广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4631号原告（反诉被告）敖国平，男，汉族，1984年8月11日出生，身份证住址江西省吉安市新干县，原告（反诉被告）张云芽，男，汉族，1974年9月28日出生，身份证住址深圳市福田区，二原告共同委托代理人傅国荪，广东雄越律师事务所律师。被告（反诉原告）麦启雄，男，汉族，1967年3月30日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告（反诉原告）麦启聪，男，汉族，1974年11月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，二被告共同委托代理人方俊川，国信信扬（深圳）律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、被告退回原告押金人民币106万元；2、被告赔偿原告装修损失人民币478元；3、被告赔偿原告其他各项支出，空调29万元、钢管3.3万元、设计费3.2万元、热水器91448元、家具90万元、门锁46200元，消防工程52.5万元，面包车6万元、门牌12000元、加盟费30万元、广告招牌1万元、音响10万元；4、诉讼费由被告承担。二被告反诉请求：1、确认双方签订的《物业租赁合同》无效；2、原告向被告支付租金（房屋占用费）人民币442万元（暂计自2016年5月10日至2019年3月10日止，实际应支付至原告腾让房屋之日止）；3、诉讼费由原告承担。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情20××6年4月26日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告将位于深圳市光明新区公明街道××地××、06150393地块的地上建筑物出租给原告作酒店使用，建筑物共××4层半，租赁期限××5年，自20××6年5月××0日至203××年5月9日，免租期8个月，20××7年××月××0日开始计算租金，租金××3万元/月，于每月××0日前缴纳。合同签订之日，原告需支付押金80万元。合同还约定，合同项下物业二次消防由原告负责办理，被告负责一次消防，原告装修竣工前提下，被告需四个月内完成一次消防工程，但不负责最终办理，若被告一次消防工程造成原告装修工程拖延，被告负责承担。若二次消防无法通过导致合同无法履行的，视为原告违约。若被告单方违约解除合同，应支付原告由评估公司评出的装修费用。20××6年5月7日，双方签订《补充协议》，约定若被告20××6年5月××0日起××0个月内仍未办理通过该物业消防，则被告负责赔偿原告投入的所有装修费及押金。20××6年4月26日，被告出具收据两张，分别载明收到原告押金20万元及80万元。20××6年5月22日，原告与案外人格林豪泰酒店（中国）有限公司签订《特许经营合同》，约定案外人允许原告使用“格林豪泰”酒店品牌，特许经营加盟费约定为46万元，若加盟该酒店未正式开业经营的，原告需支付违约金20万元。20××6年5月至7月期间，原告陆续向该案外人转账支付30余万元。原告主张被告未按约定办理一次消防，且20××6年9月，当地街道办事处以租赁物业为违法建筑为由，禁止原告施工，因被告的违约行为导致原告经济损失，原告遂向本院提起诉讼。被告辩称，租赁物业未取得建设工程规划许可，双方签订的租赁合同为无效合同，合同履行过程中，被告未取得原告任何财产，故对可移动、拆卸的财产原告应自行取回，不能移动的财产应评估后双方按过错承担。裁判理由及结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可，故本案原、被告签订的《物业租赁合同》应为无效合同，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，故原告请求被告返还押金，本院予以支持。关于押金数额，原告主张押金数额为××06万元，提交了押金收据两张合计××00万元及6万元银行转账记录予以证明，被告确认收取押金××00万元，但辩称6万元为办理其他事项的费用，本院认为，现有证据无法证实原告转账支付的6万元性质为押金，本院不予认定，若原告认为被告无正当理由获得，可另寻途径解决。故被告应退还原告押金××00万元。关于原告主张的装修损失，原告主张装修损失478万元，经本院委托评估，深圳市永明资产评估事务所出具评估报告，记载案涉租赁物业的建筑装修费用及增添的设施费用为3840××82.35元，其中①防水工程437995元、②装修相关费用222420元（外墙施工脚手架××47420元、材料施工上楼运费45000元、施工后垃圾清理费30000元）、③增添设施费用××03××860元（门82720元、空气能热水器75000元、消防工程677760元、床××08000元、床头柜20520元、衣柜67860元）、④一至十四层装修费用2××47907.35元。原告对该评估报告无异议，被告不予认可，称评估报告部分楼层已装修面积与实际不符、评估报告中的脚手架费用并不存在且材料施工运费及清理垃圾费用过高、排水系统未安装、电路安装未完成，但评估报告均予以了评估，认为该评估报告与事实不符，要求重新评估。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。据此，对于未形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除，已形成附合的装饰装修物，根据双方过错分担现值损失，评估报告中关于装修过程中使用的脚手架、垃圾清理费等装修相关费用222420元不属于装饰装修物，关于增添设施的费用中的门、床、床头柜、衣柜、空气能热水器等价值354××00元物品属于未形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除，故对上述评估报告中的两部分损失合计576520元，不计入原告装饰装修现值损失范畴。被告虽对评估报告不予认可，辩称评估的部分装修项目未完成且面积与实际不符，本院认为，该评估报告系具有相应资质的评估机构出具，且经当事人同意后由本院委托，评估公司人员查勘现场时，原、被告均知悉亦在现场，庭审时，本院亦已通知鉴定人员到庭接受当事人询问，被告虽提出部分项目未完成或评估的面积与实际不符，但被告作为出租方，除其个人陈述外，并未提交相应证据证明评估报告所载明的评估内容与实际不符，故对被告要求重新评估的意见本院不予采纳。关于消防工程重置价格，评估报告记载为677760元，原告诉请金额为52.5万元，但其提交的消防工程合同记载的总金额为45万元，提交了30万元的银行转账记录予以证明，被告对消防工程评估金额不予认可，辩称其进行一次消防工程，与原告的二次消防同时进行，本院认为，结合本院查明的相关事实，评估报告记载的消防工程重置价格为677760元，与原告主张的消防工程价格存在一定差距，被告抗辩理由成立，本院予以采纳，故消防工程现值，本院按双方各占评估价格的50%即338880元予以认定。综上，原告装饰装修现值为2924782.35元（3840××82.35元-222420元-××03××860元+338880元）。关于原、被告导致合同无效过错大小问题，本院认为，被告作为出租方，根据庭审查明的事实，案涉租赁房屋已于20××5年5月××4日被深圳市光明新区规划土地监察局出具的《停止违法行为通知书》认定为违法建筑，但被告仍于20××6年4月将该房屋出租给原告使用，就合同无效存在主要过错，原告作为承租方，签订租赁合同时，未核实租赁物的相关权属证明及合法性，即与被告签订租赁合同，并投入巨额资金进行装修，亦就合同无效具有一定过错。结合本案相关事实，本院酌定由原告自行承担上述装饰装修现值损失的30%，被告承担70%，即2047347.64元。关于被告反诉主张的占有使用费，本院认为，案涉租赁物业由被告出租给原告作酒店使用，根据双方合同约定，合同项下物业被告负责一次消防，原告负责二次消防，原告装修竣工前提下，被告需四个月内完成一次消防工程，若被告一次消防工程造成原告装修工程拖延，被告负责承担。因被告的一次消防工程未完成，且原告在装修过程中即被相关部门告知因建筑物违法不得继续装修，该酒店并未实际投入使用，责任在于被告，故被告诉请原告占有使用费依据不足，本院不予支持。关于原告主张的空调29万元、钢管3.3万元、设计费3.2万元、热水器9××448元、家具90万元、门锁46200元，面包车6万元、门牌××.2万元、加盟费30万元、广告牌××万元、音响××0万元损失问题，本院认为，对于空调、钢管、热水器、家具、门锁、面包车、门派、广告牌、音响等未形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除，原告诉请的上述损失本院不予支持，关于设计费3.2万元，原告未提交充分证据证明，本院亦不予支持；关于加盟费30万元，原告提交了加盟合同及部分银行转账凭证予以证明，鉴于案涉租赁合同无效，原告无法实际开业经营，根据原告与特许经营方签订的合同约定，原告需支付违约金20万元，该损失亦属于原告因合同无效导致的经济损失的一部分，故本院结合双方导致合同无效的过错程度，酌定由被告承担该损失的70%，即××4万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告敖国平、张云芽与被告麦启雄、麦启聪于2016年4月26日签订的《物业租赁合同》为无效合同；二、被告麦启雄、麦启聪于本判决生效之日起十日内返还原告敖国平、张云芽押金100万元；三、被告麦启雄、麦启聪于本判决生效之日起十日内支付原告敖国平、张云芽房屋装修损失2047347.64元；四、被告麦启雄、麦启聪于本判决生效之日起十日内支付原告敖国平、张云芽其他经济损失14万元；五、驳回原告敖国平、张云芽其他诉讼请求；六、驳回被告麦启雄、麦启聪其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费69478元、反诉费21080元、保全费5000元，由被告麦启雄、麦启聪负担49890元，原告敖国平、张云芽负担45668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 梁 俊 辉人民陪审员 徐 爱 军人民陪审员 赵 燕 玲二〇二〇年五月十二日书 记 员 肖蓉(兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。