河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0422民初60号原告（执行案外人）：张秋霞，女，1971年9月19日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：常文芳，河南互联律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南叶县农村商业银行股份有限公司，住所地：河南省平顶山市叶县玄武大道中段北侧金燕雅苑**楼。统一社会信用代码：9141042217203889XT。法定代表人：黄朔，董事长。委托诉讼代理人：郭晓蒙，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：王耀辉，河南盐都律师事务所律师。被告（被申请执行人）：刘雪盈，女，1983年4月24日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：李银成，河南盐都律师事务所律师。被告（被申请执行人）：李永杰，男，1983年11月2日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：李银成，河南盐都律师事务所律师。第三人：河南瑞仕德实业有限公司，住所地：叶县产业聚集区隆鑫大道与昆北交叉口西南角。统一社会信用代码：91410422093090593W。法定代表人：虎啸楠，经理。第三人：李建民，男,1986年11月8日出生，汉族，住河南省叶县。第三人：杨森茂，男，1990年7月21日出生，回族，住河南省叶县。原告张秋霞与被告河南叶县农村商业银行股份有限公司（以下简称：叶县农商行）、刘雪盈、李永杰及第三人河南瑞仕德实业有限公司（以下简称瑞仕德公司）、李建民、杨森茂案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秋霞的委托诉讼代理人常文芳，被告叶县农商行的委托诉讼代理人王耀辉，被告刘雪盈及刘雪盈、李永杰的委托诉讼代理人李银成，第三人瑞仕德公司的法定代表人虎啸楠，第三人李建民、杨森茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秋霞向本院提出诉讼请求：1.请求解除对叶县人民路北段路西四层商业用房(共计1112.64平方米)的查封,并判决不得对该房产执行;2.确认张秋霞与刘雪盈、李永杰签订的房屋买卖合同(带租)有效;3.确认张秋霞承继刘雪盈、李永杰与瑞仕德公司的房屋租赁合同有效,并继续履行;4.确认瑞仕德公司与李建民的房屋转租合同有效，并继续履行;5.确认瑞仕德公司承继刘雪盈、李永杰与杨森茂的房屋租赁合同有效,并继续履行;6.判令被告刘雪盈、李永杰在一个月内协助张秋霞办理过户登记手续。事实与理由:叶县人民法院在执行叶县农商行与刘雪盈、李永杰、刘军芳借款合同纠纷一案过程中,查封了叶县人民路北段路西商业用房四层共计1112.64平方米房产(该房产登记在刘雪盈、李永杰名下)。但该房产已不属被执行人刘雪盈、李永杰所有,而是张秋霞合法取得的财产。2017年5、6月份,瑞仕德公司(张秋霞为该公司股东）欲在县城寻找办公用房一处。经刘军芳介绍,张秋霞与刘雪盈、李永杰建立联系（刘雪盈、李永杰名下在人民路北段路西××层门面房一处,建筑面积1112.64平方)。经协商,双方口头约定70万元租赁20年的租赁合同。2017年6月6日把房产交付瑞仕德公司占有。该房产上原有承租人杨森茂承租第四层房屋,李建民计划承租第三层房屋。当时言明瑞仕德公司承继杨森茂的租赁合同，让其租期租满。李建民不再与刘雪盈签订房屋租赁合同,而是与瑞仕德公司直接签订房屋租赁合同。6月7日上午履行打款手续时,双方经协商又约定一个带租买卖合同:让瑞仕德公司股东张秋霞暂出140万元购买该房产,登记在张秋霞名下,张秋霞承继前期刘雪盈、李永杰与瑞仕德公司租赁合同，同时瑞仕德公司承继杨森茂的租赁合同到租期租满。就此交易各方达成一致意见之后,签订了买卖协议、租赁协议。对税费问题经过协商,张秋霞负担2.5万元,其他的税费部分由刘雪盈、李永杰负担,张秋霞支付了142.5万元。刘雪盈、李永杰出具两份收据，一份是70万元租赁费,一份70万元购房款。在签订合同、支付款项之后,刘雪盈把房产证交付给张秋霞(后以孩子上学报名为由暂时借用房产证,一直没有归还)。张秋霞通过刘军芳催促刘雪盈、李永杰办理房产过户手续,刘雪盈、李永杰迟迟未予办理。后张秋霞去房产局咨询时,房产局的工作人员在电脑上查阅以后说:“这是自建房，土地手续不完善,办不成过户”。回来后,张秋霞就多次通过刘军芳催促刘雪盈办理土地手续,但刘雪盈、李永杰一直未办理土地手续，导致该处房屋不能办理过户登记。2017年8月瑞仕德公司分别与李建民签订了三楼的房屋租赁合同,与李新奇签订了一、二楼的房屋租赁合同(李新奇的租赁合同2019年8月已终止)。各方当事人就该房产签订有合法有效的买卖合同与租赁合同,已经足额支付了购房款,而且在这两年多以来一直由张秋霞占有使用。之所以没有办理过户登记手续,是由于该房屋不符合过户条件,而且刘雪盈、李永杰又迟迟不予协助办理相关手续,并非张秋霞的原因。该处房屋交付之后张秋霞承继刘雪盈、李永杰与瑞仕德公司签订的整体房屋的租赁合同，瑞仕德公司承继刘雪盈、李永杰原先与杨森茂签订的四楼租赁合同,瑞仕德公司又将该房屋的三楼转租给李建民租赁使用。该房产查封、拍卖的结果势必影响他们的利益,因此，瑞仕德公司、杨森茂、李建民也应当作为第三人参加诉讼。为此，特提起诉讼,请求支持张秋霞的诉讼请求叶县农商行辩称，2016年12月28日，刘雪盈从叶县农商行借款300万元，因到期未及时偿还，被叶县农商行诉至法院，经法院判决后进入执行程序。期间，叶县农商行得知案涉的房屋登记在刘雪盈、李永杰名下，就通过法院对案涉房屋进行查封，叶县农商行认为在借款人刘雪盈未及时偿还借款本息的情况下，对登记在其名下的房产依法进行查封，并无不妥。为此，叶县农商行认为，张秋霞请求解除本查封并请求判决不得对该房产执行的理由，依法不应支持。鉴于其他诉请与叶县农商行无关，叶县农商行不再答辩。刘雪盈、李永杰辩称，刘雪盈、李永杰与张秋霞之间签订的《房屋买卖合同书》系无效且没有给刘雪盈、李永杰支付对价房款,张秋霞对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。2017年6月7日，双方签订的《房屋买卖合同书》和《房屋租赁协议》均不是双方真实意思表示,完全属于是对刘军芳借张秋霞150万元，月息为5分款项的担保，两份合同均属无效。以下事实能够证实:其一、在2017年6月7日,经刘军芳与张秋霞协商,达成150万元，月息5分的借款关系的合意，当日张秋霞就通过银行转账给刘军芳1425000元,扣除当月的利息75000元,之后刘军芳于2017年7月5日按照月息5分的约定向张秋霞转账75000元,随后的每月利息均支付给了张秋霞指定的一个叫虎啸飞的账户上,虎啸飞经常发短消息或打电话骚扰、××中的刘军芳还款(有刘军芳的银行交易明细、短信截图为证)。其二、案涉房产的价值在2016年12月27日经平顶山万源房地产评估有限公司评估价值为881万元，刘雪盈、李永杰怎么可能以70万元的价格卖给张秋霞呢?交易价相差12多倍,很明显不符合情理,也不符合逻辑(有评估报告为证),本案涉嫌“套路贷”犯罪。其三、张秋霞并没有向刘雪盈、李永杰支付一分钱的购房款和租赁款,而是支付给了刘军芳1425000元,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。刘雪盈、李永杰没有指示或要求张秋霞将购房款支付给刘军芳。结合上述事实,本案名为房屋买卖、租赁实为为刘军芳借贷150万元的担保。为此,双方签订的《房屋买卖合同书》和《房屋租赁协议》均属以合法形式掩盖非法目的的协议,依据《合同法》第52条之规定，应属无效协议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。综上所述，张秋霞与刘雪盈、李永杰之间没有真实、合法的房屋买卖协议,张秋霞也没有向刘雪盈、李永杰支付房屋对价。为此,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,张秋霞对案涉房屋不享有任何权利,不能排除叶县农商行的执行,其诉讼请求应予驳回。张秋霞除第一项诉讼请求外的其他诉讼请求均不是案外人执行异议的审查范围，应依法予以驳回。河南瑞仕德实业有限公司述称，对于诉状上的事实与理由瑞仕德实认可。李建民述称，不管原、被告争议如何，李建民只对房屋的所有权人进行租赁，保障李建民的权益。现在的房屋产权人是瑞仕德公司。杨森茂述称，不管房子是谁的，需要保证杨森茂的租赁权，因为杨森茂投入的太多了。本院经审理认定以下案件事实：叶县农商行与刘雪盈、李永杰、刘军芳借款合同纠纷一案，叶县人民法院于2018年12月25日作出(2018)豫0422民初3814号民事判决书,该民事判决书生效后，叶县农商银行向叶县人民法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年8月8日作出（2019）豫0422执713号执行裁定书，查封了刘雪莹、李永杰名下位于叶叶县××北段路西××商业用房××共111264平方米（房产证号：叶叶房私字第**，查封期限为三年。张秋霞对（2019）豫0422执713号执行裁定书提出了书面异议,张秋霞异议请求解除涉案房屋的查封，并停止对房产的评估、拍卖等执行措施，张秋霞的理由是：张秋霞认为自己于2017年6月7日与刘雪盈、李永杰签订房屋买卖合同书和房产租赁协议，以140万元的价格购得刘雪莹、李永杰涉案房产，当日将房款140万元及税款2.5万元共计142.5万元汇入刘军芳的账户，刘雪盈、李永杰出具两份收到款项的收据。叶县人民法院于2019年12月18日作出（2019）豫0422执异48号执行裁定书，裁定驳回张秋霞的异议请求。张秋霞对裁定不服，向本院提起案外人执行异议诉讼。张秋霞系瑞仕德公司股东，房屋买卖合同书和房产租赁协议签订后，对外签订房屋租赁协议。本院认为,本案系案外人执行异议之诉,争议焦点为张秋霞是否对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,张秋霞与刘雪盈、李永杰签订的《房屋买卖合同书》是在案涉房产查封之前签订的，在签订当日，刘雪盈、李永杰出具收到房款的收据，且张秋霞也实际占用该房产，并对外签订房屋租赁协议。所涉房产未办理过户原因并非因张秋霞自身原因。故张秋霞请求停止对涉案房产的执行的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。张秋霞请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求,因诉争房屋尚未具备产权办理条件,而不动产的所有权以登记为准,故张秋霞要求确认对诉争房屋享有所有权的请求,本院不予支持。张秋霞的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于叶县人民路北段路西的商业用房四层共1112.64平方米（房房产证号：叶叶房私字第**执；二、驳回原告张秋霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘雪盈、李永杰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  刘振涛审判员  王增燕审判员  王 静二〇二〇年五月二十五日书记员  毛辰旭附本案引用法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。