广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1919号上诉人（原审原告、反诉被告）：陶伟民，男，1992年5月20日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县*************。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓希平，女，1959年8月17日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区*********。委托诉讼代理人：林泽，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝军明，广东洋三律师事务所律师。原审第三人：张立军，男，1957年8月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区宝城******。委托诉讼代理人：林泽，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝军明，广东洋三律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。上诉人陶伟民因与上诉人邓希平以及原审第三人张立军、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陶伟民上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并改判邓希平向陶伟民继续履行2016年11月6日就中山市火炬开发区******************签订的中山市********服务合同，转让总价款628000元；2.依法撤销一审判决第二项并改判邓希平向陶伟民支付违约金122774元（以628000元为基数，从2017年7月15日起，按每日万分之五计算至合同履行之日，暂计至起诉之日）；3.依法维持一审判决第三项。事实和理由：一、张立军对邓希平出售涉案房屋之事完全知情并默认同意，一审法院仅采纳邓希平及张立军的说法，未对陶伟民提出的质疑作出充分审查，存在关键事实查明不清的问题。陶彦青早在2017年8月2日就涉案房屋买卖提起诉讼，张立军在该案诉讼期间对邓希平出售涉案房屋之事系知情的，并完全有机会表达不同意出售涉案房屋的事实，但邓希平在该案诉讼过程中从未提及张立军不同意出售涉案房屋的事实。一审败诉后，才首次提出张立军反对卖房的事实。二、一审判决避实就虚，始终未能查明并紧紧抓住邓希平恶意毁约这一重大事实，却把审理重点放在张立军明确表示不同意出售夫妻共有财产上，淡化了邓希平行为的恶意性，掩盖了纠纷产生的根源性，案件处理存在重大偏差，争议认定完全失焦。邓希平不出卖涉案房屋的根本原因并非夫妻一方不同意出售涉案房屋，而是在签订合同之后，基于中山市房地产市*的上涨情势。三、法院已对邓希平恶意毁约的事实多次作出确认，在（2017）粤2071民初14352号、（2018）粤20民终456号民事判决书及本案一审的事实认定部分均有提及。四、法律保护合同安全的立法宗旨在于维持市场交易的稳定，邓希平与张立军恶意解除合同，破坏合同安全的行为，不符合合同法保护合同安全以及崇尚契约精神的立法目的。综上，一审法院部分关键事实认定不清，判决结果有违诚实信用原则，请求依法支持陶伟民的上诉请求。针对陶伟民的上诉，邓希平辩称：一、同意一审判决第一项、第二项；二、陶伟民的上诉主张不成立，应驳回其全部诉讼请求。案涉合同交易标的物是房屋，根据《中华人民共和国物权法》第97条规定，处分不动产应经全体共有人同意。本案中张立军对出售涉案房屋并不知情，且张立军明确涉案房产为夫妻共同财产，反对卖房，故邓希平单方处分共有房屋的行为无效，一审判决解除合同是正确的。在一审法院向陶伟民释明变更诉讼请求的情况下，其仍坚持原诉求，故应予以驳回；三、假使法院认定涉案合同有效，合同也应予解除。由于陶伟民没有支付首期款，违反了合同约定，邓希平可以解除合同。本案是因陶伟民违约才导致产生纠纷。实际上陶伟民并未在中山市购买社保，无法办理银行按揭，且没有工作，没有能力支付首付等购房款，没有履约能力，才导致邓希平决定不卖房。上述事实有陶伟民、陶彦青在一审中的自认，在（2018）粤20民终456号民事裁定查明事实中均能够佐证；四、陶彦青作为中介公司的员工，以交纳少量定金的方式占用房源，再投入少量资金进行炒房，本案是中介公司员工倒卖房屋的一个案例，按揭首付为总房价的20%，但本案合同约定的首付加定金款仅为总房价的10%，明显与正常房屋交易习惯不符。陶伟民主张邓希平不配合办理按揭贷款手续应承担违约责任的主张不成立。陶彦青要求邓希平办理银行同贷书，是为了让银行将涉案房产评估高一些，达到少付首期款甚至不需缴纳首期款的目的，以达到炒房目的，如此的操作是无法办理银行按揭贷款的，严重损害邓希平的利益，故不能将邓希平没有配合办理按揭贷款手续作为陶伟民不支付首期款的理由。按照银行办理同贷书的流程，也是买方先支付首付，卖方将首期款的收据提交给银行，银行才能进行按揭贷款审批。故邓希平提出先支付首付没有问题。涉案房产出证前，陶伟民向邓希平明确作出不按合同支付首付，要过户才支付首付，邓希平明确回复不同意。2017年5月2日，在邓希平作出不同意卖房的表示前陶伟民明确表示不支付首付款，故邓希平作为后履行方才表示不同意卖房，故先违约方是陶伟民；五、自2016年11月6日陶伟民签署主体变更确认书后，至今三年双方因本案纠纷多次诉讼，但陶伟民从未露面，且陶彦青或中介公司从未出示陶伟民的委托授权材料，陶伟民根本没有履约能力，在买方先表示不支付首付款后卖方表示不同意卖房，是卖方合法合理的自救手段。针对陶伟民的上诉，张立军述称，涉案房屋是夫妻共同财产，张立军是合法共有人，张立军不同意出卖涉案房屋，涉案房屋一直用于个人居住，邓希平单方处分共有房屋的行为无效。一审判决解除涉案合同是正确的。邓希平上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.陶伟民向邓希平支付违约金125600元（即购房款628000元的20%）。事实和理由：2017年5月1日，邓希平领取涉案房产的权属证，根据协议约定，陶伟民应于办理出房产证之日起10个工作日内支付首期款或购房款，付款期限届满，陶伟民未按约支付首期款，邓希平多次催收首期款和购房款，陶伟民一直以各种理由不肯履行付款义务，至今未向邓希平支付购房款，导致邓希平无法实现收取购房款的合同目的，为此，邓希平在2017年7月书面通知陶伟民解除合同。陶伟民不履行付款义务之行为已构成根本违约，请求支持邓希平的上诉请求。针对邓希平的上诉，陶伟民辩称：一、根据法律规定，生效判决所确认的事实，法院可以直接适用相关事实而无需再次进行举证说明，对于涉案房屋在本次庭审前已经历数十次庭审，关于本案中谁为过错方已有两份生效判决及本案一审判决予以认定及查明。本案是由于邓希平违约，单方不同意继续履行合同才导致本案纠纷，故对方的主张均无事实及法律依据。二、在陶彦青就本案纠纷进行第一次诉讼的过程中，张立军及邓希平在一审时均未提出张立军不同意出售涉案房屋的事实，直至该案二审时才提出该抗辩事实，显然是为了解除合同恶意违约才寻找的借口。针对邓希平的上诉，张立军述称，同意邓希平的上诉意见，陶伟民完全知道涉案房屋是夫妻共有财产，但从未征求过张立军的意见，执意要求继续履行合同，一审判决是正确的。乐有家公司在二审期间未就本案发表意见。陶伟民于2018年8月8日向一审法院起诉请求：1.邓希平继续履行2016年11月6日就中山市火炬开发区******************签订的中山市********服务合同；2.邓希平向陶伟民支付违约金122774元（以628000元为基数，从2017年7月15日起，按每日万分之五计算至合同履行之日止）。邓希平于2018年10月8日向一审法院提出反诉请求：1.解除陶伟民与邓希平于2016年11月6日签订的中山市********服务合同及一手证未出补充协议；2.陶伟民向邓希平支付违约金125600元（即购房款628000元的20%）。一审法院认定事实：1.2016年11月6日，以陶彦青为买方、以邓希平为卖方、以乐有家公司为居间方，三方签订中山市********服务合同，合同约定：一、买卖双方交易涉案房屋，转让总价款为628000元，交易定金为30000元；二、买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方同居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方意向贷款金额为560000元，并于2016年12月31日前申请按揭，向银行或公积金中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）38000元整至买卖双方约定的银行监管账户；三、该房产没有设定抵押；四、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付涉案房屋后五个工作日内结算；五、过户所需要税费全部由陶彦青支付；六、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同还约定了其他事项。2.2016年11月6日，陶彦青与邓希平签订补充协议，约定：一、卖方须于2016年11月6日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需要税费自行承担；二、由于在卖方办理出不动产权证（或房地产证）前原合同无法按期履行，买卖双方同意对原合同条款作出如下变更：1.将原合同第四条约定的“买方支付楼款或首期款”的时间变更为“办理出房产证之日起10个工作日内”；2.若原合同约定按揭付款的，则将原合同第四条约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起10个工作日内”；……四、本协议与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。同日，陶彦青、邓希平与乐有家公司三方签订资金托管协议，约定：1.买卖双方同意将定金20000元交由居间方免息托管，其中包括交房保证金5000元；2.买卖双方同意以POS机刷卡方式支付托管款项；3.买卖双方同意房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户；4.买方通过银行转账、现金或刷卡等形式将本协议约定的托管款项交至居间方，居间方收到款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本协议约定从居间方支付给卖方或退还给买方后自动失效，如居间方按原合同及本协议的约定将托管款项支付给其他主体的，收款收据亦自动失效。该协议还约定了其他内容。上述合同签订后，陶彦青通过转账形式向邓希平支付了定金10000元，并向乐有家公司支付了托管的定金20000元。2016年11月30日，邓希平开具收据一份交由陶彦青收执，载明：“今收到买方陶彦青购买永怡聚豪10幢702房定金叁万元整，贰万元在中介公司（家家顺房地产有限公司作资金监管）壹万元本人已收”。3.2017年3月27日，不动产登记部门向邓希平核发了涉案房屋的不动产权证书，不动产证书号为粤（2017）不动产权第0050367号，邓希平对该房屋占有的份额为全部。4.2017年5月1日，邓希平取得涉案房屋的不动产权证书。5.2017年5月2日，邓希平告知陶彦青，“真的不好意思，跟家里人商量，他们还是不同意卖，你看我们那天到家家顺公司办理解约手续。我只能接照合同给你一定的补偿。真的不好意思，请你原谅了。”此后，虽经乐有家公司协商，邓希平均未再配合陶彦青办理银行按揭贷款手续，并在2017年7月底委托其外甥再次告知陶彦青，其不卖涉案房屋。6.2017年4月29日，乐有家公司员工通知邓希平“证已下来了”“客户昨天已经签了按揭，等您回来，配合银行按揭”，此后双方就办理按揭、支付首付款比例等问题进行沟通。7.2017年8月2日，陶彦青将邓希平诉至一审法院，要求邓希平继续履行合同并支付违约金。邓希平提出反诉要求解除合同并要求陶彦青支付违约金。乐有家公司在该案中陈述以下情况：邓希平与陶彦青于2016年11月6日在其居间服务下签订了《中山市********服务合同》及相关补充协议，由邓希平出售涉案房屋给陶彦青。在乐有家公司的协助下，陶彦青、邓希平双方达成协议，陶彦青在合同签署当日将定金20000元托管在乐有家公司。签署合同时，邓希平未取得涉案房屋的不动产证，所以陶彦青无法根据合同约定申请按揭。2017年4月24日左右，邓希平取得涉案房屋的不动产证。2017年4月28日，陶彦青前往邮储银行申请办理按揭手续，但邓希平未前往银行配合陶彦青办理按揭手续。乐有家公司于2017年5月7日协助陶彦青向邓希平寄送配合买家办理按揭手续的《催告函》，邓希平于5月11日拒收，函件原件由乐有家公司保管。2017年6月2日，经乐有家公司协商，陶彦青与邓希平达成一致意见，将成交价提高至700000元，定金加上首期共计210000元。6月8日，邓希平表示同意做公证委托，到7月才有时间配合办理手续。2017年7月2日，乐有家公司协助陶彦青寄送配合买家办理按揭手续的《催告函》，邓希平拒收。之后，邓希平联系乐有家公司，7月底会前往中山配合办理手续。直到7月底，邓希平联系乐有家公司，表示不愿意继续合同。2017年8月16日，乐有家公司协助陶彦青向邓希平寄送《催告函》，8月25日，乐有家公司收到快递单退件，因陶彦青、邓希平迟迟无法达成一致，遂引发诉讼。乐有家公司在本次交易中已充分履行了查明与告知义务，在陶彦青、邓希平发生争议之后一直积极协调。乐有家公司诚挚希望陶彦青、邓希平协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈不拢。请法院依据事实，公正判决。一审法院于2017年12月4日作出（2017）粤2071民初14352号民事判决，认定邓希平违约，判令双方继续履行涉案二手房买卖及居间服务合同及补充协议、邓希平向陶彦青支付违约金，并驳回邓希平的反诉请求。邓希平不服前述判决，在法定期限内提起上诉。在二审期间，邓希平补充提交主体变更确认书，拟证明买卖行为是在邓希平与陶伟民之间进行，陶彦青仅为受托人，陶彦青诉讼主体不适格。本院经审理查明，在陶彦青与邓希平签订涉案合同当日，邓希平、陶彦青与陶伟民签订了主体变更确认书，约定邓希平、陶彦青通过居间方乐有家公司的居间服务签订了合同编号为NO.50301020497的涉案合同，三方协商一致同意由陶伟民履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至陶伟民名下，同时陶彦青保证陶伟民具有购房资格，能顺利履行合同，否则陶彦青为此承担连带责任，须按原合同承担违约责任。本院认定，因三方签订了主体变更确认书，陶彦青不再是涉案房屋买卖合同关系的当事人，与邓希平存在涉案房屋买卖合同关系的合同当事人为陶伟民。据此，裁定：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14352号民事判决；二、驳回陶彦青的起诉；三、驳回邓希平的反诉。8.邓希平与张立军是夫妻关系，双方于1982年10月9日登记结婚。邓希平、张立军一致确认涉案房屋是双方的夫妻共同财产。9.一审诉讼中，陶伟民确认主体变更确认书中的签名系其所签。10.一审庭审中，邓希平明确没有告知张立军出售涉案房屋一事。陶伟民明确在双方签约时没有向张立军咨询过意见，在整个房产买卖交易过程中，也没有与张立军进行过沟通或见过张立军。对于张立军对涉案房屋的出售意见，陶伟民是在（2017）粤2071民初14352号案二审开庭审理过程中才知道。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陶彦青与邓希平、乐有家公司签订的中山市********服务合同（含补充协议）、资金托管协议，陶伟民、陶彦青、邓希平签订的主体变更确认书，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应恪守履行。在本院（2018）粤20民终456号民事裁定书中已审查认定涉案房产交易因陶伟民、陶彦青、邓希平签订了主体变更确认书，陶彦青不再是涉案房屋买卖合同关系的当事人，与邓希平存在涉案房屋买卖合同关系的合同当事人为陶伟民，故陶伟民诉至一审法院主张本案权利，诉讼主体适格。邓希平主张主体变更确认书中陶伟民的签名并非其本人所签，但双方在签订该主体变更确认书时，对于变更后合同履行相对方是邓希平与陶伟民两个主体，是确认并同意的，且不论该签名是否为陶伟民本人所签，陶伟民事后已通过多种方式明确（追认）该签名的有效性。同时，陶彦青亦以涉案房屋买卖行为是在邓希平与陶伟民之间进行为由在另案[（2018）粤20民终456号案]二审中进行答辩，表明在该案中陶彦青已确认陶伟民的交易主体资格。综上，邓希平抗辩称陶伟民非涉案房屋买卖交易的相对方，不是本案的适格原告，理据不足，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。根据一手证未出补充协议约定，双方经协商一致将买方支付楼款或首期款的时间及买方申请按揭的时间变更为“办出房产证之日起10个工作日内”。但邓希平在2017年5月1日实际取得涉案房屋不动产权证后随即于次日作出不出卖涉案房屋的意思表示，此时，陶伟民支付首期款的期限尚未届满，后经乐有家公司多次协调，邓希平亦未配合继续履行相关义务，并于2017年7月底再次明确表示不再出售涉案房屋。邓希平作出不再履行涉案合同的意思表示在先，陶伟民在邓希平拒绝配合办理银行按揭贷款手续并明确告知陶彦青其不同意继续履行合同的情况下，有权暂缓履行支付首期购房款的义务，邓希平以此为由主张陶伟民未按合同约定履行付款义务构成违约的事实，理据不足，一审法院不予认定。反之，邓希平在收取涉案房产交易定金30000元后，拒绝配合办理涉案房屋交易的按揭贷款手续，并明确表示不出卖涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于涉案房屋虽登记在邓希平一人名下，但实质属于邓希平与张立军的夫妻共同财产。涉案房屋买卖交易中，张立军主张对涉案房屋交易事先不知情，且明确表示不同意出售案涉房屋，邓希平确认是其未经张立军同意擅自处分涉案房屋。而陶伟民一审庭审中亦明确表示，在涉案交易过程中、签约过程中均未见张立军出现或与张立军有取得联系、进行沟通。故此，一审法院采信张立军的主张。案涉合同交易的标的物为房屋，房屋作为不动产享有不动产物权的特质。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，邓希平处分涉案房屋时并未告知张立军并取得张立军的同意，且张立军已明确表示案涉房产作为夫妻共同财产，其作为该房屋的共有人，不同意出售案涉房产。张立军作为案涉房产的共有权人，有权决定是否处分案涉房产。现张立军明确表示不同意处分案涉房产，故此，邓希平在未经案涉房屋共有权人张立军的同意下对案涉房屋的处分行为无效。陶伟民诉请邓希平继续履行案涉合同，理据不足，一审法院不予支持。陶伟民在一审法院向其释明坚持本案诉求可能出现的风险后，仍坚持不变更本案诉求，因此，对于本案房产交易行为被认定无效后，有关陶伟民已付购房款如何返还及相应违约责任、损失如何核定的问题，一审法院不在本案处理。因陶伟民在本案中主张的违约金是基于合同继续履行的前提下按日计付，故对该违约金一审法院不予支持。涉案房屋买卖交易因邓希平个人不享有完整处分权而不能履行，因此，邓希平诉请判令解除涉案合同及补充协议，合情合理，一审法院予以支持。邓希平作为涉案房屋交易的根本违约方，无权要求陶伟民支付违约金，邓希平诉请判令陶伟民支付违约金125600元，于法无据，一审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除陶伟民与邓希平于2016年11月6日签订的中山市********服务合同、一手证未出补充协议；二、驳回陶伟民的全部诉讼请求；三、驳回邓希平的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费11308元，诉讼保全费2020元，以上合计13328元（陶伟民已预付），由陶伟民负担；反诉案件受理费1406元（邓希平已预付），由邓希平负担。二审期间，邓希平向本院提交以下新证据：1.声明书、2.价格确认书、3.证人证言，以上证据拟证明陶伟民办理银行按揭贷款的主要目的是为了不支付首期款。涉案合同约定定金30000元和首期款38000元，根本不符合银行贷款要求，对方想让银行评估涉案房屋时评高点，以此来达到少交或免交首期款的目的。经质证，陶伟民称声明书与价格确认书均在2016年作出，不属于新证据。证人证言也没有在一审中提交，三组证据均不属于新证据，不应在二审予以采纳。确认声明书、价格确认书的真实性，不确认关联性。本案是因为邓希平明确表示不继续履行合同才引发纠纷，与该两份证据所记载事项没有关联性。不确认证人证言的证据三性，陶伟民无法核实杨志勇的陈述是否客观公正。即使如杨志勇所说，陶伟民也从来没有向中介公司或邓希平提出过不支付首期款，而是邓希平在取得房产证第二天就提出不继续出售房屋，该证人证言也不能证明陶伟民存在违约情形。陶伟民未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方的上诉意见和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院驳回陶伟民要求继续履行涉案房屋买卖合同及违约金的诉讼请求，是否正确；二、一审法院支持解除涉案房屋买卖合同，但驳回邓希平主张违约金的请求，是否正确。关于焦点一。虽然涉案房屋所有权登记在邓希平名下,但涉案房屋系在邓希平、张立军夫妻关系存续期间所购置,现没有证据证明邓希平、张立军约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有,故应当认定涉案房屋属于邓希平、张立军的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”。据此,在共同共有的场合下,部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的,构成无权处分。本案中，双方签订的房屋买卖合同既未有张立军的签字,也未得到张立军的事后追认。没有证据证明在签订涉案房屋买卖合同时有告知张立军并经过张立军的同意出售涉案房屋，张立军在知情后明确表示不同意出售涉案房屋，故邓希平构成无权处分涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。本案中,存在张立军不同意出售的法定障碍,邓希平无权处分涉案房屋，不具备法律上的履行条件,故陶伟民诉请邓希平继续履行涉案房屋买卖合同，理据不足，本院不予支持。陶伟民基于合同继续履行的前提下主张违约金，理据不足，本院亦不予支持。一审庭审中，一审法院已向陶伟民释明是否变更诉讼请求,但陶伟民明确表示不变更。故一审法院驳回陶伟民的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。如前所述，邓希平构成无权处分涉案房屋，导致涉案房屋买卖合同不能继续履行，双方的合同目的已经不能实现。因此，邓希平诉请判令解除陶伟民与邓希平于2016年11月6日签订的中山市********服务合同及一手证未出补充协议，本院予以支持。关于邓希平主张违约金的请求。邓希平认为陶伟民先表示不支付首期款及不履行支付首期款的义务之行为已构成根本违约，应按合同约定承担违约金。对此本院认为，陶伟民已依约向邓希平支付了定金30000元；对于首期款38000元，双方在一手证未出补充协议约定买方支付楼款或首期款的时间及买方申请按揭的时间变更为“办出房产证之日起10个工作日内”，但邓希平在2017年5月1日实际取得涉案房屋不动产权证后随即于2017年5月2日作出不出卖涉案房屋的意思表示，并表示愿意按照合同给陶伟民一定的补偿。邓希平在陶伟民支付首期款的期限尚未届满的情况下作出不再履行涉案合同的意思表示，并且在2017年5月2日后，邓希平也没有再向陶伟民作出过同意出售涉案房屋，合同可以继续履行的意思表示的情况下，陶伟民未按约定期限支付首期款具有合法正当的理由。后经乐有家公司多次协调，邓希平亦未配合办理银行按揭贷款手续及继续履行相关义务，并于2017年7月底再次明确表示不再出售涉案房屋。邓希平作出不再履行涉案合同的意思表示在先的行为及作出自愿补偿意思表示的行为足以认定其已构成违约。邓希平以陶伟民先表示不支付首期款及未按合同约定履行付款义务为由，主张陶伟民构成违约的事实，理据不足，本院不予认定。因此，邓希平主张违约金的请求，理据不充分，本院不予支持。综上，一审法院支持解除涉案房屋买卖合同，但驳回邓希平主张违约金的请求，处理结果正确，本院予以维持。综上所述，陶伟民、邓希平的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14120元（陶伟民已预交11308元、邓希平已预交2812元），由陶伟民负担11308元，邓希平负担2812元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年五月七日书记员  张欣琪