广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4708号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾海英，女，1984年7月14日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：陈艺怡，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东金果投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：戚桂泉。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。上诉人曾海英（以下简称涉案购房者）、广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27458号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、原告（反诉被告）曾海英应于本判决发生法律效力之日起十日内返还合同编号为201**02的《商品房买卖合同（预售）》原件1份予被告（反诉原告）广东金果投资发展有限公司；二、原告（反诉被告）曾海英应于本判决发生法律效力之日起九十日内支付剩余房款160000元及违约金（以160000元为本金从2019年12月2日起至实际履行之日止按日万分之一点五的标准计付）予被告（反诉原告）广东金果投资发展有限公司；三、驳回原告（反诉被告）曾海英的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广东金果投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费收取3072.5元（原告已预交），由原告曾海英自行负担。反诉案件受理费3072.5元（被告已预交），由被告广东金果投资发展有限公司负担100元，原告曾海英负担2972.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。被告广东金果投资发展有限公司已预交的反诉案件受理费2972.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予被告广东金果投资发展有限公司。”涉案购房者不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判金果公司向涉案购房者返还已支付的定金及首付款共计163000元及利息（自涉案购房者付款之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3.改判驳回金果公司的全部反诉请求；4.一、二审全部诉讼费用由金果公司负担。事实与理由：一、一审判决认可《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）的效力并以此作为判决依据，属于认定事实错误。（一）涉案购房者在一审开庭之前从未收到过金果公司提交的补充协议，该补充协议是其在受金果公司欺瞒的情况下签订，非本人真实意思表示，依法不具有法律约束力。首先，如果两份合同系在同一天签订，金果公司仅反诉请求涉案购房者返还《商品房买卖合同（预售）》原件一份，而不要求返还补充协议，不符合常理。其次，金果公司一审提交的签收表仅表明涉案购房者领取了《商品房买卖合同（预售）》原件，并未提及补充协议，金果公司也未提交任何证据证明其将补充协议交给了涉案购房者。由此可见，金果公司在签订合同之前根本没有向涉案购房者提醒有补充协议的存在，而是将补充协议与其他资料混在一起，欺骗购房者对所有材料一起签名。（二）《商品房买卖合同（预售）》约定剩余房款以银行贷款的方式支付，但未对无法贷款的情况进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，涉案购房者可以解除合同。补充协议第五条为格式条款，不当加重了购房者的合同责任，增加其付款压力，在金果公司未依照相关规定对加重购房者责任的补充协议条款履行提醒义务的情况下，相关约定应属无效。二、一审判决认定涉案购房者未向银行补充提交贷款申请资料，属于认定事实错误。广东南海农村商业银行股份有限公司的复函内容明显不具有真实性，完全是为了规避自己的责任。首先，涉案购房者曾向银行提供过贷款申请资料，但因金果公司将土地使用权证进行拆分，银行对涉案房屋能否办理抵押登记手续产生疑虑，从而拒收涉案购房者提供的贷款申请材料。其次，双方已在合同中约定通过贷款方式购买涉案房屋，涉案购房者在依约支付定金及首付款后不向银行申请贷款不符合常理。二审法庭调查中，涉案购房者补充以下上诉意见：一、涉案合同因违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律的强制性规定而无效。涉案购房合同约定土地性质为工业、仓储用地，但不动产权证书却记载为“都市型产业载体用地”。虽然南海区人民政府于2014年8月28日发布的南府〔2014〕67号文件规定工业、仓储用地可用于办公、商业、居住，但该文件明显改变了土地规划用途，扰乱了国家对土地的严格审批程序和管理秩序，违反了上位法《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，应属无效。此外，涉案购房合同签订于2017年左右，已超出上述文件的施行期间，不能适用相关规定。即使该文件有效，其中也规定“辅助用房/建筑面积比例小于等于总建筑面积的20%”，但从涉案产业中心现场来看，金果公司出售的辅助用房/建筑面积比例已超出20%。二、金果公司在签订涉案合同后擅自变更建筑规划设计，未及时通知购房者，即使合同有效，涉案购房者也有权解除合同并要求赔偿损失。三、补充协议与涉案购房合同同时签订，涉案购房者当时无法预见金果公司的分证问题会导致无法办理贷款手续。而金果公司在签约前已与其他购房者因无法办理贷款问题产生过纠纷和诉讼，其为防止购房者因贷款问题解除合同而起草、制定了补充协议，并与包括涉案购房者在内的多人反复签订，属于格式合同。四、涉案购房者没有一次性支付剩余尾款的经济能力，涉案合同不具有继续履行的可能，只能解除。金果公司辩称，首先，补充协议是双方的真实意思表示，不存在无效情形。补充协议是对购房合同的细化，并未加重购房者的责任。涉案购房者作为完全民事行为能力人，购买涉案商铺是一种投资行为，在合同约定内容清晰明确的情况下，理应知晓签订购房合同及补充协议的后果。其次，根据银行的复函可知，涉案购房者未成功办理贷款的原因是其提供的资料不符合要求，其并没有提交相反证据证明其无法成功办理贷款的原因在于金果公司。金果公司亦不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为涉案购房者向金果公司支付2017年7月6日至2019年12月1日的违约金21072元及律师费11520元；2.本案上诉费用由涉案购房者负担。事实和理由：一、2017年7月6日至2019年12月1日期间的违约金应当得到支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，涉案购房者应自逾期之日起向金果公司支付违约金。金果公司已提交《支付购房价款通知书》、快递单、签收底单及快递费支付凭证，证明其曾在本案诉讼前有积极催讨尾款的行为。但涉案购房者既未与金果公司沟通支付尾款事宜，也未向银行申请办理按揭贷款手续，给金果公司造成巨大损失，理应承担违约责任。一审法院仅支持反诉之日起的违约金，属于适用法律错误。二、涉案购房者应承担本诉及反诉的全部律师费。首先，律师费属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的因违约造成的损失。其次，律师费系积极损失，而非可得利益损失，属于违约方违约给守约方造成的损失，应由涉案购房者承担。涉案购房者辩称，首先，其并未违约，不应支付违约金和律师费。双方签订的购房合同明确约定采用银行按揭方式支付尾款，由于金果公司和银行的原因导致不能成功办理贷款，而非涉案购房者的主观原因不能办理贷款。其次，合同并未约定支付尾款的具体时间，而补充协议属于无效合同，双方均不能据此主张权利。金果公司要求涉案购房者在九十日内支付剩余房款没有合同依据，其上诉主张的违约金计算方式不应得到支持。最后，涉案购房合同及补充协议均未对律师费的负担进行约定，金果公司要求涉案购房者支付律师费没有合同依据。金果公司聘请律师是对自身权利的处分，所产生的费用应由其自行承担。金果公司亦没有提交委托代理合同及律师费发票等，不能证明其存在律师费损失。综上，请二审法院驳回金果公司的上诉请求。二审期间，金果公司未向本院提交新证据，涉案购房者向本院提交佛山市自然资源局2020年5月9日出具的复函一份，拟证明涉案建筑物用途与土地性质不一致。本院依法组织当事人进行了质证。本院审查后认为，该复函加盖有佛山市自然资源局的印章，本院对其真实性、合法性予以确认，但该证据不能证明涉案购房者主张的事实，本院对其证明内容不予采信。涉案购房者还申请本院向佛山市南海区城市建设档案馆调取涉案项目的规划设计全部资料，向佛山市自然资源局或该局南海分局、佛山市城乡规划局南海分局等部门调取涉案项目土地及建筑物规划用途的立项、申报及备案的全部资料。本院认为，涉案购房者申请本院调查取证的理由不充分，本院不予准许。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为:一、涉案购房合同及补充协议的效力以及应否继续履行；二、一审判决关于违约金及律师费的认定是否正确。关于争议焦点一。经审查，涉案购房者确认购房合同及补充协议上其本人签名的真实性，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定两份合同合法有效并无不当，本院依法予以维持。涉案购房者上诉主张购房合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律的强制性规定应属无效理据不足，本院不予接纳。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”纵观补充协议第五条内容，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形，该条约定由涉案购房者申请办理银行按揭手续并对贷款手续未获批准情形下购房款的支付进行约定符合情理，并未加重涉案购房者的责任。涉案购房者作为具有完全民事行为能力的自然人，在合同内容清晰、不存在任何理解歧义的情形下，理应清楚知悉签署的后果，其上诉主张补充协议系受欺瞒所签，补充协议第五条为无效格式条款理据不足，本院不予接纳。涉案购房者上诉主张其曾向银行提供符合要求的贷款申请资料，但其并未提交证据推翻银行的复函。虽然金果公司将涉案项目的单一土地证进行拆分确实影响了按揭贷款的发放，但银行复函仅影响较短时间，并且在此期间亦有部分购房者成功办理银行按揭贷款手续并放款。可见金果公司的拆证行为并非涉案按揭贷款未获审批的主要原因，涉案购房者以此为由主张解除合同于法无据，本院不予支持。现该影响已消除，金果公司亦表示同意继续协助办理按揭贷款手续，涉案购房者仍可通过按揭贷款方式或其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。一审法院判决涉案购房者于九十日的合理期限内支付剩余房款合法有据，本院依法予以维持。涉案购房者主张其无能力以按揭贷款以外的方式支付剩余房款，并非双方约定或法定的解除合同事由，本院对其解除合同、返还已付款及利息的上诉请求不予支持。关于争议焦点二。金果公司一审提交的《支付购房价款通知书》等证据不足以证明其在本案诉讼前曾积极催缴涉案购房尾款，一审法院综合考虑其拆证行为对贷款问题的影响，酌情支持反诉之日起的违约金符合法律规定及本案实际情况，本院依法予以维持。至于律师费，因没有明确的合同约定，且不属于必然开支，金果公司上诉主张由涉案购房者承担于法无据，本院不予支持。综上所述，金果公司、涉案购房者的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6801.88元，由上诉人曾海英负担6475.08元、广东金果投资发展有限公司负担326.8元。本判决为终审判决。审 判 长 陈星星审 判 员 张雪洁审 判 员 侯 进二〇二〇年五月二十七日法官助理 江婉雅书 记 员 刘智妹