安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初5351号 原告：合肥瑞邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区安徽轻工商城****，统一社会信用代码913401005606764474（1－1）。 法定代表人：沈光超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王成,安徽安贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦超，安徽安贵律师事务所实习律师。 被告：安徽省联丰投资有限公司，住，住所地安徽省合肥市芜湖路**城市华庭商业3-204一社会信用代码91340100666231286W。 法定代表人：唐振江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓婧，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹靖东，安徽中鼎律师事务所律师。 被告（第三人）：池州徽池市场开发有限公司，住所地，住所地安徽省池州市永明路**徽商城会信用代码913417007950998327（1－1）。 法定代表人：朱炯炯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文昌，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：乔丹花，国浩律师（合肥）事务所律师。 原告合肥瑞邦物业服务有限公司（以下简称“瑞邦物业公司”）与被告安徽省联丰投资有限公司（以下简称“联丰投资公司”）、第三人池州徽池市场开发有限公司（以下简称“徽池开发公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，被告联丰投资公司对本案管辖权提出了异议，本院于2020年2月17日裁定驳回被告联丰投资公司对本案管辖权提出的异议；被告联丰投资公司不服，向安徽省池州市中级人民法院提出了上诉，2020年3月17日，安徽省池州市中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。后根据被告联丰投资公司的申请依法追加徽池开发公司为被告。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞邦物业公司的委托诉讼代理人王成、秦超，被告联丰投资公司的委托诉讼代理人王晓婧、曹靖东，被告徽池开发公司的委托诉讼代理人乔丹花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的空置房物业费用346964元（后变更为判令被告支付截止2020年7月10日的空置房物业服务费用434359元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年至2018年，原告与第三人先后签订5份《徽商江南世家前期物业服务委托合同》。合同关于空置房服务费用均约定，对已竣工但尚未出售的物业服务费用和空置房服务费需经核算后由第三人支付。前期物业服务委托合同中对于尚未出售的物业，或者因第三人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由第三人按下列标准支付给原告：1、一般住宅（多层和小高层）按本条以上约定收费标准的50%支付；2、别墅和商业按本条以上约定收费标准的30%支付；3、空置房服务费用按半年结算一次；4、原告每月5日前将上月的空置房服务费用报送给第三人，第三人委派专人与原告结算签字确认。2017年6月28日、2018年7月11日，原告先后向第三人出具两份承诺函，同意第三人将其在《徽商江南世家前期物业服务委托合同》中的一切义务和责任转由被告承担，被告在承诺函上盖章确认。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按照合同约定履行付款义务，严重侵犯了原告的合法权益。综上，原、被告与第三人间就债务转移达成协议，应当由被告向原告承担付款责任及违约责任。为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，请求判如所请。 联丰投资公司辩称，一、被告在原告与第三人之间的承诺函上盖章的真实意思表示是债的保证并非接受债务转移。理由如下：1、2010年被告与第三人合作开发池州江南世家项目并签订合作开发协议。双方约定以第三人的名义开发池州江南世家项目，第三人提供建设用地，联丰公司承担项目设计、报建、开发、宣传、销售、售后等全部义务和投资。第三人在项目开发后享有房屋销售的固定收益和浮动收益，被告作为该项目实际开发投资人，在第三人提取固定和浮动收益后，项目全部收益归被告所有，合作开发期间的土地增值税、使用税等税费全部由联丰公司承担。被告是该项目的实际所有人，双方基于这一事实和共识，在合作协议第38条同时约定“项目部依甲方（徽池公司）授权对外签订建设工程承包合同时，乙方（联丰公司）应同时出具对该合同的履行的保证承诺”。可见，被告对第三人签订的相关合同进行保证承诺是债的保证。被告在原告与第三人之间的承诺书上盖章，正是合作协议第38条的保证条款履行的具体落实和体现，被告的真实意思表示是债的保证，不是债务承担。本案物业纠纷的适格被告应当是第三人，被告并非本案适格被告。2、2019年6月，第三人推翻原合作开发协议，强行收回被告的项目开发经营权，并同时向被告主张江南世家项目实际产权。在合作开发协议被推翻，巨额投入和权益不被认可的前提下，要求被告承担违背其真实意思表示的项目转移债务，缺乏事实依据和法律依据，也有失公平和诚实信用原则。二、承诺函的债务转移实际并未发生和履行。理由是：1、该承诺函是在物业服务合同签约时同步进行的，符合债务的保证担保形式要件。2、实际履行当中原告是直接为第三人名下的物权提供物业服务，是向第三人直接收取物业费用，每年的物业服务费也是由第三人直接支付给原告，物业费发票也是原告直接开具给第三人。原告在此过程中从未向被告主张过物业费支付这一转移债务，双方之间并不存在债务转移所形成的债务承担这一基本事实，从头至尾原告与被告没有任何关系。本案物业纠纷的适格被告应当是徽池公司，请求依法驳回原告诉请或追加第三人为本案被告。三、原告主张的费用并非到期债权。四、疫情期间产生的不可抗力致使原告的物业服务存在不能完全合格履行之情形，疫情期间产生的费用应当相应减免。 徽池开发公司辩称，承诺函约定物业费由联丰投资公司向原告缴纳，徽池开发公司没有缴费依据。 经审查，本院认定事实如下：瑞邦物业公司（原名“合肥振东物业管理有限公司”）自2013年7月10日起被徽池开发公司选聘为徽商江南世家前期物业服务企业，并签订了《徽商﹒江南世家前期物业服务委托合同》，约定商业用房物业服务费标准为每月每平方米2.4元。经价格主管部门批准，该小区住宅物业综合服务费收费标准分别为：多层住宅每月每平方米0.58元，高层住宅及别墅每月每平方米1.05元。瑞邦物业公司自2013年7月10日起为该小区提供物业服务至今。 2017年6月28日，徽池开发公司与瑞邦物业公司续签了《徽商﹒江南世家前期物业服务委托合同》，约定合同期限自起至2018年7月10日止，并对前述内容进行了约定，还约定：对于尚未出售的物业或者因徽池开发公司的原因未能按时交给物业买受人的物业（即空置房），其物业服务费用由徽池开发公司按下列标准支付给瑞邦物业公司：1、一般住宅（多层和小高层）按以上约定收费标准的50%支付；2、别墅和商业按以上约定收费标准的30%支付；3、空置房服务费用按半年结算一次；交房缓冲期两个月，交房缓冲期徽池开发公司不承担物业服务费；4、瑞邦物业公司每月5日前将上月的空置房服务费用报送给徽池开发公司，徽池开发公司委派专人与瑞邦物业公司结算签字确认。业主应于入伙通知之日起，一次性交纳12个月物业服务费用，后期物业服务费用按6－12个月交纳，业主或物业使用人应提前10日履行交纳义务。双方还对其他事项进行了约定。2018年7月11日，徽池开发公司与瑞邦物业公司再次续签了《徽商﹒江南世家前期物业服务委托合同》，合同期限自2018年7月11日至2020年7月10日止，并对前述内容进行了约定。 2017年6月28日、2018年7月11日，瑞邦物业公司两次向徽池开发公司出具《承诺函》，承诺“我公司同意将2017年6月28日（2018年7月11日）贵、我双方签定的《徽商﹒江南世家前期物业服务委托合同》中约定由贵公司履行和承担的一切义务、责任转移由安徽省联丰投资有限公司履行和承担。即自本承诺函经安徽省联丰投资有限公司确认之日起，上述合同中所涉贵公司的一切义务、责任均与贵公司无涉。本承诺函经安徽省联丰投资有限公司确认后，在上述合同履行过程中，无论贵公司有何行为（除非贵公司、安徽省联丰投资有限公司及我公司以书面方式达成新的共同合意，且该书面方式必须加盖贵公司的公章），均不构成对上述合同所涉贵公司的一切义务、责任已经转移由安徽省联丰投资有限公司履行和承担、与贵公司无涉之事实的任何改变。上述内容是我公司在自愿之前提下作出的真实意思表示，是我公司行使处分权的行为，无论发生任何情势对我公司均具有法律拘束力。即我公司不得以任何理（事）由于之对抗，亦不得向贵公司提出任何其他主张”。联丰投资公司在该承诺函上加盖了公章。 自2017年7月10日起，两被告均未向原告支付空置房物业服务费至今，原告经催讨未果而向本院起诉。 诉讼过程中，两被告对原告提交的空置房登记表有异议，联丰投资公司对原告与徽池开发公司提交的《承诺函》上公章的真实性有异议，但在本院规定的期限内均未提供相反的证据或者鉴定申请。原告提交的空置房登记表上记载了截止2020年7月10日多层、高层住宅空置房总欠物业服务费142310元，50%为71155元（其中D6栋201室2014年9月30日至2017年7月10日欠物业服务费1173元，G4栋902室2016年3月28日至2017年7月10日欠物业服务费978元，合计2151元）；商铺、别墅空置房总欠物业服务费1089612元，30%为363204元，合计434359元（其中2014年9月30日至2017年7月10日欠物业服务费2151元）。在联丰投资公司追加第三人徽池开发公司为本案被告后，原告又变更诉讼请求，要求两被告共同承担空置房物业服务费。 上述事实，有《徽商﹒江南世家前期物业服务委托合同》、池州市贵池区物业服务收费备案表、空置房登记表、承诺函以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与徽池开发公司签订的《徽商﹒江南世家前期物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，对双方当事人均有约束力。原告为徽商江南世家提供物业服务，徽池开发公司应当按时支付空置房物业服务费用，徽池开发公司对原告提交的空置房登记表虽有异议，但未提供证据证明，在本院规定的期限内亦未提供相反的证据，故对原告提交的空置房登记表，本院予以认可，对空置房登记表上记载的物业服务费434359元（其中2017年7月11日前欠物业服务费2151元），本院予以确认。原告要求被告支付截止2020年7月10日空置房物业服务费，因合同期限至2020年7月10日届满，从节约诉讼成本、避免诉累出发，本院予以支持（如在此期间徽池开发公司将空置房出售并交付给买受人，相应的空置房物业服务费可以凭借交房手续按合同约定的标准予以扣减）。联丰投资公司对《承诺函》上公章的真实性虽有异议，但在本院规定的期限内未提出鉴定申请，视为其没有异议。《承诺函》的字面意思明确表明由徽池开发公司承担的空置房物业服务费支付义务，经联丰投资公司确认后，便从2017年7月11日起转移给联丰投资公司，如果要改变，必须由三方共同达成新的合意；联丰投资公司在《承诺函》上盖章的行为，表明其认可《承诺函》的内容，并确认了债务的转移，而非担保。至于徽池开发公司与联丰投资公司之间的其他合作、解散事宜，均与本案无关。所以，有关二者之间的任何约定只对两被告具有约束力。综上，原告要求徽池开发公司支付2017年7月11日之前拖欠的空置房物业服务费2151元、联丰投资公司支付2017年7月11日至2020年7月10日空置房物业服务费432208元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告安徽省联丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥瑞邦物业服务有限公司支付2017年7月11日至2020年7月10日期间空置房物业服务费432208元； 二、被告池州徽池市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥瑞邦物业服务有限公司支付2017年7月11日前拖欠的空置房物业服务费2151元； 三、驳回原告合肥瑞邦物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7815元，由被告安徽省联丰投资有限公司负担7783元，被告池州徽池市场开发有限公司32元。此款于本判决生效之日交至本院诉讼费专户（开户行：农行贵池支行；户名：池州市贵池区财政局；账号12×××93；并注明案号及诉讼费用负担者姓名或名称）。如未按期交纳，本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费7815元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈文忠 人民陪审员  唐腊花 人民陪审员  丁 燕 二〇二〇年五月六日 书 记 员  程 翔