广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1971执异155号 案外人：东莞市新城实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东城商业广场****，统一社会信用代码：91441900663356286W。 法定代表人：毛润苔。 委托代理人：张肖霞，广东众慧律师事务所律师。 申请执行人：庾燕芬，女，1973年12月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 委托代理人：吴雄文，广东法铸河山律师事务所律师。 被执行人：黄秦秀,男,1954年2月16日出生,汉族,住广东省东莞市莞城区。 本院在执行申请执行人庾燕芬与被执行人黄秦秀之间的（2020）粤1971执4386号案过程中，案外人东莞市新城实业投资有限公司（以下简称“新城公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人新城公司称，关于申请执行人庚燕芬与被执行人黄秦秀强制执行一案，东莞市第一人民法院作出（2020）粤1971执4386号执行裁定书，并依该裁定书查封了黄秦秀名下位于东莞市××区xxx管理区房地产权证号为粤房地证字第××号、12××85号、12××86号的房屋，但该等房屋实为异议人所有。异议人与黄秦秀、案外人黄秦林、东莞市××区xxx股份经济联合社（以下简称“xxx经联社”）于2013年5月31日签订一份《土地使用权及房屋转让合同》，根据合同约定，黄秦秀与黄秦林将位于东莞市××区xxx的一幢综合楼转让给异议人，该转让的综合楼其中包含了黄秦秀名下、房地产权证号为粤房地证字第××号、12××85号、12××86号的房屋（即案涉被查封的房屋）。由于该综合楼所在土地登记的权利人为xxx管理区（集体土地建设用地使用证号为东府集(96)字第06XXX42号），协议各方一致同意由转让方黄秦秀和黄秦林将该综合楼过户至xxx经联社名下。前述《土地使用权及房屋转让合同》签订并经东莞市××区法律服务所见证后，异议人向转让方黄秦秀和黄秦林付清全部转让款，该综合楼也实际交付给异议人使用，由异议人实际占有。但是，在办理房屋过户手续过程中，土地登记部门无法查找到综合楼所在土地的档案材料，导致合同项下房屋至今未能办理过户登记手续。综上所述，案涉被查封的房屋为异议人购买所得，异议人已付清全部购房款并实际占有该等房屋，有关房屋过户登记手续至今未办理非异议人的过错。为此，根据《民事诉讼法》第225条、227条以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，异议人特提出此异议申请，恳请人民法院解除对案涉房屋的查封措施。请求解除对黄秦秀名下位于东莞市××区xxx管理区房地产权证号为粤房地证字第××号、12××85号、12××86号的房屋的查封措施。 申请执行人庾燕芬辩称，1、案涉查封的三套房产，现均登记在被异议人黄秦秀名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第1款的规定，应按照不动产登记簿判断权属。2、东莞市新城实业投资有限公司提交的与黄秦秀的所谓交易协议及相关付款凭证，其内容不合法，也不能证明已发生转让、付款等交易行为，其主张的异议理由不应支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人提交的“土地使用权及房屋转让合同”其交易行为不具有合法性，涉案房产系集体土地使用权证，东莞市新城实业投资有限公司不具备受让此房屋及土地使用权的资格，违反法律强制规定，转让行为当然不合法，另无证据证明在查封前异议人已合法占有该不动产，所谓的付款凭证与交易的关联性也不成立，如果确实发生了此交易，那么无法办理过户的后果也是因东莞市新城实业投资有限公司违法交易才造成的。综上，对于东莞市新城实业投资有限公司的执行异议应不履支付，驳回其请求，继续对涉案房产进行执行。 被执行人黄秦秀没有发表答辩意见亦没有向本院提供相关证据。 经审理查明，本院在执行庾燕芬与黄秦秀之间的（2020）粤1971执4386号过程中，于2020年3月31日查封了黄秦秀名下单独所有的：1、位于东莞市××区xxx管理区综合商住楼一层102号（308.75㎡，权属证明号码：粤房地权证字第××号，集体建设用地上自建房屋）；2、位于东莞市××区xxx管理区商住楼501-506（612.7㎡，权属证明号码：粤房地权证字第××号，集体建设用地上自建房屋）；3、位于东莞市××区xxx管理区商住楼六楼601-606号（623.7㎡，权属证明号码：粤房地权证字第××号，集体建设用地上自建房屋）（以下统称“案涉三处房产”）。根据上述房产证中的土地来源信息，案涉三处房产位于东府集建（96）字第06xxx42号土地上，新城公司提交的土地证发证日期为1997年1月，显示该土地的面积为7088平方米，使用者为“xxx管理区”，地址为东莞市××区xxx管理区，土地类别为荒地，用途厂房。 新城公司主张其向黄秦秀、黄秦林以及xxx经联社受让案涉三处房产和土地等房产，由于土地登记在xxx管理区名下，各方协商将案涉房地产一并转移给xxx管理区，实际上新城公司是案涉房地产的实际权属人，为此新城公司向本院提交以下证据：不动产查询信息结果、见证书、《土地使用权及房屋转让合同》、集体经济组织理事会表决情况记录表、签到表、补充协议、网银电子回单、收据、转款确认书、转让款付款明细、房产证、土地证、《情况说明》等为证。证据显示：2013年5月31日，黄秦秀、黄秦林作为出让方（甲方），新城公司作为受让方（乙方），水蛇涌经联社作为第三方，三方签署《土地使用权及房屋转让合同》约定甲方向乙方出让包括案涉三处房产在内的数栋房产及案涉土地，黄秦秀与xxx管理区签订的1992年合同中的权利义务由新城公司承接，价格500万元一次性付清，“水蛇涌管理区有偿有期使用合同书”作为合同附件，并约定“根据目前政策，土地使用权和房产证不能办理在乙方名下，甲乙双方在征得第三方同意情况下将该土地上房产过户至第三方名下，实际所有权为乙方所有，房管部门办理过户手续需要转让合同，甲方与第三方签订合同只作过户之用……”，补充协议中黄秦秀与新城公司约定案涉房地产价格实为1020万元。 网银电子回单数份、收据两份、转款确认书、转让款付款明细显示，2013年5月至11月期间，新城公司的法定代表人毛润苔用个人账户分别向东莞市粤鹰贸易有限公司、东莞市渡月纸品有限公司、叶秀英、黄秦秀等转账数笔几十万元至几百万元不等的款项，经计算共10179937元，所有转款均系用毛润苔的账户付款，其中，部分网银电子回单中手写附言“水蛇涌项目购房款”，其他网银电子回单中则未显示转账用途。两份收据落款均为2013年，内容为黄秦秀与毛润苔约定“转来土地及房产转让款共116万元……该预付款数额较大，我委托毛润苔转账到东莞市粤鹰贸易有限公司，该款到账后从双方买卖总价款中扣除”，另一份收据约定毛润苔转款625200元到东莞市渡月纸品有限公司。手写的转款确认书系黄秦秀和毛润苔约定“水蛇涌资产”转让款600万到指定的叶秀英账户中。 《情况说明》盖有东莞市××区水蛇涌股份经济联合社印章，落款为2020年4月15日，内容为案涉《土地使用权及房屋转让合同》签订情况，水蛇涌股份经济联合社陈述“在我单位办理办理房屋过户手续中，因为国土部门无法查找到该综合楼所在的东府集建（96）字第06xxx42号土地土地档案资料，导致综合楼过户手续至今未完成”。但新城公司并未提交《土地使用权及房屋转让合同》的当事人曾向国土部门等申请过户的证据。不动产登记信息查询结果仅显示案涉土地仍登记在水蛇涌管理区名下，并无其他证明内容。 以上事实，有新城公司提交的不动产查询信息结果、见证书、《土地使用权及房屋转让合同》、集体经济组织理事会表决情况记录表、签到表、补充协议、网银电子回单、收据、转款确认书、转让款付款明细、房产证、土地证、《情况说明》等，以及执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案的焦点问题在于新城公司对案涉土地使用权及三处地上建筑物是否享有足以排除强制执行的权益，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条进行审查，应依法审查新城公司取得案涉房地产是否同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，新城公司并未提交任何证据证明其在人民法院查封案涉土地与地上建筑物之前，其已合法占有案涉土地与地上建筑物，未能有效证明其符合《执行异议复议若干问题规定》第二十八条第（二）项要件。 其次，新城公司提交的付款凭证大部分并未显示付款用途，部分电子回单上的附言系手写补填，无法证明相关付款均为支付案涉购房款，故无法形成完整的证据链证明其支付全部购买案涉房地产的款项，未能有效证明其符合《执行异议复议若干问题规定》第二十八条第（三）项要件。 再次，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十五条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”之规定，第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”之规定，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款“……集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。……”之规定，在“房地一体”流转原则下，集体建设用地及其地上建筑物一并处分，需办理变更登记。本案中，在签订《土地使用权及房屋转让合同》时，甲方黄秦秀、黄秦林与乙方新城公司、第三方水蛇涌经联社在合同中约定“根据目前政策，土地使用权和房产证不能办理在乙方名下，甲乙双方在征得第三方同意情况下将该土地上房产过户至第三方名下，实际所有权为乙方所有，房管部门办理过户手续需要转让合同，甲方与第三方签订合同只作过户之用……”，可知新城公司在签约时已清楚知晓案涉房地产要过户到自身名下存在一定困难，故新城公司同意采取了名为过户至水蛇涌经联社名下、实为转让给新城公司的交易方式。至今，上述地上建筑物仍在黄秦秀名下并未过户。水蛇涌股份经济联合社《情况说明》称“国土部门无法查找到案涉土地档案资料导致综合楼未过户”系其单方陈述，并无佐证，新城公司也未提交合同各方曾向国土部门等申请过户的证据，故本院认定新城公司未能有效证明案涉房地产至今未过户的原因，也无法证明非因新城公司自身原因未办理过户登记。综上，新城公司事先清楚知晓案涉房地产过户可能有困难，但仍进行了案涉房地产交易，不符合《执行异议复议若干问题规定》第二十八条第（四）项要件。 综上所述，新城公司不能同时符合《执行异议复议若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，新城公司对案涉房地产并不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条、第一百四十六，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人东莞市新城实业投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年五月二十五日 书记员  王 红