广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终933号上诉人（原审原告）：恩平市****办事处。住所地：恩平市*****。统一社会信用代码：114********078812F。负责人：梁欣荣，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：郑健慈，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东协诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩平市睿晟置业有限公司。住所地：恩平市*****************。统一社会信用代码：914********439402D。法定代表人：汤和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张健荣，男，1955年4月11日出生，汉族，住恩平市********。委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：方俊强，广东星辉律师事务所律师。上诉人恩平市****办事处（以下简称“恩城街道办”）因与被上诉人恩平市睿晟置业有限公司（以下简称“睿晟公司”）、张健荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2018）粤0785民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恩城街道办上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认恩城街道办与睿晟公司于2012年12月18日签订的《旧城改造投资开发合同》以及2013年4月22日签订的《补充协议》合法有效；3、改判确认睿晟公司开发的“惠福大厦”项目东北面临街首层商铺238.12平方米，首层对应上方二层商铺576.49平方米由恩城街道办回迁，归恩城街道办所有；4、改判睿晟公司、张健荣支付2014年1月1日至2018年6月30日的租金损失207000元及截至2018年4月9日的违约金31341.09元，并从2018年4月10日起至全部款项偿还完毕之日止按中国人民银行同期（3-5年期，年利率为4.75%）贷款基准利率上浮50%计付违约金给恩城街道办；5、本案诉讼费由睿晟公司、张健荣承担。事实和理由：一审判决恩城街道办无权处分涉案的侨园宾馆以及土地从而导致合同无效，明显属于认定事实和适用法律错误。1、涉案的《租赁合同》、《旧城改造投资开发合同》、《补充协议》是基于恩城街道办享有涉案土地使用权及房屋所有权的情况下，与睿晟公司签订的。睿晟公司之所以要置换商铺给恩城街道办，是因为恩城街道办享有涉案土地使用权及房屋所有权。不论侨园宾馆的权属人为何人，一审法院既然认定涉案土地所有权人为恩城街道办，但又否认恩城街道办有权获得置换商铺的权利，属于前后矛盾。2、恩城街道办称侨园宾馆属于华侨捐建为想当然的说法。经核实，该宾馆为恩城街道办出资兴建，并没有办理权属登记。在权属不明的情况下，应当根据屋随地走的原则，认定恩城街道办是侨园宾馆的权属人。3、即使认定侨园宾馆为华侨捐建，但当时恩城街道办名称为“恩城镇政府”，有权以国家名义享有属于国家的财产，且恩城街道办属受赠单位，一直以所有人的名义行使权利，根据相关规定，有权取得安置补偿的房产。4、即使认定侨园宾馆属恩平市政府所有，但恩城街道办是恩平市政府的派出机关，应当认定有权代理恩平市政府行使权利。且恩平市政府从来没有提出异议，应当视为恩平市********办签订涉案合同的行为。且经核查，侨园宾馆是恩城街道办出资75%建设，恩平市人民政府也确认恩城街道办为华侨捐赠部分的受赠人，恩城街道办享有侨园宾馆的处分权及安置补偿权，有权处置涉案房地产，无需经恩平市人民政府追认。睿晟公司辩称，根据恩城街道办提交的证据，只能证明恩城街道办根据法定的程序受赠了华侨捐赠的项目，但对于其受赠的财产仍然是不享有所有权的，也不能行使所有权项下的权利。一审判决正确，请求予以维持。张健荣辩称，一、一审判决正确，请求予以维持。1、双方当事人均确认侨园宾馆为上世纪八十年代由华侨捐资建设，根据《广东省华侨捐赠兴办公益事业管理条例》的相关规定，侨园宾馆为恩平市人民政府所有。恩城街道办并不能举证证明侨园宾馆为其出资兴建，其作为恩平市人民政府的派出机构，对侨园宾馆没有处分权。2、恩平市人民政府对本案涉案的三份合同并没有追认，因此，三份涉案合同均无效。二、即使认定恩城街道办有处分权，张健荣也无需支付其要求的租金和违约金。1、张健荣与恩城街道办签订租赁合同的目的是经营沐足城。在恩城街道办与睿晟公司签订涉案《旧城改造投资开发合同》后，本案租赁物已经进行拆迁改造，张健荣租赁的合同目的已经无法实现，合同当然解除。2、根据双方签订的租赁合同第十三条约定，租赁期间，如果国家建设需要征用涉案宾馆，租赁合同无条件终止。3、即使睿晟公司与恩城街道办在《旧城改造投资开发合同》中对租金有约定，那也是他们双方的事情，与张健荣无关。张健荣于2013年5月15日将其持有的睿晟公司的股份全部转让给汤和平，即使存在租金问题，也与张健荣无关。张健荣不存在任何违约行为，不需要支付违约金。恩城街道办向一审法院起诉请求：1.确认恩城街道办和睿晟公司于2012年12月18日签订的《旧城改造投资开发合同》和2013年4月22日签订的《补充协议》合法有效；2.确认睿晟公司开发的“惠福大厦”项目东北面临街首层商铺238.12平方米，首层对应上方的二层商铺576.49平方米由恩城街道办回迁，归恩城街道办所有；3.睿晟公司、张健荣支付2014年1月1日至2018年6月30日的租金损失207000元及截至2018年4月9日的违约金31341.09元，并从2018年4月10日起至全部款项偿还完毕之日止按中国人民银行同期（3-5年期，年利率为4.75%）贷款基准利率上浮50%计付违约金给恩城街道办；4.本案诉讼费由睿晟公司、张健荣承担。一审判决认定事实：2007年3月30日，恩平市****办事处经济发展办公室（甲方）与张健荣（乙方）签订《租赁合同》，就乙方租赁甲方侨园宾馆进行经营的事项进行如下约定：一、甲方将位于恩城河南公园中路10号侨园宾馆租赁给乙方经营使用。二、租赁期限为20年，自2007年4月1日起至2027年3月31日止。三、租赁费每年46000元，乙方每年按季度向甲方缴交租赁费，每个季度租赁费11500元，每季度在第一个月10日前付清当季度的租赁费，如果乙方逾期10天不缴交租赁费，甲方有权终止乙方使用宾馆，并对逾期未交的租赁费加收滞纳金，每日滞纳金为每月租金的5%，如果乙方无法缴交所欠租赁费，甲方有权拍卖乙方物资抵偿。八、租赁期间，乙方有责任管理和保护好宾馆中所有财产，包括宾馆所有设备水电设施，乙方因经营需要对所租用宾馆进行拆建或改造，必须在不影响楼房结构安全的前提下，并征得甲方同意方可进行施工，其一切费用由乙方负责。十三、租赁期间，如果国家建设需要征用拆迁该宾馆，双方无条件终止租赁合同。合同自签订之日起生效。2012年12月18日，恩城街道办（甲方）与睿晟公司（乙方）签订《旧城改造投资开发合同》，合同记载：因恩平市规划建设需要，为了提升河南区的城市品位，甲方拟将原恩城侨园宾馆用地和相邻权属睿晟公司的土地合并进行旧城改造，占地面积3765.1平方米（以下简称项目用地），双方就旧城改造的投资开发事宜达成如下条款：一、项目概况：1.项目用地范围内建筑物均为上世纪70、80年代兴建的，低矮、陈旧，已属危房，现在由一商人经营饮食、沐足休闲，其土地利用率非常低，社会效益和经济效益均不明显，因此，需拆迁重建。其中侨园宾馆涉及的房屋和用地，权属归甲方所有，是上世纪80年代华侨捐资建设，是我办事处华侨和港澳台同胞联系乡情、参政议政和举行社会公益活动的良好平台，因此拆迁后拟回迁解决。其他房屋为乙方所有，拆迁后由乙方进行重建。二、权利和义务：1.项目的清拆工作均由乙方负责。2.甲方委托乙方清拆侨园宾馆（费用由乙方负责），并协助乙方办理拆迁及规划报建等手续。3.侨园宾馆回迁：（1）面积：四层测绘面积共1727.85平方米，实际面积1629.22平方米（其中第四层98.63平方米的钢架铁皮屋是乙方租赁后自行搭建的，不计入回迁面积）。其中首层476.24平方米，均按1:0.5比例回迁。具体回迁面积：首层238.12平方米，二至四层576.49平方米。（2）位置：首层在项目建成后的首层安排；二至四层均在项目建成后的二层安排，具体位置在项目详细性控制规划及单体设计获批准后3天内商定。（3）侨园宾馆回迁产权证由乙方负责办理，费用由乙方负责。（4）原甲方与乙方董事长张健荣签订的侨园宾馆《租赁合同》在侨园宾馆回迁并办好产权证之日即自行终止。具体拆迁由乙方负责，甲方不作任何拆迁补偿。（5）乙方负责旧城改造项目用地的“七通一平”，费用由乙方负责。（6）项目建设单位为乙方，全部由乙方投资，与甲方无关。三、违约责任。项目建设期为24个月，自项目取得建设行政主管部门颁发的许可证之日起计算。非因不可抗力的因素，乙方不能按约定时间完成项目开发建设超过3个月，甲方有权终止合同，乙方要按双方确认的侨园宾馆的土地房屋评估价1000万元的双倍赔偿损失给甲方。协议于双方签章之日生效。2013年4月22日，恩城街道办（甲方）与睿晟公司（乙方）签订《补充协议》，就《旧城改造投资开发合同》中侨园宾馆房屋的回迁位置问题达成如下补充协议：首层面积238.12平方米回迁在该项目东北面临街商铺中安排（具体见如裙楼首层平面图），二至四层面积共476.4平方米回迁均在项目裙楼二楼安排，位置与首层回迁位置相对应（具体见如裙楼二至三层平面图）。该补充协议自签订之日起生效。一审庭审中，睿晟公司抗辩由于侨园宾馆归属恩平市人民政府，恩城街道办并未取得对侨园宾馆进行出租和签订改造合同的授权，故案涉《租赁合同》《旧城改造投资开发合同》和《补充协议》均是无效的。另查明，2012年12月16日，恩平市房地产测绘所出具《致委托方函》，记载测绘所于2012年12月14日对座落中山公园西侧原恩城侨园宾馆的房屋（现名称为御足园）进行测绘并将结果反馈给恩城街道办事处规划建设办公室。2013年4月9日，恩平市国土资源局出具的《证明》记载位于恩城河南中山公园侧、面积为1080.1平方米的土地使用权，权属单位为恩城街道办事处规划建设办公室。一审法院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恩城街道办主张其是侨园宾馆以及侨园宾馆所在土地使用权的权属人，并基于与张健荣签订的《租赁合同》以及与睿晟公司签订的《旧城改造投资开发合同》和《补充协议》起诉至法院，要求睿晟公司、张健荣履行合同义务以及承担违约责任。对此，一审法院认为：首先，恩城街道办是否享有案涉土地的使用权。恩城街道办提交的由恩平市人民政府土地管理部门即恩平市国土资源局出具的《证明》明确确认位于恩城河南中山公园侧、面积为1080.1平方米的土地使用权归于恩城街道办事处规划建设办公室。案涉侨园宾馆位于上述地块内，因此，恩城街道办提交的该份《证明》足以佐证其对侨园宾馆所在土地享有使用权，睿晟公司不予确认，但未提交证据推翻恩城街道办的举证，对此应承担举证不能的不利后果。其次，恩城街道办是否享有侨园宾馆的所有权。恩城街道办与睿晟公司在《旧城改造投资开发合同》中均确认侨园宾馆是上世纪80年代由华侨捐资建设而成，根据《广东省华侨捐赠兴办公益事业管理条例》第七条“华侨捐赠的款物和以华侨捐赠款物兴办的公益项目，其所有权归国家或者集体，任何单位和个人不得侵占、挪用、毁坏。”的规定，侨园宾馆应属恩平市人民政府所有。《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十八条第三款规定：“市辖区、不设区的市的人民政府，经上一级人民政府批准，可以设立若干街道办事处，作为它的派出机关。”恩城街道办作为恩平市人民政府的派出机关，日常职责主要是社区管理和社区服务，现主张其就侨园宾馆签订的《租赁合同》《旧城改造投资开发合同》和《补充协议》合法有效，应首先举证证明其对侨园宾馆有处分权，即已从恩平市*********宾馆的产权或者恩平市人民政府授权其处分侨园宾馆，否则，恩城街道办无权处分侨园宾馆。经审查，恩城街道办提交的现有证据不足以证明侨园宾馆的产权归属于恩城街道办，也无法证明恩城街道办在签订上述三份合同前已取得恩平市人民政府的授权，而截至本案法庭辩论终结时，恩平市人民政府亦未对恩城街道办签订上述三份合同的行为予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，恩城街道办就侨园宾馆签订的《租赁合同》《旧城改造投资开发合同》和《补充协议》应为无效合同，自始没有法律约束力。现恩城街道办基于该三份无效合同诉至法院，要求确认《旧城改造投资开发合同》和《补充协议》有效以及要求睿晟公司、张健荣履行合同义务和承担违约责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十八条第三款、《广东省华侨捐赠兴办公益事业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回恩城街道办的全部诉讼请求。案件受理费34706元，由恩城街道办负担。二审期间，恩城街道办向本院提交《华侨港澳同胞捐赠兴办公益事业项目确认呈报表》作为证据，以证明涉案的侨园宾馆为恩城街道办投资75%建设，且恩城街道办为华侨捐赠的受赠单位。睿晟公司质证称，该证据的真实性由人民法院审查。1、恩城街道办提交的证据并不能证明是由其出资建设侨园宾馆，恩城街道办作为政府的派出机构，本身并没有自有资金。2、对于该表上记载的受赠单位为恩平镇人民政府，睿晟公司没有异议。但受赠并不表示其对受赠财产享有所有权，依法应当是恩平市人民政府才享有所有权。张健荣质证称，同意睿晟公司的质证意见。本院认为，恩城街道办在二审提交的证据与本案存在关联性，且经各方当事人质证，本院予以采纳。睿晟公司、张健荣在二审期间没有提交新的证据。对于本案事实，本院在下文予以认定。本院认为：本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕恩城街道办的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于涉案合同效力的问题。首先，本院经审理查明以下事实：1、双方当事人均确认，涉案房地产即侨园宾馆及所涉土地未经确权；2、恩平市国土资源局于2013年4月9日出具《证明》，记载位于恩城河南中山公园侧、面积为1080.1平方米的土地使用权，权属单位为恩城街道办事处规划建设办公室。双方当事人均确认上述土地即涉案的侨园宾馆所在的土地。睿晟公司、张健荣对此虽然不予认可，但并未提供充分证据证明其事实主张；3、本案二审期间，恩城街道办已经提供证据证明，其对涉案的侨园宾馆建设出资75%；4、双方当事人均确认，在签订涉案的三份合同时，涉案的土地、房产的实际管理人为恩城街道办；5、双方当事人均确认，至二审庭审时，均无其他权利人就涉案的土地、房产主张所有权或者其他物权。综上，涉案房地产未经有关部门确权，一审判决仅根据《广东省华侨捐赠兴办公益事业管理条例》第七条“华侨捐赠的款物和以华侨捐赠款物兴办的公益项目，其所有权归国家或者集体，……”的规定，即认定侨园宾馆应属恩平市人民政府所有，依据不充分。其次，涉案房地产虽然产权未明确，但长期由恩城街道办管理、使用和收益，在《旧城改造投资开发合同》中，恩城街道办与睿晟公司也明确注明“侨园宾馆涉及的房屋和用地，权属归甲方（恩城街道办）所有”，并无其他权利人提出异议或者主张权利。恩城街道办作为涉案房地产的实际管理人与张健荣签订的《租赁合同》，与睿晟公司签订的《旧城改造投资开发合同》、《补充协议》，均为双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，也没有证据证明存在损害他人合法权益的情形。即使涉案的房地产经有关职能部门最终确定为恩平市人民政府享有所有权，但睿晟公司、张健荣与恩城街道办签订涉案三份合同时，恩平市人民政府并没有提出异议，也未主张涉案合同无效。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院认为涉案的《租赁合同》、《旧城改造投资开发合同》、《补充协议》均合法有效，双方当事人均应当依约履行。一审判决以恩城街道办并非涉案财产权利人为由，认定涉案合同无效的依据不充分，本院予以纠正。关于对恩城街道办请求回迁的请求是否予以支持的问题。如上所述，恩城街道办与睿晟公司签订的《旧城改造投资开发合同》、《补充协议》均合法有效，睿晟公司应当按照合同约定履行，将约定的房产交由恩城街道办回迁。但双方当事人均确认，涉案合同中约定的建筑尚未最终完成，未经竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，恩城街道办要求睿晟公司交付回迁房屋的条件并未成就，故本院对恩城街道办要求睿晟公司交付回迁房屋的请求不予支持。恩城街道办可在房屋交付条件成就时另行主张。关于租金以及违约金的问题。在恩城街道办与张健荣签订的《租赁合同》第十三条约定“如果国家建设需要征用拆迁该宾馆，双方无条件终止租赁合同”。虽然本案并非国家征用土地的情形，但恩城街道办在明知涉案房产仍然存在出租的情况下，与睿晟公司签订拆迁补偿合同，应当视为其同意终止与张健荣的租赁合同关系。在涉案的《旧城改造投资开发合同》第3条第（4）款约定：“原甲方（恩城街道办）与乙方（睿晟公司）董事长张健荣签订的侨园宾馆《租赁合同》在侨园宾馆回迁并办好产权证之日起即自行终止”。此约定应当视为恩城街道办与张健荣签订的《租赁合同》中约定的承租人权利义务自2012年12月18日《旧城改造投资开发合同》签订之日起，由睿晟公司承担。综上，恩城街道办请求张健荣支付租金的依据不成立，本院不予支持。恩城街道办主张睿晟公司拖欠2014年1月1日至2018年6月30日的租金合计207000元，睿晟公司对该数额并未提出异议，本院予以确认。至于恩城街道办请求睿晟公司、张健荣支付违约金31341.09元，因在涉案《旧城改造投资开发合同》和《补充协议》合同中均无关于违约金的约定，故恩城街道办该请求理据不充分，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正，并对恩城街道办的上诉请求理据成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省恩平市人民法院（2018）粤0785民初656号民事判决；二、确认恩平市****办事处与恩平市睿晟置业有限公司于2012年12月18日签订的《旧城改造投资开发合同》以及2013年4月22日签订的《补充协议》合法有效；三、恩平市睿晟置业有限公司于本判决生效之日起10日内向恩平市****办事处支付租金207000元；四、驳回恩平市****办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34706元（已由恩平市****办事处预交），由恩平市****办事处负担13882.4元，恩平市睿晟置业有限公司负担20823.6元。恩平市****办事处多预交的一审案件受理费20823.6元，由一审法院予以退回；恩平市睿晟置业有限公司应向一审法院补缴案件受理费20823.6元。二审案件受理费34706元（已由上诉人恩平市****办事处预交），由上诉人恩平市****办事处负担13882.4元，被上诉人恩平市睿晟置业有限公司负担20823.6元。上诉人恩平市****办事处多预交的二审案件受理费20823.6元，由本院予以退回；被上诉人恩平市睿晟置业有限公司应向本院补缴案件受理费20823.6元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年五月十八日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷