广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初2151号 原告：韦杰，男，1984年8月9日出生，汉族，住广西横县。 原告：黎小健，女，1958年2月4日出生，汉族，住广西横县。 共同委托诉讼代理人：韦菲，广西东方意远律师事务所律师。 被告：广西恒德房地产顾问服务有限公司，住所地：南宁市青秀区朱槿路**德利凤岭世家办公楼****。 法定代表人：庞伟君，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张周元，广西共恒律师事务所律师。 第三人：广西福田房地产开发有限公司，住所，住所地：南宁市青秀区佛子岭路**德利-东盟国际文化广场****div> 法定代表人：庞伟君，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈宗海，系该公司员工。 第三人：广西哈德利成长湾教育信息咨询有限公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3-401号。 法定代表人：罗雁，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张周元，广西共恒律师事务所律师。 原告韦杰、黎小健与被告广西恒德房地产顾问服务有限公司（以下简称“恒德公司”）、第三人广西福田房地产开发有限公司（以下简称“福田公司”）、第三人广西哈德利成长湾教育信息咨询有限公司（以下简称“哈德利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理，并依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告韦杰、黎小健的共同委托诉讼代理人韦菲，被告恒德公司及第三人哈德利公司的共同委托诉讼代理人张周元，第三人福田公司的委托诉讼代理人陈宗海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韦杰、黎小健向本院提出诉讼请求：1.判令韦杰、黎小健与恒德公司于2015年1月27日签订的《德利AICC东盟国际文化广场商铺租赁合同》于2018年6月28日解除；2.判令恒德公司、福田公司、哈德利公司根据商铺不动产权属证书及广西天图数字测绘有限公司于2018年6月19日作出的《建筑面积报告书》的地下一层分摊示意图的标示，以定位钉方式明确商铺地面四至的具体位置，并于判决生效之日起三个工作日内将位于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室XXXX号商铺及相关场所返还给韦杰、黎小健；3.判令恒德公司向韦杰、黎小健支付商铺租金15060元（计算方式：按3012元/月计算，从2018年1月28日起计至2018年6月27日止）；4.判令哈德利公司向韦杰、黎小健支付商铺占用费（计算方式：按3012元/月计算，自2018年6月29日起计至实际返还之日止）；5.判令恒德公司、福田公司向韦杰、黎小健交接南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室XXXX号商铺标有尺寸的图纸，并承担测绘费及因测绘造成的损失等费用；6.判令本案诉讼费用由恒德公司承担。诉讼过程中，韦杰、黎小健撤回上述第5项诉讼请求。 事实与理由：南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室XXXX号商铺系韦杰、黎小健共同所有。韦杰、黎小健购买涉案商铺后，福田公司要求其将涉案商铺出租给恒德公司。韦杰、黎小健与恒德公司于2015年1月27日签订《德利AICC东盟国际文化广场商铺租赁合同》，约定韦杰、黎小健委托恒德公司租赁涉案商铺，期限为3年，自开发商实际交铺之日开始计算。2015年1月27日，福田公司将涉案商铺整体交付给恒德公司使用，没有依照《商品房买卖合同》约定与韦杰、黎小健对商铺进行验收交接，致使韦杰、黎小健至今不知道自己铺面的具体位置。涉案商铺虽然在租赁期限内由恒德公司一直占有使用，但福田公司与恒德公司的法定代表人均为庞伟君，实为福田公司变相售后返租，且福田公司作为出卖人，有义务按《商品房买卖合同》约定交付交接商铺，故福田公司应与恒德公司共同承担返还商铺的责任。2018年1月28日，韦杰、黎小健与恒德公司签订的租赁合同已到期，恒德公司继续使用涉案商铺，双方存在不定期租赁合同关系，恒德公司应向韦杰、黎小健支付租赁期间的租金，但其分文未付。韦杰、黎小健多次要求恒德公司支付租金并返还商铺，恒德公司均予以拒绝。2018年6月28日，韦杰、黎小健收到德利招商部所发的短信，强行要求其以明显低于市场租金的价格与哈德利公司签订租赁合同，韦杰、黎小健等业主委托业主代表与商铺占用人多次谈判未果，于2018年10月27日委托诉讼代表人向哈德利公司及其他商铺占用人发《限期返还商铺通知书》，要求其返还商铺，但其均予以拒绝。为维护自身合法权益，韦杰、黎小健特诉至法院。 被告恒德公司答辩称：一、涉案租赁合同已于2018年1月27日履行完毕，韦杰、黎小健要求解除合同，没有事实及法律依据。二、恒德公司从未拒绝返还商铺，只是基于共同发展的目的，建议续签合同并进行整体经营。三、租赁期限届满后，双方仅就铺面如何返还问题未达成一致意见，但恒德公司并未继续使用涉案商铺，韦杰、黎小健要求恒德公司支付租金，没有事实依据。四、韦杰、黎小健的第五项诉请没有合同依据及法律依据。 第三人福田公司陈述称：一、本案是租赁合同纠纷，与商品房买卖合同纠纷属于不同的法律关系，不应合并审理，韦杰、黎小健要求福田公司返还涉案商铺及相关场所等，是基于商品房买卖合同关系提出的主张。二、韦杰、黎小健的诉请不应得到支持：1、韦杰、黎小健要求福田公司返还相关场所的诉请不明确、不具体；2、福田公司与韦杰、黎小健签订商品房买卖合同后，韦杰、黎小健已收房，也取得不动产权属证书，福田公司无需再返还商铺。三、福田公司确认已收到韦杰、黎小健告支付的全部购房款。 第三人哈德利公司陈述称：韦杰、黎小健与哈德利公司没有直接法律关系，依据合同相对性原则，韦杰、黎小健无权要求哈德利公司履行任何义务，哈德利公司不是无权占用涉案商铺。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月27日，韦杰、黎小健（甲方）与恒德公司（乙方）签订《德利AICC东盟国际文化广场商铺租赁合同》（合同编号：0000322）（以下简称“《商铺租赁合同》”），约定韦杰、黎小健将其所有的坐落于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室地下一层XXXX号商铺租赁给恒德公司经营。《商铺租赁合同》主要内容有：一、商铺购买的总价款516410元。二、甲方同意在本合同委托租赁期限内将涉及商铺经营管理和向第三人出租等一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用自己的名义从事上述商铺的合法经营管理活动（包括向第三人出租、收取款项等）。三、由乙方自行确定、调整商铺的经营范围及经营模式；由乙方单方面处理一切与商铺经营有关的内外事务。四、委托租赁期限为叁年，自开发商实际交铺之日开始计算。五、因甲方购买商铺之日，已获取自商铺实际交铺之日起共计3年、年收益为商铺总价款7%的实际利益，因此乙方在商铺实际交铺之日起3年内有权行使商铺的经营、管理、使用权（包括有权以乙方名义与第三人签订租赁合同，向第三人收取租金归乙方所有）并承担经营管理风险，乙方在上述期限内行使上述权利不必另行向甲方交付商铺租金。六、在租赁期间，乙方有权自主决定商铺的经营范围和经营模式（包括转租等），并有权对商铺进行重新分割、布局、装饰，租赁期满时，在甲乙双方不再继续维持租赁关系时，若甲方不愿接受商铺现状的，乙方承诺将商铺恢复至原有状态，全部费用由乙方承担。七、委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方须按剩余未履行的期间退还已获取的租金收益并向乙方支付剩余未履行期间总租金的50%（年租金标准参照甲方购买商铺总价款的7%计算）的违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失。 此后，韦杰、黎小健以恒德公司未在租赁期限到期后依约返还涉案商铺为由诉至本院，并提出诉请如前；本院于2019年8月26日向恒德公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书等法律文书，恒德公司应诉后答辩如前；福田公司、哈德利公司应诉后陈述如前。 庭审中，韦杰、黎小健与恒德公司均确认《商铺租赁合同》的租赁期限从2015年1月27日起至2018年1月26日止，上述期限届满后，恒德公司未与韦杰、黎小健办理商铺交接手续。经本院释明，韦杰、黎小健主张以其与恒德公司之间的租赁合同关系提起本案诉讼，并坚持诉讼请求不变更。 在本院于2019年12月5日组织的质证过程中，恒德公司陈述称：2018年1月27日前，涉案商铺由恒德成长湾教育科技有限公司使用；2018年1月28日起，哈德利公司准备接手经营，商铺外墙上也挂有“哈德利小镇”的牌子，但因部分业主反对，最终未能顺利经营。 2020年4月17日，本院组织韦杰、黎小健、恒德公司、福田公司、哈德利公司对涉案商铺进行现场勘验。经本院勘验识别及各方当事人确认，德利·东盟国际文化广场E2地下室商铺分为室内与室外部分，其中室内部分由商户作青少年兴趣班、培训班等经营，涉案商铺由哈德利公司实际占有使用。从物理空间上看，相邻商铺之间在平面上紧密相连，没有物理隔断，不具备构造和利用上的独立性。部分业主的商铺位置经与哈德利公司协商后通过在地上粘贴胶线的方式进行了大致区分，但经过一段时间，胶线出现标识模糊的情形，另有小部分业主的商铺没有通过胶线进行标识。此外，韦杰、黎小健主张因涉案商铺是期房，福田公司也未与其办理商铺交接手续，且《商铺租赁合同》中约定租期为3年，恒德公司已通过售后返租的方式提前支付了租金，故韦杰、黎小健之前从未到现场查看过涉案商铺，是在租期届满后才到现场查看。 另查明，涉案的南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室由福田公司开发建设，共有商铺598间、杂物房12间。2018年6月19日，广西天图数字测绘有限公司出具《建筑面积报告书》，该报告书中载有德利·东盟国际文化广场E2地下室地下一层分摊示意图。 2015年1月27日，韦杰、黎小健（买受人）与福田公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定韦杰、黎小健向福田公司购买其开发建设的坐落于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室XXXX号商铺，购房总价为407964元；出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同签订后，韦杰、黎小健向福田公司付清了涉案商铺的购房款，并取得了涉案商铺的不动产权证【证号：桂（2019）南宁市不动产权第XXXX号；登记权利人：韦杰、黎小健；共有情况：共同共有；不动产单元号：450103004003GB00145F00051426；房屋建筑面积：20.24㎡】。 又查明，2018年10月27日，德利·东盟国际文化广场E2地下室商铺业主委托案外人韦华向哈德利公司及其他相关物业使用人发出《限期返还商铺通知书》，通知哈德利公司及其他相关物业使用人于收到该通知之日起十日内搬离所占用的商铺，恢复商铺原状，支付商铺占用费至实际归还商铺之日止等。该通知书载明附业主名单及商铺号。2018年10月30日，哈德利公司复函案外人韦华，表示已收悉上述通知书及所附业主名单、商铺号，但其未占有、使用通知书中所列的商铺，不存在侵权的事实。 再查明，恒德公司成立于2012年11月16日，股东是庞伟君、覃柳娟。哈德利公司成立于2017年9月6日，股东是罗雁、罗海龙、钟梅。 案外人广西恒德成长湾教育科技有限公司成立于2014年10月17日。2016年9月9日，该公司的住所地由南宁市青秀区朱瑾路8号缅甸园区德利·凤岭世家办公楼18-6号变更为南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室负一层；2019年9月6日，该公司股东由恒德公司变更为案外人罗晓红、温家华。 本院认为：韦杰、黎小健向福田公司购买位于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室地下一层XXXX号商铺后，于2015年1月27日与恒德公司签订《商铺租赁合同》，约定由恒德公司承租上述商铺，并统一经营管理，该租赁合同是韦杰、黎小健与恒德公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为认定双方权利义务的依据。 一、关于《商铺租赁合同》是否应予解除及于何时解除的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，结合韦杰、黎小健与恒德公司的陈述，可以认定《商铺租赁合同》于2018年1月26日到期。在上述租赁期限届满后，恒德公司未与韦杰、黎小健办理商铺移交手续，且在恒德公司采取的经营模式下，哈德利公司一直使用涉案商铺至今，故恒德公司仍在承租涉案商铺。基于韦杰、黎小健对上述事实未明确提出异议，应认定《商铺租赁合同》到期后，韦杰、黎小健与恒德公司之间形成了不定期租赁关系，且因双方未就不定期租赁关系中租金标准、商铺使用等进行过协商，应依据《商铺租赁合同》的约定确定双方间的权利义务。根据《商铺租赁合同》第五条约定，韦杰、黎小健在购买涉案商铺时已取得3年的租金收益，而在租赁期限届满后，恒德公司继续承租涉案商铺，但未向韦杰、黎小健支付租金，已构成违约，韦杰、黎小健有权解除涉案《商铺租赁合同》。韦杰、黎小健陈述称因德利AICC招商办公室于2018年6月28日通过短信方式要求与其签订租赁合同低价承租涉案商铺，至此《商铺租赁合同》已解除，但其未提供充分有效证据证实恒德公司向其作出了解除租赁关系的意思表示，故对于韦杰、黎小健要求确认《商铺租赁合同》于2018年6月28日解除的诉请，于法无据，本院不予支持。恒德公司于2019年8月26日收到本院送达的起诉状副本，应当认定韦杰、黎小健要求解除合同的意思表示于2019年8月26日到达恒德公司，合同于此时解除。 二、关于涉案商铺是否应予返还及返还主体的认定问题。合同解除后，恒德公司与哈德利公司据以占有、使用涉案商铺的事由灭失，应将涉案商铺返还给韦杰、黎小健。韦杰、黎小健已取得涉案商铺的不动产权证，权利证书上对商铺坐落、不动产单元号、建筑面积等均有具体描述，因此，恒德公司、哈德利公司应根据不动产权证书确定的涉案商铺位置，将商铺返还给韦杰、黎小健。至于韦杰、黎小健以福田公司未依照《商品房买卖合同》的约定交付商铺为由，要求福田公司承担商铺返还义务，因与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。 韦杰、黎小健还要求恒德公司、福田公司、哈德利公司依据涉案商铺不动产权证及《建筑面积报告书》所载地下一层分摊示意图的标示，以定位钉的方式明确涉案商铺地面四至的具体位置。经审查，韦杰、黎小健依据与福田公司签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定取得涉案商铺的所有权，其再将商铺出租给恒德公司。可见，确定涉案商铺在建成后的四至的义务人应是作为建设单位的福田公司。《商铺租赁合同》虽约定恒德公司负有将商铺恢复至原状的义务，但韦杰、黎小健在购买商铺后，从未查看过商铺原状，故商铺原状的标准就应按涉案商铺的不动产权证来认定，恒德公司依据不动产权证确定的商铺坐落、不动产单元号、建筑面积等返还涉案商铺，即已履行了将商铺恢复至原状的义务。至于韦杰、黎小健认为涉案商铺四至不明确、不具体，其应依照与福田公司之间的商品房买卖合同关系主张权利，现韦杰、黎小健以与恒德公司之间的租赁合同关系提起该项主张，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。 三、关于韦杰、黎小健诉请的租金是否合理有据的问题。《商铺租赁合同》约定涉案商铺购买的总价款为516410元，年租金标准参照商铺总价款的7%计算，即月租金为3012元。《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满后，恒德公司仍继续承租涉案商铺，就应依照该租金标准向韦杰、黎小健支付租金。韦杰、黎小健要求恒德公司支付从2018年1月28日起至2018年6月27日止期间的商铺租金15060元（3012元/月×5个月），于法有据，本院予以支持。 四、关于哈德利公司是否应向韦杰、黎小健支付商铺占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故《商铺租赁合同》解除后，作为实际使用人的哈德利公司应向韦杰、黎小健支付商铺占用费，参照《商铺租赁合同》对租金标准的约定，哈德利公司应支付的商铺占用费计算方式为：以3012元/月，从2019年8月26日起计至商铺返还给韦杰、黎小健之日止。至于韦杰、黎小健要求哈德利公司支付从2018年6月28日起至2019年8月25日止期间的商铺占用费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告韦杰、黎小健与被告广西恒德房地产顾问服务有限公司于2015年1月27日签订的《德利AICC东盟国际文化广场商铺租赁合同》（合同编号：0000322）于2019年8月26日起解除； 二、被告广西恒德房地产顾问服务有限公司与第三人广西哈德利成长湾教育信息咨询有限公司将坐落于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室地下一层XXXX号商铺【不动产权证证号：桂（2019）南宁市不动产权第XXXX号；不动产单元号：450103004003GB00145F00051426；房屋建筑面积：20.24㎡】返还给原告韦杰、黎小健； 三、被告广西恒德房地产顾问服务有限公司向原告韦杰、黎小健支付从2018年1月28日起至2018年6月27日止期间的商铺租金15060元； 四、第三人广西哈德利成长湾教育信息咨询有限公司向原告韦杰、黎小健支付商铺占用费（计算方式：按3012元/月的标准，从2019年8月26日起计至上述商铺返还给原告韦杰、黎小健之日止）； 五、驳回原告韦杰、黎小健的其他诉讼请求。 案件受理费704元，由原告韦杰、黎小健负担411元，由被告广西恒德房地产顾问服务有限公司负担293元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 审 判 员  胡歆怡 人民陪审员  李红艳 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  杨 璇