广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终467号 上诉人（原审被告、反诉原告）：玉林市合昌房地产有限公司，住所地：玉林市玉州区二环北路**碧桂园****，统一机构代码：91450900MA5L0TX20R。 法定代表人：谢伟洲，总经理。 委托诉讼代理人：陈俊，男，1986年6月9日出生，汉族，住南宁市青秀区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖力源，男，1985年8月2日出生，汉族，住玉林市福绵区。 上诉人玉林市合昌房地产有限公司（以下简称合昌房地产公司）因与被上诉人肖力源商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。经本院传票传唤，上诉人合昌房地产公司的委托诉讼代理人陈俊和被上诉人肖力源到庭接受了询问。本案现已审理终结。 合昌房地产公司上诉请求：1、依法撤销（2019）桂0902民初3310号判决，改判由被上诉人向上诉人支付违约金146190.6元；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为被上诉人未办理按揭的责任不在被上诉人明显有误。被上诉人并无任何证据证明其无法办理按揭手续是因为银行拒绝办理，并不能排除系被上诉人主观原因不办理按揭贷款手续。一审法院未查清事实的情况下作出认定，并没有事实依据。二、本案中被上诉人不办理按揭手续，属其个人原因未能订立贷款合同，上诉人主张被上诉人应当承担违约责任，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。而一审法院错误适用该条规定，将本应属于被上诉人的原因认定为不可责于双方事由，属于适用法律错误。三、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效，被上诉人应当按合同履行相应义务，并承担支付违约金的责任。被上诉人已明确表示不履行合同义务，根据《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被上诉人已明确表示不履行合同义务，上诉人有权要求被上诉人按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。四、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》经过双方签字生效，作为主合同的补充，具有法律效力，协议内容对双方均具有约束力，应当受到法律保护。该补充协议明确载明了被上诉人须按买卖合同约定的期限补足差额款，否则应承担违约责任。一审法院忽视该协议的法律效力，在被上诉人明确签字确认后仍认定被上诉人对只有一页纸上的协议内容不知情，该认定存在错误，明显有违常理。 肖力源辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审证据表明，答辩人在上诉人的售楼部业务员罗月月指示下，将贷款所需的材料逐一收集齐全并于2019年4月23日将这些材料交给罗月月，对方初步审查后，确定订立按揭贷款购房合同，根据本人的实际经济状况，双方一致同意将首付款定为20%，业务员绝口不提全款购房事宜。随后双方于当天签订合同，由于合同细节已经过双方口头商谈确认，答辩人基于信任，在签订合同时未再看过，不曾想有“全款购房协议”夹杂其中，致使答辩人误签，悄然改变合同性质，随后上诉人声称需将合同交回公司盖章，便将合部合同、协议书收回，三个星期后交给答辩人的一份主合同，但刻意隐瞒了该补充协议，直到本案一审时，答辩人才知道有此协议存在。二、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。按揭贷款合同是一个三方合同，三方都是平等的民事主体，各有自主决定权选择是否参与，本案合同的最终履行有赖于第三人金融机构提供融资，因该第三人拒绝融资而不能履行合同，属于不可归责的原因。上诉人在一审中要求判决解除合同，合同不具备履行的条件，一审适用我国合同法的规定并无不妥，上诉人的上诉理由不成立。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 肖力源向一审法院起诉请求：1、判令解除YL2019002816号商品房买卖合同，合昌房地产公司返还购房款的首付195604元给肖力源；2、本案的诉讼费用由合昌房地产公司承担一半。在审理中，肖力源变更请求为：1、判决撤销肖力源与合昌房地产公司于2019年4月23日签订的《商品房预售买卖合同》（合同编号：YL2019002816）；2、判令合昌房地产公司全额返还财产195604元；3、合昌房地产公司承担本案全部诉讼费。 合昌房地产公司向一审法院反诉请求：1、判令解除肖力源与合昌房地产公司于2019年4月23日签订的《商品房预售买卖合同》（合同编号：YL2019002816）及相关附件、补充协议；2、判令肖力源支付违约金146190.6元；3、判令肖力源于合同解除生效之日起7日内配合合昌房地产公司办理注销网签合同、备案登记等解除合同相关事宜的注销手续；4、本案的全部诉讼费由肖力源承担。 一审法院认定事实：2019年4月23日，肖力源与合昌房地产公司签订商品房预售买卖合同（合同编号ＹＬ2019002816），肖力源购买合昌房地产公司开发建设的，位于玉林市玉州区，总房价974604元；按照合同约定于当日向合昌房地产公司缴纳房款总价的20.07%（合计人民币195604元，已支付）作为首付款。其余购房款按照合同附件四约定“……（2）买受人必须在2019年7月23日前，付该商品房总房价款的79.93%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾柒万玖仟元整（¥779000元）。”当天，肖力源在合昌房地产公司提供的《认购书》、《商品房买卖合同》（预售）、及附件《税费及其它应交款项明细》、《委托办理权属登记协议书》、《装饰、装修标准》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等多份合同材料上签字，合昌房地产公司因当日未加盖公章，以需拿回公司盖章为名，当天未将上述肖力源签字的合同交付肖力源。之后，合昌房地产公司盖章后何时交给肖力源，交了哪些合同给肖力源双方说法不一，肖力源声称未收取合昌房地产公司交付《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，因此，不清楚未能办理按揭手续后，如何缴交购房款双方未进行协商。上述合同、协议等格式合同均为合昌房地产公司提供。 另查明，双方签订合同后，肖力源在合昌房地产公司售楼业务员指定下，到中国建设银行玉林分行递交了个人征信报告、单位开具的收入证明及广西农村信用社提供的个人账户流水清单、个人身份证明、户籍信息等一切办理贷款所需的必要证明材料，以申请办理按揭贷款为该合同提供融资，但未有结果。之后，2019年6月份，肖力源曾与售楼业务员沟通，要求变更付款方式未果，肖力源于2019年7月17日向该院提起诉讼。 还查明，肖力源与合昌房地产公司签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，第一条约定“乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第（1）种住房抵押贷款方式支付楼款（1）该商品房的总房价款为人民币玖拾柒万肆仟陆佰零肆元整，其中79.93%（即贷款金额为人民币779000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方……”；第四条约定，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（简称“差额款项”）；则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方，若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总房价15%的违约金。五、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；或（2）与甲方签订补充协议、变更付款方式…… 一、肖力源、合昌房地产公司之间签订的合同是应当撤销还是解除？ 一审法院认为，肖力源、合昌房地产公司在协商一致的基础上，达成的《商品房买卖合同》（预售）关系，不违反法律规定，合法有效。按照合同约定，肖力源在签订合同后交付的首付款为总房价的20.07%，即195604元已交付，剩余的79.93%即779000元应当向银行按揭贷款取得，由于肖力源的收入无法满足银行贷款要求，银行未发放贷款，导致双方无法按照上述合同约定的条款继续履行合同义务。现肖力源以合昌房地产公司签约前已得知肖力源收入水平未达到银行划定的审批标准，明知不能实现合同目的而依然发出要约，已经构成欺诈，要求撤销合同，合昌房地产公司对此予以否认，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，肖力源主张合昌房地产公司存在欺诈行为，未提供证据证实，请求撤销合同，证据不足，依法不予支持；虽然肖力源主张撤销合同的请求不能得到支持，但肖力源向法院主张权利的目的还是终止双方的房屋买卖合同；同时，合昌房地产公司也反诉请求解除合同，因此，鉴于双方都有终止合同履行的愿望，该院依法解除肖力源、合昌房地产公司于2019年4月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号ＹＬ2019002816），及相关附件、补充协议。合同解除后，肖力源应当配合合昌房地产公司做好位于玉林市玉州区注销网签合同、备案登记等解除合同相关事宜的注销手续。 二、合同解除后，合昌房地产公司应否返还首付款195604元给肖力源；肖力源是否应支付违约金146190.6元给合昌房地产公司？ 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本案双方在签订《商品房买卖合同》时，肖力源作为普通购房人，并不清楚、熟悉银行发放贷款的政策和条件，而合昌房地产公司作为专业的房地产开发企业，应当熟悉银行贷款政策和条件，但未告知购房者银行对此类贷款的条件，双方在信息不对等的条件下，签订了由合昌房地产公司提供的《商品房买卖合同》，且该合同中对于付款方式仅约定了一种付款方式，即是肖力源签订合同时付20.07%购房款，其余79.93%购房款由银行按揭贷款支付。在未能办理银行贷款的情况下如何支付购房款，未作约定。并且在肖力源未能办理银行按揭贷款情况下，双方未能对双方原签订的《商品房买卖合同》中付款方式进行重新约定，符合上述法律规定，因此，肖力源有权要求合昌房地产公司返还已支付的购房款。合昌房地产公司辩称，肖力源没有证据证实是银行不同意发放贷款，肖力源未按期支付购房款，构成违约，不同意返还已付购房款，无事实和法律依据，依法不予采信。 合昌房地产公司还反诉称，按照双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第四条约定，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（简称“差额款项”）；则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方……逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总房价15%的违约金。肖力源针对反诉请求辩称，其在未能获得银行贷款后曾积极与房屋销售人员沟通，要求重新签订合同，变更付款方式未果；且签订合同当天，合昌房地产公司没有将合同交给肖力源，过后合昌房地产公司也没有将《银行按揭及公积金付款方式补充协议》交给肖力源，造成其不清楚该协议的内容，一审法院认为，在签订合同当天合昌房地产公司让肖力源在合昌房地产公司提供的《认购书》、《商品房买卖合同》（预售）、及附件《税费及其它应交款项明细》、《委托办理权属登记协议书》、《装饰、装修标准》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等多份合同、协议上签字后，却以公司未盖章需拿回公司盖章为由，未当即将合同、协议交给肖力源，过后何时将合同、协议交肖力源，交付了那些合同、协议，合昌房地产公司表示不清楚，合昌房地产公司也没有证据证实已将《银行按揭及公积金付款方式补充协议》交给肖力源；根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的规定，本案合昌房地产公司在与肖力源签订合同时，不单没有按照法律规定，履行“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的告知义务，还将签订的协议回收自己收存，导致对方无法知晓协议内容，并且在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第五条第一款还约定有，可协商变更付款方式，因此，该《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定的条款对肖力源没有约束力，其反诉要求肖力源支付违约金146190.6元的主张，证据不足，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十四条、第五十四条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除肖力源与合昌房地产公司于2019年4月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号ＹＬ2019002816），及相关附件、补充协议；二、合昌房地产公司在本判决生效后十日内返还购房款195604元给肖力源；三、肖力源在本案判决生效后三十日内，配合合昌房地产公司做好位于玉林市玉州区注销网签合同、备案登记等解除合同相关事宜的注销手续；四、驳回肖力源的其他诉讼请求；五、驳回合昌房地产公司其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人合昌房地产公司与被上诉人肖力源签订的《商品房买卖合同》（预售）是当事人的真实意思表示，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，是合法有效的。该合同附件四第（2）项约定买受人必须于2019年7月23日前付该商品房总房价款的79.93%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾柒万玖仟元整（￥779000元）。附件十一第二条约定，1．逾期在90日之内，自合同约定的应付款项期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。……本案中，肖力源于2019年7月17日起诉要求解除合同，后于2019年9月19日变更诉讼请求为撤销合同。合昌房地产公司于2019年9月20日反诉请求解除合同，其时双方均未达到合同约定的解除权成就条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中明确约定贷款不成功，可以终止房屋买卖合同，且不承担违约责任，否则一旦未能获得贷款，基于买卖合同的买方义务，买方应以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同时，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和本人在银行信贷能力。本案二审中，肖力源承认自己是因为月供款不能超过月收入的50%而不符合银行发放贷款的审核标准。其在起诉状中写明“却被该银行告知：虽然申请人（原告）信用记录优良，但申请人月收入未达到每月9000元以上，不符合银行方面的放贷标准，因而拒绝发放贷款”并以“因银行拒绝发放贷款致使合同不能履行”的客观障碍为由要求解除合同，表明银行拒贷的原因在于肖力源，则肖力源以其行为明确表明不履行主要债务，合昌房地产公司可依法提出解除本案合同。虽然双方在合同附件十一第十五条约定因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款15%的违约金，但肖力源于履行期限届满前已提出不履行合同，从公平的原则不宜由肖力源肚子承担该违约金，且该违约金的约定过高，综上参考本案合同定金的数额，酌情判决肖力源支付违约金3万元给合昌房地产公司。解除合同后，合昌房地产公司应退回肖力源所交其余购房款165604元。肖力源应协助合昌房地产公司办理好因合同解除后续注销备案登记的手续。 综上所述，合昌房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。部分不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3310号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3310号民事判决第二项为：上诉人玉林市合昌房地产有限公司在本判决生效后十日内返还购房款165604元给被上诉人肖力源； 三、驳回上诉人玉林市合昌房地产有限公司其他上诉请求。 上述判决应履行之义务，义务人应于本判决规定的履行期限内自行履行完毕。履行金钱债务逾期的，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费2106元，由上诉人玉林市合昌房地产有限公司负担1783元，由被上诉人肖力源负担323元；反诉受理费1612元，由上诉人玉林市合昌房地产有限公司负担1281元，由被上诉人肖力源负担331元；二审案件受理费4212元（上诉人已预交），由上诉人玉林市合昌房地产有限公司负担3348元，由被上诉人肖力源负担864元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月十八日 书记员  庞 晴