贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初994号原告：丁昌鹏，男，汉族，1988年8月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：胡娟，女，汉族，1988年2月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张競（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告丁昌鹏、胡娟与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁昌鹏、胡娟之委托诉讼代理人吴敏、张競，被告招商商置公司之委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第C1-2幢22层1号商品房转移登记的有关文书及产权证；二、请求人民法院依法判决被告以356,957.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2017年10月8日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂计23,000.00元)；三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的招商花园城第C1-2幢22层1号商品房(房号：C1-2-22-1)，商品房总价款为356,957.00元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自已的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋，同时第十三条约定，逾期在90日之内，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2017年7月10日，被告交付房屋给原告使用。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(-)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告并逾期交房的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称：一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉讼请不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。本院经审理查明：2015年7月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｃ1-2-22-1；该商品房总价款为356957.00元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款76957.00元，余款280000.00元以公积金贷款支付；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第四条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款356957.00元。2017年7月10日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了契税、产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｃ1幢，于2017年5月31日取得商品房备案证明书；于2018年8月29日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年10月19日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。2018年12月15日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托代为办理，并于同日签订不动产登记申请书。被告已于2019年6月24日为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将产权登记费、契税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告无需向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，而应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书后为原告申请办理商品房不动产权证。被告已于2019年6月24日为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证，故对原告主张被告为其办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书及产权证的诉请，已无裁判之必要；对原告主张被告向其交付涉案商品房不动产权证书的诉请，本院予以支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2017年7月10日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2017年10月8日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，以便原告能够办理涉案商品房的权属证书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未在2017年10月8日前履行告知原告的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于计算违约金的起止时间问题，被告提出原告的诉请已超过诉讼时效。如上所述，被告应于2017年10月8日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2017年10月9日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年1月9日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年10月9日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告在取得涉案房屋所属的C1幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年10月19日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其交付有关文书的义务。故被告承担违约责任的期间为：2017年10月9日起至2018年10月19日止。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额356,957.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年10月9日起计算至2018年10月19日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁昌鹏、胡娟交付涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁昌鹏、胡娟逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以356,957.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年10月9日起计算至2018年10月19日止）；三、驳回原告丁昌鹏、胡娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币188.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇二〇年五月十九日书记员 包清琳