广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1370号原告:冯新娇，女，1978年8月23日生，汉族，住阳江市阳东区***************,公民身份号码：441************042。（《诉讼文书送达地址确认书》载明原告确认的送达地址为阳江市江城区***************广东真智律师事务所，代收人冯朵、邝美云，联系电话137*****015、188*****949）。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。统一社会信用代码：914***********836G。（《诉讼文书送达地址确认书》载明被告确认的送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所，代收人赵雪婷，联系电话134*****948）法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告冯新娇诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯新娇的委托诉讼代理人冯朵、邝美云到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯新娇向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金40114.59元给原告（违约金从2019年1月1日计至2019年11月1日止）；2.被告返还办证费23703元及该款利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年10月12日起计至本息付清时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，向被告购买位于阳江市江城区********************，总房价526093元原告已付清，同时被告收取办证费23703元。合同第十一、十二条约定，被告应当于2018年12月31日交付验收合格的商品房给原告，逾期则按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金，但被告至今未能履行交付义务，应当承担违约责任。鉴于法院受理的丰怡豪庭同类系列案已确定逾期交房违约金按房价款的日万分之2.5计算，为此原告自愿调整请求被告按房价款的日万分之2.5支付违约金。另外，被告的违约行为导致无法交付商品房办证，应当返还已收取的办证费给原告并按中国人民银行同期同类贷款利率支付占用办证费用期间的利息。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于法院，盼判如所请。被告丰怡房产公司辩称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记手续。新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成工程竣工验收备案手续。丰怡房产公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。原告已于2019年11月2日前来办理了收楼手续。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题。虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭52幢303号房。但，基于上述第一、二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，被告认为原告诉请按照日万分之二点五的标准要求支付逾期交楼违约金，该标准仍属过高，请求法院予以调低。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方法，并愿意与业主协商解决。2、关于退还办证费及索赔利息问题。被告与原告在签订《商品房买卖合同》的同时，为了统一办理房屋不动产权证，按约定收取了原告的办证费并按规定代为缴交了部分款项。由于收取业主办证费为业主办理不动产权证是被告临时行为，双方签订的买卖合同或补充协议均没有约定逾期办证需支付办证费利息，所以，被告不同意支付办证费利息。本院经审理认定事实如下，2017年10月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭52幢X层X房出售给原告，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，总价款为526093元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年10月11日前支付首期房价款300093元，余款226000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告于2017年10月11日支付了代收代缴办证税费23703元给被告。之后并按合同约定付清全部购房款共526093元给被告。涉案商品房于2019年11月2日交付给原告使用。至此，原告认为被告逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收。原告认为，根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，且房屋测绘报告至今无法提供，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任。被告提交快递单及《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知原告收楼且原告于2019年11月2日收楼。该通知书载明：冯新娇女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭52幢303房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。原告对该份证据不予认可，认为没有收到该快递，但原告认可涉案房屋的交付时间为2019年11月2日。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代原告缴交了房屋维修基金7920元。本院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算；二、被告应否返还办证费及该款利息。关于争议焦点一。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），原告认为根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，而房屋测绘报告至今无法提供，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任，本院对原告的质证意见予以采纳。被告主张其于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。原告在诉讼中确认涉案商品房于2019年11月2日交付使用，被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。现原告请求按日支付已支付房价款万分之2.5计算违约金，本院予以支持。逾期交房期间2019年1月1日起计至2019年11月1日止共305天，被告应支付逾期交房违约金40114.59元（526093×0.00025×305）给原告。关于争议焦点二。原告向被告支付办证费23703元，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第十一条约定的交房日期为2018年12月31日，即约定的90天办证期限为2019年1月1日至2019年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2019年4月1日起向原告支付占用该款利息。本案扣减被告已支付的必要合理费用7920元，被告应返还剩余办证费15783元（23703元-7920元）给原告，并以15783元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金40114.59元给原告冯新娇；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15783元及该款利息（利息以15783元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告）给原告冯新娇；三、驳回原告冯新娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费697.50元（已减半收取，原告已预交），由原告冯新娇负担94.50元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年四月二十三日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。