四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初697号 原告：贾荣，男，汉族，1961年10月24日出生，户籍所在地四川省渠县，现住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路七段**香颂湾******。 法定代表人：邱永生，总经理。 委托诉讼代理人：张海清，男，汉族，1941年7月25日出生，户籍所在地四川省南充市顺庆区，现住四川省南充市高坪区，系公司员工。 原告贾荣与被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司（以下简称杰烽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日作出了（2018）川1303民初3434号民事判决书，原告贾荣对该案民事判决不服，上诉至四川省南充市中级人民法院，四川省南充市中级人民法院作出了（2019）川13民终1884民事裁定，撤销了本院（2018）川1303民初3434号民事判决，并将该案发回了我院重审。本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾荣及其委托诉讼代理人陈强、被告杰烽公司的委托诉讼代理人张海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《商品房买卖合同》第十三条约定，支付逾期交房违约金57370元（以日万分之一为标准计算，从2015年1月1日起暂计算至2018年10月31日，之后违约金每半年支付一次，直至达到交房条件时止）；2.判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定，支付逾期办理初始登记违约金21201元（以日万分之0.5为标准计算，从2016年1月1日起暂计算至2018年10月31日，之后违约金每半年支付一次，直至取得初始权属证明之日止）；3.判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（三）款约定，支付逾期办理转移登记违约金68551元（以年利率6%为标准计算，从2016年2月1日起暂计算至2018年10月31日，之后违约金每半年支付一次，直至取得转移登记权属所有权证书之日止），上述合计147122元；4.判令被告立即协助原告办理房屋所有权证；5.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告贾荣变更诉讼请求为：1.判令被告按《商品房买卖合同》第十三条约定，支付逾期交房违约金（以日万分之一为标准计算，从2015年1月1日起计算至2019年7月2日止；2.判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定，支付逾期办理初始登记违约金（以日万分之0.5为标准计算，从2016年1月1日起计算至2020年4月22日）；3.判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（三）款约定，支付逾期办理转移登记违约金68551元（以年利率6%为标准计算，从2016年2月1日起暂计算至2018年10月31日，之后违约金每半年支付一次，直至取得转移登记权属所有权证书之日止）；其他诉讼请求不变。事实及理由：2013年5月8日，原、被告就商品房买卖达成协议，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定了房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房条件、交接手续、逾期交房、逾期办理产权登记等违约责任。被告按约应于2014年12月31日前向原告交付房屋、2015年12月31日前取得该房的权属证明、2016年1月31日前办理房屋转移登记，但被告均未按合同约定履行其义务，应当承担违约责任。为维护自身的合法权益，根据相关法律及司法解释的规定，特依法提起诉讼，请求依法判决。 被告杰烽房地产公司辩称，1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告不构成对“合同”第十三条的逾期交房违约赔偿。①合同系四川省建设厅、四川省工商行政管理局印发的样本，合同内容并无瑕疵；②双方签订的合同在时限上无差异。原告于2013年5月4日订房交定金2万元，5月8日交房款39.0076万元，当天就进行了网签，5月14日在房管局予以了备案，同时将收款凭据换成了“税务发票”；③被告于2014年12月26日在《南充晚报》发布了交房信息，同时在12月23日给原告快递了“交房通知书、费用明细及交房资料”；④被告交房时，向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，达到了房屋买卖合同约定的事项；⑤被告交房时，原告看房后表示房屋合格，并于2015年1月8日接纳了该房屋钥匙及相关资料。2.被告逾期给原告办理产权初始登记，深表遗憾。经过努力，2020年4月22日“香颂湾”二区达到了初始登记条件，可以办理产权转移登记。3.被告完成了初始登记，随之就可以办理产权转移登记，不能累计计算初始登记与转移登记违约金。且产权转移登记是双方共同的责任，合同未明确违约责任，视为不计算违约金。因此被告不构成转移登记违约赔偿。 本院经审理认定事实如下：2013年5月8日，原告贾荣与被告杰烽房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告将其开发的位于高坪区房屋出卖给原告，房屋建筑面积100.76平方米，其中套内建筑面积81.48平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.28平方米。2.计价方式与价款：按套内面积计算，单价每平方米5032.84元，总价款410076元。3.付款方式：一次性付款，买受人签订合同时向出卖人一次性支付410076元。4.交付条件（第十一条）：出卖人应当在2014年12月31日前交付该商品房，同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。5.逾期交房责任（第十三条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：⑴逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权退房，出卖人应当自退还通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。6.交接手续：⑴该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人不出示或出示的证明文件未满足第十一条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理；⑵验收交接后，双方应当签署商品房交接单。买受人签署商品房交接单，视为出卖人已经履行完毕对该房屋的交付责任。7.产权登记。⑴预告登记。双方约定该商品房买卖于合同签订之日起60日内办结［预购商品房预告登记］。申请预告登记的方式，双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］；如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记；如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日支付万分之0.5的违约金。⑵初始登记。出卖人应当在2015-12-31前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日支付万分之0.5的违约金。⑶转移登记。商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性付款应在2016-1-31前办理房屋所有权转移登记等。上述合同签订时，原告交纳了购房款390076元，加上2013年5月4日支付的定金20000元，原告已按时向被告支付了案涉房屋总价款410076元，被告出具了《香颂湾专用收款收据》并进行了网签。同年5月14日，被告为案涉房屋在房管部门进行了的备案登记，同年5月15日被告向原告开具了《销售不动产统一发票》。 同时查明：2014年11月19日，南充市房地产测绘所完成了案涉房屋的测绘，确认案涉房屋的建筑面积为100.76㎡，其中套内面积81.480㎡，分摊面积19.280㎡。同年12月23日，被告通过邮政快递方式向在深圳的原告寄送了“交房通知书、费用明细及交房资料清单”等资料，同年12月26日在《南充晚报》发布了“香颂湾二期项目”《交房公告》，交房时间为2014年12月30日至2015年1月11日。2015年1月8日，原、被告办理了案涉房屋的交房手续，原告领取了房屋钥匙并交纳了契税8201.52元和工本费118元，合计8329.52元。2020年4月22日，被告发出公告，告知“香颂湾”二区购房业主，“香颂湾”二区住宅、商铺产权初始登记已获房管部门批准。现案涉房屋未取得房屋权属证书。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告贾荣与被告杰烽房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。本案争议的焦点是：一、关于案涉房屋是否构成逾期交房，是否应承担逾期交房违约责任的问题;二、关于原告要求被告承担未办理初始登记、转移登记的违约责任的问题;三、关于被告应否立即协助原告办理房屋所有权证的问题。 一、关于案涉房屋是否构成逾期交房，被告是否应承担逾期交房的违约责任问题 根据原、被告办理的案涉房屋的交房手续，可以认定案涉房屋的交房时间是2015年1月8日。现原被告双方对案涉房屋已按时交付无异议。即使原告在接房时，被告尚未达到交付房屋的条件，但原告仍然选择接收房屋，则表明原告已经认可房屋达到交付条件。故案涉房屋的交房时间是2015年1月8日，被告不构成逾期交房，被告不应承担逾期交房的违约责任。原告贾荣认为案涉房屋的交付不符合约定、法定条件，构成逾期交房，应承担逾期交房违约的诉讼主张，本院不予支持。 二、关于原告要求被告承担未办理初始登记、转移登记的违约责任问题 案涉合同签订后，原告全面履行了合同义务，付清了购房款，但被告未按合同约定取得相关楼栋的初始登记亦不能办理房屋权属转移登记，显属违约，应当承担违约责任。依据合同约定，被告应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，故逾期办理初始登记违约金以已付房款410076元为基数从2016年1月1日起按日万分之0.5计算至2016年1月31日止为635.62元（410076元×0.5/10000×31天）。依据合同约定，被告应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，但由于未办理初始登记，导致不能办理转移登记，亦构成违约。因原、被告双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办理房屋转移登记违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，因此，按照公平原则，综合全案和原告实际损失情况,本院酌定按日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋转移登记违约金。故逾期办理房屋转移登记违约金以已付房款410076元为基数从2016年2月1日起计算，因被告于2020年4月22日公告通知案涉楼栋已取得初始登记，其违约金计算至2020年4月22日止。 三、关于原告要求被告立即协助原告办理房屋所有权证问题 现案涉房屋的初始登记已取得，办理房屋所有权证条件已成就，原告要求被告协助原告办理房屋所有权证，本院予以支持。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾荣逾期办理房屋初始登记的违约金635.62元； 二、被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾荣自2016年2月1日起以已付购房款410076元为基数,按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋转移登记的违约金至2020年4月22日止； 三、被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告贾荣办理房屋所有权证； 四、驳回原告贾荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3242元，由原告贾荣负担1000元，由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担2242元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  顾永燕 人民陪审员  龙远强 人民陪审员  杜 燕 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  江 婧