安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终873号上诉人（原审原告）：芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇湾新路未来城销售中心**，统一社会信用代码91340221MA2MQK5W02。法定代表人：汤刚中，该公司经理。委托诉讼代理人：杨骏，浙江甬润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓鸣，浙江甬润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马祥敏，女，1983年8月27日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：汪贤文，安徽汪贤文律师事务所律师。委托诉讼代理人：许子文，安徽汪贤文律师事务所律师。上诉人芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司（以下简称太平洋公司）因与被上诉人马祥敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人太平洋公司的委托诉讼代理人杨骏、被上诉人马祥敏的委托诉讼代理人汪贤文、许子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太平洋公司上诉请求：撤销原判第二项和第三项，依法改判或发回重审，诉讼费用由马祥敏承担。事实和理由：1.原判认定马祥敏2017年10月至2018年9月营业额363392.3元，没有达到250万元保底销售额，应承担房租47047.2元，继而认定在扣除各项费用后马祥敏应支付的房租是16553.08元，系事实认定错误；马祥敏应支付2017年10月至2018年9月的租金为162500元，另应支付2018年9月水电费747.9元，扣除马祥敏已承担的2017年10月至2018年4月的租金47047.2元，扣除太平洋公司未结算给马祥敏的2018年3、4月的余留款40029.83元（3、4月营业额合计48558.9元，应承担租金6303.95元、商场促销费485.59元、水电费用等1739.53元），故马祥敏应支付的租金为76170.87元；2.原判认为马祥敏要求太平洋公司退还装修押金5000元，应予准许，并用以抵扣租金，系事实认定错误及判非所请；3.原判对太平洋公司要求马祥敏支付补偿金40625元的诉讼请求不予支持，于法无据；4.原判认为马祥敏要求太平洋公司退还履约保证金1万元，并用以抵扣租金，于法无据；5.一审判决马祥敏支付自2018年10月2日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息错误，应当按年利率24%标准计算。马祥敏辩称，太平洋公司的上诉请求和事实理由无事实和法律依据，应予驳回，原判认定部分事实错误，马祥敏不应按照保底销售额计算租金，太平洋公司违约扣留马祥敏的营业额造成马祥敏资金链断裂，无法继续维持经营，马祥敏不应承担太平洋公司所主张的40625元的补偿金，太平洋公司应返还1万元履约保证金，不足250万元按照13%实际销售额提取租金，没有其他附加条件，请求驳回太平洋公司上诉请求。太平洋公司向一审法院起诉请求：1.确认太平洋公司与马祥敏于2016年10月签订的《专柜租赁合同》于2018年9月30日解除；2.判令马祥敏支付太平洋公司租金76170.87元，并支付太平洋公司自2018年10月2日起按年利率24%的标准计算的逾期付款违约金至租金实际付清止日；3.判令马祥敏支付太平洋公司补偿金40625元；4.本案的诉讼费由马祥敏承担。一审法院认定事实：太平洋公司与马祥敏于2016年10月签订《专柜租赁合同》一份，马祥敏向太平洋公司承租位于太平洋公司购物中心第二层2003号铺位及其设施，租赁期为2017年10月1日至2019年9月30日。承租费提取方式为“单保销售：甲方（即太平洋公司）按保底销售250万元的13%提取租金，超出保底数部分按10%提取租金；不足保底部分销售按13%提取租金”,约定“合同解除或终止，马祥敏应自合同解除或终止之日起三日内向甲方办理结清承租费及其他费用手续”。约定如马祥敏逾期支付承租费的，每延迟一日应按欠费金额的5%向太平洋公司支付延迟支付履约金。并约定在合同有效期内，乙方要求终止合同，应向甲方支付相当于剩余租赁期租金百分之二十五的补偿金，该补偿金不得低于两个月的租金。合同签订后，太平洋公司依约向马祥敏交付了租赁的专柜。2017年10月至2018年9月，太平洋公司营业额363392.3元，没有达到250万元保底销售额，应承担房租47047.2元、水电费用等14430.86元、商场促销费3633.92元，减去太平洋公司扣留的2018年3.4月销售额48558.9元，马祥敏应支付的房租是16553.08元。《专柜经营合同》第3条约定在合同结束期三个月内，太平洋公司有权在马祥敏的营业额中优先扣足相应保底租金，合同结束期是2019年9月30日，太平洋公司实际扣除租金的时间是2018年3月开始，太平洋公司未在合同结束前三个月扣款，系违反合同约定，该款项48558.9元应予退还马祥敏。太平洋公司收取履约保证金1万元、装修押金5000元应可以抵扣租金。一审法院认为，双方当事人于2016年10月签订《专柜租赁合同》，是当事人真实意思表示，对当事人具有约束力，双方应该遵照履行。马祥敏租赁太平洋公司的专柜进行经营，应该按照合同约定支付相应的租金，马祥敏应支付的租金是16553.08元。在合同履行过程中，太平洋公司自2018年3月开始扣留马祥敏的销售额，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任，其要求马祥敏承担补偿金40625元的诉讼请求，不予支持，但因马祥敏已经撤场，以行为表示不再履行，太平洋公司诉请解除合同，应予准许。马祥敏要求太平洋公司退回履约保证金1万元、装修押金5000元，应予准许。上述款相抵，马祥敏应支付太平洋公司房租1553.08元。至于马祥敏辩称的太平洋公司扣留的服装等价值20万元的物品，要求太平洋公司返还或赔偿，因没有提出反诉请求，对此不予审理。判决：一、原告与被告于2016年10月签订的《专柜租赁合同》于2018年9月30日解除；二、被告马祥敏于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司房屋租金16553.08元并自2018年10月2日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息；三、驳回被告马祥敏的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：太平洋公司作为甲方与马祥敏作为乙方于2016年10月签订《专柜租赁合同》一份。该合同第一条中约定，太平洋公司将位于迎宾大道与三元路交汇处未来城太平洋购物中心第二层2003号铺位及其设施出租给乙方，乙方承租面积（含公摊面积）为292平方米，第二条中约定，租赁期为2017年10月1日至2019年9月30日。该合同第3.1（3）款中约定，承租费提取方式为“单保销售：甲方按保底销售贰佰伍拾万元的壹拾叁%提取租金，超出保底数部分按壹拾%提取租金；不足保底部份销售按壹拾叁%提取租金”。该合同第6.1款中约定，马祥敏应向太平洋公司缴纳1万元履约保证金，该合同解除或终止，则太平洋公司应在马祥敏退还承租铺位及付清承租费等费用，且马祥敏对太平洋公司再无其他债务之日满6个月，退还此1万元，且该1万元自缴纳至退还期间不计利息。该合同第9.1款中约定，乙方必须使用甲方统一收银单据，并接受甲方监督、协助及管理，营业款一律交甲方指定的收银台统一点收，否则视为违约，甲方每月与乙方结算一次（银行原因导致乙方不能结算原因除外）。该合同第十五条为“违约及违约责任”，其中第15.1（2）款和15.2（2）款中约定，乙方未按时足额交纳承租费及其他费用，则每延迟一天，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的5%的延迟履行违约金，本合同因乙方违约而终止的则甲方有权没收本合同项下履约保证金。该合同第十六条为“合同解除与终止”，其中第16.3款中约定，合同解除或终止，乙方应当自合同解除或终止之日起三日内向甲方办理结清承租费及其他费用手续，第16.4款约定，在合同有效期内，乙方要求终止合同，应向甲方支付相当于剩余租赁期租金百分之二十五的补偿金，该补偿金不得低于两个月的租金。该合同签订后，太平洋公司依约向马祥敏交付了租赁的专柜。2017年10月至2018年4月，马祥敏销售额为363392.3元。马祥敏应承担水电费用等14430.86元、商场促销费3633.92元，共计18064.78元。太平洋公司扣留了马祥敏2018年3月和4月销售额，共计48558.9元。马祥敏已支付的案涉租金为47047.2元。太平洋公司已返还马祥敏案涉装修押金5000元，未返还履约保证金1万元。马祥敏二审中认可，2018年5月到2018年9月是零星销售，销售额很少，几乎没有。上述事实有经质证的案涉合同以及当事人在二审中的陈述等证实。本院认为，就太平洋公司主张的补偿金40625元一节，根据查明事实，可以认定太平洋公司未经马祥敏同意擅自扣留马祥敏2018年3月和4月的销售额共计48558.9元，此举缺乏合同和法律依据，违反案涉合同第9.1款中甲方每月与乙方结算一次的约定，必然影响马祥敏正常的经营活动，导致马祥敏无法实现合同目的，马祥敏据此享有法定解除权。本案中马祥敏以撤柜行为表示了要求解除合同的意思，其要求解除合同系太平洋公司违约所致，故太平洋公司不得依案涉合同第16.4款主张补偿金。就承租费也即租金问题，依据租期两年的约定，以及订立案涉合同的商业目的，案涉合同第3.1（3）款的文字内容应当理解为，在两年租期内，马祥敏应按照保底销售金额250万元的13%数额向太平洋公司支付租金，当马祥敏销售金额超出250万元时，则就超出的部分按10%数额向太平洋公司支付租金，当马祥敏销售金额不足250万元时，马祥敏仍应按照保底销售金额250万元的13%数额向太平洋公司支付租金，而非按实际销售金额的13%数额向太平洋公司支付租金。如果就案涉合同第3.1（3）款中“不足保底部份销售按壹拾叁%提取租金”理解为，当马祥敏销售金额不足250万元时，马祥敏可以按实际销售金额的13%数额向太平洋公司支付租金，则可能会发生因马祥敏销售金额过少，导致太平洋公司在两年租期内几乎无租金收入的情况，此无异于太平洋公司给予马祥敏两年租期内可以以零租金租赁案涉专柜的保障，不符合太平洋公司订立案涉合同的商业目的，有违日常生活经验。由上，依据查明事实及太平洋公司诉请内容，马祥敏应付租金总额为250万元的13%的一半，即162500元。太平洋公司认可马祥敏已付的租金为47047.2元，又依据太平洋公司上诉状内容，此47047.2元中所含的6303.95元应为太平洋公司扣留的48558.9元中一部分，则扣除马祥敏已付租金47047.2元后，马祥敏应付租金现为115452.8元。根据太平洋公司诉请及上诉状内容，太平洋公司除主张租金外，实际还主张了2018年9月份的水电费747.9元，以及认为2018年3月和4月的商场促销费485.59元、水电费用等1739.53元应由马祥敏承担，并主动将该两部分款项共计2225.12元从扣留的48558.9元中予以冲抵，而鉴于马祥敏于二审中认可其应承担原判所认定的水电费用等14430.86元以及商场促销费3633.92元，该认可承担的水电费用等数额并未超过太平洋公司诉请2018年9月份的水电费747.9元与太平洋公司主动扣减的2018年3月和4月的水电费用等1739.53元总和，该认可承担的商场促销费3633.92元数额也未超过太平洋公司主动扣减的2018年3月和4月的商场促销费485.59元，因此，太平洋公司扣留的48558.9元中现实际可归属于马祥敏的数额应为48558.9元先减去6303.95元，再减去485.59元，再减去1739.53元，再减去747.9元，为39281.93元。因此，马祥敏现应支付太平洋公司含2018年9月水电费在内的租金总额应计算为，从总应付租金162500元中，减去马祥敏已付租金47047.2元，再减去马祥敏被扣于太平洋公司的仍归属于马祥敏的39281.93元，所得差额76170.87元即为马祥敏现应支付。但是，由于太平洋公司尚欠马祥敏履约保证金1万元未返还，而案涉合同双方当事人实际均不愿再履行，对一审判决案涉合同解除的判项均未上诉，且根据查明事实，案涉合同因太平洋公司违约在先而不应认定为因马祥敏违约而终止，马祥敏在一审中也已表示了要求太平洋公司返还此1万元，为减少讼累，故此1万元实可抵销，马祥敏现应支付太平洋公司含2018年9月水电费在内的租金总额为66170.87元。就太平洋公司主张的逾期付款违约金的利率计算标准一节，根据现查明事实，马祥敏应当自案涉合同解除之日起三日内向太平洋公司办理结清承租费及其他费用，否则马祥敏则应向太平洋公司承担以欠费金额为基数按每日5%计算的违约金，但是，由马祥敏一审中提出的抗辩内容，马祥敏实不同意支付太平洋公司诉请的任何款项。故太平洋公司虽诉请按年利率24%计算违约金，原判可依法调整减少。一审判决第三项为“驳回被告马祥敏的其他反诉请求”，但马祥敏一审中并未提起反诉，该判项错误，应予以撤销。马祥敏的委托诉讼代理人代表马祥敏在二审中请求判令太平洋公司返还马祥敏租金40494.12元，此请求为在二审中提起反诉，但经查《授权委托书》，马祥敏并未授予其委托诉讼代理人提起反诉的代理权限，故应认定马祥敏在二审中并未提出此请求。综上，太平洋公司上诉请求中合理合法部分，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初2195号民事判决第一项；二、撤销安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初2195号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人马祥敏于本判决生效之日起七日内向上诉人芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司支付房屋租金（含2018年9月水电费）66170.87元以及逾期付款违约金（以66170.87元为基数，自2018年10月2日起照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该66170.87元实际付清之日）；四、驳回上诉人芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1339元，由上诉人芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司负担539元，由被上诉人马祥敏负担800元；二审案件受理费2305元，由上诉人芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司负担1160元，由被上诉人马祥敏负担1145元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年五月二十二日书记员 陈少哲书记员 王文苑附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。