广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2200号原告：文超辉，女，1975年10月29日出生，香港特别行政区居民，住香港，香港居民身份证号码。委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。被告：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地中山市港口镇，统一社会信用代码914***********。法定代表人：黎伟良，董事长。委托诉讼代理人：梁婉薇，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾锵华，广东中元律师事务所律师。原告文超辉与被告中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告文超辉的委托诉讼代理人陈汝璋，被告港汇公司的委托诉讼代理人梁婉薇、曾锵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文超辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月14日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还已收取的512896元购房款；3.判令被告赔偿原告因购买涉案房产所支出的电商服务费20000元、律师见证费850元、公证费1532元、税金14910.57元；4.判令被告向原告支付512896元的资金占有利息96168元（以512896元为基数按照年利率6%计算，自2016年12月14日起暂计至2020年1月13日止）。事实和理由：原告与被告于2016年12月14日就位于中山市**********************的房屋签订一份《中山市商品房买卖合同》。合同签订后，原告已依约向被告一次性付清了512896元的购房款。该合同第八条约定“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该合同第九条约定“出卖人如未能按照本合同和附件六《合同补充协定》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协定》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”依照《中山市商品房买卖合同》的约定，被告理应在2018年12月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将房屋交付给原告使用，且被告最迟不得超过2019年7月1日前履行前述交付义务，否则原告有权解除合同。截至原告起诉之日为止，被告仍未按约履行交付商品房的义务，并已逾期达13个月之久，被告已构成严重违约，原告曾多次催促被告履行义务，但被告不予理会，原告只能诉至法院。原告为购买涉案房屋，还支付了团购服务费20000元、律师见证费850元、公证费1532元、税金14910.57元。现因被告违约，故此该损失应当由被告负责赔偿。另外，原告于2016年12月交付了全额房款，现因被告违约其应当承担占用该款项期间的利息以赔偿原告损失。被告港汇公司辩称，一、原告主张解除合同缺乏事实与法律依据，应予驳回，理由如下：1.被告建设时代港汇广场项目过程中，在2017年8月、2018年9月发生了严重的台风天鸽、山竹，这两起台风导致中山市停工、停业、停课，被告的工程也因为这两场台风遭遇停工，工程进度变慢。根据《中山市商品房买卖合同》第八条的约定，由于受到台风严重的影响，属于被告可据实予以延期交付的特殊原因。2.被告建设的时代港汇广场项目是由政府下属单位中山公用水务有限公司港口分公司承接市政给水、二次供水远传水表系统安装、生活水泵房建设、商业水泵房建设等供水安装工程。由于该公司的原因，工程迟迟未能履行完毕，被告多次向水务公司发出联系函、律师函以催促工程尽快完结。根据《中山市商品房买卖合同》第八条的约定，由于公用水务公司工程延误的原因导致无法正常完工，非被告所能控制的原因，属于被告可据实予以延期支付的特殊原因。3.被告与原告签订《中山市商品房买卖合同》后，被告已尽自己最大努力积极履行合同，在合理时间内将申请验收的所有文件递交给有关部门办理验收，现已于2020年1月21日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。被告认为其与原告的商品房买卖合同仍能继续履行，并未达到根本违约的解除条件。4.被告曾于2019年1月份向原告发出《通知》，告知原告由于台风及公用水务公司安装工程进度缓慢等原因导致工期延误，不能按期交付房屋的原因，原告并未对此向被告提出异议。根据《中山市商品房买卖合同》的补充协议第十二条第7点“买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件或成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则，视为买受人放弃解除合同的权利”的约定，应视为原告已经同意被告延期交楼，被告无需承担违约责任，双方的商品房买卖合同应当继续履行。二、原告主张被告返还购房款、电商服务费、律师见证费、公证费、税金、资金占用利息等费用缺乏事实与法律依据，应予驳回。理由如下：1.因被告逾期交房的原因符合双方合同约定属于可据实顺延的情形，被告无需承担违约责任，双方的商品房买卖合同应当继续履行，故被告无需向原告返还上述费用。2.即使原告主张解除合同成立，原告主张的资金占用利息也缺乏事实与法律依据，根据商品房买卖合同第九条第2点的约定，即使被告需要承担逾期交房的责任，原告也仅能主张被告支付违约金，且不超过总房价款的1%，并不能主张按照年利率6%的资金占用利息。综上所述，被告现已经于2020年1月21日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告认为其与原告双方签订的商品房买卖合同仍能继续履行，合同履行有利于避免因合同解除增加的经济、社会、司法成本，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月14日，文超辉（买受人）与港汇公司（出卖人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：文超辉向港汇公司购买港汇公司开发的位于中山市**********************的预售商品房，总价款为512896元，于2016年12月14日以现金方式一次性支付；买受人逾期付款的违约责任：一次性付款，如未按本合同约定时间付款的，有权要求买受人每日按总房价款的0.02%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证）。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。文超辉分别于2016年11月24日及2016年12月14日向港汇公司支付上述商品房的定金及购房款，合计512896元。另，文超辉于2016年11月24日向中山市中盟文化传播有限公司支付电商服务费20000元，于2016年12月14日支付律师见证费850元及公证费1532元。2017年1月6日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至文超辉名下。2017年1月18日，文超辉向中山市地方税务局缴纳上述商品房的印花税、契税合计14910.57元。2019年1月，港汇公司向文超辉邮寄一份《通知》，告知文超辉：因受台风（天鸽、山竹）正侧面的直接影响，在建项目受到不同程度影响，工期顺延。加之因生活给水安装公司安装进度未能按合同约定时间施工完成通水使用，严重影响了本项目消防设备的安装调试及验收工作，导致后续各分项验收工作无法正常推进，致使不能如期交付，将在2019年7月1日前完善各项验收手续，交付物业。由于港汇公司未能依约将上述商品房交付给文超辉，文超辉遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得备案登记证。再查，港汇公司为证明涉案商品房存在商品房买卖合同约定的予以延期交付的特殊原因，向本院提交了台风天鸽、山竹的360百科词条、港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司签订的时代港汇广场项目给水工程安装工程合同、工程联系函、律师函等证据予以证实。其中，港汇公司分别于2018年8月24日、2018年12月4日、2019年2月10日及2019年9月10日向中山公用水务有限公司港口分公司发出工作联系单、律师函，其内容均为港汇公司催促中山公用水务有限公司港口分公司尽快施工。经质证，文超辉认为虽然确有台风，但港汇公司逾期时间长达370日，与台风无关；港汇公司按时交付涉案商品房是其合同义务，且中山公用水务有限公司港口分公司并非行政主管部门，港汇公司所主张的逾期免责理由不成立。庭审中，港汇公司述称：涉案商品房施工工程因受台风天鸽、山竹影响延误施工60天，因中山公用水务有限公司港口分公司延误施工超过12个月。文超辉对此不确认，认为上述原因不属于合同约定可延期交付的事项。诉讼中，文超辉向本院提交《情况说明》，称：关于契税的问题，其代理人致电中山市税务局港口分局了解到，作为纳税主体的文超辉，在本房屋买卖合同解除后，可凭解除协议、调解书、判决书至中山市税务局港口分局办理退税，该税款只会退回文超辉的银行账户中。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系文超辉与港汇公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案的争议焦点在于：一、港汇公司是否存在迟延交付涉案商品房；二、文超辉主张解除涉案商品房买卖合同有否依据。关于焦点一。文超辉认为按照涉案商品房买卖合同的约定，港汇公司已逾期交房370日。港汇公司则认为涉案商品房存在延期交付的特殊原因。对此，本院意见如下：㈠关于台风、第三方延迟施工能否顺延交房期限的问题。虽然涉案合同补充协议约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付：……2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；……4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”，在涉案楼盘施工过程中，中山市的确有遭遇“天鸽”、“山竹”这两个强台风的影响。但是，台风为本市天气气象中经常出现的自然灾害，涉案楼盘的施工需要一定时间，港汇公司作为专业的房地产开发企业应当预见到在此期间内会发生台风等情况，对可能影响工期的各种因素进行充分的预估，科学合理制定施工进度及确定竣工交付期限。合同将台风列为迟延交房的免责事由之中，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应将台风的免责条件严格限定为发生的数量明显多于往年，且严重影响涉案楼盘工程的施工。但港汇公司对此并未举证，且港汇公司在庭审中也确认因两个台风的影响，施工进度只是延缓了60天。同时，根据港汇公司提交的证据可以反映即使不发生台风，港汇公司亦未能按期交付涉案商品房。至于中山公用水务有限公司港口分公司延误施工的问题。首先，由于该公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，但港汇公司对此并未举证。因此，本院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案商品房买卖合同约定港汇公司应于2018年12月30日前交付涉案商品房，“若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同”。同时，涉案合同补充协议约定“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利”。即上述约定表明，若港汇公司未能于2019年6月29日前交付涉案商品房，则文超辉有权要求解除涉案商品房买卖合同，但必须于2019年7月9日前向港汇公司提出书面解除合同的要求。现无证据证实文超辉已于该期限内提出申请，又未在提起本案诉讼前向港汇公司进行催告，故根据上述法律及司法解释的规定，文超辉享有的合同解除权已依法消灭。而且，涉案商品房已于2020年1月21日取得备案登记证，即涉案商品房买卖合同仍能继续履行，未达到根本违约的解除条件。综上，文超辉主张解除涉案商品房买卖合同缺乏理据，本院不予支持。由于文超辉要求解除涉案商品房买卖合同及合同补充协议的诉求理据不足，故其要求港汇公司返还购房款、利息及相关损失赔偿的诉求亦无事实及法律依据，本院均予以驳回。综上所述，文超辉诉求理据不足，本院不予支持；港汇公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告文超辉的诉讼请求。案件受理费10262元，减半收取5131元（原告已预交），由原告文超辉负担。如不服本判决，原告文超辉可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市港汇房地产投资有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年四月十五日书记员 罗李力冯冰冰