河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0581民初8135号原告：林州市桂园街道小菜园村村民委员会，住所地林州市小菜园村。法定代表人：元进红，村主任。委托诉讼代理人：刘保江，河南广亚律师事务所律师。被告：李俊生，男，1963年7月8日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：杨广庆，河南红旗渠律师事务所律师。原告林州市桂园街道小菜园村村民委员会（以下简称小菜园村委会）与被告李俊生租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告小菜园村委会的委托诉讼代理人刘保江，被告李俊生及其委托诉讼代理人杨广庆到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告小菜园村委会提出诉讼请求：1、请求依法终止履行原被告双方于2004年2月29日所签订的《除尘设备厂原办公楼、东、南面厂区房屋租赁合同书》；2、请求判令被告将其租赁的标的物腾清后交还给原告；3、请求判令被告给付原告自2019年3月1日起至腾清交还之日期间的租赁费用（标准按原租赁合同约定）；4、本案的一切费用由原告承担。事实和理由：2004年2月29日，原被告双方签订了《除尘设备厂原办公楼、东、南面厂区房屋租赁合同书》一份，约定租赁期间为十五年，年租金为17980元，同时约定了交款办法，另外还约定对于被告自建的土建工程、安装的设备，在租赁期满后自行拆除搬走。合同签订后，被告按约定支付了每年的租赁费，现租赁合同到2019年2月29日已到期。由于原告按照整体规划，重新对外公开招租，可被告方以其有新建建筑为由拒不腾清交还。为此，为了维护集体财产的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告小菜园村委会又补充，按合同约定，被告李俊生每年还应支付管理费3000元，对此将另案主张。被告李俊生辩称：被答辩人的所有诉请均无事实和法律依据，请求予以驳回。一、被答辩人诉请终止履行双方于2004年2月29日所签订的《除尘设备厂原办公楼、东、南面厂区房屋租赁合同书》无依据根据法律规定，合同终止是指因发生法律规定或当事人约定的情况，使合同当事人之间的权利义务关系消灭，使合同的法律效力终止。引起合同终止的原因有：合同因当事人双方全面履行而消灭;本案中答辩人和被答辩人均按照合同的约定履行了各自的义务。现合同已到期，合同中租赁房屋和厂地的合同条款已经终止，根据法律规定合同的解除，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同。本案中双方合同约定租赁房屋和厂房合同终止条款已经成就，双方早已经不存在履行原《除尘设备厂原办公楼、东、南面厂区房屋租赁合同书》中租赁房屋和厂地合同的条款，而对于合同中的其他条款，因该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应当继续按照合同约定继续进行履行。二、被答辩人诉请返还租赁房屋腾清后交还没有事实依据。2004年2月29日双方签订《除尘设备厂原办公楼、东、南面厂区房屋租赁合同书》后，答辩人经被答辩人同意后，投入数百万元对租赁的房屋进行重建，并购买设备，合同到期后，答辩人多次找到被答辩人协商继续租赁的问题，被答辩人以需要进行招标为由，一推再拖。根据原租赁合同的约定，因答辩人有优先租赁权，为避免答辩人的损失，2019年7月份被答辩人告知答辩人先交纳30万的押金，先不撤除设备，房屋可继续使用，若答辩人中标，该30万元作为租赁费，若未中标，该30万元作为撤除设备和腾清房屋的保证金。2019年7月24日答辩人按照被答辩人的要求，将30万交付给了被答辩人，然而没有想到，被答辩人在未招标的情况下，突然起诉了答辩人腾清房屋。根据双方的约定，在未确定新的承租人以前，答辩人不需搬离租赁屋内，因双方协商一致达成了上述协议内容，答辩人也根据约定履行了自己的义务，现被答辩人诉请判决答辩人将其租赁的标的物腾清后交还给被答辩人无任何的依据。三、被答辩人诉请答辩人给付2019年3月1日以后的租赁费的主张时机尚未成熟。双方自2019年5月份至7月份就租赁房屋和厂地事宜一直在调解，后双方协商约定，在未确定新承租人的情况下，答辩人可以继续使用租赁的房屋，若答辩人中标仍然是承租人，2019年3月1日起至中标以前期间的租赁费按照原合同的标准支付租金，中标以后的租赁费按照新的标准进行支付，租金从保证金中予以扣除，剩余保证金退还答辩人；若不是承租人，那么2019年3月1日以后至实际腾清房屋之日止，租金按照原合同的标准从保证金中予以扣除，扣除后退还答辩人剩余的保证金，答辩人已按照被答辩人的要求交纳30万元的保证金后，一直未进行招标，被答辩人诉请答辩人给付2019年3月1日以后的租赁费的主张时机尚未成熟，为此，请求驳回被答辩人的该项诉请。四、若贵院支持了被答辩人诉请，那么答辩人请求：1、对老办公楼东除厂原机加工车间15间进行剥离，根据双方2004年2月29日签订《除尘设备厂原办公楼、东、南面厂区房屋租赁合同书》第一条第三款约定，“老办公楼东除尘厂原机加工车间15间，作价出售给乙方（即答辩人）”,双方之间的除该约定以外的租赁房屋和厂地已到期，但合同约定的15间加工车间系答辩人所有，因此，如果要求答辩人返还租赁房屋和厂地，那么应当将该15间加工车间剥离。2、责令被答辩人退还答辩人30万元的保证金，并承担违约责任（资金占用期间的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月24日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际给付清之日止），被答辩人未按照双方的约定对承租房屋和厂地进行招投标，侵犯答辩人优先承租权。经审理查明：2004年2月29日，原告小菜园村委会与被告李俊生签订了《除尘设备厂后原办公楼东、南面厂区房屋租赁合同书》，合同约定，甲方将除尘厂原办公楼三层21间，南面东库存房子11间，东面房子17间，厂区占地5.4亩（见土地面积图）租赁给乙方；租赁期限十五年，从2004年2月29日起至2019年2月29日止；甲方租赁给乙方厂区土地面积5.4亩，每年每亩交甲方租地款2500元，每年合计交甲方款13500元；租赁给乙方三层楼房21间，每年每间交甲方款133.3元，每年合计交款2800元；房屋28间（包括库房、木工房、车库、伙房、翻砂房），每年每间60元，每年合计交甲方款1680元；每年共交甲方租赁土地、房屋款17980元，同时约定了交款办法。另外还约定甲方将厂区内的除尘厂原机加工车间（已塌顶）等物料作价9000元出售给乙方；乙方租赁后2004年2月29日至2005年2月29日开始，每年12月1日前向甲方交管理费3000元。合同书还约定了其他事项。原告小菜园村委会在甲方处签字盖章，被告李俊生在乙方处签字。合同签订后，被告李俊生在该租赁场地投资建设了蓝天洗浴中心，并按时交纳了2019年2月29日之前的租赁费用，对于应交纳的管理费没有交纳。合同到期后，原告小菜园村委会考虑到被告李俊生投资较大，为了便于对外重新招标，不影响被告李俊生经营的洗浴中心正常营业，经过双方协商，由被告李俊生向原告小菜园村委会缴纳30万元保证金，该30万元保证金的用途是：房屋自行拆除保证金。合同到期后，原被告双方对被告李俊生承租后投资建设的地上建筑物归属问题产生争议，导致原告小菜园村委会无法对外重新招投标而引起诉讼。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告小菜园村委会与被告李俊生签订的《除尘设备厂原办公楼东、南面厂区房屋和租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效的租赁合同。租赁期限到期后，双方对被告承租后新添建筑物的权属归属问题产生争议，导致形成诉讼，期间，本院曾多次组织双方进行调解，但无法达成一致意见，被告李俊生应按合同的约定将房屋、场地腾清后交还给原告小菜园村委会，本院对原告小菜园村委会主张终止履行合同并将租赁标的物腾清交还给原告的请求，本院予以支持。被告李俊生在租赁合同到期后仍一直占用该房屋及土地，占用期间应当按照原租赁合同的约定支付租赁费，本院对原告小菜园村委会主张被告李俊生给付自2019年3月1日起至腾清交还之日止期间的租赁费请求，本院予以支持。但因疫情原因，导致被告李俊生自2020年春节过后至4月15日不能开门营业，按照公平公正原则，对此期间所产生的租赁费用应当予以扣除。被告李俊生辩称，合同终止和腾清房屋无法律依据的意见，本院不予采纳。被告主张退还30万元拆除保证金及利息的辩解意见，因该保证金在缴纳时明确注明，系自行拆除保证金，缴纳保证金的目的尚未实现，故该保证金现无法退还，待被告李俊生自行拆除地上建筑物后再予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：依法解除原告林州市桂园街道小菜园村村民委员会与被告李俊生于2004年2月29日所签订的《除尘设备厂原办公楼、东、南面厂区房屋租赁合同书》；被告李俊生在本判决生效后一个月内将在租赁场地内建设的地上建筑物予以拆除；被告李俊生于本判决生效后十日内给付原告林州市桂园街道小菜园村村民委员会2019年3月1日至建筑物清理完毕之日止的租赁费（租赁费的标准按原合同约定予以给付，扣除2020年2月1日至2020年4月15日之间的租赁费3745.8元/75天）；驳回原告林州市桂园街道小菜园村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李俊生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张学芳审 判 员  申一博人民陪审员  余广东二〇二〇年五月六日书 记 员  刘 波