贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1825号 原告：杨芳娟，女，1982年8月12日生，彝族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），执业证号32406181100001。 委托诉讼代理人：谢忠明（特别授权代理），执业证号32406181100007。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理）贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205200310883797。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告杨芳娟与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨芳娟委托诉讼代理人刘士界、被告碧阳置业公司委托诉讼代理人罗金龙、宋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨芳娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金暂计58,727.00元(违约金以403,901.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年9月29日起计算至2019年9月24日)；2.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费合计3,356.00元及占用资金期间的利息，利息以3,356.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年1月17日起计算至被告退回之日止；3.判决被告退回原告所购买房屋的平方差价款2,930.40元,其中套内面积差0.21平方米×单价3,694.67元为775.88元，建筑面积差0.73平方米×单价2,951.41元为2,154.52元。在诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求。 事实及理由：原、被告双方于2013年1月17日签订《商品房买卖合同》（合同编号2013-3077），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号3-1-23-1号，建筑面积136.85平方米，原告以首付款及公积金贷款方式全额交清房款403901.00元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用，被告约定在2014年12月31日交房，并约定交房后90日内为原告办理所购买住房的转移登记的相关文书，并提交产权过户的相关手续给原告；但被告实际于2015年6月29日才向原告交房，原告虽然提交了办理产权证所需的材料，但是被告直到2019年9月24日才发短信通知原告缴纳税费，办理不动产权属证书，构成违约，应该承担违约责任，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人购买房屋的平方差价款问题。房屋的总价款是以套内面积计算，而不是以建筑面积计算总房款。被答辩人起诉的套内面积差0.21平方米答辩人予以认可，但房屋价款不是以建筑面积计算的，被答辩人的计算方式是再次重复房屋价款，故而被答辩人起诉的建筑面积平方差应予以驳回。二、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时（2015年6月29日）没有提交办证所需费用及资料。被答辩人于2019年9月24日短信通知答辩人提交资料办证。被答辩人于2019年9月25日将办证所需资料及委托书一并交付给答辩人，被答辩人交齐办证资料的时间正是向答辩人出具委托书之日,故办证违约起算时间也应当从被答辩人委托答辩人办证之日往后推360日,即2020年11月26日开始,而本案被答辩人已于2020年1月18日就取得涉案房屋权属证书,答辩人办证并未超过合同约定时间,不存在违约,依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人短信知通知被答辩人提交办证资料之日止即2019年9月24日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2013年1月17日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第3幢1单元23层1号房；建筑面积为136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米；按照套内建筑面积计算，单价为每平方米3694.67元，总价款403901.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；套内建筑误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告向被告支付购房款403125.00元（发票载明）。2015年6月29日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。经测绘，涉案房屋套内建筑面积为109.11平方米，建筑面积为136.12平方米。2019年9月24日，原告取得税收完税证明。2019年9月25日，原告委托被告代为办理不动产权证书。2020年1月13日，被告办理了涉案房屋幢首次登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期办理房屋不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据合同第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”及合同附件十二《补充协议》“8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，可以认定原告已于办理入住手续时（2015年6月29日）交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2015年6月29日后的360日内（即2016年6月26日前）为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因被告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2016年6月26日前办理，被告应自2016年6月27日起承担延期办理产权转移登记的违约责任。但是，被告提出该诉讼请求已部分超过诉讼时效。原告于2020年1月17日提起诉讼，主张权利，依据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告请求被告支付该违约金的请求权在2017年1月18日起的部分未超过诉讼时效。鉴于本案中由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2020年1月13日办理了涉案房屋幢首次登记，具备办理涉案房屋转移登记条件，原告主张2019年9月24日前的逾期办证违约金，应予支持。因此，逾期办证违约金应以已付购房款403,125.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月18日起计算至2019年9月24日，共计39,506.25元（403,125.00元×0.0001×980天）。 关于退还房屋平方差价款的的问题。根据合同约定，涉案房屋套内建筑面积109.32平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米3,694.67元，套内建筑误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款。在案证据显示，涉案房屋经测绘，套内建筑面积为109.11平方米，按单价为每平方米3,694.67元计算，总房价款应当为403.125.44元。原告已支付购房款403,125.00元，未多余应付的房价款，故对原告的该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨芳娟逾期办理不动产权证书的违约金39,506.25元； 二、驳回原告杨芳娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费671.00元，由原告杨芳娟承担277.17元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担393.83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年五月八日 书记员  肖 毅