山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5100号原告：高焕芹，女，1984年10月18日生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚男，山东荣真律师事务所律师。被告：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道重庆北路，统一社会信用代码：913702145611857039。法定代表人：许为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天元，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：青岛瑞昇房地产营销策划有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路**水悦城**金融大厦**，统一社会信用代码：91370214MA3MJXRG9B。法定代表人：孙培德，该公司经理。委托诉讼代理人：周大伟，女，该公司销售经理。委托诉讼代理人：吕文静，山东盈康律师事务所律师。原告高焕芹与被告青岛总部基地开发建设有限公司（简称总部基地公司）、被告青岛瑞昇房地产营销策划有限公司（简称瑞昇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告高焕芹委托诉讼代理人胡春胜、陈亚男，被告总部基地公司委托诉讼代理人陈志强、马天元，被告瑞昇公司委托诉讼代理人周大伟、吕文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高焕芹向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还多收取的房款172796元；2.判令两被告向原告承担资金占用损失（按照人民银行同期贷款利率以172796元为基数，自2018年10月15日至实际偿还之日的利息）；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与总部基地公司签订关于城阳区长城南路1号81号楼123号的《商品房买卖合同》，网签时间为2018年10月16日。合同约定房屋总价款436896元、原告已支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作房款、原告应当于2018年10月15日前支付首期房屋价款226996元，余款21万元向按揭银行申请贷款支付。但原告实际向两被告超额支付了172728元。原告支付全部款项均在总部基地公司售楼处进行，由其售楼处工作人员给原告拿POS机指导原告刷卡及交现金，原告足以确信，所有支付款项均是由总部基地公司收取。《商品房买卖合同》也体现原告支付了2万元定金，但总部基地公司在收取原告首付款时并未予以扣减。两被告超额收取合同约定的房款，应承担向原告返还的责任。请求判如所请。被告总部基地公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》原告向被告支付的房屋价款为436896元，被告按照房款数额向原告开具了足额发票，被告未多收取任何款项。二、原告购买案外人孙某已经前期认购的涉案房屋，是由原告与孙某自行协商确定并且经过原告同意后进行的，涉案房屋的价款并未发生变化，被告已收取孙某支付的价款抵作了原告的应付房款，该抵作款项由原告与孙某自行结算，与被告无关。三、原告是否向案外人孙某及瑞昇公司支付其他的款项属于他们之间的正常市场行为，被告不知情也无权干预。综上，原告主张的理由与事实严重不符，其诉请于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。被告瑞昇公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。原告要求两被告退还多收取的房款172728元是错误的。事实上原告所购买的涉案房屋系更名房，系已由案外人孙某认购了的，孙某购买涉案房屋的本意即为先占房源后转让，以赚取差价。因为孙某了解到认购涉案房屋后有一次更名机会，所以孙某在交纳了团购服务费3万元、定金2万元和第一笔房款67202元后，委托被告代为寻找买家。2018年春天房地产市场正当盛时，而且涉案房屋系一楼网点房比较抢手，所以很多人有意购买。后原告咨询涉案房屋，被告如实告知了原告该房屋的实际情况，原告表示愿意购买。原告向被告支付24万元，被告出具了收据，原告在获取该收据时并无异议。该24万元包括孙某已交纳的团购费3万元、定金2万元、20%的房款67202元,其余122798元即为差价部分。该122798元被告留下5万元的服务费后全部返还给了孙某，孙某把总部基地公司开具的收据交回该公司，总部基地公司将涉案房屋办理了更名手续，由孙某更名为原告。原告与总部基地公司签订《商品房买卖合同》，原告也按合同约定支付了剩余房款。原告非常清楚自己所购房屋的性质，并与总部基地公司签订了买卖合同，支付完毕房款，房屋也已交付，双方的权利义务已履行完毕。原告要求退还172728元没有法律依据，且不利于交易安全，有违诚实信用原则，因此应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.收据照片打印件2份，证明原告交付房款24万元后，总部基地公司仅向原告开具金额为87202元的收据，剩余152798元未出具任何凭证；原告支付房款139694元后，总部基地公司开具金额为139694元的收据。总部基地公司质证：对该证据的真实性无法确认，证明事项不予认可。87202元的收据为被告向原告换开的收据，收据原件被告在开具购房发票时收回并销毁；139694元的收据，为被告在收到原告第二笔首付款时开具的，收据原件被告在开具购房发票时也已经收回并销毁，即便该两张收据真实，也恰好印证了被告所称的原告向被告付款的逻辑顺序，该证明无法证明被告向原告重复收款。瑞昇公司质证：对该证据的真实性无法确认，对证明事项不予认可，涉案房屋更名后，案外人孙某已将总部基地公司开具的收据原件（定金2万元、第一笔房款67202元）交给总部基地公司。本院认证：该证据虽为照片打印件，但结合总部基地公司的质证意见，本院对其真实性予以确认，但不能证明原告的主张。二、总部基地公司提交的证据：1.《青岛富力总部基地商品房认购书》、《商品房买卖合同》、房款发票各1份，证明原告购买案外人孙某认购的涉案房屋，涉案房屋在认购协议中体现的数额与买卖合同中约定的数额是一致的（面积误差除外），被告按照合同数额足额向原告开具了发票，被告未多收取任何款项。原告质证：对该证据的真实性不认可，原告从未见过《认购书》，没有任何人告知原告涉案房屋已经被孙某所认购，且该认购书约定房屋面积以及认购价格与原告购买的房屋并不一致，不能认定认购书中的房屋就是原告所购买的房屋，原告并没有从孙某处购买房屋而是从总部基地公司购买；对《商品房买卖合同》真实性无异议，对发票无异议。瑞昇公司质证：对《认购书》无异议，这就是孙某当时认购的81-123号房屋，房屋面积30.45平方米，《商品房买卖合同》所载房屋面积为30.43平方米，属于正常的建筑面积误差；对买卖合同和发票的真实性无异议。本院认证：结合证人孙某的证言，本院对认购书的真实性予以采信，对其证明效力应结合其他证据加以确认。《商品房买卖合同》、发票具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。三、瑞昇公司提交的证据：1.《2018年青岛富力.总部基地一期前佣（瑞昇)客户推介服务合同》（以下简称《客户推介服务合同》），证明被告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订该合同，约定在本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金），乙方承诺向本项目购房客户另行收取的服务费标准为：37-70平方米精装公寓不高于3万元/套，故被告有权依据合同约定向参加团购服务的客户收取团购服务费，被告向原告收取的团购服务费没有超过约定标准；合同还约定若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费，否则乙方除应退还客户相关费用及承担全部责任外，甲方还有权解除本合同并不再向乙方支付任何的佣金，证明两被告之间关于团购服务费的约定公平公正，明确只要客户未能成功购房，应无条件退还团购费，原告已成功购房，不应退还团购服务费用；涉案房屋原由孙某支付了团购费，最终由孙某变更为原告购买，该团购费的最终承担者应是原告，因此也印证了原告支付的24万元包含其应承担的团购费3万元。原告质证：对该证据的真实性无异议，合同的约定与原告无关，该证据证明总部基地公司在委托瑞昇公司销售涉案房屋，瑞昇公司的行为应为总部基地公司的行为，该证据并不能证明孙某认购了涉案房屋，支付了团购费，也不能证明原告交付的24万元包含团购费3万元。总部基地公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以认定。2.孙某签订的《认购书》、定金收据、第一笔房款收据复印件各1份，共同证明81-123号房屋原系孙某购买，原告购买的是更名房，67202元收据的开具时间应为2018年4月29日。原告质证：对《认购书》的质证意见同对总部基地公司提交认购书的质证意见。对收据的真实性不认可，定金收据即使是真实的，收据中并没有写明交款时间，不能认定定金的实际支付时间。67202元收据的时间应为2018年5月19日或5月29日，原告第一笔款项支付时间是2018年5月10日，即原告在孙某交付首付款之前已经支付房款，故对证明事项及真实性均不认可。总部公司质证:对该证据无异议。本院认证：结合证人孙某的证言，以及原告在未与两被告或其中一个被告签订认购书的情况下，就支付24万元的事实，本院对该组证据的真实性予以采信，对其证明效力应结合其他证据加以确认。3.申请证人孙某出庭作证，证明原告主张多交纳了172796元房款是错误的，其所购买的81-123号房屋系更名房，原购房人系孙某，孙某委托被告出卖，后由原告购买了涉案房屋。原告质证：通过证人证言可以证明总部基地公司售楼处相当混乱，作为普通购房者来说，根本无法区分售楼处的人员是总部基地公司还是其他中介，且在涉及房屋买卖过程中均为总部基地公司与中介相互操作，购房者除支付款项外，根本无法了解涉案房屋的情况，更无法得知所购买的房屋是一手房还是更名房，全凭销售人员的介绍；证人证言也存在矛盾之处，首先其在证言中陈述知道涉案房屋卖了多少钱，但随后陈述中又不清楚卖了多少钱，根据认购书，房屋总价在43万元左右，但证人在陈述中称其向总部公司、瑞昇公司支付了定金2万元，团购费3万元，首付款6万多元，共计11万多元，而在房屋卖掉之后扣除其给销售人员的5万元外，其又赚了7万元，因此涉案房屋的销售价格应该在66万元以上，但涉案房屋实际销售价格远远低于此，加之证人对其购买房屋以及销售房屋细节性的问题无法解释，所以对证人证言原告不认可。总部基地公司质证：证人证言中明确表示证人购买该房屋仅是为了投资，对房屋销售过程及房屋如何对外出卖都不关心，只是根据销售人员的电话通知来售楼处定了一套房子，所以对于相关买卖细节的忽略也是正常的；同时通过证人证言，证明涉案房屋是通过销售人员背靠背的方式把房子卖给了原告，且赚取了相应的差价款，原告所谓多支付的款项一部分是给了证人，一部分是给了中介公司，总部基地公司并未多收取任何的款项。本院认证：该证人证言结合瑞昇公司提交的孙某的认购书、定金收据、第一笔房款收据，与原告在未与两被告或其中一个被告签订认购书的情况下，就支付24万元的事实，能够相互印证，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋即城阳区长城南路1号81号楼123室房屋系由案外人孙某于2018年4月19日认购，孙某（乙方）与被告总部基地公司（甲方）于该日签订《认购书》，主要约定乙方自愿购买甲方青岛富力总部基地81号楼1单元123户房屋，该房屋建筑面积39.28㎡，原价518619元；付款方式：A.乙方同意按商业按揭方式付款，（原价-60000元）×0.99×0.99×0.97，优惠认购价436008元。B.付款期为下列条款：1.乙方于签署本认购书时交付定金贰万元整；2.首期于2018年4月29日前交付房款的20%，即67202元（已扣除定金）；3.第二期于2018年8月31日前交付房款的30%，即138806元……6.乙方于2018年4月29日前申办按揭贷款，按揭额21万元。孙某向总部基地公司支付了购房定金2万元，向被告瑞昇公司支付团购费3万元。2018年5月29日，孙某支付涉案房屋首付款67202元。原告高焕芹通过瑞昇公司得知涉案房屋可以更名后，欲购买涉案房屋，并于2018年5月10日通过其丈夫韩龙吉向瑞昇公司转账5万元，2018年5月30日转账14万元；高焕芹于2018年5月30日向瑞昇公司转账4万元。瑞昇公司于2018年5月30日给原告出具24万元的收据，载明“富力总部基地81#-123、首付240000、包含定金5万、1万现金”。上述款项，由瑞昇公司收取服务费5万元，瑞昇公司返还给孙某已支付的定金2万元、团购费3万元、首付款67202元，瑞昇公司还支付给孙某赚取的房屋差价72798元。2018年10月16日，原告高焕芹（买方）与被告总部基地公司（卖方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的城阳区长城南路1号81号楼123室房屋，房屋建筑面积39.36平方米，单价每平方米11100元，总价款436896元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应当于2018年10月15日前支付首期房价款226896元，余款21万元向按揭银行申请贷款支付。高焕芹于2018年10月15日向总部基地公司转账139694元，总部基地公司于2018年7月11日给高焕芹出具收到房款（含定金）87202元的收据，2018年10月15日给高焕芹出具收到房款139694元的收据，后高焕芹通过银行按揭贷款支付总部基地公司房款21万元。总部基地公司给高焕芹出具436896元的购房发票后，将上述二张收据收回。总部基地公司（甲方）与瑞昇公司（乙方）签订《2018年青岛富力.总部基地一期前佣（瑞昇)客户推介服务合同》，主要约定：乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“青岛富力.总部基地”项目向甲方推荐购买客户；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达致引导客户购买“青岛富力.总部基地”项目为目的;如乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买甲方的“青岛富力.总部基地”项目公寓、写字楼物业，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金；本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金）；若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费。乙方保证除按本条约定服务费标准向其购房客户收取费用外，不再以其他任何方式或名义向其购房客户收取费用。本院认为，原告高焕芹与被告总部基地公司签订的《商品房买卖合同》、两被告之间签订的《客户推介服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，其均应全面履行各自的义务。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、高焕芹购买的涉案房屋是否是“更名房”的认定；二、两被告是否应退还高焕芹多收取的房款并承担资金占用损失的认定。关于第一个焦点问题，两被告主张高焕芹购买的涉案房屋系“更名房”，高焕芹对此不认可，对此本院认为，高焕芹购买的涉案房屋系“更名房”，且高焕芹对此明知。理由如下：第一，涉案房屋所在项目即“青岛总部基地国际港”在2018年初销售火爆，处于一房难求的状态。第二，高焕芹在未与总部基地公司签订《认购书》或《商品房买卖合同》的情况下，就向瑞昇公司先后支付24万元，其中2018年5月10日支付5万元后，瑞昇公司未给其出具收据，高焕芹也未索要收据，明显不符合常理。第三，高焕芹向瑞昇公司支付24万元的时间早于其与总部基地公司签订《商品房买卖合同》的时间，而在双方2018年10月16日签订《商品房买卖合同》时，若其不知道涉案房屋系“更名房”，其应在签订该买卖合同时，将已支付的款项从房屋总价款436896元予以扣除。但高焕芹未与总部基地公司约定从房屋总价款中扣除其已支付的款项，反而在签订合同时约定剩余21万元通过银行按揭贷款支付，并由按揭银行于2019年2月19日支付给总部基地公司，该事实明显也与常理不符。第四，总部基地公司与案外人孙某签订的《认购书》、定金收据、首付款收据及孙某的证人证言，能够相互印证，足以证明高焕芹向瑞昇公司支付的24万元包含向孙某返还的定金2万元、团购费3万元、首付款67202元、赚取的房屋差价72798元，以及瑞昇公司收取的服务费5万元。关于第二个焦点问题，高焕芹主张按照《商品房买卖合同》的约定“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款”，其在签订该合同之前已向总部基地公司支付定金2万元。对此，本院认为，合同约定“买受人应当于2018年10月15日前支付首期房价款226896元”，根据庭审查明的事实，高焕芹仅于2018年10月15日向总部基地公司转账支付房款139694元，未提交证据证明向总部基地公司支付过定金2万元及认购书约定的首付款67202元，故本院对高焕芹的上述主张不予采纳，对两被告主张“87202元收据系换开的收据”予以采信。故高焕芹购买涉案房屋除向总部基地公司支付合同约定的购房款436896元外，还向瑞昇公司支付了152798元。高焕芹主张该152798元系两被告多收取的房款，对此，本院认为，根据第一个焦点问题的认定，该款项包含瑞昇公司收取的团购费3万元、服务费5万元以及案外人孙某赚取的房屋差价72798元，故对高焕芹的上述主张本院不予采信。高焕芹据此要求两被告返还152798元房款并承担资金占用损失，无事实和法律依据，且不利于交易安全、有违诚实信用，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高焕芹的诉讼请求。案件受理费3756元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  李福龙人民陪审员  刘文静二〇二〇年五月十五日书 记 员  李聪聪