文书内容重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初4479号原告：唐亨碧，女，汉族，1953年1月19日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：郑家国，男，汉族，1952年8月23日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：郑毅，男，汉族，1981年7月25日出生，住重庆市北碚区。被告：向宏，男，汉族，1980年10月29日出生，住四川省渠县。委托诉讼代理人：梁爽，重庆孟源律师事务所律师。被告：杨帮文，男，汉族，1981年9月30日出生，住重庆市大足区。原告唐亨碧与被告向宏，被告杨帮文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告唐亨碧的委托诉讼代理人郑家国、郑毅，被告向宏及其委托诉讼代理人梁爽，被告杨帮文等到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告唐亨碧向本院提出诉讼请求称：1、判令被告腾空房屋，归还租赁物应合符协议约定及合同法第235条规定，以完好适租的状态归还租赁物确定损害，按照协议约定履行书面手续为据，并同时请求法院现场参加；2、判令被告恢复使用坏的烟道，恢复水、电、气、给排水原状畅通，房屋等设施是否完好，完清水、电、气费（按计量表用量为准），消除天然气安全隐患；3、被告支付原告违约金3万元；4、被告支付原告从2018年10月6日起至2019年2月16日止房屋租金41051元，未返回租赁物费现暂计从2019年2月17日至2019年12月31日止99152元，现计返回的租赁物费是按租金标准计算的，待被告恢复完诉求的项目合格，双方履行的书面手续为止，未返回的租赁物费之后另计；5、被告非法关闭原告生活天然气，就餐费14945元暂计从2018年7月1日至2019年4月30日，至恢复天然气止（之后另计）；6、现诉求的费用不包括被告破坏房屋拆走的设施等，应交付检查房屋才知损害；7、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：杨帮文于2016年9月30日将北碚区XX镇XX路XX号门面转租给向宏，向宏承租房屋后不履行协议义务房屋等设施自行维护，安全使用，致使烟囱破烂，影响邻居身体健康、意见大。被告在租房期间不遵守国家规定，并说原告使用门面天然气不合法，非法关闭了原告生活用的燃气。造成原告等4人无生活燃气使用。后因被告不想经营，又违约提出解除协议，至今不缴纳房屋租金，不结清水、电、气费用，向宏又只向原告交还房屋钥匙，而不谈房屋等设施是否被损坏。原告在购买诉争门面前，杨帮文就在该门面经营餐馆，门面的天然气是原告2012年申请安装，杨帮文出面经办的，安装有报警器，杨帮文在经营中将门面全部设施都直接交付给了向宏。杨帮文在租期未满提出无人手经营，转租给向宏，原告未追究杨帮文的违约责任，杨帮文也不共同归还租赁物，现租出现问题，不由杨帮文随意乱说逃避责任。被告至今不交验、归还租赁物，给原告造成了损害，原告为维护自身合法权益及社会秩序，特向法院提起诉讼。被告向宏辩称，我方因合同目的无法实现要求解除与原告之间的租赁关系，人民法院生效判决认定的解除时间点为2018年9月30日，在此之前我方结清了所有费用并腾空了房屋返还给原告，我方不存在违约行为。涉案房屋的天然气是燃气公司要求整改，原告自己未整改导致无法使用的损失应由原告承担。我方在承租涉案房屋期间，房东常要求我方为其出面打架，我方没有参加就产生怨恨，经常到点辱骂我方，并将我老婆打成重伤。原告的诉请于法无据请求驳回。被告杨帮文答辩称，我当时不做的时候就跟房东提出不想做了，房东意思说你不做了就要找到下一家来做，要求房屋租金不能断后来就是向宏来做，转让什么的都是房东转的，我又没有什么权利转租。我不做的时候水电气都结清了的。原告要求赔偿我方不承担责任。经审理查明，2016年9月30日，原出租方（甲方）唐亨碧、原承租方（乙方）杨帮文、现承租方（第三方）向宏协商一致签订《房屋（转租）协议书》，该协议书注明：由于承租方原因（租赁期未满）无人手经营能力，甲方不追究违约责任，现将乙方租用的重庆市北碚区XX镇XX路XX号门面，按房屋现状转让给第三方作餐饮使用，建筑面积48.12平方米。经三方商定达成如下条款：一、1、第三方租房期为三年（从2016年10月6日至2019年10月5日止）。2、三年租期满后，若续租，在同等条件下乙方优先租用此房，如三年租期满不再租房，应提前2个月书面通知对方退房。二、租金及支付、转让费。1、前两年租金，每月8612元，第三年租金，应按照前一年租金增加10%计付甲方。若三年租期满续租房，租金应按照直排（直线）门面的最高单价，可降低2元计付甲方租金。2、第一年的租金支付两次：协议签订之日起，同时支付半年，即51612元给甲方，第二、三年，乙方一次性付清甲方一年租金。3、此门面转让费11万元，在本协议签订时，一次性付清甲方，并归甲方所有，转让费不退，但门面可转让同行，应经甲方重新签协议，收取手续费5%。三、乙方在租房期间：1、乙方应自觉完清水电气所发生的费用，本协议签订的同时，乙方应缴房屋水电气等保证金3500元，待租房结束时，钥匙交回、完清费用，房屋无人为故意损坏（正常损耗除外），甲方应立即退还3500元保证金。2、乙方租房期间，应遵守国家法律法规规定，不改用途，对房屋及相关设施等应自行维护，安全使用。若乙方对房屋再装修，应经甲方书面同意，待租房结束时，乙方不得拆除或破坏，以完好适租状态交回甲方。3、凡缴款、退房等事宜，均应履行书面手续（签字加手印为据），已交款均不退。本协议中的时间、要求，若乙方不遵守均属违约，均应赔偿对方违约金30000元，并可单方终止协议。本协议一式三份各执一份，三方签字加手印生效，上无涂改，下只有签订协议，共2页。此协议原甲方唐亨碧署名，原乙方杨邦文署名，现租第三方向宏署名。2018年11月20日，向宏诉唐亨碧、杨帮文房屋租赁合同纠纷一案，经本院立案受理[本院案号（2018）渝0109民初10292号]，向宏向本院提出诉讼请求称：1、要求确认三方签订的合同于2018年6月30日解除；2、要求唐亨碧退还2018年7月至9月租金共计25836元；3、要求唐亨碧退还保证金3500元，并支付违约金30000元；4、诉讼费由被告负担。2018年11月20日，本院作出民事判决书，唐亨碧不服此判决，上诉于重庆市第一中级人民法院，2019年2月3日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终75号民事判决书，该判决书注明：唐亨碧上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、所签订的协议真实有效，不应判决解除合同，应继续履行合同；2、被上诉人存在大量违约行为，其提出解除合同，意在逃避违约责任；3、上诉人履行了协议约定各项义务，无任何违约行为，一审判决违法解除了真实合法有效的协议，未得到依法规定的保护。向宏辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。本案系双方因管道整改及烟道腐蚀、破损引发的纠纷，导致双方无法维持正常的租赁关系，导致被上诉人无法正常经营，继续履行合同事实上已无必要，应予解除合同，被上诉人没有任何过错。杨帮文辩称，房屋已经转租，与被上诉人没有关系。向宏向一审法院起诉请求：1、要求确认三方签订的合同于2018年6月30日解除；2、要求唐亨碧退还2018年7月至9月三个月的租金25836元；3、要求唐亨碧退还保证金3500元，并支付违约金30000元；4、诉讼费由唐亨碧承担。一审法院认定事实：2016年9月30日，唐亨碧、杨帮文和向宏签订《房屋转租协议书》，三方约定由于杨帮文无人手经营，将位于重庆市北碚区XX镇XX路XX号门面在唐亨碧同意的情况下转租给向宏从事餐饮使用，向宏向唐亨碧支付转让费110000元。三方还约定，由向宏向唐亨碧支付房屋租金，协议签订之日支付6个月租金；第二、三年由向宏提前15天一次性支付给唐亨碧一年租金。后向宏接手上述门面，并经营餐饮生意，房屋租金交纳至2018年10月5日。2018年6月14日，重庆燃气集团向唐亨碧发放非居民客户安全检查告知，要求进行相应的整改。2018年6月，向宏与唐亨碧的前夫郑家国因面馆烟道的维护问题发生争执，并报警；2018年6月30日，郑家国和向宏因共用一个天然气管道引发纠纷，双方发生抓扯。2018年7月，郑家国因天然气阀被关闭，报警两次。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。本案中，三方签订的转租协议系三方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效。但在该合同履行过程中，因天然气管道和烟道事宜，向宏和唐亨碧前夫多次发生纠纷，甚至发生抓扯，导致向宏不愿再继续使用唐亨碧的门面，并起诉来院要求提前解除合同。向宏已明确表示不愿再继续使用房屋，故对其要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于向宏要求唐亨碧退还2018年7月至9月房屋租金的诉讼请求，经查，向宏自述试图归还钥匙给唐亨碧的时间为2018年9月22日，说明向宏2018年7月至9月使用了涉案房屋，故对向宏该项诉讼请求，不予支持。关于向宏要求唐亨碧返还保证金3500元和支付违约金的诉讼请求，庭审中向宏未举示充分证据证明唐亨碧具有违约行为，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告向宏与被告唐亨碧、杨帮文于2016年9月30日签订的《房屋转租协议书》于本判决生效之日起解除。二、驳回原告向宏的其他诉讼请求。案件受理费1284元，减半收取642元，由原告向宏负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，上诉人唐亨碧与被上诉人向宏、杨帮文之间签订的房屋转租协议系三方当事人真实的意思表示，该协议内容不违反法律法规的规定，系合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为该租赁合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，唐亨碧与向宏在履行房屋租赁协议过程中，双方为案涉房屋天然气整改问题发生较大争议，加之房屋排烟管道被人为堵塞，为此向宏与唐亨碧前夫多次发生纠纷，导致向宏无法继续在租赁房屋内经营其面馆生意，合同目的已经无法实现，目前向宏明确表示不再继续使用该房屋，不再履行租赁合同，该合同义务不宜强制履行，故一审法院判决解除合同并无不当，本院予以确认。上诉人唐亨碧认为被上诉人向宏在履行合同过程中存在违约行为，但在诉讼中并没有提出关于合同解除的违约赔偿诉请，故对于合同解除的法律后果以及违约责任的承担，本案不作处理。综上所述，唐亨碧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由上诉人唐亨碧负担。本判决为终审判决。还查明，庭审中，原告与被告向宏均陈述，向宏缴纳房屋保证金、水电气保证金3500元。被告向宏、被告杨帮文均陈述，相当于向宏向天然气公司交了1000元押金。庭审中被告向宏陈述，当时我们租原告房屋，原告硬要在我这里搭一个分表，我当时租房已经投入了我也不敢得罪原告，在2017年9月28日之前的天然气费用支付了，在2017年9月28日之后的费用没有支付给我。原告方陈述，不是我不支付费用是因为向宏没有向我们收。庭审中，被告向宏举示光盘一张，并陈述2018年9月22日，向宏将钥匙向唐亨碧交付，光盘视频内容为当时交付钥匙的影像。原告方陈述光盘内容只是说明向宏试图交，在前案二审笔录说明向宏交钥匙但是原告拒收，现在钥匙还在向宏处。还查明，原告方举示2011年6月20日署名“万艳秋”的凭据一张，其概要内容为，安装的水过户给唐亨碧600元，安装的烟道、烟罩、抽油烟机折价3600元归唐亨碧所有，原告方对此陈述，此系杨邦文之前一个老板做的，不做了折价4200元，唐亨碧所取得。原告方举示2012年1月18日，供气方为重庆燃气集团股份有限公司北碚分公司，用气方为唐亨碧商用气（经办人）杨邦文，双方签订的《天然气供用合同》复印件一份，2012年1月5日重庆燃气集团股份有限公司北碚分公司发票复印件一份，票面金额为15456元，2012年1月16日，可燃气体报警装置收据复印件，收据票面金额为6500元，以及相关检验报告等。原告对此陈述，上述物品由原告方出钱由杨邦文去办理的。杨帮文陈述，天然气是我方跟房东代行安装的，当时协商的是房东付30%，我出70%，当时交钱必须写房东的名字。庭审中，原告方举示2018年7月20日燃气北碚分公司向唐亨碧出具的缴费通知复印件一份，要求缴纳2018年6月的天然气费688.8元，2018年10月8日燃气北碚分公司向唐亨碧出具的缴费通知复印件一份，要求缴纳2018年9月份天然气812元，原告方对此陈述，被告向宏应缴纳相应的天然气费，向宏对此陈述，缴费通知在2018年10月8日，向宏已经结清之前的费用，如原告认为还有费用应当举证。庭审中，原告方举示，2019年2月15日《重庆燃气集团股份有限公司非居民客户安全检查告知》，内容概要为燃气公司通知唐亨碧对软管老化、无止回阀、通风不良等进行整改，原告方陈述被告方应承担相应整改责任，向宏对此陈述，按整改通知的整改措施上面写了3项措施，均是更换和加装新设备，这个义务不是由向宏履行，应当由原告房东履行。庭审中，原告方举示2018年7月16日重庆市沙坪坝区公证处公证书一份，内容概要为该公证书所附的12张照片系郑家国从现场拍摄等，原告方对此陈述，协议内容约定租方对房屋及相关设施安全使用自行维护，向宏对此陈述，照片烟道是自然损坏，被告无义务为其进行更换，且公证书注明郑家国带领公证员从该门面旁边门面上到案涉房屋楼顶，被告向宏在未经同意情况下根本不可能到楼顶。还查明，庭审中，原告方举示署名“文登高”的便笺并陈述，因被告方断气，原告在外用餐花费14945元，应由被告赔偿，向宏陈诉，对原告提供的证据三性均不予认可，这只是原告自己记录的一个情况，原告自己不整改天然气所产生的损失我方不予承担。还查明，庭审中，被告向宏举示2014年2月19日，唐亨碧（甲方）与杨帮文（乙方）签订的租房协议书复印件一份，2016年10月1日移交门面复印件一份，以及2016年10月9日凭据一份，凭据内容为“因向宏租用XX路XX号门面，原安装的天然气报警器影响美观。现唐亨碧建议将报警器移至厨房隔断墙外墙角处，若今后有后果或损失均由唐亨碧负责。双方签字加手印生效。由向宏移，费用由唐亨碧支付。”此凭据署名有“向宏”“唐亨碧”。上述事实，有房屋转租协议书、民事判决书、票据复印件、缴费通知书、照片、影像资料等证据以及原被告的庭审陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，已为人民法院生效裁判文书所确认的基本事实，当事人无须举证证明。本案中，重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终75号民事判决书已于2019年2月16日生效，故根据本院（2018）渝0109民初10292号民事判决书，以及（2019）渝01民终75号民事判决书确认，2016年9月30日的《房屋转租协议书》已于2019年2月16日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，故原告要求向宏支付2019年2月16日之后按《房屋转租协议书》的约定租金的诉讼请求，本院不予支持；无足够证据证明被告向宏自2019年2月16日之后仍未搬离涉案房屋，故原告要求向宏搬离涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持；原告方要求被告向宏支付违约金3万元，因生效裁判文书确认，向宏无法实现合同目的，从而解除合同诉讼请求获人民法院支持，亦无足够证据显示，向宏具有因违约从而应承担违约责任的情形，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。2018年9月22日，向宏向唐亨碧交付涉案房屋钥匙，双方协商未果，2018年10月9日，向宏向本院提起诉讼，本院于2019年11月20日作出（2018）渝0109民初10292号民事判决书，唐亨碧提出上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年1月8日立案，2019年2月16日（2019）渝01民终75号民事判决书发生法律效力，故从2018年10月6日到2019年2月16日期间，实际为唐亨碧与向宏因争议进入诉讼程序，诉讼程序推进而发生的时间。原告要求被告向宏支付2018年10月6日到2019年2月16日期间的房屋租金，本院酌情不予支持，理由如下：一、发生法律效力裁判文书确认，向宏因无法实现合同目的，向宏要求解除合同的诉讼请求，获人民法院支持；二、自《房屋转租协议书》履行以来，向宏足额支付转让费110000元，按约支付租金至2018年10月5日，无足够证据证明向宏在履行协议过程中有相应的违约行为，故因诉讼程序占用时间，引发的房屋租期租金风险，本案中不宜由向宏负担。原告方要求被告恢复使用坏的烟道，此诉讼请求，本院不予支持，理由如下：一、依据查明事实，2011年6月，唐亨碧以4200元的对价获得烟道、烟囱、抽油烟机的所有权。自2016年9月30日，本案三方签订合同，上述物品存在自然损坏，物品价值相应折旧；二、自三方签订协议以来，向宏按约支付转让费110000元及2018年10月5日前的租金，本案中，应由出租方唐亨碧履行相应的维修义务；三、无足够证据证明，向宏因故意或重大过失破坏烟道等物品。原告方要求被告方消除天然气安全隐患，本院不予支持。理由：一、依据查明事实，2012年1月，唐亨碧与天然气公司形成合同关系以及购置燃气报警装置，自2016年9月30日本案三方签订合同，上述物品存在自然损坏，用气方唐亨碧应按《天然气供用合同》行使权利、履行义务。二、自三方签订协议以来，向宏按约支付转让费110000元及2018年10月5日前的租金，本案中，应由出租方唐亨碧履行天然气供气设备的相应维护义务；三、无足够证据证明向宏因故意或重大过失损害天然气供气设备。原告方要求被告方支付就餐费14945元，此诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告方要求被告向宏完清天然气费1500.8元，此诉讼请求本院予以支持，原告方举示燃气公司缴费通知涉及2018年6月、2018年9月的天然气费应向天然气公司缴纳，向宏未举示证据证明显示该费用已缴纳，被告向宏应支付原告此费用以完清燃气费。另，原告向杨帮文提出诉讼请求，缺乏事实法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第九十三条的规定，判决如下：一、由被告向宏支付原告唐亨碧1500.8元以完清燃气费，此款限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告唐亨碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486元，由原告唐亨碧负担2436元，由被告向宏负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邬 瑾人民陪审员  徐小虹人民陪审员  赖 利二〇二〇年五月二十五日法官 助理  李迎波书 记 员  胡思洋