河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终921号上诉人(原审被告)：孙阳阳，男，1988年3月13日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：丁怡钧，河南盈亨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张帆，男，1955年11月2日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审原告）：陈琳，女，1960年3月3日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张晓扬，系张帆、陈琳之子。原审第三人：洛阳中联房地产经纪有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新区创业路**院**2-101。法定代表人：吴建利，该公司总经理。上诉人孙阳阳因与被上诉人张帆、陈琳，原审第三人洛阳中联房地产经纪有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙阳阳及其委托诉讼代理人丁怡钧，被上诉人陈琳及其与张帆的共同委托诉讼代理人张晓扬，原审第三人中联公司的法定代表人吴建利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙阳阳上诉请求：1.撤销一审民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审；2.本案一、二审费用全部由张帆、陈琳承担；3.按照《房屋买卖合同》条款是张帆、陈琳无故不配合孙阳阳去银行办理房屋贷款业务违约在先，张帆、陈琳应支付孙阳阳违约金67000元（总房价67万元，房价10%作为违约金金额）；4.孙阳阳依法申请张帆、陈琳赔偿误工费、房价上涨等费用20000元整。事实与理由：1.本案中，孙阳阳依据《房屋买卖合同》条款积极准备各种资料办理房屋银行贷款，张帆、陈琳违反常理没有按约定时间去银行办理面签手续，理由是外出旅游了不在洛阳，孙阳阳也没有怨言耐心等待张帆、陈琳回洛。等待张帆、陈琳回洛后去银行办理面签因办理银行贷款手续资料比较繁琐条件多审批流程时间长的原因，张帆、陈琳觉得等待时间太久无故不配合银行面签要求终止《房屋买卖合同》向中介公司索要抵押的房产证。2.张帆、陈琳双方属于夫妻离异关系，孙阳阳怀疑此房属于家庭经济纠纷房屋，房屋所有权不明确存在纠纷不能交易，借此不配合孙阳阳办理手续要求取消《房屋买卖合同》。因此，错误完全在于张帆、陈琳一方。3.房屋首付款在孙阳阳与张帆、陈琳第一次去邮政银行办理面签手续后第二天已存入面签的邮政银行办理的资金监管卡内有银行流水凭证（孙阳阳和张帆各在邮政银行开的新户卡），现在办理银行放贷的首付款都要资金监管银行要冻结，所以一审判决中孙阳阳应于2018年2月26日前将首付款20万元交付于张帆、陈琳完全是不合理的。错误完全在于张帆、陈琳一方。张帆、陈琳共同辩称：1.孙阳阳上诉称张帆、陈琳恶意不配合房屋产权证过户的事情，其当时在签署房屋买卖合同时，已经告知双方包括中联公司外出旅游计划，只能回到洛阳以后再配合办理房屋过户手续，当时孙阳阳和中联公司均已认可。其返回洛阳是3月6号，3月7日就马上到邮政储蓄银行配合孙阳阳办理房屋买卖手续，当天其所有的资料都已提交且审核通过。不存在所谓恶意拖延时间这种情况。2.对孙阳阳上诉称产权是张帆、陈琳离婚的所谓的法律纠纷的情况不认可。房屋的产权信息明确，虽然张帆、陈琳已经离婚，但是在双方的离婚协议里面写的很清楚，案涉房屋的所有权给其儿子张晓扬，而且邮政储蓄银行进行查房的时候，案涉房屋没有任何其他的违法违规的情况。3.关于首付款问题。当时其决定卖案涉房屋的时候，手头资金比较紧张，在合同中明确约定，于2018年2月26日前将首付款20万元交于甲方。但是孙阳阳一直没有按照约定履行，构成事实违约。中联公司辩称，1.当时在过完春节之后，张帆，陈琳因为外出旅游，回来就到3月初了，那个时候去银行办理贷款手续。因为过完2018年春节之后，房管局有资金监管强制要求，在那之前是没有强制要求的，这是一个变化。2.张帆，陈琳回来之后，大家围绕更多的是贷款时间问题，很少提及首付款问题。各方在沟通过程中，张帆，陈琳并没有提到必须支付首付款，都是根据房管局的政策，协商往前推进。后来双方也不知道是什么原因，合同就终止了，没有再往下继续。张帆、陈琳向一审法院起诉请求：1.依法判令孙阳阳承担违约责任，向张帆、陈琳支付违约金67000元；2.依法判令孙阳阳向张帆、陈琳支付房屋租金损失18000元；3.依法解除张帆、陈琳、孙阳阳所签《房屋买卖合同》；4.诉讼费由孙阳阳承担。一审法院认定如下事实：2018年2月8日，张帆、陈琳作为卖方、甲方与孙阳阳作为买方、乙方，第三人中联公司作为中介方、丙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于涧西区南昌路兴隆花园5-1-501的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已经充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲、乙双方协商后的实际成交价格为陆拾柒万元整，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。乙方须向丙方交纳中介服务费壹万零伍拾元整。由乙方向丙方交纳代办过户服务费5000元。乙方于2018年2月8日向丙方交付购房定金壹万元整，首付款贰拾万元整于2018年2月26日前交付甲方。剩余房款肆拾柒万元整由乙方向银行贷款，贷款到账后由银行将贷款款项转给甲方。甲方于本合同签订之日将房屋权属证明房产证原件交于丙方代为保管。如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价的10%作为违约金并向丙方支付双方中介费用。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同日，张帆已将位于涧西区南昌路兴隆花园5-1-501室的房产证原件交给了第三人洛阳市中联房地产经纪有限公司。一审法院认为，张帆、陈琳与孙阳阳签订的《房屋买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同，故双方当事人均应当依法履行合同和协议约定的义务。依照合同之约定，孙阳阳应当于2018年2月26日前向张帆、陈琳交付首付款20万元，截至目前，孙阳阳未按照约定交付首付款亦未办理银行贷款手续，已构成违约，对此孙阳阳应当承担合同约定的违约责任。故，对于张帆、陈琳要求解除与孙阳阳于2018年2月8日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于张帆、陈琳主张孙阳阳应支付违约金67000元的诉讼请求，符合双方约定且未违反法律强制性规定，依法予以支持。对于张帆、陈琳主张孙阳阳应支付房屋租金损失18000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。中联公司只是《房屋买卖合同》的中介方，张帆、陈琳亦未主张中联公司承担责任，故中联公司不承担责任。孙阳阳经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，判决：一、解除张帆、陈琳与孙阳阳于2018年2月8日签订的《房屋买卖合同》；二、孙阳阳于本判决生效后十日内向张帆、陈琳支付违约金67000元；三、驳回张帆、陈琳的其他诉讼请求。如果孙阳阳未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍执行迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1925元，由孙阳阳承担。本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。孙阳阳提交如下证据：证据1.2018年3月7日孙阳阳根据房屋买卖合同约定到中国邮政储蓄银行办的银行卡。证据2.2018年3月8日孙阳阳按照房屋买卖合同约定向邮政储蓄银行汇入20万首付款，拟证明孙阳阳完全按照房屋买卖合同向张帆、陈琳约定的银行账户存入首付款，履行了义务。证据3.房屋所有权证书，拟证明该套房屋的所有权人为张帆。证据4.离婚协议书，拟证明张帆、陈琳在解除婚姻关系的时候，将案涉房屋所有权，确认为其子张晓扬。以上两组证据共同证明张帆、陈琳签订房屋买卖合同属于无权代理，并没有经过真实的所有权人张晓扬同意及事后追认，张帆、陈琳才是本案的真正的违约方。张帆、陈琳共同质证认为，关于孙阳阳提出的首付款的问题。孙阳阳称先办了中国邮政储蓄卡，并往卡里边汇了首付款20万元。这不能代表孙阳阳根据案涉合同约定向张帆、陈琳支付了房屋首付款。另外孙阳阳提出张帆、陈琳所签署的案涉合同无效，张晓扬已向法庭提交了其与当时中联公司工作人员的微信聊天记录，证明张晓扬知道并且同意案涉房屋买卖，不存在孙阳阳称该套房屋实际的所有人不知情，不愿办理的情况。中联公司质证认为，在签约当天离婚协议书不在场，后因签约后买方需到银行办理贷款，面签时需夫妻双方共同到场，这份离婚协议书出现在银行。由于卖方出去旅游回来时间晚的原因，在银行面签时，把银行需要冻结首付款这个政策和买卖双方都有交代，双方当时是认同的，所以才有把20万打到银行卡的事实。后来双方争议焦点是贷款时间长短的问题，重心不在首付款是否支付。后来调解过很多此，双方探讨的是案涉合同要不要往下执行的问题，也没有说20万要不要付的问题，因为钱一直在银行卡放着。张帆、陈琳提交如下证据：聊天记录两张，拟证明：全权处理案涉房屋买卖的行为，张晓扬是知晓并且同意的。孙阳阳质证认为，复印件真实性存疑，从证明内容上来看，并没有显示张帆、陈琳与张晓扬之间的这种委托代理关系，说明案涉房屋买卖过程中，张帆、陈琳属于无权处分。中联公司质证认为，真实性有待核实，但这个人是中联公司的人。2018年3月8日确实有卖方一家人包括张帆、陈琳、张晓扬及其妻子到银行签字这个事实。本院认定如下：2018年3月7日孙阳阳在中国邮政储蓄银行开卡一张；2018年3月8日分两次存入200005元；2018年3月19日存入现金1000元；2018年3月28日卡转出201000元。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，案涉房屋不动产权证书登记的权利人为张帆，签订案涉房屋买卖合同的相对方亦为张帆；二审庭审中张晓扬作为委托诉讼代理人参加诉讼时重申其对案涉房屋买卖知情且同意。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故孙阳阳上诉称案涉房屋买卖合同无效，且张帆为无权处分的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；一审对案涉房屋买卖合同的效力认定正确，本院予以确认。关于孙阳阳在二审中上诉要求张帆、陈琳赔偿违约金67000元、误工费及房价上涨费用20000元，因其一审中未就上述请求事项提出反诉，属于二审中新增加的诉讼请求，双方未能达成一致意见，本院不予处理，其可另行主张权利。孙杨杨称已经按照合同约定于2018年3月8日将首付款20万元存入资金监管账户，但双方在合同中约定的为在2018年2月28日前将首付款交于张帆。中联公司称2018年春节前后，洛阳市房管局资金监管政策收紧，已向买卖双方释明变更首付款支付方式，但未提交证据予以证明。且2018年3月28日，孙阳阳已将20万元转出，并非如中联公司称由贷款银行中国邮政储蓄银行将首付款按照资金监管政策冻结。故一审认定孙阳阳在案涉房屋买卖合同履行过程中违约，判令解除案涉合同并由孙阳阳支付违约金，处理并无不当，本院予以确认。综上所述，孙阳阳的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由孙阳阳负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年五月二十五日书记员  刘梦洋