湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初3725号 原告（反诉被告）：湖北金龙药业有限公司，住所地仙桃市仙桃大道西段**。 法定代表人：杨涛，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：褚世祥，该公司职员，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：周光荣，湖北龙田律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：湖北贤哥食品有限公司，，住所地仙桃市仙桃大道西段** 法定代表人：殷兴亚，该公司总监。 委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）湖北金龙药业有限公司（以下称金龙公司）与被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司（以下称贤哥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，2019年11月7日金龙公司申请对房屋装修费用、购置相关设施设备费用及恢复原状费用进行鉴定，期间受新冠××疫情影响，中止审理，2020年5月11日恢复审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金龙公司委托诉讼代理人褚世祥、周光荣，被告（反诉原告）贤哥公司法定代表人殷兴亚及其委托诉讼代理人周玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金龙公司诉称：2018年12月15日，金龙公司与贤哥公司签订了《房屋租赁合同书》一份，约定金龙公司将其位于仙桃大道西××＃科研综合大楼××、××、××层出租给贤哥公司作员工宿舍。贤哥公司应于2019年2月7日前向金龙公司支付第一次租金380160元。后期租金按季度结算缴付。租金为190080元/每季，由贤哥公司在每季度5号前以转账的方式缴付下一结算周期的租金。违约条款约定：任何一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的50%收取违约金，并要求对方赔偿损失。另约定贤哥公司逾期交付租金的，每逾期一日，贤哥公司需按当月租金的10%向金龙公司支付违约金，如果逾期15日仍不支付的，金龙公司有权解除合同并收回房屋，贤哥公司仍需支付违约金及赔偿损失。合同签订后，金龙公司花费大量资金对出租的房屋按照贤哥公司的要求进行了装修并安装了相应设施设备（如热水器、空调等，经计算各项费用共计225.006万元，详见登记表和各类费用单据），并将房屋如期交付给贤哥公司使用，贤哥公司的职工也入住了部分租赁房屋。但贤哥公司除支付190080元保证金外，直到现在仍未按合同约定支付租金，其间金龙公司向贤哥公司多次催讨无果。请求：1.解除2018年12月15日签订的《房屋租赁合同书》；2.贤哥公司支付房屋租金570240元（自2019年2月1日至2019年8月5日止），并依约偿付后期租金至贤哥公司整体迁出且向金龙公司全部交付租赁物之日止；3.贤哥公司向金龙公司支付逾期交付租金违约金171072元（按合同约定过高。依法以逾期交付租金30%计算）；判令被告承担单方根本违约致合同解除的违约金513216元（按合同约定过高，以未履行租期内租金总额的30%计算）；4.贤哥公司赔偿金龙公司经济损失（金龙公司为履行合同约定的“员工宿舍”用途进行房屋装修费用及购置相关设备费用），以受诉法院委托司法鉴定确定损失赔偿标准；5.本案诉讼费用由贤哥公司负担。 贤哥公司针对金龙公司的本诉，答辩称：一、2018年12月15日订立租赁合同成立的目的在于解决2019年2月春节后大量招聘员工的居住问题。金龙公司长达半年未能提供租赁标的房屋规划、消防验收合法证明文件，也无法整改达到约定使用条件，未能完整将房屋交付使用，已经构成先行根本违约。金龙公司并未将四、五、六层整体一次性按约交付给贤哥公司，交付房屋是金龙公司的先行义务，只有先交付房屋，才有收取租金的权利。金龙公司调配老职工于3月7日部分入住环境较差整改尚未到位的五楼宿舍区，并未入住四楼、六楼房间，后贤哥公司多次向金龙公司反映房间需整改的问题清单，金龙公司始终无法整改完成。2019年7月31日，贤哥公司撤出入住的五楼员工，双方合同实际上终止。二、金龙公司始终未能如约交付租赁标的物，贤哥公司支付首期半年租金380160元的条件始终不成立，贤哥公司没有违约行为。首先，金龙公司并未实际一次性交付四、五、六层全部房屋；其次，即使贤哥公司在2019年3月7日安排员工入住五层视为部分交付，也不产生合同约定的实际交付的法律后果；再次，合同约定扣减一个月租金，鉴于贤哥公司实际使用了五层部分房屋，从公平原则起见，贤哥公司可参照合同租金标准自4月7日起（从3月7日延后一个月计算）就此支付五层4个月相应的使用费480元/月×4个月×44间=84480元。三、金龙公司应退还保证金及赔偿贤哥公司经济损失。鉴于合同实际上终止，金龙公司应该将保证金退还贤哥公司，扣除贤哥公司应支付的五层房屋使用费84480元外，金龙公司还应退还105600元。 贤哥公司反诉称：2018年12月15日，贤哥公司与金龙公司签订了《房屋租赁合同书》。2018年12月28日，双方签订了《房屋租赁安全责任协议书》。租赁合同第1条、第2.1条、第3.2条规定了金龙公司应当在2019年2月1日前将符合法定及约定条件的第四、五、六层租赁标的物共计132间宿舍一并交付贤哥公司使用，且租金系按实际交付日起计算；《房屋租赁安全协议书》第1条第2项约定：“甲方（金龙公司）在乙方（贤哥公司）入住前，应向乙方交待清楚……消防设施”。合同签订后，贤哥公司按租赁合同第2.4条的规定向金龙公司支付了190080元的保证金。但金龙公司未能如期交付房屋，严重扰乱了贤哥公司的新春招工计划。金龙公司只得尽量多招用无需住宿的本地工人，并调配老职工于2019年3月7日部分入住环境较差整改尚未到位的五楼宿舍区。2019年3月19日，贤哥公司向金龙公司提供了四、五、六层需整改的问题清单，包括消防安全问题，并承诺房屋整改到位交付后，支付首期半年租金380600元。2019年4月14日、2019年4月18日均向金龙公司要求整改，金龙公司未答复。2019年6月9日，贤哥公司发出《关于要求立即整改否则解除合同的函》，并将整改期限延长至2019年6月30日，并提出若仍无法达到合同要求，贤哥公司将不得不解除合同。金龙公司交付的租赁物存在大量房间大面积墙面霉变脱落、未有安装空调、合同要求安排单独通道且通道不窄于2米实际却是混合出入、许多房间存在漏水或门锁打不开或水暖五金器具不能用等等严重影响正常居住的问题。且四、五、六层均无消防水枪、水带，应急照明无应急电源、无疏散指示，不具备起码的消防安全功能，完全不能作为员工宿舍使用，从保障员工生命安全角度，贤哥公司于2019年7月31日撤出入住的五楼员工，双方合同实际上终止。金龙公司部分交付不合法定和约定条件的五楼，不属于合同约定的“实际交付”，合同约定租金系按实际交付日起计算说明交付房屋是金龙公司的先行义务，只有先交付房屋，才有收取租金的权利，金龙公司不能交付合法合约的租赁标的物，属于先行根本违约，贤哥公司有权解除合同，一切责任将由金龙公司负担。鉴于贤哥公司实际使用了五楼部分房屋，尽管此层房屋亦不合法合约，但从公平角度起见，贤哥公司可参照合同租金标准就自4月7日起（依租赁合同第2.3条扣减3月份一个月的租金）就此支付五楼4个月相应的使用费480元/月×4×44＝84480元。在贤哥公司已支付190080元保证金中扣除上述房屋使用费后，金龙公司还应退还105600元。请求：1.确认2018年12月15日签订的租赁合同于2019年7月31日已经解除；2.金龙公司向贤哥公司返还扣除五楼租赁物使用费后的合同保证金105600元（190080-84480=105600元）；3.本案反诉费用由金龙公司负担。 金龙公司针对贤哥公司的反诉，答辩称：一、贤哥公司主张合同已经解除没有依据，因为涉案房屋仍然处于贤哥公司员工控制之下；二、贤哥公司主张扣除第五层房屋使用费后返还保证金的诉请没有法律依据，既然金龙公司向贤哥公司完整交付了四、五、六层的房屋，是否使用及是否完全使用，是由于贤哥公司自身原因所致，请求驳回贤哥公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月15日，金龙公司与贤哥公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定金龙公司将其位于仙桃大道西××＃科研综合大楼××、××、××层（房间共计132间，44×3=132）出租给贤哥公司作员工宿舍使用。合同约定：租赁期为三年，自2019年2月1日起至2022年1月31日止（按实际交付之日起计租金）；租金按照市场价格每间每月480元；第一次租金按半年缴付，租金为380160元，因首次缴纳半年房租，双方约定减1个月房租。后期租金按季度计算缴付，租金为190080元/每季，由乙方（贤哥公司）在每季度初的5号前以转账的方式缴付下一结算周期的租金给甲方（金龙公司）；合同签订之日起，乙方应支付一个季度租金190080元作为保证金给甲方。合同期满，若无违约行为，甲方全数退还保证金（无利息）。乙方应在起租日起5日前一次性向甲方支付首期租金（半年租金）；甲方应按乙方要求整理装修好132间宿舍，即房间走道安装好地板砖，墙面刷白，通水、通电，并为乙方安好单独电表，水表一层一总表，电表一间一分表，3层一总电表，房间内有卫生间、空调设施、热水器……合同第5条第1款约定：除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反国家法律法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。第5条第2款约定：任何一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的50%收取违约金，并要求对方赔偿损失。第5条第3款约定：逾期交付租金、水费、电费等的，每逾期一日，乙方须按当月租金的10%向甲方支付违约金。如果逾期15日仍不交付的，甲方有权解除本合同并收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。 2018年12月28日，双方当事人还签订了《房屋租赁安全责任协议书》一份，约定甲方在乙方入住前，应向乙方交待清楚所出租房屋的环境、水、电、消防设施等事项；在乙方入住后，对乙方提出的安全问题，甲方应积极协助解决。 合同签订后，贤哥公司依约向金龙公司支付了190080元保证金，租金至今分文未付。 2019年2月28日，金龙公司将四、五、六楼共计132间房屋钥匙交付给贤哥公司，贤哥公司工作人员出具了收条一份，办理了租赁房屋交接手续。 2019年4月14日，因涉案房屋部分存在没有安装空调、墙面污损和没有安装消防水带、消防水枪、无灭火器等情形，贤哥公司列出了问题清单。2019年4月18日，贤哥公司向金龙公司发出《给湖北金龙药业有限公司的函》，要求金龙公司对4月14日的问题清单进行整改，否则将撤销合同。其后，金龙公司安排人对上述问题进行了整改，除四楼有17间房屋安装了空调，其余房屋均未安装空调。2019年6月9日，由于整改仍没有达到整改要求，贤哥公司向金龙公司发出《关于要求立即整改否则解除合同的函》。2020年8月13日，贤哥公司员工撤出租赁房屋。 2019年8月期间，金龙公司安装了涉案房屋的消防设施。 截止到2020年5月11日，涉案房屋仍由贤哥公司占有。2020年5月20日，双方当事人办理涉案房屋返还移交手续。 本院认为，本案争议焦点有三：一是涉案房屋租赁合同应认定何时解除；二是贤哥公司应向金龙公司支付多少租金，是否应该支付逾期支付租金的违约金；三是合同解除后，贤哥公司是否应当承担违约金，是否应该赔偿金龙公司的经济损失。 对以上争议焦点，逐一评判如下： 一、涉案房屋租赁合同应认定何时解除。 贤哥公司称由于涉案房屋存在未安装空调、面盆水管漏水、没有安装消防水带、消防水枪等问题，无法整改至约定使用条件，金龙公司构成先行根本违约，其于2019年6月9日向金龙公司发出解除合同的函，故房屋租赁合同于2019年7月31日已经解除的意见。本院认为，房屋租赁合同对涉案房屋的条件作了一系列约定，如房间走道安装好地板砖，墙面刷白，通水、通电，安装单独电表，水表，房间内有卫生间、空调设施、热水器等等，2019年2月28日，金龙公司将132间房屋钥匙交付给贤哥公司，贤哥公司出具了收条，办理了交接手续，应视为金龙公司交付的房屋符合约定标准。房屋租赁合同第二条约定：乙方（贤哥公司）应在起租日起5日前一次性向甲方支付首期租金（半年租金）。贤哥公司于2019年2月28日收到四、五、六楼共计132间房屋钥匙，故本案中起租日应当认定为2019年2月28日，根据双方约定，贤哥公司应于2019年2月28日起5日前，即2019年3月5日前支付首期半年租金，贤哥公司未按期支付首期租金的行为构成违约，在未征得金龙公司的同意下，无权单方解除合同，故贤哥公司认为金龙公司未整改到位，涉案合同于2019年7月31日已解除的意见，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，贤哥公司与金龙公司在2019年10月24日庭审时均主张解除合同，应当认定为双方当事人就解除合同达成一致意见，故涉案房屋租赁合同的解除时间应认定为2019年10月24日。 二、贤哥公司应向金龙公司支付多少租金，是否应该支付逾期支付租金的违约金。 《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，本案贤哥公司占用金龙公司房屋的期间可以分为二个阶段：1.2019年2月28日至2019年10月24日，租赁期间；2.2019年10月25日至房屋返还之日，实际占用期间。 1.2019年2月28日至2019年10月24日，租赁期间的租金。 关于贤哥公司主张其只应支付五楼房间自2019年2月28日至2019年7月31日期间（扣减一个月房租）的使用费480元/月×4个月×44间=84480元，金龙公司应返还扣除上述84480元后的保证金105600元（190080元-84480元=105600元）的诉请，经庭审查明，贤哥公司于2019年2月28日收到四、五、六楼共计132间房屋钥匙，并非只占用了五楼44间房屋。另外，合同约定：因首次缴纳半年房租，双方约定减1个月房租，本案中，贤哥公司未按期支付首期半年租金，故减免一个月房租的意见不能成立。合同中还约定：合同期满，若无违约行为，甲方全数退还保证金（无利息）。本案中合同已协商解除，保证金应返还，但该保证金可以在房屋租金中予以扣减。 金龙公司于2019年2月28日将租赁房屋交付给贤哥公司使用至2020年5月20日，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，贤哥公司应支付租金。由于2019年4月14日，双方当事人对部分房间中存在的未安装空调、面盆水管漏水、马桶按键已坏等需整改的问题进行了确认，其后，金龙公司虽对上述问题进行了整改，但未完全解决，影响了贤哥公司员工入住舒适度，应当相应减少租金，本院酌情按照合同约定租金的90%计算，即贤哥公司应支付租金450489.6元（480元／间／月×132间×8个月×90%-480元／间／月×132间÷30天／月×3天×90%=450489.6元）。 关于逾期支付租金的违约金，虽然贤哥公司未按期缴纳租金，但金龙公司整改维修也未完全到位，也有一定责任，故对金龙公司的该项诉请，本院不予支持。 2.2019年10月25日至2020年5月20日，实际占用期间的租金。 虽然双方当事人合意解除合同，但租赁物未及时返还，造成租金损失的扩大，主观原因有：一、庭审中贤哥公司未如实陈述其占有租赁房屋的数量，导致事实有待进一步核实；二、贤哥公司明知其占有房屋会造成损失扩大，却不主动与金龙公司办理交接手续；三、金龙公司也有义务向贤哥公司主张返还房屋，却未主张。双方当事人均采取放任的态度，在主观方面，贤哥公司应承担损失扩大的主要责任，金龙公司承担次要责任。客观方面，因新型冠状××疫情期间，造成租金损失的扩大。综合考虑上述因素，租金可以酌情减少。本院酌情认定此期间的房屋占用费参照合同约定租金的50%计算，即贤哥公司应支付租金217536元（480元／间／月×132间×7个月×50%-480元／间／月×132间÷30天／月×4天×50%=217536元）。 上述两项相加，贤哥公司应向金龙公司共计支付租金668025.6元，扣除保证金190080元后，还应支付租金477945.6元。 三、合同解除后，贤哥公司是否应当承担违约金，是否应该赔偿金龙公司的经济损失。 关于合同解除违约金，本案中贤哥公司未按期支付首期租金，构成违约，应承担违约责任；金龙公司交付的房屋在贤哥公司提出整改后，未达到整改要求，也构成违约，双方应各自承担相应的责任。金龙公司为履行该合同对涉案房屋进行改造、装修、添加相应设施，支出一定费用，违约金参照终止合同履行约定标准计算，按尚未履行的租赁期内（2020年5月20日至2022年2月27日）租金总额的50%计算，鉴于金龙公司也存在违约行为，可以减轻贤哥公司的负担比例，且金龙公司也在诉请中将违约金自愿调整为按尚未履行的租赁期内租金总额的30%计算，符合本案实际情况。违约金为404236.8元【480元／间／月×132间×（36个月-15个月）×30%+480元／间／月×132间÷30天／月×8天×30%=404236.8元】，对金龙公司超出的诉请部分，本院不予支持。 关于金龙公司的经济损失，金龙公司申请对房屋装修费用及购置相关设备费用进行司法鉴定，要求赔偿其经济损失。本院认为，金龙公司对房屋进行装修及购置相关设备是为了履行合同，如果双方当事人都严格遵守合同约定，实现合同目的，将会是互利互惠的结果，但因双方当事人均存在违约行为，合同解除的责任不单一归因于任何一方，故对金龙公司造成的损失应共同承担，考虑到贤哥公司已承担本案约定的部分违约责任，该违约金足以弥补金龙公司的损失，故对金龙公司的该项诉请，本院不予支持。 综上，金龙公司与贤哥公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁安全责任协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）湖北金龙药业有限公司与被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司于2018年12月15日签订的《房屋租赁合同书》于2019年10月24日解除； 二、被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司向原告（反诉被告）湖北金龙药业有限公司支付租金477945.6元； 三、被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司向原告（反诉被告）湖北金龙药业有限公司支付违约金404236.8元； 四、驳回原告（反诉被告）湖北金龙药业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司的反诉请求。 上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16090元，减半收取8045元，由原告（反诉被告）湖北金龙药业有限公司负担1158元，由被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司负担6887元；反诉案件受理费1206元，由被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司负担。案件保全费5000元，由被告（反诉原告）湖北贤哥食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审判员  孙仁国 二〇二〇年五月二十日 书记员  陈 莎