江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初3630号原告：张登标，男，1969年10月9日生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘磊，江苏六仁律师事务所律师。被告：储俊芝，女，1986年12月23日生，汉族，住淮安经济技术开发区。被告：王庆忠，男，1985年12月27日生，汉族，住淮安经济技术开发区。两被告共同委托诉讼代理人：朱文杰，江苏天立言信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨校，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：清江浦区助运房屋信息咨询服务部，住所地淮安市水韵天成银杏苑**商业**。原告张登标与被告储俊芝、王庆忠、第三人清江浦区助运房屋信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张登标及其委托诉讼代理人刘磊，被告储俊芝及被告储俊芝、王庆忠的共同委托诉讼代理人朱文杰、杨校到庭参加诉讼。第二次开庭，原告张登标的委托诉讼代理人刘磊，被告储俊芝、王庆忠的共同委托诉讼代理人朱文杰、杨校到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张登标向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还定金12万元；3、判令被告支付房屋差价损失1万元；4、判令被告承担原告支付的中介费1万元；5、判令被告支付原告已支付的律师费1.5万元；6、判令被告承担诉讼费、保全费。被告储俊芝、王庆忠辩称，被告没有违约，被告方一直积极促成合同履行，因原告违约导致合同无法履行，且被告方在合同履行过程中已经给予一定宽限期，后也明确表示因原告违约行为被告方不再履行合同，合同已经解除。本院经审理查明认定事实如下：2019年4月28日，原告张登标（买方）与被告储俊芝（卖方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定：被告储俊芝向原告转让淮安经济技术开发区深圳路28号B**幢B**-*室房屋一套，建筑面积194.23平方米，该房屋处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起20日内还清贷款，并注销抵押登记手续；房屋转让价2560000元，合同签订时，买方向卖方支付定金60000元，买方在签署本合同之日起20日（含当日）再向卖方支付定金700000元，上述定金由买方直接向卖方交付；买卖双方须于2019年5月5日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括当不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等）自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用；买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别于居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买方以该房地产总价款2%为标准向居间方支付佣金；买方于2019年5月18日前支付700000元给卖方用于赎楼，在过户前支付剩余首付款（金额以银行贷款为准）。合同签订当日原告向被告储俊芝支付定金60000元。合同签订后，被告储俊芝与第三人置业顾问戴兴鑫多次通过微信沟通卖房事宜，内容节选，2019年5月14日，储：那你就让他等，我们在互相等；戴：不然我也不会花钱帮你房子置顶；储：还有这个收70万的事情，我可以收他的钱，但是你们要给我写清楚什么时候过户，否则我明知道你给我过不了户还叫我收钱解压吗？戴（5月15日回复）过户就是等香格里拉房子办房产证下来。2019年5月21日，戴：下午1点半说好给你钱的；储：你搞笑呢，我上午等半天没信，现在跟我说好1:30，谁都闲着啊；戴：不是你说一点半的吗？2019年8月14日，储：现在不是老张，是买香格里拉的不是不肯过户的嘛；戴：我已经说好了；储：买家愿意过户了吗，车库解决了？戴：是的，所以你安心玩吧。2019年5月16日，被告与戴兴鑫语音聊天内容，戴：现在70万收不收了，小姐姐，你70万收不收了？储：收不收无所谓，但是现在我肯不急呀，对不对？那我现在愿意等他，他再不买，我才不要呢。所以说这个也无所谓，反正我既然跟你说我能等，我就是肯定能等，知道吧？要不然我也不会烦这个神去跟他或者怎么样。被告储俊芝与第三人门店经理蔡大伦微信沟通内容节选：2019年8月13日，储：是不是压根就批不下来，蔡：星期四就可以过户了，已经确认过了；2019年8月14日，蔡：明天香格里拉户还不了户；储：那就是不买了？就知道小戴天天的，什么都好了，现在呢？2019年8月16日，储：我们什么时候过户？蔡：等她们过完户的，然后安排你们做贷款；储：周二？尽快；蔡：具体等周一过完户，我再约你们时间，这个肯定要尽快办啊；储：嗯。2019年8月19日，储：现在什么情况，过户没？蔡：下午过户的；储：放款要几天？蔡：等银行通知；储：快四个月了，我真的不能再等你了，你看现在怎么办，过了九月份房价上涨谁替我买单？蔡：今天下午一直在会展中心过户的，过不了，房子有点问题了；储：你把房产证先给我，我婆婆要了，那现在怎么办，是不是不买了，不买我就拿出来卖了，不是我不卖给你的，对吧，我诚心等你快4个月了，我真的不能再等了，老太婆都涨快20万了，你把房产证给我；蔡：最迟这个星期五给你一个准确的答案你看可以啊？储：三天吧，别周五了，反正你这房子肯定是买不了对吧，条件不允许，你就看现在怎么解约，如果你能给我3天卖了，产证还给你；蔡：再等3天，如果还没有准确消息，我把产证递给你，好吧。原告张登标于2019年5月16日、5月21日与第三人置业顾问戴兴鑫微信沟通买房事宜（内容节选），张：今天已经16号了，你们中介合同上写明18号要付70万的，那个房东喜欢扣字眼，不要到时候说我没履行合同，70万我12号就准备好的，不要到时候说不清，请你把这事放心上；戴：知道的，戴（21日）：张先生房东说，明天给70万，然后去做个抵押，6月1号开始，等你4个月（在给70万条子上就写上，房东愿意等买家4个月过户，超过时间退还70万）。2019年9月3日，原告告知被告储俊芝：听中介说房子已经被你卖了，如果这样的话，你就把定金退给我，要是没卖的话下午就去付钱……第三人戴兴鑫出庭陈述：原、被告协商一致自2019年6月1日起，被告再等原告4个月，超过4个月原告违约。另查明，2019年5月29日，原告向第三人支付定金10000元。原告委托江苏六仁律师事务所代理本次诉讼，并支付代理费15000元。还查明，涉案房屋原登记在两被告名下，涉案房屋买卖过程中，被告王庆忠共同参与。案件审理过程中，两被告陈述涉案房屋已于2019年8月21日另行出售给他人，并于2019年8月27日过户至他人名下。庭审中，原告陈述在签订涉案合同时，被告储俊芝已经知晓原告暂时没有购房资格，被告储俊芝陈述是在后来才知晓原告没有购房资格的。上述事实，有当事人的庭审陈述、《淮安市存量房买卖及居间服务合同》、不动产权证、收款收据、中介费收据、微信聊天记录、语音聊天记录、委托代理合同、律师费发票、证人陈述、通话记录等在卷印证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，2019年4月28日，原告张登标与被告储俊芝签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于本案违约方的认定，原告陈述在签约时被告储俊芝已知晓原告当时不具备购房资格，被告储俊芝则主张其在签约时并不知晓张登标无购房资格。对此，本院认为，买卖双方签订涉案房屋买卖合同，在无特别约定的情况下，应推定购房人具备购房资格，张登标签约时并无购房资格的事实就合同而言属于重大事实，张登标作为购房人负有将该事实如实告知合同相对方的义务，但合同中并未对该事实作相关说明。张登标称被告储俊芝在签约时已知晓该事实，应当提供充分证据加以证明。涉案合同签订后，因张登标不具备购房资格导致双方不能按照合同约定时间履行，原告张登标本人存在过错。同时，该合同签订后，因原告购房资格问题，双方就首付款的支付时间并未达成一致意见，被告储俊芝通过中介方多次沟通原告的购房资格问题，2019年8月19日，被告储俊芝提出再给三天时间，2019年8月21日，被告储俊芝告知蔡大伦要解除合同，对此，本院认为，是否具备购房资格仅在房屋买卖合同履行到过户阶段才影响到房屋是否能够顺利过户，原告在办理过户手续前具备购房资格即可，本案买卖合同尚未履行到该阶段，且根据原、被告签订的合同约定，被告储俊芝如认为原告违约，应在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任，被告在2019年8月21日单方通知第三人要求解除与原告的合同，显然不符合合同约定，被告在2019年8月21日与他人签订房屋买卖合同，并于2019年8月27日办理过户构成违约。现涉案合同因被告储俊芝已将房屋另行出售并办理过户手续，已无法履行，故对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同本院予以支持。被告储俊芝未在合同约定的合理期限内催促原告履行付款义务，而是以原告暂无购房资格为由将涉案房屋另行出售导致合同目的无法实现，结合原告自身在签订合同的过程中存在过错，本院认为，双方均应承担相应责任。关于原告要求被告双倍返还其定金12万元的诉讼请求，因原告亦存在过错，其主张双倍返还定金于法无据，本院不予支持，被告应退还6万元定金较妥。鉴于原告对涉案合同不能按约定履行存在过错，对原告要求被告赔偿中介损失、律师费及房屋差价损失的请求，本院不予支持。涉案房屋系登记在两被告名下，在双方当事人买卖涉案房屋的过程中，两被告共同参与，两被告有共同处分涉案房屋的意思表示，两被告应当共同向原告返还定金6万元。综上，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张登标与被告储俊芝于2019年4月28日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、被告储俊芝、王庆忠于本判决生效之日起十日内返还原告张登标定金6万元；三、驳回原告张登标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，保全费1520元，合计4920元，由原告张登标负担2460元，由被告储俊芝、王庆忠负担2460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告张登标的上诉账号：62×××08，被告储俊芝、王庆忠的上诉账号：62×××66）。审 判 长  蔡红芹人民陪审员  刘艳芳人民陪审员  王素霞二〇二〇年五月十九日书 记 员  吴强男