广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1666号原告：深圳市招商公寓发展有限公司，住所地深圳市南山区招商街道南海大道**万海大厦******，统一社会信用代码91440300192443817U。法定代表人：张敏,执行董事。委托诉讼代理人：周小兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：罗静君，女，1964年9月27日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市龙华区。原告深圳市招商公寓发展有限公司与被告罗静君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周小兵，被告罗静君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、确认原、被告于2002年11月1日签订的《深圳蛇口工业区职工住宅有限公司职工住宅出租租约》于本案应诉材料送达被告之日解除；2、被告向原告返还深圳市南山区；3、被告向原告支付2005年1月1日至2019年11月30日期间拖欠的租金125300元（人民币，下同）及滞纳金暂计1000元（滞纳金以每日千分之五为计算标准，以月租金700元为计算基数，均自欠租次月1日起计算至判决确定的租金全部结清之日止）；4、被告缴纳的租赁保证金(按金)2100元用于抵扣被告拖欠的租金、滞纳金等，原告不予退还；5、被告向原告支付2019年12月1日起至被告将房屋实际返还原告之日止的租金（按700元/月计算）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年11月1日，原、被告签订编号为《深圳蛇口工业区职工住宅有限公司职工住宅出租租约》，被告租用原告位于深圳市南山区兰园单身住宅楼20栋119房（以下简称涉案房产）；租期自2002年11月6日起算；租金为700元／月。被告向原告缴纳了租赁保证金2100元。合同签订后，原告如约将上述租赁房屋出租给被告使用，但被告自2005年1月1日起拖欠房屋租金至今，计算至2019年11月30日，被告拖欠房屋租金合计125300元。原告多次催促被告支付所欠租金，但被告至今仍未支付。被告的行为已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。按合同约定，被告逾期支付租金的，则每逾期一日，被告应按应付租金千分之五的标准向原告支付滞纳金；连续2个月未交房租的，原告有权终止租约并收回房产，且租赁保证金用于抵扣欠款。为维护原告的合法财产权益，特向法院提出诉讼，请求依法判如所请。被告答辩称：本人1985年经深圳市蛇口工业区招商局劳动服务处到广东省顺县招工，并派遣至蛇口三洋有限公司服务，1997年才由深圳市解决工业区历史遗留的户口问题。2004年5月下岗失业，家有老人体弱多病，需要人服侍，孩子上学培养，因夫妻双方失业，靠失业救济金，也一度享受低保，生活非常困难，开始还东挪西借的坚持交房租，渐渐债台高筑，三餐难继，就没有交了。我在蛇口工业区服务了18年零9个月，是蛇口工业区的开荒牛，今时今日，住蛇口工业区的福利过渡房，被非工业区的其它住宅公司第二次告上了法庭，可叹可悲。我们这些人，大半青春都奉献在这块热土上，职工应享受的福利都没享受，例如：工业区有职工福利房，却以商品房高价卖出；失业后工业区没给予买断工龄；在企业转制后蛇口工业区招商局没安置好原有职工；我现在住的是工业区职工过渡房，只有原蛇口工业区招商局有权起诉，这是历史遗留问题。庭审中，被告补充答辩意见为：我方没有收到催款通知，原告从未向我方主张租金，已经过了诉讼时间。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市南山区（涉案房产）于2009年7月3日登记在原告名下，登记建筑面积31.92平方米，性质为市场商品房。2002年11月1日，原告（出租单位、甲方）与被告（承租单位、乙方）签订了《深圳蛇口工业区职工住宅有限公司职工住宅出租租约》（以下简称《职工住宅出租租约》），合同约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，每月租金700元；乙方应于每月20日前支付当月租金，乙方逾期支付租金的，则每日按应交额的0.5%追缴滞纳金，若乙方连续2个月未交房租的，甲方有权停水、停电且终止租约，收回房产，并追收欠款；本合同签订时，乙方须向甲方缴纳相当于三个月租金数额的租赁保证金2100元,租约期满,若乙方退房且应交租金和其他费用(包括但不限于物业管理费、水费、电费、通讯费等费用）已付清，甲方将押金无息退还给乙方，否则甲方有权在押金中扣除欠款；租期从2002年11月6日起至2004年11月30日止；及其他内容。原告提交的《催缴通知单》及邮件跟踪查询结果显示：原告2011年至2019年期间每年均向被告邮寄发出《催缴通知单》，除2011年9月9日、2012年9月8日的邮件被签收，其他邮件均显示被退回；其中2011年9月9日的邮件的签收日期为2011年9月11日。被告表示，其未收到任何邮件。被告提交了《工作证明》、《证明》、《诉求》、《说明》等用于证明其经济困难、没有工作；原告对上证据的关联性不予认可。庭审中，被告确认其现居住在涉案房产内，原告主张期间的租金其未予支付。另查，原告的起诉状等材料于2020年4月11日送达被告。本院认为，原、被告签订的租赁涉案房产的《职工住宅出租租约》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《职工住宅出租租约》已于2004年11月30日到期，双方未续签合同，原告未对被告继续使用涉案房产的行为提出异议，故双方的《职工住宅出租租约》继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。本案中，被告自2005年1月起未按合同约定向原告支付租金，原告要求解除租赁合同符合合同约定，且双方系不定期租赁合同关系，原告亦有权随时要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2020年4月11日收到本案的应诉材料，故本院确认涉案租赁合同已于2020年4月11日解除。合同解除的，应恢复原状，故被告应向原告交还涉案房产，对于原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2005年1月1日至2019年11月30日期间的租金及之后至房屋实际返还之日止的租金（房屋占用费）。被告对此提出时效抗辩。原告在2011年至2019年期间每年均向被告承租的涉案房产的地址邮寄催收函，已构成诉讼时效的中断；但原告提交的《催缴通知单》最早签收日期为2011年9月11日,原告未提交该日期之前的催缴记录，故2010年9月11日之前的租金，已过诉讼时效，本院不予支持。综上，2010年9月12日至2019年11月30日期间，被告应向原告支付租金共计77443.33元（700元/月÷30天×19天＋700元/月×110个月）；原告自行主张以租赁保证金2100元抵扣上述欠付租金，本院予以准许，抵扣之后，被告还应向原告支付上述期间租金75343.33元（77443.33-2100）。2019年12月1日之后被告继续占用涉案房产，应参照租赁合同约定的每月租金700元的标准向原告支付2019年12月1日起至本院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）。关于原告诉求的2005年1月1日至2019年11月30日期间的租金滞纳金。如上所述，2011年9月11日之前的租金已过诉讼时效，原告无权要求被告支付相应的滞纳金。对于2010年9月12日至2019年11月30日期间的租金，被告拖欠该期间租金，应按照合同约定向原告支付滞纳金。原告主张按合同约定的日千分之五计算滞纳金标准过高，本院酌定调整至按日万分之三计算，故滞纳金应以每月租金700元为基数，按每日万分之三的标准，自次月1日起依次计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市招商公寓发展有限公司与被告罗静君于2002年11月1日签订的《深圳蛇口工业区职工住宅有限公司职工住宅出租租约》于2020年4月11日解除；二、被告罗静君于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司返还位于深圳市南山区；三、被告罗静君于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司支付2010年9月12日至2019年11月30日期间的租金共计75343.33元及其滞纳金（以每月租金700元为基数，按每日万分之三的标准，自欠租次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；四、被告罗静君于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司支付2019年12月1日起至本院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）（按每月700元计算）；五、驳回原告深圳市招商公寓发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1434元，由原告负担569.1元，被告负担864.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年五月二十八日书记员 陈一渔附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。