广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初1798号原告：清远市中业投资有限公司，住所地清远市清城区金碧湾花园小区**********。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼景宏，广东明典律师事务所实习律师。被告：冯国添，男，1988年1月20日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县***************，公民身份号码445************653。被告：陈杏娇，女，1988年7月27日出生，汉族，住广州市从化区************，公民身份号码440************927。委托诉讼代理人：冯国添，系其丈夫。原告清远市中业投资有限公司与被告冯国添商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依原告的申请追加了陈杏娇为被告，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市中业投资有限公司的委托诉讼代理人叶俊伟、冼景宏，被告冯国添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市中业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告提出的解除合同通知行为无效；2.判令被告继续履行原被告于2018年1月2日签订的商品房买卖合同；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告、案外人陈杏娇于2018年1月2日签订了商品房买卖合同，后2019年12月3日，被告向原告寄送了解除2018010174号商品房买卖合同预售合同的通知以下简称解除通知，请求解除涉案合同。事实上，被告提出的该解除通知行为无效，且未依约履行收楼义务被告不是适格的合同解除通知作出主体涉案合同买受人为案外人陈杏娇及被告，解除合同的意思表示理应由二人共同作出，但该通知的作出主体仅为被告，明显不满足提出解除合同的主体资格要求。2.涉案房屋已符合交付标准，是被告不履行收楼义务，而非原告不履行交付房屋义务。被告认为因原告逾期交付房屋，其依约享有合同解除权。但实际上，整体项目己经完成，且己通过四方验收。按竣工验收条件，己完成或取得各项合格文件证书，包括1、规划竣工测绘、2、电梯使用合格证、3、消防验收合格证、4、供电验收合格通电、5、燃气工程已合格通气、6、防雷验收合格；7、勘察、设计文件质量检查报告、8、单位子单位工程质量控制资料核查记录、单位子单位工程安全和功能检验资料核查记录、单位子单位工程观感质量检查评定记录这三项己送清远市城乡住建局质安科审查，待进行竣工验收；9、人防工程己完成，己送验收资料清远市城乡住建局质安科审查等等。涉案房屋己完全具备交付条件，可见，原告己履行了合同义务，反观被告，却是应履行而拒不履行收楼义务。被告提出解除合同时已超过除斥期间。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条规定，合同一方请求解除合同的……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案中，约定的交付时间为2019年8月30日，在交付到期之时，原告己将涉案房屋具体状况进行了告知，即进行了实质的合同解除催告，如被告认为需解除合同应在3个月内即2019年11月30前行使合同解除权。但被告提出解除通知的时间却在2019年12月3日，早己超过了法定除斥期间。被告早期在房价稳定时不主张解除合同，现时房价下降后却提出异议，无疑是想将房价波动引起市场风险转嫁给原告。综上所述，涉案房屋己具备交付条件，而被告又并非适格的涉案合同解除通知主体、且超过了法定解除期限。但被告为了转嫁商品房价格波动的影响，却提出了无理的解除合同通知。因此，现特向贵院起诉，请求查明事实、依法裁判，确认被告提出的解除合同通知行为无效，判令被告继续履行涉案合同，保障原告的合法权益，维护市场的正常交易秩序。被告冯国添、陈杏娇书面答辩称，原告陈述的被告不是适格的合同解除通知作出主体；涉案房屋已符合交付标准，是被告不履行收楼义务，而不是原告不履行交楼义务以及被告提出解除合同已超过除斥期间的陈述均不符合事实。本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，原、被告签订编号为2018010174的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于清远市清城区**********************屋（下称涉案房屋），总价款为776296元……商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告……出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……2019年12月4日，被告通过顺丰速运和邮政EMS快递向原告发送《解除2018010174号合同的通知》，主要内容为直至2019年12月3日，清远市中业投资有限公司一直未能交付房屋，已经逾期超过三个月，特通知清远市中业投资有限公司解除2018010174号《商品房买卖合同（预售）》，并要求清远市中业投资有限公司赔偿其房屋本金、利息、契税、交通费等一切费用。原告确认其已收到上述通知。庭审中，原、被告确认如下事实：从2019年12月1日开始，逾期交房即已超过90日；截止开庭当日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，被告没有收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容合法，合同有效，双方均应恪守履行。合同约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，逾期交房超过90日（即从2019年12月1日起）买受人有权解除合同，现截至法庭辩论终结涉案房屋尚未办理竣工验收备案，且未有证据证明原告在2019年12月1日前向被告发出过书面收楼通知，故被告有权依据合同约定解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，其在2019年12月4日向被告发送解除合同通知的行为有效，原告以被告不是适格合同解除通知主体、涉案房屋已符合交房标准以及被告提出解除合同已过除斥期间为由，要求确认该解除合同通知行为无效，其理由与本院查明的事实不符，无法律依据，对该请求本院不予支持，对其要求被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告清远市中业投资有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5781元，由原告清远市中业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  童伟娟二〇二〇年五月八日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。