西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕西省西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书        (2019)陕0116民初7361号原告：西安市干道物业有限责任公司，住所地西安市莲湖区。统一社会信用代码：9161010459630483XE。法定代表人：赵珏臻，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：范丽丽，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈绍平，北京隆安（湖州）律师事务所律师。被告：西安三色实业有限公司，住所地西安市高新区。统一社会信用代码：91610131775932962B。法定代表人：王慧玲，系该公司经理。被告：王慧玲，女，1968年4月28日出生，汉族，住西安市长安区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：王红英，女，1961年4月2日出生，汉族，住西安市长安区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：李园园，陕西宜平律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：钟英倩，陕西宜平律师事务所实习律师。被告：王新平，男，1971年11月14日出生，汉族，住西安市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告西安市干道物业有限责任公司（以下简称干道物业公司）诉被告西安三色实业有限公司（以下简称三色公司）、王慧玲、王红英、王新平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告干道物业公司之委托诉讼代理人范丽丽，被告王慧玲及王红英之委托诉讼代理人李园园、钟英倩到庭参加诉讼，被告三色公司及王新平经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。原告干道物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告三色公司支付其物业费损失2341535.2元；2、被告王慧玲、王红英及王新平对三色公司应支付的2341535.2元承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由四被告承担。事实及理由：其与被告三色公司签订《永福大厦住宅小区物业服务接管合同》，约定由被告将永福大厦验收合格资料移交其公司审核、验收和接管。截止其公司起诉之日，被告三色公司未完成永福大厦设备的建设和完善，至今未能通过相关行政部门的验收，未向其移交验收合格资料。三色公司未能为业主办理房产证，未经其公司同意向业主承诺减免最高五年的物业费，导致相关业主拒绝向其公司缴纳物业费。被告王慧玲、王红英及王新平是被告三色公司的股东和实际控制人，在永福大厦房屋销售过程中，让购房人将购房款打入其个人账户，故三人应对三色公司的债务承担连带清偿责任。被告三色公司及王新平未到庭，无答辩。被告王慧玲及王红英辩称，原告知晓开发商减免业主物业费的事实，至今已四年之久，本案已过诉讼时效；原告未按约定履行承接检查义务；三色公司免除业主物业费的行为原告并未追认，故原告可以向业主收取物业费；原告与被告三色公司之间的合同产生的责任应由三色公司承担，原告要求其个人承担责任，超出了合同相对性原则；原告计算的物业费未扣除不减免业主，金额有误；原告主张物业费至2023年6月31日是错误的，原告没有实际服务业主不应该提前收取物业费；其并未私分、侵吞三色公司财产，与原告之间不存在物业合同纠纷的法律事实，不应该承担连带责任。经审理查明，2015年9月1日，原告进入永福大厦进行物业管理服务。2015年11月10日，原告干道物业公司与被告三色公司签订《永福大厦住宅小区物业服务接管合同》，约定XX大厦XX小区XX街与永福路十字东南侧，系三色公司自己开发项目，在该项目完工前十五日内交原告干道物业公司接管并实施物业管理；在XX道XX小区前期物业管理前，三色公司将该小区工程建设的报建、施工、监理、竣工、隐蔽工程、配套工程等相关资料、验收合格资料、保修资料等国家政策法规规定的相关资料一并列出移交清单，交由干道物业公司审核并逐项验收接管。合同签订后，被告三色公司未将合同约定相关资料交给原告审核。之后，因被告三色公司未能按照约定时间向部分业主交付房屋，遂承诺免除相关业主物业管理费用。三色公司承诺免除物业管理费之后，相关业主不再向原告交纳物业管理费，给原告造成损失。2019年4月22日，原告起诉至本院，要求判如所请。被告王新平及三色公司未到庭，被告王慧玲及王红英以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供如下证据：1、《永福大厦住宅小区物业服务接管合同》，证明其与被告三色公司签订合同，三色公司应将永福大厦验收合格自资料移交其公司审核、验收和接管；被告王慧玲及王红英对该证据真实性没有异议，证明目的不予认可，认为本合同签订于2015年9月1日，原告与业主签订了物业接管协议，根据物业管理办法第三十九条的相关规定，物业服务企业擅自承接未经检查的物业，因物业公共部分给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任，原告对业主造成的损失应当承担赔偿责任。本院认为，原告与三色公司签订的合同合法有效。2、用电承诺，证明被告三色公司未完成永福大厦项目的正式供电设施，暂借其他小区变压器供永福大厦使用；被告王慧玲及王红英认为该组证据与本案无关。本院对该证据予以认定。3、承诺书，证明三色公司承诺安装消防设施、正式供水供电及移交资料的时间，该公司已经确认违反合同约定，自愿承担为按期解决前述问题导致的损失。被告王慧玲及王红英认为该组证据与本案无关。本院对该证据予以认定。4、工程联系函，证明三色公司未履行证据三承诺的内容，其公司发函要求三色公司尽快解决。被告王慧玲及王红英表示承诺书的内容其均不清楚。本院对该证据予以认定。5、责令限期改正通知书，证明由于永福大厦未经消防验收擅自投入使用，有关部门责令三色公司限期改正。被告王慧玲及王红英认为该组证据与本案无关。本院对该证据予以认定。6、关于解决永福大厦房产证办理遗留问题的申请，证明三色公司确认永福大厦正式供水、供电问题未解决，也未能完成竣工验收手续，未能为470多户业主办理房产证；被告王慧玲及王红英认为该组证据与本案无关。本院对该证据予以认定。7、永福大厦现状照片，证明永福大厦目前状况。被告王慧玲及王红英认为该组证据与本案无关。本院对该证据予以认定。8、关于延期交房物业费补偿说明，证明被告三色公司为避免业主追究其违约责任，未经其公司同意向业主出具补偿说明，承诺以物业费进行补偿。被告王慧玲及王红英认为三色公司无权处分。本院对三色公司承诺补偿的事实予以认定。9、减免物业费情况说明及承诺，证明被告三色公司未经其同意，自行减免9户商铺及四户住宅业主的物业费。被告王慧玲及王红英认为三色公司无权处分。本院对三色公司承诺补偿的事实予以认定。10、符合补偿物业费客户名单，加盖有三色公司公章，记载有业主名称、办理收房手续时间及房号，该名单一直公示于被告三色公司售楼部的墙上，证明三色公司在永福大厦售楼处公示的符合补偿物业费客户名单，三色公司自行承诺减免部分业主物业费。被告王慧玲及王红英认为三色公司无权处分。本院对该证据的真实性及证明目的予以认定。11、符合交房条件客户，记载有业主名称、房号、面积及收房日期，证明三色公司向原告出具永福大厦432户业主的房号、交房日期及面积统计表格；被告王慧玲及王红英对真实性没有异议，对房号和交房日期没有异议，认为原告根据统计的面积及时间计算的金额属实，提出该名单中有一部分业主标注有不减免字样，该部分应予以扣减，具体为减免五年的客户中有51户不属于减免物业费的客户，物业费共计228615元，减免3年的客户有两户标注为不减免，物业费共计7348.8元，减免一年的客户共有4户标注为不减免，物业费共计4462.7元，对该证据的证明目的不予认可。经询问该组证据的来源，原告称该证据系三色公司交给其公司，该证据虽标注有不减免字样，但是未经过三色公司确认，其公司是根据三色公司提供公示于售楼部的名单即证据10 的名单计算的物业费。本院认为，证据11名单未加盖三色公司公章，而证据10的减免名单加盖有三色公司的公章且已公示，对原告的说法予以认定。12、收房确认单，证明商铺业主的房号及面积。被告王慧玲及王红英对真实性没有异议，证明目的不予认可，对房屋的面积有异议。本院对原告提供的证据予以认定。15、永福大厦住宅及商铺减免物业费明细，证明被告应赔偿其未能收取的物业费损失2341535.32元；被告王慧玲及王红英对原告主张的住宅物业费的2019年4月1日至2023年6月30日及商铺截止时间2020年8月31日期间的物业费不予认可，认为在此期间原告并没有提供物业服务，所以不应计算物业费。16、收款收据、收款凭条、个人客户境内人民币汇款申请书，证明被告王慧玲、王红英及王新平让购房人将永福大厦购房款打入其个人账户私分；被告王慧玲及王红英认为该款不是其本人收取的，对证明目的不予认可。本院对该组证据的真实性予以认定，对证明目的不予认定。17、中国建设银行客户专用回单，证明被告三色公司在日常经营过程中擅自将公司资金打入股东个人账户，侵吞公司资产。被告王慧玲、王红英认为该款不是其本人收取的，对证明目的不予认可。本院对该证据予以认定。18、三色公司工商档案，证明三色公司是王慧玲、王红英及王新平三人系姐弟关系，三色公司系三人从股权到管理权完全控制的家族企业。被告王慧玲及王红英对该证据真实性没有异议，证明目的不予认可，认为该证据不能证明三被告个人之间系姐弟关系。本院对该证据真实性予以认定，对三被告个人之间系姐弟关系不予认定。19、永福大厦交房资料统计表、收房确认单、永福大厦项目业主情况表、调查问卷、商品房买卖合同、收据，证明三被告个人让购房人将房款打入个人账户内私分，侵吞三色公司资产，损害干道物业公司作为债权人的利益，应对公司债务承担连带清偿责任。被告王慧玲及王红英对收房确认单真实性及证明目的没有异议，其余证据的真实性及证明目的均不予认可。本院对收房确认书及商品房买卖合同的真实性予以认定，对证明目的不予认定。20、告知书、照片、股权质押合同，证明三色公司股东王慧玲、王红英及王新平实施了明显的恶意逃避债务的行为。被告王慧玲及王红英对该证据真实性没有异议，证明目的均不予认可。21、三色公司银行流水，累计从三色公司账户转给王新平11563025元，转款用途为个人债权；转给王红英866000元，转账用途为个人债权及还款；转给王慧玲4万元，转款用途为个人债权，证明三色公司的应收款被转入了王新平等人账户，三人财产与公司财产高度混同。被告王慧玲及王红英认为该证据是在法庭辩论结束之后提交，不予质证。本院对该证据的真实性及证明目的予以认定。审理中，对于住宅部分及商铺部分物业费的金额，本庭组织双方进行质询。1、商铺截止2019年11月25日的物业费共计428156.61元，被告王红英及王慧玲对此金额无异议。2、住宅部分物业费计算至2019年11月25日共计1572711.17元。（1）减免1年的物业费：按照证据10公示的《符合补偿物业费客户名单》计算,截止2015年6月30日前办理完毕手续的共计20户，合计面积1242.41平方米，金额共计17890.7元；被告王红英及王慧玲认可原告按照自行统计的面积计算的金额无误，但提出原告提供的证据11中有4户标注不减免，面积共计309.91平方米，金额共计4462.7元，应予扣减。（2）减免3年物业费：按照证据10公示的《符合补偿物业费客户名单》计算,截止2015年2月28日前办理完毕手续的共计46户，合计面积2698.05平方米，金额共计116555.76元；被告王红英及王慧玲认可原告按照自行统计的面积计算的金额无误，但提出原告提供的证据11中有2户标注不减免，面积共计122.48平方米，金额共计7348.8元，应予扣减。（3）减免5年物业费：按照证据10公示的《符合补偿物业费客户名单》计算,截止2014年9月30日前办理完毕手续的共计357户，合计面积23578.11平方米，计算至2019年11月25日金额共计1438264.71元；被告王红英及王慧玲认可原告按照自行统计的面积计算的金额无误，但提出原告提供的证据11中有51户标注不减免或未减免，面积共计3810.25平方米，金额共计228615元，应予扣减。以上事实，有《永福大厦住宅小区物业服务接管合同》、用电承诺、三色公司工商档案、收房确认单以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为,原告与被告三色公司签订的《永福大厦住宅小区物业服务接管合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规之规定，应为合法有效。合同签订后，原告已经按照约定履行义务，被告三色公司未按照合同约定将永福大厦小区工程建设的报建、施工、监理、竣工、隐蔽工程、配套工程等相关资料交由干道物业公司审核，其行为已经违反合同的约定。在原告接管永福大厦进行物业管理后，被告三色公司为解决其公司与业主之间的纠纷，未经原告同意自行向部分业主承诺减免物业费，并经减免名单公示于售楼部前，导致部分业主拒绝向原告交纳物业费，给原告造成一定的损失，故原告主张被告三色公司支付减免的物业费，理由正当，本院予以支持。根据原告提供的证据，商铺部分的截止2019年11月25日的物业费金额共计428156.61元，被告王慧玲及王红英予以认可，本院对此予以认定。住宅部分的费用，原告按照被告三色公司公示于售楼处的《符合补偿物业费客户名单》计算至2019年11月25日的物业费共计1572711.17元，该金额已经扣减了该名单上标注不减免字样的客户，被告王红英及王慧玲虽提出应扣减证据11名单上标注不减免及未减免字样的客户物业费用，但该名单无三色公司印章，故应按照公示的《符合补偿物业费客户名单》计算物业费。本案中，原告要求被告支付物业费至2023年6月31日，但其公司是否继续为永福大厦提供物业管理服务尚不确定，故本院将物业费暂计算至本案庭审之日即2019年11月25日，住宅部分金额为1572711.17元，商铺部分金额为428156.61元，共计2000867.78元。根据《会计法》、《税收征收管理法》等的相关规定，公司应当使用单位账户对外开展经营行为，公司账户与管理人员、股东账户之间不得进行非法的资金往来，以保证公司财产的独立性和正常的经济秩序。根据本案举证情况，被告三色公司的账户与股东王新平、王慧玲及王红英账户存在大量、频繁的资金往来，导致公司财产与股东财产无法进行区分，可以认定股东财产与公司财产混同的事实，故三人应对三色公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告西安三色实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安市干道物业有限责任公司截止2019年11月25日的物业管理费2000867.78元。二、被告王慧玲、王红英及王新平对西安三色实业有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费25532元,原告已预交，由原告承担3722元，由被告西安三色实业有限公司承担21810元。                  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审  判  长      种郁花人民陪审员      李小文人民陪审员      樊宝力 二O二O年  五 月  八 日 书  记  员      周  雯 1