上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24335号原告：戴春妹，女，1954年1月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘苗芬，上海统瀚律师事务所律师。被告：黄少年，男，1985年11月10日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴华，上海金沁律师事务律师。原告戴春妹与被告黄少年房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴春妹向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付上海市徐汇区长乐路XXX弄XXX号二层西北间、三层东南间、三层挑阳台房屋；二、被告支付逾期交房违约金，以50万元为基数，自2019年5月11日起计算至实际交房之日，以4,713,500元为基数，自2019年6月8日起计算至实际交房之日，均按日万分之五计算；三、判令被告支付自2019年5月10日起计算至实际交付之日的租金损失，按每月14,600元计算。事实和理由：2019年1月4日,原被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》及《补充协议》,约定被告将其承租的座落于徐汇区长乐路XXX弄XXX号二层西北间、三层东南间、三层挑阳台,租赁部位独用面积40.1平的公有住房租赁权转让给原告;转让价格为人民币5,413,500元;原告于签订合同当日支付给被告房款500,000元,2019年4月30日前办理过户后当日支付4,863,500元,过户完成后10日内办理进出户手续,被告办理完成进出手续后当日交房,原告收到房屋后支付尾款50,000元;如被告未按合同约定期限将住房给原告验收交割的,应按已收款向原告支付逾期利息,逾期利息自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止,利息按甲方已收款的0.05%计算;房屋目前带有租约,三楼租金为每月9000元,二楼租金为5600元,交房时正常带租约状态。2019年5月20日,原被告再次签订了《补充协议》,约定办理过户当日少付150,000元,验收交房后原告再将尾款200,000元支付被告。原告按约支付房款,累计支付5,213,500元。但被告直至2019年5月27日才办理过户,且要求先付尾款再交房。原告认为,被告逾期办理过户,且要求先付尾款再交房的行为,系违约行为,应承担违约责任及由此给原告造成的损失。故原告提出上述诉请。黄少年辩称，不同意原告的诉请，原告违约，被告没有违约，被告已就原告违约行为另行诉讼。合同约定先付尾款再交房，原告付清房款后，被告会配合交房。过户手续办理延迟原因不在被告，是因为物业将材料少给双方导致，当时原告未对此提出异议，在办理完过户手续后，原告又要求被告支付滞纳金，而后双方就此协商，被告为尽快解决纠纷同意支付相应违约金，但双方差距太大导致原告不肯出面办理房屋交接手续,系原告违约。本院认定事实如下：黄少年原系上海市长乐路****承租人，承租部位为三层东南间(27.40平方米)、三层挑阳台、二层西北间(12.70平方米)(以下简称系争房屋)。2019年1月4日，黄少年(卖售人，甲方)与戴春妹(买受人，乙方)在上海云房数据服务有限公司的居间下签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将系争房屋公有住房承租权转让给乙方，独用面积40.10平方米，转让价格5,413,500元；第四条，甲、乙双方经协商同意,自本合同签定之日起的日内,持本合同及规定的材料到该公有住房所在地徐汇区/县房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续。第五条，甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称《通知书》)之日起的10日内,持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意,自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的3日内,腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。第十条，除不可抗力因素外,甲方未按本合同约定的期限将该住房交乙方进行验收交割的,应按已收款向乙方支付逾期利息,逾期利息自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止,利息按甲方已收款的0.05%计算。逾期15天以后,甲、乙双方同意按下列第[二]款内容处理：乙方有权书面通知甲方终止合同,甲方除应在接到书面通知之日起3日内向乙方返还已支付的价款和逾期利息(自乙方支付价款之日起至解除合同之日止)外,还应按已支付价款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。附件二，付款时间及金额：1、乙方于签订合同当日支付给甲方房款人民币50万元整(含先期支付的定金人民币5万元整)。2、乙方于2019年4月30日前即交易中心办理过户后当日支付给甲方房款人民币4,863,500元整。3、甲乙双方于交易中心过户办理完毕后10日内,去物业办理进出户手续。甲方于办理完进出户手续后当日将房屋交付于乙方,乙方收到房屋后将尾款人民币5万元整支付给甲方。当日，双方还签订《补充协议》一份，主要内容为：1、该房屋征询单由甲方负责办理,在办理征询单时若有费用产生,则该费用全部由甲方承担。2、该房屋目前带有租约,三楼租金目前为每月9000元,租期到2019年9月1日,二楼租金为每月5600元,租期到2019年12月1日。乙方将全部房款支付给甲方后当日,该房租约由甲方直接转让给乙方。3、该房出售价格包含该房屋内所有家具家电。(具体家具家电详见合同内家具清单)4、若甲方在办理该房屋征询单时需要变更该房屋内结构和现有装修的,则在办理完毕该房屋征询单后必须将该房屋恢复原样(即乙方在首次看到的房屋内的原始状态)。所有关费用由甲方承担。5、若甲方在办理该房屋征询单时,导致该房屋内租约中止,原租约相关违约由甲方承担,甲方必须在办理该房屋征询单完毕后,由甲方负责将该房屋出租并保证交房时是正常带租约状态,租金标准不得低于原租约,再次出租的中介费用由甲方承担。6、甲方必须确保该房屋的下水道畅通和房屋内没有漏水情况,确保现有设施完好并能正常使用,否则将承担相关责任。7、甲方承诺,北面原二层卫生间(现改装成厨房和餐厅,8平方)与邻居协商无异议,可以长期独立使用。8、本协议是双方签订的买卖合同中不可分割的组成部分,本协议与双方签订的正式买卖合同同具有法律效应。2019年1月，戴春妹向黄少年支付定金5万元。1月5日，戴春妹支付房款45万元。2019年5月20日，上海衡复物业有限公司就系争房屋出具《上海市公有住房差价换房征询表》。当日，双方再次签订《补充协议》一份，主要内容为：该协议与原有协议(2019年1月4日签署)不冲突,针对房屋尾款约定做以下更改：由于甲方变更了该房屋内结构和现有装修,需要一定的时间施工将房屋恢复原有状态,且预计会延误合同约定的交房时间,甲方同意于房地产交易中心办理该房屋承租权转让手续后当日乙方比合同原约定须支付房款金额少支付15万元作为尾款的补充(即交易中心办理过户后当日支付4,713,500元),待甲方负责施工恢复房屋原有结构和装修标准该房屋可以交付之时,经乙方验收房屋后乙方再将20万元尾款支付给甲方。后双方至不动产交易中心办理相关过户手续。2019年5月27日，徐汇区不动产登记事务中心出具《准予差价换房通知书》。5月28日，黄少年出具收据载明收到戴春妹房款4,713,500元。2019年6月6日，上海徐房(集团)有限公司向戴春妹核发系争房屋公房租赁凭证。庭审中，戴春妹申请证人何某某出庭作证，证人系上海云房数据服务有限公司员工，证人作证表示系双方买卖交易业务员，当时被告称4月17日可以拿到物业征询单，就告知原告回国办手续，结果当日没有出来，物业说少签一个名字，之后被告屡次承诺出征询单的时间，最后等了将近20天才拿到征询单，因违章搭建拆除较多，原告担心不能恢复原状双方又签订了补充协议，因为不知要修复多久，就没有约定具体交房时间；大概6月底7月初证人发视频给原告看房屋状况,有部分没有恢复好，原告对恢复情况表示“还可以”；7月6日，被告短信告知明天可以交房，但要求先付尾款，且不支付违约金；7月7日，原告至中介公司谈交接，但是被告称租客不在家，原告就没有至房屋查看；之后双方一直沟通逾期违约金的事情，被告表示可以适当补偿一些，原告也提出违约金数额，但是被告不同意；7月18日，双方至中介公司见面协商违约金，未协商成功；8月17日，双方再次见面协商违约金未果。原告发表质证意见表示证人证言可以证明系被告违约，被告向原告承诺会支付逾期交房的滞纳金及相关违约责任，不存在原告不同意履行合同或拒绝收房的情况。被告发表质证意见认为房屋恢复原状需要时间故双方未约定交房时间，对此原告是明知的，被告积极配合交房没有违约。以上事实，除有当事人陈述，另有转让合同、补充协议、收据、征询单、公房租赁凭证、证人证言等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的承租权转让合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。原告主张双方于2019年5月20日签订补充协议只是变更尾款金额，应按照转让合同约定时间5月10日之前交房。根据审理查明的事实，因征询单办理延期导致双方办理过户手续延期，5月20日补充协议明确表明“预计会延误合同约定的交房时间”，双方协议变更了房屋交付条件和尾款金额，因此原告对于交房时间变更是充分知情且同意的，根据中介公司的说法因不能确定房屋修复时间故未约定具体交房时间。故原告的主张显然不符合双方约定，本院不予采信。无论是1月4日的转让合同附件二约定还是5月20日的补充协议，虽然未约定具体交房日期，但均约定先收房再支付尾款，故被告抗辩称先付尾款再交房，与合同约定相悖，本院亦不予采信。原告现已成为系争房屋承租人，故双方应继续履行合同，原告要求被告交付房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。房屋交接后，若被告交付的房屋状况不符合合同约定，双方可再行协商，协商不成，可另行诉讼解决。纵观原被告前后签署的承租权转让合同及两份补充协议，及实际履行情况来看，双方最后约定的交房及支付尾款的顺序应当是：被告修复房屋、原告验收房屋、原告支付尾款、被告将租约转给原告、交易完成,被告的交房实际分为实物交付和租约交付两部分，故虽然被告逾期过户违约在先，但之后双方未约定具体交房时间，并就被告延期办理过户手续的违约金数额不能协商一致，导致无法就交房时间达成一致意见，原告亦未验收房屋，故原告主张被告逾期交房的违约责任，无事实与合同依据，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，同样是以被告逾期交房违约为由，如上述理由，未交房责任不可归咎被告一方；另一方面，因双方系带租约的房屋承租权转让，双方在2019年1月4日补充协议中约定原告支付全部房款后当天被告将租约直接转给原告，现原告未支付剩余尾款，故尚未满足获取租金的条件，故原告该诉请，缺乏依据，本院不予支持。至于原告尚未支付的尾款，因被告已经另案诉讼，故本案不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、黄少年于本判决生效之日起十日内向戴春妹交付上海市徐汇区长乐路XXX弄XXX号二层西北间、三层东南间、三层挑阳台房屋；二、驳回戴春妹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2769元，由戴春妹负担2729元，黄少年负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 红二〇二〇年五月二十八日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。