西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2413号原告：张刚，男，汉族，1989年9月1日出生，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：荣文杰，北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文娟，北京市尚公（西安）律师事务所实习律师。被告：西安房天下房屋中介有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：代建宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘斌，男，汉族，1984年3月4日出生，住陕西省咸阳市淳化县。原告张刚与被告西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司）居某某合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告张刚的委托诉讼代理人荣文杰、张文娟，被告房天下公司的委托诉讼代理人刘斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张刚诉称，2017年，被告作为专业的房屋中介机构就原告与房主徐某某房屋买卖事宜提供居某某服务，三方签订居某某服务合同，被告收取原告中介费人民币13000元。后在被告通知下，原告与房主徐某某于2017年4月22日签订《西安市存量房屋买卖合同》，原告及时的履行了合同义务。因被告向原告提供错误的政策致使合同履行产生迟延，房主因房价上涨，欲加价出售原告未果，遂以涉案房屋不符合限售政策为由要求解除与原告签订的房屋买卖合同，并将涉案房屋出售予案外人。原告与房主徐某某的房屋买卖合同纠纷一案，经西安市雁塔区人民法院、西安市中级人民法院两级人民法院审理已审结。被告作为专业的房屋中介机构，就房屋买卖合同履行相关事项有进行积极调查和据实报告的忠实居某某义务，包括西安房地产限购、限售政策的正确解读。但被告非常不专业，竟向原告提供错误的政策，被告存在重大过错，给原告造成了极大损失。故诉至法院，请求判令：1、被告退还收取原告的中介费13000元。2、被告赔偿原告各项损失共计188600元。3、本案的诉讼费由被告承担。被告房天下公司辩称，原告所诉事实理由与实际不符。2017年4月22日原告、被告及房主徐某某三方签订了编号为XIANZ2016000007的房屋买卖业务合同（包含签约提示，房地产经纪服务告知书、西安市存量房买卖合同、居某某服务合同），约定被告购买徐某某位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，成交价格人民币920000元整，原告以首付加公积金贷款方式购买，签约当日原告支付徐某某定金50000元整，因徐某某房屋存在按揭贷款及抵押，且尚未办理房屋所有权证，合同约定徐某某应于2017年5月30日之前办理抵押注销手续。签约后徐某某未按合同约定时间办理抵押注销手续，直到2017年5月25日才将按揭欠款存入银行，银行扣款已经是6月1日，房管局出具的抵押注销通知单时间为2017年6月30日，已经严重影响了业务进度。2017年6月28日，西安市政府出台了628限购政策，因徐某某尚未办理产权证，没有产权证无法办理网签备案手续。直到2017年7月4日西安市628限售限购政策明细公布后，原被告及徐某某于2017年7月18日前往徐某某单位曲江金融大厦1205室共同学习了限售限购政策并达成口头约定，徐某某尽快办理房屋所有权证，等商品房买卖合同备案时间满五年时办理产权过户手续。在买卖合同纠纷一案中一审二审法院均已查明，并且原告开庭中都认可确定了口头协议约定这一事实，还有原告发起建立的微信工作交接群都有记录为证。2017年9月13日西安市又出台了913限售限购政策，阶段性系统升级停止办理网签手续，且此时徐某某还是没有领取得房产证，直到2017年9月26日只是在微信群里咨询如何开具房产档案证明，被告告知徐某某去哪里开，紧接着就是国庆假期，国庆节后被告咨询过一次房管部门，因913限购限售政策疑问解答时628细则第七条多次被提及取消，之前交易问题都需要一一审查是否可以办理。2017年10月16日起全国房地产市场联合大检查，被告再次咨询过房管局还是无法办理，而且都在为做检查做自查及准备工作。检查期限为10月30日止11月30日，眼看备案日期12月10日就要满五年时，被告于11月中旬联系徐某某提前评估，为下来交易做准备时，徐某某开始提及因限售限购政策无法出售，只收到原告5万定金，感觉房价涨了要求原告加价到115万，后来因加价未谈在一起，徐某某便以限售限购政策为由向原告发了解约律师函。再后来原告起诉，徐某某将房子出售给了第三人，买卖合同纠纷一案中被告作为第三人始终站在公正公平角度陈述事实。买卖合同一案中被告陈述的拿《商品房买卖合同》签订买卖交易合同后办理产权证不能按628之前限售限购政策属于当时的实际情况，因为没有房产证什么交易手续都办不了，庭审中原告自己提供的咨询电话录音，房管局电话回复也是不能办理。直到买卖纠纷一案2018年4月18日开庭后法官咨询房管局时，房管局回复只要取得了房产证就可以办理，法官便写了一个询问记录，法官依据询问记录认定限购政策解读有误，因为时过境迁，法官的询问结果也不一样，此时徐某某早已违约，都是口头询问，法院法官询问结果写了可以作为庭审证据；被告咨询也是口头咨询，包括原告的电话咨询不能办理的录音结果也没获得法院认可。但是买卖合同纠纷一案中一审二审法院都已查明徐某某与原告口头约定满五年后办理过户手续事实，而徐某某在即将满五年时违约将房屋出售给了他人，本质是徐某某违约。法院已经查明违约事实并判徐某某承担了违约责任。在整个过程中被告作为居某某方始终以一个负责的态度积极处理，依据《中华人民共和国合同法》第426条，居某某方促成合同成立后，委托人应当按照约定支付居某某报酬，买卖合同纠纷一案中一审二审都判定买卖合同真实有效，被告有获得劳动报酬请求权利。被告服务促成双方签订《签约提示》，《房地产经纪服务告知书》，《西安市存量房买卖合同》及《居某某服务合同书》，就是居某某方专业服务的组成部分，被告未给原告造成损失，请求法院查明事实，依法裁判。经审理查明，2017年4月22日，张刚与徐某某、房天下公司签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定：张刚购买徐某某位于西安市雁塔区XX路XX小区（中建•群星汇）第4幢1单元29层12901号（以下简称该房屋），建筑面积为117.31平方米。房屋权属情况约定，该房屋已设定抵押，徐某某应于2017年5月30日前办理抵押注销手续。徐某某与张刚通过房天下公司居某某介绍成交。该房屋成交价格为920000元，张刚应于本合同签订当日将定金50000元支付徐某某。如张刚违约，应按照合同总成交价的百分之十向徐某某支付违约金。张刚、徐某某及房天下公司签订《居某某服务合同》一份，约定，买卖双方在居某某方的居某某服务下就坐落于西安市雁塔区XX路XX小区（中建•群星汇）第4幢1单元29层12901号房屋签订《西安市存量房屋买卖合同》，买卖双方同意，共同委托居某某方房天下公司作为交易居某某人，由买受人向居某某方支付居某某服务费13000元。居某某服务范围包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。违约责任部分约定，买卖双方任何一方违反合同约定或《买卖合同》约定，导致居某某方不能继续履行义务的，居某某方不承担责任，且居某某方有权收取本合同约定的居某某服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无须退还。如支付居某某服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未支付的，居某某方有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居某某服务费；买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任，除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。《西安市存量房屋买卖合同》签订后当日，张刚向向房天下公司支付居某某服务费13000元。后在房屋买卖合同履行过程中，西安市人民政府办公厅下发《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，2017年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局下发《西安市关于落实住房交易政策有关问题的实施细则》，对西安市二手房交易政策进行了调整。2017年11月28日，徐某某委托律师向张刚发函，以其房屋不符合上述限售政策为由要求解除合同。后徐某某以100万元将房屋出售给案外人。原告将徐某某及房天下公司起诉至西安市雁塔区人民法院，要求解除三方签订的《西安市存量房屋买卖合同》、徐某某向张刚返还定金50000元并支付利息、徐某某支付张刚违约金92000元、徐某某支付张刚房屋差价280000元及中介费13000元。在该案审理过程中，房天下公司称因西安市调整了二手房交易政策，徐某某所出售的房屋网签备案时间不足5年，且政策出台时，该房屋未取得不动产权证，不适用该实施细则，故徐某某、张刚及房天下公司于2017年7月5日口头约定于2017年12月办理过户手续，但因房价上涨，徐某某于2017年11月不愿继续出售其房屋。张刚对此予以认可。但经本院工作人员前往西安市住房保障和房屋管理局询问，该局工作人员表示，徐某某所售房屋不受备案满5年才可交易的限制，亦与取得不动产权证的时间无关。张刚在该房屋买卖合同纠纷中申请对徐某某出售房屋价值进行评估，陕西金达房地产评估公司出具陕金达房评字[2018]第06-031号房地产估价报告，该报告载明，2018年4月，涉案房屋评估值为1784300元。原告花费评估费6900元。西安市雁塔区人民法院于2018年12月26日作出（2018）陕0113民初447号民事判决书，以张刚未了解限售政策，对合同的及时履行存在过错，并结合鉴定意见书及徐某某实际出售他人的房屋总价以及原告对及时履行合同存在的过错，判决解除张刚、徐某某及房天下公司于2017年4月22日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；由徐某某返还张刚定金50000元；由徐某某支付张刚房屋增值差价100000元；......。对中介费，该判决以房天下公司向张刚提供错误的政策致使合同履行产生迟延，但退还中介费与房屋买卖合同关系并非同一法律关系，原告可以另案主张为由，驳回了张刚要求房天下公司退还中介费的诉讼请求。徐某某对该判决不服，向西安市中级人民法院提起上诉，经审理，该院于2019年9月9日作出（2019）陕01民终5121号民事判决书，驳回了徐某某的上诉，维持了原判决。庭审中，原告明确其要求被告赔偿的损失为：（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由原告承担的违约金46000元；（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由原告承担的诉讼费3000元、评估费1600元；（2018）陕0113民初447号案件及（2019）陕01民终5121号案件律师费13000元；本案律师费5000元；房屋差价120000元。原告提交收据，证明其本案花费律师费5000元。被告对该证据的真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有居某某服务合同、收款收据、（2018）陕0113民初447号民事判决书、（2019）陕01民终5121号民事判决书及当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，居某某合同是居某某人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居某某人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经被告提供居某某服务，原告确与房屋出卖人徐某某签订房屋买卖居某某合同。按照合同约定，居某某人已促成合同成立，对此原告应按约定向被告支付相应的报酬。但在房屋买卖合同履行过程中，被告作为居某某方，专业的中介服务机构，向原告提供错误的政策致使原告与徐某某的房屋买卖合同的履行产生迟延，后徐某某将房屋另行出售，被告在居某某服务过程中存在较大过错，应当向原告退还部分居某某费用。而原告作为买受人，在西安市对二手房交易政策作出调整后，未积极了解限售政策，对合同的迟延履行亦存在过错，故结合双方的过错程度，对中介费的返还，本院酌情认定为8000元。关于原告要求被告支付的（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由原告承担的违约金46000元；（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由原告承担的诉讼费3000元、评估费1600元的诉讼请求，因在（2018）陕0113民初447号民事判决中已经结合双方的过错程度对上述费用的承担作了处理，现原告要求被告承担上述费用，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付的（2018）陕0113民初447号案件及（2019）陕01民终5121号案件律师费13000元及本案律师费5000元的诉讼请求，该费用并非诉讼案件的必要费用，故对该诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋差价损失120000元的诉讼请求，因被告对政策的错误解读，致使徐某某将房屋另行出售给案外人，对原告造成了一定的损失，故本院结合原被告双方的错误程度，对该房屋差价损失酌情认定为20000元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安房天下房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张刚退还中介报酬8000元；二、被告西安房天下房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张刚房屋差价损失20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张刚的其余诉讼请求。本案案件受理费4324元，由原告承担3324元，被告承担1000元。因原告已预交，由被告在向原告支付上述款项时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 卢 帆二〇二〇年五月七日书记员 王雪冰打印：相丽华校对：王婉柔2020年月日送达1