江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初2849号原告：无锡东华会计师事务所有限责任公司，系无锡瑞城置业有限公司管理人，统一社会信用代码91320200836020474A，住所地江苏省无锡市江尖公园2-120。诉讼代表人：冯凯燕，无锡瑞城置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：孙秀红，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶香丽，江苏漫修律师事务所律师。被告：周小龙，男，1988年4月29日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：何媛媛，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄峥，江苏瑞莱律师事务所实习人员。第三人：浦兆伟，男，1967年7月26日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华天成律师事务所律师。原告无锡东华会计师事务所有限责任公司（以下简称东华公司）与被告周小龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开进行审理。审理中，浦兆伟申请作为第三人参加诉讼，本院依法追加浦兆伟作为第三人参加诉讼。后本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告东华公司的委托诉讼代理人孙秀红和陶香丽、被告周小龙的委托诉讼代理人何媛媛和黄峥、第三人浦兆伟及其委托诉讼代理人陈文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东华公司向本院提出诉讼请求：依法确认无锡瑞城置业有限公司（以下简称瑞城公司）与周小龙签订的备案号为201409190290、201409190291、201409190292、201409190293、201409190296的《商品房买卖合同》无效；2、诉讼费用由周小龙负担。事实和理由：2014年9月19日，瑞城公司与周小龙签订5份《商品房买卖合同》，约定由周小龙向瑞城公司购买5套无锡市惠山区香缇花园的房产，5套房产总价7559333元，并约定周小龙于签约当日支付购房款。因周小龙一直未支付购房款，东华公司认为，瑞城公司与周小龙以通过网签的合法形式，达到将瑞城公司资产转移的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，5份《商品房买卖合同》应为无效。被告周小龙辩称：周小龙已经通过与瑞城公司的股东中益公司签订《协议书》的方式将中益公司结欠周小龙的借款本息转化为购房款，周小龙已支付了5套房屋的对价，不存在东华公司所称的没有支付对价的情况。周小龙与瑞城公司系具有完全民事行为能力的民事主体，双方签订《商品房买卖合同》系真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系有效合同。东华公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。第三人浦兆伟称：东华公司的诉讼请求不成立，《商品房买卖合同》有效，目前无证据证明瑞城公司与周小龙互相串通，以通过网签的合法形式，来达到将瑞城公司资产转移的非法目的。浦兆伟提出诉讼请求：请求判令原被告继续履行5份《商品房买卖合同》，瑞城公司按约将案涉5套房屋登记至周小龙名下。事实和理由：浦兆伟于2017年9月20日与周小龙签订了《借款合同》、《抵押借款协议》，向周小龙出借了借款750万元，并用案涉5套房屋办理了预告抵押登记手续。浦兆伟在办理借款手续和预告抵押登记手续的过程中无过错，是善意第三人，取得抵押预告登记为善意取得，向周小龙发放借款也是善意行为。浦兆伟作为案涉5套房屋的预告抵押权人，对案涉5套房屋享有权利，东华公司要求确认5份《商品房买卖合同》无效将导致浦兆伟无法实现抵押权，严重侵害了浦兆伟的合法权益。现要求原被告双方继续履行5份《商品房买卖合同》，将案涉房屋登记至周小龙名下，以便实现第三人的预告抵押权。东华公司辩称：1、浦兆伟和瑞城公司之间没有合同关系，瑞城公司没有义务来履行周小龙和浦兆伟之间的合同；2、瑞城公司与周小龙之间的5份《商品房买卖合同》是无效的，进而也会导致周小龙与浦兆伟之间的预告抵押无法履行，所以浦兆伟的诉讼请求客观上是无法履行的；请求驳回第三人的诉讼请求。周小龙辩称：同意浦兆伟的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、《商品房买卖合同》签订情况2014年9月19日，瑞城公司与周小龙签订5份《商品房买卖合同》，约定由瑞城公司将其开发的香缇花园5套房屋出售给周小龙，5套房屋总面积为1380.63平方米，总价款为7559333元，均价5475元/平方米。5套房屋均为花园洋房，具体情况如下：18幢24单元102室，面积295.88平方米，签约单价5085元/平方米，总价1504549元，合同备案号201409190290；18幢24单元103室，面积295.88平方米，签约单价5085元/平方米，总价1504549元，合同备案号201409190291；27幢33单元102室，面积295.88平方米，签约单价4891元/平方米，总价1447149元，合同备案号201409190292；27幢33单元103室，面积295.88平方米，签约单价4635元/平方米，总价1371403元，合同备案号201409190293；27幢33单元402室，面积197.11平方米，签约单价8785.36元/平方米，总价1731683元，合同备案号201409190296。东华公司陈述2014年9月时，瑞城公司出售的香缇花园的花园洋房，正常单价起码在8500元/平方米以上。本院至无锡市不动产登记中心惠山分中心调取的2014年时该小区内其他同类型房屋的网签单价分别为：2014年1月25日24幢27单元401室12972.45元2014年1月26日12幢15单元401室13073.92元2014年3月6日24幢27单元301室9297.27元2014年9月25日23幢26单元401室12175.94元2014年11月14日24幢27单元104室8550元2014年12月29日5幢12单元301室9845.97元关于付款方式，合同第六条载明：一次性付款，买受人于签约当日支付购房款，签约资料齐全。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条载明：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金。香缇花园项目停工后又复工，现已竣工并通过验收，可以交房办证，但瑞城公司管理人以周小龙未支付购房款为由未向周小龙交付该5套房屋，也未办理不动产权证。二、周小龙抗辩以房抵债情况周小龙提交户名为周小龙的中国农业银行卡交易明细清单、户名为冯以柱的中国农业银行卡交易明细清单、申请人为冯以柱的中国农业银行本票复印件、申请人为周小龙的中国工商银行本票复印件，证明：2014年6月30日，周小龙出借给中益公司500万元借款。其中430万元由周小龙转账给中益公司财务冯以柱，冯以柱将该430万元取出后，以冯以柱为申请人、以中益公司为收款人，在中国农业银行开具了430万元的本票，该430万元本票由中益公司使用；另外70万元系由周小龙在中国工商银行开具了一张本票，以周小龙为申请人，以中益公司为收款人，该70万元本票交给了中益公司副总裁朱延涛，由中益公司使用。周小龙未能提交其与中益公司签订出借500万元借款的借款协议，周小龙表示该借款协议当时是有的，但现在找不到了，无法提交。周小龙陈述：之后其又向中益公司补足了购房款879万元，分别为：2014年12月26日其向无锡中旭商贸有限公司（以下简称中旭公司）转账60万元、2014年12月26日其向无锡中强国际贸易有限公司（以下简称中强公司）转账20万元、2015年6月24日其向朱延涛（中益公司副总裁）名下无锡农村商业银行卡转账244万元、2015年7月30日其向朱延涛名下无锡农村商业银行卡转账30万元、2015年6月12日周小龙的母亲俞春英向朱延涛名下无锡农村商业银行卡转账350万元、2015年6月17日周小龙的亲戚周山粉向朱延涛名下无锡农村商业银行卡转账100万元、2015年6月18日周小龙的表兄董庆汉向朱延涛名下无锡农村商业银行卡转账75万元。周小龙提交户名为朱延涛、尾号为6418的无锡农村商业银行卡相应交易明细。为证明朱延涛的这张无锡农村商业银行卡一直当作中益公司公卡在使用，周小龙提交江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴刑初字第97号刑事判决书，证明：江苏省兴化市人民法院判处中益公司犯单位行贿罪需缴纳罚金200万元，在2015年8月17日朱延涛尾号为6418的无锡农村商业银行卡上有200万元转入江苏省兴化市人民法院执行账号。周小龙提交户名为中旭公司的无锡农村商业银行对账单、中旭公司于2018年8月25日出具的《情况说明》，证明：2014年12月26日，周小龙向中旭公司转账60万元，因中益公司不方便使用自己的账户，中益公司指示周小龙将款项转入中旭公司账户，中旭公司与中益公司系关联企业。周小龙提交户名为中强公司的无锡农村商业银行对账单、中强公司于2018年8月20日出具的《情况说明》，证明：2014年12月26日，周小龙向中强公司转账20万元，因中益公司不方便使用自己的账户，中益公司指示周小龙将款项转入中强公司账户，中强公司与中益公司系关联企业。经质证，东华公司对周小龙向中益公司出借500万元借款的真实性不予认可，对879万元补足购房款的真实性也不予认可；浦兆伟认为结合相关证据，500万元借款和879万元补足购房款都是真实可信的。周小龙提交《协议书》，证明中益公司将瑞城公司香缇花园房屋抵偿给周小龙。《协议书》（以下简称抵偿协议）下方有周小龙的签名和中益公司的盖章，落款时间为2014年8月5日。抵偿协议载明：1、中益公司将瑞城公司所开发的香缇半岛房产销售给周小龙，以周小龙出借给中益公司的借款及其利息作为售房款，如有不足，则周小龙可于12个月内向中益公司补足，款项汇至中益公司指定账户；2、5套房屋抵偿价分别为：18幢24单元102室2198684元、18幢24单元103室2198684元、27幢33单元102室2198684元、27幢33单元103室2198684元、27幢33单元402室2484171元，抵偿总价为11278914元（经计算，实际应为11278907元，抵偿协议中计算有误）；3、中益公司负责通知瑞城公司，协助周小龙办理相关房屋销售合同签订等相关事宜。周小龙提交《通知》，证明瑞城公司通知周小龙尽快与瑞城公司签订5套房屋的房产销售合同。该《通知》由瑞城公司盖章，被通知者为周小龙，落款时间为2014年8月5日，内容为：接中益公司通知，请周小龙尽快来本公司销售部门办理5套房屋销售合同的签订，销售放款由中益公司承担。《通知》中另载明的5套房屋的房价，该房价与抵偿协议中约定的房价一致（均价为8169元/平方米，高于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》中的房价）。经质证，东华公司对抵偿协议、《通知》的真实性不予认可，东华公司认为：抵偿协议、《通知》均是后补形成的，并非在当时就已形成，均是虚假的；周小龙向中益公司出借借款的事实根本就不存在；中益公司、瑞城公司破产案件被法院受理，其印章被收归管理人之前，不排除分别盖有中益公司、瑞城公司印章的空白纸张遗留在外。如果是以房抵债，周小龙、中益公司、瑞城公司应当直接签订三方协议，而不必签订了两方协议后再由瑞城公司发通知给周小龙。在中益公司和瑞城公司的印章均被收归管理人的情况下，如果用盖有印章的空白纸张补做协议，不可能做到在一张纸上同时盖有中益公司和瑞城公司的印章，所以只能补做周小龙和中益公司之间的两方协议。（2017）苏0206民初6528号案件中，瑞城公司管理人向本院申请对抵偿协议和《通知》中签名、印章加盖时间及签名、印章与打印文字形成的先后时间及顺序做鉴定。但送鉴后，首选鉴定机构上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所和备选鉴定机构苏州同济司法鉴定所均以无法作出明确结论，技术能力不足为由予以退鉴。三、相关公司、人员情况1、瑞城公司股东为中益公司（持股60.34%）、无锡中富置业有限公司（持股39.66%），无锡中富置业有限公司股东为中益公司（持股100%），瑞城公司实际由中益公司100%控股。中益公司股东为钱建峰（持股90%）、钱烨吉（持股10%）。2、周小龙与钱烨吉系夫妻关系，钱烨吉系钱建峰的女儿。3、2016年7月26日，本院受理无锡建昊混凝土有限公司申请瑞城公司破产清算一案，2016年8月2日，本院指定东华公司担任瑞城公司的管理人。2018年9月14日，本院裁定宣告瑞城公司破产。2019年12月27日，本院裁定终结瑞城公司破产程序，（2016）苏0206民破3号之十三民事裁定书载明：瑞城公司管理人已将本院确认的破产财产分配方案进行了首次分配，瑞城公司的破产财产已基本分配完毕，瑞城公司管理人申请终结本案破产程序符合法律规定，应予准许。对于尚存物权争议的67套已网签备案房屋，管理人将视生效判决结果再行处置。如发现瑞城公司有应当供分配的其他财产的，可依法追加分配。4、2017年9月28日，无锡市新吴区人民法院受理李嘉栋申请中益公司破产申请一案，并指定江苏天哲（宜兴）律师事务所为中益公司的管理人。2018年9月17日，无锡市新吴区人民法院受理无锡中富置业有限公司申请破产清算一案，并指定江苏天哲（宜兴）律师事务所为中富公司的管理人。四、管理人向周小龙发函情况及诉讼情况瑞城公司管理人于2016年10月20日、2016年11月17日、2017年4月10日、2017年4月19日分四次向周小龙发函，要求其向管理人说明未支付购房款的相关情况。其中第一次发函系用挂号信寄送，被退回，后三次用邮政特快专递送达，但均为他人收。周小龙庭审中表示未收到上述4次邮件。2017年4月19日最后一次函件中，管理人称“逾期未说明情况并提供相应证据材料，视同你历史上未曾支付过购买房屋的款项，将依法向审理本破产案件的惠山法院提起诉讼，诉请撤销与你全部的《商品房买卖合同》以及对应的商品房买卖合同网上备案。2017年11月7日，瑞城公司管理人起诉至本院，要求解除与周小龙签订的5套《商品房买卖合同》，案号为（2017）苏0206民初6528号。后瑞城公司管理人于2019年2月1日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。五、第三人举证及原被告质证情况浦兆伟提交其与周小龙于2017年9月20日签订的《借款合同》和《抵押借款协议》、周小龙出具的借条、交付借款的转账凭证，证明浦兆伟向周小龙出借了借款750万元。浦兆伟提交案涉5套房屋的不动产登记证明（预购商品房抵押预告登记），登记时间为2017年9月，权利人为浦兆伟，义务人为周小龙，证明周小龙为浦兆伟为理了5套房屋的抵押预告登记，作为750万元借款的担保。浦兆伟提交上海市杨浦区人民法院民事裁定书、民事判决书，证明上海市杨浦区人民法院受理浦兆伟起诉周小龙民间借贷纠纷一案后，已经对该5套房屋进行了预查封，并已作出判决，判决由周小龙归还浦兆伟750万元借款及相应利息。经质证，东华公司、周小龙对浦兆伟提交的上述证据无异议。浦兆伟提交对百度网页的公证书，内容为无锡市不动产登记中心和房屋交易管理中心揭牌，证明：无锡市房屋交易中心负责商品房买卖合同网签备案、合同变更、预售资金监管，无锡市不动产登记中心负责不动产登记办证；该证据结合商品房买卖合同、瑞城公司管理人向周小龙发出的函件、瑞城公司管理人的起诉状等证据，可以证明瑞城公司管理人未履行管理职责，在发现周小龙未支付购房款后未及时办理变更合同、向无锡市不动产登记中心和房屋交易管理中心提出异议，将双方的购房款纠纷说明材料提交给无锡市不动产登记中心和房屋交易管理中心，导致浦兆伟轻易相信周小龙，与周小龙签订了借款合同，同时周小龙也向浦兆伟隐瞒了未向瑞城公司支付购房款的事实。经质证，东华公司对证据真实性无异议，认为：瑞城公司管理人在接手破产事宜后，发现5套房屋未支付款项，即多次发函给周小龙，要求其说明情况，后于2017年11月起诉至法院，要求解除合同，管理人一直在履行管理职责。周小龙对该证据无异议，认为:案涉以房抵债是合法有效的，故其对浦兆伟并未隐瞒事实。六、本院调查情况本院至中益公司破产管理人委托的会计师事务所处调查，在中益公司账面上查找了中益公司与周小龙的往来。根据该会计师事务所提交的科目明细账，2014年8月20日周小龙有300万元进账中益公司（摘要为周小龙往来），2015年3月9日周小龙有80万元、60万元进账中益公司（摘要为周小龙往来），2015年11月20日周小龙有124万元进账中益公司（摘要为周小龙借款）。该会计师事务所2018年对中益公司进行专项审计的审计报告中后附的中益公司应付款明细中（附表3）载明，应付周小龙的应付款为405万元和300万元。中益公司与瑞城公司有较多往来，但这些往来中，并无“中益公司与瑞城公司就周小龙购房款结算”的相关摘要记载。至目前为止，周小龙并未向中益公司管理人就其所陈述的借款申报债权。以上事实，有上述所列各项证据、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案争议焦点为：一、对周小龙辩称以房抵债是否予以采信，周小龙与瑞城公司之间是否以通过网签的合法形式来达到转移瑞城公司资产的非法目的；二、对浦兆伟的诉讼请求是否予以支持。一、对周小龙辩称以房抵债的意见不予采信，周小龙与瑞城公司之间系以通过网签的合法形式来达到转移瑞城公司资产的非法目的。理由如下：1、周小龙无法证明以房抵债债权的真实性。周小龙辩称其于2014年6月30日出借给中益公司500万元，之后其又向中益公司补足了购房款879万元。（1）、经本院调查，周小龙陈述的430万元和70万元这两笔款项，在中益公司自己记账的账面上并无记载，各笔补足购房款款项的金额、时间与账面记载的进账金额也完全不符；（2）、周小龙陈述与中益公司签订了500万元的借款协议，但无法提交借款协议；（3）、《商品房买卖合同》中总房价显著低于抵偿协议中的总房价，明显不合理，且周小龙陈述的借款加补足购房款金额也存在明显不合理性。2014年8月5日签订的抵偿协议中5套房屋的抵偿总价为11278914元，2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》中5套房屋的总房款为7559333元，周小龙辩称2014年6月30日借款500万元加上2014年12月以后的补足购房款879万元，合计为1379万元。抵偿协议的签订时间先于《商品房买卖合同》的签订时间，但《商品房买卖合同》中总房价比抵偿协议中的总房价低了3719581元，明显不合理；借款加补足购房款又高出抵偿总价2511086元，则周山粉、董庆汉在2015年6月为周小龙继续补足购房款的行为和原因明显不符合常理，故周小龙陈述的借款加补足购房款金额也存在明显不合理性。（4）、补足的购房款，应当支付给瑞城公司，但根据周小龙的陈述，补足的购房款是支付给中益公司的。2、《商品房买卖合同》中约定的房价远低于正常房价，已比正常房价低了30%以上。3、在《商品房买卖合同》签订时，合同上约定“一次性付款，买受人于签约当日支付购房款”，但实际上并不存在周小龙支付购房款的事实，之后周小龙也从未向瑞城公司支付过购房款。周小龙抗辩的“以房抵债”与合同中约定的“一次性付款，买受人于签约当日支付购房款”是相矛盾的，以房抵债在《商品房买卖合同》中并未提到，《商品房买卖合同》中约定的“签约当日一次性付款”的付款方式是虚假的。4、中益公司、瑞城公司实际只有两个自然人股东，分别为钱建峰和钱烨吉，该两公司由钱建峰实际控制，周小龙与钱烨吉系夫妻关系，周小龙与瑞城公司、中益公司都具有特定的身份关系。根据以上分析，本院对周小龙辩称其于2014年6月30日出借给中益公司500万元借款以及后续补足购房款的事实不予确认，对周小龙辩称以房抵债的意见不予采信。瑞城公司与周小龙签订5份《商品房买卖合同》，系瑞城公司及其控制人与周小龙以签订《商品房买卖合同》的合法形式，掩盖转移瑞城公司资产的非法目的，将瑞城公司的资产转移给与控制人有特殊身份关系的人，侵害了瑞城公司债权人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，5份《商品房买卖合同》应属无效，故对东华公司要求确认5份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。二、对浦兆伟要求原被告继续履行5份《商品房买卖合同》、瑞城公司将案涉5套房屋登记至周小龙名下的诉讼请求不予支持。理由如下：《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。即买卖不动产物权的协议被认定无效，则债权消灭，预告登记失效。根据以上规定，虽然浦兆伟对案涉5套房产已经办理了预告抵押登记，但并不影响本案《商品房买卖合同》被认定为无效。因《商品房买卖合同》被认定为无效，对浦兆伟要求原被告继续履行5份《商品房买卖合同》、瑞城公司将案涉5套房屋登记至周小龙名下的诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：一、确认无锡瑞城置业有限公司与周小龙签订的备案号为201409190290、201409190291、201409190292、201409190293、201409190296的《商品房买卖合同》无效；二、驳回浦兆伟的诉讼请求。无锡东华会计师事务所有限责任公司预交的案件受理费64715元、财产保全费5000元，合计69715元，由周小龙负担。该款由本院退还无锡东华会计师事务所有限责任公司，周小龙于本判决生效之日起十日内将69715元交纳至本院。浦兆伟预交的案件受理费32357.5元，由浦兆伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  张 靖人民陪审员  胡志新二〇二〇年五月二十八日书 记 员  邹迪凡