贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初2675号 原告：杨朝霞，女，1969年6月20日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。 被告：遵义县国发房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区南白街道(区政府第一招待所内)。统一社会信用代码：91520321755382211N。 法定代表人：邓汉学，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘永江，贵州子尹律师事务所律师。 有独立请求的第三人：刘彪，男，1983年11月27日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区，身份证号码：5221211983××××××××。 委托诉讼代理人：刘生发，男，1951年9月19日出生，汉族，住址同上。系第三人刘彪之父。 委托诉讼代理人：张磊磊，贵州新长征律师事务所律师。 原告杨朝霞诉被告遵义县国发房地产开发有限公司（以下简称国发公司）、有独立请求的第三人刘彪商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，本院于2018年7月2日作出了（2017）黔0321民初3981号民事判决。宣判后有独立请求权的第三人刘彪不服判决，提出上诉。贵州省遵义市中级人民法院作出（2018）黔03民终5397号民事裁定：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初3981号民事判决；二、本案发回贵州省遵义市播州区人民法院重审。本院于2019年3月14日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨朝霞及其委托代理人王颖、被告国发公司的委托代理人刘永江、第三人刘彪及其委托代理人刘生发、张磊磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨朝霞在本案原审中提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2009年12月30日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行合同，立即将买卖合同中约定出售给原告的播州区盛世华城小区原五星楼（现24号楼）16号商铺交付给原告使用，并依法为原告办理房屋所有权证；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年11月28日，原告向被告交付50,000.00元认筹金认购被告开发建设的“蓝馨花园”（现名盛世华城）项目西大街原五星楼门面两间（注：“原五星楼”即现24号楼位置，也是该小区目前已建成的唯一楼房），签订了《VIP钻石卡客户认筹协议书》，排序Z03号。约定开盘时签订商品房买卖合同，但因被告延误开发建设楼盘，长时间未建成房屋，就一直不通知开盘时间。至2009年11月，原告方得知被告已将排序的Z03号门面出售给他人。经协商，被告将位置稍次的16号门面调整给原告购买，并于2009年12月30日签订了《商品房买卖合同》，还填写了向遵义市播州区房管局申报商品房预售合同登记的《商品房预售合同备案登记表》。由于该16号门面当时已办理抵押登记，被告承诺于2010年4月30日前清偿抵押债务后，立即办理解除抵押登记并备案登记到原告名下。若不能备案到原告名下，则返还原告所交房款并承担100%的违约金，并承担合同约定万分之一逾期损失。但至今，房屋已建完，门面可使用，被告还未办完在前的抵押注销手续，也未交付门面给原告。原告为维护自身合法利益，遂诉至法院请求法院支持诉请。 本案重审庭审中，原告杨朝霞以其已实际占有门面房，被告国发公司已履行交付房屋义务为由，撤回请求被告国发公司交付门面房的诉讼请求。 被告国发公司辩称：1、国发公司只收到原告交纳的门面认筹款50,000.00元，但并未收到原告的购房款。原告通过银行转账汇款给李伟的个人账户，并没有汇到国发公司的账户上，有可能是他们之间的个人经济往来。国发公司在2015年之前管理混乱，不排除原告商品房买卖合同是个人之间的经济往来。另外原告的商品房买卖合同上公司印章有可能是假的，国发公司正在考虑是否申请对商品房买卖合同上公司印章真伪进行鉴定。2、原告现主张国发公司已向其交付房屋的事实不成立。国发公司在此期间没有交付房屋的行为，也无交付房屋钥匙给原告的相关手续，并且在此期间国发公司也未保管公司印章。3、原告请求办理房屋所有权证的诉讼请求不能成立。从该案原审的一审、二审过程中查明的事实来看，本案争议标的房屋门面房的合同备案登记系登记在案外人徐强名下，该房屋的合同备案登记、预告登记未解除，房屋的所有权人仍是徐强，不符合办理产权变更的条件，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 有独立请求的第三人刘彪（以下简称第三人刘彪）针对原告杨朝霞向被告国发公司提起的本案诉讼，主张其对本案诉争标的房屋具有独立请求权，申请参加本案诉讼，向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认第三人与被告国发公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、责令国发公司将涉案16号门面向第三人交付；3、涉案诉讼费由国发公司承担。事实及理由：1、第三人已于2008年与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。原告与被告签订的《商品房买卖合同》不具备生效条件，因为合同标的已经在前由被告卖给第三人，故该合同没有生效的可能；2、原告依据的买卖合同且占用的门面位置与本案的不一致，原告的门面合同为3、4号门面；3、原告诉称与被告协商将另外的16、17号门面卖给原告，该期间16、17号门面已经另案办理了备案登记，且原告诉称被告承诺于2010年4月30日前将房屋登记到原告名下，可见原被告之间的买卖关系并未发生；4、第三人刘彪与被告先签订合同，且履行了支付义务，该房屋的所有权因案外人徐强导致房屋不能交付，至今该房屋处于无人占有的情况；5、至今该房屋仍然登记在案外人徐强名下，仍然不具有交付条件。 原告杨朝霞针对第三人刘彪的诉讼请求辩称：对被告国发公司与第三人刘彪之间签订的合同的三性并无异议，但因第三人原系被告国发公司的股东，对于双方签订的合同，系以买卖合同的形式来担保退股金的支付的合同，该合同是名为买卖实为担保的合同，并不能以此作为物权转让的依据。房屋是以物权登记作为物权的生效要件，而不是签订合同就对物权进行处分，故第三人刘彪主张其与被告国发公司签订合同在前导致原告与被告签订的合同无效，无事实及法律依据。原告杨朝霞在本案庭审时辩称：第三人刘彪与被告国发公司签订的商品房买卖合同并未实际履行，第三人刘彪也并未实际支付购房款，未与被告国发公司具有其他法律关系，故第三人刘彪主张的诉讼请求不能成立。涉案门面房已交付给原告杨朝霞，原告杨朝霞对该门面房依法享有合法的占用权，因此，第三人刘彪请求将该门面房向其交付，不具备基础条件。故应当驳回第三人刘彪的诉讼请求。 被告国发公司针对第三人刘彪的诉讼请求辩称，第三人刘彪与被告国发公司之间签订的合同系在邓汉学接手公司以前签订的，我方并不知晓合同的签订情况。第三人刘彪并未提供支付购房款转款凭证，被告国发公司未收到其支付的购房款。 原告杨朝霞围绕诉讼请求，提交了《“蓝馨花园”内部VIP钻石卡客户认筹协议》、遵义县商品房预售合同登记备案表（无登记机关印章）、《商品房买卖合同》、收据、承诺书、证实材料、银行账户2018年1月交易记录流水清单、房屋租赁合同、中国工商银行个人业务转款凭证、涉案门面房现场照片等证据，第三人刘彪提交了2008年7月14日买卖合同、收款收据证据。原告杨朝霞与第三人刘彪均分别予以否定对方提供证据的证明效力，分别主张自己与被告国发公司所签订的房屋买卖合同才系合法有效。本院根据相关生效法律文书认定的事实、当事人提交的上述证据，并结合本案当事人质证意见等陈述，认定本案事实如下：1、2006年11月28日，原告杨朝霞与被告国发公司签订《“蓝馨花园”内部VIP钻石卡客户认筹协议》，协议约定由原告缴纳认筹金50,000.00元认购被告开发的原遵义县南白镇西大街原五星楼门面（A区）；在开盘当天，原告凭此协议及内部VIP钻石卡可享受“蓝馨花园”A区一层营业房预交50,000.00元充抵71,800.00元房款的优惠。原告杨朝霞与被告国发公司时任法定代表人汤兴典、销售代表刘晓娅、销售经理陆均在该协议上签字确认，并加盖了被告国发公司的印章。同日，原告杨朝霞按此认筹协议向被告国发公司支付了认购款50,000.00元，由被告国发公司出具收到载明“付蓝馨花园西大街原五星楼门面房款”50,000.00元的收据给原告杨朝霞。2、2009年12月30日，原告杨朝霞与被告国发公司签订了《商品房买卖合同》约定将“蓝馨国际花园”第24幢2单元1层16号，建筑面积为44.07平方米的商品房，以每平方米单价9864.51元、总金额为415,000.00元的价款卖给原告杨朝霞，约定支付方式为分期付款即合同签订之日首付365,000.00元，余款50,000.00元于交房前付清。同日，被告出具承诺书，载明“兹有杨朝霞、张友诺因于2006年11月购买蓝馨花园24栋3号、4号门面，现3号、4号已被我公司另售，经协商调16号、17号两门面给杨朝霞、张友诺，议订单价为9864.51元/㎡，总房款83万元。杨朝霞、张友诺已交房款20万元，于2009年12月31日再交50万元，但由于16号、17号门面已被抵押，为了确保杨、张二人实现物权。公司承诺保证在2010年4月30日前解除16号、17号门面的抵押手续，将该门面在遵义县房管局备案登记到杨朝霞、张友诺名下。如不能备案，则由承诺人返还所交购房款并承担100%的违约金。承诺人：遵义县国发房地产开发有限公司，2009年12月30日”，时任被告国发公司法定代表人谯大俊在该承诺书上捺印，前任公司法定代表人李明富在委托代理人处签字，汤兴典、胡国华在担保人处签字，罗刚在协议的监督人处签字。该承诺书签订后李明富另行出具说明，载明杨朝霞、张友诺余款的支付以该承诺书中约定的130,000.00元为准。当日，双方签订了《遵义县商品房预售合同登记备案表》，该表载明的预售商品房具体位置为遵义县南白镇西大街“蓝馨国际花园”24栋1层16号，建筑面积为44.07平方米。双方均在该协议书签字捺印确认，但并未将该登记备案表送至播州区房管局登记备案。3、2009年2月27日案外人徐强与被告国发公司签订遵房蓝馨第17号、28号《商品房买卖合同》，约定将诉争房屋出卖给徐强，并于2009年3月2日将诉争门面备案登记在购房人徐强名下。徐强于2013年5月27日向本院提起诉讼，请求被告偿还其借款本息2,000,000.00元，我院经审理后作出（2013）遵县法民初字第1772号民事判决书，认定为：“原告徐强与被告签订《商品房买卖合同》的本意是为保证其债权的实现”，并判决“被告遵义县国发房地产开发有限公司偿还原告徐强186万元”。该案诉讼过程中，徐强向本院提出诉讼保全申请，据此我院作出（2013）遵县法民初字第1772-1号民事裁定书，对诉争房产予以了查封。该案进入执行程序后，我院作出（2013）遵县法执字第898号执行裁定书，将国发公司所有的登记在徐强名下的包括本案涉案门面房在内的4间门面房予以查封，其后该案执行完毕。我院于2017年5月31日作出（2013）遵县法执字第898-3号执行裁定书解除查封。2013年7月4日，被告国发公司将徐强为被告当事人以合同之诉起诉到我院，请求确认双方签订的遵房蓝馨第17号、28号《商品房买卖合同》无效，诉讼中，被告与案外人徐强达成一致意见，约定“一、自愿终止履行双方于2009年2月27日签订的17号、28号商品房买卖合同。二、遵义县国发房地产开发有限公司到遵义县房产管理局注销双方于2009年2月27日签订的遵房蓝馨第17号、28号商品房买卖合同的备案登记”，并由我院作出（2013）遵县法民初字第2233号民事调解书予以确认。但被告国发公司一直未对上述房屋办理注销合同备案登记，上述房屋的合同备案登记仍属徐强名下；4、本案第三人刘彪系案外人刘生发之子，刘生发原系被告国发公司的股东。2007年10月30日，刘生发与被告签订《退出“蓝馨花园”项目合伙协议书》，约定刘生发退出国发公司，乙方（国发公司）补偿刘生发人民币2,500,000.00元。刘生发于2008年1月10日以此款向被告抵扣购房意向金200,000.00元，购买蓝馨国际花园24栋一层18号、19号、20号、21号四间门面，但当时并未签订书面商品房买卖合同，同年6月10日被告向刘生发出具了收据确认收到购房意向金210,000.00元的事实，且在收款事由处标注为：“购门面（其中现金20万元、股金40万元、补助150万元）”。双方又于2008年6月18日签订《商品房买卖合同》，约定被告将上述4间门面作价2,100,000.00元出卖给刘生发。其后双方进行协商，将商品房买受人变更为刘彪，将所购买门面变更为蓝馨国际花园24栋一层16号、17号、18号、19号门面，并于2008年7月14日以第三人刘彪为买受人、被告国发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：遵房蓝馨营业0004号）对变更的内容予以确认。5、原告杨朝霞主张被告国发公司已将涉案门面钥匙交付其占有使用该门面房。2016年9月起，原告杨朝霞将涉案门面租赁给案外人李吉素作堆放旧轮胎仓库使用，每年收取租金5,000.00元。6、2017年5月8日，第三人刘彪曾作为原告当事人，将被告国发公司作为被告当事人诉至本院，请求交付蓝馨国际花园24栋一层16号、17号、18号、19号四间门面。庭审后，刘彪撤回其交付16、17号门面的诉讼请求，本院于2017年7月28日作出（2017）黔0321民初3263号民事判决书，认定被告国发公司在案外人刘生发通过预交购房意向金、以股金抵债等形式向其缴纳了购买诉争房屋的购房款后，与其签订了购买蓝馨国际花园24栋一层16号、17号、18号、19号四间门面《商品房买卖合同》，该合同不违反法律规定，成立并已生效，判决被告国发公司将蓝馨国际花园24栋一层18号、19号门面于本判决生效后十日内交付刘彪。后被告国发公司不服该判决提出上诉，经贵州省遵义市中级人民法院于2017年12月4日作出(2017)黔03民终5646号民事判决，驳回上诉，维持原判。7、本案涉案门面除有案外人徐强的商品房买卖合同备案登记外，无他项权存在，该房屋已具备交房条件。8、本案重审庭审结束后，被告国发公司向本院提交印章鉴定申请书，主张其公司在2009年管理混乱，不能排除原告杨朝霞提交《商品房买卖合同》与《收据》上印章系伪造，申请对原告杨朝霞提供该两份证据上的印章真伪进行鉴定。9、本案原审及重审过程中，本院分别于2017年8月4日、2020年5月25日依原告杨朝霞与第三人刘彪申请裁定查封本案涉案门面房。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告国发公司申请对印章真伪进行鉴定的理由是否成立；二、原被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，第三人刘彪与被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；三、如原告杨朝霞与第三人分别与被告国发公司签订的《商品房买卖合同》均为有效，是否应当在本案中处理涉案门面房的交付及办理房屋所有权证等属于房屋所有权确认问题。 针对焦点问题之一。原告杨朝霞提供《“蓝馨花园”内部VIP钻石卡客户认筹协议》、遵义县商品房预售合同登记备案表（无登记机关印章）、《商品房买卖合同》、收据、承诺书等证据，不仅具有被告国发公司的印章，还有其法定代表人及其他高级管理人员的签名或印章，均能相互印证原告杨朝霞支付购房款购买房屋的事实，而被告未举证证明原告提供证据上所加盖的印章明显存疑，并且被告待本案重审时才以印章具有伪造可能性为由申请鉴定。故被告国发公司现申请对印章真伪进行鉴定的理由不充分，本院不予准许。 针对焦点问题之二。关于原告杨朝霞与被告国发公司于2009年12月30日签订《商品房买卖合同》，由被告国发公司将其开发建设的“蓝馨国际花园”第24幢2单元1层16号售卖给原告杨朝霞，双方对买卖合同标的物门面房的房号、面积、价款及支付方式等内容进行明确约定，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，本院依法予以确认该合同合法有效，对合同当事人具有法律拘束力。第三人刘彪主张原、被告双方合同标的物已经在2008年卖给了自己，原、被告双方签订的房屋买卖合同因此已无生效可能。因合同是否合法有效并非以标的物所有权的转移为前提条件，故对于第三人的该项述称，无法律依据，本院不予采纳。关于第三人刘彪与被告国发公司于2008年7月14日签订的《商品房买卖合同》，经本院（2017）黔0321民初3263号民事判决合法有效，二审判决驳回上诉，维持原判，现已生效。故本院予以确认该合同合法有效，对合同当事人具有法律拘束力。 针对焦点问题之三。第三人刘彪与原告杨朝霞分别先后与房开商被告国发公司签订房屋买卖合同购买房屋不动产，两份合同均合法有效，第三人刘彪与原告杨朝霞履行购房合同的目的均为享有该房屋不动产的所有权。但被告国发公司却将同一标的物门面房先后分别出卖给了第三人刘彪与原告杨朝霞，也即存在“一房二卖”的情形，被告行为违反了诚实信用原则。而国家对房屋不动产所有权采用登记制度，购买以及因购买实际占有使用房屋不动产，并不是当然取得房屋所有权。原告杨朝霞与第三人刘彪分别与被告签订的购房合同均属债权，而原告杨朝霞请求由被告为其办理房屋所有权证，同时第三人刘彪请求被告向其交付涉案标的物房屋，原告杨朝霞与第三人刘彪分别提出的诉讼请求均为建立在自己因购买而取得标的物所有权的基础之上，均属分别行使享有标的物所有权的范畴。原告杨朝霞与第三人刘彪实质系均各自主张因购买而应由其自己单独享有合同标的物所有权，但二人各自享有物权主张并未经人民法院生效裁判文书予以确认，故本院对原告杨朝霞请求由被告为其办理房屋所有权证，对第三人刘彪请求被告向其交付涉案标的物门面房，均不予支持。针对涉案门面房不动产所有权产生的民事争议，相应权利人可依法诉讼至人民法院进行确认。至于原告杨朝霞与第三人刘彪各自两份购房合同的时间先后及支付购房款情况、原告杨朝霞是否属合法占有使用、涉案门面房的合同备案登记仍属案外人徐强名下的事实对确认所有权是否具有影响等等，本院在本案中均不作评价与处理。如人民法院确认涉案门面房所有权归原告杨朝霞与第三人刘彪的其中一人享有，根据《最高人民法院》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，未得享有涉案门面房所有权的一方可对其因购买房屋不能实现合同目的的权益另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院》第八条之规定，判决如下： 一、确认原告杨朝霞与被告遵义县国发房地产开发有限公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、确认有独立请求权的第三人刘彪与被告遵义县国发房地产开发有限公司于2008年7月14日签订的《商品房买卖合同》有效； 三、驳回原告杨朝霞的其余诉讼请求； 四、驳回有独立请求权的第三人刘彪的其余诉讼请求。 原告杨朝霞预交案件受理费60.00元，有独立请求权的第三人刘彪预交案件受理费60.00元，原告杨朝霞预交财产保全申请费2,595.00元，有独立请求权的第三人刘彪预交财产保全申请费3,145.00元，合计5,860.00元，由被告遵义县国发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判长 王阔正人民陪审员黄明辉人民陪审员廖明亮 二〇二〇年五月二十九日 法官助理韦文舟 书记员杨志彬