广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初27500号原告：深圳市荔泰服装城有限公司。法定代表人：黄椿梵，总经理。委托诉讼代理人：陈宝淇，广东贤耀律师事务所律师。被告：宁淑英，女。被告：刘怀庆，男。原告深圳市荔泰服装城有限公司诉被告宁淑英、被告刘怀庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宝淇，被告宁淑英、被告刘怀庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告宁淑英签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；2、被告宁淑英支付拖欠的租金、物业管理费及水电费等共377565元（人民币，下同）及违约金113269元（违约金以377565元为基数按30%计算，自逾期之日起计算至实际清偿日止）；3、被告刘怀庆对被告宁淑英上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2016年8月1日，原告与被告宁淑英签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市某商业楼三楼出租给被告宁淑英作商业用途使用，租赁建筑面积820平方米。合同签订后，原告积极履行合同义务按期将合同约定之租赁物业交付被告宁淑英使用，但承租期间被告宁淑英却多次出现拖欠原告租金及物业管理、水电费用，而且拖欠周期达数月之久。经多次催讨，被告宁淑英均以各种理由未予支付。原告于2019年5月24日向被告宁淑英发出《解除合同通知书》，通知被告宁淑英解除上述《房屋租赁合同》，并付清拖欠的2018年12月至2019年5月份的租金、物业管理费、水电费用等共计377565元。被告宁淑英于2019年6月4日出具《确认书》，虽确认了双方解除租赁合同、拖欠377565元款项及租赁保证金不退还等事项，并由被告刘怀庆进行担保，但却迟迟不履行付款义务。经原告多次催告，被告至今仍未向原告归还所欠款项。为维护原告合法权益，原告现依法诉至贵院。恳请贵院依法查明事实，判如原告所请为盼。两被告共同辩称：在2019年5月24日之前原告已经锁了涉案房屋的门，导致被告无法使用；确认双方的合同已于2019年5月24日解除。对于租金、管理费、水电费的金额377565元无异议。对原告主张的违约金不予认可，被告认为过高，且是原告锁门，是强迫被告搬走并签署了确认书。在签订合同时，原告口头承诺在路边给被告设一个广告牌，但从未给被告设置过，原告的承诺未兑现。房屋有大面积的漏水情况，地板有损坏，被告有找原告维修，原告维修后房屋仍然漏水，后被告2018年底找人维修后才解决，补漏花费7、8万，但最后开发商只补偿了3万元。当时因为漏水给被告的经营也造成了较大影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月23日，原告（出租方、甲方）与被告宁淑英（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于深圳市某商业楼三楼（涉案房产），建筑面积820平方米，租赁期限10年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止；签订本合同之日，乙方向甲方交付相当于二个月租金的房屋租赁保证金，即144320元，租金按建筑面积每平方米88元/月计算，租金按月支付，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；物业管理服务费、水电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金等其他费用，由乙方单独与甲方签署相关协议并按相关内容按时缴纳；及其他内容。2017年4月13日，被告宁淑英出具《承诺书》，内容为：宁淑英现拖欠原告2017年1月至4月租金共计288640元，承诺于2017年5月5日前支付144320元，于2017年6月5日前支付144320元，于2017年7月5日前支付216480元，以后严格按照合同及时足额支付每一期租金，如未及时足额支付租金，则原告可以随时停水停电、锁门等，造成任何损失由宁淑英承担，同时立即腾房将承租物业交还原告，并按月租72160元支付租金。该承诺书下方有被告刘怀庆作为担保人签字，并注明：刘怀庆自愿对宁淑英所负原告的债务承担连带责任。2018年4月30日，原告向被告宁淑英出具《催款通知书》，要求被告缴纳截至2018年4月30日的费用共计367362元。2018年11月26日，被告刘怀庆出具《承诺书》，内容为：因公司经营资金周转紧张，目前造成10月份和11月份租金共计119142元没有付清，现刘怀庆承诺以上所欠租金在2018年12月5日前付清。2019年3月28日，被告宁淑英出具《承诺书》，内容为：因宁悦瑜伽中心实际经营过程中遇到困难，累计租金余款315833元，为尽快解决租金支付问题，经慎重考虑作出以下交租计划，自2019年4月开始每个月内付清当月的租金，计划6个月内结清。2019年5月27日，原告向被告出具《解除合同通知书》，内容为：截至本通知发出之日，被告宁淑英拖欠原告2018年12月至2019年5月租金、物业管理费及水电费合计377565元，原告通知解除与宁淑英签订的《房屋租赁合同》，被告须于收到该通知之日立即付清所欠全部费用，租赁保证金不予退还，被告须于合同解除之日起5日内将承租房屋内所有相关物品搬离，10日内将租赁房屋返还原告。2019年6月4日，宁淑英出具《确认书》，内容为：宁淑英于2016年8月1日承租原告的涉案房产，因多次拖欠租金，已于2019年5月24日收到原告的《解除合同通知书》，现双方已经解除《房屋租赁合同》，且租赁保证金不退还，被告宁淑英目前没有能力一次性付清所欠原告的全部费用，按照以下计划还款：6月30日前还款227565元，7月20日前还款15000元，被告宁淑英承诺，严格按照以上计划还款，如有延期或是拖欠，将按照欠费总额每日1‰支付违约金。被告刘怀庆作为担保人在该《确认书》中签字，并注明刘怀庆自愿对宁淑英所负原告的债务承担连带责任。在《确认书》的附件“欠费明细”中明确注明了欠费的明细及金额（共计377565元），并有宁淑英及刘怀庆的签字。2019年6月5日，原告（出租方、甲方）与被告刘怀庆（承租方、乙方）签署《房屋归还交接确认书》，内容为：经双方确认，自《房屋归还交接确认书》签署之日起，宁淑英须于5日内（即2019年6月9日前）将承租房屋内所有相关物品办理，否则原告有权将滞留承租房屋内物品另行处置，由此产生的一切损失由乙方承担。原告另提交某花园的《建设工程规划许可证》，以证明涉案物业取得建设工程规划许可。两被告表示无法核实该许可证的真实性，涉案房产漏水，应该是开发商将架空层封闭后导致，被告承租的涉案房产就是在三层架空层的位置，是开发商隔出来的，应该没有房产证。原告于庭后提交书面代理词表示，涉案房产系原告向深圳市京地投资发展有限公司公司承租而来，交付后原告现状出租给被告，无法得出租赁房屋系架空层搭建的结论，且业主有出具《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》。原告明确其要求的违约金以每月欠缴费用金额的日千分之五自当月6日起依次计算至2019年6月5日，从2019年6月6日起按日千分之一依次计算。庭审后，原告撤回要求确认原告与被告宁淑英签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除的诉讼请求。本院认为，原告与被告宁淑英签订《房屋租赁合同》后，原告因被告拖欠租金而发函要求解除双方的《房屋租赁合同》，被告宁淑英于2019年6月4日出具《确认书》，确认双方的租赁合同已解除，并确认拖欠原告租金、水电费等各项费用共计377565元，且庭审中两被告亦再次确认拖欠原告费用共计377565元，故原告要求被告支付拖欠的各项费用共计377565元，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告宁淑英支付违约金的诉讼请求。被告宁淑英在《确认书》中明确了欠付费用的支付时间，即2019年6月30日前支付227565元、2019年7月20日前支付150000元，并承诺延期支付的，按欠费总额千分之一支付违约金。该《确认书》系被告宁淑英对其支付拖欠款项的承诺，视为双方对于拖欠款项的支付时间、违约责任等内容达成了新的协议，被告现未按该确认书的内容履行支付义务，应承担相应的违约责任。被告认为违约金过高，且原告未举证证明其因被告违约导致的实际损失与约定的违约金相当，故本院酌情调整为按欠付金额的每日万分之五计算违约金。因此，依据《确认书》的约定，227565元的违约金应自2019年7月1日起计算，150000元的违约金应自2019年7月21日起计算，均计算至本判决确定的付款之日止。对于原告要求被告刘怀庆承担连带清偿责任的诉讼请求。被告刘怀庆在原告出具的《确认书》中作为担保人签字，并承诺对宁淑英所负原告的债务承担连带责任，故原告要求被告刘怀庆对被告宁淑英的债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。原告撤回确认确认原告与被告宁淑英签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除的诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁淑英于本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的费用共计377565元及违约金（按每日万分之五的标准，其中227565元的违约金自2019年7月1日起计算，150000元的违约金自2019年7月21日起计算，均计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告刘怀庆对被告宁淑英的前述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告深圳市荔泰服装城有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4331.26元、保全费2970元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年五月二十六日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。