内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终756号上诉人（原审被告）：郭华，男，1976年5月29日出生，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：师美霞，内蒙古塞星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵红，女，1975年9月15日出生，住内蒙古自治区。原审原告：包头金鼎物业管理有限责任公司。法定代表人：杨占荣。委托诉讼代理人：高艳青，内蒙古普照律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐畅，内蒙古普照律师事务所律师。上诉人郭华因与被上诉人赵红、原审原告包头金鼎物业管理有限责任公司（以下简称金鼎物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭华的委托诉讼代理人师美霞、原审原告金鼎物业及其委托诉讼代理人高艳青到庭参加诉讼。被上诉人赵红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭华上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵红单独承担房屋以及车库物业服务费；诉讼费用由赵红负担。其上诉的事实和理由为：一审法院未能结合案涉房屋实际居住情况，仅凭物业合同便判令由郭华与赵红共同承担物业服务费，有违法律精神和公平公正。首先，郭华与赵红已于2010年12月17日协议离婚,且郭华自此搬离案涉房屋，双方签订的离婚协议书中约定,案涉房屋归婚生子郭某所有,赵红享有永久居住权。因此,2012年1月1日-2018年12月31日期间，案涉房屋一直由赵红居住使用，故该期间产生的物业服务费应当由赵红承担，一审判决郭华与赵红共同给付物业服务费不当，且不利于节约诉讼成本。其次，双方解除婚姻关系后，因郭华已经再婚，案涉房屋的使用便再与其无关，故其无需再对案涉房屋履行缴纳物业服务费的义务。再次，案涉房屋未能从郭华名下过户至郭某名下，是由于郭某尚未成年，相关规定不允许过户至未成年名下，一审法院不能因案涉房屋仍登记在郭华名下就判决由其承担物业服务费，不合常理。最后，双方签订的离婚协议当中明确约定，案涉车库归赵红所有，且车库并无产权证书，故车库的物业服务费应当由赵红承担。赵红答辩称，案涉房屋登记的所有权人是郭华，故不应当由其承担物业服务费。金鼎物业答辩称，郭华以2010年12月17日已与赵红协议离婚,案涉房屋及车库实际由赵红居住和使用为由,按照“谁使用、谁承担”的推理,认为应由赵红单独承担物业服务费无法律根据。首先，案涉房屋产权证登记的产权人是郭华，根据我国婚姻法的规定赵红是该房屋的共同所有权人。虽然双方签订的离婚协议中约定该房屋归婚生子郭某所有,赵红享有永久居住权，但案涉房屋至今并未办理过户登记手续，因此,根据我国物权法中关于不动产物权以登记为生效要件的规定，案涉房屋的产权人仍是郭华。2004年11月1日，郭华与金鼎物业签订了案涉房屋的《物业管理服务合同业主公约》，后于2005年9月8日签订案涉车库的《物业管理服务合同-业主公约》，两份协议均是合法有效的，且充分证明郭华是地下车库的业主，因此，郭华应当依约履行交纳案涉房屋和车库物业服务费的义务。金鼎物业向一审法院起诉请求：1.请求依法判令郭华、赵红支付物业服务费8550.48元及并按每日千分之三的约定支付延期交纳物业费违约金；2.诉讼费由郭华、赵红承担。一审法院认定的事实：郭华系包头稀土高新技术产业开发区日月华庭小区****房屋的登记所有权人，该房屋建筑面积为124.14平方米。2004年11月1日，金鼎物业与郭华签订了《物业管理服务合同》，合同约定金鼎物业为郭华提供物业管理服务。该合同第三部分第二条约定物业管理服务费的收费标准为0.6元/㎡/月，每月的1至15日为交纳物业服务费的日期，每次交纳1个月的物业服务费用。该合同第四部分第三条约定业主延期交纳物业服务费，还应交纳每日3‰的违约金。2005年9月8日，金鼎物业与郭华签订了《物业管理服务合同》，合同约定金鼎物业为郭华的地下车库1栋27号提供物业管理服务，该车库的建筑面积为21平方米。该合同第三部分第二条约定物业管理服务费的收费标准为0.6元/㎡/月，每月的1至15日为交纳物业服务费的日期，每次交纳1个月的物业服务费用。该合同第四部分第三条约定业主延期交纳物业服务费，还应交纳每日3‰的违约金。2008年7月6日，包头市稀土高新区日月华庭业主委员会与金鼎物业签订了《物业管理委托合同》，合同约定金鼎物业为日月华庭小区提供物业管理服务。该合同第三部分第二条约定物业管理服务费的收费标准为0.6元/㎡/月，每月的1至15日为交纳物业服务费的日期。该合同第四部分第三条约定业主延期交纳物业服务费，还应交纳每日3‰的违约金。2012年1月6日，包头市稀土高新区日月华庭业主委员会与金鼎物业协商后将物业服务费标准上调至0.7元/㎡/月，从2012年1月开始执行。自2012年1月1日至2018年12月31日，郭华、赵红累计欠物业服务费8534.23元。另查明，郭华与赵红于2010年12月17日协议离婚，双方约定日月华庭小区1栋16号归其子郭某所有，赵红有永久居住权。日月华庭1栋27号地下车库归赵红所有。日月华庭小区1栋16号未办理房屋产权变更。一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。日月华庭小区1栋16号房屋仍登记在郭华名下，该房屋系郭华、赵红的婚内财产，故赵红、郭华仍是该房屋的所有权人。金鼎物业与包头市稀土高新区日月华庭业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该物业服务合同对日月华庭小区的全体业主均具有约束力。金鼎物业如约为郭华、赵红提供了物业服务，郭华、赵红作为包头稀土高新技术产业开发区日月华庭小区的业主，理应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。关于金鼎物业要求郭华、赵红给付2012年1月1日至2018年12月31日的物业服务费8550.48元的诉讼请求，其计算有误，该院依法确认物业服务费为8534.23元。关于金鼎物业要求郭华、赵红支付违约金的主张，因金鼎物业没有提供证据证明其完全按照《物业管理委托合同》的约定履行了服务义务，在此情形下要求郭华、赵红支付违约金于法无据，故对金鼎物业要求郭华、赵红支付违约金的主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭华、赵红于本判决生效之日起十五日内给付原告包头金鼎物业管理有限责任公司物业服务费8534.23元。二、驳回原告包头金鼎物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告郭华、赵红负担25元。二审经审理查明，一审判决对于《物业管理服务合同》、《物业管理委托合同》、《离婚协议》以及案涉房屋尚未办理产权变更的事实认定清楚，本院依法予以确认。另查明，郭华与赵红于1998年6月23日登记结婚，案涉房屋及车库系双方婚后共有财产。2010年12月17日，双方协议离婚，在此之前郭华即已搬离案涉房屋。2013年10月15日郭华再婚。2015年9月16日，包头市青山区人民法院作出（2015）包青民初字第2078号民事调解书，确认该二人的婚生子郭某的抚养权人由赵红变更为郭华。又查明，案涉房屋欠付物业服务费金额为7150.48元。再查明，2012年1月6日，包头市稀土高新区日月华庭业主委员会与金鼎物业协商后将物业服务费标准上调至0.7元/㎡/月，从2013年1月开始执行。上述事实有《离婚协议书》、《离婚证》、（2015）包青民初字第2078号民事调解书、《结婚证》、《报告》以及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、欠付车库物业服务费的金额；二、郭华是否应当对欠付物业服务费承担给付责任。一、关于欠付车库物业服务费金额的问题。郭华在二审庭审中提出一审判决对于欠付车库物业服务费金额的计算标准200元∕个∕年认定有误，金鼎物业辩称郭华在一审中并未对此提出异议。对此，本院认为，根据《物业管理服务合同》、《报告》的内容以及金鼎物业的陈述可知，案涉车库2012年的物业服务费收费标准为0.6元∕㎡∕月，2013年上调为0.7元∕㎡∕月。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款“...自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认”的规定，郭华虽在一审中认可上述车库物业服务费计算标准，但因郭华自认的该事实与上述约定不符，金鼎物业亦未能提供相反证据证明案涉车库物业费标准变更为200元∕个∕年，故金鼎物业应当承担举证不能的法律后果，案涉车库欠付物业费金额应为1209.6元（21×0.6×12+21×0.7×12×6=1209.6）。二、关于郭华是否应当对欠付物业服务费承担给付责任的问题。本案中，《物业管理服务合同》虽均由郭华与金鼎物业签订，但由于案涉房屋及车库属郭华、赵红二人婚后共有财产，故赵红作为业主亦应受上述合同约束。2008年，包头市稀土高新区日月豪庭业主委员会与金鼎物业签订《物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，郭华、赵红与金鼎物业之间的物业服务合同关系继续存续。但因双方在合同履行过程中，郭华、赵红已于2010年12月17日协议离婚，郭华主张离婚前其已不在案涉房屋内居住，且案涉车库已协议归赵红所有，故本案所涉房屋及车库物业费不应再由其承担。诉讼中赵红无正当理由拒不出庭应诉，亦未对该问题进行答辩，构成对诉讼权利的放弃，本院认为，应视为其对郭华该诉讼主张的认可，且物业公司亦表示其在2015年左右已知晓上述事实。因此，郭华与赵红协议离婚后，事实上，郭华已不再是案涉物业合同关系的一方当事人，金鼎物业主张要求郭华承担物业服务费缺乏依据。赵红应向金鼎物业支付物业服务费8360.08元（7150.48+1209.6=8360.08）。综上，郭华的上诉主张成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1844号民事判决；二、被上诉人赵红于本判决生效之日起十五日内给付原审原告包头金鼎物业管理有限责任公司物业服务费8360.08元；三、驳回原审原告包头金鼎物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，被上诉人赵红负担60元，原审原告包头金鼎物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年五月二十日法官助理 常慧青书 记 员 赵昱普附：本判决所引法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定的事实，不适用有关自认的规定。自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。