广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1415号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘杰，男，汉族，住广东省广州市荔湾区*********，公民身份号码440************619。委托诉讼代理人：梁英敏，女，系上诉人的母亲。委托诉讼代理人：张坤，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：何莲，女，汉族，住江苏省常州市武进区**************，公民身份号码320************128。被上诉人（原审原告，反诉被告）：任士一，男，汉族，住广东省广州市天河区*******，公民身份号码650***********716。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢成秋，广东博厚律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高振邦，广东博厚律师事务所律师。上诉人刘杰因与被上诉人何莲、任士一房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.依法改判何莲、任士一向刘杰返还购房款30000元；3.依法改判何莲、任士一向刘杰支付违约金93000元；4.本案一审、二审诉讼费用由何莲、任士一承担。事实和理由:一审法院未查明案件事实，错误认定刘杰为合同解除的过错方。合同无法正常履行，完全是何莲、任士一的过错。1.双方在协商过程中何莲、任士一确实提出过想要刘杰帮忙赎楼的想法，但实际上当时因何莲、任士一着急用钱又想要一次性付款，这种交易方式对刘杰来说风险过大，故刘杰向中介提出三点要求：第一是刘杰可以帮忙赎楼一部分，不是代替，刘杰也要顾虑交易风险；第二是需要给予时间筹资，要在7月30日进行赎楼；第三是刘杰担心何莲、任士一拿了钱跑路，因此赎楼的钱不可能直接给何莲、任士一。而何莲、任士一要先提供银行的证明，并且在还贷款当日一起把钱交给银行，其实当天赎楼的细节没有商量妥当，且交易过户的时间双方口头约定是在9月30日，中介只能根据最后谈妥的过户后付款的条款草拟协议，且双方是确认了该交易条件，后来何莲、任士一忽略赎楼的前提条件，直接找中介单方修改条款，中介找到袁某说赎楼资金有困难，袁某7月6日才答应帮忙一部分，只不过最后何莲、任士一反口了，另外据何莲、任士一提供的证据4袁某7月6日的聊天记录的内容可以看出刘杰从来没有答应过提供全部的赎楼资金。在签约时口头约定的内容实质上没有被履行，且已实际发生了变更，在整个交易过程当中，何莲、任士一都不按双方谈好的条件执行，违约方应当为何莲、任士一。2.刘杰提起解除合同诉求的根本原因是何莲、任士一在交易前临时单方变更交易条件。一审法院认定刘杰未做好履约资金准备，怠于履行合同，对合同解除存在过错，应承担相应违约责任，与事实不符。刘杰早在2019年7月25日做好了履行合同的资金准备，并电话通知中介要求何莲、任士一办理过户，何莲、任士一因为刘杰没有提前帮忙垫资一事耿耿于怀，临时要求变更交易条件，逼迫刘杰先支付一半的房款才办理过户，刘杰不同意变更合同条款，才引起本案纠纷。3.一审法院未就刘杰实际是否具备履约能力进行审查，直接推定其为过错方，没有事实和法律依据。被上诉人何莲、任士一答辩称，1.案涉合同约定的2019年7月30日前是截止前的时间范围概念，即2019年7月30日前履行都可以，而并非刘杰所说的在2019年7月30日当天履行赎楼义务。2.何莲、任士一作为卖方在已签订房屋买卖合同的情况下，同时在没有对赎契有特殊要求和约定的情况下，通常都会第一时间申请赎契，这完全符合房屋买卖的交易习惯，且何莲、任士一当时已通过中介告知刘杰，刘杰和中介当时也并未阻止和提出异议。3.因刘杰多次爽约，没按照合同约定支付赎契房款，何莲、任士一无奈自筹资金赎契，导致何莲、任士一再次失信于银行，影响信用，何莲、任士一自始至终没有就由刘杰垫资赎契和其达成新的约定。4.在何莲、任士一自筹资金赎契后，便要求刘杰支付与赎契房款相当的一半房款，即是要求刘杰履行垫资赎契义务，符合案涉合同和口头约定，刘杰无理拒绝，可见其已没有履行诚意，已构成根本违约，何莲、任士一才被迫提起本案诉讼。5.因案涉房屋在限购区域，双方在签订房屋买卖合同之时，刘杰隐瞒其没有购房资格的事实，何莲、任士一也是在一审庭审中才从证人证言和刘杰的陈述中得知刘杰到2019年7月底才具备购房资格，其现在是否确有购房资格，何莲、任士一也不清楚。由此可以推断，在刘杰具备购房资格前，无论刘杰是否准备好垫资赎契房款或全部房款，在案涉房屋根本不可能办理递件过户到刘杰名下的情况，刘杰绝不可能向何莲、任士一支付任何款项，其是否准备好购房款对履行案涉合同没有任何意义。6.在中央“房住不炒”政策的指导下推出的房屋限购政策，佛山也不例外，一审已查明刘杰与袁某是炒房合作人，刘杰只是挂名，没有履行能力，炒房行为是引发本案纠纷的原因之一，炒房行为是引发限购的重要原因之一，刘杰的炒房行为违反了限购规定和精神，属于扰乱正常房屋买卖交易秩序，应予以禁止。7.刘杰庭前变更的诉讼理由完全与一审陈述的理由互相矛盾，且没有事实和法律依据，依法应予驳回，请求二审法院维持原判。何莲、任士一向一审法院提出诉讼请求：1.解除何莲、任士一、刘杰签订的房屋买卖合同及口头补充协议；2.刘杰向何莲、任士一支付违约金93000元（按总房款930000元的10%计算，扣减已付的定金30000元尚需支付违约金63000元）；3.刘杰向何莲、任士一赔偿提前还贷利息损失（以借款金额400000元为本金自2019年7月15日起至房屋买卖合同判决解除之日止按每月2%计算）；4.刘杰向何莲、任士一支付律师费60000元；5.本案诉讼费用由刘杰承担。刘杰向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2019年4月26日签订的房屋买卖合同；2.何莲、任士一向刘杰返还购房款30000元；3.何莲、任士一向刘杰支付违约金93000元；4.本案诉讼费用由何莲、任士一承担。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区****************公寓****房，已办理不动产权证[证号：粤（****）佛南不动产权第******9号]，权利登记人为任士一、何莲共同共有，用途为住宅。2019年4月26日，何莲、任士一（卖方）和刘杰（买方）、广州市**房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》（编号：NO：0000003，以下简称“涉讼合同”），约定刘杰向何莲、任士一购买涉讼房屋，成交金额930000元，买方签订合同时支付30000元定金，交易过户完成当天，买方付清楼价款余额900000元；卖方逾期交付该物业，或者有何未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收并向买方支付该物业成交的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；等等。其中，何莲、任士一持有的该份涉讼合同的第十九条手写部分为“如果买方2019年7月9日前没能帮卖方还清银行贷款，卖方有权终止合同没收定金”；刘杰持有的该份涉讼合同未书写该部分约定。同日，任士一出具收款收据确认收取刘杰定金30000元。2019年6月，任士一与中介杨某微信聊天记录：日期发送人微信内容5.7任士一我已申请还款，麻烦六月底让你客户那边准备好44万可以吗杨某客人那边我会跟他说的6.21任士一怎么样了？杨某晚点回复你，他没接电话2019年6月至8月间，何莲与杨某微信聊天记录：日期发送人微信内容6.22何莲请问那边有回复吗？杨某我问过了，他要星期三才能给答复我。6.26何莲那边给答复了吗？杨某他答应了啊，客户那边我跟他说过，他可能要月初这样子帮你去还那笔钱。七月初啊。何莲那会申请的时候就跟买家说了月底，现在又拖，我们很难办啊，本着大家都有诚意买卖，我们才愿意将合同期限写那么久，没想到对方还要拖，有点过分了。杨某请理解一下，我们因为这段时间银行那边放款比较慢，我们也想尽快也不想拖的。我们当时签合同的时候不是和你们说过了吗，我这边也会尽快安排的。8.2何莲昨晚你说今天给我关于买家什么时候进行一次性付款和过户时间，刚才我给你电话你说还没有问到等会再问，我晚上再给你打电话问你关于网签时间和付款过户时间。杨某正在和他们谈。何莲我们这边房产已经解除抵押，可以过户，按你7月17日回复我们的结果是手续办好立马过户，现在我们按你所说的已经准备好资料，请刘杰三天内履行合同，如不履行，我们将向法院提起诉讼。8.5何莲麻烦告知刘杰的联系方式2019年7月至8月，任士一与袁某微信聊天记录：日期发送人微信内容7.6任士一你那里确定周二能汇款不？需要我这里提供什么？因为我要和银行那边沟通好。我、你、银行当天一起确认扣款的，比较稳妥。袁某周二肯定不行，起码要周五。任士一中介给我说的周三，银行也说的周三。袁某中介不代表我意见。我们一直没有叫中介去让你申请，这个时候去做提前还款，这是第一，第二，你申请了之后说让我们立马就要星期三存钱进去，那也不可能，我们现在手头有钱的话，今天、下星期就可以存进去。我们也是这两个月银行没有放款，我们卖了房子才能买这套房子，不是说你要我们星期三就可以星期三的。因为我真的没有让你申请说7月1日提前还款。现在你突然这样子，搞乱了我们的计划，我还要去找人家借款。任士一我们也是按规定时间来的，大家都说好的，而且提前通知了你们好几次了。袁某我们的合同是签订是7月30日交易的吧。好吧，因为如果你说可以的话，下周五，我再问人家借钱。任士一下周五可能不行，银行已经约好时间了，这个信用问题怎么办，我们也有难处。袁某银行现在没放款现在没有钱，实在不行可以找垫资公司去提前还款，费用我出。你有什么要求也可以说出来。任士一我的要求就是周二要把贷款钱到位，你到底有多少钱，我的本意是一起想办法把这个贷款还清。袁某周一银行没放款的话，我先筹十来万给你吧。任士一35万是我的底线，大家都各退一步。剩下的钱我们自己借。袁某周一真的没有35万，最快都要周二、三。7.7任士一今天你给我打20万，我们就开始准备凑10万，等到周二的时候再给我打15万，你看行不行。袁某今天不行，星期一可以先给你十万，星期二三才可以凑齐35万。任士一这已经是我们最大的让步了，你不要再逼我们了。袁某周一下午两点左右先打十万给你任士一现在我们已经借不到钱了，7月9日前你们要是不能凑齐43万给我，合同就视为违约。袁某我从没有答应9号给43万元你。任士一我按合同走，不管了。袁某我合同没有这句话，你自己改了合同，你自己加上去的，还好意思说按合同走。任士一那是和中介沟通后，中介写上去的，不是由我们写上去的。7.17任士一我们已经贷款结清，请你按照合同三日内一次性付清剩余房款90万元。8.2任士一我们已经办好手续可以过户，你们现在先考虑网签，把一次性付款的时间定下来过户，上次杨中介说我们办好手续后可以立马过户，我们两边可否协商一下付款和过户时间，请今晚务必给我答复。2019年7月15日，案外人何某转账支付400000元予何莲。2019年7月17日，何莲、任士一申请提前还贷并支付还款金额429000元；同日，中国**银行出具还清贷款证明书。2019年10月15日，何莲、任士一（委托方、甲方）与广东**律师事务所（受托方、乙方）签订《委托合同》，约定：甲方因与刘杰房屋买卖合同纠纷案件，聘请乙方律师代理诉讼；甲方同意于合同签订后三日内一次性向乙方支付律师代理费40000元。2019年10月25日，何莲、任士一与广东**律师事务所签订补充协议，约定律师费增加20000元。广东**律师事务所已分别出具广东增值税普通发票，确认收到何莲、任士一支付的鉴证咨询服务、律师费共计60000元。诉讼中，何莲、任士一、刘杰均确认合同签订时口头约定刘杰于2019年7月30日前由刘杰提供430000元予何莲、任士一办理提前还贷涂销抵押手续。何莲、任士一述称：涉讼合同第十九条的内容是因2019年7月6日何莲、任士一约刘杰出来沟通提前还贷事宜，刘杰因故未到场，该条款是应何莲的要求由杨某写上去的；何莲、任士一向何建方借款作提前还贷，何建方为其叔叔。刘杰述称：杨某于2019年6月底将何莲、任士一已申请提前还贷的情况告知了刘杰妈妈；刘杰在签订涉讼合同时不具备购房资格，至2019年7月下旬才具备。2019年8月7日，何莲提起本案诉讼，主张继续履行涉讼合同。2019年9月20日，刘杰提起反诉，主张解除涉讼合同。2019年10月18日，何莲、任士一变更诉讼请求为解除涉讼合同，该变更诉讼请求于2019年10月24日送达予刘杰。一审法院认为，涉讼合同既包含了何莲、任士一、刘杰之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现何莲、任士一、刘杰就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对何莲、任士一、刘杰之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同第十九条的手写部分为何莲、任士一单方增加，现有证据未反映刘杰对该约定予以确认，该条约定对刘杰不产生约束力。双方均确认口头约定刘杰于2019年7月30日前由刘杰提供430000元予何莲、任士一办理提前还贷涂销抵押手续，另外涉讼合同除第十九条手写部分约定外的约定是何莲、任士一刘杰真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故双方应按涉讼合同及双方口头约定全面履行义务。何莲、任士一诉请解除涉讼合同及口头约定，刘杰反诉亦主张解除，双方均无继续履行合同的意愿，一审法院对何莲、任士一、刘杰相应请求予以支持并确认涉讼合同于2019年10月24日解除。本案的争议焦点为合同解除的过错方，一审法院具体分述如下：第一，对除30000元定金外的剩余房款900000元，涉讼合同虽约定刘杰应于过户完成当天付清，但庭审中何莲、任士一、刘杰均确认涉讼房屋垫资赎契的430000元由刘杰于2019年7月30日前支付予何莲、任士一，双方微信聊天记录亦可佐证该事实，一审法院确认双方该约定实际是对合同关于购房款支付方式和期限协商一致变更，对何莲、任士一、刘杰均具有约束力。第二，何莲、任士一、刘杰虽约定刘杰于2019年7月30日前支付垫资赎契款项，但并未明确何莲、任士一申请提前还贷的时间，考虑到申请提前还贷涉及银行审批流程等非买卖双方可控制的因素，何莲、任士一于2019年5月7日申请提前还贷并未明显超出合理期限；而何莲、任士一在申请提前还贷后已及时告知中介，何莲、任士一已履行相应通知义务，中介是否及时转告刘杰属于中介是否履行中介义务的范畴，何莲、任士一对此不存在过错。第三，其后何莲、任士一、刘杰就提前还贷款项的筹集无法达成一致方案，鉴于该期间尚未达到刘杰支付430000元垫资赎契款的期限，刘杰以此为由延付该款项亦不属于根本违约。何莲、任士一于2019年7月17日自行垫资赎契并通知刘杰，涉讼房屋交易已不存在权利障碍限制，具备继续履行的可能性，根据双方前述关于2019年7月30日前刘杰支付430000元的约定，刘杰理应在该期限前做好履行合同的资金准备，但至2019年8月2日何莲、任士一要求办理过户时，刘杰仍未支付任何款项也怠于积极履行办理过户手续，对合同解除存在过错，应承担相应的违约责任。涉讼合同因刘杰违约行为而解除，涉讼合同约定刘杰未能按时履行合同约定的义务的，应当支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金，何莲、任士一请求刘杰支付违约金93000元（930000元×10%），符合合同约定，一审法院予以支持。扣减刘杰已付的定金30000元，刘杰仍应支付违约金63000元予何莲、任士一。何莲、任士一主张的提前还贷款项借款利息损失和律师费损失已在一审法院前述酌定违约金标准时予以考量，何莲、任士一该两项损失，一审法院不再另行支持。本案中，系刘杰违约导致涉讼合同解除，刘杰反诉请求何莲、任士一返还定金和支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认何莲、任士一与刘杰于2019年4月26日签订的《房屋买卖合同》（NO：0000003）中关于买卖双方的权利义务约定于2019年10月24日解除；二、刘杰应于判决发生法律效力之日起支付违约金63000元予何莲、任士一；三、驳回何莲、任士一的其他诉讼请求；四、驳回刘杰的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件本诉受理费13100元，减半收取计6550元，由刘杰负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予何莲、任士一，一审法院不另收退。案件反诉受理费13100元，减半收取计6550元（刘杰已预交），由刘杰负担。二审期间，刘杰向本院提交了如下证据：证据1.梁某、袁某的银行流水及户口本，刘杰在2019年7月25日已凑齐全部购房款，刘杰有履行能力；证据2.证人杨某的证人证言，拟证明何莲、任士一单方面反复变更条件。经核查本院认证如下，对于刘杰提交的证据1的真实性予以确认；对证据2，因属证人证言，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院将结合本案现有证据进行综合认定。二审期间，何莲、任士一未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉房屋买卖合同履行过程中哪一方是违约方。本案中，根据案涉房屋买卖合同之约定，交易过户完成当天，买方付清楼价款余额900000元。但在一审诉讼期间，本案双方当事人均确认签订合同时口头约定案涉房屋垫资赎契的430000元由作为买方的刘杰于2019年7月30日前支付予何莲、任士一。可见，双方的口头约定系对案涉房屋买卖合同关于购房款支付方式和期限协商一致的变更。在实际履行过程中，作为卖方的何莲、任士一提前于2019年7月17日自行垫资赎契并通知刘杰。从一审诉讼中的相关证据即作为出卖人的何莲、任士一与中介人员的微信聊天记录显示，“我们这边房产已经解除抵押可以过户，按你7月17日回复我们的结果是手续办好立马过户，现在我们按你所说的已经准备好资料，请刘杰三天内履行合同，如不履行，我们将向法院提起诉讼”；“我们已经贷款结清，请你按照合同三日内一次性付清剩余房款90万元”；“我们已经办好手续可以过户，我们现在先考虑网签，把一次性付款的时间定下来过户，上次杨中介说我们办好手续后可以立马过户，我们两边可否协商一下付款和过户时间，请今晚务必给我答复”。从何莲、任士一的一系列履行行为来看，其一直处于积极履行以促进交易正常完成的状态，其提前自行垫资赎契，消除案涉房屋所存在的权利障碍限制。而在案涉合同履行不存在任何交易障碍的情况下，作为买受人的刘杰至2019年8月2日何莲、任士一要求其办理过户时仍未支付任何款项，也怠于积极履行办理过户手续，其行为构成违约，系合同履行中违约一方，依法应承担相应的违约责任。即便何莲、任士一在案涉房屋过户前要求刘杰先行支付之前口头约定的430000元的购房款，但基于前述，亦符合双方之口头约定，并非属于刘杰上诉所主张的何莲、任士一擅自变更合同约定的购房款支付期限之违约行为。故一审法院判令作为违约方的刘杰应向何莲、任士一支付违约金63000元，理据充分，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘杰的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人刘杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月十四日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽