文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1795号原告：余萍，女，1975年8月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：裴金花，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**第**，统一社会信用代码91500106596703443D。法定代表人：熊敏，重庆同景宏航置地有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈露，女，重庆同景宏航置地有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。原告余萍与被告重庆同景宏航置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余萍的委托诉讼代理人裴金花，被告重庆同景宏航置地有限公司的委托诉讼代理人陈露到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解30日。本案现已审理终结。原告余萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告返还购房款647547元；3、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：原告2018年10月5日向被告工作人员张小丽支付定金10000元，用于订购重庆恒大优活城楼盘五组团33-101号房，后于2019年3月29日与被告签订《商品房订购书》，将房号更换为38栋一单元101，双方约定两年分期付清，原告分别于2019年3月29日、2019年6月18日、2019年9月20日向被告共计支付购房款637547元。被告承诺之前支付给张小丽的定金10000元单独退还，但至今未退。现原告由于生意出现突发情况，无力继续履行合同。故起诉来院，要求判如所请。被告重庆同景宏航置地有限公司辩称，原告并未按照商品房买卖合同的约定向我公司按时足额支付购房款，原告已构成违约，其并没有合同的解除权。我方现不同意解除商品房买卖合同。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，被告开发的坐落于重庆市沙坪坝区永青路98号项目（项目名称：恒大优活城项目五组团）的房屋取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售许可证》，许可证编号为：渝国土房管（2017）预字第（963）号。2019年9月29日，原告余萍作为乙方与作为甲方的被告重庆同景宏航置地有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为CQ-104-02844082）（含附件五《合同补充协议》），约定乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区永青路98号38幢1单元1-1号房屋（清水房），房屋建筑面积304.09平方米，套内建筑面积242.46平方米，用途属于住宅，总成交金额为2550186元，建筑面积单价为8386.29元/平方米，套内建筑面积单价为10517.97元/平方米，乙方采用分期付款方式，乙方需于2019年3月25日前付清127509元、于2019年6月21日前付清255019元、于2019年9月21日前付清255019元、于2019年12月21日前付清255019元、于2020年3月21日前付清255019元、于2020年6月21日前付清255019元、于2020年9月21日前付清255019元、于2020年12月21日前付清382528元、于2021年3月21日前付清510035元。甲方应于2021年6月30日前将房屋交付乙方；合同第十条关于乙方逾期付款的违约责任约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期在180日（含）之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，甲方有权解除合同。合同附件五《补充协议》第六条约定，双方同意《买卖合同》第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1、本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；2、如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于乙方应交最后一期款的日期，乙方须在办理交接手续日期前付清全部款项，否则甲方有权不交付该房屋给乙方，且甲方无需承担任何违约责任。第十八条关于买卖合同解除的约定中第二款约定，乙方按约定或法律规定可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若乙方未在三十日内行使该项权利的，视为乙方自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。第三款约定，乙方无合法事由要求单方解除买卖合同的，乙方除承担其他违约责任外，还应当按房屋总价款的20%向甲方支付违约金，但有特殊约定的从约定。第十八条第四款约定，买卖合同解除后，乙方应当在15日内协助甲方到房屋登记机构办理有关解除合同的手续，否则甲方有权不退换剩余款项。因乙方原因致使买卖合同解除的，乙方已付房价款在扣除违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方完成配合注销合同登记备案等相关手续后60日内不计利息退还给乙方；若约定的违约金不足以弥补甲方的实际损失的，乙方按甲方的实际损失承担赔偿责任。上述合同及补充协议签订后，原告于2019年3月29日支付房款127509元（收据备注包含定金）、2019年6月18日支付房款255019元、于2019年9月20日支付房款255019元，合计637547元。2019年12月27日，被告向原告邮寄发出《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，载明：“余萍女士，您于2019年3月21日购买了我司开发的坐落为重庆市沙坪坝区永青路98号38幢1单元1-1商品房，与我司签订了CQ-104-02844082《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定房屋总成交金额为2550186元。买卖合同约定了房款的支付时间、金额以及逾期付款的违约责任，您应按买卖合同约定按期足额支付房款，但截至发函日，您逾期未支付购房款金额为255019元，虽经我司多次提醒及催促但您仍未支付，您已严重违反买卖合同约定。我司此函再次催告您如下：请您务必于2020年1月21日前至重庆恒大优活城项目现场支付已到期的255019元的购房款及根据合同约定计算的逾期付款违约金。如您仍未于前述期限内付清应付房款及违约金，我司将解除买卖合同，并追究您违约责任，同时，您应立即返还从我司获得的奖励等（如有），您有义务立即协助我司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），以及注销网签。特此催告。联系人：游女士，联系电话：023-6537****。”原告于2019年12月28日签收该催告函。庭审中，原告明确其主张解除合同的依据为《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十八条第三款，认为其享有解除权。原告称其向张小丽支付的10000元并非是针对涉案房屋的定金，而是被告出售的恒大优活城五组团33-101号房屋的定金。被告认为原告系违约方，《补充协议》第十八条第三款中约定有“但有特殊约定的从约定”，对原告逾期支付房款的情况应当适用《补充协议》第六条第二款的约定，原告方并不享有解除权。张小丽并非被告公司员工，而是重庆易居房地产经纪有限责任公司员工，其收取的10000元与本案无关。上述事实，有原告举示的催告函，被告举示的《重庆市商品房预售许可证》、《重庆市商品房买卖合同》（含合同补充协议）、催告函以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。本案争议焦点在于原告是否享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据《重庆市商品房买卖合同》第五条及《补充协议》第六条的约定，原告选择分期付款方式支付房款，其未按约定于2019年12月21日前支付第四期房款255019元，且经被告书面催告后仍未履行，已构成违约，依照法律规定和合同约定，原告均不享有合同解除权。原告主张根据《补充协议》第十八条“关于买卖合同解除的约定”第三款的约定“乙方无合法事由要求单方解除买卖合同的，乙方除承担其他违约责任外，还应当按房屋总价款的20%向甲方支付违约金，但有特殊约定的从约定”，其享有合同解除权，本院认为，该条款从文义上理解是对乙方解除合同后违约责任的约定，不能认定为乙方享有合同的任意解除权，且条款但书已明确“有特殊约定的从约定”，而《补充协议》第六条则是对“乙方逾期付款违约责任条款”的特别约定，在原告逾期付款情形下，应当适用《补充协议》第六条的约定。故对原告的该项主张，本院不予支持。对原告主张被告退还购房款647547元的请求，因原告不享有合同解除权，无权要求解除合同，被告现不同意解除合同，故原告应当继续履行合同，对该项请求，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告余萍的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5138元（原告已预交），由原告余萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 周 敏二〇二〇年五月二十八日书记员 楚龙静