浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初10037号原告杭州童悦城品牌管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区杭海路**三堡产业大厦**2-06A。法定代表人张华东。委托代理人委托代理人王侨、夏玉萍，北京德恒（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。被告上海君灵马业有限公司，住，住所地上海市杨浦区国定路****/div>法定代表人朱立军。委托代理人杨文通，浙江弘源律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人李秀，浙江赐晟律师事务所律师，特别授权代理。原告杭州童悦城品牌管理有限公司诉被告上海君灵马业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月5日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴斌元独任审判，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告杭州童悦城品牌管理有限公司的委托代理人王侨、夏玉萍，被告上海君灵马业有限公司的委托代理人杨文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州童悦城品牌管理有限公司诉称，2019年2月2日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告坐落在杭州市江干区钱江新城杭海路601号2-31号商铺，租期自2019年3月1日起至2025年5月31日止。合同同时约定承租人提前解除合同应当按当年度六个月房屋租金总额向出租人支付违约金并追缴免租期租金。违约金不足以抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。现被告不支付第二期租金，搬空租赁物，要求提前解约却不承担违约责任。原告认为，依法成立的合同受法律的保护，被告已经严重损害了原告的合法权益，应当承担民事责任。原告特此起诉，恳请贵院查明事实，依法支持诉请。诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金及违约金合计1097764.5元(包括免租期租金及违约金)；2、判令解除原被告签订的《租赁合同》；3、判令被告继续承担租赁场地超过6个月后的租赁场地租金，直至原告找到新的承租人；4、本案诉讼费用（包括于诉讼费、保全费等）由被告承担。被告上海君灵马业有限公司辩称：（1）被告要求提前解约事出有因。被告经营马术类服务，因马是活物，会产生较大气味影响周边商户经营，经常受到周边商户投诉。原告明知商业业态不成熟，且二楼经营马术必然会产生破坏周围环境，仍然将商铺出租给被告。被告的租金缴纳到2019年11月底，在之前被告出于马匹健康考虑，需定期轮换马匹，将马匹运到室外场地轮休，但受到原告的阻扰，致使被告无法正常经营。故合同提前解除，原告应负有一定责任，后果不应全部由被告承担。（2）原、被告双方已于2019年12月5日经协商解除合同，被告已向原告缴纳保证金50万元。后被告于2019年12月13日已腾空商铺并多次通知被告来交接，但原告均未予配合。被告于2019年12月19日再次书面通知原告，后双方于12月20日已完成交接。（3）本案合同约定被告提前解除合同的违约金为6个月租金，明显高于实际损失，且该条款系格式条款，请求法院予以降低。合同约定应追缴免租期租金，因被告已承租9个月，故该部分金额也应予以减少。被告已缴纳押金120303元、保证金500000元，上述金额应在本案被告应支付的款项中予以抵扣。（4）原告第三项诉讼请求虽然有合同约定，但该条款系格式条款，且与违约金重复计算，无法律依据，不应支持。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理查明，2019年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于杭州市江干区钱江新城杭海路601号2-31商铺，建筑面积1336.7平方米，该租赁物仅作为经营马术教育类杰的牧场品牌使用；租赁期限为6年，自2019年3月1日起至2025年5月31日止（含免租期），装修期为3个月，自2019年3月1日起至2019年5月31日止；租金标准为3元/㎡/天，年租金合计1463686元，租金从第三年起递增，每2年递增5%；租金按6个月结算一次，押金为1个月房租，即120303元；除本合同9.3条所述情形之外，乙方如解除本合同（或提前终止本合同），应书面通知甲方，乙方应按合同终止时当年度六个月房屋租金总额向甲方支付违约金并追缴免租期租金；甲方损失包括不限于可得利益、乙方违约导致甲方租赁物业空置的损失等；等。上述合同签订后，原告向被告交付上述商铺，被告已向原告缴纳押金120303元以及截至2019年11月30日的租金。2019年11月26日，被告向原告发送告知函一份，声明因原告阻止被告定期轮换马匹至户外场地，严重影响被告经营，被告行使单方解除权，通知原告合同在收到本告知函时解除，被告将于2019年11月28日下午13时将承租的童悦城2-31号商铺交还原告，等。2019年12月5日，原、被告双方签订协议书一份，约定上述租赁合同于2019年12月5日解除，被告应于2019年12月8日前将商铺恢复原状并交还原告，被告同意缴纳保证金50万元，原告在收到保证金后承诺配合被告将滞留在商铺内的六匹马运走，鉴于被告提前解除合同，应支付相应的违约金，双方可再次协商，亦可通过法律途径由人民法院判决，上述保证金优先冲抵违约金及损失等。被告于同日向原告支付保证金500000元。2019年12月17日，被告代理律师以微信方式通知原告代理律师，被告已于12月13日恢复原状，要求原告来办理交房手续，原告代理律师回复称须等工程部人员确认。被告又于2019年12月19日向原告寄送《配合交房告知书》，要求原告于12月21日配合被告办理交房。后双方已办理交房手续。上述事实，有原告提交的租赁合同、现场照片，被告提交的付款回单、协议书、微信聊天记录、配合交房通知书及快递单号等证据及双方当事人的庭审陈述为证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律效力。双方均认可该合同已于2019年12月5日解除，本院对此予以确认。双方在解除合同的《协议书》中约定，被告提前解约，应当支付相应的违约金，且被告确未支付2019年11月30日之后的租金，故本案合同解除系因被告未按期支付租金并提出解约所致，被告应承担相应的违约责任。关于被告所提原告亦有一定过错的辩解，被告所提证据并不足以证实上述抗辩理由，且上述协议书中也未约定原告存在违约，本院对其上述辩解不予支持。关于被告应承担的违约责任：（1）关于追缴免租期的租金。免租期一般系出租人基于承租人长期租赁而予以让渡的权利，鉴于租赁合同约定的租期为6年，现原告仅租赁9个月（含免租期）即提前解除合同，原告主张依合同约定追缴免租期租金并无不当，本院予以支持。（2）关于违约金。合同约定被告应支付的违约金为6个月的租金，鉴于原告确认已于2019年底左右收回商铺，且本院已支持原告追缴免租期的租金，故合同约定的违约金确明显高于原告的实际损失，本院酌情确定被告应支付原告的违约金为3个月租金即人民币360909元。（4）关于原告主张被告继续承担租赁场地超过6个月后的租赁场地租金，直至原告找到新的承租人。合同虽约定原告的损失包括物业空置损失等，但该损失实际已包含在违约金当中，且被告应支付的违约金已足以弥补原告之损失，本院对原告该诉请不予支持。综上，被告应支付原告免租期租金360909元及违约金360909元，因被告已缴纳押金120303元及保证金500000元，双方均同意上述押金及保证金予以抵扣被告应支付的款项，被告还应支付原告101515元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告杭州童悦城品牌管理有限公司与被告上海君灵马业有限公司于2019年2月2日签订的《租赁合同》于2019年12月5日解除；二、被告上海君灵马业有限公司支付原告杭州童悦城品牌管理有限公司免租期租金人民币360909元、违约金人民币360909元，共计人民币721818元（抵扣押金及保证金人民币620303元后，被告上海君灵马业有限公司尚应支付101515元，于本判决生效后十日内付清）；三、驳回原告杭州童悦城品牌管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的案件受理费人民币7340元，由原告杭州童悦城品牌管理有限公司负担2514元，由被告上海君灵马业有限公司负担4826元；被告上海君灵马业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到缴费通知后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴斌元二〇二〇年五月二十八日书记员  王 洁