广东省江门市蓬江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0703民初757号 原告：黄**胜，男，1973年1月30日出生，汉族，住江门市蓬江区******************，公民身份号码440************334。 委托代理人：马潮新、谭耀强，系广东秉铨律师事务所律师、实习律师。 被告：易某1，男，1972年5月17日出生，汉族，住四川省叙永县***********，公民身份号码510************915。 被告：江门市易顺门业有限公司，住所地江门市蓬江区杜阮镇龙眠工业区挪宇山（自编**）厂房，统一社会信用代码91440703MA4WA0FN1Y。 法定代表人：易某1。 被告：陈学珍，女，1970年8月29日出生，汉族，住江门市蓬江区****************，公民身份号码510************926。 共同委托代理人：刘元明，系广东信助律师事务所律师。 原告黄**胜诉被告易某1、江门市易顺门业有限公司（以下简称易顺公司）、陈学珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告黄**胜的委托代理人马潮新，被告易顺公司的法定代表人易某1、被告易某1、陈学珍及被告易顺公司的共同委托代理人刘元明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄**胜诉称:原告与被告易某1于2016年8月12日签订《租赁合同》，约定被告易某1租赁原告位于江门市蓬江区杜阮镇龙眠工业区挪宇山厂房，租期为2016年8月12日至2018年8月11日。后被告易某1以该厂房登记和经营被告易顺公司，因而被告公司自成立后即实际使用该厂房，原告与被告易某1又于2018年8月11日签订另一份《租赁合同》，续租上述厂房至今。截至原告起诉之时，被告易某1尚欠租金72316元，依据《租赁合同》第九条第1项的约定，被告易某1应向原告支付欠付租金和违约金。而被告公司则实际使用了原告的厂房，亦应对上述租金和违约金承担责任。另外，被告易某1、陈学珍系夫妻关系，被告陈学珍亦曾以其个人账户向原告支付租金，且被告陈学珍还是被告公司两股东之一，证明被告陈学珍与易某1共同经营被告公司，因此本案债务应属被告陈学珍、易某1的夫妻共同债务，被告陈学珍应承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告请求法院依法判令：一、确认解除原告与被告易某1在2018年8月11日签订的《租赁合同》；二、被告向原告支付租金72316元；三、被告向原告支付违约金（以欠付租金72316元为基数，按每日1‰的标准计至清偿之日止，暂计至2019年8月30日为5676.77元；四、被告腾空厂房，将厂房交还原告，并按照每月67016元的标准向原告支付自2019年9月至实际交还之日止的占用费）；五、本案诉讼费用由被告负担。 诉讼中，原告黄**胜于2020年3月3日向本院提交申请书，变更上述第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付租金139332元（暂计至2020年3月3日）；变更上述第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金（按年利率24%的标准计至清偿之日止，暂计至2020年3月3日为13734.6元）。 同年4月9日，原告黄**胜对其起诉的事实和理由进行补充：一、被告主张减免2019年4月至8月的租金，没有任何依据。首先，依据原告（甲方）与被告易某1（乙方）于2018年8月11日签订的《租赁合同》第一条第2.4项的约定，被告易某1在承租案涉厂房时已清楚租赁物的现状，清楚租赁物没有消防合格证，并且以现状承租，原告对此不承担任何责任。另外，根据2018年《租赁合同》第八条第6项的约定：“同时乙方必须做好安全、防火工作，严格执行市政府有关部门安全防火规范及条例。若违反所发生的一切责任由乙方负责。”可见，负有安全防火义务的是被告易某1。因此被告易某1自签订合同后就应自行依据合同约定及其自身实际使用的要求落实建筑物的防火措施，对于消防部门提出的改正要求，被告易某1应及时落实，原告依据合同不负有该义务。第二，由于被告怠于履行其维护厂房符合消防要求的义务，原告唯有自行对厂房进行修缮，原告保留对被告追究修缮厂房所产生的费用的权利。而且，原告完成了对厂房的消防整改，亦表明消防部门的改正要求是完全可以完成的，被告本应在收到消防部门的改正要求后立即落实，而不存在任何无法完成的理由，亦不能成为其拒付部分租金的理由。第三，根据2018年的《租赁合同》，原告是将租赁物整体出租给被告，并约定总的租金，而并没有区分租赁物各个部分而分别出租，因此被告无权自行扣减租金，被告应当按照整体租赁物的租金支付给原告。而且依据原告补交的证据4，证明案涉租赁物从2019年1月至今仍在产生水电费，证明包括员工宿舍在内的整体租赁物仍在使用当中，因此被告应当依约支付足额的租金。二、新冠肺炎疫情不构成被告的免责事由，被告应足额支付欠付租金并承担违约责任。首先，原告依据合同约定将厂房出租给被告，而被告是否使用，如何使用则是被告的自由。而且，即使被告存在不能正常开工的情形，被告的机器设备、生产物料、人员亦仍然在占用厂房，被告享有合同权利，因此被告应当承担支付租金的义务。其次，被告所承担的义务是支付租金，属于金钱给付义务，不存在因肺炎疫情不能履行的障碍，不构成免责。最后，被告故意混淆了免除责任与免除义务的区别。《合同法》第一百一十七条规定的是“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。“免除责任”即免除“违约责任”，意思就是因此而违约不受追究，而“违约责任”是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的“民事责任”。先有义务后有责任，责任因义务而发生，“民事责任”与“民事义务”完全不是一回事。因此即使被告的情形符合《合同法》第一百一十七条的规定的情形，也仅仅是免除了被告因欠付原告租金而产生的违约责任，被告仍需履行支付租金的义务。三、被告易某1、陈学珍应当履行支付租金的义务，并承担违约责任。首先，被告易某1作为《租赁合同》的签订相对方，应当履行合同约定义务，并承担违约责任。本案案涉的两份《租赁合同》的承租方（乙方）皆记载为被告易某1，且被告易某1亦在合同的最后签字确认，因此被告易某1作为租赁合同的相对方，依据合同的相对性原则，应当履行合同义务，承担违约责任。即使被告易某1是为了设立被告公司而与原告签订《租赁合同》的，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第一款：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告易某1亦应支付租金和承担违约责任。第二，原告所主张债务为被告易某1、陈学珍的夫妻共同债务，被告陈学珍应当承担连带清偿责任。自被告易某1租赁案涉厂房以来，就是由被告陈学珍通过银行转账、微信支付或者现金等方式向原告支付租金，而且被告陈学珍亦同样为被告公司的股东，因此被告陈学珍对于被告易某1租赁案涉厂房完全知情，并且参与了案涉厂房和被告公司的经营，经营案涉厂房和被告公司的所得必然用于夫妻家庭生活，因此被告陈学珍应当对原告所主张的案涉厂房的债务承担连带清偿责任。最后，退一万步来说，即使被告易某1、陈学珍不是本案案涉《租赁合同》的直接主体，基于被告易某1、陈学珍作为被告公司的股东，亦因存在如下情况而应当对公司的债务承担连带清偿责任：首先被告公司的股东为被告易某1、陈学珍，而被告易某1、陈学珍为夫妻关系，基于夫妻共同财产的共有类型为共同共有，即一个主体（夫妻）对一个客体（夫妻共同财产）拥有所有权，因此夫妻二人的两股权本质上是一个客体（夫妻共同财产），因此被告公司实际上只有一个股东，即被告公司在实质上为一人公司，依据《公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告易某1、陈学珍应当对被告公司的债务承担连带清偿责任。另外，经工商登记查询，被告易某1、陈学珍分别认缴出资额为25万元，实缴出资额为0元，属于尚未足额出资的情形。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条“股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持……”的规定，被告易某1、陈学珍亦应当对被告公司的债务承担连带清偿责任。 原告在诉讼期间提供的证据有：1.《公民身份证》、《企业信用信息》，证明原、被告具有主体资格；2.《租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系；3.《企业信用信息公示报告》，证明江门市易顺门业有限公司的股东为易某1、陈学珍，陈学珍尚未足额出资；4.《水电费缴费记录》，证明涉案包括办公宿舍楼在内的厂房整体自2019年1月至今仍在使用中。 被告易某1、易顺公司、陈学珍共同答辩称：一、易顺公司与黄**胜分别于2016年8月12日和2018年8月11日签订两份《租赁合同书》，约定易顺公司向黄**胜承租位于广东省江门市蓬江区杜阮镇龙眠工业区挪宇山（自编8号）厂房5550㎡，作为开办易顺公司使用。该房屋共三层，其中首层约3880㎡用作生产工厂，二层约835㎡为办公室，三层约835㎡为员工宿舍，租赁期限至2020年8月11日届满。2019年4月12日，易顺公司收到江门市消防支队蓬江区大队蓬应急消封字［2019]第0005号《责令限期改正通知书》及蓬应急消封字[2019]第0006号《临时查封决定书》一份，称：经监督检查发现员工宿舍采用彩钢板搭建，不符合消防技术标准，被立即查封，不得使用，限期改正。迫使易顺公司租赁其他地方安置员工。易顺公司当日通过微信通知黄**胜想办法解决。黄**胜经过四个月的整改，于2019年8月底才解封员工宿舍，易顺公司随即要求黄**胜减免5个月员工宿舍的租金，但黄**胜没有书面同意减免，于是易顺公司在这5月期间，每月向黄**胜支付50000元房租（注：租赁合同约定这一时间段7月之前的租金63825元，8月份的租金67016元），在2019年9月起恢复按每月67016元支付正常租金。根据双方签订的《租赁合同》，受影响5个月员工宿舍的租金合计48488.45元[计算公式：(835㎡×11.5元/㎡×4个月）+835㎡×12.07元/㎡×1个月＝48488.45元)]。易顺公司仅欠23827.55元[计算公式：(63825元×4个月＋67016元－50000元×5－48488.45元＝23827.55元)租金，而不是黄**胜主张的72316元。二、黄**胜主张的逾期利息每日0.1%，折算为年利率36%，明显高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（当期年利率为4.15%）的8.67倍之多，该约定是无效约定，易顺公司不同意支付。三、2020年春节后，由于受新型冠状病毒肺炎疫情影响，易顺公司至今无法正常开工，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，易顺公司己经向黄**胜告知相关情况，请求减免2020年2月至4月的租金，但黄**胜不但不予理解与支持，反而向法院起诉要求支付尚未到期的租金，并要求提前解除《租赁合同》，是无理的，请依法驳回其诉讼请求。易某1、陈学珍不是签订《租赁合同》主体，不是合同的相对方，对《租赁合同》的履行不存在义务，黄**胜起诉易某1、陈学珍是不符合事实和法律规定，依法应当驳回其诉讼请求。四、由于黄**胜诉中申请财产保全错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条规定：“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”。黄**胜必须赔偿易某1、陈学珍因诉中申请财产保全错误造成的实际经济损失。综上，易顺公司认为，本案不存在拖欠黄**胜72316元租金的行为，只是有23827.55元的租金未付，黄**胜主张的逾期利息明显高于银行间同业拆息标准利率，且《租赁合同》有效期限未届满，易顺公司不同意提前解除合同，请依法驳回黄**胜的全部诉讼请求，责令其赔偿因诉中申请财产保全错误给易某1、陈学珍造成的实际经济损失。 被告在诉讼期间提供的证据有：1.《被告交租金凭证（收据）》、《统计表》，证明被告2019年1月至2020年1月期间分13次向原告交租金776555元；2.《江门市消防支队蓬江区大队蓬应急消封字[2019]第0005号责令限期整改通知书》、《江门市消防支队蓬江区大队蓬应急消封字[2019]第0006号临时查封决定书》，证明江门市消防支队蓬江区大队经监督检查发现员工宿舍采用彩钢板搭建，不符合消防技术标准，被立即查封不得使用，限期改正，迫使易顺公司租赁其他地方安置员工；3.《租金收据》，证明被告在外面租用他人房屋安置受影响的员工；4.《情况说明》，证明被告的员工宿舍受事件影响的情况反映；5.《广东省高级人民法院粤高法（2020）26号文件》，证明当前处理涉新冠肺炎疫情商事案件的工作指引；6.《租赁标的物现场照片》，证明涉案员工宿舍受《江门市消防支队蓬江区大队蓬应急消封字[2019]第0005号责令限期整改通知书》和《江门市消防支队蓬江区大队蓬应急消封字[2019]第0006号临时查封决定书》的影响以及出租方整改后的现场照片；7.《江门市蓬江区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室印发关于企业办理复工复产指引的通知》、《涉新冠疫情减免租金群体性纠纷调解指引》，证明在疫情影响下企业复工复产的相关规定。 经审理查明，2016年8月12日，黄**胜曾与易某1订立《租赁合同》设立厂房租赁关系，由易某1租赁黄**胜的厂房使用，并于2017年3月10日以该厂房为经营场所开设易顺公司经营。2018年8月11日，双方因续租再次签订《租赁合同》，该合同主要内容为：黄**胜代表出租方（甲方），易某1代表承租方（乙方），一、租赁标的物与用途：1.租赁标的物的地点、面积：座落于江门市蓬江区杜阮镇龙眠挪宇山，该出租建筑物的面积为5550平方米；2.乙方已了解租赁标的物的现状，同意按甲方交付标的物的现状承租无房产证、无消防合格证，乙方使用前自行解决相关法律法规方面的瑕疵，甲方对无房产证、无消防合格证等法律现状不承担责任；3.乙方承租标的物作合法经营，并自行办理有关证照后才能经营；4.乙方了解标的物现状，目前的现状符合乙方使用要求，乙方以现状承租。二、租赁期限：从2018年8月12日起至2020年8月11日止。三、租金计算方法及费用承担：1.租金每月每平方米为人民币11.5元，共计每月人民币63825元；2.租赁期内，租金每年递增5%，即从2018年8月12日起至2019年8月11日租金为每月63825元，从2019年8月12日起至2020年8月11日租金为每月67016元；3.上述租金不含税，税费由乙方负担；4.租赁期间乙方承担经营及使用租赁厂房所产生的一切税费（包括但不限于水费、电费、卫生费、通讯费、网络费、治安管理费、个人所得税、租赁税、附加税以及各种税收等，并自甲方向乙方交付标的物之日起计算）。四、租金交付方式：1.乙方须在每月的10号前向甲方缴交当月的租金，先上缴后使用，乙方可通过银行转账方式划入甲方指定的账户并以甲方账户到账款项为准；2.甲方收取乙方当月租金后只提供普通收据作为收款证明，不提供任何发票，如乙方需要发票则由乙方自行到相关部门开具，所有相关费用由乙方自行承担。五、保证金：1.本合同签订当天，乙方须向甲方缴纳合同履行保证金人民币127650元；2.在本合同期限届满（且双方不同意续租的），且乙方结清全部应付租金、水电费、违约金、应缴税费、赔偿款及应交各种费用，并依照要求交还租赁厂房给甲方后，甲方凭当时实收保证金收据在10个工作日内不计利息如数退还履约保证金给乙方。九、违约责任：1.乙方逾期支付租金的，甲方按乙方应付金额每天计收1‰的违约金；2.乙方承租该厂房作合法经营用途，未经甲方书面同意擅自改变经营用途，或违法经营被有关部门查处的，或违反物业使用的环保、消防等安全规定，存在物业及公共危险的，经有关部门或甲方书面催告后，乙方在合理期限内仍未改正的视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同；5.合同履行期间因乙方违约导致合同解约的，甲方有权没收履约保证金，并追究乙方相应的责任。合同第十条免责条件第3款还约定：租赁期间在租赁标的范围内发生的任何生产安全、消防或其他任何事故造成乙方及其工作人员（包括乙方委托单位或雇佣人员）人身或财产损害（包括但不限于违反本合同约定使用标的物发生的损害，因标的物的有关设施、设备自然损耗发生的事故，因乙方缺乏维护或维修发生的损害等）的，一切责任均由乙方承担，与甲方无关。此后，双方根据合同履行各自义务。期间，于2019年4月12日，江门市公安局消防支队蓬江区大队向易顺公司发出《责令限期改正通知书》1份，认为易顺公司存在以下消防安全违法行为和火灾隐患：1.员工宿舍采用彩钢板搭建，不符合消防技术标准；2.员工宿舍安全出口数量不足。责令于同年5月11日前改正。同日，该大队同时向易顺公司发出《临时查封决定书》，查封该公司宿舍大门和总电箱，范围是该公司宿舍场所，期限至同年5月11日。易顺公司对该查封决定书没有申请复议和提起行政诉讼。随后，易某1要求黄**胜根据消防部门的要求对宿舍进行整改，并从同年4月开始至8月共5个月仅按每月5万元支付租金给黄**胜，比照合同约定租赁金额相差72316元。诉讼期间，易某1以受新冠肺炎疫情影响经营为由从2020年2月开始停止支付租金给黄**胜。 另查明，易某1与陈学珍是夫妻关系，易顺公司以其夫妻二人为股东成立并共同经营。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。黄**胜主张易某1违约要求解除租赁合同和支付欠租及违约金，并按租金标准支付返还厂房前的占用费；易某1、陈学珍认为是易顺公司租赁使用黄**胜的厂房，其被告主体不适格，同时，由于租赁的厂房不合法致租赁合同无效，故不存在违约责任，且因厂房的宿舍不符合消防规定需整改致被告另行租宿舍使用，应扣减相应租金，并由于受新冠肺炎疫情影响应减免三个月租金。概括原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、涉案《租赁合同》是否有效；二、涉案《租赁合同》是否符合解除条件；三、被告易某1、陈学珍主体是否适格；四、因消防整改和受新冠肺炎疫情影响的责任承担和租金应否减免的认定。 一、关于涉案《租赁合同》的效力认定问题。经审理查明，涉案厂房是黄**胜从当地农村集体组织租赁土地建筑，没有房屋产权证和建设规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案《租赁合同》应认定无效。 二、关于涉案《租赁合同》是否符合解除条件的问题。由于双方当事人订立《租赁合同》无效，根据我国《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，也即涉案合同无效，不存在解除问题。 三、关于被告易某1、陈学珍的主体是否适格的问题。经查明，涉案《租赁合同》是以易某1为承租人签订的，易某1承租涉案厂房开设易顺公司经营，易顺公司是以易某1、陈学珍夫妻二人为股东注册成立并共同经营。因此，作为出租人的黄**胜与承租人易某1、陈学珍以及易顺公司对《租赁合同》的权利和义务具有相对性，故原告黄**胜以易某1、陈学珍为共同被告提起诉讼并无不当。被告易某1、陈学珍认为其主体不适格，没有依据，本院不予采纳。 四、因消防整改和受新冠肺炎疫情影响的责任承担和租金应否减免的认定问题。首先，对于易顺公司提出认为因消防整改导致其员工需另外租赁宿舍居住产生的经济损失处理方面，根据事实，黄**胜与易某1在签订租赁合同时明知涉案厂房没有房产证和消防合格证的，故此，双方对造成合同无效均存在同等过错责任。但由于合同第一条明确约定，黄**胜对该厂房没有消防合格证的瑕疵不承担责任，易某1承租该厂房应办理有关证照后才能经营。对于易某1租用该厂房开设易顺公司经营并将厂房三楼作宿舍使用，被消防部门认定不符合消防技术标准和安全出口数量不足需进行整改，该整改措施应由责任主体易顺公司承担，黄**胜主动代为完成整改措施并不代表该责任应由其承担的，更不应作为易顺公司减免租金的正当理由。故此，易某1以整改期间需另行租赁员工宿舍为由拒付2019年4月至8月共5个月的部分租金72316元，其行为显属不当，黄**胜诉请被告支付该欠款，理据充分，应予支持。对于双方争议的新冠肺炎抗疫期间的厂房租金应否减免的问题。根据我国《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”和《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，新冠肺炎属于全球突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且不能克服的，应属不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。参照广东省人民政府《关于应新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》第三条：“进一步减轻企业经营负担（九）减轻企业租金负担，国有资产经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况适当减免租金。”的意见，本院认为，根据公平原则酌情由黄**胜免除易某11个月租金67016元为宜。 此外，根据无效合同的处理原则是相互返还财产和根据过错大小承担赔偿损失责任，黄**胜要求易某1等人返还出租的厂房，符合法律规定，应予支持，但考虑易某1租用该厂房是开办企业，应需要合理的搬迁时间，且原《租赁合同》约定的时间也在2020年8月11日期满，故此，应给予剩余的时间为搬迁时间较为合适，但该期间易某1等人占用黄**胜的厂房应参照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费。截至庭审日（2020年4月24日）止，易某1尚欠黄**胜3个月占用费（2020年2至4月），除上述应免除1个月占用费外，尚应支付2个月，合计134032元。搬迁时间即从2020年5月至8月每月应按原合同约定的办法履行占用费，若延迟或提早移交厂房的，则按实际占用时间计算增减。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告黄**胜与被告易某1于2018年8月11日订立的《租赁合同》无效； 二、被告易某1、江门市易顺门业有限公司、陈学珍应在本判决生效后十天内向原告黄**胜支付2019年4月至8月租金差额72316元； 三、被告易某1、江门市易顺门业有限公司、陈学珍应在本判决生效后十天内向原告黄**胜支付尚欠2020年2月至4月的租金201048元； 四、原告黄**胜应免除被告易某1、江门市易顺门业有限公司、陈学珍受新冠肺炎疫情影响一个月租金67016元； 上述第三项和第四项扣减后实际应付134032元； 五、被告易某1、江门市易顺门业有限公司、陈学珍应在2020年8月11日前返还涉案厂房给原告黄**胜，并从同年5月开始按每月67016元的标准和办法计算支付占用费，若延迟或提早移交厂房的，则按实际占用时间计算增减。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11951.7元，减半收取5975.85元，保全费799.92元，合计6775.77元，由被告易某1、江门市易顺门业有限公司、陈学珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉,义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的,权利人可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 谭社安 二〇二〇年五月六日 法官助理 王斯丹 书 记 员 罗静威