广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终1020号 上诉人（原审被告）：广西中泰商贸有限公司。法定代表人：高忠鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张慧，女，1971年10月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊辰，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。 上诉人广西中泰商贸有限公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人张慧商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2019）桂0103民初9022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定进行书面审理。本案现已审理终结。 中泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由业主承担。事实与理由:一、中泰公司没有违约。2015年3月1日起，实行不动产统一登记制度，将原来的房屋登记与土地登记合二为一。但双方合同只约定了房屋所有权登记时间，没有约定不动产权证登记时间。现办理不动产权证，因增加了土地登记内容，故办理不动产权证的时间比办理房屋产权证时间更长。一审将合同约定办理房屋所有权证的登记时间视为办理不动产权证的登记时间来判定中泰公司违约没有依据；二、一审判决中泰公司按总房款的1%支付逾期办证违约金违法。1.合同约定逾期办证违约金最高不超过总房款的0.01%合法有效。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，调整违约金应当以违约造成的损失作为调整依据。3.业主未能举证证明损失存在，其要求调整违约金依法不能得到支持。 张慧未提交书面答辩意见。 张慧向一审法院起诉请求：1.中泰公司向张慧支付逾期办理不动产权证的违约金6700元；2.本案诉讼费用由中泰公司承担。 一审法院认定的事实：2011年2月19日，张慧（买方）与中泰公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定张慧向中泰公司购买位于南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区2号楼3005号房，总价款为670379元。合同第九条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付张慧使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。合同签订后，张慧向中泰公司付清了房款。 因中泰公司未在合同约定的期限内履行办证义务，张慧诉至法院，提出前述诉请。庭审中，张慧主张对逾期办证违约金计算期限截止至中泰公司取得《商品房现售备案证明》之日。此外，张慧、中泰公司均确认房屋交付时间为2014年5月31日。 另查明：广源·国际社区2、3、5号楼住宅部分于2018年4月4日取得《商品房现售备案证明》。 一审法院认为：张慧与中泰公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。一、关于中泰公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。根据合同约定，中泰公司应于商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。中泰公司于2014年5月31日将房屋交付张慧使用，故其应在2016年5月20日前完成上述办证义务，但中泰公司截止2018年4月4日仍未完成该办证义务。 中泰公司辩称未能按约办证是因为政府部门改变了产权登记制度所致。对此，一审法院认为，上述新规对办证流程的具体影响程度及影响时间，中泰公司在本案中均未提供证据予以证实。且中泰公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。中泰公司在与张慧签订《商品房买卖合同》时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述新情况，故一审法院对中泰公司以新规颁布为由延期办证的主张不予采纳。中泰公司还辩称因12、13栋业主违章搭建以及业主和物业公司阻拦房产局验收配套设施，导致其迟延办理产权登记，其不应承担违约责任。本案《南宁市商品房买卖合同》的签订主体为张慧与中泰公司，张慧并非违章装修业主，根据合同相对性的原则，即便中泰公司系因合同外第三人的原因造成违约的，仍应由中泰公司向张慧承担违约责任，中泰公司与合同外第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定另行解决。综上，中泰公司未能在合同约定期限内完成办证义务，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。二、关于张慧主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。根据合同约定，中泰公司逾期办证的应按日向张慧支付违约金，故本案应以每个个别的债权单独适用诉讼时效。同时，民法总则实施时，本案单个债权的诉讼时效期间均未满民法通则规定的二年诉讼时效，故均应适用民法总则规定的三年诉讼时效。张慧于2019年6月13日向一审法院提起诉讼，则张慧主张的2016年6月13日之后的违约金未超过诉讼时效，2016年5月21日至2016年6月12日期间的违约金已过诉讼时效。三、关于中泰公司应如何承担违约责任的问题。根据合同第十七条的约定，中泰公司逾期办证的，每逾期一日，应按日向张慧支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。经计算，截止2018年4月4日，中泰公司应付的违约金已超过总房款的0.01%，故根据合同约定，中泰公司应付违约金67.04元。现张慧主张合同约定的违约金过低，要求将违约金调高至6700元。综合考虑张慧未能举证证明其实际损失、部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及中泰公司自身原因导致逾期办证等诸多因素，一审法院对张慧要求调高违约金至6700元的诉请予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：中泰公司向张慧支付逾期办证违约金6700元。案件受理费25元，由中泰公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 一审认定事实属实，有证据予以佐证，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，中泰公司与业主签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方真实自愿的意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于中泰公司是否存在逾期办理不动产权证的违约行为。中泰公司已将房屋交付业主使用，按合同约定，中泰公司应交付房屋后的720日内完成房屋所有权证的办证义务，但中泰公司截至2018年4月仍未完成上述办证义务，已构成违约。中泰公司抗辩称因实行不动产权证统一登记制度，将原来的房屋登记与土地登记合二为一，办理不动产权证的时间比办理房屋所有权证更长，两者不能等同，故中泰公司不存在违约，对此，虽然不动产权登记制度有所变更，但并未明显加重中泰公司办理涉案不动产权证的责任，而且双方签订的《南宁市商品房买卖合同》对办证的期限约定为房屋交付后720日内，已经考虑了办证过程中出现新情况需要解决所占用的合理时间，中泰公司超过合同约定的办证期限约两年仍未办完，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。中泰公司该上诉主张不成立，本院不予采纳。 关于涉案违约金如何确定的问题。涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条约定：中泰公司逾期办证的，每逾期一日，应按日向业主支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。由于双方对该条款理解不同，又无法重新协商达成共识。现业主诉请要求中泰公司按照总房款百分之一计算违约金，包含了请求调整违约金的主张。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，一审综合考虑业主未能举证证明其损失、部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及中泰公司自身原因导致逾期办证等诸多因素，支持业主的诉请，并无不当，本院予以维持。 综上所述，中泰公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由广西中泰商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 敏 审 判 员  农虹菲 审 判 员  包林辉 二〇二〇年五月十二日 法官助理  黎平阳 书 记 员  樊洢含 书 记 员  蔡 璐