广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1366号上诉人（原审被告）：程春华，男，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：黄书华，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小青，女，汉族，住广东省徐闻县。被上诉人（原审原告）：廖焯腾，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静仪，广东广捷律师事务所实习律师。原审被告：刘泽清，男，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：张卫华，湖北霞环律师事务所律师。上诉人程春华因与被上诉人廖焯腾、原审被告刘泽清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程春华上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回廖焯腾要求程春华支付租金和利息、违约金的全部诉讼请求；3.改判刘泽清支付廖焯腾的房屋占有使用费；4.本案一审、二审诉讼费用由廖焯腾承担。事实与理由：一、程春华非《房屋租赁合同》的当事人，非合同所载佛山市三水区（以下简称涉案房屋）的实际承租人和占有使用人，一审法院认定事实错误。（一）刘泽清是《房屋租赁合同》的承租方，非涉案房屋的次承租人。2014年6月15日，程春华与廖焯腾签订《房屋租赁合同》约定廖焯腾将涉案房屋出租给程春华，合同对租赁期限、租金及其他事项进行约定。《房屋租赁合同》签订后，刘泽清在《房屋租赁合同》首尾两处“承租方”处签名捺印，故刘泽清成为《房屋租赁合同》承租人的意思表示真实、明确。同时，一审法院确认了刘泽清在合同签订后直接向廖焯腾支付2014年6月15日至2014年11月14日共6个月的租金120000元和押金50000元的事实，廖焯腾对此予以认可。根据《房屋租赁合同》约定，合同签订后，系由承租人支付租金和押金，且合同约定的租金支付方式是按月支付，在程春华与刘泽清不存在委托付款的情况下，在长达六个月的时间里均由刘泽清按合同约定作为承租人直接向廖焯腾支付租金，廖焯腾对此未提出异议且予以接受，表明廖焯腾对刘泽清作为《房屋租赁合同》承租人的认可。因此，廖焯腾与刘泽清订立《房屋租赁合同》的意思表示一致，双方系合同实际当事人。另外，程春华与刘泽清之间从未签订有关涉案房屋转租的合同或相关协议，故程春华与刘泽清之间不存在形式上的转租关系。并且，刘泽清也从未向程春华支付转租租金，故程春华与刘泽清之间不存在事实上的转租关系。另一方面，若涉案房屋系由程春华转租予刘泽清的，每月租金和押金由刘泽清直接向廖焯腾支付不合常理。另外，若程春华为涉案房屋承租人，且将涉案房屋按《房屋租赁合同》约定条件转租予次承租人刘泽清，亦有悖常理和市场规律。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。在一审程序中，一审法院将刘泽清作为被告通知其参加诉讼，可证明刘泽清并非转租关系中的次承租人。综上，从合同签订、约定、实际履行，及一审法院审理的程序，均能证明刘泽清才是《房屋租赁合同》的承租人，而非《房屋租赁合同》的次承租人。一审庭审中，刘泽清承认其实际使用和经营涉案房屋，其将涉案房屋转租予其他租户，并收取长达五年的租金，这一事实足以证明廖焯腾与刘泽清是实际的出租人和承租人关系。（二）程春华非《房屋租赁合同》的实际承租人，亦非涉案房屋的占有使用人，程春华因《房屋租赁合同》无效而自始退出涉案租赁关系。一审法院已依法查明涉案房屋没有产权证，也没有取得建设工程规划许可证，故而认定《房屋租赁合同》无效，因此，《房屋租赁合同》自始不发生法律效力。换言之，程春华与廖焯腾之间自始不存在租赁合同关系，因此，程春华非涉案房屋的承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》虽无效，但涉案房屋存在实际的占有使用人。根据一审期间各方当事人的陈述以及相关证据证明，涉案房屋一直由刘泽清使用收益持续至2019年3月，长达五年多时间。故程春华非涉案房屋的承租人和占有使用人，程春华不应承担支付占有使用费的责任。因此，一审法院认定程春华未退出涉案租赁关系，认定程春华与刘泽清系转租关系，认定程春华系涉案房屋的占有使用人均属于事实认定错误。二、一审法院判决程春华清偿应由刘泽清支付的占有使用费及利息，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》因租赁物违反法律和行政法规的强制性规定而无效，合同无效即自始无法律约束力，当事人因履行合同导致的损失和取得的利益均应相互返还并通过赔偿方式予以填补。程春华在签订《房屋租赁合同》后，未实际占有使用涉案房屋，也未支付约定的租金和押金，廖焯腾在长达五年的时间里未联系也未向程春华催收租金，程春华也没有实施转租行为并收取刘泽清缴纳的转租租金，程春华没有财产返还义务，更无赔偿损失的责任。廖焯腾辩称：一、一审法院认定事实清楚，程春华是涉案租赁合同的承租人和占有使用人。廖焯腾与程春华是签订房屋租赁合同的当事人，程春华作为承租人和占有使用人，负有支付租金和占有使用费的义务。廖焯腾作为出租人有收取租金的权利。至于廖焯腾收到的租金是由程春华自己支付或委托他人支付，并不影响程春华履行支付租金的义务，廖焯腾作为出租人，只要取得租金即可，不会去考究付款人是何人。廖焯腾持有的房屋租赁合同的承租人只有程春华一人签名，证明廖焯腾只与程春华存在租赁合同关系。至于程春华后来在自己持有的合同上未经廖焯腾同意另行添加签署刘泽清的名字，并不能免除程春华向廖焯腾承担合同义务的法律责任。同时刘泽清也明确与程春华存在转租关系，所以一审法院确认涉案房屋的承租人（占有使用人）是程春华，后程春华将涉案房屋转租给刘泽清使用的事实是清楚合法有据的。程春华未经廖焯腾同意私下转租，应承担全部法律责任。二、一审适用法律正确，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案房屋租赁合同虽被认定为无效，但承租人程春华也应当支付占有使用费，因此廖焯腾主张由程春华支付房屋占有使用费是合法有据的。一审法院的判决适用法律正确。至于程春华与刘泽清之间因私下转租所产生的债权债务关系，应由程春华另案主张。综上，请求二审法院驳回程春华的全部上诉请求。刘泽清述称：刘泽清并非本案适格当事人。廖焯腾与刘泽清之间无任何法律关系。诉争房屋租赁合同系廖焯腾与程春华之间签订，刘泽清并未加入到上述合同。因此根据合同相对性原理，廖焯腾的房租应向租赁合同的相对方程春华主张，故一审判决事实清楚，应依法予以维持，并驳回程春华的上诉请求。廖焯腾向一审法院起诉请求：1.确认廖焯腾与程春华签订的房屋租赁合同无效；2.程春华向廖焯腾支付房屋占用费用1324800元及利息（从起诉之日起至程春华实际清偿之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.廖焯腾无需向程春华返还押金50000元，在程春华需要支付的房屋占用费里面扣减；4.程春华承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月15日，廖焯腾与程春华签订《房屋租赁合同》，约定廖焯腾将涉案房屋出租给程春华，租赁期限自2014年6月15日至2020年6月15日，2014年至2017年期间每月的租金为24000元，2018年至2020年期间的月租金为26400元。程春华、刘泽清在诉讼中确认合同签订后，刘泽清直接向廖焯腾支付了2014年6月15日至2014年11月14日的租金120000元和押金50000元。程春华尚欠2014年11月15日至2019年3月31日的占有使用费1324800元。涉案房屋没有取得房产证及建设工程规划许可证。刘泽清于2019年3月退出涉案房屋。刘泽清在诉讼中确认程春华将涉案房屋转租给刘泽清，转租的约定跟廖焯腾与程春华签订的《房屋租赁合同》条款一致。一审法院认为，对合同有效性问题，涉案房屋没有房产证，也没有取得建设工程规划许可证，故廖焯腾与程春华签订的《房屋租赁合同》因违反国家强制性规定而无效。对程春华是否均为涉案房屋的占有使用人问题，虽然程春华辩称涉案房屋实际承租人是刘泽清，但程春华提供的证据不足以证明其已退出《房屋租赁合同》，且其提供的《房屋租赁合同》的承租人也是程春华和刘泽清，在廖焯腾明确合同相对人只是程春华及刘泽清明确只是转租关系的情况下，一审法院确认涉案房屋的占有使用人是程春华，程春华之后将涉案房屋转给刘泽清使用。刘泽清于2019年3月退出涉案房产可以视为程春华停止使用涉案房屋，故程春华应向廖焯腾支付2014年11月15日至2019年3月31日的占有使用费1324800元，因合同无效，廖焯腾应返还程春华押金，故一审法院扣除程春华支付的50000元押金，则程春华仍需支付占有使用费1274800元。对程春华将涉案房屋转给刘泽清使用而产生的使用费，程春华可以另行向刘泽清主张。对廖焯腾主张的利息，一审法院支持从2019年3月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至程春华实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。程春华辩称已过诉讼时效，因《房屋租赁合同》已确认无效，本案并不适用诉讼时效约定，一审法院不予以采纳。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认廖焯腾与程春华签订的《房屋租赁合同》无效；二、程春华于判决生效之日起十日内向廖焯腾清偿占有使用费1274800元及利息（利息计算如下：以1274800元为基数，从2019年3月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至程春华实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回廖焯腾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即10624元，由廖焯腾负担3213元，由程春华负担7411元。二审期间，程春华、廖焯腾、刘泽清均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明事实予以确认。另查明一，一审庭审中，刘泽清称其通过程春华向廖焯腾支付租金120000元和押金50000元，具体支付方式为现金支付；廖焯腾自认曾收取程春华租金120000元和押金50000元。另外，廖焯腾确认其未曾向程春华催缴租金。另查明二，刘泽清、廖焯腾均确认承租人已于2019年3月搬离涉案房屋，程春华主张承租人于2019年2月13日搬离涉案房屋。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：程春华是否应向廖焯腾支付占有使用费及利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。程春华、廖焯腾于2014年6月15日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，但涉案房屋未取得建设工程规划许可证及房屋产权证明，程春华、廖焯腾、刘泽清均未举证证明涉案房屋在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。故此，《房屋租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。程春华、廖焯腾签订的《房屋租赁合同》无效，双方因履行《房屋租赁合同》取得财产应当予以相互返还。本案中，因履行《房屋租赁合同》，廖焯腾收取程春华支付的50000元押金，应返还予程春华。程春华主张，《房屋租赁合同》由刘泽清签订，刘泽清为实际承租人。本院认为，一审期间，程春华未向一审法院提交刘泽清签订的《房屋租赁合同》原件，刘泽清亦不认可曾与程春华、廖焯腾签订《房屋租赁合同》，故此，本院对程春华的主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院认定程春华占有使用涉案房屋，应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向廖焯腾支付1274800元（1324800元-50000元）占有使用费符合法律及本案实际，本院予以维持。关于利息的支付，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。因程春华占有使用涉案房屋期间仅向廖焯腾支付租金120000元，现仍欠付占有使用费1274800元，导致廖焯腾遭受资金占用损失，廖焯腾有权要求程春华支付迟延支付占有使用费导致的利息损失。因廖焯腾于程春华占有使用涉案房屋期间未曾向程春华催缴租金，且程春华、廖焯腾、刘泽清均确认于2019年3月已搬离涉案房屋，一审法院判决程春华应向廖焯腾支付从2019年3月6日（一审起诉之日次日）起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，处理得当，本院予以维持。综上所述，程春华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16273元，由上诉人程春华负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年五月十三日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲