贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2765号原告：谭政贵，男，汉族，1982年6月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：钟影，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201511616943。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610789666。委托诉讼代理人（一般授权）：王涛，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205202010172389。原告谭政贵与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后。依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告谭政贵的委托诉讼代理人钟影、被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭政贵向本院提出如下诉讼请求：1、责令被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司限期向原告谭政贵交付《不动产权证书》、出具购房发票；2、判令被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司向原告谭政贵支付招商花园城E6幢21层5号商品房逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以已付购房款383,474.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月1日起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，现暂计为40,000.00元；3、案件受理费由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。事实及理由：2014年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定“原告购买被告开发建设的招商花园城E6幢21层5号商品房（房号：E6-21-5），建筑面积为106.8㎡，套内建筑面积为89.73㎡，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为4,273.64元，房屋总价款为383,474.00元，首付款123,474.00元，剩余260,000.00元以公积金贷款方式予以支付。”后原告向被告付清了全部购房款，被告将房屋交付给原告使用，交房时收取了原告的交房费用、维修基金、契税、办证费用等。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。约定期限届满后，被告仍拖延履行为原告办理商品房转移登记的合同义务，致使原告尚未取得商品房转移登记有关文书。原告认为：由于被告的违约行为，致使原告不能在规定的期限内取得商品房转移登记有关文书，根据合同约定，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。但因原、被告双方对被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日．合间没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）对于逾期贷款，按罚息利率计收利息，罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。故被告应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，从2016年10月1日起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，同时，被告应当向原告交付《不动产权证书》。为此，现诉请人民法院予以判决。被告招商商置公司辩称：本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行》》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外……”之规定，本案中，约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期均在2017年1月5日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此，被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。《城市房地产开发经营管理多例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。据此，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，并非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，答辩人作为出卖人，被答辩人作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人，答辩人仅负有协助义务。答辩人与被答辩人所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项中约定，涉案房屋的不动产权属证书需要买受人与出卖人双方共同办理。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中关于申请办理商品房转移登记约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人却因不可抗力因素造成的除外”。据此，如果由答辩人代为办理《房屋所有权证》的，被答辩人应当在答辩人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关资料全部提交给答辩人，如因被答辩人原因，未及时按约提供办理登记所需的全部手续、资料的，由此产生的一切后果由被答辩人承担，答辩人不承担任何违约责任。本案中，因被答辩人未及时提交资料，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料。但被答辩人并未提交资料，2018年8月23日，答辩人再次通过邮寄的方式，通知被答辩人提交办证所需资料，被答辩人在收到通知之后，才于2018年4月13日将全部办证所需资料提交给答辩人，同时向答辩人出具《委托书》，委托答辩人代为办理涉案房屋权属登记证书。由此可知，答辩人已经尽到了自己的通知义务，本案中导致逾期办证的原因，除了国家政策因素的影响外，还有被答辩人拖延提交办证所需资料。根据双方补充协议约定，答辩人代被答辩人办理产权登记的前提条件是被答辩人提交全部办证所需资料，而被答辩人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，答辩人均不应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。第一百六十五条规定：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”。据此，民事主体可以委托代理人实施民事法律行为，委托代理采用书面形式的，被代理人应当出具委托书。本案中，被答辩人虽然同意委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书，但直到2018年4月才向答辩人出具《委托书》，明确委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书，因此，双方实际于2018年4月才形成委托代办关系，在此之前，答辩人不负有代为办理产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十五条规定：“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”。第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息”。据此，当事人或其代理人应当按照法律规定向登记机构提交相关材料，其中包含登记申请书、授权委托书等。本案中，被答辩人直到2018年底才向答辩人提供了登记申请书、授权委托书等资料，而在被答辩人提供相关材料之前，答辩人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，答辩人与被答辩人之间，直到2018年4月才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，答辩人不负有办证义务，客观上也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。据此，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”以及“当事人没有特殊约定”。本案中，答辩人在办证过程中并不存在主观过错，且双方在补充协议中已经对产权登记事宜进行了明确约定，按照该约定，答辩人不应当承担违约责任。因此，本案中并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应承担责任的情形，被答辩人要求答辩人向其承担违约责任没有法律依据。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素：1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。四、关于“燃气费”的收取及退还情况。2014年10月20日，贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司向我司出具《委托函》，载明：依照毕地价费［2010］99号文件精神，为方便用户，现委托你司向毕节招商花园城内住宅业主代为收取城市管道燃气设施费，每户收费标准为2,500.00元。根据该《委托函》，以及毕地价费（2010）99号文（燃气开户费）的规定，我司向购房业主代收了燃气设施费2,500.00元，并已经将该费用代为支付给贵州燃气集团毕节燃气有限责任公司。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关于付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条约定：“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用……买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”。根据该约定，被答辩人所购买的房屋中，所涉及的有线电视、独立电表、独立煤气表的设施、开通费用由其自行承担，且根据当时的文件精神及当地政策，该部分费用确实是由答辩人代为收取，并已经代为缴纳给相应的服务提供商。因此，涉案房屋的燃气费应当由被答辩人自己承担，答辩人是严格按照燃气公司的委托代为收取相关费用，收费标准严格按照发展改革委员会出台的收费标准、政策进行，由于该部分费用是代收代缴，因此该部分费用最终不是由答辩人获得，而是实际支付给相应的服务提供单位，且被答辩人也实际使用了相关服务，因此，无权要求答辩人退还该费用。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求，对于燃气费，根据合同约定应当由被答辩人承担，且答辩人只是代收代缴，并未实际获得该费用，若被答辩人认为不应承担该部分费用，应当向相应服务提供单位要求退还，而无权要求答辩人退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证明，不动产登记申请表、委托书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：个人住房（商品用法）借款合同、住房公积金借款合同、个人贷款支付凭证、专用收据5张。证明目的：1、原、被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，原告已履行合同义务，被告应以购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年10月1日起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。被告质证意见：真实性无异议，但达不到原告的证明目的。经本院审查认为，该证据能证明双方签订合同，原告履行合同的相应义务，支付房款等相关税费，本院予以采信。二、对被告所举证据1：商品房备案证明书、不动产权证（即幢首登）或无幢首登说明、收房资料。证明目的：1、即便在新旧规则更选的情形下，被告一直在积极履行自己的合同义务，努力促使房屋具备办证条件，并积极为业主办理房屋产权证：2、以上合同履行情况足以证明被告履约状况良好，不存在主观恶意或故意拖延履行的情况：3、被告在合同约定或法律规定的时间内取促使涉案房屋具备办证条件。因此，被告未违反合同约定，不构成违约，不应当承担违约责任。即便需要承担，也应免除或减轻其违约责任。原告质证意见：对商品房备案证明书及大证的真实性无异议，但达不到的证明目的；二、对收楼意见书中载明的买受人为陈艳，与本案无关联性。经本院审查认为，该证据能证实被告取得案涉房屋商品房备案证明及大证的事实，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据2：装修公司证明、业主说明、照片（通知办证幕墙、现场收集办证资料）、邮寄单、《关于办理房屋不动产权证的告知书》、不动产登记申请表、委托书。证明目的：1．涉案房屋在具备办证条件的情况下，被告在2017年9月24日、2018年8月23日期间多次将提交办证资料事宜向原告进行了告知，并主动向原告收取资料，被告已经尽到了通知义务。原告延期提交全部办证资料及向被告出具委托书的行为在一定程度上影响了被告的办证进度，因此，被告的违约责任应当予以免除或减轻；2．原被告之间直到原告出具授权委托书之时才形成委托代办关系，再此之前，被告不负有办证义务，不应当承担造约责任。原告质证意见：不认可装修公司证明、业主说明、照片（通知办证幕墙、现场收集办证资料）的三性；对邮寄签收回单，无法确认原告确已签收，在不具备办证条件下的通知，不产生通知的效力；关于委托书及申请书上的名字，是原告本人所签，但日期并非原告本人所写，故对该落款日期不予认可，被告履行完毕文书交付义务的时间应以被告实际向原告交付不动产权证书的时间为准。经本院审查认为，该组证据能证实被告向原告邮寄办证告知书、双方签订委托书等事实，其证明力，本院予以采信；对被告所举证据2：不动产权证。证明目的：1、被告已履行完毕义务，原告诉请不应得到支持；2、在被告向登记机关提交办证申请时，被告的行为阻却其违约责任。原告质证意见：真实性无异议，但被告至今未将不动产权证书交付给原告，也未向原告出具购房发票，本案违约金应截止于被告实际将不动产权证书交付给原告之日止。经本院审查认为，该证据能证实被告已为原告办理案涉房屋动产权证的事实，其证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约原告向被告购买毕节市七星关区，用途为住宅，建筑面积106.80平方米，套内建筑面积89.73平方米，房屋总价款383474.00元，买受人应当在合同签订之日前支付首付款123474.00元，余款260000.00元以公积金贷款按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托Ｘ向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据实结算。此外，合同还约定其他相关事项。补充协议第五条关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。此外，补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款383474.00元，原告还支付了办证等相关税费。2016年1月14日涉案房屋取得毕房ＢＪ16登字第06号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市百里杜鹃路招商花园城Ｅ6幢；2018年7月2日，被告取得案涉房屋楼幢不动产证：黔（2018）毕节市不动产权第××号，载明权利义招商商置（贵州毕节）投资有限公司。被告于2016年3月30日前（双方均未举证证明交房的具体日期，均认可在合同约定的期限内交房）将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在招商花园城沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，刊登关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交房屋转移登记所需资料等事项。2018年8月23日，被告向原告邮寄办理产权告知书，2018年10月6日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，2019年，被告已为原告办理并交付了涉案房屋不动产权证书。至法庭辩论终结前，被告未将该不动产权证书交付原告，被告也未向原告出具购房发票。本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为1：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准，2、被告是否应向原告交付案涉房屋的不动产权属证书、出具购房发票。对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务，被告应于“在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”、“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人”。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，被告于2016年1月14日取得商品房备案证明书，系在双方合同约定的期限内取得，被告取得案涉商品房备案证明书后，其应通知原告提交相关办证资料为原告办理不动产权证，现被告所举证据虽能证实其在2017年9月24日至2017年9月30日，被告在招商花园城沃尔玛后面的曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，刊登关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交房屋转移登记所需资料等事项。沃尔玛后面的曦园正门处系D区范围，并不属于原告所在的E区，故该设置情况不能证实被告履行了通知原告的义务，被告举出通过邮寄方式证明其在2018年8月23日通过邮寄方式履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，该时间已超过了合同的约定时间，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年10月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，即2018年8月23日止。对原告要求被告支付违约金的时间至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，超过部分，本院不予以支持。对被告主张本案超过诉讼时效问题。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告应于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2016年10月1日起开始计算违约金。原告于2020年3月9日向本院提起诉讼，诉讼时效有中止、中断、延长等的情形，按3年诉讼时效的规定，2017年3月9日前确已超过诉讼时效，原告要求被告支付从2016年10月1日起至2017年3月9日期间的违约金的诉讼请求，本院不予保护，从2017年3月9日后的违约金还未超过诉讼时效，本院应予以支持，被告的该抗辩意见，本院部分予以采纳，故本案原告诉请逾期办证的违约金的起算时间为2017年3月9日。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告的其他抗辩意见，本院均不予以采纳。原告要求按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院予以支持从2017年3月9日起至2018年8月23日止的违约金，以其已支付购房总款383,474.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，被告为原告办理了案涉房屋的不动产权证，将属于原告的证件占有，应按相关法律规定交付给原告，被告至今未交付，应承担相应的民事责任，故原告要求被告交付案涉房屋的不动产权证的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告出具购房发票的诉讼请求，原告已按合同约定支付了购房款，且被告已为原告办理了案涉房屋的不动产权证，原告的义务已履行完毕，被告便应出具购房发票给原告，故原告要求被告出具购房发票的诉讼请求，本院也予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭政贵逾期办理不动产权证的违约金（违约金以383,474.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年3月9日起计算至2018年8月23日止）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告谭政贵交付案涉房屋的不动产权证、出具案涉房屋的购房发票；三、驳回原告谭政贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400.00元，由原告谭政贵负担200.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担200.00元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇二〇年五月十八日书记员 张朕一