贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1129号原告：杨军，男，汉族，1983年5月20日出生，住贵州省毕节市。原告：黄艳，女，汉族，1983年3月1日出生，住贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200910912294。二原告共同委托诉讼代理人：付甜（一般代理），贵州创驰律师事务所实习律师。实习证号：230713012110709。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205202010172389。委托诉讼代理人：方洪伟（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610789666。原告杨军、黄艳与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月10日立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人顾志东、付甜，被告委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以289154元为基数，每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算，向原告支付从2016年9月30日起至2019年2月28日因被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金43097.24元；2、由被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2014年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买毕节市七星关区城”Ｅ3-7-3号房，合同约定的房屋总价款为289154元。按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应于2016年3月31日前向原告交付该商品房；第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第二项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照银行同期同类存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。但时至今日，被告并未按合同约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。综上，被告的行为已经构成违约，应当向原告承担相应的违约责任，特向贵院提起诉讼，望依法判决支持原告的诉讼请求。被告招商商置公司辩称：一、本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外……”之规定，本案中，法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2016年7月9日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。在答辩人与被答辨人所签《商品房买卖合同》中，双方未约定答辩人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，答辩人取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应当在答辩人向被答辩人交付房屋之日起90日内。本案中，答辩人向被答辩人交房的时间为2016年4月9日，根据法律规定答辩人取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应该为2016年7月9日之前。2016年1月13日，毕节市住房和城乡建设局为答辩人办理了涉案楼栋的《商品房备案证明书》，以上证书的取得，标志涉案房屋具备办理不动产权属转移登记的条件，本案中答辩人在向被答辩人交房时，已经具备不动产权属转移登记条件。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定，办理不动产权属证书需要答辩人与被答辩人双方共同办理。即：办理涉案房屋的不动产权属登记证书的义务并不全部由答辩人承担，答辩人仅需负责促使涉案房屋具备办理转移登记的基本条件，具体办证事宜（缴纳相关税费、提供办理不动产权属登记所需相关资料等）需要被答辩人进行配合。在涉案房屋具备办理不动产权属转移登记条件后，答辩人即按照《商品房买卖合同》补充协议中的第一条第九项约定向被答辩人邮寄了《办理产权证的告知函》，尽到了通知义务，至于办理房屋权属转移登记，则有赖于被答辩人及时提交相关办证资料。2017年9月24日至30日，因被答辩人未按照答辩人的通知提交办证所需资料，答辩人通过在涉案小区曦园正门处设置《不动产资料收集处》，专门设点向业主收集办证资料，以及刊登关于办理涉案房屋《不动产权证书》资料收集的通知等方式，再次通知被答辩人提交办理房屋权属转移登记所需资料。答辩人提交办理房屋权属转移登记所需资料。2018年8月23日，答辩人又一次按照约定向被答辩人邮寄了办理产权证的告知书，通知业主提交办证所需资料。2018年12月24日，被答辩人才根据答辩人的通知向答辩人提交了办证所需资料。综合以上事实，答辩人已经按照约定即法律规定充分履行了自己的合同义务，并不存在违约，不应当承担违约责任。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素：1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长；2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。四、即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅应当承担法律保护范围内的违约金，超出合同约定及法律规定的部分，不能得到支持。即便贵院参照此前判例及裁判标准，认为答辩人的违约期限应计算至答辩人履行通知义务之日，那么本案中答辩人的违约金截止时间应当是在答辩人第一次向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料时。因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。答辩人通过邮寄方式已经向被答辩人寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为答辩人已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步说，即便贵院不认可答辩人第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据答辩人提供的业主说明、装修公司证明、照片（通知办证幕墙、现场收集办证资料）等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十三条：“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。”之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳，结合本案，作出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，势必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活，综合证人陈述、装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人在涉案小区设置了“办理不动产登记资料收集处”，对涉案房屋办理不动产权证书再次进行了告知，综上，答辩人认为，即使答辩人应当承当交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算截止时间至多应截止到2017年9月24日。根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，本案应适用3年诉讼时效规定，根据被答辩人起诉时间推算，2017年1月5日之前的违约金因超出诉讼时效而不受法律保护，被答辩人仅有权要求答辩人向其承担2017年1月6日起至2017年9月24日期间的违约金。五、涉案房屋权属登记证书虽然办理延迟，但该延迟并未给被答辩人造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低，以更好地维护双方当事人合法权益，实现法律效果与社会效果相统一。根据合同法理论，我国违约金具有损失填补性质，即违约金可以调整，金额相当于违约方的违约行为给守约方造成的损失。具体到本案所涉案件，即应当考量开发商逾期办证给买受人造成了什么损失。考虑到此类案件中购房业主大都选择按揭贷款方式购房，此种情况下，即使业主所购房屋按约定办理了相应权属证书，该证书也得依照约定提交给银行办理抵押登记。换言之，即使按期办证，业主也不能拿到该权属证书用于其他用途，此种情况下对业主而言按期办证所起的主要作用仅是对其有心理抚慰而已。故开发商逾期办证其实并未给业主造成多少实际上的损失，调整违约金为房开商只适当承担一点抚慰性质的违约金或不承担违约金有合同法的理论依据。对此，贵州省内的市一级法院就有先例。如安顺市中级人民法院就将逾期办证纠纷案件的裁判观点调整为：“目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调整违约金的请求，予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条‘当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。’之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年5月9日期间的逾期办证违约金5000元。”遵义市中级人民法院的裁判观点也大致相当，在房开商存在违约行为的情况下，均只是酌情支持几千元违约金，避免房开企业因此承担巨额赔偿而走向倒闭境地。在司法审判实践中，一些地方高院都发文将房开企业的逾期办证违约责任限定在合理的范围，如：2014年12月16日，北京高院发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，其中第十四条中规定：“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任”。2005年8月5日，贵州省高院发《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》，其中第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任”。最后，当前毕节市区域内司法裁判逾期办证违约金的计算标准主要是按合同约定，少则一两万，多则七八万，基数大，随便一家中型楼盘房开企业需承担的逾期办证违约金都高达数千万甚至上亿，企业根本不堪重负、无力承担。若人民法院不综合考量逾期原因、业主受损失程度、当下的经济形势以及兄弟地区的审判观点，仅简单地认为“逾期便当按约定承担逾期责任”便支持业主的诉讼请求，无疑会引发连环诉讼、增加司法审判资源投入的同时也会将众多房地产开发企业逼向破产境地，房开企业破产，引发的是更大的社会问题和矛盾，不利于维护社会正常秩序。结合答辩人在进行竣工验收备案、交房、办证的履约情况，足以证明答辩人在涉案商品房买卖合同的履约过程中，十分注重商誉、信用、履约状况良好，并无主观恶意拖延和故意违约的情形。因此，恳请人民法院依法调低本案违约金标准，酌情判决答辩人承担的违约金金额。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求，或者酌情判决答辩人应承担的违约金金额，以实现法律效果与社会效果的统一。庭审中，被告口头补充答辩称：该栋楼在2016年时就已经具备办证条件，但由于业主自身原因未能及时提供全部办证所需资料以及政策因素影响，导致办证逾期，对此被告不应承担违约责任或者是得以免除违约责任。本院经审理查明：2014年5月23日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ3-7-3；该商品房总价款为289154元；转移登记：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”。合同签订后，原告向被告支付涉案房屋购房款289154元。被告于2016年1月13日取得涉案房屋所属招商花园城Ｅ3幢的《商品房备案证明书》。2016年9月28日，被告为涉案房屋所在Ｅ3幢的其他业主办理了房屋权属证书。2017年9月24日，被告在招商花园城曦园正门处安装搭建喷绘桁架。喷绘内容为“关于办理不动产权证书资料收集的通知”，并设置“办理不动产登记资料收集处”。2018年8月23日，被告向原告邮寄关于办理产权证的告知函。2018年12月24日，原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证。同时，双方共同签署了办理不动产登记申请。现涉案商品房登记至原告名下。原告认为，被告的行为已构成违约，应当向原告承担相应的违约责任，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但原告向被告出具委托书委托被告办理房屋不动产权证，则原、被告之间系委托办证关系。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年9月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告虽于2016年1月13日取得涉案房屋所属招商花园城E4幢的《商品房备案证明书》，并已为该幢楼其他业主办理了房屋权属证书，表明已具备办理转移登记的条件。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件时已告知了原告，而被告提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理产权证的告知书的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年8月23日履行了通知义务。但此时，已超过合同约定的2016年9月30日前，被告构成违约，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金，从约定的2016年9月30日之次日计算。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张,认为应从2017年1月6日起计算，之前的违约金已超过诉讼时效。原告诉请的违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。按合同约定，被告应于2016年9月30日之前取得办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，未按期履行，原则上从2016年10月1日起计算违约金。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年1月10日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年1月10日）回溯三年即2017年1月10日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张成立，原告诉请的违约金，从2017年1月6日起计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记的有关文书超过180个工作日，买受人不退房的违约金标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张的违约金，以原告已付购房款总额289,154元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨军、黄艳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款289,154元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月6日起计算至2018年8月23日止；二、驳回原告杨军、黄艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元（已减半收取），由原告杨军、黄艳负担175元,被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担264元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇二〇年五月十一日书记员  张婵婵