宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初292号原告：马清，男，1970年1月11日出生，满族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区. 被告：荀胜，男，1972年1月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区. 委托诉讼代理人：马丽娟，宁夏黄河志律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。被告：宁夏瑞泽房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：荀胜，公司董事长。委托诉讼代理人：马丽娟，宁夏黄河志律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。原告马清与被告荀胜、宁夏瑞泽房地产开发有限公司（以下简称瑞泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马清、被告荀胜、瑞泽公司的共同委托诉讼代理人马丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间于2016年11月30日签订的“灵武市政府北侧枣香苑营业房xxx”房屋买卖合同（以房顶账协议）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年开始，被告荀胜以急需周转资金为由，并以支付高于银行利息为诱饵，向原告数次借款达1000余万元，言明当年即偿还。但借款到期后，虽经原告多次催要，被告荀胜却总以各种理由推拖不还。直至2016年11月，荀胜却突然主动找到原告说要以房子抵偿借款，当时原告觉得既然钱还不上，以房子抵债也不失为一种办法，于是就同意了。接着二被告与原告签订了“房屋买卖合同”，合同写明荀胜以“灵武市政府北侧枣香苑营业房xxx”，抵顶5526000元借款。但合同签订后，原告经过调查才发现，被告荀胜用于给原告抵账的所谓营业房，不但五证不全，两书也没有，甚至工都没交，而且该房屋已因被告另一拖欠土地出让金案被灵武市人民法院查封，所以至今被告没有且不可能将该房屋交付给原告。根据《合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人乙方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。综上，由于被告违约，且涉案房屋已经被灵武市人民法院查封，原、被告双方事实上已经无法实现合同的目的。为此，原告提起诉讼。荀胜、瑞泽公司共同辩称，一、原、被告双方所签订的涉案合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合同真实合法有效，被告不同意解除合同。1.原告曾在金融行业工作多年，有足够的经验，其签订涉案合同是慎重的、谨慎的。合同签订前原、被告双方经过多次沟通，原告对涉案房产及项目整体的具体情况进行了调查、了解，对相关细节是知情的，接受的，被告不存在任何隐瞒。由于债务到期被告不能全额清偿，为一次性清偿、了结相关事宜，双方签订了《房屋买卖合同》，以房屋抵顶到期债务不违反法律规定，这种支付方式的变更是双方真实的意愿表示，合同内容更是双方共同商议后予以确定，且不违反法律、法规的强制性规定。该合同完全是原、被告双方自愿对自己权利义务的处置安排，是符合私法领域合同自由原则的，因此，合同是合法有效的，签订后对双方均有法律约束力。2.原告诉状中陈述的事实及理由与客观事实不符。涉案房产系被告所开发，被告对该房屋拥有绝对的处分权。双方在2016年11月30日签订以房抵债合同时，原告对房屋的客观状况是了解的，对涉案房屋一定时期内暂无法办理产权手续也是接受认可的，所以双方在合同中只约定了交付房屋钥匙的时间，没有约定办理房屋产权证的具体时间，不存在根本违约的状况。涉案房产确因其他案件被灵武人民法院拍卖，但经过几次程序拍卖，最终结果流拍，变卖程序也已经终结，按照最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，人民法院将解除查封、冻结涉案房产并退还于被告，所以，原告所谓的交付履行不能的证据不充分。被告一直在积极努力的与相关部门协调办理产权证事宜，不存在合同目的不能实现的解除情形，为维护合同交易的稳定，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原、被告之间因民间借贷关系，于2016年11月30日签订以房抵债的《房屋买卖合同》，约定被告以其坐落于“灵武市政府北侧枣香苑营业房xxx，将来以房屋实测面积为准”，每平方米4500元，总价款5526000元的房屋抵顶被告所欠原告借款5526000元；被告在2017年7月将上述房屋钥匙交付给原告，待工程竣工备案后办理房屋手续；被告保证对出卖房屋享有真实、合法、有效的权利，无任何权属纠纷，如因本协议抵顶房屋再现权属纠纷，由被告负责解决；合同亦对其他权利义务进行了约定。另查明，涉案“灵武市政府北侧枣香苑营业房xxx”房屋目前尚未办理《不动产权证》，且该房屋已被本院查封，并在2019年1月17日10时至2019年1月18日10时期间在宁夏回族自治区灵武市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行了评估拍卖。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现涉案房屋已经被本院查封并进行了司法拍卖程序，且二被告未能在诉讼过程中履行另案判决消除拍卖事由，使原告继续占有涉案房屋出现不确定因素，原被告之间的《房屋买卖合同》的合同目的难以实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，原告请求解除本案《房屋买卖合同》的理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告马清与被告荀胜、宁夏瑞泽房地产开发有限公司于2016年11月30日签订的“灵武市政府北侧枣香苑营业房xxx”《房屋买卖合同》。案件受理费100元，由被告荀胜、宁夏瑞泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘 伟 二〇二〇年五月七日（法官助理 马 慧书记员 王佳轩本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。