江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1004号上诉人（原审被告）:聂荣鑫，男，1959年11月4日生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：钟子健，江西赣瑞律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：杨林，江西赣瑞律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：刘金仔，男，1954年10月28日生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：黄毅，江西橙都律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人聂荣鑫因与被上诉人刘金仔房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院(2019)赣0781民初4640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人聂荣鑫的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未付或延迟支付租金系合法抗辩，上诉人与被上诉人之间签订的《店铺商铺租赁合同》不应判决解除。本案被上诉人在上诉人正常支付租金的情况下，无故、多次停供涉案店铺的用电以及将店铺的招牌严重割损，严重影响了上诉人的店铺正常经营，属于违约行为、侵权行为。本案中，上诉人承租被上诉人的店铺用于经营而非承租住宅，被上诉人的行为严重地影响了上诉人正常经营与对店铺的正常使用。上诉人在被上诉人未修复店铺招牌、消除影响的情况下，也在提前告知被上诉人修复的情况下，停付租金或者延迟支付租金是有正当理由的，属于合法行使抗辨权。原审法院盲目割裂被上诉人的行为系既是侵权又是违约的竞合关系，并由此认定上诉人违约、判决合同解除属于认定事实、适用法律错误。二、上诉人与被上诉人之间签订的《店铺商铺租赁合同》不应解除，而应继续履行。纵观本案，租赁合同约定的租赁期间为三年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止，在租赁合同并未到期以及上诉人按照合同约定正常支付租金的情况下，作为出租方的被上诉人故意、多次将出租店铺停电以及将店铺招牌割损，明显是故意干扰、影响上诉人对店铺的正常经营使用，其最终用意是恶意解除租赁合同，将被上诉人赶出店铺，收归自用。被上诉人违反诚实信用原则以及公序良俗原则。另，鼓励交易是合同法的基本原则，双方达成合意订立合同实属不易，一旦订立合同就不应随意解除，能不解除就不要解除，以免影响交易的稳定和安全。本案中，原审法院查明上诉人是在早于被上诉人发出催收租金《告知书》之前就已向被上诉人发出了《请出租户主修复拆毁我店面广告牌通知》，该通知表明，被上诉人通过各种方式影响、妨碍上诉人对店铺的正常使用在前，且上诉人不是不愿支付租金，只要被上诉人及时修复店铺招牌，上诉人会及时将租金一并付清，如果仅仅是因上诉人向对方抗辩、主张合法权利而未及时支付租金，且未支付租金期间较短，就解除双方的合同，将严重影响交易安全。因此，上诉人认为，上诉人愿意支付租金的情况下，为了维护合同的交易安全，上诉人与被上诉人之间的租赁合同也应当继续履行，不应当判决解除。被上诉人刘金仔辩称：一、一审法院认定答辩人割毁招牌并不构成被答辩人主张享有先履行抗辩权的事实清楚，适用法律准确。2011年12月答辩人已将案涉商铺租给被答辩人经营使用，租赁期限为6年。期满后双方又于2017年12月续签了租赁合同。2011年12月答辩双方签订租赁合同之后，在未经答辩人同意的情况下，被答辩人擅自在商铺二楼房屋的外墙安装招牌，答辩人发现后予以制止，因为招牌安装之后会严重影响二楼房屋的通风与采光，导致二楼房屋租不出去。当时被答辩人主动向答辩人提出承租商铺二楼的房屋，于是双方又达成口头协议，答辩人将二楼房屋一并租给被答辩人使用。期间被答辩人在二楼房屋外墙安装了招牌。过了二个月，被答辩人又以生意不好为由，与答辩人解除了商铺二楼房屋的租赁合同。当时答辩人要求被答辩人将二楼房屋外墙的招牌予以拆除。被答辩人答复如果答辩人将二楼房屋出租后可以随时拆除招牌。二楼外墙招牌严重影响了房屋的通风与采光，导致答辩人一直租不出去。直到2018年6月才租给第三人作为车间使用，但第三人要求答辩人拆除招牌，恢复二楼房屋的通风与采光。为此，答辩人多次与被答辩人沟通拆除二楼外墙招牌事宜，但均未果。直至2019年6月份，被答辩人及其家人方才同意将二楼房屋外墙的招牌予以拆除（一审庭审时已经提交视频录像予以证明)。二、根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，答辩人有权解除租赁合同，一审法院判决解除双方签订的租赁合同认定事实清楚、适用法律准确。本案中被答辩人自2019年7月开始拒不按租赁合同约定向答辩人支付租金，为此，答辩人于2019年7月向被答辩人发出告知书，明确不支付租金的后果，但被答辩人仍拒不支付租金。根据法律的规定，答辩人有权解除与被答辩人签订的租赁合同。三、一审法院已经认定《店铺商铺租赁合同》合法有效，却以答辩人割毁招牌引发纠纷为由，未支持答辩人要求被答辩人支付违约金的诉请，于法无据。《店铺商铺租赁合同》第五条付款方式及时间明确约定了违约责任，且本案系被答辩人在未经答辩人同意的情况下擅自在商铺二楼安装招牌引发纠纷。原告刘金仔向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告双方于2017年12月30日签订的《店铺商铺租赁合同》，并由被告将租赁店房腾出；2.判决被告支付未付原告房屋租金12000元整（含违约金），以后未付租金计算至被告腾房止；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月30日，原告刘金仔与被告聂荣鑫签订了一份《店铺商铺租赁合同》，约定原告将其位于瑞金市门面租赁给被告，租赁店铺建筑面积为160平米，使用面积为130平米，租赁为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金按月计算，租赁年满2年后，每年涨200元。合同第五条约定“乙方在签订合同时付给甲方叁仟元为定金。当月租金每月10号付清，超过10天应按10%计息，超过一个月视为违约，押金不予退还。”双方在合同注意事项处约定2018年租金每月2300元整。被告交付原告押金3000元。2019年6月，因原告割损被告店铺招牌，原、被告双方产生矛盾。被告于2019年7月7日向原告发出《请出租户主修复拆毁我店面广告牌通知》，载明“我于2017年12月30日与你签订的《店面商铺租赁合同》，租赁期限为3年，即到2020年12月31日止。在租赁期间的2019年6月19日无故将我店面的广告牌拆除，在拆除中我方阻止不了，曾向派出所报警，但你不顾派出所警员的劝阻，继续将我的商业广告牌全部拆除，其行为侵犯了我方财产和租赁商铺的权利，影响我正常经商，所以我方要求你在一个星期内将我拆毁的广告牌恢复做回去，不然我方从这个月开始拒付租金，其广告牌损失在租金中抵除。待你做回广告牌后，租金一并付清。”原告于2019年7月11日以彩信方式向被告发送一份《告知书》，载明“我与你于2017年12月30日与你签订的《店铺商铺租赁合同》一份，按合同第五条约定，你应当于每月10日付清当月租金，现你已经明确拒付租金，充分证明你已违约，根据《合同法》规定，现特书面告知你，限你自收到本告知书之日起15日内向原告支付租金，否则视为你同意解除《店铺商铺租赁合同》，为此，你我双方可通过法律途径给予解决。”后，被告未支付租金，原告遂诉至法院。一审法院认为，原告刘金仔与被告聂荣鑫签订的《商铺店铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方依法享有租赁合同中约定的权利并承担租赁相应的义务。对于合同解除问题。原告向被告交付了商铺，被告应按合同约定向原告支付租金，被告自2019年7月起以原告割毁其招牌系先行违约为由拒付租金，经原告以《告知书》方式催收后仍未支付租金。一审法院认为，招牌割损问题属于侵权责任纠纷，与本案的租赁合同关系完全不同的法律关系，先履行抗辩权是指合同中约定债务履行的先后顺序，在按约定应先履行的一方当事人未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，原告割毁被告招牌并不构成被告主张享有先履行抗辩权的情形，故一审法院对被告该主张不予支持，被告可对招牌割损赔偿问题另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”及第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，原告要求解除双方于2017年12月30人签订的《店铺商铺租赁合同》的诉请符合法律规定，一审法院予以支持，合同解除后，被告应当将商铺交还给原告。关于租金，截止法庭辩论终结前，即2019年10月25日前，被告应向原告支付租金8825元（2019年7月1日至2019年10月25日按每月2300元），合同解除后，被告应当按租金标准向原告支付店铺占用费77元／天（2300元÷30天）。关于违约金，本案系原告割毁被告广告牌引发纠纷，故一审法院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。对于原告缴纳的押金3000元，合同解除后，原告应当退回给被告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告刘金仔与被告聂荣鑫于2017年12月30日签订的《店铺商铺租赁合同》，被告聂荣鑫应于本判决生效后十五日内将瑞金市店铺腾空并返还给原告刘金仔；二、被告聂荣鑫应向原告刘金仔支付租金8825元，抵扣被告聂荣鑫缴纳的押金3000元后，被告聂荣鑫还应支付原告刘金仔租金及违约金合计5825元，该款于本判决生效后十五日内付清，并自2019年10月26日起按77元／天的标准支付店铺占用使用费，直至店铺归还原告刘金仔为止；三、驳回原告刘金仔的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告聂荣鑫负担。本院二审期间，上诉人聂荣鑫提交了以下新证据：《接处警登记表》、执法记录仪视频（含三段视频）、照片、微信转账截图（支付电费），欲证明：1.被上诉人刘金仔承认将上诉人租赁店铺的招牌严重割损，且至今未予以修复，以及连续多次将店铺的电停掉；2.在上诉人聂荣鑫按照合同约定正常支付租金和电费的情形下，被上诉人刘金仔无故多次将店铺的电停掉，以及将店铺的招牌严重割损，严重影响了上诉人对店铺的正常经营使用，被上诉人刘金仔存在违约行为，上诉人未支付租金是合法行使抗辩权。被上诉人刘金仔对上述证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议，本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人刘金仔提交了以下新证据：一、2011年12月23日《店铺商铺租赁合同》，欲证明：1.2011年12月23日上诉人儿子聂建平与第三人共同与被上诉人签订《店铺商铺租赁合同》，约定被上诉人将案涉店铺出租给上诉人使用，租期6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。2.租期届满之后，由上诉人单独与被上诉人续签了《店铺商铺租赁合同》，租期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。二、店铺广告牌拆除前后相片，欲证明1.2011年12月上诉人儿子聂建平与被上诉人签订租赁合同之后，在未经上诉人同意的情况下，擅自在店铺二楼房屋的外墙安装招牌。2.被上诉人发现后予以制止，当时上诉人主动提出承租店铺二楼的房屋，期间上诉人在二楼房屋外墙安装了招牌。三、2018年6月1日《租厂房协议》，欲证明店铺二楼外墙招牌严重影响了房屋的通风与采光，导致被上诉人一直租不出去。直到2018年6月才租给第三人池生勇作为车间使用，但第三人要求被上诉人拆除招牌，恢复店铺二楼房屋的通风与采光。直至2019年6月份，征得上诉人及其家人同意之后才将二楼房屋外墙的招牌予以拆除（一审庭审时已经提交视频录像予以证明）。四、微信转账截图，欲证明上诉人拖欠电费的事实。上诉人聂荣鑫对证据一的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以认定。上诉人对证据二、四的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。上诉人对证据三的“三性”持有异议。本院认为，该证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人聂荣鑫于2017年12月30日与被上诉人刘金仔签订的《店铺商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，被上诉人刘金仔作为出租人，其已将租赁物即案涉房屋交付上诉人聂荣鑫使用、收益，上诉人聂荣鑫至今仍在占有、使用案涉房屋，故上诉人聂荣鑫应当向被上诉人刘金仔支付租金。至于上诉人聂荣鑫提出的割损招牌及停电问题，属另一法律关系，因上诉人聂荣鑫在一审时未提起反诉，本院不予审理，上诉人聂荣鑫可另行主张权利。上诉人聂荣鑫在被上诉人刘金仔催告后在合理期限内仍未履行支付租金的义务，故一审判决解除双方所签合同，并无不当。综上所述，上诉人聂荣鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人聂荣鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年五月二十五日书 记 员  向 琳代理书记员  姚冰霞