广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5939号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区******************夹层C、F单元，统一社会信用代码914***********752Y。负责人：张保国。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被告：万惠融资租赁有限公司佛山分公司，住所地佛山市禅城区*************，统一社会信用代码91440600MA4UQ6NM6R。负责人：李凯。被告：万惠融资租赁有限公司，住所地广州市黄埔区**************，统一社会信用代码914************819。法定代表人：陈某2。两被告共同委托诉讼代理人：尼二虎，男，是该被告的员工。被告：珠海万惠投资管理有限公司，住所地珠海市*********光大国际贸易中心第21层第02号单位编号2102房，统一社会信用代码91440400MA4UM4U112。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：谢青，女，是该被告的员工。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司（以下简称“戴维斯佛山分公司”）与被告万惠融资租赁有限公司佛山分公司（以下简称“万惠佛山分公司”）、万惠融资租赁有限公司（以下简称“万惠公司”）、珠海万惠投资管理有限公司（以下简称“珠海万惠公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易诉讼程序，于同年5月20日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈辉、被告万惠佛山分公司、万惠公司的共同委托诉讼代理人尼二虎到庭参加了诉讼，被告珠海万惠公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告万惠佛山分公司向原告清偿拖欠的2019年1月10日至合同解除日（即2019年2月9日）的物业管理费8140.08元（25元/平方米×326.29平方米-17.17元）及滞纳金（每天按应付金额的千分之一计算，自2019年1月10日暂计至2019年11月10日为2556.37元）；2.判令被告万惠佛山分公司向原告清偿拖欠的2019年1月1日至2019年1月31日的公共事业服务费2.16元及相应的滞纳金（从每月电费应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之二计算，滞纳金暂计至2019年11月10日为0.1元）；3.判令被告万惠佛山分公司向原告支付合同解除后继续占用场地的管理费用3495.96元（2019年2月10日至2019年2月15日）；4.判令被告万惠佛山分公司向原告支付因合同提前解除而产生的空置期管理费损失24471.75元；5.判令原告已收取管理费保证金16314.5元不予退还；6.判令被告万惠公司、珠海万惠公司对上述诉讼请求承担连带责任；7.本案受理费由三被告承担。事实与理由：2017年7月6日，被告珠海万惠公司与案外人佛山市集扬物业发展有限公司（以下简称“集扬公司”）签订《租赁合同书》，约定被告珠海万惠公司向集扬公司承租佛山市南海区******************实际楼层第17层（名义楼层第19层）B、C单元。双方同意计租面积为326.29平方米，租赁期限为39个月，自2017年7月10日至2020年10月9日止。2017年10月10日，集扬公司与被告珠海万惠公司签订《承租主体变更合同》，约定承租主体由被告珠海万惠公司变更为被告万惠佛山分公司。原告为友邦金融中心大厦的物业管理公司，《租赁合同书》第4-1条约定“乙方同意接受甲方选任的物业管理公司进行物业管理，愿意遵守物业管理公司的规章制度(包括但不限于《友邦金融中心租户手册》）并按时缴交物业管理费”，“目前甲方聘请的物业管理公司为戴维斯佛山分公司”。据此，原告为被告万惠佛山分公司提供物业管理服务，被告万惠佛山分公司向原告缴纳物业服务费用等。租赁期内，被告万惠佛山分公司均正常缴纳管理费用。但自2019年1月起，被告万惠佛山分公司拖欠物业管理费、公共事业服务费等未支付。经原告了解，出租方集扬公司于2019年2月9日向被告万惠佛山分公司发出《解除租赁合同通知书》，于2019年2月15日向被告万惠佛山分公司发出《关于收回租赁场地的通知书》，于2019年4月1日重新向第三方出租。鉴于以上事实，被告万惠佛山分公司应向原告支付拖欠的相关费用及承担违约责任，具体如下：1.被告万惠佛山分公司应支付所欠物业管理费8140.08元及滞纳金2556.37元。《租赁合同书》第4-2条约定，“乙方向物业管理公司预付首3个月物业管理费后，其后乙方应以3个月为一期缴纳物业管理费，物业管理费应于相应管理费计费期的首月1日前向物业管理公司缴纳当期管理费。物业管理公司应至少提前15日向乙方提供当期管理费的付款通知书和合法有效的增值税发票。乙方应当按时支付管理费，若逾期7日支付，则乙方需自当月1日起每超一天按当期管理费的千分之一支付滞纳金，直至乙方还清所有拖欠或逾期款项的当日为止。水电、空调及通讯费用等的缴交日期与管理费缴交日期保持一致，滞纳金的数额具体由相应的收费部门规定。”《友邦金融中心租户手册》第4.1条约定“管理费自租户签订《租赁合同》之日起开始收取，其他费用按相关约定收取”。由于出租方集扬公司于2019年2月9日已单方解除合同，故被告万惠佛山分公司应支付自2019年1月10日至合同解除日（即2019年2月9日）的管理费8140.08元及滞纳金（从每月管理费应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年11月10日为2556.37元）。2.被告万惠佛山分公司应支付所欠公共事业服务费2.16元及滞纳金0.1元。《租赁合同书》第4-3条约定“乙方支付管理费、公共事业费及其他费用以银行转账方式汇款至物业管理公司指定的银行账户，并以缴费通知书上提供的账号及收款人为准。”《友邦金融中心租户手册》第4.10条约定“租户可以支票及银行划账形式支付租金、管理费、水电费等。对超过规定时间缴交相关费用的均属违约行为，租金和管理费根据相关按缴费金额每日1‰计算滞纳金，水电费每日2‰计算滞纳金”。公共事业费为当期电费（27.01元）的8%计收，故被告万惠佛山分公司应支付公共事业费2.61元及相应的滞纳金（从每月电费应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之二计算，滞纳金暂计至2019年11月10日为0.1元。3.被告万惠佛山分公司应支付合同解除后继续占用场地的管理费用3495.96元。因被告万惠佛山分公司在出租方集扬公司于2019年2月9日单方解除合同后仍未清场，直至2019年2月15日集扬公司发出收回场地通知。因此，被告万惠佛山分公司应承担2019年2月10日至2019年2月15日产生的场地占用管理费用3495.96元。4.被告万惠佛山分公司应支付合同提前解除而产生的1.5个月空置期双倍的管理费损失24471.75元。《友邦金融中心租户手册》第七条的违约责任的第1点“租户须按时向管理公司缴付管理费、水电费等，如租户迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向管理公司支付迟延违约金。从迟交日起，按日加收欠缴金额千分之一的迟延违约。逾期三十日（无论是否已获管理公司的正式通知），视为租户严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，管理公司有权提前终止服务，并没收租户的保证金。除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满”以及第4点“如租户要求提前解除本合同，应提前一个月向管理公司发出书面通知。保证金不予退回，除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或本合同期满。”由于出租方至2019年4与1日才重新将涉案物业向第三方出租，空置期为1.5个月（自2019年2月15日至2019年3月31日），故被告万惠佛山分公司应向原告支付空置期的双倍物业管理费损失。5.原告有权没收被告支付的管理费保证金16314.5元。《租赁合同书》第13-7条约定“租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的优惠租期(如有)的租金优惠，乙方须按本合同约定优惠租期后的正常租金标准立即向甲方补交该等期间的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用（如有），甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用（如有）。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失，包括但不限于该租赁单元提前终止后3个月的空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金（以实际空置期为准），以及甲方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金”。因被告万惠佛山分公司原因，集扬公司解除合同，原告有权没收管理费保证金。综上，被告万惠佛山分公司应向原告支付拖欠的相应费用，并承担违约责任。同时，被告万惠公司、珠海万惠公司应承担连带责任。其中，被告万惠佛山分公司为被告万惠公司的分公司，《公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故被告万惠公司应承担责任。又根据《主体变更合同》第6条“丙方（即被告珠海万惠公司）同意为乙方（即被告万惠佛山分公司）对甲方（即集扬公司）的债务以及因乙方违约行为而引起的相关违约及赔偿向甲方承担连带担保责任，乙方同意为丙方对甲方的债务向甲方承担连带责任。凡是乙方和丙方中任一方违反租赁合同和协议及本合同约定的承租方义务的（包括但不限于欠付租金、物业管理费等及其他损害甲方利益的违约行为），甲方均有权同时向乙方及丙方主张相应的违约赔偿责任及法律责任。上述连带责任为不可撤销的连带担保责任。”故被告珠海万惠公司也应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告万惠佛山分公司、万惠公司辩称，一、原告提出的第1项、第3项诉讼请求无事实依据，请求驳回。依据（2019）粤0605民初7288号判决书（已生效），法院认定万惠佛山分公司与集扬公司签订的《友邦金融中心租赁合同书》于2019年1月9日解除。此外，集扬分公司确认万惠佛山分公司于2018年12月11日完成撤场。依据《友邦金融中心租户手册》附件三“友邦金融中心物业管理服务确认函”第二条第（1）款约定：“租赁合同及补充协议提前终止的，本服务也相应终止”，故原告提出被告万惠佛山分公司、万惠公司存在拖欠物业管理费、解除后继续占用场地管理费的事实均不存在，请求依法驳回。二、原告提出的第2项诉讼请求无事实合同依据，请求驳回。在原告提供的《友邦金融中心租户手册》附件（一）友邦金融中心管理处收费一览表中，并未找到“公共事业服务费”收费项目，故该费用并不存在，请求依法驳回。三、原告提出的第4项、第5项诉讼请求过分高于实际损失，万惠佛山分公司支付给原告的管理费保证金完全可以弥补原告的损失，故请求驳回。四、租赁合同是万惠佛山分公司与集扬公司签订的，原告无权依据该租赁合同主张权益；《友邦金融中心租户手册》未经万惠佛山分公司员工签字或盖章，其中关于违约条款的约定对万惠佛山分公司不发生法律效力；依据合同法的相关规定，当事人一方违约后应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告并未提供证据证明其采取了适当的措施防止其损失扩大，故原告主张的损失请求应适当减少；原告诉请的空置期管理费的损失仅为1.5个月，而万惠佛山分公司缴纳2个月的物业管理费作为保证金，该保证金完全可以覆盖原告的诉请。综上，虽万惠佛山分公司与集扬公司租赁合同解除，导致万惠佛山分公司与原告的物业管理合同关系终止，但万惠佛山分公司并不存在拖欠物业管理费、场地管理费、公共事业服务费的事实。此外，万惠佛山分公司支付的管理费保证金完全可以弥补原告的损失，原告并不存在损失，故请求驳回原告全部诉讼请求。被告珠海万惠公司没有答辩。原告与被告万惠佛山分公司、万惠公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告珠海万惠公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和辩证的权利。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：涉案租赁物位于佛山市南海区******************，登记权属人为集扬公司。2017年7月6日，集扬公司（甲方，出租方）与珠海万惠公司（乙方，承租方）签订《友邦金融中心租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区******************实际楼层第17层（名义楼层第19层）第B、C单元出租给乙方作办公室用途，建筑面积为337.59平方米，计租面积为326.29平方米。租赁期限自2017年7月10日至2020年10月9日止。甲方聘请物业管理公司为戴维斯佛山分公司，物业管理费单价暂定为每月每平方米25元，最终管理费收费标准以物业管理公司正式公布为准。乙方应在签订合同后10个工作日内向物业管理公司预付首3个月物业管理费，其后乙方应以3个月为一期缴纳物业管理费，物业管理费应于相应管理计费期的首月1日前向物业管理公司交纳当月的物业管理费，若逾期7日支付，则乙方需自当月1日起每超一天按当期管理费的千分之一支付滞纳金，直至乙方还清所有拖欠或逾期款项为止。乙方应向物业管理公司缴交管理费保证金（相当于首月管理费的2倍即16314.5元），物业管理费保证金由物业管理公司保管。物业管理公司有权在乙方违反物业管理公司规章制度（包括但不限于《友邦金融中心租户手册》等）时使用保证金抵冲对应遭受的损失，若保证金不足以补偿物业管理公司因乙方该等违反约定、规章制度的行为而遭受的一切损失，物业管理公司有权就不足部分向乙方追讨。租赁期间，非合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用。2017年7月13日，万惠公司在《友邦金融中心租户手册》的签署页盖章确认，其承诺遵守该手册及附件《友邦金融中心物业管理服务协议》的规定。上述手册约定：租户须按时向管理公司缴付管理费、水电费等，如租户迟延缴交上述费用，须向管理公司支付从迟交日起按日加收欠缴金额千分之一的迟延违约金，逾期三十日，视为严重违约，除支付相应费用及迟延违约金外，管理公司有权终止服务，没收租户的保证金；除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满；若因租户违约，管理公司有权从保证金中直接扣除违约金；如租户要求提前解除本合同，应提前一个月向管理公司发出书面通知。保证金不予退回，除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或本合同期满。集扬公司（甲方，出租方）与万惠佛山分公司（乙方，新承租方）、珠海万惠公司（丙方，原承租方）签订《承租主体变更合同》，合同约定：三方同意自2017年10月10日起将租赁合同中有关承租人的权利义务，由丙方转由乙方享有和承担，乙方自转租日起向甲方履行承租人的义务及责任，丙方自转租日起不再享有和承担承租方的权利义务。丙方按租赁合同已支付的管理费保证金16314.5元，丙方同意直接转为乙方向甲方聘任的物业管理公司支付的相应保证金。凡是乙方和丙方中任一方违反租赁合同和协议及本合同约定的承租方义务的（包括但不限于欠付租金、物业管理费等及其他损害甲方利益的违约行为），甲方均有权同时向乙方及丙方主张相应的违约赔偿责任及法律责任，上述连带责任为不可撤销的连带担保责任。万惠佛山分公司向集扬公司提交落款日期为2018年12月5日《退租申请》，万惠佛山分公司决定从2019年1月9日起不再承租涉案租赁物，并要求集扬公司及时安排退租交接事宜。其后，集扬公司对万惠佛山分公司进行回复，根据《关于贵司的复函》，集扬公司称万惠佛山分公司不具备单方解除《租赁合同》的条件、《租赁合同》继续有效、万惠佛山分公司擅自单方终止履行《租赁合同》的行为已经构成违约等。2019年2月14日，集扬公司向万惠佛山分公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》，集扬公司通知双方的《租赁合同》于2019年2月9日解除等相关事项。2019年2月19日，集扬公司又向万惠佛山分公司邮寄送达《关于收回租赁场地的通知》。本院于2019年4月8日受理集扬公司诉万惠佛山分公司、万惠公司、珠海万惠公司租赁合同纠纷一案[案号：（2019）粤0605民初7288号]。该案庭审中，集扬公司确认万惠佛山分公司于2018年12月11日完成撤场。本院于2019年6月14日作出民事判决书，该判决查明集扬公司在2019年4月1日就涉案租赁物与深圳市中深国投资管理有限公司签订租赁合同书；另外，该判决确认涉案《租赁合同》的解除日期为2019年1月9日。万惠佛山分公司类型为有限责任公司分公司（非自然人投资或控股的法人独资），其为万惠公司的分公司。本院认为，集扬公司与珠海万惠公司签订的《友邦金融中心租赁合同书》、集扬公司、万惠佛山分公司及珠海万惠公司签订的《承租主体变更合同》、珠海万惠公司在《友邦金融中心租户手册》上盖章确认均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现结合戴维斯佛山分公司的诉讼请求，本院分析如下：关于物业管理费及相应的滞纳金。本院作出的（2019）粤0605民初7288号民事生效判决已确认涉案租赁合同书于2019年1月9日解除，即自该日起万惠佛山分公司已非涉案租赁物的实际使用人。既然租赁合同关系已解除，那么依附于此的物业服务合同关系也当然解除。涉案租赁关系解除之后产生的物业管理费，万惠佛山分公司无需支付。为此，戴维斯佛山分公司主张2019年1月10日至2019年2月9日的物业管理费及相应的滞纳金，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于公共事业服务费。戴维斯佛山分公司未举证公共事业费计收的依据及计算方式，即使根据其陈述按当期电费的8%计算，但在本案中其也未举证当期即2019年1月1日至2019年1月31日期间的用电、电费情况。故对于戴维斯佛山分公司主张公共事业费2.16元，因证据不足，本院不予支持。关于占用场地管理费。由于万惠佛山分公司在2018年12月11日已实际撤离涉案租赁场地，戴维斯佛山分公司未能举证证明在2019年2月9日至同月15日期间万惠佛山分公司继续占用涉案租赁场地，故戴维斯佛山分公司主张该期间的占用场地的管理费，因依据不足，本院不予支持。关于空置期管理费的损失。依据《友邦金融中心租户手册》的约定，虽然万惠佛山分公司提前解除租赁合同应承担涉案租赁物空置期间双倍的管理费作为违约金补偿物业管理公司的损失，但是双倍的管理费的损失明显过高。为此，本院仅支持空租期的物业管理费损失。涉案租赁物于2019年4月1日重新出租，空租期为2019年1月9日起至同年3月31日，空租期的物业管理费为21840.38元[（25元/月/平方米×326.29平方米×2个月）+（25元/月/平方米×326.29平方米÷31天×21天）]。戴维斯佛山分公司主张的空置期管理费损失超出本院核算的部分，本院不予支持。关于应否退还保证金。涉案的管理费保证金16314.5元实为履约保证金，旨在保护物业管理方因承租方违约所造成的损失。本案中，万惠佛山分公司并未拖欠物业管理费，且涉案租赁物因万惠佛山分公司违约而造成空置期间的物业管理费损失本院已确认万惠佛山分公司应予以支付。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”、第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在本院已判令万惠佛山分公司支付空置期间的物业管理费损失的情况下，对于戴维斯佛山分公司再行主张没收保证金的诉请，本院不予支持。根据“保证金予以抵冲损失”的约定，本院确定该保证金以扣减实际空置期管理费损失。经扣减，万惠佛山分公司尚应支付空置期管理费损失5525.88元（21840.38元-16314.5元）。关于万惠公司、珠海万惠公司对万惠佛山分公司的涉案债务承担连带责任事宜。根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，万惠佛山分公司的涉案债务应由万惠公司承担。《承租主体变更合同》仅约定珠海万惠公司应为万惠佛山分公司的相关债务向集扬公司承担连带担保责任，并未约定万惠公司需就万惠佛山分公司对物业管理公司的债务承担连带责任，故对戴维斯佛山分公司主张珠海万惠公司就涉案债务承担连带责任，因依据不足，本院不予支持。珠海万惠公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、万惠融资租赁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付空置期管理费损失5525.88元；二、驳回第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取587.26元（第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司已预交587.26元），由第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司负担562.26元、万惠融资租赁有限公司负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇二〇年五月二十一日书记员  邓健青