安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终1236号 上诉人（原审原告）：孙素芹，女，汉族，1967年6月1日出生,户籍地安徽省利辛县，经常居住地江苏省南京市。 委托诉讼代理人：史佃文，安徽皖新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司,住所地安徽省滁州市丰乐南路**(滁州长江商贸城皖东国际车城**)****，统一社会信用代码913411005634351049。 法定代表人:张传棉,该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滁州市启彩房地产营销策划有限公司,住所地安徽省滁州市琅琊,住所地安徽省滁州市琅琊区扬子路**41102MA2RJNBF4F。 法定代表人:李申浩,该公司经理。 委托诉讼代理人：刘子阳，系该公司员工。 上诉人孙素芹因与被上诉人滁州中普置业有限公司、滁州市启彩房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙素芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除孙素芹与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》；滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司返还购房款159905元，并自2018年6月8日起按同期同类银行贷款利率支付利息，且息随本清；滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司自2018年6月30日起按总房款日万分之五支付违约金；2.一、二审诉讼费用由滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司承担。事实和理由：一、滁州中普置业有限公司委托滁州市启彩房地产营销策划有限公司营销涉案房地产，滁州市启彩房地产营销策划有限公司自行复印滁州市商品房预售合同文本，与孙素芹签订预售合同，收取孙素芹购房款159905元，而签订的预售合同中商品房价款为103325元，存在欺诈。二、孙素芹与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的房地产预售合同书，约定是办理产权登记是办理到孙素芹名下的登记，并非是登记在滁州中普置业有限公司名下。未能登记在孙素芹名下，孙素芹无法实现合同目的。同时，按预售合同约定，滁州中普置业有限公司、滁州市启彩房地产营销策划有限公司已经构成根本违约。一审以登记在滁州中普置业有限公司名下没有违约，显然认定错误。况且，该预售合同没有滁州中普置业有限公司盖章并办理网签。三、孙素芹委托滁州中兴商业运营管理有限公司统一经营，前提必须是孙素芹具有物权登记，取得涉案房产后。滁州中普置业有限公司只能向孙素芹交付房屋，交付时必须具有合格证书，不能以孙素芹与滁州中兴运营管理有限公司签订委托管理协议就认定滁州中普置业有限公司向孙素芹交付房地产，该认定没有事实根据。同时，依据预售合同约定，滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司同样构成违约。四、涉案的房地产已经被安徽省滁州市南谯区人民法院查封，滁州中普置业有限公司已经不能交付和办理产权登记，孙素芹不能实现合同目的，滁州中普置业有限公司也无法按预售合同约定交付和办理过户。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，显失公司、公正。 滁州中普置业有限公司辩称，孙素芹主张解除合同、返还购房款是认为滁州中普置业有限公司没有按照合同约定向其交付房屋。但是事实上，滁州中普置业有限公司已经按照委托经营管理合同的约定将案涉房屋交付给了孙素芹指定的经营公司滁州中兴商业运营管理有限公司。故滁州中普置业有限公司并未在交付房屋的方面违约。孙素芹的上诉请求不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 滁州市启彩房地产营销策划有限公司辩称，孙素芹主张解除合同、返还购房款是认为滁州中普置业有限公司没有按照合同约定向其交付房屋。但是事实上，滁州中普置业有限公司已经按照委托经营管理合同的约定将案涉房屋交付给了孙素芹指定的经营公司滁州中兴商业运营管理有限公司。故滁州中普置业有限公司并未在交付房屋的方面违约。孙素芹的上诉请求不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 孙素芹向一审法院起诉请求：1.解除孙素芹与滁州中普置业有限公司、滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的房地产预售合同,由滁州中普置业有限公司、滁州市启彩房地产营销策划有限公司返还购房款159905元,并自2018年6月8日起按同期银行贷款利率支付利息,且息随本清,自2018年6月30日起按支付总房款日万分之五支付违约金；2.本案的诉讼费由滁州中普置业有限公司、滁州市启彩房地产营销策划有限公司负担。 一审法院认定事实：2018年6月4日、6月8日，孙素芹与滁州中普置业有限公司的委托销售公司即滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订了一份《认购协议书》及一份《商品房预售合同》，孙素芹与案外人滁州中兴商业运营管理有限公司签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定了孙素芹购买滁州中普置业有限公司开发的位于滁州市（中普城市广场旗舰店）1幢单元2163号商品房，并委托案外人滁州中兴商业运营管理有限公司统一经营，商铺经营管理期限为20年，从2018年6月30日至2038年6月30日，从委托之日起案涉房屋已经交付。《商铺委托经营管理合同》还约定，由于市场需要培育期，案外人滁州中兴商业运营管理有限公司前期投入较大，为有利于市场招商，孙素芹同意委托期内第一至第三年，作为免租期，在期间的商铺经营管理费用支出一切由案外人滁州中兴商业运营管理有限公司承担盈亏风险等。 一审法院认为，孙素芹与滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》及与案外人滁州中兴商业运营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在《滁州市商品房预售合同》中虽约定滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司于2018年6月30日前交房，但双方又在《商铺委托经营管理合同》中约定孙素芹购买的房屋从2018年6月30日至2038年6月30日由案外人滁州中兴商业运营管理有限公司受托经营20年，故诉争房屋视为孙素芹与滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司双方按期交付。案涉房屋滁州中普置业有限公司在2018年8月10日已经办理了初始登记，故滁州中普置业有限公司没有违约，对孙素芹要求解除孙素芹与滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司签订的房地产预售合同及返还购房款的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回孙素芹的诉讼请求。案件受理费3498元，减半收取计1749元，由孙素芹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。滁州中普置业有限公司为支持其主张提供了《商铺交接确认书》及《建设工程竣工验收备案证书》，证明涉案房屋具备交付条件。孙素芹质证认为：由法院认定。滁州市启彩房地产营销策划有限公司质证认为：由法院认定。本院认证认为：由于滁州中普置业有限公司提供的该组证据可证实包括涉案房屋在内的涉案工程已于2018年5月4日竣工验收合格，2018年5月5日，滁州中普置业有限公司将滁州中普广场旗舰店项目1幢2163号商铺交付给滁州中兴商业运营管理有限公司。故对滁州中普置业有限公司提供该组证据的证明目的予以确认。 二审查明，包括涉案房屋在内的涉案工程于2018年5月4日竣工验收合格。2018年5月5日，滁州中普置业有限公司将滁州中普广场旗舰店项目1幢2163号商铺交付给滁州中兴商业运营管理有限公司。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1.孙素芹要求解除其与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》的上诉请求能否成立；2.孙素芹要求滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司返还其购房款159905元、支付利息及违约金的上诉请求能否成立。 关于争议焦点1、孙素芹要求解除其与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》的上诉请求能否成立问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。由于孙素芹与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的涉案房屋买卖合同及委托经营管理合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗。故双方签订的涉案房屋买卖合同及委托经管管理合同均为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙素芹按双方签订的合同约定履行了相应的义务，滁州中普置业有限公司、滁州市启彩房地产营销策划有限公司提供的证据亦可证实其已按合同约定将孙素芹所购买的涉案房屋交付给委托经营管理单位滁州中兴商业运营管理有限公司。故可认定滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司已完成了涉案房屋的交付义务。孙素芹亦未能提供确凿充分的证据证实其与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订涉案房屋买卖合同时涉案房屋已被法院查封。故孙素芹要求解除其与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点2、孙素芹要求滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司返还其购房款159905元、支付利息及违约金的上诉请求能否成立问题。由于孙素芹的该项上诉请求成立与否是建立在双方之间签订的《滁州市商品房预售合同》是否解除的基础上。而孙素芹要求解除其与滁州市启彩房地产营销策划有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》的上诉请求本院已予驳回。故孙素芹要求滁州市启彩房地产营销策划有限公司、滁州中普置业有限公司返还其购房款159905元、支付利息及违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，孙素芹的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3498元，由上诉人孙素芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年五月二十一日 书记员  曹琰玲 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。