甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0702民初10430号原告：马某，男，1989年6月17日出生，汉族，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：金某，系甘肃方联律师事务所律师。被告：张掖市中诚房地产开发有限公司。法定代表人：宋某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钱某，系该公司副总经理。原告马某与被告张掖市中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，因本案需要等待李鑫与被告张掖市中诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件的审理结果，本院于2019年12月3日裁定本案中止审理。中止原因消除后，本案恢复诉讼。原告马某及其委托诉讼代理人金某，被告中诚房地产公司委托诉讼代理人钱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付迟延交付房屋违约金59037.6元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定被告将位于××路出售给原告，交房期限为2015年10月31日前，如不能按期交房，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订当日，原告按约交付全部房款295188元，但被告却于2018年8月11日才将房屋交付原告。原告认为，被告不安合同约定向原告交付房屋的行为系逾期违约行为，理应向原告支付迟延交付房屋的违约金。为维护原告的合法权益。原告遂提起诉讼。被告中诚房地产公司辩称，对原告所诉2015年10月18日双方签订商品房买卖合同（预售）及合同约定内容均无异议。房屋没有按时交付是因甘肃建投建设集团有限公司恶意不交付工程，工程不能按时验收交付，导致被告不能按时交付房屋。根据双方签订的合同约定，被告承担违约责任有一个兜底条款，出卖人逾期交付赔付金额最高不超过总房款的1‰。2018年8月1日，被告给原告交房，并不是原告陈述的8月11日。综上，被告不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年10月18日，原告马某作为买受人，被告中诚房地产公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份（合同编号：201510180006），合同约定的主要内容为：出卖人以出让方式取得位于滨河新区昭武北路、编号为7-17-79地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的××路。买受人购买的商品房为第1号楼幢1单元2层1-201室号房，建筑面积143.25平方米，单价每平方米2060.65元，总金额295188元。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按自行约定方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到的之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（3）出卖人逾期交房赔付金额最高不超过总房款的1‰。合同签订当日，原告交纳房款295188元，后又补交75元，合计交纳房款295263元、地下室款15263元、天然气入户费2300元、维修基金6448元，共计319274元，被告出具收款收据。另查明，2015年，被告向张掖市中级人民法院起诉甘肃省建设投资（控股）集团总公司建设工程施工合同纠纷一案，经审理，张掖市中级人民法院作出（2015）张中民初字第136号民事判决书，甘肃省建设投资（控股）集团总公司不服判决，向甘肃省高级人民法院提起上诉，甘肃省高级人民法院于2017年6月26日作出（2017）甘民终字129号民事裁定，将该案发回张掖市中级人民法院重审。2017年12月19日，张掖市中级人民法院作出（2017）甘07民初70号民事判决书，甘肃省建设投资（控股）集团总公司不服判决，向甘肃省高级人民法院提起上诉，案经调解，甘肃省高级人民法院作出（2018）甘民终227号民事调解书，双方自愿达成协议：“一、中诚公司于2018年6月20日前向建投公司支付200万元，用于涉案工程的整改（20日内整改完毕），建投公司在收到该笔款项后七日内将竣工验收资料交付给中诚公司，中诚公司在建投公司整改完毕并收到竣工验收资料后将600万元打入甘肃省高级人民法院账户，建投公司交付所有涉案工程……”。2018年6月22日，被告电话通知原告接收房屋。2018年7月11日，被告给原告出具甘肃增值税普通发票一张，载明房屋总价为295263元。2018年8月11日，原告入住该涉案房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告购买被告开发销售的商品房，按照约定向被告交纳了全部房款及相关费用，被告作为出卖人应按照合同约定及时向原告交付房屋。被告在庭审中辩称，因修建涉案房屋的承包方甘肃省建设投资（控股）集团总公司恶意不交付工程，工程不能按时竣工验收，双方诉至法院，导致被告未按合同约定交付房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告的辩解理由不能成为免除被告延期交房责任的理由，被告未按时交付房屋的行为已构成违约。被告在庭审中辩称，合同约定“出卖人逾期交房赔付金额最高不超过总房款的1‰”系兜底条款，本院认为该约定明显与原告所受损失不相当，如按该条款约定计算违约金明显不利于保护购房人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，原告有权向被告主张赔偿资金占用期间的经济损失。被告在庭审中辩称，2018年6月22日其通过打电话的方式通知原告办理入住手续，中和园物业管理公司也通知小区1、4号楼已于2018年8月1日正式交付使用，通知住户办理入住手续。对此，原告认可接到被告电话通知办理入住手续的事实。根据被告提供的电话通知记录和中和园物业公司的通知，本院对被告的辩解理由，依法予以采信，认定涉案房屋交付时间应为2018年8月1日。根据双方签订的合同约定，被告应于2015年10月31日交付原告经验收合格的房屋。本案原告实际交纳房款及相关费用合计319274元，但本院以原告实际主张的房款295188元为基数，自2015年11月1日计算至2018年8月1日，为1004天，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，计算违约损失为38568.5元（295188元×4.75%÷365天×1004天）。本院对原告主张的违约金，依法予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：被告张掖市中诚房地产开发有限公司支付原告马某违约金38568.5元，于判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元，减半收取638元，由原告马某负担221元，被告张掖市中诚房地产开发有限公司负担417元，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院给原告退还638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  赵文娟二〇二〇年五月二十一日书记员  孙 悦【本案适用的法律法规】附：【本案适用的法律法规、司法解释】《中华人民共和国合同法》窗体顶端第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。窗体顶端《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。