河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2161号上诉人（原审被告）:偃师市名商房地产开发有限公司，住所地：偃师市槐新街道办事处槐新路**院内**。法定代表人：张志卫,该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋健威，河南行有格律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳琳，河南行有格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司偃师支行，，住所地：偃师市华夏路南电视台东50米负责人：史永伟，该支行行长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王利娜，女，汉族，1982年4月26日出生，住郑州市金水区。上诉人偃师市名商房地产开发有限公司因与被上诉人中国银行股份有限公司偃师支行、王丽娜金融借款合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。偃师市名商房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初490号民事判决第二项，依法改判为王利娜于本判决生效之日起30日内协助中国银行股份有限公司偃师支行办理偃师市华夏路一品臻境3-2-2902号房屋的抵押登记手续，抵押登记手续办妥之日，偃师市名商房地产开发有限公司的保证责任终止；上述房产抵押登记办妥后或王利娜逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司偃师支行有权以案涉房产拍卖、变卖所得价款对原审判决第一项确定的主债权优先受偿；中国银行股份有限公司偃师支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿偃师市名商房地产开发有限公司承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还王利娜；偃师市名商房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向王利娜追偿。2、一、二审诉讼费由被上诉人王利娜承担。事实与理由：一、案涉偃师市华夏路一品臻境3-2-2902号房屋已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人王利娜怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人王利娜负有协助办理抵押登记的义务。中国银行偃师支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。1、被上诉人王利娜虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于王利娜财产，客观应作为王利娜责任财产进行处置。2、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则。赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3、当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。4、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果,但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。5、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条的规定，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定还款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。债权人中国银行偃师支行有权处分购房人王利娜于商品房买卖合同项下的合同权利，而王利娜取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国银行偃师支行有权处置案涉商品房。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。我国物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。二审法院应依法确认债权人中国银行偃师支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。二、根据担保法第三十一条以及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第四十二条的规定，上诉人在承担保证责任后，有权向债务人王利娜追偿。在追偿过程中，若债权人中国银行偃师支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还上诉人垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的，应退还王利娜。综上，请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。中国银行股份有限公司偃师支行辩称，一、一审判决上诉人承担连带责任有事实和法律根据，其所述加重其担保责任于事实无据，当借款人王利娜违约，答辩人享有宣布债务提前到期的权利，现宣布债务提前到期的条件已经具备，借款人王利娜就应当偿付借款人借款本息，对上述债务也是在上诉人承担保证责任的范畴，并没有加重上诉人的担保责任。二、其主张办理房产证免除其担保责任超出了答辩人的诉讼请求，超出了本案的审理范围，应当驳回其上诉。对其主张被上诉人享有优先权，答辩人同意。王丽娜辩称：答辩人想协商解决还款问题，如果不行的话，答辩人也同意配合上诉人和被上诉人的工作拍卖房产来偿还债务。答辩人正在积极协调处理。中国银行股份有限公司偃师支行向一审法院起诉请求：1、判令被告王利娜个人一手住房贷款合同项下贷款本息全部到期，王利娜立即向原告偿还贷款本金225123.97元；并按合同约定年利率、罚息标准向原告支付利息、罚息直至全部贷款本息还清为止(截止2018年12月6日的利息为3023元，罚息为42.74元)；2、判决被告偃师市名商房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿的保证责任；3、被告王利娜将自己名下位于偃师市××路××号壹品臻境3-2-2902号的房地产为上述等主合同债务提供房地产抵押担保，请求判令原告对以上房产在房地产抵押担保范围内拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；4、由被告王利娜、偃师市名商房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年底，中国银行股份有限公司偃师支行作为贷款人，王利娜作为借款人，被告偃师市名商房地产开发有限公司作为保证人，共同签订一份个人一手住房贷款合同。主要约定：一、贷款金额及期限：本合同项下贷款金额为260000元，贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算。二、贷款用途：借款人支付其购买坐落于偃师市××路××号壹品臻境3-2-2902号购房总价款为377581元。未经贷款人书面同意，借款人不得改变贷款用途。三、贷款利率与计结息：1、本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月内重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.7314‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；2、按贷款人适用的计息方式计算计息；3、按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；4、逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%。四、贷款的发放：借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：偃师市名商房地产开发有限公司；账号为：25×××30）。五、贷款偿还：按月等额本息还款。六、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。七、凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。在协商不成时，双方同意依法向贷款人所在地人民法院起诉。贷款合同签订后，王利娜为抵押人、中国银行股份有限公司偃师支行为抵押权人、偃师市名商房地产开发有限公司为担保人又共同签订房地产抵押合同（按揭）一份,并在偃师市房产管理局办理了抵押预告登记。抵押合同约定：一、抵押人与担保人签订商品房买卖合同，购买座落于偃师市××路××号的房地产，建筑面积95.23平方米，相关权益抵押给抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。抵押权人在本合同生效后，按照合同约定向抵押权人提供贷款贰拾陆万元整；二、抵押（按揭）合同期限自本合同签订之日起至贷款本息清偿之日止，自本合同生效之日起至抵押人偿还全部贷款本息及其他费用止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任；三、担保人在接到抵押权人要求其履行还款担保通知后三十日内，应当清偿抵押人所欠抵押权人的款项，并有权向抵押人追偿所交付的款项。2014年1月26日，中国银行股份有限公司偃师支行向王利娜指定的偃师市名商房地产开发有限公司账户发放贷款260000元。王利娜未按约定归还本息。中国银行股份有限公司偃师支行自2016年3月31日始从偃师市名商房地产开发有限公司保证金账户上扣款用于偿还王利娜应付本息，至2018年12月24日，中国银行股份有限公司偃师支行扣除16笔共计63425.2元，偃师市名商房地产开发有限公司就其中的32621.47元（2016年3月至2017年7月）已通过诉讼向王利娜追偿，目前进入执行程序。审理中原告明确王利娜尚欠中国银行股份有限公司偃师支行贷款本金222770.61元及相应利息。另查明，被告王利娜提交的贷款合同显示，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.7314‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率，原告提交的贷款合同显示，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.004‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。原告提交的借据（被告签名）中显示月利率6.004‰。案件在审理过程中，依原告中国银行股份有限公司偃师支行的申请，该院作出（2019）豫0381民初490号民事裁定书，裁定：冻结被申请人王利娜银行存款230000元，期限为一年；或查封被申请人王利娜价值230000元的其他等值财产，期限为动产二年、不动产三年。上述事实，由原告提交的中国银行股份有限公司编号为2013年偃按7132号个人一手住房贷款合同复印件、偃房押（按）（2014）字第4049号偃师市房地产抵押合同（按揭）复印件、中国银行股份有限公司偃师支行贷款借据复印件、逾期未还款查询单复印件、被告身份信息材料复印件（包含户口本、婚姻证明等）、个人住房贷款保证金扣收还款明细台账，被告偃师市名商房地产开发有限公司提交的偃房押（按）（2014）字第4049号偃师市房地产抵押合同（按揭）一份、中国银行股份有限公司偃师支行特种转账传票八张、河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初2480号民事判决书、特种转账传票一张、中国银行股份有限公司偃师支行贷款还款回单七张，被告王利娜提交的房屋代码为2013963的商品房预售合同、偃房押（按）（2014）字第4049号偃师市房地产抵押合同（按揭）、中国银行股份有限公司编号为2013年偃按字7132号个人一手住房贷款合同、车位使用权转让合同及庭审笔录等在卷资证。一审法院认为，中国银行股份有限公司偃师支行与王利娜、偃师市名商房地产开发有限公司签订的个人一手住房贷款合同，系各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。中国银行股份有限公司偃师支行按照合同约定发放了贷款，王利娜未按合同约定归还借款本息，已经构成违约，应当承担违约责任，中国银行股份有限公司偃师支行诉求其归还全部借款本金、利息及逾期罚息，符合合同约定，该院予以支持。涉案房屋虽办理了抵押权预告登记，但该预告登记仅保全债权人将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，债权人不享有抵押权，故中国银行股份有限公司偃师支行主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权的请求，不予支持。被告偃师市名商房地产开发有限公司为王利娜的借款提供阶段性连带责任保证，因涉案抵押房屋尚未办妥正式抵押登记，本案债务仍在其保证期间内，且合同约定保证人的保证责任不因其他担保而减免，故偃师市名商房地产开发有限公司依法应当对王利娜的债务承担连带保证责任。偃师市名商房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向王利娜追偿。另被告王利娜辩称的利率不一致问题，原告提交的借据显示利率为月利率6.004‰，借据的时间形成晚于贷款合同，故采信该利率标准，但对每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率以被告王丽娜提交的贷款合同中约定的上浮5%为准作为下一个浮动周期的适用利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告王利娜于判决生效之日起10日内偿还原告中国银行股份有限公司偃师支行借款本金222770.61元及利息（利率按合同约定计算至实际履行之日止）。二、被告偃师市名商房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。三、驳回原告中国银行股份有限公司偃师支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722元、保全费1670元，由被告王利娜、偃师市名商房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人提交了证据，本案组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明，2019年10月29日、2019年11月30日、2020年2月27日、2020年3月27日，中国银行股份有限公司偃师支行扣划。偃师市名商房地产开发有限公司账户资金27577.35元，代付王利娜房贷。截止2020年4月28日，借款人尚欠中国银行股份有限公司偃师支行借款本金210517.32元，利息及罚息956.37元。本院认为，王利娜未按合同约定归还借款本息，已经构成违约，根据本院审理查明的事实，截止2020年4月28日，借款人尚欠中国银行股份有限公司偃师支行借款本金210517.32元，利息及罚息956.37元，应予偿还。偃师市名商房地产开发有限公司为王利娜的借款提供阶段性连带责任保证，因涉案抵押房屋尚未办妥正式抵押登记，本案债务仍在保证期间内，且合同约定保证人的保证责任不因其他担保而减免，故偃师市名商房地产开发有限公司应当对王利娜的债务承担连带保证责任。偃师市名商房地产开发有限公司承担责任后，有权向王丽娜追偿。涉案房屋虽办理了抵押权预告登记，但该预告登记仅保全债权人将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，债权人不享有抵押权，故一审法院对于中国银行股份有限公司偃师支行主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权的请求不予支持，并无不当。偃师市名商房地产开发有限公司上诉主张改判王利娜协助办理抵押登记，以及若王利娜逾期尚未办理，中国银行股份有限公司偃师支行享有优先受偿权的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南偃师市人民法院（2019）豫0381民初490号民事判决第三项；二、变更河南偃师市人民法院（2019）豫0381民初490号民事判决第一项为：王利娜于本判决生效之日起五日内偿还中国银行股份有限公司偃师支行借款本金210517.32元及利息、罚息956.37元（利息、罚息算至2020年4月28日），2020年4月29日之后的利息及罚息按合同约定算至实际履行之日止；三、变更河南偃师市人民法院（2019）豫0381民初490号民事判决第二项为：偃师市名商房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；偃师市名商房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司偃师支行清偿债务后，有权向王利娜追偿；四、驳回中国银行股份有限公司偃师支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4722元、保全费1670元，由王利娜、偃师市名商房地产开发有限公司承担。二审案件受理费4642元，由偃师市名商房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李依芳审判员  陈加胜审判员  王 鹏二〇二〇年五月十八日书记员  炎辰龙