贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3749号 原告：张晓龙，男，汉族，1981年12月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李菊，女，白族，1986年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁山，系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15224201110424147。 委托诉讼代理人（一般授权）：王亚松，系贵州中创联律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告张晓龙、李菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告张晓龙、李菊的委托诉讼代理人丁山、王亚松、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓龙、李菊向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告按照《商品房买卖合同》的约定，立即为原告办理涉案商品房房转移登记的有关文书（经本院释明后，原告明确为：立即为原告办理不动产权属证书）；二、请求法院判令被告支付逾期交付不动产权证书的违约金暂计371,200.00元，违约金以房款371,200.00元为基数，从2017年6月1日起，按日利率0.1%的标准计算至起诉之日止。庭审中明确逾期按照已付房款日0.1%计算违约金，即每天371.2元计算；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的瑞丰新城9幢11层3号房，购房款为371,200.00元。并约定房屋于2014年3月31日之前交付，2017年5月31日前完成房屋转移登记。合同签订后，原告按照合同约定履行支付房款义务。然而到了约定办理商品房转移登记的有关证书的期限，被告却未如约履行，为此，原告多次与被告进行协商，被告诸多推脱，至今也不能履行交付商品房转移登记的有关证书的义务。为维护原告合法权利，特依据法律规定向贵院提起诉讼，请贵院判如所诉。 被告瑞丰房开公司辩称：一、违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。二、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅度调减。三、关于办理房屋权属转移登记，依照合同约定，被告只负有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而因合同又约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，因此，向原告交付办证所需的文书的义务，因该项约定，转化为由出卖人将办证所需的文书交付至不动产登记机关备案，合同并未约定被告应当在提交资料后通知原告，且被告是否通知原告不影响国家机关依职权为原告办理不动产权证，故即便被告承担违约责任，违约金计算时间也应截止至被告将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案之日止，而非通知原告之日、更非取得不动产权证书之日。四、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》这一政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。五、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、缴纳房款发票。证明目的：原、被告之间存在买卖商品房的事实，被告应以371,200.00元为基数，从2017年6月1日起，按日利率0.1%的标准计算至起诉之日止的违约金计371,200.00元。被告质证意见：真实性无异议，但达不到其证明目的，该证据无法证实其已经向被告补缴纳完毕办证所需的契税、维修基金等办证费用，并且开票日期为2017年7月31日，被告已经履行完毕合同义务，原告无权再诉请支付违约金，达不到证明目的，理由：一、合同约定的违约金计算标准过高，参照省内各地同类案件判决情况，应当将本案违约金大幅度调减。经本院审查认为，该证据符合证据三性，能证实双方签订商品房买卖合同，原告支付购房款的义务，本院予以确认；对原告所举证据2：契税、维修基金等办证费用等。证明目的：原告已经缴纳完毕相关的办证费用，被告应当承担违约责任。被告质证意见：复印件，真实性以法庭核实为准。经本院核实认为，该证据能证实原告支付相关税费的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2014年1月15日，原告为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区房屋一套，该房号9-11-3，该房建筑面积为118.86平方米，套内建筑面积99.12平方米，购房款为371200.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2014年5月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。关于产权登记的约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款371200.00元，并支付完契税、维修基金、办证费、开户费等税费。在法庭辩论终结前，双方均未举证证明案涉房屋具备办证条件，被告在庭审中明确表示，案涉房屋目前暂不具备办证条件。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，庭审中，被告明确表示案涉房屋不具备办证条件，原告要求被告为其办理案涉房屋不动产权属证书的条件暂不具备。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，且该不能履行义务不是以被告的意志为转移。原告实现该权利的条件还未成就。又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告不能举证证明被告能履行该义务，应由原告承担对自己不利的法律后果。故对原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告。被告未在合同约定期限内取得案涉房屋所有权初始登记，至法庭门诊终结前也未取得，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院也不予以支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经本院释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：按日0.1%的标准，从2017年6月1起计算至起诉之日止，即2020年4月3日。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对违约金的计算截止时间，因本案合同约定委托办证，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，在法庭辩论终结前，被告尚未取得办理商品房转移登记的有关文书，即在合同约定的期限内未履行义务，计算违约金的时间应为合同约定的时间开始计算至被告取得办证条件后通知原告提交办证所需的资料，并将办理商品房转移登记的有关文书提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书并通知原告之日止。本案中，至法庭辩论终结前，被告未履行上述义务，故原告要求计算至起诉之日止的诉讼请求，本院应予以支持。对违约金的计算基数，按合同约定为以原告已付房款371,200.00元为基数，因此，本院对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款371,200.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算支付至2020年4月3日止，原告诉讼请求超过的部分，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对被告的其他抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张晓龙、李菊逾期办证违约金（违约金以371,200.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%计算；从2019年8月20日起至2020年4月3日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%计算）； 二、驳回原告张晓龙、李菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,434.00元，由原告张晓龙、李菊负担2,434.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1,000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月十二日 书记员 张朕一