济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初550号原告：张瑞柱，男，1966年11月20日出生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：齐淑梅、孙晋芳，均为山东隆湶律师事务所律师。被告：济南齐源实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：贺勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱文华，山东齐鲁律师事务所律师。原告张瑞柱与被告济南齐源实业有限公司（以下简称济南齐源公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞柱的委托诉讼代理人齐淑梅，被告济南齐源公司的委托诉讼代理人朱文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞柱向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《协议书》无效；2、被告返还原告购买车库款项人民币180000元；3、赔偿原告的利息损失：以180000元为基数，自2016年11月9日起至2019年8月20日止按照同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月21日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费500元等费用由被告承担。事实与理由：2016年11月8日，原告与被告签订了《协议书》，被告将位于凤凰城二期祺苑小区内的编号15号、16号车库的使用权转给原告，转让费共计18万元。2016年11月9日，原告向被告交纳了全部转让款18万元。现原告了解到被告所转让的车库已被政府相关部门认定为违法建筑，要求被告依法拆除并予以配合。此后，原告多次找被告沟通欲协商车库事宜，被告均不理睬。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告济南齐源公司辩称：一、案涉两车库均位于住宅小区内部，是为满足规划提出的1:1车位配比要求而建设的，违法情节轻微，截至目前仍然可以采取改正措施予以补救，其最终结果并不必然被强制拆除。凤凰城祺苑小区位于济南市历城区经十东路韩仓河以西，已经取得了济南市国土资源局出具的建设用地使用权证明、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件，经多方努力，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室已经同意为规划范围内的房屋及车库办理不动产登记手续。因凤凰城祺苑住宅小区建在山体之上，地下全部为岩石结构无法爆破，进而无法在地下建设车位，为满足规划提出的1:1车位配比要求，遂将小区西侧地面的临时砖混设施改建为车库，案涉两车库属于小区内部的公共配套设施，属于程序性的违建，而不是实质性的违建，违建违法情节轻微。对上述地上车库的处理，济南齐源公司已向主管部门提出了予以保留的申请，济南市历城区人民政府港沟街道办事处在2019年10月15日出具《关于凤凰城祺苑项目违章建筑处理意见》，对包括案涉两车库在内的21处车库暂时予以保留。又根据《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》第六十四条的规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”案涉两车库属于可以采取改正措施予以补救的建筑，截至目前并无县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令拆除，济南齐源公司也将积极向主管部门请示和沟通，尽最大努力避免被强制拆除的后果。二、济南齐源公司将案涉两车库的情况向张瑞柱进行了全面的披露，张瑞柱在明知其为违章建筑的情况下仍然继续购买，并愿意承担现状交付后的全部风险，车库被强制拆除的风险应当由张瑞柱自行承担。张瑞柱出于存放建筑材料和施工工具的需要，通过凤凰城祺苑小区项目经理刘大海找到济南齐源公司的工作人员刘国英，刘国英向张瑞柱介绍了两车库为临时设施改建的实际情况，张瑞柱是在充分了解案涉车库为违章建筑的情况下才决定购买的，在此过程中济南齐源公司并无任何的隐瞒。双方签订的案涉协议书也约定“乙方已充分了解购买标的物的现状及权属情况”、“（车库）可作为储存间长期使用，但不能办理产权登记”、“乙方同意甲方无需开具产权转让发票”、“如果在使用期内由于国家正常变更及政府征用等，相关补偿归属乙方”、“本标的物在乙方交清全部价款同时，甲方将标的物现状交付给乙方”，这些内容进一步表明张瑞柱对于案涉车库为违章建筑的情况是明知的，并自愿承担现状交付后的所有风险。另外，济南地下车位的市场价格在15-30万元左右，地上车库比地上车位的价格更高，而案涉车库的单价仅为9万元，两个地上车库的价格还比不上一个地下车位的价格，如果不是违建也不会卖的这么便宜。张瑞柱明知其购买的是违章建筑，则其应当已经预见违章建筑可能存在的被强制拆除的风险，但其对此是抱有侥幸心理的和放任态度的，案涉两车库已经移交给张瑞柱，并由其占有和使用，在此期间发生的强制拆除应当由其自行承担。三、案涉协议书为效力待定的合同，即便最终因标的物为违章建筑且近期无法补办相关手续而被认定无效，张瑞柱也应当是协议无效的主要过错方，其应当按照使用期限支付车库占用费并赔偿济南齐源公司因此遭受的损失。案涉协议书为双方真实意思表示，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院在甘肃省中国青年旅行社与林嘉锋、陈国良房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书【（2014）民提字第216号】也认为，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效，而是属于效力待定的合同。截至本次开庭，济南齐源公司也在积极申请补办相关手续，案涉车库仍然存在补救与合法化的的可能性。即便最终因标的物为违章建筑且近期无法补办相关手续而被认定无效，鉴于前述分析，张瑞柱对合同无效也负有主要的过错，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”济南齐源公司不仅不用向其支付利息损失，反而是张瑞柱应当向济南齐源公司支付车库占用费并赔偿济南齐源公司因此遭受的损失。案涉每个车库均接通了水电，面积达35㎡，其不仅可用于存货，亦可用于住人，按照市场价格测算，张瑞柱应当自2016年11月8日起至移交案涉两车库之日止，按照1500元/月/车库的标准支付占用费。据初步测算，截至2020年3月8日，张瑞柱应当支付的占用费已达12万元（1500×40个月×2车库），除此之外张瑞柱还应当赔偿济南齐源公司其它损失约2万元。综上所述，张瑞柱的诉讼请求没有充分的法律和事实依据，恳请法院在查明事实的基础上予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，济南齐源公司（甲方）与张瑞柱（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方经过友好协商，就转让济南凤凰城地上建筑设施事宜达成本协议书，共同遵照执行。一、乙方已充分理解购买标的物的现状及权属情况，同意购买甲方在凤凰城二期祺苑小区内建设的建筑一处，位于小区西侧，编号**、16号车库，可作为储存间长期使用，但不能办理产权登记。二、该建筑设施合同价款为10万元整，合同签订之日一次性付清。乙方同意甲方无需开具产权转让发票。三、甲方积极维护乙方对该建筑设施的合法使用，并及时给予各项物业管理服务；如果在使用期内由于国家正常变更及政府征用等，相关补偿归属乙方。四、违约责任：本标的物在乙方交清全部价款同时，甲方将标的物现状交付给乙方。五、就上述标的物转让，双方无其他争议和法律责任。……《协议书》下方，济南齐源公司在甲方处加盖合同专用章，张瑞柱在乙方处签名捺印并书写2016年11月9日，张瑞柱通过名下账户和账户分别向济南齐源公司法定代表人贺勇名下账户内转账7万元、11万元。济南齐源公司向张瑞柱开具了金额18万元的收据。2016年11月11日，济南齐源公司经办人刘国兵与张瑞柱签订了《凤凰城祺苑小区西侧车库售出车库交接单》，双方就涉案15号、16号车库及两套手动电动车库钥匙作了交接。庭审中，张瑞柱自认其在凤凰城二期祺苑小区内未购买商品房，涉案车库交付后，张瑞柱实际使用该车库存放物品。2019年12月15日，济南市历城区人民政府港沟街道办事处向济南齐源公司作出（港沟）街办限拆通字（2019）第0101号《限期拆除通知书》，告知济南齐源公司其擅自建设的车库系违法建筑物，限其于2019年12月28日前自行拆除。本案法庭辩论终结后，涉案车库于2020年4月14日被强制拆除完毕，张瑞柱和济南齐源公司分别于2020年4月16日、2020年4月24日向本院提交情况说明，说明了上述拆除事实。另查明，张瑞柱为本案诉讼向亚太财产保险有限公司济南中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险，支出保全保险费500元。以上事实，有协议书、济南农村商业银行活期查询单、中国建设银行活期交易明细单、限期拆除通知书、诉讼财产保全责任保险保险单、保险费发票、情况说明及当事人陈述等在案佐证，本院予以确认。本院认为，涉案车库系济南齐源公司在未取得相应建设手续的情况下自行建设，根据济南市历城区人民政府港沟街道办事处作出的《限期拆除通知书》，涉案车库系违法建筑，且已于2020年4月14日被强制拆除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，张瑞柱与济南齐源公司就涉案车库签订的《协议书》违反了法律强制性规定，属无效合同，本院对此予以确认。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，济南齐源公司因该《协议书》取得的18万元车库款于法无据，应当予以返还，对于张瑞柱要求济南齐源公司返还18万元车库款的诉讼请求，本院予以支持。对于张瑞柱主张的利息，系因合同无效给张瑞柱造成的实际损失。本院认为，济南齐源公司在明知涉案车库无合法建设手续的情况下仍对外转让，对合同无效负有过错；而根据双方签订的《协议书》，张瑞柱事先对涉案车库现状及权属情况已充分了解，且协议书中已载明涉案车库只能使用，不能办理产权登记，但张瑞柱仍坚持购买，对此亦负有过错。因此，对于《协议书》无效的法律后果，双方均具有过错，应当各自承担由此产生的损失。故对于张瑞柱要求济南齐源公司赔偿18万元车库款利息的诉讼请求，本院不予支持；对济南齐源公司要求扣除车库占有使用费的辩解意见，本院亦不予采信。对张瑞柱主张的诉讼费、保全费、保全保险费等因本案诉讼产生的费用，本院酌定原、被告双方各负担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告张瑞柱与被告济南齐源实业有限公司于2016年11月8日签订的《协议书》无效；被告济南齐源实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张瑞柱车库款180000元；被告济南齐源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张瑞柱保全保险费250元；驳回原告张瑞柱的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由原告张瑞柱、被告济南齐源实业有限公司各负担2225元；财产保全费1570元，由原告张瑞柱、被告济南齐源实业有限公司各负担785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  咸维玲人民陪审员  田相英二〇二〇年五月十一日书 记 员  郑远方