上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69171号原告：平安银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路****。法定代表人：冷培栋，行长。委托诉讼代理人：胡云飞，博爱星(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜小丽，博爱星(上海)律师事务所律师。被告：上海土灶王餐饮管理有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区iv>法定代表人：陈志欢，执行董事。委托诉讼代理人：陆卫钢，上海市沪南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志敏，上海市沪南律师事务所律师。原告平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行)与被告上海土灶王餐饮管理有限公司(以下简称土灶王公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告平安银行的委托诉讼代理人胡云飞和杜小丽、被告土灶王公司的委托诉讼代理人陆卫钢到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告平安银行向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年1月1日签订的《租赁合同》于2020年1月21日解除；2、判令被告自上海市浦东新区川环南路1157-1217(单)号全幢房屋(以下简称系争房屋)迁出，将上述房屋返还给原告；3、判令被告支付2018年9月1日起至2020年1月21日止的租金人民币(以下币种同)3,642,110.54元；4、判令被告支付自2020年1月22日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，参照合同约定的租金标准，具体为：2020年1月22日至5月31日按年租金2,687,148元的标准；2020年6月1日至2021年5月31日按年租金2,821,506元的标准；2021年6月1日起按年租金2,962,582元的标准计算；5、判令被告支付逾期付款违约金：以每季度租金639,797元为基数，分别自2018年8月23日、2018年11月23日，2019年2月23日起计算至2020年1月21日；以每季度租金671,787元为基数，分别自2019年5月23日、2019年8月23日、2019年11月23日起计算至2020年1月21日，均按照每日千分之一点五的标准计算，合计违约金1,677,211.95元，并以3,642,110.54元为基数，按每日千分之一点五的标准，自2020年1月22日起计算至租金实际支付之日止；6、判令被告支付的押金10万元不予退还。事实和理由：2016年1月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年1月1日起至2022年5月31日止，租金为1.5元/平方米/天，租金自2018年6月1日起每年递增5%；自2016年9月1日起租金的支付方式为：每年度租金分四次支付，每年度的8月23日前支付当年度9月1日至11月30日的租金，每年度11月23日前支付当年度12月1日至2月28日租金，每年度的2月23日前支付当年度3月1日至5月31日租金，每年度的5月23日前支付当年度6月1日至8月31日租金。合同违约责任条款约定，被告未按约支付租金的，每天按照未付租金的0.15%支付迟延违约金，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同。被告违反本合同规定的，原告有权没收被告交付的押金。现被告拖欠自2018年9月1日起的租金，原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。被告土灶王公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2019年5月27日发生了股权转让，之前的股东并未提及欠付租金情况。被告也一直在与前股东交涉，现被告愿意支付租金。关于违约金，由于并非被告主观违约，故违约金不予认可，由于被告愿意继续履行合同，故押金不应没收。如果法院最后认定双方之间的租赁合同解除的，同意房屋使用费按照合同约定的租金标准计算，对于原告主张的使用费分段计算没有异议；违约金数额过高，要求法院予以调整；押金不应没收，应抵扣欠付费用。关于欠付租金的数额，由于被告发生股权及管理层变化，且租赁合同并非现任法定代表人陈志欢签订，故无法确认欠付租金及押金的数额，请求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：2015年12月4日，经核准，系争房屋权利人登记为原告，房屋建筑面积4451.73平方米，总层数3层，建筑类型店铺。2016年1月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积4451.73平方米，租赁期为77个月，甲方自2016年1月1日起将租赁物交付乙方使用，至2022年6月1日收回；乙方应付押金10万元用于履行本合同的担保。合同第四条约定，租金为1.5元/平方米/天，租金自2018年6月1日起每年递增5%，具体如下：2016年1月1日至2016年5月31日租金共计1,008,316元，2016年6月1日至2017年5月31日租金共计2,437,322元，2017年6月1日至2018年5月31日租金共计2,437,322元，2018年6月1日至2019年5月31日租金共计2,559,188元，2019年6月1日至2020年5月31日租金共计2,687,148元，2020年6月1日至2021年5月31日租金共计2,821,506元，2021年6月1日至2022年5月31日租金共计2,962,582元；租金按季支付，先付后用，乙方应于每季度的前7个工作日之前向甲方支付下一季度租金，其中：2016年1月1日至2016年5月31日租金1,008,316元应于2016年6月25日前向甲方支付，2016年6月1日至2016年8月31日的租金应于2016年7月25日前支付。自2016年9月1日起，每年度租金分四次支付，每年度的8月23日前支付当年度9月1日至11月30日的租金，每年度11月23日前支付当年度12月1日至2月28日租金，每年度的2月23日前支付当年度3月1日至5月31日租金，每年度的5月23日前支付当年度6月1日至8月31日租金；合同第十二条约定，乙方未按照第四条的规定支付租金的，每天应按照未付租金的0.15%支付迟延违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同；乙方违反本合同规定的，甲方有权扣收乙方交付的押金。被告拖欠自2018年9月1日起的租金，原告多次催讨未果，故诉至本院，要求判如所请。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告在承租系争房屋后，未按约支付租金连续超过30日，原告按约享有合同解除权。2020年1月21日，被告委托诉讼代理人收到起诉状等诉讼材料，原告要求确认双方签订的《租赁合同》于该日解除，并无不当，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应结清各项费用。原告主张2018年9月1日至2020年1月21日欠付租金，依约有据，本院予以支持。经计算，该区间段租金应为3,641,497.04元。关于逾期付款违约金，原告主张的每日千分之一点五的计算标准过高，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合案件实际情况，酌情调整为每日万分之三的标准计算至被告实际支付租金之日止，具体为：以639,797元为基数，分别自2018年8月23日、2018年11月23日、2019年2月23日起算；以671,787元为基数，分别自2019年5月23日、2019年8月23日起算。另外，由于《租赁合同》已于2020年1月21日解除，故2019年11月23日前应支付的租金应为2019年12月1日至2020年1月21日租金378,532.04元，即以378,532.04元为基数，自2019年11月23日起计算。租赁合同解除后，被告应向原告返还系争房屋，未及时返还房屋的，应支付占有期间的使用费。现原告主张参照合同约定的租金标准计算使用费，被告对该标准亦无异议，本院予以照准。关于押金，因被告存在违约行为，根据合同的约定，押金不予退还，故原告要求押金不予退还的诉请，依约有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告平安银行股份有限公司上海分行与被告上海土灶王餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年1月21日解除；二、被告上海土灶王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区川环南路1157-1217(单)号全幢房屋迁出，将上述房屋返还给原告平安银行股份有限公司上海分行；三、被告上海土灶王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告平安银行股份有限公司上海分行2018年9月1日起至2020年1月21日止的租金3,641,497.04元；四、被告上海土灶王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告平安银行股份有限公司上海分行逾期付款违约金：以639,797元为基数，分别自2018年8月23日、2018年11月23日、2019年2月23日起算；以671,787元为基数，分别自2019年5月23日、2019年8月23日起算，以378,532.04元为基数，自2019年11月23日起算，均按照每日万分之三的标准，计算至被告上海土灶王餐饮管理有限公司实际支付租金之日止；五、被告上海土灶王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告平安银行股份有限公司上海分行自2020年1月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费：其中2020年1月22日至2020年5月31日使用费按照每年2,687,148元的标准，2020年6月1日至2021年5月31日使用费按照每年2,821,506元的标准，2021年6月1日起使用费按照每年2,962,582元的标准计算；六、确认被告上海土灶王餐饮管理有限公司向原告平安银行股份有限公司上海分行支付的押金10万元不予退还。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,124元，由被告上海土灶王餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 祝 芬人民陪审员 李 婷人民陪审员 华伟忠二〇二〇年五月二十日书 记 员 蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。