广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复147号复议申请人（异议人、利害关系人）：李国威，男1962年3月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：叶泽扬，广东元道律师事务所律师。复议申请人（被执行人）：吴镇忠，男，1966年5月12日出生，汉族，住广东省中山市。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路**建和中心**。负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人：胡金瑞，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅滢，广东诺臣律师事务所律师。被执行人：广州市中原拓展物业有限公司，住所，住所地广东省广州市天河区天河北路****div>法定代表人：吴镇忠。复议申请人李国威、吴镇忠不服广东省广州市天河区人民法院（下称天河法院）（2019）粤0106执异849号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产广东分公司）与被执行广州市中原拓展物业有限公司（以下简称中原拓展公司）、吴镇忠借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人吴镇忠名下位于广州市海珠区润江北路931号201房、202房、203房、204房、205房。案外人李国威提出书面异议称，被执行人吴镇忠于2013年1月21日向其借款150万元，借款期为半年，每月资金占用费45000元，但借款到期后吴镇忠并未按约还款。因此吴镇忠与其于2013年8月1日签署了《物业使用协议》，约定吴镇忠将涉案房屋给其使用，使用时间为20年，自2013年8月1日至2033年7月31日止。作为涉案房屋使用权的对价，其亦免除吴镇忠借款以及资金占用费的还款和支付义务。其承接涉案房屋时并未发生抵押及其他用途，根据双方约定，其均可对涉案房屋进行出租及自行使用，并享有优先受让和购买权。2017年，其将其中的201房及205房转租给他人作为公寓使用，剩余房间现作为仓库使用。故请求保护其对(2019)粤0106执恢66号案件拟处置的被执行人吴镇忠名下位于广州市海珠区润江北路931号201房、202房、203房、204房、205房（以下简称涉案房屋）享有的使用权，并且享有优先受让和购买权。天河法院查明，信达资产广东分公司与中原拓展公司、吴镇忠借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2014)穗天法民二初字第1525号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、中原拓展公司向中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行偿还借款本金7982170.86万元及逾期利息；二、中原拓展公司向中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行清偿律师费40000元；三、吴镇忠对中原拓展公司上述债务承担连带清偿责任。其承责后，有权向中原拓展公司追偿；四、中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行对涉案房屋以折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；被执行人吴镇忠在中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行实现债权后，有权向中原拓展公司追偿。案件受理费68450元、财产保全费5000元，由中原拓展公司、吴镇忠共同负担。随后，中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行将本案债权转让给信达资产广东分公司。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，2019年2月28日，信达资产广东分公司申请恢复执行。天河法院以（2019）粤0106执恢66号案立案执行。经查，在诉讼期间，天河法院于2014年3月4日以（2014)穗天法民二初字第1525号民事裁定书和协助执行通知书查封了涉案房屋。2019年6月27日，天河法院作出（2019）粤0106执恢66号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋，并于同年7月1日在涉案房屋张贴拍卖公告，责令被执行人及其他使用人在2019年7月8日前迁出并腾空上述房屋。异议人李国威因此提出异议。异议人提供了以下证据：1、借据。内容：我吴镇忠向李国威借现金150万元，月息3%，每月支付利息暂定三个月，特此立据。借款人：吴镇忠。时间：2014年3月21日。吴镇忠分别于2016年3月20日、2017年4月14日、2019年4月30日在此借据上签字，确认此借据继续生效和延期两年。2、落款时间为2013年7月25日的《物业使用协议》。甲方：吴镇忠，乙方：李国威。约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年8月1日至2033年7月31日，甲方无需向乙方支付借据内约定的每月45000元的资金占用费，且无需履行借据的还款义务。3、发票两张。收款方：广州市光大花园物业管理有限公司，缴费地址：光大花园商铺E0141-203、204号，服务名称：物业费、垃圾费等。4、招商银行股份有限公司电子回单3张，交易时间2018年7月20日、2019年1月24日和2019年7月4日，付款人为李国威，收款人为广州市光大花园物业管理有限公司，转账金额为均为20496.96元。附言转账。招商银行股份有限公司历史交易明细表。姓名：李国威，显示2018年1月3日支出80000元到光大花园物业管理有限公司账户5、光大花园缴费通知单5张。6、涉案房屋的不动产登记证。房产权属人均为吴镇忠。7、2019年8月21日，光大花园物业管理有限公司出具的《证明》，内容：涉案房屋自2013年9月份起至今有人正常使用，2019年7月前的物业管理费已交清，水电费及其他费用还未缴交。庭审中异议人称借款实际发生在2013年2月，当时的借据已经撕掉，2014年3月的借据是重新签订的，钱是分两笔转账给吴镇忠，但异议人未能在举证期内提交转账给吴镇忠150万元的证据。申请执行人对《物业使用协议》和借据的真实性、合法性和关联性不予认可。另查，涉案房屋于2013年8月14日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行。天河法院认为，本案争议的焦点是异议人的租赁关系能否对抗执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人称与被执行人吴镇忠签订了涉案房屋的租赁合同，虽然从合同签订的时间上看早于设定抵押登记的时间，但结合异议人提交的证据来看，《物业使用协议》约定涉案房屋的租金与吴镇忠的借款本息冲抵，但是李国威提交的借据时间是2014年3月21日，是在《物业使用协议》签订之后。异议人称借款实际发生在2013年2月，当时的借据已经撕掉，2014年3月的借据是重新签订的，钱是分两笔转账给吴镇忠，但异议人未能在举证期内提交转账给吴镇忠150万元的证据。两份证据不能相互印证，且申请执行人对《物业使用协议》和借据的真实性、合法性和关联性不予认可，故天河法院对异议人的租赁关系不予认定。异议人提交的物业管理费发票和银行转账凭证，只能证明异议人在2018年和2019年缴纳了涉案房屋的管理费，其提交的光大花园物业管理有限公司的《证明》，内容是涉案房屋自2013年9月份起至今有人正常使用，不能证明是异议人自2013年9月起使用涉案房屋。故异议人的异议理由不成立。天河法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回异议人李国威的异议请求。李国威、吴镇忠不服向本院申请复议，均称:吴镇忠于2013年1月21日向李国威借款150万元，借款期限为半年，每月资金占用费45000元。借款到期后吴镇忠未按约还款。因此，吴镇忠与李国威于2013年8月1日签署了《物业使用协议》，约定吴镇忠将涉案房屋给李国威使用，使用期限为20年，自2013年8月1日至2033年7月31日止。每月资金占用费45000元作为使用涉案房屋的对价，若能租满20年，李国威则免除吴镇忠借款本金的还款义务。李国威承接涉案房屋时并未发生抵押及其他用途，根据双方约定，李国威均可对涉案房屋进行出租及自行使用，并享有优先受让和购买权。《物业使用协议》的签订时间以及银行流水中的物业费付款转账均可证明李国威对于标的房屋的使用是早于（2014）穗天法民二初字第1525号民事判决的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，李国威享有对标的房屋的继续使用权及优先购买权。故请求确认李国威拥有被执行人吴镇忠名下位于广州市润江北路931号201房、202房、203房、204房、205房的继续使用权和优先购买权。本院经审查，对天河法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，李国威称因被执行人吴镇忠向其借款150万元未还，吴镇忠将涉案房屋交其使用20年以抵偿借款及资金占用费。对此，本院评析如下：一、李国威、吴镇忠均未能举证证明款项交付凭证，仅有借据不足以证明借贷事实的发生，况且，李国威提交的借据时间为2014年3月21日，但又称借款实际发生在2013年2月，前后时间不一致，不能证明其主张的事实。二、双方约定吴镇忠将涉案房屋出租给李国威使用，租赁期限长达20年，但未向房管部门登记备案，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，不能证明《物业使用协议》是在抵押权设立之前签订，也不能证明双方存在合法的租赁关系。三、李国威提交物业管理费发票、银行转账凭证记载的时间是2018年、2019年，不能证明李国威自2013年9月起使用涉案房屋。故对李国威、吴镇忠提出李国威承租使用涉案房屋抵偿150万元借款的主张，本院不予采信。李国威、吴镇忠要求确认李国威对涉案房屋享有优先购买权的理由不成立，天河法院驳回其执行异议的处理正确，依法应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回李国威、吴镇忠的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异849号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇二〇年五月二十七日书记员  阮晓瑜