安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1022号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区。 法定代表人：汪浩。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告：郭某，男，2010年1月出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：郭振华，系郭某父亲，男，1978年12月出生，汉族，住安徽省阜阳市。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 原告淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）与被告郭某、郭振华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉、被告委托诉讼代理人张升武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告民生物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费7680元（1.2元/月/平方×65个月零10天×98.01平方米，自2015年1月20日至2020年6月30日止）、违约金2320元，合计10000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系淮南市淮河新城四期小区的前期物业服务企业，被告系小区业主。2013年7月8日双方签订《商品房买卖合同》，购买了淮河新城四期4栋107室，建筑面积98.01平方米，并于2014年1月18日签订《淮河新城业主临时规约》、《承诺书》同意按照原告与该小区开发商签订的《民生淮河新城四期前期物业服务合同》内容履行相应的业主义务。根据《前期物业服务合同》第十条约定物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米…第十二条约定，物业费按半年交纳，业主应在1月10日，7月10日履行交纳义务。业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。被告收房后自2015年1月20日起便无故拖欠物业费，经原告多次催要被告至今不予缴纳。现原告诉至法院，请求判如所请。 两被告辩称，1.原告的部分诉请超过诉讼时效应当予以驳回；2.案涉房屋开发商为淮南民生置业有限公司，原告与该公司系关联企业，2015年因淮南民生置业有限公司迟延交付房屋被告依法诉至淮南市仲裁委，仲裁裁决淮南民生置业有限公司应当支付被告违约金，但至今未能支付，被告与原告存在债的抵销问题；3.被告认为原告未能按合同约定提供相应的物业服务，其所主张的物业服务费用应当予以减免，案涉房屋存在因排污口破裂导致被告重大损失，后经淮南市住建委调解方给被告维修并免除一年的物业费，导致入住时间推迟近两年；4.在被告入住后发现原告的物业服务与合同约定相差甚远，如卫生垃圾不能及时清理，消防设施维护不及时，房屋外墙面经常脱落，存在重大安全隐患等，基于原告的服务不到位，其无权主张逾期违约金。故恳请法庭依法驳回原告的部分诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。对原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件及户籍信息、《商品房买卖合同》及网上备案确认单复印件等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据： 1、《前期物业服务合同》；证明：原告系案涉小区的合法物业服务企业。被告质证意见为：该合同属于前期物业服务合同，是开发商在销售房屋时强加给被告的物业服务企业，虽原告客观上是案涉小区的物业服务公司，但不代表具有合法性。本院认证意见为：本院对该份证据予以确认。 2、《淮河新城业主临时规约》及承诺书复印件；证明：被告同意按照前期物业服务合同内容履行相应义务。被告质证意见为：“三性”及证明目的有异议；本院认证意见为：本院对该组证据的真实性予以确认。 3、催缴通知书照片打印件；证明：被告自2015年1月20日起拖欠物业费至今的事实。被告质证意见为：“三性”及证明目的有异议。本院认证意见为：本院对该份证据的真实性予以确认。 4、服务价格登记证扫描件；证明：原告按照登记证上的1.2元/平方收取物业费的合法性。被告质证意见为：真实性无异议，关联性和证明观点有异议，该份证据不能证明原告服务的是被告居住的小区，价格登记证只显示有效期截止2019年6月，而且该份证据是原告庭后提交，按照举证规则原告应承担举证不能的法律后果。本院认证意见为：本院对该份证据的真实性予以确认。 二、被告提交的证据： 1、照片一组、光盘一份；证明：原告在实际履行过程中未能按照合同约定履行物业服务义务。原告质证意见为：证据“三性”和证明观点均有异议，不能证明拍摄内容是反映案涉小区的实际状态，即使照片反映的主管道破损问题与原告物业服务内容无关，是楼上住户侵权所致。本院认证意见为：本院仅对该份证据的真实性予以确认。 2、淮南仲裁委员会裁决书复印件；证明：淮南民生置业公司与原告系关联企业，被告有权依据自身损失主张减免部分费用。原告质证意见为：证明观点有异议，这个是被告与房屋出卖方之间的合同纠纷，与本案无关。本院认证意见为：因该份裁决书所涉房屋逾期交房违约金赔偿问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故本院仅对该份证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告系淮南市田家庵区民生淮河新城四期小区的前期物业服务企业，被告郭某（10周岁）系本市淮河新城四期4栋107室房屋的所有权人，被告郭振华系郭某的父亲。2013年7月8日，被告郭某购买了位于淮河新城四期4栋107室房屋，建筑面积98.01平方米。2014年1月18日，被告郭某签订《淮河新城业主临时规约》、《承诺书》同意按照原告与该小区开发商签订的《民生淮河新城四期前期物业服务合同》内容履行相应的业主义务。2014年12月1日，原告民生物业公司与该小区开发商淮南民生置业有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元／月／平方米、高层住宅1.2元／月／平方米…本条约定的物业费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用”，合同第十二条约定“物业费按半年交纳，业主应在每年1月10日、7月10日履行交纳义务。业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金,如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。物业费可以预收，但预收期限不得超过6个月”。合同生效后，民生物业公司对淮河新城四期小区提供了前期物业管理服务，被告收房后已交纳2015年1月19日之前的物业费。2015年1月20日开始，被告至今未交纳物业费。后经原告民生物业公司多次催要，被告均未交纳物业管理费。2020年3月31日，原告诉至法院，要求判如所请。在本院审理过程中，原告民生物业公司于2020年4月13日追加郭振华作为共同被告参加诉讼。 另查明，根据民生物业公司提交的《服务价格登记证》 载明，淮河新城四期小区“依据淮价服[2009]70号文件规定，住宅区物业综合服务费（高层）1.2元/平方米/月”。 本院认为，原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告民生物业公司自2014年12月1日与淮南民生置业有限公司签订《民生•淮河新城（四期）前期物业服务合同》后就实际对小区提供物业服务。被告亦签订《淮河新城业主临时规约》《承诺书》同意按照原告与案涉小区开发商签订的《民生淮河新城四期前期物业服务合同》内容履行相应的业主义务，应视为双方之间成立物业服务合同关系。本案中，被告居住的是案涉小区高层，被告认可自2015年1月20日起至今未交纳物业费用。根据《前期物业服务合同》第十条约定“物业费按照房屋建筑面积向业主收取，多层住宅0.5元／月／平方米、高层住宅1.2元／月／平方米…”，原告要求被告按照1.2元／月／平方米支付物业管理费7680元（自2015年1月20日起至2020年6月30日止）的诉讼请求，本院仅支持自2015年1月20日至判决之日即2020年5月20日期间的物业费用，经计算数额为7527.17元（1.2元／月／平方米×64个月×98.01平方米）。另外，被告郭某现年10周岁，属于限制民事行为能力人，其实施的民事法律行为应由其法定代理人代理,故本院依法确认被告郭某、郭振华共同支付民生物业公司物业费7527.17元。 关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与郭某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金2320元的诉请，依据不足，本院不予支持。对被告认为淮南民生置业有限公司赔偿其违约金应与本案物业费相互抵销的辩解，因本案民生物业公司与淮南民生置业有限公司并非同一主体，相关债务无法抵销，故本院依法不予采信。对被告认为案涉房屋存在排污口破裂原告给予被告维修并免除一年的物业费 的辩解意见，因其未提交相关证据证明其主张，故本院不予采信。对被告认为原告物业服务不到位应予减免物业费的辩解意见，因本院已驳回原告关于违约金的诉请，且被告提交的证据也不足以减免物业费，故本院亦不予采信。对被告认为原告部分诉请超过诉讼时效的辩解，因原告提交的催费通知单照片能够证实其以张贴催费通知单的形式向被告催要物业服务费，相关诉讼时效已经中断，并重新计算诉讼时效，故本院不予采信。本院特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告郭某、郭振华于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司自2015年1月20日至2020年5月20日期间物业服务费7527.17元； 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担2元，由被告郭某、郭振华负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李小柱 二〇二〇年五月二十日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十七条第一款父母是未成年子女的监护人。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 国务院《物业管理条例》 第四条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。