福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初405号 原告:宁化万星房地产开发有限公司，住所地宁化县翠江镇中环南路**中环花园**楼07－09铺，统一社会信用代码913504240603873743。 法定代表人：张宁香，经理、执行董事。 原告：张鹏，男，1985年6月9日出生，汉族，住宁化县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人:伍小宁，福建翰宁律师事务所律师。 被告：巫立涛，男，1997年7月9日出生，汉族，住宁化县。 被告：罗强，男，1989年11月15日出生，汉族，户籍地宁化县，现住宁化县。 上述两被告的共同委托诉讼代理人:赖仕宝，福建翠城律师事务所律师。 原告宁化万星房地产开发有限公司（以下简称：万星房地产公司）、张鹏与被告巫立涛、罗强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案，2020年4月9日、4月23日，公开开庭审理了本案,原告万星房地产公司、张鹏的共同委托诉讼代理人伍小宁，被告巫立涛、罗强及其共同委托诉讼代理人赖仕宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万星房地产公司、张鹏向本院提出诉讼请求：1.解除张鹏与罗强、巫立涛就宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺签署的《万星广场商铺租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）；2.判令罗强、巫立涛立即将宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺腾空返还给万星房地产公司、张鹏；3.判令罗强、巫立涛向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的租金及相应的违约金，租金为2019年1月1日至2019年9月30日72,444元，违约金计至2019年11月30日为11,591.04元；4.判令罗强、巫立涛向万星房地产公司、张鹏支付上述房产的占有使用费，从2019年12月1日起按每月12,074元计至罗强、巫立涛将上述房产腾空返还万星房地产公司、张鹏之日止；5.判令罗强、巫立涛向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的从2018年4月1日至2019年11月30日止的物业管理费8,046.96元及此后至房屋实际返还之日止按每月1,207元计算的物业管理费，支付拖欠的水费1,783.1元、电费10,517.11元；6.判令万星房地产公司、张鹏有权没收罗强、巫立涛合同履约保证金24,148元，罗强、巫立涛还应赔偿万星房地产公司、张鹏36,222元。事实和理由，万星房地产公司全权委托张鹏负责万星广场商铺出租等一切相关事宜。2017年10月17日,张鹏与罗强、巫立涛签订《租赁合同》,约定:罗强、巫立涛租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺经营餐饮使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金12,074元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金；履约保证金24,148元；罗强、巫立涛应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，前二年按每平方米1元收取。电费、水费由张鹏代收代缴。《租赁合同》还约定，若罗强、巫立涛逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向张鹏支付违约金；罗强、巫立涛逾期支付租金超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并且罗强、巫立涛还应赔偿张鹏三个月租金。合同生效后，罗强、巫立涛没有按约定履行合同义务，拖欠2019年1月1日至2019年9月30日租金72,444元、2018年4月1日至2019年11月30日止的物业管理费8，046.96元及水费1,783.1元、电费10,517.11元。罗强、巫立涛的行为已经构成严重违约，张鹏多次向罗强、巫立涛催款,罗强、巫立涛并不履行。综上，张鹏为维护合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院判准万星房地产公司、张鹏的诉讼请求。 巫立涛、罗强答辩称：一、《租赁合同》实际已经被万星房地产公司、张鹏单方解除，万星房地产公司、张鹏依法无权要求巫立涛、罗强继续支付租金，2019年2月至9月，万星房地产公司、张鹏将巫立涛、罗强承租的万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺，单方采取停电、堆放垃圾、单方加锁等方式，致使巫立涛、罗强早已无法正常经营，《租赁合同》已经被万星房地产公司、张鹏单方解除，电费交纳凭据证实，商铺自2019年3月起再未使用电源产生电费,由于万星房地产公司、张鹏单方致使造成商铺长期处于闲置状态至今，责任在万星房地产公司、张鹏。万星房地产公司、张鹏于2019年2月上旬将巫立涛、罗强承租的商铺单方采取停电措施，2019年6月将其它商铺的装修垃圾堆放于巫立涛、罗强承租的商铺，2019年9月将巫立涛、罗强承租的商铺单方加锁；二、万星房地产公司、张鹏的第三项、第四项诉讼请求不能成立，1.巫立涛、罗强与万星房地产公司、张鹏之间的《租赁合同》已于2019年2月开始被万星房地产公司、张鹏实际解除（当时万星房地产公司、张鹏单方采取停电措施），同年6月和9月，万星房地产公司、张鹏又进一步在该商铺堆放垃圾及单方把商铺大门加锁，因此，《租赁合同》已被万星房地产公司、张鹏单方解除，巫立涛、罗强自2019年3月以后无须缴纳租金；2.关于租金数额的计算。即使万星房地产公司、张鹏未单方解除《租赁合同》，万星房地产公司、张鹏的计算方式是错误的，万星房地产公司、张鹏主张的72444元的租金是自2019年1月1日至2019年12月31日的租金，而不是至2019年9月30日止的租金，同时，根据租赁合同的约定，承租方并不是每月需支付租金，在2020年底前而仅为每年交6个月的租金，万星房地产公司、张鹏主张自2019年12月1日起按月支付占有使用费，无事实依据；3.万星房地产公司、张鹏主张的违约金至2019年11月30日为11591.04元，属过分高于造成的损失，不能成立，《租赁合同》第6部分第3条约定，违约金按欠交租金额的0.3%计算，这相当于按月利率9%计算，相当于民间借贷最高利率标准的4.5倍，明显属于“过分高于实际损失”，根据《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。因此，巫立涛、罗强认为该约定的违约金应适当减少；三、万星房地产公司、张鹏的第五项诉讼请求部分不能成立，1.2019年2月之前的，即万星房地产公司、张鹏单方停电造成无法经营之前的物业费，巫立涛、罗强认可，此后商铺无法经营和使用，又被万星房地产公司、张鹏安排堆放垃圾和大门加锁，巫立涛、罗强无需缴纳物业费；2.万星房地产公司、张鹏诉称的水费1783.1元，提供了交费凭证，而不是凭交费存折作为证据；3.万星房地产公司、张鹏诉称的电费10517.11元无事实依据，公摊电费无交纳义务，巫立涛、罗强只是租房方，不是业主，无须承担公摊电费，商铺的电费已全部交纳，并有正式的缴费票据（至2019年2月止，此后因单方停电，不再有电费）；四、诉讼请求第六项不能成立。1.租赁合同中的履约保证金未约定定金性质，实际上是违约金性质，法律上属于承租方的单方担保金钱质押，根据相关司法理论，作用是用于补偿违约金额度不足的问题，即补偿功能；2.关于万星房地产公司、张鹏要求巫立涛、罗强赔偿3个月的租金损失，根据《合同法》第28条规定：“当事人依照合同法第114条第2款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，可见赔偿金和违约金不得并用，受损害的赔偿可以用违约金的高低来调整，因此，《租赁合同》第6部分第3条已经约定了违约金，万星房地产公司、张鹏又要求没收履约保证金及赔偿损失，于法无据；五、2020年1月24日以来，因不可抗力影响，即使万星房地产公司、张鹏此前未单方解除租赁合同，巫立涛、罗强依法应免除交纳部分租金。根据宁化县新型冠状病毒感染的××防控工作指挥部令，2020年1月24日至2月22日，宁化县公共集餐活动停止，所有餐饮行业，持续影响至今，依法属于不可抗力，即使万星房地产公司、张鹏此前未单方解除租赁合同，依据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 万星房地产公司、张鹏为证明其主张,向本院提交了以下证据材料: 证据1.营业执照、居民身份证复印件各一份，拟证明其身份情况及诉讼主体适格的事实； 证据2.宁化万星广场商铺出租授权委托书一份，拟证明万星房地产公司委托张鹏全权负责宁化县中环中路156号万星广场地面一层、二层、三层商铺出租的一切相关事宜，委托权限包括：选择承租人、以张鹏的名义与承租人订立租赁合同、享有出租人的权利、收取租金,本案租赁合同所涉万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺也在授权范围的事实； 证据3.万星广场商铺租赁合同一份，拟证明2017年10月17日,张鹏与罗强、巫立涛签订《租赁合同》,合同约定:罗强、巫立涛租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺经营餐饮使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金12,074元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金，履约保证金24，148元，罗强、巫立涛应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，前二年按每平方米1元收取。电费、水费由张鹏代收代缴，《租赁合同》还约定，若罗强、巫立涛逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向张鹏支付违约金，逾期支付租金超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并应赔偿张鹏三个月租金的事实； 证据4.闽（2019）宁化县不动产权第0002054号不动产权证书、闽（2019）宁化县不动产权第0002057号不动产权证书、闽（2019）宁化县不动产权第0002059号不动产权证书、闽（2019）宁化县不动产权第0001971号不动产权证书、闽（2019）宁化县不动产权第0002066号不动产权证书各一份，拟证明宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺的权利人为万星房地产公司的事实； 证据5.2019年3月19日商铺租金物业费等费用催款通知函、2019年6月22日商铺租金物业费等费用催款通知函、2019年9月23日商铺租金物业费等费用催款通知函及1075560724031、1075560738631、1075560423031邮政快递回执单各一份，拟证明张鹏分别于2019年3月19日、2019年6月22日、2019年9月23日以邮政快递的形式向罗强、巫立涛通知应支付租金、物业费及逾期应承担滞纳金、违约金，万星房地产公司、张鹏有权单方面解除合同的事实； 证据6.（宁化）水务有限公司缴费证35017号、（宁化）水务有限公司缴费证35015号、（宁化）水务有限公司缴费证35018号、（宁化）水务有限公司缴费证35019号各一份，拟证明（宁化）水务有限公司缴费证35017号的缴费第一栏证实张鹏为罗强、巫立涛缴纳了其承租的宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层303号商铺水费1,556.46元的事实、（宁化）水务有限公司缴费证35015号的缴费第一栏证实张鹏为罗强、巫立涛缴纳了其承租的宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301号商铺水费208.30元的事实、（宁化）水务有限公司缴费证35018号的缴费第一栏证实张鹏为罗强、巫立涛缴纳了其承租的宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层304号商铺水费7.47元的事实、（宁化）水务有限公司缴费证35019号的缴费第一栏证实张鹏为罗强、巫立涛缴纳了其承租的宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301号商铺水费10.87元的事实，上述合计代缴水费1,783.1元的事实； 证据7.福建省增值税普通发票一份，拟证明罗强、巫立涛承租店铺2019年2月的电费1,458.55元，该电费为张鹏缴纳的事实; 证据8.历月电费明细，拟证明罗强、巫立涛店铺2018年4月至2019年2月总用电量为28302度； 证据9.万星广场工作人员朱某与罗强的微信聊天记录，用以证明所谓的垃圾是什么情况，这个店的钥匙是谁保管这两个问题。垃圾是在2019年7月份，当时万星有一个ＫＴＶ在装修有一些垃圾，罗强有把钥匙交给万星几天，因为想把店铺转让叫万星帮忙物色对象，这个聊天是罗强与朱某说垃圾你不能放要清理，罗强讲后马上就拉走了，聊天记录最后一页可以证明到2019年12月4日商铺是罗强在管理，钥匙都是罗强在保管的事实； 证据10.《万星广场物业管理协议书》用以证明张鹏与罗强签订了物业管理协议，协议书第九条第四项违约责任约定，张鹏有权在罗强不按约定的情况下可以暂停水电的事实。 巫立涛、罗强质证认为：对万星房地产公司、张鹏提交的证据1、2、4、6、7没有异议；对证据3真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，1.合同的第二部分第一条第三款约定辅助性设备应当在元旦前可以使用，所以巫立涛、罗强才会选在元旦这天开业，但是，电梯直到1月13日才能使用，严重影响了正常经营，1月13日电梯停电故障，商场被停电，本案万星房地产公司、张鹏违约在先；2.合同第十一条和第六部分的第一条、第三条不合法，这三条将没收履约保证金、违约金、赔偿三个月租金并用，根据法律规定所有的加起来不能超过月利率的2%，这三个赔偿责任加起来超过了月利率9%，这个是不合法的是无效的；对证据5巫立涛、罗强没有收到过邮政快递，通知的部分内容不能成立，合同第七条，承租人是按照独立电表缴纳电费，没有约定公摊电费，承租人没有交纳公摊电费的义务；对证据8总用电量与本案无关；对证据9从2019年2月份巫立涛、罗强经营的店铺被万星房地产公司、张鹏强制断电后无法经营，没有经营肯定要锁门，万星的朱某经常去店里看罗强，罗强就把店铺钥匙交给朱某，目的是叫朱某帮忙把店铺转让出去，2019年7月,看到店里堆了垃圾，就和朱某联系，后才将堆在店里的垃圾清理掉，后发现店铺门上被加了一把锁；对证据10协议书没有商铺地址没有签订日期，这个店里营业执照的法人是巫立涛，但是上面没有巫立涛的签字，这个协议书是无效的，停水停电本身就是违法的。 巫立涛、罗强为证明其主张,向本院提交了以下证据材料: 证据1.电费发票、电费交纳记录各一份，拟证明2019年2月上旬（正值春节间期间饮食业旺季），店铺被万星房地产公司、张鹏单方强制停电，持续至今巫立涛、罗强无法继续用电及经营，此后没有产生电费，万星房地产公司、张鹏从这时开始单方擅自违约解除合同的事实； 证据2.罗强与朱某微信聊天记录一份，拟证明2019年6月，万星房地产公司、张鹏安排其他店铺（ＫＴＶ）的装修材料及垃圾堆放到巫立涛、罗强的经营的店铺，这个时候店铺是被万星房地产公司、张鹏控制； 证据3.罗强与工人微信聊天记录截屏、照片各一份，拟证明：(1)2019年9月15日，因经营场所被对方强制停电，空调维修人员只能到对面店铺接电源；(2)万星房地产公司、张鹏阻止工人拆除搬离空调，并将经营场所店铺大门强制加锁的事实； 证据4.证人证言，拟证明：(1)2018年1月13日，商场电梯才可正常使用，万星房地产公司、张鹏已违约12天，严重影响巫立涛、罗强经营和造成不良影响；（2）众多商家于2019年1月13日开业，当晚电力设备故障，无法正常经营，造成不良影响及客户流失的事实； 证据5.宁化县新型冠状病毒感染的××防控工作指挥部令（第1号）、（第10号）各一份，拟证明（1）新型冠状病毒感染的××疫情系突发公共卫生事件，系不可抗力，（2）宁化县自2020年1月24日开始，宁化县公共集餐活动停止，至2020年2月22日止，此后有条件的恢复部份营业。在合同的第七部分第一条有约定，因不可抗力互不承担违约责任、或者考虑减免租金的事实； 证据6.宁化万星广场《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》函（201901），拟证明2019年1月25日宁化万星广场向罗强送达《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》，内容为：将于2019年1月26日22时采取停电、停水措施的事实。 证人陈某出庭作证称：2018年1月13日前，靠近罗强店铺的扶梯不能使用，2018年1月13日晚上7点左右，三楼全部停电，导致商户损失严重。 证人罗某出庭作证称：2019年9月间，罗强叫罗某去罗强的万星广场店铺修空调，罗某从罗强那拿了钥匙，到店铺后，将总开关送上去没有电，罗某打电话告诉罗强店里没有电，罗强叫罗某将外机折下来，罗某将外机折下后，放在店内，这时来了一个物业的说东西不能搬走。晚上发现少了一把螺丝刀，到店门口发现门上多了一把锁。 万星房地产公司、张鹏质证认为：对证据1合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明电是万星房地产公司、张鹏停的；对证据2垃圾是ＫＴＶ2019年7月份装修时堆放的，罗强提出后马上就清理了；对证据3的真实性、关联性均有异议，是谁和谁聊天不清楚，从聊天里面并不能证实本案争议的店铺罗强拆空调万星房地产公司、张鹏不允许折的事实，照片看不清楚，但是是不是两把锁，是不是同时锁住不清楚，从照片上没有办法证实锁是万星房地产公司、张鹏锁的；对证据4证人应当出庭作证，如果不出庭应当由法庭允许，里面的内容也不属实；对证据5认为新冠疫情对万星广场承租人的经营活动造成了一定的影响，同意对其应缴纳的2020年1-3月份期间的租金减免半个月；对证据6通知函是张鹏发的，但没有停电。对陈某、罗某的证言质证认为：1.扶梯有否停电不清楚，2.店内有没有电无法证实。 证人朱某出庭作证称：朱某系万星广场运营专员负责店铺的租金、物业费、水电费的收取。承租人如拖欠租金、物业费、水电费，朱某只负责催收，催收后承租人仍不缴纳，负责将情况反映给领导，罗强收到的《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》，是万星广场下发的，但从未停水、停电、锁门。 罗强质证认为：通知函发出后和朱某沟通过，说先交一部分租金，接下来就停电了。 证人林某出庭作证称：林某负责万星广场的统筹、安排，主要是提升商场价值、引进更多品牌。租户在租赁商铺期间出现逾期交纳租金、水电费、物业费，万星广场发催缴函，尔后，再不交，就不管他了，不然也不会出现这个情况了。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年9月25日，万星房地产公司向张鹏出具《宁化万星广场商铺出租授权委托书》，内容为：万星房地产公司（委托人）现委托张鹏（受托人）全权负责宁化万星广场商铺出租事宜。1.委托出租的商铺:万星广场地面一层(1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#)、二层（3#、4#、5#、6#、7#）及三层（3#、4#、5#、6#、7#）商铺，总面积14，160平方米；2.委托期限自2017年10月1日至2023年12月31日；3.委托权限，委托人有权选择上述商铺的承租人，并以自己个人名义与承租人签订上述商铺租赁合同/协议，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人权利由委托人享有，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人义务由委托人承担；委托人有权直接向承租人收取上述物业的租赁押金、租金及物业管理费； 2、2017年10月17日，张鹏（甲方）与巫立涛、罗强（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一部分1.甲方将位于万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺，建筑面积402.48平方米（含公摊面积）的房产（以下简称房产），按现有条件出租给乙方，2.乙方交纳租金、物业管理费、公摊费等费用均以该房产面积作为计算依据；第三部分1.租赁期限自2018年1月1日起自2022年12月31日止，2.乙方免租期为24个月,免租期内乙方无需交纳租金,但应缴纳本合同约定的其他费用，3.每月租金为12，074元，4.租金每季度支付一次，乙方应在下个季度开始的前一个月25日前向甲方支付下个季度的租金，5.乙方同意于本合同签订三日内向甲方支付合同履约保证金（两个月租金标准）24，148元，6.物业管理费按每平米3元计收，7.租赁期间产生的电费由乙方承担，按乙方独立电表显示的实际发生额缴纳电费，电价以供电部门价格为1元/度计算，如供电价格调整，按调整后价格计收，水费按乙方独立水表显示的实际发生额缴纳水费，水价以供水部门价格为3元/吨计算，如价格调整，按调整后价格计收，水、电费由甲方代收代缴，8.租赁期满或本合同被解除后，乙方若无违约行为情形，甲方无息退还乙方合同履约保证金，10.租赁期满或本合同被解除后，若乙方有违约情形，甲方有权从合同履约保证金和水电押金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金，11.因乙方违反本合同约定而导致甲方解除本合同时，甲方有权没收合同履约保证金；第六部分1.有下列情形之一，甲方有权解除本合同，没收合同履约保证金，并且乙方还应赔偿甲方三个月租金作为违约金，（1）乙方逾期支付租金超过30日的，（2）乙方逾期支付物业管理费超过30日的，（3）乙方逾期支付水、电费超过30日的，2.甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失3.若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的3%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，没收合同履约保证金，并且还应赔偿甲方三个月租金。合同附件约定，租金缴纳方式：第一年至第三年各缴交6个月，第四年至第五年各缴交9个月，具体如下：第一年至第三年（2018年至2020年）为一季度缴交三个月，租金为36，222元，第四年至第五年（2021年至2022年）为1-9月份每季度缴交三个月，租金为36，222元； 合同签订后，张鹏依约向罗强、巫立涛交付了合同约定的商铺，罗强、巫立涛依约向张鹏支付履约保证金24，148元； 3、张鹏于2019年3月19日、2019年6月22日、2019年9月23日，按照罗强、巫立涛合同约定的送达地址，通过邮政快递三次向罗强、巫立涛送达《商铺租金、物业费等费用催款通知函》；要求罗强、巫立涛在确定的时间支付拖欠的款项； 4、2019年1月25日，张鹏向罗强宁化万星广场《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》函（201901）,主要内容：罗强承租的商铺租金、物业费均己到期，应支付张鹏2019年1月1日至2019年3月31日租金36，222元，应支付2018年4月1日至2019年3月31日物业费4，824元，应支付2018年1月1日至2018年12月31日公摊电费5，845.23元。张鹏于2019年1月5日发函通知罗强缴纳，但至本函件递交之日仍未缴纳，现根据双方签订的《物业管理协议书》第13条第3点于2019年1月26日22：00时采取停电、停水措施； 5、罗强、巫立涛截止2020年3月尚欠万星房地产公司、张鹏2019年1-3月、7-9月、2020年1-3月商铺租金108，666元，2018年4月至2019年11月30日止的物业管理费8，046.96元，电费1，458.55元、水费1，783.1元。 本院认为：张鹏与罗强、巫立涛于2017年10月17日签订的《租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。实际履行过程中，张鹏已按约交付了涉案房屋，罗强、巫立涛按约支付了履约保证金，但罗强、巫立涛未按约支付全部租金，2019年己拖欠租金6个月，从2018年4月起拖欠物业管理费至今，经张鹏催告后仍未支付，根据涉案合同的约定，罗强、巫立涛未按约支付租金及其他应付费用的，张鹏有权提前解除本合同，故张鹏要求解除与罗强、巫立涛之间签订的《租赁合同》并要求罗强、巫立涛腾空返还商铺的诉讼请求，理由正当，予以支持，《租赁合同》从本判决生效之日起解除。2019年，罗强、巫立涛拖欠张鹏租金共计72，444元，至2019年11月30日拖欠物业管理费8，046.96元，拖欠水费1，783.1元，拖欠电费1，458.55元，故对于张鹏要求罗强、巫立涛支付拖欠的房屋租金72，444元，拖欠物业管理费8，046.96元，拖欠水费1，783.1元，拖欠电费1，458.55元的诉讼请求，理由正当，予以支持。张鹏要求罗强、巫立涛支付公摊电费的诉讼请求，因没有合同依据，不予支持。张鹏要求罗强、巫立涛从2019年12月1日起按每月12，074元支付商铺占有使用费的诉讼请求，因没有合同依据，不予支持。合同解除后至罗强、巫立涛实际腾退涉案商铺之日止的商铺占有使用费参照涉案合同约定的租金（租金缴交时间2019年-2020年为1-3月和7-9月，每年计缴交6个月）收取标准计算。张鹏要求罗强、巫立涛按合同支付涉案商铺至实际返还之日止的物业管理费的诉讼请求，理由正当，予以支持。根据涉案合同的约定，因罗强、巫立涛违约而提前解除合同的，张鹏有权要求罗强、巫立涛赔偿三个月的租金计36，222元的诉讼请求，符合涉案合同的约定，予以支持。对于张鹏要求没收罗强、巫立涛合同履约保证金24，148元的诉讼请求，因《租赁合同》对合同履约保证金的约定有两种以上解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故涉案合同履约保证金应作抵交二个月的租金，即抵交2019年1-2月的租金，张鹏要求没收罗强、巫立涛合同履约保证金24，148元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；罗强、巫立涛提出受疫情影响要求部分或者全部免除责任的主张，因其承租的商铺在疫情前就己停业，其主张，不予采纳，但万星房地产公司及张鹏在庭后（2020年4月27日），向本院提交《关于减免疫情期间部分租金的意见》，同意减免罗强、巫立涛涉案商铺2020年1-3月份期间的租金半个月，该意见属万星房地产公司及张鹏处分自己民事权利的行为，符合法律规定，予以准许，故确定减免罗强、巫立涛涉案商铺2020年1月的租金半个月。关于案涉违约金应如何确定的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款又规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上法的规定，当事人因违约应承担的损害赔偿的范围，应“相当于因违约所造成的损失”，当事人主张约定的违约金过高或者过低于因违约所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当调整。根据涉案《租赁合同》中的约定，逾期给付租金的，每逾期一日，应按欠交租金的0.3%计收违约金，该约定的违约金计算标准远远高于中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率。万星房地产公司、张鹏在起诉时将违约金调整为按月利率2%计算，但未举证证明其因对方违约所造成的具体损失，罗强、巫立涛在庭审中就违约金计算标准过高提出调整请求，但未提供相应的证据证明。基于公平原则，本院对本案欠付租金的违约金计算标准酌定为按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，以实际欠付租金时间和金额计算至付清租金止。罗强、巫立涛提出涉案商铺2019年2月被万星房地产公司、张鹏停电、在商铺门上加锁，《租赁合同》己被万星房地产公司、张鹏单方解除，从2019年3月开始便无须缴纳租金及其他费用的质证意见，因罗强、巫立涛提供的现有证据无法证实，且根据《租赁合同》第六部分2约定：“甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失；”若万星房地产公司、张鹏有违反合同约定致使罗强、巫立涛无法继续经营时，其有权主张权利，故其主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十三七条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张鹏与罗强、巫立涛于2017年10月17日签订的《万星广场商铺租赁合同》，于本判决生效之日起解除； 二、罗强、巫立涛应于本判决生效之日起十五日内将涉案商铺返还给张鹏； 三、罗强、巫立涛应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付2019年3月的租金12，074元，同年7-9月的租金36，222元，2020年1-3月（二个半月）的租金30，185元，计78，481元，此后租金按合同约定支付，支付至将商铺返还给张鹏之日止； 四、罗强、巫立涛应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付从2019年3月起以实际欠付租金为基数计算的违约金，违约金按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，支付至付清租金之日止； 五、罗强、巫立涛应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付从2018年4月起至2019年11月30日止的物业管理费8,046.96元，从2019年12月1日起至罗强、巫立涛将商铺返还给张鹏之日止的物业管理费按合同约定支付； 六、罗强、巫立涛应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付代垫电费1,458.55元、代垫水费1,783.1元; 七、罗强、巫立涛应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付赔偿金36,222元； 八、驳回宁化万星房地产开发有限公司、张鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,070元，减半收取4,535元，由罗强、巫立涛负担3，620元，由宁化万星房地产开发有限公司、张鹏负担915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓章隆 二〇二〇年五月十八日 书记员  王彩容 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第八十八条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。