广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终409号上诉人(原审被告)：林进飞，男，1965年7月10日出生，汉族，住阳江市阳**。上诉人(原审被告)：陈清，女，1965年11月4日出生，汉族，住阳江市阳**。委托诉讼代理人：林进飞，男，1965年7月10日出生，汉族，住阳江市阳**，与陈清是夫妻关系。被上诉人（原审原告）：阳江市和兴物业服务有限公司。住所：阳江市江城区A路**。法定代表人：陈翠珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：周俏勇，该公司员工。上诉人林进飞、陈清因与被上诉人阳江市和兴物业服务有限公司（以下简称和兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年12月7日作出的（2019）粤1702民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林进飞、陈清上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回和兴物业公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由和兴物业公司承担。事实及理由：一、涉案物业的实际交付时间为2019年6月27日，而不是原审认定的2018年1月3日。原审认定事实错误。1、涉案物业不动产的登记时间并不等同于实际交付物业的时间。涉案物业进行不动产登记以及林进飞、陈清领取《不动产权证书》的事实，仅仅能表明涉案房屋的所有权已经转移给了林进飞、陈清，并不能认定为涉案物业的实际交付。2、涉案物业的建设单位阳江市锦峰房地产开发有限公司（以下简称锦峰公司）已在另案[案号：(2019)粤17民终1008号]判决中承认涉案房屋的实际交付时间为2019年6月27日。二、林进飞、陈清应当在锦峰公司实际交付物业后才负有交纳物业服务费用的义务。根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者己出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第十六条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。”根据民事活动等价有偿原则，物业在未实际交付时，物业买受人并未实际享受到物业服务，不应承担支付物业服务费用的义务。由此可知，“交付”均应当指实际交付物业，即物业买受人已经实际收取到物业，可以使用物业。本案中，涉案物业的实际交付时间为2019年6月27日。根据上述规定，2019年6月27日之前的物业服务费用应当由涉案物业的建设单位，即锦峰公司承担。三、林进飞、陈清在2019年6月27日实际取得涉案物业后，才应当依约向和兴物业公司交纳物业服务费。综上所述，二审法院支持林进飞、陈清的上诉请求。和兴物业公司辩称：一、一审认定的房屋交付时间是与客观事实不相符的，但公司为了减少讼累，从而不选择上诉。二、现行《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。锦峰公司委托和兴物业公司为涉案甲小区的前期物业管理服务企业，双方在2013年11月1日签订了《物业服务委托合同》，协议第二十一条约定“本小区小高层住宅每月每平方1.20元计收物业服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天0.1‰交纳违约金”。和兴物业公司自2014年10月进驻甲小区提供物业管理服务，也曾多次致电林进飞、陈清收楼并书面催其支付物业服务费。《物业管理条例》第二十七条中规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”；第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。2019年6月27日只是双方签订《甲小区前期物业服务协议》和林进飞、陈清签领《甲小区装修规定》的时间，而并不是涉案物业的实际交付时间，因为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，林进飞、陈清只是一直在混淆概念，其目的就是为了不支付其拖欠已久的物业服务费。三、林进飞、陈清与锦峰公司于2015年4月25日签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付日期为2015年5月1日，并于2018年1月3日办出了房产证，因此林进飞、陈清实际上早已是涉案物业的所有权人即所称的业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对共有部分的权利义务中规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。第九十八条共有物管理费用负担中规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。综上所述，请二审法院维持一审判决。和兴物业公司向一审法院起诉请求：一、判令林进飞、陈清向和兴物业公司支付物业服务费共6825.2元；二、判令林进飞、陈清支付逾期支付物业服务费的违约金共计500.55元；三、本案的诉讼费由林进飞、陈清承担。一审法院认定事实：锦峰公司是阳江市江城区A路x号甲小区的房地产开发公司，林进飞、陈清于2014年2月3日向锦峰公司位于阳江市江城区A路x号甲小区x幢x号物业（以下简称涉案物业），双方约定的预售面积为114.5平方米，最迟交房时间为2015年5月1日前。林进飞、陈清的儿子林良勇曾于2016年9月14日领取过上述物业的钥匙，后又归还给锦峰公司。涉案物业已于2018年1月3日取得《不动产权证书》，权利人是林进飞、陈清，该证书登记的商品房竣工时间为2016年10月9日，建筑面积是112.18平方米。和兴物业公司是从事物业服务、园林绿化等业务的有限责任公司。2013年11月1日，锦峰公司（甲方）与和兴物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，主要约定甲方将位于阳江市江城区A路的甲小区委托于乙方实施物业管理服务；委托管理期限自2014年1月8日起至2019年1月7日止；本物业的管理服务费，由乙方实行包干制按建筑面积收取，其中小高层住宅每月每平方米1.2元；业主在接到交楼通知书后，业主需预交三个月的管理费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.01%交纳违约金；等等。2014年10月，和兴物业公司开始自进驻甲小区提供物业管理服务。2019年6月27日，和兴物业公司与林进飞、陈清签订《前期物业服务协议》。在一审庭审中，林进飞、陈清确认从没有向和兴物业公司支付过物业费，以及物业费的收费标准是1.2元/月/平方米的事实，但不认可违约金收费标准。和兴物业公司主张物业费应自购房合同约定的交房日期即2015年5月1日开始收取，对此，林进飞、陈清不予认可，认为交房之日为2019年6月27日。本案中，未有证据证明开发商已按合同的约定书面通知林进飞、陈清办理房屋交付手续。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。和兴物业公司与林进飞、陈清签订的《甲小区前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同的约定对当事人具有约束力。和兴物业公司依据该合同的约定，为林进飞、陈清提供物业服务，林进飞、陈清应按协议的约定向和兴物业公司缴纳物业管理费。和兴物业公司与林进飞、陈清对物业费的收费标准、涉案物业的建筑面积均无异议，本案的争议焦点在于开发商向林进飞、陈清交付涉案物业的时间问题。涉案物业的竣工时间是2016年10月9日，林进飞、陈清的儿子虽曾于2016年9月14日领用过涉案物业的钥匙，但后又交还给开发商，因此时涉案物业尚未竣工，故应认定交还钥匙的行为是拒绝接收房屋的行为，该日期不能认定是交付房屋的时间。由于和兴物业公司未能举证证明开发商已按合同的约定书面通知林进飞、陈清办理房屋交付手续，故和兴物业公司主张应从2015年5月1日起向林进飞、陈清收取物业费，理据不足，不予支持。开发商虽然未书面通知林进飞、陈清收房，但因涉案物业已于2018年1月3日办理了《不动产权证书》，林进飞、陈清也领取了该证。自2018年1月3日起，林进飞、陈清实际上已是涉案物业的所有权人，开发商已通过将涉案物业的产权登记在林进飞、陈清的名下的形式完成了房屋的交付，因此，一审法院确认涉案物业不动产权的登记时间为交付房屋时间，林进飞、陈清应当自2018年1月3日起向和兴物业公司支付物业管理费。因林进飞、陈清一直未支付任何物业费，涉案物业的建筑面积是112.18平方米，按每月每平方米1.2元的标准计算，计至2019年6月，物业管理费为2409.63元（112.18平方米×1.2元/月/平方米×17.9个月）。对于和兴物业公司主张林进飞、陈清支付逾期违约金，因开发商逾期交房长达近一年，林进飞、陈清未按时支付物业管理费并非恶意，因此，对和兴物业公司该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限林进飞、陈清在本判决生效之日起十日内支付2018年1月3日至2019年6月30日的物业管理费2409.63元给和兴物业公司；二、驳回和兴物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，已减半收取25元，由林进飞、陈清负担。二审中，和兴物业公司没有提交新证据。林进飞、陈清向本院提交了了一份《甲小区前期物业服务协议》。拟证明双方约定是在2019年6月27日起缴交物业费。经质证，和兴物业公司对该证据的真实性予以确认，但认为和兴物业公司与建设单位锦峰公司签订了《物业管理委托协议》，当时是因林进飞、陈清与锦峰公司商品房预售合同纠纷一案，法院判决阳江市锦峰房地产开发有限公司10天内交房给林进飞、陈清，和兴物业公司才与林进飞、陈清签订该协议的。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律问题的规定》第一条规定，林进飞、陈清应受和兴物业公司与锦峰公司的前期物业服务合同约束。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，因林进飞、陈清认为锦峰公司逾期交房，于2019年3月4日向一审法院提起诉讼[案号：（2019）粤1702民初1951号]，请求锦峰公司履行合同约定的交房义务并支付逾期交房违约金。一审法院经审理后作出如下判决：一、限锦峰公司在本判决发生法律效力之日起十日内将阳江市江城区A路x号甲小区x幢x层x房交付给林进飞、陈清；二、限锦峰公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17572.41元（从2017年5月2日起计至2018年1月3日止）给林进飞、陈清；三、驳回林进飞、陈清的其他诉讼请求。林进飞、陈清与和兴物业公司双方均不服一审判决，分别向本院提起上诉[案号：（2019）粤17民终1008号]。本院经审理查明，2014年2月3日，林进飞、陈清与锦峰公司签订《甲小区认购书》，主要约定：林进飞、陈清愿意购买锦峰公司位于阳江市江城区A路x号甲小区x幢x号物业，该房建筑面积114.51平方米，总价为474289元。林进飞、陈清按约定付清了购房款及相关费用给锦峰公司。2015年4月25日，林进飞、陈清（买受人）与锦峰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015041371），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区A路x号甲小区x幢x层x房，签订本合同时一次性支付房款474293元。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。林进飞、陈清的儿子林良勇曾于2016年9月14日领用过林进飞、陈清购买的上述商品房的钥匙，后又归还给锦峰公司。林进飞、陈清向锦峰公司购买的上述商品房于2018年1月3日取得了《不动产权证书》，权利人是林进飞、陈清，该证书登记的商品房竣工时间为2016年10月9日。在该案二审诉讼过程中，锦峰公司陈述“一审判决之后，林进飞、陈清的儿子打烂涉案房屋的入户门，我们在2019年6月27日将房屋交付给林进飞、陈清方，门是林良勇打烂的，门是由林进飞方处理，办理了收楼手续。”林进飞、陈清对锦峰公司的上述陈述予以认可。本院经审理，认定锦峰公司构成逾期交房违约，违约时间应从2015年5月2日起计算，并作出驳回上诉，维持原判的终审判决。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点是林进飞、陈清应当从何时起缴交物业费的问题。和兴物业公司主张应从2018年1月3日起缴交，而林进飞、陈清则认为应从其实际接收房屋的2019年6月27日起缴交。对此，应当从以下几个方面分析：首先，林进飞、陈清向开发商锦峰公司签订的《甲小区认购书》和《商品房买卖合同》属于商品房预售合同关系。锦峰公司与和兴物业公司签订的《物业服务委托合同》属于前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律问题的规定》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，林进飞、陈清应受和兴物业公司与锦峰公司的前期物业服务合同约束。其次，从林进飞、陈清诉锦峰公司商品房预售合同纠纷一案的生效裁判文书认定的事实和处理结果看，锦峰公司确实存在逾期交房的违约事实，锦峰公司因此被判决按合同约定承担从合同约定交房之日（2017年5月2日）至涉案房屋领取《不动产权证书》之日（2018年1月3日）期间的逾期交房违约金。由此可见，林进飞、陈清在该案的诉讼请求中，2018年1月3日之后的逾期交房违约金是没有得到支持的，属于林进飞、陈清怠于办理收楼手续而应当自担的后果。因林进飞、陈清在2018年1月3日之后该收楼而未收楼，故从该日起，其理当承担缴交物业服务费的义务。最后，虽然林进飞、陈清与锦峰公司于2019年6月27日办理了收楼手续，和兴物业公司当天也与林进飞、陈清签订了《前期物业服务合同》，但应认定为双方的善后行为，并且和兴物业公司与林进飞、陈清当天所签订的《前期物业服务合同》并没有约定免除林进飞、陈清此前的物业服务费的内容，由此，林进飞、陈清应只履行该《前期物业服务合同》的主张并不成立。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥。林进飞、陈清的上诉理据不足，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林进飞、陈清负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年五月十一日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。