松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初6685号 原告（反诉被告）：任丽红，男，1977年4月13日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：杨丽娟，女，1974年4月29日生，汉族，现住林省松原市宁江区。 委托代理人：丛丽华，前郭县维稳法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：某仓储物流有限公司，住所地吉林省松原市。 法定代表人：梁荣艺，经理。 委托代理人：陈志翔，公司员工。 委托代理人：许锐，吉林迅捷律师事务所律师。 原告任丽红诉被告某仓储物流有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨丽娟、丛丽华，被告的委托代理人陈志翔、许锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任丽红诉称：2017年末原、被告签订商户入驻经营合同书，合同约定原告入驻经营场地位于市场B区1A35号摊位经营水果，合同经营期：原告入驻经营期共36个月。被告初步制定市场进入时间为2017年12月1日，原告入驻经营期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，优惠约定：被告同意本场地优惠免费提供给原告使用24个月，从市场交付进驻之日起计，即2017年12月1日起至2019年11月30日止，原告向被告交纳入驻经营保证金4万元。原告在正常经营过程中，被告违反合同约定，自2018年11月份起强行收取原告摊位费，每吨按照80元收取，如果原告拒绝交付，被告就不让原告拉货的车进入市场，无奈原告只好交付货物费，后原告多次找到被告认为这种收费方式不合理，被告又变通方式每吨按30元收费，大约收取原告2万元，对另外收取的每吨50元逐渐返还给原告并为原告办理储值卡，储值卡卡号为：80XX8。现原告诉至法院要求解除与被告签订的商户入驻经营合同书；返还原告经营保证金4万元；返还原告自2018年11月末起以每吨30元的价格收取的货物费2万元。 某公司辩称及反诉称：同意解除原被告之间签订的入驻经营合同书，不同意返还保证金，原告擅自退出市场经营，欠缴多项租金和费用，其行为已经构成根本违约，根据合同约定保证金不予返还。结合合同的整体内容上看，被告向原告收取的保证金是的目的是保证连续经营及按时缴纳相关费用同时也是用于保证其在市场的最低经营期限以及合法经营。自合同签订以来在诉讼过程中被告一直按照合同约定履行对1A35号商铺24个月免租的承诺，在原告违约的情况下，被告在反诉中也没有想原告主张该商铺的违约金。被告向原告收取的交易管理费即交易佣金，而非货位费，被告在2018年11月24日面向蔬菜、水果类批发商户公示《收费通知》明确告知商户收费的标准，在公告期间并未有人提出异议，该标准于2018年12月1日起开始正式实施。收取的交易佣金或者交易管理费属于行业惯例，按照每吨50元的标准进行返还是被告市场自开始收取管理费就一直在实施的返利政策，并非原告主张的因商户反映而采取的变通形式。原告的货物也已经实际进场，其账户内金额随着结算发生变动，现在已全部结算完毕，原告主张的数额没有证据支持，综上对原告主张的返还交易管理费的诉讼请求不予认可，原告的主张没有事实以及法律依据。现我公司针对该案件已经提出反诉的请求，请求解除原被告之间签订的《商户入驻经营合同书》；判令反诉被告向反诉原告支付B1-1B146、B1-1B144两个档口租金18,000元；判令反诉被告向反诉原告支付欠缴的物业费、供暖费、垃圾处理费、水电费等总计24,303元；判令反诉被告赔偿反诉原告场地空置损失16,032元；判令反诉被告自起诉之日起至给付之日止以58,335元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率向反诉原告支付利息。 任丽红辩称：原告在免租期内不存在提前终止合同的行为，原告没有违约，被告理应将收取的原告的经营保证金全部退还。免租期内向原告收取商铺、档口、摊位费是不合理的，被告的这种行为已经构成违约，要求被告予以返还，被告强行收取原告交易费也是不合理的，属于被告违约，要求被告对已经收取的交易费全部予以返还。原告认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定被告应该承担举证责任。原告一直按照合同约定履行并不存在任何违约的事项，相反被告未按照合同约定履行，强行对原告进行乱收费，致使原告无法经营已经构成违约。 经审理查明：2017年11月17日原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订商户入驻经营合同书，合同约定乙方入驻甲方经营场地中B区1栋1A635号档口经营水果；合同经营期限：乙方入驻经营期共36个月。甲方初步制定市场进入时间为2017年12月1日，按市场交付进驻之日起计，乙方入驻经营期自2017年12月1日起至2020年11月30日止；优惠约定：甲方同意本场地优惠免费提供乙方使用24个月，从市场交付进驻之日起计，即2017年12月1日起至2019年11月30日止；合同经营保证金规定：本合同签订时，乙方自愿向甲方缴纳入驻经营保证金4万元；经营管理费用及缴纳规定：乙方入驻市场经营涉及到的交易管理费、物业管理费、水电费等，收费标准详见《市场管理公约》；市场设施保证：乙方在合同期限内对本场地设施设备有损害时，应及时修复，如未能修复的，乙方应照价赔偿，否则甲方有权直接从乙方交纳的保证金中扣除相应金额作为赔偿；免费使用本场地保证：1、如果乙方在免租期内提前终止合同的，经营保证金不予退回，2、乙方未经甲方同意的情况下单方面终止，解除本合同，或因乙方违约被甲方单方面解除本合同的，乙方经营保证金不予退回；保证金清退办法：合同自然终止，乙方无任何拖欠款和无违反合同规定之内容前提下，保证金在合同终止之日起30个自然日内，甲方无息全额退还给乙方；乙方权利和义务：乙方按照甲方通知时间入住装修，并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请批准，乙方不得擅自关门停止正常营业，乙方在规定进驻日期未准时正常营业的，或月累计擅自关门歇业超过5天视为违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿；违约责任和处罚规定：1、甲方确定市场进驻时间而乙方未能入住经营者，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金作为违约金，2、乙方在合同期内未书面申请经甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金，3、合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其他相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的千分之一的违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没收向甲方缴纳的保证金作为违约金。该商户入驻经营合同书附件1为市场管理公约，附件2治安、消防、安全经营目标管理责任书，3、附件3经营活动“三包”承诺书。原、被告双方签订的市场管理公约约定物业费一层底商每平方米每月2元、二层及以上每平方米每月1.2元，取暖费每平方米38元。原告租赁1A35号档口面积为151.82平方米，其中二层面积为51.29平方米。原告主张其与2019年7月17日撤出租赁的档口，被告抗辩原告于2019年7月10日撤出档口的。被告主张原告给付水费38元，原告对此无异议。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商户入驻经营合同书、收据、照片、书面说明、不动产使用证、房地产测绘成果（竣工）确认表。 本院认为：原、被告签订商户入驻经营合同书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。原告主张解除双方签订的商户入驻经营合同书，被告也同意解除双方签订的商户入驻经营合同，故原告该项请求本院予以支持。原告主张被告强行将其租赁的档口门锁上，被告抗辩因原告撤离档口后才将门锁上，原告未提供出充分证据证明被告强行将档口门锁上导致其不能经营才车里档口的证据，故原告应按照商户入驻经营合同书的约定按保证金30%支付违约金，故被告应返还原告保证金28,000元。对于原告主张返还被告收取的货物费，被告抗辩收取的此费用系交易管理费，因原告已经缴纳，原告未提供证据证明被告收取货物费违反法律、法规强制性规定，且双方签订的商户入驻经营合同书中对交易管理费有约定，故原告该项请求本院不予支持。被告主张原告给付水费38元，原告对此无异议，故原告给付被告水费38元。原告承租的1A35号档口面积为151.82平方米，其中二层为51.29平方米，故原告给付被告2018年度物业费3,151元、2019年度物业费1,649元。被告主张原告租赁的档口高超过6米，被告未提供证据予以证实，故原告应给付被告2017年度取暖费3,846元、2018年度取暖费5,769元。因被告未提供其主张的上述费用的给付时间及利息标准，故原告自被告反诉之日即2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。对于被告主张的B1-1B146、B1-1B146租金，因原告否认使用过，被告未提供证据证明其主张，故被告该项主张本院不予支持。对于被告主张原告承租的档口空置费没有法律依据，故被告该项请求本院不予支持。对于被告主张的垃圾清运费，被告未提供收垃圾处理费的依据，故被告该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告任丽红与被告某仓储物流有限公司于2017年11月17日签订的商户入驻经营合同书； 二、被告某仓储物流有限公司于本判决生效后立即返还给原告任丽红保证金28,000元； 三、原告任丽红于本判决生效后立即给付被告某仓储物流有限公司水费38元、物业费4,800元、取暖费9,615元，并以14,453元为基数自2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息； 四、驳回原告任丽红其他诉讼请求； 五、驳回被告某仓储物流有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,300元，由被告负担500元，由原告负担800元；反诉费629元，由反诉原告负担308元，反诉被告负担321元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长  罗洪山 审判员  胡 萌 审判员  倪 华 二〇二〇年五月二十八日 书记员  刘 传