山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1392民初206号 原告：马思涛，男，1994年9月22日生，汉族，住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：葛明红，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 被告：徐进前，男，1981年10月22日生，汉族，住临沂市河**。 被告：殷丽芹，女，1986年7月1日生，汉族，住临沂市河**。 第三人：临沂金窝房地产营销策划有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区临沂会展商务配套服务中心沿街**。 法定代表人：巩玉洁，经理。 委托诉讼代理人：田伟，男，1981年4月7日生，汉族，系公司员工，住山东省郯城县。 原告马思涛与被告徐进前、殷丽芹、第三人临沂金窝房地产营销策划有限公司（以下简称：金窝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛明红，被告徐进前、殷丽芹，第三人委托诉讼代理人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马思涛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告赔偿原告违约金192000元，返还购房定金20000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担担。事实和理由：2019年11月3日，原、被告双方通过临沂金窝房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同书，被告自愿将其所拥有的位于临沂经济开发区××镇××号楼××单元××号房屋出售给原告，双方同意该房屋出售价为96万元，合同中约定了双方当事人的权利和义务，合同签订后原告按约定缴纳给被告购房定金2万元。后被告又提出要求原告先缴纳给被告一部分房款，否则不再继续履行合同，对此双方签订的合同中并没有约定，相反应按照合同约定办理资金监管；后被告以各种理由推脱，迟迟不予配合原告办理房屋贷款办理手续，最终导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约，被告应当承担房屋价格20%的违约金，被告的这种违约行为同时也给原告造成了巨大损失，应当按照合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权益，根据《合同法》及相关法律的规定，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉求。 徐进前、殷丽芹辩称，我方不存在违约，联系双方办理贷款的时候，原告自身条件不符合，银行不予办理，后经我方电话催促，原告不完善贷款手续，到今天如果原告能够如期办理，我们可以继续履行合同，对方主张的违约金不应支付，而且远高于其实际损失。 金窝公司辩称，原告所述真实、与事实相符。2019年10月14日，原告马思涛与被告徐进前、殷丽芹在我方临沂金窝房地产营销策划有限公司介绍监督下签定购房协议，后被告方不履行合同约定，以各种理由拒不配合过户，原告方又于2019年11月20日下达给被告方办理过户手续催告函，被告仍以各种理由拒绝办理过户手续，事后原告方诉至法院，被告接过开庭传票后找到我方，让其从中调解，要求继续履行合同。从以上陈述可以看出原告方与被告方购买合同真实有效，且被告违约事实存在，作为第三方，我请求建议法院依法进行真情调解，减少诉累，化解矛盾为盼! 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.马思涛提交了其与徐进前、殷丽芹签订的《房屋买卖合同书》，用以证明双方约定以96万元的价格购买××镇××号楼××单元××室；第一笔购房款288000元在买卖双方办理贷款申请手续后5个工作日内通过银行托管的方式支付给马思涛。马思涛向银行申办抵押贷款，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，乙方继续申请其他贷款机构贷款，甲方继续予以配合。乙方应于2019年12月30日前获得贷款机构批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担。第七条约定，若徐进前、殷丽芹违约，应双支付该房屋总价款的20%向马思涛支付违约金。徐进前、殷丽芹、金窝公司对该证据无异议。因各方对该证据真实性均无异议，本院予以采用。 2.马思涛提交了收据一份，用以证明合同签订当日，马思涛按约定将定金2万元交付给金窝公司。徐进前、殷丽芹、金窝公司该证据无异议，故本院予以采用。 3.马思涛提交催告函一份，用以证明原告多次催促，通过函的方式要求被告于2019年11月3日上午九点同去威海银行临沂分行办理贷款申办业务。徐进前、殷丽芹、金窝公司该证据无异议，故本院予以采用。 4、徐进前、殷丽芹提交了威海银行赵红豆经理与徐进前的通话录音两份、微信聊天依据一份，通话时间是2020年3月23日，用以证明原告未完善银行贷款资料和首付款交付。马思涛质证认为，无其他证据证明录音人系办理该业务的赵经理，不能作为证据使用。金窝公司对该证据表示不知情。因马思涛对该证据的真实性提出异议，本院对该证据不予采用。 5、徐进前、殷丽芹提交了殷丽芹在威海市商业银行办理的个人存款账户开户申请书一份、个人客户电子银行服务申请表一份，通话时间是2020年3月23日，用以证明其已经在银行办理所需要的业务。马思涛质证认为，原告方对与录音三的质证意见，因为该份证据均显示客户名称为被告殷丽芹，与另一被告徐进前不同意出卖房屋相佐证，因为该房屋系被告夫妻共同所有。金窝公司认为殷丽芹确实开了银行账户，但是因为身份证丢了没办贷款手续。因马思涛对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采用。 6、马思涛提供买卖定金协议书一份，证明根据协议约定，垫资费用40万由徐进前个人承担，同时证明剩余房款是在办理完过户后再支付。因金窝公司对该组证据没有异议，本院予以采用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月3日，马思涛与徐进前、殷丽芹签订《房屋买卖合同书》，约定以96万元的价格购买××镇××号楼××单元××室，定金20000元由金窝公司保管，付款方式为，第一笔购房款288000元在买卖双方办理贷款申请手续后5个工作日内通过银行托管的方式支付给马思涛，余款申请银行按揭贷款。合同第七条约定，若徐进前、殷丽芹违约，应支付该房屋总价款的20%向马思涛支付违约金，合同还对其他事项作了约定。当日，马思涛向金窝公司交付定金20000元，金窝公司出具了收据。同年11月5日，各方按约定去威海银行办理贷款手续，因殷丽芹身份证丢失，未办理成功，11月6日，殷丽芹单独前去银行办理银行卡开户手续。后因徐进前、殷丽芹未及时协助办理贷款，2019年11月20日，马思涛向其发出催告函一份，要求二被告于2019年11月25日上午九点同去威海银行临沂分行办理贷款申办义务，二被告收到该函后未予回复亦未前去办理。马思涛称，办理贷款手续，需先将房产证过户于二被告一人名下，金窝公司认可马思涛的陈述。 另查明，二被告于2018年经临沂市河东区人民法院生效判决准予离婚。2018年8月21日，殷丽芹因与徐进前离婚后财产纠纷起诉至临沂市河东区人民法院，经法院调解，双方约定涉案房屋归殷丽芹所有，但未办理不动产权变更登记，所有权人为徐进前、殷丽芹。 本院认为，马思涛与徐进前、殷丽芹签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，为有效合同，各方应按约定履行合同义务。合同签订后，二被告未按照调解书的约定，将房屋过户至殷丽芹名下，致使原告无法办理贷款，且原告发出催告函后，二被告未前去配合办理贷款手续。徐进前、殷丽芹在合同能够继续履行的情况下，未积极办理离婚后不动产权变更登记，未与马思涛、金窝公司积极协商，亦未前去威海银行办理贷款促成合同继续履行，二被告以其行为明确表示不再履行合同义务，导致合同目的无法实现，故对马思涛要求解除合同诉讼请求，本院予以支持。徐进前、殷丽芹构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的金额，马思涛主张根据合同第七条约定，应按房屋总价款的20%支付违约金。徐进前、殷丽芹主张该约定违约金计算标准过高,高于实际损失。该抗辩理由应认定为要求调整违约金的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定,违约金应以实际损失为基础，综合合同履行情况及原告的举证,合同约定的违约金计算方式过高，应适用定金罚则，即双倍返还定金40000元，其中定金20000元由金窝公司返还。 综上所述，马思涛的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第四项、第一百一十四条,第一百一十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告马思涛与被告徐进前、殷丽芹，第三人临沂金窝房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》； 二、第三人临沂金窝房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向马思涛返还定金20000元； 三、被告徐进前、殷丽芹于本判决生效之日起十日内向原告马思涛支付定金差额20000元； 四、驳回原告马思涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2240元，由被告徐进前、殷丽芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 蒋欣辰 二〇二〇年五月十五日 法官助理 孙一梦 书 记 员 文 娜