山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9794号原告：烟台市芝罘区东山第二幼儿园，住所地烟台市芝罘区进德路**。法定代表人：林元，园长。委托诉讼代理人：马飞、唐硕元，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：烟台房地产集团华宇置业有限公司，住所地烟台市芝罘区丹桂街17号法定代表人：郝同福，董事长。委托诉讼代理人：董锡强，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：关云刚，男，该公司工作人员。被告：周亮亮，男，1990年2月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台市芝罘区东山第二幼儿园与被告烟台房地产集团华宇置业有限公司（以下简称华宇置业）、周亮亮买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马飞、唐硕元，被告华宇置业委托诉讼代理人董锡强、关云刚及被告周亮亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告对坐落于烟台市芝罘区进德路012号房产享有使用权；2、确认被告华宇置业与被告周亮亮签订的房产买卖合同无效；3、被告周亮亮将芝罘区进德路012号房屋过户至被告华宇置业名下；4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系芝罘区公办教育机构，系原芝罘区四马路104号21间公管房、17间自管房（下称四马路房屋）所有人。1992年10月17日，被告华宇置业委托烟台市第四城市建设房屋拆迁办公室（以下简称第四拆迁办）与原告签订协议书，对上述房产进行拆迁，并承诺以1518平方米房屋对原告进行安置。2002年原告与被告华宇置业签订《补充协议书》，约定被告华宇置业将芝罘区进德路012号房屋（下称涉案房屋）安置给原告，房屋使用权归原告。涉案房屋交付给原告后，原告开办幼儿园至今，但被告华宇置业未经原告同意，擅自将涉案房屋出售给被告周亮亮，被告周亮亮2018年12月4日通知原告腾房，原告才知道双方之间的房屋买卖行为。原告认为，涉案房屋所有权虽登记在被告华宇置业名下，但原告享有使用权且一直占有使用至今，两被告正在原告不知情的情况下擅自进行的房屋买卖行为，侵犯了原告对房屋的使用权，故请求依法维护原告合法权益。被告华宇置业辩称，双方租赁协议约定每月10日之前交房租，原告从2016年底开始拖欠房租，被告多次催收未果，且涉案房屋自2017年1月起开始空置，原告的行为已构成根本违约，故被告于2018年4月通知其15日内到被告处协商房屋租赁事宜，逾期视为原告认可解除合同，但原告仍置之不理，未作出任何意思表示，也未使用涉案房屋，其行为明确表示不再继续租赁涉案房屋，故被告将涉案房屋出售给被告周亮亮，故请求依法驳回原告诉讼请求。被告周亮亮辩称，两被告之间的房屋买卖合同合法有效，原告无权要求被告将房屋过户给被告华宇置业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法确认如下：1992年10月17日，第四拆迁办作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《协议书》，约定：甲方开发建设进德住宅小区，需拆除乙方四马路104号公管房21间、建筑面积243.62平方米；自管房17间、建筑面积270.39平方米，合计38间、建筑面积514.01平方米，双方协议甲方初步按1518平方米回迁安置乙方，其中514.01平方米无偿安置，其余1003.99平方米按小区配套等有关投资规定办理，全部产权归国家；甲方一次性付给乙方自管房拆除补偿费55780.72元、设备搬迁费10000元、拆除附属设施费3000元、水电办公用具电话等补偿费3000元；甲方按每人每月267元标准付给乙方在册职工30人24个月停业补偿费192240元，每半年付款一次。后，双方又签订了补充协议，约定甲方增发乙方24个月职工停业补偿费，暂付租金至回迁止，乙方仍按原渠道向房管部门承担，甲方还暂付24个月电话费直至停用为止。上述协议签订后，原告将四马路房屋交由第四拆迁办拆除。2002年1月，原告作为乙方，被告华宇置业作为甲方签订了《补充协议书》，约定：一、甲方将进德路012号、四马路付96-1号，建筑面积553.93平方米房屋安置给乙方，其中原面积514.01平方米无偿安置，超面积39.92平方米考虑到乙方投资困难，予以照顾，全部房屋产权归甲方，使用权归乙方，本协议签订后，甲方委托华宇物业公司与乙方同时签订房屋租赁合同，房租按国家有关规定执行；二、甲方发放给乙方的拆迁补偿费截止到2001年12月31日；三、甲方一次性对房屋进行局部改造，改造工程要在2002年4月10日前完工并正式交付给乙方使用，如延期完工则甲方应给乙方发放拆迁补偿费从2002年1月1日至交付使用止；四、本协议签订后，甲方委托第四拆迁办与乙方1992年10月17日及以后签订的全部协议同时废止。2002年1月16日，原告与被告华宇置业以《改造施工协议书》约定被告华宇置业按照开办幼儿园要求对房屋进行改造。2002年3月28日，烟台市华宇物业管理有限公司（以下简称华宇物业）出具了《东山第二幼儿园拆迁回迁及各项费用发放情况说明》，原告在上予以盖章确认。该说明载明：根据1992年拆迁协议书、补充协议和2002年回迁协议书应发放的各项费用（应发放时间1992年10月17日至2001年12月31日），包括一次性自管房拆除补偿费55780.72元、一次性设备搬迁费10000元、一次性附属设施拆除补偿费3000元、使用幼儿园水电办公用具电话一次性补偿费3000元、职工停业补偿费1073408元，以上共计1145188.72元；已发各项费用为一次性补偿费71780.72元、职工停业补偿费923235.68元共计995016.40元；全部553.93平方房屋于2002年3月29日交付使用，产权归国家，原告按4.5元/平方米向华宇物业交纳房租，月租2492.69元，从2002年5月1日起租；截至2001年12月31日尚欠原告职工停业补偿150172.32元。庭审中，原告及被告华宇置业认可一致，涉案房屋租金按照公管房屋性质按2492.69元/月标准收取，不是市场价。原告提交其与华宇物业签订的租赁期限2004年5月1日至2006年4月30日的（直）房租赁契字××号房屋租赁契约一份，约定租赁价格为2492.69元/月。另查，涉案房屋于2002年10月17日登记在被告华宇置业名下，于2018年11月27日转移登记至被告周亮亮名下。庭审中，被告华宇置业辩称，1992年其建设进德小区，拆除了原告公管房21间、自管房17间，按政策规定公管房部分由被告统一偿还给烟台市房管局，自管房部分被告给予原告一次性自管房拆除补偿费55780.72元，因双方2002年1月签订补充协议书时被告尚未改制，故约定涉案房屋产权归国家所有，原告通过租赁取得了使用权；2006年被告华宇置业进行了二次改制，涉案房屋所有权归被告华宇置业所有，被告遂与原告签订了租赁合同，租赁期限至2008年4月，期满后双方虽未续签，但原告一直实际占有涉案房屋并按2492.69元/月交纳租金。2016年年底，原告停止经营并闲置涉案房屋，且自2017年1月起欠付租金，被告于2018年4月10日在原告大门处张贴通知，要求解除与原告之间的租赁合同，并通知原告十五日内到被告处协商解除合同事宜，逾期视为认可解除，但原告未予理睬，被告遂将涉案房屋出售给被告周亮亮。为此，被告华宇置业提交供电公司查询涉案房屋用电情况的照片3张、涉案房屋配电箱拆除、电缆切断的照片2张、被告华宇置业在涉案房屋大门张贴通知照片2张及通知1张、改制合同及审计报告各1份佐证。原告对上述证据的真实性不予认可，称改制合同及审计报告的真实性有异议，且与本案无关联性，原告并非改制合同的当事人，审计报告也为被告单方出具，故对原告无约束力。对于供电公司照片真实性不认可，但认可称在此期间涉案房屋断电导致原告无法正常使用；对于张贴照片的真实性不认可，称未见过该通知。对于被告华宇置业主张一次性自管房拆除补偿费55780.72元，称就自管房部分被告华宇置业不仅应给予货币补偿，还要给其安置房屋。关于合同无效的理由。原告主张，涉案房屋使用权人为原告，被告华宇置业不得擅自处分涉案房屋，故两被告之间的房屋买卖合同无效。本院认为，2002年1月原告与被告华宇置业签订的《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据该协议，被告华宇置业拆除原告四马路104号公管房21间、自管房17间，将涉案房屋回迁安置给原告开办幼儿园使用，原告对涉案房屋享有使用权，即涉案房屋的使用权因被告华宇置业的拆迁安置行为与所有权发生了分离。庭审中，被告华宇置业虽辩称2006年其二次改制之后与原告签订了租赁合同，租期至2008年届满，但未能提供证据证实，而原告及华宇置业双方亦认可一致原告一直按公管房2492.69元/月标准缴纳租金且占有使用涉案房屋，被告华宇置业亦未提出任何异议，且双方在补充协议书中并未约定原告涉案房屋使用权的期限，故被告华宇置业无权擅自终止原告对涉案房屋的使用权。现原告要求确认其对涉案房屋享有使用权，本院依法予以支持。原告以被告华宇置业不能擅自处分涉案房屋为由主张两被告之间的房屋买卖合同无效，于法不合，故其要求确认买卖合同无效并要求被告周亮亮将涉案房屋转移登记至被告华宇置业名下，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告烟台市芝罘区东山第二幼儿园对烟台市芝罘区进德路012号房屋享有使用权;二、驳回原告烟台市芝罘区东山第二幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告烟台房地产集团华宇置业有限公司、周亮亮共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 孙  传  玲二〇二〇年五月十三日书 记 员 李俊毅（代）