贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初1073号原告（反诉被告）：贵州云开商业运营管理有限公司，住所地：开阳县城关镇城东路**云开国际****，统一社会信用代码91520115234716189P。法定代表人李昌顺。委托代理人：邵锋，男，1976年8月8日生，汉族，住开阳县，特别授权代理。委托代理人：明雪辉，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：贵州诚语电子有限公司，住所，住所地：贵阳市观山湖区社会信用代码91520190314266346Ｈ。法定代表人王杰。委托代理人：叶娜，贵州天筑律师事务所律师，特别授权代理。原告贵州云开商业运营管理有限公司与被告贵州诚语电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年03月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1、判决被告支付原告2019年12月1日至2020年3月11日3间商铺（01Ｆ1004Ｎ、01Ｆ1005Ｎ、01Ｆ1006Ｎ）的租金及管理费185299元，2020年1月1日至2020年3月11日01Ｆ1010Ｎ商铺的租金及管理费44985.6元，合计230284元；2、判决被告未在约定期限支付租金及管理费的违约金22093元；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年5月23日，原、被告签订《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》，被告将位于开阳县间（01Ｆ1004Ｎ、01Ｆ1005Ｎ、01Ｆ1006Ｎ、01Ｆ1010Ｎ）出租给原告，租期2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中01Ｆ1004Ｎ、01Ｆ1005Ｎ、01Ｆ1006Ｎ三间商铺在2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为120元／月／平方米、月管理费80元／月／平方米，01Ｆ1010Ｎ商铺在2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为108元／月／平方米、月管理费72元／月／平方米。被告因经营困难未支付上述商铺2019年12月1日至2020年3月11日期间商铺租金，原告在交付期限届满后多次催收无果，故起诉如诉请。被告辩称：1、原告违反合同约定，引进其他面积大约100平方米的与被告经营同类型产品店铺的行为，违反合同义务在先，被告有权拖延支付租金及管理费；2、原告在未向被告发送解除合同或终止合同通知的情况下，擅自关闭答辩人商铺电源，导致合同目的不能实现，已构成根本性违约，其所主张的2019年12月23日至2020年3月11日期间的商铺租金及管理费没有事实及法律依据，不应当得到支持，因此给答辩人造成的损失，答辩人保留对原告的追诉权。同时因被告未违反合同约定，即使存在拖延租金及管理费的行为也是在原告违反合同约定的前提条件下所行使的合法抗辩权，故原告主张的违约金也不应得到支持。被告反诉请求：1、确订双方于2017年5月23日签署的两份《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》于2020年3月6日解除；2、判决反诉被告退还反诉原告保证金73500元；3、反诉诉讼费及本诉诉讼费由反诉被告负担。事实及理由：因反诉被告违反合同约定将面积大于100平方米的商铺出租给案外人经营与反诉原告经营同类型产品的店铺后，又于2019年12月23日主观以反诉原告违反合同约定未支付租金及管理费为由，在未向反诉原告发送任何终止合同通知的情况下，擅自将案涉商铺电源关闭，禁止反诉原告进入店铺，导致反诉原告2019年12月24日至2020年3月11日期间停止经营。2020年3月6日反诉被告向反诉原告发送《解除合同通知书》，双方签署的《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》已解除。故反诉原告反诉如前诉请。原告辩称：合同解除时间是3月6日，我方同意，保证金我73500元，缺乏事实依据，根据合同第11条约定，被告方违约未在约定的期限内缴纳租金及管理费，违约在先，保证金作为违约金不予退还。经审理查明，2017年5月23日，原、被告签订《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》两份，被告将位于开阳县个商铺合计272.5平方米）及01Ｆ1010Ｎ（105.6平方米）出租给原告，两份合同均约定：租期2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中01Ｆ1004Ｎ、01Ｆ1005Ｎ、01Ｆ1006Ｎ三间商铺在2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为120元／月／平方米、月商业运营管理费80元／月／平方米；01Ｆ1010Ｎ商铺在2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为108元／月／平方米、月商业运营管理费72元／月／平方米，租金支付方式为先交租，后使用，原告按季度收取租金，被告应于合同签订之日起60日内向原告交付第一季度租金，以后的租金被告应于每一季度末的前10日内预付下一季度租金。两份合同同时约定，原告保证在与被告合同期内，本项目不再引进面积大于100平方米与被告经营同类型产品的店铺。同时约定了两份合同被告应向原告交缴履约保证金共计73500元。两份合同均约定，如被告未能在约定期限内全额缴纳租金、商业运营管理费，原告有权向被告收取所欠款项按日0.1%违约金，逾期超过3天的，原告除有权追缴费用及违约金外，有权单方终止合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不再退还，并有权追偿由此造成的其他损失。同时原告有权停止商铺能源供应、封闭商铺……，由此造成的损失由被告负担。另查明，被告为经营通迅类商品。2019年5月31日，被告向原告交纳4商铺履约保证金共计73500元。2017年6月26日，原告将其项目内两商铺租赁给案外人恒波通讯（98平方米）、华为通讯（94平方米）用于经营通讯类产品。因被告未按时交纳2019年12月23日前下欠的177000余元租金及运营管理费，原告管理人员于2019年12月23日向被告发出通知，如再不交纳租金将停止电源供应，后原告于同日下午将案涉商铺电源切断，至2020年3月10日经开阳县公安局出警民警要求重启电源。2020年2月25日，原告向被告发出《关于追缴欠款及解除合同协议书函件》，通知被告于2020年3月3日前与原告结清费用或解除“原合同”，如被告未按约定时间（2020年3月3日前）履行，原告将视为被告默认解除“原合同”。2020年3月6日，原告向被告发出解除合同通知书，声明自通知书送达之日起正式解除合同，要求被告结清费用并退场，同时保留通过法律途径追究被告违约责任的权利。2020年3月8日，被告交纳给原告01F1004N、01F1005N、01F1006N三商铺租金及运营管理费26208元、01F1010N商铺租金及管理费共计19008元。上述事实，有原、被告陈述及所举证据的《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》、保证金收据、微信聊天记录、《解除合同通知书》、开阳县公安局出警记录等在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为本案定案证据。本院认为，本案的焦点为1、本案租赁合同履行中，是谁违约，应承担什么责任；2、保证金是否应当退还。对上述焦点：虽原告将两门面租赁给案外人用于经营与被告同类产品，但该租赁合同系2017年签订，至2019年已近两年，原告并未提出异议，应视为认可。故原告虽在与案外人签订合同时违约，但因被告认可，该违约行为应不予追究。而被告在2019年经营过程中，下欠2019年12月23日前一季度租金177000余元，违反合同约定，原告有权要求被告承担违约责任，但因合同中已就违约责任进行约定，为每日支付未付租金及运营管理费总额0.1%（月3%），该违约金计算方式较为贴合原告损失，故应以该方式计算违约金。对合同中约定不退还保证金的约定，因该保证金明显高于原告损失，在按前一种方式计算违约金后，应予退还，故本院对反诉原告请求退还保证金的请求予以支持。原告在未与被告解除《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》的情况下，擅自从2019年12月23日起切断案涉商铺电源至2020年3月10日，因被告系经营通讯器材，原告切断电源的行为导致案涉商铺实际不能经营，被告抗辩该期间租金及运营管理费不应交纳，被告的违约行为的确导致被告不能实际经营，虽然双方合同中约定逾期支付租金3日以上，原告同时有权停止商铺能源供应，但从综合合同上下文可见，这是对原告单方解除合同时并行的一项权利，而原告停止供应能源时其并未单方解除合同，故不能行使停止供应能源权利，因此对被告的抗辩意见，本院予以采纳。但对于2019年12月23日前被告欠付租金，被告应予支付，因被告于2020年3月8日就01F1004N、01F1005N、01F1006N三商铺租金已支付至2019年10月31日，原告请求从2019年12月1日起算，从其自愿，故应计算2019年12月1日至23日租金，为41783.33元，该部份租金违约金计算为：41783.33元x1‰x73天=3050.18元；对于01F1010N商铺因租金支付已至2019年12月31日，对已付的2019年12月24日至31日期间租金，应予抵扣，为4435.2元。同时，原告于2020年3月6日通知被告解除《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》后，被告于2020年3月11日退场，对2020年3月7日至2020年3月11日期间租赁费应予按合同约定的三倍计算，为29403.2元。综上，被告应支付租金为41783.33元+29403.2元-4435.2元=66751.33元。违约金为3050.18元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州诚语电子有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告贵州云开商业运营管理有限公司租金及运营管理费共计66751.33元，违约金3050.18元；二、驳回原告贵州云开商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；三、确认原告贵州云开商业运营管理有限公司与被告贵州诚语电子有限公司于2020年3月6日解除《云开国际购物中心商铺租赁及管理合同》；四、反诉被告贵州云开商业运营管理有限公司在本判决生效之日起三十日内退还反诉原告贵州诚语电子有限公司履约保证金73500元；如果一方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2543元（已减半），反诉费818元（已减半），合计3361元，由原告贵州云开商业运营管理有限公司负担818元，被告负担2543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周音奎二〇二〇年五月二十五日书记员  王仕容