宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2020）宁0122民初859号   原告：谷某，内蒙古乌海市人，住内蒙古自治区乌海市。   委托诉讼代理人：马某，宁夏方和圆律师事务所律师。   被告:宁夏东华房地产开发有限公司。   法定代表人：胡某。   委托诉讼代理人：陈某，宁夏三略律师事务所律师。   原告谷某与被告宁夏东华房地产开发有限公司（以下简称东华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谷某委托诉讼代理人马某、被告东华房地产公司委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告谷某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的售房协议书；2.依法判令被告向原告返还已付购房款108682元，利息58050.25元（之后利息主张至实际付清之日止）、并赔偿损失158287.57元、承担已付购房款一倍的赔偿责任108682元，以上共计433701.82元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月1日，原、被告签订《售房协议书》，约定被告将其开发的××苑房屋出售给原告，房屋面积77.63㎡，价格为1400元/㎡，房款总额为108682元。后原告向被告交付了房款8万元，但被告一直未履行交房及办证义务。2015年，原告向贵院起诉要求被告交付房屋，才得知涉案房屋于2012年5月23日被银川市中级人民法院依法查封。之后原告向银川市中级人法院提出执行异议，经银川市中级人民法院、宁夏高级人民法院审理，银川市中级人民法院解封了涉案房屋。2019年7月12日，原告按照银川市中级人民法院要求将涉案房屋剩余房款28682元转账至银川市中级人民法院执行款专用账户。2019年9月17日，原告向贵院起诉要求被告交付房屋并履行过户手续，经贵院审理查明，被告于2011年又将涉案房屋转让给案外人王某，且王某已在涉案房屋居住至今，故涉案房屋无法向原告交付。原告认为，被告将房屋出售给第三人的行为严重违约，且在原告向银川市中级人民法院主张涉案房屋权利时恶意隐瞒将房屋出卖给案外人的情形，根据法律规定，原告可以解除合同，被告应返还原告已付购房款及利息、赔偿原告购买同类房屋的差价即可得利益损失，并承担不超过购房款一倍的赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，依法起诉，请求判如所请。   被告东华房地产公司辩称，原告要求被告返还房款108682元、承担利息58050.25元、赔偿损失158287.57元、一倍赔偿108682元的诉请没有事实和理由。2007年被告与原告所属公司签订了房屋代建协议，约定由被告为原告所属单位代建兴泽苑小区住宅楼，房款由原告所属公司统一向被告支付，之后被告按照约定统一给原告所属公司交付了房屋，对于原告主张的涉案房屋，根据被告公司相关人员查证回忆，被告公司没有单独与原告签订购房协议，没有收取原告房款。原告提交的《售房协议》（落款时间2007年11月1日）明确约定：房款108682元，经甲乙双方协商，乙方（原告谷某）必须一次性缴清房款，原告提交的宁夏景程房地产开发有限公司出具给宋风珍的商品房销售发票（落款时间2008年1月14日）只能证明给景程公司支付了8万元房款，并没有按照约定给被告全额支付108682元房款，所以被告有权拒绝向原告交付涉案房屋。原告应当向实际收款人宁夏景程房地产开发公司主张房款8万元，不应当向原告主张此款。原告将28682元房款交付给银川中级法院，此款不应当由被告给原告返还。如上所述，原告没有向被告支付房款，被告拒绝向原告交付房屋，双方已经发生争议，而且原告已经在2015年向贺兰县法院起诉，要求被告向其交付房屋，被告不认可原告的诉讼请求及理由，不同意给其交付房屋。因涉案房屋被案外人查封，所以原告提起执行异议，要求案外人停止对涉案房屋执行。虽然银川中院做出的（2017）宁01执异34号执行裁定结果是中止执行涉案房屋，但被告并不认可《售房协议书》（落款时间2007年11月1日）。原告明知双方之间对涉案房屋已经产生根本性争议，人民法院并没有判令涉案房屋归原告所有，也没有判令原告将房屋尾款28682元交给被告，原告将28682元直接交给银川中院执行庭，应当由原告自行承担责任。虽然银川中院在2019年7月3日给原告发出了协助执行通知书，但该协助通知书并非是强制要求原告将28682元房款交到法院，原告完全可以以债权债务尚不明确为由拒绝交付。原告在明知被告不认可双方之间的房屋买卖事实的情况下，将28682元房款交给执行机关，被告不负有退还义务。原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿款108682元没有事实和法律依据。原告诉讼请求当中既要求被告承担利息，又要求被告赔偿实际损失，还要求被告承担已付房款一倍的损失，明显属于重复起诉，不应当得到支持。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据贺兰兴泽苑小区价格走势表打印件一份,被告不认可，因该证据系打印件，无法核实其真实性，本院不予采信。被告提交证据（2015）银民初字第243号民事判决书复印件一份、商品房预售许可证复印件一份，该判决书真实性、合法性本院予以确认，商品房预售许可证复印件能够与其他证据佐证部分，本院予以采信。   本院经审理认定事实如下：原告谷某与被告宁夏兴东华房地产开发有限公司(后更名为宁夏东华房地产开发有限公司)于2007年11月1日签订《售房协议书》，约定被告将其开发的××苑砖混结构住宅，出售于原告，预售面积为77.63平方米，每平米价格为1400元，房款共计108682元，原告必须一次性缴清房款，被告统一办理房产手续，办理手续的一切费用按国家、政府规定执行，该住宅房最终面积以测绘公司测绘报告为准。   （2018）宁民终386号民事判决查明，2007年9月18日，宋风珍出具转让书，载明：宋风珍于2007年登记团购的××县，已转让给其姐夫原告谷某，房款由原告谷某交付，合同也由原告谷某签订，此房与其无关。2008年1月14日，由东华房地产公司原合作方宁夏景程房地产开发有限公司向宋风珍出具8万元商品房销售发票。被告东华房地产公司通过宁夏景程房地产开发有限公司收到了该笔房款8万元。涉案房屋登记在被告公司名下。   2011年1月24日，宁夏兴东华房地产开发有限公司更名为宁夏东华房地产开发有限公司。   宁夏第一建筑公司第五分公司（以下简称一建五分公司）与宁夏新贺兰工贸集团有限公司（以下简称新贺兰公司）、被告东华房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，一建五分公司于2012年5月22日向银川市中级人民法院提起诉讼并提出财产保全，银川市中级人民法院于2012年5月24日查封了包括涉案房屋在内的21套房产，经银川市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院、最高人民法院审理，判决被告东华房地产公司及新贺兰公司应向一建五分公司支付工程款及逾期付款违约金。上述案件执行过程中，原告向银川市中级人民法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，银川市中级人民法院作出（2017）宁01执异34号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。一建五分公司不服（2017）宁01执异34号执行裁定，向该院提出申请执行人执行异议之诉，请求准予执行涉案房屋，后经银川市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院审理，判决驳回一建五公司要求准许执行涉案房屋的诉讼请求。   另查明，2019年7月3日，银川市中级人民法院向原告发出（2017）宁01执15号协助执行通知书，因一建五分公司申请执行东华房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，请原告协助将其购买被告东华房地产公司的购房款28682元交至银川市中级人民法院指定账户（房屋位置××县）。2019年7月12日，原告将涉案房屋剩余房款28682元转账至银川市中级人民法院执行款专用账户。2019年8月7日，银川市中级人民法院作出（2017）宁01执15号之五执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。   2011年12月15日，案外人王某与被告东华房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定被告东华房地产公司将涉案房屋即贺兰县××室房屋出售给案外人王某，房屋价款为20万元。王某向东华房地产公司通过现金方式支付20万元房款，东华房地产公司为案外人王某出具了收据，后东华房地产公司将涉案房屋交付案外人王某，案外人王某于2014年办理入住至今，涉案房屋的物业费、采暖费也由案外人王某交纳，且现仍在该房屋内居住。   再查明，本院于2019年9月17日立案受理(2019)宁0122民初6169号原告谷某与被告东华房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，原告谷某诉请被告向原告交付贺兰县××室房屋，并办理该房屋产权证。本院认为被告东华房地产公司已经于2011年12月15日将涉案房屋出卖给案外人王某，并将涉案房屋交付给了案外人王某，现涉案房屋由案外人王某实际占有，事实上被告东华房地产公司不能履行向原告交付涉案房屋的义务，而被告的该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，现原告主张被告交付涉案房屋并协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求于法无据不具有可执行性，本院不予支持。故依法驳回原告谷某的全部诉讼请求。为此，原告诉至本院，请求判如所请。   本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：   （一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。   本案中原、被告签订的《售房协议书》仅对商品房的坐落、价款、付款方式进行了约定,但对交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等其他主要内容未作出约定,该协议缺乏构成商品房买卖合同主要内容的条款,属商品房买卖的意向性协议。但原告谷某与被告东华房地产公司签订的《售房协议书》是双方当事人的真实意思表示。被告东华房地产公司已按约定收受了原告购房款8万元。此后原告在被告为被执行人的案件中履行了银川市中级人民法院的协助义务即代被告向银川市中级人民法院缴纳未付房款28682元，已经履行了支付购房款的义务，双方形成有效的房屋买卖合同关系。在签订合同及房屋竣工后的合理期间内，被告并未履行交付房屋的义务，现房屋被处置给案外人王某并实际居住，不具备交房条件。原告向人民法院起诉要求被告交付贺兰县××室房屋，并办理该房屋产权证的诉讼请求并未得到支持。被告东华房地产公司未在合理的期限内向原告交付房屋并办理产权登记,已构成违约,导致原告合同目的不能实现。原告有权请求解除合同并赔偿损失。故原告请求判令解除原告与被告东华房地产公司签订的《售房协议书》、退还原告购房款108682元、支付利息58050.25元的诉讼请求,有事实和法律依据,本院依法予以支持，且被告应支付自2020年1月7日至本判决确定的履行期限届满之日的利息（以购房款108682元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告按照兴泽苑二手房价格3439元/㎡标准主张损失158287.57元，其未能提交有效证据予以证实，本院按照双方违约情况，酌定按照已付房款的30%核算损失为32604.6元（108682元×30%）。原告主张被告支付已付房款一倍的赔偿责任108682元，因涉案房屋买卖不具备商品房买卖合同的主要要件，不适用关于承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决如下：   一、解除原告谷某与被告宁夏东华房地产开发有限公司签订的《售房协议书》；   二、被告宁夏东华房地产开发有限公司返还原告谷某购房款108682元、支付利息58050.25元，并支付自2020年1月7日至本判决确定的履行期限届满之日的利息（以购房款108682元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   三、被告宁夏东华房地产开发有限公司赔偿原告谷某损失32604.6元；   上述款项于本判决生效之日起十五日内付清。   四、驳回原告谷某的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3903元（已减半收取），由原告谷某负担903元，由被告宁夏东华房地产开发有限公司负担3000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 易学明     二〇二〇年五月二十七日   （法官助理 史晓娇   书记员 王 洁   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：   （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；   （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。