宁夏回族自治区海原县人民法院民事判决书（2020）宁0522民初216号原告（反诉被告）：洪某，宁夏海原县人，住海原县。联系电话137XX****XX被告（反诉原告）：郑某，宁夏海原县人，住海原县。联系电话137XX****XX委托诉讼代理人：杨某、王某，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。本院于2020年1月7日受理了原告洪某与被告郑某房屋租赁合同纠纷一案，被告郑某于2020年4月13日对原告洪某提起反诉，本院依法由审判员马晓萍适用简易程序于2020年4月13日公开开庭合并进行了审理。原告洪某、被告郑某的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月15日，经被告同意原告与案外人马某签订房屋转租协议，原告向马某支付38000元，其中房屋费8个月计20000元，装修费用18000元。2019年6月1日，马某的租赁期限届满后，原、被告补签《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将位于××县营业房租赁给原告，约定年租金为27000元，每年合同签订之日一次性支付当年租金。合同还约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方缴纳5000元作为违约金”。合同签订后，原告向被告一次性支付一年租赁费27000元。由于暖气不达标，原告要求被告联系供暖公司协商解决，但遭到被告的无理拒绝，不仅如此被告于2019年12月13日通过微信强烈要求解除租赁合同，并威胁原告三日内必须搬离，否则会砸店，无奈原告只好搬离。由于原告已经支付了一年的租赁费，但原告使用房屋只有193天，故被告应当向原告返还多收的租赁费12501元及违约金5000元，另外，原告从马某手中转租房屋时支付的装修费被告也应该承担。综上，故请求判令:1.依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月13日已经解除；2.被告向原告返还租赁费12501元及违约金5000元；3.被告向原告赔偿装修费损失10000元。被告郑某辩称,1.双方没有法定或约定解除合同的条件，被告不存在违约行为，现在房子由原告实际占有，不存在这一说，依据合同双方约定租赁期为三年，到目前为止双方履行合同不到一年，请求驳回原告第一项诉讼请求；2.双方既然实际履行合同不存在返还租赁费和违约金的事实；3.原告主张赔偿装修费1万元没有事实和法律依据，本案双方至今合同仍在履行状态，不存在其他赔偿的客观事实。原告为支持自己的诉讼请求，除陈述外提供的证据有：证据一，录音光盘一张（庭前播放）、通话记录打印件一份、微信语音聊天记录打印件六张，拟证明被告在微信上用言语威胁原告解除合同，后原告给被告打电话做解除合同手续，但是被告将原告电话设置无法打通的事实；证据二，房屋租赁合同一份、转让协议一份、安置协议打印件两张、手机银行转账打印件一份、微信转账记录打印件两份，拟证明涉案房主系郑某，原、被告签订了房屋租赁合同，并且原告已支付了一年的租赁费27000元的事实。被告对原告提供的证据质证意见为：对证据一的三性有异议，原告没有其他证据相互佐证，不能证明原告的证明目的，因录音光盘和微信聊天容易删减，故其内容真实性无法考证；对证据二真实性、合法性无异议，恰恰证明双方签订租赁合同后，租期未到，原告仅支付2019年的房费的事实。被告对自己的答辩主张除陈述外未提供证据。反诉原告诉称，反诉被告租赁反诉原告的房子，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期自2019年6月1日至2020年6月，后双方又约定租赁期为三年即自2019年6月1日至2022年6月1日，租赁费每年27000元，反诉被告支付租赁期间的水、电、暖等费用。后因反诉被告在四季鲜市场另行租赁房屋故意不交暖气费并提出无理要求让反诉原告找人给其将暖气费免去，反诉原告明确告知暖气费应当由反诉被告承担。反诉被告还隔三差五故意骚扰反诉原告，目的就是为了达到故意毁约逼迫反诉原告解除租赁合同，反诉原告多次告知反诉被告租赁期没有届满解除合同不可能。综上，请求人民法院判令：1.反诉被告继续履行合同；2.反诉被告支付违约金5000元；3.反诉被告支付租赁期间的水、电、暖费。反诉被告辩称，1.反诉原告说反诉被告要求其免去暖气费不属实；2.反诉原告再三威胁反诉被告从房子里面搬出来，给其交钥匙，反诉原告给反诉被告退半年的房租费；3.水费反诉被告承担，电费已交清，但是暖气费温度不达标，反诉被告不交。反诉原告为支持自己的诉讼请求，除陈述外提供的证据有：房屋租赁合同一份，证明双方约定的租赁期限未到，不存在合同解除的法定和约定条件的事实。反诉被告对该证据的三性无异议，但认为不能证明反诉原告的证明目的。反诉被告对自己的答辩主张除陈述外未提供证据。本院认为，原告提供的证据一没有其他证据佐证，其真实性无法查明，且被告有异议，不能达到原告的证明目的，故对其证明效力不予认定；证据二来源合法，内容客观真实，且被告对真实性、合法性均无异议，故对其证明效力予以认定。反诉原告提供的证据来源合法、内容客观真实，与本案事实相关联，故对其证明效力予以确认。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，可以认定以下事实：2018年10月15日，原告洪某从案外人马某处将被告郑某所有的的位××县营业房转让得来，房屋租赁期限至2019年6月1日。2019年6月1日，原、被告续签《房屋租赁合同》，约定由被告将其位于××县营业房出租给原告，租赁期限自2019年6月1日起至2020年6月1日止，该房屋年租金为27000元，每年合同日一次性支付当年租金，租赁期间出租方不得以任何理由调整租金。以及双方在交付房屋期限、被告对房屋产权的承诺、维修养护责任、房屋租赁期间的有关费用、违约责任等方面作出约定。双方又补充约定“此合同自签字时期起协商为租叁年时期，三年内不得反悔”。在合同中，原、被告对解除合同的条件未作出约定。合同签订后，被告陆续向原告支付2019年房费27000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。原告请求依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月13日已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告在庭审中不认可合同已经解除，原告未提供有效证据能够证明合同于2019年12月13日已经解除，双方也未在双方签订的合同内对解除合同的条件作出约定，同时原告也未提供证据能够证明有符合合同法中关于解除合同的法律规定的情形，故对原告要求依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月13日已经解除的诉讼请求本院不予支持。原、被告应继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，故对反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。因双方继续履行合同，故对原告要求被告返还租赁费12501元的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付违约金5000元、装修费10000元的请求未提供证据能够证明，故本院不予支持。对于反诉原告（本诉被告）要求支付违约金5000元的请求在庭审中自愿放弃，本院予以确认；要求反诉被告（本诉原告）支付租赁期间的水、电、暖费未提供证据能够证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告洪某与被告郑某继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告的诉讼请求及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费244元，由原告洪某负担，反诉案件受理费25元由被告郑某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判员 马晓萍 二○二○年五月二十五日书记员 杨晓兰附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。