山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁0681民初1038号原告：冯秀莲，女，1971年1月29日出生，汉族，居民，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：陈琳，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦丝，河南良承律师事务所（实习）律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙腾，山东岳平律师事务所律师。原告冯秀莲与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯秀莲的委托诉讼代理人陈琳、朱梦丝，被告东海房地产公司的委托诉讼代理人孙腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯秀莲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的商品房预（销）售合同；2、判令被告返还原告购房款195317元及利息（以195317为基数，自起诉之日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告返还房屋装修费44730元以及评审费1140元、担保费2280元、预告登记费和信贷管理费共计2414元，以上共计5834元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月1日，原被告签订《商品房预（销）售合同》（编号201309010021），由原告购买海涛新都H区（龙族·御景小城）7-208号商铺。合同约定原告支付首付款195317元，余款190000元开发商协助原告向龙口农商银行办理按揭贷款手续。合同签订后，原告依约支付首付款195317元及装修款44730元，并向开发商提供办理按揭的有关材料，缴纳贷款担保费等费用共计5834元。后被告知，贷款未能办理成功要求原告全款支付购房款，原告表示无能力全款支付，开发商却要求原告从被告所属的担保机构贷款或换房。原告与被告多次沟通无果，故原告诉至法院。被告东海房地产公司辩称，一、被告不同意解除合同，要求继续履行。被告与原告之间签订的商品房预售合同真实合法有效，涉案楼房已取得竣工验收备案手续并办理了房屋产权大证，涉案房屋满足交付条件及办理过户手续条件，在原告付清全部房款后，被告随时可以将房屋交付原告并为原告办理过户手续，故被告不同意解除合同，要求原告继续履行合同。二、原告并不享有合同解除权，其无权解除合同。1、本案合同履行过程中，系原告违约未支付剩余房款，其无权解除合同。原告在诉状中提出被告应协助其办理按揭贷款没有事实和法律依据，根据被告与原告签订的商品房预售合同第六条付款方式及期限的约定“买受人于2013年8月31日前付清首付款人民币195317元整，余款190000元整应于合同签订之日起15日内持相关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认”及《商品房预（销）售合同》补充协议中第二条约定“如因买受人或非双方可控等原因银行拒绝向买受人提供贷款的，买受人须在知道或应当知道之日起10日内将购房款余额一次性支付给出卖人”可以看出，办理银行贷款支付剩余房款，系原告的合同义务，未约定被告代原告办理银行贷款的义务，被告也无协助义务。2、本案原告未能办理银行贷款非因被告原因，其应当将剩余房款按照补充协议约定一次性支付。被告与建设银行及农商银行均建立有商品房贷款合作协议，建设银行及农商银行均同意为符合贷款条件的购买被告开发的涉案楼盘住房及商铺的购房人办理购房贷款手续并发放银行贷款，原告未能办理银行贷款的原因不在被告，而是原告不满足办理银行贷款的条件，其应当按照双方签订的补充协议的约定，将剩余房款一次性支付给被告。原告以系被告原因无法办理银行贷款为由，主张解除合同，与补充协议的约定不符，没有事实和法律依据。退一步讲，即便如原告在诉状中所言因被告原因无法办理银行按揭贷款，现已时隔近七年的时间，原告以该理由主张解除合同，亦早已超过法律规定的解除权行使的除斥期间。综上，本案涉案商品房预售合同及补充协议履行过程中系原告违约未支付剩余房款，被告在履行过程中并无违约情形，原告所诉没有事实和法律依据，请贵院依法查明事实，驳回原告方全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的《龙族·御景小城·项目认购书》，被告主张，对该证据的真实性无法确认，该证据与本案无关。本院认为，该证据来源合法，形式有效，对其真实性予以认定。2、关于原告提交的装修款收据、代收代理费等费用收据各一张，被告主张，对两张收据的真实性有异议，代理费收据未加盖印章，不能证明原告的主张，装修款亦非被告公司收取，与本案无关。本院认为，该两张收据来源合法，形式有效，对其真实性予以认定，但其中装修款收据加盖的不是被告公司公章，载有代收代理费等费用内容的收据未加盖任何公章，故该两张收据的证明效力需结合其他证据综合认定。3、关于原告提交的其主张与龙口农商银行工作人员的通话录音，用于证明系被告的原因导致原告未能办理按揭贷款。被告主张，对该录音的真实性无法确认，即使该录音材料是真实的，也无法证明原告方关于未办理贷款原因在于被告的主张。本院认为，该录音中的通话对象身份无法核实，且该通话内容亦无法证明系被告的原因未能办理贷款。4、关于被告提交的山东龙口农村商业银行股份有限公司（下称农商行）出具的证明，该证明载明：“兹证明，我行与龙口东海房地产开发有限公司自2011年至2016年建立有商品房贷款合作关系，我行为符合贷款条件的购房人购买龙口东海房地产开发有限公司开发建设的坐落于龙口市东海黄金海岸的经批准命名为海涛新都H区（龙族·御景小城）的住房及商铺办理并发放购房贷款。以上内容属实，特此证明”。原告主张，对该证据的真实性有异议，在原告提交的其与银行工作人员的录音中，工作人员明确告知原告，该银行与被告并无合作关系。本院认为，该证明结合原告提交的其在该行的个人客户信息表、开立个人银行结算账户申请书、个人业务存款凭证、客户回单等证据，可以综合认定其证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月4日，原被告签订《商品房预（销）售合同》（编号为201309010021）及补充协议，由原告购买龙口市海涛新都H区（龙族·御景小城）第7-208号商铺，房屋总价款为385317元。合同第六条约定，买受人于2013年8月31日付清首付款人民币195317元整，余款190000元整应于合同签订之日起15日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认。补充协议第二条约定，买受人用银行贷款方式付款的，如银行因政策调整或其它事由不能按买受人所申请的贷款金额或贷款年限发放按揭贷款，买受人须在知道或应当知道之日起10日内按照银行能够批准的贷款金额或贷款年限办理完毕贷款手续，并向出卖人补交差额款……如因买受人或非双方可控等原因银行拒绝向买受人提供贷款的，买受人须在知道或应当知道之日起10日内将购房款余额一次性支给出卖人……；第八条约定，商品房买卖合同中的约定与补充协议不一致的内容，以本补充协议为准。原告于2013年7月27日向被告缴纳定金100000元，于2013年8月31日缴纳房款95317元，合计195317元，由被告出具收款收据2张。庭审中，原告（简称原）提交其于2019年10月与被告工作人员（简称郭）的通话内容，郭：……不是跟你说了么，贷款额高，因为异地贷款本身考察的就是有风险么，所以只给你贷一部分，不能说是按照正常的那种商业贷，所以贷款额低，他是综合考虑的，你个人的偿还能力啊，再有人家银行也不想承担风险，将来你再还不起啊是不是，综合考虑，他们也会评估，具体的我们就不知道了，只是通知我们能不能贷，不能贷是什么原因。当时也是跟你说贷款额低，增加首付可以贷。这不跟你协商，说我们开发商给你贷一部分，银行给你贷一部分，17年你不同意，现在都过去了啊，现在你是想怎么解决?原：你说的那种情况，你们当时说首付款可以贷款，我们付了一半……。郭：……你要是现在想贷款，可以我们替你们垫付一部分，你还给我们开发商，剩余的你还给银行是吧，还可以走这种形式，你说你不同意。不同意的话，那就是一次性付款。现在呢就是你提方案，你说说你想怎么解决……。原：你看，你让我再付一部分钱再去贷款，我确实没有那个能力再去付一部分。郭：我是说你可以贷我们开发商的钱，剩下贷银行的。高：我们确实没那个能力现在。郭：没有说让你交这个钱，你看我已经说得很明白了，开发商替你垫付，你一面还银行，一面还开发商。原：当时我们买那房子说是可以贷款，那为啥那时候没有贷下来款，我想问一下。郭：小青你上来跟他解释解释……。青：我们项目是可以贷下来的，具体看每个人的情况。原：当时按照银行的政策我们是符合条件的，是不是这样？青：你当时就是贷款额度高，银行不批，首付要提高。原：那你当时没那样说啊，我来了好几次一直来。青：跟你说了，早就说了……。郭：那个包括当时孙丽销售公司也跟你联系。原：当时我来了好几次，你一直说下个月就可以贷下来。青：我不可能跟你说，因为贷款是银行的事，我们只是带你去弄手续……。另查明，涉诉房屋所在的东海黄金海岸海涛新都H区（龙族·御景小城）7号楼于2014年11月20日取得产权大证。涉诉合同现登记备案在原告名下。还查明，2012年12月11日，被告与案外人中国建设银行股份有限公司龙口支行（下称建行）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定该行对符合条件的购房人购买被告开发建设并依法销售的坐落于龙口市东海黄金海岸的经批准命名为海涛新都H区（龙族·御景小城）的商品房（包括个人住房及商用房）发放个人贷款，双方的合作期限为2年。自2011年至2016年，农商行与被告公司建立有商品房贷款合作关系，该行为符合贷款条件的购房人购买被告公司开发建设的坐落于龙口市东海黄金海岸的经批准命名为海涛新都H区（龙族·御景小城）的住房及商铺办理并发放购房贷款。本案的焦点问题有二，一是原被告签订的补充协议第二条是否属于无效的格式条款；二是原告未能办理按揭贷款是否系不可归责于双方的原因。一、关于原被告签订的补充协议第二条是否属于无效的格式条款。原告主张，该条款系格式条款，具有免除己方责任、加重对方义务、排除对方主要权利的情形，应为无效。被告主张，付清房款是原告的义务，该条款并未加重原告的任何义务，也没有免除被告任何责任，并未违反公平原则，故该条款真实有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本案双方在《商品房预（销）售合同》及补充协议中约定，原告向被告支付195317元首付款后，余款190000元由原告向银行按揭贷款支付，如因银行政策调整或其他事由不能按原告所申请的贷款金额或贷款年限发放贷款，原告应补交首付差额款；如因原告或非双方可控等原因银行拒绝提供贷款的，原告应采用一次性方式支付剩余购房款，该条款虽系被告公司提供的格式条款，但为双方就原告支付房款的义务所作出的进一步约定，以保证买卖合同目的得以实现，并不具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，故该条款为有效协议条款。二、原告未能办理按揭贷款是否系不可归责于双方的原因。原告主张，其已按照合同约定履行付款义务，向被告支付了首付款，双方明确约定原告以按揭贷款方式支付余款，且被告承诺协助原告办理贷款手续，原告亦应被告要求交纳办理贷款的担保费，故非原告原因导致未能办理按揭贷款，系不可归责于双方的原因。被告辩称，原告主张被告有协助其办理按揭贷款的义务无事实和法律依据，未能办理按揭贷款的原因系因原告拒绝按银行提供的贷款额度进行贷款并补齐余款，且拒绝继续办理贷款手续，故未能办理贷款的原因在原告。本院认为，原告未能办理按揭贷款的原因应从以下几个方面分析，首先，根据被告与建行签订的《商品房销售贷款合作协议书》及农商行出具的证明可看出，在2013年原被告签订合同期间，针对涉诉地块上的住宅及商铺，被告与建行及农商行均建立有商品房贷款合作关系，即在该时间节点被告作为开发商，已为买受人提供了两家可办理按揭贷款的合作银行，原告去银行办理按揭贷款并不存在任何事实上的阻碍；其次，根据原被告签订的《商品房预（销）售合同》第六条的约定“买受人于2013年8月31日前付清首付款人民币195317元整，余款190000元整应于合同签订之日起15日内持相关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认”可以看出，办理按揭贷款手续是原告方的义务；另外，根据原告提交的其与被告工作人员的通话内容可以看出，虽然补充条款约定如银行提高首付款金额，原告应补交首付差额款，但在该情况实际发生后，被告对上述约定进行了相应变通，多次与原告协商被告可以为其垫付部分首付款，这样即可达到需要原告支付的首付款金额不变的目的，但原告一直对该方案不同意，导致未能订立商品房担保贷款合同。综上，原告作为办理贷款手续的义务人，在不存在任何阻碍及需其交纳的首付款金额不变的情况下，仍未能办理按揭贷款，应系其自身原因所致。其关于不可归责于双方原因的主张，与事实不符，本院不予采信。综上，原被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，双方均应信守履行。现有证据证明被告在履行涉诉合同及补充协议中并不存在违约行为，而原告在因其自身原因未能办理按揭贷款的情况下，不按约向被告支付剩余房款，却单方主张解除涉诉合同，因原告系违约方，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条所规定的享有合同解除权的条件，因此，其主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告基于解除涉诉合同，要求被告返还房款、利息及装修费、评审费、担保费等费用的主张，本院一并不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告冯秀莲的全部诉讼请求。案件受理费4988元，减半收取2494元，由原告冯秀莲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年五月九日书记员 王玮璐