广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民初2255号 原告：蓝岚，女，1962年2月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：徐川，男，1986年2月8日出生，彝族，住南宁市。 二原告共同委托诉讼代理人：韦婉妮，广西宏松律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：韦堃，广西宏松律师事务所实习律师。 被告：周维维（曾用名：周维惠），女，1980年8月4日出生，汉族，台湾居民，住台湾台中市潭子区。 委托诉讼代理人：鲍向东，南宁市海宁法律事务所法律工作者。 第三人：何美清，女，1962年10月9日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：李欣，南宁市海宁法律事务所法律工作者。 原告蓝岚、徐川与被告周维维、第三人何美清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法于2020年5月28日公开开庭审理。原告蓝岚、徐川的委托诉讼代理人韦婉妮、韦堃，被告周维维的委托诉讼代理人鲍向东及第三人何美清的委托诉讼代理人李欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝岚、徐川共同向本院提出诉讼请求：一、判令解除徐庆宁与周世贵于1995年11月25日签订的关于案涉房屋买卖的《协议书》；二、判令周维维向原告返还案涉房屋的购房款18万元；三、判令周维维赔偿原告不能取得案涉房屋所有权的经纪损失74万元（以案涉房屋评估价值为准）；四、判令何美清在未付购房款37万元的范围内对周维维的上述义务承担连带责任；五、本案的诉讼费用由周维维和何美清共同负担。事实与理由：两原告是徐庆宁（已去世）的妻子和儿子，周维维是周世贵（已去世）的女儿。1995年11月25日，徐庆宁和周世贵签订一份《协议书》，约定徐庆宁以18万元的价格购买周世贵名下的位于南宁市兴宁区的房屋。《协议书》签订当天，徐庆宁履行了付款义务，周世贵也于当天将房屋交付给徐庆宁居住，之后还将案涉房屋的房产证和土地证原件交给徐庆宁一家收执，但双方由于各种原因一直没办理房屋过户登记手续。后周世贵于2010年8月24日去世，周维维在明知周世贵已将案涉房屋卖给徐庆宁的情况下自行办理了房屋的继承登记手续，又将房屋卖给何美清并办理了过户登记手续。徐庆宁于2012年3月14日起诉要求确认周维维与何美清的关于案涉房屋的转让合同无效，该案历经一、二审，再审等诉讼程序。2018年12月4日，二原告收到广西高院的判决，认定徐庆宁与周世贵签订的《协议书》有效，但因周维维已将案涉房屋另行卖给何美清且办理了过户，导致二原告无法取得案涉房屋的所有权，可以要求周维维承担一房二卖的损害赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告周维维辩称：我方认可广西高院（2018）桂民再149号判决及该判决查明的事实，我方同意将购房款18万元返还给二原告。对于涉案房屋的损失我方不予认可，因为房屋不能过户不是我方单方的责任，而是双方的责任，后来我们卖给何美清的房款，何美清已经结清了。 第三人何美清陈述称：本案经过三级法院审理已经确定房子由何美清所有，房子也已经过户到何美清的名下。购房款37万元也通过了何美清的儿子倪波向周维维指定的收款人蒋春桥转账支付完毕，并且备注为房屋尾款，周维维也写了收条，证实购房款已经结清。所以本案第三人不应承担支付义务。 二原告共同向法庭提交以下证据支持其诉讼主张： 证据1、《协议书》，《房屋所有权证》，《国有土地使用证》，共同证明1995年11月25日，徐庆宁与周世贵签订案涉房屋买卖《协议书》，约定徐庆宁以18万元的价格购买案涉房屋，徐庆宁已支付18万元购房款，周世贵蒋案涉房屋所有权证和土地证原件均交予徐庆宁收执；证据2、（2012）兴民一初字第503号民事判决书，（2012）南市民一终字第2744号民事裁定书，（2012）兴民一重字第6号民事判决书，（2012）南市民一终字第463号民事判决书，（2018）桂民再149号民事判决书，共同证明周维维根本违约，原告已经无法取得涉案房屋的所有权，周维维应承担一房二卖的违约赔偿责任；何美清尚有37万元购房款未支付；徐庆宁已经于2016年12月27日去世，原告依法继续参加诉讼，人民法院生效判决查明的其他事实；证据3、南宁市中级人民法院（2015）南市民申字第87号《听证笔录》，证据4、广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民再149号《庭审笔录》，共同证明周维维两次向法庭自认其知道涉案房屋已卖给徐庆宁但暂未过户，其故意违约的主管恶意明显，应当按照房屋当前价值赔偿原告损失；证据5、周维维向何美清出具的《收据》两份，证明何美清尚有37万元的购房款未支付；证据6、周维维户籍查询单，《南宁市房屋登记申请书》及其附件，证明被告周维维的身份信息；证据7、何美清户籍查询单，证明第三人何美清的身份信息；证据8、原告蓝岚、徐川的身份证复印件，证明原告蓝岚、徐川的身份信息。 被告周维维质证认为，我方认为证据1的《协议书》，《房屋所有权证》，《国有土地使用证》已经与本案无关了。对证据2的真实性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议。对证据3的判决书没有异议。对证据4的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，我方不存在故意违约的情况，我方也不承认原告对房屋价值损失的评估结果。对证据5的《收据》的证明目的有异议，37万元购房款已经支付。对证据6、7、8因为没有原件，我方不发表意见。 第三人何美清质证认为，对于原告提交的证据1《协议书》，《房屋所有权证》，《国有土地使用证》，涉案房屋现在已经归第三人何美清所有了，这些证据已经与本案无关了。对证据2、3、4的法院的判决书和庭审笔录没有异议，因为已经经过了三级法院的审理和判决，确定涉案房屋归何美清所有。对证据5的《收据》不予认可，因为经过高院再审，确认了房屋归何美清所有后，何美清已经委托其儿子倪波将37万元支付完毕，不存在购房款未支付。对证据6、8均无异议。对于证据7，何美清的身份信息已经变更，住址已经变更到本案的案涉房屋名下了。 第三人何美清为其辩称向法院提交如下证据： 证据1、房屋所有权证（邕房权证字第××号），证明涉案房屋所有权归何美清所有；证据2、户口簿，证明何美清及其儿子倪波的户籍证明；证据3、招商银行转账汇款业务回单，证明倪波（何美清儿子）于2019年2月19日通过银行转账向蒋春桥（周维维指定收款人）支付涉案房屋余款37万元；证据4、收据，证明周维维收到倪波（何美清儿子）支付涉案房屋全部余款37万元；证据5、居民身份证，证明蒋春桥（周维维指定房屋收款人）身份信息。 原告蓝岚、徐川共同质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据3业务回单的真实性没有异议，但是合法性和关联性有异议，该两份单据在左下角均显示：第一联银行留存，说明该两份单据持有人不应该是蒋春桥或者倪波，该两份证据仅能证明银行柜台曾经发生过这两笔业务，不能证明款项已经实际到达蒋春桥，该两份证据的合法性和关联性均存在疑问。对证据4《收据》的真实性由法院认定，对于合法性和关联性均不予认可。对证据5居民身份证的真实性、合法性、关联性予以认可，但是对其证明内容不予认可，并不能证明蒋春桥是合法的收款人，我方在庭前已经向法院申请追加蒋春桥为本案第三人，请求法院准许。 被告周维维质证认为，对证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议，都是真实的。 被告周维维未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因二原告所提交的证据及所证明的事实均已经生效判决所认定的事实中得到确认，故本院对二原告提交的证据予以采信。对于何美清提交的证据及蒋春桥的证人证言，因已有原件予以核对，且证据与证人证言形成了完整的证据链，故本院对何美清提交的证据亦予以采信。 本院查明： 位于南宁市南宁市兴宁区的房屋（建筑面积193.83平方米）系周世贵于1995年3月建造的自建房，该房于1995年5月6日办理了房屋所有权证，登记的所有权人为周世贵一人。1995年11月25日，周世贵（甲方）与徐庆宁（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方将燕子岭十一排9号共四层楼房整套以18万元卖给乙方，此协议在双方签字的同时甲方已收到乙方的全部购房款壹拾捌万元整。合同签订后，徐庆宁收到了周世贵交付给其的该房屋的房屋所有权证（桂房证字第××号）。2000年1月13日，讼争房屋所占土地（地号：0401031002）登记在周世贵名下，并办理了南宁国用（1994）字第407897号国有土地使用证（使用权面积50.80平方米）。该国有土地使用证原件由徐庆宁持有。 周维维于2010年9月27日在《南宁日报》刊登遗失作废证书号为南宁国用（1994）字第407897号国有土地使用证声明，并于2011年1月18日补办了南宁国用（2011）第560836号国有土地使用证，土地使用权人登记为周维维。2011年5月26日，周维维向南宁市桂南公证处申请办理继承公证，该公证处于2011年10月17日出具（2011）桂南内证字第2641号公证书，证明：一、被继承人周世贵、滕伟红分别于2010年8月24日和2009年7月7日在南宁市因病死亡；二、继承人周维维向该处申请继承被继承人周世贵、滕伟红的财产为：现存于中国建设银行股份有限公司南宁新竹中路支行的人民币存款：7850.80元（截止至2010年5月23日，账号：33×××41，户名：周世贵）；三、据继承人周维维确认，被继承人周世贵、滕伟红生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至公证书出具之日亦未有他人向公证处提出异议；四、被继承人周世贵、滕伟红生前均结婚一次，子女共有一人：周维维。周世贵的父亲周永全于2002年7月1日死亡，母亲庞志芳于1985年6月11日死亡，滕伟红的父亲滕树森于1989年4月25日死亡，母亲黄琼英于1984年4月5日死亡。证明被继承人周世贵、滕伟红的上述遗产由其女儿周维维一人继承。 2011年11月11日，周维维（甲方）与何美清（乙方）签订了一份《二手房屋买卖合同》，约定：甲方（卖方）将位于兴宁区燕子岭11巷9号房屋出售给乙方（买方），金额为60万元；签订合同之日买方向卖方交付3万元，待房屋产权过户到买方名下之日买方向卖方支付20万元，剩余房款在卖方向买方交付钥匙后一次性付清，甲、乙方在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后10日内，甲方将房屋交付乙方。合同签订当天，周维维收到何美清交来的定金3万元。11月30日，周维维（甲方）与何美清（乙方）签订了一份《存量房买卖合同》并将该合同留南宁市房屋产权交易中心存档，该合同约定：甲方自愿将坐落于南宁市燕子岭十一排9号（建筑面积193.83平方米）出售给乙方，甲乙双方议定上述房屋买卖成交价格60万元，付款方式为一次性付款。12月5日，周维维将上述房屋过户登记至何美清名下，并办理了房屋所有权证（邕房权证字第××号）。12月20日，何美清向周维维交付了20万元购房款。 徐庆宁于2012年3月14日将周维维、何美清诉至南宁市兴宁区人民法院，请求确认周维维、何美清签订的关于南宁市燕子岭十一排9号的《存量房买卖合同》无效。南宁市兴宁区人民法院于2012年6月5日作出（2012）兴民一初字第503号民事判决书，判决驳回徐庆宁的全部诉讼请求。随后徐庆宁不服上诉至本院，本院于2013年6月25日作出（2012）南市民一终字第2744号民事裁定书，裁定将该案发回南宁市兴宁区人民法院重审。南宁市兴宁区人民法院依法另行组成合议庭重审，徐庆宁变更诉讼请求为：1、确认周维维继承周世贵名下位于南宁市兴宁区国有土地使用权及房屋的继承行为无效；2、确认上述国有土地使用权及房屋归徐庆宁所有；3、诉讼费由被告承担。南宁市兴宁区人民法院于2014年2月20日作出（2013）兴民一重字第6号民事判决书，判决驳回徐庆宁的诉讼请求。徐庆宁不服向本院提起上诉，本院于2014年9月18日作出（2014）南市民一终字第463号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后广西壮族自治区人民检察院抗诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）桂民再149号民事判决书，判决维持本院（2014）南市民一终字第463号民事判决。该判决现已生效。 2019年2月20日，何美清通过其儿子倪波的银行账户转账37万元至周维维指定的收款人蒋春桥的账户，转账备注为“燕子上十一巷9号尾款已全部结清37万元”。周维维于同日出具《收据》，载明其已收到购房尾款37万元。蒋春桥作为证人出庭作证称确系周维维委托其代为收取房款，其已收到倪波转账交付的37万元。 庭审过程中，二原告与周维维均一致认为周世贵与徐庆宁于1995年11月25日签订的《协议书》有效，且一致同意解除前述《协议书》。周维维表示其同意向二原告退还购房款18万元。 本案的争议焦点是：一、徐庆宁与周世贵于1995年11月25日签订的《协议书》是否解除？二、周维维将案涉房屋出卖给何美清是否构成一房二卖，周维维是否应据此承担返还购房款及赔偿的责任？何美清是否应当对周维维的前述债务承担连带责任？ 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案被告周维维为台湾居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。”之规定，本案中，各方因购买不动产引起纠纷，而案涉不动产即房产位于中国大陆，故本案应适用大陆法律进行审理。 关于本案的处理。关于第一个争议焦点。本案中，各方当事人对徐庆宁与周世贵签订的《协议书》的效力并不持异议，且主体适格，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。但是对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序，即将自己在不动产之上的物权按照法定的方式向不特定的第三人进行昭示。从本案查明的事实来看，徐世宁与周世贵虽然签订了买卖案涉房屋的协议书，周世贵亦将案涉房屋的所有权证交付给徐世宁收执，但双方却未到房产机关办理房产的更名过户手续，因此，该《协议书》仅约束合同双方当事人，不具有对抗第三人的效力。而由于周维维已将案涉房屋出售给何美清，《协议书》实际上已经无法履行，双方亦一致同意解除《协议书》，故本院对此予以确认。 关于第二个争议焦点。如前所述，周维维经由法定继承取得了案涉房屋所有权及土地使用权，其作为房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利，因此周维维对案涉房屋享有合法的处分权。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承人应在继承遗产的范围内对被继承人的债务承担清偿责任。本条规定中的“债务”当让包括被继承人生前订立的合同项下的义务。因此，周世贵与徐庆宁签订的《协议书》的效力当让及于周维维。周维维自认将案涉房屋出售给何美清前就已明知徐庆宁与其父亲周世贵签订有《协议书》并已实际入住多年，只是尚未明确是否过户，其未履行本应负有的向徐庆宁交付房屋并将房屋所有权及土地使用权转让给徐庆宁的合同义务，而是将案涉房屋及土地使用权另卖给何美清并完成过户登记，致使徐庆宁的合同目的无法实现，周维维的行为违背了诚实信用原则，损害了徐庆宁一方的合法权益，其因此所获利益即徐庆宁交付的购房款18万元亦不应为法律所保护，另外周维维本人亦表示同意退回前述购房款，故二原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。周维维一房二卖，应当承担向二原告赔偿损失的责任，但周世贵已去世，在各方对未办理过户有无过错已无法探究的情况下，本院适用公平原则酌情考虑赔偿损失的数额，案涉房屋两次卖出价格之差即60万元-18万元=42万元，周维维应向二原告赔偿21万元（42万元÷2）。 周维维将案涉房屋出售给何美清且已经办理了更名过户手续，将案涉房屋的所有权和土地使用权转移至何美清名下，何美清作为受让人又难以知晓周维维在继承房屋后未与徐庆宁协商一致，并按照周世贵与徐庆宁原订的《协议书》约定，协助徐庆宁办理房屋过户手续的情况下，何美清是否明知房屋的使用现状，并不足以证明其与周维维存在恶意串通损害第三人合法权益的行为，且何美清已付清房款，因此何美清无须对周维维的前述债务承担连带赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款之规定，判决如下： 一、徐庆宁与周世贵于1995年11月25日签订的《协议书》于本判决生效之日起解除； 二、被告周维维应向原告蓝岚、徐川退还购房款18万元； 三、被告周维维应向原告蓝岚、徐川赔偿损失21万元； 四、驳回原告蓝岚、徐川的其他诉讼请求。 本案案件受理费13000元，由被告周维维负担7490元，由原告蓝岚、徐川负担5510元。保全费4850元，由被告周维维负担2794元，由原告蓝岚、徐川负担2056元。 如不服本判决，被告周维维可在本判决送达之日起三十日内，原告蓝岚、徐川及第三人何美清可在本判决送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号:20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 姚 娟 审 判 员 覃 斯 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 石轲予 书 记 员 何晓婷