云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初1631号原告（反诉被告）：师冰，女，1980年1月25日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告（反诉被告）：张炜，男，1977年12月1日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。两原告共同委托诉讼代理人：周晓英，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：唐利，女，1984年9月10日出生，汉族，住云南省昆明市高新区。委托诉讼代理人：白雪梅、段涛，云南盾甲律师事务所律师，特别授权代理。原告师冰、张炜与被告唐利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，被告唐利提起反诉，本院受理后，决定合并审理本诉和反诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）师冰、张炜及其委托诉讼代理人周晓英，被告（反诉原告）唐利及其委托诉讼代理人白雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师冰、张炜向本院提出诉讼请求：1、请法院判令解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》，并判令被告返还原告高新区水逸康桥小区8栋2单元502室房屋，同时判令被告判决生效之日起5日内协助原告办理该房屋变更登记过户手续；2、判令被告向原告支付违约金210000元；3、判令被告赔偿原告自2019年9月29日起至返还房屋之日止的房屋租金损失每月2300元（暂计算至2020年2月29日止五个月租金是11500元）；4、判令被告迁出该房屋名下的人员户口；5、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2019年9月29日被告通过房屋中介与原告签订《二手房买卖合同》，约定原告将其所有的高新区水逸康桥8栋2单元502室住宅房屋（含设施设备、装饰装修相关物品）以成交价格1050000元出售给被告。该房屋建筑面积共79.410平方米，房屋所有权证号为：200703847,所有权人为师冰；共有权证号20071570,共有人为张炜。该房屋无贷款、无抵押、无人员落户、无出租。签订本合同当日即2019年9月29日被告向原告支付了首付款500000元，双方当日便到房屋产权部门办理了房屋过户变更登记手续，把房屋产权变更登记在被告名下。尾款550000元被告以银行贷款方式支付原告。之后银行已经审批通过被告的贷款，同意贷款并通知被告，可该贷款一直未到原告账户。被告向银行核实后，向原告作出承诺“该笔贷款于2020年2月17日18:00时之前到原告账户，如贷款未全额到原告账户，最晚于2020年2月20日18:00时之前到原告账户，如未到原告账户，被告于2020年2月22日18:00时之前自筹房屋尾款全部给原告”。可该笔购房尾款还是未到原告账户，导致原告经济损失惨重，为了出售此房屋，原告借款把此房屋的银行贷款全部还清，还损失近6个月的房屋租金。被告未按合同约定履行向原告支付购房尾款，一直找各种理由推辞，其行为已经构成违约，原告有权根据房屋买卖合同和协议约定解除合同。为维护原告合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请法院支持原告诉请。被告唐利辩称：1、二手房买卖合同中需要被告履行的义务已经履行完毕，被告已经支付全部房款，合同不应当解除；2、被告逾期6天付款是由于银行受新冠病毒的影响延迟放款，并不是被告自身的原因；3、银行各种手续复杂，涉案房屋至今由原告占有，所有权人是被告，不应支付原告房屋租金。反诉原告唐利向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被反诉人立即向反诉人交付房屋，履行合同约定的交房义务；2、请求法院依法判令被反诉人支付反诉人逾期交房违约金210000元；3、请求法院判令反诉人按每月2300元支付从2019年9月29日至腾房之日的房屋占用费（暂计算至2020年3月29日为13800元）；4、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2019年9月29日通过中介与被反诉人签订《二手房买卖合同》，约定被反诉人将自己位于昆明市高新区的房屋卖给反诉人，房屋总价款为1050000元，合同约定房款的支付方式为：签订合同时支付首付款50万元，剩余55万元为商业贷款方式支付，待银行合同审批完毕后，由银行决定具体放款时间，且约定在房款结清后五天内交付房屋。同时双方约定了其他权利义务。合同签订后，反诉人按照合同的约定在合同签订当日向被反诉人支付房屋首付款50万元，并向房屋中介提交了银行流水、征信报告等相关材料，积极申请办理贷款事宜。银行于2020年2月28日将剩余55万元房款转入被反诉人账户，购房款已全部结清。在办理贷款的过程中，双方已按合同约定办理了房屋不动产转移登记手续，现该房屋所有权人是反诉人，但被反诉人拒绝交付房屋，经多次协商无果，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉。反诉被告师冰、张炜辩称：被告支付购房款在先，原告交付房屋在后，被告未按照约定付款，违约在先，原告有权根据合同协议约定及有关法律规定，行使合同解除的权利。故原告交房的义务终止，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请法庭驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年9月29日，师冰、张炜（出卖人）与唐利（买受人）签订经昆明市国正公证处公证的《二手房买卖合同》（合同编号：ＷＨＸＳ201909290018），约定以下涉案内容：1、唐利向师冰、张炜购买位于昆明市高新区房屋，房屋所有权证号：200703847、共20071570，建筑面积79.41平方米；2、该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款105万元，签订合同时买受人向出卖人支付首付款50万元。买受人以商业贷款方式，申请个人房屋抵押贷款55万元，由买受人于2019年9月30日前，向银行申请办理贷款手续，买卖双方应当于2019年10月31日前提供办理贷款手续所需的资料；3、买卖双方定于款清后五天内，正式交付该房屋。出卖人应当在正式交付房屋前腾空该房屋。买卖双方在交房当天一起查验房屋。查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人。即视为房屋交付使用；4、自本合同签订之日起5日内，买卖双方到当地房产交易场所办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起15日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构办理该房屋所有权转移登记手续；5、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，违约方支付守约方购房款20%的违约金；6、除不可抗力外，买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，责任方应当承担违约责任，违约方支付守约方购房款20%的违约金；7、待银行合同审批完毕后，由银行决定具体放款时间。若因银行等机构或当事人的因素造成该笔贷款不能在本行办理，为了保障卖方的权益得以实现，经买卖双方协商后一致同意，买方可以在自接到银行通知退件后5个工作日以内更换其他银行或更换其他金融机构申请办理贷款，或是以其他方式办理贷款。二、上述合同签订后，唐利于2019年9月29日依约向师冰、张炜支付首付款50万元。2019年10月10日，昆明市高新区水逸康桥小区8栋2单元502号房屋已登记在唐利名下，不动产权证号：云（2019）五华区不动产权第××号。三、2020年1月18日，师冰、张炜（甲方）与唐利（乙方）、案外人中介公司工作人员（丙方）签订《协议》，载明：“针对合同编号WHXS201909290018，经甲、乙方和丙方友好协商，购水逸康桥小区8栋2单元502号房首付人民币伍拾万元整（已收到），贷款人民币伍拾伍万元整（尚未收到），今乙方和丙方承诺该笔贷款于2020年2月17日18：00之前到甲方账户，如贷款未全额到甲方账户，最晚于2020年2月20日18:00之前到甲方帐号，并由丙方承担2月18日-20日共3天共计肆仟伍佰元整的费用给甲方（2020年2月20日当晚付给甲方）。乙方于2020年2月22日18:00之前自筹房屋尾款全部给甲方。若不能履行以上事项，甲方有权解除该合同（WHXS201909290018）,走法律程序，办理相关退件手续，如不能履行该合同乙方支付的费用全额退还，丙方退还乙方的中介费、贷款服务费。四、2020年2月14日，友邦地产工作人员向师冰、张炜转发微信“户姓名：唐利、合同号：472000019901000，已审批通过，烦请尽快为客户办理后续事宜。感谢您的配合！【兴业银行】”。2020年2月28日17:16，兴业银行向师冰、张炜发放购房尾款55万元。2020年2月25日师冰、张炜提交网上立案申请，2020年3月9日我院正式立案。五、另确认：1、2020年3月19日，唐利丈夫陈爱明将户口迁入昆明市高新区水逸康桥小区******房屋；2、庭审中，唐利自愿给付师冰、张炜9000元作为补偿其尾款延迟的损失，促使合同继续履行；3、庭审中双方均确认涉案房屋钥匙在师冰、张炜持有，师冰、张炜并未将“昆明市高新区水逸康桥小区8栋2单元502号”房屋交付唐利。本院认为，首先，《二手房买卖合同》系当事人在平等、自愿的基础上缔结的不动产买卖合同，根据法律对合同订立原则的规定，本院依法确认该不动产买卖合同依法成立并生效，不违反法律、法规强制性规定的权利义务关系受法律保护。其次，关于合同是否应解除。1、本案中，《二手房买卖合同》签订后，唐利按约向师冰、张炜支付房屋首付款50万元，唐利按照贷款银行要求提供了办理贷款手续所需的资料，双方也按约于2019年10月10日进行房屋产权变更登记。虽《二手房买卖合同》未约定银行发放尾款的具体时间，但是在双方2020年1月18日签订的《协议》内明确尾款55万元最迟于2020年2月20日18:00前到达师冰、张炜账户。后中介工作人员及唐利均短信告知师冰、张炜，由于新冠状疫情影响可能导致银行放款迟延。尾款55万元系2020年2月28日到达师冰、张炜账户。2、本案中虽然合同并未严格按照双方约定履行，但在双方当事人2020年1月18日签订《协议》时，并不能预见到新型冠状病毒对的合同履行的影响。后由于新型冠状病毒的持续爆发，政府部门也将春节假期进行延长，不可避免的会对银行审批造成影响，故本案中合同的迟延履行系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况所致，属于不可抗力。3、师冰、张炜已经于2020年2月14日收到短信得知涉案的贷款已经审批成功，按照日常交易习惯，其尾款不能到账的概率大大降低，而审批成功后放款的具体时间不是由唐利所能控制的。师冰、张炜已经于2020年2月28日收到购房尾款仍于2020年3月9日向我院提起诉讼，师冰、张炜未尽到面对不可抗力应有的容忍义务。综上，现涉案房屋已经办理过户登记，房屋尾款已经到师冰、张炜账户，庭审中唐利也自愿补偿师冰、张炜9000元以促使双方合同继续履行，故师冰、张炜主张解除合同的诉讼请求本院依法不予支持，双方应继续履行2019年9月29日签订的《二手房买卖合同》，师冰、张炜应按合同约定向唐利交付涉案房屋。第三、关于房屋占用损失。1、关于本诉原告师冰、张炜的诉请。庭审中，双方均认可现涉案房屋的钥匙在师冰、张炜持有。故对于师冰、张炜要求唐利承担房屋租金损失的诉讼请求依法不予支持。2、关于反诉原告唐利的诉请。按照双方在《二手房买卖合同》约定“买卖双方定于款清后五天内，正式交付该房屋。出卖人应当在正式交付房屋前腾空该房屋”。现师冰、张炜已经于2020年2月28日收到购房尾款55万元，双方房款已经结清，故师冰、张炜应按约于2020年3月5日向唐利交付房屋。庭审中，双方当事人也认可涉案房屋的市场租赁价格为每月2300元，故本案中师冰、张炜应支付唐利自2020年3月6日起至实际交房之日止按每月2300元计算的房屋占用损失。第四、关于违约金。1、关于本诉原告师冰、张炜主张的逾期付款违约金。本案中，师冰、张炜于2020年2月28日收到银行发放的购房尾款，虽比双方约定的时间延迟了8天，但该延迟并非是由于唐利征信、贷款材料遗漏等过错造成，尾款延迟是由于新型冠状病毒突发的不可抗力所导致，系不可归责于双方当事人的原因造成。故对于本诉原告师冰、张炜主张被告唐利支付逾期付款违约金的诉讼请求依法不予支持。2、关于反诉原告唐利主张的逾期交房违约金。按照双方合同约定应先由唐利付清购房款，师冰、张炜才向唐利交付房屋。考虑到本案系不可抗力原因导致银行迟延放款所引发，现本院已经支持唐利主张的房屋占用损失，足以弥补师冰、张炜未按约交房给唐利造成的损失，故对于反诉原告唐利主张师冰、张炜支付逾期交房违约金的诉请依法不予支持。综上，本案中双方互不承担违约后果，均无需向对方支付违约金。综上理由，本院确定师冰、张炜与唐利应继续履行双方于2019年9月29日签订的《二手房买卖合同》。对于本诉原告师冰、张炜要求解除合同、变更房屋登记、支付房屋租金损失、迁出该房屋名下的人员户口的户口的诉讼请求依法不予支持。被告师冰、张炜应按合同约定向反诉原告唐利交付房屋并应支付自2020年3月6日起至实际交房之日止按每月2300元计算的房屋占用损失。因当事人双方互不向对方当事人承担违约责任，故本诉原告和反诉原告在诉讼请求中主张的违约金，本院均不支持。应当说明的是，庭审中唐利提出自愿补偿师冰、张炜9000元以促使合同继续履行，不违反法律禁止性规定也不侵害第三人合法权益，本院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）师冰、张炜于本判决生效后十日内将位于昆明市高新区房屋【云（2019）五华区不动产权第××号】交付给被告（反诉原告）唐利，并向被告（反诉原告）唐利支付该房屋自2020年3月6日起至实际交房之日止按每月2300元计算的房屋占用损失；二、被告（反诉原告）唐利于本判决生效后十日内补偿原告（反诉被告）师冰、张炜9000元；三、驳回原告（反诉被告）师冰、张炜的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）唐利的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16244元，减半收取计8122元，由原告（反诉被告）师冰、张炜负担4061元，被告（反诉原告）唐利负担4061元；反诉案件受理费减半收取计8132元，由原告（反诉被告）师冰、张炜负担4066元，被告（反诉原告）唐利负担4066元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 王 凡二〇二〇年五月七日书记员 涂馨月