江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初917号 原告（反诉被告）：马存平，男，1969年9月14日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：郝伟扬，江苏圣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周奔，江苏圣典律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）：戴素英，女，1969年11月14日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：郝伟扬，江苏圣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周奔，江苏圣典律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张競，男，1962年8月10日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张桂芳，女，1964年3月13日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。 第三人：马家学，男，1966年12月3日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：章利剑，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）马存平、戴素英与被告（反诉原告）张競、张桂芳、第三人马家学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马存平及马存平、戴素英共同委托诉讼代理人郝伟扬、周奔，被告（反诉原告）张桂芳及张桂芳、张競共同委托诉讼代理人李香峰，第三人马家学及其委托诉讼代理人章利剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马存平、戴素英向本院提出诉讼请求：1.判令被告张競、张桂芳向马存平、戴素英返还银行贷款本金1460669.11元及利息（自2018年7月14日起以1460669.11元为基数，按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际归还之日止）；2.张競、张桂芳向马存平、戴素英支付（2017）苏0105执恢419号案件中确定的利息及罚息365759.31元、受理费9526元、财产保全费5000元、律师费79585元、拍卖公告费1800元、网络司法拍卖辅助工作服务费5000元、过户费用15400元，共计482070.31元；3.张競、张桂芳支付马存平、戴素英名下南京市江宁区秣陵街道胜太社区胜利新区8幢×××室评估价和拍卖价的差价66万元；4.本案诉讼费用、保全费用由张競、张桂芳承担。事实和理由：2012年4月10日，马存平、戴素英与张競、张桂芳的代理人马家学签订房地产买卖契约一份，约定张競、张桂芳将南京市江宁区（以下简称×××室）房屋出售给马存平、戴素英，价款为140万元，付款方式为现金加贷款，马存平、戴素英在过户前支付张競、张桂芳定金2万元。合同签订后，上述×××室房屋产权过户至马存平、戴素英名下，马存平、戴素英以×××室房屋作为抵押，以马存平、戴素英的名义向中国银行股份有限公司南京江宁分公司（以下简称中行江宁支行）办理了抵押贷款，贷款数额为160万元，该贷款下放后支付给了马家学，作为马存平、戴素英支付的房款。马家学向马存平出具了收条，银行贷款由张競、张桂芳负责偿还。因张競、张桂芳未能按期偿还中行江宁支行的贷款，中行江宁支行就借款合同将马存平、戴素英诉至南京市江宁区人民法院，并对涉案×××室提出财产保全申请。南京市江宁区人民法院作出（2014）江宁商初字第119号民事调解书。同日，张桂芳向南京市江宁区人民法院出具了承诺书。但张桂芳并未按照其承诺履行调解书约定的义务，中行江宁支行向南京市江宁区人民法院申请强制执行，并对涉案×××室房屋再次进行了查封。张桂芳也未主动配合拍卖搬迁。 2014年，张競、张桂芳将马存平、戴素英诉至南京市江宁区人民法院，要求确认买卖契约无效。后经过一、二审审理，南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第1141号民事判决书，确认马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效。 2019年3月8日，马存平将名下的南京市江宁区秣陵街道胜太社区胜利新区8幢×××室拍卖，最终成交价154万元，其中：归还了中行江宁支行的全部贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费、公证费及拍卖公告费等费用共计1519600元，支付给江苏助拍信息科技有限公司服务费5000元、缴纳房屋过户税款15400元。本案中，张競、张桂芳既没有按照承诺按时归还中行江宁支行贷款，也未归还从马存平、戴素英处取得的款项，导致马存平、戴素英被中行江宁支行诉至法院，致使马存平、戴素英长期处于失信被执行人名单中，马存平、戴素英还被迫将名下的其他房产拍卖以归还银行贷款。综上，张競、张桂芳的屡次失信行为给马存平、戴素英的经济、生活及名誉造成了巨大损失。故诉至法院，望判如所请。 被告张競、张桂芳辩称，1.马存平、戴素英起诉依据的房屋买卖合同无效，通过双方之前的诉讼可以看出马存平、戴素英未向张競、张桂芳支付过任何购房款，马存平、戴素英与马家学签署房屋买卖契约，是借房屋买卖之名向银行抵押贷款套取银行信贷资金，马存平、戴素英根本没有购买房屋的真实意思表示，马存平、戴素英之所以签署契约就是帮叔叔马家学提供帮忙，马存平、戴素英不可能向马家学支付任何购房定金，同时马存平、戴素英也知道贷款付给马家学，马家学收到款项也不可能支付给张競、张桂芳，虽然马家学是代理人，马存平、戴素英与张競、张桂芳也不认识，故马存平、戴素英未向张競、张桂芳支付任何房款。2.马存平、戴素英已经明确诉讼基于房屋买卖合同无效，马存平、戴素英要求支付各项费用均属于马存平、戴素英自行向中行江宁支行签署贷款，与张競、张桂芳无关，为马存平、戴素英和马家学串通。3.马存平、戴素英房屋被拍卖的原因系马存平、戴素英违规向银行骗取贷款所致，同时所谓的房屋评估价系依据马存平、戴素英与中行江宁支行签署了协议，该协议仅是双方私下达成，不能作为房屋评估价。 反诉原告张競、张桂芳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告马存平、戴素英返还垫付的款项人民币50万元；2.马存平、戴素英将×××室房屋产权过户至张競、张桂芳名下；3.马存平、戴素英承担本案的诉讼费用。事实和理由：张競、张桂芳是×××室房屋的实际产权人。2012年4月10日，在张競、张桂芳完全不知情的情况下，马存平、戴素英与第三人马家学恶意串通，马家学利用公证的委托书等，与马存平、戴素英签订了《房屋买卖契约》，将上述房屋过户给了马存平、戴素英。尔后，以上述房屋为抵押物，马存平、戴素英于2012年4月23日向中行江宁支行申请了贷款。由于马存平、戴素英未按约归还银行贷款，中行江宁支行以马存平、戴素英为被告，向南京市江宁区人民法院提起诉讼，双方达成了（2014）江宁商初字第119号民事调解书。张競、张桂芳得知自己的房屋被处分后，于2014年5月以马存平、戴素英为被告、马家学为第三人，向南京市江宁区人民法院提起诉讼。后经南京市中级人民法院二审判决，马家学以张競、张桂芳的名义与马存平、戴素英签署的《房屋买卖契约》无效。依据生效判决，马存平、戴素英应当将×××室房屋产权过户至张競、张桂芳名下，但由于×××室房屋当时被南京市江宁区人民法院查封，而且中行江宁支行向南京市江宁区人民法院申请执行，故无法过户。在执行程序中，张競、张桂芳虽提出执行异议，但江宁区人民法院执行局认为要么拍卖×××室房屋，要不张競、张桂芳预交50万元，无奈之下，张競、张桂芳只好为马存平、戴素英垫付了50万的执行款。张競、张桂芳认为，现×××室房屋的过户障碍已消除，马存平、戴素英应将上述房屋过户给张競、张桂芳，同时马存平、戴素英是借款人和被执行人，张競、张桂芳为马存平、戴素英垫付的50万，马存平、戴素英也应当返还。 反诉被告马存平、戴素英辩称，1.对于第一项反诉请求，该款项在本诉第一项诉讼请求中已抵扣，其中抵扣了截至2018年7月13日的利息377265.42元，抵扣本金103964.58元。2.对于第二项反诉请求，如果张競、张桂芳返还其购房款并赔偿损失，可以配合将涉案房屋过户。3.不同意承担诉讼费用。4.事实和理由部分有错误，第一，马家学不是马存平叔叔，双方并没有血缘关系只是邻居关系，只不过马家学的辈分比马存平高；第二，（2014）江宁商初字第119号以及（2015）宁民终字第1141号案件均已查明张競、张桂芳因信用问题无法贷款找到了马家学，马家学找到马存平、戴素英请求帮忙，房屋过户到马存平、戴素英名下，房屋由张競、张桂芳居住，贷款也由张競、张桂芳偿还，因此张競、张桂芳所述马家学与马存平、戴素英恶意串通不符合事实。 第三人马家学述称，1.马家学与张桂芳之间的委托公证是合法有效的，虽然买卖合同被法院判定无效，但委托收款的行为得到认可。2.马家学收到贷款后，张桂芳未收到款项可以向马家学追偿。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：张競、张桂芳原系×××室房屋登记所有权人。2011年7月1日，江苏省南京市南京公证处出具（2011）宁南证民内字第8829号公证书，公证事项为委托合同，该委托合同载明，委托人张競、张桂芳，受托人马家学。第一条，委托人张競、张桂芳拥有坐落于江宁区处，基于双方朋友关系，现委托受托人代为办理上述房产的下列事项：1.签署房屋买卖合同，代收定金；2.办理该房屋产权证、土地证过户手续；3、缴纳各类税费，办理退税手续；4、递件、撤件、变更、解押、还款；5、代还贷款并签署相关文件，办理解押手续；6、物业交接手续、办理有线电视、水、电、煤气等相关事宜；7、买方办理银行按揭贷款时代为签署银行的相关文本及领取贷款；8、修改房产证密码；9、房产局抵押科领取房产证、土地证、他项权证等一切资料；10、代为办理房屋所有权证及土地证挂失、领取手续。第二条，受托人在办理第一条所列事项时无权行使转委托权。第三条，双方均不得擅自解除该合同，确需解除时应当经对方同意，因擅自解除而给对方造成损失的，由解除方负责赔偿。第四条，合同有效期壹年，自2011年7月1日至2012年6月30日。 2012年4月10日，甲方张競、张桂芳与乙方马存平、戴素英签订房地产买卖契约一份，约定甲方自愿将×××室房屋出售给乙方，价款为140万元，付款方式为现金加贷款，马存平、戴素英在过户前支付甲方张競、张桂芳定金2万元。该合同甲方落款处有“张競、张桂芳”字样的签名并有委托代理人马家学签名，乙方落款处有“马存平、戴素英”字样的签名并有委托代理人“马存平”字样的签名。合同签订后，上述×××室房屋产权过户至马存平、戴素英名下。尔后以涉案×××室房屋作为抵押，以马存平、戴素英的名义向中行江宁支行办理了抵押贷款，贷款数额为160万元，该贷款下放后支付给了马家学，作为马存平、戴素英支付的房款。×××室房屋仍由张競、张桂芳居住，张競、张桂芳归还银行贷款。 后因贷款未能按期偿还，中行江宁支行就借款合同将马存平、戴素英诉至南京市江宁区人民法院，并提出财产保全申请，南京市江宁区人民法院于2014年2月19日对涉案×××室房屋进行了查封。南京市江宁区人民法院于2014年2月21日作出（2014）江宁商初字第119号民事调解书：一、截止2014年1月7日，马存平欠中行江宁支行借款本金1544633.69元、利息及罚息（截止2014年1月7日的利息为19992.79元，罚息为311.31元，自2013年1月8日起至实际还清之日止的利息及罚息以未付借款本金为基数按合同约定标准计算），马存平于2014年3月16日前支付50000元，于同年4月25日前支付15000元，同年5月25日前支付15000元，剩余借款本金、利息及罚息于同年6月25日前一次性付清（具体金额以银行计息系统载明金额为准）；二、马存平支付中行江宁支行律师代理费78000元，于2014年4月25日前支付39000元，余款39000元于同年5月25日前付清；三、中行江宁支行对马存平、戴素英为上述借款进行抵押的位于南京市江宁区的房屋享有优先受偿权；四、戴素英对马存平的上述债务承担连带清偿责任；五、如马存平、戴素英有任何一期未按上述约定还款，中行江宁支行有权对马存平、戴素英的全部借款本息及律师代理费79585元向法院申请强制执行；六、案件受理费减半收取9526元，财产保全费5000元，合计14526元，由戴素英、马存平负担。同日，张桂芳出具承诺书一份，承诺自愿对中行江宁支行全部承担连带责任，自愿按照调解协议向中行江宁支行承担还款责任，如果有一期未按照调解协议还款，中行江宁支行有权强制执行拍卖抵押房产，自愿配合拍卖主动搬迁，不设置任何障碍。后马存平、戴素英未按照调解书的约定履行义务，中行江宁支行向南京市江宁区人民法院申请强制执行，并对涉案×××室房屋再次进行了查封。 2014年5月5日，张競、张桂芳诉至南京市江宁区人民法院，要求确认第三人马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效，并将诉争房屋的产权过户至张競、张桂芳名下。南京市江宁区人民法院经审理认为：2011年7月1日，张競、张桂芳与马家学签订的委托合同，且该委托书经过了公证，张競、张桂芳对该公证的委托合同亦予以认可，故对该委托合同法院予以采信。马家学在该委托合同的委托范围及委托期限内以张競、张桂芳的名义与被告马存平、戴素英订立房地产买卖契约，系有权代理行为。2014年10月31日，南京市江宁区人民法院作出（2014）江宁民初字第1619号民事判决，判决主文为：一、马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效；二、马存平、戴素英于涉案×××室房屋的抵押涤除及查封解除后十日内协助张競、张桂芳办理权属变更登记手续。马存平、戴素英、马家学不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院经审查后认为：马存平、戴素英并无购买争议×××室房屋的真实意思，马家学代理张競、张桂芳与马存平、戴素英签订契约的目的实际是为以马存平、戴素英的名义向银行办理抵押贷款，双方系以房屋买卖之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，原审法院就此认定马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效，符合法律规定，并无不当。合同无效后，合同双方应互负返还义务，但由于涉案房屋上的抵押权尚未涤除，经本院释明，张競、张桂芳亦未在规定时间内代为涤除涉案房屋上的抵押权，张競、张桂芳原审诉请将诉争房屋的产权过户至其名下，并不具备条件，原审法院判决过户不当，本院予以纠正。南京市中级人民法院遂判决：一、维持（2014）江宁民初字第1619号民事判决第一项；二、撤销（2014）江宁民初字第1619号民事判决第二项；三、驳回张競、张桂芳的其他诉讼请求。 2017年10月31日，南京市江宁区人民法院作出（2017）苏0115执恢419号执行裁定书，裁定：一、评估、拍卖或变卖马存平、戴素英名下位于南京市江宁区不动产；二、评估、拍卖或变卖马存平、戴素英名下位于南京市江宁区不动产；三、评估、拍卖或变卖马存平、戴素英名下位于南京市江宁区不动产。2018年10月30日，中行江宁支行与马存平确认位于南京市江宁区不动产评估商业价格为220万元的价格进入拍卖程序。后上述房屋于2018年12月21日在淘宝网司法拍卖平台成交，最终成交价为154万元，马存平支付司法拍卖辅助工作的服务费5000元、财产转让所得个人所得税15400元。 再查明：2017年11月、同年12月，张桂芳分别向南京市江宁区人民法院缴纳11万元、39万元，合计50万元。南京市江宁区人民法院出具当事人往来款暂收凭证，案号载明：（2017）苏0115执恢419号。2018年7月13日，中行江宁支行出具收条一份，载明：今收到南京市江宁区人民法院（2017）苏0115执恢419号案件张桂芳给付执行款481230元。2018年7月24日，南京市江宁区人民法院向张桂芳出具诉讼费申请执行费的缴款书，载明金额18770元。2019年3月8日，中行江宁支行向南京市江宁区人民法院出具收条一份，载明：今收到江宁法院转来马存平给付执行款1519600元（本金1057929.69元、律师费79585元、受理费9526元、保全费5000元、拍卖公告费1800元，其余款项为利息、罚息），至此，（2014）江宁商初字第119号民事调解书确定的内容已全部执行完毕。 还查明：2018年5月5日，马家学在南京市江宁区人民法院执行局陈述：2012年左右，张桂芳带了一个叫彪子的朋友（岔路口的），我也是通过另外一个朋友认识的张桂芳，当时马存平这笔中行江宁支行贷款是由我、马存平、俞先国、魏尤俊四个人共同参与的，把天水雅居8幢×××室房屋卖给马存平、戴素英，然后办理的贷款，原因是张桂芳欠信用卡，无法办理银行贷款，贷款总共是160万元，俞先国拿了80万元，魏尤俊拿了40万元，我拿了40万元，这160万元是由银行直接打到了我的中行卡上的，然后我再分别给了俞先国80万元、魏尤俊40万元，张桂芳跟我借钱，这笔借款是由我、俞先国、魏尤俊三个人筹集的，但是张桂芳合在一起给我打的借条。2018年5月7日，马家学陈述：我钱没有直接给张桂芳，我拿了25万元，魏尤俊拿了25万，共50万给了俞先国，俞先国又拿出50万元共100万元给了彪子，这100万元是张桂芳担保给彪子的，加上银行解押的22万元，这个122万元自然由张桂芳来偿还，后面贷款下来，这个120万元就扣下来了。 审理中，第三人马家学提供张桂芳、张競向其出具的借条复印件两份，其中2011年7月1日的借条载明：今借到马家学人民币100万，还款期限到2011年9月30日止，到期必须归还全部借款。2012年3月31日的借条载明：今借到马家学人民币贰拾贰万元整还房贷款。张桂芳、张競质证后认为：对两份借条的真实性无异议，其不欠马家学、俞先国、魏尤俊钱，其儿子要一笔钱，已向亲戚借款将近30万元，其当时想把钱还上，在打麻将的时候认识了一个姓刘的人，即马家学陈述的彪子，姓刘的人带其认识了马家学，马家学称帮其办贷款，到其家中填写的格式借条，其就按照马家学要求填写，其一直以为系马家学帮办贷款，后马家学说可以办理了，要其将以前抵押的贷款补上，其向马家学借的22万元还房贷款，后到4月底其问马家学，马家学称办下来了，其问办下来钱怎么不给其，马家学称还完22万元，就把银行贷款的钱给其，后马家学一直没有给其款项，并且恐吓其，其还报过警。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已认定马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效，故双方因该合同取得的财产应相互返还。生效判决采信了马家学与张競、张桂芳之间签订的委托合同，亦认定马家学在该委托合同约定的委托范围及委托期限内以张競、张桂芳的名义与马存平、戴素英订立房地产买卖契约系有权代理，委托合同约定了马家学有权收取购房定金、代为办理银行按揭贷款时代为签署银行的相关文本及领取贷款，故张競、张桂芳应将马家学代为收取的银行贷款返还给马存平、戴素英，马存平、戴素英亦有义务协助张競、张桂芳办理×××室房屋的过户手续。贷款下发后，张競、张桂芳支付了中行江宁支行部分贷款本息及在中行江宁支行申请执行马存平、戴素英借款合同纠纷一案中支付中行江宁支行481230元，马存平、戴素英实际归还中行江宁支行的贷款本金为1057929.69元，对于该款项，应由张競、张桂芳全部归还。马存平、戴素英关于其支付了2万元购房定金的主张，证据不足，本院不予采信。 马存平、戴素英没有购买×××室房屋的真实意思，其为帮助马家学获取银行贷款而签订房屋买卖合同，并以自己名义办理了银行贷款，后其在与中行江宁支行达成调解协议后未按照协议履行还款义务，存在过错。张競、张桂芳向马家学出具了办理房屋买卖及收取房款的公证委托书，使得马家学有权代表张競、张桂芳签订房屋买卖合同及收取银行贷款，且张桂芳在向中行江宁支行出具承诺书后，亦未按约还款，同样存在过错。本院综合双方过错程度，认定马存平、戴素英与张競、张桂芳各按照50%的过错比例承担赔偿责任。 关于马存平、戴素英的损失，结合马存平、戴素英提供的证据，可以认定马存平、戴素英的损失为律师费79585元、受理费9526元、保全费5000元、拍卖公告费1800元，利息、罚息365759.31元、司法拍卖辅助工作的服务费5000元、财产转让所得个人所得税15400元，共计482070.31元，由张競、张桂芳赔偿50%，即241035.16元。马存平、戴素英主张的包括房屋差价损失等，依据不足，本院不予支持。 关于张競、张桂芳的损失，对于张競、张桂芳支付的50万元，本院已认定其中的481230元为张競、张桂芳偿还的银行贷款，对于剩余的18770元应认定为张競、张桂芳的损失，由马存平、戴素英赔偿50%，即9385元。对于张競、张桂芳与马存平之间是否存在债权债务关系及张競、张桂芳与马家学之间的委托代理纠纷，与本案不属于同一个法律关系，本院不予理涉，当事人可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告张競、张桂芳于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告马存平、戴素英1057929.69元，并赔偿损失241035.16元，合计1298964.85元； 二、反诉被告马存平、戴素英于本判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市江宁区不动产过户至反诉原告张競、张桂芳名下； 三、反诉被告马存平、戴素英于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告张競、张桂芳损失9385元； 四、驳回原告马存平、戴素英的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张競、张桂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费28897元，由原告马存平、戴素英负担16301元，被告张競、张桂芳负担13590元，反诉案件受理费减半收取4440元，由反诉原告张競、张桂芳负担4317元，反诉被告马存平、戴素英负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  樊琴亚 人民陪审员  潘天祥 人民陪审员  魏忠顺 二〇二〇年五月十二日 法官 助理  彭 鄢 见习书记员  徐 洁