广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4812号原告：珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************，统一社会信用代码91442000MA4UXH3A9U。法定代表人：陈刚，经理。委托诉讼代理人：李菊英，女，员工。被告：李振国，男，1975年12月24日出生，汉族，住湖南省永兴县*********，公民身份号码432************513。原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司（以下简称珠海住宅物业中山分公司）与被告李振国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠海住宅物业中山分公司委托诉讼代理人李菊英到庭参加诉讼；被告李振国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海住宅物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.李振国向珠海住宅物业中山分公司支付从2017年1月1日至2019年8月31日止的物业费共计4669.12元；2.李振国向珠海住宅物业中山分公司支付违约金6616.73元（自逾期之日起按欠费总和的每日3‰交纳，暂时计算至2019年8月31日）。事实和理由：珠海住宅物业中山分公司通过全体业主大会被选聘为润和花园小区的物业服务企业，并与业主委员会签订了润和花园物业服务合同；李振国是火炬开发区会展东路9号润和花园小区6栋1104房的业主，与珠海住宅物业中山分公司形成了物业服务合同关系，按物业服务合同约定，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.8元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳”。李振国拥有的物业建筑面积为81.06平方米，每月应交物业服务费145.91元。自2017年1月起李振国无故拖欠物业服务费，截止2019年8月31日，李振国恶意拖欠物业管理服务费及相关费用已高达4669.12元。经珠海住宅物业中山分公司多次催缴，被告置之不理。原告珠海住宅物业中山分公司向本院提交的证据有：1.欠款明细；2.被告身份证、购房合同；3.欠费催缴律师函快递单；4.物业服务合同。被告李振国未答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：李振国是涉案物业中山市火炬开发区*****************的业主，涉案物业建筑面积为81.27平方米。2016年12月2日，中山市火炬开发区润和花园小区业主委员会（甲方，以下简称润和花园业委会）与珠海住宅物业中山分公司（乙方）签订润和花园物业服务合同，主要约定：甲方选聘乙方为润和花园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务费高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取；乙方应在本合同生效后的2017年1月1日开始实施物业服务工作，并从该日其计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月5号前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，珠海住宅物业中山分公司依约提供了物业服务。2019年6月12日，珠海住宅物业中山分公司通过EMS快递向李振国邮寄律师函一份，通知李振国该公司已自2017年1月1日起为涉案物业提供物业管理服务，李振国从2017年1月1日起开始拖欠物业管理费，截止至2019年3月，李振国已欠费9114.56元，其中物业管理服务费4085.48元、滞纳金5029.08元（暂计至2019年4月30日，应计至付清全款之日），要求李振国自收函之日起七日内向该公司支付欠款。该快递寄至李振国的公民身份证登记的住址。2019年6月17日，该快递因收件人拒收而退回。庭审中，珠海住宅物业中山分公司主张，李振国大概在2012年、2013年办理了涉案物业的收楼手续，但其未能举证证明具体的收楼时间。珠海住宅物业中山分公司提交的购房合同为李振国（买受人）于2011年8月7日与中山火炬开发区建设发展有限公司（出卖人，以下简称火炬建发公司）签订，该合同约定由李振国向火炬建发公司购买中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼6幢1104房，该商品房建筑面积为81.06平方米。另查明，本院通过邮政法院专递向李振国的公民身份证登记的住址寄送的应诉材料由李振国本人签收。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。珠海住宅物业中山分公司与润和花园业委会签订的润和花园物业服务合同的内容没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，李振国作为涉案小区的业主，其与珠海住宅物业中山分公司均应恪守履行。珠海住宅物业中山分公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，李振国作为案涉小区的业主，应当按上述物业服务合同的约定如期缴纳物业服务费。虽然珠海住宅物业中山分公司未能举证证明涉案物业的具体收楼时间，但根据珠海住宅物业中山分公司提交的购房合同，中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼6幢1104房的房号与涉案物业相同，建筑面积与珠海住宅物业中山分公司主张的物业管理费计费面积相同，且李振国对此也未提出抗辩或质证意见，本院采纳该购房合同，认定中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼6幢1104房与涉案物业是同一物业。李振国在2011年8月7日就签订了该购房合同。珠海住宅物业中山分公司主张李振国在2012年或2013年收楼，也符合常理，本院予以采纳，由此，本院认定珠海住宅物业中山分公司从2017年1月1日起为李振国提供物业管理服务。珠海住宅物业中山分公司已向李振国公民身份证登记的住址寄送催缴物业服务费的律师函，该律师函因被收件人拒收而退回，本院向同样的地址向李振国寄送应诉材料，已由李振国本人签收，可见李振国公民身份证登记的住址为李振国的正在使用的居住地，珠海住宅物业中山分公司已履行通知的义务。对李振国拖欠物业服务费的期间及金额，珠海住宅物业中山分公司已提交了欠款明细及催缴律师函为证，且李振国未提交相反的证据予以反驳，本院采信珠海住宅物业中山分公司的主张。李振国未按润和花园物业服务合同的约定支付2017年1月至2019年8月期间的物业服务费，已构成违约，依法应承担交纳物业服务费的义务和支付违约金的违约责任。珠海住宅物业中山分公司诉请李振国支付上述期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。李振国应向珠海住宅物业中山分公司缴纳2017年1月至2019年8月的物业服务费共4681.16元（81.276㎡×1.8元/月/㎡×32个月），珠海住宅物业中山分公司仅主张4669.12元，不违反法律规定，本院予以准许。由于润和花园物业服务合同中约定的违约金标准每日3‰明显过高，本院酌情调整为按年利率24%计算，违约金的计算方法应相应变更为：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的6日起，按年利率24%的标准计至实际清偿之日止。被告李振国经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告李振国于本判决生效之日起七日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司支付物业服务费4669.12元及违约金（计算方法：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的6日起，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告李振国负担（被告李振国于本判决生效之日起七日内将该25元迳付原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年五月二十九日书记员 何浚欢王静