中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初3933号 原告：滨州市滨城区市西街道办事处西谢居民委员会，住所地滨州市滨城区新立河东路长江五路。 法定代表人：谢吉辉，该居委会主任。 委托诉讼代理人：张树海，山东纵横家律师事务所律师。 被告：滨州益锋置业有限公司，住所地滨州经济技术开发区渤海22路以西现代物流中心**，统一社会信用代码91371600310446497E。 法定代表人：苏小玲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏益，男，1951年8月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：安帅，山东黄河律师事务所律师。 被告：滨州市易达投资咨询有限公司，住所地滨州市滨城区黄河三路**王府井步行街**。 法定代表人：刘晓瑞，该公司执行董事。 被告：王江轮，男，1965年11月10日出生，汉族，滨州市坤德置业有限公司、山东肯雅隆杰出资民联谊会滨州分会。 被告：闫建民，男，1952年4月9日出生，汉族，滨州市坤德置业有限公司、山东肯雅隆杰出资民联谊会滨州分会，住滨州市滨城区。 被告：张立英，女，1968年9月27日出生，汉族，滨州市坤德置业有限公司、山东肯雅隆杰出资民联谊会滨州分会，住滨州市沾化区。 被告：钦维凯，男，1949年9月18日出生，汉族，滨州市坤德置业有限公司、山东肯雅隆杰出资民联谊会滨州分会，住潍坊市奎文区。 原告滨州市滨城区市西街道办事处西谢居民委员会（以下简称西谢居委会）与被告滨州益锋置业有限公司（以下简称益锋公司）、滨州市易达投资咨询有限公司（以下简称易达公司）、王江轮、闫建民、张立英、钦维凯房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，经审理于2018年11月12日做出（2017）鲁1602民初3456号民事判决书。益锋公司、王江轮、闫建民、张立英、钦维凯不服该判决，向滨州市中级人民法院提起上诉，滨州市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）鲁16民终373号民事裁定书，裁定本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。西谢居委会的委托诉讼代理人张树海，益锋公司的委托诉讼代理人安帅，易达公司法定代表人刘晓瑞，王江轮、闫建民到庭参加诉讼，张立英、钦维凯经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西谢居委会向本院提出诉讼请求：1.确认西谢居委会与益锋公司于2014年10月15日签订的有关滨州西谢珍珠湖居住小区项目合作的开发合同无效。2.诉讼费用由益锋公司负担。事实和理由：2013年4月6日，西谢居委会与案外人滨州市坤德置业有限公司（以下简称坤德公司）签订旧村改造开发合同，约定由西谢居委会提供土地，坤德公司进行开发建设“珍珠湖居住小区”工程，后因坤德公司及其法定代表人李陆军涉嫌非法吸收公众存款罪而无法合作开发。2014年10月15日，西谢居委会作为甲方，益锋公司作为乙方，德坤公司、山东肯雅隆杰出资民联谊会滨州分会（以下简称肯雅隆滨州分会）、易达公司三个单位的债权人代表、投资会员作为丁方，以坤德公司为丙方，达成一份丙方向乙方转让上述项目的合同书文本，但丙方并未在合同书上签字。西谢居委会与益锋公司按照达成的合同书文本约定，继续建设开发“珍珠湖居住小区”后续工程，但是益锋公司在参与过程中严重违反合同书有关约定，且西谢居委会发现其并无土地开发的任何资质，且不能取得开发土地的相关审批手续。 益锋公司辩称，西谢居委会与益锋公司于2014年10月15日签订的西谢珍珠湖居住小区项目合同开发合同具有法律效力，不符合法律规定的合同无效条件，西谢居委会以益锋公司不能取得开发土地相关审批手续为由主张合同无效的理由不成立，请求驳回西谢居委会的诉讼请求。 易达公司辩称，涉案合同系无效合同，请求依法维护易达公司、坤德公司及200余名投资会员的利益。 王江轮、闫建民辩称，1.王江轮、闫建民经全体投资会员投票选为签约代表签订了涉案合同，因时隔多年，情况发生变化，故只能代表个人发表意见，认为法院应当向全部投资会员送达民事起诉状等法律文书，让每一位会员都能发表自己的意见，以保障会员实体权利；2.西谢居委会最初只起诉了益锋公司，王江轮、闫建民等人只是享有合同权益的权利人，在涉案房产项目顺利建成房屋后，享有9704平方米的房产面积所有权，而并非房地产开发经营主体，故不应将王江轮、闫建民等投资会员追加为被告；3.无论涉案合同是否有效，无论何时以及由谁来开发涉案房地产开发项目，均应保障全体投资会员应享有的9704平方米房产面积权益。 张立英、钦维凯未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对西谢居委会提交的合同书、国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证，益锋公司提交的滨州市规划局文件、划拨土地协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、土地登记证、房地产开发企业暂定资质证书、涉案土地规划公示图等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年10月，西谢居委会进行城中村改造，滨州市规划局批复“滨州市西谢·珍珠湖居住小区”，位于滨州市××路××路××，规划用地面积42500平方米，地，地上总建筑面积28500平方米谢居委会与滨州市国土资源局签订划拨土地协议，将位于滨州市××路××路××宗地面积4670平方米（7.005亩）、使用面积4670平方米（7.005亩）的土地使用权划拨给西谢居委会用于建设居民安置住房，后西谢居委会办理了上述土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权证、土地登记证等相关手续。 2013年4月6日，西谢居委会与坤德公司签订旧村改造开发合同，约定将“西谢·珍珠湖居住小区”工程交由坤德公司投资建设。合同签订后，坤德公司在上述42500平方米规划范围内的土地上建设楼房五幢（仅完成主体工程），后因建设资金等问题未予继续开发建设。 2014年10月15日，西谢居委会（甲方）与益锋公司（乙方），易达公司及坤德公司（丙方），王江轮、闫建民、张立英、钦维凯（德坤公司、肯雅隆滨州分会、易达公司三个单位的债权人代表、投资会员）（丁方）就“西谢·珍珠湖居住小区”工程项目的转让等事宜签订《合同书》，约定：丙方将原与甲方所签订的“西谢·珍珠湖居住小区”工程项目整体转让给乙方，甲方认可同意由乙方作为施工方在签订本合同后继续对该项目进行施工、开发；甲乙丙三方均认可并同意丁方作为丙方的合法债权人参与该项目的利益分配，用本合同约定的分配给丁方的利益作为丙方所欠丁方的债务及履行丙方对丁方所负的担保清偿责任；本项目已经建设的五栋多层楼的工程量，以2013年年底的原貌为基础，如有新增，则增加部分经审计部门审计、核算出工程款由乙方承担，并约定了具体分配数额及方式和其他合同各方的权利义务等。西谢居委会在合同甲方处加盖居委会公章并由法定代表人谢吉辉签字，益锋公司在合同乙方处加盖公司印章合同并由法定代表人苏小玲签字，易达公司法定代表人刘晓瑞在合同丙方法定代表人处签字，坤德公司未在合同中签字盖章，王江轮、闫建民、张立英、钦维凯在合同丁方（德坤公司、肯雅隆滨州分会、易达公司三个单位的债权人代表、投资会员）代表人处签字。合同签订后，益锋公司对坤德公司建设施工的五栋楼完成施工并将其中的两栋楼交付西谢居委会分配使用，并在涉案42500平方米规划范围内新建楼房四栋，对外出售。当事人未举证证明上述9幢楼已办理相关土地及建设施工批准手续。此外，益锋公司还在上述42500平方米规划土地范围内进行了打桩等施工作业。 根据益锋公司陈述及提交的证据，能够证明该公司并未取得房地产开发资质等级证书，仅于2017年11月8日取得滨州市住房和城乡建设局颁发的房地产开发企业暂定资质证书，该证书有效期至2018年12月31日，有效期届满后未办理延期。 本院认为，本案当事人于2014年10月15日签订的合同书系房地产开发经营合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”之规定，因益锋公司不具备房地产开发经营资质，故本院确认本案当事人于2014年10月15日签订的合同书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于当事人在本案中均未对合同无效后财产返还及损失赔偿提出诉求，且德坤公司作为涉案合同利害关系人未参加诉讼，德坤公司、肯雅隆滨州分会、易达公司三个单位的债权人人数和投资数额也不能确定，故基于合同无效所涉及的当事人财产返还和损失赔偿问题在本案中不具备审理条件，当事人可另行主张权利。 张立英、钦维凯经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩权和质证权，本院依法可以缺席判决。 综上所述，本院对西谢居委会的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 确认滨州市滨城区市西街道办事处西谢居民委员会与滨州益锋置业有限公司、滨州市易达投资咨询有限公司、王江轮、闫建民、张立英、钦维凯于2014年10月15日签订的合同无效。 案件受理费50元，由滨州益锋置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  吕建军 人民陪审员  薛现和 人民陪审员  于庆林 二〇二〇年五月九日 书 记 员  董汝汝