江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终347号上诉人（原审被告）：龚江林，男，1970年7月18日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县。上诉人（原审被告）：杨开根，男，1943年11月9日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县。委托诉讼代理人：杨龙生，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚达民，男，1954年1月1日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。原审被告：杨金花，女，1976年12月3日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县。上诉人龚江林、杨开根因与被上诉人龚达民及原审被告杨金花债权人撤销权纠纷一案，不服峡江县人民法院（2019）赣0823民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨开根上诉请求：1.撤销原判，改判驳回龚达民诉讼请求；2.一、二审诉讼费由龚达民负担。事实和理由：1.本案系撤销权纠纷，龚达民在未确定对杨金花享有债权之前，不能以债权人的身份对杨金花提起撤销权之诉，对杨金花而言，龚达民提起诉讼主体不适格，一审法院将撤销权纠纷与民间借贷纠纷混淆审理，程序违法；2.案涉房产实际转让价格为46万元，即杨金花离婚后为偿还案涉房产的银行抵押贷款向亲友借款23万元与杨金花永久居住在案涉房产中的房租23万元。二手房交易上载明的价格只是为少缴税故意将房子价格写低，并非真实转让价款；3.一审认定案涉房产转让时的市场价值为531100元错误。峡江县兴峡房地产评估有限公司并无司法鉴定资质，同时，评估是龚达民单方委托的，杨开根未参与，峡江县兴峡房地产评估有限公司也未到实地察看，其作出的评估报告不可信。且案涉房产过户的评估机构也是峡江县兴峡房地产评估有限公司，当时的评估价为34万元，同一家评估公司作出了前后不一的结果，故杨开根申请二审法院委托有司法鉴定资质的评估公司对案涉房产价值重新评估。案涉房产为单位集资房，建造时间长且在顶楼，2017年2月真实价值应在46万元左右，本案房产以46万元转让不存在明显低价转让情形；4.龚达民的委托诉讼代理人龚伟成，即本案实际出借人在案涉房产转让过户时已知晓这一事实，距其起诉已经超过了一年的撤销期限，龚达民已经丧失了撤销权。龚达民辩称，2018年春节龚伟成儿子儿媳还在案涉房屋内堵到了龚江林，龚达民对本案房屋转让事实不知情，本案执行查封房产时才知道案涉房产已经转让给了杨开根。杨金花诉称，离婚后其还了六笔款，卖掉房子后还了24万元按揭贷款，龚江林拿了7万元左右。龚江林上诉请求：1.撤销原判，改判驳回龚达民的起诉请求；2.一、二审诉讼费由龚达民负担。事实和理由：1.案涉房产已经作价46万元抵债给杨开根，其中23万元用于偿还龚江林向峡江邮储银行贷款。案涉房产也于2017年3月29日过户给杨开根，与龚江林无关，本案撤销权行使的条件不存在；2.一审法院认定案涉房产转让时的市场价格为531100元错误。峡江县兴峡房地产评估有限公司并无司法鉴定资质，也未到实地评估，且案涉房产过户时评估机构也是峡江县兴峡房地产评估有限公司，当时的评估价为34万元，同一家评估公司作出了前后不一的结果，故其作出的评估价格不可信，龚江林申请二审法院委托有司法鉴定资质的评估公司对案涉房产价值重新评估。3.2017年春节期间，龚江林与龚伟成（实际出借人）协商用房产抵押债务一事，龚江林明确表示会将案涉房产过户给杨开根，过户后，龚伟成也知晓。现其提起撤销权之诉，已经超过了撤销权的行使期限。4.龚江林与杨金花于2017年1月16日离婚，案涉房产抵债过户给杨开根是2017年3月29日，不存在恶意躲避债务情况。龚达民辩称，2018年春节龚伟成儿子儿媳还在案涉房屋内堵到了龚江林，龚达民对本案房屋转让事实不知情，本案执行查封房产时才知道案涉房产已经转让给了杨开根。杨金花述称离婚后其还了六笔款，卖掉房子后还了24万元按揭贷款，龚江林拿了7万元左右。龚达民向一审法院起诉请求：1、撤销龚江林、杨金花向杨开根转让位于江西省峡江县的行为；2.本案诉讼费由龚江林、杨金花、杨开根负担。一审法院认定事实：龚达民从2014年起陆续通过其弟龚伟成银行账户转款借给龚江林，龚江林2016年分批向龚达民出具借条，龚达民与龚江林于2019年4月25日在江西省吉安市青原区人民法院达成调解协议，确认龚江林欠龚达民借款1560000元及利息540000元。2017年1月16日，龚江林、杨金花达成离婚协议书，约定“夫妻双方婚后购有百花路碧玉苑66号2单元401室一套，离婚后，该套房屋男方名下一半产权自愿赠予女儿和儿子，男方应配合女方办理过户手续；夫妻双方婚后购有玉府佳园电梯房3栋1单元501室一套（峡产权证：水边字第23839／1／号）归女方所有，男方应配合女方办理过户手续，过户费用由男方承担；乡下林权及房屋归儿子龚俊泽名下；2013年11月购买小轿车（广汽传旗牌：赣Ｄ×××**）一辆归男方所有”。同日，龚江林、杨金花在民政部门办理离婚手续。2017年1月14日至2017年1月20日间，杨金花向其兄、嫂等娘家人通过转账或借现金方式借款181500元，杨金花于2017年1月26日出具借条，杨开根在担保人栏签名担保。2017年1月17日，杨金花利用以上借款及个人存款偿还峡江县水边镇碧玉苑66号2单元401室（他权证号：峡房他证水边字第××号）的抵押贷款本息231615元。2017年1月22日、2017年1月24日龚江林、杨金花与杨开根分别签订《峡江县房屋交易协议书》、《江西省峡江县国有土地使用权转让合同》，将位于峡江县地产（房权证号：峡房权证水边字第**，房屋建筑面积130.17㎡，土地使用面积37.1㎡）转让给杨开根，约定转让价格为340000元，但杨开根未实际支付现金给龚江林、杨金花，2017年3月29日，龚江林、杨金花为杨开根办理了过户手续（不动产证号：赣峡江县不动产权第××号，权利人杨开根）。龚达民出具的峡江县兴峡房地产评估有限责任公司房地产价值评估报告意见为：峡江县地产在2017年2月6日的市场总价值为531100元（单价为4080元／㎡）。2017年7月，龚江林、杨金花将其所有的峡江县水边镇玉府佳园电梯房3栋1单元501室房地产以710000元价格转让给他人，龚江林以其中的310000元偿还该房屋在银行的按揭贷款。一审法院认为，龚江林向龚达民借款本金1560000元后，将涉案房地产以340000元的价格转让给前岳父即杨开根，明显低于转让时市场价531100元。杨金花、杨开根认为涉案房地产价值应以2013年12月抵押贷款时的评估价390000元为准，不符合以转让时的市场行情进行交易的交易习惯；同时，龚江林、杨金花、杨开根认为龚达民出具的评估报告的涉案房地产评估价值太高，但未提供证据证实，故对杨金花、杨开根、龚江林的以上意见均不予采纳。而且，杨开根未向龚江林支付转让涉案房地产的价款。龚江林认为龚达民的委托诉讼代理人龚伟成在其转让涉案房地产时已知悉，未提供证据证实，故不予采纳。综上所述，龚江林转让涉案房地产给杨开根，损害了债权人龚达民的合法权益。因此，龚达民要求撤销龚江林向杨开根转让涉案房地产的行为的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。龚达民未提供充分证据证实杨金花是其债务人，杨金花将涉案房地产的属于其所有的部分转让给其父即杨开根不违反法律规定，故龚达民要求撤销杨金花向杨开根转让涉案房地产的行为的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，判决：一、撤销龚江林向杨开根转让位于江西省峡江县地产的行为；二、驳回龚达民的其他诉讼请求。案件受理费6400元，减半收取计3200元，由龚达民负担1600元，龚江林、杨开根负担1600元。二审中，杨金花向本院提交还款凭证6张，已证实其归还按揭贷款。杨开根质证认为真实性、合法性、关联性无异议。龚达民质证认为关联性有异议。本院对上述证据的真实性予以采信，无法证实本案房产转让行为的合法性，关联性不予认可。二审另查明，峡江县兴峡房地产评估有限责任公司具备房地产评估资质，评估人员王秀峰、姚渭云依法取得注册房地产估价师证，其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，二审争议焦点为：案涉房产转让行为能否依法撤销？依照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”龚江林向龚达民借款156万元后，将案涉房产以34万元的价格转让给杨开根，明显低于转让时市场评估价格531100元，龚江林向杨开根转让案涉房产的行为导致龚达民债权无法实现，损害了债权人龚达民的合法权益，龚达民要求撤销龚江林向杨开根转让案涉房产行为的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。涉案房产2013年12月抵押贷款时的评估价390000元，2017年转让时评估价为531100元，房产转让时以转让时的市场行情进行交易系通常惯例，一审认定市场价为531100元正确。杨开根、龚江林称案涉房产实际转让价格为46万元，但杨金花向其亲友筹借的款项不应认定为杨开根支付的房款，另杨开根、龚江林未提供证据证明杨开根支付了案涉房产转让价款34万元，故对其该抗辩理由不予采信。峡江县兴峡房地产评估有限责任公司具备房地产评估资质，评估人员王秀峰、姚渭云依法取得注册房地产估价师证，具备房地产估价能力，故其对案涉房产转让时市场评估价格为531100元，依法予以认可。杨开根、龚江林未提供证据证明龚达民在转让涉案房产时已对房产转让事宜知晓，龚达民提起本案撤销权之诉没有超过期限。综上所述，杨开根、龚江林的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由杨开根负担6400元，龚江林负担6400元。本判决为终审判决。审判长  张雪春审判员  李爱平审判员  张才长二〇二〇年五月二十八日书记员  曾 柳