海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终620号   上诉人（原审原告）：刘荣，男，1957年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。   被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司，现住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。   法定代表人：金鹏，该公司总经理。   上诉人刘荣因与被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人刘荣上诉请求：1.撤销海南省屯昌县人民法院(2019)琼9022民初1079号民事判决主文“被告刘荣于本判决生效之日起十日内向原告海南屯昌美林物业管理有限公司支付自2014年7月31日至2018年12月31日止物业服务管理费3139元及逾期付款利息”和“案件受理费25元，由被告刘荣负担”的内容；2.由被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司收回刘荣名下的美林湖国际社区5栋302房的假收房凭证，并向刘荣当面赔礼道歉并协助追缴5栋302房的收房资料和房门钥匙，同时赔偿刘荣从异地赶海南的应诉交通费和生活额外补贴费和住宿费(具体费用数额由报销发票定)；3.本案二审案件受理费，由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所提供的收房证据是虚假的，该份证据没有提供诸如收房代理人签名、收房附件说明、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅结构示意图等最基本的收房资料，虽然上诉人在购买房产之前，与房屋移交代理公司屯丰公司有签署一份委托书证明材料，但被上诉人并没有提供由海南屯丰旅游投资有限公司贵阳分公司（以下简称屯丰公司）某个人的签名或分公司的盖章作为依据。上诉人认为这张收房单据应该是被上诉人为了达到收缴物业费目的特意找人冒名伪造的签字，而且上诉人是2013年3月8日与屯丰公司签署的委托书，当时购买的美林湖国际社区5栋302号房是已经建设好的现房，而不是期房，被上诉人应该在2013年就与上诉人的委托人办理了房屋交接手续。一审期间，被上诉人的律师曾说：海南屯昌美林湖国际社区5栋302房的业主收房交了一年的物业费，也就是说涉案房屋应该是2013年就由上诉人或者上诉人的委托人屯丰公司接收了，但是被上诉人出具的收房单据的签收时间却是2014年5月27日，因此这张收房单据明显是造假的。二、海南美丰不动产有限公司和屯丰公司合伙欺骗购房人，以张贴小广告的方式诱骗购房人，购房人交了房款和装修款后，屯丰公司就跑路了，坑害上诉人无法追踪自己的房产信息和交房资料，又因为被上诉人是海南美丰不动产有限公司指定物业，他们完全可以合伙造假伪造业主签名，形成收房事实，再收缴业主的物业费。上诉人曾多次到海南和贵阳两地寻找海南屯昌旅游投资有限公司和海南美丰不动产有限公司的负责人查询我的房产收房资料和装修事宜，但都无功而返。之后上诉人于2015年4月向海南省屯昌县人民法院起诉海南屯丰旅游投资有限公司法定代表人娄义波赔偿上诉人被骗的装修款和向海南美丰不动产有限公司索要交房手续，最终海南省屯昌县人民法院以海南屯丰旅游投资有限公司的法定代表人娄义波已失联为由要求上诉人撤诉。被上诉人现以假的收房凭证为依据起诉要求上诉人缴纳物业费，违背了《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条明确规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，上诉人作为受害者，不应交纳该笔物业费。即便被上诉人有更充分的理由收缴上诉人的物业费，那应该向上诉人交付房屋钥匙和相关收房资料。三、上诉人没有与被上诉人有任何物业服务合同关系，被上诉人也不是美林湖业主委员会的签约物业管理公司，上诉人没有收到海南美丰不动产有限公司或者被上诉人的书面交房通知书，也没有看见屯丰公司和被上诉人签收房产依据，所以被上诉人无权起诉要求上诉人支付物业费。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院查明案件事实后依法予以改判，维护上诉人的合法权益。   被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司辩称，2012年，上诉人购买了案外人海南美丰不动产开发有限公司建设的美林湖小区5-302房。购买房产后，上诉人向海南屯丰旅游投资有限公司出具了书面委托书，委托海南屯丰旅游投资有限公司代为办理收房手续并对房屋进行装修。因有上诉人的书面委托，被上诉人便协助上诉人的受托人办理了收房手续。在原审庭审过程中，被上诉人向法庭出示了上诉人向海南屯丰旅游投资有限公司出具的书面委托书以及钥匙签收表，上诉人当庭认可书面委托书上的签字的确是上诉人本人所签，由此可见，上诉人委托第三方收房是客观事实。另外，上诉人给第三方的委托书为何会在被上诉人手中？正是因为被上诉人为上诉人办理了收房手续，该委托书才会留在被上诉人处作为房产交接的凭证。根据我国法律规定，代理人行为的法律后果应当由委托人承担。上诉人委托他人办理收房手续，应当视为上诉人已收房。因此，上诉人依法应当承担物业费等相关费用。如果上诉人认为代理人没有权限代为收房，那么上诉人可以向代理人主张相关费用。上诉人已购房近十年之久，支付房款后这么多年都不知道自己已经收房，明显不符合常理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。   海南屯昌美林物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付截止2018年12月31日拖欠的物业费3139元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息（以本金3139元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日至还清日止，暂计至2019年7月1日止利息为89元）；3.本案诉讼费由被告负担。   一审法院认定事实：原告美林物业公司于2010年10月22日依法成立并取得营业执照，经营范围为物业服务等，营业期限为2010年10月22日至2030年10月15日。公司成立后受建设单位美丰不动产公司的委托，进驻屯昌县美林湖国际社区并提供前期物业服务。被告于2012年购买了屯昌县美林湖国际社区5栋302房产，建筑面积为39.48平方米。美丰不动产公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中对前期物业服务进行约定，其中约定前期物业服务具体内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等等；其中约定前期物业服务费用项目及价格为：1.住宅按1.5元/平方米；2.商业按3元/平方米；3.电梯费按实际用电量公摊等等。原告按照上述约定每年每月向被告收取物业管理费，被告自2014年7月31日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，现累计拖欠53个月的物业管理费共计3139元。另查明，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会现已成立，至2018年12月31日，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会尚未与原告或其他物业公司签订新的物业服务合同。屯昌县物价局颁发的屯价费[2012]1号《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》，其中同意原告物业服务收费标准为每平方米每月1.5元。   一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”原告美林物业公司受建设单位美丰不动产公司委托，作为美林湖国际社区前期物业管理公司于2010年进驻美林湖国际社区，根据美丰不动产公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业服务的内容，为业主提供了近十年的物业管理服务，因此原告美林物业公司与业主之间已形成事实的物业服务合同关系。被告在接受原告提供的物业服务同时，应当履行缴交物业费的义务。原告按照美丰不动产公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定“住宅的**物业服务收费标准为每平方米1.5元”来计收物业费，符合《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》的规定，因此原告向被告收取的物业费合约合法。综上，至2018年12月31日，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会尚未与原告或其他物业公司签订新的物业服务合同，被告应当按上述《商品房买卖合同》的约定缴交物业费，因此对于原告请求被告支付拖欠的物业费3139元及逾期付款利息的诉求，应予以支持。但上述《商品房买卖合同》中未约定逾期付款利息计算标准，由于被告逾期缴交物业费造成原告的损失应是利息损失，因此逾期付款利息应按照按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计至还款之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：被告刘荣于本判决生效之日起十日内向原告海南屯昌美林物业管理有限公司支付自2014年7月31日至2018年12月31日止物业服务管理费3139元及逾期付款利息（逾期付款利息计算标准：以3139元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计至还款之日）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘荣负担。   二审中当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致,本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：上诉人刘荣应否向被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司支付拖欠的物业费3139元和逾期付款利息。   一、关于委托的问题。上诉人认可载有案外人屯丰公司接受其委托办理上诉人房屋（房号5-302房）接房及装修事宜的委托书的真实性。且《委托书》系上诉人出具，最后由被上诉人作为证据参加庭审，在没有相反证据予以推翻的情况下，据此可认定屯丰公司曾持有该份委托书，与被上诉人办理了交房手续。   二、关于司法鉴定的问题。上诉人认为屯丰公司接收涉案房屋时填写的《美林物业业主签收钥匙表》中应是屯丰公司签章或收房人员签名。所以《美林物业业主签收钥匙表》中“刘荣”签名并非其本人所签，因此在二审期间提出司法鉴定申请。首先，《委托书》中未约定应以委托人还是以受托人的名义进行收房和签字，上诉人亦未提供证据证明《美林物业业主签收钥匙表》中“刘荣”的签名不是由屯丰公司代上诉人所签，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，屯丰公司作为受托人，以上诉人的名义接收涉案房屋，可视为上诉人实际接收了房屋。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条关于“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果”和《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条关于“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对于证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，因《美林物业业主签收钥匙表》是被上诉人一审时提交的证据，上诉人在一审时虽对该份证据的真实性予以否认，但其并未在举证期限届满前申请对该份证据进行鉴定，应视为其已放弃申请鉴定的权利。而且，本院认可屯丰公司作为上诉人委托代理人的身份，上诉人申请鉴定的事项与待证事实已无意义。故本院对上诉人在二审期间提出的该项鉴定申请不予准许。   三、关于房屋交接的问题。上诉人对2012年12月30日签订的《商品房买卖合同》真实性无异议，该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”上诉人应当知晓该房屋于2013年6月30日可以交付使用。被上诉人依据《商品房买卖合同》和《委托书》，于2014年5月27日为上诉人办理《美林物业业主签收钥匙表》和涉案房屋的交房手续，符合合同约定的交付期限。上诉人购得房屋多年，如不知道自己已经收房，也明显不符合常理。且，在此期间，上诉人并未就房屋交付问题起诉主张权利。在其未提交证据或相反证据的情况下，可以认定上诉人认可房屋交付已完成。当然，房屋交接时，海南美丰不动产有限公司也应交付符合合同第十一条约定的交接资料：“出示本合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单。提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。上诉人可以主张权利，要求海南美丰不动产有限公司履行完善房屋交接手续、提供资料等义务。但这与本案审理的物业服务合同纠纷不是同一法律关系、不是物业服务合同相对人。故，上诉人二审中提出的关于“要求被上诉人收回上诉人名下收房凭证及要求被上诉人赔礼道歉，并追缴收房资料和房门钥匙，被上诉人亦应在收房时向上诉人或上诉人的委托人交付收房附件说明、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅结构示意图等收房资料，同时赔偿上诉人应诉产生的交通费、生活补贴费和住宿费”的请求，本院不予审理，上诉人可另行起诉主张。   四、关于物业费的问题。根据上诉人与海南美丰不动产有限公司签订的《商品房买卖合同》之“附件五：本合同补充协议”第2条关于“买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用……”的内容可知，上诉人在签订《商品房买卖合同》时，已经认可并接受被上诉人作为美林湖项目的前期物业服务管理公司，故上诉人关于其与被上诉人不存在物业服务合同关系，且被上诉人也不是美林湖业主委员会的签约物业管理公司，因而被上诉人无权要求上诉人支付物业费的抗辩，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本院对此不予支持。   综上，上诉人已于2014年5月27日接收涉案房屋，收房后未向被上诉人缴纳相应物业费，被上诉人已为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，且多次以书面形式向上诉人催收物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，上诉人应向被上诉人缴纳拖欠的物业费。因此，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付自2014年7月31日至2018年12月31日期间的物业费共计3139元及逾期缴纳物业费的利息损失，并无不当，本院予以支持。   综上所述，上诉人刘荣的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人刘荣负担。   本判决为终审判决。   [核对位置]   审判长 周传忠   审判员 李凌燕   审判员 周忠胜     二〇二〇年五月二十二日   法官助理 苏琳婧   书记员 杨 宇   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。