新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4002民初2700号 原告（反诉被告）：伊犁九鼎富通房地产开发有限公司，住所地伊犁哈萨克自治州伊宁市合作区218国道以北城西市场内。法定代表人：姜文斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：俞刚，新疆天阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨桂云，女，1969年2月28日出生，汉族，住伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：顾建伟，新疆秉政律师事务所律师。原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司(反诉被告)与被告杨桂云（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司委托诉讼代理人俞刚，被告杨桂云委托诉讼代理人顾建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2019年1月28日向原告发送的《××书》无效;2、本案受理费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年2月26日签订的××意向书后，我公司办理了备案手续，取得了商品房预售许可证，2019年1月21日完成消防验收，至今未能办理网签。2019年1月28日，被告发送××书，该通知书应属无效。被告杨桂云（反诉原告）辩称并反诉称，确认《××书》有效，被告于2016年2月26日签订的房屋认定意向书本质上就是××合同，合同签订当天原告就将房屋交付给被告，同时涉案房屋正在经营餐饮，我方想的一切手续都齐全，所以也没有仔细看合同，就将钱一次性全部交给了原告，事后被告得知原告交付的房屋不符合法定标准：1.交付的饮用水无法使用，2.房屋也没有通过正式验收，正如原告所说2019年才办完消防手续；其次根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第19条及《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，现售商品房购买应当自销售之日起90日之内办理相关手续，超过一年没有办理的，有权解除合同，自签订到现在有1000多天了；最后我方反诉请求：1、确认双方签订房屋认购意向书解除；2、被告返还原告购房款1,080,000元；3、被告支付违约金280,800元（1,080,000×26%）；4、律师费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月26日，原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司与被告签订××书，约定原告购买被告××区、××房屋用于餐饮，房屋预测面积60平方米，9,000元/平方米，总价1,080,000元，签订《××合同》时意向金转为同等金额的购房款，合同约定还约定了其他事项，合同签订当天，原告交付1,080,000元，被告交付××、××号房屋，但被告交付的房屋不符合法定标准，餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《××合同》，更没有办理产权证，被告已经严重违约。原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司（反诉被告）针对反诉答辩，我方认为被告的反诉请求不成立，应当予以驳回，被告根本没有合同的解除权，××合同的第5条第5项明确约定，××合同签订后，被告不得以任何理由退房，即被告自签订××合同就承诺同意其没有合同解除权；即便依据法律规定本案也没有取得合同解除权，被告提到《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第19条，曲解了意思，该法条明确规定，商品房买卖合同对房屋备案登记有约定的依照××合同约定期限为准，××合同没有对房屋备案登记有约定的适用《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，本案的××合同约定房屋登记备案手续在2018年12月31日前完成，那么被告应在2019年12月31日后方才取得合同解除权，综上其发出的《××书》无效，故其要求返还购房款1,080,000元无任何依据，我方认为反诉原告依据合同第8条计算的违约金不能成立，本条实际上约定的是解除合同的违约责任承担，那么反诉原告以解除合同的违约金来计算反诉被告逾期办理房屋备案登记的违约责任是非常不适当的，第8条说明任何一方违约承担认购诚意金30%的违约金，1.九鼎房产公司没有违约，我方只是逾期办理房屋登记备案，九鼎房产公司已经于2019年5月28日取得了《××书》；2.本案没有认购诚意金，只有购房诚意金，也就是说第8条约定的违约金没有计算的依据，且本案也没有购房诚意金，只有原告反诉状中的明确的购房款1,080,000元，我方认为如果说九鼎房地产公司应当承担逾期办理房屋登记备案的责任，应该依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第18条的规定：以已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3.我方认为本案的房屋认购书不应当解除，所以律师费及诉讼费都应当由反诉原告自行承担。原告（反诉被告）提供证据：1、2019年1月28日，伊犁九鼎富通房地产开发有限公司收到杨桂云发送的《××书》，证实2019年1月28，原告突然收到被告发送的《××书》，以“餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《××合同》，更没有办理产权证”为由，解除房屋认购合同；2、2016年2月26日，杨桂云与富通房产公司签订《××书》，证实1、依据《最高院司法解释》第5条，本案××合同就是××合同；2、依据××合同第5项约定，本案杨桂云根本没有合同解除权，即使《最高院司法解释》第19条规定，本案杨桂云亦未取得解除××合同的合同解除权，本案××合同依法不应被解除；3、××合同第3项约定，房屋产权证由杨桂云自己办理，富通房产公司配合，富通公司只是负责办理房屋产权登记所需要材料的备案；3、××号《××证》、××号《××证》，证实早在2017年7月21日九鼎房产公司就取得了《××证》，2019年1月21日完成了消防竣工验收备案，本案商品房上、下水等基础设施完好，始终正常使用；4、2019年4月11日，富通房产公司向杨桂云发送的《告知函》、中国邮政回执、邮件妥投明细单，证实2019年3月3日、2019年4月11日富通公司书面通知杨桂云可以签订《××合同》，但杨桂云始终拖延不予办理；5、2019年5月28日，富通公司取得××号《××书》，证实富通公司不仅将杨桂云办理房屋产权登记的备案手续全部办理完毕而且取得了不动产权证，杨桂云随时可以办理房屋产权登记手续。被告（反诉原告）质证认为：1、《××书》是我方发出的，真实性认可，其房屋交付不符合法律条件，饮用水不符合法定条件；2、合同的第一项《××同》认可，但第二项、三项证明目的不予认可，1、协议第二条就说明1,080,000元作为购房意向金，该诚意金在双方签订××合同时转化为同等额度的购房款，2、原告在2017年7月21日就取得了××许可证，根据第三条第二项的规定原告应当及时通知我方签订正式的××合同，但时隔一年半以后也没有通知我方签订正式的××合同，3、第四条第三项我们在原告没有取得××许可证前不得以任何理由解除本认购意向书，如果原告取得了××许可证，那么我方有权解除认购意向书，同时认购意向书中第5条第3款、第5条第5款、第4条第3款逻辑上存在矛盾，这笔钱我方已经实际交付给了原告，原告也将房屋交给我方；3、对消防许可证及建设工程竣工验收消防备案凭证真实性认可，但是是否与本案有关系，对证明目的不认可，消防许可证的名称是伊犁九鼎××商铺，本案签订的合同是位××区、××房屋，与之有出入，预售许可证上只有××商铺，是否其他商铺还没有取得××许可证，××许可证是2017年7月21日，我方签订认购意向书是2016年2月26日，证明原告存在违法违规行为，消防备案再次证明没有消防许可证的前提下，不能做餐饮，证明对方违法；4、对中国邮政回执的真实性认可，但是该回执的内容及邮件内容不认可，我方也没有签收，对《告知函》我方也不知道；5、对产权证真实性认可，对证明的目的不认可，1、对方应当附有地图，应当有我方店铺的位置及面积，2、这份产证是否是××房屋我方不得而知，3、并不能证明对方就能够办理小证。被告（反诉原告）举证：1、伊犁九鼎富通公司出具的收款收据、合同，证实2016年2月26日当天原、被告签订意向书，并没有约定具体的办证期限，合同当天被告将购房款1,080,000元购房诚意金已经交付给原告，当日原告将房屋交给我方，其次这也是我方要求违约金的依据；2、律师费发票、律师代理合同，证实根据双方签订合同的第8条，双方任何一方违约，违约方就应当向守约方支付律师费，现在原告违约，2017年7月21日取得了××许可证后没有及时通知我方签订××合同，到现在也没有通知，因此对方需要承担律师费，××合同纠纷案件适用法律若干解释第19条及城市房地产开发经营管理条例第33条规定，现售商品房购买应当自销售之日起90日之内办理相关手续，超过一年没有办理的，有权解除合同，自签订到现在有1000多天了，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有产权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持，本条用的是或字并列关系，只要这两项任何一项违反了规定买受人就可以主张解除合同并非原告所说具有前提，本案的房屋意向认购书的第三条也只是约定了在2018年12月31日前甲方完成乙方办理房屋产权登记的备案手续并没有明确的期限，我方当事人在2018年12月底就已经委托了我们，所以在2019年1月28日原告才会收到解除合同通知书。原告（反诉被告）质证认为：1、对真实性没有异议，对关联性不认可，对方说没有具体的办证期限不成立，第三条的第三项明确九鼎房产公司在2018年12月31日前完成房屋产权备案手续，其次合同第一条明确说房屋总价是1,080,000元，我方认为是没有购房诚意金的，这是购房款，不是购房诚意金；2、对真实性不认可，发票不是原件，没有打款记录，发票的时间是2018年12月21日，我方起诉的时间是2019年4月1日，很显然这个发票是在本案起诉之前，与本案无关，委托代理合同也没有签订的时间，对关联性不认可，本案反诉原告提起的是解除合同之诉，从法律的角度来看其没有合同解除权，本案的合同不应被解除，从事实的角度看，九鼎房产公司没有发生应解除合同的情形，合同也不应被解除，反诉原告提起解除合同之诉是恶意的，不能成立，律师代理费自然应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司与被告杨桂云签订一份××意向书，双方约定由被告购买合作××区、××号房屋用于餐饮，房屋预测面积60平方米，9,000元/平方米，总价564,000元，2016年11月10日，原告收取被告购房诚意金元。××合同第3条第3项约定房屋登记备案手续在2018年12月31日前完成，房屋产权证由被告办理，原告配合办理房屋产权登记所需要材料的备案；第3条第2项约定：原告在取得××许可证后，应当及时通知被告前来签订正式××合同；××合同第5条第5项约定双方签订本认购书后，被告不得以任何理由要求退房或换房，原告按照被告留存的地址、联系方式通知被告前来签订××合同，被告未按照规定时间前来签订合同的，视为被告单方违约，原告有权单方解除认购书，且不退回购房诚意金。双方如违约，违约方应该向对方支付诚意金30%的违约金。并且承担律师费。同时，原告对保障餐饮烟筒排烟做出了书面承诺，但未提及用水。2017年7月21日，原告取得了《××证》，2019年1月21日，完成了消防竣工验收备案，取得伊州××号《××凭证》；2019年1月28日，被告发送给原告《××书》，以“餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《××合同》，更没有办理产权证”为由，解除房屋认购合同；2019年4月11日，原告向被告发送一份《告知函》、并且书面通知被告可以签订《××合同》，但双方未签订任何合同；2019年5月28日，原告取得××号《××证书》。被告委托律师花费律师代理费22,000元。原告于2019年4月2日起诉至本院。本院认为，争议焦点为被告解除房屋认购意向书通知书的效力。原、被告签订房屋认购意向书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收受购房款，原告也在起诉前办理了××许可证，故该认购意向书应当认定为××合同，该协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。但该合同形式上为填充式的格式合同，合同第5条第5项中有关被告无权退房、换房的特别约定，因排除被告主要权利，该款为无效条款。××合同第3条第3项约定的不是办理房屋所有权登记，而是房屋登记备案手续，故2018年12月31日前不可作为1年的解除权的起算点，应当适用《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，商品房购买应当自销售之日起90日之内办理相关手续或适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条已经竣工的房屋自合同签订之日起90日之内的规定。原告未举证证明对格式条款已经尽到合理提示、说明义务及在取得××许可证后书面及时通知被告来办理相关手续。由此原告承担不利的法律后果。现原告逾期办证导致至今未能网签不能取得房产证。该合同明确约定被告购房目的是用于餐饮。且有证据证明原告交付的房屋不符合标准，餐饮用水至今无法解决，被告无法实现合同目的，故应该解除合同，恢复到签订合同之前的状态。被告在原告取得××许可证后主张退款不违背双方约定，被告通知书到达原告之日即有效。至于违约金，因原告负有协助被告办理房屋所有权转移登记的义务，但被告未提供证据证明曾向原告提出过协助要求或主张过权利，其损失不能确定，故对违约金不予支持。对于律师代理费负担的约定，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2016年9月9日原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司与被告杨桂云签订的房屋认购意向书；二、原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告杨桂云购房款1,080,000元；三、驳回原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告杨桂云的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费17,047元，由原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司负担16,797元，被告杨桂云负担350元。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判 长 李祥民人民陪审员  邓亚萍人民陪审员  丁连强 二〇二〇年五月二十日 书 记 员 毛文杰