云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3248号上诉人（一审原告）：云南电网有限责任公司昆明供电局，营业场所云南省昆明市吴井路98号。负责人：王昌照，该局局长。委托诉讼代理人：王武雄，云南凌云律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：侯立真，特别授权代理。被上诉人（一审被告）：李亚雯，女，汉族，1970年8月7日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局因与被上诉人李亚雯租赁纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初11344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判。其上诉的主要事实及理由为：一审计算违约金的标准缺乏法律依据，双方合同约定的违约金条款是真实意思表示，属惩罚性违约金不是补偿性。被上诉人故意长期拖延租金的行为是导致违约金产生的唯一原因，应按合同约定支付违约金。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人李亚雯答辩认为认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。云南电网有限责任公司昆明供电局向一审法院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付自逾期支付第一笔租金之日即2018年9月21日至实际支付租金之日即2019年8月11日的违约金，违约金每逾期一日按合同总价款117000元的0.001计算共计37908元；2、判令被告向原告支付自逾期支付第二笔租金之日即2019年1月31日至实际支付租金之日即2019年8月11日的违约金，违约金每逾期一日按合同总价款117000元的0.001计算共计22464元；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实:一、案涉商铺属原告所有。二、被告租赁的案涉商铺，系原告于2014年9月4日向案外人云南复兴实业有限公司处出租。双方签订的租赁合同经诉讼，云南省高级人民法院作出（2017）云民终180号民事判决，判决解除。三、2018年9月20目，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订合同编号为【0501002018060103BG00098】的《房屋租赁合同》，合同签订说明载明：云南电网有限责任公司昆明供电局与云南复兴实业有限公司房租租赁纠纷经法院（2015）昆民一初字第116号、（2015）云高民一终字第407号判决书及（2016）云01民初1331号民事判决书及（2017）云民终180号民事判决书判决：双方解除合同，复兴公司向昆明供电局归还房屋，并向昆明供电局支付其拖欠租金、房屋占用费。经昆明市人民法院执行局同意，昆明供电局作为房屋合法产权人及强制执行申请人，可向房屋次承租人（强制执行协助人），收回房屋并主张次承租人拖欠复兴公司的房屋租金，以冲抵生效判决中复兴公司拖欠昆明供电局的租金及房屋占用费。现甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方承租甲方房屋的相关事宜，签订本合同并共同遵守。原被告的《房屋租赁合同》约定：1、甲方将位于昆明，建筑面积为30平方米的砖混结构，房屋权属证书证号为昆明市房权证字第**的房屋出租给乙方；2、乙方租赁房屋的用途为：预包装食品、卷烟零售；3、租赁期限：乙方租赁期限为15个月，自2018年7月1日起至2019年9月30日止，乙方有意在租赁期满后续租的，应提前60日通知甲方，甲方应在租赁期满前60日对是否同意续租进行书面答复，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同，租赁期满前甲方未做出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为定期，租金标准按本合同的相关约定执行；4、合同价款及支付方式：4.1乙方与云南复兴实业有限公司于2014年10月21日签订了《房屋租赁合同》。基于该合同产生的乙方未支付的租金，即2016年10月1日至2018年6月30日租金，共计163800元，由乙方支付至甲方以下账户，完成协助执行中欠缴租金部分。账号名称：云南电网有限责任公司昆明供电局，开户银行：昆明市工商银行正义支行，账号：25×××64，开户银行地址：昆明市；4.2合同约定的房屋租金：即2018年7月1日起至2019年9月30日合计15个月，合同总价款为：117000元。4.3乙方按合同约定向甲方支付合同价款后，由甲方开具的符合财务、税务规定的票据后。4.4支付方式：（1）一次总付：乙方于2018年8月30日前一次付清4.1条未缴纳租金163800元；（2）分期支付，本合同约定的租金4.2条，①第一次：在合同生效之日起2018年9月1日前，乙方向甲方支付合同4.2条总价款的40%，即（2018年7月1日至2018年12月31日）合计：6个月租金，即：租金为46800元；②第二次：2019年1月30日前，乙方向甲方支付合同4.2条总价款的60%，即（2019年1月1日至2019年9月30日）合计：9个月租金，即：租金为70200元。4.5乙方的付款方式为：银行转账。5、租赁保证金：5.1双方约定，乙方于本合同后10日内，向甲方支付租赁保证金18000元，作为乙方履行本合同项下义务的担保；5.2如乙方在与复兴公司签订的上一租赁合同中，已向复兴公司支付本合同约定的租赁物保证金的，甲方充分考虑并谅解乙方作为上一租赁关系中次承租人的法律地位，待乙方向复兴公司追讨到上一合同保证金后2日内，再向甲方支付本合同约定保证金；6、租赁房屋其他费用的支付：乙方使用租赁房屋发生水费、电费、物业管理费、电信、有线电视等费用由乙方承担，上述费用由乙方直接向相关收费单位交付；7、交付房屋期限：甲方应于2018年7月1日前，将租赁房屋交付乙方使用；8、房屋的交付及验收：8.1甲方将房屋交付乙方使用前，应确保移交的房屋符合本合同约定。8.2甲方交付的房屋应符合下列条件：8.2.1甲方保证交付的房屋权属清晰，没有产权争议，未被人民法院或相关部门保全、查封；8.2.2甲方应确保交付乙方的房屋，不存在影响乙方正常使用房屋的债权债务纠纷或者其他未了结纠纷；8.2.3甲方确保结清房屋交付前的水费、电费等其他相关费用；8.2.4租赁房屋有共有人的，甲方在出租房屋前已征得共有人的同意；8.2.5房屋已按乙方要求腾空；8.3房屋在交付给乙方时，乙方应对房屋进行详细查看，甲方应派员在场，对于检验的不符合合同约定的，乙方有权拒收，甲方按本合同承担违约责任。……11、甲方的权利义务：11.1按照本合同的约定向乙方收取房屋租金；11.2确保提供给乙方使用的房屋符合本合同约定。未经乙方书面同意，不得提前收回房屋；11.3甲方不得干涉乙方对租赁房屋的正常使用；11.4甲方若向第三人转让该房屋的，应提前60日内书面通知乙方，在同等条件下乙方有优先受让权。甲方向他人转让租赁房屋，应向受让方告知房屋租赁的事实，甲方转让房屋的行为，不得影响或干扰乙方对租赁房屋的正常使用。11.5租赁期满，甲方将房屋继续出租的，乙方享有优先承租的权利。11.6甲方对房屋租赁按国家规定办理备案手续，并承担租赁房屋的相关税费；甲方不办理房屋租赁备案手续的，自行承担由此产生的责任。12、乙方的权利义务：12.1合同有效期内，享有对租赁房屋的使用权；12.2应按期足额支付租金并承担合同约定的各项费用；12.3应爱护并合理使用房屋及附属设施，如需对租赁房屋进行装饰、装修，应先征得甲方书面同意。12.4未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租他人。……13、房屋及保证金的返还：13.1本合同终止后15日内，乙方应在保持房屋及附属设施设备完好的状态下，将房屋交还甲方；13.2乙方按本条约定将房屋交还甲方时，乙方没有拖欠租金以及应由乙方承担的费用的，甲方将乙方缴纳的保证金无息全额退还乙方。若乙方存在拖欠租金以及相关费用的，甲方可在乙方缴纳的保证金中作相应扣减。14、违约责任：14.1甲方未按约定的期限向乙方交付房屋的，每逾期一日，应按本合同约定总价款0.1%向乙方支付违约金。甲方逾期交付房屋超过10日的，乙方有权单方解除本合同，甲方赔偿乙方因此遭受的经济损失；14.2甲方向乙方交付的房屋不符合本合同第8.2项约定的，应按本合同约定总价款1%向乙方支付违约金。14.3甲方违约擅自提前收回租赁房屋的，应按本合同约定总价款的1%向乙方支付违约金；14.4乙方不按本合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按本合同约定总价款0.1%向甲方支付违约金；14.5乙方未经甲方许可，擅自对房屋进行装饰、装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并解除本合同，甲方根据本合同收取的租金不退还乙方，甲方因乙方违约装饰、装修造成的损失，由乙方承担赔偿责任；14.6除本合同另有约定外，任何一方违约的，违约方应按本合同约定总价款1%向守约方支付违约金。若违约金未能弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任。15、合同的变更与解除:15.1本合同履行期间，经协商一致，甲乙双方可以变更本合同的相关条款；15.2出现以下情形之一，甲乙双方可以解除本合同；15.2.2法律规定或者本合同约定的其他可以解除合同的情形；15.3双方协商解除合同的，本合同解除后租金以实际租赁期限计算，多退少补；15.4因城市规划调整或者政府批准对租赁房屋进行拆迁的，甲方应提前通知30日通知乙方，甲乙双方对因上述原因导致的合同解除互不承担违约责任。四、2018年11月22日，原告向被告出具《商铺租金催缴通知书》，主要载明：按照你我双方2018年9月20日签订的《房屋租赁合同（昆明）》，合同编号为：0501002018060103ＢＧ00098,合同约定你方于2018年需缴纳两期租金，共计：210600元。截止目前，您已向我公司缴纳租金63800元，剩余租金146800元，经我公司多次催要，但至今仍未能向我司缴纳。为此，我方在催收多次无果的情况下，现以书面送达和租房处张帖方式，通知贵方在2018年12月7日前支付剩余租金。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，你方将构成单方面违约。根据我国《合同法》及租赁合同的相关规定，你方的违约行为，侵害了我公司的合法权益，我方有权解除租赁合同并向你方追究违约责任，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。2018年11月23日，被告领取了该催缴通知书。2019年7月26日，原告向被告出具《商铺租金催缴通知书》，主要载明：按照你我双方2018年9月20日签订的《房屋租赁合同（昆明）》，合同编号为：0501002018060103ＢＧ00098,合同约定你方需于2018年10月1日前向我局支付房屋占用费163800元，于2018年10月31日及2019年1月30日前向我局支付前两期（2018年7月1日--2018年12月31日、2019年1月1日--2019年9月30日）合计房屋租金117000元，我局分别于2018年11月23日书面，及多次口头向你方多次催要，你方仅向我局缴纳占用费163800元。截止目前，你方仍未按合同约定向我局足额、按时支付上述款项。请你方于2019年7月31日前支付拖欠的合同价款房屋租金117000元。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，你方将构成单方面违约。根据我国《合同法》及租赁合同的相关规定，你方的违约行为，侵害了我公司的合法权益，我方有权解除租赁合同并向你方追究违约责任，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。同日，被告签收了该通知书。2019年8月2日，原告再次向被告出具《商铺租金催缴及合同解除通知书》，要求被告按照7月26日通知书支付款项的同时还要支付违约金58383元、同时结清水电物业费、于2019年8月10日腾还铺面等内容，被告自认已收到该通知书。五、针对租金支付时间、金额，原被告一致确认：《房屋租赁合同》4.4条第二款分期支付租金的两笔租金于2019年8月12日一次性支付。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性规定，属有效合同。原、被告应按合同约定履行各自义务。在本案中，原告已履行了交付房屋的义务，但在合同履行过程中，因被告未能按约定按时足额向原告支付房屋租金，违反合同约定，原告要求被告承担违约责任于法有据，一审法院予以支持。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《房屋租赁合同》中，约定以合同总价款为违约金计算基数的同时，又约定以违约天数按每日千分之一的标准计算违约金，明显过高，依据上述法律规定，一审法院依法调整为，以欠付租金为基数，按年利率24%的标准，计算被告应承担的违约责任。依据合同约定，被告应于2018年9月1日支付租金117000元的40%（46800元），但该款被告于2019年8月12日支付，逾期11个月零11天，该期间段违约金为：46800元×11个月×2%+46800元×0.24÷365天×11天＝10634元；被告应于2019年1月30日支付租金117000元的60%（70200元），但该款被告于2019年8月12日支付，逾期6个月零13天，该期间段违约金为：70200元×6个月×2%+70200元×0.24÷365天×13天＝9024元，对此一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告李亚雯于本判决生效之日起十日内支付原告云南电网有限责任公司昆明供电局违约金19658元。二、驳回原告云南电网有限责任公司昆明供电局的其他诉讼请求。二审中，双方均无新证据提交。双方对一审确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审计算违约金标准是否适当？本院认为：二审中，上诉人对于一审法院违约金计算标准有异议，对此，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中，被上诉人在一审中提出合同约定违约金过高请求依法调整和减少，故一审法院酌情调整为以欠付租金为基数，按年利率24%的标准，计算被上诉人应承担的违约金并不违反上述司法解释的规定，本院依法予以确认。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1310元，由上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年五月十五日书记员  王 欣