福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初812号 原告（反诉被告）：林本文，男，1976年6月4日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所。 被告（反诉原告）：林鸿珍，女，1982年5月17日出生，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：吴俊，福建合立律师事务所。 第三人：陈瑞玉，女，1951年10月22日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张云峰，陈瑞玉女婿，汉族，1975年10月24日出生，住福州市鼓楼区。 原告(反诉被告）林本文与被告（反诉原告）林鸿珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）林本文及其委托诉讼代理人林本文，被告（反诉原告）林鸿珍委托诉讼代理人吴俊，第三人陈瑞玉委托诉讼代理人张云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林本文向本院提出诉讼请求：1.判令解除林本文与林鸿珍签订的《房屋租赁合同》；2.判令林鸿珍立即返还租赁房屋：坐落于福州市鼓楼区店面；3.判令林鸿珍支付林本文租金人民币127500元（从2019年1月1日起至2019年9月30日止，实计至林鸿珍履行完毕还清之日止）；4.判令林鸿珍支付林本文违约金229500元（每日按未支付年租金的2%计算，从2019年1月1日至2019年9月30，实计至林鸿珍履行完毕之日止）；5.判令林鸿珍支付林本文2018年度所使用的水电费10777元（暂计至2018年12月30日，实计至林鸿珍返还房屋完毕之日止）；6.判令本案诉讼费用由林鸿珍负担。 事实与理由：林本文与林鸿珍于2016年12月14日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限从2017年1月1日至日起2023年12月30日止，第一年按月缴纳租金、第二年起至止按年缴纳租金年租金为17万元整，租金支付时间为前一年最后一个月的5日之前，履约保证金为3万元，水电费及其他费用由林本文代收，年租金在前一年的最后一个月的5号前向林本文缴纳清楚，林鸿珍逾期支付租金及水电费的，每日按年租金的5%向林本文支付滞纳金。若林鸿珍逾期支付租金、水电费超过10天，林本文有权提前解除合同并有权不退还林鸿珍履约保证金。合同签订后，林本文履行合同，向林鸿珍提供合同上的义务房屋供林鸿珍使用，但林鸿珍并未能依约履行付款义务，自2019年9月30，林鸿珍共拖欠林本文租金按年租金计算127500元，2018年所使用水电费共计10777元，租金滞纳金229500元。林本文曾多次打电话及上门向其收租金水电费欠款，但均无效果。（林鸿珍2018的租金都没有按合同规定履行而是分四次转给林本文）。 林本文认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，林鸿珍拒不支付租金、水电费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了林本文的合法权益，故林本文为了维护自身的合法权益，望判如所请。 林鸿珍辩称，一、林本文与林鸿珍之间的房屋租赁合同早已解除，林本文无权要求林鸿珍返还案涉房屋。 1.案涉房屋的系陈庆耀及配偶陈瑞玉所有，林本文最初也是与陈瑞玉签订租赁合同，承租案涉店面，再转租给林鸿珍。 2.林本文在2018年年底，已要求林鸿珍解约退租，林鸿珍已同意。此后双方短信沟通搬完后交还房锁及解约后的剩余款项结算环节。 3.因案涉店面并非是林本文所有，且如今林鸿珍是基于与实际所有人陈瑞玉的租赁合同继续承租使用店铺，所以林本文无权主张林鸿珍返还案涉店面。更何况林本文自2019年1月起，已经停止向陈瑞玉支付租金，二人之间的租赁合同也已经解除。 二、林本文无权要求林鸿珍支付租金及违约金。 林鸿珍无违约情形。林本文与林鸿珍达成解除房屋租赁合同的合意后。林本文继续向房东陈瑞玉承租店铺，且已经如约向陈瑞玉支付租金。 至于2019年1月份的租金。因为林本文向陈瑞玉支付完毕2018年度租金后，就与陈瑞玉解约且未再向其支付租金，因此案涉店面从2019年1月份起，就已经与林本文无任何关系，且原林鸿珍已经在2018年12月份就已经达成解约合意，所以林鸿珍在2019年1月份直接与房东陈瑞玉达成承租合意后，就将2019年1月份的租金直接付给了陈瑞玉。 三、林本文无权要求林鸿珍支付水电费。 案涉店铺实际上使用的是房东陈瑞玉家中的水和电。林本文主张10777元水电费，就应当先举证证明其已经依据合同相对性向房东陈瑞玉支付过该笔水电费为前提，否则，自己都未支付该笔费用，却向林鸿珍主张该笔费用，无异于要求不当得利。并且，因为林本文未支付该笔水电费，该笔费用转变为林鸿珍与房东陈瑞玉之间结算， 退一步来说，即便林鸿珍应向林本文支付2019年1月份租金以及10777元的水电费，林鸿珍在2019年1月30日发给林本文的短信中，也明确表示抵扣押金后退还差价。根据合同法第99条规定，林鸿珍已经明确以短信通知林本文，并产生了债务抵消的法律效力。 综上所述，林本文的第二项至第六项诉讼请求，均于法无据。请求驳回上述诉讼请求。 陈瑞玉述称，陈瑞玉2016年与林本文签订租赁合同，合同签订之后，林本文向陈瑞玉一次性支付了两年的租金，但是合同有注明转让需要陈瑞玉的同意，陈瑞玉不同意转租行为，林本文陈述林鸿珍是有股东之一，2018年年底林鸿珍找到陈瑞玉陈述林鸿珍才是实际使用人。所以陈瑞玉找到林本文要求解除合同，要求收回房屋，林本文也没有再向陈瑞玉支付租金。之后陈瑞玉直接与林鸿珍签订房屋租赁合同。 林鸿珍向本院提出反诉请求：1.判令林本文向林鸿珍返还保证金人民币3万元；2.判令林本文承担案件受理费。 事实理由：2016年12月14日，林鸿珍与林本文就租赁鼓楼区温泉支路46号2座104#店面的相关事宜，签订《房屋租赁合同》。 合同第五条约定，林鸿珍向林本文支付保证金人民币3万元。待合同期满后，林鸿珍无信用问题则无息退还保证金，违约则保证金不予退还。因此，林鸿珍在合同签订后，向林本文支付保证金3万元，其中现金支付保证金1000元，银行转账保证金2.9万元。 之后，林本文与房屋所有人无法续租，因此告知林鸿珍解约退租，林鸿珍同意解约，并要求林本文返还保证金。但是始终未退还。 2019年1月份，林鸿珍与房屋所有人达成承租合意。2019年2月25日，林鸿珍就继续租用案涉店面，与房屋所有人签订店铺租赁合同，向其按月支付租金，对案涉店面沿用至今。但林本文仍然未退还保证金，反而恶意诉讼，造成诉累。故提起反诉，望判如所请。 林本文辩称：林鸿珍要求林本文返还保证金3万元没有依据，应当予以驳回。 2016年12月14日林鸿珍与林本文签订了一份《房屋租赁合同》，合同第五条关于保证金作出约定：合同期满乙方（即林鸿珍）无信用问题无息退还乙方，违约保证金不予退还。在本案中，林鸿珍违约其无权要求退还保证金，理由如下： 《房屋租赁合同》第三条约定：租赁期限为2017年1月1日至2023年12月30日。第八条第2款约定：甲、乙任何一方需要提前终止本合同应当提前一个月告知对方，并赔偿对方等同的违约金。在本案中，林鸿珍另行与他人签订合同，并未告知林本文其不再租赁房屋的情况，已构成违约，根据合同的约定，其无权要求退还保证金。 在《房屋租赁合同》第四条第2款对租金的支付方式进行约定：第二年其（2018年）租金按壹整年缴纳在前年年底的每年12月5日之内预交下年的年租金壹拾柒万人民币（￥170000）一次性付清明年租金。第七条第4款约定按时缴纳租金，逾期十天以违约论处。根据林本文所提供的银行流水可知：林鸿珍并未按照合同约定一次性支付2018年的租金给林本文，而是分四次给付。根据合同的约定，林鸿珍的行为已构成违约，其无权要求退还保证金。 根据合同的相对性原则，林本文与林鸿珍之间的合同合法有效，那么林鸿珍应当按照合同的约定给付租金。但林鸿珍长期拖欠租金，并未给付，已构成违约，应当承担违约责任。 综上，林鸿珍在与林本文之间的合同未解除的时候，另行与他人签订合同，并且长期拖欠租金，其行为已构成违约，无权要求退还保证金。 二、本案的诉讼费应当由林鸿珍承担。 本案系因林鸿珍无视与林本文之间合法有效的合同，长期拖欠租金而引起的，因此本案的诉讼费应当由林鸿珍自行承担。 陈瑞玉述称：陈瑞玉不知道林本文与林鸿珍任何的协议，陈瑞玉是与林本文直接签订的租赁合同，陈瑞玉是不认可林本文的转租行为，陈瑞玉于2018年年底与林本文解除了房屋租赁合同关系。2019年2月份陈瑞玉与林鸿珍直接签订了房屋租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院将结合下文予以分析认证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院查明如下事实： 坐落于福州市鼓楼区房产登记于陈庆耀名下。陈庆耀与陈瑞玉于1976年5月25日登记结婚。 2016年11月24日，陈瑞玉与林本文签订《房屋租赁合同》，约定：陈瑞玉将坐落于福州市鼓楼区温泉支路46号2座104店面出租给林本文使用；租赁期限自2017年1月1日至2023年12月30日止，共72个月；使用性质为商业，在租赁期内林本文对该店面的支配权；租金为每月1万元，由林本文在每两年一次性付清两年的租金为24个月租金现金支付；陈瑞玉收取林本文保证金2万元，作为有关费用（如水电、物业、电信等）及信用保证金；陈瑞玉与林本文任何一方未按本合同履行或违反，另一方有权提前终止本合同，所造成的损失由责任方承担。该《房屋租赁合同》后手写补充协议：1.水电费按商业使用的计费标准收取，每半年收一次；2.有需要转让要经陈瑞玉同意重新签订合同。签约当天，陈瑞玉向林本文出具《收条》：收店面保证金2万元。 2016年11月25日，陈瑞玉向林本文出具《收条》：收到林本文两年租金时间2017年1月1日至2018年12月30日。 2016年12月14日，林本文与林鸿珍签订《房屋租赁合同》，约定：林本文将坐落于福州市鼓楼区店面出租给林鸿珍经营服装使用；租赁期限自2017年1月1日至2023年12月30日止，共72个月；该店面第一月租金为14200元，租金提前预交方式：第一年（2017）年由林鸿珍在每月的二十日预交下个月的租金；第二年起（2018年）租金按一整年缴纳在前年年底的每月12月5日之内预交下年的年租金17万元一次性付清年租金（即2017年12月5日之前预交2018年的年租金以此类推）租金转账支付至林本文工商银行洪山支行账户；林本文收取林鸿珍租金保证金3万元作为相关费用（如水电、物业、电信等）及信用保证金，该保证金在签订合同之日林鸿珍要支付给林本文，待合同期满林鸿珍无信用问题无息退还林鸿珍，违约保证金不予退还；上述店面产权属清楚，若发生于林本文有关的产权纠纷，由林本文负责；林本文与林鸿珍乙方未按本合同履行或违反，另一方有权提前终止合同，所造成的损失由责任方承担。不得转租，确需转让的在合同期内要经过林本文同意经营项目得到认可后转让方为丙方跟林本文重新签订合同。当天，林鸿珍向林本文转账2.9万元。此后至2017年12月8日，林鸿珍每月向林本文缴纳租金14200元；2017年12月8日、2018年1月6日、2018年1月10日、2018年3月12日，林鸿珍分别向林本文转账8100元、14200元、50000元及100000元，共计172300元，林鸿珍已向林本文支付了2018年度案涉店面的租金及2017年租赁房屋的水电费。此后，林鸿珍未向林本文缴纳租金及水电费，产生纠纷。2019年1月30日，林本文向林鸿珍发短信称：电表14993原先底6560实用8433。水表971原先底385实用586，合计10777。林鸿珍回复：抵扣押金还要退差价给我。林本文回复：搬完锁交给我，剩余的我们在结算。林鸿珍回复：你没搞错吧。林本文回复：合同看看，水费不包括押金，方便水电费先补给我。 2019年2月25日，林鸿珍与陈瑞玉签订《店铺租赁合同》，约定：陈瑞玉将位于鼓楼区出租给林鸿珍，租赁期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日；租赁房屋作为经营服饰使用；房屋租金每月13000元；房屋租金交付方式为半年一交，于每年1月1日和7月1日交至陈瑞玉民生银行账户；房屋租赁期间，使用的水电费、租金税费等与经营相关的一切费用由林鸿珍自行承担，电费每度1月，水费每吨3.5元；未经陈瑞玉同意，林鸿珍不得转租、转借承租房屋；租赁期满，陈瑞玉收回租赁房屋。合同签订后，林鸿珍向陈瑞玉从2019年1月1日起开始向陈瑞玉缴纳租金。 另，林本文及陈瑞玉均确认，林本文已向陈瑞玉缴纳了截至2018年12月31日止案涉店面的租金及水电费。林本文庭审中称，2019年1月5日林本文在陈瑞玉家中将2019年及2020年两年的租金共计24万元现金交付给陈瑞玉，陈瑞玉没有向林本文出具收条。从2017年起，林本文给陈瑞玉的现金，陈瑞玉都没有向林本文出具收条。对此陈瑞玉不予认可，当庭表示未收取林本文24万元的现金。庭审中林本文以确认其没有告诉陈瑞玉将案涉店面转租给林鸿珍，但陈述在签订合同的时候已告知陈瑞玉承租店面是用来转租的。 本院认为，林本文与林鸿珍、林本文与陈瑞玉签订的《房屋租赁合同》、陈瑞玉与林鸿珍签订的《店铺租赁合同》均是当事人真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。林本文主张其承租店面是已告知陈瑞玉其承租案涉店面的用途系用于转租，但并未提交证据予以证明，亦与林本文与陈瑞玉签订的《房屋租赁合同》中“有需要转让要经过陈瑞玉同意重新签订合同”的约定不符，同时，林本文亦未提交证据证明陈瑞玉知道或应当知道其将案涉店面转租给林鸿珍，陈瑞玉在六个月内未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”规定，林本文未经陈瑞玉同意将案涉店面转租给林鸿珍，陈瑞玉依法享有解除租赁合同的解除权。林本文与林鸿珍及陈瑞玉虽均未提交证据证明已办理书面的解除案涉两份《房屋租赁合同》手续，但根据现有证据可证明林本文与林鸿珍及陈瑞玉已解除案涉两份《房屋租赁合同》。理由如下：1.根据合同约定，林本文每两年向陈瑞玉缴纳一次租金，2019年1月1日为第二笔两年租金缴纳日期，林本文至今未向陈瑞玉缴纳该租金。庭审中，林本文陈述其已于2019年1月5日到陈瑞玉家中将2019年及2020年度租金24万元通过现金交付陈瑞玉，但未提交证据予以证明。林本文陈述其交付24万元现金后，陈瑞玉未向其出具收条，但根据林本文提交的2016年陈瑞玉出具押金2万元收条及两年租金收条可知，林本文向陈瑞玉交付现金，陈瑞玉出具收条为双方的交易习惯，同时，如此大笔的款项交付陈瑞玉，林本文竟未要求陈瑞玉出具收条，不符合交易习惯，也有悖生活常理，故林本文主张已支付2019年度的租金因证据不足，本院不予采信；2.案涉店面在2018年12月31日前的租金及水电费林本文与陈瑞玉均已结清，林本文未提交证据证明此后其有向陈瑞玉支付的其他费用；3.林本文与林鸿珍之间在2018年12月31日前的租金均已结清，林鸿珍于2019年1月1日起未依照合同约定向林本文支付租金。林本文于2019年1月30日通过短信向林鸿珍催讨水电费，如林本文未与陈瑞玉及林鸿珍解除租赁合同，其有权要求林鸿珍依照合同约定支付2019年全年租金，但林本文催讨10777元的水电费，却未催讨17万元的租金，亦与生活常理相悖；4.林鸿珍收到林本文催讨水电费短信后，回复林本文称抵扣押金还要退差价给我，林本文回复称搬完锁交给我，剩余的我们在结算（上述回复短信林本文均已删除），可以证明林本文与林鸿珍已对解除租赁合同达成合意，仅剩余腾房及费用等结算尚未结算完毕；5.林鸿珍已依照其与陈瑞玉签订的《店铺租赁合同》的约定从2019年1月1日起陈瑞玉支付了租金。综上，因林本文未经陈瑞玉同意，将案涉店面转租给林鸿珍，陈瑞玉与林本文签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日解除，林本文与林鸿珍签订的《房屋租赁合同》亦于2018年12月31日解除，陈瑞玉将案涉店面交付林鸿珍使用至今，林鸿珍亦已向陈瑞玉支付了租金，故林鸿珍已无向林本文支付租金返还案涉店面的义务，林本文诉请要求林鸿珍支付租金、违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。庭审中陈瑞玉确认林本文已将2018年12月31日前的租金及水电费支付给了陈瑞玉，故林鸿珍关于林本文无权要求林鸿珍支付2018年度的水电费的答辩意见，本院不予采纳。2019年1月30日，林本文通过短信告知林鸿珍2018年度林鸿珍使用水电费的具体数量及金额，林鸿珍对此不持异议，且庭审中，林鸿珍亦未对林本文主张的水电费金额提出异议，故林本文诉请要求林鸿珍支付水电费10777元本院予以支持。关于林鸿珍的反诉请求，如上所述，林本文与林鸿珍、林本文与陈瑞玉签订的关于林鸿珍的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日解除，林本文已无权要求林鸿珍支付2019年1月1日之后的租金，同时，根据林本文与林鸿珍2019年1月30日短信聊天记录可以证明，当天林鸿珍要求林本文将押金抵扣水电费后，剩余部分退还林本文，林本文并未表示林鸿珍已违约没收押金。同时，林鸿珍分期支付2018年度租金，虽与租赁合同约定的支付时间不同，但林本文对并未提出异议，可以认定为林本文与林鸿珍以实际履行行为变更了支付租金的时间，此情况在租赁合同履行过程中亦大量存在，故林本文辩称因林鸿珍违约没收押金的答辩意见，本院不予采纳。林本文应返还林鸿珍3万元押金，与林鸿珍需向林本文支付的10777元水电费项目抵消后，林本文尚需向林鸿珍返还押金19223元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林本文与林鸿珍于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除； 二、驳回林本文其他诉讼请求； 三、林本文应于本判决生效之日起十日内向林鸿珍返还押金19233元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6816元，由林本文负担。 案件反诉受理费550元，由林鸿珍负担270元，由林本文负担280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王明亮 人民陪审员  石晶莹 人民陪审员  林辉增 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  谢婉莹 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。