四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初539号 原告：周锐，男，1993年10月10日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：刘馥瑜，四川结贤律师事务所律师。 被告：王红，女，1970年6月14日出生，汉族，住重庆市双桥区。 委托诉讼代理人：杨秀明，重庆光界律师事务所律师。 原告周锐诉被告王红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周锐的委托诉讼代理人刘馥瑜，被告王红的委托诉讼代理人杨秀明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周锐向本院提出诉讼请求：1．判令依法解除《租赁合同》；2．判令被告返还租金3000元、押金14000元，并支付违约金20000元，共计37000元，从2019年9月29日起按年利率6%计算利息至结清为止；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月2日签订《租赁合同》，约定租赁位于江阳区的门面，租赁期限为2018年11月2日至2020年11月2日，租金按月缴纳，每月3000元且支付押金14000元。合同生效后，原告于2018年11月7日向被告账户转账50000元（其中包括租金36000元、押金14000元），即原告一次性缴纳了一年的房租（2018年11月2日至2019年11月1日），但被告于2019年9月29日与周政另行签订《房屋租赁合同》将该门面二次租赁，期限为2019年10月1日至2020年10月1日。上述事实表明原告按合同约定支付租金及押金义务，然而被告违背诚实信用原则在原告已实际支付租金期间将门面二次出租收取租金，构成根本违约，根据该合同第八条约定，被告应当支付违约金20000元。原告得知该事实后多次要求被告返还未发生的租金及押金，被告拒不退还。原告遂诉至本院，请求依法支持诉讼请求。本案在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告返还租金6000元、押金14000元并支付违约金20000元，共计40000元，从2019年9月29日起按年利率6%计算利息至结清为止。 被告王红辩称，原告不是本案适格主体，原告当时所就职的公司才是实际承租人。原、被告签订《租赁合同》后，原告重新伪造租赁合同夸大租金标准向其就职的公司报销，原告就职的公司因与原告发生争议后向江阳区公安分局北城派出所报警；原告虚假报销被识破后，实际承租人与被告均明确表示解除该租赁合同，已支付的租金及押金不再退还；签订《租赁合同》后，原告并未实际经营，自2019年4月起将该门市持续关锁数月之久，拖欠多月物业管理、水、电、排污等费用，门市里堆放众多杂物，存在安全隐患。原告所服务的公司明确表示提前解除租赁合同，并在与被告核实情况属实的情况下，被告花高额费用将其门市进行清理，于2019年9月底才将该门市另行出租；假设原告诉称系事实，被告构成违约，承担的违约责任也仅限于实际损失。同时，原告所欠付的物业管理、水、电、排污等费用应在押金中予以抵扣。原告所述与事实不符，请求驳回其对被告的诉请。 原告周锐围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：原、被告的身份信息、《房屋租赁合同》两份、转款凭证、门市照片；拟证明其所诉事实存在。 原告王红围绕其辩称理由依法提交了以下证据：证人赵某的证词，拟证明其辩称的理由成立。 以上证据经庭审质证，被告对原告提供的原、被告身份信息、《房屋租赁合同》、《转账凭证》的真实性无异议，但认为案涉房屋的实际承租人系原告就职公司；合同第八条约定的违约金过高，不应予以支持；对被告与案外人签订的租赁合同因系复印件，无法对真实性进行确认。原告对被告申请的证人证词，陈述其交纳了部分水、电费用，并非完全未交纳。本院对双方真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告周锐以其为乙方（承租方），被告王红以其为甲方（出租方）于2018年11月2日签订《租赁合同》，约定由原告租赁被告房屋，面积为260㎡，单价为12元∕月/㎡，楼层为负一楼；租赁期限为自2018年11月2日起至2020年11月2日止。甲方正式交付门面房于乙方使用的时间是2018年11月2日；合同生效后，乙方向甲方交付押金14,000元，合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起当日退还乙方全部押金；乙方应按约交纳租金，租金为3,000元/月,支付方式为转账或现金，房租一年一缴，先缴后租，合同期满优惠一个月为装修时间…。合同第八条违约责任约定：违反本合同内容，应承担违约金20,000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。合同同时对其他事项进行了约定。双方分别在合同尾部签字予以确认。合同签订后，原告于2018年11月7日向被告账户转账50,000元，被告按约将租赁房屋交付原告使用。此后，原告在使用租赁房屋过程中，因时常无人，导致其欠交物管、水、电费用。诉讼中，被告自认已于2019年9月29日将案涉租赁房屋另行出租，并要求在原告交纳的租金中扣除其已欠付的物管费415元、水费181元、电费450元、清掏费分摊1,000元，合计2,721元，但未提交相应的证据予以证明。双方就房屋租赁事宜未能达成一致意见，原告遂诉至本院，请求依法支持诉讼请求。 本院认为，原告周锐与被告王红在平等自愿基础上签订的《租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告向被告转款50,000元含案涉租赁房屋一年期即2018年11月2日至2019年11月1日止的租金36,000元及押金14,000元，被告对此无异议，本院依法予以确认。租赁存续期间，原告未全面履行承租义务并欠付相应的物业、水电费用，属履行瑕疵，但被告擅自将案涉房屋转租他人，其行为构成根本性违约，双方签订《租赁合同》的目的已不能实现。原告据此主张解除上述合同，于法有据，本院依法予以支持，解除合同之日为本院起诉状副本送达被告之日即2020年3月14日。结合该合同内容，合同期满被告给予原告一个月的装修期优惠，故原告诉请被告退还租金6,000元及押金14,000元，符合双方约定，本院依法予以支持。被告虽辩称原告并非本案的适格主体且已与实际承租人协商解除前述《租赁合同》，但均未提供相应的证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。 关于原告主张被告支付违约金20,000元的问题，庭审中被告辩称该违约金约定过高，应当予以调整。本院考虑原、被告双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，以及原告在本案中未就其损失提供相关事实依据，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应向原告支付违约金6,000元。该违约金足以弥补原告因退还租金及押金造成的资金利息损失，故对其诉请被告自2019年9月29日起按年利率6%计付租金及押金利息的主张，本院依法不予以支持。关于被告要求在原告交纳的押金中扣减垫付的物业、水电等费用的问题，因其未提供具体垫付金额的相关证据予以佐证，亦未在本案中提出反诉，故本案对此不予处理，被告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告周锐与被告王红签订的《租赁合同》于2020年3月14日解除； 二、被告王红于本判决生效之日起十日内退还原告周锐租金6,000元，押金14,000元； 三、被告王红于本判决生效之日起十日内支付原告周锐违约金6,000元； 四、驳回原告周锐的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取363元，由被告王红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 向 勇 二〇二〇年五月二十五日 书记员 严子寒