广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2485号原告：何惠英，女，1967年3月9日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：黄浩文，广东昌联律师事务所律师。被告：朱职权，男，1971年1月2日出生，汉族，住广东省丰顺县**********。原告何惠英诉被告朱职权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄浩文、被告朱职权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金14800元及相应违约金（以14800元为基数，自起诉之日起至清偿之日止，按月利率2%计付）；2.判令租赁押金20000元归原告所有；3.判令被告赔偿原告律师费4500元。事实与理由：2016年8月20日，原、被告签订《租赁合同》约定被告承租原告位于中山市*******天乙华庭首层A13卡商铺，租赁期限自2016年8月21日起至2021年8月20日止，租金按逐年递增的方式计算，其中：2019年8月21日至2020年8月20日期间为7400元/月，租金须于每月20日前支付，先交租后使用。如被告未按约支付租金或中途退租的，须承担没收押金等违约责任。自2020年1月份起，被告一直未按约支付租金，原告表示单方终止合同，截止起诉之日，被告共拖欠原告租金14800元，原告多次催讨，被告均以各种理由拖延，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，为追讨租金，原告已支付律师费4500元，该费用理应由被告承担。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法裁判。被告答辩称，双方签订《租赁合同》后，被告已于2016年6月18日一次性支付20000元押金，被告每月都有支付租金。2020年1月23日，因受本次疫情不可抗力的影响，广东省政府启动重大突发公共卫生时间一级响应，取消一切人口密集型活动，各村镇实行封村封路，被告租赁的商铺因此无法正常经营。2020年2月5日至2月13日，被告通过电话和短信方式多次与原告沟通，因不可抗力原因要求解除合同，并约定于2020年2月15日交接撤场事宜，原告却未在约定时间交接，且在收到被告的协商信息后，采取不予处理的态度，恶意拖延时间至2020年2月20日，导致产生多了一个月租金，且通知被告需缴付铺位租金及滞纳金等，押金也不予退还，但被告在封路戒严的情况下，早已在2月15日完成清场并搬离该铺位，所以因此次疫情不可抗力因素及原告恶意拖延不处理问题导致的2月份及3月份的租赁费用，不应该由被告承担，租赁押金20000元应归还被告，由原告自行承担律师费和诉讼费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2016年8月20日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同》约定乙方承租甲方位于中山市***********天乙华庭A13卡的商铺（面积90.8㎡）作为经营手机及其零配件等通信设备之用，租赁押金为20000元，租赁期限为五年即自2016年8月21日起至2021年8月20日止，租金为每月每平方米65元，先付租金再使用，租金（租赁税及物业管理费由乙方负责缴交）每年递增，即2019年8月21日至2017年8月20日每月租金为5900元，2017年8月21日至2018年8月20日每月租金为6400元，2018年8月21日至2019年8月20日每月租金为6900元，2019年8月21日至2020年8月20日每月租金为7400元，2020年8月21日至2021年8月20日每月租金为7900元；如乙方中途退租，所有装修材料不得拆走及损坏，归甲方所有，乙方已付租金及押金不予退还，乙方每月20日前必须先缴交当月租金后使用，如超期，则每天按所欠租金的5%收取滞纳金，如超期5天视为乙方单方违约，甲方有权终止合同并处理乙方的库存物品抵扣欠款，乙方无权收回押金，无权拆除装修材料，乙方应按实际占用时间计付租金给甲方；甲方中途违约须退回乙方当月剩余租金及赔偿双倍押金，如因乙方违约导致诉讼的过错方应承担诉讼的相关费用（包含但不限于案件诉讼、执行、律师费等），合同还对经营范围及装修等作了约定。2016年6月18日，原告向被告出具《收据》1份，确认已收取被告铺位押金20000元。2020年2月9日，原告向被告催收租金，被告回复短信称：“疫情在蔓延，同安全封村，政府不给开门，这是不可抗拒的事，看看其他业主怎样，再说吧”。原告在次日向被告回复短信，不同意减免租金，但表示同意被告将1月21日和2月21日应交的2期租金迟延至2020年3月1日交付。被告2月13日表示因受到疫情影响导致无法正常经营，又现在全城封路出不去，道路解封后会搬走。2月21日被告再向原告发送短信：“何姐晚上好，这次疫情大家都不想，我也知道大家都难，现在我实在没办法，因为也亏了好几个月了，已经没有办法亏了，我也有押金在，所以这二天有人开工我搬走，我也租你店三年多，大家好聚好散，请回复”。2月24日，原告短信回复不同意被告在付清租金及违约金之前擅自清场和解约。续后双方交涉无果，2月27日被告再向原告发短信：“这次我经营不下去，在这个月2月5号前通知给你来收店，因政府封路，你一直都没来收店，责任不在我”。2020年3月5日，原告与广东昌联律师事务所签订《委托代理协议》约定原告委托该所黄浩文律师作为本案一审代理人，代理费为4500元，《广东增值税普通发票》显示2020年3月5日，原告向该律所支付代理费4500元。3月9日被告又向原告发短信：“何姐，打扰了，因这次疫情，店几关门停业，我也咨询过，请你把你收快递地址发过来，我把钥匙快递过去，从疫情到通知你关店，也就十来天，政府也在封路，该我的责任我会承担。我诚恳同你协商解决。如果不行，也没办法，谢了，打扰你了”。庭审中，原告称诉请被告支付的租金14800元为2020年1月20日至2020年3月20日期间两个月的租金，目前双方未对涉案商铺进行交接，不清楚涉案商铺还有无被告的物品，被告发送短信给原告后有打电话给原告要求解除合同，但是原告一直不同意。被告称最后一次交租在2019年12月20日，被告一直有通知原告进行交接并解除合同，但原告一直不同意，涉案商铺内可以移动的东西，被告都已经搬走了。另查明，案涉座落于中山市***********天乙华庭A13卡商铺属原告何惠英与案外人黎庭均按份共有，二人各占二分之一产权，原告与黎庭均属母子关系。自2016年起，黎庭均将上述商铺交由原告对外出租、管理、收租。原告另提交被告与案外人邹垣柏签订的《租赁合同》复印件拟证明被告承租案涉商铺旁边的商铺，至今正常使用，并未因疫情影响而无法履行合同。上述合同复印件反映，2016年8月20日，被告于向案外人邹垣柏租赁位于东凤镇同安大道天乙华庭首层A15卡的商铺，租赁期限为5年。被告对上述复印件真实性无异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对被告称新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，导致其无法正常经营，因此无法执行《租赁合同》，被告享有合同解除权的意见，本院认为新冠肺炎疫情虽属于不可抗力因素，影响了被告的正常经营行为，但对双方《租赁合同》的履行并不构成障碍，原告也并未限制被告的商铺使用权，被告租赁商铺用于经营应当承担经营风险，故疫情并非解除合同的法定理由。庭审中，被告确认已搬走了涉案商铺内可移动的物品，结合双方短信交流内容，被告2020年3月6日请求原告告知地址快递交接店铺钥匙的短信，本院认定被告已于2020年3月6日未经原告同意单方解除《租赁合同》并完成了清场，被告单方解除合同的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《租赁合同》约定被告先交租再使用，须在每月20日前缴交租金，逾期每天按所欠租金5%收取滞纳金，其中2019年8月21日至2020年8月20日每月租金为7400元。现被告明确最后一次交租时间为2019年12月20日，原告亦确认现主张租金时段是从2020年1月20日至3月20日期间的租金，故本院认定被告已缴交了截止到2020年1月19日的租金，本院核算被告应向原告支付2020年1月20日至2020年3月6日的租金合计为7400元+（7400元÷29天×16天）≈11482.76元，故被告应向原告支付租金11482.76元。关于原告要求被告支付迟延支付租金的违约金，被告迟延支付租金确给原告造成损失，虽然原告调低至按每月2%主张，但该标准仍然偏高，本院酌定逾期违约金自起诉之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于原告要求没收押金20000元，被告未经原告同意单方解除合同，导致原告需要提前重新招租，确会产生房屋空置损失，双方合同中亦明确约定被告提前退租原告有权没收被告已支付的押金，故原告请求没收被告已支付的押金20000元，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费4500元，被告未在约定期限内支付应缴租金并单方解除合同，引至本案诉讼，原告委托律师提供法律服务并实际支出律师费4500元，《租赁合同》亦明确约定违约方承担对方律师费，原告该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朱职权于本判决生效之日起七日内向原告何惠英支付租金11482.76元及逾期违约金（以实欠租金为基数，自2020年3月0日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、被告朱职权已支付的押金20000元归原告所有；三、被告朱职权于本判决生效之日起七日内返还原告何惠英律师费4500元；四、驳回原告何惠英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取计391元，由原告负担41元，被告负担350元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇二〇年五月十三日书记员  周淋淋何盈香