四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初700号 原告：李小林，女，生于1962年6月18日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：赵明伦，四川荔香律师事务所律师。 被告：杨志华，男，生于1963年9月26日，汉族，住四川省合江县。 原告李小林与被告杨志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小林及其委托诉讼代理人赵明伦、被告杨志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小林向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付所欠原告的房屋租赁费80000元，水费及滞纳金288元，违约金20000元；2.判决被告对租赁房屋恢复原状，立即自行拆除窗户隔断物和室外广告设施，或承担拆除费用15000元由原告自行拆除；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：位于合江县商业用房所有权人系原告之子董翀。2009年5月1日，董翀将房屋的管理、使用、出租收益权无偿转让给原告。2014年12月28日，被告向原告承租前述房屋用于家具销售，双方签订《租房合同》，租赁期限从2015年2月15日至2020年2月14日共五年，前三年月租金为20000元，年租金240000元，每年支付一次，第四、五年每年涨租金10000元，如违约，应当赔偿对方违约金20000元。前两年，被告付清了所有租赁费，但从第三年起，被告没有按照先交租后使用原则一年一次性交纳房租，且经原告再三催促分多次以转账方式支付房租，但未如数支付。2017年支付220000万元，尚差20000元，2018年支付220000元，尚差30000，2019年支付220000元，尚差30000元，合计共差80000元。现租期已过，经原告多次催促，被告才腾出房屋交还原告，但全部窗户装修隔断、室外广告设施没有拆除。被告行为已严重违约，应承担违约责任。请求查明事实，依法判决。 被告杨志华辩称，1.原告不具备主体资格。被告原租赁的是董翀的房屋，原告与被告协商、签订合同和收取房租，虽得到董翀的明示和授权，但董翀才是房屋产权人，即使存在租赁纠纷，也应由董翀行使有关权利。2.原告诉称租赁房屋事实与客观事实不符，被告不是2014年12月28日才租董翀的房屋，而是从2006年2月15日起就租董翀的房屋从事家具经营，分别签订三份五年期限租房合同。3.被告根本不欠房屋房租，反而是因原告不断上涨房租，导致被告不得不放弃继续租赁。2016年年初，原告在被告办公室亲口同意以后每年只交房租22万元，还答应可分期交。商定后，被告按照商定对后四年每年分期交足房租22万元。租期到期前一年，被告明确告诉原告不再继续租赁房屋，原告也在租期届满前一个月发出招租广告。租赁期限满后，因疫情影响，被告在期满后5天交付房屋钥匙，被告对超出5天的房租3055元单独计算支付原告，被告不欠原告房租。4.原告要求支付水费及滞纳金288元，与被告无关。被告不仅租赁原告的房屋，同时还租赁了隔壁黄秀娟的房屋，被告一直使用黄秀娟户名的水表用水。5.原告要求恢复原状或承担15000元拆除费用的问题也不存在。原、被告共签订了三份合同，每份合同专门约定退房时必须保证装修完好无损交给原告，且被告装修是按房屋之前结构进行，并经原告同意，连室内隔断及室外广告牌也未作改动，原告接收房屋时亲自进行查看验收也未提出，该诉求毫无道理。6.被告不存在任何违约。请求驳回原告的所有诉讼请求。 原告李小林围绕诉讼请求，向本院提交的证据有： 证据1：租房合同、房屋所有权证、城市房屋管理使用收益权无偿转让协议，拟证明：原、被告存在房屋租赁关系，原告主体适格。 证据2：个人活期账户交易明细，拟证明：被告2017年至2019年支付房租转账记录，一共9笔，每年支付22万元。 证据3：租赁房屋现场照片打印件，拟证明：被告交付房屋没有拆除装修添置物。 证据4：自来水公司摘抄件，拟证明：被告拖欠2013年9月至2015年9月水费。 证据5：原、被告电话通话记录，拟证明：2019年10月13日至2019年11月13日期间原、被告通话10次，其中被告在2019年11月11日转账5万元房租后，原告立即与被告联系要求补交尚欠房租未果；2020年1月9日至2020年2月23日期间原、被告通话9次，其中10分钟以上的5次均为原告催促尚欠房租和逾期房租。 证据6：微信聊天记录，拟证明：2020年2月11日原、被告就超期后房屋交还和房租进行交流，2020年2月23日原告将拖欠房租情况列表发送被告并催促，但被告未回复，也未提出异议。 证据7：证人李某1、李某2、潘某、何某的证言，拟证明：原告一直主张以书面合同约定履行，不同意降低房租。 对于原告提交的证据，被告杨志华质证认为：对证据1中城市房屋管理使用收益权无偿转让协议的真实性有异议；对证据4的证明目的有异议，被告未使用董翀户名的水表用水；对证据5真实性无异议，证明目的有异议，原告打电话给被告主要是问被告是否继续租赁房屋，原告要求补房租是在房屋交还后的2020年2月23日，被告当即告知不差原告房租；证据7证人证言均系伪证，被告不认识李某1，其余三人均与原告有利害关系；其余证据被告表示认可。 被告杨志华向本院提交的证据有： 证据1：签订日期分别为2006年2月15日、2010年2月6日、2014年12月28日的三份租赁合同，拟证明：三份合同期限均为五年，第一份合同期限未到期，原告为涨房租，提前一年与被告签订第二份合同。 证据2：2010年至2014年房租收据，拟证明：合同约定第三年起房租随行就市，但口头约定每年上涨10%，而实际从第三年起由12万元上涨到24万元。 证据3：2015年2月15日至2020年2月14日止的房租收条、银行转账凭据，拟证明：2015年支付房租24万元，2016起后四年每年支付房租22万元。 证据4：水费缴费单，拟证明：被告没有使用租赁原告房屋户名的水表用水。 证据5：招租广告照片打印件，拟证明：租赁合同到期一月前，原告已对房屋招租。 证据6：2016年2月5日银行交易明细清单，拟证明：原告在被告“招商城”处办公室同意从2016年起每年房租按22万元支付，被告当日转账支付房租6万元，原告次日出具收条。 证据7：2020年2月21日建设银行业务回执，拟证明：被告在2020年2月21日按“22万元÷12月÷30日×5日”方式计算，将超期5天的房租3055元转账支付给原告。 证据8：证人冯某、杨某的证言，拟证明：原、被告经协商从2016年起将房租降为22万元每年。 对于被告提交的证据，原告李小林质证认为：对前七项证据的真实性均无异议，但证据5不能反映具体日期，不能达到证明目的，证据7被告主张的计算方式有误；证据8的证人均与被告有利害关系，且两个证人证言相互矛盾，完全是作伪证，不能达到被告证明目的。 上述证据，对于双方对证据真实性均认可的证据，本院予以采信，作为本案有效证据。对于原告提交的证据1中城市房屋管理使用收益权无偿转让协议，与原、被告在2010年2月6日、2014年12月28日签订的两份租赁合同能够相互印证，构成证据链，本院予以采信。对于原告提交的证据4，原告在审理中已放弃该证据证明的诉讼请求，故对该证据不作认证。对于原告申请证人出庭作证的证据7，除李某1外，其余三人均与原告有利害关系，不能单独作为认定案件事实的根据，且四个证人证言证明事实发生的时间为2017年下半年至2019年期间，证明的内容也不能推翻其他采信证据已经确认的事实，故不能作为本案的定案依据，对该四人的证人证言本院不予采信。对于被告申请出庭作证的证据8，因证人与被告存在利害关系，同样不能单独作为认定案件事实的根据，本院只对其中与其他采信证据确认事实一致的部分予以采信，其余部分不予采信。 根据上述采信证据，结合双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2006年2月15日，原、被告签订《房地产租赁契约》，其中约定，原告将位于合江县少岷广场31号门号及楼上营业用房出租给被告，租期自2006年2月15日至2011年2月15日止，房租4000元／月，房租每半年付一次，先付房租后使用，前三年房租不变，三年后房租随行就市。2009年5月1日，原告与其子董翀签订《城市房屋管理、使用、收益权无偿转让协议》，其中载明，位于合江县52.72ｍ2和二层4-16轴535.66ｍ2商业用房，原告以赠予方式全部登记在董翀名下，董翀将该房屋的管理、使用、收益权全部转让给原告，原告在有生之年可以使用房屋、对外出租，出租收益均归原告所有。该协议涉及的房屋即前述原告出租给被告的房屋。2010年2月6日，原、被告再次签订《租房合同》，被告继续租赁前述房屋，租期从2010年2月6日至2015年2月6日，房租10000元／月，每年支付一次，租期超过2年，房租如有上涨随行就市。该合同签订后，被告向原告支付房租的情况分别为：2010年2月6日12万元、2011年1月27日12万元、2012年1月5日24万元、2013年2月3日24万元、2014年1月27日24万元。2014年12月28日，原、被告第三次签订《租房合同》（原告为甲方，被告为乙方），被告继续租赁前述房屋，租赁期限从2015年2月15日至2020年2月14日，合同中载明，第3条：“双方权利和义务：……（2）承租人不得拖欠房租，拖欠房租出租方有权收回住房或门市……（5）房屋的设施、水、电、气表、门窗、室内装修等损坏，乙方必须赔偿或修复，乙方如要改造房屋必须经甲方同意……”第4条：“房租及交纳时间：每月房租（大写）贰万元。每年交一次”，第11条：“甲方如／年内提前收回房屋；乙方如提出退房，必须保证装修完好无损交给甲方，违约方必须赔偿对方违约贰万元正（20000元）”，第13条：“租期超过叁年，第四年、第五年每年涨房租壹万元正”。该合同签订后，被告使用租赁房屋至2020年2月20日，并将房屋腾空后交还原告，房租支付情况为（按年度）：2015年度，2月14日24万元；2016年度，2月5日6万元、4月1日5万元、6月19日5万元、7月25日6万元，共计22万元；2017年度，1月27日7万元、6月6日7万元、7月31日8万元，共计22万元；2018年度，2月14日11万元、6月30日6万元、8月14日5万元，共计22万元；2019年度，2月3日11万元、6月17日6万元、11月11日5万元，共计22万元；2020年2月21日3055元。 另查明，被告将租赁房屋交还原告后，室内窗户装修隔断物未拆除，安装在室外外墙的广告牌设施未拆除。2020年2月11日，原、被告因租赁房屋交还问题通过微信进行了沟通。2020年2月23日，原告通过微信向被告发送2017年以来被告支付房租情况，以及要求被告支付2017年起至实际交付时止拖欠的房租81054元。 审理中，原告放弃被告支付水费及滞纳金288元、违约金20000元的诉讼请求，同时增加要求被告支付2016年度尚欠房租20000元的诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案双方争议的焦点在于：一是原告主张被告拖欠房租是否成立；二是原告要求被告拆除室内窗户装修隔断物和室外广告设施应否支持。本院认定如下： (一)关于原告主张被告拖欠房租是否成立问题 首先，被告不存在故意拖欠房租。根据被告已支付房租情况来看，被告对2015年度及以前的房租，均依合同约定一次性全额支付，而对2016年起后4年度房租，则采取分期方式支付，且每年度支付的房租总额均为22万元。如果被告故意拖欠房租，或因经营不善等其他原因导致无法按约支付房租，连续四年支付相同金额的偶然性非常小。同时，在租赁期满交还房屋后，被告主动将逾期交房的房租支付原告，按照常理，如果被告此前已经拖欠房租，或因房租问题与原告发生争执，被告一般不会主动单独支付该部分房租，由此说明被告不存在拖欠房租的故意。 其次，被告主张双方口头协商变更房租提供了证据证明。根据被告提交的2016年2月5日起支付房租银行回单或转账凭据，能够证明被告从2016年起每年分期支付的房租总额均为22万元，与被告主张双方经口头协商从2016年起每年房租变更为22万元、房租可分期支付的事实相吻合。 再次，被告支付的逾期交房期间的租金，也与其主张房租已变更为22万元/年相符。被告实际支付原告的逾期交房期间房租为3055元，其陈述的计算方式为：22万元/年÷12月÷30日×5日=3055元(取至个位，未四舍五入)，该计算方式确定的房租基数为22万元/年，与其主张房租已变更为22万元/年相符。 第四，原告主张被告拖欠房租与其在合同实际履行中的行为意思表示不一致。按照交易习惯，如果承租人拖欠房租，出租人要么会向承租人催收，要么会将承租人后期支付的房租先扣除已拖欠房租，剩余部分再作为后期房租。本案中，原告除在租赁期满交还房屋后第3天通过微信向被告主张过要求支付拖欠房租外，没有提供在租赁期满前向被告催收拖欠房租的有效证据，或者将后期支付房租扣除已拖欠房租的意思表示方面的相关证据。同时，按照合同约定，被告应当一次性付清全年房租，但从2016年起，被告每年均采取分为三至四期方式支付，而且还改变了双方原有先交租后使用的交易习惯，该行为已经与双方签订的《租房合同》约定不一致，但原告并未提供证据证明对此持有异议，或在合同履行完毕前向被告主张过权利，其行为表现与其主张双方未变更过《租房合同》明显与常理不符。 综上所述，对于原告要求被告支付拖欠房租的主张，被告以双方协商一致已对合同约定的房租进行了变更予以抗辩，该抗辩理由有证据支撑，也符合常理。原告虽以书面合同为据主张被告拖欠房租，但对被告已经举证证明且符合常理的抗辩理由，负有举证责任予以推翻，否则仍应承担举证不能的法律后果。本案原告没有提供足以推翻被告合理抗辩理由的有效证据，应承担举证不能的法律后果，故其要求被告支付2016年起拖欠房租10万元的诉讼请求，本院不予支持。 (二)原告要求被告拆除室内窗户装修隔断物和室外广告设施应否支持问题 《租房合同》中，对于租赁期满后室内窗户装修隔断物和室外广告设施是否拆除，双方没有单独约定。按照第3条第(5)项“房屋的设施、水、电、气表、门窗、室内装修等损坏，乙方必须赔偿或修复”和第11条“甲方如/年内提前收回房屋；乙方如提出退房，必须保证装修完好无损交给甲方”约定的意思表示来看，被告无论是在租赁期间提前退房，还是租赁期满交房，对室内装修都不得损坏，否则承担赔偿或修复义务。原告要求被告拆除的窗户装修隔断物，属于室内装修的一部分，故此请求与合同约定不符，本院不予支持。关于室外广告设施，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”规定，原告可以要求被告拆除。被告认为该设施租赁房屋时就存在，不是自己增添，不应由其拆除，但未提供证据予以证明。即使该设施不是被告增添，但在租赁期间已由被告使用，按谁受益谁负责的原则，原告要求其拆除合理合法，故其辩解理由不能成立，本院对原告此项请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告杨志华于本判决生效后十五日内拆除租赁房屋外的室外广告设施，并对因拆除造成房屋毁损恢复原状。 二、驳回原告李小林其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 案件受理费2606元，减半收取1303元，由原告李小林负担1203元，被告杨志华负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员  李 强 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  石恩婧 书 记 员  李 怡