广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1104号原告：珠海德威物业管理有限公司，住所地：珠海市************。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：皮跃胜，男，系该公司经理。被告：杨文昌，男，汉族，住珠海市************************，公民身份号码：***********。原告珠海德威物业管理有限公司（以下简称德威公司）诉被告杨文昌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用小额速裁程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人皮跃胜、被告杨文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月12日，原告与建设单位珠海德威房地产开发有限公司签订了《海湾御园前期物业服务委托合同》，约定由原告为德威·海湾御园小区业主提供物业管理服务，2017年5月10日续订合同。被告是该小区***业主，于2017年5月12日与原告签订了《海湾御园前期物业管理服务协议》，后双方按约实际履行。2017年10月7日，被告收楼入住后双方按实际履行。在原告按约定为该小区物主提供物业服务期间，被告却无故违约，恶意拖欠物业管理服务费及相关费用。原告多次催缴，甚至聘请律师数次发函追讨，但被告仍拒不履行约定的缴费义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：被告向原告支付拖欠的2019年1月至2019年10月的物业管理服务费及滞纳金共人民币12,920.24元（详见附件：《海湾御园1栋2101房欠费明细表》，滞纳金暂计至2020年3月31日）。原告向本院提交以下证据：1、《海湾御园前期物业管理服务委托合同》；2、《海湾御园前期物业服务协议》；3、海湾御园１栋1103房欠费明细表；4、海湾御园１栋1103房公摊费用及滞纳金情况说明；5、海湾御园物业管理服务费用催费通知单；6、律师函及邮寄凭证；7、海湾御园房屋建筑面积测绘成果明细表;8、电费发票。被告辩称，对物业费计算金额无异议，但是被告停缴物业费是因为2017年买房至今房屋一直存在漏水。多次与物业沟通，原告一直没有帮被告修理好。且要等到其他业主的一起修。如果原告帮被告修好漏水问题被告会交纳物业费。对于滞纳金，房屋漏水一直没有得到完全解决，修了很多次也没有解决好。被告停缴管理费是因为房屋渗水一直没有修好。原告要求被告方支付滞纳金，原告应当给向被告没有修好漏水问题的滞纳金。被告向本院提交以下证据：1、申请书；2、聊天记录；3、打电话给原告的通讯记录截屏；4、企业工商注册截图。经审理查明，2012年5月12日，原告与珠海德威房地产开发有限公司签订了一份《海湾御园前期物业管理服务委托合同》合同约定：“甲方委托乙方为‘海湾御园’前期物业管理服务单位”，“委托管理期限：暂定5年。自2012年5月16日起至2017年5月16日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”该合同中关于“物业管理费用相关说明”中第五项载明：1、质量保修期内，业主房屋出现任何质量问题，乙方应协助业主与开发商及施工单位联系，促使问题进款解决。2、在质量保修期内，对于出现较严重质量问题，并在维修施工期间严重干扰业主而不能居住的，乙方应协助业主向开发商或施工单位追索施工期间业主所支付的物业管理费。后原告与该公司于2017年5月10日续签了合同。被告是珠海市金湾区*************房业主，该房屋面积为197.32平方米。原、被告于2017年5月12日签订了一份《海湾花园前期物业管理服务协议》，约定：住宅的管理服务费不包括按法律法规应分摊的水、电费，按建筑面积每月每平方米人民币2.5元，垃圾处理费每户每月人民币8元，业主应于每月10日前交纳，未按时交纳的每日加收2‰的违约金。被告入住海湾御园1栋2101房后一直依约缴交了物业管理服务费（该费用包括：管理费、垃圾处理费、可视对讲费、电梯维护费、二次加压电、公摊电费），后房屋渗水、漏水未妥善修好的问题从2019年1月起没有向原告交付物业管理费等相关费用。庭审中，原告、被告确认有对房屋渗水、漏水有进行维修，但被告认为没有修好。以上事实有原、被告双方提供的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原告接受房地产开发商的物业管理服务委托后，与被告签订了《服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应依约履行该协议。原告提供了物业管理服务后，被告应依约支付物业管理服务费等费用。一、关于物业管理服务费及相关费用的数额问题。被告对原告提交的《1栋2101房欠费明细表》无异议，且有《服务协议》、电费发票、海湾御园物业管理费用催费通知单为据，事实清楚，证据充分，本院确认被告欠付的2019年1月至2019年10月的各项费用为：物业管理服务费493.30（2.5×197.32）元/月，合计4933元、垃圾处理费80元、可视对讲费80元、电梯维护费450元、二次加压电116.96元、公摊电费199.29元，共计人民币5859.25元。被告应向原告支付上述物业管理服务费等费用。从《服务协议》看，并没有约定原告对被告房屋内的问题有维修义务。从《海湾御园前期物业管理服务委托合同》的约定看，原告只是协助业主与开发商及施工单位联系，并非房屋质量的维修主体。被告称房屋渗水、漏水的问题，从双方的陈述看，原告已协调相关人员帮助被告进行维修。如果在质量保修期内，那么房屋维修问题系被告与房地产开发商之间的另一法律关系，被告应向房地产开发商主张解决。二、关于滞纳金的问题。参考广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”本案中，原告主张滞纳金按每天2‰计算，诉争的滞纳金数额为人民币1830.85元，过分高于其损失，故本院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。鉴于2019年8月20日起，实行全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率，故2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率；此从2019年8月20日（含20日）起至本金付清之日止按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率计算。至于滞纳金计算日期，则按被告应当缴交的数额，在当月缴纳管理费之次日即每月11日至实际缴清之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨文昌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海德威物业管理有限公司缴交2019年1月至2019年10月期间的物业管理服务费、垃圾处理费、可视对讲费、电梯维护费、二次加压电、公摊电5859.25元；二、被告杨文昌于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告珠海德威物业管理有限公司支付逾期缴纳2019年1月至2019年10月期间的物业管理服务费的滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率计算，计算基数、起止时间详见附表）；三、驳回原告珠海德威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用小额速裁程序减半收取为人民币25元，由被告杨文昌负担。本判决为终审判决。审 判 员 邓在闲二〇二〇年五月二十一日法官助理 吴佳红书 记 员 王殊怡滞纳金计算基数起止时间表序号应交日期基数起算日期截止日期利率12019年1月10日之前493.30元2019.1.112019.2.10中国人民银行同期贷款利率的标准22019年2月10日之前986.60元2019.2.112019.3.10中国人民银行同期贷款利率的标准32019年3月10日之前1479.90元2019.3.112019.4.10中国人民银行同期贷款利率的标准42019年4月10日之前1973.20元2019.4.112019.5.10中国人民银行同期贷款利率的标准52019年5月10日之前2466.50元2019.5.112019.6.10中国人民银行同期贷款利率的标准62019年6月10日之前2959.80.元2019.6.112019.7.10中国人民银行同期贷款利率的标准72019年7月10日之前3453.10.元2019.7.112019.8.10中国人民银行同期贷款利率的标准82019年8月10日之前3946.40元2019.8.112019.8.19中国人民银行同期贷款利率的标准3946.40元2019.8.202019.9.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率92019年9月10日之前4439.70元2019.9.112019.10.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率102019年10月10日之前4933.00元2019.10.11实际清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率