河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终994号上诉人（原审被告）：于卫东，男，汉族，1971年10月21日生，住开封市经济技术开发区。上诉人（原审被告）：景学军，男，汉族，1966年6月26日生，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：景学民，男，汉族，1969年11月5日生，住通许县。三上诉人委托诉讼代理人：万小猛，通许县城关法律服务所法律工作组。被上诉人（原审原告）:刘秀坤，女，汉族，1956年4月20日生，住通许县。委托诉讼代理人：潘自豪，河南亚飞律师事务所律师。上诉人于卫东、景学军、景学民因与被上诉人刘秀坤合同纠纷一案，不服通许县人民法院（2019）豫0222民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。于卫东、景学军、景学民不服一审判决，上诉称：一审法院认定合同无效，判令于卫东、景学军、景学民承担利息及诉讼费、保全费不当，显失公平。刘秀坤违反诚实信用原则，自身存在过错，应当自行承担不利后果。原审判决认定事实错误，判决显失公正，请求撤销一审判决，改判其不承担利息及诉讼费、保全费。刘秀坤答辩称：于卫东、景学军、景学民没有取得涉案房产的所有权和处分权，与刘秀坤所签订的协议属于无效协议，于卫东、景学军、景学民占有涉案房产房款期间应当支付利息，请求驳回上诉，维持原判。刘秀坤向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院确认其与于卫东、景学军、景学民于2016年7月1日签订的协议书无效；2、要求于卫东、景学军、景学民返还购房款190万元及利息10万元（暂定）；3、于卫东、景学军、景学民承担本案的诉讼费、保全费、诉讼责任险等费用。原审法院经审理查明，2016年6月24日，开封亿豪置业有限公司（甲方）、田磊（甲方）与于卫东、景学民签订协议书一份，协议书载明：乙方的房屋（北临幸福路、东临北阁路、南临农行家属院、包括附属物）在本协议签订之后全部交予甲方进行改造。甲方以北临幸福路地边建房为准，南临农行家属院地边建房为准，南北宽27.4米，东西宽11米，由甲方全部建成房屋，此面积为室内建筑面积，不含门外挑梁扇沿通道，将建好的一层门面房，二层楼房以及相对应的地下室无偿的交于乙方，扣除4.7米公用通道，通道上方一层归乙方所有。一切建筑费用，配套设施费用及其他杂项开支（包括老干部局土地费用）及水、电、门窗、房产证等费用全部由甲方承担。甲方应严格按照双方签订的施工图纸进行施工，保证乙方的房屋建筑实际面积，南临农行家属院乙方土地3米（3米包括在27.4米内）由甲方按图纸标准承建两层，一切建筑费用由甲方承担，邻里纠纷由乙方负责协调。甲方应保证乙方土地房屋产权的完整性。甲方违约或不按施工图施工，如给乙方造成经济损失或甲方违反以上任何一条协议，需赔偿乙方经济损失600万元。施工期限：甲方应保证按本合同签订之日起18个月完工，如甲方延期，不能按期交房，需向乙方赔偿每月贰万元房屋租赁损失。本协议自双方签订之日起生效，甲乙双方各执一份。2016年7月1日，于卫东（甲方）、景学民（甲方）、景学军（甲方）与刘秀坤（乙方）签订协议书一份，协议书载明:甲方将位于原老干部家属院，现经亿豪置业有限公司改造商业大楼，从东到西1、2、3间一楼、二楼（包含地下室），东西宽11米，南北长9米，北临幸福路，东临北阁路（以亿豪建筑有限公司所开发建筑的为准），甲方以190万元的价格卖给乙方。付款方式：先交定金100万元，工程开工后，剩余90万元一次性交清，房款交清后，此房屋所有权归乙方所有（其它事项以甲方与亿豪置业有限公司签订的合同为准）。甲方保证此房屋没有任何产权纠纷，如有纠纷，甲方负全责。此协议双方签字后生效，双方不能违约。如有违约，需向对方赔偿双倍违约金。2016年7月1日，刘秀坤向于卫东农商银行账户存款100万元，2016年8月1日，刘秀坤向于卫东农商银行账户存款90万元。2016年8月1日，于卫东、景学民、景学军共同向刘秀坤出具收到购房款190万元的收条一份。原审法院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。本案中，开封亿豪置业有限公司、田磊与于卫东、景学民协议约定，将建好的一层门面房，二层楼房以及相对应的地下室无偿的交付于卫东、景学民。刘秀坤另与于卫东、景学民、景学军签订协议，并从于卫东、景学民、景学军处购买开封亿豪置业有限公司改造的商业大楼中，从东到西1、2、3间一楼、二楼（包含地下室）房屋，且已将房款全部交付于卫东、景学民、景学军。现开封亿豪置业有限公司至今并未将协议中约定的房屋交付于卫东、景学民，且于卫东、景学民并未取得涉案房屋的所有权。于卫东、景学民未取得涉案房屋所有权或者处分权，致使涉案房屋所有权不能转移，于卫东、景学民、景学军无权出售涉案协议中的房屋，于卫东、景学民、景学军于2016年7月1日与刘秀坤签订的房屋买卖协议无效，于卫东、景学民、景学军应将刘秀坤交付的购房款190万元返还刘秀坤。刘秀坤与于卫东、景学民、景学军签订的协议中未约定违约金的数额及具体计算方式，故对刘秀坤要求于卫东、景学民、景学军返还利息10万元的诉讼请求，不予支持。对资金占用期间的逾期利息,于卫东、景学民、景学军应按年利率6%的标准,自刘秀坤起诉之日2019年8月26日起支付利息至实际履行之日止。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘秀坤与于卫东、景学民、景学军于2016年7月1日签订的协议书无效；二、于卫东、景学民、景学军于本判决生效之日起十日内返还刘秀坤购房款190万元及利息（以190万元为基数，自2019年8月26日起按年利率6%的标准计算利息至实际履行之日止）；三、驳回刘秀坤的其他诉讼请求。如未按判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费22800元，由刘秀坤承担1140元，于卫东、景学民、景学军承担21660元；保全费5000元，由于卫东、景学民、景学军承担。二审经审理查明的事实与原审审理查明的基本事实一致。本院认为，本案开封亿豪置业有限公司、田磊与于卫东、景学民在2016年6月24日签订协议书后，于卫东、景学民、景学军在未取得房屋所有权的情况下，即与刘秀坤于2016年7月1日签订协议，约定将亿豪置业有限公司改造的商业大楼，从东到西1、2、3间一楼、二楼（包含地下室），东西宽11米，南北长9米，北临幸福路，东临北阁路（以亿豪建筑有限公司所开发建筑的为准），以190万元的价格卖给刘秀坤，并收取刘秀坤购房款190万元，双方协议签订后至今已近四年，于卫东、景学民的房屋并没有按照协议交给开封亿豪置业有限公司、田磊进行改造，该事实不足以影响于卫东、景学民、景学军与刘秀坤签订协议的效力，但足以影响刘秀坤签订合同目的的实现，刘秀坤要求确认合同无效的根本目的是要使其权利回复到双方签订合同以前的状态，从而并不再履行双方之间签订的协议，但其要求确认双方之间的协议无效没有法律依据。因于卫东、景学民、景学军在明知没有取得涉案房屋所有权的情况下与刘秀坤签订买卖协议，对双方合同至今不能履行存在一定过错，一审判决判令其承担自刘秀坤起诉之日2019年8月26日起至实际履行之日止按年利率6%支付利息并无不当。关于案件受理费和保全费，因本案刘秀坤要求返还购房款的诉讼请求得到支持，于卫东、景学民、景学军在一审败诉，一审法院依据相关规定，判令于卫东、景学民、景学军承担一审诉讼费和保全费并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，部分判决不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销通许县人民法院（2019）豫0222民初3369号民事判决第一项、第三项；二、维持通许县人民法院（2019）豫0222民初3369号民事判决第二项；三、变更通许县人民法院（2019）豫0222民初3369号民事判决第一项为：解除刘秀坤与于卫东、景学民、景学军于2016年7月1日签订的协议书；四、驳回刘秀坤的其他诉讼请求；五、驳回于卫东、景学民、景学军的其他上诉请求。如未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费466.50元，由于卫东、景学民、景学军承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年五月二十五日法官助理申和平书记员袁曼