广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初4696号 原告：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区********，统一社会信用代码N244**********967C。 法定代表人：陈炳廉，社长。 委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜紫盈，广东万**海天律师事务所实习律师。 被告：吴成发，男，1945年1月15日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区**********，公民身份号码441************013。 委托诉讼代理人：陈燕维，广东中元（中山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘耐，广东中元（中山）律师事务所实习律师。 原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）与被告吴成发土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窈窕经联社社长陈炳廉及其委托诉讼代理人黄炳星、杜紫盈，被告吴成发委托代理人陈燕维、丘耐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窈窕经联社向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑，将该土地恢复原状交还原告；2.被告从2018年7月1日起至将土地交还原告止，按每月26974.34元向原告支付拖欠的租金；3.被告从欠款之日起至退还土地之日止，按欠款金额每日万分之五向原告支付滞纳金。事实与理由：被告此前曾向原告承租位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场的10.2774亩（6851.6平方米）土地，并违章建了临时建筑。租赁期限届满后，被告提出续约，双方为此于2014年8月15日签订土地租赁合同一份，由被告续租该土地，期限5年，从2014年7月1日起至2019年12月31日止。合同约定，2014年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金22267.7元；2016年7月1日起至2018年6月30日止每月租金24494.47元；2018年7月1日起至2019年12月31日止每月租金26947.34元。合同还约定，被告应于每月10日前向原告交纳当月租金，被告拖欠租金一个月的，原告有权终止合同，收回土地，并向被告追收欠租，在被告清偿所有欠租前，原告有权留置其设备及货物。此外，合同又约定，被告不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向原告支付滞纳金。合同签订时，双方特别约定被告已出资兴建的临时建筑物，不能再作违建违法经营用途。合同签订后，原告依约将土地交给被告使用，但被告却违约，从2018年7月起拖欠租金，且消防整改不达标，存在严重的安全隐患。原告已于2019年5月5日向被告发出了解除租赁合同及催缴租金的通知。但被告既不退还土地，又拒不交纳租金，造成原告经济上的损失。综上所述，被告所建厂房存在严重安全隐患，且长时间拖欠租金，严重损害了原告的经济利益。原告现根据《中华人民共和国合同法》的规定，提起诉讼,请法院查明事实，依法作出公正裁判。 原告窈窕经联社为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.吴成发身份证；2.土地租赁合同；3.中华人民共和国林权证；4.证明；5.通知；6.照片；7.关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告。 被告吴成发辩称，一、本案被告已有76岁高龄，在被告与原告签订的土地租赁合同中约定可由被告拆除在租赁土地上的建筑物，即表明被告是否拆除租赁土地上的建筑物，具有选择权。在此次纠纷中，原告为有过错一方，被告认为应由原告自行承担拆除责任。二、被告在租赁后已经投入巨额资金在租赁土地上清理建造相关建筑，由于原告管理不善，以及擅自封锁工业园区的违约行为，造成了被告巨大的经济损失。三、在2018年5月-6月，被告所租赁的土地所在的工业园区先后发生两场火宅，在火宅后，开发区安全生产委员会、消防安全委员会发出整改通知（整改企业未含被告租赁土地）要求进行整改，并停止供电，被告在收到整改通知后前后投入8万余元进行消防设施设备建设，但11月份经开发区生产委员会、消防安全委员会对工业区部分工厂进行验收（验收工厂不含被告租赁土地），但验收不予通过，至今仍无法供电，导致被告至今无法使用。四、对于支付租金方面。1.2018年7月后，被告未实际使用租赁土地，被告不应支付租赁租金，由于原告封锁工业园区的违约行为，原告未实际履行租赁合同约定的义务。2.根据租赁合同约定，被告已向原告缴付66803.1元押金，此外还向原告缴付了电押金10000元，水押金5000元。3.租赁土地上的建筑物如由原告拆除、变卖，原告能获取建筑物上的残余价值，足以抵扣此次的可能应由被告承担的租金。4.2018年6月份由于开发区安全生产委员会、消防安全委员会、行政管理因素介入，导致案涉租赁合同无法继续履行。5.根据被告陈述，案涉租赁土地的工业园区原告已经再次进行出租，并实际收取租金。6.根据被告陈述，2018年1月至2018年6月，原告实际收取租金为22494.47元/月，应视为双方对合同金额的变更，如按合同约定，递增10%后，原告收取的租金金额应为24943.917元/月。综上，被告在此次土地租赁合同纠纷中并无过错，而是由于原告自行封锁工业园区的行为及行政管理因素的介入导致合同履行不能，原告诉请无事实及法律依据。被告保留主张经济损失以及返还押金的权利。 吴成发为其辩解和主张向本院提交如下证据：1.两则火灾新闻报道；2.关于开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全整治行动的通知、关于开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告；3.开发区窈窕村白岗一街（婆坑石场）现场照片。 本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，窈窕经联社（甲方，出租方）与吴成发（乙方，承租方）签订编号为E20（2014）0678号的土地租赁合同，其中约定：甲方将位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地10.2774亩（约6851.6平方米）土地租赁给乙方使用。该土地时甲、乙双方所签合同已期满，双方有意再续约，故该土地原承租方吴成发已出资兴建临时建筑物。不能再作违建违法经营用途。期限5年半，从2014年7月1日起至2019年12月31日止。2014年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金22267.7元；2016年7月1日起至2018年6月30日止每月租金24494.47元；2018年7月1日起至2019年12月31日止每月租金26947.34元。乙方必须在每月10日或之前上缴当月租金及物管费，如无故拖欠1个月租金，甲方有权解除合同回收该土地并追回所欠租金。合同签订之日起3日内缴纳66803.1元作为押金，押金在乙方交清租金、物管费等租赁费用的一切费用后无息退还。如乙方中途退租作违约处理，甲方有权没收押金。甲方只提供场地给乙方使用，不涉及乙方的生产经营、债权债务。乙方在租赁期间，要合法、合理利用土地，不得对土地造成永久性损害，耕地、园地、林地等农用地只能用于农业种植，禁止开垦鱼塘、养殖禽畜，鱼塘只能用于水产品养殖，不能破坏周边原有农作物。乙方在开发利用该土地的同时，不得随意改变本宗土地状况和用途，乙方如不按约定或违反法律规定，将土地用于其他用途，甲方有权随时中止或解除合同。甲方已详细告知乙方该地块具体情况，乙方也已完全知晓该地块为无证，不能用于违建违法经营用途。在租用期间，因乙方违规使用土地被有关单位查处的，乙方应无条件服从并配合，所产生的经济损失、费用和相关责任由乙方承担。乙方不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向甲方支付滞纳金。合同还约定了其他事项。 合同签订后，吴成发缴纳了押金66803.1元。吴成发2018年后按22494.47元/月向窈窕经联社交纳租金。吴成发在该合同租赁期间前在涉案土地已搭建了厂房，并将部分厂房租予他人。 2018年6月28日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于开展窈窕树白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的通知》，其中载明：2018年5月15日和6月19日，我区张家边社区窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区一个月内接连发生2宗影响不良的火灾事故，经区管委会研究决定，从即日起，深入开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动，整治范围为窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区内建筑物（包括厂房、仓库和员工宿舍等）。窈窕经联社和吴成发确认涉案租赁土地及上盖建筑物位于上述违法建筑工业园区内。 2018年11月26日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告》，载明：窈窕村白岗一街（婆坑石场）共有企业30家，此次共对5家企业（振辉塑料厂、百事隆石材加工厂（空厂房）、白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）、恒轩家具厂仓库和白岗一街19号A4栋（无名，空厂房），均为铁锌棚一层建筑）进行验收，其他企业均无负责人到场或已停业搬迁。经现场验收，区住建局、区规划分局发现上述单位均无规划、报建手续，属违法建筑，影响城市景观，建议拆除，其中发现恒轩家具厂仓库家具内堆放不符合要求，振辉塑料厂和白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）透光未按规定安装防护网，均未生产作业。从验收总体情况来看，窈窕村白岗一街（婆坑石场）现有建筑都未办理规划、报建审批手续，且存在防火间距不足、电气线路隐患多、市政给水管网及市政消火栓不足等安全隐患，整改不到位。综合各部门意见，本次验收不予通过。 2019年5月5日，窈窕经联社向吴成发发出通知，内容为:根据中山火炬高技术产业开发区安全生产委员会部门关于开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的规定，要求对在婆坑石场的厂企实施全面停止供电和整改，并禁止厂企私自发电。根据土地租赁合同第四条第二点第六条的明确规定，现吴成发反了上述规定，至今消防整改仍未达标，存在严重的安全隐患。且长时间拖欠本社租金，构成根本性违约。鉴于上述情况，本社决定解除与你的租赁合同，并催告你在2019年5月10日前立即缴清租金，且在2019年6月10日内及时清场撤出，将场地交还本社，租金及滞纳金计至实际交还场地止。如发现私自发电或不按时撤场的，本社一律通过执法部门没收发电工具，并追究法律责任。 之后,窈窕经联社以吴成发以上述事由诉至本院，主张前述实体权利。 庭审过程中，吴成发确认2018年7月之后的租金并未缴纳。窈窕经联社主张吴成发的租户2018年7月后还在使用违法建筑作为仓库使用。吴成发主张其2018年7月后未再进入现场，至于之后窈窕经联社将相关建筑交给谁使用其并不清楚，但现场唯一能使用的是仓库。窈窕经联社确认吴成发的租户截至2020年5月18日止代吴成发已缴纳租金30000元。吴成发主张窈窕经联社自2019年7月封锁了工业园（含涉案建筑物），窈窕经联社对此不予确认，吴成发提供的现场照片不足以证明其该项主张。 另查，中林证字（2014）第0161号载明，座落于火炬开发区窈窕村内的面积为820亩土地所有权权利人为窈窕经联社。2019年8月12日，张家边社区居民委员会出具证明载明，位于中山火炬开发区窈窕村白石仑山内，该林地所有权及使用权属于窈窕经联社。窈窕经联社、吴成发确认最初租赁的为石场空地。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地归属窈窕经联社集体所有，未有上述法律规定土地使用权发生转移情形，故不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该租赁合同签订前吴成发已建有临时建筑于土地之上，明显不属于农业建设。而实际上吴成发在该空地上未经相关报建许可搭建了厂房，经中山火炬高科技产业开发区住建局、规划分局确认属违法建筑，并与案外人搭建的其余违法建筑形成了窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区,即用作了工业用途。故本院认为即使涉案土地租赁合同未约定土地租赁用途，但窈窕经联社明知并放任违法建筑的存在，任由吴成发转租收益，违反了法律强制性规定，损害了国家土地管理秩序，应认定无效。 因土地租赁合同无效，窈窕经联社要求吴成发拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）后向其交还，于法有据，本院予以支持。关于2018年7月1日后拖欠租金问题。由于合同无效，但吴成发的厂房及相应建筑仍占用窈窕经联社土地，故2018年7月1日之后应为土地占用费。因吴成发2018年1月至6月一直是按照每月22494.47元向窈窕经联社交纳租金，窈窕经联社未提出异议（窈窕经联社在起诉时亦表明吴成发系自2018年7月开始欠付租金，即之前并未拖欠租金）,应视为双方对于租赁合同履行以实际行为进行了变更,故土地占用费应按每月22494.47元计算较为适宜，且计至吴成发实际交还土地之日止（应扣除窈窕经联社已收取吴成发租户的30000元），本院对于窈窕经联社按每月26947.34元计算的主张不予采纳。此外，由于合同无效，违约条款亦属无效，故窈窕经联社主张的滞纳金请求，没有法律依据，本院不予支持。 故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告吴成发于本判决生效之日起十五日内拆除涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上（约6851.6平方米）的违章建筑，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）交还原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社； 二、被告吴成发于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社支付土地占用费（自2018年7月1日起至上述土地实际交还之日止，按每月22494.47元计算，并扣减中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社已收取的30000元）； 三、驳回原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7364元，减半收取计3682元（原告窈窕经联社已预交），由原告窈窕经联社负担682元，被告吴成发负担3000元（吴成发负担部分于判决生效之日起七日内迳付窈窕经联社）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  邓文辉 二〇二〇年五月二十九日 书记员  刘浩峰 孙永辉