辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初13190号原告：辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司，所在地沈阳市皇姑区昆山西路**，统一社会信用代码：91210105671991829T。法定代表人：李建家，系公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，男，1977年2月15日出生，回族，系公司员工。被告：葛会山，男，1958年5月25日出生，汉族，，住沈阳市和平区委托诉讼代理人：王爽，系辽宁弘立律师事务所律师。被告：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区彩霞街**(5-1-2),统一社会信用代码：91210112MA0P4GGB7K。（未到庭）法定代表人：李荣。原告辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司（以下简称“辽宁建设电力安装公司”）与被告葛会山、辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称“圣亚地产公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建设电力安装公司委托诉讼代理人李峰，被告葛会山及委托诉讼代理人王爽到庭参加诉讼。被告圣亚地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建设电力安装公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令恢复对浑南新区产的执行，并继续查封和公告拍卖；二、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告申请执行的依据为在2011沈高开执字第411号《民事执行裁定书》2014年6月26日作出，查封圣亚地产位于沈阳市浑南新区。其中包含本案的152房产，而根据被告在执行异议中提交的证据显示，《收款收据》房产是352，《供暖收费收据》房产是352，《住房准住通知单》房产是352。原告提供的《商品房买卖合同》房产是152,显然与其他证据中的352不一致，执行异议中没有注意到这些问题，房产352与152的实际居住人或者购房人有什么关系，或者为什么被告购房款40万元是他人付款，而40万的巨额欠款又是怎样偿还的，被告葛会山自己在异议材料中的表述前后矛盾不一致，付房款40万元这么大的事竟然有前后矛盾的表述，没有形成缜密的证据链条，就支持了异议请求，显然不妥。再有，本案涉及房产不具备预售和入住的条件，因为相关验收等手续不完备，所以《商品房买卖合同》无法备案，也根本无法取得房证，所谓付房款40万之后也只是拿了《收款收据》，根本没有购房发票，并且房产门牌号彼此混乱，所谓的《商品房买卖合同》也是多处空白未作填写，依照此合同第一页《商品房买卖合同说明》第六条“在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当有出卖人提供的有关证书、证明文件。”事实上符合销售的相关证书和证明文件现在涉案房屋也不具备，被告葛会山作为行为能力人对此事知情的，也就是说被告葛会山明知涉案房屋不具备出售条件，所以被告葛会山与被告圣亚地产签订了买卖合同不是“合法有效的书面买卖合同”，因此请求法院判令恢复对浑南新区产的执行，并继续查封和公告拍卖。被告葛会山辩称，请求法院支持贵院的（2019）辽0105执异第280号执行裁定书，判决驳回原告的诉讼请求。被告圣亚地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：辽宁建设电力安装公司曾将圣亚房地产公司（原辽宁凤祥房地产开发有限公司）诉至沈阳高新技术产业开发区人民法院，要求被告给付工程款710万元。该院于2011年8月15日作出[2011]沈高开民初第1312号民事调解书：圣亚地产公司于2011年8月22日前给付辽宁建设电力安装公司工程款人民币7100000元。2014年6月26日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出[2011]沈高开执字第411号民事（执行）裁定书，查封被执行人圣亚房地产公司开发的、位于沈阳市浑南新区，共21套房屋。2019年7月31日，本院作出（2019）辽0105执恢19号公告，欲将被执行人圣亚房地产公司名下的坐落于沈阳市浑南新区明波路15号福城阁房屋依法进行评估、拍卖，要求被执行人在公告之日起十五日内将房屋腾空，逾期后果自负。2019年8月27日，本院作出（2019）辽0105执3418号民事裁定书，根据辽宁建设电力安装公司申请，查封被执行人圣亚地产公司名下的位于沈阳市浑南新区房屋。注：法院查封的一单元1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2号房屋，现场住户习惯性称为三单元3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-7-2、3-8-2、3-9-2、3-10-2、3-11-2、3-12-2、3-13-2、3-14-2、3-15-2号房屋。被告葛会山对本院执行沈阳市浑南新区产不服，向本院提出书面异议。本院于2019年10月14日作出（2019）辽0105执异280号执行裁定书，裁定：中止对沈阳市浑南新区产的执行。辽宁建设电力安装公司遂起诉来院。审理中，被告葛会山提交了2011年3月8日，其作为乙方与辽宁凤翔房地产开发有限公司（后更名为辽宁圣亚房地产开发有限公司）作为甲方签订的一份《商品房买卖合同》，甲方将“福城阁”15号楼1-5-2、建筑面积125.87平方米商品房屋出售给乙方，总价为528654元。并自称合同签订后，原告支付购房款40万元，对于余款128654元，其向圣亚地产公司出具欠条一张，载明，圣亚地产公司三年内为其办理入住及房屋产权证补交128654元，若未如期办理入住及房屋产权证，此房款视为违约金，由圣亚地产公司承担。同时，还提交圣亚地产公司于2011年11月12日出具的准住通知单、物业费收款收据、供暖收费收据，主张在法院查封前已实际入住。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告圣亚地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。本案系申请人提起的执行异议之诉，争议的焦点是被告是否享有否足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，被告葛会山应当对涉案房屋是否享有足已排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经查，圣亚地产公司在与被告葛会山签订《商品房买卖合同》时，该公司作为商品房出售方并未取得商品房预售许可证明，庭上，被告葛会山亦未举证证明至本案原告起诉前，其所在楼盘已经取得商品房预售许可证，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，该合同应属无效。鉴此，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同的约定总价款的百分之五十。”规定的法定情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：准予执行辽宁圣亚房地产开发有限公司开发的位于浑南新区产的查封；本院（2019）辽0105执异280号执行裁定于本判决生失效时自动失效。案件受理费5800元，由被告葛会山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  关 玲人民陪审员  王丽婕人民陪审员  马 睿二０二〇年五月二十七日法官助理李宁书记员陈鹤