广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29191号原告：纪雪美，女，1979年2月6日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市广丰县*************，公民身份号码362************368。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：李正彬，男，1981年6月16日出生，汉族，身份证住址四川省南充市顺庆区************，公民身份号码511************518。原告纪雪美诉被告李正彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪雪美及其委托诉讼代理人王玉倩到庭参加了诉讼，被告李正彬经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告纪雪美向本院提出诉讼请求:1.解除原被告的房地产买卖合同关系；2.被告向原告退还购房定金40000元、房款150000元；3.被告向原告支付违约金176000元；4.被告赔偿原告因涉案房产支出的居间佣金5000元、更名费50000元；5.被告赔偿原告因本案而支出的律师费20000元；6.被告赔偿原告因本案而支出的保全保险费880元；事实与理由：原告与被告通过中山市万好房地产中介有限公司提供居间服务，于2019年11月04日签订《房地产买卖及居间合同》，约定：1.原告以88万元的价格购买被告名下位于中山市*********汇泰都城花园2期7幢1003房的房产；2.原告须在签署合同当日向被告支付定金4万元，余款84万元由原告在2020年5月31日前支付完毕；3.房产为期房，有抵押，被告须在本合同签署后90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续；4.如被告逾期履行合同约定义务超过30日或有其他根本违约行为的，原告有权解除合同并要求被告支付合同成交总价20%的违约金；5.如因违约行为导致诉讼，因此产生的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等守约方实现合同权益而支付的全部给予，由违约方承担。合同签署后，原告按约于2019年11月4日向被告支付了购房定金4万元。后被告以需赎楼解除抵押登记之用为由，要求原告于2019年11月19日支付了房款15万元。随后，开发商帮办理销售合同备案的更名手续过程中，发现被告房产已被平安银行查封，无法办理更名手续。原告要求被告对涉案房产进行解封、解押，配合办理更名手续，但被告明确表示已无力解封，不能继续履行合同。综上，原告认为，原被告签署的《房地产买卖及居间合同》合法有效，双方均应遵守合同约定、履行合同义务。现涉案房产处于被第三人查封状态，且被告又明确表示不履行合同又不承担违约责任，原告的购房目的已无法实现，为了维护原告的合法权益，特向法院提起本诉讼。原告纪雪美对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同及居间合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.收据、银行流水；4.收款收据；5.收据；6.中山市不动产登记资料查询结果；7.微信截图；8.委托代理合同、律师费发票联；9.保单、保险费发票；10.微信截图；11.Q房网二手房网页截图；12.贝壳二手房网站截图。被告李正彬在法定答辩期间未提出答辩意见，未到庭应诉，未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2019年11月4日，纪雪美（买方）与李正彬（卖方）、中山市万好房地产中介有限公司（居间方）签订《房地产买卖及居间合同》，主要约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市*********汇泰都城花园2期7幢1003房（预售合同号：HTN2014011048）；建筑面积103.72平方米；总成交价为88万元，其中定金4万元，余款84万元由原告在2020年5月31日前支付完毕；合同签订时物业为已备案的期房，有抵押无查封；卖方应于签署合同90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续;买方应向居间方支付5000元作为居间服务，上述居间服务费应在签署合同之日全部付清；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或者其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价20%的违约金或双倍返还已支付的定金；如因违约行为导致诉讼的，因诉讼产生的诉讼费、保全费（包括但不限于法院收取的保全费、为采取诉讼保全而由担保公司或担保人提供担保物而产生的担保费等）、执行费及律师费等守约方为实现合同权益而支付的全部费用由违约方承担。2.纪雪美分别于2019年11月4日、2019年11月19日向李正彬支付了购房定金4万元、购房款15万元，李正彬向纪雪美出具收据确认收到了上述款项。3.2019年11月4日，居间方中山市万好房地产中介有限公司大涌金钻豪庭分公司开具收款收据，确认收到涉案房屋的佣金5000元，收据上记载交款人为李正彬。4.2019年11月5日，居间方中山市万好房地产中介有限公司大涌汇泰分公司开具收据，确认收到纪雪美支付的房屋更名费5万元。5.根据中山市自然资源局于2019年11月25日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋已于2014年10月23日抵押给案外人中山农村商业银行股份有限公司大涌支行，并未注销抵押登记。此外，涉案房屋于2019年5月28日已被本院查封,查封申请人为案外人平安银行股份有限公司中山分行，尚未解封。6.李正彬通过微信明确表示涉案房屋不能解封，无法交易。后纪雪美委托了广东登鼎律师事务所律师代理本案纠纷，广东登鼎律师事务所开具了票面金额为2万元的律师费发票，确认纪雪美支付了2万元律师费。纪雪美向本院提起诉讼后还申请了诉讼保全，都邦财产保险股份有限公司为其提供担保，并开具了票面金额为880元的发票，确认纪雪美支付了880元的保全保险费。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。纪雪美与李正彬签订的《房地产买卖及居间合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。纪雪美已依约支付了购房定金4万元及购房款15万元，李正彬亦应依约在合同签订后90日内自行筹款赎楼并办妥注销抵押登记手续，李正彬直至一审开庭之日仍未履行该项合同义务，且涉案房产被案外人申请查封，李正彬明确表示不能履行合同，因此李正彬构成违约，纪雪美有权按合同约定要求解除合同并要求李正彬返还定金、购房款，以及要求李正彬支付违约金。因此，纪雪美请求解除合同，并要求李正彬返还定金4万元、购房款15万元、支付违约金176000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于纪雪美主张的更名费5万元，是李正彬的违约行为造成纪雪美的损失，李正彬应予以赔偿。至于纪雪美主张的律师费2万元、诉讼担保费880元，合同有明确约定该费用由违约方承担，且纪雪美提供了发票证实其实际支付，本院予以支持。至于纪雪美主张的居间佣金5000元，虽然合同有约定居间佣金由纪雪美支付，但是纪雪美提交居间方开具的收款收据显示交款人为李正彬，纪雪美未提交其他证据证明其实际向居间方支付了佣金，对此应承担举证不充分的不利后果，本院对该项诉讼请求不予支持。李正彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告纪雪美与被告李正彬于2019年11月4日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同部分；二、被告李正彬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告纪雪美返还购房定金4万元、购房款15万元；三、被告李正彬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告纪雪美支付违约金176000元；四、被告李正彬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告纪雪美赔偿更名费5万元；五、被告李正彬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告纪雪美赔偿律师费2万元、保全保险费880元；六、驳回原告纪雪美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7928元，诉讼保全费2729元，合计10657元（原告纪雪美已预交），由原告纪雪美负担121元，被告李正彬负担10536元（被告李正彬应于本判决生效之日起七日内迳付原告纪雪美）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈伟基人民陪审员  黄暖鹏人民陪审员  刘安安二〇二〇年五月十一日书 记 员  陈静翩书 记 员  简佩琳