湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初835号原告：怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司，住所地：溆浦县卢峰镇民主街**。负责人：刘仁华。被告：文小叶，女，1971年7月10日出生，汉族，住怀化市鹤城区。被告：张喜桃，女，1968年11月29日出生，汉族，住溆浦县。以上二被告共同委托诉讼代理人：杜显成，湖南玉锋律师事务所律师。原告怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司（以下简称“溆浦馨都分公司”）与被告文小叶、张喜桃商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日作出（2019）湘1224民初1377号民事判决，文小叶、张喜桃不服该判决，向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2020年2月11日作出（2019）湘12民终3183号裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理，原告溆浦馨都分公司的负责人刘仁华、被告文小叶、张喜桃及其共同委托诉讼代理人杜显成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。溆浦馨都分公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付购房款288101元，支付违约金147766元；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月25日，二被告购买原告的馨都茗苑小区第三栋C单元二楼I、J、K、L四套住宅楼，双方签订了商品房买卖合同，总面积528平方米（房产证面积为464.89平方米），单价每平方米2600元，总金额为1372800元（按房产证面积计算总房款为1208714元），根据被告2014年10月25日借条计算，被告欠房款为1288101元，2015年9月16日被告支付1000000元，实欠房款288101元，实欠违约金根据买卖合同第七条第一款第二项的约定，被告实欠延期付款按月利率两分计算，违约金为147766元。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至人民法院。在审理过程中溆浦馨都分公司变更诉讼请求为：1、判决二被告立即支付原告购房款166516元、支付利息2048元（自2014年10月25日至2015年10月25日止的逾期利息）、支付违约金273086.24元（2015年10月26日至2020年4月26日，共计1640天，按每日万分之十计算）；2、判决二被告自2020年4月27日起按原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定的违约责任，即按日计算以逾期支付购房款的万分之十的标准继续承担违约金至房款付清日止；3、判决二被告承担本案诉讼费用。文小叶、张喜桃辩称：原告主体资格不适格，因本案诉争的房屋一直登记在怀化市坤源房地产开发有限公司（以下简称“坤源公司”）名下，故原告无权提出主张；原告主张的违约金应不予支持，且其主张的违约金过高，即使认定被告违约，原告请求法庭依法调低违约金，应在所欠付房款的30%以内承担，理由如下：造成本案是双方的责任，因二被告除购买案涉房屋外，还购买了案涉房屋的一楼，且一楼购房款已全部付清，但一楼房屋一直未办理产权登记，现仍登记在坤源公司名下，买卖合同中约定了原告应在交房后360天办理房屋产权登记，并将资料提交产权登记机关，但原告至今未办理房屋产权登记，反而向被告提出违约金，故原告该项诉讼请求应不予支持；合同中约定了购房款应按产权登记的房屋面积计算，对于原告私自委托有关机关测量的房屋面积，被告不予认可，应由法院组织相关部门进行确定，且原告私自委托所测量的房屋面积并非房屋产权登记面积，原告举证不能。原、被告双方所签订的合同，虽然参照了房产局合同模板，但是很多条款都有利于原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1坤源公司营业执照1份，拟证明原告所开发销售的涉案房屋系营业执照经营范围内的合法业务。被告提出异议，认为与本案无关，坤源公司非本案原告。本院认为，该份证据可以证明坤源公司具有房地产开发资质，原告系坤源公司的分支机构，其以坤源公司的名义开发建设案涉房屋，与本案具有关联性，对该份证据本院予以采信。原告提交的证据2坤源公司委托书、证据3《开发协议书》1份，拟证明溆浦馨都分公司负责人刘仁华签署的商品房买卖合同系合法有效和原告所销售的涉案房屋系合法有效且原告具有诉讼主体资格。被告提出异议，认为该委托书的内容只是授权刘仁华为分公司的负责人，且系对以坤源公司名义签署的文件予以认可，而不是以分公司名义签署予以认可，以及《开发协议书》中的授权与溆浦馨都分公司的经营范围相矛盾，溆浦馨都分公司只有招揽，而无开发和销售的资格。本院认为，上述证据可证明坤源公司将包含案涉房屋在内的馨都茗苑第三栋房产的开发和销售委托给了溆浦馨都分公司，故对上述证据本院予以采信。原告提交的证据5商品房买卖合同、房产证，拟证明案外人购买原告销售的房产，在购房款等费用全部交清的情况之下，原告均已给案外人办好产权证；被告提出异议，认为该份证据与本案无关，因原告向案外人销售的系普通住宅，但原告出售给二被告的系商业性质，其中张喜桃的购房合同也与本案无关，其已办理的普通住宅的房产证并不能证明其可以办理案涉房屋的房产证。本院认为，该份证据可以佐证对原告所开发、销售的馨都茗苑小区，政府有关部门没有禁发产权证，对上述证据的真实性，本院予以采信。原告提交的证据6产权分户证明（即房屋分户平面图、户室面积对照表），拟证明原告销售的房屋可以办理产权登记；被告提出异议，认为达不到原告的证明目的。本院认为，经溆浦县土地测绘队测绘，案涉房屋面积为448.66平方米，对上述证据的真实性予以采信，因房屋面积测绘仅是办理房屋产权登记的必经程序之一，仅凭该份证据达不到原告的证明目的。原告提交的证据7收据1份，拟证明原告已将坤源公司应交款全部交清，原告具有诉讼主体资格，有资格销售房屋。被告提出异议，认为该份证据与本案无关，是原告给坤源公司交纳管理费。本院认为，被告所提异议成立，对该份证据，本院不予采信。原告提交的证据8落宗证明1份，证明房屋随时可以办证。被告提出异议，认为该证明中的房号与买卖合同中的房号不一致。本院认为，该份证据仅载明房屋地址，并无可办理房产登记等文字内容表述，故达不到原告的证明目的，故对该份证据，本院不予采信。被告提交的证据2房屋所有权登记申请表及房屋产权情况各1份，拟证明案涉房屋系坤源公司所有，而并非原告所有，原告主体不适格。原告提出异议，认为对真实性无异议，但达不到被告的证明目的，印证了202房屋的面积与合同中的面积相符合。本院认为，对该份证据的真实性，本院予以采信，因被告系与原告签订的商品房买卖合同，根据合同的相对性及坤源公司对原告的授权，原告具有诉讼主体资格。被告提交的证据3房屋分户平面图1份、房屋分层平面图1份，拟证明房屋户号跟原告在诉状中所述不一致，该份证据中所注明的馨都茗苑3栋登记在坤源公司名下的，而非原告名下。原告提出异议，认为对该证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，印证了案涉房屋的面积是448.66平方米。本院认为，原告对该份证据的真实性无异议，经溆浦县土地测绘队测绘，案涉房屋面积为448.66平方米，对该份证据的真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月25日，原告溆浦馨都分公司与被告文小叶、张喜桃签订了《商品房买卖合同》，溆浦馨都分公司为出卖人，文小叶、张喜桃为买受人，溆浦馨都分公司向文小叶、张喜桃出卖馨都茗苑第三栋C二层I、J、K、L（四套）号房屋，合同的主要内容：第三条，该商品房的用途为住宅，框架结构，合同约定建筑面积共528平方米；第四条，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米2600元，总金额为1372800元；第五条，该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按建筑面积最终以产权登记面积为准计算房价款；第七条，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起按实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之十（该比例应不小于第（1）项中比率）的违约金……；第二十三条第6项，房款在银行办理按揭，如银行不能办理贷款或贷款不足部分，买受人在2015年10月25日前付清，所剩房款从签订合同之日起承担银行月利息捌厘，逾期按合同第七条执行。合同签订当日,原告向被告交付了房屋。2019年8月1日，经溆浦县土地测绘队进行测绘，溆浦县卢峰镇民主街馨都茗苑3栋，户号202，层次2（即本案案涉房屋），建筑面积为448.66平方米。案涉房屋的总房款为1166516元，文小叶、张喜桃向溆浦馨都分公司支付了1000000元购房款。另查明，案外人坤源公司的经营范围为房地产开发（凭房地产开发企业资质证书从事经营，限于2014年7月25日），溆浦馨都分公司系坤源公司的分公司，其经营范围为凭资质为本公司招揽业务、提供咨询服务。2005年10月20日，坤源公司授权刘仁华为溆浦馨都分公司负责人，并授权其可以本公司名义签署溆浦馨都分公司文件及处理有关事务。2008年12月28日，坤源公司与溆浦馨都分公司签订了一份《开发协议》，约定由坤源公司提供开发资质，溆浦馨都分公司负责开发、销售该分公司5861平方米土地上的第三栋房产，并为买受人办理房产登记过户手续，该项目土地是溆浦馨都分公司的土地，开发利润盈亏均归溆浦馨都分公司所有，开发成本及纠纷处理亦均由溆浦馨都分公司负责。2009年3月10日，溆浦县房产局商品房管理办公室向溆浦馨都分公司颁发了馨都茗苑二期项目预许字（2009）第54号商品房预售许可证。溆浦县卢峰镇民主街馨都茗苑3栋登记的所有权人为坤源公司。本院认为：原告工商登记的经营范围虽系为坤源公司招揽业务、提供咨询服务，但坤源公司具有房地产开发的资质，原告作为坤源公司的分公司，其系受坤源公司的委托负责开发和销售馨都茗苑3栋，故其具有本案的诉讼主体资格，其与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自义务，故对原告要求被告支付所欠购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于欠付购房款数额问题，因按《商品房买卖合同》第四条的约定，购房款以最终产权证登记面积为标准计算，现溆浦县土地测绘队对案涉房屋进行测绘后的面积为448.66平方米，该测绘结果系行政机关依照法定的程序和权限作出的，客观真实，被告虽提出异议，但并未举证证明该测绘结果与实际不符或者提出合理怀疑，故购房款应以面积448.66平方米和单价2600元计算为1166516元，扣除被告已支付的1000000元，其尚应支付原告购房款166516元。关于违约金，因被告未按合同约定履行支付购房款的义务，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，按照合同约定，被告欠付的购房款应按月利率0.8%支付原告利息，原告主张至2015年10月25日的利息为2048元，被告未提出异议，本院予以确认；关于2015年10月26日至2020年4月25日的违约金，合同中约定了按合同条款第七条的每日万分之十计算，原告未举证证明因被告逾期付款造成的损失金额，本院参照银行同期贷款利率认定属标准过高，被告要求予以调低，本院予以采纳，本院酌定按每日万分之五计付，即166516元×0.05%×1644天计136876元，2020年4月25日之后的违约金按每日万分之五计算至购房款付清日止。关于被告提出原告没有及时给被告办理产权证、不应支持原告要求支付违约金的诉讼请求的辩解意见，根据合同约定，原告应在合同约定的时间内将办理产权证应由开发商提交的资料提交给办证机关，但是否发证是办证机关的权利，开发商不能左右，对于没有办证的原因，原、被告在庭审中各执一词，被告至今未缴纳契税，亦与不能办证有关，且双方所签购房合同对逾期付款的违约责任有明确约定，本院支持原告这一诉讼请求是保护原告的合同权益；被告在本案审理过程中曾提起要求原告办理产权证的反诉，因反诉对象错误，原告提出异议，故已被本院依法驳回，如被告认为在履行与原告的商品房买卖合同中权益遭受损害，可另案再行主张，故对其该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持，对被告的辩解意见，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、文小叶、张喜桃支付怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司购房款166516元；二、文小叶、张喜桃支付怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司房款利息2048元；三、文小叶、张喜桃支付怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司逾期付款违约金136876元，2020年4月25日之后的违约金按每日万分之五计算至购房款付清日止；四、驳回怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司的其他诉讼请求。上述一、二、三项，限在本判决生效后十日内付清，逾期未按法律文书指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7925元，由怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司负担2444元，文小叶、张喜桃负担5481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  吴浩洲人民陪审员  翟光元人民陪审员  李永福二〇二〇年五月二十八日法官助理杨秀思书记员向易娟