上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初2175号原告(反诉被告)：闫海侠，女，1977年8月26日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)：程宗玮，女，1993年12月10日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：吴作君，上海知信律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡骁瑛，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨芝萍(被告之母)，女，1962年4月2日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)闫海侠、程宗玮与被告(反诉原告)胡骁瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)闫海侠及其委托诉讼代理人张春光、原告(反诉被告)程宗玮的委托诉讼代理人吴作君、被告(反诉原告)胡骁瑛的委托诉讼代理人杨芝萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫海侠、程宗玮向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告户籍迁出保证金人民币(以下币种均为“人民币”)200,000元；二、判令被告支付原告逾期支付上述保证金产生的违约金(以总房价3,090,000元为基数，按照日万分之五为标准，自2019年4月29日起计算至被告实际支付上述保证金之日止)；三、判令将上述款项在两原告之间进行均分。事实和理由：案外人程某1与原告闫海侠系再婚夫妻，原告程宗玮系程某1之女。2018年9月29日，程某1(甲方)与被告胡骁瑛(乙方)就上海市普陀区沪太路XXX弄XXX号XXX室(以下简称为“系争房屋”)房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方以总价3,090,000元向甲方购买系争房屋；甲方应于2019年3月31日前迁出系争房屋内的全部户口，否则每逾期一日，则应按合同总价款的万分之五支付乙方违约金；户口迁出保证金200,000元，乙方于甲方户口全部迁出系争房屋后2日内支付。合同签订后，程某1按约交付房屋，被告如期支付部分房款。2019年4月3日，程某1去世。2019年4月27日，系争房屋内户口均已迁出，但被告尚未支付户口保证金200,000元，已然违约。系争房屋系程某1与闫海侠婚姻存续期间内由程某1继承取得，属于夫妻共同财产；程某1去世前留有遗嘱，属于其财产份额由程宗玮继承；因此，两原告作为系争房屋的权利人有权主张被告按约支付户口迁出的保证金，并要求其承担违约责任。两原告就上述应得款项已达成合意，由法院予以均分。被告胡骁瑛辩称，程某1去世后，被告不清楚后续款项支付对象；另外，系争房屋的交付及户口迁出时间均晚于合同约定的时间，程某1已然违约，原告应支付的保证金应扣除相应违约金。反诉原告胡骁瑛向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金18,540元(计算方式：以合同总价3,090,000元为基数，按照日万分之五为标准，自2019年1月17日起计算至2019年1月28日止)；二、判令反诉被告支付反诉原告逾期迁出户口的违约金41,715元(计算方式：以合同总价3,090,000元为基数，按照日万分之五为标准，自2019年4月1日起计算至2019年4月27日止)。事实和理由：2018年9月29日，程某1(甲方)与反诉原告胡骁瑛(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方以总价3,090,000元向甲方购买系争房屋；甲方收到除尾款外的其他款项后7日内，将房屋交付乙方；甲方应于2019年3月31日前将房屋内户口全部迁出；逾期则按合同总价的日万分之五支付违约金。反诉原告除尾款外的款项支付时间为2019年1月9日，因此，程某1应于2019年1月16日前交付，但实际交房时间为2019年1月28日，显已违约；另外，系争房屋内户口迁出时间为2019年4月27日，晚于合同约定时间，亦属违约，因此，反诉被告作为程某1的继承人或者系争房屋的原权利人，应承担相应违约责任。反诉被告闫海侠、程宗玮辩称，虽然房屋买卖合同约定房屋交付时间为程某1收到反诉原告的银行贷款之日起7日内，但根据程某1与中介工作人员出具的《承诺书》及程某1与反诉原告签订的《房屋交接书》之内容，可以认定，买卖双方已变更了房屋交接时间即2019年1月28日，因此，程某1未违约；因程某1病重，无法按约定时间迁出户口，故程某1并无过错，不应视为违约；综上，反诉被告不应支付违约金；即使应该支付该违约金，则合同约定的金额过高，应由法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、案外人程某1与原告闫海侠系再婚夫妻，二人于2008年11月24日登记结婚；再婚前，程某1已育一女即程宗玮，闫海侠已育一子即案外人闫田田；二人再婚后共育一子即案外人程某2。二、2017年10月11日，上海市普陀公证处出具(2017)沪普证字第4049号公证书，主要内容为：被继承人钱如英于2014年4月14日死亡，其父母、配偶均先于其去世，其配偶死亡后其未再婚，系争房屋系其遗产，其生前未留遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议；程某1要求继承上述遗产，钱如英的子女对上述遗产表示自愿放弃继承权。三、2018年9月29日，程某1(甲方)与被告胡骁瑛(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方以总价3,090,000元向甲方购买系争房屋，首期房价款：乙方已在合同签订前支付甲方定金50,000元，合同签订后转为首期房价款；合同签订当日支付200,000元；2018年9月30日前，乙方支付840,000元；第二期房价款：乙方应支付(银行贷款)1,780,000元；尾款220,000元(包含户口迁出保证金200,000元)，不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的产权证、且甲方收到除尾款外的其他款项7日内，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方尾款20,000元，相关费用结算日期以交接之日为准。乙方未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需支付甲方总价款日万分之五的赔偿金。双方于2018年12月31日前共同至交易中心办理产权过户手续。甲方应于2019年3月31日前办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，按合同总价款的日万分之五支付违约金，直至户口迁出时止。待甲方户口迁出后2日内，乙方支付甲方户口保证金200,000元，若甲方未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则乙方有权不支付上述尾款中户口迁出保证金并按合同约定追究甲方违约责任。同日，双方再签订《协议书》，主要约定：系争房屋除合同总价款3,090,000元外，胡骁瑛再支付程某1装修补偿款共计280,000元。审理中，原、被告均确认，系争房屋内户口全部迁出时间为2019年4月27日、被告已支付尾款20,000元，仅余户口迁出保证金200,000元未付。2018年12月27日，被告登记为系争房屋权利人。四、2019年1月9日，中国工商银行沪泰支行将胡骁瑛申请的银行贷款1,780,000元支付于程某1账户。五、2019年1月20日，程某1与案外人中介工作人员闻雪志出具《承诺》，主要内容为：中介工作人员协助房屋交付事宜，保证2019年1月28日前完成房屋的交接。2019年1月28日，程某1与胡骁瑛签订《房屋交接书》，双方确认当天对房屋进行交接，房屋内尚余2人户口未迁出，除去公用事业费877元外，尚余尾款19,123元未付。交接书另载明“甲方已将该房地产及合同所列附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。”六、2019年3月1日，上海市东方公证处出具(2019)沪东证字第1695号公证书，载明：公证处对程某1于2019年3月1日的遗嘱进行公证。该遗嘱主要内容为：“……我与闫海侠生育一个子女：儿子程某2(他现未成年，但我已对其成年前的生活另行作了安排)。与闫海侠离婚后，我又与荀雪梅登记结婚，我与荀雪梅未生育过子女。与荀雪梅离婚后，我又与闫海侠复婚。为防止今后因我的遗产继承发生纠纷，现趁我神志清楚，特立遗嘱如下：在我去世后，属于我所有的一切财产均由我的女儿程宗玮继承，且不作为其婚后夫妻共同财产。”审理中，闫海侠、闫田田、程某2向本院出具《情况说明》，载明：“我们认可(2019)沪东证字第1695号公证遗嘱的效力，基于此有效的公证遗嘱，我们对程某1的遗产无继承权，我们也自愿放弃对程某1遗产的继承。”七、2019年4月3日，程某1死亡。八、2019年4月12日，闫海侠向被告发送短信，主要内容为：“您好胡女士，我是程某1老婆也是买房子的上家，我老公程某1人已经去世了，关于房子户口的事情我要和你交接了，你看你什么时候有时间我们见一面谈，关于户口迁出的问题。”“打你电话不接也解决不了问题不是吗”2019年4月27日，闫海侠再向被告发送短信“你好，我是沪太路XXX弄XXX号里面的住户，户口全部迁出，户口押金希望尽快还，违约金加利息就该轮到你来付了，希望你想清楚还钱还是不还，只是通知你一下。”2019年5月3日，闫海侠再向被告发送短信“户口押金不还钱，我就开始起诉你了……”2019年5月4日，闫海侠再向被告发送短信“我到了，你人呢”“东方有线营业厅，华阴路店。”审理中，被告表示，短信被告已收到，但是不清楚是何人发送。反诉经审理查明事实同本诉。本院认为，本案本、反诉基于同一事实发生，且原告及反诉原告均向对方提出违约责任之主张，本院对本、反诉一并予以评判。本案中，被告胡骁瑛与案外人程某1就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。合同签订后，双方理应严格按照合同约定，恪守合同义务。根据合同约定及双方当事人之陈述，程某1应于“2019年1月16日前交付房屋”并于“2019年3月31日前办理完毕原有户口迁出手续”，但直至2019年1月28日程某1才交付房屋、2019年4月27日完成户口迁出手续；因此，程某1死亡之前的履约行为中已有违约。程某1死亡后，闫海侠身为其配偶就户口迁移及户口保证金事宜多次以短信形式与被告沟通，但被告在收悉后未予回应，并且，在本案诉讼中，被告确认系争房屋内程某1方户籍已全部迁出的情形下，至今未支付户口保证金，亦属违约。综上，在双方均有违约和过错的情形下，原告、反诉原告均要求对方承担违约责任，本院均不予支持。鉴于合同出售方已履行完毕合同义务，因此，原告闫海侠基于夫妻共同财产的权利人、程宗玮基于程某1的遗嘱继承人均主张被告支付合同约定的户口保证金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另外，两原告请求本院对该保证金在其内部均分，本属于其他法律关系，但未避免当事人再次产生诉累，本院一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告胡骁瑛应于本判决生效之日起十日内支付原告闫海侠人民币100,000元；二、被告胡骁瑛应于本判决生效之日起十日内支付原告程宗玮人民币100,000元；三、对原告闫海侠、程宗玮其余诉讼请求不予支持；四、对反诉原告胡骁瑛的全部诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4,763元，由原告闫海侠、程宗玮负担人民币3,266元，由被告胡骁瑛负担人民币1,497元。本案反诉受理费人民币1,769元，由反诉原告胡骁瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵莉星人民陪审员  顾锋云人民陪审员  董茶仙二〇二〇年五月二十六日法官 助理  魏 彬书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。