江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初4826号 原告：海门市五洋化工有限公司（统一社会信用代码91320684703780103M），住所地海门市临江新区临甸工业集中区化工片区。 法定代表人：冯随意，总经理。 委托诉讼代理人：陈雪涛（系海门市五洋化工有限公司股东），男，汉族，住海门市。 被告：盛胜剑，男，1957年9月1日生，汉族，住海门市。 第三人：江苏乾盛国际大酒店有限公司（统一社会信用代码91320684MA1MQY337G），住所地海门市海门街道秀山东路**。 法定代表人：沈利刚，总经理。 委托诉讼代理人：朱炳石，江苏清竹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱海斌，上海维盈律师事务所律师。 第三人：沈利刚，男，1966年12月28日生，汉族，住海门市。 原告海门市五洋化工有限公司（以下简称五洋化工）与盛胜剑租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依据原告五洋化工申请，通知江苏乾盛国际大酒店有限公司（以下简称乾盛国际）、沈利刚作为第三人参加诉讼，并于2019年9月23日公开开庭进行了审理。因发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序于2019年12月11日，2020年1月16日再次公开开庭进行了审理。原告五洋化工的诉讼代理人陈雪涛，被告盛胜剑，第三人沈利刚到庭参加诉讼。第三人乾盛国际的诉讼代理人朱炳石参加了第一次庭审，诉讼代理人朱海斌参加了第三次庭审。本案现已审理终结。 五洋化工向本院提出诉讼请求：1.要求确认五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；2.要求盛胜剑返还位于海门市秀山东路889号楼房三幢（建筑面积9265.43平方米）、土地使用权12595平方米、51.3平方米的门房一间、250米长的围墙以及250KW电力设施一套等租赁物；3.要求盛胜剑支付2017年8月1日至2019年7月31日的租金110万元，并自2019年8月1日起按59.4万元/年支付占用费至实际返还之日。审理中，五洋化工申请追加乾盛国际和沈利刚作为第三人参加诉讼，并将诉讼请求变更为：1.要求确认五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；2.要求乾盛国际返还位于海门市秀山东路889号楼房三幢（建筑面积9265.43平方米）、土地使用权12595平方米、51.3平方米的门房一间、250米长的围墙以及250KW电力设施一套等租赁物；3.要求乾盛国际支付2017年8月1日至2019年7月31日的租金110万元，并自2019年8月1日起按59.4万元/年支付占用费至实际返还之日；4.要求乾盛国际未能清偿债务时，由沈利刚承担相应的清偿责任。5.要求乾盛国际支付违约金100万元。事实与理由：2016年7月30日，五洋化工与盛胜剑签订了《房屋租赁合同》一份，五洋化工将其所有的位于海门市秀山东路889号三幢楼房（建筑面积9265.43平方米）、土地使用权12595平方米、51.3平方米的门房一间、250米长的围墙以及250KW电力设施一套等出租给盛胜剑，租赁期限共15年，自2016年8月1日至2031年7月31日，年租金55万元，并自2019年8月1日起每年按8%递增。嗣后，五洋化工与盛胜剑又订立了补充协议，对于新建、扩建等问题进行了重新约定。《房屋租赁合同》签订后，盛胜剑支付了第一年度的租金，并以承租的房屋作为乾盛国际的经营场所与沈利刚等人设立了乾盛国际。乾盛国际接收盛胜剑承租的房屋及相关设备后即进行扩建和装修，但是至今未能完成，且拖欠租金至今。2018年3月27日，五洋化工以拖欠租金为由书面通知盛胜剑解除双方签订的《房屋租赁合同》，但无论是盛胜剑还是乾盛国际等，均拒绝支付拖欠租金且拒不返还房屋，因乾盛国际系沈利刚为股东的一人公司，应当由沈利刚承担连带责任，故提起诉讼。 盛胜剑辩称，对于五洋化工陈述的事实及主张的诉请均无异议，我向五洋化工租赁了房屋及相关设备后，即交付给乾盛国际，应当由乾盛国际返还。 乾盛国际、沈利刚称，我公司接收承租的房屋后投入了1800万元进行了扩建和装修，现在因为规划等问题无法继续施工，更不能投入使用。对于拖欠租金的事实没有异议，但是我公司确实有投入，希望可以协商解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对于提交的《房屋租赁合同》、补充协议、微信聊天记录、解除合同通知、乾盛国际工商登记资料等证据的真实性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。上述证据结合当事人陈述，认定事实如下： 2016年7月30日，五洋化工与盛胜剑签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（五洋化工）将其所有的位于海门市秀山东路889号的3幢楼房（建筑面积9265.43平方米）、12595平方米土地、51.3平方米门房、250米围墙及250KV电力设施一套出租给乙方（盛胜剑），租赁期限为15年，自2016年8月1日至2031年7月31日止；2016年8月1日至2019年7月31日的租金为55万元/年，2019年8月1日至2022年7月31日的租金为59.4万元/年，2022年8月1日至2025年7月31日的租金为64.2万元/年等，乙方应当在每年的8月1日至15日期间一次性支付当年度租金，甲方同意第一年免收5个月的租金22.9万元；乙方因营业需要在土地及建筑物上进行新建、改建、扩建，必须征得甲方同意并签订补充协议，明确相应范围和内容，便于合同期内政府拆迁补偿时双方利益分配合理等；乙方拖欠租金达一个月的，甲方有权解除合同，乙方缴纳的押金、租金不予退还，还应按照下一年度租金标准支付违约金，新建、改建、扩建的建筑物均归甲方所有，无需补偿等；因履行合同产生争议，提交南通仲裁委员会仲裁等。合同签订后，盛胜剑支付了第一年度的租金，2017年8月1日起，租金未再支付。 2016年8月1日，沈利刚、沈利达、盛胜剑为设立乾盛国际所需与五洋化工与签订了《房屋租赁合同》一份，租赁标的、租赁期限与五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》一致，但内容相对简单，并未约定租金标准。 2016年8月5日，乾盛国际成立，沈利刚、沈利达、盛胜剑为乾盛国际股东，认缴出资6000万元，三人分别持股25%、25%、50%。五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》的租赁标的作为乾盛国际的经营场所。 2017年5月15日，因乾盛国际改建所需，五洋化工与盛胜剑于签订了《房屋租赁补充协议》，约定乙方（盛胜剑）需新建客梯、货梯、地、地下消防泵房汽房等，在甲方基础上进行改建，并进行楼房加层和新建员工宿舍等，甲方（五洋化工）表示同意，上述新建、改建、扩建部分在合同期内遇政府拆迁所得补偿均归乙方所有等。补充协议签订后，乾盛国际遂进行了改、扩建，但目前仍未竣工，工程处于停滞状态。 2018年3月27日，五洋化工向盛胜剑发出了《解除合同通知》，以盛胜剑未按照约定支付第二年度（2017年8月1日至2018年7月31日）的租金为由，要求解除合同。盛胜剑于同日收悉。 2018年5月2日，沈利刚分别与沈利达、盛胜剑签订了《股权转让协议》，沈利达、盛胜剑将持有的乾盛国际50%、25%的股份悉数无偿转让给沈利刚，乾盛国际变更为自然人独资有限公司，并办理了工商变更登记。 2019年6月26日，五洋化工与盛胜剑约定因履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》所产生的争议协商不成的，由租赁标的所在地人民法院处理。 审理中，盛胜剑、乾盛国际、沈利刚自认为了设立乾盛国际，遂由盛胜剑与五洋化工签订了《房屋租赁合同》，并实际履行。盛胜剑、沈利刚、沈利达三人与五洋化工签订的《房屋租赁合同》仅为了设立乾盛国际，办理工商登记所需，并未实际履行。2017年8月1日至2019年7月31日的租金110万元未支付。 本院认为，五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。公司发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的，合同相对人可以要求发起人承担合同责任，公司成立后对于上述合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人也可以要求公司承担合同责任。本案中，盛胜剑作为乾盛国际的发起人之一，为设立乾盛国际以自己名义与五洋化工签订了《房屋租赁合同》，乾盛国际设立后即将租赁标的作为经营场所，并控制、使用，进行了改、扩建，故乾盛国际已经实际享有了《房屋租赁合同》所确定的权利。基于权责一致的考量，应当由乾盛国际向五洋化工承担相应的合同责任。盛胜剑作为发起人在乾盛国际设立后的责任应为对乾盛国际的出资充实义务，并以出资为限对乾盛国际承担责任，并非与乾盛国际对外共同承担责任。 当事人均应当依照合同履行义务，享有权利。现无论是盛胜剑还是乾盛国际均未能按照约定支付第二年度（2017年8月1日至2018年7月31日）的租金110万元，五洋化工以此为由解除合同符合约定，应属有效，应当确认五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月27日解除。因乾盛国际的违约导致合同解除，故乾盛国际应当支付拖欠的租金并承担相应的违约责任，即应当支付拖欠的2017年8月1日至2018年3月27日的租金326027元。 关于违约金的问题。当事人约定的违约金过分高于因违约所造成的损失的，人民法院可予以调整，故虽《房屋租赁合同》约定因承租方违约的，除已交纳的押金、租金不予退还外，还应按照下一年度租金标准支付违约金，但五洋化工未能提供证据证明其实际损失，故乾盛国际应当以拖欠的租金金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付自2017年8月16日至实际履行之日的逾期付款违约金。 合同解除后，应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。租赁合同解除的，承租人或实际使用人应当返还租赁标的。盛胜剑作为乾盛国际的发起人，因设立公司需要将承租的标的交由乾盛国际使用，现《房屋租赁合同》已经解除，乾盛国际占有涉案标的已无合法依据，应当返还。乾盛国际现未能及时返还，应当支付自合同解除之日至实际占用期间的使用费，即支付自2018年3月28日至2019年7月31日的使用费723973元，并按照59.4万元/年标准支付自2019年8月1日至实际返还之日的使用费。 乾盛国际为一人有限责任公司，沈利刚作为其股东，未能提供证据证明其个人财产与公司财产严格分离，对于乾盛国际的债务应当承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告海门市五洋化工有限公司与被告盛胜剑于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除。 二、第三人江苏乾盛国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将位于海门市秀山东路889号楼房三幢（建筑面积9265.43平方米）、土地使用权12595平方米、51.3平方米的门房一间、250米长的围墙以及250KW电力设施一套返还给原告海门市五洋化工有限公司。 三、第三人江苏乾盛国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海门市五洋化工有限公司支付合同期限内的租金326027元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付自2017年8月16日至实际履行之日的逾期付款违约金。 四、第三人江苏乾盛国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海门市五洋化工有限公司支付自2018年3月28日至2019年7月31日的使用费723973元，并按照59.4万元/年标准支付自2019年8月1日至实际返还之日的使用费。 五、第三人沈利刚对上述第三、四项确定的第三人江苏乾盛国际大酒店有限公司的给付义务承担连带清偿责任。 六、驳回原告海门市五洋化工有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23680元，由原告海门市五洋化工有限公司负担5680元，第三人江苏乾盛国际大酒店有限公司负担18000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费23680元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  杜开宇 人民陪审员  卑海明 人民陪审员  秦敬改 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  季珊珊 书 记 员  季婧婕