重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1423号原告：陈姣姣，女，1988年5月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：江涛，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：文韦唯，重庆瑞海律师事务所律师。被告：何志远，男，1982年7月14日出生，汉族，住江西省抚州市。被告：林娜，女，1987年7月3日出生，汉族，住江西省抚州市。原告陈姣姣与被告何志远、林娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开进行了审理。原告陈姣姣及其委托诉讼代理人江涛、文韦唯，被告何志远、林娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈姣姣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告立即向原告支付因未在约定期限内将户籍迁出的违约金91590元；2、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原告与二被告及重庆德昂置业顾问有限公司“以下简称中介”签订了《房地产买卖居间协议》，合同约定二被告将位于重庆市沙坪坝区某处的房屋出售给原告，原告在签订合同当日支付定金20000元，于该房产权属转移登记前向二被告支付首付款440000元，银行贷款400000元也已由银行交付于二被告，房屋总价860000元已在房屋实际交付前全部支付予二被告。而协议约定第五条第（四）条第2款中规定“被告承诺于2019年4月15日之前将附着于该房屋内的户籍迁出，未按照约定期限迁出户籍的，应当承担自承诺迁出之日起至实际迁出之日止，按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金”，但原告多次催告被告将其附着该房屋内的户籍迁出，被告都未采取任何行动，直至2019年11月14日在经原告反复催告之后才采取了户籍迁出动作。原告认为，二被告的行为已构成违约，给原告造成了精神和经济损害，故原告为维护其合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至贵院，愿判如所请。被告何志远、林娜辩称，签订居间协议时约定的户口迁出时限为2年，被告与原告签订居间协议和房屋买卖合同不是同一天，中间间隔了四个月，这四个月房价涨了很多，导致被告没法再买房，所以被告在2019年底才借钱买了房，之后再将户口迁出。经审理查明，被告何志远与被告林娜系夫妻关系。2017年4月7日，被告何志远、林娜作为甲方（出卖人），原告陈姣姣作为乙方（购买人），案外人重庆德昂置业顾问有限公司作为经纪方（居间人）签订《房地产买卖居间协议》，协议第一条“房屋基本情况”载明“（一）甲方所售房屋坐落为：沙坪坝区某处；（二）该房屋建筑面积为：115.35平方米；（三）该房屋用途为（产权记载的用途）：成套住宅；……（五）该房屋房地产权人为：何志远、林娜……”。协议第二条“成交价格”载明“该房屋总成交金额为人民币（大写）：捌拾陆万元整（小写）860000元整，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等”。协议第五条“甲方关于产权状况、出租情况及户籍情况的承诺”载明“……该房屋已设定抵押权，抵押权人中国银行股份有限公司重庆市分行营业部，甲方应于2017年5月15日前，办理抵押注销手续；……该房屋已附着户籍，甲方承诺于2019年4月15日之前迁出，甲方未按照约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出之日止，按日向乙方支付已付房价款的万分之5的违约金”。协议第六条“付款方式”载明“乙方按按揭付款方式按期付款：1.乙方于签署本协议时向甲方支付定金人民币（大写）贰万元；2.乙方于权属转移登记前向甲方支付首付款人民币大写肆拾肆万元；3.乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款人民币大写肆拾万元，用于支付甲方第三部分房款，如银行实际贷款金额低于此金额，不足部分由乙方自筹资金支付”。协议第七条“权属转移登记”载明“甲乙双方同意，自本合同签订之日起同时满足甲方解押完成和乙方按揭审批通过后10日内，由经纪方陪同甲、乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”。原告陈姣姣在协议尾部乙方处签字捺印，被告何志远、林娜在协议尾部甲方处签字捺印，案外人重庆德昂置业顾问有限公司在协议尾部经纪方处签章。合同签订后，原告按约支付给被告定金20000元。2017年7月13日，原告陈姣姣向被告支付购房首付款440000元；2017年7月20日，被告办理了案涉房屋的解除抵押手续，并于2017年7月底将案涉房屋的房地产权转移登记至原告名下。2018年11月9日，原告陈姣姣与被告林娜通过微信就迁户口事宜进行商谈，微信聊天记录载明“林娜：你看在晚一年可以吗？陈姣姣：再晚一年可能不行啊，因为是这样的，就是我这边，一个是我爸妈他们不是退休了嘛，然后今年过年他们就要带着那个是我哥哥家的孩子过来，他们之后也要在我那里，所以可能牵扯到过来读书的这些事，反正你们就是能尽快的把它看能不能就是挪了。林娜：恩好我明白。陈姣姣：不好意思哈，那就麻烦到时候看你们什么时候去办完了手续那些跟我讲下好吗？谢谢。林娜：好。”2019年1月5日，原告陈姣姣通过微信向被告林娜询问迁户口事宜，微信聊天记录载明“我上次跟你说的那个户口迁移的事情，你们去做了没有啊？但是可能时间上有点紧了”，被告林娜未予以回应。2019年4月9日，原告陈姣姣与被告林娜通过微信就迁户口事宜再次进行商谈，微信聊天记录载明“林娜：你住过来了，就是跟你说一下，迁户口可能还要两个月。陈姣姣：还要两个月啊？是什么原因呢？如果有需要的话可以跟我讲，我可以帮忙的，办理流程应该是很快的，主要是我小孩下周就满六个月了，不能再拖了”。2019年6月27日，原告陈姣姣通过微信向被告林娜询问迁户口事宜，微信聊天记录载明“林娜，户口的问题我已经给了你们这么长的时间了，人都是要讲道理讲信用的，也是要相互理解的，我为你们考虑一而再再而三的作出了退让，我家小孩已经八个月了，我不能让自己的孩子一直黑户吧，所以不好意思我只能按照法律合同来强制实施了。林娜：我会尽快处理。陈姣姣：本来不想跟你们较真的，但是今天你们的态度让我很寒心，所以从今天开始我不会再催你们了，但是请你们按照合同来执行，从合同到期之日开始算起，每个月按照合同的约定来付违约金……”。2019年11月14日，被告林娜、被告何志远与被告林娜之子何泽旭、何泽凯的户籍从沙坪坝区某处迁出。当日，被告林娜通过微信向原告陈姣姣告知“姣姣你好，户口我已经下好了，非常感谢你，也很诚心的跟你说一声抱歉，给你带来的不便，谢谢你的宽宏大量”。审理中，原告陈姣姣述称原、被告双方签订了合法有效的房屋买卖居间协议，详细约定了买卖标的、价款、权利义务及双方的违约责任，双方应当严格按照协议履行；原告严格按照协议的约定在过户前支付了首付款440000元，并在过户后多次向被告要求履行迁出户口的义务，但被告一再拖延；协议第五条第（四）款第2点详细约定了迁出时间及违约责任，被告无视合同约定，延期履行，构成违约，应当承担相应的违约责任；被告所说的户口问题，签订协议时本来约定的是1年迁出，后来考虑被告的情况，我方多给了他们一年时间，且在到期前4个月曾联系林娜，建议对方先将户口迁入集体户口，但对方均未采纳。被告何志远、林娜述称房屋买卖居间协议是在2017年4月7日签订，当时原告只给了我方20000元定金，并没有支付首付款，付首付款的时间是2017年7月13日，按照居间协议第六条第三款第二项“乙方于权属转移登记前向甲方支付首付款”，因原告迟迟未向被告支付440000元，现原告拿着仅支付了20000元定金的居间合同起诉被告，要求被告赔偿违约金，我方认为这是不合理的；因为原告只支付20000元定金，被告苦等了原告3个月，且这期间房价上涨了10%左右，我方也没有将房屋出售给其他人；我方认为房地产买卖居间协议第五条第（四）款约定的违约金万分之五太高，且并不应该有违约金，当时约定的是两年时间，不应当是以签订居间协议起算，而应该是以我方收到最后一笔款项起算2年时间；因签订房屋买卖居间协议时，原告未向被告支付首付款，我认为该居间合同没有法律效力，应将双方在沙坪坝区房交所签订的协议作为法律依据。上述事实，有原告陈姣姣提供的房地产买卖居间协议、微信聊天记录截图，被告何志远、林娜提供的中国建设银行个人活期账户交易明细、结婚证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告陈姣姣与被告何志远、林娜签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》第五条第（四）款第2点对户口迁出事项作出了明确的约定，被告何志远、林娜应当按照协议约定及时将附着于案涉房屋的户口迁出。原告陈姣姣向被告付清了案涉房屋的购房款，已根据协议约定履行了购房方支付房款的义务，且原告陈姣姣分别于2018年11月8日、2019年1月5日、2019年4月9日、2019年6月27日催促被告尽快将户口迁出，被告最终在2019年11月14日将户口从案涉房屋迁出，从合同义务的履行情况来看，经原告多次催告及给予一年宽限期后，被告仍未按照协议约定履行迁出户口的义务，被告应当向原告承担相应的违约责任。关于违约金的支付标准问题。鉴于户口问题在我国的特殊意义及居民户籍与居民权益的关联性，被告的违约行为的确会给原告生活带来困扰并造成一定的经济损失，庭审中，被告认为协议约定的违约金过高，且不应有违约金。本院认为，首先，住宅房屋具有使用价值和交换价值，其使用价值主要体现在居住功能上。购买住宅房屋且实际居住的，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，但是该价值相较于居住功能处于次要地位。本案中，原告已经通过买卖行为入住案涉房屋并取得产权登记，居住功能已完全实现。因被告未及时将户口迁出，这必然导致原告享有的与户籍相关的价值受损。其次，被告要将户口迁出，自然应当具备一定的客观条件，被告在与原告约定了限期迁出户口的情况下，未积极促成户口迁出的条件成就，且经原告多次催告才履行迁户口义务，被告存在违约行为。最后，迁户口属于房屋买卖合同中的附随性义务，被告存在未履行附随义务的持续性行为，对于持续性附随义务违约行为，要求违约方承担违约金不是目的，其旨在通过违约方经济利益上的负担促使守约方的损失得以补救，违约金过高，亦会造成双方利益失衡。本案中，原告并未举示证据证明其直接损失，故原告利益受损属于间接的非财产损害，无法量化其损害具体数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，因此，违约金的调整应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。综上，综合考虑被告已履行了房屋买卖合同中的主要合同义务，户口未迁出确系违约行为，现原告虽然主张按日支付违约金，本院根据原告举示证据的情况和可能遭受的损失额度，将被告应当支付给原告的违约金数额调整为20000元，至于原告高于该金额的诉讼请求部分，缺乏事实依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告何志远、林娜于本判决发生效力后十五日内支付原告陈姣姣违约金20000元；驳回原告陈姣姣的其他诉讼请求。案件受理费2090元，减半收取1045元（原告陈姣姣已预交），由被告何志远、林娜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员  王 正二〇二〇年五月二十八日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊