河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终169号 上诉人（原审原告）：张金榜，男，1991年12月12日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：张兆喜（系张金榜父亲），男，1962年9月22日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：何正跃，浙江玉海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雄县山水莲花购物广场有限公司，住所地河北省雄县铃铛阁大街**。 法定代表人：王鹏，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：刘丽（曾用名刘莉）,女，1976年11月10日出生，汉族，住河北省雄县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张立强，雄县法律援助中心律师。 上诉人张金榜因与被上诉人雄县山水莲花购物广场有限公司（以下简称山水莲花公司）、刘丽返还原物纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2019）冀0638民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 张金榜上诉请求：1.撤销（2019）冀0638民初2171号民事判决书，依法改判。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定的部分事实错误。原审认定在2017年元旦，商场业主第二期返租到期之前由业主代表自发召开“业主大会”，同意由山水莲花公司继续经营管理，上诉人与山水莲花公司联系存在客观障碍而未签订租赁协议的事实错误。事实上，上诉人并不知道有“业主大会”一事，也不存在联系障碍。所谓的业主大会不但在程序上是非法的，而且商议的内容也是非法的。二、原审法院适用法律错误。本案不应适用《合同法》，应适用《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》。三、山水莲花公司的行为侵犯了上诉人的财产所有权。其未经上诉人同意，擅自将上诉人的商铺出租给刘丽，给上诉人造成了经济损失150,000元（自2017年7月至今商铺租金损失计算）。综上，被上诉人的行为严重侵犯了上诉人的财产所有权，原审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决错误。请二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 山水莲花公司、刘丽辩称，一、主要答辩意见与一审一致。二被上诉人未侵犯上诉人的合法权益，也未无偿占有上诉人的商铺。在分割商铺为标的的买卖合同中，作为买方的上诉人所享有的权利，不同于独立商铺，为保证物业整体功能和效用的发挥，买方行使权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、山水莲花公司始终与上诉人父亲张兆喜关系不错，上诉人只交了50%购房款，经过双方协商为了照顾上诉人一方，将6年租金抵顶了购房款。三、业主大会并不是物业管理条例中规定的法定意义上的业主大会，这是所有业主自发组织推举的业主代表共同协商的结果。四、目前来说没有签订返租协议的购房户仅有上诉人一户，另一相同案件当事人李莎莎在雄县法院判决之后，在法庭调解下达成和解，山水莲花公司也一次性给李莎莎的租金结清，这充分说明商场整体经营符合绝大多数业主的利益。五、山水莲花公司没有通过租金获取巨额利益，房租下降是因为修建地下停车场，经与商户协商，公司通过扣减房租弥补损失。综上，张金榜的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张金榜向一审法院起诉请求：1.依法判令山水莲花公司、刘丽返还张金榜商铺一间（建筑面积25平方米），价值46万元；2.依法判令山水莲花公司、刘丽赔偿张金榜经济损失102,600元（暂按二年租金损失计算），并由山水莲花公司、刘丽承担连带责任。 一审法院认定事实：张金榜于2008年12月2日向北京山水居房地产开发有限公司购买了一间商铺、建筑面积共43.46平方米，其中套内建筑面积25平方米、公共部位与公用房屋分摊面积18.46平方米。张金榜购得商铺后，于2008年4月30日与山水莲花公司签订了一份商铺租赁协议，租期为6年，租赁期间双方按约履行，相安无事。2012年，首次返租到期，但为使该商场继续存活，山水莲花公司提出继续返租，但部分商铺业主提出不再同意由山水莲花公司返租、由其自行经营或自行出租，山水莲花公司无奈只得同意，但该部分业主自行经营或自行出租的行为严重破坏了商场的整体布局和招商运营，出现了大面积的空场，导致商场无法正常经营，面临即将歇业的严重局面，针对出现的上述问题，经业主自发组织，推举高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波四人为业主代表，为实现全体业主的共同利益，一致同意由山水莲花公司继续返租，统一经营。2017年元旦，第二期返租到期之前，由业主代表高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等人组织自发召开了“业主大会”，同意由山水莲花公司继续经营管理，业主遂分别与山水莲花公司签订了第三次返租合同。租金标准为前三年每平方米500元（套内面积）,后二年每平方米600元（套内面积）。因张金榜居住在外地与其联系存在客观障碍导致至今没有签订租赁协议。一审法院认为，山水莲花公司、刘丽承认张金榜的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。张金榜于2008年12月2日向北京山水居房地产开发有限公司购买了一间商铺，张金榜购买商铺后又返租给山水莲花公司，第一期返租期间双方按约履行，相安无事。2012年首次返租结束后，因部分商户不再同意继续返租、由其自行经营或自行出租，严重破坏了商场的整体布局和招商运营，出现了大面积的空场，导致商场无法正常经营，面临即将歇业的严重局面。针对出现的上述问题，经业主自发组织，推举高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等四人为业主代表，为实现全体业主的共同利益，一致同意由山水莲花公司继续返租，统一经营。2017年元旦，第二期返租到期之前，由业主代表高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等人组织自发召开了“业主大会”，同意由山水莲花公司继续经营管理，大部分业主遂分别与山水莲花公司签订了第三次返租合同。租金标准为前三年每平方米500元（套内面积）,后二年每平方米600元（套内面积）。因张金榜居住在外地与其联系存在客观障碍导致至今没有签订租赁协议。在以分割商铺为标的的买卖合同中，作为买方的张金榜所享有的权利，不同于独立商销，为保证物业整体功能和效用的发挥，买方行使权利势必受到其他商铺业主整体意志的限制。本案商铺的所有权属于张金榜，山水莲花公司、刘丽并未侵占其所有权，关于张金榜请求的经济损失，山水莲花公司应支付给张金榜与其他商铺返租时所定租金标准相同的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四的规定，判决如下：“一、驳回原告请求二被告返还商铺一间（套内面积25平方米）的诉讼请求；二、限被告雄县山水莲花购物广场有限公司于本判决书生效后七日内，支付给原告商铺租金25,000元（自2017年7月5日至2019年7月5日止，按套内面积25平方米，每年每平方米500元计算，即500元/平方米年*25平方米*2年）。案件受理费4,713元，被告负担4,504元，原告负担209元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。上诉人张金榜系所购买商铺的产权人,其对商铺的所有权应受法律保护。但与此同时,涉案商铺系商业性房产分割为若干单元分别销售,由业主委托商业管理公司统一经营管理的模式，该商铺模式属于分割式产权商铺，商铺所有权归业主，经营管理权由商业管理企业享有。其业主虽对所购买的商铺享有所有权,但该商业模式本身具有整体性的特点,决定了商铺所有权的行使必须兼顾个体项目的收益与整体管理的有机统一，如对于所有权行使不加限制,必将造成整体功能的损害,个体业主所有权的绝对实现,会对其他大部分业主权利造成侵害。 本案中,分割产权商铺的业主代表高世亮、郭跃峰、赵东海、刘砚波等人在2017年组织自发召开的“业主大会”，同意由山水莲花公司继续经营管理，由业主与山水莲花公司继续签订返租合同，该行为符合涉案商铺整体使用的利益以及长远发展,并不构成对商铺产权人权益的侵害。一审法院认为张金榜所享有的权利，不同于独立商铺，为保证物业整体功能和效用的发挥，其行使权利受到其他商铺业主整体意志的限制，故驳回张金榜要求山水莲花公司、刘丽返还商铺的诉讼请求,并无不当。对于张金榜要求山水莲花公司、刘丽赔偿经济损失150,000元，因山水莲花公司、刘丽在本案中并不存在侵权行为,故本院对此不予支持。但考虑山水莲花公司已将张金榜的商铺按照其他业主的租赁标准出租给刘丽进行商业经营，故山水莲花公司应按照其他业主返租合同的约定向张金榜支付商铺租金，一审法院判决山水莲花公司支付张金榜2017年7月5日至2019年7月5日的租金25,000.00元符合法律规定及客观实际，对2019年7月6日以后的商铺租金，张金榜可另行向山水莲花公司主张。对于张金榜提出一审法院适用法律错误，因张金榜与山水莲花公司系租赁合同关系，一审法院适用《合同法》判决山水莲花公司向张金榜支付租金并无不当，本院对张金榜该主张不予支持。 综上所述，张金榜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,426元，由上诉人张金榜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 菡 审 判 员  宋 平 审 判 员  曲 刚 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  李 健 书 记 员  刘泽欣