四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初558号 原告：张爱平，男，汉族，生于1981年5月25日，户口所在地四川省遂宁市船山区，现住四川遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 被告：未来城第二届业主委员会，住所地未来城业主委员会办公室。 业委会主任：但敏。 委托诉讼代理人：吴高辉，系副主任。 委托诉讼代理人：冯小芹，四川弘维律师事务所律师。 原告张爱平诉被告未来城第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案，原告于2020年3月2日起诉来院。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张爱平及其委托诉讼代理人何云福、被告未来城第二届业主委员会的主任但敏及其委托诉讼代理人冯小芹、吴高辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张爱平向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销未来城业主大会作出的选举成立未来城第二届业主委员会的决定；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是未来城小区业主，被告是未经合法程序由少数人组织成立的不合法业主委员。其再组织实施业主委员会换届选举时存在诸多违法、违规之处，根据《物权法》、《物业管理条例》以及相关司法解释，特起诉来院。1.根据被告的《申请》，整个业主大会的召开，只有72名代表中的60名代表参加。业主大会被偷换概念，变成业主代表大会，根据法律法规及指导规则，业主大会的召开，必须达到“双过半”的标准，被告利用“业主代表大会”形式代替业主大会，于法无据，应予纠正；2.业主代表不能代表业主行使表决权，业主代表只能如实搜集业主意见，不能以任何形式代表业主行使表决权；3.未来城小区与梦想家园小区是两个独立的小区，未经业主大会表决和物业管理区域备案，不得选举一个业主委员会。未来城小区面积远大于梦想家园小区，其中涉及的公共收益、公共设施设备等相差甚大，让梦想家园小区的业主分担未来城小区的费用或享受未来城小区的公共收益等，均属于两个小区的重大事项，需要两个小区业主双三分之二的决定，同时，物业管理区域备案，还需要行政主管实施备案确认。而本次换届选举中，被告未经业主大会私自将未来城小区与梦想家园小区合并选举，当选的业委会主任但敏就是梦想家园的业主；4.部分业委会成员在当选前并不是业主。部分当选业主在当选成功后采取房管局变更登记1%的份额在自己名下，违法了法律规定的选举程序；5.被告组织的所谓的业主代表选举，均系各个后来当选的代表或业委会委员交叉实施登记和监票、记录等，无法确认其代表选举产生的真伪。综上所述，原告认为被告本次产生的程序从组织形式开始就已违反法律规定，加之后来的组织实施换届选举的诸多违规之处，应当依法予以纠正。为维护全体业主的合法权益，特起诉来院。 被告未来城小区第二届业主委员会答辩称，1.原告不具备行使业主撤销权起诉资格，本案原告不适格；2.业主撤销权之诉，应限于业主大会或业主委员会作出的物业管理方面的决定，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围；3.业主大会选聘物业公司的决定，不是本案业主撤销权审理的范围；4.原告起诉事实不实，依法应驳回其诉讼请求；5.以业主代表会议形式召开业主大会，是业主大会的一种会议形式，也是业主大会的议事方式，业主代表参加业主大会会议，依法代表业主行使表决权，于法有据；6.未来城和梦想家园物业管理区域名称为“未来城小区”系同一物业管理区域，同一治安管理区域；7.占有建筑专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主，享有业主选举权和被选举权；8.业主大会依法召开，选举过程合法；9.被告系业主大会依法选举成立的业委会，受法律保护，不应予以撤销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下： 2014年2月13日，案外人北兴集团有限公司和四川兴和房地产开发有限公司向遂宁市开发区九莲街道办发送请示一封，载明：由北兴集团有限公司与四川兴和房地产开发有限公司联合开发的未来城小区（含梦想家园）共有住宅2502套（户），商业38户，现已交付2482户。根据《业主大会和业主委员会指导规则》及国家相关法律法规规定，符合成立未来城业主大会和业主委员会条件。请予确定筹备组成员并指导、组织成立工作。当否，请批示。 2014年3月7日，开发区九莲办事处发布“通知”，载明：未来城全体业主……未来城小区共有住宅2502套（户）、非住宅38套（户），现已交付2482（套）户，符合成立未来城业主大会和业主委员会条件。……现决定本月中旬内成立未来城首次业主大会筹备组……特此通知！ 2018年12月1日，九莲街道办事处、九莲社区领导、部分业主与第一届未来城业主委员会交流沟通后，时任业委会主任邓永春表态，第一届未来城业主委员会辞职并在近期办理移交手续。 2019年3月17日至20日，第二届未来城业委会筹备委员会以书面征求意见的形式召开业主大会，并把《未来城管理规约》（草案）送达告知了未来城小区业主并进行了投票。 2019年4月28日，业委会筹备组向未来城小区全体业主发出了“关于召开未来城第二届业委会委员选举大会的通告”，张贴在未来城四大门处，并把此通告通过未来城业主总微信群、QQ群等通知未来城业主。 2019年4月29日，经业主代表大会投票，未来城第二届业主委员会于2019年4月29日正式成立。但敏当选业委会主任。 2019年7月26日，遂宁市船山区九莲街道办事处作出遂船九办发[2019]28号批复，同意未来城第二届业主委员会换届选举资料的备案。 另查明，原告张爱平与案外人吴桃共同共有了位于遂宁市开发区房屋，证号为遂开国用（2014）第01338号的房产证的登记时间为2014年3月19日 遂宁市城乡规划管理局建设用地规划信息表显示，北兴·梦想家园的用地单位为四川北兴实业有限公司，用地面积及11085.4平方米，坐落于开发区侧。 2007第0020号“建设用地规划许可证”显示，遂宁花园“未来城”的用地单位为四川北兴实业有限公司、遂宁市兴和房地产开发有限公司，用地面积98537平方米，用地位置为开发区北固街以北、滨江路以西、九莲安置小区以东。 位于遂宁市开发区房屋，在2019年7月22日前属于案外人唐治明、蒲宁共同共有，7月22日转移登记为，周静1%，唐治明、蒲宁各占49.5%平方米。 位于遂宁市开发区房屋，在2019年7月19日前属于案外人蹇世誉个人所有，7月22日转移登记为扈群华1%、蹇世誉99%。 位于遂宁市开发区房屋，登记为但敏、卢元芬共同共有。 通过双方的起诉陈述及答辩内容，本院认为，本案的争议焦点为1.本案是否是民事案件受理的范畴；2.梦想家园与未来城是否是同一小区；3.本案的原告是否是案涉未来城小区的合法的业主；4.未来城第二届业委会主任但敏是否是该小区的合法业主；5.成立业主委员会是否有可撤销的情形。 关于争议焦点一，业主大会在选举业主委员会过程中如存在程序性问题，能否通过民事诉讼对业主大会成立业委会的决定进行撤销。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《四川省物业管理条例》第二十八条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政管理部门……。上述法律和地方性法规可知，作出成立业委会决定的主体为代表全体业主的业主大会，而在街道办事处的备案属于事后备案的性质，备案与否并不影响成立业委会的决定。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定……(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员……。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《物权法》七十六条的立法精神，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将《物权法》七十八条第二款规定的“业主合法权益”解释为，不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。这里的程序违法，是指所做决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。因此，业主大会在选举业主委员会过程中如存在程序性问题，业主有权通过民事诉讼对业主大会成立业委会的决定进行撤销。 关于争议焦点二，住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第七条第一款规定，业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。因此，未来城与梦想家园是否系同一小区，应当看上述二个区域是否属于同一建筑区划。从开发商向街道办事处申请成立业委会的请示以及街道办的批复内容看，未来城（含梦想家园）的开发商将未来城与梦想家园规划为一个小区，不具有可分性，因此未来城一期、二期、梦想家园属于同一物业管理区域。 关于争议焦点三，因本院已认定未来城一期、二期、梦想家园属同一区划，而原告系未来城7栋2单元15楼3号业主，其当然具有起诉资格。 关于争议焦点四，原告主张但敏选举时非小区业主，而未来城业委会筹备时间是2018年11月至12月，业委会主任但敏的身份证是为了参加选举而办理的身份证，其身份证登记第之前为大英县回马镇双江街**，不具有成为业委会主任的资格。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第一款规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人（房屋产权所有人），应当认定为业主。位于遂宁市开发区房屋登记为但敏、卢元芬共同共有。因此，但敏系未来城小区业主，有权被选举为业委会主任。 关于争议焦点五，原告主张业委会应当撤销的理由如下：1.业主代表大会取代业主大会进行表决于法无据；2.即使书面征求意见，也应当有业主亲笔签名的业主大会会议项表决书；3.业委会成员扈群华是在当选之后变更1%权属成为业主，原告的妻子虽然同意楼栋代表，但并未授权表决，其余楼栋亦是如此。被告主张1.整个选举过程合法，从选举的筹备均由九莲办事处副主任段某牵头参与、组织，具体到选举楼栋代表均有社会办事处、居委会按分组、分栋指派专人参与，包括对本小区的重要文件的通过，均由筹备组完成，整个过程依法依规宣传组织并实施；2.业主大会以业主代表大会的形式召开，是根据《物业管理条例》以及结合物业管理在日常操作中重要文件、议事规则，也是为了更利于和谐管理，与法律不相违背。 本院认为1.关于业主代表大会代表业主行使权力有无法律依据，住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定，物理管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。因此，业主代表大会代表业主行使权力有部门规章作为依据，原告的第一项主张不能成立，本院不予采纳；2.关于原告主张即使书面征求意见，也应当有业主亲笔签名的表决书。该项主张的内容无法律依据，《未来城第二届业主委员会选举办法》亦无作相关要求，故原告的此项主张亦不能成立；3.关于原告主张部分业委会委员在选举时并无参选资格，是在业委会选举结束后才对房屋登记作出变更，故选举应当无效的主张。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定，……业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主……。《未来城第二届业主委员会选举办法》第三条第四款第一项：业主委员会委员应符合下列条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（夫妻之间、父母与子女可去公证处公证委托参选）。故部分业委会成员在参加业委会选举时，并非未来城小区的业主，不符合作为业委会候选人的资格，但身份有瑕疵的部分业委会委员已在本案一审辩论终结前，通过房屋变更登记的方式成为了未来城小区的房屋按份共有人，成为了未来城小区的业主。故业委会成立过程中的程序瑕疵已被补正，不亦再因业委会的成立过程中的瑕疵撤销成立业委会的决定，故对原告的主张，本院不予支持；4.依照《未来城第二届业主委员会选举办法》第二大项第七条规定，业主代表在行使表决时要充分听取所代表楼栋或单元业主的意见，并在投票时按多数业主意见进行投票。本案中，原告虽主张其妻子同意楼栋代表的选任，但并未授权表决，其余楼栋亦是同样的情况。上述“选举办法”已明确将业主的投票权授权给了楼栋代表，而楼栋代表亦是经所在楼栋的业主投票产生，楼栋代表所做的决定对其所代表的楼栋的业主具有约束力，因此原告的该项主张亦不能成立。综上所述，未来城第二届业主委员会的选举过程中虽有部分程序瑕疵，但已在本案一审辩论前予以了补正，故原告要求撤销未来城第二届业主委员会选举决定的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员指导规则》第七条第一款、第十三条第一款、第二十七条、第三十一条，判决如下： 驳回原告张爱平的诉讼请求。 案件受理费人民币100元，由原告张爱平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈海军 人民陪审员  邓先荣 人民陪审员  廖地英 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  唐 忠