河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18136号原告：河南美景鸿城置业有限公司，住所地郑州市管城回族区南曹乡七里河村。法定代表人：成斌，总经理。委托诉讼代理人：黄亚南，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：白萌函，河南九君律师事务所实习律师。被告：张炯涛，男，1987年12月26日出生，汉族，住山东省胶南市经济开发区。原告河南美景鸿城置业有限公司（以下简称美景公司）与被告张炯涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日作出(2019)豫0104民初6521号民事判决。原告不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）豫01民终20346号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美景公司的委托诉讼代理人黄亚南、白萌函到庭参加诉讼，被告张炯涛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美景公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年4月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12001007854）；2.被告配合办理撤销合同备案登记及注销房屋预告登记手续；3.被告将涉案房屋返还给原告；4.判令被告清偿被划扣保证金6811.76元及补偿金（补偿金以被划扣金额为基数，按照日万分之五的标准自被划扣之日起计算至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年6月7日，被告张炯涛与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12001007854），约定被告购买原告开发的位于郑州市××区××河××、××西××号房屋，总价208582元，付款方式为按揭贷款。2012年6月28日，被告张炯涛与中国建设银行股份有限公司河南省分行及原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：410××××××392），约定中国建设银行股份有限公司河南省分行向被告发放个人商用房贷款146000元，张炯涛将其购买的上述房产抵押给该银行，同时由原告为其提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，因被告逾期偿还按揭贷款，导致银行多次扣除原告担保保证金共计6811.76元。原告多次与被告协商未果，遂诉至法院。张炯涛缺席，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月7日，美景公司（出卖人）与张炯涛（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：12001007854）及相关附件，主要约定：1.××购买的房屋位于郑州市××区××河××、××西××号；2.房屋总价款为208582元，其中首付款62582元，付款时间2012年6月7日，剩余146000元采用商业贷款的付款方式；3.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，××没有按照上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。2012年6月28日，张炯涛（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行（贷款人）签订一份编号为410××××××392的《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款用途为购置涉案房产；借款人借款本金为146000元，贷款期限为360个月，即从2012年6月29日起至2042年6月29日止，采用按月等额本息还款方法，每月归还金额为886.64元；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证；本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为2012-005号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内；贷款服务机构为建设银行郑州金水支行金水路个贷中心。中国建设银行股份有限公司郑州金水支行于2019年2月28日出具《关于河南美景鸿城置业有限公司客户张炯涛被扣保证金的情况说明》一份，主要载明：张炯涛于2012年8月2日在其行贷款14.6万元，张炯涛自2017年12月29日以后因为拖欠贷款，根据其行和美景公司签订的最高额保证合同约定条款，其行从美景公司保证金账户先后扣款6811.76元。美景公司称其已向张炯涛发出了书面通知，对张炯涛逾期还款导致美景公司承担代偿义务及解除双方商品房买卖合同的有关事项进行了告知。为证明上述主张，其向本院提交了还款告知函及EMS邮寄单、邮寄查询单。诉讼过程中，美景公司表示涉案房屋《商品房买卖合同》已经办理了合同备案登记及抵押登记、预告登记，房屋已经交付。经本院释明，美景公司表示合同解除后退还张炯涛的购房款优先偿还剩余银行抵押贷款。美景公司提交的《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋坐落于管城××区××楼××613；产权人为河南美景鸿城置业有限公司；该房产于2012年7月18日设立预售商品房预告登记，权利人：张炯涛；该房产于2012年8月3日设立预售商品房抵押权登记，权利人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押金额：146000元。本院认为，本案《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》由当事人签字盖章，系其真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告张炯涛在上述合同签订后履行过程中未按约偿还银行贷款，导致原告承担代偿义务。根据银行出具的情况说明，可认定原告为被告代偿银行贷款本息6811.76元的事实，故原告要求被告偿还其被银行划扣的6811.76元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告主张被告自原告代偿之日起按代偿款项的日万分之五支付补偿金的请求，符合合同约定，不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以支持。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约偿还贷款本息，导致原告承担代偿义务，截止2017年12月29日，原告为被告向贷款银行代偿共计6811.76元。依据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，但被告一直未交纳代偿款，原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。因涉案房屋在贷款银行办理有抵押登记手续，原告表示愿意将被告已经支付的购房款优先用于偿还剩余银行抵押贷款。因此，本院酌定涉案房屋抵押预告登记注销后解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的义务。被告缺席，未在本院规定的举证期限内进行举证，其应自行承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张炯涛于本判决生效后十日内偿还原告河南美景鸿城置业有限公司代其偿还的银行贷款本息6811.76元并支付补偿金（补偿金以6811.76元为基数，按照日万分之五的标准自2017年12月29日起计算至实际偿还之日止）；二、待位于管城回族区尚文路25号1号楼6层613号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告河南美景鸿城置业有限公司与被告张炯涛签订的合同编号为12001007854《商品房买卖合同》；三、编号为12001007854《商品房买卖合同》解除后十日内，被告张炯涛协助原告河南美景鸿城置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为12001007854《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告张炯涛向原告河南美景鸿城置业有限公司返还房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，公告费（以公告费票据为准），由被告张炯涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  康月婷人民陪审员  王爱娟人民陪审员  张玉莉二〇二〇年五月二十二日法官助理路静书记员王楠