广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复146号 复议申请人（异议人、被执行人）：鹤山市兆基物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山。统一社会信用代码：91440784686415656J。 法定代表人：李巧惠。 委托诉讼代理人：金树志、黄丽斌，均系广东汉铎律师事务所律师。 申请执行人：佛山置强置业有限公司。住所地：佛山市禅城区城门头路****。统一社会信用代码：91440604MA4ULKW551。 法定代表人：张志华。 委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。 被执行人：李巧惠，女，汉族，1973年10月18日出生，住广东省鹤山市。 委托诉讼代理人：金树志、黄丽斌，均系广东汉铎律师事务所律师。 复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称“兆基公司”）不服广东省鹤山市人民法院（以下简称“鹤山法院”）（2020）粤0784执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 鹤山法院查明，关于申请执行人佛山置强置业有限公司（以下简称“置强公司”）与被执行人兆基公司、李巧惠商品房委托代理销售合同纠纷一案，鹤山法院依法冻结了兆基公司在鹤山市农村信用合作联社的银行账号80×××23及在工商银行鹤山支行的银行账号20×××35，并查封了兆基公司名下位于共和镇×××共26套房产及李巧惠名下位于沙坪××××街××房产、××600车辆。兆基公司向鹤山法院提出异议，请求解除上述两个银行账户的查封。 又查明：2017年8月21日，置强公司与兆基公司签订《畔山花园项目独家销售合作协议》，约定置强公司受兆基公司委托销售鹤山共和镇共兴路畔山花园住宅用途的商品房（带装修）约950套。其中，协议第五条置强公司的营销服务费及支付约定：1、双方约定，兆基公司实收的房款底价为4300元/平方米，按客户与兆基公司签署的《商品房买卖合同》为准，兆基公司按4300元/平方米实收房款，超出兆基公司实收房款底价的部分为置强公司营销服务费（该营销服务费不需要置强公司开具发票，故在结算时将会按照18%扣除税金，即置强公司收取的营销服务费由兆基公司按82%结算给置强公司）。 另查明：经向鹤山市住房和城乡建设局调查，该局复函：兆基公司在鹤山市农村信用合作联社的银行账号80×××23及在工商银行鹤山支行的银行账号20×××35是商品房预售款专用账户。 鹤山法院认为，本案争议的焦点是鹤山法院能否对被执行人兆基公司80×××23及20×××35账户采取冻结措施。兆基公司上述两个账户是商品房预售款专用账户。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。从现有法律法规和执行程序司法解释或规定来看，并未将商品房预售监管账户和资金规定为限制或禁止冻结扣划的账户和资金类型。本案中，置强公司与兆基公司签订销售合作协议，约定置强公司受兆基公司委托销售商品房，兆基公司向置强公司支付营销服务费。从营销服务费及支付约定中可知，兆基公司支付置强公司的营销服务费实际上是购房者支付兆基公司的部分购房款。在兆基公司尚未支付置强公司营销服务费的情况下，鹤山法院依法冻结兆基公司的商品房预售款账户资金，并无不当。兆基公司请求解除80×××23及20×××35账户的冻结，理据不充分，鹤山法院不予支持。 2020年2月25日，鹤山法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条第（一）项的规定，作出(2020)粤0784执异6号执行裁定，裁定驳回兆基公司的异议请求。 复议申请人兆基公司向本院申请复议称，请求撤销鹤山法院(2020)粤0784执异6号执行裁定书，支持兆基公司的异议请求。事实和理由归纳如下：一、在本案中，被查封的两个账户是商品房预售款专用监管账户，用于收取兆基公司的房地产开发项目“畔山花园”的商品房预售资金，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，预售房监管账户中的预售房款，在项目竣工之前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。”二、兆基公司的资产远大于负债，而且房屋正在预售，经营发展前景良好，但是，如果涉案账户继续冻结，情况会恶化，引发连锁反应，房屋销售停滞，资产被贱卖，项目会烂尾，最终导致各方均输的社会后果，造成恶劣的社会影响。 申请执行人置强公司答辩称，一、鹤山法院认定的事实清楚、作出的裁定正确。1、并没有相关的法律法规规定商品房预售专用账户不得查封或冻结。2、根据置强公司与兆基公司的约定，经置强公司促成交易的物业，客户向兆基公司支付的总房款中，超出兆基公司实收底价部分的房款均属于置强公司的所得，因此，鹤山市人民法院对该部分事实的认定是正确的。3、在置强公司应收服务费中，还包含了置强公司应付予第三方中介公司的佣金，而第三方的中介公司也需要向其下属的中介人员支付佣金，若连这些之前应收之佣金也无法收回，也必然会引发第三方公司起诉置强公司、中介人员起诉第三方公司等一系列的诉讼或社会事件。二、兆基公司陈述之理由系虚假及不成立。兆基公司所陈述“经营发展前景良好”纯属虚假，兆基公司负债累累，且并没有提供相关证据证明目前在建工程存在继续施工、需要支付工程款项的必要性。 被执行人李巧惠未向本院提交证据及答辩意见。 本院认为，首先，鹤山法院已查封兆基公司名下两个商品房预售款专用账户。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，人民法院对于该账户的执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。就本案所涉普通债权的执行，依据《广东省商品房预售管理条例》第三十条：“预售人设立商品房预售专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。”的规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。本案中，鹤山法院已查封兆基公司名下位于共和镇×××共26套房产及李巧惠名下位于沙坪××××街××房产、××600车辆。在尚有房产、车辆等可供执行的财产的情况下，鹤山法院应对涉案建设工程项目的进展情况和竣工验收情况，以及已查封财产的状况（包括抵押担保及查封物能被执行的价值等）调查核实，以确定查封财产价值和顺序。但鹤山法院异议裁定对上述事实未予以查明，属认定基本事实不清。 其次，异议申请人兆基公司在向鹤山法院所提执行异议中主张鹤山法院已查封并正在处理的的房屋和车辆已足以覆盖执行案件项下的债务，鹤山法院存在超额查封的行为，对此鹤山法院异议审查时没有处理，属遗漏异议请求。 综上，鹤山法院（2020）粤0784执异6号异议裁定认定基本事实不清、遗漏异议请求，依法应撤销并发回鹤山法院重新审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下： 撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784执异6号执行裁定；发回广东省鹤山市人民法院重新审查。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年五月八日                                                                                                   法官助理钟宏鹏                                                                                                       书记员简金凤