江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初7215号原告：李凯，男，1969年12月28日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘金伟，江苏苏旭律师事务所律师。被告：莱商银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地徐州市二环西路**。责任人：张林，该行行长。委托诉讼代理人：赵松，男，1989年11月21日生，汉族，该公司职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张莹莹，女，1989年9月19日生，汉族，该公司职工，住徐州市贾汪区。第三人：江苏成泰建筑工程有限公司，，住所地徐州市泉山区风华南路**富泊湾广场**6F法定代表人：张健。委托诉讼代理人：李梦璐，女，1982年2月10日生，汉族，该公司职工，住江苏省邳州市。第三人：徐州正德置业集团有限公司，，住所地徐州市泉山区风华南路**富泊湾广场**商业楼法定代表人：刘德义，该公司董事长。委托诉讼代理人：李德升，男，1969年1月1日生，汉族，该公司职工，住徐州市泉山区。第三人：张健，男，1972年1月18日生，汉族，住江苏省泉山区。第三人：黄倩，女，1973年7月1日生，汉族，住江苏省睢宁县。第三人张健、黄倩共同的委托诉讼代理人：李梦璐，女，1982年2月10日生，汉族，该公司职工，住江苏省邳州市。第三人：刘德义，男，1970年5月19日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人：任鸿蕾，女，1979年8月16日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人刘德义、任鸿蕾共同的委托诉讼代理人：李德升，男，1969年1月1日生，汉族，该公司职工，住徐州市泉山区。原告李凯与被告莱商银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称莱商银行泉山支行）与第三人江苏成泰建筑工程有限公司（以下简称成泰建筑公司）、徐州正德置业集团有限公司（以下简称正德置业公司）、张健、黄倩、刘德义、任鸿蕾案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李凯的委托诉讼代理人刘金伟到庭参加诉讼，被告莱商银行泉山支行的委托诉讼代理人赵松、张莹莹，第三人成泰建筑公司、张健、黄倩的共同委托诉讼代理人李梦璐、第三人正德置业集团公司、刘德义、任鸿蕾的共同委托诉讼代理人李德升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，莱商银行泉山支行因与成泰建筑公司、正德置业公司、张健、黄倩、刘德义、任鸿蕾金融借款合同纠纷一案，于2017年8月10日起诉至本院。同日根据莱商银行泉山支行的申请，本院于2017年8月11日作出（2017）苏0311民初5092号民事裁定书，并依据该裁定于同日向铜山区不动产登记交易中心发出(2017)苏0311民初5092号协助执行通知书，查封了第三人刘德义、任鸿蕾名下涉案房产，查封期限为三年。在该案执行过程中，原告李凯对本院的查封行为不服，遂提出异议，2019年11月14日，本院作出（2019）苏0311执异144号执行裁定书，驳回了原告李凯提出的异议请求。原告李凯向本院提出诉讼请求：请求依法停止对坐落于汉泉山庄北区×-××房产[不动产权证书号：铜房权证铜山镇字第**]（以下简称涉案房产）的执行，并解除对该不动产房产及土地的查封。事实和理由：2017年4月1日、2017年4月28日，原告通过债权转让方式获得对第三人刘德义、任鸿蕾的200万债权；因刘德义、任鸿蕾无履行还款能力，2017年4月29日，原告李凯与刘德义、任鸿蕾对账清算后签订《以房抵债协议》，约定转让价款200万元，将借款本息转为已付购房款，将其所有的位于汉泉山庄北区×-××房产转让给原告，第三人刘德义、任鸿蕾配合办理变更登记。2017年4月30日，原告与刘德义、任红蕾办理了对涉案房产的交接手续，原告自此获得对房屋的实际所有权，占有、使用至今。因涉案房产被抵押给原债权人，债权转让给原告后原债权人一直无法全部到位配合至不动产登记局办理抵押权注销手续，致使房产一直未能过户，原告曾于2017年5月5日起诉至铜山区人民法院，要求确认《以房抵债协议》合法有效，相关当事人配合办理注销抵押权手续，该院以案件涉及刑事犯罪而驳回起诉，并将该案移送公安机关；2019年2月，公安机关将该案退回铜山区人民法院，该院重新立案审理，2019年8月22日，铜山区人民法院作出(2019)苏0312民初2642号民事判决书，确认李凯与刘德义、任鸿蕾之间签订的《以房抵债协议》合法有效，并判令相关原债权人限期办理涉案房产的抵押权注销手续。原告查询后发现，被告与第三人金融借款合同纠纷一案，贵院于2017年8月11日作出(2017)苏0311民初5092号民事裁定书，保全了涉案房产，致使原告无法办理抵押权注销等手续。原告认为：1、原告与刘德义、任红蕾于2017年4月29日签订《以房抵债协议》，在贵院查封前已经签订，合法有效；2、原告已经以通过以房抵债方式支付全部房款；3、原告在贵院查封前于2017年4月30日与刘德义、任红蕾办理完交接手续，实际取得房屋所有权，占有、使用、控制至今；4、涉案房产并非原告原因未办理过户登记，原告已积极主张权利要求原债权人注销登记，因相关人员拒不协助及涉案房产被查封等客观原因未办理过户，原告对于未及时过户没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告认为本案情形符合上述规定，特提出上述请求，望依法予以支持。被告莱商银行泉山支行辩称，对于涉案房产的查封合法有效，理由如下:第一，（2019）苏0312民初2642号判决书仅认为原告与刘德义签订的以房抵债协议的效力是有效的，但未对其享有所有权进行认定，被告不否认原告与刘德义、任鸿蕾于2014年4月29日签订的以房抵债协议合法有效，但该协议仅证明原告与案外人刘德义、任鸿蕾存在债权，根据物权法相关规定，不动产设立、变更、消灭应依法登记，未登记的不产生物权的变动效力，我国物权法变动采取登记生效主义登记的同时具有对抗效力。原告是通过以房抵债的方式支付的全部的房款，原告所支付的仅为原债权转让协议的标的金额，而非购房款，原告不是商品房买卖当中的已支付的大部分合理对价的买受人，原告与被告一样仅为对刘德义、任鸿蕾享有债权的债权人。不动产权变动只是在有效合同签订登记交付后产生，而原告在未登记的情况下。不产生物权的变动效力，期间原告对该涉案房屋的使用控制，仅是一种占有，并不能代表原告是对涉案房产的所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不适用于本案涉案房产，本案并非原告与案外人刘德义、任鸿蕾在商品房买卖的基础上确立的买卖合同，而是双方债权债务条件下确定的一种偿还方式，原告并非二十八条中所述的买受人，原告并不因此享有优先受偿的权利，不具备物权，请求驳回原告的诉讼请求。第三人正德置业公司辩称，承认原来涉及这些房产判决书的意见。第三人刘德义、任鸿蕾辩称，尊重以房抵款的协议及事实，愿意协助办理相关手续。第三人成泰建筑公司辩称，没有意见。本院经审理认定如下事实：2017年5月5日，原告李凯因与被告刘德义、任鸿蕾、颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚债权转让合同纠纷一案诉至徐州市铜山区人民法院，铜山区人民法院于2018年5月4日作出（2017）苏0312民初4232号民事裁定书，以被告颜博的行为涉嫌非法吸收公众存款罪裁定驳回原告李凯的起诉。后该案经公安局处理结束后，2019年2月27日，原告李凯又因同一事实将被告刘德义、任鸿蕾、颜博、邓爽、袁野、王保娟及第三人刘桂珍、魏建刚以房屋买卖合同纠纷案由诉至徐州市铜山区人民法院，铜山区人民法院于2019年8月22日作出（2019）苏0312民初2642号民事判决书，在该判决书中查明：“2017年4月1日，原告李凯（受让人、乙方）和案外人刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥（出让人、甲方）签订债权转让协议，内容为：甲方于2011年12月20日与刘德义、任鸿蕾签订借款合同一份并于2016年6月18日签订了借款延期协议，合同载明金额170万元（其中刘忠军10万元、陈正新22万元、李翠侠3万元、郭瑞伟13万元、杨志敏20万元、倪士成10万元、孙蕾22万元、赵立祥70万元），刘德义、任鸿蕾已付息至2017年4月30日，甲方现将借款合同本金中的170万元转让给乙方，转让价格170万元。债权转让后转让人不再享有索要借款本金及利息等权利。自此协议签订后由乙方向刘德义、任鸿蕾主张借款本金、利息。甲方保证在收款当人到产权登记部门办理完上述借款合同项下担保物的抵押注销手续或到公证处办理委托注销公证手续。当天，原告李凯按协议约定向以上转让人的银行账号转让相应的款项。转让人向原告出具收据，内容为：收到李凯受让金（根据2017年4月1日双方签订的《债权转让协议》条款约定）。2017年4月28日，原告李凯和第三人刘桂珍、魏建刚签订债权转让协议一份，内容为：2011年12月12日，第三人向被告刘德义、任鸿蕾出借的30万元的利息已经全部还清，尚欠本金30万元，第三人同意将30万元债权及债权所附的抵押权一并转让给原告，原告支付30万元作为债权受让的对价。第三人同意采用公证的方式将抵押权变更、注销登记授权给原告独立行使。原告办理所述授权公证后，原告当日将30万元支付给第三人。第三人应配合原告提供办理抵押权办更、注销等手续所必须的文件资料等。当天，原告将30万元转入第三人刘桂珍的银行账号，付款用途为购置债权。第三人刘桂珍、魏建刚向原告出具收据。2017年4月29日，原告（甲方）李凯和（乙方）刘德义、任鸿蕾签订以房抵债协议，载明：鉴于1.乙方与颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚签订了编号为20××××01的借款合同，借款金额是200万元。其中，颜博、邓爽系夫妻关系，两人是受刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥的委托，自己的名义代理与乙方签订了借款合同。乙方以其拥有的徐州市铜山区汉泉山庄北区×-××号房屋作为借款抵押担保。2.甲方与刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥(合称“原债权人”）之间于2017年4月1日签订了《债权转让协议》，甲方受让原债权人对乙方的债权170万元及利息，且甲方已经按照《债权转让协议》约定实际支付了原债权人的债权转让价款合计170万元。3.甲方与刘桂珍、魏建刚之间于2017年4月28日签订了《债权转让协议》，甲方受让袁野、王娟对乙方的债权30万元及利息，且甲方已经按照《债权转让协议》约定实际支付了袁野、王娟的债权转让价款合计30万元。4、乙方已经清偿了袁野、王保娟之间全部借款合计30万元。因乙方无力清偿甲方所受让的上述全部债权200万元及利息，现双方经协商一致达成如下协议：1.乙方同意将徐州市铜山区汉泉山庄北区×-××号房屋作价200万元转让给甲方，用以清偿乙方对甲方的全部债务。2.甲方同意免除乙方对甲方按照借款合同的全部利息。3.甲方因受让含有抵押权的债权，乙方确认甲方在原有的范围内继续享有抵押权。4.甲方应当自行处理与原债权人之间关于抵押权注销或变更的相关事宜，乙方同意配合甲方进行变更手续。5.房屋转让过程中的所产生的税负及费用由甲方承担。”，并认为“原告李凯提供的债权转让协议、转款凭证等证据可以证实原告对被告刘德义、任鸿蕾享有的200万元债权真实有效。双方在被告刘德义、任鸿蕾无力偿还借款本息的情况下，协商一致，自愿达成以房抵债协议，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系。综合考虑债权真实、以房抵债协议签订在前、案外人申请查封在后的情形，本院认为，以房抵债协议是双方意思的真实表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或者社会公共利益，且原告按照协议的约定已履行了给付义务，应确认协议合法有效，故原告要求依法确认原告与被告刘德义、任鸿蕾签订的以房抵债协议合法有效的诉讼请求应予支持。”在2019年8月22日作出（2019）苏0312民初2642号案件中审理中，刘德义、任鸿蕾向徐州市铜山区人民法院作出说明，陈述其2017年4月底已将涉案房产交给原告李凯占有使用。本院认为，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告举证的以房抵债协议系因原告与第三人刘德义、任鸿蕾原债权转让后第三人刘德义、任鸿蕾无力支付债务后与原告签订的，且该协议经由铜山区人民法院审理已确认合法有效，以房抵债是双方的真实意思表示，应当认定原告已在债权转让中支付了购买债权的对价款。原告提交的（2019）苏0312民初2642号民事判决书已经审理查明原告于2017年4月29日已因以房抵债协议与房屋登记第三人刘德义、任鸿蕾办理了房屋交接手续并实际占有涉案房屋，该占有系因原告与房屋登记所有权人因以房抵债协议签订后，第三人刘德义、任鸿蕾自愿履行协议发生的，合法有效。结合原告的举证，本院查明涉案房屋办理了抵押登记，原告与第三人刘德义、任鸿蕾签订以房抵债协议后该抵押登记依然存在，后原告于2017年5月5日起诉至铜山区人民法院，2017年8月10日被告因与第三人刘德义、任鸿蕾等的金融借款纠纷一案对涉案房屋进行了司法查封，因此在法院查封前涉案房屋已存在抵押且原告已通过诉讼程序提出涉案房屋登记抵押权人解除抵押的诉请，原告未能及时办理过户登记是由房屋存在抵押及司法查封等客观情况导致而非原告自身原因，因此原告对未办理过户登记没有过错。另虽原告与第三人刘德义、任鸿蕾签订的系《以房抵债协议》而非商品房买卖合同，但本案中原告与第三人在涉案房屋被司法查封前已存在通过债权转让而获得的合法有效的到期债权债务关系，原告对被执行人享有的到期债权与涉案房屋的实际价值大致相当，原告与第三人在涉案房屋被司法查封前已经签订书面以房抵债协议，以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务等情形。综上，原告对涉案房屋享有足以排除被告强制执行的民事权益。依照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条之规定，判决如下：不得执行（2017）苏0311民初5092号民事裁定书查封的徐州市汉泉山庄北区×-××房产(不动产权证书号：铜房房权证铜山镇字第**)并解除对该房屋的查封。案件受理费22800元，由被告莱商银行股份有限公司徐州泉山支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  汤文平人民陪审员  岳 芬人民陪审员  胡晓蕾二〇二〇年五月二十六日书 记 员  丁雅琳