广西壮族自治区横县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0127执异11号 案外人（异议人）：韦相超，男，1963年7月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：韦懿真，广西桂海天律师事务所律师。 委托代理人：李宏海，广西桂海天律师事务所律师。 申请执行人：吴倩，女，1989年3月10日出生，仫佬族，住南宁市青秀区。 委托代理人：陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。 被执行人：广西佳园房地产有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道中**观澜溪谷商业**，统一社会信用代码：914500007376189485。 法定代表人：陈春娣，董事兼总经理。 委托代理人：蒙元鸿，广西冠鸿律师事务所律师。 本院在执行申请执行人吴倩与被执行人广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人韦相超对南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初4940号民事裁定，查封南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期15号楼3单元501号房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月25日进行了执行听证，现已审查终结。 案外人韦相超异议称，请求停止对南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期15号楼3单元501号房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施。事实和理由：2012年7月25日，异议人向广西佳园房地产有限公司购买了案涉被查封的房屋，并签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，异议人于同年7月18日向该公司缴纳了购房预交款143693元，剩余房款334000元通过向银行贷款的方式缴纳，银行已于同年11月13日向该公司放款。异议人于2012年8月22日向税务机关交清了契税14330.79元。该房屋买卖合同于2012年8月25日在南宁市房管局进行了备案登记。2013年8月31日，佳园房地产公司将案涉房屋交付给异议人使用，异议人一家至今仍在该房屋居住。2016年11月1日，异议人向银行提前还清了全部贷款，并取得《结清证明》。此后，在佳园房地产公司张罗收集材料准备办理房产证的过程中，经各方面综合考虑，异议人提出增加韦美钰、玉兰娟作为房屋的买受人，佳园房地产公司同意办理相关手续。2017年初，为履行重新备案手续，佳园房地产公司提出以其作为出卖人，异议人、韦美钰、玉兰娟作为买受人，另行签订一份简单的《南宁市商品房买卖合同》，并说明仅用于向房管局备案，因此原合同并未解除，原件也并未收回，新签合同的原件也没有提供给异议人。随后由佳园房地产公司于2017年2月7日撤回了原合同的备案手续，并申请重新备案。后经多方了解，才得知该公司在申请重新备案过程中，被法院查封。异议人认为其已于2012年7月25日签订了商品房买卖合同，2013年8月31日实际占有房产至今，2016年11月1日还清了全部贷款，由于佳园房地产公司原先设计的原因，导致地下排水管道等需要整改，因此包括案涉房屋在内的整个小区，直至2019年6月份才最终得以办理不动产权证。因此案涉房屋直至法院查封时该小区未具备办理过户手续的条件，非因异议人自身原因未办理过户登记。异议人对未办理登记手续并无过错。本案的实际情况完全符合相关司法解释规定的情形，异议人对案涉房屋享有足以排除查封及执行的民事权益。 异议人为支持其主张，向本院提交了证据：《南宁市商品房买卖合同》（2008年印制版）、收款收据、个人贷款还款凭证、结清证明、不动产销售发票、商品房买卖合同备案证明、税收通用完税证、交房确认单、观澜溪谷房产证办理收件单、《南宁市商品房买卖合同》（2012年印制版）。 申请执行人吴倩答辩称，经申请执行人申请，青秀区人民法院通过查询确认涉案房产尚未销售的情况下才进行保全查封。异议人所说的涉案房产从2017年2月7日撤回备案至2017年6月28日被查封期间，异议人有充足时间办理重新备案，但没有办理导致涉案房产被查封，自身存在过错，并且法院2017年6月28日查封后，异议人至今才提出异议，怠于主张权利。因此异议人的异议理由不成立，应该驳回其异议请求。申请执行人没有提交证据。 被执行人广西佳园房地产有限公司答辩称，异议人所列事实符合实际情况，对异议人提出的异议申请没有异议。被执行人没有提交证据。 本院查明，申请人吴倩诉被申请人广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2017年6月8日作出（2017）桂0103民初4940号民事裁定书，查封被申请人广西佳园房地产有限公司名下价值22737306元的财产。根据该裁定，不动产登记机构于2017年6月28日对南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期15号楼3单元501号房产登记预查封。另查明，吴倩诉广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案判决发生法律效力后，南宁市青秀区人民法院已立案执行，案号为：（2019）桂0103执6410号，根据南宁市中级人民法院（2019）桂01执协10号协调决定书，该案指定本院执行，本院已立案执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，本案被指定由本院执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议，应由本院审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，对于异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有该不动产和已支付全部价款这三项情形，因异议人提交了《南宁市商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款还款凭证、结清证明、不动产销售发票、交房确认单等相关证据佐证，本院予以确认。关于办理房产过户登记问题。根据《南宁市商品房买卖合同》（2008年印制版）第十七条的约定，涉案房产的合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记由出卖人即被执行人办理。异议人签订合同后，支付了购房款，交清了契税，曾于2012年8月25日进行合同登记备案，异议人也有证据证明2016年8月10日已将相关材料交给被执行人办理房产证。对于异议人提出因需对案涉房产增加共有人，撤回合同登记备案，另行签订商品房买卖合同进行重新登记备案的情况符合常理，被执行人亦认可收到异议人重新登记备案的材料，但未办理。因此，异议人已积极履行将办理备案登记和过户登记所需材料交付给被执行人，由于被执行人的原因未能办理登记，不能归咎于异议人自身过错。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。 综上所述，异议人韦相超提出中止案涉房产的执行有相应的事实和法律依据，应以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初4940号民事裁定对南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期15号楼3单元501号房产预查封的执行。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长  刘其业 审判员  杨岱洲 审判员  冯永兵 二〇二〇年五月二十八日 书记员  韦星辰 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。