云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0628民初2904号原告：宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司;住所地：云南省昭通市彝良县角奎镇西正丽街****物业服务中心;统一社会信用代码：915306283231065208。负责人：任德军，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖恒荣，系该公司项目经理，住云南省大关县；被告：张科莉，男，生于1984年10月20日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司（以下简称正德飞越彝良公司）与被告张科莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，2019年6月20日作出（2019）云0628民初959号民事判决书，宣判后，被告张科莉不服提起上诉，经云南省昭通市中级人民法院审理后，于2019年10月10日作出（2019）云06民终1630号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）云0628民初959号民事判决，发回本院重审。2019年11月8日本院受理后，因案情复杂，不能在审限内审结，经本院院长批准延长审限六个月。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正德飞越彝良公司的特别授权委托诉讼代理人肖恒荣，被告张科莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正德飞越彝良公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告业主张科莉支付拖欠原告48个月物业公共服务费5310.24元（2015年3月1日至2019年2月28日）；2、判决被告支付拖欠原告物业公共服务费滞纳金764.67元（按从逾期之日起按每天应交公共物业服务费的千分之三交纳滞纳金）。以上二项合计6074.91元。事实和理由：原告正德飞越彝良公司通过邀标，2015年12月30日与房地产开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司（以下简称彝良盛鑫公司）和彝良县腾达物业管理有限公司（以下简称彝良腾达公司）共同签订三方物业管理移交协议，我公司先后与彝良盛鑫公司和小区业主委员会签订《西正丽街小区物业服务合同》。管理期间，原告多次向被告上门和电话催缴及张贴催缴通知和发律师函等方式催收公共物业服务费无果，原告为了维护自身合法权益和已缴费广大业主的根本利益，提起诉讼。综上所述，按照《物业管理条例》的规定，被告的欠缴行为严重侵犯了原告和已缴费广大业主的合法权益，严重影响物业服务质量。为了维持小区物业管理的正常运行，请求人民法院依法判决。被告张科莉辩称，1、被告与原告到目前为此尚未建立正式的合同关系，与被告有合同关系的是彝良腾达公司，被告曾多次要求原告完成双方的合同关系，以明确双方权利和义务，同时被告也多次向原告提出小区存在的问题及整改意见，但原告至今没有响应。原告要求被告支付物业费的依据是其与西正丽街小区业主管理委员会签订的物业委托合同，而西正丽街小区业主管理委员会未经法定程序选举成立，故原告与西正丽街小区业主管理委员会签署的物业服务合同对被告不具有约束力。原告多次擅自断停被告生活用水用电，造成今天这种局面的原因，原告有不可推卸的责任。原告无法取得物业收入，是其自身主要原因导致的结果。西正丽街更换物业公司没有经过业主同意，物业合同的当事人是彝良腾达公司，原告无权起诉要求支付物业费。物业服务合同属于双务合同，上述转让协议既未通知业主也未与业主签订合同，也未进行公告，因此不对业主产生法律效力。西正丽街小区业主管理委员会未经法定程序选举成立，所以原告与西正丽街小区业主管理委员会签署的物业服务合同对被告不具有约束力。西正丽街小区业主管理委员会与本案具有法律上的厉害关系，被告当庭书面申请追加其为本案被告参加诉讼，便于查明该物业合同的效力及本案的事实。2、关于原告提交的2014年度61号政府会议纪要，称西正丽街小区的各区域已划分给相关政府职能部门管理，该会议纪要不能作为法律依据。政府所发的会议纪要不是法律，无法上升到法律、法规、规章的高度。政府职能部门的作用系监督管理，真正的管理主体是物业公司，但西正丽街长期以来管理混乱，广告、垃圾满天飞、私拉搭建、占道经营等一直未解决，原告有不可推卸的责任。3、对于原告提交的2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同中的小区名称是紫荆园小区，与西正丽街小区无任何关系，不具有唯一性和法定性，且该合同系物业与案外人签订，来源不合法，不具有完整性、客观性、真实性，不予认可。4、关于原告要求被告支付滞纳金问题，滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体是无权设立的。原告要求支付滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，本业主不予认可。5、原告要求被告缴纳费用的起止时间与业主委员会签订合同的时间严重不相符合。根据合同签订时间，原告起诉的未缴费的起止时间我方不认可。6、原告与彝良盛鑫公司、彝良县西正丽街小区业主管理委员会签订的物业服务合同内容严重未达到服务标准。合同内有约定，服务严重不达标的，物业费用相应作出折扣。7、原告无权对业主实施强制停水停电，2017年原告多次对业主的生活用水用电进行强制实施断停，严重影响了业主的日常生活及侵犯了业主的合法权益，至今未作出合理的解释与答复。8、至今原告还未取得发改委核价收费的文件，原告的收费标准与原告服务内容差别较大，新的物业收费标准一共分为：全封闭式小区一级、二级、三级、四级（收费标准：1元、0.75元、0.50元、0.35元）。原告管理的是商住一体的开放式小区，收费却按全封闭式小区一级进行收取。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼主张，提交了如下证据证明：1、分公司营业执照复印件、分公司负责人身份证明、分公司负责人身份证复印件、总公司营业执照复印件、总公司法人身份证明各1份，证明原告属合法经营主体；2、彝良彝良盛鑫公司、彝良腾达公司和原告2015年11月30日签订的三方《协议》复印件1份，证明彝良腾达公司退出西正丽街小区前期物业服务，由原告承接物业服务业务，并继承彝良腾达公司前期物业服务期间产生的债权债务以及各种责任。解除彝良盛鑫公司与彝良腾达公司2013年8月4日签订的委托合同，之后由彝良盛鑫公司与原告签订新的委托合同；3、2015年12月1日原告与彝良盛鑫公司签订的《“西正丽街”前期物业委托服务合同》复印件1份，证明小区管理的合法性；4、2016年10月20日原告与西正丽街小区业主管理委员会签订的《物业管理服务合同》复印件1份、2018年1月26日签订的《西正丽街小区物业服务合同》复印件1份，证明原告对小区管理的合法性；5、2017年10月1日原告与西正丽街小区业主管理委员会签订的《西正丽街小区物业服务代管协议》复印件1份，证明西正丽街小区业主管理委员会与原告签订的物业服务合同于2017年9月30日到期，西正丽街小区业主委员会未找到新的物业服务公司签订合同，继续由原告代管至签订新的服务合同止的事实；6、缴费通知单、催款通知单、停止服务通知单、律师函照片，证明原告已上门催缴所欠物业费的事实；7、照片6张，证明小区的维护保养，消防安全出口标志，小区污水管道的清理，化粪池的清掏，楼道的杂物清理都是由原告提供的服务；8、电费票据2份、电梯维修保养费用清单1份，证明原告为小区缴纳电费、支付电梯维护保养的费用的事实；9、彝良县人民政府会议记要2014年12月23日第61期，证明西正丽街小区物业服务，经彝良县人民政府划分物业管理范围的事实；10、重审中，提交了由彝良县住房和城乡建设局出具的西正丽街小区业主管理委员会成立、备案档案复印件45页，证明西正丽街小区业主管理委员会依法成立的事实；经质证，被告对证据2、3、4、5的三性均不予认可，认为来源不合法，不真实，跟本案无关，因为这几份合同都是无效的；对证据10认为，只有业主委员会成员的签名，没有业主的签字痕迹，没有经过三分之二的业主签字确认，是不合法的，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对其他证据认为，基于对几份合同不认可，其他证据不发表质证意见了。被告张科莉为证明其抗辩主张，提交了下列证据证明：11、2014年1月22日被告与彝良腾达公司签订的《前期物业服务合同》1份，证明被告是和彝良腾达公司具有合同关系，与原告没有关系；12、照片15张、停止服务通知单复印件，证明1区1单元墙上广告满天飞，无门禁，无关人员随时都可以进，对小区业主无安全保障。1区1单元过道，按照物业管理内容，每层都应该设置垃圾桶，通道过道垃圾遍地，公共区域随意大便，公共区域杂物遍地，公共区域到处摆摊，私拉搭建，占道经营较为突出，没得到解决，按照物业管理服务内容，公共区域都应该设置果皮箱，西正街公共通道堵塞，一直未处理，2017年物业公司擅自违规停水停电。经质证，原告对证据11、12的真实性、合法性没意见，但认为与原告无关。本院认为，证据1是相关部门出具，证明原告主体信息，本院予以采信；证据2、3、4、5、11能相互印证原告获得西正丽街小区的物业服务并与西正丽街小区业主管理委员会签订服务合同，虽然被告予以否认，但未提供相反的证据证明，该几组证据符合证据的三性，本院予以采信；证据6证明被告尚欠物业服务费，原告已书面及上门向被告催收的事实，被告不发表意见，本院予以采信；证据7、8证明原告与西正丽街小区业主委员会签订服务合同后，对小区进行物业管理服务的事实，被告不发表意见，本院予以采信；证据9来源于政府部门，能证明西正街片区基础设施移交管理的具体工作内容，本院予以采信；证据10来源于彝良县住房和城乡建设局，能够证明西正丽街小区业主管理委员会成立备案的事实经过，本院予以采信；证据12系被告单方制作，没有时间、具体地址，又无其他证据佐证，本院不予采信。综上所述，本院确认本案法律事实如下：彝良县西正丽街原物业管理公司系彝良腾达公司，2015年11月30日，彝良盛鑫公司与彝良腾达公司和原告签订协议，约定彝良腾达公司退出西正丽街前期物业服务，由原告承接物业服务业务，并继承彝良腾达公司前期物业服务期间产生的债权债务以及各种责任。解除彝良盛鑫公司与彝良腾达公司原签订的委托合同，由彝良盛鑫公司与原告签订新的委托合同。2015年12月1日，彝良盛鑫公司与原告签订《“西正丽街”前期物业委托服务合同》，委托原告对西正丽街小区进行物业管理服务，合同期限为2015年12月1日起至2016年11月30日止。2016年7月30日西正丽街小区第1届业主委员会备案登记成立，任期3年。2016年10月20日，西正丽街小区业主管理委员会与原告签订《物业管理服务合同》约定：原告的物业服务事项包括共用设施设备的维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、楼内消防设施设备、监控设备等等，物业收费标准为：多层住宅0.7元/平方米/月、电梯住宅1.0元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.3元/平方米/月。合同期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止。2017年10月1日，西正丽街小区业主管理委员会与原告签订代管协议约定：西正丽街小区业主管理委员会与原告签订的物业服务合同于2017年9月30日到期，西正丽街小区业主委员会未找到新的物业服务公司签订合同，继续由原告代管至签订新的服务合同止。2018年1月26日，原告与西正丽街小区业主委员会签订《西正丽街小区物业服务合同》约定：物业服务事项包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统等等，物业收费标准为：多层住宅0.7元/平方米/月、电梯住宅1.0元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.3元/平方米/月。合同期限自2018年1月20日起至2020年12月31日止。被告张科莉系西正丽街小区1区1单元10-2号业主，自2015年3月1日起未向原告缴纳物业管理费，经原告多次书面催收，被告张科莉仍未缴纳自2015年3月1日至2019年2月28日的物业管理费5310.24元，原告诉至本院。本院认为，《物业管理条列》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案西正丽街小区的建设单位是彝良盛鑫公司，彝良盛鑫公司将该小区物业服务与彝良腾达公司签订委托合同，委托彝良腾达公司管理服务，彝良腾达公司与被告签订了《前期物业服务合同》，后因彝良腾达公司退出该物业管理服务，彝良盛鑫公司与彝良腾达公司和原告签订协议，彝良腾达公司退出西正丽街前期物业服务，由原告承接物业服务业务，并继承彝良腾达公司前期物业服务期间产生的债权债务，彝良盛鑫公司与原告另行签订了委托合同，委托原告对西正丽街小区前期物业管理服务。西正丽街小区业主委员会成立后，原告与业主委员会签订西正丽街小区物业服务合同。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案原告与彝良盛鑫公司、彝良腾达公司和西正丽街小区业主委员会签订的合同不违反相关法律规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与西正丽街小区业主委员会签订的物业服务合同合，该合同对业主具有约束力。被告以与原告无合同关系的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告主张原告提供的物业服务不符合合同约定，存在诸多问题，应当向西正丽街小区业主委员会提出，由西正丽街小区业主委员会与原告进行处理，不能以此拒交物业管理费。被告主张西正丽街小区业主委员会成立不合法，根据彝良县住房和城乡建设局出具的西正丽街小区业主管理委员会成立、备案档案，能证明西正丽街小区业主委员会是按程序选举成立，并按规定备案，被告的这一主张不能成立，本院不予支持；但未提供充分确实的证据予以证明，对被告的辩称意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务中，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务。被告所欠原告物业服务，已经原告向被告书面催收，被告未予支付，原告请求被告支付自2015年3月1日至2019年2月28日欠缴的物业管理服务费符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付违约金的诉讼请求，因双方未在物业服务合同中约定，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条，第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下：一、被告张科莉支付原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2015年3月1日起至2019年2月28止的物业服务费共计5310.24元，定于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张科莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期限届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决的，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邱文勋人民陪审员  吴文义人民陪审员  潘连强二〇二〇年五月二十日书 记 员  文忠艳