福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终1126号 上诉人（原审原告）：福州市台江区品悦商务酒店，住所地福建省福州市台江区金屏垱**，统一社会信用代码91350103056138092F。 投资人：林秀春。 委托诉讼代理人:张开建、郭建魁，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈智雄，男，1978年1月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人福州市台江区品悦商务酒店（以下简称“品悦酒店”）因与被上诉人陈智雄房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 品悦酒店上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人有权没收被上诉人支付的6万元定金；2.改判被上诉人立即支付自2018年2月17日的房屋租金155600元（暂计至2018年11月17日）及滞纳金（按照未付租金的日万分之五计算）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院对双方合同解除的时间认定不当。合同签订后，被上诉人自2018年4月17日起未支付租金，同时继续占有店面。上诉人当时并未提出解除合同，故合同应为继续有效。直至2018年11月6日，上诉人微信通知被上诉人房屋将对外招租，并要求搬走有关物品，此时才是上诉人提出解除合同的时间。故被上诉人应支付合同解除之前的租金156000元。同时由于被上诉人继续占有店面，应对支付店面占用费。2、原审法院将上诉人的上锁，认定为上诉人实际控制和管理了案涉店面，认定不当。由于店面大门为玻璃门，被上诉人仅有一道锁，为了防止丢失物品，上诉人保安人员在6月8日临时加锁，但实际上诉人第二天就将锁取掉，并未影响被上诉人的正常经营，事实上店面一直均有被上诉人上锁并占有使用，上诉人也无法控制使用该店面。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定定金抵扣租金不符合法律规定，案涉合同已经对滞纳金以及上诉人没收定金的情形作出了约定。一审法院认定“履约保证金实际已足以偿还其所欠租金损失”，认定不当。2、一审法院该认定违背公平原则。被上诉人已根本违约，上诉人损失多达25万余元，原审法院均不予认定，有悖公平原则。 陈智雄未作答辩。 品悦酒店向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年5月18日签订的《餐馆租赁合同》；2.依法判令陈智雄将租赁的福州市台江区金屏垱60号一层面积为290平方米的房屋交还品悦酒店；3.依法判令品悦酒店没收陈智雄支付的60000元定金；4.依法判令陈智雄立即支付品悦酒店自2018年4月17日房屋租金88400元（暂计算至2018年8月16日）及滞纳金（按未付租金的日万分之五）。诉讼中，品悦酒店变更诉讼请求为：1.请求判令没收陈智雄支付的60000元；2.依法判令陈智雄立即支付自2018年4月17日的房屋租金155600元（暂计算至2018年11月17日）及滞纳金（按未付租金的日万分之五）。 一审法院认定事实：2016年5月18日品悦酒店（甲方、出租方）与陈智雄（乙方、承租方）签订《餐馆租赁合同》，约定：1.乙方自愿租用甲方位于金屏垱60号一层，阁楼共计290平方米，作为餐馆使用；2.租期从2016年5月18日至2022年4月30日止，2016年5月18日至2017年5月17日月租金为2万元，2017年5月18日至2018年5月17日月租金为2.12万元，2018年5月18日至2019年5月17日月租金为2.24万元......乙方应于每月10日前缴纳下季度租金（首次租金与保证金在签订本合同时缴纳，其中2016年5月18日-7月17日为装修期免租，第2次缴纳租金为2016年10月份，以此类推）；3.本合同签订之日，乙方需向甲方交付6万元作为定金；4.租赁期满，甲乙双方共同对餐厅厨房设备进行签收确认，在乙方缴清水电费与物业管理费后三天内，返还乙方所交的定金；5.若乙方迟延交付租金，则每迟延一天应缴纳当月租金额的万分五作为滞纳金，如迟延租金达1个月，由甲方单方有权终止合同和收回该餐馆，并有权拒绝返还定金。品悦酒店的企业负责人方振相与陈智雄在上述租赁合同的落款处签字确认。签订上述租赁合同后，陈智雄支付定金6万元，并支付租金至2018年4月17日。2018年6月5日品悦酒店向陈智雄发出《催款通知书》，载明，其未收到租金及电费差额82791元，要求陈智雄在2018年6月8日14:00前支付上述款项，如陈智雄未能在上述日期前足额清偿债务，其将停止供水供电。2018年6月8日品悦酒店将讼争店面上锁。一审诉讼中，品悦酒店陈述，2019年２月份的时候其已经电话通知陈智雄要将房子租给别人，并于2019年３月15日租给别人，其不清楚里面是否有库存，其没有拿，直接给了新的承租人。 一审法院认为，品悦酒店的企业负责人方振相作为代表与陈智雄于2016年5月18日签订的《餐馆租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，并对品悦酒店发生效力，故双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。鉴于陈智雄在承租讼争店面过程中仅支付租金至2018年4月17日，已经构成违约，应承担相应的违约责任，现品悦酒店主张没收陈智雄支付的60000元定金（实为履约保证金），陈智雄不持异议，予以照准。考虑到品悦酒店于2018年6月8日将讼争店面上锁，该讼争店面已实际由品悦酒店管理和控制，陈智雄无法再继续实际使用该讼争店面，故陈智雄应向品悦酒店偿还自2018年4月17日起按《餐馆租赁合同》约定的月租金标准至2018年6月8日的欠付租金。鉴于陈智雄同意先前支付的履约保证金6万元无需返还，而该履约保证金实际已足以偿还其所欠付的租金损失，故品悦酒店再主张陈智雄偿还欠付租金损失，不予支持。至于陈智雄主张品悦酒店应赔偿其库存和设备的问题。因陈智雄未书面提起反诉，且又未提供证据证明其主张，故在本案中不予处理，陈智雄可另行主张。 一审法院判决：一、陈智雄于2016年5月18日签订《餐馆租赁合同》时缴纳的履约保证金计人民币6万元不予退还；二、驳回品悦酒店的其他诉讼请求。案件受理费17400元，由陈智雄负担7400元，品悦酒店负担10000元。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证明资料：1.微信聊天记录；2.现场视频录像。经审查，上述证明资料的真实性可予确认，但不足以证明待证对象。 本院认为，品悦酒店与陈智雄之间房屋租赁合同关系合法有效，双方应全面履行各自的义务。涉诉合同约定租赁期间从2016年5月9日至2022年4月30日，如任何一方需要提前终止本合同，需提前通知并支付3个月的租金作为违约金。陈智雄仅支付租金至2018年4月17日，并在此后提前终止合同构成违约，一审判决品悦酒店有权没收陈智雄60000元履约保证金正确，本院予以维持。 双方当事人在一审期间确认品悦酒店于2018年6月8日将讼争店面上锁，一审法院以此认定陈智雄无法再继续实际使用该讼争店面。上诉人诉称其次日已解锁，但未提交证据证明，本院不予采信。上诉人提交的视频中显示涉诉店面可能存有陈智雄的留置物品，但该视频并不足以证明陈智雄使用和控制房屋。而且，上诉人二审期间提交的微信聊天记录里，陈智雄于2018年6月12日已表示“放心吧，你们不用逼我，我已经把店铺关了……”，该聊天记录可以反证陈智雄在2018年6月后并未继续占用讼争店面。因此，一审判令租金计至2018年6月8日合理，本院予以维持。 依据涉诉合同约定：“2017年5月18日至2018年5月17日租金每月21200元，2018年5月18日至2020年5月17日租金每月22400元。”陈智雄支付租金至2018年4月17日，故其欠付品悦酒店2018年4月18日至6月8日的租金21200元+22400/30*22=37627元，应当支付。合同届满日为2022年4月，陈智雄无合理理由于2018年6月提前终止合同，亦未提前通知品悦酒店，造成品悦酒店涉争房屋闲置损失。在此情况下，一审判决认为履约保证金60000元可以覆盖上述欠付租金，有违民事活动应遵循的公平、诚信原则，本院不予认可。陈智雄应当向品悦酒店支付欠付租金和违约金即履约保证金。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项规定，判决如下： 一、维持福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1715号民事判决第一项； 二、撤销福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1715号民事判决第二项； 三、陈智雄应于本判决生效之日起十日内向福州市台江区品悦商务酒店支付尚欠租金37627元； 四、驳回福州市台江区品悦商务酒店其它的诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各17400元，均由品悦公司负担9994元，由陈智雄负担7406元。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年五月十九日 法官助理 赖钟炜 书 记 员 李昕宇