山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0702民初1520号 原告（反诉被告）：潍坊市华都集团有限公司，住所地：潍坊市高新区胜利东街**。 法定代表人李化岗，董事长。 委托诉讼代理人：王广祥，山东国宗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海波，男，1981年10月29日生，汉族，该单位职工，住本××宿舍。 被告（反诉原告）：潍坊华都府餐饮服务有限公司，住所，住所地：潍坊市潍城区福源街**div> 法定代表人胥新运，总经理。 委托诉讼代理人：杨振辉，山东奥凯律师事务所律师。 原告潍坊市华都集团有限公司诉被告潍坊华都府餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告搬离望留街道福源山庄沿街商业房，并向原告返还房屋;2、要求被告支付原告所拖欠的租赁费600000元及违约金158900元;3、要求被告支付合同解除后的房屋占有使用费400000元（自2019年8月1日起至2020年3月31日止）;4、要求被告偿还原告借款500000元及利息46273.97元（自2018年9月8日起按年息6%计算至2020年3月31日止）。事实与理由：2017年3月7日，原、被告签订《望留福源山庄沿街商业房承包经营合同》，约定被告承租原告所有的望留福源山庄沿街商业房，租赁期限为10年，自2017年8月1日至2027年8月1日，租赁费为第一年200000元、第二年600000元、第三年及以后为1000000元，应于每年8月1日前缴纳下一年度租赁费。自2018年8月1日至今，被告一直拖欠租赁费。2019年4月3日，被告向原告提出解除合同书面申请，原告同意解除，双方于2019年4月3日正式解除合同。合同解除后，被告一直未搬离涉案商业房，并拒不支付所拖欠的租赁费和房屋占用费，侵害了原告的合法权益。 被告辩称，原告陈述与事实不符，其诉讼请求没有法律依据。双方间的合同自2019年4月3日就已经解除，且在解除前系原告违约在先。租赁费的计算只能计算至2019年4月3日，因为原告违约在先，不能全额支付租赁费。所谓的占用费，我方不应承担。双方合同解除后，综合双方的利益得失，原告应当向我方赔偿相关损失，我方使用自力救济只占没用，不需要承担占用费。至于500000元借款，根据双方的约定，没有到还款时间，还款时间是到办理完相关消防验收手续，并且与本案不属于同一法律关系。我方认为根据消防法规定，未经消防验收或验收不合格的建设工程禁止投入使用，属于强制性规定，致我方不能实现合同目的，多次被责令停业，无法正常经营，因此原告应当返还我方已经支付的租赁费及押金，不应向原告支付租赁费和占用费，请求依法驳回原告的诉讼请求。 同时，我方提出反诉，1、请求判令原告赔偿被告酒店及客房装修造价、物品损失、不能正常营业的损失共计4500000元，其中客房部分装修801155.11元、餐饮部分装饰装修2772318.51元、客房物资评估335244.16元、餐饮物资评估470498.98元，共计4379216.76元;另外还有不能正常营业的损失2100000元，我方仅主张120783.24元;2、要求原告返还被告己交纳的租赁费200000元及押金100000元。 针对被告的反诉，原告辩称，租赁合同签订后，我方积极履行了申请消防验收的法定义务，而被告消极作为，怠于履行其应尽的义务，致使该房屋消防验收审批手续进展缓慢。至于被告主张的经营损失，系由于自身造成的，该商业风险应由其自行承担，因此被告要求我方承担经营损失，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，原、被告双方签订《望留福源山庄沿街商业房承包经营合同》一份，约定原告将其开发的位于潍坊市潍城区××街道××街××利民路以西的沿街商业房租赁给被告经营使用，租赁期限为：自2017年8月1日起至2027年8月1日止;协议签订后至2017年8月1日前为被告装修改造期，装修改造需报送方案及图纸，征得原告方同意方可施工。还约定，被告应于合同签订后三日内，向原告交纳押金100000元，租赁结束后，双方交接结清有关物业及有关费用后，15日内退还;关于租赁费，被告租赁经营期内应于每年度8月1日前，向原告交纳当年度承包费，具体为2017年8月1日前交纳200000元、2018年8月1日前交纳600000元、2019年8月1日至2027年8月1日每年度的8月1日前交纳1000000元;在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，原、被告双方中的任何一方不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金50000元，给守约方造成损失的，应予赔偿;被告迟延交付押金及承包费的，每迟延一日应按拖欠金额的日万分之三向原告支付违约金，超过10日未支付的，原告有权终止合同，所收取的押金作为违约金予以没收，给原告造成损失的，还应赔偿损失。合同签订后，被告对租赁物进行了装饰装修。2017年8月1日，被告的法定代表人胥新运向原告交纳了押金100000元、租赁费200000元（自2017年8月1日至2018年7月30日止），后被告开始对外营业。 2017年9月7日，原、被告签订《借款协议》一份，约定被告向原告借款500000元，还款期限：被告于原告办理完位于潍坊市潍城区××街××路××街商铺的消防许可证之日起10日内一次性返还借款，被告自本协议签订之日起对外经营满一年，一次性返还借款，借款利息：不计取利息。 2017年10月30日，因涉案房产消防问题，潍坊市公安局潍城分局对被告进行行政处罚，被告交纳罚款5000元。 2018年1月8日，潍坊市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，对涉案的潍坊市潍城区××街××路××街商铺出具意见：建设工程消防设计文件合格，请按照审核批准的消防设计文件进行施工，并记载该工程竣工后，应当依法向潍坊市公安消防支队申请消防验收，未经消防验收或者验收不合格，工程不得投入使用。2018年6月21日，山东省广安消防技术服务有限公司出具《检验报告》，针对涉案的潍坊市潍城区××街××路××街商铺出具检验结论：经检测和检查，该工程消防供配电设施、火灾自动报警系统、消防供水系统，消火栓、消防炮系统、自动喷水灭火系统、火灾应急照明和疏散指示标志系统，消防应急广播系统，消防电话系统己达到ＤＢ37／242-2014《建筑消防设施安装质量检验评定规程》要求，判定合格。2019年5月10日，潍坊市公安消防支队潍城区大队出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。 本案在审理过程中，根据被告申请，本院依法委托山东宏嘉工程咨询有限公司对潍坊市潍城区福源街以北、利民路以西潍坊××房部分装修工程的工程造价进行评估，该公司于2019年10月17日出具《造价鉴定意见书》，工程造价为801155.11元（包含税金79393.75元）。另，根据被告的申请，本院依法委托潍坊精诚资产评估事务所对潍坊市潍城区福源街以北、利民路以西潍坊华都府餐饮服务有限公司酒店餐饮部分装饰装修及酒店物资进行评估，该公司于2019年11月8日出具《资产评估报告》，餐饮部分装饰装修为2772318.51元（包含税金400755.77元）、客房物资为335244.16元、餐饮物资470498.98元，合计3578061.65元。以上共计4379216.76元，其中税金未向税务部门交纳。 诉讼中，原、被告双方均确认2017年3月7日签订的《望留福源山庄沿街商业房承包经营合同》己于2019年4月3日解除。被告一直未将所经营的房屋交付原告。 本院认为，原、被告双方签订的《望留福源山庄沿街商业房承包经营合同》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方间租赁合同关系成立。关于双方是否存在违约行为，在被告承租涉案房产期间，涉案房产在合同履行期间一直未取得消防许可证，未达到正常营业所具备的相关条件，因此原告方存在违约行为;被告明知原告的房产未办理消防许可证，而使用涉案房产，并向原告借款，且未按合同约定向原告支付租赁费，亦构成违约。本院酌定原告承担60%的违约责任，被告承担40%的违约责任。 关于本诉，原、被告双方己解除经营合同，原告要求被告搬离涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持;原告主张被告拖欠的房屋租赁费，根据双方的过错责任，自2017年8月1日至2019年4月3日，原告的房屋未取得建设工程竣工验收消防备案凭证，违反法律的强制性规定，故产生的房屋租赁费应按合同约定标准的40%收取，即自2017年8月1日至2018年7月31日按应收取年租金200000元的40%计算，为80000元;自2018年8月1日至2019年4月3日按应收取年租金600000元的40%计算，为162410.96元（600000元/年÷365天×247天×40%）;原、被告双方解除合同后，原告主张的房屋占有使用费，因原告于2019年5月10日取得消防备案，之前的占用费应根据双方过错按当年的租赁费标准的40%计算，即2019年4月4日至2019年5月10日按年租金600000元的40%计算为24328.77元（600000元/年÷365天×37天×40%）;2019年5月11日至2020年3月31日的占用费按第二年度年租金600000元的标准计算为535890.41元（600000元/年÷365天×326天）。以上合计，被告应向原告支付租赁费和房屋占用费共计802630.14元，扣除被告己支付的押金100000元、第一年度租赁费200000元，仍应支付502630.14元。 原告主张的借款500000元及利息46273.97元，因该笔借款系基于双方房屋租赁关系而成立的，双方协议中约定应于办理完消防许可证之日起10日内还清。但原、被告己于消防验收前解除合同关系，该约定己无法实际履行，故被告应返还原告借款500000元;因借款协议明确载明：不计取利息，原告要求被告承担利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于被告方的反诉，客房装修部分的工程造价和餐饮装修部分的评估价均包含应向税务部门交纳的税金，被告并未实际交纳，本案暂不处理，可待实际交纳后另行主张。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第3款之规定“（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，装修损失由原告承担60%，被告承担40%。客房装修部分的工程造价为801155.11元，扣除未支付的税金79393.75元，以721761.36元为基数，合同履行期为十年，被告经营一年零八个月，应扣除折旧费用摊销120293.56元（721761.36元÷120个月×20个月）;客房部分的装修损失为601467.8元，根据双方的过错程度，原告承担该损失的60%即360880.68元，被告承担该损失的40%即240587.12元；关于餐饮部分装修2772318.51元，扣除未实际支付的税金400755.77元，损失为2371562.74元，根据双方的过错程度，原告承担损失的60%即1422937.64元;被告承担损失的40%即948625.1元;以上合计，原告应支付被告客房部分及餐饮部分的装修损失1783818.32元。关于被告主张的客房物资335244.16元和餐饮物资470498.98元，因原、被告双方合同中未有约定，应由被告自行处理。被告主张的不能正常营业的损失120783.24元，因未提供充分证据证明，本院不予支持。被告交纳的押金100000元及租赁费200000元，应折抵欠付的租赁费，其要求原告返还的反诉请求不能成立，本院不予支持。被告支出的评估费共计85000元，根据双方的过错程度，原告应承担60%即51000元，被告承担40%即34000元。 综上，对原、被告诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊华都府餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于潍坊市潍城区××街道××街商业房内的价值335244.16元的客房物资和价值470498.98元的餐饮物资搬走，并将房屋交还原告潍坊市华都集团有限公司。 二、被告潍坊华都府餐饮服务有限公司支付尚欠原告潍坊市华都集团有限公司2017年8月1日至2020年3月31日的房屋租金502630.14元。 三、被告潍坊华都府餐饮服务有限公司返还原告潍坊市华都集团有限公司借款500000元。 四、原告潍坊市华都集团有限公司支付被告潍坊华都府餐饮服务有限公司装修损失1783818.32元。 五、原告潍坊市华都集团有限公司支付被告潍坊华都府餐饮服务有限公司评估费51000元。 六、驳回原告潍坊市华都集团有限公司的其他诉讼请求。 七、驳回被告潍坊华都府餐饮服务有限公司的其他反诉请求。 以上二、三、四、五项相抵后，原告潍坊市华都集团有限公司应支付被告潍坊华都府餐饮服务有限公司832188.18元，于本判决生效之日起十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20146.57元，由原告负担8300.57元，被告负担11846元。反诉案件受理费45700元，由原告负担16983元，由被告负担28717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姜 涛 人民陪审员  王伟山 人民陪审员  元 虹 二〇二〇年五月七日 代书 记员  赵成友