黑龙江省诺敏河人民法院民 事 判 决 书（2020）黑7530民初77号原告：吕宏宝，男，1989年2月2日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：杨荣春，黑龙江绥新律师事务所律师。被告：修扬，女，1989年2月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省绥棱县。被告：杨晓春，女，1965年2月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：明星，黑龙江明铭律师事务所律师。原告吕宏宝与被告修扬、杨晓春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕宏宝及其委托诉讼代理人杨荣春，被告修扬、杨晓春的委托诉讼代理人明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕宏宝向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告修扬签订的房屋买卖合同，双倍退还原告所交房款190000元，并支付先期违约金42000元，另以95000元为基数从2019年1月18日起按月息3%支付违约金至实际给付之日；2.被告杨晓春对被告修扬应承担的给付义务承担连带保证责任；3.案件受理费、律师代理费由二被告承担。事实与理由：原告与被告修扬在2017年1月11日签订了一份房屋买卖合同，合同约定被告修扬将绥棱林业局福源小区四号楼××单元102室房屋出卖给原告，房屋价款为95000元，出卖的房屋有抵押，由被告修扬负责解除抵押并协助原告将房屋产权过户至原告名下，所需税、费由原告承担。被告修扬结清房屋贷款并解除房屋抵押时间为2018年5月1日前，协助办理房屋过户的时间在2018年5月5日前。房屋买卖合同还约定了违约责任及合同解除条款。被告杨晓春作为房屋买卖合同的保证人，承担连带保证责任。可是被告修扬未在约定时间结清房屋贷款，也无法为原告办理房屋过户。原告与被告修扬经过协商，于2019年1月18日又签订了一份补充合同，该补充合同约定，被告修扬应向原告支付的违约金为57000元，协议约定用其中的15000元抵销原告应于房屋过户后支付的剩余房款，另42000元违约金被告修扬在2019年12月31日前支付给原告，原告同意顺延房屋过户时间至2019年12月31日前，以及如不能在2019年12月31日前办理房屋过户的合同解除及违约责任。被告杨晓春仍作为补充合同的保证人，承担连带保证责任。至今为止，原告多次与二被告协商，要求办理房屋过户事宜，但二被告以各种理由推拖，房屋仍然没有解除抵押，也无法办理过户，造成原告无法实现合同目的。被告修扬的行为系严重违约，根据房屋买卖合同及补充合同的约定，原告有权解除房屋买卖合同，请求双倍退还房款，并按已付房款以月息3%计算违约金，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告修扬辩称，1.原、被告之间订立合同，房屋总价为95000元，先交80000元，欠15000元，被告修扬将房屋交给原告使用至今；2.原告自获得房屋使用权后，一直对外出租，年租金为6000元；3.该争议房屋在银行有抵押贷款，至今未偿还完毕，所以导致不能办理过户手续；4.关于房屋买卖合同的各项约定不符合法律规定，因该房屋一直处于抵押状态，双方再次对该房屋进行交易的行为是损害国家银行的利益；5.原告当时购买该房屋时明知该房屋处于抵押状态，故意约定各项不受法律保护条款，原告的行为主观故意，客观上又侵害了银行利益；6.待修扬把银行贷款偿还完毕后再协助原告办理过户手续。综上，修扬对签订合同内容有异议，该协议约定的各种条款违法，该争议房屋处于银行抵押状态，再次进行买卖交易，损害银行利益，请求驳回原告的诉讼请求。被告杨晓春辩称，1.原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同，物权法规定，抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产，因原、被告在签订买卖合同时未经（抵押权人）银行同意，抵押权没有解除，因此该合同应认定为无效合同；2.原告主张违约金没有法律依据，合同无效，不存在违约一说，并且原告取得房屋使用权后，出租给他人收取租金，没有损失，原告主张违约金月息3%过高，没有法律依据，应按银行贷款利息计算，并减除原告出租房屋所收取的利润，律师费用及其他费用的请求，没有法律依据，应按无效合同裁决本案，驳回原告解除合同、赔偿违约金的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交证据：房屋买卖合同、补充合同、增值税发票以证实其主张。被告对原告提交的证据的真实性无异议。被告修扬、杨晓春未提交证据。原告提交的证据材料符合有效证据形式要求，已形成完整证据链，对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日，吕宏宝（买受方）与修扬（出卖方）、杨晓春（保证人）签订房屋买卖合同，约定：修扬将其位于绥棱林业局福源小区四号楼××单元102室房屋出卖给吕宏宝，面积为67平方米，总价款为95000元，吕宏宝当日交付购房款80000元，剩余15000元于房屋过户后付清，修扬于2018年5月1日前，结清房屋贷款并解除房屋抵押，在2018年5月5日前协助吕宏宝办理房屋过户手续，如修扬未在约定期限内过户，自付款之日，以买受方已付购房款为本金，按月息3%向吕宏宝支付违约金，如迟延过户超过六个月，出卖方按收取房款的两倍向买受方返还购房款和赔偿。合同签订之日，吕宏宝向杨晓春交付了购房款80000元。三四天后，修扬将房屋交付给吕宏宝。因修扬未在约定期限内解除抵押，办理过户，2019年1月18日，吕宏宝与修扬、杨晓春签订补充合同，约定：被告修扬向吕宏宝支付违约金57000元，协议约定用其中的15000元抵销原告应支付的剩余房款，如修扬在2019年12月31日前将房屋过户于吕宏宝名下，42000元违约金吕宏宝自愿放弃，如不能在2019年12月31日前办理房屋过户手续，吕宏宝有权解除合同，修扬需支付42000元违约金，从签订《补充合同》之日起，以买受方已付购房款为本金，按月息3%支付违约金，并按收取房款的两倍向买受方返还购房款和赔偿，因提起诉讼所支出的律师代理费、合理的交通费、住宿费等相关费用由出卖方承担。吕宏宝因提起诉讼支出律师代理费5000元。以上两份合同均约定修扬的母亲杨晓春为保证人，对修扬应履行的给付及赔偿义务承担连带责任，保证期间5年。该房屋至今尚未办理过户手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方经自愿协商签订房屋买卖合同，房屋买卖关系成立，当事人应按照约定全面履行自己的义务。该房屋在出卖时设有抵押权，买受人知情并同意向出卖方交付80000元购房款，用于向抵押权人清偿银行贷款，办理过户手续，房屋买卖合同有效。根据双方约定，修扬负有在2018年5月5日前办理完房屋还款及解押手续，并配合吕宏宝办理房屋产权过户手续的合同义务。修扬、杨晓春在收到吕宏宝支付的80000元房款后，未及时清偿银行贷款，未能办理房屋解押及产权过户手续，违反了合同约定，应按约定支付违约金。2019年1月18日，双方签订补充合同，约定：截止至签订补充合同之日，违约金为57000元，房屋过户时限延长至2019年12月31日前。如不能在2019年12月31日前将房屋过户至吕宏宝名下，吕宏宝有权解除合同。修扬仍未守约，双方约定的解除合同条件成就，解除权人有权要求解除合同，对吕宏宝解除《房屋买卖合同》、《补充合同》的请求予以支持。原告依据双方约定，要求被告双倍退还房款190000元，并支付先期违约金42000元，另以95000元为基数，从2019年1月18日起，按月息3%支付违约金。被告主张约定违约金按月息3%过高，应按银行贷款利率计算，原告将房屋出租并未实际受损，应减除原告出租房屋收取的利润。本院认为，原告作为守约方，证明了对方有违约行为以及双方有约定违约金，就完成了证明义务。被告应对其主张，约定违约金过分高于实际损失，请求调整为银行贷款利率承担举证责任，而被告未提供证据证实，对原告主张该房屋现价值150000元予以采信。该房屋的原价与现价值的差额55000元为履行合同后原告可获得的利益，应认定为因被告方违约给原告造成的实际损失。修扬系合同违约方，按约定向吕宏宝交付房屋，对房屋占用期间的租金损失应由其自行承担，对被告主张在实际损失中减除原告出租期间收取利润的意见不予采纳。双方约定以买受方已付购房款为本金，按月息3%支付违约金及双倍返还购房款的约定，均系承担违约责任的条款，约定违约金金额过分高于实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的违约金调整为不超过造成损失的百分之三十，即71500元（55000元×130%）。对原告支付违约金的请求予以支持，超过71500元部分不予支持。综上，修扬应返还吕宏宝已付购房款80000元，并支付违约金71500元，超过部分不予支持。《补充合同》约定，由于甲方（修扬）违约，乙方（吕宏宝）提起诉讼所支出的律师代理费由甲方（修扬）承担。该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应属有效，双方应诚信履行。吕宏宝为提起本案诉讼而与黑龙江绥新律师事务所形成委托关系，吕宏宝支付律师费5000元，应由修扬承担。杨晓春自愿为合同履行提供连带保证，担保法律关系成立，杨晓春与吕宏宝、修扬约定对修扬应履行的给付及赔偿义务承担连带责任，应为连带保证人，对修扬应承担的全部给付义务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，判决如下：解除吕宏宝与修扬、杨晓春签订的《房屋买卖合同》及《补充合同》；二、修扬于本判决生效之日起七日内，返还吕宏宝购房款80000元；三、修扬于本判决生效之日起七日内，支付吕宏宝违约金71500元；四、修扬于本判决生效之日起七日内，支付吕宏宝支出的律师费5000元；五、杨晓春对本判决第二、三、四项承担连带责任；六、驳回吕宏宝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4855元，减半收取计2428元，由原告吕宏宝负担825元，由被告修扬、杨晓春共同负担1603元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审判员  刘鑫二〇二〇年五月十九日书记员  杨柳