河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3888号原告：河南飞鸿实业股份有限公司，住所地河南省新乡市开发区**街坊，社会信用代码：91410700706788960E。法定代表人：张再新，任董事长。委托诉讼代理人：任善良，男，汉族，1969年8月15日出生，住新乡市。被告：新乡冠英高级中学，，住所地河南新乡市金穗大道**社会信用代码：524107000652801890。法定代表人：何元猛，校长。委托诉讼代理人：李保瑞，系河南众赢律师事务所律师。被告：新乡冠英实验中学，住所，住所地河南新乡市新飞大道**信用代码：52410700MJG1447155。法定代表人：高宗北，校长。委托诉讼代理人：陈燕，女，汉族，1984年7月14日出生，住新乡市。原告河南飞鸿实业股份有限公司（以下简称飞鸿公司）诉被告新乡冠英高级中学（以下简称高级中学）、新乡冠英实验中学（以下简称实验中学）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告飞鸿公司委托诉讼代理人任善良，被告高级中学委托诉讼代理人李保瑞，被告实验中学委托诉讼代理人陈燕均到庭参加诉讼，现本案审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除租赁合同并返还原告租赁物（位于新乡市××大道北××厂区和厂房建筑，其中厂房建筑面积14001.65平米，厂区土地使用面积20145平方米）；2、判令二被告支付拖欠租金522.03万元及新增租金和利息（利息自2019年8月12日开始以522.03万元为基数按年息6%计算至结清日止，新增租金自2019年8月12日开始按合同约定每年290万为基数计算至返还租赁物之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月26日，原告河南飞鸿实业股份有限公司与被告高级中学签订《租赁合同》，将原告位于新飞大道北77号的不动产及场地租赁给被告高级中学，约定年租金290万元，并约定每5年根据物价指数调整租金，拖欠租金超过3个月的，原告有权提前解除合同。合同签订后，被告高级中学在该地址成立被告实验中学办学，原告物业资产实际由被告实验中学受益使用。此后，该合同租金支付义务由两被告共同履行，但长期拖欠租金。截至2019年8月12日，被告拖欠租金522.03万元无法支付，远远超出3个月。经多次催要协商无果，特提起诉讼。被告高级中学辩称，原告起诉欠付金额属实，但我方确实因资金紧张欠付租金，但我方正在运营着学校且在原租赁物上进行了大量的装修和投资，我方不同意解除租赁合同，愿意尽量协调资金偿还租金。且原租赁合同约定的租金过高请求原告对租赁资金调整。退一步讲即使解除合同也要考虑学校学生对社会的影响，以及我方在原租赁物上装修与投资进行评估与抵偿，3、原合同约定的拖欠租金三个月原告有权解除合同，对我方严重不公平，因为装修投资过大远远超过租赁金额，该条约定应无效。被告实验中学辩称，原告起诉欠付金额属实，但我方确实因资金紧张欠付租金，但我方正在运营着学校且在原租赁物上进行了大量的装修和投资，我方不同意解除租赁合同，愿意尽量协调资金偿还租金。且原租赁合同约定的租金过高请求原告对租赁资金调整。退一步讲即使解除合同也要考虑学校学生对社会的影响，以及我方在原租赁物上装修与投资进行评估与抵偿，3、原合同约定的拖欠租金三个月原告有权解除合同，对我方严重不公平，因为装修投资过大远远超过租赁金额，该条约定应无效。实验中学不应当承担责任，因为合同相对方。原告向本院提交证据材料有：证据1、《租赁合同》，证明原告与被告高级中学2014年8月26签订租赁合同，约定将原告位于新飞大道北77号的不动产及场地租赁给被告高级中学，年租金290万元。并约定拖欠租金超过3个月的，原告有权提前解除合同；证据2、房屋所有权证及原告工商登记材料，证明原告拥有涉案不动产及场地的权属；证据3、合同前期履行凭证，证明被告高级中学履行租金义务，但有所延迟；证据4、第三年合同租金及发票履行凭证，证明被告实验中学加入本租赁合同的履行，成为合同的共同承租人，但付款严重拖延，迟至2018年8月才付清本应2016年8月支付的租金；被告拖延付款远超出合同约定的3个月，也超出了法律规定的6个月拖欠租金期限的规定，原告有权解除租赁合同；证据5、全囯法院失信被执行人名单信息查询单，证明两被告均被列为失信被执行人，其中郑州高新区法院一起执行案件本金1000万元。被告资金链断裂，且丧失社会信用；证据6、郑州金水区法院裁定书，证明两被告财产1026万被诉讼保全。两被告无法履行巨额债务，且丧失社会信用，已经无法履行合同；证据7、新乡市红旗区法院（2019）豫0702民初1520号裁定书，证明被告高级中学长期拖欠房屋租金被诉，已经丧失履约能力及信用，原告的合同目的已经无法实现；证据8、解除合同通知书，证明原告依法通知被告解除租赁合同。证据9、两被告民政局登记情况，证明被告开办资金各3万元，两被告各自登记，被告实验中学登记备案本租赁合同,加入履行本租赁合同。被告高级中学对原告提交的证据质证意见如下：证据1、《租赁合同》、证据2、房屋所有权证及原告工商登记材料、证据3、合同前期履行凭证、证据4、第三年合同租金及发票履行凭证、证据8、解除合同通知书、证据9、两被告民政局登记情况真实性无异议，但是租赁合同中拖欠租赁三个月原告有权提前解除合同，对我方严重不公平，因为装修投资过大远远超过租赁金额，该条约定应无效。对证据8、解除合同通知书，我方不同意解除合同。对证据9、两被告民政局登记情况，充分说明我方主管部门依法批准设立的，实验中学登记住所地就是案涉租赁场所的地址，因此，不存在原告称使用性质未变更，我方装修无法进行教学使用的情况。对证据5、全囯法院失信被执行人名单信息查询单、证据6、郑州金水区法院裁定书、证据7、新乡市红旗区法院（2019）豫0702民初1520号裁定书的证据与本案无关，不发表意见。被告实验中学对原告提交的证据质证意见如下：证据1、《租赁合同》、证据2、房屋所有权证及原告工商登记材料、证据3、合同前期履行凭证、证据8、解除合同通知书、证据9、两被告民政局登记情况真实性无异议，但是租赁合同中拖欠租赁三个月原告有权提前解除合同，对我方严重不公平，因为装修投资过大远远超过租赁金额，该条约定应无效。对证据8、解除合同通知书，我方不同意解除合同。对证据9、两被告民政局登记情况，充分说明我方主管部门依法批准设立的，实验中学登记住所地就是案涉租赁场所的地址，因此，不存在原告称使用性质未变更，我方装修无法进行教学使用的情况。对证据5、全囯法院失信被执行人名单信息查询单、证据6、郑州金水区法院裁定书、证据7、新乡市红旗区法院（2019）豫0702民初1520号裁定书的证据与本案无关，不发表意见。对证据4、第三年合同租金及发票履行凭证真实性无异议，本租赁合同是由新乡冠英高级中学与原告签署，而何元猛并非实验中学的法人，新乡冠英实验中学并非合同相对方不应当承担责任。实验中学所付租金是授新乡高级中学委托代为支付，并非加入租赁合同的履行。被告高级中学、实验中学均未向本院提交任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经过庭审调查，本院可以认定以下案件事实：飞鸿公司将位于河南省新乡市牧野区新飞大道北77号厂区和一栋钢混结构厂房租给被告高级中学使用，双方于2014年8月26日签订了厂区、厂房及其他设施租赁合同。租赁期限为20年，从2014年10月25日至2034年10月25日止。厂房建筑面积14001.65平方米，租金2177964.32元，厂区土地使用面积20145平方米，租金818166.21元，二项合计租金2996130.53元。经双方协商，原告自愿按年租金2900000元收取费用。被告实验中学依高级中学与飞鸿公司签订的租赁合同在新乡市民政局申请成立了新乡冠英实验中学于2016年8月26日发放了民办非企业单位登记证书。期间被告实验中学也向原告飞鸿公司支付过租金。二被告在承租期间截止2019年8月12日拖欠原告租赁费5220300元，上述事实二被告当庭表示认可。2019年11月1日飞鸿公司向本院起诉高级中学、实验中学，原告与被告以租赁合同纠纷为由，要求被告解除合同返还原告租赁物及支付拖欠租金，形成纠纷。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告飞鸿公司与高级中学签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守。房屋租赁合同签订后，被告实验中学以该租赁房屋为经营场所注册登记法人，并在租赁房屋以法人名义从事经营活动，以法人名义向原告飞鸿公司交纳租金。可以认定被告实验中学对承租人高级中学所欠合同债务构成债务加入，被告实验中学应负有履行偿还房租债务的责任。二被告拖欠租金未付已有两年之久，原告享有合同约定的合同解除权，现原告要求解除房屋租赁合同，被告的违约行为符合房屋租赁合同解除情形，原告解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还厂房的诉讼请求，因二被告已有两年之久未支付租金，已构成根本违约，故原告要求被告搬离租赁厂房的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求二被告支付截止到2019年8月12日所欠未付租金5220300元的诉讼请求，依法予以支持。对原告请求判令二被告支付自2019年8月12日至实际搬离日按合同约定年租金2900000元支付租金的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。虽然被告实验中学不是租赁合同当事人，但被告实验中学以该租赁厂房为住所登记注册，开展经营活动，并向原告交纳租金可视为是向出租人的单方承诺，构成债务加入，被告实验中学应与被告高级中学共同承担房屋租金。关于原告要求二被告支付欠付租金利息问题，本案为租赁法律关系而非民间借贷法律关系，依据相关法律规定不应适用年息6%的标准，本院支持按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告河南飞鸿实业股份有限公司与被告新乡冠英高级中学于2014年8月26签订的《厂区、厂房及其他设施租赁合同》。二、被告新乡冠英高级中学、新乡冠英实验中学于本判决生效后三十日内将租赁物返还给原告河南飞鸿实业股份有限公司。三、被告新乡冠英高级中学、新乡冠英实验中学于本判决生效后十日内支付原告河南飞鸿实业股份有限公司的租金5220300元及利息（利息计算以5220300元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月12日起至实际履行之日止）。四、被告新乡冠英高级中学、新乡冠英实验中学按合同约定每年2900000元为基数支付原告河南飞鸿实业股份有限公司自2019年8月12日起至实际返还租赁物之日止所产生的租金。五、驳回原告河南飞鸿实业股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费47300元，由被告新乡冠英高级中学、新乡冠英实验中学共同负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  侯丽芳审判员  赵彦春审判员  张建强二〇二〇年五月十二日书记员  贾 佳