贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初58号原告：刘煜，男，汉族，1974年10月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：罗秀梅，女，彝族，1976年9月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘煜（特别授权代理），系原告罗秀梅之丈夫。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告刘煜、罗秀梅与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘煜（亦为原告罗秀梅之委托诉讼代理人），被告招商商置公司之委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金，违约金以购房总款378,819.00元为基数，从2016年9月28日开始计算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算至2019年3月8日止(暂计5,000.00元)。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年12月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买编号为E7-155号的房屋，房屋的建筑面积为104.93平方米，房屋的总价款为378,819.00元。原告按照合同约定支付了全部的购房款。合同第11条第1款约定，被告应该在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。根据该合同第22条第3款约定，出卖人与买受人没有约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》((2003)7号)第18条之规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日(2016年6月30日)起90日(2016年9月28日)：由于出卖人的原因，买受人在该期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告利用自己的强势地位，提供格式条款，故意不与原告约定具体办证及其逾期办证的违约金，应该按照前述司法解释的约定计算逾期违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，向贵院提起诉讼，望判如所请。案件审理过程中，原告向本院提交了《增加诉讼请求申请》，请求人民法院依法判决被告返还违规向原告收取的水、电、煤气开通开户费，简称“三通”费共计3,260.00元（其中：电开通开户费500.00元、煤气开通开户费2,500.00元，有线电视开通开户费260.00元）。被告招商商置公司辩称：一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉请求不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。五、针对原告提出的退还三通费诉讼请求，因被告收取相关费用仅是代收代缴，在收费后将相关费用代为支付给相应的服务提供商且原告已经实际使用了相关服务，该费用并不是由被告获得，所以原告无权要求退还。此外，原告的该项诉讼请求也超出了法定的诉讼时效，丧失胜诉的权利，对该项诉请不应得到支持。本院经审理查明：2014年12月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ7-15-5；建筑面积104.93平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款为378819.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款228819.00元，余款150000.00元以公积金贷款支付；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款378819.00元。2014年12月26日，被告向原告收取了2500.00元的燃气开户费。2016年7月1日，被告向原告收取了产权登记费、土地证费。2016年7月1日，被告向原告交付涉案房屋。涉案房屋所属的Ｅ7幢，于2016年9月26日取得毕节市商品房备案证明书，2018年7月12日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年8月23日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。2018年9月30日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托代为办理，并于同日签订不动产登记申请书。被告已于2019年3月8日为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2016年7月1日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2016年9月29日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告已取得涉案房屋所属的E7幢楼的商品房所有权初始登记，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，被告未在2016年9月29日前尽到交付的义务，故原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年9月29日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年9月30日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年1月1日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年1月1日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年1月2日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告代为收取并出具相应收据，形成事实上的委托办证关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属的E7幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月23日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其告知义务，故该项违约金计算至2018年8月23日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款378,819.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月2日起计算至2018年8月23日止。对于原告主张被告退还三通费3,260.00元的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、供水、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的燃气开户费2,500.00元，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告主张被告退还上述费用共计3,260.00元的诉请，因原告举证证明了被告向其收取2,500.00元燃气开户费的事实，未举证证明被告收取其电开户费及有线电视开户费的事实，故本院以2,500.00元为限予以支持，其余部分无事实依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘煜、罗秀梅逾期办证违约金（违约金以378,819.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月2日起计算至2018年8月23日止）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘煜、罗秀梅燃气开户费2,500.00元；三、驳回原告刘煜、罗秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇二〇年五月十八日书记员  高立