广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终440号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陆财祥，男，1959年3月22日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：黄钟鸣，广西顺通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘科均，男，1999年4月16日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：刘科材，男，1993年12月10日出生，汉族，住广西北流市。系刘科均胞兄。 上诉人陆财祥因与被上诉人刘科均建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2019）桂0981民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人陆财祥上诉请求：1．撤销一审民事判决第一项、第三项，改判上诉人有权停止支付土地转让剩余款项即尾款15万元，并改判被上诉人支付违约金和经济损失48.1万元给上诉人；2．改判解除合同，被上诉人返还土地转让款65万元及过户费15万元给上诉人。3．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人于2017年9月30日收到上诉人支付的首期款65万元后，并未履行双方签订的《国有土地使用权转让合同书》有关“本合同标的物的交付”中第一、二条约定及有关“甲方的保证和承诺”中第4条约定。在2017年10月1日至2017年11月29日期间，第三人北流市松花村十二组村民在涉案土地范围内搭建铁棚，且在涉案土地范围内的电线杆也没有迁移。被上诉人保证在土地过户前一定清理拆除铁棚及迁移电线杆，如果在土地过户时仍有上述遗留物，则上诉人不再支付尾款15万元。直至一审通知领判决书前几天即2019年11月18日才迁移电线杆。二、上诉人与被上诉人协商，如果在办理了准建手续后不能开建房，则就解除土地转让合同，双方退钱还地。上诉人为建房安装水表时，第三人带领村民出面阻止不能安装，还建铁棚，还运来石头堆放。经过了法院审理执行后2019年6月5日第三人才将铁棚废料和大石头搬开。涉案土地一直不能实现建房的目的。三、被上诉人没有迁移电线杆，明显属于违约，但一审判决并没有认定被上诉人违约，认定事实错误，故意隐瞒事实真相。第三人阻止安装水表、建铁棚、堆放石头，被上诉人没有排除妨害，没有满足移交的条件视为违约。一审认定第三人在转让土地上搭铁棚、堆石头不属于被上诉人违约没有事实依据。四、一审判决没有根据诚实信用原则合理解释合同条款。《国有土地使用权转让合同》是拟定的格式条款，如有发生争议，应当按照正常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。五、被上诉人在收到上诉人交纳的首期款两年之后才迁移电线杆，造成上诉人资金被占用两年的损失，一审判决不认定被上诉人违约，明显不公平。六、一审判决违反法定程序，遗漏了应当参加诉讼的当事人。涉案土地登记在陆超海及陆富华名下，法院应当通知二人参与诉讼。一审法官依职权调查和现场勘验，但勘查结论未经开庭质证。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人提出的上诉请求。 被上诉人刘科均辩称，上诉人在二审的诉讼请求已超出了一审的诉讼请求范围。上诉请求第一和第二点均与本案无关。甲方向土地登记管理部门递交过户资料后乙方应立即付清全款，尾款15万应是过户当天支付，但上诉人没有支付，违约在先。上诉人取得土地证后，以第三人阻碍他为由拒不支付土地款，但是第三人阻碍是10月份即办理过户后出现的。一审判决的事实认定基本无误，请求维持原判。 刘科均向一审法院起诉请求：1．判决陆财祥继续履行于2017年9月15日与刘科均签订的《土地买卖合同》，支付剩余价款150000元整；2．陆财祥支付合同违约金240000元。 陆财祥向一审法院反诉请求：判决陆财祥支付违约金286000元及不履行合同义务赔偿经济损失195000元，合计481000元给陆财祥。 一审认定事实：座落在北流市瓷城农贸市场开发区国有土地使用权一块，占地面积100平方米，国有土地使用证号为北国用（2013）第09-24662号，土地使用权人为刘科均。2017年9月15日，刘科均（简称甲方）与陆财祥（简称乙方）签订一份国有土地使用权转让合同，合同约定甲方合法拥有位于广西北流市瓷城农贸市场开发区国有土地建设使用权（北国用（2013）第09-24662号），乙方自愿受让上述土地使用权，现经过双方友好协商，特达成如下协议：以资共同信守。该合同主要内容：本合同转让标的转让总价为人民币800000元整，支付方式：1、本合同签订后当日内，乙方一次性向甲方支付转让费共计人民币650000元整（乙方已支付的伍万元定金自动转成合同款），余款共计人民币150000元整，乙方应当在合同约定的土地过户当日一次性支付甲方（甲方向土地登记管理部门递交过户资料后，乙方应立即付清全款）。本合同标的物的交付：1、甲方在收到乙方支付的首期款后，应使得本合同转让标的具备以下条件，完全满足向乙方移交的条件：本合同约定的转让标的范围内，没有遗留任何有碍乙方接收、使用的物品、设施、设备、废品、渣土等，否则视为甲方遗弃物，乙方有权自行处置，相关处置费用由甲方承担。2、如果甲方不能在上述期间内履行合同义务，则乙方有权停止对甲方支付尾款，并按照转让总额的日千分之五收取违约金。逾期超过60天的，乙方有权解除本合同。3、甲方应当在收到乙方支付的全款当天，将符合本合同约定的标的物交付乙方。标的物交付法律责任：1、本合同标的物交付乙方后，乙方在生产经营管理期间所引发的所有风险、法律责任由乙方自行承担，与甲方无关。2、本合同约定标的物交付乙方后，标的物损坏、灭失的风险由乙方自行承担，甲方不再承担任何对上述标的物的维修、维护、管理的义务。违约责任：1、甲方应当按时向乙方履行交付、过户义务，每逾期一日，由甲方按照转让总价款的日千分之五支付违约金；2、乙方应当按时向甲方支付转让款，每逾期一日，由乙方按照转让总价款的日千分之五支付违约金。3、一方违约在对方经书面通知改正后15日拒不改正的，对方有权解除本合同，并按照本合同转让交易总额的30%承担违约金。本合同一式三份，自甲乙双方签字盖章生效，由甲乙双方各持一份，交相关机关备案存档一份，具有同等的法律效力。签订合同后，陆财祥分别于2017年9月15日支付53万元给刘科材，2017年9月30日支付12万给刘科均。2017年9月15日，刘科均将本案成交国有土地使用权证交给陆财祥办理有关国有土地使用权变更登记手续。2017年11月29日，陆财祥取得了转让后国有土地使用权证，但陆财祥没有支付土地转让款150000元给刘科均，为此，双方发生纠纷。2017年10月，北流市松花村十二组在本案讼争的土地上搭建铁棚。事后，陆财祥向北流市城市管理行政执法局反映，该局于11月23日向松花村十二组发出拆除通知，责令松花村十二组在11月27日前自行拆除。2017年11月29日，陆财祥取得了北流市不动产登记局颁发的桂（2017）北流市不动产权第0002510号不动产权证。2017年11月29日，陆财祥取得建设用地规则许可证。刘科均已将本案讼争的土地交给陆财祥使用。2018年2月1日，陆财祥取得建设工程划许可证。2018年4月，陆财祥在本案讼争的土地上安装水表时，遭到松花村十二组村民进行阻止。2018年5月，北流市城市管理行政执法局强制拆除了铁棚。几天后，松花村十二组拉来了大石头倾倒在本案讼争的土地上阻止陆财祥建设。2018年9月28日，陆财祥向北流镇人民政府信访反映松花村十二组阻止建房的，北流镇人民政府召集双方进行调解处理，但未达成一致意见。铁棚拆除后的材料和石头至今仍在本案讼争的土地上未搬离。2018年10月16日，陆财祥向该院提起诉讼，请求判令松花村十二组停止侵害陆财祥坐落在北流市瓷城农贸市场开发区住宅建设用地；松花村十二组排除妨碍，立即将其倾倒在陆财祥上述建设用地上的石头搬走；松花村十二组赔偿延误建设造成陆财祥损失5万元给陆财祥。北流市人民法院于2018年11月30日作出（2018）桂0981民初3341号民事判决书，判决：一、松花村十二组及陈松停止侵害陆财祥等人坐落在北流市瓷城农贸市场开发区的住宅建设用地；二、松花村十二组、陈松排除妨碍，立即将堆放在陆财祥等人的建设用地上的铁棚材料和石头搬运清空；三、驳回陆财祥等人的其他诉讼请求。松花村十二组及陈松不服该判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，玉林市中级人民法院于2019年5月8日作出（2019）桂09民终650号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月6日，刘科均以书面形式向陆财祥发出催告函，要求陆财祥支付余下的15万元土地转让款给刘科均。经刘科均多次向陆财祥催交未果，刘科均为此诉至该院，请求如请。 一审法院认为：本案争议焦点是：1、刘科均、陆财祥双方在履行合同过程中哪一方在存在违约，违约表现在哪里；2、陆财祥应否支付房屋转让款15万元及支付违约金24万元给刘科均，违约金如何计算；3、刘科均在履行合同过程中，是否给陆财祥方造成损失，刘科均应否支付违约金28.6万元及赔偿损失19.5万元给陆财祥，违约金及损失如何计算。 刘科均与陆财祥之间签订的《国有土地使用权转让合同》是双方自愿签订的，合同内容符合有关法律规定，是合法有效的合同，而且刘科均、陆财祥双方对合同效力均无异议，该院予以确认，依法应当受到国家法律保护。按照合同约定，刘科均有协助陆财祥办理国有土地使用权变更登记并将国有土地使用权交给陆财祥的义务，陆财祥有支付土地转让款义务。合同签订后，刘科均已协助陆财祥办理国有土地使用权变更登记并将国有土地使用权交给陆财祥使用，已履行了其义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，陆财祥取得国有土地使用权证后没有将土地转让款支付给刘科均，既违反了双方约定，也违反了法律规定，依法应当承担民事责任，刘科均请求陆财祥支付土地转让款15万元，事实清楚，证据充分，理由成立，依法应予支持。至于刘科均、陆财祥双方在履行合同过程中，因第三人侵权行为，导致本案争议的国有土地使用权无法正常使用，而陆财祥以此为由拒绝支付土地转让款是否构成违约行为，双方在合同中并没有明确约定，导致违约责任不明确，由此造成法律后果，刘科均、陆财祥双方均有过错，各自承担相应民事责任。陆财祥抗辩，本案因第三人侵权行为而认定为刘科均违约，而拒绝支付土地转让款，理由不成立，依法不予采纳。刘科均请求陆财祥支付违约金，因证据不足，理由不成立，依法不予支持。陆财祥请求刘科均支付违约金及赔偿损失，因缺乏充分事实依据和法律依据，理由不成立，依法不予支持。综合上述，刘科均请求陆财祥支付土地转让款15万元，证据充分，理由成立，依法应予支持。刘科均请求陆财祥支付违约金，理由不成立，依法不予支持。陆财祥反诉请求刘科均赔偿损失及支付违约金，因缺乏事实依据和法律依据，理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：一、陆财祥支付土地转让款150000元给刘科均；二、驳回刘科均要求陆财祥支付违约金的诉讼请求；三、驳回陆财祥要求刘科均支付违约金及赔偿损失的诉讼请求。一审案件受理费7150元（刘科均已预交3575元），由刘科均负担3850元，陆财祥负担3300元；反诉受理费4258元（陆财祥已预交），由陆财祥负担。 在二审举证期限内，陆财祥提交证据1陈某的证言，欲证明刘科均保证迁移电线杆后，其才购买涉案土地。证据2发票和税收证明，欲证明因涉案土地不能建房，其另行购买了地皮。刘科均质证称，陈某是中介，不认可他的证言，亦不认可证据2。本院认为，证据1因证人陈某未出庭，无法核实其真实身份及证言，其欲证明的内容不予作为本案证据使用，本院不予采信；证据2与本案无关联，故本院不作认定。 经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，刘科均与陆财祥之间签订的《国有土地使用权转让合同》中载明：甲方的保证和承诺……4．除上述披露的相关信息外，甲方保证没有在上述土地、房屋上设定其他抵押，或者对外存在任何债务，保证乙方受让上述土地房屋，不会遭受任何第三人针对上述土地、房屋，对乙方提出任何权利主张，否则按照本合同约定承担相关责任。 合同标的物的交付1．甲方在收到乙方支付的首付款后，应使得本合同转让标的具备以下条件完全满足向乙方移交的条件：本合同约定的转让标的的范围内，没有遗留任何有碍乙方接收、使用的物品、设施、设备、废品、渣土等，否则视为甲方遗弃物，乙方有权自行处置，相关处置费用由甲方承担。2．如果甲方不能在上述期间内履行合同义务，则乙方有权停止对甲方支付尾款，并按照转让总额的日千分之五收取违约金。逾期超过60天的，乙方有权解除合同。3．甲方应当在收到乙方支付的全款当天，将符合本合同约定的标的物交付乙方。 本院认为，上诉人与被上诉人签订《国有土地使用权转让合同》，是双方的真实意思表示，双方发生的买卖合同关系成立并生效，双方应按合同的约定履行。合同签订后，在办理过户手续过程中，上诉人遭受了第三人在涉案土地上堆放铁棚材料和石头及建有公共设施电线杆的行为，根据《国有土地使用权转让合同》有关被上诉人的保证及承诺“保证乙方（上诉人）受让上述土地房屋，不会遭受任何第三人针对上述土地、房屋，对乙方提出任何权利主张，否则按照本合同约定承担相关责任”和“合同标的物的交付1、……，2、如果甲方不能在上述期间内履行合同义务，则乙方有权停止对甲方支付尾款，并按照转让总额的日千分之五收取违约金。”的约定，被上诉人已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定按转让总额的日千分之五计算支付违约金过高，被上诉人从2017年9月30日至今实际占用了上诉人的转让款650000元，造成上诉人的资金被占用期间法定孳息的经济损失，即按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至本案生效判决规定履行期限届满之日止支付违约金。上诉人按约定迟延支付尚欠的尾款，并未构成违约，被上诉人已经将标的物的土地使用权登记在上诉人名下，上诉人应按合同约定支付交款给被上诉人，一审判决上诉人支付尚欠的150000元给被上诉人并无不当，依法应予维持。上诉人主张一审违反程序及遗漏了当事人的理由不成立，要求解除合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项的规定，判决如下： 一、维持北流市人民法院（2019）桂0981民初2375号民事判决第一、二项； 二、撤销北流市人民法院（2019）桂0981民初2375号民事判决第三项； 三、被上诉人刘科均赔偿经济损失给上诉人陆财祥（损失计算：以650000元为本金，从2017年9月30日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本案生效判决规定的履行期间届满之日止）。 四、驳回上诉人陆财祥的其他反讼请求。 上述判决确定的履行义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费7150元（刘科均已预交3575元），由刘科均负担3850元，陆财祥负担3300元；反诉受理费4258元（陆财祥已预交），由陆财祥负担。二审案件受理费7150元（陆财祥已预交），由陆财祥负担6258元，刘科均负担892元。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 江永胜 二〇二〇年五月八日 法官助理 潘 丽 书 记 员 苏 宇