广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初817号原告：张涛，男，1991年3月25日出生，汉族，住清远市清城区*****************************，公民身份号码430************31X。被告：清远联投置业有限公司，住所地：清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：李娟，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑凌佳，广东凡立律师事务所实习律师。原告张涛与被告清远联投置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张涛及被告清远联投置业有限公司的委托诉讼代理人李娟、郑凌佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》解除；2、被告向原告返还已支付的房屋价款为226688元，资金占用利息以226688元为基数，按照银行同期贷款利率自2018年7月24日起计算实际履行完毕之日止。资金占用利息暂计至2020年1月10日，共计15301.44元；违约金以房屋总价款514688元为基数乘以0.1%计51.47元；房屋价款、违约金及资金占用利息共计242040.91元，另外产权登记费550元，律师服务费1200元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订了商品房买卖合同预售,约定被告向原告出卖位于清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心8幢首层43号的商铺，原告以分期付款的方式向被告支付514688元房屋价款，现实际已支付了226688元。合同中双方对商铺的交付时间、逾期交付的违约责任进行了一致确认。同时合同中约定了被告逾期交付的时间超过180日，原告享有合同解除权，被告应按照合同约定承担违约责任。协议签订后，被告无视合同约定的房屋交付期限，且几经催告后被告拒不履行合同义务，协商无果后原告于2019年12月30日向被告送达了解除合同通知书，为维护原告的合法权益，请求贵院判令如诉。被告清远联投置业有限公司答辩称：一、1、被告与原告签订的房屋买卖合同具备继续履行条件，不构成根本违约行为；被告与原告2018年12月签订商品房买卖合同，合同约定交付时间是2019年6月30日前，该条同时约定交付商品房时出卖人应满足具备第九条的证明文件，因存在天气原因，行政机关职能调整、疫情等不可抗力因素，涉案商品房的交付有所延后，根据答辩人证据，当遇到不可抗力原因，施工单位应停止施工作业；当台风黄色预警时，施工单位应停止所有的露天作业；2017年至2019年我省先后遭遇强台风也是众所周知的事实，根据答辩人的证据显示2017年至2019年24小时降雨量大于50毫米的合计为28天，八级大风天气合计57天，所以因受不可抗力的影响，该商品房的交付日期应延后合计85天；2、2019年广东省建设工程消防设计审查验收职责，由各地级消防支队移交至市住建城乡部门负责，造成消防验收有一定程度的延迟；3、2020年2月，受疫情影响，外来人员无法进入小区，导致被告取到房屋建筑面积测绘成果报告书有所延迟，根据合同附件11,补充协议第4条第7项规定，因不可抗力导致房屋无法交付时，出卖人可即时延期，不需承担逾期交房的违约责任，算上因天气、政府调整等不可抗力因素，即使被告在2019年6月30日交付房屋也达到在180天内交付房屋的条件；截止一审庭审辩论终结前，房屋符合交房的法定条件，原告的购房目的可实现，参考适用最高法合同法司法解释一第9条的规定以及最高法城镇房屋司法解释的第2条，截止一审辩论终结前，房屋所在楼栋的基础设施已经建设完毕，同时也取得了建设工程验收备案证明和房屋测绘报告，该房屋完全具备约定和法定的交付条件，是可以交付给原告的；二、原告未按约定付清房款，被告有权延期交付商铺，根据合同附件11补充协议第3条第4点规定，买受人存在未付清房款的情况，出卖人有权拒绝交付但不承担由此承担逾期交房的责任，房屋的总房款为514688元，原告已交房款为226688元，原告付款方式为分期付款，最后一期付款时间为2023年6月30日，因原告未按约定付清房款，所以被告有权暂时不交付商铺；三、原告所主张的利息、律师费、产权费等，首先、因原告未付清房款，房屋需暂缓交付，其次，如前所述，被告不存在违约行为，故合同不具备解除条件，再次，产权登记费、律师服务费并非被告收取，不应由被告返还，综上，请法院驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出受人）于2018年12月8日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同主要约定：原告购买被告开发的位于清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心8幢1层商铺43号，总价款为514688元，房款在2023年6月23日前分6期支付，第一期款项为2018年12月8日支付257688元，第二期为2019年6月23日支付57000元，第三期为2020年6月23日支付50000元，第四期为2021年6月23日支付50000元，第五期为2022年6月23日支付50000元，第六期为2023年6月23日支付50000元。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，若逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1、逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同及附件还就其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《补充协议》，约定就房款的付款方式变更为：买受人应当在2023年6月23日前分六期支付该商品房全部价款，第一期款项为2018年12月8日支付154688元，第二期为2019年6月23日支付72000元，第三期为2020年6月23日支付72000元，第四期为2021年6月23日支付72000元，第五期为2022年6月23日支付72000元，第六期为2023年6月23日支付72000元。原告就购买上述房屋后，于2018年6月23日、7月24日分两次向被告支付了154688元，又于2019年6月20日支付了72000元，合共226688元。此外，原告还向清远市冠通房地产咨询有限公司支付了律师服务费1200元，产权登记费550元。因被告未能依约交付商铺，原告于2019年12月29日向被告发出《通知书》，要求解除与被告签订的合同并要求其依约退还已付全部房款226688元及利息、违约金。邮件回执显示被告于2019年12月30日已签收。另查明，涉案商铺所在建筑物的于2019年12月30日竣工验收，2020年1月22日办理竣工验收备案。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。被告未按照合同约定交付房屋，已构成违约，原告主张解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求退还已付全部房款226688元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于利息及违约金，依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应自原告付款之日起支付利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息应分段计算为：自2018年7月25日起以154688元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年6月20日，自2019年6月20日起以226688元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本院确定的履行期限届满之日止。对此超出此范围的利息请求，本院不予支持。此外，被告还应按照合同约定向原告支付违约金514.69元。现原告要求被告支付违约金51.47元，是原告对其权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许，故被告应向原告支付的违约金为51.47元。对于原告主张的产权登记费550元及律师服务费1200元，因收取上述费用的相对方为清远市冠通房地产咨询有限公司，不是本案被告，原告主张被告返还，依据不足，本院不予支持，原告可另行通过法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告张涛与被告清远联投置业有限公司于2018年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告清远联投置业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告张涛返还购房款226688元及利息（自2018年7月25日起以154688元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年6月20日，自2019年6月20日起以226688元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本院确定的履行期限届满之日止）；三、被告清远联投置业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告张涛支付违约金51.47元；四、驳回原告张涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4559元，由原告张涛负担20元，由被告清远联投置业有限公司负担4539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 李 航二〇二〇年五月二十五日书记员 余钰婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。