河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1002民初2174号原告：郭玉梅，女，1949年8月16日出生，汉族，现住廊坊市安次区。委托诉讼代理人：常勇，男，1973年12月13日出生，汉族，现住廊坊市安次区，系原告之子。被告：廊坊市金轮物业服务有限公司，住所地廊坊市安次区银河南路。统一社会信用代码91131002601210062K。法定代表人：李运华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王超，河北张克锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜玉晗，河北张克锋律师事务所律师。原告郭玉梅与被告廊坊市金轮物业服务有限公司（以下简称金轮物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭玉梅委托诉讼代理人常勇及被告金轮物业委托诉讼代理人王超、颜玉晗到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违约导致的财产损失12万元；2、判令被告支付诉讼费。2020年4月9日，原告郭玉梅向本院提出变更诉讼请求申请，将其诉讼请求变更为：1、判决被告支付2011年10月1日起至2019年12月31日的房租142800元；2、判决被告支付2020年1月1日至判决生效日房租6272元（预估4个月，多退少补）；3、判决被告支付自判决生效日起房屋装修期间四个月租金6272元；4、判决被告支付自2011年10月以来原告因本案纠纷所花费交通费、电话费、误工损失补偿9000元；5、判决被告支付原告为本案垫付的鉴定费、诉讼费9150元；6、判决被告支付房产及资产损失152946.67元。以上共计326436.67元；7、判决被告支付本案全部诉讼费。事实及理由：自2011年10月1日因金轮物业只管收清污费却从未主动清掏主下水道，造成原告房屋被一尺多深的粪水多次长期浸泡，严重污染，无法居住以来，原告无数次投诉到工商局、公安局、各级政府、街道办、信访局、检察院……一年后，原本身体健康，只有60岁却被确诊罹患严重的冠心病。医嘱严禁生气，否则有生命危险。原告只好委托孩子全权代理，自始至终，金轮物业从未认错，日复一日，年复一年，四处投诉，东奔西走，累计花费数以万计，但廊坊市各职能部门在2018年前未能出具相关调查结果。直到2018年街道办经过调查才出具了情况说明，原告才得以诉讼。原告的第四项请求致使象征性的要求，实际花费远高于此。原告房屋市场价格为150万以上，在16年中介曾报价高达240万。终因被污染未成交。因房屋被污染严重，现有技术手段无法清除主体结构中渗入的污染物，只能在清除抹灰层后做防水予以封闭，此费用为17570元，更换电路费用6000元。原来崭新的家具物品被污染已无使用价值。请法院支持按重新购置价计算损失，最大程度保护弱势群体的合法权益，请法院支持。金轮物业辩称，被答辩人的诉讼请求无任何法律规定。1、我公司与原告间不存在物业服务合同关系。原告也未向我公司支付过任何物业费、清污费，我公司无义务和责任为其进行其要求的清掏主下水道的责任，没有义务为其提供服务。2、原告的各项经济损失不具有客观真实性，同时也与我公司无关，损失和数额不具体明确，损害与答辩人间没有任何联系，综上要求，驳回原告的起诉。经审理查明，位于廊坊市（建筑面积79.75平方米）为原告郭玉梅名下的房屋。该房屋原系廊坊市安次区企业局宿舍楼。1999年9月，廊坊市安次区乡镇企业局与廊坊市汇源物业服务管理公司（金轮物业前身）签订《委托合同》，约定自1999年11月15日起，廊坊市安次区乡镇企业局将廊坊市安次区企业局新旧职工住宅楼及办公楼物业管理委托给廊坊市汇源物业服务管理公司，具体范围包括物业管理工作、各项费用收取、小区房屋基础设施、公用设施的管理及承担广泛的综合业务等。后廊坊市汇源物业服务管理公司改名为廊坊市金轮物业服务有限公司。2011年至2018年期间，被告金轮物业向原告收取了卫生费、垃圾处置费、排污费等费用。庭审中，原告主张涉案房屋在2011年、2014年因下水道堵塞造成室内返水，马上和疏通公司联系，次日才对下水井进行疏通。原告每次报修后，被告都不能及时清理，造成原告房屋被污水长期浸泡。2016年1月管道又发生堵塞情况。从2011年10月份，原告房屋被污水倒灌以来，造成原告室内墙皮脱落，异味令人窒息，无法居住，也无法对外出租。另2014年、2016年再次发生了堵塞，加剧了这一情况。原告就涉案房屋返水曾向廊坊市安次区永华道街道办事处、廊坊市安次区盛德社区居委会、廊坊市住房和城乡建设局等部门反映。2018年8月23日，廊坊市安次区永华道街道办事处曾就原告向其反映的家中返水造成的损失试图与被告金轮物业进行调解，被告金轮物业因原告主张的10万元赔偿数额过高，未能达成一致。2018年10月15日，廊坊市安次区盛德社区居委会出具的一份材料显示：企业局宿舍由金轮物业管理，在2011年和2014年两次下水道室内主管道堵塞。常勇到居委会投诉，居委会刘书记打电话给被告了解情况，事情未能解决，常勇又到房管局投诉，金轮物业给予疏通。2016年1月管道又发生堵塞情况，2018年8月16日居委会陈书记、物业朱经理，常勇在南苑居委会进行调解，意见未统一，建议双方走法律程序。2019年3月15日，廊坊市住房和城乡建设局关于常勇反映问题的第二次答复意见载明，2016年由于排污主管道清掏不及时，引起堵塞，造成原告家中被污水浸泡情况属实。2019年3月13日，该局曾约谈被告金轮物业，但被告金轮物业表示不接受调解。在本案审理过程中，原告申请对位于廊坊市房屋因返水造成的室内装修损失进行评估，2019年10月10日廊坊市衡达资产评估有限公司作出廊衡达评报字【2019】第156号《资产评估报告》，认定房屋装修损失为92909.67元，家具家电损失为8070元，认定租金损失为1360/月。后原告对该报告提出异议。廊坊市衡达资产评估有限公司分别于2019年10月28日、11月7日、11月26日、2019年12月2日进行异议回复，认定评估对象的直接损失为：房屋装修部分+屋内物品部分，（1）房屋装修费用92909.67元，（2）家具家电价格为8070元，（此价格为部分评估对象自购买日起正常使用至评估基准日，在不考虑非正常破的情况下，折旧后的价格），两项合计100979.67元，另外就原告郭玉梅提出的未在评估范围中体现的事项进行了价格咨询，就原告提出的价格咨询给予回复，除墙面防水处理（全屋墙面、地面260平方米，18200元，原报告防水仅考虑厨卫共计9平方米，630元）为装修费用外，其余为价格，合计36467元。2019年12月5日，原告又就涉案房屋在2011年10月1日至评估机构作出评估日的含税租金损失申请评估。2020年1月7日，廊坊市远程房地产价格评估有限公司作出廊远房评（2020）字第009号《房地产估价报告书》，认定原告郭玉梅名下廊坊市永华西道115号南楼4-102号房屋自2011年10月1日起至2019年12月31日止的房屋租赁价值为142800元。原告为两次评估分别支付评估费3000元、5000元。庭审中，被告金轮物业主张涉案的房屋实际是由廊坊市雅致公司使用，用来作为存放一些不使用的五金配件的库房，向其要求房租不符合实际。另原告所主张的房屋租赁价值评估于法无据，涉案房屋目前还在使用，不会产生房屋租金，更不会产生房屋租金损失。就此，提交了廊坊市雅致公司企业信息报告及照片。上述事实，有房屋所有权证，盛德居委会开具的证明，永华道街道办事处出具的情况说明，廊坊市住建局关于我反映问题的第二次回复，2019年4月26日盛德居委会的回复意见，金轮物业收费单，关于企业局3号楼下水井堵塞的情况说明，委托合同，廊衡达评报字【2019】第156号《资产评估报告》，廊远房评（2020）字第009号《房地产估价报告书》，异议回复，鉴定费发票，照片，企业信用信息报告及开庭笔录予以证实。本院认为，被告金轮物业与廊坊市安次区乡镇企业局签订《委托合同》，已经接管了包括原告房屋在内的廊坊市安次区企业局新旧职工住宅楼及办公楼物业管理，且被告向原告收取了卫生费、垃圾处置费、排污费等费用，结合廊坊市安次区盛德社区居委会及廊坊市住房和城乡局的答复材料，认定被告金轮物业与原告之间形成物业服务合同关系。被告金轮物业应当按照约定为原告提供物业服务，及时清掏下水道室内主管道，避免堵塞。现因被告未能及时清理管道，导致原告家中返水，造成室内装修及家具受损，理应承担、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。就原告主张的具体损失：一、就原告主张的房产及资产损失152946.67元，根据廊衡达评报字【2019】第156号《资产评估报告》认定结果，本院认定房屋装修损失为92909.67元，家具家电损失8070元。但廊坊市衡达资产评估有限公司在《关于郭玉梅2019年11月28日异议回复》中列明的价格咨询的项目，因该部分内容仅为价格咨询，且列明的物品价格均以评估基准日的全新购置价格、重置价格为准，未能考虑物品的折旧，不能反映客观的损失。另，其中列明的全屋260平方米的防水必要性存疑；壁挂炉、油烟机、浴霸、吸顶灯、真空镀膜玻璃、茶色玻璃等远离地面的设施与房屋浸水的因果关系无证据予以证实；气泵（大、小）、铣床等与生活无关的物品无证据显示因房屋浸水遭受损害，故本院对该部分共计36467元的咨询价格内容不予采纳。二、就原告主张的2011年10月1日起至2019年12月31日的房租142800元，2020年1月1日至判决生效日的房租6272元及自判决生效日起房屋装修期间四个月租金6272元。庭审中，原告提交的证据均为其向各部门反映材料，其中虽记载2011年、2014年及2016年涉案房屋浸水，但无法证实房屋在浸水后的使用状态；原告提交的2018年10月15日廊坊市安次区盛德社区居委会出具的材料明确记载：“在2011年和2014年两次下水道室内主管道堵塞。常勇到居委会投诉，居委会刘书记打电话给被告了解情况，事情未能解决，常勇又到房管局投诉，金轮物业给予疏通”，该材料反映出原告主张的2011年及2014年的下水管道堵塞中被告金轮物业进行疏通的事实，但被告疏通完毕后房屋是否无法正常使用并未提及；另2011年、2014年及2016年三次浸水中，导致涉案房屋无法居住系由哪次浸水导致并无直接证据证实；故本院结合房屋现状及原告提供的其他证据、廊远房评（2020）字第009号《房地产估价报告书》，综合酌定房屋租金损失自2016年1月计算至判决之日，超过部分不予支持。具体数额为共计79665.6元，即2016年：1350元/月×11月+1350元/月×11月×12%；2017年：18816元；2018年：18816元；2019年：18816元；2020年：1400元/月×4月6天+1400元/月×4月6天×12%。被告金轮物业提交廊坊市雅致公司企业信息报告中虽显示该公司的注册地址为涉案房屋，但该证据不足以证明涉案房屋处在正常的使用中，故本院对其主张的房屋具备正常使用功能，不产生房屋租金，更不会产生房屋租金损失的主张不予采信。三、就原告主张的鉴定费8000元，符合法律规定，本院予以支持。就原告主张的交通费、电话费、误工损失9000元，因原告未能提供相关的证据，且该损失并非直接损失，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廊坊市金轮物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭玉梅房屋装修损失为92909.67元、家具家电损失8070元、租金损失79665.6元、鉴定费损失8000元，共计支付188645.27元；二、驳回原告郭玉梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6196元，减半收取计3098元，由原告郭玉梅承担1062元，被告廊坊市金轮物业服务有限公司承担2036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  杨家朋二〇二〇年五月六日书记员  田明明注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。