广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终960号上诉人（原审被告）：张新荣，男，1954年2月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区**********。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：邓伟华，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江裕科技园（新会）有限公司，住所地：广东省江门市新会区*********。法定代表人：欧栢贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁珍屏，广东华南律师事务所律师。原审第三人：孙英，女，1982年2月16日出生，汉族，住湖北省蕲春县******。公民身份号码：421************。原审第三人：新会区会城轩禄号商行。住所地：广东省江门市新会区**********。经营者：叶朝胜，男，1974年12月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区**************。原审第三人：陈社亮，男，1973年4月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区***************。公民身份号码：440************。上诉人张新荣因与被上诉人江裕科技园（新会）有限公司（以下简称江裕公司），原审第三人孙英、新会区会城轩禄号商行、陈社亮房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张新荣上诉请求：撤销一审判决，改判为：1.确认江裕公司与张新荣于2017年8月21日签订的《租赁合同》于2018年2月1日解除；2.驳回江裕公司要求张新荣支付租金及利息、管理费及利息、违约金的诉讼请求。事实和理由：一、江裕公司一直未能提供租赁房屋的消防验收资料，租赁房屋存在严重消防安全隐患，危及人身安全，也使得张新荣无法正常使用房屋，本案房屋租赁合同属无效合同。二、自2018年1月起，江裕公司在租赁场地四处张贴通告通知，阻挠张新荣招租商铺，致使张新荣无法正常经营商铺，江裕公司阻挠张新荣正常经营商铺的行为，导致张新荣无法履行合同，并于2018年1月底退出租赁房屋，而江裕公司也已实际收回并使用了租赁房屋，因此，《租赁合同》在2018年2月1日起已经实际解除。一审法院认定于2018年6月27日解除合同与事实不符，其判决张新荣支付2018年5月1日至2018年8月9日的租金和支付2018年2月1日至2018年8月9日的管理费无事实依据。三、江裕公司严重违约导致租赁合同无法履行，依法本应承担违约责任并赔偿张新荣的经济损失，但一审法院却判决张新荣支付提前解除合同违约金，更无充分的事实依据和法律依据。四、江裕公司起诉后，向张新荣发出了《解除租赁合同通知书》，双方在一审庭审也确认租赁合同已实际解除，江裕公司在一审中已不再主张解除租赁合同的诉讼请求，一审法院仍按解除租赁合同的诉讼标的收取受理费无法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。为此，张新荣现依法提起上诉，请求二审法院依法作出裁决。补充上诉意见：2018年1月起江裕公司违约干扰张新荣使用租赁场地，此时租赁场地已经没有使用价值。即使从江裕公司发函之日起解除租赁合同，其在2018年2月起的租金张新荣也不应支付，如果江裕公司违法干扰张新荣使用租赁房屋，而同时却要张新荣支付该段时间的租金，显然对张新荣不公平不公正。江裕公司辩称，一、张新荣的上诉理由不成立，其违约不但表现在没有如期交纳租金，而且张新荣破坏了原来房屋的主体结构，擅自移动和改变设施设备，本案经过原来的一审、二审，有关的事实已经查明，而且原二审也查看了现场情况，其违约行为明显。二、张新荣擅自转让经营权和承租权，其行为已经构成严重违约。三、江裕公司自始至终没有干扰张新荣使用场地，反而是张新荣由于其违约行为引起纠纷。再加上没有按时交纳租金、物业费和水电费，江裕公司与张新荣协商不成才迫于无奈提起诉讼。因此张新荣上诉理由没有事实和法律依据。本案重审后，江裕公司也如实提交了证据证明有关的商铺移交情况，所以有关的移交事实有公证书予以证明。其他意见按照一审意见。孙英、新会区会城轩禄号商行、陈社亮均没有陈述意见。江裕公司向一审法院起诉请求：1.判令解除江裕公司与张新荣于2017年8月21日签订的《租赁合同》；2.判令张新荣在《租赁合同》解除后10天内腾退交还租赁房屋给江裕公司；3.判令张新荣从2018年5月1日起，按每月租金46159.91元向江裕公司支付租金至张新荣腾退交还租赁房屋给江裕公司之日止；4.判令张新荣从2018年4月26日起，按年利率24%向江裕公司支付逾期支付租金利息至张新荣付清全部拖欠租金给江裕公司之日止；5.判令张新荣从2018年2月1日起，按每月物业管理费3807.29元向江裕公司支付物业管理费至张新荣腾退交还租赁房屋给江裕公司之日止；6.判令张新荣从2018年1月26日起，按年利率24%向江裕公司支付逾期支付物业管理费利息至张新荣付清全部管理费给江裕公司之日止；7.判令张新荣向江裕公司支付违约金92319.82元(46159.91元×2个月=92319.82元)；8.判令张新荣向江裕公司支付律师费21000元；9.本案全部诉讼费用由张新荣承担。诉讼中，江裕公司明确诉讼请求为：1.确认江裕公司、张新荣签订的《租赁合同》自江裕公司向张新荣送达解除通知书时（即2018年6月28日）解除；2.判令张新荣从2018年5月1日起，按每月租金46159.91元向江裕公司支付租金至2018年8月9日，合计租金150789.04元（46159.91元×3个月=138479.73元，2018年8月1日至2018年8月9日租金为46159.91元/30天×8天=12309.31元）；3.判令张新荣从2018年4月26日起，按年利率24%向江裕公司支付逾期交付租金利息至2018年8月9日止为10410.64元（150789.04元×年利率24%/365天/年×105天）；4.判令张新荣从2018年2月1日起，按每月物业管理费3807.29元向江裕公司支付物业管理费至2018年8月9日止为23859.02元（3807.29元×6个月+1015.28元）；5.判令张新荣从2018年1月26日起，按年利率24%向江裕公司支付逾期交付物业管理费利息至2018年8月9日止为3074.87元(23859.02×年利率24%/365天/年×196天)；6.判令张新荣向江裕公司支付违约金92319.82元（46159.91元×2个月=92319.82元）；7.判令张新荣向江裕公司支付律师费21000元；8.本案全部诉讼费用由张新荣承担。一审法院认定事实：1.江门市新会区**************(服务中心展厅)房屋【房地产权证号：粤房地证字第C3*****号】，权属人登记为江裕公司。该房屋为二层钢筋混凝土结构，建筑面积2536.07平方米。该房屋内用混凝土墙分隔成多间铺位，每间铺位均各自具备独立使用条件。2.2017年8月21日，江裕公司与张新荣签订《租赁合同》，其中约定：江裕公司将位于江门市新会区***************屋租赁给张新荣作新会陈皮、新会柑制品及柑皮茶系列产品的研发、生产、销售用途，在租赁期内未经江裕公司同意不得改变用途，不得改变房屋的结构，经江裕公司许可可以分租给次承租人，但不得整体转租；租赁期限自2017年9月1日起至2027年8月31日止，免租期和物业改造、翻新的期限从2017年9月1日起至2018年1月31日，期间不计租金；合同生效后七日内张新荣向江裕公司交付约定的保证金及首期租金；租金标准为每月46159.91元，租赁天数不足一月的，按实际租赁天数计算；物业管理费标准为每月3807.29元；合同签订之日起七日内，张新荣应支付保证金92319.82元；租赁期间，若张新荣出现拖欠租金或损坏物业、私自转租、改变租赁用途、单方解除合同或合同约定的其他违约行为等产生的费用，江裕公司有权从保证金中抵扣作为违约金；租金、物业管理费每三个自然月支付一次，每三个月最后一个月的25日前支付后三个月的租金、物业管理费，先缴付后使用；租赁期内，从第二年(满365天)起在前年的基础上递增5%的涨幅计算租金；如逾期交纳租金、物业管理费及水电费的，每逾期一日，按未付金额的3‰计收违约金；租赁方如进行装修、设备安装等，应在实施前将有关图纸和施工方案报出租方，经出租方审核同意后方可施工，施工人员进场前需经出租方同意；租赁期间，承租方保证租赁房屋及其附属设施处于可正常使用的安全状态，未经出租方书面同意不得对房屋结构及其附属设施进行移动或改变；如承租方将租赁物分租的，需要将次承租人的租赁相关情况书面告知出租方；承租方违反合同约定，出租方为此主张权益所产生的律师费等由承租方承担；有下列情形之一的，一方可通知对方提前解除合同，违反合同约定的一方应按约定向对方支付违约金：……(5)因承租方原因造成房屋主体结构损坏的；(6)承租方擅自转租、转让租赁房屋承租权或与他人交换承租房屋的；(7)承租方逾期不支付房屋租金或其他费用累计超过1个月的；……；如一方提前解除合同或其他违反合同约定，违约方应向守约方支付相当于2个月房屋租金的违约金，因一方违约给对方造成损失的，还应赔偿损失；如承租方违反合同约定，出租方行使单方面终止合同权利时，承租方应当及时返还房屋并配合办理终止合同手续，若承租方不配合办理手续超过一个月的，视作放弃对租赁房屋内所有物品的所有权，一切物品归出租方处理，出租方有权要求承租方返还占用的房屋并承担占用期间的使用费及赔偿相关损失等。合同签订后，张新荣于2017年8月29日向江裕公司交付了合同约定的押金92319.82元。2018年1月26日，张新荣向江裕公司交付了2018年2月1日至2018年4月30日的租金共138479.73元。合同签订后，张新荣派人对租赁的房屋进行装修改造，期间将其中的两间地下铺位的天花板打通开口约3平方米用于修建通至二楼铺位的楼梯，将原位于其中一间铺位的两个电箱移动至铺位后面的楼梯处。江裕公司发现后，自2017年12月27日起多次向张新荣发出通知要求其将相关设施回迁并恢复房屋原状。后张新荣只将其中一间铺位的楼梯开口封闭，并没有完全恢复原状。3.2017年8月23日，江裕公司与孙英签订《租赁合同》，约定江裕公司将位于江门市新会区***************屋首层其中的50平方米租赁给孙英，租赁期限自2017年8月23日至2027年8月22日。2017年8月25日，江裕公司与孙英签订《终止协议》，约定上述合同自本协议签订之日起终止。4.2017年8月30日，张新荣与勐海耕语茶叶有限公司签订《租赁合同》约定张新荣将位于江门市新会区**************编号A04面积135平方米商铺租赁给勐海耕语茶叶有限公司；2018年1月3日，新会区会城某乙物业租赁服务中心、张新荣与新会区会城轩禄号商行(叶朝胜)签订《租赁合同》约定新会区会城某乙物业租赁服务中心、张新荣将位于江门市新会区**************编号A11#面积58平方米商铺租赁给新会区会城轩禄号商行(叶朝胜)；2018年1月15日，新会区会城某乙物业租赁服务中心、张新荣与陈社亮签订《租赁合同》约定新会区会城某乙物业租赁服务中心、张新荣将位于江门市新会区**************编号6#面积136平方米商铺租赁给陈社亮。2018年1月25日，江裕公司向孙英发送通知，认为与孙英已解除租赁合同，双方并无租赁关系，孙英及江门市新会区会城某乙物业租赁服务中心无权出租涉案房屋，应立即停止出租行为，否则将追究当事人的法律责任。2018年2月10日，江裕公司在涉案房屋外墙张贴通告，载明孙英及江门市新会区会城某乙物业租赁服务中心与江裕公司无租赁关系，孙英及江门市新会区会城某乙物业租赁服务中心无权出租房屋，孙英及江门市新会区会城某乙物业租赁服务中心与客户签订的租赁合同侵害了江裕公司的权益为无效合同，孙英应停止侵权行为并终止与租户签订的租赁合同。2018年3月6日，江裕公司向张新荣发出通知，认为张新荣存在擅自装修损坏房屋结构、占用公共电房、擅自转租等行为，要求张新荣在通知送达之日起十日内整改后通知江裕公司验收并终止与分租客户的租赁合同。5.2018年6月28日，江裕公司向张新荣发送《解除租赁合同通知书》，认为张新荣有对租赁房屋装修施工前没有依约将装修图纸和施工方案报出租方，也没有经审核同意，且施工严重损坏出租房屋的主体结构；擅自移动和改变出租房屋的附属设备；未经出租方书面同意擅自将房屋转租给他人；拖欠租金及管理费超过1个月等违约行为，故根据《租赁合同》的规定通知张新荣从2018年7月5日起解除《租赁合同》，并于2018年7月13日前自行清理搬走。6.张新荣于2018年6月27日签收一审法院寄送的起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书。2019年3月15日，广东省江门市新会公证处出具《公证书》，其中载明于2018年8月9日对江裕公司收回有关铺位的过程以及有关铺位的现状进行保全证据公证。7.诉讼中，张新荣称其于2018年1月已经自行离场，离场时未通知江裕公司也未办理租赁物的交接，离场时只有叶朝胜租赁的11号铺位尚在经营，其他铺位均处于无人管理的开放状态。叶朝胜称缴纳租金至2018年6月。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查案涉房屋已取得了权属证书、权属人登记为江裕公司，本案不存在张新荣主张的产权不明且无消防验收的情形，张新荣关于案涉合同无效的抗辩主张，无事实和法律依据，不予采纳。江裕公司与张新荣签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反相关法律的强制性规定，为有效合同，当事人应按照合同约定履行各自义务。关于合同解除的问题，鉴于双方当事人在诉讼中均确认《租赁合同》已经实际解除，一审法院对此不持异议。关于合同解除的时间，结合本案双方的诉辩情况，一审法院认定《租赁合同》于2018年6月27日解除，理由如下：一、江裕公司在本案中已明确提出解除《租赁合同》的请求，主张解除的原因包括张新荣有凿穿楼板损坏了房屋的主体结构，擅自移动和改变附属设备，未经书面同意擅自转租，拖欠租金及管理费超过1个月等违约行为。经查，本案张新荣确实存在损坏房屋楼面结构、擅自移动附属设备、未经同意擅自转租、未按约定交纳租金和管理费等违约行为。张新荣经江裕公司催告后未予整改，且自行撤离租赁物，张新荣的违约行为已致使合同目的不能实现。江裕公司主张的解除合同理由符合合同约定。二、当事人一方依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，一审法院依法于2018年6月27日将起诉状副本送达给张新荣，应视为江裕公司已通知张新荣解除合同，合同自通知(起诉状副本)到达时解除。三、江裕公司虽在2018年6月28日又向张新荣发送《解除租赁合同通知书》，但此时，《租赁合同》已经处于解除的状态，江裕公司发出的该份解除通知不发生合同解除的法律后果。关于江裕公司主张的租金、物业管理费及合同解除后的占有使用费、物业管理费的问题，张新荣作为房屋承租方应当依照合同约定承担租赁期间发生的租金、物业管理费。因张新荣自2018年5月起没有向江裕公司支付租金，江裕公司要求张新荣依照合同约定的标准支付2018年5月1日起至合同解除之日即2018年6月27日的租金合法有据，一审法院予以支持。因张新荣自合同生效后没有向江裕公司支付物业管理费，江裕公司要求张新荣依照合同约定的标准支付2018年2月1日起至合同解除之日即2018年6月27日的物业管理费合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，张新荣未按照江裕公司的要求在限期内搬走并将租赁房屋交还江裕公司，直至江裕公司于2018年8月9日自行收回租赁房屋。张新荣虽称其已自行撤场，但其撤场后未通知江裕公司更未积极的与江裕公司办理交接手续，应承担涉案房屋未及时交接的相关责任。现江裕公司主张张新荣按照合同约定的租金、物业管理费标准支付合同解除后至江裕公司实际接收房屋之日即2018年8月9日的占有使用费、物业管理费，依法应予支持。综上，江裕公司主张张新荣依照合同约定的标准支付2018年5月1日至2018年8月9日的租金(含占有使用费)150789.04元、支付2018年2月1日起至2018年8月9日的物业管理费23859.02元合法有据，一审法院予以支持。关于江裕公司主张的逾期支付租金、物业管理费利息的问题，江裕公司、张新荣在《租赁合同》中约定租金、物业管理费每三个自然月支付一次，每三个月最后一个月的25日前支付后三个月的租金、物业管理费，先缴付后使用，如逾期交纳租金、物业管理费的，每逾期一日，按未付金额的3‰计收违约金。张新荣未按合同约定支付租金、物业管理费，构成违约，应当承担相应违约责任。对于江裕公司主张的计算期间，张新荣未提出异议，一审法院予以确认。对于计算标准，江裕公司主张按年利率24%计算，张新荣则抗辩称违约金过高请求法院予以调整，一审法院对张新荣的此抗辩意见予以采纳。一审法院依据合同履行情况及江裕公司的实际损失酌情确定该项利息的计算调整为：以150789.04元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年4月26日计至2018年8月9日；以23859.02元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年1月26日计至2018年8月9日。关于江裕公司主张的提前解除合同违约金的问题，江裕公司、张新荣在《租赁合同》中约定了如一方提前解除合同或其他违反合同约定，违约方应向守约方支付相当于2个月房屋租金的违约金。现双方合同由于张新荣违约而提前解除，江裕公司主张张新荣支付违约金92319.82元，依法应予支持。因张新荣已向江裕公司交付了保证金92319.82元，该保证金可抵作相应的违约金。关于江裕公司主张的律师费的问题，江裕公司、张新荣虽然在《租赁合同》中约定了张新荣在违反合同相关约定时，江裕公司为此产生的律师费等由张新荣承担，但在本案中，江裕公司并未提供充分证据证实该项费用的实际支出情况，故一审法院对江裕公司该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认江裕公司与张新荣于2017年8月21日签订的《租赁合同》于2018年6月27日解除；二、张新荣应于一审判决发生法律效力之日起十日内向江裕公司支付2018年5月1日至2018年8月9日的租金(含占有使用费)150789.04元及利息(以150789.04元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年4月26日计至2018年8月9日)；三、张新荣应于一审判决发生法律效力之日起十日内向江裕公司支付2018年2月1日至2018年8月9日的物业管理费23859.02元及利息(以23859.02元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年1月26日计至2018年8月9日)；四、张新荣应于一审判决发生法律效力后向江裕公司支付提前解除合同违约金92319.82元，该项在张新荣交付的保证金中予以抵扣；五、驳回江裕公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62532.06元，由张新荣负担并于一审判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。江裕科技园(新会)有限公司预交的案件受理费62532.06元，予以退回。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对张新荣的上诉请求范围进行审查。一、关于江裕公司与张新荣于2017年8月21日签订的《租赁合同》效力认定的问题张新荣主张江裕公司未能提供租赁房屋的消防验收资料，租赁房屋存在严重消防安全隐患，致使张新荣无法正常使用涉案房屋，双方签订的该租赁合同无效。关于租赁房屋的消防验收，应属于相关法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。本案中,江裕公司已经取得涉案房屋的产权证，其有权出租涉案房屋。涉案租赁房屋是否经过消防验收，影响房屋的交付使用，但不影响房屋所有者签订的租赁合同效力。因此，张新荣主该项主张于法无据，本院不予支持。二、关于江裕公司是否违约的问题张新荣主张江裕公司违法干扰张新荣使用租赁房屋，四处张贴通告通知、阻挠张新荣招租商铺。经查，《租赁合同》约定租赁用途为张新荣经营范围内的业务，仅限于新会陈皮、新会柑制品及柑皮茶系列产品的研发、生产、销售，其中包括用于生产车间、办公室、展厅和仓库等。在租赁期内未征得江裕公司书面同意以及按规定须经有关部门审批而未获批准前，不得擅自改变约定的使用用途，不得改变房屋的结构。经江裕公司书面许可，张新荣可以部分分租给次承租人，但不得整体转租。本案中，张新荣存在将其承租的部分商铺转租给其他人的情形，张新荣未能提交证据证明其该转租行为经过了江裕公司的书面同意。而江裕公司在张新荣承租的商铺张贴通知通告的行为，已经表明江裕公司在得知张新荣转租涉案部分商铺后，明确表示不予准许张新荣的该转租行为，江裕公司该行为符合《租赁合同》的约定，并不构成违约。三、关于张新荣与江裕公司签订的《租赁合同》是否应予解除的问题江裕公司主张张新荣存在未依约将装修图纸和施工方案报江裕公司，也未经江裕公司审核同意，装修施工严重损坏房屋主体结构，擅自移动和改变附属设备，擅自转租，拖欠租金及管理费超过一个月等违约情形。首先，张新荣未能提交证据证明其对涉案房屋装修和施工方案报经江裕公司审核同意。张新荣凿穿楼板、改变配电设施的行为，鉴于江裕公司陈述涉案商铺交付给张新荣时已经进行了分户间隔，为更好的利用间隔后的卡位，同时江裕公司也未能提交证据证明凿穿楼板影响了涉案房屋的主体结构或改变配电设施造成安全隐患的情况下，张新荣该行为虽未经江裕公司审核同意，但并不构成根本违约。其次，《租赁合同》已经明确约定了租赁涉案房屋的用途以及转租须经江裕公司同意，江裕公司以其行为已经明确表示不同意张新荣转租涉案商铺。张新荣称江裕公司在承租商铺时已经知道其承租涉案商铺的目的系对外招租，但未能提交证据证明其该项主张，也未能提交证据证明事后江裕公司与张新荣对《租赁合同》内容协商一致进行了变更，张新荣该项主张理据不足，本院不予采信。因此，张新荣转租涉案部分商铺的行为构成违约，符合《租赁合同》第十一条第11.2款第6项约定的合同解除条件。第三，张新荣主张其已于2018年1月底退出租赁房屋，但其并未通知江裕公司，也未与江裕公司进行过交接。如前述分析，江裕公司并无违约，张新荣主张《租赁合同》于其退出租赁房屋后即解除，无事实和法律依据，本院不予支持。至本案起诉前，江裕公司也未向张新荣主张过解除合同，故此至本案起诉前双方签订的《租赁合同》尚未终止，张新荣应向江裕公司履行支付租金的义务。张新荣确认其交纳涉案房屋租金至2018年4月30日，之后未向江裕公司支付租金。至本案起诉前，张新荣拖欠江裕公司租金累计超过1个月，符合《租赁合同》第十一条第11.2款第7项约定的合同解除条件。综上，张新荣擅自转租部分商铺以及拖欠江裕公司租金累计超过1个月，符合《租赁合同》约定的合同解除条件，江裕公司有权单方解除《租赁合同》。江裕公司诉讼主张解除其与江裕公司签订的《租赁合同》，其起诉状副本送达给张新荣之日即视为解除通知到达张新荣，一审认定本案起诉状副本送达给张新荣之日即2018年6月27日为《租赁合同》解除日，合法有理，本院予以维持。四、关于张新荣应向江裕公司支付的租金、物业管理费的问题张新荣与江裕公司签订的《租赁合同》于2018年6月27日解除。张新荣虽称其已于2018年1月自行退出涉案租赁场地，但未与江裕公司进行交接。张新荣交纳涉案商铺租金至2018年4月31日。张新荣转租铺位中，次承租人新会区会城轩禄号商行陈述其已经向张新荣交纳了2018年4至6月的租金。江裕公司、新会区会城轩禄号商行确认江裕公司收回涉案商铺时，新会区会城轩禄号商行尚在经营。江裕公司提交了公证书证明其已经于2018年8月9日通过公证保全方式自行收回涉案商铺。以上证据及事实足以印证，张新荣在江裕公司收回涉案商铺前持续占有使用涉案商铺，江裕公司也采取了公证收回商铺的措施防止损失扩大。因此，一审法院认定张新荣应向江裕公司支付2018年5月1日至2018年8月9日的租金（含占用费），合法有理，本院予以维持。《租赁合同》第五条第5.2款明确约定了物业管理费。江裕公司主张张新荣应按照《租赁合同》支付占有使用涉案房屋的物业管理费，具有事实和法律依据。一审认定张新荣应向江裕公司支付的物业管理费，合法有理，本院予以维持。五、关于张新荣是否应向江裕公司支付逾期支付租金和物业管理费的利息的问题《租赁合同》第十二条第12.1款约定逾期支付租金、物业管理费及水电费，每逾期一日，按未付款金额的3‰向江裕公司支付违约金。张新荣存在逾期支付租金及物业管理费的违约行为，应承担相应的逾期违约责任。江裕公司主动将《租赁合同》约定的逾期支付租金、物业管理费计算标准调整为年利率24%，但相对于利息占用损失仍显过高，一审法院认定按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算相应的租金及物业管理费逾期利息，合法有理，本院予以维持。六、关于张新荣是否应向江裕公司支付违约金的问题《租赁合同》第十一条第11.2款第6项约定乙方擅自转租、转让租赁房屋承租权或与他人交换承租房屋的，甲方可书面通知对方提前解除本合同，但违反合同该约定的一方应按第12.2款约定向对方支付违约金。《租赁合同》第十二条第12.2款约定如一方提前解除合同或其他违反合同约定，违约方向守约方支付相当于2个月房屋租金的违约金。本案中，张新荣存在擅自转租涉案部分房屋的行为，符合《租赁合同》约定的应当承担违约责任的情形。该项违约责任与前文提及的逾期利息支付责任并非针对同一违约事实所产生，而是基于不同违约行为所应依约承担的法律责任，且张新荣也未能举证证明该项违约金过分高于江裕公司因张新荣违约致合同解除而所遭受的损失。因此，一审法院依据《租赁合同》约定，认定张新荣向江裕公司支付违约金92319.82元，合法有理，本院予以维持。综上所述，上诉人张新荣上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5304.51元（张新荣已预交），由张新荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 梁智坚审 判 员 肖文文二〇二〇年五月十九日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华