湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初393号 原告：安仁县科技和工业信息化局。 法定代表人：李军民，该局局长。 委托代理人：肖共之，安仁县科技和工业信息化局原副局长，特别授权。 委托代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。一般代理。 被告：安仁县新天地百货贸易有限公司。 法定代表人：刘清山，该公司执行董事。 委托代理人：胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。特别授权。 委托代理人：李德惠，湖南泓锐律师事务所律师。一般代理。 原告安仁县科技和工业信息化局与被告安仁县新天地百货贸易有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员李会胜独任审理，于2020年5月12日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理。原告安仁县科技和工业信息化局的委托诉讼代理人肖共之、李志军，被告安仁县新天地百货贸易有限公司的委托诉讼代理人胡岳、李德惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安仁县科技和工业信息化局向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将安仁县“新天地广场”一楼900㎡面积（消防通道、消防扑救区域、地界规划的退让等所有应分摊的公建配套设施面积除外）的产权、六楼以上300㎡面积的产权以及地下室2个专用车位分割交付给原告，并协助办理产权证。（合同价值为411万元）；2、判令被告支付原告返租租金242.7万元（租期自2016年12月30日至2020年4月2日）及迟延支付产生的利息，（利息计算方法：按中国人民银行同期同类贷款利率，80万元自2017年1月1日计算至清偿之日止，80万元自2018年1月1日计算至清偿之日止，80万元自2019年1月1日计算至清偿之日止，利息约为14万元）；3、判令被告承担本案的案件受理费、律师代理费等所有费用。事实与理由：2013年11月30日，安仁县商业行业管理办公室作为甲方与被告安仁县新天地百货贸易有限公司即乙方签订《合作开发意向书》，双方约定：“一、合作开发项目四至范围：现有安仁县商业行管办综合办公楼为四层楼房，位于县五一路与七一路交汇处，……占地面积约1339.7㎡。二、合作开发形式：1、甲方愿意提供上述地块进行联合开发，乙方负责拆、建中的所有资金投入，包括建造过程中产生的一切税费。甲方负责变更用地性质的相关手续的办理。……2、对整个工程的建设方案，双方约定，建成后的商业购物广场地下一层为停车场，地上**均为商场。六层以上为商住楼，全框架现浇设计。3、产权分配方案：……一楼房产除甲方应分摊所有公建配套设施面积外，甲方获得一楼面积为一楼全部，但面积至少不能少于900㎡，并在住宅区域获得300㎡的办公用房（楼层由甲、乙双方商定），专用车位二个。（均以房产证为准）。4、……甲方所得的一楼店铺面积整体返租给乙方贰拾年头五年内以每年捌拾万元的租金承租，一年一付，以后每五年提升4%，即下一个五年在前一个五年的基础上提升4%的租金，依次类推。……5、甲方一楼店铺返租给乙方的租赁模式：租赁起始时间自本协议约定的完工之日起计算。三、开发期限约定：甲方应自乙方对该土地摘牌后，三个月内清场完毕并交由乙方拆迁报建，乙方建设时间自政府下达开工通知之日起两年以内完工。”2015年3月18日，被告通过摘牌取得原告综合大楼的土地使用权。2015年3月20日，安仁县商业行业管理办公室与被告签订《补充协议》，双方约定，将前述合作开发后甲方房产返租的租金的递增比例调整为“前5年不变，5年后每3年递增5%”，将建设期调整为“2015年元月至2016年12月30日两年内交付使用”，并特别约定：《合作开发意向书》与《补充协议》，作为最终联合开发合同文本，均具有同等法律效力。2015年5月26日，安仁县商业行业管理办公室将县政府返还的国有土地出让金的75%计411万元作为联合开发的投资支付给被告，至此安仁县商业行业管理办公室完成了双方约定联合开发的一切义务。现联合开发的“新天地广场”项目已竣工并交付使用。2019年，依照安仁县委文件，安仁县商业行业管理办公室的职责划入安仁县科技和工业信息化局，该单位不再保留。原告作为原安仁县商业行业管理办公室相应职责和权利义务的继受单位，多次派人与被告协商，并于2017年12月4日委托湖南宣阳律师事务所向被告发了律师函，要求被告履行合同义务，但被告以各种理由拒不履行。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 原告安仁县科技和工业信息化局为支持其诉讼请求,向本院提供了下列证据: 证据1、被告的工商注册信息，拟证明被告的基本信息； 证据2、中共安仁县委文件安发XX号，拟证明原告系安仁县商业行管办相应职责和权利义务的继受单位，诉讼主体适格； 证据3、安仁县商业行管办与被告签订的《合作开发意向书》和《补充协议》，拟证明安仁县商业行管办与被告关于联合开发有关问题的约定； 证据4、资金拨付的请示报告和领条，拟证明安仁县商业行管办支付411万元作为联合开发的投资给被告，原告已完全履行合同约定义务； 证据5、律师函及回复函，拟证明原告向被告发出律师函要求被告履行合作开发协议约定的义务，要求被告将属于原告所有的房产交付给原告，并协助办好产权登记，要求被告支付原告房产2017年返租租金80万元及被告的回复。 被告安仁县新天地百货贸易有限公司辩称：本案中原、被告签订的《合作开发意向书》及《补充协议》系合作开发房地产合同。本案合作合同的双方主体，原告安仁县科技和工业信息化局与被告安仁县新天地百货贸易有限公司均无房地产开发经营资质，且至今双方没有任何一方取得资质。因此原、被告双方签订的《合作开发意向书》及《补充协议》均系无效合同。原告安仁县科技和工业信息化局无权依据《合作开发意向书》及《补充协议》向被告安仁县新天地百货贸易有限公司主张对应的房屋产权及租金。并且合同签订后，由于多种因素，案涉房屋在2018年9月10日才完成综合验收，符合交付的基础条件，即原告在此之前一直未能接收涉案房屋，被告当然也无需向原告支付房屋租金。现原告要求被告自2016年12月30日起向其支付房屋租金明显与事实不符。原告诉请的律师费没有合同约定，且未提供相关凭证及代理合同，被告无需承担律师费。综上所述，原告的诉请没有事实与法律依据，请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告安仁县新天地百货贸易有限公司为支持其抗辩意见，向法庭提交了下列证据： 证据6、国有建设用地使用权出让合同（合同编号AAAA)、湖南省非税收入一般缴款书，拟证明安仁县新天地百货贸易有限公司通过合法程序依法取得案涉土地的使用权，涉案出让土地总面积为2610.7平方米。 证据7、安仁县新天地百货贸易有限公司营业执照、安仁县科技和工业信息化局工商查询信息，拟证明原、被告双方均不具有房地产开发经营资质。 证据8、安仁县城乡规划局建设用地规划条件通知书、县规委2014年第三次主任会议纪要，拟证明安仁县决定将安仁县原商业行管办、新华书店及西面的二块土地共同纳入规划设计范围，共同规划的建设用地面积为3719.7平方米，合作开发意向书中的产权分配方案是开发商在考虑到3700平方米土地整体开发后的预估收益后，承诺的产权分配方案。 证据9、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证，拟证明安仁县新天地百货贸易有限公司依法办理涉案房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证，涉案项目的土地建设面积为2610.7平方米。 证据10、安仁县房屋建筑综合验收意见表，拟证明涉案房屋在2018年9月10日完成综合验收，符合交付的基本条件。同时证明涉案项目占地面积为2610.7平方米，总建筑面积为13380.04平方米。 根据双方当事人的举证、质证，本院对本案的证据认定如下： 原、被告提供的上述证据，双方对对方证据的真实性均不持异议，本院予以确认并存卷证实。 本院根据当事人的举证、质证及本院对证据的认定，并结合当事人的庭审陈述，确认案件事实如下： 2013年11月30日，原安仁县商业行管办（作为甲方）与被告安仁县新天地百货贸易有限公司（作为乙方）签订了《合作开发意向书》。意向书对合作开发项目的四至范围、合作开发形式、开发期限约定、双方职责等内容均作约定：其中（一）、开发土地四至范围为：现有安仁县商业行管办综合楼为四层楼房，位于县五一南路与七一路交汇处，东至五一南路，北至七一西路，南边与老新华书店相邻，西边与私人住宅接壤，总占地面积约1339.7㎡（以规划红线图为准）；（二）合作开发形式：1、甲方提供上述地块（出让摘牌后的土地面积）进行联合开发，乙方负责拆、建中全部资金的投入。甲方负责变更用地性质的相关手续的办理。项目开发建设成后，整个地块的土地使用权归项目各业主所有，根据甲乙双方约定的资产分割方案，分别拥有相关产权和受益权；……，3、产权分配方案。房屋建成后，考虑到本项目整体开发建设中涉及到三、四家权属单位，消防通道、消防扑救区域、地、地界规划的退让共设施以及分摊等因素，一楼房产除甲方应分摊所有公建配套设施面积外，甲方获得一楼面积为一楼全部，但面积不能少于900平方米，并在住宅区获得300平方米的办公用房，专用车位二个；4、为营造大型商业商场的经营氛围，甲方所得一楼店铺面积整体返租给乙方20年，头五年内以每年80万元的租金承租；5、租赁起始时间自协议约定的完工之日起计算。 2014年12月17日安仁县人民政府下达《安仁县人民政府关于收回湖南新华书店实业发展有限责任公司郴州分公司、安仁县商业行业办国有划拨土地使用权的决定》并对安仁县商业行管办和湖南新华书店实业发展有限责任公司（安仁新华书店）地）地块进行评价卖。在拍卖过程中，被告安仁县新天地百货贸易有限公司成功摘牌，并于2015年3月23日与安仁县国土资源局签订《国有建设用地使用权合同[合同编号为BBBB》，合同约定：面积为2610.7㎡，出让价为15196687元，单价为5820.92元/㎡。该宗地的成交价为15420000元（包括地价15196687元、地、地上房屋资产价为223313元被告安仁县新天地百货贸易有限公司摘牌后，便开始着手开发事宜。土地摘牌后，安仁县商业行管办和湖南新华书店实业发展有限责任公司（安仁新华书店）于2015年5月5日联合向安仁县人民政府报告申请退还奖励资金归于安仁县商业行管办账户。2015年5月26日县商业行管办将县财政返还的411万资金划入安仁县新天地百货贸易有限公司账号。随后，被告安仁县新天地百货贸易有限公司对涉案项目进行建设。工程完工后，涉案项目房屋于2018年10月1日经综合验收合格。安仁县新天地百货贸易有限公司所建设新天地广场一楼在安仁县不动产中心登记（不动产中心登记编号为：安仁县永乐江镇五一南路新天地广场102至130）建筑面积为1357.17㎡（其中：套内面积836.01㎡，公摊面积521.16㎡）。安仁县新天地百货贸易有限公司已于2015年8月20日取得中华人民共和国建设用地规划许可证；于2017年12月4日取得中华人民共和国建设工程规划许可证；于2017年12月20日取得中华人民共和国不动产权证书。 同时查明，2016年安仁县商业行管办的职责划入原告安仁县科技和工业信息化局。安仁县科技和工业信息化局为原安仁县商业行管办相应职责和权利义务的继受单位。 本院认为，妥善处理本案，必须厘清以下几个案件事实及其法律性质：1、案涉土地性质；2、案涉房产是不是房地产开发；3、原、被告签订的《合作开发意向书》及《补充协议》的效力和性质。 对于1，2014年12月17日前，原安仁县商业行管办办公楼所占用的土地1339.7㎡系安仁县人民政府的划拨用地。安仁县人民政府根据城市建设需要及单位职能变更、转隶情况等有权将其无偿收回且以评价、招标、挂牌、拍卖的方式有偿出让。2014年12月17日安仁县人民政府决定将该土地无偿收回，随后进行国有土地有偿出让，在挂牌拍卖过程中，被告安仁县新天地百货贸易有限公司成功摘牌，依法取得了案涉土地的合法使用权。被告安仁县新天地百货贸易有限公司对该宗土地的摘牌行为，系安仁县人民政府与其发生的国有土地出让行为，是合法的。而非原安仁县商业行管办“提供上述地块（出让摘牌后的土地面积）进行联合开发”，与原安仁县商业行管办没有事实及法律上的关系。 对于2，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。房屋是否需要销售不是必然要件。案涉项目是经过安仁县城乡规划局按照城市规划要求进行的房屋建设行为。案涉房产属于房地产开发。 对于3，合作并非法律概念，也非合同法规定的有名合同类型，法律上只有合伙与公司股东之说。 原安仁县商业行管办与被告安仁县新天地百货贸易有限公司签订的《合作开发意向书》及《补充协议》是一种商业行为。原安仁县商业行管办系隶属行政机关编制序列的事业单位。根据《中共中央、国务院关于进一步制止党政机关和党政干部经商、办企业的规定》：党政机关包括各级党委机关和国家权力机关、行政机关、审判机关、检察机关以及隶属这些机关编制序列的事业单位，以及干部职工，一律不准经商办企业。党纪禁止原安仁县商业行管办进行这样的商业行为。本案中，原告安仁县科技和工业信息化局与被告安仁县新天地百货贸易有限公司均不具有房地产开发经营资质，双方签订的《合作开发意向书》及《补充协议》应当认定为无效合同。合同无效，自始没有法律约束力。 原安仁县商业行管办于2015年5月26日将县财政返还的411万资金划入安仁县新天地百货贸易有限公司账号作为投资，享有“…一楼面积为一楼全部，但面积不能少于900平方米，并在住宅区获得300平方米的办公用房，专用车位二个；为营造大型商业商场的经营氛围，甲方所得一楼店铺面积整体返租给乙方20年，头五年内以每年80万元的租金承租；租赁起始时间自协议约定的完工之日起计算而不参与合作开发项目的决策、管理及经营等及《补充协议》约定的产权分配补充、租金递增比例调整…”。无论作为投资合作还是合伙，投资人都必须共同出资、共同经营、共担风险、赢亏与共。事实上，原安仁县商业行管办没有参与合作开发项目的决策、管理及经营等。从原、被告签订的《合作开发意向书》及《补充协议》的内容来看，案涉国有土地是安仁县人民政府与被告安仁县新天地百货贸易有限公司之间发生的国有土地有偿出让行为，与原安仁县商业行管办没有事实及法律上的关系；原安仁县商业行管办将县财政返还的411万资金投入安仁县新天地百货贸易有限公司,放弃决策、管理及经营等权利，不承担经营风险，享受案涉房产建成后的利益。该行为的性质属于名为合作开发，实为借贷关系。该借贷纠纷，原告安仁县科技和工业信息化局没有提出诉请，亦没有变更原诉讼请求，按照“不告不理”原则，非本案审理范畴。 综上，对原告安仁县科技和工业信息化局的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，判决如下： 驳回原告安仁县科技和工业信息化局的诉讼请求。 本案案件受理费57558元，减半收取28779元，由原告安仁县科技和工业信息化局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李会胜 二〇二〇年五月十三日 书记员  彭 鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《诉讼费用交纳办法》 第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。