广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4577号原告：梁嘉荣，男，1983年1月2日出生，汉族，身份证住址中山市石岐区**************，公民身份号码************。被告：中山市宏华商贸有限公司，住所地中山市石岐区********1卡商铺之一，统一社会信用代码***********351D。法定代表人：何键伟,总经理。被告：中山市*****地产有限公司，住所地中山市石岐区********1卡（之三），统一社会信用代码914************557。法定代表人：郑润镰，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。原告梁嘉荣与被告中山市宏华商贸有限公司（以下简称宏华公司）、中山市*****地产有限公司（以下简称天明花园公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁嘉荣，被告宏华公司、天明花园公司的共同委托诉讼代理人李宏科、梁翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁嘉荣向本院提出诉讼请求：1.判决海怡湾花园认购书无效；2.被告返还认购定金50000元。事实和理由：2019年5月21日晚，原告在西区天明海怡湾花园楼盘售楼部，听信售楼人员定金可退的承诺以及在场的农商银行贷款经理称可办理房产抵押贷款业务，并经两次确认上述信息，且在该销售人员不断催促说如果今晚不下定金就不能保留单位的情况下，签订了海怡湾花园认购书并缴纳定金100000元。次日，贷款经理却告知原告无法办理贷款。因销售人员承诺定金可退，遂立即告知销售联系退定金一事。2019年6月10日，被告才通知定金只能退一半，且要求原告本人前来签收定金，并将意向书和100000元收据收回才将50000元以现金方式退回，被告当时还称剩下的50000元是违约金，不退。原告提出以转定金或者以定金买车位的方式退回，但均被否决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，认购书的补充协议第25条扩大了法律上规定的原告承担定金责任的范围，同时此约定违反了法律关于解除权应当以通知形式行使的强制性规定，此项约定系格式条款；另外，原告在付款第二天收到银行通知不能贷款后第一时间与销售方沟通退还定金的事宜，但销售方故意不理，拖延至2019年6月10日才告知不能退款，制造了原告未履行合约在先而没收定金的假象，加重了原告的责任，免除了被告的责任，应当认定该格式条款无效。海怡湾花园认购书的填写内容与事实不符，如第三项的付款办法，其对一次性付款的规定中“定金：为人民币530000须于签署本认购书时或之前付清”，该内容与事实不符，非订约双方的合意内容，鉴于此，该认购书无明确的付款办法，即合同的主要内容并未约定好，该合同应认定无效。被告违背诚实信用原则。首先，销售人员多人口头承诺定金能退，且让现场的银行人员提供的专业意见促成交易，不能进行该次交易是因为被告提供的专业意见有误或者说是期骗原告签订认购书；其次，定金缴纳金额过高，不符合一般房屋交易的情况和事实。原告认为是在被告提供的银行人员的专业建议下的行为，即使其所谓的“违约”原因非原告方原因造成，不能归责于原告，是被告违背约定不清退定金。被告宏华公司辩称，一、原告与宏华公司签订的涉案商品房认购书是双方的真实意思表示，既无违反法律、行政法规的强制性规定，亦无法定的无效事由，故合法有效。1.原告向宏华公司认购的涉案商品房己于2018年9月13日取得广东省中山市商品房预售许可证，依法可对外销售；2.原告于2019年5月21日亲自到海怡湾花园销售中心认购涉案商品房，双方所签订的海怡湾花园认购书在原告签字及宏华公司盖章确认后己满足双方约定的生效条件；3.签订该认购书时，双方均具有完全民事能力，双方所签订的认购书中己对涉案商品房的交易价格、付款方式（非按揭贷款）、交付期间、违约责任等作出了明确约定，且相关内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，反映了双方的真实意思。二、由于原告违约，放弃购买涉案商品房，宏华公司有权依约没收其己付定金。根据认购书第四条第10款、第25款的约定，原告在签订认购书后拒不履行约定的付款责任，并要求退房，其行为已构成违约，原告要求被告退回定金缺乏依据。综上所述，原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告天明花园公司辩称，原告列天明花园公司为被告，属于诉讼主体不适格。原告是基于与宏华公司就有关位于中山市西区*****************签订的海*湾花园认购书所产生的纠纷而提起的诉讼，该认购书由原告与宏华公司签署，天明花园公司仅仅为宏华公司的股东之一，并非合同的当事人，与原告之间不存在任何法律关系，且宏华公司为普通有限责任公司，股东对其正常的经营行为无须承担连带责任。因此，根据合同的相对性原则，本案与天明花园公司无关，天明花园公司不是适格的被。原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月21日，梁嘉荣为认购方、宏华公司为出售方，签订了海怡湾花园认购书，约定：认购物业为中山市西区******怡**********，建筑面积为129.68平方平（其中套内建筑面积101.84平方米），认购楼价为2651956元，付款办法为一次性付款，定金530000元须于签署本认购书时或之前付清，楼价款265956元须于2019年5月28日或之前付清（扣除定金），楼价款余款1856000元须于2019年6月21日或之前付清；认购方须于2019年5月28日前，携带本认购书、应付楼价款、身份证件等资料及其他应付款项到海怡湾花园销售中心签署中山市商品房买卖合同；认购方对自己购买能力、资信状况等应有充分了解和评估，并承诺如实申报家庭购房及负债情况……发生认购方未依上述付款办法指定的日期按时足额支付任何一期价款或认购主未按上述指定的日期签署中山市商品房买卖合同等情况之一的，视为认购方违约。另外，双方在认购书最后一条其它中约定：认购方已于2019年5月21日缴交部分定金100000元，尚欠定金430000元未付，认购方须于2019年5月28日前向出售方付清，逾期未付，出售方即可视为认购方放弃购买该物业，并有权没收认购方已付定金，且将该物业另行出售给第三方需无需通知认购方；于2019年5月28日前付清定金和首期楼价款，总楼价优惠60000元。认购书还约定了其他内容。认购书出售方落款处加盖宏华公司章，认购方处签梁嘉荣名。同日，梁嘉荣分两次向宏华公司支付定金共计100000元，宏华公司出具收据确认收款事实。2019年5月22日，梁嘉荣向宏华公司提出要求全额退回定金，宏华公司不同意，后经双方协商，宏华公司于2019年6月24日向梁嘉荣退回了定金50000元，梁嘉荣将包括认购书、收据等购房资料交回宏华公司。因梁嘉荣不同意宏华公司将余下的50000元定金作为违约金予以没收，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，庭审中，梁嘉荣称其在签订案涉认购书的次日接到银行工作人员电话告知称，如果其要申请贷款，不仅仅要看物业，还要看其负债，导致其贷不了款，其接在到该电话后立即通知物业销售人员该情况，并提出要求退回定金。又查，梁嘉荣提供其与昵称“海怡湾黄敏琼”的微信聊天记录截图：2019年5月22日15：05，海怡湾黄敏琼：梁生，你今日有无联系农商银行的同事查征信。梁嘉荣：已经给资料他了。不知能不能批下来。如果不能批下来就比较麻烦。海怡湾黄敏琼：正常你资料无问题，应该会批的。最坏打算就系写你老婆个名了。梁嘉荣：她不肯啊。住房证明应该无问题。2019年5月22日18：43，梁嘉荣：银行那边说贷不了款怎么办？今晚上不上班？海怡湾黄敏琼：点解贷五到？正常收六点的。梁嘉荣：负债太高。点办。海怡湾黄敏琼：甘你做下你太太思想工作了。梁嘉荣：只能退款了。她绝对不肯的。前几天都不肯。海怡湾黄敏琼：你就说正常贷款了，看你老婆怎么说了。这对工作没有影响的。我地自己都甘做了。梁嘉荣：她不肯呢。我都讲无数次。梁嘉荣提供其与昵称“海怡湾程志权”的微信聊天记录截图：2019年5月22日18：33，梁嘉荣：银行那边说贷不款怎么办？2019年5月22日19：19，海怡湾程志权：（语音，梁嘉荣没有提供文字整理，也没提交语音光盘，下同）。2019年5月22日19：39，梁嘉荣：他说不能贷款。2019年5月22日20：52至21：34（语音对话）。2019年5月31日15：35，梁嘉荣：权，退款的事情进展怎么样？2019年5月31日15：45，海怡湾程志权（语音）。2019年6月6日18：31至20：07，海怡湾程志权：还没有。梁嘉荣：几时有消息？海怡湾程志权：再等等吧。梁嘉荣：要等多久？海怡湾程志权：不知啊。梁嘉荣：其他人退了没？2019年6月10日下午15：50，梁嘉荣：啊权，退钱那事情怎么样？再查，宏华公司于2018年9月13日取得海怡湾花园的广东省中山市商品房预售许可证。庭审中，宏华公司确认其已于2019年6月28日将涉案物业出售他人。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立同合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，梁嘉荣以付款办法的内容与事实不符，非订约双方的合意内容为由，认为合同的主要内容并未约定好为由主张合同无效，并不符合上述法律规定。因此，梁嘉荣主张认购书无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。梁嘉荣与宏华公司签订的海怡湾花园认购书是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据认购书的约定，梁嘉荣是以一次性的方式支付房款，但从梁嘉荣提供的微信聊天记录反映，梁嘉荣是因负债过高而无法获得银行贷款导致不能支付相应的房款，故其要求宏华公司退回定金。由此可见，梁嘉荣已明确向宏华公司表明其不再继续履行合同，其后，宏华公司没收了50000元定金作为违约金，并退回余下的50000元定金给梁嘉荣，梁嘉荣亦将认购书、收据等购房资料交回宏华公司，双方的上述行为可视为双方已就解除认购书等事宜达成合意。另外，梁嘉荣称关于宏华公司销售人员称如果征信不通过可退回定金的陈述，宏华公司不予确认，梁嘉荣又没有提供证据予佐证，对此，本院不予采信。为此，梁嘉荣主张退还定金50000元请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。由于宏华公司已于2018年9月13日取得涉案商品房的预售许可证，依法可预售涉案商品房，故梁家荣以宏华公司借天明花园公司名义出售涉案商品房为由要求天明花园公司承担责任亦无事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁嘉荣的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元（原告梁嘉荣已预交），由原告梁嘉荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年五月二十五日书记员  罗李力梁琳