江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终173号上诉人（原审被告）：吉安恒鹏实业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区信和新城****，统一社会信用代码91360800784138509E。法定代表人：徐风鸣。委托诉讼代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊小星，男，1983年11月17日生，汉族，住江西省井冈山市。被上诉人（原审原告）：聂萍，女，1982年3月26日生，汉族，住江西省井冈山市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：高金良，井冈山市拿山乡法律服务所法律服务工作者。原审被告：井冈山市房地产综合开发公司，住所地江，住所地江西省井冈山市新城区红军大道房产办公大楼信用代码913608814924705930。法定代表人：张龙旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁宁辉，江西文星律师事务所律师。上诉人吉安恒鹏实业有限公司（以下除判决主文外均简称恒鹏公司）因与被上诉人熊小星、聂萍、原审被告井冈山市房地产综合开发公司（以下除判决主文外均简称井冈山市房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服井冈山市人民法院（2019）赣0881民初637号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒鹏公司上诉请求：1.维持原审判决第一、二项判决；2.撤销原审判决第三、四项判决。事实与理由：一、原审判决认定“2018年2月9日熊小星、聂萍投资82648.5元装修店面后投入使用至今…认定熊小星、聂萍该部分损失为70000元”事实不清，证据不足。1.一审中，熊小星、聂萍提供的装修费用依据为送货单和收款收据，无法确认是否或全部用于装修，也无法确认人工工资数额。原审判决据此认定装修损失，事实依据不足；2.熊小星、聂萍在仅交付了部分购房款、未签订正式合同、未办理交房手续的情况下，于2018年2月9日进行装修，属商品房交易过程中自行扩大的损失，应由其自行承担。二、原审判决适用法律不当。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条进行裁判不当。1.井冈山市房地产公司与熊小星、聂萍签订的是《定购协议》，而非《商品房买卖合同》，协议书对签订《商品房买卖合同》有特别约定。2.与熊小星、聂萍签订定购协议的是井冈山市房地产公司，将房屋进行抵押贷款的是恒鹏公司，并非同一主体；抵押贷款的房屋可以出售，只要将首付款交抵押银行，并办理按揭手续便可（见抵押贷款协议）。本案是因恒鹏公司与熊小星、聂萍之间未协调好解押、按揭手续而产生。吉安市吉州区人民法院现已中止涉案房产的拍卖活动，仍可解押回购，故不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情况。根据司法解释的规定，故意隐瞒才能判决不超过一倍的购房款，恒鹏公司可提供证据证实其未隐瞒熊小星、聂萍房屋抵押的事实，原审法院认定事实不清。被上诉人熊小星、聂萍答辩称：原审判决认定事实清楚，应予维持。1、熊小星、聂萍在一审时主张装修损失是8万多元，包括人工工资等在内有票据证实，原审法院综合考虑认定为7万元，低于熊小星、聂萍的期望值，但基本符合事实；2、双方签订了商品房店面买卖订购协议，店面也交付了，当时口头约定不久签订正式商品房手续；3、原审适用法律并无不当，商品房出售人隐瞒将已经抵押给其他主体的房屋销售给买受人，房屋因抵押被银行拍卖，给熊小星、聂萍造成的损失，应予赔偿，一审判决正确。原审被告井冈山市房地产公司答辩称：同意恒鹏公司的上诉理由。恒鹏公司将涉案房产抵押后，又以井冈山市房地产公司的名义将该房产出售给熊小星、聂萍，房产已经划转到恒鹏名下，否则无权抵押，本案所有行为均是由恒鹏公司实施的，井冈山市房地产公司只是借用了名称，恒鹏是实施主体，应承担主要责任。被上诉人熊小星、聂萍向一审法院起诉请求：1.解除二原告与被告于2017年2月21日签订的《龙市商贸广场定购协议》；2.判令被告返还购房款600000元，给付二原告赔偿款600000元，赔偿二原告装修店面的损失82648.5元，合计1282648.5元；3.判令被告按中国人民银行同期贷款基准利率向二原告给付利息，期限从2017年3月1日起算至实际还清之日止，截止起诉之日暂计87000元；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实如下：2012年6月26日，二被告签订《井冈山市龙市商贸广场合作协议书》，约定：由二被告共同组建龙市商贸广场项目部，由项目部全权负责合作项目的开发经营；井冈山市房地产公司（甲方）持股40%，恒鹏公司（乙方）持股60%；甲方缴纳全部土地出让金及税费5200万元，并取得国有土地使用权证，乙方出资7800万元开发建设费用。双方还就竣工后的回购事宜、违约责任等事项进行了约定。2013年4月20日二被告签订《关于井冈山市龙市商贸广场建设项目管理协议》与《井冈山市龙市商贸广场建设项目管理协议》，约定该项目所有资金由乙方全额出资，风险与利润由乙方承担与享有，经营管理由乙方全权负责，甲方负责配合办理手续及协调工作等。案涉店铺于2014年10月21日进行不动产所有权登记，不动产所有权人为恒鹏公司。2016年12月28日办理抵押登记，抵押权人为井冈山农村商业银行股份有限公司，抵押期限自2016年12月28日至2018年12月27日。2017年2月21日，二原告与井冈山市房地产公司签订《龙市商贸广场定购协议》，约定二原告以1060000元价款购买由井冈山市房地产公司开发的位于；2017年2月21日交纳定金200000元；2017年2月27日之前签订《商品房买卖合同》，定金自行转为房款。定购协议签订后，二原告按约定于2月21日支付定金200000元，2月28日支付购房款360000元，3月1日支付购房款40000元，合计支付购房款600000元。2018年2月9日，二原告开始装修案涉店铺并于2018年年底开始经营超市。原告称，期间房地产公司以各种理由推脱与二原告办理房屋产权登记，直到2019年3月12日，井冈山市房地产公司才告知原告案涉店铺已被另案拍卖，无法交付。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”。本案中，原告向井冈山市房地产公司买房，井冈山市房地产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，最终房屋交付不能，买受人即本案原告有权要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故二原告要求解除与井冈山市房地产公司签订的《龙市商贸广场定购协议》，返还购房款600000元，给付赔偿款600000元的诉讼请求，依法予以支持。二原告装修店面后投入使用至今，已正常产生损耗，再要求井冈山市房地产公司赔偿全部的装修费用不合理，酌情认定二原告该部分损失为70000元。根据合同相对性原则，与二原告签订定购协议的是井冈山市房地产公司，应履行合同义务的是井冈山市房地产公司。二被告之间虽然签订了合作协议、管理协议等，均为二被告内部的约定，不能对抗二原告。井冈山市房地产公司以案涉店铺实际产权人系恒鹏公司，实际经手、收费均系恒鹏公司为由，认为所有责任均应由恒鹏公司承担的抗辩意见，依法不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、解除原告熊小星、聂萍与被告井冈山市房地产综合开发公司签订的《龙市商贸广场定购协议》；二、被告井冈山市房地产综合开发公司于判决生效之日起10日内返还原告熊小星、聂萍购房款600000元并支付利息（按年利率6%自2017年2月21日计至实际支付之日止）；三、被告井冈山市房地产综合开发公司支付原告熊小星、聂萍赔偿款600000元；四、被告井冈山市房地产综合开发公司支付原告熊小星、聂萍的装修房屋损失70000元；五、吉安恒鹏实业有限公司对上述二至四项款项承担连带给付责任；六、驳回原告熊小星、聂萍其他诉讼请求。案件受理费17126.84元，减半收取计8563.42元，由被告井冈山市房地产综合开发公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人恒鹏公司向本院提交以下证据：一、2017年2月21日熊小星、聂萍与井冈山市房地产公司签订的《龙市商贸广场定购协议》一份、2017年2月21日、2017年2月28日、2017年3月1日三份收款收据金额合计为60万元及2017年2月28日签约付款明细表一份（复印件）。定购协议证明：1.熊小星、聂萍与井冈山市房地产公司签订了定购协议，涉案商铺位于，合计面积169.47平方米，总价为106万元；2.定购协议第三条约定熊小星向井冈山市房地产公司交纳定金20万元；3.定购协议第四条约定熊小星应在定购协议签订后7日内到售楼中心与井冈山市房地产公司签订《商品房买卖合同》。三份收据证明：熊小星在2017年2月21日签订订购协议，但2017年2月21日交纳定金20万元，2017年2月28日和2017年3月1日交纳40万元违背了订购协议约定的交付定金时间。2017年2月28日签约付款明细表证实熊小星购买商铺首付款为60万元，首付款交纳时间为2017年2月28日，剩余46万元办理银行按揭，银行按揭办理时间为2017年3月1日。二、井冈山市房屋预告申请表两份、询问栏两份、授权委托书一份（打印件），证明：1.2017年3月1日井冈山市房地产公司与熊小星、聂萍到井冈山市房管局办理房屋所有权转移预告申请及询问，同时办理房屋抵押预告申请及询问。2.委托书证实熊小星、聂萍于2017年3月1日委托井冈山市房地产公司办理预告登记。三、井冈山市不动产登记中心2020年4月1日出具的吉安市吉州区人民法院查封公告（2017）赣0802执618、653号。证明熊小星、聂萍购买的商铺3栋1号于2017年3月2日被法院查封。四、照片三张，证明该店面一直在使用。被上诉人熊小星、聂萍质证后认为，证据一系在一审已经提交的证据，对其真实性、合法性无异议，但不能达到恒鹏公司的证明目的，只能证明熊小星、聂萍向井冈山市房地产公司如期交付了60万元；对证据二的真实性有异议，当时拿了很多份空白资料给熊小星、聂萍签，说要网签，但是没填内容，名字是熊小星、聂萍签的；对证据三的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的，熊小星、聂萍没有看到，查封公告上明确查封从2017年3月开始，熊小星、聂萍是3月1日交的最后一笔款，说明销售人员销售房屋时已经知道但仍然将房屋销售给了熊小星、聂萍；对证据四的真实性无异议，熊小星、聂萍是正在使用。原审被告井冈山市房地产公司质证后认为，证据一的协议中加盖了井冈山市房地产公司的公章，但什么时候签订的，真实性如何不知情；对证据二未介入，对其三性无法判断；对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议，同时证明本案的出售行为、抵押行为均由恒鹏公司实施，法院查封也是针对恒鹏公司的财产。熊小星、聂萍已承认证据四的真实性，井冈山市房地产公司亦无异议。本院认为，证据一系已在一审时提交的证据，不属于二审新证据范围；熊小星、聂萍认可其在证据二上的签名，本院对证据二的真实性予以采信；证据三系人民法院出具的查封公告，本院对其真实性、合法性予以采信；熊小星、聂萍、井冈山市房地产公司对证据四无异议，本院对证据四予以采信。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：恒鹏公司上诉称，原审法院以熊小星、聂萍提供的送货单和收款收据作为认定装修费用的依据，事实依据不足；而且，熊小星、聂萍在仅交付了部分购房款、未签订正式合同并办理交房手续的情况下就进行装修，属自行扩大的损失，应由其自行承担。本院认为，熊小星、聂萍向井冈山市房地产公司购买涉案商铺前，涉案商铺就已经被抵押，导致涉案商铺房屋最终不能交付，恒鹏公司亦认可熊小星、聂萍已进行装修，原审法院以商铺房屋最终不能交付为由确认熊小星、聂萍存在装修损失，认定并无不当。原审法院依据熊小星、聂萍主张的装修依据，结合熊小星、聂萍已投入使用并产生损耗等因素，确定熊小星、聂萍的装修损失为70000元，认定并无不当。恒鹏公司上诉还称，井冈山市房地产公司与熊小星、聂萍签订的是《定购协议》，而非《商品房买卖合同》，协议书对签订《商品房买卖合同》有特别约定;本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，恒鹏公司没有隐瞒熊小星、聂萍房屋抵押的事实，且办理抵押贷款的房屋可以出售，只要将首付款交抵押银行，办理按揭手续便可。本案是因恒鹏公司与熊小星、聂萍之间未协调好解押、按揭手续而产生。本院认为，案涉店铺于2014年10月21日登记在恒鹏公司名下，于2016年12月28日被恒鹏公司抵押登记在井冈山农村商业银行股份有限公司名下。2017年2月21日，熊小星、聂萍与井冈山市房地产公司签订《龙市商贸广场定购协议》时，恒鹏公司主张其已告知熊小星、聂萍涉案商铺已被抵押，但没有提供相应证据予以证实，故原审法院认定恒鹏公司、井冈山市房地产公司故意隐瞒熊小星、聂萍房屋抵押的事实，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”。原审法院以井冈山市房地产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押为由，认定最终房屋交付不能的过错在于井冈山市房地产公司，并认定熊小星、聂萍有权要求井冈山市房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律并无不当。原审法院判决井冈山市房地产公司支付熊小星、聂萍赔偿款600000元，恒鹏公司承担连带责任，井冈山市房地产公司没有提出上诉，恒鹏公司因原审法院判决其承担连带责任提出上诉，故确定赔偿款数额也是本院二审审理范围。根据司法解释的规定，出卖人承担赔偿责任的限度是不超过已付房款的一倍，目的是惩罚出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实导致买受人无法使用房屋而造成损失的行为，需结合具体案情对买受人的损失进行判断。本案中，熊小星、聂萍自签订订购协议后就开始装修使用至今，二审期间，熊小星、聂萍认可现在仍在使用涉案商铺，现在没有因涉案商铺的抵押事实无法使用商铺，故结合本案中熊小星、聂萍一直在使用涉案商铺的事实，本院酌定本案赔偿款数额为400000元，原审法院适用法律正确，但处理欠妥。综上，恒鹏公司的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持井冈山市人民法院（2019）赣0881民初637号民事判决第一、二、四项；二、撤销井冈山市人民法院（2019）赣0881民初637号民事判决第五、六项；三、变更井冈山市人民法院（2019）赣0881民初637号民事判决第三项：被上诉人井冈山市房地产综合开发公司支付被上诉人熊小星、聂萍赔偿款400000元；四、上诉人吉安恒鹏实业有限公司对被上诉人井冈山市房地产综合开发公司向被上诉人熊小星、聂萍承担的各项给付义务承担连带给付责任；五、驳回被上诉人熊小星、聂萍其他诉讼请求。一审案件受理费17126.84元减半收取8563.42元，二审案件受理费10500元，共计19063.42元，由上诉人吉安恒鹏实业有限公司负担17063.42元，由被上诉人熊小星、聂萍负担2000元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年五月九日书记员  罗 莎