山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初8103号 原告（反诉被告）：张文，男，1974年2月7日生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市，现住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：周宏森，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周世翠，山东加舜律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宋清密，男，1956年4月1日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：徐亚鹏（宋清密女婿），汉族，住青岛市市**。 原告（反诉被告）张文与被告（反诉原告）宋清密房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文的委托诉讼代理人周宏森，被告宋清密及其委托诉讼代理人徐亚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文向本院提出诉讼请求：1.宋清密返还租金20206元；2.宋清密支付经济损失265952.4元；3.本案诉讼费、保全费及其它相关费用由宋清密承担。事实与理由：2007年6月1日，张文与宋清密就胶州市兰州东路150号网点房签订房屋租赁合同，合同签订后，张文一直租赁使用至2016年9月19日胶州市大同片区房屋征收项目启动之日。征收项目启动后，租赁房屋门前道路被挖断，片区内被围挡，租赁房屋漏雨严重，造成张文无法实现经营目的，遭受严重经济损失。因张文已向宋清密支付了2016年6月1日至2017年6月1日的年租金29000元，且征收启动后张文无法使用租赁房屋经营，故自2016年9月19日起至2017年6月1日的租金宋清密应予以退还。同时，租赁房屋因房屋征收应获得的搬迁费、停产停业损失补助费、室内装饰装修费应用于弥补张文经济损失。 宋清密辩称，张文至今一直占用房屋至今，仅支付租赁费至2017年6月1日，双方口头约定租赁期限也是到2017年6月1日，此后张文一直非法占用。2016年9月开始，兰州东路系进行道路施工并非因征收项目将道路挖断，宋清密房屋并不存在漏水现象。张文至今一直占用宋清密房屋，应当赔偿非法占用期间的经济损失。双方之间房屋租赁期限截至2017年6月1日，在此之前，没有因拆迁因素对张文的经营造成任何影响。 宋清密向本院提出反诉请求：1.张文赔偿非法占用房屋期间的经济损失共计65250元（按照房租一年29000元计算自2017年6月1日至2019年9月1日）；2.张文立即腾出房屋；3张文交还钥匙、水费卡、电费卡等物品；4.张文承担诉讼费、保全费及其他费用。事实与理由：张文在2017年6月1日房租到期后未按时返还宋清密房屋（胶州市兰州东路150号网点），到目前一直非法占用，且一直未归还钥匙、电费卡、水费卡等物品。强占期间，张文置宋清密的多次警告于不顾，不但直接损害了宋清密的合法权益，也给宋清密精神上造成了很大困扰。特提起反诉。 张文对宋清密的反诉答辩称，宋清密所诉与事实不符，双方常年存在租赁合同关系，且在房租缴纳过程中不止一次明确由于拆迁剩余房租退回，截至目前宋清密仍未将剩余房租退回，且造成双方租赁合同关系无法履行的事实是租赁房屋面临征收，根据相关法律规定，被征收房屋的搬迁费、停产停业损失、装饰装修等款项应补偿给房屋的实际使用人。双方就上述款项一直未能达成一致，是造成房屋现状的主要原因，同时房屋征收项目启动后租赁房屋不能满足租赁用途，宋清密提供的租赁房屋无法满足张文实际经营的需要，因此不应缴纳租金或占有使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张文提交的房屋租赁合同一份、收款收据5张、收条四张，宋清密对真实性无异议，本院予以采信； 张文提交的胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案一份、征收房屋补偿款结算表一份，宋清密对真实性无异议，但称其并未签订安置补偿协议，也没有同意征收。本院对该证据真实性予以确认，但该证据不能证明宋清密已签订征收补偿协议以及补偿金额。 张文提交的视频四份，宋清密质证称视频无法判断是宋清密家的房子，且是2018年拍摄的，用于证明2016年的情况是无效的，关于道路的视频不是宋清密房前的道路，且属于历史遗留问题，并非拆迁造成。本院认证意见：对证据真实性予以确认，但只能证明2018年的情况。 宋清密提交的2019年8月27日的房屋现状照片一张、2019年8月27日拍摄的兰州东路156号的网点现状照片一份、房产证一份、2018年10月8日的视频一份，张文对真实性无异议，本院对其真实性予以确认； 宋清密提交的招标网查询的招标工程情况，张文质证称真实性无法确认，也看不出与拆迁项目的关联性。本院认证意见：对该证据真实性予以确认。 根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 宋清密是兰州东路150网点（两层、建筑面积90.33平方米）的房屋所有权人。 2009年，甲方宋清密与乙方张文签订《房屋租赁合同》，约定甲方将兰州东路150网点租给乙方使用，租期定为5年（2009年6月1日-2014年6月1日），租金第一年为17000元，其后四年定为每年18500元，房屋使用期间所产生费用由乙方承担。 上述合同签订后，张文每年按约支付房租，将涉案房屋用于经营窗帘定作加工。上述合同到期后，张文继续租用涉案房屋，张文提交的2014年6月2日宋清密收房租的收款收据中载明“今收兰州东路150号2014年6月1日至2015年6月1日房租费28000元，附：每年房租递增壹仟圆，直至拆迁该房”；2015年6月1日的收条载明“今收兰州东路150号网店租金29000元，如果房屋拆迁退还剩余租金，租期2015.6.1-2016.6.1”；2016年6月1日的收款收据载明“兰州东路150号房租2016.6.1-2017.6.1号29000元（房屋拆迁退还剩余房租）”。 张文在使用房屋的过程中对涉案房屋进行了装修，并在征得宋清密和隔壁150#房屋房主赵锡伟同意后大约于2005年将两处房屋中间的墙壁在两层楼各打通了一个门，将赵锡伟房屋的门改为橱窗，两处房屋只留宋清密一个门。 2016年9月19日，胶州市房屋征收管理办公室发布《胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案》，方案规定的征收实施单位为胶州市阜安街道办事处，征收期限为2016年9月19日至2016年9月30日，过渡期限为2016年9月19日至2019年5月19日，计32个月。本案所涉房屋在上述方案规定的拆迁区域内，征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表显示的补偿金额为搬迁补助费3613.2元、停产停业损失费（房屋安置）202339.2元、室内装饰、装修53191.5元、无证房2760元、移机费800元。 拆迁通知下达后，由于张文和宋清密对剩余房租和装饰装修补偿未能达成一致意见，张文一直未腾出涉案房屋并交付宋清密，直到2019年9月11日才把房屋内的东西搬走，但钥匙仍在张文处。 2020年3月20日，为减少双方损失，本院组织双方进行了现场勘验和交接，交接当日张文配偶用钥匙打开宋清密房屋，现场勘验显示房屋内张文的东西基本已经搬完，宋清密房屋内一二层楼之间的通道堵住，只能通过宋清密与赵锡伟中间墙壁上凿开的门进入赵锡伟房屋后通过赵锡伟房屋的楼梯进入二楼，二楼两处房屋中间的墙壁也凿开一个门，二楼顶棚和墙壁显示有严重漏水的痕迹。张文配偶称，其2016年下半年一接到拆迁通知时就搬到对面兰州东路159号了，但因宋清密不见面也不退还剩余房租，所以涉案房屋钥匙及水电卡无法交付房主，2018年10月8日隔壁赵锡伟把门砸开后，因为租赁房屋中有张文的东西所以张文一方就把砸开的地方又堵上了；宋清密称，2018年10月8号隔壁赵锡伟把门砸开了，10月12日张文打电话称不能经营了，不能当钉子户，但涉案房屋一直由张文占有，拿着当仓库使用，直到2019年9月11日才把里面的东西搬走，直到交接当日宋清密才得以进入涉案房屋。 交接当日，张文配偶表示涉案房屋中没有需要拿走的东西了，同时交付宋清密钥匙两把、电费卡一张，宋清密表示水卡找不到就算了，把电卡还了就行了。 庭审中，张文明确其主张的租金是按照年租金29000元计算自2016年9月20日至2017年6月1日的租金为20206元；经济损失265952.4元是根据补偿方案计算的，其中第六条第一款搬家补助费3613.2元、第三款停产停业损失202339.2元、第四款空调移机费和无证房共计6808.5元以及装饰装修费用53191.5元。庭审中，双方一致认可涉案房屋尚未签订拆迁补偿协议，截至本案判决作出前宋清密仍未签订拆迁补偿协议。 本院认为，张文租赁宋清密房屋进行经营，双方系房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方未签订书面形式的租赁合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。 本案双方争议的焦点：一、张文在房租到期后仍实际占用租赁房屋的情况下，宋清密是否还应当返还剩余房租，张文是否应当支付实际占用房屋期间给宋清密造成的损失；二、在宋清密尚未签订拆迁补偿协议的情况下，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表主张拆迁给其造成的损失应否支持？ 对焦点一，涉案房屋在张文使用的过程中于2016年9月19日被划入征迁范围，根据2014年的收款收据中约定的“每年房租递增壹仟圆，直至拆迁该房”以及2016年的收款收据中约定的“房屋拆迁退还剩余房租”，遇到拆迁的情况本案租赁合同应即行解除，张文应交还房屋，宋清密应退还剩余房租，即使双方对房租的退还及装修补偿事宜未达成一致，张文也应先交还房屋，但本案的实际情况是，张文作为承租人直到2017年6月1日房租到期仍未搬出涉案房屋，直至本案审理过程中本院组织双方交接前仍实际占有使用房屋，因此根据权利义务对等原则，宋清密不但不应返还张文剩余房租，张文反而应支付其实际占用房屋期间给宋清密造成的损失，故本院对张文要求宋清密返还剩余租金20206元的诉讼请求本院不予支持，对宋清密主张张文参照2016年的房租赔偿其占用房屋期间（自2017年6月2日至2019年9月1日）的损失65250元予以支持。 对焦点二，首先，双方对房屋拆迁补偿款的分配并无约定；其次，宋清密尚未签订拆迁补偿协议，更未实际领取拆迁款；第三，张文在2016年9月19日房屋征收安置补偿方案下发后并未在通知规定的时间内搬家腾房，直至2019年9月11日才将房屋内的东西搬走，综上，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表向宋清密主张拆迁损失无事实依据，本院不予支持。 另外，关于宋清密反诉张文立即腾出房屋，交还钥匙、水费卡、电费卡等物品的请求，因本院已组织双方交接，其诉求已经实现。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张文的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）张文于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）宋清密占用房屋期间的损失65250元； 三、驳回被告（反诉原告）宋清密的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5592元，保全费1951元，共计7543元，由原告（反诉被告）张文负担；反诉案件受理费716元，由原告（反诉被告）张文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  匡德富 审 判 员  刘伟伟 人民陪审员  战 涛 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  吴艳琳