海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终298号 上诉人（原审被告、反诉原告）：于成义，男，1956年4月20日出生，汉族，现住吉林省长春市经济开发区北海新居3-2-501。 委托诉讼代理人：李方，海南海大平正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：澄迈金鑫鸟语林房地产有限公司，住所地：海南省澄迈县盈滨岛金鑫鸟语林花园别墅12A。 法定代表人：任平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖波，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雅婷，海南瑞来律师事务所实习律师。 上诉人于成义因与被上诉人澄迈金鑫鸟语林房地产有限公司（以下简称鸟语林房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案上诉人于成义及其委托诉讼代理人李方，被上诉人鸟语林房地产公司的委托诉讼代理人廖波、刘雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于成义上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判鸟语林房地产公司协助于成义办理澄迈县老城镇盈滨半岛碧海金沙别墅21号别墅、55号别墅的不动产权证，并驳回鸟语林房地产公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由鸟语林房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，鸟语林房地产公司支付给于成义的300万元系偿还其所欠于成义的工程补偿款，不是其支付给于成义的房屋回购款。在2010年2月5日鸟语林房地产公司转给于成义300万元之前，鸟语林房地产公司确认的，其欠于成义的债务主要有两笔：一笔是双方在《商品房买卖合同》的《合同补充协议》中约定的两栋别墅回购款236万元，另一笔是鸟语林房地产公司的实际控制人郭坤于2007年9月5日承诺补偿于成义300万元工程补偿款。一、鸟语林房地产公司自2008年8月4日起即已丧失了别墅的回购权，2010年2月5向于成义支付的300万元不可能是房屋回购款。2007年9月2日，于成义与案外人齐屿、鸟语林房地产公司签订了《债权债务转移及以房抵债协议》，确认齐屿欠于成义490万元，以鸟语林房地产公司的金鑫鸟语林别墅花园项目的三套别墅抵债，其中F63别墅折价240万元，D21别墅折价118万元，D22别墅折价118万元(后D22别墅换成D55号别墅)，共抵偿债务476万元。2007年9月4日，于成义与鸟语林房地产公司签订了该三栋别墅的《商品房买卖合同》，并在澄迈县房管局办理了预售登记。同日，于成义还与鸟语林房地产公司签订了《合同补充协议》，约定鸟语林房地产公司可在2008年8月4日前回购别墅，回购价格为《商品房买卖合同》中约定的价格。《补充协议》还约定，鸟语林房地产公司如果在此期限内未能回购此房屋，于成义将享有房屋的所有权及该房屋私家花园的使用权。后经双方协商抵消了240万债务并解除了F63别墅的预售登记。至此，如果鸟语林房地产公司回购剩余两栋别墅，其回购总价为236万元(476万元减去240万元=236万元)。由于鸟语林房地产公司未能在2008年8月4日前如约支付236万元回购款，因此2008年8月4日起，两栋别墅的所有权即归于成义所有，鸟语林房地产公司已丧失了别墅的回购权，其后2010年2月5日支付的300万元，不可能是房屋回购款。二、2007年9月5日郭坤出具的《承诺》是代表鸟语林房地产公司作出的，付款义务人为鸟语林房地产公司。2007年9月5日，为补偿因工程造价低及长期拖欠工程款给于成义造成的损失，鸟语林房地产公司的实际控制人郭坤向于成义出具《承诺》，承诺补偿于成义300万元。(2017)琼民终字24号民事判决书已明确认定，郭坤2007年9月5日向于成义出具的《承诺》系代表鸟语林房地产公司作出。该判决书认定，“齐屿提交的两份证据，分别是2007年9月5日，鸟语林房地产公司郭坤出具的《承诺书》和2008年8月25日与鸟语林房地产公司签订的《代扣工程款交税协议》，证明本案中于成义清楚给付工程款的主体是鸟语林房地产公司，不是齐屿。关于郭坤的身份，海南省第一中级人民法院刑事判决书有认定，即郭坤为鸟语林房地产公司的实际控制人，因此郭坤签署的文件可以代表鸟语林房地产公司……本院对该两份证据的三性均予以认可。2007年9月5日，郭坤承诺补偿于成义300万……”。上述判决不仅明确认定郭坤是鸟语林房地产公司的“实际控制人”，同时还认定“郭坤签署的文件可以代表鸟语林房地产公司”。因此，郭坤出具的补偿于成义300万元的《承诺》是代表鸟语林房地产公司作出的，其付款义务人应为鸟语林房地产公司。本案的一审判决认定“……二审法院(2017琼民终字24号)对该证据予以认可，认定2007年9月5日郭坤承诺补偿于成义300万的事实，但并未认定……郭坤是否系代表鸟语林房地产公司作出承诺”，这一认定显然与已生效的(2017)琼民终字24号民事判决书认定相悖。此外，鸟语林花园别墅项目属于鸟语林房地产公司，而郭坤又是鸟语林房地产公司的实际控制人，其所作出的《承诺》所补偿的300万工程补偿款又是对项目的施工人于成义所做的补偿，从该承诺的内容来看，显然是郭坤代表项目的所有人鸟林房地产公司作出的。三、从款项的数额上看，鸟语林房地产公司支付给于成义的300万元，与郭坤《承诺》中所称的300万元工程补偿款数额完全吻合，而与别墅回购款236万元相差甚远，两者相差64万元,因此该款项不是别墅回购款。四、从于成义多次向法院起诉主张工程款的范围也可以看出，鸟语林房地产公司2010年2月5日支付给于成义的300万元是工程补偿款。2009年8月19日，于成义曾向海南省第一中级人民法院诉请鸟语林房地产公司及郭坤支付工程款，其中诉讼请求中包括郭坤承诺的300万元工程补偿款(后撤诉)。而2010年2月5日于成义收到300万之后，2014年3月再次向海南省第一中级人民法院诉请工程款(后撤诉)及2016年1月第三次向海南省第一中级人民法院诉请工程款两案的诉讼请求中，均未包括该300万的工程补偿款。从于成义起诉鸟语林公司工程款的诉讼请求范围的前后变化看，正因为2010年2月鸟语林公司已经偿还了300万工程补偿款，所以于成义在其后起诉时才未将其列入诉请范围。五、一审判决认定两栋别墅的《商品房买卖合同》已于2010年2月5日解除，在认定事实和适用法律方面都存在错误。一审法院认定，“于成义于2010年2月5日收到鸟语林房地产公司的300万元房屋回购款，双方已在协商、自愿的基础上以行为表明解除合同，故对双方解除合同应予认定，确认涉案两份合同已于2010年2月5日解除。”1、如前所述，鸟语林房地产公司所付的300万元根本不是回购款；同时其付款的时间为2010年2月，也早已超过《补充协议》中约定的2008年8月4日。此后，按约定别墅所有权应属于于成义。双方也未就解除或变更《商品房买卖合同》达成任何书面或口头协议。因此，一审法院认定双方在自愿、协商基础上解除合同完全没有事实依据。2、一审法院认定于成义于2010年2月5日收到鸟语林房地产公司300万元并出具收条，“且收取该款项后并未提出异议，应当视为双方当事人已经以行为表明解除了《商品房买卖合同》”。该认定既无事实依据也无法律依据。《中华人民共和国民法总则》明确规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人的交易习惯时，才可以视为意思表示。一审法院在没有任何事实和法律依据的情况下推定双方已经以行为表明解除了《商品房买卖合同》也不符合民法总则的规定。首先，于成义的收条中根本没有收到别墅回购款并同意解除两栋别墅《商品房买卖合同》的内容。由于此前郭坤曾代表鸟语林公司作出补偿于成义300万元工程补偿款的承诺，于成义收到300万元款项后出具收条，其出具收条的行为仅表示收到300万元工程补偿款。其次，按照双方的交易习惯，如果双方协商一致解除涉案两栋别墅的买卖合同，应采用书面形式，签订解除合同的书面协议。此前双方《债权债务转让及以房抵债协议》中，除本案所涉及的两栋别墅外，还有一栋F63别墅抵债240万元，双方也就F63别墅签订了《商品房买卖合同》并办理了预售登记。后双方经协商用其他债务与240万元相互抵消，一致同意解除F63别墅的《商品房买卖合同》并签订了《关于解除63栋别墅商品房买卖协议》的书面协议，双方共同注销了F63别墅的预售登记，于成义将F63别墅的《商品房买卖合同》交还于鸟语林房地产公司。可见此前双方解除《商品房买卖合同》采用的是订立书面解除协议的方式。一审法院仅凭于成义收到300万后出具了收条，没有提出异议就推定双方协商一致解除合同，也不符合双方的上述交易习惯。第三，2010年2月5日，在收到鸟语林房地产公司转账的300万元后，当时于成义急欲将两栋别墅售出，因其本人长期不在海南，于是委托鸟语林房地产公司的经理孙叔阳(负责鸟语林别墅项目的销售工作)代卖两栋别墅，为便于买卖别墅时办理变更登记，与孙叔阳在长春公证处办理了委托孙叔阳办理两栋别墅注销预售登记手续的公证，并将《商品房买卖合同》交与孙叔阳。后因孙叔阳未能卖出别墅，于成义正式向澄迈县房管局出具《声明》，撤销了对孙叔阳的委托。一审法院未认定于成义之后撤销对孙叔阳的委托这一事实，仅以于成义曾经委托孙叔阳代卖别墅为由认定其同意解除《商品房买卖合同》属于认定事实错误。综上，由于鸟语林房地产公司未在2008年8月4日前向于成义支付房屋回购款，根据双方《合同补充协议》约定，两栋别墅的所有权应归于成义所有，《商品房买卖合同》应继续履行，鸟语林房地产公司应配合于成义办理不动产变更登记。鸟语林房地产公司主张解除《商品房买卖合同》，注销两栋别墅的预售登记，没有事实依据。一审判决判定《商品房买卖合同》已经解除，并驳回于成义的诉讼请求在认定事实和适用法律方面都存在错误，为此请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。 被上诉人鸟语林房地产公司辩称，一、于成义于2010年2月5日收到鸟语林房地产公司300万元房屋回购款，并于当天在吉林省长春市办理了公证书，公证书的内容是委托孙书阳办理涉案两套房屋的备案注销手续，并将合同原件和收据全部退还给鸟语林房地产公司代表孙书阳，可以证明于成义主张办理公证书目的是让孙书阳代为卖房不能成立。二、于成义称2010年2月5日是鸟语林房地产公司的实际控制人郭坤于2017年9月5日出具承诺要补偿其三百万元的说法，一审判决也明确根据证据的盖然性原则进行了驳斥。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 鸟语林房地产公司一审诉讼请求：一、判令于成义配合鸟语林房地产公司至澄迈县不动产登记中心办理位于澄迈县老城镇盈滨半岛的金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢别墅的合同备案注销手续;二、请求确认于成义与鸟语林房地产公司于2007年9月4日签订的关于金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢别墅的两份《商品房买卖合同》已于2010年2月5日支付房屋回购款时解除。 于成义一审反诉请求：判令鸟语林房地产公司协助于成义办理澄迈县老城镇盈滨半岛碧海金沙别墅（原鸟语林花园别墅）第21号别墅、第55号别墅的不动产权证。 一审法院查明的事实：2007年9月2日，于成义与案外人齐屿、鸟语林房地产公司签订了《债权债务转移及以房抵债协议》，协议确认齐屿尚欠于成义的490万元，以鸟语林房地产公司的金鑫鸟语林花园别墅项目的三套别墅抵债偿还，其中F63别墅折价240万元，D21别墅折价118万元，D22别墅折价118万元，共抵偿债务476万元。协议还约定，鸟语林房地产公司可在2008年7月1日前以490万元抽回三套别墅，如到期抽不回，三套别墅归于成义所有。其后，D22别墅更换为D55别墅。2007年9月4日，于成义与鸟语林房地产公司签订金鑫鸟语林花园别墅第21幢（D21）、第55幢（D55）的《商品房买卖合同》，每幢房价为118万元，鸟语林房地产公司向于成义开具了购房款收据。同日，双方又签订了《合同补充协议》，约定鸟语林房地产公司可回购于成义购买的房屋，回购期限为2008年8月4日前，回购价格为合同中约定的房屋交易价格，鸟语林房地产公司如在期限内未能回购房屋，于成义将享有房屋的所有权房屋及私家花园的使用权。于成义在收到鸟语林房地产公司支付的回购房屋款后，需在三天内将合同交还于鸟语林房地产公司。2008年8月1日，金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢的《商品房买卖合同》办理了合同备案登记手续。于成义与鸟语林房地产公司亦签订金鑫鸟语林花园别墅第63幢的《商品房买卖合同》，但其后于2008年8月25日签订《关于解除63栋别墅商品房买卖协议》解除该合同。《关于解除63栋别墅商品房买卖协议》约定，双方同意解除第63幢别墅的商品房买卖合同，于成义负责办理第63幢别墅备案登记解除一事，鸟语林房地产公司协助办理，在解除备案登记后，于成义将此栋别墅的购房收据和商品房买卖合同交还于鸟语林房地产公司，双方就此无任何债务关系。 2009年8月24日，于成义因《债权债务转移及以房抵债协议》产生纠纷，起诉鸟语林房地产公司（被告）、齐屿（第三人），案号为（2009）澄民初字第684号，原诉请为鸟语林房地产公司给付于成义欠款250万元及利息，后变更诉请为金鑫鸟语林花园别墅项目中第21幢、第55幢别墅产权归于成义所有，并支付剩余本金及利息。于成义其后向法院申请撤诉，法院予以准许。 2010年2月5日，翟鸿燕代鸟语林房地产公司向于成义转账300万元，于成义出具收条，内容为“今收到澄迈金鑫鸟语林房地产开发有限公司转来的人民币叁佰万元整。”同日，于成义及其妻子宋金霓至吉林省长春市国立公证处办理了公证委托书，委托孙书阳全权办理金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢的注销预售登记手续，并将《商品房买卖合同》及购房款收据的原件交给孙书阳。鸟语林房地产公司及于成义均认可孙书阳系鸟语林房地产公司员工。 另查，于成义垫资兴建金鑫鸟语林花园别墅项目中的18栋别墅，2007年8月22日，鸟语林房地产公司出具《承诺书》，该承诺书载明：鸟语林房地产公司与于成义双方由于金鑫鸟语林花园别墅项目发生的工程款结算为1242.4458万元，鸟语林房地产公司已付工程款合计628.4万元，应付工程款为614.0458万元，鸟语林房地产公司承诺在《承诺书》签订半年之内陆续还清该欠款。2007年9月5日，郭坤向于成义出具《承诺》，内容为“考虑到于成义在建鸟语林花园项目工程中，每平方米承包造价较低及完工后长时间未给付于成义工程款给于成义造成了一定的经济损失，为补偿于成义的损失，待谷典郭坤将该项目全部接收完，鸟语林房地产公司法人变更到谷典或郭坤名下后，郭坤给付于成义补偿300万元人民币。” 2009年8月19日，于成义因该建设工程施工合同纠纷起诉鸟语林房地产公司及郭坤，案号为（2009）海南一中民初字48号，诉请1为两被告给付拖欠工程款5840458元及利息2088000元，诉请2为被告郭坤给付2007年9月5日承诺的工程补偿款300万元。于成义后向法院申请撤诉，法院予以准许。 2014年3月26日，于成义因该工程项目起诉齐屿，案号为（2014）海南一中民初字第66号，诉请被告齐屿向其支付工程款及利息、装修工程款及利息、别墅看管费及维护费、以借款形式反映的工程欠款及利息等，该案于成义再次申请撤诉。 2016年1月20日，于成义因该工程项目再次起诉，案号为（2016）琼96民初18号，诉请被告齐屿、鸟语林公司、鸟语林房地产公司对于成义施工的土建及装修工程进行竣工验收，并主张由三被告支付土建及装修工程款、工程看管费、维护费损失及工程款利息损失。该案经一、二审法院审理后作出生效判决。在二审（2017）琼民终24号案件的审理过程中，于成义提交2007年9月5日郭坤向于成义出具《承诺》拟证其积极索要工程款，二审法院对该证据予以认可，认定2007年9月5日郭坤承诺补偿于成义300万的事实，但并未查明认定该款是否已支付以及郭坤是否系代表鸟语林房地产公司作出承诺。 庭审过程中，鸟语林房地产公司陈述第55幢别墅已经办理房屋初始登记，第21幢别墅尚未办理房屋初始登记。 一审法院认为，鸟语林房地产公司与于成义于2007年9月4日签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。 关于涉案两份《商品房买卖合同》是否已经解除的问题。鸟语林房地产公司于2010年2月5日向于成义转账300万元，于成义亦出具收条，且收取该款项后并未提出异议，对此，如300万元系鸟语林房地产公司支付的房屋回购款，应当视为双方当事人已经以行为表明解除了《商品房买卖合同》。因此，本案认定涉案两份合同是否已经解除的关键在于300万元款项的性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，鸟语林房地产公司主张该款系涉案两栋别墅的回购款。其提交的证据材料可证，于成义在2010年2月5日收到300万元款项并出具收条的同日，办理了公证委托书，委托鸟语林房地产公司工作人员孙书阳办理金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢的注销预售登记手续，并将《商品房买卖合同》及购房款收据的原件交给孙书阳。一审法院认为，鸟语林房地产公司就其主张事实所提供的证据，已经达到高度盖然性的民事裁判证明标准，应认定300万元款项是鸟语林房地产公司支付给于成义的房屋回购款。于成义虽主张该款为工程补偿款，但其提交的相关证据材料，仅可以证明如下事实：郭坤曾经于2007年9月5日出具书面《承诺》给付于成义工程补偿款300万元。在其2009年8月19日起诉的（2009）海南一中民初字48号案中曾诉请郭坤支付，后撤诉。在其后因该工程项目于2014年3月26日起诉齐屿的（2014）海南一中民初字第66号案以及2016年1月20日起诉齐屿、鸟语林公司、鸟语林房地产公司的（2016）琼96民初18号案中，未依据该《承诺》诉请工程补偿款。上述事实并不能证明300万元为工程补偿款，也不能达到使300万元是房屋回购款的事实并不确定的证明效果。首先，《承诺》的主体为郭坤，该承诺明确载明“待谷典郭坤将该项目全部接收完，鸟语林房地产公司法人变更到谷典或郭坤名下后，郭坤给付于成义补偿300万元”，并无证据证明郭坤系代表鸟语林房地产公司作出付款承诺，付款义务人为鸟语林房地产公司。并且于成义在（2009）海南一中民初字48号案中亦诉请郭坤支付该款，而不是主张鸟语林房地产公司支付。其次，（2017）琼民终24号案件审理过程中，于成义提交该《承诺》，仅用于证明其积极索要工程款，未说明该款已支付完毕以及何种方式支付等的情况，并且该案生效判决中亦未查明认定。 综上，一审法院认为，于成义于2010年2月5日收到鸟语林房地产公司的300万元房屋回购款，双方已在协商、自愿的基础上以行为表明解除合同，故对双方已解除合同应予认定，确认涉案两份合同已于2010年2月5日解除。于成义主张继续履行合同，要求鸟语林房地产公司办理涉案别墅的产权变更登记，一审法院不予支持。另依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，双方就各自已经履行的部分均可要求恢复原状，鸟语林房地产公司作为出卖人有权请求对方协助办理房屋的合同备案注销手续，一审法院对鸟语林房地产公司提出的于成义配合办理涉案两栋别墅的合同备案注销手续的诉讼请求，予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：（一）确认澄迈金鑫鸟语林房地产有限公司与于成义于2007年9月4日签订的金鑫鸟语林花园别墅第21幢的《商品房买卖合同》及第55幢的《商品房买卖合同》已于2010年2月5日解除；（二）于成义于本判决生效之日起十五日内配合澄迈金鑫鸟语林房地产有限公司办理位于××县别墅第21幢的《商品房买卖合同》及第55幢的《商品房买卖合同》备案注销手续；（三）驳回于成义的反诉请求。本诉案件受理费100元，由于成义负担；反诉案件受理费13400元，由于成义负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）鸟语林房地产公司支付的300万元款项的性质问题，即是房屋回购款还是工程补偿款。（二）金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢的《商品房买卖合同》是否已解除，于成义应否配合鸟语林房地产公司办理涉案别墅的合同备案注销手续。 关于争议焦点一。鸟语林房地产公司于2010年2月5日向于成义支付300万元款项的性质问题，根据鸟语林房地产公司、于成义双方提供的证据进行综合审查，并结合日常生活经验判断，本院认为鸟语林房地产公司提供的证据已经达到高度盖然性的民事裁判证明标准，而于成义提供的证据尚未达到，故本院对被上诉人鸟语林房地产公司辩称该款为房屋回购款予以支持，一审法院判决并无不当。理由如下：（一）2010年2月5日鸟语林房地产公司向于成义支付300万元，于成义出具收条，内容为“金收到澄迈金鑫鸟雨林房地产开发有限公司转来的人民币叁佰万元整。”鸟语林房地产公司称多出的64万元为这么多年别墅升值、迟于回购导致于成义损失的补偿。同日，于成义及其妻子宋金霓至吉林省长春市国立公证处办理了公正委托书，委托孙书阳全权办理金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢的注销预售登记手续，并将《商品房买卖合同》及购房款收据的原件交给孙书阳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，鸟语林房地产公司对于主张事实所提供的证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查，结合日常生活经验，可以确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。（二）于成义反驳鸟语林房地产公司的主张，认为该300万元为工程补偿款。根据鸟语林房地产公司于2007年8月22日出具的《承诺书》及郭坤于2007年9月5日出具《承诺》的内容，结合郭坤在出具承诺时已着手接收全部案涉项目、鸟语林公司法定代表人即将变更至谷典或郭坤名下、日后郭坤确已成为鸟语林公司实际控制人、补偿款为补偿案涉项目等事实判断，该承诺应视为鸟语林公司和郭坤向于成义作出的附条件的连带责任保证，即鸟语林公司和郭坤在谷典、郭坤全部接受完案涉项目、鸟语林公司法定代表人变更至谷典或郭坤名下这一条件成就后，鸟语林公司和郭坤即付给于成义工程补偿款300万元。但是，于成义提供的相关证据仅能证明鸟语林房地产公司和郭坤有给付于成义工程补偿款300万元的义务，并无其他证据佐证鸟语林公司2010年2月5日支付的300万元即为郭坤承诺支付的工程补偿款。对于为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 关于争议焦点二。金鑫鸟语林花园别墅第21幢、第55幢的《商品房买卖合同》是否已解除，根据合同履行的实际情况，一审法院判决两幢别墅的《商品房买卖合同》已实际解除，要求于成义配合办理涉案两幢别墅的备案注销手续并无不当。理由如下：一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。于成义与鸟语林房地产公司签订的关于第21幢、第55幢别墅的《合同补充协议》，对于两幢别墅的所有权作出了约定，表明于成义在鸟语林房地产公司不支付房屋回购款时享有取得房屋所有权的权利，但并未产生物权变动的效力。于成义诉称2008年8月4日起两栋别墅的所有权即归其所有，鸟语林房地产公司已丧失了别墅的回购权，但其之后一直并未向鸟语林房地产公司主张变更房屋所有权的权利，该两幢别墅依然登记在鸟语林房地产公司名下。二、鸟语林房地产公司与于成义于2007年9月4日通过以房抵债方式签订了两份《商品房买卖合同》，并签订《合同补充协议》一份，约定房屋回购时间及价格等内容。但是2008年8月4日回购期届满后，于成义一直未向鸟语林房地产公司主张房屋所有权变更的权利。如争议焦点一所述，在鸟语林房地产公司向于成义支付300万元房屋回购款后，于成义退回两份《商品房买卖合同》和购房收据，并未提出异议，且于同日公证委托孙书阳代为办理涉案两幢别墅的注销预售登记手续，于成义以实际行动表明两份《商品房买卖合同》已经实际解除。合同解除后，于成义有义务配合鸟语林房地产公司办理涉案两幢别墅的备案注销手续。 综上所述，于成义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13500元，由上诉人于成义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈秀儒 审 判 员 蔡于干 审 判 员 陈小燕 二〇二〇年五月十一日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。