河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫07民终714号上诉人（原审被告）新乡市红旗区华隆国际业主委员会，住所地：新乡市红旗区新中大道华隆国际小区院内。负责人：齐庆恩，业委会主任。委托诉讼代理人：李济中，华隆国际业主委员会副主任，特别授权。被上诉人（原审原告）李德利，男，汉族，1963年5月25日出生，住新乡市。委托代理人：胡文楷，河南联盟律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）郭卫增，男，汉族，1972年7月15日出生，住新乡市。委托代理人：胡文楷，河南联盟律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）赵克田，男，汉族，1958年6月13日出生，身份证证号41072719580613783X，住新乡市。被上诉人（原审原告）郭志斌，男，汉族，1985年10月18日出生，住新乡市。上诉人新乡市红旗区华隆国际业主委员会（以下简称为华隆业委会）因与被上诉人李德利、郭卫增、赵克田与郭志斌业主撤销权纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新乡市红旗区华隆国际业主委员会委托诉讼代理人李济中，被上诉人李德利、郭卫增委托诉讼代理人胡文楷到庭参与诉讼，被上诉人赵克田与郭志斌未到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。上诉人新乡市红旗区华隆国际业主委员会的上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案上诉人华隆业委会在公开招聘后已经通过入户调查，争取了广大业主意见。并将调查结果进行公示后才决定通过招聘形式，选聘第三人作为本小区的物业服务公司。经调查，显示已经过半数的业主其占建筑面积的过半数业主（不包含未装修的业主）同意解聘前期物业，并同意授权华隆国际业委会选聘新物业。同时上诉人在作出决定后在小区多次进行公示，而被上诉人所述自身的选举权和参与业主大会的决议权受到侵害明显事实不足，没有法律依据。为证明上述主张提供证据：1、华隆国际业主花名册，证明本小区户数和专有面积。2、入户调查表和统计表，证明上诉人针对华隆国际小区管理事项向业主进行入户调查，由业主共同对小区管理事项进行表决，并委托上诉人执行。3、表决公告，证明针对本小区未参与表决的业主可以在7个工作日内进行表决投票签署调查表，如未参与将按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第26条规定和首次业主大会通过的《议事规则》执行，业委会有权执行占多数票业主意思自治的决定。4、问卷调查结果公示，证明于2019年11月28日小区仍有180户没有入住，可以推出在2016年313户未能参与表决时存在的。5、物业项目招标结果公告，证明上诉人业委会将杭州高和物业公司中标情况进行汇报，并将该公告张贴于小区公告栏和单元门外，公告期间参与投票的业主未提出反对意见。5、法院裁定书，证明被上诉人曾多次非法干涉上诉人解聘、选聘物业公司。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院查清事实改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李德利、郭卫增答辩称：一、一审事实认定清楚，适用法律正确。根据《物权法》第七十六条之规定，选聘物业服务企业系事关全体业主利益的重大事项，应由业主共同决定的事项。其履行的选聘职责也应仅仅是程序性的工作，涉及到本小区具体与哪一家物业公司签订何种内容的物业服务合同，业委会是无权决定的，因为物业服务合同签订主体是全体业主和物业公司，业委会并非合同当事人，因此即使业主大会授权其选聘新物业公司，但就与哪一家签订物业合同及物业服务合同中约定的具体内容条款业委会是无权决定的。其合法选聘程序应当是，在确定候选物业公司后，就物业公司的选择及物业服务合同的约定提请业主大会进行审议决定，在业主大会审议通过后，再由业主委员会与业主大会选定的物业公司签订物业服务合同，而本案中业委会在未提请业主大会审议物业服务合同的情况下，直接与杭州高和物业管理有限公司签订物业服务合同，显然违反《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定。二、关于答辩人权益受损问题。答辩人系案涉小区的业主，管理小区是每个业主的权利，业委会仅是全体业主的代表。在本次选聘物业公司期间，虽然《业主大会议事规则》（暂且不论其主大会召开、业主委员会成立及《业主大会议事规则》是否合法）授权其选聘新物业公司，但就其自主决定选聘哪一家的公司及自主确定物业服务合同的内容，显然侵害了答辩人作为业主在案涉小区物业管理活动中的权利。三、业主大会召开不合法，因此通过其成立的业委会也不合法，且会议上投票通过的《业主大会议事规则》及《管理规约》不具备法律效力。首先，根据双方均认可的《业主委员会备案表》中的填表须知显示，华隆国际小区总人数为724户，参加业主大会的人数为197户，关于参于业主大会的业主房屋建筑面积并未显示，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条“业主大会…应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加…”规定，此次业主大会召开显然不合法。其次，根据《洪门镇人民政府文件》（洪政文[2015]51号）显示，华隆国际小区业委会筹备组成立的时间为2015年10月12日，但其组织召开首次业主大会会议的时间为2016年4月9日，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条“筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议”，显然业主大会召开的时间也不合法。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李德利、郭卫增、赵克田与郭志斌一审诉讼请求：1、请求判令撤销被告选聘杭州高和物业管理有限公司新乡分公司为新乡市红旗区华隆国际小区物业服务公司的决定；2、由新乡市红旗区华隆国际业主委员会承担本案的诉讼费。一审法院查明：李德利、郭卫增、赵克田、郭志斌系华隆国际小区业主，新乡市正隆置业有限公司系华隆国际小区开发商，该公司就华隆国际小区的物业管理与新乡市正隆物业服务有限公司（后变更名称为“新乡市诚城物业服务有限公司”）签订《前期物业服务合同》。2016年4月9日，华隆国际小区部分业主召开了业主大会，选举产生了华隆国际业委会，并表决通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》，其中《业主大会议事规则》第二十一条内容为：“首届业主大会同意选聘物业服务企业并授权由业主大会选举产生的执行机构业主委员会以招投标形式选聘物业服务企业。业主委员会全权代表小区业主和中标服务企业签署华隆国际物业服务合同”。2016年4月15日，华隆国际业委会到新乡市红旗区洪门办事处和新乡市红旗区物业管理领导小组办公室办理了备案。2017年3月29日，华隆国际业委会发出关于物业公司选聘的招标通知。2017年5月1日，华隆国际业委会与杭州高和物业管理有限公司新乡分公司签订了《华隆国际小区物业服务合同》，2017年5月2日，华隆国际业委会发布《华隆国际小区物业项目招标结果公告》，公告中称：中标企业为杭州高和物业管理有限公司新乡分公司，现对全体业主予以公告形式告知，自5月1日起该物业公司依法进驻华隆国际小区，请全体业主予以配合。李德利、郭卫增、赵克田、郭志斌以选聘物业服务公司是业主大会或业主代表大会的权利，被告业主委员会无权决定选聘物业公司，华隆国际业委会作出的选聘决定违反法律规定，侵害其合法权益为由，诉至法院，要求撤销。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定,选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中,选聘物业服务企业，作为事关全体业主利益的重大事项，华隆国际业委会并未提供证据证明已经召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。尽管《业主大会议事规则》中有“首届业主大会同意选聘物业服务企业并授权由业主大会选举产生的执行机构业主委员会以招投标形式选聘物业服务企业。业主委员会全权代表小区业主和中标服务企业签署华隆国际物业服务合同”之内容，但《业主大会议事规则》属于业主为加强小区管理,维护小区秩序而制定的规则,该规则亦不得与法律强制性规定相违背。且即使华隆国际业委会经业主大会授权进行物业公司选聘工作，其仅有权就相关程序性事项代表业主行使权利,其仍负有将拟定选聘物业服务企业的方案等提交业主大会进行讨论之职责，而不能代为行使，而华隆国际业委会也未提交证据证实其已经履行上述职责，不足以证明决议事项程序的正当性、合法性。综上，华隆国际业委会选聘杭州高和物业管理有限公司新乡分公司作为华隆国际小区的物业服务企业,违反了法律规定的程序，侵害了业主选择物业服务企业的合法权益,李德利、郭卫增、赵克田、郭志斌作为业主,要求撤销该决定的诉请，符合法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：撤销新乡市红旗区华隆国际业主委员会作出的选聘杭州高和物业管理有限公司新乡分公司为新乡市红旗区华隆国际小区物业服务公司的决定。案件受理费100元，由新乡市红旗区华隆国际业主委员会负担。本院二审查明的事实除与原审认定的事实相同。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是由业主共同决定的事项，该事项需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然华隆国际小区《业主大会议事规则》第二十一条规定：首届业主大会同意选聘物业服务企业并授权由业主大会选举产生的执行机构业主委员会以招投标形式选聘物业服务企业。但该条规定仅授权业委会有以招投标方式选聘物业服务企业的权利，该授权仅为程序性权利，其之后应将拟选聘的物业服务企业以及与物业服务企业签订具体物业服务合同的方案等提交业主大会进行讨论，而不能代业主大会行使该项权利。华隆国际业委会本案未提供证据证明其选聘杭州高和物业管理有限公司新乡分公司经过专有部分占建筑物总面积过半的业主且总人数过半数的业主同意的证据，因而该决定侵害了业主选择物业服务企业的合法权益。原审法院判决撤销华隆国际业委会作出的选聘杭州高和物业管理有限公司为华隆国际小区物业服务公司的决定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人华隆国际业委会承担。本判决为终审判决。审判长  丁玉光审判员  杜丹丹审判员  韩国华二〇二〇年五月二十五日书记员  王笑珂