上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初15294号原告李正平。委托代理人李雷(原告之女)，女，1988年10月11日出生，汉族，住址同上。委托代理人陈啸，上海市光明律师事务所律师。被告孙丽娟，女，1958年8月9日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人金逸帆，上海新望闻达律师事务所律师。被告上海南兴房地产实业公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人季振兴。第三人上海草原房地产经营公司，住所地上海市。法定代表人吴建民。原告李正平与被告孙丽娟、上海南兴房地产实业公司、第三人上海草原房地产经营公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李正平及其委托代理人李雷、陈啸，被告孙丽娟的委托代理人金逸帆到庭参加诉讼。被告上海南兴房地产实业公司、第三人上海草原房地产经营公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李正平诉称，1995年11月，第三人上海草原房地产经营公司(以下简称草原公司)作为拆迁人与作为被拆迁人的原告签订《房屋拆迁安置协议》一份，该协议载明：被拆迁人原居住的曹杨四村XXX号XXX室房屋属公房性质，被拆迁人接受草原公司的拆迁安置，安置对象为包括原告在内的4人。草原公司提供曹杨二村XXX号楼1608室房屋用于安置原告等。1999年5月，原告及其家人按照协议约定，搬入上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。2018年6月，案外人仇某某以排除妨害为由，将原告告上法庭。原告才发现，涉案房屋已被被告上海南兴房地产实业公司(以下简称南兴公司)转让给了被告孙丽娟，随后，孙丽娟又将该房转让给了案外人仇某某。据了解，仇某某与孙丽娟均系普陀区市容管理局职工，根本无力购买涉案房屋。两被告假戏真做，以通过所谓的房屋买卖过户方式，配合草原公司抢占属于原告的动迁安置房，天理难容。原告认为，两被告恶意串通，所签订的买卖合同应为无效，严重损害了原告的合法权益。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、依法确认两被告就涉案房屋签订的《上海市商品房出售合同》无效；二、本案诉讼费由被告承担。被告孙丽娟辩称，两被告之间就涉案房屋签订的《上海市商品房出售合同》合法有效；原告所称的动迁安置房与涉案房屋无任何关联，其对涉案房屋既无产权也无居住权，却擅自入住涉案房屋至今，其无权作为本案原告提出主张。故被告不同意原告的诉讼请求。被告上海南兴房地产实业公司未到庭答辩。第三人上海草原房地产经营公司未到庭陈述。经审理查明，1999年9月24日，被告南兴公司取得上海市梅岭北路400弄2、20、24号房屋(含涉案房屋)的房地产权证。2003年6月3日，南兴公司作为卖方(甲方)，被告孙丽娟作为买方(乙方)就涉案房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，约定，房屋建筑面积105.81平方米，其中套内建筑面积78.84平方米、公用分摊建筑面积26.97平方米；总房价款人民币(以下币种均为人民币)507，888元；甲方在收到乙方全部房价款之日起20日内，甲方向乙方交付房屋。同时合同对违约责任等作了相关约定。2005年3月2日，房屋产权变更登记至孙丽娟名下。2007年9月，孙丽娟与案外人仇某某就涉案房屋出售事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙丽娟将涉案房屋以825318元的价格出售给仇某某。同年10月，涉案房屋登记至仇某某名下。2018年4月10日，仇某某(原告)与李正平、雷惠萍(被告)及草原公司(第三人)排除妨害纠纷展开诉讼，本院于2019年3月12日作出(2018)沪0107民初8499号民事判决书。该案经审理查明中部分事实如下：“1995年11月20日，第三人作为拆迁人与作为被拆迁人的刘维亚(案外人)签订《房屋拆迁安置协议》。上述协议中载明：被拆迁人原居住曹杨四村XXX号XXX室，属公房性质，居住面积共计29.9平方米，被拆迁人接受第三人拆迁安置；第三人应安置的人数为包括被告在内的9人(为家庭成员关系，其中独生子女按两人计算面积)，安置居住面积36平方米，被拆迁人无异议；签约后第三人对拆迁人家庭人员中发生人数增减或拆迁补偿安置有关的纠纷概不负责，也不增减安置面积；第三人提供曹杨二村XXX号楼1008室、曹杨二村XXX号楼1608室公房，合计居住面积56.28平方米；因第三人提供被拆迁人安置房屋未竣工，故第三人向拆迁人提供自行过渡；若因国家计划发生变更或其他不可抗力的原因，造成第三人无法履行本协议时，双方同意在原协议的基础上签订补充协议，同时第三人按《细则》规定向被拆迁人增发因第三人延期安置被拆迁人的过渡补贴费；曹杨二村XXX号楼1008室，28.14平方米安置刘维亚等五人，租赁户名为刘维亚；曹杨二村XXX号楼1608室，28.14平方米安置李正平、雷惠萍等4人，租赁户名为李正平；自行过渡期为三年。1999年6月，被告自行搬入系争房屋内居住至今……再查，第三人曾在另一案件中表示，第三人与被拆迁人签署《房屋拆迁安置协议》时，规划尚未批复。之后，因受规划调整，安置协议中约定的安置房屋实际已不存在。审理中，被告表示，原告自2004年起开始在系争房屋所在区域购买商品房和商铺，在购买系争房屋时，从未上门看房，其本人就是系争房屋所在小区的开发商上海市市容环卫局的员工。上述情况说明原告是与上海市市容环卫局、南兴公司、第三人、孙丽娟之间存在恶意串通，就系争房屋签订买卖合同损害被告利益，应为无效。对此，原告表示，其是通过中介公司办理的购房手续，不存在恶意串通。原告购房时，出售方是说过还有人居住在内，但属于临时过渡，过一段时间会搬离。因原告在系争房屋所在小区内有其他住房，对系争房屋的房型比较了解，所以就在门外看了一下，未敲门进入查看。合同签订后，原告曾为交房问题与出售方交涉，出售方表示在系争房屋内居住的人员是因动迁与开发商有纠纷，开发商已为此在诉讼，让原告耐心等待。原告也曾找过开发商，开发商表示第三人安置给被告的房屋是梅岭北路XXX弄XXX号XXX室，该房屋面积与安置协议中约定的面积相符。梅岭北路XXX号中的房屋是安置房，而系争房屋所在的梅岭北路XXX号中的房屋是商品房。因被告一直未搬入，该房屋一直处于空置中。原告为系争房屋事宜亦向当地物业公司和居委会交涉过，但均没有结果……关于被告提出的本院(2000)普民(行)初字第1831号民事判决书曾认定‘曹杨二村XXX号楼的门牌号码应为梅岭北路XXX弄XXX号’之事宜。经查明，该案系与本案被告类似的被拆迁人王怀仁等人作为原告起诉上海草原房地产经营公司，要求上海草原房地产经营公司全面履行安置协议、将其安置于梅岭北路XXX弄XXX号1501室。该案生效判决书中，在‘曹杨二村XXX号楼的门牌号码应为梅岭北路XXX弄XXX号’内容之后，还载明：‘但是基于房型规划的变化等原因，现梅岭北路XXX弄XXX号1501室系商品房，房地产权人不是上海草原房地产经营公司而是上海东尼(集团)有限公司。梅岭北路XXX弄XXX号1501室的建筑面积为105.81平方米、居住面积为44.5平方米，与安置协议约定的居住面积为37.447平方米公房不相一致，两者存在差别，且上海东尼(集团)有限公司与原告不构成房屋拆迁安置的民事法律关系，原告坚持要求安置于梅岭北路XXX弄XXX号1501室，缺乏事实和法律依据。’最后，法院判决对原告该项诉请不予支持。另，在本院(2000)普民重字第242号上海东尼(集团)有限公司作为原告起诉被告王怀仁等人及第三人上海草原房地产经营有限公司房屋迁让一案中，法院最后判决被告王怀仁等人迁让出本市梅岭北路XXX弄XXX号1501室。”该案经审理后本院认为：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。现根据相关部门颁发的所有权证书之记载，原告为系争房屋的所有权人，依法享有上述权利。被告居住使用系争房屋缺乏合同和法律上的依据，原告要求被告迁出依法有据，本院予以支持。被告辩称根据其与第三人之间签订的安置协议，系争房屋即为第三人安置的房屋，但从第三人在以往案件中的陈述意见及安置协议中所约定的安置房屋与系争房屋实际面积相差甚远(安置房屋居住面积为28.14平方米、系争房屋实际建筑面积为105.81平方米)之事实来看，不能得出上述结论，亦不足以推翻系争房屋登记在原告名下之产权证的效力……”据此本院作出如下判决：“被告李正平、雷惠萍应于本判决生效之日起十日内迁出上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋。”上述判决作出后，李正平、雷惠萍不服，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月15日作出判决，“驳回上诉，维持原判。”上述判决现已生效。另查，2008年5月12日，上海市普陀区市容管理局针对案外人戴某某、王某某(与本案原告类似情形的案外人)的来信来访内容出具普市容〔2008〕28号《来信来访答复意见书(信访处理决定)》，载明：“你们反映：1996年4月与草原公司签订了房屋拆迁安置协议，当时双方约定草原公司提供曹杨二村XXX号楼1501室作为安置房，自行过渡三年。后因东尼公司接盘草原公司，改变安置房屋到梅岭北路XXX弄XXX号楼1701室，不服，自行入住梅岭北路XXX弄XXX号楼1501室(信访人认为现自行入住的房屋即为动迁协议中的安置房屋)，要求确认原动迁安置协议有效，东尼公司快帮其办理好房屋产权证，使其合法入住。经查：信访人的反映情况基本属实，但未反映事情的起因和矛盾的焦点是由于1996年7月1日起施行的《上海市住宅建设设计标准》而引起的。当年上海住宅办、区规划等部门责令草原公司修改原设计方案，因而原设计的楼号、室号有变。草原公司根据东签协议第十二条之规定，通知动迁户补签协议，戴玉华等少数动迁户却拒签，一定要按原协议履行。后来东尼公司接盘，原协议中所约定的楼号、室号完全相同的房屋落空、只好在同一小区内以相匹配的优惠条件的另房安置。信访人则坚持认为，现自行入住的房屋即为动迁协议中的安置房屋……”再查，1998年1月8日，被告南兴公司(乙方)与第三人草原公司(甲方)签订《股权转让协议书》，约定：“甲方原为上海民苑房地产开发有限责任公司(以下简称为“民苑公司”)股东，由于验资时没有资金向乙方借款，现借款期已到，甲方仍无资金归还，决定转让全部股权给乙方，经双方友好协商及股东会讨论决定，达成如下协议：1.甲方自1998年1月1日起将在民苑公司的5%股份即75万元转让给乙方；2.甲方在民苑公司注册资金75万元退出后，即抵充原南兴公司垫付草原公司验资的这笔75万元；3.甲方退股后不再享受民苑公司中的权利，不承担任何经济、法律责任，原甲方在民苑公司中的权利由乙方享受，并由其履行相应的经济、法律责任……”后各方就此完成工商变更登记。另外，民苑公司的《验资事项说明》载明：民苑公司于1997年7月17日经工商注册登记成立，原该公司由上海东尼(集团)有限公司(以下简称为“东尼公司”)、南兴公司、草原公司共同出资组建，现这次由草原公司将其名下5%的股权75万元转让给南兴公司，投资单位由三家变为两家。2019年7月25日，原告向法院提起诉讼，请求依法判决如其诉请。本院认为，原告与第三人签订的《房屋拆迁安置协议》以及两被告签订的《上海市商品房出售合同》均应系合同双方真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。原告认为，《上海市商品房出售合同》所指向的梅岭北路房屋即为《房屋拆迁安置协议》所约定的第三人用于安置原告的曹杨二村房屋，因此，两被告之买卖涉案房屋的行为，侵害了原告的合法权益，该《上海市商品房出售合同》应为无效；被告孙丽娟则认为，曹杨二村房屋并非梅岭北路房屋，原告之主张未有依据。因此，本案之争议焦点即为前述两套房屋是否为同一套房屋。本院对此评述如下：根据本院作出的(2018)沪0107民初8499号民事判决书所查明事实“……因受规划调整，安置协议中约定的安置房屋实际已不存在……”另根据上海市普陀区市容管理局出具的普市容〔2008〕28号《来信来访答复意见书(信访处理决定)》所载内容“……原设计的楼号、室号有变……后来东尼公司接盘，原协议中所约定的楼号、室号完全相同的房屋落空……”等内容，再结合两房屋之较大面积差异(曹杨二村房屋为28.14平方米、梅岭北路房屋为105.81平方米)，足以认定，梅岭北路房屋与曹杨二村房屋并非同一套房屋。两被告关于买卖涉案房屋的买卖行为，与原告无涉，更未侵害原告的合法权益；原告以两房屋实为同一套房屋为依据所提起的主张，无法得到本院支持。被告南兴公司及第三人草原公司经本院合法传唤未到庭，不影响本院依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：对原告李正平的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币11,800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵莉星审 判 员  蒋国红人民陪审员  周婵娟二〇二〇年五月二十七日法官 助理  缪茵渊书 记 员  缪茵渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。