济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初2636号原告：济南正大建业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：张新，总经理。委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明，男，汉族，系该公司办公室主任。被告：叶伟，男，1988年3月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：万鹏，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。原告济南正大建业发展有限公司（以下简称建业公司）与被告叶伟房屋租赁纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建业公司的委托诉讼代理人石正阳，被告叶伟的委托诉讼代理人万鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除建业公司与叶伟双方于2018年3月1日签订的场地租赁合同；2.判令叶伟立即腾房并支付自2019年9月1日至实际腾出房屋之日的租金，截止2020年4月1日欠付租金共计289406.23元；3.判令叶伟支付建业公司违约金118125元；4.本案诉讼费等由叶伟承担。事实与理由：2018年3月1日，建业公司与叶伟签订《场地租赁合同》，合同约定叶伟承租建业公司所有的坐落于济南市历下区某处的房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积503平方米，租赁期为3年。按照合同约定，叶伟应在2019年9月1日前支付236250元，但截止2019年9月23日，叶伟依旧表示拒付租金。依据合同第四条第8款之规定，叶伟拖欠租金达半个月的，建业公司有权单方解除合同收回房屋，并要求叶伟承担一个季度租金的违约金。综上，建业公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。叶伟辩称，1、涉案房屋实际承租人为刘某某，本案涉及的义务与责任应由刘某某承担。刘某某与叶伟一样，从事少儿跆拳道培训行业，2017年底刘某某找到叶伟，想一起经营少儿跆拳道培训业务，并且已经选好了涉案房屋作为培训场所。2018年初，叶伟协助刘某某与建业公司签订了场地租赁合同，在合同签署时，叶伟已经明确向建业公司告知了其与刘某某之间的关系，2018年5月份，刘某某又在涉案房屋注册了济南历下青叶健身中心的个体工商户，其为该个体工商户的经营者，刘某某在取得该个体工商户的公章后，在场地租赁空白的乙方承租人处加盖了该个体工商户的公章，叶伟始终没有参与该个体工商户的经营，因此刘某某是涉案房屋的实际使用人和承租人，本案产生的义务与责任应由刘某某承担。2、叶伟不应向建业公司实际房租29973.5元，建业公司在计算房租时存在错误，据刘某某称其在2019年7、8月期间告知叶伟已多次向建业公司负责租房事宜的杨明主任说明，自2019年9月起，将不再承租涉案房屋，并与其协商了因此给建业公司造成损失的赔偿问题，刘某某2019年9月1日就停止了经营，并交回了场地的钥匙，因此建业公司主张的2019年9月1日之后的房租不应得到支持。3、叶伟不应当向支付违约金118125元，建业公司在计算违约金时存在错误，如前所述在2019年7、8月前，已经多次向建业公司说明了将在9月1日提前退租，根据合同约定，提前退租的违约金应为当年租金的20%，既2019年全年房租472500元的20%为94500元，不是建业公司主张的118125元，上述关于违约金和应付租金的解释，仅是指出建业公司主张的错误，并非叶伟对上述内容的自任。综上，叶伟不是涉案房屋的实际承租人，不应当承担本案产生的相关责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，建业公司与叶伟签订《场地租赁合同》，合同约定：建业公司将涉案房屋出租给叶伟使用，面积503平方米，租赁期限为3年，自2018年1月20日起至2021年2月28日止。建业公司给予40天的免租金装修期，自2018年3月1日起计租。年租赁费45万元，第一年每3个月支付一次，即2018年1月20日支付112500元（签订协议之日缴纳租金）；2018年6月1日前支付112500元；2018年9月1日前支付112500元；2018年12月1日前支付112500元；第二年租金在第一年基础上递增5%，即2019年3月1日前支付236250元，2019年9月1日前支付236250元；第三年租金在第二年租金基础上递增5%，即2020年3月1日前支付248062.5元，2020年9月1日前支付248062.5元。合同第六条约定：乙方中途不得擅自退租，如有违约，按照擅自退租当年租赁费的20%承担违约金；乙方欠租金达半个月的，甲方可单方解除合同收回房屋，并要求乙方承担一个季度租金的违约金。涉案房屋款项由叶伟支付，其中2017年12月15日付款20000元，2018年1月5日付款112500元，2018年6月2日付款11250元附言为正大时代跆拳道房租，同日付款101250元附言为正大时代跆拳道房租，2018年8月31日付款112500元附言为正大时代二楼跆拳道房租，2018年12月12日付款112500元附言为“2018.12.1到2019.2正大2楼”，2019年3月26日付款100000元附言为正大时代房租，2019年3月27日付款136250元附言为正大时代广场跆拳道房租。建业公司与叶伟均认可涉案房屋租金缴纳到2019年8月31日。涉案房屋2019年3月1日至2020年2月29日期间的房租为472500元，2020年3月1日至2020年2月28日期间的房租为496125元。叶伟提交了涉案房屋《场地租赁合同》，内容与建业公司提交的合同内容相同，叶伟自述在2018年5月份在乙方处另外加盖了“济南历下青叶健身中心”公章。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋《场地租赁合同》由建业公司与叶伟签订，合同约定的款项亦由叶伟负责缴纳，故本院认定该合同系建业公司与叶伟的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，合同双方当事人为建业公司和叶伟。叶伟称案外人刘某某在租赁合同上加盖了“济南历下青叶健身中心”的公章，涉案房屋实际承租人是刘某某，但叶伟未能证实上述加盖其他组织公章的行为已与建业公司协商一致或得到建业公司的认可，对叶伟的主张，本院不予认可。叶伟与建业公司均认可涉案房屋租金已缴纳至2019年8月31日，此后建业公司未再收到涉案房屋租金，叶伟拖欠租金已达半个月以上，符合合同约定的解除条件，因建业公司已于2019年10月10日向本院递交了起诉状提出解除合同的主张，故本院认定双方租赁合同于2019年10月10日起解除。叶伟未能证实已腾空房屋并办理了房屋交还手续，应按照合同约定继续支付租金至实际腾房之日，其中2019年9月至2020年2月租金为236250元，2020年3月1日起至实际腾房之日的租金按年租金496125元为标准计算。叶伟存在欠付租金情形，还应向建业公司支付违约金118125元（472500元÷12个月×3个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告济南正大建业发展有限公司与被告叶伟于2018年3月1日签订的《场地租赁合同》于2019年10月10日解除；二、被告叶伟于本判决生效之日起十日内支付原告济南正大建业发展有限公司租金（2019年9月至2020年2月租金为236250元，2020年3月1日起至实际腾房之日按年租金496125元为标准计算）；三、被告叶伟于本判决生效之日起十日内支付原告济南正大建业发展有限公司违约金118125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1630元，由被告叶伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  阮斌二〇二〇年五月六日书记员  耿铭