江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初547号 原告：李著春，男，1983年4月25日出生，汉族，住江西省定南县。 原告：叶秋莉，女，1984年7月11日出生，汉族，住江西省定南县。 共同委托诉讼代理人：廖裕平，系江西剑绅律师事务所律师。 被告：定南县嘉泰房地产开发有限公司。住址：定南县城广州大道东北侧中央华府。统一社会信用代码：913607280588402997。 法定代表人：刘金茂，系公司负责人。 委托诉讼代理人：曾繁明，系江西明理律师事务所律师。 原告李著春、叶秋莉与被告定南县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称：嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李著春、叶秋莉及其委托诉讼代理人廖裕平，被告嘉泰公司的委托诉讼代理人曾繁明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李著春、叶秋莉向本院提出诉讼请求：1、判决终止原、被告于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同》的履行；2、判令被告从速返还原告的首付购房款150000元，维修基金3693元、车位款145500元，合计299193元。并判令被告偿付该款项的利息20190.14元；3、判令被告从速返还原告按揭购房款65597.20元，并承担该款项利息308.03元；4、判令被告偿付原告全部房价款（即：480000元）之0.5％的违约金计2400元；5、判令被告偿付原告车位款145500元之自2020年1月1日起至起诉之日按日万分之一计算的违约金计873元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年10月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，并购买了被告开发的位于定南县X室房屋一套。2018年12月6日与被告签订了一份《车位使用权认购协议书》，并购买了该小区X号车位一间。依据上述合同及协议的约定，原告于2017年10月23日向被告缴交了购房首付款150000元及维修基金3693元。多年来，还向银行缴交了该房屋按揭款累计65597.20元。2018年11月23日起至12月6日止分三次向被告缴交购买车位款累计145500元。可是，被告收到上述款项后，并未按约于2019年10月1日前给原告交付房屋，2019年12月31日前也未向原告交付X号车位。对此，原告于2020年2月25日委托律师邮寄发函要求与被告终止案涉合同及协议的履行，但被告拒绝接受。基于被告不按约交付房屋及车位和拒绝接受协商方式处理本案之举构成违约。对于被告的违约，原告认为继续履行案涉合同及协议的履行已成没有必要，故具状请求判决终止案涉合同及协议的履行，并作退房处理。对于原告要求退房，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第1项第2目及《车位使用认购协议书》第五条第1项之规定，呈请法院判决支持原告的诉讼请求。 被告嘉泰公司辩称：案涉的房屋按合同是应该2019年10月1日前交付，但是因为两个原因导致迟延交付。一个原因是因为涉及征地拆迁的政府遗留问题，长期未能解决，迟延了房屋建设的速度，导致迟延交付。第二个原因是由于新冠疫情的影响，导致迟延交付。根据合同条款和我国相关法律规定，这两个原因都属于不可抗力，所以原告不能够要求解除合同退回购房款等。原告的诉讼请求请于驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，原告方购买了被告开发的位于定南县X号房屋一套，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017101800971）一份，合同约定：房屋总价为480000元；付款方式采用贷款方式，买受人应当于2017年10月18日前支付首期房价款为人民币150000元，余款人民币330000元，向指定银行申请贷款支付。房屋交付时间为2019年10月1日前；逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5％向买受人支付违约金。除此之外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告方向被告支付了首付款150000元；剩余款项则由原告方向江西定南农村商业银行城东支行贷款后支付。2018年12月6日，原告方与被告签订了《车位认购协议》一份，协议约定被告将其开发位于定南县车位的使用权出让给原告方，使用权费用为145500元，付款方式为一次性付款，被告方同意收到原告所有款项后于2019年12月31日前将该停车位交予原告方使用。协议签订后，原告方分三次分别于2018年11月23日、2018年11月27日、2018年12月6日共向被告方支付了车位使用费145500元。交房期限届满后，被告方未按约定向原告方交付X号房屋。被告亦未按照《车位认购协议》约定的期限将车位交付原告方使用。2020年2月25日，原告方委托江西剑绅律师事务所向被告方邮寄了一份函，该函内容为原告方认为被告未按合同及协议约定交付房屋和车位，要求解除与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》，并要求被告返还已付购房款（含已付贷款部分）、相关利息、违约金及车位款和相关利息、违约金等。因双方协商未果，原告方于2020年3月18日向本院提起诉讼。 另查，被告于2020年3月3日发出关于X楼延期交房的告知书，该告知书内容为：“尊敬的各位业主：你们好﹗我公司开发的X楼，依据我司与你们签订的《商品房买卖合同》约定，本应在2019年10月1日前交付，但受项目征地拆迁遗留问题等多种不可抗力因素影响，现扔未交付给你们，特此告知如下：一、有关征地拆迁遗留问题。自项目19-22＃楼施工以来，历市镇井坑村村民张××兄弟以没有拿到土地补偿款等理由为借口，多次安排其母亲（约90高龄）到现场阻止施工，致使我司无法正常实施排水、排污、市政道路、主体工程建设。在施工过程中曾多次向公安派出所110报警及向相关行政部门报告均未解决。最近几天张氏兄弟继续到项目红线内种植苗木，造成管道及管线无法施工，严重妨碍项目施工建设进度。二、受新型冠状病毒疫情影响。2020年1月下旬新冠疫情在湖北武汉爆发，我司按照防疫要求，从2019年1月23日起停工。现今我司已多次通知施工单位赶紧复工，但受疫情影响，进展比较缓慢。……。” 本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行。现原告起诉要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》。对此，被告提出其受征地拆迁的政府遗留问题导致逾期交房的抗辩理由。本院认为，被告提出的征地拆迁等政府遗留问题，不属于不可抗力，被告的该抗辩理由不成立，不予采纳；对于被告提出受新冠疫情影响导致逾期交房的抗辩理由。本院认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。根据我国合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全面免除责任，但法律另有规定的除外。”经审查，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交房期限为2019年10月1日，而逾期交房责任中约定逾期超过120日（即2020年1月30日）后，买受人（即本案原告）才有权解除合同。原、被告签订的《车位认购协议》约定的交付期限为2019年12月31日，而逾期交房责任中约定逾期达三十日（即2020年1月31日），原告才有权解除合同。因此，原、被告在《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》中约定可以解除合同的期限均在新型冠状病毒疫情期间。故原、被告约定的解除合同的期限因不可抗力顺延。被告的该项抗辩理由成立，予以采纳。故对于原告要求解除案涉合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告提出的因合同解除后而产生的其他诉讼请求，理据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告李著春、叶秋莉的全部诉讼请求。 案件受理费7128元，减半收取3564元，由原告李著春、叶秋莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  严星星 二〇二〇年五月十八日 书记员  谭 超