河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1423民初3363号原告戴梦涛，男，汉族，住河南省宁陵县。委托代理人白冰莹，河南华豫律师事务所律师，特别授权。被告张娟，女，汉族，住河南省宁陵县。被告郭再华，男，汉族，住河南省宁陵县。系被告张娟的丈夫。被告张兰兰，女，汉族，住河南省宁陵县。原告戴梦涛与被告张娟、郭再华、张兰兰房屋买卖合同纠纷一案，宁陵县法院城郊法庭于2019年6月5日作出(2019)豫1423民初1709号民事判决，原告戴梦涛不服判决向商丘市中级法院提起上诉，商丘市中级法院于2019年11月13日作出(2019)豫14民终4918号裁定书，撤销原判决，发回宁陵县法院重新审理。发回重审后，本院于2019年12月12日立案，指定张弓法庭重新审理，并依法组成合议庭进行审理。分别向原、被告送达了案件受理、应诉、举证通知书，并指定了举证期限，本院于2020年4月30日在本院审判庭进行了公开开庭审理，原告戴梦涛及委托代理人白冰莹,被告郭再华及张兰兰到庭参加了诉讼，被告张娟经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴梦涛向本院提出诉讼请求：1、判决被告张娟继续履行房屋买卖合同，完成房屋交易；2、判决被告郭再华、张兰兰承担连带责任；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年2月3日，被告张兰兰在接受卖房人张娟、郭再华的委托下与原告戴梦涛签订房屋买卖合同，将张娟名下位于宁陵县人民西路清水河小区B栋1单元301室房屋卖给戴梦涛，房屋面积150平方米，单价2650元/平方米，合计价款397500元。合同签订后，原告戴梦涛通过张兰兰给郭再华房款170000元，张兰兰将房屋钥匙交给戴梦涛，并约定剩余房款由张兰兰垫付，张兰兰与戴梦涛签订担保贷款协议，口头约定每月还款给张兰兰2700元，十年内还清剩余房款本息。2018年4月，戴梦涛在经过物业同意后进行房屋装修。2018年7月份入住。2019年2月，被告张娟突然带人闯入戴梦涛家，要求戴梦涛搬出该房屋，理由是房屋没有卖给戴梦涛，她和戴梦涛之间没有买卖合同，并提出将该房屋出售后再归还戴梦涛购房款。2019年4月28日，张娟以房屋没有过户、她还是该房屋所有权人为由，通知物业公司对该房屋进行断水断电，致使原告无法居住该房屋，严重侵犯了原告合法权益。故具文诉至贵院，请求判如所请。被告张娟、郭再华辩称：原告诉请被告承担连带责任无法律和事实依据，应予驳回。二被告未将清水河小区B栋1单元301室的房屋买卖一事委托给张兰兰，被告张兰兰对于该房屋作出的任何行为均为无权处分。原告的行为不构成善意取得。原告与被告张兰兰签订的房屋买卖合同无效。被告张兰兰辩称：当时戴梦涛托我买房，我与郭再华、马峰都是朋友，马峰说清水河郭再华有一套房，面积大，价格合适，我叫原告和原告的父母，在2018年2月一起去看房，当时都看中了房子，2月3号当天给了我17万元（转账16万元，现金1万元），我收到钱后就转给马峰了，用于购买这套房产，然后马峰又把钱转给了郭再华，转了14万。当时说的总房款是397500元，是我和马峰，郭再华商量好的，当时下余款原告没有能力支付，我愿意帮原告用我的住房公积金贷款还下余的房款，并约定下余款原告还清完以后再给他过户，过了大概一个月，我与张娟，马峰一起去过户的时候，目的是用这房子用于公积金贷款。过户到我名下用于公积金贷款。结果因为其他原因没有过成。后来我与张娟、马峰商量用清水河小区郭再华名下的一所小房子，先过户给我用于公积金贷款。大概2018年3月清水河的小房子过户给我了，过户以后用我的住房公积金贷了21万，直接转给了张娟。2018年4月原告对大房子装修并入住。2018年7、8月份戴梦涛找我想要大房子的手续，我给他说把剩余款交清，当时我欠别人的钱，我把小房子作为抵押过户给别人了。当时我给戴梦涛说把下余款21万拿出来，交给我，我拿钱将小房子赎回来，当时戴梦涛想将下余款直接交给郭再华，郭再华担心我将小房子手续过户不来，我没有收下余款，后来戴梦涛就起诉了，戴梦涛当时买的确实是大房子，一直入住到现在，戴梦涛也没有付清房款。根据原被告的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告戴梦涛与被告张娟、郭再华之间是否存在有效的房屋买卖合同关系。2、被告张娟、郭再华与被告张兰兰是否存在委托卖房关系。原、被告双方有无异议和补充。原告戴梦涛提交证据：一、房屋买卖合同，证明张兰兰接受张娟的委托与戴梦涛之间存在合法有效的房屋买卖关系。二、协议书，证明戴梦涛已经支付购房款18万元，余款由张兰兰代交，戴梦涛分期支付给张兰兰这个事实。、三、张兰兰出据收据，证明张兰兰已经收到戴梦涛购房款18万元，分期支付购房款24700元，房屋过户费39700元，张兰兰已经将该房款支付原房主郭再华。四、物业管理费收据，证明卖房人张娟已经认同其与戴梦涛之间存在房屋买卖关系，同意戴梦涛对该房屋进行装修和入住这一事实，证明张兰兰与戴梦涛之间的房屋买卖合同已经得到了张娟的认可，该合同合法有效，对张娟、张兰兰、戴梦涛都具有法律约束力。五、银行对账单及聊天记录，证明戴梦涛已经按照合同约定在按期支付给张兰兰剩余购房款这一事实。六、戴梦涛、张兰兰、郭再华，电话通话及谈话录音，证明郭再华、张娟对张兰兰与戴梦涛之间的房屋买卖合同效力进行了确认。并收到了戴梦涛通过张兰兰交来的房款18万元。七、2019年11月2日原告与郭再华的通话录音一份，证明郭再华、张娟对戴梦涛与张兰兰之间的房屋买卖合同效力进行确认，并认可原告购买的为大房子。被告张娟、郭再华质证意见是：对证据一证据的三性及证明目的均有异议，在该合同上并没有实际所有权人张娟的签字，也没有关于张娟出据的任何授权委托书和授权意见。被告张兰兰既不是实际所有权人也不是代理人，该合同为无效合同。依据该合同不能证实原告与被告张娟之间具有合法有效的房屋买卖关系。对证据二证据的三性及证明目的均有异议。在该协议中没有实际所有权人张娟的签字。按照原告的主张，若被告张兰兰为中间人在协议中签字的双方应为原告与被告张娟，证明人为被告张兰兰。但在该协议中证明人为宋信杰,且被告张娟与宋信杰并不认识。该协议的签订形式及签订内容显然不符合常理。因此该协议对被告张娟无任何约束力。对证据三证据的三性及证明目的均有异议，按照正常的房屋买卖交易规则，若原告与被告张娟之间存在真实的房屋买卖关系,在收据中收款人应当为被告张娟，分期支付的房款也应支付到被告张娟的账户上，而不是在交易行为结束后将分期支付的房款打到张兰兰的账户上，这一点也不符合常理。在收据中写明“已转”卖方郭再华，原告并未提供任何转于郭再华的相关记录予以证实，所以该证据不能证明张兰兰已将房款支付与郭再华。对证据四证据的三性及证明目的均无异议，但对证明目的有异议。该证据明确证实涉案房屋的实际所有权人为张娟，单凭该证据无法证实被告张娟与原告之间具有房屋买卖关系，证明房屋买卖关系的直接有效证据为房屋买卖合同。原告并未提交相关的房屋买卖合同仅凭物业管理费收据无法证实其证明目的。对证据五，对证据的真实性合法性无异议，对该证据的关联性及证明目的有异议。该证据仅显示原告与被告张兰兰之间存在银行交易往来，于被告张娟郭再华无任何关系。对通话录音，我不能卖两套房子，小房子已经过户给张兰兰，我收到马峰转给张娟的14万和张兰兰交给我的买我小房子的住房公积金21万。被告张兰兰质证意见是：对原告提交的证据均无异议。被告张娟、郭再华提交证据：一、被告郭再华、张娟身份证复印件，证明二被告的身份信息。二、调查笔录一份、房屋买卖合同一份、银行转账记录，证明目的1、被告郭再华、张娟未委托被告张兰兰办理房屋买卖一事，马峰是委托代理人。2、被告张兰兰是被告郭再华、张娟清水河小区******房屋的买受人，无权处分13栋1单元301室房屋。原告戴梦涛质证意见是：对证据二、调查笔录应为证人证言，因该房屋销售代理人是张兰兰与马峰两个人，只有马峰一人的证言无法达到被告的举证目的，不宜作为证据使用。因马峰与被告张娟存在亲戚关系，其证言真实性与客观性我们不予认可，不宜作为证据使用。对证据房屋买卖合同对真实性我们不予质证，因为该合同与本案没有关联，不宜作为证据使用。被告张兰兰质证意见是：当时小房子过户给我，只是为了贷公积金贷款支付大房子的余款21万，并不是真实的买小房子。被告张兰兰提交的证据：被告张兰兰身份证复印件，证明被告的身份信息。原告戴梦涛对被告张兰兰提交的证据无异议。被告张娟、郭再华对被告张兰兰提交的证据无异议。经庭审质证，本院对原被告提交的双方无异议的部分，本院予以确认，对原告提交的被告张娟、郭再华有异议的证据，本院部分予以采信，对被告张娟、郭再华提交的房屋买卖合同客观真实，形式合法，与本案案件事实有关联，可以作为本案的定案依据。根据当事人的陈述及有效证据，本院可以确认以下案件事实：原告戴梦涛与被告张兰兰原系亲戚关系，2018年2月，原告买房找到被告张兰兰，被告张兰兰称位于宁陵县清水河小区B1栋1单位301室，面积为149.11平方米有一套准备出售，随后被告张兰兰和另外一个名字叫马峰和原告一起去看房子，当时原告戴梦涛和被告张兰兰约定房款为397500元，原告先交给被告张兰兰定金10000元，2月3号当天又转账给被告张兰兰160000元。2018年2月3号，原告与被告张兰兰签订协议书，协议内容为；“甲方戴梦涛、乙方张兰兰，甲方购置清水河小区北门1号楼1单位301室房屋一套，现购置手续上签署姓名为张兰兰，实为甲方戴梦涛所有，共购房屋面积为150平方米，每平方2650元，实交房屋款拾柒万元（170000元），剩余房屋款为张兰兰担保贷款，房屋使用权、不动产权都归甲方戴梦涛所有，甲方戴梦涛按时归款，不影响乙方信用。由甲乙方双方签字，并有原告戴梦涛的朋友宋信杰做证明人。”同日，原告戴梦涛又与被告张兰兰签订房屋买卖合同。2018年4月份原告对该房屋进行装修，7月份入住至今，期间原告又支付给被告张兰兰部分下余购房款。另查明，被告张娟、郭再华系夫妻关系，该涉案房屋房产证产权系被告张娟所有，被告张娟、郭再华在清水河小区A3栋1单元202室还有一套面积为114.10平方房屋，2018年3月16日，被告郭再华与被告张兰兰签订房屋买卖合同，约定被告郭再华将这套114.10平方的房屋，以350000元的价格卖给被告张兰兰。庭审中，被告郭再华认可张兰兰已经给其分两次支付购房款140000元和210000元，但不认可所收的购房款是涉案房屋的款项，后被告郭再华与张兰兰对这套114.10平方的房屋办理了过户手续，另查明，现被告张兰兰已经将该114.10平方的房屋卖给别人，并且办理了过户手续。后原告多次找到被告张兰兰，要求办理房屋过户手续，被告张兰兰称有种种原因过不了户，无奈，原告诉讼至法院，要求判决被告张娟继续履行房屋买卖合同，完成房屋交易，判决被告郭再华、张兰兰承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条（第一款）规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条（第一款）规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，原告戴梦涛提交的协议书及房屋买卖合同中均没有实际房屋所有权人被告张娟、郭再华的签字，也没有提供关于被告张娟、郭再华给被告张兰兰出具的任何委托卖房的授权委托书，该协议书及房屋买卖合同，仅是原告戴梦涛与被告张兰兰之间签订的买卖协议，且原告戴梦涛把购房款直接交给了被告张兰兰，庭审中，被告张娟、郭再华对被告张兰兰的行为不认可，被告张兰兰既不是实际所有权人也不是代理人，依据该协议及房屋买卖合同，不能证实原告与被告张娟之间具有合法有效的房屋买卖关系，故该协议及房屋买卖合同为无效协议和无效合同。原告提交的收据中写明“已转”卖方郭再华，但原告并未提供任何转于郭再华的相关记录予以证实，所以该证据不能证明被告张兰兰已将房款支付给了被告郭再华。对原告提交的通话录音，被告郭再华认可收到被告张兰兰购房350000元，但其称是张兰兰购买其另外一套房屋的房款，且被告郭再华提交与被告张兰兰房屋买卖合同，并已经过户给张兰兰。综上，被告张娟、郭再华与被告张兰兰不存在委托卖房的关系，原告戴梦涛与被告张娟之间不存在有效的房屋买卖合同。根据谁主张、谁举证的原则，原告诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。庭审后，本院对原告戴梦涛进行法律释明，询问其是否变更或追加诉讼请求，原告未作明确的答复，视为放弃其权利，原告可另行主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条（第一款）规定，《中华人民共和国合同法》第四十八条（第一款）规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告戴梦涛的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告戴梦涛负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提供副本一式五份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 李 涛审判员 张书华审判员 武 洋二〇二〇年五月二十八日书记员 胡营营