安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初4007号原告：汪永奎，男，1975年6月16日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人:吴**斌,安徽环滁律师事务所律师。委托诉讼代理人:林冲,安徽环滁律师事务所律师。被告：滁州祥生房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇街道二郎路**,统一社会信用代码91341103MA2MUGP23D。法定代表人:梅苗琴,该公司执行董事。委托诉讼代理人：王磊，该公司法务。原告汪永奎与被告滁州祥生房地产开发有限公司（以下简称滁州祥生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序于2019年9月10日、2020年4月8日两次公开开庭进行了审理。汪永奎的诉讼诉讼代理人吴**斌、林冲，滁州祥生公司的诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪永奎向本院提出诉讼请求：1、滁州祥生公司支付逾期交房违约金（以1154388元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2018年9月30日计算至房屋实际交付之日止，至2019年8月5日违约金为58637元）；2、滁州祥生公司返还认购保证金70000元及利息（利息自2016年10月11日按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付至上述款项返还之日止，至2019年8月5日利息为11829元）；3、滁州祥生公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月11日，汪永奎妻子与滁州祥生公司签订优先认购保密协议书，约定汪永奎对于滁州祥生公司开发的祥生十里项目具有优先认购权，并交纳了70000元认购保证金。2018年1月22日，双方签订《滁州市商品房预售合同》，合同约定汪永奎购买祥生十里B11幢1单元201室，交房时间为2018年9月30日，如滁州祥生公司未按约定时间交付房屋，应该向汪永奎支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之一计算。汪永奎于2017年11月19日支付首付款234388元，于2018年3月22日支付购房款470000元，2018年7月20日支付购房款450000元。2018年9月15日，滁州祥生公司通知汪永奎交付房屋，经现场查看，该房屋存在多处明显质量问题，后经滁州市建设工程质量监督站确认，该房屋存在的质量问题由滁州祥生公司负责整改。但滁州祥生公司多次拖延维修时间，房屋存在的质量问题一直未得到解决，因此也一直未交付给汪永奎使用。汪永奎认为双方签订的《滁州市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金明显过低，违约金标准应该按照银行同期贷款利率计算。滁州祥生公司辩称，汪永奎提出的退还认购保证金及利息理由不能成立,滁州祥生公司未收取认购保证金；汪永奎房屋尚未实际交付是其单方过错导致，滁州祥生公司已经履行了交付义务。综上，应当驳回汪永奎的全部诉讼请求。经审理查明：汪永奎与王卉系夫妻关系。2016年10月11日，滁州祥生公司的祥生十里营销中心与王卉签订《优先认购保密协议书》，约定在签订协议时尚未取得《商品房预售许可证》，王卉向滁州祥生公司认购其开发的祥生十里项目B11号楼1单元201室，建筑面积（具体以初测测绘报告为准）142.55平方。同日，滁州祥生公司销售置业顾问王明辉出具收条一份，内容为：“收条，今收到王卉人民币购买祥生十里B11-1-201住宅一套，房源提前认购保留金70000元整（柒万元），经手人王明辉，如因公司原因造成客户无法购买到此房源，意向金柒万元全额退还，如因客户原因无法贷款自行解决”。2018年1月22日，汪永奎与滁州祥生公司双方签订《滁州市商品房预售合同》，合同约定汪永奎购买滁州祥生公司祥生十里B11幢1单元201室，房屋总价款为1154388元，交房时间为2018年9月30日，如滁州祥生公司未按约定时间交付房屋，应该向汪永奎支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之一计算。汪永奎于2017年11月19日支付首付款234388元，于2018年3月22日支付购房款470000元，2018年7月20日支付购房款450000元。2018年9月15日，滁州祥生公司通知汪永奎交付房屋，经现场查看，该房屋存在多处明显质量问题，滁州市建设工程质量监督站于2018年9月30日出具工程质量监督意见通知书载明B10﹟楼、B11﹟楼存在问题有屋面瓦片局部铺置不牢固；出屋面烟道口防雨措施不到位。并要求建设单位对上述质量问题在15日内处理完毕。2018年10月23日，滁州市建设工程质量监督站再次出具工程质量监督意见通知书载明滁州祥生公司未对屋面瓦局部铺置不牢固的房屋进行全面排查，未能及时出具出屋面烟道口防雨措施不到位问题的维修方案，现场整改进度缓慢。上述事实，有当事人的当庭陈述、身份信息、企业信息公示报告、结婚证、优先认购保密协议书、收条、滁州市商品房预售合同、收据等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：汪永奎与滁州祥生公司自愿签订的《滁州市商品房销售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同中明确约定如滁州祥生公司未按约定时间交付房屋，应承担已支付的房价款按照日万分之一计算违约金，现汪永奎主张房屋存在质量问题，其提供了滁州市建设工程质量监督站的通知书，滁州祥生公司虽然提出异议，但其提供的证据不足以证明已履行维修并交付义务，故对汪永奎主张逾期交房违约金予以支持，但计算标准应以双方签订的合同为准。王明辉作为滁州祥生公司的销售顾问，于2016年10月11日在祥生十里营销中心与汪永奎妻子王卉签订《优先认购保密协议书》，同日出具收条载明收到汪永奎妻子王卉购买祥生十里B11-1-201住宅的认购金70000元。滁州祥生公司应对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故滁州祥生公司应当返还认购保证金70000元。关于汪永奎主张的利息，本院支持自2016年10月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州祥生房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪永奎逾期交房违约金（以11544388元为基数，自2018年9月30日按照日万分之一计算至房屋实际交付之日止）；二、被告滁州祥生房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告汪永奎认购保证金70000元及利息（以70000元为基数，自2016年10月11日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款项实际支付之日止）；三、驳回原告汪永奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3109元，由被告滁州祥生房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  毛 峰人民陪审员  张金翠人民陪审员  吴翠翠二〇二〇年五月八日书 记 员  俞金伟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。