吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初284号 原告（反诉被告）：谷宝昭，男，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：盖天宝，吉林行远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨金峰，男，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：王文滨，吉林中玖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐宁，吉林中玖律师事务所实习律师。 被告（反诉第三人）：吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司，住所地长春市朝阳区繁荣路文苑小区****。 负责人：金永勇，该分公司总经理。 被告（反诉第三人）：吉林省延房置业集团有限公司，住，住所地延吉市河南街天池路**/div> 法定代表人：金永勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁金凤，系该公司财务会计。 原告（反诉被告）谷宝昭与被告（反诉原告）杨金峰、被告（反诉第三人）吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司（以下称延房集团鑫元分公司）、被告（反诉第三人）吉林省延房置业集团有限公司（以下称延房集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谷宝昭委托诉讼代理人盖天宝、被告（反诉原告）杨金峰委托诉讼代理人王文滨、徐宁、被告（反诉第三人）延房集团委托诉讼代理人梁金凤到庭参加诉讼。被告（反诉第三人）延房集团鑫元分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 谷宝昭向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告杨金峰于2006年9月29日签订的《售房协议》有效；2.依法确认位于长春市朝阳区繁荣路与前进西街交汇文庭雅苑小区14栋1门301室房屋归原告所有；3.依法判令三被告协助原告办理位于长春市繁荣路与前进西街交汇文庭雅苑小区14栋1门301室房屋的产权过户手续；4.本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2006年9月29日，原告和被告杨金峰签订《售房协议》，协议约定：被告杨金峰将繁荣路文苑小区三室二厅二卫约110平方米2层至5层中的一套期房出售给原告，除房屋实际应交款之外，原告按协议约定多付给被告杨金峰50,000元，被告杨金峰已交66,000元房款（注:此款也是原告交给被告杨金峰的），余下房款全部由原告根据被告杨金峰单位要求分期付清，前提以被告杨金峰的名义代交。在房屋产权证没有正式移交给原告之前，被告杨金峰无条件协助原告办理与房屋有关的各项事宜（前期房款交费、抓房号、产权证办理等）。2007年9月22日，被告吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司与被告杨金峰签订《内部认购书》，约定：被告吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司开发的文苑小区位于长春市朝阳区繁荣路北侧，被告杨金峰向被告吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司认购文苑小区***号住宅，面积约115.11平方米。房屋总价168,061.00元。被告吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司可负责办理房屋产权证，但相应的费用由被告杨金峰负责，并提供齐全资料。被告吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司是被告吉林省延房置业集团有限公司设立的分公司,在被告吉林省延房置业集团有限公司规定经营范围内从事经营活动，其民事责任由被告吉林省延房置业集团有限公司承担。原告已按照协议付清了全部购房款，履行了购房人的义务，并居住至今。原告多次催促三被告协助原告办理位于长春市繁荣路与前进西街交汇文庭雅苑小区14栋1门301室房屋的产权过户手续，但三被告至今未予办理。为维护原告合法权益，原告根据我国相关法律规定，特诉至贵院，请求依法支持原告各项诉讼请求。 杨金峰辩称，1.原告诉状中叙述事实与客观实际不符，虽然双方签订了售房协议，但由于当时政策不允许，所以双方并未实际履行，由于当时双方系生意上的合作伙伴，所以约定由原告暂时居住，待原告腾房时按实际期限交付租金。2.双方签订的售房合同违反国家法律强制性规定，应属无效合同。3.原告诉请超过诉讼时效。综上，应驳回原告的诉请。 延房集团辩称，团购协议签订人是杨金峰，我们只针对杨金峰，我们对谷宝昭情况不清楚，如果双方有买卖协议进行房屋变更的话，我方可以配合办理，但是双方没有到我公司办理更名业务，所以跟我公司没有直接联系，我公司只负责办理更名的手续。诉讼费用不应由我方承担。虽然分公司没有派人参加诉讼，但分公司答辩意见同总公司意见。 杨金峰向本院提出反诉请求：1.判令《售房协议》无效；2.判令被反诉人支付反诉人房屋租金，并承担本案律师费、反诉受理费80,000元，具体以评估价为准。事实与理由：反诉人与延房集团鑫元分公司签订《内部认购书》只是对购买房屋有关事宜进行的初步确认，并不是正式的房屋购买合同，反诉人并未取得房屋所有权，不具有处分房屋的权利，因此反诉人以《内部认购书》与被反诉人签订《售房协议书》，不具有物权转让的法律效力，属于无效合同。 谷宝昭辩称，双方签订的《售房协议》真实有效，反诉人是基于其与延房集团鑫元分公司签订的《内部认购书》，有权对案涉房屋进行销售后双方达成的协议，并且协议签订后延房集团鑫元分公司交付了房屋，被反诉人居住至今，所以两份合同为有效合同。 延房集团述称，我方只负责第三方协助，我方只根据内部认购书及交款收据认定业主是杨金峰，双方如果有自己的协议到我方会配合协助办理更名过户。买卖是他们个人行为，到我方办理手续交接就可以了。 延房集团鑫元分公司未到庭，亦未提交书面意见。 经审理查明，2006年9月29日，杨金峰与谷宝昭分别作为甲、乙方签订《售房协议》，内容为：“繁荣路文苑小区吉林省民盟集资房三室二厅二卫约110㎡2层至5层中的一套（因未抓房号）期房经甲方同意，现出售给乙方。除房屋实际应交款之外，乙方按协议约定，多付甲方5万元整（需一次付清）。现甲方已交6.6万元房款（有交款凭证三张），乙方一次付清甲方6.6万元房款，合计共付给甲方11.6万元整。余下房款全部由乙方根据甲方单位要求分期付清，前提是以甲方的名义代交。在房屋产权证没有正式移交给乙方之前，甲方需无条件协助乙方办理与房屋有关的各项事项（后期房款交款、抓房号、产权证办理等）。协议要求房屋必须是2－5层三室二厅二卫不低于110㎡，如低于110㎡，不足面积由甲方按（原价＋5万元的平均值）补偿给乙方。另外，如甲方没能达到合同要求的标准（楼层、结构、面积）或中途违约，甲方将按（房屋总价格）的20%赔付给乙方。此协议至签字起生效。签字后房屋所有权将归乙方所有。”协议签订当日，杨金峰向谷宝昭出具收条一份，内容为：“今收到购房款定金伍万圆整（￥50,000.00元）、陆万陆仟圆整（￥66,000.00元）”。2007年9月22日，杨金峰与延房集团鑫元分公司签订《内部认购书》，约定：杨金峰认购延房集团鑫元分公司开发的文苑小区***号住宅，面积约115.11平方米；房屋认购价为每平方米1460元，总价168,061元；认购书签订之前杨金峰已交纳房款66,000元，2007年9月22日再交房款93,658元，剩余房款入住之前必须付清等。另查明，谷宝昭自2008年入住文庭雅苑小区***室房屋后，一直占有使用房屋至今，期间房屋发生的水、电、供暖、物业等费用均由谷宝昭交纳。另外，谷宝昭在庭审中提供的房屋收款收据证实，文庭雅苑小区***室购房款168,061元均由谷宝昭交纳(包含给付杨金峰66,000元)。 上述事实，有当事人陈述、售房协议、内部认购书、收款收据等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，杨金峰与谷宝昭签订的《售房协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人均应本着诚实信用的原则按照法律规定及合同约定履行义务。杨金峰虽主张《售房协议》无效，但没有相关依据，故不予支持。因案涉房屋现尚未办理备案登记手续，故对谷宝昭要求确认房屋归其所有，并办理房屋更名过户手续的主张，不予支持。关于杨金峰主张其与谷宝昭之间系房屋租赁关系，因杨金峰并未就此提供相关证据，且双方已实际履行了《售房协议》，故对杨金峰要求给付房屋租金的请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）谷宝昭与被告（反诉原告）杨金峰于2006年9月29日签订的《售房协议》有效； 二、驳回原告（反诉被告）谷宝昭其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）杨金峰的诉讼请求。 案件受理费6550元、反诉费1800元，由被告（反诉原告）杨金峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  许 斌 人民陪审员  马云涛 人民陪审员  郑晓蕾 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  刘 琪