重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初700号 原告(案外人)：闫家权，男，汉族，1965年8月18日出生，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：杨建英，重庆正义律师事务所律师。 被告(申请执行人)：雷仲明，男，1953年12月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：杜江，重庆坤凌律师事务所律师。 第三人(被执行人)：段辉明，男，1969年3月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告闫家权与被告雷仲明、第三人段辉明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员颜如丹、彭钦洪组成合议庭适用普通程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告闫家权及其委托诉讼代理人杨建英、被告雷仲明及其委托诉讼代理人杜江、第三人段辉明到庭参加诉讼。2020年4月22日，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员刘晶、蒋霞组成合议庭适用普通程序再次进行公开开庭审理。原告闫家权及其委托诉讼代理人杨建英，被告雷仲明，第三人段辉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫家权向本院提出诉讼请求：1.依法解除对位于渝中区XX栋XX产权证为XX字第XX号房屋的查封并停止对该房屋的执行；2.判令以上房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月原告与第三人段辉明友好协商，对位于渝中区XX栋XX号房屋达成口头买卖协议，原告以30万元的价格购买涉案房屋，并约定原告在该房屋居住满20年，第三人段辉明将房屋过户到原告名下。2011年5月27日，原告将购房款30万元足额支付给了第三人段辉明。原告认为，其在被告雷仲明查封涉案房屋前已与第三人达成了《房屋买卖协议》，该协议合法有效应当得到法律支持。原告已经完全履行《房屋买卖协议》项下全部合同义务，并依据合同约定足额支付了购房款。原告在被告申请查封涉案房屋前已合法且实际占有该房屋，且无任何过错，原告从2011年5月至今携家人一直居住在房屋内。综上原告依据相关法律规定认为被告的上述查封行为明显错误，且缺乏事实和法律依据，为此特向法院提起诉讼。 被告雷仲明辩称，原告系第三人段辉明公司的员工，双方有其他的经济交往，原告提起诉讼系和第三人段辉明串通，阻碍执行的一个虚假诉讼。原告并没有实际签订买卖合同及支付款项。 第三人段辉明辩称，我的确将房屋卖给了原告，以租代售的方式给原告。原告将钱支付完毕后，我将房屋交给了原告，原告收到后一直居住在该房屋至今。原告以前是我公司的员工，去年已经离开了公司，买房的时候是我公司的员工。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了(2015)渝北法民初字第18970号民事判决书、（2017）渝01民终3443号民事判决书、裁定书、房产证、不动产登记信息查询、《房屋买卖补充协议》、银行流水等证据，经庭审质证后，本院认定如下事实： 2014年9月2日，原告雷仲明与被告重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君民间借贷纠纷一案在重庆市第一中级人民法院立案后，该院在审理过程中，以本案与我院已经受理的同一原、被告之间的民间借贷纠纷两案证据存在交叉，报请重庆市高级人民法院指定管辖。重庆市高级人民法院于2015年11月6日指定本院审理该案，本院于2015年12月1日立案审理后，于2016年12月26日作出原告雷仲明与被告重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君民间借贷纠纷一案[(2015)渝北法民初18970号]民事判决书，判决：一、被告重庆融畅投资有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告雷仲明借款本金2559579.37元及截至2013年9月27日利息45145.10元，并支付利息（以2559579.37元为基数，从2013年9月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至付清时止）；二、驳回原告雷仲明其他诉讼请求。雷仲明收到该判决书后不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院审理后于2018年9月19日作出（2017）渝01民终3443号民事判决书，判决：一、维持重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第18970号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第18970号民事判决第二项；三、段辉明、刘君对重庆融畅投资有限公司在本判决第一项中所负之支付义务向雷仲明承担连带清偿责任；四、驳回雷仲明的其他诉讼请求。 重庆市第一中级人民法院在2014年该案审理过程中，雷仲明向该院申请诉前财产保全，该院于2014年8月作出(2014)渝一中法执保字第297-10号执行裁定书，裁定：查封段辉明名下位于重庆市渝中区XX栋XX号房屋，并向不动产登记部门送达了相关文书。 前述判决书生效后，重庆融畅投资有限公司、段辉明、刘君未按期履行判决书确定的义务，雷仲明向渝北区人民法院申请强制执行[案号(2019)渝0112执489号]，在该案执行过程中，本院对重庆市渝中区XX栋XX号房屋进行第二次续查封。闫家权以其已经购买了该房屋，系该房屋的所有人为由提出书面执行异议，经本院审查后作出(2019)渝0112执异585号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。原告闫家权收到该裁定书后不服，提起本案之诉。 庭审中，原告向本案提交了一份以其为乙方，段辉明为甲方，打印的落款时间为2019年5月16日的《房屋买卖补充协议》，主要约定：鉴于甲乙双方在2011年5月27日达成的关于甲方名下的坐落于重庆市渝中区XX栋XX，产权证101字第072846号房屋一套的口头协议，经甲乙双方友好协商达成以下补充协议：一、房屋总价为300000元的口头约定不变，乙方已于2011年5月27日全额支付给甲方。二、该房屋的过户时间甲乙双方原口头约定为乙方在该房屋居住满20年(即2011年5月27日-2031年5月27日)现协商该房屋过户时间为乙方在该房屋居住满10年（即2011年5月27日-2021年5月27日）。三、本协议未尽事宜甲乙双方友好协商，如协商不成交由人民法院裁决。四、本协议一式二份，具有同等法律效力，甲乙双方签字生效。第三人段辉明在甲方处签字，原告闫家权在乙方处签字。原告还提交了一份其中国工商银行卡（账号为XXXX）的个人业务凭证，证明其于2011年5月27日向第三人段辉明转账汇款30万元。同时提供了一份由第三人段辉明出具的落款时间为2011年5月27日的《收条》，记载：今收到闫家权付渝中区XX幢XX号房款人民币叁拾万元，付款方式为转账。收款人：段辉明，账号XXXX，开户行工商银行北部新区支行。 庭审中，原告闫家权陈述，其于2000年-2019年期间在重庆融畅投资有限公司上班，第三人段辉明曾任该公司总经理，原告闫家权在该公司为段辉明开车、办事。其于2010年-2012年间将其中国工商银行卡(账号为XXXX)交由第三人段辉明控制并使用，期间，段辉明通过该卡与被告雷仲明之间有多笔资金往来。 本院认为，案外人闫家权对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告虽主张其与第三人段辉明就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并已经付清了全部价款，并实际占有了该房屋，即便其主张全部真实，但该房屋并未过户登记至原告名下，其享有的是债权，并不能取得该房屋的所有权，故其第二项诉讼请求于法无据，本院不予支持。 就是否应当解除对案涉房屋的查封，停止对该房屋的执行问题。本院认为，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告与第三人于2019年5月16日签订的《房屋买卖补充协议》记载，双方并未在本院查封案涉房屋前就案涉房屋签订书面的房屋买卖合同，不符合第二十八条第（一）项的要件。即使原告曾与段辉明之间《房屋买卖补充协议》为真实，但该协议中双方将过户登记的时间由原告居住满20年（即2031年5月27日以后）变更为居住满10年（即2021年5月27日之后），该约定使原告所购买的房屋长期处于登记在他人名下的情形，在此期间，可能出现房屋登记所有权人另行将该房屋进行抵押、或另行出售、或因其他债权债务被司法查封等的情形，原告认可这样的交易安排，即表明原告自愿接受其中的交易风险，故该房屋现在未过户亦属因原告自身原因所致，不符合第二十八条第（四）项的要件。对于原告的主张的其已于2011年5月27日付清了房款的事实，本院认为原告曾为段辉明所在公司的员工，于2010年-2012年间将其中国工商银行卡交给段辉明使用，期间通过该卡向段辉明转账的款项并不能证明就是原告所支付的购房款，而段辉明出具的收条亦不能证明确为2011年5月27日所写，对于原告所称的已付清房屋的事实本院不予采信，不符合第二十八条第（三）项的要件。综上，原告闫家权对涉案房屋并不享有能够排除强制执行的权利，对其第一项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告闫家权的全部诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告闫家权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  刘 晶 人民陪审员  蒋 霞 二〇二〇年五月九日 法官 助理  杨 星 书 记 员  潘媛媛