云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1265号原告：周楠，男，1991年6月12日出生，壮族，住麻栗坡县。委托诉讼代理人：张正荣。被告：文山润恒房地产经纪信息有限公司，住文山市新闻路水岸小区儿童园****，统一社会信用代码91532600061575924L。法定代表人：张文迪，系公司总经理。委托诉讼代理人：罗文斌，云南天信律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：杨克冲，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告周楠与被告文山润恒房地产经纪信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告周楠及其诉讼代理人张正荣，被告文山润恒房地产经纪信息有限公司的特别授权代理人杨克冲、罗文斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周楠向本院提出诉讼请求：（一）依法判决解除原被告于2016年8月17日签订的《房屋买卖协议》；（二）判决被告即日退还原告支付的150000.00元首付款，并支付违约金39000.00元；（三）判决被告向原告支付150000.00元首付款产生的银行同期存款利息23384.00元（按银行同期年存款利率1.5%计算）。计算时间为2016年8月24日起至2020年3月24日向人民法院起诉止为3年零7个月；（四）由被告承担本案诉讼费。事实及理由，2016年8月17日，经原、被告双方协商一致签订《房屋买卖协议》。合同第一条，“甲方同意把拥有座落在文山市延长线水岸二期39-3-202号房屋卖给乙方，建筑面积121.21平方米。”第二条，“上述房产的交易价格为：总价390000.00元。”第三条付款时间与办法，“甲乙双方同意分期支付房款，总房款为：390000.00元，乙方首付150000.00元。余款乙方提供资料办理贷款240000.00元。”合同签订后，原告按照合同约定，分别于2016年8月17日付款130000.00元、2016年8月24日付款20000.00元，交清了房屋的首付款。而根据合同第四条，“乙方首付款交清后，甲方将房屋所有权更名交付给乙方，不得拖延时间。”至今原告未收到房屋入住，经查水岸二期并没有被告出售给原告的39栋。被告的行为构成了欺骗、严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条之约定，“甲乙双方合同签订后，不得反悔，如有一方反悔赔偿对方总房款百分之十的违约金。”原告曾多次要求被告履行合同义务，均未果。原告认为，合同签订后原被告双方应充分履行合同义务，在原告方履行了交付首付款后，被告未交付房屋及未交付土地房屋权属证书的行为已经严重违约。为此，原告诉至本院并提出如前诉请。被告文山润恒房地产经纪信息有限公司辩称，（一）原告起诉与客观事实不符，双方签订的合同不是房屋买卖合同，而是房屋认购资格的转让协议。答辩人不是实际的房屋出售人，仅是涉案房屋认购资格的转让人，并且已经将认购资格转让给原告，完成房屋认购资格的更名。位于文山市延长线水岸**房地产项目系由文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称“古德公司”）开发建设，2011年左右，该项目进行开盘认购，答辩人认购了该项目中拟建盖的39-3-202号房屋，并将106540.00余元的认购款项交付给古德公司。之后，因遭遇资金周转困难，该项目处于断断续续施工状态。2016年，文山佳园房地产开发有限公司（以下简称“佳园公司”）和文山宏建建设工程有限责任公司（以下简称“宏建公司”）接手继续入资建设水岸二期项目，原告周楠及其兄弟周本宁了解到该情况后，及时找到答辩人协商，让答辩人将39-3-202号房屋的认购资格转让给原告两兄弟，并且原告及其兄弟已经多次到项目现场查勘是否正在施工，知道并亲眼所见项目施工进展情况，后才决定受让上述房屋的认购资格。2016年8月份，在双方达成转让上述房屋的认购资格后，为顺利完成房屋认购资格的转让，原告就与答辩人以房屋买卖的名义签订一份协议约定房屋认购资格转让事宜，其中的150000.00元系由106540.00元的认购款项及43460.00元认购资格转让费用组成，其实质上并不是房屋买卖首付款。合同第四条实质上是关于双方到古德公司办理39-3-202号房屋认购资格更名手续的约定。同年8月17日，双方到古德公司办理认购资格更名手续，应古德公司要求，原告向古德公司交付5000.00元的认购更名费用，后由古德公司向原告及其兄弟周本宁出具《签合同交费表》、《收据》，将39-3-202号房屋的认购人变更成原告及其兄弟，并由原告及其兄弟周本宁在《签合同交费表》共同签字、盖章，确认收到认购款106540.00元（即在完成认购资格转让后，将原先答辩人交付的认购款项变更为原告及其兄弟交付），约定后续签订房屋购销合同、贷款等实质性商品房买卖事项。因此，原告与答辩人签订的合同是为了顺利完成认购资格的转让所达成的关于房屋认购资格转让的协议。古德公司才是实际的房屋出售人，答辩人仅是涉案房屋认购资格的转让人，并且已经按照约定将认购资格实际转让给了原告，完成该房屋认购更名。（二）在古德公司无力建设原告已认购房屋，原告无法向古德公司要回交付的认购款项的情况下，转而起诉答辩人，违背基本的诚实信用原则，其诉讼请求不应当得到支持。因项目再次出现资金链断裂，至今仍无力将拟建盖的39-3-202号房屋建盖成型并交付给原告，而原告又无法通过诉讼等途径向古德公司要回已交付的认购款项的情况下，转而起诉答辩人，不遵守双方自愿达成的认购更名约定，其起诉违背了我们中华民族诚实信用的优良传统美德，也违反我国民事法律上基本的诚实信用原则，依法应当驳回。综上所述，原告诉称的事实与客观事实严重不符，双方签订的合同不是房屋买卖合同而是房屋认购资格的转让协议，答辩人不是实际的房屋早已完成认购资格更名。因此，原告的诉请无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证实其诉讼主张列举了以下证据:1、原告身份证，证实原告年满18周岁，是适格的诉讼主体资格；2、户口本复印件，证实原告周楠曾用名为周楠，身份证号码一致，与“房屋买卖协议”中乙方系同一人；3、房屋买卖协议，证实（1）2016年8月17日原被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示、该合同内容详细，具备“房屋买卖合同”条件要素，符合合同法之规定，属合法有效合同；（2）被告自愿把拥有座落于文山市延长线水岸二期39-3-202号房屋以390000.00元的价格卖给原告；（3）房屋面积为121.21平方米；（4）原告首付150000.00元，余款办理按揭贷款；（5）违约金为总房款的10%；4、收据1份，证实被告于2016年8月17日付款130000.00元、2016年8月24日付款20000.00元分两次交清水岸二期39-3-202号房屋的首付款。被告文山润恒房地产经纪信息有限公司对原告周楠列举的证据进行质证认为：对第1组和第2组证据三性无异议；对第3组证据真实性无异议，但对合法性、关联性及证明内容有异议，（1）涉案房屋出售单位以及开发单位均是古德公司不是被告，被告没有开发销售资格；（2）合同内容不符合合同法关于商品房认购条件；（3）涉案合同以及将认购资格改到原告名下，由古德公司确认，认可了原告购房资格；对第4组证据三性无异议，对证明内容有异议，被告向原告收取15万元是因为被告此前向古德公司支付了认购款106540元，加上原告自愿支付43460元的更名费，经被告先交付了106540元，先由原告支付被告，再由古德公司收取确认，是古德公司收取不是被告收取。被告文山润恒房地产经纪信息有限公司对其辩解理由向法庭列举了以下证据：1、《房屋买卖协议》1份，证实2016年8月，周楠与文山润恒房地产经纪信息有限公司达成转让39-3-202号房屋的认购资格后，为顺利完成房屋认购资格的转让，周楠就与文山润恒公司以房屋买卖的名义签订一份协议，约定房屋认购资格转让事宜，其中的150000.00元系由106540.00元的认购款项及43460.00元认购资格转让费用而组成，其实质上并不是房屋买卖首付款。协议第四条实质上是关于双方到古德公司办理39-3-202号房屋认购资格更名手续的约定；2、《签合同交费表》1份，《收据》两份，证实2016年8月17日，双方到古德公司办理认购资格更名手续，应古德公司要求，周楠向古德公司交付5000.00元的认购更名费用，由古德公司向原告及其兄弟周本宁出具《签合同交费表》、《收据》，将39-3-202号房屋的认购人变更成原告及其兄弟，并由原告及其兄弟、古德公司在《签合同交费表》共同签字、盖章，确认收到认购款项106540.00元（即在完成认购资格转让后，将原先答辩人交付的认购款项变更为原告及其兄弟交付），约定后续签订房屋购销合同、贷款等实质性商品房买卖事项。经过质证，原告周楠对被告文山润恒房地产经纪信息有限公司列举的证据进行质证认为：对第1组证据三性无异议，但不认可证明观点，该房屋买卖协议明确甲方及本案被告将古德公司二期房屋卖给原告方，房屋是被告方所有，房屋价格390000.00元，合同付款方式内容明确，不是被告所说更名费，对第2组证据即《签合同交费表》原告方对该表的三性不予认可，首先原告没有收到古德公司的任何收据，对第2组证据中的收据三性不予认可，证明观点也不予认可。通过庭审举证、质证，本院认为:原告提交的第1组、第2组、第3组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信；被告列举的第1组证据客观、真实且与本案有关联，故予以采信，但该组证据不能证实被告欲证实的待证事实；被告列举第2组证据中的《签合同交费表》因无原告方签名，也无公司负责人签名，且属于复印件，无法查实其真实性，故不予采信；被告列举的第2组证据中的收据（1）因无公司签章，也无证据与之印证经办人属于公司的财务人员，且该证据与原告方列举的收据在金额上存在交大差异，而原告的钱是交给被告文山润恒房地产经纪信息有限公司法定代表人张文迪的，故该证据不予采信；被告列举的第2组证据中的收据（2），虽然客观、真实，但该证据不能证实被告方欲证实的其已经履行完毕约定义务的待证事实。根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下:原告周楠与被告文山润恒房地产经纪信息有限公司于2016年8月17日签订了《房屋买卖协议》，合同约定：“甲方（被告）同意把拥有座落在文山市延长线水岸二期39-3-202号房屋卖给乙方（原告），建筑面积121.21平方米；交易价格为：总价390000.00元。”付款时间与办法，“甲乙双方同意分期支付房款，总房款为：390000.00元，乙方首付150000.00元。余款乙方提供资料办理贷款240000.00元。乙方首付款交清后，甲方将房屋所有权更名交付给乙方，不得拖延时间及双方享有的其他权利和应履行的义务、违约责任等。”合同签订后，原告按照合同约定，分别于2016年8月17日付款130000.00元、2016年8月24日付款20000.00元，交清了房屋的首付款。”但至今被告未按约定将出售的39-3-202号房屋交付给原告居住使用。经双方协商未果。为此，原告诉至本院并提出如前诉请。本院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中原、被告双方在平等自愿的基础上达成了《房屋买卖协议》，该合同合法有效，双方均应诚信地履行。原告已经按约定履行了支付首付款的义务，而被告文山润恒房地产经纪信息有限公司未按约定履行变更房屋所有权更名手续，且双方约定买卖的房屋至今尚未存在。庭审中原告主张是被告违约，其有权要求解除合同并要求被告承担违约责任并支付利息等，被告辩解其不存在违约行为且已经按约定履行了更名义务，不应承担违约责任和支付利息等。对此，双方对各自的主张，依法负有举证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，原告就其主张列举的证据能证实其待证事实。被告列举的证据不能证实其辩解理由，依法应由其承担举证不力的法律后果。关于本案的焦点问题（一）原告方主张解除合同是否成立？对此依照上述法律规定和说理，原告周楠列举的证据能证实双方约定的是房屋买卖并按约定支付了首付款，但是被告至今未取得所售房屋的所有权或者处分权。其列举的证据不能证实其已经认购了约定购买的标的房屋，也无任何证据证实开发商已经开盘认购，同时被告也未列举证据证实其已经认购了标的房屋。虽然其列举了收据能证实原告周楠向开发商支付过更名费，但是不能证实被告已经完成了所有权的更名手续，因被告在之前未与开发商签订认购合同，也未列举证据证实其已经支付费了认购费。其列举的收据中的名字均为单方书写，并无周楠本人的签名按印。故其辩解双方约定的是认购名额买卖的辩解理由不能成立，不予采纳。因双方约定买卖的房屋至今尚不存在，故被告至今未能履行合同，依法应当予以解除，原告周楠的第一项和第二项诉讼请求合法有据，予以支持。关于本案的焦点问题（二）原告方主张的第3项诉讼请求是否合法有据，是否应予支持？依照上述法律规定及双方的约定，原告周楠依法应列举证据证实双方签订的合同应当解除合同，双方在合同中已经明确约定了违约金且该违约金足以弥补其损失，依照合同法规定的违约金是以弥补损失为主的原则，故其主张支付利息的诉讼请求于法无据，不予支持。关于双方列举的收据中周本宁是否应为本案共同原告，因周本宁与周楠是胞兄弟关系，但周本宁不是合同的共同签订人，而收据中有周本宁名字并不能证明其是共同的买受人，该名人均是单据出具方单方填写，并无其他证据证实其是共同买受人，根据合同的相对性原则，原告周楠起诉时仅列其本人为原告符合法律规定，故周本宁不应追加为共同原告。综上所述，原告周楠的诉讼请求合法有据部分，予以支持，其他部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告周楠与被告文山润恒房地产经纪信息有限公司于2016年8月17签订的《房屋买卖协议》，解除时间为本判决生效之日；二、被告文山润恒房地产经纪信息有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周楠支付的购房首付款150000.00元，并承担违约金39000.00元，合计189000.00元;三、驳回原告周楠的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7770.00元，减半收取3885.00元，由原告周楠负担385.00元，由被告文山润恒房地产经纪信息有限公司负担3500.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖玉忠二〇二〇年五月十二日书记员  阮建峰