四川省沐川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1129民初304号 原告：四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司，营业场地沐川县沐溪镇建设街130号403号，统一社会信用代码91511129MA64H8XP08。 负责人：常春华，公司副总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐忠祥，男，汉族，1972年10月10日出生，住四川省金堂县，公司员工。 被告：严天银，男，汉族，1965年6月18日出生，住四川省沐川县。 原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司（以下简称盛庭物业沐川公司）与被告严天银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛庭物业沐川公司委托诉讼代理人唐忠祥，被告严天银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛庭物业沐川公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年8月1日至2019年10月10日物业服务费1526元，车位费720元，二次供水费239元，合计2485元；2、判令被告向原告支付滞纳金2907元；3、诉讼费用由被告支付。事实与理由：根据《前期物业服务合同》约定的收费标准：物业服务费0.9元每平方米每月，车位费60元每月，二次供水费16.67元每月。被告住宅建筑面积118.39平方米，原告按照约定提供了公共区域保洁、秩序维护、公用设施设备维护等相应物业服务，但被告至今未按约定按时向原告缴纳自2018年8月1日至2019年10月10日止的14个月物业服务费。经原告催收无果，现原告根据《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，依法向被告主张上述费用。 被告严天银辩称：一、被告为专业的物业服务公司，应该遵守“合同法”、“四川省物管条例”等法律规定。⑴、合同属无效。世袭领地小区早已具备成立业委会条件，开发商与物业公司故意不成立，剥夺业主权利；⑵、原告的合同未按规定向主管部门备案，开发商处亦无该合同，是否真实存疑；⑶、合同不规范，权利义务不对等。合同第四条中服务标准四川省住宅物业一级标准系子虚乌有，合同中原告只有免责条款，无违约责任的约定；⑷、合同签订后原告未在小区显著位置公开服务标准和收费项目；⑸、二次供水属于专营设备，维修维护应由专营单位负责，物管企业代替专营公司收取费用不合理；⑹、滞纳金约定无法律依据，被告到房管局查询备案的合同中无任何合同有二次供水、滞纳金的约定；⑺、小区两届前期物业企业收费都是一致的，按规定原告收费也应该一致，没有提价加收的法律依据。综上，原告合同有挖补嫌疑，根据法律规定可以认定合同无效。即使合同部分条款有效，原告在履行合同时有重大违约行为。二、原告没有遵行《四川省物业管理条例》，致使小区车辆乱放长期占用非停车位，大门摇摇欲坠，绿化长期无维护，公共设施缺乏维修，灭火器遗失，路灯损坏，电梯长期故障无人维修，物业服务人员数量少，素质差，保安保洁人数都有减少，达不到住宅物业服务的最低标准。按照标准每年对物业服务企业进行测评，满意度要达到80％，但小区申请设立业委会投票结果显示70％的人赞成设立业委会。原告属于实质性违约，现在凭借虚假合同要求支付物业费不合理。被告保留对因原告造成居住条件恶化、生活品质下降产生的损失权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月21日，原告盛庭物业沐川公司与“世袭领地”小区开发商乐山市众众房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向“世袭领地”小区提供物业服务。期限自2018年8月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。计费方式为包干制。收费标准为居住物业类1层-13层0.8元/平方米·月，14层-26层0.9元/平方米·月。车位服务费30元/个·月。二次供水增压费200元/户·年。原告于2018年8月1日起进驻小区，后该小区于2019年9月26日成立业主委员会并与第三方物业服务企业建立物业服务合同关系，原告于2019年9月30日离场。被告严天银系“世袭领地”小区业主，其住房位于该小区1栋1单元20层2号，建筑面积为118.39平方米并拥有2个车位，至今未向原告缴纳2018年8月1日至2019年9月30日的物业费。 另查，原告为“世袭领地”小区提供物业服务确存在部分瑕疵，该小区三分之一业主60户左右至原告起诉时未缴纳物业费用。 以上事实，有营业执照、身份证、《前期物业服务合同》、现场照片、世袭领地小区业主大会表决结果公告及通告1和2、物管移交的通知等证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与“世袭领地”小区开发商乐山市众众房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,该物业服务合同对原、被告双方当事人均具有约束力,双方当事人应当依照约定履行各自的权利义务。原告盛庭物业沐川公司依约提供物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业服务费。关于物业服务费中二次供水费，合同有约定200元/户·年，但“世袭领地”小区在原告之前的两届物业服务公司并未收取该费用，而目前无证据证实原告在与开发商签订《前期物业服务合同》增加物业服务费后对此进行过公示。并且合同对二次供水费约定并不明确，原告自述该费用由小区7层以上住户缴纳，但合同对此没有明确约定。《前期物业服务合同》为原告提供的格式合同，现双方对格式条款的理解产生争议，应作出不利于原告的解释。综上，原告主张二次供水费的请求本院不予支持。另原告主张的物业服务期间为2018年8月1日至2019年10月10日，但未提交证据证实，本院根据移交通知的时间确认期限至2019年9月30日合计14个月。因此，原告主张物业服务费用的请求，本院部分支持。物业服务费为0.9元/平方米·月×14月×118.39平方米=1491.71元，车位服务费720元。关于原告主张被告支付滞纳金，被告未缴纳物业费用已构成违约，但因原告提供的物业服务确存在瑕疵，小区近三分之一业主未缴纳物业费用，而被告亦是因物业服务问题等未缴纳，并非恶意违约，故原告该项请求于法无据，本院不予支持。关于被告称因原告未尽到管理职责拒绝缴纳物业费的意见，本院认为原告提供的物业服务确存在瑕疵，但良好的小区环境和秩序的构建,有赖于业主和物业公司双方的协力同心。小区环境秩序存在问题矛盾，双方应该通过对话沟通以促进纠纷的解决。原告作为提供服务一方，应秉承服务理念,努力改进服务中的瑕疵,积极为小区全体业主服务，否则得不到客户的认可，最终将被市场淘汰。被告作为接受服务一方，亦应客观看待小区的物业服务问题，拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取,且对那些积极交费的业主来讲也不公平。故本院对被告意见不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告严天银于本判决生效之日起十日内支付原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司物业服务费1491.71元，车位服务费720元； 二、驳回原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱义务，则应当依据中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行金。 案件受理费25元（已减半），由原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年五月十一日 书记员 刘舒巍