阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2433号原告：冯中许，男，1978年11月出生，汉族，住阳江市江城区********************（确认的送达地址：阳江市江城区**********）。公民身份号码：441************03X。原告:陈艳英，女，1982年5月出生，汉族，住阳江市江城区********************（确认的送达地址：阳江市江城区**********）。公民身份号码：440************866。两原告的共同委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。(到庭)两原告的共同委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告冯中许、陈艳英与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯中许、陈艳英的委托诉讼代理人麦国宽到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冯中许、陈艳英向本院提出诉讼请求：1、被告返还办证税费31956元及利息（利息从2014年11月9日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；2、被告支付逾期办理不动产权证违约金2751.91元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月8日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为131.67㎡，套内建筑面积为104.09㎡，单价为5287.55元/平方米，按套内建筑面积计算，于当天支付办证税费31956元；原告已按约定付清了购房款550381元。原告于2019年8月7日缴纳契税8255.72元，原告于2019年10月29日取得不动产权证书。原被告在《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2016年2月28日前将商品房交付原告使用。在第九条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金；在第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2751.91元（550381元×0.5%）。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在被告公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费挪作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记手续。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近四年时间，其提出要求退还办证费、支付办证费占用利息并支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。本院经审理认定事实如下：2014年11月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2014046号，该房建筑面积共131.67平方米，其中套内建筑面积104.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.58平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5287.55元，总价款为550381元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的45%即250381元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款300000元向被告指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，被告收取了原告办证费31956元。后，原告按合同约定付清了全部购房款给被告。被告于2016年2月26日将商品房交付原告使用。涉案商品房于2019年10月29日已办理了不动产权证书，权利人是原告。被告提供证据证实在收取原告的办证费中已代原告支付了维修基金9941元、初始登记费用80元、预告抵押登记费80元、不动产登记费80元、不动产转移登记费90元、房屋测绘费160元和贷款手续费100元，原告对不动产登记费80元和房屋测绘费160元该两项有异议，其他费用无异议。本院认为，不动产登记费80元和房屋测绘费160元该两项费用，因被告提供的发票付款方是被告自己，被告认为原告应分摊上述费用，但未作说明及合理解释，本院对此不予认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对于原告请求被告退还办证费31956元及利息问题。原告共支付办证费31956元给被告，被告在该费用中的合理支付为维修基金9941元、初始登记费用80元、预告抵押登记费80元、不动产转移登记费90元和贷款手续费100元，故剩余费用21665元（31956元-9941元-80元-80元-90元-100元）应退还给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从逾期办证之日计算利息给原告。合同约定的最迟交房日期为2016年2月28日，90天的办证期限为2016年2月29日至2016年5月28日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向原告支付占用该款项的利息。从2016年5月29日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告请求被告支付逾期办证违约金问题。根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。涉案商品房已于2016年2月26日交付，合同约定的最迟交房日期为2016年2月28日，90天的办证期限为2016年2月29日至2016年5月28日，即被告应最迟在2016年5月28日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约，原告应当知道其权利受到损害。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支逾期办证违约金的诉讼时效期间为三年，原告于2020年3月24日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费21665元及该款利息（从2016年5月29日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告冯中许、陈艳英；二、驳回原告冯中许、陈艳英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取333元（原告已预交），由原告冯中许、陈艳英负担105元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年五月十一日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。