广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1485号上诉人（原审被告、反诉原告）：张淑仪，女，汉族，1955年2月16日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈申威，广东明灿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾德山，男，汉族，1979年2月22日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈申威，广东明灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕婷婷，女，汉族，1985年10月3日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：谢琼，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海双，广东创顺律师事务所律师。原审第三人：佛山市盈福居房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄伟龙。上诉人张淑仪、曾德山因与被上诉人吕婷婷、原审第三人佛山市盈福居房地产代理有限公司（以下简称盈福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张淑仪、曾德山共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判张淑仪、曾德山无需向吕婷婷支付违约金200000元及律师费50000元；2.一、二审诉讼费用由吕婷婷承担。事实与理由：第一，张淑仪、曾德山之间不构成表见代理。张淑仪从未授权曾德山签署《房屋买卖合约》，本案也无证据证实。仅凭张淑仪在定金单上签名不能推导出其对《房屋买卖合约》知情，张淑仪与曾德山的母子关系并不当然代表曾德山就获得了张淑仪的授权。虽然涉案房产的购买事宜是联系曾德山，但张淑仪在场签订定金单即表明其与曾德山并无任何委托关系，吕婷婷亦无任何理由相信曾德山有权代理张淑仪。而在《房屋买卖合约》签订后，张淑仪也明确告知未授权予曾德山且不追认签名。第二，涉案《房屋买卖合约》未生效，张淑仪、曾德山不应承担违约责任。《房屋买卖合约》未生效不等于无效，一审判决对此认定错误。根据该合同第十条的约定，因张淑仪未在该合同上签名，该合同的生效条件未成就，而且吕婷婷通过起诉表示不同意购买涉案房屋，故该合同客观上没有继续履行的条件，张淑仪、曾德山无需承担任何违约责任。第三，即使《房屋买卖合约》已生效，但一审判决的违约金、律师费也明显过高。首先，张淑仪、曾德山发出的《告知函》明确涉案房屋仍出售予吕婷婷，只是《房屋买卖合约》的部分条款需要重新协商，张淑仪、曾德山不存在违约情形。其次，曾德山因疏忽未仔细阅读并知悉《房屋买卖合约》的全部条款，对当中的违约条款未达成合意。再次，吕婷婷在本案中并无重大损失，一审判决200000元违约金明显过高，而且吕婷婷并未主张适用定金罚则，一审判决不应适用或参照适用定金罚则判赔违约金。最后，律师费应属于违约金的一部分，且吕婷婷主张的律师费过高。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。二审中，张淑仪、曾德山明确其不要求撤销一审判决第三项，并补充上诉事实和理由如下：1.曾德山在2020年1月8日已将200000元定金退还予吕婷婷。2.吕婷婷于2019年12月6日在涉案房产同一地段购买了同一户型、面积相仿的房产，成交价为3550000元，远低于涉案房产的交易价格。吕婷婷答辩称：第一，《房屋买卖合约》是三方真实意思表示，不存在法定无效事由，合法有效。在该合同签订后吕婷婷已依约支付定金，但张淑仪、曾德山则以张淑仪未在合同上签字为由拒绝履行合同主要义务，构成根本违约。第二，曾德山在《房屋买卖合约》上的代签行为构成表见代理。该合同的效力及于张淑仪，理由如下：1.吕婷婷支付200000元定金后，张淑仪、曾德山共同出具收据并在收据上签字、捺印，且向吕婷婷出示其二人的身份证及涉案房屋的权属证明，张淑仪实际上对出卖涉案房屋的事宜知情；2.基于张淑仪与曾德山的母子关系以及二人共同居住在涉案房屋的事实，吕婷婷有理由相信曾德山有权代张淑仪在《房屋买卖合约》上签名；3.2019年7月16日，吕婷婷通过微信明确告知曾德山“两位产权人带齐身份证、房产证、国土证”“两位产权人出席”，曾德山回复“明白”，即吕婷婷已履行了有效的谨慎告知义务。第三，一审判决已酌情调整违约金至200000元，认定的违约金数额以及律师费用合法合理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盈福居公司于二审期间没有发表意见。吕婷婷向一审法院起诉请求：1.解除吕婷婷、张淑仪、曾德山及盈福居公司于2019年7月16日签订的《房屋买卖合约》（NO.0004631）；2.张淑仪、曾德山向吕婷婷支付违约金814000元；3.张淑仪、曾德山向吕婷婷支付中介代理费5000元、律师费50000元；4.本案受理费由张淑仪、曾德山承担。后增加一项诉讼请求：张淑仪、曾德山立即向吕婷婷返还定金200000元。张淑仪、曾德山向一审法院反诉请求：1.确认吕婷婷、张淑仪、曾德山及盈福居公司于2019年7月16日签订的《房屋买卖合约》（NO.000XXX）未生效；2.张淑仪、曾德山没收吕婷婷支付的定金200000元；3.本案诉讼费由吕婷婷承担。一审法院查明事实：2019年7月15日，张淑仪、曾德山作为收款人向吕婷婷出具收据：“现收到吕婷婷购佛山市禅城区某路X号金某九某壁X座X房定金贰拾万元整。具体事宜以后商量……”2019年7月16日，吕婷婷与曾德山的微信聊天记录：吕婷婷“两位产权人带齐身份证，房产证，国土证”，曾德山“明白”，吕婷婷“8点到，两位产权人出席”，曾德山“到时见”。同日，曾德山（卖方）、吕婷婷（买方）与盈福居公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买卖双方分别独家委托经纪方介绍、协助磋商同意购买及出售佛山市禅城区某路X号X区X座X层的买卖事宜……第二条、该物业交易价格、现时之抵押情况、付款方式、税费支付和交付条款。1、该物业之总楼价为4070000元……2、该物业现时之产权状况属于②项：……（2）抵押中，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合约后十个工作日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用……3、该物业付款方式：买卖双方同意按第②种方式收付房款……②银行按揭付款……【银行按揭付款】买方选择第①种贷款方式办理银行按揭贷款：①商业贷款……（1）、定金：人民币200000元，买方须在签署合同当天支付人民币200000元给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日……（2）、按揭贷款：买方应于2019年8月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。（3）、交易递件：买卖双方同意按以下第②③种方式办理交易过户手续……②卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后5个工作日内办理交易递件手续；③按揭银行同意贷款后。（4）首期房款（含定金）：人民币1230000元，买方支付时间为以下第①②项。①完税当天②房管部门受理交易递件前……（6）、尾期房款：即申请贷款额人民币2840000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第三条、买卖双方的权利、义务及违约责任。1、买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时签署相关文件及办理相关手续。2、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖双方相关手续、逾期交付房产、逾期交付或拒付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。守约方可向违约方发出解除合同通知书。要结清相关债权债务的情况下，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还……第四条、经纪方的权利和义务。1、经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。2、基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付房地产咨询及中介代理费，相关具体约定详见《承诺书》。买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直到上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。若有纠纷需要通过仲裁或诉讼解决的，违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、差旅费等……第八条、本合约执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意按以下方式解决本合约之争议纠纷：向物业所在地法院提起诉讼……违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、差旅费等。上述《房屋买卖合约》，有曾德山与吕婷婷的签名，盈福居公司的盖章，曾德山代张淑仪签名，注明“张淑仪（曾德山代）”。2019年7月17日，吕婷婷向盈福居公司员工王某雯微信转账5000元，王某雯收到后复“已收到代办过户手续费5000”。2019年8月2日，盈福居公司向吕婷婷出具“经纪代理服务*中介服务费”发票。2019年7月19日，吕婷婷与曾德山的聊天记录：吕婷婷“曾先生，房子的事情怎么样了？什么时候可以往下一步走？还是要给个回复哦！”曾德山复“房子的事情，我正在跟另一个业主沟通，我会尽快答复你的”。2019年7月20日，吕婷婷与曾德山的聊天记录：吕婷婷“曾先生，房子的事情不管怎么样我觉得你得给我个交代或者回复，这样非常浪费时间。星期一就交了定金给你了，到现在停滞不前，你这边到底卖还不卖得有个说法。”曾德山“不好意思，吕小姐，我会尽快给个答复”。2019年7月22日，张淑仪向吕婷婷发送告知函：“……关于出售佛山市禅城区某路X号金某九某壁X座X房一事，本人与该房产另一共有权人曾德山在2019年7月15日收到您支付的购房定金贰拾万元，并约定具体事宜以后商量。2019年7月16日，您与曾德山、佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿某分公司签订编号为000XX号的《房屋买卖合约》。现本人告知如下：1、上述《房屋买卖合约》中卖方落款“张淑仪”的签名并非本人亲笔签名，是由曾德山代为签署，本人在你方签约前并未授权曾德山为本人代签任何协议。2、本人在获知你与曾德山、佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿某分公司签署《房屋买卖合约》后，本人不追认或授权曾德山为本人签署该合约。3、本人认为出售上述房产的房价及房款支付方式、时间等仍需与您、曾德山三方继续商量后才能正式签署合同，请你在收到函件后3日内书面回复，以便尽快签订正式的房屋买卖合约。特此告知。”2019年7月24日，吕婷婷向张淑仪、曾德山发送《回函》：“……1、我方与阁下、曾德山（阁下的儿子）三方协商一致，阁下与曾德山同意将位于佛山市禅城区某路X号金某九某壁X座X房出售给我方。2019年7月15日，我方按照约定通过银行转账向曾德山先生的中国工商银行账户支付定金20万元（户口：曾德山，账号：622XXXX）。阁下与曾德山确认收到我方定金20万元，并签名、按捺手指模确认。2、2019年7月16日，在佛山市盈福居房地产代理有限公司的参与下，我方与阁下、曾德山签订《房屋买卖合约》（NO：0004631），卖房处有曾德山的本人签字，以及曾德山代阁下签字确认。曾德山具有完全民事行为能力，是合法的民事主体。曾德山作为阁下的儿子，我方有理由相信曾德山具有阁下签字的权限。曾德山以阁下的名义在《房屋买卖合约》上代签的行为应视为阁下和曾德山的共同确认，已构成表见代理，阁下应按照合同约定履行相应的义务。3、我方已按照合同约定履行相应的义务，上述《房屋买卖合约》三方均意思表示真实，三方之间的房屋买卖合约系合法有效。我方认为合同涉及的房价、房款支付方式、时间等事项不存在问题，无需重新签订买卖合同。因此，现我方出具《回函》告知阁下与曾德山在收到该份《回函》的五天内，按照合同约定履行相应的义务。否则，我方将采取法律手段就阁下和曾德山的违约行为追究相应的法律责任。”吕婷婷与曾德山的聊天记录：吕婷婷“曾先生，回函我已经收到了，首先，还是要明确一下我不会修改合同内容，所以，明天是最后一天，如果明天你们还是不能履行合同，那么我们法院见。”2019年7月29日，曾德山向吕婷婷发送《告知函》：“……关于出售佛山市禅城区某路X号金某九某壁X座X房一事，本人与该房产另一共有权人张淑仪在2019年7月15日收到您支付的购房定金贰拾万元，并约定具体事宜以后商量。2019年7月16日，你与本人、佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿某分公司签订编号为00XX号的《房屋买卖合约》。现本人告知如下：1、上述《房屋买卖合约》中卖方落款“张淑仪”的签名并非张淑仪亲笔签名，是由本人代为签署，本人在你方签约前并未获得张淑仪授权代签任何协议并告知予你。2、本人在签约后已将《房屋买卖合约》事宜告知张淑仪，但张淑仪明确表示不追认或授权本人为其签署该合约。并且张淑仪也通知本人其已通过书面形式告知予你。3、本人认为，本人与张淑仪均为上述房屋共有权人，《房屋买卖合约》需经过张淑仪本人同意并签署才能生效，关于房产的房价及房款支付方式、时间等具体事项，本人同意与你、张淑仪继续协商，以便尽快落实签署正式的房屋买卖合约。特此告知。”2019年7月31日，盈福居公司公司员工微信询问曾德山：“你好曾生，客人吕小姐这边给你的函，敦促你5个工作日内过来办手续。今天已经是第五天了，请问你能今天安排到时间办手续吗？”曾德山未予回复。2019年8月2日，盈福居公司员工与曾德山的微信聊天记录：盈福居公司“你好曾生，我们合同约定是8月15日签银行按揭的，你是卖方。也要签名提供资料，请你准备好资料：产权人身份证、结婚证、户口本、产权人配偶的身份证、户口本、房产权、国土证”。曾德山复“你好，我们这边已经书面致函给吕婷婷小姐，由于张淑仪小姐并不授权或追认我签订的《房屋买卖合约》，该合约并未生效。因此，我和张淑仪小姐仍需要就合同的条款与吕婷婷小姐继续协商，往后沟通我将直接与吕婷婷小姐沟通，谢谢。”同日，吕婷婷与案外人广东创某律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定广东创顺律师事务所接受吕婷婷委托，指派谢某律师、黄某双律师担任本案代理人，涉及标的4070000元，并约定吕婷婷需支付固定律师代理费50000元。同日，吕婷婷支付上述费用。2019年8月6日，广东创顺律师事务所出具“现代服务*律师费”发票。另查明：张淑仪、曾德山是涉案佛山市禅城区某路********的产权共有人，共有情况是按份共有，张淑仪、曾德山系母子关系。吕婷婷在一审中陈述：涉案房屋由张淑仪、曾德山及其家人居住。双方约定由曾德山作为购房事宜的联络人。张淑仪、曾德山在一审中陈述：涉案房屋由张淑仪、曾德山居住在内。关于张淑仪、曾德山中谁作为协商购房事宜的联络人，张淑仪、曾德山的委托诉讼代理人称一开始联系的是曾德山，但有无联系张淑仪不清楚。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于《房屋买卖合约》的效力。张淑仪、曾德山主张《房屋买卖合约》因无张淑仪签名而未生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，曾德山系涉案房屋的共有人，其与吕婷婷、盈福居公司签订《房屋买卖合约》，系各方真实意思表示，合同内容无违反上述法律规定，属合法有效，一审法院对张淑仪、曾德山诉请《房屋买卖合约》未生效不予支持。至于《房屋买卖合约》的效力是否及于张淑仪。本案确无证据证明张淑仪授权曾德山签署《房屋买卖合约》。但是，经查明，2019年7月15日，吕婷婷与张淑仪、曾德山协商购房事宜并支付定金200000元，张淑仪、曾德山共同向吕婷婷出具收据，也即张淑仪对协商购房事宜知情；张淑仪、曾德山系母子关系，至今仍共同使用涉案房屋，且一审法院询问张淑仪、曾德山谁作为协商购房事宜的联络人时，张淑仪、曾德山称“一开始联系的是曾德山”，也即张淑仪、曾德山存在足以致使吕婷婷相信委托关系存在的亲密关系；另，2019年7月16日即签约当天，吕婷婷明确告知曾德山“两位产权人带齐身份证，房产证，国土证”“8点到，两位产权人出席”曾德山也回复了“明白”“到时见”，也即吕婷婷履行了有效的谨慎告知义务。综上所述，一审法院认为各方签约时，已经具有足以使吕婷婷相信曾德山有权代理张淑仪签约的事实和理由。故一审法院认定曾德山在《房屋买卖合约》中的代签行为构成表见代理。涉案合约合法有效，吕婷婷、张淑仪、曾德山及盈福居公司均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于吕婷婷诉请解除合约。涉案合约约定，违约方逾期超过五天不履行的，守约方有权解除合同。经查，合约签订后，张淑仪、曾德山先后向吕婷婷发送《告知函》，以张淑仪未签字为由拒不履行合约，其行为已构成根本违约，故吕婷婷有权诉请解除合约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款及第九十六条第一款的规定，合同自解除通知到达张淑仪、曾德山时解除，吕婷婷起诉视为通知，张淑仪、曾德山与盈福居公司均于2019年8月22日收到本案诉状，一审法院确认《房屋买卖合约》于2019年8月22日解除。关于吕婷婷诉请返还定金并主张违约金。涉案合约约定，违约方逾期超过五天不履行的，守约方有权要求违约方双倍返还定金，并主张总楼价百分之二十的违约金。据上所查，张淑仪、曾德山拒不履行合约的行为已构成违约。现吕婷婷主张张淑仪、曾德山返还定金合理有据，一审法院予以支持。张淑仪、曾德山主张没收定金无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，涉案合约约定的违约金标准偏高，一审法院酌定将违约金金额调整为200000元，理由为，吕婷婷仅向张淑仪、曾德山支付定金200000元，并未完全履行购房款，损失并无扩大；另外，该标准亦符合各方签订合约时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的违约成本。一审法院确认张淑仪、曾德山应向吕婷婷支付违约金200000元。关于吕婷婷诉请的中介代理费、律师费。涉案合约约定，违约方逾期超过五天不履行的，守约方有权要求违约方承担已产生的中介代理费、律师费。关于中介代理费，涉案合约并无明确约定中介代理费的具体金额，吕婷婷提交的微信聊天记录也仅显示“已收到代办过户手续费5000元”，吕婷婷提交的证据无法证明该5000元系各方约定的中介代理费，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对吕婷婷主张的中介代理费不予支持。关于律师费，吕婷婷提交了民事委托代理合同、网上银行电子回单及发票证明律师费的实际产生，故吕婷婷主张的律师费具备事实与合同依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、确认吕婷婷与张淑仪、曾德山，佛山市盈福居房地产代理有限公司于2019年7月16日签订的《房屋买卖合约》于2019年8月22日解除；二、张淑仪、曾德山于判决发生法律效力之日起十日内，共同向吕婷婷支付违约金200000元、律师费50000元；三、张淑仪、曾德山于判决发生法律效力之日起十日内，共同向吕婷婷返还定金200000元；四、驳回吕婷婷的其他诉讼请求；五、驳回张淑仪、曾德山的诉讼请求。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取23887元，财产保全费4865元，合计28752元，由吕婷婷负担25176元，由张淑仪、曾德山共同负担3576元；反诉受理费2150元，由张淑仪、曾德山共同负担。二审中，张淑仪、曾德山围绕其上诉请求向本院提交了如下证据：1.佛山市禅城区不动产登记信息查询结果，拟证明吕婷婷于2019年12月6日购买佛山市禅城区某路X号X区X座X房，该房与涉案房屋位于同一小区，因此吕婷婷并未因本案而产生任何重大损失，而且购房价格比涉案房产的价格更低，吕婷婷因此获利，一审判决的违约金明显过高。2.工商银行转款记录，拟证明曾德山于2020年1月8日将涉案购房款退还吕婷婷，吕婷婷并未因本案而产生任何重大损失，一审判决的违约金明显过高。吕婷婷、盈福居公司未提交新证据。本院依法组织当事人进行了质证。经审查，张淑仪、曾德山提交的证据1与本案无关，不作为本案的定案依据；证据2真实、合法，本院予以采信，但该证据不能证明吕婷婷并未因本案而产生任何重大损失，本院对其证明内容不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，张淑仪、曾德山于2020年1月8日向吕婷婷退还定金200000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.张淑仪、曾德山之间是否构成表见代理及《房屋买卖合约》的效力；2.一审判决的违约金数额及律师费是否合理。关于争议焦点一。张淑仪、曾德山上诉主张，二人之间不构成表见代理，涉案《房屋买卖合约》因张淑仪未签名而未生效。经核查，2019年7月15日，张淑仪、曾德山共同向吕婷婷出具了定金收据，收据中同时明确具体事宜以后商量。次日，吕婷婷通过微信告知曾德山需两位产权人带齐身份证、房产证和国土证出席，曾德山回复称明白。同日，曾德山本人并代张淑仪的双重身份与吕婷婷、盈福居公司签订涉案《房屋买卖合约》。由此可知，双方在2019年7月15日交接定金时就房屋买卖的具体事项尚未协商一致，亦未明确具体的签约时间。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于"行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效"之规定，判定曾德山代张淑仪签订合同的行为是否构成表见代理应从以下两个方面分析：首先，关于吕婷婷是否有理由相信曾德山有代理权的问题。在吕婷婷已告知曾德山需两位产权人带齐身份证、房产证、国土证共同出席的情况下，曾德山仅一人出席，未出示张淑仪的个人证件及取得张淑仪授权的相关材料，且未对其代表张淑仪签字作出合理解释，故不能认定吕婷婷有理由相信曾德山有代理权。其次，关于吕婷婷是否尽到应有的注意义务且善意无过失的问题。吕婷婷在张淑仪未到场且曾德山没有合理解释的情况下认可由曾德山代张淑仪签订合同，其并未尽到善良相对人应有的谨慎和注意义务，自身存在过失。故不应认定曾德山代张淑仪签订涉案《房屋买卖合约》的行为构成表见代理。由此，一审法院认定曾德山在《房屋买卖合约》上代张淑仪签名的行为构成表见代理不当，本院予以纠正。但是，该合约由曾德山、吕婷婷与盈福居公司三方共同签订，系签订各方当事人的真实意思表示，内容无违反上述法律规定，合法有效，对签订各方均由法律约束力。张淑仪、曾德山主张《房屋买卖合约》因张淑仪未签名而未生效明显有违诚实信用原则，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，在涉案《房屋买卖合约》有效的情况下，签约各方包括曾德山、吕婷婷与盈福居公司均应善意且全面地履行合同义务。曾德山通过向吕婷婷发送《告知函》的方式明确表示不同意履行该合约，已经构成根本违约，理应承担相应的违约责任。涉案《房屋买卖合约》约定，违约方逾期超过五天不履行的，守约方有权要求违约方双倍返还定金，或主张总楼价百分之二十的违约金。该条款系买卖双方基于意思自治而达成的一致意见，亦系买卖双方对因一方违约导致的违约损害赔偿的预先约定，本应遵循。但基于对《房屋买卖合约》的履行情况以及合同各方对违约成本的可预见性考量，一审法院已酌情将违约金数额调整为200000元，该处理公平、合理，本院予以维持。曾德山关于一审判决的违约金数额过高的上诉理由依据不足，本院不予支持。至于律师费。涉案《房屋买卖合约》明确约定，守约方有权要求违约方承担已产生的律师费。吕婷婷提交的民事委托代理合同、网上电子回单以及发票足以证明相关律师费的实际支出。一审判决张淑仪、曾德山承担律师费50000元并无不当，本院予以支持。曾德山关于其不应向吕婷婷支付律师费的上诉主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。如前所述，涉案《房屋买卖合约》对张淑仪不具有法律约束力，故张淑仪无需向吕婷婷承担违约责任。张淑仪的相关上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理欠妥，本院予以纠正。张淑仪关于其与曾德山不构成表见代理，无需向吕婷婷承担违约责任的上诉请求成立，本院予以支持；张淑仪、曾德山的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20451号民事判决第三、第五项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20451号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20451号民事判决第一项为：确认吕婷婷与曾德山、佛山市盈福居房地产代理有限公司于2019年7月16日签订的《房屋买卖合约》于2019年8月22日解除；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20451号民事判决第二项为：曾德山应于本判决发生法律效力之日起十日内向吕婷婷支付违约金200000元、律师费50000元；五、驳回吕婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序审理，案件受理费减半收取，本诉受理费23887元，财产保全费4865元，合计28752元，由吕婷婷负担25276元，由曾德山负担3476元；反诉受理费2150元，由张淑仪、曾德山共同负担。二审案件受理费5050元，由上诉人曾德山负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年五月十二日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣