湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初第4837号原告：中国银行股份有限公司株洲市贺家土支行，住所地湖南省株洲市建设中路**。负责人：陈征，行长。委托诉讼代理人：程莎、陈建军，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限均为一般代理。被告：胡炜，男，1972年3月6日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。被告：曾浩萍，女，1975年4月7日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****/div>法定代表人：应卫东，董事长。原告中国银行股份有限公司株洲市贺家土支行（以下简称中行贺家土支行）与被告胡炜、曾浩萍、株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告中行贺家土支行的委托诉讼代理人程莎、被告胡炜到庭参加诉讼，被告曾浩萍、塔山房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行贺家土支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告胡炜、曾浩萍签订的《个人商业用房贷款合同》；2.判决被告胡炜、曾浩萍立即向原告偿还借款本金2605717.37元及利息（含罚息）12844.53元，暂计算至2019年10月17日，之后的利息（含罚息）依据合同约定计算至本息还清之日止;3.判令原告对被告胡炜、曾浩萍名下位于芦淞区××路××号××广场××号楼××号房屋（以下简称207房）提供的抵押物依法拍卖、变卖所得或折价款项享有优先受偿权;4.判令被告胡炜、曾浩萍赔付原告实现债权而支付的律师费15.7万元;5.判令被告塔山房产公司对以上2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：被告胡炜、曾浩萍因购买房屋向原告申请贷款，原告与被告于2015年5月7日签订《个人商业用房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定：原告向被告胡炜、曾浩萍发放借款400万元，借款期限为120个月，月利率5.9‰，按月结息，每月10日为结息日付息日；逾期贷款罚息利率在原借款利率基础上加收50%，还款方式为等额本息；若借款人违约，则原告有权解除合同，要求借款人赔偿给贷款人造成的损失，包括但不限于因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用；争议解决方式为原告所在地法院诉讼解决；如被告发生原告认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债，则原告有权解除合同、宣布原告与被告合同项下各笔或单笔借款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用等。同时，合同约定被告塔山房产公司为保证人，对上述债务承担连带担保责任。上述合同签订后，原告于2015年5月11日依约向被告发放了贷款400万元。原告已履行了提供借款的义务，贷款合同履行过程中，被告胡炜、曾浩萍未按约履行还款义务，且被告塔山房产公司现涉入重大诉讼和仲裁案件状态中。截止2019年10月17日，被告胡炜、曾浩萍尚欠原告贷款本金2605717.37元及利息（含罚息）12844.53元。被告的上述行为已严重违法合同约定，故原告提起本案诉讼。被告胡炜辩称：1.未及时偿还银行贷款是被告的责任，但是也是有原因的。请求法庭调查42万元保证金每月扣除情况，请求原告出示扣除保证金的明细，请求法庭协调原告出示最终剩余未还房款的金额，我方每月根据收到的短信提示计算未还房款的金额为250万元，原告计算出来的是260万元。2.依照我方与被告塔山房产公司的买卖合同，如未按期交房，应该由开发商承担违约责任，首付、银行贷款都付给开发商了，被告塔山房产公司应当承担第一责任即违约责任（开发商的违约行为导致我的违约行为）。3.我方是贷款购买门面，原告当时估价是800万元，原告贷款400万元给我方，我方还款将近150万元。4.目前门面，有些租户已经入驻了，说明有交房状态。5.原告主张的律师代理费太过高，我方目前没有办法承担。原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据：原告的营业执照、被告胡炜与曾浩萍的身份证、结婚证、被告塔山房产公司的企业登记信息、《贷款合同》（及附件一：特别签订条款、附件二：个人商业用房贷款合同通用条款）、《个人贷款保证合同》及其附件、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押预告登记证明、截至2019年10月17日贷款已还明细清单、《委托代理合同》。被告胡炜、曾浩萍、塔山房产公司未提交证据。经庭审，本院对原告证据的真实性、关联性，均予以采信，对其合法性和证明目的在以下本院认为中综合全案予以认证。据此，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：被告胡炜与被告曾浩萍系夫妻关系，2015年因购买被告塔山房产公司开发的案涉207房向原告中行贺家土支行申请贷款。2015年5月7日，原告中行贺家土支行（贷款人）、被告胡炜（借款人）、被告塔山房产公司（担保人）签订《贷款合同》约定：被告胡炜向原告借款400万元，用于购买案涉207房，借款期限为120个月，借款利率按中国人民银行贷款基准利率，12个月为浮动调整周期，按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；贷款支付方式为受托支付至被告塔山房产公司特定账户；首期还款日为放款日起经过一个还款周期后的10日，后续还款日为放款日在后续各期（各月）的对应日；还款方式为等额本息，还款周期为按月；借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供连带保证责任；担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、贷款人实现债权的律师费等费用；若借款人违约，则原告有权解除合同，要求借款人赔偿给贷款人造成的损失；争议解决方式为原告所在地法院诉讼解决等（被告曾浩萍在附件一（五）担保信息表的抵押物共有人处签字按手印）。同日，被告曾浩萍与原告签订《个人贷款保证合同》为上述《贷款合同》项下借款人债务承担保证责任，但未约定具体保证方式。2015年5月8日，被告胡炜、曾浩萍就案涉207房为上述《贷款合同》借款人债务办理了预购商品房抵押预告登记。2015年5月11日，原告依约提供贷款400万元。后被告胡炜自2019年7月起未按约定时间向原告偿还本付息，截止2019年10月17日，被告胡炜尚欠原告贷款本金2605717.37元及利息(含罚息）12844.53元（本金罚息54.60元+利息12768.02元+利息罚息21.91元）。2019年10月17日后，被告胡炜又陆续有向原告偿还部分贷款本息。另查明，被告胡炜向原告申请贷款时，被告塔山房产公司在原告处开立保证金账户，并交纳保证金40万元，因被告胡炜未及时归还原告贷款本息，原告已扣除部分保证金，扣除的保证金已计算在被告胡炜的已还款项内。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，就原告诉请的《贷款合同》解除、律师费、保证责任、优先受偿权问题，评析如下：（一）关于《贷款合同》解除。原告中行贺家土支行与被告胡炜、塔山房产公司签订的《贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均有法律约束力，各方均应按约定履行义务。原告依约发放了贷款，被告胡炜应依约按月还本付息，但被告胡炜未按约定履行还本付息的义务，被告塔山房产公司也未履行担保责任，均构成违约，依据《贷款合同》约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除《贷款合同》的诉请，本院予以支持。经核算，截止2019年10月17日，被告胡炜尚欠原告贷款本金2605717.37元、利息(含罚息）12844.53元，原告诉请被告胡炜予以偿付，有合同和法律依据，本院予以支持。其后的利息(含罚息）应依据《贷款合同》约定计付至本息还清之日止。至于被告胡炜2019年10月17日后向原告的还款及原告扣除的被告塔山房产公司缴存的保证金，可在具体履行中予以扣除。（二）关于律师费。《贷款合同》约定借款人因违约应承担贷款人实现债权的律师费，根据该约定，该律师费应为实际已发生的费用，但原告仅提供《委托代理合同》，未提供实际已支出15.7万元律师费的凭据，故本院对原告该项诉请不予支持。（三）关于保证责任。被告曾浩萍与原告签订《保证合同》，对被告胡炜的上述借款债务承担保证责任，未约定保证方式，依据《担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，故被告曾浩萍应对被告胡炜的上述借款债务按照连带保证承担保证责任。被告塔山房产公司作为《贷款合同》借款人的连带责任保证人，故原告诉请被告塔山房产公司对被告胡炜的上述借款债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。（四）关于优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该规定，买卖房屋等物权请求权预告登记的目的，在于保障将来实现物权，而并非物权登记行为；其登记效果，在于未经预告登记权利人同意，处分预告登记不动产的，不发生物权效力，该预告登记具有排他效力。但物权法并未赋予买卖房屋等物权请求权预告登记权利人以现实的物权。就本案而言，按照物权法定原则，预购商品房抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来设立抵押权的请求权，该请求权虽具有排他效力，但预告登记本身并未使原告获得现实的抵押权。即原告作为案涉207房抵押预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就时，对案涉207房有办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房已享有现实抵押权。原告主张办理预购商品房抵押预告登记后即享有该不动产优先受偿权，实际上是将不动产抵押权预告登记效力等同于抵押权登记效力，于法无据，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司株洲市贺家土支行与被告胡炜、株洲塔山房地产开发有限公司于2015年5月7日签订的《个人商业用房贷款合同》；二、限被告胡炜于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司株洲市贺家土支行偿还贷款本金2605717.37元及其利息(含罚息）12844.53元（此为截止2019年10月17日的本息），2019年10月17日后的利息(含罚息）依据《个人商业用房贷款合同》的约定计付至本息还清之日止（但2019年10月17日后本判决之前被告胡炜已向原告的还款及原告已扣除的被告塔山房产公司缴存的保证金，应在具体履行中予以扣除）；三、被告曾浩萍、株洲塔山房地产开发有限公司对上述判决第二项中被告胡炜的债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司株洲市贺家土支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29004元，保全费5000元，共计34004元，由原告中国银行股份有限公司株洲市贺家土支行承担3100元，由被告胡炜、曾浩萍、株洲塔山房地产开发有限公司共同承担30904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  易新能人民陪审员  沈顺珍二〇二〇年五月十八日法官助理张拥军书记员伍方慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。