广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初334号 原告：广西凯睿置业有限公司，住所地广西南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷******房，统一社会信用代码9145010033069296X7。 法定代表人：欧坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：刘德光，男，1988年11月28日出生，汉族，住广东省陆河县。 被告：马丹琪，女，1989年1月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 两被告共同委托诉讼代理人：卢振林，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 原告广西凯睿置业有限公司（以下简称凯睿公司）与被告刘德光、马丹琪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案，依法适用普通程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告凯睿公司的委托诉讼代理人李世星、被告刘德光、马丹琪及其委托诉讼代理人卢振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯睿公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议、《房屋装修协议书》；2.判令被告协助原告注销南宁市良庆区合景香悦四季XX号楼XX单元XX层XXXX号房的合同登记备案证明手续，注销合同登记备案证明手续的相关费用等由被告承担；3.判令被告协助原告注销南宁市良庆区合景香悦四季XX号楼XX单元XX层XXXX号房的不动产预告登记手续，注销不动产预告登记手续的相关费用等由被告承担；4.判令被告向原告支付因商品房买卖合同、补充协议和装修协议书等合同解除的违约金178091元（以890455元为基数，按合同、补充协议和装修协议书约定20％的比例计算）；5.判令涉案房屋已装修部分的所有权归原告所有；6.本案的诉讼费由被告承担；7.本案的律师费40000元由被告承担。庭审中，原告撤回第2、3项诉讼请求中注销手续的相关费用由被告承担的诉讼请求，以及撤回第5项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年12月31日签订《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件，约定被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区合景香悦四季XX号楼XX单元XXXX号房，购房总价款890455元（其中包含毛坯房款623185元、精装修价款267270元）。被告采取银行按揭付款方式支付房款。截止2019年9月9日，被告向原告支付部分房款205455元，涉案商品房已办理了买卖合同备案登记和预购商品房预告登记，但被告未按合同约定期限向原告付清剩余房款685000元。因被告逾期付款的违约行为，导致原告无法解除合同而承担了投入成本不能回收和盈利且产生新的成本费用，为此提起诉讼。 刘德光、马丹琪共同辩称，1、同意解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》、《房屋装修协议书》等购房文件。2、同意协助原告注销合同登记备案证明手续。3、同意协助原告注销案涉房屋的不动产预告登记手续。4、原告要求我方支付解除合同违约金178091元过高且没有事实及法律依据，应予以驳回。双方签订购房合同中关于银行按揭贷款的约定及违约责任的补充约定，属于格式条款，加重了我方违约责任；我方因国家信贷政策的变化而无法办理贷款；因案涉房屋房价上涨且未进行装修，原告并无损失；若我方需承担违约责任，违约金计算标准应予调整。5、原告诉请的律师费40000元没有事实和法律依据，应予驳回。原告主张的律师费过高且对案涉合同的解除有重大过错责任。综上，请法庭依法查明事实，驳回原告第4、7项诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月20日，南宁市住房保障和房产管理局向原告就“合景香悦四季”项目颁发《商品房预售许可证》（南房预字【2018】第567号）。 原告（出卖人）、被告（买受人）于2018年12月31日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定刘德光、马丹琪购买凯睿公司开发建设的位于南宁市良庆区合景香悦四季XX号楼XX单元XX层XXXX号房，房价款623185元。合同签订当日，被告分别向原告支付20000元定金、42319元首期款。后分别于2019年3月15日、2019年5月5日、向原告支付楼款31159元、31707元，余款498000元由被告向银行申请按揭贷款手续。该合同第四条第一款第一项约定，案涉房屋占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，抵押登记日期为2017年7月28日。该合同附件六《合同补充协议》第一条第一款第三项约定，首期款：买受人应于本合同签订时支付合同总价款的10％即62319元；买受人应于2019年3月15日前向出卖人支付合同总价款的5％即31159元；买受人应于2019年5月5日前向出卖人支付合同总价款的5.09％即31707元。除首期款外，剩余房款498000元由买受人向银行申请按揭贷款方式缴清全部房款。第一条第二款第四项约定，买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期办妥按揭贷款申请手续或办妥贷款房款手续的，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人仍应当继续履行支付购房款的义务，并在本合同约定的应办妥按揭贷款放款期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第二条第一款约定，买受人逾期支付购房款或其他任何应付款项，每逾期一日，买受人应按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及顺延申请房屋不动产登记或办结《商品房现售备案证明》及通知买受人领取办理不动产权登记资料的时间；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十一条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日。第十一条第一款约定，若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房价款总额20％的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案及预告登记撤销、房屋抵押和预抵押解押及房屋产权过户回出卖人名下等在内的所有合同解除手续，因此所产生的全部费用由买受人承担。第十一条第二款约定，无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续及买受人向出卖人返还该商品房后，出卖人根据本合同约定将买受人已支付的购房款退还买受人。不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用。如买受人已付房价款不足以扣除前述违约金及相关费用的，则买受人应另行赔偿出卖人。如出卖人需向买受人支付有关款项的，应在前述合同解除手续办妥后方予办理。 2018年12月31日，原告（乙方）、被告（甲方）签订一份《房屋装修协议书》，约定刘德光、马丹琪购自愿不可撤销的全权委托凯睿公司对南宁市良庆区合景香悦四季XX号楼XX单元XX层XXXX号房进行精装修设计及施工工程，总价款267270元。合同签订当日，被告分别向原告支付26727元装修首期款。后分别于2019年3月15日、2019年5月5日、向原告支付楼款26727元、26816元，余款187000元由被告向银行申请按揭贷款手续，并于2019年2月28日前将上述款项转入原告指定账户内。协议第四条第一款第三项约定，被告在签订本协议当天支付总价款的10％即26727元；被告应于2019年3月15日之前向原告支付合同总价款的10％即26727元；被告应于2019年5月5日之前向原告支付合同总价款的10.03％即26816元。第八条第一款约定，乙方逾期移交本工程，每逾期一日，乙方按本协议总价的万分之一向甲方支付违约金，该违约金以甲方已付装修费的3％为限。同时，乙方应尽快按质完成本工程并移交甲方，甲方同意不以乙方逾期移交装修工程为由解除本协议。第八条第二款约定，如甲方逾期付款的，每逾期一日，甲方按本协议总价款的万分之五向乙方支付违约金，乙方有权相应顺延本工程的移交时间，并不承担逾期移交的违约责任。甲方逾期超过30日仍未支付的全部款项，乙方有权单方解除本协议，并按本条第5款的约定执行。第八条第三款约定，如因甲方原因导致该商品房之《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的，本协议同时解除，乙方已完工部分所有权归乙方所有，乙方可自行处置。同时，甲方应向乙方支付本协议总价20％的违约金。第八条第四款约定，如因非甲方原因导致该商品房《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》解除的，本协议同时解除，乙方只须无息返还甲方全部已付装修款项，乙方已完工部分所有权归乙方，乙方可自行处置。第八条第五款约定，因甲方原因导致本协议解除的，甲方应向乙方支付本协议总价20％的违约金，乙方已完工部分所有权归乙方所有，乙方可自行处置。本协议解除时，视为甲方对《商品房买卖合同》及《补充协议》根本违约，甲方承诺乙方有权单方解除该商品房之《协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，且甲方应按《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定对乙方承诺相应的违约责任。 合同签订后，凯睿公司于2019年3月22日为该套房办理了买受人为刘德光、马丹琪的商品房买卖合同登记备案证明；于2019年8月26日办理了预告登记权利人为马丹琪、刘德光的预告登记证。 2019年6月3日、2019年9月6日，原告分别向被告发出两份《法务公函》均要求被告尽快付清相关款项并支付违约金或到我公司办理解除合同相关手续。 2020年1月19日，原告与广西冠鸿律师事务所签订了《委托代理合同》，原告为本案应支付40000元律师费。 本院认为，原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议、《房屋装修协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。原、被告双方均同意解除涉案合同，注销备案登记及不动产预告登记，双方已达成一致意思表示，本院予以确认。 关于原告诉请的违约金的问题。被告未依约支付剩余购房款及装修款，已构成违约。关于违约金的数额，原告主张根据合同约定，被告应支付商品房买卖合同价款的20%及房屋装修款的20%共计178091元。被告则主张违约金过高。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，原被告均未提交任何证据证明原告的实际损失，因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，原告的实际损失应认定为：被告应付房款及装修款自应缴纳之日至合同解除之日的利息损失。 关于律师代理费：被告方作为违约方，原告为此产生的律师代理费系由被告违约所造成的损失，原告诉请的律师费，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、解除广西凯睿置业有限公司与刘德光、马丹琪签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、解除广西凯睿置业有限公司与刘德光、马丹琪签订的《房屋装修协议书》； 三、刘德光、马丹琪协助广西凯睿置业有限公司办理位于南宁市良庆区合景香悦四季XX号楼XX单元XX层XXXX号房的商品房买卖合同登记备案证明注销登记； 四、刘德光、马丹琪协助广西凯睿置业有限公司办理位于南宁市良庆区合景香悦四季XX号楼XX单元XX层XXXX号房的不动产预告登记注销登记； 五、刘德光、马丹琪向广西凯睿置业有限公司支付《南宁市商品房买卖合同》违约金（违约金计算：以498000元为基数，按同期中国人民银行贷款利率上浮30%，自2019年6月12日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至《南宁市商品房买卖合同》解除之日止）； 六、刘德光、马丹琪向广西凯睿置业有限公司支付《房屋装修协议书》违约金（违约金计算：以187000元为基数，按同期中国人民银行贷款利率上浮30%，自2019年2月28日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至《房屋装修协议书》解除之日止）； 七、刘德光、马丹琪向广西凯睿置业有限公司支付律师代理费40000元； 八、驳回广西凯睿置业有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费21371元，由刘德光、马丹琪负担13104元，广西凯睿置业有限公司负担8267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  覃文达 人民陪审员  农全爽 二〇二〇年五月二十二日 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心 速 录 员  奚川惠