江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3365号本诉原告（反诉被告）：苏州市相城区元和御窑社区股份合作社,住所地苏州市相城区元和街道御窑社区。法定代表人：谢斌杰。委托诉讼代理人：任恩红，江苏同益大地律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司,住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖西路御窑商业街****。法定代表人：姜明利，执行董事。委托诉讼代理人：吕红芳、丁红梅，江苏永德律师事务所律师。原告苏州市相城区元和御窑社区股份合作社（下称御窑股份合作社）与被告苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司（皇朝国会娱乐会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理中皇朝国会娱乐会所提起反诉，本院一并审理。本案于2019年8月1日公开开庭。因本案案情复杂，本院作出裁定将本案转为普通程序审理（独任制），并于2020年4月21日再次公开开庭进行了审理。御窑股份合作社的委托诉讼代理人任恩红、皇朝国会娱乐会所的委托诉讼代理人吕红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御窑股份合作社向本院提出诉讼请求：一、确认其与皇朝国会娱乐会所的房屋租赁合同于2019年4月26日解除；二、判令被告将房屋腾空后返还给原告；三、判令被告向原告支付房屋租金335472元以及相应利息（利息以335472元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自起诉之日计算至实际支付之日止）；四、判令皇朝国会娱乐会所按照1041120元/年的租金标准，支付自2019年4月27日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；五、判令皇朝国会娱乐会所支付违约金208224元；六、皇朝国会娱乐会所承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年3月，御窑股份合作社与皇朝国会娱乐会所签订《租赁合同》一份，由皇朝国会娱乐会所承租由御窑股份合作社管理运营的御窑商业街4幢，用于经营娱乐场所，现御窑股份合作社拖欠租金已有四月有余。御窑股份合作社为此多次找皇朝国会娱乐会所协商，但皇朝国会娱乐会所一直未支付。皇朝国会娱乐会所辩称，首先、租金不支付是存在原因的，其公司没有违约。事实上其公司是由相城区招商局招商引进经营，起初其公司和苏州市相城城市建设有限责任公司（现苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司、下称城建公司）签订的租赁合同是2009年7月至2021年6月底，租期为12年，有一年的免租期，但由于合同签订后消防验收未通过和电梯未安装，导致16个月不能经营，因此其公司就免租期事宜和城建公司一直沟通原约定的租金延期支付。城建公司将涉案标的划拨给相城区元和街道，历史遗留问题也没有解决，租金一直是先用后付，在当时社区领导也答应搁置遗留问题，重新签订本案的租赁合同。履行合同过程当中也是先用后交、两个月交付一次。2019年是政府要调整产业结构，其公司主动要求交纳租金，社区领导说不用交了，要解除合同。其次，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，没有产权证，属于违章建筑。在2009年开始，其公司一直要求城建公司办理房产证，同时城建公司也一直说在办理过程当中，为此其公司相信政府、也投入了大量的装修，但涉案合同实际上是无效合同。按照法律规定，御窑股份合作社应该赔偿其公司的损失，故已提起反诉。基于以上事实，原告解除合同的理由不成立，本案合同无效，其公司不存在任何违约的事实，也不需要支付违约金。皇朝国会娱乐会所向本院提出反诉请求，1、确认其公司与御窑股份合作社订立的涉案房屋租赁合同无效。2、御窑股份合作社赔偿其公司损失9813625元。3、御窑股份合作社返回其公司押金144600元。4、御窑股份合作社承担反诉的诉讼费用（包括鉴定费用）。事实和理由：2017年3月7日其公司与御窑股份合作社签订了所谓的租赁合同，合同约定租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日，现合同尚未到期，反诉被告要求解除合同无法律依据和事实依据。另外在承租房屋时反诉原告交付了押金144600元。根据最高人民法院的相关司法解释的第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同无效。御窑股份合作社明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，而与其公司订立的租赁合同出租涉案房屋违反法律规定，该合同自始无效。双方签订租赁合同时，均明知房屋用于开设娱乐场所，并经御窑股份合作社的同意。其公司对租赁房屋进行了装饰装修，并已形成附合。由于御窑股份合作社的过错给其公司造成了巨额损失10407191.92元（具体以鉴定为准），要求御窑股份合作社予以赔偿。御窑股份合作社对反诉辩称，反诉请求没有事实和法律依据。涉案房屋是合法建造，具有相应的政府许可文件，有所有的竣工验收手续。截至到2020年4月21日，双方合同已经到期且皇朝国会娱乐会所拖欠租金已经1年以上、已经构成实质性违约，导致御窑股份合作社合同目的无法实现。根据江苏省高级法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第26条规定，因为承租人的违约行为导致租赁合同解除的，承租人要求出租人补偿出租期内装饰装修残值的，人民法院不予支持，鉴于被告拖欠原告租金，被告要求原告返还押金的诉请无法成立，请求驳回反诉请求。经审理查明，2017年3月7日，御窑股份合作社（出租方、甲方）与皇朝国会娱乐会所（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定：租赁标的，承租房屋位于御窑商业街4幢，面积2892平方米，租赁用途为娱乐场所经营，租赁期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止；租金30元/平方米/月，年租金1041120元、三年合计3123360元；付款方式，先付后用、按季缴纳，提前1个月支付；保证金，按建筑面积50元/平方米计144600元，由乙方向甲方缴纳，合同履行期满或提前解除，甲方在结算后扣除应付费用、余额无息返还乙方；乙方应使用需要在不影响房屋结构及整体安全性的前提下，可以对承租房屋进行装饰装修，若需经过相关部门许可的则应符合相关要求；租赁期满或者合同解除，恢复原状后将承租物完好返还甲方；若装修物（添附物）的拆卸不影响房屋结构和性能的，可以拆除添附的设施，但乙方须在期满前或合同解除后三天内拆除并恢复原状，逾期视为乙方放弃处理权利，不得用于抵押租金，则无偿归甲方所有；租赁期满，乙方应在期满前做好腾房搬迁准备，并于期满日前完好且无条件的返还租赁物；乙方若在租赁物中留有动产的，则视为乙方放弃所有权，甲方有权处理；双方均应全面切实履行本合同的各项约定，任何一方严重违约的，另一方有权要求对方承担不超过相当于1年度租金20%的违约金；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，应按未付租金的5‰（以天数计）向甲方交付违约金，直至付清为止；逾期交付租金2个月以上的，视为严重违约，甲方对此享有解约权。甲方若提出解约的，乙方应在收到解约通知后15日内腾房并完好返还租赁物（甲方不赔偿或补偿乙方任何装修、经营等损失），同时承担本合同约定的违约金；租赁期满未经甲方同意、乙方继续使用本租赁物的，使用费按原租金的双倍计算，直至乙方返还租赁物……，双方还作了其他约定。双方均在合同上加盖公章，皇朝国会娱乐会还由法定代表人姜明利签名。2018年9月27日，皇朝国会娱乐会所的法定代表人姜明利出具承诺书一份，载明：……截至2018年12月31日结欠御窑股份合作社租金1283920元（含御窑股份合作社接收城建公司转让房屋前所欠租金），承诺于2018年10月20日前支付400000元，于2018年11月20日前支付400000元，于2018年12月20日前支付483920元。如到期未支付完毕，原合同自动终止，并承诺七天内腾空房屋……。双方在审理中明确，承诺书涉及款项皇朝国会娱乐会所已支付完毕。但御窑股份合作社认为皇朝国会娱乐会所亦未按承诺书确定的节点付款，在本案中举证是为证明皇朝国会娱乐会所拖欠租金是一贯的。因皇朝国会娱乐会所未支付2019年1月1日起的租金，御窑股份合作社于2019年4月24日发出《解除合同通知书》，载明，根据双方合同约定，租金支付方式为先付后用、按季支付、提前一个月支付。现皇朝国会娱乐会所已经逾期支付租金2个月以上，已属严重违约；根据法律规定以及租赁合同中第十条第二款的约定，我方决定与贵单位解除双方租赁合同关系；要求收到解除通知之日起15日内腾空并完好返还租赁物、并支付相应拖欠租金及违约金。皇朝国会娱乐会所法定代表人姜明利于2019年4月26日收悉。另查明，涉案房屋是由城建公司于2008年根据苏州市相城区发展和改革局作出的相发改投[2008]35号《关于苏州市相城城市建设有限责任公司建造临时商业设施项目的批复》、苏州市相城区政府办抄告单(相政抄2007字第41号)组织实施的临时商业设施项目，并通过了建设、施工、监理、设计、消防等单位的验收。在2014年11月27日，上述房屋再经苏州市相城区政府区长办公会同意，以（2014）8号会议纪要的形式，由城建公司整体协议转让。城建公司与苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社签订转让协议。涉案房屋还于2015年再次获得苏州市相城区发展和改革局的项目批复、可行性研究批复、初步设计及概算批复；于2016年6月通过苏州市相城区国土资源局相城分局项目用地预审；并于2016年5月获得苏州市规划局颁发的建设用地规划许可证。苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社授权御窑股份合作社进行运营管理，包括签订合同、出租、收租等。审理中，御窑股份合作社明确涉案房屋无建设工程规划许可证，至今未领取不动产权证书。以上事实，由原告提供的企业登记信息、苏州市相城区发展和改革局的批复、相城区人民政府区长办公室会议纪要一份、《御窑商业街房屋转让协议》、租赁合同、解除合同通知书、EMS面单、快递查询记录、单位工程竣工验收证明书、苏州市相城区公安消防大队建筑工程消防设计审核意见书、建设工程竣工验收消防备案表、城建公司出具的收据、苏州市相城区国土资源局相城分局项目用地预审意见、苏州市规划局颁发的建设用地规划许可证、苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社出具的证明以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。审理中，因皇朝国会娱乐会所认为涉案房屋始终未取得建设规划许可证，故双方的租赁合同是无效的，据此反诉要求御窑股份合作社赔偿，并要求对皇朝国会娱乐会所投入的装修和设备等进行鉴定。本院进行风险告知，皇朝国会娱乐会所坚持要求鉴定，并表示即使合同有效，也要求御窑股份合作社赔偿。经双方协商，本院委托苏州东正资产评估事务所进行评估。该事务所于2019年12月20日作出苏东正评报法字（2019）第017号评估报告，评估结论为装修附着物与为经营投入的动产评估价值为9813625元，评估基准日为2019年8月1日。鉴定费156108元由皇朝国会娱乐会所预缴。审理中，御窑股份合作社表示，考虑到疫情的影响，根据相城区本地的政策，可免除一个月租金、减半收取两个租金，故同意共减免皇朝国会娱乐会所两个月租金。皇朝国会娱乐会所表示，收到御窑股份合作社的解除合同通知时，其刚完成新装修；恰逢“扫黑除恶”运动，公安机关不准营业，后又遇到“新冠××疫情”，故从2019年4月26日至疫情结束不应支付租金或占有使用费。本院通知皇朝国会娱乐会所于2020年5月25日前向御窑股份合作社交付租赁房屋，但皇朝国会娱乐会所至今未交付。本院认为，御窑股份合作社与皇朝国会娱乐会所所签《租赁合同》是双方真实意思的表示。租赁标的虽未取得建设规划许可证，但已取多部门的批复，包括立项批复、用地规划许可等，可认为租赁标的经主管部门批准建设。皇朝国会娱乐会所认为租赁标的不合法，故导致双方合同无效，该主张无事实和法律依据，不予认可。双方间《租赁合同》应为合法、有效，双方应按照租赁合同的约定全面正确地履行各自的义务。皇朝国会娱乐会所作为承租人的主要义务是按时、足额交纳租金。合同对租金支付约定，先付后用、按季缴纳，提前1个月支付，即皇朝国会娱乐会所应于2018年11月30日前支付2019年第一季度的租金，但至2019年4月24日仍未支付。合同约定，逾期交付租金2个月以上的，视为严重违约，御窑股份合作社享有约定解除权。御窑股份合作社向皇朝国会娱乐会所发出解除合同通知，于2019年4月26日到达皇朝国会娱乐会所，双方租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。已经履行的根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权赔偿损失。皇朝国会娱乐会所应支付2019年1月1日至2019年4月26日止的欠付租金335472元。御窑股份合作社要求对该部分租金从2019年5月13日起诉之日起计算利息，应可准许。因皇朝国会娱乐会所未于合同解除后腾退房屋，故还需支付从2019年4月27日起至实际腾退房屋之日止、按原租金标准（1041120元/年）计算的占用使用费。考虑到疫情对皇朝国会娱乐会所所处行业的具体影响，酌情扣除5个月的占用使用费。御窑股份合作社还按照合同要求皇朝国会娱乐会所支付1年租金的20%的违约金208224元，虽有合同依据，但本案中已支持逾期支付租金的利息、占有使用费，御窑股份合作社并未因合同解除而遭受可得租金损失。违约金兼具惩罚性和补偿性，本案中对补偿性不再考虑，故对违约金下调到10%，即104112元，以体现惩罚性。皇朝国会娱乐会所反诉要求确认合同无效，无事实和法律依据，不予支持。皇朝国会娱乐会所还要求御窑股份合作社赔偿装修和设备设施损失。本案因皇朝国会娱乐会所违约导致合同解除，且至本案判决时已超过原约定租赁期限，皇朝国会娱乐会所作为承租人要求出租人赔偿装饰装修残值损失的，不予支持。皇朝国会娱乐会所对动产可自行搬离；根据双方合同约定，对装修物（添附物）在不影响房屋结构的情况下亦可拆除，皇朝国会娱乐会所应将房屋恢复原状返还御窑股份合作社。皇朝国会娱乐会所还反诉要求返还押金144600元，该反诉请求可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及相应法律规定，判决如下：一、苏州市相城区元和御窑社区股份合作社与苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司的《租赁合同》于2019年4月26日解除。二、苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司将位于苏州市相城区房屋腾空并恢复原状后返还苏州市相城区元和御窑社区股份合作社，于本判决生效之日起三十日内履行。三、苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司支付苏州市相城区元和御窑社区股份合作社2019年1月1日起至2019年4月26日的租金335472元以及该款从2019年5月13日起至实际支付之日止的逾期付款利息（从2019年5月13日至2019年8月19日标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际支付之日止，标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内履行。四、苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司支付苏州市相城区元和御窑社区股份合作社从2019年4月27日起至实际返还房屋之日止（扣除5个月）、按1041120元/年标准计算的占用使用费，于本判决生效之日起十日内履行。五、苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司支付苏州市相城区元和御窑社区股份合作社违约金104112元，于本判决生效之日起十日内履行。六、苏州市相城区元和御窑社区股份合作社返还苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司押金144600元，于本判决生效之日起十日内履行。七、驳回苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司的其他反诉请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019210）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10105元，由苏州市相城区元和御窑社区股份合作社负担2382元、苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司负担7723元。反诉案件受理费减半收取40681元、鉴定费156108元，合计196789元，由苏州市相城区元和御窑社区股份合作社负担1596元，苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司负担195193元。上述项款双方均有预缴，并自愿垫付，本院不再退还。经抵扣，苏州市皇朝国会娱乐会所有限公司还应支付苏州市相城区元和御窑社区股份合作社6127元，于本判决生效之日起十日内履行，如转账支付，可一并汇入上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年五月二十七日书记员  柳 溪