福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1206号 原告：陈兰妹，女，汉族，1974年05月04日出生，公司职员，住三明市梅列区。 被告：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告陈兰妹与被告福建永达房地产开发有限公司（以下称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兰妹，被告永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈兰妹向本院提出诉讼请求：1.判令永达公司向陈兰妹支付逾期办理商品房权属登记违约金4190元（从2018年9月20日计算至2019年7月22日止）；3.判令本案诉讼费由永达公司承担。事实和理由：2011年8月11日，陈兰妹与永达公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：陈兰妹向永达公司购买位于三明市梅列区，建筑面积98.46平方米，单价每平方米7046.9元，总金额693838元，以按揭方式支付。永达公司应在2013年12月31日前，将商品房交付给陈兰妹使用，并在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，将办理权属登记需要由永达公司提供的资料交付给陈兰妹。如因永达公司的原因，陈兰妹不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，永达公司自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.002%向买受人支付违约金。合同签订后，陈兰妹按约向永达公司支付了全部购房款。永达公司于2014年7月23日向陈兰妹交付房屋后，至2019年7月22日才通知和协助陈兰妹办理房屋权属登记，逾期达1735天，已构成明显违约。据此，永达公司应向陈兰妹支付逾期办理房屋权属登记违约金。永达公司已支付了2018年9月19日之前的违约金，但2018年9月20日至2019年7月22日期间的违约金合计4190元，至今未支付。 永达公司辩称，陈兰妹的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、陈兰妹至今不能办理房屋产权证并非永达公司的原因导致，永达公司不承担违约责任。永达公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。在我省其他地市如福州、厦门、宁德等地像永达公司开发的具有大底盘地下室的楼盘均可以地上建筑完成后独立办理产权登记、而不受地下大地下室限制的初始登记，可是在三明市的房管部门却无法办理，这也足以说明逾期办证非永达公司原因造成。二、永达公司积极履行合同义务，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。1.根据合同约定，永达公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达公司必须为业主的贷款提供担保。并为此，永达公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金。换言之，永达公司比贷款业主更希望早日取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，因为只有贷款业主办理了《房屋抵押他项权证》，永达公司阶段性担保的使命才可终结，保证金才可退回。截止2017年12月，因买受人未及时偿还银行月供、或甚至出现断供而导致永达公司承担代偿还款共计59起，累计代偿银行贷款332.8万元。因此，永达公司不存在怠于办理产权登记的现实可能性。2.永达公司按合同约定期限完成交付房屋的义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就学；3.积极将需要由永达公司提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送行政主管部门。因此永达公司诚实守信地履行着合同义务。三、即使永达公司应承担逾期办理房屋权属登记违约责任，陈兰妹主张的逾期办理房屋权属登记违约天数计算不合理，请求予以调整。 综上所述，陈兰妹诉请永达公司支付延期办证违约金，缺乏合同依据和法律依据，永达公司恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 经过庭审认证，结合当事人双方陈述，本院查明事实与（2018）闽0402民初954号民事判决认定事实为一致。 另查明：1.陈兰妹于2018年4月12日向本院提起诉讼，要求永达公司支付逾期办理房屋权属登记违约金。本院于2018年6月22日作出（2018）闽0402民初954号民事判决：1.永达公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈兰妹逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以陈兰妹已付款693838元为基数，按每日0.002%计，从2014年10月24日计至本判决生效之日止）；2.驳回陈兰妹的其他诉讼请求。本院认为在该案中违约金应计算至判决生效之日止，此后违约金应待违约事实发生后另行主张。永达公司不服上诉于三明市中级人民法院。2018年9月19日，三明市中级人民法院对该案作出（2018）闽04民终1274号民事判决，判决维持了本院作出的（2018）闽0402民初954号民事判决。2.（2018）闽0402民初954号民事判决于2018年9月27日生效。3.永达公司于2019年7月22日通知陈兰妹办理产权登记。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同各方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。永达公司未按合同约定协助陈兰妹办理房屋权属登记的义务的，构成违约。2019年7月22日，永达公司通知陈兰妹办理房屋权属证书，至此永达公司案合同义务履行完毕。由此，陈兰妹要求永达公司继续依照合同约定支付2018年9月28日至2019年7月21日（共297）期间产生的违约金，符合法律规定，应予以支持。根据合同约定计算，前述期间产生的违约金为4121元。据此，陈兰妹所提诉请，本院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向陈兰妹支付逾期办理商品房权属登记违约金4121元； 二、驳回陈兰妹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由福建永达房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇二〇年五月二十六日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。