山东省东营市东营区人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0502行初22号原告：杨卫广，男，1972年9月8日出生，汉族，住东营市。委托诉讼代理人：冯毅，河北听韬律师事务所律师。被告：东营市东营区住房和城乡建设局。住所地：东营市东营区政府办公楼**楼。统一社会信用代码113705020045072471。法定代表人：刘杰三，局长。出庭负责人：张新民,东营市东营区住房和城乡建设局工程服务中心主任。委托诉讼代理人：岳茂新，山东领先律师事务所律师。第三人：山东金辰建设集团有限公司。住所地：东营市东营区商贸园管理委员会汇鑫大街**。统一社会信用代码91370500725412547P。法定代表人：周北平，董事长。委托诉讼代理人：李成银，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈金龙，山东正义之光律师事务所律师。原告杨卫广诉被告东营市东营区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）要求撤销《关于金辰富海广场项目转让地下停车位相关情况的回复》一案，于2020年4月20日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年4月22日向被告区住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭审理了本案。原告杨卫广及委托诉讼代理人冯毅，被告区住建局出庭负责人张新民及委托诉讼代理人岳茂新，第三人山东金辰建设集团有限公司（以下简称“金辰公司”）委托诉讼代理人李成银、沈金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年11月18日，被告区住建局针对原告杨卫广的关于金辰公司非法转让停车位的违法查处申请（以下简称“违法查处申请”）作出《关于金辰富海广场项目转让地下停车位相关情况的回复》（以下简称“被诉回复”）：一、关于开发商要求强行购买地下停车位的回复。经调查，无法证明开发商金辰公司有强行要求业主购买地下车位的行为。二、关于开发商既不告知地下车库没有办理预售许可手续，也不告知不能取得停车位产权证，更不告知无法出具正规发票问题的回复。经落实，原告在与第三人签订《金辰富海广场地下停车位转让合同》（以下简称“《停车位转让合同》”）时，该项目已办理预售许可手续。《停车位转让合同》第七条中对停车位能否取得产权证问题进行了明确，并不存在不告知停车位不能取得产权证情况。案涉地下停车位能否开具发票不属于区住建局职责范围，建议咨询税务主管部门。原告杨卫广诉称，2013年12月3日，原告一次性向第三人金辰公司支付10万元车位款，用于购买金辰富海广场7号楼1单元1502室房屋对应的地下停车位（（地下停车位号C-070，并与金辰公司签订《停车位转让合同》。在签订该合同后，金辰公司才与原告签订了《商品房预售合同》。而后在与开发商沟通过程中，原告才得知该地下停车位无法办理相关产权登记，也无法出具相关发票。2019年11月18日，被告区住建局作出被诉回复，认为开发商金辰公司并不存在捆绑销售行为，且地下停车位已经取得预售许可，可以进行销售。原告认为，开发商存在捆绑销售、违规销售情形：一、原告在购买案涉商品房时，开发商曾强行要求购买地下停车位，否则不予签订商品房预售合同。二、被告认为开发商已经取得地下停车位预售许可，但并未提供相应文件予以证实。据原告了解，开发商所销售车位既不能办理产权证也不具备预售许可文件，被告并未切实调查停车位的性质以及是否存在捆绑销售行为，也未向原告了解核实情况，并未积极履行法定职责。因此，被告作出的被诉回复违法，应予撤销。为此，诉请法院：一、依法撤销被诉回复，判令被告依法对金辰公司非法转让停车位的行为进行查处。二、诉讼费用由被告承担。原告向本院提交以下证据：1.《商品房预售合同》《停车位转让合同》、、地下停车位收款收据各一份证明原告购买了案涉商品房及地下停车位，与本案具有利害关系。且应开发商金辰公司强制要求不签订地下停车位转让合同就拒绝出售商品房，开发商存在捆绑销售违法行为。2.被诉回复、综合用地经济技术指标（B地块）、案涉小区平面图截图各一份。证明：一、被告主体适格。二、被诉回复核实内容与用地规划文件中记载的车位数量不符，不能证明被告执法人员核实图纸及现场情况后作出回复，即便剩余70个地下停车位未出售，也不能证明开发商不存在捆绑销售行为。被告区住建局辩称：一、被诉回复认定事实清楚，适用法律正确。区住建局收到东营市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）转办原告的违法查处申请后，按照行政执法程序，组织专人进行了调查核实，查阅了杨卫广、施红珊与金辰公司签订的《商品房预售合同》《停车位转让合同》，该项目建设、规划等相关手续，金辰公司提供的该项目房屋和地下停车位的销售资料和东房住字第××号、第××号商品房预(销）售许可证。金辰公司也作出了《关于金辰富海广场小区地下停车位违法查处问题的回复》，区住建局于2019年11月18日作出被诉回复，送达原告杨卫广。二、被诉回复程序符合法律规定。区住建局于2019年11月6日收到市住建局转办原告的违法查处申请，2019年11月7日对金辰公司金辰富海广场项目负责人进行了约谈，金辰公司也作出了《关于金辰富海广场小区地下停车位违法查处问题的回复》。2019年11月12日，区住建局组织执法人员到金辰公司进行了现场调查核实。根据综合调查情况于2019年11月18日作出被诉回复，并通过EMS邮政速递送达原告。该转办事项的处理过程以及处理结果，均及时向市住建局作了书面反馈和汇报，处理程序合法。综上，被诉回复认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应当依法维持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告区住建局向本院提交以下证据、依据：第一组证据：1.市住建局《关于调度群众申请办理情况的通知》附违法查处申请复印件一份。2.约谈记录一份。3.金辰公司《关于金辰富海广场小区地下停车位违法查处问题的回复》一份。4.建设执法调查笔录一份。5.被诉回复一份。6.用章审签单一份。7.EMS邮政速递跟踪单打印件一份。8.《金辰富海广场项目转让地下停车位进展情况》《关于金辰富海广场项目转让地下停车位相关情况的汇报》各一份。以上证据证明被告区住建局对市住建局转办事项的处理，符合《山东省行政程序规定》《山东省住房城乡建设违法违规行为举报管理办法》的相关规定，程序合法。第二组证据：1.《建设工程规划许可证》（建字第370500201100126号复印件一份。2.《山东省房地产开发经营权证》（东房开经权字﹝2012﹞011号复印件一份。3.《商品房预（销）售许可证》编号东房住字第××号、东房住字第××号复印件各一份。4.《商品房预售合同》《停车位转让合同》复印件各一份。5.金辰公司商品房与地下停车位销售情况统计表、、地下停车场平面图复印件各一份6.增值税普通发票复印件一份。第二组证据证明案涉地下停车位开发、经营、预售均办理相关手续，原告对案涉地下停车位产权状况明确，不存在开发商不告知、强行要求购买和捆绑销售的违规行为。第三人金辰公司述称：一、第三人在出售案涉房屋时不存在与车位捆绑、违规销售，销售行为符合法律法规相关规定。（一）第三人不存在捆绑销售情形。原告与第三人分别签订《商品房预售合同》《停车位转让合同》，而非在一个合同中要求原告必须购买停车位。商品房的购买和地下停车位使用权转让是双方分别进行洽谈、磋商并分别签署相应合同，不存在捆绑销售，原告具有主动选择权及自由交易权。案涉《商品房预售合同》并未载明需对地下停车位进行购买，也无条款约定强制购买。《停车位转让合同》中明确载明，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同，没有证据表明第三人强制原告购买地下停车位。目前，案涉楼盘地下停车位尚有70余个未售出，，地上停车位没有出售说明有大量业主仅购买房屋，未选择购买停车位，因此，第三人在销售房屋时未进行捆绑销售，业主具有自主选择权利。（二）即使房屋与地下停车位捆绑销售，也不违反法律规定。按照《山东省商品房销售条例》第四章买卖合同第二十九条第一款规定：经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售。车位/地下建筑作为经营性配套附属设施，可以随商品房一起进行销售或者单独销售。若原告认为第三人存在捆绑销售情形，可以选择不购买，第三人没有干扰原告自由交易及主动选择的行为。（三）《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第七十四条规定第三人对转让使用权的车位依法享有占有、使用、处分、收益的权利。原告与第三人签订的《商品房预售合同》中附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中，未将地下停车位列入分摊面积中，产权归属第三人，第三人有权处分该地下停车位。（四）第三人在对案涉地下停车位使用权进行销售时已取得预售许可证。因案涉项目6#、7#楼为连体建筑，其地下储藏室及地下车库均连在一起，，地下停车位的预售许可证随**楼的预售许可证于2013年9月25日一并办理，预售许可证号为**原告与第三人签订《停车位转让合同》时第三人已经取得了预售许可证。案涉商品房、停车位使用权的销售均是在取得预售许可之后销售，不存在违规销售情形。二、第三人与原告之间转让的是地下停车位的使用权，而非产权。原告与第三人签订的《停车位转让合同》中第七条第一款特别约定合同转让的是地下停车位的使用权而非产权，双方在签订合同时就已明确。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第二条明确规定(一)具有构造上的独立性，能够明确区分。(二)具有利用上的独立性，可以排他使用。(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。符合以上条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。因地下停车位建设中没有构建足以确定特定性和独立性的墙壁间隔而导致案涉地下停车位无法进行产权划分，能够进行建筑物区分所有权的仅有3套，故第三人也就无法就单个地下停车位的产权进行划分和办理产权证。基于此，第三人仅是对地下停车位使用权进行转让。综上，第三人在销售商品房时合法、合规，不存在侵犯他人人身权、财产权等合法权益的行为。原告的诉讼请求，依法不能成立。经庭审质证，原告对被告区住建局提交的证据质证意见如下：对第一组证据中1、5、6、8号证据真实性予以认可，对无原件的证据真实性和证明目的不予认可。1号证据系行政机关的沟通文件，不能证明被告对原告的违法查处申请进行了调查处理。对2、4号证据真实性和证明目的均不予认可。被告从未找原告沟通核实，仅以开发商的意见作为依据，真实性无法核实。对3号证据真实性及证明目的不予认可。系开发商单方作出，原告购买案涉房屋时，第三人并未告知地下停车位能否办理产权问题，且属强制要求购买，而非建议购买。即便剩余70余个地下停车位未出售，也不能证明未强制购买。对第二组证据中1、2号证据真实性予以认可，但是与本案不具关联性。对3号证据真实性予以认可。但是该预售许可不包括案涉7#楼地下停车位的预售范围，相反证明7#楼的地下停车位没有取得预售许可。对5号证据中金辰公司商品房与地下停车位销售情况统计表不予认可，为第三人自制统计，无法核实；对地下停车场平面示意图真实性及证明目的不予认可。图纸为软件制作，真实性无法核实。对6号证据真实性予以认可，但是该发票系原告对税务机关提起诉讼后，第三人才予以出具。被告区住建局对原告提交的证据质证意见如下：对1号证据的真实性无异议，证明目的不予认可。该二份合同不能体现第三人金辰公司存在强迫原告购买地下停车位的情形。对2号证据被诉回复真实性无异议。对综合用地经济技术指标（B地块）、案涉小区平面图截图真实性、证明目的均不予认可。第三人金辰公司对被告提交的证据真实性均予以认可。《停车位转让合同》转让的是地下停车位的使用权而非产权，合同第七条第一款作了特别约定，并采用了较为明显的加粗字体进行提示，原告对此是清楚并知晓的。同时从案涉《商品房预售合同》附件平面图中6#、7#楼地下二层储藏室平面图显示，6#、7#楼为地下连体建筑。7#楼地下停车位的预售许可在6#楼编号为东房住字第××号预售许可证中办理。第三人对地下停车位使用权转让符合相关法律法规规定。被告对原告提交的1号证据证真实性无异议，证明目的不予认可。合同第13页附件2第3行明确载明原告购买房屋的幢名。《停车位转让合同》第一条明确载明施工许可证号、建设工程规划许可证号，与被告提供的房地产开发经营权证、建设工程规划许可证号相一致，原告在购买时对地下停车位的状况是明知的。本院对上述证据认证如下：被告提交的证据能够证明收到市住建局的转办材料后，对原告的违法查处申请进行调查核实，并作出被诉回复。原告提交的证据能够证明其与第三人分别签订《商品房预售合同》《地下停车位转让合同》，被告针对其违法查处申请作出被诉回复。经审理查明，被告区住建局于2019年11月6日收到市住建局交办原告杨卫广的违法查处申请后，对第三人金辰公司进行约谈，并查阅相关资料，经调查核实于2019年11月18日作出被诉回复：一、关于开发商要求强行购买地下停车位回复。原告杨卫广与金辰公司分别签订了《商品房预售合同》《停车位转让合同》，《停车位转让合同》中约定“甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就金辰富海广场地下停车位转让达成合同条款……”。根据查阅金辰公司案涉项目房屋和地下停车位的销售资料，该项目地下停车位和地上停车位与房屋按照住宅和车位1:1建设，该项目房屋已全部售罄，地下停车位尚，地下停车位尚有70余个未售出主并未购买地下停车位。综合各项调查结果，金辰公司不存在强行要求购买地下停车位的行为，也不存在原告所称捆绑销售违规行为。二、关于开发商既不告知地下车库没有办理预售许可手续，也不告知地下停车位不能取得产权证和无法开具正规发票问题的回复。金辰富海广场7#楼于2012年8月10日取得预售许可，6#、12#楼（含地下停车位部分）于2013年9月25日取得预售许可证（6#、7#楼地下二层为连体建筑）。原告与金辰公司于2013年12月3日签订《停车位转让合同》时该项目已办理预售许可手续。《停车位转让合同》第七条第一项特别约定：本合同约定车位为地下部分，因政策原因不符合办理产权证的条件，故甲方（金辰公司）无法为乙方（杨卫广、施红珊）办理产权证，本合同及乙方的交款凭证作为乙方享有使用权的依据，乙方在使用过程中，如遇国家政策调整可以办理产权证时，乙方无条件配合。该条款对地下停车位能否取得产权证问题已经进行了明确，并不存在不告知地下停车位不能取得产权证情况。地下停车位能。地下停车位能否开具发票问题不属于区住建局的职责范围相关税务主管部门。原告不服该回复，诉请本院依法予以撤销，判令被告对金辰公司非法转让停车位的行为进行查处。本院认为：《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定：国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房﹝2016﹞223号）第二条规定，依法查处房地产开发企业不正当经营行为：（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。据此，区住建局作为本行政区域内房地产行政主管部门对辖区内商品房的销售具有行政管理职权。对原告杨卫广提出的违法查处申请，具有进行调查、处理的法定职责。关于被诉回复合法性问题。首先，被告区住建局收到市住建局原告杨卫广的违法查处申请后，对第三人金辰公司进行约谈，查阅相关资料，经调查核实，综合原告杨卫广与第三人金辰公司系在平等、自愿、协商的基础上分别签订《商品房预售合同》《停车位转让合同》，案涉项目商品房已全部售罄，地下停车位尚，地下停车位尚有70余个未售出业主并未购买地下停车位等调查结果，认定第三人金辰公司不存在强行要求购买地下停车位和捆绑销售的违规行为认定事实清楚。其次，被告依据原告与第三人签订的《停车位转让合同》第七条第一项“本合同约定车位为地下部分，因政策原因不符合办理产权证的条件，故甲方无法为乙方办理产权证，本合同及乙方的交款凭证作为乙方享有使用权的依据，乙方在使用过程中，如遇国家政策调整可以办理产权证时，乙方无条件配合。”的约定，认定第三人对地下停车位能否取得产权证的问题进行了明示，第三人金辰公司不存在不告知地下停车位不能取得产权证情况并无不当。第三，对地下停车位开具发票问题，告知原告不属于区住建局的职责范围，建议原告咨询相关税务主管部门，符合法律规定。综上，被告区住建局经调查核实，于2019年11月18日作出被诉回复，送达原告，被诉回复认定事实清楚、程序合法，被告区住建局已依法履行相应职责，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：驳回原告杨卫广的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨卫广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  王桂丽人民陪审员  陈倩倩人民陪审员  郑丽惠二〇二〇年五月十八日书 记 员  裴非衣