江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0426民初135号原告：倪小羊，男，1959年9月18日出生，汉族，住江西省九江市德安县。委托代理人：李后柏，江西洪城律师事务所律师。被告：曾冬林，男，1962年10月13日出生，汉族，住江西省九江市德安县。委托代理人：黄水林，德安县城镇法律服务所法律工作者。原告倪小羊与被告曾冬林租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪小羊及其委托代理人李后柏、被告曾冬林及其委托代理人黄水林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪小羊向本院提出诉讼请求：请求判令曾冬林向倪小羊支付租金162000元及违约金16200元。事实和理由：2016年4月4日倪小羊、冯青松作为共同出租方与曾冬林签订《超市铺（档）位租赁合同》，将合伙共有的“德安县东区集贸市场生鲜超市”租给曾冬林一个人经营。合同约定租期四年，租金共计3000000元，每月1日付租金，从2016年5月起租金存入超市公账，逾期交款按日支付2%违约金。但曾冬林从承租至今没有依约交付租金，第二年、第三年租金均由法院判决给付，现第四年已发生九个月租金675000元，倪小羊按24%份额应得租金162000元，曾冬林又拒不支付，只得再次起诉。被告曾冬林辩称，1、倪小羊起诉无事实和法律依据。曾冬林解除了2016年4月4日《超市铺（档）位租赁合同》，解除后曾冬林并没有继续承租，不需要支付第四年的承包金，更不应支付违约金。2、如曾冬林需要支付2019年4月16日至2020年1月15日的租金，应先扣除支付给房东2019年度租金，多余的租金按比例承担。3、倪小羊不应起诉曾冬林，应起诉生鲜超市，起诉曾冬林个人属主体错误。综上，请求驳回倪小羊的诉讼请求。经审理查明，2014年12月8日倪小羊、曾冬林、冯青松、欧美荣4人签订合伙协议书，合伙经营德安县集贸市场生鲜超市，约定：合伙期限自2014年12月31日起至2024年12月31日止，共10年；曾冬林出资800000元，股份比例40%，倪小羊出资480000元，股份比例24%，冯青松出资320000元，股份比例16%，欧美荣出资400000元，股份比例20%，合伙出资共计2000000元。后该超市于2015年1月14日注册登记为个体工商户，经营者为曾冬林。2015年10月9日倪小羊、冯青松向本院起诉曾冬林，要求解除合伙协议，曾冬林退还股金800000元给倪小羊、冯青松，后倪小羊、冯青松向本院撤诉，本院作出（2015）德民一初字第587号民事裁定，准许倪小羊、冯青松撤回起诉。曾冬林在（2015）德民一初字第587号案中提供的2015年5月21日股权转让协议书载明：欧美荣将其持有的合伙股权转让给曾冬林，2015年5月21日前由受让方一次付给转让方转让价格，股权转让前及转让后的债权债务由曾冬林承担，与欧美荣无关。2016年4月4日倪小羊、冯青松、王松火（冯青松应出资的320000元中，由王松火出资30000元）与曾冬林签订《超市铺（档）位租赁合同》，约定：将德安县集贸市场生鲜超市出租给曾冬林经营，租赁期间从2016年4月16日起至2020年4月15日止，租金为2016年度600000元、2017年度650000元、2018年度850000元、2019年度900000元，总计3000000元（房东租金在3000000元之内支付）；租金支付期限为每个月度的第一天，从2016年5月起，逾期则按日追加2%的违约金。2016年4月4日倪小羊、曾冬林、冯青松、王松火作出股东会决议：超市自2016年4月16日起由股东曾冬林承包，期限为4年；租金在第一年支付应付债务外，应确保支付下一年度（2017年）应付房东租金。待第二年度后确保支付房东租金外，按规定分红，租金存入超市公账。另查，2014年曾冬林等与房东约定德安县集贸市场生鲜超市场地租期自2015年1月1日至2024年12月31日，前三年每年固定租金为295511元，后七年每年租金在前一年的基础上递增10%，自2016年起，每年1月1日前向房东支付下一年度租金。再查，2019年10月16日曾冬林通过手机短信通知倪小羊开股东会，议题为：同房东解除租赁合同、终止曾冬林的租赁合同、关于2018年度的租金分配，次日倪小羊回复短信，双方因合伙期间账目问题存在矛盾而商谈无果。2019年10月16日曾冬林、冯青松、王松火作出股东会决议：曾冬林承包超市提前至2019年4月14日结束承包期，原因是市场疲软，股东内部（诉讼不断），曾冬林已无心无力承包；对物业所有人的租金进行重新谈判，为转让打下良好基础。2019年10月16日德安县集贸市场生鲜超市作为甲方与曾冬林作为乙方签订《解除合同协议书》，主要约定：双方确认2016年4月4日签订的《超市铺（档）位租赁合同》于本协议签订之日解除，自解除之日起，《超市铺（档）位租赁合同》中约定的双方权利、义务终止；甲方同意给予乙方自2019年4月14日办理合同解除后的善后、撤场工作，在此期间，甲方不收取乙方租赁费用；甲方确认，因其内部股东纠纷给乙方造成了损失，乙方2019年4月15日至本协议签订之日止的租金乙方不用支付，乙方也不得向甲方索赔违约金等一切损失；双方因本协议解除产生的纠纷，应向南昌仲裁委员会提起仲裁。2019年11月20日曾冬林、冯青松、王松火作出股东会决议：解除与曾冬林原承包合同，期限提前至2019年4月14日，期限截止到2019年10月14日止，故2019年度承包租金按原协议不予收取；同意与吴坚的转让事宜，定价为1100000元。2019年12月23日德安县集贸市场生鲜超市（甲方）与吴坚（乙方）签订《超市转让合同》，约定：甲方将超市转让给乙方使用，建筑面积约为2230㎡；甲方与所有权人签订了租赁合同，甲方协助乙方与所有权人重新签订超市租赁合同；超市现有装修、装饰、设备转让价为1100000元；存货按照先盘点，在进货价的基础上予以打包收购；2020年度租金甲方已代付300000元，乙方应于签订合同同时付于甲方；所有款项（转让款、代付2020年度租金、存货款）在签订合同时，一次性支付完毕，曾冬林在甲方签章栏签名，冯青松、王松火作为证明人签名。2020年1月1日吴坚与超市房东签订《场地租赁合同》，租赁期限自2020年1月1日起。德安县集贸市场生鲜超市已经工商注销，2020年1月8日德安县永盛超市东区店经工商登记成立（经营者为吴坚）。吴坚已将超市转让款1100000元、代付2020年度租金300000元支付给曾冬林。以上事实有：当事人的陈述，《超市铺（档）位租赁合同》，股东会决议，《超市转让合同》，《场地租赁合同》等证据证实，本院予以确认。本院认为，2016年4月4日倪小羊、曾冬林、冯青松、王松火签订的《超市铺（档）位租赁合同》合法、有效，该合同为曾冬林个人租赁超市进行经营，曾冬林应按合同约定以倪小羊所占股份的比例向倪小羊交纳租金。曾冬林辩称2016年4月4日《超市铺（档）位租赁合同》已解除，解除后曾冬林并没有继续承租，不需要支付第四年的承包金，更不应支付违约金，为此，曾冬林提供了2019年10月16日股东会决议、2019年10月16日《解除合同协议书》、2019年11月20日股东会决议，均为曾冬林、冯青松、王松火参与并签名，倪小羊并未参与，对倪小羊没有约束力，曾冬林仍应向倪小羊支付租金。2016年4月16日起曾冬林承包超市，租赁期间从2016年4月16日起至2020年4月15日止，2019年4月16日至2020年4月15日（第四年）租金为900000元。鉴于2019年12月23日超市与吴坚签订《超市转让合同》，超市转让给了吴坚，2020年1月1日吴坚与超市房东签订《场地租赁合同》，租赁期限自2020年1月1日起，超市未向房东支付2020年度租金，故曾冬林应向倪小羊支付2019年4月16日至2019年12月31日期间的租金，并且不扣除房东的租金，即曾冬林应支付倪小羊该期间租金153000元（900000元÷12个月×8.5个月×24%）。曾冬林拖欠租金，构成违约，《超市铺（档）位租赁合同》约定租金支付期限为每个月度的第一天，从2016年5月起，逾期则按日追加2%的违约金，约定的违约金明显过高，结合曾冬林等与房东约定自2016年起，每年1月1日前向房东支付下一年度租金、曾冬林拖欠倪小羊租金金额、逾期期限，倪小羊要求曾冬林支付违约金16200元，符合法律规定，予以支持。曾冬林辩称倪小羊不应起诉曾冬林，应起诉生鲜超市，起诉曾冬林个人属主体错误，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告曾冬林于本判决生效之日起十日内支付原告倪小羊租金153000元、违约金16200元，共计169200元。二、驳回原告倪小羊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3864元（原告已付），减半收取1932元，由原告承担90元，被告承担1842元，此款于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  周宇二〇二〇年五月二十一日书记员  余阳