重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初2423号 原告（反诉被告）：万宁（重庆）健康产品有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街******，统一社会信用代码915001036689421290。 法定代表人：严海芸，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王煜潇，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨松，重庆索通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆新华立地产（集团）有限公司商业经营管理分公司，住所地，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路**附**会信用代码9150010458685431XN。 负责人：刘光伦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈序，重庆继维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文俊，重庆继维律师事务所实习律师。 被告：重庆新华立地产（集团）有限公司，住所地重庆市江，住所地重庆市江**建新北路一支路**名义层****码91500105450406083H。 法定代表人：刘光伦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴浪，该公司员工。 万宁（重庆）健康产品有限公司（以下简称“万宁公司”）诉重庆新华立地产（集团）有限公司商业经营管理分公司（以下简称“新华立分公司”）、重庆新华立地产（集团）有限公司（以下简称“新华立公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，新华立分公司向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。万宁公司的委托诉讼代理人王煜潇、新华立分公司的委托诉讼代理人杨序、新华立公司的委托诉讼代理人吴浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万宁公司向本院提出诉讼请求：1.确认万宁公司与新华立分公司就重庆市大渡口区松青路1099号新天泽国际广场建筑物1层LG029、LG032号商铺签订的《租赁合同》于2018年12月19日解除；2.判决新华立分公司、新华立公司立即返还租赁保证金50000元，并自2018年12月26日起，按照每日千分之五的标准计算利息至全部付清之日止（暂计算至2019年3月30日为23750元）；3.判决新华立分公司、新华立公司立即向万宁公司支付6个月租金的违约金214501.96元（以2018年12月的前6个月实际支付租金为计算依据）；4.判令新华立分公司、新华立公司赔偿万宁公司新天泽国际广场建筑物1层LG029、LG032号商铺自租赁合同解除之日起至原合同约定租赁期限届满为止所剩余租赁期内装饰装修、设备等折旧损失（具体金额以司法鉴定为准，暂定为44958元）；5.判令新华立分公司、新华立公司赔偿因其违约行为导致租赁合同解除后，万宁公司被迫关闭店铺并与该店铺员工解除劳动合同所实际支付的经济补偿85171.5元；6.判令新华立分公司、新华立公司赔偿万宁公司继续履行店铺租赁合同并正常经营至原租赁期限届满之日的可得利益损失20194.58元；7.判令万宁公司为本案支出的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等全部由新华立分公司、新华立公司承担。事实和理由：2014年3月27日，万宁公司作为承租人，与出租人新华立分公司签订了《租赁合同》，承租重庆市大渡口区松青路1099号新天泽国际广场建筑物1层LG029、LG032号商铺，租赁期限至2020年4月28日。租赁合同履行期间，万宁公司按约履行了合同义务，按时支付租金。但2018年9月起，新华立分公司先后发函，以淘汰销售额低的店铺等借口为由，单方要求解除租赁合同，并采取单方断电等手段强行迫使万宁公司搬离，导致万宁公司店铺无法经营，不得不搬离店铺，并因此遭受严重损失。新华立分公司强行解除租赁合同、且拒不承担法律责任等行为，严重侵犯了万宁公司的合法权益，依法应当承担相应法律责任。新华立分公司作为新华立公司的分公司，相关法律责任应由新华立公司承担，故起诉至我院，请求支持万宁公司的全部诉讼请求。 新华立分公司辩称，1.同意万宁公司与新华立分公司合同解除时间是2018年12月19日；2.万宁公司存在违约行为，违反合同约定销售奶粉等食品，新华立分公司出于规范商场管理等原因行使了单方解除权，故不应当退还租赁保证金及相应利息；3.万宁公司与新华立分公司于2018年10月10日、2018年11月12日、2018年11月27日双方通过发函明确了解除合同的合意，万宁公司只是就赔偿款项未能与新华立分公司达成一致，且依据合同20.1.4条约定，不能达到主张相关违约金的条件；4.即使违约金有约定，也约定过高，应该以损失为基本原则予以调整；5.关于装修损失、经济补偿金、可得利益损失，无任何依据，不应支持；6.存在违约金和损失重复计算的情况。 新华立公司与新华立分公司答辩意见一致。 新华立分公司向本院提出反诉请求：1.判令万宁公司支付欠付租金22641.67元（从2018年12月1日到2018年12月19日）及以欠付19天的租金为基数按照每日万分之三支付逾期付款违约金（从2018年12月20日起算）；2.判令万宁公司补交装修及经营免租期的租金共计128185元；3.判令万宁公司承担本案诉讼费、律师费及其他诉讼相关的费用。事实和理由：万宁公司与新华立分公司于2014年3月27日签订了《租赁合同》，由万宁公司承租重庆市大渡口区松青路1099号新天泽国际广场建筑物1层LG029、LG032号商铺，租赁期限至2020年4月28日。同时约定万宁公司的经营项目仅限于：生活用品及个人护理。因万宁公司违约销售奶粉、食品、保健品等类别，新华立分公司多次给予合理期间提醒整改，但万宁公司拒不整改，并拖延至2018年12月19日才正式退还商铺。万宁公司长期违反合同约定超范围销售，令新华立分公司陷入消费者产品责任的风险之中，却先行起诉提出不正当诉求。新华立分公司请求本院判决驳回万宁公司的诉讼请求并支持新华立分公司的请求。 万宁公司辩称，1.万宁公司不存在欠付租金的情况，新华立分公司无权要求支付租金及逾期付款违约金；2.双方的租赁合同以新华立分公司的根本违约行为被迫解除，新华立分公司无权要求我方支付装修期及免租期租金；3.新华立分公司作为根本违约方，应承担违约责任。 新华立公司同意新华立分公司的意见。 本院经审理认定事实如下：2014年3月27日，新华立分公司（出租人、甲方）与万宁公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：1.甲方在此确认并保证，本合同中“新天泽国际广场”裙楼特定商铺及其设施（即租赁标的物）的所有权人为新华立公司，甲方为所有权人的分公司，受所有权人的委托将租赁标的物的使用权有偿交由乙方行使，并提供授权书作为附件二；2.甲方将座落于重庆市大渡口区松青路1099号“新天泽国际广场”建筑物内一层LG029、LG032号商铺出租给乙方使用，该商铺的套内实用面积为256.37平方米；3.该商铺的租赁期限为六年，自双方签署《租赁房屋交付确认书》之日起算，甲方同意给予乙方45天的装修免租期，甲方在此确认并同意，在此期间乙方有权使用但无需支付任何租金、宣传推广费用，但需支付实际使用的水电费用及其他需要支付的费用，甲方同意给予乙方30天的营业免租期，该免租期自上述装修免租期届满之日之次日起计算，该免租期内乙方有权使用商铺而无需支付租金，但需支付实际使用的水电费用及其他需要支付的费用，合同期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权，如双方未续约的，甲方同意免费给予乙方15天时间腾交该商铺；4.乙方该商铺的招牌名称为万宁/Mannings，仅为经营万宁品牌(类别零售，个人护理集合店)之用途，经营项目仅限于生活用品及个人护理；5.甲方未与乙方形成任何合伙、联营、授权、特许经营等法律关系，乙方以其独立主体的名义从事商品销售或服务，在符合本合同约定的前提下充分享有经营和管理的自主权，自负盈亏，对外独立承担民事责任，乙方提供的商品或服务必须明码标价，商品或服务价格的制定及商品标识不得违反中华人民共和国大陆和重庆市的有关法律文件的规定；6.租金方式为提成租金，即甲方按乙方每月营业额比例计提租金的方式收取租金，第一年月租金为乙方于该日历月营业额的8%，第二年至第三年月租金为乙方于该日历月营业额的8.5%，第四至第六年月租金为乙方于该日历月营业额的9%，乙方按日历月向甲方支付租金，乙方在每个日历月结束后的5日内向甲方提供上个日历月的营业额总额报表，甲方在收到乙方提供的报表之日起2日内确认无误后，乙方在5日内向甲方支付上个日历月的租金，甲方在收到乙方租金之后的五个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方，如甲方未按约定给付发票，乙方有权延付下期租金，直至甲方给付发票为止，并无需承担任何违约责任；7.乙方向甲方交纳履约保证金总额为人民币（大写）伍万元整，用于乙方对履行本合同各条款之保证，双方确认，乙方在签订本合同之前已缴纳人民币（大写）叁万元整意向保证金转作履约保证金的一部分，故本次实际需要缴纳的合同保证金为人民币（大写）贰万元整，合同期满、提前终止或解除时，甲方在乙方按约交还场地、结清与甲方之间的财务手续后七天内全额退还保证金，或者经乙方书面同意后由甲方从保证金中扣除乙方应付费用（如有）后的保证金余额无息一次性全部退还给乙方，如甲方逾期退还保证金的，从逾期之日起按日千分之五向乙方支付利息，但乙方违约导致合同终止、解除的不适用本条约定；8.乙方归还商铺时，甲方应当依照通常合理的标准及本合同约定标准查验该商铺，甲乙双方签署书面的商铺交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务即告完成，如双方签署了交还凭据，或者虽未签署交还凭据但乙方已未实际在商铺中开展经营活动，或者按本合同约定的证据证明乙方已完全放弃占有该商铺的意愿的，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方的遗弃物，甲方有权自行予以处置，而无需给予乙方任何补偿；9.本合同中所指的装修损失、设备损失及营业额损失按如下约定计算：（1）根据乙方会计账面该项目实际投入的装修费用、设备费用为基础由双方核实初始装修投资额，并乙方出具资产投资明细表及相应的发票，甲方可以要求乙方出具相应的发票进行查验，如甲方对乙方出具的资产投资明细表有异议的，甲方应在收到资产投资明细表后十个工作日内提出，并出具相应依据和理由，如经核实异议成立，按双方确认后的金额计算，如甲方未在异议期内提出异议的，则视为甲方对乙方提供的资产投资明细表没有意见，双方以此明细表计算装修损失、设备损失；（2）乙方投入的装修、设备按5年折旧完，每年折旧率为20%，即装修、设备折旧费=初始装修投资额*（1-20%*已租赁年限）；10.违约责任：（1）若因甲方违约导致乙方单方解除合同的，合同经乙方书面通知后即解除，乙方要求甲方返还履约保证金，退还多收的预交款项（如有），并向乙方支付6个月租金作为违约金，同时应赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括但不限于装修损失、设计损失及人力成本等）；（2）乙方逾期支付或缴纳应向甲方支付的租金、履约保证金及其他保证金、使用费等一切合同款项的，每逾期一日，应按应付、应缴金额万分之三向甲方承担逾期付款违约金；（3）若乙方擅自改变本合同规定的租赁用途、商号/店招、经营品牌、类别或经营项目的，或利用该商铺进行违法、犯罪活动的，或乙方存在违反本合同约定的其他行为，经甲方书面催告后仍未在限期内纠正的，甲方有权单方通知解除本合同，收回商铺，没收乙方全部履约保证金，已收取的租金及其他费用不予退还，由此造成甲方其它损失的，乙方应予赔偿；（4）租赁期内，若乙方销售额不佳，致使连续三个月或累计六个月租售比超过40%，或者连续三个月在新天泽国际广场同类业态营业额业绩排名为最后三位，甲方给予乙方三个月时间经营调整，如仍未有销售额改善，则甲方有权进行租赁调整，具体方案由双方协商确定，若乙方需租赁其他位置商铺从事经营活动，双方另行协商，如因乙方原因在租赁期内提前解除合同，需要补交甲方给予的装修及经营免租期的租金，按200元/平方米/月计算；11.甲乙双方在履行本合同时如发生纠纷，应通过协商解决，协商解决不成可向合同履行地重庆市大渡口区人民法院起诉；12.本合同一式五份，具有同等效力。 2014年3月28日，重庆新天泽商业经营管理有限公司出具《收据》，缴款单位为万宁公司，款项内容为履约保证金，人民币叁万元整，重庆新天泽商业经营管理有限公司加盖财务专用章。2014年4月29日,重庆新天泽商业经营管理有限公司出具《收据》，缴款单位为万宁公司，款项内容为履约保证金，人民币贰万元整，重庆新天泽商业经营管理有限公司加盖财务专用章。 另查明，新华立分公司于2018年9月17日向万宁公司发出《关于解除租赁合同的通知》，主要内容为：贵我双方于2014年4月29日签订了《租赁合同》，由贵方承租我方管理的新天泽国际广场LG029、LG032号商铺，经营“万宁”品牌，租赁期限至2020年4月28日。贵司“万宁”品牌开业至今在我司经营业绩欠佳，排名靠后。现我司拟进行品牌调整，淘汰销售额低、收益差的品牌，从而整体提升我司级次。我方现正式通知贵方，解除贵我双方的租赁合同。请贵方在2018年11月15日前到我方住所地，按租赁合同相关约定与我方办理商铺交还手续。 新华立分公司于2018年10月30日向万宁公司发出《关于“万宁”商户违约行为限期整改的通知》，主要内容为：贵我双方于2014年3月27日签订了《租赁合同》，由贵方承租我方管理的新天泽国际广场LG029、LG032号商铺，经营“万宁”品牌，租赁期限至2020年3月26日。根据合同第8.2条约定“该商铺的招牌名称为万宁/Mannings，经营万宁品牌之用途，经营项目仅限于生活用品及个人护理”。现经我司核实，贵方在实际经营过程中出现超范围经营情况。超范围商品如下：奶粉、零食、保健品等，贵方的行为已违反合同条款。请贵方接到本通知后3日内立即整改，下架超范围商品，严格按租赁合同约定使用商铺。逾期未整改，我方将按照租赁合同约定行使单方解除权并追究违约责任。万宁公司于2018年11月1日回函至新华立分公司，主要内容为：贵司继2018年9月27日函告我司，因我司店铺经营业绩欠佳拟单方解除贵我双方签署之《租赁合同》（以下简称原合同）后，现又发函以我司超出原合同约定经营项目为由，要求我司在3日内完成整改，下架超范围商品，我司对此不予认可，理由如下：1、我司销售之奶粉、零食、保健品等为家居食品，是生活用品的一种，属于原合同第8.2条约定之经营项目的范畴；2、原合同项下店铺已为销售该等生活用品取得必要的资质及审批；3、贵司给予的整改期限不合理，且事先亦未就贵司函件所称的“违约行为”与我司有任何沟通。综上所述，贵司函件所称内容不实，是贵司拟单方解除原合同未果后，对我司的恶意刁难，还望贵司继续履行原合同。该函件通过EMS快递形式送达新华立分公司。 新华立分公司于2018年11月9日向万宁公司发出《关于解除租赁合同的通知》，主要内容是：贵我双方于2014年3月27日签订了《租赁合同》，由贵方承租我方管理的新天泽国际广场LG029、LG032号商铺，经营“万宁”品牌，租赁期限至2020年4月28日。根据合同第8.2条约定“该商铺的招牌名称为万宁/Mannings，经营万宁品牌之用途，经营项目仅限于生活用品及个人护理”。经我司核实，贵方在实际经营过程中出现超范围经营情况。为此我方于2018年10月31日向贵方发出书面“限期整改通知”下架超范围商品，现贵方至今仍未整改。贵方的行为已严重违反了租赁合同的约定，根据租赁合同第20.2.5.14条约定：“乙方存在违反本合同约定的其他行为，经甲方书面催告后仍未在限期内纠正的，甲方有权单方通知解除本合同，收回商铺，没收乙方的履约保证金，已收取的租金及其他费用不予退还，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿”。我方现正式通知贵方，解除贵我双方之间的租赁合同。请贵方在2018年11月15日到我方住所地，按租赁合同相关约定与我方办理商铺交还手续。贵方逾期不来办理的，我方有权按照租赁合同相关约定采取包括但不限于对贵方的遗弃物自行处置、向法院起诉等措施继续追究贵方的违约责任。万宁公司于2018年11月12日回函致新华立分公司，回函内容为：第一、贵司发函我司商铺销售奶粉、零食、保健品等构成违约一事，我司不予认可，如贵司认为该等物品超出双方就该商铺签署之《租赁合同》约定的经营项目范围，应提供相关经营项目之国家标准、法律法规规定等予以佐证；第二、如贵司未经我司同意，单方解除双方签署之《租赁合同》，应依据合同第20.1.4条及相关约定，向我司返还履约保证金人民币50000元、退还多收的预交款项、支付违约金并赔偿我司由此遭受的一切损失共人民币478663.18元。该函件通过EMS快递方式送达新华立分公司。 2018年11月16日，万宁公司就关于店铺无法正常营业事宜发函致新华立分公司，主要内容为：自2018年11月15日起截至本函发出之日，贵司擅自中断该店铺供电，以致我方店铺无法正常营业，甚至连该店铺电动门都无法打开，我方工作人员根本无法进入店铺。经观察，该店铺所在商场内其他店铺均正常供电。贵司的行为是对我方的不公平对待，已给我方带来严重经济损失，并造成重大负面影响。我方自原合同签署以来，严格按照原合同约定履行义务及责任，不存在任何违约行为。另外，根据原合同第16.5条约定，贵司有义务保证该店铺正常供电，如非我方或供电部门原因导致停电的，贵司应及时修复，如我方营业时间内，每日停电达一小时以上的，贵司应补偿我方相当于半日租金金额的损失。综上，望贵司立即恢复该店铺正常供电并保证该店铺正常经营所需的一切设备设施正常运行，否则，我方将保留追究贵司法律责任的权利，因此造成的一切不利后果由贵司承担。该函件通过EMS快递方式送达新华立分公司。 2018年11月17日，新华立分公司向万宁公司发出《关于洽谈撤场事宜的通知》，主要内容为：因贵方的违约行为，我方发出了整改通知函，贵方一直未进行整改，遂我方于2018年11月9日，发出解除通知函，要求贵方在2018年11月15日前往我司办理还铺手续。现请贵方在收到此函件后，立即派人前往我司驻地，洽谈撤场事宜。 2018年11月19日，新华立分公司向万宁公司发出《关于清理货品的通知》，主要内容为：因贵方的违约行为，我方发出了整改通知函，贵方一直未进行整改，遂我方于2018年11月9日，发出解除通知函，要求贵方在2018年11月15日前往我司办理还铺手续。现请贵方在收到此函件5日内前来清运货品。贵方逾期不来清理的，我方有权按照租赁合同相关约定采取包括但不限于对贵方的遗弃物自行处置、向法院起诉等措施继续追究贵方的违约责任。 还查明，2018年11月19日、2018年12月3日，重庆市公证处分别出具《公证书》，申请人为万宁公司，公证事项：因出租方新华立分公司单方终止租赁合同，对商铺断电，导致商铺无法经营，为维护权益，申请对商铺现状进行保全证据公证。重庆市公证处开具发票，万宁公司共计支付公证费6000元。 2018年12月1日，万宁公司因处理合同纠纷需要，与重庆金瀚资产评估土地房地产估价有限公司签订《业务约定书》，委托重庆金瀚资产评估土地房地产估价有限公司对万宁公司租赁的案涉商铺的装修、设备及设施价值进行评估（万宁公司提供了案涉商铺的装修明细清单），万宁公司支付评估费10000元。重庆金瀚资产评估土地房地产估价有限公司于2019年1月8日出具《资产评估报告书》，评估结论是评估对象在评估基准日的结果为44958元。2018年12月5日，万宁公司委托了重庆市公证处对重庆金瀚资产评估土地房地产估价有限公司进入万宁公司租赁的案涉商铺进行评估的事宜进行了公证，万宁公司支付公证费3000元。 2018年12月19日，万宁公司与新华立分公司签订《场地移交确认书》，主要内容为：万宁公司已于2018年12月19日按双方达成的场地交接标准，将所租赁的位于重庆市大渡口区松青路1099号新天泽国际广场1层LG029、LG032号商铺交还新华立分公司，以后所发生的任何事情均与万宁公司无关。 重庆市食品药品监督管理局大渡口区分局签发的《食品经营许可证（副本）》，主要载明以下信息：经营者名称：万宁（重庆）健康产品有限公司新天泽分店；住所：重庆市大渡口区松青路**（新天泽国际广场）一层LG029、LG032号商铺；经营项目：预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售，散装食品（不含冷藏冷冻食品）销售，婴幼儿配方乳粉，其他婴幼儿配方食品，保健食品；签发日期为2016年11月17日，有效期至2021年11月16日。 又查明，万宁公司为经营万宁公司新天泽分店聘用员工有四人，分别为陈仲兰、童思、王云、蔡春渔，万宁公司与该四名员工均签订有《劳动合同》。2016年12月1日，万宁公司（甲方）与陈仲兰（乙方）签订《劳动合同》，主要约定：1.乙方的工作岗位为店务助理，工作地点为重庆市；2.本合同为有期限劳动合同，有效期限为36个月，自2016年12月1日至2019年11月30日止。2018年12月14日，万宁公司（甲方）与陈仲兰（乙方）签订《解除劳动合同协议书》，协议主要约定：1.双方解除劳动合同的日期为2018年12月14日，双方同意自劳动合同解除后，双方之间基于劳动关系的权利和义务同时终止，甲方将及时为乙方办理离职手续；2.乙方在甲方的工作期间为2016年12月1日至2019年11月30日，工作年限共计2.5年；3.在乙方办理完工作交接手续后，甲方应按照乙方在甲方的工作年限以及相关劳动法律法规向乙方支付经济补偿人民币10375元（税前），代通知金人民币2620元（税前），于2019年1月7日发放。2017年7月21日，万宁公司（甲方）与蔡春渔（乙方）签订《劳动合同》，主要约定：1.乙方的工作岗位为店务助理，工作地点为重庆市；2.本合同为有期限劳动合同，有效期限为36个月，自2017年7月21日至2020年7月20日止。2018年12月14日，万宁公司（甲方）与蔡春渔（乙方）签订《解除劳动合同协议书》，协议主要约定：1.双方解除劳动合同的日期为2018年12月14日，双方同意自劳动合同解除后，双方之间基于劳动关系的权利和义务同时终止，甲方将及时为乙方办理离职手续；2.乙方在甲方的工作期间为2017年7月21日至2020年7月20日，工作年限共计1.5年；3.在乙方办理完工作交接手续后，甲方应按照乙方在甲方的工作年限以及相关劳动法律法规向乙方支付经济补偿人民币4804.5元（税前），代通知金人民币2299元（税前），于2019年1月7日发放。 2018年4月1日，万宁公司（甲方）与童思（乙方）签订《劳动合同》，主要约定：1.乙方的工作岗位为店务经理，工作地点为重庆市；2.本合同为有期限劳动合同，有效期限为36个月，自2018年4月1日至2021年3月31日止。2018年12月14日，万宁公司（甲方）与童思（乙方）签订《解除劳动合同协议书》，协议主要约定：1.双方解除劳动合同的日期为2018年12月14日，双方同意自劳动合同解除后，双方之间基于劳动关系的权利和义务同时终止，甲方将及时为乙方办理离职手续；2.乙方在甲方的工作期间为2012年3月20日至2018年12月14日，工作年限共计7年；3.在乙方办理完工作交接手续后，甲方应按照乙方在甲方的工作年限以及相关劳动法律法规向乙方支付经济补偿人民币43757元（税前），代通知金人民币4381元（税前），于2019年1月7日发放。2018年11月3日，万宁公司（甲方）与王云（乙方）签订《劳动合同》，主要约定：1.乙方的工作岗位为高级店务助理，工作地点为重庆市；2.本合同为有期限劳动合同，有效期限为36个月，自2018年11月3日至2021年11月2日止。2018年12月14日，万宁公司（甲方）与王云（乙方）签订《解除劳动合同协议书》，协议主要约定：1.双方解除劳动合同的日期为2018年12月14日，双方同意自劳动合同解除后，双方之间基于劳动关系的权利和义务同时终止，甲方将及时为乙方办理离职手续；2.乙方在甲方的工作期间为2015年11月3日至2018年12月14日，工作年限共计3.5年；3.在乙方办理完工作交接手续后，甲方应按照乙方在甲方的工作年限以及相关劳动法律法规向乙方支付经济补偿人民币14315元（税前），代通知金人民币2620元（税前），于2019年1月7日发放。根据该四名员工工商银行银行卡的银行回单，万宁公司于2019年1月7日支付陈仲兰14236.2元、支付蔡春渔7997.6元、支付童思49473.14元、支付王云171**.43元。 再查明，万宁公司支付2014年12月-2018年11月租金共计1451106.09元，其中2017年11月租金为30520.47元、2017年12月租金为38385.95元、2018年1月租金为30915.34元、2018年2月租金为34106.58元、2018年3月租金为31484.9元、2018年4月租金为28930.57元、2018年5月租金为33020.87元、2018年6月租金为34148.65元、2018年7月租金为37114.16元、2018年8月租金为37464.6元、2018年9月租金为35186.13元、2018年10月租金为32043.8元、2018年11月租金为19272.31元。 万宁公司与重庆索通律师事务所就万宁公司诉新华立分公司、新华立公司房屋租赁合同纠纷一案签订《诉讼法律服务合同》，万宁公司支付律师费19200元，重庆索通律师事务所于2019年4月11日开具发票。 庭审中，双方确认如下事实：1.万宁公司向新华立分公司足额支付租金、电费等相关费用至2018年11月30日；2.新华立分公司于2018年11月15日对万宁公司实施断电；3.万宁公司于2018年12月19日搬离，移交时通过现场清点，万宁公司向新华立分公司归还了钥匙；4.现涉案商铺已另行出租。 上述事实，有原、被告陈述、《租赁合同》、《收据联》、汇丰银行支付凭证、《关于解除租赁合同的通知》、《关于“万宁”商户违约行为限期整改通知的函》、《关于限期整改通知的回函》、《关于解除租赁合同的通知》《关于解除租赁合同的通知的回函》、《关于店铺无法正常营业的通知》、《关于洽谈撤场事宜的通知》、《关于清理货品的通知》、《公证书》及发票、《场地移交确认书》、《食品经营许可证（副本）》、《业务约定书》、《资产评估报告书》、《劳动合同》、《解除劳动合同协议书》、万宁公司新天泽分店租金付款明细表、《诉讼法律服务合同》及发票等证据作证，经当庭质证，证据充分，足以认定。 关于本案的争议焦点，本院评判如下： 一、关于租赁合同履行过程中何方存在违约及租赁合同解除的问题。 本案中，新华立分公司与万宁公司签订的《租赁合同》中约定，万宁公司承租商铺的招牌名称为万宁/Mannings，仅为经营万宁品牌(类别零售，个人护理集合店)之用途，经营项目仅限于生活用品及个人护理。合同履行中，新华立分公司以万宁公司违反合同约定超范围经营食品、保健品为由要求解除合同。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，万宁公司营业执照的经营范围是提供美容健康产品及日用品的零售服务，包括：护肤品、个人护理产品、化妆品、婴儿用品、预包装食品、保健食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）（限分支机构凭有效许可证经营）、药品（限分支机构凭有效许可证经营）……从营业执照的登记范围来看，总项目“日用品”项下包含了“预包装食品、保健食品、乳制品”，故新华立分公司认为生活用品不应包含食品、保健品的答辩理由不予采纳；其次，根据市场交易主体的行为习惯，新华立分公司租金收入形式是提成式租金，即万宁公司销售额越高，新华立分公司的租金提成收入越高，故万宁公司在合法范围内经营越多的项目对出租方和承租方均是有利的，新华立分公司干涉、阻碍万宁公司在合法范围内经营管理的行为不符合商业主体的行为习惯；再次，万宁公司自2016年取得《食品经营许可证（副本）》后开始销售预包装食品、保健品、乳制品，距新华立分公司提出解除租赁合同已近两年时间，新华立分公司在此期间一直未提出异议，新华立分公司作为专业的商业管理公司，可以推定新华立分公司对万宁公司的经营行为是知晓且同意的，现新华立分公司单方解除合同的行为亦有违诚实信用原则；最后，即使万宁公司的确有超范围经营，但不影响租赁合同的继续履行，不构成根本违约，新华立分公司以此主张解除合同于法无据，本院不予支持。 新华立分公司于2018年9月17日向万宁公司发出《关于解除租赁合同的通知》，鉴于万宁公司销售业绩低要求解除租赁合同；随后多次发函以万宁公司经营食品、保健品、乳制品为由要求解除租赁合同，上述两种理由均不具有解除合同的约定和法定事由，新华立分公司具有主观上恶意违约的动机；在新华立分公司与万宁公司磋商过程中，新华立分公司采取断电行为阻挠万宁公司的正常经营活动，客观上亦有严重违约行为。综上所述，本案租赁合同的履行过程中，新华立分公司构成违约。 本案中，虽然新华立分公司于2018年11月9日向万宁公司发出了解除合同函，但因新华立分公司不具有合同约定和法定解除权，故该解除合同的行为不发生法律效力。因庭审中，双方均认可本案租赁合同于2018年12月19日解除，故对于万宁公司诉请确认本案租赁合同于2018年12月19日解除的请求，本院予以支持。 二、关于万宁公司是否拖欠租金及是否应补交免租期租金的问题。 新华立分公司与万宁公司签订的《租赁合同》中约定的租金收入是提成式租金，租金的计算基础是万宁公司每月营业额的一定比例。庭审中，双方一致认可租金已支付至2018年11月30日，且新华立分公司于2018年11月15日对万宁公司采取断电行为，客观上导致万宁公司在2018年12月未正常营业，并未产生营业收入，故该月的提成租金并无计提基础，万宁公司不存在拖欠租金的问题，故对新华立分公司反诉请求万宁公司支付拖欠租金22641.67元及相应违约金的请求，本院依法不予支持。 双方在《租赁合同》中约定，如因万宁公司原因在租赁期内提前解除合同，需要补交新华立分公司给予的装修及经营免租期的租金，按200元/平方米/月计算。本案中，合同提前解除是因新华立分公司单方违约，故万宁公司不应补交装修及经营免租期的租金，故对新华立分公司反诉请求万宁公司补交装修及经营免租期租金的请求，本院依法不予支持。 三、关于万宁公司诉请的返还租赁保证金及其利息是否符合法律规定的问题。 依据《租赁合同》对租赁保证金的约定，租赁期满、提前终止或解除时，甲方在乙方按约交还场地、结清与甲方之间的财务手续后七天内全额退还保证金，如甲方逾期退还保证金的，从逾期之日起按日千分之五向乙方支付利息，但乙方违约导致合同终止、解除的不适用本条约定。审理中，双方一致认可租赁合同解除日期为2018年12月19日，新华立分公司亦认可实际收取万宁公司履约保证金50000元，故新华立分公司应在2018年12月25日前退还租赁保证金。因新华立分公司逾期并未退还，应自2018年12月26日起计算资金占用利息。租赁合同约定的资金占用利率为每日千分之五，该标准过高，本院调整为按年利率24%计算，故万宁公司诉请的租赁保证金的利息应以租赁保证金50000元为基数，自2018年12月26日起至款项付清之日为止，按年利率24%的标准予以计算。 四、关于万宁公司诉请的违约金的问题。 依据《租赁合同》中关于违约责任的约定，若新华立分公司违约，则应向万宁公司支付6个月租金作为违约金。但因双方约定的租金形式是提成式租金，而合同中并未约定作为违约金的6个月的租金如何确定。万宁公司主张以2018年12月的前6个月实际支付租金共计214501.96元作为违约金的计算依据。本院认为，以租赁合同解除前12个月实际支付租金总额的平均数计算违约金更为适宜。租赁合同解除日期为2018年12月19日，鉴于新华立分公司于2018年11月15日对万宁公司租赁的商铺采取了断电措施，万宁公司在2018年11月仅经营了半个月，故2018年11月的租金不具有参考性，本院以2018年11月之前12个月实际支付租金的平均数作为违约金的计算基础。2017年11月至2018年10月期间，万宁公司实际支付租金403322.02元，平均租金为33610.17元/月，故违约金应为201661.02元（33610.17元/月*6个月）。 五、关于万宁公司的损失问题。 1.案涉租赁商铺的装饰装修及设备的折旧损失问题。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第一款，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。万宁公司与新华立分公司签订的《租赁合同》就装饰装修残值损失的计算方法亦有约定。本案中，万宁公司虽未举示证据证明其作为承租人附合的装饰装修投资数额，但在新华立分公司于2018年11月15日对万宁公司采取了断电措施后，万宁公司及时申请具有资质的鉴定机构对涉案租赁商铺的装饰装修残值进行了鉴定，且该鉴定行为全程有公证机关予以公证。目前涉案租赁商铺已被重新装修，客观上不具备鉴定条件，故万宁公司虽是单方鉴定行为，但其已穷尽其手段，客观上该鉴定行为已经尽到了其举证责任，故本院对该鉴定结论予以采信，万宁公司确有装饰装修及设备折旧损失的问题。 2.万宁公司与该分店员工解除劳动合同所实际支付的经济补偿费用。 万宁公司新天泽分店聘用了四名员工，均签订《劳动合同》，员工人数属于合理范围内的日常经营活动之需要；在日常管理上，万宁公司对该四名员工有详细的考勤记录，考勤记录加盖有万宁公司新天泽分店印章。因《租赁合同》解除，万宁公司与该四名员工签订《解除劳动合同协议书》并按法律规定支付了经济补偿金85171.5元，万宁公司基于劳动合同不能继续履行而被迫与劳动者解除劳动合同并支付的经济补偿金，属于损失的一部分。对新华立分公司辩称万宁公司可以合理调配该分店员工至万宁公司的其他分店工作的答辩理由，本院不予采纳。 3.可得利益损失。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，万宁公司举示了新天泽分店2016年至2018年的利润表，对该利润表本院不予采信，理由有二：第一，该利润表由万宁公司单方制作，且万宁公司未提供经审计的财务报表或完税凭证等其他证据加以佐证；其二，即使该利润表的真实性得到印证，根据该利润表，万宁公司新天泽分店在2016年度、2017年度的净利润为正数，而2018年度的净利润为负数（-70410元），万宁公司新天泽分店的可得利益不具有可预见性和确定性。故万宁公司主张的可得利益损失，本院不予支持。 综上，因新华立分公司根本违约，给万宁公司造成的损失包括商铺的装饰装修及设备的折旧损失44958元、解除劳动合同支付的经济补偿费用85171.5元，共计130129.5元。万宁公司主张的违约金为214501.96元，本院以201661.02元予以支持。赔偿损失和支付违约金均是《合同法》规定的承担违约责任的方式，通常情况下不同时并用，当约定的违约金不足弥补违约损失时，同时主张违约金和违约损失才为合理。本案中，万宁公司举示的证据不能证明其违约损失已超过双方约定的违约金额，故新华立分公司提出的违约金和损失不能重复计算的答辩理由成立。关于新华立分公司提出的违约金过高的问题，综合考虑双方当事人的过错程度、合同的履行情况，结合本院确认的万宁公司遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为本案违约金不存在过分高于造成的损失的情形。因万宁公司在本案中同时主张了违约金和损失，而违约金明显对万宁公司更为有利，故对万宁公司主张的违约金，本院以201661.02元予以支持；对万宁公司主张的损失，本院依法不予支持。 六、关于本案责任主体及律师费的负担问题。 新华立分公司系新华立公司设立的不具备法人资格的分支机构，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不能独立承担民事责任，故新华立公司应与新华立分公司共同承担责任，故新华立公司应在本案中承担责任。 关于律师费的负担问题。本案中，万宁公司为本案纠纷支付了律师费19200元，但双方当事人在租赁合同中仅约定了若新华立分公司向万宁公司催收债权时律师费的负担办法，未约定万宁公司因本案纠纷产生的律师费由谁负担，故对万宁公司主张新华立分公司、新华立公司承担本案律师费用的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，新华立分公司、新华立公司的答辩理由部分成立，本院部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、重庆新华立地产（集团）有限公司商业经营管理分公司与万宁（重庆）健康产品有限公司于2014年3月27日签订的《租赁合同》于2018年12月19日解除； 二、重庆新华立地产（集团）有限公司、重庆新华立地产（集团）有限公司商业经营管理分公司于本判决生效之日起十日内共同返还万宁（重庆）健康产品有限公司租赁保证金50000元，并支付自2018年12月26日起至款项付清之日止，以50000元为基数，按年利率24%计算的资金占用利息； 三、重庆新华立地产（集团）有限公司、重庆新华立地产（集团）有限公司商业经营管理分公司于本判决生效之日起十日内共同支付万宁（重庆）健康产品有限公司违约金201661.02元； 四、驳回万宁（重庆）健康产品有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回新华立地产（集团）有限公司商业经营管理分公司的反诉请求。 本案本诉案件受理费减半收取3940元（万宁健康产品有限公司已预缴）、反诉案件受理费减半收取1658元（新华立地产有限公司商业经营管理分公司已预缴）、评估费10000元、公证费9000元，共计24598元，由万宁（重庆）健康产品有限公司负担1782元，由重庆新华立地产（集团）有限公司、重庆新华立地产（集团）有限公司商业经营管理分公司共同负担22816元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  何 津 二〇二〇年五月二十日 法官助理  陶知春 书 记 员  毛 谨