松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初415号 原告：赵晓敏，女，汉族，1974年5月5日生，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：丁晓峰，吉林信维律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区，统一社会信用代码9122XX。 法定代表人：刘炜，系总经理。 委托诉讼代理人：鲍淑丽，吉林群兴律师事务所律师。 被告：范国旭，男，蒙古族，1978年10月20日生，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 原告赵晓敏与被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、范国旭确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓敏及其委托诉讼代理人丁晓峰、被告某公司的委托诉讼代理人鲍淑丽、被告范国旭的委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵晓敏诉称：2014年5月1日，赵晓敏与某公司签订了认购协议书，赵晓敏以每平方米4000元的价格购买了位于某小区二期59幢17层15号房屋，并支付了全部购房款224,880元。2017年2月，某公司给赵晓敏办理了入住手续，赵晓敏缴纳物业费等1565元。房屋交付后，赵晓敏对该房屋进行装修并实际占有使用至今，赵晓敏多次找某公司要求办理产权相关手续，但一直未办理。案涉房屋于2015年6月3日被某公司网签到范国旭名下。故赵晓敏诉至法院，请求法院确认赵晓敏与某公司于2014年5月1日签订的某小区59幢1715室的商品房买卖合同合法有效；确认以某公司名义与范国旭签订的关于某小区59幢1715室的期房网上签约合同无效；要求某公司配合赵晓敏将案涉房屋产权登记在赵晓敏名下。 某公司辩称：案涉房屋系李迎春借用某公司的资质开发建设的，亦由李迎春进行出售，庭前向李迎春家属了解情况，李迎春家里认可赵晓敏向李迎春售楼处缴纳了购房款，进行现金购房的事实，范国旭进行的网签是对李迎春借款的一种担保，在松原市中级人民法院李迎春的刑事判决书中体现了范国旭向李迎春出借款项，并由李迎春以59栋楼房做网签予以抵押，范国旭与李迎春之间名为买卖，实为借贷。现某公司认为赵晓敏与某公司之间签订的合同是有效的，范国旭的网签合同是无效的，配合办理产权过户应以解除网签为前提。 范国旭辩称：1.范国旭与赵晓敏之间不存在合同关系，也无其他直接法律关系，依据债权的相对性，范国旭不是本案的适格被告，而是有利害关系的第三人，赵晓敏将范国旭列为本案被告是错误的。2.赵晓敏与某公司之间是否存在房屋买卖合同关系，双方之间签订的合同是否真实有效以及房屋价款的给付情况、发生的具体时间请人民法院核实后予以裁判，如果前述关系不存在，请求人民法院依法驳回赵晓敏的该项诉讼请求。3.范国旭与某公司之间的合同关系是合法有效的。2015年6月，李迎春因借款关系通过与范国旭签订房屋买卖合同用案涉房屋针对前述借款提供让与担保，并且将案涉房屋网签至范国旭名下，案涉房屋建成后交付范国旭占用并使用，范国旭对房屋进行了装修并交纳了取暖费等相关费用，后因李迎春无法还款，故同意以案涉房屋抵顶借款本息，该部分事实在松原市中级人民法院2017吉07刑初59号刑事判决书中李迎春的供述与辩解中可以证实，因此李迎春与范国旭之间就案涉房屋在让与担保的基础上形成新的法律关系，即房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，赵晓敏诉请该合同无效没有事实与法律依据，请求人民法院驳回该诉讼请求。4.因案涉房屋已经网签至范国旭名下，目前不具备过户给任何人的条件，因此赵晓敏的第三项诉讼请求客观上不能实现。 经审理查明：李迎春借用某公司的资质进行宁江区某街某小区第59幢楼房的开发建设。2014年5月1日松原市某房地产开发公司（甲方）与赵晓敏（乙方）签订认购协议，甲、乙双方经充分协商，达成协议如下：“一、乙方认购甲方预售的某小区二期丽水国际17层15号房屋，该商品房的用途为住宅……该商品房预测建筑面积为56.22平方米（产权登记面积以房产管理部门核定面积为准）。二、上述楼盘销售价格4000元/㎡，销售总价为人民币贰拾贰万肆仟捌佰捌拾零元整（￥224,880元）。三、付款方式：乙方自愿采取以下第1种方式付款：1.一次性付款：乙方须于本协议书签订当日内，一次性向甲方支付总房款人民币贰拾贰万肆仟捌佰捌拾零元整（￥224,880元）。四、……3.本商品房为预售商品房，本协议中的工程交付为预期，预计交付的时间为2014年8月31日前……除上述情况之外甲方的延期赔偿责任有如下两种形式赔偿：（1）未签订正式《商品房买卖合同》的……（2）签订正式《商品房买卖合同》的……8.甲乙双方在未签订《商品房买卖合同》之前，本协议视为正式有效合同……。赵晓敏提供2014年5月1日某公司出具的收据一枚，证实赵晓敏于2014年5月1日交付某小区59幢1715室购房款20万元，该房总房款224,880元，因私人关系较好，24,880元被减免，实收房款20万元。某公司对案涉房屋实际以20万元的价格出售给赵晓敏无异议。赵晓敏另提供2014年5月1日《商品房买卖合同》一份，称该合同系针对认购协议中的房屋而于2019年5、6月份补签的。赵晓敏于2017年2月23日办理某小区59幢1715室入住手续，缴纳水费、电费、电梯费等各项费用后，入住该房屋并占有、使用至今。赵晓敏提供证人赵井贤出庭证实，赵井贤于2014年4月将房屋出售后将20万元现金交给赵晓敏用于购买房屋，证人高合强出庭证实赵井贤将房屋出售给高合强并于2014年4月30日交付给赵井贤20万元现金购房款。2015年3月1日，范国旭与某公司针对案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份。松原市不动产登记中心出具的查档证明显示该房屋于2015年6月3日办理网签，买受人为范国旭。范国旭认为2016年案涉房屋交工后其占有该房屋，后被赵晓敏占有、使用。 松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第62页范国旭证言证实：“2014年7月21日，某小区的开发商李迎春经迟中兴介绍到我公司借款，其用途是开发某小区支付工程款。当时我公司与李春签的是楼房买卖合同，李迎春拿某小区59幢41套楼网签到我公司员工名下，我们公司给李迎春汇款500万元。这笔款当时约定月利2分，用款时间6个月，当时约定李迎春可以回购这41套楼房，回购价就是当时的500万元，当时李迎春还拟了个房屋回购协议，但由于没再见面，我们没有在协议上签字。2014年9月1日，李迎春又在我个人处借了50万元，2015年1月14日，又在我这拿了100万元，也是用59幢住宅楼做的网签，这两次用款李迎春一共网签约750平的楼房，具体多少房子、哪套房子我记不清了。李迎春大约只付了3个月利息后就再未支付利息，到期后也没有按约定把楼房回购，在这期间李迎春急用钱，要求解部分网签给我们的房子，我也同意了，陆续解除了部分网签给我的房子。到2015年12月，我们和李迎春谈妥，李迎春网签给我的房子她不回购了，她允许我出售给他人，她负责配合変更网签名和办理贷款等手续。从这以后，2016年4、5月份我自已就将这46套房子的41套出售了，剩下5套没卖是因为这5套房子有人入住了，应该是李迎春把这5套房子卖给别人了，我就没法卖了，但这5套房子的网签人还是我。我出售的41套房子大部分都网签给买房人了，有7套房子（1815、1809、1702、1211、1715、2416、1310）没有变更，原因是李迎春不配和我，不给我出手续了。……李迎春在2015年12月因李迎春还不上款了，所以我与我公司经理张军找李迎春协商，李迎春当时没有现金还款，她就同意我们卖李迎春在我公司借款时抵押给我公司的某小区房子。”李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第64页供述和辩解“范国旭是百汇小额贷款公司的工作人员，我在范国旭的贷款公司抵押借款过。但是我记不清借款的次数和具体借款钱数了。……我是以签订房屋买卖合同的形式抵押借款，我和范国旭之间签订了一个回购协议。……我是通过迟中兴识的范国旭，2014年7月迟忠兴找我问我是否需要用钱，并说他能找到人帮我借钱，我当时建的某小区59幢刚封顶正需要用钱，就让迟中兴帮我找人借钱，然后迟中兴就带着范国旭来找我。我与范国旭商定用我在建的某小区二期59幢房作抵押并签订回购借款协议，当时借款500万元，约定借款的利息我记不清了，后期我还给范国旭一部分现金还有房子，房子房号当时是我与百汇公司张总及范国旭一起商定的，这些房号我用手机短信形式发给张总及范国旭了。……抵押物是59幢的住宅，具体记不清了，当时都作网签了。我们签的都是商品房买卖合同，但是实际上是抵押，就是我还够在范国旭公司的借款及利息后他公司把我提供的抵押物的网签解开。在范国旭公司借款500万元我本息都还清了。我是以部分59幢房子及现金形式还清上述500万元借款本息的。”李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第84页供述和辩解：“第四个是我跟范国旭公司张总的短信，内容是‘1310、2416、1211、2106、1715，你看这5套有问题吗，没有问题我卖了’这个证明范国旭卖我房子得经我允许，但是他给我发短信时房子已经让范国旭和都兴敏给卖了。”迟中兴在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第62页证言证实：“李迎春跟我说她开发某小区需要钱，让我帮她张罗张罗，看看谁有钱能借给她，她用某小区28层的楼作抵押，并支付利息，我就帮她找的范国旭（之前他俩不认识），我听说范国旭给李迎春拿了500万元，李迎春给范国旭做的28层网签合同。还有没有别的我就不清楚了。” 以上事实，有赵晓敏、某公司、范国旭的当庭陈述，认购协议书、收据、增值税普通发票、（2017）吉07刑初59号刑事判决书、证人高合强证言、证人赵井贤证言、商品房买卖合同等证据在卷为凭，足以证实。 本院认为：某公司向李迎春出借房地产开发资质，由此产生的法律后果，某公司作为房地产开发企业应为明知、风险应予承担。李迎春借用某公司的名义进行房地产开发建设期间因开发建设工程需要而对外的签订合同的行为效力都及于某公司。赵晓敏提供的《认购协议书》及证人高合强、证人赵井贤证言等证据能够相互印证，形成完整的证据链条，能够证实赵晓敏现金交付购房款200,000元的事实，本院对此予以确认。赵晓敏称其实际花费购房款200,000元购买此房屋，且收据中亦有实收款项的字样，故本院对赵晓敏实际支付200,000元购买该房屋的事实予以确认。李迎春对外以某公司的名义与赵晓敏签订《认购协议书》，该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，某公司认可该《认购协议书》，收取赵晓敏购房款后出具购房款收据，且实际交付给赵晓敏占用、使用至今，故赵晓敏与某公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据（2017）吉07刑初59号刑事判决书中李迎春供述和辩解、范国旭及迟中兴证言，能够证实案涉房屋网签在范国旭名下系因借款而让与担保，买卖房屋不是双方真实的意思表示，故以被告松原市某房地产开发有限公司名义与范国旭签订的关于某小区59幢1715室的网签合同无效。现在本案争议的房屋网签在范国旭名下，同时争议的房屋未办理产权登记手续，故对赵晓敏要求某公司配合将案涉房屋产权登记在赵晓敏名下的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告赵晓敏与被告松原市某房地产开发有限公司于2014年5月1日签订的关于某小区59幢1715室的《认购协议书》合法有效。 二、确认以被告松原市某房地产开发有限公司名义与范国旭在松原市不动产登记中心签订的关于某小区59幢1715室的网签合同无效。 三、驳回原告赵晓敏的其他诉讼请求。 一审案件受理费2337元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 王 欢 二〇二〇年五月二十九日 书记员 李昱廷