广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5418号原告：曹健枝，男，1981年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************。委托诉讼代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。被告：佛山市南海区狮山镇兴贤社区文行股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******。负责人：吴伯坚，社长。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。原告曹健枝与被告佛山市南海区狮山镇兴贤社区文行股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张华、被告的负责人吴伯坚及委托诉讼代理人周淑贞、洪玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告支付的款项120000元及利息（以120000元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2019年8月30日下午9时55分进行租赁竞投项目时，没有认真审核该项目的规划许可证、报建批建证明、不动产权证等手续材料，且上述材料也没作为竞投文件的附件。事后原告了解到，该标的原张忍旧厂房并没有相关部门的规划许可证，也没有办理报建批建手续以及相关的产权证，因此该标的明显存在不符合有效租赁的条件，故被告收取的保证金款项120000元应当返还原告。故此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称：一、本案案由不是租赁合同纠纷，被告与原告未建立租赁合同关系，也没签订租赁合同。本案的案由应当是招标投标买卖合同纠纷或者串通投标不正当竞争纠纷。被告为了涉案厂房出租发出竞租文件，以竞租会的暗标方式出租，但是原告以低于起始底价报价，违反了招投标规则，被告按照约定没收了其竞租诚意金。2019年8月23日，被告委托佛山市南海区狮山镇公共资源交易所大圃工作办公室以竞租方式公开对涉案物业使用权进行招租。原告看到公告后，报名参加竞租并缴纳了竞租诚意金，且签署了《狮山镇农村集体资产竞租登记表》和《竞租报价确认书》。由于原告竞租报价10元，该报价低于起始的底价13元。依据以下约定：1.大圃（2019）物业第37号《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》第4页《租赁公告》第五条第（2）款和第10页《竞租说明和须知》第三条第（五）款：“在竞价操作过程中，竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价、不报价、规定时间内不报价、或报价被认定为无效报价，出租方有权没收该竞租人的竞租保证金。若所有竞租人均出现上述情况，则宣布该竞租项目不成立。”2.原告在竞租现场会当天亲笔签字按手印的《竞租报价确认书》备注中第1条：“竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价、不报价、规定时间内不递交报价文件、所递交的报价文件中大小写不一致、字迹不清或无法辨认的或报价被认定为无效报价，出租人有权没收该竞租人的竞租保证金；”以上提示均用黑体加粗的字体形式做出提示，根据以上约定，被告没收了原告缴纳的120000元竞租诚意金。由于未达成交易，双方没有签订《厂房租赁合同》，也未建立租赁合同关系，因此，本案并非租赁合同纠纷，双方仅存在招标投标关系。本案的案由应当是招标投标买卖合同纠纷或者串通投标不正当竞争纠纷。二、涉案竞租诚意金属于投标保证金性质，原告低于竞投起始底价投标，属于恶意投标，目的就是为了围标拿好处，应按照竞租文件的约定没收其交纳的竞租诚意金。涉案竞租诚意金实质为投标保证金性质，是投标人按照招标文件的要求向招标人出具的，以一定金额表示的投标责任和正常履行投标规则的担保。其实质是杜绝恶意围标现象，为了补偿因投标人在投标有效期内围标、恶意投标、随意撤回、撤销投标或中标后不能提交履约保证金和签署合同等行为而给招标人造成的损失。原告在看到涉案物业竞投公告后，自愿选择了竞投，即认可了《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》约定的竞投规则，其理应按照该规则作出符合规则要求的民事法律行为，如果原告违反竞投规则，就要承担竞投诚意金被被告没收的法律后果。原告在明知竞租文件中多次提示竞租人报价不得低于起始底价，否则竞租诚意金会被没收的情况下，其仍然报价10元/月/平方米，低于了起始的底价13元/月/平方米，该行为属于恶意投标，目的就是为了围标拿好处，不是真心想投标的。按照约定，竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价，出租方有权没收该竞租人的竞租保证金的约定，被告有权就其交纳的竞租诚意金予以没收，这实际上是对原告违背诚实信用原则和缔约过失责任的一种惩罚，也是对原告违规投标造成被告损失的补偿。三、被告已充分明确披露和告知了原告涉案物业产权现状，尽了风险披露的责任，原告在明知厂房未办理土地使用权证和房产所有权证的情况下，低于投标底价竞投涉案物业，其应承担未按规定竞投的全部责任。被告在发布的《租赁公告》和《竞租说明和须知》中第一条租赁项目情况的备注第四条中载明：“上述厂房未办理土地使用权证，未办理房产所有权证。”也在第五条第二款中用黑体加粗的形式充分提示了在竞价操作过程中，竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价、不报价、规定时间内不报价、或报价被认定为无效报价，出租方有权没收该竞租人的竞租保证金。原告申请竞租时，签署了《狮山镇农村集体资产竞租登记表》，该登记表中原告声明：“本人已详细阅读并充分了解大圃（2019）物业第37号《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》所确定的每一条款以及租赁公告的全部内容，本人完全同意并接受说明和须知的约束并愿意遵守租赁公告及竞租文件的相关规定，对文件均没有异议。”在淘宝拍卖、司法拍卖过程中，也存在着大量标的物存在瑕疵和风险的交易存在，大量存在没有土地证或房产证的土地、厂房交易拍卖，集体所有的宅基地由非集体成员拍卖成功的情形，不能因为标的物存在瑕疵就不能交易，大家就不需要遵守招投标规则了。只要出租人尽了风险披露的法律责任，投标人各方就应当遵守招投标规则。四、标的物是否属于有效租赁，与本案被告没收原告竞投诚意金的行为不是基于同一法律关系，仅为对外竞租的先前的独立的法律行为，是选定承租方的一种方式，与是否存在有效租赁无关。租赁物与原告恶意竞投的违约行为不存在因果关系。原告诉称被告不存在有效租赁，其理论依据在于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而本案双方并未签订租赁合同，仅为对外竞租的先前的独立的法律行为，是选定承租方的一种方式，与是否存在有效租赁无关。而且该竞租文件不存在无效的情形，因此原告应按竞租文件的约定履行。涉案的土地和厂房，中标承租人目前已经在正常使用。退一步而言，原告的恶意竞投并非因为无法建立有效的租赁，而是故意的围标行为。被告已在公告中明确表示该物业没有土地证及房产证，原告仍自愿选择竞投，现却以被告未能提供有效租赁为由，要求返还竞投诚意金，该行为明显是拒绝承担其违约后果的托词，其应为自己故意恶意投标的行为承担责任。再次，即便此次竞租后签订的合同无效，也只有相对应的承租方有权要求出租方承担相应责任。更何况根据相关规定，一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，涉案租赁合同也不存在必然无效的情形。五、招标文件设置低于起始底价没收竞投诚意金的条款，目的在于杜绝围标、串标的情况，维护招投标的交易秩序和维护农村的社会稳定问题。近几年，农村资产交易招投标经常出现围标、串标的情况，属于严打的“黑恶势力”。这些人出现在招投标会，目的不是为了中标，而是为了“买标”、“串标”获取不当利益，严重扰乱招投标秩序。曾出现全部投标人都低于起始底价来报价，竞租项目不成交的情形，于是出租方又要重新发布竞租文件和提交交易平台的手续，重新招租耽误了几个月的时间，土地和房产被闲置，村民又损失了几个月的租金收益，村民对此意见特别大，甚至通过上访信访来抗议。本案中，当日投标会上，原告发现现场有23名投标者缴纳了诚意金和意向举牌，发现“买标”成本太高，他不可能围标成功，于是就随意下个低于起始底价的价格，故意达到不中标。为了杜绝围标、串标的情况，维护招投标的交易秩序和维护农村的社会稳定问题，招标文件设置低于起始底价没收竞投诚意金的条款，意在约束每一个投标者都是真心实意来投标的，达到实现“价高者得”的竞标规则。综上，原告违反诚信原则和违反了招投标的规则，要求返还竞投诚意金的要求于法无据，为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的机构信息打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格。2.竞租文件打印件1份，用以证明标的原张忍旧厂房租赁竞投项目情况。3.收据及银行进账单原件1份，用以证明原告向被告支付款项的情况。诉讼中，被告举证如下：1.狮山镇农村集体资产竞租登记表原件1份，用以证明原告提交竞租登记表，申请参与文行经济社物业使用权租赁项目。且原告声明其已详细阅读并充分了解大圃（2019）物业第37号《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》所确定的每一条款以及租赁公告的全部内容，“本人完全同意并接受说明和须知的约束并愿意遵守租赁公告及竞租文件的相关规定，对所有文件均没有异议”。因此，原告知悉涉案物业没有未办理土地使用权证和房产所有权证的情况，也清楚竞租人报价低于起始底价，出租人有权没收该竞租人的竞租诚意金。2.竞租诚意金缴纳证明原件1份，用以证明原告已按照竞投文件要求向狮山镇兴贤村文行经济社缴纳了竞投诚意金。3.狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租报价确认书原件1份，用以证明原告在明知竞投设定底价为13元/月/平方米的情况下，仍旧出具了竞租报价为10元/月/平方米的竞租报价确认书。且被告在报价确认书的备注中再次强调了竞租人报价低于起始底价，出租方有权没收竞租诚意金，原告应当对低于底价的报价的后果有清楚的认知。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年8月23日，被告发布《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》，该文件中《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁公告》明确：佛山市南海区狮山镇公共资源交易所大圃工作办公室受被告的委托，定于2019年8月30日上午9时55分在南海区狮山镇大圃社会管理处行政服务中心213会议室，举办南海区狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租现场会，本项目采用竞租会现场递交报价文件（即暗标）的方式进行出租，欢迎有意参加竞租的朋友前来报名。租赁项目情况：资产名称为原张忍旧厂房，地址为兴贤大道旁，资产用途为厂房、仓库，面积为占地面积1567方米，建筑面积895平方米，空地面积672平方米，出租年限为20年，自2019年10月1日起计算，起始底价为13元/月·平方米，租金递增为每两年递增10%，免租期为无，竞租诚意金为120000元。并在备注中明确，上述厂房未办理土地使用权证，未办理房产所有权证。竞租方式：本次租赁项目采用竞租会现场递交报价文件的方式出租，按价高者得且原租户优先原则确定竞得人和成交价，若出现两个或两个以上竞租人的有效报价相同且为最高报价的，如原租户报出相同最高报价的，则由原租户竞得；否则现场发放《竞租报价确认书》，由最高相同报价的竞租人重新报价，重新报价不得低于原报价，以最高报价成交。若重新报价超过三次仍未能确定竞得人的，出租方有权在最高相同报价的竞租人中，随机抽取一个竞租人以其最后报价（不低于底价）承租上述标的物，如该竞租人不予承租，则没收该竞租人的竞租诚意金，且出租人再从剩余未抽中的最高相同报价的竞租人中随机抽取另一个竞租人以其最后报价（不低于底价）承租上述租赁物，如该竞租人也不予承租，则也没收该竞租人的竞租诚意金；如此类推，直到有被抽中最高相同报价的竞租人愿意以其最后报价（不低于底价）承租上述租赁物为止；如依次被抽中最高相同报价的竞租人均不予承租上述租赁物，则均依次没收这些竞租人的竞租诚意金，直至依次没收完所有最高相同报价竞租人的竞租诚意金，并宣布该租赁项目不成交。凡交纳竞租诚意金后，表明竞租人已完全了解和接受本竞租公告的全部内容，了解标的物的现状情况（包括但不限于本竞租公告所描述的租赁物基本情况），认可出租方提供的租赁合同文本内容并自愿参与竞价招租。若缴交了竞租诚意金，但无故不到场竞租的，则出租方有权没收该竞租人的竞租诚意金。在竞价操作过程中，竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价、不报价、规定时间内不报价、或报价被认定为无效报价，出租方有权没收该竞租人的竞租保证金。若所有竞租人均出现上述情况，则宣布该竞租项目不成交；等等。2019年8月28日，原告向被告转账支付厂房竞租诚意金120000元。次日，被告出具收据确认收到该款项。2019年8月30日，原告填写《狮山镇农村集体资产竞租登记表》，该表载明：我公司（或本人）已经详细阅读并充分了解大圃（2019）物业第37号《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》和《厂房租赁合同书》所确定的每一条款以及租赁公告的全部内容，我公司（或本人）完全同意并接受说明和须知的约束并愿意遵守租赁公告及竞租文件的相关规定，对所有文件均没有异议。同日，原告在《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租报价确认书》中填写竞租报价为10元/月·平方米。该确认书中备注：竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价、不报价、规定时间内不交报价文件、所递交的报价文件中大小写不一致、字迹不清或无法辨认的或报价被认定为无效报价，出租方有权没收该竞租人的竞租保证金；等等。2020年3月4日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告确认竞租的厂房未办理土地使用权证、房产所有权证，没有办理规划报建手续。竞租当天，其他竞租人以16元/月·平方米的报价成交竞租厂房。本院认为，原告为与被告建立租赁合同关系进行竞租而产生本案纠纷，故本案案由为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。该规定表明，未经批准建设的房屋不能成为合法租赁的标的物。涉案厂房没有办理规划报建手续，故被告将涉案厂房进行招租交易与相关法律法规规定不符。虽然原告在竞租报价确认书等文件同意并接受说明和须知的约束并愿意遵守租赁公告及竞租文件的相关规定，但因涉案厂房本身并非适合出租的标的物，故被告招租交易及原告竞租报价等行为应属无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。”现原告要求被告返还厂房竞租诚意金合法有据。另外，从竞租的实际过程来看，被告虽有告知涉案厂房未办理土地使用权证、房产所有权证，但并未明确告知涉案厂房没有办理规划报建手续，且被告确认竞租当天他人以高出起始底价竞租成交，故原告的行为并未造成被告的直接经济损失。综上，本院对原告要求被告返还厂房竞租诚意金120000元的诉讼请求予以支持。至于原告要求被告返还诚意金利息的问题，原告在未详细核实涉案厂房的情况下仍参与竞投，其对竞租行为的无效结果亦存在过错，故原告请求被告支付诚意金利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区狮山镇兴贤社区文行股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还120000元予原告曹健枝；二、驳回原告曹健枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取1350元（原告已预交），由原告负担50元，由被告负担1300元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年五月二十九日书记员  杜思雨