安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初360号 原告：阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**向阳北路外贸土畜产公司家属院，统一社会信用代码91341200587204191P。 法定代表人：丁韩斐，该公司经理。 委托诉讼代理人：李士杰，安徽天宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳，安徽天宽律师事务所律师。 被告：阜阳新松置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区北京中路**泉水湾花园**商住楼**，统一社会信用代码91341200MA2NJNMB8W。 法定代表人：朱闯新，该公司经理。 委托诉讼代理人：李森，安徽志豪律师事务所律师。 原告阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司与被告阜阳新松置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人李士杰、王艳、被告阜阳新松置业有限公司的法定代表人朱闯新、委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、恳请法院依法判决解除原、被告2019年8月25日签订的阜阳新松华鸿国越府分销服务合同。2、被告返还原告20万元履约保证金。3、被告赔偿原告损失合计327252.2元。4、案件受理费由被告承担。事实与理由，2019年8月25日,原、被告签订阜阳新松华鸿国越府分销服务合同。合同约定被告（甲方）全权委托原告（乙方）将其开发建设的位于阜阳市颍泉区交汇处【阜阳华鸿国越府】公寓产品（82＃楼）进行总包渠道服务,对外推出。被告具体内容包括但不限于自费进行有关宣传推介、带领客户到访、协助客户签署同及督促客户按时支付定金及购房款等服务。服务期限为自2019年8月25日至2019年11月25日。原告向被告支付人民币20万元履约保证金。合同签订后,原告印刷宣传品、组织人员对被告委托的公寓产品对外推出。然而,从原、被告签订分销服务合同至原告起诉时,被告委托对外推出销售的公寓产品（82＃楼）,一直没有取得合法的房屋预售许可证。原告认为,因被告的根本违约行为,导致原、被告签订的阜阳新松华鸿国越府分销服务合同不能实现合同目的。双方签订的服务合同,应予解除。被告对原告造成的损失,应依法赔偿。原告根据法律规定,特向贵院提起诉讼,恳请支持其诉求。 阜阳新松置业有限公司辩称，被答辩人的诉称内容明显不实，其严重违约在先，应驳回其第2、3、4项诉讼请求。被答辩人违反了《阜阳新松华鸿国樾府分销服务合同》4.8、4.9条及其他相关条款的约定，应驳回其第2、3、4向诉讼请求。答辩人与被答辩人签订的《阜阳新松华鸿国樾府分销服务合同》明确约定由答辩人收取客户所交了所有款项，被答辩人不得以任何方式向客户收取任何款项，这既是双方明确的约定，也是所有开发商与销售服务单位开展合作行业惯例。然而，被答辩人对合同中的约定视而不见，违反双方约定及法律规定，私自收取4位拟购买商铺人员130万元，严重侵犯了答辩人的利益和商业信誉。答辩人发现被答辩人违反合同、违法犯罪的行为后，对被答辩人进行了制止，并向公安机关提出控告，要求解除双方的合同，并没收被答辩人履约保证金20万元。在铁的事实面前，被答辩人对其违反合同、违法犯罪的情形在诉状中只字不提，反而巧舌如簧的片面、歪曲理解1.1.2条具体内容包括但不限于乙方自费进行宣传……监督乙方客户按时支付定金及购房款的内容，企图将私自收取他人钱款的行为合法化，但是稍加分辨就知道，1.1.2条表达意思仅为被答辩人享有宣传推介及促成签约方面手段的多样化而已，并不能将其扩大到可以收取他人的钱款，在4.8、4.9条明确的排他性条款面前，被答辩人歪曲1.1.2条的理由显然不能成立，依法不应支持。答辩人在签订合同时为了防止被答辩人私自收取他人钱款，还在合同中约定了大量成交流程条款，然而被答辩人为了获得非法利益，也无视这些条款的存在，绕开这些条款的限制，在守法、守约的道路上越走越远，其根本违约行为致使不能实现合同目的。综上，被答辩人将己方包装成受害者，反咬一口说答辩人违约，这其实是为了延缓公安机关的立案，逃避法律制裁而采取的诉讼策略，人民法院除不应采信外，还应当认定被答辩人违约在先，且致使不能实现合同目的，在解除合同的同时，该履约保证金不应返还，无论其是否存在经济损失，均是其自身违约造成的，不应由答辩人承担，从而驳回其第2、3、4项诉讼请求。被答辩人违反了《阜阳新松华鸿国樾府分销服务合同》1.2条、1.4条、5.6条的约定，恶意侵害答辩人的定价权，给答辩人造成巨大损失，应驳回其第2、3、4项诉讼请求。双方合同中约定销售服务范围为公寓产品，且明确约定答辩人享有定价权。被答辩人明目张胆地违反这些条款，除具有自私收取他人钱款的情节外，在收取该款时，还私自对外以低于真实价格1万元的价格虚假宣传，恶意侵害公司的定价权，除导致答辩人将出现巨额经济损失外，还严重侵害答辩人的商业信誉。因此，被答辩人违约在先，且致使不能实现合同目的，在解除合同的同时，该履约保证金不应返还，无论其是否存在经济损失，均为其自身违约而造成，不应由答辩人承担，从而驳回其第2、3、4项诉讼请求。答辩人也将视给公司造成损失的发展情况，保留采取进一步法律手段的权利。被答辩人在存在其他违约、违法犯罪行为，人民法院在驳回其第2、3、4向诉讼请求的同时，应将相关线索移送公安机关，追究被答辩人及其相关人员的刑事责任。答辩人已经提供确凿证据，证实被答辩人及其负责人杨林、周刚伪造中国百强房地产企业公司印章，伪造并利用虚假合同，虚构事实，以非法占有为目的，骗取兆天公司人民币70万元，骗取联介公司人民币20万元，阜阳城市公司营销副总经理李强收受麟飞公司好处费约6万元左右及部分案场人员存在与麟飞公司内外勾结的情况，这些行为除了违反合同外，还涉嫌构成犯罪。人民法院在审理本案时，按照民事审判的职权公正认定事实，在驳回其2、3、4项诉讼请求的同时，应将其他犯罪线索移送公安机关，追究被答辩人及其相关人员的刑事责任。综上，被答辩人诉称内容明显不实，其严重违约在先，应依法驳回其第2、3、4项诉讼请求，并对被答辩人及相关人员涉嫌犯罪的线索移送公安机关。 本院经审理认定的事实如下：2019年8月25日，阜阳新松置业有限公司作为甲方，阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司作为乙方双方签订一份《【阜阳新松华鸿国樾府】分销服务合同》，具体内容但不限于乙方自费进行有关宣传推介、带领乙方客户到访协助乙方客户签署购房合同及督促乙方客户按时支付定金及购房款等。甲方全权委托乙方进行总包渠道服务，依据市场情况，甲方若决定不再采取分销方式时，甲方有权提前10日通知乙方终止本合同，甲方无需承担任何相关违约或赔偿责任。但甲方应按本合同约定支付乙方符合付款条件的服务费。若甲方为依据法律规定、合同约定解除本合同的，如给乙方造成损失的，甲方就乙方遭受的直接经济损失进行赔偿。由乙方包销甲方对外推出的公寓产品。合同约定在本合同签订7个工作日内，乙方向甲方支付人民币20万元作为履约保证金。如乙方在每月销售期内未完成相应销售任务，甲方有权从履约保证金中扣除1000元/套的任务差额作为违约金。本合同服务期届满，甲方将剩余履约保证金无息退还给甲方。合同服务期限为2019年8月25日至2019年11月25日。甲方保证本项目具备合法的预售或销售条件，并提供甲方营业执照复印件及项目预售或出售许可证复印件等相关材料。乙方依约完成合同义务前提下，甲方应按照本合同约定及时、足额向乙方支付服务费。甲方负责收取客户所缴交的预付金、保证金、定金及购房款等款项，并开具相应的凭证或票据。如乙方客户解除《商品房预定协议书》或购房合同，相关的定金、违约金由甲方收取。乙方不得以任何方式向客户收取任何款项。乙方承担参加本项目推介服务工作的所有乙方人员的工资、销售佣金、交通费、住宿费用等以及乙方人员在推介服务中产生的人身、财产损失，并自行承担推介费用，即甲方除支付乙方约定的服务费外，无须再向乙方支付其他任何费用。乙方不得以甲方名义从事任何活动，不得从事任何有损甲方利益或者商誉之活动。否则由乙方自行负责处理并承担全部责任，若造成甲方损失的应予以赔偿。乙方依本合同约定需向甲方支付的任何款项，甲方有权直接从应该支付给乙方的服务费和履约保证金中扣除。违约金和甲方受到的损失超过服务费和履约保证金的，对超过部分，乙方仍向甲方承担损失赔偿责任，甲方受到的损失包括但不限于甲方支付的违约金、赔偿金、罚款等。合同还约定了其他内容。合同签订后，阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司按照合同约定支付了履约保证金20万元。直至起诉时，阜阳新松置业有限公司未取得案涉房屋的预售许可证。 本院认为，本案为合同纠纷，本案双方当事人签订一份商品房包销合同，该包销合同签订后，开发商没有在合同期内取得预售许可证，导致本案包销合同并未实际履行。因本案合同期限已过，合同义务自行终止，因此原告要求解除合同的请求本院不予支持。关于本案的过错问题，本案签订的是房地产包销合同，被告作为开发企业，对其开发的房屋在销售前应当具备预售许可条件，其在未取得预售许可证的情况下签订包销合同，其存在一定的过错，对于原告方作为包销单位，其在签订合同时也应当严格审查案涉房屋是否具备预售条件，其审核不严也存在一定的过错。关于其主张返还其20万元履约保证金的问题。本案合同履行期限已经届满，根据合同约定，被告应当按照合同约定退还其履约保证金。关于其主张赔偿损失327252.2元的问题。本案中，原告提供的其损失证据中，部分为办公用品费用，部分为人员工资，双方合同中约定各项宣传、推介费用、员工工资由原告方自行承担，且其办公用品是否用于被告房屋包销宣传，未提供证据证明。因此，其主张赔偿损失的请求本院不予支持。关于被告辩称的原告将其商住楼对外销售问题，不属于本案审理范围，被告方可另案主张。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阜阳新松置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司履约保证金20万元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二、驳回原告阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4536元，由原告阜阳市麟飞房地产营销策划有限公司1744元，被告阜阳新松置业有限公司负担2792元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王帅 二〇二〇年五月二十八日 书记员  王洁 附：（2020）皖1204民初360号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 赔偿标的款请按以下名称汇入： 开户银行：徽商银行阜阳科技支行 收款单位：阜阳市颍泉区人民法院 账号：20×××08