河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终215号上诉人（一审原告、执行案外人）：上海纪皇酒店管理有限公司。住所地：上海市闵行区纪翟路**××号****。法定代表人：蒋雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国超，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：华联海融资产管理（横琴）有限公司。住所地：。住所地：广东省珠海市横琴新区宝华路****-16282v>法定代表人：阳烽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘昌华，河南岩石律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：上海宜厦建材有限公司。住所地：上海。住所地：上海市闵行区华漕镇红卫村农机站法定代表人：陈纪荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：田梦舒，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。上诉人上海纪皇酒店管理有限公司因与被上诉人华联海融资产管理（横琴）有限公司、第三人上海宜厦建材有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1850号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。上海纪皇酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张国超，华联海融资产管理（横琴）有限公司的委托诉讼代理人刘昌华，上海宜厦建材有限公司的委托诉讼代理人田梦舒、陈思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海纪皇酒店管理有限公司的上诉请求：一、依法撤销（2019）豫01民初1850号民事判决。二、依法改判支持上诉人的诉讼请求，即撤销拍卖公告，中止对涉案土地及地上建筑物的执行。三、确认上诉人享有租赁权，如果拍卖涉案房屋，应保障上诉人的优先购买权。四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、陈纪荣、陈丹、高慧于2010年9月以筹备中的上诉人名义与第三人签订租赁合同，将涉案房产租赁给上诉人使用。而抵押权设立在2014年4月。一审法院认定上诉人承租涉案房屋为不定期租赁，租赁期自2015年开始，与事实不符。二、抵押财产清单显示第三人将涉案房产设立抵押时，债权人认可抵押权设立时的租赁状态，并承认上诉人的承租权。上诉人的租赁权先于抵押权存在，一审法院认定上诉人的租赁发生在抵押设立之后，事实认定错误。三、2014年12月签订的房屋租赁合同是对2010年9月租赁合同的补充和变更。上诉人承租涉案房产在抵押设立之前，且上诉人承租涉案房产实际占有、使用至今，一审法院认定事实错误。华联海融资产管理（横琴）有限公司辩称：一、2010年9月20日租赁合同期限届满后，上诉人与第三人未续签合同，上诉人继续使用涉案房屋，应视为双方自2015年9月20日起形成不定期租赁合同关系。涉案房屋于2014年4月14日设立抵押，一审法院认定涉案房屋抵押登记早于上诉人不定期租赁形成时间，事实认定清楚。二、2014年12月23日的房屋租赁合同主体为上诉人与蒋雪峰，而落款处加盖第三人印章，前后主体不一致。若以当事人实际签字或盖章为准，该合同的承租人为蒋雪峰，上诉人不具备提出本案执行异议之诉的主体资格。且该合同签订于抵押权设立之后，无法阻却人民法院的强制执行，请求驳回上诉，维持原判。上海宜厦建材有限公司述称：上诉人自2010年12月成立至今一直在涉案房屋内经营，第三人不否认上诉人享有租赁权。虽然上诉人的法定代表人变更，2014年签订的合同是对房屋的价款和违约责任进行了重新约定，但不影响上诉人对房屋享有的租赁权。上海纪皇酒店管理有限公司的一审诉讼请求：一、撤销2019年3月12日在淘宝网上发布的关于上××号（产权证号为：闵20100570**）土地及地上建筑物的拍卖公告，并中止对该土地及地上建筑物的执行；二、确认上海纪皇酒店管理有限公司对上××号1—4楼A幢享有优先购买权；三、确认上述房产的买受人继续履行上海宜厦建材有限公司与上海纪皇酒店管理有限公司签订的租赁合同；四、本案诉讼费用由华联海融资产管理（横琴）有限公司承担。一审法院查明：中国民生银行股份有限公司郑州分行诉濮阳市永强照明电器有限公司、上海宜厦建材有限公司、濮阳市华翔光源材料有限公司、蒋厚龙借款合同纠纷一案,该院于2016年3月21日作出（2015）郑民四初字第269号民事判决，判决：一、濮阳市永强照明电器有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国民生银行股份有限公司郑州分行借款本金4200万元和利息480691.59元（自2015年6月3日起至判决确定的还款之日止的利息，按《流动资金贷款借款合同》计付）;二、中国民生银行股份有限公司郑州分行对上海宜厦建材有限公司提供的编号为闵201412014467号的上海市房地产登记证明项下的财产享有优先受偿权；三、上海宜厦建材有限公司、濮阳市华翔光源材料有限公司、蒋厚龙对濮阳市永强照明电器有限公司的上述债务承担连带清偿责任。一审诉讼过程中，该院于2015年7月31日查封了上海宜厦建材有限公司名下位于上××号（房产证号：闵20100570**）的土地及房产。濮阳市永强照明电器有限公司不服（2015）郑民四初字第269号民事判决，提出上诉。本院于2016年10月17日作出（2016）豫民终639号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月20日，中国民生银行股份有限公司郑州分行与中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司签订《债权转让协议》，将其对濮阳市永强照明电器有限公司享有的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司。2017年3月31日，中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司与华联海融资产管理（横琴）有限公司签订《债权转让协议》，将其从中国民生银行股份有限公司郑州分行继受的债权转让给华联海融资产管理（横琴）有限公司。前述判决书生效后，华联海融资产管理（横琴）有限公司于2017年5月申请强制执行，一审法院于2017年6月6日立案执行，执行案号为（2017）豫01执656号。2018年8月22日，该院作出（2017）豫01执656号之二执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人上海宜厦建材有限公司名下的位于上××号（房产证号：闵20100570**）的土地及房产。2019年2月25日作出（2019）豫01执恢51号拍卖通知书，主要载明，该院将于2019年4月15日10时至16日10时在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖被执行人上海宜厦建材有限公司名下位于上××号（产权证号：闵2012120286**）的土地及房产，有意竞买者请准时参加本次拍卖会，优先购买权人如有意向购买以上土地及房产，请于2019年4月12日前向该院提交书面材料，逾期不提交，不影响本次拍卖的正常进行，并承担相应的法律后果。后一审法院于2019年3月12日在淘宝网发布拍卖公告。上海纪皇酒店管理有限公司对拍卖行为不服，向该院提出异议，一审法院于2019年7月29日作出（2019）豫01执异760号执行裁定书，裁定驳回上海纪皇酒店管理有限公司的异议请求。上海纪皇酒店管理有限公司不服该裁定，提起诉讼。上海纪皇酒店管理有限公司提交的《租赁合同》显示，出租方为上海宜厦建材有限公司（甲方），承租方为上海纪皇酒店管理有限公司（筹）（乙方），主要约定甲方将其所有的位于上海市闵行区华漕镇纪翟路1409弄××号1-4楼A区2800平方米的厂房租赁给乙方无偿使用，租期五年从2010年9月20日至2015年9月19日，合同尾部落款处甲方加盖有上海宜厦建材有限公司印章，乙方有陈纪荣、高慧、陈丹签名，签订日期为2010年9月20日。另一份《房屋租赁合同》显示，租赁方（甲方）上海纪皇酒店管理有限公司，承租方（乙方）蒋雪峰，主要约定甲方将位于上海市闵行区华漕镇纪翟路1409弄××号（纪皇大酒店）出租给乙方，租赁期限自2015年3月16日2025年3月15日，共计10年，租赁费标准：2015年3月16日至2018年3月15日为165万元人民币/年（三年合计495万元），2018年3月16日至2021年3月15日为197.85万元人民币/年（三年合计593.55万元），2021年3月16日至2025年3月15日为230.7万元人民币/年（四年合计922.80万元），合同尾部落款处甲方处有上海宜厦建材有限公司印章及陈纪荣签名，乙方处有蒋雪峰签名，签订时间为2014年12月23日。另查明，2014年3月26日上海宜厦建材有限公司与中国民生银行股份有限公司郑州分行签订《最高额抵押合同》，上海宜厦建材有限公司为濮阳市永强照明电器有限公司本案4200万元借款提供抵押担保，抵押房产为上海宜厦建材有限公司名下位于上××号的房地产（产权证号：沪房地（闵）字（2010）第057065号，土地面积6427平方米，建筑面积6355.57平方米）。该房产于2014年4月14日在上海市闵行区房地产登记处办理了抵押登记。一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上海纪皇酒店管理有限公司主张事实及其提供的租赁合同，上海纪皇酒店管理有限公司与上海宜厦建材有限公司签订房屋租赁合同约定的租赁期限为2010年9月20日至2015年9月19日，租赁期满后双方未再续签书面合同，上海纪皇酒店管理有限公司继续使用涉案房屋，应视为双方自租赁期届满后即2015年9月20日起形成不定期租赁合同关系，涉案房屋于2014年4月14日设定抵押，早于上海纪皇酒店管理有限公司不定期租赁形成时间，故上海纪皇酒店管理有限公司主张的租赁权不能对抗成立在先的抵押权，上海纪皇酒店管理有限公司以承租人身份主张排除华联海融资产管理（横琴）有限公司基于抵押权对涉案房屋的执行，理由不能成立。另，上海纪皇酒店管理有限公司主张其于2014年12月23日与蒋雪峰签订房屋租赁合同将涉案房屋租赁给蒋雪峰，但根据上海纪皇酒店管理有限公司提供的该份租赁合同，合同主体虽显示为上海纪皇酒店管理有限公司与蒋雪峰，但落款处却加盖上海宜厦建材有限公司印章，前后主体不一致，若认定上海宜厦建材有限公司为该份租赁合同的出租方，则涉案房屋的承租人应为蒋雪峰，而非上海纪皇酒店管理有限公司，上海纪皇酒店管理有限公司以承租人身份提出本案执行异议之诉，缺乏依据，且该份合同签订日期在涉案抵押权成立之后，亦不能对抗本案执行。上海纪皇酒店管理有限公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决驳回上海纪皇酒店管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费22607元，由上海纪皇酒店管理有限公司负担。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点是上海纪皇酒店管理有限公司对涉案房屋是否享有租赁权，能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，筹备中的上海纪皇酒店管理有限公司与上海宜厦建材有限公司2010年9月20日签订租赁合同，上海纪皇酒店管理有限公司租赁涉案房屋，租期自2010年9月20日至2015年9月19日。2014年12月23日，上海纪皇酒店管理有限公司陈纪荣与蒋雪峰签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给蒋雪峰，上海宜厦建材有限公司盖章，蒋雪峰签名，该房屋租赁合同的承租方为蒋雪峰。上海纪皇酒店管理有限公司在2015年9月19日租赁期满后未与上海宜厦建材有限公司续签合同，继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。但是，2014年4月14日涉案房屋上已设立抵押登记，2015年7月31日，涉案房产被查封，上海纪皇酒店管理有限公司请求撤销拍卖公告，中止对涉案土地及地上建筑物执行的理由不能成立。执行法院在该院淘宝网司法拍卖平台依法公开拍卖涉案房地产，上海纪皇酒店管理有限公司作为不定期租赁合同的房屋承租人，可以参与公平竞拍，执行法院的网络司法拍卖行为并不损害其优先购买权。综上，上诉人上海纪皇酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22607元，由上诉人上海纪皇酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年五月七日书记员  高 嫱