四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初2566号 原告：乐山民生物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区凤凰路中段**名都花园，统一社会信用代码：91511100687904638W。 法定代表人：田勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵晓玲，女，1989年11月14日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：刘琴，女，汉族，1981年9月1日出生，住四川省乐山市市中区。 被告：邵强，男，汉族，1971年6月29日出生，住四川省乐山市市中区。 原告乐山民生物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）诉被告刘琴、邵强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人赵晓玲，被告刘琴、邵强到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费用人民币5146元、垃圾清运费216元、违约金1544元，加压水泵运行费300元，合计人民币7206元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：乐山市市中区通江街48号现代江景小区系乐山市五通桥民生房地产开发有限公司开发建设，小区建设完成后乐山市五通桥民生房地产开发有限公司委托原告自2011年12月11日开始作为前期物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务费收费标准为：1-8层0.9元/平方米/月，9-20层为1元/平方米/月，21-32层为1.2元/平方米/月；垃圾清运费按政府规定代收，每户每月6元；7层（含7层）以上住宅需加收加压水泵运行费。二被告系现代江景小区1栋1单元11楼1号业主，房屋面积为142.95平方米，被告自2015年12月11日至2018年12月11日欠物业服务费5146元（142.95*1*36）、垃圾清运费360（36*6=360）、违约金1544元（5146*30%）、加压水泵运行费300元（每年100元），总计人民币7206元。根据《现代江景小区前物业服务协议》约定，乙方违反协议，应按约定交纳滞纳金。原告多次进行催收，被告拒不缴纳，被告的侵权行为严重损害了原告的利益。鉴于此，原告依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求贵院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。 被告刘琴、邵强辩称，二被告系夫妻关系，为四川省乐山市市中区通江街48号现代江景小区XXX号业主，对原告主张的物业费、垃圾清运费、加压水泵费拖欠的时间、金额、标准无异议，但是不认可原告多次进行了催缴。不交物业费的原因是：2015年、2019年，先后两次丢失一辆电瓶车，物业不管不问；小区茶馆占用公共场所，小区公共卫生差，原告的物业服务很差。不认可违约金；如果存在违约行为，对原告主张的违约金标准无异议。 本院经审理认定事实如下：2011年12月6日，原告民生物业公司与乐山市五通桥民生房地产开发有限公司签订《现代江景—前期物业服务合同》，对服务的物业、服务期限、物业费收费标准等进行了约定。2011年12月11日，原、被告签订《现代江景—前期物业服务协议》，载明物业座落位置为1栋1单元11楼1号，面积142.95平方米；物业服务管理内容：1、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、雨水管道、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、楼道、电子对讲防盗门，物业管理区域的外围围栏、围墙等；2、园艺及环境卫生，包括区内公共绿化、园艺小品等的管理和养护，公共环境的卫生清洁、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；3、交通秩序及车辆停放，对物业服务区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅等。同时，还约定：9-20层物业服务费标准为1元/月/平方米（包括物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、房屋及小区共用部位共用设备实施的小修、小区日常综合管理等），垃圾清运费按政府规定按每户每月6元的标准代收，7层以上住宅需加压供水，加收加压水泵运行费按使用户实际用量收取；交房时预交一年的物业服务费，以后每季度最后一月的15日以前交纳下季度应付的物业服务费。合同签订后，民生物业公司在现代江景小区提供物业服务至今。 二被告系现代江景小区XXX房屋业主，房屋建筑面积142.95㎡，被告从2014年至今一直居住在此。被告至今拖欠2015年12月11日至2018年12月11日的物业费5146元、垃圾清运费216元、加压水泵运行费300元。2019年10月28日，民生物业公司通过上门张贴《催缴通知》的方式对2015年12月11日至2018年12月11日的物业费进行了催收。 审理中，原、被告一致认可：如《现代江景—前期物业服务合同》与《现代江景—前期物业服务协议》有不一致的地方，按《现代江景—前期物业服务协议》来执行。 本院认为，民生物业公司分别与乐山市五通桥民生房地产开发有限公司、刘琴、邵强签订的《现代江景—前期物业服务合同》、《现代江景—前期物业服务协议》是各方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，合同依法成立，受法律保护。庭审中，原、被告双方一致认可两份物业服务合同如有冲突则以《现代江景—前期物业服务协议》为准，是其真实意思表示，双方当事人应按该合同的约定享受权利、履行义务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案中，原告主张对物业服务费进行了催收，提交了照片及视频予以证明，被告对视频的真实性无异议，但是抗辩未看到催缴通知，却未提供证据佐证，本院对被告的该项意见不予采信。原告2019年10月28日对2015年12月11日至2018年12月11日的物业费5146元进行了催收，被告对该部分物业费无异议，本院依法予以支持。另，因加压水泵运行费也系物业服务费的范畴，原告未进行催收，故本院对原告主张被告向其支付加压水泵运行费的请求，不予支持。原告主张代收垃圾清运费216元，提供了证据予以证明，本院依法予以支持。 对被告关于原告的物业服务存在瑕疵、车辆被盗而拒交物业费的意见。被告主张因原告服务不到位财产被盗，其举证证明了被盗的事实，但并未举证证明被盗与原告物业服务之间存在法律上的因果关系，对以此拒交物业费的意见，不予采信。如果被告认为其财产被盗与原告履行物业管理服务义务之间具有因果关系，可以另行主张。原告提交了照片拟证明小区公共卫生差，物业服务很差等问题，原告提交的照片符合证据的“三性”，本院予以采信。从被告提交的照片内容看，原告未对小区的共用设施、设备、公用绿地、建筑小品等及时进行维修、养护、管理，也未对公共环境的卫生及时清洁，原告确实在履行物业管理服务合同的过程中存在瑕疵。故被告虽未按时交纳物业服务费，但原告在物业管理和服务方面确实存在瑕疵，双方均未全面履行各自的义务，基于公平合理的原则，对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。同时，因原告物业服务的瑕疵，应适当扣减物业服务费，本院酌情认定刘琴、邵强应交纳2013年12月11日至2018年12月11日的物业服务费4116.8元（5146元×80%）。 综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘琴、邵强应在本判决生效之日起五日内向原告乐山民生物业服务有限公司支付2013年12月11日至2018年12月11日期间的物业服务费4116.8元、垃圾清运费216元，共计4332.8元； 二、驳回原告乐山民生物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由原告乐山民生佳物业服务有限公司负担10元，被告刘琴、邵强负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 何 珊 二〇二〇年五月二十六日 书记员 王倩汶