海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终569号 上诉人（原审被告）：五指山鑫泰实业开发有限公司，住所地海南省五指山市海渝南路丰乐园度假公寓**。 法定代表人：董显然，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒙荣雄，海南海大平正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱碧云，女，1990年12月1日出生，黎族，现住海南省五指山市。 委托诉讼代理人：熊承维，北京京师（三亚）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何汝富，系被上诉人丈夫。 上诉人五指山鑫泰实业开发有限公司（以下简称鑫泰公司）因与被上诉人朱碧云房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鑫泰公司上诉请求：撤销五指山市人民法院(2019)琼9001民初809号民事判决，发回重审。事实和理由：一、一审法院将无效条款视作有效条款，在判决中予以适用，属于审理事实部分不清。合同约定的购房方反悔所付购房款不退，售房方反悔，购房款两倍返还，属于无效条款。首先这个条款是一个双方约束条款，而不是一个单方约束条款。其次它强调的是一个主观状态即一方反悔的情况。而在本案中，鑫泰公司并没有主观反悔的意思表示。相反是朱碧云因为主观反悔而提出的诉讼。这个条款的目的是为了保证合同的履行，付款方反悔所付款不退，收款方反悔双倍返还，这是担保法中关于定金的规定，所以这个条款的实质是一个定金条款，而该条款约定的金额是整个购房的金额，也就是说100%的全款。依据《合同法》和《担保法》，定金不能超过合同总金额的20%，超出部分是无效的。一审判决没有有效地甄别这个条款的实质，也没有对其效力进行判定，却径直将其作为单方违约条款予以适用，显然是错误的。因为这是一个双方约束条款，如果这个条款是一个有效条款，那么作为购房方反悔要求解除合同，依据这个条款所付的购房款就不应该退还。如果这是一个无效条款，一审法院显然不能够因此而追究上诉人的违约责任。一审法院在逻辑上显然陷入了一个悖论。因此一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。二、双方约定的最后办证期限2020年8月4日仍未到期，涉案房产第二次拍卖以484,000元的起拍价因无人竞拍导致流拍，现已进入变卖阶段，变卖价格为484,000元，变卖截止期限为2020年5月9日。鑫泰公司承诺竞拍后过户给朱碧云或以朱碧云的名义拍下后由鑫泰公司将房款支付给朱碧云。鑫泰公司现完全可以履行双方约定的“若官司输了，被告必须无条件把此房买回来并给原告办理房产证”。三、双方签订购房合同时，朱碧云已经知道涉案房屋被查封，也同意鑫泰公司在2020年8月4日以前替其办证，双方约定“若官司输了，被告必须无条件把此房买回来并给原告办理房产证”。鑫泰公司完全可以在2020年的5月10日将房产购回，并无违约行为，不应当承担赔偿责任。四、涉案项目的18套房产以评估价的64%进行的第二次拍卖全部流拍，这事实证明涉案房产的市场价值与评估价并不一致。一审法院以另案中的评估价对涉案房产进行价值认定进而要求鑫泰公司赔偿损失显失公平，且该评估报告并未经本案双方当事人质证，不能作为认定朱碧云损失的依据。五、一审法院不应同时判决返还房款利息和赔偿房产增值损失，这导致当事人因合同不履行获得了额外收益。六、鑫泰公司一审虽然同意解除合同，是基于朱碧云不想要房子，而不是鑫泰公司存在违约行为，同意解除的前提是双方互不承担违约责任。 被上诉人朱碧云辩称，一、鑫泰公司在上诉状中陈述“一审法院将无效条款视作有效条款，在判决中予以适用，属于审理事实部分不清”。鑫泰公司所谓的无效条款是指《五指山丰乐园度假公寓认购合同》中的违约条款，即“协议签订起双方不得反悔，如原告反悔，所付购房款不予返还，如被告反悔所付购房款两倍归还”。该陈述没有事实和法律依据。根据《合同法》第52条的规定，合同无效的情形包括“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《五指山丰乐园度假公寓认购合同》中的违约条款不符合上述任何一种情形，因此鑫泰公司认为该违约条款是无效条款没有法律依据。一审中，朱碧云将《五指山丰乐园度假公寓认购合同》作为证据提交，鑫泰公司在开庭质证时对该证据的真实性没有异议，并且对朱碧云解除合同的要求并无异议，只是对违约金的数额存有异议，从而表明鑫泰公司默认该合同是双方真实意思的表达，是有效的合同。违约条款对双方均有约束作用，鑫泰公司仅仅是认为违约金过高。因此，鑫泰公司认为该违约条款的约定是无效条款没有事实依据。二、根据鑫泰公司在上诉状中的陈述可以看出，鑫泰公司认为朱碧云要求解除合同是违约了，其不应当退还购房款，这是对合同条款的错误认识。涉案房屋2016年8月11日被查封，于2020年1月6日被法院在网上拍卖，将于2020年5月9日结束变卖。而鑫泰公司于2018年6月将被查封的房屋出售给朱碧云，由于鑫泰公司的过错，导致合同目的无法实现，已经构成违约。朱碧云为了维护自己的合法权益，欲在涉案房产拍卖款分配之前取得生效法律文书，参与拍卖款的分配，避免损失的扩大。因此，朱碧云要求解除合同，是为避免损失扩大而针对鑫泰公司的违约行为采取的补救措施，是法律所鼓励的行为，并非朱碧云违约。三、鑫泰公司认为“收款方反悔双倍返还”是定金条款，没有任何的法律依据和事实依据。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。本案中，朱碧云已经于2018年8月3日付清了全部购房款，涉案房屋也已经交付，朱碧云已经按照合同约定履行了全部义务。“收款方反悔双倍返还”是违约条款，而非定金条款。四、案涉房屋将于2020年5月9日结束拍卖，根据海南省的限购政策以及房产证的办理流程，鑫泰公司无法做到2020年8月4日前将房产证交付给朱碧云。因双方无法达成和解，鑫泰公司也没有理由要求朱碧云协助参与拍卖。五、鑫泰公司提交的淘宝拍卖截图不能作为评估涉案房产价格的依据，理由是2020年5月9日法院拍卖结束期间朱碧云无法拿到所退房款及违约金，拍卖结束后，朱碧云拿到所退房款及违约金后，还得依靠这笔钱去外面市场上买房，所以关于赔偿价还是要以市场评估价作为参考标准。综上所述，请求人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 朱碧云向一审法院起诉请求：1.解除原告朱碧云与被告五指山鑫泰实业开发有限公司于2018年12月10日签订的《五指山丰乐园度假公寓认购合同》；2.请求判令被告五指山鑫泰实业开发有限公司返还原告朱碧云购房款514150元及利息，利息以514150为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月3日起暂计至2019年9月3日，利息共计26932元，实际应计算至返还购房款之日止。3.请求判令被告五指山鑫泰实业开发有限公司赔偿原告朱碧云一倍的购房款，即514150元；4.判令本案的全部诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月10日，原、被告补签了《五指山丰乐园度假公寓认购合同》，内容为原告向被告购买坐落于海南省五指山市××里房，建筑面积79.11㎡，单价6500元/㎡，总价514215元。合同还约定，协议签订起双方不得反悔，如原告反悔所付购房款不予退还，如被告反悔所付购房款两倍归还。合同附注：由于被告在出售此房时未告知原告此房正与银行担保抵押牵涉官司现正在打官司，被告承诺官司结束以后，马上办理房产证，若官司输了，被告必须无条件把此房买回来并给原告办理房产证，届时因房价因素皆与原告无关，但最长期限不得超过2年，即2020年8月4日止，如逾期被告承担一切法律责任。该合同约定的购房款，在合同签订之前原告已分6次向被告的法定代表人董显然账户转账共计514150元，其中2018年6月3日转账20000元，2018年7月9日转账2笔，分别为200000元、100000元，2018年8月3日转账3笔，分别为70000元、70000元、54150元。被告于2018年8月4日向原告出具《收据》，内容为确认收到原告交来丰乐园小区513房购房款514150元。2016年8月11日，海口市龙华区人民法院作出（2016）琼0106民初7246号民事裁定书，查封鑫泰公司位于五指山市××路的23套房产查封期限为3年，并于当日向五指山市住房保障与房产管理局发出协助执行通知书。2019年6月4日，海口市龙华区人民法院作出（2019）琼0106执52号执行裁定书，继续查封鑫泰公司上述房产的18套房产，上述查封均包含原告向被告购买的513房。2019年8月8日，海口市龙华区人民法院发出公告，内容为该院拟对被告名下18套房产进行评估、拍卖，责令住户在2019年9月15日前迁出房屋，逾期不履行将于2019年9月16日强制执行，该公告包含原告向被告购买的513房。2019年8月29日，原告对执行查封涉案的513房提出书面执行异议，请求停止查封。海口市龙华区人民法院2019年9月23日作出（2019）琼0106执异420号执行裁定书，驳回原告的异议请求。海口市龙华区人民法院已对上述包含涉案513房在内的17套房产进行评估、拍卖，定于2020年1月6日在淘宝网进行司法拍卖，根据淘宝网公开的网拍信息，涉案的513房评估价为755421元，起拍价为605000元。 一审法院认为：关于原告请求解除原、被告2018年12月10日签订的《五指山丰乐园度假公寓认购合同》的诉求，原告认为因涉案房产已进入司法拍卖程序，合同已无法继续履行，被告构成违约。被告认为约定的最后期限未到之前仍有履行的可能，其并未违约。根据审理查明的情况，本案中双方在合同附注中约定“若官司输了，被告必须无条件把此房买回来并给原告办理房产证”的条件已经成就，被告因其不作为，造成涉案房产进入司法拍卖程序，目前虽然还没有到被告承诺的2020年8月4日最后办证期限，但根据该房的查封、拍卖情况以及被告目前的负债情况，合同目的已难以实现，原告的权益将遭受损失，被告已构成预期违约，现原告为挽回损失，希望在房产拍卖款分配之前取得经生效法律文书所确认的债权而主张解除合同，是为避免损失扩大所采取的救济行为，且被告对原告要求解除合同的诉求并无异议，对原告要求解除合同的诉求，一审法院予以支持。关于原告请求判令被告向原告返还购房款514150元的诉求，因合同解除原告未能取得涉案房产，被告收取的购房款应予返还，对原告的该项诉求，一审法院予以支持。原告还要求被告支付占用购房款期间的利息，该利息也是因解除合同而产生的实际损失，应从资金占用之日起支付，原告分6笔转账，最后1笔付款时间在2018年8月3日，现原告主张全部从该日期起计算利息，一审法院予以照准。关于利息利率，参照未约定还款期限及利率的逾期还款利息计算，现原告主张按同期贷款利率计算利息，根据中国人民银行2015年10月24日公布的沿用至今的1-3年期贷款年基准利率为4.75%，对原告的该项诉求，一审法院予以支持。关于原告请求判令被告向原告赔偿一倍的购房款514150元的诉求，因被告预期违约的行为，给原告造成了损失，被告应予补偿。原告认为，根据合同的约定，如被告违约将双倍返还购房款，且被告的违约行为，原告目前已无法再按原价购买涉案房产或相似房产，给原告造成了重大的损失，应当参照约定赔偿一倍购房款。被告认为约定的最后期限未到之前仍有履行的可能，其尚未构成违约，不同意支付双倍返还购房款。一审法院认为，双方在合同中的约定双倍返还购房款，实际上是合同中对违约金的约定，违约金应以实际损失为准，原告要求被告赔偿的损失为房屋增值部分的差价损失，根据海口市龙华区人民法院在淘宝网公布的网拍信息，涉案房产的评估价为755421元，房屋增值部分的差价为房屋现有市场价值减去合同约定的房价，即755421元-514215元=241206元。对原告的该项诉求，一审法院支持241206元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、解除原告朱碧云与被告五指山鑫泰实业开发有限公司2018年12月10日签订的《五指山丰乐园度假公寓认购合同》。二、被告五指山鑫泰实业开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告朱碧云退还已支付的购房款本金514150元，并以514150元为基数，按年利率4.75%向原告支付从2018年8月3日起至欠款全部还清之日止的利息。三、被告五指山鑫泰实业开发有限公司在本判决生效之日起时日内，向原告朱碧云赔偿241206元。四、驳回原告朱碧云的其他诉讼请求。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7148.5元（已按简易程序减半收取，原告已预缴），由原告朱碧云负担1000元，被告五指山鑫泰实业开发有限公司负担6148.5元，诉讼保全申请费5000元（原告已预缴），由被告五指山鑫泰实业开发有限公司负担。 二审中，上诉人鑫泰公司围绕上诉请求，依法提交以下新证据：《阿里拍卖-拍品详情》，证明涉案房屋正在阿里拍卖网上拍卖，起拍价格是484000元，拍卖于2020年5月9日上午10时结束，因此在拍卖结束前，双方仍可以履行合同。被上诉人朱碧云质证如下：对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，拍卖价格不能体现涉案房屋的真实价值，且五指山市实施限购政策，所以拍卖价格才会这么低，涉案房屋的价格应当参照市场价格进行确定。本院认证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明内容不予认可，该拍卖价格不能认定为涉案房屋的评估价格。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，涉案房屋于2020年5月9日在阿里拍卖网上进行拍卖，拍卖结束后，鑫泰公司并未取得涉案房屋的所有权，其已无法履行双方之间的合同约定。 本院认为，本案的争议焦点是：鑫泰公司应否向朱碧云返还购房款及支付相应违约金。 首先，根据鑫泰公司和朱碧云签订的《五指山丰乐园度假公寓认购合同》的“附注”内容可知，鑫泰公司在出售涉案房屋时，并未告知朱碧云涉案房屋存在担保抵押及查封的情况，且承诺最晚于2020年8月4日将涉案房屋交付朱碧云，并为朱碧云办理房产证。鑫泰公司在二审询问中，提交一份《阿里拍卖-拍品详情》作为证据，该份证据表明涉案房屋将于2020年5月9日在阿里拍卖网上结束拍卖，鑫泰公司虽承诺愿出资购买涉案房屋交付朱碧云并为其办理房产证，但截止本次拍卖结束，鑫泰公司并未取得涉案房屋的所有权，虽然还没有到鑫泰公司承诺的2020年8月4日最后办证期限，但根据该房的拍卖情况以及鑫泰公司目前的负债情况，鑫泰公司显然无法继续履行其在《五指山丰乐园度假公寓认购合同》中作出的关于交付房屋及办理房产证的承诺，朱碧云的权益必将遭受损失，鑫泰公司已构成预期根本违约，朱碧云为了维护其合法权益，起诉主张解除合同，要求鑫泰公司返还购房款并支付相应违约金，有事实根据和法律依据。鑫泰公司诉称朱碧云提起本案诉讼的行为，违反了《五指山丰乐园度假公寓认购合同》第7条关于“签订协议起甲乙双方不得反悔，如乙方反悔所付购房款不予退还。如甲方反悔所付购房款的两倍归还”的约定，朱碧云无权要求鑫泰公司返还购房款。综合本案事实可知，即便没有到双方约定的最后期限，但鑫泰公司目前显然已不具备履约的能力，朱碧云起诉主张权利是希望在房产拍卖款分配之前取得经生效法律文书所确认的债权，是为了挽回损失而做出的合理行为，鑫泰公司预期违约在先，朱碧云起诉主张在后，因此朱碧云的起诉并未构成单方违约。 其次，鑫泰公司诉称，根据涉案房屋的两次拍卖结果以及《阿里拍卖-拍品详情》所列明的变卖价格，涉案房屋的实际市场价值低于一审法院认定的市场评估价，一审法院以另案中的评估价对涉案房产进行价值认定存在不当。针对这一问题，五指山市目前实施的限购政策是对购房者的户籍有严格要求，市场上符合购房条件的购房者人数因而有所减少，该情形会在一定程度上影响涉案房屋的报价，且进入司法拍卖程序中的被拍卖、变卖的房屋，其交易背景、交易条件与正常的市场交易条件不同，不能简单地以司法拍卖程序中的报价为标准来衡量涉案房屋的实际价值。《阿里拍卖-拍品详情》中明确载明涉案房屋的评估价为755421元，该评估价具有公信力，一审法院采纳该评估价并无不当。另外，因涉案房屋的现有市场价格高于朱碧云购房时所支付的价格，鑫泰公司无法依约交付涉案房屋，朱碧云再想购买到同等条件的房屋，需要付出的价款也将高于此前已交付的房款，房屋增值部分的差价241206元为朱碧云的实际损失，一审法院据此认定鑫泰公司应向朱碧云返还购房款514215元，并支付违约金241206元，有事实根据和法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人鑫泰公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7148.5元，由上诉人五指山鑫泰实业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周传忠 审 判 员 周忠胜 审 判 员 李凌燕 二〇二〇年五月十九日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。