江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初7013号 原告：中国农业银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路**。 法定代表人：陆川，该行行长。 委托诉讼代理人：张琳，女，1973年11月8日生，汉族，该公司职工，住徐州市。 委托诉讼代理人：陆金华，男，1974年11月6日生，汉族，该公司职工，住徐州市。 被告：乐元超，男，1988年4月2日生，汉族,住徐州市。 被告：绿地地产集团徐州东部置业有限公司，，住所地徐州经济技术开发区大黄山工人村安顺社区** 法定代表人：许敬，该公司经理。 原告中国农业银行股份有限公司徐州分行（以下简称农行徐州分行）与被告乐元超、绿地地产集团徐州东部置业有限公司（以下简称绿地东部置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行徐州分行的委托诉讼代理人张琳到庭参加了诉讼，被告乐元超、绿地徐州公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告乐元超清偿借款本金212755.87元，及利息、罚息、复利4375.73元(暂算至2019年10月28日)，偿还至本息还清之日结欠的利息；2、判令被告绿地东部置业公司承担连带保证责任；3、判令原告对抵押的房产享有优先受偿权；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。关于第1项诉请，原告在庭审中变更为本金210948.78元，利息、罚息、复利3442.01元（截止至2020年3月10日）。事实与理由：2014年7月21日，原告与被告乐元超、绿地东部置业公司签订了《个人购房担保借款合同》，《徐州市不动产抵押合同》，及与乐元超签订了对该笔贷款承担无限连带清偿责任的承诺书，合同约定借款人向原告借款本金23万元，期限30年，用于购买位于徐州市xxx产，并约定以此房产作为该笔贷款的抵押物，原告于2014年7月23日取得了国房预徐州字第a号房屋预告登记证明。2014年7月29日原告按照合同约定向借款人乐元超发放贷款23万元，还款方式为等额本息还款法，到期日为2044年7月28日，每月29日还款。借款人乐元超从2019年6月开始未按期偿还借款，至今已连续4期未足额偿还借款本息。原告多次向被告催收，被告乐元超仍然拒不按照《个人购房担保借款合同》及时归还原告贷款。根据《个人购房担保借款合同》有关约定，现提起诉讼，要求被告偿还该笔贷款全部本息，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请，以保护其合法权益。 被告乐元超、绿地东部置业公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 原告为证实其主张，向法庭提交了《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、（抵押担保）承诺书、《徐州市房地产抵押合同》（2011）、《房屋预告登记证明》、农行集中作业平台贷款放款回执（借款凭证）、中国农业银行贷款还款试算信息（业务凭证）、中国农业银行统一客户端乐元超正常/超期还款信息及乐元超单身声明、婚姻登记记录证明、常住人口登记卡、身份证等证据。 本院经审查认为，原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件的真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月2日，被告乐元超填写个人信贷业务申请表向农行提出贷款申请。申请贷款用途勾选“购房”，贷款品种为：一手房贷款，贷款金额为23万。贷款利率为浮动利率，期限为360个月。还款方式为“等额本息”。并且勾选“以贷款所购房屋设定抵押”。勾选“法人保证”，法人名称为：绿地地产集团徐州东部置业有限公司。担保类型为：阶段性担保。 2014年7月21日，被告乐元超（借款人）、绿地徐州公司（担保人）与原告（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定借款金额为“贰拾叁万元整”。借款用途“购买房产”。借款人购买的房产位于京沪高铁线与陇海铁路交会处xx-x-xxx，购房合同编号为N0.xxx，借款期限为360个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之“零”后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第(2)种方式进行浮动，选择1.4.1条第(2)种方式的，利率调整以12个月为一个周期。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名“绿地地产集团徐州东部置业有限公司”；开户行：徐州市农行；账号：10×××23。还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为：每期末月的借款发放日对应日。还款人的还款账户账号/卡号为：62×××73。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款担保规定采用阶段性保证+抵押的担保方式。由阶段性保证人绿地地产集团徐州东部置业有限公司提供保证担保，由本合同签章的抵押人提供抵押担保。阶段性保证担保+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带清偿责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。抵押物：徐州京沪高铁线与陇海铁路交会处xx-x-xxx、购房合同号：N0.xxx、购房总价：338098元、建筑面积：82.01平方米、房产类型：自住等等。 2014年7月21日，被告乐元超与原告签订了《徐州市房地产抵押合同》，约定以前述房产作为该笔贷款的抵押物并办理了预抵押登记，但至今未办理抵押权登记手续。同日，被告乐元超签订了对涉案贷款承担无限连带清偿责任的不可撤销承诺书。 2014年7月23日，原告取得了国房预徐州字第a号房屋预告登记证明。2014年7月29日，原告按照合同约定向被告乐元超发放贷款本金23万元。借款发放后，被告乐元超未能正常还本付息。经原告核算，截止至2020年3月10日，被告乐元超尚欠原告借款本金210948.78元，利息、罚息、复利3442.01元。 本院认为，被告乐元超、绿地徐州公司与原告之间签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自的权利和义务。原告根据合同约定向被告乐元超发放了贷款，被告乐元超未能正常还本付息已构成违约。故原告要求被告乐元超偿还借款本金及利息，符合双方约定，本院予以支持。 关于原告主张逾期罚息及复利应计算至本息清偿完毕之日止的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，原告再行主张逾期罚息和复利的，本院依法不予支持。 被告绿地徐州公司作为合同约定的阶段性保证人自愿在借款担保合同上签章，为被告乐元超提供自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止的阶段性连带责任保证，该担保行为应视为其真实意思表示。2020年4月24日，我院工作人员依职权前往徐州市不动产登记交易服务中心调查被告乐元超的相关房产证明确认被告尚未取得房地产权属证书，且并未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。故此，被告绿地徐州公司连带保证责任尚在保证期间内，原告要求其承担保证责任符合合同约定，本院予以支持。同时，担保人在承担担保责任后，有权向债务人乐元超追偿。 关于原告主张要求对涉案房屋享有抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而涉案房屋虽进行了预抵押登记但并未办理正式的抵押权登记，故原告主张其就涉案房屋享有抵押权无事实和法律依据，本院依法不予支持。 被告乐元超、绿地徐州公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担相应的不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告乐元超于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州分行借款本金210948.78元，及利息3442.01元(暂算至2020年3月10日，自2020年3月11日起按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日的利息、罚息、复利；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按合同约定计算至被告实际给付之日止），如被告乐元超在2020年3月10日后有相应还款的，相应款项可按照双方合同约定的清偿顺序予以折抵。 二、被告绿地地产集团徐州东部置业有限公司对上述第一项判决确定的给付义务承担连带偿还责任，其在承担担保责任后，有权向债务人乐元超追偿。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4557元，保全费2210元,公告费470元，共计7237元，由被告乐元超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  汤文平 人民陪审员  张 锦 人民陪审员  马步合 二〇二〇年五月九日 书 记 员  丁雅琳