呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初10020号原告（执行案外人）：闫小林，男，1958年12月28日出生，汉族，住呼和浩特市回民区通道北街附院**楼****。委托诉讼代理人：王晋，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告（申请执行人）：董秀春，女，住，住呼和浩特市/div>委托诉讼代理人：马坤杰，爱德律师事务所律师。第三人（被执行人）：王非，男，1982年9月30日出生，汉族，住上海市闵行区莘松路**上海康城大浪弯道**1602。原告闫小林与被告董秀春、第三人王非案外人执行异议之诉（立案案由为执行异议之诉）一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫小林的委托诉讼代理人王晋、被告董秀春及其委托诉讼代理人马坤杰到庭参加诉讼、第三人王非经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。闫小林向本院提出诉讼请求：１．请求人民法院立即停止(2017)内0105执2569号民事裁定书中对呼和浩特市回民区海亮广场E座13楼1307号房屋的强制执行；２．请求人民法院确定该呼和浩特市回民区海亮广场E座13楼1307号房屋(房屋单价7000/平米,房屋面积85.98平方米,总价款601860元)归原告所有；3.请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：呼和浩特市赛罕区人民法院作出(2017)内0105执2569号民事裁定书,申请执行人为董秀春,被申请执行人为王非。2014年5月20日,原告闫小林与王非签订《房屋买卖合同》,王非同意将自己位于呼和浩特市××区房屋卖给原告闫小林。原告闫小林与王非约定房屋价款为100万元整,并且房屋价款原告闫小林一次性支付给王非。王非与原告在该涉案房屋买卖时,签订了一份车辆转让协议,原告闫小林将自己所有的一辆汽车,转让给王非(奥迪WAURGB4H),抵顶房屋价款的80万元,在2014年5月份,申请人已将车辆交付给王非。原告闫小林另付剩余房款20万元,并且有银行的转账记录。原告闫小林已经将房款全部付清给王非,并且已经实际占有该房屋,已经履行了合同的全部义务。涉案房屋未办理房屋产权的过户登记,是不能归结与原告的原因,不能将此后果加在原告身上。贵院不能因为王非与董秀春的民间借贷纠纷,就执行属于原告财产,王非的偿还义务是王非本人的问题,应当由王非自己解决,贵院对该涉案房屋强制执行明显存在错误。原告能够提供足够证据证明自己确实购买了本案的涉案房屋,并且实际入住,缴纳了物业费等各项费用。申请人认为:首先,根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定,当事人未采用书面形式订立合同,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。原告闫小林不仅与王非签订了正式的《房屋买卖合同》,而且已经支付了绝大部分购房款,交纳了相关杂费(物业费等),已经履行了房屋买卖合同的主要义务,并已由本人实际占有涉案房屋。因此,房屋买卖双方已经形成房屋买卖合同关系。其次,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。最后,以物抵债约定交付房产,是指以消灭金钱债务为目的债的履行方式,王非与原告闫小林之间仅仅存在于房屋买卖合同关系,不存在债权关系,也并没有以物抵债的情形,不存在以消灭金钱债务的目的。而董秀春向王非主张的仅为债权纠纷,不能对抗原告与王非之间的合法法律关系。综上所述,贵院作出(2017)内0105执2569号民事裁定书损害了原告的权利。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,向人民法院提起诉讼。董秀春辩称，一、董秀春与王非之间的民间借贷法律关系事实清楚，赛罕区人民法院作出（2016）内0105民初6850号民事判决书，判决书依法生效，王非未履行还款义务，董秀春依法申请强制执行。本案诉争房屋是基于（2016）内0105民初6850号民事裁定书依法查封的王非个人房产。原告所述事实与客观实际不符，也不符合市场交易惯例。2014年11630元/平方米的单价与当时的市价不符；在民间借贷纠纷中对案涉房屋进行了邮寄、留置、公告送达，与原告已经实际占有的陈述不符；王非办理网签的时间为2014年9月24日，晚于原告所陈述的签订合同的日期，因此原告购买案涉房屋后，仍允许王非将案涉房屋网签至其个人名下。原告的诉讼请求于法无据，应于驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，因此王非才是案涉房产的合法权利人。原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形故应于驳回原告的诉请。2019年7月5日，赛罕区人民法院、内蒙古中昱房地产评估事务所及北方公证处的人员打开案涉房屋后，发现案涉房屋内没有居住使用的生活痕迹；原告并未提供有效的付款凭证；在签订合同后仍将网签办理至王非名下，因此本案原告的诉求于法无据，应予以驳回。王非未出庭作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，本院对董秀春与王非民间借贷纠纷一案作出（2016）内0105民初6850号民事裁定书，裁定查封王非价值110万元的财产。2016年11月7日,本院向呼市房管局下达协助执行通知书,查封了王非位于呼和浩特市××区房屋,查封期限为三年(自2016年11月7日至2019年11月6日止)。2017年4月20日,本院作出(2016)内0105民初6850号民事判决,判决王非于判决生效后十日内偿还原告董秀春借款本金110万元,并按照月利率2%支付原告自2011年12月25日至借款本金110万元全部清偿之日止的利息。因王非未履行已生效判决所载明的给付义务,2017年8月9日董秀春向本院申请强制执行。2017年10月18日,本院作出(2017)内0105执2569号执行裁定书,裁定:冻结、划拨被执行人王非在银行存款1131037元,或查封、扣押其同等价值的财产。2019年7月1日本院向王非下达房屋评估通知。2019年7月10日，内蒙古中昱房地产评估事务所有限责任公司对王非位于呼和浩特市××区的住宅房地产司法鉴定估价项目作出内中昱估字[2019]第0163号《房地产评估报告》。2019年10月23日，本院作出（2019）内0105执异336号执行裁定书，驳回闫小林对查封呼和浩特市回民区海亮广场E座13楼1307号房屋提出的异议请求。另查明,2014年5月19日，闫小林与王非签订《鄂尔多斯弘硕二手车经营有限责任公司买卖车合同》,约定闫小林将车辆(厂牌型号:奥迪WAURCB4H,车牌号:×××,车主:王浩)以人民币80万元整出卖给王非。2014年5月20日，闫小林与王非签订《房屋买卖合同》,约定王非将呼和浩特市海亮广场E座1307号房屋售卖给闫小林,房屋面积:85.98平方米,房屋总价:1000000元。此房屋款项以闫小林的奥迪A8L(车牌:×××)抵顶房款80万元,另付房款20万元,总计100万元整。闫小林提供的银行账户显示2014年5月21日支取20万元。房屋预收（网签）信息查询结果证明：上述房屋虚所有权人为王非；房屋状态为预售登记，办结时间为2014年9月24日。2018年4月4日，内蒙古海亮物业服务有限公司出具内蒙古增值税电子普通发票，载明购买方为王非E1307，缴纳物业费2579.4元。同日，中共呼和浩特市委员会供暖处出具内蒙古增值税电子普通发票，载明购买方为王非，供暖年度2017-2018，服务名称为住宅供暖。再查明，闫小林向本院提出鉴定申请书，申请鉴定《房屋买卖合同》的形成时间。本院委托成都联合司法鉴定中心进行鉴定，鉴定中心因检材怀疑时间已超过三年，不具备鉴定条件，未启动鉴定工作，终止鉴定。本院认为，前债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案,闫小林与王非签订了《房屋买卖合同》,闫小林主张其以购车款顶抵房款80万元，另支付了20万元现金,但仅提交了支取20万元的凭条，未提交证据证明已经实际向王非支付20万元。闫小林提交的《鄂尔多斯弘硕二手车经营有限责任公司买卖车合同》中约定的车辆，并非闫小林个人的车辆，亦未提交办理车辆过户登记的相应证据，不能证明车辆买卖合同实际履行，闫小林不能证明其已支付全部价款。且通过现有证据，不能证明闫小林已占有该不动产。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力,未经登记,不发生法律效力。现涉案房屋的虚所有权人至今仍登记在王非名下,闫小林未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记。综上,闫小林不能证明其对于执行标的物有所有权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:驳回原告闫小林的全部诉讼请求。案件受理费9819元（原告已预交），由闫小林负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 德海洋人民陪审员 陈 磊人民陪审员 王建军二〇二〇年五月二十二日书记员 梁美鹃