宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初770号原告：杜治军，男，1978年10月13日出生，汉族，初中文化程度，个体，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：胡国华，男，宁夏沙都律师事务所律师，特别授权代理。被告：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：全勇，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓玲，女，系公司员工，特别授权代理。被告：银川文化旅游投资集团有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：全勇，系公司总经理。委托诉讼代理人：郭蕾，男，合天律师事务所律师，特别授权代理。原告杜治军诉被告银川博冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，二审发回后，本院于2020年4月3日立案，原告申请追加银川文化旅游投资集团有限公司为被告，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人胡国华、被告银川博冠房地产开发有限公司（以下简称银川博冠房产公司）的委托诉讼代理人刘晓玲、被告银川文化旅游投资集团有限公司（以下简称银川文旅集团公司）的委托诉讼代理人郭蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告银川博冠房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告银川博冠房地产开发有限公司返还原告购房款361032元、车位定金10000元；3、被告银川博冠房地产开发有限公司向原告支付违约金3710元、支付赔偿金13124元、支付利息62815元，并以371032元为基数按年利率4.9%计算至付清之日止，以上共计450681元；4、被告银川文化旅游投资集团有限公司对以上诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：原、被告于2016年11月22日签订《商品房买卖合同》，约定了原告与被告商品房买卖中的相关权利与义务。根据合同约定，原告购买了被告开发的位于永宁县。该房产建筑面积127.13平方米，每平方米价2839.86元，合计房款361032元。原告于2016年11月22日支付261032元，经中国银行股份有限公司银川市解放街支行贷款，于2017年1月17日支付100000元，两次支付房款361032元。另原告预定车位一个，付车位定金10000元。综上，原告向被告支付（含房款、车位定金）371032元，原告履行了合同义务。被告未按合同约定交付房产，至2018年6月30日（约定交房日），涉案房产基础设施、公共服务及其他配套设施及房产楼宇内、外装修等均未施工，涉案工程处于停工、半停工状态，含原告等在内13区房产买受人多次找被告退房，被告法定代表人全勇等多次口头承诺，并书面承诺2019年6月30交房。合同约定被告通知原告接收涉案房产时间届满日，未见被告通知交房。原告前往涉案房产施工现场查看，仅有十余位工人施工，迟延交房又成事实，何时交房尚不能确定。在此情况下，原告找被告协商，希望被告提出可行的解决方案，但被告无视原告权利，非但不提出解决方案，而是回避问题，强词夺理，忽悠原告。被告银川文化旅游投资集团有限公司是银川博冠房地产开发有限公司的法人独资股东。根据我国公司法第63条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》是有效的，有效合同自签订之日起具有法律约束力。合同第十二条（2）约定：……逾期超过30日的，买受人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。为维护合同的严肃性，保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提出起诉，望依法判决。被告银川博冠房地产开发有限公司辩称，一、本案事实认定清楚，并有理有据。答辩人博冠公司与被答辩人签订的商品房买卖合同编号201600053187，根据合同第十二条的约定，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。其中，关于按照X%计算给付利息，并未明确。根据《合同法》第62条的规定，当事人就履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行，故博冠公司按照被答辩人办理按揭贷款所受到的利息损失予以赔偿，并就全部房价款的1%向买受人支付违约金；二、合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，被答辩人在获得违约金及利息损失的情况下，仍然继续要求答辩人博冠公司赔偿超出应赔偿范围的利息损失，违反了合同法的公平原则，被答辩人的行为属于滥用权力，损害了答辩人博冠公司的合法权益；三、答辩人博冠公司目前资金不足，经营困难，请求贵院依法查明事实，驳回被答辩人的不合理请求，以维护双方的合法权益。被告银川文化旅游投资集团有限公司辩称，一、答辩人文旅公司不是本案适格的诉讼主体，不应作为本案被告。首先，本案案由为商品房预售合同纠纷，答辩人文旅公司并非房地产的开发公司，又非房地产的销售公司，答辩人文旅公司的经营范围与房地产没有直接关系，更与本案争议的商品房预售合同纠纷没有关系。其次，答辩人文旅公司与被答辩人没有合同关系，答辩人文旅公司不是本案商品房预售合同的当事人，被答辩人杜治军起诉答辩人文旅公司没有事实基础；二、答辩人文旅公司作为被告博冠公司的股东符合法律规定。答辩人文旅公司依照《中华人民共和国公司法》第五十七条“一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定”、第五十八条“一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。”规定，依法设立博冠公司符合法律规定。综上所述，答辩人文旅公司认为，答辩人文旅公司不是本案适格的主体，请求法院查明案件事实，依法判决答辩人文旅公司不承担任何责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据，本院认定事实如下：原告杜治军与被告银川博冠房产公司在2016年11月22日签订，《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于宁夏永宁县。该房屋建筑面积127.13平方米，每平方米2839.86元，总价款361032元，原告于2016年11月18日支付定金10000元、于2016年11月22日支付房款261032元、于2017年1月17日支付房款10万元，原告按照合同约定的期限履行了付款义务。合同第十一条规定，被告向原告交付房屋的时间为2018年6月30日，合同第十二条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。至2018年6月30日合同约定的交房日届满，涉案房屋不具备交付条件。被告法定代表人全勇虽然书面承诺2019年6月30日交房，但涉案房屋至今仍不具备交付条件。另查明：银川博冠房地产开发有限公司成立于2011年3月3日，其股东是银川文化旅游投资集团有限公司。从合同签订后公司及股东的财务审计报告反映，股东的财产独立于公司的财产。本院认为，原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按约交付购房款后，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告。在不能交付的情况下，被告在重新承诺的交房期限届满后仍不能向原告交付房屋，已构成违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告购房款及定金共计371032元。由于被告违约，被告应当按照合同第十二条的规定向原告支付违约金3710元，被告还应当承担不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的利息。原告主张的赔偿金不符合同约定和法律规定，故该项主张本院不予支持。原告主张银川文化旅游投资集团有限公司承担连带清偿责任，但作为股东银川文化旅游投资集团有限公司的财产独立于银川博冠房地产开发有限公司，故该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告杜治军与被告银川博冠房地产开发有限公司于2016年11月22日签订的编号为201600053187的《永宁县商品房买卖合同（预售）》；二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杜治军交付的购房款371032.00元，承担违约金3710.00元，利息49180.00元（自2016年11月22日算至2019年8月20日即271032元×4.9%÷12×33个月＝36522元＋自2017年1月17日算至2019年8月20日即100000元×4.9%÷12×31个月＝12658元，2019年8月20日至实际履行完毕之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），共计423922.00元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8036.00元，由被告银川博冠房地产开发有限公司负担7659.00元；由原告杜治军负担377.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 江新科人民陪审员 朱光东人民陪审员 刘光树 二○二○年五月二十一日书记员 朱丽娟附：本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。