贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初1099号 原告：赵亚美，女，1974年09月14日生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。 原告：叶跃红，男，1970年09月09日生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。 被告：贵州建安房地产开发有限公司。 住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区****，统一社会信用代码：91520523080696799F。 法定代表人：肖高源，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邹鸿。 原告赵亚美、叶跃红与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“建安公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告赵亚美、叶跃红、被告建安公司委托代理人邹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵亚美、叶跃红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告签订的商品房买卖合同及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日的违约金为人民币34775.85元（违约金计算标准为：从2017年4月27日起，按日支付房款326960.00元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；3、本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2016年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款326960.00元的价格购买被告开发的金沙县鼓场街道建安壹号小区第1幢24层1号商品房，房号为1-24-1。约定：被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日按照已付房款万分之一的违约金至交付办理商品房转移登记资料时止。合同签订后，原告于2016年5月20日向被告支付首付款65960.00元，并依照约定办理了银行按揭贷款，银行已于2016年7月27日将261000.00元按揭款全额支付给被告。同时原告已经向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料。至此，原告已按照合同履行全部义务，但至起诉之日，被告仍未按照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为已经严重违反了合同约定，侵害原告的合法权益，依法应当承担违约责任并赔偿损失。原告所在小区业主委员会代表业主多次向被告协商违约金事宜，但被告明确告知通过诉讼途径解决，为此诉至人民法院请求判决。 被告建安公司辩称，被告已按合同约定实际交付建安壹号第1栋24层1号房屋，原告已经实现了对该房屋的占有使用，何时办理产权证不损害原告任何利益。且被告未违约，不应承担违约责任，请求判决驳回原告的诉讼请求。理由：一、（1）双方签订的《商品房买卖合同》第28条约定双方争议的解决方式是金沙县仲裁委员会及补充协议第20.14条对双方就合同争议的解决按照主合同28条约定执行，原告首先选择诉讼属于违约行为；（2）被告已经按照双方签订的《商品房买卖合同》第11条约定，实际交付建安壹号第1栋24层1号房屋，原告已经实现了对该房屋的占有使用，何时办理产权证不损害原告任何利益。（3）房屋所有权初始登记的法律规定，并未要求房屋登记机关在初始登记时考虑未来潜在的房屋买受人相关权属纠纷问题，商品房购买者与房屋初始登记行为不具有利害关系。二、被告在办理房屋产权转移登记时遇有不可抗力因素存在，不存在违约情形，不应承担违约责任。（1）原被告签订的《商品房买卖补充协议》12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。由于《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起停止受理全县的土地、房产登记业务，同时停止发放土地、房屋权属证书，故导致被告不能及时办理初始登记和转移登记。原被告签订的补充协议第12-5条明确约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任”；（2）依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第12－3条约定，应该在2020年11月12日到期。（3）是2017年7月21日至2018年2月10日期间，赫章县人民检察院为调查案件查封了被告公司财务室，该事件系不可抗力，时间应予扣除；三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条规定，双方签订的补充协议约定及不可抗力因素的实际存在，被告不具有违约的法定情形，原告的诉请不符合违约要件。四、根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的规定，办理房产转移登记应由原告自己向房产管理机关申请，被告只有协助义务，原告未去申请不应由被告承担责任。根据原告诉状第二条最后一款，被告对所涉房屋的验收已经向行政主管部门提交了相关资料，并多次催促行政部门对涉案房屋整体进行验收，但行政部门以冠状病毒疫情期间及脱贫攻坚的工作验收为借口对被告所提交的相关资料至今未审查，对于被告方收到人民法院传票后并要求提交涉案房屋资料的报送单位出具相关未审查的证明，但行政主管部门不予出具，为此，被告方对原告所诉的诉状请求最后第二款即支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书为止，无法估计期限。其次，原告与被告所签订的商品房买卖合同第二十八条，约定了先行仲裁，请求人民法院依法审查该约定是否符合法律规定。 本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告建安公司取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年3月30日，原告赵亚美、叶跃红与被告建安公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢1单元24层1号房屋，房屋总价款326960.00元，合同签订当日交付首付款659600.00元，余款261000.00元依照合同约定办理了银行按揭贷款手续支付给被告。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订后原告赵亚美、叶跃红于当日向被告建安公司支付了首付款659600.00元，代收费11878.00元。余款办理了银行按揭贷款手续，银行于2016年8月将261000.00元按揭款支付给被告建安公司账户。被告建安公司于2016年6月23日为原告赵亚美、叶跃红在金沙县房产管理局办理了预售备案登记。因被告建安公司至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告赵亚美、叶跃红遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。 以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《住房公积金贷款合同》、《收据》等证据予以证明，这些证据具有证明效力，可作为定案依据。 因同系列案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。《回函》及附件经原被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。 基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。 关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告建安公司应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告建安公司因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告建安公司已经违约。对此，被告建安公司主要以下述事由进行抗辩：1、原被告签订的补充协议第12-5条明确约定因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，被告不承担责任。而正是由于《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起，停止受理全县的土地、房产登记业务，同时停止发放土地、房屋权属证书，方导致被告不能及时办理初始登记和转移登记；2、原被告签订的《补充协议》12-3条约定原告同意被告在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代原告办理该商品房的分户国有土地使用权证。故原被告约定的办理产权证日期按该约定计算应至2020年11月12日；3、2017年7月21日至2018年2月10日期间，赫章县人民检察院为调查案件查封了被告公司财务室，该事件系不可抗力，时间应予扣除；4、办理房产转移登记应由原告自己向房产管理机关申请，被告只有协助义务，故不应由被告承担责任。经查，被告主张的以上抗辩事由均不成立，理由详述如下：1、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。而原被告签订的《商品房买卖合同》的时间系2016年3月30日，在前述行政法规施行之后，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起停止发放土地、房屋权属证书，但同日起不动产登记中心正式受理不动产登记申请，发放《不动产权证书》和《不动产登记证明》，结合被告至今未能向不动产登记中心提供相关资料的事实，被告以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行和金沙县人民政府的公告为由，主张其不能办理初始登记和转移登记系因政策及政府主管部门原因、工作程序导致，故不需承担违约责任无事实依据；2、原、被告签订《商品房买卖合同》前，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》已经颁布施行，前述条例和实施细则确立了“二证合一”的不动产登记规则，即房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记。被告作为从事房地产开发经营的经济组织，对前述不动产登记规则的调整自当明知。就本案而言，原、被告在《商品房买卖合同》中业已就交付办理商品房转移登记的有关文书期限进行了明确约定，依据调整后的不动产登记规则，该期限已然包含被告交付办理分户国有土地使用权证的文书时间。双方在补充协议中关于单独办理分户国有土地使用权证的相关约定，违反不动产登记规则。被告以此主张办理期限顺延至2017年3月28日后的720个工作日，于法无据。3、依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”的规定，被告主张其财务室于2017年7月21日至2018年2月10日期间被赫章县人民检察院为调查案件查封一事系不可抗力，时间应予扣除无法律依据；4、根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的条件，被告主张原告自己未向房产管理机关申请才是原告不能办理不动产权属证书的原因与事实相悖，不予采信。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，被告主张合同约定的是在约定日期即2017年3月28日起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，本案被告应向原告支付违约金，违约金应以已付购房款总额326960.00元为基数，按双方购房合同约定的万分之一支付违约金。对被告不予支付违约金的主张，无法律依据，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告赵亚美、叶跃红违约金，以购房款326960.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年04月27日起计算至被告向原告赵亚美、叶跃红交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 二、驳回原告赵亚美、叶跃红的其他诉讼请求 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币340.00元（已减半收取），由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。 审判员  张多 二〇二〇年五月二十九日 书记员  黄英