西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初21590号原告（反诉被告）：张超，男，汉族，1977年11月26日出生，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，陕西迈盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐建文，男，汉族，1974年11月18日出生，住陕西省XX乡县，身份证号：612XXXXXXX********。被告（反诉原告）：林莺，女，汉族，1977年11月21日出生，住西安市雁塔区，身份证号：652XXXXXXX********。共同委托诉讼代理人：杨卓，陕西金镝律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李晓，陕西金镝律师事务所律师。第三人：西安首府置业有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：曹西琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲海新，男，蒙古族，1988年8月16日出生，住西安市曲江新区，系该公司员工。原告（反诉被告）张超与被告（反诉原告）唐建文、林莺，第三人西安首府置业有限公司（以下简称“首府置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宣判后，原告（反诉被告）张超不服，遂上诉至西安市中级人民法院，经该院审理后，以事实不清为由发回本院重审，本院遂另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张超的委托诉讼代理人刘涛、王颖，被告（反诉原告）唐建文及其与被告（反诉原告）林莺的共同委托诉讼代理人杨卓、李晓，第三人首府置业的委托诉讼代理人蒲海新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张超诉称，2018年3月14日，原被告及首府置业签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定，原告购买被告房屋一套，该房屋位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号，建筑面积146.73平方米，所有权证号（购房合同编号）：Y10044157，房屋成交价格为232万元整。合同第三条C款第1项约定：三方签订合同当日，原告支付被告购房定金20万元整；第2项约定，剩余房款212万元，原告通过商业贷款打入资金监管账户，由资金监管账户打入被告账户内。合同签订后，原告按照合同约定于2018年3月14日向被告唐建文支付购房定金20万元整。支付完毕上述款项后，原告按照合同约定等待被告办理房屋产权证书，被告于2018年6月20日取得不动产权登记证。后由于房屋价格上涨，被告拒绝提供资料办理过户手续并明确表示不再履行该《房屋买卖三方合同》。原告多次要求其继续履行该房屋买卖合同，均遭到被告的拒绝。原告认为双方及第三人签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，应继续履行。被告明确表示不再履行该合同，已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。现原告诉至本院，请求：1.请求判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖三方合同》，办理房屋过户手续（房屋成交价232万）；2.两被告按照合同约定，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续；3.在办理完房屋过户手续当日腾空房屋；4.（2018）陕0113财保253号裁定诉前保全，原告支出的保函费6500元，保全费5000元由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。被告唐建文、林莺共同辩称，第一，原告所述与事实不符，原告未按合同约定筹集购房款并打入监管帐户，构成违约。2018年2月，二被告因急需用钱，准备将曲江兰亭的空置商品房卖掉，本案第三人首府置业得知消息后，主动找被告愿意作卖房中介，后介绍了买主张超。三方在2018年3月14日签订了中介公司提供的《房屋买卖三方合同》，约定成交价格为贰佰叁拾贰万元整。签订三方买卖合同当日，乙方支付贰拾万元定金，剩余房款贰佰壹拾贰万元整乙方通过商业贷款打入资金监管帐户内。乙方承担过户及过户所有相关费用。甲乙双方应在甲乙双方资格审核通过且乙方贷款审批通过且银行放款后办理房屋权某某转移登记手续。合同关于违约责任做出约定。合同第十五条其他约定，甲乙双方提供所有过户相关资料。60个工作日，丙方完成过户手续。乙方保证60个工作日内，资金到位，如因乙方原因未能完成本次交易，甲方所收资金不予退回。此外，合同第1页的“温馨提示”，明确告知了资金监管银行及账号。合同签订当日，原告支付定金20万元，被告当日即向中国工商银行偿还了全部房屋按揭贷款，并立即申请房屋解押及办理房产证。期间，因房管局打印的原房屋买卖合同将被告的XX号XX弄错，延长了办证时间。房产证下发后，被告在2018年6月20日马上电话通知中介，并与原告张超通电话，询问房款到位情况，张超承诺全部房款已经准备好，只等中介通知。6月22日，双方按中介公司通知，到曲江池雅居乐御宾府分店办理网签手续，被告当场出示了房产证及相关手续及证件，但买方资金却仍未能按约定足额到位，并提出要被告先提供房产证进行评估并网签二手房屋买卖合同，他们再申请银行按揭贷款。这完全改变了合同约定，导致被告卖房风险增大，且大大延长了交易时间，不能解决被告急需用款的问题。最终双方未能办理网签。被告认为买方不按约定支付房款显属违约，应尽快筹集全部购房款，否则被告有权解除合同并要求买方承担违约责任。此后经多次协商未能达成一致。中介公司于6月26日给被告发通知函要求被告7日内必须递交房产证，被告于6月27日回函坚持按原合同履行。此后，在各方协商仍然无法达成一致解决方案的情况下，被告于7月9日向张超和中介公司发通知函，依约解除合同，并要求对方按合同约定支付违约金。第二，原告未按约将购房资金打入中介公司监管银行账户，已经构成违约并符合约定的解除条件，被告方已按照合同约定通知解除合同，《房屋买卖三方合同》已经解除。根据合同约定，乙方保证60个工作日内资金到位，将剩余212万元房款通过商业贷款打入资金监管帐户内，合同首页也明确提示交易资金均应通过21世纪不动产的资金监管银行专用账户进行划转。合同第九条对权某某转移登记的约定，也是应在“甲乙双方资格审核通过且乙方(原告)贷款审批通过且银行放款”后进行房屋权某某转移登记。但原告始终未能完成商业贷款的审批，也未能自行筹集到足额购房资金并打入中介公司资金监管银行账户。已经符合约定的合同解除条件，被告已于2018年7月6日提出了解除合同并通知对方，该合同已经解除。综上，被告认为，原告未按合同约定将足额购房款按期到位，已构成违约，被告通知解除合同符合合同约定，合同已经解除。请求依法驳回原告诉讼请求。此外，原告还应向被告方承担违约责任，并赔偿因保全查封房产造成的被告方全部损失。第三人首府置业述称，第一，合同约定原告通过商业贷款购买案涉房屋，贷款之前必须要做评估和做网签才能向银行贷款成功，但被告在2018年6月22日才提供的房产证原件；第二，2015年1月2日房地局就资金监管账户有明确规定，XX房XX弄，中介公司无权干涉；第三，合同第十五条约定60个工作日内资金到位，但被告并未提供房产证，中介方无法建立资金监管账户，所以资金无法到位，资金到位只是首付款到位。反诉原告唐建文、林莺诉称，2018年3月14日，反诉原告与反诉被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》一份，约定反诉原告将位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋一套卖与反诉被告，房屋成交价格为人民币232万元。并约定签约当日反诉被告支付20万元定金，剩余房款212万元乙方通过商业货款打入资金监管帐户内，由资金监管帐户打入甲方帐户内；合同第十一条约定的逾期付款违约责任为:“乙方未按照约定的时间付款的，逾期在三日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款百分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的百分之五向出卖人支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”合同第十五条其他约定中“乙方保证60个工作日内资金到位”。合同签订当日，反诉被告支付定金20万元，反诉原告当日即偿还银行按揭贷款并申请银行解押办理房产证。2018年6月20日拿到房产证后，反诉原告马上电话通知中介，并与反诉被告张超通电话，询问房款到位情况，张超承诺全部房款已经准备好，只等中介通知。6月22日，双方按中介公司通知，到曲江池雅居乐御宾府分店办理网签手续，反诉原告当场出示了房产证及相关手续及证件，但买方资金却仍未能按约定足额到位，并提出要反诉原告先提供房产证进行评估并网签二手房屋买卖合同，他们再申请银行按揭贷款。这完全改变了《房屋买卖三方合同》约定的买方在60个工作日内通过商业贷款支付全额房款的交易方式，导致反诉原告卖房风险大增，且大大延长了交易时间，不能解决反诉原告急需用款的问题。最终双方未能办理网签。反诉原告认为买方不按约定支付房款显属违约，应尽快筹集全部购房款，否则反诉原告有权解除合同并要求买方承担违约责任。此后经多次协商未能达成一致。中介公司于6月26日发通知函要求反诉原告7日内必须递交房产证，反诉原告于6月27日回函坚持按原合同履行。此后，在各方协商仍然无法达成一致解决方案的情况下，反诉原告于7月6日向张超和中介公司发通知函，依《房屋买卖三方合同》第十一条(二)款之规定解除合同，并要求其按合同约定支付违约金。综上，反诉原告认为，反诉被告未按合同约定将剩余全部房款打入中介公司指定监管银行帐户，已构成违约。反诉原告按合同约定通知解约，合同已经解除。根据合同约定，反诉原告除不予返还定金外，反诉被告还应承担违约责任。现提出反诉，请求：1.确认原被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》已解除；2.判令反诉原告不予返还反诉被告定金20万元，反诉被告支付反诉原告违约金106000元。反诉被告张超辩称，第一，反诉被告不同意解除合同，且合同并未解除，反诉原告是违约方，无单方解除权；第二，反诉被告不存在违约行为，合同签订后反诉被告按照合同已经缴纳了定金20万元，根据合同约定的付款模式反诉被告向反诉原告支付定金20万元剩余房款通过商业贷款进行支付，反诉被告已经履行了备齐房款并且支付的义务，双方合同应当继续履行；第三，反诉被告与第三人按照房屋交易流程履行了合同义务，因本合同约定是以商业贷款的模式进行，反诉原告应当提供房产证，提供房产证后办理网签资金监管手续，监管手续办理完毕产生资金监管账户后被告将已付的20万元定金转账至资金监管账户，贷款银行才会将所贷款项放款至资金监管账户，双方共同前往不动产权中心办理过户事宜，过户完成后银行将资金监管账户的款项转账至被告的账户，双方交易完成，反诉原告所陈述的流程与合同的约定以及房产局的规定均不符，系单方辩解；第四，双方约定的资金监管系房地局的资金监管，并非第三人中介公司的资金监管，根据房地局的规定第三人从2015年1月1日后无资金监管的权利，本案所涉合同中温馨提示的内容系第三人之前的版本，若在2015年1月1日之前由第三方进行资金监管，三方需签订资金监管委托协议，本案中三方并未签订资金委托监管协议，并未履行。反诉第三人首府置业述称，第一，合同约定反诉被告通过商业贷款购买案涉房屋，贷款之前必须要做评估和做网签才能向银行贷款成功，但反诉原告在2018年6月22日才提供的房产证原件；第二，2015年1月2日房地局就资金监管账户有明确规定，XX房XX弄，中介公司无权干涉；第三，合同第十五条约定60个工作日内资金到位，但反诉原告并未提供房产证，第三人无法建立资金监管账户，所以资金无法到位，资金到位只是首付款到位。经审理查明,2018年3月14日，原告（买方，乙方）张超与被告（卖方，甲方）唐建文、林莺及第三人（居间方，丙方）首府置业签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX室（建筑面积：146.73㎡，以下简称“案涉房屋”）出卖给乙方，总房款为232万元，包含首次大修基金、契税、车位一个。案涉房屋在工商银行高新支行办理了抵押贷款。合同关于房款支付约定，签订合同当日，乙方支付甲方人民币20万元作为购房定金，剩余212万元房款乙方通过商业贷款打入资金监管账户，由资金监管账户打入甲方账户内。甲方应于过户当日将案涉房屋交付乙方。甲乙双方应在双方资格审核通过、乙方贷款审批通过且银行放款时办理房屋权某某转移登记手续。合同关于其他事项约定，甲乙双方提供所有过户相关资料，60个工作日内，丙方完成过户手续，乙方保证60个工作日内资金到位；如因乙方原因未能完成本次交易，甲方所收定金不予退回，此条款不与第十一条（违约责任）产生关联。同时，合同关于违约责任及其他事项做出约定。合同签订当日，原告向被告支付了20万元定金，被告向原告出具了《收款收据》予以确认；被告向银行提前一次性偿还了剩余贷款。2018年6月5日，案涉房屋在西安市不动产登记局进行了权某某登记。2018年6月20日，被告通知第三人其取得不动产证。2018年6月22日，被告向第三人出示了上述不动产证，但以原告全款资金未到位构成违约为由，未向第三人递交。2018年6月26日，第三人首府置业向被告发出《通知函》，载明“...2018年6月22日，您向我公司出示了已取得的房产证。现房屋已完全具备合同约定的过户条件，因此，我公司基于上述三方协议，现正式通知您在收到本函件7日内向我公司递交本次交易所必须的所有相关资料。若您未能按照我公司的提示及合同的约定按时递交材料，可能产生相应的不利后果和损失，我公司在此善意提醒您遵守协议约定。...”两被告收到通知函后仍未向第三人递交。2018年6月27日，两被告向第三人发出《通知函》，载明“...按合同约定我在取得房产证后在2018年6月20日告知贵公司及张超本人可以办理后续手续。22日按你们通知双方到贵公司曲江池雅居乐御宾府分店办理网签手续，双方到场后我出示了已取得的房产证及相关手续及证件，因买方资金未按合同约定期限到位，未达到前期约定的网签备案条件导致未能签约，基于前期三方签订的协议我方认定买方违约，23日已电话告知贵公司我方诉求，要求按认定违约后，按合同条款十一条二款之约定执行可以继续履行合同，26日收到贵公司对我的告知函。基于对等诉求，现正式通知贵公司履行法定居间义务，按对等原则致函买方如实、及时表达我方诉求，协调解决后续事宜。”2018年7月6日，两被告向原告及第三人发出《通知函》，载明“...同月29日经贵公司协调我们买卖双方，协商未果。次日，我方通过贵公司李华经理再次表达了我方意见。现我方再次郑重的向贵公司及张超先生通知，依据2018年3月14日签订的《房屋买卖三方合同》第十一条二款第②之约定，解除《房屋买卖三方合同》，并请张超先生按照合同约定履行支付违约金义务。”后在第三人协调下，原、被告多次协商，均因两被告认为原告未能将全部购房款打至监管账户，且在2018年6月22日再次协商时，原告未能将全部资金准备到位，已构成违约，要求原告承担违约责任。但原告认为其已按约向两被告支付定金，因双方未建立资金监管账户，其无法支付后续购房款，其并不存在违约，拒绝承担违约责任，双方最终未能谈妥，遂产生纠纷，原告遂诉至本院，提出上述请求。在答辩期内，被告提出反诉，提出上述请求。同时查明，房屋买卖三方合同系第三人提供，该合同第一页《温馨提示》载明“...为规范二手房交易和经纪行为，增加交易透明度，由市XX中心负责设立的交易保证机构为您提供不动产交易资金监管服务。其在商业银行设立了交易资金监管专用账户，专项用于交易结算、资金的存储、支付。另21世纪不动产西安区域在战略合作银行开设客户交易结算资金专用账户，加盟XX店内POS机进行交易资金的划转。资金监管银行为：民生银行西安分行营业部，监管账号：6********；中国银行西安含光路支行，监管账号：1024********。您的委托协议（甲方）编号：（空白），经纪方：21世纪不动产西安（空白）加盟店，您的委托协议（乙方）编号：（空白），经纪方：21世纪不动产西安（空白）加盟店”，该页签字处均为空白。庭审中经向第三人询问，其表示该合同系其公司制式合同，系2015年1月1日前制定，后因国家政策调整，中介机构不再有权进行资金监管，因此，该温馨提示不再使用。以上事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、通知函、录音等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案争议焦点为原、被告哪一方行为构成违约。首先，根据房屋买卖三方合同第三条约定，房屋总价款为232万元，付款方式为C，除原告支付的20万元定金外，剩余212万元由原告通过商业贷款打入资金监管账户，由资金监管账户打入两被告账户，并未选择A一次性全额支付方式、B银行贷款方式，因此，关于两被告辩称约定的付款方式为一次性全额支付，本院依法不予认定。其次，虽然温馨提示关于资金监管账户已经约定，但是按照相关规定，在2015年1月1日之后，资金监管需要在房管部门设立，且温馨提示签字处均为空白，因此两被告辩称约定的资金监管账户即为温馨提示页显示的资金监管账户的意见，本院依法不予认定。再次，根据合同约定，两被告需在合同签订之日起60个工作日内向第三人递交资料，即两被告最晚应在2018年6月7日向第三人递交相关资料。但庭审查明两被告系2018年6月20日告知第三人，在2018年6月22日向第三人出示房产证后未能向第三人递交，且在第三人2018年6月26日通知后，仍未递交。最后，2018年6月22日协商时，两被告认为原告未将全款准备到位，而拒绝签订资金监管协议，导致合同无法继续履行，但根据庭审查明双方并未约定一次性全款支付购房款，因此，两被告的行为已构成违约。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在两被告无充分证据证明约定的付款方式为一次性全额付款的情况下，两被告以原告未能将全部购房款打入资金监管账户的辩称意见，本院依法不予采信，其基于此拒绝签订网签合同及资金监管协议的行为，已构成违约。且两被告未能按照约定在合同签订之日起60日内向第三人递交相关资料的行为，亦构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告要求两被告继续履行房屋买卖三方合同，办理过户手续并腾交房屋的请求，本院依法应予支持。对于原告要求两被告将户口迁出的请求，因不属于法院受理范围，本院依法不予处理。对于原告要求两被告承担保函费、保全费的请求，因原告未提交证据证明该费用及该费用应由两被告承担，故，对于原告该项请求本院依法不予支持。对于反诉原告要求确认房屋买卖三方合同已解除的请求，根据《合同法》第九十三条之规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及该法第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”即守约方有权依据约定行使单方解除权，解除函到达对方之时合同解除，但庭审已查明两被告行为构成违约，因此，其不享有单方解除权，其向第三人发函的行为并不导致合同解除，并且两被告仅向第三人发函，并未向原告发函。故，对于反诉原告的上述请求，本院依法不予支持。对于反诉原告要求不予退还定金并要求反诉被告承担违约责任的请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张超与被告唐建文、林莺及第三人西安首府置业有限公司于2018年3月14日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行；原告张超于本判决生效之日起三十日内向被告唐建文、林莺支付剩余购房款212万元，被告唐建文、林莺于原告张超支付完购房款之日起十五日内协助原告办理位于西安市曲江新区XX路XX幢XX室[房产证号:陕（2018）西安市不动产权第12170**]房屋的过户手续，并向原告腾交房屋；过户产生的相关费用由原告张超承担。二、驳回原告张超其余的诉讼请求。三、驳回反诉原告唐建文、林莺的诉讼请求。本诉案件受理费23852元，由原告承担352元，被告承担23500元。因原告已预交，由两被告于本判决书生效之日起十五日内向原告支付。反诉案件受理费12680元，由反诉原告唐建文、林莺自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  张元平审判员  李晓婷审判员  宁 莎二〇二〇年五月十三日书记员  杨 雪打印：扈艳红校对：程俊2020年月日送达1