湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0106民初5245号原告：胡青，女，1976年2月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨文业，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡鹏，男，1979年5月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：湖北中原地产营销策划有限公司，住所地武汉市汉口建设大道**新世界国贸大厦******。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：蔡春、陈长久，湖北国涵律师事务所律师。第三人：胡鹏，男，1979年5月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，第三人：顾唯华，女，1978年11月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市，委托诉讼代理人：吴晓钟、黄竹康，湖北征和律师事务所律师。原告胡青与被告湖北中原地产营销策划有限公司（以下简称中原地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序。2019年5月29日，本院依法通知胡鹏、顾唯华作为本案第三人参加诉讼，于2019年7月15日、2020年1月7日两次公开开庭进行了审理。原告胡青委托诉讼代理人杨文业、胡鹏，被告中原地产公司委托诉讼代理人蔡春，第三人胡鹏，第三人顾唯华的委托诉讼代理人黄竹康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡青向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》；2、判令被告立即支付2019年1月5日直至其清退为止租金180732元（暂计算至2019年3月5日，实际计算至被告清退全部合同所约定的租赁物业为止）；3、判令被告支付违约金1861536元（起算时间为2019年3月5日）；4、判令被告支付的履约保证金100000元予以罚没。5、判令被告补齐免租期以及第一年租金优惠的部分，共计542196元（90366×2+×12)。6、本案的诉讼费全部由被告承担（包括不限于诉讼费、保全费、开具保函的费用）。事实和理由：原、被告于2017年5月签订了《商业用房租赁合同》（以下简称“合同”）,合同约定原告将其名下位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城K4地块1栋1/2层5、6号商铺租赁给被告，建筑面积共计为301.22平方米。被告于签约当日支付履约保证金100000元。当月也签订了《同意转租协议》，授权被告可以转租上述物业。合同约定自2017年5月5日起，免租优惠期为2个月。被告自2017年7月5日起需缴纳租金，且第一年的租金优惠为60244元/月，第二、三年的租金标准为90366元/月，第四、五年的租金标准为94844元/月。支付方式为按季度预付。原告于2017年5月将房屋完整交付被告使用，被告于2017年5月8日开始支付第一季度租金180732元，之后按季度支付合同所约定的租金。直至2019年1月5日，被告停止支付租金，并于1月24日单方面向原告发出了退租函。原告明确表示了拒绝其退租。直至起诉之日，被告仍未支付当期的租金，目前已逾期两个月。根据合同第九条之约定，被告累计拖欠租金已经超过30日，原告有权提前终止合同。根据原告的了解，被告已经将大部分物业进行了转租，转租部分为5号商铺以及6号商铺的二层（两商铺二层已被打通）,6号商铺一层为被告自用。现被告自行清退了6商铺一层，并邮寄了钥匙。被告在已转租部分并未清退的情况下，要求退租，并且要求退还履约保证金。原告拒绝接受，且由于被告的转租行为，将原为整体的物业进行了分割，已经造成了6号商铺一层业态的选择狭窄，预计租金价值将会贬值。被告在与第三承租方并未解约、未清退的情况下，停止了支付租金。造成了原告的重大损失。因为被告无法归还其租赁的物业，所以在完全清退第三方承租人之前，被告仍然需要按照合同约定支付租金。综上所述，被告的行为已经构成了根本违约，根据租赁合同第六部分第十七条之约定，违约金为合同未履行部分的50%(从2019年3月5日计算至合同约定的承租期满为止，共计40个月）,现要求被告赔付违约金1861536元。原、被告签订合同时，原告考虑到被告是大公司，且一次性签约五年，才给予的免租期两个月、第一年租金按照正常租金2/3收取的优惠。但合同仅履行一年多，被告就单方面停止支付租金并要求解除合同，因此要求被告应当补齐所享有的优惠共计542196元。综上所述，经过协商无果，为了不使损失进一步扩大，原告诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。2019年8月6日，胡青向本院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1、判令解除双方于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》；2、判令被告立即支付2019年1月5日至2019年3月4日止租金180732元。3、判令被告支付违约金1861536元（起算时间为2019年3月5日）。若由于被告腾退时间过长，造成违约金无法弥补原告损失，判令被告按照实际损失赔偿。4、保证金100000元优先冲抵被告未结清之水费、电费、物业费等相关费用，直至其实际腾退之日。剩余部分冲抵其他费用。5、本案的诉讼费全部由被告承担（包括不限于诉讼费、保全费、开具保函的费用）。被告中原地产公司辩称，第一，针对诉请一，被告已经在（2019）鄂0106民初4269号案件中提出该诉请，被告主张2019年1月25日解除合同，理由为此日期后原告未提出异议，且原告2019年3月6日起诉，也要求解除合同，（2019）鄂0106民初4269号判决支持2019年3月6日解除租赁合同，诉请一已经另案处理；第二，针对诉请二，被告已经进行清退，已经尽到合同清退义务，2019年1月进行诉讼。针对第三人顾唯华，（2019）鄂0106民初4270号判决认定2019年3月20日合同已经解除，被告已经进行腾退，但法院认为被告已经退出两个租赁合同，已经通知第三人腾退，被告不应该承担违约金，租金也不应当缴纳，被告穷尽腾退办法。诉请三，违约金过高，被告愿意按照判决书认定的3月20日或3月6日补齐损失，退出后被告已经邮寄钥匙，即使有损失也应当其自行承担，且承担此费用前，应当将被告押金予以冲抵。对于诉请四，押金罚没无合同约定也无权利，只能冲抵，（2019）鄂0106民初4269判决中认定，原告应当返还10万元押金，故原告应当先冲抵押金。诉请五，租金优惠无合同约定，合同写明每一年多少钱，并未提及优惠金额，又说到金额上涨，被告租金已经交到2019年，被告提交证据一及（2019）鄂0106民初4269号案件证据未改动，原告开庭时对证据三性无异议，故不存在租金优惠之说。诉请六，本案原告有明显超出合理诉请部分，故诉讼费不应由被告承担。针对事实与理由，被告邮寄钥匙，对方否认收到，但实际原告诉状中第三页第二段第三行已经自认收到钥匙。针对变更诉讼请求，原告已经经过变更期限，此案变更诉请不能随意变更增加。对于撤回诉请五，2019年8月6日已经撤回。本案合同在收到退租函之日（2019年1月25日）最迟2019年1月29日解除。被告尽到防止损失扩大，尽到腾退通知义务，损失扩大由原告第三人自行承担，即使被告构成违约，不必然没有合同解除权，被告若被人为违约，可以在三至六个月承担违约责任，不能因被告是专业房企业责任就大，保证金不存在罚没，不能随意变更诉请，原告无证据证明费用真实性，违约金太高。若可以经营，被告会继续租赁，因为被告经营不能，故才解除合同，违约金在三个月左右。第三人胡鹏述称，同原告意见。第三人顾唯华述称，原、被告合同，第三人不清楚。对于原告要求被告承担责任无异议，原、被告解除时间未经法院生效确认，与第三人无关。第三人已经另案起诉被告，要求承担违约解除合同的赔偿责任。原告变更诉请无意见，对于被告违约责任，第三人已经向法院起诉被告要求承担违约责任，承担装修残值损失，因被告怠于履行，故第三人申请房屋造价评估，现鉴定进行中，腾退不能责任由被告承担。原告胡青为证明其诉讼主张向法院提交了以下证据：《商业用房租赁合同》、《武汉市商品房买卖合同》、招商银行户口历史交易明细表、照片证据、微信、短信记录、退租函。被告中原地产公司向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》、《商业用房租赁合同》、授权委托书、同意转租协议书、《房屋租赁合同》（第三人顾唯华）、《提前退租申请书》及微信截图、《退租函》及邮寄凭证、粘贴《退租函》门面现场照片两张及2019年1月24日《楚天都市报》一份、公证书两份（2019）鄂黄鹤内证字第1525、1526号发票、《搬家合同书》发票及报销单、租赁门面的门钥匙邮寄凭证及查询单、租金支付凭证和押金的支付凭证及押金条、武昌区人民法院鄂01**民初4269号和4270号两案民事判决书。第三人胡鹏、顾唯华未向本院提交证据。对双方无争议的证据，本院依法予以确认。对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：胡青（买受人）与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（出卖人）就福星国际城K4地块1幢/单元1-2层5号、6号房屋签订《武汉市商品房买卖合同》。2017年5月5日，胡青出具授权委托书，内容为：本人胡青，因个人事务原因无法处理本人名下福星惠誉国际城k4地块1幢1/2层5、6号商铺商务租赁事宜，特全权委托胡鹏办理该项事宜。胡青（甲方）与中原地产公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，内容为：一、租赁内容：甲方将其位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺租赁给乙方作商业经营用途，经营范围为办公。第二条：甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为301.22平方米。二、租赁期限：甲乙双方商定，免租期自2017年5月5日起至2017年7月4日，免租期内甲方不收取租金，期间水电费及乙方经营有关费用均由乙方自行承担。租赁期限自2017年7月5日起至2022年7月4日止，共60个月。甲方应于本租赁合同终止后，在乙方无法定或约定违约事项出现并将租赁的商铺移交完毕后15天内向乙方全额退还保证金；乙方应于本租赁合同终止后的第二天内向甲方全额结清按本合同约定应缴而未缴的各项款项、费用。乙方有如下情形之一时，甲方有权提前解除合同，收回商铺：乙方拖欠租金累计超过30天的。三、租金、保证金及其他费用：甲乙双方商定，租赁期间该商铺自起租日一年内（即2017年7月5日至2018年7月4日租金为60244元），2018年7月5日至2020年7月4日月租金为90366元，2020年7月5日至2022年7月4日月租金为94884元。第八条：租金按月计算，按季收付。乙方在每季度首月的5日内将本季度租金以现金或转账方式一次交付到甲方。第九条：乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%按日加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收乙方保证金以抵欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。第十条：订立合同当日，乙方一次向甲方交纳金额10万元作为履约保证金，合同期内该保证金不冲抵租金或者由乙方缴纳的税费，合同期满或者双方解除合同之日，甲方按合同第四条约定将该保证金一次无息退还乙方。第十二条：除2017年5月5日至2017年12月31日期间物业管理费由甲方承担，合同期内该商铺的物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用一概由乙方负责，……如因乙方欠费造成向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴或在乙方保证金中扣除。六、违约及处理：第十七条：单方违约的，违约方按照本合同约定未履行部分租金总金额的百分之五十赔偿守约方的经济损失。第十八条；违约方逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠赔偿金总额1%的滞纳金。该合同落款处有胡鹏、中原地产公司签章。2017年5月5日，胡青（甲方，授权代理人胡鹏）与中原地产公司（乙方）签订《同意转租协议》，内容为：今甲方同意乙方承租位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城k4地块1幢1/2层5、6号商铺可在租赁期间由乙方自行转租，转租期间，若第三方承租人与乙方发生任何租赁纠纷，由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。2017年5月8日，中原地产公司向胡青转账10万元。2017年5月10日，胡鹏出具《收据》，载明收到中原地产租赁押金10万元。胡青将案涉房屋交付中原地产公司使用。2017年9月29日，中原地产公司（甲方、出租方）与顾唯华（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容为：甲方将坐落于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城k4地块1幢1/2层5、6号商铺部分分租给乙方。该房屋分租部分建筑面积180平方米。本合同租赁期限自2017年12月8日起至2022年7月4日止。2018年9月30日，中原地产公司向胡青转账271098元，附言福星房租，即房租支付至2019年1月5日。中原地产公司后未再支付过租金。2018年12月27日，中原地产公司向胡鹏发出《提前退租申请书》，内容为：目前由于我司战略调整，因此不再需要租用您的商铺，我公司已付款至2019年1月4日，……向贵司提交提前退租申请书，决定自2019年1月5日起不再租用贵司房屋，并于当日搬出。请您尽快与我司联系退租相关事宜。2018年12月29日，中原地产公司工作人员通过微信与胡鹏联系，称：“胡总，公司决定提前退租解约，会发您一份书面的函件，请您给我一个收件地址。”并发送名为国际城提前退租申请书的文件。2019年1月9日，双方就解除房屋租赁合同违约赔付事宜在微信上进行沟通无果。2019年1月24日，中原地产公司向胡青、胡鹏邮寄《退租函》，内容为：由于我司战略结构调整，2018年12月27日我司向您发送了提前退租申请书，决定于2019年1月5日起不再租用您的房屋，并于当日搬出，且被告的租金已经支付到2019年1月5日。现我司就提前退租解除《房屋租赁合同》事宜正式函告您如下：一、我司正式提前退租解除《房屋租赁合同》，我司将不再租用该房屋。自2019年1月5日起以后，我司无需再向您及他方支付包括但不限于房屋的租金、物业费、治安费、卫生费、电费、水费、占用费等费用。二、请您收到此函件之日起5日内一次性向我司退还押金10万元。三、为防止损失扩大我司已于2019年1月5日腾退，请您及时安排该房产招租事宜，如因您个人不及时招租造成的损失需您自行承担。四、我司已于2018年12月28日向分租户顾唯华女士发函要求其腾退，分租户不腾退，请您立即通知分租户顾女士腾退，我司将全力协助相关腾退事宜，如您怠于形式腾退权利的，由此造成的后续损失由您自行承担。五、该房产的钥匙我司将随后邮寄给您。我司联系人：汪华。该退租函于2019年1月26日显示签收。中原地产公司并就该退租函及邮单复印件与原件内容相符进行了公证。2019年1月25日，胡鹏向中原地产公司发送微信称：“关于贵公司单方面毁约事宜我代表业主胡青本人正式答复贵公司，不接受贵公司所发函件之要求，被告将继续按照合同约定履行义务，但是如贵公司出及合同约定的违约事项出现，业主将会采取必要法律措施。”2019年3月4日，本院立案受理中原地产公司诉胡青、胡鹏及第三人顾唯华房屋租赁纠纷一案。中原地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告之间的租赁合同关系解除；2、判令被告向原告返还押金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。2019年6月3日，本院作出（2019）鄂0106民初4269号民事判决书。胡青不服上诉，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终8405号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2019年3月4日，本院立案受理中原地产公司诉顾唯华、第三人胡青、胡鹏房屋租赁合同纠纷一案。中原地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认中原地产公司与顾唯华之间的租赁合同关系解除；2、判决顾唯华立即腾退位于福星惠誉国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺；3、判令顾唯华向中原地产公司支付至房屋实际腾退之日止的占用费、物业费、水电费、天然气等费用；4、本案全部诉讼费用由顾唯华承担。2019年6月3日，本院作出（2019）鄂0106民初4670号民事判决书，判令：一、湖北中原地产营销策划有限公司与顾唯华签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除；二、驳回湖北中原地产营销策划有限公司其他诉讼请求。2019年3月20日，顾唯华向本院起诉中原地产公司，请求：一、判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；二、判令被告向原告返还押金30000元并支付违约金31500元整；三、判令被告向原告赔偿房屋装修损失450000元；四、判令被告向原告支付预期收益损失900000元；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，胡青、中原地产公司、顾唯华述称案涉房屋现由第三人顾唯华使用，占用两间商铺一层的一部分及二楼的全部。案件审理过程中，胡青述称：中原地产公司称其清退物业，实际其清退部分是其承租两间铺面其中一间的一层，面积大概占承租面积四分之一左右，转租部分至今不能归还给原告；诉请四即水电物业费等相关费用及其他费用现无证据证明。顾唯华述称：目前无法清退，中原地产公司没有承担任何赔偿责任，中原地产公司无故违约解除租赁合同，若顾唯华贸然腾退势必给被告造成巨大损失，被告已经另案起诉中原地产公司，要求中原地产公司承担损失及承担赔偿责任，被告正申请评估鉴定，贸然腾退可能造成评估不能，腾退不能责任由被告承担。本院认为，胡青与中原地产公司签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。本案的争议焦点为：该租赁合同以何种方式于何时解除。合同并未就一方提前退租等情形约定解除条件，双方协商合同解除亦未达成一致，中原地产公司并无约定解除权。关于法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”规定，2019年1月5日后，中原地产公司未再支付租金，并以发送单方解除函、起诉请求解除合同等方式明确不再履行合同义务，出现以上法定解除事由后，胡青系享有解除权的一方，合同应于胡青解除合同之通知到达中原地产公司时解除。胡青就解除合同起诉后，中原地产公司于2019年4月26日签收起诉状副本，即此时解除合同的通知已到达中原地产公司。故本院确认双方于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月26日解除。关于租金。2019年1月5日至2019年3月4日间案涉租赁合同并未解除，且中原地产公司并未将租赁房屋整体腾退交还胡青，转租部分仍交由次承租人顾唯华使用，其仍应依约定向胡青支付房屋租金。依照合同约定，2019年1月5日至2019年3月4日间应付房屋租金为180732元（90366元/月×2个月）。对于胡青该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，中原地产公司述称违约金过高，请求予以调整。《商业用房租赁合同》约定：“单方违约的，违约方按照本合同约定未履行部分租金总金额的百分之五十赔偿守约方的经济损失”，依照该标准计算违约金为1861056元（90366元/月×16个月＋94844元/月×24个月×50%）。综合考虑本案合同履行情况、中原地产公司过错程度及双方预期利益，以上违约金计算标准过分高于胡青所受损失，本院酌情调整违约金为三个月租金271098元（90366元/月×3个月）。对于胡青请求判令中原地产公司向其支付违约金1861536元的诉讼请求，本院予以部分支持。此外，因目前无法预见房屋于何时腾退，无法确认因腾退时间过长所造成的损失数额，对于胡青主张若由于中原地产公司腾退时间过长，造成违约金无法弥补胡青损失，判令中原地产公司按照实际损失赔偿的诉讼请求，本院不予支持。对于房屋仍被占用、腾退时间过长的问题，胡青可另行向中原地产公司或顾唯华主张腾退或支付房屋占有使用费。关于保证金冲抵。胡青并未向本院提交证据证明中原地产公司直至腾退之日止的未结清之水费、电费、物业费等相关费用或其他费用数额，故由其承担不利后果，对该项诉讼请求本院不予支持。关于保险费，《商业用房租赁合同》中并未约定该项费用由中原地产公司承担，且胡青未向本院提交保全、保险费数额相关证据，对其请求判令中原地产公司承担保险费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告胡青与被告湖北中原地产营销策划有限公司于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月26日解除；二、被告湖北中原地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告胡青支付2019年1月5日至2019年3月4日间的房屋租金180732元；三、被告湖北中原地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告胡青支付违约金271098元；四、驳回原告胡青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42416元，减半收取21208元，由被告湖北中原地产营销策划有限公司负担。（此款已由原告垫付，由被告连同上述款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇二〇年五月十五日法官助理朱冰容书记员王亚宇