广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4756号上诉人（原审被告）：区惠娴，女，1958年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**************，公民身份号码440************028。委托诉讼代理人：何同真，男，1954年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**************，系区惠娴的丈夫。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴小花，女，1987年7月12日出生，汉族，住广东省徐闻县**********，公民身份号码440************527。委托诉讼代理人：王蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：谭杰荣，男，1992年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************939。被上诉人（原审第三人）：莫俊峰，男，1984年12月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码440************814。被上诉人（原审被告）：佛山市合创加房地产营销策划有限公司，住所地广东省佛山市高明区*****************。法定代表人：莫俊峰。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。原审被告：广州市中邦理财咨询有限公司，住所地广东省广州市增城区，统一社会信用代码914***********675C。法定代表人：何俊峰。委托诉讼代理人：黎景杨，男，汉族，1978年8月22日出生，住广东省东莞市***************，系该司职员。原审第三人：关广俭，男，1964年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************81X。委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。上诉人区惠娴因与被上诉人吴小花（以下简称涉案购房者）、谭杰荣、莫俊峰、佛山市合创加房地产营销策划有限公司（以下简称合创加公司）及原审被告广州市中邦理财咨询有限公司（以下简称中邦公司）、原审第三人关广俭房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、确认原告吴小花与被告区惠娴于2017年7月22日签订的《富昌花苑认购合同》于2019年8月28日解除；二、被告区惠娴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴小花返还购房款230388元及利息（以230388元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月28日起计至实际还款之日止）；三、被告佛山市合创加房地产营销策划有限公司、第三人关广俭、莫俊峰、谭杰荣对第二判项中确定的款项承担连带还款责任；四、驳回原告吴小花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11247元（原告吴小花已预交），由原告吴小花负担366元，由被告区惠娴、佛山市合创加房地产营销策划有限公司、第三人关广俭、莫俊峰、谭杰荣负担10881元。被告区惠娴、佛山市合创加房地产营销策划有限公司、第三人关广俭、莫俊峰、谭杰荣负担的受理费10881元，由被告区惠娴、佛山市合创加房地产营销策划有限公司、第三人关广俭、莫俊峰、谭杰荣于支付判项确认的款项时一并支付给原告吴小花，本院不再另行收退。”区惠娴不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判莫俊峰、谭杰荣、合创加公司向涉案购房者返还购房款230388元；2.本案诉讼费由涉案购房者、谭杰荣、莫俊峰、合创加公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实基本清楚，但未查清真实的交易关系和《富昌花苑认购合同》（以下简称认购合同）的合同相对方，歪曲了区惠娴在一审庭审中的意思表示，判决区惠娴承担退款责任错误。（一）涉案认购合同的相对方应为涉案购房者与谭杰荣、莫俊峰。区惠娴与关广俭合作建房后，双方按约定分成，各自取得相应的建房面积。区惠娴与关广俭之间是合作建房关系，而关广俭与莫俊峰、谭杰荣之间是房屋转让关系，由莫俊峰、谭杰荣受让关广俭在合作建房中分得的房屋份额。本案中，莫俊峰、谭杰荣将其受让关广俭的房屋转让给涉案购房者，是对其房产的自由处分，涉案购房者支付的购房款也由莫俊峰、谭杰荣收取。区惠娴并非涉案认购合同的相对方，亦非涉案房屋的所有权人或有权处分人，因签订认购合同产生的退款责任应由实际产权转让人（也是收款人）莫俊峰、谭杰荣二人承担，区惠娴与关广俭均不应承担退款责任。（二）区惠娴与谭杰荣、莫俊峰之间不构成委托代理关系，涉案认购合同与区惠娴无关。从实体上而言，莫俊峰、谭杰荣是涉案房屋的所有权人和有权处分人，区惠娴、关广俭与莫俊峰、谭杰荣之间不存在代理与被代理销售房屋关系，莫俊峰、谭杰荣凭其意志处分房产，无须征得区惠娴的同意，区惠娴仅系凭关广俭的指示对相关合同予以追认并配合办理过户手续。根据《中华人民共和国民法总则》关于代理的法律规定，即使区惠娴对关广俭的委托有效，关广俭有权转委托，关广俭也应将转委托的第三人告知区惠娴才产生转委托的法律后果。关广俭从未告知过区惠娴其已转委托给莫俊峰、谭杰荣或合创加公司。因此，区惠娴与莫俊峰、谭杰荣之间不产生委托代理的权利义务关系，莫俊峰、谭杰荣与涉案购房者签订的认购合同对区惠娴不发生法律效力。从形式上而言，代理不应当是直接代签或冒签被代理人的名字。如果本案情形被认定为代理，购房款也应支付至区惠娴的账号，这才符合委托代理的形式。本案中，莫俊峰、谭杰荣在与涉案购房者签订认购合同时，直接加盖私刻的区惠娴的印章，没有任何人签名，在形式上不符合代理规范。区惠娴针对被私刻印章一事已向公安机关报案并请求追究相关人员责任。涉案购房者提出退房请求，区惠娴自然无义务协助其办理过户手续。区惠娴坚决不追认涉案认购合同。（三）区惠娴对涉案认购合同的签订过程及内容不知情，也未签名，更无收取购房款，不应承担退款责任。一审判决已经查明涉案认购合同实际上是莫俊峰、谭杰荣借用合创加公司，以区惠娴的名义与涉案购房者签订，并加盖其私刻的区惠娴的印章，故涉案购房者与区惠娴之间不存在购房关系。（四）一审法院以区惠娴明确表示拒绝过户、导致合同目的不能实现为由判决解除认购合同，是歪曲区惠娴的意思表示。如上所述，区惠娴只有配合协助过户的义务，无权决定是否将涉案房产转让或直接过户给涉案购房者。一审庭审中，在涉案购房者未交足购房款并申请退房且关广俭、谭杰荣、莫俊峰未明确指示过户的情况下，区惠娴当然拒绝协助过户。若关广俭或谭杰荣、莫俊峰同意将涉案房屋过户，则区惠娴愿意协助办理过户手续。二、本案应确认认购合同无效或不成立，由真正的售房人莫俊峰、谭杰荣、合创加公司承担退款责任。一方面，认购合同的甲方（卖方）没有任何被法律认可的单位主体盖章或个人亲笔签字，欠缺有效合同的形式要件。如果房屋实际权属人莫俊峰、谭杰荣追认该认购合同，则由其承担合同责任，但因其没有取得产权证书，认购合同也应被认定为无效。若莫俊峰、谭杰荣不予追认，则认购合同不成立。另一方面，莫俊峰、谭杰荣通过与关广俭签订《房产份额转让协议》，取得涉案房产的所有权和处分权，其本身有权转让涉案房屋，其与合创加公司是认购合同的实际签订人和履行人，是涉案房屋的实际出售方。涉案购房者支付的购房款也由莫俊峰、谭杰荣支配的合创加公司收取，款项最终由莫俊峰、谭杰荣支配。涉案购房者退房的理由也是莫俊峰、谭杰荣与合创加公司隐瞒销售。三、涉案认购合同因缺乏区惠娴的签名而尚未成立，不存在应予撤销的情形。涉案购房者辩称，一、坚持一审庭审意见。二、区惠娴称其在本案诉讼之前已经与购房者有多起纠纷发生，证明其一直知晓谭杰荣、莫俊峰在出售自己名下的涉案楼盘，但区惠娴仍允许谭杰荣、莫俊峰以其名义出售房屋。三、区惠贤称涉案印章系谭杰荣、莫俊峰私自制作，但其在2017年已产生大量纠纷时并未报警，不符合常理。四、区惠娴作为涉案房产的所有权人，无论是涉案购房者请求解除合同，还是区惠娴主张合同未成立，区惠娴均负有返还房款的责任。五、涉案购房者根据现场销售的指导支付房款，对后续款项如何分配无从知晓，区惠娴不应将责任推卸给涉案购房者。六、涉案楼盘已产生众多纠纷，合同已无实际履行性，涉案购房者有权解除合同，要求退还全部款项。谭杰荣、莫俊峰、合创加公司辩称：一、一审法院认为涉案购房者存在重大误解且从了解到涉案房屋为自建房、产权远远不到70年至本案一审立案没有超过三个月，属于认定事实不清，适用法律错误。（一）涉案合同的签订不存在欺诈行为。涉案认购合同签订前，楼盘公告栏已经张贴相关文件，涉案购房者看到相关材料，看完样板房和涉案房屋后才决定购买，其作为一名成年购房者，对如此重大的交易应负有谨慎注意义务。涉案购房者不可能不对涉案房屋的性质、使用年限、价格等重要信息进行了解。从认购合同的“卖方”标注为区惠娴这一自然人而非专业的房地产开发公司，合同尾部加盖的亦为区惠娴个人私章，即可得知本案为自建房买卖。涉案购房者在认购合同上签名确认、交纳首付款及维修基金、物业管理费等，均表明本次购房系涉案购房者的真实意思表示。涉案购房者并没有证据证明谭杰荣、莫俊峰、合创加公司在出售涉案房屋的过程中存在欺诈行为。（二）涉案购房者起诉撤销认购合同已超过一年的法定期限。基于上述购房过程，涉案购房者应当举证证明其起诉没有超过一年的法定撤销期限，一审法院从其自认时间起算不公平。二、一审判决认为莫俊峰、谭杰荣作为直接销售房屋的一方，出售并非登记在自己名下的房屋，其在销售中存在的不当行为令涉案购房者产生重大误解，导致认购合同不能履行，应承担连带还款责任，合创加公司自认是莫俊峰开办的公司，直接收取涉案房款且没有证据证明已将款项交回给莫俊峰，应与莫俊峰共同承担还款责任，系认定事实不清，适用法律错误。（一）莫俊峰、谭杰荣、合创加公司并非合同的相对方，根据合同的相对性原理，其无需承担任何责任。区惠娴作为合同的相对方理应承担返还购房款的责任。首先，区惠娴在（2019）粤06民申83号案件中承认“富昌花苑合同专用章”“富昌花苑财务专章”“区惠娴”三枚印章的效力。一审法院亦采信该生效文书所确认的事实。其次，区惠娴已经配合部分客户办理银行按揭手续，银行亦出具同贷书，相关认购协议及收款收据上加盖的均系“富昌花苑合同专用章”“富昌花苑财务专章”及“区慧娴”三枚印章，表明该印章的真实性得到区惠娴的认可，现区惠娴予以否认无事实和法律依据。（二）区惠娴与关广俭是委托人与受托人关系，关广俭与莫俊峰、谭杰荣是委托人与受托人关系，委托人区惠娴、关广俭理应对受托人莫俊峰、谭杰荣在授权范围内（办理关于该物业转让有关的一切合法事宜，包括收取相关售房款和购房预付款）的行为承担责任。（三）根据2017年6月19日《房产份额转让协议书》中的内容，结合关广俭与谭杰荣、莫俊峰一直以来的微信聊天记录，不能认定谭杰荣、莫俊峰与关广俭之间是房屋买卖合同关系。三、区惠娴在上诉状中称其对认购合同的签订不知情、没有收到过一分钱购房款、一审判决歪曲其意思表示等与客观事实不符。（一）如上所述，区惠娴已经协助其他客户办理银行按揭贷款手续，认购协议加盖“富昌花苑合同专用章”，收据加盖“富昌花苑财务专章”，银行也已经出具同贷书，在此情况下其拒不承认涉案公、私章的真实性，有违诚实信用原则。（二）关广俭为了从中赚取客户的按揭和过户费，将涉案房屋的按揭和过户手续均交由自己聘请的广州市某某按揭服务有限公司（以下简称某某公司）去办理，谭杰荣、莫俊峰无权干涉，也无权办理，其收取多笔费用却称对签订合同不知情，不合常理。（三）涉案房产已经办理网签手续及权属证书，随时可以过户给涉案购房者，但区惠娴与关广俭坚决不同意办理过户手续，谭杰荣、莫俊峰、合创加公司有大量催促关广俭尽快办理过户手续的微信聊天记录为证。区惠娴一审期间亦明确表示不办理过户手续。因此，区惠娴、关广俭理应承担返还购房款的责任。四、莫俊峰、谭杰荣是受害者。莫俊峰、谭杰荣花费大量人力、物力、财力推广销售涉案房产，支出的费用已远远超过其收取的客户的首期购房款，一审法院判决其承担连带返还购房款的责任不公平。五、合创加公司不应承担责任。合创加公司只是代收款方，不是合同的相对方。莫俊峰亦确认其先预支了200万元购房款给关广俭，后面预付给关广俭的300万元实际包含了谭杰荣、莫俊峰通过合创加公司陆续收取的涉案购房者的首期购房款。关广俭亦承认其收到500万元购房款。一审判决以合创加公司未能提供证据证实款项去向为由，判决合创加公司承担本案的责任，无事实与法律依据。关广俭述称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，区惠娴从来未与涉案购房者签订认购合同，关广俭未收取任何款项，区惠娴并非合同相对方，无需承担返还购房款及利息的责任。一、认购合同及收据上的“富昌花苑合同专用章”“富昌花苑财务专章”以及“区惠娴”印章均非区惠娴所刻，也未曾由区惠娴使用。区惠娴从未授权、同意任何人刻制及使用上述印章。经核实，该印章系莫俊峰、谭杰荣未经授权私自刻制。一审法院已确认合创加公司以区惠娴名义使用上述印章与客户签订卖房合同并收取客户购房款的事实，涉案购房者亦当庭确认其并未当面与区惠娴签订合同，区惠娴也未当面向其出具收据。区惠娴不确认上述印章的真实性，亦不确认莫俊峰、谭杰荣冒用、盗用其名义使用上述印章与涉案购房者签订的认购合同，由此引发的一切法律后果和责任应由私刻印章者及使用者承担。（2019）粤06民申83号裁定书只是查明区惠娴为富昌花园该案房产的出售方，并非整个富昌花园房产的出售方，区惠娴此前与个别购房者签订购房合同，并不等于与所有购房者签订购房合同。该案中区惠娴系被动诉讼，具有特殊的原因和背景。二、针对莫俊峰、谭杰荣私刻印章的违法犯罪行为，区惠娴已于2019年7月16日向佛山市公安局高明区分局西江新城派出所报案，公安部门已依法受理并立案，现正在侦查中。本案应当以刑事案件的审理结果为依据。因此，本案应依法中止审理。三、如上所述，莫俊峰、谭杰荣伪造印章的行为违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十二条、《中华人民共和国刑法》第二百八十条等法律的强制性规定，认购合同应被认定为无效，依法应由认购合同的实际签订方和购房款的实际收取人莫俊峰、谭杰荣、合创加公司返还购房款及利息。中邦公司述称，同意一审判决。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为区惠娴应否承担返还购房款及利息的责任。首先，涉案认购合同首部“甲方（卖方）”载明为“区惠娴”，落款“甲方（签章）”处亦加盖“区惠娴”私章，且区惠娴系涉案房屋的建设方之一及登记所有权人，故一审法院认定区惠娴系涉案房屋的出售方并无不当。区惠娴上诉主张其对涉案认购合同的签订不知情，合同所盖印章系谭杰荣、莫俊峰私自制作，但其提交的报警及受案回执不足以证明其该主张，且（2019）粤06民申83号民事裁定书已经认定区惠娴曾在与案外人张某某签订的认购合同中使用“富昌花苑财务专章”及“区惠娴”私章，故一审法院未予采信其相关抗辩意见并无不当。区惠娴上诉主张本案应中止审理理据不足，本院不予准许。其次，根据已查明的事实，涉案房屋属自建房性质，项目所在地块的剩余使用年限远远低于一般商品房的70年期限，在外在销售模式与普通一手商品房销售模式相似，而区惠娴、关广俭、谭杰荣、莫俊峰、合创加公司未能提供证据证明其已将上述不利因素特别提示和告知涉案购房者的情况下，涉案购房者以涉案房屋与其希望购买70年产权的商品房的本意存在较大差距为由，请求解除涉案认购合同、返还已付购房款及利息，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。区惠娴与关广俭、谭杰荣、莫俊峰、合创加公司等主体之间关于涉案房屋所签订的协议属于其内部约定，区惠娴如认为其权利受损可另行主张权利。综上，区惠娴的上诉理由不能成立，本院不予接纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4756元，由上诉人区惠娴负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈星星审 判 员 张雪洁审 判 员 侯 进二〇二〇年五月二十八日法官助理 江婉雅书 记 员 冼绮林