广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终526号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市***********。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：阮世盛，男，汉族，1975年9月6日出生，住广东省阳江市江城区***********。公民身份号码：440***********。被上诉人（原审原告）：黄暾，女，汉族，1978年5月16日出生，住广东省阳江市江城区***********。公民身份号码：441***********。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人阮世盛、黄暾商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金2818.35元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由阮世盛、黄暾承担。事实与理由：一、丰怡公司于2012年5月25日才办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，由于政府审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属登记延迟。而且，丰怡公司为阮世盛、黄暾办理权属登记属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。阮世盛、黄暾也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给阮世盛、黄暾没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以阮世盛、黄暾的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。阮世盛、黄暾辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助阮世盛、黄暾办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给阮世盛、黄暾。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。阮世盛、黄暾一审起诉请求：一、判决丰怡公司支付逾期办证违约金2818.35元给阮世盛、黄暾；二、判决丰怡公司返还办证费41876元及利息给阮世盛、黄暾（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年12月12日起计至本息付清时止）；三、判决本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2010年12月12日，阮世盛、黄暾（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区***********出售给阮世盛、黄暾，建筑面积共160.59平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为563671元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的46%即263671元（其中包含已付定金30000元）作为首付房款，余款300000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。阮世盛、黄暾和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，阮世盛、黄暾按合同约定付清了购房款共563671元给丰怡公司，并支付了代收代缴办证税费共41876元给丰怡公司。涉案商品房于2011年9月30日前交付阮世盛、黄暾使用。阮世盛、黄暾认为丰怡公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2012年5月25日办理了商品房房屋产权权属证明书【粤房地权证阳字第**0******号】，房地产权属人是阮世盛、黄暾。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等证据，拟证明其代阮世盛、黄暾缴交了物业维修资金10037元，房屋登记费550元，抵押登记费80元，转移登记费90元，契税16910.13元，个人贷款综合保障计划财产保险费2834.1元，档案证明费300元，白蚁防治480元，贷款业务手续费50元，交易手续费482元，房产测绘费160元，初始登记费用507.63元，复印费用50元，权属证明费用20元，合计32550.86元。而阮世盛、黄暾对丰怡公司支付的物业维修资金10037元，房屋登记费550元，抵押登记费80元，转移登记费90元，契税16910.13元，个人贷款综合保障计划财产保险费2834.1元，档案证明费300元，白蚁防治480元，合共31281.23元无异议，对其他费用均不予认可。一审法院认为，阮世盛、黄暾与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于阮世盛、黄暾请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，阮世盛、黄暾不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向阮世盛、黄暾支付违约金。本案双方约定于2011年9月30日前将涉案商品房交付阮世盛、黄暾使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内即2011年12月29日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。而涉案房屋于2012年5月25日才登记至阮世盛、黄暾名下，丰怡公司已构成违约，其应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。现阮世盛、黄暾请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2818.35元，理据充分，一审法院予以支持。关于阮世盛、黄暾请求丰怡公司返还办证税费及利息。阮世盛、黄暾已支付了41876元办证税费给丰怡公司，丰怡公司主张已代阮世盛、黄暾支付了办证税费用共32550.86元，应从中扣减。而阮世盛、黄暾对其中贷款业务手续费50元，交易手续费482元，房产测绘费160元，初始登记费用507.63元，复印费用50元，权属证明费用20元等共款1269.63元不予认可，认为这些费用应由丰怡公司负担。经审查，丰怡公司提供的房产测绘费160元、初始登记费507.63元是涉案房屋办理初始登记的费用，阮世盛、黄暾主张由丰怡公司承担于法有据，一审法院予以采纳；丰怡公司提供的办证资料复印费50元，权属证明费用20元，丰怡公司所提供的票据并不证明是因涉案房屋办证支出的合理费用，阮世盛、黄暾主张由丰怡公司承担，一审法院予以采纳；丰怡公司提供的交易手续费482元，付款方显示是丰怡公司，因此该费用应由丰怡公司承担；上述共款1219.63元不能从阮世盛、黄暾预交的办证费中扣减。丰怡公司提供的贷款业务手续费50元，付款方显示是阮世盛、黄暾，阮世盛、黄暾提出的异议缺乏依据，一审法院不予支持。因此，本案丰怡公司办理涉案房屋的合理费用为31331.23元（32550.86元-1219.63元），扣减该款后，丰怡公司应退还10544.77元（41876元-31331.23元）。至于该款的利息问题，虽然阮世盛、黄暾是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用阮世盛、黄暾的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给阮世盛、黄暾。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2011年12月29日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2011年12月30日起至退还剩余办证税费时止，以10544.77元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2011年12月30日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给阮世盛、黄暾。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，阮世盛、黄暾请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2818.35元给阮世盛、黄暾；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费10544.77元，并支付该款的利息（以10544.77元为基数，自2011年12月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给阮世盛、黄暾；三、驳回阮世盛、黄暾的其他诉讼请求。一审案件受理费458元，由阮世盛、黄暾负担321元，丰怡公司负担137元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。阮世盛、黄暾与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给阮世盛、黄暾是否正确。本案中，阮世盛、黄暾已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给阮世盛、黄暾，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了阮世盛、黄暾的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有阮世盛、黄暾该款项没有依据，阮世盛、黄暾要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代阮世盛、黄暾支付的税费后返还剩余的办证费给阮世盛、黄暾正确。虽然阮世盛、黄暾自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司以剩余的办证费为基数自2011年12月30日起支付利息给阮世盛、黄暾并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年五月十一日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。