广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终404号 上诉人（原审原告）：陈风敬，女，1985年2月22日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：豆兴超，河北世纪方舟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北海君海旅游文化有限公司，住所：广西壮族自治区北海市银滩镇新村社区居委会沙湾村回建区****。统一社会信用代码：91450500585981632W。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧，该公司员工。 上诉人陈风敬因与上诉人北海君海旅游文化有限公司（以下简称“君海公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈风敬上诉请求：撤销北海市银海区人民法院作出的（2019)桂0503民初1205号民事判决书，发回重审或依法改判君海公司向陈风敬支付购房本金及赔偿金共计1,757,316元。事实和理由：一、一审法院认定陈风敬与君海公司之间的商品房买卖合同的解除时间为2018年7月27日错误。一审法院已查明：在2018年8月15日、8月24日、8月27日陈风敬分别向君海公司支付购房款100,000元、100,000元、78,785元且君海公司向陈风敬出具了收款凭证，该凭证明确记录收款项目为购房款。因上述付款时间均晚于陈风敬收到君海公司于2018年7月寄出的《解除〈商品房买卖合同〉通知书》。暂且不论陈风敬是否真实收到该解约通知，即便收到，君海公司上述的收款且出具收款收据的行为已经表明君海公司已事实行为同意《商品房买卖合同》的继续履行。二、君海公司应当承担一房二卖的法律后果，除返还陈风敬已经支付的购房款外，承担一倍赔偿责任。如上所述，君海公司在寄出《解除〈商品房买卖合同>通知书》后的收款且出具收据的行为，已认可陈风敬与君海公司间的合同继续履行。在有效的合同履行期内，君海公司将原陈风敬购买的房屋另售他人的行为，已构成一房二卖的违约行为。在一审庭审中，陈风敬曾明确表示愿意支付剩余全部购房款，遭到君海公司的拒绝，且明确表示二者间的合同目的已无法实现。故在有效的合同履行期内，君海公司实施一房二卖的法律行为，应当承担相应后果。三、结合陈风敬递交的微信沟通记录及君海公司的庭审表现，已明确了君海公司将涉案房屋转售他人的事实。且陈风敬在一审举证期间内向法院递交了调取涉案房屋销售记录的调查取证申请书，在庭审中被一审法院以“不符合申请条件”为由当场驳回，故二审中，陈风敬将继续申请法院调查取证。综上，一审法院认定部分事实错误，判决适用法律不当，请二审法院支持陈风敬的上诉请求。 君海公司辩称：合同解除行为是单方行为，根据《中华人民共和国合同法》第96条，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求法院或者仲裁机构裁定解除效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条，对合同解除有异议，但在异议期后才向法院起诉的，人民法院不予支持，陈风敬在收到解除通知后的三个月异议期内并未提出异议也没有起诉，所以合同已经解除。合同解除以后，君海公司可另外售卖。君海公司置业顾问已经多次明确告知陈风敬不要付款，因此陈风敬后续支付的属于不当得利，君海公司出具收据仅表示收到款项，不代表同意继续履行合同。陈风敬上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 君海公司上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院（2019)桂0503民初1205号民事判决第一项，改判君海公司在扣除违约金292,886元（已另案起诉）后，剩余款项585,772元返还陈风敬；2.撤销（2019)桂0503民初1205号民事判决书第二项。事实与理由：一、陈风敬违约事实清楚，应承担违约责任，君海公司应当返还的款项应为扣除违约金后的余款。在涉案房屋买卖法律关系当中，陈风敬作为买受人，其核心义务是及时支付购房款。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第2款明确约定，买受人逾期90天未按约定全额支付的，出卖人有权解除合同，买受人应按已付款的50%支付违约金。陈风敬未按合同约定于2018年1月20日前支付第三期购房款292,886元经君海公司多次催款无果，逾期已超过90日，构成根本违约，陈风敬的违约行为是造成合同无法履行的根本原因，应依照约定承担相应的违约责任。合同解除后，君海公司应当返还的款项应为陈风敬已付款扣除违约金后的余款，而非全部已付款。对此，君海公司已另案起诉要求陈风敬支付违约金292,886元，在扣除相应违约金后，君海公司同意将剩余购房款585,772元返还陈风敬。二、一审法院以涉案合同未签订日期为由认定君海公司存在过错,应负主要责任错误。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的签订时间并非合同法规定的必备条款。其次，合同签订行为属于双方行为，一审法院认定涉案合同签订落款日期的主要责任在于君海公司不当。最后，就本案而言，合同对于购房款支付时间、房屋交付时间等条款约定明确具体，陈风敬并未提出异议，同时，陈风敬也按合同约定支付了前两期购房款，可见合同是否签订落款日期并未对涉案合同的履行造成任何实质影响，合同的解除也是由于陈风敬自身逾期付款的违约行为导致，君海公司不存在任何过错。三、君海公司不应向陈风敬支付资金占用利息。君海公司在《解除通知书》中已经明确要求陈风敬在收到通知后前往营销中心办理余款退款事宜，但由于陈风敬一直迟迟不来办理退款事宜，导致君海公司无法退款，故陈风敬应对合同解除后未退款可能产生的利息损失自行承担责任，而不应由君海公司承担。 陈风敬辩称：《解除通知书》并非陈风敬本人签收，即便陈风敬是在7月份收到通知，但在三个月异议期内，君海公司的置业顾问一直在催收，陈风敬也在三个月内支付了27万元。君海公司的催款行为和收款行为、出具收据行为和陈风敬支付房款的行为已经明确表示解除通知并未实际生效，双方尚在继续履行买卖合同。即便君海公司主张解除合同，应当另行发送通知，而不是其置业顾问简单的一句“房子已另售”就解除合同，对于君海公司主张的违约金数额不予认可，陈风敬愿意承担违约金，但违约金应该参照主合同项下的标准进行计算，而非按君海公司上诉主张的标准计算。 陈风敬向一审法院起诉请求：判令君海公司向陈风敬返还购房款878,658元，并承担陈风敬已付房款一倍即878,658元的赔偿责任。 一审法院认定事实：2017年7月20日，陈风敬与君海公司签订一份《北海恒大海上帝景商品房认购书》，陈风敬认购君海公司开发房屋。之后，陈风敬（买受人）与君海公司（出卖人）签订一份合同编号YS00081120《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发房；该房预测建筑面积共185.83平方米，单价为每平方米15,760.96元，总价款2,928,859元；付款方式为买受人应于2017年7月28日前支付首期房款292,886元，同年10月20日前支付房款292,886元，2018年1月20日前支付房款292,886元，同年4月20日前支付房款292,886元，余款1,757,315元于2018年7月20日前支付；若买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付房款；出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。但是，陈风敬所执的该份合同落款签订时间为空白，君海公司所持的合同落款签订时间为“2017年9月30日”,日期为后来所加。合同签订前后，陈风敬于2017年7月22日、2018年2月26日、6月27日、8月15日、8月24日、8月27日分别向君海公司支付购房款292,886元、296,987元、10,000元、100,000元、100,000元、78,785元，以上共计878,658元。因陈风敬逾期支付购房款，2018年4月16日，君海公司邮寄给陈风敬一份《分期付款通知书》，以双方于2017年7月20日签订《北海恒大海上帝景商品房认购书》约定所付购房款陈风敬逾期未支付第二期购房款288,785元已达86天为由，催促陈风敬尽快支付该期购房款及违约金2,484元，否则追究相关法律责任。但该《北海恒大海上帝景商品房认购书》双方均未作为证据向法院提交。因陈风敬逾期付款，君海公司未按约定在2018年5月31日前向陈风敬交付涉案房屋。2018年7月23日，君海公司向陈风敬邮寄了一份《解除通知书》，以陈风敬逾期超过90天交付购房款为由，通知自即日起解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并且将扣除陈风敬已付房款的50%作为违约金，并请陈风敬前往君海公司处办理余款退款事宜。陈风敬于当月27日签收。为此，双方发生纠纷。 还查明，陈风敬主张涉案合同已网签备案及涉案房屋君海公司已转售给他人，未能提供证据证实，对此君海公司亦予以否认。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是陈风敬与君海公司双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同虽然没有落款日期，但合同基本条款及内容已有，且当事人已按合同履行了相应义务，故该合同有效。本案中，陈风敬未能按合同约定支付购房款，逾期超过90天，根据合同约定君海公司可以解除合同。陈风敬于2018年7月27日收到君海公司邮寄的解除合同通知书，自即日起涉案《商品房买卖合同》即解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人均有过错行为，应承担相应责任。其中涉案合同没有合同必备的落款签订日期，君海公司应负主要责任。由此，合同解除后君海公司所收取购房款以及资金占用期间利息应返还给陈风敬。据此，陈风敬要求君海公司返还购房款及利息损失，有合同和法律依据；但其余诉求，依法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、君海公司应返还给陈风敬购房款878,658元；二、君海公司应支付给陈风敬资金占用期间利息（利息以878,658元为基数，按年利率6%计算，从2018年9月1日起计至还清时止）；三、驳回陈风敬的其他诉讼请求。案件受理费20,616元，由陈风敬负担9,000元，君海公司负担11,616元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审中，君海公司认可其已于2018年8月左右将涉案房屋转售他人。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，陈风敬与君海公司签订的《商品房买卖合同》中约定，陈风敬应于2017年7月28日前支付首期房款292,886元，同年10月20日前支付房款292,886元，2018年1月20日前支付房款292,886元，同年4月20日前支付房款292,886元，余款1,757,315元于2018年7月20日前支付；若买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。陈风敬在支付完首期款、第二期款后，未能按合同约定支付购房款，逾期超过90天，根据合同约定君海公司可以解除合同。君海公司按照陈风敬在商品房买卖合同中预留的地址邮寄解除合同通知书，陈风敬于2018年7月27日签收。虽陈风敬在此后一个月内即2018年8月15日、8月24日、8月27日分别向君海公司支付购房款10,000元、100,000元、100,000元、78,785元共计288,785元，但仍未支付完第四期购房款292,886元及购房余款1,757,315元。在合同履行过程中，除第一期购房款外，陈风敬一直逾期付款，违约在先，而君海公司在发出解除合同通知后仍陆续收取陈风敬购房款及未及时退还购房款亦存在过错，故双方当事人均存在过错，应各自承担相应责任。涉案合同没有合同必备的落款签订日期并不影响合同效力，一审法院据此认为君海公司应负主要责任不当，本院予以纠正。因君海公司已就陈风敬的违约问题另行提起诉讼，故陈风敬的违约问题不属于本案审理范围，君海公司请求在其退还的购房款中扣除违约金的主张，本院不予支持。据此，一审法院判决合同解除后君海公司应返还所收取购房款以及资金占用期间利息给陈风敬，并无不当，但资金占用期间利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 综上所述，陈风敬上诉理由不成立，本院予以驳回；君海公司上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持，对其理由不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但资金占用利息计算标准不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1205号民事判决第一项； 二、撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1205号民事判决第三项； 三、变更北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1205号民事判决第二项为：上诉人北海君海旅游文化有限公司应支付给上诉人陈风敬资金占用期间利息（利息以878,658元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年9月1日起计至还清时止）； 四、驳回上诉人陈风敬的其他诉讼请求。 一审案件受理费20,616元（上诉人陈风敬已预交），由上诉人陈风敬负担9,000元，上诉人北海君海旅游文化有限公司负担11,616元；二审案件受理费20,616元（上诉人陈风敬、上诉人北海君海旅游文化有限公司已分别预交），由上诉人陈风敬、上诉人北海君海旅游文化有限公司各负担一半。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决书送达之日起十五日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏   玉   芳 审 判 员  赵   海   洲 审 判 员  侯   远   婕 二〇二〇年五月二十日 法官助理  包蓉书记员庞芳婷