重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0120民初8806号 原告（申请执行人）：重庆恒祥机械设备租赁有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道文星路****401、501，统一社会信用代码9150022767865426X6。 法定代表人：杜奉隽，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄英，重庆道简律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜源，重庆道简律师事务所律师。 被告：张世春（执行案外人），男，1953年2月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：何德君，重庆山立律师事务所律师。 第三人（被执行人）：罗世贵，男，生于1968年5月25日，汉族，住重庆市璧山区。 原告重庆恒祥机械设备租赁有限公司（以下简称恒祥租赁公司）与被告张世春、第三人罗世贵申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，由审判员任玉海担任审判长，与人民陪审员林静、徐佳林组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒祥租赁公司的委托诉讼代理人黄英、颜源，被告张世春及委托诉讼代理人何德君，第三人罗世贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒祥租赁公司向本院提出诉讼请求：1、判令继续执行罗世贵所有的位于璧山区××号房产的查封措施；2、判令撤销璧山区法院作出的（2019）渝0120执异109号《执行裁定书》；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告因与第三人罗世贵产生租赁合同纠纷，于诉前申请了财产保全，璧山区法院作出了（2018）渝0120执保363号执行裁定书，裁定查封第三人罗世贵以下财产：1、位于璧山区××号车位；2、位于璧山区××号房屋；3、位于璧山区××号房屋。原告与第三人罗世贵租赁合同纠纷，于2018年7月3日在璧山区法院立案，经审理后，作出了（2018）渝0120民初4650号民事判决书。该判决书判决罗世贵支付原告以下款项：1、租金、进出场费等共计337740元；2、违约金55900元；3、案件受理费、保全费12516元。上述金额共计406156元，因第三人罗世贵未主动履行生效法律文书，原告申请对查封资产进行司法处置。2019年被告张世春对执行标的向法院提出执行异议。璧山区法院就该异议作出了（2019）渝0120执异109号执行裁定书，裁定中止之前的（2018）渝0120执保363号执行裁定书中对第2项财产，即位于璧山区××号房屋的查封。原告认为本案诉争的执行标的是不动产物权，该房屋仍登记在第三人罗世贵名下。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议和复议规定》）第二十八条规定了除外情形，但是被告提供的证据不足以证明其在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前已经合法占有该不动产，不能证明已经支付全部价款，也不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判令所请。 被告张世春辩称，1、张世春和罗世贵以房抵债的形式进行房屋买卖是双方的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的；2、张世春和罗世贵以房抵债的交易是客观真实的，没有欺诈行为且双方也无过错。虽然涉案房屋是按揭房而且当时被查封，但是罗世贵将有关事项告知了张世春，双方也约定了后面会去办理解封，而且最后也办理了解封手续。按揭款也是由罗世贵缴清；3、交易后该房屋实际交付给了张世春，张世春接到该房屋后也立即展开了装修并已入住多年。符合《异议和复议规定》第二十八条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人罗世贵辩称，房子是在之前金学全与徐永中的民事案件中查封的，2016年10月26日以前我就搬出该房屋，因为我欠张世春80多万，就把房子以房抵债的形式卖给张世春了，这个房子抵款是65万元，没有过户，按揭也没有支付完毕。房子是我从开发商手里以30多万的价格买的，装修花了30多万，房子的按揭款大约是每月2400元，按揭了10年，我提前把款还完了，想去给张世春过户，但是被查封了就没有过给他。 本院经审理认定事实如下： 2018年6月12日，因租赁合同纠纷经原告恒祥租赁公司申请，本院作出了（2018）渝0120执保363号执行裁定书，裁定查封罗世贵所有位于璧山区××号房产。查封登记时间为2018年7月18日。 2018年8月12日，本院(2018)渝0120民初4650号民事判决书就原告恒祥租赁公司与被告罗世贵租赁合同纠纷一案，判决被告罗世贵在该判决书生效之次日给付原告恒祥租赁公司截止2018年7月3日的租金和进出场费等337740元、违约金55900元、案件受理费和保全费12516元，共计406156元。因罗世贵未主动履行上述给付义务，原告恒祥机械公司申请强制执行。被告张世春知悉后遂向本院提出书面异议，提出第三人罗世贵作为甲方与被告张世春（乙方）已于2016年10月26日签订房屋买卖合同，约定甲方将位于璧山区××号房屋作价65万元出售给被告张世春，并约定2019年11月30日办理过户手续。本院经审查后认为，案外人、被告张世春在本院查封该房屋之前已经签订了书面房屋买卖合同、支付了全部房款并已合法占有该房产，且未办理房产证并非案外人（被告张世春）过错，本院（2019）渝0120执异109号裁定书遂裁定：中止(2018)渝0120执保363号执行裁定书第2项查封罗世贵所有位于璧山区××号房产的执行。 原告恒祥租赁公司对本院（2019）渝0120执异109号裁定书不服，提起申请执行人执行异议之诉，认为该房产登记在第三人罗世贵的名下，本案诉争的执行标的是不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然《异议和复议规定》第二十八条属于法律规定的除外情形，但被告张世春提供的证据不足以证明其在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已经合法占有了该不动产，不能证明已经支付全部价款，也不能证明非因买卖人自身原因未办理过户登记。因此请求继续执行第三人罗世贵所有的位于璧山区××号房产。 被告张世春为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、（2019）渝0120执异109号裁定书，证明案涉房屋应归被告张世春所有；2、借条一张、收条一张、银行流水两张、买卖合同一份，证实案涉房屋是因第三人罗世贵不能归还被告张世春借款而将案涉房屋作价65万元卖给张世春以抵销所欠65万元借款；3、装修房屋和购买电器单据6页，证明案涉房屋确为张世春购买，且已经装修多年；4、璧山区公安局××派出所出具的暂住登记凭证、××物管处出具的《证明》，证实××号房屋业主为张世春，物业费从2017年1月至2019年12月已结清，共计36个月。2019年10月25日重庆××物业管理有限公司出具的《情况证明》中载明“张世春系××号房屋业主，该业主2016年11月底开始装修住房，2017年6月装修完毕，情况属实。”；5、银行帐户流水明细，证明张世春交纳水电费，实际占有使用案涉房屋。 原告恒祥公司质证认为:对证据1真实性无异议，该裁定书中写道“查封房屋系案外人于2016年10月已通过中介购买”，而今日当庭陈述合同签订时间并非2016年10月，且是以物抵债的方式，其陈述前后矛盾；对证据2真实性不予认可，被张世春关于购房款的来源有三种陈述，一是通过中介全款支付，二是合伙生意产生债务，三是因借款产生债务，其陈述内容矛盾，债务产生的依据不明，请求人民法院详细审查，根据两高的解释若有涉嫌虚假诉讼的行为请求移送；对证据3不予认可，与本案无关联性；对证据4《暂住登记凭证》的真实性予以认可，证明目的不予认可，该证据形成时间为2019年10月21日，已在查封冻结之后，且经律师到公安机关询问，公安机关答复按申报人自行申报的内容办理并不审查，对另外两份证明文件的真实性不予认可，出具的证明应当针对业主，但业主并不是被告，且两份证据的形成时间分别2019年10月19日及10月25日，不能达到被告的证明目的；证据5均为复印件，对其真实性不予认可。 第三人罗世贵质证认为没有异议，认可被告张世春的证明目的。 本院到中国建设银行重庆璧山支行调取了第三人罗世贵的个人借款对账单，到重庆市璧山区规划和自然资源局调取了案涉房屋查封登记情况，证实案涉房屋的按揭贷款于2018年6月13日还清，并于2018年7月16日在登记部门注销了预购商品房抵押权登记。 对于第三人罗世贵与被告张世春签订的《房屋买卖合同》的签订时间，被告张世春陈述：《房屋买卖合同》是从中介公司拿的样本，没有中介公司盖章，实际签订时间要晚于落款时间，是因为没有过户才去补签的一份合同，具体签订时间忘记了，是在2017年或者是2018年，肯定不是2019年。房款是用第三人罗世贵对被告张世春的欠款所作的抵偿，欠债分两部分，一部分是罗世贵向张世春的借款，另一部分是二人合伙做工程罗世贵应向张世春支支付的分红。约定三年后过户是因为该房屋为按揭房，被告以全额的方式(抵款)支付第三人全部房款，因第三人在做工程需要资金周转，所以就约定按揭款仍然由第三人支付。需要三年后付清按揭款，才能把房产证从银行拿出来办理过户手续；因被告张世春陈述案涉《房屋买卖合同》是补签，签定时间并不是合同落款的2016年10月26日。原告曾申请对合同的形成时间进行鉴定，鉴于被告认可不是2016年10月26日所签，便放弃鉴定申请。 关于欠款的情况，被告张世春在第一次庭审中陈述：罗世贵和我一起做生意的时候欠我一百多万，后面他又向我借了50多万。商量买房子的时候还欠我200多万，具体我记不清楚了，房子抵扣后都还差我100多万。第二次庭审中陈述：在买卖房屋之前，罗世贵欠我200多万，2009年前欠我80多万，2012年欠40万，2015年欠10万，接近140万的样子，不是利息。2009年以前我们两人是帮别人修房子，总共欠80多万元；出具了条子的，我手机上有照片。借条照片显示：罗世贵20**年2月1日签名的《借条》注明借款金额为2000000元，此款为私人借款，约定2020年12月30日前归还，不计利息，如到期未还，违约金照二分计算。 以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告恒祥机械公司提供的（2018）渝0120民初4650号民事判决书、（2018)渝0120执保363号执行裁定书、(2019)渝0120执异109号执行裁定书、房屋买卖合同、收条、听证笔录、证明、暂住登记凭证、（2017）最高法民申1769号民事裁定书，被告张世春提供的（2019）渝0120执异109号执行裁定书、借条、收条、银行流水两张、买卖合同、装修房屋和购买电器单据6张、璧山区公安局××派出所出具的《暂住登记凭证》、××物管处出具的《证明》，2019年10月25日重庆××物业管理有限公司出具的《情况证明》，银行帐户流水明细等证据证实，经庭审质证，本院予以采信。 本院认为：本案的争议焦点是被告张世春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告恒祥机械公司和被告张世春均将《异议和复议规定》第二十八条的规定作为“法律另有规定的除外”情形并依此进行阐述。《复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。 第二，被告张世春与第三人罗世贵之间虽然签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》的签订时间无法查实，从张世春的陈述看，该合同的形成时间晚于合同尾部落款的2016年10月16日，可能是2017年或2018年，但具体时间也无法查实。而原告申请法院查封案涉房屋的时间是2018年7月，由此可知，被告举示的现有证据不能证实其在法院查封之前签订了合法有效的协议。同时，该《房屋买卖合同》载明的房屋买卖，被告张世春出具的收条载明的是收到了现金，进而可明确的是，无法证实在人民法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的以房抵债协议。 第三，关于被告张世春与第三人罗世贵之间的债权债务关系问题，被告张世春陈述，罗世贵用以抵债的款项既包含有之前罗世贵向自己的借款，也有二人合伙从事做工程而应分得的分红，但张世春未能举证证实有关借款和应得分红的实际金额等债权债务关系真实的相应依据。 第四，被告张世春对案涉房屋是否已合法占有存疑。张世春陈述罗世贵20**年10月将案涉房屋交给自己，从11月起开始进行装修，2017年7月陆续搬进去居住，2017年10月份开始正式居住。但其举示的证据不足以证实有关的装修材料实际用于案涉房屋的装修，提供的银行交纳水电气的转帐记录同样也不能证明是向案涉房屋交纳的水电气，办理电信宽带的手续也不能证明该宽带是安装在了案涉房屋当中。重庆××物业管理有限公司上海城物管处出具的《证明》中加盖了××物管处的印章，未加盖重庆××物业管理有限公司印章，能证实案涉房屋2017年1月至2019年12月的物业费已结清，但无法证实该费用是否由被告世春所交纳。 第五，案涉房屋是第三人罗世贵按揭购买，按揭合同的起始日为2008年11月14日，到期日期为2018年11月14日。2018年6月13日，罗世贵将按揭房款提前还清。案涉房屋不动产登记信息显示，罗世贵办理注销预售商品房抵押权预先登记的日期是2018年7月13日。张世春和罗世贵均应知道案涉房屋的按揭款最迟应在2018年11月还完，而双方在案涉《房屋买卖合同》中约定的办理过户登记的时间为2019年11月30日。对此被告张世春与第三人罗世贵均未做出合理的解释。 综上，本院认为被告张世春对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告恒祥机械公司请求判令继续执行案涉房产的诉请于法有据，本院予以支持。本案是申请人执行异议之诉，依法对案外人是否对执行标的享有足以排除执行的民事权益做出评判，是否撤销执行异议裁定书则不属于本案审查的范围。依据《中华人民共和国民法总则》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。判决如下： 一、准予执行罗世贵所有位于璧山区××号房产; 二、驳回原告重庆恒祥机械设备租赁有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由被告张世春负担，本判决生效后三日向本院立案庭交付，原告重庆恒祥机械设备租赁有限公司已垫交的予以退还。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本院（2019）渝0120执异109号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  任玉海 人民陪审员  林 静 人民陪审员  徐佳林 二〇二〇年五月六日 法官 助理  曾诗淇 书 记 员  谢茂宇