江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6385号原告：罗文刚，男，1991年3月12日出生，汉族，住江西省吉水县。原告：王诗雨，女，1991年2月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴晓香，代理上列两原告，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬艳娇，代理上列两原告，江苏昆成律师事务所实习律师。被告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街****（**楼），统一社会信用代码9132058574731450XK。法定代表人：沈秀龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。原告罗文刚、王诗雨与被告太仓顺龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月10日组织双方当事人进行了证据交换，于2020年4月10日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。2019年11月22日开庭，原告罗文刚与两原告共同的委托诉讼代理人吴晓香、被告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙到庭参加诉讼；2020年3月10日证据交换，原告罗文刚与两原告共同的委托诉讼代理人吴晓香、被告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙及委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼；2020年4月10日开庭，原告罗文刚与两原告共同的委托诉讼代理人吴晓香、被告太仓顺龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼；2020年5月8日开庭，原告罗文刚、王诗雨共同的委托诉讼代理人吴晓香、被告太仓顺龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文刚、王诗雨在案件审理过程中变更了诉讼请求，最后明确诉讼请求为：1.判令被告协助两原告办理坐落于太仓市房屋的不产权证；2.判令被告支付两原告逾期办证违约金（违约金计算方式：以2241000元为基数，按照万分之二的日利率，从2018年9月29日起计算至法院判决生效之日止）；3.判令被告返还两原告办证费用70000元。事实与理由：1.2017年9月29日，原告王诗雨与被告太仓顺龙房地产开发有限公司签订《景秀江南定购协议》（编号为8000289），两原告向被告购买坐落于景秀江南3栋103室的房屋，房屋面积为331.06平方米，单价为每平方米6828元，总价为2260000元，定金为200000元，协议备注载明“2017年9月29日付定金20万元，2017年9月30日付房款96万元，贷款110万元（房屋签网签价款160万元×70%贷款=110万元），待房产公司通知后网签购房合同后办理贷款，首套房贷70%”。2018年3月20日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号为201810860300001），两原告向被告购买坐落于顺龙·景秀江南3#楼103号的房屋，房屋总价款为1600000元，被告应于2018年6月30日向两原告交付涉案房屋，逾期交付的违约责任为“逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.00的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息：同时，出卖人按照全部房价款2.00%向买受人支付违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（2）项中的比率）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”，双方还约定了被告逾期办理房屋所用权转移登记的违约责任为“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋使用权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之◆2.00的违约金（该违约金比率应当等于第八条第1（1）项中的比率）。”。签订合同后，被告于2019年2月21日向两原告交付了涉案房屋。2.合同履行过程中，原告共计支付购房款2241000元：2017年9月27日，支付中介王金炎100000元；2017年9月29日，支付被告200000元；2017年9月30日，支付被告860000元；2018年3月27日，按照被告指示支付陆志豪（系被告法定代表人沈秀龙的女婿）130000元，支付中介唐敏豪56000元，支付中介王金炎95000元；2018年4月12日，通过银行按揭贷款支付被告800000元。3.合同履行过程中，原、被告产生了矛盾，经磋商：2018年3月16日，原告罗文刚与被告形成付款约定一份，载明“王诗雨、罗文刚购买景秀江南一期3号楼103室房到2018年3月16日与王诗雨、罗文刚确认商品房卖买草稿合同、同意正式网签合同、贷款壹佰壹拾万元，改为贷款捌拾万元整，尚少贷叁拾万元，在2018年3月26日付款现金叁拾万元整到顺龙公司沈秀龙，顺龙公司为王诗雨、罗文刚办好房屋不动产证税与费用已包括在内”；2018年3月27日，原告罗文刚、被告及中介唐敏豪形成付款凭证一份，载明“罗文刚购景秀江南3#103室房子，因银行贷款原约定贷110万元，现因罗文刚2套房，只能贷80万元，余款30万元约定支付唐敏豪17万元中介费用，支付顺龙公司余款13万元，罗文刚结欠13万元付款到顺龙公司陆志豪已付的6万元，7万元属办理不动产证费用：陆志豪建行卡号：62×××16”；2019年3月11日，原告罗文刚与被告在王金炎见证下签订了约定书，载明“2019年3月11日经友好约定如下：1.王诗雨、罗文刚订购的景秀江南3#楼103室房在2019年4月27日办理好不动产权证，领证时罗文刚付费用500元整（伍佰元整），罗文刚原所欠壹拾万元整房欠款及延期交付违约责任等（违约金）各不追究，自愿放弃一切责任及经济费用。”。后被告未能按约为两原告办理涉案房屋的不动产权证书。被告太仓顺龙房地产开发有限公司承认原告主张的第1项事实，关于第2项事实，被告仅认可收到两原告支付的购房款1990000元，提出两原告尚欠被告购房款100000元，关于第3项事实，被告对原、被告之间形成相关书面材料的事实不持异议，但提出：关于2018年3月16日签订的付款约定，仅针对贷款差额30000元，并不代表已结清了全部购房款；关于2018年3月27日签订的付款凭证系受中介威胁而签订，被告虽无相反证据推翻，但并不意味着已结清了全部购房款；关于2019年3月11日签订的约定书，原、被告互相免除的是原告欠交100000元购房款的违约责任及被告延期交房的违约责任，免除的并不是原告应当支付100000元购房款的责任。被告太仓顺龙房地产开发有限公司补充事实称：1.2018年5～6月期间，中介王金炎多次向被告法定代表人沈秀龙发送短信，进行人身威胁甚至死亡威胁，逼迫被告作出让步。2.2019年4月21日，被告法定代表人沈秀龙给原告罗文刚发送短信，向其催要剩余购房款及违约金。针对两原告的诉讼请求，被告不予认可。在听取了被告太仓顺龙房地产开发有限公司的答辩意见后，两原告提出：合同约定被告应于2018年6月30日之前交付房屋，被告实际于2019年2月21日交房，逾期交房违约金约为100000元，2019年3月11日约定了免除的是100000元购房款，而非欠付购房款的违约金；关于被告主张的两项事实，被告未提供原始短信数据，两原告均不予认可，且从被告提交的短信记录看，原告罗文刚确认不欠被告购房款，且被告事后反悔，违反诚信原则。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。关于原告主张的第1项事实，被告不持异议，原告的主张有相应证据在卷佐证，本院予以认定。关于原告主张的第2项事实，结合原、被告的诉辩意见及相应证据，本院认定原告直接交付被告或被告工作人员的购房款总金额为1990000元。关于原告主张的第3项事实，被告对于与原告签订三份书面文件的事实不持异议，其虽提出系受到胁迫而签订，但未能提供相应证据证明胁迫事实，应当承担相应不利后果，本院采信原告提交的证据，认定原、被告签订的三份书面文件系原、被告真实意思表示。原、被告对于2019年3月11日签订的约定书的相关内容存在争议，即对于“罗文刚原所欠壹拾万元整房欠款及延期交付违约责任等（违约金）各不追究”的理解存在争议，原告提出相互免除的是100000元购房款与被告延期交房产生的违约金，被告提出相互免除的是原告欠付100000元购房款产生的违约金与被告延期交房产生的违约金；本院认为，从字面看，如果采纳被告对于文字的相关理解，在“延期交付”之后再加一个“的”字更为符合汉语习惯，而如果采纳原告对于文字的相关理解，则不用另行增减文字即已符合基本的汉语习惯，此外，双方责任互相免除，各自免除的金额理应大体相当，否则将有失公平，即便认定原告欠付被告100000元，对应的违约金按照合同约定亦应以100000元为基数进行计算，算得的金额显然会低于以全部购房款作为基数计算的被告逾期交房的违约金金额，结合本院查明的相关事实，被告逾期交房236天，结合合同约定的逾期交房违约金计算利率，所得违约金金额与100000元基本相当，综上，本院认为原告对于2019年3月11日约定书的理解更符合汉语习惯及常理，本院予以认定。关于被告主张的第1项事实，被告提交的短信截屏显示发信人为“王金贤土生金”，其于2018年5月22日发送短信“沈总，你回电话过来，你也是有儿女的人，小雅现在在我公司哭的不行，受了很多委屈，你这样做事真的很讲不道义，当时说3个月，现在快一年了、你这样做事别把人逼急了，狗急还会跳墙呢、她要去你家点煤气瓶炸死你全家，开车把你全家撞死。你今天如果不会电话，不出面解决问题，明天来太仓翻个底朝天也要找到你、你的晚年不会想早点结束吧、你现在藏着不露面算怎么回事”，于2018年5月23日发送短信“沈秀龙，你虽然岁数大了我觉得你一点都不糊涂，我希望你清醒一下吧这事处理好，别为了自己的利益什么垃圾事都做你这事处理不好天天到你家来沈总，你这样吧，你回个电话给我，我心平气和地跟你吧这事谈谈我×你妈，回个电话你能死吗”，于2018年5月24日发送短信“你就不打算出来了是吗”，于2018年6月7日发送短信“报警抓你小心在路上看到你开车撞死你你不见面全家死光天天骂你，诅咒你你个畜牲你不回电话天天骂你我在你售楼处”，于2018年6月9日发送短信“我明天开始什么也不干，来太仓找你找到你我一定会弄你你欺负老实人习惯了吧，碰到我算你倒霉这事你如果拎得清马上把事办好，别到时候后悔。”。本院认为，被告仅提交了短信截屏打印件，未提交原始数据供核对，应当承担相应的不利后果，且从被告提交短信发送时间及相关内容看，无法确认与本案商品房销售合同相关，故本院对被告提交的前述证据不予采信，并对被告的相应主张不予认定。关于被告主张的第2项事实，被告提交的短信记录显示被告方发送短信“罗文刚，今通知你把欠款付过来我们按约定结算后包括违约金一并结算处理解决好开始按约办理不动产登记手续事，特此通知！太仓顺龙房产公司代表人沈秀龙2019、4、21”，对方回复短信“请问我欠你多少钱？违约金多少？”，被告方发送短信“通知罗文刚：你的房子按约定已按排办理不动产权登记手续的准备了，请你把欠款付过来我们按约定结算包括违约金一并核对结算清按约办理不动产权登记，特此通知！相互配合。太仓顺龙房地产开发公司代表人：沈秀龙2019、4、21.”，对方回复短信“按照2019年3月11日签的约定，我2019年4月27号拿房产证付你500元代办费用。”，被告方发送短信“按照约定进行结算”。本院认为，虽然被告未提交前述短信记录的原始数据供核对，但从相关内容看，其中一些内容确与2019年3月11日约定书相互吻合，在无相反证据推翻的情况下，本院认定被告曾向原告进行催告。案件审理过程中，本院调取了江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初11461号案件的卷宗，该案系罗文刚、王诗雨诉苏州土生金房地产咨询有限公司、唐敏豪、孙圆梅、孙浩居间合同纠纷，罗文刚、王诗雨要求苏州土生金房地产咨询有限公司退还中介费195000元并支付利息，要求唐敏豪退还中介费56000元并支付利息，并主张了相应的连带责任，后经江苏省昆山市人民法院调解，双方确定调解方案为由苏州土生金房地产咨询有限公司返还罗文刚、王诗雨110000元。本院认为，原告罗文刚、王诗雨与被告太仓顺龙房地产开发有限公司之间的商品房销售合同依法成立并生效对双方当事人具有法律约束力。由于原、被告在合同履行过程中多次以书面文件的方式对各自的权利、义务进行了变更，故对于原、被告之前商品房销售合同的关键事项需要结合原、被告之间陆续形成书面文件进行认定。关于涉案房屋的总价格，《景秀江南定购协议》载明的价格为2260000元，虽然《商品房买卖合同》中载明的价格为1600000元，但该价格系原、被告为少纳税赋而确定的价格，并非双方当事人的真实意思表示，而根据原、被告形成于2018年3月27日的《付款凭证》中的相关记载，前述2260000元中的170000元由原告罗文刚支付给案外人唐敏豪，关于该170000元的性质在《付款凭证》中并无相应体现，而结合两原告在江苏省昆山市人民法院起诉苏州土生金房地产咨询有限公司等返还居间报酬这一事实，本院认定该170000元系由原告支付给案外人的居间报酬，而非按被告指示所支付的购房款，另结合被告认可收到原告1990000元购房款并认为原告尚欠100000元购房款的事实，本院认定原、被告已就涉案房屋的总价格重新确定为2090000元。关于两原告是否已足额支付被告购房款，原、被告对于原告已支付1990000元的事实均不持异议，而根据本院对于原、被告之间签订于2019年3月11日的《约定书》的事实认定，两原告应支付被告的购房款100000元已与被告应支付两原告的逾期交房违约金相互抵销，故应认定原告已足额支付原告购房款2090000元。关于被告应当协助原告办理涉案房屋不动产权登记的日期，原、被告已通过2019年3月11日《约定书》进行了重新确定，即为2019年4月27日。结合本院查明的事实，两原告已足额支付了涉案房屋的购房款，被告理应协助两原告办理涉案房屋的不动产权登记，现两原告要求被告协助办理坐落于太仓市房屋的不产权证，于法有据，本院予以支持。被告未按约履行协助办证义务，应当承担违约责任，两原告要求被告支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持，违约金计算方式为以2090000元为基数，按照万分之二的日利率，从2019年4月28日起计算至判决生效之日止。两原告还要求被告返还两原告办证费用70000元，但未能就其该项主张提供合理依据，且未提供任何证据证明70000元即办证所需的合理费用，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告太仓顺龙房地产开发有限公司协助原告罗文刚、王诗雨办理坐落于太仓市房屋的不动产权权属证书，于本判决生效之日起10日内履行；二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司支付原告罗文刚、王诗雨逾期办证违约金（违约金计算方式：以2090000元为基数，按照万分之二的日利率，从2019年4月28日起计算至判决生效之日止），于本判决生效之日起10日内支付至原告罗文刚、王诗雨共同确认的银行账户（户名罗文刚，开户行招商银行苏州昆山支行，账号62×××87）；三、驳回原告罗文刚、王诗雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6682元，由原告罗文刚、王诗雨负担3668元、被告太仓顺龙房地产开发有限公司负担3014元。原告已预交案件受理费4050元中的382元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长 高 逸人民陪审员 叶 宏人民陪审员 夏斯艳二〇二〇年五月二十一日书 记 员 邵 静