贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1751号 原告：朱亚东，男，汉族，1974年8月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，系贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201911107125。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，系贵州郎意律师事务所实习律师。 原告朱亚东与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭进行了审理，原告朱亚东的委托诉讼代理人吴发琴、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱亚东向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，以总房款263,142.00元为基数从2017年1月3日起，按日利率日万分之零点五计算至2018年12月10日，共计9,302.06元，庭审中，原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍进行计算；二、判令被告向原告退还重复取的四通费用共计3,794.00元；三、本案诉讼费用全部白被告承担。事实及理由：2010年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款263,142.00元购买被告开发的“瑞丰新城”第13幢16层4号，建筑面积118.8平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。该房屋交付时间为2012年6月23日，按约定，被告应在730日后即2014年6月23日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记有关文书交付给原告。但被告未按约定向原告交付办理房屋的转移登记有关文书。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记许由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按第三项处理；3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成结果的，出卖人不负责任。”本案中，原告按约履行了支付购房款及相关费用的义务，但被告未能按约向原告交付房屋所有权转移登记的有关文书，其行为已经构成违约，应当按约定支付违约金，并退还重复收取原告的三通费3,794.00元。为此，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢！ 被告瑞丰房开公司辩称：一、被告按约应于2014年1月1日前将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关登记备案，原告提起本案诉讼时已经部分超过两年的法定诉讼时效期间，对其超过部分的诉讼请求应不予支持；二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告；三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础；四、在被告承担违约责任的前提下，违约金应依据合同约定的计付标准计付至转移登记的有关文书提交至登记机关备案之日即2018年11月22日；五、双方约定原告自行承担水、电、闭路电视开户费，案涉合同合法有效，对双方当事人均有约束力，故原告有义务缴纳上述费用，被告实为代缴代收、并未将款项归为己用。且原告自述于2012年收房时向被告支付上述费用后，在知晓或应当如晓其权利受到损害之日起，未在诉讼时效期间内通过法律途径保护其权利，其要求退还上述费用的诉请已超过诉讼时效；六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、购房发票、契税、印花税、收据、计税清单、收房通知单。证明目的：原告履行支付购房款和缴纳相关税费的义务；被告有向办证部门提交办理转移登记有关文书并通知原告的义务；被告支付原告违约金。被告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的，理由见该案答辩意见。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2：各项开户费收据。证明目的：开户费包含在购房款中，被告收取原告开户费3,329.00元，应退还原告。被告质证意见：真实性无异议，水表开户费已退还，故在支持原告诉请的前提下，应予扣减。经本院审查认为，该证据能证实被告收取原告开户费，已退还水表费的事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据3：网上立案截图。证明目的：原告于2020年1月3日向法院申请主张权利，诉讼时效中止。被告质证意见：对三性无异议，达不到其证明目的。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：不动产登记申请表。证明目的：被告已于2018年11月22日将涉案房屋办理权属转移登记的有关文书提交到产权登记机关备案，且认定被告应承担违约责任的前提下，该日期为违约金计算终期。原告质证意见：真实性无异议，达不到被告的证明目的，不能证明被告履行了告知义务。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。对被告所举证据2：业主退水表、开户费登记表。证明目的：涉案业主已于2013年9月13日领取被告所退的水表开户费500.00元。原告质证：三性无异议，达不到证明目的。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2010年6月27日，原告朱亚东为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道现在××房的房屋一套，该房建筑面积为118.80平方米，套内建筑面积100.62平方米，购房款为263142.00元。该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用，而且因本次交易产生的有关税费由买卖双方按国家相关规定，各自缴纳。交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得文房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成结果的，出卖人不负责任。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款263142.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2012年6月23日，被告将案涉房屋交付原告使用，并收取原告交纳的开户费3794.00元，之后，被告退还原告水表费500.00元，其余3294.00元（3794.00元-500.00元＝3294.00元）未退还。2018年11月22日，被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，2018年12月10日，被告为原告办理了不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。2、被告是否应退还原告开户费及金额。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2012年6月23日将涉案房屋交付原告，其应从2012年6月23日（合同约定）起的730日内，即2014年的6月23日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2014年6月23日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年1月3日向本院提起诉讼（网上提出诉讼），主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年1月3日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年1月3日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2014年的6月23日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而新证的调整时间为2015年3月起（被告自认），即被告违约在先，政策调整在后，被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告已于2018年11月22日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证，且涉案房屋的权属证书已办理，故对违约金的计算时间应为2014年6月24日（2014年6月23日的次日）至2018年11月22日，又因2017年1月3日之前已超过诉讼时效，故本案支持计算违约金的时间为2017年1月3日至2018年11月22日，共688天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款263,142.00元。因此，被告应支付原告违约金为以购房款263,142.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为9,052.08元（263,142.00元×0.00005×688=9,052.08元），原告要请求法院依法调高违约金的计算标准，按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍进行计算。因原告不能举证证明其损失已达到按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍进行计算的事实，且合同约定系双方当事人的真实意见表示，故对原告的该诉请，本院不予以支持。原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定被告可收取原告的开户费。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费［2010］99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费［2015］281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字［2015］15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费［2013］179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费［2014］1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费［2017］1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建［2017］17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。即使双方签订的合同约定房款为裸价，也已违反法律、法规的强制性规定。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月3日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，原告收取被告的各项开户费尚欠3,294.00元未退还，故对原告要求退还各项开户费及交易费3,794.00元的诉讼请求，本院予以支持3,294.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱亚东逾期办证违约金9,052.08元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告朱亚东开户费3,294.00元； 三、驳回原告朱亚东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64.00元，由原告负担24.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担40.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月七日 书记员 张朕一