云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初1132号 原告：秦仪，男，1948年6月7日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。 原告：董秦，女，1948年10月6日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘建华，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告秦仪、董秦与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦仪、董秦的委托诉讼代理人彭昭然，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦仪、董秦向本院提出诉讼请求：1.由被告支付二原告2016年1月1日至2018年12月31日的房屋租金130740.48元（544752元×8%×3年）；2.由被告支付原告自2016年1月1日起至2020年4月3日的逾期付款违约金139282.05元；3.由被告支付自起诉之日至租金付清之日止的违约金；4.本案诉讼费和二原告为本案的全部开支由被告承担。庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为“本案诉讼费由被告承担”。事实与理由：2010年10月11日，原、被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：被告将弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房中第2幢第18层04号房出售给原告，总价为544752元，并对付款方式、违约责任等进行了约定。同日，双方又签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将上述房屋租赁给被告，租期三年（2013年1月1日起至2015年12月31日），租金为该房产价款的8%，即43580.16元。租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。2014年1月22日，原、被告签订《补充协议》，将房屋租赁期限延长至6年（自2013年1月1日至2018年12月31日），其余事项同《房屋租赁合同》一致。原告已按时足额向被告付清购房款、契税、维修基金及办证费，并按时办理了接房手续。但被告仅向原告支付了前三年租金（2013年1月1日至2015年12月31日），之后便以各种理由推脱搪塞，拒不支付租金。故原告起诉要求解决。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.请求法庭依据公平原则、情势变更原则将年租金（含税）调整为购房款的5%；2.原告诉求的2016年1月1日至2017年12月31日的租金已超过诉讼时效，相应的，年度内的未付租金产生的违约金也不应支持；3.原告主张的租金未扣除税款；4.原告主张的租金已支付了6758.42元，应进行扣除；5.2018年度未付租金产生的违约金计算有误，违约天数是792天，2018年度的净租金应该是38350.54元；6.双方约定的违约金过分高于损失，请求法庭以净租金为基数，按同期银行贷款利率计算违约金；7.第四项损失请求，要求由被告承担诉讼费和全部开支无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2010年10月11日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定原告向被告购买暂定名称为弥勒县，房屋建筑面积74.98平方米，每平方米7265.30元，房屋总价为544752元。该套房屋已办理了不动产权证，系原告秦仪、董秦按份所有。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为2013年1月1日起至2015年12月31日，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算逾期付款的违约金。2014年1月22日，原、被告签订了《补充协议》，约定将房屋租赁期限延长至2018年12月31日，其余事项按《房屋租赁合同》执行。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2016年1月1日后，被告未按约定支付租金，仅于2017年3月14日、2017年6月14日分别向原告支付了2016年度的两期租金各3379.21元。现原告向本院起诉要求被告支付尚未支付的租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。上述事实有原告提交的商品房销售合同、房屋租赁合同、补充协议、电子银行转账凭证及双方当事人的陈述证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于原告秦仪、董秦主张的2016年1月1日至2017年12月31日的租金是否超过诉讼时效。本院认为，2017年3月14日、2017年6月14日，被告向原告支付了部分租金，诉讼时效已中断。原告于2020年4月7日向本院起诉，并未超法律规定的三年诉讼时效。故被告的该辩解不成立。 二、关于租金的问题。原、被告约定租金的计算标准为购房款的8%计算年租金，本案实际购房款为544752元，该房年度租金为43580.16元。被告要求依据公平原则和情势变更原则对租金予以调整，且计付的租金应扣除代扣代缴的税费。本院认为，情势变更原则系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人员法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告不能按约支付租金属于其在决策采取售后返租营销策略时可预见的商业风险，故不符合适用情势变更原则的情形，也不能使用公平原则予以调整。双方确定已支付的两期租金应为税前租金，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，该费用不宜在本案中处理。故对被告的辩解意见，不予采纳。综上所述，被告尚欠原告2016年1月1日至2018年12月31日租金123982.06元（43580.16元/年×3-3379.21元×2）。 三、关于违约金的问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。被告认为违约金过高，要求调整，本院认为，本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。故对被告的该辩解，不予采纳。被告应支付原告的违约金具体数额为：2016年度违约金为29592.33元[43580.16元×0.0005×408天(2016年2月1日至2017年3月14日)+（43580.16元-3379.21元）×0.0005×92天(2017年3月15日至2017年6月14日)+（43580.16元-3379.21元×2）×0.0005×1024天(2017年6月15日至2020年4月3日)]；2017年度违约金为25232.91元[43580.16元×0.0005×1158天（2017年2月1日至2020年4月3日）]；2018年度的违约金17279.53元[43580.16元×0.0005×793天（2018年2月1日至2020年4月3日）]，被告应支付原告的违约金共计72104.77元。原告主张的违约金计算错误，本院支持由被告支付原告自2016年2月1日至2020年4月3日的违约金72104.77元。原告主张由被告以未付租金为基数按日万分之五支付自2020年4月8日起至实际支付租金之日止的违约金，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告秦仪、董秦20**年9月1日至2019年8月31日的租金123982.06元。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告秦仪、董秦自2016年2月1日起至2020年4月3日止的违约金共计72104.77元，并按未付租金额的万分之五计算支付自2020年4月8日起至款项付清之日止的违约金。 三、驳回原告秦仪、董秦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，减半收取计2675元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1943元，由原告秦仪、董秦负担732元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  杨婷婷 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张稚涓