湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终351号上诉人（原审被告）：武汉新时代寰宇置业有限公司，住所地武汉东湖开发区珞瑜路以北鲁磨路以西融众国际写字楼****。法定代表人：陈超宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪伟，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡康人，北京金台（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：向林娥，女，1967年3月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：吕汉洲，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。上诉人武汉新时代寰宇置业有限公司（以下简称新时代寰宇公司）为与被上诉人向林娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后,依法组成合议庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本案不开庭审理。本案现已审理终结。新时代寰宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判新时代寰宇公司不承担违约金64,524.4元，租金90,997元及物业费17,009元，或者发回重审；2.请求确认新时代寰宇公司与向林娥2016年10月15日签订的房屋租赁合同于2019年4月1日解除；3.一审、二审诉讼费用由向林娥承担。事实和理由：一、一审法院判定《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除，与事实不符。2019年3月新时代寰宇公司与向林娥多次协商减租退租事宜，向向林娥明确表示自2019年4月1日起不会再履行合同，并愿意承担违约责任。2019年3月19日新时代寰宇公司清空房屋并完成腾退；2019年4月初，归还房屋钥匙。《房屋租赁合同》解除时间应为2019年4月1日。二、一审法院适用法律错误。在新时代寰宇公司无力继续履行合同的情况下，积极与向林娥协商，新时代寰宇公司态度恶劣拒不回应，双方已构成僵局。新时代寰宇公司虽未采取起诉方式要求解除合同，但法院判令《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的裁判思路。向林娥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。向林娥向一审法院起诉请求：1.判令解除向林娥与新时代寰宇公司于2016年10月15日签订的房屋租赁合同；2.判令新时代寰宇公司向向林娥支付拖欠的房屋租金220,155元（按44,031元/月从2019年4月1日暂计算至2019年8月31日，应计算至实际清偿之日止）；3、判令新时代寰宇公司向向林娥支付拖欠的物业费41,150.7元（按每月每平方米18元×面积457.23平方米，从2019年4月1日暂计算至2019年8月31日，并应最终计算至实际清偿之日止）；4、判令新时代寰宇公司向向林娥支付违约金105,674.4元（44,031元/月×12个月×20%）；5、判令新时代寰宇公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月15日，向林娥（出租方、甲方）与新时代寰宇公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于武汉市武昌区中北路汉街总部国际B座13层01-02号房，房屋结构为钢混，建筑面积457.23平方米；该房屋仅作办公使用，乙方不得擅自改变房屋的使用性质；房屋租赁期自2017年1月1日起至2022年12月31日止，共60个月，免租期自2016年10月20日起至2016年12月31日止；房屋租金按季度结算，乙方于签订本合同当日支付部分首款41,150元，剩余款项123,452元，乙方需在2016年12月20日前将款项通过银行转账方式转入甲方指定账户，以后各期租金交付时间为前一个租金结算到期日前10天支付；租赁期间国家规定由房屋所有人纳税的相关税费由乙方自行承担，具体甲方净得租金如下：第一个租约年每月租金为41,150元，即123,452元/季，493,808元/年、第二个租约年每月租金为41,150元，即123,452元/季，493,808元/年、第三个租约年每月租金为44,031元，即132,093元/季，528,374元/年、第四个租约年每月租金为47,113元，即141,339元/季，565,361元/年、第五个租约年每月租金为50,414元，即151,242元/季，604,968元/年；乙方在签署本合同时同意向甲方支付该房屋租赁定金41,150元，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他费用。合同期满，如乙方不再续约，并已结清所欠租金及其他费用，甲方应在合同到期后3日内将定金无息退还给乙方；在租赁期间，房屋物业管理费、中央空调使用费、水电费、宽带网络使用费、电话费、有线电视费等一切与乙方经营产生的费用均由乙方承担；租赁期间，双方均不得无故单方面解除合同，任何一方提出解除合同，需提前90日内书面通知双方，经双方协商一致后终止合同。若甲方违约，甲方须承担乙方因装修（房屋折旧后）产生的费用及年度租金20%的违约金，并双倍返还乙方所缴纳的定金数额；若乙方违约，则乙方的装修归甲方所有，乙方应赔偿甲方双倍的定金数额，并承担按照年度租金20%的违约金。新时代寰宇公司已于上述合同签订当日向向林娥支付定金41,150元。上述合同签订后，新时代寰宇公司一直按合同约定向向林娥支付租金及物业费，直至2019年1月8日新时代寰宇公司向向林娥缴纳2019年第一季度租金及物业费后，自2019年4月1日起再未向向林娥支付任何款项。双方均确认给付租金的时间为每个季度开始的前十天，按季度结算。涉案房屋物业费收费标准为每月每平方米18元。2019年3月19日，新时代寰宇公司招商经理李某将涉案房屋照片（照片中房屋处于空置状态）通过微信发至向林娥微信并称：“房子很干净也很漂亮，也足以证明我们是用心在打理，晚点我让行政把其他业主和我们签的降租的协议也给您一下，作为参考，我们也在给我们自己的租户降租，来一起想办法抵御这市场寒潮”（未见向林娥回复）；2019年4月18日，新时代寰宇公司招商经理李某通过短信与向林娥丈夫王某沟通称：“王总，这次退租，装修成本和押金对我们来说，就是最大的损失，不是我们不提供方案，是方案很早就和向姐提过，一直被拒绝，我们也很无奈。房子装修得很漂亮，钥匙也给您了，为什么您不能互相体谅下，把房子收回去了，赶紧开始出租呢”（未见向林娥回复）；2019年5月22日，新时代寰宇公司工作人员与向林娥丈夫王某微信聊天记录显示：王某称“希望先把门锁上，不然内部环境不可控”、新时代寰宇公司工作人员回复“我在等电梯，我现在过去看”、王某称“我们在”、新时代寰宇公司工作人员回复“好的，马上下来的”；2019年6月2日，新时代寰宇公司工作人员与向林娥丈夫王某微信聊天记录显示：王某称“这几天有信息么？小门锁木有？下午一个朋友要来看一下房子”、新时代寰宇公司工作人员回复“有客户看，没有确定要定的，目前我们对您的房子报价95元一平；有意向很明确的我会同您联系的；您朋友下午过去看已经安排了”、王某称“只要小门能开可以，我朋友带他们来看的”。一审法院认为，向林娥与新时代寰宇公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。从本案证据材料显示的双方相关人员的微信、短信内容看，2018年3月19日开始，新时代寰宇公司就以房屋租赁市场萧条业务难以为继为由，多次与向林娥协商减租及退租事宜，但向林娥均未同意，但从2019年6月2日的微信聊天内容可以看出，向林娥已有将涉案房屋另行出租他人的意愿，且主动联系新时代寰宇公司要带朋友看房，所以根据现有证据，可以认定向林娥已在2019年6月2日接受了双方解除房屋租赁合同的事实，该院确认双方签订的房屋租赁合同于2019年6月2日解除。关于违约责任，新时代寰宇公司在双方约定的合同期限未届满时即提出解除合同、且从2019年4月开始未支付租金及物业费的行为属违约行为，应当承担违约责任。双方合同约定“若乙方违约，则乙方的装修归甲方所有，乙方应赔偿甲方双倍的定金数额，并承担按照年度租金20%的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，向林娥主张新时代寰宇公司支付违约金105,674.4元（44,031元/月×12个月×20%），符合合同约定及法律规定，但新时代寰宇公司已支付的定金41,150元应予以扣减，即新时代寰宇公司还应向向林娥支付违约金64,524.4元（105,674.4元-41,150元）。关于租金及物业费，基于双方签订的房屋租赁合同于2019年6月2日实际解除，故新时代寰宇公司应向向林娥支付2019年4月1日至2019年6月2日期间共计62天的租金及物业费，按照双方合同约定的租金标准，租金计算为90,997元（44,031元/月÷30天×62天）；根据物业费计算标准，物业费计算为17,009元（18元/月/平方米×457.23平方米÷30天×62天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认向林娥与新时代寰宇公司2016年10月15日签订的房屋租赁合同于2019年6月2日解除；二、新时代寰宇公司还应向向林娥支付违约金64,524.4元；三、新时代寰宇公司应向向林娥支付2019年4月1日至2019年6月2日期间的租金90,997元；四、新时代寰宇公司应向向林娥支付2019年4月1日至2019年6月2日期间的物业费17,009元；上述应付款，应于判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。五、驳回向林娥的其他诉讼请求。案件受理费6,805元减半收取3,402.5元由新时代寰宇公司负担1,875元（此款向林娥已预交，由新时代寰宇公司连同上述款项一并给付向林娥）、其余1,527.5元由向林娥自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。新时代寰宇公司与向林娥对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，新时代寰宇公司主张该公司2019年4月1日明确向向林娥表示不再履行合同，当日为房屋租赁合同解除之日。因该主张既没有法律依据，也没有合同依据，故本院不予采纳。向林娥作为守约方，在新时代寰宇公司拒绝履行合同的情形下，有权解除合同。一审法院根据向林娥2019年6月2日另行寻找承租人的行为，认定房屋租赁合同当日解除，并无不当。新时代寰宇公司违反合同约定，且其提交的证据亦不能证明其向向林娥交房的时间，故一审判决该公司向向林娥支付违约金及截止合同解除之日的租金、物业费，符合法律规定及合同约定，本院予以维持。综上所述，新时代寰宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,751元，由武汉新时代寰宇置业有限公司负担。武汉新时代寰宇置业有限公司上诉预交6,805元，退回3,054元。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  宋 飞二〇二〇年五月十八日书记员  刘辅兵