浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初2936号 原告：方勤良，男，1968年8月28日出生，汉族。住台州市黄岩区。 被告：嘉兴海德饰博汇市场经营管理有限公司。住所地：嘉兴经济技术开发区桐乡大道**。统一社会信用代码：91330401568159962P。 法定代表人：张晓莉，董事长。 委托诉讼代理人：郭江**、王**，浙江泰豪律师事务所律师。 被告：嘉兴东兴置业有限公司。住所。住所地：嘉兴市东升东路**内**服务用房**社会信用代码：91330400698280971H。 法定代表人：张来富，董事长。 委托诉讼代理人：周蔡德，男，1964年9月15日出生，汉族，住温州市鹿城区，系该公司员工。 原告方勤良因与被告嘉兴海德饰博汇市场经营管理有限公司（以下简称海德公司）、嘉兴东兴置业有限公司（以下简称东兴公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日第一次公开开庭进行了审理。原告方勤良，被告海德公司委托诉讼代理人郭江**、沈小燕（海德公司后撤销了沈小燕委托代理权）、被告东兴公司委托诉讼代理人周蔡德到庭参加诉讼，本院于2019年8月8日第二次公开开庭进行了审理，原告方勤良，被告海德公司委托诉讼代理人王**、被告东兴公司委托诉讼代理人周蔡德到庭参加诉讼。因案件复杂，本案于2019年10月25日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年1月15日第三次公开开庭进行了审理。原告方勤良，被告海德公司委托诉讼代理人王**、被告东兴公司委托诉讼代理人周蔡德到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告海德公司支付原告2016年5月30日至2019年5月29日租金203418.8元及违约金50854.7元（即203418.8×25%），并按照215元/天计算支付自2019年5月30日起至被告将商铺实际返还之日止的租金；2.被告东兴公司对上述请求承担连带担保责任；3.被告将原告名下的商铺返还给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月30日，原告冲着“香港海德投资集团”的名气和实力，购买了其在嘉兴经济开发区物流园桐乡大道与明潭路的交汇处的海德饰博汇1幢1-1149号商铺，已取得产权证书，房产证编号：00634724，土地证编号：551469。2013年5月30日签订了《中国海德饰博汇委托经营管理合同书》，随后原告才发现，《委托经营管理合同》的受托方并非开发商“海德集团”，而是被告海德公司。《委托经营管理合同》约定原告各业主将商铺委托给被告海德公司，委托期限自2013年5月30日起五年，其中前三年是市场培育投入期，原告免收租金，第四年开始被告应当每年向原告支付78238元租金。并约定：第四年起租金每半年支付一次，每半年度开始的第一个月内支付租金；但是被告海德公司并未按照合同约定向原告支付租金。2017年6月14日，在原告及其他各业主的强烈要求和嘉兴市经济开发区政府的支持下，原告作出巨大牺牲和让步，与二被告达成《拖欠租金协商协议》，被告东兴公司对被告海德公司所欠租金承担连带责任，按照该协议的约定，被告应当在11月30日前支付第一期拖欠租金。令原告各业主失望的是，即便原告多次催要，被告海德公司仍旧食言，仅于2017年12月1日支付了原告31295.20元，便不再支付剩余租金。二被告明显违反了《协商协议》，根据该协议第3条“甲方逾期任何一期未支付或支付不足的，乙方有权就上述欠款的总金额及其利息向法院提起诉讼”，原告有权就欠款总额及利息提起诉讼。被告海德公司应支付原告2016年5月30日至2019年5月29日租金234714元，减去已支付的31295.20元，剩余租金203418.8元及违约金50854.7元（即203418.8×25%），并按照215元/天计算支付自2019年5月30日起至被告将商铺实际返还之日止的租金。 被告海德公司答辩称，1.对原告提出的拖欠租金数额有异议，原告委托期限截止日期为2018年5月29日，截止到这一天，海德公司应支付原告租金金额为125180.8元，而不是被告所主张的203418.8元。2.原告主张违约金标准过高，请求法庭依法酌定。3原告主张委托期外的的租金，被告有异议，请求法庭裁定。4.对于原告主张的返还商铺，请求法庭考虑到涉案商铺无法独立经营的特殊性，驳回原告要求返还商铺的请求。 被告东兴公司答辩称，同意被告海德公司的答辩意见。此外，东兴公司不应对海德公司的付款义务承担连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据中，商品房买卖合同、房屋所有权证书、国有土地使用证、委托经营管理合同书、涉案商铺现状照片打印件一张，二被告对上述证据的真实性无异议，本院予以认定；原告提供的拖欠租金协商协议、聘请常年法律顾问合同书、授权委托书、确认书、律师费发票、汇款账单、往来邮件，可以相互印证，本院予以认定；原告及被告东兴公司提供的（2018）浙0402民初1915号民事判决书，能证明原告并未参与到该案的集团诉讼，本院予以认定。东兴公司提供的调解协议，其他当事人不持异议，本院予以认定。被告海德公司提供的海德·饰博汇F1、F2、F3楼层平面图各一份，其他当事人对该证据的真实性无异议，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告于2013年5月30日与被告东兴公司签订商品房买卖合同，约定原告向被告东兴公司购买嘉兴市海德饰博汇1幢1-1149室商铺，建筑面积为25.08平方米，总价款为743263元。同日，原告与被告海德公司签订《中国海德饰博汇委托经营管理合同书》，约定：原告自愿将该商铺在一定的期限内委托海德公司独家经营管理，海德公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一管理、统一定价并以海德公司名义统一经营，形成交易市场。委托期限自市场正式开业之日起五周年。海德公司承诺于2013年6月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计，但因原告原因导致未能如期开业的除外。委托期内前三年，市场处于培育投入期，原告同意免收包括租金在内的任何费用，托管商铺经营收入归海德公司所有。委托期内第四至第五年，海德公司每年支付原告固定收益78238元，每半年支付一次，在每个半年度开始的第一个月内支付。委托经营期满后，原告如与海德公司续约，则根据托管租金收入结算佣金。托管商铺租金收入的80%归原告所有，其余20%则作为委托佣金归海德公司所有，对此双方将另行签订协议确定。合同期满后，海德公司对托管商铺拥有同等条件下托管经营管理的优先权。原告若自行经营或委托第三方经营的，应提前三个月书面通知海德公司，并与海德公司签署相关法律文件。所经营产品必须与市场区域规划相一致，且需符合市场规定的准入条件。委托期限届满，双方若无意继续合作，则海德公司在委托经营期满后15日内将托管商铺交还原告，原告同意按协议到期时托管商铺的存在状态接受，不要求将商铺恢复原状。如海德公司逾期交还托管商铺，原告有权要求海德公司比照先前租金水平的最高价支付费用。本合同为不可撤销的委托合同。原告、海德公司双方均不得中途解除合同，若因一方违约导致合同未能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金的计算方式为按合同约定的年经营收入额乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。 合同签订后，原告将案涉商铺交被告经营管理，但被告未按约支付租金。2017年6月14日，在嘉兴市经济开发区相关部门的协调下，嘉兴海德饰博汇商铺的全体业主代表（乙方）与被告海德公司（甲方）、东兴公司（担保方）达成《拖欠租金协商协议》，约定：甲方欠乙方租金，于2017年11月30日前支付业主租金725.25万元，于2018年5月31日前支付业主租金725.25万元，于2018年12月31日前支付业主租金400万元，于2019年6月30日前支付业主租金941.75万元，于2019年12月31日前支付业主租金541.75万元。乙方同意第六年的租赁免向甲方收取租金。乙方保证与甲方签订从第七年起十年的委托经营合同，租金收入按八二分成（乙方八，甲方二），合同具体细节甲乙双方另行商定。甲方逾期任何一期未支付或支付不足的，乙方有权就上述欠款的总额及利息向法院提起诉讼。被告东兴公司对甲方上述条款的履行承担连带责任担保。此后，海德公司未按照拖欠协租金协商协议的约定履行付款义务，仅向部分业主支付了部分租金。业主章建锋等303人于2018年3月27日向本院提起诉讼，要求解除与海德公司之间的委托经营管理合同、海德公司返还商铺并支付拖欠租金、违约金及利息23348756.73元，东兴公司对前述款项承担连带清偿责任。本院于2018年9月21日作出（2018）浙0402民初1915号民事判决书，认为章建锋等303人与被告海德公司签订的委托经营管理合同及全体业主与二被告签订拖欠租金协商协议，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。被告海德公司未按期支付租金，构成违约，应承担支付租金及逾期付款利息的民事责任，遂判决：一、海德公司支付章建锋等303人租金收益18664225.94元及利息损失（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍，以拖欠的租金收益18664225.94元为基数，自2017年12月1日起计算至实际付清之日止）；二、东兴公司对上述第一项付款义务承担连带保证责任；三、终止章建锋等303人与被告海德公司签订的委托经营合同，海德公司返还章建锋等303人名下的所有商铺。判决生效后，章建锋等303人向本院申请强执行。在执行过程中，申请人章建锋等303人与被执行人海德公司于2019年3月15日签订执行和解协议，约定在海德公司将第一期200万元执行款汇入法院账户后，申请人同意与海德公司重新签订委托经营合同。海德公司按约支付了前述款项。 又查明，海德饰博汇项目自2013年5月开始运营，已销售商铺525户，在第一次的委托经营管理合同到期后，现绝大多数业主已与被告海德公司续签了委托经营合同。 再查明，原告于2017年12月1日收到租金31295.20元。原告与被告海德公司签订的《委托经营管理合同》已于2018年5月31日到期，至2018年5月31日，被告海德公司尚欠本案原告租金总额合计应为125180.8元。涉案商铺至今未返还，原被告双方也未续签委托经营合同。 本院认为，原告与被告海德公司签订的《中国海德饰博汇委托经营管理合同书》及全体业主与二被告签订的《拖欠租金协商协议》，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。至2018年5月31日，被告海德公司尚欠原告租赁期内租金125180.8元，对原告主张的委托期限内的租金，本院按125180.8元予以支持。《拖欠租金协商协议》约定，原告同意就第六年的租赁免向海德公司收取租金，故对原告主张的2018年6月1日至2019年5月31日止的租金，本院不予支持。《拖欠租金协商协议》另约定，原告保证与海德签订从第七年起十年的委托经营合同，租金收入按八二分成（原告八，海德公司二）。双方未在拖欠租金协商协议中明确约定租金的具体金额，原告至今也未与海德公司续签合同。鉴于案涉市场发展前景的不确定性，且原告也无证据证明案涉商铺租金收益，原告主张的2019年6月1日开始的租金，本院在本案中难以支持，原告可在取得相应证据后另行主张。被告海德公司未按期支付租金，构成违约，应承担违约责任.原告主张按租金的25%支付违约金，对此，本院认为，双方在委托经营管理合同约定，原告与被告海德公司均不得中途解除本合同，若因一方违约导致合同未能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为年经营收入额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算，然本案并不存在合同中途解除的情形，不适用上述约定，被告海德公司未按期支付租金构成违约，势必给原告造成损失，双方合同中未就拖欠租金事宜约定违约金，本院综合案情并结合本院（2018）浙0402民初1915号集团诉讼案件的处理情况酌定被告海德公司应承担自2017年12月1日起的利息损失，以125180.8元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付，总额以不超过原告主张的50854.7元为限。被告东兴公司作为担保人，应按照《拖欠租金协商协议》的约定对上述拖欠的租金及利息损失承担保证责任。关于原告要求被告海德公司返还商铺的请求，本院认为,从涉案商铺目前的实际状况看,商铺无内墙分割,其周围的每个商铺之间两两相连,没有进行永久隔断,没有独立的出入通道,没有独立、封闭的空间，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得收益。该商业模式决定了商铺所有权的行使必须兼顾个体项目的收益与整体管理的有机统一，单个业主在行使权利时不能损害他人的合法权益,其对专有部分所有权的行使应受到市场其他商铺业主整体意志的限制。现初始委托经营期限为五年的商铺业主中绝大多数已与海德公司续签了十五年的委托经营合同，表明绝大多数业主同意维持现有的经营收益模式。此时要求海德公司返还商铺,不仅会在一定程度上影响原告自身投资目的的实现,也会直接影响到其他续签委托经营合同的业主及承租户的利益，故对原告要求返还涉案商铺的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴海德饰博汇市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告方勤良租金收益125180.8元及利息损失（以125180.8元为基数，支付自2017年12月1日起至实际履行之日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付，总额以不超过原告主张的50854.7元为限）； 二、被告嘉兴东兴置业有限公司对被告嘉兴海德饰博汇市场经营管理有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 三、驳回原告方勤良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5114元，由被告嘉兴海德饰博汇市场经营管理有限公司、嘉兴东兴置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  邬勤怡 审 判 员  柏 军 人民陪审员  陶信宝 二〇二〇年五月九日 书 记 员  王鑫玲