广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终227号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄思浩，男，1985年9月19日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：北海如优房地产投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北京路华润公寓****商铺。统一社会信用代码：91450502MA5NC90W9B。 法定代表人：李军军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭伟燕，广西启迪律师事务所律师。 原审第三人：金云寅，女，1974年6月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 原审第三人：姚业轩，男，1969年7月7日出生，汉族，住所地广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人黄思浩因与被上诉人北海如优房地产投资有限公司（以下简称“如优公司”）、原审第三人金云寅、姚业轩合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄思浩上诉请求：撤销一审判决，支持黄思浩的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决未依据所查明的事实作出判决。经过一审庭审已查明相关情况，可以得知以下事实：如优公司在未告知业主的情况下与黄思浩签订《转让协议》并收取转让费20,000元及押金6,000元，事后仍未能得到业主同意，无法保障黄思浩的使用权，则如优公司收取的转让费和押金应予退还（期间使用75天，黄思浩愿意支付7,500元租金)。黄思浩在提前得知如优公司无法保障其商铺使用权的情况下，依据合同法第六十七条第（四）项拒交剩余10,000元转让费是有法律和事实依据的。如优公司收取转让费却未依约完全履行使用权转让，仅提供业主电话号码让双方协商，此时业主只需盲目加收租金，就可以否定《转让协议》；黄思浩交纳了2万元转让费仅使用了75天，依据一审判决还需支付剩余的1万元转让费，这对黄思浩并不公平。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 如优公司辩称，一、一审认定金云寅对如优公司转让涉案商铺给黄思浩一事知情且同意是正确的。如优公司事先经金云寅同意转让涉案商铺给黄思浩，黄思浩也就租金合同期满后租金一事多次与金云寅协商，故金云寅对如优公司转租涉案商铺给黄思浩一事知情且同意。二、涉案商铺交付使用时，黄思浩已经成为租赁合同的承租人，合同履行中其与金云寅因合同期满后的租金一事协商不成，主动不再使用涉案商铺且拒付租金，导致金云寅按约解除合同、收回商铺并不退还押金的后果应由黄思浩自行承担。如优公司已经按照约定交付涉案商铺给黄思浩使用，已经全面履行合同义务，没有任何违约行为，黄思浩诉请返还转让费和押金于法无据。三、黄思浩未能按约付清转让费，构成违约，一审判决黄思浩向如优公司支付转让费10,000元正确。四、涉案商铺自2019年3月18日交付黄思浩使用至2019年5月31日，而如优公司在转让前已向金云寅支付上述期间的租金7,500元，一审判决黄思浩向如优公司支付租金7,500元正确。 金云寅、姚业轩述称，金云寅、姚业轩从未接到黄思浩的电话，未就案涉房屋租赁问题与黄思浩联系沟通。一审认定黄思浩与金云寅、姚业轩进行沟通与事实不符；金云寅、姚业轩从未同意如优公司的转让行为，一审在没有其他证据的情况下，认定金云寅、姚业轩对如优公司转让涉案商铺的行为知情并同意与事实不符，属于认定错误。 黄思浩向一审法院起诉请求：如优公司返还铺面转让费26,000元（其中转让费20,000元，押金6,000元）。 如优公司向一审法院反诉请求：1.黄思浩向如优公司支付剩余转让费10,000元；2.黄思浩向如优公司支付垫付的租金7,500元；合计17,500元。 一审法院认定事实：北海市站北路------商铺，房屋所有权证号：Ｎ北房权证2016字第××号、Ｎ北房权证2016字第××号，所有权人为金云寅、姚业轩。 2017年11月15日，金云寅（甲方、出租方）与李军军（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方位于北海市站前路------号商铺（东头间）作为商业用途使用（以下简称“该商铺”，建筑面积约60平方米）；2.租赁期限为两年，租期从2017年12月1日至2019年12月1日止；3.该商铺月租金为每月3,000元，租金按季度缴纳；4.本合同签订之日，乙方须向甲方交付6,000元作为押金；5.租赁期间，乙方不得转租该商铺。如乙方在未征得甲方同意的情况下，私自将房屋转租给他人的，甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回加租他人。而乙方所交的押金（即作为违约金），一律不予退回。如乙方确需转租，须经甲方协商同意，转让费双方各得一半。同日，李军军交付押金6,000元给金云寅。 2019年7月12日，如优公司出具《证明》，载明上述《商铺租赁合同》是公司法定代表人李军军受公司委托所签，商铺由公司使用，租金由公司支付。 2019年3月14日，黄思浩（乙方）与如优公司（甲方）签订了《转让协议》，约定：1.甲方将坐落于北海市海城区站北路------号商铺原自营门店，转让给乙方经营使用；2.转让金额30,000元，押金6,000元，2019年3月14日支付押金6,000元，2019年3月14日支付转让费20,000元，剩余乙方在2019年4月30日前付清所有款项，甲方出具收据；3.甲方已将该门面房的有关情况告知乙方。协议签订日起10日内交房。 同日，黄思浩向如优公司的股东牟永兴转账26,000元。如优公司向黄思浩出具《收据》，载明“今收到黄思浩交来------号商铺转让费20,000元,剩余10,000元于2019年4月30日前交清。” 2019年3月18日，如优公司将涉案商铺交由黄思浩使用。2019年5月31日，金云寅收回涉案商铺。 2019年3月5日至2019年5月31日，黄思浩与如优公司的职员通过微信沟通涉案商铺的转让、租金、退租等问题。2019年4月4日，因涉案商铺的租金问题，黄思浩告知如优公司，其需要与房东洽谈。2019年4月9日，黄思浩告知如优公司，其与房东就房租问题未能达成一致意见。同日，如优公司将金云寅的联系电话告知黄思浩。2019年4月15日，黄思浩告知如优公司，其与房东仍未沟通一致。 2019年3月5日，如优公司向金云寅交付涉案商铺2019年3月至5月租金9,000元。 一审法院认为，本诉部分，黄思浩与如优公司签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。《商铺租赁合同》约定“如乙方确需转租，须经甲方协商同意，转让费双方各得一半。”金云寅辩称其对如优公司转让涉案商铺不知情，根据黄思浩与如优公司之间的微信聊天记录可知，如优公司已将金云寅的联系电话告知给黄思浩，黄思浩已与涉案商铺的房东即金云寅就租金问题进行了沟通，对金云寅的辩解，一审法院不予采信。如优公司转让涉案商铺给黄思浩，金云寅亦知情，并同意如优公司的行为。如优公司已依约将涉案商铺交付给黄思浩使用，如优公司已依约履行了其交付涉案商铺的义务。因黄思浩与金云寅就涉案商铺的租金问题未能达成一致，金云寅于2019年5月31日收回涉案商铺，黄思浩主张如优公司存在违约并请求如优公司返还转让费及押金共计26,000元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 反诉部分，如优公司与黄思浩签订的《转让协议》系合法有效的协议。如优公司已依约交付了涉案商铺给黄思浩使用，黄思浩亦应依约向如优公司支付转让费，黄思浩未能依约履行其义务，应承担违约责任，如优公司请求黄思浩支付转让费10,000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。黄思浩使用涉案商铺75天，如优公司请求黄思浩支付租金7,500元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回黄思浩的诉讼请求；二、黄思浩支付给如优公司转让费10,000元、租金7,500元，合计17,500元。本诉案件受理费450元，由黄思浩负担（已交）。反诉案件受理费118.75元，由黄思浩承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，如优公司与房东金云寅签订的商铺租赁协议约定，转租需经金云寅同意，且转让费双方各得一半。如优公司主张其将涉案商铺转让给黄思浩已经过金云寅同意，但金云寅称其从未接到黄思浩的电话，未就案涉房屋租赁问题与黄思浩联系沟通，从未同意如优公司的转让行为。本院认为，即使金云寅曾与黄思浩对租赁事宜进行沟通，亦无证据证实金云寅同意如优公司的转让行为或者其依据租赁合同约定收取了一半的转让费，不能据此认定涉案商铺的转让经过金云寅同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，如优公司与黄思浩签订《转让协议》，该协议约定如优公司将涉案商铺转让给黄思浩经营使用，转让金额为30,000元，押金6,000元，其后将涉案商铺及附带资产物品交付黄思浩使用。2019年5月31日，金云寅将涉案商铺收回，如优公司亦承认除部分物品由黄思浩带走外，涉案商铺转让时的附带资产物品已由其收回，如优公司的上述行为已经构成违约，《转让协议》已无法继续履行，如优公司和黄思浩的转让合同关系已经实际解除。据此，黄思浩请求如优公司返还已付转让费20,000元及押金6,000元，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判决黄思浩仍需向如优公司支付剩余转让费10,000元不当，本院予以纠正。转让协议签订前，如优公司已先行支付2019年3月至5月租金9,000元，黄思浩累计使用涉案商铺75天，一审法院据此判决黄思浩支付使用期间的租金，并无不当，且黄思浩在二审期间亦表示愿意支付7,500元租金，故本院予以维持。至于黄思浩使用商铺期间如对如优公司提供的资产物品造成折损，如优公司可就该损失另行主张。 综上所述，黄思浩的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2676号民事判决； 二、被上诉人北海如优房地产投资有限公司向上诉人黄思浩返还转让费20,000元、押金6,000元； 三、上诉人黄思浩向被上诉人北海如优房地产投资有限公司支付租金7,500元； 四、驳回被上诉人北海如优房地产投资有限公司其他的反诉请求。 一审本诉案件受理费450元（上诉人黄思浩已预交），由被上诉人北海如优房地产投资有限公司负担，一审反诉案件受理费118.75元（被上诉人北海如优房地产投资有限公司已预交），由上诉人黄思浩负担50.89元，由被上诉人北海如优房地产投资有限公司负担67.86元；二审案件受理费450元（上诉人黄思浩已预交），由被上诉人北海如优房地产投资有限公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决书送达之日起十五日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏   玉   芳 审 判 员  赵   海   洲 审 判 员  侯   远   婕 二〇二〇年五月九日 法官助理  包蓉书记员庞芳婷