福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3536号 原告：福州市台江区美伦茗园A区业主委员会，住所地福州市台江区江滨西大道**美伦茗园**。 代表人：王木水，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈明举，男，1938年8月21日出生，汉族，住福州市台江区，业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：陈勇，福建祥仲申律师事务所执业律师。 被告：福州邦恩物业管理有限公司，住，住所地福州市鼓楼区安泰街道八一七北路**冠亚广场**楼**15店面一社会信用代码：913501020687695298。 法定代表人：冯磊，公司总经理。 委托诉讼代理人：游晓玲，福建通民律师事务所执业律师。 原告福州市台江区美伦茗园A区业主委员会（以下简称“美伦茗园业委会”）与被告福州邦恩物业管理有限公司（以下简称“邦恩物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美伦茗园业委会的委托诉讼代理人陈明举、陈勇与被告邦恩物业公司的委托诉讼代理人游晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美伦茗园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即撤离原告小区，并交出占有原告小区的所有物业管理资料和设备（详见移交清单）；2.判令被告立即向原告支付自2019年8月1日起至被告撤离时止的占用原告小区办公场所的场地占用费（场地占用费按照每月3000元计算）；3.被告向原告支付违约金5万元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年7月1签订一份《物业管理服务合同》，合同第十三条约定，原告委托被告的物业管理期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日止。第三十条规定：“本合同期满自然终止，双方如续订合同应在合同期满30天前向对方提出书面申请。”根据该约定，被告应当在2019年5月30日前向原告提出该书面申请，然而至今被告均没有提出书面邀约。2019年5月21日，原告致函被告，明确告知被告：“本届服务期满后将举行新一轮的美伦茗园A区物业服务招投标工作，所以不能与贵公司续约”，并要求被告按时在合同届满前15天交接。2019年5月23日，原告在海峡都市报连续三天刊登《物业招标公告》。截止2019年6月3日，报名的有15家物业公司，其中被告也参与报名，原告向业主公布15家报名的物业公司。6月12日，原告与福建四海招标代理有限公司(以下简称“四海公司”）签订了《招标代理委托协议书》，委托其按照政府招投标规范以公幵、公正、公平的原则帮助小区选聘物业公司。四海公司即在中国政府采购网发布招标信息，先后有9家公司报名，最后有三家公司缴纳保证金确定参加招标。7月8日评标后，福建邮电物业管理有限公司以94.60分最高分中标，确定了福建邮电物业管理有限公司为小区的物业服务公司。7月12日，原告再次致函被告，要求被告于当月26日上午9时在原告处进行物业资料、设备、财务账目等交接工作。谁知到了交接时候，被告无理拒不交接。同时，被告至今仍非法占用原告两间物业办公室和三间职工宿舍，故应承担自2019年8月1日起至实际退还之日止的场地占用费，场地占用费按照每月3000元计。综上，被告在合同到期且未续约的情况下拒不交接、退出原告小区，己严重违约，侵害了原告小区广大业主的合法权益，依法应承担相应的违约责任，即支付5万元违约金。 被告邦恩物业公司辩称，首先，由于原告违法解聘、违法选聘物业服务企业，应美伦茗园Ａ区广大业主及有关部门的要求，被告仍然事实管理案涉小区。依照《福建省物业管理条例》第四十条规定：“物业服务合同期满的，原物业服务企业和业主委员会应当在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。”被告认为自合同期满之日起三十日内退出案涉小区的前提，是原、被告己经在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告，有条件可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。但被告至今未接到有关部门的合法合规的移交通知。根据双方签订的《物业管理服务合同》第二十四约定，管理合同期满后，被告全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反应良好，原、被告双方可续订合同。然原告未按案涉物业合同约定对被告管理成绩进行评价，就在案涉物业合同还未到期的情况下，提前两个月开始准备招投标选聘新物业服务公司的事宜。起初被告亦参加了招投标报名，但之后经咨询相关部门发现，原告以招投标方式选聘新物业服务企业系违法的、不合规的，于是便退出了招标。2019年5月28日，被告依照案涉物业合同约定向案涉小区业主公开书面致信，表明有意愿续订合同，待案涉小区召开业主大会进行双过半投票选聘。原告通过委托福建四海招标代理有限公司招投标选聘的福建邮电物业管理有限公司系违法选聘物业服务企业，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。然，原告的业主委员会成员为了一己私利，将法律法规置若罔闻，把违法程序当成正当程序，与福建邮电物业管理有限公司签订《物业服务合同》。为此案涉小区多名业主因原告违法选聘物业一事向相关部门多次进行投诉，台江区房管局及苍霞街道三保社区居民委员会均明确不予认可原告违法选聘物业服务企业的行为，表示案涉小区物业服务企业仍然为被告。根据被告提供的由中国共产党福州市台江区苍霞街道三保社区委员会及福州市台江区苍霞街道三保社区居民委员会牵头制作的满意度评价调查表，三保社区党委员会、三保社区居民委员会及案涉小区业主给予被告96分的评价，这对被告的物业管理服务是极大的肯定。2019年年底，国内爆发新型冠状病毒性××，被告在疫情期间提前召集员工返回岗位，建立疫情防控机制，应对疫情的防控，加强物业管理区域人员进出管理，配合政府相关部门加强物业管理区域的病毒防控。被告公司的工作人员均站在了抗击疫情的前线，因疫情防控多支出的成本均由被告自行承担。其次，即便贵院判令原告立即撤离案涉小区，但针对原告要求被告移交所有物业管理资料和设备的请求亦不能全部成立。被告在进入小区之初，前物业服务企业并未做相应的移交手续。原告所列的移交清单相关资料和设备并未移交至被告处。第三，基于前述理由，被告在《物业管理服务合同》到期后仍事实管理案涉小区，因而原告无权要求被告支付场地占用费。第四，被告自《物业管理服务合同》期满后未收到有关部门合法合规的移交通知，反而为了案涉小区业主的利益对小区继续进行了管理，该管理并非履约行为，故被告不存在违约行为。第五，基于目前仍处于新冠××疫情期间，若法院径直依照《福建省物业管理条例》第四十条规定判决原告立即撤离案涉小区，该裁判从法律效力直观的层面确实合法，但合理性有待商榷。据被告了解，原告业主委员会成员多半并非青壮年。若法院判决被告立即撤离案涉小区，仅依靠业主委员会或者临时物业管理委员会代管444户、近1300多人的小区，势必会造成案涉小区混乱，加剧疫情防控严峻的形势。恳请法院参照《杭州市物业管理条例》第三十五条规定，物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召幵业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。由于福州仍处于疫情期间，案涉业委会无法召开业主大会重新选聘物业企业，虽然被告与原告签订的案涉物业合同到期，但被告同意继续为业主提供服务，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成，期间服务及费用结算可参照此前约定执行。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉辩请求依法提供了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4、5、6、7、8均有原件核对，真实性本院予以确认；被告提供的证据3《回函》，被告虽陈述该回函系三保社区居民委员会出具，但该回函中无三保社区居民委员会负责人签字，其加盖公章处另有手书部分内容与打印内容不一致，故对该证据本院不予采纳。 根据上述有效证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，原告美伦茗园业委会（甲方）与被告邦恩物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将坐落于福州市台江区江滨西大道198号的“美伦茗园A区”小区委托给乙方实行物业服务，管理期限自2016年7月1日至2019年6月30日止。2019年5月21日，原告向被告发出《关于不再续签物业服务合同通知函》，载：“……根据双方签订的《合同》约定，贵公司物业服务三年期限将于2019年6月30日到期。虽然贵公司的工作有目共睹，但因相关法律法规等规定，本届物业服务期满后将举行新一轮的美伦茗园A区物业服务招投标工作，所以不能与贵公司续约。请贵公司继续保质保量做好届满前与交接期间的物业服务工作，并于届满前15日内依照《合同》约定与本业委会办理好相关交接手续及财产清算等……”2019年5月23日，原告在《海峡都市报》上发布物业招标公告，同年6月12日，原告委托福建四海招标代理有限公司开展美伦茗园A区物业服务招投标工作。被告于2019年6月25日填写招标登记表参与投标，后退出投标。7月18日，原告经招标确认由福建省邮电物业管理有限公司为其提供物业服务。另查，2019年7月1日至法庭辩论终结前，原告小区仍由被告公司提供物业服务。被告自认目前所持有、使用的物业管理物品及设备有：美伦茗园A区小区的8部电梯年检档案、监控系统、三年来公用水电交款凭证、小区用电用水设备、二间物业办公室、三间职工宿舍、一间消防监控室、一间配电房、八间电梯机房。现原告以被告于合同期限届满仍拒不退出该小区为由诉至本院，请求判如诉请。 本院认为，原告美伦茗园业委会与被告邦恩物业公司订立的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效。双方约定的合同期限已于2019年6月30日届满，故《物业管理服务合同》中的权利义务已经终止。现双方未就续订合同达成一致意见，原告诉请要求被告退出美伦茗园A区小区于法有据，本院予以支持。被告辩称的原告选任物业服务小区程序不合法等与双方的物业服务合同关系无关，本院不予采纳。合同到期后，被告继续占用原告小区物业用房，依法应当支付占用费。原告诉请占用费3000元/月未超出市场价格，本院亦予以支持，占用费应自2019年8月1日起计至被告实际退出原告小区之日止。就原告诉请的违约金问题，本院认为，双方订立的《物业管理服务合同》已经终止，原告诉请的违约金依据不足，本院不予支持。就原告要求被告移交物业管理资料和设备的诉请，被告邦恩物业公司辩称前期物业公司并未与其做好移交工作，本院认为，被告并非原告小区的前期物业管理单位，根据《物业管理条例》第三十六条“业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料”的规定，原告应于与被告签订物业服务合同时向被告移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。而本案无证据证明原告在2016年7月与被告订立物业服务合同时已将上述资料移交给被告，故本院对原告所列物品清单不予采信。现双方合同权利义务已经终止，被告应将其自认的清册中所列物品、设备移交给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，并参照《物业管理条例》第二十九条、第三十六条规定，判决如下： 一、被告福州邦恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退出福州市台江区美伦茗园A区； 二、被告福州邦恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将福州市台江区美伦茗园A区小区的8部电梯年检档案、监控系统、三年来公用水电交款凭证、小区用电用水设备、二间物业办公室、三间职工宿舍、一间消防监控室、一间配电房、八间电梯机房移交给原告福州市台江区美伦茗园A区业主委员会； 三、被告福州邦恩物业管理有限公司应按3000元/月标准向原告福州市台江区美伦茗园A区业主委员会支付场地占用费，自2019年8月1日起付至被告实际撤离原告小区之日止； 四、驳回原告福州市台江区美伦茗园A区业主委员会的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，由被告福州邦恩物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨 静 人民陪审员  郑少能 人民陪审员  杨剑平 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  林 洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料iv> （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。