广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1290号上诉人（原审原告）：李志威，男，1990年6月24日出生，汉族，住广东省英德市*************。委托诉讼代理人：徐育超，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市雅苑房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************商场，统一社会信用代码914***********080W。法定代表人：陈惠瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区*******，统一社会信用代码914************716。主要负责人：周土胜，该行行长。委托诉讼代理人：高丽瑜，女，该行员工。委托诉讼代理人：潘嘉伟，男，该行员工。上诉人李志威因与被上诉人中山市雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司）、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李志威上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判令解除李志威与雅苑公司签订的商品房买卖合同；3.依法判令解除李志威与交通银行中山分行签订的《个人购房借款/担保合同》；4.依法判令雅苑公司返还李志威购房首期款127790元，法律服务费900元，房屋维修基金3500元；5.依法判令雅苑公司返还李志威已偿还的贷款本息暂计72023.82元（自2017年5月起至李志威解除与交通银行中山分行签订的《个人购房借款/担保合同》之日止)；6.依法判令雅苑公司向交通银行中山分行偿还李志威就《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。李志威与雅苑公司签订的补充协议约定：除本合同其他条款另行有约定外，买受人根据法律规定或者合同约定有权解除合同的，应当在解除合同条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则解除权消灭。上述条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。雅苑公司未有证据证实其做到了对上述条款的提醒和说明义务。上述条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述条款严重侵犯李志威的权利，加重了李志威的责任。上述条款从常理说，应该认定无效。涉及到解除合同，属于一个家庭的重大事项，只有十五天的解除期限，明显不符合常理。如雅苑公司一直未取得竣工验收备案登记证，一直不具备交楼条件，是否解除合同条件成就超过十五天后，李志威就永远无法解除合同。二、一审法院未查明本案事实。退一步讲，即使上述格式条款约定有效，根据商品房买卖合同的约定，雅苑公司应在2018年12月30日前将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给李志威使用，如逾期交楼超过180天的，李志威有权解除合同。按约定，李志威于2019年6月29日取得合同的解除权，解除权的期限是2019年6月29日起至2019年7月14日止。但是在2019年6月23日，李志威收到雅苑公司发出的收楼通知书，从雅苑公司一审提交的证据可以得知，涉案房屋取得竣工验收备案登记证的时间是2019年9月30日。由此可得出，雅苑公司在李志威即将取得解除权时，采用欺诈的手段，在未取得竣工验收备案登记证，在涉案房屋未达到交付条件时，让李志威收楼。因为雅苑公司的欺诈行为，李志威根本无法得知涉案房屋未通过验收，不符合交付条件。按收楼通知书发出的时间，李志威根本未获得解除权，更不会想到去行使解除权。直到2019年8月中下旬，李志威去办理收楼手续时，才被告知涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，李志威得知后大怒，于2019年8月28日委托律师事务所发出解除合同的律师函，后向法院提起诉讼。雅苑公司的欺诈行为，导致李志威无法行使自身的权利，维护自身的合法权益，不应当按补充协议约定，解除权的期限为2019年6月29日起至2019年7月14日止，而是自2019年6月29日起李志威享有解除权。李志威于2019年8月28日委托律师事务所发出解除合同的律师函，行使其解除权，当时涉案房屋并未取得竣工验收备案登记证。综上所述，请求二审法院依法支持李志威的合理请求。雅苑公司辩称：一、一审认定事实清楚，李志威未在合同约定的期限内提出解除合同，其解除权已经消灭，且涉案商品房已于2019年9月30通过中山市建设工程竣工验收备案，合同履行没有障碍，李志威无权解除合同。二、一审适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。交通银行中山分行辩称，不同意解除与李志威签订的房产抵押贷款合同，根据合同约定，解除合同的条件并未达到，故不同意解除涉案贷款合同。李志威于2019年10月18日向一审法院起诉请求：1.解除李志威与雅苑公司于2017年3月4日签订的中山市商品房买卖合同及其附件；2.解除李志威与交通银行中山分行于2017年3月31日签订的个人房产抵押贷款合同；3.雅苑公司向李志威返还购房首期款127790元、法律服务费900元及房屋维修基金3500元；4.雅苑公司向李志威返还已偿还的贷款本息（自2017年5月起至李志威解除与交通银行中山分行签订的个人房产抵押贷款合同之日止）；5.雅苑公司向交通银行中山分行偿还李志威就个人房产抵押贷款合同项下的剩余贷款本息。一审法院认定事实：2016年12月11日，李志威与雅苑公司签订一份认购书，约定李志威购买雅苑公司开发的位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元603房。2017年3月4日，李志威与雅苑公司签订一份中山市商品房买卖合同及附件（补充协议），约定：1.李志威向雅苑公司购买位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元603房，总价款为637790元；2.李志威采取首期款及银行按揭贷款的方式付款，其中127790元在2017年3月4日前支付，余款510000元通过商业贷款方式支付；3.雅苑公司应在2018年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给李志威使用；4.如雅苑公司未能按约定交房，则自约定的交付期限届满之次日起按每日万分之一支付违约金，如逾期超过180天以上仍未交付商品房的，李志威有权解除合同。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。同日，李志威与雅苑公司签订一份商品房买卖合同附件即合同补充协议，约定：除本合同其他条款另行有约定外，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则解除权消灭。上述补充协议还约定了其他内容。上述合同及补充协议签订后，李志威支付了上述房屋的首期款127790元，并已通过银行贷款方式付清剩余购房款510000元。合同约定的交房时间届满后，雅苑公司未能向李志威交付涉案商品房给李志威使用。2019年8月28日，李志威向雅苑公司邮寄送达了律师函，要求根据合同约定解除双方签订的商品房买卖合同。2019年9月30日，涉案房屋取得竣工验收备案登记证，雅苑公司向李志威寄送收楼通知书，并在报纸上刊登公告，通知各业主收楼。一审法院又查：李志威为履行商品房买卖合同约定的付款义务，与雅苑公司及交通银行中山分行于2017年3月31日签订一份个人房产抵押贷款合同，约定：1.李志威向交通银行中山分行贷款510000元，该贷款直接支付到雅苑公司的账户，贷款期限为360个月；2.李志威以其购买的上述位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元603房作为贷款的抵押物担保。上述贷款合同还约定了其他内容。后李志威与交通银行中山分行对涉案房屋办理了抵押登记备案，交通银行中山分行取得中山市商品房抵押登记备案证明，交通银行中山分行依约定向李志威发放了上述贷款510000元，上述贷款直接支付至雅苑公司的账户。李志威也开始按约定逐月向交通银行中山分行归还贷款本息。一审庭审中，李志威与雅苑公司均确认李志威诉至一审法院时，涉案房屋已具备合同约定的交付条件。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李志威与雅苑公司签订的商品房买卖合同及附件（补充协议）是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。李志威已依约向雅苑公司支付了全部购房款，已履行了合同约定的主要义务，雅苑公司应按照合同约定向李志威交付符合合同约定的商品房。根据商品房买卖合同的约定，雅苑公司应在2018年12月30日前将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给李志威使用，如逾期交楼超过180天的，李志威有权解除合同。雅苑公司未依约于2018年12月30日前向李志威交付符合合同约定的商品房，已构成违约。雅苑公司在交付期限届满后180天内仍未能向李志威交付符合合同约定的商品房，合同约定的解除条件成就，李志威于2019年6月29日取得合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，本案中，根据双方签订的补充协议的约定，除本合同其他条款另行有约定外，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则解除权消灭。故李志威行使解除权的期限应从2019年6月29日起至2019年7月14日止。李志威未能提供证据证明其在上述期限内向雅苑公司发出解除合同的通知，即便李志威于2019年8月28日向雅苑公司邮寄送达律师函要求解除双方签订的商品房买卖合同，后于2019年10月18日向一审法院提起解除合同的诉讼，均已超过法定期间，其解除权已消灭。李志威未在上述期限内行使解除权，已丧失合同约定的解除权，李志威以雅苑公司逾期交房为由要求解除合同的理由不成立。另外，一审庭审中，李志威与雅苑公司均确认李志威诉至一审法院时，涉案房屋已具备合同约定的交付条件。对于该事实，一审法院予以认定。现双方签订的合同不存在法律规定或合同约定的合同解除的情形。李志威主张解除其与雅苑公司签订的商品房买卖合同及补充协议，理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。李志威基于解除商品房合同而要求雅苑公司返还首期款127790元、已偿还贷款本息利息、法律服务费、房屋维修基金等费用，以及解除李志威与交通银行中山分行签订的按揭贷款合同的诉讼请求，理据不足，一审法院均不予支持，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回李志威的全部诉讼请求。一审案件受理费4633元，减半收取为2316.5元（李志威已预交），由李志威负担。二审期间，李志威向本院提交售楼须知及收楼通知书，拟证明雅苑公司及其合作的物业公司在涉案房屋未达到交付条件时，采用欺诈手段通知李志威收楼。经质证，雅苑公司确认真实性、合法性，但认为不属于二审新的证据，且不能证明雅苑公司存在欺诈行为。雅苑公司确实存在逾期交楼情况，原因是该楼盘原属于明辉公司，是中山市问题楼盘，存在许多历史遗留问题，应广大业主及政府相关部门要求，雅苑公司提前将涉案商品房交付业主使用，是多方一致达成的共识，雅苑公司不存在隐瞒相关事实的情况。涉案商品房是否已取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，可以在政府相关网站上查询得知，雅苑公司发出收楼通知书，对方可以收楼也可以不收楼，在雅苑公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后，于2019年9月30日也向李志威发出收楼通知书，故该两份证据不能证明雅苑公司存在欺诈行为。交通银行中山分行称该证据与其无关，也无证据证明与解除贷款合同有关，无法核实该证据的三性，由法院裁决。雅苑公司、交通银行中山分行二审均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2019年6月22日，雅苑公司向李志威发出收楼通知书，内容载明：经相关全部施工单位验收合格，具备合同交付条件，现开始接待办理业主收楼手续。建议您选择约定的时间（即2019年6月28日上午10:30至12:00/下午3:00至5:30）到物业服务中心办理收楼手续。如您需要其他时间前来办理收楼手续，请您事先与物业服务中心联系。李志威称其2019年6月23日收到收楼通知书，并于2019年8月中下旬前往收楼，之后才得知涉案房屋未取得竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一审认定李志威行使合同解除权的期限应从2019年6月29日起至2019年7月14日止，李志威未在上述期限内行使解除权，已丧失合同约定的解除权。李志威对此提出上诉，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为李志威主张解除与雅苑公司于2017年3月4日签订的中山市商品房买卖合同及其附件的权利是否应在2019年6月29日至2019年7月14日期间行使。对此本院分析如下：其一，李志威主张合同补充协议约定“除本合同其他条款另行有约定外，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则，解除权消灭”的条款属于格式条款，应认定无效，因此认为其仍享有合同解除权。本院认为，上述条款明确约定了李志威在解除合同的条件成就时有权在一定期限内行使解除合同的权利，并没有免除雅苑公司的责任，也没有加重李志威的责任，排除李志威主要权利。虽然雅苑公司没有证据证明尽到合理提示说明义务，但不符合提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此，该条款并非无效。该条款属于当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李志威以该条款无效为由主张其合同解除权未消灭，依据不足，本院不予采纳。其二，李志威主张雅苑公司在未取得竣工验收备案登记证的情形下提前发出收楼通知书，存在欺诈行为导致其无法行使自身权利。因此，合同解除权的期限应从2019年6月29日起。本院认为，李志威对合同解除权的起算点无异议，本院予以确认，但仍应受15天的限制，即应在2019年7月14日前行使。理由如下：雅苑公司在提前发出收楼通知书时，建议收楼的时间为2019年6月28日。该时间发生在合同解除权的有效期限（2019年6月29日至2019年7月14日）之前。李志威本可以在行使合同解除权的有效期限内知悉雅苑公司未取得竣工验收备案登记证，但其未在建议的时间收楼，也未主动及时了解涉案房屋是否已具备合同约定的交付条件，其未在合同解除权的有效期限内行使权利，与雅苑公司提前发出收楼通知书并不存在必然的因果关系。且雅苑公司在收楼通知书中也并未告知已经取得竣工验收备案登记证。因此，李志威以雅苑公司存在欺诈行为导致其无法行使自身权利为由主张其合同解除权从2019年6月29日起，没有期限限制，依据不足，本院亦不予采纳。综上，李志威主张解除与雅苑公司于2017年3月4日签订的中山市商品房买卖合同及其附件的权利应在2019年6月29日至2019年7月14日期间行使，否则其解除权消灭。综上所述，李志威的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4633元（李志威已预交），由李志威负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月三十日书记员  张欣琪