山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1359号 原告（反诉被告）：王庚，男，1972年9月25日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：李忠仁，山东骏博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张向东，男，1971年5月1日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：郝洪军、赵新海，山东泛海律师事务所律师。 原告（反诉被告）王庚诉被告（反诉原告）张向东合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庚及其委托诉讼代理人李忠仁，被告张向东的委托诉讼代理人郝洪军、赵新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王庚向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令张向东向王庚返还购房款14万元，并赔偿房屋差价损失101万元；2、判令张向东向王庚支付协议约定的违约金（自2019年4月1日至实际付款之日，以115万元为基数，按每日千分之一计算）；3、案件受理费由张向东承担。事实与理由：2013年9月，张向东将其购买的期房（潍坊高新区翰香苑小区6号楼901室，登记在林丽清名下）转让给王庚，王庚将购房款14万元支付给张向东，后来张向东又将该房屋出售给他人，期间经王庚和张向东多次交涉，于2018年12月10日双方签订了张向东向王庚另行交付其他房屋的协议书，其后，张向东仍未履行协议书的约定，最后在2019年2月15日双方又签订了补充协议书，在补充协议书履约期限届满后，张向东依然未履行。诉至法院，请求法院支持王庚的诉讼请求。 张向东辩称，一、王庚所诉与事实不符，张向东是从林丽清处受让的购房资格，张向东支付给了林丽清12万元，张向东转让给王庚收取的金额也是12万元，并不是14万元，张向东没有挣王庚一分钱。二、王庚是后来自行到开发商处挑选的楼号和房号，并与开发商潍坊中鲁置业有限公司签订了商品房买卖合同，并向开发商交纳了首付款，后来开发商将该房屋另行出售给他人，申请追加潍坊中鲁置业有限公司为本案共同被告。三、协议书、补充协议书不是张向东的真实意思表示，是张向东基于重大误解签订的，且订立合同时合同内容显失公平，依法应予撤销。张向东转让给王庚的只是购房资格，且是原价转让，房屋是开发商另行出售他人，责任依法应由开发商潍坊中鲁置业有限公司承担，与张向东无关。综上所述，王庚对张向东的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 张向东向本院提出反诉请求：1、判决张向东与王庚2018年12月10日签订的协议书、2019年2月15日签订的补充协议书无效；2、如不能判决协议无效，请求撤销张向东与王庚2018年12月10日签订的协议书、2019年2月15日签订的补充协议书；3、反诉费用由王庚承担。事实和理由：2013年9月，张向东从林丽清处受让取得购房资格，当月，王庚以原价从张向东处受让了购房资格，后来王庚又到开发商潍坊中鲁置业有限公司挑选了楼号和房号6号楼901室，并与开发商签订了购房合同、交纳了首付款。后来该房被开发商另行出售给他人。2018年12月10日，在王庚的无数次威胁和纠缠下，在张向东办公室，王庚将事先打印好的协议书拿出来要求张向东签字，如果不签字，就到张向东的工作单位潍坊学院举报和投诉张向东，因张向东怕王庚到领导处闹事，影响张向东的名声和前途，张向东无奈只好签字。2019年2月15日，王庚用同样的手段，让张向东签订了补充协议书。张向东只是王庚与开发商之间的桥梁，张向东既没有资格、更没有责任和义务向王庚还款或者进行赔偿。张向东与王庚2018年12月10日签订的协议书、2019年2月15日签订的补充协议书均不是张向东的真实意思表示，只是张向东在王庚的要求下，为了给王庚之妻王亚林一个交代，配合王庚做一份虚假的合同，目的只是为了给王亚林看，让王亚林相信，达到让王亚林不再闹王庚的目的，且是张向东因重大误解和受胁迫订立的，订立合同时显示公平，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“关于行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定的情形，依法应属于无效。即使不能认定无效，也符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，依法应予撤销。综上，请求法院支持张向东的反诉请求。 针对张向东的反诉请求，王庚答辩称：张向东与潍坊中鲁置业有限公司签订的是普通商业团购（于涛是潍坊学院团购组织人）的预约购房合同，预约购房合同未进行合同主体变更，王庚与潍坊中鲁置业有限公司不存在任何合同关系。后来因为张向东与他人的经济纠纷导致张向东名下的预约购房合同的标的房屋被另行他卖，张向东的违约行为给王庚造成了巨大的经济损失，经过王庚和张向东长时间交涉，双方在张向东家中签署了协议书和补充协议书，完全是双方的真实意思表示，合法有效。不存在法律规定的重大误解和显示公平的情形，不属于可撤销合同。张向东提出的反诉请求不能成立，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院认定事实如下： 2018年12月10日，张向东、王庚签订协议书，约定：“甲方张向东、乙方王庚，2013年甲方将潍坊学院团购期房翰香苑6号楼901（面积136.5平方米）以2600元/平方转让给乙方，该房于2015年春天交房。后因甲方责任导致乙方未拿到房屋，经双方协商同意，甲方用金马怡园32号楼中单元18楼东户（面积150平方）以3000元/平方交付给乙方，以代替翰香苑6号楼东单元901号房屋，具体如下：1、甲乙双方确定金马怡园房屋以3000元/平方米共计450000元作为交易总额。2、甲方负责在2018年12月31日前金马怡园32号楼2单元18楼东户房屋过户到乙方名下。3、乙方应在2019年1月31日前将剩余房款31万支付给甲方。（扣除已交的14万房款）4、任何一方违约，应当向对方支付房屋交易总额30%的违约金。5、未尽事宜，双方协商解决，本协议一式两份，双方各执一份。”2019年2月15日，张向东、王庚签订补充协议书，约定：“甲方张向东、乙方王庚，因甲方未履行与乙方2018年12月10号签订的协议书，构成违约。经甲乙双方友好协商，依据实际情况，订立以下补充协议作为原协议书的一部分。1、甲方应在2019年4月1日前将约定房屋过户到乙方名下。如果甲方到期违约，甲方自愿以翰香苑6号楼901（面积136.5平方米）按2019年元月份市场价格为标准向乙方赔偿房屋差价损失。2、到期未履行协议，甲方应按每天千分之一交付违约金。3、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”张向东主张：协议书中张向东的签字真实，内容不真实，协议书第3条“扣除已交的14万房款”与事实不符，张向东只收取王庚12万元，并非14万元，房屋是开发商另行出售给第三方，与张向东无关，协议书中约定交易金额3000元/平方，明显低于市场价格，严重显失公平；补充协议书内容系张向东基于重大误解签订，内容显失公平，责任应由开发商承担；即使王庚主张张向东赔偿损失，损失计算方式也没有依据，且违约金和损失明显过高，张向东申请依法调低，按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。 关于张向东将房屋转让给王庚有无收取转让费的问题，王庚主张，其给张向东转让费2万元，包含在其向张向东交付的14万元房款内；张向东主张，不存在2万元转让费，其没有收到。关于王庚与潍坊中鲁置业有限公司的关系问题，王庚主张，涉案的翰香苑6号楼901号房屋的开发商为潍坊中鲁置业有限公司，王庚没有与潍坊中鲁置业有限公司签订合同，潍坊中鲁置业有限公司也没有给王庚出具收款收据；张向东主张王庚与潍坊中鲁置业有限公司签订了购房合同、交纳了首付款，但未提供相应证据予以证实。 庭审中，张向东主张对涉案的金马怡园32号楼2单元18楼东户房屋有处分权，但未提供相应的证据予以证实。 当事人对如下证据和事实存在争议： 王庚提供收款收据2份（第1份收款收据载明：客户名称林丽清、项目房款保证金、金额8万元、收款单位潍坊中鲁置业有限公司；第2份收款收据载明：客户名称林丽清、项目房款、金额4万元、收款单位潍坊中鲁置业有限公司），证明原告向被告支付部分购房款，数额12万元，另外2万元现金交付，没有证据，共计14万元。经质证，张向东对收款收据的真实性无异议，主张其只收取了12万元，并非王庚所述的14万元。 王庚提交微信记录、通话录音，证明双方因张向东违约对王庚造成的损害赔偿达成口头协议，后签订书面协议，协议书、补充协议系双方真实意思表示，不是张向东所述的重大误解。经质证，张向东对微信记录的真实性无异议，对关联性有异议，主张微信内容证明协议书、补充协议书的签订是张向东基于重大误解和受欺骗订立的，意思表示不真实，是为了配合王庚给王庚妻子一个说法，通话录音不能证明王庚的主张。 张向东提供：（1）微信聊天记录3份；（2）张向东与康伟燕签订的还款协议书、2019年2月24日的微信聊天记录、2019年3月30日微信记录、2019年4月1日微信记录、2019年4月8日微信记录；（3）微信聊天记录一宗，证明2018年12月10日签订的协议书是为了给王亚林一个交代，让王亚林相信王庚与张向东的话，不再闹他俩，该合同不是张向东的真实意思表示，应属于无效协议，双方签订的协议和补充协议内容显失公平，以及张向东告受胁迫的事实。经质证，王庚对上述证据的真实性无异议，主张应从整个微信记录的内容看，张向东系断章取义，不能证明其证明目的。 为，张向东主张王庚与潍坊中鲁置业有限公司签订了购房合同、交纳了首付款，但未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。综合本案现有的证据，本院认定王庚和张向东之间存在房屋买卖合同关系。张向东申请追加潍坊中鲁置业有限公司为本案被告，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予准许。本案中，因张向东的原因导致张向东无法向王庚交付房屋，王庚和张向东之间的房屋买卖合同无法继续履行，张向东应返还王庚已经交纳的购房款，并赔偿王庚因此遭受的经济损失。关于王庚已经交纳的购房款的数额问题，根据王庚提供的证据，结合当事人陈述，能够认定王庚为从张向东处购买房屋支付购房款14万元的事实，因张向东的原因导致购房不成，张向东应向王庚返还该14万元房款。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。”本案中，综合本案现有的证据，结合案件的实际情况，王庚与张向东于2018年12月10日签订的协议书约定金马怡园32号楼2单元18楼东户房屋的交易金额3000元／平方，明显低于当时的市场价格，显失公平；王庚与张向东于2019年2月15日签订的补充协议书中关于赔偿房屋差价损失和支付违约金的约定，显失公平。根据上述法律规定，王庚与张向东签订的协议书和补充协议书在订立时显失公平，应依法予以撤销。张向东请求撤销双方签订的协议书和补充协议书的反诉请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据本案现有的证据，不能认定张向东与王庚以虚假的意思表示签订涉案的协议书和补充协议书，也不能认定王庚以胁迫的手段与张向东签订了上述协议，经本院审查，王庚与张向东签订的协议书和补充协议书不存在法律规定的合同无效的情形，张向东请求认定张向东与王庚2018年12月10日签订的协议书、2019年2月15日签订的补充协议书无效的反诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。经济损失的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约金和损失的标准问题，张向东认为协议约定明显过高，申请法院依法调低为按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。综合考虑王庚的实际损失、预期利益等因素，结合本案的实际情况和当事人的主张，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定王庚的经济损失为：自2013年9月21日起至张向东返还购房款之日止，以购房款14万元为计算基数，按照年利率24%计算。王庚要求张向东赔偿其房屋差价损失101万元，并支付协议约定的违约金的请求，因该请求涉及的赔偿数额和违约金数额，明显高于其实际损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：张向 张向东返还王庚购房款14万元，并赔偿王庚经济损失（自2013年9月21日起至张向东返还购房款14万元之日止，以购房款14万元为计算基数，按照年利率24%计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 撤销张向东与王庚2018年12月10日签订的协议书、2019年2月15日签订的补充协议书； 驳回王庚的其他诉讼请求； 驳回张向东的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15150元、保全费5000元，共计20150元，由王庚负担15150元，张向东负担5000元；反诉案件受理费100元，由王庚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  牟乃谨 二〇二〇年五月二十九日 法官助理谭宁 书记员谭凯伦