城小区业主，原告系该小区物业管理服务公司，按照规定和合同约定，被告应当交纳物业费。但被告下欠原告2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2380.36元，2017至2019年度的生活垃圾处理费144元及根据欠费总额的30%产生的逾期缴费违约金757.31元至今未交。原告多次催讨未果，故具状法院。曹智、何晓丽辩称，1.原告诉讼主体不适格，原告与蕲春美景房地产开发有限公司所签订的是更换后的前期物业服务合同，没有按照法律规定公开招投标和征得半数以上业主的同意，不具有真实性、合法性；2.原告非法入驻美景小区从事物业服务活动违约在先，且未完全履行物业服务合同，严重违背诚实守信原则；3.原告代收生活垃圾处理费不属于物业服务合同范围的事项，且没有征得业主同意，其代收居民生活垃圾处理费不合法；4.原告没有按照消防大队的通知书进行整改，导致小区业主生命安全受到威胁；5.美景小区公共电源被剪断，原告一直没有为业主提供安全服务；6.前期物业服务合同没有得到法律法规的允许，且在被告不知情的情况签订，被告作为小区的业主对违约金的条款压根不知情，其违约金条款不合理不合规。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告湖北富美物业服务有限公司提交的证据：原告的营业执照和被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、蕲春县物业服务项目备案证明、蕲春县物价局文件（蕲价房规【2017】47号）、蕲春县物价局文件（蕲价房规【2007】96号关于漕河城区生活垃圾处理收费标准的通知）、蕲春县环境卫生管理处委托书、环卫费缴款收据、物业费收款收据，均具有真实性、合法性和关联性，对其主张的事实具有证明力，本院予以采信。业主欠费汇总表和违约金计算清单系原告自行制作，不具有证明力，本院不予采信；物业公司催费通知单，被告表示没有收到，原告未提交其他证据进行佐证，本院不予采信。被告曹智、何晓丽提交的证据：1.湖北奉美物业服务有限公司的企业信息及收据、蕲价房规【2017】47号文件，拟证明原告为更换后的前期物业服务公司，诉讼主体不合格。本院认为蕲价房规【2017】47号文件系有关部门对物业收费标准的批复，湖北奉美物业服务有限公司的企业信息及收据与本案不具有关联性，该组证据达不到被告的拟证明目的；2.租赁协议及照片、商品房买卖合同附件3及附件4、美景小区业主证明，与本案不具有关联性，本院不予认可；3.消防大队通知书及照片十一张、微信交电费记录、日常维修记录、照片21张、保洁公司收据及证明、美景小区业主财产被盗的记录，本院结合当事人的当庭陈述进行综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蕲春美景国际新城小区系蕲春美景房地产开发有限公司开发的商住小区，被告曹智、何晓丽系该小区第8栋3单元602室的业主，房屋建筑面积为120.41平方米。蕲春美景房地产开发有限公司原聘任湖北奉美物业有限公司提供前期物业服务，后该公司退出。2015年5月1日，蕲春美景房地产开发有限公司选聘原告负责该小区的物业管理，并与原告签订《前期物业服务合同》，约定：原告提供小区物业管理服务，由业主按其拥有物业的建筑面积于每年度首月足额缴纳当年度物业服务费；物业服务费按照多层住宅0.55元/月/平方米、高层带电梯住宅0.75元/月/平方米计算，电梯使用费0.35元/月/平方米，代收代缴生活垃圾处理费按照住宅4.00元/户/月计算；逾期交纳物业服务费用的，按应交纳欠费总额的千分之三每日计算违约金。该合同于2015年6月2日在蕲春县房地产管理局进行备案。蕲春县环境卫生管理处向原告湖北富美物业服务有限公司出具委托书，授权原告代理收取2016至2019年度美景小区所辖区域门店环卫费和辖区居民生活垃圾处理费。居民生活垃圾处理费收费标准为每月每户4元。另查明，曹智、何晓丽未交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计2384.11元（0.55元/平方米/月×120.41平方米×36个月）、生活垃圾处理费144元。原告主张违约金的期间为2017年1月1日至2019年12月31日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，蕲春美景房地产开发有限公司与原告就案涉小区物业管理签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同经相关主管部门备案登记，应属有效，对全体业主具有约束力。全体业主依法应当按合同约定支付物业服务管理费用，被告作为小区业主，原告有权向其主张物业费，被告认为原告诉讼主体不适格的抗辩意见，本院不予支持。被告所欠2017年1月1日至2019年12月31日物业费2384.11元依法应交纳，原告主张2380.36元未超出合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。被告主张原告提供物业服务不完善，从被告提供的微信交费记录、照片和消防大队限期整改通知书等证据证明的事实来看，原告提供的物业服务在公用设施维护管理、消防安全隐患等方面确有不完善、不符合合同约定的瑕疵。被告拖欠物业费在一定程度上也是因为原告未及时解决物业服务中存在的普遍问题所致。鉴于原告在物业服务中确有瑕疵，其要求被告支付拖欠物业费违约金的诉讼主张，本院不予支持。但物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提条件。应该看到，原告在物业服务中总体上还是履行了主要义务，业主有不满意的问题尽量通过沟通协商解决，而非以拒交物业服务管理费的方式解决问题。原告接受环卫部门委托收取生活垃圾处理费且已实际代缴，前期物业服务合同中亦明确约定生活垃圾处理费由原告代收代缴，故原告要求被告支付生活垃圾处理费144元（4元/月×36月）的诉讼主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、曹智、何晓丽于本判决生效之日起十日内向湖北富美物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日物业服务管理费2380.36元；二、曹智、何晓丽于本判决生效之日起十日内向湖北富美物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日生活垃圾处理费144元；三、驳回湖北富美物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曹智、何晓丽共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  顾俊二〇二〇年五月十八日书记员  李贞