湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初38号原告：湖北富美物业服务有限公司。住所地：蕲春县漕河镇蕲阳北路美景国际新城**。法定代表人：邬祥坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炜，湖北贵有恒律师事务所律师。被告：李春，男，1990年2月7日出生，汉族，住蕲春县。原告湖北富美物业服务有限公司与被告李春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北富美物业服务有限公司法定代表人邬祥坤及其委托诉讼代理人张炜、被告李春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北富美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还所欠物业费7337.04元；2.判令被告偿还所欠物业费违约金2258.71元；3.判令被告偿还所欠生活垃圾处理费192元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系美景国际新城小区业主，原告系该小区物业管理服务公司，按照规定和合同约定，被告应当交纳物业费。但被告下欠原告2015年9月1日至2019年12月31日期间的物业费7337.04元，2016至2019年度的生活垃圾处理费192元及根据欠费总额的30%产生的逾期缴费违约金2258.71元。原告多次催讨未果，故具状法院。李春答辩称，1、原告主张我欠缴物业费已经超过诉讼时效，自我欠缴至今已经四年，物业公司没有主张，我也没有收到物业公司的催缴通知；2、法院送达的证据材料中《前期物业服务合同》不完整，缺少第16至31页；3、原告是否实际为我代缴了生活垃圾处理费没有证据证明；4、原告无权向我主张物业费，其进入小区提供物业服务不合法，提供的服务也不合规。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告湖北富美物业服务有限公司提交的证据：原告的营业执照和被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、蕲春县物业服务项目备案证明、蕲春县物价局批复文件、生活垃圾处理收费标准的通知、蕲春县环境卫生管理处委托书、环卫费缴款收据、物业费收款收据、（2018）鄂1126民初2412号民事裁定书，均具有真实性、合法性和关联性，对其主张的事实具有证明力，本院予以采信。业主欠费汇总表和违约金计算清单系原告自行制作，不具有证明力，本院不予采信；物业公司催费通知单，被告表示没有收到，原告未提交其他证据进行佐证，本院不予采信。二、被告李春提交的证据：蕲价房规（2017）47号文件，拟证明原物业服务公司湖北奉美物业服务有限公司已经退出该小区，其无需向原物业公司交纳物业费，原告进入小区提供物业服务未经业主同意，本院认为该文件系有关部门对物业收费标准的批复，对被告的证明目的本院不予认定。2020年1月20日蕲春县住房和城乡建设局发出的通知，原告诉请的物业服务费截至2019年12月31日，该通知与本案没有关联性，本院不予采信；微信聊天记录、照片和消防大队限期整改通知书，本院结合当事人的当庭陈述进行综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蕲春美景国际新城小区系蕲春美景房地产开发有限公司开发的商住小区，被告李春系该小区第1栋3单元1501室的业主，房屋建筑面积为130.05平方米，为高层电梯房。蕲春美景房地产开发有限公司曾聘任湖北奉美物业有限公司提供前期物业服务，后该公司退出。蕲春美景房地产开发有限公司于2015年5月1日重新选聘原告作为前期物业服务公司提供物业服务，与原告签订了《前期物业服务合同》，并在相关部门登记备案，合同约定：原告提供小区物业管理服务，由业主按其拥有物业的建筑面积于每年度首月足额缴纳当年度物业服务费；物业服务费按照多层住宅0.55元/月/平方米、高层带电梯住宅0.75元/月/平方米计算，代收代缴生活垃圾处理费按照住宅4.00元/户/月计算，电梯使用费0.35元/月/平方米；逾期交纳物业服务费用的，按应交纳欠费总额的千分之三每日计算违约金。该合同于2015年6月2日在蕲春县房地产管理局进行备案。另查明，李春每月应交纳物业服务管理费141.10元（128.27㎡×1.1元/㎡），其已交纳至2015年8月31日，2015年9月1日至2019年12月31日的物业服务管理费未交纳。原告曾于2018年6月6日就被告前期未交纳的物业费用诉诸本院，后撤回起诉。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、原告的主张是否超过诉讼时效的问题；2、原告是否有权主张物业费、提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。关于本案诉讼时效的问题。被告辩称其未收到原告的催缴通知，原告提供的证据不足以证明其向被告主张过权利，原告的主张超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的2年或者1年，当事人主张适用民法总则3年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《民法总则》于2017年10月1日起施行，原告自2015年5月1日受聘原告提供物业服务，本年度首月（5月份）即应按合同约定交纳2015年全年物业费用，被告未完全交纳，原告应在诉讼时效期间内主张权利。自2015年5月起至《民法总则》施行之日已过2年，原告无证据证实其在2年内向被告主张过权利，被告已取得时效利益。对于2016年度起的物业费（含生活垃圾处理费），因自2016年首月至《民法总则》施行之日未达2年，应适用《民法总则》规定的3年诉讼时效，但原告曾于2018年6月6日向本院起诉主张过权利，诉讼时效因中断而重新起算。本次原告于2020年1月2日起诉，系在重新起算3年时效期间内，其主张未超过诉讼时效。关于原告是否有权主张物业费、提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。开发商蕲春美景房地产开发有限公司与原告就案涉小区物业管理签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同经相关主管部门备案登记，应属有效，对全体业主具有约束力。全体业主依法应当按合同约定支付物业服务费用，被告作为小区业主，原告有权向其主张物业服务费。被告主张原告提供物业服务不完善，从被告提供的微信聊天记录、照片和消防大队限期整改通知书等证据证明的事实看，原告提供的物业服务在公用设施维护管理，消防安全隐患等方面确有不完善，不符合合同约定的瑕疵。被告拖欠物业费在一定程度上也是因为原告未及时解决物业服务中存在的普遍问题所致。故原告要求被告支付拖欠物业服务管理费的违约金，本院不予支持。但物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业服务管理费是保障物业正常运转的前提条件。应该看到，原告在物业服务过程中还是履行了主要义务，业主有不满意的问题应尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒交物业服务管理费的方式解决问题。被告拒交物业服务管理费的抗辩主张，本院不予支持。原告接受环卫部门委托收取生活垃圾处理费，亦已实际代缴，前期物业服务合同中明确约定了生活垃圾处理费由原告代收代缴，原告要求被告支付生活垃圾处理费192元（4元/月×48月）的主张，本院予以支持。综上所述，原告主张被告应交纳2015年9月至2015年12月的物业服务管理费已超过诉讼时效期间，本院不予支持。原告主张的2016年1月1日至2019年12月31日的物业费6772.80元（141.10元/月×48月）及2016至2019年度生活垃圾处理费192元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、李春于本判决生效之日起十日内向湖北富美物业服务有限公司支付原告2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务管理费6772.80元，生活垃圾处理费192元，共计6964.80元；二、驳回湖北富美物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李春负担18元，原告湖北富美物业服务有限公司负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇二〇年五月十九日书记员  蔡晓洁