广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初505号 原告：蒙艳香，女，1984年1月26日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被告：广西大世界房地产开发有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇标营社区定罗路**新城花园****。统一社会信用代码：91450100773870163Q。 法定代表人：黄万**。 委托诉讼代理人：黄保群，广西涌流律师事务所律师。 原告蒙艳香与被告广西大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙艳香、被告大世界房地产公司的委托诉讼代理人黄保群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙艳香向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付给原告逾期办理房屋产权证书违约金55825元（以总房价391892元为基数，自2017年7月24日起，至房屋产权登记证书核发之日止，按年利率6%计算，暂计至2019年12月16日）；2.判决被告向原告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.判决被告在判决日起90日内为原告申请办理电力佳苑9-1栋1单元1204室房屋所有权登记，并在房屋所有权证办结时，将房屋所有权证书交付给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年9月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：1、被告应将取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的商品房于2014年10月23日前交付原告使用。2、根据合同第九条约定：交房时，被告除应出示所购商品房经验收合格等证明材料外，还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。3、根据合同第十七条约定:被告应当在房屋交付使用后1000日内办理产权登记，并将产权证交付给原告，因被告的过错导致产权登记手续延期办理的，需向原告支付违约金。因合同未明确违约金计算标准，原告主张参照相关规定按银行逾期贷款利率按年利率6%计算。4、被告至今也不具备房屋交付使用的条件：未向原告出示合同第九条约定，需由被告出示的相关材料，截止今日，本人仍未能取得房地产权属证书，在预期的时间内不能对房屋充分行使占有、收益和处分的权利。5、综上所述，被告违反了合同第九条、第十七条的相关内容，要求被告履行合同，限期向原告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按合同约定向原告支付违约金。为此，特向法院起诉，请法院依法判决。 原告蒙艳香向本院提交的证据为：1.商品房买卖合同，拟证明被告违约；2.销售不动产统一发票，拟证明原告已付购房款；3.办证费收款收据，拟证明原告已交办证费；4.楼宇交接书，拟证明被告已交房；5.南宁市武鸣区自然资源局信访事项告知书及规划总平修改公告，拟证明房屋验收不合格；6.被告工商电脑咨询单，拟证明被告的身份；7.原告身份证，拟证明原告的主体适格。 被告大世界房地产公司辩称，愿意按合同总价的1%支付逾期办证的违约金；原告所持合同第十七条相关内容的空白不能解释为双方没有约定；有其他相类似业主起诉时按合同总价款的1%计算逾期办证的违约金；原告未向被告出具委托书，不承担违约责任。 被告大世界房地产公司向本院提交的证据为：南宁市商品房买卖合同，拟证明其中第十七条第四款，合同的内容跟原告提供的不一致。 本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，蒙艳香与大世界房地产公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定蒙艳香向大世界房地产公司购买位于南宁市武鸣区，房屋建筑面积124.41平方米，房款总金额391892元。合同第九条约定，大世界房地产公司应于2015年1月31日前将已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的房屋交付蒙艳香。合同第十七条关于合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后1000日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理，“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日元计算，向买受人支付违约金。……因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”本案诉讼中，大世界房地产公司提交一份其与蒙艳香同于2014年9月25日签订的商品房买卖合同，该合同第十七条相关约定：因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理，“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日1元计算，向买受人支付违约金。……因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”除此内容约定不一致之外，该合同其他内容与蒙艳香所持合同内容一致。 另查明，2014年10月23日，蒙艳香受领电力佳苑9-1幢1单元1204号房。2016年4月27日，大世界房地产公司向蒙艳香开具《销售不动产统一发票》，载明蒙艳香向大世界房地产公司支付购房款391892元。 再查明，因大世界房地产公司未按约为电力佳苑第九幢包括蒙艳香在内的200户业主办理房屋产权证，部分业主到武鸣区信访局反映，要求政府协调解决。但大世界房地产公司因建设规划存在问题，至今尚未完成电力佳苑第9幢楼的综合验收。 本院认为，蒙艳香与大世界房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于大世界房地产公司是否应当承担逾期办证违约金及违约金计算标准问题。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条约定，大世界房地产公司应在房屋交付后的1000日内为蒙艳香申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付蒙艳香。在本案中，大世界房地产公司已于2014年10月23日向蒙艳香交付房屋，应于2017年7月20日前向房屋登记机构申请将电力佳苑9-1幢1单元1204号房屋所有权登记至蒙艳香名下。但大世界房地产公司至今仍未完成涉案房屋产权登记，蒙艳香等业主因此未能取得各自房屋的所有权证，对此大世界房地产公司应依法承担违约责任。关于逾期办证违约金计算标准。本案中，蒙艳香、大世界房地产公司各提交的商品房买卖合同中关于逾期办证违约金计算标准的约定不一致，应视为本案诉争的逾期办证违约金计算标准约定不明。由于商品房买卖合同系大世界房地产公司方制作并提供，在大世界房地产公司方没有证据证明蒙艳香对双方所持合同内容不一致存在过错的情况下，应以蒙艳香所持合同的约定为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”虽然双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中约定因出卖人过错，导致迟延办理房屋所有权登记的，出卖人向买受人支付违约金，但因合同未对逾期办证违约金计算标准作出约定，且蒙艳香因为逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，故本院确定逾期办证违约金计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。大世界房地产公司应当自违约之日即2017年7月20日起至不动产权证书交付之日止的逾期办证违约金，但逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。现原告起诉要求自2017年7月24日起至房屋产权登记证书核发之日止计算违约金，本院予以支持。大世界房地产公司主张逾期办证违约金按房屋总价款的1%计算，理由不成立，本院不予采纳。 关于蒙艳香要求大世界房地产公司限期交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十二条的约定，双方进行房屋验收交接时，大世界房地产公司应当出示该商品房已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件，所购商品房为住宅的，大世界房地产公司还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。故蒙艳香要求大世界房地产公司出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于蒙艳香要求大世界房地产公司90日内申请办理房屋所有权登记，并在办结时交付房屋所有权证书。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条之约定，大世界房地产公司应在房屋交付后的1000日内为蒙艳香申请房屋所有权登记。在本案中，大世界房地产公司已于2014年10月23日交付房屋，应于2017年7月20日前向房屋登记机构申请将电力佳苑9-1幢1单元1204号房屋所有权登记至蒙艳香名下。现因大世界房地产公司建设规划存在问题，至今尚未完成电力佳苑第9幢楼的综合验收，未取得《建设工程竣工规划验收合格单》，致使无法完成房屋初始登记，蒙艳香也因此未能取得房屋所有权证，对此大世界房地产公司应依法承担违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，大世界房地产公司应依法向相关部门申请规划验收，完成相关房屋产权初始登记手续，并按照合同约定为蒙艳香申请办理房屋所有权登记手续，将电力佳苑9-1幢1单元1204号房之产权登记至蒙艳香名下。根据实际情况，大世界房地产公司应于本案判决生效后90日内为蒙艳香向房屋登记机构申请办理电力佳苑9-1幢1单元1204号房之房屋所有权转移登记。在房屋登记机构依法办结产权证书时，大世界房地产公司应将该证书即时交付蒙艳香。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告广西大世界房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告蒙艳香支付违约金（违约金的计算：以391892元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付；自2019年8月20日起至房屋产权登记证书核发之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付,违约金总额以不超过已付购房款总额的30%为限）； 二、被告广西大世界房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告蒙艳香出示付南宁市武鸣区的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》； 三、被告广西大世界房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起90日内为原告蒙艳香申请办理南宁市武鸣区的所有权登记并在房屋所有权证办结时将该证书交付原告蒙艳香。 义务人应按本案生效判决指定的期间履行义务。如果义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1196元，减半收取598元，由被告广西大世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 陈 瑜 二〇二〇年五月十五日 书记员 杨月玲 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。