河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终139号上诉人（一审被告、执行案外人）：张宏胜，男，1973年9月11日出生，汉族，住河南省焦作市温县。委托诉讼代理人：李儒柏，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人（一审被告、执行案外人）：李儒萍，女，1971年10月22日出生，汉族，住河南省焦作市温县总工会**。委托诉讼代理人：李儒柏，河南中原法汇律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。一审被告（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市温县古温大街中段新时代小区**楼****。法定代表人：李迎春，该公司总经理。上诉人张宏胜、李儒萍因与被上诉人闫小毛、一审被告焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民初129号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人张宏胜、李儒萍及其委托诉讼代理人李儒柏，被上诉人闫小毛及其委托诉讼代理人何海旺、程霖杰到庭参加了诉讼。东成公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张宏胜、李儒萍的上诉请求：一、撤销（2019）豫08民初129号民事判决。二、驳回被上诉人闫小毛的诉讼请求。三、诉讼费用由被上诉人闫小毛承担。事实与理由：2014年6月，张宏胜、李儒萍从28位前上作村村民手中购买拆迁安置门面房。由于每位村民分配的面积较小且分散，为便于办理产权登记，也便于开发商房屋交付，经协商，张宏胜、李儒萍将房款直接支付开发商，28位村民从开发商处领取自己的门面房款，开发商和张宏胜、李儒萍依据交付房屋的面积大小多退少补进行结算。2014年6月15日，张宏胜、李儒萍将全部房款支付开发商，开发商出具收据，双方于2017年6月6日签订商品房买卖合同。案涉房屋实际上是开发商占用前上作村的土地及拆除其房屋，依据协议在约定区域内给予该村村民的安置补偿房屋。一审法院将案涉房屋的权利属性认定为商业用房与客观事实不符。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，驳回被上诉人闫小毛的诉讼请求。闫小毛辩称：案涉房屋用途性质为商业，非居住用房，张宏胜、李儒萍主张的系一般房屋买受人的权利，不能对抗闫小毛享有的建设工程价款优先受偿权。一审法院对案涉房屋的权利性质认定正确，适用法律正确，张宏胜、李儒萍的上诉请求不能成立。东成公司未提交意见。闫小毛的一审诉讼请求：一、准许查封并执行温县新东·未来城3#楼106与206号商铺（案外人提供的商品房买卖合同价款为894473元）。二、本案诉讼费用由张宏胜、李儒萍、东成公司承担。一审法院查明：焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，一审法院于2017年7月3日受理后，作出（2017）豫08民初55号民事判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程以折价或拍卖的价款在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，提出上诉。本院2019年4月28日作出（2018）豫民终1418号民事判决：一、维持（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程以折价或拍卖的价款在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日申请强制执行。一审法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书：一、查封东成公司位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211号）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米；二、查封期间，东成公司不得转移查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限三年。并于同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心送达了协助执行通知书。另查明：2016年3月21日东成公司取得了(温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》。2017年6月6日，张宏胜、李儒萍与东成公司签订商品房买卖合同，总房款894473元，房号是3#楼106/206。该合同已经在温县房产管理中心备案。2014年6月15日张宏胜通过农村信用社银行卡转给李秋红224460元，李秋红是东成公司的会计人员，同日，张宏胜通过王**霞向李秋红转账224460元、149640元、187050元，以上共计785610元，剩余款项李儒萍庭审中主张为分期现金交付。东成公司于2014年6月15日出具了1077250元收据，并将房屋交付给张宏胜、李儒萍。2017年5月10日，李儒萍将商铺租赁给王攀经营温县酒玩家商行。关于房屋买卖合同总价款为894473元与东成公司出具的收据数额为1077250元，前后数额不一致的问题，庭审中，张宏胜、李儒萍主张，其和东成公司商谈购买房屋时，房屋面积比合同最后确定房屋的面积大，东成公司承诺多缴纳的房款待双方结算以后再退，但双方没有进行最后结算。一审法院认为，本案的争议焦点是张宏胜、李儒萍对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权中是否有优先受偿的权利以及张宏胜、李儒萍的涉案房产的权利性质。关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程以折价或拍卖的价款在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。从该规定可以看出，建设工程价款优先受偿的范围具有专属性，只能是为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用。同时，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城建设工程的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。关于张宏胜、李儒萍的涉案房产的权利性质的问题。《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该规定，只有法律、司法解释另有规定的情形才可以排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定属于法律、司法解释另有规定的情形，但对此最高人民法院（2005）执他字第16号批复认为：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。在本案中，闫小毛提交的《商品房预售许可证》和张宏胜、李儒萍提交的《商品房买卖合同》均可以证明案涉房屋用途性质为商业，非居住用房。另根据张宏胜、李儒萍主张，案涉房屋已出租给他人经营，并未用于居住。故张宏胜、李儒萍属于经营者，非上述法律所称的“消费者”。根据以上法律规定及原理，应当认定闫小毛的建设工程价款优先受偿权优先于张宏胜、李儒萍对涉案房产的权利，张宏胜、李儒萍不能排除人民法院的强制执行。综上所述，张宏胜、李儒萍对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。闫小毛请求对该房产强制执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《执行异议和复议规定》第二十七条，最高人民法院（2005）执他字第16号，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决准许执行（2019）豫08执221号之九执行裁定书对温县新东·未来城3#楼106、206号商铺的执行。一审案件受理费12745元，由张宏胜、李儒萍负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明：一、郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟均为温县温泉镇前上作村第四村民小组村民。二、2014年5月26日，东成公司与前上作村第四村民小组就留地安置达成协议。约定：1、前上作村第四村民小组付给东成公司购买门面房款壹仟伍佰陆拾万元（1560万元）购买肆仟贰佰平方米商业门面房（每平方米合计单价3714.2元整）。2、门面房面积计算上下两层共计肆仟贰佰平方米（4200平方米）。3、门面房位置太行路由东向西约50米合计约1800平方米，子夏大街由北向南约66米合计约2400平方米。4、东成公司于2014年6月10日截止收款，根据前上作村第四村民小组所付门面房款的数目同比订下付给前上作村第四村民小组门面房平方数。三、2014年6月，经前上作村第五村民小组村民王爱香介绍，上诉人张宏胜、李儒萍与前上作村第四村民小组村民郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞分别于2014年6月10日签订《门面房转让协议》，张宏胜、李儒萍以149640元购买郑长州40平方米安置门面房；以224460元购买张小六60平方米安置门面房；以149640元购买张小遂40平方米安置门面房；以224460元购买郭中义60平方米安置门面房；以187050元购买赵小贞50平方米安置门面房。另从前上作村第四村民小组村民张志伟处以142000元购买30平方米安置门面房。《前上作四组分大块地地款名单》显示郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟分别从前上作村村委会领取了款项。本院认为，本案的争议焦点为闫小毛是否享有建设工程价款优先受偿权，张宏胜、李儒萍能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行。首先，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”法律、法规并未禁止建设工程债权转让，也未明确规定建设工程价款优先受偿权专属于承包人。本案中，黎阳公司自愿将生效判决书确定的全部债权一并转让，闫小毛作为黎阳公司承建案涉工程的全额投资人，依据债权转让协议，在受让黎阳公司的债权后取得建设工程价款优先受偿权。其次，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条即属于该但书条款的例外情形，即符合条件房屋消费者可以排除担保物权等优先受偿权的执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该司法解释的规定，被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，而对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待。这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，是一种特种债权，具有物权的优先效力，且涉及被拆迁人生存利益的保护，其效力优先于就同一特定房屋与拆迁人签订房屋买卖合同的买受人，该买受人也应当包括符合《执行异议和复议规定》第二十九条的房屋买受人。举轻以明重，既然符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定条件的房屋买受人可以排除对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的申请执行人，在权利优先顺位上，处于更优先地位的被拆迁人对拆迁安置或置换房屋的权利，更应当能够排除上述执行。综合上述司法解释的规定，可以得出以下结论，即使申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，享有拆迁安置优先权的案外人可以排除人民法院的强制执行。本案中，郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟作为温县温泉镇前上作村第四村民小组村民，基于土地被占用，对安置置换的涉案房产所拥有的权利是一种特种债权，具有物权的优先效力，应优先于闫小毛的建设工程价款优先受偿权。郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟将该权利转让给张宏胜、李儒萍后，张宏胜、李儒萍享有的权利自然也优先于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，足以排除人民法院的强制执行。综上，张宏胜、李儒萍的上诉请求成立，本院予以支持。因张宏胜、李儒萍在一审阶段未全面提供证据，导致一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民初129号民事判决；二、驳回闫小毛的诉讼请求。一审案件受理费12745元，二审案件受理费12745元，均由张宏胜、李儒萍负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  刘海全审判员  李建瑞二〇二〇年五月十三日书记员  高 嫱