山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初989号原告：中铁十局集团物业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙作训，该公司董事长。委托诉讼代理人：张波，山东齐创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骁，山东齐创律师事务所律师。被告：刘潇，住济南市。原告中铁十局集团物业发展有限公司（以下简称中铁物业公司）与被告刘潇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁物业公司委托诉讼代理人张波，被告刘潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决刘潇向中铁物业公司支付2013年6月至2018年12月的物业管理费3663元；2.判决被告刘潇支付逾期交纳物业管理费违约金，以3663元为基数，按月息2%标准计算至实际给付之日止；3.诉讼费由刘潇承担。事实与理由：中铁物业公司系济南市天桥区花样年华小区物业服务提供企业，刘潇系该小区某室业主。2008年1月18日，原、被告签订《物业管理服务协议书》，约定由中铁物业公司对刘潇居住的花样年华小区提供物业管理服务。协议书对双方权利义务、物业管理服务的内容、物业费的收费标准、支付时间及相关的违约责任进行了明确的约定。中铁物业公司已根据协议书的约定履行了自己的管理服务义务，但刘潇自2013年6月起一直欠交物业费，经中铁物业公司多次以书面或口头形式催要，刘潇均以种种理由拒绝交纳，刘潇已经严重违约。为维护合法权益，中铁物业公司特诉至法院，望判如所请。刘潇辩称，本案系物业服务合同纠纷，中铁物业公司提供的所谓物业服务根本没有达到合同要求，已构成根本性违约。一、中铁物业公司在履行物业服务合同过程中，存在如下违约问题：1、小区里面车辆乱停乱放，中铁物业公司为收取临时停车费用，随意指挥车辆占用消防通道、人行道路以及门洞道路，并导致多次小区内车辆刮擦事故。刘潇本人所租赁的44号车位，因小区车辆乱停乱放被剐蹭三次。该车位就在摄像头下面，但是刘潇到物业公司要求查看监控时，发现该监控摄像头根本没有开启，没有起到安保效果。2、中铁物业公司未按约定编制物业管理服务及财务年度计划，涉案小区业主缴纳的维修基金，数额巨大，但对于该维修基金的去向业主一无所知，中铁物业公司也没有履行告知义务。中铁物业公司从未公示过更换小区门禁、车位费、清扫垃圾支出等相关财务情况，侵犯了业主的知情权。3、擅自占用改变小区内公用部位。小区原设计的大门被私自该件为二层小楼，后按违章建筑被强制拆除。4、共用部位维护和管理存在一定问题。刘潇居住的楼宇长期存在下水管道淤堵现象，多次要求中铁物业公司进行维修，但均未进行处理，无奈，整栋楼宇业主共同出资1500元请专业人员对1-6层下水道进行改造。刘潇所住楼宇大门损坏，楼宇对讲也是坏的，自2013年刘潇入住以来反映至今，仍未得到修理。5、公共环境卫生清扫不及时。小区成立之初，小区内垃圾清运无人管理，大多是由业主自行打扫。最近中铁物业公司为了收取物业费，才找了几个人员进行简单打扫。垃圾清运不及时，经常臭气熏天，特别是夏天。因为小区脏乱差以及垃圾随意堆放问题，济南新闻综合频道也进行了新闻报道。在疫情期间，中铁物业公司也没有按要求进行消毒消杀。公共绿地、花木养护也存在问题。6、小区安保秩序存在问题。中铁物业公司仅有4-5名五六十岁的工作人员从事保安工作，根本起不到安保作用。刘潇家中2010年被盗窃一次，小区内也多次出现被盗现象。小区内的摄像头也存在问题，并未开启，24小时安全监督巡逻更是无从谈起。7、中铁物业公司收取的停车服务费每月100元，超出了物价局制定的最高38.5元每月每辆的政府指导价。二、中铁物业公司未达到管理服务质量约定目标，业主有权要求其限期改正，逾期未改正的，给业主造成损失的，中铁物业公司应当承担相应的法律责任。三、中铁物业公司主张的2013年6月至2017年10月1日期间的物业服务费，已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，请求驳回中铁物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，刘潇未到庭质证，对中铁物业公司提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘潇系济南市天桥区堤口路100号花样年华小区某室业主。2008年1月18日，中铁十局集团物业管理有限公司（后于2019年3月28日更名为中铁十局集团物业发展有限公司）与刘潇签订了《物业管理服务协议书》一份，双方约定中铁物业公司为刘潇购买的位于济南市天桥区堤口路100号鲁铁花样年华小区4号楼4单元601室住宅提供物业服务，该房屋建筑面积为109.31平方米。多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元交纳物业管理服务费，刘潇应于每月25号交纳物业费。协议还约定如刘潇不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中铁物业公司有权要求刘潇补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。双方还就物业管理服务其他条款作出了约定。另查，2012年8月1日，济南市物价局发布济价费字[2012]76号《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，根据该通知，原告中铁物业公司于2012年10月对小区物业费调整的相关细节包括物业费组成、等级标准、收费标准在小区内张贴了调查意见，并分别于2012年11月1日、2013年10月31日及2015年12月1日与济南市天桥区堤口路街道办事处堤口路南社区居民委员会（以下简称堤口路南居委会）签订花样年华小区物业管理委托合同，合同期限至2016年11月30日，合同约定由堤口路南居委会委托中铁物业公司对花样年华小区实行专业化、一体化物业管理。委托事项为通过对小区居民调查，施行一星级服务；关于物业管理服务费用，约定物业的管理服务按双方协商的标准向业主（住用户）收取，每月每平方米建筑面积0.5元，高层住宅收取电梯维护运行费0.35元/平方米·月，自动消防控制设施维护运行费0.2元/平方米·月，合计高层1.05元/平方米·月，多层0.5元/平方米·月。自接管之日起，每个月收取一次，在每个月的前十日内缴付本月的物业管理费。截止至2018年12月，刘潇未交纳2013年6月至2018年12月期间的物业服务费。本案诉讼中，刘潇为证明中铁物业公司提供的物业服务存在瑕疵，向本院提交了照片以及济南市电视台采访视频等证据为凭。本院认为，中铁物业公司与刘潇签订的《物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，中铁物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务。之后，中铁物业公司在对小区业主就物业费的组成、等级标准、收费标准等征求意见后与堤口路南居委会签订了花样年华小区物业管理委托合同，继续对该小区实行物业管理服务，刘潇在事实上接受了中铁物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述合同履行付费义务。现刘潇未及时向中铁物业公司支付相关物业费，应承担相应的民事责任。中铁物业公司要求刘潇支付2013年6月至2018年12月的物业服务费3662元（109.31平方米×0.5元/平方米/月×67月），符合双方之间的合同约定。但是，结合刘潇提交的相关证据，可以证实中铁物业公司在该段期间内提供的物业服务过程中确实存在一般性瑕疵，尤其是对于公共环境卫生清洁、绿化保养等问题中，可以构成重大瑕疵问题。对于物业服务企业在提供物业服务过程中存在重大瑕疵的情形下，业主可以减少交纳该存在物业服务质量问题期间内的物业服务费。考虑到中铁物业公司仅系提供一星物业服务水平的相关物业服务，物业费标准为政府指导价下的济南市最低收费标准；而且，中铁物业公司系在公共环境卫生保洁以及绿化保养方面存在重大瑕疵，但双方之间的物业服务合同还涵盖了其他多个不同项目以及服务内容。同时，还需要考虑因减少物业服务费而可能导致物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降等综合性因素。本案中，对刘潇应交纳的物业服务费3662元，本院酌定按照90%交纳，即3295.8元。关于违约金，因中铁物业公司所提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，故对中铁物业公司要求刘潇支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对刘潇主张的财产损失问题，其可以另行主张权利。对于本案诉讼时效问题，中铁物业公司一直在该小区内提供物业服务，刘潇欠费期间一直持续，中铁物业公司也曾向其进行催要过物业服务费，对于诉讼时效应当从宽掌握，中铁物业公司尚未经过诉讼时效。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，中铁物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘潇于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业发展有限公司支付物业服务费3295.8元；二、驳回原告中铁十局集团物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇二〇年五月十四日书记员 杜子虎