广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初787号 原告：中国某股份有限公司临桂分公司。 负责人：文某华。 委托诉讼代理人：赵霞，广西瑞佰伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金鑫，广西瑞佰伦律师事务所实习律师。 被告：秦某辉。 原告中国某股份有限公司临桂分公司与被告秦某辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法由审判员石剑适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理，书记员蒋璇担任记录。原告中国某股份有限公司临桂分公司的委托诉讼代理人赵霞、李金鑫到庭参加诉讼。被告秦某辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告中国某股份有限公司临桂分公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付自2018年11月至2019年4月共计6个月的门面租金，共计人民币36000元以及逾期支付租金违约金人民币100080元（违约金计算至欠费清偿日，每逾期一日续按月租金6000元的1.5%支付违约金，现暂计至2020年1月20日）；2.判令被告向原告支付自2018年9月至2019年4月的水电费人民币8172元以及该笔款项的资金占用费人民币19.5元（以8172元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率4.35%计算至欠费清偿日，现暂计至2020年1月20日）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与临桂玉品轩酒楼签订了《房屋租赁合同》，约定由临桂玉品轩酒楼承租原告（甲方）位于桂林市临桂区长线综合楼****铺面，用于经营餐饮服务。《房屋租赁合同》约定：租赁期为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；月租金为人民币6000元整，含税；电费由临桂玉品轩酒楼（乙方）按时缴付至原告（甲方）指定账户，不纳入租金中；租金按季度结算，由临桂玉品轩酒楼（乙方）在每季度第一个月的15日前以转账方式缴纳门面租金给原告（甲方）；临桂玉品轩酒楼（乙方）在签订本合同后15日内须向原告（甲方）支付保证金人民币6000元整，原告（甲方）将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除临桂玉品轩酒楼（乙方）依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余保证金不计息返还临桂玉品轩酒楼（乙方）；逾期交付租金的，每逾期一日，临桂玉品轩酒楼（乙方）须按当月租金1.5%向原告（甲方）支付违约金，如果逾期30日仍不交付的，原告（甲方）有权解除本合同，收回房屋，临桂玉品轩酒楼（乙方）仍需支付违约金及赔偿原告（甲方）损失；租赁期内，如临桂玉品轩酒楼（乙方）逾期支付电费等因使用房屋而产生的费用，临桂玉品轩酒楼（乙方）应自行解决并承担由此产生的全部责任,如因此导致原告（甲方）损失的，临桂玉品轩酒楼（乙方）应赔偿一切损失,《房屋租赁合同》还对其他事项作了约定。《房屋租赁合同》签订后，因临桂玉品轩酒楼原因提出门面转让，2018年6月30日临桂玉品轩酒楼与被告签订《店铺转让合同》，约定自2018年7月1日开始将租赁标的门面转让给被告经营。同时，原、被告、临桂玉品轩酒楼三方约定将《房屋租赁合同》中的乙方变更为被告，2018年7月1日至2019年12月31日期间的承租方变更为被告，原《房屋租赁合同》中约定的乙方的权利义务由被告承继。2019年6月13日，原、被告、临桂玉品轩酒楼三方补签了《关于房屋租赁合同的主体变更协议》（以下简称《变更协议》），对以上事实进行书面确认。原告按照约定将租赁标的交付给被告使用，而被告自2018年9月起就未按合同约定缴纳水电费，而是由原告代缴，自2018年11月起被告亦未按时向原告如约支付租金。2019年4月30日，被告向原告出具了《关于门面租金欠款按期还清的保证书》，保证在2019年12月底前还清门面租金及水电费共计44172元。其后，原告与被告约定2019年5月1日起终止履行《房屋租赁合同》，被告须在2019年12月底之前还清拖欠原告的租金及水电费共计44172元，并于2019年7月17日就此约定事项签订《关于临桂建设路4号长线综合楼4号门面租赁合同的终止（协议）合同》进行书面确认。原告多次催促被告缴清房租、水费、电费等费用，并于2019年12月27日向原告邮寄了《关于立即支付房租及电费的函》，但至今被告仍未如约缴纳其拖欠的租金及水电费。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起民事诉讼，请依法判决如原告所请。 原告中国某股份有限公司临桂分公司为证明其主张提供以下证据：证据一、《房权证》，证明原告对涉讼房屋享有合法的所有权；证据二、《房屋租赁合同》，证明原告和临桂玉品轩酒楼的房屋租赁合同关系及合同双方的权利义务；证据三、《关于房屋租赁合同的主体变更协议》，证明临桂玉品轩酒楼于2018年7月1日开始将租赁标的门面转让给被告经营，《房屋租赁合同》对被告具有约束力；证据四、《店铺转让合同》，证明临桂玉品轩酒楼与被告约定自2018年7月1日开始将租赁标的门面转让给被告经营；证据五、水电费凭证，证明原告代被告缴纳了8174元的水电费；证据六、《关于门面租金按期还清的保证书》，证明被告拖欠原告租金及水电费的事实以及被告保证在2019年12月底之前还清拖欠原告的租金及水电费共计44172元；证据七、《关于临桂建设路4号长线综合楼4号门面租赁合同的终止（协议）合同》，证明原被告约定终止履行合同，被告须在2019年12月底之前还清拖欠原告的租金及水电费共计44172元；证据八、EMS快递单及《租金催缴通知书》，证明原告曾向被告催收房租和电费的事实。 被告秦某辉未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告秦某辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。对原告陈述的事实以及提交的证据，本院予以确认。 经审理查明：2018年1月1日，原告与案外人临桂玉品轩酒楼（马玉敏）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条租赁标的甲方同意将坐落在临桂县长线综合楼一楼4号门面出租给乙方经营餐饮服务，房屋建筑面积为一楼门面68平方米，二楼房屋约188平方米。第二条租赁期、租金及支付2.1租赁期为两年，自2018年1月1日（‘起租日’）起，至2019年12月31日。2.2租金（含税价）为：人民币大写陆仟元每月，小写6000元／月。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。2.3租金按季结算，由乙方在每个季度第一个月的15日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给甲方。2.4首期租金：乙方应在起租日起［15］日内一次性向甲方支付首期租金。2.5履约保证金：乙方在签订本合同后［15］日内须向甲方支付1个月的租金作为履约保证金，即人民币6000元整（大写陆仟元）。本合同终止日且双方不存在任何未了结事项的，甲方向乙方退还履约保证金余额（如有）。履约保证金不计利息。……。第三条甲方权利和义务……。第四条乙方权利和义务……。第五条违约责任……。5.3逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1.5%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。……。”2018年6月30日，案外人临桂玉品轩酒楼（马玉敏）与本案被告签订《店铺转让合同》，合同约定：“第一条甲方于2018年7月1日前将位于临桂县长线综合楼一楼4号门面转让给乙方经营餐饮服务，房屋建筑面积一楼约68平方米的门面和二楼约188平方米的房屋转让给乙方使用。第二条该门面和房屋的产权人为中国某股份有限公司临桂分公司。甲方与产权人签订了租赁合同，租期到2019年12月31日止，月租金为人民币6000元（大写：陆仟元整）。店铺交给乙方使用后，乙方同意代替甲方交纳水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方向产权人交纳的押金人民币6000元（大写：陆仟元整），该押金归乙方所有。第三条甲方保证该店铺及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态，店铺现有附属设施、设备（清单附后）全部无偿归乙方使用，不动产归产权人所有，动产无偿归乙方。……。第五条乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业、饭店的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。第六条乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费千分之一的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的15%向甲方支付违约金。甲方应保证产权人同意甲方转让店铺，如由于甲方原因导致产权人或甲方自己中途收回店铺，按甲方不按时交付店铺承担违约责任，甲方按转让费的15%向乙方支付违约金。第七条遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。……。”2019年6月13日，原告与被告、案外人临桂玉品轩酒楼（马玉敏）签订《关于的主体变更协议》，合同约定：“1.甲乙双方已于2018年签订临桂建设路4号长线综合楼4号门面《场地租赁合同》（甲方合同编号ＧＸＧＬＡ1800232ＡＧＮ00）（‘原合同’）。2.现因情势变更，合同中的乙方自2018年7月1日起变更为丙方，2018年7月1日至2019年12月31日的租赁费由丙方通过银行转账支付给甲方，其他条款均维持不变，合同将对甲方公司和丙方具有约束力。丙方将根据协议／合同，继续向甲方履行协议／合同义务，确保贵公司合同权利。……。3.1本补充合同使用的称谓和定义与原合同中所使用的称谓和定义具有完全相同的含义。除本补充合同进行的修改外，原合同应维持不变并继续有效。本补充合同与原合同不一致时，以本补充合同为准。……。” 2019年4月30日，被告向原告出具《关于门面租金欠款按期还清的保证书》：“我租用贵公司建设路4号长线综合楼一楼4号铺面经营餐饮服务，因经营不善，生意不景气，拖欠贵公司自2018年11月至2019年4月共6个月的门面租金共36000元（大写：叁万陆仟元，不含违约金），及2018年9月至今共有水电费8172元未结清，现承诺在2019年12月底之前还清所有欠款（包括门面租金及水电费共44172元）。” 2019年7月17日，原告与被告签订《关于的终止（协议）合同》：“甲方中国某股份有限公司临桂分公司与乙方临桂玉品轩酒楼于2018年1月1日签订临桂建设路4号长线综合楼4号门面《场地租赁合同》（甲方合同编号GXGLA1800232AGN00）。期间因乙方原因提出转让申请，并于2018年7月1日开始转让给丙方（主体变更协议编号：GXGLA1901983AGN00，原合同中的乙方自2018年7月1日起变更为丙方，名称：恭城风味油茶馆秦某辉）。现经甲丙双方协商一致，同意2019年5月1日起终止履行该合同，丙方拖欠甲方自2018年11月至2019年4月共6个月的门面租金及水电费共44172元（大写：肆万肆仟壹佰柒拾贰元，不含违约金），丙方需在2019年12月底之前还清所有欠款。本终止协议自双方签字盖章之日起生效。本补充协议一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份，具有同等法律效力。”被告未履行约定义务，原告诉至本院。 本院认为，原告与被告、案外人临桂玉品轩酒楼（马玉敏）签订的《关于的主体变更协议》系原、被告真实意思表示，合法有效，合同签订后当事人双方应恪守合同义务，原告依约履行了合同义务，被告未履行合同约定的义务，应承担相应的民事责任。一、关于原告向被告主张支付自2018年11月至2019年4月共计6个月的门面租金，共计人民币36000元以及逾期支付租金违约金人民币100080元（违约金计算至欠费清偿日，每逾期一日续按月租金6000元的1.5%支付违约金，现暂计至2020年1月20日）的问题。根据原、被告2019年7月17日签订的《关于的终止（协议）合同》，本院确认被告尚欠原告2018年11月至2019年4月共6个月门面租金36000元未支付；至于违约金，合同约定按所欠租金按日1.5%支付违约金过高，本院依法调整为按所欠租金按日万分之二计算为妥，违约金的起始日期虽然合同有约定，但原、被告2019年7月17日签订的合同约定给付期是2019年12月底之前还清所有欠款，并注明“不含违约金”，应视为原告放弃了2018年11月至2019年12月的违约金，故被告应向原告支付违约金的起始日期为2020年1月1日起计算。二、关于原告向被告主张支付自2018年9月至2019年4月的水电费人民币8172元以及该笔款项的资金占用费人民币19.5元（以8172元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率4.35%计算至欠费清偿日，现暂计至2020年1月20日）的问题。根据原、被告2019年7月17日签订的《关于的终止（协议）合同》，本院确认被告尚欠原告2018年11月至2019年4月共6个月水电费8172元；至于资金占用费，合同没有约定水电费逾期如何承担资金占用费的条款，故本院认为应以原告向本院主张权利之日起（即2020年3月17日），以8172元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清该款项之日止为妥。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告秦某辉向原告中国某股份有限公司临桂分公司支付租金36000元及违约金（违约金以36000元为基数，自2020年1月1日起，按日万分之二计算至本判决生效规定的履行期限之日止）； 二、被告秦某辉向原告中国某股份有限公司临桂分公司支付水电费8172元及资金占用费（资金占用费以8172元为基数，自2020年3月17日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决生效规定的履行期限之日止）； 三、驳回原告中国某股份有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3185元，本案适用简易程序，依法减半收取1592.5元，由原告中国某股份有限公司临桂分公司负担1062元，被告秦某辉负担530.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3185元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后，在上诉期限届满后未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  石剑 二〇二〇年五月八日 书记员  蒋璇