广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初850号原告（反诉被告）：游*，男，汉族，1989年1月27日出生，身份证住址：湖北省通城县*********，公民身份号码：421************038。原告（反诉被告）：卢*，男，汉族，1986年6月22日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区*****************，公民身份号码：422************053。上列二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾*，女，汉族，1973年12月10日出生，身份证住址：广东省东莞市************，公民身份号码：441************041。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。第三人：博罗县*洲镇梁屋白耀前股份经济合作联合社，住所地：博罗县*********，统一社会信用代码：N244**********904T。负责人：梁*。原告（反诉被告）游*、卢*（下称“原告”）诉被告（反诉原告）曾*（下称“被告”）、第三人博罗县*洲镇梁屋白耀前股份经济合作联合社（下称“白耀前经合社”）合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案。被告于2020年3月23日向本院提起反诉，本院立案后决定合并审理，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）游*、卢*的共同委托诉讼代理人黄达权，被告（反诉原告）曾*的委托诉讼代理人蔡道凤到庭参加诉讼，第三人白耀前经合社未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）游*、卢*向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》为无效合同；2.被告返还原告转让款65万元及利息（自2018年12月26日起至全部转让款付清日止，按商业银行同业拆借贷款利率计付）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经中介公司居间向被告购买位于博罗县********海围圣脚的土地使用权及地上房屋，双方于2018年12月26日签订《厂房及土地使用权转让协议》，转让总价款为65万元。协议签订后，原告按合同约定陆续向被告支付了全部转让款65万元。后经原告了解，被告转让给原告的土地使用权未办理任何证件，土地性质仍为农用地，地上房屋也未办理任何报建手续，属于违法建筑，根本无法使用，被告将该不动产转让给原告违反了法律的禁止性规定。原告多次与被告协商解决，但被告一直置之不理。原告（反诉被告）游*、卢*为其本诉主张及反诉辩称共同向本院提供如下证据：1.《厂房及土地使用权转让协议》。证明被告将案涉土地使用权及厂房转让给原告，案涉土地使用权属于农用地性质，厂房也没有任何报建手续，违反法律的禁止性规定，该转让协议属于无效合同。2.转账记录。证明原告依约向被告支付转让款。3.《土地出租合约》。证明被告从当地村集体承租案涉土地使用权。4.律师函、快递单、快递详情。证明原告书面通知被告解除《厂房及土地使用权转让协议》，并将土地使用权及房屋交还给被告。5.被告与案外人房*的《厂房租赁合同》。证明被告与案外人房*串通欺瞒原告，共同制造房地产可取得较好租金收益的假象，诱使原告受让房地产，继而签订转让合同，造成合同无效的根本原因在于被告，被告应承担全部过错。6.《附加转让协议》。证明被告以案涉房地产转让可得到土地所有权人（即第三人白耀前经合社）的同意为借口，诱使原告受让案涉房地产，并最终签订转让合同，造成合同无效的根本原因在于被告，被告应承担全部过错。7.游*与曾*的微信聊天记录。证明签订转让合同后，原告发现厂房没有消防设施，并于2019年3月18日被停电，根本没法使用，原租客房*一直无法开工，并拒绝与原告签订租赁合同，于2019年4月份搬走，厂房自该时起就一直空置，无法使用和出租。8.游*与第三人的干部梁志飞的微信聊天记录。证明案涉厂房因靠近沙河边，没有任何证件（不动产权证）而无法办理环境影响评估报告（所有企业都必须进行环评后才能生产经营），梁志飞明确表示，该厂房不能经营任何工厂。9.厂房现场视频和照片。证明厂房的用电已于2019年3月18日被*人民政府查封至今，厂房根本不能使用，且厂房一直空置没法使用。被告（反诉原告）曾*辩称，被告在转让时已经将案涉厂房及土地的情况告知原告，并未欺瞒原告。其余意见与反诉意见一致。第三人白耀前经合社经本院传票传唤，既未向本院提供答辩意见及相关证据，也未到庭参加诉讼。被告（反诉原告）曾*向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付厂房占有使用费至原告腾空厂房交付给被告之日止（从2018年12月26日起，按每月租金19000元计算，暂计至反诉之日止为285000元）；2.原告向被告支付拖欠土地租金的违约金43200元（按每天100元的标准，自2019年1月11日起计算至2020年3月17日止，共计432天）3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告于2007年7月1日与第三人白耀前经合社签订一份《土地出租合约》，约定被告承租第三人位于博罗县********海围圣角、面积为1639平方米的土地，租期20年，每月租金为2294.6元。后被告在承租土地上兴建厂房，于2018年7月1日将厂房出租给案外人房*，每月租金19000元，租期6年。2018年12月份，原告通过案外人东莞市粤美物业管理有限公司博罗县*洲分公司找到被告，双方就案涉厂房及土地使用权转让事宜协商一致，于2018年12月26日签订《厂房及土地使用权转让协议》，约定由原告向第三人缴纳土地租金及管理费等相关费用，被告将原有租客一并转让给原告，由原告管理及收取租金。被告认为，原告向法院请求确认原、被告于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》为无效合同以及返还转让款，且认为被告隐瞒事实。原、被告双方系经过多次协商及洽谈才签订《厂房及土地使用权转让协议》，且签订协议当日被告就将案涉厂房及土地使用权的全部权益转让给原告，由原告自行管理和收取原有租客的租金，被告并不存在隐瞒事实，协议也未违背双方之间的真实意思表示。被告于2020年3月17日收到第三人发来的《催款函》才知道原告并未按协议约定按时缴纳土地租金，自2019年1月起一直拖欠第三人土地租金，截至2020年3月17日累计拖欠土地租金41304元及逾期违约金43200元。被告（反诉原告）曾*为其本诉辩称及反诉主张共同向本院提交如下证据：1.身份证。证明被告的反诉主体资格。2.结婚证。证明被告的配偶林*有权代表被告与承租方签订《出租厂房合约》。3.土地出租合约。证明被告承租涉案土地每月应向出租方缴纳土地租金2294.6元，如逾期每天加收1100元违约金的事实。4.出租厂房合约。证明被告未转让给原告前与租客房*签订租赁合同。5.租客交租记录。证明被告未转让给原告前将厂房出租给案外人房*，每月租金为19000元。6.定金确认书。证明原告通过东莞市粤美物业管理有限公司博罗*分公司找到被告，有意受让被告的厂房及土地使用权。7.厂房及土地使用权转让协议。证明双方签订协议后，被告己将涉案厂房及土地使用权的全部权益交付给原告，其中包括被告原有的租客租金都由原告收取和管理。8.催款函。证明被告交付厂房及土地使用权给原告后，原告一直拖欠缴纳土地租金，并逾期产生违约金的事实。原告（反诉被告）游*、卢*辩称，一、关于《厂房及土地使用权转让协议》的性质问题。被告从第三人处承租案涉土地，被告仅享有占有、使用和收益的权利，而不享有处分权，虽然地上建筑物（厂房）是由被告所建造，但根据物权法关于“房地一体”的原则，被告不能单独处分厂房，被告对案涉土地及厂房不具有处分权。因此，《厂房及土地使用权转让协议》名为转让，实为租赁，被告将案涉土地和厂房剩余使用期限转租给原告，原、被告之间实为租赁关系，而原告一次性支付完毕整个租赁期间的租金。二、关于占用费问题。因原、被告之间成立租赁关系，如原告需向被告支付土地及厂房占用费，应按原、被告之间约定的租金标准（每月6372元）计算。如果原、被告成立转让关系，案涉土地及厂房的剩余使用期限为8年半，被告已收取转让款65万元，也应以该标准计算占用费。被告反诉请求按每月租金19000元的标准计算占用费没有依据。首先，被告提供其与房*的厂房出租合同没有承租期限，根据合同法的相关规定，对于合同期限约定不明确的，任一方均可随时解除合同。房*已于2019年4月因案涉厂房无法使用而搬走，被告所谓的逾期利益根本不存在。其次，被告将案涉厂房及土地转租给原告，等于自愿放弃原有的租金收益，继而接受原告支付的租金标准，而被告已收取原告支付的租金。再者，房*仅向被告支付了押金及一个月租金，其后房*并未支付过任何租金。被告并未按《厂房及土地使用权转让协议》的约定促成原告与房*重新签订租赁合同，原因是案涉厂房无法正常使用和出租，无论是原告还是被告，均无法取得每月19000元的租金。被告反诉要求原告支付占用费没有任何事实和法律依据，导致合同无效的全部过错在被告。被告在得知案涉厂房因无任何合法证件而无法取得环评通过和营业执照、无法继续使用和出租以及房*无法继续承租的情况下，通过免除房*2019年1月、2月租金以及多给房*一个月租金的手段诱使房*与其签订了一份没有期限的租赁合同，恶意隐瞒原告，合谋将厂房出手给原告。如按被告所述，每月租金19000元，自2019年1月1日至2027年6月30日，合计102个月，租金合计1938000元，而被告转让给原告的价格为65万元，两者之间相差两倍，被告为何放弃大笔租金不赚反而转让给原告，被告的行为实在反常。另外，《厂房及土地使用权转让协议》约定从2019年1月起由原告收取案涉厂房租金，而房*拒付租金，被告却愿意从转让款中扣除2019年1月和2月的租金，原告实际支付转让款612000元，即被告至今仍未收取房*该两个月租金。三、被告反诉请求原告支付拖欠地租违约金没有事实和法律依据。首先，没有证据证明被告已经实际承担该违约金。其次，被告与第三人之间的租赁合同因违反法律禁止性规定而无效，根本无违约金可言。最后，被告并未按《厂房及土地使用权转让协议》的约定取得第三人对案涉转让行为的同意，原告没有法定义务向第三人支付地租。根据合同相对性原则，地租的法定支付义务人是被告，被告未按时缴纳所产生的违约金应由被告自行承担。综上，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。经开庭质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1、2的三性无异议。对证据3的真实性及关联性无异议，对合法性有异议，该土地出租合约属于无效合同，依法不能主张违约金。对证据4的三性均不确认，被告从未向原告出示过，仅向原告出示原告提交的证据5无租赁期限的《厂房租赁合同》。该合约约定的押金是两个月的租金38000元，但被告在2018年4月20日出具的收据显示收取押金57000元，因此被告提交的证据4出租厂房合约应当是伪造的。对证据5的真实性无异议，但关联性有异议，该证据可以证明被告在2018年7月1日将厂房出租给房*后仅收取了两个月的押金和一个月的租金，此后再无法收到租金。对证据6的真实性无异议，但与本案无关。对证据7的真实性无异议，合法性有异议，该转让协议属于无效合同，且被告也没有按该协议履行促成原租客与原告签订租赁合同，也没有获得第三人对案涉厂房及土地转让行为的同意。对证据8的三性不确认，且被告没有实际支付违约金，因案涉土地出租行为属于违法，合约所指的违约金不应得到支持。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性确认，转让协议明确约定转让价格、付款方式及其他。对证据2的真实性确认，但对原告于2018年12月23日向莫云杰转账1万元不确认，原告实际支付55.5万元，剩余9.5万元属于原租客房*支付的押金及租金。对证据3的真实性确认，合约明确约定每月应交土地租金2294.6元以及逾期应支付滞纳金100元/天。对证据4，原告于2019年12月16日发出律师函，要求解除双方的转让协议，但原告至今未将案涉厂房及土地交还给被告。对证据5的三性确认，被告在转让案涉厂房及土地前以月租19000元出租给房*使用，原告在签订转让协议时已明确知道该情况，也知道该厂房出租能获得的收益。对证据6的真实性确认，原告明确知道被告所转让的厂房及土地是从第三人处承租。对证据7的真实性确认，原、被告于2018年12月26日签订转让协议，微信聊天记录显示的时间是2019年3月18日，即双方达成协议之后，聊天记录仅证明原告请求被告协助办理一些事件，但并非转让协议中约定的事项。对证据8的三性不确认，聊天内容与本案无关。对证据9的三性不确认，被告于2019年12月26日转接到原告发出的律师函，才得知原告要解除转让协议。根据上述证据，本院经审理查明，2007年7月1日，被告曾*与第三人白耀前经合社签订《土地出租合约》，约定第三人将其所属的位于“北海围圣脚”面积为1639平方米的土地出租给被告兴办企业，期限自2007年7月1日至2027年6月30日，其中2017年7月1日至2022年6月30日每月租金为2294.6元；每年的土地租金可分两期支付，第一期于当年1月10日支付当年款项的50%，余下50%在当年7月10日前付清，逾期每天加收100元；合约第五条约定：建厂费用、税收、拍照、生产成本、水电设备以及其他一切费用均由被告自理；第七条约定：在租用期内，被告每年在12月前一次性上交一年管理费500元给第三人；第八条约定：租赁期限届满后，所有不动产无偿归第三人所有，可动产归被告所有。《土地出租合约》还约定了其他事项。合同签订后，被告在承租土地上建造了厂房等建筑物。2018年12月26日，被告作为甲方（出让方），原告作为乙方（受让方），东莞市粤美物业管理有限公司博罗*分公司作为丙方（居间方），三方共同签订一份《厂房及土地使用权转让协议》，主要约定：甲方将案涉土地使用权及地上厂房、宿舍（水电、装修等配套）转让给乙方，整体转让价格为65万元；签订协议当日，甲、乙双方在当地村委管理区办理完转让手续，与现有租客重新签订租赁合同，乙方需一次性付款65万元给甲方，包含乙方2018年12月23日支付的定金5万元；2019年1月份起的租金由乙方收取，地租由乙方支付；乙方支付的转让款需扣除租客已向甲方交纳的押金57000元，租赁期限到期后，由乙方退还押金给租客；如甲方违约，应双倍赔偿乙方已付款项，如乙方违约，甲方有权没收乙方已付款项。同日，被告（乙方）与原告（丙方）签订《附加转让协议》，内容大意为：甲方同意乙方将位于惠州市博罗县*洲镇白耀前经济联合所属北海围圣脚原权益（详见原租赁合同）及建筑物使用权给丙方，丙方需按原合同条款遵守。协议上“甲方（签字村小组盖章）”处无任何签名或盖章。上述协议签订前后，原告实际支付被告转让款共计55.5万元。原告委托广东金卓越律师事务所黄达权律师于2019年12月19日向被告以邮寄方式发出《律师函》，称原、被告的转让行为未获白耀前经合社同意，且原告在使用过程中屡遭阻挠，甚至被断供水电，租客也因此解除租赁合同，原告无法使用案涉厂房；据悉案涉土地使用权及厂房没有任何产权证件及报建手续，属于违法建筑，被告予以隐瞒，导致原告合同目的无法实现；故宣告双方于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》自该律师函发送之日起解除，请被告于接到本函次日自行前往接收土地使用权及房屋，否则视为已完成交付，同时请被告接到函件后立即返还原告已支付的转让款65万元，原告保留追究被告违约责任的权利。投递详情显示该《律师函》于2019年12月20日被签收。被告陈述其于2019年12月26日转接到该律师函，才得知原告要求解除合同，但原告至今未向被告交还厂房。原告主张案涉厂房无消防设施，且于2019年3月18日被停电，原租客房*一直无法开工，拒绝与原告签订的租赁合同，并于2019年4月份搬走，厂房一直空置无法使用和出租。原告为此提交了一份游*与曾*的微信聊天记录佐证。被告对该聊天记录的真实性无异议。该微信聊天记录内容大意为：2019年3月18日，原告游*请被告帮忙办理消防，被告同意办理；2019年4月27日，原告通知被告称租客不租了，被告询问租客什么时候清场，3天内能清场吗？原告回复称租客说机器已经拆掉了，等退押金就走，同时原告请被告帮忙留意有没有靠谱的新租客；2019年5月7日，原告向被告发信息称租客已经搬完了，阿飞打算不来电；被告回复“这样子啊，这阿飞打算不来电啊？有这样的问题啊。”2019年10月10日，原告问被告有没有合适的租客，帮忙介绍一下，厂房空了一年了，租金和佣金都好说，不然亏大了，被告回复称在广东肇庆，等回去才能带客户。原告主张案涉厂房因靠近沙河边且没有任何证件而无法办理环境影响评估报告，无法实际经营，并提供了一份游*与第三人干部梁志飞的微信聊天记录佐证。该微信聊天记录显示游*与微信昵称为“梁志飞-管企业”沟通，游*询问环保那边怎么说，对方回复那里应该办不了环评了，做什么厂都不行。被告对上述聊天记录的三性不予确认。原告主张案涉厂房的用电于2019年3月18日被*政府查封至今，厂房根本没法使用。并提供了厂房现场视频及照片佐证。被告对照片及视频的三性不予确认。经查，照片载明“存在严重安全隐患，2019年3月18日”字样；视频显示拍摄厂房内未摆放任何机械设备，处于空置状态，地上有一张被撕掉的封条，视频中电箱上贴有封条，但已被撕毁。被告主张其丈夫林*于2018年7月1日与案外人房*签订一份《出租厂房合约》，并提交了其与林*的结婚证、《出租厂房合约》佐证。经查，被告曾*与案外人林*是夫妻关系；《出租厂房合约》显示出租方为林*，承租方为房*，内容大意为：林*将面积为1800平方米的厂房出租给房*，租期为8年，自2018年7月1日至2026年12月31日；林*于2018年7月1日将厂房交给房*使用，从2018年7月1日起计算租金，每月租金为19000元；自签订合约日，房*支付林*两个月按金、一个月上期租金。原告对该《出租厂房合约》三性均不予确认，并提供了一份《厂房租赁合同》予以反驳。该合同显示出租方为被告曾*，承租方为房*，未载明合同签订时间，内容大意为：被告将案涉厂房、宿舍、办公室、配电房、电力设备等出租给房*使用，厂房及员工宿舍面积约为2000平方米，每月租金19000元，免租期1个月，押金三个月，未约定租赁期限。被告对该《厂房租赁合同》的三性予以确认。庭审中，被告陈述房*与被告之间真正的租赁合同是被告的丈夫林*于2018年7月1日与房*签订的《出租厂房合约》，其向原告提供《厂房租赁合同》是为了证明被告已将厂房出租给房*以及转让协议中约定的押金57000元的事实。被告提交一份由第三人于2020年3月17日向被告出具的《催款函》，主张其将案涉厂房及土地使用权交付给原告后，原告一直拖欠第三人土地租金41304元以及因逾期产生违约金43200元。该催款函称被告从2019年1月11日起未按双方签订的《土地出租合约》约定支付土地租金，截至2020年3月17日已累计拖欠租金及违约金84504元，要求被告在2020年3月17日前支付完毕，逾期则采取法律途径追索欠款、利息及相关费用。原告对该催款函的三性不予确认，称被告并未实际支付违约金，案涉土地出租行为违法，合同中约定违约金不应得到法律支持。被告陈述其尚未向第三人实际交纳《催款函》所显示的违约金43200元。庭审中，原、被告均认可案涉土地的土地性质为农用地，地上建筑物未办理任何报建手续或取得产权证。原告陈述实际支付被告转让款55.5万元，原承租人房*支付给被告的押金5.7万元转由原告承接，在转让款中扣除，租赁期满后由原告退还给房*；另房*本应支付原告2019年1月及2月的租金共计3.8万元，但房*未实际支付，被告同意在转让款中扣除；因此原告已付清双方约定的转让款65万元；因厂房被停水停电，房*履行租赁合同至2019年4月底，目前原告尚未退还房*5.7万元押金。被告认可原告实际支付的款项以及押金的处理方式，陈述因原告受让案涉厂房后，房*未明确表态是否继续履行租赁合同，故被告将该3.8万元租金视为原告支付的转让款，同意在总款中扣除，房*并无拖欠被告租金；原告受让厂房后的使用情况被告并不清楚。本院认为，一、关于原告与被告于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》的效力问题。该协议约定被告将案涉土地及地上建筑物的使用权整体作价65万元转让给原告，2019年1月起的土地租金原告需自行向土地出租人即第三人支付。根据本院查明的事实，被告于2007年7月1日从第三人处承租案涉土地后建造厂房使用，租赁期限20年，期满后所有地上建筑物无偿归第三人所有，因此本案转让标的物应为土地使用权及地上建筑物剩余期限的承租权。原、被告签订的合同名为转让，实为租赁。案涉厂房系附着于集体土地之上且没有取得建设工程规划许可证的建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”截至一审法庭辩论终结前，原、被告及第三人均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，原、被告均清楚知道案涉土地系依法不得转让的集体土地，案涉土地的使用权并不属于被告，根据“地随屋走、屋随地走”的原则，故本院认定原、被告就案涉土地及地上建筑物签订的《厂房及土地使用权转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。二、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）本诉部分。原告实际支付被告“转让款”共计55.5万元，双方均无异议，本院予以认定，现合同无效，被告应予返还。双方约定房*支付给被告的押金5.7万元由原告承接，从转让款中扣除，租赁期满后由原告径行返还给房*，即原告并无支付该款给被告，原告也未实际向房*返还，因此被告无需退还原告5.7万元，由被告与房*自行处理。另外，被告收取房*支付的2019年1月及2月“租金”3.8万元，并同意在转让款中扣除，因此原告并没有实际支付给被告，被告亦无需返还。综上，被告共需返还原告55.5万元。原告请求被告从2018年12月26日起按商业银行同业拆借贷款利率支付转让款的利息，原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中（三）关于“借款合同”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。”的规定，截至2019年1月22日被告共收取原告支付的转让款55.5万元，本院酌定被告以应返还的转让款55.5万元为基数，自2019年1月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。（二）反诉部分。被告请求原告从2018年12月26日起支付占有使用费至腾空厂房之日，标准按被告与房*签订的租赁合同约定的每月租金19000元的计算。首先，如前所述，原、被告之间实际存在租赁合同关系，且该合同无效，双方签订《厂房及土地使用权转让协议》时被告即将案涉厂房交付原告使用，因此原告应支付被告占有使用费。其次，合同履行期间原告向被告邮寄发出《律师函》，要求解除合同，并要求被告于收悉函件次日前往接收厂房。该《律师函》于2019年12月20日被签收，被告称其于2019年12月26日才转接到该函件，但原告至今未向其交还厂房。因原告致函被告目的是为了清理双方的《厂房及土地使用权转让协议》，而被告未作回应，也未及时与原告协商处理事宜，由此扩大的损失应由被告自行负担。故本院认定原告已于2019年12月21日将案涉厂房交还给被告。原、被告约定2019年1月起的“租金”由原告向房*收取，并支付第三人土地“租金”，因此原告应支付被告从2019年1月1日起至2019年12月21日期间的占有使用费。最后，被告与第三人签订的《土地出租合约》约定土地租赁期限自2007年7月1日至2027年6月30日，期满后地上不动产归第三人所有。故原、被告之间关于案涉厂房及土地使用权的使用期限应为2019年1月1日至2027年6月30日，共8年零6个月，原、被告约定的“转让款”为65万元，应认定为双方对剩余租赁期限的“租金”标准约定，折算每年约为76471元（65万元÷8.5年），原告应支付被告从2019年1月1日起至2019年12月21日期间的占有使用费74376元（76471元÷365天×355天）。被告请求按其与房*约定的“租金”标准计算占有使用费，本院不予支持。被告主张其将案涉厂房及土地使用权交付给原告后，原告未向第三人缴纳土地租金，导致产生违约金43200元。被告为此提交了一份《催款函》佐证。庭审中原告对该《催款函》三性不予认可，被告确认其未向第三人缴纳该违约金43200元。第三人经本院依法传票传唤未到庭提出抗辩，也未提供书面答辩意见以及相应证据，视为其对自身诉权的放弃，由此而产生的不利后果，理应由其自负。本院认为，被告未能提交其他证据证明存在因拖欠地租产生违约金，且被告并未实际向第三人支付该违约金，故对被告主张的违约金43200元，本院不予支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、确认原告（反诉被告）游*、卢*与被告（反诉原告）曾*于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》及《附加转让协议》无效。二、被告（反诉原告）曾*于本判决发生法律效力之日起10日内一次性返还原告（反诉被告）游*、卢*555000元，并支付利息（以555000元为基数，从2019年1月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、原告（反诉被告）游*、卢*于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付被告（反诉原告）曾*厂房占有使用费74376元。四、驳回原告（反诉被告）游*、卢*的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曾*的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5150元（适用简易程序已减半收取），由原告（反诉被告）游*、卢*负担475元，被告（反诉原告）曾*负担4675元。反诉案件受理费3112元，由原告（反诉被告）游*、卢*负担830元，被告（反诉原告）曾*负担2282元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 黄利仁二〇二〇年五月十八日法官助理 曾淑仪书 记 员 叶振康