山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初2514号 原告：王某某，男。 法定代理人：王某，男,系原告王某某父亲。 委托诉讼代理人：王凯，山西明煌律师事务所律师。 被告：运城市天宝房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：支旭东，山西方立律师事务所律师。 原告王某某与被告运城市天宝房地产开发有限公司（以下简称天宝房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某法定代理人王某及其委托诉讼代理人王凯，被告天宝房地产公司委托诉讼代理人支旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令将原、被告于2014年5月20日签订的《某某小区购房协议》中的房屋单价变更为2400元/㎡，总价变更为231840元（原合同约定单价为4677元/㎡，总价为451798元）；2、判决被告退还原告购房款219958元及资金占用期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月20日算至2019年8月19日为69286元，自2019年8月20日起利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至起诉时为7698元），起诉后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止；3、判决被告赔偿原告印花税损失111元，房屋维修基金损失4399元，计4510元；4、判决被告向原告支付违约金135539.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，被告开发建设了位于运城市某某街×号的某某小区项目，该小区共8栋楼房。被告在该小区商品房的销售过程中，对外宣称3、4、5、6号楼一层为商铺，可做商业经营使用，并有市政规划道路通过，经营及升值潜力巨大。原告听信了被告的宣传，向被告要求购买商铺一间，被告同意后双方于2014年5月20日签订《某某小区购房协议》，约定由原告购买该小区×室房屋，房屋面积96.6平米，单价4677元/㎡，总价451798元。当日原告向被告支付了全部房款，被告向原告出具了载有“商铺”房款字样的收据，但被告一直没有为原告办理涉案商铺的不动产登记手续。直至2019年7月，原告从运城市规划和自然资源局了解到，某某小区用地性质均为居住用地，该小区规划许可中并无商业用房信息。至此原告方才得知，被告出售给原告的×室房屋并非商铺而是住宅，但被告在向原告出售房屋的过程中一直声称该房屋系商铺，并按照商铺价格要求原告支付了按4677元/㎡计算的451798元房款，而该小区同等条件下的房屋出售单价为2400元/㎡。综上，原告认为被告以欺诈的手段诱使原告与其订立了对原告明显不公的房屋买卖合同，依据《合同法》的有关规定，对该合同原告有权请求人民法院予以变更，同时被告应当承担因不能向原告交付商业用房屋的违约责任。 被告天宝房地产公司辩称，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求贵院驳回原告的诉讼请求，具体理由如下： 一、民法总则148条已废除变更权，原告要求变更合同价款没有法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构撤销”。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。由此可见，《中华人民共和国民法总则》与《中华人民共和国合同法》关于受欺诈行为效力之规定不一致。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，该法前述条款规定的内容已覆盖了合同法关于受欺诈行为效力的规定，且原告主张要求变更合同的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施后。故根据新法优于旧法的原则，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定。因此，原告要求变更合同价款没有依据。二、原告诉称的事实错误，答辩人从未将涉案住宅作为商铺进行宣传，也从未对外以商铺的价格进行销售。1、涉案房屋自建设时就是按照住宅进行的，所在小区整个项目均为住宅，并非商住两用。2、答辩人不存在虚假宣传，被告交付给原告的房屋符合合同约定的标准，就是住宅；原告购买的房屋在3号楼的一楼，有住宅入户门，所处位置紧邻一条规划支路，与一般意义上的商铺在物理形态上无明显区别，原告可通过法定程序将住宅房屋用于商业功能，事实上原告的房屋也由其以商铺的形式处于正常使用中。3、原告向物业公司缴纳的相关物业费、水电费等相关费用，均是按照住宅的收费标准缴纳的，并非按照商铺的标准缴纳的。4、涉案的房屋买卖合同是基于对地段、位置、交通等因素综合考虑后双方订立的，是双方的真实意思表示。且涉案房屋是“一房一价”。5、按照法律规定，房屋的性质由房屋建设管理相关行政部门确定，房屋所有权人和房地产开发企业均无权决定，因此无论答辩人是否对原告做出承诺，均不能改变涉案房屋目前系住宅的性质。而根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。至于今后原告能否通过法律、法规规定的程序将该房屋改变为经营性用房尚处于未知状态。三、原告变更合同的请求已超过一年除斥期间。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的某某小区购房协议、房款及印花税、维修基金收据、户籍登记信息、被告官方网站某某小区宣传网页截图、建设工程规划许可证、运城市规划局（2019）第01号关于申请公开有关规划信息的回复、某某小区1、2、3、6号楼照片、某某小区×2室房屋买卖合同及收据、某某小区×1室房屋买卖合同、土地使用权证及预售许可证、物业费的收款收据2份、入住合约4份及对应收据、原告房屋现状照片1张等证据，本院予以确认。但原告认为被告证据显示涉案小区土地及房屋性质均明确表示为住宅，无商业规划；物业费不能说明涉案房屋的产权性质，且该物业费的收取是经原、被告多次协商后才暂定按住宅标准先行收取，不能说明原告认可该房屋系住宅；房屋使用情况不代表房屋性质情况，应当以该房屋可以办理的不动产权证书为准。被告认为原告证据不能证明其购买的就是商铺，相关的依据应该以正式的购房合同及发票为准；底商不等同于商铺；原告在内的一些业主正在按照商业的模式使用其房屋；房价政策执行的是一房一价政策，小区其他房屋买卖合同及房款收据不具有任何的参考价值。被告对原告提供的预留单和名片，认为真实性无法核实，与本案无关；对原告提供的某某小区销售宣传页真实性有异议，认为无法证明系由被告印发；对运城市天宝物业管理有限公司证明认为真实性无法核实，房屋用途不是商铺，房屋的性质是由国家相关机关决定的，并不是某人某公司决定的；对通话录音认为真实性无法核实，被告公司未授权音频中的相关人员进行承诺或相关答复。对双方有异议的证据和事实，本院进行审查认证：对原告提供的预留单、名片、销售宣传页、运城市天宝物业管理有限公司证明及通话录音，被告予以否认，但未提供相关反驳证据，该组证据的真实性本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年5月20日，原告王某某作为乙方，被告天宝房地产公司作为甲方，双方签订《某某小区购房协议》，约定：乙方购买某某小区项目×号房屋，面积为96.6平米。付款方式为：一次性付款，自签定本协议当日一次性支付全额房款，一次性付款单价4677元/平方米，总价451798元等。合同签订后，同日原告按约支付被告购房款451798元，被告同时向原告出具收款收据1张，该2014年5月20日收款收据载明：交款单位王某某，人民币451798元，摘要：某某小区×1室房款（商铺）。被告于2014年7月左右向原告交付了案涉房屋，原告于2019年6月27日又支付被告房屋维修基金9036元、印花税226元及房产证费656元，现原告以商业经营的形式使用案涉房屋。原告认为其以商铺价格支付了购房款，而被告交付的房屋性质系住宅非商铺，被告以欺诈的手段诱使原告与其订立了对原告明显不公的房屋买卖合同，原告为此诉至本院。 同时查明，被告天宝房地产公司开发的某某小区项目于2014年9月16日办理的建设工程规划许可证，其中1#、2#、3#、4#楼于2015年8月27日办理的商品房预售许可证，预售房屋性质为住宅。被告的某某小区商品房销售宣传页上显示，购买某某小区商铺的N大理由：小区内的市政规划路位于3、4#和5、6#之间，其临街底商未来升值潜力巨大等。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，可变更的合同包括以下几类：当事人协商一致的；因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《某某小区购房协议》系当事人真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，应认定该购房协议有效。签订协议时，双方实地看房，房屋已完工。签订协议后，原告按约支付了购房款，被告按约向原告交付了案涉房屋，双方已经部分履行了协议内容。被告的某某小区商品房销售宣传内容仅为要约邀请，不属于要约，不应以广告宣传内容来认定双方的真实意思表示。原告在签订购房协议时，亦未尽到合理谨慎注意义务，未确认所购房屋是否被相关部门规划为商业用房，在购房协议中未明确约定案涉房屋的性质和用途，仅被告给原告出具的购房款收据上摘要处注明“商铺”。现原告所购房屋以商业用途使用，原告主张被告以欺诈手段诱使其订立了明显不公的购房合同，理据不足，该主张本院不予支持。原告向法院提出变更房屋单价请求时，并未向法院提供符合以上可以变更合同的法定理由，故原告据此要求判决双方签订的购房协议中房屋单价变更为2400元/㎡，总价变更为231840元，并退还购房款219958元及资金占用期间利息、印花税111元、维修基金4399元，及要求被告支付违约金135539.4元，理据不足，该主张本院不予支持。另外，即使原告主张的行为属于可变更的民事行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。双方于2014年5月20日签订的《某某小区购房协议》，原告于2020年5月11日才向本院提起诉讼，原告自行为成立时已超过一年才请求变更的，依法不予保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》73条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王某某的诉讼请求。 案件受理费7855元，减半收取3928元，由原告王某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  杨跃华 二〇二〇年五月二十七日 书记员  黄少贝