大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10503号原告：大连红太阳商场，住大连市甘井子区文体街**。投资人：梁宝荣，该商场经理。委托诉讼代理人：刘国辉，辽宁国宸律师事务所律师。被告：大连市种子公司破产管理人，住所地大连市西岗区新开路**锦绣大厦**。负责人人：张玉良，系主任。被告：辽宁兴中律师事务所，住，住所地大连市西岗区新开路**锦绣大厦**/div>负责人：张玉良，系主任。二被告共同委托诉讼代理人：李永志、任婧，系辽宁兴中律师事务所律师。第三人：姜学清，女，1976年10月29日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：唐云、白枫，辽宁尊合律师事务所律师。原告大连红太阳商场与被告大连市种子公司破产管理人、辽宁兴中律师事务所、第三人姜学清确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的投资人梁宝荣及其委托诉讼代理人刘国辉、二被告的共同委托诉讼代理人李永志、任婧、第三人姜学清及其委托诉讼代理人白枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告辽宁兴中律师事务所与第三人姜学清的拍卖成交确认书无效；2、确认被告大连市种子公司破产管理人与被告辽宁兴中律师事务所间委托拍卖大连市甘井子区有证房产一层合同无效。事实和理由：2005年6月，原告通过司法竞拍程序和行政登记取得位于“权证号大国用（2006）第04051号大连市房地产权证”项下土地使用权，使用面积4789.8平方米以及地上房屋（即位于大连市甘井子区、“权证号大房权证甘单字第**大连市房地产权证”项下2-5层房屋所有权，建筑面积3059.50平方米。拍卖房屋交付给原告后，原告发现实际面积与竞买时拍卖面积不相符。2007年3月16日，由原告与辽宁省国际商品拍卖有限公司共同申请，经大连市中级人民法院委托大连祥详咨询测绘有限公司对“权证号大房房权证甘单字第**连市房地产权证”项下的1层及2-5层进行分层测绘，整体房屋建筑面积3809.50平方米，此与房屋原所有权人大连市种子公司名下权属证书记载的建筑面积相一致，而2-5层房屋实际面积仅为2800余平方米，比拍卖面积少210余平方米，也就是说，原告参与司法拍卖时，拍卖标的物为“权证号大房权房权证甘单字第**市房地产权证”项下包括2-5层房屋以及1层210余平方米在内的房屋，该1层210余平方米的房屋所有权也归属原告所有。2018年11月22日，大连市甘井子区法院作出（2018）辽0211破字1-1号民事裁定书，因大连市种子公司申请破产清算一案，该院指定被告辽宁兴中律师事务所担任大连市种子公司的管理人，该公司委托被告辽宁兴中律师事务所拍卖大连市甘井子区有证房产一层，最终成交价格10,941,600元，被告辽宁兴中律师事务所与第三人姜学清签订《拍卖成交确认书》，被告辽宁兴中律师事务所拍卖行为违法，且侵害了原告的合法权益。被告大连市种子公司破产管理人明知拍卖标的物土地使用权及地上1层210余平方米、2-5层3059.50平方米房屋属原告所有，依法不得单独处分地上1层房屋，而恶意委托被告辽宁兴中律师事务所拍卖，被告辽宁兴中律师事务所明知被告大连市种子公司破产管理人对该土地使用权及地上1层210余平方米房屋无财产权利，依法不得处分，而恶意拍卖，第三人姜学清明知竞买房屋部分属原告所有而恶意购买，且违反竞买程序规定逾期付款，其竞买行为应自始无效。二被告及第三人恶意串通，损害原告土地使用权及210余平方米房屋财产权利。被告大连市种子公司破产管理人及辽宁兴中律师事务所辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、坐落于大连市甘井子区有证房产**属于大连市种子公司所有，而非原告的房产；2、买受人姜学清迟延3个工作日付清全款，只属于轻微违约行为，不构成根本违约，不足以导致重新拍卖，也不构成拍卖无效；3、原告不是拍卖合同当事人，本案也不存在所谓的“恶意串通”损害原告权利的行为，原告无权要求确认合同无效；4、原告起诉辽宁兴中律师事务所属于诉讼主体错误，辽宁兴中律师事务所在本案中不具备被告的诉讼主体资格。第三人姜学清述称，案涉坐落于大连市甘井子区有证房产一层的所有权不归原告所有，原告通过司法拍卖只是取得了2-5层房屋所有权；第三人已足额竞买成功后虽然逾期付款，但并不会当然导致拍卖成交确认书无效。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大房权证甘单字第**房产证（填发日期1999年11月10日）显示，大连市种子公司原系甘井子区促进路****房屋的所有权人。甘国用（1993）字第03090817号国有土地使用证显示，土地使用者原为大连市种子公司，地址甘，地址甘井子区积8425平方米，四至为东、北均至市政道路，西至周二小学，南至居民区。该土地使用证下的土地为划拨土地，前述大房房权证甘单字第**产证下的房屋坐落于该块土地上。2005年6月2日，原告（买受人）通过大连市中级人民法院的司法竞拍程序与案外人辽宁国际商品拍卖有限公司（拍卖人）签订《大连市拍卖成交确认书》，确认原告通过竞价买得大连市甘井子区房屋2-5层（房证号大民权证甘单字××号）、甘井子区土地使用权（证号甘国用（1993）字第03090817号）。大连市中级人民法院于2005年7月12日出具（2004）大民合执字第14号民事裁定书，裁定“大连市甘井子区房屋2-5层，证号大房权证房权证甘单字**部被买受人大连红太阳商场买走，请协助办理有关过户手续”。大连市中级人民法院于2005年7月12日出具（2004）大民合执字第14号民事裁定书，裁定“将甘井子区周水街道土地使用权，证号甘国用（1993）自第03090817号，全部转让给买受人大连红太阳商场”，该裁定内容中的“全部”二字系通过“︿”符号添加在裁定书中的；大连市中级人民法院于同日向大连市国土资源和房屋局出具了（2004）大民合执字第14号协助执行通知书，载明协助事项为“将甘井子区周水街道土地使用权，证号甘国用（1993）字第03090817号全部转让给买受人大连红太阳商场”，该协助内容中的“全部”二字亦系通过“︿”符号添加在协助执行通知书中的。原告（受让人）与案外人大连市国土资源和房屋局（出让人）于2005年11月30日签订了《国有土地使用权出让合同》，约定本合同项下宗地位于甘井子区，分摊土地面积5293.6平方米中的4789.8平方米，建筑面积为A楼2030.08平方米，B楼3253.7平方米（2-5层），合同还约定了出让金总额及付款期限等内容。原告于2006年5月16日取得大国用（2006）第04051号土地使用权证，其上载明地址为甘井子区，使用权面积4789.8平方米，使用权类型为出让，该证还载明该宗地为合宗地，土地总面积为5293.6平方米，其中大连红太阳商场分摊4789.8平方米。大国用（2006）第04051号土地使用证中的土地包含在甘国用（1993）字第03090817号土地使用证中的土地中。原告对于其之所以取得大国用（2006）第04051号土地使用证的解释为，其通过司法拍卖程序取得的甘国用（1993）字第03090817号土地使用权仅为划拨土地，其为了使一部分划拨土地转变为出让土地，而向土地部门交纳了部分土地的出让金，因此土地部门就其已交纳出让金的土地向其发放了土地使用权证（即大国用（2006）第04051号土地使用证），并在该证上注明土地使用类型为出让土地。本院于2017年4月2日出具（2016）辽0211破申字1号民事裁定：受理申请人大连市种子公司破产清算申请。2017年5月22日，本院指，本院指定辽宁兴中律师事务所担任大连市种子公司破产管理人。市种子公司破产管理人在京东网上发出竞买公告，告知：其将于2019年2月15日10时至2019年2月16日10时止在京东网络司法拍卖平台进行公告竞价活动，拍卖标的为大连市种子公司名下位于大连市甘井子区有证房产1层（不含2-5层），起拍价744.16万元，保证金75万元，竞价成交后，标的物竞得者原锁定的保证金自动转入管理人指定账户，买受人应于成交之时起3个工作日内将竞价余款（扣除保证金后的余款）缴入管理人指定账户。被告大连市种子公司破产管理人在京东网还发布了如下特别提示：坐落于大连市甘井子区，该**房屋所有权证号为大民权证甘单字××号，但经人民法院在另案中评估、拍卖，该房屋所有权证所对应房屋中的2-5层所有权已转移至第三人……受拍房屋所涉及土地为划拨土地，根据相关法律规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，本次拍卖不包含该土地使用权，为避免出现房、地不一、地不一致产生纠纷在竞买前务必与有批准权的人民政府进行沟通协商。第三人姜学清于2019年2月16日在京东拍卖平台拍得了上述竞拍房屋，即位于大连市甘井子区有证房产1层，成交价为10,941,600元。2019年7月15日，被告大，被告大连市种子公司破产管理人（与第三人姜学清（买受人）签订了书面拍卖成交确认书，再次确认前述事实。姜学清于2019年2月16日支付了保证金750,000元，竞买成功后，其分别于2019年2月19日支付了竞拍余款1,000,000元、于2019年2月22日支付了竞拍余款2,360,000元、于2019年2月25日支付了竞拍余款6,831,600元，至此姜学清已支付全部竞拍款项10,941,600元，姜学清的付款时间比竞买公告中要求的付款时间晚了三个工作日。2007年4月18日，大连市种子公司向大连市国土资源和房屋局提出关于《国有土地使用权界定的申请》，该申请要求对大国用（2006）第04051号土地的合宗地概念予以明确，大连市国土资源和房屋局于2007年8月15日向大连市种子公司出具了一份《关于国有土地使用权界定的申请的答复》（大国土房屋发[2007]142号），其上载明：“所谓‘合宗地’具体是指一宗地由两个以上土地使用者共同使用的土地，可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊，但无法进行空间上的分割。你公司作为该宗地的共有使用者之一，分摊的土地使用权具体位置在哪里无法确定，只能按分摊规则确定各用地者应分摊的土地面积。”上述事实，有原告提供的大连市拍卖成交确认书、资产评估报告书、（2004）大民合执字第14号民事裁定书及协助执行通知书、京东拍卖网信息、特别提示、国有土地使用权出让合同、房屋所有权证、土地使用权证、被告提供的民事裁定书、决定书、拍卖成交确认书、房证、土地证、大连市国土资源和房屋局的答复、第三人提供的付款凭证、原、被告、第三人的陈述及庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点有四个：1、被拍卖的案涉房屋（大连市甘井子区有证房产1层）是否归原告所有；2、第三人姜学清未及时足额交付拍卖款，是否构成根本违约；3、原告对案涉被拍卖房屋所占用的土地是否享有使用权或其他权利；4、原告是否有权要求确认案涉合同无效。关于第一个争议焦点。根据原告所提供的其与辽宁国际商品拍卖有限公司所签订的《大连市拍卖成交确认书》以及（2004）大民合执字第14号民事裁定书中关于“大连市甘井子区房屋2-5层，证号大房权证甘房权证甘单字**被买受人大连红太阳商场买走，请协助办理有关过户手续”的裁定内容，能够明确认定，原告享有所有权的房屋系大连市甘井子区，并不包括1层；至于原告称其所购买的房屋面积并不充足、进而推定应包括1层的主张，本院认为，原告对哪套房屋享有所有权，不应根据原告所取得的房屋面积是否充足或根据原告自己的推断来确定，而应根据相关法律文书或证件（在本案中即为拍卖成交确认书和民事裁定书）来确定，如原告所获得房屋的面积确实存在问题，这也仅是原告与案外人之间关于房屋买卖合同的纠纷，原告不能据此自行推定房屋所有权；综上所述，原告对被拍卖的案涉房屋（大连市甘井子区有证房产1层）不享有所有权。关于第二个争议焦点。虽然第三人姜学清延迟三个工作日付清款项，但根据《最高人民法院关于竞买人逾期支付价款是否应当重新拍卖的复函》（[2006]执监字第94-1号）中关于“最高人民法院第二十五条规定，是为了促使买受人尽快支付价款、确保债权尽快实现。本案中，……虽然逾期支付拍卖价款，但已于2006年5月18日全部付清，不应仅因其延迟付款而认定拍卖目的难以实现，故拍卖效力应予维持”的表述，不能认定姜学清构成根本违约。关于第三个争议焦点，首先，原告与辽宁国际商品拍卖有限公司签订的《大连市拍卖成交确认书》中表述的拍卖标的为“甘井子区土地使用权、证号甘国用（1993）字第03090817号”，且（2004）大民合执字第14号民事裁定书和协助执行通知书均载明“将甘井子区周水街道土地使用权，证号甘国用（1993）字第03090817号，全部转让给买受人大连红太阳商场”，从上述文书（这些文书均是原告取得土地使用权的初始凭据）的表述中均能推断出原告取得的土地使用权系甘国用（1993）字第03090817号下的全部土地使用权，同时，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，（2004）大民合执字第14号民事裁定书作为人民法院的法律文书，确认了原告取得甘国用（1993）字第03090817号证书下的全部土地使用权；其次，原告对于其取得大国用（2006）第04051号土地证的原因的解释具有合理性，原告通过大连市中级人民法院的司法拍卖程序中取得的甘国用（1993）字第03090817号下的土地使用权全部系划拨土地，原告为使其中的部分划拨土地转变为出让土地，而向土地部门交纳了部分土地的出让金，因此，原告才取得了大国用（2006）第04051号土地证，故本院认为，该土地证仅是证明原告取得的土地使用类型为出让土地的使用权面积，不能凭该土地证来认定原告仅取得了该证所示的土地使用权；再次，大国土房屋发[2007]142号文件只是大连市国土资源和房屋局向大连市种子公司做出的答复，不具有普遍约束力，该答复不足以认定土地使用权的归属；综上，本院认为，根据原告所提供的证据，能够认定案涉被拍卖房屋占用范围内的土地使用权归属原告。关于被告认为（2004）大民合执字第14号民事裁定书中有涂改、故对该裁定书存在异议的主张，本院认为，该裁定书系手写裁定书，且案涉其他（2004）大民合执字第14号民事裁定书中亦有涂改（但被告并未对此提出异议），故不能因手写裁定书中有涂改而否定裁定书的真实性。关于被告认为根据大光明评字（2004）第13号资产评估报告书中评估范围和对象的描述、能够认定原告在2005年竞买的土地并非甘国用（1993）字第03090817号证下的全部土地，本院认为，上述资产评估报告书并非法律文书，其不足以用来确认物权的变更情况。退一步讲，即使根据大国用（2006）第04051号土地证和大国土房屋发[2007]142号文件，原告至少也能被确认为案涉被拍卖房屋所占土地的共有使用权人，根据物权法一百零三条规定，在本案共有权人没有约定的情况下，原告应被视为按份共有权人；物权法第一百零一条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，据此，原告对案涉被拍卖房屋所占用的土地享有优先购买权，但本案没有证据显示拍卖程序保障了原告的优先购买权。关于第四个争议焦点问题。根据盖章确认的拍卖成交确认书以及本院作出的决定书，能够确认签订案涉房屋的拍卖成交确认书的当事人系被告大连市种子公司破产管理人和姜学清，被告辽宁兴中律师事务所并非当事人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，据此，案涉被拍卖房屋的所有权在转让时，其所占用范围内的土地使用权必然同时转让，因此，大连市种子公司破产管理人在处置案涉被拍卖房屋时必然同时处置其所占用范围内的土地使用权，而根据上文所述，该部分土地使用权的权利人系原告（或至少原告享有优先购买权），故被告大连市种子公司破产管理人存在无权处分的情况，原告作为土地使用权的权利人，其有权根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，要求确认被告大连市种子公司破产管理人与第三人姜学清签订的《拍卖成交确认书》无效。虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，但该条规定的适用范围应限于签订合同的双方当事人，本案原告系实际权利人，而非合同当事人，故该条款不适用原告。另外，关于原告要求确认被告大连市种子公司破产管理人与被告辽宁兴中律师事务所之间委托拍卖案涉房屋的委托合同无效的诉讼请求，本院认为，辽宁兴，辽宁兴中律师事务所系根据本院的指定担任大连市种子公司破产管理人，子公司破产管理人根据相关法律规定独立参与破产程序，拍卖案涉房屋亦系大连市种子公司破产管理人行使其管理人职责的表现，不存在大连市种子公司破产管理人委托辽宁兴中律师事务所进行房屋拍卖的委托合同，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零一条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告大连市种子公司破产管理人与第三人姜学清签订的《拍卖成交确认书》无效。二、驳回原告大连红太阳商场的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预付），由被告大连市种子公司破产管理人负担50元，由原告大连红太阳商场负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 洋人民陪审员  曹翠华人民陪审员  张爱华二〇二〇年五月七日书 记 员  曲 娜