广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3592号原告：胡爱思，女，1979年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区************，现住广东省中山市****，公民身份号码441************。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，该司员工。原告胡爱思与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告胡爱思，被告通大公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡爱思向本院提出诉讼请求：判令被告通大公司向原告胡爱思支付逾期交房违约金（以627000元为基数，自2017年12月30日起按每日0.01%的标准计至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金，暂计至2019年12月29日为45771元）。诉讼中，原告胡爱思明确违约金计算方法为：以627000元为基数，自2017年12月30日起按日万分之一计至2020年4月30日。事实和理由：2015年12月5日，原告胡爱思与被告通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1501121117），约定原告胡爱思购买被告通大公司所有的位于火炬开发区XXXXX1509房，房价总金额为627000元，原告胡爱思已依约通过现金方式一次性付清房款627000元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2017年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。截止至2019年12月29日，被告通大公司已逾期2年，给原告胡爱思的生活造成了极大困扰及经济损失。若违约金按合同约定以购房款1%为上限，明显不公，与被告通大公司违约行为的严重程度不符，纵容了被告通大公司怠于履行交房义务的行为。因此，原告胡爱思请求应按购房总金额627000为基数，按每日0.01%的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告胡爱思与被告通大公司之间签署的《商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的(即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证）之日止。因为备案登记证的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告胡爱思不接收涉案房屋，按照约定被告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告通大公司取得备案登记证之日，最迟不应晚于被告通大公司取得备案案登记证并通知原告胡爱思之日（通知之日以商品房买卖合同附件六合同补充协议第八条第4点为准），且如原告胡爱思在前述逾期交房违约金截止时间前已办理收楼手续的，则被告通大公司逾期交楼违约行为的截止时间则为原告胡爱思办理收楼手续之日，即实际交房之日。二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告胡爱思与被告通大公司签署的商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告通大公司存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告胡爱思已交付房价款乘以万分之一，且被告通大公司应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告胡爱思主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。三、1.新型冠状病毒的疫情爆发，按照党中央、国务院防控工作部署和省委、省政府疫情防控的工作要求，疫情防控对涉案商品房所属项目的建设、竣工、验收等皆产生了不利的影响，且根据合同法的规定，全国人大法工委的解答及司法实践，新冠病毒的疫情属于不可抗力事件，因此按照相关法律规定及合同约定，被告不承担疫情持续期间的逾期交房违约责任。2.即使法院不支持双方有关逾期交房违约金上限的约定，原告胡爱思要求本判决生效后产生的违约金，以后于每月30日支付当月违约金也是没有事实及法律依据，应根据双方的结算履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月5日，胡爱思（买受人）与通大公司（出卖人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定:胡爱思以627000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋;胡爱思应于2015年12月5日一次性付清房款627000元；若发生买受人选择一次性付款，而未能按照本合同的约定足额付清全部购房款等违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.出卖人在合理时间内已把申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或因市政配套之延误，或因政策法规发生变化，或因政府机关的其他行政行为，导致出卖人无法按时交付商品房的；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房买卖合同签订后，胡爱思依约支付了全部购房款，但通大公司未按期交房，胡爱思遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，通大公司确认涉案商品房整体已完工，剩余收尾工程未完工，但尚未取得备案登记证，尚未达到交付使用的条件，交楼时间尚不能确定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与胡爱思签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、疫情爆发能否减免逾期交房的违约责任；二、违约金是否需要调整，如果需要调整，如何调整的问题。关于焦点一。虽然涉案商品房买卖合同约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……”但是，我国的新型冠状病毒肺炎疫情是在2020年1月底才爆发，而涉案商品房买卖合同约定通大公司应于2017年12月30日前将符合约定的涉案商品房交付胡爱思使用，即通大公司的违约行为发生在疫情发生之前。通大公司亦未举证证实疫情发生对其履行涉案商品房买卖合同有何直接影响。因此，通大公司以疫情发生为由要求减免逾期交房的违约责任，理由不成立，本院不予采信。由于胡爱思已依约向通大公司全额交付了涉案购房款，但截止本案庭审辩论终结，通大公司确认涉案商品房所在工程尚未取得备案登记证，涉案商品房尚不具备交付条件，故通大公司应自逾期交房的次日即2017年12月31日起向胡爱思承担相应的违约责任。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，涉案商品房买卖合同约定通大公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而胡爱思逾期付款，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，未设上限，且逾期超过30天的，胡爱思还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。很显然，胡爱思与通大公司违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，明显不符合法律关于公平原则的基本要求，明显不对等。而且，从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已两年有余，至今仍不能确定向胡爱思交付涉案商品房的时间。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不利于督促通大公司履行合同义务，亦不利于胡爱思实现对涉案商品房所享有的占有、使用、收益等合法权益。综上，本院认为，在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的胡爱思以约定违约金上限数额过低为由，请求在不变更逾期交房违约金计算标准的前提下，将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准日万分之一为标准，通大公司应向胡爱思支付的2017年12月31日至2020年4月30日期间的逾期交房违约金为53420.4元（627000元×0.01%×852天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告胡爱思支付2017年12月31日至2020年4月30日期间逾期交房违约金53420.4元;驳回原告胡爱思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费944元，减半收取计472元（原告胡爱思已预交5035元），由原告胡爱思负担5元，由被告中山市通大房地产有限公司负担467元（被告中山市通大房地产有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告胡爱思）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年四月十七日书记员 罗李力冯冰冰