广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1670号原告：深圳市招商公寓发展有限公司，住所地深圳市南山区招商街道南海大道**万海大厦******，统一社会信用代码91440300192443817U。法定代表人：张敏,执行董事。委托诉讼代理人：周小兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：钟月嫦，女，汉族，1966年6月29日出生，住址广东省深证市南山区，原告深圳市招商公寓发展有限公司与被告钟月嫦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志伟，被告钟月嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市招商公寓发展有限公司向本院提出诉讼请求：l、确认原、被告关于深圳市四海住宅楼4栋103的租赁关系于本案应诉材料送达被告之日解除；2、被告向原告返还深圳市四海住宅楼4栋103；3、被告向原告支付2006年6月1日至被告将房屋实际返还原告之日止的租金（按437.6元/月计算,）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告约定，原告将其位于深圳市四海住宅楼4栋103（以下简称涉案房产）出租给被告居住，月租金为437.6元／月，被告应按月支付租金，原告如约将上述租赁房屋出租给被告使用，但被告自2006年6月起长期拖欠房屋租金不付，原告多次催促被告支付所欠租金，但被告均置之不理，至今未向原告支付所拖欠的租金，且被告一直占用并使用原告房屋至今。综上所述，被告长期拖欠房屋租金，且经原告催告后，被告在合理期限内仍不履行支付房租的义务，被告的行为已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法财产权益，特向法院提出诉讼，请求依法判如所请。被告钟月嫦辩称：本人1985年经深圳市蛇口工业区招商局劳动服务处到广东省××县招工，并派遣至蛇口三洋有限公司服务，1997年才由深圳市解决工业区历史遗留的户口问题。2004年5月下岗失业，家有老人体弱多病，需要人服侍，孩子上学，因夫妻双方失业，靠失业救济金，也一度享受低保，生活非常困难，开始还东挪西借的坚持交房租，渐渐债台高筑，三餐难继，就没有交了。我在蛇口工业区服务了18年零9个月，是蛇口工业区的开荒牛，今时今日，住蛇口工业区的福利过渡房，被非工业区的其它住宅公司第二次告上了法庭，可叹可悲。我们这些人，大半青春都奉献在这块热土上，职工应享受的福利都没享受，例如：工业区有职工福利房，却以商品房高价卖出；失业后工业区没给予买断工龄；在企业转制后蛇口工业区招商局没安置好原有职工；我现在住的是工业区职工过渡房，只有原蛇口工业区招商局有权起诉，这是历史遗留问题。庭审中，被告补充答辩意见为：我方没有收到催款通知，原告从未向我方主张租金，已经过了诉讼时间。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市蛇口四海路西、工业九路以东四海住宅楼4栋103（涉案房产）登记在原告名下，登记建筑面积31.3平方米，性质为划拨/商品房。1991年9月19日，蛇口工业区房地产公司（出租方、业主）与被告、林权英（承租方、客户）签订了《招商局蛇口工业区房地产公司住宅出租租约》，合同约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，每月租金59.4元；乙方应于每月25日前支付当月租金，乙方逾期支付租金的，则每日按应收租金千分之五缴纳滞纳金；客户若连续二个月未交租金，则业主有权终止租约，停止供水、供电，并收回房产追欠款；及其他内容。招商局蛇口工业区房地产公司于1997年12月30日变更名称为深圳招商房地产有限公司。原告提交《关于蛇口工业区职工住宅小区产权与经营权状况的说明》，用以证明深圳招商房地产有限公司已将蛇口工业区四海小区移交原告经营管理，原告有权以自己的名义对涉案房产进行出售、出租等经营和管理。原告提交的《催缴通知单》及邮件跟踪查询结果显示：原告2011年至2019年期间每年均向被告邮寄发出《催缴通知单》，其中最早的《催缴通知单》邮件寄送的日期为2011年6月14日，被告拒收。被告表示，其未收到原告的催缴通知。原告提交《南山区2003年房屋租赁指导租金》、《南山区2005年房屋租赁指导租金》、《南山区2017年房屋租赁指导租金》，证明涉案房产的租金计算标准，原告主张按照月租金437.6元的标准计算租金。被告提交了：1、《合同制工人呈批表》、《下岗证》、《低保证》、《员工调入、迁户呈报表》用以证明被告曾系蛇口工业区的员工，于2008年4月下岗，目前是低保户；2、照片打印件，证明涉案房产的现状；3、《深圳市人民政府文件》、《关于补偿要求的文件》用以证明招商局工业区应向被告补偿的事项。原告对上述证据均不予认可。另查，原告的起诉状、证据等材料于2020年3月23日送达被告。本院认为，被告与招商局蛇口工业区房地产公司签订的租赁涉案房产的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。1997年12月30日，招商局蛇口工业区房地产公司变更名称为深圳招商房地产有限公司后，于2001年9月10日，将涉案小区的经营和管理权移交给原告，原告有权以自己的名义对涉案小区进行出售、出租等经营、管理。现涉案房产已过户至原告名下。本案中，被告自1991年居住涉案房产至今，原告与被告并未续签合同，但原告未对被告继续使用涉案房产的行为提出异议，故原、被告之间形成事实上的不定期租赁合同关系。被告自2006年6月起未按向原告支付租金，原告要求解除租赁合同于法有据，且双方系不定期租赁合同关系，原告亦有权随时要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2020年3月23日收到本案的应诉材料，故本院确认涉案租赁关系已于2020年3月23日解除。合同解除的，应恢复原状，故被告应向原告交还涉案房产，对于原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2006年6月1日至被告将房屋实际返还原告之日止的租金（房屋占用费）。被告对此提出时效抗辩。原告在2011年至2019年期间每年均向被告承租的涉案房产的地址邮寄催收函，已构成诉讼时效的中断；但原告提交的《催缴通知单》最早寄送日期为2011年6月14日,原告未提交该日期之前的催缴记录，故2011年6月14日之前的租金，已过诉讼时效，本院不予支持。关于原告主张的租金标准，参照《南山区2003年房屋租赁指导租金》、《南山区2005年房屋租赁指导租金》、《南山区2017年房屋租赁指导租金》，原告主张按照月租金437.6元的标准计算，并不悖于市场行情，亦较符合公平原则，本院予以认可。被告应以每月租金437.6元的标准向原告支付自2011年6月15日起至本院判决确定的返还房屋之日止的租金（房屋占用费）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市招商公寓发展有限公司与被告钟月嫦就深圳市南山区四海住宅楼4栋103方的租赁关系于2020年3月23日解除；二、被告钟月嫦于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司返还位于深圳市南山区蛇口四海路西、工业九路以东四海住宅楼4栋103的房屋；三、被告钟月嫦于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司支付自2011年6月15日起至本院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）（按每月437.6元计算）；四、驳回原告深圳市招商公寓发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费813.49元，由被告钟月嫦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二〇年五月二十六日书记员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。