安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0124民初1807号原告：马晓玉，女，1979年11月12日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：黄书义，男，系马晓玉丈夫。被告：庐江县郭河镇人民政府，住所地安徽省庐江县郭河镇街道，统一社会信用代码11340124003272132R。法定代表人：张丽娟，该镇镇长。委托诉讼代理人：江**，该镇副镇长。委托诉讼代理人：余昆，庐江县郭河镇法律服务所法律工作者。第三人：安徽省富伟纺织有限公司，住所地安徽省合肥市庐江县郭河镇工业园区，统一社会信用代码91340124551844824U（1-1）。法定代表人：朱士红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王金明，该公司支部书记。原告马晓玉与被告庐江县郭河镇人民政府（以下简称“郭河镇政府”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理。在本案审理过程中，本院根据郭河镇政府的申请，依法追加安徽省富伟纺织有限公司（以下简称“富伟公司”）作为本案的第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告马晓玉及其委托代理人黄书义，被告郭河镇政府的委托诉讼代理人江**、余昆，第三人富伟公司的委托诉讼代理人王金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马晓玉向本院提出诉讼请求：1、郭河镇政府立即支付拖欠的房租315072元(2019年度227520元，2015至2018年度每平方增加1元，计87552元)，并承担逾期违约责任（自2019年1月1日起按照同期银行贷款利率计算至款清之日）;2、本案诉讼费由郭河镇政府承担。事实和理由:郭河镇政府因招商需要，请求马晓玉在庐江县郭河工业集中区投资建设厂房租赁给郭河镇政府，再由郭河镇政府转租给外来客商，郭河镇政府承担部分房租作为优惠条件来吸引外来投资。2009年12月31日，郭河镇政府与马晓玉签订《投资协议书》，约定将马晓玉在庐江县郭河工业集中区投资建设的厂房(其中主厂房面积3096平方，辅助用房552平方)租赁给郭河镇政府，郭河镇政府将承租的厂房转租给前来郭河镇投资兴业的安徽省富伟纺织有限公司。协议约定主厂房月租10元/每平方，配套用房月租金为6元/每平方米，在每年的元月底前付清当年的房租，租期不低于五年。到期后如果续租，租期不低于五年，月租金在原有基础上每平方米增加1元。合同签订以后双方开始履行该协议，郭河镇政府将租赁的厂房根据合同约定提供给富伟公司使用，从2010年1月到2014年12月的第一个五年期间，郭河镇政府都按照协议履行了支付房租的义务(实际租金由郭河镇政府承担一半，另一半由使用的客商代付)。期满以后，郭河镇政府续租，富伟公司继续使用厂房，但从2015年开始至2018年底，由富伟代付的一半每平方增加1元共87552元未付;2019年度租金由富伟代付的227520元租金一直未付。截止起诉前，郭河镇政府拖欠马晓玉房租费共计315072元。郭河镇政府辩称，1、郭河镇政府没有拖欠马晓玉房租。2019年12月31日，郭河镇政府与马晓玉签订《投资协议书》，事实上，该《投资协议书》在实际履行过程中，由郭河镇政府和实际承租人富伟公司各支付一半租金，且郭河镇政府已按实际履行模式全部履行了义务，履行十年，富伟公司已履行九年，当然富伟公司作为实际承租人应按原来的实际履行模式履行其义务。2、富伟公司作为实际承租人支付一半租金应构成债务承担。本案中，郭河镇政府将一半租金支付义务转移给富伟公司，马晓玉是认可和同意的，郭河镇政府已实际履行十年，富伟公司实际履行九年。3、郭河镇政府不应承担本案诉讼费。综上，请依法驳回马晓玉对郭河镇政府的诉讼请求。富伟公司述称，1、自2010年1月1日至2018年12月31日以来，富伟公司一直按照每年205632元支付房租，每年均按期给付，马晓玉也没有提出异议；2、2019年10月31日前富伟公司搬离案涉厂房，没有实际承租，请求法庭给予支持扣除两个月的租金；3、由于受疫情影响，希望马晓玉给予宽限支付时间，富伟公司保证在本年度以内将租金支付完毕。本院经审理认定事实如下：2009年12月31日，甲方郭河镇政府与乙方马晓玉签订《投资协议书》，协议约定：乙方向甲方提供可供富伟公司生产经营用的厂房（含辅助用房、配套设施、宿舍等），其中主厂第一期面积3096m2,辅助用房552m2，厂房的结构、地面要求、方位以富伟公司的图纸为准；主厂房租金标准为每平方米10元/月，租期不低于五年，租赁期限内租金不得调整，租期少于五年按五年计收房租，主厂房以外的配套用房租金标准为每平方6元/月（租金的税费由马晓玉承担）；租期自2010年1月1日起，按年预缴租金，第一年租金在2010年12月底前一次性付清，自第二年开始租金在每年的元月底前一次性付清；租赁到期后，如续租马晓玉需无条件续租给郭河镇政府，租金在原基础上加1元/m2，租期不低于五年，其他费用不变；甲乙任何一方违约，违约方需赔偿另一方由此造成的所有经济损失；此外合同还对其他事项进行了约定。协议签订后，马晓玉按约交付房屋，郭河镇政府按约支付2010年1月1日至2014年12月31日期间的房屋租金。此后，郭河镇政府继续租赁该厂房，双方未签订新的房屋租赁合同。截至2017年12月31日，富伟公司代郭河镇政府按主厂房每平方米10元/月、主厂房以外的配套用房租金标准为每平方6元/月的标准支付一半租金，下剩租金郭河镇政府至今未付。马晓玉于2018年1月23日向本院提起诉讼，案号：（2018）皖0124民初694号，诉求郭河镇政府支付拖欠的房屋租金合计682560元（2015年1月1日至2017年12月31日期间；按主厂房每平方米11元/月、配套用房每平方7元/月的标准的一半计算），本院于2018年6月28日作出民事判决，判决郭河镇政府支付马晓玉房屋资金682560元及利息。该案宣判后，双方均未提起上诉。2019年1月，富伟公司按主厂房每平方米10元/月、配套用房每平方6元/月的租金标准，代郭河镇政府支付马晓玉2018年1月1日至2018年12月31日期间的一半租金计205632元。郭河镇政府支付马晓玉2018年1月1日至2019年12月31日期间的合计455040元（按每年的一半年租金227520元×2年）。庭审时，马晓玉陈述，富伟公司在2019年12月7日将厂房钥匙交给其，从厂房搬离。富伟公司则陈述其在2019年10月31日搬离厂房，因为当时马晓玉不在郭河镇，钥匙是马晓玉后来从其处拿走的，具体拿钥匙的时间其记不清。上述事实由各方当事人的当庭陈述以及马晓玉提交的《投资协议书》、本院（2018）皖0124民初694号民事判决书和富伟公司提交的房租费增值税发票证实，足以认定。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。马晓玉与郭河镇政府签订《投资协议书》，向郭河镇政府提供厂房供富伟公司使用，双方还约定厂房租赁期限、租金标准、支付时间、违约责任等，故马晓玉与郭河镇政府之间形成房屋租赁合同关系，二者是租赁合同的相对方。虽案涉房屋的实际使用人是富伟公司，富伟公司也直接向马晓玉支付过租金，但由富伟公司使用房屋是《投资协议书》约定的内容，富伟公司与马晓玉之间并未有协议，马晓玉也不认可其与富伟公司形成合同关系，故富伟公司支付租金是代付行为，马晓玉接受富伟公司向其支付租金，只是其认可这种租金的支付方式，并不改变马晓玉与郭河镇政府之间的合同关系，故郭河镇政府应按《投资协议书》的约定支付租金。第一个五年租期到期后，富伟公司仍使用案涉厂房，按《投资协议书》约定，属郭河镇政府续租，续租期限不低于五年，租金标准为主厂房每平方米11元/月、配套用房每平方7元/月。在2019年底前，富伟公司搬离厂房，将房屋钥匙交还马晓玉，故郭河镇政府续租的期限为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日。郭河镇政府、富伟公司所主张的富伟公司在2019年10月31日搬离厂房，应当扣减两个月租金的意见，未有证据佐证，也不符合《投资协议书》关于续租期限的约定，本院不予采纳。在本院（2018）皖0124民初694号案，马晓玉诉求郭河镇政府支付拖欠的房屋租金合计682560元（2015年1月1日至2017年12月31日三年期间），起诉状中诉称富伟公司按其与郭河镇政府之间的协议代付了一半租金，在该案庭审时，对其主张的郭河镇政府拖欠的租金标准明确为按照主厂房每月5.5元/平方、其他用房每月3.5元/平方的标准计算，并且在回答法庭提问郭河镇政府有没有核算拖欠的房租时，还陈述“上述房租欠款数字是按照5.5元/平方计算的，原告只要求按照5.5元/平方计算”，故郭河镇政府应支付的2015年1月1日至2017年12月31日期间的全部房屋租金已经本院（2018）皖0124民初694号案审理处理，即使富伟公司代付的一半租金是按照第一个五年期租金标准代付，马晓玉在该案中仅按照682560元数额向郭河镇政府主张2015年1月1日至2017年12月31日期间未付的租金，证明马晓玉认可富伟公司已代付该期间一半的租金，故马晓玉在本案中再行向郭河镇政府主张2015年1月1日至2017年12月31日期间的租金，属重复主张，本案不予处理。综上，富伟公司代郭河镇政府向马晓玉支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金205632元，郭河镇政府已付马晓玉2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金合计455040元，现郭河镇政府尚欠租金249408元：2018年期间21888元（227520元-205632元）、2019年期间227520元。按《投资协议书》约定，2018年期间的租金应在2018年1月31日前付清，2019年租金应在2019年1月31日前付清，故马晓玉可要求郭河镇政府承担逾期付款期间的租金利息，对于2018年期间的租金，马晓玉主张自2019年1月1日起算，不违反法律规定，但2019年期间的租金利息按协议约定应自2019年2月1日起计算。自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已经被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，故案涉租金利息标准自逾期至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率计算，此后按调整后的利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告庐江县郭河镇人民政府于本判决书生效之日起二十日内支付原告马晓玉房屋租金249408元及利息（其中21888元租金利息，自2019年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，此后利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止；其中227520元租金利息，自2019年2月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，此后利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）；二、驳回原告马晓玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取3013元，由原告马晓玉负担492元、被告庐江县郭河镇人民政府负担2521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  包玲二〇二〇年五月二十七日书记员  杨琳