广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2138号原告：程佳，男，1982年9月22日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司,住址广东省广州市天河区珠江新城华明路**华普广场****。法定代表人：淡念阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。原告程佳诉被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程佳的委托代理人王美舟，被告广东省水电集团有限公司的委托代理人陈翠花、周妍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延迟交楼违约金给原告（按总房款1464719元万分之五的标准，从2016年11月17日计至2016年12月22日止，计为26365元）。2、判令被告向原告支付延迟办理产权登记违约金（以总房款1464719元为本金，从2017年10月28日起每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计金额为138762元）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇广深大道西1号X幢（广深大道西1号X幢）X房。合同签订后，原告支付全部房款，履行了合同义务。合同约定被告应在该房屋交付之日起210个工作日内将房地产权证交付原告，逾期每日按照伍拾元的标准支付给原告。原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。此外，因合同约定延迟办理产权登记违约金标准过低，现请求调高为每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审前，原告变更上述第二项诉讼请求为判令被告向原告支付延迟办理产权登记违约金44800元（从2017年10月28日起按每日50元计算至2020年4月10日）。被告广东省水电集团有限公司辩称，一、合同约定的交楼时间是2016年11月16日，实际交房时间是2016年12月22日，原告主张的逾期交房的违约金期间为2016年11月17日至2016年12月22日。原告在约定的交房时间届满后3年内没有提出逾期交房违约金的诉请，原告本次向法院起诉已超过3年的诉讼时效，不应受法律保护。二、涉案小区B1、B2、B3、B4栋需整体办证，双方在合同附件中约定的办证时间仍未起算，被告并不存在逾期办证行为。1根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第13条以及附录二《委托办理权属登记协议书》第二条约定，被告在涉案房屋完成竣工备案和产权初始登记工作后且同时具备相关条件之日起210个工作日内向房管部门递交权属登记材料。被告在2016年7月13日完成涉案小区B2和B3栋的竣工验收备案，但由于涉案小区B1、B2、B3、B4栋是整体报建，故涉案房屋必须整体办理初始登记，之后才能办理产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收尚未完成，故涉案小区B2栋和B3栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于此情况，《委托办理权属登记协议书》才约定是办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。对此，原告也是知悉且确认签字同意的。故合同约定的办证时间仍未起算，原告要求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。2、《广州市商品房买卖合同》包括附件一至七，以及附件七的两个附录，附录二为《委托办理权属登记协议书》，以上构成一份整体的合同，为充分提醒原告注意合同条款，被告并未将委托办证协议隐藏在合同附件中，而是单独拟定了一份委托办证协议附录，原告也在主合同、补充协议、《委托办理权属登记协议书》处分别签名确认。3、从形式上看，《补充协议》和《委托办理权属登记协议书》作为两份单独的协议，原告作为完全民事行为能力人，其在签订时应当注意到两份协议，也应当知悉并认可全部条款内容才予以签订。4、争议条款只是明确了双方办理产权证的时间起算点以及具体办证条件，并未免除被告作为开发商协助办理产权登记手续的基本合同义务，也未加大原告作为购房者的责任，未排除原告对涉案房屋的所有权，合同体现双方的意思表示，故争议条款不属于无效格式条款。经审理查明：2016年8月17日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、、住宅楼B-2、B-3、B-4第广深大道********房（下称该商品房）房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号X幢（广深大道西1号X幢）X房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1464719元……第十三条房屋交付甲方应当在2016年11月16日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……12、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。签订上述合同后，原告依约向被告支付了购房款。被告分别于2016年8月31日、10月31日开具金额合计为1464719元的房款发票给原告收执。本院在另案中查明：2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对被告开发建设的位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3的有关的建设项目出具增规验证[2016]022号和增规验证[2016]023号《建设工程规划验收合格证》。2016年1月27日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，载明被告申请位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的红线范围内的水表安装工程已竣工，验收合格，已具备通水使用条件。2016年3月15日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《证明》，载明水电广场B2、B3栋新装2×1000kVA公变高低压配电工程永久供电系统已竣工验收，具备永久供电条件。2016年3月21日，涉案房屋所在的位于增城区××大道西××房、××房、××房取得了永久通邮的使用条件。2016年4月8日，广州市公安消防局出具穗公消验字[2016]第0425号《建设工程消防验收意见书》，载明关于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的B-2、B-3栋三至三十一层土建工程综合评定消防验收合格的意见。2016年7月13日，原广州市增城区住房和建设局出具位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉住宅楼B-2、B-3工程的竣工验收备案文件已于2016年7月12日收讫，文件齐全，工程竣工验收备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件、建设工程竣工档案认可证等。2016年7月22日，涉案房屋所在B-2、B-3住宅楼的房屋取得了永久供气条件。2016年12月22日，原告与被告签署了《水电广场住宅楼B-2、B-3收楼确认书》，原告办理涉案房屋的收楼手续，接收了涉案房屋。另查明，原告就本案纠纷于2019年11月6日向本院提起案号为（2019）粤0118诉前民调1811号一案。审理中，原告陈述以下内容：一、涉案商品房约定的交楼时间为2016年11月16日，但被告并无通知原告收楼，原告没有收到被告的收楼通知，导致原告收楼延误，涉案房屋逾期交楼违约金应计算至2016年12月22日。二、关于办证起算时间，在原告不存在违约行为，且已经履行了义务的情况下，被告由于自身过错，无法办理案涉房屋的初始登记，导致房产证迟迟不能办妥，在这种情况下，被告还要求按照补充协议将违约金的起算日从完成竣工备案及产权初始登记业务后起算210个工作日，有违公平和诚信原则，被告至今没有办妥房产证的原因在于被告没有通过B4栋的规划验收，B4栋的房屋和原告的房屋没有关联，因此逾期办证违约金的起算仍应当按照实际交楼后210个工作日届满次日起算才合理。被告陈述以下内容：被告至2020年4月10日并未就涉案房屋的办证问题向不动产权登记部门提交办理资料。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于延迟交楼违约金的问题。涉案合同约定，被告应在2016年11月16日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。根据查明的事实，被告于2016年7月13日取得广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件；涉案房屋在2016年1月27日已具备永久供水的使用条件，在2016年3月15日具备永久供电条件，在2016年3月21日具备永久通邮条件，涉案房屋在2016年7月22日取得了永久供气条件。综上，涉案房屋于2016年7月22日具备法定交付条件和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的居住条件。涉案商品房约定的交楼时间为2016年11月16日，原告称被告并无通知原告收楼导致原告收楼延误，被告亦未举证证明何时通知原告收楼，被告未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。被告抗辩原告主张延迟交楼违约金的诉讼时效已过，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时间期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告于2016年12月22日收楼，原告于2019年11月6日向被告主张权利时未超过三年，故本院对被告此抗辩意见不予采纳。现原告要求被告支付从2016年11月17日起计算至2016年12月22日止的延期交房违约金，本院予以支持。经核算，被告延期交房36天，违约金为26364.94元（每日按已付购房款1464719元的0.05%的标准计算）。关于被告是否存在延期办证违约行为的问题。附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，被告为原告办理涉案房屋的产权证书除了要原告具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以被告完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是被告应履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自被告在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超三年，被告仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出原告作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。被告将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为原告办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由原告承担，在一定程度上减轻了被告延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据。因此，本院结合合同约定以及原、被告的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定被告应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务，即从原告接收涉案房屋的次日即2016年12月23日起210个工作日届满之日即2017年10月27日为被告为原告办理涉案房屋递件办证的时间，但被告至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，被告应从2017年10月28日起承担延期办证的违约责任。因此，原告主张被告支付自2017年10月28日至本案庭审之日即2020年4月10日的延期办证违约金，于法有据，本院予以支持。被告主张合同约定的办证时间仍未起算，被告并不存在延期办证行为的抗辩，于法无据，本院不予采纳。被告应向原告支付自2017年10月28日至2020年4月10日的延期办证违约金44800元(按每天50元的标准，延期896天计算)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程佳支付自2016年11月17日至2016年12月22日止的延期交楼违约金26364.94元。二、被告广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程佳支付自2017年10月28日至2020年4月10日的延期办证违约金44800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由被告广东省水电集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 靖二〇二〇年五月二十二日书记员 张淋丽