山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初4516号 原告：王米娜，女，1957年12月6日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 原告：刘洋，男，1982年9月30日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 两原告共同委托诉讼代理人：王屏，东平平湖法律服务所法律工作者。 被告：山东亿豪房地产开发有限公司，住所地：山东省泰安市东平县西山路北段（畜牧局对过）,统一社会信用代码：91370923663505245G。 法定代表人：甄志中，总经理。 委托诉讼代理人：郭庆彪，山东曹州律师事务所律师。 原告王米娜、刘洋与被告亿豪公司（以下简称亿豪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王米娜、刘洋的共同委托诉讼代理人王屏，被告亿豪公司的委托诉讼代理人郭庆彪均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王米娜、刘洋向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2009年1月19日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿《合同》及《合同补充条款》有效；2、请求依法确认二原告对《合同》及《合同补充条款》中涉案回迁房屋具有优先取得房屋补偿安置权；3、请求依法判令被告履行房屋拆迁补偿《合同》及《合同补充条款》义务，依照合同约定将位于东平县的房屋交付给二原告，同时为二原告办理房屋不动产手续；4、请求依法判令被告支付拆迁期间租房费用9万元；5、请求依法判令被告支付违约金30万元；6、请求依法判令被告支付经济赔偿金57万元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：刘建和两原告居住的家属院拆迁改造，原告王米娜系刘建和妻子，原告刘洋系刘建和之子。2009年1月19日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订了房屋拆迁补偿合同及合同补充条款，两份合同经东平县公证处公证并出具（2009）东平证民字第143号公证书。2015年10月24日，东平县东方明珠项目部与刘建和协商确认：刘建和于东方明珠小区2号楼回迁所选房屋为1单元504室114.15平方米、2单元608室114.15平方米，储藏室20号4.83平方米、储藏室21号4.83平方米；同时，项目部出具了刘建和回迁房屋款已交清的证明。在涉案楼房建设初期，被告就参与工程施工建设，后被告作为涉案项目的开发主体接收了小区的开发、建设施工及房屋的回迁销售等事项，被告承继了原拆迁主体的权利与义务。刘建和及两原告已按照合同约定履行了相关义务。房屋建成后，与刘建和共同拆迁的其它回迁户均已迁回，刘建和多次找被告要求被告交付房屋并履行合同约定，但被告未向刘建和及两原告交付房屋，也未向刘建和及两原告支付拆迁期间租房费用及未办理房屋不动产手续等事项。被告的行为已构成违约，严重损害了刘建和及两原告的合法权益。刘建和于2019年10月1日因病去世，两原告要求被告继续履行合同约定的义务。 被告亿豪公司辩称，原告诉求与事实不符具体理由如下：1、被告与原告之间没有任何合同约定，不是合同的相对人，被告主体不适格，原告诉求于法无据，应当被判决驳回。2、2011被告才介入案涉土地开发事宜，原告诉状中所述2009.1.19与山东隆安公司签订房屋拆迁补偿合同及合同补充条款，依据合同相对性应当由山东隆安公司承担合同约定的责任。被告不是合同当事人不应当对原告承担法律责任。3、2015.10.24东方明珠项目部与刘建和协商约定部分被告不认可，因为2011年被告介入案涉土地开发，开发前隆安公司已经开发建造3号楼、4号楼并且已经部分安置回迁户，自被告2011年介入开发事宜后就根本没有所谓的东方明珠项目部，所以对原告所述东方明珠项目部确认事项概不认可。4、在被告介入案涉土地开发后因为发现案涉开发事宜复杂，对接管的回迁户进行核实验证，隆安公司转交的安置户一一确认，为了确保回迁户无遗漏，于2017.8.30由东平县东方明珠业主筹建筹备委员会发出公示，要求回迁户尽快与被告签订变更手续办理登记，于2017.9.15前办理完毕，并且明示逾期不来者视为自动放弃。并且于2017.9.1在泰山晚报进行公示，本案中原告依据与隆安公司签订的原合同诉讼被告违背了合同的相对性，再者原告也惰于行使自己的权利在公示后也没有及时变更登记手续，原告案涉合同隆安公司也没有给被告转交，也无法确定案涉合同的合法性、真实性。被告也不能确定隆安公司是否已经回迁安置或者货币补偿，被告公司已经完成了回迁安置2200余平方的安置任务。综上，原告诉求于法无据应当被依法判决驳回。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告王米娜、刘洋提交的刘建和的身份证、户口页、死亡证明书、王米娜的身份证、户口页及户口索引、结婚证、刘洋的身份证、户口页、东平县人民法院（2019）鲁0923民初358号民事卷宗民事判决及相关证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告王米娜、刘洋提交，证明刘建和的父亲刘玉亭、母亲侯瑞英均已去世，原告王米娜与刘洋是刘建和的法定继承人，依法继承刘建和的遗产，是本案的适格主体；提交房屋拆迁安置补偿合同、合同补充条款、公证书、搬迁通知，证明原告与刘建和共有的房屋位于东平县原商贸公司家属院，2009年1月19日、2009年2月22日，刘建和与山东隆安公司的委托代理人曹义祥签订了合同、合同补充条款，加盖公章均为“山东隆安东方明珠小区开发建设项目部”，双方约定了回迁房屋交付状况、回迁面积、拆迁期间的租房费用、回迁期及回迁期的违约金和经济赔偿金等条款，2009年6月3日由东方明珠小区开发建设项目部下发的搬迁通知，刘建和与原告遵照通知搬迁。被告亿豪公司对上述证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该组证据均为2009年6月3日之前隆安公司签订的，与被告亿豪公司没有任何法律关系，被告亿豪公司不承担任何法律责任。经审查，本院认为原告提交的刘建和招收工人政治审查登记表及关于刘玉亭同志有关情况的说明分别加盖了东平县社会保险事业局与东平县委老干部局的公章，能够证明刘建和的父母均已去世，第一顺位继承人王米娜作为刘建和之妻、刘洋作为刘建和之子提起诉讼符合法律规定，本院依法将上述两份证据确定为有效证据予以采信，原告提交的于2009年1月19日、2009年2月22日与山东隆安房地产开发有限公司签订的合同及合同补充条款已于2009年4月28日经东平县公证处出具的（2009）东平证民字第143号公证书公证，其真实性能够确定，本院依法将其作为确定为有效证据，至于被告亿豪公司是否应当对此承担责任，应当结合其它证据综合分析认定。2、原告王米娜、刘洋提交东方明珠回迁户选房确认表，证据来源于东方明珠项目部与项目经理曹义祥，证明2015年10月24日，东方明珠项目部与刘建和协商后确认了刘建和回迁所选房屋为东方明珠小区2号楼1单元504室114.15㎡、2单元608室114.15㎡，储藏室20号4.83㎡、储藏室21号4.83㎡，刘建和回迁房屋增加的房屋面积款已全部交清；被告亿豪公司对上述两份证明真实性、合法性、关联性均有异议，被告亿豪公司根本没有东平县东方明珠项目部合同专用章，涉案证据中所盖公章不是被告亿豪公司所为，被告亿豪公司对该份证据约定内容不承担任何法律责任,2015年10月24日曹义祥证明首先是复印件无法与原件进行比对不能作为独立证据使用，再者该证明没有隆安公司公章也没有被告亿豪公司公章仅是曹义祥个人行为，其真实性被告亿豪公司不予认可，也没有刘建和交款证明来佐证，所以该份证明不能作为独立证据使用。经审查，本院认为被告亿豪公司虽然对原告提交的加盖东平县东方明珠项目部合同专用章和载有刘建和签字的协议有异议，但并未提供证据推翻协议上所记载的内容的真实性，并且该协议上记载的房屋及储藏室面积与原告提交的东方明珠2号楼分房花名单中记载的房屋及储藏室面积相一致，另外原告提交的2015年10月24日出具的证明上载有曹义祥的签名及捺印，2015年10月24日为证明的出具时间，并非必然是证明上记载的内容的行为发生时间，被告亿豪公司虽对其真实性有异议，但并未提供证据推翻该证明的真实性，因此本院依法将上述证据确定为有效证据予以采信。3、原告王米娜、刘洋提交东方明珠2号楼分房花名单复印件，证明被告亿豪公司于2017年6月6日在东方明珠2号楼分房名单中确认刘建和的楼房面积是228.3平方米和储藏室面积是9.66平方米；被告亿豪公司认为上述分房花名单是复印件，无法证实其真实性也没有被告亿豪公司印鉴和公司法人签字，该证据真实性、合法性、关联性均有异议不能作为有效证据使用。经审查，本院认为该证据上记载的内容与证据3记载的内容相一致，本院依法将其确定为有效证据。4、原告王米娜、刘洋提交被告亿豪公司与回迁户签订的合同复印件，证明被告亿豪公司认可以公证处所签合同为标准，依据公证处2009年4月28日的公证书为准，新选房的房号第一期以2010年4月1日确认房号面积为准，第二期以2015年10月24日确认的房号面积为准，本案原告所持有的办理公证书日期的公证书与第二期以2015年10月24日确认房号及面积的确认书均与被告履行合同义务的条件相符合，被告亿豪公司应向原告交付回迁房屋，被告亿豪公司与其他回迁户均已签订了该合同；被告亿豪公司认为尽管写有被告亿豪公司名称，但仅是一格式文本，因为该合同没有加盖被告亿豪公司公章不具备法律效力；经审查，本院认为原告提交的该份合同仅为合同的格式文本，未有合同双方的签字、盖章或捺印，无法证明是双方合意的意思表示，因此本院对原告提交的该份证据不予采信。5、原告王米娜、刘洋提交收取房租费证明、房东李广连的身份证复印件，证明刘建和与原告租住了李广连的房屋，地址在东平县明馨园居民楼****，租房时间自2009年6月3日至2020年6月3日，原告共支出房租费10.9万元；被告亿豪公司认为该组证据既非物证、书证又非证人证言不属于民事证据之列，如果是证明人证人证言证人应当出庭当庭质证，该证明合法性、真实性被告均有异议，不能作为民事证据使用。经审查，本院认为原告仅提供了该份证明，未提供房屋租赁合同、房租支出流水等证明予以佐证，对其实际支出房租的真实性无法确定，因此对该份证据本院不予采信。6、原告王米娜、刘洋提交东方明珠房地产项目转让合同、国有建设用地使用权出让合同、企业名称变更核准通知书、东平县人民法院（2014）东民初字第2981号民事判决书，证明2011年8月3日曹义祥与菏泽正翔置业有限公司签订东方明珠房地产项目转让合同，2011年8月16日，被告亿豪公司与东平县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，菏泽正翔置业有限公司的企业名称变更为山东亿豪房地产开发有限公司，曹义祥与被告亿豪公司系合作开发关系，曹义祥出具的确认书与证明等同于被告亿豪公司的行为，在办理相关手续及签订合同等事项中均是被告亿豪公司在办理，且涉案房产所处土地的登记使用权人为被告亿豪公司，回迁房屋事宜也是由被告亿豪公司在办理，被告亿豪公司应承担交付回迁房屋的法定义务和法律责任；被告亿豪公司对上述转让合同（2011年8月3日）的关联性有异议，因为甲方曹义祥乙方菏泽正翔公司而没有被告亿豪公司字样和印鉴与本案没有关联性，该转让合同对被告亿豪公司没有约束力，同时能证明曹义祥2015年10月24日的证明虚假性及2015年10月24日东平县东方明珠项目部加盖印鉴的证据虚假性，因为2011年8月3日曹义祥已经把案涉房地产项目转让，自次日起曹义祥及东方明珠项目部权利已经丧失，对国有建设用地使用权出让合同真实性无异议，对其证明目的有异议，在2011年8月16日菏泽正翔置业有限公司受让案涉土地时，山东隆安房地产开发有限公司已经在案涉地块建设3号楼、4号楼，占地约4亩，尽管由菏泽正翔置业有限公司受让整块案涉土地，原告房屋拆迁是由原山东隆安房地产开发有限公司拆迁安置，被告亿豪公司接收涉案土地后山东隆安房地产开发有限公司移交安置合同给被告亿豪公司公司，该移交合同中没有原告拆迁安置合同，所以被告亿豪公司对原告拆迁安置合同真实性、合法性不能确定，上述证据不能证明案涉拆迁补偿合同与被告亿豪公司有法律关系；经审查，本院认为被告亿豪公司对原告提交的菏泽正翔置业有限公司企业名称变更核准通知书无异议，该证据能够证明被告亿豪公司是由菏泽正翔置业有限公司变更而来的，被告亿豪公司对企业名称变更之前的公司行为亦应当承担责任，因此被告亿豪公司应当承担2011年8月3日菏泽正翔置业有限公司与曹义祥签订的《东方明珠房地产项目转让合同》中的菏泽正翔置业有限公司的权利与义务，本院依法对上述证据予以采信。7、被告亿豪公司提交2017年8月30日东平县东方明珠业主筹备筹建委员会公示一份，2017年9月1日公示公告，证明为保护购房者及回迁户合法权益，为核实房产完善手续要求相关人员于2017年9月15前办理登记变换手续，以前手续及房号作废，逾期不来者视为放弃责任自负，原告没有按公示事项完成核实房产完善手续，其责任应当自负；原告认为上述公告公示是由被告亿豪公司自行提供，无法确定其真实性，也没有任何人找过原告或和原告说过这件事，2017-2018期间原告丈夫刘建和在河北和北京等地工作，原告及刘建和根本不知道该事情，公示只是被告单方发布，并不具备相应法律效力，且公示内容也不符合法律规定，与之前在公证处办理的合同及合同补充条款相违背且也于2015年10月24日东方明珠项目部与刘建和等人签订的回迁房屋选房事情相违背，不应作为定案依据；经审查，本院认为被告亿豪公司仅将上述事项进行了公示，未能提供证据证明原告能够看到其所公示的内容，另外被告亿豪公司据此免除自己的责任严重损害了原告的合法权益，不具有合理性，本院对被告亿豪公司提交的上述证据依法不予采信。8、被告亿豪公司提交签订于2017年11月的东方明珠回迁房产权债务处理合同，谢爱华、刘振德等十七户回迁户均已在变更完善核实手续后领取了对应的房屋，现已入住，同时证明原告不在隆安公司移交的回迁户之内，也没有及时完善变更相应手续，依据法律规定其责任自负；原告认为该份证据不符合证据规则，合同中乙方的证人应出庭作证，2009年签订拆迁合同的是24或26户，而被告亿豪公司提交的乙方中只有17人签订，事实情况是20多户中除了原告没有得到回迁房屋之外，其他回迁户均已回迁入住，合同中被告亿豪公司只承担回迁户2200平方米的回迁住房不具有法律效力，被告与曹义祥、曹恒强的合作开发之间签订的协议只针对被告与曹义祥、曹恒强之间有效，不能对抗因房屋拆迁的回迁主体，被告亿豪公司承继原开发主体的权利与义务应当依照原开发主体的合同履行；经审查，本院认为被告亿豪公司提供的东方明珠回迁房产权债务处理合同是其与不包括原告在内的其它回迁户之间达成的协议，与本案不具有关联性，本院依法不予采信，另外，被告亿豪公司虽然否认其与隆安公司交接的拆迁安置户名单中包括原告，但是其未向法院提交交接时所有需要受拆迁安置的业主名单，亦应当承担对其不利的法律后果。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月19日，山东隆安房地产开发有限公司与刘建和签订合同，约定对刘建和所居住的家属院进行改造，拆迁完毕开工之日起十二个月内回迁。2009年2月22日，山东隆安房地产开发有限公司与刘建和签订合同补充条款，其中对回迁期进行了修正。2009年4月28日，山东省东平县公证处在山东隆安房地产开发有限公司与刘建和的申请下对上述合同及合同补充条款进行了公证，出具了（2009）东平证民字第143号公证书，公证结果为上述签订上述合同及补充合同条款时双方均具备相应的民事权利及行为能力、意思表示真实、内容具体明确。曹义祥为山东隆安建筑房地产开发有限公司的法定代表人。2011年8月3日，曹义祥与菏泽正翔置业有限公司签订《东方明珠房地产项目转让合同》，约定将位于南至县城市开发公司、县社土地、西至西山路、北至城市道路的共计6730平方米土地中的4662平方米转让给菏泽正翔置业有限公司开发建设、销售，其中包含2200平方米回迁户安置面积，并且合同第一条第2项明确约定回迁户安置2200平方由菏泽正翔置业有限公司承担。后菏泽正翔置业有限公司将企业名称变更为山东亿豪房地产开发有限公司。2015年10月24日，东平县东方明珠项目部与刘建和双方协商，刘建和于东平明珠小区2号楼回迁所选房屋为1单元504室114.15平方米、2单元608室114.15平方米、储藏室20号4.83平方米、储藏室21号4.83平方米，同日，曹义祥向刘建和出具了上述房屋及储藏室总款已交清的证明。后被告亿豪公司未向原告交付上述拆迁安置补偿的房屋。 另查明，刘建和于2019年10月1日去世，其妻王米娜、其子刘洋系其合法继承人。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2009年1月19日、2月22日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的合同及合同补充条款已经山东省东平县公证处（2009）东平证民字第143号公证书公证，签订合同及合同补充条款时，双方均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力、意思表示真实、合同内容具体明确、合同标的物符合法律规定，不存在影响合同效力的情形，因此上述分别于2009年1月19日与2月22日签订的合同及合同补充条款应当为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2011年8月3日曹义祥将涉案的位于南至县城市开发公司、县社土地、西至西山路、北至城市道路的共计6730平方米土地中的4662平方米土地转让给菏泽正翔置业有限公司开发建设、销售，菏泽正翔置业有限公司即为被告亿豪公司企业名称变更之前的名称，企业名称的变更不影响企业实体权利的行使以及义务的承担，因此被告亿豪公司应当按照合同及合同补充条款的内容履行义务。同时，曹义祥将上述房地产项目转让给菏泽正翔置业有限公司时明确约定转让的地块共计4662平方米，其中包含2200平方米的回迁户安置面积，回迁户安置2200平方米由菏泽正翔置业有限公司承担，因此被告亿豪公司当然应当对作为受回迁安置的原告王米娜、刘洋进行安置。另外结合曹义祥向刘建和出具的证明，能够认定双方已经就回迁安置房屋及储藏室的面积及编号达成了一致意见且刘建和已交清总款，因此被告亿豪公司应当向原告交付东方明珠小区2号楼1单元504室、2单元608室及20号、21号储藏室并为原告办理相关的不动产登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，原告并未提交证据证明被告亿豪公司已将涉案选定的应受拆迁安置补偿的房屋另售他人，不符合上述法律规定的取得优先安置补偿的条件，因此对原告请求优先取得补偿安置房屋本院依法不予支持。关于原告主张的拆迁期间租房费用90，000元，结合原告提供的证据本院认为，原告仅提交了名为李广连的证明，未能提供租房合同或者实际支出房屋租赁费的相关证据佐证其真实性，因此本院依法对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金及经济赔偿金，虽然刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的合同补充条款中第三条约定，自乙方完成搬迁之日起十二月内回迁，如逾期不满足回迁条件，以交钥匙为准，每拖延一日，甲方向乙方支付该楼房总造价的万分之五的违约金；因甲方违约造成乙方无法迁房时，甲方应对乙方承担该楼房总造价两倍的经济赔偿及相应法律责任，但是原告未能举证证明涉案楼房总造价，导致计算违约金或者经济赔偿金无相应的基数，因此本院对原告主张的违约金30万元及经济赔偿金57万元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下： 一、2009年1月19日、2月22日刘建和与山东隆安房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿《合同》及《合同补充条款》有效； 二、被告山东亿豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王米娜、刘洋交付东平县西山路东方明珠小区回迁2号楼1单元504室、2号楼2单元608室、2号楼20号储藏室、2号楼21号储藏室并为原告办理房屋不动产手续； 三、驳回原告王米娜、刘洋的其它诉讼请求。 案件受理费6700元、保全费5000元，共计11700元，由被告山东亿豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  李彦勇 二〇二〇年五月六日 书记员  孙艳丽