广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初885号原告（反诉被告）：潘子文，男，1961年7月3日出生，汉族，住广东省开平市************，公民身份号码：440************610。委托诉讼代理人：林镇海，广东朱甲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文勇，广东朱甲斌律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁根旺，男，1972年1月20日出生，汉族，户籍地址为广东省开平市*************，现住开平市************，公民身份号码：440************833。原告潘子文与被告梁根旺返还原物纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告潘子文的委托诉讼代理人林镇海、张文勇，被告梁根旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘子文向本院提出诉讼请求：1.梁根旺清空潘子文名下开平市****303房【不动产权证书:粤(2019)开平市不动产权第号】内的物品并搬离；2.诉讼费由梁根旺承担。事实和理由：潘子文的弟弟潘某于2002年购买了开平市****303房。之后，潘某按约定支付房屋首期款，并向中国农业银行开平市支行申请房屋贷款，潘某完成购房手续后，售房处工作人员错把潘某带到同幢302房门前并交钥匙给潘某，由于房屋门前无房号标识，故潘某误以为该302房是303房，随后，遂将该302房装修并入住。入住多年后，潘某还清房屋贷款，银行把解除抵押的303房《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交回，潘某才发现自住的房屋并非303房，而是302房。潘某随即告知梁根旺，双方的房产因售房处工作人员的失误导致实际居住房屋与实际购买、办理房产证的房屋不符，希望能互相交换房屋，梁根旺答应潘某会积极配合，但其一直拖延导致迟迟未行动。后来，潘子文得知梁根旺因债务问题被多人起诉，潘子文现住的6号3幢302房已被法院査封。为此，潘子文多次向梁根旺提出应尽快交换房屋减少不必要的损失，梁根旺却以各种理由推脱，甚至对该请求不予理睬。2019年6月18日，潘某因定居香港原因将303房转让给潘子文。潘子文对上述房产调换的事由早已知情，并在受让后继续要求梁根旺协助交换房屋，但其仍拒绝配合。潘子文现住的302房被法院查封已严重影响潘子文的正常居住，梁根旺继续占用潘子文的房产系侵犯了潘子文的合法权益，遂提起本案诉讼。潘子文在举证期限内提交的证据有：1．N0.广东省开平市不动产销售（转让）发票发票联原件一张；2．粤房地证字第号房地产权证复印件一份，共同证明潘子文的弟弟潘某于2002年7月16日购买上述303房，并取得该房屋的《房地产权证》；3．广东增值税普通发票原件一份；4.税收完税证明原件一份；5.粤（2019）开平市不动产权第号不动产权证书原件一本，共同证明潘某将303房过户给潘子文，潘子文已办理相关的过户手续并取得《不动产权证书》；6.（2019）粤0783执2428号拍卖通知复印件一份；7.阿里拍卖网上截图打印件一张，共同证明梁根旺名下房产302房已被法院查封且已进入拍卖程序。梁根旺辩称，一、售房处工作人员在交房时存在过错，潘子文与梁根旺存在的过错较小。在2002年7月16日潘子文的弟弟潘某就已经购买了涉案303房屋并取得了《房屋产权证》，潘某没有经过合理的审查义务就住进了涉案302房。因为售房处工作人员错把潘某带到了涉案房屋302房门前并交付钥匙。梁根旺的房屋交易时间是在潘某已经购买303房并住进302房之后，所以梁根旺的过错相对较小。同时，梁根旺也因售房处工作人员交房的交房错误而遭受到了损失。二、梁根旺对涉案303房进行了装修，若需要退还房屋，潘子文应该补偿梁根旺60000元的装修费。梁根旺购买303房后在2003年至2004年间投入了大约100000元的装修费用。现在潘子文请求归还涉案303房，就应折价补偿梁根旺60000元装修费。三、梁根旺名下的房屋已被潘子文拍卖取得，梁根旺现住303房的产权实际上是属于潘子文的。但由于梁根旺在2003年至2004年间曾花费100000元对房屋进行了精装修，有些装修物是不可拆卸的，而潘子文对于302房只是简单装修，因此影响了拍卖成交价格，所以潘子文应当承担这部分的责任。梁根旺在举证期限内提交的证据有：照片打印件共15张（出示手机中的照片给法庭核对），证明涉案303房的装修情况。梁根旺向本院提出反诉请求：潘子文应向梁根旺补偿涉案303房的装修费60000元。事实和理由与其答辩意见一致。梁根旺在反诉中提交的证据与本诉中的证据一致。潘子文对梁根旺的反诉辩称：不同意作出折价补偿。一、该装修是梁根旺为了自己入住而进行的装修，且其已经在303房居住了十几年时间，装修后的房子也是由梁根旺及其家人居住，该房子的使用价值由其享有。二、梁根旺所称装修花费100000元，但没有提交相关证据。三、潘子文只要求梁根旺清退303房并返还给潘子文，梁根旺可以拆除有关装修物品。四、对于梁根旺主张的60000元装修损失，即使确实有装修，在已经居住十几年后且不可拆卸部分的基础装修价值肯定不到6万元。潘子文在反诉中提交的证据与本诉中的证据一致。本院依职权向本院执行局调取涉案302房登记信息查询、协助询价复函、定向询价结果告知书、成交确认书、申请书、执行款发放审批表、账户交易明细回单、（2019）粤0783执2428号之三执行裁定书、（2019）粤0783执2428号之四执行裁定书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘某于2002年7月16日向开平市华粤综合开发公司购买开平市****303房（下简称“303房”），建筑面积71.39平方米。因售房处工作人员的失误，潘某接收了开平市****302房（下简称“302房”），此后将302房装修入住。梁根旺于2002年8月6日向开平市华粤综合开发公司购买302房，建筑面积71.39平方米。据梁根旺述称，其完成购房手续后于2003年10月份办理收楼手续，当时整幢楼只剩下一间空房（即303房），遂使用售房处工作人员交付的钥匙打开303房，随后即装修入住。潘某入住302房多年，在还清相关房贷和涂销抵押之后，银行把303房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交回，潘某才发现自己居住的并非303房，而是302房，随即与梁根旺沟通协商交换房屋的事宜，但未果。潘某后因定居香港而于2019年6月18日将303房转让给潘子文并办理过户手续，潘子文领取303房的《不动产权证书》。潘子文对上述房产调换之事早已知晓，故在受让房屋之后继续与梁根旺协商处理，但一直未能解决。后来，梁根旺因拒不履行本院（2018）粤0783民初2257号民事判决确定的义务，故本院在另案的强制执行程序中，对梁根旺名下302房及开平市****35号杂物房（下简称“35号杂物房”）进行司法拍卖。本院通过房地产评税系统对上述房产进行定向询价，询价结果为：302房的交易评税价为3992元/平方米，总价为284988.88元（3992元×71.39平方米）；35号杂物房的交易评税价为3300元/平方米，总价为41712元（3300元×12.64平方米），合共326700.88元。潘子文于2020年2月12日通过司法拍卖以343000元成功竞买302房和35号杂物房。本院于2020年2月21日就上述拍卖结果出具（2019）粤0783执2428号之三拍卖成交裁定书。梁根旺于2020年3月31日以拍卖标的物是其唯一住房为由，向本院申请在标的物拍卖款中优先向其支付五至八年的租金。经核实，本院于2020年4月15日已向梁根旺发放唯一住房保障金48000元（5年租金总额，折算为每月800元），梁根旺对此亦予以确认。庭审中，梁根旺认为其购买选定的房屋与实际入住的房屋是同一套房子，只是办证时出现差错。梁根旺称其目前与家属仍居住在303房，尚未搬离。至于303房按照市场价的每月租金水平，梁根旺主张是每月700元，潘子文主张是每月900元至1000元左右。本院认为，本案为返还原物纠纷。本案本诉的争议焦点是：梁根旺应否将其现居住的但登记在潘子文名下的303房腾空后返还给潘子文。本案反诉的争议焦点是：潘子文应否向梁根旺补偿303房的装修款60000元。关于本诉的争议焦点问题。根据粤（2019）开平市不动产权第0029306号不动产权证书记载，潘子文是303房的权利人（单独所有），依法享有303房的物权。根据粤房地证字第号房地产权证的记载，梁根旺是302房的权利人（单独所有），故在司法拍卖之前，梁根旺依法享有302房的物权。但由于登记房号错误的原因，潘子文实际占有使用的是302房，梁根旺实际占有使用的是303房。双方自从多年前发现其名下房屋存在互相调换的问题之后，一直都有协商处理，但未能自行解决，其间亦未就此向房屋管理部门申请更正登记。多年以来，潘子文与梁根旺相互占有使用对方名下的房屋，该持续稳定的状态应视为双方默认同意交换使用房屋，可以认定其均系有权占有使用对方名下的房屋。但是，后因梁根旺对外负债而被债权人起诉以及本院强制执行，其名下的302房和35号杂物房被司法拍卖，潘子文于2020年2月12日成功竞得。本院于2020年2月21日作出（2019）粤0783执2428号之三执行裁定，302房及35号杂物房的所有权归买受人潘子文所有，该所有权自裁定送达买受人时起转移。也就是说，自本院作出该执行裁定并送达潘子文之日起，潘子文已经成为302房的物权人，梁根旺不再享有302房的物权，加上303房本来就登记在潘子文名下，原来双方相互占有使用对方房屋的状态已经失去权利基础和现实可能，故梁根旺继续占有使用303房属于无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定以及结合本院已向梁根旺另案发放唯一住房保障金48000元的情况，潘子文作为303房物权人，基于物上请求权而请求梁根旺返还原物，于法有据，合理合法，本院予以支持。关于反诉的争议焦点问题。首先,梁根旺主张其曾于2003年至2004年间曾投入100000元对303房进行装修，但其仅提供15张自行拍摄的显示房内现况的照片，未能提供任何涉及303房装修支出费用的相关凭证或票据，应承担举证不能的后果。而仅凭梁根旺的陈述和上述照片，只能证明其曾对303房进行装修，但不能证明该装修费用为100000元，故本院对其相关主张不予采信。其次，鉴于梁根旺入住303房至今已有十六七年之久，按照日常生活经验判断其折旧年限和残值率，即使其当年确实花费100000元对房屋进行了装修，但经十六七年使用后的损耗，如今的装修物就算不属于也接近于报废的程度，其残值率较低，根本不可能仍有60000元的价值。潘子文本案起诉请求梁根旺清空303房的物品并返还房屋，梁根旺可以将房内家具、电器或者其他可拆卸的有价值装修物搬离带走，仅剩余不可拆卸部分的附合装修物的残值已是极小，梁根旺反诉请求潘子文支付303房的装修补偿款60000元，明显没有事实根据。况且，如果按照梁根旺的这种逻辑思维，其可以要求潘子文支付303房的装修补偿款，则潘子文亦同样有权要求梁根旺支付302房的装修补偿款，双向支付之间也产生了相互抵消。再次，302房本来就是由潘子文（潘某）装修入住，而潘子文支付的拍卖款343000元中实质已包含302房不可拆卸的装修物残值在内；换言之，由于梁根旺的对外负债而导致潘子文居住的302房被司法拍卖，潘子文出价拍卖竞得302房等同于潘子文为了梁根旺的利益而垫付了该部分的装修残值。从本案现有证据来看，并无法分辨出302房与303房究竟哪一间房屋不可拆卸部分的装修残值更高，更无法判断该装修残值对于拍卖成交价的最终确定能产生多大的作用力或有多少参与度。梁根旺主张潘子文对302房只是装修而影响了拍卖成交价，降低了房屋拍卖变现价值，并无任何实质有效的理据支持，仅系其个人臆想，本院对此不予采纳。最后，自本院于2020年2月21日作出（2019）粤0783执2428号之三执行裁定之日起，梁根旺就无权继续占有使用303房，从公平角度出发，梁根旺继续占用期间理应向潘子文支付相应的使用费。结合双方当事人对于303房的市场租金水平的测算以及参照本院向梁根旺发放唯一住房保障金的数额，梁根旺自2020年2月22日至今继续占用303房，理应按每月800元的租金标准支付使用费。考虑到梁根旺现仍居住在303房，另找租赁房屋及搬迁物品需要一定的时间，故本院酌定给予梁根旺一个月的履行期（届满之日为2020年6月下旬）。则从2020年2月22日计至6月下旬，梁根旺占用303房共约四个月的时间，按理应付3000元左右的使用费。假设，梁根旺当初对于303房确实进行精装修而潘子文对于302房只是进行简单装修，由于装潢程度的不同、不可拆卸部分装修物的残值差异而对302房的拍卖成交价格水平确实产生了一点细微影响，即便如此，梁根旺所应支付而未付的使用费3000元也已经足以全部冲抵。据此，梁根旺在本案中再反诉请求潘子文支付装修补偿款60000元，没有任何事实和法律的依据，本院不予支持。自本判决确定的履行期结束后，如梁根旺仍继续占用303房的，潘子文可依法向其主张相应的使用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条第一款、第三十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梁根旺应在本判决生效之日起一个月内清空开平市303房内的个人物品，并将该房屋交还给原告潘子文；二、驳回反诉原告梁根旺的反诉请求。案件本诉受理费50元（原告已预交），由被告梁根旺负担。原告潘子文多预交的案件受理费50元，本院予以退回；被告梁根旺应向本院补缴案件受理费50元。案件反诉受理费650元（反诉原告已预交），由反诉原告梁根旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  曹富荣二〇二〇年五月十八日书记员  劳惠萍