广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初17387号原告：詹美伟委托诉讼代理人：钟鸿沛，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜鑫，广东穗江律师事务所实习律师。被告：东莞市虎门镇南栅股份经济联合社。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：黄湘宏，广东莞诚律师事务所律师。原告詹美伟诉被告东莞市虎门镇南栅股份经济联合社财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月25日、2019年11月19日组织证据交换，于2020年1月16日公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原告与被告申请两个月的时间调解，但未能达成调解协议。本案曾因新冠肺炎疫情的影响延期审理15天。前述当事人申请调解和延期审理的时间均依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告诉称：2019年1月7日，原告与被告签订物业租赁合同书，约定：被告将位于广东省东莞市虎门镇南栅四区*****巷2号房屋的一楼部分及二、三楼出租给原告；租赁物面积合计2718平方米；租期五年，自2019年1月16日起至2024年1月15日止；租金为每月58206元。原告在承租租赁物后，委托具有室内装修资质的东莞三森装饰设计工程有限公司对租赁物进行整体翻新装修，且购买了大量家电、家具等。装修完后，原告将租赁物投入使用并对外经营旅店。2019年4月9日，被告在未采取任何防漏措施的情况下，强制拆除了原告承租租赁物所涉房屋屋顶的防漏雨棚。2019年4月12日起连续几天的暴雨。被告的前述行为致使，租赁物漏雨，屋内被水淹，屋内墙体被水严重侵蚀及墙面变形，床、床垫、空调等家具、家电被水浸泡，租赁物无法正常使用，旅店无法正常经营。前述损失发生在原告装修完毕租赁物不足两个月时。后原告多次与被告协商要求赔偿损失、恢复房顶的防漏雨棚，但被告不予理会。据此，原告诉请法院判令：1.被告赔偿原告的各项财产损失合计1603176元[具体包括装修损失627888元（后变更该项为物品损失）、重新装修的费用627888元、重新装修需两个月的租金损失116412元、因重新装修需停业两个月而发生的营业收入损失107316元、2019年4月至同年7月因租赁物漏雨而减少的营业收入损失合计123672元]；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1.原告从2007年起承租租赁物经营旅店。双方在2007年至2019年间先后就租赁物签订了多份关于租赁的合同。其中，双方在2012年至2019年期间签订的3份关于租赁的合同都约定防水及维护维修租赁物均由原告负责。原告作为旅店的经营者及租赁物多年的承租人，对于租赁物是否及哪里渗水等问题应当十分关注和清楚。2.2019年4月9日起5天，被告派员将租赁物房顶的铁棚拆除。被告在拆除铁棚前已多次通知原告。拆除铁硼的原因是有安全隐患。双方在2014年7月4日签订的关于租赁的合同中曾明确约定，被告负责于2014年8月20日前将铁棚拆除，故原告在2014年7月4日就清楚铁棚要被拆除。后因原告认为铁棚有用、不同意被告拆除，被告才拖延拆除铁棚。2018年9月，因部分铁棚受台风“山竹”的影响被掀开，导致铁棚的安全隐患更严重，故被告于2019年4月拆除了铁棚。虽然双方在2019年1月7日的物业租赁合同书中没有约定关于铁棚的问题，但原告对需要拆除铁棚的情况是知情的，且前述合同书的租赁范围并不包括铁棚。3.铁棚从受台风影响被掀开部分后，已没有挡雨的功能。在被告拆除铁棚后至原告起诉前，被告从未收到原告关于要求赔偿渗水漏水损失的请求。在签订2019年1月7日的物业租赁合同书后，原告认为租金过高，曾多次找被告要求调低租金，但被告没有许可。因此，原告提起案涉诉讼另有原因。本院查明：2019年1月7日，被告作为出租方、原告作为承租方签订物业租赁合同书，约定：被告将位于广东省东莞市虎门镇南栅四区*****巷2号房屋一楼部分及二、三楼作为租赁物按现状出租给原告使用，租赁面积共计2718平方米；租赁物属于被告所有；被告已明确告知原告，租赁物未取得国有土地使用证、房地产权证、不动产所有权证、建设工程规划许可证；租赁期为2019年1月16日起至2024年1月15日；原告应负责购买承租租赁物及租赁物内全部财产的火灾和其他意外保险，因未购买保险所不能补救的财产损失和风险均由原告承担、与被告无关；租赁期间，租赁物的防水补漏及日常维护维修等由原告负责，但租赁物不可归责于原告的建筑结构问题由被告负责维修并承担相关费用；双方确认，双方对租赁物的报建手续问题和建设情况充分了解，“合同标的物”按土地使用权和建设的现状租赁，双方承诺谨遵诚实信用原则对该合同书所涉租赁合同关系的效力不持任何异议等。物业租赁合同书没有关于租赁物所涉房屋房顶的铁棚属于原告租赁的范围。法庭辩论终结时，原告使用租赁物的情况是：租赁的一楼部分用作商铺；租赁的二楼整层用于经营原告开办的东莞市虎门同江旅店（下称同江旅店）；租赁的三楼整层作为出租屋转租他人。同江旅店是个人独资企业，成立于2006年9月13日。原告确认其没有为租赁物及租赁物内的财产购买保险。原告承租租赁物的具体情况如下：2007年7月至法庭辩论终结时，原告一直实际承租租赁物或租赁物的部分用于经营同江旅店等；首先，2007年7月至2016年6月30日，原告与被告（或东莞市虎门镇南栅社区*民委员会）签订了多份关于租赁的合同；其次，2016年7月至2018年8月，原告未与被告签订关于租赁的合同实际承租租赁物；再次，原告因欠付被告租金而从2018年9月起离开租赁物，租赁物为被告锁闭，租赁物的财产因原告与被告协商原告将来可能中标承租租赁物而没有搬离租赁物；最后，原告与被告签订了前述2019年1月7日的物业租赁合同书，再向被告承租租赁物至法庭辩论终结时。因此，原告从2007年7月至法庭辩论终结时（除4余月外）一直承租租赁物或租赁物的部分。2014年7月4日，原告与被告签订了宿舍租赁合同书（为与前述2019年1月7日的物业租赁合同书签订时间最为接近的关于租赁的合同）约定租赁物所涉房屋房顶的铁棚由被告负责于2014年8月20日前拆除，故原告在签订前述2019年1月7日的物业租赁合同书前清楚租赁物所涉房屋房顶的铁棚需要被拆除。对于租赁物所涉房屋房顶的铁棚，原告与被告确认：租赁物所涉房屋为三层建筑；租赁物的房顶搭建了整层的弧形铁棚；在原告最早承租租赁物时，铁棚即存在；2018年，铁棚曾因台风“山竹”部分塌陷及被掀开；2019年4月9日起数天内，被告以铁棚存在安全隐患为由将铁棚拆除；被告在拆除铁棚前曾将拆除铁棚的事宜通知了原告。2019年6月21日，被告曾派员处理租赁物所涉房屋顶层防水的问题。原告提交的视频资料显示：房屋的楼梯间有大量的水涌入，房屋的楼梯间墙壁有水流下（原告主张为，视频地点为租赁物楼梯间，因视频当天下大雨，雨水从租赁物所涉房屋的顶层倒灌入租赁物内）；房屋室内天花板有水印的痕迹、有滴水的情况（原告主张为，视频地点为租赁物三楼天花）等。被告表示无法辨认视频地点为租赁物。原告主张：在租赁物所涉房屋房顶的铁棚为被告拆除后，租赁物存在顶层漏水渗水的问题及雨水倒灌的问题；原告主张前述为题属于租赁物所涉房屋建筑结构的问题。经本院询问，原告表示其不对前述渗水漏水及雨水倒灌的问题是否由租赁物所涉房屋的建筑结构问题导致的申请司法鉴定。以上事实，有前述证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：虽然原告以财产损害赔偿纠纷（属于侵权类纠纷）为由起诉被告，但原告与被告对租赁物有多年的房屋租赁合同关系，原告对租赁物占有使用收益基于前述合同关系。因此，就被告于2019年4月拆除租赁物所涉房屋房顶的铁棚有否因原告主张的租赁物所涉房屋顶层存有渗水漏水及雨水倒灌的问题而侵犯原告在租赁物内的财产权益，应参考双方对租赁物的相关约定。首先，双方在现行有关租赁的合同（即2019年1月7日的物业租赁合同书）中约定：租赁期间，租赁物的防水补漏及日常维护维修等由原告负责，但租赁物不可归责于原告的建筑结构问题由被告负责维修并承担相关费用。原告主张前述其主张的渗水漏水及雨水倒灌问题是租赁物所涉房屋的建筑结构问题导致的，但经本院询问，原告表示其不对此申请司法鉴定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告对该主张应承担举证证明不能的不利法律后果。其次，在2019年1月7日的物业租赁合同书中，虽然双方约定被告按现状向原告出租租赁物，但该现状应指租赁物范围内的现状，而该合同书没有记载租赁物所涉房屋房顶的铁棚属于租赁的范围。此外，本院已查明，原告在签订2019年1月7日的物业租赁合同书前清楚租赁物所涉房屋房顶的铁棚需要被拆除。最后，如原告提供的视频资料属实，原告关于租赁物内财产损毁情况的主张属实，则其中大部分财产损毁的直接原因可推断为雨水倒灌。双方在现行的2019年1月7日物业租赁合同书中约定：原告应负责购买承租租赁物及租赁物内全部财产的火灾和其他意外保险，因未购买保险所不能补救的财产损失和风险均由原告承担、与被告无关。如原告为租赁物及租赁物内的财产购买了有关暴雨为保险责任的险种，则因暴雨导致租赁物所涉房屋雨水倒灌而发生的财产损失可获得保险理赔。但原告没有为租赁物及租赁物内的财产购买保险。综上三点，被告拆除租赁物所涉房屋房顶铁棚的行为不构成侵害原告财产权益的侵权行为。原告以被告拆除租赁物所涉房屋房顶铁棚的行为侵害原告财产权益为由主张被告赔偿损失，依据不足，本院依法不予支持。综上，本院依照前述司法解释的规定，判决如下：驳回原告詹美伟的诉讼请求。本案受理费19228.58元，由原告詹美伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 莹人民陪审员  高君艳人民陪审员  文桂好二〇二〇年五月十二日书 记 员  李宛鸿黎芷韵强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。