广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初1186号 原告：柳州致上物业服务有限公司，住所地：广西柳州市荣军路**办公楼****。统一社会信用代码：91450200576835668T。 法定代表人：罗宁。 委托诉讼代理人：戴盛红，柳州致上物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：郭荣军，广西品一律师事务所律师。 被告：刘子贵，男，1981年3月27日出生，汉族，本科文化，住广西来宾市兴宾区。 原告柳州致上物业服务有限公司诉被告刘子贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人戴盛红、郭荣军，被告刘子贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付大地景苑小区A4-2-4-2号物业服务费2869元、路灯费113.5元，违约金881.7元，合计费用3864.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为来宾市大地景苑小区**房屋所有人，房屋面积为125.01平方米。原告与来宾市大地景苑小区业主委员会（以下简称大地业委会）于2012年5月1日签订了《大地景苑小区物业管理服务合同》，合同约定自2012年5月1日起至2014年12月31日止，由原告为大地景苑小区提供物业服务。合同期满后，原告与大地业委会于2014年12月13日续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，约定自2015年1月1日至2017年12月31日由原告继续为大地景苑小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区事实规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年10月至2017年12月31日未交纳物业费2869元、2013年10月至2017年12月未交路灯费113.5元，截止2019年10月20日，被告欠物业费及其他费用为2982.5元。根据合同第十九条第二款约定，物业费用按月缴纳，不得拖欠。恶意拖欠将按每日1.5‰标准计算滞纳金。由此，违约金从2018年1月1日起算，原告自愿放弃70%后，被告应承担违约金为881.7元，以上费用合计3864.2元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费用。现根据法律相关规定，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告刘子贵辩称，①原告所属来宾分公司与大地业委会于2014年12月23日续签的物业服务合同无效，理由是：大地业委会不按法定程序召开业主大会来选聘物业公司；②原告没有按照合同要求提供物业服务，存在管理混乱、不作为情形，事实如下：单元门、对讲系统不能正常使用，从未公示账目明细，小区监控室无人值班，电动车和摩托车被盗严重，小区车辆管理混乱，小区内通道乱搭乱建严重，化粪池不及时处理、污水横流；综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年4月21日，大地业委会与原告签订《物业服务合同》，合同相关约定：大地业委员会将大地景苑小区委托原告管理;原告提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人；委托事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施的维修、养护、运行和管理及小型维修项目，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，物业区域内共用绿地、花木、园林小品等养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护、管理，公共环境卫生，消防安全、道路交通与车辆停放秩序管理，维护物业管理区域内的公共安全和秩序，对业主和物业使用人违反《管理规约》行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、向行政主管部门报告的职责；委托管理期限为2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止。合同还就双方的权利和义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用收取标准及违约责任等进行了约定。合同期限即将届满时，原告向大地业委会发出有意续签合同函，大地业委会亦回复续签意向，双方遂于2014年12月13日续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；第一份合同届满至续签合同期间，仍是原告为大地景苑业主提供物业服务。原告提供服务期间，由于大量业主拒交物业服务费等费用，原告为催收欠款，将欠费业主上墙公布，并于2013年12月8日、2015年11月28日、2016年11月20日分别以“通知”或者“公开信”等形式向欠费业主催收。被告刘子贵系大地景苑小区A4-2-4-2号房业主，自2013年10月起开始不交物业服务费等费用，至2017年12月31日止，共拖欠原告物业服务费2869元，路灯费113.5元共计2982.5元。 另查明，原告自2012年开始，在大地景苑小区开展物业服务管理期间，存在公共设施管理不善、可视对讲系统失修、部分路灯无法照明、监控设施图像不清晰、小区内乱摆乱放及私搭乱建等问题。 本院认为，大地业委会与原告柳州致上物业服务有限公司签订的《大地景苑物业管理服务合同》合法有效。原告与大地业委会签订的第一份合同届满日期为2014年4月30日，2014年5月1日至2014年12月31日（第一份合同届满至第二份合同生效前）期间，原告继续为小区业主提供物业服务，被告接受了物业服务且未提出异议，原、被告双方形成事实物业服务合同关系。被告作为小区业主，接受了物业服务，就应按照合同约定按期交纳物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被告提出大地业委会与原告签订的合同无效的意见，不予采纳。但是原告在为业主提供服务时，服务质量没有达到合同约定标准，是造成业主拒交物业服务费等费用的原因之一，应承担相应责任。综上，原告与大地业委会签订的“服务合同”有效，原告与被告均应按照合同要求履行自己的义务，原告已经履行义务，被告亦应履行义务即向原告交纳物业服务费等费用；但原告服务质量没有达到合同约定标准，违反合同约定，应由其自行承担20%的责任，其要求被告承担逾期交费违约金的请求亦不予支持。被告应向原告交纳的费用为2386元（2982.5元×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告刘子贵给付原告柳州致上物业服务有限公司物业服务费、路灯费共计2386元； 二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，限被告刘子贵于本判决生效后十日内履行完毕。 如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘子贵负担。 本判决为终审判决。 审判员  罗信红 二〇二〇年五月十五日 书记员  何幸魏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。