文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初1001号原告：重庆乐小刻网络技术有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路******1+**，统一社会信用代码91500103MA5UTFKQ2X。法定代表人：张俊杰，总经理。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高旷，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆滕康企业管理有限公司，住，住所地重庆市渝中区上清寺中山三路**一社会信用代码91500103MA5U82WT3W。法定代表人：励凌峰，总经理。委托诉讼代理人：张静，国浩律师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，国浩律师（重庆）律师事务所律师。原告重庆乐小刻网络技术有限公司（以下简称重庆乐小刻公司）与被告重庆滕康企业管理有限公司（以下简称重庆滕康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆乐小刻公司的委托诉讼代理人朱杰、高旷，被告重庆滕康公司的委托诉讼代理人张静、李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆乐小刻公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《上清寺V营企业服务合同》；2、被告赔偿原告设计费用14600元、设备费用64830元、装修损失费261300元，并以该款为基数从判决生效之日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算的资金占用损失；3、被告退还原告保证金36000元，并以该款为基数从判决生效之日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的资金占用损失；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月20日,原被告签订《上清寺V营企业服务合同》约定，原告承租被告位于渝中区中山三路163号“上清寺V营”2号楼3楼1、2、3室用于经营健身房，原告应支付首笔服务费54000元及服务保证金36000元。房屋使用期间，被告保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。合同签订后，原告依约支付了上述费用并进场装修，产生装修费计485146.78元。此后，原告按《消防法》的规定，申请承租房屋的消防安全检查，公安消防支队以原告未提交“主体消防验收意见书”为由，作出不予受理的决定。其后原告多次要求被告提供“主体消防验收意见书”，但被告未回复。由此可见被告出租的房屋未进行主体消防验收，为此原告被迫搬离，并提起本案诉讼。被告重庆滕康公司辩称，原被告签订租赁合同属实，由于原告经营不善要求降低租金遭拒绝后，才申请消防验收备案。鉴于争议房屋被告也系承租人，不是“主体消防验收意见书”的提供主体。为此被告发函要求房屋出租人提供未果。现原告请求解除租赁合同，被告无异议。但解除合同的原因不在被告。故服务保证金不予退还。原告请求的设计费用、设备费用及装修费用，因原告不是合同的相对方，其金额无法确认。由于合同解除系原告所致，上述费用被告不应赔偿。本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，重庆乐小刻公司（乙方）与重庆滕康公司（甲方）签订《上清寺V营企业服务合同》约定，甲方将位于渝中区中山三路163号“上清寺V营”2号楼3楼1、2、3室，建筑面积427.95平方米出租给乙方用于经营24小时健身房。服务期限自2018年1月20日起至2022年11月19日止。收取费用方式为保底服务费或营业总额扣点，二者取其高。1、保底服务费，2018年1月20日至2020年11月19日每月18000元，2020年11月20日起每月19080元，以后每年环比上涨6%；2、营业扣点，2018年1月20日至2019年11月19日每月营业总额扣点9%，2019年11月20日至2021年11月19日每月营业总额扣点10%。乙方应于每季度末前10日向甲方支付下季度服务费。又约定，乙方应于签订本合同2日内向甲方支付首笔服务费54000元，服务保证金36000元。在房屋使用期间甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全状态。其中“补充条款”约定，乙方中途擅自解除服务合同的，乙方应按提前退房天数的服务费的两倍向甲方支付违约金。甲方可以从服务保证金中扣除。若乙方要提前终止服务，需提前三月书面向甲方提出申请，经甲方同意后乙方可提前终止服务，且甲方有权不退还乙方服务保证金。其后，双方又签订《服务合同补充协议》，约定，1、乙方享受3个月免服务费优惠期，第一阶段为自2017年11月20日至2018年1月19日止。第二阶段自2018年2月20日至2018年3月19日止。2、原服务合同中甲方给予乙方服务扶持优惠额54000元等。上述合同签订后，重庆乐小刻公司支付重庆滕康公司服务保证金36000元。其后，重庆乐小刻公司对承租房屋进行装修并对外经营使用。在经营期间，2018年9月21日，重庆乐小刻公司向重庆市渝中区公安消防支队提出消防安全检查申请，要求对承租房屋在投入使用、营业前进行消防安全检查。重庆市渝中区公安消防支队向重庆乐小刻公司出具《消防安全检查申请不予受理凭证》，其理由为，未提交“主体消防验收意见书”。同年11月7日，重庆乐小刻公司向重庆滕康公司发出了《关于租赁事宜的函》，载明，我公司计划于2018年11月12日至2018年11月18日期间完成“上清寺V营”的器械、空调、设备的拆除、包装和运输。请贵公司帮助协调相关工作，给予出门许可。2018年11月15日，重庆乐小刻公司完成搬迁，该房屋即由重庆滕康公司控制，并另行出租他人。本案审理中，原被告双方对租赁合同于2018年11月15日解除，无异议。庭审中，原告又举示了如下证据：一、2017年4月13日《重庆市渝中区人民政府专题会议纪要》，原告称，该文件是在原告装修前被告提供的，原告有足够理由相信承租房屋可快速通过消防审批。被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议。二、2018年9月29日原告向被告发出的《关于要求提供主体消防验收意见书的再次催告函》及向渝中区电子商务和创意产业园管理委员会发出的《关于请求敦促滕康公司提供消防验收意见书的商请函》，其主要内容为，请重庆滕康公司在2018年10月8日前向我公司提供主体消防验收合格文件。请管委会敦促其提供上述文件。原告称原告发函催促被告提供主体消防验收意见书，并请求主管部门敦促其提供。被告称，被告收到催告函，但主体消防验收意见书属业主方提供范围，非被告可提供。三、1、设计合同及付款凭证。2、建筑装饰工程施工合同及付款凭证。3、空调系统施工合同及付款凭证。4、上清寺店广告制作安装合同及付款凭证。5、门头招牌制作安装合同及付款凭证。原告称，设计合同约定金额为14600元，原告实际付款14600元。建筑装饰工程施工合同约定原告支付金额369924.78元，实际付款351428.54元。在施工过程中发生增项价款20085元，原告实际支付20085元。空调系统施工合同约定款项为64830元，原告实际支付45381元。上清寺店广告制作安装合同约定金额7207元，原告实际支付7207元。门头招牌制作安装合同约定8500元，原告实际缴纳8500元。故原告装修实际投入共计485146.78元。被告称，被告不是合同的相对方，原告举示的发票金额与其陈述一致。庭审中，被告又举示了如下证据：一、《合作协议》，载明，渝中区中山三路163号房屋出租人为重庆大宅资产经营管理有限公司，承租人为上海圣博华康城市规划咨询有限公司，丙方为渝中区电子商务和创意产业园管理委员会。被告称，被告系上海圣博华康城市规划咨询有限公司在重庆成立的经营公司，也是出租房屋的承租人不是所有权人。原告对其真实性无异议，但称按照协议约定，上海圣博华康城市规划咨询有限公司对其合作的项目承担消防安全责任。二、“上清寺V营消防改造工程施工合同”。被告称，被告与重庆华安楼宇系统工程有限公司签订合同，将上清寺V营消防改造工程发包给该公司，并完成消防工作，故不影响租户的经营使用。原告对真实性无异议，但不能达到其证明目的。三、原告2018年7月26日给被告发送的《关于租赁事宜的函》及双方工作人员的微信聊天截图。被告称，原告对承租房屋存有消防瑕疵是知晓的，自称店铺的经营持续低迷，严重亏损，其中上清寺门店的亏损占整体重庆市场的50%以上，故要求被告降低2018年后半年的固定费用等。该证据说明原告经营不善，在未满足原告降租金的情况下，原告才提出解除合同。原告对其真实性无异议。四、被告于2019年2月向重庆大宅资产经营管理有限公司发出的“商请函”。载明重庆滕康公司将房屋出租给重庆乐小刻公司，该公司接收物业后随即进行装修并营业，期间该公司多次发函要求我公司提供“主体消防验收意见书”未果并起诉要求赔偿。故要求重庆大宅资产经营管理有限公司于2019年2月28日前向重庆滕康公司提供“主体消防验收意见书”。被告称，该证据证明被告催促出租方向我司提供主体消防验收意见书，履行了相应义务。原告对真实性无异议，但称该证据可以证明被告有向原告提供主体消防验收意见书的义务。庭审中，经重庆乐小刻公司的申请，本院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对原告承租的房屋装修装饰残值价值予以评估。2020年4月1日，该公司出具《资产评估报告》确认，本次评估涉及的装饰装修的净重置成本为26.13万元。不包含装修设计费、空调费用、原始墙拆除费。原告对评估报告无意见。被告对该评估报告的真实性无异议。但称，由于对原告提交鉴定的相关材料不认可，且新租赁户对房屋已经重新装修，且评估结论又有假设条款，故对结论不认可。上述事实,有《上清寺V营企业服务合同》、《服务合同补充协议》、《消防安全检查申请不予受理凭证》、《关于要求提供主体消防验收意见书的再次催告函》、《关于租赁事宜的函》及其后双方工作人员的微信聊天截图、设计合同及付款凭证、空调系统施工合同及付款凭证、建筑装饰工程施工合同及付款凭证、《资产评估报告》等以及双方的陈述在卷，予以确认。本院认为，原被告签订的《上清寺V营企业服务合同》、《服务合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定有效。庭审中，原被告对租赁合同已于2018年11月15日解除无异议，予以确认。本案的争议焦点为：一、合同提前解除的过错责任认定。二、原告的诉请是否应予支持。一、合同提前解除的过错责任认定。按照法律规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向消防机构申请消防验收检查，未经消防安全检查或者经消防检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案原告承租的房屋用于开设健身房，由于被告不能提供“主体消防验收意见书”，致使投入使用、营业前的消防验收申请不予受理。故，被告应承担租赁合同提前解除的主要责任。原告系从事健身运动经营的企业，在承租房屋时应对所承租的房屋是否符合消防规范作出必要的审查。对未取得主体消防验收的房屋应将其取得时间及不能取得的责任条款约定于合同中，以便纠纷发生时明晰责任。但被告未予审查，故对合同的提前解除负有次要责任。二、原告的诉请是否应予支持。原告请求返还服务保证金36000元。由于双方合同已予解除，被告应予返还，其请求应予支持。被告不予返还缺乏依据，其辩解不予采纳。原告请求赔偿设计费用、设备费用、装修损失费。原告对承租房屋进行装修装饰，有其举示的相关证据为证，被告给他人的函件中亦予认可，该事实应予确认。被告否认其装修装饰事实不成立。庭审中，原告举示的证据可以证明其已支付设计费14600元。另外，安装空调产生费用45381元，鉴于原告空调设备在撤场时已自行撤离，致设备价值发生贬损，骨该部分损失本院酌情确定为10000元。原告装修的残值损失为261300元，有鉴定报告为据予以确认。故原告的损失为14600元+10000元+261300元，计285900元。鉴于原告对合同解除有过错并结合本案其他因素综合考虑，本院酌情确定被告赔偿原告上述费用，共计200000元。原告请求支付上述款项资金占用损失。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准已取消，故可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失。综上，原被告签订的租赁合同应属有效，导致合同提前解除原告应承担次要责任，被告应承担主要责任。据此，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告重庆乐小刻网络技术有限公司与被告重庆滕康企业管理有限公司签订的《上清寺V营企业服务合同》、《服务合同补充协议》于2018年11月15日解除；二、被告重庆滕康企业管理有限公司在本判决生效后返还原告重庆乐小刻网络技术有限公司服务保证金36000元，并从本判决生效之日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失；三、被告重庆滕康企业管理有限公司在本判决生效后赔偿原告重庆乐小刻网络技术有限公司损失200000元，并从本判决生效之日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失；四、驳回原告重庆乐小刻网络技术有限公司的其他损失请求。案件受理费4289元，诉讼保全措施费3020元，司法鉴定费11000元，合计18309元，由原告重庆乐小刻网络技术有限公司负担5500元，被告重庆滕康企业管理有限公司负担12809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谢明光二〇二〇年五月十四日书记员  张楠楠