广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终242号上诉人（原审原告）：林俊浩，男，1968年10月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈纯，广东德益律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜顺彪，广东德益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹吉青，男，1970年10月11日出生，汉族。上诉人林俊浩因与被上诉人邹吉青房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林俊浩上诉请求：一、撤销上述判决，依法判令被上诉人返还上诉人租赁定金30000元；二、一审和二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人并非涉案铺面的产权人，无权收取上诉人的租赁定金，依法应将已收取租赁定金三万元退还上诉人。上诉人与被上诉人于2019年2月15日签订《租赁协议书》，双方在该协议第五条第（一）款的第1条约定，“甲方（被上诉人）应确保合法拥有本租赁场地产权，且确保任何第三方不得针对租赁标的物主张任何权利。”，鉴于此，上诉人理所当然有权利要求被上诉人在收取上诉人租赁定金之后，向上诉人提供租赁场地的合法产权证件。然而，被上诉人直到一审开庭前却迟迟没有提供其拥有该租赁场地的产权了解才得知，租赁场地的权属并非上诉人所有，因此，上诉人在这种情况之下，才没有继续向上诉人交付租金，且被上诉人自始至终也没有向上诉人交付租赁的铺面。《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”即该涉案的租赁场地的产权依法应当按照国土部门的公示确定产权人，被上诉人在一审开庭前拒不提供其拥有该租赁场地的产权证书以及材料，作为承租一方的上诉人在租赁时无法弄清产权归属情况下，理所当然可以拒绝继续履行合同。其次，根据涉案租赁铺面的产权证或者说是国土部门的公示，按照《物权法》第十七条的规定，该涉案铺面的产权人不是被上诉人，被上诉人对该铺面是无权处分的，依法应当返还上诉人所缴纳的租赁定金。权的证件或者材料给上诉人查看。后来，经上诉人向国土部门了解才得知，租赁场地的权属并非上诉人所有，因此，上诉人在这种情况之下，才没有继续向上诉人交付租金，且被上诉人自始至终也没有向上诉人交付租赁的铺面。《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”即该涉案的租赁场地的产权依法应当按照国土部门的公示确定产权人，被上诉人在一审开庭前拒不提供其拥有该租赁场地的产权证书以及材料，作为承租一方的上诉人在租赁时无法弄清产权归属情况下，理所当然可以拒绝继续履行合同。其次，根据涉案租赁铺面的产权证或者说是国土部门的公示，按照《物权法》第十七条的规定，该涉案铺面的产权人不是被上诉人，被上诉人对该铺面是无权处分的，依法应当返还上诉人所缴纳的租赁定金。二、一审判决认定被上诉人系涉案铺面的产权人是完全错误的。被上诉人直到第一次开庭时才提供涉案场地的房产证，在第二次开庭时才继续提供所谓的案外人澄海农信社出具的《证明》，然而，这份《证明》在开庭后，又再开一份《证明》让上诉人质证，说是笔误。首先，这两份《证明》均不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”的规定，不能作为证据使用。且一审法院将该《证明》认定为书证并据此认定被上诉人是涉案铺面的产权人是完全错误的。该《证明》是澄海农信社这一单位对涉案待证事实或称为涉案争议焦点之一（被上诉人是否涉案铺面产权人）进行断定性的描述，也明显的证人证言特点，而书证是以客观存在的记载的内容来证明事实，两者是有本质区别的。这一点可以从澄海农信社先后出具两份内容有不同的《证明》，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百一十五条“人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”的规定得到进一步印证。另外，被上诉人也没有提供案外人澄海农信社与被上诉人之间所签订的涉案铺面不动产买卖合同，且没有任何相关汇款凭证、场地交付凭证，根本无法证明双方之间存在买卖涉案铺面的事实。案外人的所谓的笔误，使人觉得其开《证明》很随意，视为儿戏，使人无法信服到底案外人澄海农信社与被上诉人有没有真实发生铺面的买卖的事实。退一万步讲，即便是案外人澄海农信社有与被上诉人发生买卖涉案铺面，但至今仍然没有办理不动产变更登记手续，他们所签订的不动产买卖合同也是不能对抗善意的第三人（上诉人）。没有办理不动产变更登记，没有公示，不发生产权的变动。被上诉人因此是属于无权处分。综上所述，原审法院罔顾客观事实，没有依照《物权法》判定涉案租赁铺面的权属，以及本案的实际情况是租赁时直到开庭前被上诉人是一直没有向上诉人提供其拥有涉案不动产产权凭证，双方才导致纠纷的细节，仅仅凭被上诉人在开庭时提供的所谓房产证和《证明》，就武断地认为被上诉人有权处分，事实的认定和法律的适用上是明显错误的，依法应予以改判。邹吉青辩称，一、上诉人向答辩人租赁涉案商铺的合同期是6年，口头协议后上诉人先付还答辩人定金30000元，合同是2019年2月15日签订的，约定签订合同后10日内，上诉人应付答辩人第一年的租金77699元及最后一年的押金38000元，期间上诉人没有履行合同，也没有付款，直至2019年4、5月份上诉人提出不再租赁，要求答辩人返还定金，答辩人认为是上诉人违约，不应返还定金，上诉人便向澄华派出所报案，称答辩人诈骗，派出所没有立案，让我们自行协商解决。涉案铺面是答辩人于2004年向澄海农村信用合作联社购买的，产权清晰。现上诉人自从签订合同后没有履行义务，应按合同约定赔偿答辩人自2019年2月15日起至开庭当日止的租金及按日5‰计算的违约金。答辩人保留要求上诉人赔偿违约损失的权利。二、本案是一宗房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本答辩人已在2005年12月27日向原所有人汕头市澄海农村信用合作联社购得本案的租赁标的物，获得该标的物的使用权，答辩人也已实际占有了该标的物，因此答辩人有权将标的物出租获取收益。上诉人与本答辩人于2019年2月15日所签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同。上诉人以答辩人没有取得所有权，也没有原所有权人的授权为由，请求确认双方的合同无效并返还定金，理由不成立，依法应予驳回。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。对上诉人的无理请求，请二审法院依法予以驳回。林俊浩向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的租赁协议无效，邹吉青返还林俊浩租赁定金30000元。2、本案诉讼费由邹吉青承担。一审法院认定事实：2019年2月2日，林俊浩、邹吉青经协商，邹吉青将位于**路*幢铺面出租给林俊浩，邹吉青出具“租铺协议书”交林俊浩收执，确认收取林俊浩定金30000元的事实。2019年2月15日，林俊浩、邹吉青签订《租赁协议书》，约定：邹吉青将位于汕头市中心城区***8幢一层1-3号铺面（即前述**路*幢铺面）出租给林俊浩，租赁期限6年，自2019年3月15日起至2025年3月15日止；租金每年77669元，林俊浩应于签订协议之日起10日内将第一年度租金77669元及最后一年度租金中的38000元提前交付邹吉青，双方确认签订本协议前林俊浩已给付邹吉青租赁定金30000元，扣除后林俊浩应支付邹吉青租金87760元；邹吉青应于2019年2月日前将上述租赁场地交付林俊浩（开庭时林俊浩确认具体的交付时间是2019年2月底前）。双方还对权利义务、违约责任等作了约定。协议签订后，林俊浩没有按约定交付给邹吉青第一年度的租金，邹吉青也没有将铺面交付林俊浩使用。另查明，邹吉青于2005年12月27日通过投标竞得汕头市澄海农村信用合作联社位于***1幢一层1-3号商铺。一审法院认为，本案是一宗房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案邹吉青已在2005年12月27日向原所有人汕头市澄海农村信用合作联社购得本案的租赁标的物，获得该标的物的使用权，邹吉青也已实际占有了该标的物，因此邹吉青有权将标的物出租获取收益。林俊浩、邹吉青于2019年2月15日所签订的《租赁协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，林俊浩以邹吉青没有取得所有权，也没有原所有权人的授权为由，请求确认双方的合同无效并返还定金，理由不成立，一审法院不予支持。邹吉青关于林俊浩没有履行合同义务，应赔偿其自2019年2月15日起至开庭之日止的租金及按日5‰计算的违约金的意见，因邹吉青没有提出反诉请求，故一审法院不在本案中审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：驳回林俊浩的诉讼请求。案件受理费1300元，由林俊浩负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，邹吉青虽未取得涉讼房产的产权证书，但作为原产权人汕头市澄海农村信用合作联社出具证明，证实上述商铺被邹吉青通过投标竞得，且邹吉青20**年竞得商铺后也已进行使用，并通过出租获取收益，故应认定邹吉青对上述商铺享有使用及收益的权利。根据本案双方签订的《租赁协议书》，约定并未违反法律的强制性规定，且属双方真实意思表示，依法应确认为有效，林俊浩在签订协议后没有履行，依法应承担相应的违约责任。林俊浩以邹吉青尚未取得涉讼商铺的产权证明，无权出租该房产，应确认双方签订的协议无效，返还其定金，该主张缺乏事实与法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人林俊浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 陈瑛瑾审 判 员 林思浩二〇二〇年五月十四日法官助理 吴 妍书 记 员 林鸿瑜