山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0322民初145号 原告：张东，男，1971年6月30日出生，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：刘苏婷，山东全正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭骁，山东全正律师事务所律师。 被告：高青县建筑安装总公司。住所地：高青县高苑路**。 法定代表人：耿振岗，总经理。 委托诉讼代理人：崔保峰，男，1964年1月13日出生，汉族，该公司职工，住高青县。 被告：王兵，男，1974年8月28日出生，汉族，住张店区。 被告：岳玉超，男，1993年10月7日出生，汉族，住高青县。 委托诉讼代理人：李波，山东同方律师事务所律师。 原告张东与被告高青县建筑安装总公司、王兵、岳玉超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告张东及其委托诉讼代理人刘苏婷、郭骁、被告高青县建筑安装总公司的委托诉讼代理人崔保峰、被告岳玉超的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。被告王兵经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告高青县建筑安装总公司继续履行房屋买卖合同；二、请求依法判令被告高青县建筑安装总公司、被告岳玉超将高青县翰林家园8-1-1502室的房屋过户到原告张东名下；三、判令被告王兵对上述第一、二项诉讼请求具有协助义务；四、被告承担诉讼费用。 事实与理由：被告王兵系被告高青县建筑安装总公司（以下简称“高青建总”）翰林家园建设工程项目施工负责人，因王兵项目部在承建翰林家园楼房的后期施工中拖欠工人工资，造成工人群体信访事件，建设的单位山东元和置业有限公司（以下简称元和置业）与施工单位被告高青建总于2015年9月16日，签订补充协议，约定元和置业将翰林家园10套住宅楼交付高青建总，由高青建总自行处置，用于支付因工程拖欠工资。协议签订后高青建总让王兵项目部对外自行销售房屋用于偿还工人工资，2017年10月18日，原告通过翰林家园工地资料员王峰、李燕介绍，与王兵项目部签订商品房买卖合同，并购买翰林家园8-1-1502房屋一套，约定房屋售价66万元，房屋建筑面积127.65平方米、储藏室14.362平方米、车库40平方米，原告现行支付首付款38万元，余款28万元待交付房屋钥匙并办理过户手续后付清。签订合同后，原告于2017年10月18日支付给王兵项目部购房款20万元，于同月23日支付给王兵项目部购房款18万元，王兵收到购房款后为原告出具收条，并承诺10日内将房屋钥匙交付给原告，150个工作日内协助原告办理过户手续。之后被告未交付房屋钥匙，亦未配合原告办理过户手续。原告无奈道高青县城派出所报案，通过公安机关调查的证据证实被告高青建总将涉案房屋临时登记在其职工岳玉超名下，房屋亦非岳玉超所有，被告高青建总允许王兵项目部对外销售房屋。且王兵项目部对外销售的一部分房屋已经由高青建总及其职工配合办理了房屋交付手续。王兵项目部作为被告高青建总内设机构，是非法人组织，不能独立承担民事责任，根据相关法律规定，被告高青建总应当继续履行王兵项目部与原告签订的商品房买卖合同并为原告办理房屋过户手续，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告高青县建筑安装总公司辩称，王兵只是公司的项目经理，他无权处理房产。不同意原告的诉讼请求，要求法庭驳回对被告高青县建筑安装总公司的诉讼请求。 被告岳玉超辩称，1、原告所诉不实，首先，被告高青县建筑安装总公司并没有让王兵对外销售房屋，通过查阅建筑施工合同，王兵并不是项目经理。2、原告称被告高青县建筑安装总公司允许王兵对外销售房产应当提供相关证据。3、被告岳玉超所购房屋系通过银行按揭贷款方式，并已进行了备案登记，具有准物权的公示效力。4、涉案房屋引发了多起诉讼，均宣称与王兵签订房屋买卖合同，但是通过以前几次庭审可以证明，王兵从未取得房屋的所有权。综上，驳回原告的诉讼请求。 本案当事人依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2013年9月12日，山东元和置业有限公司与被告高青县建筑安装总公司签订建设工程施工合同，由被告高青县建筑安装总公司承建了山东元和置业有限公司开发的高青翰林家园4#、8#、19#住宅楼工程，具体由高青县建筑安装总公司王兵项目部施工。 2015年9月16日，因支付工人工资事宜，山东元和置业有限公司与被告高青县建筑安装总公司签订补充协议，山东元和置业有限公司将其开发销售的“翰林家园”10套住宅楼交付被告高青县建筑安装总公司，由该被告处理该10套房产，筹措资金，解决部分工人工资。10套房产为：6-1-802、6-1-502、6-1-702、6-2-801、8-1-1202、8-1-502、8-1-1401、8-1-1502、8-1-1602，本案涉案房产为8-1-1502室。 2、2015年10月16日，山东元和置业有限公司与被告岳玉超签订商品房买卖合同，由被告岳玉超购买涉案的8-1-1502室房产，房款504217.00元、车库款120000.00元、储藏室款22912.00元，合计647129.00元。 被告岳玉超按约定按月偿还房屋贷款。 3、2019年4月28日，高青县不动产登记中心出具淄博市不动产登记信息查询结果证明，证明涉案房产已登记在被告岳玉超名下。 4、因被告王兵出卖涉案房产发生多次纠纷：①2017年6月5日，高松松起诉要求被告王兵归还购房款11.8万元，本院作出（2017）鲁0322民初1077号民事调解书确认，被告王兵于2017年9月15日前支付高松松购房款11.8万元，逾期支付违约金10000.00元。②2017年10月18日，高松松再次起诉，要求被告王兵履行2016年8月22日、8月30日双方签订的认购权合同书、房屋购买合同，并支付违约金11.8万元。2017年11月30日，本院作出（2017）鲁0322民初2023号民事判决书，驳回了高松松的诉讼请求。③张君就涉案房产向本院提起诉讼，要求高松松、被告王兵、被告高青县建筑安装总公司履行合同、交付8-1-1502房屋正常使用，2018年10月18日，张君申请撤诉。2018年10月18日，本院作出（2018）鲁0322民初1408号民事裁定书，准许张君撤诉。④2019年3月6日，张君以王兵为被告，以岳玉超、高松松、耿振岗为第三人再次提起诉讼，请求被告交付购买的翰林家园8-1-1502房正常使用，并把更名手续处理完毕。2019年5月6日，本院作出（2019）鲁0322民初569号民事判决书，判决驳回张君的诉讼请求。 5、2017年10月18日，被告王兵以高青县建筑安装总公司王兵项目部（卖方、甲方）的名义与原告（买方、乙方）签订商品房买卖合同，该合同第一条约定：甲方将位于高青县的房屋壹套（建筑面积127.65平方米）、储藏室壹间（建筑面积14.362平方米）及车库（建筑面积40平方米）出售给乙方。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。第四条约定：甲方保证对所售房屋享有完全所有权，能完全支配和处理。 6、原告张东曾向高青县公安局举报被告王兵涉嫌诈骗，2019年10月18日，高青县公安局作出高公（县）撤案字[2019]7号撤销案件决定书，决定撤案。 本院认为，物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房产翰林家园8号楼1单元1502室已登记在被告岳玉超名下,被告岳玉超也履行着偿还房贷的义务，在未依法变更登记的情况下，被告岳玉超即为涉案房产法律上的权利人。即使原告主张被告高青县建筑安装总公司为实际权利人能够成立，也应当首先变更登记手续,才能出售涉案房产。 因购买房屋系一般人生活中较为重要的事项，且原告张东与被告王兵签订的商品房买卖合同第四条约定：甲方（王兵）保证对所售房屋享有完全所有权，能完全支配和处理。原告应当履行充分的注意义务，应当核实被告王兵是否对所售房屋享有完全所有权，是否具有涉案房产的处分权利，如果没有处分权，则应催告权利人予以追认。在涉案房产法律权利人为被告岳玉超的情况下、在被告王兵未按合同约定保证对其所售房屋拥有完全的所有权的情况下、在涉案房产存在买卖合同纠纷尚未审结的情况下，原告仅凭与被告王兵签订的商品房买卖合同而主张其诉讼请求，证据不足。 民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上，原告提供的证据还不足以证明其主张的诉讼请求，应当承担不利的后果。 被告王兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其相应的诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张东的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告张东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  经明健 二〇二〇年五月十一日 法官助理董丹丹 书记员闫洵