广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29228号原告（反诉被告）：汤惠工，男，1951年1月29日出生，汉族，住北京市东城区兴化东里******，公民身份号码110************81X。委托诉讼代理人：张继涛，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东孚道律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹凤铃，女，1964年5月14日出生，香港特别行政区居民，国内住址广东省中山市*******俱乐部C区3号房屋，香港永久性居民身份证号码C402081（0）。被告：林社权，男，1959年1月20日出生，香港特别行政区居民，国内住址广东省中山市*******俱乐部C区3号房屋，香港永久性居民身份证号码C330950（7）。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈丽梅，广东衡德（江门）律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：温斯斯，广东衡德律师事务所律师。原告（反诉被告）汤惠工诉被告邹凤铃（反诉原告）、被告林社权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告汤惠工的委托诉讼代理人张继涛、郭嘉欣，被告林社权及两被告的共同委托诉讼代理人陈丽梅、温斯斯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤惠工向本院提出以下诉讼请求：1.撤销原告与被邹凤铃、中山市三乡镇雅原房地产中介服务部于2019年9月25日签订的房地产买卖合同及关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议；2.撤销原告与被告邹凤铃于2019年9月25日签订的广东省房地产买卖合同；3.被告邹凤铃向原告返还定金人民币50万元及购房款人民币216万元，并支付占用款项期间的利息（利息计算方法：以人民币266万元为基数从2019年9月26日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还款项之日止，暂计至起诉之日止利息为人民币21808.36元）；4.被告邹凤铃向原告赔偿房地产代理手续费人民币25000元；5.被告林社权对被告邹凤铃的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告在与两被告及中山市三乡镇雅原房地产中介服务部协商后，于2019年9月25日与被告邹凤铃、中山市三乡镇雅原房地产中介服务部签订了房地产买卖合同及关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议，约定原告购买位于中山市*******俱乐部C区3号的房屋。合同签订后，原告依约向两被告支付了定金人民币50万元及购房款人民币216万元，同时，也向中山市三乡镇雅原房地产中介服务部支付了房地产代理手续费人民币25000元。2019年10月8日，原告征得被告同意，到购买的房屋测量尺寸时，发现房屋内疑似有白蚁。此后，经被告同意，原告委托中山市民安白蚁防治有限公司对房屋内白蚁危害情况进行勘察，勘察结论为该房屋受到白蚁的入侵至少已有两到三年时间，房屋首层遭受白蚁的严重危害，屋内存在大量的白蚁活体，多处柜子及木构件、天花吊顶均被白蚁严重侵蚀。原告与两被告多次协商沟通，沟通过程中两被告承认在与原告交易前就已知道房屋内存在白蚁，每年都要请人灭杀白蚁。2019年10月29日，原告发函给两被告，要求撤销《房地产买卖合同》。后，被告林社权提出两被告对房屋不舍，所以由原告决定买或不买，原告答复两被告要求和平撤销合同。但此后，两被告又反悔。被告隐瞒房屋内有白蚁危害的事实，导致原告作出错误的意思表示，被告的行为应认定为欺诈，原告有权撤销合同，并要求被告返还定金、购房款，支付款项占用期间的利息及赔偿损失。两被告为夫妻关系，本案债务属于两被告处分夫妻共同财产产生的债务，应由两被告连带清偿。另外，原告在签订合同时，不知道房屋内有白蚁，但事实上该房屋已经有严重的白蚁危害，所以原告对房屋的状况存在重大误解，根据民法总则第147条规定，原告有权请求撤销合同。两个撤销的理由是相互独立，只要一个理由成立，就可以撤销合同。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告变更其上述第三项诉讼请求为：被告邹凤铃向原告返还定金50万元及购房款216万元，并支付占用款项期间的利息（利息计算方法：以266万元为基数，从2019年9月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际返还款项之日止）。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.结婚证书；2.房地产买卖合同；3.关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议；4.附件：房屋交割物资清单；5.广东省房地产买卖合同；6.收据三张；7.中国光大银行个人明细；8.招商银行转账汇款业务回单五张；9.2019年10月8日测量房屋时所拍照片；10.2019年10月16日勘察房屋时所拍照片；11.白蚁危害报告书；12.工程预算单；13.关于房屋买卖合同的联络函；14.交寄邮件收据；15.邮件全程跟踪查询结果。被告邹凤铃、林社权共同答辩称：1.合同是原、被告双方的真实意思表示，合法有效。在签定合同前原告已多次前往房屋现场进行仔细察看，对房屋的现状、楼龄、装修、家私、质量等细节问题已全部知悉。合同也明确约定原告已全面检查并清楚了解房屋的所有情况并无异议，原告以房屋现状按套购买。而且合同是经原告详细修改而形成的版本，不存在格式条款的问题。2.被告不存在欺诈行为，原告主张撤销合同没有事实和法律依据。被告已如实告知原告涉案房屋质量问题的主要信息、关键信息，原告对此也是清楚的。被告也不具有故意隐瞒或欺诈的主观故意。白蚁是可防可治的，被告每年都会定期聘请白蚁防治公司进行防治，出售涉案房屋时不存在白蚁活体，所以没有特别提及白蚁的事。另外，由于涉案房屋很多装修为木质材料，白蚁一般是隐藏在肉眼看不到的地方，被告对白蚁的情况也是不知情，所以不存在故意隐瞒或欺诈的故意。原告单方委托白蚁防治公司出具的报告书是不客观真实的。3.白蚁不影响房屋质量，房屋能正常使用，并不影响合同目的的最终实现。4.原告要求被告赔偿代理手续费，没有事实和法律依据。5.涉案合同是原告与两被告之间在真实意思表示的基础上进行签署，不存在原告所主张的重大误解情形。在签订本合同之前，原告对涉案房屋的现状、细节问题均已全面的知悉，而且合同第1.3条、第2.2条均已明确买方已实地查看该物业，对物业的坐落、面积、楼龄、楼层、质量、装修等情况均予以认可。由此可知，原告是对涉案物业已经有了充分以及到位的了解，所以本案不存在可撤销的情形。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。两被告共同向本院提供了以下证据：1.房屋租赁合同、粤房地权证；2.收据、身份证；3.催告函。被告邹凤玲向本院提出以下反诉请求：1.解除原告与被告及中山市三乡镇雅原房地产中介服务部于2019年9月25日签订的房地产买卖合同、关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议；2.解除原告与被告于2019年9月25日签订的广东省房地产买卖合同；3.原告向被告支付的定金50万元归被告所有；4.原告支付被告的租房租金、押金损失累计13500元（自2019年11月15日起至2020年1月15日止）。事实与理由：原告与被告及中山市三乡镇雅原房地产中介服务部于2019年9月25日签订了房地产买卖合同、关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议，约定被告将其名下的房屋出售给原告，价格为880万元，价款分四期支付，第一期50万元定金在签定合同时支付，第二期216万元在将房产证及土地证正本交中介监管的两日内支付，第三期双方最迟不晚于10月30日前前往商定的银行做资金监管并到国土部门办理过户手续时支付604万元，第四期双方签字确认房屋交割当天支付剩余的10万元。另为方便到国土部门办理过户手续，双方同日签订了一份广东省房地产买卖合同，但双方的实际权利义务以三方签署的前两份协议为准。上述协议签订后，原告仅支付了第一期、第二期款项，未依约将第三期房款604万元办理银行资金监管，也未配合被告到国土部门办理过户手续，经被告催告后，原告仍未履行合同义务。原告的行为已构成违约，请求法院支持被告的反诉请求。被告邹凤铃在反诉中提供的证据与本诉一致。原告汤惠工针对邹凤玲的反诉答辩称：1.涉案房屋内有白蚁，这是隐蔽瑕疵，不易发现。我方在签订合同及付款时，并不知道房屋内有白蚁。直到2019年10月8日，即在测量房屋时我方才发现房屋内疑似有白蚁，如果我方早知道房屋内有白蚁的话，是绝对不会购买涉案房屋的。从我方与对方的沟通及起诉要求来看，我方只是要求撤销合同，恢复原状，如果我方早已知道房屋内有白蚁的话，当时不购买房屋、不签订合同就可以了，不必浪费时间、精力、财力签订合同、付款，然后再撤销、要求恢复原状。所以从常理上可以推出，我方在签订合同时确实不知道房屋内有白蚁，从举证责任来看，被告没有证据证明我方早已知道房屋内有白蚁，所以其应该承担举证不能的责任。2.反诉原告早已知道房屋内有白蚁。首先，被告一直住在房屋内，而蚁患严重且持续时间至少已有两三年，可以推断出被告应当知道房屋内有白蚁。其次，每年4至6月份是白蚁繁殖纷飞的时期，这时候肯定是满屋的白蚁在飞，被告必然发现房屋内是有蚁患的。最后，被告的丈夫在与我方多次沟通过程中，都承认每年都要杀白蚁，即说被告是知道房屋内有白蚁的。被告在明知房屋内有白蚁，且未告知我方，违背了诚实信用原则，也违背了房屋买卖合同第1.2条约定。3.我方之所以不支付剩余的购房款，也不办理房屋过户，是因为房屋内有白蚁。我方在约定的付款及过户时间前已经通知了被告要求撤销合同，如果我方在知道房屋有白蚁后仍然付款，以及办理房屋过户，那就会认定我方以行为的方式放弃撤销权。所以我方不能支付剩余购房款及办理房屋过户手续不属于违约。4.被告要求解除合同，我方认为合同撤销后是至始无效，不存在解除的情况。并且退一步讲，即便解除，也是因为被告而解除，因为房地产买卖合同第1.2条约定被告应将与房屋有关的真实、合法、准确、完整情况披露到合同之中，但被告并没有履行该义务，也没有在合同披露房屋内有白蚁的事实，所以是被告违约。5.根据上述意见，被告要求没收定金及赔偿其损失没有事实和法律依据。并且按照广东省高级人民法院印发的关于审理房屋买卖合同纠纷指引第44条规定，合同解除、被撤销后，买方的义务是交付房屋及支付占用费。在本案中，房屋没有交付给买方，所以我方不存在任何责任。6.本案不符合房屋产买卖合同没收定金的情形，因此请求驳回被告所有的反诉请求。原告在反诉中提交的证据与本诉一致，原告补充提交了以下反诉证据：1.微信聊天记录；2.原告与被告林社权的通话录音；3.原告与被告林社权的微信聊天记录。本院认定事实如下：位于中山市*******俱乐部C区3号物业【房地产权证号为粤房地证字第C2201782号，土地使用权证号为中府国用（2003）第311958号】登记的权利人为被告邹凤铃。2019年9月25日，原告汤惠工（买方）与被告邹凤铃（卖方）及中山市三乡镇雅原房地产中介服务部（以下简称雅原中介）签订一份房地产买卖合同，约定：1.被告将上述房屋以人民币880万元的价格转让给原告，定金为人民币50万元，原告在签定合同时支付，第二期房款216万元原告应于双方在当地国土部门办理网上上传资料核税完成并将房产证和土地证正本交由中介方监管后的当天支付，第三期房款604万元双方在过户前共同在商定的银行做资金监管，最迟不晚于10月30日前做资金监管，并在2019年10月30日前到国土部门办理过户手续，余款10万元由双方签字确认房屋交割完成当日支付。2.被告应保证本合同所载的物业情况以及所提交的全部资料真实、合法、准确、完整，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违背诚实信用行为或因卖方导致该物业无法过户或与第三方产生纠纷，由被告赔偿原告及中介方的全部损失。3.该物业以现状按套出售给原告，原告已全部检查并清楚了解该物业的所有情况而无异议，附带现有的装修、全部空调、全部灯饰、热水器系统和庭院全部绿植，含部分可移动的家私电器（以附件“房屋交割物资清单”为准）。4.成交价不以国土局测绘面积的变动而改变，原告已实地察看该物业，并对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可。5.如原告支付定金后反悔不买，属原告违约，已付定金由被告没收，如被告收取定金后反悔不卖给原告，属被告违约，应在违约之日起三日内双倍返还定金给原告。6.原告同意向雅原中介支付代理手续费5万元。合同还约定了其他条款。同日，三方签订一份关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万元）支付方式的补充协议，约定双方在当地国土部门办理网上上传资料核税完成，并将房产证和土地证正本交由中介方监管后的当天支付160万元，次日（最迟在两日内）支付56万元。2019年9月25日，原告与被告邹凤铃签订一份广东省房地产买卖合同，约定的转让价款为人民币550万元。诉讼中，原、被告双方均确认价款为550万元的合同是为办理过户手续而签订的，双方的权利义务以前述价款为880万元的合同为准。上述合同签订前后，原告分多笔向被告邹凤铃支付了共计266万元，其中定金50万元，第二期购房款216万元，被告邹凤铃于2019年9月25日分别出具了金额为50万元的定金收据及金额为216万元的房款收据。原告还向经纪方雅原中介支付了代理手续费25000元。2019年12月9日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求，被告邹凤铃则提出前述反诉主张。又查：诉讼中，原、被告双方均确认在签定合同前，原告曾两次到涉案房屋实地察看现场。原告称房屋是否有白蚁隐患会对其购买房屋的意愿构成重大影响，但由于在察看房屋时未发现白蚁的痕迹，故未向被告询问了解房屋是否有白蚁隐患的情况，直到2019年10月8日到房屋测量尺寸时才发现白蚁隐患。被告确认在涉案房屋居住的过程中，清洁人员曾向被告反映过涉案房屋有白蚁的情况，被告每年也有聘请白蚁防治人员上门做白蚁防治，但由于原告在察看房屋时未就白蚁的问题向被告做询问了解，故被告未主动提及白蚁隐患的事。另外，两被告确认涉案房屋为夫妻共同财产，如法院判决被告邹凤铃承担责任，被告林社权同意承担连带责任。再查：经本院到上述涉案房屋现场勘察白蚁蚁患的情况，发现一楼多处木结构装修的地方确实受到白蚁的侵蚀，原、被告双方均确认二楼没有白蚁蚁患。本院认为：原告与被告邹凤铃及雅原中介签订的房地产买卖合同及关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万元）支付方式的补充协议是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。虽然原、被告双方就涉案房屋另行签订一份价款为550万元的广东省房地产买卖合同，但该合同仅作为办理过户时提交给房管部门之用，双方均确认各自的权利义务均以价款为880万元的房地产买卖合同为准，本院予以认定。原、被告双方对于原告已向被告支付定金50万元、购房款216万元，以及向雅原中介支付代理手续费25000元的事实没有异议，本院予以认定。根据原、被告双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点有二：一是原告与被告签订的合同是否为可撤销合同；二是原告不继续履行合同是否构成违约，应否承担违约责任。争议焦点一，原告主张撤销合同的理由有两个，一是被告在出售房屋时未告知被告房屋存在白蚁隐患的情况，构成欺诈；二是原告的本意是购买没有白蚁的房屋，现在房屋有白蚁，原告构成重大误解。对此，本院认为：首先，根据合同约定，原告已实地察看了涉案房屋，已全部检查并了解房屋的所有情况而无异议，并对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权等情况均予认可，而且诉讼中双方均确认原告在签定合同前曾两次实地察看房屋，当时并未对房屋的情况提出异议，现在签定合同并履行了部分合同义务后，原告又对房屋现状提出异议，不符合合同约定。其次，白蚁蚁患隐蔽性强，原告在察看房屋时不易发现，被告也同样不易发现。原告主张非常在意购买的房屋是否存在白蚁蚁患，房屋是否存在白蚁蚁患会对其购买意愿产生重大影响，但在两次实地察看房屋及签订合同时均未就白蚁问题向被告询问了解，明显不符合常理。即便被告确认每年都有请人做白蚁防治，也应该理解为常规的防治工作，在原告未就白蚁问题向被告作询问了解的情况下，被告未将白蚁蚁患这一不影响房屋主体结构安全及居住功能的信息主动告知原告，不构成欺诈。再次，原告主张其本意是购买没有白蚁的房屋，现在房屋有白蚁，原告构成重大误解。对此，原告未能举证证明其签定合同时内心的意思表示，其不能以事后的意思表示来判断是否构成重大误解。最后，现代房屋装修多有木结构的材料，白蚁蚁患问题较为常见，白蚁蚁患又是可治可控的，一般不会影响房屋的主体结构安全及居住功能，但是白蚁蚁患隐蔽性又很强，不易发现，故在房屋出卖人不存在故意隐瞒白蚁蚁患真实情况或故意提供虚假信息等欺诈行为的情况下，不宜仅以买受人事后发现房屋存在白蚁蚁患为由而判决撤销合同，否则将使大量房屋买卖合同的效力处于不确定的状态。综上，原告请求撤销合同的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。争议焦点二，在双方签订的合同不符合撤销条件的情况下，原告单方不继续履行合同义务，并且在诉讼中明确表示不同意继续履行合同，原告的行为已构成违约。故对于被告要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。由于原告违约，应承担相应的违约责任，被告反诉要求没收原告支付的定金50万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。相反，对于原告要求被告返还定金50万元的诉讼请求，本院不予支持，但对于原告另行支付的购房款216万元，被告应返还给原告。由于本案合同解除是由于原告的违约行为造成的，故对于原告要求支付购房款利息以及要求被告赔偿代理手续费25000元的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。最后，由于被告尚未将房屋交付给原告使用，被告另行租住房屋产生的租金不属于原告违约所造成的必然损失，故对于被告要求原告支付租金13500元的反诉请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。被告邹凤铃的反诉请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的反诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告汤惠工与被告邹凤铃于2019年9月25日签订的房地产买卖合同及关于三乡镇平东乡村俱乐部C区3号物业第二笔房款（216万）支付方式的补充协议中关于房地产买卖的内容；二、解除原告汤惠工与被告邹凤铃于2019年9月25日签订的广东省房地产买卖合同；三、原告汤惠工向被告邹凤铃支付的定金50万元由被告邹凤铃没收，归被告邹凤铃所有；四、被告邹凤铃、林社权应于本判决发生法律效力之日起三日内退还购房款216万元给原告汤惠工；五、驳回原告汤惠工的其他诉讼请求；六、驳回被告邹凤铃的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28454.47元（原告已预付），由原告汤惠工承担5454.47元，由两被告承担23000元。反诉案件受理费14094元（被告邹凤铃已预交），由原告汤惠工负担13000元，由被告邹凤铃承担1094元。经对比上述本诉、反诉案件受理费的负担情况，两被告应在返还上述购房款时一并将应承担的诉讼费用1万元支付给原告汤惠工。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  章 枢人民陪审员  梁春贤二〇二〇年五月十日书 记 员  卢芷琪林雷