江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终721号上诉人（原审原告）：肖富忠,男，1965年2月19日生，汉族，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：胡绍林，江西同圆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟志荣，男，1982年12月29日生，汉族，住赣州市龙南县。上诉人（原审被告）：肖作福，男，1974年1月22日生，汉族，住赣州市章贡区。共同委托诉讼代理人：徐自江，赣州市章江法律服务所法律工作者。上诉人肖富忠与上诉人钟志荣、肖作福租赁合同纠纷一案，双方不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人肖富忠的委托诉讼代理人胡绍林、上诉人钟志荣、肖作福及其委托诉讼代理人徐自江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖富忠上诉请求：一、撤销原审判决第四项，改判为由钟志荣、肖作福于判决生效后十五日内赔偿上诉人损失146380元（与一审差额146380元）;二、本案一审及二审案件受理费由钟志荣、肖作福承担。事实和理由：一、本案钟志荣、肖作福应当根据一审法院认定的过错比例赔偿损失。根据一审查明的事实，钟志荣、肖作福租赁的土地是荒地，我方为了投入使用已经进行了土地平整，而土地平整必然需要进行施工，支付工人施工费用及机械使用费用是根据生活常识即可认定的事实。况且，本案中我方提供了租赁土地的现场照片，租赁土地后不仅平整了土地还浇筑了大面积水泥地，还做了机械设备基坑。一审法院在认定了已经平整租赁土地，并在租赁土地上从事生产经营活动，却以无法核实证据真实性、证据不充分的理由不予认可损失，显然与事实不符，与逻辑不符。退一步而言，民法适用的高度盖然性原则，即使不能提供证据证明本案造成的损失数额，但是根据查明的事实，从荒地到土地平整、浇筑水泥地、搭建机械设备基坑，必然需要支付人工费、沙石材料费、设备租赁费用等，由此可以认定必然存在损失，法院可根据查明的案件事实予以酌定损失数额。根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案一审法院已经认定双方过错程度，故本案中因本案合同无效所受损失实际存在，钟志荣、肖作福应当依法按过错程度赔偿我方的损失。二、我方一审中已经提交了充分的证据证明上诉人因合同无效造成的损失，依法可认定上诉人的存在292760元损失。1、一审中提交的第六组证据足以证明因本案已经向肖作福支付了50000元费用。租赁土地后施工期间，因浇筑水泥地需要沙石等材料，委托肖作福购买，并负责运输至工地，并支付肖作福费用购买集装箱（肖作福现已经全部私自搬走）安装在工地使用。以上费用共50000元，我方通过银行转账的方式已经支付给肖作福，该部分事实清楚，证据确凿，依法应当认定。2、一审中提交的第七组证据足以证明因本案已向案外人钟某支付了13000元浇筑场地费用。根据该组证据的银行卡交易详细信息，2019年3月19日转账支付钟俊万13000元，该时间也符合租赁场地后施工的时间，并且案外人钟俊万出具了13000元收条明确施工地点与具体计算依据，且向法庭提供了个人身份证予以佐证个人身份信息及收费事由。3、一审中提交的第八组证据足以证明因本案已向案外人李某支付了43200元建设机械基础地基费用。根据一审中提交的案涉场地现场照片可以清晰看到案涉场地的生产设备处是水泥地基，并且往地下建筑地槽所有地基地槽全部是水泥沙石浇筑，用红砖砌槽体。我方通过转账支付了34915元，微信支付了3683元，剩余现金支付4602元，共计支付43200元。案外人李某也出具了收条明确施工地点与收费原由，且向法庭提供了个人身份证号码予以佐证个人身份信息及联系电话方便法庭核实。4、一审中提交的第九组证据足以证明因本案已向案外人赣州跃明贸易有限公司支付了29750元水泥款。根据一审中提交的案涉场地现场照片可以清晰看到，案涉场地浇筑了水泥地，一审法院也查明平整场地的事实。水泥是浇筑水泥地的施工材料，购买水泥是客观事实，通过银行转账支付向赣州跃明贸易有限公司的职员蒋某（工商登记为公司监事）支付21563元，并现金支付了8187元，蒋某也出具收了送货单并加盖了公司公章，支付时间客观上与本案相符，以上事实依法可以认定。5、一审中提交的第十组及十四组证据足以证明因本案已向案外人杨某、高某夫妻支付了21000元，向廖为永支付了13210元切片设备输送带款项。租赁案涉场地是用于对木块切片，也购买了削片机在案涉场地，输送带是削片机中的零件。杨某、高某夫妻在赣州市章贡区从事胶带生意，共向杨某、高某夫妻购买21000元输送带，通过银行转账及委托场地管理人支付对应的货款，有杨某、高某夫妻提供的销货清单及收据予以佐证，并且杨某、高某夫妻经营的地点与案涉场地不远，这也符合客观事实，杨某、高某夫妻也向法庭提交了身份证信息及联系方式供法庭核实。后我方另向案外人廖某1购买输送带，并请其安装等施工操作，共支付费用13210元，廖某1也出具了收据列明了收费明细证明该事实。6、一审中提交的第十一组及第十三组证据足以证明因本案已向案外人江某支付了4900元挖机施工费，向案外人陈某支付了1500元挖机施工费。承租的土地原来为荒地，为了平整土地，聘请工人开挖机施工。案外人江某及陈某提供了工作及收据予以证明，并提交了身份证复印件证明身份信息，也向法庭提供了支付费用凭证证明该事实。7、一审中提交的第十二组证据足以证明因本案已向案外人赣州潭力吊装有限公司支付了3400元吊机费。购买了削片机运至案涉场地，因安装在地槽处需要使用吊机，向赣州潭力吊装有限公司联系使用吊机安装并支付了3400元费用，赣州潭力吊装有限公司也出具了加盖公司公章的专用票据，注明了施工场地，时间与本案案情相符。8、一审中提交的第十六组证据足以证明因本案已向案外人谭某支付了112800元费用。租赁案涉场地用于生产经营，为了场地施工，为满足条件生产经营，我方向案外人谭某购买铲车、地磅、生产所需部分设备共支付112800元，有案外人谭某的收据证明以及我方的支付明细证明。以上证据在一审中已经全部向法院提交，并提交了原件证明真实性，但一审法院并未对以上证据及损失构成予以查实并论证法律效力，以致未对损失作出正确的认定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，我方为履行本案租赁合同，支付了大额费用，因对方违法出租土地导致合同无效，进而履行不能造成我方巨大损失，钟志荣、肖作福依法应当赔偿损失。钟志荣、肖作福答辩称：一、钟志荣、肖作福通过合法手续租赁的场地平整后，将场地租给肖富忠从事生产经营活动，没有违反法律、法规，根本不存在过错。2018年6月1日，钟志荣、肖作福与案外人李某1签订了租赁合同一份，当时租赁的场地是荒地，钟志荣、肖作福雇请劳力及投入大量资金才将土地平整完好。并非肖富忠在上诉状中所陈述的，是肖富忠在荒地上进行了土地平整。一审法院在判决书中根本没有讲是肖富忠在荒地的基础上进行了土地平整。现钟志荣、肖作福要解除租赁合同并赔偿损失，过错方仍在肖富忠，所谓的损失均由肖富忠承担。自从肖富忠搬走后，该场地被当地人收回至今仍租赁给他人使用。二、一审法院认定，肖富忠与钟志荣、肖作福过错比例为50%,该比例系袒护了肖富忠。2019年1月初，肖富忠看了几次场地后，感到很满意，即找到钟志荣、肖作福洽谈租赁场地事宜。同年1月16日，便与钟志荣、肖作福签订了租赁合同，在肖富忠履行合同期间，钟志荣、肖作福严格遵守合同约定，并提供了水、电。此外，合同中还约定：“乙方（肖富忠）在场地内生产经营及各种投资风险均由乙方自己负责，甲方（钟志荣、肖作福）不承担任何经济责任和法律责任。由于政策及政府行为取缔等因素所带来的损失，与甲方无关。甲方不承担退还乙方所交的租金，只退押金。”白纸黑字，合同写的很清楚，为什么一审法院判令钟志荣、肖作福有50%的过错。三、肖富忠请求法院解除租赁合同，其损失应由肖富忠自己承担，与钟志荣、肖作福无关。钟志荣、肖作福将租赁场地交给肖富忠后，由于肖富忠没有办理工商登记，从事家具原料切片，被政府有关部门认定为污染企业。因此，政府有关部门对污染企业采取关、停、改措施，致使肖富忠不能生产。如果肖富忠进场之前办好了工商执照，那么就不存在后面的问题，因为办工商执照时会审查企业性质、经营范围，如发现污染企业，肖富忠就无法办理工商执照。据此，肖富忠所谓的损失，根本不存在。四、肖富忠在上诉状中陈述其购买、安装污染设备损失292760元，纯属虚构的没有依据的。肖富忠租赁钟志荣、肖作福场地后，为了方便安装设备，对场地进行小范围的整理，根本不存在如肖富忠所说的对场地进行了水泥浇筑，肖富忠从外地运来生产所需的小部分设备，因用于生产污染产品，被政府有关部门阻止无法生产。因此，肖富忠所谓的损失292760元，纯属虚构的，是没有依据的。综上所述，依据钟志荣、肖作福与肖富忠签订的租赁合同中的约定，因肖富忠不办工商执照，又生产经营废旧木料加工破碎，属污染企业，其破碎的粉尘严重影响周边群众生活等原因，所以被沙石镇政府关停、取缔。假如有损失的话也应由肖富忠自己承担。至于收取的租金及押金钟志荣、肖作福没有任何责任，故不应退还。钟志荣、肖作福上诉请求：一、请求撤销一审判决第二、三项，改判为钟志荣、肖作福不向肖富忠返还押金20000元及租金153000元。二、诉讼费用由肖富忠承担。事实与理由：一、一审法院认为，两被告承租案涉土地从事非农业生产经营活动，并将案涉土地转租给原告从事非农业生产经营活动，其行为违反了国家法律、法规关于耕地禁止用于非农业建设的相关规定，两被告均有过错。该认定与事实不符，系认定有误。2018年6月1日，钟志荣、肖作福与案外人李某1签订了租赁合同一份，合同中第一条明确约定：“甲方（案外人李某1）保证出租的场地有合法产权，并不存在设置抵押及其他债权债务纠纷，如有均与乙方（钟志荣、肖作福）无关”。因此，依据该条款约定、钟志荣、肖作福才与肖富忠签订合同。当时签合同时，钟志荣、肖作福对该场地的土地性质一概不知。而钟志荣、肖作福与案外人李某1签订租赁合同后钟志荣、肖作福没有违法，该场地周边的场地系同一性质，至今仍在出租使用。如果要说责任和损失的话，也应该向案外人李某1追究责任及赔偿损失，归根结底都是案外人李某1造成的。钟志荣、肖作福对租赁案涉的场地不存在任何过错。二、原审法院认为“因两被告均认可已经收到原告支付的租金216000元及押金20000元，故合同无效后，两被告应当将收取的押金20000元及租金153000元（216000元-63000元）返还给原告”与事实不符，系偏袒了肖富忠。依据钟志荣、肖作福与案外人李某1签订的合同中约定，钟志荣、肖作福可以将场地转租给肖富忠，因此钟志荣、肖作福收取的租金就合理合法。钟志荣、肖作福也不存在过错，既然无过错，就不应承担责任。此外，依据钟志荣、肖作福与肖富忠于2019年1月6日签订的租赁合同第四条约定：“乙方（肖富忠）在场地内的生产经营及各种投资风险均由乙方自己负责，甲方（钟志荣、肖作福）不承担任何经济和法律责任……”。那么，根据钟志荣、肖作福与肖富忠双方签订的该条款约定，即投资风险及任何经济损失均由肖富忠承担。况且，自始至终肖富忠的损失都是因其自身行业遭受政府政策性取缔造成的，其造成的损失不该由钟志荣、肖作福承担及分摊。理应由肖富忠自己承担，另租赁合同中也明确了风险。至于钟志荣、肖作福已收取肖富忠的押金20000元及租金216000元，原审法院判决钟志荣、肖作福返还肖富忠押金20000元及租金153000元，系偏袒了肖富忠。请求二审法院依法改判钟志荣、肖作福不向肖富忠返还押金20000元及租金153000元。肖富忠答辩称：对方上诉请求没有事实和法律依据。1、对方与案外人李某1签订租赁合同约定的权利义务，只能约束合同双方，本案双方因合同无效造成的损失，对方应当按过错程度承担赔偿责任。对方提出的损失应当向案外人李某1索赔，违反合同的相对性原则。2、对方辩称不知道土地的性质，却以合同约定提供变压器供我方从事生产经营活动用于非农业建设，其过错程度显而易见，一审判决对方承担50%的责任，符合法律规定并有事实依据。3、双方合同第四条的约定内容是指，我方从事生产经营盈利或者亏损自行承担，而本案中我方损失是为履行合同做准备的支出，因对方无法按照合同约定履行义务才导致了我方的损失，因此对方应根据过错程度承担我方的损失。肖富忠向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2019年1月16日签订的《租赁合同》；2、判令两被告向原告返还租金216000元及押金20000元；3、判令两被告赔偿原告损失484183.8元；4、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2015年6月，案外人李某1从赣州市章贡区村民李某2、李某3等人处租赁农田累计20000平方米（约30亩），并各自签订了《土地租赁协议》，租期自2015年6月1日至2024年5月31日。2018年6月1日，两被告（承租方、乙方）与案外人李某1（出租方、甲方）、李某4（签约代表）签订了《租赁合同》，约定由案外人李某1将位于赣州市章贡区的整体场地20000平方米出租给钟志荣、肖作福，租期自2018年6月1日起至2024年6月1日止。2019年1月16日，原告（承租方、乙方）与两被告（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》。合同约定，甲方将位于赣州市章贡区的场地出租给乙方使用，并提供一台2**千伏的变压器以及水电供乙方使用，确保乙方的生产生活用水用电正常，乙方按实际使用度数和公摊支付甲方水电费用。租给乙方的面积为3600平方米，含公摊面积，每平方米为5元／月，合计每月租金为18000元，按每年度一付，先付后用，签订合同之日起一次性支付给甲方，以银行转账为准，甲方收款后，应提供给乙方有效收款凭据。该场地租期自2019年1月16日起至2024年6月1日止，合同签订之日起，乙方先付20000元押金，12个月租金，之后每年按10%递增。乙方在场地内生产经营及各种投资风险均由乙方自己负责，甲方不承担任何经济责任和法律责任，由于政策及政府行为取缔等因素所带来的损失，与甲方无关，甲方不承担退还乙方所交的租金，只退押金。同日，原告通过银行转账方式向被告钟志荣支付了一年的租金216000元，通过微信转账的方式向被告钟志荣支付了押金20000元，同时被告钟志荣分别向原告出具了押金及租金的收条。合同签订后，两被告依约将案涉场地交付给原告使用。原告将案涉场地用于从事家具原料切片，但未进行工商登记。两被告以赣州市金达再生资源利用有限公司的名义申办新装250千伏的变压器，赣州市章贡区沙石镇人民政府于2019年4月30日向国网赣州市开发区供电公司发函，赣州市金达再生资源利用有限公司申办新装变压器的申请因涉及土地违法问题而无效，停止申办变压器业务。2019年5月，原告得知案涉场地不能安装250千伏的变压器后，与两被告多次协商退租金、押金事宜未果。2019年8月16日，原告搬离案涉场地。另查明，2018年7月13日，原赣州市国土资源局章贡分局向案外人李某4下发了责令停止违法行为通知书，李某4未经批准擅自占用岽上小组土地的行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，责令其立即停止上述违法行为，听候处理。2019年4月24日，赣州市自然资源局向案外人李某1下发了责令停止自然资源违法行为通知书，李某1未经批准在岽上小组的耕地上违规堆沙、堆土的行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，责令其立即停止上述违法行为，听候处理。一审法院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。否则由县级以上人民政府自然资源主管部门责令非法占用土地的单位或者个人停止违法行为，依法给予行政处罚或移送司法机关追究刑事责任。本案所涉的3600平方米的土地，系两被告从案外人李某1处转租而来的，案涉土地均为耕地。根据法律规定，耕地禁止用于非农业建设。原、被告双方签订的租赁合同，虽然未约定土地用途，规避了法律禁止性规定。但在合同履行过程中，原告方将案涉土地用于从事非农业生产经营活动，致使被土地行政主管机关查处。因此，原、被告双方于2019年1月16日签订的《租赁合同》，违反了法律禁止性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，两被告承租案涉土地从事非农业生产经营活动，并将案涉土地转租给原告从事非农业生产经营活动，其行为违反了国家法律法规关于耕地禁止用于非农业建设的相关规定，两被告存在过错。原告在签订合同过程中，其在核实过案涉场地的土地性质及相关产权证件后，仍然通过平整土地等行为在案涉场地从事非农业生产经营活动，其亦存在过错。租赁合同虽然无效，但不影响出租方按照合同约定的标准向承租方收取土地占用费。租赁合同自2019年1月16日起开始履行，原告于2019年8月16日搬离案涉土地，故案涉土地的占用费计算周期为2019年1月16日起至2019年8月16日止，共计7个月。占用费标准根据原、被告双方的过错程度、租赁合同目的未实现后的实际使用情况并参照双方合同约定的月租金标准，综合确定按合同月租金的50%即9000元/月（18000元/月×50%）计算为宜。2019年1月16日至2019年8月16日期间的土地占用费为63000元（9000元/月×7个月）。因此，合同无效后，原告应向两被告支付土地占用费63000元。因两被告均认可已经收到原告支付的租金216000元及押金20000元，故合同无效后，两被告应当将收取的押金20000元及租金153000元（216000元-63000元）返还给原告。原告主张两被告赔偿其损失484183.8元，因无法核实其真实性，且原告未提供充分证据予以证明，故对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告肖富忠与被告钟志荣、肖作福于2019年1月16日签订的《租赁合同》无效；二、由被告钟志荣、肖作福于本判决生效之日起十五日内向原告肖富忠返还押金20000元；三、由被告钟志荣、肖作福于本判决生效之日起十五日内向原告肖富忠返还租金153000元；四、驳回原告肖富忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11002元，减半收取计5501元，由被告钟志荣、肖作福负担1320元，由原告肖富忠负担4181元。本院二审期间，钟志荣、肖作福提交现场照片七张，证明本案涉场地还在使用，只是经营范围不一样。对方经营的是政府取缔的污染企业，现在经营的不是污染企业。肖富忠进行质证认为，对该证据的三性均有异议，该证据的来源是否合法无法核实，对照片中的内容和事实是否一致也无法核实。该证据与本案无任何关联性，该土地的性质是农用性质，而本案合同签订的内容涉及是从事生产经营活动，很显然是违反了法律规定，一审法院也认定了该合同无效。至于该案涉场地是否还在使用以及该使用是否符合法律规定，与本案无关联性，该组证据不能达到证明目的。本院审查认为，对该证据的关联性不予确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议的焦点是：租赁合同是否合法有效？押金和租金如何处理？合同终止后损失如何承担？关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定：未经依法批准不得将承包地用于非农建设；第十八条规定：维护土地的农业用途，不得用于非农建设。上述规定均使用“不得”进行表述，系强制性法律规定。本案中，双方签订的租赁合同中约定将耕地用于生产，并由钟志荣、肖作福提供变压器，可以认定双方当事人对于改变农业用途的租赁行为意思表示一致。一审判决认定对于合同无效均存在过错，并无不当。钟志荣、肖作福主张其对土地性质不知情，与其作为出租人的身份不相符。其主张责任应由案外人承担，有违合同相对性原则，本院不予支持。关于押金和租金的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于双方租赁合同违法无效，其中的合同条款亦无效，一审判决钟志荣、肖作福返还押金和租金，符合上述法律规定。钟志荣、肖作福主张按照租赁合同第四条约定，其不应承担任何责任，由于该条款属于无效条款，其抗辩理由亦不能成立。关于损失的认定和处理问题。根据上述合同法第五十八条规定，合同双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，肖富忠作为承租人，未经批准非法占用耕地从事生产经营，自身存在较大过错，由此导致其自身的损失，由其自己承担。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理6988元，由上诉人肖富忠负担3228元，由钟志荣、肖作福负担3760元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年五月二十日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞