湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终221号上诉人（原审原告）：冯俊，男，1988年6月14日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人:胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北省大冶英才房地产开发有限公司，住所地大冶市城北开发区大冶大道**。法定代表人:郭军，总经理。委托诉讼代理人:朱纯家，湖北维佳律师事务所律师。上诉人冯俊因与被上诉人湖北省大冶英才房地产开发有限公司（以下简称：大冶英才房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。冯俊上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：1.一审判决认定违约金的截止日期错误，大冶英才房地产公司至今未达到交房条件，也并未履行交房义务。根据其与大冶英才房地产公司所签购房合同第九条的约定，商品房交付时需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定，交付商品房时，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件，有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由大冶英才房地产公司承担。至今大冶英才房地产公司未向其提供齐全合同约定的交付房屋的证明文件，延期交房的违约行为一直持续至今。2.一审判决将租金作为计算违约金的标准属适用法律错误，违反合同自愿原则，请求酌情调整为按日万分之五计算逾期交房违约金。首先，双方购房合同明确约定了违约金计算标准，该约定并未违反法律规定，应予适用。一审判决违背当事人意思自治原则，违反约定优先于法律的规定，适用法律错误。其次，双方签订的购房合同是大冶英才房地产公司拟定的格式合同，产生争议时应作出不利于提供格式条款一方的解释，且逾期交房给其造成的损失不仅仅是租房的租金损失，还有其从银行按揭贷款的利息损失等，即使调整，应由人民法院根据实际情况酌情调整，而非直接按照大冶英才房地产公司单方提交的评估报告的价格进行计算。3.依据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款的规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。可见，即使其接收了未达到交付条件的商品房，大冶英才房地产公司也应承担逾期交房违约责任直至符合交房条件之日，同时还需承担收房后直至符合交房之日的前期物业服务费用。二者是并列关系，而非承继关系。大冶英才房地产公司辩称：1.一审判决认定违约金的截止日期正确。其在2019年1月14日就已完成各项验收，符合实质交房条件，应承担截止此时的逾期交房违约金。2.约定的违约金明显过高，其有权申请调整。依照相关法律规定，逾期交房违约金不应超过同地段房屋租金价格的1.3倍。3.业主实际收房后，视为业主认可房屋已符合双方约定的交房条件，其无需再另行承担逾期交房违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。冯俊向一审法院起诉请求：1.判令大冶英才房地产公司向其支付逾期交房违约金（自2018年12月31日起至符合交房条件之日止，按全部购房款的日万分之十计算，暂计算至2019年2月28日违约金为32981元）；2.本案诉讼费由大冶英才房地产公司承担。一审法院认定事实：冯俊于2017年9月27日与大冶英才房地产公司签订了商品房买卖合同，约定购买大冶英才房地产公司开发的“五星佳苑”项目的第1幢12606号商品房，建筑面积114.75㎡，单价4871.46元／㎡，总价款559000元。合同约定的主要条款有：一、商品房的用途为住宅。二、合同第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件为供、排水，供电，燃气在2018年12月30日前达到使用条件或完成管道敷设；公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）在2018年12月30日达到验收合格标准。未达到上述条件，由双方协商处理。三、交付时间和方式。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付。交付手续为：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将书面通知送达买受人。买受人未收到通知的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；如遇不可抗力事件发生影响交付的，交付时间相应顺延。如出卖人不能出示合同第九条约定的证明文件，买受人有权拒收，责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对房屋进行查验。由于买受人原因导致房屋不能按期交付的，出卖人电话或报纸公共形式通知交房30天内，视为买受人自动接收，责任和风险由买受人承担。四、出卖人逾期交付责任。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房，按如下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之10的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之10的违约金。五、送达方式。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以电话方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之前7日内书面通知对方，未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，冯俊依约支付了购房款。2019年1月14日，大冶英才房地产公司组织勘察、设计、监理、施工单位对“五星佳苑”项目进行了竣工验收。此前，大冶英才房地产公司按照合同的约定，完成了商品房相关设施设备、公共服务及其他配套设施建设；同月28日，完成测绘报告；同月31日，取得建设主管部门的建筑工程竣工验收备案证明文件。2019年1月15日，大冶英才房地产公司通过电话和其他形式，通知业主收房。同日，冯俊接受了房屋，但认为大冶英才房地产公司所交付房屋不符合合同约定的条件，现提起诉讼，要求大冶英才房地产公司承担至符合交房条件和有效通知之日止的逾期交房违约金。另认定，大冶大道是大冶英才房地产公司开发的“五星佳苑”项目唯一的施工通道。2016年6月，大冶市人民政府决定实施大冶大道人防地下商业街工程，北起东风路口，南至大冶实验中学，自2016年8月1日起实行全封闭施工。该工程预计在2016年12月31日完工，2017年春节路面恢复通车。2016年12月27日，大冶市政府宣布推迟到2017年5月通车，但大冶大道恢复通车的实际时间为2017年12月22日。2019年5月15日，大冶英才房地产公司委托的湖北正量行房地产估价咨询有限公司对“五星佳苑”房屋租金作出评估报告，在迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月5.6元／㎡，第2幢租金均价为月5.4元／㎡。冯俊认为评估价格太低，对评估结果不予认可。经法院释明，冯俊不申请重新评估。同时，冯俊认为大冶英才房地产公司逾期交房的时间应为有效通知并实际交房之日，对要求大冶英才房地产公司承担违约交房的责任方式由法院依法处理。2017年6月15日，经价格主管部门批准，“五星佳苑”前期物业服务费月标准为：高层住宅（第1幢）1.2元／㎡，多层住宅（第2幢）0.7元／㎡。一审法院认为：冯俊与大冶英才房地产公司签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。就本案的处理，双方争执的焦点有以下几个方面：一、大冶英才房地产公司是否构成逾期交房。依照合同约定，大冶英才房地产公司在完成备案（2019年1月31日）后才具备了合同约定的交房条件。大冶英才房地产公司提出迟延交房的理由之一是天气原因和小区绿化升级、道路刷黑，业主同意顺延一个月；其次是因政府行为导致停工，属不可抗力因素，交房时间应当顺延。因大冶英才房地产公司没有证据证明建设期间遭遇特殊灾害天气，也无证据证明业主同意延期一月交房；同时，双方签订合同时，大冶大道已经封闭，大冶英才房地产公司已经知道客观情况的存在，并非不能预见，不属不可抗力。因此，大冶英才房地产公司上述抗辩理由不能成立。大冶英才房地产公司未能在合同约定时间内交房，构成逾期交房。二、关于逾期交房违约责任如何承担。1.逾期交房违约金标准。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。但如何认定损失？商品房买卖合同司法解释规定，迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。本案违约金的标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，经大冶英才房地产公司请求并应当调整而不能适用，应当比照相关司法解释中的约定不明处理。冯俊的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房租外，其余方面未能举证。因此，调整标准可以参照租金标准的1.3倍进行。2.大冶英才房地产公司承担逾期交房责任的截止时间和方式。截止时间应当是符合交房条件后出卖人的通知时间，即2019年1月31日以后的通知收房时间。在符合交房条件之前的收房通知，买受人有权选择。买受人不认可的，有权拒绝收房，出卖人应当承担逾期交房违约金；买受人接收房屋的，出卖人应当承担自收房之日起至符合交房条件之日止的前期物业费用。综上所述，本案经调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、大冶英才房地产公司赔偿冯俊逾期交房违约金442.75元（2018年12月31日—2019年1月15日）、前期物业费用68.85元（2019年1月16日-2019年1月31日），共计511.60元，定于本判决生效后十日内付清；二、驳回冯俊其余诉讼请求。二审期间当事人未提供足以改变一审判决已认定事实的新证据。经二审审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于违约金的调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，冯俊主张大冶英才房地产公司应当按照合同约定的日万分之十的标准支付违约金，而大冶英才房地产公司则认为按合同约定的日万分之十标准支付违约金过高，要求法院依法进行调整，并向法院提交了具有资质的评估机构出具的案涉楼盘租金评估报告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；逾期交付使用房屋的损失按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故，有实际损失的以当事人举证证明的损失为依据，无法证明实际损失的则以是否超过同地段同类房屋租金的30%为依据。冯俊并未就其遭受的实际损失举证证明。由此可见，本案双方当事人约定的逾期交房违约金是否应当予以调整，主要审查该违约金标准是否超过该楼盘同地段同类房屋租金的30%。鉴于目前无政府相关部门颁布的数据参考，故可参考具有房地产评估资格的湖北正量行房地产估价咨询有限公司就案涉楼盘租金作出的《评估报告书》确定。冯俊虽诉称大冶英才房地产公司提供的《评估报告书》评估的租金偏低，但经一审法院释明后其放弃申请鉴定的权利，应视为其认可《评估报告书》的结果。湖北正量行房地产估价咨询有限公司对“五星佳苑”房屋租金作出评估报告，在迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月5.6元／㎡，第2幢租金均价为月5.4元／㎡。案涉房屋即“五星佳苑”项目第1幢12606号商品房，建筑面积114.75㎡，取每月每平方米5.6元计算，逾期交房租金损失为每月642.60元，上浮30%为每月835.38元，而双方约定按房屋总价款日万分之十支付违约金折算成每月支付违约金数额为16770元，明显过分高于实际损失,故大冶英才房地产公司请求予以调整符合法律规定。一审判决根据当地租房的市场行情，兼顾合同履行情况等综合因素，酌定调整由大冶英才房地产公司按照租金标准的1.3倍支付违约金，并无不当。因此，本案违约金数额的确存在约定过高的情形，一审判决予以适当调整正确。二、关于逾期交房违约金止算点确定的问题。商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理商品房竣工验收备案手续。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。只有这两个条件同时具备，才构成房屋有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，即使买受人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不够成全面履行交付义务，当符合房屋交付条件时才完成交付义务，否则开发商仍应当承担逾期交房的违约责任。本案中，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合三个条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。约定交房期限为2018年12月30日前。即只有在2018年12月30日前将符合上述条件的房屋交付给买受人才是符合约定的有效交付。根据已查明的事实，2019年1月31日大冶英才房地产公司才具备约定的交房条件。大冶英才房地产公司于2019年1月15日通知冯俊收房，冯俊虽于2019年1月15日实际收到房屋钥匙，但因此时尚未达到约定的交房条件，不能视为有效交付，故大冶英才房地产公司应承担2018年12月31日起至2019年1月15日期间的逾期交房违约责任。商品房尚未达到验收合格的实质要件要求，但购房者提前收房的，属于商品房瑕疵交付，购房者请求开发商承担违约责任的，应予支持。案涉房屋在2019年1月15日尚未竣工验收，冯俊此时收房属商品房瑕疵交付，大冶英才房地产公司还应承担冯俊收房之日至商品房达到验收合格的实质要件之日的违约责任，一审法院参照《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款的规定，以该期间产生的物业管理费用作为违约金的计算标准并无不当。故一审判决大冶英才房地产公司向冯俊支付2018年12月31日—2019年1月15日期间的逾期交房违约金及2019年1月16日-2019年1月31日期间的前期物业费用正确。至于冯俊诉称，大冶英才房地产公司至今未向其交付房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，未达到交房条件，应承担截止至今的逾期交房违约金。因双方在购房合同中已明确约定了交付商品房时应具备的三个条件，至于提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》并不属于约定的应具备的交房条件，而是交房时的附随义务，未履行附随义务并不等同于未达到约定的交房条件，事实上大冶英才房地产公司在取得建设主管部门的建筑工程竣工验收备案证明文件后，已经具备了符合约定的交房条件，故冯俊该上诉理由不能成立。综上所述，冯俊的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由冯俊负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  南又春审判员  周 希二〇二〇年五月十一日书记员  田 梦