广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1305号 上诉人（一审原告、反诉被告）：汤军全，男，1969年11月19日出生，汉族，住桂平市。 上诉人（一审被告、反诉原告）：韦春燕，女，1975年4月24日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：周伟丽，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人汤军全与上诉人韦春燕因租赁合同纠纷一案，均不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初1924号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 汤军全上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判支持其一审的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、出租房屋断电不是在2019年3月份，而是在上诉人通知解除合同后，且被上诉人超出期限未搬离出租房屋才断电，但是断电数日后上诉人亦恢复了通电。上诉人断电短短数日，与被上诉人无法继续使用合同中约定出租的房屋不具有直接的因果关系，并不影响被上诉人在恢复通电后继续使用出租房屋。因此，被上诉人在恢复通电后无法使用出租房屋继续经营，与上诉人无关。二、上诉人向被上诉人发出解除合同时，明确告知其在收到该信息后5日清理其在租赁房屋的所有物品，逾期不清理则视为被上诉人放弃其在租赁房屋的所有的物品，由上诉人代为清理，所产生的清理、搬迁等一切费用在押金中扣除。但是，被上诉人在接到解除合同通知后，直至一审判决时止，没有腾出房屋并退回给上诉人。事实上，自通知解除合同后，被上诉人完全可以搬离出租房屋，但其至今没有搬离，造成上诉人无法出租和使用房屋，因此被上诉人明显存在过错。被上诉人一直占用出租房屋期间，即自2019年1月15日起至被上诉人实际腾出房屋退回给上诉人时止，应当按照《房屋租赁合同》约定的租金支付占用房屋资金给上诉人。三、被上诉人向上诉人支付的185000元，是被上诉人应支付的房屋占用费，被上诉人现在还持续占用出租房屋，亦需持续支付房屋占用费。因此，被上诉人所应支付的房屋占用费，远远超出其已支付185000元，上诉人无需向被上诉人返还57500元。 韦春燕上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判汤军全返还房屋占有使用费120000元。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、关于房屋占有使用费的计算起始时间问题，上诉人认为应从2018年6月份开始计算使用费。一审法院己确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。双方所签订的《房屋租赁合同》虽然约定被上诉人于2017年10月15日交付房屋给上诉人使用，但是被上诉人并没有证据证明其于签订合同当日已将房屋交付给上诉人使用，而且被上诉人租赁给上诉人的房屋是毛胚房，根据习惯，被上诉人需要给时间上诉人进行装修装饰。根据上诉人所提供的证据，装修工人曾在金是在2017年12月21日开始为上诉人开始装修，因为曾在金没有按时按质为上诉人装修房屋，所以在2018年3月份上诉人被迫重新找了装修工黄胜耀继续进行装修，根据上诉人所提供的支付装修款给黄胜耀的凭证及黄胜耀的证言，证实上诉人是在2018年6月份才装修完毕，上诉人也是在6月份才开始招暑假班的学员并使用该房屋的。因此，上诉人认为应该从2018年6月份开始计算房屋占有使用费。一审法院在确认合同无效的情况下，还依据合同约定的时间2017年10月15日开始计算房屋占有使用费，明显是错误的。二、关于房屋占有使用费的月租金问题，一审法院认为二、三、四层均是2500元，这是错误的。根据双方所签订的《房屋租赁合同》第二条、第九条约定，二、三层每层的月租金是2500元，四层的五年租金是九万元，平均每月租金即是1500元，但是一审法院却按2500元每月计算第四层的租金，明显是错误的。上诉人应支付从2018年6月至2019年3月共十个月的房屋占有使用费为65000元。一审法院己确认被上诉人收到上诉人转账及现金支付款185000元，减去上诉人应支付给被上诉人的房屋占有使用费65000元，被上诉人应返还120000元给上诉人。 汤军全向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；2.被告支付拖欠的房屋租金30000元（租金计算：自2019年1月15日起暂计至起诉之日，共2个季度，每季度租金15000元）直至被告全部清理退出租赁房屋之日止，以及支付利息（利息计算：以实际拖欠租金为基数，按年利息24%计算，直到付清租金时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 韦春燕向一审法院反诉请求：1.汤军全返还不当得利58万元；2.本案诉讼费用由汤军全承担。 一审法院认定事实：2017年7月10日，汤军全（甲方）与韦春燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于桂平市旅馆连锁后楼两层约500平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为2017年9月1日至2022年9月1日。2017年10月15日，汤军全（甲方）与韦春燕（乙方）重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于桂平市旅馆连锁后楼两层（二、三楼）约500平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为2017年10月15日至2022年10月15日，乙方第一年按每层每年先交30000元租金，押金每层10000元，甲方于2017年10月15日交付使用；从第二年（2018年10月15日）开始，按每季度每层7500元，两层共15000元支付租金，且乙方须在下一季度开始前五天支付租金；四楼乙方同意出资九万元给甲方作为以资抵租，与二、三楼租期一致。双方确认韦春燕从2017年10月15日起开始支付房屋租金并已共向汤军全支付了185000元。韦春燕陈述其承租房屋用于开设教育培训机构。汤军全称其于2019年3月24日以微信方式向被告发出解除合同通知。韦春燕陈述本案出租房屋的断电时间是2019年3月份。汤军全在庭审中陈述该合同约定出租的房屋没有取得相关的建设工程规划许可。 一审法院认为，汤军全与韦春燕签订的《房屋租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但约定出租的房屋并没有取得相关的建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该《房屋租赁合同》应属无效。因合同无效，双方互负返还的义务，承租人应返还租赁的房屋给出租人，出租人应返还承租人多支付的租金给承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现汤军全主张韦春燕应支付房屋租金，因此，韦春燕仍应按合同约定向汤军全支付房屋占有使用费。双方约定租金每层每季度7500元（即每层每月2500元）且约定汤军全于2017年10月15日交付房屋给韦春燕使用，汤军全自认其于2019年3月24日通过微信向被告发出解除合同的通知，结合韦春燕陈述本案出租房屋的断电时间是2019年3月份，因此，应认定自2019年3月份起韦春燕已无法继续使用合同中约定出租的房屋，韦春燕应支付自2017年10月15日至2019年3月份该房屋二、三、四楼的房屋占有使用费给汤军全，双方在合同中约定每层每季度租金为7500元，房屋占有使用费应计算为：127500元（7500元／层／季度×5个季度×3层＋2500元／层／月×2个月×3层），现双方确认韦春燕已向汤军全支付了185000元，因此，汤军全需向韦春燕返还57500元。 关于反诉原告韦春燕的诉讼请求应否得到支持问题。韦春燕称韦春燕于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》中已明确约定了韦春燕同意出资9万元给汤军全作为四楼以资抵租的资金，汤军全亦认可收到该笔款项且认可该笔款项作为租金预先收取，因此，双方对以资抵租部分是有书面约定的，韦春燕主张其共出资58万元并认为该58万元已由汤军全获得构成不当得利，韦春燕所提供的证据是其有关装修房屋的费用支出，不能证实其出资建设房屋。因此，对被告韦春燕的上述反诉请求，本院依法不予支持。判决：一、本诉原告汤军全返还房屋占有使用费57500元给本诉被告韦春燕；二、驳回本诉原告汤军全的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告韦春燕的诉讼请求。案件本诉受理费550元（本诉原告已预交），由本诉原告汤军全负担；反诉受理费9600元（反诉原告已预交），由反诉原告韦春燕负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，根据汤军全与韦春燕于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》第九条“四楼乙方同意出资九万元给甲方作为以资抵租，与二、三楼租期一致”的约定，可以确认四楼的房屋占用费每月应为1500元。汤军全与韦春燕签订合同后，韦春燕共向汤军全支付了185000元，其中，二、三楼房屋占用费75000元，预付四楼五年的占用费90000元，押金20000元。2019年3月，双方因房屋占用费问题发生争议，汤军全曾采取临时断电方式向韦春燕追讨租金。自双方发生争议至2020年1月10日一审判决确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，韦春燕还一直占用汤军全的房屋，至今没有搬离。参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，2017年10月15日至2019年3月的房屋占用费是110500元[（7500元／层／季度×5个季度×2层＋2500元／层／月×2个月×2层）＋（4500元／层／季度×5个季度×1层＋1500元／层／月×2个月×1层）]，2019年3月至2020年1月的房屋占用费是65000元[（7500元／层／季度×3个季度×2层＋2500元／层／月×1个月×2层）＋（4500元／层／季度×3个季度×1层＋1500元／层／月×1个月×1层）]。 本院认为，汤军全与韦春燕签订的《房屋租赁合同》虽然因房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但在一审确认《房屋租赁合同》无效后，韦春燕应当将房屋腾空退回汤军全，并参照合同约定的租金标准支付汤军全房屋占用费。参照合同第二条的约定，房屋占用费应从2017年10月15日房屋交付使用时计算。其中，2017年10月15日至2019年3月的房屋占用费是110500元，韦春燕应全额支付。2019年3月双方发生争议至2020年1月10日一审判决确认合同无效时止所产生的房屋占用费65000元，是韦春燕一直占用着汤军全的房屋所造成，主要过错在于韦春燕，韦春燕应承担90%的主要责任，支付汤军全58500元。同时，由于汤军全采取临时断电的方式追讨租金，存在有一定的过错，也应对房屋占用费65000元承担10%的责任，由汤军全自行负担6500元。韦春燕应支付汤军全房屋占用费总共是169000元，与汤军全已收取的185000元相抵后，汤军全应退还韦春燕16000元。一审法院认定自2019年3月份起韦春燕已无法继续使用合同中约定出租的房屋，没有依据。同时，在确认合同无效后，没有判决韦春燕腾房不当，对2017年10月15日至2019年3月的房屋占用费计算错误，应予纠正。汤军全上诉请求改判支持其一审的诉讼请求及韦春燕上诉请求改判汤军全返还其房屋占有使用费120000元，均没有依据，依法不予认定和支持。 综上所述，汤军全、韦春燕的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2019）桂0881民初1924号民事判决的第二、第三项； 二、变更桂平市人民法院（2019）桂0881民初1924号民事判决的第一项为：汤军全应返还韦春燕房屋占有使用费16000元； 三、韦春燕应自本判决发生效力后10日内，将占用的位于桂平市旅馆连锁后楼二、三、四层房屋腾空退回汤军全。 一审本诉受理费550元，由汤军全负担，反诉受理费9600元，由韦春燕负担；二审案件受理费3351元，由汤军全负担1988元，由韦春燕负担1363元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘开军 审 判 员 刘立技 审 判 员 陆志然 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 甘惠芳 书 记 员 黄延肖