广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6251号原告：清远市美心房地产开发有限公司，住所：清远市清城区龙塘镇毅力工业园对面（新庄三加堤内）。法定代表人：张锦锡。委托诉讼代理人：彭楚，该公司员工。被告：王艺霖，男，1995年3月28日出生，汉族，住吉林省梅河口市。被告：胡楠楠，女，1995年3月9日出生，汉族，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：王少芬，广东广信君达（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞艳，广东广信君达（清远）律师事务所律师。原告清远市美心房地产开发有限公司（以下简称美心房地产公司）诉被告王艺霖、胡楠楠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告美心房地产公司的委托诉讼代理人彭楚，被告胡楠楠的委托诉讼代理人王少芬到庭参加诉讼，被告王艺霖经本院传票传唤，无正当事由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美心房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》（编号：20180800736），被告向原告支付违约金74244.50元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年8月8日签订了《商品房买卖合同》（编号：20180800736）。约定由被告购买原告开发的清远市清城区，建筑面积87.47平方米，总价款为742445元，付款方式为商业贷款方式支付。2018年8月8日，被告支付了首付款282445元后，因被告自身原因，商业贷款申请未能通过银行审批，原告于2019年4月4日向被告发出《催缴按揭资料通知书》重签银行按揭完成合同义务，但是被告未能履行。后原告于2019年5月9日向被告发出《支付房款函》，告知被告应当按照合同约定将付款方式变更付款方式并将剩余房款440000元一次性支付到原告的指定账户。原告于2019年5月30日再次出《法务催收函》，通知被告于收到函件三日内向原告支付拖欠的房款440000元及相应违约金3740元（暂计至2019年5月29日）。根据补充协议的第五条第5款约定：因下列乙方自身原因，未能获得按揭银行批准按揭贷款的，乙方应在收到原告通知之日起10日内一次性付清该商品房剩余房款，且不享有付款方式的优惠折扣。乙方逾期支付剩余房款的，每逾期一日按未支付房款的万分之五支付逾期违约金，逾期10日仍未付清的，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方按该商品房价款总额的10%支付违约金。被告收到原告发出的上述函件，均未予以回应。原告遂于2019年8月14日，向被告发出解除合同的《律师函》，通知解除双方签订的合同，并要求其承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特此向贵院起诉，望贵院予以支持。被告胡楠楠辩称，一、因王艺霖涉案犯罪被刑拘，在2019年1月2日被带走。原告同意改由胡楠楠独自购买涉案房屋，现原告反口提出解除合同，胡楠楠因经济压力大同意解除，故本案的合同解除应认定为协商一致解除，双方不存在违约情形，互不承担违约责任。胡楠楠因有亲人在清远便与王艺霖于2018年8月8日向原告购买了涉案房屋并于当日支付了280000元多（不含定金）的首付款，以及按原告的指引备齐资料向银行申请贷款，之后回居住地吉林，后来原告通知被告称银行没有通过被告的贷款申请，让被告等过完年换一家银行申请按揭，但由于王艺霖恰好在年前2019年1月2日因涉犯罪被刑拘无法到清远办理按揭。2019年2月份胡楠楠与原告的销售王欢沟通，原告同意换由胡楠楠独自购买涉案房屋继续交易，于2019年3月初安排了胡楠楠前往不动产登记中心注销了两被告的预售商品房买卖预告登记，并且为胡楠楠更换了涉案房屋的认购书以及以胡楠楠独自名义提交了按揭申请材料，办妥前述事项后，王欢却又告知胡楠楠涉案房屋的交易先放着，等一等，等王艺霖的事处理完再看看怎么样交易，并且告知胡楠楠无需理会原告财务人员及法务的发函，因此胡楠楠才没有正式回复胡楠楠的发函，而是等待原告下一步的安排，此时交易处于中止状态。原告一边注销两被告的预告登记，让胡楠楠重新提交按揭申请资料并无需理会其发来的函件，承诺等王艺霖的事情处理完后再继续交易，转头却又以已经发函催告两被告不予回应为由提出解除合同，并要求两被告承担违约责任，有违诚信原则。胡楠楠由于王艺霖被刑拘并生育双胞胎儿子才4个多月，经济负担大，现同意原告解除合同的要求但如上三点所述，由于原告是在交易处于中止状态的情况下提出的解除合同，不应视为两被告违约，应认定为情事变更，双方协商一致解除合同，双方互不承担违约责任。二、本案的解除合同的理由并非补充协议第5条第5款约定的情形，原告要求两被告支付合同价款10%的违约金没有合同依据。三、原告并未举证因合同解除造成实际损失，反而原告无偿占用了两被告首期房款一年多，有所获益，从此角度来看，也不应判决两被告支付违约金。被告王艺霖没有提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2018年8月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（含11份相关附件，合同编号：20180800736），合同约定原告将位于清远市清城区出售给被告，房款总金额为人民币742445元，买受人于2018年8月8日前支付首期房款302445元，余款440000元向中国银行股份有限公司广州番禺支行申请贷款支付。原告称合同签订后，被告支付了302445元，余款因被告自身原因（原告称被告征信问题）未能办理银行贷款，经原告发函仍未完成支付义务为由。原告向本院起诉并提出上述诉讼请求。另查明，2019年2月21日，由原、被告共同向清远市房产交易中心提交一份《注销申请》（原告盖章，两被告共同签名、捺印），“兹有客户王艺霖、胡楠楠于2018年8月8日与我司网签了位于清远市清城区买卖合同，合同编号：20180800736，由于客户购买该商品房需要向银行申请按揭贷款，因客户王艺霖在中国人民银行征信报告严重的不良记录，不符合办理银行按揭贷款资格，现特向贵局提出注销申请，把该套商品房退回开发商重新处理。以上所述内容真实可靠，如发生一切法律纠纷由买卖双方承担，恳请批准”。被告提交的证据《清远市不动产登记资料查询结果证明》可证实涉案商品房已注销预告登记。诉讼中，原告确认被告支付原告房款302445元。原告与被告胡楠楠确认当时办理上述注销登记时是协商一致解除合同。被告胡楠楠称以胡楠楠个人名义重新与原告签订认购书并重新申请按揭，原告不予确认，原告称没有签订新的合同或协议。被告胡楠楠未提供证据证明除本案《商品房买卖合同（预售）》外，与原告签订其他合同或协议。原告未主张亦未提供证据证明剩余房款440000元应支付的期限。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，2018年8月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，两被告购买原告位于清远市清城区。2019年2月21日，原、被告共同向清远市房产交易中心提交一份《注销申请》，申请注销涉案房屋的预告登记（返还给开发商），涉案房屋亦已实际注销了预告登记。本案中，无证据证明原、被告双方重新签订新的合同或协议，故本案双方当事人于2019年2月21日解除了商品房买卖合同关系。据此，本院确认涉案《商品房买卖合同（预售）》（含11份相关附件）于2019年2月21日解除。原告起诉再次要求解除与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180800736）的诉讼请求，已无处理必要。关于原告主张分别于2019年4月4日、2019年5月9日向被告发函要求支付余款，被告未能履行支付余款义务，要求两被告依《商品房买卖合同（预售）》约定承担74244.50元（商品房价款总额的10%）的违约责任的请求。因双方于2019年2月21日已解除《商品房买卖合同（预售）》，故原告要求两被告继续按上述合同约定支付购房余款并按合同约定主张违约责任，没有依据。本案中，涉案合同主要基于被告不能继续履行房款支付义务而协议解除，原告可基于合同履行情况主张损失。结合本案案情，原告的损失为剩余房款440000元从应支付之日起至合同解除之日的利息损失。利息的计算方式参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息计算的相关规定，按年利率6%计算。诉讼中，原告未主张亦未提供证据证明剩余房款应支付的期限，因剩余房款440000元约定为办理银行贷款支付，本院考虑给予办理银行贷款期限为1个月，即被告应于2018年9月8日前办理好银行贷款手续，被告从2018年9月9日起属于逾期支付余款，故损失应以440000元为本金，按年利率6%从2018年9月9日计至2019年2月21日（共计165日）为11934.25元。原告请求超过该数额部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告清远市美心房地产开发有限公司与被告王艺霖、胡楠楠签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180800736）于2019年2月21日解除；二、被告王艺霖、胡楠楠应于本判决生效之日起赔偿原告清远市美心房地产开发有限公司损失11934.25元；三、驳回原告清远市美心房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11966元，由原告清远市美心房地产开发有限公司负担5934元，由被告王艺霖、胡楠楠负担6032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘 鑫人民陪审员  薛建梅人民陪审员  马国辉二〇二〇年五月二十日书 记 员  郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。