广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终7083号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓芬，女，汉族，1973年5月23日出生，住所地：广东省惠州市惠城区。 委托诉讼代理人：林彩梅，广东国晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈清，广东国晖律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赖壬生，男，汉族，1963年6月15日出生，住所地：广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：杜春龙，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市光浩物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华区民治街道大岭社区梅龙路与中梅路交汇处光浩国际中心**1603，统一社会信用代码：914403000614142664。 法定代表人：植志铭，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉芳，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。 原审第三人：光浩实业有限公司，住所地：深圳市龙华区民治街道大岭社区梅龙路与中梅路交汇处光浩国际中心**1608，统一社会信用代码：914403001924253448。 法定代表人：赖壬生，董事长。 委托诉讼代理人：杜春龙，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。 上诉人刘晓芬与上诉人赖壬生、深圳市光浩物业管理有限公司（以下简称光浩物业公司）因双方及原审第三人光浩实业有限公司（以下简称光浩实业公司）之间房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初30027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘晓芬向一审法院起诉请求：1.请求确认刘晓芬与赖壬生、光浩物业公司签订的《光浩国际中心房屋租赁合同》无效；2.判令赖壬生、光浩物业公司退还支付的保证金、租金、管理费等费用316006.24元及利息26107.29元(暂计算至起诉之日，以实际清偿之日为准)，赔偿损失1455935.30元，增加部分包括部分租金及物业管理费70370.21元，燃气管道安装费用71000元，税务登记费用1800元，固话安装2479元，遣散费用5006.70元，仓库使用定金2000元，赖壬生、光浩物业公司同意支付的停电补偿费用7000元；3.赖壬生、光浩物业公司承担本案全部评估费、保全费、诉讼费等全部费用。 赖壬生、光浩物业公司向一审法院提起反诉，请求：1.判决刘晓芬自2015年9月1日至2016年7月31日以每月66052元、自2016年8月1日至2016年12月15日以每月67373元支付房屋使用费1005643元及利息损失（利息损失以每月未付房屋使用费为基数按中国人民银行同期贷款利率自每月6日起计至清偿之日止，暂计至2016年12月31日的利息损失为34453元）；2.支付应出具房屋使用费发票的税金67766元；3.自2015年11月1日至2016年7月31日以每月8256元、自2016年8月1日至2016年12月31日以每月8421元支付物业管理费116409元、水费8277元、电费24988元、空调维护费9336元、空调费81045元及违约金（违约金以每月未付各物业费用合计为基数按每日千分之三自每月6日起计至清偿之日止，暂计至2016年12月31日止的违约金为118855元）；上述款项暂合计1466772元。 一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、2015年4月8日刘晓芬、赖壬生所签订之《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》无效；二、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内返还刘晓芬租赁保证金132104元；三、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内返还刘晓芬水电保证金3000元；四、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内返还刘晓芬专项维修基金275.22元；五、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内返还刘晓芬装修保证金11008.60元；六、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内返还刘晓芬空调计量表保证金3500元；七、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内返还刘晓芬仓库使用定金2000元；八、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内赔偿刘晓芬装修损失215002元；九、赖壬生、光浩物业公司于判决生效之日起三日内赔偿刘晓芬停电损失7000元；十、刘晓芬于判决生效之日起三日内给付赖壬生、光浩物业公司房屋占有使用费301502.55元；十一、刘晓芬于判决生效之日起三日内给付赖壬生、光浩物业公司物业管理费67377.77元；十二、刘晓芬于判决生效之日起三日内给付赖壬生、光浩物业公司中央空调维护费7155.59元；十三、驳回刘晓芬其他诉讼请求；十四、驳回赖壬生、光浩物业公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费21433元（已由刘晓芬预交），由赖壬生、光浩物业公司负担4456元，余款由刘晓芬负担；反诉案件受理费9001元（已由赖壬生、光浩物业公司预交），由刘晓芬负担2308元，余款由赖壬生、光浩物业公司负担。 刘晓芬上诉请求：1.撤销一审判决第八项、第十至十四项；2.判决赖壬生、光浩物业公司返还刘晓芬首月租金66052元，首月管理费8256元，垃圾费5203.44元，其它部分租金、管理费70370.21元，共计149881.65元；3.判决赖壬生、光浩物业公司支付退还保证金、租金、管理费等费用的利息26107.29元（暂计算至起诉之日，以实际清偿之日为准）；4.判决赖壬生、光浩物业公司赔偿刘晓芬空调安装费7万元、燃气管道安装工程费用85464元、消防工程费29208.60元、墙绘费用38000元、厨房设备定制费用236500元、装修费55万元、工人工资428480元、工人遣散费用5006.7元、税费1800元、固话宽带费2479元，以上损失共计1446938.3元；5.判决驳回赖壬生、光浩物业公司全部诉讼请求；6.由赖壬生、光浩物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）刘晓芬与赖壬生签订的《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》自始无效，合同约定内容对刘晓芬自始不产生法律约束力，且刘晓芬与赖壬生、光浩物业公司之间未签订有效的物业服务合同，赖壬生、光浩物业公司未提交证据证明已为刘晓芬提供物业及垃圾清运服务，刘晓芬有权向赖壬生、光浩物业公司主张返还已收取的租金、垃圾费、管理费等费用以及相应占用期间的利息。本案中，赖壬生在明知光浩国际中心第2层205号铺未办理过建筑工程规划许可证的情况下与刘晓芬签订租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，赖壬生与刘晓芬签订的租赁合同为无效合同。根据合同法第五十八条的规定，赖壬生、光浩物业公司故意隐瞒涉案房屋的真实性质，导致租赁合同无效，应当承担返还义务，返还刘晓芬已交付的财产，包括但不限于租金、管理费、垃圾费等费用。此外，刘晓芬与赖壬生、光浩物业公司之间并未签订有效的物业服务合同，且赖壬生、光浩物业公司未提交证据证明其为刘晓芬租用的涉案房屋提供了物业管理服务（包括但不限于房屋及配套设施设备和场地的维修、养护、管理，维护涉案房屋管理区域内的环境卫生和秩序等），也未提交证据证明其为刘晓芬提供垃圾清运服务。在赖壬生、光浩物业公司未提供相应证据证明其主张的情况下，一审法院不应以刘晓芬已实际使用涉案房屋为由，驳回刘晓芬要求赖壬生、光浩物业公司返还已收取的租金、管理费、垃圾费的诉讼请求。二、刘晓芬已于本案立案时申请保全涉案房屋以及申请评估涉案房屋的装修价值，但赖壬生、光浩物业公司采取恶意破坏涉案房屋现场的行为，导致刘晓芬无法对涉案房屋装修价值进行评估，赖壬生、光浩物业公司应承担本案无法评估的责任。（一）刘晓芬在立案前了解到赖壬生、光浩物业公司可能会拆除涉案房屋，加之赖壬生、光浩物业公司已采取强制性停电措施，并派保安看守涉案房屋，使得刘晓芬无法进入涉案房屋内。刘晓芬担心无法对涉案房屋的装修价值进行评估，因此，为了能够让涉案房屋不被拆除，并能使得中立的评估机构对涉案房屋内的装修价值进行评估，刘晓芬在立案时一并提交了证据保全申请书及评估申请书，但直至赖壬生、光浩物业公司拆除现场，证据保全及装修价值评估仍然未能完成。刘晓芬在履行举证义务方面已尽到了应尽的义务，一审法院不应以现场拆除无法评估为由让刘晓芬承担举证不能的责任。（二）本案系因赖壬生、光浩物业公司恶意破坏现场致使刘晓芬申请的装修评估无法完成，赖壬生、光浩物业公司的行为严重阻挠本案的审理，导致一审刘晓芬的装修损失无法查清，赖壬生、光浩物业公司应承担本案无法评估的责任。因刘晓芬与赖壬生、光浩物业公司对涉案房屋的装修损失争议极大，赖壬生、光浩物业公司单方面提交的评估报告完全偏向于赖壬生，对刘晓芬极其不利，刘晓芬认为该份评估报告有失公允，不应作为判定涉案房屋装修价值的依据。装修损失的争议是本案的争议焦点之一，对本案的判决具有重要的影响，所以更需要由中立的第三方评估公司进行评估，但赖壬生、光浩物业公司抢先将涉案房屋的现场拆除，导致装修价值无法获得中立评估机构的认定。根据民事诉讼法第一百一十一条第一款，伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的为妨害民事诉讼的行为。刘晓芬认为赖壬生、光浩物业公司的拆除行为是为了让其单方面提交的评估报告获得认可，而不再有任何其它查实的可能性，不应认可赖壬生、光浩物业公司单方面提交的具有倾向性的评估报告。（三）本案应按照刘晓芬提交的工程合同、收款收据等证据认定刘晓芬的装修损失。刘晓芬在一审庭审中以及庭后提交的材料中多次提到对赖壬生、光浩物业公司单方面提交的评估报告不予认可，并且刘晓芬还找到装修涉案房屋的装修公司查阅赖壬生、光浩物业公司提交的评估报告，根据装修公司的书面工程表显示赖壬生、光浩物业公司的评估报告中不论工程量还是评估单价都比实际装修价值低很多，赖壬生、光浩物业公司拆除涉案房屋现场的妨害民事诉讼行为也不应该得到司法审判的纵容。三、涉案房屋租赁合同自始无效，租赁合同目的无法实现，刘晓芬因实现涉案房屋租赁合同目的所产生的损失应由赖壬生、光浩物业公司赔偿。一审法院以刘晓芬证据不足以证实赖壬生、光浩物业公司应承担的赔偿责任为由驳回刘晓芬部分赔偿款项的诉讼请求，一审法院的此部分认定与事实不符、于法无据。一审判决第15页提到：“厨房设备为动产。宽带为可更换地址的使用服务。工人工资、遣散费用、办税代理费为刘晓芬在经营中自行产生的费用。刘晓芬未能提交充分证据证实赖壬生、光浩物业公司应对其所产生的上述费用进行赔偿”，该认定错误。（一）刘晓芬与赖壬生签订涉案房屋租赁合同的目的在于取得涉案房屋的使用权并用于经营湖北菜餐厅，为实现经营餐厅的目的，刘晓芬必须要通过办理各项租赁手续、对涉案租赁房屋进行必要装修改造、添置必要器具、加装宽带等使涉案租赁房屋达到能够正常经营餐厅的状态及条件。现因涉案房屋租赁合同无效导致刘晓芬在支出上述费用后无法实现正常经营餐厅的目的，造成了刘晓芬巨大的经济损失。（二）关于厨房设备的损失，刘晓芬所经营的餐厅内绝大部分的厨房设备均已形成附合无法拆卸且厨房设备均是根据规格专门定制的，无法再次利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，涉案房屋租赁合同无效的过错在于赖壬生、光浩物业公司未就光浩国际中心取得建筑工程规划许可证，赖壬生、光浩物业公司理应承担刘晓芬厨房设备的损失。关于固话宽带费及办税代理费的损失，刘晓芬的固话宽带无处迁移，办税代理费则是基于刘晓芬与赖壬生签署租赁合同后产生的费用，因赖壬生、光浩物业公司强制刘晓芬搬离导致造成了上述损失，赖壬生、光浩物业公司理应承担赔偿责任。（三）关于工人窝工工资及遣散费用损失，根据工资表及银行转账记录与赖壬生、光浩物业公司提交的《光浩国际中心入伙二次通知》《建设工程消防验收意见书》等证据材料可获知：赖壬生、光浩物业公司在光浩国际中心未通过消防验收前要求刘晓芬进场装修，为了赶在涉案租赁房屋装修完工后及时开业经营，刘晓芬只能提前于2015年7月份招聘餐厅门店人员，后因光浩国际中心一直未能通过消防验收，且刘晓芬在该期间曾想过解聘员工，但赖壬生、光浩物业公司多次告知刘晓芬短时间即可通过消防验收，始终要求刘晓芬准备装修开业，故刘晓芬为餐厅能及时正常经营未辞去先前已招聘且培训完毕的人员，并每月发放工资而造成工人工资损失428480元。因此，刘晓芬认为工人窝工工资损失完全系因赖壬生、光浩物业公司无理要求与谎称消防验收时间导致，并非刘晓芬过错。按照合同法规定，该部分工人窝工工资损失应由赖壬生、光浩物业公司承担赔偿责任。此外，因赖壬生、光浩物业公司强制刘晓芬搬离导致刘晓芬需要额外支付工人遣散费用的损失5006.7元也应由赖壬生、光浩物业公司承担。一审法院认定上述费用为刘晓芬在经营中自行产生的费用的做法缺乏事实依据，适用法律错误。四、自2016年11月1日起刘晓芬便无法正常使用租赁房屋，一审法院在无任何证据证明的情形下认定刘晓芬须按照租赁合同租金支付标准支付房屋占有使用费至2016年12月15日搬离之日的做法对刘晓芬不公，且赖壬生、光浩物业公司从未提供证据证明曾签订过物业服务合同及提供过物业服务及空调维护服务，刘晓芬不应支付物业管理费及空调维护费。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关立法精神，出租方主张房屋使用费的前提系承租方实际使用了租赁房屋。而在本案中，刘晓芬在2016年11月1日赖壬生、光浩物业公司无故停止向涉案房屋供电，且赖壬生、光浩物业公司不仅私自将涉案房屋上锁还派保安看守，导致刘晓芬无法正常使用涉案租赁房屋。从11月份的水费、电费通知单亦可看出11月份的涉案房屋水费、电费均骤减，说明刘晓芬于2016年11月份起无法正常使用涉案租赁房屋，无需支付2016年11月后的房屋占有费，但一审法院无视案件的事实，直接将房屋占有使用费算至刘晓芬搬离之日，此认定既对刘晓芬不公，也不符合法律规定。（二）一审法院认定占有使用费标准参照租赁合同约定的租金标准计算明显对刘晓芬不公。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的是租赁合同无效时房屋占有使用费可以参照合同约定的租金标准支付，而并非“应当”，同时最高人民法院就此曾表明：“完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，人民法院应根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费”。而本案中，刘晓芬仅仅实际使用涉案房屋时间六个多月，在短暂时间内，新落成的场地并未带来收益，因此，如按照合同约定租金标准要求刘晓芬支付房屋占有使用费将违背最高人民法院提出的按照承租人实际获取占有利益确定占有使用费标准的立法精神。（三）关于空调维护费，赖壬生、光浩物业公司同样未提交证据证明其为刘晓芬提供空调维护服务，且刘晓芬租赁的涉案房屋空调一直存在问题未得到修缮，赖壬生、光浩物业公司并未尽到空调维护的义务，因此，赖壬生、光浩物业公司的空调维护费主张不应得到支持。五、关于占用房屋期间的占用费的计算问题。根据《民用建筑设计防火规范》说明一点，该规范适用于新建、改建和扩建的建筑以及裙房，即十层以上的居住建筑和建筑高度超过24米的公共建筑，该规范的4-1-9条规定，高层建筑内使用可燃气体燃料时应当使用管道供气。根据租赁合同第1条第3款规定，租赁物业需要满足合同的第3条规定，根据该规定，甲方同意燃气、水、电、照明用电到楼层，而刘晓芬于2016年3月16日与深圳市X港建筑有限公司签署了工、商业建筑天然气管道施工合同，对赖壬生提供的租赁物业已有的燃气管道驳口接至厨房炉前阀止，因赖壬生并未对租赁物业进行外围燃气管道安装，导致深圳市X港建筑有限公司无法对接管道驳口，直到2016年6月3日刘晓芬才使用上燃气，故刘晓芬认可2016年6月3日租赁物业可使用燃气之时租赁物业才满足合同第3条约定的所有交付条件，此时刘晓芬才正式租赁物业，据此起算免租期和试营业优惠期，即免租期为2016年6月3日至2016年9月2日，装修优惠期为2016年9月3日至2016年11月2日。退一步说，根据合同第2条第4款第2项、第4项的约定，租赁物业在办理二次消防验收后刘晓芬有权试营业，试营业的优惠期为3个月，因此试营业优惠期的起算点前置条件为租赁物业通过二次消防验收才开始计算试营业优惠期。刘晓芬在一审中已提交证据证明租赁物业二次消防通过的时间为2016年5月23日，即试营业优惠期从二次消防验收通过时开始计算，刘晓芬享有的试营业优惠期计算是从2016年5月23日至2016年8月22日，从2016年8月23日开始刘晓芬才应向赖壬生支付租赁物业的占有使用费。2016年11月1日，赖壬生对租赁物业进行锁门、停电措施，刘晓芬多次与赖壬生沟通均无果，为此向龙华上塘派出所报警，并有签署询问笔录，但刘晓芬无法自行调取询问笔录，如果有需要，法院可以出具调查令进行调取。 针对刘晓芬的上诉，赖壬生辩称：一、涉案租赁条款合法有效，赖壬生与刘晓芬之间也已签署合法有效的物业服务协议。（一）涉案租赁物业已提交历史遗留建筑普查申报收件回执、消除消防安全隐患、获得消防验收合格、取得使用权利证明的情况，租赁协议中的租赁关系条款应为合法有效。（二）涉案协议中存在物业服务条款，刘晓芬在已知晓协议内容的情况下，已在该协议中签字，赖壬生也明确表示对协议中的内容进行追认，故物业服务协议在形式上合法有效。事实上光浩物业公司已提供相应的物业服务，刘晓芬已实际享有该服务并向光浩物业公司支付过部分费用，故物业服务实际上也存在，光浩物业公司向刘晓芬主张物业管理费等费用有合法的依据。二、装修承诺书合法有效，房屋装修损失不应由赖壬生承担。（一）《装修房屋承诺书》中刘晓芬已明确承诺租赁协议无效、解除、终止后的所有装修损失赖壬生均不需补偿或赔偿，故刘晓芬诉请赖壬生承担房屋装修损失与合同约定不符。（二）根据“谁主张、谁举证”的基本原则，本案应由刘晓芬完成存在装修损失及装修损失金额的基本举证责任，但截止二审为止刘晓芬并未能证明前述事项。事实上本案自2015年4月8日租赁协议签署，至2016年12月长达20个月的期间，刘晓芬只交纳了一个月的租金。在刘晓芬长期拖欠租金不付、且已基本停止营业的情况下，为避免损失的进一步扩大，赖壬生与刘晓芬协商后，刘晓芬于2016年12月15日自愿将租赁物业内的所有物品移走，故不存在刘晓芬所称的恶意破坏租赁房屋现场的行为。为了防止刘晓芬恶意诉讼和损失的扩大，赖壬生在2016年12月17日，也即刘晓芬移走所有租赁物业内的物品后，自行委托有资质的第三方对装修损失进行评估。即使法院最终认定装修损失的举证责任应由赖壬生承担，赖壬生所提交的评估报告也已完成基本的举证责任，且该评估报告是在刘晓芬移走所有物品后才现场清点评估的，故该评估报告内容完整、结果客观。三、刘晓芬租赁合同目的的实现与本案租赁协议的效力无关，刘晓芬的经营损失与赖壬生无关。租赁条款的效力是由其是否违反了国家法律的强制性规定来进行评定的。刘晓芬租赁的目的是在租赁物业内开展相关经营业务，从赖壬生提交的工商信息可证明刘晓芬在形式上已具备正常营业的条件，从水电费、空调费的数据可证明租赁物业已具备开展正常经营业务的实质性条件，且刘晓芬已于2016年4月份开始正常营业，至此其租赁合同目的业已实现。在正常经营半年后由于商业风险导致歇业，该结果与租赁协议的效力无关，故其经营所产生的损失与赖壬生无关。四、即使租赁合同无效，刘晓芬也应按租金标准支付占用费。如果本案租赁协议无效，则赖壬生和刘晓芬均负有返还财产的义务。刘晓芬应返还的财产包括租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，因占有利益为无形财产，承租人只能采取折价的方式返还，折价的方式也即占有使用费。租赁合同案件司法解释规定按照租金标准支付占有使用费是以租金作为衡量占有利益的标准。而刘晓芬故意混淆概念，以承租人经营的实际获利来衡量占有使用费，与立法精神明显不符。五、关于刘晓芬所称的赖壬生存在断水断电的行为无任何证据证明，也与事实不符。 针对刘晓芬的上诉，光浩物业公司除同意赖壬生的答辩意见外，补充以下四点答辩意见：一、物业管理费应于2015年7月10日计算至2015年12月15日，共计143643.39元，其中刘晓芬已支付2015年7月10日至2015年10月9日3个月的物业管理费24768元，尚欠118875.39元。二、刘晓芬应按光浩物业公司提交的收费通知书以及水电费通知单缴纳相应费用，刘晓芬使用空调是不争的事实，刘晓芬已经按照收费通知单金额支付2015年7月至2016年7月份的水电费，且部分通知单上有餐馆员工的签字确认，其上诉状上也确认了水电费通知单的真实性。三、基于有效的物业管理服务协议，刘晓芬长期拖欠物业管理费，其主张退回保证金没有依据，应当支付违约金。四、占用费、租赁保证金、装修损失与光浩物业公司无关。 赖壬生、光浩物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判赖壬生与刘晓芬签订的《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》有关房屋租赁条款无效，有关物业服务管理的条款有效；2.撤销一审判决第四项，改判赖壬生、光浩物业公司无需返还刘晓芬专项维修基金275.22元；3.撤销一审判决第七项，改判赖壬生、光浩物业公司无需返还刘晓芬仓库使用定金2000元；4.撤销一审判决第八项，改判赖壬生、光浩物业公司无需赔偿刘晓芬装修损失215002元；5.一审判决第十项增加刘晓芬给付赖壬生、光浩物业公司房屋占有使用费654002.54元；6.一审判决第十一项增加判决刘晓芬给付赖壬生、光浩物业公司物业管理费44336.91元；7.判决刘晓芬给付赖壬生、光浩物业公司水电费35208.64元、空调费69838元；上述金额合计1020663.31元。上诉理由：一、赖壬生与刘晓芬签订的《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》合同内容既包括租赁合同条款，也包括物业服务合同条款，即使租赁合同条款违反法律规定，但物业服务合同条款并不违法，应属于部分无效的合同。一审判决认定合同全部无效明显错误，应予改判。二、租赁合同第2页“（二）物业管理费用标准”第1项约定物业管理费包括本体维修基金费及电梯保养费；因此，一审判决第四项的专项维修基金275.22元，属于物业管理费的一部分，赖壬生、光浩物业公司无需返还。三、刘晓芬未能提供赖壬生、光浩物业公司收取仓库定金2000元的收款收据，一审判决第七项没有事实依据。四、一审判决忽视刘晓芬放弃赔偿的承诺，判决赖壬生、光浩物业公司赔偿刘晓芬装修损失215002元，判决第八项明显错误。（一）赖壬生、光浩物业公司委托律师于2016年12月8日、9日连续两天通过短信将律师函内容告知刘晓芬，且告知刘晓芬如要对物品及装修采取保全措施，应于2016年12月9日前提出或做完（赖壬生、光浩物业公司证据24）。但刘晓芬却置之不理，未能积极采取保全措施。赖壬生、光浩物业公司为了维护各方利益，委托深圳市X信房地产评估有限公司对涉案房产的装修现值作了评估，评估价值为215002元。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第九条“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，即使要赖壬生、光浩物业公司赔偿，也要按双方过错各50%的责任分担，因为租赁合同已明确涉案房屋暂无房地产证，刘晓芬已明知房屋属性，属于双方过错。但一审判决全部由赖壬生、光浩物业公司赔偿明显错误。（三）2015年4月8日，刘晓芬自愿签署了《装修房屋承诺书》（赖壬生、光浩物业公司证据11），特别说明“若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品由刘晓芬搬离，不可移动的附着物归出租方所有，出租方无需承担装修残值费用，无需补偿或赔偿”。刘晓芬的承诺是对自己的赔偿权利的一种处分和放弃，并不违反法律规定，应受法律约束。刘晓芬作为一个完全民事行为能力人应对自己的承诺行为承担民事责任。因此，即使赖壬生、光浩物业公司依法应向刘晓芬承担赔偿责任，也因刘晓芬的放弃承诺而无需赔偿。五、一审判决认定房屋占有使用费与事实不符，计算方法错误。（一）刘晓芬自2015年8月3日开始占有使用房屋。1.刘晓芬在《起诉状》第2页第四段中称“随后赖壬生短信通知刘晓芬前往领取入伙通知书。在收到通知后，刘晓芬立即联系装修工程队入场设计装修和招聘餐厅工作人员。”说明刘晓芬是“立即”、没有拖延地联系工程队入场装修和开始招聘员工的。据刘晓芬提交的工程款收据，分别在2015年8月10日、9月15日、10月25日、11月23日四个月每月都有支付工程款，说明工程进度顺利，刘晓芬才会按进度支付工程款，因此，足以证明刘晓芬已于2015年8月份开始入伙装修。2.从刘晓芬提交的《工资表》显示，从2015年7月份起就有员工开始上班领取工资。3.2015年8月3日，刘晓芬办理入伙时支付了水电保证金、垃圾费、维修基金、管理费（2015.8.10-2015.10.9两个月）（有刘晓芬提交的收款收据为证）。加上已交首月管理费，实际上刘晓芬已于2015年7月10日开始缴纳管理费（即通知后第8天），这与《入伙通知书》中“入伙时间为：2015年7月2日”，免租期从第8天起算，“免租装修期起始时间为2015年7月10日”相互吻合。4.2015年7月1日通过EMS快递（赖壬生、光浩物业公司证据26）向刘晓芬发了《光浩国际中心商业入伙通知书》（赖壬生、光浩物业公司证据12）。5.《光浩国际中心业务授权委托书》证明：2015年8月3日，刘晓芬授权曾X兴办理装修事项和交一切装修费用；《光浩国际中心装修授权委托书》证明：2015年8月3日，刘晓芬授权装修公司人员周干康作为现场装修负责人（赖壬生、光浩物业公司证据26）。6.2015年8月3日，曾X兴代表刘晓芬签收了《房屋交接记录表》。7.涉案房屋在整体消防验收前是可以同时二次装修施工的，并不影响刘晓芬几个月的室内装修施工，计算房屋占有使用费时应包括装修施工时间，而不应在2016年1月15日获得建设工程消防验收意见书才开始计算。因此，以上证据确实充分，能够互相印证，形成完整的证据链。赖壬生、光浩物业公司已于2015年7月1月通知刘晓芬入伙接收房屋，刘晓芬自2015年8月3日起已占有涉案房屋的事实清楚。因此，房屋占有使用费最迟也应在2015年8月3日开始起算。（二）一审判决认定房屋占有使用费从2016年1月15日起算，仍然依据无效合同条款扣除三个月免租期和三个月减半优惠期，明显错误。租赁合同第二条第（四）款第2项约定免租装修期满后3个月试业优惠期，若因刘晓芬原因导致未在装修免租期满后即2015年8月14日营业或试营业时，不再享有3个月优惠期。第十一条第（五）项约定因刘晓芬违约，而赖壬生、光浩物业公司解除本合同的，刘晓芬不能享受免租期，应按照本合同约定的租金标准向赖壬生、光浩物业公司补交免租期租金。如租赁合同有效，因刘晓芬未能在收房后3个月内营业，一直拒绝支付租金、管理费和水电费，依合同约定，刘晓芬不能享受免租期和优惠期。如租赁合同无效，合同约定的免租期和优惠期同样无效，不能作为计算减免房屋占有使用费的依据。（三）刘晓芬应给付赖壬生、光浩物业公司房屋占有使用费为957706.82元。刘晓芬自2015年8月3日至2016年12月15日占有使用房屋，每月房屋占有使用费参照租赁合同每月租金约定单价66052元，签订合同一年后即2016年4月8日起递增2%（即67373元）计算。刘晓芬已支付了首月租金66052元和70370.21元，应予扣除。即刘晓芬应给付赖壬生、光浩物业公司房屋占有使用费为955505.09元（66052元×8月+66052元／30天×4天+67373元×8月+67373元／30天×7天-66052元-70370.21元）。一审判决房屋占有使用费为301502.55元，还应增加判决房屋占有使用费654002.54元。六、刘晓芬应给付赖壬生、光浩物业公司物业管理费为111714.68元。刘晓芬给付的物业管理费应自2015年8月3日计至2016年12月15日，参照租赁合同约定每月物业管理费为8256元，签订合同一年后即2016年4月8日起递增2%（即8421.12元）计算，刘晓芬已给付三个月管理费24768.01元（8256元+16236.79元+275.22元）。因此，刘晓芬应给付物业管理费为111714.68元（8256元×8月+8256元／30天×4天+8421.12元×8月+8421.12元／30天×7天-24768.01元）。一审判决给付物业管理费为67377.77元，还应增加判决给付物业管理费为44336.91元。七、即使不计楼层分摊的水电费，刘晓芬应给付水电费为35208.64元，一审没有判决给付水电费明显错误。（一）每月支付水电费是每个家庭、每个企业都必须应尽的义务。按日常生活交易习惯，供水供电方每月单方抄表，然后通知用户缴纳水费电费，并没有哪家供水供电方抄表后一家一户要求用户来签名确认。即使用户对抄表数有异议，用户任何时候都可以向供水供电方提出，共同查看水表、电表的读数来确认具体的用水用电量。用户如没有异议一般就按供方提供的读数计量缴费，由于抄表读数的连续性，即使上月多缴，本月却可少缴，但总的并不会增加用户缴费。赖壬生、光浩物业公司已按交易习惯提供了每月水费通知单、电费通知单，清楚的记载水表、电表每月具体的连续读数及每月的用水用电数量。赖壬生、光浩物业公司还提供了水表、电表的照片证明刘晓芬用水用电的最终读数。刘晓芬一直都没有异议，对水表电表读数也没有提出相反证据。从2016年3月至7月，刘晓芬每月都以水价每吨6.67元（含污水费、17%税）、电价1.23元（含损耗、17%税）按水费通知单、电费通知单上记载的数量缴纳了水电费（赖壬生、光浩物业公司证据20）。但从2016年8月份后，刘晓芬就一直拖欠水电费，但对通知单的读数一直都没有提出任何异议。一审没有判决支付此期间的水电费明显错误。（二）2016年11月30日最后一次水表抄表数为2517吨，而拍摄的水表读数为2577吨。即使不计公共楼层的分摊水费，按最后的抄表数计算应缴水费为16788.39元（6.67元×2517吨）。（三）2016年11月26日最后一次电表抄表数为41174度，而拍摄的电表读数为41244度。即使不计公共楼层的分摊电费，按最后的抄表数计算应缴电费为50644.02元（41174度×1.23元）。（四）扣除刘晓芬已支付的2016年3月至7月的水电费共32223.77元（2838.45元+8487元+10325元+10573.32元），即使不计算楼层分摊的水电费，刘晓芬仍应给付水电费为35208.64元（16788.39元+50644.02元-32223.77元）。八、刘晓芬应给付空调费为69838元。刘晓芬在涉案房屋经营餐厅生意将近一年，已安装有中央空调终端系统，交了空调表保证金，有空调计量表照片显示读数为69838KWH（赖壬生、光浩物业公司证据16）。赖壬生、光浩物业公司每月都有从电脑空调管理系统中打印中央空调收费明细通知刘晓芬（赖壬生、光浩物业公司证据19），因此刘晓芬使用空调流量的事实清楚。只是在租赁合同没有约定空调冷量单价就不缴纳空调费是明显错误的，空调冷量每度单价是物业公司通过成本核算和周边询价，确定周一至周五8：00-18：00白天空调费为1元／度，18：00-8：00晚上空调费为1.5元／度，周六日全天空调费为1.5元。经过公示后向全体租户收取空调费，单价具体明确。但从2016年10月后全部时段的空调流量单价调整为1元／度。根据合同法第六十一条、第六十二条规定，即使价格没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。因此，如果价格不能确定，也可委托价格机构作出市场价格鉴定，一审判决直接驳回赖壬生、光浩物业公司的主张明显错误。即使按调价后的单价1元／度计算，刘晓芬也要给付空调费69838元。刘晓芬占有使用赖壬生、光浩物业公司房屋近一年半，一直拒绝支付房屋占有使用费，拒绝支付物业管理费，拒绝支付水电费和空调费，造成赖壬生、光浩物业公司一百多万元的经济损失，事实清楚，证据充分。刘晓芬投资经营失败，不吸取教训，不反思自己的经营能力，反而企图将自己的经营损失转嫁给赖壬生、光浩物业公司，违反商业道德，缺乏诚信。一审判决认定事实和适应法律部分错误，请求予以改判。九、一审判决适用法律适用不当。一审对本案中各法律关系的主体认定不清。一审对《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》合同效力认定不当。一审对《装修房屋承诺书》的法律性质未进行认定。一审对赖壬生、光浩物业公司与刘晓芬之间的法律关系认定不清。赖壬生与刘晓芬之间存在的是租赁合同关系，光浩物业公司与刘晓芬之间存在的是物业服务合同关系，一审法院不加区分，将租赁合同关系和物业服务合同关系项下的权利义务均判由赖壬生、光浩物业公司共同承担责任明显属于适用法律不当。十、一审部分事实认定不清。一审关于实际占用期间的事实认定不清；一审关于物业管理费、水电费、空调费的事实认定不清；一审关于导致合同无效的装修损失赔偿的过错责任划分事实认定不清。十一、涉案《光浩国际中心房屋租赁合同-商业》《装修房屋承诺书》合法有效，包含租赁协议中的租赁关系条款和物业服务关系条款均合法有效。（一）涉案租赁物业已提交深圳农村城市化历史遗留违法建筑普查申报并获得收件回执、取得街道办开具的《使用权证明》，且经消防验收合格，涉案租赁协议合法有效。本案一审法院简单以租赁物业“无合法所有权证书”为由认定租赁协议无效属于法律适用不当。结合最高人民法院民事审判庭第一庭编写的《〈最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释〉的理解与适用》可知，最高人民法院据以否定违法建筑租赁合同效力的主要原因是违法建筑规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，危及社会的公共安全，但涉案物业是政府招商引资项目引进的，且已通过建设工程消防验收意见书、取得结构安全性检测报告，并获得街道办出具的《龙华新区出租屋（自建房）使用权利证明》，通过权利证明可知政府主管部门清楚知道涉案房屋作为历史遗留建筑的现状并进行确权，许可权利人将涉案房屋用于出租。也即涉案物业符合国家的规划体系、建筑质量合格、产权明晰，该三项因素正是租赁合同司法解释所想要规范和追求的租赁规范业态，涉案物业项下的租赁关系应受到法律保护，一审法院未查明该事实且适用法律不当，导致最终在租赁合同效力认定上作出与立法的本意相反的判决。（二）光浩物业公司与刘晓芬之间存在合法有效的物业服务协议。租赁协议第二条第（二）款“物业管理费用标准”，第四条第（六）款，第五条第（二）（五）（六）（七）（九）款，第六条（二）（三）款，第十一条第（二）款等条款明确约定了关于物业服务的条款，刘晓芬在该条款的协议上已签字确认，光浩物业公司也已明确表明对租赁协议中的物业服务条款进行追认。事实上光浩物业公司也已提供相应的物业服务，刘晓芬也已按照物业服务条款履行过部分付款义务，故无论从形式上还是事实上，光浩物业公司与刘晓芬之间存在物业服务协议。该物业服务协议的主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故光浩物业公司与刘晓芬之间是的物业服务协议合法有效。（三）赖壬生是以房屋租赁为主业，其追求的是租赁关系的稳定性和长期性，所以不会主动提起合同效力之诉；而承租人由于固有的商业风险等各种因素存在主动提起合同效力之诉的动机，该动机对赖壬生的租赁业务来说是巨大的经营风险。《装修房屋承诺书》正是赖壬生向刘晓芬明确告知租赁物业的权属现状及进行风险提示，刘晓芬向赖壬生作出承诺后，赖壬生才将租赁物业出租给刘晓芬的。该承诺书是双方协商自愿达成的结果，其内容是刘晓芬对停止使用租赁物业后的结算，是对赖壬生作出的承诺，其实质是刘晓芬对自身权利的处分。《装修房屋承诺书》的形成过程平等自愿、内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。涉案租赁物业已于2015年8月3日实际交付刘晓芬，本案占用期间应为2015年8月3日至2016年12月15日。根据租赁合同约定，在赖壬生发出入伙通知书的第8天即应计起租日，本案中赖壬生于2015年7月1日发出入伙通知书，刘晓芬于2015年7月2日收到，故起租日应自2015年7月10日起算，但由于刘晓芬自身原因其于2015年8月3日才正式入住租赁物业。租赁协议之所以约定计租日的起算节点就是为了防止承租人无故无限制的拖延收房时间，导致出租人长期遭受空置的损失，故本案即使刘晓芬在2015年7月10日未实际收楼，其也应当自2015年7月10日起开始承担租金及物业管理费等相关费用。事实上现有证据也足以证明刘晓芬是于2015年8月3日入住租赁物业，对该事实一审法院未予查明。十二、由于一审对物业服务条款的法律效力和租赁物业的实际交付时间认定错误，导致最终对刘晓芬应承担的物业管理费、水电费、空调费及违约金的判定与事实严重不符。结合赖壬生、光浩物业公司上诉状的第一条和第四条，可以证明光浩物业公司所诉求的物业管理费、水费、电费、空调费及违约金均存在合法有效的证据，依法应得到支持。本案房屋装修损失不应由赖壬生承担。根据赖壬生、光浩物业公司上诉状第一条的论述，在租赁协议合法有效的情况下，因承租人违约导致租赁合同终止的情况下，不存在出租人需要承担装修损失的法律依据。即使不论租赁协议的效力，根据《装修房屋承诺书》的承诺，就算按照一审判决的思路，房屋装修损失也不应由赖壬生承担。在赖壬生、光浩物业公司已尽可能采取措施弥补租赁物业历史遗留的产权瑕疵，并已获得主管部门的确权，且在租赁协议签署时已明确告知租赁物业的权属现状并进行了风险提示。即使刘晓芬在占用17.5个月只支付了1个月租金的情况下，赖壬生、光浩物业公司也尽可能履行合同的义务。如果不是刘晓芬长期拖欠租金不付，则租赁协议不会被提前终止，也就不存在装修损失，故装修损失完全是由刘晓芬的过错导致的。租赁协议有效，因刘晓芬违约导致租赁协议解除的，根据合同约定刘晓芬缴纳的所有保证金赖壬生、光浩物业公司不予退还，且刘晓芬应按租金标准补交免租期租金。 针对赖壬生、光浩物业公司的上诉，刘晓芬辩称：一、涉案租赁合同因涉案租赁房屋无合法所有权证书、建设工程规划许可证而无效，合同无效为合同的整体无效，并不存在赖壬生、光浩物业公司所述的部分无效的情形，并且因合同无效，赖壬生、光浩物业公司理应返还刘晓芬专项维修基金275.22元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。从该条款可以看出针对以上情形导致租赁合同无效的并不存在区分合同内容部分有效或者部分无效的情形。就本案而言，涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，依据该条款属于无效合同。合同无效自始没有法律约束力，赖壬生、光浩物业公司将涉案租赁合同的内容拆分为租赁合同条款与物业服务合同条款毫无事实及法律依据。此外，主合同无效从合同亦无效，假设双方之间签署了物业服务合同，也会因租赁合同的无效而无效，举重以明轻，刘晓芬与赖壬生、光浩物业公司之间事实上并未签订有效的物业服务合同，现涉案租赁合同已自始无效，无论其中是否有物业服务条款，即便有也不应该单独有效。因此，因涉案租赁合同无效，赖壬生、光浩物业公司收取的专项维修基金275.22元理应返还给刘晓芬。二、关于2000元仓库定金，刘晓芬一审有提交收款收据原件，并且赖壬生、光浩物业公司在一审庭审时亦确认了该笔金额，对此赖壬生、光浩物业公司应将该笔款项返还刘晓芬。赖壬生、光浩物业公司在上诉状中称“刘晓芬未能提供赖壬生、光浩物业公司收取仓库定金2000元的收款收据”，赖壬生、光浩物业公司的上述说法毫无事实依据。刘晓芬一审已经提交了收款收据原件给赖壬生、光浩物业公司及一审法官核对，并有记录在一审庭审笔录中，并且在一审庭审笔录第15页，法官有问到赖壬生、光浩物业公司对仓库定金2000元是否有异议，赖壬生、光浩物业公司的回复为“对金额无异议，但我们认为不应当退……”。赖壬生、光浩物业公司的说法完全背离了一审审理的事实。三、关于《装修房屋承诺书》，因涉案租赁合同无效，该承诺书亦无效，并且该承诺书是赖壬生为了规避因没有建设工程规划许可证引起的赔偿责任而单方制定、重复使用的格式条款，其内容未遵循公平原则，直接免除了赖壬生的赔偿责任，加重了刘晓芬的责任、排除刘晓芬法定请求权，依法应当自始无效。在涉案租赁合同无效的前提下，《装修房屋承诺书》不能单独存在，亦应随着租赁合同的无效而无效。并且需要强调的是，赖壬生与承租方签订租赁合同时，因其明知未取得建设工程规划许可证，为规避因没有建设工程规划许可证引起的赔偿责任，其都会要求承租人签署其单方制作的《装修房屋承诺书》。由此可以看出该《承诺书》是赖壬生为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与承租方协商的格式条款内容。对此，因上述承诺书的内容免除了赖壬生作为导致合同无效的过错方对承租方的赔偿责任，增加了承租方的责任，将法律赋予承租方可向出租方请求承担赔偿责任的权利排除。根据合同法第四十条的规定，《装修房屋承诺书》的内容应自始无效。四、赖壬生、光浩物业公司提出的通过短信将律师函的内容告知刘晓芬的说法，刘晓芬对此并不知悉，事实上是刘晓芬发现了赖壬生、光浩物业公司有可能要毁损涉案租赁房屋，立即向一审法院提起诉讼，在立案的同时一并向一审法院提交了证据保全申请书及评估申请书，但赖壬生、光浩物业公司在此后直接将涉案房屋现场拆除导致无法评估，赖壬生、光浩物业公司应对此承担无法评估的责任。以上关于赖壬生、光浩物业公司恶意破坏涉案租赁房屋的行为，刘晓芬已在上诉状中一一列明，对于赖壬生、光浩物业公司自行委托做的涉案房产装修现值评估价值，刘晓芬不予认可，该评估价值远远低于实际价值，再加之赖壬生、光浩物业公司销毁重要证据的行为，该评估亦不可作为参考。五、对于已形成附合的装饰装修物，因赖壬生、光浩物业公司在明知未有建设工程规划许可证的情况下仍然将涉案租赁房屋出租给刘晓芬且赖壬生、光浩物业公司在未经过法院组织评估的情况下擅自将涉案租赁房屋现场拆除，导致评估无法进行，赖壬生、光浩物业公司应对此承担全部责任。（一）本案中，涉案租赁合同无效的过错完全在于赖壬生恶意隐瞒房屋真实性质，赖壬生在明知涉案租赁房屋所在建筑未曾办理过建筑工程规划许可证的情况下，仍然出租给刘晓芬，属于违法出租的行为，并且在涉案租赁合同签订的过程中，赖壬生并未向刘晓芬告知实情，刘晓芬多次向赖壬生询问并要求提供相关文件，赖壬生、光浩物业公司均进行口头承诺让刘晓芬放心，刘晓芬出于对赖壬生的信赖而签约，赖壬生的做法完全违背了诚实信用原则。对此，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定：“属于违法建筑的房屋不得出租”，赖壬生、光浩物业公司应当对其违法出租的行为承担全部的责任。（二）赖壬生、光浩物业公司作为涉案租赁房屋所在建筑的实际管理者，应就涉案租赁房屋承担管理和财产保护的责任，赖壬生、光浩物业公司擅自将涉案租赁房屋的现场拆除，导致已形成附合的装饰装修物的现值损失无法进行评估，因此，应参考刘晓芬提交的证据认定现值损失，并且赖壬生、光浩物业公司因为其恶意毁灭重要证据的行为赔偿全部损失。六、关于占有使用费，赖壬生、光浩物业公司提出的起算点为2015年8月3日，刘晓芬不予认可，在当时涉案租赁房屋并未达到交付条件，刘晓芬无法实际使用租赁房屋，并且计算占有使用费应扣除免租期及给予减半优惠期并扣减已支付的租金部分。（一）赖壬生、光浩物业公司在上诉状中断章取义地引用了刘晓芬起诉状第2页第四段的话，然而该段话之后刘晓芬明确说明“在工程队入场动工装修后，因光浩国际中心消防手续未办妥，导致装修工程被迫停滞，拖延数月才完成装修……”。因此，事实上赖壬生、光浩物业公司在未告知刘晓芬房屋并未达到交付标准（即未通过消防验收、未通燃气、中央空调未能启用）的情况下，单方通知刘晓芬入伙，刘晓芬因完全不知情才与工程队签约准备装修并招聘餐厅工作人员，然而刘晓芬进场后才发现涉案租赁房屋完全没达到入伙条件。其中，根据规定建筑工程项目在其整体未通过消防验收合格前不得投入使用；根据合同第一条第三款移交标准的约定，通燃气是移交标准之一。但事实上，2016年1月15日涉案租赁房屋所在建筑光浩国际中心才通过了一次消防验收，2016年6月3日管道燃气才开通。所以，赖壬生、光浩物业公司2015年7月28日发出入伙通知书的行为既违反规定又违反合同约定，并且具有明显的欺骗性质。而对于赖壬生、光浩物业公司所说的2015年8月3日，那时刘晓芬根本无法实际使用租赁房屋，除因上述原因外，赖壬生、光浩物业公司还未按照合同约定为刘晓芬委托的装修公司提供所需的电源，导致装修公司无法正常进行装修施工，装修出现停滞的情况，直至2016年2月底，装修公司才开始继续施工，在此期间，赖壬生、光浩物业公司不断承诺刘晓芬相关未办妥的事项很快会办妥，但刘晓芬继续给予宽限期的同时，损失也在不断扩大，房屋也无法实际使用，如果还要收取占有使用费的话对刘晓芬着实不公平，也会间接促使赖壬生、光浩物业公司从中受益。此外，赖壬生、光浩物业公司自2016年11月1日起强制性停电并锁门，导致刘晓芬对涉案租赁房屋失去控制，在此之后不应再计算房屋占有使用费。（二）公平原则为民法和合同法的基本原则之一，根据公平原则，房屋租赁合同无效后，若支持出租人支付免租期内使用费或全额支付优惠期内使用费的请求，会导致出租人因其过错行为获得利益，承租人则承担了超出其预期的费用，当事人的权利义务出现失衡，有违公平原则中衡平利益的功能。因此，占有使用费应扣除三个月免租期及计算三个月的减半优惠期，并扣减刘晓芬已支付的租金。七、关于物业管理费，刘晓芬认为无需支付，退一步讲即便需要支付，刘晓芬的答辩与第六条房屋占有使用费同理。刘晓芬与赖壬生、光浩物业公司之间并未签订有效的物业服务合同，且赖壬生、光浩物业公司未提交证据证明其已为刘晓芬租用的涉案房屋提供了物业管理服务（包括但不限于房屋及配套设施设备和场地的维修、养护、管理，维护涉案房屋管理区域内的环境卫生和秩序等），刘晓芬不应支付物业管理费。退一步讲，即便刘晓芬需要支付物业管理费，起算时间点与截止时间点均与房屋占有使用费同理，刘晓芬不认可赖壬生、光浩物业公司的计算。八、关于水电费及空调费，一审法院判决于法有据，应予以维持，赖壬生、光浩物业公司要求刘晓芬支付此部分款项缺乏事实及法律依据且提供的证据不足以证明其主张，理应承担举证不能的责任。赖壬生、光浩物业公司提交的有关于水电费及空调费的证据仅有水电费通知单、水电费发票及水表、电能表与空调表读数照片，但该些证据并无法证明赖壬生、光浩物业公司的主张。其中，水电费通知单为赖壬生、光浩物业公司方面单方制作的表格，并无刘晓芬的签字确认，其真实性存在疑问；水电费发票为涉案租赁房屋所在建筑整栋楼的用水用电发票，并无法确定是涉案租赁房屋的；至于赖壬生、光浩物业公司方面提交的照片中无法发确认其中的水表、电能表与空调表是否就是涉案租赁房屋配备仪表。事实上刘晓芬并无欠费，赖壬生、光浩物业公司提供的证据亦无法证明刘晓芬存在欠费的情况，赖壬生、光浩物业公司应承担举证不能后果，该部分款项不应得到支持。 原审第三人光浩实业公司未陈述意见。 二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、涉案《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》约定的每月物业管理费总额包括了本体专项维修基金及公共区域水费及照明电费，但本楼层的公共用水用电系由本楼层客户按实际承租面积分摊。二、刘晓芬系在2015年8月3日向光浩物业公司支付水电保证金、装修保证金及2015年8月10日至10月9日期间的物业管理费。根据刘晓芬提交的证据，刘晓芬是在2015年7月20日与惠东县XX装饰有限公司签订室内装饰设计合同书，2015年8月份与广州XX和电器服务有限公司签订空调工程合同。三、为证明有关空调安装费、燃气管道安装费、消防工程费用、墙绘费用和装修费用数额的主张，刘晓芬提交了空调工程合同及收款收据、天然气管道施工合同及付款发票、代收消防工程改造费通知单及收款收据、墙绘合同及收据、装修设计合同、工程预算表、结算表及收款收据。刘晓芬在2016年12月15日搬离时，已经将厨房设备搬走。四、赖壬生、光浩物业公司提交了2016年2月至11月每月的水费通知单、电费通知单、中央空调收费明细以及水电表、空调计量表照片（有显示读数），水电费通知单均分项列明了上月读数、本月读数、实际用量、单价和合计金额，没有刘晓芬签名确认，最后一个月份通知单的水电读数与水电表的最后读数一致。最后一份中央空调收费明细记载的截止读数与空调计量表照片上的读数一致。根据上述通知单和收费明细，2016年8-11月水费为8277元、电费为24988元，2016年4月25日至2016年11月30日空调费为81045元。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、涉案合同的当事人、合同性质及合同效力的认定；二、刘晓芬是否有权要求退还租金，本案房屋占用使用费的起算时间和金额如何确定；三、刘晓芬主张的损失如何认定，责任如何承担；四、物业管理方面的相关费用应该如何处理，一审判决第三至七项有关相关费用退还的处理是否正确，赖壬生、光浩物业公司反诉所主张的物业管理费、空调维护费、水电费及空调费能否得到支持。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，涉案《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》的出租人为赖壬生，承租人为刘晓芬。光浩物业公司系接受赖壬生的委托向租户收取租金等相关费用，并非出租人，不是该合同的当事人。但考虑到赖壬生系光浩实业公司的法定代表人和股东，光浩物业公司系光浩实业公司设立专门管理涉案房屋所在光浩国际中心的物业公司，刘晓芬起诉要求光浩物业公司与赖壬生共同承担责任，光浩物业公司与赖壬生也是作为共同一方提起反诉，一审法院将光浩物业公司与赖壬生认定为共同的一方当事人，双方上诉对此均未表示异议，本院对一审法院的上述做法予以维持，将赖壬生与光浩物业公司视为同一方当事人。从合同内容来看，上述《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》第二条第二款虽然约定了物业管理费的标准，但该条只是约定了费用的标准和支付期限，该条同时约定刘晓芬向物业公司而非赖壬生支付物业管理费，该合同也并无物业服务合同的相关内容，上述合同的内容仍是房屋租赁合同权利义务，应认定为房屋租赁合同。关于合同效力，涉案房屋尚未办理所有权登记，其建设也未取得建设工程规划许可，一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定正确。 关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于涉案房屋的交付时间，双方各执一词。赖壬生、光浩物业公司主张其于2015年7月1日通知刘晓芬入伙，刘晓芬于次日收到入伙通知，应以2015年7月10日作为起租日，但在本案中赖壬生、光浩物业公司未能举证证明其在2015年7月10日前与刘晓芬办理了房屋交接手续，对赖壬生、光浩物业公司的上述主张，本院不予采纳。从双方在本案中提交的证据来看，虽然刘晓芬对赖壬生、光浩物业公司提交的2015年8月3日交接清单及装修授权委托书的真实性不予确认，但刘晓芬系在2015年8月3日向光浩物业公司支付水电保证金、装修保证金及2015年8月10日至10月9日期间的物业管理费，刘晓芬在本案中也只是认为应以2016年1月15日也就是深圳市公安局消防监督管理局出具《建设工程消防验收意见书》的日期作为交房时间，并未否认其在2016年1月15日前已经实际占用使用涉案房屋。本院认为，赖壬生、光浩物业公司有关交房时间的主张更为可信，本院认定交房时间为2015年8月3日。租赁合同无效，双方有关免租装修期的约定也无效。且上述减免系出租人基于合同履行完毕的预期给予承租人的优惠，在合同未履行完毕的情况下，按上述约定处理不符合公平原则。根据本案合同的实际履行情况、双方对于合同无效的过错、纠纷发生的原因及承租人对房屋的使用情况，从公平原则和诚信原则出发，本院酌情判定刘晓芬应自2015年11月1日起按照6万元／月支付房屋占用使用费至2016年12月15日。经核算，上述期间的房屋占有使用费合计81万元。刘晓芬仅支付了房屋占有使用费136422.21元，尚欠673577.79元。刘晓芬起诉要求返还已付的房屋占有使用费，于法无据，应予驳回。刘晓芬仍应向赖壬生、光浩物业公司支付房屋占有使用费673577.79元。 关于第三个争议焦点。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，厨房设备并未形成附合，刘晓芬也已将厨房设备拆除搬走，刘晓芬起诉要求赔偿厨房设备定制费用，与上述规定不符。关于空调安装费、燃气管道安装费、消防工程费用、墙绘费用和装修费用损失，上述装饰装修物已附合于房屋。赖壬生、光浩物业公司在一审期间未经一审法院同意，擅自拆除，导致本案无法通过法院委托鉴定的方式查明上述损失，赖壬生、光浩物业公司应当对上述损失的大小负担举证责任。赖壬生、光浩物业公司一审提交的装修装饰评估报告系其单方委托的评估机构作出，评估报告所依据的材料也未经双方质证，刘晓芬对上述报告也持有异议，对上述评估报告本院不予采纳。刘晓芬为证明上述损失，提交了相关合同、施工图纸、收款收据、发票等证据，上述证据与本案有关联性，能够证明刘晓芬的相关主张。赖壬生、光浩物业公司虽不认可上述证据，但并未提交充分的反驳证据。本院采信刘晓芬的主张，认定涉案房屋室内装修费用为55万元、空调安装费为7万元、燃气管道安装费为14464元、消防工程改造费用为29208.6元、墙绘费用为38000元，五项费用合计701672.6元。考虑到赖壬生作为出租人，对于房屋是否为合法建筑的情况更为了解，对于合同无效的过错更大，结合上述装饰装修物的使用情况，本院酌情判定赖壬生、光浩物业公司承担上述损失的70%，即赖壬生、光浩物业公司应当赔偿刘晓芬上述损失491170.82元。关于固话安装费用2479元，即使合同履行期满，刘晓芬也需要迁出电话，该项费用不能认定为合同无效导致的损失。对于刘晓芬的该项请求，本院不予支持。至于工人窝工损失428480元，刘晓芬在本案提交的证据不足以证明其主张，且即使开业有迟延，刘晓芬也有义务采取合理措施防止损失扩大。对于刘晓芬关于窝工损失赔偿的诉讼请求，本院也不予支持。 关于第四个争议焦点。涉案房屋租赁合同无效，刘晓芬也已搬离涉案房屋，一审法院判决赖壬生、光浩物业公司退还租赁保证金、水电保证金、装修保证金、空调计量表保证金、仓库使用定金，处理正确。赖壬生、光浩物业公司上诉称刘晓芬并未举证证明仓库使用定金的支付情况，但从一审查明的事实来看，刘晓芬已经就此提交了收据予以证明，对赖壬生、光浩物业公司的上述上诉主张，本院不予采纳。关于2015年8月10日至2015年10月9日期间的专项维修基金275.22元，按照各方对于管理费标准的约定，物业管理费按每月每平方米建筑面积15元计收，该费用包括了专项维修基金。从2015年8月3日缴纳物业管理费和专项维修基金的情况来看，管理费是按14.75元计收，专项维修基金是按照0.25元计收，并未超出约定的物业管理费标准。刘晓芬要求退还其已经支付的专项维修基金275.22元，缺乏依据。一审法判决退还该项费用，处理错误，应予纠正。 刘晓芬与光浩物业公司之间虽然没有签订物业服务合同，但刘晓芬系承租人，租赁双方也是约定由承租人直接向物业公司缴纳物业管理费和中央空调维护费，光浩物业公司有权要求刘晓芬支付物业管理费、中央空调维护费。涉案房屋交付时间为2015年8月3日，搬离时间为2016年12月15日。按照各方约定，免租期内仅减免租金，物业管理费及其他费用应正常交纳。经核算，上述期间应交纳的物业管理费为136125元（计算公式为8256元×12个月+8421.12元×4.4个月＝136125元）。扣除刘晓芬2015年4月8日已付的8256元、2015年8月3日已付的物业管理费16236.79元和专项维修基金275.22元，刘晓芬尚欠物业管理费111357元。关于中央空调维护费的金额，一审判决认定正确，本院予以维持。刘晓芬应当向赖壬生、光浩物业公司支付物业管理费111357元、中央空调维护费7155.59元。 关于水电费和空调费。赖壬生、光浩物业公司提交了每月的水电费用通知单、中央空调收费明细和水电表、空调计量表最后读数的照片，上述费用通知单和明细虽然没有刘晓芬签名确认，但每月均分项列明了上月读数、本月读数、实际用量、单价和合计金额，最后一个月份的读数与计量表的最后读数相吻合。刘晓芬对上述费用不予确认，称其已经付清全部费用，并无拖欠，但在本案中既未针对上述应付费用的情况提交相关反驳证据，也未提交之前的费用通知单、交费收据等证据证明其已付费用的情况。对刘晓芬的说法，本院不予采信。赖壬生、光浩物业公司关于上述费用的主张具有高度可能性，本院予以采信。刘晓芬应向赖壬生、光浩物业公司支付拖欠的水费8277元、电费24988元、空调费81045元。 综上，双方的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决认定事实不清，导致裁判结果错误，应予相应纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项和第二项规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初30027民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第九项和第十二项； 二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初30027民事判决第四项、第十三项和第十四项； 三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初30027民事判决第八项为：赖壬生、深圳市光浩物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿刘晓芬损失491170.82元； 四、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初30027民事判决第十项为：刘晓芬于本判决生效之日起三日内向赖壬生、深圳市光浩物业管理有限公司支付房屋占有使用费673577.79元； 五、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初30027民事判决第十一项为：刘晓芬于本判决生效之日起三日内向赖壬生、深圳市光浩物业管理有限公司支付物业管理费111357元； 六、刘晓芬于本判决生效之日起三日内向赖壬生、深圳市光浩物业管理有限公司支付水费8277元、电费24988元、空调费81045元，三项合计114310元； 七、驳回刘晓芬的其他诉讼请求； 八、驳回赖壬生、深圳市光浩物业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本反诉案件受理费均按一审判决执行。二审案件受理费33393元(已由刘晓芬预交19407元，由深圳市光浩物业管理有限公司预交13986元)，由双方按照各自预交数额自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 龙 审判员 路德虎 审判员 周 敏 二〇二〇年五月二十五日 书记员 庄曼青 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。