广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1497号原告：谢锦珍，女，1985年10月2日生，汉族，住阳江市江城区**************。确认的送达地址：阳江市江城区**************93号锦珍商行。公民身份号码：441************243。原告：林力，男，1976年12月12日生，汉族，住阳江市江城区**************。确认的送达地址：阳江市江城区**************93号锦珍商行。公民身份号码：441************017。被告：欧阳玮伟，男，1985年9月14日生，壮族，住（确认的送达地址）广西田东县***********。公民身份号码：452************014。被告：黄丽丽，女，1988年10月8日生，汉族，住（确认的送达地址）广西田东县***********。公民身份号码：452************102。原告谢锦珍、林力与被告欧阳玮伟、黄丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢锦珍、林力，被告欧阳玮伟、黄丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦珍、林力向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿违约金38万给原告；2、判令被告将阳江市江城区***********************交付给原告使用；3、本案所产生的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在广东建设银行申请的中长期个人商品房贷款于2019年9月16日发放并打入被告对应账户中，并且该房屋已实名过户到原告名下，该房屋是原告名下的合法财产，但被告不能按合同规定的时间交房给原告使用，房屋坐落于阳江市江城区***********************，总价值98万元，卖方不能按买房合同规定时间交楼给买房使用，每逾期一天，按房价款的千分之二支付违约金给买方。被告应按约定赔偿原告违约金，违约金按逾期天数计算及住宿费、误工费、车费约共38万元。被告欧阳玮伟、黄丽丽辩称，一、涉案房屋已于2019年9月16日登记在原告名下，该房屋已归原告所有，被告并未从开发商或物业公司出收取、占有涉案房屋，房屋钥匙一直由开发商委托的物业公司掌握，且该房屋为毛坯房，原告仅需拿着房屋权属证明到物业领取钥匙即可占有、使用房屋，无需被告协助。且该房屋已登记在原告名下，被告不再是房屋的所有权人，客观上也没有能力协助原告。二、原告一直未向被告提出过协助获取房屋钥匙要求，直至2019年12月才向被告提出，被告居住在广西百色，在接到协助要求后，因受“新冠”疫情防控措施影响无法前往房屋所在地即广东省阳江市提供协助，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力无法完成协助，不可抗力属于法定免责事由，被告不应承担违约责任。三、退一步将，即使被告有协助义务，但因原告拖延收房存在过错，按照双方约定的违约金计算标准计算的逾期交房违约金远远超过了原告的实际损失，原告的实际损失最大限度为同期租金损失，涉案房屋同小区、同面积的毛坯房租金不超过2000元/月，扣除疫情前及疫情期间不可抗力原因应免除的5个半月房屋，原告的实际损失为2020年3月至今的房屋租金，损失不超过4000元，现原告索要38万元明显过高，原告请求的违约金数额名下高于其实际损失的30%，法院应予调整。四、原告主张的误工费、车费、住宿费与本案没有法律上的因果关系，没有事实和法律依据，应予以驳回。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告谢锦珍（乙方、买方）、被告欧阳玮伟、黄丽丽（甲方、卖方）与案外人阳江市江城区***杰众房地产信息咨询服务中心（居间方）签订了《房屋转让合约（三方居间合同）》，其中约定，卖方将坐落于阳江市江城区***********************（建筑面积157.77平方米）转让给买方，该房屋成交总价为98万元。房屋转让金分三期付款：第一期、买方于2018年12月27日支付定金*万元；第二期、买方和卖方在2019年4月30日前去银行办理赎证当日支付购房款29万元；第三期、购房款66万元于交易过户完成后办理出新不动产权证7天内申请银行贷款，由银行将贷款直接拨入卖方银行账户。买卖双方过户需交纳的相关费用由买方承担。买卖双方过户、按揭手续办完后卖方不得拖延交楼时间，逾期视为卖方违约。买卖完毕后，卖方需负责将该物业交予买方使用。交楼日期为交清第三期款当天交接该房屋。物业费用交接：卖方须付交楼前物业至杂费（如水电、管理费……）。卖方不能按本合同规定时间交楼给买方使用的，每逾期一天，按房价款的千分之二支付违约金给买方。违约金以逾期的天数为准如此类推计算。合同签订后，原告谢锦珍支付了定金3万元和首期款29万元给被告，被告于2019年7月29日将涉案房屋过房至原告谢锦珍、林力名下，不动产权证书编号为粤（2019）阳江市不动产权第0034813、0034814号。此后，原告办理了涉案房屋的银行贷款按揭，并在2019年9月16日通过建设银行阳江分行将按揭贷款66万元汇至被告欧阳玮伟的账户。被告收到购房款后，没有按约定将涉案房屋交付给原告。为此，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，原、被告确认涉案房屋为毛坯房，被告也未向开发商办理收楼手续，涉案房屋的钥匙一直在物业公司处，并尚欠物业费。同时，双方均承认与涉案房屋同类房屋的毛坯房租金为2000元/月，装修好的房屋租金约为3300元-3500元/月。原告主张因被告逾期交房导致其没有房居住，且原告为出海船员，其这一年无法工作损失十几万元，但对此未举证证明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告所签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》，双方意思表示真实，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务，即原告应按约定支付涉案购房款给被告，被告应协助原告办理过户手续，并将涉案房屋交付给原告。本案中，原告已按约定支付了涉案购房款98万元给被告，被告应按约定的交清第三期款当天即2019年9月16日将涉案房屋交付给原告使用，但被告至庭审时尚未向开发商收楼，并拖欠物业费，导致涉案房屋的钥匙一直在物业公司处，因此本案认定被告未能履行向原告交付房屋的义务，其已构成了违约，被告应依法承担逾期交房的违约责任。至于被告辩称因受“新冠”疫情防控措施影响无法前往房屋所在地提供协助，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于法定免责事由。由于本案原告付清涉案购房款是在2019年9月16日，该时间尚未发生疫情，为此被告的该项辩称缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期交房的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告在合同中约定卖方逾期交楼给买方使用的，每逾期一天，按房价款的千分之二支付违约金给买方，原告主张被告应从逾期之日起按该约定计算违约金。现被告提出原告所主张的违约金数额明显高于其实际损失的30%，并请求予以调整。鉴于本案原告没有证据证明因被告的违约行为造成其除租金外还有其他损失，根据上述法律规定，本院综合考虑涉案房屋为毛坯房及双方所确认的租金等因素，对逾期违约金调整为按已付购房款的日万分之三计算，并从逾期日计至涉案房屋交付之日止。原告请求被告赔偿违约金38万元，本院不予支持。综上所述，原告请求被告交付涉案房屋，并要求支付违约金，理据充分，本院予以支持，但本案的违约金以本院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告欧阳玮伟、黄丽丽应在本判决生效之日起十日内将坐落于阳江市江城区***********************[房地产权证号：粤（2019）阳江市不动产权第0034813、0034814号]交付给原告谢锦珍、林力；二、被告欧阳玮伟、黄丽丽应在本判决生效之日起十日内支付违约金（以98万元为基数，从2019年9月17日起按日万分之三计至上述房屋交付之日止）给原告谢锦珍、林力；三、驳回原告谢锦珍、林力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元（该款原告已预交），由原告谢锦珍、林力负担5500元，被告欧阳玮伟、黄丽丽负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯喜元人民陪审员  李开茂人民陪审员  黄思常二〇二〇年四月三十日书 记 员  何恭棪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。