宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初114号原告（申请执行人）中国长城资产管理股份有限公司，统一社会信用代码：91110000710925489M。法定代表人：沈某，系中国长城资产管理股份有限公司董事长。委托诉讼代理人:魏某，宁夏综义律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王某，特别授权代理。被告（案外人）：黄某，住石嘴山市。委托诉讼代理人：吴某，宁夏玺信律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）:宁夏嘉利源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91640200694313238J。临时负责人：杜某。委托诉讼代理人：徐某，惠农区红果子法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告中国长城资产管理股份有限公司(以下简称：长城资产管理公司)与被告黄某、宁夏嘉利源房地产开发有限公司(以下简称：嘉利源公司)执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告长城资产管理公司的委托诉讼代理人魏某、王某，被告黄某的委托诉讼代理人吴某，被告嘉利源公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。长城资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令对备案登记××区房屋准许执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告嘉利源公司、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞、杜某合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2016）宁民初44号民事调解书，内容为：一、嘉利源公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元、其中货款5000万元，利息8263888.89元（暂计算至2016年3月20日）、违约金223635391.25元，财务顾问服务费120万元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金。石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞对上述债务承担连带清偿责任。三、长城资产管理公司对杜和平质押的嘉利源公司1140万元（万股）股权享有优先受偿权。四、长城资产管理公司对嘉利源公司抵押的两宗土地使用权（土地证号：惠国用（2010）第602**，抵押面积2741平方米；土土地证号：惠国用（2012）第602**抵押面积83308平方米）享有优先受偿权。五、长城资产管理公司对杜某质押的石嘴山市和通工贸有限公司840万元（万股）股权享有优先受偿权。六、案件受理费350296元，减半收取计175148元，保全费5000元，合计180148元，由嘉利源公司负担。2019年11月13日，黄某对执行标的提出书面异议。石嘴山市惠农区人民法院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异59号执行裁定书：中止对××区房屋的执行。一、原告对涉案房屋享有法定优先受偿权，已登记的担保物权优先于被告黄某的普通债权请求权得以实现。首先，嘉利源公司将其开发的尚城名邸小区涉案房屋于2014年5月13日备案至原告名下，并与原告进行了网签（签订正式的《房屋买卖合同》）。2014年9月16日，嘉利源公司与黄某签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，对涉案房屋享有的是普通债权。原告法定优先权设立的时间在先，故并不影响原告法定优先权的实现，被告黄某排除执行异议的请求不应得到支持。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2014年5月13日被告嘉利源公司将尚城名邸小区涉案房屋备案登记在原告名下。已登记在原告名下的涉案房屋具备对外公示的效力，完全可以对抗被告黄某未经登记的普通债权。并且嘉利源公司与黄某签订合同时，涉案房屋已经备案登记在原告名下，被告未尽审慎核实义务，因此造成的损失应当由被告黄某自己承担。二、贵院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条作出（2019）宁0205执异59号裁定支持被告请求，系事实认定不清、法律适用错误。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”确定其是否系权利人；第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据上述规定，涉案房屋已经登记备案在原告名下，原告系涉案房屋权利人。2、虽然嘉利源公司与黄某在拆迁之前就达成了拆迁安置的事实，但是在拆迁之前，被告嘉利源公司预建筑的房屋没有预售，没有房屋编号，口头协议中并不包括涉案房屋编号。所以2014年9月16日嘉利源公司与黄某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时才由嘉利源公司向被告黄某提供可供选择的房屋编号。在选定时涉案房屋已经备案在了原告名下，原告的优先权利已经成立，被告的权利不足以排除优先权的执行。3、被告黄某仅提供了交纳剩余房款的收据，在未提交其他证据佐证的情况下，其交付房款的真实性存在质疑。三、被告黄某怠于行使权利，应承担过户不能的法律后果。2014年5月13日涉案房屋备案登记在原告名下，原告与被告嘉利源公司办理了正式的房屋网签手续，不动产管理部门也对该事项进行了登记。被告黄某在庭审中自认，2014年9月16日交房时嘉利源公司与黄某补签《房屋征收补偿安置协议书》，后续被告黄某一直在此房居住生活，并交纳相关物业费。在长达5年的时间里嘉利源公司与黄某既没有网签房屋买卖合同，又没有通过司法手段主张权利。据此，被告黄某怠于行使请求被告嘉利源公司协助办理房屋登记过户的权利，对本案事实的形成存在过错，应承担不利后果。综上所述，排除执行的前提条件是被告黄某买受的涉案房屋必须登记在被告即嘉利源公司名下。现实的情况是涉案房屋登记的权利人是原告，并非本案被告嘉利源公司。原告与嘉利源公司签订合同备案办理抵押符合法律规定的对外公示效力，优先权应当得到法律的支持。备案登记后签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》应当驳回其异议请求。贵院作出上述裁定，系事实不清，适用法律错误，被告黄某并不享有排除房屋执行的权利，依法应撤销（2019）宁0205执异59号执行异议裁定，准许涉案房屋继续执行。黄某辩称，一、案涉房屋系黄某响应国家征收政策置换而来。2012年，惠农区人民政府委托嘉利源公司征收黄某原居住的惠农区绿石巷14-4号房屋，黄某于2012年与嘉利源公司协议约定以产权调换方式调换被告嘉利源公司开发的尚城名邸小区住房。2014年9月16日，被告嘉利源公司重新与黄某签订《房屋征收补偿安置协议书》并将《拆迁协议》收回，黄某依照协议约定向被告嘉利源公司补缴置换差价74643元并接收案涉房屋居住至今。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条之规定，结合本案事实来看，惠农区人民政府系房屋征收的主体，征收系行政行为，具备公信力，征收的时间为2012年，被告嘉利源公司仅为受委托房屋征收实施单位，因此，黄某于2012年就已经取得对案涉房屋享有物权期待权，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。据此，不应简单的以抵押权的设立主张优先权。二、征收补偿安置协议同时兼备不动产买卖性质。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。则房屋产权调换从法律层面上看应当视为黄某将原房屋出售给国家，同时原告向嘉利源公司购买房屋，国家将原房屋的补偿款支付给嘉利源公司用于冲抵案涉房屋的购房款，黄某补齐房屋差价并与被告嘉利源公司签订《房屋征收补偿安置协议书》，上述行为在同一时间发生，因此，政府拆迁行为同时兼备不动产买卖的性质。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，黄某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且黄某名下无其他用于居住的房屋，已经支付了全部价款，完全符合法律规定，能够排除执行。3、最高人民法院作出的（2016）最高法民申2736号民事裁定书认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”依据第二十八条之规定，黄某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，已支付全部价款，未办理过户登记非因黄某自身原因，而是因为案涉房屋系置换而来，待可以登记备案时已经被抵押，所以不能办理不动产权证非因黄某怠于行使权力，而是多种客观因素造成。结合最高人民法院在（2017）最高法民申2270号民事裁定中的观点：“登记的抵押权确实享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。因此，黄某对案涉房屋享有的物权期待权足以排除原告的执行。综上，黄某对案涉房屋享有的物权期待权足以排除强制执行。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。嘉利源房地产公司辩称，黄某所述购房事实属实，依据相关法律规定请法院作出公正判决。原告长城资产管理公司为证明其诉讼主张，提交了如下证据，被告黄某、嘉利源公司进行了质证，本院予以认证：证据一、（2019）宁0205执异59号执行裁定书一份（质证原件留存复印件），证实惠农区法院裁定中止对涉案房屋的执行，裁定书认定事实错误，原告依法提起执行异议之诉程序合法。黄某对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的不予认可。原告正是因为不服该裁定书因此提起诉讼，这不能当然的认定该裁定书错误，同时，裁定书已查明黄某原居住于石嘴山市××区，系被拆迁人。嘉利源公司与黄某质证意见一致。该执行裁定书系本院作出的裁判文书，对该证据本院予以采信。证据二、石嘴山市商品房买卖合同一份、（2016）宁民初44号民事调解书一份、（2016）宁民初44-1号民事裁定书一份、（2018）宁0205执255号之六执行裁定书一份（以上均质证原件留存复印件），证实：1、原告与被告嘉利源公司就涉案尚城名邸8号楼3单元1101室房屋于2014年5月11日签订房屋买卖合同并备案登记在原告名下，原告抵押权于2014年5月11日设定；2、原告与被告嘉利源公司合同纠纷案经自治区高院依法裁判后指定惠农区法院执行，惠农区法院依法对涉案房屋及尚城名邸小区81套房屋、领航鑫苑13套房产进行评估拍卖、变卖，因无人竞买而流拍，后原告同意按流拍价以物抵债，惠农区法院依法作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书，并将该裁定书送达原告，原告享有对该房屋的所有权，原告所实现抵押权的途径程序合法正当。黄某对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，根据原告提交的证据可知，原告以设立抵押权为目的，采取签订商品房买卖合同的形式，该合同不存在买房的真实意思，也未支付对价，因此该买卖合同只能说明客观真实，不能代表法律真实，且原告是依据抵押权主张权利而非以买卖合同主张权利，因此其所主张的商品房买卖合同以及备案行为与本案无关；对其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，同时补充，被告黄某现年73岁，不会使用网络，没有知情渠道，在原告申请执行房屋之后黄某才知自己的房屋被拍卖了，具体时间在2019年6月6日之后。嘉利源房地产公司与黄某质证意见一致。长城资产管理公司提交的（2016）宁民初44号民事调解书、（2016）宁民初44-1号民事裁定书、（2018）宁0205执255号之六执行裁定书系法院作出的裁判文书，对该证据本院予以采信。对长城资产管理公司提交的石嘴山市商品房买卖合同，因该合同以设立抵押权为目而签订的商品房买卖合同，不存在买房的真实意思，故对该证据，本院不予采信。黄某为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据，原告长城资产管理公司、嘉利源公司进行了质证，本院予以认证：证据一、《房屋征收补偿安置协议书》一份、收据一张（以上均质证原件留存复印件），证实：1、2012年，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》惠农区人民政府委托被告嘉利源公司实施征收黄某原居住的惠农区绿石巷14-4号房屋，黄某于2012年11月26日前搬迁完毕，并将石房产权030**房屋产权证、国有土地使用权证交给嘉利源公司注销；2、2014年9月16日，黄某与被告嘉利源公司补充签订《房屋征收补偿安置协议书》，置换被告嘉利源公司开发的尚城名邸8-3-1101室住房，黄某按照合同约定于协议签订日向被告嘉利源公司补交置换款74643元的事实。长城资产管理公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该合同和收据显示的时间是2014年9月16日，嘉利源公司与黄某在签订该合同时，案涉房屋已经备案在原告名下，被告嘉利源公司在房屋已抵押在原告名下后是无权单独处分该房屋的。嘉利源房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。该合同能够客观全面反映案件事实，对该证据，本院予以采信。证据二、装修合同一份、装修收据三张、物业费等收据十一张（以上均质证原件留存复印件），证实黄某于2014年12月对案涉房屋进行装修并实际居住使用至今的事实。长城资产管理公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该房屋抵押在原告名下，所有收据仅仅证明被告黄某使用该房屋，无法证明被告黄某系该房屋所有权人，且该组证据真实性无法核实。嘉利源公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。该证据客观真实，本院予以采信。证据三、房屋查询结果一份，证实黄某名下无其他住房的事实。长城资产管理公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。嘉利源公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。长城资产管理公司、嘉利源公司对该证据均无异议，本院予以采信。嘉利源房公司未提供证据。本院经审理认定事实如下：黄某原在惠农区绿石巷14-4号房屋居住，2012年，嘉利源公司对该区域房屋拆迁，嘉利源公司与黄某进行拆迁安置约定，双方约定，黄某于2012年11月26日全部搬出，将房屋交嘉利源公司拆除。2014年9月16日，嘉利源公司与黄某签订《房屋征收补偿安置协议书》一份，约定将惠农区石大路以西、园林路以南、乐才路以东8号楼3单元11层1101室房屋作为拆迁安置房屋，黄某在签订协议当日补缴置换差价74643元，并接收案涉房屋居住至今。协议签订后，嘉利源公司将该房屋交付给黄某时，未进行登记备案。2014年9月16日，黄某为该房屋交付了相关的物业费用并对房屋进行了装修居住至今。同时查明，2014年5月11日，嘉利源公司与中国长城资产管理公司（2016年12月6日变更为中国长城资产管理股份有限公司）签订《商品房买卖合同》，将惠农区兴业街尚城名邸8幢3单元103，3单元1101号销售给长城资产管理公司，并于2014年5月13日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案。另查明，中国长城资产管理公司与嘉利源公司、石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞、杜某合同纠纷一案，2016年6月24日，经宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44号民事调解书，主要内容：一、嘉利源公司于2017年12月31日前向中国长城资产管理公司支付61699280.14元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金。石嘴山市和通工贸有限公司、杜和平、孙国霞对上述债务承担连带清偿责任。二、中国长城资产管理公司对嘉利源公司抵押的两宗土地使用权（土地土地证号：惠国用（2010）第602**押面积2741平方米；土地证土地证号：惠国用（2012）第602**面积83308平方米）享有优先受偿权。同日，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44-1号民事裁定书，裁定：对嘉利源公司开发并登记备案在中国长城资产管理公司名下的位于石嘴山市××区套房屋、“领航鑫源”小区32套房屋予以查封。因嘉利源公司未履行生效法律文书确定的义务，长城资产管理公司于2018年1月10日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年1月15日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁执7号执行裁定书指定本院执行。2019年10月9日，惠农区人民法院作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书，裁定：一、被执行人嘉利源公司抵押在长城资产管理公司的位于石嘴山市××区套房产、“领航鑫源”小区13套房产，共计94套的所有权及相应其他权利归申请人长城资产管理公司所有。二、买受人可持本裁定书到房屋登记管理机构办理相关产权手续。在执行过程中，本院对尚城名邸小区房产进行评估、公开拍卖、变卖，因无人竞买，长城资产管理公司接受流拍价格以物抵债，在向长城资产管理公司交付房屋时，案外人黄某就其为石嘴山市惠农区尚城名邸8号楼3单元1101号房屋实际权利人向本院提出执行异议，本院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异59号执行裁定书，裁定中止对位于××区房屋的执行。本院认为，本案中，嘉利源公司以产权置换、货币补偿方式，将其开发的的位××区房屋置换给黄某，双方于2014年9月16日补签《房屋拆迁安置补偿协议书》，系双方真实意思表示，协议有效，并且黄某已缴清房屋置换差价，该协议已实际履行。根据最高人民法院《关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。在宁夏回族自治区高级人民法院查封涉案房屋之前，黄某与嘉利源公司已有拆迁安置的事实并签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，明确了拆迁人以位置，用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，同时黄某实际占有涉案房屋，并居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故黄某对惠农区尚城名邸8号楼3单元1101号房屋享有排除长城资产管理公司对该房屋的执行权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3817元，由中国长城资产管理股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。审判长 马占杰审判员 杨 平审判员 徐小燕 二○二○年五月二十二日书记员 石 茂附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、最高人民法院《关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁安置补偿协议的，按照本解释第八条的规定处理。4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。