广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1783号 原告：宁思骥，男，汉族，1993年4月17日出生，住广西灵山县。 委托诉讼代理人：刘建鸿，广西宁泽律师事务所律师。 被告：广西亚恒房地产开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：王慕圣。 原告宁思骥诉被告广西亚恒房地产开发有限公司（以下简称亚恒公司）房屋租赁合同一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告宁思骥的委托诉讼代理人刘建鸿到庭参加诉讼。被告亚恒公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宁思骥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告宁思骥与被告亚恒公司签订的《XXXXX合作建房合同》（合同编号XXXXXXXXXX:XXXXXXX）；2.依法判令被告向原告退还合作建房费用75455元，并支付违约金暂计17920元（分别以37728元、15091元、15091元、7545元为基数，按照9.5%的年利率，分别自2016年9月27日、2018年1月5日、2018年5月6日、2019年6月2日，暂计至2020年2月5日，实际计算至被告清偿之日止）,以上合计93375元;3.判令诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原、被告双方签订《XXXXX合作建房合同》（合同编号：XXXXXXXXXX:XXXXXXX），合同约定：被告为南宁市江南区项目的投资开发商，原告参与该项目的合作建设，并取得位于该项目负一层X-XXX号商铺的使用权，使用权限为2018年8月30日至2068年8月29日，共计50年；商铺建筑面积为4.4平方米，单价为17148.86元，总价款为75455元；原告应在签署合同时支付合作建房总价款的50%即37728元，在房屋建至8层一周内支付总价款的20%即15091元，在建至封顶一周内支付总价款20%即15091元，在达到交付条件前一周支付总价款的10%即7545元。合同还约定，被告应在2018年8月30日前，将已通过竣工验收的商铺交付给原告使用，如被告未按合同规定的期限完工，逾期超过90日的，原告有权退出合作建商铺，被告应当将原告已付款退还，并按原告付款时长为基准，按照同期银行流通性贷款利率的2倍赔偿原告损失。此外，2019年6月2日，因被告未能依合同约定按时交付商铺，应被告的要求，原告同意被告延期交房，并与被告签订《合作建房合同补充协议》，约定交付时间延期至2019年8月30日。合同签订后，原告分别于2016年9月27日支付了37728元，于2018年1月5日支付了15091元，于2018年5月6日支付了15091元，于2019年6月2日支付了7545元，合作建房总价款已依约支付完毕，但被告迟迟未能按照合同约定的时间向原告交付商铺。截止起诉前，被告已经逾期交付商铺超过90日，构成严重违约。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告退还合作建房费用并支付违约金。为此原告诉至法院，请求法院判如所请。 经本院释明，原告的诉讼请求变更为1.判令原告宁思骥与被告广西亚恒房地产开发有限公司签订的《XXXXX合作建房合同》（合同编号XXXXXXXXXX:XXXXXXX）无效；2.依法判令被告向原告退还合作建房费用75455元，并支付资金占用利息（以75455元为基数，按照9.5%的年利率，分别自2016年9月27日、2018年1月5日、2018年5月6日、2019年6月2日，暂计至2020年2月5日，实际计算至被告清偿之日止）；3.判令诉讼费全部由被告承担。在本案审理过程中，经核实后原告明确其支付的款项本金为75354.5元，资金占用利息的计算方式也相应予以变更。 被告亚恒公司未到庭陈述答辩意见，亦未提交书面答辩状。 由于被告亚恒公司未到庭,亦未提交书面答辩意见，本案无法归纳双方争议焦点。根据原告的陈述，归纳本案调查重点为：1.原告与被告签订的涉案XXXXX建房合同的性质及效力应如何认定？2.原告诉请被告退还款项本金并支付资金占用利息是否合法有据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据来源合法，内容未违背法律的强制性规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2016年9月20日，原告宁思骥（乙方）与被告亚恒公司（甲方）签订了一份《XXXXX合作建房合同》（合同编号：XXXXXXXXXX:XXXXXXX），合同约定：甲方与乙方以合作建房模式共同开发位于南宁市江南区项目；乙方参与合作建房所获得商铺位于本项目第负一层X-XXX号商铺，层高5.9米，套内面积2.2㎡，建筑面积4.4㎡，总价为75455元；双方约定该合作建房使用权期限自2018年8月30日至2068年8月29日止，共计50年止；付款方式及期限为：1.乙方签署本合同时，支付合作建房款总金额的50%，即人民币37728元；2.建至8层一周内，乙方交纳合作建房款总金额的20%，及人民币15091元；3.建至封顶一周内，乙方交纳合作建房款总金额的20%，即人民币15091元；4.建设达到交付条件前一周，乙方交纳合作建房款总金额的10%，即人民币7545元；甲方项目工程须在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已通过工程竣工验收之商铺交付乙方使用。2019年6月2日，因被告亚恒公司未能在合同约定的时间内交付房屋，原告与被告签订《合作建房合同补充协议》，约定项目交付的时间为2019年8月30日；原合同第四条约定使用期限改为自2019年8月30日至2070年7月30日。合同签订后，原告向被告支付款项共计75354.5元。未有证据证明涉案房屋已经取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等建设审批和销售许可材料。 本院认为，关于涉案的《XXXXX合作建房合同》的性质问题。原告与被告签订的《XXXXX合作建房合同》虽名为合作建房合同，但所有的房屋建设行为均由被告实施，原告并未参与房屋建设，合同约定原告的出资仅是取得涉案房屋50年的使用权，而非取得房屋的所有权，房屋使用期满后，原告须无条件将该商铺经营使用权退还被告，且合同并未有任何合作建房风险分担的约定，与集资合作建房的模式明显不符。双方签订的合同实际上是被告将房屋交付给原告使用、收益，原告向被告支付房屋使用费的合同，故本案的合同性质应当认定为房屋租赁合同。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中未有证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《XXXXX合作建房合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告返还款项本金75354.5元合理有据，本院予以支持。在签订合同时，原告应当知道与被告亚恒公司签订《XXXXX合作建房合同》的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任，原告主张的资金占用利息于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁思骥与被告广西亚恒房地产开发有限公司于2106年9月20日签订的《XXXXX合作建房合同》（合同编号XXXXXXXXXX:XXXXXXX）无效； 二、被告广西亚恒房地产开发有限公司返还原告宁思骥款项本金75354.5元； 三、驳回原告宁思骥的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1067元,由被告广西亚恒房地产开发有限公司负担861元，由原告宁思骥负担206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇二〇年五月二十日 书记员  韦绍锋 ——