广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初28874号原告（反诉被告）：梁晓枫，男，1970年8月15日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码442************475。委托诉讼代理人：李霞、区菁华，分别系广东瀛嵪律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：凌玉华，男，1966年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********市百货公司，公民身份号码440************411。委托诉讼代理人：刘正雄、张健萍，均系广东奥纪律师事务所律师。原告梁晓枫诉被告凌玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，被告凌玉华于2020年3月4日提起反诉,本院依法适用普通程序，分别于2020年3月4日、23日公开开庭进行了合并审理。原告梁晓枫委托诉讼代理人李霞，被告委托诉讼代理人刘正雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁晓枫向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年5月23日签订的《租赁合同》；2.凌玉华立即向梁晓枫交付租赁物业；3.凌玉华立即向梁晓枫支付至合同解除之日止的租金、水电费（租金暂计至2019年11月，水电费暂计至2019年10月，租金标准：2018年6月1日至2020年5月30日，每月61957元，2020年6月1日至2022年5月30日，每月66914元，暂合计371926.76元）；4.凌玉华立即向梁晓枫支付合同解除之次日起至实际返还租赁物业之日止应付的物业占有使用费、水电费（租金标准：2018年6月1日至2020年5月30日，每月61957元，2020年6月1日至2022年5月30日，每月66914元）；5.凌玉华立即向梁晓枫支付违约金（从2019年6月1日起计算至实际清偿之日止，以实际拖欠租金为基数，按每日2‰计算，暂计10000元）；6.保证金80000元归梁晓枫所有；7.凌玉华承担本案的诉讼费、担保费、保全费。事实和理由：原、被告于2018年5月23日签订《租赁合同》，约定梁晓枫将位于中山市******“财兴围”商铺一壹楼15、16卡商铺建筑面积450平方米，商铺一、商铺二贰楼总面积3587平方米租给凌玉华使用，合同约定了租赁期限、租金等内容，明确如凌玉华拖欠租金时间超过30天，并经梁晓枫书面催收未果时，梁晓枫有权终止本合同收回出租商铺及用地，并没收保证金。被告拖欠租金每逾期1日，梁晓枫有权按月租金的2‰按日向凌玉华加收滞纳金，合同同时约定了水电费等费用由被告自行承担。租赁合同签订后，凌玉华多次拖欠租金，梁晓枫经多次催讨，但凌玉华至今未付，已构成违约，且违反诚实信用原则。为维护梁晓枫合法权益，据此向法院起诉。庭审时，原告梁晓枫变更第3项诉讼请求：凌玉华立即向梁晓枫支付至合同解除之日止的租金（计算标准：2018年6月1日至2020年5月30日，每月61957元；2020年6月1日至2022年5月30日，每月66914元，暂计至2020年2月的租金为556570元）；变更第4项诉讼请求：凌玉华立即向梁晓枫支付合同解除之次日起至实际返还租赁物业之日止应付的物业占有使用费（计算标准：2018年6月1日至2020年5月30日，每月61957元；2020年6月1日至2022年5月30日，每月66914元）。原告梁晓枫围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告凌玉华身份证复印件；2.租赁协议；3.补充协议书；4.租赁合同；5.律师函、EMS快递单及邮件妥投记录；6.银行客户回单；7.新圩村财兴围商铺楼面补漏工程合同书、发票；8.工程竣工验收表；9.短信记录；10.中山市******民委员会回复；11.申请；12.场地巡查记录；13.证明；14.关于同意将住宅改为经营性用房的证明；15.微信聊天记录。被告凌玉华答辩及提出反诉请求：1.确认凌玉华与梁晓枫于2018年5月23日签订的《租赁合同》无效；2.梁晓枫向凌玉华返还合同保证金80000元；3.梁晓枫向凌玉华返还租金198328元；4.梁晓枫向凌玉华赔偿因合同无效导致的损失532941.09元；5.梁晓枫向凌玉华支付从反诉之日起至清偿之日止的利息（计算方法：以本金811269.09元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。反诉事实和理由（包含答辩意见）：凌玉华与梁晓枫于2018年5月23日签订《租赁合同》，约定由凌玉华租用梁晓枫位于中山市******“财兴围”商铺，签订合同后，梁晓枫明知该商铺属违法建筑，但故意隐瞒及欺骗凌玉华签订合同，违反诚实信用原则及法律规定，导致凌玉华巨额损失，梁晓枫应依法返还基于《租赁合同》获得的财产及赔偿凌玉华损失，具体情况为：一、双方签订的《租赁合同》无效，梁晓枫无权主张解除《租赁合同》及租金。理由为：1.凌玉华签订《租赁合同》后，凌玉华于2018年7月2日向梁晓枫支付保证金80000元，梁晓枫于2018年8月10日将商铺交付给凌玉华。2018年8月30日，中山市三乡镇遭遇暴雨后，涉案商铺出现地基下沉、墙体开裂渗水、二楼天花多次渗漏等多处对履行合同有根本性影响的严重质量安全问题，凌玉华多次口头、发函要求梁晓枫维修，但梁晓枫至今仍未对涉案商铺进行有效维修，涉案商铺依然存在上述问题；2.梁晓枫将涉案商铺交付凌玉华后，凌玉华因申请营业执照多次要求梁晓枫依约提供相关证明材料并协助凌玉华办理相关手续，但梁晓枫拖延至2019年8月中下旬才向凌玉华提供有限的协助，至今仍未将梁晓枫与物业所有人的租赁合同交付给凌玉华，凌玉华于2019年8月前无法正常占有使用涉案商铺，严重影响凌玉华对涉案商铺的装修、使用及运营。且据凌玉华了解，涉案商铺可能属于未经相关部门批准建设及未取得工程规划许可证的建筑物。二、凌玉华向梁晓枫承租涉案商铺用于办公及家居建材销售、装饰设计展示等商业服务及青年创意空间项目，因此梁晓枫应将符合合同目的，能正常使用的商铺交付给凌玉华，并承担合同约定的维修义务，但是梁晓枫向凌玉华交付的商铺存在严重质量问题，且经凌玉华多次要求未及时妥善维修，致使凌玉华至今仍未正常占有使用商铺二楼面积，故梁晓枫无权主张该部分的场地占有使用费。三、基于《租赁合同》无效，梁晓枫无权主张凌玉华支付违约金及没收保证金80000元归梁晓枫所有，本案诉讼费、担保费、保全费应由梁晓枫自行承担。四、基于《租赁合同》无效，梁晓枫应退还凌玉华保证金80000元及租金310828元，并应赔偿凌玉华因《租赁合同》无效而导致的全部损失。梁晓枫明知所出租的涉案商铺属于违法建筑，但仍然欺骗凌玉华签订《租赁合同》，其交付的涉案商铺无法正常使用且拒不妥善维修，可见梁晓枫具有重大过错，凌玉华为此投入的巨大人力财物80多万元损失应由梁晓枫承担。五、关于涉案商铺一壹楼第15、16卡商铺的房屋占有使用费问题。1.根据《租赁合同》及双方签订的备忘录，梁晓枫给予凌玉华七个月的免租期，梁晓枫于2018年8月10日才将涉案商铺交付凌玉华，免租期应从2018年8月10日起算，即第一阶段免租期应顺延至2018年8月10日至2018年11月9日，第二阶段免租期为2019年2月10日至4月9日，根据备忘录，第三阶段免租期为2019年4月10日至6月9日，梁晓枫无权向凌玉华主张上述三个阶段的房屋占有使用费。2.对于2018年11月10日至2019年2月9日期间及2019年6月10日之后的房屋占有使用费，因涉案商铺二楼凌玉华根本无法使用，因此不存在房屋占有使用费问题，至于涉案商铺一壹楼第15、16卡的房屋占有使用费，因凌玉华实际占有使用部分面积，应依照梁晓枫过错程度减免相应费用，凌玉华同意支付一半的费用。3.因2020年1月、2月期间新冠病毒疫情的影响，属于《租赁合同》约定的不可抗力事件，在此期间凌玉华因政府颁布的政策未占有使用涉案商铺，凌玉华无需向梁晓枫支付疫情期间涉案商铺一壹楼第15、16卡的房屋占有使用费。综上所述，梁晓枫的诉求无事实及法律依据，凌玉华只同意支付涉案商铺一壹楼第15、16卡2018年11月10日至2019年2月9日及2019年6月10日至2020年1月9日共10个月的房屋占有使用费112500元（22500×10÷2），梁晓枫应向凌玉华返还保证金及租金合计278328元，赔偿凌玉华因《租赁合同》无效产生的损失532941.09元，合计811269.09元，并支付从反诉之日起至实际清偿之日止的利息。为维护被告凌玉华合法权益，据此向法院提起反诉。被告凌玉华为其辩解及围绕反诉请求依法提交了如下证据：1.巨龙文博园商铺交接书、南溪商铺物件移交清单；2.照片及视频光盘；3.微信截图；4.备忘录；5.保证金及租金款项支付凭证、收款凭据；6.中山森林创客企业管理服务有限公司的营业执照；7.损失凭证。反诉被告梁晓枫针对凌玉华的反诉答辩称：一、双方签订的《租赁合同》为有效合同，凌玉华应当依约向梁晓枫承担相应的责任。1.合同签订前，即2017年底双方经过长达半年的磋商期，才确定租赁方案，《租赁合同》明确告知商铺没有房产证，消防未能通过最终验收，凌玉华对租赁物的状态非常清楚，其在明知商铺基本情况的前提下依然愿意签订合同及补充协议，承租涉案商铺及承担相关责任，应当认为合同有效。2.《租赁合同》明确约定了租金的计算方式及金额，凌玉华多次长期拖欠租金的行为已构成违约，按照合同约定，凌玉华应向梁晓枫支付租金，凌玉华主张梁晓枫退还已支付的租金没有任何事实与法律依据。3.凌玉华从合同履行开始就未按合同约定按时支付保证金及租金，拖欠租金超过30天，已构成违约，梁晓枫有权解除合同、收回商铺及没收保证金。二、即使法院认定合同无效，依据法律规定，凌玉华也应当按照合同约定标准像原告支付相应的占有使用费。本案并未因合同无效造成凌玉华任何损失，凌玉华在明知合同无效的前提与梁晓枫前代租赁合同，过错方应为凌玉华，如因合同无效导致其损失，应由其自行承担，且凌玉华列举的损失项目均不属于因合同无效导致的损失。且凌玉华延迟支付租金的行为已给梁晓枫造成损失，应当向梁晓枫赔偿相应的损失。综上所述，凌玉华的反诉请求没有任何事实及法律依据，应予驳回。反诉被告梁晓枫为其反诉辩解提供证据：1.租赁合同；2.备忘录。本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，中山市三乡镇新圩经济联合社（以下简称新圩经济联合社）与甘银燕签订《租赁协议》约定：新圩经济联合社将其位于中山市三乡镇***辖区内“沙坦路”路段，土名“财兴围”的两宗相连商住用地（土地使用证号：中府国用（2005第310450号，面积9431.3平方米；中府国用（2005）第310434号，面积9432.6平方米）出租给甘银燕用于经营餐饮业、商业服务业及兴建少量商铺出租，租赁期限为二十年，即从2013年6月1日至2033年5月31日止。2017年9月12日，新圩经济联合社作甲方，甘银燕作乙方，梁晓枫作丙方签订《补充协议书》约定：甲方同意乙方将位于中山市******辖区内“沙坦路”路段，土名“财兴围”两宗相连商住用地的租赁合同权益全权转让给丙方，于2017年10月1日开始由丙方承担租赁权益；原甲乙双方于2012年8月31日签订的《租赁协议》继续有效，并由丙方履行原乙方在该租赁协议的全部权利义务。2018年5月23日，梁晓枫作出租方（甲方），凌玉华作承租方（乙方）签订《租赁合同》约定：1.甲方将位于中山市******“财兴围”，按建筑面积租赁给乙方，商铺一壹楼第15、16卡商铺建筑面积为450平方米，商铺一、商铺二贰楼总面积3587平方米；2.关于以上商铺现状，乙方明确知悉暂无房产证及消防未能通过最终验收；3.商铺及用地用途为办公、家居建材销售、装饰设计展示等商业服务业；4.租赁期限从2018年6月1日至2033年5月30日止共15年；5.免租期限5个月，即从2018年6月1日起至2018年8月31日、2018年12月1日起至2019年1月31日两个阶段免租，2018年9月1日起收取租金；租金分段计价收取，按月计费，按月缴交（各阶段租金均不包含出租商铺及用地的相关租赁税费及乙方经营期间的经营税费）；从2018年6月1日至2020年5月30日止，商铺一楼每月租金为22500元，商铺二楼每月租金为39457元，合计61957元；从2020年6月1日至2022年5月30日止，商铺一楼每月租金为24300元，商铺二楼每月租金为42614元，合计66914元；合同还约定了2022年6月1日起至2033年5月30日止各阶段的租金标准；6.双方签署之日起，乙方需向甲方缴付保证金80000元及第一个月租金61957元，合计141957元；乙方须于每月15日前缴付当月租金（遇国家法定节假日则相应顺延）至甲方指定银行账号，如乙方拖欠租金超过30天，并经甲方书面催收未果时，甲方有权终止本合同收回出租商铺及用地，没收保证金；乙方拖欠租金每逾期1日，甲方有权按月租金的2‰按日向乙方加收滞纳金；7.甲方于本合同生效之日起第2日将租赁商铺及用地交付乙方使用；8.甲方积极配合、协助乙方做好装修经营、办理相关营业执照等各项工作，提供或协助办理相关电信网络开通，甲方负责把水电接到二楼电房，用电用水量必须能满足经营者使用，原有的消防需按现原有建筑消防设施有关配置完善，双方进行内部验收，甲方进行日常维护确保能正常运行，甲方必须保证对其物业拥有合法的出租权，确保本合同有效（需提供土地使用的复印件给乙方存档）；9.乙方在租用经营商铺及用地期间的一切债权债务、经营税费、消防、火灾意外、事故风险、劳资责任等均由乙方全责自负，因乙方原因造成甲方损失的，由乙方赔偿；乙方在二次装修使用前，必须按自身使用要求配置消防设施，确保使用中的消防应急要求；10.原有建筑结构、地质基础、房屋原有设施需修理恢复等费用由甲方承担，乙方装修及加建的设施由乙方承担，因乙方管理使用不善造成建筑物及起相连设备的损失和维修费用，由乙方承担；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和配合甲方监督检查，乙方在租赁期内，若需对乙方自由物品及乙方增加设备、装修等购买财产保险时，费用由乙方负责；11.租赁期间及租赁期满未续签合同的情况下，若乙方拖欠租金超过一个月以上时，乙方应无条件撤场，甲方有权处理租赁商铺及用地内的所有物品；12.若因消防原因导致乙方不得正常经营，甲方应退回全部押金，双方解除合同；13.如自然灾害等不可抗力因素造成损失的双方免责。合同还约定了其他事项。2018年7月2日，付款人唐志云向收款人梁晓枫的农商银行账户转账支付80000元，附言：租赁押金。凌玉华分别于2019年4月17日、20日向梁晓枫通过银行汇款支付50000元、50000元，共100000元；唐志云分别于5月5日、24日、25日、6月25日、26日、10月31日向梁晓枫通过银行汇款支付23914元、50000元、11957元、50000元、50000元、24957元。梁晓枫确认收取凌玉华保证金80000元，及2018年9月、10月、11月、2019年2月、3月、4月、5月租金合计310828元（其中，梁晓枫于2019年6月26日向凌玉华出具的收据显示：免2019年2、月3月租金）。凌玉华提交《巨龙·文博园商铺交接书》及《南溪商铺物件移交清单》载明：对乙方承租甲方位于中山市******“财兴围”商铺一壹楼第15、16卡商铺，商铺一、商铺二贰楼整层等毛坯状态商铺的配套设施进行内部勘察及验收；落款日期为2018年8月10日。凌玉华称其于2018年8月10日接收涉案商铺，但认为涉案商铺不符合交付条件，梁晓枫于2019年2月23日才将涉案商铺正式交付给凌玉华。2019年2月23日，原、被告的经办人签订《关于中山市******“财兴围”物业洽谈备忘内容》载明：关于原合同签订的一楼、二楼物业，在两次台风及暴雨水灾影响进场施工，按合同约定免责，甲方同意在原合同免租期约定的前提下，增加两个月的免租时间；签订合同时，甲方需提供土地证、红线图等；该备忘内容还载明其他事项。中山市亿兆荣房地产开发有限公司与中山市金盾防水补漏工程有限公司签订《合同书》约定对中山市*****“财兴围”商铺楼面进行补漏维修。双方于2019年6月21日对商铺二层（层面）楼板补漏维修工程进行了竣工验收，检查情况为：经下了几场大暴雨暂未发现有渗漏现象。2019年11月1日，广东瀛嵪律师事务所受梁晓枫委托通过EMS邮政快递向凌玉华邮寄《律师函》载明：凌玉华未履行与梁晓枫于2018年5月23日签订的《租赁合同》，拖欠租金、水电费共333699.53元，已构成违约，凌玉华需于收到律师函之日起3日内按约定向梁晓枫支付租金、水电费及滞纳金，否则梁晓枫将有权根据《租赁合同》约定终止合同，收回出租商铺及用地，没收保证金，并依法追究违约责任。庭审时，凌玉华称收到该《律师函》后，向梁晓枫表明没有支付租金的原因，并要求梁晓枫处理租赁商铺的瑕疵问题。另查，位于中山市******“财兴围”（土地使用证号：中府国用（2005第310450号，面积9431.3平方米）、中山市******（土地使用证号：中府国用（2005）第310434号，面积9432.6平方米），土地使用权人为中山市三乡镇新圩经济联合社，（用途）商业住宅。庭审时，凌玉华主张梁晓枫应赔偿因合同无效导致其资金损失合计532941.09元（其中，1.中山森林创客企业管理有限公司：装修费111657.09元、工资187095.41元、办公费7067.15元、固定资产17859元、办公家具10802元、伙食费2705.5元、维修费1300元、业务招待费3368元、社保费1518.5元；2.中山市华行电器商行的费用：装修费用183662.74元、办公费5906元）。凌玉华为此提交了记账凭证、收款收据、结算清单等证据拟证明其前述主张的事实。庭审后，梁晓枫提交中山市城乡规划局于2012年12月26日发出的《建设工程规划许可证》（建字第140********0030号）载明：建设单位（个人）为中山市三乡镇新圩经济联合社，建设项目名称为商铺，建设位置：中山市******“财兴围”，建设规模总面积7297.4平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。梁晓枫主张凌玉华未按合同约定支付租金，要求解除《租赁合同》，没收保证金，退还涉案商铺，并要求凌玉华支付尚欠租金及房屋占有使用费；凌玉华认为梁晓枫就未取得建设工程规划许可证的涉案商铺与其签订《租赁合同》，且梁晓枫交付的涉案商铺不符合合同约定的条件，存在严重安全质量问题，梁晓枫未按合同约定履行维修养护义务，主张双方签订的《租赁合同》无效，要求梁晓枫退还已支付的租金及保证金，并赔偿因合同无效导致的损失。故本案争议焦点为：一、原、被告于2018年5月23日签订的《租赁合同》的效力如何认定；二、凌玉华应否向梁晓枫支付尚欠的租金及房屋占有使用费；三、梁晓枫应否赔偿凌玉华对涉案商铺所投入资金的损失。对焦点一，涉案商铺已于2012年12月26日取得《建设工程规划许可证》（建字第140********0030号），双方签订《租赁合同》时梁晓枫已明确告知凌玉华其出租的物业存在瑕疵问题，且该合同第一条第二款明确注明租赁物的现状及瑕疵情况，该《租赁合同》中明确约定凌玉华已知悉涉案商铺暂无房产证及消防未进行综合验收等瑕疵，凌玉华在已知悉商铺存在瑕疵的情况下依然签订《租赁合同》是其真实意思表示，且凌玉华未能举证证明双方签订《租赁合同》存在合同无效的法定情形，故本院认定梁晓枫与凌玉华于2018年5月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。凌玉华主张《租赁合同》无效的反诉请求，依据不足，本院不予支持。对焦点二，如焦点一所述，《租赁合同》合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定履行各自义务。首先，《租赁合同》约定合同生效之日起第2日出租方将商铺及用地交付承租方使用。凌玉华在已知悉商铺存在无房产证及消防未进行综合验收等瑕疵的情况下依然签订《租赁合同》，签订合同后，其以梁晓枫未交付涉案商铺相关证明及所有权属证书等材料，严重影响其对涉案商铺的装修、使用及运营为由未接收涉案商铺，从被告提供的证据及其陈述反映，从双方签订《租赁合同》到庭审时被告在租赁物进行经营活动时，没有因为租赁物存在瑕疵而受到相关政策管理部门的干涉和阻止。因被告提供的证据不能证明其陈述的事实，由此产生的不利后果应由凌玉华承担。根据双方的经办人于2018年8月10日签署《巨龙·文博园商铺交接书》及《南溪商铺物件移交清单》对涉案商铺毛坯状态及配套设施进行了内部勘察及验收，凌玉华通过对涉案商铺进行勘察及验收，已知悉并接受涉案商铺交付时的状态及存在的瑕疵，梁晓枫将涉案商铺交付凌玉华，应视为已按合同约定履行了交付义务；其次，《租赁合同》约定如自然灾害等不可抗力因素造成损失的双方免责。涉案商铺在特大暴雨、台风等天气恶劣的情况下才出现渗漏等情况，一定程度上难以抗拒和避免，不能以此认定涉案商铺在交付时就存在严重的安全质量问题及无法正常使用；再者，从凌玉华提交的照片及视频光盘显示梁晓枫对涉案商铺天面及墙体进行了维修，梁晓枫提交了证据证明其委托第三方对涉案商铺进行补漏维修，维修工程已竣工验收，检查情况为“经下了几场大暴雨暂未发现有渗漏现象”，由此可见，梁晓枫已履行了对涉案商铺的维修养护义务。综上所述，梁晓枫已按合同约定履行了交付涉案商铺及对涉案商铺进行维修养护的义务，凌玉华主张梁晓枫交付的涉案商铺不符合合同约定条件，及梁晓枫未按合同约定履行维修养护义务而拒付租金的抗辩理由不不成立，本院不予采纳，凌玉华应履行向梁晓枫支付租金的义务，现凌玉华主张梁晓枫退还已付租金198328元的反诉请求，依据不足，本院予以驳回。凌玉华未按合同约定向梁晓枫支付租金超过30天，已构成违约，梁晓枫通过《律师函》向凌玉华催讨未果，按《租赁合同》约定梁晓枫有权终止合同收回租赁物，故梁晓枫主张解除双方于2018年5月23日签订的《租赁合同》及凌玉华支付尚欠租金并返还租赁物及承担违约责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于租金数额，《租赁合同》约定：“租赁期限从2018年6月1日至2033年5月30日，免租期限5个月，即从2018年6月1日起至2018年8月31日、2018年12月1日起至2019年1月31日，2018年9月1日起收取租金”；《关于中山市******“财兴围”物业洽谈备忘内容》约定：“在原合同免租期约定的前提下，增加两个月的免租期”。如前文所述，梁晓枫已履行交付涉案商铺义务，凌玉华以梁晓枫迟延交付商铺为由要求顺延免租期，无合同及法律依据，本院不予采纳。凌玉华应支付2018年9月、10月、11月及从2019年2月起的租金（2019年2月、3月免租金），凌玉华已支付租金310828元，其中支付2018年9月、10月、11月、2019年4月、5月租金合计309785元（5个月×61957元/月），剩余1043元为支付至2019年6月1日止租金，尚欠从2019年6月1日起的租金未付，故凌玉华应支付从2019年6月1日起至解除《租赁合同》之日止的租金。原告于2019年11月21日起诉至本院主张解除《租赁合同》，故本院确定租金从2019年6月1日起计至2019年11月21日止共5个月21天，金额为352111.9元[61957元/月×（5＋21天/30天）个月-1043元]。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。故梁晓枫主张凌玉华支付从解除《租赁合同》次日起实际返还租赁物止的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。房屋占有使用费参照租金标准，即从2019年11月22日至2020年5月30日止，每月61957元；从2020年6月1日至2022年5月30日，每月66914元计算。关于保证金及违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”。《租赁合同》约定如承租方逾期支付租金，出租方可没收保证金及按月租金的2‰按日向承租方加收滞纳金。本案中，凌玉华逾期支付租金，已构成违约，按合同约定，梁晓枫有权没收凌玉华的保证金80000元，故梁晓枫主张保证金80000元归其所有，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因梁晓枫主张没收凌玉华的保证金80000元已获本院支持，在梁晓枫未举证明其损失范围的情形下，本院认为保证金已弥补其因凌玉华违约造成的损失，其同时要求凌玉华支付违约金，于法无据，本院不予支持。对焦点三，《租赁合同》合法有效,凌玉华未按合同约定支付租金，已构成违约，梁晓枫以此主张解除《租赁合同》,解除合同的损失责任应由凌玉华承担，即由凌玉华自行承担因装修营运涉案商铺投入资金损失合计532941.09元，其主张梁晓枫赔偿因《租赁合同》无效造成的资金损失，于法无据，本院予以驳回。综上所述，原告梁晓枫主张解除《租赁合同》、被告凌玉华支付尚欠租金及房屋占有使用费、返还租赁物及保证金归其所有的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告主张的担保费、保全费，因梁晓枫未申请诉讼保全，该费用未实际产生，故对梁晓枫该主张，本院不予支持。反诉原告凌玉华的反诉请求，依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告梁晓枫与被告凌玉华于2018年5月23日签订的《租赁合同》；二、被告凌玉华于本判决生效之日起七日内向原告梁晓枫返还本案位于中山市******“财兴围”的商铺；三、被告凌玉华于本判决生效之日起七日内向原告梁晓枫支付从2019年6月1日至2019年11月21日止的租金352111.9元；四、被告凌玉华于本判决生效之日起七日内向原告梁晓枫支付从2019年11月22日起至被告凌玉华向原告梁晓枫返还本案位于中山市******“财兴围”的商铺之日止的房屋占有使用费（计算方法：从2019年11月22日至2020年5月30日止，每月61957元；从2020年6月1日至2022年5月30日，每月66914元计算）；五、被告凌玉华支付给原告梁晓枫的保证金80000元归原告梁晓枫所有。六、驳回原告梁晓枫的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告凌玉华的全部反诉请求。本诉案件受理费8228.9元（原告已预交），由原告梁晓枫负担535元，被告凌玉华负担7693.9元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉受理费5957元（被告已预交），由被告凌玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇二〇年五月十八日书 记 员  陈绮靖林雷