山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初1425号 原告：聂美霞，女，1982年2月20日生，汉族，住莒南县。 原告：邹剑飞，男，1980年2月19日生，汉族，住莒南县。 两原告共同委托诉讼代理人：韩伟，山东奥盛律师事务所律师。 被告：临沂尚都置业有限公司，住所地：临沂市兰山区银雀山路58号。 法定代表人：王经众，总经理。 委托诉讼代理人：王磊，系公司财务经理。 委托诉讼代理人：杜鹏，山东国铭凯元律师事务所律师。 原告聂美霞、邹剑飞与被告临沂尚都置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，莒南县人民法院于2019年10月29日予以受理，被告临沂尚都置业有限公司以原告邹剑飞系莒南县人民法院工作人员为由申请回避，莒南县人民法院报请临沂市中级人民法院指定管辖，临沂市中级人民法院作出（2019）鲁13民辖89号民事裁定书，指定由本院审理。莒南县人民法院将该案移送本院，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人韩伟、被告临沂尚都置业有限公司的委托诉讼代理人王磊、杜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金76650.00元；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金875元；3、判令被告向原告返还房屋面积差价款10301.48元；4、判令被告向原告双倍返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分房价款10176.42元；5、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2015年3月18日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的君安县城隆山路南段西侧尚都义乌城二期B座1913号，房屋建筑面积56.06平方米，买卖单价3121.66元/平方米，总房价175000元，并约定被告应当于2015年10月31日前交付房屋。但原告支付175000元购房款后，被告迟迟未按合同第十一条约定相关向原告交付房屋。原告多次要求被告退还面积差价和支付违约金，并要求被告出具发票办理房产证。经多次索要，被告于2018年9月7日出具发票（票面金额164699元，面积52.76平方米），但仍未退还原面积差价，亦未向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告依据双方签订合同的第五条、第八条、第九条、第十一条相关规定，特诉至法院。庭审中增加一项诉讼请求：要求被告协助办理不动产权证。 被告临沂尚都置业有限公司答辩称，原告诉求无事实与法律依据，请求依法驳回。 相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 两原告提供以下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告主体适格；2、商品房预售合同，拟证明原、被告双方签订合同的事实以及该商品房的单价和房屋预测面积，被告方未按该份合同履行其相关义务，被告违约在先；3、购房发票，拟证明房屋实测面积及与合同预测面积的差额以及购房款的差额；4、交房验收单，拟证明该验收单内原告对所有验收事项均未认可，备注只是收楼房钥匙，未提供住房合格证等，该交接验收单被告公司已盖章认可其未提供竣工验收备案表等资料的事实。被告临沂尚都置业有限公司质证后，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对于双方约定的延期交付违约金过高，请求法庭予以裁决；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对交房时间无异议，但上面书写只是受到钥匙未提供住房合格证等是由原告单方书写与事实不符，涉案房屋实际已完成竣工验收。 被告临沂尚都置业有限公司未提供证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 临沂尚都置业有限公司成立于2006年7月18日，经营范围是房地产开发经营、管理、服务等。2015年3月12日，聂美霞、邹剑飞（买受人）与临沂尚都置业有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《莒南县商品房买卖合同》，合同编号为YS0017017，合同约定买受人购买临沂尚都置业有限公司开发建设的尚都·义乌城二期B座1913号房屋，房屋代码为74891，该商品房用途商业用房，预测面积56.06平方米，每平方米3121.66元，总价款175000元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：“……商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：（1）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价款将按多退少补原则据实结算；（2）此条款无约定；（3）此条款无约定；（4）此条款无约定。2.双方同意按以下原则处理……”。合同第六条约定，买受人购房时交纳定金10000元，7日内交清首付款，余款办理银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、买受人应按房管局的有关规定交纳办理权属登记手续的各项费用。” 合同签订后，两原告向被告支付购房款175000元。2017年11月5日，临沂尚都置业有限公司向两原告交付涉案房屋。2018年9月7日，被告向两原告出具购房款增值税普通发票，票面金额164699元，面积52.76平方米。临沂尚都置业有限公司至今未取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证等问题，双方协商未果，酿成纠纷，两原告诉至法院。 本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 根据本案商品房买卖合同第八条约定，被告临沂尚都置业有限公司须于2015年10月31日前向两原告交付符合合同约定的涉案房屋，而被告于2017年11月5日才向两原告交付涉案房屋，已经构成违约，应向两原告承担违约责任。根据涉案商品房买卖合同第九条约定：被告逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，被告应向两原告支付自2015年11月1日至2017年11月4日的违约金共计38535元（175000元×0.0003／天×734天）。现两原告主张自2015年11月1日至2019年10月31日间的违约金，对于自2017年11月5日以后的违约金，本院不予支持。 根据涉商品房买卖合同第十五条约定，被告向两原告交付房屋后，应当在商品房交付使用后90日内，即于2018年2月3日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未能办理包括涉案房屋在内的大产权证，导致两原告无法办理房屋权属证书，被告违反了商品房买卖合同的约定，应当向两原告承担违约责任。根据涉商品房买卖合同第十五条的约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告应向两原告支付逾期办证违约金共计875元（175000元×0.005）。两原告要求被告支付逾期办证违约金875元的诉讼请求，本院予以支持。 根据涉商品房买卖合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价款将按多退少补原则据实结算，涉案房屋实际面积为52.76平方米，比预售面积56.06平方米少了3.3平方米，因此被告应当向两原告返还多收的房价款10301.48元（3.3平方米×3121.66元／平方米），原告要求被告返还房屋面积差价款10301.48元的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”本案中，被告向两原告交付的房屋面积比合同约定的面积少3.3平方米，根据涉商品房买卖合同第五条约定，在被告交付的房屋在合同约定面积与产权登记面积有差异的情况下，双方自愿选择了解决问题的方式为1（即以产权登记面积为准，房屋总价款将按多退少补原则据实结算），排除了方式2。因此，在双方对发生面积差时的解决方式有明确约定的情况下，两原告的诉讼请求4，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于两原告要求判决被告协助办理不动产权证的诉讼请求的问题，商品房预售合同系买方支付房屋价款，卖方收取价款、将开发的房屋交付买方并将房屋所有权转移至买方的合同，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊性在于商品房开发商即卖方必须将其开发的商品房的所有权过户给买方，方可达到双方签订买卖合同的根本目的，协助买方办理房屋产权证书为开发商必须履行的法定协助义务，否则双方签订合同的根本目的将不能实现。具体到本案中，在两原告交付房屋价款、被告交付合同约定的房屋的前提下，协助两原告办理房屋产权证书系被告应当履行的法定协助义务，同时也是商品房买卖合同中规定的必须履行的合同义务，现在被告并未表示不履行该法定协助义务和合同约定义务，因此，双方对此问题并未产生争议，在此情况下，两原告要求判决被告协助办理不动产权证，已无必要。 关于被告认为“双方约定的延期交付违约金过高”的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案双方当事人在签订商品房预售合同时，已经对违约行为应承担违约金的计算方法进行了明确约定，且被告作为涉案商品房的开发商，对于签订涉案商品房买卖合同具有更大主动权，该约定系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。被告虽认为双方约定的迟延交付违约金过高，但并未提供相应证据予以支持，对于被告的该主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告临沂尚都置业有限公司向原告聂美霞、邹剑飞支付逾期交房违约金38535元，于本判决生效后十日内履行完毕。 二、被告临沂尚都置业有限公司向原告聂美霞、邹剑飞支付逾期办证违约金875元，于本判决生效后十日内履行完毕。 三、被告临沂尚都置业有限公司向原告聂美霞、邹剑飞返还房屋面积差价款10301.48元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告聂美霞、邹剑飞的其他诉讼请求。 案件受理费2250元，减半收取计1125元，由原告聂美霞、邹剑飞负担503.50元，由被告临沂尚都置业有限公司负担621.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  夏春鸿 二〇二〇年五月六日 书记员  刘大龙