广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37922号原告：广州信仁房地产销售代理有限公司，住所地广州市天河区马场路**112商铺，统一社会信用代码91440106304599729Y。法定代理人：张某，经理。委托代理人：梁友斌，该司职员。被告：罗昆文，女，1968年7月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：朱穗融。被告：朱穗融，男，1967年8月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：罗昆文。原告广州信仁房地产销售代理有限公司诉被告罗昆文、朱穗融居间合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁友斌，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月27日，通过原告的居间促成，两被告与买方签订了《存量房买卖合同》，两被告还签署了《服务收费确认书》，确认同意支付中介服务费50000元。被告至今拖欠中介服务费30000元未支付。请求判令：1、两被告共同向原告支付中介服务费30000元及违约金300元（违约金自立案之日起计算至全部清偿之日为止，每日百分之一，以本金30000元为限，算至清偿之日止）；2、被告承担本案一切诉讼费用。被告罗昆文辩称:一、在8月中旬收到原告邮件前，不知道有《服务收费确认书》的存在，原告也根本未提及。直到收到法院的传票，才第一次看到并了解确认书的内容。原告没有给确认书原件或复印件给我们。在正式合同签订之后，相关内容含中介费已在合同中明确，原告说确认书已处理掉。案涉房屋是我个人名下，且是本人婚前财产，不属于夫妻共同财产，朱穗融无权擅自签订确认书，在我无授权的情况下他无权代签。确认书的内容极其不合理，要求当天支付5万元，服务费1%的每日滞纳金更是高利贷性质。确认书中提到中介服务费金额以确认书为准，但是协议上的中介服务费是7.8万元，确认书是5万元，原告实际收取了7.8万元中介服务费，虽然是买家支付的，但性质一样，等于我的房款收益少了7.8万元。二、此后签订的正式交易合同，应有我的授权委托朱穗融才能在甲方代理人处签字，即使签字也只是代理签订本合同而已，无权代理我签署其它任何文件，事实上，原告也知道他签字无效，让我补签了名。房屋交易中心所有合法文件要求均是本人签字。三、本人在签订正式合同后给了原告2万元，但绝不是确认书中的部分付款，是鉴于我在亚运城所购商业需在7月初付款，为确保回款及时到位同意给他们2万元加快办理的好处费。虽然原告多次表示全部回款基本一个半月可以搞定，事实上他们拖了三个月，而且还是朱穗融亲自去协调相关部门才到位，从而导致我们亚运城所购商业付款滞后并交付滞纳金。四、原告应给我的文件都不提供，对朱穗融谎称确认书处理掉，以正式合同为准，正式合同骗我们说房屋交易过程中要用到，等以后过户完成再提供。原告极力阻止我方与买家联系，即使签订了正式合同，他们也不让联系，从而导致工作滞后。原告还交代我们不要将给其司2万元的事实告诉买家，因为我出2万元，等于买家房款多出2万元，后来买家告诉我们原告的合作办理按揭的公司另又收了他们8000元。原告工作人员处处设陷阱，不公开透明，明明相关费用已在正式合同里体现，以拖延办理为由，不断找我们增加好处费。且收到钱后态度恶劣，服务很不到位，给我方造成其他经济损失及精神迫害。被告朱穗融辩称:一、2019年4月27日，原告工作人员朱荣海通知我到原告在美林的店里与买方谈合同，我到后，买方不在现场，朱荣海要求我先承诺给中介佣金5万元后才通知客户来。我说要看能否卖到心中价位550万元后才考虑给佣金。朱荣海说：“那先签一个中介服务费确认书，我们担心你见了客户将我们甩了。到时能谈成你心中价位就让你太太补签名，则确认书生效，如谈不成，那么确认书自动失效，这房子产权是你太太一个人的，她还没签名也没效。确认书不签，我们不能让你与买方见面”。我想这样应可以理解，便在没有罗昆文授权的情况下签了我的名和代罗昆文签名。确认书只有一份，由原告拿着，没有给我一份。当时是我一个人做主，没有告知罗昆文要签这个确认书。二、然后原告通知买方过来已接近晚上8点，经沟通后最后确定成交价为521万元，中介服务费全部由买方支付，罗昆文只净收521万元。三、我找朱荣海索要确认书，他说：“房屋买卖协议书都确认了中介费支付方案，确认书也没有用了，你太太也没签字，没有效的，我们处理好了”。这时已经晚上约9点，原告业务员陆次兰带着房屋买卖协议和我一起回我在大学城的住处，找罗昆文签了名。四、当着罗昆文的面，陆次兰完全没有提及有确认书，往后整个办理过程中原告也从未提到还有确认书。五、陆次兰说办理手续还有很多事要做，死缠烂打说希望我们给些佣金，罗昆文立即对他们这种胡乱收费表示强烈不满，最后由于担心原告以后故意拖延办理交易手续影响及时回款，导致无法按期支付罗昆文购买的另一套亚运城房款，我们要求陆次兰要他们中介在6月底前办好所有手续，让我们拿到全部所卖房款，陆次兰说不能保证，但也说了2个月应该没有问题，我们考虑再三，口头同意给他们支付2万元，陆表示2万元应该不够办事，需要5至6万元才行，这个买家要按揭和公积金组合贷款，很麻烦的。考虑到7月1日前及时收到房款的重要性，我们还是将2万元打到陆次兰提供的帐号上，她说这是原告股东的账号，不是服务费确认书上的那个账号，这样他们的提成会多些，还让我们不要告诉买方。为确保能在2019年7月1日前收到全款，我们也答应他们，表示如果在7月1日前收到全款，我们可以考虑多给些佣金。六、从以上事实可以看出，罗昆文始终没有确认原告出具的那个我代签名的服务费确认书，我签名确认及代签名确认的时间在我们正式签名的房屋买卖合同书之前。在房屋买卖合同协议中，并没有确认那份单独与原告签名的那份确认书，而是明确表示所有中介代理费是由买方支付的。原告知道房屋买卖协议必须要罗昆文亲笔签名，当到我家时，把那份房屋买卖协议给罗昆文签名了，为什么不同时拿出那份我代签名的那个确认书给罗昆文签名？这不是故意给我们下的陷阱么？我们那天支付的2万元是由于原告业务员对我们施加压力，担心他们后续工作不配合不积极办理，会造成我们额外损失才支付的有条件的额外费用，与原告出具的我本人代签名的那份费用确认书的费用毫无关系！七、但是在整个办理过程中，都是我们主动催促进展情况，发现他们出现了二次重大失误，有买方和原告的中介微信通话记录为证，严重拖延了银行和公积金中心的审核进度！出现二次重大工作失误也不同我们沟通说明，还故意把责任推给买方，性质恶劣，有买方与原告业务员的微信沟通记录为证。这期间我亲自跑了番禺公积金中心分点和珠江新城公积金中心查询进度和追他们加快进度，打了很多次电话。到了7月中下旬，才收到全款。由于原告服务不到位，造成我们无法按期支付亚运城的房款，遭到缴纳滞纳金的罚款损失，有收据为证，同时也给我们造成了极大的精神压力。原告应退回我们2万元办证服务费。经审理查明：2019年4月27日，原告、被告罗昆文与案外人韩俊华签订《存量房买卖合同》，载明甲方（卖方）为罗昆文，委托代理人为朱穗融，乙方（买方）为韩俊华，丙方为原告（中介方），约定：韩俊华向罗昆文购买位于天河区××路××房（以下简称“案涉房屋”），成交价款521万元，付款方式为按揭付款，首期房款（含定金）金额为157万元，剩余房款364万元待产权转移登记完成并办妥他项权利登记后由银行/公积金中心直接划至卖方账户等，没有约定购房款的付款期限。其中第六条第1项为“因为丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费／元（大写：／元）；（2）乙方应向丙方支付中介服务费78000元（大写：柒万捌仟元整）”等。该合同第4页为“郑重告知”，载明包括“签署法律文件1.我司在本次交易中享有的权利及承担的义务均以加盖我司印章的书面文件作为唯一及最终的依据。仅有我司员工（含店长）签名的文件，而未加盖我司印章的，我司概不承认其法律效力；换言之，我司员工无代表公司对外签约或承诺的授权”等。原告在“丙方（中介方）”一栏盖章，“经纪人”一栏签名为“朱荣海”。朱穗融先在“委托代理人”栏签名，其后罗昆文在其上“甲方（卖方）”栏签名。同日，被告朱穗融在《服务收费确认书》“确认人（签字或盖章）”一栏处签名“罗昆文.朱穗融”，并加盖手印。原告在“中介方（盖章）”一栏处盖章，“经纪人”栏处签名为“朱荣海”。该确认书内容为：“确认人（下称‘我方’）罗昆文、朱穗融现于2019年4月27日签署本确认书。1.我方委托中介方代理位于天河区××路××房之物业（下称该物业）之交易事项，现我方同意于签订《存量房买卖合同》（下称“交易合同”）当日支付人民币伍万元整（￥50000.00元）作为中介方的中介服务费。如我方逾期支付前述费用，则同意按日向中介方支付应付款项1%的违约金。2.前述中介服务费系中介方促成签订交易合同应收取之费用。合同签订后，我方同意中介方为我方免费提供协助办理网签合同手续（如有）、协助办理……4.本确认书为关于中介服务费的特别约定，即使交易合同签订时间在后，如交易合同中关于中介服务费的约定与本确认书不一致，并不视为对中介服务费的变更，中介服务费的金额等约定仍以本确认书为准。若双方拟对中介服务费的金额等约定进行变更，应签订补充协议确认本确认书作废方为有效……”。上述第4点字体为斜体。该确认书首部有“郑重告知”，内容为若向中介方支付的中介服务费累计大于伍万元，必须将全部款项存入指定的四个户名为陈景文的账户等。同日，罗昆文向原告指定的户名为任丕象的银行账户转账支付2万元。原告要求被告支付中介服务费余款30000元及违约金，向本院提起本次诉讼。原、被告均确认案涉房屋原产权人为罗昆文，现已过户到买方韩俊华名下。原告为此提供了案涉房屋的房地产证复印件证实，载明原产权人为罗昆文，单独所有，于2017年5月办理抵押登记。两被告称两人原于1992年登记结婚，于2017年11月离婚，签订了离婚协议书，约定案涉房屋归罗昆文所有，之后于2019年1月复婚。原、被告均确认，《服务收费确认书》中签名“罗昆文”、“朱穗融”均为朱穗融在原告的经营场所所签，当时罗昆文不在场。双方对文书签订时间及其中“罗昆文”处的手印是否罗昆文本人按捺存在争议。原告主张《服务收费确认书》签订时间在《存量房买卖合同》之后，当日买方与朱穗融于原告经营场所在《存量房买卖合同》上签名，买方走后，朱穗融在《服务收费确认书》上签上两被告姓名，然后原告职员持《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》文本，与朱穗融一起到两被告住处，罗昆文在《存量房买卖合同》上签名并按捺手印，原告要求两被告重新签订《服务收费确认书》，但罗昆文称朱穗融已代签，就没有重签，仅在其中签名“罗昆文”处加按手印。两被告予以否认，辩称原告与朱穗融在当日白天签订《服务收费确认书》，晚上买家到场后签订《存量房买卖合同》，之后原告职员持两文书，与朱穗融一起到两被告住处，罗昆文在《存量房买卖合同》签名并按捺手印；原告没有单独将《服务收费确认书》交给罗昆文按手印，但有可能将一大叠文书交给罗昆文，罗昆文在没有看清楚的情况下按了手印；罗昆文只委托朱穗融与买方及原告洽谈，没有委托朱穗融单独与原告洽谈。两被告还辩称，朱穗融在《服务收费确认书》签名时，与原告的职员朱荣海口头约定，只有案涉房屋交易价格达到535万元，《服务收费确认书》才生效。被告对此予以否认。原、被告均确认，罗昆文向原告指定的户名为任丕象的银行账户转账支付2万元，是原告委托任丕象代收款项。被告辩称上述2万元不是《服务收费确认书》约定的中介服务费，而是另外口头约定的加快办理的好处费，从收款账户并非《服务收费确认书》指定的账户可以印证。原告称没有约定被告支付加快办理的好处费，上述2万元是《服务收费确认书》约定的中介服务费，由于金额不高于5万元，不属于约定应支付到陈景文账户的情形，因此原告另行口头指定任丕象的银行账户为收款账户。原、被告均确认，朱穗融于2019年4月28日通过微信聊天，对朱荣海说“你们追追客户，尽快办理网签和按揭，一定要赶在7月1日前办理收齐全部款项，务必”，朱荣海回复“好”。被告主张上述微信聊天内容证明原告承诺让买方在2019年7月1日前付清全部购房款；但实际买方在2019年7月18日才付清，因此原告没有履行承诺的义务。原告对此不予确认。原告称其司职员陆次兰于2019年5月7日，在与朱穗融进行微信聊天时，称原告与声威按揭公司是合作关系，是将“认识”与“合作”的含义弄混了，实际上两司不存在合作关系，只是陆次兰认识很多办理按揭的人员，经买方要求向其介绍了多间按揭公司的人员，买方选择了其中一间按揭公司委托办理协助按揭手续，原告从不会强制买方办理按揭。被告认为原告在办理按揭过程中存在两次失误，一是买方的妻子在申请资料中填写姓名出错，二是买方的妻子提供给公积金管理中心资料时只给了现姓名的申请，没有给曾用名的申请，导致买方获得贷款审批的时间延迟，拖延了被告收取购房款的时间。原告予以否认，称按揭手续是买方委托按揭公司进行的，其司与此无关，且按揭公司相关行为亦不属于错误。本院认为：两被告共同委托原告提供咨询及中介服务，原告与两被告存在居间合同关系，均应依法按约行使权利、履行义务。原、被告对《服务收费确认书》签名“罗昆文”处加盖的手印是否罗昆文亲自按捺存在争议，两被告还辩称罗昆文没有委托朱穗融与原告单独洽谈，因此罗昆文不受《服务收费确认书》约束。但被告罗昆文与原告、案外人韩俊华签订的《存量房买卖合同》涉及两种法律关系，其一罗昆文与韩俊华之间的房屋买卖合同关系，其二是罗昆文与原告之间的居间合同关系。被告罗昆文、朱穗融分别在《存量房买卖合同》“甲方（卖方）”栏、“委托代理人”栏签名，视为被告罗昆文书面委托被告朱穗融作为两种合同关系的委托代理人。故即使《服务收费确认书》中签名“罗昆文”处的手印并非罗昆文亲自按捺，朱穗融代其在《服务收费确认书》签名，对中介服务费金额、支付日期及违约金计算标准进行约定的行为，亦构成表见代理，罗昆文作为委托人对该行为的后果应承担责任。两被告辩称罗昆文不受《服务收费确认书》约束，理由不成立，本院对此意见不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称，原告职员与其约定《服务收费确认书》的生效条件是案涉房屋交易价格达到535万元，被告对此应负举证责任。其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对此不予采信。被告主张原告承诺让买方在2019年7月1日前付清全部购房款，其对此应负举证责任。其为此提供原告职员朱荣海与朱穗融的微信聊天记录，但从聊天前后文分析，朱荣海的话语不能视为承诺，而且即使其个人作出口头承诺，由于原告没有书面承诺且加盖公章，不能视为原告作出此承诺。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告辩称原告在买方办理按揭手续过程上存在两次错误，但即使其所述属实，错误行为是按揭公司职员实施的，被告要求原告对此承担责任，缺乏依据；被告辩称原告向买方隐瞒与其签订《服务收费确认书》约定向其收取中介服务费的行为，属于上述规定中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，理由不成立，本院对此意见均不予采纳。原告提供媒介服务，促成了罗昆文与案外人签订房屋买卖合同，两被告应按《服务收费确认书》的约定，向原告支付中介服务费。两被告逾期支付中介服务费，应承担违约责任。《服务收费确认书》约定按每日1%标准计付违约金，该标准较高，在原告未能充分合理举证其实际损失情况下，本院从公平角度，调整该违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告罗昆文、朱穗融于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州信仁房地产销售代理有限公司支付中介服务费30000元；被告罗昆文、朱穗融于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州信仁房地产销售代理有限公司支付违约金（以30000元为本金，从2019年9月4日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，违约金总额以30000元为限）；驳回原告广州信仁房地产销售代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费560元，由被告罗昆文、朱穗融负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周颖瑜人民陪审员  叶少冰人民陪审员  谢桂娟二〇二〇年五月二十六日书 记 员  田淑娴