广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0312民初728号 原告（反诉被告）:临桂某某地产有限公司，住所地：桂林市西城经济开发区鲁山路。 法定代表人：郭某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西隆林各族自治县。该公司员工。 被告（反诉原告）：黎某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：黎某1，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西阳朔县。系被告黎某的弟弟。 原告临桂某某地产有限公司与被告黎某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月17日，被告黎某，向本院提出反诉请求，请求：1、依法判令原告向被告支付购房款人民币118589元。经本院审查，被告黎某的反诉请求符合法律规定，本院遂将本案的本诉与反诉合并于2020年5月14日公开开庭一并进行了审理。原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司（以下简称原告某某公司）的委托诉讼代理人罗某某、被告（反诉原告）黎某（以下简称被告黎某）的委托诉讼代理人黎某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出本诉请求：1、解除原告与被告于2019年9月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＧ2019045***）；2、被告在判决生效后10日内配合原告办理注销商品房买卖合同备案登记手续；3、被告向原告支付违约金55858.9元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。本诉事实与理由：原告、被告于2019年9月8日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被告购买原告开发的位于桂林市临桂区鲁山路工业区某某的商品房一套，商品房房号为：**幢**层**号，建筑面积为80.72平方米，套内建筑面积为62.86平方米，按套内建筑面积计价，每平方米单价为8886.24元，该商品房合计总价款为558589元，被告采取银行按揭付款方式支付房款，合同约定被告支付首付款118589元，余款440000元办理银行按揭贷款申请手续。合同签订后，原告办理了商品房买卖合同备案登记手续，被告也向银行申请了按揭贷款，但贷款申请最终未获得批准。而被告也一直未向原告支付剩余房款（即440000元）。被告的上述行为已严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，原告特依据法律规定向法院提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。 被告黎某辩称，我们不认可《商品房买卖合同》，定金2万元是由黎某1代付的，首付款98589元是由黎某1带着其母亲的卡农业银行的卡去刷的，其母亲也不认可，商品房买卖合同也不是由被告黎某所签的，被告黎某也不认可，另外要求解除商品房买卖合同，要求原告退还人民币118589元。 被告黎某向本院提出反诉请求：依法判令原告向被告支付购房款人民币118589元。反诉事实和理由：被告不承认商品房买卖合同，定金2万元人民币由黎某1支付，首付款98589元由黎某1带着其母亲黎某2的农业银行卡去刷首付款，其母亲也不认可，另认购书商品房买卖合同也由黎某1签署，黎某并不认同。被告认为《商品房买卖合同》是无效的。为维护被告的合法权益，被告特向法院提起反诉，请支持被告的反诉请求。 原告某某公司对反诉辩称，1、支付行为是由黎某1及其母亲代黎某予以支付，当时支付时黎某1本人是知道也是应当知道的；2、黎某本人否认签订《商品房买卖合同》或者不追认《商品房买卖合同》，与其去办理相关的按揭贷款行为不符；3、黎某虽然在国外但还特地赶来办理按揭贷款，已经充分说明《商品房买卖合同》当然有效；4、对于黎某及黎某1否认合同并非黎某本人签订，并未提供任何证据加以证明，因此，不应采信；5、如若，《商品房买卖合同》无效，反诉的当事人黎某将不享有本案的诉讼权利，即无权要求我方返还购房款，而是由实际的支付人另案予以处理。 本院经审理认定事实如下：2019年9月8日，原告某某公司（为出卖人）与被告黎某（为买受人、由黎某1代签）签订了一份编号为ＬＧ2019045***《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同约定由原告将该公司开发的位于桂林市临桂区鲁山工业园Ⅲ号道路西北侧某某**幢**层**号房出卖给被告，该商品房的用途为住宅，建筑面积80.72平方米，其中，套内建筑面积62.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.86平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为8886.24元／平方米，总价款为558589元。该合同第六条付款方式及期限：买受人以银行按揭付款的方式按期付款：2019年8月31日前支付商品房总价款21%作为首期房款，计人民币118589元，余款计人民币440000元须在本合同签订之日后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180曰之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限：出卖人应当在2021年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、将符合国家和桂林市某某局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市某某局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市某某{2010}*号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。附件四：合同补充协议。三、双方同意本合同第六条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）。3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金：逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总份款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。六、双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。该合同还对规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定等进行了约定。被告提交的《中国农业银行银行卡／活期存折交易明细清单》中显示2019年8月28日，通过黎某2的账号62×××12转账98589元到原告某某公司的账户中。2020年1月14日，原告向被告邮寄送达了一份《催款通知书》，由于原、被告签订的《商品房买卖合同》约定采取按揭付款的方式支付房款，合同签订后被告向银行申请了按揭贷款，但贷款申请最终未获批准，需要被告本人直接向原告支付剩余房款，但截止至2020年1月13日，被告仍未支付上述剩余房款，为此，请被告务必在2020年1月20日前付清剩余房款，同时，原告保留追究被告违约责任的权利。该邮件显示为他人代收。 本案庭审中，原告陈述要求解除涉案《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金55858.9元的依据是被告无法办理按揭贷款又不支付剩余款项，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第（一）款第3点的约定买受人的按揭申请未获银行审批同意，买受人应于10日内付清剩余款项，若逾期20天以上，视为买受人解除合同，买受人应支付10%的违约金，同时，根据合同法的相关规定，债务方长期不履行合同主要义务，相对方有权解除合同；原告认可收到被告支付的定金2万元及首付款98589元。被告黎某在庭审中陈述黎某是在2019年9月7日晚上11点左右到临桂，之后到原告处办理涉案房子的银行按揭，因为首付款支付并不是黎某本人，银行不允许购买人向其他人借钱来支付首付款，原告的销售也没有说明首付款不可以用其他人的卡来支付，所以涉案房屋的按揭贷款没有办理成功；被告认为《商品房买卖合同》无效的理由是首付款的支付是不成立的，因为不是购房者本人的卡支付的钱，导致后面银行贷款没有通过，销售方并未告知，另银行流水不够销售方未提前核实，所造成的原因也是在于销售方未提前核实；被告方支付的定金2万元由黎某1支付，首付款98589元由黎某1持母亲黎某2的农业银行卡去支付的。 同时查明，涉案房屋已于2019年10月11日进行了备案登记。 以上事实有原告某某公司提交的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四、催款通知书、邮寄凭证回执单、投递结果网上查询单及被告提交的《商品房买卖合同》、农业银行转账记录以及本案庭审笔录所证实。 本院认为，关于原告某某公司与被告黎某于2019年9月8日签订的编号为LG2019045***《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四的效力问题。虽然被告认为涉案合同是案外人黎某1代黎某签订的，应是无效合同，但从被告庭审中陈述可知，在案外人黎某1代被告黎某签订涉案《商品房买卖合同》后，被告黎某在2019年9月7日晚上11点左右到临桂，之后到原告处办理涉案房子的银行按揭，因此，从上述被告黎某主动到原告处办理涉案房屋的银行按揭手续可知，被告黎某应是明知案外人黎某1代其签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并且被告以其实际行动表明对案外人黎某1代其签订的《商品房买卖合同》是予以认可的，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，案外人黎某1代被告黎某签订的《商品房买卖合同》在获得被告黎某的追认后，视为有权代理，被告黎某既是涉案房屋的《商品房买卖合同》的相对人，该合同是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。因此，对于被告辩称涉案《商品房买卖合同》是无效合同的意见，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予采信。 一、本诉。（一）《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。被告按合同约定向原告支付了首付款118589元，余款44万元以银行按揭的方式进行付款，但最终被告未能获得银行按揭贷款，即被告未能按合同约定在签订《商品房买卖合同》后3日内（即2019年9月11日前）办理完银行按揭贷款申请手续；原、被告对被告未能获得银行按揭的原因各执一词，均未提交相应的证据予以证实，截至本院辩论终结前，被告亦未将剩余房款支付给原告。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议“三、双方同意本合同第六条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金：逾期20天以上视作买受人单方解除本合同”的约定，被告未能在合同约定的时间内将剩余房款支付给原告的行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。因此，原告诉请要求解除原、被告于2019年9月8日签订的《商品房买卖合同》，符合本院查明的事实及双方合同约定，本院予以支持。（二）合同解除即合同权利义务终止后，被告还应履行必要的协助义务，协助原告办理解除涉案《商品房买卖合同》的备案的相关手续。因此，原告诉请被告协助撤销《商品房买卖合同》的备案登记，被告应予以协助。（三）至于逾期付款违约金如何计算的问题。由于被告未能按合同约定付款时间将剩余房款交付给原告，已构成违约，被告则应按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定支付违约金，但是涉案《商品房买卖合同》中第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定为“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”、第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“逾期超过180日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”、附件四合同补充协议第三条第（一）条第3点的约定为“逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金”，上述约定中对买受人的违约责任与出卖人的违约责任的约定是不对等的，该条款增加了被告的违约责任，减轻了原告的违约责任，对被告是不公平的，原告作为提供涉案《商品房买卖合同》格式条款的一方，在出现约定不一致时，应作出不利于原告的解释，因此，对于被告逾期付款的违约责任，应适用《商品房买卖合同》第七条的约定，即被告应按累计应付款的1%向原告支付违约金，即被告应支付违约金5585.89元（558589元×1%）给原告。对于原告诉请超过本院审核部分的违约金，于法无据，本院不予支持。 二、反诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于涉案《商品房买卖合同》已经解除，被告已经支付给原告的购房款118589元，原告应返还给被告，因此，对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司与被告（反诉原告）黎某于2019年9月8日签订的编号为LG2019045***《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四； 二、被告（反诉原告）黎某协助原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记的相关手续； 三、被告（反诉原告）黎某应支付违约金5585.89元给原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司； 四、原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司应返还购房款118589元给被告（反诉原告）黎某； 五、驳回原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司的其他本诉请求。 本诉案件受理费8738元，依法减半收取4369元，由原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司负担437元，被告（反诉原告）黎某负担3932元；反诉案件受理费1282元，由原告（反诉被告）临桂某某地产有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，同时预交上诉本诉件受理费8738元、反诉案件受理费1282元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年五月二十八日 书记员 唐景姣