贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初64号原告：赵亮，男，彝族，1983年8月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：雷琼（特别授权代理），系原告赵亮之妻子。原告：雷琼，女，汉族，1986年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兰(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。原告赵亮、雷琼与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷琼（亦为原告赵亮之委托诉讼代理人），被告招商商置公司之委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理招商花园D8栋25楼4号房不动产权属证书并交付原告；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付房款385,720.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年8月30日起计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付原告之日止(暂计10,000.00元)；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由:2013年9月10日，原告作为买受人与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，房号为Ｄ8-25-4。建筑面积105.81平方米，总房款385720.00元。双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第五条约定：“关于产权登记的补充。1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付完毕购房款，并将公共维修基金、产权登记费、土地证契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据，应视为原告委托被告代为办理不动产权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2015年5月31日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年8月30日）之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。但至今被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，故原告诉至法院，望判如所诉。被告招商商置公司辩称：一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉请求不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。本院经审理查明：2013年9月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号为Ｄ8-25-4；该商品房总价款385720.00元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款115720.00元，余款270000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第三条关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告向被告交付了涉案房屋购房款,被告向原告出具的销售不动产统一发票载明，涉案房屋的购房款为378199.00元。被告向原告代收了契税、公共维修基金、土地证费用等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2015年5月25日，被告取得涉案商品房所属的Ｄ8幢的商品房备案证明书。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。2018年8月28日，原告向被告出具办理委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，并签订不动产登记申请书。2019年1月31日，被告为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年3月27日。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年3月27日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年6月25日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告向原告代收公共维修基金、产权登记费、土地证、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋所属D8幢已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件。因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告所举证据能证明，被告在取得涉案房屋所属的D8幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。被告已尽到通知义务，可视为其已于2017年9月24日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，违约金以日为单位累计计算数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未于2016年6月25日之前履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，原则上应从2016年6月26日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月1日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。综上，对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持，计算违约金的起止时间为：2017年1月2日至2017年9月24日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额378,199.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款总额378,199.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月2日起计算至2017年9月24日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵亮、雷琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款378,199.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月2日起计算至2017年9月24日止）；二、驳回原告赵亮、雷琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇二〇年五月十八日书记员  高立