广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初54052号原告：张芳芳，女，汉族，1988年10月25日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人：周虹，广东广和律师事务所律师。委托代理人：曾乐希，广东广和律师事务所实习律师。被告：深圳市鼎诚投资顾问合伙企业（有限合伙），住所地深圳市福田区福田街道益田卓越时代广场4408，统一社会信用代码91440300MA5DF8GDX2。执行事务合伙人：深圳市传承基金管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道中心区益田路与福华路交汇处卓越时代广场4408，统一社会信用代码91440300056175977T。被告：深圳市传承基金管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道中心区益田路与福华路交汇处卓越时代广场4408，统一社会信用代码91440300056175977T。法定代表人：张凯。两被告共同委托代理人：余映真，广东广商律师事务所律师。两被告共同委托代理人：陈佳豪，广东广商律师事务所律师。上列原告张芳芳诉被告深圳市鼎诚投资顾问合伙企业（有限合伙）（以下简称鼎诚企业）、深圳市传承基金管理有限公司（以下简称传承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周虹、曾乐希、两被告共同委托代理人余映真、陈佳豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月30日，原告与被告鼎诚企业签订了《二手房买卖合同》。合同约定：原告向被告鼎诚企业支付总价5929319.58元购买位于深圳市福田区百花路（笋岗西路x大厦x栋x)房产，卖方应当于收到全款后将房地产交付买方；如卖方未按合同约定的期限将房地产交付买方，应自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。后在上述合同的实际履行过程中，原告于签订合同当日，即2018年7月30日向被告鼎诚企业支付了定金500000元，被告鼎诚企业向原告出具了同等金额的收款收据。2018年10月10日，原告通过银行转账向被告鼎诚企业支付了首期款3659319.58元。2018年11月05日，原告通过银行贷款向被告鼎诚企业支付剩余尾款1770000元。至此，原告已向被告鼎诚企业完成支付合同之总价款5929319.58元，原告亦收到深圳市不动产登记中心代开的等额增值税普通发票，原告方合同义务履行完毕。按照合同约定，卖方应当于收到全款后将房地产交付买方，即卖方的交房时间应为2018年11月06日，然直至起诉之日，逾期已经10月有余，被告鼎诚企业仍未将符合约定交付条件的住宅交付于原告。在此过程中，原告曾再三敦促，积极与被告鼎诚企业沟通。但被告鼎诚企业却一再推诿责任，敷衍了事，多次沟通均未有结果。然原告之子于今年9月开学在即，而原告携幼子至今无房可住。被告鼎诚企业怠于履行合同义务，迟迟不交房的行为，是严重的违约行为。不仅对原告造成了巨大的经济损失还严重影响了原告及其家人的基本生活。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，被告鼎诚企业的行为已毫无疑问的构成违约，依法应承担违约责任。且根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条，被告鼎诚企业应以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向原告支付违约金，合同继续履行。被告传承公司为被告鼎诚企业的普通合伙人，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。据此，请求法院判令：1、被告鼎诚企业继续履行合同，交付房屋；2、被告鼎诚企业按每日万分之四支付延迟交房违约金直至完成交付之日止（暂计至2019年9月6日共718633.53元）；3、被告鼎诚企业承担诉讼费用。庭审中，原告当庭确认被告鼎诚企业已于2019年11月11日交付了房屋，故撤回第一项诉讼请求。并明确第二项诉讼请求以5929319.58元为基数，按照日万分之四的标准自2018年11月6日开始计算至2019年11月11日止，金额为877540元，两被告承担连带清偿责任。一审辩论终结前，原告又变更第二项诉讼请求为以820万元为计算基数，按日万分之四的计算标准，自2019年4月5日计算至2019年11月11日，共计721600元。被告鼎诚企业答辩称：一、被告鼎诚企业与原告实际履行的是2018年7月30日签订的《二手房买卖合同》（以下简称“合同一”)，双方明确约定于2018年9月8日签订的《深圳市二手房买卖合同》（以下简称“合同二”)仅作为办理房屋过户用途。(一）被告鼎诚企业与原告签订的合同一明确约定：涉案房产的转让成交价为人民币8200000元；交楼日期为卖方收齐全部房款之日起150日内；卖方带装修交楼，交楼详见装修交付标准附件；双方此后为过户需要签署提交的《深圳市二手房买卖合同》及房地产转移登记申请表等合同、文件与本合同有不一致的，以本合同为准。合同一签署当日，被告鼎诚企业向原告出具《过户登记价格确认书》，确认涉案房产实际交易价格为人民币8200000元；于2018年8月15日签署《二手房资金监管协议》；被告鼎诚企业向原告实际支付购房款人民币8200000元（其中：于2018年7月30日支付500000元；于2018年9月8日支付2270680.42元;于2018年10月10日支付3659319.58元；于2018年11月5日支付1770000元）；以及涉案房产于2018年8月13日过户登记至原告。上述事实均可证实被告鼎诚企业与原告实际履行的是合同一，该份买卖合同是双方真实意思表示，为合法有效的。根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”双方也在合同一确认了合同二的签订仅作为办理房屋过户用途，合同二约定事项与合同一不一致的，应以合同一为准。(二）合同一第十一条约定:“交房日期为卖方收齐全部房款(不含交房保证金、赎楼余款）之日起150日内。”被告鼎诚企业于2018年11月5日向原告支付完全部房款，因此按照该条款约定，双方原约定的交房期限应当为2019年4月5日，原告以合同二第十一条约定：“卖方应当于收到全款后将房地产交付买方”，主张交房时间为2018年11月6日，并以此主张逾期交楼违约金没有事实与法律依据。二、被告鼎诚企业未在2019年4月5日前向原告交楼并非违约行为，而是因原告个人需求原因需改动涉案房产的室内平面布局，为此双方实际变更并确认涉案房产的交楼时间为2019年10月16日，房屋买卖合同已经履行完毕，被告鼎诚企业不存在违约行为。(一）被告鼎诚企业与原告签订的合同一第十一条第3款第（3)项约定：“卖方带装修交楼，交楼详见装修交付标准附件。”其次，被告鼎诚企业向原告提供的涉案房产销售方案中附有房产定制装修的服务。原告在购买涉案房产时可以选择被告鼎诚企业提供的标准装修方案进行装修，也可以选择根据个人需要定制涉案房产的装修方案。2018年11月22日，被告鼎诚企业聘请的工程施工队进场对涉案房产进行室内装修，计划工期为2018年11月22日起至2019年3月30日止。但在装修期间，因原告个人需求原因需改动涉案房产的室内平面布局，为此被告鼎诚企业、施工队与原告一直在协商沟通相关装修事宜，交房时间一再延后。2019年10月16日，原告向被告鼎诚企业出具《x大厦交楼确认书》，确认涉案房产交楼和验收时间为2019年10月16日，并且在确认书中“其他事项”确认了涉案房产最终的装修改动情况。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，虽然双方签订的合同约定了交房时间为收齐全部房款之日起150日内，但双方在实际履约过程中因房产装修事宜不断进行沟通协商，为此双方以实际行为再次变更了涉案房产的交楼时间为2019年10月16日。现原告枉顾客观事实，起诉被告鼎诚企业支付巨额违约金的行为于法无据。(二）《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告于2018年11月5日向被告鼎诚企业支付完全部房款人民币8200000元，被告鼎诚企业于2018年8月13日向原告转移涉案房产的所有权。在房产买卖合同关系的角度，被告鼎诚企业已经向原告交付了涉案房产，而实际上被告鼎诚企业未能如期将涉案房产交付原告使用，系因是双方对于涉案房产装修标准不一致，并非被告鼎诚企业故意或者过失造成的结果。三、即使人民法院认定被告鼎诚企业存在违约情形，合同约定的违约金标准过高；其次，双方的买卖合同已经履行完毕，原告继续诉请的行为不符合公平原则和诚实信用原则。(一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。在涉案房产交易过程中，原告均清楚知晓双方实际履行的是合同一，包括按照合同一约定的房价支付购房款、带装修交楼。现原告却以合同二向被告鼎诚企业主张违约金，实质上是为了获取更多的违约金为自身牟利。违约金的性质是补偿损失，并不是原告牟利的工具。从合同一约定的条款分析，涉案房产总房价人民币8200000元系由购房款以及装修款两部分组成。以及根据上文叙述，本案实质上是关于房产装修交付时间的争议，并非关于房产买卖交付时间的争议。原告于2018年8月13日取得涉案房产的所有权，已经享有涉案房产最大程度的权益，人民法院即使认定被告鼎诚企业存在违约情形，也应当结合双方实际履行的合同内容判断被告鼎诚企业是因装修问题而延迟交楼。因此，原告主张以涉案房产转让成交价为基数计算违约金的标准过高，对被告鼎诚企业明显不公。此外，原告亦没有提供证据证明其实际损失的产生。(二）原告于2019年9月6日向法院提交诉讼材料立案，而其于2019年10月16日向被告鼎诚企业出具《x大厦交楼确认书》，与被告鼎诚企业确认涉案房产已经交付和装修改动情况。因此，双方的买卖合同己经于2019年10月16日履行完毕，双方权利义务关系已经了结，现原告继续诉讼的行为己经违反了诚实信用原则。被告传承公司答辩称：一、被告传承公司不是涉案合同的合同当事人，与本案没有关联关系，不是本案适格被告。无论是2018年7月30日签订的《二手房买卖合同》，还是2018年9月8日签订的《深圳市二手房买卖合同》，合同主体均是原告张芳芳和被告鼎诚企业，根据合同相对性的原则，涉案合同的权利义务均由合同当事人承担，与被告传承公司无关。二、被告传承公司虽然作为被告鼎诚企业的执行合伙人，但在被告鼎诚企业的全部资产不足以清偿债务的情况下，被告传承公司才需要对被告鼎诚企业的债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国合伙企业法》相关法律规定，当合伙企业的全部资产不能清偿其债务时，执行合伙人以自身的财产对合伙企业的债务承担无限责任。本案中，被告鼎诚企业在与原告进行房产买卖过程是否存在违约行为尚未确定；即使有，被告传承公司也应当在被告鼎诚企业无法以自身的财产清偿债务的情况下才需承担连带清偿责任。现原告在无法确认被告鼎诚企业财产是否足额清偿的情况下，直接起诉要求被告传承公司承担连带责任没有事实与法律依据。经审理查明，2018年7月30日，原告（买方）与被告鼎诚企业（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定买卖双方出售和购入位于深圳市福田区百花路x大厦x栋x房，转让成交价为820万元，定金50万元应在签署合同时支付，除定金之外的其他款项，买方于签署合同之日起45日内付清首期款，首期款金额以银行贷款为准。交楼方式为卖方带装修交楼，交房日期为卖方收齐全部房款（不包含交房保证金、赎楼余款）之日起150日内，交房前卖方须付清一切有关该房产之杂费，交房时卖方须将房产内的水电、燃气、有限或数字电视、网络等设施无偿过户给买方；如卖方未按照合同的约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。签订合同当日，原告向被告鼎诚企业支付定金50万元。2018年9月8日，原告向被告鼎诚企业支付购房款2270680.42元。同日，双方网签《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。2018年9月19日，双方支付了过户税费。2018年10月10日，原告向被告支付3659319.58元，并于当日取得编号为粤（2018）深圳市不动产权第0192121号不动产权证书。证书载明涉案房产核准登记至原告名下。2018年11月5日，原告通过银行贷款的方式向被告支付剩余尾款177万元。此后，被告鼎诚企业委托装修公司入场进行装修。2019年10月16日，双方签署《x大厦交楼确认书》，确认书约定双方于2019年10月16日就涉案房产的交接和验收事宜达成以下确认：物业管理费、水电费、煤气费均未抄表或结清，钥匙也没有交付。其他事项手写备注为：1、二楼小卧室的门安装；2、二楼洗手间镜子更换；3、一楼洗手间水管打胶；4、一楼客厅窗户下边角线打胶。被告鼎诚企业主张该确认书就是交房凭证，原告则主张经原告多次催促，被告鼎诚企业才同意交房，但是当天并未实际交房，现场装修存在多处问题，没有达到被告在房屋买卖合同中确认的装修交付条件，且当天连钥匙都没有交付。当时被告要求原告在该确认书上签字，不签字就不同意就上述缺陷进行修复。2019年11月8日，被告鼎诚企业员工告知原告保洁和门吸都已经确认做好了。原告回复称那就明后天上午办交楼。被告鼎诚企业则称周末无法办理水电煤气的交接手续。双方遂约定11月11日进行水电燃气的过户，过户后被告将钥匙交给原告。2019年11月11日，双方办理了水电煤的过户手续。原告确认当天收到涉案房产的钥匙。另查，被告鼎诚企业主张在装修过程中，原告对于装修设计进行多次的更改，导致交房时间的延迟。原告对此予以否认。再查，被告鼎诚企业为有限合伙企业，执行事务合伙人为被告传承公司，被告传承公司为被告鼎诚企业的普通合伙人。本院认为，原告与被告鼎诚企业签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。原告于2018年11月5日向被告鼎诚企业足额支付购房款后，被告鼎诚企业应按照合同约定在150日内，即2019年4月4日前，并向原告交付符合合同约定的交付标准的房屋。被告鼎诚企业迟至2019年11月11日才向原告交房，应承担延期交房的违约责任。被告鼎诚企业抗辩称在装修过程中因为原告更改设计方案导致了交房的延迟，但并未就此提交任何证据予以证实，原告对此也予以否认。被告鼎诚企业应承担举证不能的法律后果。被告鼎诚企业又主张涉案房产实际交付日期为2019年10月16日，但交付确认书中明确载明双方并未对水电煤气进行读表，也未交付钥匙。相反，双方在确认书中指明了装修的缺陷，结合原告提交的与被告鼎诚企业员工微信记录以及水电煤的过户时间，足以证明双方实际交房日期为2019年11月11日。故被告鼎诚公司应向原告支付自2019年4月5日至2019年11月11日的延迟交房违约金。原告虽主张违约金的计算标准为按照合同约定的日万分之四的标准进行计算，但被告已如约将涉案房产的产权转移登记至原告名下，被告延迟交房而导致原告的损失仅为房屋的租金损失，在原告未能提交证据证明其存在其他损失的情况下。本院酌情确定逾期交付的违约金计算标准为每日万分之二。则被告鼎诚公司应向原告支付的延迟交房违约金数额为360800元。原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。被告鼎诚企业为有限合伙企业，被告传承公司为被告鼎诚企业的执行事务合伙人，亦为该公司的普通合伙人。根据合伙企业法的规定，有限合伙企业的普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。原告要求被告传承公司对被告鼎诚企业的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市鼎诚投资顾问合伙企业（有限合伙）应于本判决生效之日起10日内向原告张芳芳支付违约金360800元；二、被告深圳市传承基金管理有限公司对上述判项一确定的被告深圳市鼎诚投资顾问合伙企业（有限合伙）的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张芳芳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13575元（已由原告预交），由原告负担6787.5元、由两被告共同负担6787.5元。如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 张  玉  如人民陪审员 陈  宇  航二〇二〇年五月二十六日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合伙企业法》第二条本法所称合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。