山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1100号 上诉人（原审被告）：山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会，住所地山东省沂源县悦庄镇儒林集村。 法定代表人：杜道臣，主任。 委托诉讼代理人：曹长法，山东隆祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：包目华，男，1989年10月11日出生，汉族，农民，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：伊斌，山东民意律师事务所律师。 上诉人山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会（以下简称儒林集村委）因与被上诉人包目华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 儒林集村委上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二、三、四项；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《楼房购房合同》系上诉人与被上诉人所签订，认定事实错误。上诉人没有查询到涉案购房合同，不能确定双方之间存在涉案房屋买卖合同关系。通过一审法院调取的相关证据，涉案合同是预先盖章的空白合同，涉案合同是他人填写内容，不是上诉人的真实意思，对上诉人没有法律约束力。二、一审判决认定上诉人收取了被上诉人购房款164088元，事实不清，证据不足，判决上诉人返还被上诉人购房款164088元错误。上诉人在农经站的账目中没有查询到涉案购房款，上诉人也未占有、使用、支配涉案购房款，一审判决认定上诉人收取了被上诉人的购房款164088元，明显证据不足。加盖有“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会”印章的相关单据不能证明上诉人收取了购房款，该印章没有备案，不能证明与上诉人有关联。判决上诉人返还被上诉人购房款明显事实不清，证据不足。三、但从合同分析，一审判决认定上诉人对造成合同无效承担主要责任，没有依据，系主观臆断。《购房合同》六明确写明：“本合同所涉及楼房所在小区的土地未办理土地出让手续，土地的性质为集体土地，乙方对此是明知的。”房屋出卖方并没有隐瞒小产权房的事实，因此，假设双方之间存在涉案房屋买卖合同关系，被上诉人明知是小产权房仍签订合同购买房屋，对于造成合同的过错，主要责任不在于上诉人一方。一审判决上诉人对相关损失承担80%的赔偿责任没有依据，明显错误。四、一审判决依据2019年6月评估时的房屋价值作为认定计算经济损失的依据，认定经济损失金额为156744.52元，明显错误。1、通过一审法院调取的郑某的证人证言，被上诉人因涉及离婚案件，房屋出卖方曾多次督促要求被上诉人支付剩余购房款，但被上诉人没有支付，后房屋被开发商转卖他人，因此，由于被上诉人自身的原因不支付剩余购房款，造成涉案房屋被他人转卖，即使合同无效，也应当依据被上诉人不支付剩余购房款时的房屋价值作为认定计算损失的依据。2、被上诉人不支付购房款，以其行为表明不履行合同义务，房屋出卖方在多次催促提示的情形下，选择解除合同，开发商将房屋转让他人，被上诉人违约在先，也不应当按照房屋价值计算损失。即时有损失，也只能计算已支付购房款部分的利息经济损失，无权要求房屋增值部分的损失。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决。 包目华辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、通过一审法院调查郑某、张某、魏文霞及调查沂源县公安局开发区派出所的询问笔录等相关证据，足以证实双方签订合同所盖公章是上诉人用于房屋出售专用，并且也查实了房屋出售和合同签订的过程，完全能够证实是上诉人与被上诉人签订的购房合同，上诉人上诉称未签订购房合同，不是其真实意思表示，与事实不符。二、一审法院通过对以上证人及沂源县开发区派出所询问笔录的调查，足以证明开具收据的魏文霞、张某均是从事房屋买卖的悦庄镇政府和上诉人村委工作人员，并且被上诉人将房款转存至该二人账户内，该二人账户是专用于上诉人村委房屋买卖收款账户，因此，上诉人收取了被上诉人的购房款，至于上诉人是否入账是上诉人自己的事情，与被上诉人无关，上诉人第二项上诉理由不能成立。且上诉人现在的村委主任也是当时的村委成员，是对此事明知的。三、涉案房屋是应用于拆迁安置，上诉人向社会对外出售，主观过错大，出售后也没有及时履行合同交付，承担80%的责任，认定恰当。四、剩余房款被上诉人一直向上诉人支付，但上诉人由于其实际施工人的原因一直不予收取，且损失的确定是由评估机构确定的，在诉讼过程中以2019年6月为评估点，是恰当的，因该时间房屋价值能够评估确定，2019年6月被上诉人确实因为房屋导致了溢价损失。 包目华向一审法院起诉请求：1.要求解除与被告签订的楼房购房合同；2.要求判令被告返还购房款164088元，并赔偿因被告违约给我造成的经济损失163000元，鉴定费2000元，共计329088元；3.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2013年3月3日，被告儒林集村委向沂源县国土资源局递交《沂源经济开发区儒林集村关于社区建设项目用地的申请》，申请在本村西侧沂源县交通局南规划建设新社区，沂源县人民政府于2013年5月10日作出源政国土资字〔2013〕3号征用、出让（划拨、使用）土地批件，批复：沂源经济开发区儒林集村因建新社区，使用本村建设用地20000平方米（30亩），用于安置拆迁村民。被告儒林集村委在获批建设儒林集新社区后，将该社区取名为“清华园小区”，该社区为小产权房，距离沂源县第一中学比较近，本应只由本村符合宅基地审批条件的村民使用，不能对外出售，但是当时因是小产权房，销售情况不好，所以公开对外宣传卖房，不单单对本村村民销售。 2014年9月17日，原告包目华于由其亲属包汉贵向魏文霞在银行开具的588010126200530371账户存入100000元购房款，2014年9月18日，原告包目华持该行个人活期存款无折（卡）续存凭条（00150082号）找“清华园小区”的管理人员张某开具了加盖沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章的首付款收据。2014年9月29日，原告包目华于由其亲属包汉发向张某在银行开具的588010126200696452账户存入62044元购房款,同日，原告包目华持该行个人活期存款无折（卡）续存凭条（00930026号）找“清华园小区”的管理人员张某开具了加盖沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章的购房款收据。2015年10月29日，原告包目华于由其亲属包汉发交购房款2044元,同日，“清华园小区”的管理人员郑某开具了加盖沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章的购房款收据。2015年10月13日，原告包目华以包目华、任红作为乙方（购买方）与被告儒林集村委签订楼房购房合同一份，购买儒林集新社区（清华园小区）6号楼东单元401室的楼房一套。后原告包目华与任红离婚，案涉楼房被法院认定为原告包目华一方的个人财产。因被告儒林集村委原书记、主任去世，楼房的开发商害怕自己的投入无法收回，在未告知原告包目华的情况下，将案涉楼房转让出售给了别人。 原告包目华要求被告儒林集村委赔偿经济损失，因案涉楼房随着时间的推移已经升值，申请对案涉楼房的现有价值进行鉴定，以此来确定经济损失的数额。经双方选定沂源方正房地产评估有限公司对案涉楼房的现有价值进行评估，花费房地产价格评估费2000元。经评估，案涉沂源县城儒林集新社区（清华园小区）6栋东单元401室楼房价值时点为2019年6月6日的市场价值为633672元。原告包目华对此无异议，该地段的房产现还在升值，因此计算原告包目华的经济损失应以该房地产市场价值咨询估价报告中评估认定的价值为准。 本案需要查明和认定的焦点问题：1、小产权房买卖合同的效力认定；2、原告包目华提供的楼房购房合同真实性的认定；3、加盖“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会”公章收据和证明效力的认定；4、原告包目华要求赔偿经济损失的计算。第1个焦点问题，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地制度管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；使用土地的单位和个人必须严格土地利用总体规划确定的用途使用土地。”小产权房实际上大部分是一些村委会或者开发商打着新农村建设或者旧村改造等名义违规建设在集体土地上的房屋。在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地因抵押担保、转让而产生的纠纷。对集体经济组织以外的成员销售小产权房是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益和社会公共利益，在非试点地区，小产权房出售给集体经济组织以外的个人的合同，不具有法律效力；针对第2个焦点问题，原告所提供的楼房购房合同第1页与第2、3页不同，经与证人郑某、张某等人核实，该合同是证人郑某书写的，应为预先加盖村委公章，合同第1页是在签订合同时添加的。现行的村民委员会公章管理制度是村民委员会的公章全部由镇（乡）农村经济管理站管理，盖章时需要通过镇农村经济管理站审查，手续比较复杂，所以被告儒林集村委在销售清华园小区楼房时加盖了许多空白楼房购房合同，然后在签订楼房购房合同时再添加合同第一页的内容；第3个焦点问题，“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会”公章应为被告儒林集村委在销售其所开发的“清华园小区”楼房时对外开具收款收据、证明等所使用的公章，该公章未经过公安局备案，通过法院对郑某、张某、魏文霞的调查笔录和沂源县公安局开发区派出所对梁业军、郑某、杜道柱的询问笔录能够证实，被告儒林集村委在其开发的“清华园小区”购房时，买房人与被告儒林集村委签订楼房购房合同前后，在缴纳购房款时，需要应将购房款交至由被告儒林集村委原村支部书记杜道理以魏文霞、张某的身份信息在银行开具的账户，购房人持银行小票再找村委管理人员（部分为张某）开具收据，购房款大部分交至魏文霞、张某名下，在2015年下半年张某不再在“清华园小区”工作，有些款项也交至他人名下。法院依法调取了魏文霞、张某在银行账户交易流水，两个账户的交易数额巨大，魏文霞原系悦庄镇政府工作人员，张某原系被告儒林集村委委员，不可能是个人的业务行为，应为买卖房产、支付建材款等用途。因此，原告包目华将款项缴纳到魏文霞、张某在博商银行的账户，并由张某和郑某开具加盖“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会公章”收据和证明，该部分款项应为原告包目华购买被告儒林集村委开发的“清华园小区”的购房款；第4个焦点问题，原告包目华要求经济损失的计算，应以楼房现有价值减去原告包目华购买时楼房的原价款，除以原告包目华购买时原楼房的价款得出楼房溢价的比例，再乘以原告包目华所缴纳的购房款数额，得出全部经济损失的数额。原告包目华在签订楼房购房合同时的楼房价款为324088元，案涉楼房经沂源方正房地产评估有限公司评估现价值为633672元（价值时点为2019年6月6日），原告包目华共计缴纳了购房款164088元，经济损失的计算应为（633672元-324088元）÷324088元×164088元﹦156744.52元。 一审法院认为，本案为小产权房买卖过程中产生的房屋买卖合同纠纷，原告包目华不是沂源县悦庄镇儒林集村集体经济组织的成员，被告儒林集村委开发的“清华园小区”为小产权房，小产权房出售给非集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同应认定为无效。无效合同自始无效，因此无需解除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买受人要求返还购房款并赔偿经济损失的，应当综合考虑当事人的过错等因素予以确定。儒林集村委因建新社区，使用本村建设用地用于安置拆迁村民，本应只由本村符合宅基地审批条件的村民使用，不能对外出售。被告儒林集村委作为出卖人在售卖楼房时即明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止买卖的范围，明知不能对集体经济组织成员以外的人进行出售，公开宣传对外出售，其应对无效合同的产生承担主要责任。原告包目华在购买小产权房的过程中，对无效合同的产生也有一定责任，对其主张的经济损失，也应自行承担部分。结合双方的过错程度，由被告儒林集村委赔偿原告包目华经济损失的80%为宜。综上所述，原告包目华要求被告儒林集村委返还购房款并赔偿经济损失，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、原告包目华与被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会（原沂源县经济开发区儒林集村村民委员会）于2015年10月13日签订的楼房购房合同为无效合同；二、被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会返还原告包目华购房款164088.00元；三、被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会赔偿原告包目华经济损失156744.52元的80%，计款125395.62元；四、被告山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会赔偿原告包目华房地产价格评估费2000元；五、驳回原告包目华的其他诉讼请求。上述支付义务，于判决生效之日起十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6236元，由被告负担。 二审中，当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题有三：一是涉案《楼房购房合同》的签订主体；二是上诉人儒林集村委应否返还被上诉人包目华购房款164088元；三是一审法院认定被上诉人包目华的经济损失为156744.52元并判决上诉人儒林集村委对被上诉人包目华的经济损失承担80%的赔偿责任是否适当。 关于焦点一，根据查明事实，儒林集村委系作为房屋出售方在涉案《楼房购房合同》加盖印章，包目华系作为购买方在该合同上签字捺印，因此，一审法院认定儒林集村委与包目华为涉案《楼房购房合同》的签订主体，事实清楚，证据充分。儒林集村委关于涉案购房合同是预先盖章的空白合同、不是其真实意思表示，其与包目华之间不存在涉案房屋买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，儒林集村委系涉案房屋的出售方，包目华作为购买方虽然将购房款交至魏文霞、张某的银行账户，并由张某和郑某开具加盖“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会”印章的收据和证明，但根据一审法院对郑某、张某、魏文霞所做的调查笔录和其他证据，能够证实“沂源经济开发区儒林集村社区管理委员会”印章系儒林集村委在销售“清华园小区”楼房时对外开具收款收据、证明等所使用。因此，一审法院在认定涉案《楼房购房合同》无效的情况下，判决儒林集村委返还包目华购房款164088元具有事实和法律依据。 关于焦点三，儒林集村委上诉主张包目华未能取得涉案房屋的原因系包目华不支付剩余购房款所导致，即使合同无效，也应当依据包目华不支付剩余购房款时的房屋价值作为计算损失的依据，但儒林集村委未提供证据证明其该项上诉主张，包目华亦不认可，因此，儒林集村委应对其该项上诉主张承担举证不能的法律后果，一审法院以评估时点的房屋评估价值计算包目华经济损失156744.52元，并无不当。另，儒林集村委作为建设方，明知涉案房屋不能对集体经济组织成员以外的人进行出售，却公开宣传对外出售，其应对合同无效承担主要责任，因此，一审法院结合双方的过错程度，判决儒林集村委对包目华的经济损失承担80%的赔偿责任，亦无不当。 综上所述，上诉人儒林集村委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5672元，由上诉人山东省淄博市沂源县悦庄镇儒林集村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 刘 宁 审 判 员 杨继生 二〇二〇年五月八日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 白杉杉