广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初517号原告(反诉被告)：罗健财，男，1980年11月16日出生，汉族，居民，住新兴县****************。委托诉讼代理人：苏志聪，广东浩捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈东显，男，1972年7月14日出生，汉族，居民，住新兴县*****************。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。原告罗健财与被告陈东显房屋租赁合同纠纷一案，原告罗健财于2020年3月17日向本院起诉，被告陈东显于2020年4月10日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）罗健财的委托诉讼代理人苏志聪、被告（反诉原告）陈东显的委托诉讼代理人梁子兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗健财向本院提出诉讼请求：1.判令解除罗健财与陈东显于2016年11月15日签订的《租赁合同》，并责令陈东显立即腾退新兴县***********、A10号商铺给罗健财；2.判令陈东显支付迟延腾退商铺租金（占用费）给罗健财，租金（占用费）自2020年1月1日起按每月12200元计算至陈东显腾退完成之日止；3.判令合同租赁保证金20000元归罗健财所有；4.判令陈东显立即支付2019年9月至2019年12月期间拖欠的电费共计6302.31元；5.本诉受理费由陈东显承担。庭审时，罗健财明确第2项诉讼请求中商铺租金（占用费）计付至2020年5月，并将第4项诉讼请求变更为：判令陈东显立即支付2019年9月至11月期间拖欠的电费共计5302.31元。事实和理由：2016年5月27日，罗健财从业主温宗杨处承租新兴县***********、A10号商铺，双方签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年6月1日起至2020年5月31日止。罗健财承租上述商铺后用于经营饮食，在经营几个月后征得温宗杨口头同意将上述商铺转租。2016年11月15日，罗健财作为甲方，陈东显作为乙方，双方协商一致签订了《租赁合同》，约定：1.乙方承租座落于新兴县***********、A10号商铺，使用面积共90平方米；2.合同期限自2016年12月1日至2021年5月31日；3.租金标准：2016年每月租金9000元，2017年开始每年在原月租金下递增800元，每月5日前交租，通过银行转账方式交到甲方在工商银行网点开设的账户；4.房屋租赁保证金20000元；5.乙方不支付或者不按照约定支付租金达一个月，甲方有权单方解除合同。合同签订后，罗健财依约将租赁物交付给陈东显经营使用。2019年10月至2019年11月5日期间，陈东显在罗健财多次催讨下，仍一直拖欠商铺租金及电费，罗健财遂于2019年11月6日短信告知陈东显要求解除《租赁合同》并追究其违约责任。另罗健财发现陈东显承租的涉案商铺在2019年11月已经停止营业并对外张贴转租信息，其在2019年11月搬空商铺物品是因为要转租商铺，而不是要交付商铺给罗健财，且陈东显不是在2019年11月交付钥匙给罗健财，所以陈东显必须要继续支付2019年11月之后的商铺租金及水电费给罗健财。2019年12月21日，罗健财在律师协调下与陈东显就解除合同事宜进行协商，但无法达成一致意见。2019年12月27日，罗健财突然收到陈东显转账支付的2019年10月至12月的租金34200元。2020年3月2日，罗健财在自己经营的鸡煲蟹饭店发现商铺钥匙，不知陈东显是何时将钥匙放在该处。罗健财认为陈东显在租赁期间拖欠租金达一个月以上，构成违约，罗健财有权单方解除租赁合同，另陈东显私自终止商铺营业和对外转租的行为也表明陈东显不再履行租赁合同，同时由于陈东显的违约行为导致罗健财交付给原商铺业主的押金暂时无法退还，租金也要继续支付给原业主，罗健财要担负很大的经济损失，为此，罗健财遂依法起诉至法院，提出前述诉请。被告（反诉原告）陈东显辩称，2019年，陈东显从商铺业主温宗杨口中得知罗健财转租商铺给其未征得温宗杨同意及转租期限超过承租人剩余租赁期限，故陈东显没有支付后期的租金。罗健财于2019年11月6日短信通知陈东显解除租赁合同，陈东显同意解除租赁合同并在接到罗健财的解除通知几天后（2019年11月）搬空了商铺相关物品及搬空后电话告知罗健财。双方签订的租赁合同已于2019年11月6日解除，后陈东显为了从中取回转让费，在罗健财同意转租及负责与出租人协商租赁期限的情况下，陈东显付清2019年10月至12月期间的租金或使用费，不再拖欠罗健财任何租金，但罗健财之后反悔致转租不成。陈东显在2020年1月2日将涉案商铺钥匙交至罗健财经营的鸡煲蟹饭店，由罗健财的员工接收，故陈东显无需腾退商铺给罗健财。本案的房屋租赁保证金20000元，依照法律规定不属于定金，罗健财无权没收，应扣除罗健财代付的电费后，剩余部分退还给陈东显。陈东显对罗健财代付电费5302.31元无异议。被告（反诉原告）陈东显向本院提出反诉请求：1.判决罗健财退还陈东显合同租赁保证金14697.69元；2.反诉受理费由罗健财承担。事实和理由：2016年6月，温宗杨将位于新兴县**********城北商业广场9至10卡的商铺出租给罗健财，租赁期限为2016年6月1日至2020年5月31日。2016年11月，罗健财在未取得温宗杨的同意下，擅自将上述商铺转租给陈东显，租赁期限为2016年12月1日至2021年5月31日，并向陈东显收取了房屋租赁保证金20000元。温宗杨发现此事后，于2019年9月将罗健财违约之事口头告知了陈东显。2019年11月6日，陈东显收到罗健财发送的即日起解除双方签订的租赁合同的短信通知，陈东显遂于2019年11月初停止营业并搬走设备。涉案租赁合同已经协商解除，陈东显也已缴清商铺租金。陈东显确认涉案商铺2019年9月至11月的电费为5302.31元，并同意罗健财在房屋租赁保证金20000元中扣减电费，剩余数额则应退还给陈东显，由于罗健财不同意退还上述保证金，陈东显遂提起本案反诉。原告（反诉被告）罗健财对反诉辩称，根据租赁合同约定，陈东显存在重大违约行为，租赁保证金20000元不应退还。本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，罗健财与案外人温宗杨签订《租赁合同》，约定由罗健财承租坐落于新兴县***********、A10号商铺用于餐饮经营，租赁期限自2016年6月1日至2020年5月31日，除双方另有约定之外，罗健财需事先征得温宗杨书面同意才可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。2016年11月15日，罗健财作为出租方（甲方），陈东显作为承租方（乙方），双方协商一致签订《租赁合同》，合同主要约定：1.租赁商铺坐落于新兴县***********、A10号，使用面积为90平方米，房屋用途为合法的个体经营；2.租赁期限自2016年12月1日至2021年5月31日；3.租金标准：2016年每月租金9000元，2017年开始每年在原月租金下递增800元，租金按月支付，支付时间为每月5日前，租金支付至甲方在工商银行网点开设的账号；4.甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金20000元，租赁期满乙方迁空商铺，付清所应付费用，经甲方确认交付房屋后，无息返回保证金20000元给乙方，若乙方履行合同期间转租的，甲方有权没收保证金；5.租赁期内，房屋租赁税及该房屋租赁有关费用由乙方承担；6.甲方应于2016年11月18日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回；7.除甲乙双方另有约定之外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人；8.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；乙方不支付或者不按照约定支付租金达1个月的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。9.违约责任：租赁期内，乙方如提前退租的，应提前3个月内通知甲方，并赔偿甲方3个月租金，不退房屋租赁保证金。合同还对房屋修缮、维护以及争议解决办法等作出了约定。合同签订后，罗健财依约在2016年11月18日前将上述A9、A10号商铺交付给陈东显，同时陈东显也将20000元房屋租赁保证金交付给罗健财，但罗健财并未开具保证金收据给陈东显执存。陈东显承租上述商铺后，将该商铺用于餐饮经营，工商登记名称为新兴县新城镇胜尊饮食店，店面招牌标示“胜尊披萨（新兴店）”，该店一直开门营业至2019年11月初。2019年11月5日，罗健财发送短信给陈东显，要求陈东显于当晚将拖欠的2019年9月租金、电费以及10月租金交给罗健财，否则后果自负。当晚陈东显未按罗健财短信要求支付相应租金及电费。次日傍晚，罗健财再次发送短信给陈东显，短信内容载明：“陈东显租户，经我多次催收，你至今逾期支付城北市场A9同A10铺位2019年9月租金、电费以及10月租金，你的行为已构成严重违约，现正式告知你如下：1.自即日2019年11月6日起，解除与你签订租赁合同；2.追回你拖欠租金及水电费直至搬离商铺之日止；3.没收保证金及追究相关违约责任”。2019年11月间，陈东显搬空涉案房屋物品，但搬离时并未将钥匙交还给罗健财。2019年12月21日，原、被告就拖欠涉案商铺租金问题进行协商。2019年12月27日，陈东显向罗健财付清了合同解除当月（2019年11月）及在此之前拖欠的商铺租金，另还支付了2019年12月的商铺租金。另陈东显未缴清2019年9月至11月租赁期间使用的电费，罗健财之后代其缴纳了上述期间的电费合计5302.31元。涉案房屋目前处于空置状态，在本案诉讼前陈东显已将商铺钥匙交还罗健财。庭审时，罗健财提出其从出租人温宗杨处承租上述商铺后，在征得出租人口头同意的情况下转租给陈东显，陈东显在合同履行过程中自2019年10月起拖欠商铺租金、电费，经多次催讨无果，其短信通知陈东显解除租赁合同，之后发现陈东显于2019年11月间搬空商铺并对外张贴转租，2019年12月经其与陈东显协商，陈东显结清2019年12月(含12月)之前的商铺租金。而陈东显则抗辩其因从出租人温宗杨处得知罗健财转租给其的行为未经出租人同意及转租期限超过承租人剩余租赁期限等因素欠付租金，之后罗健财单方通知其解除租赁合同，其随后搬空商铺，后因拖欠租金问题与罗健财协商，在罗健财同意转租及负责与出租人协商租赁期限的情况下，陈东显为取回转让费而支付商铺租金至2019年12月，之后由于罗健财反悔转租不成。以上事实，有罗健财提交身份证复印件、企业信用信息公示报告、《租赁合同》、短信截图、照片、电费发票以及陈东显提交的短信截图、商铺照片以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：1.罗健财与陈东显签订的租赁合同是否有效？2.双方签订的租赁合同是否达到解除成就条件？3.陈东显是否拖欠罗健财的租金？4.房屋租赁保证金是否不予退还？针对争议焦点，本院具体评判如下：对争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在本案中，罗健财提出出租人对其转租一事知情并口头同意，而从陈东显在商铺设置的明显广告牌以及转租时间较长等事实推断，出租人有可能对于租赁商铺存在转租有所知悉。况且转租合同已经长期履行，出租人并未通过明确表达否定意见、采取行动等积极行为救济自己的合法权益，因此，本院确信罗健财主张事实的存在具有高度可能性。因此，罗健财与陈东显签订的《租赁合同》,是双方当事人真实的意思表示,内容无违反法律的强制性规定，合法有效，故罗健财和陈东显均应按照《租赁合同》的内容全面履行各自的义务。而转租期限超过承租人剩余租赁期限的问题，除出租人与承租人另有约定外，超过部分的约定无效。对争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。罗健财与陈东显在《租赁合同》中约定承租人须每月5号前支付当月租金，若承租人不支付或者不按照约定支付租金达1个月，出租人则享有单方解除合同并收回涉案房屋的权利。陈东显在2019年11月5日仍未支付2019年9月至10月租金，经罗健财短信催收后仍未支付上述租金，其拖欠租金的时间已超过1个月，此时双方约定的解除合同的条件已经成就，罗健财作为合同解除权人，可以解除合同，其在2019年11月6日以短信形式通知陈东显解除双方于2016年11月15日签订的《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达陈东显时解除。陈东显已确认在2019年11月6日当日收到该短信通知，故罗健财与陈东显于2016年11月15日签订的《租赁合同》自2019年11月6日起已经解除。对争议焦点3，现罗健财与陈东显均确认陈东显于2019年11月已经搬空涉案商铺，但不确定具体的搬空时间，另双方还确认涉案商铺钥匙已经交付完毕，故陈东显在2019年11月应继续支付商铺租金给罗健财，在2019年11月之后则无需再支付商铺租金给罗健财。经双方确认，陈东显已向罗健财付清其搬空商铺之前的商铺租金。而陈东显支付的2019年12月商铺租金。属于其对自身权利的处分，本院不作评判。如前所述，既然罗健财提出解除合同，陈东显同意并以实际行动搬空涉案房屋且钥匙已经交付完毕，陈东显也已付清搬空商铺之前的租金，罗健财再请求陈东显支付商铺租金（占用费）并腾退商铺，已无事实依据，本院不予支持。至于双方在解除合同后的公告转租行为，本院不作评价。对争议焦点4，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，合同中仅约定租赁期满陈东显迁空商铺、付清费用，经罗健财确认交付房屋后无息退还房屋租赁保证金，以及陈东显履行合同期间转租，则罗健财有权没收保证金。而该保证金在合同中并无约定定金性质，合同当事人对此不能主张定金权，故罗健财要求没收陈东显交纳的房屋租赁保证金20000元的请求，于法有悖，本院不予支持。租赁保证金是为担保租赁合同的履行，即当支付租赁保证金的一方未履行合同约定的义务时，收取租赁保证金的一方可以从该保证金中扣除因对方未履行合同而给乙方所造成的损失，如果在扣除损失后租赁保证金还有剩余，应当在合同履行完毕或合同解除后，将剩余的租赁保证金退还给对方。故陈东显请求罗健财返还房屋租赁保证金20000元，同时提出同意在房屋租赁保证金中扣减罗健财垫付的电费，而罗健财请求陈东显支付2019年9月至11月期间拖欠的电费共计5302.31元，有电费发票予以证实，故该请求本院予以支持。因此，扣除罗健财垫付的电费5302.31元后，罗健财需返还14697.69元（20000元-5302.31元）租赁保证金给陈东显。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗健财与被告（反诉原告）陈东显于2016年11月15日签订的《租赁合同》自2019年11月6日起解除。二、原告（反诉被告）罗健财应于本判决发生法律效力之日起七日内返还房屋租赁保证金14697.69元给被告（反诉原告）陈东显。三、驳回原告（反诉被告）罗健财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费381.28元，由原告罗健财负担328.77元，被告陈东显负担52.51元；反诉案件受理费110.23元，由反诉被告罗健财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  余洁玲二〇二〇年五月二十九日书记员  甘明艳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。