包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初239号 原告：包头市松石房地产开发有限责任公司。 法定代表人：魏云层，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马腾，内蒙古金矢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康姣岭，内蒙古金矢律师事务所律师。 被告：高媛媛（原青山区某餐馆经营者），女，1982年9月12日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：高勇杰（系高媛媛之夫），住内蒙古自治区包头市。 原告包头市松石房地产开发有限责任公司(以下简称”松石房地产公司”)与被告高媛媛租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告松石房地产公司的委托诉讼代理人康姣岭，被告高媛媛及其委托诉讼代理人高勇杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告松石房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁费35000元；2.判令被告支付物业费18680元；3.判令被告支付取暖费17614元及滞纳金6227元；4.判令被告支付违约金41000元；5.判令原告无需退还被告交纳的保证金10000元；6.律师费5000元及诉讼费等由被告承担。以上合计127294元。事实和理由：原告与高记红焖羊肉餐馆于2017年5月签订租赁合同。原告将松石国际城石榴花园商业SXX号商业店铺出租给被告，租期3年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止，第一年免租赁费，第二年租赁费100000元，第三年租赁费在第二年租赁费基础上上浮5%-10%。被告应于2019年4月21日前交清2019年5月22日至2020年5月21日的租赁费105000元，但至今仍欠付租赁费35000，欠付两年物业费18680元，欠付2018-2019、2019-2020年度取暖费17614元及滞纳金。合同同时约定了违约方承担不低于合同总金额20%的违约金及律师费、诉讼费。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告高媛媛辩称，欠付租赁费的事实和数额均认可，但被告目前无支付能力。原告主张的物业费是截至合同期满即2020年5月21日，但合同目前尚未期满。取暖费的金额认可，但滞纳金不认可，违约金、律师费和诉讼费亦不认可。疫情期间餐饮无法经营。原告不应当扣除被告交纳的保证金，应以保证金抵顶被告欠付的费用。 本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，原告（甲方、出租方）与青山区某餐馆（乙方、承租方）签订《松石国际城商业租赁合同》。合同约定：甲方将位于松石国际城石榴花园SXX，面积222.38平方米出租给乙方；租赁期3年，甲方从2017年5月22日起将出租店面交付乙方使用，至2020年5月21日收回；双方议定第一年2017年5月22日至2018年5月21日免收租赁费，第二年2018年5月22日至2019年5月21日租赁费100000元，第三年租赁费在第二年租赁费总额基础上上浮10%，但乙方必须提前一个月交齐下一年租赁费，期限为每年4月21日前，否则合同自动终止；在合同签订之日，乙方一次性支付保证金10000元，若乙方未按时交纳租赁费或有其他违约行为，保证金不予退还；物业费9339.96元（3.5元/㎡/月×12个月×暂测面积），甲方开具收据；取暖费由承租方自行按时交纳供暖方；本协议履行期间，双方如发生争议，应协商解决，如协商不成，守约方有权要求违约方赔偿不低于合同总金额20%的违约金及其他实际损失（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等） 青山区某餐馆(以下简称“某餐馆”)的登记经营者为被告,某餐馆于2019年7月25日登记注销。 《松石国际城商业租赁合同》签订后，某餐馆向原告交纳保证金10000元,2018年5月22日至2019年5月21日的全额租赁费100000元,2019年5月22日至2020年5月21日的部分租赁费70000元。某餐馆向物业公司交纳2017年5月23日至2018年5月22日的物业费11319元,装修保证金6000元。某餐馆欠付原告租赁费35000元。某餐馆欠付物业费18680元。某餐馆在承租期间未交纳取暖费,原告代某餐馆支付取暖费17614元、滞纳金6227元。 原告提交关于物业费的情况说明一份,该证据的主要内容是:被告欠付两年的物业费,包头市某公司(以下简称“某物业公司”)同意将追索物业费的权利转让原告,被告向原告交纳物业费后即视为向某物业公司交纳,某物业公司不再向被告主张物业费。 经质证,被告对物业费不认可，因目前还未满两年，被告已交付的6000元装修保证金可抵顶欠付的物业费。 原告主张律师费5000元,并提交委托代理合同及律师费发票。 经质证,被告对上述证据不认可。 原告陈述,因被告违约给原告造成的实际损失仅包括租赁费、物业费、取暖费、律师费、诉讼费,无其他实际损失。 本院认为，《松石国际城商业租赁合同》系原告与某餐馆双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当全面履行合同义务。某餐馆于2019年7月25日登记注销,其债权债务应由作为经营者的被告行使和负担。被告应及时向原告支付欠付的租赁费35000元及原告垫付的取暖费17614元、滞纳金6227元。原告主张的律师费5000元有事实依据,本院予以支持。 关于物业费,原告提交的情况说明中载明的内容有某物业公司将被告欠付物业费的债权转让原告的意思表示,但某物业公司转让债权应通知被告,原告未提交证据证明该债权转让已通知被告。未经通知，该转让对债务人也就是被告不发生效力。故原告的该项诉讼请求本院不予支持。 关于违约责任的问题。《松石国际城商业租赁合同》虽然约定了违约金的计算方法和保证金不予退还的条件,但原告主张的违约金及不退还保证金，从性质上来说均是由于被告的违约给原告造成的损失。鉴于原告自认因被告违约给原告造成的实际损失仅包括租赁费、物业费、取暖费、律师费、诉讼费,无其他实际损失。本院将原告主张的违约金和不退还保证金调整为按照63841元的20%即12768.2元。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告高媛媛支付原告包头市松石房地产开发有限责任公司租赁费35000元,于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告高媛媛支付原告包头市松石房地产开发有限责任公司取暖费17614元、滞纳金6227元,于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告高媛媛支付原告包头市松石房地产开发有限责任公司律师费5000元,于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告高媛媛支付原告包头市松石房地产开发有限责任公司违约损失12768.2元,于本判决生效之日起十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2970元，减半收取计1485元（原告包头市松石房地产开发有限责任公司已预交），由原告包头市松石房地产开发有限责任公司负担625元,由被告高媛媛负担860元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  高玲 二〇二〇年五月十二日 书记员  霍慧 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。