江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1002民初305号原告抚州市永宸置业发展有限公司，住所地江西省抚州市临川区西大街**（抚州宾馆），统一社会信用代码：91361000799469685A。法定代表人黎枝杰，该公司总经理。委托代理人李珊玲，江西深抚律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告吴伟斌，男，1977年06月30日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区，被告吴伟锋，男，1978年11月13日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区，原告抚州市永宸置业发展有限公司(以下简称永宸置业)诉被告吴伟斌、吴伟锋商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，2019年9月3日本院以案涉合同明确约定双方在履行合同中发生争议应提交抚州市仲裁委员会仲裁，本案不属于人民法院受理民事诉讼范围为由，作出（2019）赣1002民初1427号一审民事裁定，裁定驳回原告对两被告的起诉，裁定作出后，原告不服，上诉至抚州市中级人民法院，抚州市中级人民法院于2019年11月11日作出终审裁定，裁定撤销本院（2019）赣1002民初1427号民事裁定，指令本案由本院审理。本院于2020年1月6日重新立案受理，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永宸置业的委托代理人李珊玲、被告吴伟锋均到庭参加诉讼，被告吴伟斌经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永宸置业诉称，2016年8月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的滨湖世纪城二期6-2栋1-2、2-1、2-2室商品房，商品房总价为229万元，其中被告于合同签订时支付114.5万元，剩余购房款114.5万元以办理银行按揭贷款方式支付。但被告却迟迟不予办理银行按揭贷款手续，也不向原告支付剩余购房款，故原告诉至法院，提出如下诉请：1、依法判令被告立即向原告支付购房款人民币114.5万元及违约金；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告对诉请第1项的违约金进行了进一步明确，明确诉请的违约金以尚欠房款为基数，从2016年8月14日起按每日万分之三的标准计算至付清房款日止。被告吴伟斌未作答辩。被告吴伟锋辩称，我方不存在违约行为，理由如下：1、开发商所出售的案涉房产系一手房产，我方付了定金之后，售楼部员工带我去察看我购买的案涉店面时发现根本不是一手房产，当时我就提出与一手房标准不相符，但原告员工说交清首付款到了交房时间就会通知我按一手房标准交付；2、当初付完购房首付款后，我就及时向银行申请办理按揭贷款，在银行通过审批可以发放贷款情况下，我到现场察看案涉房屋，发现原告未经我方同意改变了房屋使用结构，将案涉商品房承租给承建商，我多次与原告协商未果，于是我方终止申请贷款，并告知原告只要达到一手房标准立即去银行签字放款；3、此后我与开发商协商交房事宜并催促其尽快按一手房标准交付给我方，但直至今日，案涉商铺内部仍一片狼藉、不堪入目；4、原告违约在先，请求驳回原告的一切诉讼请求，并赔偿我方的违约损失。经审理查明，2016年8月9日两被告吴伟斌、吴伟锋作为买受人与开发商永宸置业签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容约定如下：由两被告购买原告开发的位于抚州市滨湖世纪城二期6-2栋1-2室、2-1室、2-2室商铺，建筑面积共257.3平方米，商铺单价为人民币每平方米8900.12元，总价款为229万元，按实际面积和合同约定单价结算房价款，多还少补；在合同签订日支付首付款114.5万元，按揭贷款114.5万元，买受人应在2016年8月3日前到银行签订按揭合同，按银行要求提供按揭全部合格资料，若因买受人原因银行不批准按揭或金额达不到按揭贷款金额，买受人应在出卖人通知之日起十五日内以现金向出卖人支付余额，否则视为违约并由买受人承担违约责任；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，其中第1种条件为该商品房经验收合格，第5种条件为以银行放款时间为准。该份合同附件四补充协议还约定，从本合同签订之日起5日内若买受人因自身原因，未能备齐银行按揭所需资料，买受人应向出卖人按逾期未交款支付日万分之三的逾期违约金，买受人应在本合同签订日起20日内按贷款银行要求办理完银行按揭贷款手续，如因买受人原因而致使银行按揭手续延迟10日以上办理的，则买受人应向出卖人按逾期未交款支付日万分之三的逾期违约金，并约定若由于买受人未及时提交有关按揭贷款资料等原因导致银行无法或不同意按合同约定的方式金额如数放款的，买受人应在接到银行不予放款的通知后3天内与出卖人另行协商其他付款方式，若买受人在15天内无法一次性补足房款，出卖人有权解除合同及补充协议，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人要求买受人一次性补足房款日起至实际金额支付房款日止，买受人应按合同第七条的规定承担违约责任。上述合同订立之前，两被告已陆续向原告支付了购房首付款合计人民币114.5万元，对剩余购房款，被告陈述已按原告要求到银行办理了相关按揭贷款手续，但由于被告到现场察看所购商铺时，发现原告将其所购商铺已出租给他人办公所用，不属于其所购一手毛坯房现状，故两被告拒绝去银行办理发放按揭贷款签字事宜。2017年7月18日原告委托江西赣东律师事务所律师向两被告邮寄了一份律师催告函，催告两被告在收到本律师函后三日内去银行办理按揭贷款或支付余款，如逾期不去办理或未付余款，原告将有权解除《商品房买卖合同》，并不退还所收购房定金。此后，案涉房屋银行按揭贷款仍未发放，两被告坚持认为原告向其交付的案涉商铺并非为一手毛坯房状态，故拒绝支付所欠购房款，因双方协商未果，原告遂诉至本院。诉讼中，本院到涉案商铺实地进行了勘验，发现涉案商铺确实非毛坯房，，地面铺设有简易地砖确实存在曾被他人办公使用的状况。以上事实，有原告企业信息、两被告身份证、原被告签订的商品房买卖合同、律师催告函、庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法受法律保护。原被告双方均应按合同约定履行各自的义务，两被告已向原告支付了购房首付款114.5万元，对剩余购房款114.5万元，两被告理应按合同约定履行去银行办理完按揭贷款手续的义务，如未履行完办理按揭贷款手续，则应向原告履行支付所欠房款的义务。现原告要求被告支付所欠购房款114.5万元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，由于两被告向原告购买的案涉商铺系一手房，不应存在被他人使用情形，而事实上案涉商铺并非属于一手毛坯现状，故原告事先使用案涉商铺的行为系违反合同的约定，原告的该行为是导致本案引起纠纷的主要原因，原告本应积极通过恢复商铺原貌、与被告协商或早日通过诉讼等方式进行妥善处理，以防止双方损失的扩大，然而原告直至诉讼阶段都仍未将涉案商铺恢复原貌，直至2019年3月12日才向本院提起诉讼，故对原告主张的违约金损失，本院不予支持。关于两被告提出原告出售交付的案涉商铺并非达到一手房标准的行为属于违约在先行为而应由原告赔偿其违约损失的辩解，因两被告并未就此提起反诉，故本案不予处理，两被告如认为原告存在违约行为给其造成损失，可另行向原告主张赔偿损失。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴伟斌、吴伟锋于本判决生效后十日内向原告抚州市永宸置业发展有限公司支付尚欠购房款计人民币114.5万元；二、驳回原告抚州市永宸置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18815元，由原告抚州市永宸置业发展有限公司负担4892元，被告吴伟斌、吴伟锋负担13923元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  胡军红人民陪审员  武贞娥人民陪审员  王晓丽二〇二〇年五月二十六日书 记 员  张蕴韵