苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1540号原告：朱敏，女，1988年8月24日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈琳，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司总经理。原告朱敏与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年5月13日适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告朱敏的委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼；被告财智公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期办证违约金194537.18元(以已付房款1473869元为本金，按人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，其中1503号违约金计算标准：581873元*4.75%*1.3倍/365天*788日=77570.84元，1505号违约金计算标准：479735元*4.75%*1.3倍/365天*764日=62006.73元，1506号违约金计算标准：412262元*4.75%*1.3倍/365天*788日=54959.61元，三间合计194537.18元)；2.本案诉讼费由被告承担，原告已经预交的退还原告。事实和理由：2016年3月1日原告(买方)与被告(卖方)签署《吴江市商品房买卖合同》(合同编号：Y2016005208、Y2016005209、Y2016005210)，载明被告将其开发的位于苏州市吴江区北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第2，3幢3单元1503号、1505号、1506号房出售给原告，其中1503号房的购房总价为人民币581873.1元(实际支付581873元)，1505号房的购房总价为人民币479734.5元(实际支付479735元)，1506号房的购房总价为人民币412188元(实际支付412262元，比和约定增加74元)，三套房合计实际价款1473870元，交房期限为：2016年12月31日。合同签订后，原告支付了部分购房款，交房前支付了剩余款项。被告分别于2017年6月24日将1503、2017年7月18日将1505、2017年6月24日将1506交付给原告，根据合同约定，被告在应交房后90日内，即分别于2017年9月22日前将1503、2017年10月17日前将1503、2017年9月22日前将1506配合原告办理产证。但被告一直没有收到产证，直到2019年11月开始自行垫付办证费用(契税、印花税等)后于2019年11月21日拿到产证，相关垫付费用尚未收到，被告已构成违约，应向原告支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之0.03向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第18条第2款，由于出卖人原因未能取得房屋权属证书，在合同未约定违约金或损失数额难以确定的情况下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(该司法解释出台时，人民银行规定的逾期贷款利率是每日万分之二点一，2004年1月1日起改为原贷款利率水平上加收30%-50%)。同时，江苏省高院出台的《关于当前商事审判若干问题有解答(二)》，赋于守约方有权请求将违约金调整到同期贷款基准利率的1.95倍的权利。本案合同是被告提供的格式合同，规定的违约金仅为已付购房款的百分之0.03，显属过低，原告有权请求法院予以调整。现原告要求依照《解释》)第十八条未约定约违金时的标准计算合情合理。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决。被告财智公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，财智公司作为出卖人（甲方）与朱敏作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》3份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1503号、1505号、1506号房，房屋价款分别为581873元、479734元、412188元。三份合同均约定，房屋交付日期为2016年12月31日；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订，朱敏向财智公司支付了1503号房购房款581873元、1505号房购房款479735元、1506号房412262元。1503号房、1506号房于2017年6月24日交付，朱敏向财智公司支付了办证所需的税费；1505号房于2017年7月18日交付，朱敏向财智公司支付了办证所需的税费。2019年11月21日，朱敏取得涉案三套房屋的产权证书。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、收据、房产证以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告朱敏与被告财智公司签订的3份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉1503号房、1506号房屋于2017年6月24日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月22日前，将办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案；案涉1505号房屋于2017年7月18日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年10月16日前，将办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案。原告朱敏向被告财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系原告朱敏委托被告财智公司办理不动产权属证书。由于被告财智公司的原因，原告朱敏直至2019年11月21日才取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。原告朱敏与被告财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告朱敏造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍。原告朱敏委托被告财智公司办理不动产权属证书，并于2019年11月21日取得产权证书，原告朱敏主张的违约金应计算至2019年11月20日。综上，经本院核算，被告财智公司应支付原告朱敏逾期办证违约金195698.92元（以581873元为基数，自2017年9月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，为69465.94元，自2019年8月20日起至2019年11月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，为8238.84元，小计77704.78元；以479735元为基数，自2017年10月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，为55297.45元，自2019年8月20日起至2019年11月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，为6792.64元，小计62090.09元；以412262元为基数，自2017年9月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，为49217.21元，自2019年8月20日起至2019年11月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，为6686.84元，小计55904.05元），现原告主张194537.18元，系其对自身权利的自由处分，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司向原告朱敏支付逾期办证违约金194537.18元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××65）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4190元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年五月二十八日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。