福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0104民初452号原告：福州万隆房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇红江路**金山工业集中区浦上工业区****楼****，统一社会信用代码：91350104777546918Q。法定代表人：薛叶贵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏小莉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被告：福州市台江区房地产开发公司，住所，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海****社会信用代码：913501001545003239。法定代表人：郭鲁琳，总经理。委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。原告福州万隆房地产开发有限公司与被告福州市台江区房地产开发公司确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，根据《传染病防治法》，因新冠疫情不公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏小莉及被告委托诉讼代理人郭承恩、陈立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州万隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》合法有效；2.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2005年10月25日，原告与被告签订了《项目承包开发合同》，约定将被告名下的位于仓山区的土地交由原告承包开发“锦秀山庄”房地产项目，并由原告按时缴足人民币（币种下同）1500万元的项目承包金后，全额自筹资金承包开发，自主经营，自负盈亏。合同签订后，福州市政府以及台江区政府的多次《政府专题会议纪要》均认可万隆公司作为“锦秀山庄”房地产项目的实际开发主体，由原告自筹资金进行项目开发。现“锦秀山庄”项目一地块施工建设工作已经全部完成，于2019年1月份经审批后取得商品房预售许可证，具备对社会公开销售商品房的条件。然而，被告现今却质疑所签订的《项目承包开发合同》效力问题，拒绝配合履行合同约定的义务，损害原告的合法权利。原告认为，落款时间为2005年10月25日的《项目承包开发合同》系原被告之间自愿签订的合同，是双方当事人之间真实的意思表示，亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，为合法有效的民事合同。为此，原告诉至本院。被告福州市台江区房地产开发公司辩称，一、答辩人与被答辩人于2005年10月25日签订的《项目承包开发合同》违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同。《项目承包开发合同》第三条第（一）款第15项约定“因乙方承包经营该项目盈亏均由乙方承担，……”及第（二）款第1项约定“乙方享有以项目部名义独立开发、销售该项目的权利，并自行承担该项目开发建设所产生的所有经营风险和合法收益”，上述约定明确仓山区福湾公路东地块房地产项目（即“锦秀山庄”项目）的开发由被答辩人自负盈亏，答辩人不承担经营风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，故案涉合同虽然名为《项目承包开发合同》，但实质系土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”；《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”的规定，答辩人与被答辩人签订的《项目承包开发合同》因违反法律强制性的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款中规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形，依法应当认定为无效合同。二、被答辩人在诉状中所陈述的部分事实，不符合客观情况，应以法庭查明的事实为准。第一、被答辩人诉称“万隆公司按时缴足人民币1500万元的项目承包金”，不符合客观事实，案涉项目承包金为1150万元，而非1500万元。答辩人与被答辩人的签订《项目承包开发合同》，合作开发仓山区福湾公路东地块房地产项目（即“锦秀山庄”项目）。双方在合同中约定，答辩人将其名下位于仓山区福湾公路东的项目用地的土地使用权提供给被答辩人进行承包开发，被答辩人向答辩人支付项目承包金1150万元，而不是1500万元，故只能认定支付1150万元承包金。第二、被答辩人诉称的“2005年10月25日，被答辩人与答辩人签订了《项目承包开发合同》”，不符合客观情况，与实际情况存在重大出入。在该《项目承包开发合同》上落款签约时间为2005年10月25日，但合同中第三条第二款第六项约定市政府文件为“[2006]196号纪要”，根据该条款，可以看出《项目承包开发合同》签订时间最早也只能在市政府“[2006]196号纪要”文件出台之后，而不会在2005年就签订的，故说明合同上签署的签约时间并不是合同上的落款时间。综上所述，答辩人认为，与被答辩人签订的《项目承包开发合同》属于无效合同，且被答辩人称其支付项目承包金1500万元不符合客观事实。故被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《收款收据》、《现金存款凭证》、《中国建设银行联网业务入账通知》、银行流水等证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。对当事人有异议的证据及争议的事实，本院认定如下：原告提交的《项目承包开发合同》，被告对真实性无异议，且系本案诉争合同，本院予以采纳。原告提交的其他证据，被告对关联性均有异议，且经本院审查与原告确认诉争《项目承包开发合同》效力的诉请并不相关，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订了落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》，合同约定原告向被告承包开发仓山区福湾公路东地块房地产项目，被告于2001年6月28日取得该项目用地的土地使用权（市政府的批文编号为榕政地[2001]124号），该地块的规划用途为商业、居住（低层住宅）、土地使用面积为38947㎡（合58.42亩）、土地使用年限（商业）至2037年3月5日止、（居住）至2067年3月5日、土地使用权证编号为榕国用（2001）字第P07320。被告负责缴清该项目用地开发前需缴交的土地出让金、配套费等相关规费及税费（但不含市政府[2006]196号纪要文第1点所指捐助廉租房建设资金及第3点所指容积率调整所需缴交的费用），所有费用票据应转入乙方作帐。因原告承包经营该项目盈亏均由原告承担，原告享有以项目部名义独立开发、销售该项目的权利，并自行承担该项目开发建设所产生的所有经营风险和合法收益。合同自双方签章之日起生效。原、被告及双方代表均在合同上签章确认。目前，该合作项目施工建设工作已完成。本院认为，原、被告之间的《项目承包开发合同》是在双方自愿、协商一致的基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同涉及的土地系被告通过出让而取得的拥有使用权并经有关部门批准进行房地产开发的土地，该土地可以进入市场，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，且原、被告双方均有房地产开发资质，合同应认定为合法有效，对原告之请求，本院予以支持。被告提出合同存在倒签行为应属无效，然该倒签行为并不影响原、被告间土地使用权转让合意的达成，且双方也已实际履行该合同至项目施工建设的完成，被告之主张，本院不予采纳。被告辩称本案合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条规定，但该规定并非效力性强制性规定，被告以此为由认为合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告福州万隆房地产开发有限公司与被告福州市台江区房地产开发公司签订的落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》合法有效。案件受理费111800元，由被告福州市台江区房地产开发公司负担。被告福州市台江区房地产开发公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将予以强制执行。如不服本判决，原告福州万隆房地产开发有限公司、被告福州市台江区房地产开发公司可以在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄 山人民陪审员  金炜林人民陪审员  郑建龙二〇二〇年五月二十一日法官 助理  刘海燕书 记 员  林润泽附：本民事判决书引用的主要法律条款1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。