云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初3607号原告：刘舒莉，女，汉族，1951年9月21日出生，云南省昆明市人，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。原告：张艳，女，汉族，1977年12月18日出生，云南省昆明市人，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。以上二原告共同委托诉讼代理人：詹晴洲、刘志，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明宝华房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市西山区丹霞路**新东方女人广场**第**。法定代表人：王坤鹏，职务：总经理。统一社会信用代码：91530112592028903G。委托诉讼代理人：杨昆渝，女，汉族，1989年1月23日出生，云南省昆明市人，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，特别授权代理。原告刘舒莉、张艳诉被告昆明宝华房地产开发有限公司（以下简称宝华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘舒莉、张艳的委托诉讼代理人刘志，被告宝华公司的委托诉讼代理人杨昆渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘舒莉、张艳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告返还两原告购房定金40000元，并按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）支付该款项自2020年3月30日起至实际退还款项之日的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月9日，刘舒莉在张艳完全不知情的情况下，以张艳的名义与被告签订了《商品房认购书》。签订认购书时，刘舒莉对销售人员明确表示其是代张艳购买，需事后经张艳确认，销售人员表示可以。《商品房认购书》约定由张艳认购被告位于西山区，建筑面积为56.4平方米，交易价格为2295765元。刘舒莉根据被告要求，向被告支付了购房定金40000元，张艳知晓后及时向被告说明情况，表明购买上述房产不是其本人意思表示，要求解除《商品房认购书》，并退还购房定金40000元，但未能与被告协商一致。《商品房认购书》第十五条、第十六条约定，本认购书须由本人亲自签署，如系代理人代为签署的，代理人应出示相关委托书。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。事实上，张艳从未授权过任何人与被告签署任何关于房屋买卖及其他内容的协议，且事后张艳也对上述认购协议明确表明不予追认。因此，刘舒莉代张艳与被告签订的《商品房认购书》未生效。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判决。被告宝华公司辩称：刘舒莉于2019年8月9日与被告签订了商品房认购书，当时刘舒莉已经明确表示其与张艳系母女关系，被告有理由相信刘舒莉有代理权，故刘舒莉代张丽签订商品房认购书，被告认为刘舒莉的行为构成表见代理，该认购书是有效的。即使刘舒莉没有代理权，但在《商品房认购书》第十五条也约定了如代理人未出示委托书或委托书不真实，且被代理人不承认其委托代理人签署本认购书的，则视为本认购书系代理人为其自己所签署，由代理人承担本认购书所约定的认购方的全部法律责任。因此，如果张艳未对《商品房认购书》进行追认，就应由刘舒莉来承担相应的法律责任。根据《商品房认购书》，因行为人没有按照约定的时间支付相应款项，故存在违约，根据定金法则，刘舒莉交纳的40000元定金，被告应不予退还。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有异议的证据本院确认如下：1.律师函，因原告未能举证证明其已经向原告送达了该函件，故本院对该证据不予确认。2.快递单及单号跟踪查询截图，被告欲证明其已经向原告发出通知，要求原告限期10日内支付相应款项，否则解除认购书。因该证据无法看出被告所邮寄的物品名称，故本院对该证据不予确认。根据庭审和当事人举证、质证，本院确认本案以下法律事实：原告刘舒莉系原告张艳的母亲。2019年8月9日，刘舒莉代张艳（甲方）与被告宝华公司（乙方）签订《商品房认购书》，约定原告张艳向被告购买位于昆明市西山区，建筑面积为56.4平方米，成交楼价为2295765元。定金40000元，须于签署本认购书时付清；首期楼款1115765元，须于2019年8月30日之前付清；剩余楼款1140000元，须于2019年8月30日办妥银行按揭申请手续。乙方同意按上述方式依期如数缴付首期及其他上述相关购房费用，并于2019年8月30日或之前到甲方公司签署《商品房买卖合同》及有关文件。如乙方出现逾期未付清定金或首期房款或相关费用或逾期未签署《商品房买卖合同》及其补充协议的，则视为乙方根本性违反本认购书，乙方已支付予甲方之定金归甲方所有，甲方有权随时解除本认购书，将该物业重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知。如本认购书系乙方代理人代乙方签署，代理人应出示乙方的委托书。如代理人未出示委托书或委托书不真实，且乙方不承认其委托代理人签署本认购书的或乙方未按本认购书的约定及时履行相关义务的，则视为本认购书系代理人为其自己所签署，由代理人承担本认购书所约定的乙方的全部法律责任。该协议尾部乙方处签名为刘舒莉代张艳签名并捺印。刘舒莉于2019年8月4日通过ＰＯＳ机刷卡向被告支付40000元。被告于2019年9月11日出具《收款收据》，载明收到客户张艳2幢Ｓ10号商铺定金40000元。庭审中，原、被告一致认可系刘舒莉向原告交纳的40000元定金，定金40000元应当返还给原告刘舒莉。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”根据该规定可知，行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。但该行为在代理人与相对人之间发生法律效力，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，刘舒莉并无张艳的授权委托，但却代理张艳与被告签订《商品房认购书》，属于无权代理。被告认为刘舒莉的行为构成表见代理，本院认为被告并不存在有理由相信刘舒莉具有代理权的情形，故刘舒莉的行为不构成表见代理。因张艳并未对刘舒莉的代理行为进行追认，被告亦未能举证证明其向张艳催告过对刘舒莉的代理行为进行追认，故刘舒莉的代理行为对张艳不发生法律效力。但刘舒莉的行为在刘舒莉与被告之间发生法律效力，即《商品房认购书》所产生的效力应当由刘舒莉承担。庭审中，二原告认可定金40000元系刘舒莉交纳，故可以确认刘舒莉已按照《商品房认购书》的约定向被告交纳了定金40000元。《商品房认购书》约定须在2019年8月30日前付款首期款项及签署《商品房买卖合同》，如逾期未付清或未签署《商品房买卖合同》的，则视为认购方根本性的违反约定，认购方支付的定金归被告所有，被告有权解除本认购书。同时，刘舒莉并未出示张艳的任何委托手续及母女关系证明，却代理张艳签署了《商品房认购书》，因此可见被告并未对刘舒莉的代理行为尽到审查义务，被告系明确知晓刘舒莉属于无权代理，被告应当承担过错责任。对于刘舒莉支付的定金40000元，虽按《商品房认购书》约定系不予退还，但因被告对刘舒莉的无权代理行为存在过错，故本院酌情确认被告应向原告刘舒莉返还定金32000元。对于原告要求按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率（LPR）支付该款项自2020年3月30日起至实际退还款项之日的利息的诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘舒莉定金32000元；二、驳回原告张艳对被告昆明宝华房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回原告刘舒莉的其他诉讼请求。案件受理费400元（原告已预交），由被告昆明宝华房地产开发有限公司承担320元，由原告刘舒莉承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王琴丽二〇二〇年五月二十日书记员  坝绍莉