重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初592号原告：张波，男，1989年10月21日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：兰中迅，重庆朋昇律师事务所律师。被告：覃晓燕，女，1985年12月17日出生，汉族，住重庆市大足区。第三人：梁本建，1973年9月7日出生，汉族，住重庆市大足区。原告张波与被告覃晓燕、第三人梁本建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓美玲独任审判，于2020年4月14日、2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告张波特别授权委托代理人兰中迅、被告覃晓燕、第三人梁本建到庭参加了诉讼。因受新冠肺炎疫情影响，从2020年2月3日起至2020年3月22日扣除了审限48天，本案现已审理终结。原告张波向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原告与被告于2019年12月6日签订的门市《转让协议》；2.判决被告返还原告转让金70000元（含转让金68000元、押金2000元），并赔偿经济损失18000元，共计88000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告当庭放弃对要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，同时，放弃主张9600元转让金（相当于三个月租金），仅要求被告返还转让金58400元、押金2000元，共计60400元。事实和理由：2019年3月18日，被告与第三人（房东）签订了《商铺租赁合同》，第三人将其所有的位于重庆市大足区XX街道办事处XX大道XXX号XX幢XXX号门面（不动产登记坐落位置：重庆市大足区XX街道XX路XXX号）以年租金3.8万元，每年递增10%的价格租给被告，租用期限为一年，即2019年3月18日至2020年3月17日，该合同第四条约定在租赁期间，如被告欲转租必须征得第三人同意。2019年12月6日，被告称经第三人同意由原告按照前述《商铺租赁合同》中约定的租金价格条件在原租赁期限到期后继续租赁给原告使用；原告相信了此说法，当日就与被告就前述房屋签订了《转让协议》，并支付给被告门面转让金70000元，其后对房屋投入资金进行了翻新和装饰，产生装修费用18000元。后经第三人证实，其并不同意被告的说法，并对原告说明合同到期后，在2020年3月17日将收回房屋自己使用。至此，原告与被告签约目的落空，因此产生重大经济损失。为维护其合法权益，原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。被告覃晓燕辩称，2019年11月30日，签订《转让协议》前，被告在经过房东同意的情况下，将涉案门市转让给原告经营。2019年12月7日，在原告在场的情况下，被告与第三人通电话，取得其同意，且向原告说明转让的只是原租赁合同剩下的期间，也出示了原租赁合同给原告看，原告确认了原租赁合同内容，告知了原告剩余租赁期间，最终秉着平等自愿原则，以原合同条件为基础，对店面装修、内置物品折合价格，原、被告协商达成一致后签订的《转让协议》。本案是第三人告知原告原合同到期后将收回房屋产生的争议，经过被告与第三人沟通协商，第三人已同意2020年3月17日原合同到期之后可以继续出租给原告，但原告自己放弃继续租赁。转让协议到期后，原告没有按时退还涉案房屋，构成违约，故不应返还押金。第三人梁本建辩称，2019年12月7日，被告给第三人打电话告知要转租涉案房屋，第三人同意转租，但是当时没有对租赁期限届满之后是否续租的问题进行约定。本院经审理认定事实如下：第三人梁本建和徐仁微共同共有涉案房屋，建筑面积52.31平方米，原登记地址为重庆市大足区XX街道XX大道XXX号附XXX号，后变更为重庆市大足区XX街道XX路XXX号。2019年3月18日，第三人梁本建与被告覃晓燕签订《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告经营，合同第二条约定：租赁期限为2019年3月18日至2020年3月17日，租金38000元，每年递增10%，合同签订之日，被告一次性支付租金，并支付押金2000元。第四条约定：租赁期间，被告如欲转租房屋，必须征得第三人同意，付清所有费用，并办理有关手续后第三方可成为本合同承租方。第五条约定，租赁期满或合同解除，被告必须按时将租赁房屋内全部无损坏设备、设施清洁、完好的交给第三人；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失；合同期间，第三人不得随意收回房屋。第七条约定，租赁期满，如需继续租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式随市场趋势待定。签订合同后，被告按约定向第三人支付了租金和押金，第三人将涉案房屋交付被告经营使用。在电话征得第三人同意转租的情况下，2019年12月6日，被告与原告张波签订《转让协议》，约定被告将涉案房屋转让给原告经营，原告取得使用权后成为原《商铺租赁合同》自然乙方，履行原合同权利义务，转让金68000元，房屋交付日期约定为2019年12月10日。2019年12月6日-7日，原告陆续向被告账户支付了转让金68000元和押金2000元，共计70000元。2019年12月7日，被告将涉案房屋交付原告使用。原告转租涉案房屋后，经营视力矫正相关业务。2020年1月17日前，第三人告知原告原租赁到期后不会与原告续签租赁合同，原告认为不能达到其签订《转让协议》的目的，故于2020年1月17日提起诉讼。2020年3月5日，原告开始搬离涉案房屋，将自己添置的物品搬走，4月7日完成搬迁，未搬迁被告和第三人留下的物品，4月8日将钥匙交还给第三人，同时支付了2020年3月18日起至4月8日的占有使用费2200元。原告认为，在被告明确告知原告原合同到期之后仍将按原合同续租的前提下，双方才签订《转让协议》，但之后第三人通过电话、短信等方式拒绝原告续租，原告签约的目的不能实现，原、被告在签约时存在重大误解或被告有意欺诈，《转让协议》属于可以撤销合同，故由原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。本院所确认的上述事实有当事人陈述、《租赁合同》、《转让协议》、银行流水、微信聊天记录截图、原告及其代理人分别与被告的通话录音、房产证复印件、证明，2020年3月27日通话录音、收据、发货单，2019年12月7日通话录音等载卷为凭，经当庭质证，可以认定。本院认为，被告经由《商铺租赁合同》取得了涉案房屋的租赁使用权，在第三人同意的情况下，与原告签订了《转让协议》，并已实际履行，前述两份合同均合法有效，被告将涉案房屋转租给原告，当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。一、关于《转让协议》是否属于可撤销合同的问题。首先，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，若原、被告之间就转租期限的约定超过了被告与第三人之间约定的剩余租赁期限，超过部分的约定无效，故原、被告之间仅能就《商铺租赁合同》约定的剩余租赁期进行转租。其次，本案原告关于被告告知其已经第三人口头同意，在《商铺租赁合同》到期后可以按相同条件续租的说法，被告及第三人均予以否认，坚持原、被告及第三人仅就《商铺租赁合同》约定的剩余租赁期进行转租达成了一致意见，这也与《转让协议》载明的“履行原合同权利义务”约定相符，从《转让协议》、当事人举示的通话录音等证据均不足以证实当事人之间已就续租达成了一致意见，故应适用原《商铺租赁合同》的租赁期限，即2020年3月17日租赁期届满。综上，现有证据不足以证实原、被告及第三人之间就《商铺租赁合同》到期后的续租达成过一致意见，也不足以证实被告曾承诺原告能够续租涉案房屋。原告作为完全民事行为能力人，与被告协商一致后确定的转让金金额，系双方真实意思表示，并已实际履行。依据谁主张谁举证的原则，原告应对被告存在欺诈、造成重大误解，《转让协议》应予撤销的主张承担举证不力的责任，对其要求撤销《转让协议》并返还转让金的主张不予支持。二、关于被告是否应返还原告押金的问题。《转让协议》到期后，原告继续使用涉案房屋，被告或第三人没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，《商铺租赁合同》、《转让协议》继续有效，租赁期限为不定期，且原告搬离涉案房屋时，向第三人给付、第三人也实际收取了租赁期满后的占有使用费和钥匙，故对被告关于原告在租赁期限届满后未搬离涉案房屋，构成违约，故不予退还押金的辩解不予采纳，被告覃晓燕应返还原告押金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十二条、第一百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告覃晓燕在本判决生效后十日内返还原告张波押金2000元；二、驳回原告张波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取计1000元，由原告张波负担975元，由被告覃晓燕负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年五月二十五日书记员  尚雪梅