湖南省衡南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0422民初603号 原告：唐敏，男，1983年5月15日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县****。 原告：徐莉，女，1980年5月1日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县****。 二原告的共同委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。 被告：湖南百益置业有限公司，住所地湖南省衡南县云集镇正德路与清源路交汇处。 法定代表人：程智，董事长。 委托诉讼代理人：胡朝阳，湖南八方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：旷义华，湖南八方律师事务所实习律师。 原告唐敏、徐莉与被告湖南百益置业有限公司（以下简称百益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐敏、徐莉的共同委托诉讼代理人唐玲玲，被告百益公司的委托诉讼代理人胡朝阳、旷义华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐敏、徐莉向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方于2018年3月19日签订的《商号房买卖合同》及其补充协议、附件已于2020年3月10日解除；2．请求判令被告立即返还已付购房款316,445元及利息损失暂计26,838元（其中以96,445元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2018年3月19日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日；以220,000元为基数，从2019年2月24日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日。庭审中原告对利息的计算明确为其中以96,445元为基数，从2018年3月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；均暂计至起诉之日）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月22日，二原告订购被告位于衡南县新县城****，并支付定金20,000元。2018年3月19日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买上述房屋，该商品房合同约定建筑面积共101.28平方米，房屋总金额为人民币316,445元，二原告在签订合同之日交付首期房款人民币96,445元（含定金20,000元），剩余房款220,000元由银行贷款的方式支付。合同签订后，二原告按照合同约定完全履行了自己的义务，但被告却未按合同约定的时间向二原告交付房屋。合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日前，但被告至今未将房屋交付给二原告使用，逾期交付时间达460日。另，根据被告开具的《湖南增值税普通发票》显示，二原告购买的上述房屋实际产权面积为98.05平方米，与合同约定的建筑面积101.28平方米，面积误差比绝对值达3.189%，已超出3%。按合同约定，被告逾期交房，已构成根本违约，且房屋面积误差比超过建设部规章和最高人民法院司法解释规定的3%，符合合同解除的条件，原告已于2020年3月7日向被告寄送了主张解除合同、返还已付购房款及追索违约金的《律师函》，被告于2020年3月10日签收了上述《律师函》。原、被告双方于2018年11月27日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件已于2020年3月10日解除，但被告超过30日仍未退还原告已付的购房款。故原告为维护其合法权益向法院起诉，请求依法判如所请。 被告百益公司辩称，被告认为原告所述的逾期交房460天不属实，原告所购房屋已于2018年12月27日交付，原告提出解除合同没有依据。被告已交房，原告已收房。2018年12月27日被告已经交房，原告实际已经收房。2018年12月27日签订的《商品房买卖合同》中房屋是现房，原告当时就已看过房；2108年12月27日被告交房后，原告想逃避物业费用而拒绝办理收房手续，实际上被告已登记收房；2020年1月20日，双方签订《房屋面积据实结算补充协议》，也可以间接证明原告已收房，因为此时原告已收房，已经过测量，已就面积协商一致，所以才达成了《房屋面积据实结算补充协议》，综上，原告所述未收房，未交房与客观事实不符。即使未交房，也是事出有因，符合合同约定，原告适用合同的第九条提出解除合同是错误的，因合同第八条对可以延期交房的情形进行了约定，而本案所涉案房屋符合该约定。就原告提出的因房屋面积误差比绝对值达3.189%，超过3%而可以主张解除合同，因原、被告双方自愿协商选定按合同第五条第三款第1种方式处理，按实际面积进行结算购房款，且双方就房屋面积差达成了一致意见，并签订了《房屋面积据实结算补充协议》，原告主张双方选定的合同第五条第三款第1种处理方式属于格式条款，属无效条款的主张是错误的。综上，原告诉请的解除合同的理由不成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，即原告唐敏、徐莉提供的证据1房屋买卖合同、补充协议及其附件；证据2湖南增值税普通发票；证据3中国建设银行个人贷款结清证明；证据4中国建设银行个人活期账户交易明细；证据5律师函及EMS快递详情单；证据6（2020年1月22日）被告拒绝交付房屋钥匙的现场录音。被告百益公司提供的证据1衡阳市商品房买卖合同及合同附件；证据5《律师函》的回复函。 有争议的证据为：被告百益公司提供的证据2唐敏、徐莉入住登记、名门国际交房资料；证据3房屋面积据实结算补充协议；证据4政府相关职能部门的行政、规范性文件四份。原告唐敏、徐莉虽对上述证据提出异议，但证据之间能相互印证，形成证据链，对原告唐敏、徐莉提出的异议，本院不予采信，对上述证据予以采纳。 本院根据上述有效证据及庭审查明的情况确认以下案件事实：2018年2月22日，原告订购被告位于衡南县新县城****，并支付定金20,000元。2018年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》****，购买上述房屋，该商品房合同约定建筑面积共101.28平方米，房屋总金额为人民币322,858元，原告在签订合同之日一次性付清全部购房款322,858元，合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日前。合同第五条规定，“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）若产权面积大于合同约定面积时，买卖受人确认该超出面积部分房屋价款由买受人以现金方式支付给出卖人。（2）若产权登记面积小于合同约定面积时，出卖人将该少于部分面积部分房屋价款以现金方式退回给买受人。（3）双方确认若出现上述情形时，按上述方式处理，最终产权登记面积以房地局实测面积为准。”被告开具的《湖南增值税普通发票》显示，原告购买的上述房屋实际产权面积为98.05平方米，与合同约定的建筑面积101.28平方米，面积误差比绝对值为3.189%。合同第八条对房屋交付期限约定为出卖人应当在2018年12月31日前，同时约定因国家及政府有关职能部门的行政行为、法律政策、不可抗力等原因导致的工程进度变化，可延期交房。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。…… 原告于2020年3月7日向被告寄送了主张解除合同、返还已付购房款及追索违约金的《律师函》，被告于2020年3月10日签收了上述《律师函》。被告针对该律师函向原告出具了落款时间为2020年3月31日的《律师函》的回复函。被告提供的证据显示，案涉房屋在2018年12月份已可以实际交付，且于2020年1月20日由被告百益公司与原告唐敏、徐莉签订了《房屋面积据实结算补充协议》，另，原告唐敏、徐莉在《交房资料》中的《前期物业管理服务合同》后面的《业主临时规约》、《承诺书》、《消防管理守则》、《小区精神文明建设公约》的尾部签名处签名。 本案争议焦点：一、《商品房买卖合同》第五条的效力问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否具备解除条件。二、被告是否应返还原告购房款并支付利息。针对第一个争议焦点本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签订，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。该合同的第五条包含了两种可供选择的条款，二原告作为完全民事行为能力人，对签订的《商品房买卖合同》的所有条款尤其是涉及房屋价格、面积计算、面积差价如何处理等重要条款不可能不作详细阅读，其在知晓二种条款内容后仍选择了第一种按实际面积结算购房款的条款，表明二原告同意该条款内容并愿意依约履行。故二原告主张该条款属于排除其主要权利免除被告责任的格式条款缺乏事实及法律依据，《商品房买卖合同》第五条合法有效。针对《商品房买卖合同》及《补充协议》是否具备解除条件问题，本院认为，案涉房屋在2018年12月已具备了交房条件，并已实际向大部分购房人进行交付，二原告主张未书面告知其交接房屋，被告在通知二原告交房这一环节上虽存在瑕疵，但二原告对案涉房屋的关注程度说明二原告对房屋能否实际交付已明知，二原告于2020年1月20日在交房资料上签名，二原告已明知且认可了交房的事实，故二原告主张因被告延期交房而解除合同，缺乏事实依据。针对二原告主张案涉房屋面积误差绝对值大于3%应解除合同的问题，本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中约定按实际面积结算购房款，没有选择面积误差比绝对值超出3%可以退房解除合同的条款，且双方就房屋面积结算问题签订《房屋面积据实结算补充协议》，进一步确认了按实际面积结算购房款；本案所涉房屋实际面积误差比绝对值为3.189%，虽然略大于相关规定的临界值（3%）0.189%，但是对房屋的基本使用性能影响不大，不影响合同目的实现，不构成根本性违约，故二原告主张因案涉房屋面积误差绝对值大于3%而解除合同，缺乏事实依据。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不具备解除条件，本院对二原告主张合同已解除的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。针对第二个焦点本院认为，因《房屋买卖合同》及《合同补充协议》不具备解除条件而并未解除，故二原告主张返还购房款并计算支付利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告唐敏、徐莉的诉讼请求。 本案受理费6,449元，减半收取3,224.5元，由原告唐敏、徐莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  谭海鹰 二〇二〇年五月二十七日 书记员  梁 玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。