四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13791号 原告：杨阳，女，1991年3月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：付露月，四川迪扬律师事务所律师。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，公司总经理。 委托诉讼代理人：董睿，四川君合律师事务所律师。 被告：安信信托股份有限公司，住所地：上海市控江路********。 法定代表人：王少钦，公司董事长。 委托诉讼代理人：陶芯宇，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑杨，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 原告杨阳与被告成都中强实业有限公司（以下简称中强公司）、安信信托股份有限公司（以下简称安信信托公司）、四川信托有限公司（以下简称四川信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨阳的委托诉讼代理人付露月，被告中强公司的委托诉讼代理人董睿，被告安信信托公司的委托诉讼代理人陶芯宇、郑杨到庭参加诉讼。庭审中，杨阳申请撤回对四川信托公司的起诉，本院当庭口头裁定予以准许，不再另行制发裁定书。本案现已审理终结。 杨阳向本院提出诉讼请求：1．判令中强公司向杨阳赔偿逾期交房违约金，分段计算为：从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算为40402.06元，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算为20759.07元，从2019年9月1日起至交房之日止按照已付房款每日万分之四计算，截至起诉时暂计39285.98元；共计100447.11元；2．判令中强公司继续履行合同约定为杨阳办理合同登记备案及预告登记手续；3．安信信托公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中《同意函》的内容协助中强公司及杨阳办理合同登记备案及预告登记手续；4．本案诉讼费、保全费、律师费由中强公司、安信信托公司承担。事实和理由：2018年8月22日，中强公司与杨阳签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于成都市锦江区9元的价格出售给杨阳，地产项目简称星汇，地产项目简称星汇广场项目2018年12月31日。合同签订后，杨阳按照合同约定支付购房定金50000元及首付款1066079元，完全履行了付款义务。中强公司至今未按合同约定为杨阳办理商品房预售合同登记备案及预告登记手续，亦未按约定交付房屋。安信信托公司作为案涉房屋所在星汇广场项目的抵押权人，在商品房预售合同中出具了《同意函》，同意中强公司在星汇广场被抵押的状态下继续销售该房屋，并承诺同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意该房屋买受人办理预告登记、抵押登记。鉴于此，安信信托公司有义务协助办理合同备案及预告登记手续。由于星汇广场项目施工进度严重滞后，大批业主无法按时收房，曾多次与中强公司协商、谈判。中强公司于2019年4月15日出具《告星汇项目业主书》，对未按时交房的违约责任进行了明确答复，并确定了逾期交房违约金的赔偿标准。杨阳为维护其合法权益，特提起诉讼。 中强公司辩称，杨阳未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不应承担违约责任。由于杨阳已提起诉讼，双方已丧失协商基础，因此中强公司发出的告业主书并不适用于本案。由于杨阳尚未履行付款义务，中强公司有权行使不安抗辩权或同时履行抗辩权。即使法院认定需要支付违约金，违约金的金额应当按照合同第19条约定的标准即每逾期一日按已付款万分之一计算。该房屋尚未解除抵押，也未办理网签手续，在没有解除抵押的情况下，中强公司实质上无法办理备案和预告登记。 安信信托公司辩称，安信信托公司对案涉房屋有抵押权，不同意杨阳的诉讼请求。1．杨阳没有支付完毕购房款；2．在商品房预售合同中，明确约定了抵押情况及抵押人为安信信托公司，且约定了监管账户，但杨阳并未向监管账户付款；3．备案只是防止开发商一房多卖的行政管理措施，并不是买受人取得产权的必要程序；4．商品房预售合同并未约定预告登记的期限，且在杨阳未支付完毕款项的情况下，安信信托公司也没有协助办理预告登记的义务；5．目前杨阳存在最大的问题即房屋没有交付，安信信托公司仅是协助义务，对杨阳没有影响。 本院经审理认定事实如下：2018年8月22日，杨阳与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：杨阳向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积145.63平方米，总价款为3706079元。杨阳采取贷款方式支付房款，于2018年8月22日前支付首期房价款1066079元，余款申请贷款支付。中强公司应在2018年12月31日前向杨阳交付该商品房。逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向杨阳支付全部房价款万分之一的违约金。第十一条预售款监管，（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；（二）该商品房的预售资金监管机构四川天府银行股份有限公司成都江汉支行，预售资金监管账户名称为中强公司，账号为20×××11。第二十四条预售合同登记备案，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，杨阳在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。第二十六条预告登记，双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件三中附有安信信托公司出具的《同意函》。该《同意函》载明：中强公司位于东御街88号在建工程已抵押给安信信托公司，并办理了抵押登记。国有土地使用权证号：成国用（2012）第××号，使用权面积：20478.9平方米。现中强公司申请办理该宗土地上星汇广场项目1幢及地下室房屋的商品房预售许可证。在上述在建工程抵押的状况下，安信信托公司同意办理星汇广场项目1幢及地下室的商品房预售许可证，并同意中强公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 合同签订后，杨阳支付了购房首付款1116079元，未支付尾款。后中强公司未按约定交房，陆续向杨阳等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 另查明，截至本案庭审之日，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实，有杨阳提交的当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、建设银行持卡人存根、甘肃银行客户回单、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《2018年12月3日关于对星汇业主关心问题的回复》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，杨阳与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。杨阳向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约定时间向杨阳交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，杨阳与中强公司均认可以已支付房款为基数计算，本院予以确认。关于具体违约金标准，中强公司在《告星汇项目业主书》中对2019年1月1日后的逾期交房违约金标准进行了上调，杨阳对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议。即自2019年1月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为按每日万分之三计算。截至本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金杨阳可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为杨阳办理商品房预售合同备案手续。本院认为，合同第二十四条第一款约定：“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”。结合该款约定后一句“杨阳在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”理解，并参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”之规定，前述合同中关于备案的约定应解释为中强公司自合同签订后30日内办理商品房预售合同备案手续。并且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。关于中强公司及安信信托公司辩称的案涉房屋未解除抵押无法办理合同备案手续。本院认为，安信信托公司出具《同意函》明确表示，其作为抵押权人同意中强公司销售案涉房屋并办理转移登记。安信信托公司对所有权转移登记这一影响实体权利的事项予以同意，举重以明轻，对于就售房合同进行登记备案这一不影响实体权利的事项，安信信托公司予以同意应是《同意函》的应有之意。故对于该项辩称理由，本院不予采纳。关于安信信托公司辩称的杨阳购房款未进入资金监管账户故不同意办理合同备案手续。本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《同意函》均未明确将购房款进入资金监管账户这一事实作为安信信托公司同意中强公司销售房屋及合同备案的条件。因此，对安信信托公司的该项辩称理由，本院不予采纳。关于进行合同备案的义务主体。首先，《四川省商品房买卖合同（预售）》系杨阳与中强公司签订，安信信托公司并非合同相对方。其次，合同备案仅是对合同签订这一事实进行登记公示，并不必然导致所有权变动；在安信信托公司已同意出售这一事实前提下，合同备案也不影响安信信托公司的实体权利。因此，安信信托公司不承担合同备案的协助义务，中强公司承担合同备案义务。综上，杨阳主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于杨阳主张中强公司办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，杨阳与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，故本院对杨阳此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨阳支付2019年1月1日至判决生效之日的逾期交房违约金（均以已付购房款1116079元为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告杨阳于2018年8月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告杨阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2408元，减半收取1204元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  成敏 二〇二〇年五月二十八日 书记员  胡楠