广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初356号 原告：施文。 委托诉讼代理人：陈昆，广西欣和律师事务所律师。 被告：广西纵桂房地产开发有限公司，住所地南宁市那洪大道**那洪**综合楼，统一社会信用代码9145010007521592XM。 法定代表人：李祖昆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 原告施文与被告广西纵桂房地产开发有限公司（以下简称纵桂公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，发现本案不宜适用简易程序审理，于2020年3月26日裁定转为普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈昆，被告纵桂公司的委托诉讼代理人杨仕通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施文向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告所签订的《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》无效；2.判令被告返还原告购房款144812元；3.判令被告赔偿原告损失（分段计算：（1）以103437元为基数，自2018年6月2日起至2019年3月3日止，共274天，按照中国人民银行同期贷款利率一年以内年利率为4.35%，利息为3424.63元；（2）以144812元为基数，自2019年3月3日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率一年以内年利率为4.35%计算的利息，暂计至2019年12月16日为288天，利息为5039.46元），分段计算利息暂计至2019年12月16日为8464.09元；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由:2018年6月2日，原告与被告签订了《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》，合同约定双方就南宁市江南区那洪大道地块合作建房具体房屋为号房，原告取得该房屋的使用期限为自交付之日起至2071年4月26日止。同时还约定了如该项目所占农民住宅回建建设用地的物业可以办理分户产权证的，在原告承担税费及其他所有办证费用的情况下，被告应该为原告办理相关手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故，《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》虽然名为“合作建房”，实为房屋买卖合同。签订合同后，原告分别于2018年5月31日与6月2日向被告支付完毕第一期购房款103437元、于2019年3月3日向被告支付第二期购房款41375元。至此原告向被告支付购房款共计144812元。本案房屋买卖合同涉及的农民住宅回建建设用地属于集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发（1999）39号]第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》[国办发（2007）71号]规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。原被告签订的《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款违反法律、行政法规的强制性规定情形，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相关的责任。”原告所遭受的损失为自2018年6月2日至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计至2019年12月16日为8464.09元，故被告需返还原告人民币153276.09元。基于上述，原告认为，原被告签订的《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》应为无效，被告须依法向原告承担相应法律责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告纵桂公司辩称：1.被告认为合同有效，不同意解除合同；2.合同约定的铺面没有到交付时间；3.不愿意支付原告诉请的违约金。 经审理查明：2018年6月2日，原告与被告签订《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》（合同编号：），内容有：1.被告以征地拆迁安置国家划拨方式取得南宁市江南区那洪大道的地块用于和原告合作建房；2.土地用途为农民回建住宅用地，项目定名为纵桂城市广场；3.合作模式为：南宁市江南区那洪街道办那洪村五队负责提供农民回建住宅用地供合作建房，不承担合作建房费用；被告为联营合作代建方，负责合作建房的审批手续、建造事宜、寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归被告所有；原告愿意出资合作建房，按合同约定支付合作建房款，并按合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权；4.该房屋合作建房房号号，建筑面积45.1平方米；5.房屋使用权年限为自该房屋交付之日起至2071年4月26日止；6.该合同建房总价款206874元，原告在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总价合作建房款的50%即103437元，在建筑到达十层时10日内交纳总合作建房款的20%即41375元，在房屋结构建至封顶时10日内，交纳总合作建房款的20%即41375元，在房屋达到交付条件，接到被告书面或电话通知时10日内，交纳剩余总合作建房款的10%即20687元；7、交房期限在2021年4月26日前，被告应按照双方约定的交付标准，将符合本合同约定的房屋交付给原告使用，被告逾期交房的，应承担违约责任。 上述合同签订后，原告向被告于2018年5月31日支付了20000元，于2018年6月2日支付了83437元，于2019年3月3日支付了41375元，合计144812元合作款，被告分别于2018年6月2日、2019年3月3日向原告出具收款收据，2018年6月2日出具的收款收据裁明2018.5.31交定金20000元，现更换收据。后原告认为《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》与法律规定相悖，合同无效，遂向被告提出合同无效并要求被告退还建房款和赔偿损失，被告认为合同有效，遂引起本案诉讼。 另查明：涉案项目尚未建成，也未取得商品房预售许可证。 本院认为：关于《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》的性质及效力问题：原被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从约定的内容看，合同约定了房屋的基本情况，原告向被告付款的时间、方式，被告向原告交房期限、逾期交房违约责任等，符合房屋买卖的特征；且合同并未约定原告需要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的特点，反而是在合作建房中以出资形式最终获得一间45.1㎡的房屋，也符合买卖合同的性质。结合涉诉房屋在各方签订合同时尚未建成，应当认定原被告成立商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉之前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案项目至今未取得商品房预售许可证明，《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》应属无效合同，原告的该项诉请合法有据，本院对此予以支持。 关于原告诉请要求被告返还款项的问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，本案中，被告因《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》取得原告的144812元款项，现合同无效，原告诉请被告返还该款合法有据，本院对此予以支持。关于原告诉请的赔偿损失问题：现涉诉房屋价格明显低于市场价格，原告未清晰了解房屋性质、合同性质等情况，就与被告签订合同，其自身亦有过错，应承担相应责任，现其诉请赔偿损失本院不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告施文与被告广西纵桂房地产开发有限公司于2018年6月2日签订的《纵桂城市广场回迁安置房合作建房合同》（合同编号：）无效； 二、被告广西纵桂房地产开发有限公司向原告施文返还144812元； 三、驳回原告施文的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4530元，保全费1286元，合计5816元，由原告施文负担229元，被告广西纵桂房地产开发有限公司负担5587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  卢瑞玲 人民陪审员  周均宁 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  郭时连 附： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。