广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初673号 原告（反诉被告）：张格，女，1967年6月1日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 被告（反诉原告）:秦卉，女，1980年3月12日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：杨崴，广西晟朗律师事务所律师。 第三人：桂林桂房房产代理有限公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇金水路****，统一社会信用代码：91450322559427910R。 法定代表人：胡轶，该公司经理。 原告（反诉被告）张格诉被告（反诉原告）秦卉、第三人桂林桂房房产代理有限公司（以下简称桂房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，被告提起反诉，经本院（2019）桂0305民初680号民事判决后，原告（反诉被告）张格不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）桂03民终3692号民事裁定，以被上诉人在一审庭审中变更了反诉请求、原审法院未就变更的反诉请求给予上诉人答辩期和举证期、属严重违反法定程序为由，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张格、被告（反诉原告）秦卉的委托诉讼代理人杨崴到庭参加了诉讼，第三人桂房公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告张格向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告租房押金5200元；2.判决被告赔偿原告装修损失12560元及原告迟延10天经营的经济损失5699元，共计18259元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为从事美发行业的个体工商户，由于原租赁合同到期，需另行承租房屋继续进行经营。2018年12月15日，原、被告双方签订《房产租赁合同》，被告将其所有位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3-4-1号房屋出租给原告作为商用，给原告装修期15天，租赁期限从2019年1月1日起至2021年12月31日止，共36个月，租金每月2600元，并约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订当天，原告交纳5200元租房押金及一个月租金2600元给被告，被告将房屋交付给原告进行装修，原告装修完成后，被告认为原告装修给房屋造成了严重的安全隐患，原告多次与被告进行协商，但被告拒之不理，将出租房的门锁换掉，强行将房屋收回，并于2018年12月30日以书面形式单方毁约，并强行退回租金2600元，原告迫于无奈只好另行承租房屋，立即进行装修，于2019年元月11日开业营业。综上，由于被告单方毁约的行为，给原告造成了严重的经济损失，依法依约被告应承担赔偿责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告秦卉辩称，原告未经被告同意擅自破坏房屋结构，其已构成违约，根据《房产租赁合同》第八条“如承租方违约，无权要求返还押金，并应结清租赁期内租金及本合同第四条约定的所有税费”的规定，原告所交纳的房屋押金不予退还。原告违约在先，并且对租赁房屋实施了不法侵害，导致被告房屋受损，原告应承担恢复原状，赔偿损失等违约责任，原告的装修损失不应得到法院的支持，本案诉讼费应由原告承担。同时向本院提出反诉诉讼请求：1.判决原告按合同的约定将房屋押金5200元作为违约金赔偿给被告；2.判决原告赔偿被告原复合地板费用7000元，重新装修的费用14637元，共计21637元；3.判决原告赔偿恢复房屋原状期间导致被告的房屋未能出租的租金损失费5200元；4.本案诉讼费及反诉费用由原告承担。事实和理由:原告擅自装修损坏房屋的行为违约导致合同无法履行，被告依法行使解除权，原告装修的损失应由其自行承担，原告应承担恢复房屋原状及赔偿被告相应损失的违约责任。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回，被告的反诉请求有事实和法律依据，依法应予支持。 反诉被告张格辩称，原告没有违约，被告单方违约。被告同意原告装修才签订了合同，被告给了原告15天装修期，被告知情原告是经营发廊需要装修水管，原告是根据使用需要进行的正常装修，原告仅仅装修了引进水管，被告家的水管也是这样走线，没有造成任何损害。装修完成后，被告才针对水管孔给原告打电话要求原告交3000元押金，不然就不租给被告，原告为了保障经营同意交3000元押金，后被告又说要修改合同，原告没有答应新合同中的要求故被告终止了合同，此后直接换门锁，原告无法进入给原告造成了很大的损失，请求法院驳回被告的反诉请求。 第三人向本院提交《关于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3-4-1号房屋租赁纠纷一案情况说明》述称，原、被告双方并未经第三人居间达成上述租赁业务，租赁双方都无法提供第三人的收款收据，且合同没有经纪人落款签字，合同编号有意遮盖，故第三人对双方的争议无法提供任何有效的说明，第三人保留对租赁双方获得第三人租赁合同追究法律责任的权利。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.《原告身份证复印件》，证明原告的身份情况；2.《房产租赁合同》，证明2018年12月15日原、被告签订房产租赁合同，合同对房屋租赁事宜及双方的权利义务进行了约定；3.《收条》，证明原告向被告交付了承租房屋押金5200元；4.《房产证》，证明桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3-4-1号房屋为被告秦卉所有；5.《原告微信截屏》，证明原、被告因原告装修在地板上打了三个出水孔问题的协商经过及被告单方面毁约的严重违约行为；6.《解除房产租赁合同通知书》，证明被告单方毁约的违约行为；7.《现场照片》，证明原告装修在地板上打三个出水孔并不影响房屋主体结构，更不会对房屋造成严重安全隐患；8.《装修清单》，证明原告装修水电、墙纸等项目花费7760元；9.《立邦质保单》，证明原告购买乳胶漆花费了1720元；10.《收款收据》，证明装修房屋窗帘花费4400元；11.《商品发货单卡、网购装修装饰材料截屏》，证明装修、装饰房屋网购地板胶889元，网购其他装饰品330.4元；12.《营业执照》，证明原告从事美发行业，承租房屋也是为了从事美发行业；13.《租赁合同》，证明被告单方毁约后，原告为了减少损失立即承租了另外的房屋；14.《劳动合同》、身份证复印件，证明因被告的违约行为，造成原告迟延开业的经济损失；15.案涉房屋现场摄像（U盘），证明打洞管道的大小、走向符合整栋大楼的管道走向；16.证人陈某证言，证明被告知道且同意原告在案涉房屋打洞的事实；17.《价格评估报告书》、评估发票，证明被告应该赔偿的金额。 被告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.被告身份证复印件，证明被告身份情况；2.房产证复印件，证明房屋权属；3.《房产租赁合同》，证明2018年12月15日被告签订房产租赁合同；4.现场地面受损照片，证明原告未经被告同意私自在客厅地面打穿了6个洞，安装进、排水管，混凝土钢筋裸露在外锈蚀，私自接小区总排水管，破坏房屋水平承重构件；5.与原告联系的电话清单，证明2018年12月19-24日，被告发现原告破坏房屋结构到原告主动与被告联系的电话记录；6.被告微信截屏，证明协商未果为防止房屋造成更大的损坏，被告以微信形式通知原告门锁已更换并继续进行协商；7.《解除房屋租赁合同通知书》、邮寄单，证明被告以快递、短信、出租屋张贴告示等方式与原告解除《房产租赁合同》；8.《装修合同书》、房屋改造结算单、装修收据、发票、照片2张，证明房屋重新装修费用是14637元，装修的内容为原地板的拆除、垃圾外运、地、地面水管拆除、地面空洞混泥土硬化水、铺地板砖、踢脚线、卫生清理。 经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性不认可；对证据7认为证明原告侵权、未经被告许可破坏被告房屋的事实；对证据8、9、10、11、12、13、14真实性不认可，认为证据12、13、14与本案无关，损失与被告无关；对证据15认为原告拍摄的案涉房屋卫生间的水管，是被告当时买房时开发商已经建设好的，这并不表明被告同意原告也在客厅中间打六个孔并建设下水管道；对证据16真实性不予认可，认为证人无法明确向法庭陈述具体的时间、被告是谁，且证人陈述被告的年龄是30岁左右，而被告实际年纪已达40岁，故代理人有理由相信证人当庭作虚假陈述，证人证言不具有合法性；对证据17中的《价格评估报告书》真实性无异议，但对有些项目不认可，认为窗帘是原告自行撤走了的；对评估发票真实性无异议，但认为费用应该由原告承担。 原告对被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，证明内容不认可，认为被告曲解了合同第7条的含义，原告并没有对房屋进行扩、加、改，原告在签订合同时明确告知了被告原告的经营内容，需要打孔的意思表示也经得被告的同意；对证据4的真实性无异议，证明内容不认可，认为是被告的推断，没有任何证据能证明会影响房屋的结构；对证据5的真实性无异议，证明内容不认可；对证据6的真实性无异议，认为证明了双方对该事宜进行了协商，原告也进行了让步，原告当时是同意的，后来又反悔，证明了被告的毁约行为；对证据7的真实性无异议，认为证实对方单方违约；对证据8认为《装修合同书》真实性无法确认，案件审理过程中，被告对房屋进行装修的行为没有向法院申请，也没有告知原告，是原告自行的装修，与本案无关，对原告的装修行为不予认可，单价14637元是被告的私下行为，无法确认。 第三人桂房公司经本院传唤后未到庭参加诉讼，亦未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：案涉位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3号楼3-4-1号房系被告秦卉（反诉原告、出租人）与其丈夫王西屏共同共有。2018年12月15日，原告张格（反诉被告、承租人）与被告秦卉签订《房产租赁合同》一份，约定：出租人将建筑面积132平方米、坐落于桂林市七星区漓江路**国展购物公园**楼401（**）房出租给承租人作商业使用。租赁期：从2019年1月1日起至2021年12月31日止，共36个月。月租金：第一年度每月租金人民币2600元整。以后年度如有变化见第十二条其他约定。押金：承租人自愿在签订本合同时向出租人缴纳押金人民币5200元作为该房产租赁期间的保证金。在租赁期满时，承租人缴清租赁房产的一切税费后，出租人将押金不计利息退还承租人，本押金不得用于租赁期满前抵付租金。第七条：承租人责任：1.按本合同约定按时缴纳租金及应承担的各项税费，每逾期一日按月租金的1%向出租人支付违约金，超过15日视为承租人单方擅自解除本合同。2.未经出租人同意，不得对房产进行扩、加、改建，如因使用需要对该房产内外部进行装修，须征得出租人同意……。第八条：租赁双方违约责任：1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金赔偿，如仍不足弥补因此造成的直接经济损失，违约方仍应向守约方赔偿，赔偿应以实际损失为准。2.在租赁期内任何一方均不得擅自解除合同，如一方确因特殊情况要求解除的，应提前30天提出并征得对方同意，双方协商后订立解除约定；如出租方违约，应赔偿承租人等额之押金，如该房产有商业经营活动造成损失双方另行约定。如承租方违约，无权要求返还押金，并应结清租赁期内租金及本合同第四条约定的所有税费……。《房产租赁合同》签订后，原告向被告交纳房屋押金人民币5200元、一个月租金人民币2600元，被告出具收条一张，注明收到案涉房屋租房押金5200元，租期未满，押金不退等，并将房屋交付给原告进行装修。装修过程中，被告发现原告未经其同意擅自在房屋客厅地板上打穿6个洞用于安装进、排水管（进水管3个、出水管3个），经原、被告双方对此多次协商均未果，被告将案涉房屋的门锁换掉，并于2018年12月30日向原告送达《解除房产租赁合同通知书》，该《通知书》载明：“我是位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3号楼401单元房屋的房东，你于2018年12月15号与我签订《房产租赁合同》约定你租赁我的上述房屋，租期为3年，从2019年1月1日至2021年12月31日，租金每月￥：2600元。在签订合同免租期内让你进场装修期间，你在未经我的同意，私自在房屋客厅地面打穿6个洞安装进、排水管，给房屋造成了严重的安全隐患，已违反《房产租赁合同》第七条，第2小条规定，经多次和你沟通协商，要求将房屋恢复原状，你始终拒绝无法达成一致。根据《房产租赁合同》第八条，第1小条以及我国合同法相关规定，出租人有权解除我们之前签订的《房产租赁合同》并将房屋押金作为违约金补偿。因此，我现依照合同规定通知你解除房产租赁合同，自本通知发出之日起，你我之间签订的《房产租赁合同》解除。”合同解除后，被告将原告已交的案涉房屋租金人民币2600元退还给了原告。原告以被告单方毁约为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。被告亦向本院提起反诉。案件在原一审审理过程中，根据原告的申请，本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对案涉位于桂林市七星区漓江路26号国展购物公园3-4-1号房范围内装修价值进行鉴定，2019年7月6日，该公司作出《价格评估报告书》【国宏信桂林（价）字[2019]第045号】，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为￥12560元。另外双方有争议的价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为￥18元（即阳台水龙头一个），为此，原告支付鉴定费4000元。案件审理过程中，被告依据其提交的《装修合同书》、房屋改造结算单、装修收据、发票、照片2张等证据，欲证明案涉房屋重新装修费用是14637元，原告对此不予认可。 本院认为，《房产租赁合同》系原、被告真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告应当依约履行各自的义务。据本案查明的事实，被告并未同意原告在案涉房屋客厅地板上打孔，被告发现后双方对此协商不成导致合同解除，也即原告未经被告同意，擅自在其承租的案涉房屋客厅地板上打孔，违反原、被告双方签订的《房产租赁合同》第七条“未经出租人同意，不得对房产进行扩、加、改建，如因使用需要对该房产内外部进行装修，须征得出租人同意”的约定，构成违约，应承担违约责任，对其造成的损失，由其自行承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。故对原告要求被告赔偿其装修损失12560元，本院不予支持。案涉《房产租赁合同》第八条约定，如承租方违约，无权要求返还押金，本案原告违约，故对原告要求被告返还租房押金5200元的诉请，本院不予支持。本案原告依据其提交的《租赁合同》、《劳动合同》欲证明被告的违约行为造成其迟延开业的经济损失，事实和法律依据均不足，故对原告要求被告赔偿迟延10天的经济损失5699元，本院亦不予支持。 原、被告双方签订的《房产租赁合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，原告可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案被告称其为修复受损房屋重新装修花费人民币14637元，但该费用是否实际需要并实际支付证据不足，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。《房产租赁合同》第八条规定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金赔偿，如仍不足弥补因此造成的直接经济损失，违约方仍应向守约方赔偿，赔偿应以实际损失为准。原告的违约行为确给被告造成了一定的经济损失，据此，原告交给被告的租房押金5200元应作为违约金赔偿给被告而不予返还。被告要求原告赔偿其恢复房屋原状期间未出租的房屋租金损失费5200元及原复合地板费用7000元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、二百四十条规定，判决如下： 1、驳回原告张格的诉讼请求； 2、反诉被告张格交给反诉原告秦卉的房屋押金人民币5200元不予返还； 3、驳回反诉原告秦卉的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费452元（原告已预付本院），反诉案件受理费25元（被告已预付本院），合计477元，由原告张格负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费452元，反诉案件受理费25元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  何丽媛 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  马征芬 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  俞蒋燕