广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终526号 上诉人（原审被告）：曹映秀，女，1980年6月21日出生，汉族，住博白县。 被上诉人（原审原告）：广西美力坚房地产开发有限公司，住所地博白县博白镇城东路。统一社会信用代码：9145092367772676XE。 法定代表人：秦振庭，总经理。 委托诉讼代理人：黄超华，广西纳百川律师事务所律师。 上诉人曹映秀因与被上诉人广西美力坚房地产开发有限公司（以下简称美力坚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2019）桂0923民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。经本院传票传唤，上诉人曹映秀、被上诉人美力坚公司的委托诉讼代理人黄超华接受了询问。本案现已审理终结。 曹映秀上诉请求：1、依法撤销博白县人民法院（2019）桂0923民初2823号民事判决；2、改判被上诉人补偿上诉人83686.2026元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误，判决不公。一、2015年5月上旬，被上诉人的业务员搭讪上诉人，给上诉人发放宣传单，向上诉人推销位于博白县的亮亮·腾龙府楼盘。宣传单上被上诉人在显著位置用很大的字体宣称：“建筑面积130.41㎡，赠送面积22.78㎡，实际使用面积153.19㎡”，看到宣传单上写得清清楚楚有面积赠送，而且是22.78㎡！上诉人心动了，于是来到被上诉人的售楼部了解情况，上诉人反复向被上诉人的业务员询问是否真的有赠送，被上诉人的业务员铁板钉钉地说确实如此，并且不断制造“如果不赶紧买，房子就会被别人抢走”的紧张气氛，不断地蛊惑、催促上诉人交钱买房，在这种氛围下上诉人确信被上诉人有“面积22.78㎡”房屋面积的赠送。2015年5月18日，上诉人在被上诉人业务员信誓旦旦地肯定之下，决定购买被上诉人所销售楼盘亮亮·腾龙府5幢1单元20层2001号房屋，与被上诉人签下编号为LLTLF-0368的《商品房买卖合同（预售）》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上诉人认为，被上诉人的宣传资料对房屋面积赠送的允诺具体确定，对上诉人决定购买该商品房有重大、决定性影响，也就是说，如果不是被上诉人作出“赠送面积22.78㎡”的允诺，上诉人绝不可能购买被上诉人的商品房，据此，被上诉人在宣传单上的允诺，应当视为合同内容，被上诉人应受宣传单上允诺的约束。岂料，双方签下《商品房买卖合同（预售）》后，被上诉人就把“赠送房屋面积22.78㎡”的允诺抛到九霄云外了。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定及宣传单上的允诺，被上诉人除了应向上诉人交付合同上说的130.34㎡，还应“赠送22.78㎡”的房屋面积，合计是应向上诉人交付153.12㎡的商品房。上诉人认为，如果被上诉人未能按允诺“赠送22.78㎡”交付房屋，那就应该把赠送22.78㎡房屋面积折算成购房款赠与上诉人，即3673.67元/㎡×22.78㎡=83686.2026元。二、被上诉人要求上诉人支付房屋面积差价款，依据的是博白县瑞达房地产测绘站出具的《亮亮•腾龙府5幢测绘成果》报告单，然而该报告单系被上诉人单方委托，其公信力令人质疑，既然是通过诉讼来解决纠纷，那就应当由人民法院来委托权威机构对房屋面积进行测绘，被上诉人对原审法院直接采信被上诉人单方委托得到的报告单不服，在令人信服的测绘报告出来之前，上诉人认为房屋的面积暂定130.34㎡为宜。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 美力坚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1．同地段的商品房也是差不多的价格，美力坚公司的宣传广告并没有影响上诉人的购买意愿，广告上已经注明最终以合同为准，不存在欺骗。2．双方的买卖必须以双方签订的买卖合同为准，被上诉人也是根据商业部、建设部规定的格式合同来签订合同的。3．如果赠送面积达到22.78㎡对于开发商来说是不公平不合理的。二、本案的测绘结果已经通知上诉人，美力坚公司作为房地产开发企业是可以委托有关部门测绘的，一审时上诉人没有申请和委托其他测绘部门对测绘结果重新测定，一审认定事实清楚，应予维持。 美力坚公司向一审法院起诉请求：1．判令曹映秀支付美力坚公司商品房差价款14364.10元及利息（利息的计算，以14364.10元为基数，从2016年4月9日起计至付清款项之日止，按年利率6％计算）；2．本案诉讼费用由曹映秀承担。 一审法院认定事实：2015年5月18日，美力坚公司与曹映秀签订编号为ＬＬＴＬＦ-0368《商品房买卖合同（预售）》，约定曹映秀向美力坚公司购买位于博白县房屋。合同第三条关于“商品房基本情况”约定，4．……预测建筑面积共130.34平方米，其中套内建筑面积109.44平方米，分摊共有建筑面积20.90平方米……。第六条关于“计价方式与价款”约定，出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3673.67元，总价款为478826元……。第十三条关于“面积差异处理”约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2．根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3％时，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有……。合同签订后，曹映秀已付清购房款给美力坚公司，美力坚公司亦已交付房屋给曹映秀。2018年10月，美力坚公司委托博白县瑞达房地产测绘站对上述亮亮·腾龙府小区5幢房屋建筑面积进行测绘，该站于2018年11月2日出具的编号为博房测字［2018］第024号（实测）《不动产测绘成果报告》载明，亮亮·腾龙府5幢1单元住宅功能区3-30层1单元01号房套内面积115.08平方米，分摊面积22.07平方米，建筑面积137.15平方米。美力坚公司通过邮寄通知的方式将上述测绘结果通知了曹映秀。美力坚公司、曹映秀因房屋面积误差款项协商未果，美力坚公司遂诉至该院。 一审法院认为，美力坚公司与曹映秀签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。美力坚公司、曹映秀在合同中约定以房屋测绘报告载明的实测面积作为房屋面积差异处理的依据，涉案房屋经房产测绘部门测绘，建筑面积为137.15平方米，比合同约定的建筑面积多6.81平方米，误差比为5.22％，根据合同第十三条“实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担”的约定，曹映秀应支付购房款130.34平方米×3％×3673.67元/平方米=14364.78元给美力坚公司，美力坚公司请求14364.10元，系对其民事权利的处分，该院予以照准。美力坚公司请求曹映秀支付利息，没有法律依据，该院不予支持。综上所述，美力坚公司请求曹映秀支付商品房差价款即购房款14364.10元，有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、曹映秀支付购房款14364.10元给美力坚公司；二、驳回美力坚公司的其他诉讼请求。案件受理费158元，减半收取79元（美力坚公司已预交），由曹映秀负担。 本院二审期间，被上诉人美力坚公司提交如下证据：其他房地产公司的商品房买卖合同，欲证明同一个地段的商品房价格基本上一致，并不影响上诉人对房屋买卖的选择。 经组织质证，上诉人曹映秀认为：上诉人是2015年买房，而被上诉人提交的合同是2017年的，时间不一致，地段也相差几百米，当时亮亮·腾龙府小区周边小区的房价均价为3000元左右，亮亮·腾龙府小区的房价是同地段小区中最高的，说明开发商已经把赠送面积的价格计算到总房价里，上诉人是觉得本小区有赠送面积，而其他小区没有赠送面积，经过对比后才决定买房。2015年时国家是允许有赠送面积销售房屋的，只是现在国家对此种做法实行了管控，被上诉人就不愿意履行赠送面积的允诺了，属于违约行为。 对被上诉人提交的证据，本院认证如下：该证据与本案无关联性，不能作为本案认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 另查明：被上诉人美力坚公司为5＃楼1号户型做宣传资料，其中有标语“建筑面积约：130.41㎡，赠送面积约：22.78㎡，实际使用面积约：153.19㎡”，宣传资料上附户型图，户型图上标有尺寸，并用红、黄两种颜色区分“全赠送面积”，“半赠送面积”的位置。其中飘窗两个和装饰阳台为全赠送面积，阳台、景观阳台、花池、入户花园为半赠送面积。宣传资料右下角使用整张纸最小的字体注明“本宣传册所有图片及文字仅供参考，最终以政府批文及签署合同为准！”本案《商品房买卖合同》附件二关于该商品房共用部位的具体说明1．纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置。根据《房产测量规范》及国家现行的有关测绘的法律、法规：商品房合同约定面积（建筑面积）＝套内建筑面积+公摊建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；公共部位与公用房屋分摊建筑面积由以下两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班、警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影响面积的一半。（公共部分与共用房屋分摊面积按房地产权属登记机关核定为准）。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国广告法》第八条“广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。”本案中，被上诉人美力坚公司制作的5＃楼1号户型广告宣传资料，明确允诺“建筑面积约：130.41㎡；赠送面积约：22.78㎡；实际使用面积约：153.19㎡”并且对于相关赠送面积、部位作出了显眼的标识。其在宣传广告页右下角用标注“本宣传册所有图片及文字仅供参考，最终以政府批文及签署合同为准！”不是引人注意的显著字体，相反使用的是整个页面中最小的字体，未能起到提示作用，本院认为该商品房销售宣传资料就赠送面积的说明和允诺赠送的位置具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人违反的，应承担违约责任。 至于诉争房屋测绘面积小于还是大于合同约定面积，曹映秀应否向美力坚公司支付房屋面积误差价款的问题。根据博白县瑞达房地产测绘站作出的测绘成果，5＃第3-30层1单元01号房套内面积是115.08平方米，分摊面积是22.07平方米，建筑面积是137.15平方米。《房产测量规范》（GB/T17986-2000）8.1.3房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。8.2.1计算全部建筑面积的范围f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。8.2.2计算一半建筑面积的范围c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。博白县瑞达房地产测绘站是有不动产测绘资质、有营业执照的机构，曹映秀对博白县瑞达房地产测绘站的测绘意见提出异议，却未提供证据或理由来反驳，也未申请重新鉴定，故对其该上诉理由不予采纳。 经计算，按测绘成果平面图标注的1号户型尺寸（下列数据已进行单位换算），装饰阳台面积为1.91×2.41+0.79×1.7＝5.9461㎡，飘窗面积为3.59×0.67＝2.41㎡，测绘成果平面图中未发现标注有宣传广告中另一个飘窗的位置。但实际上测绘报告中1号户型的套内面积是115.09㎡，表明装饰阳台已计一半面积，即5.9461÷2＝2.97305㎡，飘窗全部面积2.41㎡计入测绘面积。上述在广告中标注为全赠送面积合计5.38305㎡（即2.97305+2.41＝5.38305㎡）已计入测绘面积。而半赠送位置按《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的上述规定，本来就是只计算一半面积。因此测绘报告所出建筑面积137.15㎡-标注全赠送面积5.38305㎡＝131.76695㎡，才是曹映秀所应支付价款的建筑面积，其小于《商品房买卖合同》约定的预测面积（130.34㎡）误差的3%，则曹映秀应按实际面积支付差价款3673.67×（131.76695-130.34）＝5242.14元。至于曹映秀上诉要求美力坚公司补偿赠送面积或折算成购房款的上诉请求，由于其在一审没有提出反诉，不属于本案二审的审理范围，在本案中不予处理。 综上所述，曹映秀的上诉请求合法合理部分，本院予以支持。一审判决未减去赠送面积，而判令曹映秀支付面积差额款14364.10元错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持博白县人民法院（2019）桂0923民初2823号民事判决第二项； 二、变更博白县人民法院（2019）桂0923民初2823号民事判决第一项为：上诉人曹映秀支付购房款5242.14元给被上诉人广西美力坚房地产开发有限公司。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费79元，由上诉人曹映秀负担29元，由被上诉人美力坚房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费158元（上诉人曹映秀已预交），由上诉人曹映秀负担58元，被上诉人美力坚房地产开发有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月十八日 书记员  尹 聪