福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终996号 上诉人（原审被告）：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑庄、张定翔，福建佐佑律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：邓宁添，男，1978年4月23日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审原告）：陈春姬，女，1978年2月18日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）因与被上诉人邓宁添、陈春姬商品房销售合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2020）闽0427民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万豪公司的委托诉讼代理人张定翔到庭参加诉讼。被上诉人邓宁添、陈春姬经传票传唤，仍未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓宁添、陈春姬全部诉讼请求；一、二审案件受理费由邓宁添、陈春姬承担。事实和理由：房产测绘是房屋进行产权初始登记的法定前置程序，因房地产测绘部门未完成测量报告及附图，邓宁添、陈春姬未能在合同约定的期限内取得不动产权证，是由于房产测绘部门（兼有行政监管职责）拖延办理所致，是万豪公司不能预见、不能避免且不能克服的，属于不可抗力，万豪公司不应承担违约责任。 邓宁添、陈春姬未作答辩。 邓宁添、陈春姬向一审法院起诉请求：万豪公司支付逾期办证违约金7604.12元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办好不动产权证书之日止的违约金。 一审法院认定事实：1.2015年7月16日，邓宁添、陈春姬为买受人与万豪公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》1份，主要约定：邓宁添、陈春姬向万豪公司购买诉争房产，总价款584933元；出卖人应于2017年5月30日前交付诉争房产；交付时出卖人应向买受人出示房屋测绘报告，双方按诉争房产对应的房屋测绘报告实际测量面积，按实结算房价，多还少补；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.5?的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%；附件四第（一）条约定，如买受人未缴清全款或存在拖欠款项，出卖人有权暂缓交付商品房，合同约定的交付、产权登记办理等事宜期限相应顺延。合同签订后，邓宁添、陈春姬按合同约定向万豪公司支付购房款584933元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争房产交付邓宁添、陈春姬使用。2019年7月4日，邓宁添、陈春姬补缴购房款3952元，购房总价款为588885元。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了金古明珠1#-8#楼的分户房屋权属证附图，用于办证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了金古明珠1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。2019年2月3日，沙县不动产登记中心出具了《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》。 3.2019年5月23日，万豪公司向邓宁添、陈春姬邮寄《通知书》1份，通知邓宁添、陈春姬在收到《通知书》之日起15日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价结算手续，并领取办证的相关资料。邓宁添、陈春姬于2019年5月28日签收。 4.2019年7月23日，邓宁添、陈春姬委托沙县诚信住房置换中心办理诉争房产不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）。万豪公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）所需全部材料。 关于本案争议的焦点问题：1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。一审法院认为，万豪公司提供的有关办证材料仅能证明时间上已经拖延，但是否因办证部门原因造成未提供相应证据证实，其主张逾期办证系因房地产测绘部门拖延完成相关工作及不动产权属登记部门发生变更等原因造成，证据不足，不予采信。邓宁添、陈春姬依合同约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了诉争房产，邓宁添、陈春姬应在商品房交付之日起365日内即2018年5月30日前取得房屋所有权证书。万豪公司至2019年5月23日才向邓宁添、陈春姬邮寄前来办证的《通知书》，至2019年7月23日，才委托沙县诚信住房置换中心办证，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，万豪公司已经违约，应承担逾期办证违约责任。 2.逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽事先拟定并在房屋销售中重复使用，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款明确约定了万豪公司的违约责任，并未免除万豪公司责任、加重邓宁添、陈春姬责任、排除邓宁添、陈春姬主要权利，不符合格式条款无效的情形。邓宁添、陈春姬主张万豪公司可无限期拖延办证，现诉争房产已具备办证条件，不存在无限期拖延办证的情形。 综上、一审法院认为，邓宁添、陈春姬与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。邓宁添、陈春姬依合同约定付清了购房款，万豪公司未能在约定期限内邓宁添、陈春姬办证已经违约，依法应承担逾期办证违约责任。根据合同约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款588885元，万豪公司可在5888.85元限额内支付逾期办证违约金。根据逾期办证违约金按日0.5?计算的约定，违约金限额5888.85元，逾期200天即可达该限额。万豪公司从2017年6月1日起至2019年5月23日才通知邓宁添、陈春姬办证，已逾期超过200天，万豪公司应支付邓宁添、陈春姬逾期办证违约金5888.85元。邓宁添、陈春姬主张逾期办证违约金超出合同约定部分，不予支持。万豪公司主张邓宁添、陈春姬接到办证通知后拖延办理及拖延补交购房款，应自行承担拖延期间逾期办证的违约责任，因万豪公司通知邓宁添、陈春姬之前已逾期办证200天以上，不影响其应在限额内向邓宁添、陈春姬支付逾期办证违约金，故对万豪公司的主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日支付邓宁添、陈春姬逾期办理房屋权属证书的违约金5888.85元；二、驳回邓宁添、陈春姬其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邓宁添、陈春姬负担12元，沙县万豪房地产开发有限公司负担38元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，万豪公司与邓宁添、陈春姬签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合法有效。万豪公司提出，其不能及时办理房屋权属登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至，等其不承担逾期办证违约责任的理由，均是万豪公司与有关部门之间所应解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同》的一方当事人所应履行的合同义务。依合同约定万豪公司应在2018年5月30日前办理不动产权登记有关手续，但万豪公司至2019年5月23日才向邓宁添、陈春姬邮寄前来办理房屋权属的《通知书》，且双方当事人对《通知书》送达的时间、内容明确，无异议，万豪公司已构成违约，一审判决认定万豪公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并无不当。 综上所述，沙县万豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  黄 涛 二〇二〇年五月二十八日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。