贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终769号上诉人（原审被告）：兴仁县王三鱼头王二分店。住所地：贵州省兴仁市东湖办事处汇景苑商铺C1-1/C2-1。经营者：王俊，女，1982年8月20日生，汉族，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：贵州金瑞达物业服务有限公司。住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处落渭村。法定代表人：李文荣，系公司董事长。委托诉讼代理人：胡万飞，男，1996年11月18日生，汉族，住贵州省兴仁市。被上诉人（原审被告）：赵丽，女，1992年1月26日生，汉族，住贵州省兴仁市。上诉人兴仁县王三鱼头王二分店（以下简称“王三鱼头王店”）因与被上诉人贵州金瑞达物业服务有限公司（以下简称“金瑞达物业公司”）、赵丽物业服务合同纠纷上诉一案，不服贵州省兴仁市人民法院(2019)黔2322民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王三鱼头王店向本院上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回金瑞达物业公司的诉讼请求；3.判决金瑞达物业公司承担本案上诉费。事实及理由：1、据2018年5月25日金瑞达物业公司与业主委员会签订的物业服务合同约定，涉及商户的物业费用，自行向商户协商收取，说明商铺的物业管理费不受该合同约束，物业管理费的收取方式和金额，金瑞达物业公司应与商铺协商。2、兴仁市汇景苑三期电梯房业主委员会关于商铺物业服务费的声明也说明，金瑞达物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，只对小区内住户有约束力，对小区外的商铺无约束力。3、金瑞达物业公司在起诉状中的陈述，不符合事实。（1）商铺的供水是从市政管网直接接入，与金瑞达物业公司提出的二次供水用电、维护无任何关系。（2）专变供电系统：已由房开公司移交供电部门，产权及维护均由供电部门负责，电费是由商户自行向供电部门缴纳，并未由物业代收代交。（3）监控系统是为小区内部服务，所有商铺未享受监控带来的财产安全保障服务。（4）商铺人员并未进入小区内部的公共区域，地下室、小区公共区域、地下室的保洁与安全秩序维护与商铺无关。4、金瑞达物业公司对小区内业主的服务有二次供水、用电及设施保养维护、化粪池清理运输服务、监控的用电及维修服务、电梯使用与维护保养、电费摊销、年检等、公共照明电费摊销服务、公共卫生清理及公共设施维护、安全保卫秩序服务、消防系统共8项，而1元/平方米÷8项=0.125元/项.平方米,商铺业主（或租户）享受的服务仅为化粪池清理服务、消防系统服务，即物业服务费为2×0.125元/平方米=0.25元/平方米。5、小区物业收费标准有四个等级,即一级1．OO元/月.平方米,二级0.75元/月.平方米,三级0.50元/月.平方米,四级0.35元/月.平方米。从公平公正的角度来说，金瑞达物业公司给商铺的服务只有2项，物管费为0.25元/月.平方米，因为低于四级标准，按0.35元/月.平方米计算较为恰当。6、在开庭审理过程中，金瑞达物业公司没有证据证明曾召集商铺人员协商交纳物管费的方式和单价，同时金瑞达物业公司还不知商铺有几家，说明金瑞达物业公司对商铺采取不管不问的态度。7、业主委员会成员杨军的谈话笔录（另案笔录）客观真实地再现了签物业服务合同时业主和金瑞达物业公司之间的真实意思表示。综上所述，一审判决不符合法律规定。金瑞达物业公司二审未提交答辩意见。赵丽二审未提交答辩意见。金瑞达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王三鱼头王店支付金瑞达物业公司物业管理费17,401.8元、滞纳金1,566.17元，共计18,967.97元；2.本案诉讼费由王三鱼头王店、赵丽承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，金瑞达物业公司与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了物业服务合同即《汇景苑小区委托物业管理合同》，合同约定由金瑞达物业公司向其小区提供物业管理服务，合同期限为1年（自2018年6月1日起至2019年5月31日）。2019年5月10日，金瑞达物业公司与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了物业服务合同即《（汇景苑）物业管理服务合同》，合同约定由金瑞达物业公司向其小区提供物业管理服务，合同期限为2年（自2019年6月1日起至2022年5月31日）。该两份《物业服务合同》上均约定“住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元向乙方（金瑞达物业公司）交纳；非住宅房屋（商业、写字楼）按建筑面积每月每平方米1.5元向乙方（金瑞达物业公司）交纳”。经向兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会成员核实，物业服务合同签订时，对于商铺的物业费用并未与业主委员会协商一致，其中在2018年5月25日签订的物业服务合同后，备注附“涉及商户的物业费用，乙方自行向商户协商收取”。王三鱼头王店系兴仁市汇景苑电梯房C1-1、C2-1商铺的实际使用人，物业面积为892平方米（C栋一层3、4、5、6号门面318平方米、C栋二层573.62平方米）。该房屋系曹继亚（王三鱼头王店经营者王俊丈夫）及案外人王文祥向案外人刘友会（赵丽的母亲）租赁所得，双方于2014年12月17日签订了《房屋租赁合同》，租赁期为2015年2月10日至2021年2月9日，合同约定“租赁期间双方所产生的各种税、费均由乙方负责如数缴纳”。因王三鱼头王店未向金瑞达物业公司缴纳从2018年6月1日至2019年6月30日的物业管理费，故金瑞达物业公司诉至法院。庭审中，王三鱼头王店认可物业管理费由其负责交纳。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉物业服务合同系金瑞达物业公司与业主委员会签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效。金瑞达物业公司作为物业服务企业，为王三鱼头王店使用的房屋所在小区提供物业管理服务，王三鱼头王店理应按照合同约定交纳物业服务费。但案涉物业服务合同在签订时并未对商铺的物业服务费标准进行协商达成一致意见，后双方也未对收费标准达成一致意见。综合考虑到王三鱼头王店使用的房屋与物业服务合同的物业具有共有部分，已实际使用金瑞达物业公司提供的物业管理服务，酌情判决王三鱼头王店参照合同中住宅房屋1元/月的标准支付物业服务费，从2018年6月1日起至2019年6月30日，合计13个月，物业服务费为892平方米×13个月=11,596元。对于金瑞达物业公司主张的滞纳金，因金瑞达物业公司一直未与商铺使用人对物管费协商达成统一意见，金瑞达物业公司本身也存在过错，且滞纳金不属于民事合同违约方应承担的违约责任，故对金瑞达物业公司要求王三鱼头王店支付滞纳金的诉讼请求不予支持。对于王三鱼头王店及赵丽辩称因金瑞达物业公司与其对商户的物业管理费并未协商好，金瑞达物业公司无理由起诉赵丽及王三鱼头王店，应驳回金瑞达物业公司的诉讼请求，由于王三鱼头王店使用的房屋处于金瑞达物业公司提供的物业管理服务范围，物业服务包括的项目较多，对物业的共有部分，王三鱼头王店不可能完全不使用金瑞达物业公司提供的物业管理服务，其辩称不成立，不予采纳。另金瑞达物业公司作为物业管理服务企业，在日常的物业管理服务中，应认真听取业主的意见，积极对收费标准进行协商达成统一意见，努力提高物业服务质量。至于赵丽是否承担责任一节，根据《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，赵丽理应承担连带交纳责任，但金瑞达物业公司仅起诉由王三鱼头王店承担交纳物业管理费的责任，王三鱼头王店亦认可由其负担物业管理费，经释明，金瑞达物业公司坚持自己的诉请，视为金瑞达物业公司对自己诉讼权利的处分，予以认可。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，判决如下：一、由兴仁县王三鱼头王二分店于本判决生效之日起十日内支付贵州金瑞达物业服务有限公司2018年6月1日至2019年6月30日的物业服务费11,596元；二、驳回贵州金瑞达物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费280元，减半收取计140元，由贵州金瑞达物业服务有限公司负担40元，由兴仁县王三鱼头王二分店负担100元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实，经审查属实，本院予以确认。本院认为，综合当事人诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：王三鱼头王店是否应该向金瑞达物业公司缴纳物业服务费；一审关于物业服务费的收费标准认定是否适当。本案中，虽然对商户的物管费收取标准未能在《物业服务合同》达成一致意见，此后金瑞达物业公司就商铺部分的物业服务费收标准亦未与商户进行后续协商，但金瑞达物业公司自签订案涉《物业服务合同》后，即为王三鱼头王店所在小区提供物业服务，物业服务涉及物业管理综合服务、对业主共有部分的日常养护、维修、业主安全保障、垃圾清运等诸多事项。王三鱼头王店也实际上享受到了金瑞达物业公司的服务，一审法院按照公平原则，酌情以住户缴费标准，判决王三鱼头王店按每月每平米1元的标准支付金瑞达物业公司物业服务费并无不当，予以维持。综上所述，王三鱼头王店上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，审判程序合法，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人兴仁县王三鱼头王二分店承担。本判决为终审判决。审判长  曾婷婷审判员  刘金洲审判员  陈映桃二〇二〇年五月十九日书记员  黄礼坤