内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终678号上诉人（原审被告）：徐福玲，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：赵月一，海拉尔区健康街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：颜廷娟，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：包正清，内蒙古智慧律师事务所律师。上诉人徐福玲因与被上诉人颜廷娟房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐福玲上诉请求：撤销一审判决第二项，同意支付颜廷娟7500元违约金（12.5万元×30%＝3.75万元-已付3万元＝7500元）。事实和理由：徐福玲与颜廷娟签订了《租房合同》，租期自2018年5月8日至2019年5月8日，租期一年，年租金为12.5万元，租金交付为上打租金。因徐福玲生意不景气，暂时无力支付租金12.5万元，经协商颜廷娟同意徐福玲以12.5万元为基数，按照月利率2分支付一年的利息3万元。《租房合同》到期后，徐福玲支付了颜廷娟2.5万元租金，剩余租金10万元无力支付，为颜廷娟出具了借条，承诺如不能按时付清，按总额的20%赔偿。徐福玲虽然给颜廷娟两次出具借条，两次分别约定逾期付款利息及赔偿比例，但却都是基于同一租赁法律关系，同一欠款事实，同一笔租金款项，如按照两次约定，徐福玲应支付颜廷娟违约金5万元（包括己付3万元，一审法院判决的2万元），相当于颜廷娟租金损失10万元的50%。双方形成租赁合同关系，权利义务应适用《中华人民共和国合同法》及其相关法律规定，即约定的违约金过分高于造成的损失的30%，当事人可以请人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，颜廷娟的租金损失为10万元，徐福玲已付颜廷娟3万元，是按照法律规定的上限30%支付的违约金，因此不应再向颜廷娟支付租金违约金，综上，一审判决于法无据，请二审法院依法予以撤销。颜廷娟辩称，一审法院适用法律正确，颜廷娟要求徐福玲支付房租10万元及违约金2万元，均有证据支持，请驳回其上诉请求，维持一审判决。颜廷娟向一审法院起诉请求：1.判令徐福玲偿还颜廷娟房租10万元；2.判令徐福玲给付颜廷娟逾期付款违约金2万元；3.诉讼费用由徐福玲负担。一审法院认定事实：本案涉案房屋海拉尔区某号门市房所有权登记在颜廷娟女儿华某1名下。因华某1长期在外地生活，即将某号门市房交由其母亲即本案颜廷娟管理和出租。徐福玲多年以来一直从颜廷娟手中租赁某号门市房使用。2018年5月8日，颜廷娟与徐福玲签订《租房合同》，该《租房合同》约定：颜廷娟将某号门市（140平方米）出租给徐福玲，租期自2018年5月8日至2019年5月8日（合同中将租期误写为2017年5月8日至2018年5月8日）；年租金12.5万元，于合同生效3天内一次性交清；如有一方违约需给对方经济补偿。合同签订后，徐福玲因无力交付年租金12.5万元，即于签合同时主动给付颜廷娟年租金（12.5万元）的利息3万元（按月利率2%计算一年），并承诺年租金12.5万元于2019年5月8日付清。《租房合同》租期届满，在颜廷娟催促下，徐福玲交付租金2.5万元，欠付10万元，徐福玲于同年5月10日给颜廷娟出具一张“借条”（实际性质为欠条），该借条载明：今借颜廷娟人民币壹拾万元，保证在七天内（5月17日前）偿还全额，如不能按时付清，按总额的20%赔偿。徐福玲出具该借条后，经颜廷娟多次催促，始终未能偿还欠款。一审法院认为，本案涉案房屋的所有权人华某1在外地生活和工作，其房屋长期交由其母亲即颜廷娟管理，并授权颜廷娟全权办理房屋出租事宜，双方之间系委托关系。颜廷娟在以自己的名义长期向徐福玲出租涉案房屋过程中，并未向徐福玲披露委托人即产权人华某1，在未披露委托人的代理关系中，其委托的本意是授权受托人全权办理一切相关事宜，包括订立合同、履行合同、主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，颜廷娟和华某1均有权以适格原告的身份向房屋承租人即本案徐福玲主张权利。颜廷娟所举《租房合同》、借条等证据，能够证明徐福玲拖欠颜廷娟房屋租金10万元事实，徐福玲亦对欠付租金事实予以认可并同意偿还，该院对颜廷娟要求徐福玲偿还房租10万元的请求予以支持。关于颜廷娟主张的逾期付款违约金2万元，是在双方《租房合同》租期届满后，徐福玲在拖欠颜廷娟10万元租金逾期一年以上仍未能偿还的情况下承诺的逾期付款违约金，该违约金与徐福玲在签订合同时给付颜廷娟的3万元延迟交付年租金利息没有关系。徐福玲关于颜廷娟计算的违约金超过法律相关规定的抗辩理由不能成立，颜廷娟请求判令徐福玲给付逾期付款违约金2万元的请求依法应予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、徐福玲给付颜廷娟房租10万元。二、徐福玲给付颜廷娟逾期付款违约金2万元。上列一、二项于本判决书生效之日起十五日内付清。案件受理费2700元，减半收取1350元，由徐福玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：徐福玲是否应给付颜廷娟逾期付款违约金2万元。颜廷娟将某号门市房出租给徐福玲，双方成立租赁合同关系，该租赁合同关系的形成系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。因徐福玲未能按时支付房租，于2018年5月8日为颜廷娟出具欠条一份，载明：“今欠颜廷娟房租费款125000.00元（壹拾贰万伍仟元整），欠款利息0.02×125000.00元×12月＝30000.00元（叁万元），前款利息2018年5月8日付清，30000.00元（叁万元）。欠款本金125000.00元（壹拾贰万伍仟元整）。2019年5月8日一次付清”。在颜廷娟的催促下，徐福玲交付房屋租金2.5万元，剩余10万元至2019年5月8日仍未能偿还，因此徐福玲于2019年5月10日为颜廷娟出具借条一份，载明：“今借颜廷娟人民币壹拾万圆整，保证在柒天内（5月17日前）偿还全额。如不能按时付清按总额的20%赔偿”。徐福玲为颜廷娟出具上述欠条与借条行为系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。徐福玲上诉主张已向颜廷娟支付了一年的利息3万元，因此不应再向颜廷娟支付逾期付款违约金2万元。本院认为，徐福玲于2018年5月8日与颜廷娟签订《租房合同》时，因无力交付房屋租金，遂与颜廷娟协商，以年租金数额12.5万元为基数，按照月利率2%计算，支付颜廷娟一年的利息3万元。至2019年5月10日，徐福玲仅支付了房租2.5万元，未能按照2019年5月10日的借条约定时间向颜廷娟支付剩余房租10万元，且至今未予支付。作为完全民事行为能力人，徐福玲应知晓其出具上述借条的法律后果，且其未按照借条约定向颜廷娟偿还款项，亦给颜廷娟造成相应损失，其应按照借条约定内容向颜廷娟支付2万元赔偿款。一审法院判决徐福玲给付颜廷娟逾期付款违约金2万元并无不当。对徐福玲的上诉主张，本院不予支持。综上所述，徐福玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112.5元，由上诉人徐福玲负担。上诉人徐福玲预交案件受理费2587.5元，予以退回。本判决为终审判决。审判长 张静超审判员 薛忠卫审判员 丁 可二〇二〇年五月二十七日书记员 谢 楠附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。