河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5470号原告：焦作星凯置业有限公司，住所地：焦作市解放区解放西路星凯国际城**楼**商铺。法定代表人：刘长江，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李长录，男，汉族，1979年5月2日出生，系焦作星凯置业有限公司员工。委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。被告：赵志刚，男，汉族，1978年7月20日出生，住修武县。原告焦作星凯置业有限公司与被告赵志刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案，并依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告焦作星凯置业有限公司的委托诉讼代理人李长录、郭希芳到庭参加了诉讼，被告赵志刚经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告焦作星凯置业有限公司(以下简称“星凯置业”）向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2016年7月25日签订的合同编号为HNJZYS00068932的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《购房补充协议》，判决被告支付原告违约金4246.50元；2、判令被告协助原告撤销双方所签编号为HNJZYS00068932的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的备案登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年7月25日签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方在房屋买卖管理部门办理了上述合同及合同补充协议的备案登记手续，同日双方还签订了《购房补充协议》，该协议没有办理备案登记手续。合同约定被告购买原告位于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号的房屋，合同总价款为516550元，被告应向原告支付首付款126550元，余款390000元以按揭贷款方式支付；合同签订后，被告没有支付首付款，仅到银行办理了按揭贷款手续；为解决被告购房困难，原告还代为被告代还月供2257.24元/月（以银行还款账单金额为准），根据约定，24个月后，被告应将原告垫付的款项支付给原告，并承担后续每月按揭贷款的偿还义务。但被告却严重违约，至今未向原告支付分文购房款，126550元的首付款也未支付原告，按《购房补充协议》约定应该归还的原告代还月供也分文未还，还造成原告继续偿还后期的按揭贷款。被告的行为已严重违约，致使原、被告签订合同的目的无法实现，根据双方合同约定及我国合同法的规定，原告有权解除合同。本案中，被告赵志刚虽与原告签订了商品房买卖合同及补充协议，但却未支付分文首付款，虽然办理了按揭贷款手续但因原告作为开发商为其按揭贷款提供了连带责任担保，每个月的贷款本息也全部由原告代还，等于被告分文购房款未付，商品房买卖合同未实际履行。由于被告违约，未实际支付购房款，原告也未向被告交付房屋。原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，望法院查明案件事实后，依法支持原告的诉请。被告赵志刚未提交书面答辩意见。原告焦作星凯置业有限公司为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：第一组证据：原、被告2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议和同日双方签订的《购房补充协议》各一份，证明：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》是双方真实意思表示，具有法律约束力。对原、被告的权利、义务有明确的约定。2、依据《商品房买卖合同》及《购房补充协议》的约定，被告购房可暂不支付首付款，同时被告也无需支付前期24个月的按揭贷款月供，被告应向原告支付的首付款126550元及前期24个月的月供应在2018年12月20日前支付、偿还给原告，而被告却至今未支付和偿还，至今已逾期超过385日；3、依据《商品房买卖合同》第七条“××逾期付款的违约责任”第1款第（2）项关于“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。”的约定，原告有权解除合同，并由被告支付违约金4246.50元；第二组证据：2016年8月18日签订的《个人购房担保借款合同》及同日签订的《预售商品房抵押合同》，证明：1、原、被告约定的付款方式是银行按揭贷款的方式。根据《个人购房担保借款合同》第三十一条第一款“（3）、阶段性担保+抵押。由阶段性保证人焦作星凯置业有限公司按照9.1和9.3约定提供保证担保。”的约定由原告为被告贷款提供阶段性担保。第三组证据：《截止2019年8月21日星凯公司代赵志刚存款明细汇总表》及中国农业银行存款凭证三十五份、赵志刚中国农业银行卡1张、证人姜某、张某、李某的出庭证言三份，证明原告每月都需为被告代为垫付和偿还银行按揭贷款的事实；2、原告根据《购房补充协议》第三条的约定履行了替被告代还24个月月供还款的义务，而被告却未按约定履行应及时接续以后月供还款和在限定的期限前将原告所支付的月供予以归还原告的义务；3、因原告作为开发商为被告的银行按揭贷款提供阶段性担保，在被告不偿还每月的月供（即按揭贷款）的情况下，造成全部由原告为被告的银行按揭贷款月供进行资金垫付。即被告自按揭贷款发放至今没有实际偿还过分文贷款，其每月的按揭贷款均系由原告代为偿还；4、原告与被告签订《商品房买卖合同》及《购房补充协议》的合同目的是为了销售房屋收取销售房款，由于被告既不按双方合同约定支付首付款，也不按约定支付和偿还每月的按揭贷款，致使原告签订本案合同的目的无法实现，具备了法律规定解除合同的条件。三个证人证明原告公司自2016年10月至今每月均代被告偿还按揭贷款的事实。被告赵志刚未到庭参加诉讼，应视为被告放弃了在一审期间的抗辩等诉讼权利。原告提交的证据经本院审查，客观真实，符合证据的形式要件，能够证明其起诉的事实，故本院予以认定。本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2016年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定原告作为出卖人将位于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号预售商品房出卖给被告（××），合同总价款516550元，××以按揭贷款方式按期付款，以按揭方式付款的前提是按期支付首付款，首付款以外的剩余房款为××同意申请按揭贷款的数额。其中《商品房买卖合同》第七条“××逾期付款的违约责任”第1款第（2）项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。”。同日，原、被告双方还签订了《购房补充协议》，主要约定：被告应向原告支付首付款126550元，余款39万元以按揭贷款方式支付，贷款年限30年，被告购房后24个月零还款，由原告财务按月以被告名义代被告支付月供还款2257.24元/月，共24个月；原告完成代偿24个月月供后，被告应及时接续以后的月供还款，并在限定期限前将原告所支付月供予以归还；如若原告月供还款完成后三十日内，被告既不选择接续还款义务，也不退房的，视为被告同意不再退房，并应承担接续还款责任及逾期还款的法律责任。若因此给原告造成损失的，应据实赔偿。在被告付清与本协议房屋有关的所有款项的情况下，原告按双方签订的商品房买卖合同办理交房事宜。如被告有任何一项款项没有付清，原告有权停止交房，且不构成违约。随后原告将双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》在房产管理部门进行办理了备案登记手续。2016年8月18日，被告与原告、中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行（简称“农行建设路支行”）分别签订了个人购房担保借款合同和预购商品房抵押合同，约定借款金额39万元，借款期限自2016年8月18日至2046年8月17日，由原告星凯置业提供阶段性保证担保，并由被告以其所购星凯中心5号商住楼2单元3层2号预售商品房作抵押。后办理了抵押登记备案手续。贷款发放后，原告从2016年10月18日开始代被告偿还了第一个月银行月供3300元；截止到2019年5月21日，原告代被告赵志刚偿还了32个月月供按揭款共计64026.18元。而被告却既未按约履行银行按揭款的还款义务，也未向原告支付首付款，后原告经多次联系，亦联系不上被告。现原告已在本院审理本案过程中将被告所欠农行建设路支行的剩余贷款本息还清。另查明，位于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号的案涉房屋，已于2019年5月被修武法院因执行周志英与赵志刚民间借贷纠纷一案进行了预查封。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和《购房补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照双方合同约定已代被告偿还了32个月银行月供义务，被告既未按约将原告代其支付的月供归还原告、接续履行银行按揭款的还款义务，也未向原告支付首付款，故原告主张解除合同、要求被告按应付款的2%支付违约金4246.50元，并要求被告协助其撤销双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》符合合同约定,本院予以支持。因涉案房屋存在查封,本案仅对原告诉请原告与被告之间的商品房买卖合同是否解除及被告是否履行办理备案登记注销手续义务进行裁判,涉案合同解除,原、被告对涉案房屋的其他权益及申请查封涉案房屋的案外人对该房屋的相关权益,应按照法律规定进行处理。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告焦作星凯置业有限公司与被告赵志刚于2016年7月25日签订的合同编号为HNJZYS00068932的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《购房补充协议》。二、被告赵志刚须在判决生效后十日内支付原告焦作星凯置业有限公司违约金4246.50元。三、被告赵志刚须在判决生效后十日内协助原告焦作星凯置业有限公司办理撤销合同编号为HNJZYS00068932的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的登记备案手续。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由被告赵志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十份，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  苗晓霞人民陪审员  韩秋梅人民陪审员  李康**二〇二〇年五月二十八日书 记 员  古莹莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。