广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初7089号 原告：广西保利物业服务有限公司。住所：南宁市凤翔路**凤翔花园会所办公室。统一社会信用代码：91450100779113315F。 法定代表人：韦庆忠，董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告：毛莲忆，女，壮族，1977年12月16日出生，住广西上思县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年5月10日 开庭时间：2020年5月12日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人覃雕到庭 被告方：被告毛莲忆未到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费17968.23元（计算方式：3元/月·㎡×285.21㎡×21个月）； 二、被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金17282.87元（计算方式：以当月欠缴的物业服务费为基数，从次月1日起，按每日3‰计算至付清之日止）； 三、本案诉讼费用全部由被告承担。 被告答辩要点 被告未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 事实认定 2013年2月25日，被告（买受人）与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于邕武路20号山渐青低层住宅163号楼103号，建筑面积为285.21平方米。合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月28日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间办理交接手续的，视为房屋已交接给买受人，与房屋有关的风险自合同约定的交房之日起转移到买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用。 2011年4月1日，原告（乙方）与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（甲方）签订《保利·山渐青前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对保利·山渐青小区实施前期物业管理服务；合同期限自2011年4月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。合同第二十二条约定：业主应于每月1日至30日前缴纳当月费用；业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，甲方通知入伙之日起一个月内未办理入伙手续者，自逾期之日起算；别墅物业服务费按3元/月·平方米标准缴纳；未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向乙方支付违约金。 另查明：涉案商品房坐落于南宁市兴宁区山渐青低层住宅163号楼103号，预告权利人为毛莲忆，预测建筑面积285.21平方米。 涉案商品房所在的163号楼于2012年10月30日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。此后，广西保利龙湖蓝湾发展有限公司在报纸刊登公告通知山渐青观星台组团别墅于2012年12月28日达到交付条件，并通知业主办理交房手续。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告毛莲忆经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广西保利龙湖蓝湾发展有限公司与原告签订《保利·山渐青前期物业服务合同》（以下简称《合同》）合法有效，对原、被告均具有约束力，各方当事人均应恪守履行。 关于物业服务费。根据《合同》第二十二条约定，别墅物业服务费按3元/月·平方米标准缴纳，故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米3元计285.21平方米为855.6元。2017年7月1日至2019年3月31日期间，被告应向原告支付的物业服务费为：855.6元/月×21个月=17967.6元。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。根据《合同》第二十二条约定，未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金。但违约金的偿付数额应参考违约造成的实际损失予以认定，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法酌情调整确定被告应承担的违约金为17967.6元×30%=5390.3元，原告超出部分的违约金主张，不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告毛莲忆应向原告广西保利物业服务有限公司交纳2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费17967.6元； 二、被告毛莲忆应向原告广西保利物业服务有限公司支付逾期交纳2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费的违约金5390.3元； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费681元，由原告广西保利物业服务有限公司负担230元，由被告毛莲忆负担451元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  梁春庆 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  杨 璇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。