湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10302号原告：焦美蓉，女，1970年12月5日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘小平，湖南俊彦律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。原告焦美蓉与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告焦美蓉及其委托诉讼代理人刘小平、被告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦美蓉请求判令：1.橘郡公司向焦美蓉交付合同约定的商品房（橘郡礼顿山，C12-604）和会所；2.橘郡公司向焦美蓉支付逾期交房违约金308771.75元（按已交房价款日万分之一的标准支付，暂计算至2019年11月29日,后续违约金计算至实际交房之日止）；3.橘郡公司继续履行为焦美蓉缴纳契税的义务；4.橘郡公司承担未按约定期限缴纳契税的违约责任（以契税数额67676元为基数，按1%每天计算，计算至契税实际缴纳之日止）；5.本案诉讼费由橘郡公司承担。在本案审理过程中，焦美蓉向本院申请撤回上述诉求中第1项要求橘郡公司交付会所及第3项、第4项诉讼请求，本院依法准许。橘郡公司辩称：1.关于逾期交房双方已经达成和解协议，双方就房屋延迟交付事宜再无任何经济纠纷；2.橘郡公司未能按期缴纳契税系政府部门不能办理涉案房屋竣工验收、备案手续所致，且契税违约金金额过高请法院酌情调整。经审理查明：2013年6月23日，橘郡公司（出卖人）与焦美蓉（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130045604）、《补充协议》及《橘郡商品房买卖合同补充合同书》。合同约定：买受人购买位于长沙县，该房为预售商品房。建筑面积共197.23平方米，套内建筑面积168.14平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平米8578.25元，总金额1691888元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款1021888元，剩余房款670000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，将竣工验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。附件三《补充协议》约定：竣工验收合格是指该商品房按国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设单位签字或盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已经依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。《橘郡商品房买卖合同补充合同书》约定：买受人在出卖人开发的“橘郡礼顿山”住宅，购买了Ｃ12幢6层604号房，总金额1691888元，首付款1021888元，买受人在签订本协议之日向出卖人支付首付款511888元，剩余首付款尾款510000元出卖人同意借支给买受人，该借款买受人在10个月内分10期归还给出卖人（2013年7月30日至2014年4月30日止，共10期，每期51000元）。上述合同签订后，焦美蓉分批支付了首付款1021888元（2013年7月11日开具发票）及剩余房款670000元（2014年5月22日开具发票），并支付了物业维修基金21695元（2013年8月7日橘郡公司出具收据）及办理房屋权属证书等所需的费用。涉案房屋至今尚不具备合同约定的交房条件，亦未办理房屋产权证。橘郡公司的委托代理人在庭审陈述：涉案房屋已经达到了交房条件，因绿心的问题尚不能办理验收备案。暂时不能办证，待绿心规划调整后才能办理权属证书。焦美蓉曾于2015年1月25日验房后认为涉案房屋存在一些问题需要整改，故未收取涉案房屋。涉案房屋所在楼栋及其他部分业主向橘郡公司反应了橘郡礼顿山小区房屋存在的一些问题，橘郡公司于2015年1月9日向涉案房屋所在小区的相关楼栋业主发出《复业主函》，于2015年11月11日发出《关于C2区的交房问题的解答函》。2018年4月25日，焦美蓉作为甲方、橘郡公司作为乙方，双方签订《和解协议》，内容约定：1.双方确认，按照双方业已签订的商品房买卖合同（合同编号：20130045604），乙方应向甲方支付33837.76元逾期交房违约金，该款项用作抵扣车位款，双方就所属房屋延迟交付事宜再无任何经济法律纠纷；2、甲乙双方同意，上述房屋所属不动产证交付时间为2019年12月31日，如超过该时间乙方仍未向甲方交付合格不动产证，违约责任及其标准则从2020年1月1日起，按照甲方购房总款的万分之一每天计算，若逾期超过180天，甲方有权单方面解除购房合同。3.双方同意，甲方购买乙方拟出售车位，乙方给予的优惠价格为7.5万元/个车位。本协议第1条乙方应付款项可折抵部分车位款即甲方应付金额=车位价格（7.5万元）-乙方本协议第1条应付款项。在乙方正式售卖车位时，由甲方另行支付。乙方提供加盖公章的车位劵给甲方。在乙方对外销售车位时，甲方凭该车位卷签订车位权购买（使用）协议。4、甲方购房时若已将契税交纳至乙方，乙方承诺在2018年12月31日前为缴纳契税，如在该期限乙方未能为甲方缴纳，乙方承担相应违约责任，标准为契税数额1%元/天。5、甲方的车位位置为甲方房屋所属C12栋下方，乙方保证车位位置不超出该楼栋的车位范围，即甲方车位实现不跨栋。双方对本合同条款及价格均附有保密义务。上述协议至今尚未履行。橘郡公司提交了如下证据：1.2018年4月23日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向天心区人民政府、市绿心联合执法队出具长两型交办[2018]1号《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》，主要内容：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位迅速组织人员前往实地核查，及时叫停并查处违法违规用地行为，并将相关处理意见在7日反馈至我办。2.2018年4月24日，长沙市林业局向市国土资源局、市规划局出具长林函[2018]12号《关于对长沙市生态绿心地区违法违规行为查处的函》，主要内容：市两型办于2018年4月23日来函交办天心区芙蓉路与万家丽路交汇处橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反条例有关规定，要求查处。3.2018年4月27日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》，主要内容为：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反条例有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位立即停止施工。4、2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、长沙县自然资源局发出《关于支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续的函》。2019年7月18日长沙县住房和城乡建设局发出《关于支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续的复函》称长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续，而规划验收认可文件是办理项目竣工验收备案的必备手续，故我局暂无法办理竣工验收备案手续。以上事实有当事人提交的相关证据、庭审笔录及当事人的陈述予以证实。本院认为，涉案商品房买卖合同及其相关补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。焦美蓉依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约履行交付房屋的义务，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2014年11月30日前交付房屋，已构成违约，应继续履行交付符合约定房屋的义务，并承担相应违约责任。现焦美蓉诉求橘郡公司交付涉案房屋并无不当，橘郡公司的委托代理人在庭审陈述：涉案房屋已经达到了交房条件，因绿心的问题尚不能办理验收备案。故本院对该诉讼请求予以支持；关于焦美蓉对逾期交房违约金的诉讼请求，违约损失应以填补损失为原则。因橘郡公司逾期交房的违约行为一直处于持续过程中,且《和解协议》的签订亦表明焦美蓉一直在主张权利，故焦美蓉对违约金的请求权并未超出诉讼时效。绿心问题亦不能导致违约金计算的停止。故对橘郡公司关于时效、绿心问题的辩称，本院不予支持。2018年4月25日焦美蓉与橘郡公司签订的《和解协议》确认逾期交房违约金为33837.76元，该款可抵扣焦美蓉购买橘郡公司拟出售的部分车位款。但涉案房屋至今未交付，上述《和解协议》至今未实际履行。如上述协议签订后橘郡公司无论多长时间不交付房屋而逾期交房违约金仍固定为33837.76元，显然不足以完全填补当事人的实际损失,也显失公平。综合上述《和解协议》约定，并结合本案商品房买卖合同约定履行情况、违约情况、过错程度及当事人的实际损失，本院酌情认定截止2018年4月25日为止的逾期交房违约金为33837.76元，从2018年4月26日起的逾期交房违约金以已付房款1691888元为基数、按每日万分之一标准计算至实际交房之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告焦美蓉交付位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县房屋；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告焦美蓉支付逾期交房违约金（截止2018年4月25日为止的逾期交房违约金为33837.76元，从2018年4月26日起的逾期交房违约金以已付房款1691888元为基数、按每日万分之一标准计算至实际交房之日止）；三、驳回焦美蓉其他诉讼请求。本案受理费5800元，减半收取2900元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李石江二〇二〇年五月二十二日书记员  何 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。