苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8638号原告：苏州晶汇置业有限公司，统一社会信用代码913205945866394413，住所地苏州工业园区苏州中心广场**。法定代表人：KENNETHLIMKIANSWEE，董事长。委托诉讼代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻绚卉，上海埃孚欧律师事务所律师。被告：苏州外滩信息服务有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MPY5MX5,住苏州工业园区苏雅路**明天翔国际大厦****。法定代表人：沈克爱。原告苏州晶汇置业有限公司（以下简称晶汇公司）诉被告苏州外滩信息服务有限公司（以下简称外滩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告外滩公司下落不明，本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告晶汇公司的委托诉讼代理人喻绚卉到庭参加诉讼。被告外滩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告晶汇公司的诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月31日解除；2、判令原告向被告收取的租赁保证金196012.74元不予返还；3、判令被告支付原告截至2018年7月欠缴的租金109461.66元；4、判令被告支付原告截至2018年7月欠缴的物业管理费21213.5元；5、判令被告支付原告截至2018年7月欠缴的电费343.35元；6、判令被告支付原告逾期付款违约金共计26644.58元（暂算至2019年6月1日，逾期付款违约金=逾期款项×逾期天数×0.05%）；7、判令被告支付原告解除合同违约金共计328384.98元（六个月租金）；8、判令被告支付原告自合同解除之日起至清场日的房屋占用费189689.75元（算至2018年9月14日，房屋占用费=（每日租金+每日物业管理费）×2×天数）；9、判令被告支付原告自清场日起仓储费用70797.58元（2018年9月14日起暂算至2019年6月1日，仓储费用=每平方米75元×月数×112.55平方米）；10、判令被告支付原告装修期租金共计109461.66元（两个月租金）；11、判令被告支付原告搬运费共计4900元；12、判令被告支付原告占用期间物业费共计15396.90元（自2018年7月31日算至2018年9月14日，占用期间费用=物业管理费/31天×天数），以上欠款共计1072306.7元；13、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉请第六项明确：被告支付原告计算至2019年6月1日的逾期付款违约金26644.58元，剩下的是以131018.51元为基数，从2019年6月1日按日万分之五计算至实际支付之日止。事实和理由：2017年9月20日，原、被告签订《苏州中心办公楼房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于苏州工业园区苏州中心广场6幢被称为“苏州中心办公楼C座”项目20层05+06号(实际室号18层04+05号)房屋作办公之用。租赁合同对租赁期限、租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等费用的计算方法和支付方式、逾期付款违约金和解除合同违约金等进行了约定。租赁合同签订后，原告按照租赁合同约定履行了自己的义务，但被告自2018年4月起一直拖欠租金、物业管理费、水电费等费用。原告于2018年7月25日寄发《催款函》正式函告被告履行付款义务，但被告收函后仍未按照租赁合同支付租金及相关款项，其迟延履行付款义务的行为已构成严重违约，且已导致原告利益严重受损。原告于2018年7月27日向被告寄送《解除租赁合同通知函》，通知被告解除租赁合同，要求其支付各项欠款并将房屋恢复至交付时状态返还原告。合同解除后，原告与2018年8月3日向被告寄送《房屋原状交还告知函》，通知被告于2018年8月7日前将该房屋恢复原状归还原告，被告收函后不予理睬。2018年9月14日，原告进入该房屋进行腾空并回收该房屋。2019年5月30日，原告向被告寄送《通知函》，通知被告支付搬家费用，被告收函后仍不予回应。被告外滩公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，晶汇公司（甲方/出租方）与外滩公司（乙方/承租方）签订《苏州中心办公楼房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于苏州工业园区苏州中心广场6幢的苏州中心办公楼C座项目20层05+06号(实际室号18层04+05号)房屋作办公之用，房屋租用面积424.27平方米。甲方预计于2017年10月1日将该房屋交付乙方。租赁期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，共计36个月。第4.2款约定：甲方同意给予乙方2个月的装修期。装修期内，乙方无须支付下述第4.3款规定的租金，但必须支付本合同第5条规定的物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用。装修期如下：自交付日起至2017年11月30日。第4.3款约定：该房屋的含税租金按照其租用面积计算，本合同签订时租金的适用增值税税率为5%；2017年12月1日起至2018年11月30日，每月每平方米租金129元，月租金为54730.83元；2018年12月1日起至2019年11月30日，每月每平方米租金135元，月租金为57276.45元；2019年12月1日起至2020年11月30日，每月每平方米租金142元，月租金为60246.34元。第4.4款约定：租金采用先付后用的原则，首期按三个月为一期支付，其后各期按一个月为一期支付，乙方应于本合同签署之日起五个工作日内向甲方支付该房屋的首期租金(即2017年12月1日起至2018年2月28日的租金)计164192.49元，第二期租金(即2018年3月1日起至2018年5月31日的租金)计164192.49元应于2018年1月20日前支付；其后各期租金每期提前支付一次，具体于每期届满之日所在月的上一个月的20日或之前支付下一期的租金。第5.1款约定：乙方应于本合同签署之日起5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金为该房屋租赁期内首年月租金的3倍及3个月物业管理费之和，即196012.74元。第5.2款约定：如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以租赁保证金抵付乙方任何应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给乙方。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的5个工作日内补交该等差额，每逾期一日补交应按该差额的万分之五向甲方支付违约金。第5.3款约定：租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同第12.3款之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方满足该前提后30日内将租赁保证金(在按照本合同约定作出扣除[如有]后)一次性无息退还乙方。第5.7款约定：乙方应按本合同约定向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费，该房屋目前的含税物业管理费按照租用面积每平方米每月25元计算，即该房屋每月的含税物业管理费为10606.75元。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6%。乙方同意，如本合同有效期内管理公司就该物业中的所有办公用途的房屋统一提高物业管理费，并提前1个月书面通知乙方，则乙方就该房屋所应付的物业管理费将于该一个月期满时相应增加。第5.8款约定：物业管理费采用先付后用的原则，首期按三个月为一期支付，其后各期按一个月为一期支付，乙方应于本合同签署之日起五个工作日内向甲方或管理公司支付该房屋首期物业管理费(即2017年12月1日起至2018年2月28日的物业管理费)计31820.25元，第二期物业管理费(即2018年3月1日起至2018年5月31日的物业管理费)计31820.25元应于2018年1月20日前支付；其后各期物业管理费每期提前支付一次，于每期届满之日所在月的上一个月的20日或之前支付下一期的物业管理费。装修期内的物业管理费共计21213.5元，乙方应于支付首期物业管理费的同时支付。第5.9款约定：租赁期内的水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和相关设施和设备的开通和/或使用的费用等均应由乙方承担。本条规定的各项费用的支付方式和时间应以甲方和/或管理公司的书面通知为准。第8.1款约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方按本合同约定向甲方支付违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付其损失的，甲方还有权要求乙方赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……8.1.4乙方逾期支付租金累计超过1个月的；8.1.5乙方逾期支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项累计超过1个月的；……8.1.8乙方违反本合同的约定，且在甲方书面通知后7日内乙方未予纠正的；……8.1.11出现其他归因于乙方，法律法规允许甲方解除合同之情形的。第9.2款约定：该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，或者乙方单方面解除本合同的，本合同解除前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本合同第4.2款规定的装修期内所免去的所有租金，此外，甲方有权要求乙方按下述规定向甲方支付违约金：……9.2.2剩余租赁期超过六个月(包括六个月)的，违约金为该房屋6个月的租金(适用合同解除之日的租金标准)。第9.3款约定：出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方除有权就其在剩余租赁期内的租金损失行使本合同9.2款规定的权利以外，甲方还有权同时根据本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约所发生的损失向乙方索赔。第9.5款约定：乙方逾期支付本合同约定的租金和/或其他各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的万分之五向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15日的，甲方或管理公司除收取前述违约金外，还有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第12.1款约定：乙方应按本合同12.2、12.3款约定返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金与每日物业管理费之和的双倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。第12.2款约定：乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，乙方除应按本合同12.1款的规定向甲方支付占用使用费外，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和本合同第5.9款所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。第12.3款约定：乙方如按本合同第6条之规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。第12.4款约定：如乙方未按约定将自行添置的不可移动物品拆除的，甲方将代替乙方完成相应的拆除事宜，所发生的全部费用由乙方承担。第12.6款约定：如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启该房屋的门锁并更换门锁，屋内的物件均视为放弃物，甲方有权将其搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支行或偿付任何款项。合同还就其他事项作了约定。附件四反映，电费1.10元/度，付予业主。2017年10月18日，外滩公司向晶汇公司转账支付413238.98元。转账备注：“租赁保证金、首期租金、首期物业管理费、装修期物业费”。2018年7月25日，晶汇公司向外滩公司寄送《催款函》，列明费用清单，反映外滩公司欠付2018年6月的电费757.55元以及2018年6月/7月物业管理费各10606.75元、2018年6月/7月租金各54730.83元，合计131432.71元，函件主要内容为：“贵方与我方签署了《苏州中心办公楼房屋租赁合同》(‘租赁合同’)，截止本函发出时，贵方迟迟未按合同约定的第四条及第五条向我司支付租金、物业管理费及其他相关费用。就此，我司多次与贵方沟通，明确要求贵方履行合同义务，但至今仍未收到贵方任何回复及履约承诺。贵方逾期付款的行为已经构成违约，现我司向贵方发出正式函告，敦请贵方于本函件发出之日起5日内付清各项欠款费用(具体费用清单详见账单明细)。……如贵方在上述期限内仍不履行合同义务的，按贵方与我司签署的合同约定，贵方逾期支付合同约定应交款项的，每逾期一天，应按逾期之款项的0.05%支付违约金。请贵方引起重视，认真对待!否则，我司将根据中国法律法规及双方合同约定，采取包括但不限于停止水电供应、扣除租赁保证金、解除合同等措施维护我司合法权益，由此而产生的一切后果由贵方承担，我司将保留追究贵方违约责任的权利。另我司迟延或暂缓行使相关权利，不视为我司放弃或变更我司根据法律或合同享有的权利。望贵方尽速付款，避免发生不必要的损失。”该函外滩公司于2018年7月28日签收。2018年7月27日，晶汇公司向外滩公司寄送《解除租赁合同通知函》，内容为：“……我司依约向贵方交付了房屋并全面履行了合约约定的其他义务，但贵方自2018年6月起一直拖欠租金、管理费、水电费等费用。我司已于2018年7月25日向贵方发出催款函，且之后我司多次催缴无果，贵方至今仍未按照函件的要求正常支付租费。截止本函件发出之日，贵方已累计拖欠租费共计130675.16元。贵方的上述行已构成根本违约。根据《租赁合同》的相关约定，我司现在行使单方解除权，解除与贵方的《租赁合同》，终止租赁关系，并追究贵方相应的违约责任。为此，我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下，望积极配合：一、自2018年7月31日起，贵方与我司签订的《租赁合同》即行解除，双方之间的房屋租赁关系终止。二、请贵方于《租赁合同》解除之日将租赁房屋以交付时的完好可出租状态交还我司，否则我司将自行收回房屋并保留追究贵方法律责任的权利。三、贵方已支付租赁保证金及其他费用均不予退还，且贵方应于《租赁合同》解除后3日内将尚欠我司的租金109461.66元、物业管理费21213.5元、水电费0元、违约金328384.98元等共计459060.14元支付给我司。否则我司将依法对贵方采取进一步的法律措施，由此产生的一切后果均由贵方承担。”该函外滩公司于2018年7月28日签收。2018年8月3日，晶汇公司向外滩公司寄送《关于苏州中心办公楼C座2005,2006房屋原状交还的告知函》，内容为：“……2018年7月28日，在催告无果的情况下，我司依据原合同约定向贵方送达了《解除租赁关系通知函》，于2018年7月31日解除了双方之间的原合同，贵我双方的租赁关系终止，并要求贵方在合同解除当日将房屋恢复原状并交还我司，但贵方至今也未予执行，仍继续占用我司房屋。鉴于此，现我司再次向贵方严正敬告如下：1、请贵方立即支付拖欠的所有费用。2、贵我双方的租赁关系已于2018年7月31日解除，贵方已无权再继续占用我司苏州中心办公楼C座项目20层05,06号房屋，现我司再次要求贵方将该房屋于2018年8月7日之前恢复原状并归还我司。3、如贵方逾期未交付恢复原状的房屋，则我司将自行进入该房屋并进行拆除，我司的拆除费用由贵方承担。该房屋内不可移动的物品均归我司所有。我方将保留通过司法途径追究贵方违约责任的权利。本函件的出具并不意味着我方已经放弃、豁免对贵方的任何合法权利。”该函外滩公司于2018年8月4日签收。2018年9月14日，晶汇公司接受苏州市福运达搬家运输服务有限公司（以下简称福运达公司）14个人工、350元/人工、总价4900元的报价，委托福运达公司搬运租赁房屋苏州中心C座20F-05/06室外滩公司遗留物品，当天福运达公司完成搬运。2019年5月26日，福运达公司为晶汇公司开具4900元搬运费发票。2019年5月30日，晶汇公司向外滩公司寄送《通知函》，内容为：“……2018年7月28日，在催告无果的情况下，我司依原合同约定向贵方送达了《解除租赁关系通知函》(“解除函”)，于2018年7月31日解除了原合同，并于2018年8月3日向贵方送达《关于苏州中心办公楼C座2005,2006房屋原状交还的告知函》(“告知函”)，通知贵方如逾期未将该房屋恢复原状并交付我司，我司将自行进入该房屋并进行拆除，拆除费用由贵方承担。现原合同已解除，我司已于2018年9月14日进入该房屋进行拆除、腾空并收回该房屋，并将该房屋内留存物品存放至我司指定地点，搬家费用合计4900元，请贵方于收到本通知函之日内将前述拆除费用、相关留存物品仓储费用及其他贵方拖欠我司的所有费用支付给我司并至我司领取该房屋内留存物品，逾期我司将自行处置。特此再次敦请贵方切实履行解除函及告知函所述义务，我司保留通过司法途径追究贵方违约责任的权利。”该函外滩公司于2019年5月31日签收。审理中，晶汇公司陈述：其自2018年9月14日起，自行提供本可出租的苏州中心另一间面积为112.55平方米的房屋，存储外滩公司遗留在租赁房屋后被搬运出来的物品，主张按75元/月/平方米计算外滩公司应支付的仓储费用。为此，晶汇公司提交仓储房间平面图，反映仓库所在位置，并提交其出租给案外三人的三间仓库（面积分别为20.6平方米、23.78平方米、25.3平方米）租赁协议，反映租金均为75元/月/平方米。另，案涉房屋原告于2018年12月中旬另行出租。以上事实，由苏州中心办公楼房屋租赁合同、银行交易明细、苏州中心C座办公楼租户电量抄录表、催款函、解除租赁合同通知函、关于苏州中心办公楼C座2005,2006房屋原状交还的告知函、通知函、邮寄凭证、报价单、搬家工程验收单、发票、房间平面图、仓库租赁协议等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，晶汇公司与外滩公司签订的《苏州中心办公楼房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。合同履行期间，外滩公司长期欠费，违约情节已达到合同第8.1款约定的晶汇公司单方行使合同解除权的条件，晶汇公司2018年7月27日致函表达合同于2018年7月31日解除之意，符合合同约定，该函外滩公司于2018年7月28日签收，现晶汇公司诉请确认双方签订的房屋租赁合同已于2018年7月31日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。晶汇公司诉请外滩公司支付2018年6月、7月的租金109461.66元、物业管理费21213.5元，外滩公司未提交证据证明其已付该期间的两项费用，该两项费用金额经本院核算无误，故本院对该诉请予以支持。晶汇公司诉请外滩公司支付2018年7月的电费343.35元，提交了C座办公楼租户电量抄录表，外滩公司未提交证据证明其已付该期间的电费，故原告相应诉请本院予以支持。合同对于外滩公司支付租金、物业管理费的时间有明确约定，外滩公司未按期支付，原告主张被告支付以欠付金额为基数、按日万分之五计算的逾期付款违约金，有事实及法律依据，本院一并予以支持。合同明确约定，如因外滩公司逾期不迁出该房屋而造成晶汇公司其他损失的，外滩公司还应承担赔偿责任。而合同解除后，外滩公司未及时搬走租赁房屋内物品，晶汇公司致函要求外滩公司恢复房屋原状未果，于2018年9月14日委托福运达公司搬运房屋内遗留物品，产生的搬运费损失4900元，理应由外滩公司承担。故本院对晶汇公司该项诉请予以支持。合同明确约定，对于外滩公司遗留在房屋内的物件，晶汇公司有权收取仓储费用。而合同解除后，外滩公司未及时搬走租赁房屋内物品，晶汇公司自行提供仓库存储相关物品，产生的仓储费损失，理应由外滩公司承担。鉴于仓储费标准未经鉴定以及原告用于存放物品的仓库是否出租存在不确定性，综合考量存放物品所占用仓库面积的必要性，本院酌定外滩公司支付晶汇公司仓储费40000元。合同明确约定，出现本合同规定情形而晶汇公司行使解除本合同之权利的，晶汇公司有权向外滩公司索取装修期内免去的所有租金，因此晶汇公司诉请外滩公司支付装修期租金109461.66元，有事实和法律依据，本院予以支持。晶汇公司依据合同第12.1款诉请外滩公司支付自合同解除之日2018年7月31日至清场日2018年9月14日按租金与物业管理费之和的2倍计算的房屋占用费189689.75元，并依据合同第12.2款同时诉请外滩公司支付该占用期间的物业费15396.9元，两项诉请虽均有独立合同约定依据，但相关条款均为违约责任条款，过分高于实际损失，应予调整，本院据此参照租金的1.3倍标准酌定外滩公司支付晶汇公司房屋占用费、占用期间物业费合计123298元。晶汇公司依据合同第9.2款诉请外滩公司支付按合同解除之日的租金标准计算6个月的解除合同违约金328384.98元，考虑到晶汇公司主张的违约金具有赔偿损失的性质，且该项损失系弥补案涉房屋租赁合同提前解除，晶汇公司重新出租案涉房屋需要的寻租期，本院综合合同约定及合同履行情况，晶汇的实际损失，酌情参照五个月租金标准计算解除合同违约金273654.15元。另，对于外滩公司已付的租赁保证金196012.74元，晶汇公司虽以外滩公司违约为由依据合同约定主张不予返还，但相关条款亦属违约责任条款，而就诸项实际损失，前述意见已予考虑。故租赁保证金宜作为应返还外滩公司的款项而与外滩公司应赔付的金额抵扣结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告苏州晶汇置业有限公司与被告苏州外滩信息服务有限公司之间的《苏州中心办公楼房屋租赁合同》于2018年7月31日解除；二、被告苏州外滩信息服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州晶汇置业有限公司赔付租金、物业管理费、电费、房屋占用费、占用期间物业费、搬运费、仓储费、装修期租金、解除合同违约金、逾期付款违约金合计512964.16元及自2019年6月1日起、以131018.51元为基数按日万分之五计算至实际付款之日止的利息；三、驳回原告苏州晶汇置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19956元、公告费600元，合计20556元，由被告苏州外滩能源科技有限公司负担5987元，原告苏州晶汇置业有限公司负担14569元。被告负担之款原告已预交,被告于本判决生效之日起十五日内一并支付原告5987元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名江苏省苏州市中级人民法院；开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  王晓春人民陪审员  赵群明二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。