文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初3598号原告：游李陶，男，1981年10月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：刘芳艳，女，1983年11月15日出生，汉族，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：曾晖，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思琪，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告游李陶与被告刘芳艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年3月31日、4月20日公开开庭进行了审理。原告游李陶的委托诉讼代理人王新，被告刘芳艳的委托诉讼代理人曾晖、张思琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告游李陶的诉讼请求为：1、判令被告刘芳艳立即向原告游李陶支付违约金820000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月26日，原被告双方通过居间方龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心协商签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，原告将位于重庆市北部新区x路x号x幢x号房屋出售给被告，成交价4100000元，被告承担房屋的转移和按揭手续产生的税费。付款方式为：第一次被告于签订该合同肆日内向原告支付购房定金100000元。第二次被告于2019年9月30日前向原告支付首付款1540000元，第三次剩余房款2460000元。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；3、逾期履行本合同第四条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一且甲方解除合同的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋成交总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，原告积极履行合同，被告却经原告多次催告仍未按合同约定的第二次付款时间付清款项。原告无奈向被告发出解除合同函，并要求被告承担违约责任。被告刘芳艳辩称：1、被告自签订合同以来，一直积极履行合同义务，并无恶意违约行为。由于龙湖物业服务公司未按照合同约定协助被告办理贷款事宜，被告为了能够继续履行合同义务，自行委托重庆泓奕商贸有限公司为案涉房屋办理融资贷款合同。且出售了前夫朱孝伟名下的一套房屋，准备以出售资金支付房款。但由于被告独资的格博（重庆）云计算科技有限公司经营状况恶劣，出现亏损现象，被告将自有资金转给了格博（重庆）云计算科技有限公司，故无力支付购房款。2、原被告签订的《存量房屋买卖合同》自2019年12月5日被告收到解除合同函之日起解除；3、即使认定被告有违约行为，原告主张的违约金过高，应当予以调整。违约金的金额应当与违约损失大体一致，本案案涉房屋的商品价值并未因合同解除而受到影响，目前同地段同类型二手房价格比原被告双方成交价要高，故原告并无损失。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的重庆两江新区规划和自然资源局档案查询结果、房屋买卖合同业务签约文件合订本、催告函及EMS详情单和查询回执、回函、解除合同函及EMS详情单和查询回执、收据等证据本院予以采信。经审理查明：游李陶是位于重庆市北部新区x路****1-2房屋的登记所有权人。2019年7月26日，游李陶作为出卖人（甲方），刘芳艳作为买受人（乙方），龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心作为居间方（丙方）签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，约定甲方所售房屋坐落为重庆市北部新区xx路x号x幢x。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为肆佰壹拾万元整。（二）甲、乙双方约定签订本合同肆日内，乙方向甲方支付购房定金人民币壹拾万元整。（四）剩余购房款：甲乙双方协商一致，乙方采用以下第3种方式付款，具体付款方式及期限约定如下：……3、按揭贷款方式：甲乙双方委托丙方协助办理该房屋的按揭贷款，并接受该房屋由贷款银行指定的主体公司进行评估，经三方协商一致如下：……（2）乙方申请的贷款金额为人民币贰佰肆拾陆万元整，贷款年限为20年。（3）购房款支付方式乙方于2019年9月30日之前向甲方支付首付款人民币壹佰伍拾肆万元整。剩余房款人民币贰佰肆拾陆万元整，由乙方向银行申请按揭贷款支付。第十条违约责任（二）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……2、拒绝购买该房屋的；乙方出现上述根本违约情形之一且甲方解除合同的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋成交总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；（五）逾期付款责任：乙方未能按照本合同及相关补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，甲方可从乙方全部已付款中先行扣除，如有剩余予以返还。（六）除本合同及相关补充协议约定的违约责任外，甲乙双方任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后在15日内仍未履行的，如守约方选择解除合同的，违约方须按该房屋成交总价的20%向守约方承担违约金。合同签订后，游李陶向刘芳艳出具了收到定金100000元的收条，具体的付款日期不明，游李陶称刘芳艳未在合同约定的签约之日起4日内付款，存在逾期付款的行为。2019年11月20日，游李陶向刘芳艳以EMS特快专递的方式发出《催告函》，内容为：我与你于2019年7月26日签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，按照约定你应于2019年9月30日向我支付首付款人民币1540000元，经过多次沟通，时至今日你仍未支付。由于我在出售你房屋之后另行购房，现你迟延付款给我造成重大经济损失。故此，现郑重通知你务必于2019年11月30日前付清全部首付款，否则我将单方解除《存量房屋买卖及居间服务合同》另行出售，没收定金并将依法追究你的违约责任，并赔偿给我造成的一切损失。查询回执显示刘芳艳于2019年11月21日收到该《催告函》。2019年11月22日刘芳艳回函，内容为：1、该房屋的朝向与我命格相悖，签订该合约时，在没有请风水道士勘查现场，签合同时，又是在龙湖中介仓促怂恿下，我一人拿不定主意时，慌乱的精神状态下才签的。后来风水老师经过现场勘查后明确指出这个房子与我命格相悖这个事实，使得我不敢继续购买这套房子。2、中介没有解决我购买这套房子的按揭贷款问题；3、我突然出现的资金短缺问题，直接导致该房屋的买卖无法顺利达成交易。若游先生同意，我愿意放弃购房定金，请你考虑将房屋另行出售，我还可以委托中介协助你积极出售房屋，避免给你造成进一步的损失。毕竟目前二手商品房交易行情基本稳定，在有限的时间段内，相信你的房子仍处于保值状态，另行出售不会有实质性损失。2019年12月3日，游李陶向刘芳艳以EMS特快专递的方式发出《解除合同函》，内容为：我与你于2019年7月26日签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，按照约定你应于2019年9月30日向我支付首付款人民币1540000元，经过多次催告你仍未支付。我于2019年11月20日向你发出催告函通知你务必在2019年11月30日前付款，但你仍未支付，毫无履约表示。现你严重违约给我造成重大经济损失。故此，现郑重通知你：解除双方签订的《存量房屋买卖及居间服务合同》，没收定金并将依法追究你的违约责任，并赔偿给我造成的一切损失。查询回执显示刘芳艳于2019年12月4日收到该《解除合同函》。游李陶另向本院举示了如下证据：1、刘芳艳与周润晶的微信记录、游李陶与周润晶的结婚证复印件，拟证明刘芳艳拒绝履行合同，并认可从2019年9月房价行情持续下滑；2、渝北区法院拍卖公告、龙湖中介信息系统拍卖房查询情况、案涉小区其他同面积二手房屋挂牌价格，拟证明案涉房屋价格大幅下降，约定的违约金与损失相当；3、个人最高额循环贷款合同及银行流水、关于终止认购协议的通知书、重庆两江新区龙湖新御置业发展有限公司售房专用发票，拟证明刘芳艳违约除造成游李陶房价下降的损失外，还导致游李陶资金紧张对案外人违约。刘芳艳对上述证据的质证意见为：对证据1真实性予以认可，但不能达到其证明目的，刘芳艳一直在筹措资金，准备履行合同义务。并无主观故意不履行合同。对证据2中拍卖公告中的评估价格达到500万元，没有最终的成交价，不能证明房价下降。二手房的挂牌价高低不一，无法真实反映房价下降情况。对证据3的真实性无法核实，与本案无关。刘芳艳在签订合同时，并无法预见到游李陶2019年9月之后贷款产生的损失。刘芳艳另向本院举示了如下证据：1、刘芳艳与重庆泓奕商贸有限公司签订的《融资居间协议》及重庆泓奕商贸有限公司出具的服务费定金收据、农业银行转账回执，拟证明居间方龙湖物业服务集团有限公司并未按照合同约定协助刘芳艳办理贷款事宜的情况下，刘芳艳为了履行合同，于2019年8月8日自行委托代理机构办理贷款手续，积极履行合同约定义务；2、朱孝伟与苏勤勤签订的《重庆大泽置业代理有限公司居间合同》、银行卡交易明细、还款凭证，拟证明刘芳艳为了支付购房款，将自有房屋出售以筹集资金，刘芳艳为履行本合同支付义务一直积极作准备；3、格博（重庆）云计算科技有限公司的国有企业信息公示系统、资产负债表及利润表、招商银行交易流水，拟证明刘芳艳作为格博（重庆）云计算科技有限公司的唯一股东，在其履行购房款支付义务期间，由于格博（重庆）云计算科技有限公司经营状况恶化，导致自有资金短缺，无力负担案涉房屋购房款，并无恶意违约行为；4、网站截图，拟证明案涉房屋同地段同类型二手房屋价格经本案原成交价高，游李陶并未因解除合同受到损失。游李陶对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不予认可，即使是真实的，也表明该合同未达到效果；对证据2的真实性不予认可，即使真实，也佐证了刘芳艳有履约能力，但恶意不履行；对证据3的真实性无异议，但与本案无关，表明刘芳艳在买房与企业经营上进行了取舍；对证据4的真实性、关联性均有异议，房屋的标价与实际成交价格存在差距。本院认为：游李陶的证据1因刘芳艳没有异议，本院予以采信；对其证据2、3因刘芳艳提出异议，本院不予采信。对刘芳艳的证据因游李陶提出异议，且与本案无关，本院不予采信。游李陶与刘芳艳均确认双方的房屋买卖合同于2019年12月4日解除。游李陶认为其损失范围包括房屋差价的损失、履行后可获得利益，其向案外人的违约损失以及向银行筹措资金的贷款利息、机会利益损失等。刘芳艳认为游李陶的损失范围即为房屋差价的损失，故向本院提出申请，要求对位于重庆市北部新区礼慈路38号2幢1-2房屋在2019年12月4日的实际价值进行司法评估。本院认为:游李陶与刘芳艳签订的《存量房屋买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。现双方均确认《存量房屋买卖及居间服务合同》中的买卖合同关系已于2019年12月4日解除，本院予以确认。由于刘芳艳在游李陶书面催告购房款后，仍未按合同的约定支付首期购房款，导致双方的合同关系解除，故刘芳艳应当承担违约责任。对于违约金的适用条款，在游李陶对刘芳艳的首期房款进行催收后，刘芳艳回函中明确表明拒绝购买该房屋。但游李陶仍以其拒绝支付首付款为由解除合同，而不是以其拒绝购房为由解除合同，故适用双方违约责任第五款“逾期付款责任：乙方未能按照本合同及相关补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，甲方可从乙方全部已付款中先行扣除，如有剩余予以返还”的约定更为恰当。对于累计的逾期应付款的金额，由于双方尚未办理按揭贷款手续，按揭部分款项的支付时间合同中也没有明确约定，故累计的逾期应付款的金额应当认定为刘芳艳逾期支付的首期款1540000元。故刘芳艳应当支付的违约金为308000元。对于刘芳艳已支付给游李陶的定金100000元，按双方合同的约定，应当予以抵扣。对于刘芳艳的评估申请，由于本院只支持了游李陶部分的违约金金额，加之对于游李陶的损失范围不能仅以房价下降金额作为唯一损失，故对其评估申请不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘芳艳在本判决生效后立即支付原告游李陶违约金208000元；二、驳回原告游李陶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12000元，因适用简易程序审理减半收取6000元，由原告游李陶和被告刘芳艳各负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年五月八日书记员  许 迪