云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3895号原告：昆明银海物业服务有限公司。住所：云南省昆明市官渡区关上关兴路**银海花园**物业管理办公楼。法定代表人：范晓薇，董事长。委托诉讼代理人：张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈端明，男，1963年1月7日出生，汉族，身份证住址福建省南安市。委托诉讼代理人：陈凯鑫，男，1993年4月28日出生，汉族，身份证住址福建省南安市，现住云南省昆明市官渡区，与被告陈端明系父子关系，特别授权代理。原告昆明银海物业服务有限公司与被告陈端明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告昆明银海物业服务有限公司的委托诉讼代理人王正达、张萌，被告陈端明及其委托诉讼代理人陈凯鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明银海物业服务有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付2013年1月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业服务费15,466.2元、二次加压费840元，共计16,306.2元；2.请求判令被告按每日万分之三的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截止2019年6月30日止共计人民币5927.71元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费等原告实现债权的费用。事实和理由：2009年12月21日，被告购买银海×××小区×××号房屋。在办理接收手续时，被告与原告签订了《银海×××小区前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的全体小区业主提供物业服务至今，但被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费等费用，2013年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴16,306.2元，虽经原告多次催收，但被告均置之不理，至今仍未支付。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告陈端明辩称：一、因被告于2009年在×××室购置房产一套。于2009年由昆明银海物业服务有限公司（以下简称物业）进行交接房子，在交接过程中被告发现多面墙面均有开裂状况，并立即与物业反馈了该问题，物业允诺会及时对开裂墙面进行修复，2009年至今该开裂墙面问题仍未处理妥当；二、因被告居住在15楼，安全逃生通道位于10楼处堆放了大量杂物多年影响通行，物业并未及时做出清理；三、物业侵占了本属于包括被告在内的小区业主的费用，根据《物权法》第70条规定，业主对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入如电梯及单元门出入口的广告费用，小区里的广告费用，摊贩在小区大门内摆摊费等费用归全体业主所有。因多次与物业协商无果，出现业主拒交物业管理费完全是由于物业公司违约行为造成的，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应该承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1.银海×××小区业主房屋验收交接表，欲证明2009年12月21日，被告购买银海×××小区×××号房屋，并办理了接房手续，该交接表中已经标注房屋验收合格，不存在任何质量问题；2.银海畅园住户业主手册（含前期物业服务协议等），欲证明在办理接房手续时，被告与原告签订《银海×××小区前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系，协议签订后，原告一直按协议约定为被告在内的全体小区业主提供物业服务至今；3.房屋信息查询摘抄表，欲证明被告为银海×××小区×××室房屋所有权人，应按照约定缴纳物管相关费用；4.欠费明细表，欲证明被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费等费用，2013年1月1日至2018年12月31日期间共欠缴16,306.2元；5.物业费违约金计算表，欲证明因被告逾期未缴纳物业服务费，应按照约定承担违约金，截止2019年6月30日止共计5927.71元（按照合同约定每日千分之三为59,277.14元，此处原告计算标准调整为每日万分之三）；6.工作联系函一份、情况说明二份、照片一张，欲证明原告已经尽到沟通协调的义务，房屋质量问题不属于原告的管理范围，房屋在使用过程中出现的问题，保修期内的由开发商承担维修，超过保质期的由业主自行承担修复，对于被告反映的质量问题，原告已经尽到通知开发商义务，被告认为应当由原告承担修复义务，并以此为由长期拒绝缴纳物业管理费，没有事实及法律依据，是毫无道理的；7.批复一份，欲证明物业费的调整情况，原告主张的物业费是有依据的。经质证，被告对原告提交的证据1上被告的签名予以认可，但对其内容不认可，该交接表是由原告工作人员勾选的，当时已经发现问题，原告工作人员答应会帮被告处理，所以才存在原告提供的情况说明中反映的多次返修；对证据2予以认可；对证据3的真实性予以认可；对证据4予以认可；对证据5不予认可，因房屋存在质量问题，被告多次找原告要求处理而一直未得到处理，被告是在行使抗辩权，被告不存在违约，不应当承担违约金；对证据6中的工作联系函不予认可，被告至今都没有认可原告返修的成果。对情况说明不予认可，因为被告对此不知情。对照片的真实性予以认可，但对证明内容不予认可；对证据7的真实性无异议。被告针对其抗辩主张向本院提交照片二十二张，欲证明被告位于银海×××小区×××号房屋室内及室外的墙体开裂，从交房至今问题未得到处理。安全通道长期堆放杂物，原告并未尽到物业管理的义务。原告利用公共区域来经营广告取得收入，该收入应属于业主。经质证，原告对被告提交的照片1-13页的真实性予以认可，证明内容不认可，认为保修期内的房屋质量问题由开发商负责，保修期外的业主自己负责，该照片形成于近期；对照片14页的真实性予以认可，这是由于个别业主乱摆乱放造成的，原告发现后已进行了清理，该问题不是被告长期欠费的理由；对照片15-22页的真实性予以认可，但其不属于本案审理范畴，没有任何法律规定和约定在该情况下，被告可以拖欠物业管理费。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、7形式、来源合法，被告对真实性无异议，本院对原告提交的上述证据予以采信；原告提交的证据5系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信；原告提交的证据6涉及案外人，未经案外人确认，本院不予采信。被告提交的证据形式、来源合法，原告对真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：原告系昆明银海×××小区的物业服务企业。被告系畅园小区××室房屋业主，该房屋建筑面积134.28平方米。2009年12月21日，被告办理完毕该房屋的接房手续。同日，原、被告签订《银海×××小区前期物业服务协议》一份，约定由原告为银海×××小区×××号房屋提供物业管理服务，物业建筑面积为134.28平方米，物业服务期限为双方签字之日起至业主委员会成立，重新选聘物业服务企业止。若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业的，在原告同意管理的情况下，原、被告双方按照本协议自动续约。被告交纳费用时间从开发商公开公布交房之日起开始计算。物业服务费：高层业主每月需交纳的物业服务费按建筑面积为1.36元/平方米；每户每年需交纳水池清洗费20元、每月需交纳二次加压费6元；生活垃圾处置费10元/月。被告交纳物业服务费、水电费、垃圾清运处置费及其他代收代缴费的时间为每月15日以前，原告将业主发生的以上费用的结算单通知被告，被告到物业服务中心交纳。被告不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地产或其他相关部门、单位造成的问题为由，迟交或拒交本协议所规定的物业服务费及其他费用。同时，不得以空置为由少交或拒交物业服务费。受有关部门或单位的委托，原告可提供二次加压费、水池清洗费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按本地政府规定执行。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权从逾期之日起60天后停止对被告的服务，同时要求被告补交，并从逾期之日按每天千分之三的比例加收违约金。被告自2013年开始未向原告交纳物业服务费、二次加压费。另，案涉房屋存在墙面开裂的情形，被告曾多次向原告进行反映。被告以墙面开裂问题未得到处理为由，至今拒不交纳物业管理费。现原告诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2009年12月21日签订的《银海×××小区前期物业服务协议》属于物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。该协议约定物业服务期限为双方签字之日起至业主委员会成立，重新选聘物业服务企业止。现银海×××小区未重新选聘物业服务企业，原告一直为案涉小区的物业服务企业，被告理应按《银海×××小区前期物业服务协议》的约定支付物业管理服务费。原告与被告在《银海×××小区前期物业服务协议》中约定被告每月需交纳的物业服务费为1.36元/平方米，每月需交纳二次加压费6元，该约定系当事人真实意思表示，被告应当按照该标准履行，原、被告确认被告尚欠原告2013年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费15,466.2元，二次加压费840元，合计16,306.2元，故本院对原告要求被告支付物业管理费及二次加压费的诉请予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告主张原告提供的物业服务有瑕疵的辩解意见，因其证明的问题属于一般瑕疵，不能作为抗辩理由。同时，被告以房屋墙面开裂等问题为由拒绝交纳物管费，但其并未举证证明该问题归责于原告，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈端明于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费15,466.2元及二次加压费840元，共计16,306.2元；二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，减半收取178元，由被告陈端明承担，剩余178元退还原告昆明银海物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇二〇年五月七日书记员  王 诚