广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民初2897号 原告：唐中吉，男，1944年8月22日出生，台湾居民，住台湾地区，台湾身份证号：×××3432。 委托诉讼代理人：刘俊华，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯春丽，广西欣和律师事务所律师。 被告：广西朝龙房地产开发有限公司，住所地：南宁高新区工业园科德路****7018。 法定代表人：徐德均。 委托诉讼代理人：夏君，湖南鑫湾律师事务所律师。 第三人：广西盐业经济开发有限公司，住所地：南宁市高新技术产业开发区科园大道东七路**。 法定代表人：吴长武。 委托诉讼代理人：刘俊华，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯春丽，广西欣和律师事务所律师。 原告唐中吉与被告广西朝龙房地产开发有限公司（以下简称“朝龙公司”）、第三人广西盐业经济开发有限公司（以下简称“盐业经开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法于2020年5月13日公开开庭审理。原告唐中吉及第三人盐业经开公司的委托诉讼代理人冯春丽到庭参加诉讼。被告朝龙公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐中吉向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于南宁市过户到原告名下，并配合办理《不动产权证》；二、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：盐业经开公司与朝龙公司于2001年8月28日签订一份《房产开发定向销售合同书》（以下简称“《定向销售合同书》”）及《补充协议》，约定由朝龙公司定向开发桂盐大厦项目。2005年4月28日，桂盐大厦交付。根据前述合同书的约定，在工程交付使用以后，被告将办理房产证所需的手续分别交给盐业经开公司指定的用户名下。为了办理房产证的需要，被告于盐业经开公司指定的不同用户签订多份《商品房买卖合同》，包括本案的原告。在桂盐大厦具备办证条件后，原告多次要求被告将房产证办理至原告名下，但被告以原告未按《商品房买卖合同》约定的款项交费为由拒绝办证。2015年10月，被告与盐业经开公司就定向开发销售桂盐大厦一事诉至南宁市青秀区法院，经过二审判决确认双方签订的《定向销售合同书》及《补充协议》合法有效，双方应当履行。被告与盐业经开公司指定的用户签订的《商品房买卖合同》，系被告根据《定向销售合同书》的约定将办理房产证所需的手续分别交给盐业经开公司指定的用户名下的一个过程，即被告履行《定向销售合同书》过程的一个环节，不应当根据《商品房买卖合同》约定的房价履行。前述判决生效后，原告多次联系被告要求履行其合同约定义务，但被告均对此置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告朝龙公司辩称：一、朝龙公司从未拒绝为桂盐大厦的业主办理产权证，至今仍在协助配合办理。二、桂盐大厦的产权证至今无法办理是由于《定向销售合同书》与《商品房买卖合同》之间产生的购房款差额产生的税费等遗留问题导致产权证难以办理。 第三人盐业经开公司陈述称：对原告的诉讼请求无异议。 原告向法庭提交以下证据支持其诉讼主张： 证据1、商品房买卖合同，证明原告的家属与被告朝龙公司为办理桂盐大厦房产的过户手续，签订《商品房买卖合同》；证据2、南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2292号民事判决书；证据3、南宁市中级人民法院（2016）桂01民终字3734号民事判决书；共同证明法院生效判决已经确认，原告于被告签订的《商品房买卖合同》是履行《定向销售合同书》向业主交付房产并办理不动产权证的一个环节；证据4、商品房现售备案证明，证明该房产已经具备办理不动产权证的条件；证据5、（2019）桂0103民初452号民事判决书，证明生效判决已经确定了被告应当将房产过户到业主名下，并配合办理不动产登记手续。 第三人盐业经开公司质证认为，对原告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告朝龙公司为其辩称向法院提交如下证据： 证据1、《关于协助办理桂盐大厦不动产权证的告知书》，证据2、《桂盐大厦办理房产证的通知》，证据1-2共同证实朝龙公司一直在配合办理产权证的事实。 原告唐中吉质证认为，被告提交的证据因为没有提交原件进行核对，我方对证据的真实性不予认可。 第三人盐业经开公司质证认为，同意原告的质证意见。 第三人盐业经开公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因原告已将其全部证据的原件提交核对，被告及第三人对其证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对原告提交的全部证据予以采信。被告所提交的证据因无原件予以核对，故本院不予采信。 本院查明： 2001年8月28日，朝龙公司与盐业经开公司签订《房产开发定向销售合同书》（以下简称《定向销售合同》），双方就朝龙公司定向开发房产定向销售给盐业经开公司的有关事宜进行约定。《定向销售合同》第三条约定：工程交付使用后，朝龙公司将办理房产证所需的手续分别交给盐业经开公司指定的用户名下，办证税、费用按国家规定办，并把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》提供给住户。2003年11月17日，涉案房屋所在的桂盐大厦综合楼及住宅楼取得南房预字（2003）第144号《商品房预售许可证》。 2004年3月5日，原告（买受人）与朝龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南宁市商品房。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2004年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。2004年10月18日，涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案手续。 2005年，朝龙公司将桂盐大厦项目整体移交给盐业经开公司，其中综合楼为地下一层及地上二十五层，住宅楼为地上**。 2010年1月5日，朝龙公司与盐业经开公司签订《桂盐大厦项目竣工决算审定表》，载明：“盐业公司应付工程余款＝应付朝龙公司（桂盐大厦项目）金额91330110.58元-盐业各公司实际已付款89577455.45元＝1752655.13元。双方在该审定表中盖章确认。 2010年1月18日，朝龙公司与盐业经开公司签订《定向销售合同补充协议（六）》，约定：1、经双方对桂盐大厦工程项目结算，一致确认盐业经开公司应支付给朝龙公司的合同余款为1752655.13元（含工程保修金848346.45元），朝龙公司保证将盐业经开公司应支付的合同余款，首先用于办理补交土地出让金及办理商品房现售证的开支。2、盐业经开公司承诺代朝龙公司向大厦各业主收取每平方米建筑面积77元的物业专项维修资金。待收齐物业专项维修资金后，盐业经开公司根据朝龙公司出具的委托付款书，在7个工作日内将款项直接汇入房产局指定的银行账户。3、盐业经开公司代收代付了物业专项维修资金后，朝龙公司应于18个月内取得桂盐大厦商品房现售证和桂盐大厦所有业主房屋产权证，办理房屋产权证所发生的费用按国家规定各自承担。5、盐业经开公司承诺在收到桂盐大厦1-5楼业主（区盐业公司）的房屋产权证后10个工作日内与朝龙公司结算合同余款，并在5个工作日内扣除已代朝龙公司交纳的土地出让金及相关费用后，付清合同余款。 2010年6月1日，盐业经开公司代朝龙公司向南宁市国土资源局补交了土地出让金557226元。2010年11月1日，盐业经开公司代朝龙公司向南宁市国土资源局交纳了土地出让金滞纳金616661.5元。2011年1月13日，盐业经开公司向朝龙公司支付款项62141元。 2013年9月12日，桂盐大厦住宅楼（不含地上一层通道）取得南房商备字（2013）第02358270号《商品房现售备案证明》。 2013年10月21日，涉案房屋所在的桂盐大厦综合楼（不含地下一层设备用房、人防设施；地上**电话机房、消控室、门卫室；地上**超出规划审批部分）取得南房商备字（2013）第02368180号《商品房现售备案证明》。 2015年7月13日，朝龙公司以盐业经开公司怠于履行付款义务为由诉至南宁市青秀区法院，请求判令盐业经开公司支付：盐业经开公司代收的职工购房款4373292.6元、门厅装修款260000元、贷款利息544539.38元、朝龙公司退回多收的职工购房款214275元等。2016年5月20日，南宁市青秀区法院作出（2015）青民一初字第2292号民事判决书，认定:《桂盐大厦项目竣工决算审定表》是盐业经开公司与朝龙公司的真实意思表示，属合法有效的合同。截至2010年1月5日止，盐业经开公司尚欠合同余款1752655.13元。盐业经开公司在审定表签订后于2010年6月1日、11月1日代朝龙公司补交了土地出让金557226元并交纳滞纳金616661.5元，还于2011年1月13日向朝龙公司支付款项62141元，故截止至2011年1月，盐业经开公司尚欠合同余款516626.63元。根据《定向销售合同补充协议（六）》约定，盐业经开公司应付合同余款为1752655.13元（含工程保修金848346.45元），该款项应在盐业经开公司收到桂盐大厦1-5楼业主（区盐业公司）的房屋产权证后10个工作日内与朝龙公司结算，并在5个工作日内扣除已代朝龙公司交纳的土地出让金及相关费用后，付清合同余款。但至今为止，朝龙公司仍未能办理区盐业公司名下的综合楼一层至五层商场及写字间的房屋产权证，盐业经开公司支付合同余款的条件尚未成就。南宁市青秀区法院据此判决驳回朝龙公司的全部诉讼请求。朝龙公司不服并向本院提起上诉。2017年4月26日本院作出（2016）桂01民终3734号民事判决书，判决驳回上诉并维持原判，该生效判决书载明：“本案《定向销售合同》及相关《补充协议》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实的意思表示。……根据一审法院已经查明的事实，朝龙公司与盐业经开公司已于2010年1月5日对桂盐大厦项目进行了结算，并形成《桂盐大厦项目竣工决算表》，由双方共同盖章确认，且2010年1月18日双方又签订一份《定向销售合同补充协议(六)》对决算表中的相关事项进行进一步确认，一审法院结合案件情况依法认定《桂盐大厦项目竣工决算表》是双方当事人的真实意思表示，双方应当严格按照决算表内容执行，并无不当，本院予以确认。……本案《定向销售合同》及相关《补充协议》的性质属于商品房预售合同，从本案实际情况看桂盐大厦项目的开发、销售、交付、结算等事项均发生在朝龙公司与盐业经开公司之间，双方是合同当事人，虽然广西壮族自治区盐业公司、中盐广西盐业有限公司及盐业系统职工就桂盐大厦项目分别与朝龙公司签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》仅是朝龙公司在桂盐大厦项目竣工后按照《定向销售合同》的约定，根据盐业经开公司的指示与盐业经开公司指定的人员签订的，签订的目的是为了便于给广西壮族自治区盐业公司、中盐广西盐业有限公司及盐业系统职工办理房屋产权证的需要，故朝龙公司与广西壮族自治区盐业公司、中盐广西盐业有限公司及盐业系统职工签订的《商品房买卖合同》系朝龙公司履行本案《定向销售合同》规定的义务之一。” 2019年9月9日，因朝龙公司未依约将办理涉案房屋不动产权证所需的资料交给原告，原告以朝龙公司未依约协助办理产权证至原告名下为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审中，原告主张涉案房屋于2005年4月28日交付其使用至今。原告及第三人还主张在合同履行过程中，被告自行向桂盐大厦的业主收取了物业专项维修资金，并依照规定办理商品房现售备案证明。 另查明：2018年12月26日，第三人由广西盐业经济开发公司更名为广西盐业经济开发有限公司。 再查明：2004年8月23日，桂盐大厦综合楼及住宅楼的门牌号由原来的民族大道106号变更为民族大道102号。 本案的争议焦点是：被告朝龙公司是否应将位于南宁市过户到原告名下并配合办理《不动产权证》？ 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案原告唐中吉为台湾居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。”之规定，本案中，双方因不动产所有权的确认引起纠纷，而案涉不动产即房产位于中国大陆，故本案应适用大陆法律进行审理。 关于本案的处理。盐业经开公司与朝龙公司签订《定向销售合同》，约定由朝龙公司为盐业经开公司建设桂盐大厦，朝龙公司在工程交付使用后将办理房产证所需的手续分别交给盐业经开公司指定的用户名下。此后，朝龙公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定朝龙公司在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。从上述合同的履行过程看，盐业经开公司将其向朝龙公司主张办理涉案房屋不动产权证的权利转让给了原告，朝龙公司亦表示同意。虽然原告与朝龙公司签订《商品房买卖合同》，但该合同签订的最终目的是为办理不动产权证，在原告对《定向销售合同》知情的情况下，朝龙公司的合同义务应以《定向销售合同》及相关《补充协议》约定为准。 《定向销售合同补充协议（六）》约定，盐业经开公司代收代付物业专项维修资金后，朝龙公司应在18个月内取得桂盐大厦商品房现售证和桂盐大厦所有业主的不动产权证。现桂盐大厦住宅楼现售备案证明已在2013年9月12日取得，桂盐大厦综合楼现售备案证明已在2013年10月21日取得，朝龙公司还应依照约定办理涉案房屋以原告等业主为产权人的不动产权证，但朝龙公司至今仍未履行该合同义务，构成违约。原告要求被告将涉案房屋登记至其名下，配合办理不动产权证，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款之规定，判决如下： 被告广西朝龙房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起三十日内协助原告唐中吉将位于南宁市的房屋所有权办理登记至原告唐中吉名下，并配合办理前述房屋的不动产权证。 本案案件受理费7316元，由广西朝龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，原告唐中吉可在本判决送达之日起三十日内，被告广西朝龙房地产开发有限公司及第三人广西盐业经济开发有限公司可在本判决送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号:20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 姚 娟 审 判 员 覃 斯 二〇二〇年五月十三日 法官助理 石轲予 书 记 员 何晓婷