广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤2071民初28290号 原告：广州市万锐房地产策划代理有限公司，住所地广东省广州市白云区新市街棠涌九社工业区*******，统一社会信用代码91440101MA59J74COW。 法定代表人：黄景威，总经理。 委托诉讼代理人：李锦，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东万**海天律师事务所律师。 被告：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区******汇景豪庭4-6幢2层4卡07室，统一社会信用代码914***********487E。 法定代表人：吴建文，总经理。 委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。 被告：中山梦里水乡旅游发展有限公司，住所地广东省中山市民众镇浪网社区**************之三，统一社会信用代码91442000MA4WJC9K0L。 法定代表人：吴建文，总经理。。 委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。 被告：周华东，男，1970年1月29日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市石岐区*************，公民身份号码440************135，现被羁押于中山市看守所。 原告广州市万锐房地产策划代理有限公司（以下简称万锐公司）与被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称欧亚盛世公司）、中山梦里水乡旅游发展有限公司（以下简称梦里水乡公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日第一次公开开庭进行审理。原告万锐公司的委托诉讼代理人李锦，被告欧亚盛世公司、梦里水乡公司的共同委托诉讼代理人侯文黔到庭参加诉讼。后根据原告万锐公司的申请，本院依法追加周华东为本案共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年1月15日第二次公开开庭进行审理。原告万锐公司的委托诉讼代理人黄彤瑶、被告周华东到庭参加第二次庭审，被告欧亚盛世公司、梦里水乡公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万锐公司向本院提出诉讼请求：1.被告欧亚盛世公司向原告支付代理佣金629592元及逾期利息（以629592元为基数，按年利率24%，从2019年1月30日起计至清偿之日止，利息暂计至2019年9月30日止为101993元）；2.被告梦里水乡公司对被告欧亚盛世公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2018年5月25日，原告与被告欧亚盛世公司签订《策划销售代理合同》，约定：被告委托原告代理策划销售中山市石岐区“欧雅豪庭”项目的商铺及写字楼，双方同意按销售额的10%比例结算代理佣金。合同签订后，原告按约策划、销售上述项目的商铺及写字楼。2019年1月29日，原告与被告欧亚盛世公司签订确认函，确认截至2019年1月26日原告销售16套商铺，代理佣金总额为2529592元。2019年6月13日，被告欧亚盛世公司确认截至2019年5月25日尚欠原告代理佣金629592元。此后，原告多次催促，被告欧亚盛世公司均以各种理由拒绝支付佣金。截至起诉之日，被告欧亚盛世公司尚欠原告代理佣金629592元。被告欧亚盛世公司系法人独资的有限责任公司，被告梦里水乡公司系其唯一股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告梦里水乡公司应对被告欧亚盛世公司的债务承担连带清偿责任。 诉讼过程中，原告万锐公司申请追加周华东为本案共同被告参加诉讼，要求被告周华东对被告欧亚盛世公司的债务承担共同清偿责任。事实与理由为：被告周华东系被告欧亚盛世公司的实际控制人，与原告对账确认尚欠佣金，其应对被告欧亚盛世公司的债务承担共同清偿责任。 被告欧亚盛世公司、梦里水乡公司辩称，原告主张的事实及其诉讼请求并无证据予以佐证，请求驳回其诉讼请求。 被告周华东辩称，1.原告与被告欧亚盛世公司签订了销售代理合同，是这两个主体之间的事情，要我个人承担佣金不合理。2.我作为被告欧亚盛世公司的实际控制人之一。在销售代理过程中，我收到客户的钱后还需帮客户办理好手续，这才是完整的代理业务。被告欧亚盛世公司按合同10%支付佣金，但被告欧亚盛世公司还未与客户签订购房合同，等于买卖还未完整。未完整部分不能算佣金。3.我之前与原告签订一份函件，确认原告帮被告欧亚盛世公司销售了20套房，并确认应付的佣金数额。其中10套房被告欧亚盛世公司已与客户办理完整的收房条件，剩余房产被告欧亚盛世公司或原告未与客户办理完整的收房条件，其对应的佣金不应计算，应由双方协商解决。若已与客户办理完整的收房条件，则被告欧亚盛世公司应结算佣金，否则不应结算佣金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：欧亚盛世公司系有限责任公司（非自然人独资或控股的法人独资），梦里水乡公司系其唯一股东。万锐公司、欧亚盛世公司、梦里水乡公司、周华东均确认周华东系欧亚盛世公司的实际控制人。周华东于2014年10月至2019年7月在欧亚盛世公司参加社会保险。 2018年5月25日，万锐公司（乙方）与欧亚盛世公司（甲方）签订《中山欧亚盛世公司项目策划销售代理合同》，约定：甲方委托乙方非独家代理策划销售中山市石岐区“欧雅豪庭”项目商铺及写字楼。委托期限为项目正式对外公开发售起六个月自然日（2018年6月1日至2018年11月30日）。乙方为甲方提供的项目策划销售代理服务范围包括：提供相关的市场调查及竞争对手分析、提供该项目的策划方案、印鉴并协助发展商甄选各领域的专业公司、营销推广策划、销售代理的执行、协助售后服务。委托代理期内，甲乙双方同意按销售额的10%比例结算佣金（内场及策划3%、外场7%）。在委托期内，甲方与客户签订《房屋买卖认购书》并收取足额定金后，该单位实际成交额即计入乙方业绩；甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的计提代理佣金的范围，同时计提50%的代理佣金；甲方收足全部楼款50%以上的（甲方同意全额分期付款的，银行发放的按揭楼款除外）计提50%的代理佣金。因客户对临时买卖合同违约而没收的定金，按甲方50%、乙方50%分成。如遇认购者签署《商品房买卖合同》并交付首期款后违约，甲方仍需按上述约定的代理佣金计算方法支付相应之代理佣金。如若甲方为买家办理退房手续且订金等退还买家，该房销售合同属于乙方业绩的，经乙方同意，不收任何佣金，退还乙方已付该合同的全部佣金。佣金结算日为符合支付佣金条件后24小时内，节假日顺延。乙方需向甲方详列结算账目，乙方同时提供等额收据或有效发票，并于确认后当天向乙方付清应付之代理佣金。如甲方未能按期向乙方支付代理费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方收取当期未付款总额1‰的滞纳金，超过30天则视为甲方违约，乙方有权终止合同。合同还约定了其他内容。合同签订后，万锐公司按约策划、销售上述项目的商铺及写字楼。 万锐公司持有确认函一份，载明：欧亚盛世公司将欧雅公馆商铺项目交万锐公司销售，截止2019年1月26日，万锐公司已售出16套商铺，成交价为28816487元，佣金金额为2529592元，16套商铺达对佣条（件）。确认函列明了16套商铺的成交日期、栋号、建筑面积、业主姓名、单价、成交价、付款方式、对佣比例、佣金金额等销售明细内容。周华东于2019年1月29日在欧亚盛世公司代表人处签名，确认数据无误。确认函上盖有万锐公司的公章。欧亚盛世公司对确认函的真实性不予确认。 万锐公司另持有《截止2019.5.25对佣明细（表）》一份，其上载明：截止2019年5月25日，万锐公司对欧雅实际对佣成交价为28816487元，应收对佣金额为2529593元，已收1900000元，未收629592元，以上列表为明细。《截止2019.5.25对佣明细（表）》载明的销售明细列表内容与确认函载明的销售明细内容一致。周华东于2019年6月13日在该表格上签名捺印。欧亚盛世公司对《截止2019.5.25对佣明细（表）》的真实性不予确认。 万锐公司未收到代理佣金629592元，向欧亚盛世公司、梦里水乡公司、周华东催付未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。 庭审中，周华东陈述：1.其在确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》上签名的行为只代表其自己，不代表欧亚盛世公司。其系合同经办人之一，其在确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》上签名后，万锐公司还需与欧亚盛世公司对账；2.在万锐公司与欧亚盛世公司友好合作的情况下，其在收到客户定金的情况下确认实际成交，但欧亚盛世公司还需与客户核对是否签订合同、是否真正买卖以确定结佣名单，如不能成交，客户会要求退回房款，在这种情况下计算佣金不合理；3.其在确认函上签名后，交代万锐公司的财务与欧亚盛世公司的财务核对每套房产收到的房款数额以及是否达到支付佣金的标准，但双方一直未核对，故确认函上未有欧亚盛世公司的盖章或其财务人员签名；4.确认函项下3-5套房产未实际成交，无法与客户办理手续，不应计算佣金；5.其仅确认收到了确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》项下16套商铺的定金，不确认该16套商铺已达到支付佣金的条件。万锐公司认为，周华东代表欧亚盛世公司在确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》签名，确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》明确载明已达到对佣条件，即使其与欧亚盛世公司签订的合同约定了相应的对佣条件，可视为确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》变更了合同约定的佣金支付条件。 诉讼过程中，欧亚盛世公司称万锐公司代理销售的商铺、写字楼价款通过其POS机刷到其名下后，其再转给周华东，其公账上就购房款未有记录，但未提供证据证实。周华东不予确认。 本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。万锐公司、欧亚盛世公司于2018年5月25日签订的《中山欧亚盛世公司项目策划销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行义务。在合同履行期间，周华东系合同经办人，且周华东在欧亚盛世公司参加社会保险，系欧亚盛世公司的实际控制人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”，以及《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第三项“实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人”的规定，周华东以欧亚盛世公司的名义于2019年1月29日、2019年6月13日签署的确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》对欧亚盛世公司发生法律效力。 万锐公司、欧亚盛世公司对账后签署的确认函、《截止2019.5.25对佣明细（表）》约定，欧亚盛世公司确认截至2019年1月26日，万锐公司已售出的16套商铺均达对佣条件，佣金金额为2529592元，万锐公司已收代理佣金1900000元，未收代理佣金629592元。故欧亚盛世公司应在对账日2019年1月29日向万锐公司支付代理佣金629592元。欧亚盛世公司未按约向万锐公司支付代理佣金，构成违约，应承担向万锐公司支付代理佣金629592元及逾期付款利息的违约责任。逾期付款利息自付款期限届满的次日起计算。万锐公司主张的逾期付款利息的计算方法符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 周华东辩称万锐公司主张的代理佣金的支付条件尚未成就，但其未提供相反证据推翻其签署的确认函及《截止2019.5.25对佣明细（表）》。且万锐公司、欧亚盛世公司在后签订确认函，即便与双方签订的合同约定的代理佣金支付条件不一致，亦视为双方就变更代理佣金支付条件达成一致意见。 关于梦里水乡公司的责任问题。欧亚盛世公司系法人独资的有限责任公司，梦里水乡公司系其唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，梦里水乡公司作为欧亚盛世公司的唯一股东，在未举证证明欧亚盛世公司的财产独立于其自己的财产的情况下，应依法对欧亚盛世公司的前述债务承担连带责任。 关于周华东的责任问题。周华东在确认函、《截止2019.5.25对佣明细（表）》上签名确认欧亚盛世公司的债务并不构成债务加入。且现无证据反映周华东存在损害欧亚盛世公司利益的行为，以致于严重损害公司债权人的利益。故万锐公司诉请周华东对欧亚盛世公司的前述债务承担共同清偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，万锐公司的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。欧亚盛世公司、梦里水乡公司在第二次庭审时不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、第二百一十六条第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 一、被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市万锐房地产策划代理有限公司支付代理佣金629592元及利息（以629592元为基数，按年利率24%，从2019年1月30日起计至实际清偿之日止）； 二、被告中山梦里水乡旅游发展有限公司对被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告广州市万锐房地产策划代理有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11116元（该款原告广州市万锐房地产策划代理有限公司已预交），由被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司、中山梦里水乡旅游发展有限公司负担（被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司、中山梦里水乡旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告广州市万锐房地产策划代理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  尹方玫 人民陪审员  郭绮文 人民陪审员  汤伟灿 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  陶亚端 石丽娜