广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5127号原告：雷小艳，女，汉族，1983年12月24日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：陈俊铿，男，汉族，1988年5月8日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：郑建兰，广东理奥律师事务所律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区************（住所申报），统一社会信用代码914***********456L。负责人：刘海鹏。委托诉讼代理人：刘晓龙，男，汉族，1986年7月15日出生，住广东省佛山市南海区。系第三人员工。原告雷小艳与被告陈俊铿、第三人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，适用简易程序,于2020年4月20日公开开庭进行了审理。各方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告立即向原告双倍返还定金共计200000元；2.判令本案的诉讼费由被告承担；3.判令被告赔付被告单方违约对原告造成的错过为升学而购买学位的最佳时期，共计损失费100000元。事实和理由：2019年7月29日，原被告就购买被告所有位于佛山市禅城区**************（以下简称“602房”）相关事宜，签订了《佛山市存量房屋买卖合同》及补充协议（以下简称“买卖合同”）。其中，合同第十一条第(二）款约定：“甲（即被告）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方（即原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋成交价20％的违约金，……；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。同日，原告向被告支付部分定金人民币5万元整。次日，原告向被告支付剩余定金人民币5万元整。（2）原告向被告共支付了十万元定金，定金是指合同双方当事人根据法律规定或者约定，为保证合同的履行，由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他代替物。（3）银行同贷书下达后，被告伙同中介恶意隐瞒同贷书企图谋取原告十万定金，被告早已收到同贷书，原告至今未收到银行同贷书。（4）原告已于三方当面在佛山市禅城区******签署了网签合同，并交付给了中介，而被告一直不签网签合同。被告拒绝履行买卖合同有关义务的行为，严重侵害原告的合法权益，己符合买卖合同第十一条第（二）款约定的情形，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋成交价20％的违约金。（5）被告已单方面解除合同，拒绝将房屋出售给原告。（6）我国《民法通则》第89条规定：“依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第115条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。（7）解约定金，指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金，也就是说交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同，该定金的特点在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利或者机会。（8）中华人民共和国合同法第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告一直积极催促房屋购买手续进度，在2019年8月25日之前，就已经多次亲自到中介公司催促办理购房手续进度。2019年9月26日三方（甲方、乙方、中介方）按约定到达行政服务中心办理房产交易手续，原告按流程在网签合同上签字确认过户手续，被告拒绝签网签合同和办理过户，拒绝将房屋出售给原告。2019年9月30日，原告向被告发出催促配合办理房屋权属转移登记手续的通知。2019年10月11日，原告再次向被告发出催促配合办理房屋权属转移登记手续的通知。被告虽到达禅城区房屋交易中心，但再次拒绝按法定流程办理签字过户手续，拒绝将房屋出售给原告。2019年10月12日，原告第3次向被告发出催促配合办理房屋权属转移登记手续的通知。被告到达禅城区房屋交易中心，仍然拒绝按法定流程办理签字过户手续。声称只是过来拍个照，等待交易中心下班就离开。综上事实和理由所述，被告存在个人原因故意拒绝履行房屋交易流程的义务、伙同中介恶意谋取定金的嫌疑，被告拒绝将房屋出售给原告，导致合同无法继续履行，被告的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告为此起诉。被告陈俊铿辩称，一、构成根本违约的是原告，原告未按签订的《佛山市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）约定承担个税导致无法过户，是买卖合同无法履行的根本原因，原告却假装愿意积极履行买卖合同，并捏造被告不愿签网签合同的假象，企图转嫁其违约责任，原告要求被告返还双倍定金的诉讼请求缺乏事实与法律依据。1.原告构成根本违约，被告已依法解除合同，并已另案起诉要求原告承担违约责任。2019年8月23日，原告拟办理抵押贷款的银行向被告出具同意原告贷款的证明《同意购房抵押贷款意向书》（以下简称“同贷书”)，并由第三人通过微信告知被告与原告，根据买卖合同约定：“甲（即被告）乙（即原告）双方应于乙方抵押银行出具同意贷款证明等资料后5个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；……”，原告应于2019年8月30日前到房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续，但原告却拒绝承担个税，拒绝过户。后被告为了继续履行合同，已作出极大的努力，先后多次作出让步，但原告置之不理，故意拖延流程，由起初私下要求第三人代其寻找新买家并要求被告收取2000元补偿便解除合同，到后来口口声声说个税由其承担不合理，硬要被告承担个税才同意过户，原告前后反复纠缠被告与第三人长达3个月，即原告逾期履行缴税、过户义务长达3个月。被告已经为了本次房产交易花费了大量的时间成本及物质成本，该买卖合同根本没有任何继续履行的希望，鉴于原告的行为己构成根本违约，原告已经另行起诉。2.买卖合同约定由原告承担个税，但原告既不愿意缴纳，亦不同意被告代垫，导致无法办理过户，且己逾期长达3个月，己构成根本违约，该违约行为是买卖合同无法履行的根本原因。买卖合同第七条（二）款二项约定：“契税，印花税，个人所得税，工本费，宗地图费由乙方（即原告）承担”。原告作为完全民事行为能力人，且为高级知识份子（教师），买卖合同签订前，原告与其配偶己认真阅读过买卖合同的全部条款，完全能理解该条款的法律后果。在明知个人所得税应由其承担的情况下，原告多次表明要求被告承担全部个税才同意过户，包括9月17日，原告微信上称“业主应该承担本该自己承担的个税，则交易继续进行”，9月20日，原告微信上称“……个税不该我出的，我不能出。……”，9月21日，原告微信上称“……如果你24日之前自己的税自己出，可以按你的要求过户。”10月11日，原告微信上称“……，卖方同意出自己的个税后，交易才能正常进行。……”即使被告一而再、再而三作出让步，甚至提出为履行买卖合同义务，全额垫付个税办理过户，原告依旧不同意，导致合同的履行遥遥无期，无法履行。可见，原告的无理要求严重阻碍了买卖合同的履行，该违约行为逾期长达3个月，已构成根本违约，原告拒绝承担买卖合同约定的个税是买卖合同无法履行的根本原因。而并非其所称为被告单方违约解除合同。3.原告毫无契约精神，随意解约目的不达后转而捏造被告不愿签网签合同的假象，企图转嫁其违约责任，并恶意提起本案诉讼。首先，原告签订买卖合同后不久，原告存在不想继续购买案涉房产的想法，便想解约，全额取回定金，且仅想赔偿被告2000元。继而，原告随意解约，全额取回定金的目的不达后，原告便假装积极履行买卖合同，故意以网签合同为借口，捏造被告不愿签网签合同的事实，企图转嫁其违约责任。而案涉的网签合同由第三人代理双方申办，填写网签合同条款时，第三人在税费的承担条款却选择了按“政府规定各付各税”，该条款与买卖合同所约定的个税由原告承担不一致。原告抓到了前述网签合同条款这一问题，就借题发挥，要求被告按网签合同的条款承担个税，并多次假意与被告到房管局办理过户，只为拍照，以制作颠倒事实所谓的“证据”。事实上，该网签合同条款为第三人的工作失误，且经咨询办事窗口，被告知该合同条款可以在房管局的现场办理窗口进行更改相关条款，最终确认后，双方再进行面签。在原告拒绝更改网签合同该条款，被告为顺利履行买卖合同义务，亦多次同意答应签署该网签合同，可被告与原告到房管局签署该网签合同时，原告却不予理会，且仍不愿意缴纳个税办理过户。最后，原告还依据其在35286号案件中坚决不予承认的买卖合同提起本案诉讼，要求退还双倍定金，而在35286号案件原告坚决认为有利于其的网签合同才是双方的主合同，而不是买卖合同，原告前后矛盾的行为，明显只为达到无责解约并退还定金的目的。可见，原告其实早已无心继续履行买卖合同，并希望被告全额退还定金，且无需承担任何责任，在其解约未果后，又捏造被告不愿签网签合同的事实，并为逃避法律责任，又恶意提起本案诉讼。原告毫无契约精神的行为，不但严重侵害被告的合法权益，还藐视了法律，于法于理均不应予支持。4.原告所陈述的办理权属转移登记的过程与事实严重不符，明显颠倒事实。原告所陈述的办理案涉房产权属转移登记的过程均为其胡编乱造，自导自演的戏码，实为其假意履行买卖合同的行为，具体事实经过如下：如前所述，同贷书出具后，第三人便通知双方准备办理权属转移登记，因原告迟迟不配合，第三人于9月17日向原告发出《通知书》敦促原告履行过户义务。9月26日，被告与第三人按约定时间到房管局等待原告办理过户手续，原告与其律师朋友一同过来房管局后，要求打印网签合同，原告自行在网签合同上签字，并拍照保留，后因其拒缴个税亦未缴纳任何应由其承担的税费，无法办理过户。10月11日，在被告发出《关于办理602房房屋权属转移登记手续的通知》给原告后，三方再次到房管局进行过户，被告与第三人已于约定时间下午3点30分到达，而原告却在5点才出现，该时间已接近房管局下班时间，已截止派号办理过户，因原告的严重迟到，当天又未能顺利过户。10月12日，三方又再到房管局办理过户，但原告坚持不同意更改网签合同的税款条款，且不同意支付税费，使得过户事宜不了了之。10月18日，双方约定于上午10点半办理过户，被告与第三人依旧按时到达房管局，可原告依旧未按时出现，而在微信上要求被告承担个税，被告同意为其垫付，原告依旧不领情，被告一直等至房管局下班才离开，原告亦没有出现，所以，602房依旧未能办理过户。二、原告要求被告支付10万元损失的诉讼请求毫无事实与法律依据。首先，如前所述，案涉买卖合同是原告拒绝承担个税，亦不同意被告代垫，导致买卖合同无法履行，构成根本违约，而不是其所称为被告单方违约。其次，原告未提供任何证据证明其因错过购买学位产生10万元损失。因此，原告的诉讼请求毫无事实与法律依据。第三人述称，原、被告双方履行合同到不动产过户之前都是顺利履行，在2019年9月26日当日，双方要做的工作有缴税、过户、支付首付款，缴税与签订网签合同没有先后顺序，实际由居间工作人员进行把控，签订网签合同时原告看到网签合同约定的个人所得税是由业主方支付，于是提出由出卖人缴纳个人所得税的要求，出卖人不同意，要求按照三方合同约定由买受人承担，于是拒签网签合同，至此双方发生纠纷，合同无法继续履行。网签合同是双方委托第三人进行制作的，第三人人员为了帮双方节约税费，在合同中约定各自承担税费，但实际有关税费的执行以三方签订的三方合同为准。本院经审理认定如下事实：2019年7月29日，在第三人的居间介绍下，原告（房屋买受人、乙方）与被告（房屋出卖人、甲方）签订《佛山市存量房屋买卖合同》（以下简称“三方合同”），约定被告将坐落于佛山市禅城区**************的房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，成交价为242万元，乙方于甲方提供房地产产权核查文件2个工作日内支付定金5万元、在2019年7月30日前支付剩余定金5万元、在房管部门受理房产递件当天支付首付款62.5万元，剩余购房款由乙方申请抵押借款并由贷款机构直接支付给甲方账户。等等。该合同的第七条约定“（二）甲乙双方约定，本次房屋交易所涉及的税费：增值税及附加由甲方承担；契税、印花税、个人所得税、工本费、宗地图费由乙方承担。以上承担方直接向主管机关及时缴纳。……”该合同第十一条约定，甲乙任何一方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，该方构成根本违约，另一方有权解除合同。至2019年7月30日，原告按照三方合同的约定共计向被告支付了购房定金共计10万元。《三方合同》签订后（第三人自述的时间为2019年8月中旬左右），第三人在房产交易部门的系统上制作并上传了合同编号为Y201908270029的《广东省佛山市存量房买卖合同》（以下简称“《网签合同》”），该合同中第六条记载“税费缴交1、甲方双方按以下第1种方式缴付税费：（1）按政府规定各付各税；……”。2019年8月23日，中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》表示初步同意原告、许海权就涉案房屋所申请的169万元贷款。《三方合同》签订后，原告多次微信等方式要求被告自行承担涉案房屋交易的个人所得税，但未获被告同意。2019年9月26日，原、被告双方和第三人到达佛山市禅城区******，在递交交易申请后，取得了税务部门出具的《房地产交易纳税申报表（二手房交易）》等材料，其中载明个人所得税的纳税人为被告、应纳税额为46095.24元。之后，原告要求被告在打印出来的《网签合同》中签名，被告认为《网签合同》中关于税费的约定与《三方合同》不符，拒绝签名；而原告亦不同意缴纳个人所得税。当天双方未能完成过户交易手续。此后，原、被告以及第三人又于2019年10月11日、2019年10月12日、2019年10月18日三次到佛山市禅城区******办理过户手续，但由于个人所得税负担等分歧，均未能完成过户交易手续。2019年10月28日，被告出原告发出《律师函》，以原告根本违约为由，通知原告解除房屋买卖合同，并要求原告支付违约金38.4万元。再之后，被告以原告根本违约为由，诉至本院,要求原告承担违约责任。本院予以受理立案，案号为（2019）粤0604民初35286号。另查明，2019年9月17日18时05分，原告发送微信文字信息给被告“业主应该承担本该自己承担的个税，则交易继续进行”。2019年9月20日19时10分，原告再次向被告发送微信文字称“我此前也说得很明白很清楚：个税不该我出的，我不能出”。原告对此均回复称不同意。2019年10月18日上午10时51分，原告在由原、被告以及第三人工作人员三方组成的微信群中称“说明先：各付各税，买家不为卖家出税费，各方是否同意，请回复。第二次。不回复，无效”。被告回复称愿意先帮原告垫付个税，并保留追究原告的权利。原告紧接回复“由于卖方不直接交付个税，导致交易一直不能按照正常程序进行，请卖方三思。卖方同意出自己的个税后，交易才能正常进行。请卖方负责！”再查明，庭审中，经本院询问，被告陈述称，在发现《网签合同》中关于税费负担的内容与《三方合同》的相关约定不一致后，被告曾于2019年9月26日、同年10月11日、同年10月12日提出按照《三方合同》的约定对《网签合同》的内容进行修改，但均遭原告拒绝。第三人陈述称，2019年9月26日缴税时被告提出要更改《网签合同》税费内容与《三方合同》一致，第三人就此向房屋交易管理部门询问，房屋交易管理部门确认网签合同更改必须买卖双方同意才能进行，当日原告拒绝更改网签合同。此后至2019年10月12日被告曾在微信聊天群里提出更改《网签合同》，但买卖双方一直未能达成一致意见。原告陈述称，在发现《网签合同》中关于税费负担的内容与《三方合同》的相关约定不一致后，原告没有提出更改《网签合同》的要求，在被告提出后，原告没有明确拒绝，而是不敢签。又查明，庭审中，经询问，原告陈述称其主张被告存在以下违约行为而提出本案的请求：一是2019年12月10日明确表示涉案房子不卖给原告；二是拒绝签订网签合同，不继续履行出售涉案房屋的义务；三是在原告积极配合履行的情况下，被告向原告发出解除合同的通知。以上事实，有原告举证的《三方合同》、《收据》、照片、通知书及EMS妥投记录、《房产交易申请表》、房产交易信息表、《房地产交易纳税申请表（二手房交易）》、《佛山市禅城区存量房产权转移核价情况书》、诚信保证书、《房地产交易纳税申报表（二手房交易）》、微信对话截图、《律师函》、录音音频、《网签合同》，被告举证的照片、微信对话记录、《同意购房抵押贷款意向书》、《通知书》及EMS妥投记录、《关于办理602房房屋权属转移登记手续的通知》及EMS妥投记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方就涉案房屋的转让事项先是签订了《三方合同》，其中明确约定了交易的标的、价款数额及其支付时间和方式、交易税费负担、违约责任等内容，该合同为双方的真实意思表示，合同的内容不存在法律法规规定的无效或应予撤销的情形，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应诚实全面地履行，否则应承担相应的违约责任。本案的各方争议的焦点为：原告所主张的被告的违约情形能否认定？原告主张被告存在的违约行为包括：1.2019年12月10日明确表示涉案房屋不卖给原告；2.拒绝签订网签合同，不继续履行出售涉案房屋的义务；3.在原告积极配合履行的情况下，被告向原告发出解除合同的通知。本院对此分析评述如下：一、关于被告拒绝签订《网签合同》是否违约的问题首先，虽然目前我国二手房买卖交易的税费法律政策规定二手房交易中的个人所得税的纳税义务人为房屋出卖人，但法律并不禁止房屋买卖各方自行协商确定该税款的最终负担主体，故《三方合同》中关于个人所得税如何负担的约定合法有效，原、被告均应严格依照履行。其次，《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。本案中，《网签合同》中关于个人所得税的记载与《三方合同》的相关约定显著不符，此记载非被告的真实意思表示，被告拒绝签署与其真实意思不符的合同文件，符合上述规定，不构成违约。再次，相反，原告在明知《网签合同》中关于个人所得税的记载与《三方合同》的相关约定显著不符的情况下，不仅不同意且不配合被告以及第三人提出的对《网签合同》相关内容进行修正的要求，且仍试图强行要求被告签订《网签合同》，以达到其不履行《三方合同》约定的负担个人所得税的义务，原告的行为不仅违反了上述《合同法》所规定的平等、自愿原则，也违反了合同法诚实信用原则。二、关于被告明确表示涉案房子不卖给原告、发出解除合同通知的行为是否构成违约的问题《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。本案中，原告经催告不予修正与双方真实意思不符的《网签合同》，违反合同附随义务，构成违约；依照《网签合同》的约定以及佛山市地区房屋过户的交易流程，原告本应在办理涉案房屋过户手续时向税务机关缴纳本次交易的个人所得税，然而其在办理过户手续前就明确表示不履行该合同义务，在经被告和第三人催告后仍拒绝履行，导致本案房屋买卖交易未能正常进行，被告在此情况下终止交易、发出解除合同通知，符合上述合同法的规定，不构成违约。因此，原告所主张的被告的违约情形不能成立，其基于此而提出的要求被告双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求亦于实不符、于法不合，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雷小艳的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计2900元（原告已预交），由原告雷小艳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年四月二十四日书记员 蔡漪琳