成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初188号 原告：李晓华，女，1968年9月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：熊雪彦，四川方舟达律师事务所律师。 被告：陈丹丹，女，1983年10月7日出生，汉族，住四川省华蓥市。 第三人：周辉，男，1982年4月17日出生，汉族，住四川省华蓥市。 第三人：成都保龙房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道群益路**。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈黎，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都金牛支行，住所地成都市金牛区沙湾路**附**。 负责人：胡蓉，行长。 委托诉讼代理人：余刚，男，该行员工。 委托诉讼代理人：闫弘鑫，男，该行员工。 原告李晓华与被告陈丹丹，第三人周辉、成都保龙房地产开发有限公司（以下简称“保龙公司”）、中国工商银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称“工行金牛支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓华及其委托诉讼代理人熊雪彦，被告陈丹丹，第三人周辉、保龙公司委托诉讼代理人陈娇、工行金牛支行委托诉讼代理人余刚、闫弘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年6月15日签订的《购房协议》合法有效；2.判令继续履行合同：（1）由原告行使涤除抵押权，代被告向工行金牛支行偿还位于成都市龙泉驿区房屋的抵押按揭贷款，消灭涉案房屋设定的抵押权（或判令被告立即还清该房的银行按揭贷款并由第三人工行金牛支行协助办理房屋注销抵押登记手续）；（2）判令被告协助原告办理该房的不动产权属转移登记手续（即将该房过户登记在原告名下）；3.判令被告及第三人周辉立即偿还原告代为支付的银行按揭贷款，金额以实际代偿的金额为准；4.判令被告按照购房款的10%向原告支付违约金52680元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2017年6月15日，原、被告签订《购房协议》，约定原告购买被告所有的位于成都市龙泉驿区，面积87.8平方米，总购房款为526800元，被告承诺在2017年6月19日前结清银行按揭贷款，在收到银行办理注销资料后3日内完成该房的注销抵押登记手续。原告在签订购房协议前由原告及原告前夫曹玲珑陆续向被告丈夫周辉共计支付购房款440000元，被告陈丹丹于2017年6月14日向原告出具收条一张，注明收到原告购房款440000元。2017年1月22日，原、被告双方共同到保龙公司保利物管处，由原告代被告缴纳了房屋契税、水电费、物管费，被告将房屋交付原告，原告于2017年3月13日至5月11日对该房屋进行了装修，并入住至今。同时，被告将其与保龙公司签订的《商品房买卖合同》原件交给原告。根据《购房协议》的口头约定，被告应在2017年6月16日前将户口簿、身份证等资料交由中介代为向银行提交预约还款，但被告并未及时提交相应的资料，之后被告将购房款挪作他用。2018年4月24日，原告再次向被告支付购房款50000元，但被告仍不履行偿还银行贷款及协助过户的合同义务。 被告陈丹丹辩称，原告所述不是事实，原告提交的2017年6月15日签订的购房协议系第二份协议，双方还于2017年1月21日签订过购房协议。由于原告没有按照第一份协议支付房款，故才签订的第二份协议。第二份协议约定尾款86800元应在2017年6月16日支付，尾款支付后才归还银行按揭款。由于原告一直未支付该笔款项，致使陈丹丹无法于2017年6月19日预约还款涤除抵押权。 第三人周辉述称意见与被告一致。 第三人保龙公司述称，房屋所有权已经转移登记至陈丹丹名下，保龙公司非涉案购房协议当事人，请求法院依法裁判。 第三人工行金牛支行述称，工行与陈丹丹签订有个人购房担保合同，且按约向陈丹丹发放了贷款用于购买涉案房屋，也办理了抵押担保手续。现房屋贷款尚有168216.94元未还清，抵押权尚未涤除。若贷款结清，工行金牛支行会根据贷款抵押合同的约定注销抵押登记。 本院经审理认定事实如下：2017年1月21日，李晓华（买方）与陈丹丹（出卖方）签订购房协议，约定：出卖方将保利玫瑰花语2期3栋1单元16楼1604号房屋转让给李晓华，共计总价款526800元。首付200000元，2017年3月31日付200000元，2017年5月31日付剩余尾款126800元。 2017年1月21日，曹玲珑向周辉转账支付购房款200000元；2017年6月1日，李晓华向周辉支付购房款30000元；2017年6月2日，李晓华向周辉支付购房款10000元；2017年6月14日，李晓华向购周辉支付购房款200000元。2017年6月14日，陈丹丹向李晓华出具《收条》一份，载明：今收到买方李晓华购买我位于龙泉驿区房屋购房款440000元。 2017年6月15日，李晓华与陈丹丹再次签订《购房协议》，协议第1条约定：卖方自愿将其所有的位于成都市龙泉驿区，西干道西延线以南保利玫瑰花语二期3栋1单元16层1604号房屋出售给买方，房屋合同备案号为222642，建筑面积87.8㎡，房屋尚有按揭贷款。协议第3条约定：房屋成交价为526800元。支付方式：分期付款。买方已于2017年1月21日支付房款200000元，2017年6月1日支付房款30000元，2017年6月2日支付房款10000元，2017年6月14日支付房款200000元，剩余房款86800元于2017年6月16日支付。协议第4条约定：卖方承诺在2017年6月19日号前亲临该房屋贷款银行完成预约还款手续，卖方收到银行还款通知后，在还款当日结清该房屋所有按揭贷款，并将结清证明等相关文件交于开发商处用于办理该房屋不动产证，卖方必须在收到银行通知办理注销资料后3日内完成该房屋注销抵押登记手续。协议第5条约定：待该房屋取得不动产证后7个工作日内，卖方必须配合买方完成该房屋的递件过户手续，直至买方取得新的不动产证。协议第6条约定：该房屋交易过程中所产生的交易税费用均由买方承担，具体交易税费由相关部门核算为准。协议第7条约定：若买卖双方任何一方未按协议履行，给对方造成损失，违约方须向对方支付该房屋成交价30%的违约金。2018年4月24日，曹玲珑向周辉支付购房款50000元。 另查明，曹玲珑与李晓华原系夫妻关系，二人于2018年12月11日办理离婚登记。周辉与陈丹丹系夫妻关系。原告支付第一笔房款后，被告将房屋钥匙交付原告，原告装修后居住至今。涉案房屋位于成都市龙泉驿区，业务件号：2019022112Ｆ00311，权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0020611号。2019年3月8日，涉案房屋所有权人由保龙公司变更登记为陈丹丹。陈丹丹为购买涉案房屋向工行金牛支行申请了贷款并办理了抵押登记，抵押权人为工行金牛支行。陈丹丹就涉案房屋的按揭贷款至今未向银行申请还款，截止2020年4月28日，尚有约168216.94元贷款未偿还。涉案房屋所涉抵押权至今未涤除。 再查明，庭审辩论结束后宣判前，在本院电话组织调解过程中，李晓华向周辉支付购房余款36800元，但调解未果。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅出台《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号），李晓华与陈丹丹签订的第一份购房协议与支付第一笔购房款时间均在此通知发布之前。 上述事实，有《购房协议》两份、收条、商品房买卖合同摘要、个人住房信息查询记录、房屋信息摘要、银行账户交易记录、银行回单以及各方当事人在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告双方签订的两份《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行第一份协议过程中，由于原告未能按期支付房款等因素，双方形成了第二份《购房协议》，该协议具体详尽地约定了双方的权利、义务以及违约责任，双方均应按照合同的约定履行其义务。原告诉请确认双方于2017年6月15日签订的《购房协议》合法有效，本院予以支持。根据协议的约定，原告应于2017年6月16日支付尾款86800元，但被告在本院宣判前才将该尾款全部支付完毕。原告认为，在履行合同过程中，原告已支付大部分房款，被告足以用该款涤除抵押权。同时还认为，被告口头承诺在2017年6月16日前将涤除抵押权的相关材料递交中介代为提交。被告辩称，被告之所以出售房屋，就是因为做生意急需用钱，在原告没有将剩余尾款支付前，被告也无力归还贷款涤除抵押权。原告曾在电话里告知被告想看一下户口本，被告告知原告户口本在老家，并非承诺在2017年6月16日前将涤除抵押权的相关材料递交中介代为提交。本院认为，原告未能提供证据证明双方协商一致对支付购房尾款的时间进行了变更，故原告应当按约支付购房尾款。原告诉请被告至今未能涤除抵押权办理过户手续，从而应当承担违约金52680元的诉请，没有事实依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告继续履行合同义务即涤除抵押权，办理房屋过户手续等问题。虽然原告未能按照合同约定的时间支付尾款，但该行为不足以导致合同目的不能实现以致解除合同，且原告现已将购房余款支付完毕，故对原告主张判令过户的诉请，本院予以支持。原告诉请在涤除抵押权时，可以由法院判令原告代被告支付贷款，也可以判令被告归还贷款。本院认为，就本案而言，原告代为归还银行贷款金额较大，且银行收取的贷款本息以及可能产生的提前还贷的损失等在法院作出判决时，均具有不确定性。故，根据合同约定，判令被告继续履行合同义务，即判令被告继续归还贷款义务并涤除抵押权为妥当。 综上所述，原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李晓华与被告陈丹丹于2017年6月15日签订的《购房协议》合法有效。 二、原告李晓华与被告陈丹丹继续履行双方签订的《购房协议》：1.被告陈丹丹于本判决生效之日起二十日内向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行归还位于成都市龙泉驿区【业务件号：2019022112Ｆ00311，权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0020611号】房屋的贷款本息等费用，并办理抵押注销手续；2.被告陈丹丹在抵押注销手续办理完毕后十日内，协助原告李晓华将位于成都市龙泉驿区【业务件号：2019022112Ｆ00311，权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0020611号】房屋的权属过户登记至原告李晓华名下。 三、驳回原告李晓华的其他诉讼请求。 案件受理费1117元，减半收取计558.5元，由原告李晓华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇二〇年五月十五日 书记员  陈琴芹