江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣11民终632号上诉人（原审被告）：张庆峰，男，汉族，1969年1月30日出生，江西铅山县人，经商，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：丁极鎏，江西金纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴燕红，女，汉族，1977年10月19日出生，江西余干县人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：宣文丽，江西贤和律师事务所律师。原审第三人：江西飞林房地产中介有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道****，统一社会代码91361102MA36X2HH05。法定代表人：黄飞林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕小龙，该公司员工。上诉人张庆峰因与被上诉人吴燕红、原审第三人江西飞林房地产中介有限公司纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张庆峰的上诉请求：1、撤销（2019）赣1102民初4665号民事判决第一项、第二项和第三项；2、依法改判驳回被上诉人吴燕红对上诉人张庆峰的全部诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人吴燕红承担。事实和理由：1、原审法院未认识到1402号房屋与1403号房屋的不可分性。上诉人与被上诉人之间的订立的是多标的物买卖合同。按照当时的市场行情，该地段同类房屋的均价不止7,000元/m2。上诉人之所以6,300元/m2的价格将两套房屋出卖实属无奈之举。事实上，当时上诉人经济上出现危机，急需资金渡过难关，被上诉人正好有打包购买的实力，迫不得已，上诉人才选择打包出卖房屋。另外，两套房屋在转让给被上诉人前就已经打通，实际上形成一套房屋状态。因此，定金协议系基于当时的情况订立，有特殊背景及目的。基于两套房屋的不可分性，部分解除买卖合同或只认定70万元买卖1403号房屋的合同效力将破坏合同订立的目的。一是上诉人已按照被上诉人要求对房屋进行了调整，调整损失无法收回。二是只出卖一套，上诉人仍收不回足够资金，仍旧无法应付当前困境，1403号房屋的买卖合同失去了特定背景，系显失公平的合同。2、原审法院认定上诉人违约无约定和法定依据，判令解除合同属于适用法律不当。定金协议只约定了上诉人有偿还抵押贷款解除房屋抵押的义务，未确定履约时间。原审判决认定的上诉人未解除抵押的情况实际上系受客观情况影响。当时1402号房屋的房产证遗失，上诉人虽已及时于房屋买卖合同关系存续期间在报纸上刊登1402号房屋房产证遗失公告，但仍需要一定时间才能办理相关手续，上诉人非刻意拖延。3、结合以上两点，上诉人认为上诉人系本次交易的实际受害方。4、上诉人拆除灯具、窗帘、水龙头等家具未违反合同约定，且被上诉人未提供证据证明墙体破裂是因为拆除了灯具、窗帘、水龙头等家具造成的。被上诉人吴燕红辩称，上诉人的上诉请求及理由均不成立，请求二审法院依法维持。事实和理由：1、案涉1402号房屋与1403号房屋是相互独立的。从《房屋买卖定金协议》和《二手房买卖合同》的约定可以看出房屋买卖涉及两套房屋，且两套房屋需单独签订《二手房买卖合同》并办理交易过户。上诉人上诉称“1402号房屋与1403号房屋不可分性”是不成立的。2、《房屋买卖定金协议》和《二手房买卖合同》合法有效，不存在合同法第五十二条、五十四条规定的无效或可撤销的情形。上诉人以单价6,462元/m2将1403号房屋出售给被上诉人，并不存在明显违反公平、等价有偿原则，且上诉人并非第一次出售房产，不存在被上诉人利用优势地位或利用了上诉人没有经验，达成房屋买卖交易的情形。3、《房屋买卖定金协议》第六条约定“甲乙双方应于签署本协议后30个工作日内签署《房屋买卖合同》及相关法律文件”。第七条约定“经甲乙丙三方友好协商一致，若甲方因自身贷款未通过，无力偿还抵押款，导致不能成交该房屋，则以每月3,000元利息归还乙方本金加利息”。4、原审庭审中，上诉人对拆除灯具、窗帘、水龙头、花洒、毛巾架等，及损坏厨房墙体的事实均没有异议。上诉人在房屋交付给被上诉人之后，私自进入房屋拆除部分设施，应予赔偿。5、上诉人应以29万元为基数，按3,000元/月支付利息，并承担被上诉人已支付的律师费23,000元以及一、二审诉讼费。吴燕红向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间上饶市信州区房屋买卖关系；2、依法判令被告返还原告已支付的上饶市信州区房屋定金计人民币29万元，并向原告支付利息计人民币9000元（暂从2019年6月15日计算至2019年9月14日，原告实际应支付的利息按3000元月计算至被告向原告付清款项时止）；3、依法判令被告赔偿原告上饶市信州区房屋损失计人民币2000元；4、依法判令被告向原告支付法律服务费计人民币13000元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2019年3月5日，原告作为乙方、被告作为甲方，在第三人居间下签订《房屋买卖定金协议》一份，该协议约定：交易房产位于上饶市信州区；房屋总价款计人民币170万元；所有固定设施全部赠送给乙方；乙方房款支付时间为不动产交税当天支付；甲方于收到所有房屋款项15日之内将交易房屋交付给乙方；双方应于签署本协议后30个工作日内签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；若甲方因自身贷款未通过，无力偿还抵押款导致不能成交该房屋，则以每月3000元利息归还乙方本金加利息。若因其他原因拒绝出售该房屋的，则双倍赔偿乙方定金。2019年4月23日，原告通过第三人向被告支付定金10万元。2019年4月24日，原告作为乙方、被告作为甲方，在第三人居间下就原告购买被告位于上饶市信州区房屋签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定：甲方应于2019年5月20日前办理抵押注销手续;该房屋成交价格为人民币70万元；首付款金额为50万元（含定金10万元）；固定家具家电全部赠送给乙方。之后，原告分别于4月26日分8次共转账40万、2019年6月15日分2次共转账49万元给被告，至此，原告累计支付99万元给被告。现位于上饶市信州区的房屋已在不动产登记局办理了产权过户手续，该房屋现已登记在原告名下。另查明，被告所有的位于上饶市信州区房屋，因被告尚欠银行贷款未还清，该房屋上的抵押登记至今仍未解除。再查明，位于上饶市信州区的房屋已交付原告管理使用，但被告在双方对该房内约定移交的物件清点确认后、原告对该房实际接收前，已将该房屋内的部分灯具、窗帘、水龙头、花洒、毛巾架等拆除，厨房墙体在原告实际接收房屋前亦存在损坏情形，现原告已自行进行了修复、装配。原告为本案诉讼聘请律师花费法律咨询及法律服务费13000元。一审法院认为，被告未按双方签订的《房屋买卖定金协议》约定，及时履行就其所有的位于上饶市信州区房屋解除抵押登记的义务，导致该房至今无法办理买卖过户登记手续，故原告要求解除该房的买卖合同关系，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。原告已支付的购房款共计99万元，除购买上饶市信州区的房屋应支付的70万元外，多付部分（即29万元）应依法认定为系拟购买位于上饶市信州区房屋的预付款，被告收取该款已无事实及法律依据，故依法应予及时退还原告，故该院对原告主张该款为定金不予采信，但对其要求退还该款的请求予以支持；被告违约，导致位于上饶市信州区房屋无法办理买卖过户登记手续，故原告要求被告承担其已支付的29万元购房款的利息，符合合同约定及法律规定，但其提出的利息计算方式与合同不符，本院依法予以调整。被告违背双方约定，将原告购买的房屋内部分设施拆除、毁损，导致原告自行进行修复、装配，给原告造成实际损失，应予赔偿，原告要求被告赔偿2000元，与通常价值相符，本院予以支持。原告要求被告支付其为本案所支出的法律服务费，无合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告吴燕红与被告张庆峰基于上饶市信州区房屋形成的买卖合同关系；二、被告张庆峰应于本判决生效之日起十五日内退还原告吴燕红购买位于上饶市信州区房屋的预付款29万元及其利息（从2019年6月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至本金清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告张庆峰应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上饶市信州区房屋部分设施拆除、毁损损失2000元；三、驳回原告吴燕红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6010元，减半收取3005元，由被告张庆峰负担2835元，原告吴燕红负担170元。双方当事人在二审期间均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉《房屋买卖定金协议》明确约定：交易房产位于上饶市信州区；房屋总价款计人民币170万元；所有固定设施全部赠送给乙方；乙方房款支付时间为不动产交税当天支付；甲方于收到所有房屋款项15日之内将交易房屋交付给乙方；双方应于签署本协议后30个工作日内签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；若甲方因自身贷款未通过，无力偿还抵押款导致不能成交该房屋，则以每月3000元利息归还乙方本金加利息。若因其他原因拒绝出售该房屋的，则双倍赔偿乙方定金。双方当事人履行该《房屋买卖定金协议》，于2019年4月24日就1403号房屋签订《二手房买卖合同》，该合同约定：甲方应于2019年5月20日前办理抵押注销手续;该房屋成交价格为人民币70万元；首付款金额为50万元（含定金10万元）；固定家具家电全部赠送给乙方。1403号房屋买卖合同已经履行完毕，房屋产权已登记在被上诉人名下。但是上诉人将房屋内的部分灯具、窗帘、水龙头、花洒、毛巾架等拆除，厨房墙体在被上诉人实际接收房屋前亦存在损坏情形，违反了《房屋买卖定金协议》与《二手房买卖合同》的约定，造成了被上诉人的实际损失，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失2,000元具有事实和合同依据，本院予以确认。被上诉人已为购买1402号房屋预付了29万元，但因被上诉人尚欠银行抵押贷款未还清，至二审庭审终结前，1402号房屋的抵押登记仍未解除，无法办理过户登记手续。一审法院判决解除双方当事人1402号房屋买卖合同关系，具有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，张庆峰的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件张庆峰按一审判决执行；二审案件受理费6,010元，由张庆峰负担。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 周立峰二〇二〇年五月六日书记员 陈日辉