广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6092号原告：廖信全，男，1989年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************215。原告：谭丽婷，女，1989年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************302，公民身份号码440************026。被告：佛山市南海区乐派物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*******城南小学侧大沥新城南市场第一期（综合楼一）自编1-3019号，统一社会信用代码91440605MA4UNP3Q7P。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：任博佳，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘作朋，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原告廖信全、谭丽婷诉被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司（以下简称乐派公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于同年5月8日公开开庭审理了本案。原告廖信全、谭丽婷及被告乐派公司的委托诉讼代理人刘作朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告须继续履行租赁合同，按时支付租金，并签订补充协议以明确逾期支付租金的违约责任；2.被告支付已拖欠租金11312元，并从拖欠租金之日起按银行同期商业贷款利率支付利息；3.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年12月31日达成租赁意向，双方签订租赁合同，被告租赁两原告位于广东省佛山市南海区*********************的商铺（以下简称涉讼商铺），被告每月需要支付租金2020元，租金是按季支付，交纳租金时两原告有开具租金发票。双方签订的合同为定期合同，租赁的期限到2021年12月30日，租赁的用途是被统一管理使用，合同中对逾期支付租金违约责任未在合同中明确。两原告已按合同交付租赁物，因被告行为导致原告造成损失，要求被告赔偿，两原告的损失包括被拖欠租金11312元及所欠租金产生的利息89.17元，故起诉。被告辩称，被告一直积极努力发展乐趣荟广场、提高人流量，但由于多种因素及疫情影响导致商场处于经营困难时期，被告承租的商铺使用功能受限，目前商铺基本处于空置状态，被告并无任何管理费、租金收入，继续按照合同约定全额支付租金不合理，有违公平责任原则，请求法院依据公平责任原则酌情减少租金，具体理由如下：一，原告诉请租金过高，应当根据公平责任原则依法应予适当降低。第一，被告一直积极履行合同义务，努力经营乐趣荟广场。被告自承包乐趣荟广场以来，一直以将乐趣荟广场打造成大沥片区商业中心为目标，积极招商引资，为了有效的统一招租、管理，被告与包含原告在内的多名业主签订了租赁合同，将租赁的商铺统一对外出租招商，以便统一优化商业广场店铺的合理配置，从而与智趣乐园、周六福、美特斯·邦威、肯德基、名创优品等知名品牌洽谈入驻。第二，乐趣荟目前经营困难存在多种原因。首先，乐趣荟经营未达成熟期。一个完善的商业体从开业到成熟经营需要一定的周期及发展时间，在这个过程中存在多种因素影响商业体的客流量以及繁荣程度。其次，承租人聚集拉横幅影响乐趣荟广场招商工作，使被告租金管理费收入大幅降低。2018年3月24日，部分小商户、业主因个人经营不善等原因，通过拉横幅的方式违法聚集、恶意诋毁乐趣荟广场，此时距开业仅仅9个月，乐趣荟广场远未达到一个商业体的成熟期，该行为极大影响了乐趣荟商场的客流量以及后期的二次招商工作，使乐趣荟广场的经营陷入恶性循环，但在此期间被告仍然秉持着诚实信用原则向原告支付租金。乐趣荟广场自2017年运营以来，为了能够快速的打开局面，在吸引商户入驻时给予商户极大的优惠条件，主动提出了免租、减少收取管理费，但并未因此减少缴纳给业主的租金。自拉横幅事件出现后，多名租户起诉到法院要求解除租赁合同，并且拒不缴纳物业管理费、租金等款项，法院最终酌定减半收取了租户的租金，一方面被告需及时、足额的向原告支付租金，另一方面又无法足额收取租户的租金、管理费，对被告的经营情况造成了重大影响。再次，剩余租赁期限不统一而无法开展后续经营。拉横幅事件的发生使得广场的发展回归到刚开业的时期，考虑到广场发展成熟需要一定的时间积累，业主剩余的租赁期限可能无法达到统一招商的要求，在后续的招商引资中确实存在有些大客户要求承租的期限长于被告与两原告等业主剩余承租期限的情况，故被告邀请了两原告在内的多名业主于2018年10月20日召开会议协商沟通延长租赁期限的事宜，但原告并未到场参会。会议中被告再次陈述了商业广场的发展战略，提出了延长租赁期限的请求，并与多位业主签署了延长租赁期限的租赁合同，但由于签署的业主数量并未达到约定的比例，最终未达成一致的续租意向，被告无法对招商工作进行统一规划。二，疫情期间经营更加困难，依据最高院、省高院的指导意见及规定，依法应予减少租金。新型冠状肺炎的突发是无法预料到的客观情况，属于不可抗力事件，因政府防控防疫措施的实施，乐趣荟广场基本处于停业状态，对本身经济困难的广场无疑是雪上加霜，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》等规定，双方的经济损失应当按公平原则合理分担，同时考虑到乐趣荟广场的实际情况，恳请法院考虑是否存在无法继续履行合同的可能。两原告向本院提交了如下证据：1.两原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》原件1份，用以证明原、被告签订租赁合同，双方对租金、租赁期限进行了约定，被告应按合同约定支付租金。3.发票原件1份，用以证明两原告根据合同的约定，向被告提供2019年1-12月的租金发票。4.房产证原件1份，用以证明涉讼商铺的权属人为两原告。5.结婚证复印件1份，用以证明两原告为夫妻关系。6.中国农业银行个人明细对账单原件1份，用以证明被告支付租金至2019年7月15日，之后未再向两原告支付租金。被告向本院提交了如下证据：1.照片6张。2.公证书复印件1份。证据1-2用以证明因乐趣荟广场部分租户因个人原因通过违法聚集拉横幅的方式恶意诋毁乐趣荟广场，导致涉讼广场人流量大幅度减少，经营困难。被告提供的证据2属于（2019）粤0605民初8623号案的举证材料，没有原件。3.《签到表》原件1份、《商铺租赁合同》（出租方为袁明维、朱燕弟、陆韵杰）原件2份，用以证明由于部分租户的闹事，对乐趣荟广场的统一经营管理造成了一定的影响，为了可以统一部署经营战略，被告积极邀请了包括原告在内的业主协商延长租赁期限，以便可以更好的招商引资、提高人流量，签到表及签署的租赁合同可以证明被告一直在积极努力发展乐趣荟广场，但由于最终同意延长租赁期限的业主不多，未达到约定的比例，最终未和业主达成一致的续租意见；因包括原告在内的业主不同意延长租赁期的原因，导致被告无法对乐趣荟广场同意部署经营战略，进而加剧乐趣荟经营困难。4.（2019）粤0605民初8623号民事判决书原件1份，用以证明被告为了发展乐趣荟广场主动减免了大部分租金，但部分租户存在拒不交纳管理费、擅自停业经营的事实，且最终法院判决解除合同，并且酌定减少了租金金额，导致被告没有租金收入。5.《商铺租赁合同》（承租方为彭杰英）原件1份、《补充协议》原件1份、《律师函》原件1份，用以证明被告将两原告的涉讼商铺转租给案外人经营皇茶奶茶店，但是案外人未及时缴纳租金，最终被告无奈发函解除租赁合同，被告对两原告的商铺未有租金收入。本院依法当事人进行证据交换和质证。结合相对方的质证意见，经审查，两原告提交的证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提交的证据4是本院作出的裁判文书，本院采信其真实性；证据2是证据4所涉案件的证据材料，本院在本案中不作重复认证；证据1是照片，本院综合认定；证据3涉及的材料签名的真实性无以核实，且与本案无关，本院不作认定；证据5反映被告转租商铺的情况，本院综合认定。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺的登记权属人为两原告。两原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺委托乙方或乙方指定的第三方商业管理公司经营管理；商铺面积为29.47平方米，预售套内建筑面积15.4平方米；协议签订之日起，甲方不可解除地全权委托乙方代办商铺交付手续并签署相关文件；乙方代为完成房屋交付手续时，视为甲方已将商铺交付给乙方使用，双方不再另行办理商铺的交接手续；委托经营期限为2017年12月31日至2021年12月30日止，乙方支付承包租金按每三个月支付一次，其中2018年3月31日支付第一期租金5656元，2018年6月31日支付第二期租金5656元，2018年9月31日支付第三期租金5656元，2018年12月31日支付第四期租金5656元，2019年3月31日支付第五期租金5656元，2019年6月31日支付第六期租金5656元，2019年9月31日支付第七期租金5656元，2019年12月31日支付第八期租金5656元，2020年3月31日支付第九期租金6464元，2020年6月31日支付第十期租金6464元，2020年9月31日支付第十一期租金6464元，2020年12月31日支付第十二期租金6464元，2021年3月31日支付第十三期租金6464元，2021年6月31日支付第十四期租金6464元，2021年9月31日支付第十五期租金6464元，2021年12月31日支付第十六期租金6464元；甲方在委托经营期限内不得解除对乙方委托，否则甲方应当按照协议约定承担违约责任；在委托经营期限内，甲方不可解除地全权委托乙方经营、管理商铺，甲方不参与、不干涉商铺以及商铺所在商场的经营管理；在委托经营期限内，甲方未经乙方书面同意解除本协议或者单方面收回商铺或其他导致乙方不能继续使用商铺的，均视为甲方根本违约，从甲方违约之日起，甲方应向乙方支付协议余下租期的租金总和作为违约金，若乙方（或乙方的客户）还有其他损失的，甲方还应赔偿乙方（或乙方的客户）的一切损失。上述合同已于2018年3月16日办理完税手续。2019年4月4日，两原告以代开发票的方式开具了购买方为被告的增值税普通发票一张，发票对应项目为2019年1月1日至2019年12月31日租金，发票金额为22624元。2020年1月23日，两原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认，被告已向两原告支付了截至2019年6月30日的租金，此后租金未付。庭审中，被告称其将涉讼商铺转租予案外人彭杰英经营皇茶，双方签订了《商铺租赁合同》及补充协议，约定租期为2017年6月1日至2020年5月31日，因彭杰英未按时支付租金，其已发送律师函解除该租赁协议，现涉讼商铺空置。本院认为，两原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定两原告将涉讼商铺的使用权让渡被告统一经营管理，被告按合同向两原告支付租金，双方成立租赁合同关系，故本案为租赁合同纠纷。经审查，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。至庭审辩论终结时，被告未向两原告支付涉讼商铺2019年7月1日至今的租金，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《商铺租赁合同》的约定，两原告诉请被告支付2019年7-12月的租金11312元符合双方约定，理据充分，本院予以支持。被告逾期支付租金给两原告造成利息损失，两原告诉请被告计付逾期支付租金的利息合法合理，本院予以支持，并结合两原告的诉请及庭审陈述，判令被告应以租金5656元为本金从2019年10月1日起、以租金5656元为本金从2020年1月1日起，各至实际清偿之日止，按年利率4.15%的标准计付利息予两原告。因《商铺租赁合同》应属被告提供的格式文本，被告辩称合同约定的租金过高没有依据，也没有相关证据证明，本院不予采纳。涉讼商铺所在商场由被告统一经营管理，商场的商业环境好坏、涉讼商铺能否实际出租、能否实际收取到租金等租赁收益，均属被告应自行承担的商业风险，故被告以此为由要求调整2019年7-12月的租金标准理据不足，本院不予采纳。因涉讼商铺所在地人民政府就新冠肺炎疫情采取的防控措施发生于两原告主张的租金期间之后，被告以此为由主张调整租金亦没有依据，本院不予采纳。两原告庭审中明确其第一项诉讼请求中继续履行租赁合同是指要求被告按时支付租金，故本院仅根据两原告诉请被告支付的租金的对应的期间进行处理，该期间之外涉及的租金及其他相关费用，因两原告未提出具体、明确的诉讼请求，本院不作处理，两原告可另案主张权利。两原告诉请被告与其签订补充协议明确逾期支付租金的违约责任，该主张属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不适于强制履行的范畴，且内容并不明确，本院不予支持。综上，依照《证明共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7-12月的租金11312元予原告廖信全、谭丽婷；被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以租金5656元为本金从2019年10月1日起、以租金5656元为本金从2020年1月1日起，各至实际清偿之日止，按年利率4.15%的标准计付利息予原告廖信全、谭丽婷；驳回原告廖信全、谭丽婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1113.12元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两原告预交的案件受理费1113.12元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年五月二十二日书记员  许晓璇