广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2020）粤71行初25号原告：宣承文，男，汉族，19**年*月*日生，公民身份号码440************210，住广东省廉江市********号。委托代理人：胡焱平、毋莎莎，广东红棉律师事务所律师、实习律师。被告：广州市规划和自然资源局，住所地广东省广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：周君玉，该局工作人员。委托代理人：陈健媚，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。第三人：陈芷利，女，19**年*月*日出生，香港身份证号码Y240***（2）。第三人：广州市南宇有限公司，住所地广东省广州市天河区*************。法定代表人：郑玲玲，执行董事。第三人：广东省信托房产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区******第三层301室之二。法定代表人：李仕源，执行董事、总经理。原告宣承文与被告广州市规划和自然资源局（以下简称市规自局）、第三人陈芷利、广州市南宇有限公司、广东省信托房产开发有限公司不动产登记纠纷一案，本院于2019年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原告宣承文诉称：涉案房屋为广州市白云区***************（原广州市白云区***************），由广东省信托房产开发公司抵押给广州市南宇有限公司（以下简称南宇公司）。2003年9月17日，南宇公司向香港建宇国际有限公司的陈家驹先生出具证明，证明涉案房屋归其所有。2007年11月22日，陈家驹向原告出示了南宇公司授权，并且以该公司的名义与原告签订《售楼协议书》，协议约定了相关购房付款等交易内容。2007年11月22日，原告向陈家驹支付了5万元首期购房款后，陈家驹依约向原告交付房屋，原告将房屋装修并入住至今。2019年1月29日，原告从广州市白云区人民法院发出的《公告》中得知，在(2019)粤0111民初809号民事案件中，南宇公司向广东省信托房产开发公司起诉要求将涉案房屋转移过户给南宇公司。原告随即以第三人身份向该法院申请参加诉讼，请求将涉诉房屋登记至原告名下。后被该院以原告与该买卖合同无关为由驳回。近日，有人持陈家驹女儿即本案第三人陈芷利身份证复印件和(2019)广州市不动产权第04213221号权属登记证书，要求原告交付房屋，原告才得知被告为第三人办理了涉诉房屋权属登记证书。根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款、第十九条等规定，原告是涉案房屋的利害关系人，被告并未依照法律规定予以考察，便将该房屋的产权登记至第三人陈芷利名下，严重侵害的原告的合法权益。综上所述，诉讼请求：1、撤销(2019)广州市不动产权第04213221号权属登记证书，将该房屋登记至原告名下；2、被告承担本案诉讼费。被告市规自局答辩称：一、原告与涉案行政行为没有利害关系，不是本案适格原告。原告提交的《售楼协议书》并没有南宇公司盖章，亦没有南宇公司的法定代表人签字。原告称陈家驹已取得南宇公司的授权，但其并未提供合法有效的授权委托书。因此，《售楼协议书》不能证明原告已向南宇公司购买涉案房屋。原告亦未提供证据证明一直居住在涉案房屋。因此，原告与涉案房屋不存在利害关系，不具备原告的主体资格。二、被告作出(2019)广州市不动产权第04213221号《不动产权证书》的具体行政行为事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。2019年9月24日，南宇公司与第三人陈芷利向被告下属登记机构申请办理涉案房屋的转移登记手续，并提交了测绘附图、买卖合同等资料。工作人员向申请人询问了申请登记事项、登记材料的真实性等情况，做了询问笔录。申请人均承诺所提交的所有资料都是真实、合法、有效的，并且是申请人真实的意思表示。经审核，南宇公司与陈芷利所提交的申请资料符合《不动产登记暂行条例》的相关规定，且涉案房屋来源清晰，不存在查封等限制房产权利的情形。被告作出涉案登记，已尽审慎审查职责，符合法律规定。三、涉案房屋权属清晰，被告在作出涉案行政行为时，已尽到审慎审查义务。涉案房屋于2003年已办理首次登记，权属人为广东省信托房产开发公司。2019年，根据(2019)粤0111民初809号民事判决书、(2019)粤0111执6482号执行裁定书及《协助执行通知书》的要求，将涉案房屋登记在南宇公司名下，房屋权属来源清晰。四、原告提起本案诉讼没有事实依据。原告曾以第三人资格参加涉案房屋的房屋买卖合同纠纷案件，并根据《售楼协议书》请求确认涉案房屋归其所有，但被法院驳回，现该判决已生效。综上所述，请求法院驳回原告起诉或诉讼请求。第三人陈芷利、广州市南宇有限公司、广东省信托房产开发有限公司未提交陈述意见。本院经审查双方当事人提供的材料，查明：涉案房屋为广州市白云区***************，初始登记在广东省信托房产开发有限公司名下。2019年，根据广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初809号民事判决、(2019)粤0111执6482号执行裁定及《协助执行通知书》，涉案房屋转移登记至南宇公司名下。同年9月，第三人陈芷利和南宇公司基于购房合同，向被告属下的登记机构申请转移登记。经审核相关材料后，被告属下登记机构向第三人陈芷利核发了(2019)广州市不动产权第04213221号《不动产权证书》。原告以其在2007年与南宇公司代表人陈家驹签订了涉案房屋的《售楼协议书》（无南宇公司盖章），已支付部分款项并实际占有房屋为由，提起本案诉讼。另，生效的广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初809号《民事判决书》显示：在南宇公司和广东省信托房产开发有限公司、第三人宣承文房屋买卖合同纠纷一案中，宣承文以“其与南宇公司代表人陈家驹签订了涉案房屋的《售楼协议书》，已支付部分相应款项并实际占有房屋”为由，请求法院确认涉案房屋的所有权并由南宇公司和广东省信托房产开发有限公司协助办理过户手续。南宇公司主张涉案房屋的《售楼协议书》无该公司印章、陈家驹不是该司授权代表无权对外出售房屋，不确认协议的真实性。该判决认定宣承文基于房屋买卖合同请求办理房屋登记的请求权属于债权，《售楼协议书》没有南宇公司盖章，虽有陈家驹签名，但并无证据证明南宇公司有授权陈家驹出售涉案房屋的事实。以涉案房屋尚未登记在南宇公司及宣承文名下，宣承文与南宇公司、广东省信托房产开发有限公司之间不存在直接合同关系等为由，不支持宣承文的请求。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条第(一)项规定：“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。”本案中，南宇公司与第三人陈芷利因房屋买卖，向被告申请涉案房屋转移登记，被告据此向陈芷利核发被诉产权登记证书。原告非涉案房屋转移登记的相对人。涉案房屋转移前，南宇公司系通过司法途径获得权属。原告提供的涉案房屋《售楼协议书》签订时间为2007年，无南宇公司盖章，签订时房屋未登记在南宇公司名下，且该合同无在房管部门备案证明。在另案民事诉讼中，南宇公司亦明确陈家驹不是该公司授权代表无权对外出售房屋，不确认协议的真实性。原告基于其签订的涉案房屋《售楼协议书》要求对涉案房屋办理过户登记的请求权，正如生效民事判决认定，性质属于债权，其以第三人身份请求确认涉案房屋所有权，亦未获得法院支持。故原告提供的相关证据，不能证明其与涉案房屋转移发证行为有利害关系。综上，原告宣承文既非涉案房屋转移登记的相对人，亦与涉案房屋转移登记行为不具有利害关系，根据前述法律规定，其起诉请求撤销被诉房产登记，不具备主体资格，其起诉本院予以驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告宣承文的起诉。原告预交的诉讼费50元，在本裁定生效后予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇二〇年五月十八日法官助理 王 石书 记 员 梁绮琪