广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0203民初86号 原告：应欣秀，女，1991年5月22日出生，汉族，柳南区米库音乐制作工作室工作人员，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：蔡欣，广西航银律师事务所律师。 被告：尹丽娜，女，1979年2月13日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：辛华盛，广西和清律师事务所律师。 原告应欣秀与被告尹丽娜租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日第一次公开开庭进行审理。原告应欣秀及其委托诉讼代理人蔡欣，被告尹丽娜的委托诉讼代理人辛华盛到庭参加诉讼。本案于2020年5月21日第二次公开开庭进行审理。原告应欣秀的委托诉讼代理人蔡欣，被告尹丽娜的委托诉讼代理人辛华盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应欣秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告装修补偿款135000元，计算方式为150000元-[(70000元/12个月）×2.5个月]=135000元；2、判令被告返还房屋保证金20000元。以上第1、2项合计155000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令原被告之间于2018年9月15日签署的《商业门面租赁合同》解除。 事实与理由：原告与被告签署《商业门面租赁合同》，约定原告从2018年9月15日起至2021年9月15日止租用被告位于柳州市，用于原告开办少儿艺术培训班使用。双方约定第一年度租金8000元／月，次年8800元／月，第三年9600元／月，原告交付房屋保证金20000元后被告交付房屋给原告使用。因原告为装修房屋投入20余万元，双方还约定，如因甲方原因提前解约，租赁期未满一年的，赔偿房屋装修损失150000元；租赁期未满二年的，赔偿装修损失80000元。原告承租的综合楼，系一栋周围有围墙、大门为铁门、四层高且面对办公区左侧楼梯有一平房食堂的建筑物。原告承租后，经被告同意，对原食堂进行重新装修，用于艺术培训班学生及老师使用。2019年11月5日，柳州市鱼峰区城管执法局认定该平房系“违建”予以拆除。而在此之前被告从未口头或书面告知原告，该综合楼院内存在“违建”情形。厨房拆除后，原告的艺术培训班无法正常开班。原告为此多次找被告协商补偿事宜，被告均予以拒绝。2019年11月底，被告提出如原告搬离，愿意赔偿2000元装修补偿款，原告无法接受。为了维持经营、减少原告损失，原告于2019年11月30日搬离房屋，且足额支付房屋租金至2019年11月30日。至此，原、被告房屋租赁合同解除。2019年12月5日原告交还钥匙，发现被告己经更换院墙铁门锁头。经查，被告于2012年11月19日与他人成立广西柳州多彩文化传媒有限公司，注册地址即为综合楼院内一处仓库，由此可知被告先于原告使用该租赁物区域，应知晓该区域是否存在违建情形。依据原、被告之间《商业门面租赁合同》第6.2条约定，原告承租被告房屋时间为十四个半月，因被告隐瞒租赁物存在违建情形，导致鱼峰区城管执法局拆除厨房，使得租赁物不再具备整体使用功能，造成原告停止办学25日以上，被告应支付原告装修赔偿款135500元。此外，因被告违反合同约定造成原告无法依约使用租赁物，应退还房屋保证金20000元给原告。多次协商未果后，现原告为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼。 被告尹丽娜辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。理由如下：第一，原、被告双方签订的《商业门面租赁合同》约定原告承租的房屋是柳州市，该房屋是有房产证的，合法有效的，并不存在原告所诉的违建行为，被告也没有存在违反合同的情形，因此原告的诉请没有事实和法律依据；第二，原告所诉的“违建平房”是原柳州市标准厂利用该综合楼与其他楼的间距简易搭建的临时杂物间用于堆放杂物或停放电动车，该杂物间并不在原告的承租范围内，是柳州市标准厂免费赠予承租人使用，即使原告认为该杂物间附属于综合楼，该杂物间亦仅为从附于综合楼非常小的一部分，且独立于综合楼之外，该一小部分的拆除并不影响综合楼的整体使用功能，并不足以导致本合同无法继续履行，并未对原告造成实质性损害，因此原告的诉请没有事实和法律依据；第三，被告在原告之前亦是在该综合楼经营教育机构，均可到城市建设管理部门顺利申请到用电批准、门面招牌设置等，并不存在原告所述的违建或明知系违建故意不告知等情形，该杂物间一直存在，并非因被告的原因建造或被拆除，且该平房原来是整个大院均可使用，是原告承租后为其自己方便才协调由其独立使用，因此原告的诉请没有事实和法律依据；第四，是原告违约在先，未经双方同意即擅自终止合同且在搬离时大量破坏了原装修，不仅被告不应当赔偿原告，相反原告应当赔偿被告的损失及继续支付拖欠的租金、水电费等。被告认为与原告的合同解除时间应当是2020年1月30日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月15日，原告与被告签订《商业门面租赁合同》一份，其中约定：第一条，被告出租给原告的房屋位于柳州市；第二条，租赁期为3年，自2018年9月15日起至2021年9月15日止；第四条,1.租金计算方法：租金按整栋计算；2.第一年租金标准8000元／月，第二年租金标准8800元／月，第三年租金标准9600元／月；第五条，门面租赁保证金，为了保证合同的正常履行，原告必须向被告先交纳门面租赁保证金20000元，保证金在租赁期内由被告保存并不计利息，若原告违反合同的约定给被告造成经济损失，被告有权扣除部分或全部保证金，租赁期满，若原告将该门面及附属设施在合同期满之日或之前归还被告，并付清全部应缴租金及其他缴费用，经被告和物业公司验收认可后，被告全额退还给原告，保证金不抵租金和其他欠款；第六条，违约责任，1.被告在租赁期间，如因被告原因提前解约，被告需赔偿原告装修费用；2.赔偿标准为：未满租期一年需赔偿150000元，未满租期两年需赔偿80000元。未满租期三年需赔偿50000元。该合同亦约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告已向被告交纳保证金20000元，被告向原告交付了该合同约定的租赁综合楼。 原告认为其承租范围内的平房被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局认定为“违建”并被拆除，导致租赁合同无法继续履行，与被告通过微信等方式协商未果，遂原告向本院起诉，提出前述请求。 经原告申请，本院依法向柳州市鱼峰区城市管理行政执法局调查取证，柳州市鱼峰区城市管理行政执法局向本院出具复函称：“按照柳州市开展建立‘无违建社区’的要求，我局于2019年10月22日至11月2日，对屏山大道294号柳标小区内的违法建设进行清理整治。在区政府的组织下，对小区内的违法建设进行集中清理整治，并对拆除的垃圾进行清理，拆除的均为小区内房前屋后的违法建设的车棚、柴房等。函询所指的‘综合楼违建平房（厨房）’为柳标小区原幼儿园，资产所有人为鱼峰区龙翔公司，管理人是柳州苏灵物业服务有限责任公司，当时已出租。柳州苏灵物业服务有限责任公司负责人表示愿意配合清理整治工作，鱼峰区龙翔公司工作人员在清理整治前到过现场核实资产。承租人表示在整治清查范围内，愿意配合拆除，并主动搬空了房屋内的物品，我局协助当事人拆除了该处房屋。” 本案庭审中，原、被告均认可原告已支付租金至2019年11月，并均认可原告已搬离租赁场地。原告认为双方租赁合同解除时间系2019年11月30日，被告认为系2020年1月30日。 另查明，桂房证字第××号房屋所有权证存根中载明：座落于柳州市房屋的所有权人系柳州市标准件总厂。被告持有一份2020年4月15日的《证明》，载明：“兹证明柳州市自2012年起一直由尹丽娜承租，租赁期限至2021年9月15日止，现尹丽娜已于2020年1月主动提出退租，双方租赁合同已于2020年1月解除。”落款处载明柳州苏灵物业服务有限责任公司并加盖有同名印文内容的印章。 本院认为，原告与被告于2018年9月15日签订的《商业门面租赁合同》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。虽然原、被告对于该租赁合同解除的时间各执一词，但是均认可该租赁合同已解除，故本院对于原告诉请解除该合同的请求无需再行处理。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、被告是否应向原告返还装修补偿款？2、被告是否应向原告返还保证金？ 针对争议焦点1,原告认为“承租的综合楼，系一栋周围有围墙、大门为铁门、四层高且面对办公区左侧楼梯有一平房食堂的建筑物”，故以用作食堂的平房被拆除从而导致艺术培训班无法正常开班为由，认为该平房被拆除的责任在于被告，主张系被告原因导致该合同的解除。针对原告该观点，本院认为，由于《商业门面租赁合同》所约定的租赁房屋仅系“柳州市”，且租金计算方法亦是按整栋计算，在原告未能举证证明双方对于该综合楼周边场地的使用权亦约定为被告的附随义务的前提下，原告以上观点显然缺乏合同依据，那么原告据此认为被告存在违约情形亦缺乏事实依据，故不存在《商业门面租赁合同》第六条所约定被告应向原告返还装修补偿款的违约情形，因此，对于原告主张被告返还装修补偿款135000元的诉讼请求，本院不予支持。 针对争议焦点2,本院认为，基于争议焦点1所阐述的理由，被告并不存在违约情形，系原告单方提出解除《商业门面租赁合同》且搬离租赁场地，被告基于减少损失扩大认可该合同解除，结合合同约定的租赁期限及原告实际租赁的期间，原告的解除行为必然导致被告基于该《商业门面租赁合同》在如期履行完毕的前提下所本应享有的租金权益的丧失，因此，根据该合同第五条的约定“若原告违反合同的约定给被告造成经济损失，被告有权扣除部分或全部保证金”，故被告无需向原告返还保证金，对于原告主张被告返还保证金20000元的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 驳回原告应欣秀的诉讼请求。 案件受理费3400元（原告应欣秀已向本院预交），由原告应欣秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  余丽莉 人民陪审员  唐巧萍 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  岑芳华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。