福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初105号 原告:林艳芳，女，1972年3月24日出生，汉族，居民，住浦城县。 委托诉讼代理人：包利军，浦城县富岭法律服务所法律工作者。 被告：张娟，女，1990年6月26日出生，汉族，农民，住浦城县。 委托诉讼代理人：李让泉，男，居民，住浦城县，由浦城县九牧镇中墩村民委员会推荐。 原告林艳芳与被告张娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林艳芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年5月22日就浦城县江滨新天地私有房产11号楼5单元201室所签订的《租房协议》；2、判令被告自2019年5月21日至本案起诉状送达被告之日止，以第三年租金46656元为基准，按日1％的标准计算违约金；3、被告张娟赔偿林艳芳租金损失46656元；4、判令被告在指定的期限内交付租赁物，并支付租赁物的水电费、物业费（此费用计算至房屋返还之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，林艳芳放弃判令被告自2019年5月21日至本案起诉状送达被告之日止，以第三年租金46656元为基准，按日1％的标准计算违约金的主张。变更判令被告在指定的期限内交付租赁物，并支付租赁物的水电费、物业费（此费用计算至房屋返还之日止）的诉讼请求为：被告立即交付租赁物，并支付租赁物的水电费、物业费（此费用计算至房屋返还之日止)。事实和理由：一、贵院生效民事判决认定的事实已确认被告张娟的行为构成违约，依照《租房协议》约定，被告应承担违约责任，同时，在贵院生效民事判决驳回原告继续履行的诉讼请求后，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的约定，享有解除权，故违约金应计算至本起诉状送达被告之日止。1.原、被告因租赁合同纠纷一案曾向贵院提起民事诉讼，要求判令被告继续履行合同，支付房屋租金46656元以及违约金，该案经贵院生效的(2019)闽0722民初1619号民事判决虽然驳回了原告关于继续履行的诉讼请求，但该民事判决确认了“2019年4月1日，被告通过微信告知原告不再租用涉案房屋”。2.根据2017年5月22日签订的《租房协议》的约定，租金支付方式为被告应在每年租用前一个星期内付清下一年度租金，本案被告第二年租金已支付，根据前述约定被告应在2019年5月15日至5月21日期间支付第三年租金，但被告在2019年4月1日已明确告知不履行合同，构成违约。3、根据《租房协议》关于“如被告未按时交付租金，应每天交纳年租金1％为违约金”的约定，应自2019年5月21日起计算违约金，因贵院生效判决驳回了原告继续履行合同的诉讼请求，原告基于《租房协议》的合同目的无法实现，原告享有法定解除权，故违约金应计算至本起诉状送达被告之日止。二、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告对于解除合同存在过错，应承担原告可得利益损失，承担赔偿责任。1.原、被告所租赁的房屋性质属于住宅用房，被告租赁该房用于经营性用途，应认定被告对租赁房的性质明知，且被告在长达两年多的时间内租赁该房用于经营性行为，从未对租赁房性质及用途提出过异议，被告拒付租金并明示不愿意继续租用的行为，违反了合同约定，违背诚信原则，具有明显过错。2.涉案租赁房系原告的个人财产，虽然系住宅用房，但法律并未排斥原告对该房的使用、收益，而且物权法第七十七条规定“经有利害关系的业主同意”，该条规定并非效力性规定，而且也无证据证明所谓的利害关系人对此提出异议，贵院前案判决驳回原告继续履行合同的请求，仅系基于司法价值导向的考量，原告此后提出解除合同并无过错。今特依法向贵院提出诉讼，恳请依法公正审理，判如所请。 张娟辩称，一、本案应当适用一事不再审原则驳回林艳芳的起诉，告知林艳芳申请再审。1、林艳芳起诉的原、被告和2019年7月5日起诉的原、被告相同。2、林艳芳前后起诉的诉讼请求表面上视乎不同，但是实际上诉讼请求数额都是房屋租金46656元和日1%违约金，从实体法角度属于相同的诉讼请求。而（2019）闽0722民初1619号民事判决书已经生效，现林艳芳又以同一事实和理由起诉是典型的重复诉讼。前诉（2019）闽0722民初1619号民事判决，裁判结果是认定《租房协议》内容违法、住宅用房不得用于经营用途、不应继续履行，该判决已经发生法律效力，如果解除《租房协议》必须认定《租房协议》内容合法、住宅用房可以用于经营用途、应当继续履行后解除。前诉如果确属错判，林艳芳完全可以上诉或者申请再审等方式进行救济。但如果当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次提起诉讼的，则不但会浪费司法资源，破坏司法权威，甚至会违反既判力原则。因此，应当驳回原告的起诉。二、答辩人2019年5月30日前已经将钥匙还给林艳芳，合同于2019年5月30日已经解除。2019年4月1日起答辩人通过微信方式通知林艳芳解除合同，告知林艳芳《租房协议》约定：“租期从2017年6月1日至2019年5月30日如需续租另签合同”，明确租金太高不租了，一直到5月30日前答辩人退出所租房屋都有微信为证，答辩人没有交租金和退出租赁房屋及钥匙还给林艳芳，表明《租房协议》已经解除。综上所述：原告林艳芳诉答辩人的所有诉讼请求没有事实和法律依据，为此，请求法院依法驳回原告林艳芳对答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益为盼。 为证明自己的主张，林艳芳提供以下证据：1、《租房协议》、房产证各一份，证明原、被告于2017年5月22日签订《租房协议》一份，双方约定店面租期为三年及租金支付。经质证，被告对真实性、合法性没有异议，但对《租房协议》的证明对象有异议，认为协议中第一条中约定，租期从“2017年6月1日至2019年5月30日”，这句话证明原告的合同目的已经实现。本院认为，《租房协议》第一条约定，“房屋租期、租金。租期三年，从2017年6月1日至2019年5月30日如需续租另签合同，第一年租金肆万元正，第二年租金按8%递增肆万叁仟贰佰元正，第三年租金按8%递增肆万陆仟陆佰伍拾陆元正”。即双方对租赁的合意应为三年，该证据本院予以采信。2、（2019）闽0722民初1619号民事判决书一份，证明本案被告在合同履行期间存在违约行为。经质证，被告对真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为该判决书没有确认被告的违约问题，原告不应对判决内容断章取义。本院认为，该证据系本院已生效判决，本院予以采信。3、微信聊天记录一份，证明被告提出不继续租赁的违约行为，且第三年租金未付的事实。经质证，被告对真实性没有异议，证明内容有异议，认为2019年4月1日被告就跟原告说5月底合同到期就不续租了，该聊天记录证明被告要求解除合同的事实。本院认为，该聊天记录能证明双方商谈解除合同经过，本院予以采信。4、电费明细单、水费信息表各一份，证明2019年6月到2020年3月租赁房屋都持续产生电费、水费，充分说明被告有继续使用租赁房屋的事实。经质证，被告对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为被告在正常营业的情况下用电用水量是很大的，不可能就十几元。本院认为，原、被告对诉争房屋从2019年6月至2020年3月间产生的水电费用的真实性无异议，对该事实本院予以确认。 张娟提供证据：1、证人葛某出庭陈述，其与张娟是合伙关系，我在2019年5月30日之前（具体哪天记不清了），与张娟在小区（店的楼下）碰到原告，我们跟原告说我们租期到了，做不下去了，要将钥匙还给原告，原告说你将钥匙放在店里就行了。经质证，原告对证人的陈述有异议，认为证人和张娟没有和他说过钥匙的事情，张娟在5月30日的微信中是跟原告说她不租，没有说把钥匙给原告。本院认为，证人陈述有与原告说交钥匙的事宜，但没有相关证据证实，且从张娟与原告的微信聊天记录中亦未提到交钥匙的事宜。该证词本院不予采信。2、伊兰坊美容美体养生馆水、电费清单，证明被告2019年6月至2020年4月间的用电、用水量。经质证，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本院认为，该证据与本案争议的租赁房屋有否交付并无关联，本院不予采信。3、林艳芳租赁房屋水、电费清单，证明被告在租赁原告房屋期间，如汗蒸房开启用电量大，有开汗蒸房电费至少在1000元以上，如没有开电费也在几百元，被告5月30日搬走时结清全部水电费，并将钥匙交还给林艳芳。经质证，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。本院认为，被告在经营期间的用水电量与本案诉争房屋是否交付无关联性，该证据不予采信。4、五一三路二轻机东3201室房屋水电费清单，证明张娟从2018年1月至2020年4月居住在该房，2019年5月前后根本没有住原告出租的房屋，经质证，原告对真实性、关联性均有异议。本院认为，该房屋的户主为张福兴，张娟是否居住此处，与本案没有关联性，该证据本院不采信。5、证人潘某、杨某、徐某出庭陈述，2019年5月30日帮张娟从江滨二期2楼店里搬东西，搬完后张娟把钥匙放在店铺前台上。经质证，原告对证词的真实性有异议，本院认为，三证人与张娟均系朋友关系，其所作证言不能单独作为认定事实的依据，且张娟搬离店铺亦不能证实有与原告达成解除合同，交还租赁物的事实，该证据本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，原、被告签订一份《租房协议》，约定，林艳芳将位于浦城县房屋出租给张娟使用，张娟所经营项目必须合法。房屋租期三年，第一年租金40000元，第二年租金按8%递增43200元，第三年租金按8%递增46656元。租金支付方式为，张娟应在每年租用前一个星期内付清下一年度租金，如未按时交付租金，应每天交纳年租金1%作为违约金，同时林艳芳有权单方面终止本协议，并可将房屋收回。林艳芳收取张娟租房保证金2000元，如张娟违约，林艳芳不予归还保证金。合同签订后，双方依约履行，张娟支付了第一年、第二年租金。2019年4月1日，张娟通过微信告知林艳芳不再租用涉案房屋，林艳芳表示合同租期未到。期间张娟通过微信多次表示不租用房屋，5月30日张娟通过微信再次表示“我不租了”。 另查明，浦城县房屋属于住宅用房，房屋所有权人林艳芳。《租房协议》中“5单元201室”系笔误，应为“5单元210室”。张娟对涉案房屋系从他人转租后，与林艳芳签订《租房协议》。张娟租用房屋用于开办美容美体会所，并有办理营业执照，对此林艳芳亦是知情。 再查明，林艳芳曾于2019年7月5日诉至本院，请求判令张娟继续履行合同并支付房屋租金及违约金。同年8月30日，本院依法驳回林艳芳的诉讼请求。涉案房屋从2019年6月至2020年3月的水费为373.25元，电费为28.03元。 本院认为，本案的争议焦点为，双方签订的《租房协议》是是否有效？《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案涉案房屋系住宅用房，林艳芳未经有利害关系的业主同意，将房屋租赁给张娟用于开办美容美体会所，违反了房屋规划用途，不符合《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，但该项规定属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定。原、被告签订的《租房协议》不存在其他法律、法规规定的无效情形，因此双方签订的《租房协议》应认定为有效合同，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按约履行，林艳芳将房屋交付给张娟租赁经营后，张娟负有按约支付租金的义务，现张娟未按约定支付租金，已违反合同约定构成违约，故林艳芳请求解除双方签订的《租房协议》，本院予以支持。关于林艳芳主张的租金损失，按照《租房协议》的约定，张娟应在每年租用前一个星期内付清下一年度租金，虽然张娟从2019年4月1日起多次通过微信告知林艳芳不再租用涉案房屋，但双方并未对解除合同达成一致，庭审中张娟陈述已于2019年5月30日搬离涉案房屋，并将钥匙放在涉案房屋内，但无相关证据证实林艳芳对此行为知情并予以认可，即张娟没有有效证据证实其将涉案房屋交付给林艳芳。故对林艳芳主张的租金损失，本院予以支持。关于林艳芳主张的租赁物水电费和物业费，本院认为，因为双方对解除合同未达成一致，张娟亦无有效证据证实其有交付行为，期间产生的水电费用理应由其承担，对于物业费，林艳芳未提交相关证据证实，该主张本院不予支持。关于张娟抗辩本案适用一事不再审原则，本院认为，本案林艳芳前后两次起诉虽基于同一事实，但后诉与前诉的诉讼请求不同，不构成重复起诉。张娟的该抗辩主张，本院不予支持。关于张娟抗辩2019年5月30日前已经将钥匙还给林艳芳，合同于2019年5月30日已经解除。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案无相关证据证实林艳芳同意解除合同，张娟亦无将房屋交付的证据，张娟的该抗辩主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第（三）项之规定，判决如下： 一、解除林艳芳与张娟于2017年5月22日签订的《租房协议》； 二、张娟应于本判决生效后十日内将位于浦城县房屋交付给林艳芳； 三、张娟应于本判决生效后十日内支付林艳芳租金损失46656元； 四、张娟应于本判决生效后十日内支付林艳芳租赁房屋水费373.25元，电费28.03元； 五、驳回林艳芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费966.4元，由张娟承担（张娟应于本判决生效之日起七日内，到本院立案大厅缴纳应负担的诉讼费，逾期未缴纳，将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  季跃民 人民陪审员  邹 洪 人民陪审员  谢荣伟 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  周 旋 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。