常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0404民初4843号原告：江苏飞龙物流中心有限公司，住所地常州市钟楼区永红街道为民村为民桥堍。法定代表人：唐淑萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：连正午，江苏苏正律师事务所实习律师。被告：常州建邦汽车销售服务有限公司，住所地常州市钟楼区永红街道为民村委张家组。法定代表人：许新跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：李纲，江苏圣典（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琦，江苏圣典（常州）律师事务所实习律师。原告江苏飞龙物流中心有限公司（以下简称飞龙公司）与被告常州建邦汽车销售服务有限公司（以下简称建邦公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人唐淑萍及委托诉讼代理人俞伯俊，被告委托诉讼代理人李纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付租金1725023元，并按每月2%的标准支付其中1506300元自2017年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金及其中218723元自2018年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于常州市钟楼区所有，原告于2001年4月通过合法承租取得使用权。2004年8月，被告与原告签订租赁协议书一份，向原告承租其中的6600平方米。后因中吴大道拓宽，双方于2009年11月签订租赁补充协议一份，两份协议对租金标准、支付及违约责任等条款做出了明确约定。根据协议约定，租金一年一付，先付后用，被告应于每年到期前一个月支付给原告，如有拖欠，需每月按租金的5%支付违约金。但被告2015年12月即严重违反合同约定，原告不得已先后就2016、2017年租金向法院起诉，人民法院已就此作出生效判决。因被告继续拖欠租金且经其确认已于2019年2月22日终止租赁，故原告为维护自身权益，现就被告应付租金诉来法院，要求支付原告诉请。被告辩称：一、被告认为租金应该计算至2018年11月30日被告实际搬出为止，租金金额为1380775元。另外被告也不应当承担违约金，因为被告迟延支付租金的理由是在行使不安抗辩权。2013年钟楼区城管局就已经下达了行政强制执行工作，责令拆除在原告、被告租赁土地的地上建筑物，为此被告于2016年向贵院提起诉讼，要求解除合同并由被告赔偿违约金。2018年5月23日，贵院作出2539号判决，判决解除租赁关系，并由原告赔偿我方违约金350万元，因此被告迟延支付租金的原因在于原告违约在先，给被告造成了巨额的损失。此外，原告主张的违约金标准过高，根据合同法第一百一十四条第二款，原告主张的违约金远远超过了原告的损失，根据合同法若干解释二第二十九条第二款，被告认为，即使被告要支付违约金，也应当按照同期人民银行贷款利率为基础，上浮不超过30%为宜。第二，被告从2018年11月30日起已经实际搬离了涉诉建筑物，被告建造房屋目前由原告装修和使用，应该向被告支付占有使用费，费用计算的标准应当不低于双方约定的土地使用费的标准，被告主张将该部分费用与原告主张的租金相抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落本市钟楼区，地号为43082306，面积为61994.2平方米的土地登记的所有者为常州市。2000年4月28日常州市郊区永红乡为民村经济联合社（以下简称为民村联合社）与飞龙公司签订《合作协议书》一份，约定由为民村联合社将前述土地（面积100亩）提供给飞龙公司，用于合作建立常州快件运输物流市场；合作期限20年，从2001年5月1日至2020年4月30日；承包金为第1-3年每年40万元，第四年起增至每年50万元，以后年度承包金不变；为民村联合社同意将该土地范围内的原有建筑物、设施在承包期内无偿提供给市场使用，飞龙公司在承包期间投资建筑物和设施，该财产的所有权归飞龙公司，为民村联合社负责建筑物和设施的有关审批手续，并为飞龙公司办理房屋所有权证，办证费用由飞龙公司承担；双方另对其他权利义务作了约定。2001年4月20日为民村委与飞龙公司签订《土地租赁协议书》一份，该协议书除租赁期限为2001年5月1日至2021年4月30日外，其余内容与《合作协议书》基本一致。2003年3月20日为民村联合社与飞龙公司签订《补充协议》一份，约定双方一致确认交付全部土地的时间为2003年1月1日，租赁期限按原协议向后推1年零6个月，土地按土地使用权证实际面积计算61994.2平方米，为民村联合社认可大楼占地面积减除2.99亩，土地租金按90亩计算，前三年4000元／亩，以后按5000元／亩；双方另对其他权利义务作出约定。2003年4月15日飞龙公司经工商部门核准名称变更为江苏飞龙物流中心有限公司即本案原告。2004年8月原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告租赁6600平方米的场地给被告用于建立本田4S汽车专卖店，由原告提供租赁场地的用水、用电等有偿配套服务，并协助被告完成规划、建设等相关手续，费用由被告承担；租赁期限20年，租金按17元/平方米/月为基准计算，前五年优惠被告，租金为15元/平方米/月，第六年开始在基准租金上每五年递增5%；租金一年一付，先付后用，每年到期前一个月内支付给原告，如有拖欠，被告需每月按租金的5%支付违约金给原告；双方另对其他权利义务作出约定。2009年11月6日原、被告签订《租赁补充协议》一份，约定因中吴大道拓宽被政府征用，原告以紧邻被告西面的土地置换给被告使用，双方均同意不因该土地的置换而改变原协议约定的租金，超出面积被告每年按25260元支付租金。为民村委在该补充协议上加盖公章。另查明，2013年9月27日常州市钟楼区城市管理行政执法局作出常钟城执强公字【2013】第12号《行政强制执行公告》，认定原告在常州市钟楼区未经批准擅自搭建10994平方米的建筑物，责令于2013年09月20日前自行拆除上述违法建筑物，逾期将组织实施强制拆除。2015年2月25日被告向原告发出《关于催促履行合同义务的函》，要求原告接到此函后5日内提供土地使用权证和许可租赁的相关手续，至钟楼区相关部门洽商办理该土地的相关规划、建设手续，否则将追究原告的违约责任、赔偿损失并暂停支付租金。后建筑物也未办理规划、建设手续，被告并继续使用。2016年5月24日本案被告将本案原告诉至本院，以原告无力履行“协助办理规划、建设手续”，使合同目的无法实现为由要求解除双方的租赁协议。还查明，2016年2月1日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2016年度土地租金1506300元，并按每月2%的标准支付自2015年12月1日起至付清之日止的逾期付款利息。后该案经本院一审、常州市中级人民法院二审。常州市中级人民法院作出（2016）苏04民终3302号民事判决书，判决被告常州建邦汽车销售服务有限公司向原告江苏飞龙物流中心有限公司支付2016年度的土地租金1506300元，并支付违约金30126元，上述两项合计1536426元。该判决已履行完毕。后因被告2017年度的土地租金未支付，原告于2017年2月7日诉至本院，要求被告支付2017年年度租金，本院于2018年4月27日作出（2017）苏0404民初535号民事判决书，判令建邦公司支付2017年度1506300元及按月租金2%的标准向飞龙公司支付违约金。原告飞龙公司不服该判决，上诉至江苏省常州市中级人民法院，该院于2019年3月14日作出（2018）苏04民终2186号民事判决，判决认为：根据飞龙公司与建邦公司签订《租赁协议书》的约定，建邦公司应支付的租金一年一付，先付后用，每年到期前一个月内支付给飞龙公司，如有拖欠，建邦公司需每月按租金的5%支付违约金给飞龙公司。上述约定明确，即如果建邦公司拖欠租金，需要每月支付5%的违约金，而非按照以一个月作为基准来计算违约金。根据一审查明的事实，建邦公司并未依约在2016年12月前向飞龙公司支付2017年度的土地租金，已构成违约。建邦公司除需向飞龙公司支付2017年度的土地租金1506300元外,还需在延迟支付租金期间每月按月租金2%的标准向飞龙公司支付违约金。本院（2016）苏04民终3302号民事判决虽对类案作出不同的判决，但该判决结果不能拘束本院依据本案事实作出不同的结论。据此，江苏省常州市中级人民法院判决：一、撤销常州市钟楼区人民法院作出的（2017）苏0404民初535号民事判决；二、常州建邦汽车销售服务有限公司向江苏飞龙物流中心有限公司支付2017年度的土地租金1506300元，并以租金总额1506300元按每月2%的标准支付自2016年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内付清。又查明，2016年5月24日，建邦公司将飞龙公司诉至本院，要求判令：1、解除双方签订的租赁协议及补充协议；2、判令被告赔偿原告投资损失和经营损失，赔偿损失按合同约定违约金500万元。本院于2018年5月23日作出（2016）苏0404民初2539号民事判决，判决：1、常州建邦汽车销售服务有限公司与江苏飞龙物流中心有限公司于2004年8月1日签订的《租赁协议书》及2009年11月6日双方签订《租赁补充协议》于本判决生效之日起解除。2、常州建邦汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起90日内搬出，并结清相应租金及相应的占用使用费（按照租金标准）。3、江苏飞龙物流中心有限公司于本判决生效之日起90日内赔偿原告常州建邦汽车销售服务有限公司350万元。4、驳回常州建邦汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。飞龙公司不服该判决，上诉到江苏省常州市中级人民法院，该院审理中，2019年2月22日，建邦公司在江苏省常州市中级人民法院谈话笔录中陈述不再租赁使用，同时飞龙公司自行处理。2019年3月6日，江苏省常州市中级人民法院作出(2018)苏04民终2336号民事裁定书，裁定：1、撤销常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初2539号民事判决；2、发回常州市钟楼区人民法院重审。本院认为，作为租赁法律关系的主体，在土地租赁合同签订并生效后,飞龙公司和建邦公司均应当遵照诚实信用原则依约履行。关于租金交付的截止日期，依据江苏省常州市中级人民法院谈话笔录，被告建邦公司于2019年2月22日才确认交接完毕，故相应租金也应当计算至该日为止。被告辩称租金计算至2018年11月30日止的抗辩理由，并无法律依据，本院不予采信。原告依据双方于2004年8月签订的《租赁协议书》和2009年11月6日签订的《租赁补充协议》向建邦公司主张按6600㎡×17元/㎡×12×110%+25260元的标准向飞龙公司支付2018年度的土地租金及2019年1月1日至2019年2月22日止的租金共计1725023元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的争议焦点。根据飞龙公司与建邦公司签订《租赁协议书》的约定，建邦公司应支付的租金一年一付，先付后用，每年到期前一个月内支付给飞龙公司，如有拖欠，建邦公司需每月按租金的5%支付违约金给飞龙公司。上述约定明确，即如果建邦公司拖欠租金，需要每月支付5%的违约金，而非按照以一个月作为基准来计算违约金。建邦公司拒绝向飞龙公司支付土地租金的的行为,已构成违约，故建邦公司除需向飞龙公司支付2018年度的土地租金及2019年1月1日至2019年2月22日止的租金共计1725023元之外,还需按月租金2%的标准向飞龙公司支付违约金。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：常州建邦汽车销售服务有限公司向江苏飞龙物流中心有限公司支付土地租金1725023元，其中以租金1506300元按每月2%的标准支付自2017年12月1日起至付清之日止的逾期付款违约金，其中以租金218723元按每月2%的标准支付自2018年12月1日起至付清之日止逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25907元，保全费5000元，合计30907元（原告已预交），由被告常州建邦汽车销售服务有限公司负担。（原告同意其预交的案件受理费中被告承担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  曹永高人民陪审员  曹佳义人民陪审员  季金兰二〇二〇年五月二十一日书 记 员  陈 琳