苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0506民初1278号 原告：陈大年，男，1988年2月17日出生，汉族，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。 被告：顾莲蓉，女，1964年9月10日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 被告：顾永祥，男，1962年10月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原告陈大年诉被告顾莲蓉、顾永祥商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈大年及其委托诉讼代理人郑铭、杜珊珊，被告顾莲蓉、顾永祥到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告陈大年向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告返还购房定金2万元；2.请求判令两被告支付违约金33万元；3.请求判令由两被告承担其支出中介费损失9500元；4.请求判令由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月19日，由案外人苏州景韵房地产营销策划有限公司提供居间服务，两被告作为出售方与其作为买受方就苏州市太湖国家度假区香山花园98幢303室房屋及配套车库签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定房屋实际成交价格为165万元，于2019年5月19日前支付定金2万元，合同中另就支付方式、税费承担、违约责任等事宜进行明确约定。该合同签订当日，其按约向两被告支付购房定金2万元。在合同履行过程中，该房屋被查封导致不能按照该合同约定的时间进行挂牌送审等手续。其与被告遂签订《补充协议》，约定被告应于2019年8月31日前解除该房屋的查封，但是被告仍未能解除查封，构成根本违约。2020年1月21日其委托律师向被告致解除函，通知被告解除该合同。鉴于被告既未能在起诉前解除该房屋查封，亦未能按约配合其办理后续资金托管等过户手续的行为已经构成根本违约，被告应按约向其支付房屋成交价20%的违约金，以及承担其因此支出的中介费等其他损失。 被告顾莲蓉、顾永祥共同辩称，原告要求解除合同其认可；定金不应当全额返还，因原告使用了案涉房屋，应当支付2019年7月10日至2020年4月25日期间的租金17100元，剩余2900元同意返还；违约金不认可，房屋是被第三方查封，非其不愿出售给原告，所以其没有过错，不应当支付违约金，违约金约定过高，要求法院根据原告的损失调整；中介费损失同意承担5000元。 经审理本院认定如下事实：2019年5月19日，原告陈大年（购房人、乙方）与被告顾永祥、顾莲蓉（售房人、甲方）、苏州景韵房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将位于苏州市太湖国家旅游度假区香山花园98幢303室房屋及车库出售给乙方，房屋建筑面积122.21平方米；成交价格为165万元；乙方须向丙方交纳中介信息服务费1万元；乙方于2019年5月19日向甲方交付定金2万元；甲乙双方须在2019年7月31日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约；甲方承诺于款清腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；合同第六条约定了违约责任，并约定甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条约定的违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其他费用由违约方承担；甲、乙双方如有一方违约所有中介费由违约方承担。上述合同签订后，原告于2019年5月19日支付两被告定金2万元。后因被告顾永祥涉及其他诉讼，案涉房屋于2019年6月5日被本院查封。2019年5月28日，原告向苏州景韵房地产营销策划有限公司支付中介费9500元。 2019年7月2日，原告陈大年（乙方）与被告顾永祥、顾莲蓉（甲方）签订《补充协议》一份，约定由于香山花园98幢303室现在属于法院查封状态，导致现在不能按照原定居间合同日期进行挂牌送审等手续，所导致的所有损失由甲方全部承担，乙方同意等甲方解封后办手续；甲乙双方协商让乙方提前入住，入住时间2019年7月10日，如果由于乙方征信和送审材料问题导致不能放款，乙方同意支付甲方房租费1800元每月。两被告于2019年7月10日将案涉房屋交付给原告居住。 2019年8月15日，原告陈大年（乙方）与被告顾永祥、顾莲蓉（甲方）签订《补充协议2》一份，约定由于香山花园98幢303室原定送审时间是2019年7月31日之前，由于甲方原因此房现在属于法院查封状态，导致现在不能按照原定居间合同日期进行挂牌送审等手续。甲乙双方协商，甲方必须在2019年8月31日之前解除此房屋法院查封状态，如果2019年8月31日甲方还未解除法院查封状态，乙方走法律程序。以上如有任何一方违约，由违约方按照房屋买卖居间合同中第六条赔偿。 2020年1月21日，原告委托江苏孚佑律师事务所向两被告邮寄《解除函》，表示因两被告原因导致房屋被法院查封，且两被告无法配合原告办理后续资金托管等过户手续的行为已构成根本违约，自即日起双方签订的《房屋买卖（居间）合同》予以解除。两被告于2020年1月22日收到该《解除函》。 另查，案涉房屋于2013年11月18日登记于两被告名下，共有方式为共同共有。 审理中，原、被告一致确认，原告于2020年5月12日迁出案涉房屋并将案涉房屋交付给本院进行拍卖处理；案涉《房屋买卖（居间）合同》于2020年1月22日解除。原告称，案涉房屋2020年1月22日的市场价较合同约定的价格没有上涨，和合同约定的价格差不多。 审理中，原告为证明其因案涉合同解除的实际损失，向本院提供如下证据： 1.市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知打印件一份，反映2016年8月12日开始苏州市非本市户籍居民家庭购房应具备的条件。 2.关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见解读打印件一份，反映2019年7月25日开始苏州市非本市户籍居民家庭购房应具备的条件。 3.苏州市区职工社会保险个人参保情况证明复印件一份，反映陈大年至2010年2月至2019年8月期间的社保缴纳情况。 4.聘请律师合同一份及发票一份，反映陈大年因本案诉讼委托江苏孚佑律师事务所律师作为其代理人，约定律师费为18000元，江苏孚佑律师事务所于2020年4月22日向陈大年开具金额为18000元的律师费增值税普通发票。 针对上述证据，原告称，2016年8月11日发布的购房政策与2019年7月25日发布的购房政策有变化，2019年7月25日之后非本地户籍居民购房需要连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险，现其已经不具备购房资格，其因本案诉讼支出律师费18000元。因两被告违约导致合同解除，其实际损失有因诉讼支出的律师费以及现其不符合购房资格而无法购房的损失。 两被告称，真实性没有异议，但购房政策一直在发生变化，今后政策变化原告是可以购房的，不能证明原告一直不具备购房资格，律师费不应由其承担。 上述事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、定金收条、补充协议、收据、房产证及土地使用权证复印、解除函、查询记录、不动产登记簿查询记录、通知及解读打印件、个人参保情况证明、聘请律师合同、发票，以及本院开庭笔录、询问笔录在卷佐证。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》及相关补充协议的约定，可以确认因两被告未按合同约定时间配合原告办理送审、资金托管等手续导致合同无法继续履行，原告按约可以解除合同，结合双方均确认《房屋买卖（居间）合同》于2020年1月22日解除，本院对此予以确认。合同解除后，两被告收取原告的定金应予返还，故本院对原告要求两被告返还定金2万元的诉讼请求予以支持。根据合同约定，违约方应当承担所有中介费，现因两被告违约导致合同解除，原告已向居间人苏州景韵房地产营销策划有限公司支付中介费9500元，该款按约应由两被告负担，故本院对原告要求两被告支付中介费9500元的诉讼请求亦予以支持。关于原告主张的违约金，现两被告认为违约金约定过高请求予以适当减少，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行中原告实际使用房屋的情形、被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确认违约金为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告顾莲蓉、顾永祥于本判决生效之日起十日内返还原告陈大年定金人民币20000元。 二、被告顾莲蓉、顾永祥于本判决生效之日起十日内支付原告陈大年违约金人民币50000元。 三、被告顾莲蓉、顾永祥于本判决生效之日起十日内支付原告陈大年中介费损失人民币9500元。 如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32250199759100000448037471。 案件受理费减半收取3350元、财产保全费2320元，合计人民币5670元，由原告陈大年负担4416元，被告顾莲蓉、顾永祥负担1254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 谢 丰 二〇二〇年五月二十六日 书记员 钟晓婷