广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终1935号 上诉人（一审被告）：广西渝桂房地产有限责任公司，住所地南宁市那洪大道**黄茅坪**三产综合楼，统一社会信用代码91450100MA5K9Q9M1A。 法定代表人：李永秀，执行董事。 委托诉讼代理人：徐睿，广西桂立恒律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：吴家斌，男，1970年11月27日出生，汉族，住南宁市江**。 被上诉人（一审被告）：广西汇恩居企业营销策划有限公司，住，住所地南宁市青秀区民族大道**嘉和.南湖之都**房一社会信用代码91450103315872946R。 法定代表人：杨明，经理。 被上诉人（一审被告）：广西海游城市场管理有限公司，住所地南宁，住所地南宁市青秀区民族大道**航洋城****用代码91450100MA5KBM5X65。 法定代表人：陈小军，经理。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰律师事务所律师。 上诉人广西渝桂房地产有限责任公司（以下简称“渝桂公司”）因与被上诉人吴家斌、广西海游城市场管理有限公司（以下简称“海游城公司”）、广西汇恩居企业营销策划有限公司（以下简称“汇恩居公司”）合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初5062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人渝桂公司委托诉讼代理人徐睿、被上诉人吴家斌、被上诉人海游城公司、汇恩居公司的共同委托诉讼代理人容学材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人渝桂公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴家斌的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由三被上诉人共同承担。事实和理由：1、涉案商铺暂时未竣工验收和消防验收的行为，不实际影响被上诉人吴家斌使用涉案商铺，也不直接导致《商铺使用权转让合同》不能履行的结果，吴家斌使用涉案商铺的合同目的可以实现。2、涉案商铺未安装一户一表的原因在于海游城公司对涉案商铺设计规划的变更，该规划变更经过吴家斌的允许，系对原《商铺使用权转让合同》中关于一户一表约定的合法有效变更。3、对于涉案商铺，上诉人与海游城公司、汇恩居公司是一个使用权出让的整体，由上诉人出具使用权转让款的收条，但转让款由三家公司共同收取，海游城公司与汇恩居公司收取的款项皆为使用权转让款。如涉案商铺涉及的合同予以解除，应该由上诉人与汇恩居公司、海游城公司共同退款。 被上诉人吴家斌辩称：一审判决解除商铺使用权转让合同正确。理由有：1、商铺使用权转让合同约定商铺需经过验收合格，商铺的消防也应验收合格，但案涉商铺未经竣工和消防验收，也没有配置一户一表，答辩人不能实现适用合格商铺。2、商铺使用权转让合同约定实际测量面积和合同约定面积差异超5%的，乙方可以退房，本案商铺实际测量面积与合同约定面积差异超过5%。3、渝桂公司私自创设商铺使用权转让，这个转让权不存在，故渝桂公司违约。4、渝桂公司所售商铺是违规的，适用的土地是回建地的土地，不能转让。上诉人称涉案商铺未安装一户一表是经过答辩人同意的，无事实依据，至于上诉人与海游城公司和汇恩居公司是三家公司的内部法律关系，由法院来认定。上诉人在上诉状中约定可以改造没有法律依据和事实依据。委托租赁招商合同只是提到可以改造，但改造是以不影响消防安全及规划为原则。涉案商铺符合消防安全是硬性标准。关于商铺的使用权由法院予以认定。对于合同是否有效，我们认为合同无效，具体理由在一审的起诉中已经陈述。 被上诉人海游城公司、汇恩居公司辩称：上诉人与吴家斌是转让合同关系，与汇恩居是委托代理关系，与海游城是委托租赁关系，吴家斌的主张与海游城、汇恩居公司无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 吴家斌向一审法院提出诉讼请求：1.解除吴家斌与渝桂公司签订的《商铺使用权转让合同》、与海游城公司签订的《委托租赁招商合同》；2.渝桂公司、海游城公司、汇恩居公司连带返还吴家斌已交的款项95674元；3.本案所有诉讼费用由渝桂公司、海游城公司、汇恩居公司承担。 一审法院经审理查明：2015年4月27日，南宁市江南区XX街道XX村X组作为甲方与渝桂公司作为乙方签订一份《联营合作合同书》，约定：1.由甲方出位于产用地约9030平方米，乙方出资金建设；2：双方联营期限为53年，自2015年10月1日到2068年9月30日止（三年建设期内不分配收益）；3.在三年建设期到后，乙方按承诺完成建设建筑面积共36123㎡以上综合楼，地下室一层数量按政府，地下室**数量按政府规划局批为准物及配套设施权属归甲方所有，乙方有53年自主经营使用权（含建设期三年），甲方不得以任何理由干涉…… 2016年4月21日，渝桂公司作为委托方（甲方）与汇恩居公司作为代理方（乙方）签订《南宁市江南区XX街道XX村X组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，合同约定：甲方已经合法取得南宁市XX大道XX组第三产业和回建住宅用地开发权并同意将项目物业委托乙方代理招商和运营管理。 2016年9月25日，吴家斌与渝桂公司签订一份《商铺使用权转让合同》，合同约定：1.南宁市江南区XX街道XX村X组以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁经济技术开发区XX路西面的地块，渝桂公司以联营方式与南宁市江南区XX街道XX村X组签署了联营开发合同，渝桂公司在合同期五十年内拥有招商、经营、租赁等权限，经批准，在上述地块建设建筑面积约3万平方米的综合楼，现定名XX商业广场-江南XX城；2.渝桂公司将位于南宁市XX路西面XX商业广场-江南XX城X号楼X层XX号铺使用权转让给吴家斌；3.使用权转让期限为50年，自2018年3月1日至2068年6月1日止，当使用权连续转让期限达到国家政策及法律法规规定的年限，本合同将依法自动续期至合同期满；4.使用权转让期限届满，渝桂公司有权将该商铺收回，吴家斌应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.该商铺使用权转让总价款119592元，吴家斌签订本合同立即支付总铺款的60%首期款即71755元，于项目工程建至三层后7日内，支付总铺款的30%即35878元，于项目工程建至八层后7日内，支付总铺款的10%即支付11959元；6.商铺交付标准：须经设计单位、施工单位、监理单位验收合格；每经营户配设一台电表、一台水表；商铺所在位置的消防应是验收合格并准许经营的区域……；7.渝桂公司应在2018年3月1日前将相关单位验收合格的商铺交付给吴家斌使用；8.因天气、雨水原因造成渝桂公司无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延，自合同签订之日起，雨水天气、国家法定的节假日均不在渝桂公司逾期时间。 2016年9月25日，吴家斌作为委托人（甲方）与海游城公司作为受托方（乙方）签订《委托租赁招商合同》，约定：1.甲方将位于南宁市江南区·XX城的X号楼X层XX号摊位，委托乙方以乙方名义代理本摊位（商铺）招商、运营、管理，并以乙方的名义与实际使用商户签订《江南XX城摊位（店铺）租赁合同》；2.委托租赁期限为五年，委托租赁期限自甲方收铺起计算；3.乙方可根据市场运营管理，自行调整商铺用途、经营业态；4.乙方自本合同签订之日起，全面负责本物业的对外宣传和签署相关的租赁合同并付之实施具体的市场运作，甲方不干涉。 之后，吴家斌向渝桂公司、海游城公司支付了商铺使用权转让款95174元。最后，渝桂公司向吴家斌出具《XX商业广场收款收据》，载明收到吴家斌交来案涉商铺使用权转让款95174元。此外，渝桂公司还向吴家斌出具一张500元的收款收据，备注为活动优惠抵现【吴家斌认可该500元其未实际交纳】。 2018年5月4日，渝桂公司作为甲方、汇恩居公司作为乙方、海游城公司作为丙方签订一份《补充协议》，主要内容是“鉴于1.甲方与乙方于2016年4月21日签订《南宁市江南区XX街道XX村X组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，约定甲方将合法取得南宁市XX大道XX组第三产业和回建住宅委托乙方代理和运营管理；2.乙方已完成部分楼层（一层、二层）销售，尚有部分楼层（三楼等）未销售；3.乙方经甲方同意引进丙方代表其进行项目销售后的运营管理（招商返租等）工作，并以丙方名义与客户签订《委托租赁招商合同》。现针对项目销售及招商中的有关事项及下一步工作达成以下补充协议：一、乙方应加强原《南宁市江南区XX街道XX村X组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的甲方未完成的项目销售、招商工作；二、因《南宁市江南区XX街道XX村X组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的房屋交付时间已至，以丙方名义与客户签订《委托租赁招商合同》中约定的返租期限亦开始，乙丙双方应根据双方原约定的项目市场定位，尽快开展招商工作，负责做好商铺及摊位的出租工作，履行与客户签订的《委托租赁招商合同》；三、乙丙双方应就项目招商工作与甲方充分沟通，制作招商计划及时间表交给甲方，按招商计划及时间表推进后期的招商工作，接受甲方监督。” 另查明，案涉项目以南宁市江南区XX街道XX村X组的名义取得建设工程规划许可证。渝桂公司在2019年2月份发布公告告知将于2019年5月1日办理交铺手续。案涉项目未经过竣工验收和消防验收，案涉商铺亦未配置一户一表。 又查明，渝桂公司于2019年7月25日签收本案起诉状副本等诉讼材料。 一审法院认为，关于吴家斌与渝桂公司签订的《商铺使用权转让合同》性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《商铺使用权转让合同》约定渝桂公司将案涉商铺使用权转让给吴家斌，并约定使用权转让期限为50年，由吴家斌支付相应的使用权转让款，使用权转让期限届满，吴家斌应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，吴家斌须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故认定《商铺使用权转让合同》名为使用权转让合同，实为租赁合同。 关于《商铺使用权转让合同》的效力问题：本案中，根据渝桂公司与南宁市江南区XX街道XX村X组签订的《联营合作合同书》，案涉建筑物的所有权归南宁市江南区所有，渝桂公司在联营期限内有自主经营权，故渝桂公司将案涉项目出租给吴家斌，不违反双方的约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉项目由南宁市江南区XX街道XX村X组办理了建设工程规划许可证，故渝桂公司将案涉项目出租给吴家斌不违反上述规定。关于《南国早报》报道称“从经开区建设发展局了解到，江南XX城是三产地建设，没有审批手续，属于违法建设”问题，此属于行政管理范畴，由相应行政机关进行处理，不影响租赁合同的效力。《商铺使用权转让合同》系吴家斌与渝桂公司的真实意思表示，但双方在《商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限50年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故确认《商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《委托租赁招商合同》的效力问题：《委托租赁招商合同》约定吴家斌委托海游城公司对案涉商铺进行招商、运营、管理，《商铺使用权转让合同》系基于吴家斌租赁渝桂公司商铺而签订，两份合同之间相互独立，不存在主从合同关系，《商铺使用权转让合同》的效力不影响《委托租赁招商合同》的效力。《委托租赁招商合同》系吴家斌与海游城公司的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，故《委托租赁招商合同》合法有效，吴家斌与海游城公司成立委托合同关系。 关于《商铺使用权转让合同》有效部分的解除问题：《商铺使用权转让合同》约定商铺交付须经验收合格，每经营户配设一台电表、水表，商铺所在位置的消防应是验收合格，但案涉商铺并未经过竣工验收和消防验收，亦未配置一户一表，因此，案涉商铺未达到交付标准，吴家斌使用符合合同约定的商铺的合同目的无法实现，吴家斌有权解除合同。渝桂公司于2019年7月25日签收本案起诉状副本等诉讼材料，吴家斌解除合同的意思表示于此时达到渝桂公司，故认定《商铺使用权转让合同》的有效部分于2019年7月25日解除。 关于《委托租赁招商合同》的解除问题：《委托租赁招商合同》约定由吴家斌委托海游城公司对案涉摊位进行招商、运营、管理，现因渝桂公司原因导致摊位未能依照合同约定标准交付吴家斌，故《委托租赁招商合同》事实上无法履行，故吴家斌要求解除《委托租赁招商合同》，予以支持。 关于吴家斌诉请的返还购买商铺使用权价款的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因合同解除及无效，本案中渝桂公司出具收据收取的商铺使用权价款95174元，吴家斌有权要求渝桂公司予以返还。另外剩余的500元，因吴家斌未实际交纳，其请求返还不予支持。 关于渝桂公司与汇恩居公司、海游城公司的关系问题：渝桂公司与汇恩居公司签订《南宁市江南区XX街道XX村X组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，约定渝桂公司将案涉项目委托汇恩居公司代理招商和运营管理，则双方成立委托代理合同关系，渝桂公司为被代理人，汇恩居公司为代理人。虽渝桂公司与汇恩居公司、海游城公司于2018年5月4日签订的《补充协议》约定案涉项目前期的销售由汇恩居公司完成，后期的运营管理由海游城公司完成，但从本案证据来看，吴家斌在2016年交付案涉商铺使用权转让首期款时，就将部分款项交付了海游城公司，由此可见，海游城公司在前期就参与了案涉项目的相关工作，故认定海游城公司与汇恩居公司为共同代理关系，渝桂公司为被代理人。 关于汇恩居公司、海游城公司的责任问题：根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中虽海游城公司收取了吴家斌的部分商铺使用权转让款，但相应的收款收据由渝桂公司出具，故海游城公司的收款行为系代理行为，对渝桂公司发生法律效力。本案款项的返还责任应由渝桂公司承担，汇恩居公司、海游城公司对外不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、吴家斌与广西渝桂房地产有限责任公司签订的《商铺使用权转让合同》有效部分于2019年7月25日解除；二、解除吴家斌与广西海游城市场管理有限公司签订的《委托租赁招商合同》；三、广西渝桂房地产有限责任公司返还吴家斌已收款95174元；四、驳回吴家斌的其他诉讼请求。案件受理费1096元，保全费977元，由广西渝桂房地产有限责任公司负担。 本案焦点问题：1、吴家斌与渝桂公司签订的《商铺使用权转让合同》是否符合解除的情形。2、如果合同解除商铺的转让款应由谁负责返还，渝桂公司、海游城公司及汇恩居公司是否应当共同承担退款的责任。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 本院认为：1、涉案商铺使用权转让合同是否具备可以解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第61条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，渝桂公司在合同约定的交铺日期届满后至今未能将经过验收合格的商铺交付给吴家斌，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，认为渝桂公司的违约行为致使案涉商铺不能实现合同目的，确认吴家斌有权解除合同，并无不当，本院予以维持。2、对于商铺使用权转让款的返还。虽然渝桂公司将铺面交由汇恩居公司代为包销，但由于与吴家斌签订商铺使用权转让合同的是渝桂公司，款项收据也是渝桂公司出具，根据合同相对性原则，一审法院判定由渝桂公司返还吴家斌也无不妥，且吴家斌对一审判决未上诉，未持异议，渝桂公司可以依其与汇恩居公司、海游城公司签订的合同另行向两公司主张权利。综上，渝桂公司上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2192元，由上诉人广西渝桂房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年五月二十六日 书记员 陆 娜