安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0121民初882号原告：徐静，女，1978年7月21日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：余本军，上海兰迪律师事务所律师，特别授权。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。法定代表人：朱开运，经理。破产管理人委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所律师，特别授权。破产管理人委托诉讼代理人：万迎娥，安徽汉合律师事务所实习律师，特别授权。原告徐静诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告徐静及其特别授权委托诉讼代理人余本军，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人邬登成、万迎娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐静向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，配合原告完成北辰天都9号楼1801室和1802室物权变更登记；2、判令被告依据《商品房买卖合同》向原告支付逾期交房违约金（自2015年11月29日至2018年8月28日合肥市瑶海区人民法院裁定受理永顺公司破产清算一案止总计1004天，按日万分之0.15计算）15524元及逾期办理产权登记违约金10308元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费及公告费等）。事实和理由：2013年，原告与北京融信通荣资本管理有限公司(以下简称融信通荣)签署《基金协议》,约定原告投资由融信通荣发起设立的永顺中心(有限合伙)基金,该基金投资额最终实际用款人为被告。原告投资该基金总计投资额为1000000元,后期融信通荣向原告偿付部分基金利息,尚欠原告基金投资额本金及利息1030833元。2014年11月29日,原、被告达成一致,将被告欠原告债务本息总计1030833元转为原告购买被告开发项目北辰天都9号楼1801室与1802室购房款，双方就两套房产签署《商品房买卖合同》,被告向原告开具两套房产购房款收据。两套房产于2014年11月29日完成网上认购备案。北辰天都9号楼1801室与1802室完成网上认购备案后,原告一直积极督促被告配合完成两套房产物权变更登记,但因被告原因,北辰天都9号楼1801室与1802室一直无法完成物权变更登记。被告现已申请破产,破产债权管理人将北辰天都9号楼1801室与1802室确认为破产财产不予确权。原告认为,原、被告债权债务法律关系既已消灭,双方签署的《商品房买卖合同》有效且原告既已完成履行,系因被告原因两套房产一直未能完成物权变更登记,故两套房产不能被列入破产财产。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告徐静为证明其诉讼请求向法庭提供了原告汇款至《基金协议》签署方银行流水；《收条》；原、被告就北辰天都9号楼1801室和1802室签署的《商品房买卖合同》；被告开具的北辰天都9号楼1801室和1802室购房款《收据》两张；北辰天都9号楼1801室和1802室《长丰县商品房网上认购备案确认单》；原告收到为其所有的北辰天都9号楼1801室和1802室的燃气公司通知短信等证据在卷佐证。被告永顺公司辩称：1、徐静与永顺公司在签订《商品房买卖合同》之前并没有债权债务关系。原告提供的收条上所称的基金本金1000000元，该“基金协议”并非原告与永顺公司所签，债务人也没有作出对该笔基金债务进行债的加入的意思表示。因此，根据合同相对性原则，就该笔1000000元债务本金及利息，债权申报人应当向“基金协议”的相对方北京融信通荣资本管理有限公司（以下简称融信通荣）主张债权，永顺公司没有义务偿还该债务；2、即使该债务属于永顺公司，虽双方签订了《商品房买卖合同》，但该合同本质是“基金协议”的延续，从连续性上来说，商品房买卖合同本质上是原告与融信通荣之间基金协议债权债务到期后达成的以物抵债协议，真正目的是清偿融信通荣的所欠本息，而非达成商品房买卖的合意。永顺公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿本质为实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。只有物权转移给债权人，原债务才消灭。本案永顺公司破产管理人明确表示拒绝履行商品房买卖合同，且永顺公司已经被宣告破产，徐静与永顺公司之间以购房款清偿债权债务的方式已无法实际履行；3、永顺公司破产管理人对徐静申报债权不予确认，实质上是对永顺公司与徐静签订的商品房买卖合同的解除。首先，该债务不应由永顺公司承担。其次，永顺公司未按合同约定交付房屋、办理产权登记。据此，永顺公司及徐静对双方签订的商品房买卖合同均未履行完毕。永顺公司破产管理人对徐静申报债权不予确认，实质上是对永顺公司与徐静签订的商品房买卖合同的解除；4、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从徐静与永顺公司签订案涉2套商品房买卖合同原因、目的及过程来看，徐静购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。从其购买房屋数量及价格来看，徐静也显然不同于通常的消费者，故徐静不是上述规定中的消费者，其对案涉房屋不具有优先受偿权；5、涉案房屋上有优先债权即工程款和在建工程抵押权，根据破产法相关规定优先于原告的债权，其要求继续履行合同并办证请求存在权利瑕疵；6、该房屋为永顺公司破产财产，该财产需供清偿全体债权人的债务，原告方无权取得房屋。涉案房屋至今未办理过户登记。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、《破产法》第三十条：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产审理受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”之规定，涉案房屋属于永顺公司破产财产，该破产财产需供清偿全体债权人债权之用。原告未能举证证明其就该债权享有优先受偿权，原告的主张无疑将损害永顺公司其他债权人的权益，有违破产法第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之规定。长丰县法院于2019年6月28日召开永顺公司第一次债权人会议，原告于2019年8月1日起诉，其起诉之时已超过破产法司法解释三第8条规定的十五天起诉期限，应不予受理。现受理后，请求法院依法驳回原告的起诉。另，原告第二项诉请，逾期交房违约金属于民事惩罚性违约金，依据破产审判纪要，永顺公司破产案件中，惩罚性违约金不具有确认的权利。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，望判如所请。被告永顺公司为证明其辩解，向法庭提供了（2018）皖0102破申1号裁定书、（2018）皖0102破2号裁定书、（2018）皖01民辖2号裁定书；原告债权申报资料、债权初审意见表；安徽省高级人民法院民事调解书、安徽省合肥市中级人民法院民事调解书、债权申报表等证据在卷佐证。对当事人提供的证据，本院进行了证据交换，庭审中进行了质证，对双方无异议部分证据在卷佐证。对异议部分认证如下：1、对原告提供的2014年11月29日收条系复印件，且系原告自己单方出具收条证明自己的转付款行为，被告不予认可，又无其它证据佐证该笔款项的转付情况，故该证据不能证明原告支付购房款的依据；2、原告提供的2014年11月29日的两份收据，虽然该两份收据是真实的，但原告未实际支付该购房款，故该组证据不能证明原告已实际支付了购房款；3、对原告提供的短信截图，只能证明是合肥燃气集团的施工停气通知，是广而告之，不能证明原告取得了北辰天都9号楼1801室和1802室的所有权，故该证据不能证明原告取得房屋权益的证据。本院经审理认定事实如下：2013年8月29日，原告徐静与北京融信通荣资本管理有限公司签署《基金协议》,约定原告投资由融信通荣发起设立的1年永顺中心(有限合伙)基金。原告投资该基金总计投资额为1000000元。2014年11月29日,原告徐静与被告永顺公司签订两份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的北辰天都9号楼1801室与1802室出售给原告，被告向原告开具两套房产购房款收据，支付方式为“其他”，但原告实际未支付购房款。同日办理了网签备案。另查明：2014年3月5日，永顺公司将北辰天都小区9幢在建工程于抵押登记给中国长城资产管理公司合肥办事处。2015年3月16日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认中国长城资产管理公司合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期9幢楼享有优先受偿的权利。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日，中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。2018年10月30日，长城资产安徽分公司向永顺公司破产管理人申报债权。2016年9月30日，合肥市中级人民法院作出（2016）皖01民初6号民事调解书，确认合肥建工集团有限公司就永顺公司所欠工程款人民币64400000元对北辰天都二期9#楼等及地下室工程折价或拍卖或其他方式处置的价款享有建设工程价款优先受偿权。2018年12月12日，合肥建工集团有限公司向永顺公司破产管理人申报债权，申报金额为工程款6440万元、停工损失200万元等。永顺公司因不能清偿到期债务，2018年8月28日，安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，（2018）皖0102破申1号决定书指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。法院受理永顺公司破产申请后，徐静于2018年12月19日向永顺公司破产管理人申报债权，以双方签订商品房买卖合同且徐静已支付购房款为由，要求过户并办证。永顺公司破产管理人作出债权初审意见表，以徐静所签合同未实际缴纳购房款，合同未实际履行；徐静与债务人（即本案被告）在签订合同前无债权债务关系，徐静所称的“基金协议”1000000元不是与债务人（即本案被告）所签，债务人（即本案被告）也没有作出对该笔基金债务加入的意思表示为由对徐静要求交房债权不予确认。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。本案双方争议焦点是，2014年11月29日,原告徐静与被告永顺公司签订两份《商品房买卖合同》是否成立和履行。从原告提供的证据形式上看，原、被告已签订了《商品房买卖合同》，且也办理了商品房网上认购备案，虽然原告向被告开具了收据，但因原告未实际支付购房款，导致合同实际未履行；原告诉称其已将投资在北京融信通荣资本管理有限公司的1年永顺中心(有限合伙)基金1030833元的债权转由永顺公司偿付，但原告未提供相关债务转移的证据，或有永顺公司同意继受该债务的证据，或原告向永顺公司转账的证据，原告向法庭提供的收条系原告出具的自我证明，故原、被告双方签订的合同未实际履行；其次，案涉房屋在原、被告签订《商品房买卖合同》前已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司，根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故双方签订的合同也违反《物权法》和《合同法》的相关规定。为此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百九十一条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十四条、第五十八条第三款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐静的诉讼请求。案件受理费14310元减半收取7155元，由原告徐静负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  戚明贵二〇二〇年五月六日书记员  顾文雪一、附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、当事人提供的证据：（一）、原告提供的证据：1、原告汇款至《基金协议》签署方银行流水，证明原告签署《基金协议》，并向《基金协议》签署方汇款总计1000000元。2、《收条》，证明被告承认欠原告本金100万元，利息30833元，债务本息总计1030833元，原被告达成一致，同意将欠原告债务本息1030833元转为甲方购买北辰天都9号楼1801室和1802室之购房款。3、原、被告就北辰天都9号楼1801室和1802室签署的《商品房买卖合同》，证明被告将其开发的北辰天都9号楼1801室和1802室出售予原告。4、由被告开具的北辰天都9号楼1801室和1802室购房款《收据》两张，证明原告购买北辰天都9号楼1801室和1802室行为完成，两套房产购房款支付完成。5、北辰天都9号楼1801室和1802室《长丰县商品房网上认购备案确认单》第28页-第29页，证明北辰天都9号楼1801室和1802室已完成网上认购备案。6、原告收到为其所有的北辰天都9号楼1801室和1802室的燃气公司通知短信，证明被告虽没有配合原告办理产权过户手续，但已向原告交付了房屋，该房屋不属于被告破产财产范围，应积极配合原告完成过户手续。（二）、被告提供的证据：1、（2018）皖0102破申1号裁定书、（2018）皖0102破2号决定书、（2018）皖01民辖2号裁定书，证明永顺公司资产不足以清偿全部债务，合肥市瑶海区人民法院于2018年8月28日受理永顺公司破产申请，安徽汉合律师事务所担任其管理人。2019年4月16日合肥市中院指定安徽省长丰县人民法院继续审理永顺公司破产案。2、原告债权申报资料、债权初审意见表，证明原告向管理人申报债权时未提供证据证明其已交付购房款，管理人依法不予确权。3、安徽省高级人民法院民事调解书、安徽省合肥市中级人民法院民事调解书、债权申报表，证明涉案房屋上有优先债权工程款和在建工程抵押权，且债权人已申报债权主张优先受偿权。