山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终863号上诉人（原审被告）：任鸿，女，1974年10月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张凌，山西思行律师事务所律师。委托诉讼代理人：石雨卉，山西思行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张仁雨，男，1964年3月13日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：姜雪婷，山西泽润律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丽春，山西泽润律师事务所律师。原审被告：何灵美，女，1966年3月17日出生，汉族，浙江省台州市黄岩区东城街道坦下里**。上诉人任鸿因与被上诉人张仁雨、原审被告何灵美返还原物纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初5468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任鸿上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2.判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人与何灵美签订的《房屋转让协议书》违反效力性强制性规定而无效，适用法律错误。原审判决认定案涉协议书损害公共利益、损害被上诉人的合法权益，认定事实错误。1、不能因案涉房屋为“小产权房”，就当然认定上诉人与何灵美签订的《房屋转让协议书》无效；2、上诉人与何灵美签订的《房屋转让协议书》并没有损害公共利益、损害被上诉人的合法权益；二、原审判决认定《房屋转让协议书》无效，但对合同无效后的法律后果处理，适用法律错误。1、原审以违反《中华人民共和国合同法》第五十八条为由判决上诉人向被上诉人返还合同无效的利益，适用法律错误；2、被上诉人不是“小产权房”可以主张权利的主体；3、原审判决违背了诚实信用原则。被上诉人张仁雨辩称：一、一审法院对于上诉人与何灵美签订的《房屋转让协议书》效力的事实认定正确，适用法律正确。二、一审法院对于《房屋转让协议书》无效后法律后果的处理正确。原审被告何灵美未参加诉讼，也未提交书面意见。张仁雨向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认二被告于2016年3月3日签订的《房屋转让协议书》无效；2、依法判令被告任鸿返还房产及车位；如返还不能的，被告任鸿应照价向原告赔偿损失2942940元；并由二被告赔偿因擅自转让房产给原告造成的损失（比照房屋市场差价确定）;3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告张仁雨与被告何灵美原系夫妻关系，2015年6月16日办理离婚登记，离婚协议书中未涉及本案争议房屋。2015年6月7日，被告何灵美与任鸿签订《还款承诺书》，内容为：乙方（何灵美）分别于2013年12月3日、2014年3月7日向甲方（任鸿）共借款人民币肆佰万元整，月利息四分，用于公司的经营，承诺在六个月之内全部还清，并将其购买的位于太原市万柏林区南屯村南屯苑北区四幢二单元501、502及车库作为抵押物抵押给甲方，如不能按期归还，甲方有权将该房屋进行处置。由于乙方资金周转困难，没有按期将上述款项予以偿还，现乙方同意将上述房屋过户到甲方名下。并同意将其名下的股权及资产抵押给甲方，并承诺在三个月内全部清偿完毕，如不能按期归还，乙方支付甲方本金20%的违约金并有权在原告有管辖权的法院进行诉讼。2016年3月3日，二被告签订《房屋转让协议书》，内容为：经双方自愿协商达成一致，甲方（何灵美）将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方（任鸿），…第一条房屋基本情况。本协议转让房屋位于太原市南屯北区4幢二单元501、502室及地下车位，建筑面积分别为258.77平方米、197.72平方米。第二条转让价格。双方商定转让价格为2942940元整；每平米为6000元，两个车位每个车位120000。第三条付款方式。双方一致同意购房款由乙方一次性支付。第四条房屋交付。甲方应于乙方交清购房款之日起，将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方，同时乙方即享有该房屋的占有、使用、收益和处分权第五条该房屋系小产权，由甲方配合乙方办理有关手续……。2019年4月2日南屯社区居委会出具情况说明：“何灵美于2013年5月向我社区（原南屯村村委会）购买了太原市万柏林区南屯苑北区4幢2单元501、502号两套房屋及两个地下车位，并签订了合同，随后，何灵美将该两套房屋和车位转让给了他人并在我社区办理了更名手续。”庭审时被告任鸿陈述在签订《房屋转让协议书》之后不久被告何灵美将涉案房屋已完成交付，其已将房屋又转让他人。一审法院认为，2016年3月3日二被告所签订《房屋转让协议书》中转让的太原市南屯北区4幢二单元501、502房屋及地下车位，庭审中原告及被告任鸿均陈述该房屋为“小产权房”，即在农民集体所有的土地上所建用于对集体组织之外的不特定人员销售的房屋，未经法定程序审批，也无权属证书，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。该《房屋转让协议书》中所涉及的标的物违法，违反法律的效力性强制性规定，与该标的物有关的转让行为同时也损害了社会公共利益，故案涉《房屋转让协议书》应为无效。依照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在未经原告同意的情况下何灵美与任鸿订立《房屋转让协议书》将夫妻关系存续期间购置的不动产转让，使原告丧失了对案涉房屋的占有，损害了原告的占有利益，应当承担合同无效后的法律义务。任鸿辩称其受让房屋属于善意取得，但其并未取得不动产登记，且该房屋也不具备物权登记条件，不符合善意取得的法定要件，故任鸿没有取得案涉房屋的所有权，其抗辩意见不成立。庭审中任鸿陈述在取得涉案不动产后又转让他人，自己已不实际占有，原告对此亦无异议，该不动产在法律上和事实上的现状无法认定，故返还案涉不动产在本案无法履行，对原告要求判令任鸿返还房产及车位的请求不予支持；案涉不动产虽然不具有法律意义上的交换价值，但不动产本身具有临时可用性，具有财产的用益属性，在均知晓案涉房屋系“小产权房”的情况下，何灵美与任鸿一致确认转让价格为2942940元，原、被告对该数额均未提出异议，故应以此确定折价补偿，任鸿应向原告补偿2942940元。原告未就损失的事实主张提供充分证据，故其“赔偿因擅自转让房产给原告造成的损失”的诉讼请求无法支持。综上所述，案涉协议书违反效力性强制性规定，且违反国家有关禁止性政策而导致损害社会公共利益，故应属无效合同。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：被告何灵美、任鸿于2016年3月3日所签订《房屋转让协议书》为无效合同；被告任鸿于本判决生效之日支付原告张仁雨人民币2942940元；驳回原告张仁雨的其他诉讼请求。上诉人、被上诉人双方二审均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案二审的争议焦点为“一审处理结果是否正确，被上诉人的诉讼请求应否予以支持”。从本案一、二审查明事实看，首先，关于本案案涉房屋的性质问题，2016年3月3日所签订的《房屋转让协议书》中转让的太原市南屯北区4幢二单元501、502房屋及地下车位，签订协议的当事人均在协议中明确并在审理中陈述该房屋为“小产权房”，即在农民集体所有的土地上所建用于对集体组织之外的不特定人员销售的房屋，未经法定程序审批，也无权属证书。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。一审法院依据案件客观事实据此认定该《房屋转让协议书》中所涉及的标的物违法，违反法律的效力性强制性规定，与该标的物有关的转让行为同时也损害了社会公共利益，故案涉《房屋转让协议书》应为无效，并无不当之处。其次，关于案涉《房屋转让协议书》确认无效后的法律后果及如何处理的问题。依照合同法之相关规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案的客观事实是，原审被告何灵美与上诉人任鸿订立的《房屋转让协议书》所处分的不动产确系原审被告何灵美与被上诉人张仁雨夫妻关系存续期间何灵美所购置。从本案已查明的事实看，该转让行为实则为原审被告何灵美与上诉人任鸿为了解决原审被告何灵美所欠上诉人任鸿的相关债务所订立，并未实际支付相应合理对价，且该诉争案涉房屋也不具备物权登记条件，故上诉人任鸿上诉称符合善意取得的法定要件，其理由依据不足。原审被告何灵美与上诉人任鸿订立的《房屋转让协议书》的转让行为使被上诉人张仁雨丧失了对案涉房屋的占有，损害了其的占有利益，应当承担合同无效后的法律义务。因本案的客观实际为上诉人任鸿在取得涉案不动产后又转让他人，自己已不实际占有，被上诉人张仁雨对此亦无异议，该不动产在法律上和事实上的现状无法认定，故返还案涉不动产在本案中已无法实际履行。本案案涉不动产虽然不具有法律意义上的交换价值，但不动产本身具有临时可用性，具有财产的用益属性，一审法院据此认定“双方在均知晓案涉房屋系“小产权房”的情况下，何灵美与任鸿在协议中一致确认转让价格为2942940元，被上诉人对该数额亦未提出异议，故应以此确定折价补偿的数额”，该处理标准及依据基础的认定并无不妥。但是本案的客观实际为，被上诉人张仁雨在一审提起了本案诉讼，而原审被告何灵美本案一、二审均未参加诉讼，应视为其对自己本案相关诉讼权利的放弃。在尚未经生效法律文书确认原审被告何灵美所欠上诉人任鸿的相关债务为被上诉人张仁雨与原审被告何灵美的夫妻共同债务的情况下，被上诉人张仁雨仅能就本案案涉协议确认无效后返还的夫妻共同财产的财产权利的一半主张权利。故据此，上诉人任鸿应向被上诉人张仁雨补偿2942940元的一半，即1471470元。另，一审法院其他方面事实的认定及处理结果合理，本院予以采纳。综上，一审判决认定事实基本清楚，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初5468号民事判决的第一项，即“何灵美、任鸿于2016年3月3日所签订《房屋转让协议书》为无效合同”；二、变更太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初5468号民事判决的第二项“被告任鸿于本判决生效之日支付原告张仁雨人民币2942940元”为“上诉人任鸿于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张仁雨人民币1471470元”；三、驳回被上诉人张仁雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一、二审案件受理费60688元，由上诉人任鸿与原审被告何灵美共同负担40688元，由被上诉人张仁雨负担20000元。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二O二O年五月十三日书记员 连 娟