福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1517号 上诉人（原审原告）:泉州市晋江家兴房产中介服务有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道万达华府****店。 法定代表人：施清流，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李耿佳，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯婉君，福建一脉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟荣斌，男，1993年5月17日出生，汉族，住江西省于都县。 被上诉人（原审被告）：刘丽燕，女，1993年4月20日出生，汉族，住江西省石城县。 上诉人泉州市晋江家兴房产中介服务有限公司（以下简称家兴中介公司）因与被上诉人钟荣斌、刘丽燕居间合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初16274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 家兴中介公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0582民初16274号民事判决，将本案发回重审或改判支持家兴中介公司的全部诉讼请求；2.钟荣斌、刘丽燕承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定钟荣斌与福建诚联易居房地产经纪策划有限公司（以下简称诚联易居公司）于2019年8月3日签订的《客户服务确认书》真实是错误的：（1）钟荣斌一审当庭表示是在家兴中介公司退出意向金后才联络诚联易居公司，而钟荣斌是在2019年8月22日才退还意向金；（2）一审庭审中，钟荣斌提供了其与诚联易居公司的职员微信聊天记录作为证据，该证据显示钟荣斌与诚联易居公司职员是在2019年8月20日才加微信，且在之后的语音聊天中，诚联易居公司职员才表示要带钟荣斌、刘丽燕看诉争房产；（3）在一审庭审中，钟荣斌明确表示是从家兴中介公司处得知诉争房源；（4）诚联易居公司的《客户服务确认书》未加盖公章，诚联易居公司也未出庭，无法确认其真实性。2.一审法院认定家兴中介公司与刘丽燕签订的《客房看房确认书》第五条约定是无效条款，该认定事实错误，《客户看房确认书》中第五条规定并不存在侵犯自由交易权、公平竞争权的情形，该规定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息去“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，相反是为平衡买方与中介方之间的利益，应属有效。3.一审法院认定家兴中介公司与钟荣斌、刘丽燕的居间关系于2019年8月22日解除终止，该认定事实错误。钟荣斌、刘丽燕在原审庭审中是认可《客户看房确认书》的证据三性的，《客户看房确认书》并未违反法律法规强制性规定，该合同签订是双方真实意思表示，钟荣斌、刘丽燕应受该合同的约束，根据《客户看房确认书》第五条规定：“自看房之日起6个月内甲方（钟荣斌、刘丽燕）及其关联方，不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易。乙方所提供信息作为乙方的商业秘密，本协议签订后，甲方或甲方亲友、授权人、其他委托人或代理人未经过乙方与以上信息的不动产业主达成有关不动产的书面购买协议，视为甲方未尽到保密义务，应承担违约责任，支付给乙方不动产购买总价的3%违约金及承担全部诉讼费用等”，故钟荣斌、刘丽燕应当受到“6个月内不得以任何形式与诉争房源达成交易”这一规定的约束，双方居间关系应持续至2020年2月6日止，在此期间内钟荣斌、刘丽燕绕开家兴中介公司以任何形式与诉争房源达成交易都构成违约，应追究钟荣斌、刘丽燕的违约责任。虽然家兴中介公司于2019年8月22日将意向金退还给钟荣斌、刘丽燕，但退还意向金只是因为暂未能在《房屋购买意向书》约定的七天内洽谈完成，双方未签署解除合同的书面材料，家兴中介公司也一直为钟荣斌、刘丽燕提供诉争房源的居间服务，微信聊天记录显示直至2019年9月27日，家兴中介公司还在帮忙联系诉争房源原房东沟通价格事宜。4.钟荣斌、刘丽燕的行为属于“跳单”行为，二人的行为已违反了《客户看房确认书》第五条规定，二人应当按照合同约定支付购房款3%的费用。家兴中介公司首先向钟荣斌、刘丽燕提供房源，并提供了房源、实地看房、洽谈价格、协商等服务，刘丽燕以“刘珊珊”假名签署合同说明一开始就有“跳单”的意图，且未能提供证据证明其已向诚联易居公司支付中介费，钟荣斌、刘丽燕提交的《自行成交声明》也可证明其二人是自行成交，而非通过其他中介成交，故二人构成“跳单”行为的依据充分。 钟荣斌、刘丽燕辩称：一审判决正确，家兴中介公司的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 家兴中介公司向一审法院起诉请求：钟荣斌、刘丽燕共同支付家兴中介公司房产中介服务费15600元，并支付自起诉之日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。 一审法院认定事实：钟荣斌、刘丽燕系家庭成员。 2019年8月6日，刘丽燕以“刘珊珊”名义与家兴中介公司签订有关委托购买本案诉争房屋的客户看房确认书，钟荣斌于2019年8月10日与家兴中介公司签订房屋购买意向书并支付意向金5000元，该意向金于2019年8月22日退还。 2019年8月3日，钟荣斌与诚联易居公司签订有关委托购买本案诉争房屋的客户服务确认书，于2019年9月28日与诚联易居公司签订购买意向书，于2019年9月29日在诚联易居公司的介绍下与本案诉争房屋产权人签订房产买卖合同、居间服务合同，并支付卖方居间服务费17234元、买方居间服务费11000元、商业按揭贷款代办服务费2000元，于2019年11月8日与本案诉争房屋产权人签订存量房买卖合同并在晋江市住房和城乡建设局审批科备案。 一审法院认为，钟荣斌、刘丽燕与家兴中介公司之间达成的房产买卖居间服务合同，符合法律规定，且钟荣斌、刘丽燕均参与其中进行洽谈，对本案钟荣斌、刘丽燕均具有约束力，应受法律保护。本案的关键之处在于，钟荣斌、刘丽燕与家兴中介公司之间签订的《客户看房确认书》第五条约定“自看房之日起六个月内甲方及其关联方不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易，乙方所提供信息作为乙方的商业秘密……未经过乙方达成协议……视为甲方为尽到保密义务应承担违约责任”的内容应当作何解读。首先，显而易见的是，综合本案钟荣斌、刘丽燕所提供的所有证据以及家兴中介公司证据6中所涉及诚联易居公司的相关聊天内容，虽或多或少存在一定程度上的证据瑕疵或严谨性欠缺，但可相互印证补强以形成证据链条，逻辑紧密、时间连贯且符合生活常理以及交易习惯，可以确认上述有关钟荣斌、刘丽燕在诚联易居公司的有偿居间服务下购得诉争房屋的事实，而非买卖双方自行交易；其次，本案诉争房屋在家兴中介公司的居间介绍之下，完成看房、购房意向，缴纳意向金，后因卖方变卦涨价谈不拢而告吹，该居间服务合同于2019年8月22日退还购房意向金时即告解除终止，在此过程中，钟荣斌、刘丽燕并不存在违约行为，亦无需承担违约责任；第三，现实生活实践中，房屋产权人将其出售意向透露给多家房产中介公司的实例普遍存在，系其意思自治行为，法律未对此类行为作任何禁止性规定，从本案钟荣斌、刘丽燕与家兴中介公司分别提供的《客户看房确认书》《客户服务确认书》中亦可印证；第四，依上述证据可见，钟荣斌、刘丽燕与诚联易居公司签订有关本案诉争房屋的购房意向合同的时间早于家兴中介公司，该房源出售信息在家兴中介公司之前已非秘密（或商业秘密）；第五，该房源出售信息并不得以家兴中介公司之单方意愿而成为其单方商业秘密，且家兴中介公司未能提供任何证明其与该诉争房屋产权所有人有过相关约定或者权利限制，该条款既侵犯了房屋产权所有人的自由交易的合法权益，又侵犯了其他中介同行的公平竞争权，故该约定无效，进而自然不存在有关甲方未尽保密义务应当承担违约责任的前提所在。综上所述，对家兴中介公司的诉讼请求，依法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第八条、五十二条、第九十一条、第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回家兴中介公司的诉讼请求。本案受理费190元，减半收取95元，由家兴中介公司负担。 二审期间，对于一审法院查明的事实，除家兴中介公司认为钟荣斌并非于2019年8月3日与诚联易居公司签订《客户服务确认书》以外，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本案二审的争议焦点为：家兴中介公司起诉要求钟荣斌、刘丽燕共同支付其服务费15600元应否支持？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，首先，关于家兴中介公司《客户看房确认书》中禁止“跳单”的违约条款的效力问题。经查，《客户看房确认书》是家兴中介公司为重复使用而预先拟定，属于格式合同。《客户看房确认书》第五条的约定：家兴中介公司提供的诉争房源是其公司的商业秘密，《客户看房确认书》签订后，刘丽燕或刘丽燕一方亲友、授权人、其他委托人或代理人未经过家兴中介公司与诉争房源信息的不动产业主达成有关该不动产的书面购买协议，视为刘丽燕未尽到保密义务，应承担违约责任，支付给家兴中介公司不动产购买总价的3%。本案中，家兴中介公司未能提供证据证明诉争房源的信息系其独家享有，在房源信息平等享有的情况下，家兴中介公司通过格式合同条款要求刘丽燕对其承担对房源信息的保密义务，显然会导致双方的权利义务不对等，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式合同条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，《客户看房确认书》第五条的约定，加重了刘丽燕一方的责任，属无效格式条款，家兴中介公司主张刘丽燕、钟荣斌按该条款支付诉争房源交易价3%的违约金缺乏法律依据，不能成立。其次，关于家兴中介公司与钟荣斌签订的《房屋购买意向书》是否具有约束力的问题。经查，钟荣斌于2019年8月10日与家兴中介公司签订诉争房源的《房屋购买意向书》，其中约定：钟荣斌向诉争房源原业主购买报价为每平方米7300元；钟荣斌向家兴中介公司支付意向金5000元；洽谈期限为七天，如洽谈期到，价格未谈拢意向金5000元退回给钟荣斌；若钟荣斌所列条件不为出售方接受，则本意向书自始无效等，根据家兴中介公司一审提交的《房产买卖合同》可证实钟荣斌、刘丽燕最终以每平方米7400元的价格成交（总价898138元÷121.37平方米=7400元），家兴中介公司在双方2019年10月18日的聊天记录中提到：“再说我们已经谈到7400了，你非要7300，但是你现在呢？也是按7400成交的”亦可佐证上述事实，可见钟荣斌在《房屋购买意向书》的购买报价（每平方米7300元）并未被诉争房产原业主接受，根据双方的约定，《房屋购买意向书》自始无效，对双方不具有约束力，家兴中介公司对此提出的上诉理由不能成立。综上所述，家兴中介公司起诉要求钟荣斌、刘丽燕按诉争房产《存量房交易合同》的价格52万元的3%即15600元支付中介服务费缺乏法律与合同依据，但家兴中介公司在本案中为促成诉争房产的交易成功，一直积极为钟荣斌、刘丽燕提供洽谈、协商、看房等服务，付出了一定的劳动，钟荣斌、刘丽燕亦未明示要与家兴中介公司解除居间服务合同，且根据双方的微信聊天记录，诉争房产最终达成的交易价并未低于家兴中介公司起先与原业主商谈的价格，综合考虑以上因素并结合诚实信用的原则，本院认为，钟荣斌、刘丽燕应酌情向家兴中介公司支付5000元的服务报酬，即家兴中介公司在5000元范围内的服务费诉求及相应利息可予支持，一审法院判决驳回家兴中介公司的全部诉求不当，应予纠正。 综上，家兴中介公司的部分上诉请求具有事实与法律依据，可予支持。一审法院认定事实基本清楚，但处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初16274号民事判决； 二、钟荣斌、刘丽燕应于本判决生效之日起十日内向泉州市晋江家兴房产中介服务有限公司支付服务报酬5000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2019年11月22日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息； 三、驳回泉州市晋江家兴房产中介服务有限公司的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费190元，由钟荣斌、刘丽燕负担60元，由泉州市晋江家兴房产中介服务有限公司负担130元；一审案件受理费190元，减半收取95元，由钟荣斌、刘丽燕负担30元，由泉州市晋江家兴房产中介服务有限公司负担65元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年五月二十五日 书记员  王戈一 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。