贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初703号 原告：陈寿雄，男,1959年1月15日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。 原告：文某某，女,1966年11月6日生，汉族，贵州省黔西县人，住金沙县。 二原告委托代理人：廖进，贵州宗庭律师事务所律师，委托权限为特别授权。 二原告委托代理人：况颖，贵州宗庭律师事务所实习律师，委托权限为一般授权。 被告：王永军，男,1981年10月25日生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。 委托代理人：赵云艳，贵州业精律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：曾雪，贵州业精律师事务所实习律师，委托权限为一般授权。 第三人：龚朝林，男,1977年11月13日生，汉族，贵州省金沙县人，住黔西县。 第三人：陈艳，女,1972年10月1日生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。 原告陈寿雄、文某某诉被告王永军及第三人龚朝林、陈艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈寿雄、文某某及其委托代理人廖进，被告王永军及其委托代理人赵云艳，第三人龚朝林、陈艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈寿雄、文某某诉称：二原告2019年12月6日在自己居住的黔西县某某街道某某组某某号房屋门上看到了黔西县人民法院张贴的（2019）黔0522执2026号执行裁定书，该裁定书内容为查封该房屋，二原告诧异至极，通过裁定书内容了解到是因第三人龚朝林、陈艳原因所致。2019年12月8日二原告向黔西县人民法院执行局提出执行异议申请书，申请终结对案涉房屋的执行并解除查封，并提供了原告获得该房屋的依据，包括房屋原始的地基来源依据、房屋转让协议、银行流水等证据。2020年1月14日黔西县人民法院作出（2020）黔0522执异2号执行裁定书，草率地以原告与第三人陈述不一致为由认为案涉房屋不属于二原告所有裁定驳回了原告的异议请求，并明确告知可自裁定送达之日起15日内向黔西县人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第304条“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日15日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”及第307条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”之规定，原告为维护自身合法权益无奈只能提起本次诉讼。该房屋来源于2005年5月8日案外人罗某向黔西县某某镇某某村有偿受让了某某村的一副土地（涉案房屋的地基），转让价款38800元，流转目的为建房使用，罗某与某某村委签订了《土地转让协议》，罗某经营该土地5年后于2010年7月10日与第三人龚朝林夫妇签订《土地转让协议》，以156000元将罗某从某某村委受让的土地全部转让给龚朝林夫妇，龚朝林夫妇受让土地后开始建房。由于原告与第三人系亲属关系，原告一直希望龚朝林夫妇能有好的发展，龚朝林夫妇提出在黔西县开设超市，二原告及家属一直大量提供资金支持，考虑到亲属之间的相互扶持，第三人多次向二原告借款，二原告都想尽各种办法将款项凑足交付给第三人，尤其是2011年5月将超市搬至五里牌后扩大经营期间，多次向二原告借款用于超市经营以及建房，二原告也希望龚朝林夫妇能够通过扩大经营增加收入，以便能够尽快凑足钱将所有欠款归还给二原告。可龚朝林夫妇一直未归还借款，经二原告催收以及家中亲属调解，二原告清理了手中所有欠条并与龚朝林夫妇对账，确认龚朝林夫妇共计欠原告14笔款项金额共计165万元，且该165万元全部为借款本金并未包含分文利息，通过协调，考虑到最大限度的减少损失，龚朝林夫妇提出将涉案房屋出售给原告以抵消债务，二原告再三思考同意了该主张。2013年12月6日二原告与龚朝林夫妇在交易房屋内在陈某的见证下达成了《房屋、土地转让协议》，约定将龚朝林夫妇修建的房屋作价165万元出售给二原告，含龚朝林夫妇从罗某处受让的全部地基在内，龚朝林夫妇保证房屋权属清楚，若发生有关的产权纠纷和债权债务纠纷，由龚朝林夫妇负责清理，付款方式采用债权支付，龚朝林夫妇签订合同后不得以任何形式做出有损房屋权属的行为。因该房屋属于自建房，房管部门不能办理房产证，房屋直接完成交付未向房管部门登记备案。合同签订后二原告将手中的14张借条原件交还给了龚朝林夫妇，二人也将房屋的所有手续原件交给了二原告。2015年二原告催促龚朝林夫妇搬离房屋，其提出做生意还需要继续使用该房屋，向二原告提出支付租金继续使用该房屋，二原告考虑暂时也用不了这么宽的房屋便答应将房屋继续租给第三人，直至二原告发现龚朝林夫妇在外有其他债务时才强烈要求龚朝林夫妇搬离了房屋，并将房屋完全交给原告管理使用，期间原告才知道龚朝林夫妇瞒着二原告还将部分房屋出租给其他人使用。 原告与第三人签订的《房屋、土地转让协议》是经家属调解后协商一致达成，是双方真实意思的表示，未违反法律规定和社会公共利益，房屋价款已经通过债权支付形式支付，签订合同当日以占有改定形式完成交付，该合同合法有效，房屋权属已经转移给了二原告，理应属于二原告所有。因房屋无房管部门的房屋产权证明，某某村的房屋都没有房产证，致使不能通过房屋管理部门变更登记，合同明确载明，只要房管部门可以办理登记龚朝林夫妇应无条件配合。《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该房屋不能办理变更登记，原告已经支付了全部价款并实际占有，所有欠条原件都已经交还给了第三人，第三人早已搬离了房屋，原告将半生积蓄投入给第三人后为收回成本受让该房屋，原告在本案中并没有过错，人民法院不能查封、扣押涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理（一）案外人就执行标的享有是以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”之规定，涉案房屋理应属于二原告所有，法院的查封行为致使原告面临血本无归的危险，驳回异议申请裁定书简单的否决了原告与第三人之间的合同约定，房屋转让后第三人夫妇在外所借债务与二原告无任何关系。综上，原告诉至法院请求判决：1、请求判决立即停止对原告黔西县某某街道某某组某某号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封行为；2、请求判决确认2013年12月6日二原告与第三人签订的《房屋、土地转让协议》合法有效，并确认位于黔西县某某街道某某组某某号房屋归二原告管理使用；3、案件受理费用由被告及第三人承担。 原告陈寿雄、文某某为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供证据如下： 一、书证 1、二原告身份证，用以证明二原告诉讼主体适格； 2、土地转让协议2份、罗某出具的收条1张，用以证明案涉房屋宅基地的取得，是黔西县某某镇某某村转让给罗某，罗某又转让给龚朝林； 3、房屋、土地转让协议1份、龚朝林、陈艳出具的收条1份、银行转账、取款流水清单，用以证明2013年12月6日，龚朝林、陈艳以165万元的价格，将案涉房屋及附属土地全部转让给二原告，并于协议签订当日完成了房屋及附属土地的交付；二原告对案涉房屋及土地享有实体上的权利。签订协议之前，原告总计借给第三人的款项金额为2562017.98元，其中有部分是原告直接将银行卡交给第三人到银行取款，取款主要在黔西和贵阳。 4、租房合同，用以证明二原告将案涉房屋出租给龚朝林、陈艳居住的事实。 5、（2020)黔0522执异2号裁定书，用以证明二原告的起诉合法。 二、证人证言 证人陈某出庭证实：我与原告陈寿雄及第三人陈艳系姊妹关系。案涉某某村房屋应该是归我大哥陈寿雄，我大哥陈寿雄一直支持陈艳做生意，我妹妹陈艳做生意差钱，就向我大哥陈寿雄借钱，结算时累计借了200多万，陈艳家还不了这么多，就找陈寿雄家要求，减免点就写成165万元，陈艳一家还不上就将案涉房屋卖给陈寿雄一家。因为陈艳要把案涉房屋腾空出去租房住不好租，于是就找陈寿雄家讲把案涉房屋租给他家。后来我大哥陈寿雄、我大嫂文某某都找过我，让我与中介公司将案涉房屋挂上登记卖掉，我都去登记过的，登记留的电话是我大哥陈寿雄的，好长时间后，我大嫂又来黔西贴广告。2018年的时候，我大哥大嫂就搬了一些东西到案涉房屋，本来我大哥一家是要过来居住的，但是因为我大哥生病就没有过来。 被告王永军辩称：原告诉称2011年5月至2013年12月与第三人借款14笔共计165万元，用以房抵债的债权支付方式占用案涉房屋，但截至被告申请对第三人执行时，第三人仍然在该案涉房屋内居住并将部分房屋出租给他人。原告与第三人之间的行为，不符合不动产交易的权利外观，无法核实其交易真实性。2017年6月被告将23万元筹借给第三人时，也是考虑第三人拥有该房屋，具备还款能力。在第三人不按调解书内容履行还款义务，被告提起执行时，第三人仍未提起房屋的情况。二、执行异议因原告与第三人就房屋的抵债情况陈述不一致而驳回，针对同一个交易表述不一致，可能存在虚假情形而事前未对细节沟通一致。三、原告称2013年12月6日与第三人结算欠款并以房抵债，但在庭审前原告称具体金额不明确，如果双方交易真实，该结算行为应当在七年前就已经完成而不是原告说的可能是165万还多。四、即便该房屋因政策原因不能办理产权证，但既然是原告的半生积蓄也至少应当对该合同进行公证或通过其他方式对权利进行明确和加强，其余意见质证时再发表。 在举证期限之内，被告王永军除身份证外无证据向法庭提交。 第三人龚朝林、陈艳陈述：房屋确实是2013年就因为还不了原告借款商量卖给原告了，2015年交租金从原告手中租案涉房屋来住，2017年年底原告让我们搬走并且原告在案涉房屋煮饭居住，我们就答应搬走，因为原告生病就没有来经营房屋，我们就将就住在案涉房屋内。房子租给其他人是因为我们欠别人的钱太多了，就低价租给其他人赚一点偿还别人，原告也不知道我们将房屋租给别人，2019年11月原告过来就把我们赶走了。我们借被告的钱的用途是偿还银行利息，给被告借钱的时候，已不记得是否写有房屋买卖协议。案涉房屋应该是抵债抵给原告。 在举证期限之内，第三人龚朝林、陈艳未提供证据 为查清案件事实，本院依法出示依职权调取的证据： 1、2019年11月21日黔西县人民法院执行谈话笔录（主要内容：龚朝林、陈艳称其有位于黔西县某某街道某某组某某号自建房一栋，无其他财产，现在正在自行处理该房屋。）、2019年12月6日黔西县人民法院执行谈话笔录各一份（主要内容：①李某某称其向龚朝林夫妇租赁了门面和两间地下室，是口头约定，租金为每年1万元，未约定租赁期限，2019年3月20日已交纳了租金。②安某某称其于2018年10月开始租赁房屋，租赁部分为铁门内的仓库及院坝内部分。第一年租金为26800元，每年递增2000元，2019年的租金是28800元，但是现在还没有交，因为陈艳称房子可能要卖，租金暂时不交，租多久交多久的租金。）、2019年11月28日黔西县人民法院笔录一份【主要内容：徐某（某某村居民委员会办公室主任）、刘某（某某村居民委员会主任）称龚朝林、陈艳系该村村民，但系外来人口，其从村民处购地建房，现房屋出租给了他人】。 2、2018年10月20日龚朝林与安某某签订的租房合同一份、2018年10月7日龚朝林的收条一份； 3、2019年11月28日牌庄社区出具的证明（主要内容：龚朝林、陈艳在该社区三组建有房屋及仓库面积约1400平方米，该房屋及仓库产权属于该房所有。） 4、（2019）黔0522执2026号执行裁定书、（2020）黔0522执异2号执行裁定书、（2019）黔0522执2026号查封公告各一份； 5、2020年3月6日对被告陈艳的询问笔录一份（主要内容：陈艳称其本人开有百货店，陈寿雄为其大哥，文某某为其大嫂。陈艳因做生意需资金从2000年陆续向陈寿雄、文某某借款，有银行转账，有现金交付。陈寿雄也没有什么钱，出借给我的钱都是从银行贷款而来，银行收取多少利息，其就给多少利息。因为无力偿还陈寿雄的借款，所以就将涉案房屋以168万元的价款抵给陈寿雄，后又租涉案房屋来使用，租赁期间又将房屋出租给他人，出租给他人的租金由陈艳使用。涉案房屋在能够出售的情况下，卖的钱拿来偿还包含陈寿雄在内的债权人的借款，出售房屋的款项如果超过向陈寿雄所借金额，则超过的部分归陈艳所有。2019年11月将房屋交付给陈寿雄。） 经庭审举证、质证，被告王永军对原告提交的第1、2、5组书证无异议；对第3组书证有异议，认为不能证实双方存在款项及款项偿还的情况，原告补充的证明目的与第三人笔录陈述有矛盾；对第4组书证有异议，认为租房日期有改动，不予认可。第三人对原告提交的证据均无异议。原告及第三人除认为案涉房屋属于买卖不是抵债外对证人的其余证言无异议，被告认为证人与原告及第三人是亲属关系，其证言真实性无法核实不应采信。对本院依职权调取的证据，原告对真实性和来源均无异议，对内容有异议，被告及第三人均无异议。 经审查，原告提供的证据1、5及被告王永军提供的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据，证据2与本案无关，依法不予采信。证据3中房屋、土地转让协议1份、龚朝林、陈艳出具的收条1份、不足以证明房屋买卖的真实性，依法不予采信，证据3中的银行流水不能体现案件客观事实，依法不能作为本案定案的依据。证据4不足以证明租房的真实性，依法不予采信。证人与原告及第三人是亲属关系，其证明效力较弱，不足以证明房屋买卖及租赁房屋的事实。 经审理查明：第三人龚朝林、陈艳系夫妻关系。原告陈寿雄系第三人陈艳之兄长。本案所涉房屋位于黔西县某某街道某某村某某组某某号，为第三人修建。2018年10月20日，龚朝林与案外人安某某签订租房合同，由龚朝林将案涉房屋后面铁门内的两栋房屋及院坝出租给案外人安某某使用，租赁期间从2018年10月20日至2023年10月19日，并由龚朝林收取租金。同时，第三人又将涉案房屋的两门面及地下室出租给李某某使用并收取租金。因本案第三人向被告王永军借款未偿还，王永军于2018年9月10日向本院起诉，经本院调解双方达成协议由龚朝林、陈艳分期偿还王永军借款本息共计200000元，具体偿还方式为：2018年10月至12月每月30日前偿还5000元，从2019年1月起每月28日前至少偿还10000元，于2019年12月31日前全部还清。因龚朝林、陈艳未按调解协议履行义务，王永军向本院申请强制执行。本院于2019年11月5日作出（2019）黔0522执2026号《执行裁定书》，裁定查封龚朝林、陈艳所有的位于黔西县某某街道某某村某某组某某号房屋。执行过程中，陈寿雄、文某某向本院提出执行异议，本院审查后，认为陈寿雄、文某某的异议不成立，于2020年1月14日作出（2020）黔0522执异2号《执行裁定书》，裁定驳回陈寿雄、文某某的异议请求，陈寿雄、文某某对该裁定不服，于是向本院提起执行异议之诉，请求判决支持其诉讼请求。 本案焦点：原告与第三人之间是否建立真实的买卖关系，原告诉讼请求应否支持。 本院认为：本案系案外人基于对执行标的主张实体权利而提出诉讼，以排除对该执行标的物的执行，故本案案由为案外人执行异议之诉。关于原告与第三人之间是否建立真实的房屋买卖关系的问题。首先，第三人作为债务人涉及的案件进入执行程序后，本院依法于2019年11月5日裁定查封涉案房屋，此后，本院于2019年11月21日对第三人进行询问，第三人在接受本院的询问时已明确表明涉案房屋属于其所有，且处于其控制之中；其次，本院于2020年3月6日本院再次对第三人进行询问时，第三人已表明涉案房屋其打算出售，欲将出售后所得款项偿还债权人，包括偿还其向原告所借款项，如果还款后还有剩余，则剩余的款项归其所有。再次，虽然第三人称其已于2019年11月将房屋交付给了原告，但是就在同一时间段内，出现了第三人一方面欲出售房屋偿还债务，一方面又已交付房屋而相互矛盾的情形，第三人所述相互矛盾。根据第三人陈述的内容来看，第三人与原告之间并无房屋买卖的意思表示，原告虽然持有《房屋、土地转让协议》，但该协议所体现的内容实质上已被第三人陈艳所陈述的内容予以否定，也即《房屋、土地转让协议》及收条属孤证；虽然原告提供了证人陈某的证言，但是证人陈某与原告陈寿雄，与第三人陈艳是亲兄妹关系，其证明效力很低，并不足以证明买卖的真实性。另外，结合第三人与案外安某某、李某某之间的租赁合同关系来看，第三人一直实际控制、管理、占有、支配涉案房屋，故实际管理、占用涉案房屋的并非是原告。虽然原告提供了2015年12月8日的《租赁合同》及第三人出具的租金收条，该收条与《租赁合同》的证明力同等，均不足以体现租赁房屋的事实，相反，如前所述，原告与第三人之间并无真实的买卖关系，则原告与第三人之间的租赁关系也便没有基础事实予以支撑。综上，由于原告提供的证据不足以证明其与第三人之间具有真实的买卖关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”之规定，原告与第三人签订的《房屋、土地转让协议》并不能产设立、变更、终止民事权利和义务的法律效果，而原告要求确认合同合法有效的关键因素在于意思表示真实，因此，对原告要求确认合同合法有效的诉讼请求依法不予支持。由于《房屋、土地转让协议》不具有合法有效的前提基础，故原告要求判决涉案房屋归原告管理使用，依法不予支持。由于原告提供的证据不足以证明其系涉案房屋的权利人，其提出执行异议之诉，但其提供的证据不足以排除执行，故其要求判决立即停止对涉案房屋的强制执行、要求解除查封的诉讼请求依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二之规定，判决如下： 驳回原告陈寿雄、文某某的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告陈寿雄、文某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  徐 敏 人民陪审员  李真开 人民陪审员  陈群芝 二〇二〇年五月七日 书 记 员  张 婷