贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3632号 原告：谭贵生，男，汉族，1961年6月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：肖琼，女，汉族，1970年6月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：胡磊，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201810068988。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：吴永林，系贵州瀛黔律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告谭贵生、肖琼与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日、5月14日两次公开开庭进行了审理，原告谭贵生、肖琼的委托诉讼代理人胡磊、吴永林、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭贵生、肖琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金71044.46元（违约金以房价款383568.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记并交付原告之日止，暂计算至2020年3月26日）；2、请求依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第十四条第四款第1项（5）、（6）的内容无效；3、请求判令被告向原告退还已收取的水表费、电开户费、闭路电视开通费3329.00元；并以3329.00元为基数，从2013年8月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告资金占用损失至实际付清之日止，暂计算至2020年3月26日资金占用损失为1183.08元：4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告请求变更诉请第1项诉讼请求，将违约金的计算标准变更为按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.69倍计算；撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2013年8月29日签订《商品房买卖合问》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区房屋，房屋总价款为383568.00元整；被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告亦依约将该商品房交付给原告使用，但被告至今未按照合同的定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另，原告额外向被告支付了水表费、电开户费、闭路电视开通费（以下简称“三通费”）共计3329.00元，被告向原告出具了开户费收据。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现因被告的原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金。原告还认为，根据合同第七条第二款“前述约定的商品房价格巳包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定：“……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”和《关于＜贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。因此，被告向原告另外收取三通费的行为已经违法，该笔费用属于被告的开发成本，已经计算在房价款内，被告不应另外收取。虽然合同第十四条第四款第1项约定，三通费由原告承担，交付给被告，但该约定明显违反上述法律规定及双方的约定，不合理的加重买受人的责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条无效格式条款的情形，故应当被确定为无效条款，三通费应予退还。综上所述，因被告的原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重侵害了原告的合法权益，根据合同约定被告应当向原告赔偿相应的违约金，合同约定的被告应按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金稍有偏高，现原告自愿放弃部分违约金，降为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%进行主张。另外，被告向原告另行收取三通费无任何法律依据，亦属重复收费，合同第十四条第四款第1项（5）（6）的内容系被告提供的格式条款，属于法律规定的无效格式条款情形，应为无效，被告所收取的三通费应予退还，期间对原告的资金形成了占用，应赔偿原告资金占用损失。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特向贵院提起诉讼，望依法支持如上诉请。 被告瑞丰房开公司辩称：一、违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。二、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅度调减。因原告不能举证证明其存在损失，故违约金计算标准最多应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算才具合理性。三、关于办理房屋权属转移登记，依照合同约定，被告只负有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而因合同又约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，因此，向原告交付办证所需的文书的义务，因该项约定，转化为由出卖人将办证所需的文书交付至不动产登记机关备案之日止。而非通知原告之日、更非取得不动产权证书之日，本案中，被告已经于2019年6月3日将办理涉案房屋权属证书需由被告提交的资料报产权登记机关备案，违约金计算终止日期应当截止至该日期，故原告诉请违约金计算终期错误，本案违约金计算终期应截止至案涉房屋达到办证条件之日即2019年11月19日。四、原告诉讼返还“四通费”无事实依据和法律依据，应予以驳回其诉讼请求。1、该费用实际未包含在商品房价款中，《商品房买卖合同》第十四条约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳电开户费、闭路电视开通费等费用，原告也于按照约定将上述费用交至被告处，若原告认为四通费已经包含在商品房价款中，在订立合同或交付该费用时便可提出，但其未提出，表明在缴纳该费用时其认可该费用在对案涉商品房进行定价销售时，实际并未将该费用纳入商品房销售价格中。2、虽然原告称《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规定商品房价格应当包括水电等配套设施的建设安装费用，但该规定并非效力性规定，并未规定若房地产开发企业未瘵该费用列入商品房价款的情况下，可以免除买受人依法向有关部门缴纳上述费用的义务，且出卖人在收取该费用后，确已向电力和有限电视部门代缴完毕，原告也实际使用，并未以收取方式占用该费用，原告诉请在退还及支付资金占用费无事实基础。3、原告诉请退还四通费已超过诉讼时效。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是公开性的地方法规，已于2009年5月1日实施，被告在该条例实施之后缴纳“四通费”，其在缴纳该费用时就知道或者应当知道其权利遭到损害，据诉状，现其于2020年才向法院起诉，故其诉讼请求已超过诉讼时效期间，应当予以驳回其诉讼请求。五、《商品房买卖合同》不存在违反法律、行政法规等导致合同条款无效的情形。六、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》这一政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由，另外，2020年1月20日左右起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使办证滞后，故即使被告承担违约责任，也应当扣除疫情影响的期间对应违约金。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件、被告企业公示信息、首付款收据、贷款合同、个人贷款支付凭证、办证费收据、维修基金收据、契税收据，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同。证明目的：双方签订合同，合同约定双方权利义务，被告应按合同约定向原告支付违约金。被告质证意见：真实性无异议，但达不到原告证明目的，原告无法证实其存在损失，故违约金最多以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，二、合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳电开户费、水表、闭路电视开通费等费用，即合同已经明确该费用是由买受人自行承担，现其诉请返还不符合合同约定。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房买卖合同，约定相关权利义务的事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2：开户费收据。证明目的：被告收取原告水表费、电开户费用、闭路电视开通费共计3,329.00元。被告质证意见：三性无异议，但达不到证明目的，已超过诉讼时效，应予驳回。经本院审查认为，该证据能证实原告向被告支付开户费3,329.00元的事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据：瑞丰新城第9幢首次登记审查意见。证明目的：证实涉案房屋于2019年11月19日起可办理买受人不动产权证书，因原告未提交应当由其提交的资料并出具办证的委托书，致使办证时间滞后，该日期以后未能办证的责任，应由原告自行承担。原告质证意见：真实性无异议，但达不到其证明目的。根据合同约定，被告应于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，但该证据仅仅是同意办理瑞丰新城第9幢不动产登记，并且原告至今未收到被告要求提供的相关手续，违约金的截止时间应为被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止。经本院审查认为，该证据只能证实案涉房屋楼幢具备办证条件的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2013年8月29日，原告谭贵生、肖琼为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市房屋一套，该房号为9-14-1，该房建筑面积为120.37平方米，套内建筑面积100.38平方米，购房款为383568.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2014年5月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。关于产权登记的约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款383568.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2015年12月31日，被告收取了原告开户费3329.00元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具瑞丰新城第9幢首次登记审查意见，载明：同意办理该项目（瑞丰新城第9幢）不动产登记。案涉房屋具备办证条件。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；2、被告是否应退还原告开户费及资金占用费。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院不予以支持；涉案房屋因未取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”以及因××引起办证滞后，应免除或扣除责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。被告也不能举证证明其违约办证系××引起。因此，被告的该抗辩意见，本院不予以采纳，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经本院释明后，原告要求计算违约金的诉讼请求为“按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.69倍计算”在诉讼请求，本院予以支持。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告已付购房款383568.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准计算，对违约金的起止日期问题，原告违约金时间为2017年5月31日，故从其次日起开始计算，即从2017年6月1日起计算，违约金支付的截止日期为，被告取得办证条件后，应履行通知义务，故计算违约金的时间为被告履行通知的时间，被告不能举证证明其已履行了通知义务，本案虽开庭二交，但第一次因原告申请变更诉讼诉请求而未开成，应以第二次开庭的时间视为被告履行通知的时间，即2020年5月14日。故计算违约金的时间截止日期为2020年5月14日。即该违约金以原告已付房价款383568.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算至2020年5月14日，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持；对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费［2010］99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费［2015］281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字［2015］15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费［2013］179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费［2014］1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费［2017］1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建［2017］17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。且根据双方合同约定系委托代收，从被告所举证据不能证实其已完成代收事项。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年4月1日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，原告收取被告的各项开户费及交易费尚欠3329.00元未退还，故对原告要求退还各项开户费及交易费3329.00元的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的资金占用费，于法无据，本院不予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭贵生、肖琼逾期办证违约金（违约金以383,568.00元为基数，支付时间从2017年6月1日至2020年5月14日止，从2017年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%计算；从2019年8月20日起至2020年5月14日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%计算）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谭贵生、肖琼开户费3,329.00元； 三、驳回原告谭贵生、肖琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费844.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月二十日 书记员 张朕一