上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4164号原告：凌惠忠，男，1953年6月20日生，汉族，住上海市宝山区通南路******。委托诉讼代理人：杨清平，上海市中天律师事务所律师。被告：上海市宝山区宝景苑业主大会，住上海市宝山区通南路******。负责人：刘建平，主任。负责人：沈海娅，主任。委托诉讼代理人：胡炜，上海汉世律师事务所律师。委托诉讼代理人：项露，上海汉世律师事务所律师。原告凌惠忠与被告上海市宝山区宝景苑业主大会(以下简称“宝景苑业主大会”)业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告凌惠忠及其委托诉讼代理人杨清平，被告宝景苑业主大会的负责人刘建平及其委托诉讼代理人胡炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌惠忠向本院提出诉讼请求：撤销宝景苑业主大会关于修改《宝景苑业主大会议事规则(草案)》、《宝景苑管理规约(草案)》、《宝景苑专项维修基金管理规约(草案)》的决议。事实和理由：2016年底，宝景苑小区第一届业委会成员全体辞职，小区业委会处于空缺状态。2018年10月下旬，居委会公告对宝景苑三项规约进行部分修改，包括取消旧版规约对业委会成员年龄的限制、增加公共维修基金使用规则等。2018年11月底，居委会以发放表决票的方式，于2019年1月10日召开宝景苑业主大会，通过了修改《宝景苑业主大会议事规则(草案)》、《宝景苑管理规约(草案)》、《宝景苑专项维修基金管理规约(草案)》(以下简称“三项规约”)的决议，该决议未向全体业主进行公告，其内容和程序均存在违法情况，故涉诉。程序违法：1、在第一届业委会成员集体辞职时，应先依据法律法规和原小区规约成立第二届业委会。《上海市住宅物业管理规定》第二十八条规定，自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业委会不得组织召开业主大会会议对重大事项作出决定。三项规约作为小区共同管理权力的重要规则，系重大事项，属于法律法规明确规定新一届业委会成立前不得组织召开业主大会决定的事项。2、业主大会违规召开。《上海市住宅物业管理规定》第二十五条规定，业委会不依法组织召开业主大会的，乡镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开，逾期不召开的，乡镇人民政府或街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。第三十二条规定，业委会出现下列情形之一的，乡镇人民政府或街道办事处应当组织召开业主大会会议，业主大会应当启动提前换届改选程序。根据上述规定，只有业委会或乡镇人民政府、街道办事处有权召开业主大会，居委会不是可以召开业主大会的主体。乡镇人民政府或街道办事处即使依法组织召开业主大会，也仅限于启动提前换届改选程序，依法组建换届改选小组，而不能擅自组织召开业主大会，对小区重要事项进行决议。修改三项规约在前，第二届业委会成立在后，存在严重程序问题。内容违法：修改后的《宝景苑专项维修资金管理规约(草案)》对维修资金的使用规定，物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用在不大于6,000元，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支，维修更新费用在6,001元至5万元以下的，由物业服务企业报业委会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。《上海市住宅物业管理规定》第十八条规定，维修基金的使用必须经本小区专有部分占建筑面积过三分之二业主且占总人数过三分之二业主同意。业主大会擅自修改规定，将维修资金使用的权利放给业委会和物业公司，侵犯了业主的合法财产权益。被告宝景苑业主大会辩称，宝景苑小区长期无业主委员会，各项工作处于无序状态，居委会根据上海市居民委员会工作条例规定，通知业主召开业主大会，组织修改三项规约，最终表决均为业主自治，过程公开透明，凌惠忠本人也参与了投票、唱票的全过程，决议也未侵害业主的利益。故修改三项规约的决议并无违法，不同意凌惠忠的诉请。经审理查明，凌惠忠系通南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人之一。2018年10月25日，淞南九村第一居委会发出“宝景苑小区业主代表会议通知”，主要内容为，定于2018年10月30日晚上18：30召开业主代表会议，会议关于选举业主委员会委员和三项规约事项，地址为通南路****207会议室。2018年11月30日，淞南九村第一居委会发出“关于征求《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》意见的表决票”，内容为，已经送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意，请在2018年12月19日下午3时前将表决票交于居委会或投入门岗处票箱。2018年12月4日，淞南九村第一居委会发出的通知，主要内容为，三项规约修改已经张贴公示15日有余，现有楼组长和志愿者把每户表决票发放至每户签字表决，如有未联系上的业主，将投至信箱或电话联系，截止日期为12月19日，20日将开箱验票并公示表决结果。2018年12月17日，淞南九村第一居委会发出“宝景苑工作人员名单”，主要内容为，宝景苑业主大会会议将于2018年12月20日晚19：00时召开，并公布了发放选票、唱票、计票工作人员名单。2018年12月26日，淞南九村第一居委会发出“关于业主大会会议讨论事项的公告”，主要内容为，经居委会和部分业主代表讨论决定，于2019年1月10日上午9：00在通南路XXX弄XXX号206室召开业主大会，议程如下：表决《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》。2019年1月7日，淞南九村第一居委会公布“工作人员名单”，主要内容为，业主大会将于2019年1月10日上午9：00召开，并公布了上门发放选票、唱票、监票人员名单。2019年6月27日，宝景苑小区业委XXX组发出“关于宝景苑小区业主委员会选举结果的公告”，主要内容为，业主大会于2019年6月25日举行，会议选举产生刘*平等五人(此处姓名略)为业委会委员。宝景苑业主大会提供如下证据：1、2018年12月2日，淞南九村第一居委会发出“关于上海市宝山区宝景苑小区本次业主大会会议形式的公告”，主要内容为，经居委会和部分业主代表讨论决定，本次业主大会会议采用书面征求全体业主意见形式。2、2018年12月5日，淞南九村第一居委会发出“关于征求上海市宝山区宝景苑小区《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》书面意见的公告”，主要内容为，经居委会和部分业主代表决定，将三项规约草案张榜公布，书面征求全体业主的意见，时间自2018年12月5日至2018年12月11日，居委会于上述时间的8：30至16：00，在通南路XXX弄XXX号201室接待业主，听取意见，同时在居委会设立意见箱，接受业主书面意见。3、2018年12月5日，淞南九村第一居委会发出“关于业主大会会议讨论事项的公告”，主要内容为，2018年12月20日晚上19：00在通南路XXX弄XXX号207室召开业主大会，议程如下：1、表决《业主大会议事规则》，2、表决《管理规约》和《专项维修资金管理规约》，上述事项需要投票通过，相应表决票由居委会分发至各业主。4、2018年12月17日，淞南九村第一居委会发出“关于非当面领取的表决票送达情况的公告”，公告内容为表决票投入业主信箱或者房屋内的户号。5、2019年1月11日，淞南九村第一居委会发出“业主大会会议决定结果等事项公告”，及该公告在橱窗内的照片，公告主要内容为，本小区业主人数1,006人，建筑物总面积95,899.86平方米，表决票送达1,006张，占业主人数100%，占建筑面积100%，会议审议通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》，表决情况如下：《业主大会议事规则》同意票765，不同意票48，弃权票30，废票163，同意票占建筑面积总面积比例77.2%，同意票占业主人数比例76%；《管理规约》同意票765，不同意票48，弃权票30，废票163，同意票占建筑面积总面积比例77.2%，同意票占业主人数比例76%；《专项维修资金管理规约》同意票763，不同意票50，弃权票30，废票163，同意票占建筑面积总面积比例76.9%，同意票占业主人数比例75.8%。6、上海市公安局宝山分局淞南派出所于2019年1月10日出具的说明及照片，主要内容为，照片是2019年1月10日上午9：00在宝景苑XXX弄XXX号206会议室召开业主代表大会对三项规约进行开票、唱票现场，社区民警全程在场，以保证业主大会召开秩序，以及开票计票的真实、公开。7、通南路251弄90户居民的表决票。凌惠忠表示，对上述证据1-4真实性不认可，宝景苑小区内未张贴过上述公告，居委会也没有接待听取过业主意见，这些证据应当系居委会事后制作；对证据5真实性不予认可，凌惠忠多次要求居委会主任公布投票结果遭拒绝，凌惠忠已经提交唱票时现场照片，可以证实证据5中的投票结果明显有假。照片模糊不清，无法反映张贴的具体时间，以及照片中公告内容是否与证据5内容一致，存在事后补拍的可能；对证据6的真实性无法确认，仅能证明照片是业主大会召开时拍摄，当时有民警在场，无法证明表决票的回收情况和投票表决情况是否与公告结果一致，宝景苑业主大会应当提交当日的会议记录及录音录像以证明表决票的回收、唱票统计情况；证据7仅系小部分表决票，不能如实反映出业主大会参与投票人数及修改三项规约的人数是否符合双过半及双过三分之二的规定。宝景苑业主大会表示，表决过程公开，有相关部门工作人员在场作证，足以证据表决结果的真实性，不同意提供除证据7外的其他表决票。审理过程中，宝景苑业主大会申请证人吴某某、梁某某出庭作证。吴某某的证言主要内容为，吴某某系淞南九村第一居委会主任，因宝景苑小区第一届业委会成员全部辞职，又没有符合担任业委会成员条件的居民愿意出任，需要动用维修基金的事情无法解决，故居委会组织召开业主大会修改业委会成员的年龄条件，吴某某本人未参与选票事宜。梁某某的证言主要内容为，梁某某原系居委会工作人员，第一届业委会成员全部辞职后，选出了筹备组，但筹备组成员在工作过程中遇到困难也辞职了，很多居民墙面屋顶漏水，需要动用维修基金，所以需要成立新的业委会，经居委会组织居民讨论，然后张贴了召开业主大会的公告，梁某某没有参与发放选票及投票过程。凌惠忠表示，根据原议事规则，须由达到百分之二十以上的业主书面提议才能召开业主大会，但居委会没有出示任何书面提议，也没有会议记录，送票、唱票的过程也没有证据证明合规，两位证人的证言不能证明修改三项规约的过程是公开透明的。以上事实，有凌惠忠提供的产权证、“关于征求《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》意见的表决票”、通知、“宝景苑工作人员名单”、“关于业主大会会议讨论事项的公告”、“关于宝景苑小区业主委员会选举结果的公告”、照片、《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》，宝景苑业主大会提供的“宝景苑小区业主代表会议通知”、“工作人员名单”、“关于上海市宝山区宝景苑小区本次业主大会会议形式的公告”、“关于征求上海市宝山区宝景苑小区《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》书面意见的公告”、“关于业主大会会议讨论事项的公告”、“关于非当面领取的表决票送达情况的公告”、“业主大会会议决定结果等事项公告”、说明及照片、表决票、证人证言，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《上海市住宅物业管理规定》第二十八条规定，业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委XXX组成。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：(一)选聘、解聘物业服务企业；(二)调整物业收费标准；(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；(四)其他重大事项。根据上述规定可知，在新的业主委员会成立前，不得召开业主大会对小区重大事项作出决定，而是应当先选举产生新的业主委员会。淞南九村第一居委会组织召开业主大会先审议通过了三项规约(修改后)的决定，后选举产生新的业委会，违反了程序，凌惠忠要求撤销审议通过三项规约的决定，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《上海市住宅物业管理规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：撤销被告上海市宝山区宝景苑业主大会作出的审议通过《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》的决定。本案受理费减半收取为40元，由被告上海市宝山区宝景苑业主大会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年五月二十八日法官助理 鲍仲钰书 记 员 周秋娟附：相关法律条文一、《上海市住宅物业管理规定》第二十八条业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（一）选聘、解聘物业服务企业；（二）调整物业收费标准；（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；（四）其他重大事项。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。