河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终183号上诉人（原审原告）：孙书玉，女，1973年11月1日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：唐红雷，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：高新泽，河南洛太律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南博客置业有限公司，住所地河南省洛阳经济技术开发区镇北路。法定代表人：王鹏飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陶然，河南君友律师事务所律师。上诉人孙书玉因与被上诉人河南博客置业有限公司（以下简称博客置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2019)豫0311民初5445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙书玉的委托诉讼代理人唐红雷、高新泽，被上诉人博客置业公司委托代理人陶然、赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙书玉上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判为支持孙书玉的诉讼请求或发回原审法院重审。2.上诉费由博客置业公司承担。事实与理由：1.原判认定事实错误，导致错误判决。关于未能按照约定办理土地使用权证的问题。一审判决认为国家对于住宅用地期限届满后进行延期是否需要交纳费用无明确、具体的规定，未来延期是否给孙书玉造成损失尚未确定，孙书玉就尚未发生的损失要求赔偿，缺乏依据。根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定，商品住宅价格由成本、利润、税金等项目构成。其中成本包括地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的存续时间长短无关，而地价则与土地的使用年限相对应。博客置业公司补缴的土地出让金价款，除以需要延期的20年的土地使用权所得到的每年项下的费用，再乘以少办理5年的土地使用权的期限，是博客置业公司获得的利益。博客置业公司多收的地价款即是其多得的利益，也是孙书玉的损失，应当返还给孙书玉。虽然目前法律对住宅用地期限届满后进行延期是否需要交纳费用无明确规定，但根据公平原则，不应当让违约者因违约而获得利益。2.关于暖气费问题。原审判决认为对于孙书玉请求博客置业公司退还暖气费的诉讼请求，根据庭审时博客置业公司提交的暖气费收据可以证实，在签订《商品房预售合同》之前，孙书玉就已经向博客置业公司缴纳了暖气费。《商品房预售合同》签订之后，案涉房屋分别于2010年9月15日、2010年11月2日进行了地暖验收交接及房屋验收交接。如果孙书玉认为博客置业公司没有提供市政供暖而侵犯其合法权益，从2010年地暖交接及房屋验收交接时起就应当视为其知道或应当知道权利受到侵害，从而诉讼时效开始起算，而孙书玉在2019年9月向一审法院提起诉讼，已超过法定诉讼时效期限。孙书玉的诉求是“退还暖气费并支付利息”，而不是让博客置业公司“提供市政供暖”，一审判决却把两者混为一谈，凭空给孙书玉制造了一个诉求，并且用这个凭空制造的诉求，来证明孙书玉真正的诉求已超过法定诉讼时效期间。实际情况是，博客置业公司在房屋预售时承诺，该房是双气房（通燃气、暖气）、但由于当时市政暖气主管道没有通到该小区，无法接入市政暖气，就采取折中的方式，商定由博客置业公司给孙书玉免费安装地暖，在市政暖气接通之前，暂由孙书玉自行购置壁挂炉解决热源问题，博客置业公司代热力公司收取暖气初装费，待市政暖气通到该小区后就可以接通市政暖气，孙书玉对此表示理解。博客置业公司也履行了其“买房送地暖”的承诺，为孙书玉免费安装了地暖。博客置业公司收取了孙书玉的“暖气费”、“燃气费”，并给孙书玉出具了“代交代办明白卡”，明白卡上注明“以上费用为燃气公司等部门收取，正规票据在交房后由燃气公司等部门出具”。因此在交房验收的时候，博客置业公司都知道当时不具备接入市政暖气的条件，博客置业公司也没有明确表示其将不履行代交“暖气费”的义务，因而孙书玉无法知道权利受到侵害，进而也就不应该从房屋验收交接时起算诉讼时效。博客置业公司在代收暖气费时，并没有约定在什么时候代交给热力公司，即没有约定履行期限，博客置业公司也从来没有明确对孙书玉表示自己不履行代交义务，因此诉讼时效不应从博客置业公司收取孙书玉暖气费时起算，也不应从验收房屋时间起算，而应该从孙书玉知道博客置业公司没有将该笔暖气费代交给热力公司时起算。根据法律规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。由于洛阳市市政暖气主管道建设滞后的问题，市政暖气主管道直到2017年底才通到孙书玉小区附近。在此之前，孙书玉都认为博客置业公司已将收取的暖气费交给热力公司，只要热力主管道通到小区所在区域，小区就可以接通暖气。直到2018年10月31日，孙书玉所在小区的物业公司张贴通知，告知业主接入市政暖气需要另行交钱，孙书玉才知道博客置业公司并未将暖气费交给热力公司及相关部门。因此诉讼时效期间应当从2018年10月31日起算。博客置业公司辩称：1.关于孙书玉上诉的土地使用权期限的问题，博客置业公司认为属于混淆了民事合同与行政行为的概念，且属于就不存在、尚未发生的损失主张权利，该上诉请求依法不能成立，应予驳回。博客置业公司取得涉案土地的时间是2007年，该地块原系洛阳经济技术开发区综合用地，原土地证证载使用期限至2045年3月5日。在申请办理土地使用权延期时，土地局告知该地块第一次出让日期（即起始日期）是1995年3月5日，按照此起始日期博客置业公司办理的新土地证只能延期至2065年3月5日。土地使用权的延期，只能由第一次出让日期往后计算，延续至70年。况且，办理土地证以及确定土地使用年限是国土部门基于国家法律规定赋予的职权而实施的行政行为，并非孙书玉与博客置业公司所签订的补充协议所能够约定的，博客置业公司不是行政主管部门更无权变更土地使用权证。因此孙书玉的一审诉讼请求要求博客置业公司办理土地延期至2070年3月5日混淆了民事合同与行政行为的概念。另外，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。未来延期是否产生费用以及金额的多少尚未确定，孙书玉以未产生的费用向博客置业公司主张赔偿，没有事实依据。2.一审判决认定孙书玉诉讼请求超过诉讼时效符合本案事实，应当依法驳回其上诉请求。孙书玉在上诉状中称“由于当时市政暖气主管道没有通到该小区，无法接入市政暖气，就采取折中的方式，商定孙书玉自行购买壁挂炉解决热源问题，博客置业公司代热力公司收取暖气费，待市政暖气通到该小区后就可以接通市政暖气，孙书玉对此表示理解”。该事实如果有应当以签订补充协议的方式进行约定。但在原审过程中孙书玉没有举出任何证据予以证实，完全是孙书玉杜撰而来。孙书玉在一审庭审过程中从来没有主张该事实。关于房屋采暖方式为自采暖而非集中供暖，是孙书玉在购买房屋时明知的事实，孙书玉同意后才与博客置业公司签订了商品房买卖合同，并在合同中约定了供暖系统采用“发泡水泥地板采暖系统，壁挂炉由孙书玉自己提供”，博客置业公司从来没有给孙书玉承诺是市政供暖，更不存在暂定为壁挂炉采暖，日后条件具备后改为市政供暖的事实。3.博客置业公司已经依约向孙书玉提供约定的供暖事项。暖气费收据，可以证明双方存在暖气建设合同关系；《商品房预售合同》可以证明双方存在商品房买卖合同关系。双方在签订《商品房预售合同》之前，还签订有《商品房定单》，该订单中已经明确包含暖气费在内的应付订购总价为373519元，包括《商品房预售合同》中约定的房屋价款365316元、代收代办费用明白卡上记载的暖气费8203元，即地暖工程费。除此之外，博客置业公司并未在订购总价之外另行收取暖气费，更不存在代暖气公司收取暖气费之说。孙书玉缴纳“暖气费”的时间为2009年8月1日，孙书玉与博客置业公司在2010年8月27日完成了房屋交接验收及地暖验收。按照孙书玉认为应当是市政供暖的观点，自交房时或者地暖验收时起，就应当视为其知道或者应当知道权利受到侵犯，诉讼时效期间从交房之日或地暖验收之日起就已经开始起算，而孙书玉却在2019年向人民法院提起诉讼，已经远远超过了法定诉讼时效期间。孙书玉在上诉状中称，2018年10月31日见到小区张贴的通知“未将暖气费交给热力公司及相关部门”，才知道权利受到侵犯，从而诉讼时效从2018年10月31日起算。博客置业公司认为孙书玉完全是在有意回避事实。事实上，包括孙书玉在内的小区业主，在2013、2014年期间，多次在网上发布有关暖气费等的言论。在此，博客置业公司仅列举2013年11月22日在本地网百姓呼声中反映问题，住建部门回复：对于收取“暖气费”问题，在房屋销售过程中，该公司与业主在认购房屋时对于房屋总价已经约定清楚。由于铺设地暖需要单独列支，该公司在签订《商品房买卖合同》时，将房屋总价分为两部分，合同价以及铺设地暖的暖气费，两部分合计为业主认购协议中的房屋总价。暖气费并不是房屋总价款之外增加的费用，而是包含在业主购房总价款之内的，并无侵害业主利益的行为。孙书玉所称“在2018年10月31日才知道权利受到侵犯，未超过诉讼时效”完全是在避重就轻，回避自己长期不主张权利的事实。请求驳回上诉，维持原判。孙书玉向一审法院起诉请求：1.判令博客置业公司按照《商品房预售合同》附件四补充协议约定，将国有土地使用权期限变更至2070年3月5日或者赔偿损失589.5元；2.判令博客置业公司退还孙书玉暖气费8203元及利息，利息以8203元为基数，按照年利率6%，自2009年9月25日起计算至实际给付之日止；3.博客置业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2009年8月2日，孙书玉与博客置业公司签订《商品房预售合同》一份，该合同显示孙书玉购买河南博客置业有限公司所开发的位于洛阳新区××大道××单元××房产，该房屋建筑面积为136.72㎡。供暖系统为采用发泡水泥地板采暖系统，壁挂炉由孙书玉自购。后双方又签订补充协议一份，上面显示该项目土地使用年限原为45年，博客置业公司正在积极办理土地使用权延期手续，延期后该项目住宅土地使用年限为70年，从2000年3月5日至2070年3月5日。签订《商品房预售合同》之前，双方还签订有《商品房定单》，其中备注栏中注明孙书玉购房享受的优惠率及应付的价款为373519元、暖气为燃气壁挂炉地暖。2009年8月1日，博客置业公司向孙书玉出具收据一份，载明收到孙书玉暖气款8203元。后博客置业公司向孙书玉出具《代交代办费用明白卡》一份，上面显示博客置业公司收取孙书玉暖气费8203元。《商品房预售合同》签订后，孙书玉向博客置业公司支付了购房款，并办理了房产证及土地使用证。土地使用权证上显示该号房屋所占用土地的使用年限终止日期为2065年3月5日。庭审中，博客置业公司认可其向孙书玉承诺土地使用年限为70年，合同约定是采取自供壁挂炉供暖方式，地暖施工完毕后已经孙书玉验收合格并交付。另查明，孙书玉与博客置业公司在2010年8月27日之前完成了房屋验收交接及地暖验收交接。一审法院认为，博客置业公司与孙书玉签订《商品房预售合同》及补充协议，承诺该块土地的土地使用权从2000年3月5日至2070年3月5日，但该块土地使用权证上显示土地使用年限终止期限为2065年3月5日。对孙书玉要求博客置业公司将国有土地使用权期限变更至2070年3月5日或者赔偿未能按照约定办理至2070年3月5日国有土地使用权限造成5年损失的诉讼请求，因国家对于住宅用地期限届满后进行延期是否需要交纳费用无明确、具体的规定，未来延期是否给孙书玉造成损失尚未确定，孙书玉就尚未发生的损失要求赔偿，缺乏法律依据及事实理由，对该项诉求不予支持。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。对于孙书玉请求博客置业公司退还暖气费的诉讼请求，根据庭审时博客置业公司提交的“暖气费”收据可以证实，在签订《商品房预售合同》之前，孙书玉就已经向博客置业公司缴纳了“暖气费”。《商品房预售合同》签订之后，案涉房屋于2010年8月27日之前进行了地暖验收交接及房屋验收交接。如果孙书玉认为博客置业公司没有提供市政供暖而侵犯其合法权益，从2010年地暖交接及房屋交接时起就应当视为其知道或应当知道权利受到侵犯，从而诉讼时效开始起算，而孙书玉在2019年9月向一审法院提起诉讼，已超过法定诉讼时效期间。对孙书玉请求退还暖气费8203元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回孙书玉的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由孙书玉承担。本院二审期间，孙书玉与博客置业公司提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，博客置业公司与孙书玉签订的《商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。关于孙书玉请求变更土地使用权年限或赔偿因土地使用权不足70年造成的损失问题，虽然双方合同约定涉案土地使用权为70年，该土地使用权证显示土地使用权为65年，但是一方面土地使用权年限是国家行政机关依法确定，博客置业公司在取得使用权后无权变更土地使用权年限，且根据我国物权法规定住宅用地土地使用权期限届满后自动续期，对于是否收取费用并没有明确规定，即是否给孙书玉造成损失不能确定，因此，孙书玉请求变更土地使用权年限或赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。关于孙书玉上诉请求博客置业公司退还暖气费问题，孙书玉主张暖气费是博客置业公司代收的市政供暖暖气初装费，博客置业公司没有向市政供暖部门缴纳该费用，因此应当予以退还。博客置业公司认为，该暖气费是地暖工程费，交房时博客置业公司已经交付了地暖系统，因此，不存在退还问题。本院认为，根据双方提交的证据，暖气费应当是地暖工程费。首先，博客置业公司出具的收据载明的为暖气费，不能直接理解为市政暖气初装费；其次，双方合同的附件三约定，供暖系统采用发泡水泥地板采暖系统，壁挂炉由客户自购。该约定明确涉案房屋采用壁挂炉供暖系统，不是市政统一供暖，且当时亦不具备市政供暖条件，不具备代缴市政暖气初装费的客观条件；再次，孙书玉提供的证据不足以证明市政暖气初装费为每平方米60元，更没有证据证明博客置业公司是买房送地暖。综上，博客置业公司收取的暖气费是地暖工程费，孙书玉已对涉案房屋的地暖系进行了验收，因此，孙书玉请求退还该地暖工程费没有事实依据，本院不予支持。一审法院以孙书玉的诉讼请求超过时效为由，驳回孙书玉的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，孙书玉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律有误，但不影响裁判结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙书玉负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 杨献民审判员 李丹杰二〇二〇年五月二十八日书记员 王静楠