江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终776号上诉人（原审被告）：瑞金市金南台房地产开发有限责任公司，住所地：江西省瑞金市红都大道**。法定代表人：徐明旺，任该公司负责人。委托诉讼代理人：谢丽芹，江西赣瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢星良，男，1991年10月22日生，汉族，住瑞金市。被上诉人（原审原告）：王葱，女，1990年1月30日生，汉族，住瑞金市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋永优，江西洪都律师事务所律师。上诉人瑞金市金南台房地产开发有限责任公司（以下简称“金南台公司”）因与被上诉人谢星良、王葱房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金南台公司上诉请求：1.撤销（2019）赣0781民初3573号民事判决第一、二、三、四项，改判上诉人在本案中不存在违约情形，本案《赣州市商品房买卖合同》不具备解除条件，上诉人无需承担违约责任。事实与理由：一、一审法院认定本案《赣州市商品房买卖合同》具备解除条件，系错误的认定。理由如下：上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》，上诉人虽有逾期交房的情形，但因存在不可归责于上诉人所能控制的原因（如政府原因、市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，上诉人不承担逾期交付的违约责任［援引自《赣州市商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续第（二）款］，因此，被上诉人尚无诉请解除合同的条件，上诉人亦无需承担逾期交房的责任。1.政府原因：上诉人自2016年开发×××以来至涉案房屋完全具备交房条件（最后备齐交房条件的《房屋建筑工程和市政基础设施工程建设竣工验收备案表》取得时间为2019年8月16日），这期间因政府原因的环境卫生检查、安全检查、消防检查而使得上诉人被迫停工的时间为226天。涉案房屋位于瑞金市，瑞金作为共和国摇篮、长征出发地，在新中国的历史上举足轻重，而××更是国家的重点景区。基于此，为确保瑞金的诸多庆典、纪念活动的顺利进行，往往都会对×××周边的道路实施管制。对此，相关部门经常以环境卫生检查、安全检查、消防检查为由责令上诉人停工。自上诉人在开发涉案房屋以来，因庆典活动而频繁实施道路管制又无定时规律性，且基本上道路管制通知都是在前一天下午发出的，使得上诉人的建设工作难以调剂。而上诉人因建设，每天都需要大量的水泥、钢材、砖块和砂石。单就水泥而言，需要由水泥公司提前混制好，混制和运送的时间需要有连贯性和顺畅性，如无法及时运送并浇筑，会使得水泥硬化无法浇筑。此外，钢材、砖块、砂石也经常因为道路管制而无法运送到位，使得上诉人被迫停工。2.市政配套设施施工：上诉人于2018年5月8日与瑞金市新农村电力工程服务有限责任公司签订了《电力工程建设及工程材料采购委托书》《电力工程施工合同》；于2018年7月11日与瑞金市新农村电力工程服务有限责任公司、江西鹏润电力建设有限公司瑞金翔源分公司签订了《电力工程施工合同补充协议》；于2018年11月27日与江西鹏润电力建设有限公司瑞金翔源分公司签订了《电力工程施工合同》。至此，相关供电企业已对×××进行了供电建设，但因市政配套设施施工迟延使得上诉人就电力方面无法及时建设完成，进而使得上诉人无法按照本案《赣州市商品房买卖合同》的约定在2018年12月31日前备齐交房手续，对此，国网江西省电力有限公司瑞金市供电分公司于2019年2月2日出具了《关于×××商住小区一期配电工程建设及电表安装的情况说明》，其中陈述：“该小区原批复专线电源接入方案，由于线路通道政府相关部门至今未批复，造成我公司无法对该小区接入电源如期建设”。3.不可抗力（长期多量的降雨）：上诉人自2016年底开发×××以来至完全具备交房条件（最后备齐交房条件的《房屋建筑工程和市政基础设施工程建设竣工验收备案表》取得时间为2019年8月16日）这期间降雨天数：2017年度为146天，2018年度为143天，2019年度为123天。长期多量的降雨，特别是2018年的冬季至2019年5月份期间降雨基本不停歇，使得×××的外墙油漆、道路硬化、林木绿化等难以施工，确实在很大程度上影响了×××的建设进度。二、一审法院对上诉人提出的环境卫生检查、安全检查、消防检查、市政配套设施施工及不可抗力（长期多量的降雨）使得上诉人迟延交房这一事由，完全未予支持，系错误的判决。即便上诉人提出的前述事由并非完全合理，但部分合理的期间，应与延期交房期间（2019年1月1日至2019年8月16日）进行抵扣，相应的减轻上诉人的违约责任。三、一审法院对于涉案房屋按揭贷款利息的计算，存在错误，该计算额高于被上诉人实际支付额。四、一审法院判令上诉人向被上诉人返还代收费用16166.6元（契税12989.6元、公共维修基金2937元、工本费240元），系错误的判决。该代收费用16166.6元，并非上诉人所收取并实际享有，上诉人也无法以其自身的名义向相关收费部门办理退款，因此，基于权责相统一及合同相对性的原则，被上诉人不能要求上诉人向其返还该代收费用16166.6元。五、一审法院判令上诉人向被上诉人支付律师服务费10000元，系错误的判决。在本案中，上诉人不存在违约情形，本案《赣州市商品房买卖合同》不具备解除条件，因此，上诉人无需承担该律师服务费。被上诉人谢星良、王葱辩称：一、答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。答辩人谢星良、王葱与上诉人金南台公司在2018年6月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。答辩人已经如期将购房首付款及银行按揭款支付至上诉人账户，而上诉人一直未如期向答辩人交付房屋，其行为已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。二、上诉人在上诉状中提出的一审判决事实认定错误并无任何证据证明，应当不予采纳。1、关于上诉人提出的因政府对涉案房屋所在小区周边常以环境卫生检查、安全检查、消防检查为由造成停工期应当在逾期交房时间中予以扣除的问题，这是相关部门对于建筑工程安全施工的合法监督，是基于法律、法规要求所致，属于上诉人应当预见且可以预见的情况；且部分停工期也能够依靠上诉人调剂好运送施工材料的时间及路线予以避免。上诉人因自己的过失及不合理的施工管理方式导致逾期交房，其在上诉状中提出的逾期交房系因不可归责于上诉人控制的原因所致于法无据，应当予以驳回。2、上诉人提出的将施工期间的降雨期归为不可抗力因素并无任何事实和法律的依据。上诉人在对涉案房屋所在小区施工期间施工地并未发生异常特别恶劣的天气，而仅是可以依据自然规律所循的自然现象，普通降雨。上诉人并未提出住何证据证明，普通降雨系不可抗力因素。三、涉案房屋所在小区建设工程的消防竣工验收文件已经在2019年8月23日被瑞金市消防救援大队出具的瑞消[2019]49号《关于撤回行政许可法律文书的公告》予以撤回，无论上诉人是否重新取得该小区建设工程的消防竣工验收文件，其期限也远远超过上诉人与答辩人约定的交房期限。上诉人因自身建设工程质量不合格导致小区房屋无法按照法律规定予以竣工，该行为应当由上诉人自己负责，故其应当向答辩人承担因逾期交房导致的违约责任。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，并无任何错误与不当，恳请贵院根据本案的案件事实及相关的法律规定，对答辩人的上诉答辩意见予以全部采纳，驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。谢星良、王葱向一审法院起诉请求：1.判决解除谢星良、王葱与金南台公司签订的《赣州市商品房买卖合同》；2.判决金南台公司向谢星良、王葱退还全部购房款714428元并支付资金占用期间的利息31809元（利息按照年利率6.125%计息，具体详见利息计算清单），本项合计金额为746327元；3.判决金南台公司向谢星良、王葱支付购房时缴纳的代收费费用共计16167元（其中契税12989.6元、公共维修基金2937元、工本费240元）；4.判决金南台公司向谢星良、王葱支付因其逾期交房的违约金4287元（合同解除的违约金按照总房价的0.6%计算）；5.判决金南台公司向谢星良、王葱支付因谢星良、王葱在2019年1月1日至2019年7月1日按揭房贷时所支付银行利息共计16548元（以还款账单为准）；6.判决金南台公司承担本案的案件受理费。一审庭审时，谢星良、王葱变更第5、6项诉讼请求为：“5.判决金南台公司向谢星良、王葱支付因谢星良、王葱在2019年1月1日至2019年7月1日按揭房贷时所支付银行利息共计22956.34元（以还款账单为准）；6.判决金南台公司向谢星良、王葱支付其先行垫付的律师费10000元整；7.判决金南台公司承担本案的案件受理费。”一审法院认定事实：2018年6月19日，谢星良、王葱与金南台公司签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018061900501），约定：1、谢星良、王葱购买金南台公司位于瑞金市×××商住房，建筑面积97.89㎡，房屋总价为714428元，以贷款方式付款，于2018年6月19日前支付首期房价款286428元，剩余428000元申请贷款支付。2、交付条件。（1）商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；（2）商品房相关设施设备已符合相关设施设备交付条件的约定；（3）商品房已取得房屋测绘报告。3、交付时间和手续。（1）交房时间为2018年12月31日，出卖人在该期限届满前需书面通知买受人办理交付手续的时间、地、地点2）若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。4、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的按逾期时间分别处理，即（1）逾期在180日之内的，自约定交付日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，并应书面通知出卖人配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的0.6%向买受人支付违约金。5、若依《商品房买卖合同》和补充协议要求解除合同、追究对方违约责任，导致一方通过诉讼方式解决的，因此而发生的各项费用（包括但不限于诉讼费用、执行费用、律费用）均由败诉方承担。合同签订前，谢星良、王葱共向金南台公司支付购房款286428元（2018年6月6日支付20000元，2018年6月13日支付266428元）。2018年11月5日，谢星良、王葱在招商银行办理了428000元的购房按揭贷款，期限自2018年11月13日起到2048年11月13日止，借款年利率为6.125%，该款已作为购房款支付给了金南台公司。谢星良、王葱通过上述方式已交纳全部购房款714428元。另外，谢星良、王葱还于2019年2月1日支付其他各项费用16166.6元（其中契税12989.6元、维修基金2937元、工本费240元）。另查明：1、房屋竣工验收日期为2019年1月26日，房屋竣工验收备案日期为2019年8月16日。2、金南台公司于2019年8月1日向谢星良、王葱寄送了“交房通知书”，谢星良、王葱于2019年8月20日收件。3、自2016年11月房屋兴建开工至2019年8月竣工验收备案期间，因政府相关职能部门的环境卫生检查、安全检查、消防检查造成的停工期分别为142天、65天、19天，共计226天。4、本案诉讼期间谢星良、王葱支付律师服务费10000元。5、谢星良、王葱、金南台公司双方因是否存在逾期交房、是否可以解除购房合同等发生纠纷，引起诉讼。一审法院认为：一、谢星良、王葱与金南台公司签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。二、谢星良、王葱已按约定支付了首付款及代收代缴费用，并办理了银行按揭贷款，但金南台公司未能在约定的2018年12月31日履行交房义务，属违约，应当承担合同约定的违约责任，故谢星良、王葱要求解除与金南台公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，符合合同约定，也符合法律规定，一审法院予以支持。三、金南台公司称逾期时间应从2018年12月31日起计算至竣工验收备案日，即2019年8月16日，并应扣除2016年11月房屋兴建开工至竣工验收备案期间因政府相关职能部门的环境卫生检查、安全检查、消防检查造成的停工期226天（分别为142天、65天、19天），另外还应扣除降雨的天数（2017年度146天、2018年度143天、2019年度123天）。一审法院认为，金南台公司所列举的上述期间，不宜在逾期交房时间中扣除，理由为：1、三年环境卫生检查日142天绝大部分是要求停运沙石等材料，且一般由1至2天叠加形成，仅限定禁止运输线路，少有连续多日停运要求，故金南台公司完全可以调剂好运料时间及路线，对建筑施工影响不大；2、安全检查、消防检查是对建筑工程安全施工的合法监督，是基于法律、法规要求所致，属于金南台公司应当能预见的情况；3、降雨属自然现象，但有规律可循，三年间金南台公司施工地并未发生异常特别恶劣天气，普通降雨不属于不可抗力。四、谢星良、王葱既主张了违约金又主张了实际损失，因实际损失确实大于违约金，故一审法院只支持谢星良、王葱对实际损失的主张。谢星良、王葱的实际损失为：1、利息损失。（1）合同签订前支付的现金286428元，参照民间借贷资金占用期间利息的规定，一审法院支持自支付日起按年利率6%计息，即自2018年6月13日起计息；（2）银行按揭贷款428000元，自2018年11月13日起按年利率6.125%计息。2、代缴费用损失。谢星良、王葱因本次购房还支付了契税12989.6元、维修基金2937元、工本费240元合计16166.6元，该款因购房而产生，故应由金南台公司先行赔偿给谢星良、王葱（如能够由相关收费部门办理退款，则谢星良、王葱应协助金南台公司到相关部门办理退费手续）。五、谢星良、王葱要求金南台公司支付律师服务费10000元，符合双方合同约定，也不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除谢星良、王葱与金南台公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018061900501）；二、金南台公司应于本判决生效后十五日内返还谢星良、王葱购房款714428元及利息（其中286428元自2018年6月13日起至款清之日止按年利率6%计息，另外428000元自2018年11月13日起至款清之日止按年利率6.125%计息）；三、金南台公司应于本判决生效后十五日内返还谢星良、王葱代收代缴费用16166.6元；四、金南台公司应于本判决生效后十五日内向谢星良、王葱支付律师服务费10000元；五、驳回谢星良、王葱的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11634元，由金南台公司承担。该款项谢星良、王葱已预交，金南台公司应于本判决生效后十五日内返还给谢星良、王葱。本院二审期间，金南台公司向本院提交如下证据：1.关于×××商住小区一期配电工程建设及电表安装的情况说明、送电工程送电通知单及继电保护和自动装置定值更改通知单复印件，证明因政府配套设施—电力设施不完善，导致上诉人无法满足交房条件，致逾期交房，该逾期因素系合同约定免责事由，应在逾期天数中抵扣。2.降雨情况表，证明近年来降雨量极其频繁，降雨量达58%以上，且有2019年7月14日特大洪灾事件，该因素应在相应逾期天数中扣除。谢星良、王葱对上述证据提出如下质证意见：1.对证据一的三性均有异议。营销部客户中心只是内设部门，并且线路的批复对于上诉人来说，应当在项目的立项早已确定安排，这显然是上诉人并未很好的进行施工规划、施工推进。供电部门的相关配套设施在2019年10月还未完成，说明在2019年10月都还未达到交房条件。且情况说明的第2点对于电表紧缺的问题，是能够在2019年5月底前安装到位，并不会影响电力的正常使用和供应。在第一条也写到了可以用临时用电来解决居民用电的问题。2.对证据二的真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议。2019年7月14日的特大洪水只是当天，其余时间并不属于恶劣天气，如果要扣除也应当仅扣除7月14日一天，其余所降雨都是普通降雨现象。且天气可以通过政府部门的预告，而上诉人一方施工进展根据天气情况进行分项施工安排。上诉人主张因天气原因导致逾期交房的理由不能成立。本院经审查认为金南台公司提交的上述证据三性应予确认，但能否作为法定免责事由应当结合合同约定及法律规定综合予以认定。被上诉人谢星良、王葱未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为：金南台公司与谢星良、王葱签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同第十一条“交付时间和手续”约定，若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。金南台公司作为房地产开发公司，在双方签订合同时，就应预计到本地的天气情况，雨季天气虽是不能避免且人力不能克服的客观情况，但并不是不可预见，因此金南台公司以雨季天气作为逾期交房不可抗力的免责事由的上诉理由，不能成立。安全检查、消防检查是政府主管部门履行对建设工程质量监督检查职责，不属于金南台公司逾期交房可免责的事由。关于金南台公司提出政府部门发出的环境卫生检查导致累计停工142天能否在其逾期交房天数中予以扣除的问题，本院认为政府部门向金南台公司发出的环境检查通知书中有明确禁止装运建筑材料的规定，发出通知与禁运期间基本相隔1天，金南台公司无法在短时间内另行安排材料运输，因此环境检查对施工还是会有一定的影响，故该禁运期间可以在逾期交房天数中予以扣除。经审查，对环境检查扣除天数本院作如下认定：1.2017年1月21日-2月11日（22天）、2018年2月9日-3月2日（22天）正值农历二十四至元宵节，从传统习俗上来看，一般在此期间建筑工地上开始安排放假，因此该期间停工与环境卫生检查无必然联系，故金南台公司主张两期间各22天作为抵扣逾期天数本院不予支持，除国家法定节假日外可抵扣的逾期天数各为7天。2.2018年5月24日环境卫生通知要求加强运输建筑材料、建筑垃圾（余土）的管理，并未禁止运输建筑材料（7天），该期间不应予抵扣逾期天数；2018年12月7日环境整治工作通知要求从12月7日起严禁装运各种建筑垃圾（余土），整治结束时间另行通知，因金南台公司未提供整治结束的具体时间，故其主张抵扣17天的依据不充分。3.另2018年12月16日至2018年12月18日3天与金南台公司主张2018年12月7日之间有重叠，金南台公司主张抵扣17天同时未主张该3天抵扣，故在本院未支持17天抵扣的同时应再加上3天。综上，金南台公司主张142天核减7天、7天、7天、17天后另加3天即为142-7-7-7-17+3合计107天，该107天可以在其逾期交房天数中予以扣减。谢星良、王葱收到交房通知2019年8月20日时超出合同约定交房时间2018年12月31日天数达200余天，扣除环境检查107天，金南台公司实际逾期天数尚未超过180天。虽然一审判决未将环境检查天数在逾期天数中予以扣除，由此认定金南台公司逾期天数超出180天并解除涉案房屋买卖合同不妥，但鉴于金南台公司在二审期间向本院出具书面声明，表明为节省诉讼资源及维护社会稳定，同意解除与谢星良、王葱房屋买卖合同关系，故本院对一审法院判决解除涉案房屋买卖合同予以维持。综上所述，上诉人金南台公司的上诉理由有部分成立，本院予以采纳；考虑到金南台公司二审自愿解除涉案合同，同时经本院审查，金南台公司毕竟存在逾期交房的违约行为，一审法院判决金南台公司返还购房款及相应利息以及其他代收代缴费用的实体处理也并无不当，本院一并予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11634元，由上诉人瑞金市金南台房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年五月二十八日代理书记员  葛颖婷