浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初7963号 原告：周星兰，女，汉族，1973年7月5日出生，住永嘉县。 原告：应光明，男，汉族，1969年1月30日出生，住永嘉县。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：谢银英，浙江中辛律师事务所律师。 被告：吴廷云，男，汉族，1950年7月16日出生，住永嘉县。 被告：李玉燕，女，汉族，1954年11月20日出生，住永嘉县。 两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈婵娟，北京德恒（温州）律师事务所律师。 原告周星兰、应光明与被告吴廷云、李玉燕确权纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法由审判员季章期适用简易程序于2020年12月12日进行了公开开庭审理。原告应光明及原告周星兰、应光明共同委托诉讼代理人谢银英，被告吴廷云、李玉燕的共同委托诉讼代理人陈婵娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周星兰、应光明向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认二原告与二被告于2014年农历正月12日签订的《房屋卖契》有效；2.依法确认坐落于永嘉县××街道××村××街××号〔土地证永集建（93）字第067号、永房权证上塘字第1××7号〕的房屋拆迁安置补偿权益归原告享有（暂计60万元）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：两原告周星兰、应光明系夫妻关系，两被告吴廷云、李玉燕系夫妻关系。2014年农历正月12日，两原告经中介人李炳亮介绍向两被告购买房屋，并签订《房屋买卖契约》，且由被告家人签字确认。契约约定“原告向被告购买位于南城街道（原上塘镇）西前村的房屋〔老产权证号上塘字第**号、土地证永集建（93）字第**号〕拆建商品房位置坐西首边套四层壹套、附加壹层西边北首一个间约十平方米，房屋价款为438000元”等内容。契约签订后原告向被告支付了全部购房款，而两被告当即向原告交付房屋、土地证及房产证。原告接收房屋后就装潢入住至今。2019年3月份，因西前村整村旧城改造，该房屋也列入拆迁范围所需，现南城街道正与西前村各家各户签订拆迁补偿协议，落实拆迁安置补偿权益，但该房屋的拆迁安置补偿权益却因两被告的无理阻挠而导致原告至今无法享有和领取，以致酿成纠纷。故二原告提起本案诉讼。 审理过程中，原告周星兰与应光明还陈述到，如果合同无效，应该按合同法规定，一、返还房屋款项438000元及利息（按银行同期同档次贷款基准利率自2014年2月11开始计算至债务履行完毕之日止）；二、房屋装修现有评估价值归原告所有；三、因房屋产权搬迁奖励、临时安置租金权益归给原告所有，总金额无法确定，需向南城街道核实。 被告吴廷云、李玉燕辩称，原、被告双方于2014年正月二十五所签订的房屋卖契因房屋是违法建筑，根据合同法规定，应属合同无效。理由如下：一、房屋卖尽契交易标的物是未经审批自行建筑的房屋，非登记的37.44标的物，两者非同一标的物；二、房屋卖尽契标的物系违法建筑，未取得相关手续，属违法建筑；三、卖尽契交易的建筑物被列入拆建范围，作为违法建筑物被政府强制拆除；四、街道拆迁部门对合同交易的房屋进行合法面积认定，认定合法建筑面积为0，确认129平方米为违法建筑；五、原告在购买时，对该建筑物违法性质是知情，存在买受人未尽注意义务的过错，新的402房屋产生的风险应该由原告自行承担。 本案原告围绕诉讼请求依法提交证据如下： 1、原告身份证，以证明原告的身份情况； 2、被告公民身份信息，以证明被告的身份情况； 3、集体土地建设用地使用证、房产证，以证明1.被告吴廷云名下坐落在××镇××街××号的房屋出卖给原告的事实；2.被告将产权证和房屋交付给原告所有的事实； 4、西前村民委员会出具的证明2份，以证明1.吴廷云和吴定云是同一个人的事实；2.上塘镇西前村西前街**号土地上的房屋与土地证为同一地址的事实； 5、房屋买卖契约，以证明1.诉争的房子吴廷云和李玉燕已经出售给原告的事实；2.购房款438000元已付给被告的事实；3.契约约定原告享有房屋有效权益的事实。 本案被告围绕辩称的主张提交证据如下： 1、永嘉县不动产登记信息、1949年建的老房子照片，以证明老屋建于1949年，建筑面积37.44平方米，土地使用面积18.5平方米，产权登记人为吴廷云，老屋系二层砖木结构的事实； 2、老屋拆建联合建房协议，以证明老屋的相关权利人于2011年9月签订协议，约定房屋出卖后，购买者对公共场所包括前后道坦只有使用权，没有所有权的事实； 3、房屋平面图，以证明涉案新房与老屋的平面图，老屋原址地面位置已变成道坦，即新房的公共通道的事实； 4、老屋拆建联合建房补充协议，以证明涉案新房未经过任何审批许可自行建筑，于2013年2月前已建成，老屋相关权利人对新建房屋的共用场所部分使用约定的事实； 5、新房屋建筑照片、一层西北首房屋照片，以证明涉案新房屋的结构布局，被告售于原告系新房402室（属西边间）及一楼西边北首约10平方，该一楼位置系案外人吴定文老屋原址范围的事实； 6、“关于南城街道丁毅村旧城改造及违章建筑被拆除”的新闻报道、涉案新房屋被拆除的照片，以证明涉案新房屋因列入南城街道西前村旧城改造拆除范围，属违法建筑，现已被拆除的事实； 7、房屋征收（置换）情况调查登记表，以证明涉案新房屋402室及1层西北首约定129平方属未登记面积的事实； 8、城中村改造项目市场化安置计算表，以证明城中村改造项目合法面积认定事项中，视同合法面积为0平方米，即涉案房屋的129平方均未被认定为合法住宅面积，属违法建筑的事实。 被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议，对证据3真实性无异议，对待证事实有异议，被告卖给原告是新建房屋的402室西边间及一楼大概10平米，并非是49号老房屋进行出卖，出卖时，该房屋已拆除，老房屋地址上是现在新房屋的公共道坦，老房屋客观上不能出售，实际上也没有出售；产权交付给原告是因原告表示当时孩子要上学，被告根据原告的需要，将产权证交给原告；对证据4证明对象均有异议，对第二份证明三性均有异议，关于名字的证明，两个名字为同一人，我们是认可，至于为什么村里出这个证明，被告不清楚；二份证明不真实也不符合客观事实，在新房屋地址上实质上是老地址往北移动，并非在老屋原地址上盖的；对证据5真实性无异议，对待证事实有异议，该卖尽契约定位置坐落西首四层一套，讲的是新房402室，北首一间10平方，该卖尽契标的一楼是指西边北首在案外人吴定文（音）房子上，没有约定拆迁利益归买受人，原告享有的相关权益是402室的权益而不是49号老房屋。 原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1不动产登记信息无异议，1949年建造的不清楚，看不出来，登记的是00年，不能确定房屋的年份；对老屋拆建联系建房协议书真实性无异议，不能证明待证事实，道坦是属房屋附属物，道坦使用权归谁使用，所有权归国家，因此写了使用权符合法律规定，不能因这句话就觉得道坦不归原告享有，被告已将房屋卖掉，不可能在道坦上使用，被告不享有房屋所有权，但可以证明原告的主张，因为你有老屋的房子在，所以分配得到402的房屋，如果没有老屋，不可能分配到402，是取决于老屋的基础上取得分配；关于拆迁联建房屋证明属于原告，被告取得402房屋所有权基于老屋拆建所得；对3号证据房屋平面图，一是没公章，二是三性均有异议，假设拆迁办有这个图也不能反映被告的房屋就是道坦没有被建，被告所卖的不是这个建的，不因为显示出来是道坦没有建造，402就不归你所有，不能证明被告待证事实，即使图片能显示出来是道坦也应该作为402取得的依据；对4号证据真实性无异议，但不能证明被告待证事实，涉及新房未经任何审批手续，自行拆建，在农村房屋拆建合建得分配调配，签订协议符合客观规律，不能体现被告主张没经过审批不符合证明对象，不能证明房屋没有审批，同时2013年2月份所做出使用的约定，并非像被告主张老屋涉及土地没有卖给原告的事实；对5号证据新房屋建筑照片无异议，不能证明后半句话，原告取得的房屋所占有的土地并非被告卖给原告的房子主张不成立；对6号证据，新闻应该是真实，但不能证明被告待证事实；对7号证据，房屋征收转换情况登记表，三性均有异议，具体来源无机关盖章，无法证明涉案土地虽然没有登记，但他们补偿是基于老房屋补给新房的政策，是镇政府街道的政策，但无法证明被告待证事实；村中村改造安置计划表与原告取得的计划表不一致，三性均有异议，原告取得的涉及房屋装修费等都有明确。 除上述证据之外，本院还依职权调取了〔2019〕191号永嘉县人民政府会议纪要，并将纪要部分内容（第六点第一段）通过微法院组织双方进行了质证。原告质证认为，没有异议；被告质认为，不完整、不适用于本案的情况。 本院认证如下，对当事人提交的证据，对方没有异议的，本院均予以认定；对会议纪要，因系本院依权调取，故对真实性予以认定，且对第六点第一段记载的“南城街道西前村从2004年至现在一直冻结审批”的事实本院亦予以认定；对方其他有异议的证据，将在说理部分综合予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永集建（93）字第**号土地证、永房权证上塘字第1××7号房产证记载的，坐落于永嘉县××街道××村××街××号的房屋，原为被告方所有。于2011年至2012年间，被告与同一座屋的邻居进行了联合拆扩建，建成第一层捌间、二至七层共二十四个套间，但该拆扩建行为未得到政府部门批准。拆扩建后被告分得本案涉及的402室（四楼西边套），被告方自己居住一段时间后，因被告需钱应用而于2014年正月拾贰日与原告签订卖契将涉案的402室及一楼西边北首一个间以438000元出售给原告。协议签订后，原告已经付清购房款；被告也已经将涉案房屋交付原告装修、使用。现因双方对涉案房屋的拆迁利益归属发生纠纷而成讼。 本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间的卖契是否有效；原告是否可以取得相应的权益。 一方面，关于原、被告之间的卖契是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。比较房屋租赁合同和房屋买卖合同，前一合同标的为房屋的占有使用权，后者标的却是包括房屋占有使用权能在内的房屋所有权，结合“举轻以明重”法理，既然因上述情形下的房屋租赁合同无效，那么上述情形下的房屋买卖合同也应当无效。因此，对被告方辩称的本案涉及的合同无效的观点，本院予以采纳。因而，对原告起诉主张本案合同有效的诉讼请求本院不予以支持。 另一方面，原告是否可以取得相应权益的问题。由于本案涉及的合同无效，故不能依据合同享有相关权益而只能依据法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因合同无效故：一是，因合同取得的财产应当予以返还，即被告方返还原告方购房款438000元及装修余值（因被告方不确认原告方提供的相关拆迁补偿数额，故本院酌情按拆迁补偿的总值扣除购房款之外的余额中，扣取20%认定的装修余值）、涉案房产因已经拆除而不需要返还（对应的拆迁利益扣除购房款后，将按列比例予以分派）。二是，双方按各自过错承担相应的责任。被告方因未取得建设工程规划许可证而自行拆建存在过错；而原告方在购买时未谨慎了解房屋状态也有过错。结合原告未批先建是受政府“冻结审批”的影响，因而本院酌情确定双方承担对等过错。由于本案中拆迁补偿款多余购房款与装修款之和而有盈余，盈余可视为“负损失”。对该“负损失”本院确定双方各自承担一半责任。因而，对拆迁补偿的总值扣减购房款之外的余额，再扣取前述余额中的20%的装修余值后，余下的款项（即拆迁补偿总额扣减购房款、再扣减装修余值后的80%），双方各分一半（即拆迁补偿总额扣减购房款、再扣减装修余值后的40%）。综上，原告领取拆迁补偿总额扣减购房款后的60%、被告领取拆迁补偿总额扣减购房款后的40%。 据此，比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，依照《中华人民共和国合同》第五十八条之规定，判决如下： 一、限被告吴廷云、李玉燕于本判决生效之日起十日内返还原告周星兰、应光明购房款438000元。 二、扣减购房款后的拆迁补偿款，原告周星兰、应光明可领取60%。 三、扣减购房款后的拆迁补偿款，被告吴廷云、李玉燕可领取40%。 四、驳回原告周星兰、应光明其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7870元，减半收取3935元，由被告吴廷云、李玉燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇二〇年五月十五日 书记员  柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ