广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28535号上诉人（原审被告）：张红，女，汉族，1959年8月12日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：栗梅，广东华范律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭淑瑾，广东华范律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市福田区彩电总公司职工宿舍第二届业主委员会，住所地：广东省深圳市福田区华富街道北环路彩电总公司职工宿舍。负责人：成东，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：童仲芬，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪珍莲，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审被告：深圳市福田区神彩苑好食来餐厅，住所地：深圳市福田区华富街道北环路彩电总公司职工宿舍裙楼**112，统一社会信用代码：92440300L76677432A。经营者：马文良。原审被告：深圳市明全达物流有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道北环路彩电总公司职工宿舍裙楼****，统一社会信用代码：91440300311666985W。法定代表人：钱光明。原审被告：深圳天天舜通科技有限公司，住所地：深，住所地：深圳市福田区华富街道北环路彩电总公司职工宿舍裙楼**130A用代码：91440300358830017Y。法定代表人：陈小军。原审被告：深圳南北汇点饮食服务有限公司皇岗北路分店，住所地：深，住所地：深圳市福田区北环路彩电总公司职工宿舍楼120A1、120A2用代码：91440300057855405R。负责人：董仲达。原审被告：深圳市德邦物流有限公司景田分部，住所地：深，住所地：深圳市福田区梅林街道下梅社区梅丽路**锦林新居**梅华路**（****铺信用代码：91440300087723577T。负责人：徐纬田，总监。委托诉讼代理人：周志伟，系该公司员工。委托诉讼代理人：李平，系该公司员工。原审被告：深圳市百世汇通物流有限公司，住所地：深圳市南山区沙，住所地：深圳市南山区沙河街道白石洲东二坊**101440300559879482A。法定代表人：赵才湍。原审被告：深圳市福田区神彩玻璃店，住所地：深圳市福田区华富，住所地：深圳市福田区华富街道北环路彩电总公司职工宿舍裙楼**11140300MA5DKN8R1B。经营者：宋彩绫。上诉人张红因与被上诉人深圳市福田区彩电总公司职工宿舍第二届业主委员会（以下简称福彩宿舍业委会）及原审被告深圳市福田区神彩苑好食来餐厅（以下简称好食来餐厅）、深圳市明全达物流有限公司（以下简称明全达公司）、深圳天天舜通科技有限公司（以下简称天天舜通公司）、深圳南北汇点饮食服务有限公司皇岗北路分店（以下简称南北汇点公司）、深圳市德邦物流有限公司景田分部（以下简称德邦物流景田分部）、深圳市百世汇通物流有限公司（以下简称百世汇通公司）、深圳市福田区神彩玻璃店（以下简称神彩玻璃店）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回福彩宿舍业委会起诉或驳回福彩宿舍业委会诉讼请求；3.判令由福彩宿舍业委会承担案件受理费。上诉理由：一、本案基本事实。1997年1月31日，深圳市福田区彩电总公司（已破产注销，以下简称原彩电公司）取得职工宿舍项目用地（宗地号XXXXX，总用地面积6564.1平方米）。原彩电公司1997年3月的项目首层平面图显示，本案争议区域为车位，后在项目总平面图中将本案争议区域改为餐厅、厨房入口。1999年6月，根据原彩电公司1999年3月17日修改平面通知结合实际施工绘制的首层平面竣工图显示：一层（裙楼）除一、二、三号公寓三个入口外，本案争议区域不再为餐厅、厨房入口；2000年4月深圳市地籍测绘大队分层查丈图显示：本案争议区域为首层闭合采光井，不是车位或餐厅、厨房入口；文字注明，除一、二、三号公寓三个入口为楼上住户通道外，无其他通道。福彩宿舍业委会业主占用了张红一楼三处专有区域作为电梯北侧三个通道。90年代末，原彩电公司职工通过集资建房原始取得职工宿舍。2000年后，原彩电公司职工宿舍项目物业通过补交地价成为商品房。2002年后，原彩电公司职工宿舍陆续登记到集资建房职工名下，之后部分转让。一层（裙楼）转让给深圳市桑达X业投资有限公司（下称X业公司）（二级转移）。X业公司将一楼作为商铺对外出租（含本案争议区域，其中部分区域用于社会公众往来商铺通道）。2005年X业公司按当时现状将该一层物业（附租约）转让给张红（三级转移），张红依法、善意取得原彩电公司职工宿舍一层物业（含本案争议区域）。二、福彩宿舍业委会不具备本案诉讼主体资格。（一）福彩宿舍业委会举证的《彩电总公司职工宿舍首次业主大会会议表决票、选举票验票结果确认书》《彩电总公司宿舍业主大会会议结果公告》及《业主委员会换届备案通知书》，仅证明福彩宿舍业委会作为涉讼物业第一、二届业主委员会的产生过程，并非业主大会对业主委员会代表全体业主提起本案诉讼之重大事项进行了表决。福彩宿舍业委会举证的《彩电总公司职工宿舍业主大会和业主委员会议事规则》仅为议事规则，并非业主大会对本案诉讼代理的授权委托。该规则第四条载明“发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的”“业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”，这是对业主委员会“民事权利能力”的规定；第二十八条第七款业主大会授权的职责属于对业主委员会“民事行为能力”的规定，即业主委员会虽然有行使民事行为的能力，但行使该款规定的民事权利还须依前述第四条组织召开业主大会临时会议作出决定。本案诉讼涉及全体业主共同利益之重大事项，依物权法第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条规定，应由业主共同决定。福彩宿舍业委会作为涉讼物业业主委员会，是业主大会的执行机构。福彩宿舍业委会对提起涉及全体业主利益的本案诉讼，未经业主大会表决、未经全体业主授权委托，不能代表全体业主（包括张红）的诉讼代理人提起和参与本案诉讼，更不能直接以原告身份提起本案诉讼。本案诉讼，实为业主成东利用业委会主任职务之便，未经业主大会表决，以业主委员会的名义从事的违反法律、法规的行为。（二）业主大会和业主委员会仅是一个业主组织和该组织的执行机构，房地产权利不是属于业主大会和业主委员会，而是属于业主个人所有。假使张红有侵权行为，侵犯的也是具体业主的权利，而不是业主大会、业主委员会的权利。再者，业主大会代表的是小区全体业主的权利，假使张红有侵权行为，侵犯的也是跟涉案区域有关系的业主的权利，而不是全体业主的权利。（三）福彩宿舍业委会于2017年5月份才成立，而且，彩电总公司职工宿舍的很多业主是在2005年11月22日张红购买彩电总公司宿舍楼1层后的很多年才成为彩电总公司职工宿舍业主的，福彩宿舍业委会无权要求张红赔偿从2005年11月22日起的损失，福彩宿舍业委会不具有本案原告主体资格。综上，本案福彩宿舍业委会未能举证证明其依法召开业主大会、依法投票表决并通过起诉张红之决议。福彩宿舍业委会不具备本案原审原告诉讼主体资格，人民法院应驳回福彩宿舍业委会的起诉。三、关于本案争议区域的性质。根据一审法院调查取得的《深圳市不动产登记中心关于彩电总公司职工宿舍一层采光井相关事宜的复函》显示，“四处采光井不计建筑面积，亦未计入01层总建筑面积”，即本案争议区域不属于物权法第七十三条规定的建筑区划范畴。案涉区域属具有利用上的独立性，张红首层室内专有采光井露台可以排他使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”（注：最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问对“能够登记”的解释：尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记。所以，司法解释将“登记”表述为“能够登记”。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等）。该法律规定表明，物权法第六章所称的专有部分不以登记为准，而是以“构造上能够明确区分”“利用上独立可以排他使用”“能够登记成为特定业主所有权”三要件为准。因此，本案争议区域应当认定为张红一层室内专有部分的组成部分。四、张红因合理需要使用本案争议区域不构成侵权。本案福彩宿舍业委会直接诉请“停止侵害”“赔偿侵权造成的损失”，根据民事诉讼依诉请择判原则，本案争议焦点应为，张红部分占用争议区域是否构成侵权，福彩宿舍业委会是否存在诉请的损失？（一）本案争议区域应当认定为张红首层室内专有部分的组成部分，张红使用该区域对福彩宿舍业委会不构成侵权。（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，专有部分面积，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。深圳市地籍测绘大队分层查丈图实测表明：本案争议区域不是餐厅、厨房入口。本案争议区域，结构上系四周与一楼专有建筑相邻的、闭合、无上盖、室内非建筑区域（构造上能够明确区分）。该区域系首层室内专用采光井、露台，是具有排他性使用功能的非建筑区域。一楼以上其它业主除非穿越一楼专有区域、墙体或空降，不可能进入和使用该非建筑区域（“利用上独立可以排他使用”）。本案争议区域属于能够登记成为特定业主（张红）所有权的、物权法第六章所称的专有部分（深圳市地籍测绘大队分层查丈图表明本案争议区域“能够登记成为特定业主所有权”）。因此，张红使用本案争议区域不构成侵权。（三）依《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”。因此，福彩宿舍业委会关于张红侵权的主张不成立。（四）福彩宿舍业委会诉称的业主物业的原始取得以及后续转让都不涉及本案争议区域；原彩电公司一层（裙楼）整体转让给X业公司，福彩宿舍业委会诉称的业主未提出异议；2005年X业公司按当时现状（含本案争议区域，其中部分区域用于社会公众往来商铺通道）将该一层物业（附租约）整体转让给张红（三级转移），福彩宿舍业委会诉称的业主未提出异议。张红以合理的价格从X业公司善意取得本案一层整体物业（含本案争议区域），即使X业公司无处分权本案争议区域，依物权法第一百零六条规定，应认定张红已取得和有权使用本案争议区域。因此，张红使用本案争议区域不构成侵权。五、福彩宿舍业委会要求赔偿损失的诉讼请求不应得到支持。福彩宿舍业委会主张张红占用本案争议区域妨碍其使用职工食堂的通行构成侵权，据此要求赔偿损失，该主张明显不成立。（一）原彩电公司已破产注销，职工食堂及通道早已不复存在。深圳市地籍测绘大队分层查丈图显示本案争议区域属于具有特定排它功能的张红首层室内专有釆光井露台，并非福彩宿舍业委会诉称的职工食堂及通道。（二）本案争议区域福彩宿舍业委会不能用于盈利，当然不存在经济损失。不能错误的认为只要张红有收益福彩宿舍业委会就受到了经济损失。福彩宿舍业委会一审提供的租赁合同不足以证明承租人占用本案争议区域，而且这几家租户早在2011年就已合同到期搬走了。（三）本案争议区域的规划设计建设均在2007年物权法实施之前，其规划目的是为01层业主使用，而非由全体业主共有。（四）福彩宿舍业委会称2017年8月通过查询原始档案了解本案争议区域的情况。但自2005年11月至2017年8月期间，张红及其租户合理的使用本案争议区域，彩电总公司宿舍楼其他业主均无异议，也即张红及其租户对本案争议区域的使用未对其他业主带来不利影响。同时可以印证，在一般人合理认知的情况下，也会认定本案争议区域为张红合理使用或专有使用的区域。（五）福彩宿舍业委会于2017年6月份成立，即使福彩宿舍业委会有损失，2017年6月份以前的损失也不应得到支持。因为房地产频繁交易，业主变动不定。2017年6月份召开的业主大会所形成的决议，并不能代表之前全体业主的意志。（六）一楼以上业主一直占用张红一楼三处专有区域作为电梯北侧三个通道，依权利互补和公平原则，福彩宿舍业委会业主不存在经济损失。六、本案争议区域所有权的厘清属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。物权法自2007年10月1日起施行，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定“因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”。早在90年代，福彩宿舍业委会诉称的业主因原单位集资建房行为原始取得涉案物权，该物权共有范围的厘清，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，依法不溯及既往原则，应适用最高人民法院法发［1992］38号《关于房地产案件受理问题的通知》（以下简称《通知》）之规定。最高人民法院《通知》第三款规定：“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。该《通知》规定了“历史遗留问题”的不可争诉性。在高位阶的物权法颁布后，《通知》仍然有效。涉及“历史遗留问题”的不动产，特别是“房改房”是基于“落实政策”而存在，不动产所有权往往具有强烈的“身份价值”属性，是对“特殊行业”人群进行的一种“福利贴补”，具有“政策性、福利性、局限性、排他性，不是普通民事法律关系”。有关本案争议区域所有权的主张，福彩宿舍业委会已向有关行政部门申请解决，且已进入行政诉讼程序。为此人民法院应援引《通知》裁定驳回福彩宿舍业委会本案起诉。七、一审法院对本案争议区域的权属认定及要求张红向福彩宿舍业委会支付本案争议区域的占用费，属于严重事实认定不清，法律适用错误。（一）一审法院认定本案争议区域为室外入口、台阶、入口通道，属于全体业主所有的建筑区划内的共有部分，属于事实认定不清，法律适用错误，应予以改判。1.根据福彩宿舍业委会提交的竣工总平面图和报建总平面图，两份图纸的比例均为1:500,在总平面图的上方标注有两处“餐厅入口”，下方标注有两处“厨房入口”，总平面图上的四处入口标示并非福彩宿舍业委会所称的采光井为厨房入口、餐厅入口，而是指01层边缘处为厨房、餐厅的入口。事实上采光井的边缘距离01层最外侧有约65cm的宽度，但因图纸显示长度仅为实物尺寸的五百分之一,从缩小比例的图纸上看，该釆光井与01层边缘几乎重合，实际上釆光井与01层边缘有65cm的宽度，该采光井并非福彩宿舍业委会所称入口，厨房入口及餐厅入口为张红的专有部分。2.根据深圳市不动产登记中心（以下简称不动产中心）于2019年2月27日的复函，本案争议区域不计建筑面积，亦未计入01层总建筑面积。复函中称本案争议区域不计建筑面积，并不能直接得出本案争议区域即为共有部分的结论。这种不以事实为依据简单适用排除法的推论方法是错误的，不负责任的。3.张红与租户签署的《深圳市房地产租赁合同书》，并不包含本案争议区域，本案争议区域位于张红的专有部分之内，租户承租物业后，因本案争议区域为其必经区域，租户对该区域进行一定的使用存在合理性及必要性。4.张红2005年取得彩电总公司宿舍01层物业时，涉案的四处采光井均已搭建铁皮。本案争议区域搭建铁皮具有必要性及合理性，因釆光井之设计目的是为01层业主釆光使用，但因其无上盖，对01层业主及在二层平台活动的业主存在极大的安全隐患，因此张红取得物业后保持本案争议区域的状态未对釆光井的上盖铁皮进行拆除。现该涉案的四处釆光井上盖的铁皮已被执法队拆除，无任何遮盖，已对01层租户及在二层平台活动的业主造成了极大的安全隐患。但是，由于采光井的功能仅是01层业主采光使用，其上盖的拆除与不拆除，对全体业主的釆光权利没有任何的增加或减少，又谈何侵权损害。综上，涉案区域非一审判决认定的室外入口、台阶、入口通道，用途为采光井，而且仅为01层业主使用的釆光井。从该采光井的建筑结构看，采光井的采光功能只能为01层业主即张红专用，其他任何人无法使用该采光井，釆光权利为张红所独有，其他业主没有、也无法享受该采光权利。直接而通俗地讲，采光井是张红家里的采光井，只有张红才能到涉案区域采光，别人无权到属于张红的家里来釆光，张红没有侵犯其他人的采光权利。（二）一审法院认定张红侵权，应停止侵害、赔偿损失，属于事实认定与法律适用错误，应予以改判。根据不动产中心于2019年2月27日的复函，本案争议区域不计入建筑面积，亦未计入01层建筑面积。本案争议区域位于张红01层专有部分之内，张红及其租户在经营使用租赁的专有部分物业时无法回避的使用本案争议区域。张红及其租户合理必要的使用未计入建筑面积的涉案区域，且其使用对其他业主未造成不利影响，也未影响其他业主的使用，不符合侵权的要件，不构成建筑物区分所有权侵权。（三）本案争议区域占用费计算标准与事实不符。1.根据福彩宿舍业委会提供的《深圳市房地产租赁合同书》显示，张红出租01层专有部分的租金在33元／平方米-52元／平方米，出租均价约35.28元／平方米。福彩宿舍业委会提供的福田区政府公布的2005年以来该地段房屋租赁指导租金标准与张红出租物业的实际价格有较大差距，是由物业所处位置等多重因素所致。2.根据张红提供的在租赁管理局备案的《彩电总公司职工宿舍裙楼1层出租一览表》显示，张红出租01层物业的租赁均价为27.77元／平方米。一审法院支持福彩宿舍业委会以52元／平方米计算涉案区域的占用费，严重与事实不符，显失公允。福彩宿舍业委会辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，张红的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据，应依法予以驳回。德邦物流景田分部未陈述意见。好食来餐厅、明全达公司、天天舜通公司、南北汇点公司、百世汇通公司、神彩玻璃店未到庭，未陈述意见。福彩宿舍业委会向一审法院起诉请求：1.张红、好食来餐厅、明全达公司、天天舜通公司、南北汇点公司、德邦物流景田分部、百世汇通公司、神彩玻璃店立即停止侵害并即时腾退所侵占的福彩宿舍业委会楼1楼出入餐厅、厨房的面积为152.32平方米的涉案区域（每处通道面积为38.08平方米）；2.张红向福彩宿舍业委会全体业主赔偿自2005年11月22日侵权之日起造成的损失，暂计至2018年1月31日为1158785.06元；3.好食来餐厅以37061.17元、明全达公司以69235.91元、天天舜通公司以27456.82元、南北汇点公司以62375.04元、德邦公司景田分部以48741.49元、百世汇通公司以88413.57元、神彩玻璃店以16598.88元就前述赔偿义务承担连带责任（暂计至2018年1月31日）；4.张红、好食来餐厅、明全达公司、天天舜通公司、南北汇点公司、德邦物流景田分部、百世汇通公司、神彩玻璃店承担本案全部诉讼费用。一审经审理查明，2005年10月30日，张红（乙方）与X业公司（甲方）签订了深圳市房地产买卖合同，约定：甲方房地产坐落于深圳市福田区北环路彩电总公司职工宿舍裙楼第1层，建筑面积2469.64平方米，房地产用途为职工食堂、文娱用房，房地产证号3000181039；甲方自愿将上述房地产卖给乙方，售价为8149812元。同年12月19日，双方办理了房产过户登记手续。房产证登记的建筑面积为2469.64㎡，“他项权利摘要及附记”中载明“于2005年11月22日购买”。张红购买福彩宿舍业委会裙楼1层后，分别向其他当事人及案外人出租。深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示：好食来餐厅成立于2014年12月19日，经营场所是福彩宿舍业委会楼112；明全达公司成立于2015年3月3日，住所是福彩宿舍业委会楼112；天天舜通公司成立于2015年10月10日，住所是福彩宿舍业委会楼130A；南北汇点公司成立于2012年11月1日，营业场所是福彩宿舍业委会楼120A1、120A2；德邦公司景田分部成立于2013年12月25日，营业场所是福彩宿舍业委会楼120C；百世汇通公司成立于2010年8月23日，住所是深圳市南山区沙河街道白石洲东二坊**101；神彩玻璃店成立于2016年9月8日，经营场所是福彩宿舍业委会楼111。根据深圳市福田区政府在线网站公布的数据，彩田路以东、皇岗路以西、北环大道以南、深南大道以北的商业多层一楼自2005年至2016年的房屋租赁指导租金逐年为140元/月.平方米、135元/月.平方米、140元/月.平方米、135元/月.平方米、140元/月.平方米、140元/月.平方米、140元/月.平方米、73元/月.平方米、80元/月.平方米、80元/月.平方米、80元/月.平方米、85元/月.平方米。自2005年开始，涉案区域已经上盖铁皮，且砌有外墙及安装有铁卷闸门。庭审调查中，福彩宿舍业委会称系张红将涉案区域上方封住，并做了铁卷闸门将通道兼采光的地方封起来占为私有，对外出租牟利。而张红称通道原属于配电房，是直接用墙堵死的，其一直保持上一任业主的实际使用情况。2017年9月26日，福田区人民政府信访事项复查复核委员会向福彩宿舍业委会的负责人成东出具了信访事项复查意见书，称关于采光井非法搭建的问题，经现场核实，该采光井搭盖铁皮不合法，已依法限期进行拆除。同年10、11月份，涉案区域上盖被城管部门拆除。上盖被拆除后，涉案当事人将铁卷闸门拆除。另查明，福彩宿舍业委会楼1999年6月30日的竣工总平面图与深圳市规划和国土资源委员会（以下简称市规土委）存档的1997年7月3日总平面图一致，涉案区域与市规土委、不动产中心存档的二层平面图相对应，与市规土委存档的首层平面图相对应，与《深圳市房屋建筑面积分层查丈图》（以下简称分层查丈图）显示的位置相对应，即自北向南ｙ轴1-8至2-1、2-8至3-1交ｘ轴G-H、A-B的4处涉案区域显示为室外入口、台阶、入口通道，且未标示上盖。张红提供的深圳市城建档案馆存档的首层平面图只显示了南北两侧各有2个入口，未显示其他信息。福彩宿舍业委会提供的不动产中心存档的首层平面图，与其他图纸信息不符。2000年4月27日，深圳市地籍测绘大队出具了福彩宿舍业委会楼房屋建筑面积查丈报告，其中《房屋建筑面积分套（单元）汇总表》显示1层套内建筑面积2404.02平方米，分摊公用面积65.62平方米，建筑面积2469.64平方米；分层查丈图显示第1层屋内建筑面积2404.02平方米，分摊公用面积65.62平方米，建筑面积2469.64平方米，4处涉案区域每处为38.08平方米。2002年6月，福彩宿舍业委会楼1层办理了产权登记，登记建筑面积为2469.64平方米，与房屋建筑面积分层查丈报告中记载的该层建筑面积一致，登记用途为职工食堂和文娱用房。一审审理期间，一审法院向不动产中心发函，调查了解分层查丈图所标注的四处38.08平方米的采光井所包含的一楼空间，属于福彩宿舍业委会楼一楼业主专有部分还是全体业主共有部分。2019年2月27日，不动产中心复函称：福彩宿舍业委会裙楼1层已于2005年12月办理了深房地字第XXXX**房地产证，该证记载建筑面积2469.64平方米。分层查丈图中标示1层建筑面积为2469.64平方米。经深圳市地籍测绘大队核查，该查丈图中标注的四处采光井不计建筑面积，亦未计入01层总建筑面积。再查明，2017年6月29日，深圳市福田区住房和建设局发出《业主委员会换届备案通知书》，载明福彩宿舍业委会任期自2017年5月25日起至2020年5月24日止，主任为成东。备案的《业主大会和业主委员会议事规则》第二十八条第（七）项约定：业主大会授权业主委员会代表业主聘请律师并以业主委员会名义对侵害本小区业主共有权或对小区多数业主利益造成损害的行为采取相应法律措施，包括提起诉讼或仲裁、应诉等。一审法院认为，首先，关于福彩宿舍业委会的诉讼主体资格。福彩宿舍业委会依据已经在深圳市福田区住房和建设局备案的《业主大会和业主委员会议事规则》第二十八条第（七）项提起本案诉讼，符合法律规定，张红辩称福彩宿舍业委会未取得业主大会授权，不是适格福彩宿舍业委会，一审法院不予采纳。其次，本案的争议焦点在于涉案区域是通道还是首层闭合采光井和露台，该区域系属于全体业主所有还是一层业主即张红专有。第一，关于涉案区域的性质。结合市规土委存档的总平面图、首层平面图及二层平面图可知，涉案区域属于室外入口、台阶、入口通道，未上盖，不是张红所称的围合结构，更不是闭合采光井和露台，张红称涉案区域原属于配电房也不符合图纸信息和实际情况。第二，关于涉案区域的权属。张红的房产证登记的建筑面积为2469.64㎡，该面积即为张红的专有部分面积。而根据不动产中心的复函，涉案区域不计建筑面积，亦未计入01层总建筑面积2469.64平方米，且按前述，涉案区域属于室外入口、台阶、入口通道，符合最高法建筑物区分所有权司法解释中规定的应当认定为属于全体业主所有的建筑区划内的共有部分。最后，关于福彩宿舍业委会的诉讼请求是否已过诉讼时效。福彩宿舍业委会称其直至2017年8月通过查询原始档案方知涉案区域是公共通道而非张红的专有部分，没有证据证明福彩宿舍业委会在2017年8月前知道该事实，张红也没有提供证据予以反驳，故福彩宿舍业委会的诉讼请求没有超过民法总则规定的三年诉讼时效期间。无论涉案区域的外墙及铁卷闸门是否在张红购买福彩宿舍业委会楼1层前就已经存在，张红未将外墙及闸门拆除，反而在涉案区域非法搭建了铁皮上盖。张红的行为侵害了福彩宿舍业委会全体业主对涉案区域的共有权，构成侵权，应当立即停止侵害。张红辩称即使其侵犯了全体业主的共有权，依据最高法关于建筑物区分所有权司法解释第四条的规定，也不构成侵权。张红将属于全体业主共有的152.32平方米涉案区域出租给其他涉案当事人，其他涉案当事人亦系从事营业活动，均不属于合理利用与专有部分相对应的外墙面等共有部分的范围，因此张红的该项主张不成立，福彩宿舍业委会请求张红向全体业主赔偿损失，一审法院予以支持。没有证据证明其他涉案当事人知道涉案区域属于全体业主共有，也没有证据证明其他涉案当事人系恶意侵占，故福彩宿舍业委会请求其他涉案当事人承担连带责任，一审法院不予支持。福彩宿舍业委会请求以52元/月.平方米（1.73元/日.平方米）的标准计算损失，远低于福田区政府公布的2005年以来该地段房屋租赁指导租金标准，同时福彩宿舍业委会请求张红承担赔偿责任暂计至2018年1月31日，属于福彩宿舍业委会对自己权利的处分，一审法院予以照准。因此，张红应自购买福彩宿舍业委会楼1层之日即2005年11月22日起向全体业主赔偿损失1158785.06元[152.32平方米×（52元×146个月+1.73元×9天）]。综上，福彩宿舍业委会的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、张红、明全达公司、天天舜通公司、南北汇点公司、德邦公司景田分部、百世汇通公司、神彩玻璃店立即停止侵害，腾退侵占的坐落于深圳市福田区北环路福彩宿舍业委会楼裙楼1层面积为152.32平方米的涉案区域；二、张红应在判决生效之日起10日内，向福彩宿舍业委会支付暂计至2018年1月31日的占用涉案区域的占用费1158785.06元；三、驳回福彩宿舍业委会的其他诉讼请求。案件受理费15229.09元（已由福彩宿舍业委会预交），由张红负担。二审经审理查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是建筑物区分所有权纠纷，本案争议的焦点为：一、福彩宿舍业委会是否是本案适格的原告；二、涉案争议区域的性质和权属；三、涉案区域占有使用费的计算标准和时间。关于焦点一，张红主张，涉案事项属于全体业主共同利益之重大事项，需要全体业主大会对业委会进行授权，但本案并未有这样的授权，因此，福彩宿舍业委会不具有诉讼主体的资格。本院认为，《深圳市福田区彩电总公司职工宿舍业主大会和业主委员会议事规则》在深圳市福田区住房和建设局备案，该议事规则经业主大会通过，其中第二十八条授权业委会履行的职责包括“代表业主聘请律师并以业主委员会名义对侵害本小区业主共有权或对小区多数业主利益造成损害的行为采取相应法律措施，包括提起诉讼或仲裁、应诉等”。因此，在制定上述议事规则的时候，业主已经对福彩宿舍业委会进行相应的授权，福彩宿舍业委会有权以自己的名义进行诉讼，是本案适格的主体。关于焦点二，张红主张，涉案的区域是首层室内闭合采光井、露台，结构上系四周与一楼专有建筑相邻的、闭合、无上盖、室内非建筑区域，张红对其使用，不构成侵权。本院认为，深圳市城市档案馆所存档的1999年6月30日竣工总平图与深圳市规划与国土资源委员会存档的1997年3月总平面图一致，在涉案区域均标注了“厨房入口”，张红自己提交的深圳市城建档案馆存档的1999年6月30日首层平面竣工图，虽然涉案四处38.08平方米的区域未标识“厨房入口”的字样，但其图形仍使用的是入口标识，与公寓入口的图形标识一致。结合深规土监函（2017）101号《市规划土地监察局关于福田区神彩苑小区1层商铺等涉嫌违建问题的复查意见的函》中，也明确说明在2000年5月，涉案房产重新核发规划许可证，要点是“按现状”，因此，涉案区域并非其所称是室内闭合采光井，而是按照入口通道来进行规划报批，且竣工后仍为通道。另外，涉案区域未计入建筑面积，也未计入01层总建筑面积，应当属于全体业主所有的建筑区划内的共有部分，并非张红专有。张红将其作为专有部分对外出租，侵害了全体业主的合法利益。关于焦点三，张红主张，根据业委会提交的备案合同，张红出租01层的租金在33元／平方米-52元／平方米之间，而福田区政府公布的房屋租赁指导租金标准与实际价格有较大差距，因此，以52元／平方米的价格计算涉案区域占有使用费，显失公允。本院认为，当事人应当对自己的主张提交证据予以支持，张红主张实际租金远低于市场指导价，但未提交证据证明。而福彩宿舍业委会提交的仅是备案合同，亦不能反应真实的租金价格。一审鉴于福彩宿舍业委会主张的计算价格远低于政府指导价，支持福彩宿舍业委会的主张，并无错误，本院予以维持。张红还主张，本案中，第二届业委会是2017年5月份才成立，而且很多业主是2005年11月22日之后很多年才取得业主资格，因此福彩宿舍业委会无权要求从2005年11月22日开始计算损失。本院认为，福彩宿舍业委会对物业区域的档案有保管的义务，从福彩宿舍业委会成立以来，其就应当知晓物业的相关情况，包括是否涉及侵权。在第二届业委会成立前，彩电总公司职工宿舍全体业主以及第一届业委会均未主张过相应的权利，视为对权利的放弃。另外也考虑到，涉案业主取得业主资格的时间也不一致，因此，本案于2018年2月6日起诉，此时适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，对于2015年2月7日之前的诉请，已经超过了诉讼时效。一审适用法律错误，本院予以纠正。因此，张红应当赔偿的损失为283019.70元［152.32㎡×（52元／㎡×35月＋1.73元／天×22天）＝283019.70元］。综上，上诉人张红的上诉请求，理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6576号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6576号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6576号民事判决第二项为：上诉人张红应在本判决生效之日起10日内，向被上诉人深圳市福田区彩电总公司职工宿舍第二届业主委员会支付暂计至2018年1月31日的占用涉案区域的占有使用费人民币283019.70元；四、驳回被上诉人深圳市福田区彩电总公司职工宿舍第二届业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费15229元，财产保全费5000元，合计20229元（均已由深圳市福田区彩电总公司职工宿舍第二届业主委员会预交），由深圳市福田区彩电总公司职工宿舍第二届业主委员会负担15293元，由张红负担4936元。二审案件受理费15229.09元（已由张红预交），由张红负担3720元，由深圳市福田区彩电总公司职工宿舍第二届业主委员会负担11509.09元。双方各自负担的已由对方预交的案件受理费和财产保全费，应于本判决生效之日起十日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年五月八日书记员 马雪梅(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。