广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20200号原告：广东兴晟投资有限公司，住所地广州市天河区五山路**自编****,统一社会信用代码91440101072144046J。法定代表人：吴水权。委托诉讼代理人：伍婷，广东卓信律师事务所律师。被告：华南师范大学附属中学，住所，住所地广州市天河区石牌中山大道**社会信用代码12440000455860613A。法定代表人：姚训琪。委托诉讼代理人：赵东亮、陈默，广东连越律师事务所律师。原告广东兴晟投资有限公司（以下简称兴晟公司）与被告华南师范大学附属中学（以下简称华师附中）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告兴晟公司的委托诉讼代理人伍婷，被告华师附中的委托诉讼代理人赵东亮、陈默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴晟公司向本院提出诉请：1.华师附中赔偿兴晟公司直接经济损失3248512.72元及利息（利息以3248512.72元为基数，自2018年6月30日起至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率计收）；2.华师附中赔偿兴晟公司因项目融资产生的息差损失2700000元。事实和理由：华师附中为建设露天田径运动场地下空间项目对外招投标。兴晟公司出资人应华师附中邀请参与投标并成立了兴晟公司专门负责投资建设该项目。兴晟公司与华师附中于2014年8月26日签订了《华南师范大学附属中学露天田径运动场地下空间建设项目合作合同书》（以下简称《合作合同书》）。合同约定由华师附中提供建设用地，兴晟公司全额出资建设，建成后兴晟公司拥有该物业35年的使用经营权利，并通过出租等经营方式收回投资成本及取得回报；兴晟公司在35年的使用和经营管理期内，无偿给予华师附中250个非固定位置停车指标。合同签订后，兴晟公司组织了大量人力物力投入该地块的建设准备工作。2018年4月23日，兴晟公司收到华师附中《公函》，表示“由于我校上级主管部门即广东省教育厅不批准贵司与我校合作建设“露天田径运动场地下空间项目”经我校校长办公室会议研究决定，终止该项目合作，并希望双方能协商解决遗留问题”。由于华师附中单方终止合同，造成兴晟公司重大经济损失，且未予补偿，故兴晟公司诉至法院。被告华师附中辩称：1.本案违约方为兴晟公司。涉案项目不能推进的原因系未通过教育局审批和发改委立项，而该项工作由兴晟公司负责，由此产生的责任应由兴晟公司承担。2.兴晟公司在本案主张的赔偿没有依据。首先，华师附中没有违约，兴晟公司要求华师附中赔偿损失无依据；其次，案涉《合作合同书》中未约定违约责任，兴晟公司要求华师附中赔偿损失也没有合同依据；最后，兴晟公司主张的损失证据不足，不能证明兴晟公司因涉案项目产生的真实损失。经审理查明：一、案涉协议签订、履行情况2014年8月26日，兴晟公司与华师附中签订《合作合同书》及《补充协议一》，约定，一、项目概况：项目位于广州市天河区五山路沿线东侧、华南师范大学西门南侧，紧邻广州地铁三号线华师西门站出口，为华南师范大学附属中学之露天田径运动场地下空间；本项目所使用的土地国有划拨教育用地，项目全部为地下或半地下建筑；项目预计总投资总额为1.35亿元人民币，全部由兴晟公司出资解决。二、合作模式：华师附中提供建设用地，兴晟公司全额出资建设，建成后兴晟公司拥有35年使用及经营权利，并通过出租等经营方式收回投资成本及取得回报的合作模式。本项目以华师附中或合作双方名义申请报批（华师附中目前已经获得广州市规划局的规划审批同意）、立项，以及办理建设施工审批等全部建设手续，本项目建设完成后，项目固定资产归华师附中所有。兴晟公司承诺，在兴晟公司35年的无偿使用和经营管理期内，兴晟公司将给予250个非固定位置停车指标（以月保卡形式）给华师附中，由华师附中分配给学校教职员工使用，同时，兴晟公司承诺免收华师附中该等指标之停车费、管理费、维修维护费。三、华师附中责任、权利和义务：华师附中负责提供本项目申报之全部文件及资料，并依照政府或相关部门要求，积极及时地在相关资料或申报文件上签字盖章。华师附中必须积极主动协助兴晟公司办理项目规划修改、项目立项、建设施工申请、设计及工程招标等全部手续。四、兴晟公司责任、权利和义务：兴晟公司负责本项目的全部建设营运资本出资，负责依本项目的实际建设需求而筹集充足的建设资金和营运资金，确保本项目可以按计划完成及开展营运。在华师附中配合下，兴晟公司负责办理本项目的全部申报和审批工作，包括但不限于规划调整和完善、项目立项审批、设计及工程招标、施工许可申请及其他审批等。兴晟公司负责本项目的全部建设工作。本项目验收合格并交付使用时，双方必须签署书面文件，以确认交付兴晟公司使用之开始及终止日期。五、其他约定：双方同意各自委派2-3名代表组成本项目工程指挥小组，以协调各方关系，确保工程的顺利开展。因不可抗力而造成兴晟公司35年的无偿使用及经营管理期发生中断的，华师附中同意给予兴晟公司无偿使用及经营管理期顺延作为补偿，具体为每中断一天，顺延补偿一天；因不可抗力而造成本项目建筑损坏的，由兴晟公司负责出资维修或者重建，而且相关维修或者重建金额超过壹拾万元人民币的，华师附中同意给予兴晟公司无偿使用及经营管理期顺延作为补偿；因不可抗力而造成本项目发生人员伤亡的，如果该等伤亡需要兴晟公司进行赔偿，而且相关赔偿金额超过壹拾万元人民币的，华师附中同意给予兴晟公司无偿使用及经营管理期顺延作为补偿。2018年4月23日，华师附中向兴晟公司发送《公函》，表示由于广东省教育厅不批准兴晟公司与华师附中合作建设“露天田径运动场地下空间项目”，经华师附中校长办公会议研究决定，终止该项目合作，并希望双方能协商解决相关遗留问题。二、案涉项目的批示、请示情况2011年7月28日，广东省教育厅向华师附中发送了《关于华南师范大学附属中学加建地下停车库的复函》，主要内容为：广东省教育厅同意华师附中开展地下停车库工程前期工作，并要求华师附中结合本校实际，明确工程建设资金筹措方案和后期运作管理模式，待条件具备后报广东省教育厅批准后再向项目核准机关申请办理项目立项手续。2011年10月18日，华师附中向广州市地铁总公司发送《关于确定地下停车库建设范围的函》，称华师附中地下停车库建设工程前期工作已正式开展，请求该司尽快确定华师附中地下停车库的可建设范围。2011年11月16日，广州市地下铁道总公司向华师附中发送《关于华南师范大学附属中学地下停车库项目方案征求意见的复函》，表示由于本次送审的资料仅为征求意见方案阶段，下一阶段该项目的规划设计必须满足地铁隧道、车站等既有结构安全的技术要求；下阶段的地质钻探、建筑设计和基坑设计等方案须送广州市地下铁道总公司征求书面意见并经该司同意后方可实施；并详细说明了下阶段设计应注意的事项。2012年1月18日，华师附中向天河区规划局发送《关于我校地下停车库建设项目的可行性审批申请》，请求该局对华师附中地下停车库项目的可行性进行审批，以便华师附中向广东省发改委申请立项。2012年3月16日，广州市规划局向华师附中发送《关于地下停车库项目征求规划意见的复函》，表示华师附中拟建地下停车库项目与规划要求无矛盾；华师附中需协调好停车场北面出入口通道问题、取得五山小区业主管理委员会的同意意见等；华师附中需在完善建筑设计方案后到该局另行办理相关规划报建手续。2012年11月12日，华师附中向广东省教育厅发送《关于我校加建地下停车库申请立项的请示》，请求教育厅支持华师附中的建设和发展，上报广东省发改委核准立项。2012年11月28日，广东省教育厅向省发展改革委发送《广东省教育厅关于申请核准华南师范大学附属中学地下停车库项目的函》，将华师附中地下停车库项目申请报告及有关材料报送省发改委审核。2013年5月28日，广州市天河区环境保护局向华师附中发送《关于华南师范大学附属中学地下停车库建设项目环境影响报告表审批意见的函》，主要内容为：该局同意项目定址于华师附中校园体育场地下，并详细载明了华师附中在项目中应采取的环保措施。2015年1月28日，华师附中向广东省教育厅发送《关于我校加建地下停车库申请立项的请示》，表示华师附中依照公开招商程序选择与兴晟公司合作，目前地下停车库项目前期准备工作已就绪，项目所需资金已到位，请求广东省教育厅批准该项目的开展并报广东省发展和改革委员会核准立项。2015年4月22日，广东省教育厅向省发展改革委发送《广东省教育厅关于申请华南师范大学附属中学地下停车库项目立项的函》，主要内容为：华师附中地下停车库项目已分别取得广州市规划局、广州市天河区环保局、广州市地铁总公司批复，项目申请报告已编制完成，建设资金筹措工作已取得阶段性进展，请求省发展改革委予以批准立项。2015年7月8日，华师附中向广东省教育厅发送《关于我校地下停车库项目建设资金调整的请示》，申请将地下停车库建设资金从9800万元调整为1.3亿元。2015年12月8日，华师附中向广东省教育厅发送《关于加快我校地下停车库项目推进的请示》，请求广东省教育厅就其项目资金调整尽早予以批复。2016年3月21日，华师附中向广东省教育厅发送《关于加强我校地下停车库项目推进的请示》，再次请求广东省教育厅就其项目资金调整问题尽快予以批复。2016年4月19日，广东省教育厅办公室向华师附中发送《广东省教育厅办公室关于华南师范大学附属中学地下停车库项目的意见》，向华师附中提出了如下意见：1.关于地下停车场库项目总投资，华师附中向省厅申请转报省发展改革委立项的投资额为9800万元，但《合作合同书》中明确投资为1.35亿元，就总投资额不一致问题请华师附中补充说明有关情况；2.建议华师附中对《合作合同书》中有关合作条款进一步明晰，以免引发后续法律纠纷及矛盾；3.目前省发展改革部门尚未对涉案项目进行立项（核准），华师附中于2014年以校内自行招标方式选取投资方并签订35年的合作合同，与《广东省实施办法》有关规定不符。4.请华师附中补充提供广州市规划部门对华师附中校区的修建性详细规划批复和对地下停车库项目的审批（审核）意见，并建议华师附中积极争取天河区政府及天河区有关部门的大力支持，将此项目纳入属地基础设施建设范畴；5.请华师附中补充提供其有关该项目论证和决策过程文件，以及提供切实可行的教育教学秩序保障措施和确保体育场地周转使用的方案，并对项目风险进行可行性评估。三、本案中涉及的鉴定情况北京兴华会计师事务所广东分所于2018年11月23日出具的《财务专项审核报告》载明，该所接受华师附中委托，于2018年11月19日至23日对兴晟公司华南师范大学附属中学停车场项目2013年-2018年10月所发生的费用支出进行审核。根据兴晟公司财务账“管理费用”所发生的支出统计，2013年-2018年10月共发生支出3248512.72元，具体包括工资1,015,500.00元，占比31.26%；装修费632,597.96元，占比19.47%；差旅费549,739.00元，占比16.92%；业务招待费255,638.20元，占比7.87%；办公费245,943.28元，占比7.57%；社保费164,766.51元，占比5.07%；培训费143,000.00元，占比4.40%；设计费115,000.00元，占比3.54%；折旧费57,911.08元，占比1.78%；车杂费49,080.00元，占比1.51%；交通费8,213.50元，占比0.25%；电话费5,719.19元，占比0.18%；印花税5,000.00元，占比0.15%；其他404.00元，占比0.01%。广州纬铭会计师事务所有限公司于2019年3月15日出具的《专项审计报告》载明，该司接受兴晟公司委托，对兴晟公司开展的华南师范大学附属中学运动场地下空间建设项目于2014年9月-2018年4月所发生的费用支出进行审核。经审计后，确认本项目的支出为3,126,177.95元，具体包括办公费232,700.88元，社保费148,847.73，工资949,500.00元，印花税5,000.00元，业务招待费252,609.20元，车杂费49,080.00元，折旧费46.956.17元，差旅费542,485.00元，交通费3,821.50元，培训费143,000.00元，设计费115,000.00元，装修费632,597.96元，电话费4，175.51元，其他404.00元。庭审中，兴晟公司及华师附中均确认案涉项目至今未取得建设工程规划许可证。经本院释明合同效力后，兴晟公司仍明确表示案涉合同有效，华师附中构成违约，坚持原诉讼请求不予变更。另查明，兴晟公司系有限责任公司，成立于2013年7月12日，经营范围为企业自有资金投资，投资管理服务，房屋租赁，策划创意服务；2017年的对外投资信息有新余市君峰投资中心(有限合伙)。以上事实，有《合作合同书》、《补充协议一》、《广东省教育厅办公室关于华南师范大学附属中学地下停车库项目的意见》、《关于华南师范大学附属中学地下停车库项目方案征求意见的复函》、《关于地下停车库项目征求规划意见的复函》、《广东省教育厅关于申请核准华南师范大学附属中学地下停车库项目的函》、《关于华南师范大学附属中学地下停车库建设项目环境影响报告表审批意见的函》、《财务专项审核报告》、《专项审计报告》等证据以及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：案涉《合作合同书》及《补充协议一》属于租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。就本案而言，双方签订的《合作合同书》及《补充协议一》约定，由华师附中提供建设用地，兴晟公司出资在该地块建设地下2层建筑物项目，该项目建成后产权归华师附中所有，兴晟公司拥有35年使用及经营权利，并通过出租等经营方式收回投资成本，因不可抗力造成兴晟公司经营管理期中断、项目建筑损坏、人员伤亡等，华师附中均同意给予兴晟公司无偿使用及经营管理期顺延作为补偿。上述约定表明，案涉建成后项目所有权归属华师附中，兴晟公司并未取得所有权，其仅就建成后的项目享有约定期限内的房屋租赁使用权，并以房屋建设费用充抵的方式向华师附中支付使用建成后房屋租金，且不承担经营风险，因此，《合作合同书》及《补充协议一》约定内容来看符合租赁法律关系的特征，应认定为租赁合同。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”,本案中，案涉项目至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订《合作合同书》及《补充协议一》的应属无效。兴晟公司经本院释明后仍坚持以案涉合同有效为前提主张权利，故对其诉讼请求予以驳回。兴晟公司可依据《合作合同书》及《补充协议一》无效为基础另行提起诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告广东兴晟投资有限公司的诉讼请求。案件受理费56490元，由原告广东兴晟投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  唐 琦人民陪审员  李竹宇人民陪审员  于宏文二〇二〇年五月二十二日书 记 员  沈永华