江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初378号 原告:景德镇市古镇投资管理有限公司，住所地景德镇市珠山区景东大道尚东国际北侧，统一社会信用代码913602005816120127。 法定代表人:胡景平，董事长。 原告：景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司，住所地珠山区中山北路太平巷**，统一社会信用代码913602003277121575。 法定代表人：谢玮，董事长。 两原告委托诉讼代理人:胡烨成,景德镇市古镇投资管理有限公司法务部员工，特别授权。 两原告委托诉讼代理人:王平,江西瓷都诚公律师事务所律师，特别授权。 被告：景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司，，住所地景德镇市珠山区御窑景巷**C-4)百年水酒店商铺，统一社会信用代码91360203MA35M16Q0D。 法定代表人：吴辉煌，经理。 原告景德镇市古镇投资管理有限公司（以下简称“古镇投资公司”）、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司（以下简称“古镇商旅公司”）诉被告辉煌佳缘酒业有限公司（以下简称“辉煌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭于同年4月2日公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告辉煌公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故根据民事诉讼法的相关规定对其缺席审理，本案现已审理终结。 原告古镇投资公司、古镇商旅公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告一、原告二与被告三方于2016年8月17日签订的《景德镇御窑景巷B-14号(C-4)号商铺租赁合同》；2、判令被告于判决生效之日起腾空租赁商铺并按现状交付原告；3、请求判令被告缴纳的租赁保证金19950元归原告所有；4、判令被告支付从2018年11月18日至2018年12月24日止的商铺欠缴租金19549.39元(其中租金13564.38元，2017年8月18日至2018年5月17日的年5%递增租金5985元)及租金滞纳金360元(按照逾期天数，每日万分之五标准计算)；5、请求被告支付12个月免租期的租金119700元(从2016年8月18日至2017年8月17日止，按租赁面积285平方米的每月每平方米35元计算)；6、请求判决被告于判决生效后如逾期搬出商铺内物品，视为放弃，并判决原告根据合同第8.3款约定有权处置，并判决被告向原告支付双倍的聘请他人清理商铺物品所必须发生的费用；7、判决被告如逾期归还商铺，则按照合同第8.3款约定，判决被告支付每天的房屋占有使用费424元(按每日应缴租金和每日应缴物业费的一倍计算，其中租金每日367元，物业费每日57元)，从2018年12月25日起直至商铺腾空交付原告为止(暂算至2019年10月24日，计127200元)；8、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月17日，原告一、原告二与被告三方签订了《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》，由被告经营“百年水酒店”餐饮。合同约定：原告将座落于市御窑景巷B-14(C-4)号面积为285平方米的的商铺出租给被告。租赁期限5年，自2016年8月18日起至2021年8月17日止(其中免租期12个月，即2016年8月18日至2017年8月17日)，约定了租金标准及采用按季度预付(三个月)的方式交纳方式，对合同单方解除合同等条款均进行了约定，被告签约后缴纳了相当于2个月的租房保证金19950元。合同第6.4款约定：被告逾期超过15天不交纳租金或其他应缴费用的，原告有权没收保证金、提前解除本合同并收回该商铺；第8.3款约定，被告应在收到解除合同通知书10日内，将该商铺被按现状交付原告。如逾期归还，则每逾期一日按照每日应缴纳租金和物业费的二倍支付房屋占有使用费等内容。合同签订后，二原告依约履行义务，向被告交付了出租物，被告进场装修经营，履行至2018年12月24日开始拖欠租金，并且一直关门歇业至今，为此原告多次书面催缴，被告签收但拒绝缴纳。为对被告负责，原告继续邮寄快递书面告知拖欠费用所可能造成的法律后果，被告签收后仍未履行缴纳义务。原告无奈，只好根据合同约定，邮寄解除租赁合同通知书，被告签收确认后，既不缴纳拖欠租金，亦不将商铺腾空交付原告，给原告造成重大经济损失。综上，原告认为，被告作为合同的当事人，在无任何正当理由的情形下，就应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行自己设定的合同义务，按时支付租赁物费用。但是，被告不顾原告的合法主张，延期支付租赁物租金，构成严重违约，为此，原告依法向贵院提出诉讼，请求贵院在查清事实的基础上，敬请贵院依法支持原告的所有诉讼请求，保护原告的合法权益不受侵害。 被告在庭后向法庭补交答辩状，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：首先原告诉称被告至2018年12月24日开始拖欠租金，并一直关门歇业至今，在事实从2018年中旬开始，御窑景巷就开始在店门口搭建围墙，大规模进行修路改造，因修路影响，导致被告无法正常经营，御窑景巷各处店面均受其波及陆续关门歇业，被告在苦撑半年后也无奈选择关门歇业，因未有营业收入，继而无法继续缴纳租金，为此才拖欠至今，被告认为该事件属于不可抗力事件，应当依照合同第10页11.4条进行友好协商，在此期间被告多次找到原告运营部，请求其终止或暂缓缴纳租金，均遭到拒绝，继而后续未缴纳租金，也未正常开门营业。被告认为原告拒绝与被告友好协商，继而有意让被告违约，该违约责任应该在于原告，被告不因承担责任。其次，2017年4月4日被告法人因个人原因将自身所有的股权(10%)转让给了案外人李建华，但一直因为政策原因未进行工商登记变更，被告法人实际上在2017年4月就已经脱离了该公司，据此，被告法人不因承担违约责任。再次，《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”是否属于格式合同应当从格式条款的特征进行判断：一是预先拟定，所谓预先拟定，是指合同当事人在合同磋商之前已经拟定好合同条款的具体内容。二是重复使用，本案中，原告作为国有投资管理公司，依赖于重复投资管理国有资产而生存，所以应推定涉案合同具有多次重复使用的特征。三是单方提出并未经磋商，所谓单方提出就是格式条款使用人在订立合同时未与对方协商单方面决定书面的合同内容。对于格式合同非拟定条款一方的被告而言，只能表示全部同意或者不同意的合同，故而该租赁合同属于格式合同，且涉案合同均是约束被告行为，该格式合同只强调一方权利，损害另一方权益，违背公平原则，被告认为该租赁合同应属无效。最后，在合同签字部分，被告法人也未进行签字，对于合同的内容也并不知情，且合同第11页下方附加条例(因乙方主体变更，三方签署此合同，原合同的权利义务不变)并未加盖被告公章，继而可以看出被告对该条并不知情，也并未同意认可，据此，被告不因承担任何责任。综上所述，请求法院充分考虑到该违约责任不在被告，被告法人早已变更，该租赁合同为格式合同不予生效，以及对于附加条款并未加盖公章等问题，依法驳回原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向法庭提交如下证据： 证据一、两原告营业执照及两原告法定代表人身份证明原告的诉讼主体资格； 证据二、市国资委产权《证明》证明诉争商铺系国有资产，原告景德镇市古镇投资管理有限公司系诉争商铺的产权人; 证据三、《商铺租赁合同书》、《物业管理标准合同》证明1、2016年8月17日两原告与被告签订租金五年的合同，将面积285平方米位于市商铺租赁给被告“传统水酒店”餐饮，租期约定为从2016年8月18日至2021年8月17日，其中免租期12个月即至2017年8月17日为免租期截止日；2、租金第一年为每月每平方米35元，二个月房屋作为保证金19950元；3、租赁合同第6.4条、第7.3条及8.2款均约定了，逾期15日支付租金，原告有权解除合同收回商铺，除保证金不退还，且装修归原告，原告对被告的装修不作任何补偿； 证据四、保证金及租金缴纳《收款收据》证明被告签约时，于2016年8月17日以刷卡的方式向原告预付缴纳了二个月租金作为保证金19950元，证明双方履行了合同约定义务； 证据五、《催缴函》6份证明原告分别于2016年11月7日、2017年1月5日等被告公司股东龚伟等人签收； 证据六、《告知函》及顺丰快递查询单证明被告单位龚志勇签收了； 证据七、《解除合同通知书》证明2018年12月24日鉴于被告拖欠截止至发函之日至的租金及递增费用合计19540.9元，在催讨及告知无效的情况下，原告向被告发了解除商铺租赁合同通知书。 被告未提交证据材料。 根据原告所提供的证据材料，并结合庭审调查，本院对其证据的真实性予以认定。原告所述事实基本成立，此外，2020年4月17日，经双方协商，被告已经将商铺【景德镇市御窑景巷B-14号（C-4）号】交还给了原告。 本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”又，第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予以支持。”本案中，被告在庭后提交答辩状陈述其之所以未按照合同的约定按时缴纳租金是因为店铺所在地遭遇工程施工，影响其正常开业，所以无能力缴纳房租。但被告并不能提出充足的证据证明其状况属于“不可抗力”事件，所以，被告违约事实成立，对其抗辩本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”，第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效”，又，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案中，经原告催告后，被告以自己的行为明确表示不履行支付租金的义务，故原告诉请解除原被告双方之间鉴定的合同（《商铺租赁合同书》），符合法律规定，本院予以支持。此外，原告诉请被告支付从2018年11月18日至2018年12月24日止的商铺欠缴租金19549.39元(其中租金13564.38元，2017年8月18日至2018年5月17日的年5%递增租金5985元)及租金滞纳金360元，符合双方合同之约定，本院予以支持。与此相同，因被告违约，其不能享受合同约定的12个月免租期，该期间的租金119700元,原告诉请应当予以支付。 至于逾期归还商铺的赔偿方面，该合同第8.3规定，“乙方应于租赁期满之日或者收到甲方解除合同通知书10日内，将该商铺按现状交付甲方。如乙方逾期归还，则每逾期一日按照每日应缴租金和每日应缴物业管理费的二倍支付房屋占用使用费……”本案中，原告向被告下发《解除合同通知书》的时间为2018年12月24日。原告诉请被告按照合同约定每日支付房屋占有使用费367元，算至2019年10月24日共计110100元，本院予以支持。至于原告诉请的物业费每日57元，因被告在接收《解除合同通知书》后并未实际经营使用该店铺，所以本院对该费用不予支持。 2020年2月，全球新冠××爆发，疫情对经济社会产生了重大影响。最高人民法院立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，维护人民群众合法权益，维护社会和经济秩序，维护社会公平正义而发布了《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），根据该指导意见精神，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家政策免除一定期限内的租金，本案中，本院根据通行的政策规定，减免被告三个月的租金33030元（按每日租金367元／天计算，367元×90天）。与此相应，根据上述最高院指导意见，并参照《合同法》第五条之精神，原告诉请被告缴纳租赁保证金19950元，结合被告经营惨淡之状况，平衡双方之权益，该租赁保证金19950元应予以折抵被告所拖欠原告之租金。 最后，鉴于诉讼中经双方协商被告已经将商铺【景德镇市御窑景巷B-14号（C-4）号】交还给了原告，故原告的第2项、第6项诉请已经实现，本院无需再行处理。 综上，被告应向原告支付的租金（2018年11月18日至2018年12月24日）19549.39元及其滞纳金360元，补交免租期租金119700元（从2016年8月18日至2017年8月17日止），逾期归还商铺所产生的占有使用费174692元（2018年12月25日至2020年4月17日），扣除三个月租金33030元以及将租赁保证金19950元折抵后，被告总计应向原告支付261321.39元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司与被告景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司之间签订的《景德镇御窑景巷B-14号(C-4)号商铺租赁合同》，限被告景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司于本判决生效后十五日支付原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司所拖欠的租金、店铺占有使用等费共计261321.39元。 二、驳回原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案诉讼费6602元，由被告辉煌佳缘酒业有限公司承担4598元，原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司承担2004元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  郭镇峰 人民陪审员  江文秋 人民陪审员  姜 莉 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  邹 俊