吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初2514号原告：金艳香，女，1970年6月14日出生，汉族，住吉林省吉林市。原告：张勃，男，1982年3月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：张连臣，男，1964年1月14日出生，汉族，住吉林省。共同委托诉讼代理人：郭双权，吉林圣力律师事务所律师。被告：吉林市松江包装制品工业公司。法定代表人：刘秀华，负责人。被告：魏丽娥，女，1963年7月1日出生，汉族，住吉林省吉林市。第三人：吉林松江水泥厂。法定代表人：王家勤，经理。第三人：永吉县化工轻工公司。法定代表人：杨树林，经理。原告金艳香、张勃、张连臣与被告吉林市松江包装制品工业公司（以下简称松江包装公司）、魏丽娥及第三人吉林松江水泥厂（以下简称松江水泥厂）、永吉县化工轻工公司（以下简称化工轻工公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金艳香、张连臣及其委托诉讼代理人郭双权、原告张勃的委托诉讼代理人郭双权、被告松江包装公司的法定代表人刘秀华，被告魏丽娥到庭参加诉讼，第三人松江水泥厂、化工轻工公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。金艳香、张勃、张连臣向本院提出诉讼请求：1.立即停止对其购买的位于吉林市××区、二层面积共计358.71㎡的房屋的执行并解除对上述房屋的查封；2.张连生与松江包装公司于2000年5月11日签订的合同有效并协助其办理房屋更名过户；3.案件受理费由松江包装公司承担。事实和理由：松江水泥厂是松江包装公司的上级主管单位，松江包装公司打算出售临街闲置的门市商业网点。金艳香、张勃、张连臣与松江水泥厂于2000年3月24日签订协议书，约定以31140元的价格购买松江包装公司名下的位于吉林市××区中31.4㎡商业网点一处，金艳香、张勃、张连臣按约定支付购房款。此后，金艳香、张勃、张连臣与松江包装公司于2000年5月11日签订协议书，约定以136980元的价格购买其名下的位于吉林市××区中136.98㎡的房屋，并按约定支付购房款。事后，因松江包装公司欠第三人化工轻工公司货款，松江包装公司用其名下的位于吉林市××区的房屋（面积为190.329㎡）顶全部钱款，后经协商金艳香、张勃、张连臣与化工轻工公司签订房屋买卖协议，约定金艳香、张勃、张连臣购买顶账房屋并支付对价款105000元。松江包装公司当时因房产证不在手中。故未将上述房屋的房产证交给金艳香、张勃、张连臣，只将房屋交付，金艳香、张勃、张连臣使用至今。2019年初，金艳香、张勃、张连臣通过其他人员支付相应费用后才将上述房产证取回，因客观原因未办理更名过户手续。2019年8月，金艳香、张勃、张连臣找到松江包装公司准备更名，查档时发现诉争房屋被法院查封，后向法院提出执行异议申请，经法院审理认为金艳香、张勃、张连臣购买的房屋未更名过户，房屋登记权利人仍为松江包装公司，故驳回了金艳香、张勃、张连臣的执行异议请求。金艳香、张勃、张连臣认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”为了维护金艳香、张勃、张连臣的合法权益，诉至法院，应支持金艳香、张勃、张连臣的诉求。松江包装公司辩称，松江包装公司成立于1992年10月，系集体企业，公司买卖房屋需要召开职工大会，通过职工同意，房屋买卖协议才能有效。松江水泥厂无权出卖房屋。2002年3月签订的协议与松江水泥厂无任何关系，与化工轻工公司也没有关系。对松江包装公司卖房协议不清楚。出卖房屋应该经过集体同意。魏丽娥辩称，一、本案中金艳香、张勃、张连臣主体不适格，依法应当驳回其起诉。金艳香等原告主张与松江包装公司及松江水泥厂、化工轻工公司签订案涉房屋买卖合同，与上述公司达成协议的合同相对人为张连生，而非金艳香、张勃、张连臣。且经查询得知，案涉房屋仍然在松江包装公司名下。因此，张连生是否与上述公司达成协议、协议是否有效、是否履行，均无法确认。金艳香、张勃、张连臣没有取得争议房屋，没有诉权，主体身份不适格，应当驳回其起诉；二、本案中，魏丽娥的被告主体不适格。1.针对本案诉讼请求第一项，魏丽娥与松江包装公司劳动争议纠纷两案已经结案，并进入执行程序，金艳香、张勃、张连臣如对执行裁定有异议，应当向法院主张权利，或向松江包装公司、松江水泥厂、化工轻工公司主张，而非向魏丽娥主张；2.诉讼请求第二项是买卖合同纠纷，与本案执行异议之诉非同一案由，不应一并审理，应当另行提起诉讼。魏丽娥与买卖行为无关，诉讼主体不适格；三、张连生与松江包装公司、松江水泥厂、化工轻工公司之间分别达成的购房协议是否有效，有待确认。以上，需要金艳香、张勃、张连臣举证。1.魏丽娥申请法院查封的房屋为松江包装公司所有，建筑面积467.07㎡，坐落于××区，该房屋现所有权人仍为松江包装公司，与金艳香、张勃、张连臣无关，魏丽娥申请执行并无不当；2.张连生于2000年3月24日与松江水泥厂签订的《协议书》中第一条约定：“乙方购买甲方坐落于铁和西路商业网点一层一处，建筑面积31.4㎡。”与答辩人申请执行的建筑面积为467.07㎡的房屋不符，不是魏丽娥申请执行的房屋。松江包装公司是独立的法人，有自己的公章，与张连生签订协议的甲方是松江水泥厂，非松江包装公司，松江水泥厂无权处分，因此该《协议书》无效；3.张连生于2000年5月11日与松江包装公司签订的《协议书》第一条约定：“乙方购买甲方坐落在铁合西路商业网点一层一处，建筑面积136.98㎡”与魏丽娥申请执行的建筑面积为467.07㎡的房屋不符，不是魏丽娥申请执行的房屋。魏丽娥申请执行的房屋仅有一间，一个房产证，而金艳香、张勃、张连臣两次与公司签订协议，显然不符合常理，且购买的房屋面积与房产证面积出入过大，有大部分房屋不属于张连生所有，因此不可能办理屋所有权转移登记手续。张连生在进行房产交易时应当查看房产证或到房产局进行核实，其系未尽到合理注意义务，发生的一切损失应当找出卖方索要；4.张连生于2002年3月15日与化工轻工公司签订的购房协议，该房屋不属于松江水泥厂，松江水泥厂与化工轻工公司的抵债行为无效，化工轻工公司与张连生之间的买卖协议也无效；5.金艳香、张勃、张连臣在诉状中称没有拿到房证于2019年初才取得房证，但生效的吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异124号执行裁定书中却明确写明：“2002年3月15日，三次交易后拿到总房产证。”前后矛盾，魏丽娥有理由怀疑以上交易的真实性，要求金艳香、张勃、张连臣拿出三次买卖行为的银行流水证明作为佐证，否则难以认定支付购房款完成交易。综上所述，金艳香、张勃、张连臣没有诉权，诉讼主体不适格，魏丽娥也非适格的被告。金艳香、张勃、张连臣如欲提出执行异议之诉，需先确认房屋买卖合同有效，再确认继承权，在取得诉权后，方能提起执行异议。应驳回金艳香、张勃、张连臣起诉，维护魏丽娥的合法权益。松江水泥厂、化工轻工公司未到庭，未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。金艳香、张勃、张连臣向本院提交如下证据：证据1.协议书二份和房屋买卖协议书一份，证明：金艳香、张勃、张连臣与松江水泥厂于2000年3月24日签订协议书，约定以31140元的价格购买松江包装公司名下的位于吉林市××区中31.4㎡商业网点一处。此后，与松江包装公司于2000年5月11日签订协议书，约定以136980元的价格购买其名下的位于吉林市××区中136.98㎡的房屋。2002年3月15日，与化工轻工公司签订房屋买卖协议，约定购买顶账房屋并支付对价款10.5万元；证据2.和解协议书、吉林市中级人民法院（1999）吉执字第724号协助执行通知书、吉林市中级人民法院（1999）吉执字第724号民事裁定书，证明：松江水泥厂与化工轻工公司之间存在债务关系，因松江包装公司欠化工轻工公司货款，松江包装公司用其名下的位于吉林市××区的房屋（190.329㎡）抵顶全部欠款。金艳香、张勃、张连臣在化工轻工公司处购得松江水泥厂的名下房屋，该买卖协议有效；证明3.松江水泥厂收款凭证四张和化工轻工公司收据一张，证明：金艳香、张勃、张连臣按约定支付上述房屋的购房款；证据4.松江水泥厂留守处情况说明一份，证明：金艳香、张勃、张连臣购买上述房屋，系真实行为；证据5.房屋所有权证一份，证明：金艳香、张勃、张连臣购买的房屋登记在松江包装公司名下，建筑面积为467.07㎡。该房证面积中包含金艳香、张勃、张连臣购买房屋；证据6.房屋承租协议和租赁合同，证明：松江水泥厂与化工轻工公司将上述房屋交付张连生，张连生出租使用至今；证据7.张连生死亡医学证明书，证明：张连生于2010年6月15日死亡；证据8.吉林市昌邑区人民法院（1994）昌民初第727号民事调解书，证明：张连生与江瑞凡于1994年离婚，张勃系张连生继承人；证据9.结婚证一份，证明：张连生与金艳香系夫妻关系；证据10.张友财工作档案及死亡证明、注销证明，证明：张连生的父亲张友财、母亲张春英，张春英于2016年4月26日去世；证据11.遗产分割协议书，证明：张春英去世后继承人自愿达成协议约定张春英的继承份额由张勃一个人继承；证据12.房屋财产分割协议书，证明：金艳香、张勃、张连臣继承分割张连生购买的房屋，金艳香、张勃、张连臣为实际所有人；证据13.吉林市房屋登记簿一份，证明：该房屋被法院依法查封；证据14.（2019）吉0202执异124号执行裁定书，证明：金艳香、张勃、张连臣提出执行异议要求停止执行，被驳回后，不服该裁定提出异议之诉。魏丽娥针对金艳香、张勃、张连臣提供的证据发表质证意见：对证据1有异议，无法判断真伪，无法证实金艳香、张勃、张连臣的证明问题，对证据2-14认为无法确认真伪，房屋系松江包装厂所有，不是和金艳香、张勃、张连臣签协议的合同相对人所有的，该房屋是松江包装公司的集体的财产，其他意见同答辩意见。松江包装公司针对金艳香、张勃、张连臣提供的证据发表质证意见：对证据1中松江包装公司签订的协议有异议，对其他协议不清楚。对证据2-14无异议。松江水泥厂、化工轻工公司未提交质证意见。本院经审查认为，金艳香、张勃、张连臣提供的证据1-4，能够形成证据链条，证明张连生签订购房合同的事实，故予以采信。证据5、13系松江包装公司所有的房屋情况，系国家行政管理机关出具，对其真实性予以确认。证据6能够证明房屋占用使用情况，予以确认。对证据7、8、9、10系张连生继承人情况，对其真实性予以确认，对11、12与本案无关，不予确认。对证据14尚未发生法律效力，故不予采信。魏丽娥向本院提交如下证据证据1.企业法人营业执照一份，证明：松江包装公司主体情况，证明魏丽娥是单位员工；证据2.（2017）吉0202执恢319号执行裁定书、吉林市房屋登记簿一份、（2013）昌民一初字第173号民事判决书、（2014）昌民一初字第325号民事判决书及生效证明、（2017）吉0202执恢320号执行裁定书及吉林市房屋信息、（2017）吉0202执恢319号执行决定书、执行裁定书、协助查询通知书，证明：劳动争议案件胜诉后到执行中的执行情况；证据3.（2019）吉0202执异124号执行裁定书，证明：法院驳回金艳香、张连臣、张勃的异议申请。金艳香、张连臣、张勃针对魏丽娥提供的证据发表质证意见：对上述证据的真实性无异议，对证明问题有异议。松江包装公司针对魏丽娥提供的证据发表质证意见：对上述证据无异议。松江水泥厂、化工轻工公司未提交质证意见。本院经审查认为，魏丽娥向本院提交的证据1系企业主体情况，对其真实性予以确认。对证据2系魏丽娥依据生效法律文书申请执行的情况，予以采信。对证据3尚未发生法律效力，故不予采信。松江包装公司未向本院提供证据。松江水泥厂、化工轻工公司未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年3月24日，张连生与松江水泥厂签订《协议书》，约定张连生购买坐落于铁合西路商业网点一处，建筑面积31.4平方米，房屋价格为每平方米1000元，房屋总价款为31400元。同年5月11日，张连生与松江包装公司签订《协议书》，约定张连生购买坐落于铁合西路商业网点一层一处，建筑面积136.98平方米，房屋价格为每平方米1000元。房屋总价款为136980元。化工轻工公司作为申请执行人，向吉林市中级人民法院提出申请，对被执行人松江水泥厂强制执行，执行过程中，化工轻工公司与松江水泥厂签订《和解协议书》，协议第二条约定：“被申请人将松江包装公司所有的商业网点190.323平方米（原老年活动站，经松江包装公司的同意）以每平方米1100元价格抵给申请人，抵债价数为209355.30元，外墙上楼铁梯不能拆除，楼梯产权归申请人所有。”2002年3月15日，张连生与化工轻工公司签订《房屋买卖协议书》，约定化工轻工公司将坐落于吉林市××区（原松江水泥厂老年活动站）190.329平方米出售张连生，房款为105000元。2000年4月，张连生向松江水泥厂支付房款31140元，4月24日支付房款4万元，5月11日支付房款40000元，9月30日支付房款56980元，2002年3月15日张连生向化工轻工公司支付房款10.5万元。另查明，魏丽娥诉松江包装公司劳动争议纠纷一案，本院于2013年12月23日作出（2013）昌民一初字第173号民事判决书，判决：一、松江包装公司给付魏丽娥36710.09元（一次性伤残补助金2242.9元、一次性工伤医疗补助金2039元、一次性伤残就业补助金1631.2元、工资26244元、医疗费2536.93元、差旅费2196.06元），扣除魏丽娥在松江包装公司借款2100元，还需支付34790.09元；二、驳回魏丽娥的其他诉讼请求。魏丽娥不服，向吉林市中级人民法院提出上诉，后撤回上诉。2014年，魏丽娥以松江包装公司为被告再次向本院提起诉讼，本院于2014年5月5日作出（2014）昌民一初字第325号民事判决书，判决松江包装公司给付魏丽娥垫付的社会保险费25081.8元。该判决于2014年5月25日生效。魏丽娥对上述案件申请执行。2017年魏丽娥申请恢复案件执行，本院恢复对上述案件执行。2017年3月27日，本院作出（2017）吉0202执恢320号执行裁定书，查封坐落于吉林市××区房屋（建筑面积467.07平方米，所有权证号为G000000404）的房籍，期限三年。2013年1月29日吉林市丰满区人民法院对案涉房屋进行查封。同年5月8日予以解封。再查明，张连生于2010年6月18日死亡。金艳香与张连生系夫妻关系，张勃与张连生系父子关系。张连臣与张连生系兄弟关系。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案中，金艳香、张勃、张连臣主张对本案查封房屋系其所有，系案外人对执行标的主张自己享有实体上的权利。本案案由应为案外人执行异议之诉。一、关于原被告主体资格问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，张连生已于2010年6月18日死亡，金艳香、张勃、张连臣作为张连生的继承人主张对案涉房屋享有所有权。根据上述法律规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请人为被告，魏丽娥作为申请执行人，以其为被告主体适格。二、关于否享有排除执行权利问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，买受人针对被执行人名下不动产提出异议，只有上述四个法定条件均具备时，才能认定买受人对涉案不动产享有足以排除执行的实体权利。结合本案（一）针对案涉房屋，张连生签订三份协议。2000年3月24日，张连生与松江水泥厂签订《协议书》、2000年5月11日，张连生与松江包装公司签订《协议书》，松江包装厂陈述，其同意由松江水泥厂处分房屋，故上述协议系当事人真实意思表示，不违反法律行政法律的强制性规定，合法有效。2002年，化工轻工公司与张连生签订的《房屋买卖协议书》中房屋总价款为105000元。松江水泥厂与轻工公司签订的执行和解协议书中案涉房屋的抵顶债务金额为209355.30元；（二）魏丽娥等三名原告提供的证据能够证明其于查封前交付全部购房款、占有使用该房屋；（三）根据魏丽娥提供的证据能够证明金艳香等三名原告提起执行异议申请时称：“2002年3月15日三次交易后，拿到总房证。”张连生签订买卖合同后，自2002年3月15日至案涉房屋被查封前，张连生本人及其继承人未办理案涉房屋的更名过户手续，其未提供确实充分证据证明其向合同相对人主张权利，系其怠于行使权利，其存在过错。根据上述法律规定，虽然能够认定在法院查封前，金艳香等原告实际占有使用涉案房屋，但金艳香等原告未提供确实充分证据证明其享有足以阻止执行标的继续执行的实体性权利，应承担举证不能的不利后果，故其对排除执行、协助办理更名过户的主张，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张连生与吉林市松江包装制品工业公司于2000年5月11日签订的《协议书》有效；二、驳回原告金艳香、张勃、张连臣的其他诉讼请求。案件受理费14250元，公告费240元，由原告金艳香、张勃、张连臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 高 博人民陪审员 王 宏人民陪审员 宋艳平 二○二○年五月二十七日书记员 庄碧瑶