广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终311号 上诉人（原审被告）：李敏丽，女，1984年8月28日出生，汉族，住陆川县。 被上诉人（原审原告）：广西北流静居物业服务有限公司，住所地：北流市月塘路**对面。 法定代表人：何惠群，总经理。 委托诉讼代理人：罗钧元，男，1982年11月出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：吴此任，男，1955年5月2日出生，汉族，住北流市。 上诉人李敏丽因与被上诉人广西北流静居物业服务有限公司（以下简称静居公司）物业服务合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2019）桂0922民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 李敏丽上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审；2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担；3、被上诉人退回上诉人自2016年9月至2019年6月期间所缴纳的物业费及其它全部费用；4、被上诉人赔偿上诉人在一审答辩中所提到的各项损失共19400元及二审上诉人在上诉状中提到的要求赔偿的4000元，总共23400元。事实和理由：一、被上诉人所持物业管理合同及证件是无效的，原因：被上诉人没有当地审批的营业执照、业主手册、资质证书、物业管理专业人员的职业资格证和劳动合同、企业资质等级申报表，没有与业主或业主委员会所签订的物业管理服务合同复印件。二、物业公司未按正规物业管理服务合同履行服务，物业主要负责人从未履行自身的职责。三、被上诉人在一审中称物业公司主要负责人如经理、队长已尽到物业管理服务合同职责，但没有出庭作证。四、在一审未采纳我方有关物业管理存在问题的答辩及证据，认定事实不清。五、被上诉人起诉称上诉人自2015年11月至2019年8月总共欠费2625.20元，在开庭前改为自2015年8月至2019年8月，与上诉人已缴费的事实不符，被上诉人应把上诉人自2016年9月至2019年以来所缴纳的物业费及全部费用退回给上诉人，并赔偿上诉人的名誉损失及精神损失共4000元。六、被上诉人管理我们小区近60%的人都没交物业管理费（特别是前期物业服务合同到期终止后），系被上诉人单方继续强行服务，大部分人没接受和不认可他们的服务，他们是强买强卖，损害大多数人的合法权益。综上所述，上诉人与被上诉人根本不存在物业合同关系，不存在欠费和违约。 静居公司辩称，一、一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。二、被上诉人已经提交了营业执照和与业主委员会签订的物业管理合同，我方已经提供了服务和履行合同义务，上诉人没有证据证明物业费高和服务不到位，其没有理由拒交物业费用。上诉人上诉理由没有事实和法律依据。三、上诉人认为造成其损失23400元没有理由。 静居公司向一审法院起诉请求：1、判令李敏丽支付拖欠的物业管理费等2299.4元（从2015年8月起暂计算至2019年8月止，其中：物业管理费1949.4元，公摊费350元）、违约金3421.2元，共计5720.6元给静居公司；2、本案的诉讼费用全部由李敏丽承担。 一审法院认定事实：2011年1月18日，静居公司与陆川金天地房地产有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，2012年5月15日，双方又签订《陆川精通华夏铭都物业管理服务合同补充协议》，合同约定由静居公司对陆川县华夏铭都小区进行物业管理服务。双方对物业服务收费标准进行了约定：住宅（含杂物房、车库）0.45元/月·平方米；公共用水费、电费按用量、按集体分摊承担；业主与物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按日收取滞纳金，以所欠金额的千分之三从当月1日开始对上月计收（合同第十四条）。李敏丽是静居公司管理服务的陆川县华夏铭都一区5栋1单元302号房业主，住房面积114.04平方米。李敏丽应履行物业服务合同规定的每月缴纳物业管理服务费义务，但自2015年8月起至今，一直没有缴纳。静居公司多次向李敏丽催交，但李敏丽以各种理由拒缴。 一审法院认为，静居公司与陆川金天地房地产有限公司签订了《前期物业管理委托合同》、《陆川精通华夏铭都物业管理服务合同补充协议》，由静居公司对陆川县华夏铭都小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，前述合同依法对陆川县华夏铭都小区业主包括李敏丽在内都具有约束力。静居公司作为物业管理企业，对陆川县华夏铭都小区进行了物业管理服务，李敏丽作为陆川县华夏铭都小区的业主，理应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，其从2015年8月至2019年8月期间，共计拖欠物业服务费（公共部位水电摊销费）2299.4元未交纳，已经构成违约，依法应承担继续履行、交清物业服务费的民事责任，故对静居公司主张李敏丽支付该段期间所欠物业服务费（含公共部位水电摊销费）2299.4元的诉讼请求，该院予以支持。关于违约金的计算问题，静居公司与陆川金天地房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》时约定的滞纳金具有违约金的性质，其目的是在于促使双方履行物业服务合同，同时双方所约定的滞纳金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在静居公司未提供充分证据证明因李敏丽的逾期支付物业服务费的行为给静居公司造成多大损失的情况下，不宜按照静居公司所主张的每日千分之三的标准计算滞纳金，因此，该院根据李敏丽欠费的情况，酌情确定李敏丽应承担的违约金为200元。对于李敏丽提出业主的电车乱放导致被刮，或者业主的飘窗脱落砸坏电车，都没有物业管理人员出来管理等的辩解意见，不能构成其不缴纳物业费的抗辩理由，对于李敏丽提出静居公司收取公摊费是违法的但未能提供证据证实，对李敏丽的辩解意见，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、李敏丽支付静居公司从2015年8月至2019年8月期间，拖欠的物业服务费2299.4元、违约金200元，共计2499.4元；二、驳回静居公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由李敏丽负担。 本院二审期间，上诉人李敏丽提交如下证据：收款单及收据，欲证明其已经交过2015-2019年的物业费，共计1607.62元，但有些物业费的收据找不到了。 被上诉人静居公司提交如下证据：录音光碟一份，欲证明被上诉人对上诉人与其他业主的纠纷进行了处理，上诉人上诉称物业公司没有处理纠纷与事实不符。 经组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据认为：若确实收费了1607.62元的可以减去，因为有时候没有录入电脑就没有记录，但李敏丽户欠费数额2299.4元，诉请时已扣减其所交费用。 上诉人对被上诉人提交的证据认为：有此事实，但物业公司没有帮我解决问题，来看完现场就走了。业主陈建忠的玻璃掉下来压弯了我的三轮车，不是只刮花一点。 对双方提交的证据，本院认证如下：双方对对方提交的证据的真实性无异议，本院对此予以认定。 经本院审理查明：一审判决认定的事实除李敏丽“自2015年8月起至今，一直没有缴纳”有误，应认定李敏丽在2015年8月后断断续续交过1607.62元物业费及公摊费给静居公司外，其余事实属实，本院予以确认。 另查明：根据静居公司起诉主张及证据反映，李敏丽户住房面积114.04平方米，住宅面积物业费每月51.3元，静居公司主张李敏丽户2015年8月至12月底欠物业费256.5元，公摊费100元；2016年1月至12月欠物业费615.6元，公摊费100元；2017年1月至12月欠物业费615.6元，公摊费100元；2018年欠1个月物业费51.3元；2019年1月至8月欠物业费410.4元，公摊费50元。上述费用合计2299.4元。李敏丽提交的收款单显示：2015年6月1日至2015年7月31日交物业费100元、2016年11月8日交物业费200元、2016年9月21日交物业费300元、2017年3月13日交物业费200元、2017年8月7日交物业费100元、2017年9月11日交物业费100元、2017年10月19日交物业费100元、2018年1月1日至2018年1月31日的物业费51.32元和2018年1月1日至2018年6月30日的公摊费48元、2018年8月12日至2018年10月12日的物业费104.34元、2018年10月1日至11月30日的物业费102.64元、2018年12月1日至12月31日的物业费51.32元和2018年1月1日至2018年12月31日的公摊费50元、2019年1月26日交物业费200元。综上，李敏丽从2015年8月至2019年8月共计交款1607.62元，其中2016年已交500元、2017年已交500元、2018年已交407.62元、2019年已交200元。逐年对应扣减上述费用，后李敏丽尚欠费用为：2015年8月至12月物业费256.5元、公摊费100元，2016年的物业费115.6元、公摊费100元，2017年的物业费115.6元、公摊费100元，2018年的物业费51.3元，2019年1月至8月物业费210.4元、公摊费50元。上述尚欠费用合计：1099.4元。 本院认为，被上诉人静居公司是有营业执照的物业管理企业，其与房地产开发企业签订《前期物业管理委托合同》及《陆川精通华夏铭都物业管理服务合同补充协议》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有约束力。根据上述合同的约定及相关法律规定，华夏铭都小区业主委员会未与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，上述合同并未终止，而且静居公司一直为华夏铭都小区提供物业服务，因此上诉人李敏丽上诉称合同无效以及前期物业服务合同到期终止，被上诉人强行服务等理由，与证据反映的情况不符，本院不予采信。至于李敏丽上诉称服务不到位的问题，因其提供的照片只能反映静止的、片面的问题，而物业服务是一个动态的、持续的过程，对于李敏丽反映的车辆被其他业主掉落的玻璃损坏的问题，静居公司亦派员到场协调，李敏丽对此未予否认，静居公司已尽到其协调处理责任，李敏丽认为一审未调查核实其证据与事实不符，本院不予采信。至于欠费的问题，根据上述认定的事实，李敏丽尚欠物业费及公摊费用为1099.4元，因李敏丽应支付给静居公司，对其应交违约金亦酌情减少100元。至于李敏丽上诉要求静居公司退回所缴物业费及其他费用没有事实与法律依据，本院不予支持。李敏丽上诉要求静居公司赔偿损失19400元非本案审理范围，本院对此不予处理。李敏丽上诉要求静居公司赔偿名誉和精神损失没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，李敏丽的上诉理由部分成立，本院予以支持。部分不成立，本院不予支持。一审判决认定事实因李敏丽提交新的证据而进行纠正，不属于一审判决错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陆川县人民法院（2019）桂0922民初3001号民事判决的第二项，即驳回被上诉人广西北流静居物业服务有限公司的其他诉讼请求； 二、变更陆川县人民法院（2019）桂0922民初3001号民事判决的第一项为：上诉人李敏丽支付被上诉人广西北流静居物业服务有限公司从2015年8月至2019年8月期间，拖欠的物业服务费1099.4元、违约金100元，共计1199.4元。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费25元，由上诉人李敏丽负担12元，由被上诉人广西北流静居物业服务有限公司负担13元；二审案件受理费50元（上诉人李敏丽已预交），由上诉人李敏丽负担24元，由被上诉人广西北流静居物业服务有限公司负担26元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月九日 书记员  蒋晓音