广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14557号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**********，注册号440********。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨光，男，汉族，住江西省丰城市**************，公民身份号码362************。委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司（以下简称世基公司）因与上诉人杨光租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世基公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、四项，改判：（1）杨光向世基公司支付租金(包括世基公司实际交付给杨光使用而少计的面积330.72平方米的应收使用费)至实际交还场地日止，暂计至2019年6月为18757049元，之后按每月494844元计算)，见附表；（2）杨光支付滞纳金3071653元（按所欠款项每日万分之二点一计算，暂计至2019年6月份），见附表（以上两项合计21828702元）；3.杨光将租赁物恢复原状，具体见一审诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费、鉴定费均由杨光承担。事实与理由：（一）一审认定“视为双方一致同意解除上述三份合同”适用法律错误。1.世基公司基于杨光拖欠租金及擅自改变租赁物的结构和用途，依据双方签订的三份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》的约定，行使解除权及主张违约责任。根据合同法第九十六条的规定，世基公司以诉讼方式提出解除合同，杨光收到诉状亦没有对解除合同提出异议，更没有要求继续履行合同，至此，双方所签订的租赁合同已解除。这属于世基公司单方行使解除权。2.杨光在本案中提起反诉，以商场无法办理消防手续导致合同目的无法实现为由主张合同无效。若合同无效，则自始无效，不存在解除。对此，一审判决已认定合同有效，双方应严格按照合同约定的内容履行相关的权利义务。因此，对于杨光提出的确认合同无效的诉讼请求，应予以驳回。无法律规定对合同效力的异议属于“协商”行为。3.虽然世基公司主张解除合同，杨光主张合同无效，结果都是不履行合同，但所产生的法律效果并不相同，更不能视为协商解除。根据合同法第一百零七条的规定，杨光因拖欠租金及擅自改变租赁物结构用途，应向世基公司支付违约金。若合同无效，则责任方应对损失承担赔偿责任，法律后果不同。但一审判决却认定双方协商解除，剥夺了世基公司主张违约金的权利。由于诉讼期间从2016年拖延至2019年，跨越四年之久，世基公司的租金损失已达1800多万元，违约金按照每日万分之二点一计算，高达300万元，是巨大的损失。（二）一审判决认定世基公司对于合同解除承担四成的过错责任，杨光承担六成，显失公平。1.虽然杨光一直主张由于三份合同提供的商铺无法连通一体使用，造成原准备开办的百货商场无法使用，合同目的无法实现。但实际上，一审判决已认定杨光在2015年11月开业营业，并且是按六栋独立建筑首二层连通为一体的形式一直正常经营至今，每月还收取各租户租金，合同目的已经实现。2.就算2015年11月前不能正常经营，杨光的损失也不能归责于世基公司。世基公司交付租赁物给杨光使用时，租赁物的二层并未完全连通，是杨光在装修时为了扩大使用面积自行连通，因此世基公司才要求其恢复原状。例如A、B座之间，原为人行梯和电梯，是杨光将两梯拆除，封闭后改成商铺；B、C座之间原为人行梯和电梯，同样被封闭成商铺；D座后楼梯被封闭成经营场所；D座原有镂空透光的中空位置被杨光封闭等等。2014年12月2日，杨光曾向世基公司发出《安全承诺书》，自称是根据顺德区设计院的消防图纸要求，需要拆除A、B座之间和B、C座之间的楼梯，用钢结构、水泥沙填平；2014年12月4日杨光又向世基公司发出《承诺书》，承认是其“私自拆除墙体，并在AB座、BC座通道二层搭建平台堵塞消防通道，存在严重隐患，如影响消防验收和引起消防检查罚款一切经济责任由本人承担。如搭建物不获得消防通过验收，本人保证恢复原貌”。可见，《建设工程消防设计审核意见书》（顺公消审字[2014]第0217号）所称的“首二层连通一体”，责任并非全是世基公司所致，是杨光擅自改建，并承诺自行承担相应法律责任。3.退一步讲，就算世基公司有一定责任，但消防部门是允许整改的，在实践中也大量存在整改后最终完成审批的情形。世基公司交付租赁物后，给予杨光八个月的免租期让其筹备开业，已充分考虑到在开业前可能遇到的问题，给予了充裕的解决和准备时间。4.根据消防部门的要求，任何建设单位应遵从的原则是先设计，再报备，通过方案后再施工，施工完成再验收，就算报批不通过，再行整改，也不会造成经济损失，最多就是损失委托单位出具设计方案的费用。但根据杨光举证的《关于鹏盛百货商场合同履行事宜的函》，杨光自认为了2015年1月开业，提前购进了一批食品等。杨光2014年9月开始施工，但到2014年12月才递资料进行消防审批。也就是说，杨光对如此大型的商场进行装修，却未经报建就擅自施工，马上准备开业才申请消防验收，导致消防验收不通过无法如期开业，甚至造成经济损失。佛山市公安消防支队顺德区大队于2015年2月9日作出的《公告》显示，杨光未报批而擅自投入使用，故对其处罚。因此，杨光未能如期开业，是由于杨光擅自施工、擅自使用、擅自经营，与世基公司无关，由此造成的后果也应由杨光承担。5.杨光按照消防部门的意见以单独的建筑重新申报则过关，并开业经营，此时建筑物现状依然是连通的，由此可见，消防验收不通过的主要原因并非建筑物连通，而是杨光第一次提交审批的方案存在缺陷。杨光应承担责任，一审认定世基公司承担四成的过错责任，不公平。（三）世基公司如约交付租赁物，已履行合同义务，杨光也确实占有使用了租赁物并实现了连通六座建筑作商场使用的合同目的。一审判决杨光按照六比四的过错责任比例支付约定租金的六成，没有法律依据。退一步讲，就算世基公司在导致杨光未能于2015年2月如期开业的问题上有过错，应在租金金额上予以打折，但2015年11月商场如期开业后，世基公司没有任何过错。世基公司在2016年就提起诉讼，诉讼过程达4年，租金损失巨大，世基公司亦无过错。（四）关于杨光的商铺装修与设备损失，虽然评估机构评估总价值为9244782元，但在计算损失时，应该区别对待，不应全额作为杨光的损失处理。1.所谓损失，应认定为全部损毁灭失，即标的物已没有任何使用价值，或不能直接使用，或已不复存在，才有权要求世基公司赔偿。评估报告中所列的货架、冷柜、电梯、办公家具、空调、电脑等可移动设施，不应直接认定为杨光的损失。如果杨光要将这部分财产搬走，那么这部分财产的价值不应列作其损失，世基公司也无需向其赔偿。一审判决以后，杨光已开始拆卸设备作搬运工作。法院应对该部分财产进行明晰，定义评估报告中的财产归属，再计算损失赔偿问题。2.无任何证据证明杨光所投入的装修及设备是由有资质的机构实施，但评估报告却以含税价格计算其损失，显然不合理。在一审评估过程中，世基公司一再要求增加鉴定请求，对鉴定对象以“非有资质类的装修及设备的价格及价值评估”，但未得到支持。（五）一审判决在本案中一并处理定金、押金等事宜不当。根据租赁合同的约定，定金、押金都应在租金、水电杂费和其他清缴款均付清且财物完好交付的情况下才予以退还。杨光及其分租商户仍在占有使用租赁物，每日仍产生各项日常费用，数额巨大，而杨光何时交付租赁物、届时所交付租赁物是否符合交割标准均是未知数。一审法院直接在本案中抵扣定金、押金，是加重世基公司的责任及损失风险。（六）一审判决驳回世基公司要求杨光恢复租赁物原状的请求无理。世基公司要求杨光对18项擅自更改的项目恢复原状，有关的照片在诉状的附表《请求恢复原状位置说明》已作清楚对比和反映。况且，杨光于2014年12月2日、4日向世基公司发出的《安全承诺书》《承诺书》，都承认是其私自改建并愿意承担责任，这足以证明杨光确有改造租赁物，也承诺恢复原貌的事实。一审判决认为世基公司未能提交装修前的图纸及现场图片予以对比，以确定杨光是否更改，故未支持世基公司的诉请，是不合理的。杨光的答辩意见与其上诉意见一致。上诉人杨光上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认杨光与世基公司就佛山市顺德区*******/F座首层和A/B/C/D/E/F座二层铺位、A座10C号铺位和该铺位前面的楼梯位于2014年6月23日、2014年12月13日签订的两份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》为无效合同。3.确认杨光与世基公司就佛山市顺德区*******************全层（不含F座三楼F410)铺位于2014年7月16日签订的一份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》已于2015年2月12日解除；4.世基公司赔偿杨光经济损失9244728元；5.世基公司支付杨光已垫付的消防部门罚款127000元；6.世基公司退还前述三份合同对应的定金合计1273750元、水电押金合计225000元；6.世基公司退还已收取的变压器设备费400000元；7.世基公司承担本案一审本诉及反诉受理费、评估费、测绘费及二审全部上诉费用。事实与理由：（一）杨光与世基公司之间共签订了三份租赁合同，该三份租赁合同相互独立又互有牵连，宜整体认定为无效，造成合同无效的过错责任完全在于世基公司。1.2014年6月23日签订的租赁合同，租赁物有近一半面积为未办理规划报建，属违规扩建，且该部分建筑物与产权证内建筑物无法分割开来使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该份租赁合同因部分建筑物是未取得规划许可建设的房屋，故租赁合同宜整体认定无效，或至少是部分有效、部分无效。2.该份租赁合同第三条第1款约定“该单元（即指整个租赁标的物)之指定用途为商铺，经营范围为超市/百货/商店/服装/餐饮/休闲乐/黄金/化妆品/农副产品”，证明杨光的合同目就是将标的物（包括未取得规划许可的建筑物）作为整体开设商铺之用。因此产权证内面积与未办规划报建违规扩建的面积是无法分割使用的，即不能将合同无效部分的建筑物返还后单独保留合同有效部分的建筑物进行使用。因此，该份租赁合同应认定为整体无效。3.2014年7月16日、2014年12月13日签订的租赁合同都是为开设商场而签订，合同项下的建筑物与前述建筑物在使用上同样不可分割，同理应一并认定为无效。4.根据本案一审查明的事实，世基公司隐瞒扩建部分未办理规划许可，且对该部分建筑物进行出租，导致合同无效，应承担全部的过错责任并赔偿全部损失。（二）即使不认定三份租赁合同整体无效，三份租赁合同也必须解除，而造成三份租赁合同被提前解除的过错责任完全在于世基公司，世基公司应承担损失赔偿责任。1.E、F座首层和A、B、C、D、E、F座二层铺位的租赁合同部分有效、部分无效，无效部分的建筑物（7579平方米）根据法律规定必须返还，而基于建筑物的整体使用用途及合同目的，余下有证部分的建筑物也无法继续单独使用，由此造成合同必须解除。世基公司在2014年4月曾为办商场申请二次消防审批但未获批准。即世基公司清楚知道杨光承租开办商场会因同样的原因不能通过消防审批，导致合同不能继续履行，但世基公司恶意隐瞒该事实，应承担责任。2.根据一审庭审调查，双方均确认E、F座三、四层的租赁合同目的是作杨光的员工宿舍使用。但根据一审法院调取的2009年11月E、F座建筑工程竣工验收消防验收资料可知，该租赁物是作办公场所使用，且世基公司在2009年11月7日向顺德区公安消防大队出具了《保证书》，承诺E、F座不作为员工宿舍使用。因此，消防大队在2015年2月对鹏盛百货商场进行消防检查时，通知杨光停止使用宿舍，杨光在2015年2月12日将该租赁物返还给世基公司，双方已实际解除该份租赁合同。世基公司明知E、F座三、四层不能作宿舍使用，但仍将其作为宿舍用途出租给杨光，应承担合同被提前解除的全部过错责任。3.A座10C铺位的租赁完全是为开设商铺而配套的通道、入口，其租赁合同是依附于前述租赁合同而签订的，在前述租赁合同解除的情况下，该合同不可能单独继续履行，应随之解除，解除的过错责任当然也在于世基公司。（三）杨光对于造成合同无效或被提前解除没有过错。租赁合同是双务合同，世基公司负有提供符合合同目的和法律规定的、能正常使用的租赁物。世基公司未履行该项义务，杨光有同时履行及在先履行抗辩权，有权拒绝履行付款义务。事实上杨光并非分文不付，而是合理性地支付了部分租金，并不断联系世基公司整改、完善标的物，故杨光未按租赁合同支付租金的行为不构成违约，对造成合同无效或被提前解除均没有过错。（四）世基公司对合同无效或被提前解除存在全部过错，应承担杨光的全部损失，包括：1.退还三份租赁合同项下的押金、水电押金合计1498750元；2.退还已收取的变压器设备费400000元；3.赔偿装饰装修物和设备设施的损失9244782元。一审后世基公司向杨光发出了《通知》，告知评估报告中的财产属于世基公司，后双方于2019年11月2日办理了交接手续，案涉租赁物整体已由世基公司占有、管理、使用。4.赔偿杨光已经支付的消防部门罚款127000元。根据一审法院调取的《佛山市公安消防支队顺德区大队建设工程消防设计审核卷》第60页，鹏盛百货商场的消防施工图设计文件经施工图审查中心审查合格。如果不是因为世基公司扩建部分未按规划报建，杨光按照设计文件进行的消防施工完全可以通过消防验收，其进场开业也不可能会受到处罚。杨光遭受行政处罚的根本原因在于世基公司恶意隐瞒了商场部分面积未办理规划手续，该罚款损失应由世基公司赔偿给杨光。（五）E、F座三、四层的租赁合同已经在2015年2月12日解除，一审判决对此未予认定是错误的。虽然双方未对返还该租赁物签署交接文件，但从本案相关事实可以认定该租赁合同已于2015年2月解除。1.如上所述，该租赁合同约定的宿舍用途不符合消防要求。根据世基公司在一审提交了《佛山市公安消防支队顺德区大队公告》，消防部门在2015年2月9日对鹏盛百货商场进行了消防检查。该事实与杨光在一审庭审陈述的“2015年2月杨光就已经退出，没有使用租赁物，原因是消防部门通知不许可使用作宿舍”是一致的。2.从租金支付来看，杨光自2014年8月开始支付租金直至2015年1月份，但自2015年2月起未再支付，世基公司对此从未提出异议，符合杨光在2015年2月已经退租的事实。从水电费用的支付来看，E、F座三、四层对应的电表度数自2015年2月起始终为0，印证了杨光已退租未再使用该租赁物。4.双方未签署交接文件符合双方的交易习惯，因为世基公司在交付租赁物时同样没有签署交接文件。5.一审期间法院二次到现场查看，当时是由世基公司持有租赁物的钥匙，证明租赁物已经移交。（六）租金损失应由双方按照比例承担。1.租金的起算：E、F座首层和A、B、C、D、E、F座二层铺位的免租期为2014年7月15日至2015年3月14日，2015年2月商场被责令停业，直到2015年11月28日才开业。因此，该租赁物的租金最早只能自2015年11月29日起算；E、F座三、四层自2014年8月1日开始计算，但2015年2月已经退租；A座10C号铺自2015年1月1日起计租，但基于前述原因，租金也应自2015年11月29日起算。一审判决对于租金的起算时间的认定是错误的。2.双方在2019年11月2日已经完成交接，租金只应计算至该日。3.租金损失应由双方按比例分担，不应由杨光单独承担，一审对此认定正确。商铺虽然有开业，但第一次开业后不久即于2015年2月被消防部门责令停业，停业时间长达近十个月，造成商场租户丧失信心，渐次离场，商场无法正常经营。商场虽于2015年11月28日重新开业，但租赁物客观上有很大一部分属于违建，很可能随时被要求拆除，会造成经营中断，故租户仍拒交租金并陆续离场，杨光也不敢继续使用租赁物，整个项目始终无法正常使用和租赁。2016年6月6日世基公司又提出起诉要求解除租赁合同并申请财产保全，再次严重挫伤商户信心，更多的商户纷纷离场，商场使用率不足一半。2017年初商铺二楼已完全清空未再使用。世基公司起诉后，双方均非常清楚合同不能继续履行，只是由于当时未能完成商场装饰装修的评估及世基公司未能作出损失补偿，且不能及时解决违建事由，双方才未办理租赁物的交接。4.一审判决确定的租金损失分担比例不正确。本案纠纷产生及案涉租赁物不能正常使用的根本原因在于世基公司未经规划许可擅自加建建筑物，并隐瞒事实骗取杨光承租，在知晓杨光对商场整体装修、招商、出租后仍然不向杨光如实告知，导致杨光损失扩大，商场不能正常使用，因此，租金损失应由世基公司承担。世基公司辩称，（一）关于合同效力。1.涉案的三份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》所涉及的租赁物均具备合法的权属证明，并非杨光所说的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，更无违反法律、行政法规的强制性规定。杨光认为租赁合同无效没有法律依据。2.E、F座三、四层的租赁合同约定的用途是“旅馆（不能经营KTV）”，而非宿舍，是杨光在使用过程中擅自变更租赁物用途，不但将租赁物用作宿舍，还改造成厨房、饭堂使用，明火煮食。是杨光因自身原因违反消防安全规定，而非租赁物不符合消防要求，责任不在世基公司。（二）关于消防责任、法院认定的过错比例问题，世基公司在上诉状中已作陈述，不再重复。（三）关于装修和设备损失。1.根据《评估报告书》第9页所示，评估机构评估现行价值的成新率，只计算至2018年10月29日，得出成新率为58%。但杨光于2019年11月1日将租赁场地移交世基公司，应重新计算成新率，为（84-47.02）÷84×100%=44%。故评估对象（无争议部分）现行价值=(无争议部分装修、设备工程总造价）×成新率=5096445.76×44%+7739115.13×44%=5647646.79；评估对象（争议部分）现行价值=(争议部分装修、设备工程总造价）x成新率=121592.43×44%+2982123.66×44%=1365635.08；以上合计为7013281.87元。2.杨光撤离场地前擅自搬走了大部分可移动财产，这些财产不应计算为损失。均无证据显示杨光的装修装饰是有资质的机构施工，评估报告却以含税价格计算，显然不合理。（四）变压器设备款400000元并非押金，不应予以退还。双方于2014年12月12日签订的《按照10KV变压器费用协议书》约定，为满足杨光的用电需要安装1600KV变压器，杨光出资400000元，世基公司出资1011039元。可见，400000元并非变压器的押金，是出资款，没有全额退还的法律及事实依据。世基公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2014年6月23日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，杨光应立即交还租赁物；2.解除双方于2014年7月16日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，杨光应立即交还租赁物；3.解除双方于2014年12月13日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，杨光应立即交还租赁物；4.判决杨光向世基公司支付租金(包括世基公司实际交付给杨光使用而少计的面积330.72平方米的应收使用费)至实际交还场地日止，暂计至2019年6月为18772933元，之后按每月494844元计算)；5.杨光支付滞纳金3076740元(按所欠款项每日万分之二点一计算至付清全部租金止，暂计至2019年6月份)；6.请求杨光将租赁物恢复原状，具体为：(1)恢复AB座之间通道的电梯、人行梯、人行道；(2)清理B座后消防梯梯间杂物，拆除间墙；(3)恢复BC座之间的购物大道，清理占道经营的摊档；(4)恢复BC座之间通道的电梯、人行梯、人行道；(5)清理C座后消防梯梯间杂物，拆除间墙；6)清理D座商场入口(世基办公室门前)的铁梯；(7)恢复D座二楼后楼梯，清理经营的摊档；(8)恢复D座二楼中间镂空位置，清除所铺设的假草坪；（9)恢复AE/BE/CF座二楼绿化带与人行通道；(10)清理D座后消防梯杂物，拆除封闭出入口的间墙；(11)清除D座楼顶的“网咖”广告牌；(12)恢复D座二楼飘蓬，清理经营的摊档；(13)拆除EF座卫生间前车位的卷闸，拆除间墙；(14)清理EF座之间的后消防通道的杂物；(15)清理F座车位上堆放的杂物；(16)拆除F座三楼的间墙，恢复原有墙体；成下列；(17)维修F座消防梯(旋转楼梯旁)通道前被压坏的化粪池；(18)拆除E座车库的铁梯，填补原有楼板。(上述合计21849673元)（上述合计6985737元)。8.诉讼费由杨光承担。杨光向一审法院提出反诉请求：1.依法确认杨光与世基公司于2014年6月23日、2014年12月13日签订的关于佛山市顺德区*******/F座首层和A/B/C/D/E/F座二层铺位、A座10C号铺位和该铺位前面的楼梯位的两份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》为无效合同；2.依法确认杨光与世基公司于2014年7月16日签订的关于佛山市顺德区*******************全层（不含F座三楼F410)铺位的一份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》已于2015年2月12日解除；3.世基公司赔偿杨光经济损失1800万元(其中关于商场装修的损失以司法鉴定机构的鉴定结论为准)；4.世基公司支付杨光已垫付的消防部门罚款人民币12.7万元；5.世基公司双倍返还商场定金118.935万元（总返还237.87万元），水电押金20.5万元；6.世基公司退还已收取的员工宿舍定金5.04万元和水电押金2万元；7.世基公司退还已收取的变压器设备费人民币50万元；8.世基公司承担本诉与反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月23日，世基公司与杨光签订了一份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，合同约定世基公司自愿将位于佛山市顺德区**************/F座首层和A/B/C/D/E/F座二层铺位的室内使用权出租给杨光使用，其中E/F座首层使用面积为5661平方米，出租面积为1768平方米，按每月每平方米96.06元计租，3868平方米世基公司送杨光免费使用（使用位置如合同附件图一）；A/B/C/D/E/F座全层二楼使用面积为11331平方米，出租面积为7620平方米，按每月每平方米29.74元计租，3711平方米世基公司送杨光免费使用；合同的租赁期为12年即2014年7月15日至2026年7月14日止，免租期为八个月2014年7月15日至2015年3月14日止；用途为商铺，经营范围为：超市/百货/商店/服装/餐伙/休闲娱乐/黄金/化妆品/农副产品（不能经营KTV）。签订合同时，杨光应支付合同内的定金1189350元、水电押金人民币200000元。杨光应在每月一日至五日前向世基公司缴纳当月租金，其中2014年7月15日至2018年7月14日的每月租金总额为396450元、2018年7月15日至2022年7月14日每月租金总额为436095元、2022年7月14日至2026年7月14日每月租金总额为479704元，世基公司代杨光缴付铺内自用电费，按实用量计算，每度电费单价1.025元（日后供电部门加减电量按此电费单价基础上增加或减少）。合同签订后，杨光向世基公司交付了定金1189350元、水电押金人民币200000元。2014年7月16日，世基公司又与杨光签订了一份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，约定世基公司自愿将位于佛山市顺德区*******************全层(不含F座三楼F410)铺位的室内使用权出租给杨光作为员工宿舍使用。合同的租赁期为12年即2014年7月16日至2026年7月15日止，从2014年8月1日开始计收租金；用途为商铺，经营范围为：旅馆（不能经营KTV）。签订合同时，杨光应支付合同内的定金50400元、水电押金人民币20000元。杨光应在每月一日至五日前向世基公司缴纳当月租金，其中2014年8月1日至2018年7月30日的每月租金总额为16800元、2018年8月1日至2022年7月30日每月租金总额为18480元、2022年8月1日至2026年7月30日每月租金总额为20328元，世基公司代杨光缴付铺内自用电费，按实用量计算，每度电费单价1.025元（日后供电部门加减电量按此电费单价基础上增加或减少）。为此，杨光已按照合同支付了定金人民币50400元和水电押金20000元。2014年12月13日，世基公司再与杨光签订了一份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，约定世基公司自愿将位于佛山市顺德区********************位的室内和该铺位前面的楼梯位使用权出租给杨光使用。合同的租赁期为2015年1月1日至2026年7月14日止；用途为商铺，经营范围为：百货（不能经营KTV）。签订合同时，杨光应支付合同内的定金34000元、水电押金人民币5000元。杨光应在每月一日至五日前向世基公司缴纳当月租金，其中2015年1月1日至2019年12月30日的每月租金总额为8500元、2020年1月1日至2024年12月30日每月租金总额为9350元、2024年1月1日至2026年7月14日每月租金总额为10285元，世基公司代杨光缴付铺内自用电费，按实用量计算，以供电所发出之电费单为准。为此，杨光已按照合同支付了定金人民币34000元和水电押金5000元。上述三份合同同时还约定，杨光在收到有关单元后，向世基公司书面提出装修申请，所有装修工程在未得到世基公司书面同意之前，不得动工，否则视为违约。杨光在签订合同并支付上述款项后，开始对涉案商铺进行装修，并因电压增容而向世基公司支付了变压器押金40万元，后因杨光的消防设计将A/B/C/D/E/F座六栋楼连为一体来申报消防验收，2014年12月19日，佛山市公安消防支队顺德区大队出具建设工程消防设计审核意见书，认为涉案商铺原为6栋独立的建筑（已经消防审核），现将6栋独立建筑首二层联通为一体，扩建部分未取得相应的规划许可，扩建部分应从土建部分整体考虑重新申报消防审核（受理错误），因此要求杨光修改消防设计，重新审核，未经审核合格，不得施工。后在2015年2月9日因杨光擅自施工、投入使用、营业，且被佛山市公安消防支队顺德区大队责令停产停业并处罚款127000元。杨光就该问题与世基公司协商，但未果，遂没有按合同约定的数额向世基公司交纳租金，于2014年7月至2019年6月期间共向世基公司支付了部分租金5178792元、2014年7月至2019年6月期间的其余租金没有支付。杨光后来按照消防的意见以单独的建筑申报消防过关，并在2015年11月开店营业，但之后仍坚持按照以上数额缴交租金。世基公司认为杨光构成违约，遂向一审法院起诉。庭审中，世基公司、杨光都向一审法院申请调取顺德区消防大队有关涉案商铺的消防档案，该档案显示在2014年之前，世基公司以独立的建筑申请消防验收则可以过关，但世基公司将A/B/C/D/E/F座六栋楼连通为一体后于2014年4月11日申报消防不过关。杨光在2014年12月同样以A/B/C/D/E/F座六栋楼连为一体申报消防不过关，后以独立建筑申报则过关。同时，杨光向一审法院申请对涉案商铺的装修价值进行鉴定，一审法院依法摇珠选定了广东信德资产评估与房地产土地评估有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估鉴定以及委托佛山市地岩测绘技术服务有限公司对涉案商铺进行测量，广东信德资产评估与房地产土地评估有限公司在佛山市地岩测绘技术服务有限公司出具测量报告后，根据该数据出具资产评估报告书，认定涉案商铺室内装饰装修物和设备设施（含消防设施）造价为9244782元（无争议部分为7444626元、有争议部分为1800156），杨光为此支付了评估费173000元、测绘费60000元。另世基公司提出的对其本诉第6项诉请的修复费用进行鉴定，由于世基公司撤回而没有进行鉴定。另查，涉案A/B/C/D/E/F座独立的商铺有合法房产产权证。一审法院认为，本案的争议焦点首先在于涉案合同是否为无效合同。庭审中，世基公司提供了涉案房产的产权证明，合同涉及的计租面积均在产权面积范围内，故本案世基公司与杨光签订的三份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》合法有效，双方应严格按照合同约定的内容履行相关的权利和义务。杨光提出的反诉要求确认杨光与世基公司于2014年6月23日、2014年12月13日签订的关于佛山市顺德区*******/F座首层和A/B/C/D/E/F座二层铺位、A座10C号铺位和该铺位前面的楼梯位的两份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》为无效合同的请求，一审法院不予支持。在确认合同有效的前提下，一审法院对世基公司、杨光的本诉和反诉的各自请求需待处理的问题分析如下：一、关于三份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》解除的问题。由于世基公司本诉的前三项诉请即是解除合同，而杨光亦认为合同的目的已不能实现，亦要求不履行合同，故可视为双方一致同意解除上述三份合同。二、关于合同解除后世基公司、杨光各自请求的损失问题的处理。本案中，由于一审法院认定双方是一致同意解除合同，故世基公司已收取的定金及押金予以退还杨光，同理世基公司主张的违约金请求亦无依据，不予支持。同时，对本案中世基公司、杨光主张的损失，应从双方对于合同的解除的过错程度来认定。对于解除合同，世基公司认为是杨光没有依时足额缴纳租金，杨光则认为是世基公司三份合同中提供的商铺无法联通一体进行使用，造成杨光原准备开办的百货商场无法使用，合同的目的无法实现。经查，世基公司、杨光在涉及E/F座首层和A/B/C/D/E/F座二层铺位的合同中约定了计租面积和免费使用面积，实际上计租面积就是有产权证的面积，免费使用面积就是各栋楼之间经世基公司联通一体的过道等没有产权证的面积，如该A/B/C/D/E/F座六栋楼独立使用报消防验收可通过，如该六栋楼连通在一起使用则涉及免费使用部分即扩建部分未取得相应的规划许可，不能通过消防验收，不能通过消防验收就意味着不能使用。世基公司在与杨光签订上述合同时显然知道上述情况，且从世基公司在签订合同前曾将A/B/C/D/E/F座六栋楼连通为一体后于2014年4月11日申报消防不过关亦可推知，但世基公司隐瞒该情况，并从合同的细节着手，区分计租面积和免费使用面积规避风险，且对于杨光在装修过程中将免费使用面积与计租面积联通一体设计报消防验收及使用作为整个百货商场的行为未加以提醒和制止，造成杨光最终未通过消防验收且被停业整顿，因此世基公司对于合同的不能履行最终导致解除是存在一定过错的。而杨光作为承租方，清楚其承租的商铺是用于经营商场百货，理应对承租物进行谨慎细致的审查，并弄清楚计租面积和使用面积的区别，并制定合同的消防报建方案，但杨光却怠于行使该义务，并向世基公司要求加建顶棚和电梯，且承诺如日后影响消防验收愿意承担责任，因此杨光对于造成上述后果也是存在一定过错的。对比世基公司、杨光的过错程度，一审法院认为杨光在本案中的过错较大，应承担60%的过错责任，世基公司应承担40%的过错责任。经核实，世基公司主要的损失在于租金，杨光的损失在于商铺的装修和设备损失。对于租金收入，假如在双方无存在任何过错、违约的情况下，杨光在签订合同后至2019年6月止，应向世基公司支付的租金为22363275元（其中F座3-4楼的租金从2014年8月按16800元/月计租，2018年8月份起按照18480元/月计租，至2019年6月；E/F座首层和A/B/C/D/E/F座二层铺位从2015年3月开始计租，其中世基公司确认2015年3月的租金仅为198225元，从2015年4月份按照396450元/月计租，2018年7月按照436095元/月计租，至2019年6月；A座10C号铺位从2015年1月起按照8500元/月计租，至2019年6月）；而杨光的商铺装修和设备损失，经一审法院委托的机构评估为9244782元。按照上述过错比例计算得出，杨光应向世基公司支付的款项为13417965元（22363275元×60%）；世基公司应向杨光支付的款项为3697912.8元（9244782元×40%），两者相互抵扣，杨光应向世基公司给付的款项为9720052.2元，扣除杨光在此期间已支付的租金5178792元后为4541260.2元，再扣除世基公司应支付的消防罚款50800元（127000元×40%），最后计算为4490460.2元。因世基公司应向杨光退还定金和水电押金、变压器押金等款项为1898750元，两者相互抵扣后，杨光还应向世基公司支付租金2591710.2元。至于世基公司要求支付少计部分330.72平方米的面积的租金，由于双方在合同中已清楚约定了计租面积，应以合同约定的面积为准，故一审法院对世基公司的该请求不予支持。另世基公司还提出杨光恢复擅自更改的18个项目的原貌，但由于世基公司未能涉案商铺装修前的装修图纸及现场图片予以对比，以确定是否杨光更改，故一审法院对世基公司的该项请求亦不予支持。至于杨光提出的F座3-4楼的商铺已在2015年2月12日交还给世基公司，故不需向世基公司支付之后的租金的主张，因杨光未能提供将涉案商铺交还给世基公司的证据或与世基公司办好的交接手续，因此一审法院对于杨光的该主张亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认世基公司与杨光于2014年6月23日、2014年7月16日、2014年12月13日签订的三份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》已解除；二、杨光应在判决发生法律效力之日起十日内向世基公司支付租金2591710.2元（计算至2019年6月份，此后的如杨光未向世基公司交还商铺，则占用费以上述合同的租金标准计算至杨光将涉案商铺交还给世基公司之日止）；三、驳回世基公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回杨光反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费计151048.36元（世基公司已预交），由世基公司负担60419.36元，杨光负担90629元；反诉受理费71214.38元（杨光已预交），由世基公司负担28485.76元，杨光负担42728.63元；评估费173000元、测绘费60000元，合计233000元（杨光已预交），由世基公司承担93200元，杨光承担139800元。世基公司已预交的财产保全费5000元，由于一审法院并未批准采取财产保全措施，故该款退回世基公司。二审期间，世基公司向本院提交如下证据：1.《安全承诺书》《承诺书》《通知》各一份，拟证明杨光擅自改建租赁物，导致消防验收未能通过；2.2014年9月至2015年6月《杨生（鹏盛百货）与世基对账催款清单》，拟证明电表编号522873对应的电费并非F座三、四楼的电费。杨光向本院提交如下证据：1.《通知》《移交清单》各一份，拟证明双方于2019年11月完成租赁物移交，租金只应计至该月；2.《杨生（鹏盛百货）与世基水电催款清单》及对应的付款凭证，拟证明F座三、四楼电费为0，印证该租赁物早已停止使用并被退还；3.中国银行交易流水明细清单，拟证明水电费逐渐减少，租赁物不能正常使用导致很多商铺空置，租金损失应由双方分摊。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。一审判决书查明的第11页第二段“2014年7月16日，世基公司又与杨光签订了一份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，约定世基公司自愿将……F座三至四楼全层……出租给杨光作为员工宿舍使用”、第12页第三段“被告……向原告支付了变压器押金40万元”有误。除此之外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明：2014年7月16日双方签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》约定F座三至四楼的指定用途为商铺，经营范围为旅馆（不能经营KTV）。2014年12月2日、4日，杨光向世基物业管理公司出具《安全承诺书》《承诺书》，要求拆除A、B座之间和B、C座之间的楼梯，并用钢结构、水泥沙填平，并承诺如影响消防验收和引起消防检查罚款，一切经济责任自负；如消防最终验收不过，其按原方案重新建造楼梯，保证恢复原状。2014年12月12日，双方签订《安装10KV变压器费用协议书》，约定：为满足杨光商场用电需要，需安装1600KW变压器，设备工程总费用1411039元，由杨光出资400000元，世基公司出资1011039元；杨光单方违约时投入的设备不能拆除和退出资款，设备归世基公司所有。佛山市顺德区公安消防大队建筑工程消防监督审核消防验收卷载明，综合楼E、F座的三、四层作为办公场所使用。该卷还附有世基公司出具的保证书，内容是世基公司保证将F座三、四层作为商业办公场所使用，不作为员工宿舍住宿使用。上述资料的落款时间均为2009年11月。2015年2月9日，佛山市公安消防支队顺德区大队发布公告，载明以下内容：1.涉案租赁物所在的鹏盛百货商场存在以下消防安全违法行为：建设工程未经消防设计审核擅自施工；建设工程未经消防验收擅自投入使用；场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业；2.该大队将于2015年2月12日上午10时对龙山鹏盛百货商场给予责令停产停业并处罚款的处罚；实施处罚后，未经公安消防部门允许不得擅自进入或使用。2019年11月2日，杨光向世基公司移交钥匙、中央空调、电梯等物品，但世基公司对部分物品数量未确定。一审委托评估机构作出的资产评估报告书载明：1.评估对象为鹏盛百货商场内的装饰装修物和设备设施（含消防设施）现行价值；2.评估对象的含税工程总造价：无争议部分的安装工程5096445.76元、装修工程7739115.13元，有争议部分的安装工程121592.43元、装修工程2982123.66元；3.评估对象的成新率：评估对象可使用年限共计7年即84个月，已使用年限从2015年11月28日至2018年10月29日，共计35.02个月，故成新率为（84个月-35.02个月）÷84个月，约等于58%；4.评估对象现行价值=含税工程总造价×58%，为9244782元。二审法庭调查中，世基公司陈述：其和杨光成立租赁合同关系前，已将（A、B、C、D、E、F座的）一楼打通，二楼做了通道连通；世基公司在鹏盛百货商场设有管理处，其和杨光各持有一套涉案租赁物的钥匙；世基公司同意从杨光处接手管理剩余的次承租人，并收取了次承租人支付的2019年12月的租金。杨光陈述：“当时我方看合同总额与我方确定的一致，故未查看计租方式，当时市场价格大约是为20-30元一平方米。”双方确认：鹏盛百货商场于2015年2月被责令停业，同年11月28日复营业。世基公司二审提交的《杨生（鹏盛百货）与世基对账催款清单》显示，2014年12月之前是根据电表所属的具体地点记录水电表读数，2015年1月开始增加若干电表编号并载明了电量情况；2015年1月及之前，F座三层、四层尚作为独立地点单列记录电表读数，自2月开始无记载F座三层、四层的电表读数。根据世基公司的《拖欠租金及滞纳金计算明细表》和杨光的庭审陈述，杨光自2015年2月开始没有缴纳F座三、四层的租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点如下：一、涉案三份租赁合同的效力；二、若租赁合同有效，如何认定解除时间；三、租赁合同无效或解除后各方应承担的责任。一、关于涉案三份租赁合同的效力问题（一）2014年6月23日和2014年12月13日分别签订的两份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，对应的租赁物是E、F座首层及A、B、C、D、E、F座二层铺位，A座10C号铺位及其前面的楼梯位使用权。合同约定的使用面积分为计租面积和免费使用面积。根据已查明的事实，计租面积是世基公司提交的房地产权证对应的铺位面积；免费使用面积实际是六栋楼之间经世基公司连通为一体的过道等没有产权证和报建手续的扩建部分面积，并且比例不小，约占全部使用面积的45%。本院认为，一方面，从物理状态来看，计租面积对应的铺位和免费使用面积对应的扩建部分已经连通为一个整体，难以区分；另一方面，从租金单价来看，合同约定计租面积在前四年的首层租金单价为96.06元/平方米，二层为29.74元/平方米，双方均未能说明该有整有零的租金单价是如何确定的。但是将每月租金总额除以计租面积和免费使用面积之和，可以得出首层租金单价约为30元/米，二层租金约为20元/米，杨光亦承认承租时租赁市场价格是同一水平。上述两个事实证明双方实际是将产权铺位和扩建部分作为一个整体进行租赁。世基公司在合同中约定免费使用面积不计收租金，实际是为了规避无报建手续的扩建部分导致合同无效的风险。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，产权铺位和扩建部分是作为一个整体进行租赁，但世基公司既无扩建部分的规划报建手续，也无扩建部分和产权铺位作为一个整体进行规划报建的手续，故租赁合同项下的租赁物属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，由此订立的租赁合同无效。一审仅因合同项下的产权铺位具有房产证即认定租赁合同有效，处理不当，本院予以纠正。（二）2014年7月16日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》，对应的租赁物是F座三至四楼。该部分租赁物有房产证，无扩建，合同内容亦为双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，本院认定该租赁合同合法有效，对双方均有约束力。二、关于合同的解除时间问题合同无效即自始无效，不存在合同解除问题。世基公司请求解除2014年6月23日和2014年12月13日签订的两份无效合同，于法无据，本院不予支持。2014年7月16日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》合法有效，双方均请求解除，但对解除时间存在争议。杨光主张其于2015年2月12日前已搬离F座三、四层，该租赁合同应于该日解除。本院综合本案证据对杨光的该主张予以支持，理由如下：首先，该租赁合同约定F座三至四层指定用途为商铺，经营范围为旅馆（不能经营KTV）。杨光主张其承租目的是作员工宿舍，世基公司在一审第一次开庭的证据质证环节对此亦确认。无论是作旅馆还是员工宿舍，均是用于住宿。但是，根据一审法院调取的建设工程消防监督审核消防验收卷载明的内容，F座三、四层是作为办公场所使用，世基公司还向顺德区公安消防大队出具保证书，承诺不作为员工宿舍住宿使用。可见，该租赁物的使用功能显然不能实现杨光的合同目的，且世基公司对此是明知的。世基公司未提供任何证据证明其在签订合同时就该事实向杨光履行了告知义务，故其行为构成根本违约，杨光可以随时要求解除该合同。其次，已查明，2014年12月19日，消防主管部门出具消防设计审核意见书，要求鹏盛百货商场重新申报审核消防设计，未经审核合格，不得施工。2015年2月9日消防主管部门发布公告，通知鹏盛百货商场将于2015年2月12日被责令停产停业，且未经许可不得擅自进入或使用。上述证据可证明鹏盛百货商场于2015年2月12日停业的事实。杨光用做员工宿舍的F座三、四层位于该商场楼上，自该日起亦不可能正常使用。再加上世基公司提交的《杨生（鹏盛百货）与世基对账催款清单》显示，F座三、四层自2015年2月开始没有出现在用电项目列表中，进一步证明该租赁物自该月开始没有正常使用，从而佐证杨光关于2015年2月12日前已搬离的主张。综合上述情况，杨光关于于该日前组织员工搬离F座三、四层之主张具有高度可能性，本院予以确认。（需要说明的是，上述对账催款清单在2014年12月之前都是按照具体地点分项记载用电量，包括F座三、四楼，从2015年1月开始增加了六项电表编号记载的用电量，但是1月的清单上F座三、四层仍然是作为独立地点单独记载用电量，此证明该六个电表编号均不代表F座三、四层，故F座三、四层在2月以后未出现在该催款清单上并非是因为将其用电表编号记载。）最后，虽然无证据证明杨光在搬离时通知世基公司解除合同，但是世基公司在鹏盛百货商场设有管理处，应当知道商场被消防部门责令停业、杨光搬离等情况，结合该租赁物作为员工宿舍根本不符合消防安全要求、杨光自2015年2月开始没有缴纳F座三、四层租金的事实，杨光解除合同的意思表示非常明显，故本院认定租赁合同于2015年2月12日解除。三、关于合同无效和解除后双方的责任问题（一）关于租赁物返还问题关于E、F座首层和A、B、C、D、E、F座二层铺位以及A座10C号铺位，因合同无效，杨光应立即返还予世基公司。双方于2019年11月2日移交了钥匙等部分物品，世基公司亦在二审答辩状中承认杨光于2019年11月1日移交了租赁场地，并接手管理剩余的次承租人、收取其租金，故本院认定世基公司于2019年11月1日收回了该租赁物。世基公司请求返还该租赁物，与事实不符，本院不予支持。关于F座三、四层，虽然双方未办理移交手续，但如上所述，本院认定杨光于2015年2月12日搬离，租赁合同亦于该日解除，且世基公司承认其持有租赁物的钥匙，故世基公司在该日后完全有能力收回租赁物，同时亦应及时收回以避免租金损失的产生和扩大，而不是以杨光未办理交接手续为由主张未收回租赁物。因此，本院认定世基公司于2015年2月12日已收回租赁物。世基公司请求返还该租赁物，与事实不符，本院不予支持。（二）关于定金、水电押金问题合同无效，因合同取得的财产应予以返还，故世基公司应返还杨光支付的E、F座首层和A、B、C、D、E、F座二层铺位的定金1189350元、水电押金200000元，以及A座10C号铺位的定金34000元和水电押金5000元。合同解除，且杨光不存在违约行为，世基公司应返还杨光支付的F座三、四层的定金50400元和水电押金20000元。以上数额合计1498750元。（三）关于租金问题F座三、四层的租赁合同有效，合同约定自2014年8月1日开始计收租金，又如上所述，本院认定杨光于2015年2月12日搬离F座三、四层，故杨光应支付租金至该日。综上，杨光应缴纳的租金为108000元[16800元×（6个月＋12天÷28天）]。因该合同的解除系因世基公司根本违约，故杨光无需承担支付滞纳金的违约责任。（四）关于损失赔偿问题根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，应首先确定双方对于合同无效造成的损失各自负有的过错责任大小。审查双方在签订、履行合同期间的行为，世基公司的过错在于：一是未办理整体和扩建部分的报建手续，擅自将六栋建筑连通扩建，导致租赁合同无效；二是明知租赁物缺乏报建手续，亦明知以经营商场为目的将租赁物作为整体申报消防不会被通过，却不履行告知义务，而是仍将租赁物出租给杨光经营商场，对杨光的正常经营造成一定影响，有违诚信。杨光的过错：一是已经做好经营商场的设想，却未事先调查租赁物在规划报建、消防安全方面是否适合，尤其是在合同存在计租面积单价畸高、免费使用面积占比大等明显不符合常理之约定的情况下，杨光未予谨慎审查，存在过错；二是整体消防设计尚未审核通过即贸然投入装修，且在无报建手续的扩建部分上搭建、改建，并承诺自担责任，从而进一步影响租赁物的消防审核；三是明知租赁物作为整体经营商场不符合消防安全规定、存在安全隐患，仍然继续使用租赁物经营商场，造成损失扩大。因此，综合上述情况，本院认为一审酌定世基公司和杨光的过错比例为4:6，处理适当，本院予以维持。其次，分析双方因合同无效造成的损失。世基公司的损失为杨光使用租赁物造成的占有使用费损失，E、F座首层和A、B、C、D、E、F座二层铺位的占有使用费应从2015年3月15日计至2019年11月1日，参照合同约定为22617472.5元（396450元×40个月＋436095元×15.5个月），A座10C号铺位应从2015年1月1日计至2019年11月1日，参照合同约定为493000元（8500元×58个月）。以上合计23110472.5元。按照前述认定的双方过错比例，杨光应支付的占有使用费为13866283.5元[23110472.5元×60%]。因合同无效，合同关于违约责任的约定亦无效，世基公司请求杨光支付滞纳金于法无据，本院不予支持。杨光的损失：1.投入的装饰装修物和设备设施（含消防设施）的现行价值，一审评估报告是以评估对象含税工程总造价×成新率58%，计得9244782元。其中成新率58%是按照实际使用年限为2015年11月28日至2018年10月29日计算得出。但是，本院已认定世基公司于2019年11月1日才收回租赁物，故成新率的计算应截至2019年11月1日而非评估机构采用的2018年10月29日，成新率应为44%[（84个月-47.1个月）÷84个月]，评估对象的现行价值应调整为7013281.87元[（5096445.76元＋7739115.13元＋121592.43元＋2982123.66）]×44%。世基公司主张杨光已搬走部分评估报告所列物品，但未举证证明，本院不予采纳。从世基公司要求杨光将部分装饰装修恢复原状来看，世基公司并非完全同意利用其装饰装修物，故杨光主张世基公司按照评估报告计算的评估对象的现行价值全额予以赔偿，理据不足。本院仍然按照前述认定的双方过错比例，认定世基公司应承担评估对象现行价值的40%，即2805312.75元（7013281.87元×40%）。2.变压器设备费400000元。虽然双方就该设备费签订有《安装10KV变压器费用协议书》，但该协议书系为履行双方的租赁合同、经营商场而签订，租赁合同无效，该合同宜一并认定为无效，合同关于设备费处理的约定亦无效。因变压器系世基公司同意安装，世基公司亦可继续利用，故对于杨光投入的设备费，世基公司应折价补偿。本院参考变压器的一般使用年限，酌情确定世基公司补偿300000（400000×75%）元。3.消防罚款。该罚款系因租赁物在无报建手续、未通过消防验收的情况下即投入使用，应由双方按照过错比例承担，世基公司应承担50800元（127000元×40%）。至于世基公司请求杨光将租赁物恢复原状、支付少计面积的租金，一审判决认定正确，论述充分，本院确认并不再赘述。综合上述情况，世基公司应向返还押金1498750元，承担杨光的装饰装修和设备设施损失2805312.75元、变压器设备费300000元、消防罚款50800元；杨光应支付租金108000元、占有使用费13866283.5元。两相抵扣，再扣除杨光已支付的5178792元，杨光还应向世基公司支付4140628.75元。综上所述，世基公司、杨光的上诉请求均部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因当事人在二审提交新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9040号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9040号民事判决第一项为：确认佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司和杨光于2014年6月23日、2014年12月13日签订的两份《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》无效，2014年7月16日签订的《顺德区龙山商业街商铺租赁合同》于2015年2月12日解除；三、杨光应于本判决发生效力之日起十日内向佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司支付4140628.75元；四、驳回佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司的其他本诉请求；五、驳回杨光的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费计151048.36元，由佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司负担90251.4元，杨光负担60796.96元；反诉受理费71214.38元，由佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司负担15111.69元，杨光负担56102.69元；评估费173000元、测绘费60000元，合计233000元，由佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司承担93200元，杨光承担139800元。佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司已预交的财产保全费5000元，由一审法院退回佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司。二审案件受理费240366.37元，由佛山市顺德区龙江镇世基贸易有限公司负担127060.15元，杨光负担113306.22元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年四月二十七日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡