苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7109号原告：上海和京投资管理有限公司，统一社会信用代码913102307895177941，住所地上海庙镇经济开发区（崇明县宏海公路******）。法定代表人：耿群，执行董事。委托诉讼代理人：刘志斌，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海龙，上海市锦天城律师事务所律师。被告：苏州链家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320506313756335Y，住所地，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**iv>法定代表人：冯霞，总经理。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。第三人：陈益芳，女，1983年5月18日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：梁俞申，上海浦望律师事务所律师。原告上海和京投资管理有限公司（以下简称和京公司）与被告苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称苏州链家）、链家（天津）企业管理有限公司（以下简称天津链家）及第三人陈益芳居间合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请撤回对于天津链家的起诉，本院裁定准许。原告和京公司的委托诉讼代理人刘志斌、余海龙、被告苏州链家的委托诉讼代理人陈登峰、第三人陈益芳的委托诉讼代理人梁俞申到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告和京公司向本院提出的诉讼请求：1、被告苏州链家赔偿原告出售房产损失1303420元；2、被告苏州链家退还原告中介费115000元；3、诉讼费由被告承担。后原告变更第1项诉请房产损失金额为134262元。事实与理由：2006年，原告以第三人陈益芳的名义在苏州购买了苏州工业园区加城花园24幢1003室房产原告将房屋统一装修后用作出租。2016年初，原告计划将该房屋进行出售，由于原告单位负责人长期不在国内，故安排本单位一直在苏州负责出租工作的业务主管徐洁联系房地产中介，包括办理房产询价、报价以及居间出售等在内的房地产销售工作。随后，徐洁找到苏州链家为原告出售房屋提供居间服务，2016年2月29日，经被告提供居间服务，原告将涉案房屋以575万元的价格出售给案外人杨燕，并签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，随后，原告向苏州链家支付了居间费115000元。2016年5月，原告负责人回到境内，发现徐洁在处理原告房产出租过程中存在违法犯罪行为，进而开始对徐洁的违法行为进行调查，之后发现徐洁违法侵占了公司租金，并在出售房产提供居间服务过程中，与苏州链家区域总监李润钧串通，为了实现自己低价购买原告房产、赚取卖房差价、以及违规超额收取中介费等非法目的，故意向原告隐瞒苏州房地产市场真实行情，提供虚假的事项价格信息，导致原告对园区房产价格陷入错误认识，以远低于正常市场价的畸低价格出售了涉案房产。原告认为，苏州链家未按照法律规定如实向委托人报告，存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况、损害委托人利益的情况，依法不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。为维护自身权益，原告故此起诉至法院。被告苏州链家辩称：1、原告的诉讼主体资格不适格。本案的居间合同及买卖合同均为被告与第三人签订，原告并非合同相对方。原告为有限责任公司，购买房屋比个人需要交纳更多税费，原告与第三人之间的房屋代持关系规避法律规定，为无效关系；另外，原告非名义上的产权人，上述代持关系不能解除，原告也无权解除第三人与被告的委托关系；2、房屋价格由第三人与徐洁协商确定后指定，不需要被告提供参考价格。讼争房屋价格符合市场水平，被告没有任何隐瞒签订合同的重要事实，自始至终是按照委托人的要求进行房屋中介服务，符合法律的规定。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人陈益芳述称：第三人是为原告代持涉案房屋，真正的房屋权利人是原告，签订买卖及居间合同也是按照原告的指示操作的，故此认可原告的诉讼请求。同时，如果上述权利应当由第三人享有，第三人自愿作为有独立请求权的第三人，向被告提出与原告一致的诉讼请求。经审理查明：位于苏州工业园区加城花园****房产的登记产权人为陈益芳。陈益芳与和京公司之间签订有《声明函》，该房屋实际产权人为和京公司，房屋使用权也由和京公司处理。2016年2月29日，陈益芳作为出卖方，委托徐洁与买受人杨燕签订《苏州市存量房买卖合同》，将上述房屋以575万元的价格对外出售给买受人。该房屋已于2016年4月12日登记至杨燕名下。该起交易完成后，和京公司支付给苏州链家居间费115000元。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对讼争房屋在出售时点的市场价格进行评估，该公司于2019年12月25日出具评估报告，确认上述房屋不包含室内固定装修的市场价格为5884262元。和京公司对该鉴定意见提出异议，认为与同时点同小区评估对象的价格差距较大、且在鉴定时采取的时点不合理。本院据此向鉴定部门发函，该部门回函，认为原告提交评估数据与本案标的物评估数据在价值内涵、时点等存在不一致，不能作为参照。和京公司对此仍有异议，本院依法通知鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员综合现有证据及各方提出的异议，确认原评估意见客观公正。另查明：徐洁为和京公司的员工，李润钧为苏州链家的员工。徐洁、李润钧在房屋出租、出售过程中涉嫌职务犯罪，苏州工业园区检察院于2017年9月12日向本院提起公诉，即为本院（2017）苏0591刑初518号案件。该案查明，徐洁负责苏州工业园区加城花园24幢房屋和苏州高新区金河国际华庭2幢房屋的管理、出租及出售，李润钧先后担任华美世居房产中介（后华美世居并购到苏州链家）及链家房产中介店店长，全权负责和京公司上述房屋出售的中介工作。徐洁、李润钧预谋后，以欺骗客户、虚报冒领、签订阴阳合同等方式，在房屋出租、出售过程中侵占和京公司的财物。该案认定，徐洁积极实施职务侵占行为，在共同犯罪中起主要作用，系主犯；李润钧在共同犯罪中起次要作用，系从犯，故对于二人相应判决承担刑事责任。根据刑事案件的笔录。李润钧陈述如下：我2014年2月13日至2015年11月4日是在园区湖西链家中介加城花园店担任经理，2015年11月之后徐洁有房屋出售还是找我来出售，具体事宜我交给下面的经纪人去做，我只是沟通。徐洁是和京公司苏州分公司的负责人。2014年5、6月认识后，徐洁说有一栋楼要卖，问我们流程，我叫人写了销售计划，徐洁看了后没有表态。后来徐洁提供加城花园的房子，从2015年开始卖，买了几套后，和京公司的耿群过来谈卖房事宜。加城花园房屋的市场价我知道的，我会把参考价格给耿群，最后由她定夺房屋的售价，耿群出国我就和徐洁联系。房源我知道是和京公司的，和京公司买下来后装修好租给日本客户收取租金，我只是负责出售。我2015年11月成立了苏州竣邦投资管理有限公司，因为徐洁不方便自己开公司，徐洁一直想把和京公司的租赁业务揽过来自己做，就希望我帮忙成立公司做日企租赁业务，该公司业务也是徐洁负责的。徐洁自己以亲戚的名义低价购买了加城花园的房屋。链家公司中介费收房东两个点，客户一个点，园区房子中介费是正常的。部分工作人员陈述包括：园区的中介费都是正常收取的。耿群的陈述包括：园区和新区房屋买卖时，与链家公司直接联系，都是委托徐洁去做的，她的工作仅限于配合中介公司谈价格和签订三方协议，包括定金、房屋差价支付金额和支付日期约定，以及三方协议，与小业主签订返租协议等事项。我们房子是放在链家公司独家代理的，其他中介是拿不到我公司房源的，我公司业主的房产证委托公证书否是放在徐洁那保管，便于她签订三方协议时使用……房屋出手前，我们会从李润钧那里了解市场价格，李润钧分析好后给我们报价，说不能光看中介挂牌价格，要看实际成交价，实际成交价我们看不到的，他没有提供给我们。在李润钧报给我们公司市场价后，我们还会让徐洁再去周边中介了解市场价，事后徐洁反馈的市场价和李润钧所说的价格差不多，我公司就按照李润钧所说的市场价设定出售价格。徐洁在我们公司定价的基础上再和客户谈一些细节，例如定金、房屋价差金额和支付日期，约定网签过户时间等，所以我公司原本一直认为徐洁买卖房屋上没有损害公司的行为，直到今年5月份我公司发现徐洁在买卖新区房屋上有问题，就在5月18日通知徐洁将买卖房屋的资料全部移交给唐嫣。我认为加城花园24幢203室和504室存在问题，徐洁和李润钧在去年分别向我公司购买了加城花园24幢102室和201室的房子，当时他们向公司反映买卖房屋辛苦，我公司当时经过慎重考虑，为了让他们能尽心尽力为公司工作的更好，就以低价售卖给二人房屋，当时希望该二人能尽心为公司办好事情.后来徐洁又提出她老公沈金的同事要购买加城花园的房子，想不通过中介省去中介费，房屋价格是按当时中介公司提供的市场价格，我公司让徐洁去其他中介询问买卖价格，徐洁回复价格差不多，基于对徐洁的信任，李润钧向我公司反映的市场价，我公司未调查清楚房价就答应徐洁的请求，售卖了加城花园203室和504室，后发现徐洁所报房屋价格严重失实，每套房屋的价格与市场价相差150多万.仅这2套房屋就直接照成公司损失近300万……关于销售过程。和京公司诉称：讼争房屋是独家委托给苏州链家销售的，之前的房屋市场询价后，和京公司觉得合理，就继续委托苏州链家。价格来源主要是李润钧，之后徐洁还会去找其余中介复核，然后汇报给和京公司的老板再确定。被告苏州链家辩称：徐洁是和京公司的全权代表，苏州链家只是向徐洁披露价格，徐洁本身对于市场价格应该很了解，是徐洁自己向和京公司隐瞒行情，最终的价格也是由和京公司确定，己方不存在隐瞒或虚报房屋市场价格的情形，是原告自身管理问题所致。第三人陈益芳述称：认可和京公司的说法，买卖合同上的定价都是徐洁征得和京公司同意后叫自己来签字的，己方不参与协商，只是配合过户。关于房产证。和京公司诉称：包括案涉房屋的很多产证都放在被告处，和京公司与陈益芳之间的代持关系苏州链家知情；苏州链家辩称：和京公司与第三人就涉案房屋产权的关系在签约时知道，当时以为是委托关系。第三人述称：同意和京公司说法。以上事实，由声明函、居间协议、存量房买卖合同、判决书等证据以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：讼争房屋虽登记在第三人陈益芳名下，和京公司与第三人均认可双方之间为代持关系，该内容与案外人徐洁在公安询问笔录中的陈述以及其房屋销售过程能够相互印证，故对于该事实本院亦予以确认。被告苏州链家确认在为第三人提供本案居间服务时，对于和京公司与第三人之间就涉案房屋的权属关系知晓，结合包括讼争房屋在内，相关出卖方的具体经办人为和京公司的人员徐洁、房屋价款要得到和京公司确认、第三人认可只是协助办理产权过户等事实，可以推定第三人签订居间合同及买卖合同均系受和京公司委托或指派，与苏州链家之间事实上形成居间关系的即为和京公司，和京公司作为原告就上述居间合同提起违约之诉具有事实与法律依据，诉讼主体适格。争讼房屋的市场评估价为5884262元，和京公司对此虽不予认可，但本院根据其异议，分别依法要求鉴定机构书面回复并通知鉴定人员出庭接受质询，鉴定机构各方意见后，仍认为鉴定意见客观属实。鉴定机构根据人民法院的委托依法、独立行使鉴定权利，相关鉴定意见的合法性本院予以认定。我国《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故居间人提供居间服务，不仅包括提供订立合同的信息并促成交易，还包括对交易双方产生交易意愿及确定交易价格等产生影响的重要信息进行披露及告知，居间方应当根据诚实信用原则履行上述义务。本案中，徐洁为和京公司人员，李润钧为苏州链家的人员，出售房屋均系履行职务行为，相应责任应由各自的公司承担。就争讼房屋的出售，结合现有证据及各方陈述，一方面，根据和京公司人员的陈述，徐洁在李润钧报价后会再行复核，之后向和京公司报告并确定，故低价销售的主要责任在于徐洁，链家公司不存在隐瞒交易事实或提供虚假信息的情形；另一方面，争讼房屋为二手房，二手房最终成交价款既受市场行情等客观因素的影响，也与交易双方心理预期等主观因素有关。争讼房屋的市场评估价与房屋实际售价差额较小，差额款所占房价比例也属于正常交易范围，应当据此认定被告履行了合理的居间义务，不存在明显过错。此外，根据公安笔录，相关人员陈述园区房屋的交易中，中介费收取符合行业惯例，而和京公司的人员在知晓园区范围内包括本案房屋在内的多笔交易后，并未对本笔交易提出异议，在一定程度上也可以视为认可。故本院认为苏州链家在从事本案居间服务过程中不存在明显过错，原告诉请其赔偿损失并退还居间费缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告上海和京投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费收取17566元、鉴定费34000元，合计51566元，由原告上海和京投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  赵化建人民陪审员  徐永康二〇二〇年五月二十八日书 记 员  刘 肖