安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终514号 上诉人（原审被告）：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省寿县新桥国际产业园培训中心**，统一社会信用代码913404220723947231。 法定代表人：裴世聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪秀海，男，1988年4月21日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣洁，安徽皖正律师事务所实习律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街**，统一社会信用代码91341521153061488H。 主要负责人：于姝斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：盛辉，该支行工作人员。 上诉人安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来地产公司）因与被上诉人汪秀海、原审第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 保来地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回汪秀海的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，案涉合同解除条件未成就，不应当判决解除，合同应继续履行。保来地产公司延迟交付房屋是因为不可抗力所致，且保来地产公司具备交房能力，合同应继续履行。1.保来地产公司延期交房的客观原因为不可抗力，是施工过程中遭遇环保督察障碍、规划调整以及数天暴雪极端天气所致；2.不可抗力造成的影响并未致使合同目的无法实现，合同应当继续履行。案涉房屋已经进入竣工验收阶段，保来地产公司具有交房能力，双方合同目的均可实现，汪秀海应当履行合同；3.案涉合同第十二条约定的解除条件明确排除了不可抗力，不应当判令合同解除。 汪秀海未作答辩。 农行寿县支行未作陈述。 汪秀海向一审法院起诉请求：判令确认汪秀海与保来地产公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》等全部合同均已解除，以及因该合同而产生的全部义务汪秀海无需履行。 一审法院认定事实：2017年8月19日，买受人汪秀海与出卖人保来地产公司签订了商品房买卖合同（预售），合同备案编号：201708190017，约定汪秀海购买保来地产公司开发的保来国际城一期6幢16层1602号住宅房屋，房屋的总价款为565044元。合同第七条约定了付款方式及期限，其中第二款约定商业贷款方式付款，买受人于2017年8月19日之前支付首付款113044元，余款452000元向农行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金…… 合同签订后汪秀海于2017年8月24日向保来地产公司支付了房屋首付款113044元。保来地产公司在规定的交房期限2019年7月31日前未能如期交房，截止至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。汪秀海于2019年10月8日向保来地产公司邮寄了书面解除合同通知，保来地产公司已签收了该通知。 2018年2月2日，汪秀海与农行寿县支行、保来地产公司签订了个人购房担保借款合同，合同编号为34020120180013864。合同约定汪秀海向农行寿县支行借款452000元用于购买保来国际城一期6幢1602号房屋，借款期限为20年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人保来地产公司提供保证担保，由汪秀海提供抵押担保。合同签订后，汪秀海按照合同约定从2018年5月份开始至2019年10月，于每个月20日偿还借款3081.23元，偿还房贷总计55462.14元。 一审法院认为，自愿签订的合同且不违反法律规定，合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。汪秀海与保来地产公司签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务，汪秀海依约履行了支付房款及贷款的义务，保来地产公司应承担按期交房的义务，保来地产公司逾期交房超过60日，按照合同约定，买受人享有解除合同的权利，出卖人同时需承担退还房款及违约金的义务。保来地产公司抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力的构成在立法论上属于相当严格的条件，必须是一种无法预见、无法抗拒的客观情况，一种超然于主观、规律性的现象。而保来地产公司举证证明逾期交房是由于环保督查、规划调整、极端天气等原因造成，这些现象作为一种常规性行政执法检查、规划调整，属于正常性行政行为，而天气状况，涉案合同履行地区，作为亚热带季风性气候，有着明显的气象规律，是能够预见的现象。这些原因远未达到不可抗力的构成要件，故对保来地产公司的抗辩不予采纳，汪秀海要求解除合同的请求予以支持。 关于退还房款及承担违约金问题。合同第十二条第二款约定，合同解除后出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。本案中，汪秀海支付了房屋首付款113044元，按照银行同期贷款基准利率为4.75%计算利息，从2017年8月24日至2019年10月22日为11598.69元，偿还了十八个月的房贷55462.14元，利息从2018年5月20日至2019年10月22计算为1837.97元，已付房款总计168506.14元，利息总计13436.66元，后期利息据实予以计算。同时按照房价款的0.03%计算违约金，即565044元×0.03%＝169.51元。认筹金5000元无法证实支付至保来地产公司，故要求保来地产公司返还认筹金5000元及利息的诉讼请求不予支持。汪秀海诉请溢价损失无法律和事实依据，不予支持。 汪秀海要求保来地产公司支付剩余欠农行寿县支行的贷款，因汪秀海与农行寿县支行之间为借款合同关系，双方是合同的相对方，其应当向农行寿县支行主张相应的合同权利义务，汪秀海与农行寿县支行的个人担保借款的合同本案暂不处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除汪秀海与安徽保来地产开发有限公司于2017年8月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201708190017）；二、安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还汪秀海房款（含已付贷款部分）共计168506.14元及利息13436.66元，2019年10月22日后的利息，以168506.14元为基数，按照年利率4.75%计算至本清息止；三、安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付汪秀海违约金169.51元；四、驳回汪秀海其他诉讼请求。案件受理费5170元，减半收取计2585元，由安徽保来地产开发有限公司负担1971元；汪秀海负担614元。 二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除。针对上述焦点问题，本院评判如下： 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，保来地产公司上诉所称的环保督察、规划调整均系正常的行政行为，不属于不可抗力的范畴。保来地产公司并未提交客观证据证明案涉房屋建设过程中遭受了极端暴雪天气的影响及影响的具体程度，故对其此项上诉理由，本院依法不予支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间为2019年7月31日前，第十二条约定了逾期交房超过60天买受人有权解除合同，保来地产公司未能依约履行交房义务构成违约，汪秀海诉请解除合同符合合同约定，一审判决解除案涉《商品房买卖合同（预售）》并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是法定解除，而汪秀海诉请解除合同依据的是合同约定的解除条款，故保来地产公司上诉要求适用法定解除之规定，属于适用法律错误，本院依法不予采纳。 综上所述，保来地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3982元，由安徽保来地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  焦 波 二〇二〇年五月十二日 书记员  许小玄