广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1394号 上诉人（一审被告、反诉原告）：黎础强，男，1961年6月17日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄旭光，男，1968年11月28日出生，汉族，住平南县。 委托诉讼代理人：黄辉伦，广西诚济律师事务所律师。 上诉人黎础强因与被上诉人黄旭光租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黎础强上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人退还多收的房屋租金及资金占用利息，或者将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人提出的“房屋产权登记面积和双方签订租赁合同约定的面积不符，被上诉人应遐还多收的房屋租金及资金占用利息”没有事实和法律依据。根据2011年9月23日双方签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人将房屋出租给上诉人时，出租的房屋为一至十层，面积合计为9506平方米，价格为每平方米17元。由于当时签订房屋租赁合同时，被上诉人没有将房屋产权登记证书提供给上诉人核实确认，并说最终以该房屋产权登记证书确认的面积进行计算，但一直以来被上诉人都没有主动将该房屋产权登记证书交予上诉人核实，没有指出房屋产权登记面积和房屋租赁合同约定的面积不符，一直按房屋租赁合同约定的总计面积9506平方米来计算收取租金。后经过上诉人调查，才发现该房屋产权登记证书记载的房屋一至十层面积合计为9201.54平方米，相差了304平方米！因房屋产权登记面积和房屋租赁合同约定的面积不符，应当按照房屋租赁合同约定的租金计算方式计算被上诉人多收的租金及资金占用利息，退还给上诉人。二、本案中，上诉人不存在违约行为，反而是被上诉人违约在先。因为至被上诉人一审起诉前，双方都没有就房屋租金数额及相关扣减抵消事项进行对账核实。案外人黎昭孔、上诉人借款给被上诉人，双方一直约定并履行借款利息冲抵房屋租金的做法，况且被上诉人实际上还拖欠上诉人的房费、水电费、借款、房产税退款等费用。鉴于此，上诉人多次通过电话等方式联系被上诉人，就房屋租金数额及相关扣减抵消事项进行对账核实，结清租金和利息，但被上诉人一直未予理睬，不与上诉人对账进行协商解决，此事系由于被上诉人的原因一直未得到妥善解决。所以，在本案中，被上诉人也存在过错，应当承担相应的法律责任，房屋租金所涉及的违约金不应当由上诉人全部承担。 黄旭光口头答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 原告黄旭光向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年12月1日至2019年11月30日租金1879900元，并按月利率2%支付违约金。2.判令被告多支付一个季度（2019年12月1日至2020年2月29日）的租金533225元和利息。 黎础强向一审法院反诉请求：请求法院依法判决黄旭光退还多收取房屋租金412922元及利息。 一审法院认定事实：2011年9月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方（原告）将其所有的座落于平南县瑞雁广场旭光大厦一幢，共10层建筑面积为9506平方米租给乙方（被告）使用。租赁期限从2012年7月1日起至2027年6月30日止，共15年。租赁房屋用途为乙方使用房屋作为宾馆，酒店及配套的足浴、ＫＴＶ、饮食业。该房屋每月租金为每平方米17元，年租金总额为193.9万元。前四年租金不变，第五年至第八年年租金为213.29万元，第九年至第十年年租金为238.88万元，从第十一年开始至第十五年止，年租金为274.72万元。租金按每3个月交纳一次，实行先付后用。乙方在2012年5月支付第一季度租金，以后在该交纳的月份25日前预交下季度租金。甲方收到租金应提供给乙方收款凭证。乙方在签订本合同当天交给甲方四十万元合同履行保证金。在租赁期满后，乙方无违约行为，甲方如数交还给乙方，乙方所有不动产的物品归甲方所有。第六条第2项“乙方违约”第（4）分项约定乙方如逾期交纳租金的，乙方除应补缴尚未交的租金外，每逾期一日乙方须按日计算以未付租金的千分之五支付违约金。合同还对双方的其他具体权利义务进行了约定。同日，双方还签订了《合同附件》，约定甲方在二个月内将三、四、五层的采光井倒浇封闭。2018年11月28日，原告黄旭光出具《确认书》，该确认书上载明：截至2018年11月16日止，平南县君苑大酒店黎础强所租本人位于平南县瑞雁广场的房屋租金已全部付清。2018年12月1日至2019年11月30日原告共欠被告房费11219元。另查明，案涉房屋产权证号为平房权证统字第××号，房屋状况为钢混结构，共11层，总建筑面积为9759.54平方米，其中建筑占地为803.25平方米，一层建筑面积为803.25平方米，二层至三层建筑面积为965.25平方米，四层至十层建筑面积为923.97平方米，十一层建筑面积为558平方米。 一审法院认为，一、关于原告要求被告支付2018年12月1日至2020年2月29日的租金及利息应否支持问题。原告黄旭光与被告黎础强签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均有拘束力。根据双方签订的《房屋租赁合同》，双方对租赁物的面积进行确认，被告辩称实际交付给被告使用的面积与双方签订的面积不符。本案中的房屋虽然产权证书登记的一至十层的建筑面积为9201.54平方米，但案涉的租赁物房屋为一个整体，建筑物内的采光井部分属于房屋内部的一个不可分割部分，该部分面积被告亦得到了使用并因此受益，故该部分亦应计算入租赁面积当中，且双方在合同中确认租赁面积为9506平方米也应当视为确认采光井面积也应计算入租赁面积内。被告辩称双方签订合同时并未见过案涉房屋的房产证明，但被告租赁该房屋作为经营酒店，办理相关手续时必须提交相关的产权证明，故被告的该项辩称不符合常理，不予采信。原告将案涉房屋交付给被告使用，被告没有按照合同约定支付租金，应担承担违约责任。被告辩称由于一直以来被告应支付的租金都是代原告黄旭光支付借款利息，所以被告无故意拖欠租金的行为，且原告一直不配合双方对数，导致被告无法支付租金，所以被告不存在违约责任。根据被告提供的证据无法确认存在黄旭光、黎础强、黎昭孔的三方协议，原告出具的确认书实际只能认为是收款收据。故被告的该项辩称不予采信。根据原告确认，2018年11月30日前的房租被告已付清，故被告还需支付2018年12月1日至2020年2月28日的房租给原告。根据原告的诉讼请求及被告提交的对账单，双方对于对账单中载明的2018年12月1日至2019年8月31日应扣减的金额均无异议，但是被告主张未扣减的水电费应予扣减并提交了2018年12月至2019年12月黄旭光用君苑大酒店水电费明细表，且2019年原告在被告处挂账的房费也应扣减。根据该水电费明细表，水费无法分段计算，2019年11月1日至2019年12月31日的电费也无法确定具体月份的数额，根据合同约定及公平原则，酌情将2018年12月至2019年10月份的水费统一在2019年9月1日至2019年11月30日应付租金中扣减，2019年11月至2019年12月的水费统一在2019年12月1日至2020年2月29日的应付租金中扣减；2018年12月1日至2019年10月31日的电费分段在产生水电费的下一季度应付租金中扣减，2019年11月1日至2019年12月31日的电费统一在2019年12月1日至2020年2月29日的应付租金中扣减；根据对账单显示，房费一年扣减一次，且均是在12月至次年2月这一季度中扣减，故2018年12月1日至2019年11月30日原告在被告处挂账的房费应在2019年12月1日至2020年2月29日的应付租金中扣减。具体扣减方法及每段最终应付租金如下：1.2018年12月1日至2019年2月28日被告应付租金为403401元（合同约定的租金533225元-水电费270元-借款90000元-交11楼漏雨人工费200元-2018年房费39354元=403401元）；2.2019年3月1日至2019年5月31日被告应付租金为523033.48元（合同约定的租金533225元-电费191.52元-借款10000元=523033.48元）；3.2019年6月1日至2018年8月31日被告应付租金为420023.68元（合同约定的租金533225元-电费201.32元-房产税7500元-借款105500元=420023.68元）；4.2019年9月1日至2019年11月30日被告应付租金为496268.52元（合同约定的租金533225元-电费292.18元-2018年12月至2019年10月的水费164.3元-原告确认尚欠被告的借款36500元=496268.52元）；5.2019年12月1日至2020年2月29日被告应付租金为521729.55元（合同约定的租金533225元-电费267.15元-水费9.3元-2019年房费11219元=521729.55元），合计2364456.23元。二、关于违约金问题，双方在《房屋租赁合同》中明确约定，乙方如逾期交纳租金的，乙方除应补缴尚未交的租金外，每逾期一日乙方须按日计算以未付租金的千分之五支付违约金。现原告请求按照月利率2%计算违约金，没有违反法律法规的规定，亦没有超过双方的约定，依法予以支持。其中，2018年12月1日至2019年2月28日的租金403401元按月利率2%自2018年12月1日计算至2019年11月30日共12个月的违约金为96816.24元，2019年3月1日至2019年5月31日的租金523033.48元按月利率2%自2019年3月1日计算至2019年11月30日共9个月的违约金为94146.03元，2019年6月1日至2018年8月31日被告应付租金420023.68元按月利率2%自2019年6月1日计算至2019年11月30日共6个月的违约金为50402.84元，2019年9月1日至2019年11月30日被告应付租金496268.52元按月利率2%自2019年9月1日计算至2019年11月30日共3个月的违约金为29776.11元，共计271141.22元；自2019年12月1日起以尚欠租金2364456.23元计算至付清租金之日止。三、关于被告反诉要求原告退还多收的租金及利息应否支持问题。根据本诉中的认定，被告的诉请没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院判决：一、被告支付2018年12月1日至2020年2月28日租金2364456.23元并支付违约金（违约金计算方法：截至2019年11月30日的违约金为271141.22元，2019年12月1日起以尚欠租金2364456.23元为基数按月利率2%计算至付清租金之日止）给原告黄旭光；二、驳回被告黎础强的反诉请求。案件本诉受理费27541元（本诉原告已预交），由原告黄旭光负担516元，由被告黎础强负担27025元；反诉受理费3747元（反诉原告已预交），由反诉原告黎础强负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，根据黄旭光的房屋所有权证所记载，采光井每层的面积为46.5平方米（15.6米×3米），四至十层采光井的面积合计为327.6平方米（15.6米×3米×7层）。 本院认为，根据黄旭光的房屋所有权证所记载，黄旭光的房屋包括建筑物和采光井两个部分，其中，一至十层的面积为9201.54平方米，四至十层采光井的面积为327.6平方米，合计9529.54平方米。并且，根据黄旭光与黎础强双方签订的租赁合同和合同附件的约定，出租的房屋包括一至十层房屋和采光井两部分，约定的租赁面积9506平方米与建筑物和采光井的面积基本相符，双方一直没有异议。黎础强上诉认为房屋产权登记一至十层的面积仅为9201.54平方米，与双方签订租赁合同约定的面积9506平方米不符，黄旭光应按房屋产权登记证书记载的面积计算租金，退还多收的租金及资金占用利息，没有事实依据。黎础强在付清2018年11月16日前的房屋租金后，没有按照约定支付2018年12月1日以后的租金，已构成违约，应承担违约责任。黎础强上诉主张黄旭光存在有过错，要求黄旭光承担相应的法律责任，没有提供证据证实，不予认定支持。一审法院判决黎础强支付黄旭光2018年12月1日至2020年2月28日租金2364456.23元和按月利率2%支付违约金，并驳回黎础强的反诉请求，是正确的，应予维持。 综上所述，黎础强的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31396元，由上诉人黎础强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘开军 审 判 员 陆志然 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 甘惠芳 书 记 员 张 谦