西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2796号原告：西安怡康医药连锁有限责任公司，住所地:西安市莲湖区住所地:西安市莲湖区大庆路副**。法定代表人：何煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秋利，该公司员工刘秋利，该公司员工。委托诉讼代理人：田玉，该公司员工田玉，该公司员工。被告：李小维，女，汉族，1972年7月2日出生，，住西安市雁塔区李小维女，汉族，1972年7月2日出生，住西安市雁塔区东小寨居**付**。第三人：毕皓然，男，汉族，2000年6月4日出生，，住西安市雁塔区毕皓然男，汉族，2000年6月4日出生，，住西安市雁塔区东小寨居**付**被告及第三人共同委托诉讼代理人：解懿，陕西西都律师事务所律师。原告西安怡康医药连锁有限责任公司（以下简称怡康公司）诉被告李小维、第三人毕皓然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡康公司的委托诉讼代理人刘秋利、田玉及被告李小维与被告李小维及第三人毕皓然的共同委托诉讼代理人解懿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡康公司诉称，2019年3月4日，被告李小维以其子即第三人毕皓然名义与原告怡康公司就西安市曲江新区XX路XX号XX大街XX号楼XX楼翠华南路1438号曲江创客大街一号楼1004AB铺位一楼的商铺（以下简称涉案房屋）签订租赁合同，被告李小维向原告怡康公司出具有第三人毕皓然签字的商铺买卖合同复印件。后原告怡康公司按照被告李小维的要求于2019年3月5日向第三人毕皓然账户转入租金201600元及房屋押金16800元，又于同年3月8日向王萌微信支付房屋装修押金7000元、物业费1327元及电费1600元,共计9927元。此后，原告怡康公司开始筹备装修事宜，但在入驻商铺时被西安曲江创客大街商业运营管理有限公司阻拦，同时被告知该房屋所有权人为瓦胡同村。在确认商铺买卖合同为被告李小维伪造后，原告怡康公司多次与被告李小维协商并诉讼，但被告李小维仍非法占有原告怡康公司的财物，拒不返还。故原告怡康公司为维护自身的合法权益诉至法院，请求判令：1、被告李小维返还原告怡康公司租金及履约保证金218400元、房屋装修押金7000元、物业费1327.2元、电费1600元共计228327元，并自2019年3月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，直至退还款项之日；2、被告李小维赔偿原告怡康公司装修损失19825元，并自2019年3月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，直至退还款项之日；3、本案诉讼费由被告李小维承担。被告李小维辩称，其对于涉案房屋具有使用权。其与原告怡康公司签订房屋租赁合同后按照约定交付了房屋，其并未违反任何合同义务。原告怡康公司以其提供虚假合同及其并非涉案房屋所有权人为由提出退款及赔偿损失，无任何依据。另外，阻拦原告怡康公司装修并非其所为，应当由侵权人承担侵权责任。综上，请求驳回原告怡康公司的诉讼请求。第三人毕皓然辩称，原告怡康公司曾以相同事实将第三人毕皓然诉至法院，经法院生效判决认定，第三人毕皓然并不享有合同的权利义务，故作为诉讼主体不适格。原告怡康公司明知第三人毕皓然与本案无关，仍将第三人毕皓然列为第三人，系滥用诉权的恶意行为，应当赔偿第三人毕皓然的损失。综上，请求法院驳回原告怡康公司对第三人毕皓然的起诉。经审理查明，2017年8月15日，被告李小维与西安曲江创客大街商业运营管理有限公司签订租赁合同，合同约定西安曲江创客大街商业运营管理有限公司将西安市曲江新区XX路XX号XX大街XX号翠华路1438号曲江创客大街1号楼1004AB铺位（约158平方米）出租给被告李小维，租期5年，自2017年9月1日至2022年8月31日；被告李小维所经营的业态范围为美容SPA类项目，品牌为阳光SPA，承租方未经出租方同意而超出或变更经营范围，出租方有权解除合同并追究承租方的违约责任；承租方未经出租方书面同意，擅自将该商铺的经营权全部或部分转让、转租、转借等，视为承租方违约，出租方有权解除合同。2019年3月4日，被告李小维持伪造的购买人为第三人毕皓然的商品房买卖合同，冒用第三人毕皓然名义，与原告怡康公司签订租赁合同，将其承租的商铺一楼即涉案房屋转租给原告怡康公司，租期自2019年4月7日至2022年4月6日，装修期自2019年3月7日至2019年4月6日；承租方所经营的业态范围为药店类项目，品牌为怡康医药超市；承租方需缴纳2019年4月7日至2020年4月6日期间的租金（1年）及履约保证金（1个月租金）共计218400元；出租方指定收款账户为第三人毕皓然之银行账户。同日，原告怡康公司与被告李小维签订虚假的《加盟协议》，协议约定被告李小维加盟原告怡康公司经营药店，加盟期间与双方所签租赁合同一致。2019年3月5日，原告怡康公司向第三人毕皓然银行账户转账支付218400元，被告李小维承认其实际收取该款项。2019年3月8日，原告怡康公司向被告李小维支付电费1600元、装修押金7000元及物业费、垃圾费1327元，共计9927元。上述协议签订后，被告李小维将涉案房屋交给原告怡康公司。原告怡康公司称其于3月6日进场装修，但西安曲江创客大街商业运营管理有限公司于3月7日、8日左右以被告李小维并非房屋产权人及不允许被告李小维转租为由阻拦其施工，其无奈撤场。被告李小维认为西安曲江创客大街商业运营管理有限公司是否有权解除合同尚无定论，但承认该公司确实已将涉案房屋收回并另租他人。审理中，被告李小维依据《加盟协议》辩称原告怡康公司明知涉案房屋的真实情况，故双方签订了虚假的并不履行的《加盟协议》以应对西安曲江创客大街商业运营管理有限公司。原告怡康公司称《加盟协议》系双方为应对西安曲江创客大街商业运营管理有限公司的阻拦而后补的虚假协议，但是否为后补，原告怡康公司并未提交证据证明。原告怡康公司提交装修合同书、装修预算表及装修发票，主张其已因装修涉案房屋花费19825元，但其提交的18000元发票开具时间为2019年10月1日，且其无法提交充足证据证明该款项已实际支付。经询，被告李小维称其为中国电建的公职人员，根据规定其不得经商，故其冒用了其子即第三人毕皓然的名义签订了转租合同。以上事实，有租赁合同、转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据我国合同法的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告李小维冒用第三人毕皓然名义与原告怡康公司签订租赁合同，该行为未经第三人毕皓然追认，故该合同对第三人毕皓然不发生法律效力，由被告李小维承担责任。被告李小维伪造商品房买卖合同，将第三人毕皓然冒充涉案房屋的产权人，以第三人毕皓然名义与原告怡康公司签订租赁合同，以合法形式掩盖其非法目的，故其以第三人毕皓然名义与原告怡康公司签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，故原告怡康公司要求被告李小维返还租金及履约保证金218400元、房屋装修押金7000元、物业费1327元、电费1600元,共计228327元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告怡康公司主张的装修损失，根据现有证据无法认定已经实际产生，故本院不予支持。关于原告怡康公司主张的利息，其未能证明虚假的《加盟协议》系后补，虽也没有充足证据证明其明知涉案房屋的真实情况，但其签订虚假协议对抗西安曲江创客大街商业运营管理有限公司确属不当，故对于其要求支付利息的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下:一、被告李小维于本判决生效之日起十日内向原告西安怡康医药连锁有限责任公司返还租金及履约保证金218400元、房屋装修押金7000元、物业费1327元、电费1600元，共计228327元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安怡康医药连锁有限责任公司其余诉讼请求。本案案件受理费5130元，由被告李小维承担。因原告西安怡康医药连锁有限责任公司已预交，被告李小维应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告西安怡康医药连锁有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  朱 成人民陪审员  肖瑞芳二〇二〇年五月二十二日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达1