广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4946号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市瑞达置业投资有限公司，住所地广东省中山市南头镇南头大道******之一。法定代表人：黄晓泉，总经理。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晓冬。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢振源（ＴＳＥ,ＣＨＵＮＹＵＥＮ），男，1949年9月5日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢振乾（ＴＳＥ,ＣＨＵＮＫＵＥＮ），男，1951年11月12日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：胡声晓，广东昌联律师事务所律师。上诉人中山市瑞达置业投资有限公司（以下简称瑞达公司）与上诉人谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初12622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判谢振源、谢振乾向瑞达公司双倍返还保证金702000元；2.判令驳回谢振源、谢振乾的反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、本案系因谢振源、谢振乾的违约行为导致涉案合同无法履行。1.从双方的聊天记录及现场照片、视频可知，双方一直就涉案租赁物能否正常使用的问题进行交涉，经瑞达公司多次催告后，谢振源、谢振乾仍未在合理期限内履行交接义务；2.谢振源、谢振乾隐瞒了涉案租赁物不能有生活的痕迹甚至需要搬迁或关闭的事实。瑞达公司在签订合同时已经明确涉案租赁物是用作组装陈列柜和员工宿舍，现无法排放污水已经导致合同目的无法实现，而且，谢振源、谢振乾在明知涉案租赁物存在禁止有生活的痕迹甚至需要搬迁、关闭的情况下，仅仅告知瑞达公司涉案租赁物所处的位置以及日后可能遇到的政策变化，而对于涉案租赁物需要搬迁关闭并非因政策改变，谢振源、谢振乾并未告知其实际情况。虽然瑞达公司作为一家投资公司，但不代表其可以规避所有的投资风险，一审法院仅仅因为瑞达公司的经营范围而剥夺其权利加重其责任，没有法律依据；二、谢振源、谢振乾请求瑞达公司支付租金没有事实及法律依据。瑞达公司一直未能入驻涉案租赁物，且于2018年6月28日已书面通知谢振源、谢振乾解除涉案合同，而解除合同的原因是基于谢振源、谢振乾存在违约行为，瑞达公司有权行使法定解除权，因此，涉案合同应于谢振源、谢振乾收到该通知时解除，此时尚未到计算租金的时间。谢振源、谢振乾辩称，一审法院判决瑞达公司支付其租金是合法、合理的。一、瑞达公司作为一个投资置业的公司，其主要的工作就是谨慎投资，对投资收益和风险有专业的分析能力，应对涉案的租赁行为有充分把握才会签订合同。谢振源、谢振乾在事前已告知厂房的情况，合同中也明确了涉案租赁物在二级水源保护区内，应依法办理相关的营业证照才可以营业，瑞达公司对此是非常清楚的。另外，根据约定可知，瑞达公司有转租权和自主经营权，比起其他同类型的出租物业，瑞达公司对涉案物业拥有更大的控制权。无论是40亩还是20亩涉案厂房的租金数额都很低，瑞达公司明显知道涉案厂房出租不是以工业生产厂房出租价格而出租的，是以静态使用（如仓库、物流）为主功能的物业。二、瑞达公司主张因环保问题不能使用厂房是不正确的，明显是为自己的违约行为寻找借口。１.在合同第四条租赁物要求及责任部分第一款“乙方即瑞达公司知悉及理解建筑物位于二级水源保护区饮用水源河道及位于围堤外，有可能会受到新法律法规的指令需要随时依法令遵守.......”，该条已明确告知瑞达公司涉案厂房的环境情况；２。双方设定两个月的免交租金期限是为了给瑞达公司时间转租给他人和办理营业执照等相关的工商资料，期间双方也共同到阜沙镇环保分局进行咨询，得到的回复是可以使用，可以允许静态的使用，比如物流、仓库等的静态使用用途；３.瑞达公司未签订合同之前就多次到涉案厂房进行考察评估，其多次告知瑞达公司关于环保的问题，更在合同当中明确告知涉案厂房在二级水源保护区范围内，一定要办理好相关的证照才可以使用厂房；４.瑞达公司不进场的原因是未能在免租期内进行转租，谢振源、谢振乾考虑到瑞达公司的商业性质，所以订立合同时就已明确允许可以进行转租。瑞达公司工商登记的经营范围是工业用房、商业营业用房等建筑物出租，其没有生产经营的资质，其租赁涉案厂房的目的就是为了转租。三、20亩涉案厂房在建成之时到现在都没有使用，从其提供的现场照片可以知道，厂房内没有生产的痕迹，连水电都没有使用，不可能在生产经营。四、谢振源、谢振乾在免租期间和之后的时间里多次通过发函和微信催促瑞达公司进场和交付租金，但瑞达公司以环保问题或未能找到承租单位等借口进行推托不进场不交租，按照约定是属于违约行为，其不需要返还保证金，并且可以要求瑞达公司支付合同解除之日前的全部租金。五、关于进场问题，在免租期内瑞达公司可以随时进场，免租期只是为了给时间瑞达公司寻找租户和办理相关证照，谢振源、谢振乾也没有理由不让瑞达公司进场，这个明显和常理不符。六、环保分局的回复内容没有说明涉案厂房不能使用。1.环保分局没有明确表明涉案厂房不能进行任何的生产经营；2.拆除搬迁的是排污设备。因为其知道不能排污生产，故不再经营才将厂房出租，但这并不能说明厂房不能再使用；3.环保分局没有职权判定涉案厂房不能使用。七、关于合同解除问题。涉案合同是双方合意签订的，双方应当严格履行各自的义务。瑞达公司没有权利随意的一个通知就解除合同。解除合同的时间点应该是瑞达公司起诉当天，但解除原因是因瑞达公司先违约，不想再租赁。所以应按照约定的时间即2018年7月15日开始计算租金到起诉日2018年10月8日。综上所述，瑞达公司因为自身的原因不再租赁涉案厂房，不交付合同期间的租金是属于明显的违约行为，应当判令其不需要返还保证金，另外瑞达公司须支付合同解除前的租金和违约金。谢振源、谢振乾上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判谢振源、谢振乾无须返还租赁保证金；2.撤销一审判决第三项，改判瑞达公司应支付租金323700元、违约金97110元。事实和理由：一审法院认定事实和法律适用错误。一、瑞达公司未按照约定支付租金是明显的违约行为。按照合同约定，谢振源、谢振乾不须返还保证金。瑞达公司冒着已被告知的风险与谢振源、谢振乾签订租赁合同，却又不履行合同义务。即使是现在，厂房仍然可以使用。瑞达公司一直不进场不支付租金的行为属于违约行为，按照合同第七条第二款的约定，谢振源、谢振乾有权不返还租赁保证金；二、一审法院对于未支付租金的违约金计算有误。谢振源、谢振乾计算违约金的依据是合法的，即按照合同法规定的不超过合同金额的30%计算违约金，但一审法院却直接参照民间借贷的规定，以月利率2%计算是错误的。本案是租赁合同纠纷案件，依法应适用合同法相关的法律规定。虽然合同法规定了违约金过高可以适当调整，但其提出的违约金计算方式得出的数额并没有超过限度，是可预见的结果，属于合法合理的要求，应当予以支持。瑞达公司辩称，一、2018年6月28日环保部门到涉案厂房检查，其在一审时提交了录音，录音中环保部门要求涉案厂房不能有生活痕迹，该情况表示涉案厂房不能使用，依据合同法第94条第4款瑞达公司行使法定解除权，不需经过谢振源、谢振乾的同意。虽然谢振源、谢振乾对于2018年6月28日口头解除合同的事实没有确认，但一审法院认定事实部分已记载2018年7月14日瑞达公司发微信给谢丞丰要求解除合同事实，根据双方签订的租赁合同，免租期是两个月，瑞达公司解除涉案合同未超过免租期，况且根据瑞达公司一审时提交的照片及现场生产视频，谢振源、谢振乾没有把涉案厂房交付给瑞达公司，一直在其控制之下。综上，谢振源、谢振乾要求瑞达公司交付涉案厂房没有事实依据；二、租赁合同约定涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及位于堤围外，且有可能受到新的法律法规的指令需要随时依法令遵守，环保部门表示该地管理严格，并不是因新的法律法规出台才需要关闭，且涉案厂房需要搬迁已超出瑞达公司签订合同时可预见的范围，瑞达公司知悉涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及位于堤围外，并不意味着其就能预见所有的甚至完全无法使用的风险。瑞达公司租赁涉案厂房是用作组装陈列柜和员工宿舍，即使用于转租也需达到转租的条件，不能有生活的痕迹。按照环保部门的要求，需要搬迁或关闭。按照谢振源、谢振乾的说法，一样是达不到合同的目的。无论从任何角度，涉案合同都是不能履行的。一审法院将所有责任归责于瑞达公司没有足够高的预判力是不合理、不公正、不正确的。瑞达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除瑞达公司与谢振源、谢振乾签订的三阳建材厂20亩区厂房租赁合同书；2.判令谢振源、谢振乾向瑞达公司双倍返还保证金702000元。谢振源、谢振乾向一审法院提出反诉请求：1.判令瑞达公司向谢振源、谢振乾支付租金329361.29元（从2018年7月15日计至同年10月8日止）；2.判令瑞达公司向谢振源、谢振乾支付违约金98808.387元（以拖欠的本金为基数按照每日1%计算30日）；案件审理过程中，谢振源、谢振乾增加反诉请求，要求没收瑞达公司交付的保证金351000元。一审法院认定事实：瑞达公司的经营范围：产业园投资，经济信息咨询、形象策划、会议及展览服务、物业管理，设计、制作、发布广告，工业用房、商业营业用房、办公楼、其他建筑物出租。谢振源、谢振乾是位于中山市涉案租赁物的所有权人，土地证号：中府国用（2006）第0**××号，房产证号：粤房地权证中府字第**、粤房房地权证中府字第**。达公司与谢振源、谢振乾于2018年5月4日签订三阳建材厂20亩区厂房租赁合同书，约定：谢振源、谢振乾将位于中山市阳建材厂20亩部分出租给瑞达公司，每月租金117000元，合同签订后，瑞达公司向谢振源、谢振乾交纳租赁保证金（押金）351000元，租赁期限2018年5月4日至2030年5月3日止，租金自2018年7月15日起交纳；瑞达公司知悉涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及堤围外，有可能受到新法律法规的指令需要随时依令遵守，或有因此产生的损失，不得要求任何补偿；瑞达公司若拖欠租金，谢振源、谢振乾每天按欠费额的1%收取违约金；合同还约定了双方其他的权利义务。瑞达公司、谢振源、谢振乾分别在合同上盖章签名确认，谢丞丰作为谢振源、谢振乾的授权代表在合同上签名。2018年5月14日，谢丞丰出具收据确认收到瑞达公司保证金351000元。之后，在合同履行过程中，双方发生纠纷。2018年7月16日，瑞达公司员工发微信给谢丞丰称，由于环保部门在检查厂房，无法进场，瑞达公司要求解除双方的租赁合同，并退还保证金。谢丞丰回复称，双方按约定处理，不愿意解除合同。一审法院向中山市环保局阜沙分局发出调查函，该局回函称：谢振源、谢振乾及黄富贵原经营项目经明确位于二级饮用水源保护区内，需搬迁关闭，但因当事人提供的图纸没有明确有关地理位置及是否与谢振源、谢振乾、黄富贵原经营项目一致。谢振源、谢振乾称在涉案地址只有本案和（2018）粤2072民初12625号案涉案的建筑物。庭审中，瑞达公司称涉案租赁合同于2018年6月28日解除，理由是环保部门于该日到涉案租赁物进行检查，告知瑞达公司涉案租赁物不能有生活的痕迹，合同目的无法实现。谢振源、谢振乾称涉案租赁物于2018年10月8日解除，理由是谢振源、谢振乾在此之前没有同意解除合同，谢振源、谢振乾同意涉案合同于瑞达公司起诉之日解除。一审法院认为，本案属涉港租赁合同纠纷，应比照涉外案件处理。双方没有选择处理合同争议应适用的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人没有选择合同适用的准据法的，可以适用与该合同有最密切联系的法律。本案合同的履行地是内地，且涉案房地产位于内地，故内地与本案存在最密切联系，本案应适用与争议有密切联系的履行地法律即内地法律作为解决本案争议的准据法。根据双方的主张以及辩称，本案的争议焦点是：1.三阳建材厂20亩区厂房租赁合同何时解除；2.瑞达公司是否应当交纳租金和违约金；3.保证金如何处理。焦点1，瑞达公司作为专业的投资公司，其经营范围包含物业管理、工业用房、商业营业用房、办公楼、其他建筑物出租等，其对投资的风险尤其是对厂房投资的风险评估高于普通人，对自己行为可能导致的后果有较高的预判力，且租赁合同已约定涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及堤围外，谢振源、谢振乾未向瑞达公司隐瞒这一重要事实，在此情况下，瑞达公司仍然与谢振源、谢振乾签订租赁合同，可见租赁合同是双方自愿签订，合法有效，予以认定，双方应当按照合同的约定履行权利义务，瑞达公司不能以自己单方意思表示而解除租赁合同，因此，瑞达公司认为合同在2018年6月28日解除没有依据，不予支持，谢振源、谢振乾同意于2018年10月8日解除涉案租赁合同，可见双方于该日协商一致解除合同，故认定涉案租赁合同于2018年10月8日解除。焦点2。合同于2018年10月8日解除，瑞达公司应当对2018年7月15日至同年10月8日期间的租金承担付款责任，瑞达公司应向谢振源、谢振乾支付该期间的租金323700元；关于违约金，由于瑞达公司未按时交纳租金，其应当按照合同约定向谢振源、谢振乾支付违约金，但合同约定每日1%的标准过高，调整为月利率2%，谢振源、谢振乾主张30日的违约金，故瑞达公司应向谢振源、谢振乾支付违约金6474元（323700元×2%）。焦点3。定金罚则是针对恶意违约的当事人适用的惩罚性规则，本案中，虽然瑞达公司未交纳租金，但涉案租赁合同的解除并不是因为双方当事人的恶意违约而导致的，而是由于当事人之外的原因导致涉案租赁物无法使用，致使双方解除租赁合同，从公平合理的立场出发，租赁保证金不应被没收，谢振源、谢振乾亦不应双倍返还租赁保证金，故认定谢振源、谢振乾应向瑞达公司返还租赁保证金351000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决：一、确认瑞达公司与谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）签订的三阳建材厂20亩区厂房租赁合同书于2018年10月8日解除；二、谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）于一审判决生效之日立即向瑞达公司返还租赁保证金351000元；三、瑞达公司于一审判决生效之日立即向谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）支付租金323700元、违约金6474元；四、驳回瑞达公司其他的诉讼请求；五、驳回谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）其他的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元，由瑞达公司负担4255元，谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）负担6565元；反诉费5796元，由瑞达公司负担3126元，谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）负担2670元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，谢振源、谢振乾向瑞达公司发送的信函反映在签订合同后其一直催告瑞达公司进场，瑞达公司对此亦予以确认。本院认为，本案系涉港房屋租赁合同纠纷，一审法院适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕瑞达公司和谢振源、谢振乾的上诉请求，本案的争议焦点为：1.违约责任的认定及保证金的处理；2.合同的解除及案涉租金的处理；3.违约金的调整。关于焦点一。对于违约责任的认定问题，瑞达公司主张谢振源、谢振乾违反合同约定一直未交付租赁物，而谢振源、谢振乾一审提交的向瑞达公司发送的信函反映在签订合同后其一直在催促瑞达公司进场，瑞达公司并未提交证据证明谢振源、谢振乾阻挠其入场，且瑞达公司该主张明显不符合常理，故本院认为瑞达公司存在消极履行进场义务的事实，对于瑞达公司主张租赁物未交付的事实不予采信。瑞达公司主张谢振源、谢振乾隐瞒了租赁物不能有生活的痕迹及需要搬迁关闭的事实，故谢振源、谢振乾应承担违约责任，谢振源、谢振乾则主张双方在签订合同时已告知瑞达公司厂房的情况，虽然租赁合同中明确约定了要按照法律法规容许的合法用途和符合环保要求使用租赁物，且谢振源、谢振乾向瑞达公司发送的信函也明确告知租赁物位于二级水源保护区旁，但租赁合同中并未明确说明不能作为生产经营使用，谢振源、谢振乾亦无证据证明告知了瑞达公司涉案租赁物不能作生产经营的用途，从瑞达公司提交的录音证据可以反映，双方在签订租赁合同后仍到相关主管部门了解和协商涉及租赁物具体使用的问题，故导致合同目的最终无法实现的原因各方均有责任，综合本案案情及各方的责任，一审法院根据公平合理原则认定谢振源、谢振乾收取的租赁保证金应予退还并无不当，本院予以维持。关于焦点二。瑞达公司主张2018年6月28日环保部门告知租赁物不能有生活痕迹，合同目的无法实现，故合同应于当天解除，但租赁合同中并未约定瑞达公司享有单方解除权，所以，瑞达公司作为承租方未按时缴纳租金已构成违约，但该违约行为并非恶意违约，系因谢振源、谢振乾未明确告知租赁物的风险所致，如果继续履行合同显示公平，故一审法院认定租赁合同的解除时间为起诉之日并无不当，本院予以维持。虽然合同已于2018年10月8日解除，但瑞达公司应承担的合同义务及违约责任仍应按照租赁合同的约定。一审法院认定瑞达公司承担2018年7月15日至2018年10月8日期间的租金并无不当，本院予以维持。关于焦点三。对于违约金的调整，虽然瑞达公司作为承租方未按时缴纳租金已构成违约，但双方对于本案合同的解除双方均需承担一定的责任，且本案中双方约定的违约金每日1%过高，一审法院根据公平合理原则，酌定违约金调整为按月利率2%计算并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人瑞达公司和谢振源、谢振乾的上诉理由均不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18537元（上诉人瑞达公司和谢振源、谢振乾分别预交10612元、7925元），由上诉人瑞达公司负担10612元，上诉人谢振源、谢振乾负担7925元。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年五月十八日书记员  刘丽云杨子岳