成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初16205号 原告：李中华，男，1977年12月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：王常刚，男，1974年10月15日出生，汉族，住重庆市奉节县。 第三人：张修武，男，1974年5月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈宏奇，四川合泰律师事务所律师。 原告李中华诉被告王常刚、第三人张修武案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员夏艳担任审判长，与人民陪审员王泰寿、人民陪审员刘贵杨组成合议庭，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告李中华、被告王常刚、第三人张修武的委托诉讼代理人陈宏奇到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告李中华向本院提出诉讼请求：1、请求停止执行原告购买的位于成都市青羊区（房屋网签号1623970）的房屋，并解除查封。2、请求确认案涉房屋归原告所有，并要求第三人立即为原告办理产权手续。3、诉讼费用由被告承担。后李中华向本院申请撤回了第2项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2018年7月24日，第三人张修武与原告签订了《房屋预约购买合同》，将案涉房屋转让给原告，并办理了公证。后原告支付大部分房款并与第三人约定尾款在办理过户手续当日支付。2018年11月21日，第三人向原告交付了房屋，房屋由原告实际占有，原告将案涉房屋出租给案外人万李红，每月租金1600元。该房屋至今未办理产权过户登记，是因为房屋存在住改商情况，房地产管理部门拒绝办理产权登记，并非原告原因不办理产权登记。2019年4月16日，成都市金牛区人民法院对被告王常刚与第三人张修武买卖合同纠纷一案作出（2019）川0106民初339号民事判决书，判决：张修武于本判决生效之日起十日内向王常刚支付货款43270元。该判决于2019年7月2日生效。执行期间，原告对执行标的提出书面异议。贵院于2019年12月9日作出（2019）川0106执异518号执行异议裁定，裁定：驳回原告的异议。原告与第三人签订的《房屋预约购买合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。依据上述事实及法律规定，原告的权利足以排除贵院依据上述案件对案涉房屋的执行，望判如所请。 被告王常刚答辩称，1、请求法院继续执行案涉房屋。2、被告并不知晓原告李中华与第三人张修武签订的《房屋预约购买合同》。3、如原告李中华所称其与张修武约定尾款在办理过户手续当日支付，而目前案涉房屋仍未办理过户手续，即尾款尚未支付完毕，原告李中华则应当先代第三人张修武支付欠被告的款项后，再办理房屋过户手续。4、案涉房屋被查封时，仍在第三人张修武名下，并没有过户给原告李中华，原告李中华私自占有案涉房屋并以每月1,600元的租金租给案外人万李虹，该收入应当用以抵扣第三人张修武欠付被告的款项，第三人张修武尚欠被告质保金24,729.2元。5、原告李中华应起诉的被告是张修武，自己与本案无关。 第三人张修武答辩称，原告李中华诉状陈述的基本事实与实际情况相符，第三人无异议；房屋未能办理过户是因为存在住改商的情况，没有办理过户手续的责任不在第三人。 原告李中华围绕其诉讼请求依法向本院提交了原被告身份信息、微信聊天记录截图、《房屋租赁合同》、《合同终止协议》、《押金收条》、微信账单截图、《公证书》、《收条》、《情况说明》、银行流水、《合作合同》、成都市金牛区人民法院（2019）川0106执异518号执行裁定书，被告王常刚、第三人张修武未提交证据，根据原告李中华提交的相关证据，结合双方庭审陈述，本院确认如下事实： 李中华曾系成都市武侯区荣业家具厂（以下简称荣业家具厂，现已注销）的经营者。张修武曾系成都念家装饰工程有限公司（以下简称念家装饰公司，现已注销）的法定代表人及股东，2017年7月19日，念家装饰公司的股东由刘乾波、张修武、朱俊奕变更为刘乾波、李泽栓、朱俊奕，公司法定代表人由张修武变更为李泽栓。荣业家具厂（乙方）与念家装饰公司（甲方）曾于2016年12月22日签署《合作合同》一份，约定由荣业家具厂向念家装饰公司供应定制的衣柜，合作期间为2016年12月22日至2017年12月21日，甲方处所留银行账户为张修武个人农业银行账户。 后念家装饰公司拖欠荣业家具厂部分货款未支付。张修武遂与李中华商定将其与配偶冯靖所有的位于成都市青羊区房屋出卖给李中华，以支付货款。2018年6月5日，张修武向李中华出具收条一份，载明收到李中华购房定金现金2万元；2018年6月12日，张修武向李中华出具收条一份，载明收到李中华的第二笔购房款50万元。2018年7月24日，张修武、冯靖（甲方）与李中华（乙方）签订《预约合同》一份，约定：甲方与成都铁路地区旧城改造中心（以下简称房地产公司）签订商品房买卖合同，按揭贷款购买了位于成都市青羊区的不动产（网签备案号：1623970，张修武、冯靖各占50%份额），同时甲方就前述不动产向银行申请了按揭贷款并办理了相应的抵押登记手续，甲方已从房地产公司办理收房手续；乙方知悉甲方拟转让的不动产的权属状态为合同房并实地查看了上述房产；该房屋的转让价款为100万元；第一笔房款2万元（定金）及第二笔房款50万元乙方已支付给甲方，尾款48万元双方一致约定由双方共同前往不动产登记部门办理案涉房屋产权过户递件成功当日内乙方支付给甲方；双方约定在甲方取得不动产权证书／其他权属证书后一个月内办理上述不动产的过户手续，将该不动产过户给乙方，甲方保证转让的不动产没有产权纠纷；双方约定甲方在2018年8月1日将上述不动产交付给乙方……2018年7月31日，四川省成都市律政公证处作出（2018）川律公证内民字第49203号公证书，对前述《预约合同》进行了公证。 2018年6月28日，张修武还向李中华出具情况说明书一份，载明：本人张修武是念家装饰公司的经营者，与李中华于2016年至2018年之间，存在长期合作关系，其向本人供应的赛维雅定制衣柜产品至2018年8月4日，经结算，本人尚欠李中华货款185,524元；因李中华购买本人与冯靖所共有的案涉房屋，双方协商将本人拖欠李中华的该笔欠款用于抵消部分房款。张修武在该情况说明书证明人处签名捺印。2018年8月4日，张修武（甲方）与李中华（乙方）签订《协议》一份，约定：因乙方购买甲方的案涉房屋，下属款项由李中华代张修武付（念家装饰公司）以下货款，代付的以下货款作为买房款；2018年6月28日已支付款项共计289,677元（赛维雅衣柜货款185,524元、前锋电器货款29,426元、汉高洁具货款45,577元、明昕建材货款29,150元）。2018年8月4日之后仍需支付货款共计10.5万元（欧米森橱柜货款2万元、智慧好太太货款3万元、明昕建材货款3万元、美肤罗瓷砖货款1万元、都芳乳胶漆1.5万元），上述货款总计394,677元。张修武与李中华分别在甲方、乙方处签名捺印；2018年8月16日，张修武向李中华出具收条一份，载明收到李中华购房尾款现金85,323元。 李中华提交的银行流水显示：1、2018年6月11日，李中华分别向张修武转款2,200元、1,000元，合计3,200元。2、2018年6月12日，李中华分三笔向张修武转款40万元、5万元、5万元，合计转款50万元。3、2018年6月30日，李中华向邱德超转款29,426元，向张松转款45,577元，向刘红灵转款29,150元，三笔转款均备注代付念家货款，金额与上述《协议》中载明的前锋电器货款、汉高洁具货款、明昕建材货款一致,金额共计104,153元。4、2018年8月12日，李中华向王常刚转款1万元，向刘红灵转款3万元，向羲某某转款2万元，向慧某某转款3万元，金额与美孚罗瓷砖货款、明昕建材货款、欧米森橱柜货款、智慧好太太货款一致，金额共计9万元。5、2018年8月4日，李中华向张修武转款8,000元。对上述转款情况，王常刚、张修武均无异议。庭审中，李中华陈述：因张修武急需钱支付公司拖欠的债务，故李中华应张修武要求提前付清了购房款，购房款100万元的构成包括上述2018年6月5日交付的定金2万元、2018年6月12日的转账50万元、2018年6月代为支付的货款289,677元（含抵消的货款185,524元)、2018年8月代付的货款10.5万元、2018年8月16日现金支付的购房尾款85,323元，第三人张修武对上述购房款的收取无异议。 《预约合同》签订后，张修武向李中华交付了案涉房屋。2018年11月21日，李中华（甲方、出租方）与万李虹（乙方、承租方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：合同为5年；租金每月为1,600元，每半年支付一次租金，签订本合同时，乙方即向甲方支付1个月押金和6个月租金，合计11,200元；承租方支付600元经纪服务押金……合同尾部出租人处有肖琼代李中华的签名捺印，经纪方处有成都万腾房地产经纪公司的印章及经纪人庄蔚然的签名，承租方处有万李虹的签名捺印。2018年12月21日，万李虹支付了案涉房屋的押金1,600元及2019年1月1日至2019年6月30日止的租金9,600元，合计11,200元，肖琼代李中华向万李虹出具了押金收据和租金收据。2019年6月26日，万李虹再次支付了案涉房屋半年的租金9,600元。 同时查明，2019年4月16日，本院就王常刚与张修武买卖合同纠纷一案作出（2019）川0106民初339号民事判决，判决：张修武于本判决生效之日起十日内向王常刚支付货款43,270元。同日，本院就陶学军与张修武买卖合同纠纷一案作出（2019）川0106民初338号民事判决，判决：一、张修武于本判决生效之日起十日内向陶学军支付货款34,760元；二、张修武于本判决生效之日起十日内向陶学军支付逾期付款利息，计算方式为自2018年9月1日起，按照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计算至款项付清为止。前述两份民事判决书均于2019年7月2日发生法律效力。后因张修武未在规定期限内履行生效法律文书确定的给付义务，王常刚、陶学军向本院申请强制执行，执行案号分别为（2019）川0106执5379号、（2019）川0106执5380号。执行过程中，本院于2019年8月7日作出（2019）川0106执5379、5380号之一执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋进行了查封。2019年8月9日，本院向成都市不动产登记中心送达了前述执行裁定书及协助执行通知书，后将案涉房屋的执行文书张贴于案涉房屋。2019年10月，租客万李虹告知李中华该事。2019年11月，李中华退还了万李虹相应的租金，双方签订了《合同终止协议》，办理了案涉房屋的腾退手续。2019年11月，李中华就案涉房屋向本院提出案外人执行异议，本院于2019年12月9日作出（2019）川0106执异518号执行裁定，裁定：驳回异议人李中华的异议请求。李中华对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，1、根据案涉房屋信息查询记录显示，案涉房屋面积为82.77平方米，网签备案号为1623970，网签备案时间为2012年3月12日；抵押权人为成都市住房置业融资担保有限公司，被担保债权数额为14万元，权利设定时间为2013年9月5日，为公积金贷款，债务履行期限为2012年11月22日至2022年11月22日。案涉房屋目前登记在成都铁路地区旧城改造中心名下，产权证号为川（2018）成都市不动产权第0359410号，产权取得时间为2018年10月18日；成都铁路地区旧城改造中心为案涉房屋的出卖人，张修武、冯靖为案涉房屋的买受人，二人各占案涉房屋50%的份额。2、2019年11月29日，张修武就其与陶学军、王常刚买卖合同纠纷两案，向四川省成都市中级人民法院申请再审。再审审查过程中，张修武于2020年3月24日就其与被申请人陶学军买卖合同纠纷一案申请撤回再审申请，四川省成都市中级人民法院于2020年3月26日作出（2020）川01民申130号裁定，裁定：准许张修武撤回再审申请。同时，四川省成都市中级人民法院就张修武与被申请人王常刚买卖合同纠纷一案，于2020年4月10日作出（2020）川01民申131号裁定，裁定：驳回张修武的再审申请。 诉讼过程中，李中华向本院申请撤回对陶学军的起诉，称其与陶学军已就（2019）川0106执5380号执行案件相关事宜协商达成一致意见并履行完毕。后经本院与陶学军核实属实，准予李中华撤回对陶学军的起诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是针对执行程序中买受人提出执行异议时如何处理的规定，且买受人需同时满足该规定第二十八条全部四种情形时，其提出的执行异议才能成立。本案系金钱债权执行中，买受人李中华对备案登记在被执行人张修武名下的不动产提出异议，结合本院查明的事实，李中华提交的其与冯靖、张修武签订的《预约合同》、《公证书》能够证明其于法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其提交的房屋租赁合同、押金收据、租金收据、微信聊天记录等证据能够证明其于法院查封之前已合法占有该不动产；其提交的收条、转账凭证等及第三人自认的事实能够证明其已支付了全部价款。 本案的争议焦点在于：案涉房屋未办理过户登记是否非因李中华自身原因。根据查明的事实，《预约合同》的内容显示李中华在签订合同时已知晓张修武、冯靖未取得案涉房屋的所有权证，案涉房屋为合同房、负有贷款，亦知晓案涉房屋系张修武从成都铁路地区旧城改造中心获取，并不同于普通的商品房。基于上述情况，双方在《预约合同》中未约定产权过户的具体期限，但约定了合同尾款48万元于办理房屋过户手续递件成功当日支付，还约定了张修武（甲方）的违约责任。虽然李中华、张修武现均称案涉房屋不能办理产权系因房屋自身存在住改商的情况，但是李中华在签订《预约合同》时自身未尽到审慎义务，明知案涉房屋早已建成但长期未能办理产权，此种情况下仍签订合同并付清全款，放任了交易风险，自身存在过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四种情形。李中华主张对案涉房屋享有实体权利足以阻却执行措施无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回李中华的诉讼请求。 案件受理费100元，由李中华负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏 艳 人民陪审员  王泰寿 人民陪审员  刘贵杨 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  敬 馨