湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终495号上诉人（原审原告）：胡会，女，1982年08月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人（原审原告）：徐秀华，女，1952年09月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：宋江波，湖北瀛本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘洪武，男，1968年10月17日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审被告）：刘洪波，男，1970年11月05日出生，汉族，住襄阳市襄城区，系刘洪武弟弟。被上诉人（原审被告）：刘凡，男，1990年11月8日出生，汉族，住襄阳市襄城区，系刘洪武儿子。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：牛乐，湖北春园律师事务所律师。上诉人胡会、徐秀华因与被上诉人刘洪武、刘洪波、刘凡房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡会、徐秀华上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。一、胡会与徐秀华之间是代理法律关系，同时被上诉人也是明知二上诉人之间的代理关系更明确真正购房人是徐秀华。1.徐秀华通过本村妇女主任刘付菊介绍购买被上诉人所有的房屋，因徐秀华不识字也不会写字，胡会仅代母亲徐秀华签字，购房款也是徐秀华给胡会由胡会转账支付给被上诉人。2.被上诉人实际已把涉案房屋及集体土地建设用地使用权证交付给了徐秀华，徐秀华已在涉案房屋实际居住了上十天，且自己的生活用品、家具、房屋装修材料等都放在涉案房屋里，也在二楼加盖了一间房屋，被上诉人也协助将用电户头过户至徐秀华名下。被上诉人知道胡会与徐秀华之间的代理关系。3.徐秀华与被上诉人之间为涉案房屋找村委会协调、村委会为徐秀华出具证明、介绍人刘付菊见证等可以证实徐秀华和胡会之间是代理法律关系且村委会同意双方买卖房屋。二、协议书是胡会签字不当然导致协议无效。胡会虽不是集体经济组织成员，但徐秀华和被上诉人是同一集体经济组织成员，村委会也同意双方转让涉案房屋及宅基地使用权，双方之间的买卖房屋行为未损害他人和集体权益，协议应认定有效。即使合同无效，但房屋买卖部分有效。三、一审法院判决认定合同无效，判决上诉人仅有利息损失错误。对上诉人购买材料损失、加盖房屋价值及运费、工钱、房屋增值等未作出处理，于法不符。四、徐秀华有理由相信刘洪武与刘洪波之间的代理关系，在徐秀华购买房屋时刘洪武有权代理刘洪波处理涉案房屋。刘洪武、刘洪波、刘凡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不明确，上诉人对房屋有添附造成被上诉人损失，被上诉人保留追究的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡会、徐秀华向一审法院起诉请求：1、依法判令刘洪武、刘洪波、刘凡按合同约定立即向胡会、徐秀华履行交付房屋的义务（价值150000元）；2、本案的诉讼费由刘洪武、刘洪波、刘凡承担。一审法院认定事实：徐秀华系襄阳市襄城区卧龙镇魏湾村**人，与胡会系母女关系。胡会身份证显示其住所为襄阳市××城区轴承厂路××号，并非襄阳市襄城区卧龙镇魏湾村集体经济组织的成员。三被告均系襄阳市××城区××镇××组人，被告刘凡系被告刘洪武之子，被告刘洪武与被告刘洪波系兄弟关系，被告刘洪武与被告刘洪波父母为刘士忠、袁桂云，刘士忠已经去世，袁桂云健在。原襄阳县土地管理局于1993年4月12日核发给刘士忠和刘洪武的集体土地建设用地使用权证载明，位于襄阳市××城区××镇××三宗宅基地使用权在同一院落，院内建有房屋**，位于东侧**三间平房为被告刘洪波所有，该三间平房所占宅基地的其中一间位于刘士忠集体土地建设用地上。位于西侧**三间**楼房为被告刘洪武所有，该三间二层楼房所占宅基地的其中一间位于刘士忠另一个集体土地建设用地上。被告刘洪武与被告刘洪波分家后其母亲袁桂云还在西侧一栋三间二层楼房内居住生活。2018年9月8日，原告胡会作为受让方[乙方]与作为出让方[甲方]的被告刘洪武签订了《农村宅基地转让协议书》，主要约定：甲方刘洪武自愿将位于襄阳市××城区××镇××组的房屋一处及宅基地永久性有偿转让给乙方胡会，该宅基地的附属设施及耕地两处同时全部转让给乙方。甲方转让给乙方的房屋宅基地使用权为永久性转让，无年期限制。甲方必须保障无其他任何人单位主张该土地的所有权使用权，必须配合协调处理好与村委会、基层政府的关系。甲方转让给乙方后，乙方有权对此地做出其他相关的处理或自行转让，甲方不得干预。甲、乙双方协商转让价格为人民币15万元整，签订本协议后，乙方支付15万给甲方，甲方向乙方出具收据。甲、乙双方协议签字2018年9月9日起，该处房屋宅基地所有权归乙方所有，乙方有权在此房屋宅基地上修建房屋，甲方家属、亲属及异姓人等不得以任何借口反悔、干涉、争议，否则视为违约等等。随后被告刘凡在协议书上签字注明：“本人已收到房款15万元整（人民币壹拾伍万元整）”。另查明，被告刘凡于2018年9月6日收到胡会的120000元购房款，于2018年9月8日收到胡会的30000元购房款，共计150000元。协议签订后，原告徐秀华即开始准备建筑材料对房屋进行修缮并在二层楼房的后面加盖了一间小房屋，此后被告刘洪武与被告刘洪波的母亲袁桂云以其还在房屋里面居住为由不让徐秀华居住使用该房，故二原告起诉至法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告胡会称徐秀华识字不多代其购房，与被告刘洪武签订了《农村宅基地转让协议书》，但被告称未向其披露该委托关系，也不认可胡会与徐秀华的委托关系，故对二原告诉称的委托关系，不予认可。原告胡会与被告不是同一集体经济组织的成员，农村宅基地房屋禁止以非本集体经济组织成员间流转，因此原告胡会与被告刘洪武之间签订的《农村宅基地转让协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告刘洪武、刘凡收取原告的购房款后，势必给原告胡会造成一定的利息损失，该利息损失应以购房款150000元为基数，自收款日起至全部款项还清之日止，按年利率6%计算。由于原告胡会与被告刘洪武在签订《农村宅基地转让协议书》时对农村集体土地上的房屋不能交易都应有认识，双方均有过错，故酌定被告刘洪武按50%支付原告胡会的上述利息损失。被告刘洪波不是本案合同关系的主体，故原告诉请被告刘洪波承担责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘洪武、刘凡于本判决生效之日起十日内向原告胡会返还购房款150000元并赔偿利息损失（以购房款150000元为基数，按年利率6%计算，其中120000元自2018年9月6日起至全部款项还清之日止，上述利息再乘以50%，30000元自2018年9月8日起至全部款项还清之日止，上述利息再乘以50%）；二、驳回原告胡会、徐秀华的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由原告胡会、徐秀华负担825元，被告刘洪武、刘凡共同负担825元。二审中，上诉人胡会、徐秀华没有提交新证据。被上诉人刘洪武提交2018年1月至2020年1月期间历月电费明细(户号5021515302，户名刘洪武，抄表段2945056，用电地址襄阳市襄城区卧龙镇魏湾村一组10#B-2)，证明刘洪武交纳电费情况。胡会、徐秀华质证对该明细真实性提出异议，称没有供电部门印章，不能证明系供电部门出具。经审理查明，一审法院查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，农村宅基地使用权只能在农村集体组织成员之间转让，胡会与刘洪武签订《农村宅基地转让协议书》所转让的宅基地属于襄阳市襄城区魏湾村所有，本案诉争的房屋系在上述农村集体土地上建造的，胡会作为城镇居民不是该集体经济组织成员，故胡会与刘洪武签订《农村宅基地转让协议书》因违反了法律禁止性规定而无效。《农村宅基地转让协议书》明确载明协议权利义务主体出让方(甲方)为刘洪武，受让方(乙方)为胡会，刘洪武、胡会亦在协议书上签字确认，胡会、徐秀华上诉称徐秀华作为襄阳市襄城区魏湾村三组的村民委托女儿胡会签订协议购买房屋，但刘洪武作为合同相对人不予认可。胡会、徐秀华上诉主张胡会与徐秀华系代理关系、徐秀华已实际居住了上十天、用电户头已过户并加盖一间房屋等，但胡会是《农村宅基地转让协议书》的合同相对人且不是襄阳市襄城区魏湾村集体组织成员，故胡会、徐秀华主张《农村宅基地转让协议书》有效的理由，于法不符，本院不予支持。胡会、徐秀华上诉还称有理由相信刘洪武有权代理刘洪波处理所有的涉案房屋，没有事实和法律依据，且亦突破了合同相对性，本院不予支持。无效合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。胡会、徐秀华请求刘洪武、刘洪波、刘凡交付房屋，本院不予支持。刘洪武与胡会签订《农村宅基地转让协议书》收取胡会150000元购房款并交付房屋，胡会、徐秀华即在二层楼后面加盖一间小房屋，此后刘洪武予以反悔，又不及时返还胡会150000元，故刘洪武、刘凡应当承担返还150000元并赔偿胡会利息损失(以150000元为基数，自2018年9月9日起按年利率6%计付)的责任。一审法院酌定刘洪武按50%支付胡会利息损失不当，本院予以纠正。因胡会主张合同有效，在一审中并未请求除利息外的其他损失亦未提供相关证据，胡会上诉请求赔偿购买材料、加盖房屋等损失未能调解协商一致，胡会可另行主张。综上所述，胡会、徐秀华上诉请求交付房屋不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初3058号民事判决；二、刘洪武、刘凡于本判决送达之日起十日内返还胡会购房款150000元并赔偿利息损失(以150000元为基数，自2018年9月9日起至本判决确定的给付之日止，按年利率6%计付)；三、驳回胡会、徐秀华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，由胡会、徐秀华负担825元，刘洪武、刘凡负担825元；二审案件受理费3300元，由胡会、徐秀华负担2000元，刘洪武、刘凡负担1300元。本判决为终审判决。审判长 张耀明审判员陈瑞芳审判员杨文二〇二〇年五月十二日书记员 刘      秋      华