安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1551号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区潘三新村2小区****。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告：董传凤，女，1962年11月1日出生，汉族，安徽省人，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南民生新城物业服务有限公司(以下简称民生物业公司)与被告董传凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉到庭参加诉讼，被告董传凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告民生物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3246元（自2016年1月1日至2020年12月31日止）、支付逾期违约金1752.8元，合计4998.8元；2.诉讼费被告承担。事实和理由：原告系淮南市田家庵区民生淮河新城一期小区的前期物业服务企业，被告董传凤系小区业主。被告作为业主签订《商品房买卖合同》购买了淮河新城一期26栋304室房屋，建筑面积108.11平方米，并于2008年6月1日签订《淮河新城业主临时规约》《承诺书》，同意按照原告与该小区开发商签订的《民生淮河新城一期前期物业服务合同》内容履行相应的业主义务。根据《前期物业服务合同》第十条约定物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米…第十二条约定，物业费按半年交纳，服务费可以预收，但预收期限不得超过6个月。被告收房后自2016年1月1日起便无故拖欠物业费3246元，经原告多次催要被告至今不予缴纳。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告董传凤庭前提交的的答辩状辩称，原告公司与建设单位于2014年9月2日签订的所谓“前期物业服务合同”距案涉小区交房已逾好几年，明显违反《物业管理条例》第二十五条的规定，原告公司无权对案涉小区进行物业管理，恳请法院严格审查原告公司提交的证据，追究原告的法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。对原告提供的原告公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件、《前期物业服务合同》复印件、被告房屋合同网上备案确认单复印件、催缴通知书照片打印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告民生物业公司系本市民生淮河新城一期小区的前期物业服务企业，被告系该小区26栋304室房屋业主。2008年，董传凤购买了淮河新城一期26栋304室房屋，建筑面积为108.11平方米，合同网上备案号为2008110300001。2011年8月20日，原告民生物业公司与该小区开发商淮南民生置业有限公司签订了一份《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》，淮南民生置业有限公司将案涉小区的前期物业管理交由原告民生物业公司，合同期限为2011年9月1日至2014年9月1日。2014年9月2日，原告民生物业公司与,淮南民生置业有限公司重新签订了一份《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》，合同第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米…”，合同第十二条约定“物业费按半年交纳，业主应在每年1月10日、7月10日履行交纳义务。业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金……但预收期限不得超过6个月”。合同生效后，民生物业公司对淮河新城一期小区提供了前期物业管理服务，被告收房后已交纳2015年12月31日之前的物业费。2016年1月1日开始，被告以未交纳物业费。后经原告民生物业公司多次催要，被告均未交纳物业管理费。2020年4月27日，原告诉至法院，要求判如所请。 另查明，根据民生物业公司提交的《服务价格登记证》载明，淮河新城一期小区“依据淮价房[2007]3号文件规定，住宅区物业综合服务费（多层）0.5元/平方米/月”。 本院认为，原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但自2011年8月20日、2014年9月2日原告民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订两份《民生•淮河新城（一期）前期物业服务合同》后就实际对案涉小区提供物业服务。本案中，被告居住的是案涉小区多层，其于2008年入住后一直缴纳物业管理费，但被告自2016年1月1日起至今未交纳物业费用。根据《前期物业服务合同》第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米…”对原告诉请要求被告支付物业费3246元（自2016年1月1日起至2020年12月31日止），本院仅支持自2016年1月1日至判决之日即2020年5月27日期间的物业费用，经计算数额为2857.66元（0.5元/月/平方×1608天÷365天×12个月×108.11平米，自2016年1月1日至2020年5月27日）。对被告认为原告提交的前期物业服务合同违反《物业管理条例》第二十五条的规定、民生物业公司无权对案涉小区进行物业管理的辩解意见，因原告民生物业公司于2011年8月20日、2014年9月2日两次与开发商签订前期物业服务合同，并对案涉小区提供物业服务，且被告也已付清2015年12月31日之前的物业费，故本院不予采信。关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与董传凤同小区业主在同类案件中提供的证据来看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金1752.8元的诉请，依据不足，本院不予支持。对被告认为案涉房屋存在漏水等房屋质量问题其可拒缴物业费的辩解意见，因被告家房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故本院不予采信，被告可向案涉小区开发商另行主张权利。本院特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告长城物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告董传凤于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司自2016年1月1日至2020年5月27日期间物业服务费2857.66元； 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担11元，由被告董传凤负担14元。 审判员  李小柱 二〇二〇年五月二十七日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 国务院《物业管理条例》 第四条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。