福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初8078号 原告：福州保税港区开发建设有限公司，住所地福建省福州福清江阴新江路**，统一社会信用代码91350181779604480W。 法定代表人：林世旺，总经理。 委托诉讼代理人：陈凤仪，福建怀司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晶，福建怀司律师事务所实习律师。 被告：福州保税港区利嘉国际物流园有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼****间（福清市新厝镇新将路**）（自贸试验区内），统一社会信用代码91350181337645381E。 法定代表人：郑纯，总经理。 委托诉讼代理人：章唯，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄伟，福建科衡律师事务所律师。 原告福州保税港区开发建设有限公司（以下简称“保税港区公司”）与被告福州保税港区利嘉国际物流园有限公司（以下简称“利嘉物流园公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，保税港区公司的委托诉讼代理人陈凤仪、郑晶，利嘉物流园公司的委托诉讼代理人章唯、黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保税港区公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2019年2月3日起按每日1万元的标准向原告支付未完成开发建设的违约金至实际完成开发建设之日止（暂计至2019年11月15日止为285万元）；2.判令被告向原告支付律师费47000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年1月19日，原告保税港区公司通过公开挂牌的方式，将名下约合518亩的国有土地使用权转让给利嘉（福建）国际商贸有限公司（利嘉物流园公司的母公司，以下简称“利嘉商贸公司”），并与利嘉商贸公司签订《福州保税港区国际物流区二期国有土地使用权转让合同书》（以下简称“土地使用权转让合同”）。2016年1月20日，原告与利嘉商贸公司签订了《福州保税港区国际物流区二期国有土地使用权转让合同补充协议》，双方就转让价款的支付方式进行了补充约定。2016年9月7日，原告与利嘉商贸公司、被告利嘉物流园公司签订《福州保税港区国际物流区二期国有土地使用权转让合同补充协议（二）》，约定由被告利嘉物流园公司享有和承担土地使用权转让合同项下其母公司利嘉商贸公司的一切权利义务。同日，原、被告另行签订了一份《国有土地使用权转让合同》。2016年10月份，原告与被告签订《福州保税港区国际物流区二期国有土地使用权转让合同书补充协议》，双方约定《国有土地使用权转让合同》项下的“融江阴国用（2008）第Ｂ0084号部分面积”项目建设应在2016年8月2日前开工，于2018年2月2日之前竣工。根据上述《国有土地使用权转让合同》约定，原告将其所有的位于福州保税港国际物流园区的土地使用权转让给被告，用于建设保税物流园区，转让宗地面积为518亩，包括4宗地块，分别为：1.融国用（2016）第0××3号，2.融国用（2016）第0××1号，3.融国用（2016）第0××9号，4.融江阴国用（2008）第Ｂ0084号的部分面积【被告就四块地重新办理了不动产权证，证号分别为：闽（2016）福清市不动产权第0000203号、闽（2016）福清市不动产权第0000204号、闽（2016）福清市不动产权第0000205号、闽（2017）福清市不动产权第0001919号】；被告应按建设用地批准证书的日期动工，且应在签订合同之日起24个月内建成并投入运营（后经被告申请，原告同意除了地块1已竣工的，另外3宗地块的竣工时间均延至2019年2月2日）。《国有土地使用权转让合同》还明确了被告的违约责任：1.若被告未能如期完成开发建设的，每逾期一日，应向原告支付违约金1万元；2.若因被告原因引起诉讼，被告应承担原告由此支出的律师费等合理费用。现因被告未能如期完成开发建设，且经原告屡次催告，未能积极履行建设义务，且至少自2019年2月2日起便已终止建设至今。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告利嘉物流园公司辩称，一、原告未按土地使用权转让合同书第一条的约定，将案涉土地交付给被告，故其无权请求支付未完工的违约金。依据双方签订的土地使用权转让合同书约定，甲方（原告）转让给乙方（被告）的宗地位于福州保税港区国际物流区二期（净总面积为518亩），甲方应在收到乙方第一期转让款后的5个工作日一次性将本合同标的物移交给乙方，并协助乙方向登记机关申请办理土地使用权属变更手续。但时至今日，原告仍有7.6亩的土地（现状为山坡）未交付给被告，且侵占被告1.79亩土地，已严重违反土地使用权转让合同书的约定，导致被告合同目的无法实现。依据福清市城乡规划局审核批准的被告园区总平图，原告交付的地块及侵占的地块上，规划建设物流仓库E-2、E-1，导致被告无法实现合同目的。依据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”以及《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第三十二条的规定：“合同对标的物交付和价款支付的约定有先后履行顺序的，后履行一方履行义务的时间可以因对方迟延履行义务而相应顺延。先履行一方主张逾期付款或者逾期交付标的物违约责任的，在时间计算上应扣除其迟延履行义务的相应期间，或者采取其他合理方式减轻对方的责任承担。”故原告无权请求被告支付未按时完工的违约金。二、福州保税港国际物流区二期未经海关部门验收合格，目前尚不具备相应保税及海关特殊监管功能。双方签订土地使用权转让合同书的目的是在案涉地块上建设保税物流园区，但案涉地块尚未经过海关等有关部门的验收，根据《中华人民共和国海关对保税物流园区的管理办法》第四、五、六条规定，案涉地块尚不具备保税功能，导致双方签订合同书的目的无法实现。综上所述，原告请求被告支付未按时完成开发建设的违约金没有事实及法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原、被告为证实各自主张所提交的国家企业信用信息公示报告、土地使用权转让合同（二份）、关于福州保税港区国际物流区二期国有土地使用权转让合同补充协议、福州保税港区国际物流区二期国有土地使用权转让合同补充协议（二）、《福州保税港区国际物流园区二期国有土地使用权转让合同》补充协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、函（江阴[2019]008号）、委托代理合同2份、发票、兴业银行进账单、工商银行业务回单、施工合同、建设工程竣工验收备案表、围墙平面布置定位图、施工合同、工程验收证书、围墙平面布置定位图、海关总署关于综合保税区验收有关工作得通知（署贸函〔2019〕209号）、福州保税区（二期）基础和监管设施验收纪要、国务院关于同意设立福州保税港区的批复（国函〔2010〕40号）、福州保税港区利嘉国际物流园有限公司宗地图、（2019）闽玉融证内民字第5308号公证书、福州保税港区利嘉国际物流园有限公司（未交地）面积测绘报告、（2019）闽玉融证内民字第5309公证书、福州保税港区利嘉国际物流园有限公司（占用）面积测绘报告、福州保税港区利嘉国际物流园有限公司总平面图、函（原告于2019年8月13日发给被告的函件），经庭审举证、质证及本院审查核实予以确认并在卷佐证。原告提交的不动产权证书、建设工程规划许可证虽无原件核对，但被告确认该地块已重新办理不动产证书，且与被告提交的总平图基本能够相对应，本院予以采纳；对于原告提交的航拍图、土地现状视频，原告虽对其真实性有异议，但经本院审查，上述证据与被告提交的总平图、测绘报告及公证书等均能相对应，本院予以采纳。 根据上述采纳的证据结合双方当事人的庭审陈述，本院确认原告所述双方签署相关国有土地使用权转让合同、补充协议以及协议约定的内容、被告建设施工现状等均属实。土地使用权转让合同另载明：利嘉商贸公司及利嘉物流园公司参加竞买和签订本合同之前，对标的物的现状包括可能存在的瑕疵等均已充分了解，签署本合同即意味着同意按标的物的现状进行交易。此外，土地使用权转让合同未对土地交付约定违约责任。 另查明，被告取得国有土地使用权后，另行办理了不动产登记证，现被告就涉案土地上的施工建设项目已经审批取得建设工程规划许可证，但仅在地块南侧完成一期建设项目施工，剩余项目至今仍未完成施工且已停止施工，故原告提起本案诉讼，支出律师费47000元。2019年8月13日，原告向被告发函，要求被告配合对保税港区二期围墙东侧与南侧的围墙进行改造，以便顺利完成综合保税区验收。同日，被告向原告发函，以截止当时已动工一期项目占地面积约300亩，包含12万平方米的办公楼、仓库及冷库，为彻底解决项目建设及运营等问题，已跟相关物流企业商谈合作，待完成上述事宜后，将全速推动项目建设，完成一期项目收尾工程及后续工程动工等。2019年10月30日福州海关牵头福建省有关对口部门组成联合验收组对福州保税港区（二期）进行了证实验收，联合验收组一致认为福州保税港区已经具备封关运行条件。 再查明，根据原、被告提交的土地现状图片、视频及现场测绘报告、土地现状公证书等证据材料，可以体现涉案土地上作为保税物流园经过海关验收，验收范围内的土地均以铁栅栏、围墙等墙体围起来，并进行实时监控。涉案土地红线范围内的围墙由原告在2015年修建，其中东北角约有7.6亩的土地在建设用地使用权转让合同约定的红线范围内，现仍为山坡未平整；2019年1月3日，原告重新对涉案土地北面及西北角围墙进行改造，现涉案土地西北角约有1.79亩及北边约有1.62亩土地在土地红线范围内，但在海关验收的保税园区范围外，土地红线范围及保税区范围均以围墙、围网等分隔开来。 本院认为，涉案国有土地使用权转让合同及相关补充协议均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。根据土地使用权转让合同及补充协议约定，被告应在2018年2月2日（原告认可延期至2019年2月2日）前在涉案土地上完成开发建设。被告未能按约完工，已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的责任，故对原告诉请被告按每日1万元的标准从2019年2月3日起计付违约金予以支持。 双方签订转让合同时，涉案土地东北角约有7.6亩的土地虽因征地问题未予交付，但被告对此是清楚的，也同意按标的物现状进行交易，现被告已就涉案土地办理了产权登记取得土地使用权，其主张原告未交付土地缺乏依据，本院不予支持。现涉案土地均已符合开发建设条件，被告也已取得建设工程规划许可，该地块也已纳入保税监管区，东北角地块未平整并不是导致被告逾期未完成开发建设的原因，被告主张原告未交付土地导致其合同目的无法实现的理由不能成立，本院不予支持。涉案地块东北角部分土地未平整、西北角及北边部分土地在保税区范围之外，导致被告使用该部分土地存在困难，在一定程度上违背了被告取得该土地的初衷，原告存在履行合同瑕疵，可能会对被告使用涉案土地产生影响，但并不会导致被告建设保税物流园区的合同目的无法实现，被告以此主张不承担逾期开发建设的违约责任缺乏依据，本院不予支持。至于原告是否需向被告承担违约责任或减少土地价款，属于积极诉求，被告未提出反诉，本案不予涉及，可由被告另行主张处理。此外，涉案土地已符合保税及海关特殊监管功能，被告以涉案土地不具有保税等功能，主张其合同目的无法实现亦缺乏依据，本院不予采信。 关于律师费问题。原告有权委托律师维护自身合法权益，其提交的两份委托代理合同与律师费发票、汇款记录可以体现原告委托律师代理本案诉讼的前因后果，并能够合理说明委托合同与发票、汇款记录时间差等问题，且原告的委托诉讼代理人已实际从事代理工作，委托事实清楚，故对原告支出律师费47000元予以确认。被告违反土地使用权转让合同约定构成违约，应承担原告为本案支付的律师费等费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福州保税港区利嘉国际物流园有限公司于本判决生效之日起三十日内按每日1万元的标准向原告福州保税港区开发建设有限公司支付从2019年2月3日起至案涉土地上审批的保税物流园区内的全部建设项目实际完成竣工验收之日止的逾期开发建设违约金； 二、被告福州保税港区利嘉国际物流园有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告福州保税港区开发建设有限公司支付律师代理费47000元。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费29976元，由被告福州保税港区利嘉国际物流园有限公司负担，限判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  林云玲 人民陪审员  谢祥团 二〇二〇年五月七日 书 记 员  陈明斌