云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1350号原告：昆明德亨房地产开发经营有限公司。组织机构代码：70972986-X。地址：云南省昆明市西山区滇池路福海街道办事处办公大楼内。法定代表人：谭奕明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈立波，该公司员工，特别授权代理。被告:昆明市西山区人民政府福海街道办事处。统一社会信用代码：115301120151176664。机构地址：云南省昆明市西山区滇池路444号。负责人：刘昆林，该办事处主任。被告：昆明市西山区陆家社区居民委员会。统一社会信用代码：55530112K37875674Q。地址：云南省昆明市西山区福海街道办事处陆家社区居委会。法定代表人：左永明，该居委会主任。两被告共同委托诉讼代理人：金晓燕、杨夏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明德亨房地产开发经营有限公司诉被告昆明市西山区人民政府福海街道办事处（以下简称：福海街道办事处）、昆明市西山区陆家社区居民委员会（以下简称：陆家社区居委会）合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈立波，两被告的共同委托诉讼代理人金晓燕、杨夏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行2008年4月10日签订的《土地使用权变更协议》，配合原告办理取得该土地使用权证。事实及理由：2008年4月10日，原被告共同签署《土地使用权变更协议》，约定被告福海街道办事处将5亩原乡政府所属土管所用地的土地使用权转移给原告，被告陆家社区居委会将3.8亩自有净用地的使用权无偿转移给原告作为其在2002年与两被告联合建设学校中独立投资建设学校的补偿，协议同时还约定两被告应负责配合原告取得土地使用权证，故原告属于上述共计8.8亩土地的实际权利人。时至今日，两被告不仅拒绝交付土地还拒绝配合原告办理土地使用权证，故原告起诉至法院。两被告共同答辩称，1、被告认为原被告于2008年4月10日签订的《土地使用权变更协议》系无效，因本案所涉被告福海街道办事处5亩土地（实测面积为5.77亩）为集体土地，在签订上述协议时并未经过村民决议，不符合法律规定，同时该土地已经被昆明市政府列入土地收储工作，现已建成德瀛华府菜市场；而陆家社区居委会的3.8亩土地原就属于教育用地，按照法律规定，不能无偿转移给原告，同时该土地所有权现登记在西山区教育体育局名下；2、《土地使用权变更协议》中约定8.8亩土地使用权转移的背景和原因是原告应当投资1000余万元援建原陆家小学，但由于原告在销售德瀛华府商品房时迟延交房三年多，为此，省市级人民政府成立协调领导小组要求西山区人民政府回购德亨学校（原陆家小学），回购资金用于德瀛华府项目收尾工作。随后经昆明市审计局复核，德亨学校建安工程审定结算价格为1219.49万元，西山区人民政府已将回购款拨付到昆明市房产管理局开设的德瀛华府收尾项目资金专户，因西山区人民政府完成回购，即原告投资1000余万元的条件不成立，故被告不应当交付土地并转移登记。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的下列证据有异议：一、《协议》（09号），欲证明：1、原告合法取得本案诉争的土地；2、本案诉争的土地使用权归原告所有。经质证，被告对该证据不认可，认为该份《协议》应当以其提交的08号《协议》为准。本院认为，原告认可被告随后提交的08号《协议》，故应当以双方认可的08号《协议》为准，本院对该证据不予采信。二、《德亨小学工程竣工验收报告》，欲证明原告已履行完毕《德亨小学联合建设协议》的约定义务，被告应当配合原告办理土地使用权变更。经质证，被告对该证据不认可，认为竣工验收应当以相关部门盖章确认为准，而不应当以被告陆家社区居委会盖章确认为准。本院认为，经核对证据原件无误，本院予以采信。三、关于3.8亩、5亩土地和德亨学校产权问题的情况说明、处发【2006】25号《关于申请补办8.8亩土地使用权变更手续的请示》、西政函【2007】38号《昆明市西山区人民政府关于办理8.8亩用地规划条件的函》，欲证明：1、西山区人民政府蔡区长批示杨**明副区长协调解决好原告主张的土地事宜；2、被告请求西山区人民政府给予原告办理土地变更手续，杨**明副区长批示“同意办事处意见”并加盖政府行政章，同时请昆明市规划局办理土地规划条件；3、本案诉争土地使用权归原告所有。经质证，被告对关于3.8亩、5亩土地和德亨学校产权问题的情况说明、处发【2006】25号《关于申请补办8.8亩土地使用权变更手续的请示》不认可，认为系原告单方制作的证据未经被告确认;对西政函【2007】38号《昆明市西山区人民政府关于办理8.8亩用地规划条件的函》认可，但认为西山区人民政府对德亨学校回购的行为已经改变了三方签订的协议，故不存在无偿赠与土地的行为。本院认为，该组证据经核对证据原件无误，本院予以采信，至于证明内容本院将在本案说理部分进行阐述。四、《土地使用权变更协议》，欲证明：原告为涉案土地的实际权利人。经质证，被告对证据的真实性认可，合法性以及关联性不认可，一方面3.8亩土地属于教育用地，不能转让，另一方面5亩土地属于集体土地，在承诺向原告转让时并未经小组村民决议。本院认为，因被告对该证据的真实性认可，本院对该组证据予以采信。五、请示，欲证明：西山区陈区长批示解决好原告主张的土地事宜。经质证，被告对证据不认可。本院认为，该证据并未加盖有关部门的公章，批示人无法核实其身份，本院不予采信。六、《关于杨素华信访事项的答复意见书》，欲证明：被告拒绝履行《土地使用权变更协议》，要求原告通过司法途径解决。经质证，被告对该证据的真实性认可，关联性和证明内容不认可。本院认为，因被告对该证据的真实性认可，本院对该证据予以采信。原告对被告提交的下列证据有异议：一、《德亨小学联合建设协议》、《协议》（07号）、《协议》（08号）（均系复印件），欲证明：原告是“德瀛华府”项目的开发商。原告于2002年与两被告签订《德亨学校联合建设协议》，2003年7月14日分别签订两份《协议》，约定原告自愿以捐款助学的方式建设陆家小学，被告陆家社区居委会将3.8亩土地（注：在陆家社区居委会取得的16981.8平方米的划拨教育用地范围内）补偿给原告。同时，福海乡政府将5亩土地补偿给原告，原告补偿150万元给福海乡政府，办理土地使用权证转移过程中发生的费用由原告承担。经质证，原告对证据的真实性、关联性认可，证明内容不认可。本院认为，因原告对该证据真实性认可，本院对该证据予以采信。二、《昆明市人民政府办公厅关于印发协调昆明德亨房地产开发公司德瀛华府建设项目收尾及产权办理工作方案的通知》、昆明市建设局《关于“德瀛华府”项目收尾资金和办学投资情况的核查报告》、《昆明市审计局关于“德瀛华府”项目收尾资金和办学投资情况的复核意见》、昆明市房产管理局《“德瀛华府”建设项目收尾及产权办理协调领导小组办公室关于支付回购资金的通知》（昆房【2008】271号）、《关于“德瀛华府”建设项目收尾工作所需相关资金的请示》、昆明市西山区人民政府《关于拨付“德瀛华府”建设项目收尾工作经费的批复》、专项资金拨款审批表、付款凭证两张及收据一张，欲证明：1、因原告通过“一房二卖”等违法手段销售“德瀛华府”商品房，骗取银行按揭贷款，向500多名业主延迟交房三年，导致业主到省委上访，省市区各有关职能部门高度重视，于2008年10月22日召开专项会议，成立协调领导小组，基于维稳压力，为了筹备资金完成“德瀛华府”工程收尾及解决广大业主的办证问题，领导小组决定由西山区人民政府按照实际价值回购德亨学校，回购资金用于“德瀛华府”项目的收尾工作，市房管局开设专户管理收尾资金；2、2008年10月28日，经昆明市住建局审核，昆明市审计局复核，德亨学校建安工程审定结算价为1219.49万元；3、根据昆明市政府的批示，经西山区人民政府批准，西山区将1219.49万元的回购资金拨付到昆明市房产管理局开设的“德瀛华府”收尾项目的资金专户；4、事实上，原告因违法经营行为并未履行捐资建学的承诺，因其“一房二卖”，骗取银行贷款，资金链断裂，引发重大群体性上访事件，无奈之下，根据昆明市政府的指示，西山区人民政府被迫以实际价值收购原告承诺捐资助学的校舍工程，并以收购资金解决原告的烂尾工程收尾及办证事宜。经质证，原告对该组证据的真实性均予以认可，但不认可合法性、关联性及证明内容，认为：1、政府回购应当是双方行为，但并未告知原告并征得原告的同意；2、昆明市建设局对德亨学校的估算，并不能作为原告实际投资的依据；3、被告不能以回购的行为来抵消原告的诉讼主张。本院认为，因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据予以采信。三、《国有土地使用权收购补偿协议》、付款凭证两张、《建设工程合同》、《工程开工报审表》及《工程开工令》、《建设用地规划许可证》，欲证明：1、因原告资金链断裂，导致其无力完成后续工程改扩建及项目开发；2、被告陆家社区居委会取得的教育用地使用权（包括原定补偿原告的3.8亩），2017年8月18日，西山区人民政府与被告陆家社区居委会签订《国有土地使用权收购补偿协议》，完成了土地收储，补偿款也已经全部兑现被告陆家社区居委会，土地使用权人已经变更为西山区教育体育局并完成规划调整；3、目前德亨小学周边的空置教育用地由西山区国有平台公司出资发包给施工企业进行工程改扩建。经质证，原告认为该组证据无证据原件核实，故不予采信。本院认为，因原告对该组证据不认可，在被告不能提交证据原件核对的情况下，本院对该组证据不予采信。四、《西山区建设改造临时性过渡菜市场及鲜活农产品物流配送中心申请表》、《关于对昆明福海企业总公司实施“德瀛华府菜市场“项目建设工作前备案报告的批复》、《昆明福海企业总公司关于合作经营筹建项目”德瀛华府生鲜超市“深化推进实施意见的报告》、《协议书》、《德瀛华府生鲜超市土地收储及郑家河新村土地手续办理相关工作专题会议纪要》、《昆明市西山区人民政府关于对西山区福海陆广路生鲜超市建设项目用地进行收储的请示》、《昆明市人民政府办公厅公文处理签》、《征收土地补偿协议》、付款凭证两张、《关于福海企业总公司德瀛华府菜市场合作项目相关事项研究的批复》、《德瀛华府标准化农贸市场建设投入使用情况报告》及《德瀛华府菜市场建设项目收尾工程竣工验收报告》，欲证明：1、原福海乡政府计划补偿给原告的约5亩土地系被告陆家社区居委会的集体土地；2、2012年4月，经被告以及西山区经贸局、国土、规划、住建、环保、消防、城管、水务、工商、区菜市场建设领导小组的共同批复，将上述5亩土地用于建设“德瀛华府菜市场”；3、“德瀛华府菜市场”由昆明福海企业总公司引进投资方即云南合富地产有限公司共同组建昆明福合投资有限公司，承建“德瀛华府菜市场”；4、经被告福海街道办事处提出，西山区人民政府上报昆明市人民政府批复同意，德瀛华府临时过渡性菜市场转为永久性菜市场，并列入2014年度土地收储计划。2015年2月27日，昆明市政府批复同意由西山区人民政府配合市土储中心做好土地收储工作；5、2015年8月3日，被告福海街道办事处、福海企业总公司与陆家社区邬大村居民小组签订《征收土地补偿协议》，征收5.77亩集体土地（即原定于补偿原告5亩土地的实测面积）。经质证，原告认为该组证据无证据原件核实，故不予采信。本院认为，因原告对该组证据不认可，在被告不能提交证据原件核对的情况下，本院对该组证据不予采信。本院确认本案案件事实如下：一、2000年6月15日，由昆明市教育委员会印发的昆教计基字【2000】第32号《关于新建官渡区福海乡陆家小学、幼儿园的批复》中明确：同意福海乡陆家办事处在位于地段，建一所小学和幼儿园；建设资金由福海乡政府、陆家办事处筹集。昆明市官渡区土地管理局于2000年11月13日向昆明市土地管理局提出昆官土字（2000）第56号《请示》、2001年5月18日昆明市官渡区土地管理局编制的《建设用地项目呈报材料“一书四方案”》经昆明市官渡区人民政府、昆明市国土资源局、昆明市人民政府获批后，2002年3月12日昆明市官渡区福海乡陆家村民委员会取得了坐落于官渡区，用途为教育用地、使用权类型为划拨、面积为16981.8平方米土地的《国有土地使用证》，并于2002年3月19日，取得《建设用地规划许可证》。二、原告与陆家村居民委员会、福海乡人民政府三方签订《德亨小学联合建设协议》；2003年7月14日，原告与昆明市官渡区福海乡陆家社区居民委员会签订《协议》（ＤＨ-2003-07）；原告与昆明市官渡区福海乡人民政府签订《协议》（ＤＨ-2003-08），主要约定：为鼓励及补偿原告捐资600余万援建陆家小学，昆明市官渡区福海乡陆家社区居民委员会将幼儿园约为3.8亩的土地无偿补偿给原告，并有义务协助原告办理使用权转移手续；昆明市官渡区福海乡人民政府将约五亩原乡政府所属土管所用地补偿给原告，由原告在办理完土地转移手续之后半年内补偿昆明市官渡区福海乡人民政府150万元人民币。2006年4月26日，被告福海街道办事处向西山区人民政府提出处发【2006】25号《关于申请补办8.8亩土地使用权变更手续的请示》，请示内容为：针对陆家小学，原告投资1000余万元，并于2003年8月27日竣工验收交付使用，为履行2003年7月14日签订协议的承诺，申请给予补办原告8.8亩土地的出让变更手续。2007年10月15日，昆明市西山区人民政府向昆明市规划局发出西政函【2007】38号《昆明市西山区人民政府关于办理8.8亩用地规划条件的函》，明确：2003年7月14日《协议》签订后，原告认真履行承诺，总投资1222万元，2004年规划调整后，该学校移交西山区教育局管理使用，为尽快完善置换8.8亩土地的相关手续，解决历史遗留问题，2006年4月经区政府研究，同意补办手续，现请昆明市规划局给予办理8.8亩土地的规划条件。2008年4月10日，原被告共同签订《土地使用权变更协议》，约定：因原告捐资1000余万元援建陆家小学，被告陆家社区居委会承诺将原官渡区福海乡陆家社区居委会所属约3.8亩土地与原官渡区福海乡人民政府国土资源所属约5亩土地，合计8.8亩补偿给原告并同意将土地使用权变更为原告。2018年4月12日，被告福海街道办事处针对原告职工杨素华的上访，作出《关于杨素华信访事项的答复意见书》，答复意见为：因西山区政府已出资对德亨学校进行回购，加之原告并未履行支付150万元土地补偿金的义务，根据2017年11月15日西山区政府《关于西山区项目相关工作推进会议的会议纪要》决定“涉及德亨学校回购问题，按照市德瀛华府建设项目收尾及产权办理工作领导小组的决定执行，原告提出的其他诉求，可以通过司法途径解决。”三、2008年10月22日由昆明市人民政府办公厅印发昆政办文【2008】62号《关于印发协调昆明德亨房地产开发公司德瀛华府建设项目收尾及产权办理工作方案的通知》给西山区、安宁市人民政府、市政府有关委、办、局，明确：因原告通过“一房两卖”等违法手段销售德瀛华府商品房，骗取银行按揭贷款，导致拖延近3年未能向小区500多业主交房，2008年10月16日，德瀛华府小区80多业主集体到省委上访……要求西山区政府按照市审计局认可的资产评估报告，7天内完成回购“德亨学校”的工作。经昆明市审计局对昆明市建设局昆建发【2008】677号《关于“德瀛华府”项目收尾资金和办学投资情况的核查报告》复核，确认回购德亨学校的资金需要1219.49万元。2008年11月7日，西山区“德瀛华府”项目维稳工作领导小组要求西山区人民政府于2008年11月12日之前将上述回购款汇入昆明市房产管理局针对该事件建立的共管专户。2008年11月17日，西山区区级会计核算中心按照西山区人民政府的拨付意见向昆明市房产管理局汇入1219.49万元。本院认为：一、1、本案原被告于2008年4月10日共同签订的《土地使用权变更协议》中约定补偿给原告的约3.8亩土地，使用权类型为划拨、土地用途为教育用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”2、约定补偿给原告的约5亩土地，系集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第二款规定：“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”被告福海街道办事处辩称签署上述协议时并未经过村民会议或者村民同意，而原告并未提交证据证实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项约定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故本院确认2008年4月10日原被告共同签订的《土地使用权变更协议》无效。二、庭审查明，《土地使用权变更协议》中补偿土地的原因系原告捐资1000余万建盖德亨学校，而原告承诺捐资建盖的德亨学校于2008年被西山区人民政府回购，履行补偿土地义务的条件已不具备。综上所述，本院驳回原告的全部诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第二款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告昆明德亨房地产开发经营有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费100元(原告已预交),由原告昆明德亨房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  石晶晶人民陪审员  李沙佧人民陪审员  李 莉二〇二〇年五月六日书 记 员  李捷颖