重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初7329号原告：重庆渝中总部经济建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附**，统一社会信用代码9150010356788349X8。法定代表人：麦勇作，总经理。委托诉讼代理人：梁雯，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所实习律师。被告：王觅，女，1992年7月21日出生，汉族，住重庆市城口县。原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司（以下简称渝中总部公司）与被告王觅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝中总部公司的委托诉讼代理人梁雯、卢昱芸，被告王觅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝中总部公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付暂算至2017年9月30日所欠租金119940.26元、管理费54109.19元、水费395元、电费11257.40元，共计188701.85元。其中租金、管理费计算至本案判决生效之日止；3、判令被告向原告支付暂算至2017年9月30日的逾期付款滞纳金44489.89元，此后以欠款金额188701.85元为基数按每日0.1％为标准计算至付清时止；4、判令被告支付原告提前解约违约金33945元，并补交装修期的租金7543元，上述两项由被告已缴纳的30000元履约保证金优先抵扣；5、判令被告承担承租商铺恢复原状的费用10240元；6、被告支付原告为此产生的律师费8300元；7、本案诉讼费由被告承担。8、判令被告支付原告向第三方支付的物资搬运费1500元；9、判令被告支付合同期内未持续正常开业的违约金，计算方式为自被告停业日起至合同解除之日止，每日违约金为（7543÷30×3）754.3元；10、判令被告承担原告因采取行动防止损失扩大的库房占用费，以1110元/月为标准，从原告采取行动之日起至被告移出物资之日止。事实和理由：原被告于2015年11月23日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于渝中区商铺及设备出租给被告，面积计124平方米，合同期限自交付之日起4年。租金计算方法分为基本租金与提成租金。若当月提成租金高于基本租金及管理费之和，则当月租金按提成租金收取，免收管理费；若当月提成租金低于基本租金及管理费之和，则当月租金按基本租金收取，并收取当月管理费。又约定，从交付日起第一年及第二年基本租金为7543元/月，管理费为3772元/月。又约定，被告应于每个月15日前缴纳下个月租金、管理费。逾期支付租金、管理费等费用，每延迟一日按欠款金额的0.1%支付滞纳金。又约定，被告未按时开业或维持正常营业的，每日向原告支付届时日基本租金三倍的违约金。因被告违约导致合同解除的，被告除须全部补交装修期的租金外还应支付3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金。又约定，合同解除被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。签约后原告将租赁房屋交付被告，其后被告长期拖欠应付费用，且擅自停业并撤离。原告为此提起诉讼。被告王觅辩称，原被告双方签订租赁合同后，被告拖欠租金等费用属实，现被告同意解除双方签订的租赁合同，尚欠原告相关费用是事实，但对原告请求的金额，被告不认可。由于原被告双方均认可提前解约，故被告不承担逾期付款滞纳金。如果法院认为应承担，则应按银行贷款利率标准计算。也基于此，原告未持续开业违约金、提前解约违约金、补交装修期间租金的请求，被告均不应承担。在合同终止后被告前去恢复商铺原状，但被物管公司阻止，故原告的该请求不予支持。原告要求支付搬运费及库房占用费，被告不应支付。由于双方并未约定律师费的承担，故被告不应支付律师费。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，渝中总部公司（甲方）与王觅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于渝中区的房屋，租赁面积计128平方米出租给乙方用于经营“熹禄黄记煌”品牌。租期从甲方通知乙方交付日起4年，交付日暂定2015年11月18日。装修期自交付日起30天，开业日为2015年12月18日，租金起计日为以下日期中较早者为准：（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该服务类任何一部分对外营业的第一日。租金计算方式分为基本租金与提成租金。若当月提成租金高于基本租金及管理费之和，则当月租金按提成租金收取，免收管理费；若当月提成租金低于基本租金及管理费之和，则当月租金按基本租金收取并收取当月管理费。第一年基本租金为7787元/月，提成租金为当月总营业额之8%。第二年为7787元/月，提成租金为当月总营业额之8%。又约定第一年、第二年管理费为3893元/月。在整个合同期内，除开业日所在的历月外乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先支付下个月基本租金、管理费。又约定，涉及支付义务的乙方每延迟一日甲方向其收取延迟支付款项1‰的滞纳金。又约定，涉及按时开业或维持正常营业义务的，甲方每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止。又约定，由于乙方违约导致提前解除合同收回房屋的将取消乙方装修期。在此情况下视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金。又约定，合同期届满或者提前解除合同后若该房屋内有乙方遗留的任何装饰、家具、装备或者其他任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权以其认为的方式处置物品并向其收取处理所发生的费用，乙方承诺不会就此追究甲方责任和要求甲方赔偿。又约定，乙方同意上述违约金及甲方损失可以从履约保证金中直接扣除而不需经乙方同意。又约定，甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失和律师费等。同年11月25日，双方又签订《租赁补充协议》约定，1、将房屋租赁面积变更为124平方米。2、将基本租金变更为于交付日起算的第一年、第二年内月租金7543元。将提成月租金变更为于交付日起算的第一年、第二年当月总营业额的8%。将月管理费变更为于交付日起算的第一年、第二年为3772元等。上述合同签订后，王觅支付了履约保证金30000元。2015年11月26日，渝中总部公司将约定房屋交付王觅占有、使用。从2016年6月起，王觅未再依约向渝中总部公司支付房屋租金、管理费等费用。2017年9月19日，渝中总部公司向王觅发出《催款函》，称，截止2017年9月30日贵方已逾期缴纳租金、管理费、水电费、滞纳金共计238829.45元，并要求尽快缴纳。2017年10月1日，王觅撤离租赁商铺，未再继续经营。当月16日，渝中总部公司向其发出《合同解除函》称，你自2017年10月1日起未经我公司同意擅自停止店铺营业严重违约。同时你还拖欠我公司租金、管理费等，现我公司正式函告你：你的擅自停止店铺营业及撤铺行为已属于严重违约，我公司现依据约定，解除双方签订的租赁合同。当月27日，王觅收到《合同解除函》。2017年10月17日，渝中总部公司又向王觅发出《关于店铺物品清理及还原店铺的通知》，要求王觅于2017年10月20日前将店铺内可移动的部分物品清理并搬移，并恢复商铺原状。庭审中，原告又举示了如下证据：一、《搬迁合同》、发票、《场地使用合同》。原告称鉴于被告未搬离物品，2018年3月12日原告委托相关公司对被告等多家公司物品进行异地封存，搬迁被告物品产生搬运费1500元。同时原告承租他人库房用用于存放被告物品，产生占用费1110元/月。被告称，被告清理及处理店铺的物品，被原告楼管阻止。二、用电抄表记录、水表抄表记录。原告称，被告尚欠2017年1月-2017年11月期间的电费14257.4元，2017年6月-2017年9月期间水费395元要求其支付。被告称，被告要求对水电度数予以核实后再签字确认，但原告不同意。三、《法律事务委托合同》及其发票。原告称为维护原告权利，原告与律师事务所签订合同，并支付本案律师费为8300元。被告称，合同中未约定律师费的承担，且发票不代表其实际支出。庭审中，被告又举示了如下证据：一、《关于通知变更专卖品牌及要求降低租金标准的函》、《商标总局不予注册的决定》、法院传票、韵达快递单。被告称，由于被告合同规定的专卖品牌不能继续使用，告知原告后无任何反馈，如继续使用存在侵权责任。故在2017年7月被告向原告发函要求变更专卖品牌及降低租金标准，原告未予回复。由此说明被告并未违约。原告质证称，被告举示的证据无原告签名，没有原告收件时间，原告从未收到上述函件。二、“水电费的银行交易记录及收据”共7张，被告称，拟证明被告曾交纳过水电费用等费用。原告称，收据因无原告签章，真实性无法确认。三、“照片”及“合同解约通知书”。被告称，证明在被告经营品牌无法使用的情况下，积极的与原告洽谈合作方式或离场方式，原告闭门不见，故被告发函要求解除双方签订的合同。原告称，对上述证据的三性不认可，也无证据证明被告向原告邮寄过通知书。上述事实,有《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》、《催款函》、《合同解除函》、用电抄表记录、水表抄表记录等以及原被告双方的陈述在卷，予以确认。本院认为，原告渝中总部公司与被告王觅签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效。在合同履行中被告王觅从2016年6月起未依约支付租金、管理费，2017年10月1日后未再经营并撤场，构成违约,应承担违约责任。1、双方租赁合同的解除。由于王觅的违约行为，原告据此向其发出《合同解除函》，明确表示解除双方签订的租赁合同。被告王觅于2017年10月27日收到该函，故原被告之间的租赁合同于被告收到时解除。本院应予确认。被告称租赁合同因合意解除，没有证据证明，不予采纳。2、原告请求支付租金、管理费、水费、电费。本院认为，在租赁期间被告未依约支付上述费用，原告的请求，应予支持。由于本院已认定租赁合同于2017年10月27日解除，故被告应付的租金、管理费应从尚欠起计算至合同解除之日止。该期间被告尚欠租金计118966.97元、管理费计57394.48元，水费计395元、电费计11257.40元。被告称，原告举示的水电费无其签名，不予认可。本院认为，上述水电费发生在被告歇业前，被告未举示该期间交纳水电费的证据，在本院规定的时间内被告也未对相关异议与原告核实，故被告应支付相应的费用。3、原告要求按每日0.1%标准支付上述费用的逾期付款滞纳金。由于双方有逾期支付按每日按0.1%支付滞纳金是约定，原告的该请求，应予支持。鉴于该滞纳金约定标准较高，被告要求调整，本院酌情调整为从逾期之日起按年利率20%的标准计算，并支付。4、原告请求赔偿提前解约违约金、补交装修期租金。上述两项金额由履约保证金优先抵扣。鉴于被告的违约并致合同提前解除，原告的请求，符合合同约定，应予支持。按约定计算被告应支付提前解约违约金为33945元、补交装修期租金为7543元。鉴于被告已支付履约保证金30000元，在按约定抵扣后被告还应支付原告11488元。被告称不应支付，不予采纳。5、原告请求被告承担恢复原状的费用10240元。原告的该请求不是其恢复原状而实际产生的费用，故不予支持。该费用待原告自行实施拆除后，再根据所产生的费用另行主张权利。6、原告请求被告支付律师费8300元。此次纠纷被告违约所致，按照约定该费用应由其承担，原告该请求，应予支持。7、原告请求被告支付物资搬运费1500元，并按1110元/月标准计算库房占用费。本院认为，从约定看合同提前解除后被告遗留商铺的物品视为放弃其所有权交甲方处置。由此说明原告享有被告上述财物的处分权。在被告撤场后原告怠于行使该权利，由此所产生的损失应由其自担。原告的该请求，不予支持。8、原告请求被告支付未持续正常开业经营的违约金。被告于2017年10月1日歇业，本院认定双方合同在2017年10月27日解除，按约定计算该违约金应为（754.3元/天×26天）27154.8元。庭审中，被告请求调整，鉴于该费用约定过高且原告的其他诉求基本予以保护，故结合案情本院酌情将违约金调整为20000元。原告的该请求，部分予以支持。综上，原被告签订的租赁合同有效，在被告经营出现困难时理应及时与原告协商解决租赁合同的后续事宜。但被告怠于行使，故应按约定承担相应的违约责任。鉴于相关违约金标准较高，为平衡双方利益，本院酌情予以调整。原告的部分请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司与被告王觅签订的《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除；二、被告王觅尚欠原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司租金118966.97元、管理费为57394.48元、水费395元、电费11257.40元。此款，在本判决生效后10日内付清；三、被告王觅从逾期支付上述租金、管理费、水费、电费之日起至付清之日止，按20%年利率标准向原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司支付滞纳金；四、被告王觅支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司未持续正常开业经营的违约金20000元。此款，在本判决生效后10日内付清；五、被告王觅应付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司提前解约违约金为33945元、装修期租金为7543元。在扣减其已支付的履约保证金30000元后，被告王觅还应支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司11488元。此款，在本判决生效后10日内付清；六、被告王觅支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司律师费8300元。此款，在本判决生效后10日内付清；七、驳回原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4075元，由原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司负担1000元，被告王觅负担3075元。（本案受理费原告已预交2772元不退，被告在本判决生效后直接支付原告1772元，剩余1303元本判决生效后向本院缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谢明光二〇二〇年五月十二日书记员  张楠楠