广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30570号原告：中国农业银行股份有限公司广州白云支行，营业场所广东省广州市白云区机场路春暖花园K座。负责人：郑晓忠，行长。委托诉讼代理人：范嘉雯，广东拓孚创展律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢俊阳，广东拓孚创展律师事务所实习律师。被告：林功克，男，1975年10月13日出生，汉族，身份证住址黑龙江省大庆市大同区，第三人：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全。原告中国农业银行股份有限公司广州白云支行诉被告林功克、第三人广州万达文化旅游城投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州白云支行的委托诉讼代理人范嘉雯到庭参加了诉讼，被告林功克及第三人广州万达文化旅游城投资有限公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司广州白云支行向本院提出诉讼请求：一、被告按《个人购房担保借款合同》偿还原告借款本金716614.47元、利息8986.11元、罚息10.5元、复利25.24元，共计725636.55元（利息、罚息、复利暂计至2019年8月14日，此后利息、罚息、复利按合同约定计付至清偿之日止）；二、被告林功克及第三人广州万达文化旅游城投资有限公司在广州市花都区××街××号雪域华府（3区2栋1梯）34层3401房的房产具备办理房产证条件之日起协助原告办理正式抵押登记手续，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对依法处分被告提供的抵押物所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2018年3月1日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；抵押、保证担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用；被告未按合同约定归还借款本金的，原告有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率上上浮伍拾计收罚息；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；如被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布被告与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同特别条款约定：原告向被告提供730000元贷款，贷款期限为324个月，借款执行利率与以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押：被告用位于花都区××街××号雪域华府（3区2栋1梯）34层3401房为上述借款提供抵押担保。合同签订后，原、被告于2018年办理抵押权登记，并取得粤（2018）广州市不动产证明第08006049号不动产登记证书。原告于2018年4月2日向被告发放贷款730000元，借款凭证载明执行利率为5.3%，逾期利率为8.035%，到期日为2045年4月1日。原告放款后，被告未按期还款，经原告催收无果。根据合同特别条款第三十五条约定：第三人作为阶段性保证人，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。而根据原告与第三人签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，如具备办理抵押登记手续条件，第三人向原告提供办理抵押登记资料；购房人委托第三人代为办理所购房屋的房地产权利证书的，第三人应在房屋买卖合同约定的期限内办妥房地产权利证书，并在办妥房地产权证书之日起三个工作日内向原告移交房地产权利证书。依照上述规定，第三人负有协助办理抵押登记手续的义务。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判如所请。被告林功克无答辩。第三人广州万达文化旅游城投资有限公司无答辩。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与第三人（乙方）签订编号为ABCGD（2016）0041号《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定：甲乙双方就合作项目的项目开发贷款未签订《中国农业银行固定资产借款合同》；甲方未与乙方签订开发贷款合同的，甲方向合作项目购房人发放的个人住房贷款额度不超过（大写）壹拾亿元，个人商用房贷款额度不超过（大写）壹亿元；乙方不可撤销地作出如下承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供阶段性连带责任保证担保；如具备办理抵押登记手续条件，乙方向甲方提供办理抵押登记资料；购房人委托乙方代为办理所购房屋的房地产权利证书的，乙方应在房屋买卖合同约定的期限内办妥房地产权利证书，并在办妥房地产权证书之日起三个工作日内向甲方移交房地产权利证书，同时一并向甲方移交办理抵押登记所需相关文件等。2018年3月1日，被告（借款人、抵押人）与原告（贷款人、抵押权人）签订编号为44020120180039602号《个人购房担保借款合同》，约定由被告向原告借款730000元用于购买位于广州市花都区××街××号雪域华府（3区2栋1梯）3401房；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%后确定；被告采用等额本息还款法归还借款；还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款发放至第三人在农行广州白云支行44×××61账户内；涉案借款采用阶段性保证+抵押方式提供担保，由第三人提供阶段保证担保，由被告提供抵押担保，抵押物为广州市花都区××街××号雪域华府（3区2栋1梯）3401房；阶段性保证人自借方发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人应协助配合贷款人自借款合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，并于借款合同签订之日起120日内办妥抵押登记；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人，担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等。该借款合同中无第三人的盖章确认。2018年3月30日，广州市国土资源和规划委员会发出粤（2018）不动产证明第08006049号不动产登记证明，显示：证明权利：抵押权；权利人（申请人）：中国农业银行股份有限公司广州白云支行；义务人：林功克；坐落：雪域华府.3区叶榕街1号雪域华府（3区2栋1梯）34层3401房；抵押范围：全部；债权数额：人民币730000元。同日，上述房屋办理预购商品房预告登记，权利人为被告，义务人为第三人，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第08006048号。2018年4月2日，原告向被告指定的第三人账户44×××61账户发放贷款730000元，执行利率为5.3%，逾期利率为8.035%。2018年6月5日起，被告出现逾期清偿贷款本息的情况，截止至2019年8月14日尚欠原告贷款本金716614.47元（其中逾期本金3200.74元）、利息8986.11元、罚息10.5元及复利25.47元未予清偿。后被告陆续清偿尚欠贷款本息，截止至2020年3月17日，被告尚欠贷款本金705774.76元未予清偿。另查：被告及第三人因下落不明，本院于2019年12月12日通过公告方式向上述当事人送达民事起诉状及开庭传票，公告期为60天。以上事实，有《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、不动产登记证明、欠供明细表及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与第三人签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》以及与被告签订的《个人购房担保借款合同》均属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人购房担保借款合同》签订后，已经依约向被告发放了贷款730000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告于2019年6月至8月期间出现逾期清偿贷款的情况，现尚欠贷款本金705774.76元未予归还并提供欠供明细表予以佐证。被告无到庭进行答辩，且无相反证据推翻，本院对此予以确认。对于原告主张的利息问题，《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。”《个人购房担保借款合同》约定计收罚息、复利符合上述规定，本院予以确认。被告自2019年6月开始逾期清偿贷款本息，属于《个人购房担保借款合同》中约定原告可提前收回贷款的情形，故原告要求被告立即清偿全部贷款具有合同及法律依据，本院予以支持。然《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告因下落不明，经本院公告送达民事起诉状，公告期满之日即2020年2月11日为贷款提前到期日，对于到期日前的利息、罚息（包括复利）应当按照《个人购房担保借款合同》及借款凭证的约定计算。到期日后，则应当以尚欠借款本金数额705774.76元为基数，按照《个人购房担保借款合同》及个人借款凭证中的逾期罚息标准计算至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不再计收复利。对于优先受偿权的问题，涉案位于广州市花都区××街××号雪域华府（3区2栋1梯）3401房的房屋仅办理了抵押权的预告登记手续，尚未取得房地产权属证明，亦未办理正式的抵押登记手续。而根据《个人购房担保借款合同》及《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，被告负有配合原告办妥抵押登记的义务，第三人亦负有向原告提供办理抵押登记资料的义务。现《个人购房担保借款合同》中约定办理抵押登记手续的期限已经届满，原告要求被告协助其办理上述抵押物的抵押登记手续，将原告设定为抵押权人；抵押权设定后，原告对处分抵押物所得价款享有优先受偿权具有合同及法律依据，本院亦予以支持。第三人对办理抵押登记手续负有协助义务。被告及第三人因下落不明，经本院公告送达民事起诉状及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，参照《人民币利率管理规定》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，林功克向中国农业银行股份有限公司广州白云支行清偿贷款本金705774.76元并支付利息、罚息（2020年2月11日前的利息、罚息（包括复利）按照《个人购房担保借款合同》及借款凭证的约定计付；2020年2月12日起以尚欠贷款本金705774.76元为基数，按照《个人购房担保借款合同》及借款凭证中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利）；二、于本判决生效之日起十五日内，林功克办理广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区2栋1梯）3401房[不动产登记证明号：粤（2018）广州市不动产证明第08006048号]正式抵押登记手续，将中国农业银行股份有限公司广州白云支行设定为抵押权人，中国农业银行股份有限公司广州白云支行、广州万达文化旅游城投资有限公司对此负有协助义务；在房地产权属证明及正式抵押登记手续办妥之日起，中国农业银行股份有限公司广州白云支行就上述判决第一项中林功克所负债务对处分广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区2栋1梯）3401房[不动产登记证明号：粤（2018）广州市不动产证明第08006048号]所得价款享有优先受偿权；三、驳回中国农业银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11056元、诉前财产保全费4148元，均由林功克负担。上述受理费11056元、诉前财产保全费4148元已经由中国农业银行股份有限公司广州白云支行预交，中国农业银行股份有限公司广州白云支行同意由林功克在履行本判决时将其应承担部分直接支付给中国农业银行股份有限公司广州白云支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓汝辉人民陪审员  周雪连人民陪审员  蔡玉林二〇二〇年五月十三日书 记 员  李凤钏