广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1491号原告：深圳市鹏宝东物业发展有限公司，住所地深圳市龙华区龙华办事处人民中路综合办公大楼**，统一社会信用代码914403001924789483。法定代表人：许枭，总经理。原告：深圳市宝安民乐物业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民乐村，统一社会信用代码914403001924842561。法定代表人：杨旭基，总经理。上列原告共同委托诉讼代理人：曹四化，广东深田律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：符萌，广东深田律师事务所实习律师。被告：深圳市锦绣国际酒店投资有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道布龙公路北侧锦绣江**第****商铺**房（办公场所），统一社会信用代码91440300778776651U。法定代表人：黄泽斌，董事长。委托诉讼代理人：邢宝星，广东法然律师事务所律师。委托诉讼代理人：许化勇，广东法然律师事务所律师。上列原告深圳市鹏宝东物业发展有限公司（以下简称“鹏宝东公司”）、深圳市宝安民乐物业管理有限公司（以下简称“民乐物业公司”）诉被告深圳市锦绣国际酒店投资有限公司（以下简称“锦绣公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鹏宝东公司、民乐物业公司共同委托诉讼代理人曹四化、符萌，被告锦绣公司委托诉讼代理人邢宝星、许化勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。在本案审理过程中，被告锦绣公司向本院提起反诉，其诉求金额合计人民币125665288元，超出本院受理民事诉讼标的金额范围，故对被告锦绣公司所提起的反诉，本院予以驳回，已预缴的反诉费人民币179563元，退回被告锦绣公司。原告鹏宝东公司、民乐物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告锦绣公司向原告民乐物业公司归还房地产权属证书原件，包括但不限于使用权合同书及相应补充协议书（编号：深地合字（1998）4-334、土地使用权证、锦尚商业楼房地产所有权证）；2.确认原告民乐物业公司拥有对宗地号为Ａ802-××5、合同书号为深地合字（1998）4-334下的土地使用权及其上全部建筑物的所有权，并由被告锦绣公司向原告民乐物业公司返还上述土地及地上建筑物（包含地下室）；3.判决按照4:6的比例分配上述建筑物（锦尚商业楼）与地下室；4.确认原告鹏宝东公司与被告锦绣公司对锦尚商业楼物业（含地下室）的占用使用权益分配比例为4:6；5.确认原告鹏宝东公司享有锦尚商业楼计容建筑面积（8838.83平方米）40%的占有使用权；6.确认原告鹏宝东公司享有锦尚商业楼不计容建筑面积（2973.19平方米）40%的占有使用权；7.确认原告鹏宝东公司对锦尚商业楼竣工验收后的加建建筑物具有完全处分权；8.判决被告锦绣公司支付自锦尚商业楼竣工验收以来其占用该物业的40%的占用使用费20065934元及同期银行利息2527300.45元（暂从2014年1月1日起计算至2018年5月1日，实际计算至被告锦绣公司向原告鹏宝东公司移交锦尚商业楼40%物业之日止）；9.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告锦绣公司负担。被告锦绣公司的主要答辩意见：1.鹏宝东公司、民乐物业公司未履行合同义务，导致双方合作所建的涉案房产为自用房性质，无法交易、分割及出租，故不存在利润的分配问题。2.鹏宝东公司、民乐物业公司所主张加建部分属于违建，人民法院不应予以处理。3.根据涉案合同约定，民乐物业公司系名义上持有涉案土地使用权，其并不参与实际开发经营，其无权要求锦绣公司返还相关证照。4.双方的合作开发合同关系仍在履行过程中，且因鹏宝东公司、民乐物业公司不配合办理相关手续，致使涉案房产成为“小产权房”形式，不存在分割的依据。请求驳回鹏宝东公司、民乐物业公司的全部诉讼请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市××××路西侧锦尚商业楼1-6层，用途为商业，非商品房性质，已分别办理不动产登记，权利人为民乐物业公司。其中1层建筑面积1491.27平方米、2层建筑面积1742.74平方米、3层建筑面积1733.82平方米、4层建筑面积1279.38平方米、5层建筑面积1291.44平方米、6层建筑面积1300.18平方米.庭审中，鹏宝东公司、民乐物业公司和锦绣公司均确认涉案房产第6层之上加盖了第7层建筑，该第7层未办理不动产登记。本案中并无证据证明该第7层在建设时曾取得行政主管部门出具的规划许可。经查，涉案房产所在地块宗地号为Ａ802-××5，权利人为民乐物业公司，且被行政主管部门认定为闲置土地。2008年10月至2013年6月期间，民乐物业公司与行政主管部门签订多份协议并完善了用地手续，将涉案土地变更为国有土地性质。二、2006年3月16日，鹏宝东公司（乙方）、民乐物业公司（甲方）和锦绣公司（丙方）签订《合作开发“民乐用地”合同》约定：1.乙、丙双方共同合作开发经营宗地号为Ａ802-××5、占地4488.9平方米的一块自用商业用地；甲方不参与实际开发、经营，不承担本项目盈亏，亦不收取任何费用；2.乙方提供的上述用地按每平方米土地面积4000元作价，计1800万元作为乙方投入成本；3.丙方按实际投入本项目的资金进行计算成本，在本合同签订后一个月内投入500万元，划入双方共同开设的账号，并作为本合同的履约保证金，余款在不影响项目建设的情况下分期投入；4.乙、丙双方的盈亏分配方案为（1）在容积率、用地功能改变的情况下，本项目整体盈亏结算，在本项目建设、销售完毕三个月内结算完毕，结算方法为双方按实际投入项目的资金（乙方按土地作价1800万元计算）进行计算成本，扣除双方实际投入的成本后，合作项目的盈亏为乙方占30%、丙方占70%；收回资金分配按比例先返还双方的成本，再分配利润的方式进行；（2）容积率、用地功能不变的情况下，则乙方按现状提供本项目用地，丙方负责投入项目建设所需资金，项目建成后，乙方享有40%的物业所有权，丙方享有60%的物业所有权，建成后的物业可按双方的股份比例进行分割，或共同成立管理部门进行经营及出租，经营或出租收益按双方的股份比例进行分成；5.乙方负责提供本项目用地的合法土地使用权供双方共同开发、经营；丙方按合同约定投入本项目开发、建设所需的资金（包括增加容积率所需补交地价、土建、市政、办公、广告等费用）；6.本项目结算按年度进行利润结算，成本及利润的分成按双方所占的比例进行分配。此外，合同还对三方的其他权利义务进行了约定。2009年10月20日，深圳市规划局宝安分局向民乐物业公司出具《建设工程规划许可证》（深规土建许字BA-2009-0102号），许可用地单位民乐物业公司在涉案土地上建设锦尚商业楼1栋，建筑性质为商业，层数为6层，计容积率建筑面积9161.29平方米，不计容积率面积2973.19平方米。2012年9月7日，锦尚商业楼进行竣工验收，结论为工程质量符合工程建设强制性标准和设计文件要求，工程质量总体达到国家相关验收标准，验收合格。2013年9月2日，锦尚商业楼完成了不动产登记，并由锦绣公司占有、使用及收益至今。三、庭审中，锦绣公司确认涉案房产的房地产证由其实际保管。四、根据行政主管部门公布2014年至2017年深圳各行政区指导租金标准显示，涉案房产所在区位每月每平方米指导租金标准分别为2014年一楼65元、二楼以上30元；2015年一楼130元、二楼以上60元；2016年一楼150元、二楼以上80元；2017年一楼150元，二楼以上80元。2018年起，行政主管部门未公布有关指导租金标准。裁判结果本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷。涉案宗地号为Ａ802-××5的土地已由民乐物业公司向行政主管部门办理并完善了用地手续，鹏宝东公司、民乐物业公司和锦绣公司签订《合作开发“民乐用地”合同》系各方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规范，合法有效，各方均应遵照履行。在涉案合同签订后，锦尚商业楼已完成建设并办理了不动产登记，登记的权利人为民乐物业公司。根据我国《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，民乐物业公司系涉案锦尚商业楼的所有权人，其有权要求锦绣公司返还关于涉案房产的有关证件，故民乐物业公司诉请锦绣公司归还涉案房产的房地产权属证书理由充分，本院予以支持。同时，民乐物业公司诉请确认其为锦尚商业楼1层至6层的所有权人之诉求亦有法律依据，本院予以支持。对于超出锦尚商业楼1层至6层以外的房产，因存在加建、扩建等问题违法了行政管理上的有关规定，且该部分房产未办理不动产登记，应由行政主管部门先行对违建问题处理后方有条件认定有关房产的权属，故对民乐物业公司关于超出锦尚商业楼1层至6层房产部分的确权诉求，本院不予支持。有鉴于此，鹏宝东公司关于确认其对锦尚商业楼加建部分的建筑物具有完全处分权之主张亦缺乏法律依据，本院不予支持。鹏宝东公司应先行向行政主管部门申请对该加建、扩建部分的房产进行处理。关于鹏宝东公司主张的有关房产使用权问题。涉案《合作开发“民乐用地”合同》已就建设完成后的锦尚商业楼的收益分配比例问题进行了约定，但关于房产如何分割，如何分配等问题，三方均未进一步明确，故鹏宝东公司主张按照4比6的比例在实物上分配锦尚商业楼的房产与地下室依据不足，本院不予支持。同时，鹏宝东公司主张其与锦绣公司按照4比6的比例对锦尚商业楼房产及地下室享有收益权具有合同依据，故本院予以支持。有鉴于此，在锦尚商业楼如何进行房产实物分割未予明确且本院已确认鹏宝东公司享有40%收益权利的前提下，鹏宝东公司关于其对锦尚商业楼计容建筑面积和不计容建筑面积享有占有使用权之主张缺乏相应的事实及法律条件，故对该诉求，本院不予支持。关于占有使用费的问题。根据庭审查明事实，锦尚商业楼自竣工验收以来一直由锦绣公司占有、使用至今。鹏宝东公司享有锦尚商业楼40%收益比例的事实已由本院确认，锦绣公司未举证证明其已向鹏宝东公司分配收益，故鹏宝东公司主张锦绣公司支付自2014年1月1日起的占有使用费理由充分，本院予以支持。关于占有使用费的标准，鹏宝东公司主张依照评估价格予以确定，锦绣公司则辩称其在经营锦尚商业楼期间存在部分楼层无法出租的情况，故，在鹏宝东公司未对锦尚商业楼的收益情况进行任何举证的情况下，本院结合《合作开发“民乐用地”合同》关于收益分配之约定并参照2014年至2017年度深圳市龙华区指导租金标准，认定锦绣公司应向鹏宝东公司计付2014年1月1日起至本案最后一次庭审日即2020年4月15日期间对于锦尚商业楼1至6层占有使用费，其中2018年起的占有使用费均以2017年的标准计付。经核算，锦绣公司应向鹏宝东公司支付占有使用费21611375.94元，计算公式：[1491.27㎡×12月×（65元+130元+4×150元）+7347.56㎡×12月×（30元+60元+4×80元）+1491.27㎡×4.5月×150元+7347.56㎡×4.5月×80元]×40%=21611375.94元。2020年4月15日以后的占有使用费，因鹏宝东公司在起诉时未予明确，且鹏宝东公司关于返还房产的诉求未获本院支持，故对该部分的占有使用费问题，鹏宝东公司可另循法律途径解决，同时，鹏宝东公司关于锦绣公司支付占有使用费利息之诉求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市宝安民乐物业管理有限公司系位于深圳市龙华区民治路西侧锦尚商业楼**房产的所有权人。二、被告深圳市锦绣国际酒店投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝安民乐物业管理有限公司返还锦尚商业楼1至6层的房地产权属证书原件。三、确认原告深圳市鹏宝东物业发展有限公司享有锦尚商业楼1至6层房产40%的收益权；确认被告深圳市锦绣国际酒店投资有限公司享有锦尚商业楼1至6层房产60%的收益权。四、被告深圳市锦绣国际酒店投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鹏宝东物业发展有限公司支付2014年1月1日至2020年4月15日期间的占有使用费人民币21611375.94元。五、驳回原告深圳市鹏宝东物业发展有限公司、深圳市宝安民乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币154766元，由二原告负担人民币34766元，被告负担人民币120000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  胡 渊人民陪审员  何 垚二〇二〇年五月二十七日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘莉莎