海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终297号 上诉人（原审原告）：张立业，男，1961年11月11日出生，汉族，住河北省唐山市。 上诉人（原审原告）：代巍，男，1981年8月10日出生，汉族，住吉林省农安县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：廖波，海南瑞来律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王婷霞，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周春艳，男，1976年1月22日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。 委托诉讼代理人：高毕章，北京康达（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国锦，北京康达（海口）律师事务所律师。 原审第三人：澄迈金鑫鸟语林天盈房地产有限公司，住所地海南省老城开发区盈滨半岛天盈大楼**（大鹏戴斯酒店对面）。 法定代表人：席云，该公司董事长。 上诉人张立业、代巍因与被上诉人周春艳、原审第三人澄迈金鑫鸟语林天盈房地产有限公司（以下简称鸟语林天盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张立业、代巍的委托诉讼代理人廖波，被上诉人周春艳的委托诉讼代理人高毕章到庭参加诉讼。原审第三人鸟语林天盈公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人张立业、代巍上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。本案审理过程中，上诉人张立业、代巍明确其上诉请求为：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判支持张立业、代巍的一审诉讼请求。事实与理由：位于××县(C1型)(房屋所有权证号为澄房权证老城私字第XXXX号，以下简称涉案房屋)原登记在鸟语林天盈公司名下，实际属张立业、代巍所有。2015年9月，张立业、代巍与周春艳约定，周春艳以1000万元的价格购买涉案房屋。约定达成后，周春艳总计向张立业、代巍支付530万元的购房款。购房款的支付情况具体为：2014年12月22日，周春艳委托李士伟通过银行转账向张立业、代巍支付100万元；2015年7月24日，周春艳委托李士伟通过银行转账向张立业、代巍指定的王志学支付80万元；2015年9月1日，周春艳委托北京晟泰华鑫投资管理有限公司通过银行转账向张立业、代巍支付250万元；2015年12月26日，周春艳委托李士伟通过银行转账向张立业、代巍指定的王志学支付100万元。张立业、代巍在收到周春艳支付的部分款项后，通知鸟语林天盈公司与周春艳签订房屋买卖合同并协助办理过户。鸟语林天盈公司根据张立业、代巍的要求于2015年10月8日与周春艳就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并于2015年10月23日协助将涉案房屋过户至周春艳名下。自始自终，鸟语林天盈公司未收取过周春艳任何购房款。在涉案房屋过户至周春艳名下后，周春艳开始以各种理由拖延支付剩余购房款。截止至起诉日，周春艳仍欠张立业、代巍购房款470万元。二、本案一审存在严重程序违法，导致一审案件事实不清，故应发回重审或依法改判。在一审中，周春艳否认与张立业、代巍存在房屋买卖合同关系，故张立业、代巍书面申请法院调取李士伟在海口市龙华区人民检察院关于涉案房屋交易价格的供述。李士伟是周春艳履行合同的关键人物，其供述系查清本案事实的关键证据。张立业、代巍因客观原因不能自行收集，申请一审法院对前述证据予以调查收集。但一审法院未予以调查收集，导致一审案件事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”的规定，本案应发回重审或依法改判。 被上诉人周春艳辩称，一、张立业、代巍不是本案适格当事人，本案诉争房产与张立业、代巍没有法律关系。周春艳于2015年10月8日与鸟语林天盈公司签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋价格为700万元整。合同签订后，周春艳于10月13日缴清了全部税款，10月20日办理了过户登记，周春艳现为涉案房屋的合法所有权人。周春艳合法拥有涉案房屋4年有余，合同义务已经履行完毕。张立业、代巍不是《商品房买卖合同》的当事人，张立业、代巍与周春艳没有法律关系，不能作为本案诉讼主体。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”之规定，涉案房屋转让前登记在鸟语林天盈公司名下，张立业、代巍上诉状中称“涉案房屋实际由张立业、代巍所有”，违反了上述规定，其所述内容也没有法律依据。二、原审法院未同意张立业、代巍关于向海口市龙华区人民检察院调取李士伟就涉案房屋交易价格的笔录，符合法律规定，程序正确，原审法院认定事实清楚，证据充分。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”本案周春艳向原审法院提交了由澄迈县不动产登记中心出具经过备案登记的《商品房买卖合同》、《澄迈县房屋所有权转移登记申请书》等资料，足以确定涉案房屋价格为700万元。张立业、代巍意图通过原审法院调取的证据，对于法院查证事项即房屋价格来说没有任何意义，况且书面证据的证明力远高于言词证据。综上，张立业、代巍诉讼主体不适格，不是本案的当事人，其所述上诉理由缺乏法律依据，事实依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人鸟语林天盈公司经传票合法传唤，未到庭也未提交书面陈述意见。 张立业、代巍一审诉讼请求：一、判令解除张立业、代巍与周春艳就老城盈滨半岛盈滨二横路西侧金鑫鸟语林花园别墅19栋（C1型)（房权证号：澄房权证老城私字第**）达成的买卖合同（标的1000万元）；二、判令周春艳配合将老城盈滨半岛盈滨二横路西侧金鑫鸟语林花园别墅19栋（C1型）（房权证号：澄房：澄房权证老城私字第**所有权恢复登记至第三人名下。 一审法院查明的事实：（一）2014年，鸟语林天盈公司以出让方式取得位于××县地块（面积30512.53平方米）的旅游用地使用权，土地使用权年限自2014年6月4日至2068年6月1日止。鸟语林天盈公司将该地用于建设《金鑫鸟语林花园别墅三期》项目。2015年10月8日，鸟语林天盈公司为出卖人，周春艳作为买受人，双方就该项目C1型19栋共四层别墅订立《商品房买卖合同》1份及其附件3份。该合同订立24个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为现房；②第三条约定:买受人购买的商品房为C1型19栋共四层住宅；③第四条约定：该商品房总金额700万元；④第八条交付期限：该商品房经验收合格即交付；⑤第九条出卖人逾期交房的违约责任；⑥第十五条关于产权登记的约定；⑦第二十四条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。合同还有其他约定内容等。（二）签约之后，周春艳向第三人支付700万元购房款；海南省澄迈县地方税务局于2015年10月13日向周春艳填发《房地产过户税收证明书》（10024615000000501223号）证明计税金额700万元，已经办理相关税务手续，由鸟语林天盈公司过户给周春艳。2015年10月20日周春艳就该栋别墅缴纳了住宅专项维修款金85233元（有票据0183460号为凭证）。（三）2015年10月20日出让人鸟语林天盈公司与受让人即周春艳共同向澄迈县不动产登记中心递交《澄迈县房屋所有权转移登记申请书》，请求将该房产过户。2015年10月23日澄房权证老城私字第XXXX号不动产权证办理登记完毕，该证并载明由原澄房权证老城公字第XXXX号转移而来，座落于老城镇盈滨岛，幢号C1型第**，4层建筑面积共1420.55平方米。另查明，①张立业、代巍无房屋买卖合同手续。张立业、代巍诉称2015年9月，周春艳与张立业、代巍约定购买该房屋，价格为1000万元亦无书面协议。②周春艳是否委托李士伟、北京晟泰华鑫投资管理有限公司共向张立业、代巍支付530万元而张立业、代巍及第三人才配合周春艳办理了该房屋过户手续无法确认。即涉案房屋的出让人难以确认系张立业、代巍。张立业、代巍认为周春艳实际向其购房，周春艳尚拖欠张立业、代巍购房款470万元。因周春艳迟延履行支付购房款的行为致使张立业、代巍不能实现合同目的，张立业、代巍依据《合同法》第九十四条及第九十七条的规定起诉，请求判决解除张立业、代巍与周春艳就老城盈滨半岛盈滨二横路西侧金鑫鸟语林花园别墅19栋（C1型）（房权证号：澄房权证老：澄房权证老城私字第**合同，并判决周春艳立即配合将涉案房屋所有权恢复登记至鸟语林天盈公司名下，张立业、代巍遂于2019年2月14日诉至一审法院。案在审理时，经一审法院主持调解，双方无法达成调解协议。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张立业、代巍主张的物权权利，即涉案别墅并未登记在张立业、代巍之名下。第三人鸟语林天盈公司持有原澄房权证老城公字第XXXX号不动产权证，并与周春艳签订的《商品房买卖合同》及填交《澄迈县房屋所有权转移登记申请书》，周春艳于2015年10月23日取得澄房权证老城私字第XXXX号不动产权证。第三人与周春艳的交易系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。房屋总价700万元，有完税证明为凭，一审法院予以采信。故一审法院确认第三人与周春艳之间已形成商品房买卖合同关系。张立业、代巍不是合同相对人，并不具有该涉案房屋的物权权利，且无法提供该房屋买卖的书面合同（必备的），其主张解除事实的买卖合同于法无据，一审法院不予支持。如果张立业、代巍与周春艳有其他债权债务纠纷，可另案起诉，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张立业、代巍的全部诉讼请求。案件受理费81800元（张立业、代巍已预交），由张立业、代巍共同负担；保全申请费5000元（张立业、代巍已预交），由张立业、代巍共同负担。 二审中，张立业、代巍于2020年3月3日向本院提交《调取证据申请书》，申请调取李士伟刑事案卷中关于涉案房屋交易价格的供述。本院经审查认为，在张立业、代巍未提交其他证据证明张立业、代巍系涉案房屋出让人的情况下，李士伟供述亦不能独立作为认定案件事实的依据，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，张立业、代巍的申请对其诉讼请求待证的事实无意义，本院不予准许，并已告知张立业、代巍。故一审法院不予准许张立业、代巍调查取证申请并无不当，张立业、代巍上诉认为一审判决程序违法应发回重审的主张不能成立，本院不予支持。 二审期间双方当事人均没有提交新证据。 本案审理过程中，张立业、代巍主张根据其一审提交的《合作开发协议书》及《情况说明》可证实涉案房屋实际属于张立业、代巍二人所有。经审查，《合作开发协议书》内容显示张立业、代巍与案外人郑州珠江置业有限公司就合作开发事宜作出约定，该协议中并未对涉案房屋的权属作出明确表述；《情况说明》内容载有涉案房屋处分权由张立业、代巍一方享有等表述，但该《情况说明》落款处显示系张立业、代巍与鸟语林天盈公司作出，鸟语林天盈公司经一审法院及本院传票合法传唤，均未到庭参加诉讼，该《情况说明》的真实性无法确定。如张立业、代巍认为其二人与鸟语林天盈公司之间存在债权债务关系，可另行主张。现鸟语林天盈公司与周春艳已签订《商品房买卖合同》并办理过户手续，该行为是鸟语林天盈公司作为原登记在册的不动产所有权人行使处分权的体现。在无相反证据予以推翻的情况下，应予确认其有效性。 另，被上诉人周春艳主张依据其一审审理中提交的《房地产过户税收证明书》可证明其已支付购房全款700万元，但其没有提交相关的转账凭证。对此张立业、代巍不予认可，鸟语林天盈公司亦未就此作出明确回应。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案中并无证据显示有合同约定或当事人间习惯以完税证明作为付款证明，故在无银行转账凭证或其他证据加以佐证的情况下，该《房地产过户税收证明书》不足以证明周春艳已足额支付700万元。又因张立业、代巍提交付款凭证4份（付款人非周春艳，收款人非张立业、代巍）以证明周春艳仅支付570万元，周春艳亦不予认可。在鸟语林天盈公司未到庭的情况下，原审判决认定周春艳已向鸟语林天盈公司支付700万元购房款不当。 除上述事实外，二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：张立业、代巍主张解除其与周春艳就涉案房屋达成的买卖合同，并将该房屋所有权恢复登记至鸟语林天盈公司名下，是否有事实和法律依据。 如前所述，《合作开发协议书》及《情况说明》不能证实涉案房屋实际属于张立业、代巍二人所有。张立业、代巍虽主张其二人与周春艳间存在合同关系，但并未提供充分证据证明，周春艳亦不予认可。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋原登记在鸟语林天盈公司名下，而非张立业、代巍名下，在无充分证据证明涉案房屋系张立业、代巍所有，亦无充分证据证明张立业、代巍主张的其二人与周春艳存在房屋买卖合同的情况下，应由张立业、代巍承担举证不能的不利后果。一审法院根据涉案房屋原登记在鸟语林天盈公司名下、鸟语林天盈公司与周春艳签订《商品房买卖合同》、《澄迈县房屋所有权转移登记申请书》、周春艳取得涉案房屋不动产权证的事实，认定鸟语林天盈公司与周春艳间形成商品房买卖合同关系并驳回张立业、代巍的诉讼请求并无不当。张立业、代巍的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，张立业、代巍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81800元，由上诉人张立业、代巍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈秀儒 审 判 员 蔡于干 审 判 员 陈小燕 二〇二〇年五月十一日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。 合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。