安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初455号 原告：狄先友，男，1977年10月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：焦辉，安徽振颍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙广元，安徽振颍律师事务所实习律师。 被告：王灵，女，1981年6月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告狄先友与被告王灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告狄先友的委托诉讼代理人焦辉、孙广元，被告王灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 狄先友向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的商铺租赁协议;2.判令被告支付原告2019年10月31日至2019年12月31日期间未交的房租2000元，实际计算至协议解除或到期之日止；3.判令被告支付原告逾期支付租金违约金31800元（约定12000元*0.01/天*265天，实际计算至协议解除之日止）;4.判令被告支付拖欠的水费279元，被告丢失电卡补卡费用50元;5.判令因被告违约，押金2000元不予退还;6.判令被告将租赁商铺擅自装修造成的房屋损害进行加固并恢复原状;7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告经朋友介绍认识被告，原被告于2018年7月15日签订商铺租赁协议，协议约定租期五年，前三年租金共两万元，第四年租金一万五千元，第五年租金随行就市（约为12000元），第五年租金提前半年于2019年5月1日付清。被告支付押金2000元，到期商铺设施未损坏及被告各项费用结清无纠纷时予以退还。到了约定的支付第五年租金时，被告推脱生意不好及各种理由拒付租金，且拒付应向商场管理部门支付的水费及管理费用。被告的行为严重损害了原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 王灵辩称，2019年5月和原告狄先友就第五年的房租商讨没有达成一致意见，已经明确通知原告狄先友该房屋不再承租，原告狄先友拖延和王灵交接此房屋，2019年12月份原告狄先友让王灵把合同交给他，把营业执照注销，原告狄先友说他把房子租出去，王灵都按照他的要求从外地请假回来给他办好了，王灵没有拖欠原告狄先友的房租，不应承担违约责任，原告狄先友诉求的违约金不予支持。因为我们是合伙生意，我们一直要求原告把他原来的营业执照注销，原告狄先友不予办理，给我们在经营过程中造成心理影响。王灵交给原告狄先友押金2000元，根据合同第二条第四款约定，王灵没有转租此房屋，押金应予退还。水电费在2019年5月王灵生意关门时已结清，并且王灵办的电费交费卡是30元一张，原告狄先友没有依据说是50元一张。综上，请求驳回原告狄先友不合理的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告狄先友举证的原被告身份证、商铺租赁协议、转账记录，被告王灵均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告狄先友举证的水费单据、补办电卡费用单据，被告王灵质证认为这些电费都是其关门以后产生的费用。原告狄先友举证的水费收款单上载明2019年12月2日缴纳2019年2月水费186元及滞纳金76元、缴纳2019年3月水费15元及滞纳金2元，电费收款单上载明代收电费50元，可以证明原告狄先友代为缴纳被告王灵租赁期间的水费279元、电卡补卡费用50元的事实。 本院经审理认定事实如下：狄先友（甲方，出租方）与王灵（乙方，承租方）签订一份《商铺租赁协议》，主要约定：甲方现自愿将临沂商城H22栋15号经营权租给乙方，租期从2015年10月31日起至2020年10月31日止，租期60个月，双方协定前三年房屋租金20000元整，前三年租金总计贰万元整，在签本协议时乙方予以一次性付清甲方三年房租，第四年房租乙方交清甲方第四年全年租金15000元整，第五年房租乙方提前半年于2019年5月1号交清甲方第五年全年租金，第四年第五年租金随行就市以此类推，如乙方没按合同规定时间交甲方房租，乙方逾期每一天违约金按全年房租的百分之一累计赔偿甲方；租赁期间，乙方不得私自将商铺转让转租，转让转租的合同无效，甲、乙双方本合同自动解除，并且乙方押金、租金甲方不退，乙方违约乙方赔偿甲方违约金50000元整（五万元整）；甲方将商铺租给乙方经营，乙方不得改变房屋内结构和设施，否则乙方按价赔偿，商铺内所有设施（包括：楼梯、一楼阁楼、三楼另加楼梯及平台、墙壁墙面、门窗、灭火器、电器开关插座等）和有关证件，缴费簿、电卡等，乙方应妥善保管，若有遗失或损坏，乙方应给予补办和照价赔偿，乙方需缴纳房屋设施及各项税收费用押金2000元整，期满后如甲方设施不损坏及乙方各项税收费用交清，续租房租按合同规定按时交给甲方时押金如数退还；前三年甲方给乙方房租优惠2000元，乙方负责水、电、吊顶地板安装，粉刷一楼墙壁。王灵依约按时缴纳了前四年租金。因生意不好，2019年五月份，王灵提出退回租赁的房屋，并按照狄先友的要求于2019年12月份注销了营业执照。但双方并未实际解除房屋租赁合同。2019年12月2日，狄先友代为缴纳2019年2月、3月水费及滞纳金279元，补办电卡费用50元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告狄先友与被告王灵签订《商铺租赁协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。针对双方争议焦点,一、关于王灵提前解除合同是否应承担违约责任,损失应如何计算问题。本院认为,依法成立的合同,自成立时生效,即对双方产生约束力,非因合同约定或法律规定的情形出现,任何一方不得随意终止或单方面解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。王灵庭审中自认，2019年5月份，其让狄先友先把房子租出去，再解除合同，证明其有解除合同的意向。2019年12月23日，狄先友短信通知王灵注销工商营业执照，王灵按照狄先友的要求注销了营业执照，应当认定双方的租赁合同已于2019年12月23日解除。合同解除前（2019年10月31日至12月23日）的租金，由王灵按照每月1000元（每年12000元）标准支付。租金为1767元。合同解除后，狄先友未及时出租房屋，造成的租金损失应当自行承担。王灵因自身原因要求提前解除合同，属违约行为，应承担违约责任。租赁合同未约定违约金的计算方式,本院酌情按照全年租金12000元的30%确认违约金数额，违约金为4000元。二、关于狄先友请求将租赁商铺因擅自装修造成房屋损害进行加固并恢复原状问题，法律规定，承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,否则,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。所谓租赁物正当使用,应当依据合同约定,并结合租赁物的性质、功能以及租赁目的等因素。本案中,王灵承租房屋用于批发零售业务,并未改变房屋基本功能。在使用租赁物过程中,王灵对租赁房屋进行简易装修,合理改善房屋现状，符合立约目的以及合同法有关租赁物正当合理使用的规定。《商铺租赁合同》第六条“前三年甲方给乙方房租优惠2000元，乙方负责水、电、吊顶地板安装，粉刷一楼墙壁”的约定,亦表明立约时出租人同意承租人合理改善租赁物的意思表示。原告狄先友未提供证据证明被告王灵擅自不合理装修租赁房，对其请求被告王灵对房屋进行加固并恢复原状的主张，本院不予支持。关于狄先友要求王灵支付拖欠的水费及滞纳金279元，电卡补卡费用50元的问题,该费用系王灵租赁房屋期间发生的费用，有发票佐证，本院予以认定,应由王灵向狄先友支付。因王灵所交2000元押金系交纳的房屋设施及各项税费押金，合同解除后，该押金在扣除王灵所欠各种费税后予以退还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 一、被告王灵给付原告狄先友房屋租金1767元、违约金4000元、水费及滞纳金279元，电卡补卡费用50元,共计6096元;扣除押金2000元，下余4096元于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告狄先友其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取327元，由原告狄先友负担177元，被告王灵负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  于冲 二〇二〇年五月十三日 书记员  袁园