西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初5889号 原告：西安曲江唐瑞置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区玄武东路华远海蓝城小区**楼**。统一社会信用代码91610136698607508R。 法定代表人：柏力。 委托代理人：王家元，男。 委托代理人：杨珍珍，女。 被告：方文轩，男，1992年9月7日出生，汉族。 第三人：中国工商银行股份有限公司西安太华路支行。住所地。住所地：西安市未央区太和路**西安市检察院小区********会信用代码91610133920694500P。 法定代表人：张军玲，行长。 委托代理人：汤为，男。 委托代理人：刘华卉，女。 原告西安曲江唐瑞置业有限公司（以下简称“唐瑞置业”）与被告方文轩、第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行（以下简称“工行太华路分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日作出(2017)陕0112民初1551号之一民事裁定书，原告不服该裁定书上诉至陕西省西安市中级人民法院。2020年3月20日陕西省西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终14681号民事裁定书，撤销(2017)陕0112民初1551号之一民事裁定书，本案指令审理。本院于2020年4月16日受理此案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐瑞置业的委托诉讼代理人王家元、杨珍珍、被告方文轩、第三人工行太华路分行的委托诉讼代理人刘华卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐瑞置业诉称，其公司与被告2012年3月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买其开发的××××城第×幢×单元×层×××××号商品房，被告支付首付款655234元，余款从第三人处贷款支付，其为该笔贷款承担阶段性保证责任。因被告逾期偿还按揭贷款，截止2016年9月30日第三人从其处划扣33851.01元用于偿还被告按揭贷款，依据《商品房买卖合同》此种情况其可主张解除合同和要求被告支付违约金等，故诉至法院要求：1、解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，由被告配合办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续并承担全部手续费用；2、由被告支付解除合同违约金435046.8元；3、由被告支付其承担担保责任支出的全部费用（包括但不限于按揭本金、利息、违约金、诉讼费等，以下简称补偿款）及补偿款违约金，最终以实际支付金额为准；4、由被告向其支付应由被告承担的物业费；5、解除其与被告、第三人签订的《工商银行个人购房借款/担保合同》，由被告、第三人配合其办理预购商品房贷款抵押登记注销手续，被告承担全部手续费用；6、由被告承担本案诉讼费。 被告方文轩辩称，其不同意原告的上述诉讼请求。涉案的房屋不是由其购买，实际的买受人是其母亲陈娟丽。也是陈娟丽进行的还款。其母亲担任法人的西安科威房地产营销策划有限公司破产，其母也因为涉嫌犯罪被刑拘，因此才拖欠了银行的按揭贷款。现在其并没有能力支付银行的按揭贷款。 第三人工行太华路分行辩称，其银行同意原告解除商品房买卖合同及其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的商品房买卖合同、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行按揭贷款客户方文轩扣划保证金情况说明及扣款凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、催促缴纳银行按揭贷款的律师函及发函凭证、催促办理房屋入住手续的提示函及发函凭证、解除《商品房买卖合同》的通知及发函凭证、物业情况说明、收款收据，本院确认有效。对第三人工行太华路支行提供的被告方文轩的还款明细，本院确认有效。结合原、被告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2012年3月13日，原告唐瑞置业与被告方文轩签订了《商品房买卖合同》。约定被告方文轩购买原告唐瑞置业开发的西安市浐灞生态区玄武东路××××城小区×号楼×单元×层×××××室。该房屋总价款2175234元，首付款655234元，剩余房款152万元以按揭方式支付。该合同附件六第一部分第二条第四款约定，在出卖人（原告唐瑞置业）为买受人（被告方文轩）向按揭银行提供担保的情况下，如，买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支付的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期或买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续（合同解除自出卖人发出书面通知之日生效），同时买受人按买卖合同商品房总价款之20%向出卖人支付违约金。此种情况下，出卖人有权将商品房另行出售，出售所得在扣除买受人应向出卖人支付的补偿款、违约金及其他应付款项后，余额（如有）自出卖人无息退还买受人。因被告方文轩未能按时偿还银行贷款，原告唐瑞置业向第三人工行太华路支行代偿了银行贷款。原告于2016年11月8日，向被告方文轩邮寄送达了《解除的通知》，但原告并无证据证明该通知已经送达至被告方文轩。2017年1月18日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，第三人工行太华路支行及原告唐瑞置业均认可，截止目前，原告唐瑞置业共向第三人代偿款项为33851.01元。被告方文轩主张其并非实际买受人。原告唐瑞置业明确其第三项诉讼请求为，要求被告向原告支付因逾期偿还按揭银行贷款1781224.09元（截止2020年5月21日），以及原告为被告向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（包括但不限于按揭本金、利息、违约金、诉讼费等，以下简称补偿款）及补偿款违约金，补偿款最终以实际偿还之日中国工商银行股份有限公司西安太华路支行核准金额为准。 另查明，涉案房屋现被西安市公安局经济技术开发区分局查封。原告唐瑞置业代被告方文轩交纳了物业费共计33347.73元。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告方文轩确未按期支付银行按揭贷款，根据原被告签订的《商品房买卖合同》，虽约定原告唐瑞置业在代被告方文轩偿还银行按揭贷款的情况下，可以解除合同。但原告唐瑞置业并无证据证明其公司的《解除的通知》已经送达到了被告方文轩。且涉案房屋房款总额为2175234元，原告唐瑞置业的代偿款项仅为33851.01元，被告方文轩支付的首付款达655234元，故原告唐瑞置业所支付的代偿款项与房款总额及被告方文轩支付的首付款均相差巨大。另，涉案房屋现被查封，故原告唐瑞置业要求解除其与被告方文轩签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。但原告唐瑞置业要求被告方文轩按照合同约定支付代偿款及违约金的诉讼请求，本院予以支持。原被告之间约定的代偿款违约金为日千分之五过高，应适当予以降低。被告方文轩应以代偿金额33851.01元为基数，按照20%的标准向原告支付违约金即6770.2元。原告主张被告配合办理抵押登记注销手续、预收登记备案注销手续，及向其支付解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告向其支付物业管理费的诉讼请求，因属其他法律关系，原告可另行起诉。原告主张解除被告、第三人与其签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下： 一、被告方文轩于本判决生效之日起十五日内支付原告西安曲江唐瑞置业有限公司代偿款33851.01元。 二、被告方文轩于本判决生效之日起十五日内支付原告西安曲江唐瑞置业有限公司违约金6770.2元。 三、驳回原告西安曲江唐瑞置业有限公司的其余诉讼请求。 如被告方文轩未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24530元，原告西安曲江唐瑞置业有限公司已预交，现由被告方文轩承担2530元，原告自行承担2.2万元。被告承担部分于上述款项给付时一并付给原告。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  崔小梅 审 判 员  王宝娟 人民陪审员  马 兰 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理  尤 玥 书 记 员  杨 珂