贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1788号原告：唐奎,男,1988年5月29日出生,汉族,住贵州省毕节市七星关区。原告：李琴,女,1990年7月16日出生,汉族,住址同上。被告:毕节市卓越华飞房地产开发有限公司,住所贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村,统一社会信用代码:91520500055030469G。法定代表人:刘桂平。委托诉讼代理人：向家礼。原告唐奎、李琴与被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐奎，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人向家礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐奎、李琴向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付卧龙大都会5幢1单元19层3号房屋逾期办理房屋权属证书违约金3091.07元(以239618.00元为基数,按日万分之一的标准,从2018年7月1日至2018年11月6日止,违约129天)，并退还该套房屋代收燃气费2500.00元,代收电入户费520.00元,合计3020.00元；二、判决被告向原告交付七星关区卧龙大都会5幢2单元27层3号房屋；三、判决被告支付卧龙大都会5幢2单元27层3号房屋逾期交房违约金5233.57元(以484590.00元为基数,按日万分之一的标准,从2019年10月1日至2020年1月16日起诉时108天),从2020年1月17日起以484590.00元为基数,按日万分之一的标准支付至交房之日止；四、涉及本案的全部诉讼费由被告承担。事实及理由:原告分别于2014年12月6日和2018年3月7日与被告签订了两套商品房买卖合同。一、2014年12月6日,原告与被告签订毕节市七星关区碧海大道卧龙大都会5幢1单元19层3号房屋,总购房款239618.00元,合同第22条第3款第1项约定:“出卖人承诺于2018年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人”,第3款第1项规定,“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,按已付房价款万分之一承担违约责任”。被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司从2018年7月1日至2018年11月6日期间办理房屋权属证书(共违约129天),违反了合同的约定,已经构成违约,按照合同约定,被告应承担违约责任。2017年1月9日,被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司通知原告交纳三通费:“代收燃气费2500.00元、代收电入户费520.00元、代收有限电视开户费260.00元(已退)”,合计3280.00元。原告根据政策和法律的相关规定多次向被告要求退还,被告退还有限电视开户费260.00元,其余拒不退还,告知通过法律途径来解决,原告被迫依法提起诉讼。二、2018年3月7日,原告与被告签订卧龙大都会5幢2单元27层3号房屋,总购房款484590.00元,合同约定2019年9月30日交付房屋,该套房屋合同第十三条明确约定逾期交房的责任为:“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一”承担违约责任,从2019年10月1日至2020年1月16日起诉时逾期108天未交房,已经构成违约,以484590.00元为基数,按日万分之一的标准,应承担逾期交房违约金5233.57元；从2020年1月17日起,仍然以484590.00元为基数,按日万分之一的标准支付至交房之日止。原告认为:被告于2014年12月6日出卖的卧龙大都会5幢1单元19层3号房屋应承担逾期办理房屋权属证书违约金3091.07元;涉及燃气费、电入户费、有限电视开户费，根据相关法规政策明确纳入房价。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的觇定,停止相关收费行为。《城镇燃气管理条例》(国务院令第583号公布,第666号令修订)第十一条、《关于加强配气价格监管的指导意见》(发改价格(2017)1171号)第七条,《贵州省发展和改革委员会关于印发《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法(试行)>的通知》(黔发改价格(2018)821号)第十九条对水电、燃气等配套设施应纳入房价,不得再向业主另行收取进行了规定。因此,被告收取的并该套房屋代收燃气费2500.00元、代收电入户费520.00元,合计3020.00元依法应当退还。2018年3月7日,原告购买被告签订毕节市七星关区碧海大道卧龙大都会5幢2单元27层3号房屋逾期交房,应当承担逾期交房的违约责任。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定,依法起诉,恳请人民法院判如所诉,支持原告的诉讼请求。被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司辩称：1、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同合法有效，被答辩人与答辩人应根据商品房买卖合同的约定履行权利义务，根据被答辩人委托，答辩人已将三通费足额向三家收取单位缴纳，答辩人的代理人行为无任何过错，不应当承担任何责任；2、根据供电局回复，电开户费自2019年4月1日后才不予收取，被答辩人交费时间是在2019年4月1日之前，不予退还，根据广电公司回复，广电入户费被答辩人没有开通的才予以退还，被答辩人已经开通使用，不予退还；3、三通费是否计入房价与本案无关，且三通费的退还已经超过诉讼时效，第三人是受被告公司委托收取三通费。原告将两份合同合并诉讼，被告认为应分为两案诉讼，两份合同权利义务不同，原告诉请是依据哪份合同提出，被告无法举证。被告已于2019年12月16日将房屋验收合格，具备交付房屋条件，被告已于同日电话通知原告收房，又于2020年1月3日登报通知。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市七星关区房屋,总购房款239618.00元,合同第22条约定:“出卖人承诺于2018年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按下列方式处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同签订后，根据被告的委托，案外人遵义市约美物业服务有限责任公司向原告收取燃气入户费2500元、电入户费520元，合计3020元。2018年11月6日，涉案房屋办理不动产权证书。此后，原告诉至本院。2018年3月7日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的卧龙大都会5幢2单元27层3号房屋,总房款484590.00元,合同约定被告应于2019年9月30日交付房屋，商品房交付时应符合取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、项目内相关设施设备达到使用条件，以及被告还应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》等资料。合同第十三条约定逾期交房的违约责任为:逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款485703元，被告未向原告交付房屋，原告诉至本院。另查明，卧龙大都会5幢2单元27层3号房屋已于2019年12月16日验收合格，具备交付条件。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的5幢1单元19层3号房屋逾期办证违约金问题，合同第22条约定：“转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；……”从该约定可看出，自2018年7月1日起进入逾期办证违约期，被告所举证据照片不能证明其于何时通知原告提交办理转移登记的资料，故违约期限应至涉案房屋办理不动产权证书之日即2018年11月6日，共逾期128天，未超过365日，违约金总额应为239618元×0.01%=23.96元，原告主张按日计算违约金无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的退还5幢1单元19层3号房屋燃气入户费、电入户费3020元的问题，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的涉案费用等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。因此被告委托第三人向原告收取的涉案费用属于违约行为，第三人代被告收取涉案款项产生的法律责任应由被告承担，故原告要求被告退还涉案款项的诉讼请求，本院支持3020元。被告以诉讼时效抗辩无事实依据，本院不予采纳。关于原告要求交付卧龙大都会5幢2单元27层3号房屋的诉求，该房屋已于2019年12月16日验收合格，具备交付条件，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金问题，虽然被告存在逾期交房的违约行为，但合同逾期交房违约金于该商品房实际交付之日起60日内支付，现房屋未实际交付，故支付该违约金的期限尚未届至，原告该项诉求，本院暂不予支持，待期限届至后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告唐奎、李琴毕节市七星关区卧龙大都会5幢1单元19层3号房屋燃气入户费、电入户费3020元，支付原告该房屋逾期办证违约金23.96元；二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告唐奎、李琴交付七星关区碧海大道旁卧龙大都会5幢2单元27层3号房；三、驳回原告唐奎、李琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42元，由原告唐奎、李琴负担21元，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇二〇年五月十三日书记员  周 猷