广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11496号原告：广州市绿翠珠宝首饰有限公司，住所地广州市番禺区市桥街桥东路**自编**号。法定代表人：曾梅兰，职务总经理。委托诉讼代理人：卢如建，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽贞，该司职员。被告：吴红霞，女，1987年12月2日出生，侗族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东安国（深圳）律师事务所律师。原告广州市绿翠珠宝首饰有限公司（以下简称绿翠珠宝公司）与被告吴红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿翠珠宝公司的委托诉讼代理人卢如建、王丽贞，被告吴红霞及其委托诉讼代理人古少栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿翠珠宝公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年7月至2019年8月商铺租金72000元；2.被告向原告支付2019年6月至2019年8月商铺水电费8505元；3.被告向原告支付逾期支付租金违约金暂计1494元（每逾期一日按欠租金额的0.5‰计算，其中2019年7月租金36000元从2019年7月5日起计，2019年8月租金36000元从2019年8月5日起计，暂计至2019年8月31日，要求计算至实际付清租金之日止）；4.被告向原告支付商铺占用费暂计9600元（按日租金的2倍即2400元为占用一天使用费的标准，暂从2019年8月28日起算至2019年8月31日，要求计算至被告交还商铺之日止）；5.被告向原告支付律师费8000元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告绿翠珠宝公司变更其第1、4项诉讼请求为：1.被告向原告支付2018年12月26日至2019年2月5日期间的租金48000元及2019年7月至2019年8月的商铺租金72000元；4.被告腾空商铺并向原告支付商铺占用费暂计9600元（按日租金的2倍即2400元为占用一天使用费的标准，暂从2019年8月28日起算至2019年8月31日，要求计算至被告交还商铺之日止）。事实和理由：2018年12月26日，原告与被告签订了《物业租赁合同》约定被告承租广州市番禺区市桥街繁华路×号×物业，租赁期限从2018年12月26日起至2023年7月15日止；租金为每月36000元，按月缴交，两年递增一次；每月5号前缴交本月租金；以及权利义务、违约责任等条款。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告，被告已接收商铺并投入经营。但被告自2019年7月起未依约缴交租金，至今仍拖欠2019年7月至2019年8月租金共72000元。此外，被告还拖欠商铺2019年6月以来水电费8505元。经原告多次催收，被告仍以各种理由拒付。原告遂于2019年8月21日委托律师向被告发出律师函通知被告，告知自2019年8月22日起解除双方签订的《物业租赁合同》，限于2019年8月27日前付清租金72000元及水电费8505元，限于2019年8月28日前腾空物业归还给原告并支付占用费。截止至起诉之日，被告并未向原告支付租金、水电费，也没有将商铺交回原告。另根据《物业租赁合同》第4.2条的约定，由于被告未按约定支付租金及水电费，原告依法解除了租赁合同，被告无权享有免租优惠，应当按照合同约定的租金标准支付免租期的租金。综上所述，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告吴红霞辩称，一、关于2018年12月26日至2019年2月5日期间的租金，根据原租赁合同该期间属于免租期，不管合同是否撤销或解除，该免租期依然存在，且均非我方的原因，故原告主张免租期的租金没有事实及法律依据。二、关于2019年7月至2019年8月的租金，我方是基于合同撤销的理由提起诉讼，根据法律规定，合同撤销后，没有履行的无需继续履行，故2019年7月至2019年8月的租金我方无需支付，即使法院认定应当支付也不能按8月整月计算，原告实际控制商铺时间至2019年8月13日，且在此之前因商铺被查封，我方也无法正常使用商铺。即使需要支付该部分费用，金额也有误，且该部分租金的性质与我方主张的赔偿款及返还的资金是同为货币，可以互相抵扣。三、关于2019年6月至2019年8月的商铺水电费的意见与上述意见一致。四、关于违约金，我方不同意支付，理由同上。五、关于占用费，2019年8月13日原告将涉讼商铺的铁门焊死，即已实际控制商铺，2019年8月14日我方已将涉讼商铺的钥匙交还予原告，不存在我方继续占用涉讼商铺的事实，我方无需支付占用费。六、我方不同意支付律师费，理由同上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街繁华路×号首、二层物业的登记权属人为案外人广州市番禺物业经营有限公司，建筑面积为1635.7平方米，房屋用途为商铺。2.2018年7月15日，广州市番禺物业经营有限公司作为出租方（甲方）与绿翠珠宝公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街繁华路×号首、二层物业按现在整体出租给乙方使用；该物业只能作商铺用途；租赁期限为5年，自2018年7月16日起至2023年7月15日止；等等。3.2018年12月26日，吴红霞出具《授权委托书》，申明委托赵某为其代理人，代表其与绿翠珠宝公司签订关于广州市番禺区市桥街繁华路×号×物业（以下简称涉讼物业）的《物业租赁合同》。同日，绿翠珠宝公司作为出租人（甲方）与赵某代理吴红霞作为承租人（乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将总建筑面积为450平方米的涉讼物业按现状整体出租给乙方使用；乙方已充分了解该物业现状（如有，该物业未取得消防合格证明、因产权人原因导致乙方经营所需的相关证照未能办理等）并自愿承租该物业，租赁期间，乙方不得借此为由解除（终止）本合同或追究甲方的违约责任；该物业的外墙不属于租赁范围，仍由甲方享有占有、使用、处分和收益权（包括但不限于广告收益权），乙方需要使用外墙的，必须另行取得甲方的书面许可；该物业只能作商业所使用；租赁期限自2018年12月26日起至2023年7月15日止；免租期限2018年12月26日至2019年2月5日，在此免租期内，乙方无需承担该物业租金，但须承担物业管理服务费及水、电、燃气等其他使用该物业相关费用；租赁期限内，因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期限的免租金优惠，乙方应按本合同约定的租金标准计算租金，并向甲方补交该期间的全部租金；乙方于第一年应向甲方支付的租金为每月36000元，第三年起租金在上一年的基础上递增5%，即2019年2月6日起至2021年2月5日止每月租金为36000元，2021年2月6日起至2022年2月5日止每月租金为37800元，2022年2月6日起至2023年7月15日止每月租金为39690元；租金每个月缴交一次，乙方须于每个月的第5日前向甲方支付当月的租金，若乙方在每个月的第5日前未转入租金，视为乙方逾期支付租金；乙方须于本合同签订前向甲方支付租赁押金72000元、水电费保证金30000元；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额0.5‰向甲方支付违约金，如逾期30天仍未付清的，甲方有权解除本合同，租赁押金及水电保证金不予退回；本合同租赁期限届满或合同合法解除时，乙方应在租赁期限届满或合同解除之日起5天内将可移动的物品全部搬走、将物业腾空归还给甲方，否则，视为乙方自动放弃物业内的全部物品的所有权；等等。另合同落款处手写备注：消防办证所有费用60000元，预2018年12月26日支付；外墙玻璃所有费用60000元，预2019年3月1日支付。同日，绿翠珠宝公司开具三份《收据》，确认收到吴红霞向其司支付的涉讼物业保证金72000元、水电保证金30000元、2019年2月6日至2019年3月5日的租金36000元及代办消防费用60000元。4.2019年1月1日，绿翠珠宝公司作为出租人（甲方）与吴红霞作为承租人（乙方，委托代理人赵某）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼物业出租给乙方作商业用途使用；租赁期限自2019年1月1日至2023年7月15日，月租金为10000元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前转账支付；等等。5.2019年1月9日，广州市番禺物业经营有限公司出具《证明》，其上载明其司同意绿翠珠宝公司在2019年1月1日至2023年7月15日期间将涉讼物业转租给吴红霞，但吴红霞必须按房产证载明的用途使用物业，并且转租过程中所产生的一切费用，以及包括但不限于安全、消防等责任均由绿翠珠宝公司承担，与其司无关。6.2019年4月1日，广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队向广州叁零贰玖餐饮有限公司（股东为吴红霞、吴某，以下简称叁零贰玖公司）作出并送达《番禺区环保检查情况告知书》，告知经现场检查发现涉讼物业存在未作环境影响登记表备案、该店铺不符合选址要求等环境问题，要求完善环境影响登记表备案及建议转型或搬迁。该告知书下方显示被调查人为吴某。7.2019年5月10日，广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队向叁零贰玖公司作出并送达《番禺区环保检查情况告知书》，告知经现场检查发现涉讼物业存在选址不符合要求等环境问题，建议转型或搬迁。该告知书下方显示被调查人为赵某。8.2019年6月3日，广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队向叁零贰玖公司作出并送达《番禺区环保检查情况告知书》，告知经现场检查发现涉讼物业存在产生油烟项目，店内有两个炒锅一个蒸锅等环境问题，要求立即停止产生污染的有关生产或经营活动，搬迁或转型。9.2019年8月21日，广东明盛律师事务所受绿翠珠宝公司委托向吴红霞邮寄《律师函》，其上载明：吴红霞已交纳租金至2019年6月，交纳水电费至2019年5月，截至2019年8月20日止，吴红霞累计拖欠7月、8月租金共72000元及2019年6月以来的水电费共8505元，吴红霞已构成根本违约，故告知自2019年8月22日起解除与吴红霞签订的涉讼合同，限于2019年8月27日前付清欠缴的租金及水电费，限于2019年8月28日前将涉讼物业腾空并归还予绿翠珠宝公司等。该函于次日妥投。10.2019年8月27日，为解决与吴红霞之间的租赁合同纠纷，绿翠珠宝公司与广东明盛律师事务所签订《委托代理合同》，并为此支付了律师费8000元。11.2019年9月4日，吴红霞向本院提起诉讼，要求撤销其与绿翠珠宝公司签订的涉讼合同，绿翠珠宝公司退还租赁保证金、水电保证金等及赔偿损失，案号为（2019）粤0113民初11393号（以下简称11393号案）。12.2019年9月5日，绿翠珠宝公司向本院提起本案诉讼，要求吴红霞支付拖欠的商铺租金、水电费、违约金等，本院立案后与11393号案合并审理。13.2019年9月17日，广东明盛律师事务所受绿翠珠宝公司委托向吴红霞邮寄《律师函》，要求吴红霞于2019年9月19日前自行搬走物业内财物。庭审过程中，绿翠珠宝公司与吴红霞均确认：1.双方实际履行的为涉讼合同；2.绿翠珠宝公司于签订涉讼合同当天将涉讼物业交付予吴红霞；3.吴红霞已缴清涉讼物业2019年6月30日之前的租金及2019年5月31日之前的水电费，尚欠涉讼物业2019年6月至8月的水电费8505元；4.绿翠珠宝公司已实际完成代办消防手续、外墙玻璃改造。绿翠珠宝公司称其司与吴红霞签订涉讼合同后已依约将涉讼物业交付予吴红霞，然吴红霞自2019年7月起未依约缴交租金，至今仍拖欠2019年7月、8月的租金及2019年6月以来的水电费，构成违约，故其司于2019年8月21日向吴红霞发出《律师函》告知涉讼合同已于2019年8月22日解除，要求吴红霞支付拖欠的租金、水电费及占有使用费。另因吴红霞违约，依据涉讼合同的约定，吴红霞无权享受免租优惠，应向其司按照涉讼合同约定的租金标准支付免租期的租金。而吴红霞则称其在签订涉讼合同时已明确告知绿翠珠宝公司其承租涉讼物业是为经营餐饮，且其亦将加盟协议及企业名称自主申报告知书通过微信发送给绿翠珠宝公司的工作人员王丽贞，而绿翠珠宝公司一直向其承诺涉讼物业可以经营餐饮项目，直到涉讼物业被环保部门查封后仍一再向其保证可以经营，并宣称可通过关系解决问题，故在签订涉讼合同的过程中绿翠珠宝公司存在欺诈行为，涉讼合同应被撤销。2019年8月13日绿翠珠宝公司将进入2楼商铺的铁门焊死，其已向公安机关报警，并于2019年8月14日将涉讼物业的钥匙交还予绿翠珠宝公司，故不存在其继续占用涉讼物业的事实。为此，吴红霞向本院提交了其方分别与绿翠珠宝公司的工作人员袁某、张某、王丽贞的微信聊天记录，涉讼物业现场照片若干、报警回执、视频予以证明。对此，绿翠珠宝公司确认上述涉讼物业现场照片、报警回执、视频的真实性。绿翠珠宝公司称吴红霞的代理人赵某于2018年12月26日早上在其司办公地点签订了涉讼合同，因需办相关手续故赵某加了其司工作人员王丽贞微信，根据吴红霞提交的赵某与王丽贞的微信聊天记录可知，赵某于当日下午才将加盟协议等材料发给王丽贞，故双方是签订涉讼合同在前，发送加盟材料在后，并非吴红霞所述系先告知其司加盟事项才决定签订租赁合同，其司在招租及签订涉讼合同的过程中不存在任何形式的欺诈行为，涉讼合同是双方的真实意思表示，应为合法有效。涉讼物业被环保部门检查是因吴红霞营业产生的噪音、排污被他人投诉，吴红霞作为餐饮经营者在经营前理应向工商、消防、卫生、环保等部门咨询经营过程中可能发生的监管措施，其司在收到吴红霞反映后通过多方办法向吴红霞提供协助以助其渡过难关，这本不是其司的合同义务。而就其司将进入2楼商铺的铁门焊死，绿翠珠宝公司称系因吴红霞未按涉讼合同约定支付涉讼物业2019年7月、8月的租金及水电费，其司有权按照涉讼合同的约定采取相应措施以限制吴红霞使用涉讼物业，而吴红霞将钥匙留下是其单方行为，并未付清租金及水电费，亦未腾空涉讼物业及办理移交手续，故吴红霞仅仅留下钥匙不能产生涉讼合同终止或交还涉讼物业的法律后果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第67条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定欺诈行为。”现吴红霞主张绿翠珠宝公司在签订涉讼合同前已明知其承租涉讼物业是为经营餐饮项目，且一直向其承诺涉讼物业可用于经营餐饮项目，绿翠珠宝公司的行为构成欺诈。然吴红霞并未提供充分、有效、足以采信的证据予以证明其在签订涉讼合同的过程中受到欺诈，故涉讼合同应为双方的真实意思表示，并不存在法律规定的可撤销情形，亦未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据吴红霞提交的广州市番禺区市桥街环境保护监督检查中队作出的多份《番禺区环保检查情况告知书》，可知涉讼物业不符合吴红霞签订涉讼合同之目的，即吴红霞签订涉讼合同的目的无法实现。吴红霞作为承租人，对于涉讼物业能否实现其租赁意图理应谨慎审查，在承租前对涉讼物业的用途等产权情况进行详尽的了解和查询，现吴红霞未履行审慎注意义务，存在过错。而根据吴红霞提交的其方与绿翠珠宝公司工作人员王丽贞的微信聊天记录可知，绿翠珠宝公司至迟于签订涉讼合同当天即2018年12月26日已知悉吴红霞承租涉讼物业是为经营餐饮项目，其时尚未到达涉讼合同约定的租金起计时间即2019年2月6日。绿翠珠宝公司作为出租人，在明知吴红霞承租涉讼物业的目的系为经营餐饮而涉讼物业不能作为餐饮项目经营使用，且双方约定的租金起计时间尚未起算的情况下，未及时将涉讼物业不能作为餐饮项目经营使用的情况告知吴红霞，反而继续履行涉讼合同，亦存在明显过错。绿翠珠宝公司于2019年8月13日将进入涉讼物业的铁门焊死导致吴红霞无法使用涉讼物业，且吴红霞于2019年8月14日将涉讼物业的钥匙交还予绿翠珠宝公司，故涉讼合同于2019年8月14日解除。而对涉讼合同解除的法律后果，双方均存在过错，均应负相应责任。就绿翠珠宝公司要求吴红霞支付涉讼物业2018年12月26日至2019年2月5日期间免租期的租金的诉请。涉讼合同约定，租赁期限内因吴红霞的原因导致合同无法继续履行或因吴红霞违约导致绿翠珠宝公司单方解除本合同的，则吴红霞不享受免租期内的免租金优惠。如上所述，涉讼合同系因双方的过错原因而最终解除，而非仅系吴红霞一方原因所致，故就诉请，本院不予支持。就绿翠珠宝公司要求吴红霞支付涉讼物业2019年7月、8月的租金的诉请。吴红霞确认其自2019年7月起未缴交涉讼物业的租金，而绿翠珠宝公司于2019年8月13日将进入涉讼物业的铁门焊死导致吴红霞无法使用涉讼物业，故吴红霞应向绿翠珠宝公司支付涉讼物业2019年7月1日至2019年8月13日期间的租金。然如前所述，绿翠珠宝公司将不能用作餐饮项目经营使用的涉讼物业出租予吴红霞存在过错，涉讼物业被环保部门多次现场检查、查封而无法正常经营使用，故该期间的租金应由吴红霞与绿翠珠宝公司各自承担一半，因此，吴红霞应向绿翠珠宝公司支付2019年7月1日至2019年8月13日的租金25548.39元[（36000元+36000元÷31天×13天）÷2]。就绿翠珠宝公司要求吴红霞支付涉讼物业2019年6月至2019年8月水电费8505元的诉请。现吴红霞确认其尚欠绿翠珠宝公司上述费用，故就该诉请，合理有据，本院予以支持。就绿翠珠宝公司要求吴红霞支付占有使用费的诉请。如上所述，绿翠珠宝公司于2019年8月13日将进入涉讼物业的铁门焊死，导致吴红霞无法正常使用涉讼物业，故可视为绿翠珠宝公司于该日即已实际收回涉讼物业，就该诉请，于法于理无据，本院不予支持。就绿翠珠宝公司要求吴红霞支付律师费8000元的诉请。因该费用为非必然发生的费用，而涉讼合同对此亦未进行明确约定，且绿翠珠宝公司在明知涉讼物业不能作为餐饮项目经营使用的情况下仍出租予吴红霞，对涉讼合同的解除亦存在过错，故就该诉请，缺乏理据，本院不予支持。同理，就绿翠珠宝公司要求吴红霞支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上，本院对绿翠珠宝公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、吴红霞于本判决发生法律效力之日起三日内向广州市绿翠珠宝首饰有限公司支付2019年7月1日至2019年8月13日的租金25548.39元；二、吴红霞于本判决发生法律效力之日起三日内向广州市绿翠珠宝首饰有限公司支付2019年6月至2019年8月的水电费8505元；三、驳回广州市绿翠珠宝首饰有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3252元，由广州市绿翠珠宝首饰有限公司负担2601元，吴红霞负担651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  张丽娟人民陪审员  劳健飞二〇二〇年五月二十日书 记 员  凌绮珊