广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2748号上诉人（原审原告）：李明霞，女，汉族，1982年9月9日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区捷高房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：麦某。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪谊，广东泽康律师事务所实习律师。上诉人李明霞因与被上诉人佛山市顺德区捷高房产有限公司（以下简称捷高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判捷高公司向李明霞支付赔偿款140168.08元；3.本案一审、二审全部诉讼费用由捷高公司负担。事实与理由：一、一审判决占用费损失过低。涉案房屋漏水、渗水位置涉及厨房、卫生间、卧室、客厅等多处。李明霞于一审提供的照片可以证明2018年9月还在维修中。正是因为捷高公司拖延修复和修复方式不当，导致李明霞迟迟不能入住涉案房屋，捷高公司应承担修复迟延和修复不当的违约责任。故此，一审期间，李明霞主张按照3000元/月×60个月计算占用费用，现李明霞酌情减少计算时间，请求二审法院判决捷高公司向李明霞支付占用费用损失108000元（3000元/月×36个月）。二、关于涉案房屋的物业费损失，案外人广东美的物业管理股份有限公司已经提起诉讼，并且在诉讼前已发律师函催收，多次确认了需要缴纳的物业费和滞纳金的金额。故物业费损失可以参照该金额酌情判决。捷高公司与案外人广东美的物业管理股份有限公司属于关联公司，因此物业费32168.08元应作为李明霞的损失进行赔偿。综上，上述款项合计140168.08元（108000元+32168.08元）应由捷高公司赔偿予李明霞。捷高公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。一审判决确认捷高公司向李明霞交付的涉案房屋存在漏水、阳台扶手生锈、墙面开裂等瑕疵问题。捷高公司愿意就合理范围内造成李明霞的损失予以赔偿。若李明霞主张3000元/月×60个月计算占用费用，应举证证明其损失。而李明霞在上诉状中主张3000元/月×60个月计算占用费用过高，请求二审法院驳回李明霞的主张。二、捷高公司与广东美的物业管理股份有限公司分别为独立法人，并非关联公司，请求二审法院对李明霞主张物业费损失的请求不予支持。李明霞与广东美的物业管理股份有限公司签订物业管理合同，李明霞应根据约定向广东美的物业管理股份有限公司支付物业管理费。李明霞向一审法院起诉请求：1.捷高公司向李明霞支付赔偿金人民币250000元，并从起诉之日起至清还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费由捷高公司承担。一审法院认定的事实：2013年6月5日，李明霞在乙方（买受人）处签名并捺印，捷高公司在甲方（出卖人）处加盖合同专用章，签订《商品房买卖合同》，载明：甲方以出让方式取得位于顺德区的土地使用权，甲方经批准在上述地块上建设商品房，经顺德区地名管理部门批准命名为美的御海东郡花园；乙方向甲方购买的商品房为预售商品房，已具备预售条件并取得了商品房预售许可证；乙方所购商品房为该项目的天玑，该商品房的套内建筑面积为169.98平方米，建筑面积为204.86平方米，该商品房的价格为925133元；甲方应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。2013年6月5日，李明霞在乙方（买受人）处签名并捺印，捷高公司在甲方（出卖人）处加盖合同专用章，签订《商品房买卖合同补充协议》，载明：在该商品房按照设计的图纸完成建筑工程并经验收合格后，买受人应无条件按照本合同约定办理收楼手续；如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围内的质量问题，买受人仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，买受人不得借此拒绝收楼，否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由买受人承担；买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；买受人未收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间；如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付；自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。2013年6月15日，捷高公司就其建设的美的御海东郡花园高层住宅工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年10月20日，捷高公司通过EMS快递向李明霞邮寄了《收楼通知书》。李明霞确认其于捷高公司邮寄快递当月签收该《收楼通知书》。捷高公司陈述其收到《收楼通知书》后，与广东美的物业管理股份有限公司的工作人员一起查看涉案房屋，发现涉案房屋存在漏水问题，遂与广东美的物业管理股份有限公司协商解决事宜，因而未办理收楼手续。捷高公司庭审后向一审法院提交情况说明，确认李明霞于2014年10月因涉案房屋存在“主人房北面墙裂痕、阳台扶手底部生锈、厨房烟道渗水、主人房墙面修补后再开裂”等问题多次向捷高公司报修。2019年5月25日，广东美的物业管理股份有限公司委托广东广立律师事务所向李明霞发出《律师函》，载明李明霞已拖欠广东美的物业管理股份有限公司物业服务费32686.92元，并已产生违约金，要求李明霞于收到律师函之日起五日内支付上述拖欠的物业服务费及违约金。2019年7月29日，广东美的物业管理股份有限公司以李明霞拖欠物业服务费32168.08元及违约金35151.93元为由将李明霞诉至广东省佛山市顺德区人民法院，案号为（2019）粤0606民初17141号。因广东美的物业管理股份有限公司在广东省佛山市顺德区人民法院送达交纳费用通知书后，未在七日内预交案件受理费，广东省佛山市顺德区人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤0606民初17141号民事裁定，裁定该案按广东美的物业管理股份有限公司撤回起诉处理，该裁定书已于2019年9月7日发生法律效力。李明霞确认其至今未向广东美的物业管理股份有限公司交付2019年1月1日之前的物业服务费。2019年6月10日，李明霞以捷高公司交付的房屋存在严重的漏水问题，导致房屋无法交付，应承担逾期交付房屋的违约责任为由，将捷高公司诉至广东省佛山市顺德区人民法院，案号为（2019）粤0606民初12892号，该案于2019年7月10日公开开庭进行了审理。2019年7月19日，广东省佛山市顺德区人民法院作出（2019）粤0606民初12892号民事判决，该判决经审理查明，涉案房屋是顶楼，李明霞在验房时发现房屋存在多处渗水、漏水，并因此拒绝收楼，要求捷高公司进行维修处理；李明霞确认现已基本维修完毕，并同意于2018年12月31日收楼，但至今尚未正式办理收楼手续；该判决认为捷高公司已作出了交付房屋的意思表示，且房屋符合合同约定的交付条件，李明霞要求捷高公司承担延期交房的违约责任缺乏法律依据，故判决驳回李明霞的全部诉讼请求。该判决已于2019年8月23日发生法律效力。李明霞遂提起本案诉讼，要求捷高公司支付赔偿金250000元。李明霞确认其主张的250000元赔偿金包括涉案房屋占用租金180000元（按3000元/月计算60个月）、拖欠的物业费及滞纳金67320.01元以及装修价格上涨的费用和李明霞的误工损失2679.99元，合共250000元。一审法院认为，捷高公司向李明霞出售已取得商品房预售许可证的涉案房屋，李明霞、捷高公司之间形成商品房预售合同关系。该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。捷高公司于2013年6月15日取得美的御海东郡花园层住宅工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2013年10月20日向李明霞邮寄了《收楼通知书》，李明霞亦确认于当月签收该《收楼通知书》。《商品房买卖合同》约定捷高公司应在2013年10月30日前将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。《商品房买卖合同补充协议》约定如涉案商品房按照设计的图纸完成建筑工程并经验收合格后，李明霞应无条件按照合同约定办理收楼手续；如李明霞对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围内的质量问题，李明霞仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，不得借此拒绝收楼。依照上述事实及合同条款，一审法院确认捷高公司已依约履行了交房义务，李明霞以涉案房屋存在漏水问题为由拒绝收楼的行为违反了双方关于收楼的约定。捷高公司在庭审后提交了情况说明，确认李明霞在2014年10月曾因涉案房屋存在“主人房北面墙裂痕、阳台扶手底部生锈、厨房烟道渗水、主人房墙面修补后再开裂”等问题多次向捷高公司报修。依据庭审查明的事实及捷高公司提交的上述说明，一审法院确认捷高公司向李明霞交付的涉案房屋确实存在漏水、阳台扶手生锈、墙面开裂等瑕疵问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故李明霞诉请捷高公司就交付的涉案房屋存在瑕疵承担赔偿损失的违约责任合法有据，一审法院予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋存在的漏水、阳台扶手生锈、墙面开裂等瑕疵属于工程保修范围内的质量问题，李明霞可以在收楼后要求捷高公司维修解决，但不能以此为由拒绝收楼，否则因其拒绝收楼所扩大的损失，李明霞无权要求捷高公司承担赔偿责任。（2019）粤0606民初12892号民事判决查明涉案房屋已基本维修完毕，对生效民事判决确认的事实，一审法院予以确认。对涉案房屋的上述瑕疵问题进行修复确需耗费时间，修复期间李明霞无法正常使用涉案房屋，捷高公司需向李明霞支付因修复瑕疵问题占用涉案房屋所造成的占用费损失。李明霞主张房屋占用费损失按3000元/月计算，参照涉案房屋的面积，一审法院确认李明霞主张的占用费标准较为合理。李明霞、捷高公司均未提供证据证明修复涉案房屋瑕疵所需耗费的时间，一审法院酌定对涉案房屋漏水、墙面开裂等瑕疵进行修复所需的时间约为三个月，故捷高公司应向李明霞赔偿因修复瑕疵占用涉案房屋的占用费损失共9000元。关于李明霞主张的物业费损失，因李明霞至今尚欠广东美的物业管理股份有限公司物业费未付清，广东美的物业管理股份有限公司提起的物业服务合同纠纷已按撤诉处理，故一审法院无法确认李明霞欠广东美的物业管理股份有限公司的物业费及滞纳金的准确数额。鉴于捷高公司交付的涉案房屋确实存在瑕疵，在一定程度上影响了李明霞的正常使用，进而会给李明霞造成相应的物业费损失，一审法院酌定捷高公司应向李明霞赔偿因瑕疵交付无法正常使用涉案房屋的物业费及滞纳金损失共计10000元。对李明霞超出合理范围的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李明霞主张的装修价格上涨的费用和李明霞的误工损失，因李明霞未能举证证明上述损失确实存在及上述损失的具体数额，且如前所述，捷高公司的瑕疵交付并不足以构成李明霞拒绝收楼的正当理由，故李明霞亦无权就其拒绝收楼所造成的装修价格波动损失主张损失赔偿款，对李明霞关于上述损失赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，捷高公司共应向李明霞支付赔偿款19000元，对李明霞超出合理范围的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决：一、捷高公司于判决发生法律效力之日起十五日内向李明霞支付赔偿款19000元；二、驳回李明霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2525元，由李明霞负担2333元，由捷高公司负担192元。二审期间，李明霞、捷高公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对除“2013年6月15日，捷高公司就其建设的美的御海东郡花园高层住宅工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》”以外的一审查明事实予以确认。另查明一，一审庭审期间，捷高公司向一审法院提交《住宅质量保证书》复印件一份，拟证明涉案房屋各项质量保证的保修期限。李明霞对该《住宅质量保证书》真实性、合法性、关联性均不予确认，并主张其从未收到过《住宅质量保证书》。此外，李明霞向一审法院提交的《商品房买卖合同》未附《住宅质量保证书》。另查明二，一审庭审中，李明霞、捷高公司均确认李明霞于捷高公司邮寄《收楼通知书》当月签收，但具体签收日期不清楚，现已无法查询。另查明三，涉案房屋于2013年6月15日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具竣工验收意见确认完成五方验收。2013年6月25日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：捷高公司应向李明霞支付的赔偿款数额。2013年6月5日，李明霞与捷高公司签订《商品房买卖合同》约定：“捷高公司应当在2013年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合合同附件二约定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给李明霞使用。”同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》约定：“在商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经验收合格后，李明霞应无条件按照合同约定办理收楼手续。如李明霞对装饰和设备有异议或遇商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，李明霞有权要求捷高公司就上述问题履行保修责任。但李明霞仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，李明霞不得借此拒绝收楼，否则，由此引起逾期交楼的法律责任由李明霞承担。”据已查明事实，涉案房屋于2013年6月15日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具竣工验收意见确认完成五方验收。2013年6月25日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。此外，2013年10月20日，捷高公司向李明霞寄送《收楼通知书》，李明霞确认于寄送《收楼通知书》当月签收。因涉案房屋在捷高公司向李明霞寄送《收楼通知书》前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》约定，可以确认于2013年10月30日前涉案房屋已满足收楼条件，并且李明霞已签收《收楼通知书》。因李明霞、捷高公司均未能举证证明李明霞收楼的确切日期，本院确认涉案房屋于2013年10月30日交付予李明霞。因李明霞提交的《商品房买卖合同》未附《住宅质量保证书》且李明霞明确未收到《住宅质量保证书》，可以认定李明霞、捷高公司签订的《商品房买卖合同》未有关于《住宅质量保证书》的约定。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”李明霞、捷高公司未约定《住宅质量保证书》相关内容，应遵照法律法规规定的标准执行。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三款规定：“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”第六条规定：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。”李明霞主张涉案房屋存在的客厅、卧室、卫生间漏水、渗水，以及墙面开裂起泡等房屋质量问题均属于一年保修期的项目。结合涉案房屋于2013年10月30日交付予李明霞的事实，本院认为，李明霞主张的涉案房屋质量问题保修期应至2014年10月29日。捷高公司向一审法院提交的2014年6月8日、2014年10月1日出具的《社区单元移交验收记录表》确认涉案房屋存在南阳台防火门关不上、卫生间有裂纹，窗边渗水、门框有裂纹、卧室天花有空鼓、卧室墙面有裂纹、烟道渗水、阳台扶手底部生锈的质量问题。并且，李明霞于（2019）粤0606民初12892号案中确认其要求捷高公司维修处理的房屋瑕疵现已基本维修完毕。据此，一审法院酌定涉案房屋存在的保修期范围内的质量瑕疵修复时间为三个月，处理得当；一审法院判决捷高公司应向李明霞赔偿因修复瑕疵占用涉案房屋的占用费损失共9000元符合法律及本案实际，本院予以维持。李明霞主张因未能入住房屋导致32168.08元物业管理费损失。本院认为，李明霞确认其未缴纳涉案房屋2019年1月1日前的物业管理费，其主张的32168.08元物业管理费损失亦未能明确对应的期间，故此，本院对李明霞该项主张不予采纳。因涉案房屋存在质量瑕疵影响李明霞的正常使用，一审法院酌定捷高公司应向李明霞赔偿因交付质量瑕疵房屋导致的物业费及滞纳金损失共10000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，李明霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2723.36元，由上诉人李明霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年五月十三日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲