山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初743号 原告：高兴臻，男，1957年12月6日出生，汉族，住东港区。 委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王会会，山东名律律师事务所律师。 被告：日照拍卖行有限责任公司，住所地日照市东港区海曲东路**，统一社会信用代码91371102168369792T。 法定代表人:李叶**，经理。 委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。 被告：日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会，，住所地日照市东港区秦楼街道小孙家村 法定代表人：王安喜，村主任。 委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。 原告高兴臻诉被告日照拍卖行有限责任公司（以下简称“拍卖行”）、日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会（以下简称小“小孙家村村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高兴臻及其委托诉讼代理人蔡全溪、王会会，被告小孙家村委会、拍卖行的委托诉讼代理人丁志刚到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高兴臻向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除被告与原告签订的《房屋租赁使用权成交确认书》；2.请求依法判令两被告返还原告缴纳的保证金40万元及利息（按年利率6%计算）；3.诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2018年7月18日，被告小孙家村村委会委托被告日照拍卖行有限责任公司将其所有的沿街商业房租赁拍卖，原告报名参与竞买，并于当日以每平方米租金330元的单价，拍得东4号E（01）315-1号房屋租赁权，然而在被告出租的房屋尚未办理不动产权证书，其实际房屋面积不能确定，原告多次要求双方共同委托第三方测绘机构确认房屋面积，以尽快签订合同，但是被告在原告多次催促下仍然不能证明房屋面积，致使合同的主要条款内容无法确定，原告于2018年10月17日书面催告，2018年12月24日又委托律师向被告催告，但至今未能解决，原告向贵院提起诉讼，请求判令被告与原告履行《房屋租赁使用权成交书》的约定，尽快明确房屋面积，签订合同，但是被告明确表示不再履行成交确认书的义务，不签订合同。为维护原告的合法权益，请求依法裁决。 被告拍卖行、小孙家村村委会均辩称：一、原告高兴臻与两被告通过公开招拍卖中标达成的《房屋租赁使用权成交确认书》合法、有效，但原告高兴臻请求“解除两被告与原告签订的《房屋租赁使用权成交确认书》”及其依据的事实与理由均与相关事实和法律规定不符。拍卖前被告拍卖行通过《日照日报》发布了拍卖公告，由于涉案拍卖标的系城中村改造合作企业交付的商业沿街，该沿街尚不能办理不动产登记，无法确定具体的实际面积，被告对外招商拍卖沿街租赁使用权和收取物业费均按照合作企业交接的沿街商业的装修现状和沿街商业的设计面积进行的，其中原告高兴臻竞买的4号E（01）315-1，其一层三楼门厅设计面积E04计91.28平方米，二层三楼门厅设计面积E05计91.28平方米，三层设计面积E（01）315-1计832.14平方米。原告高兴臻拍卖前实地查看了标的物。拍卖成交后，原告高兴臻与被告拍卖行共同签署了《房屋租赁使用权成交确认书》及拍卖笔录。拍卖成交后，原、被告依约将涉案房屋租赁权及钥匙进行交接，因原告转租涉案房屋未成而以房屋面积不一致为由反悔；二、原告高兴臻请求“判令两被告村委返还原告缴纳的保证金40万元及利息”依据的事实与理由均与相关事实和法律规定不符。原告缴纳的保证金40万元系根据竞买协议第四条约定“乙方同意缴纳人民币40万元作为竞买保证金，如竞买不成功，委托方应于拍卖会结束后五日内将竞买保证金全额无息退还乙方”，而涉案的《房屋租赁权成交确认书》合法有效，显然，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，且涉案拍卖标的成交后，被告小孙家村村委会、拍卖行根据与原告的上述竞买协议约定，已经按一年内成交价款的4%收取了拍卖佣金16607元，剩余款项383393元已经移交被告小孙家村村委会抵顶原告拖欠的部分租金，该剩余款383393元尚不足于抵顶原告拖欠被告小孙家村村委会的2018年8月8日至2019年8月8日一年租金456695.14元；三、涉案拍卖中标的《房屋租赁使用权成交确认书》合法有效，原告诉求解除和返还保证金请求没有法律依据，原告现在对拍卖标的提出瑕疵赔偿的请求也已超过《拍卖法》第六十一条“诉讼时效期间为一年”的明确规定，请依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告高兴臻的诉讼请求及其依据的事实与理由均与事实和法律规定不符，依法不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一，拍卖行向原告出具的收款收据一份，证明原告于2018年7月17日按照被告拍卖行的要求向拍卖行缴纳了拍卖保证金共计40万元；证据二，被告拍卖行向原告出具的拍卖成交凭证一份，证明原告于2018年7月18日通过拍卖行拍得被告小孙家村村委会东4号E（01）315-1号房屋租赁权，拍卖成交单价为330元，该成交凭证中并未明确房屋面积；证据三，原告与被告小孙家村村委会以及被告拍卖行之间的往来函件共三份，证明原告先后于2018年10月17日和12月24日向被告小孙家村村委会以及被告拍卖行要求其明确房屋面积，以便于双方进一步签订房屋租赁合同，履行支付租赁价款等义务，但是被告小孙家村村委会以及被告拍卖行针对原告在函件中向其提出的面积问题并未给予任何答复，反而是告知原告要将原告缴纳的40万元保证金予以没收。 被告拍卖行及小孙家村村委会对于原告提交的证据共同质证意见如下：对证据一（拍卖行向原告出具的收款收据）的真实性没有异议，原告于2018年7月17日到拍卖行缴纳40万保证金，该保证金是根据被告拍卖行与原告签订的涉案标的竞买协议按约定缴纳的，拍卖成交后该保证金是不退的，只有不成交才在五日内退还该保证金，在缴纳该保证金之前，原告已在拍卖公告的展示期内详细了解了拍卖物的现状，并实际查勘了标的和有关资料；对证据二（被告拍卖行向原告出具的拍卖成交凭证）的真实性、合法性没有异议，但是对原告主张该成交凭证未明确房屋面积有异议；对证据三（往来函件）的真实性没有异议，对其证明目的有异议。 被告拍卖行及小孙家村村委会共同提交证据如下：证据一，被告拍卖行于2018年7月10日通过《日照日报》发布了标的拍卖公告一份（来源于日照拍卖行涉案房屋租赁权拍卖档案）。证实涉案房屋租赁权拍卖系公开招租、拍卖；证据二，沿街商业房屋租赁使用权的拍卖文件一份（来源于日照拍卖行涉案房屋租赁权拍卖档案）。证实1.包括原告高兴臻在内的竞买人一旦进入拍卖会现场，即视为对本次拍卖活动的材料和情况表示认可，并接受标的的一切现状（包括瑕疵），并自愿对自己的竞买行为负责和承担一切法律责任；证实2.原告高兴臻在拍卖公告的展示时间内详细了解了涉案拍卖标的的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料；证据三，2018年7月18日小孙家村沿街明细表、拍卖标的设计图建筑面积各一份（来源于日照拍卖行涉案房屋租赁权拍卖档案）。证实1.涉案标的拍卖前被告小孙家村村委会通过被告拍卖行公开展示和告知的，被告与原告签字确认的该拍卖须知及被告提交证据三的设计图建筑面积，涉案房屋租赁权面积因政策原因未办理不动产登记而采用该房屋的设计建筑面积公开对外招商和出租的，并非按照原告主张的实际建筑面积对外招商和出租，故被告拍卖行在该拍卖须知中没有按本案原告主张的涉案拍卖标的的实际建筑面积对外招租；证实2.原告高兴臻竞买的小孙家村沿街东4号E（01）315-1号，其一层三楼门厅设计面积E04计91.28平方米，二层三楼门厅设计面积E05计91.28平方米，三层设计面积E（01）315-1计832.14平方米；证据四，竞买协议一份（来源于日照拍卖行涉案房屋租赁权拍卖档案）。证实原告高兴臻在该竞买协议第二条、第四条明确承诺、声明；证据五，《房屋租赁使用权成交确认书》、成交凭证及其拍卖笔录各一份（来源于日照拍卖行涉案房屋租赁权拍卖档案）。证实2018年7月18日，涉案《房屋租赁使用权成交确认书》合法、有效，原告违反了该确认书于2018年8月8日前与被告签订房屋租赁合同的明确约定；证据六，录音光盘一份（来源日照领域房产中介）。证实1.原告高兴臻中标取得涉案房产后被告依约将涉案租赁房屋使用权及其钥匙交接给原告，原告委托的日照领域房产中介与原告多次带领原告欲转租的意向承租客户查勘被告交接给原告的涉案房屋；证实2.原告对涉案拍卖标的、《房屋租赁使用权成交确认书》及其瑕疵并无异议，只是因原告将涉案房产以高于被告出租给原告年租金多达数倍的租金价格转租，因承租客户承受不了如此数倍高的房租而转租未成，现在以涉案房屋实际面积与拍卖时公开告知的涉案房屋设计面积不一致而反悔提起本案诉讼，原告的本案诉求依法不成立；证据七，关于高兴臻违约保证金予以没收通知一份、催款通知二份（来源于日照拍卖行涉案房屋租赁权拍卖档案）。证实被告拍卖行于2018年9月6日、10月16日应被告小孙家村村委会委托二次向原告发送催告，要求原告交清全部租金并与被告签订房屋租赁合同，原告违约未履行；日照拍卖行根据竞买协议约定于2018年12月24日向原告高兴臻发送《关于高兴臻违约保证金予以没收通知》，原告收到了该通知；证据八，原告高兴臻收到日照拍卖行送达的上述证据七《关于高兴臻违约保证金予以没收通知》回执一份，该证据与原告提交的证据三相互吻合（来源于日照拍卖行涉案房屋租赁权拍卖档案）。证实1.原告反悔、故意违反上述约定，以涉案拍卖标的的设计建筑面积与实际面积不一致为由违约欠缴租金并不与被告签订涉案房屋租赁合同；证实2.被告拍卖行于2018年9月6日、10月16日应被告委托二次向原告发送催告，要求原告交清全部租金并与被告签订房屋租赁合同，原告违约未履行；证据九，民事起诉状一份（来源于原告通过法院送达的起诉状）。因原告要求履行房屋租赁成交确认书，证明涉案房屋成交确认书是合法有效的，是双方真实意思表示；证据十，照片四张（来源于涉案拍卖标的拍卖前至今张贴在相邻沿街商铺内侧的拍卖须知）。证明2018年7月18日被告小孙家村村委会沿街拍卖标的明细表及其起拍单价的公开招租告知，该证据与被告提交的证据二、证据三等相互吻合，公开告知拍卖标的按照租赁现状和设计面积计算的起拍价公开招租；证据十一，涉案拍卖标的的公开拍卖现场录音录像光盘一份（来源于被告日照拍卖行档案）。证据十和证据十一进一步印证了房屋租赁成交确认书合法有效；证据十二，通知书一份，是2019年8月8日，原告合伙人高政提起的（2019）鲁1102民初5005号一案的庭审过程中，被告小孙家村村委会向原告当庭送达了终止小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1《房屋租赁权成交确认书》所确立房屋租赁关系，证明原告第一项诉讼请求不成立，不仅原告无权提起解除，而是被告已经于2019年8月8日书面向原告送达了终止通知书；证据十三，支付凭证及其明细，证实被告拍卖行根据与原告的上述竞买协议约定已经按一年内成交价款的4%收取了拍卖佣金16607元，剩余款项383393元已经于2019年5月13日移交被告小孙家村村委会抵顶原告拖欠的部分租金，该剩余款项383393元尚不足于抵顶原告拖欠被告小孙家村村委会的2018年8月8日至2019年8月8日一年租金456695.14元。以上证据证实原告高兴臻的诉讼请求及其依据的理由与本案事实和相关法律规定不符，依法不成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告庭后提交新的证据，包括涉案房屋的土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，证明被告享有涉案房屋以及土地的使用权和所有权，被告出租涉案房屋是合法的。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据一（拍卖公告）的真实性没有异议，但是原告并不清楚该公告的存在，原告在刚才也陈述了其获知拍卖的途径是向拍卖行咨询得知。该拍卖公告中并没有列明拍卖标的物的面积、单价等详细情况，只是公示了由部分商业沿街房屋租赁使用权需要对外拍卖；对证据二（拍卖文件）的真实性没有异议，签字属实，但是原告本人在签署该文件时并不清楚文件的内容是什么，并且该份文件内容多达十页左右，被告村委以及拍卖行并未针对该文件的内容向原告做出解释，也没有在拍卖前向原告发放该文件以便于原告了解文件的具体内容，对被告村委所说的该文件中有关内容载明竞买人一旦进入拍卖会现场即视为对本次拍卖的材料和情况表示认可，并接受标的的一些现状，原告有异议，原告认为房屋现状更应该以房屋的实际面积进行计算后期的租金价格，也就是说通常理解房屋的实际面积而非被告村委陈述的设计面积而是实际面积才应当是涉案房屋的现状，被告村委以此为由进行抗辩显然没有依据。原告认为，对于该文件中如果存在直接影响原告利益的相关内容，被告村委应当在让原告签署该文件时采取加粗加黑或者是现场口头告知的形式对原告进行相关的提示，否则被告村委不能证明原告已经获悉了该文件的全部内容；对证据三（沿街明细表、拍卖标的设计图建筑面积）真实性及证明目的都有异议，均不认可，涉案房屋租赁面积不应当以被告方单方提供的沿街明细表和设计图纸作为计算房屋面积的法律依据，两被告主张以设计图纸上的面积作为本案租赁合同的房屋面积既不在拍卖文件中有过约定，更不在拍卖公告中进行过公示，其该主张没有任何事实和法律依据。该两份证据系被告村委与拍卖行单方面制作并出具，原告并未参与测量涉案房屋的实际面积，对明细表中的数据也不认可，与实不符；对证据四（竞买协议）的真实性没有异议，质证意见同证据二，另原告认为房屋的实际面积与被告村委提供的设计面积不相符并非被告村委所述的房屋存在瑕疵的情形，原告认为这并不属于瑕疵，而是直接影响双方进一步履行后续义务的关键因素，因此被告的理由不成立；对证据五（房屋租赁使用权成交确认书）的真实性有异议，确认书显示时间2018年7月18日，但是原告在成交现场签署的确认书中只在乙方处签名，该确认书中关于面积单价等内容都是空白的，并没有经过原告的认可，拍卖成交凭证也是在2018年7月18日形成，该凭证明确记载由2号竞买人以人民币330元成交，而成交确认书中却有两种不同的单价，其中一部分为770元，这显然与成交凭证记载的内容不一致，从而证实两被告对原告存在明显的欺诈和变造成交确认书的行为，该确认书约定一式四份，应有原告一份，被告村委和拍卖行各一份，而至今被告方也没有将应给原告的这份给原告，且原告认为该确认书就只有成交当日欺骗原告签署的一份空白的，如果该确认书是通过正常法律程序和拍卖程序形成的，除原告的一份，应该还有另外的三份，均应在两被告处，请两被告提供另外两份真实的确认书。所以该确认书存在两被告欺诈行为。拍卖笔录是原告在买售人处签字，其竞价记录也显示330元，而没有成交确认书中记载的770元的内容，由此可见被告提供的这三份证据互相矛盾，足以说明该证据不是真实的；对证据六（录音光盘）的真实性不认可，首先原告无法核实录音通话双方的身份以及身份真实性，被告村委也至今未说明通话双方的姓名和职务等基本身份信息，并且通过庭审播放，原告无法听清双方具体的谈话内容，环境嘈杂，也无法证明被告村委的证明目的，并且原告认为对于录音证据中的双方应当到庭接受法庭的询问，否则该证据不应当被采纳。录音内容也不真实，原告并未委托房屋中介处理相关事宜；对证据七（没收通知、催款通知）的真实性没有异议，原告在收到该通知之后已向拍卖行发放了针对该份通知的回执，再一次提出了要求被告村委与拍卖行明确房屋面积的问题；对证据八（回执）的真实性没有异议，原告收到之后再次提出了关于面积的异议。原告认为被告村委反复说原告拒绝支付租金价款与事实不符，原告并非拒绝补交租金价格，而是无法补交剩余的租金价款，原因系双方之间租赁事项中最基本的的房屋面积无法确认的情形下原告不清楚应该如何向被告村委支付剩余的租金价款而并非是原告违约拒绝补交；对证据九（民事起诉状）没有异议；对证据十（照片四张）真实性有异议，该证据与被告主张的内容没有关联性，不能证明该照片是在何时何地形成的，与本案无关；对证据十一（光盘）真实性没有异议，该份光盘内容对原告的主张也有证明力，从拍卖现场情况可以证明三点：1、拍卖师在拍卖现场对拍卖标的物只宣读了起拍单价，并没有公示拍卖的房屋面积是多少；2、在原告三次落锤拍卖确定后，被告拍卖行的工作人员拿着拍卖确认书找到被告的座位签字，明显没有给原告留下原告应当获得的拍卖确认书；3、从拍卖行工作人员到原告处签字的停留时间上可以看出没有足够时间书写成交确认书中所填写的那些内容，以上三点足以证实本案中确认书内容是被告拍卖行后来添加的，没有经过原告的同意，最关键的是关于涉案房屋的面积和涉案房屋一部分为单价770元都没有履行公开的拍卖程序。证据十二（通知书）真实性没有异议，但对被告主张的系原告方违约导致租赁合同关系终止的理由不成立。原告与村委之间因租赁房屋的面积存在争议，而被告村委拒不履行对房屋面积进行测绘的义务，导致双方始终未能签订租赁合同，其租赁合同关系并不成立，也就谈不上终止租赁合同关系的事宜；对证据十三（支付凭证及其明细）不认可。对于被告提交的新的证据没有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告小孙家村村委会所有的沿街商业房屋位于泰安路与菏泽路西交汇处。2018年7月9日，被告小孙家村村委会将其所有的沿街商业房屋，由被告拍卖行具体组织实施拍卖活动，拍卖其沿街商业房屋的租赁使用权，租赁期限10年。2018年7月9日，被告拍卖行通过日照日报发布了拍卖公告。公告主要内容如下：“拍卖公告受委托，我公司定于2018年7月18日10:00在广电大酒店会议室公开拍卖：秦楼街道小孙家村村民委员会所有的部分沿街商业房屋租赁使用权，租赁期限10年期；有意向参加竞买者须持有效证件及竞价保证金10万元-100万元不等，拍卖会前交至指定账户。并于拍卖会前来我公司咨询并办理有关竞买手续。自行查勘等。” 2018年7月17日，原告高兴臻向被告拍卖行缴纳保证金40万元。7月18日原告高兴臻等人与被告拍卖行签订了《关于东港区秦楼街道小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋租赁使用权的拍卖文件》，主要内容：“租赁权拍卖竞拍须知本次拍卖房屋租赁使用权活动的房屋出租人为东港区秦楼街道小孙家村村民委员会，为小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋，拍卖活动由日照拍卖行有限责任公司组织实施；现状拍卖为日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋使用权。位于泰安路北与菏泽路西交汇处，为日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋租赁使用权，租赁期限10年；本次拍卖的成交的标的，租期10年，租赁期间内租金递增标准，第1-3年租金不变，第4-6租金在第1-3年租金的基础上上浮10%”，第7-10年租金在1-3年的基础上浮20%。标的成交后给予装修期1-3个月。在现场拍卖会拍卖成交的标的当日现场签订成交确认书。租金缴纳日期截止到2018年8月8日，标的交房日期2018年8月8日；租金暨佣金的缴纳方式：为便于计算我们将以一年/㎡租金单价为单位租金的方式进行拍卖；佣金的计算方式：一年的成交价款×4%=佣金金额；租金缴纳方式：全部成交价款由东港区秦楼街道小孙家村村民委员会负责收取，一年一交；佣金的缴纳方式：由日照拍卖行有限责任公司直接从竞买保证金中扣除；竞买人在拍卖前可自行踏勘标的现场，费用自理。一旦进入拍卖会现场，即视为对本次拍卖活动的材料和情况表示认可，并接受本标的现状（包括瑕疵）。并自愿对自己的竞买行为负责和承担一切法律责任。具体事宜以《租赁合同》为准；确定买受人后，拍卖人与买受人当场签订《成交凭证》，凭《成交凭证》签订《成交确认书》。拍卖人、买受人不按照规定签订《成交凭证》和《成交确认书》的，应当承担法律责任。买受人拒绝签订《成交凭证》和《成交确认书》也不能对抗拍卖成交结果的法律效力；房屋出租人与买受人依据《成交确认书》约定签订《租赁合同》；《成交确认书》对拍卖人和买受人具有合同效力。《成交确认书》签订后，拍卖人改变拍卖结果的，或者买受人废弃竞买标的的，应当依法承担责任；买受人拒绝签订《成交凭证》好《成交确认书》也不能对抗拍卖成交结果的法律效力；竞买人必须全面阅读有关拍卖文件，如有疑问可在拍卖会开始之前以书面或口头方式向出租人咨询；买受人凭《成交协议书》20日内同房屋出租人签订房屋《租赁合同》，双方在租赁期间必须按合同书上条款履行，并各自承担相应的法律责任。承租后经营范围应按照规定使用；竞买人一经应价或报价，不可撤回；买受人支付的竞买保证金，在签订《成交协议书》后转作成交价款；买受人有下列行为之一的，视为违约，拍卖人可取消其买受人资格，竞买保证金或定金不予退还：买受人逾期或拒绝签订《租赁合同》的；买受人与出租人签订《租赁合同》后，必须按《租赁合同》规定时间内付清全部拍卖成交价款，否则视为违约，出租人可解除出租合同，并依法追究买受人的违约责任，买受人经营期间必须严格按照合同执行；付款方式和时间：1.采用先付租金后使用原则，成交价款由东港区秦楼街道小孙家村村民委员会负责收取；2.拍卖成交后，自拍卖成交起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同，并将再次拍卖，所缴纳保证金予以没收；一旦成交，买受人需要当日内按照一年成交价4%向拍卖人支付拍卖佣金，从竞买保证金中直接扣除；拍卖标的的移交使用：待租金付清后并签订房屋《租赁合同》后由出租人根据情况确定交付使用日前，每个标的的买受人并交纳租赁房屋履约保证金为成交价款的10%；本次拍卖房屋租赁权的房屋现状拍卖房屋租赁权，买受人在装修施工期间及时与出租人沟通，装修施工应严格按照装修规范进行，不得影响到房屋质量以及消防安全问题，费用自理等。日照拍卖行有限责任公司（印章），竞买人：高兴臻等人（签字捺印）。二0一八年七月十八日。” 被告小孙家村村委会给被告拍卖行出具了关于2018年7月18日小孙家村沿街明细表，该表载明了涉案房屋的情况，编号：东4号E（01）315，一层三楼门厅面积E04：面积94.28㎡，起拍价：770元；二层三楼门厅面积E05：面积94.28㎡，起拍价：770元；三层面积E（01）315-1：面积832.14㎡，起拍价：330元。上述面积及价格在拍卖会现场活动过程中，被告拍卖行通过电子屏幕的形式向竞买人进行了公开展示和在现场宣读。 2018年7月18日，原告与被告拍卖行签订了《竞买协议》，协议内容如下：“拍卖人（甲方）：日照拍卖行有限责任公司，竞买人（乙方）：高兴臻。依照《中华人民共和国拍卖法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就乙方报名参与竞买日照市东港区秦楼街道小孙家村居民委员会所有的商业房屋租赁使用权（10年期）标的事宜达成如下协议：一、2018年7月18日10:00在日照广电酒店会议室举行的拍卖会，公开拍卖日照市东港区秦楼街道小孙家村居民委员会所有的商业房屋租赁使用权（10年期）。二、乙方已在拍卖公告的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料。拍卖标的以公开展示的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任。三、本场拍卖会的拍卖方式为：增价拍卖。四、乙方同意缴纳人民币40万元作为竞买保证金，如竞买不成功，委托方应于拍卖会结束后五日内将竞买保证金全额无息退还乙方。五、甲方以提请乙方详细阅读《拍卖规则》和注意事项，并对《拍卖规则》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《拍卖规则》理解有误而导致损失，由乙方自行承担。六、拍卖前委托人如按法律、法规的有关规定撤回委托，乙方应服从。七、若乙方竞买成功，则：1.甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。2.乙方同意自成交之日起至年月日（空白）前向甲方付清全部成交价款。当日内付清佣金（从竞价保证金中优先支付）：按一年内成交价款的4%收取。3.乙方在付清全部价款和佣金后，须与出租人签订《房屋租赁》合同，由出租人根据情况确定交付使用日期，并交纳租赁房屋履约保证金为每个标的20万元。4.拍卖标的的交付方式：委托方负责交接。5.在拍卖标的移交乙方之前，收到人民法院、仲裁机关及其他职能部门有关拍卖标的权利瑕疵的决定，可以解除本协议，双方互不追究法律责任，甲方将收取成交价款及扣除拍卖费用的佣金返还乙方等。” 当日，原告在日照广电大酒店会议举行的拍卖会上公开竞得标的：秦楼小孙家村沿街东4号E（01）315-1号。原告高兴臻在拍卖笔录签字，拍卖笔录载明：拍卖时间：2018.7.18，拍卖地点：广电大酒店，拍卖标的：小孙家村东4E（01）315-1至3层，91.28+91.28+832.14㎡=1014.7㎡，拍卖方式：增价，起拍价：330元。高兴臻（签字捺印）等。当时，原告与被告拍卖行签订了成交凭证，凭证载明：“日照拍卖行有限责任公司成交凭证（存根）本次拍卖之小孙家村东4号E（01）315-1标的经拍卖会现场公开竞买由2号牌竞买者以330元（人民币）成交，请成交人持此凭证于拍卖会后当场与本公司签订拍卖成交确认书等。”同时，原告与被告拍卖行签订了《房屋租赁使用权成交确认书》，内容如下：“房屋租赁使用权成交确认书拍卖人（甲方）：日照拍卖行有限责任公司，买受人（乙方）：高兴臻。根据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋管理办法》等有关法律、法规制定。甲方组织实施东港区秦楼街道小孙家村村民委员会的商业房屋租赁使用权的拍卖活动，经过公开竞买，乙方取得了东港区秦楼街道小孙家村村民委员会的商业房屋租赁使用权买受人资格。甲乙双方本着自愿、公平、有偿的原则，签订如下成交确认书：一、成交房屋租赁使用权：位于泰安路北、菏泽路西东港区秦楼街道小孙家村村民委员会沿街商业房**E（01）315-1建筑面积约1014.7㎡的房屋租赁使用权，租金成交价款为人民币41.51774万元（770×182.56=14.05712，330×832.14=27.4606）（大写：”肆拾壹万伍仟壹佰柒拾柒元肆角整）。乙方应于2018年8月8日前，全部交清租金。并与东港区秦楼街道小孙家村村民委员会签订房屋租赁合同。二、乙方在付清全部租金及佣金后3日内，由东港区秦楼街道小孙家村村民委员会将该房屋交付乙方使用。三、乙方应按照以下要求向甲方支付拍卖佣金：拍卖成交价款的4%支付，共计应支付人民币16607.00元（大写壹万陆仟陆佰零柒元整）。乙方需于拍卖成交后当日内将该拍卖佣金支付给甲方，当日内未支付的，该款项从竞买保证金中扣除。四、本成交确认书经甲、乙双方签字盖章生效，双方须严格按照执行。五、本成交协议书一式4份，甲、乙、小孙家村村委各一份，存档备案一份。六、本成交确认书于2018年7月18日在山东省日照市签订等”。该协议系被告拍卖行提交，原告及被告小孙家村村委会均称没有该协议。 原告称，上述协议签订两天后即到被告小孙家村村委会取钥匙到涉案房屋看房屋时，发现房屋的面积不对，原告自行测量与拍卖的房屋面积差距很大，原告实际房屋面积比拍卖的面积少接近300平方米，故原告不同意与被告小孙家村村委会签订房屋租赁合同，并多次找被告拍卖行及小孙家村村委会，要求改面积后签订租赁合同。双方协商未果，也没有签订房屋租赁合同。2018年9月6日，被告拍卖行向原告高兴臻发出第一份催款通知，通知内容如下：“催款通知东4号E（01）315-1号标的竞得人高兴臻：你于2018年7月18日在日照拍卖行有限责任公司在日照广电大酒店会议室举行的拍卖会上公开竞得标的：秦楼小孙家村沿街东4号E（01）315-1号，标的总面积为1014.7平方米，其中1-2层面积为182.56平方米，固定价款770元/平方米/年；3层面积832.14平方米，成交价为330元/平方米/年，所以共计第一年的租金为：415177.40元，按照约定，拍卖人向竟得人收取佣金（按第一年成交价款的4%计取）为16607.00元，同时按照拍卖文件当中的条款，另外收取第一年成交价款的10%为履约保证金41517.74元，竞得人高兴臻需要交纳的总价款共计：473302.14元。扣除当时交纳的保证金30万元（笔误），竞得人高兴臻还需交纳173302.14元，按照拍卖文件的约定，该款应在2018年8月8日全部付清并签订《租赁合同》。高兴臻至今未交齐全款，未签订《租赁合同》。根据约定，竞得人高兴臻已违反约定。限2018年9月10日将剩余款项全部付清，如规定期限内未全额交纳，将按拍卖文件中第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如期不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。” 2018年10月16日，被告拍卖行向原告高兴臻发出第二份催款通知。通知内容如下：“催款通知东4号E（01）315-1号标的竞得人高兴臻：（前部内容同第一份催款通知书……略）。本公司已于2018年9月6日发送催款通知，并限定竞得人高兴臻于2018年9月10日前将余款全部付清。现在离第一次催款又过去了1个多月，你仍未交纳全部款项。经研究决定再给予竞得人高兴臻一次机会，限你于2018年10月22日前将余款全部付清，在此期间付清全部款项，将不作追究。如在次期间仍未全额交纳，将按拍卖文件中第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。” 2018年10月17日，原告高兴臻回函，内容如下：“关于《催款通知》的回函日照拍卖行有限责任公司：贵公司《催款通知》已收悉，关于我方竞拍的秦楼街道小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街楼事项付款及合同签订事宜作如下说明。一、关于秦楼街道小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街楼竞买事宜，我方确认竞买价格为1-2层固定价款600元/平方米/年、3层固定价款260元/平方米/年。当时竞买只针对单平方米/年价格。二、关于全部租金我方认为秦楼街道小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街楼面积存在争议，应该按照双方认可的具有房屋面积测量资质的第三方出具房屋面积数据为准。三、关于秦楼街道小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街楼租赁合同我方没有收到过秦楼街道小孙家村从委员会的任何通知。我方只收到贵公司催款电话及通知，鉴于秦楼街道小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街楼面积存在争议，所以我方没有按照贵公司所提供的房屋租金数据缴纳剩余款项。四、根据国家规划许可标准沿街商铺相应面积应配备相应数量的停车位，我方前往秦楼街道小孙家村村委找有关领导反映过，但一直未有答复，请贵公司予以协调停车位数量及位置为盼。五、提请贵公司尽快协调秦楼街道小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街具体面积测量及租金、合同签订、停车位位置及数量等事宜。以备我方及时装修使用。如贵公司不能督促秦楼街道小孙家村村委及时与我方签订协议我方将保留诉诸法律的权利，由此造成的损失贵公司与秦楼街道小孙家村村委承担。” 2018年12月24日，原告委托山东名律律师事务所向被告小孙家村村委会发律师函。内容如下：“律师函东港区秦楼街道小孙家村村民委员会：山东名律律师事务所接受高兴臻委托，就贵单位通过日照拍卖行有限公司于2018年7月18日举行的拍卖会上，竞买成交的东4号E-（01）315-1沿街商业房，成交价为330元每平。在竞买成交后，我方对面积提出质疑，要求重新确认面积并多次督促签订正式合同，并按照拍卖时的相关资料办理交接手续，但是贵单位对竞买人提出的问题没有给予答复，致使至今未能签订正式合同。签订合同时，需要贵单位对以下问题给予明确：1、拍卖标的物的面积问题，请贵单位提供出租房屋的不动产登记手续或者证明房屋面积的证据，以便在签订合同时明确租金数额。2、根据相关规划标准，委托人租赁的沿街商铺应当配备相应数量的停车位，但是一直未有明确答复。上述问题委托人在2018年10月17日向贵单位进行了催告，但是迟迟未接到答复，现在我所接受委托再次发函，请于接到本函后三个工作日内给予回复，逾期我们将根据委托人的指示采取必要的法律途径，届时将产生诉讼费等不必要的损失以及有损贵单位的诚信形象。” 2018年12月24日，被告拍卖行第三次向被告高兴臻发出通知，内容如下：“关于高兴臻违约保证金予以没收通知，东4号E（01）315-1号标的竞得人高兴臻：（前部内容同第一份催款通知书……略），本公司已于2018年9月6日发送第一次催款通知，并限定竞得人高兴臻于2018年9月10日前将余款全部付清。在规定的时间内仍未交纳全部款项。经研究决定于2018年10月16日发出第二次催款通知，限你于2018年10月22日前余款全部付清，在此期间付清全部款项，将不作追究。在两次催款后仍未全额交纳，现我公司决定如果不能在2018年12月28日足额缴纳剩余部分租金及保证金173302.14元，并签订《租赁合同》。我们将按照拍卖文件中第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。我们将扣除拍卖佣金16607元后，经高兴臻剩余的保证金283393元汇入秦楼街道小孙家村民委员会账户。” 原告高兴臻在收到上述催款通知书后，在被告拍卖行第三次的通知书尾部的空白处回复，回复内容如下：“贵单位通知我方已收悉，鉴于贵单位前两次通知，我方已发回函，贵单位并没有给出明确答复，请贵单位协调小孙家村村委按实事求是的态度，解决房屋面积问题，并尽快与我方以房屋测绘部门出具的测绘面积签订房屋租赁合同。” 另查明，2019年6月24日原告高兴臻以房屋租赁合同为由诉至本院，将被告小孙家村委员会列为被告，将拍卖行列为第三人，原告的诉讼请求：请求判令被告小孙家村村委会与原告履行《房屋租赁使用权成交确认书》；请求判令被告与原告签订《房屋租赁合同》。2019年9月19日原告高兴臻申请撤回了前案的起诉。卷宗材料在（2019）鲁1102民初5004号中。 还查明，2019年8月8日，前案在审理过程中，被告小孙家村村委会将“终止小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1《房屋租赁权成交确认书》所确立房屋租赁关系通知书”送达给原告高兴臻，该通知书内容如下：“致高兴臻（公民身份号码3711021957××××××××）：鉴于：2018年7月18日，我方日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会委托拍卖人（甲方）日照拍卖行有限责任公司通过公开拍卖与你买受人（乙方）签订了小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1《房屋租赁权成交确认书》（以下简称成交确认书）第一条约定‘成交房屋租赁使用权：：位于泰安路北、菏泽路西秦楼街道小孙家村沿街商业房**E01）315-1（设计）建筑面积约1014.7平方米，租金成交价款41.51774万元。乙方应于2018年8月8日前，全部交清租金，并与东港区秦楼街道小孙家村村民委员会签订房屋租赁合同’。鉴于你在2019年7月23日上午在东港区法院的庭审中记录和相关陈述及证据，你的故意违约行为严重地损害了合同目的和我方小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1房屋租赁权收益。为避免我方房屋租赁权损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款和第四款及《合同法》第九十六条规定，日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会郑重依法向你通知如下：一、自本通知送达之日起，终止我方通过拍卖人日照拍卖行有限责任公司通过公开拍卖与你买受人于2018年7月18日签订的小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1《房屋租赁权成交确认书》所确立的房屋租赁关系，我方收回该东4号E（01）315-1《房屋租赁权成交确认书》项下的房屋租赁使用权；二、请你方在2019年8月8日前将租赁甲方商铺内的物品腾空将商铺及其设施交接给日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会，否则，我方将视你方在租赁房屋内物品为你方废弃物而自行腾空收回东4号E（01）315-1商铺；三、上述《房屋租赁权成交确认书》后，你方并不因此免除自2018年7月18日至房屋租赁关系终止日期欠缴的租金及物业费等；四、我方依法保留根据上述房屋租赁使用权拍卖须知相关约定、竞买协议和上述《房屋租赁权成交确认书》约定及相关法律、法规规定向你方追究你应承担的赔偿责任和相关法律责任等。特此通知。” 再查明，被告小孙家村村委会于2014年7月取得了涉案房屋的建设用地规划许可证（（地字第**，2014年9月取得涉案房屋的建设工程规划许可证（建字第371101201410069号），2015年12月取得了涉案房屋的国有土地使用证（证号为：日东国用【2015】第000884号）。涉案房屋未办理不动产所有权登记手续。 本院认为，拍卖是一种特殊的商品买卖方式，在拍卖活动中，拍卖是委托人寻求其物品或者财产权利最高卖价和最佳买主的中间人，而且，拍卖人通过拍卖转让的不是拍卖人自己而是他人的物品或者财产权利，所以拍卖合同实际上包含两个法律关系，涉案被告小孙家村村委会系委托人与被告拍卖行之间是委托法律关系，被告小孙家村村委会与原告高兴臻之间系租赁合同关系。高兴臻通过拍卖公司拍卖取得小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1《房屋租赁权成交确认书》所确立的房屋租赁权后，因房屋面积问题产生纠纷，该纠纷因拍卖产生，故本案案由应为拍卖合同纠纷。现原、被告针对涉案房屋租赁缴纳的保证金是否返还发生争议。双方争议的焦点是：关于《房屋租赁权成交确认书》的性质、违约责任、保证金40万元是否应返还等问题，本院作出如下分析。 一、关于拍卖过程中涉案房屋是否存在违法或瑕疵的问题分析 根据《中华人民共和国拍卖法》第二十八条的规定：“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”小孙家村村委会将其位于小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1建筑面积约为1014.7平方米的房屋委托被告拍卖行进行拍卖，2018年7月9日拍卖行在《日照日报》发布了拍卖公告。高兴臻与拍卖行在拍卖之前签订的《租赁权拍卖竞拍须知》、《竞买协议》，在拍卖会现场，拍卖行在电子屏幕上对涉案房屋现状进行的播放，并对涉案房屋的面积及租赁房屋的价格等均进行了公开宣读，高兴臻在涉案房屋拍卖成交后所签订的“成交确认书”、“拍卖笔录”、“成交凭证”中的房屋面积和房屋价格，均系按照拍卖行在拍卖会中公示的面积和价格而签字确认。证实高兴臻在充分了解拍卖标的的全部情况“包括瑕疵”后与拍卖行签订了《房屋租赁权成交确认书》，《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”涉案房屋拍卖时，高兴臻知道房屋面积不是以具体面积为计算拍卖价格的依据仍参加了竞买，且高兴臻以415177.4元的价格通过拍卖行取得涉案房屋，应视为对涉案房屋拍卖状况的认可。根据以上事实可以认定涉案房产是整体拍卖，涉案房屋面积与实际面积存在差异并不影响拍卖效力。故高兴臻在竞买涉案房屋后，以房屋面积与实际不符为由未与小孙家村村委会签订《房屋租赁合同》的理由不当，本院不予采信。 二、关于《房屋租赁权成交确认书》性质的问题分析 拍卖行受小孙家村村委会的委托，对涉案房屋的租赁使用权进行拍卖，拍卖行按照拍卖合同的规定以公开竞价的形式，将涉案房屋的租赁权进行拍卖，高兴臻作为竞买人参与了拍卖活动，公开进行竞买，《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”经查，高兴臻与拍卖行签订了《竞买协议》后，便在拍卖行举行的拍卖会上公开竞买，通过拍卖会，高兴臻取得了涉案房屋租赁10年期的使用权。《中华人民共和国拍卖法》第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”拍卖成交后，高兴臻与拍卖行签订了《房屋租赁权成交确认书》，该确认书是高兴臻与拍卖人在拍卖合同成立后对拍卖成交事实的承诺。高兴臻与拍卖行签订的《房屋租赁权成交确认书》，系双方通过拍卖程序将涉案房屋租赁权进行拍卖，高兴臻与拍卖行签订的确认书是确定拍卖成立的书面文件，亦是拍卖成交签订的承诺书，也是双方据以履行交付拍卖标的和支付价款的依据。证实双方对拍卖结果的确认，高兴臻享有拍卖确认书确定的权利，同时亦应承担拍卖确认书确定的义务。因此，高兴臻与拍卖行签订的《房屋租赁权成交确认书》是对签订涉案《房屋租赁合同》作出的承诺，各方当事人均没有异议，该确认书是对拍卖结果事实的确认。故原告要求解除《房屋租赁权成交确认书》的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于高兴臻与小孙家村村委会之间房屋租赁关系的问题分析 涉案房屋系被告小孙家村村委会集体所有房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋已经取得了建设工程规划许可证等主管部门批准建设的相关手续，被告小孙家村村委会有权通过拍卖形式出租涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第一百七十三条规定：“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。”被告小孙家村村委会委托被告拍卖行就涉案房屋的租赁权进行拍卖，符合法律规定。涉案房屋是经小孙家村村委会委托拍卖行进行拍卖的，《中华人民共和国合同法》第十九条规定“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。”小孙家村村委会已为拍卖出租涉案房屋与竞买人签订《房屋租赁合同》作了准备工作，且高兴臻签订的《房屋租赁权成交确认书》中亦确定了涉案房屋的租赁期间、价款、面积，并缴纳了保证金，小孙家村村委会与高兴臻之间的关系是要约和承诺的关系，小孙家村村委会作为要约人，已经确定了涉案房屋的租赁期限、租赁价款等事宜，《合同法》第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。”高兴臻作为承诺人，与拍卖行签订了《房屋租赁权成交确认书》，《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”高兴臻与拍卖行签订的成交确认书是对房屋租赁合同的承诺，该承诺通知已经到达小孙家村村委会，《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。高兴臻与小孙家村村委会之间通过拍卖确定的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，涉案房屋租赁合同关系依法成立并合法有效，属于有效合同，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经查，高兴臻因涉案房屋面积等事由未与被告小孙家村村委会签订《房屋租赁合同》，经拍卖行及小孙家村村委会多次催告后，高兴臻仍以面积不符要求实地测量后再签订《房屋租赁合同》，而小孙家村村委会又未与高兴臻对房屋面积达成共识，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”小孙家村村委会委托拍卖行发送的解除通知已到达高兴臻，因此，高兴臻与小孙家村村委会之间的房屋租赁合同关系已解除。 高兴臻与拍卖行在签订的《租赁权拍卖竞拍须知》第二十二条约定：“拍卖标的的移交使用：待租金付清后并签订房屋《租赁合同》后由出租人根据情况确定交付使用日前，每个标的买受人并交纳租赁房屋履约保证金为成交价款的10%”。该须知对履约保证金进行了约定，高兴臻已明确表示不履行合同义务，应按约定在保证金中扣除违约金41517.77元（415177.4元×10%）给小孙家村村委会。小孙家村村委会提出已将高兴臻缴纳的保证金没收为租金的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的人民法院应予支持。”小孙家村村委会应以诉讼或反诉的方式提出请求，小孙家村村委会在未提起反诉请求的情况下，单方将高兴臻的保证金没收为租金的抗辩意见，本院不予采信。小孙家村村委会对其损失可另行主张。 四、关于拍卖行是否应收取拍卖佣金的问题分析 涉案房屋通过拍卖行具体组织并实施的，《租赁权竞拍须知》约定“一旦成交，买受人需要当日内按照一年成交价款4%向拍卖人支付拍卖佣金，从竞买保证金中直接扣除。”拍卖行为涉案房屋组织设施了拍卖活动，且与高兴臻亦签订了《房屋租赁权成交确认书》，拍卖行已经完成了其拍卖活动，拍卖行在本次拍卖活动的拍卖行为符合法律规定，《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”按照双方的约定，拍卖佣金应当由高兴臻支付，涉案房屋一年的成交价为415177.4元，高兴臻应支付拍卖行成交价款4%的拍卖佣金计16607元，该拍卖佣金自高兴臻缴纳的保证金中予以扣除亦无不当。 五、关于被告提出诉讼时效已过的问题分析 《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。”经查，被告拍卖行受托拍卖案涉房屋租赁权，在其拍卖须知明确说明房屋为现状拍卖，根据其与高兴臻签订的《竞买协议》等，其已就受托方告知的房屋租赁权包括瑕疵书面、及拍卖现场均告知了作为竞买人的高兴臻，其已尽到合理的告知义务。根据双方签订《竞买协议》、拍卖笔录、成交确认书等书面文件，高兴臻已知晓房屋的现状包括瑕疵，涉案未过诉讼时效期间，被告提出该抗辩理由，本院不予采信。 综上分析，高兴臻将保证金缴纳给拍卖行，拍卖行在完成拍卖程序后按照约定将拍卖佣金自保证金中扣除16607元，已将剩余的保证金交付给小孙家村村委会并无不当，高兴臻缴纳的保证金应由小孙家村村委会负责返还。对于应返还的数额，在高兴臻缴纳的保证金中应扣除拍卖佣金16607元，同时扣除履约保证金41517.77元，剩余保证金341875.23元（400000元-履约保证金41517.77元-拍卖佣金16607元）由小孙家村村委会返还给高兴臻。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第十九条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百七十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第二十八条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十七条之规定，判决如下： 一、被告日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会于本判决生效后10日内返还原告高兴臻的保证金341875.23元； 二、驳回原告要求被告日照拍卖行有限责任公司返还保证金的诉讼请求； 三、驳回原告高兴臻的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，原告高兴臻负担872元，被告日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会承担6428元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  费江** 人民陪审员  刘传芳 人民陪审员  崔 斌 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  孙 蕾 附: 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存 款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及 相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被 执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体 及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申 请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不 能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限 制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、 轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民 法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处 三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三 年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、 劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××23（19位） 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）