山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初4844号原告：宋加军，男，1980年1月17日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：刘月波，山东星拓律师事务所律师。被告：青岛鲁商惜福置业有限公司，住所地青岛市城阳区百福路**。统一社会信用代码：913702140864838662。法定代表人：董红林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文科，山东德衡律师事务所实习律师。原告宋加军与被告青岛鲁商惜福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告宋加军及其委托诉讼代理人刘月波，被告的委托诉讼代理人孙萌、徐文科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋加军向本院提出诉讼请求：1、要求被告对漏雨部位进行修复或承担房屋修缮费用等损失30000元；2、要求被告赔偿原告室内装修、物业费损失、房屋租金损失等100000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，原、被告签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定被告将位于城阳区户房屋卖给原告。该房屋在交付使用不久就出现严重的质量问题，墙体裂缝，屋顶漏水，三年多来原告多次要求被告进行整修，但被告消极应付，只是派人进行简单的修补，未从根本上解决屋顶漏水的问题致使房屋无法正常使用，给原告带来较大的经济损失。被告青岛鲁商惜福置业有限公司辩称，1、涉案房屋漏水不是被告的原因，原告拆除雨棚和原门联窗，并封闭露台，将外墙变成内墙违反了中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》，是造成涉案房屋漏水的原因，责任应由原告承担。2、根据漏水原因鉴定报告和房屋租金评估报告中所附的涉案房屋的图片可以看出涉案房屋不影响正常的居住使用，原告所请求的房屋租金和物业费损失无事实和法律依据。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1，房屋产权证1份，证明：城阳区户房屋归原告所有。被告对该证据无异议。证据2，商品房预售合同1份，证明：原告从被告处购买房屋一处，房屋尚在质保期内。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项无法确认，漏水点及漏水原因是由原告私自封闭阳台导致的。证据3，照片打印件2张，证明：涉案房屋的漏水情况。被告对该证据真实性不认可，系打印件，体现不出拍摄的具体位置。证据4，山东省建筑设计研究院有限公司出具的鉴定费发票1张，证明：原告为鉴定支出费用20000元。山东恒德房地产土地评估有限公司出具的评估费发票1张，证明：原告为评估房屋损失支出鉴定费3000元。被告对证据的真实性认可，但对证明事项有异议，对山东省建筑设计研究院有限公司出具的鉴定报告不认可，涉案房屋实际漏水原因应为原告将外墙变为内墙违反规定。从山东恒德房地产土地评估有限公司出具的房屋租金评估报告中所附的图片可以看出涉案房屋不影响正常居住，原告不再涉案房屋中居住，是其自行选择，属于扩大损失，应由原告自己承担，原告主张的上述损失不属于被告责任，应由原告自己承担。证据5，房屋租赁合同1份、收条4张，证明：房屋漏雨期间，原告在外租房居住，被告应赔偿房租损失。被告对该房屋租赁合同真实性不予认可，即使按照原告提交合同也是2015年7月20日签订，租期为一年，是在交房前原告所签，与本案无关。另外，无法证明合同中徐静的身份，租金仅为收条，真实性不予确认，没有转账凭证予以佐证，对该证据均不予认可。房屋未居住为原告自行选择，扩大损失应由原告自行承担，该损失应由原告自行承担。被告为反驳原告诉讼请求向本院提交证据如下：证据1，《青岛市商品房预售合同》1份，证明：依据《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条约定，因原告自行改动或不适当使用、其它非被告原因而引起的损毁，由原告负责，被告不承担责任。原告主张的涉案房屋漏水原因是由其私自封闭阳台导致的，与被告无关。原告对该证据的真实性无异议，补充条款约定因原告自身原因导致房屋漏水，被告不承担责任，但是涉案房屋无法确定是原告自身原因造成的，因此不能免除被告的责任。证据2，《装修档案资料》1份、《泰晤士小镇多层阳台封闭施工方案》复印件1份（该方案系物业提供），证明：原告装修房屋时私自将客厅阳台墙、主卧和次卧阳台墙砸掉，改变房屋原有结构，私自封闭阳台，造成房屋漏水；《施工方案》中原告亦确认因阳台窗户封闭造成的一切事故及后果由业主承担全部法律责任，故涉案房屋阳台出现漏水问题与被告无关，应由原告自身承担责任。原告对《装修档案资料》无异议；对《施工方案》有异议，该方案是被告提供的，原告也是按照被告的要求进行改装的，也并没有破坏房屋结构，封闭阳台也不是导致漏水的原因，且该方案系3页，原告只看到1、3页，没有看到过第2页，而且该证据原件在被告手中，应当提交原件。证据3，原告房屋与未改变原状封阳台房屋的照片打印件5张，证明：根据照片对照可以证明，原告将涉案房屋封阳台，改变了原有结构。原告对该证据的真实性不予认可，也证明不了原告改变房屋结构的事实。证据4，潍坊昌大建设集团有限公司出具的证明及闭水试验现场照片打印件15张，证明：施工单位对涉案房屋进行了5次闭水试验，经试验涉案房屋无渗漏点，该涉案房屋漏水与被告无关。原告对该证据不予认可，该所谓的闭水试验是虚构的，原告从未参与过，是虚假证明，对其后附的照片真实性不予认可。证据5，工程质量投诉处理督办回执单、转办单回复、EMS快递单各1份，证明：原告提出的房屋漏水问题，被告积极查验处理，并多次进行避水试验，并将结果回复城阳区建筑工程质量监督站和原告：涉案房屋漏水系因原告将房屋外墙拆除雨棚钢梁破坏原有外墙保温和外墙涂料位置，将房屋外墙变内墙，房屋漏水系原告私自封阳台导致，但原告均不予理会，故房屋漏水以及造成的损失均与被告无关。原告对真实性不予认可，这是被告方单方制作的，原告因漏水问题进行过投诉是客观事实，但证明不了漏水是由原告造成的。证据6，1、《中华人民共和国标准化法》；2、《屋面工程技术规范》出示完整书本原件，提交部分内容复印件；3、中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《关于发布国家标准的公告》。证明：山东省建筑设计院有限公司作出的漏水原因鉴定报告出具的依据《屋面工程技术规范》为推荐性标准，并非强制性标准；《屋面工程技术规范》中的只有3.0.5、4.5.1、4.5.5、4.5.6、4.5.7、4.8.1、4.9.1、5.1.6条为强制新内阁条文，鉴定报告所依据的4.11.14和4.11.12条均非强制性条文，可以作为参考适用。鉴定报告依据没有强制性效力，仅作参考适用的条文做出的鉴定结论不具有法律效力。证据7，1、漏水原因鉴定报告中将水管插入的保温层部位以及周围空间布局的视频2份（时间是鉴定之后被告自行拍摄的房屋屋面现状，照片也能够与视频相互印证为涉案房屋的屋面现状）；2、水管插入保温层部位的照片一张；3、青岛市水务管理局管网下载的青岛市2016年至2018年水资源公报（2019年的尚未发布）。证明：1、水资源公报可以看出2016年、2017年、2018年青岛市平均降水量为538.5毫米、627.0毫米、741.6毫米，该年均降水量为所有降水量（包括地面水量和通过下水道排出的地下水量）；且降水量主要集中在为6月-9月雨季；2016年至2018年6-9月平均降水量分别为312.5毫米、507.1毫米、514.5毫米；假设青岛6-9月连续四天降水，2016年至2018年的6-9月期间的连续4天的平均降水量分别为10.42毫米、14.9毫米、17.15毫米；上述降水量为总降水量包括地表水量和排入地下水量。2、证明漏水原因鉴定报告依据将水管插入保温层灌水，涉案房屋已剔除原保温层的主卧室漏水的情况而得出鉴定结论，实验中的保温层上面完全被墙体遮盖，雨水自上而下无法滴落到该保温层。保温层下部有20到30厘米的高度，并且保温层下部20厘米到30厘米高度的空间与屋面其他空间相通，并且有排水口，水流可以通过排水口排出，且雨水自由流通空间很大。根据水资源年报统计青岛市最大雨季6-9月2016年至2018年平均4天的总降水量均未达到20毫米，地，地表降水量更不足20毫米，雨水自下而上更无法进入该保温层漏水原因鉴定报告中所述雨水进入该外墙保温层，造成相关部位的渗漏不具有现实可能性；该保温层是否外露与涉案房屋的渗漏不具有因果关系。证据8，1、保温材料的照片3张；2、《屋面工程技术规范》出示完整书本原件，提交条文说明4.4.2条内容部分复印件。证明：屋面保温材料主要有泡沫塑料制品，大多数属于多孔结构；并且保温层不具有防水功能；漏水原因鉴定报告将水压较高的水管插入保温层，任何情况下都会漏水，故鉴定报告该做法不具有规范和科学依据，鉴定方法错误。证据9，《屋面工程质量验收规范》提交完整书本原件，提交规范内容6.2.11、6.3.5、8.3.2、8.4.3以及规范条文说明6.2.11条内容复印件。证明内容：证明即使按照山东省建筑设计研究院作出的漏水原因鉴定报告所依据的《屋面工程质量验收规范》，检验屋面相关部位是否有渗漏和积水现象应该采用雨水观察或淋水试验或者蓄水试验；根据规范条文说明6.2.11条规定，检验屋面有无渗漏和积水、排水系统是否通畅，可在雨后或持续淋水2小时以后进行。有可能作蓄水试验的屋面，其蓄水时间不应少于24小时。鉴定报告第8页第一段中描述，鉴定人员对改造部位进行淋水，后对维修的平屋面蓄水以及造型斜屋面部位淋水，鉴定报告中做了淋水试验，淋水试验至少应该持续淋水2小时以上，但其淋水时间均未达到2小时的时间要求；鉴定报告中描述做了蓄水试验，鉴定时实际未进行蓄水试验，并且报告中也未对蓄水试验做分析，而且规范要求蓄水需要不少于24小时，即使鉴定时做了蓄水试验，蓄水试验也不符合规范。证据10，1、中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》；2、住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定。证明：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条和第六条规定，原告拆除雨棚和原门联窗，并封闭露台，将外墙变为内墙，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》，不符合强制性规定。根据鉴定机构的回复，其做出鉴定结论系依据，不符合不满足《屋面工程技术规范》4.11.12和4.11.14条，并且该条文仅仅是参考性条文，不具有法律强制性效力；而原告违反的是具有法律强制性效力的要求，故原告违法改造房屋对涉案房屋漏水应当承担相应的责任。原告对被告提交的证据6-10的真实性无异议，对证明事项不认可，而且双方认可的鉴定机构对房屋漏水原因进行鉴定，被告所提交的所有的规范文件以及相关照片、视频均不能否定鉴定结论，视频并没有标明拍摄时间，而且视频没有拍到屋内是否漏水，并不能证明被告的主张。对照片7-2，也没有拍摄时间，反映不出与本案有关。证据8-1，照片三张，该照片与本案无关。本案审理过程中，原告申请对其位于青岛市城阳区百福路167号4号楼2单元601户房屋的漏水原因进行鉴定，本院依法委托山东省建筑设计研究院有限公司对上述事项进行司法鉴定，该公司出具了鉴定报告。本院向双方送达了该鉴定报告后，被告向本院提交对该鉴定报告的异议，本院依法向鉴定机构送达该异议，鉴定机构于2019年11月5日鉴定异议回复函。原、被告双方对该鉴定报告及该复函质证意见如下。原告对鉴定报告无异议，该鉴定报告规范，鉴定结论为漏水系被告原因造成，被告应当承担责任。原告对鉴定异议回复函无异议，回复函对被告的质疑均作出了合理的解释，原告认为，该鉴定报告规范、严谨，该鉴定结论可以作为本案定案的依据，不需要另行鉴定。被告对鉴定报告有异议。即使按照鉴定报告来说，鉴定报告结论的漏水主要原因是屋面悬挑墙下部露外墙保温材料、防水做法泛水未进行有效收头，该报告未对该原因所应承担的责任比例及其他原因予以说明，对该鉴定报告不予认可。后补充质证意见：1、鉴定报告的鉴定依据适用错误，根据《中华人民共和国标准化法》规定，《屋面工程技术规范》属于推荐性标准而不是强制性标准。根据住房和城乡建设部发布的《关于发布国家标准的公告》规定《屋面工程技术规范》中只有第3.0.5、4.5.1、4.5.5、4.5.6、4.5.7、4.8.1、4.9.1、5.1.6条为强制性条文，必须严格执行，其他均不属于法律强制性条文，可参考使用；而鉴定报告中所依据的4.11.14条和4.11.12条均非强制性条文，属于可参考使用条款，不能作为判定设计是否违反法律规范的依据。2、鉴定报告中以《屋面工程质量验收规范》为鉴定依据，但其鉴定过程中使用的方法即淋水实验没有模拟实际情况下的淋水实验，而是故意将水管插入至悬挑墙体造型下方的保温中，且造成保温破坏，水管插入保温层的部位属于隐蔽阴角位置，水管插入此位置的行为不符合淋水实验要求。该鉴定方法不符合鉴定报告所依据的《屋面工程质量验收规范》。另外，根据《屋面工程质量验收规范》，屋面淋水实验持续时间不得少于2小时，但鉴定机构淋水实验时间远远少于2个小时，不符合《屋面工程质量验收规范》的要求，鉴定方法不符合规范和科学，鉴定方法错误。3、鉴定报告中所述雨水易沿突破防水层的保护进入外墙保温层内，造成相关部位的渗漏，未考虑到实际情况及现实可能性，未考虑到鉴定报告中提到的保温材料外露与涉案房屋漏水是否具有因果关系。一是鉴定时将水管直接插入保温材料中，保温材料本身主要为纤维、颗粒状、多孔材料以及泡沫塑料制品，保温材料大多数属于多孔结构，且不具有防水功能，任何情况下将水压较高的水管插入保温材料内都会漏水；二是鉴定报告中所述的水易进入的保温层上部被悬挑墙完全遮挡在中间部位，雨水自上而下不可能进入保温层，保温层下部有二三十厘米的高度，且下部有专门的排水管道，如果雨水想渗入保温层，在同时排水的情况下，雨水量需要达到二三十厘米的高度才可以渗入保温层，根据青岛市水务管理局发布的青岛市2016年到2018年的水资源公报，青岛市的降水量根本就达不到这么多。因此该鉴定雨水进入该保温层，进而造成其他部位渗漏不具有现实可能性，结论中所述保温层外露与造成涉案房屋漏水没有因果关系。4、鉴定报告第四条第1项“房屋内部漏水检查结果”中描述原告对主卧室、书房和客厅的改造程度不同，其渗漏程度也不同：主卧室露台原有的钢结构玻璃雨棚已拆除，原门联窗拆除形成较大的洞口，并封闭露台，主卧室通往露台部位的梁底装修已拆除，且剔除部分原保温层，局部高度已超过原钢结构玻璃雨棚连接部位，露出钢结构连接螺栓；书房露台的钢结构玻璃雨棚已拆除，原门联窗拆除形成较大的洞口，并封闭露台；客厅露台部位仅做装修处理，钢结构玻璃雨棚和梁底未拆除。另外跟鉴定报告第8页第一段所述，将水管插入保温材料中，只有剔除原保温层的主卧室通往露台的洞口部位有漏水，未剔除原保温层的书房和客厅却没有漏水。主卧室和书房拆除雨棚和原门联窗，封闭露台将外墙变为内墙后外墙面有漏水痕迹，而没有拆除雨棚和原门联窗，封闭露台的客厅却没有漏水痕迹；将水管插入保温材料中，只有剔除原保温层的主卧室漏水，其他未剔除原保温层的书房和客厅却没有漏水。原告对不同部位进行的不同违法改造，造成了不同程度的渗漏痕迹，鉴定报告未对原告的违法改造与渗漏程度的关联性未进行分析。5、鉴定报告第四条第1项“房屋内部漏水检查结果”，图3主卧室露台部位的漏水痕迹部位以及图7书房露台部位的漏水痕迹部位均为外墙面部位，而非内墙面。该外墙面不属于原告的专有部位，不属于原告的损失，原告无权就该部位的漏水痕迹向被告主张权利。6、即使按照鉴定报告中所述将主卧室和书房的外墙面漏水痕迹作为本次鉴定的范围。根据住房和城乡建设部发布的《住宅装饰装修管理办法》第五条规定“住宅室内装饰装修活动，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体”，第六条规定“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。”但是原告将主卧室和书房的雨棚和原门联窗拆除，将外墙变为内墙，封闭露台，违反该部分规章。下雨时雨水本应顺着外墙面滴落至露台，并随着排水口排出，但是因为原告违法将外墙拆除，封闭露台，一是致使本应顺着外墙面滴落至露台并通过排水口排出的雨水无法排出，在露台的封闭空间内积存，二是外墙面外层为保温层，保温层本身不具有防水功能，即使可能会有少量雨水渗入保温层内，随着水汽在屋外蒸发，保温层内的渗水量也会越来越少，但是原告将外墙面变为内墙，封闭露台，使少量渗入保温层内的雨水无法蒸发至屋外，只能在露台封闭空间内积存，只会造成房屋外墙面的积水程度越来越严重，进而将水汽扩散至屋内。原告违法对主卧室和书房进行改造，致使外墙面水汽无法往屋外蒸发，时间长了，将会造成水汽逐渐往屋内扩散。鉴定报告中未将该部分原因考虑在内进行分析。7、鉴定报告以保温层外露不满足《屋面工程技术规范》为依据判断漏水原因，该《屋面工程技术规范》不具有法律、法规以及规章性质，所依据的条文也不属于强制性条文。而原告违反的《住宅装饰装修管理办法》具有部门规章强制性法律效力，该办法强制性效力远高于《屋面工程技术规范》，但是鉴定机构却未将该办法排除在鉴定依据之外，该鉴定报告不具有全面性、科学性及合理性。8、鉴定结论为漏水主要原因是屋面悬挑墙下部露外墙保温材料、防水做法泛水未进行有效收头，不满足《屋面工程技术规范》的要求，即使按照鉴定报告来说，房屋漏水原因中不满足《屋面工程技术规范》的要求也只是一部分原因，还存在其他原因。责任不应该全部归于“屋面悬挑墙下部露外墙保温材料、防水做法泛水未进行有效收头，不满足《屋面工程技术规范》的要求”。9、鉴定报告中图2和图3露台部位的洞口梁底装修和保温层为原告拆除的，图5底部抹灰脱落一部分为鉴定机构做鉴定时为查看情况敲落的。根据鉴定报告中房屋漏水情况的图片及描述，涉案房屋并不影响居住，原告不在涉案房屋内居住属于原告的自我选择，故原告主张的房租损失不应支持。被告认为该回复函回避了屋面工程验收规范对淋水实验的要求，且未对鉴定结论中的主要原因的承担比例及其他原因予以分析说明，另外也未对两端悬挑墙下部露外墙保温材料距离地面的高度已达约200毫米以上，地，地面积水量只有达到200毫米以上才有可能渗进鉴定报告所述的保温材料里面未考虑到现实情况，对该回复函不予认可。本案审理过程中原告申请：1、对涉案房屋漏雨的维修费用进行鉴定；2、对因漏雨造成的门套、墙面修复损失进行鉴定；3、对因房屋漏雨导致房屋无法居住期间的房屋月租金损失进行鉴定。本院依法委托山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司对第1、2项进行司法鉴定，该公司于2020年1月19日出具退案说明。本院依法委托山东恒德房地产土地评估有限公司对第3项进行司法鉴定，该公司于2020年1月20日出具房地产评估报告。双方对退案说明及评估报告质证意见如下。原告对退案说明和评估报告均无异议。被告对退案说明无异议。对鉴定报告的真实性无异议，对证明内容有异议，根据评估报告第13页涉案房屋照片，结合漏水原因鉴定报告中拍摄的有漏水痕迹的部位，可以看出涉案房屋的渗漏痕迹部位为主卧室和书房的外墙面，并不影响房屋的正常居住，原告不在涉案房屋内居住，是其自己的选择，原告自行选择不在涉案房屋内居住，属于扩大损失。并且原告并无证据证明其搬离涉案房屋的时间以及其在外租房，故原告主张的房租损失没有任何事实和法律依据。根据被告上一次庭审提交的装修档案资料，涉案房屋装修验收时间为2017年3月4日，且房屋装修验收后并未出现房屋渗漏情况，而评估报告的估价却从2016年3月1日开始，即使原告主张房租损失，也不应该从该报告的估价起始日开始。针对原告的投诉的房屋渗漏情况，被告一直积极联系业主进行维修，2018年1月14日被告找专业人员做避水实验也未出现渗漏现象。2018年12月被告接到原告投诉事宜后，多次联系原告查看房屋现场，但原告均不配合。2019年3月8日、3月18日原告委托潍坊昌大建设集团有限公司对涉案房屋屋面进行闭水试验，经试验屋面无渗漏点。2019年3月23日之后被告又多次联系原告查看涉案房屋现场并做闭水试验，查找原告所述的渗漏点，但是原告均以在外地不能回来或者时间不确定为由拒不配合，被告告知原告时间方便时可以通知被告，原告也一直未联系被告。2019年3月25日被告又委托潍坊昌大建设集团有限公司进行闭水试验，亦未发现渗漏点。原告起诉称涉案房屋自2017年开始渗漏，却不积极查找渗漏点并维修，针对其投诉，被告多次联系原告，原告仍拒绝配合。涉案房屋的扩大损失应该由原告承担。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋对因漏雨造成的门套、墙面修复损失进行鉴定(漏水部位的墙壁以及门套、顶梁上的装饰外套因漏水膨胀脱落、四周墙壁直角渗水部位)。本院依法委托青岛中才资产评估有限公司对上述事项进行司法鉴定，该公司于2020年4月30日出具资产评估报告（青中才评报字2020第31号），双方质证意见如下。原告对鉴定报告真实性无异议。法院的委托鉴定函包含修复事项，但评估报告中没有涉及修复问题，属于遗留事项。在装修市场上，门套是按照长度计价的，而不是按照面积计价，评估报告按照面积计价违背常理。评估明细表仅列明工程量，工程量具体包含什么项目不明确，应当具体化。对损坏部位修复，首先需要去除已损坏部分，之后才能继续施工进行修复，无论是拆除还是后续施工，都存在人工费问题。评估报告没有涉及到人工费问题，众所周知，在装修工程项目中，人工费占比很大，甚至超过材料费，评估报告没有考虑人工费等，明显不当。被告对鉴定报告真实性无异议。鉴定报告中争议部分为不具有损失的原告要求扩大鉴定的范围，不应作为损失的计算部分。鉴定报告中的无争议部分，仅为5.1317平方米，且根据鉴定报告附件现场勘验照片可知，该墙面脱落部位为涉案房屋露台的外墙部位，该部位系由原告违法将外部露台封闭造成，不属于涉案房屋的专有部位。另外，可以证明涉案房屋不影响原告的正常居住。关于门套，漏水原因鉴定报告中提到主卧室门套为原告自行拆除，且保温层为原告自行剔除，原告无证据证明该门套何时拆除，且拆除后的门套的完整性是否存在损失，该部分损失不能作为本案的损失范围。涉案房屋的损失成新率为100%，也未计算折旧费用。根据鉴定时拍摄的照片和视频，可以证明涉案房屋根本不影响居住使用，原告不在该房屋居住系原告的自行选择，扩大损失应由原告自行承担。经审理查明，原告宋加军（乙方、买方）与被告青岛鲁商惜福置业有限公司（甲方、卖方）于2015年3月30日签订《青岛市商品房预售合同》，双方约定：乙方向甲方购买城阳区百福路167号青岛鲁商泰晤士小镇（1B地块）4号楼2单元6层601户，建筑面积为105.91平方米，合同约定甲方于2016年6月30日交付房屋。原告称该房屋已于2015年底交付，其于2016年3月份装修完毕，其原计划于2016年6月份入住，因装修完毕正值夏季，下雨后房屋即漏雨无法居住并主张租金损失自2016年6月份开始计算至2020年1月7日止。被告提交的涉案房屋的装修档案资料记载：装修时间为2016年8月9日；初查时间为2016年11月28日；复查时间为2017年3月4日。备注1、初验检查是否有违章。改变房屋结构和房间用途为初验不合格，需整改；2、复查为业主实际入住生活3个月以后……。原告及相关均签字确认，原告对该装修档案资料真实性无异议。另查明，原告申请对涉案房屋的漏水原因进行鉴定，本院依法委托山东省建筑设计研究院有限公司对上述事项进行司法鉴定，该公司于2019年9月26日出具漏水原因鉴定报告（工代号：咨19JD46），鉴定结论为：“鲁商泰晤士小镇4号楼2单元601户主要的漏水部位为主卧室、书房的露台部位，同时与漏水部位相邻的客厅墙体渗水。漏水的主要原因是屋面挑墙下部露外墙保温材料、防水做法泛水未进行有效收头，不满足《屋面工程技术规范》的要求，使造型的斜天沟及悬挑墙雨水易沿该部位突破防水层的保护进入外墙保温层内，造成相关部位的渗漏”，原告支出鉴定费20000元。后被告对该鉴定报告提出异议，该公司于2019年11月5日出具鉴定异议回复函（2019鲁02**法司鉴878号），复函结论为：鉴定报告的淋水实验符合法律程序、符合《屋面工程验收规范》要求，鉴定结论已充分考虑各方面的因素，鉴定结论是准确的、严谨的。又查明，原告申请：1、对涉案房屋漏雨的维修费用进行鉴定；2、对因漏雨造成的门套、墙面修复损失进行鉴定。本院依法委托山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司对上述两项进行司法鉴定，该公司于2020年1月19日出具退案说明，称因未提供修复方案等相关材料，且评估机构能力有限，无法对委托内容进行评估，予以退案。还查明，原告申请对因涉案房屋漏雨导致房屋无法居住期间的房屋月租金损失进行鉴定。本院依法委托山东恒德房地产土地评估有限公司对该项进行司法鉴定，该公司于2020年1月20日出具房地产评估报告，评估结论为：估价对象2016年3月1日至2020年1月7日，房屋租金损失总价值为66349元，其中2016年3月1日至2016年12月31日期间租金单价为0.39（元/㎡.天），金额为12639元，2017年1月1日至2017年12月31日期间租金单价为0.42（元/㎡.天），金额为16236元，2018年1月1日至2018年12月31日期间租金单价为0.47（元/㎡.天），金额为18169元，2019年1月1日至2019年12月31日期间租金单价为0.49（元/㎡.天），金额为18942元，2020年1月1日至2020年1月7日期间租金单价为0.49（元/㎡.天），金额为363元。原告支出鉴定费3000元。再查明，原告申请对涉案房屋因漏雨造成的门套、墙面修复损失进行鉴定(漏水部位的墙壁以及门套、顶梁上的装饰外套因漏水膨胀脱落、四周墙壁直角渗水部位)。本院依法委托青岛中才资产评估有限公司对上述事项进行司法鉴定，该公司于2020年4月30日出具资产评估报告（青中才评报字2020第31号），评估结论为“评估对象在评估基准日时点市场价值类型下的现行公允价值为：本次评估青岛市城阳区百福路167号4号楼2单元601户门套、墙面损失价值为2331.70元”。原告支出鉴定费3000元。以上事实，有原告与被告提交的证据、鉴定报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案争议的焦点是原告主张的涉案房屋漏水部位进行修复及各项损失应否予以支持的问题。关于漏水部位的修复问题。原告对涉案房屋漏水原因申请鉴定，山东省建筑设计研究院有限公司出具了鉴定报告，被告虽对该鉴定报告不认可，并提出异议以及申请鉴定人出庭，但因其未缴纳相应费用，致使鉴定人员不能出庭，由此产生的法律后果应由被告承担。本院认为，该次鉴定双方均参与，鉴定结果经过了双方质证，鉴定人亦针对被告的异议进行了书面回复，该鉴定报告符合法定程序，合法有效，可作为本案定案依据，本院予以采信。涉案房屋漏水原因经鉴定为漏水的主要原因是屋面挑墙下部露外墙保温材料、防水做法泛水未进行有效收头，不满足《屋面工程技术规范》的要求，使造型的斜天沟及悬挑墙雨水易沿该部位突破防水层的保护进入外墙保温层内，造成相关部位的渗漏。故被告应对涉案房屋漏水所产生的法律后果承担相应的责任。庭审中双方同意被告对涉案房屋漏水部位进行修复，故本院对原告要求被告对涉案房屋漏水部位进行修复的诉讼请求予以支持，被告应当按照该鉴定报告所确定的漏水部位进行修复，修复费用由被告承担。关于原告主张的室内装修损失。原告对该修复损失鉴定报告异议如下：未涉及修复问题、门套计算方式不符常理、工程量未具体明确、未包含去除损坏部分的费用、未涉及人工费。针对原告提出的异议，本院认为，鉴定事项清楚明确，该损失即已涵盖原告所述上述损失，原告未举证证明鉴定机构采用鉴定计算依据有误，故本院对原告上述异议，不予支持。被告对该修复损失鉴定报告异议如下：争议部分不应计算、无争议部分应由原告自行承担、未计算折旧费用。针对被告提出的异议，本院认为，涉案房屋因漏水造成的损失应由被告承担，原告所述装修完毕后一直未入住，不应计算折旧费用，故被告所述无事实与法律依据，本院不予支持。经鉴定，门套及墙面损失价值为2331.70元，该损失应由被告承担。关于原告主张的物业费损失。原告未举证证明其损失的具体数额，原告亦举证证明其已缴纳其主张期间的物业费，本院认为，原告该主张的损失不明确，亦未实际发生，故本院不予支持。关于原告主张被告赔偿2016年3月1日到2020年1月7日期间的租金损失66349元，被告辩称涉案房屋渗漏痕迹部位为主卧室和书房的外墙面，并不影响房屋的正常居住，原告不在涉案房屋内居住，是其自己的选择，原告自行选择不在涉案房屋内居住，属于扩大损失，应由原告自行承担。原告称该房屋已于2015年底交付，其于2016年3月份装修完毕，其原计划于2016年6月份入住，因装修完毕正值夏季，下雨后房屋即漏雨无法居住，并主张租金损失自2016年6月份开始计算至2020年1月7日止，但根据被告提交的涉案房屋装修档案资料记载，装修时间为2016年8月9日，初查时间为2016年11月28日，复查时间为2017年3月4日，复查为业主实际入住生活3个月以后等内容看，涉案房屋装修完成时间应在2016年11月左右，故原告关于涉案房屋于2016年3月1日装修完毕，并计划于2016年6月入住的陈述与事实不符，本院不予采信。根据该装修档案资料所记载的复查时间，本院认为，原告主张的租金损失应自2017年1月1日开始计算为宜。涉案房屋因存在漏水质量问题，导致原告无法正常使用、收益，原告主张被告赔偿租金损失具有一定事实依据，但原告在被告针对上述质量问题多次进行沟通、修复未得到彻底解决的情况下，应当采取积极措施避免损失扩大，综合考虑涉案房屋的实际质量问题，并结合本案实际情况，本院酌定支持原告涉案房屋的租金损失计算至起诉时，租金损失为：42086元【16236元＋18169元＋7681元（148天×105.91㎡×0.49（元/㎡.天）】。因涉案房屋漏水系由被告原因造成，原告因此所支出鉴定费共计26000元，该费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛鲁商惜福置业有限公司于本判决生效后10日内对原告宋加军位于青岛市城阳区百福路167号4号楼2单元601户房屋漏水部位承担修复责任（部位为漏水原因鉴定报告所确定的部位）。二、被告青岛鲁商惜福置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告宋加军涉案房屋室内装修损失2331.70元。三、被告青岛鲁商惜福置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告宋加军房屋租金损失42086元。四、被告青岛鲁商惜福置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告宋加军鉴定费26000元。五、驳回原告宋加军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告宋加军负担1329元，由被告青岛鲁商惜福置业有限公司负担1571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  康廷富审判员  纪仁峰审判员  景艳丽二〇二〇年五月十八日法官助理于源书记员孔祥猛书记员纪晓琛