西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初3139号 原告：张辉，女，1975年6月29日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX张辉,女，1975年6月29日出生，汉族，住西安市碑林区朱雀大街一五七号1号楼4单元5层2号，公民身份号码 610121197506294249。委托诉讼代理人：桂立奎，上海市XX城锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，上海市XX城锦天城（西安）律师事务所律师。被告：西安众凯商业运营管理有限公司。住所地：西安市住所地：西安市沣东新城建章路15号。统一社会信用代码 91611105MA6TW21P59。法定代表人：冯腾，总经理。委托诉讼代理人：金艳艳，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，陕西德伦律师事务所律师。 原告张辉与被告西安众凯商业运营管理有限公司（以下简称众凯公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张辉之委托诉讼代理人桂立奎、陈伟，被告众凯公司之委托诉讼代理人金艳艳、吴瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张辉向本院提出诉讼请求，要求依法判令：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》无效；2、被告向其返还租金1950000元、保证金50000元；3、被告赔偿租金、保证金利息损失103388.88元（以2000000元为基数，利率分别按照6%、LPR利率分段计算，主张至款项实际返还之日为止）；3、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费用。事实与理由：被告为其位于西安市XX环XX段XX村西三环北段东侧铁锁村村口北的房屋招租，其得知后与被告协商，被告承诺所出租厂房场地建设规划合法可以满足原告长期作为经营汽车4S店使用。双方在此前提下于2019年1月15日签订《租赁合同》，其如约于2019年1月17日向被告支付租金195万元、保证金5万元，被告向其出具收据。但被告迟迟不能提供涉案厂房场地建设规划手续。经其了解，涉案厂房场地属于西安市规划拆迁范围且均无任何合法建设手续，属于违法建筑。同时，被告也迟迟不能给原告交付涉案厂房场地。无奈之下，其以经营困难为借口试图与被告沟通解除合同，退还租金、保证金事宜。但被告以各种方式拖欠推诿不与其见面沟通。被告明知涉案厂房场地属违法建筑仍对原告隐瞒主要事实，造成双方间租赁合同无法履行。故其诉至本院。被告众凯公司辩称，原告要求被告返还租金及赔偿利息损失无事实及法律依据。原告系在明知涉案场地厂房系被告在其所承租的铁锁村南皂河村土地上建造，并未办理规划手续，明白其可能存在的风险下与被告签订的租赁合同，不存在被告欺瞒或欺骗的情况。2018年11月30日原告向其支付50万元定金，2018年12月初其即将租赁物的电动卷帘遥控钥匙及场地全部交给原告。2019年1月15日双方签订了租赁合同，2020年3月3日原告安排工程队进场施工。2020年3月14日因原告未经审批在租赁物上设置悬挂布幔广告，被西安市未央区城市管理综合行政执法局下达了《限期整改通知书》，责令其立即整改。故其在合同约定的租赁期限开始之前已向原告交付了租赁物，原告亦安排了工程队建场，已实际占有并使用了租赁物。依照法律规定，租赁合同即使无效，承租人仍应按照合同约定的租金支付房屋占有使用费。且原告想提前终止合同是因其自身原因导致。原告在三桥附近仍经营有汽车销售维修4S店，2018年年底原告听说该店要被拆迁，所以才与其签订了租赁合同。后该店至今未被拆迁仍可经营，故原告想与其终止合同。且因国家相关规定自2019年7月1日起关中地区的汽车应符合6a阶段标准要求，原告曾告知其现有产品不符合该通知的排放要求，其没有产品无法经营，故要求与其提前终止合同，且明确表示只要其能退回保证金即可。原告使用租赁物期间产生水、电费用，并损坏了电动卷帘门，故该部分费用应在保证金中扣除。经审理，本院查明本案事实为：2018年11月30日，原告与被告法定代表人冯腾就涉案房屋租赁一事达成合意，原告向冯腾账户转账50万元。2019年1月15日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于西安市XX环XX段XX村西三环北段东侧铁锁村村口北，建筑物共七间之南边三间，一至三层。四至为南至西安亿腾汽车维修服务有限公司、北至隔墙、东至皂河、XX环XX道西至西三环辅道。出租屋状况为整幢钢构建筑物，建筑物外混凝土地面，水、电、消防水进场。电采用两条主线并配有正规配电箱。出租屋用途明确为开办汽车销售维修（4S）店。租赁期限自2019年3月20日至2033年3月19日。年租金为195万元，合同签订后三日内付清。保证金约定为“协议达成后，乙方先行支付给甲方定金50万元人民币（大写伍拾万元整）；合同签订后，肆拾伍万元转为租金，五万作为保证金。……”。合同中第二条第2款载明“乙方知晓上述出租物为甲方承租铁锁村南皂河村土地所建，明确知晓相关规划状况，明白其可能存在的风险，并愿意承租本合同所涉及的出租物。”并约定水费、电费及租赁期间因生产经营所产生的各项费用由原告承担及若出租屋损害，原告应按市场价赔偿，且上述费用均在保证金中扣除等。合同附件一、二、三分别为甲方建筑设计图纸、双方营业执照及法定代表人身份证复印件、出租物状况说明。2018年12月1日，原告曾向冯腾发送微信，要求被告发送其与村上关于涉案土地的租赁合同。2019年1月17日，经冯腾指示，原告通过其担任法定代表人的陕西鼎源汽车贸易有限公司（以下简称鼎源公司）账户向案外人叶某某叶强胜、石林、杨洋账户各转款50万元。同日，被告向原告出具两份收据，载明交款单位为原告，款项分别为195万元、5万元，收款事由分别为租赁费（2019年3月20日至2020年3月19日）、租赁房屋保证金。2019年1月23日，原告向冯腾发送微信，写明其听说村子路口的违建（包括租赁场地）2019年全部要拆迁，要求冯腾落实该消息的真实性及时间，并表示不敢装修。2019年3月3日，原告向冯腾发送微信，称因其工程队准备进场，要求被告清理放置于现场的杂物。冯腾回复称随时进场。原告查看后回复称现场未动，并告知冯腾工队明天进场，尽快安排处理。2019年3月5日，原告向冯腾发送微信，要求给场地通电。冯腾让原告找韩总处理。2019年3月14日，原告向冯腾发送微信，称因城管部门不让挂门头，现场正在焊门，问怎么处理，并发送限期整改通知书照片。该通知书由西安市未央区城市管理综合行政执法局作出，通知对象为陕西鼎源福田西三环4S店，通知内容为该单位于2019年3月14日在六村堡铁锁村西段，未经审批，私设悬挂布幔广告的行为，违反《陕西省公共空间管理条例》的规定，责令其立即整改，整改时限为2019年3月14日至2019年3月16日。冯腾回称让先停下，其沟通一下。2019年3月18日，冯腾向原告发送微信，询问是否将申请交给执法局。原告即向冯腾发送《情况说明》一份，该说明载明其公司在西三环北段东铁锁村口租赁一间钢结构建筑做为福田汽车4S店用，因北汽福田公司新的建店标准还没有最后确定现已到销售旺季，所以暂时采用喷绘做为临时门头（预计时间为三到四个月），待新的建店标准下来后严格按照福田公司标准制作。待新门头悬挂时向执法机关办理正式手续。双方商议好一同去交该说明。2019年5月7日，冯腾曾通过微信向原告询问城管执法局是否给路边开口开单子，原告答复没有。2019年5月21日陕西省生态环境厅、陕西省工业和信息化厅、陕西省公安厅、陕西省市场监督管理局发布《关于实施国家第六阶段机动车排放标准的通告》，规定自2019年7月1日起，关中地区（含西安）销售和注册登记的轻型及相关重型汽车应符合《轻型汽车污染物排放限值及测量方法（中国第六接单）》(GB18352.6-2016)6a阶段标准要求、《重型柴油车污染物排放限值及测量方法（中国第六阶段）》（GB17691-2018）6a阶段标注要求。至2019年10月28日，原告向冯腾发送微信，写明“冯总，我要不要给你写一份说明？没有产品，确实承受不了。你们也尽早安排重新租，把我们的押金退给我就行了。或者签一份合同解除协议，我确实没有产品，承受不起那个租金，要求提前退回合同保证金，解除租赁协议。……”等。2019年11月25日，鼎源公司向被告及冯腾发出《商务函》，载明因被告未按照要求提供场地厂房规划建设审批手续，没有按照合同约定于2019年3月20日前将场地厂房移交给原告，导致其双方间租赁合同目的根本无法实现，故通知解除双方间涉案租赁合同并要求被告收到本函件后20日内返还其公司及原告支付的租金和保证金等事项。2019年11月26日，被告门卫室签收该函件。2019年12月11日，被告向鼎源公司及原告发出《复函》，载明原告在签订涉案合同时已知晓涉案出租屋为其承租铁锁村南皂河村土地所建，明确知晓相关规划状况，明白其可能存在的风险。原告在2018年11月交付定金后涉案场地就已为其预留，2019年1月15日签订租赁合同，约定从2019年3月20日计算起租日期，起租日期之前日期为其公司对原告的让利行为，早在起租日期之前其已向原告交付涉案场地，且原告已使用多月。原告经营不下去的原因在于其本身，与被告无关等。2019年12月19日，原告再次向被告众凯公司及冯腾发出回复函，载明其于合同起租日期前曾听说涉案场地属于非法建筑已经列入拆迁范围，在与被告经理冯腾沟通时，其称对于租赁合同维持多久无法保证建议原告简单装修。被告并未向其交付场地。其公司也未在涉案场地进行经营等。2019年12月20日，被告公司门卫室签收该函件。另查明，涉案土地系被告法定代表人冯腾于2016年11月15日与西安市未央区六村堡街办铁锁村委会签订《土地租赁合同》承租，性质为集体土地，租赁期限为2016年12月1日至2036年11月30日等。且约定冯腾在合同期内有转租权利等。被告已于租赁合同签订前向原告交付涉案房屋钥匙。庭审中，原告述称对涉案房屋无任何装修，且未投入使用。被告辩称有部分装修，但对于具体装修情况不明。原告同意在本院认定被告已向其交付涉案场地之情况下向被告返还涉案房屋，被告亦要求原告返还。以上事实由原告提供的证据2019年1月15日《租赁合同》、2016年11月15日《土地租赁合同》、收据、函件、快递回单，被告提供的证据2019年1月15日《租赁合同》、微信聊天记录、限期整改通知书、情况说明、照片及庭审调查查明。被告提供的其余证据或不能证明其真实性、或不能证明其目的，本院不予确认。本院认为，涉案建筑未取得建设工程规划许可证，亦未取得相关部门批准，故原、被告之间房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定无效。原告关于要求确认涉案合同无效之诉称，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。又因法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告已于涉案合同签订前将涉案房屋钥匙交与原告，原告已于2019年3月4日左右安排工队进场，且已对涉案房屋进行挂置门头、焊门等工作，可知被告已向原告交付涉案房屋，故原告应向被告支付其租用期间房屋占用使用费。原告已支付2019年3月20日至2020年3月19日租金195万元，考虑到原告已于2019年10月28日向被告告知重新出租涉案房屋，并要求解除合同、退还押金、双方过错程度及涉案房屋空置状态，本院酌情认定被告向原告退还2020年2月1日至2020年3月19日租金265416.67元（1950000元÷12个月×1个月19天）、退还押金5万元，共计退还315416.67元（265416.67元+5万元）。原告关于其不知涉案房屋无相关规划手续之述称，与合同约定不符，本院不予采信。原告要求被告赔偿租金利息损失之诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。另其关于因涉案房屋无相关规划手续，导致其不能办理相关证照而无法经营之诉称，未提供证据，本院不予确认。被告关于应在押金中扣除水、电费用及赔偿损失之辩称一节，因证据不足，本院不予支持。 综上，原告之诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告张辉与被告西安众凯商业运营管理有限公司于2019年1月15日签订的《租赁合同》无效。二、被告西安众凯商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告张辉退还租赁费265416.67元、押金5万元，共计315416.67元。三、驳回原告张辉其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23627元（原告张辉已预交），由原告张辉负担17596元。由被告西安众凯商业运营管理有限公司负担6031元，并于上述付款期限一并向原告张辉支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    许晓娟 二〇二〇年五月十四日 法官助理    苏 晨书记员    高 雅1