广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终728号上诉人（原审被告）：惠州市港荟星城商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水白云二路隆基天地广场公寓楼**。法定代表人：吴新华。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市隆基房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道**蓝海湾苑爵士阁**房。法定代表人：吴凤武。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁少边，男，汉族，1978年7月11日出生，住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。上诉人惠州市港荟星城商业管理有限公司（以下简称“港荟公司”）、惠州市隆基房地产开发有限公司（以下简称“隆基公司”）与被上诉人丁少边租赁合同纠纷一案，因上诉人不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人港荟公司、隆基公司共同委托诉讼代理人俞永、被上诉人丁少边委托诉讼代理人王云彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港荟公司、隆基公司上诉请求：一、请求依法撤销（2019）粤1303民初2658号民事判决，改判上诉人无需向被上诉人退还押金50万元及支付违约金50万元，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。二、依法判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，被上诉人以上诉人违约为由请求解除合同退还定金及赔偿违约金没有事实和法律依据。根据被上诉人陈述，上诉人违约行为主要表现为没有按照《租赁合同》第五条上诉人权利义务第一点，即：“甲方声明为租赁物业的所有权人（或出租权利人）并保证有在本合同期内有效的租赁物业的所有权证明（或出租权利证明），确保任何情况下不因产权问题影响（或存在影响）乙方对租赁物的占有使用；甲方保证已取得了租赁物业全部的、合法的出租权利，否则乙方有权解除合同”。及上诉人与被上诉人签订的《物业服务补充协议》第6点约定：“甲方保证在6月10日前完成对外立面和入门大厅的装修”。首先，在被上诉人与上诉人签订《租赁合同》的时候，上诉人隆基公司就已经向被上诉人出具了《产权证明》，证明被上诉人承租的6500平方米商铺的产权人为隆基公司，该6500平方米商铺的产权至今也仍登记在隆基公司名下，上诉人港荟公司接受隆基公司的委托对出租的商铺有完整的出租权利，上诉人不动产权利及出租权利均有不动产权证明及委托出租授权文件可以查询，在被上诉人接管商场物业进行经营前对此已经是充分的了解，合同履行过程中也并不存在有案外人主张出租物业的所有权或出租权而导致《租赁合同》无法履行情形，或按照合同约定上诉人存在违约行为导致合同无法履行的情形。其次，双方签订的《物业服务补充协议》第6点约定了出租方应于2017年6月10日前完成对外立面和入门大厅的装修，上诉人在2017年6月10日前完成了入门大厅的及外立面大部分的装修工作，并不存在被上诉人所称因外立面装修未完工导致商场严重亏损的事。在2017年4月30日前被上诉人按《租赁合同》的约定接管商铺后上诉人给予了被上诉人长达一年的免租期，在这一年中被上诉人无需缴纳租金。同时根据上诉人港荟公司与被上诉人签订的《租赁合同》第十二条违约责任第1款：“在本合同执行过程中，一方违反本合同的约定或违反国家有关法律法规及相关规定造成合同变更、解除或终止，即为违约，违约方须向对方支付50万元的违约金，并赔偿对方受到具体损失”。从该条约定中可以看出，在合同履行过程中一方违反合同约定造成合同变更、解除或终止方为违约，被上诉人主张上诉人存在违反合同第五条第1点及《物业服务补充协议》第6点，并不具备上诉人行使解除权的约定。真正导致合同解除的原因实际系被上诉人长期经营不善，无法向上诉人缴纳租金水电费用，而故意以种种借口制造争端，以此达到解除合同的目的。二、一审法院认为上诉人港荟公司未履行交付符合合同约定条件物业的先行义务，是事实认定不清和法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“先履行义务当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。上诉人《租赁合同》履行中的先行义务即向被上诉人交付租赁物，在双方签订租赁合同后，上诉人已经将产权、出租权清晰不存在争议的商铺交付给了被上诉人，被上诉人接收商铺后并无异议，并立即对商铺进行了整改、规划，开业经营。被上诉人在长达一年的免租期及后期正常经营中，并未对上诉人的交付物不符合交付条件提出过任何异议，由此可见上诉人交付的物业是符合双方合同约定的条件，如被上诉人认为上诉人交付的物业不符合同经约定的条件，被上诉人完全可以在签订《租赁合同》后不予以接收商铺。现被上诉人在接收商铺后经过了一年的免租期及近一年的经营期后方才提出交付的商铺不符合交付条件，于情、于理、于法都是不应当得到支持的。三、被上诉人自承租商铺以来从未缴纳过租金，已经构成违约，根据合同约定被上诉人应向上诉人支付违约金50万元。根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第三条3.3款：“乙方每月初8个工作日内向甲方交付当月租金，甲方收到租金后3个工作日内向乙方提供收款收据”。被上诉人在免租期届满后，应于每个月的8个工作日内向上诉人交付当月租金，然后截止一审判决上诉人提起上诉之日，被上诉人不仅没有按合同约定支付每月143000元的租金，就连经营期间所产生的水电费用57786元也拒不支付。在本案中上诉人作为出租方，将商铺交付给被上诉人使用至今已有两年多的时间，这两年多的时间上诉人不仅没有收到一分钱的租金，还要替被上诉人垫付水电费用，至今上诉人仍霸占承租的商铺，即不缴租也不退场，给上诉人正常经营生产带来巨大影响，也给上诉人造成了的巨大经济损失。鉴于被上诉人在签订《租赁合同》时已经缴纳了50万元的保证金，现上诉入主张以该保证金抵偿被上诉人的违约金，两项相互抵偿后，上诉人也无需向被上诉人退还50万元保证金。综上所述，原审认定事实错误、适用法律错误，处理不当，请二审查明事实，依法改判。丁少边辩称，原审法院查明的事实清楚，上诉人已经构成根本违约，应当承担违约责任。并且其所主张的水电费等费用我方没有按时交付，是我方根据上诉人应该负有先行义务作出的抗辩，所以我方不存在违约的事实。对方违约的事实主要表现在除了我方充分举证以外，上诉人在2018年11月22日的通知函里面，也没有提到我方有欠租的事实。并且上诉人在原审答辩中也没有对我方提出的“上诉人没有按约履行交付义务”的反对意见，尤其在本案的上诉状中，也仍然提到在6月10日前，外墙立面大部分的装修已完成，这些都侧面地说明了上诉人是没有按约履行交付义务的。尤其在（2019）粤1303民初4280号案中，法院认定为上诉人作为租赁合同的出租方，交付符合合同约定条件的物业是上诉人的先行义务，在上诉人履行的交易物不符合合同约定的时候，被上诉人当然有权拒绝上诉人的收租请求，我方享有先行履行抗辩权。2019年12月25号，收到法院的判决，已经过了上诉期，上诉人没有提出上诉，也说明上诉人对他没有履行完全交付义务的违约行为是承认的。这些事实都充分的说明，我方的诉讼请求是有充分的事实和法律依据的。另外我方在原审也充分举证了因为有大量的业主在我方的商场前面维权，导致我方经营受到妨碍。在这一点上，是上诉人到目前为止都没有提出他的产权不存在瑕疵的证据，这些事实都充分地说明原审判决是正确的。请法庭在查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。丁少边向一审法院起诉请求：1、解除合同；2、判令被告退还合同押金50万元；3、判令被告支付违约金50万元；4、判令被告赔偿损失（消防、水电、天花等固定装修）100万元（以评估为准）。一审法院查明，2017年3月17日，原告与被告港荟公司签订一份《租赁合同》，合同约定，原告承租被告位于惠州市惠阳区淡水白云二路137号隆基天地广场一楼用于经营商业，建筑面积约6500平方米，租赁期限为15年，免租期为12个月。合同还约定，被告港荟公司在2017年4月30日前将完全符合合同第一条及附件约定的物业交付原告。租赁费用：第一年为免租期；第二至第三年租金（含管理费）每平方米22元。租金于每月月初8个工作日交付。违约责任：一方违反合同约定造成合同变更、解除或终止，即为违约。违约方需向对方支付50万元的违约金，并赔偿对方受到的具体损失。2017年3月22日，原告又与被告港荟公司签订了一份《物业服务补充协议》，协议约定，被告港荟公司应保证在6月10日前完成外立面和入门大厅的装修。合同签订后，原告于2017年3月24日向被告港荟公司支付了押金50万元。被告隆基公司向原告出具一份《产权证明》，内容为：“丁少边，我公司拥有你方所承租的位于惠州市惠阳区淡水白云二路137号隆基天地广场一楼约6500平方米商铺的产权，现委托惠州市港荟星城商业管理有限公司将上述6500平方米商铺代位出租予你方并签订合同，我公司愿意承担该合同出现以下状况时向你方赔偿的责任：若因《租赁合同》中出租方（惠州市港荟星城商业管理有限公司）违约导致你方遭受损失”。原告承租被告商铺后，于2017年5月23日注册成立了惠州市乐兴万家百货有限公司，之后对商铺进行了消防设计和装修，并于2017年8月7日通过了建设工程消防验收合格，2018年2月12日取得了《食品经营许可证》。2018年9月27日，原告商场开业。后因被告对外墙装修一直没有完成，且常有小业主在商场门前拉横幅维权，影响了原告经营。2019年3月1日，原告通过特快专递向两被告发出《商函》，内容为：“致：惠州市隆基房地产开发有限公司、惠州市港荟星城商业管理有限公司，本着互赢互利原则，我方于2017年3月22日与惠州市港荟星城商业管理有限公司签订租赁合同，经营百货商场。履行该合同时甲方存在违约问题，具体如下几点：1、2017年10月份甲方产权纠纷，业主多次到我方承租地维权，对我方经营秩序及名誉造成严重影响。2、甲方负责外立面装修未按合同要求期限完成。我方多次敦促，至今未完工。造成广场长期成为工地；严重影响我方经营，我方商场亏损严重，已于2018年11月30日停业，停业前三个月内多次找甲方交涉无果，造成我方巨额损失。以上违约参照合同条款第五条甲方权利和义务第1点、甲方提供的产权证明、物业协议第6点约定（合同附件）。参照合同第十二条违约责任第1点规定，我方要求甲方及惠州市隆基房地产开发有限公司解除合同及退还押金50万元，并向我方支付50万元违约金并赔偿我方受到的具体损失。我方同意2018年9月和10月水电费在违约金中扣除”。原告发出上述《商函》后，被告未回复，为此，原告便搬离租赁的场地，并于2019年5月31日诉至本院。一审法院认为，本案争议的焦点是：被告港荟公司是否构成违约？原告为证明被告港荟公司的违约事实，提供了照片及CD光碟。从照片可见：1、原告开业期间有大批业主在商场门口拉横幅维权；2、至2018年11月27日商场外墙仍在装修，所搭的脚手架仍未拆除。按照原告与被告港荟公司签订的《租赁合同》和《物业服务补充协议》约定以及法律规定，被告港荟公司应当保证原告的经营不受影响，然而，从原告提供的照片和CD光碟可反映出，至2018年11月27日被告港荟公司对商场外墙仍在施工，脚手架仍未拆除，严重影响了原告的经营，构成了不能按合同约定“在2017年4月30日前将完全符合合同第一条及附件约定的物业交付原告”和“保证在6月10日前完成外立面和入门大厅的装修”的违约事实。至于被告港荟公司辩称原告未交租金构成违约问题。被告港荟公司作为租赁合同的出租方，交付符合合同约定条件的物业是被告港荟公司的先行义务，在被告港荟公司履行的交付义务不符合合同约定时，原告有权拒绝被告港荟公司的交租请求。因此，原告虽未交租金但并不构成违约。原告诉请解除合同，有事实依据，符合法律规定，予以支持。因被告港荟公司的违约导致原告请求解除合同，被告港荟公司应当将租房押金退还给原告。原告诉请被告港荟公司退还押金50万元及支付违约金50万元，有合同依据，符合法律规定，予以支持。对于原告诉请的其他损失，因原告没有提供损失的依据，也没有向法院申请评估，因此，对原告诉请的其他损失不予支持。对于被告隆基公司的责任问题。被告隆基公司在原告与被告港荟公司签订合同后，向原告出具《产权证明》，明确表示愿意承担因被告港荟公司违约导致原告损失的赔偿责任。被告隆基公司该表示是其真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，对被告隆基公司有约束力。因此，原告诉请被告隆基公司共同承担退还押金、支付违约金及赔偿损失的责任，有事实依据，符合法律规定，予以支持。至于被告港荟公司提及的原告欠租金的问题，因本案在审理期间，被告港荟公司未提出反诉，因此，本案对该问题不予审理。判决：一、解除原告丁少边与被告港荟公司于2017年3月17日签订的《租赁合同》及2017年3月22日签订的《物业服务补充协议》。二、被告港荟公司、隆基公司应于本判决发生法律效力之日起10日内退还租房押金50万元及支付违约金50万元给原告丁少边。三、驳回原告丁少边的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁少边向本院提交了一份（2019）粤1303民初4280号民事判决书，系港荟公司诉丁少边租赁合同纠纷一案，拟证明上诉人没有完全履行交付义务，已经构成违约。港荟公司、隆基公司质证意见为，该份文书并没有生效，我方已经针对该文书提出上诉。通过该判决书，一审法院也认为被上诉人应该履行租金支付义务。本院经审理查明，一审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，涉案商铺已由上诉人与案外人签订商品房买卖合同另外出售，但产权仍登记在上诉人隆基公司名下。另查明，双方在《租赁合同》第十二条违约责任中约定：1、本合同执行过程中，一方违反本合同的约定或违法国家有关法规及相关规定造成合同变更、解除或终止，即为违约。违约方须向对方支付50万元违约金，并赔偿对方受到的具体损失。2、如因甲方对租赁物的权利出现瑕疵，给乙方带来损失，甲方须赔偿乙方实际损失；造成乙方无法开业经营，或开业后连续停业达3天时，乙方有权解除合同。3、如因甲方，没能达到本合同附件五规定的移交条件，并在提供缺陷清单后7日内，仍不能更正缺陷的，乙方有权解除合同。如因甲方原因导致停水、停电，影响乙方正常经营或导致乙方停业连续3天，由甲方赔偿损失，乙方有权解除合同。4、甲方未按约定提供本合同任一附件，视为违约，应承担相应的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人港荟公司是否存在违约行为？本院认为，根据双方签订的《租赁合同》及《物业服务补充协议》的约定，上诉人港荟公司应保证被上诉人的经营不受影响，但上诉人港荟公司因与业主之间的合同纠纷，导致业主到被上诉人经营的商场门前拉横幅维权，且至2018年11月27日，上诉人港荟公司仍在对商场外墙进行施工，脚手架仍未拆除，严重影响了被上诉人的经营，故上诉人港荟公司的行为构成违约。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费22800元由上诉人惠州市港荟星城商业管理有限公司、惠州市隆基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年四月二十八日法官助理 黄 燕书 记 员 彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。