济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初184号原告：历下宏德中医诊所，住所地山东省济南市。经营者：张先河。委托诉讼代理人：贾雪云，济南高新中玉法律服务所法律工作者。被告：济南炳羽国际贸易有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：马丽，总经理。被告：济南历下沐盐时代保健中心，住所地山东省济南市历下区浆水泉路**黄金99景城小区**楼商业房。经营者：任文佳。两被告共同委托诉讼代理人：肖勇辉，山东道致律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张凤英，山东道致律师事务所实习律师。第三人：山东黄金物业管理有限公司，住，住所地山东省济南市/div>法定代表人：毛俊金，执行董事兼经理。原告历下宏德中医诊所（以下简称宏德诊所）与被告济南炳羽国际贸易有限公司（以下简称炳羽公司）、被告济南历下沐盐时代保健中心（以下简称沐盐保健中心）、第三人山东黄金物业管理有限公司（以下简称黄金物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏德诊所的委托诉讼代理人贾雪云，被告炳羽公司的法定代表人马丽，被告沐盐保健中心的经营者任文佳及两被告共同委托诉讼代理人肖勇辉、张凤英到庭参加诉讼。第三人黄金物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏德诊所向本院提出诉讼请求：1.判令解除宏德诊所与炳羽公司签订的《商铺租赁合同》并自本案判决生效日向宏德诊所交付租赁房屋；2.判令炳羽公司、沐盐保健中心向宏德诊所支付2019年3月29日至2019年9月28日的租金102775元及逾期利息（以102775元为基数，自2019年3月29日起计算至实际给付之日止，其中计算至2019年11月28日的逾期利息共计12333元）；3.判令炳羽公司、沐盐保健中心向宏德诊所支付2019年9月29日起至房屋实际交付之日止的租金（按照月租18574.520538元的标准计算，其中计算至2019年11月28日的租金为37149元）；4.判令炳羽公司、沐盐保健中心承担2018年12月至2019年11月的物业费暂计5040元、电费（按照总表止码93805计）暂计7529元、水费（大厅用水止码348，厕所用水止码1752）暂计181.5元（三项费用最终算至实际交付租赁房屋止）；5.诉讼费、保全费及律师费12000元由炳羽公司、沐盐保健中心承担。事实和理由：2018年9月29日，宏德诊所将自黄金物业公司处承租的房屋转租给炳羽公司，为此，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定宏德诊所将坐落于浆水泉路17号黄金99景城小区14号楼一层、建筑面积140平方米的房屋转租给炳羽公司。租期自2017年9月29日起至2022年9月28日止。租金分段计算：2018年9月29日至2019年9月28日计205555元；2019年9月29日后的租金按照宏德诊所与黄金物业公司的租赁合同同步递增，即月租增加至18574.520538元。租金支付方式为：合同签订后15日内预付6个月租金，之后皆提前支付下半年租金，如逾期则按照每日万分之五计算违约金。合同签订后，炳羽公司于2018年10月向宏德诊所交付了第一期租金102775元，第二期租金102775元依约最迟应于2019年3月29日前交付宏德诊所，但炳羽公司违约至今未交纳第二期租金，第三期租金也已过交付期限。经了解，炳羽公司已将本案房屋转租给沐盐保健中心，现由沐盐保健中心正常营业至今。宏德诊所认为，炳羽公司、沐盐保健中心的行为已侵犯了宏德诊所的合法权益，经宏德诊所与其多次交涉，其无礼拒不缴纳租金也不同意解除本案合同，还要继续使用本案房屋，宏德诊所特诉至贵院，请判如所请。炳羽公司辩称，1.本案原告主体不适格，经查国家企业信用信息公示系统不存在济南历下宏德中医诊所的企业登记信息，希望法院首先查明主体身份情况，确定济南历下宏德中医诊所身份是否真实存在；2.炳羽公司从未与济南历下宏德中医诊所签过任何房屋租赁合同，与济南历下宏德中医诊所不存在房屋租赁合同法律关系，更不存在解除商铺租赁合同，向其支付租金利息、物业费、水电费的问题；3.本案诉讼费、律师费由宏德诊所自行承担，济南历下宏德中医诊所根本不存在，宏德诊所存在私刻公章，伪造证据，虚假诉讼的嫌疑，请求法院依法驳回起诉，并追究宏德诊所的法律责任。沐盐保健中心辩称，同炳羽公司的答辩意见。另外，沐盐保健中心与宏德诊所之间无任何房屋租赁合同，不存在任何法律关系，涉案房屋的使用，系炳羽公司同意使用，即便是支付房租、物业费等，沐盐保健中心也应当向炳羽公司支付，宏德诊所要求沐盐保健中心支付房租利息、物业费等费用，无任何事实和法律依据。黄金物业公司未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日,刘性玉（甲方）与炳羽公司（乙方）签订商铺租赁合同，该合同载明：甲方同意乙方承租坐落于济南市浆水泉路17号黄金99景城小区14号楼的第一层的一套物业，建筑面积为140平方米，租金计算以本面积为准。租赁期限为5年，自2017年9月29日起至2022年9月28日止；双方约定第一年(即2017年9月29日至2018年9月28日)房屋租金总额为18万元，租金标准为3.52250489元/天/平方米，第二年(即2018年9月29日至2019年9月28日)房屋租金总额为20.5555万元，租金标准为4.02250489元/天/平方米,2019年9月29日至2022年9月28日的租金递增，同甲方与黄金物业公司的租赁合同同步递增；租金每半年支付一次，自该房屋交付之日起15个工作日内，乙方向甲方支付半年租金及物业管理费，之后每半年结束前一个月内，乙方向甲方支付下半年租金及物业管理费；电费1.2元/度，水费5.95元/立方米，物业管理费为3元/平方米/月；乙方逾期支付租金或其他费用的，应每日承担应付款万分之五的违约金，逾期超过7天的，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担由此给甲方造成的损失。合同落款处，刘性玉在甲方处签字，宏德诊所加盖了公章，炳羽公司在乙方处加盖了公章，马丽作为法定代表人签字。庭审中，宏德诊所主张该合同落款日期错误，实为2018年9月29日签订，炳羽公司表示认可。诉讼过程中，炳羽公司主张其系与刘性玉签订商铺租赁合同，并非与宏德诊所签订合同。为此，炳羽公司提交了一份商铺租赁合同，该合同除甲方（出租人）落款处并未加盖宏德诊所印章仅有刘性玉签字外，合同内容与前述宏德诊所提交的商铺租赁合同均一致。另外，炳羽公司还提交宏德诊所的企业信用信息公示报告，主张宏德诊所注册成立日期为2013年7月22日，宏德诊所主体不适格。宏德诊所为证明其主张提交了如下证据：一、黄金物业公司（甲方）与刘性玉（在乙方处签字）于2012年11月30日签订的《商铺租赁合同》，合同约定黄金物业公司将坐落于济南市浆水泉路17号黄金99景城小区14号楼的第一层和第二层的设计用途为卫生站2的一套物业（建筑面积为321.92平方米）出租给宏德诊所，租赁期限为6年，自2012年12月1日起至2018年11月30日。双方为明确各层房屋使用，另于2012年12月1日签订了《商铺租赁合同》。上述两份商铺租赁合同中，合同落款处乙方均为刘性玉签字，宏德诊所针对前述合同出具了证明，宏德诊所委托刘性玉与黄金物业公司签订《商铺租赁合同》，黄金物业公司对委托事宜知晓并同意。二、黄金物业公司（甲方）与宏德诊所（乙方）于2018年11月30日签订的商铺租赁合同补充协议，双方就前述已签订的商铺租赁合同，签订补充协议，合同延长期自2018年12月1日起至2019年1月31日止。合同落款处，黄金物业公司在甲方处加盖了合同专用章，乙方处加盖了济南历下宏德中医诊所印章。三、黄金物业公司（甲方）与宏德诊所（乙方）于2019年1月31日的签订《商铺租赁合同》，黄金物业公司继续将该房屋出租给宏德诊所，租赁期限为6年，自2019年2月1日起至2025年1月31日止。合同落款处，黄金物业公司在甲方处加盖了合同专用章，乙方处加盖了济南历下宏德中医诊所印章。宏德诊所还提交了黄金物业公司于2019年2月1日出具的授权转租意见书，载明该公司根据宏德诊所提出的商铺转租申请书进行审核商议决定，同意授权宏德诊所商铺转租权，其上加盖了黄金物业公司黄金99项目部印章。合同履行过程中，炳羽公司支付了半年租金计102775元，转账支付给刘性玉的配偶孙秀英，庭审中，宏德诊所对此予以认可。另查明，炳羽公司实际于2018年9月29日开始租用案涉房屋，租赁期间，该房屋实际由沐盐保健中心使用。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、宏德诊所是否系本案适格原告；二、宏德诊所是否有权转租及是否有权解除案涉商铺租赁合同；三、宏德诊所主张的租金等金钱损失应如何认定。关于焦点问题一。本案中，炳羽公司主张与宏德诊所不存在租赁关系，其系与案外人刘性玉签订的商铺租赁合同，并主张济南历下宏德中医诊所并不存在，原告主体不适格。根据本案查明的事实及双方提供的证据，本院认为，宏德诊所具有诉讼主体资格，理由如下：1.本案中，宏德诊所在起诉状中加盖的印章为济南历下宏德中医诊所，炳羽公司抗辩称在企业登记信息中并不存在该名称，仅有历下宏德中医诊所的信息，但从宏德诊所提交的营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书及相关证据材料看，宏德诊所在经营管理过程中，实际存在使用两枚公章的情况，两枚公章对外均代表宏德诊所，合同上加盖哪一枚公章，并不影响合同效力及原告诉讼主体资格。2.本案所涉争议主要指向刘性玉与炳羽公司签订的商铺租赁合同及合同之履行，宏德诊所提交的刘性玉（签字）与黄金物业公司之间的商铺租赁合同主要为证明其早已承租案涉房屋，刘性玉接受宏德诊所委托代为签订租赁合同，且该合同系宏德诊所与第三人黄金物业公司之间的法律关系，黄金物业公司对此并无异议。本案中，炳羽公司认可其实际自2018年9月29日开始租用案涉房屋，故宏德诊所及炳羽公司均认可落款时间为2017年9月29日的商铺租赁合同实际系2018年9月29日开始履行，实际租赁期限为2018年9月29日至2022年9月28日。而从宏德诊所提交的证据来看，在刘性玉与炳羽公司签订商铺租赁合同时，宏德诊所与黄金物业公司之间还签订了补充协议及商铺租赁合同（补充协议及商铺租赁合同的租赁期限分别为2018年12月1日至2019年1月31日、2019年2月1日至2025年1月31日），进行了案涉房屋的续租事宜，说明宏德诊所与黄金物业公司一直存在租赁关系。3.无论是宏德诊所还是刘性玉，其与炳羽公司签订租赁合同的权利均来自黄金物业公司，即先有承租权后有转租权，在前述租赁期限（刘性玉与炳羽公司签订的商铺租赁合同）内，宏德诊所实际租赁该房屋，由此来看，在刘性玉与炳羽公司签订租赁合同时，宏德诊所作为承租人向次承租人炳羽公司主张权利享有请求权基础，刘性玉并不具有对外租赁的权利基础。综上分析，该商铺租赁合同应直接约束宏德诊所与炳羽公司，炳羽公司关于其未与宏德诊所建立租赁关系的抗辩，不能成立。关于焦点问题二。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，炳羽公司主张授权转租意见书仅有黄金物业公司的部门公章，不能认定合法转租。对此，本院认为，黄金物业公司加盖的部门公章虽未达到企业公章的效力，但已初步证明黄金物业公司已经知道承租人转租，且在本案诉讼中，其作为第三人参与诉讼，也并未提出异议，故作为次承租人的炳羽公司提出的该项抗辩不能成立。2.本案合同履行过程中，炳羽公司仅支付了第一期租金，后续租金并未履行，构成违约，根据案涉商铺租赁合同的约定，商铺租赁合同约定逾期超过7天的，宏德诊所有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，宏德诊所有权解除涉案房屋租赁合同。宏德诊所并未提交证据证明已通知炳羽公司解除合同，其于2020年1月6日起诉要求解除涉案房屋租赁合同，炳羽公司于2020年1月9日收到相关材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定,涉案房屋租赁合同在载有解除请求的起诉状送达炳羽公司时，发生合同解除的效力，因此涉案房屋租赁合同应在起诉状送达炳羽公司之日即2020年1月9日解除。关于焦点问题三。1.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，涉案房屋租赁合同解除后，宏德诊所有权要求炳羽公司腾空并返还房屋，并要求炳羽公司支付拖欠的租金（自2019年3月29日起计算至2020年1月9日止，租金计算标准按照4.02250489元/天/平方米，房屋面积140平方米计算），鉴于实际租赁过程中，案涉房屋由沐盐保健中心使用，故炳羽公司与沐盐保健中心应当共同履行腾房义务。宏德诊所与炳羽公司签订的商铺租赁合同中第4.1条约定“物业递增多少我们递增多少”，应视为约定不明，故在租赁合同解除后，本院酌定炳羽公司按照黄金物业公司与宏德诊所签订的租赁合同中的租金标准（即租金2.9元/天/平方米，房屋面积140平方米），支付合同解除之后的房屋占用费。2.关于逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。案涉商铺租赁合同约定逾期支付租金或其他费用的，应每日承担应付款万分之五的违约金，故对宏德诊所的该项主张，本院予以支持。3.至于宏德诊所主张的水费、电费、物业费等，因其主张数额计算至炳羽公司实际返还房屋之日，数额无法确定，其可另行主张权利。另外，关于律师费。本案中，宏德诊所为实现涉案债权支出律师费12000元，其与炳羽公司签订的《商铺租赁合同》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。宏德诊所主张炳羽公司支付其律师费12000元，并提交委托代理合同及发票佐证，本院予以支持。综上，宏德诊所的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、原告历下宏德中医诊所与被告济南炳羽国际贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年1月9日解除；二、被告济南炳羽国际贸易有限公司、被告济南历下沐盐时代保健中心于本判决生效之日起三十日内腾空并返还位于济南市历下区浆水泉路17号黄金99景城小区14号楼的第一层的房屋；三、被告济南炳羽国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告历下宏德中医诊所租金161624.25元；四、被告济南炳羽国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告历下宏德中医诊所房屋占用费（自2020年1月10日起计算至被告济南炳羽国际贸易有限公司、被告济南历下沐盐时代保健中心实际返还房屋之日止，房屋占用费计算标准按照2.9元/天/平方米，房屋面积140平方米计算）；五、被告济南炳羽国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告历下宏德中医诊所违约金(以102775元为基数，自2019年3月29日起计算至被告济南炳羽国际贸易有限公司、被告济南历下沐盐时代保健中心实际返还房屋之日，按照日万分之五的标准计算)；六、被告济南炳羽国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告历下宏德中医诊所律师费12000元；七、驳回原告历下宏德中医诊所的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3840元，减半收取1920元，由被告济南炳羽国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 军二〇二〇年五月七日书记员 罗文静