呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初10126号原告：闫永强，男，内蒙古日报社员工，住呼和浩特市。原告：高丽，女，汉族，内蒙古广播电台员工，住呼和浩特市回民区贝尔路**院电台**楼****。二原告共同委托诉讼代理人：张晓捷，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：其木格，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：包永勤，男，呼和浩特市新城区国强浩食品经销店员工，住，住呼和浩特市/div>委托诉讼代理人：张学金（系包永勤所在单位呼和浩特市新城区国强浩食品经销店推荐的公民代理），男，住，住呼和浩特市/div>原告闫永强、高丽与被告包永勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，于2019年12月18日公开开庭进行了审理，原告闫永强、高丽及其委托诉讼代理人张晓捷、其木格，被告包永勤的委托诉讼代理人张学金到庭参加诉讼。本院于2020年1月23日作出（2019）内0105民初10126号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。闫永强、高丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令包永勤继续履行《房屋转让协议书》：办理房屋过户手续；2.包永勤承担履行过户义务中的相关费用：如过户费、公证费等；3.包永勤承担本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等诉讼相关费用。事实与理由：2001年7月20日，包永勤与闫永强签订了《房屋转让协议书》，约定包永勤将自己位于呼和浩特市××区西户，面积101.48平方米的房屋出售给闫永强，购买价格11万元整。闫永强、高丽支付房款后，包永勤交付了房屋，闫永强、高丽入住该套房屋后居住至今。但由于包永勤是贷款购房，协议中约定5年到期后包永勤履行相应的过户义务。见证人：赵某、李长杰。约定的5年期满后，闫永强、高丽曾多次要求包永勤协助办理过户事宜，包永勤一直以各种理由推脱，不履行合同约定义务。近期包永勤更是以房价上涨为由，提出要求闫永强、高丽增加房屋价款50万元的无理要求，拒绝履行过户义务。闫永强、高丽与其多次沟通无果，百般无奈诉至法院。请求依法维护闫永强、高丽的合法权益，支持全部诉讼请求。包永勤辩称，第一，涉案房屋的产权非常清晰，是由林鸽经合法程序购得的房屋，并且已经有呼浩特市房管局颁发的房产证。第二，2000年9月13日，林鸽与内蒙古广播电影电视局服务中心签订住房协议书，参加了单位统一的购房程序，2000年至2008年通过现金的方式分三次交款71,849元。房产证号是2010105327，房产证上未记载任何权项限制，产权关系明确，林鸽对房屋拥有完全的所有权。2001年7月20日双方签订的转让协议属于无效合同，无效的理由是违反合同法第五十二条第五款的规定，根据城市房地产管理法第三十八条规定，“下列房地产不得转让，（六）未依法登记领取权属证书”，该条款属于法律的强制性规定，而不是任意性规定。从本案涉及的事实来看，闫永强、高丽与包永勤的确于2001年7月20日签订房屋转让协议书，但签订该协议时闫永强、高丽未取得涉案房屋的权属证书，依前所述，该协议无效。第三，双方签订的房屋转让协议符合法定解除的条件，根据合同法第九十四条第三款的规定，双方于2001年7月20日签订房屋转让协议书后，闫永强、高丽未依约履行该协议的第二条一次性支付11万元房款，且签订协议时包永勤未取得涉案房屋的权属证书，根据上述分析，该协议违反城市房地产管理法第三十八条之强制性规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对闫永强、高丽提交的《房屋转让协议书》、《证明》、收据、《委托代理协议》及发票、结婚证复印件，对包永勤提交的《说明》、《住房协议书》、《房屋所有权证》，予以采信并在案佐证。根据前述采信证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2001年7月20日，包永勤（甲方）与闫永强（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方将自己位于呼和浩特市××区西户，101.48平方米的房屋一套出售给乙方，乙方以现金110,000元购买此房。二、乙方自愿一次性付款给甲方110,000元购买甲方房屋归乙方所有，付款签字后，此房屋将永久性归乙方所有，房屋在原始产权移交给乙方前和单位所发生的一切事项均由甲方负责(不包括水暖、电及物业管理费用)。三、协议签字后，甲、乙双方不得以任何理由终止协议，甲方不得以任何理由索要此房；乙方不得以任何理由退房要款。四、由于甲方贷款购房，因此五年到期甲方将房屋一切手续交予乙方并协助乙方办理过户、公证手续，所用各种费用由乙方支付。五、此房目前为无产权低价位转让。其协议内容五年内甲乙双方不得向外界披露，如其中一方不守本条规定向外界披露协议内容，给对方造成经济上损失和不良后果将由责任人承担。甲方五年后将房产手续交于乙方后，此协议全文无效。本协议一式两份签字，交款后生效。甲方：包永勤。乙方：闫永强。证明人：赵某、李长杰。二〇〇一年七月二十日。2019年11月30日，赵某出具《证明》，载明：“2001年7月20日，甲方包永勤自愿将自己位于呼和浩特市××区西户101.48平方米的房屋一套出售给乙方闫永强，乙方闫永强自愿一次性付给甲方包永勤110,000元购买此房，协议签字后第二日，本人赵某和乙方闫永强一起将现金100,000元付给甲方包永勤，剩余10,000元协商房本过户后付给甲方，包永勤同意。证明人：赵某。”2019年12月4日，高某出具《证明》，载明：“关于包永勤卖给闫永强山丹小区房屋事宜，因过户产生的矛盾，我作为双方朋友关系，在2008年8月份，曾和包永勤、赵某、布日古德四人协商过过户问题，当时包要求闫给50,000元就可以过户，回去后和闫叙述，闫不同意。2019年8月，闫要求我再次和包协商过户问题，出资300,000元过户，包不同意，说300,000元不行。”林鸽与内蒙古广播电影电视局机关事务服务中心签订《住房协议书》，载明：林鸽已分到山丹小区的楼房一套，建筑面积101.08平方米4号楼1单元二层西户。2008年10月8日，内蒙古广播电影电视局机关事务服务中心房产科向会计科发出《说明》一份，载明“山丹小区4#-1-4住户林鸽100%实售金额71,849元，已交15,000元，补交房款56,849元。”登记时间为2010年2月1日的《房屋所有权证》载明，位于××区**的房屋为林鸽单独所有，建筑面积为100.83平方米。林鸽与包永勤系母子关系。涉案房屋现在是商品房性质。闫永强、高丽占有、使用涉案房屋，并交纳电视费、电费、物业费、卫生费、采暖费。闫永强、高丽系夫妻关系。闫永强、高丽与北京市京师（呼和浩特）律师事务所于2019年10月28日签订《委托代理协议》并支付代理费。庭审中，闫永强、高丽申请证人赵某出庭作证，赵某在闫永强与包永勤签订《房屋转让协议》时在场，三人系朋友关系。赵某表示闫永强、包永勤曾口头协商变更协议中的付款方式为先支付100,000元，剩余10,000元在办理房本时支付；签订协议的次日，闫永强以现金方式在涉案房屋内向包永勤支付100,000元，此时赵某在场，涉案房屋为现房，已经铺设地面。赵某表示当时只知道涉案房屋是单位的集资房，从交易至今一直是闫永强在使用。庭审中，闫永强、高丽申请证人高某出庭作证，高某在闫永强与包永勤就涉案房屋产生争议时曾作为中间人进行调解，三人系朋友关系。高某表示曾为双方调解过两次，一次是2008年包永勤找高某对涉案房屋的过户事宜进行调解，包永勤要求闫永强向其支付50,000元，闫永强不同意；一次是2019年7、8月闫永强找高某对涉案房屋的过户事宜进行调解，闫永强表示愿意支付300,000元办理过户手续，但包永勤不同意。闫永强、高丽表示，在提起本案诉讼之前，只知道涉案房屋已经办理房屋所有权证，但并不知道房屋所有权证办理至林鸽名下。闫永强、高丽表示，其和包永勤、高某之前都在内蒙古广电局工作，闫永强表示自己只知道涉案房屋是单位曾经分给包永勤的福利房，但该房屋具体登记在谁的名下闫永强并不知情，包永勤在签订《房屋转让协议书》时亦未向其出示任何证件或手续。本院认为，闫永强与包永勤签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于闫永强、高丽主张包永勤继续履行《房屋转让协议书》，办理房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，涉案房屋《房屋所有权证》中登记的权利人为林鸽，包永勤表示其母亲林鸽现已过世，故对闫永强、高丽主张继续履行《房屋转让协议书》并办理房屋过户手续的诉讼请求，存在法律及事实上的障碍而不能履行，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于闫永强、高丽主张包永勤承担履行过户义务中相关费用的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求的成立系建立在第一项诉讼请求得以支持的基础之上，依前所述，闫永强、高丽的第一项诉讼请求因存在法律及事实上的障碍，本院无法支持，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于闫永强、高丽主张包永勤承担本案律师费、保全费、公告费等诉讼相关费用的诉讼请求，本院认为，保全费、公告费等在本案中未实际产生，关于律师费的承担双方并未在协议中进行约定，亦于法无据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回闫永强、高丽的诉讼请求。案件受理费已减半收取计100元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇二〇年五月九日书记员 米文欢