山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复95号 复议申请人：王爱军,女,1968年4月28日出生,汉族，住山东省淄博市张店区。 被执行人：淄博华宇房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区新村西路****。 法定代表人：曲新宁，该公司总经理。 复议申请人王爱军不服淄博市中级人民法院（以下简称淄博中院）（2020）鲁03执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 申请执行人王爱军与被执行人淄博华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，华宇公司向淄博中院提出书面异议，认为该院超标的查封，冻结其两个资金监管账户造成严重不良影响，请求解除在山东张店农村商业银行股份有限公司的资金监管账户9030××××3196、9030××××3204的冻结。其主要理由是：一、淄博中院已查封其价值9600万元的房地产，截至目前执行标的仅为2700万元，该院又冻结其资金监管账户，超标的查封。二、涉案两个资金监管账户被冻结，严重影响异议人发放农民工工资、职工工资、房产销售和业务往来，造成异议人经营瘫痪，影响社会稳定。 淄博中院查明，王爱军与华宇公司商品房销售合同纠纷一案，该院于2018年6月8日作出（2018）鲁03民终1200号民事判决，判令：一、确认原告王爱军与被告华宇公司2014年9月2日签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议有效；二、2014年9月2日原被告签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议，由原告王爱军与被告华宇公司继续履行；三、被告华宇公司于本判决生效后十日内解除其与山东张店农村商业银行股份有限公司2014年12月15日办理的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房房屋抵押登记；四、被告华宇公司于本判决生效后十日内为原告王爱军办理鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房的网签备案和预告登记；五、被告华宇公司以3000万元为基数，自2016年3月2日起至本判决生效之日，按照年利率24%向原告王爱军支付违约金，上述违约金于本判决生效后十日内付清。本判决生效后的违约金，以3000万元为基数，按照年利率24%继续向原告王爱军支付，直至房屋交付之日止；六、华宇公司于本判决生效后十日内返还王爱军鉴定费2万元。 上述判决生效后，王爱军向淄博市张店区人民法院（以下简称张店法院）申请执行，后淄博中院于2019年6月6日将本案提级执行，执行案号为（2019）鲁03执711号。张店法院在执行过程中，经王爱军申请，对华宇公司在山东张店农村商业银行股份有限公司的9030××××3204资金监管账户等予以冻结。2017年1月23日，王爱军与华宇公司达成协议，王爱军同意华宇公司提供鸿泰嘉园三期11号楼（后更名为环齐大厦）25至32层的全部房产进行查封，置换王爱军申请冻结的华宇公司31号楼预售资金监管账户（即9030××××3204账户）中1700万元资金。后张店法院据此对华宇公司名下环齐大厦25至32层的全部房产予以查封，同时解除对其银行存款1700万元的冻结。环齐大厦25至32层的全部房产,本案系首查封，且不存在抵押等权利负担。淄博中院在执行过程中，经王爱军申请，对华宇公司在山东张店农村商业银行股份有限公司的9030××××3196资金监管账户予以冻结，并扣划其中的81万元。张店法院及淄博中院已经先后向王爱军支付了1852500元、282084元、202590元、810000元等部分款项。淄博中院执行过程中，对环齐大厦25至32层的全部房产委托有关评估机构进行了评估，市场价值7897.43万元。 淄博中院认为，本案争议的焦点问题是：涉案账户应否撤销冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。该条规定了执行过程中不应明显超标的查封。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。鉴于财产保全与执行实施过程中查封、扣押、冻结行为的相似性，人民法院在执行实施中查封、扣押、冻结行为亦应参照执行该条款。截至目前，本案未执结金钱给付之债不足3000万元，而仅查封的环齐大厦25至32层的全部房产价值就达7897.43万元，且不存在抵押等权利负担，即使考虑进司法拍卖过程中的降价因素，亦足以保障申请执行人的胜诉权益。且冻结异议人的资金监管账户，很可能给其生产经营造成严重障碍，具有不良社会效果，故涉案两个资金监管账户依法应予撤销冻结。淄博中院遂作出（2020）鲁03执异7号执行裁定，撤销对华宇公司在山东张店农村商业银行股份有限公司9030××××3196、9030××××3204账户的冻结。 复议申请人王爱军向本院申请复议，请求撤销淄博中院（2020）鲁03执异7号执行裁定，主要理由是：一、本案中，生效判决确定的华宇公司给付违约金已高达3000多万。查封的涉案房产尚未被拍卖，仅仅是被查封，故如在能查到被执行人账户内有银行存款的情况下，应优先选择冻结、扣划银行存款等强制执行措施以执行本案；二、商品房预售资金监管账户内的资金并非仅为排他性“专款专用”，在确保建设工程顺利建设和竣工、保障购房者权益不受侵害的前提下，法院有权对不涉及支付工程进度款的部分款项采取强制执行措施，包括程序性保全措施的冻结和实体性资金处分性质的扣划；三、华宇公司开发的涉案房产权属不清晰，涉案房产土地使用权已被华宇公司抵押给其他债权人，尚未解除土地使用权抵押，其他债权人对该涉案房产享有优先受偿权。同时本案存在涉案房产能否验收合格，不断增长的违约金、迟延履行金及执行费、评估费、拍卖费等为实现债权而支出的合理费用的不可控因素。四、申请执行人只申请查封了华宇公司设在山东张店农村商业银行股份有限公司的9030××××3196账户，并未查封另一个账户9030××××3204。淄博中院（2020）鲁03执异7号执行裁定同时撤销对两个账户的查封，属于认定事实错误。 本院查明，《山东省农村信用社联合社查询结果信息一览表》显示，华宇公司在山东张店农村商业银行股份有限公司营业部开立的9030××××3204帐户中冻结信息显示为“无”。华宇公司在山东张店农村商业银行股份有限公司营业部开立的9030××××3196帐户中，余额为536580.92元，冻结信息显示张店法院对该账户首封，冻结金额为530000元，淄博中院对该账户轮候查封，冻结金额为6580.92元。 本院查明的其他事实与淄博中院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，购房者将购房款存入华宇公司的商品房预售资金监管账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，人民法院可以对账户进行查封、冻结。但是，人民法院对该账户的查封、冻结行为不会改变商品房预售资金监管账户中的资金性质，商品房预售资金监管账户中的资金应当用于工程施工建设。人民法院应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行。王爱军认为涉案房产权属不清晰、土地使用权已被抵押、其他债权人对该涉案房产享有优先受偿权，并以此为依据主张本案不存在超标的查封，但是并没有提供相关证据证实。目前查封的环齐大厦25至32层的全部房产经评估其价值达7897.43万元，远远高于本案的执行标的额。淄博中院已经从9030××××3196账户中扣划了81万元，现可用余额仅为6580.92元，所以其申请继续查封该账户没有法律和事实依据。根据查明的事实，9030××××3204账户现在没有处于查封状态，淄博中院撤销对9030××××3204账户的冻结没有事实依据，本院予以纠正。 综上，复议申请人王爱军的复议请求部分成立，对该部分请求本院予以支持。淄博中院（2020）鲁03执异7号执行裁定部分事实认定错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、维持淄博中院（2020）鲁03执异7号执行裁定第一项； 二、撤销淄博中院（2020）鲁03执异7号执行裁定第二项。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 付本超 审 判 员 石少红 审 判 员 陈居山 二〇二〇年五月十一日 法官助理 腾 飞 书 记 员 王 青