广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1520号 原告:陈宇虹，女，1981年5月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 被告:广西千年居房地产开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：吕伟铭，董事长。 第三人:广西富力房地产开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：黄洪，董事长。 原告陈宇虹诉被告广西千年居房地产开发有限公司（以下简称千年居公司）、第三人广西富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）居间合同纠纷一案,本院于2020年3月9日受理后,依法适用普通程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告陈宇虹及其委托诉讼代理人梁志鹏，第三人富力公司的法定代表人黄洪到庭参加诉讼。被告千年居公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈宇虹起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《居间服务协议》；2.判令被告向原告返还居间费350000元，并支付逾期还款违约金19250元（该违约金以350000元为本金，自2019年1月1日起按年利率6%暂算至2019年11月1日，之后继续计算至清偿之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年，原告了解到第三人开发建设的XXXX职工住宅楼房屋，并通过第三人和被告知悉该住宅楼尚有部分房源可以对外出售，但由于该住宅楼为职工住宅楼，存在销售限制：买受人须办理相关的购房资格并取得《准购证》方可办理过户办证事宜。就以上情形，第三人和被告承诺可协助原告办理取得相关的购房资格，并完成过户事宜，如无法取得则全额退款。就前述购房事宜达成一致后，原告在2018年7月17日支付了50000元的预付款，并在2018年7月31日与被告签订了《居间服务协议》，约定原告购买位于南宁市，居间费为421855元，居间费用付至林立读的个人账户。该协议第五条还约定如因原告原因未能获得准购证的，被告允许原告变更购房人的名字，如遇第三人和被告不可控的因素原因，原告同意另选相同户型和房号或第三人确认交易失败起七个工作日内全额退还原告的居间费。协议签订后，原告即于当日按照被告指示向其指定收款人支付了300000元。前述协议签订后，第三人没有和原告签订《商品房买卖合同》，而是告知原告待取得《准购证》后再行办理。然而，2018年12月，第三人和被告致电给原告，明确告知无法办理《准购证》，并表示解除所签订的全部协议并退款。原告同意退款退购要求，但之后，原告要求办理退款手续时，被告却反复回避，拒不退款。 在诉讼中，原告将其诉讼的第一项予以撤回，第二项诉讼请求变更为依法判令被告和第三人共同向原告返还350000元，并支付资金占用利息，从2018年8月1日算至清偿之日起，利率为年利率6%。事实和理由：根据已生效的江南区法院（2019）年桂01**民初4887号民事判决书，基于广西XX**的陈述，涉案商品房的建设单位并未授权被告和第三人出售涉案房屋。因此，被告和第三人销售行为属于无权销售，涉案居间服务协议应属无效。 第三人富力公司辩称：千年居公司销售涉案的富力公司开发的房屋，富力公司没有授权给被告销售涉案房屋，没有签订任何协议，仅仅是在讨论别的项目时谈到本案涉及的项目，被告即利用搜索获得的材料销售本案涉及的项目及房屋。其销售涉案房屋的行为系未经富力公司授权的自行销售的行为，对相关事项富力公司已在南国XX、南宁XX等媒体刊登声明。千年居公司并未将收取的原告款项转给富力公司，富力公司仅在仅在被告收取原告款项后转给富力公司款项范围内承担退款责任。被告收取原告的350000元后转给富力公司的数额须庭后核实才能回复。如被告在收取这笔款项后有转给富力公司相应数额，富力公司将从被告处收到的款项退还给原告。涉案居间服务协议的效力，由法庭依法认定。 被告千年居公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据原告的陈述和第三人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1.原告与千年居公司签订的涉案《居间服务协议》效力如何认定？2.如涉案居间服务协议无效，原告诉请被告和第三人共同返还居间费350000元并支付相应的资金占用利息是否合理有据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本案为了查明事实，调取了（2019）桂0105民初4887号案件的民事判决书等本院审理的相关案件材料。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告千年居公司不到庭，视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告千年居公司与第三人富力公司登记的类型均为有限责任公司（自然人投资或者控股）。该两公司于2018年4月10日签订《销售合作协议书》，约定有，千年居公司转给富力公司300万元，作为千年居公司替富力公司收取费用的押金，富力公司在3个月内拿出在南宁XX**开发的华龙苑78套房源（不超过200套），由千年居公司找销售公司销售，千年居公司资金300万元在销售中，千年居公司可在房款中逐步扣回等内容。 2018年7月31日，原告陈宇虹（作为乙方）与被告千年居公司（作为甲方）签订一份《居间服务协议》，约定：根据2018年4月10日甲方与富力公司签订的《合作销售协议书》，甲方取得XXX部分房源独家代理销售权，乙方委托甲方协调从富力公司处购买房屋一套，房屋坐落于南宁市，房号为：X-XXXX号，销售面积：120.53㎡；甲方协助乙方与富力公司签订房屋销售合同，并协助办理准购证、产权证等相关手续；乙方支付甲方居间费人民币421855元；居间费转入XXX的账户（户名：XXX；开户行：中国工商银行民族大道金禄支行；账号：62×××82）；如因乙方原因未能获得准购证的，甲方允许乙方变更购房人的名字，如遇甲方和开发商不可控的因素，乙方同意另选相同户型和房号或甲方确认交易失败起七个工作日内全额退还乙方的居间费。该《居间服务协议》甲方千年居公司的负责人处签字为“林立读”。原告陈宇虹已于2018年7月17日向千年居公司支付居间费预付款50000元，千年居公司出具《收据》予以确认，该收据经手人为林立读。原告陈宇虹于2018年7月31日向千年居公司支付居间费300000元，千年居公司出具《收据》予以确认，该收据经手人为林立读。 另查明：2018年7月，XXXX在其宣传栏贴出《告示》、《郑重提醒》，内容有：XXX小区住宅楼（X栋、XX栋、XX栋）属于XXXX职工自主的集资、危旧房改造住房，不具备对外出售或指标转让条件。在（2019）桂0105民初2603号案件中，XXXX作为第三人参加诉讼，并述称：本案将XXXX列为第三人缺乏事实和法律依据。XXXX2011年4月20日与富力公司签订了合同编号为2011（001）的《广西壮族自治区XXXX危旧房改造住宅楼（XX#、XX#楼）项目建设合同》；2011年12月21日与富力公司签订了合同编号为2011（002）的《广西壮族自治区XXXX危旧房改造住宅楼（X#楼）项目建设合同》。X#楼为全额集资房，XX，不对外销售。XXXX与富力公司是委托开发关系，与千年居公司没有任何关系。XXXX对原、被告之间的《房屋买卖合同》《居间服务协议》及有关履行情况不知情，其未授权第三人富力公司及千年居公司出售涉案房屋，如有相关授权，应由原告举证，更没有收取原、被告支付的任何款项，对原、被告的诉讼标的没有独立的请求权，没有法律上的利害关系，故不应将XXXX列为第三人参加诉讼。涉案房屋系房改房，出售的对象是XXXX符合条件的职工，如有多余房源也可向经区房改办审批并通过申报程序的在编区职工进行销售。涉案房屋所在的小区不叫XXXX小区，而是叫华龙苑小区。富力公司及千年居公司无权销售涉案房屋，系无权代理，涉案的《居间服务协议》及《房屋买卖合同》应为无效合同。 本院认为:关于本案《居间服务协议》效力的问题。第三人富力公司未提交相应证据证明其已取得XXXX授权销售包括涉案房屋在内的部分楼盘的委托材料，属于无权代理，未被XXXX予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，本案的《居间服务协议》应属无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，第三人富力公司及被告千年居公司因《居间服务协议》取得的居间费应当返还给原告。基于本案中被告及第三人的行为，在合同无效后应一并向原告支付相应利息。原告在签订合同时，未对第三人富力公司是否具有XXXX委托销售涉案房屋的材料进行合理的审查，未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。根据《居间服务协议》的内容和原告缴纳居间费的数额、《销售合作协议书》的内容可看出，本案为富力公司委托千年居销售其开发的南宁市房屋，富力公司与千年居公司之间形成委托合同关系，富力公司为委托人，千年居公司为受托人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，原告与千年居公司签订的《居间服务协议》直接约束富力公司和原告。被告千年居公司在代理中没有尽到审查义务，在第三人富力公司没有对外销售涉案房屋权限的情况下代理销售涉案房屋，且收取了原告的居间预付款，损害了原告的权益，第三人富力公司未提交被告千年居公司是否将原告支付的居间费转给第三人富力公司的相关材料，为此应承担相应的不利后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定及其他相关法律的规定，第三人富力公司应当与被告千年居公司就收取的居间费对原告承担连带偿还责任。故原告关于第三人富力公司连带承担退还居间费及支付相应利息的主张成立，本院予以支持。基于原告自身在签订合同时未尽到合理的审慎注意义务，本院酌定第三人富力公司和千年居公司连带向原告支付利息：以350000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期银行贷款基准利率计付，从2019年1月1日起计至付清款项之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西千年居房地产开发有限公司和第三人广西富力房地产开发有限公司连带返还原告陈宇虹居间费350000元； 二、被告广西千年居房地产开发有限公司和第三人广西富力房地产开发有限公司连带向原告陈宇虹支付资金占用利息：以350000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期银行贷款基准利率计付，从2019年1月1日起计至付清款项之日止； 三、驳回原告陈宇虹的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6838元，由被告广西千年居房地产开发有限公司和第三人广西富力房地产开发有限公司共同负担6000元，由原告陈宇虹负担838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  利 萍 人民陪审员  罗卫娟 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  余 倩 ——