贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初455号原告：李东，男，1983年11月11日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：总经理。委托诉讼代理人：王汝健，男，汉族，1974年1月22日出生，住贵州省遵义市汇川区。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：陈建华，职务：董事长。委托诉讼代理人：李有明，男，汉族，1963年11月23日出生，住杭州市，住杭州市西湖区v>原告李东与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李东、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的委托诉讼代理人王汝健到庭参加了诉讼。被告贵州聚银投资置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李东向本院提出诉讼请求：1.请求被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司继续履行与原告签订的《商铺委托经营管理合同》；2.请求被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司支付原告2016年12月31日至2019年12月30日止托管收益费共计164004元。3.请求被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司支付原告违约金41168元（详见清单）。4.判令被告贵州聚银投资置业有限公司为被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月，原告全款购买被告聚银公司位于遵义奥特莱斯城市广场ＡＢ区，并于2018年1月29日办理不动产权证书。2016年10月16日，原告与被告信本奥特莱斯公司签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》及《托管收益确认单》，委托信本奥特莱斯公司对所购商铺经营管理，合同还约定了收益金及逾期未支付收益金的违约金等其他事项，聚银公司作为担保人为该合同提供履约担保。合同签订后，信本奥特莱斯公司未支付原告收益金，已严重违约，故原告为维护合法权益诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称，原告陈述的事实基本属实。经核算，我公司尚欠截止2019年12月31日前的收益金应为164004元，但依双方签订的《代扣代缴协议》，所欠收益金应扣除代缴税款22299.2元，并且原告主张的违约金过高，请求减免或按年利率6%计算违约金。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年10月16日原告李东（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，约定原告将购买的位于遵义市奥特莱斯城市广场第ＡＢ区委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，由被告自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺。托管收益结算期限自2016年12月31日开始至2026年12月30日止，共计壹拾年。商铺建筑面积69.32平方米（最终以房管部门实测建筑面积为准）。合同还约定，甲方拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益条件下，有权要求乙方按期支付托管收益。合同第五条托管收益的支付第5.1支付条件约定：甲方按《商品房买卖合同》约定付清全部购房款和其他相关款项后方可获得委托管理期间的托管收益。第5.2支付方式：乙方分四期向甲方支付每年度的托管收益，分别于每期首月按约定的托管收益标准支付。合同第九条违约责任约定，乙方如无正当理由而未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金。合同第十二条，丙方同意为本合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关规定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；此外合同还约定了托管收益结算标准、支付方式，双方权责等内容。后由于商铺实测面积发生变化，原、被告根据涉案商铺实测面积（69.48㎡）签订了《托管收益确认单》，该确认单对商铺的托管收益进行了变更。变更后的托管收益结算标准为：2016年12月31日至2018年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币5857元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2018年12月31日至2019年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币29287元；2019年12月31日至2022年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币46859元；2022年12月31日至2025年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币52716元；2025年12月31日至2026年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币58573元。原告将商铺交付被告聚银公司经营管理后，被告信本奥特莱斯公司未在2019年4月1日支付收益金，为此原告以被告尚欠2016年12月31日至2019年12月31日期间的收益金164004元向本院提起诉讼。审理中，被告对逾期支付收益金事实无异议，但提出收益金应扣除相应税款，并提出约定违约金标准过高，要求予以减免或按年利率6%计算违约金。以上事实，有双方当事人的陈述及原告提供《商铺委托经营管理合同》、托管收益确认单在卷佐证，予以认定。本院认为，原告李东与被告信本奥特莱斯公司、聚银公司签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容实质为原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，实为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，故本案应为租赁合同纠纷。原告委托被告经营管理商铺后，被告未按约支付收益金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，原告要求被告支付所欠收益金应支持。依据原被告签订的《托管收益确认单》载明的收益金标准：2016年12月31日至2018年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币5857元；2018年12月31日至2019年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币29287元…；并经被告核算，被告尚欠2016年12月31日至2019年12月30日期间的收益金为：164004元。被告提出欠付的收益金应扣除相应税款，但未提供相应证据佐证，为此该辩解意见不予采纳。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司未按约支付收益金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其行为已构成违约，应支付违约金。合同约定，市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一季度内一次性支付，以后每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，被告每延迟一日，应按当期应付款项的1‰向原告支付违约金，而被告认为约定违约金标准过高，要求调整为年利率6%，鉴于双方约定的支付标准相当于年利率36%，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，酌情调整违约金按年利率6%进行计算，按双方约定逾期付款时间应自2019年4月1日起算，即被告从2019年4月1日至2019年12月30日期间的逾期付款违约金为7380.18元，从2019年12月31日起的违约金按年利率6%计算至收益金付清之日止。被告聚银公司自愿为信本奥特莱斯公司的履约提供担保，但双方未约定明确的保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告聚银公司应对信本奥特莱斯公司的债务承担连带清偿责任。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席审判。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告李东（2016年12月31日起至2019年12月30日期间）收益金164004元及违约金（2019年4月1日起至2019年12月30日期间的违约金为7380.18元；自2019年12月31日起的违约金，以收益金164004元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止）。二、被告贵州聚银投资置业有限公司对被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的上述债务承担连带清偿责任；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元（依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  税新素二〇二〇年五月十二日法官助理王飞书记员吴妹男