四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初2980号 原告：雷森林，男，1948年12月4日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张厚清，四川顿开律师事务所律师，特别授权代理。 被告：邹文武，男，1968年3月11日出生，汉族，住四川省邻水县。 第三人：王永芳，女，1969年2月11日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张映，四川杰邦律师事务所律师，特别授权代理。 原告雷森林与被告邹文武、第三人王永芳债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为适用普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告雷森林及其委托诉讼代理人张厚清、第三人王永芳及其委托诉讼代理人张映到庭参加了诉讼，被告邹文武经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告雷森林向本院提出诉讼请求：1.撤销被告邹文武与第三人王永芳对成都市住宅的房屋买卖合同和邹文武、王永芳依该合同进行的产权登记；2.判令第三人王永芳返还因上述合同而取得成都市龙泉街道长顺路58号附龙锦小区1栋2单元5楼2号住宅给财产所有人邹文武；3.判令被告邹文武、第三人王永芳承担本案诉讼费、律师费、差旅费。事实及理由：原告雷森林与被告邹文武、刘文莉民间借贷纠纷案件，经邻水县人民法院审理于2017年9月18日以（2017）川1623民初1893号民事判决由邹文武、刘文莉连带偿还雷森林借款本息800000元，并承担案件受理费、诉讼保全费10070元。邹文武不服该判决，上诉至广安市中级人民法院，中级法院受理后，于2018年1月10日以（2017）川16民终1522号民事判决，驳回上诉，维持原判。 雷森林最近获悉，邹文武于2018年2月8日将其在成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号附龙锦小区号1栋2单元5楼2号89.15㎡住宅以268,665元出卖给王永芳，且已于2018年3月3日办理了不动产登记。 邹文武与王永芳的买卖行为存在三种情况：一是两人曾是夫妻关系，2010年3月9日离婚；二是该买卖行为是在广安市中级人民法院判决生效后进行；三是该买卖价格是明显不合理的低价操作。 综上所述，邹文武处分前述财产的行为，损害了债权人雷森林的债权，已经导致雷森林的债权难以实现，故诉至法院，望判如所请。 被告邹文武经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但向本院微信辩称，1.2009年，我没有让以前的妻子王永芳知晓，在成都偷偷按揭买了房，由于按揭没有及时还，征信出了问题，后来需要资金搞建设，我个人的征信没有办法贷款，我就找到甘某帮我贷款，银行要求贷款必须有项目，于是我就找到了做饲料的姜永斌，并借了姜永斌的银行卡，银行又要求提供担保，我就用我和我女儿邹玲的房子担保，最后武胜农商银行于2013年2月6日放款1000000元到姜永斌账户里，然后我马上把钱转到了我自己的银行卡里，后来修建农家乐亏了，没钱还，银行就把我们起诉至法院，我们都没去法院，法院判决我们输了，甘某全家人找我闹，我女儿也说会影响她的前程，博士毕业工作也找不到，后来王永芳知道了这件事，觉得这样对女儿影响很大，我和王永芳以前也是夫妻，最后我跟王永芳商量，她帮我把钱还了，我将成都的房子卖给她，她总共为这件事支出了1600000余元，后来我们去过户，遇到了一个中介，他说按照我们写的合同要交很多的税款，他帮我们办理就交很少的费用。直到现在雷森林起诉了我，我才知道房管局的合同上价格是268665元，这个价格不是事实；2.我只欠雷森林200000元，现在我有了新证据能证明以前的判决是错误的，等我有了聘请律师的钱后，我一定会起诉。 第三人王永芳述称，1.1991年邹文武与王永芳登记结婚，2009年4月27日，邹文武在未告知王永芳的情况下在成都购买的案涉房屋；2.2010年3月16日，邹文武与王永芳办理离婚登记，案涉房屋未进行处理；3.2013年1月26日邹文武以甘某的名义向武胜农商银行贷款1000000元，先是放款至姜永斌账户，并随即转至邹文武账户。2016年武胜农商银行起诉至武胜县人民法院，要求甘某承担还款责任，并要求邹文武、邹玲承担担保责任，同时对担保房屋进行了查封，该案各被告均未出庭，2016年7月8日，武胜县人民法院作出判决，判决由甘某承担还款责任，并判决武胜农商银行对邹文武、邹玲提供的房产享有优先受偿权；4.因无现金可供执行，该案在执行过程中对邹文武、邹玲造成了重大影响，并被银行纳入信用失信名单，在此情况下，邹玲将此事告知其母王永芳，王永芳在了解情况后，最终与邹文武约定，由王永芳代为偿还银行借款本息和案涉房屋按揭款，邹文武将两套房产转让给王永芳。随后王永芳自2017年9月20日起至2017年10月30日止，陆续通过邹文武和甘某账户还款1600000元，并承担了该案的诉讼费和执行费；5.在还清贷款后，武胜农商银行向王永芳出具了授权委托书，授权王永芳办理解除房屋抵押登记；6.2018年2月王永芳依约要求邹文武办理房屋过户登记，在办理过程中遇到一名中介，中介告知若以实际价款进行房屋买卖登记，将承担高额的费用，由中介办理基本可以不缴纳税费，直到王永芳收到本案民事诉状时，才知道备案登记的价款为268665元，从以上事实来看，王永芳为购买涉案房屋支付了等于约高于市场的价格；7.该房屋购买于婚姻登记期间，实际为夫妻共同财产。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告雷森林向本院提交了如下证据： 1.（2017）川1623民初1893号民事判决书、（2017）川16民终1522号民事判决书，拟证明雷森林对邹文武享有合法到期债权，金额为80余万元。第三人对该组证据无异议； 2.《成都市存量房买卖合同》，拟证明邹文武于2018年2月8日与王永芳签订合同，以成交价268,665元将涉案房产（建筑面积89.15平方米）转让给王永芳。第三人质证认为，对该组证据真实性、合法性无异议，但涉案房产原系被告与第三人夫妻共同财产，在离婚时未处理，虽然合同中载明的成交价是268,665元，但不是双方的真实意思，真实的成交价约800,000元，且合同系中介制作，第三人在本次诉讼前并不清楚合同价； 3.成都市不动产登记信息摘要、离婚登记审查处理表，拟证明邹文武与王永芳原系夫妻关系，涉案房产于2018年3月3日完成产权转移登记。第三人质证认为对该组证据真实性、合法性无异议，但涉案房产系2009年5月7日设立预告登记，此时邹文武与王永芳尚未离婚； 4.同地段房产市场价信息，拟证明同一地段房产市场价为11,902元/㎡-11,236元/㎡，故邹文武与王永芳的买卖成交价系明显不合理低价。第三人质证认为原告提供的该份证据显示的挂牌时间是2019年12月5日，不能反映涉案房产真实的买卖情况； 5.律师代理费发票、民事委托代理合同、川发改价格[2018]93号文件，拟证明原告因本次撤销权诉讼支出律师代理费50,000元。第三人质证认为对该组证据真实性无异议，但认为本案属于无财产标的的撤销行为之诉； 6.（2018）川1623执182号受理执行案件通知书（第二次庭审中提交），拟证明邻水县人民法院于2018年1月22日受理雷森林提出的执行申请。第三人对该组证据真实性无异议，对关联性有异议。 被告邹文武未向本院提交书面证据材料。 第三人王永芳向本院提交了如下证据： 1.《个人借款合同》摘录、贷款支付委托书、中国农业银行银行卡交易明细，拟证明邹文武以甘某名义向武胜农商行泰山支行申请贷款1000000元，委托支付给姜永斌后，随即转入邹文武账户。原告质证认为对该组证据真实性无异议，但不能证明实际使用人是邹文武； 2.《最高额抵押合同》拟证明邹文武以其成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号龙锦小区1栋2单元5层1号（建筑面积89.66平方米）及案涉房屋、邹玲以其成都市龙泉驿区龙泉街驿都中路900号御源大湖区34栋1单元3层5号房屋（建筑面积145.49平方米）为甘某提供贷款担保。原告对该组证据真实性无异议； 3.借款催收通知单，拟证明武胜农商银行向甘某催收借款。原告对该组证据无异议； 4.武胜县人民法院（2016）川1622民初864号民事判决书，拟证明武胜县人民法院判决甘某偿还贷款本息，武胜农商银行对邹文武、邹玲抵押的房产享有优先受偿权； 5.甘某还款银行卡复印件、第三人王永芳与甘某银行交易明细、王永芳与邹文武银行交易明细，拟证明王永芳代为偿还武胜农商银行贷款本息1436000元,代为偿还邹文武抵押房产按揭款160500元，以上款项系买卖邹文武两套房产的交易价的一部分。第一次庭审中，原告提出需庭后质证； 6.授权委托书，拟证明王永芳在还清贷款本息后，武胜农商银行委托王永芳办理抵押房产解除抵押登记事宜。原告对该组证据无异议； 7.邹文武与王永芳2010年3月19日离婚登记信息，网签合同信息查询记录，拟证明双方于1991年12月24日登记结婚，2010年3月19日离婚，案涉房产购买于婚姻关系存续期间，离婚时对案涉房产未处理。原告质证认为在离婚时已经对夫妻共同财产进行了处理； 8.证人甘某当庭证言，拟证明贷款的实际使用人是邹文武，王永芳还款是代邹文武履行还款义务，结合第三人证据，所涉贷款本息是买卖交易的一部分。原告质证认为借款人系甘某，邹文武、邹玲系担保人，其他证实内容不应采信，且甘某隐瞒了其与王永芳系亲戚关系，甘某的贷款与本案不具有关联性。 第二次庭审中，原告对以上八组证据补充质证意见如下：1.邹文武、邹玲提供房产为1,000,000元借款担保，邹文武两套房产担保份额各为25%，邹玲担保份额为50%；2.根据王永芳的陈述，王永芳系避免邹玲受到影响才去还款；3.王永芳缴纳的担保执行款不等于买房款；4.王永芳针对这大约1,600,000元说法不一，第一种说法是中介说为避税，第二种说法涉案房产是夫妻共同财产没有处理，第三种说法是离婚后邹文武未给付子女抚养费，第四种说法是买房款。故王永芳主张的大约1,600,000元与本案没有关联性，不能证明系购房款。 9.2017年9月22日成都农村商业银行股份有限公司龙泉驿龙泉支行结算业务凭证（第二次庭审中提交），补充证明王永芳向邹文武转账50,500元用于偿还按揭款的事实。原告质证认为不能证明系偿还案涉房产的按揭款； 10.2017年11月3日《房屋买卖合同》（第二次庭审中提交），拟证明以邹文武名义通过中介将成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号龙锦小区1栋2单元5层1号（建筑面积89.66平方米）转让给案外人张某某，价款为900,000元，款项均直接支付给第三人。原告质证认为与本案不具有关联性； 11.成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3916号民事判决书、受理执行案件通知书、执行完毕通知书（第二次庭审中提交），拟证明涉案房产交付给王永芳后被案外人熊某某占据，王永芳通过排除妨碍纠纷诉讼排除了熊某某的妨碍。原告质证认为对该组证据真实性无异议，但不能达到第三人的证明目的。 本院依职权向武胜农商银行原泰山支行行长刘坤进行了询问并制作的询问笔录。原告质证认为王永芳是为了女儿邹玲才承担的给付担保执行款义务，至于邹文武是实际使用人的身份与本案不具有关联性，也与本案案涉低价交易合同没有关联性。第三人对询问笔录真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院对上述证据综合评议如下：对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：对原告提交的成都市不动产登记信息摘要、离婚登记审查处理表、律师代理费发票、民事委托代理合同、川发改价格[2018]93号文件，（2018）川1623执182号受理执行案件通知书，来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的信息，挂牌时间为2019年12月5日，且显示环比上月上升1%，不能反映买卖行为发生时真实的同地段房产市场价，对原告提供该证据主张的证明目的，本院不予采纳。 对第三人提交的《个人借款合同》摘录、贷款支付委托书、中国农业银行银行卡交易明细、《最高额抵押合同》、借款催收通知单、武胜县人民法院（2016）川1622民初864号民事判决书、甘某还款银行卡复印件、第三人王永芳与甘某银行交易明细、王永芳与邹文武银行交易明细、授权委托书、邹文武与王永芳2010年3月19日离婚登记信息，网签合同信息查询记录、2017年9月22日成都农村商业银行股份有限公司龙泉驿龙泉支行结算业务凭证、2017年11月3日《房屋买卖合同》，来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信，证明力综合予以认定。 对第三人提交的成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3916号民事判决书、受理执行案件通知书、执行完毕通知书，本院对其真实性、合法性予以认可，但与本案争议不具有关联性，不予采纳。 本院依职权对武胜农商银行原泰山支行行长刘坤制作的询问笔录，来源合法、客观真实、与本案具有关联性，予以采纳。 原告提交的《成都市存量房买卖合同》，来源合法，对其证明力，结合本院采信的证据，综合进行认定。第三人申请的证人甘某当庭证言，本院认为，该证言与第三人提交的证据及刘坤的证词能相互印证，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年8月7日，雷森林以邹文武、案外人刘文莉为被告向本院提起民间借贷纠纷，同年9月18日，本院作出（2017）川1623民初1893号民事判决，判决邹文武、刘文莉连带偿还雷森林借款本息800000元。邹文武不服该判决，上诉至广安市中级人民法院，2018年1月10日，广安市中级人民法院作出（2017）川16民终1522号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月22日，雷森林向本院申请强制执行，执行过程中，雷森林发现邹文武于2018年2月8日将其位于龙泉驿区（业务号：权0161708，建筑面积89.15平方米）以268665元的合同价出让给第三人王永芳，并于2018年3月3日办理了过户登记。现雷森林认为案涉房产同地段市场价为11902元／㎡-11236元／㎡，而邹文武与王永芳之间的房屋买卖价格系明显不合理的低价，为维护其合法权益，向本院提起诉讼。因本次诉讼，原告支付律师代理费50000元。 同时查明，邹文武与王永芳原系夫妻关系，1991年12月24日登记结婚，2010年3月19日办理离婚登记，婚姻关系存续期间生育了邹玲等三个子女，离婚时协议均由王永芳抚养。离婚后双方均再婚。 2009年5月7日，邹文武就涉案房屋进行了预告登记，2011年6月23日取得房屋产权。2011年8月3日在成都龙泉驿农村合作银行龙泉支行设立一般抵押。2013年2月4日，案外人甘某以经营饲料项目为由与武胜农商银行（泰山支行）签订了《个人借款合同》，约定甘某向武胜农商银行贷款1000000元，由邹文武以其成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号龙锦小区1栋2单元5层1号（建筑面积89.66平方米）及案涉房屋、邹玲以其成都市龙泉驿区龙泉街驿都中路900号御源大湖区34栋1单元3层5号房屋（建筑面积145.49平方米）为甘某提供贷款担保，并办理了最高额抵押登记。2013年2月6日，武胜农商银行将贷款支付至甘某指定的姜永斌账户，同日，该笔款项转入邹文武账户62×××16。 2016年7月8日，武胜县人民法院作出（2016）川1622民初864号民事判决，判决甘某偿还贷款本息，......，武胜农商银行对邹文武、邹玲抵押的房产享有优先受偿权。判决生效后，武胜农商银行于2017年4月19日向武胜县人民法院申请强制执行，立案后，该院对抵押财产采取了查封措施。2017年9月20日至10月19日，王永芳分多次向甘某还贷账户62×××12共计转账1436000元。2017年10月16日，武胜农商银行以被执行人主动归还了借款本金740000元，利息240000元，向武胜县人民法院申请解除抵押物的查封，2017年9月25日，武胜农商银行向王永芳出具授权委托书，委托王永芳办理抵押物解除抵押登记事宜。2017年10月30日，武胜农商银行向武胜县人民法院提交一份证明，证实借款人已于2017年10月19日还清所有本息。 2017年11月，武胜县人民法院解除了对抵押物的查封。 另，2017年9月22日，王永芳通过汇款的方式向邹文武转账50,500元用于偿还房贷，发起银行为成都农村商业银行股份有限公司龙泉驿龙泉支行。2017年11月30日向邹文武转账110,000元。2017年11月7日最高额抵押登记注销，2017年12月13日一般抵押权登记注销。 2018年2月8日，王永芳作为甲方与邹文武作为乙方签订了《成都市存量房买卖合同》，约定邹文武将本案案涉房屋转让给王永芳，合同价款为268,665元，2018年3月3日办理了产权转移登记。 2017年11月3日，邹文武通过中介将成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号龙锦小区1栋2单元5层1号（建筑面积89.66平方米）转让给案外人张某某，价款为900,000元，款项均由张某某直接支付给王永芳。 2020年4月16日，本院依法对武胜农商银行原泰山支行行长刘坤进行了询问，刘坤证实的主要内容如下：1.通过启动不良贷款的调查，得知邹文武系贷款实际使用人；2.在执行过程中，邹文武、王永芳及王永芳现在的丈夫一起到泰山支行找到刘坤，当时是因为其女儿邹玲也是被执行人，为了避免邹玲受到执行和征信的影响，王永芳才来承担还款义务，当时商量的是让邹文武将其提供担保的两套房产转让给王永芳，价款就是还贷的本息；3.王永芳一共偿还的贷款本息大概140余万元，诉讼费、执行费也是王永芳交的；4.王永芳将贷款本息还清后，是刘坤带上王永芳一起去的武胜县人民法院办理解除查封事宜，因不能网络解封，就由王永芳与武胜县人民法院的工作人员一起到成都解除查封；5.甘某只在贷款时接触过，还款过程中，都是电话联系，但甘某一直说的是钱不是他使用的，可以处置抵押物。 原告提供的同地段房产信息显示的价格为11,902元/㎡-11,236元/㎡,挂牌时间为2019年12月5日，且该价格环比上月上升1%。 本院认为，雷森林系邹文武的合法债权人已由生效法律文书所确认，邹文武在债务尚未清偿的情况下将其所有的房屋产权转让给王永芳的行为与雷森林有利害关系，雷森林作为债权人有权行使撤销权请求撤销邹文武向第三人转让房屋的行为。关于邹文武提出原生效判决存在错误的主张，不属于本案解决的范围，可另寻救济途径。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。依据该条规定，在债务人有偿转让财产的情况下，债权人撤销权成立的要件为：债务人存在明显不合理低价转让财产的行为，且该行为对债权人造成损害。受让人存在恶意。 关于同一地段房产市场交易价格认定问题。原告主张同一地段房产市场交易单价为11,902元-11,236元，但该市场交易价挂牌时间为2019年12月5日，价格环比上月上升1%，而邹文武与王永芳签订合同的时间为2018年2月8日，故本院认定原告主张的同一地段市场交易价不能真实反映签订合同时的同一地段市场交易价，不予采纳。参照2017年11月3日邹文武通过中介将成都市龙泉驿区龙泉街道长顺路58号龙锦小区1栋2单元5层1号（建筑面积89.66平方米）转让给案外人张某某，价款为900,000元，单价为10,037.93元，更能客观的反映同一地段房产市场交易单价。 关于讼争房屋的交易价格的认定问题，雷森林主张按照《成都市存量房买卖合同（自由交易版）》载明的价格，讼争房屋的交易单价为268665元÷89.15㎡＝3013.63元，邹文武与王永芳均主张王永芳系通过代替作为贷款实际使用人的邹文武偿还武胜农商银行贷款本息1436000元和偿还邹文武抵押的两套房产的按揭贷款160500元共计1596500元作为两套房产的对价，即交易单价为8928.48元。关于本案应当采信哪一个交易价格作为双方当事人的真实转让价格的问题。房屋买卖合同的交易价格应当以买受人和出卖人的意思表示为准。庭审中，邹文武与王永芳均表示，双方真实的交易价格为8928.48元每平方米，不动产登记中心的备案价格系避税而为，结合邹文武的答辩、王永芳提交的证据、证人甘某的证词、本院对刘坤的询问笔录，显然，不动产登记中心备案的单价3013.63元并非买卖合同双方当事人约定的真实交易价格，邹文武与王永芳主张的交易单价8928.48元，具有高度可能性，故本案的交易单价应当以8928.48元为准。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，对于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的"明显不合理低价"，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70%的，一般可以视为明显不合理的低价。据此，邹文武与王永芳约定的价格并未明显低于同期同址的房屋交易价格。故本院认定邹文武与王永芳之间不存在以明显不合理低价转让房屋的情形。对于买卖双方真实的交易价格与其在不动产交易中心备案价格不一致的情形，应由相关行政主管机关予以认定。 关于王永芳是否存在主观恶意的问题，首先，雷森林与邹文武之间发生债权债务关系时，邹文武与王永芳已经离婚多年；其次，根据原告提交的成都市不动产登记信息摘要，涉案房产在转移给王永芳之前除一般抵押登记、最高额抵押登记、武胜县人民法院执行查封之外不存在其他的权利负担；第三，雷森林也未提交证据证明王永芳存在主观恶意。故本院认定王永芳受让涉案房产不存在主观恶意。各方当事人提出的与本院认定不符的主张，本院不予采纳。 综上所述，对于原告雷森林的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下： 驳回原告雷森林的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告雷森林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判长  吕晓玲 审判员  宁晓波 审判员  蒋 宇 二〇二〇年五月八日 书记员  朱 睿