江西省赣州市南康区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0703民初1701号 原告：张忠林，男，1976年3月18日生，汉族，赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。 委托诉讼代理人：蔡衍，江西泰康律师事务所律师。 被告：李拥军，男，1975年9月18日生，汉族，吉安市新干县人，户籍地江西省吉安市新干县，现住江西省赣州市南康区。 原告张忠林与被告李拥军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日结案，该案经赣州市中级人民法院发回重审，本院于2019年3月12日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张忠林及其委托诉讼代理人蔡衍、被告李拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张忠林向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除或撤销原、被告于2015年3月29日签订的房屋租赁协议书；2、依法判令被告支付违约金22140元；3、依法判令被告支付房屋租金53872元；4、被告支付测绘费4194元及鉴定费10000元。事实和理由：原、被告于2015年3月29日签订了租赁协议，约定被告租赁原告位于南康区的厂房经营家具厂，并在协议第四条第2项约定，租金从第四年开始按照市场行情递增10%，但原告多次要求被告按协议约定递增租金，被告拒不履行，且还擅自将厂房转租给他人。被告的上述行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院处理。 被告李拥军辩称，已经按照合同约定履行了合同义务，已于2018年4月10日解除该协议，本人认为双方约定的租金按市场行情递增10%系原告理解错误，应以原有租金为基础上涨10%，本人已依约支付，答辩人合理配置了消防设施，严格要求安全生产，不存在原告所称的安全隐患，也未违反合同义务，亦不存在转租。 原告张忠林为证明其主张，向法庭提交以下证据： 1、原告身份证，证明原告主体资格； 2、房屋租赁协议书，证明租赁事实； 3、租赁合同两份，证明市场行情； 4、聊天记录，证明原告多次要求被告按市场行情支付租金； 5、原告与转租人陈雪平聊天记录，证明被告未经原告同意转租房屋； 6、照片，证明被告未配备消防设施及器材，导致安全隐患； 7、催缴水电费通知，证明未及时缴纳水电费，已构成违约； 8、鉴定费发票，证明原告为鉴定支付的费用。 被告李拥军为抗辩原告诉请，向法庭提交以下证据： 1、银行转账单，证明被告已依约支付2018至2019年度租金； 2、声明及收条，证明双方已于2019年4月10日解除协议，被告交还钥匙并支付租金； 3、照片，证明原告故意毁坏排水设施等房屋基础设施，导致被告无法正常使用厂房； 4、限期拆除通知书图片，证明案涉厂房已于2018年6月22日被列为拆除对象； 5、全区软体家具企业验收标准，证明案涉房屋在居民区，不允许开办家具企业； 6、视频、录音，证明被告在租赁期间，房屋漏水情况严重，原告停水停电导致无法使用； 7、房屋租赁合同，证明同期同地段租金行情。 庭审中原告申请对于案涉房屋租赁行情进行鉴定，本院予以准许。2019年9月16日，赣州金环测绘科技有限公司出具《建筑面积核实测量成果报告书》，同年10月8日江西东升资产评估有限公司出具《资产评估报告》。 被告对原告提交的证据1、3无异议，对证据2、5真实性有异议，对证据4证明对象有异议，对证据6关联性有异议，对证据7、8有异议，对测绘及评估报告有异议。原告对于被告提交的证据1无异议，对证据2、4关联性有异议，对证据3、5、6、7三性有异议，对测绘及评估报告无异议。 经庭审质证，本院对原告提交的证据1、2、4、5、8、被告提交的证据1、2及资产评估报告均予以采信。原告提交的证据3、6、7及被告提交的证据3、4、5、6、7无法达到其证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年3月29日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其位于南康区的厂房租赁给被告李拥军用于经营布艺（软体床或床垫）沙发家具厂，租赁期限为5年（2015年4月3日至2020年4月2日），第一年租金为73800元（水、电、煤气等费用按月另交），前三年租金原则不变，以后若续租按照市场行情递增10%。租赁期间水电费或物业费、卫生管理费逾期支付超过一个月，原告有权解除协议，另约定被告不得转租且须在厂房内配置灭火器等消防设施，若违反本协议，对方有权解除协议提前终止协议履行，违反方应当承担年租金总额30%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了租赁厂房，被告依约支付2015、2016、2017年租金。被告在租赁期间未依约配置灭火器等消防设施。2017年3月期间，被告将租赁厂房的二层转租给案外人陈雪平作为仓库使用，每年租金为15000元，原告知晓后并未直接向被告提出异议。2018年3月7日，原告要求被告按市场行情支付租金217200元，被告通过银行转账方式支付租金81180元，原告不予认可，并说明若不按合同支付租金则以逾期支付租金且转租他人为由解除合同。 另查明，原、被告对于租赁期间的第四年租金应当递增10%无争议，但理解不一致，原告认为应结合市场行情比较后递增10%，被告认为应在上一年度租金的基础上增加10%。被告于2018年4月2日清理厂房，4月10日退租并交还钥匙，租赁协议已实际解除。 2019年9月24日，赣州金环测绘科技有限公司对于案涉房屋建筑面积进行测绘，认定房屋总面积为1273.81平方米，其中一层建筑面积798.14平方米，阁楼建筑面积90.29平方米，二层建筑面积385.38平方米。原告支付测绘费4194元。2019年10月8日，江西东升资产评估有限公司出具资产评估报告，对案涉房屋2018年4月3日至2019年4月2日期间租赁市场价值评估为140480元。原告支付评估费10000元。 本院认为，本案争议焦点为：一、合同中关于按照市场行情递增10%应如何理解；二、被告是否构成违约，是否应支付违约金。关于争议焦点一，因租金市场行情需经地理位置、交通情况、配套设施及建筑结构、装修情况等因素综合考量，业内尚无明确标准，故本案协议中关于“按市场行情递增10%”的约定属于约定不明。若按字面意思理解，“若续租按市场行情递增10%”应理解为租赁期限届满后若被告继续租赁则租金在市场行情的基础上再增加10%，双方约定租期五年，若续租才在市场行情的基础上增加，本案纠纷发生于被告承租的第四年，租期未满，不存在续租问题，且若按市场行情承租则被告存在多种选择，无需在市场行情还增加10%的基础上仍选择原告。结合租赁协议，该条约定应理解为若第四年市场租赁行情上涨，则被告应在原有租金的基础上增加10%支付，若市场租赁行情保持不变或下跌则按协议约定的前三年租金73800元支付。根据评估报告，案涉房屋市场行情已上涨，故被告已在原有租金的基础上增加10%支付租金，符合双方约定，无需再另行支付，对于其辩解，本院予以采纳。原告主张被告支付租金53872元，本院不予支持。关于争议焦点二，原告于2018年3月7日要求被告按市场行情支付租金，被告未按其要求支付才以未经其同意转租及逾期支付租金为由要求解除协议，转租情况原告早已知情，期间亦未提出异议，解除协议的根本原因在于被告未依其要求支付租金，并非转租问题，原告本人提交的其与被告及次承租人陈雪平的聊天记录可以相互印证，其行为可以构成对于转租行为的默认，故被告转租的行为不构成根本违约，原告主张被告支付违约金，本院不予支持。 综上，因被告已实际退租，原告主张被告解除或撤销《房屋租赁协议书》的诉请已无实际意义，故本院不予支持。原告主张被告支付租金、违约金及测绘费、鉴定费，本院亦不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告张忠林的诉讼请求。 案件受理费3444元，由原告张忠林负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  王建民 人民陪审员  陈丽梅 二〇二〇年五月六日 代理书记员  肖建峰