江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初7725号 原告：陈新，男，1991年2月20日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：马维勇，江苏紫金律师事务所律师。 被告：袁超，男，1987年6月2日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：杨静，女，1987年10月8日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 两被告共同委托诉讼代理人：季大林，江苏宾至律师事务所律师。 被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路****。 法定代表人：史立斌。 委托诉讼代理人：龙樑，女，1988年7月24日生，汉族，系公司员工，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。 委托诉讼代理人：秦杰，女，1990年10月16日生，汉族，系公司员工，住安徽省利辛县。 被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司浦口滨江大道分公司，住所，住所地江苏省南京市浦口区滨江大道**明发滨江新城****div> 主要负责人：施建军。 原告陈新诉被告袁超、杨静、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称南京我爱我家公司）、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司浦口滨江大道分公司（以下简称我爱我家浦口分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈新委托诉讼代理人马维勇、被告袁超、杨静共同委托诉讼代理人季大林，被告南京我爱我家公司委托诉讼代理人龙樑、秦杰到庭参加诉讼。被告我爱我家浦口分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈新向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行浦口区××室房地产买卖合同，并判令被告共同支付违约金17.4万元；2、判令被告袁超、杨静返还定金2万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月29日，原告与被告袁超、我爱我家浦口分公司签订了《南京市存量房买卖合同》，由原告购买被告袁超位于南京市浦口区××房屋，合同第二条第3项、第四条第3项以及第五条对被告南京我爱我家公司、我爱我家浦口分公司的真实诚信及中介职责均作出了约定，合同第五条第三项明确了违约责任。合同签订后，原告向被告袁超支付了定金2万元。后被告袁超在2019年7月13日将案涉房屋出售他人，并完成了网签备案。由于被告方违约导致原告利益受损，故原告诉至法院，要求判如所请。 被告袁超、杨静辩称，1、房屋已经于2019年10月10日过户给第三人周彩云，不可能继续履行；2、该房产是被告袁超个人的婚前财产，与杨静无关；3、该合同没有生效，从签订的时候就不具有履行的可能，因为三方都清楚该房屋由南京鼎点中介公司独家代理销售，房产证和钥匙都放在鼎点公司，原告此前也到鼎点公司去看过，因此原告方和我爱我家中介是明知违背诚信原则和不可操作的情况下签订了合同。其次合同签订后，被告方没有收到定金，也没有收到首付款。房产证也没有交到我爱我家中介。根据双方签订合同14条的第9项，2万元一直在中介处，2019年7月15日之前，如果房产证没有交给中介，由中介公司退还2万元定金给原告。合同就一直未生效；4、双方不存在承担违约责任。三方存在缔约过失的责任，根据合同法规定，原告和中介违背诚信原则，而且原告还向鼎点中介泄露了本合同的秘密，因此根据缔约过失责任应该承担信赖利益的损失。没有损失就没有责任；5、原告方要求赔偿17.4万元的违约金没有依据而且过分高于损失。原告方的实际损失也就为2万元的利息，请求予以调整。 被告南京我爱我家公司辩称，签约时被告袁超已经称房产证押给了购房网，仅提供了产权证的复印件进行签约，原告于当日支付定金2万元给被告袁超，但由于被告袁超未提供产权证原件给我司，故，该两万元作为被告袁超的履约保证金暂由我方保管。 被告我爱我家浦口分公司在法定答辩期间内未提交答辩状。 经审理查明，袁超于2017年5月23日取得了位于南京市浦口区××不动产登记。同日，袁超将案涉房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为中国建设银行江苏省分行，担保主债权为48万元，抵押期限为2012年9月5日至2042年9月5日。袁超与杨静于2018年2月14日办理了结婚登记手续。 2018年3月7日，袁超于南京我爱我家江风房地产经纪有限公司（以下简称江风房产经纪公司）签订了房地产委托出售合同，房屋系案涉房屋，委托销售期限为2018年3月8日至2018年6月7日。原告将房产证原件交由江风房产经纪公司保管，江风房产经纪公司支付500元销售保证金。袁超不得私自出售或委托任何第三方出售房屋。如原告自行成交或委托他人出售，将退还销售保证金，并支付房屋总价1.2%的违约金。袁超当日收取了销售保证金500元。 2019年6月29日，袁超（甲方）、陈新（乙方）及我爱我家浦口分公司（丙方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定原告购买被告位于南京市浦口区××房屋，房屋总价为174万元，其中含定金2万元，尾款1万元，通过贷款方式支付房款，其中乙方在2019年7月12日前与贷款银行签订借款合同，贷款金额为120万元，2019年8月31日前送件当日将首付款51万元交由甲方。双方定于送件当日正式交付该房屋。双方同意在本合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备。甲方保证所提供的该房屋不动产权属证书和身份资格证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市存量房上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况。丙方查看甲方提供的不动产权属证书材料，如实提醒甲乙双方房屋状况说明书设计的该房地产权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项，按规定为甲乙双方提供签约服务并通过存量房网上交易系统确认提交上传本合同。甲方、乙方的违约责任：如有一方违约，守约方可以选择定金罚则或要求按照房屋总价的10%计算违约金。本合同经甲、乙、丙三方签字之日起生效。合同第十四条补充条款第9项约定，经甲乙丙三方一致约定，签约当日甲方将履约保证金2万元暂由丙方保管，甲方承诺于2019年7月15日前待产权人提供不动产证送至丙方处后，丙方将履约保证金2万元退还给甲方。如甲方在该期限内未能完成上述手续，视为甲方违约，甲方按合同约定承担违约责任，丙方将甲方暂放在丙处的履约保证金2万元支付给乙方。甲、乙、丙三方在合同上签字盖章。 2019年6月29日，陈新出具了承诺书，载明签约时房屋存在的问题：房产证、土地证原件未查看。同日，袁超出具了定金收条，载明已经收到陈新支付的定金20000元。南京我爱我家公司陈述该款项在该公司处暂时保管。 2019年7月12日，南京我爱我家公司工作人员汪光宁联系袁超，询问其明天能否带来房产证、买卖双方签贷款。2019年7月26日，袁超回复南京我爱我家公司工作人员汪光宁称，不愿将案涉房屋出售给陈新。 合同签订后，案涉房屋于2019年7月13日办理了网签备案，袁超将案涉房屋出售给案外人周彩云。2019年10月10日，杨静收到了案外人周彩云支付的1355000元的房款，袁超将房屋过户给了周彩云。 以上事实有原告提供的南京市存量房买卖合同、共有人同意出售证明、定金收条、网签证明、聊天记录，被告袁超、杨静提供的产权证、不动产登记证明、结婚证、房产交易与不动产综合收件单及转账单、微信聊天记录、网签合同，被告南京我爱我家公司提供的房源登记表、聊天记录、承诺书及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，案涉存量房买卖合同抬头及尾部签字处的甲方系袁超、乙方系陈新，而丙方在合同抬头处虽为我爱我家浦口分公司，但尾部加盖的公章系南京我爱我家公司公章。因此，根据合同法规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。故本案合同主体系袁超、陈新、南京我爱我家公司，我爱我家公司浦口分公司并非合同当事人。根据案涉合同第十一条的约定，三方签字之日起生效，因此该合同于2019年6月29日生效。关于被告袁超所称，其未能按照合同第十四条第九款的约定提供房产证原件，该合同未发生法律效力。本院认为，该条款约定如果袁超未能在2019年7月15日前向南京我爱我家公司提供房产证原件，则视为其违约，承担违约责任。根据该约定，也意味着只有在合同生效后才会产生违约责任的法律后果。且该约定也与合同第十一条的合同生效约定相矛盾。因此，袁超、杨静的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。 根据案涉合同约定，袁超应在2019年7月15日前提供房产证原件，并于2019年8月31日前送件当日办理房屋过户手续。但袁超已在2019年7月13日与案外人周彩云办理了房屋买卖合同网签备案手续，且截至庭审，其已将房屋过户给周彩云。因此，其在合同签订后，未能遵守合同约定，违反诚实信用，故其存在违约行为。现案涉房屋已经登记在案外人周彩云名下，因此，对于原告要求继续履行合同，办理房屋登记过户的诉请，在事实上已经无法履行，故本院不予支持。原告要求被告返还定金2万元，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告南京我爱我家公司陈述，该款项仍在其公司处保管，为减少当事人之间的诉累，且根据案涉合同第十四条第九款的约定，南京我爱我家公司将保管的2万元返还给原告。 原告要求被告支付违约金17.4万元，被告认为，原告该项主张没有依据，且过分高于其损失，其实际损失应为2万元的利息，请求法院予以调整。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，现原告主张根据合同第9条第3款约定主张违约金，并未主张适用定金罚则，符合合同约定、法律规定，但原告在本案合同履行中支付的对价系定金2万元，同时，原告并未提供其他证据证明其另有损失。故原告的损失为定金所产生的利息。鉴于袁超在合同签订后较短时间内随即违约，导致合同无法继续履行，损害原告合法利息。故本院根据以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，故本院酌定被告向原告支付违约金1万元。案涉房屋系袁超个人在婚前购买的，系婚前个人财产，并非其与杨静的夫妻共同财产。虽然杨静出具了共有人同意出售证明，但根据物权法规定，房屋所有权应当以不动产登记为准，而案涉房屋在袁超办理首次不动产登记后并未发生所有权人变更。因此，杨静在案涉房屋签订时并非该房屋的所有权人，且其并非合同当事人，与原告之间并无房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，杨静无需承担民事责任。原告在承诺书上签字，对未查看到袁超房屋权证原件系知晓的，南京我爱我家公司已经充分予以告知，因此，南京我爱我家公司在合同履行中并不存在违约情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于本判决生效之日起十日内将其保管的20000元定金退还原告陈新； 二、被告袁超于本判决生效之日起十日内向原告陈新支付违约金10000元； 三、驳回原告陈新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取22026元，由原告陈新负担5000元，被告袁超负担17026元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理22026元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  张维超 人民陪审员  张德琴 人民陪审员  王振华 二〇二〇年五月八日 书 记 员  蒋 衍