江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4237号原告（反诉被告）：曹圣伟，男，1977年10月16日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托代理人：曹立志、周汉杰，江苏瀛之志律师事务所律师。被告（反诉原告）：樊春生，男，1981年3月15日出生，汉族，住赣榆区。被告（反诉原告）：连云港圣之奥家具销售有限公司，住所地连云港市海州区凌洲路**。法定代表人：陈莉，该公司总经理。两被告共同委托代理人：曹金陵、严学荣，江苏田湾律师事务所律师。原告曹圣伟与被告樊春生、被告连云港圣之奥家具销售有限公司(以下简称圣之奥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2016）苏0706民初6477号民事判决，原、被告双方均不服该判决提出上诉，该案因基本事实不清被江苏省连云港市中级人民法院发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹圣伟及其委托诉讼代理人曹立志、被告樊春生及与圣之奥公司的共同委托诉讼代理人曹金陵到庭加诉讼。本案现已审理终结。原告曹圣伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《办公室租赁合同》；2、判决被告支付房屋租金24万元（自2015年12月1日至2016年5月30日）及利息（自2016年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）；3、判决被告赔偿房屋闲置期间的租金损失192万元（自2016年5月31日至2020年5月30日）；4、判决被告支付保证金5万元及利息（自2016年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）；5、判决被告支付合同转让费51500元及利息（自2016年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告曹圣伟与被告樊春生签订《办公室租赁合同》（以下简称涉案合同），原告将其所有的位于房屋出租给被告樊春生，租期自2015年12月1日至2020年11月30日，租金4万元/月，三个月支付一次。2016年4月，被告开始有计划的从租赁房屋中撤离，并将自身办公设备搬走，被告已构成违约。合同中附条件约定，原告将其经营的圣奥家具品牌连云港代理权及部分产品、办公家具、电脑转让给被告，转让费88万元，目前被告已支付80万元，原告同意将与连云港杰瑞电子有限公司（以下简称杰瑞公司）的合同款28500元抵扣欠付的转让费，故被告应支付剩余转让费51500元（88万元-80万元-28500元），且被告未支付任何租金，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告樊春生、圣之奥公司共同辩称，1、涉案合同的租赁条款已于2016年5月31日解除，原告在2016年5月31日将涉案房屋锁门，客观上达到了解除租赁条款的效果，被告仅需支付2015年12月1日至2016年5月30日期间的租金24万元（4万元/月×6个月），原告主张的利息及闲置损失无事实与法律依据。2、自原告强行锁门后，涉案房屋一直处于原告的控制之下，现已无继续履行合同的必要和可能了，故被告也无支付合同保证金5万元的必要。3、对于转让费，我方已支付80万元，剩余8万元系向浙江圣奥公司的加盟费，我方已自行向浙江圣奥公司缴纳该费用，原告曹圣伟所缴纳的加盟费，浙江圣奥公司也于2016年4月28日退还给原告5万元，剩余3万元的退还问题与被告无关，合同约定的转让费被告已全部付清。4、原告将其与杰瑞公司的合同款28500用于抵扣转让费，该合同款应为57000元，系原告侵犯被告特许经营权的收益，应当予以返还。反诉原告樊春生、圣之奥公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《办公室租赁合同》中的房屋租赁条款（第一条至十五条解除，第十六条市场经营权转让部分条款不解除）；2、判令反诉被告返还2016年3月9日杰瑞电子公司合同款57000元；3、反诉被告赔偿原告经营损失332000元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2015年12月1日，曹圣伟与樊春生签订《办公室租赁合同》，根据该合同约定，樊春生应当在2016年6月4日前支付曹圣伟租金，但曹圣伟于2016年5月31日将涉案租赁房屋强行锁门，客观上达到了解除租赁合同的效果，故曹圣伟构成违约，因其锁门行为致使我方无法经营，所造成的经营损失332000元应予赔偿。2、曹圣伟在将圣奥品牌家具市场转让给我方后，仍然与杰瑞公司签订了价款为57000元的合同销售该品牌家具，侵犯了我方经营权益，故应予返还。反诉被告曹圣伟辩称，第一，反诉原告应当继续履行涉案合同，根据合同约定，租赁期间乙方不得以任何借口和理由不承租房屋，否则甲方有权扣除押金及转让费并将甲方所有的产品及市场完好无损友好的转让给甲方，损坏和转卖的产品需要按照原价赔偿给甲方，也就是说曹圣伟将代理权转让给樊春生的前提是需要被告承租曹圣伟的房屋，故反诉原告无权仅要求解除合同的租赁条款。第二，对于樊春生主张的返还57000元，（2016）苏0706民初4179号民事判决中载明：该款项已冲抵租金，反诉原告请求返还该合同款不应支持。第三，曹圣伟从未强行锁门，实际是反诉原告不想继续承租并将公司搬离，导致房屋无人看管，为了避免屋内财物丢失曹圣伟才锁门，反诉原告拒不使用也不交租金导致纠纷的产生，已属违约，故其损失不存在，即使存在也不应由原告承担，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告曹圣伟及案外人郑某系新浦区（现海州区）凌某12-901、916号房屋所有权人。2015年12月1日，原告曹圣伟（出租人，甲方）与被告樊春生（承租人，乙方）签订《办公室租赁合同》，合同约定原告将位于连云港市的房屋租赁给被告作为办公使用：1.合同租期为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日；2.甲方将该房屋出租给乙方，每月收取租金4万元，乙方应在约定时间5日内将所支付的租金汇入甲方指定的账号。户名曹圣伟，账号为62×××15，开户行建设银行连云港市解放路支行，如超过5天没支付，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并取消押金，同时转让费不予退还；3.本合同签订之时，乙方应向甲方按2个月租金交纳押金人民币5万元；……9.租赁期间，甲乙双方不得借故解除本合同，若甲方提前收回出租房，应双倍返还乙方已交的押金，乙方中途悔约，取消押金。合同还约定补充事项：1.由于出租人与承租人工作性质特殊，租赁方式特殊的原因，所以在出租前将连云港市场及公司产品均转让给乙方，乙方应一次性支付给甲方88万元转让费（含办公家具及办公用品，电脑、小型厢式货车一辆，车牌为苏Ｇ×××**，租赁期限为五年）。在租赁期间，乙方不得以任何借口及理由不承租此房屋，如果发生甲方有权扣除押金及转让费，并且将甲方的所有产品及市场完好无损友好的移交给甲方，损坏或转卖的产品需按照原价赔偿给甲方。……4.房租付款方式：三个月支付一次，金额12万元。5.付款条件：分三次支付，合同签订，支付30万元，春节前支付50万元，2016年5月30日之前支付尾款，房租及押金一次性付清。2016年1月8日，原告曹圣伟（甲方）与被告樊春生（乙方）就上述《办公室租赁合同》签订《补充协议》，约定：1.租赁合同期满后甲方进行房屋租赁权公开招租，在同等条件下乙方享有优先租赁权；2.转让费88万元（其中含浙江圣奥代理加盟费8万元）包含现有的办公设备、办公用品、箱式货车1辆、及办公家具样品（详见附件清单），乙方在履行完协议合同后以上所有物品所有权均归乙方所有。2015年12月20日，原告曹圣伟出具收条，载明：今收到樊春生协议款项30万元。2016年3月31日，连云港市瑞诺办公家具有限公司代曹圣伟收樊春生房租、转让费50万元。双方均认可上述款项为转让费，房租未支付。原告自认与杰瑞公司合同款28500元冲抵被告欠付的转让费，被告辩称其已付清转让费80万元，28500元同意冲抵欠付的租金。另查明，双方因经营权问题产生纠纷，被告樊春生认为曹圣伟在转让圣奥市场经营权后，仍进行该品牌的销售，侵犯了其经营权，双方曾进行沟通，但没有协商一致并导致矛盾扩大，2016年5月31日双方协商解除合同等相关事宜过程中产生冲突，曹圣伟将涉案房屋锁门，被告未再利用涉案房屋经营。目前涉案房屋由曹圣伟实际掌控并保持锁门时的状态，被告樊春生自搬涉案房屋后仍从事圣奥品牌家具的销售活动。樊春生于2016年6月15日向本院起诉曹圣伟、连云港市瑞诺办公家具有限公司（以下简称瑞诺公司）特许经营合同纠纷，本院审理后认为，曹圣伟签署合同进行销售的行为樊春生应当是明知的，没有损害樊春生的市场权益，樊春生的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，并于2016年12月14日作出（2016）苏0706民初4179号民事判决：驳回樊春生的诉讼请求。樊春生不服判决提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2017）苏07民终937号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案的纠纷实际是因为经营权的矛盾没有妥善解决而产生的。再查明，曹圣伟经营的瑞诺公司因加盟浙江圣奥公司并代理其家具销售，曾向该公司缴纳履约保证金5万元及加盟费3万元，共计8万元。因瑞诺公司退出加盟，2016年4月28日，浙江圣奥公司将5万元履约保证金退还给瑞诺公司，并向本院出具《情况说明》一份：“我公司与连云港圣之奥家具销售有限公司之间的特许加盟协议是独立签订，并不是与连云港市瑞诺办公家具有限公司代理协议的转签，我公司授予圣之奥公司特许加盟权与瑞诺公司无关。根据我司与瑞诺公司签订的加盟协议，我公司已退还5万元履约保证金，无需退还3万元加盟费。”原审诉讼中，原告曹圣伟向本院申请财产保全，请求冻结被申请人的银行存款581500元或查封其等值财产，本院作出(2016)苏0706民初6477之一号裁定书，冻结被申请人两被告的银行存款581500元或查封其等值财产，原告曹圣伟支付保全费3428元。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《办公室租赁合同》、《补充协议》、《展厅缺少物品清单》、视频、截图、民事判决书2份、照片、《公司变更函》、特许加盟协议及证书、证人证言，被告提供的收条、收据、微信聊天记录、视频、庭审笔录三份、情况说明等证据在案予以证实。本案争议焦点：1、涉案合同的租赁条款是否已解除，如果已解除，解除的原因应归责于哪一方？2、原告主张的转让费、租金、保证金及闲置损失能否支持？3、被告反诉请求原告与杰瑞电子公司的合同销售款57000元是否应予返还？4、被告反诉主张的经营损失能否支持。对于争议焦点1，本院认为双方所签《办公室租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。涉案合同中虽包含租赁合同条款及转让合同条款，但该两部分条款相互联系共同组成了涉案合同，且双方基于租赁、转让法律关系均在本案中提出诉讼请求和反诉请求，故应在本案中一并予以处理。根据已查明的事实，在涉案合同履行过程中，因产生纠纷双方曾于2016年5月31日对合同解除等相关事项进行协商，最终未能达成一致意见并产生冲突，原告曹圣伟将涉案房屋锁门，被告樊春生自此未再利用涉案房屋经营，双方已于2016年5月31日以实际行为解除了租赁合同，现已过去近四年，继续履行合同已无可能，故对原告主张继续履行合同的请求本院不予支持。对于合同解除的原因，原告曹圣伟认为，根据合同16条第4项，被告应三个月支付一次房租，但被告至今分文未付构成违约，且被告还擅自搬离涉案房屋内的财产，表明其不愿意再租赁涉案房屋，原告是为了避免房屋内财物丢失才锁门，锁门行为并非意味着解除合同。被告樊春生认为，根据合同第16.5条约定，被告应于2016年5月30日支付押金及半年租金（2015.12.1-2016.5.30），且根据合同第2条双方约定了5天的宽限期，即被告最后支付租金及押金的期限是2016年6月4日，而原告于2016年5月31日就强行锁门，导致合同无法履行，自己不存在逾期支付的违约情形，租赁合同的解除的原因在于原告的强行锁门。本院认为，首先被告在锁门当日即2016年5月31日是否欠付房租的问题。涉案合同有四个条款涉及到租金及押金的支付问题，其中第2条：“甲方把该房屋出租给乙方，每月收取租金4万元，乙方应在约定时间5日内将所支付的租金汇入甲方指定的账号，如超过5天没支付，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并取消押金，同时转让费不予退还”，第3条：“合同签订时乙方支付押金5万元”，第16条第4项约定：“房租付款方式：房租三个月支付一次，金额12万元”，第16条第5项约定：“付款条件：分三次支付，合同签订支付300000元，春节前支付500000元，2016年5月30日之前支付尾款，房租及押金一次性付清”。对上述条款双方当事人持不同理解，根据合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的词句、有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案中，从涉案合同的第2条和第16条第4项，无法得知租金缴纳的具体时间，但第16条第5项则对转让费、半年期间租金及押金作出具体约定，该条实际是将2015年12月1日至2016年5月31日半年期间租金及押金由“租金三个月付一次、押金合同签订之日支付”变更为“2015年5月30日一次性支付”，所以被告应在2016年5月30日前支付房租24万元及押金5万元，且不适用5天的宽限期的约定。第二天即5月31日，双方就对解除合同的相关事宜进行协商，被告仅逾期一日未支付，其构成瑕疵履行，但并非根本违约，不必然导致租赁合同的解除。对于原告称被告早已将财物搬离，以其行为显示不再承租涉案房屋的主张，原告并未提供确实充分的证据证明，本院对此不予采信。对于被告称合同解除系原告锁门造成，本院认为，从锁门当日双方沟通的视频及录音可知，双方确有解除租赁合同的意思表示，并在会计的清点下制作了《缺少物品清单》，但由于双方矛盾较大，未对合同解除之后的相关事项达成一致意见，并产生语言冲突，在此情况下，原告曹圣伟将已出租给被告的房屋进行锁门确系不当，应承担合同解除的主要责任，但被告对该结果也应当承担一定的责任，本院结合合同履行情况、双方的矛盾等因素，确定曹圣伟与樊春生对解除合同的责任按70%、30%的比例承担。对争议焦点2，对于剩余转让费8万元，本院认为，根据涉案合同及《补充协议》，被告樊春生向原告曹圣伟支付转让费88万元，其中含浙江圣奥代理加盟费8万元，并由曹圣伟负责解决樊春生与浙江圣奥公司代理协议的转签，但在实际履行中，樊春生自行向浙江圣奥公司缴纳加盟费、保证金等费用并取得了该公司的代理权，曹圣伟也收到了该公司退还的保证金，双方已实际变更了该条款的约定，故涉案转让费被告已支付完毕，对于原告自行将与杰瑞公司的合同款28500元抵扣转让费，因转让费已付清，故不存在抵扣的问题，但被告同意该28500元用于抵扣欠付的租金，本院予以确认。对被告欠付的租金，应从租赁合同签订之日（2015年12月1日）计算至解除之日（2016年5月31日），共计24万元（4万元/月×6个月），扣除抵扣的28500元，被告应支付原告租金240000元-28500元=211500元，对原告主张的利息，本院确定以211500元为基数，自2016年5月31日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。此外，原、被告之间的房屋租赁合同已解除，保证金已无交纳必要，故本院对于原告要求被告支付保证金5万元的诉讼请求不予支持。对原告主张的房屋闲置期间的租金损失，本院认为，原告的房屋租金损失确实存在，但原告自行将涉案房屋锁门后，与被告无法协商的情况下，负有及时止损的义务，故本院酌定以3个月的房屋租金作为损失数额，即4万元/月×3个月=12万元，根据双方对合同解除的责任比例，被告应支付原告该项损失36000元（12万元×30%）。另外，本案合同系原告曹圣伟与被告樊春生签订的，与被告圣之奥公司无关，故被告圣之奥公司在本案中不承担责任。对争议焦点3，被告主张返还该57000元的基础是，原告在转让圣奥品牌经营权后仍代理销售该品牌并与杰瑞公司签订合同，侵犯了自己的特许经营权。本院认为，根据生效判决（2016）苏0706民初4179号民事判决书，并未认定原告实施的上述销售行为侵犯了被告的经营权，故被告的该主张，本院不予支持，但原告自愿将其中28500元用于抵扣被告欠付的款项，系原告对自我权利的处分，本院已确定将该款抵扣欠付的房租。对争议焦点4，被告主张的经营损失，根据查明的事实，被告自搬涉案房屋后仍从事圣奥品牌家具的销售活动，其无法证明该经营损失的存在，也未举证证明该损失的数额，故对被告的该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告曹圣伟与被告樊春生于2015年12月1日订立的《办公室租赁合同》中的房屋租赁条款于2016年5月31日解除；二、被告樊春生于本判决生效之日起十日内给付原告曹圣伟房屋租金211500元及利息（以211500元为基数，自2016年5月31日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告樊春生于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹圣伟房屋闲置期间的租金损失36000元；四、驳回原告曹圣伟的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告樊春生、连云港圣之奥家具销售有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24892元、保全费3428元，共计28320（原告已预交），由原告曹圣伟负担25210元，被告樊春生负担3110元（该款项于本判决生效后十日内给付原告曹圣伟）；反诉案件受理费3570元（被告已预交），由反诉原告樊春生、连云港圣之奥家具销售有限公司共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  姜长安审 判 员  王守富人民陪审员  孙宜福二〇二〇年五月六日法官 助理  王肖琳书 记 员  朱庭苇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知，协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。