河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终99号 上诉人（原审被告）：沧州国富房地产开发有限公司，住所地：沧州市永济东路**。 法定代表人：王岩，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘建，河北馨铁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马云龙，河北馨铁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沧州市中豪家居有限责任公司，，住所地：沧州市一塑院**楼**** 法定代表人：王荣发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹迎滨，河北八观律师事务所律师。 原审第三人：沧州中豪家居广场有限公司，住所地，住所地：沧州市一塑院**楼****iv> 法定代表人：王荣发，该公司经理。 原审第三人：王荣发，男，汉族，1971年6月28日生，住沧州市运河区。 原审第三人：沧州银行新华东路支行，住所地：沧州，住所地：沧州市解放东路** 负责人：李晶，该行行长。 上诉人沧州国富房地产开发有限公司（以下简称国富公司）因与被上诉人沧州市中豪家居有限责任公司（以下简称中豪公司）及原审第三人沧州中豪家居广场有限公司（以下简称中豪广场公司）、王荣发、沧州银行新华东路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服沧州市中级人民法院作出的（2011）沧民初字第15号民事判决向本院提出上诉，本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人沧州国富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘建、马云龙，被上诉人沧州市中豪家居有限责任公司的委托诉讼代理人曹迎滨，原审第三人沧州中豪家居广场有限公司的法定代表人及原审第三人王荣发到庭参加诉讼，原审第三人沧州银行新华东路支行经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 国富公司上诉请求：1、依法撤销河北省沧州市中级人民法院作出的（2011）沧民初字第15号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一二审费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人中豪公司不具备原告主体资格，不是本案适格原告。在本案的买卖协议、合作经营协议以及补充协议的签订和履行过程中，王荣发均是以其个人身份而不是中豪公司法定代表人的身份履行义务，因此本案与中豪公司无关，中豪公司不具备原告主体资格。王荣发在与上诉人签订了买卖协议和合作经营协议后在国富商场成立了本案第三人中豪广场公司，我方近期在中豪广场公司登记档案中的场地材料中发现一份租赁协议，出租方也是王荣发本人，这份新证据也足以证明合同主体是王荣发个人而不是中豪公司。2、上诉人按约交付了房屋，完全履行了协议约定的义务，而被上诉人在不符合不安抗辩权行使条件的情况下，停止支付房款的行为构成严重违约。（1）王荣发在与我方签订国富商场二楼买卖协议及合作经营协议时，对于国富公司的外债状况及案涉房产的保全情况是知情的，而且在本案起诉时，上诉人的资产也远远大于买卖协议中双方约定的部分，足以满足王荣发的购买需求，因此被上诉人不符合行使不安抗辩权的法定条件。（2）更重要的是，根据《合同法》第68条、69条之规定，被上诉人如果行使不安抗辩权，除了要有确切证据证明上诉人存在法定的几种丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，还应当及时通知上诉人。一审判决回避了《合同法》第六十九条关于行使不安抗辩权必须履行通知手续的规定，系适用法律错误，被上诉人停止支付房款构成违约。（3）根据法律规定，不安抗辩权的行使必须在先履行方债务已界清偿期，对于本案履行期限长达10年的两份合同，被上诉人履行仅两年就主张不安抗辩权不符合法律规定。3、上诉人和被上诉人之间的协议已经于2015年1月份解除。被上诉人未按约支付房款并霸占涉案房产拒不返还，构成严重违约同时侵犯了上诉人的利益，上诉人的管理人在两次直接送达和邮寄送达解除通知被拒收后，最后于2015年1月9日在沧州日报通知被上诉人解除协议收回卖场，被上诉人最终于2015年6月份撤场，并未对合同解除提出任何异议。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，上诉人和被上诉人已经于2015年1月份解除协议。4、冀沧宝宇估字［2019］175号和176号评估报告书不具有真实性、合法性、关联性，不能作为本案认定事实的依据。包括：1、评估师未在评估师声明中单独签名，违反了《房地产估价规范》的规定，程序违法；2、评估机构在对案涉房产做评估时所做的假设条件与事实严重不符，评估结果不具有真实性；3、评估人员在对案涉房屋的租赁价值进行评估时运用的租金调查表不符合估价规范关于比较法的规定，属于不合法的证据，不能作为衡量案涉房屋的价值依据。4、评估报告对房屋价值及租金损失的认定错误。包括：（1）2015年4月发生火灾时案涉房产系在被上诉人管理期间，上诉人国富公司进行了重新装修，故重新装修的费用应从鉴定价值中扣除；（2）自2014年12月3日国富公司管理人发布公告至2015年6月4日沧县法院作出裁定，案涉房产一直由被上诉人占用，故此期间被上诉人不存在租金损失，该期间的租金应予扣除。（3）一审法院用评估的数额减去被上诉人一方未给付的剩余的房款数额作为被上诉人一方所谓的损失不能成立。即便按照一审法院认定的被上诉人一方给付的数额2023.0885万元也仅够3年多的房款，暂且不论其未按约付款给国富公司造成的灾难性损失，仅仅就被上诉人一方未支付的近4000万元房款，上诉人近七年的融资损失就远不止4000万元。一审法院简单地将剩余未给付的款项一减就得出损失数额，显然不能成立。综上，上诉人按照和被上诉人签订的《沧州国富商城二楼买卖协议》及相关协议履行了相应的义务，但是被上诉人滥用不安抗辩权中止履行给付购房款的义务，已经构成违约。同时一审判决被上诉人损失所依据的评估报告不具有真实性和合法性，本案被上诉人并非适格主体。请求二审法院查明案件事实依法改判或者发回重审。 被上诉人中豪公司及原审第三人王荣发、中豪广场公司共同答辩认为：1、上诉人与被上诉人在买卖协议第9条和合作协议第7条均约定本协议自甲乙双方单位加盖公章并签字后发生法律效力，所以这明显是两个单位之间签约的意思表示，而且沧州中院（2011）沧民终字第2257号民事判决书已经认定被上诉人作为合同及诉讼主体适格。所以上诉人关于被上诉人不具备原告主体资格的意见明显违背其在签约时的意思表示，不能成立。2、上诉人对本案涉及的合同法第68条和第69条适用的观点明显违背基本事实，被上诉人直到2010年12月起诉时一直是在按约付款，人民法院将冻结款项期限截止到了2013年4月，直到此时被上诉人都没有出现中止付款的行为，上诉人主张被上诉人违约不能成立；3、上诉人没有任何相反的有效证据能够推翻一审的鉴定结论，且没有申请重新鉴定，该评估报告结论应当作为定案依据；4、评估报告对房屋价值及租金损失的认定正确。（1）上诉人作为房屋出售方有义务保证房屋的完整性，火灾发生后，保证房屋的正常使用仍然是上诉人的义务，而且合同解除后房屋重新装修的利益仍然归属上诉人，一审未扣除火灾后的装修费用正确；（2）2014年12月3日上诉人的破产管理人发出公告后场内商户的租金都被破产管理人收走，与被上诉人是否撤场无关，上诉人关于公告至实际撤场期间的租金损失应予扣除的上诉理由不能成立；（3）被上诉人的正常付款因上诉人对外负有巨额债务而被人民法院冻结、扣划，这是上诉人对他人违约导致的，因此上诉人即便有融资等损失与被上诉人无关，上诉人对于鉴定价值和损失数额的上诉理由不能成立。 原审第三人沧州银行新华支行书面表示本案与其无关，不参加二审庭审，也未进行答辩。 国富公司向一审法院起诉请求：1、依法判决变更原被告之间的“沧州国富商城二楼买卖协议”的第一条、第二条和第六条相关约定，判准原告立即向被告支付人民币1350万元（最终数额以扣除原告实际支付数额为准），并由被告立即为原告办理所买房地产的过户手续；2、依法判令被告赔偿原告损失人民币2000万元（最终数额以价格鉴证结论为依据进行计算）；3、诉讼产生的全部费用由被告承担。诉讼中，原告于2018年12月7日将第1、2项诉讼请求变更为：1、依法解除原、被告之间的《沧州国富商城二楼买卖协议》及《国富商城二楼合作经营协议》；2、判令被告赔偿原告损失人民币3000万元（最终数额以鉴定结论为准）。 一审法院认为本案的争议焦点为：（一）沧州市中豪家居有限责任公司是否具备本案原告主体资格；（二）本案所涉买卖协议及合作经营协议是否应当解除；（三）如协议应当解除，原告主张的损失项目、相应数额及责任承担如何认定。 原审法院认为：（一）关于本案原告诉讼主体资格问题。已生效的（2011）沧民终字第2257号民事判决已认定王荣发与被告签订《沧州国富商城二楼买卖协议》及《国富商城二楼合作经营协议》的行为系代表沧州市中豪家居有限责任公司的职务行为，沧州市中豪家居有限责任公司为合同的权利义务主体。该案件的双方当事人为本案的原告与被告，所涉的合同与本案争议合同相同，被告无充分证据推翻该生效判决认定的事实，对其抗辩主张不予支持。因此，沧州市中豪家居有限责任公司与本案有直接的利害关系，具备本案原告主体资格。 （二）关于合同的履行情况。原、被告于2008年1月9日签订的《沧州国富商城二楼买卖协议》及《国富商城二楼合作经营协议》系原、被告双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当履行。根据原告提供的收款收据、借条、公安机关对被告法定代表人王岩的询问笔录以及对被告原法定代表人刘群峰的讯问笔录等证据，可以证实原告按约支付了2008年全年、2009年全年以及2010年1月至9月的购房款。按照沧州市新华区人民法院（2010）执字第371-424号民事裁定书及协助执行通知书的要求，扣划原告应给付被告的200万元，即自2010年9月7日开始扣划四个月，每个月50万元，以此推算，应视为已按约支付了2010年10月至2011年1月的购房款。因2010年12月13日沧州市新华区人民法院（2011）新民初字第86-1号裁定轮候冻结被告应收原告的购房款项400万元（期限自2010年12月13日至2012年12月12日）、2012年2月16日沧州市新华区人民法院（2011）新执字第146号裁定冻结被告应收原告的购房款项650万元（期限自2012年4月至2013年4月）、2011年1月至2013年4月期间的购房款，原告未直接支付给被告，而是向沧州市新华区人民法院实际交款200万元，系履行人民法院确定的协助执行义务，不构成对被告的违约。关于被告主张的原告中止向被告履行付款义务构成违约问题，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本案中，基于被告负有其他对外债务而被人民法院强制执行但其并无偿付能力，甚至于因无法偿还到期债务而向人民法院申请破产清算的事实，已经证实被告有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，原告据此中止履行，符合法律规定，不构成违约。 （三）关于原告提出的解除合同的诉讼主张。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（四）法律规定的其他情形。”本案中，双方为房屋买卖合同关系，按照《沧州国富商城二楼买卖协议》的明确约定，原告支付全部款项后3个月，被告应为原告办理所买房产过户登记手续，取得买卖标的所有权。原告的主要合同目的是获得产权，被告的主要义务是为原告办理房产过户登记手续，因被告出售给原告的房产中绝大部分已经被办理房产证或被抵押，且被告在无法偿还到期债务的情况下向人民法院申请破产清算，已经用自己的行为表明其不履行主要债务，原告的合同目的已无法实现，原告据此主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 （四）关于原告主张的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告在履行合同中不存在违约行为，合同解除是因被告违约不履行主要合同义务所致，原告作为守约方，向被告主张赔偿损失，符合法律规定。原告的损失包括因被告违约导致其不能获得涉案房地产产权所产生的房产价值损失以及不能按合同约定占有、使用涉案房地产期间所产生的可得利益损失。对于被告针对沧州市评估报告书提出的异议和质询问题，一审认为：1、房地产评估包括房地产租金的评估，因此沧州市宝宇房地产评估有限公司具备对房地产租金的评估资质；2、关于案涉房产市场价值未扣除火灾后重新装修价值问题，按照双方《国富商城二楼合作经营协议》第三条第3项的约定“原市场装修原告可无偿使用”，作为房地产的所有人，被告在发生火灾后进行重新装修、恢复原有使用条件，属于被告的合同义务，原告对于火灾的发生并无责任，且合同解除后，该装修将作为房地产的添附物一并返还给被告，由此产生的装修费用不应由原告承担，因此评估报告对重新装修的价值部分未予扣除，并不影响本案争议事实的认定和处理；3、评估机构作为独立第三方，仅对涉案房地产价值本身进行评估，为人民法院审理案件和依法裁判提供依据，并不对当事人之间的权属争议进行评价，因此评估结论未考虑权属以及抵押等情况，并无不当；4、关于评估报告中的“评估师声明”一页没有评估师的签字问题。经查阅，1999年颁布实施的《房地产估价规范》第8.0.6条规定：“注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册评估师签名、盖章。”而按照2015年颁布实施的《房地产估价规范》的相关规定（第7.0.13条）中，并没有关于估价师声明应经注册评估师单独签名的相关要求，因此本案两份评估报告估价师声明一页没有单独的估价师签字，并不违反现行房产估价规范的相关规定；5、根据沧州市宝宇房地产评估有限公司提交的市场租金调查表，冀沧宝宇估字［2019］176号评估报告是在对沧州市相关市场进行调查的基础上，选用比较法作出的，评估过程符合房地产估价规范的规定。综上，法院委托沧州市宝宇房地产评估有限公司作出的冀沧宝宇估字［2019］175号、176号评估报告合法有效，可以作为认定本案事实的依据。根据冀沧宝宇估字［2019］175号评估报告书，评估价值时点（2019年9月9日）双方买卖协议所涉国富商城二楼14000平方米房地产的价值为7744.32万元，该价值为合同正常履行完毕原告的应得房产收益。关于原告主张的租金损失数额，从合同开始履行至2014年12月3日（即沧州国富房地产开发有限公司破产管理人发布公告导致商户不再向原告支付租金）期间，因原告正常使用涉案房地产进行经营，不存在损失问题。自2014年12月4日开始，原告不能正常收取租金，之后产生的租金净收益属于原告的损失，被告应予赔偿。根据冀沧宝宇估字［2019］175号评估报告书，2014年10月1日至2018年9月30日期间，国富商城二楼28000平方米房地产的市场租金总额为5455.35万元（其中2014年10月1日至2015年9月30日的租金1500.24万元、2015年10月1日至2016年9月30日的租金1222.30万元、2016年10月1日至2017年9月30日的租金1307.58万元、2017年10月1日至2018年9月30日的租金1425.23万元），运营费用为1438.85万元，租金净收益为4016.5万元。以此计算，涉案28000平方米房产的租金净收益比为4016.5÷5455.35＝73.6%。2014年10月1日至2015年9月30日共365天、租金总额1500.24万元，以此计算，期间的日平均租金为1500.24万元÷365天＝4.11万元。2014年12月4日至2015年9月30日为301天，租金数额应为4.11万元×301天＝1237.11万元。2014年12月4日至2018年9月30日期间的租金数额为1237.11万元＋1222.30万元＋1307.58万元＋1425.23万元＝5192.22万元，净收益应为5192.21万元×73.6%＝3821.47万元，该数额应为合同正常履行完毕原告应得的租金净收益。合同如能正常履行完毕，原告应得收益总额为7744.32万元＋3821.47万元＝11565.79万元。合同如能正常履行完毕，原告应按约支付购房款6000万元，现原告已直接向被告支付100万元＋500万元＋600万元＝1200万元、按照人民法院协助执行要求支付200万元＋200万元＋323.0885万元＝723.0885万元、交付借款100万元，以上合计付款2023.0885万元，6000万元-2023.0885万元＝3976.91万元，为合同正常履行完毕原告应支付而未支付的购房款。原告应得收益总额11565.79万元减去其剩余应支付购房款3976.91万元为7588.88万元，即为原告的损失，应由被告予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告沧州市中豪家居有限责任公司与被告沧州国富房地产开发有限公司之间的《沧州国富商城二楼买卖协议》和《国富商城二楼合作经营协议》；二、被告沧州国富房地产开发有限公司赔偿原告沧州市中豪家居有限责任公司损失7588.88万元，于判决生效后十五日内履行完毕。 诉讼费701784元，由被告沧州国富房地产开发有限公司承担421070元、原告沧州市中豪家居有限责任公司承担280714元；鉴定费100000元，由被告沧州国富房地产开发有限公司承担。 本院二审查明：2008年1月9日王荣发作为中豪公司的法定代表人与国富公司签订《沧州国富商城二楼买卖协议》及《国富商城二楼合作经营协议》各一份。其中《沧州国富商城二楼买卖协议》的主要内容为：国富商城二楼总建筑面积28000平方米，甲方沧州国富房地产开发有限公司将国富商城二楼东侧楼北部、中西楼的南部的14000平方米出售给乙方，房产总价2520万元，应摊装修费1080万元，利息2400万元，总价6000万元；签订合同生效后，乙方首付保证金100万元，双方顺利办理交接手续后，10日内乙方再向甲方支付保证金500万元；原告按月分期付款，期限10年，即每月付房款21万元、装修费9万元、利息20万元，总计每月50万元整；上述600万元的保证金抵顶第一年款项，从第二年起乙方如延期付款每月按3%交滞纳金，超过一个月甲方收回使用权，乙方无理由退出，甲方不退任何款项，不再承担乙方任何损失；国富商城二楼28000平方米中，除原告购买的14000平方米外的其余14000平方米免费给原告使用，被告不再向原告收取租金（甲方所卖的部分，甲方负责回购或回租供乙方免费使用）；乙方有权将二楼所有面积出租于第三人，乙方向第三人收取租金每次期限不得超过一年，如超年收取租金，应由甲乙双方共同收取和管理，以便于维护甲乙双方的权益的平衡；原告支付全部款项后3个月，甲方应为乙方办理所买房产过户登记手续，取得买卖标的所有权，等等。《国富商城二楼合作经营协议》主要就中豪公司购买国富商城二楼14000平方米后双方在国富商城二楼进行合作经营的有关事项进行了约定，包括中央空调、变压器、西平台广场、房顶的维修使用事项等，其中第三条第5项约定“乙方支付的相关款项，首先用于解决沧州国富商城二楼的贷款问题”。 合同签订后，中豪公司于2008年1月11日支付保证金100万元，2008年10月31日交付370万元，双方认可合同约定的600万元保证金视为支付完毕。2009年10月27日-2010年8月29日分12笔，每笔50万元，共付款600万元。自2010年9月起，中豪公司陆续收到法院要求查封、冻结、扣划国富公司在其公司债权的裁定书或协助执行通知书，要求其协助执行国富公司的对外债务。其中沧州市新华区人民法院2010年9月7日作出（2010）执字第371-424号民事裁定书及协助执行通知书，扣划国富公司在中豪公司的债权200万元；2010年12月13日作出（2011）新民初字第86-1号民事裁定冻结国富公司在中豪公司的债权400万元；2012年2月16日作出（2011）新执字第146-1号执行裁定书冻结国富公司从中豪公司收取的租金650万元。另，2012年11月20日中豪公司交到新华区法院国富公司合同款323.0885万元，2012年12月12日，国富公司向王荣发借款100万元。 2014年11月14日河北省沧县法院作出（2014）沧民破（预）字第1-1号民事裁定，受理国富公司的破产清算申请，2014年12月3日沧州国富房地产开发有限公司破产管理人发布公告，宣布接管沧州国富房地产开发有限公司，告知商户一切向管理人以外的人或企业交纳租金的行为均属无效。国富公司破产管理人于2014年12月26日和2015年1月9日先后两次在报纸上以公告方式通知王荣发解除与国富公司的两份协议并收回卖场。2015年6月4日沧县法院作出（2014）沧民破字第1-14号民事裁定书，裁定王荣发立即将属于国富公司所有的国富商城二楼的房产交由国富公司管理人管理。2017年11月17日沧县法院作出（2014）沧民破初字第1-17号民事裁定，驳回了国富公司的破产清算申请。 一审中，经原告申请，法院从沧县房地产产权产籍管理处调取的国富大厦销控示意图显示二楼大部分房产已出售或抵押。另查明，案涉房产在原告经营期间的2015年4月份发生火灾，后由国富公司进行了重新装修。 2010年12月24日，中豪公司提起诉讼，以国富公司对外负有大笔债务导致国富公司的财产不断被法院和公安部门查封冻结，已危及到其利益，如果根据双方协议待10年后付清全部款项时再办理过户手续，极有可能不能实现买卖协议的合同目的为由，请求加速履行合同，即原告立即向被告支付购房余款，被告立即为原告办理所买房地产的过户手续，同时要求赔偿损失。2018年12月7日，中豪公司以客观上已无法取得所购14000平方米的产权及其余14000平方米的免费使用权为由将诉讼请求变更为解除原、被告之间的《沧州国富商城二楼买卖协议》及《国富商城二楼合作经营协议》并赔偿损失。主张损失包括三部分，即如果合同正常履行，其所购买的14000平方米房产的市场价值和该房产未能收取租金期间的租金、原定供其免费使用10年的14000平方米剩余期限的租金，以及其投入的装饰装修等附属物的价值。 依原告中豪公司的申请，原审法院依法委托沧州市宝宇房地产评估有限公司对国富商城二楼28000平方米房地产的目前市场价格以及该房产2014年10月1日至2018年9月30日期间的年租金价格进行鉴定。沧州市宝宇房地产评估有限公司作出冀沧宝宇估字[2019]175号、176号评估报告书及关于冀沧宝宇估字[2019]176号评估报告书的补充说明函。经评估，沧州市中豪家居有限责任公司购买的国富商城二楼14000平方米房产在评估价值时点2019年9月9日的市场价值为人民币7744.32万元，国富商城二楼28000平方米房产2014年10月1日至2015年9月30日的市场租金为1500.24万元、2015年10月1日至2016年9月30日市场租金为1222.30万元、2016年10月1日至2017年9月30日市场租金为1307.58万元、2017年10月1日至2018年9月30日市场租金为1425.23万元，国富商城二楼28000平方米房产在上述4年的市场租金净收益为人民币4016.5万元，运营费用为1438.85万元。该评估报告假设条件包括：1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。3、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响等。被告国富公司对该两份评估报告提出异议，评估人员一审出庭接受了询问并就有关评估问题进行了答复。 本院认为，根据上诉状及上诉人当庭补充的上诉意见，二审需要审理的焦点问题为：1、被上诉人中豪公司是否具备原告主体资格，一审判决适用法律是否有误；2、中豪公司停止支付房款的行为是否构成违约；3、双方所签的合同是否已经解除、是否应当解除；4、冀沧宝宇估字[2019]175、176号评估报告能否作为本案认定事实的依据；5、上述两份评估报告对损失的认定和计算是否正确。 （一）关于中豪公司的原告主体资格问题。王荣发作为中豪公司的法定代表人，其和中豪公司均认可本案中与上诉人国富公司之间就合同的签订及履行均是王荣发作为中豪公司法定代表人的职务行为，沧州市新华区法院出具多份裁定查封、冻结、扣划国富公司在中豪公司本案中的债权，对此上诉人国富公司未表示曾提出过异议，且中豪公司系本案合同的权利义务主体已由生效法律文书作出认定，原审认定中豪公司具备原告主体资格并无不当。对于中豪家居广场公司的场地租赁协议中王荣发个人的签名，在中豪公司同样认为是作为中豪公司法定代表人的职务行为的情况下，上诉人国富公司予以否认的依据不足，本院不予支持。 （二）关于中豪公司是否构成违约问题。双方于2008年1月9日签订合同后，中豪公司按照约定于2008年1月11日支付100万元保证金，于2008年10月31日交付370万元后，双方认可另500万元保证金视为支付完毕，该600万元保证金视为第一年即2008年10月1日-2009年9月30日的购房款项支付完毕。2009年10月27日-2010年8月29日分12笔，每笔50万元，共付款600万元，说明中豪公司第二年2009年10月1日-2011年9月30日的付款义务履行完毕。从2010年9月7日起，新华区法院扣划中豪公司200万元，抵顶此后4个月的应付款项，履行付款时间由2011年10月1日顺延至2012年1月30日。因此，2010年12月4日中豪公司起诉时并无欠付款项。中豪公司停止付款发生在中豪公司起诉之后的事实也被国富公司二审当庭提交的“国富公司与王荣发（中豪家居）案件合同履行时间节点直观图”中予以明确，中豪公司起诉前没有违约的事实足以认定。 （三）关于合同解除问题。按照合同法的规定，合同一方有确切证据证明对方履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险时，其既可以行使不安抗辩权维护自身权益，也可以通过提起诉讼的方式寻求公力救济，因此中豪公司行使不安抗辩权是否符合法律规定，不影响其通过诉讼维护自身权益的合法性。中豪公司自2010年9月始陆续接到有关法院的查封、冻结等法律文书，其有理由认为其合同权利的实现受到危及并于2010年12月提起诉讼请求加速履行合同符合法律规定。当中豪公司在诉讼中得知国富商场二楼大部分面积已经被抵押或出售登记他人，且国富公司申请破产清算已被法院裁定受理、其破产管理人发布通知要求停止履行与国富公司之间的合同并交回卖场的情况下，中豪公司认为其获得所购14000平方米房产产权及继续免费使用其余14000平方米的合同目的不能实现具有事实依据，其依据该事实并按照合同法的规定变更诉讼请求，要求解除合同、赔偿损失亦无不当。虽然国富公司破产管理人分别于2014年12月26日和2015年1月9日两次在报纸上发布通知解除合同收回卖场，但该解除合同的通知是基于破产清算的需要所履行的法定程序，由于2017年11月17日法院裁定驳回了国富公司的破产清算申请，随着破产清算程序的终结，在原破产程序中所实施的相关行为也应随之失去相应法律效力，因此上诉人关于双方的合同于2015年1月已得到解除的上诉理由不能成立，但能够说明合同双方对于解除合同的意思一致，因此一审根据本案事实判决解除合同亦无不当。 （四）关于两份鉴定报告的效力及鉴定数额是否正确问题。《房地产估价规范》关于估价师对确定内容进行声明以及估价师必须在估价报告上签名的要求，其目的均是为了督促估价师履职尽责，确保其估价行为是独立、客观、公正的专业分析。估价师在估价报告上签名即能够说明其对其参与作出的估价行为及评估结果予以认可并承担相关责任，且由于2015年版的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）并没有估价师必须在估价师声明页上单独签名的明确要求，故估价师未在估价师声明页单独签名的事实不足以否定估价报告的效力。另，至于评估机构在评估过程中所运用的比较法等方法是否符合专业要求，评估人员出庭接受了质询并当庭对上诉人提出的问题进行了答复，法院否定其专业评估结论的依据不足，同时由于上诉人并未申请重新鉴定，故原审对于鉴定报告的效力予以认可并无不当。另外，对已经出卖但尚未过户的房屋火灾后进行装修、恢复其原使用条件是房产产权人应有的义务；两份评估报告鉴定的是中豪公司的损失，上诉人是否存在融资等损失与鉴定事项无关；国富公司进入破产清算程序后，接收国富公司的债权并清理其债务是破产管理人的法定职责，故自破产管理人发出公告至中豪公司实际撤场期间的租金依法应由破产管理人收取，上诉人主张扣除的依据不足，故上诉人关于否定评估报告效力及数额的上诉理由均不能成立。但本院认为，本案的两份协议中关于“甲方所卖的部分，甲方负责回购或回租供乙方免费使用”以及“乙方支付的款项首先用于解决沧州国富商城二楼的贷款问题”等内容，说明在签订合同时中豪公司对于案涉房产存在已经出售、出租或被抵押的情况是明知的，其对于合同权利不能实现事先应当有所预知且自愿承受风险，因此中豪公司对于合同不能正常履行、合同目的不能实现也应负有一定责任。同时考虑到评估假设的前提条件可能会造成房产的评估价格高于实际价格，以及在长达近十年的实际运营过程中，各种影响租赁经营及收益的不利状况通常难以预料、难以避免，评估的租赁价格只是在市场运营完全正常状态下作出的可供参考的理论结果，因而在当事人未申请重新鉴定的情况下，为提高诉讼效率并体现公平原则，就损失数额本院酌定支持评估价值的70%，即损失数额认定为8096.053万元（评估价值11565.79×70%），扣减中豪公司欠付的款项3976.91万元，余额4119.143万元应由国富公司支付给中豪公司。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持沧州市中级人民法院（2011）沧民初字第15号民事判决第一项，撤销第二项； 二、沧州国富房地产开发有限公司支付给沧州市中豪家居有限责任公司4119.143万元，于判决生效后十五日内履行完毕。 二审案件受理费421244元，由上诉人沧州国富房地产开发有限公司承担228000元、被上诉人沧州市中豪家居有限责任公司承担193244元。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  郭军玲 审判员  吴晓慧 审判员  杜映雪 二〇二〇年五月二十日 书记员  陈 磊