四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终982号 上诉人（原审原告）：潘成，男，1991年4月30日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人（特别授权）：范敏，四川皓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川中星房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道（相如饭店）。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：韩宇，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段容，四川星奎律师事务所律师。 上诉人潘成因与上诉人四川中星房地产开发有限公司（以下简称中星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人潘成上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持潘成的诉讼请求。事实及理由：1.一审认定中星公司逾期交房违约金债权已过诉讼时效是错误的。第一，一审认定案涉合同约定交房期限届满次日（2015年1月1日）为逾期交房违约金债权诉讼时效起算时间是错误的。双方的商品房买卖合同约定的交房期限届满次日仅仅是违约金数额计算起始时间，而非违约金支付时间，本案逾期交房违约金之债有明确的履行期限，即中星公司支付逾期交房违约金的履行期限是商品房实际交付之后60日内。故上诉人只能在合同约定的支付履行期届满之后才可主张逾期交房违约金的给付，其逾期交房违约金支付请求诉讼时效也由此时才予起算。中星公司逾期交房应当向上诉人支付逾期交房期间的违约金，且应从约定交房期限届满次日持续计算至实际交房之日止，是继续性债权。故逾期交房违约金请求的诉讼时效应从逾期交房行为终止，中星公司实际交房时才开始起算。一审判决认定本案交房期限届满后，上诉人已经知道其权利被侵害就应该向中星公司主张逾期交房违约金错误。第二，上诉人多年来一直通过多种方式向中星公司主张权利，诉讼时效因此中断。中星公司未能按合同约定履行房屋交付义务，上诉人无法入住使用，按照日常生活经验，其不可能在长达2、3年时间里对中星公司的逾期交房行为不管不问。上诉人多次向中星公司提出交房要求，并数次向相关行政部门反映情况，诉讼时效因此中断而重新计算。2.一审认定房屋结算表上的签字时间为中星公司实际交房时间错误，缺乏证据证明。首先，《房屋结算表》不具有房屋交付的证明效力，该《房屋结算表》是中星公司单方制作，也没有任何文字显示有交房或接房的内容。《房屋结算表》只是房屋价款金额数据，仅是双方就房屋价款补差和契税款的费用结算表格。按照双方合同约定及交易习惯，办理房屋交接应当签署房屋交接单。其次，中星公司负有案涉房屋实际交房时间的举证责任。再次，《建设工程竣工验收备案书》显示案涉房屋所在楼栋建筑主体工程竣工验收时间是2015年12月23日，2016年4月12日才取得验收备案，故2015年12月23日前案涉房屋还是在建房，不可能进行交付，而《房屋结算表》的签署时间均为2015年12月以前。3.一审错误认定逾期办理初始登记与逾期办理转移登记为同一违约行为。双方签订的商品房买卖合同中约定的初始登记时间和转移登记时间是不同的。中星公司于2016年4月12日才取得竣工验收备案书，才达到交付条件，故中星公司办理转移登记的时间应当是2018年4月12日。初始登记和转移登记是不同的法律行为，基于不同的法律行为产生的违约行为也不可能是同一的。4.一审对上诉人主张的房屋契税款资金利息不予支持导致中星公司因不当占用行为获利使上诉人受损。中星公司收取契税款之后，应及时向税务机关代缴，遇到新的税收政策无法代缴时应及时退还。但中星公司私自占用该税款长达3年多时间，造成上诉人资金在被占用期间的利息损失，中星公司应当承担赔偿责任。 中星公司答辩称，1.潘成主张逾期交房违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，中星公司按照合同约定履行了通知购房人接房的义务，不应承担逾期交房的责任。潘成对约定的2014年12月31日前交房的时间是明知的，其知道自身权利受损之日应从2015年1月1日起算。中星公司于2014年12月25日在“中星明都”小区显著位置张贴了《交房公告》，通知全体业主在2014年12月30日正式交房，逾期视为默认收房，同时注明了交房地点以及交房时业主应当携带的资料、应缴纳的费用，故中星公司已经履行了合同义务，因业主自身原因导致未及时收房的责任不应由中星公司承担。中星公司于2014年12月25日张贴《交房公告》后，2014年12月25日至2014年12月31日期间有4户业主办理了交房手续，2015年1月1日至2015年1月31日期间有69户业主办理了交房手续，足以证明中星公司公告交房的真实性。2.以《房屋结算表》的签字时间作为实际交房时间是正确的。双方签订的《商品房买卖合同》约定购房人在接房时应将购房余款付清，《房屋结算表》上载明了房屋余款付讫事项，故该《房屋结算表》上的签字时间就是实际交房时间。中星公司对实际交房时间已经尽到举证义务，且在另案中，其他业主如梁兴民也认可《房屋结算表》载明时间就是交房时间。3.案涉房屋迟延办理初始登记的责任不在中星公司，中星公司不应承担违约责任。4.案涉房屋迟延办理房屋转移登记的责任不在中星公司。潘成未按合同约定向中星公司提交办理房屋产权转移登记的相关证件资料，也未向中星公司交纳委托代办房产证的100元费用，且合同中约定迟延办理转移登记时，由双方协商处理，中星公司向物管公司提出了免收包括潘成在内的一期购房户两年物业管理服务费，潘成在2016年5月1日起至2018年4月30日期间确实未交纳物业管理服务费，故中星公司不应承担逾期办理转移登记违约金的责任。5、中星公司不应承担房屋契税款资金利息。资金利息必须有明确的合同约定，但双方签订商品房买卖合同中并无相关约定，且潘成将契税款交给中星公司后，没有按时提交办理房屋产权证和交纳契税所需的资料，也没有向中星公司交纳合同约定的委托办证服务费，故中星公司不应承担房屋契税款的资金利息。 中星公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回潘成请求支付违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由潘成负担。事实及理由：1.案涉房屋迟延办理初始登记的责任不在中星公司，中星公司不应承担违约责任。一审中，中星公司已经举证证明迟延办理初始登记的责任不在中星公司，潘成也未举证证明因中星公司缘故迟延办理初始登记的证据，其应承担举证不能的法律后果。2.潘成未提交办理房屋转移登记的相关资料，也未向中星公司交纳委托代办房产证的100元费用，双方的《商品房买卖合同》约定迟延办理转移登记的由双方协商处理，而未约定购房户可直接要求中星公司承担违约金的权利，中星公司向物管公司提出了包括潘成在内的一期购房户免收两年物业管理服务费（从2016年5月1日起至2018年4月30日止），潘成也确未交纳过物业管理服务费，故双方对迟延办理转移登记的处理方式进行了约定，也在实际履行过程中进行了具体的协商处理，完成了“双方协商处理”的解决方式。故中星公司不应承担逾期办理转移登记的违约金责任。 潘成答辩称，逾期交房是中星公司的责任，双方签订的《商品房买卖合同》只能约束合同相对人，不能约束第三人，不能将第三人的原因作为中星公司违约的抗辩理由。办理初始登记和转移登记是中星公司的义务，合同是否履行应当由中星公司承担举证责任，且中星公司逾期办理转移登记的事实是客观存在的，业主办理转移登记的时间大部分是在2019年，中星公司就应当承担迟延办理转移登记的违约责任。中星公司认为已经协商以物业管理服务费的免除作为承担违约责任方式是错误的，物业管理公司的说明是单方说明，没有业主签字，物管费的免除是因为物管服务不到位才免除的，与中星公司无关，业主与中星公司并未协商约定迟延办理转移登记违约金的相关事项。业主一审中已经提供证据，能够证明案涉房屋的主体竣工时间是2015年12月23日。 上诉人潘成一审起诉请求：1.判令中星公司承担逾期交房违约责任，向潘成支付逾期交房违约金16,095.16元（以344,650元为基数，从2015年1月1日起至2016年4月12日止按日万分之一计算）；2.判令中星公司承担逾期办理初始登记违约责任，支付给潘成逾期办理初始登记违约金3,653.29元（以344,650元为基数，从2017年1月1日起计算至2017年4月18日止按日万分之一计算）；3.判令中星公司支付逾期办理房屋产权证违约金（以344,650元为基数，按中国人民银行同期贷款逾期利率即年利率7%，从2018年4月13日起计算至产权证办理之日止，截止2019年3月31日止的违约金额为23,266.24元，之后的违约金在产权证办理之日一次性支付）；4.判令中星公司向潘成支付占用潘成房屋契税款的资金利息1,295.32元（以6,893元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率即年利率4.75%计算，从2015年3月16日起计算至2019年3月1日止）；5.案件诉讼费由中星公司承担。 一审法院认定事实如下：2014年1月24日，潘成与中星公司签订《商品房买卖合同》，约定潘成购买中星公司开发的位于蓬安县××镇××小区××幢××单元××楼××号的房屋，并约定了合同总价款为344650元，该合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）......（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”第十五条第一款约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”，第二十条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”，合同第二十条第二款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理。”合同签订后，潘成向中星公司支付了全部购房款344650元。2015年3月16日，潘成与中星公司签订房屋结算表，确认潘成应补交房屋契税款6893元。2016年4月12日，中星公司取得蓬安县住房和城乡规划建设局出具的同意备案意见的竣工验收备案书。2017年4月18日，中星公司取得案涉房屋的初始登记不动产权证书。潘成现已取得案涉房屋产权证书。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。中星公司应当按照合同约定的交房时间、办理产权证的时间向潘成交付房屋并办理产权登记。根据查明的事实，确定本案的争议焦点为：1.中星公司逾期交房是否构成违约及潘成主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效；2.中星公司逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任以及违约金的计算方式；3.中星公司是否应承担代收契税费的资金占用利息。 1.关于中星公司逾期交房是否构成违约及潘成主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效的问题。双方签订的房屋结算表具备真实性、合法性，且系经潘成签字确认的证据，能够反映潘成已实际接收中星公司交付的房屋，同时结合交易惯例应认定房屋结算表上的签字时间即2015年3月16日为实际交房时间，中星公司逾期交付房屋违反双方合同约定，已构成违约，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”之规定，对债权请求权当事人可以提出诉讼时效抗辩，现中星公司提出潘成主张逾期交房应支付违约金的请求已过诉讼时效的抗辩，本院应予审查。双方签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2014年12月31日，潘成于2015年1月1日即已知道中星公司交付房屋时间不符合合同约定，即应当知道权利受到侵害，诉讼时效自此起算至其起诉时已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。庭审过程中，潘成未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，其依法不能取得胜诉权，故对潘成主张逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 2.关于中星公司逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任以及违约金的计算方式问题。对于中星公司逾期办理房屋产权登记的行为，中星公司抗辩不属于其自身原因，而系案涉商品房的土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工、2016年下半年蓬安县房地产管理局暂停办理房屋产权登记业务以及潘成未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用所导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使存在土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工等属于第三人原因造成中星公司违约，也应由中星公司向潘成承担违约责任；同时，2016年10月蓬安县房地产管理部门对不动产登记事项进行职能调整但并未停办产权登记，不属于影响中星公司按期为潘成办理房产权属证明的不可抗力因素；再次，中星公司未能证明系因潘成未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖合同的交易惯例潘成也不可能不按时提交办证所需证件资料；因此，中星公司抗辩的免责事由均不成立，理应承担违约责任。至于违约金的计算方式，双方签订的商品房买卖合同没有约定逾期办证违约金或违约金的计算方式，之后双方也未能协商达成一致处理方案，潘成亦未举证证明其因此所遭受的实际损失，但中星公司确存在违约行为，应当对其违约行为承担法律后果，故酌定违约金为3,400元。对于潘成主张的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求，因双方约定的办理产权初始登记时间与转移登记的时间完全一致，中星公司逾期办理产权初始登记与逾期办理产权转移登记应评价为同一违约行为，不应进行重复处理，故对该项诉讼请求不予支持。 3.关于潘成主张代收契税费资金占用利息的问题。双方当事人对于契税费的代收和缴纳没有明确约定，而按照新的税收规定，契税费不能再由他人代缴，中星公司因税收政策变动原代缴契税费委托事项在客观上已不能完成，不能因此归责于中星公司，因此其不应承担所代收契税费的资金占用利息，故对潘成的该项诉讼请求不予支持。 综上所述,经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决:一、中星公司在判决书发生法律效力之日起十日内向潘成支付逾期办理房屋产权转移登记违约金3,400元；二、驳回潘成的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，减半收取计454元(潘成已预交)，由潘成负担404元，由中星公司负担50元。 二审中，潘成提供第一组证据：竣工验收报告，用于证明案涉房屋主体竣工时间为2015年12月23日；第二组证据：案外人梁钰婷、彭江的房产证复印件，用于证明不动产登记证书上载明的房屋竣工时间是2016年4月12日。中星公司对以上证据质证认为，竣工验收报告载明的房屋竣工时间与不动产登记证书上载明的房屋竣工时间相互矛盾，且不动产登记中心向另案如梁兴民、刘晓莉颁发的不动产登记证书上载明的房屋竣工时间为2014年12月31日，故竣工时间与竣工验收时间并不冲突。 另查明，潘成与中星公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2向所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；……”。 中星公司取得竣工验收报告的时间是2015年12月23日，在《竣工验收备案书》上载明的报送时间是2015年12月23日，蓬安县住房和城乡规划建设局同意备案时间为2016年4月12日。 二审查明其他事实与一审查明一致。 本院认为，潘成与中星公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于逾期交房违约责任的问题。潘成于中星公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2014年12月31日前，但双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“……（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满至次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，故潘成主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点应为商品房实际交付之日起60日的次日，潘成庭审中主张实际交房时间为2016年10月，但未提交证据证明，中星公司辩称双方签订房屋结算表时已交付房屋，但房屋结算表中未对交房事宜进行记载，潘成起诉请求中主张的逾期交房违约金的期间为2015年1月1日至2016年4月12日，因中星公司在2016年4月12日才取得竣工验收备案表，即此时中星公司才符合交房条件，故本院认定2016年4月12日为商品房的实际交付之日。而潘成于2019年10月11日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，潘成主张的逾期交房违约责任已过诉讼时效期间，故对潘成主张的逾期交房违约金不予支持。 关于逾期办理初始登记违约金的问题。双方合同约定中星公司应当在2016年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，中星公司实际办理初始登记的时间是2017年4月18日，故中星公司应向潘成支付2017年1月1日至2017年4月18日期间的迟延办理初始登记违约金，合同约定出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，结合中星公司合同履行情况、潘成可能产生的损失等客观情况，本院酌定将逾期办理初始登记违约金调减至日万分之0.5的标准计算。即中星公司应以潘成已交购房款总额344650元为基数按日万分之0.5的标准支付逾期办理初始登记违约金1844元[344650元×0.00005×107天≈1844元]。 关于逾期办理转移登记违约金的问题。中星公司未按照约定为潘成办理房屋产权证书，应当承担违约责任。中星公司主张虽双方合同约定买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记，但潘成未交纳委托办理房屋转移登记的费用100元，且中星公司张贴公告要求业主提供办证相关资料，但潘成并未提交相关资料。本院认为，商品房买卖合同涉及较多房地产相关政策，出卖人系专业的房地产公司，且对商品房相关信息了解更充分更便捷，在合同签订和履行过程中居于主导地位。中星公司负有将交纳相关费用、提交办理不动产权登记需要的资料、注意事项等通知潘成的义务，中星公司张贴的公告仅在小区内张贴，中星公司未提交其他证据证明其将收取委托办证费用、办理不动产权登记需要提交的相关资料、时间等告知了业主，故对其主张本院不予支持，中星公司应当承担迟延办理转移登记的违约责任。根据合同约定，因出卖人责任，买受人未在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商处理，因双方合同约定的商品房交付之日为2014年12月31日前，故办理转移登记的时间应从此时推迟730日，即2016年12月31日前办理转移登记，中星公司未按约定办理转移登记，应从2017年1月1日起计算转移登记违约金。合同约定逾期办理转移登记违约金由双方协商，属约定不明，虽中星公司主张已经与业主协商以物管费抵扣逾期办证违约金并提供物管公司的情况说明，但潘成不予认可，并陈述系因与物管公司的其他物管纠纷而产生的物管费抵扣，中星公司也未提供其他证据予以佐证，故对中星公司的主张不予支持。因潘成起诉请求2018年4月13日起计算逾期办理转移登记违约金至实际办理产权之日止，系其处分自己权利的行为，应予支持，故本院酌定中星公司以潘成已交购房款总额344650为基数按日万分之0.5的标准支付逾期办理转移登记违约金5785元[344650元×0.00005×389天≈6703元]。 关于潘成主张的中星公司占用契税款的资金利息的问题，因双方并未对占用契税期间的资金利息进行约定，且潘成向中星公司交纳契税的目的是用于履行纳税义务，虽中星公司在无法代缴税款的情形下未及时向潘成退还，但中星公司现已退还税款，并未对潘成造成损失，故对其该主张不予支持。 综上，潘成的上诉请求部分得到支持，中星公司的上诉请求不能成立。中星公司应向潘成支付逾期办理初始登记违约金1844元及逾期办理转移登记违约金6703元，共计8547元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2132号民事判决； 二、四川中星房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向潘成支付逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金共计8547元； 三、驳回潘成的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费908元，减半收取454元，由潘成负担151元，由四川中星房地产开发有限公司负担303元；二审案件受理费1211元，由潘成负担303元，由四川中星房地产开发有限公司负担908元。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年五月二十五日 书记员 李 俊