浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初1747号 原告：宁波保税区赛世国际贸易有限公司破产管理人。住所地：宁波市高新区光华路****研发园******。 诉讼代表人：岳振宏，该破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：余鲜鲜、陈春生，浙江波宁律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州名门夜宴娱乐有限公司（统一社会信用代码为91330204720480305L）。住所地。住所地：宁波市鄞州区兴宁路**iv> 法定代表人：夏敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：励绍红，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 原告宁波保税区赛世国际贸易有限公司破产管理人（以下简称赛世破产管理人）为与被告宁波市鄞州名门夜宴娱乐有限公司（以下简称名门公司）对外追收债权纠纷（经审理后变更）一案，于2019年11月7日向宁波市中级人民法院起诉，后经宁波市中级人民法院审理裁定，指定宁波市鄞州区人民法院审理。据此本院于2020年3月31立案受理。名门破产管理人请求判令（变更后）：一、被告支付自2019年1月1日起至2019年5月31日止的房租450000元，并支付自2019年1月1日起以450000元为基数按日千分之一计算至实际履行之日止的违约金，暂计算至2019年11月1日为136800元；二、被告支付自2019年6月1日起至2020年3月6日止的房屋使用费1656000元（按日租金的两倍计算）；三、要求被告立即腾退涉案房屋。本案现已审理终结。 被告名门公司答辩称：一、对结欠原告2019年5月31日前的租金450000元无异议，但违约金计算标准过高，应按银行同期贷款基准利率计算；二、此后的场地使用费应参照租金计算，协议约定的两倍租金实际为违约金条款，亦应按前款规定计算；且涉案房屋已经拍卖转让给案外人，原告主张场地使用费计算至2020年3月6日无依据，应计算至2020年2月3日受让人全额付清租金之日止。因新冠病毒影响，被告自2020年1月23日收到停业通知，故此后的房租基于公平原则应予以减免；三、关于腾退房屋，因被告已和涉案不动产的买受人签订房屋租赁合同，故无需腾退。四、2018年8月9日至2019年4月24日期间承租房屋周边因地铁项目导致交通不便，车辆无法通行，被告处于停业状态，影响被告的经营，请求法庭酌情考虑减免租金及违约金减免。五、其承租涉案房屋后，自行购买了观光电梯并进行了安装，该电梯属被告所有。因原告拍卖涉案不动产的评估价值中包括了电梯，故电梯的残值应归属被告并在租赁费中予以扣除。 本院查明的事实如下： 2016年1月27日，宁波保税区赛世国际贸易有限公司（以下简称赛世公司，作为出租房即甲方）与被告（作为承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的坐落于宁波市鄞州区兴宁路536号的房屋出租给乙方用于经营娱乐场所，合同租赁期为三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止；租金每月90000元（现原、被告一致确认租金为每月月底前支付当月租金），乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修、装潢；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，所有装修归甲方所有；乙方应如期交付租金，如逾期交付，甲方有权要求乙方每逾期一日按应付租金的千分之一支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方逾期一日按当年日租金的二倍支付房屋使用费；等等。2017年4与14日，赛世公司以其不能清偿到期债务且该公司资产不足以清偿全部债务，明显缺乏清偿能力等为由，向宁波市中级人民法院申请破产清算。宁波市中级人民法院于2017年5月24日裁定受理赛世公司破产清算申请，并指定浙江波宁律师事务所与浙江德威会计师事务所有限公司为本案联合破产管理人。此后，被告据此向原告支付租金至2018年12月31日，此后的租金至今未付。2019年7月23日，原告向被告发函一份，告知其原租赁合同已到期，被告不再享有优先购买权，该房产于2019年7月29日将进行公开拍卖，被告可予以关注并参加竞拍，拍卖成交后管理人将现向买受人交付上述房屋，被告及时做好腾退工作，以免影响交付。给函件于2019年7月26日下午由被告门卫代收。被告法定代表人自认数月后自门卫处收到函件。 2020年3月6日，原告与案外人陈春飞签署网络拍卖成交确认书一份，该确认书载明：买受人陈春飞于2020年1月4日竞得拍卖标的物，即赛世公司名下位于宁波市鄞州区地名委员会证明，兴宁路536号与兴宁路168号为同一地址），成交价为23100000元，该款于2020年2月3日全部付清。现被告自认，其已于2020年4月中旬与陈春飞签订涉案房屋的租赁合同，双方协商约定租金自2020年5月1日起付，但目前双方对观光电梯的归属存在争议。 另查明，因新冠病毒疫情影响，宁波市文化广电旅游局通知，自2020年1月23日起停止全是一切文化活动和旅游节庆活动，被告据此停止营业。原宁波市江东名门夜宴娱乐有限公司于2017年10月16日更名为宁波市鄞州名门夜宴娱乐有限公司。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、管理人账户银行明细、催收房屋函及邮寄面单、回执、宁波市中级人民法院（2017）浙02破申10号民事裁定书、宁波市中级人民法院（2017）浙02破申10号决定书、网络拍卖成交确认书、宁波市鄞州区地名委员会证明，停止营业通知及双方当事人庭审陈述予以证明。 本院认为：人民法院受理破产清算后，债务人的债务人或财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。本案原告主体适格，案由应变更为对外追收债务纠纷。宁波保税区赛世国际贸易有限公司与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履约。宁波市中级人民法院裁定受理赛世公司破产清算申请并指定破产管理人后，赛世公司管理人并未要求解除涉案租赁合同并在合同期内正常收取租金至管理人指定账户，视为同意继续履行《房屋租赁合同》。由于《房屋租赁合同》已于2019年5月31日到期，此后双方并未续签合同，且原告亦发函给被告告知其合同到期，租赁物进入拍卖程序，要求被告及时腾退，故双方租赁合同到期自动解除，被告应及时腾退，并支付腾退之日前的房屋占有使用费。原告要求被告支付租期内租金450000元符合法律规定，但《房屋租赁合同》约定的违约金为每逾期一日按应付租金的千分之一计付过高，且计算基数及起算日有误，被告对此亦提出异议，本院酌情调整为按年利率24%分段计算违约金至实际履行之日止，暂计算至2019年10月31日为63000元。至于合同到期后的房屋占有使用费，原告主张日租金的二倍计算，本院认为，因被告逾期腾房构成违约，应承担相应的违约责任，而合同约定的二倍租金具备违约金性质，过分高于实际损失，本院以原合同约定租金为标准，酌情确定为95000元/月计算房屋占有使用费至被告实际腾退之日。现被告提出因新冠病毒疫情影响，其自2020年1月23日起停止营业，故要求免除此后的租金。对此本院认为，因疫情防控措施影响，被告无法正常使用租赁的房屋，根据公平原则，本院准予免除两个月的房屋占有使用费。现原告主张房屋占有使用费计算至网络拍卖成交确认书下达之日即2020年3月6日，该日期仍在法院确定的免租期内，故本院据此计算被告支付房屋占有使用费至2020年1月22日，计733712.33元。至于被告提出的其购买的电梯残值要求在本案租金中抵扣，因该主张系单独的诉请且残值金额尚无法确定，且原告对该电梯的所有权提出异议，在拍卖中已一并转让给陈春飞，而被告已于陈春飞签订涉案房产的整体租赁合同，故该主张不宜在本案中一并解决，相关当事人应另寻法律途径理直。另因被告已与该房产的买受人另行签订房屋租赁合同，故无需再行腾退房产。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款、第十八条之规定，判决如下： 一、被告宁波市鄞州名门夜宴娱乐有限公司支付原告宁波保税区赛世国际贸易有限公司破产管理人2019年1月1日至2019年5月31日止的租金450000元及2019年10月31日前的违约金63000元，并支付自2019年11月1日起以450000元中未履行部分为基数按年利率24%计算至实际履行之日止的违约金； 二、被告宁波市鄞州名门夜宴娱乐有限公司支付原告宁波保税区赛世国际贸易有限公司破产管理人2019年6月1日起至2020年1月23日止的房屋占有使用费733712.33元； 上述一、二两项均限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告宁波保税区赛世国际贸易有限公司破产管理人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费24742元，减半收取计12371元，由原告宁波保税区赛世国际贸易有限公司破产管理人负担5494元，被告宁波市鄞州名门夜宴娱乐有限公司负担6877元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  戎 绒 二〇二〇年五月十二日 代书记员  王琴琴