广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1102号原告：珠海德威物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区************。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：皮跃胜，男，系该公司经理。被告：赵敢夫，男，汉族，户籍地：珠海市**************。公民身份号码：************。原告珠海德威物业管理有限公司（以下简称德威公司）诉被告赵敢夫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用小额速裁程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人皮跃胜、被告赵敢夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月12日，原告与建设单位珠海德威房地产开发有限公司签订了《海湾御园前期物业服务委托合同》，约定由原告为德威·海湾御园小区业主提供物业管理服务。被告是该小区1栋1103房业主，于2012年12月29日与原告签订了《海湾御园前期物业管理服务协议》，后双方按约实际履行。在原告按约定为该小区物主提供物业服务期间，被告却无故违约，恶意拖欠物业管理服务费及相关费用。原告多次催缴，甚至聘请律师数次发函追讨，但被告仍拒不履行约定的缴费义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：被告向原告支付拖欠的2018年5月至2020年3月的物业管理服务费及滞纳金共人民币12,123.47元（详见附件：《海湾御园1栋1103房欠费明细表》，滞纳金暂计至2020年3月31日）。原告向本院提交以下证据：1、《海湾御园前期物业管理服务委托合同》；2、《海湾御园前期物业服务协议》；3、海湾御园***房欠费明细表；4、***房公摊费用及滞纳金情况说明；5、海湾御园物业管理服务费用催费通知单；6、律师函及邮寄凭证；7、海湾御园房屋建筑面积测绘成果及明细表。被告辩称，其没有欠物业费。海湾御园的公共公摊费用其每月都缴交。德威公司在海湾御园小区的开发建设中，进行垄断性经营，严重损害消费者利益和小业主权益。德威地产和德威物业本就一家，在房产预售阶段，自己与自己签订了一份所谓的“前期”物业管理服务委托合同，作法律外衣，行垄断经营坑害购房者之实，恶意串通搾取小业主利益。德威地产与被告2012年12月29日签订预售楼购房合同，但要同时签订“前期”物业管理服务协议。德威公司没有履行购房合同延期交楼，房屋出现质量问题，前期物业管理混乱，公共设施的交接不统一不透明，存在乱收费现象，小区业主提出监督没有回应还恶言相向。2016年4月28日被告取得了***房的产权证，德威地产海湾御园的建设是否全部验收合格完成？但德威地产还于2017年5月10日续签前期物业管理服务委托合同，强行把被告的物业交不合格的物业进行收费，严重侵犯被告的权利。被告证据有：实际执行的物业分摊费用、德威公司没有履行购房合同的补偿计算清单（待议）、房屋质量问题报修（工期延误、补偿、影响待议）、建设单位与物业串通弄虚作假，在接受查验过程中损害业主利益、德威地产与德威物业的一、二期委托合同、小区业主的情况反映、被告对德威终止服务协议的声明。按德威公司之间的委托合同：六、物业服务质量要求之一项7款；七、物业管理费用相关说明之三项4款；十二、乙方的权利和义务之二项2款；十三、业主权利等保护小业主的条款完全没有执行；按2018年1月25日通过施行的《珠海经济特区物业管理条例》第四章第五十八条：物业服务企业应当将承接查验结果在物业管理区域的显著位置长期公示。建设单位与物业服务企业恶意串通，弄虚作假，在承接查验过程中侵害业主利益的，应当依法承担赔偿责任。被告向本院提交以下证据：1、收款收据；2、声明；3、房屋巡检及整改意见书；4、房屋质量问题报修；5、海湾御园延期交楼１栋1103房补偿明细表；6、《海湾御园前期物业管理服务委托合同》。经审理查明，2012年5月12日，原告与珠海德威房地产开发有限公司签订了一份《海湾御园前期物业管理服务委托合同》合同约定：“甲方委托乙方为‘海湾御园’前期物业管理服务单位”，“委托管理期限：暂定5年。自2012年5月16日起至2017年5月16日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”该合同中关于“物业管理费用相关说明”中第五项载明：1、质量保修期内，业主房屋出现任何质量问题，乙方应协助业主与开发商及施工单位联系，促使问题进款解决。2、在质量保修期内，对于出现较严重质量问题，并在维修施工期间严重干扰业主而不能居住的，乙方应协助业主向开发商或施工单位追索施工期间业主所支付的物业管理费。后原告与该公司于2017年5月10日续签了合同。被告是珠海市金湾区**********（房业主，该房屋面积为123.3平方米。原、被告于2012年12月29日签订了一份《海湾花园前期物业管理服务协议》，约定：住宅的管理服务费不包括按法律法规应分摊的水、电费，按建筑面积每月每平方米人民币2.5元，垃圾处理费每户每月人民币8元，业主应于每月10日前交纳，未按时交纳的每日加收2‰的违约金。被告入住海湾御园1栋1103房后一直依约缴交了物业管理服务费（该费用包括：管理费、垃圾处理费、可视对讲费、电梯维护费、二次加压电、公摊电费），后因与珠海德威房地产开发有限公司及被告德威公司就房屋质量问题未能协商一致，从2016年7月起停止交纳上述费用。针对2018年5月前的物业管理费，原告此前已向法院予以起诉。以上事实有原、被告双方提供的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原告接受房地产开发商的物业管理服务委托后，与被告签订了《服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应依约履行该协议。原告提供了物业管理服务后，被告应依约支付物业管理服务费等费用。一、关于物业管理服务费的数额问题。双方签订的《服务协议》约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米人民币2.5元，被告的建筑面积为123.3平方米，故被告每月的物业管理服务费308.25元。被告现欠原告2018年5月至2020年3月的物业管理服务费，已超过合同约定的履行期，原告主张被告应向原告支付该期间的物业管理服务费人民币7089.75元，有合同依据，本院予以支持。对于被告提及珠海德威房地产开发有限公司的房屋质量问题、延期交楼违约金问题，珠海德威房地产开发有限公司在开发小区项目中损害业主利益系被告与房地产开发商珠海德威房地产开发有限公司之间买卖合同关系，原告不是买卖合同的主体，被告应另循法律途径解决。二、关于滞纳金的问题。参考广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”本案中，原告主张滞纳金按每天2‰计算，诉争的滞纳金数额为人民币5033.72元，过分高于其损失，故本院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。鉴于2019年8月20日起，实行全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率，故2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率；此从2019年8月20日（含20日）起至本金付清之日止按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率计算。至于滞纳金计算日期，则按被告应当缴交的数额，在当月缴纳管理费之次日即每月11日至实际缴清之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵敢夫于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海德威物业管理有限公司缴交2018年5月至2020年3月期间的物业管理服务费人民币7089.75元；二、被告赵敢夫于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告珠海德威物业管理有限公司支付逾期缴纳2018年5月至2020年3月期间的物业管理服务费的滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率计算，计算基数、起止时间详见附表）；三、驳回原告珠海德威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用小额速裁程序减半收取为人民币25元，由被告赵敢夫负担。本判决为终审判决。审 判 员 邓在闲二〇二〇年五月二十一日法官助理 吴佳红书 记 员 王殊怡附表：《滞纳金计算基数起止时间表》滞纳金计算基数起止时间表序号应交日期基数起算日期截止日期利率12018年5月10日之前308.25元2018.5.112018.6.10中国人民银行同期贷款利率的标准22018年6月10日之前616.50元2018.6.112018.7.10中国人民银行同期贷款利率的标准32018年7月10日之前924.75元2018.7.112018.8.10中国人民银行同期贷款利率的标准42018年8月10日之前1233.00元2018.8.112018.9.10中国人民银行同期贷款利率的标准52018年9月10日之前1541.25元2018.9.112018.10.10中国人民银行同期贷款利率的标准62018年10月10日之前1849.50元2018.10.112018.11.10中国人民银行同期贷款利率的标准72018年11月10日之前2157.75元2018.11.112018.12.10中国人民银行同期贷款利率的标准82018年12月10日之前2466.00元2018.12.112019.1.10中国人民银行同期贷款利率的标准92019年1月10日之前2774.25元2019.1.112019.2.10中国人民银行同期贷款利率的标准102019年2月10日之前3082.50元2019.2.112019.3.10中国人民银行同期贷款利率的标准112019年3月10日之前3390.75元2019.3.112019.4.10中国人民银行同期贷款利率的标准122019年4月10日之前3699.00元2019.4.112019.5.10中国人民银行同期贷款利率的标准132019年5月10日之前4007.25元2019.5.112019.6.10中国人民银行同期贷款利率的标准142019年6月10日之前4315.50元2019.6.112019.7.10中国人民银行同期贷款利率的标准152019年7月10日之前4623.75元2019.7.112019.8.10中国人民银行同期贷款利率的标准162019年8月10日之前4932.00元2019.8.112019.8.19中国人民银行同期贷款利率的标准4932.00元2019.8.202019.9.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率172019年9月10日之前5240.25元2019.9.112019.10.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率182019年10月10日之前5548.50元2019.10.112019.11.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率192019年11月10日之前5856.75元2019.11.112019.12.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率202019年12月10日之前6165.00元2019.12.112020.1.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率212020年1月10日之前6473.25元2020.1.112020.2.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率222020年2月10日之前6781.50元2020.2.112020.3.10全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率232020年3月10日之前7089.75元2020.3.11实际清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率