广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1217号原告：唐红敏，男，1976年5月14日出生，汉族，住广东省中山市****桥华南工程有限公司，公民身份号码432**2*********912.委托诉讼代理人：康艳娟，女，1977年11月1日出生，汉族，住广东省中山**康逸豪园****，公民身份号码362************154X，系原告唐红敏配偶。委托诉讼代理人：薛加冰，广东厚弘律师事务所律师。被告：中山市新天地桃苑房地产开发有限公司，住所地广东省中山市中山五路新地桃苑小区**，统一社会信用代码914420********9233。法定代表人：邝准，董事长。委托诉讼代理人：何泳仪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东凯行律师事务所律师。原告唐红敏与被告中山市新地桃苑房地产开发有限公司（以下简称新地桃苑公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐红敏委托诉讼代理人康艳娟、薛加冰，被告新地桃苑公司委托诉讼代理人何泳仪、陈玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐红敏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的认购书（NO.14267）；2.被告向原告返还购房定金80000元及利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；3.被告向原告返还首期房款150000元及利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）。事实与理由：2019年6月28日，原告与被告新地桃苑公司签订认购书，原告有意购买被告开发建设的奕翠园-5A期33座15楼/层03单元，该房建筑面积108.27平方米，套内建筑面积86.54平方米，认购价为2064600元。合同签订后，原告当日即通过刷卡的方式向被告支付80000元购房定金，并于2019年7月6日、2019年8月25日采取同种支付方式再次向被告支付首期房款共150000元。被告出具收据确认收到上述款项。然而，因双方在签订认购书时，被告没有如实告知奕翠园-5A期的垃圾收集点是建设在原告所购买的房屋附近，且原告也不愿意购买垃圾收集点附近的房屋，双方就房屋交易的具体事项存在争议，且双方无法就主要条款协商一致，故无法签订商品房买卖合同。在双方签订预约合同前双方都有反复磋商，签订预约合同后对付款时间及方式都有与被告的销售人员刘秀菁进行反复沟通，刘秀菁也没有催促原告签订正式的商品房买卖合同，但在10月底的时候原告得知购买的涉案房屋楼下建设垃圾房，因此最终导致正式的商品房买卖合同无法订立，属于不可归责双方的原因，因此预约合同应当解除，已付的定金及购房款应当返还原告。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告新地桃苑公司辩称，1.原告在本案中既没有约定的解除权也不存在法定的解除权，双方签订的认购书合法有效，原告无权要求解除。2.本项目的垃圾收集点是被告依据相关法律、法规及政策的规定而规划、建设的，该垃圾收集点的位置、设计、运行路线均符合中山市住房和城乡建设局、中山市城乡规划局所制定的标准，是合理的；被告在开展本项目销售活动时已依照相关法律法规进行了必要的公示程序，原告在购买前已知悉垃圾收集点的有关情况并作出自愿购买的选择。3.被告在2019年8月23日已发送律师函催告原告支付购房款，原告主张的反复磋商没有事实依据，原告单方要求变更付款方式属于其个人违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年6月28日，新地桃苑公司作为出售方（甲方）与唐红敏作为认购方（乙方）签订认购书，约定：乙方向甲方认购奕翠园-5A期33座15楼/层03单元，该商品房建筑面积（含已分摊之公用面积）108.27平方米，套内建筑面积86.54平方米，物业认购总价2064600元，定金80000元于签署认购书是付清，首期金额539380元于2019年7月5日前付清及签署商品房买卖合同，楼价余额1445220于2019年7月28日前付清；认购方对所购之商品房/车位已作充分了解，对出售方公示在销售现场的中山市商品房买卖合同及补充条款、前期物业管理服务协议、奕翠园临时管理规约等相关购房文件均已阅读且无异议。认购书还约定了其他内容。认购书签订后，唐红敏于2019年6月28日向新地桃苑公司支付了定金80000元，于2019年7月6日支付了首期款100000元、于2019年8月25日支付了首期款50000元。唐红敏主张其于2019年10月28日通过其他业主得知涉案商品房楼下建设垃圾收集点，但购房时新地桃苑公司未予以告知，后其与新地桃苑公司就此问题进行多次磋商并经中山市市*监督管理局调解未果，商品房买卖合同因此未能订立，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.新地桃苑公司提交了奕翠园5A期的建设工程规划许可证、中山市建设工程报建变更批复书、规划总平面图以及商品房买卖合同草稿样本、售楼部现场公示照片，拟证明垃圾收集点的规划建设合法合规，其已在售楼现场粘贴了上述材料进行了公示程序，并称前述商品房买卖合同的补充协议中第八条第7点已明确约定：“本期小区的垃圾收集点为奕翠园项目专用，现面积约为30平方米，若环卫部门对垃圾收集设备要求作出调整（如需扩大面积等），买受人同意出卖人有权自行根据要求做相应变更”，同时规划总平面图亦注明了垃圾收集点的具体位置及具体面积。庭审中，唐红敏称，现场看楼时，销售人员没有指引其去看公示栏上张贴的文件，也没有告知关于建设垃圾收集点的任何信息，当时其没有看到实际样品房，只能通过模型了解涉案商品房的周围环境，新地桃苑公司作为证据提交的照片显示的模型是安放在新售楼部的模型，当时其是在旧售楼部签订认购书，当时安放在旧售楼部里的模型中没有显示垃圾收集点的位置信息。新地桃苑公司确认垃圾收集点仍在建设中，具体位置靠近33栋楼下即涉案商品房楼下，其曾要求销售代理公司须向买受人披露并说明垃圾收集点的具体情况及位置，但其不清楚实际销售时代理公司是否有向唐红敏进行说明及告知，但唐红敏在认购书签字的行为应视为其已经审慎阅读并了解相关情况；确认存在新旧两个售楼部，旧售楼部的模型是否有标注垃圾收集点的位置其不清楚。3.唐红敏提交其妻子康艳娟与新地桃苑公司销售人员刘秀菁的微信聊天记录，拟证明双方一直就延迟交纳首期款以及变更付款方式进行协商，但对涉案商品房楼下建设垃圾收集点事宜不知情，该聊天记录显示，2019年6月28日至7月6日期间康艳娟多次向刘秀菁提出延期付款申请，并承诺于2019年10月月底前分期缴纳首期款，其中2019年7月6日康艳娟告知刘秀菁唐红敏过来售楼部支付100000元，并问：“今天需要写延期单吗？总之2019年10月底我可以给房款60万。这4个月平均着来”，刘秀菁回复“OK”表情，康艳娟问：“走了。他说没有写延期哦？”，刘秀菁回复“后补，今天开盘”。2019年8月29日，康艳娟说“我认购说了要延期，你说可以我才下定然后首期交了20多万”；唐红敏主张其直到2019年10月28日才知道垃圾收集点建造的事宜，当日康艳娟在微信中问道“垃圾房这个事，我买时不知道啊，”，刘秀菁回复“不知道你有没有了解”，康艳娟回复“就是不知道了，知道，我就不要这栋。有公示吗？不利因素？”。4.2019年8月23日，新地桃苑公司向唐红敏邮寄律师函，告知唐红敏于本函发出之日起7日内缴纳首期房款439380元，如未在规定时间内缴交，有权解除认购书并没收已付定金，且无需通知唐红敏而另行出售该商品房。前述函件于次日被签收。5.2019年12月13日，新地桃苑公司与康业物业管理（中山）有限公司（以下简称康业物业公司）向东区社会治安综合治理和维护稳定办公室发出关于奕翠园业主反对5A期垃圾收集点意见跟进的函，载明：5A期立即收集点将按政府主管部门要求及批准文件完成建设及竣工验收，竣工后该收集点不作相关垃圾收运使用；推进垃圾收集点另行选址工作，选址在取得奕翠园业主的共识后向政府提出申请；希望支持上述建议，可让新地桃苑公司安排5A期垃圾收集点工程复工。2019年12月28日，康业物业公司向奕翠园小区的业主发出的垃圾收集点事宜六，函件载明：5A期垃圾收集点按政府主管部门要求及批准文件完成建设及竣工验收，竣工后该收集点不作奕翠园垃圾收运使用；推进垃圾收集点另行选址工作，选址在取得奕翠园业主的同意后向政府提出申请；政府及住建部门认同本小区5A期垃圾收集点规划及建设的合法性，并未对上述安排提反对意见。2020年3月6日，康业物业公司与广东名城环境科技有限公司（以下简称名城公司）签订奕翠园生活垃圾清运服务协议，约定由名城公司承包奕翠园小区的生活垃圾清运服务，合同期限从2020年3月9日至2023年3月8日。庭审中，新地桃苑公司称，为通过建设规划，目前在建的5A期垃圾收集点仍会继续建设，但建成后不会投入使用，将对垃圾收集点另行选址，但具体地址现在未能确定。6.庭审中，唐红敏与新地桃苑公司向本院申请给予七天供双方当事人调解，本院经审查后予以准许。现调解期限届满，双方未能达成调解协议。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。唐红敏与新地桃苑公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，认购书合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案中，唐红敏与新地桃苑公司签订的认购书属于商品房买卖合同签订前的预约合同，而预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，在此情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。虽然认购书约定“认购方（即唐红敏）对所购之商品房/车位已作充分了解，对出售方（即新地桃苑公司）公示在销售现场的中山市商品房买卖合同及补充条款、前期物业管理服务协议、奕翠园临时管理规约等相关购房文件均已阅读且无异议”，但该条款内容实际上限制了唐红敏对商品房买卖合同进一步磋商的权利，对唐红敏权利影响甚巨，通过考量认购书的内容可知，认购书为新地桃苑公司欲反复使用而预先制定的格式合同，新地桃苑公司作为提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。作为购房者而言，垃圾收集点的位置确属于其购买商品房的重要考虑因素之一，但新地桃苑公司未能举证证明其于出售涉案商品房时已提示唐红敏注意售楼部现场公示的商品房买卖合同草稿样本、规划总平面图、模型中关于垃圾收集点的相关约定，并向唐红敏明确告知垃圾收集点的位置、面积等相关信息，而唐红敏提交的微信聊天记录亦可佐证其系于签订认购书后才得知垃圾收集点建设的相关信息，同时虽然新地桃苑公司承诺在建的垃圾收集点不会按原定用途使用，但该承诺存在不确定性，故唐红敏就垃圾收集点的问题与新地桃苑公司进行的磋商属于合同主要条款的正常沟通协商，双方系因不可归责于双方事由导致商品房买卖合同未能订立。新地桃苑公司同时辩称唐红敏未按认购书约定的时间支付首期款的行为属于违约，但根据唐红敏的妻子康艳娟与新地桃苑公司的销售人员刘秀菁的微信聊天记录可知，双方在2019年6月28日至2019年7月6日期间一直就延迟交纳首期款以及变更付款方式进行洽谈，刘秀菁作为新地桃苑的销售人员在康艳娟提出延迟缴款和变更付款方式的要求时都给予同意的回复，此行为应视为唐红敏与新地桃苑公司经协商同意变更认购书中关于支付首期款、余款以及签订商品房买卖合同的时间约定，故本院对新地桃苑公司前述辩解不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”规定，唐红敏与新地桃苑公司所签订的认购书应予解除，新地桃苑公司应向唐红敏退还已付房款150000元、定金80000元。关于利息，新地桃苑公司未及时返还前述定金及房款，造成唐红敏资金被占用的利息损失，现唐红敏主张从起诉之日即2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至清偿之日止，该诉求事实清楚，理据充分，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告唐红敏与被告中山市新地桃苑房地产开发有限公司于2019年6月28日签订的认购书；二、被告中山市新地桃苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向原告唐红敏退还定金80000元及利息（计算方法：以80000元为基数，自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、被告中山市新地桃苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向原告唐红敏退还房款150000元及利息（计算方法：以150000元为基数，自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，减半收取为2375元（原告唐红敏已预交），由被告中山市新地桃苑房地产开发有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年四月十五日书记员  郭小琪黄怡凤