上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3068号原告(反诉被告)：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路********。法定代表人：陈帮特，总经理助理。被告(反诉原告)：周燕华，女，1976年5月14日生，汉族，住四川省遂宁市安居区步云乡竹林井村XXX社**。委托诉讼代理人：张浩，上海警荀律师事务所律师。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲世贸公司”)与被告周燕华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告九洲世贸公司的法定代表人陈帮特，被告周燕华的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲世贸公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金人民币(以下币种同)252,484元，并向原告支付以252,484元租金为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算的违约金；二、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年7月31日的租金156,119元，并向原告支付以156,119元租金为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算的违约金；三、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的市场管理费65,435元，并向原告支付以65,435元为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算的违约金；四、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年7月31日的市场管理费38,170元，并向原告支付以38,170元为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算的违约金。事实和理由：原、被告于2013年9月27日签订了关于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室(以下简称“系争房屋”)的《商铺租赁合同》及《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》(以下简称《管理服务合同》)，但被告并未按照合同约定支付租金及管理服务费，经原告多次告知并催缴，被告仍不履行。故为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告周燕华辩称，针对有关租金的诉请，首先，系争房屋部分房产的权利人已经变更，原告不具备主体资格，原告不是产权人，也没有新产权人的授权，而且新的业主已经通知被告房租不要交给其他人员；其次，被告也不具备主体资格，被告已经将合同转租给案外人上海博杰食品有限公司(以下简称“博杰食品”)；最后，博杰食品已经和新业主就房租问题达成履行。综上，被告未支付租金有合理理由，不存在违约的情况，且被告只使用了105、106、107这三间，未使用二楼三楼面积，阁楼被告也没有使用过。所以被告只愿意支付105、106、107室的租金。针对有关管理费的诉请，由于被告只使用了105、106、107室的面积，所以也不同意全部支付，且双方对租金的支付还存在争议，所以管理费未支付也不是被告恶意拖欠。同时，被告周燕华提出反诉请求：一、确认原告与被告于2013年9月27日签订的《管理服务合同》第二条中有关“其他(4楼阁楼)使用面积405、406、407室252.6平方米”的条款无效；二、判令原告退还房屋押金42,000元。事实和理由：原、被告签订的《管理服务合同》第二条中有关“其他(4楼阁楼)使用面积405、406、407室252.6平方米”的条款应属无效，因为首先，该条款属于格式合同条款，由原告提供，该条款明显增加原告利益，侵害了被告的利益；其次，该4楼阁楼层高较低，不具有使用功能，原告利用优势地位让被告签订该格式条款，致使被告无法达到合同使用目的；最后，该阁楼消防未被审批通过，消防部门多次宣传不得使用阁楼。故双方签订的阁楼使用面积应无效。既然阁楼使用面积无效，2014年至2017年度被告关于252.6平方米阁楼面积缴纳的管理费，加上被告支付的10万元押金，减去被告认为应当支付的2018年1月至2019年7月105、106、107室的租金和管理费，经过计算，原告还应返还被告5万多元，但被告自愿将金额调整为42,000元。原告针对被告周燕华的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方在《管理服务合同》第二条中有关“其他(4楼阁楼)使用面积405、406、407室252.6平方米”的条款并非格式条款，是双方共同约定的。4楼阁楼层高是不怎么高，大概2.2米，但可以正常使用，而且有水有电。原告不存在侵害被告利益的情形，该阁楼面积不收取租金，只收管理费。4楼阁楼也是经过消防审批通过的。被告称业主有告知过不要将租金付给原告，应该提供相应证据，被告称消防未通过审批，也应当提供相应证据，但在本案中被告并未提供任何证据。而对于押金，原告不同意退还押金，只同意在本案中一并抵扣处理。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋租予被告，其中105AB、106AB、107AB、308AB商铺面积为353.28平方米，其他(4楼阁楼)405AB、406AB、407AB室使用面积252.6平方米。租期自2014年1月1日起至2019年7月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为224,711元，被告应于2015年12月15日前缴付；2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为238,193元，被告应于2016年12月15日前缴付；2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为252,484元，被告应于2017年12月15日前缴付；2019年1月1日至2019年7月31日期间的租金为156,119元，被告应于2018年12月15日前缴付。若被告未按时向原告交纳租金，则每逾期1天应承担当期应交总金额3‰的违约金。若被告未按时向原告交纳租金、市场经营管理服务费等费用逾期30天，原告有权解除合同。合同另对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订《管理服务合同》一份，在该合同第二条市场基本情况中载明：“被告商铺位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场33号105AB、106AB、107AB、308AB室，合计建筑面积353.27㎡；其他(4楼阁楼)使用面积405、406、407室252.6㎡。”(注：引文下划线部分为当事人手写内容)该合同还约定了市场管理服务费按商铺和4楼阁楼面积计算，为0.3元每平方米每日(含市场经营培育费)，交付时间与支付租金同步，每逾期1天应支付欠费金额万分之五的滞纳金，逾期15天的，加倍计收滞纳金。为了稳定市场发展，保持良好的经营秩序。被告须一次性向原告交纳市场商铺经营保证金100,000元。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了市场商铺经营保证金100,000元，并支付了系争房屋2014年度和2015年度的租金和市场管理费。因被告未按时支付系争房屋2016年度和2017年度的租金和市场管理费，本院于2017年4月受理了原告与被告之间关于系争房屋的房屋租赁合同纠纷案件，原告九洲世贸公司起诉要求解除原、被告之间关于系争房屋签订的《商铺租赁合同》，返还房屋并要求被告支付系争房屋2016年度和2017年度的租金和市场管理费及相应的违约金。本院经审理于2017年11月17日依法作出了(2017)沪0117民初5567号民事判决。该民事判决书载明：“本院认为，本案争议焦点一为：系争房屋的租赁关系存在于何者之间。综合在案证据及各方陈述，本院确认原告与博杰食品的《租房合同》仅是为办理相关证照所用，本案系争房屋的租赁关系存在于原、被告之间。原、被告签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》合法有效，双方均应恪守。……本案中，被告虽有逾期付款行为，但根据本院出具的系列《公告》可知，被告逾期支付租金具有合理理由。……综上，原告不具备合同解除权。……”最终，本院判决如下：“一、被告周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金462,904元；二、被告周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2016年度、2017年度管理服务费130,868元；三、若被告周燕华未按上述第一项判决指定的期间履行义务的，被告周燕华应支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付租金违约金(以462,904元为本金自本判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；原告有权就本项判决与上述第一项判决一并申请执行)；四、若被告周燕华未按上述第二项判决指定的期间履行义务的，被告周燕华应支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付管理服务费违约金(以130,868元为本金自本判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；原告有权就本项判决与上述第二项判决一并申请执行)；五、驳回原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。”九洲世贸公司和周燕华均不服本院(2017)沪0117民初5567号民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。该院经审理于2018年4月26日依法作出(2018)沪01民终750号民事判决，认定九洲世贸公司与周燕华就系争房屋签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应恪守，并认定系争房屋租赁关系主体应为九洲世贸公司与周燕华之间，且九洲世贸公司在双方纠纷尚未经法院处理之前主张行使合同单方解除权，依据不足。最终，该民事判决驳回九洲世贸公司和周燕华的上诉，维持原判。另查明，2007年12月31日，当时是包括系争房屋在内长浜路501弄商铺权利人的案外人上海松江礼品城有限公司作为委托方(甲方)与原告九洲世贸公司(曾用名上海汉东礼品市场经营管理有限公司)作为受托方(乙方)签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定乙方是经批准的上海国际礼品城市场经营管理专营公司，委托期间，乙方以自己的名义，使用经甲方确认的《商铺租赁合同》与商户签订合同，负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜；委托经营管理的商铺位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄内，建筑面积约20万平方米；委托经营管理的期限为18年，自2008年1月1日起至2025年12月31日止；委托经营管理期间，甲方有权将该商铺转卖、赠与或继承、但受让方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容。该管理协议还对其他事项进行了约定。随后，在2013年9月27日，原告以自己的名义与被告关于系争房屋签订了《商铺租赁合同》及《管理服务合同》。2015年3月31日，本院作出(2013)松执字第1983号《公告》，对系争房屋中105、106、107商铺在内的一系列房屋进行查封。2016年5月11日，上海法制报刊登《上海市拍卖机构司法委托拍卖公告》，载：松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号店铺，105室建面84.2㎡，205室建面100.67㎡，305室建面100.67平方米，合计285.54㎡(以下简称“105全幢”)，105室带租约，整体拍卖。松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号店铺，106室建面84.2㎡，206室建面100.67㎡，306室建面100.67平方米，合计285.54㎡(以下简称“106全幢”)，106室带租约，整体拍卖。2016年5月13日，上海法制报刊登《上海市拍卖机构司法委托拍卖公告》，载：松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号店铺，107室建面84.2㎡，207室建面100.67㎡，307室建面100.67平方米，合计285.54㎡(以下简称“107全幢”)，107室带租约，整体拍卖。2016年9月24日，案外人上海松江礼品城有限公司与姚东方签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将105全幢售予案外人姚东方；同日，案外人上海松江礼品城有限公司与赵昌志签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将106全幢售予案外人赵昌志；同日，案外人上海松江礼品城有限公司与林某签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将107全幢售予案外人林某。应当指出，在2017年4月本院受理原告与被告关于系争房屋的房屋租赁合同案件时，系争房屋中的105、106、107商铺的权利人已经不再是上海松江礼品城有限公司。本案审理中，原、被告一致确认系争房屋中105、106、107、308商铺既收取租金，也收取市场管理费，4楼阁楼405、406、407只收取市场管理费，不收取租金；2019年7月31日，被告已经将系争房屋返还给原告；105、106、107商铺新产权人未以诉讼或者仲裁方式向原告或被告主张过租金。被告并确认其确实未向原告或者新业主支付过系争房屋2018年度和2019年1月至7月的租金，也未向原告支付过系争房屋2018年度和2019年1月至7月的市场管理费；被告亦未和105、106、107商铺新业主签订过新的商铺租赁合同；被告对于系争房屋租金、市场管理费的计算方式认可，对相应违约金的计算方式、起算时间等标准也没有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告提出反诉请求确认原、被告签订的《管理服务合同》第二条中有关“其他(4楼阁楼)使用面积405、406、407室252.6平方米”的条款无效，但被告为支持其反诉请求提出的理由均不能成立，现分析如下：首先，被告辩称该条款为格式条款，但该条款中“405、406、407室252.6平方米”是手写内容，显然原、被告双方在订立《管理服务合同》时对4楼阁楼的具体房间及面积进行过协商，本条款并不符合格式条款须事先拟定，在订立合同时未与对方协商的特性，故对被告该项辩论意见，本院不予采纳；其次，被告辩称该条款损害被告利益，但并未提供相应证据佐证，原告亦不认可。而且，该条款所涉及的阁楼面积系原告提供给被告免租金使用，原告仅基于商城物业管理需要向被告收取一定金额的市场管理费，该行为显然不能认定是损害被告利益的行为，故对被告的该项辩论意见，本院亦不予采纳；最后，被告辩称4楼阁楼无法使用，未通过消防审批，也未提供证据证明其主张，原告同样不认可，故对被告的该项辩论意见，本院亦难以采纳。综上，在生效判决已经对原、被告之间签署的《商铺租赁合同》和《管理服务合同》的效力做出有效认定的情况下，被告提出的反诉主张没有相应证据支持，亦无法推翻生效裁判文书的认定，故本院确认九洲世贸公司与周燕华就系争房屋签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应恪守。本院对于被告要求确认“其他(4楼阁楼)使用面积405、406、407室252.6平方米”条款无效的诉请，不予支持。同理，因被告第二项反诉请求系基于第一项阁楼面积条款无效而产生的，在本院不予支持被告第一项反诉请求的情况下，被告主张退还押金的诉请，也没有事实和法律上的依据，本院同样不予支持。关于原告是否有权向被告收取2018年度及2019年1月至7月的租金、市场管理费及相应违约金的问题。本院认为，被告提出的抗辩理由同样不能成立，现分析如下：首先，被告称原告并非适格主体，既非系争房屋产权人，也无产权人的授权。经本院查明的相关事实、证据和当事人陈述可知，原告早在2007年即与当时系争房屋权利人上海松江区礼品城有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，取得以自己名义对外出租系争房屋和收取租金的权利，并在2013年9月27日与被告签订了《商铺租赁合同》及《管理服务合同》，上述时间节点均早于系争房屋中105、106、107商铺产权变更的时间点，且案外人在某让105全幢、106全幢、107全幢时亦知晓其中的105、106、107室是带租约拍卖。因此，系争房屋中105、106、107室房屋权利的受让人应当承受原权利人在《商铺委托经营管理协议》项下的权利义务，并受原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《管理服务合同》的约束。故本院对被告的该项辩论意见，不予采纳；其次，被告称已将系争房屋转租给案外人博杰食品，被告主体也不适格。本院认为，根据合同相对性，无论被告有无转租，其作为《商铺租赁合同》及《管理服务合同》的当事人，均应按照约定全面履行自己的义务，其以转租为由对抗支付租金和市场管理费的辩称意见，本院同样不予采纳；再次，被告称新业主已通知其不要再交费给原告，博杰食品与新业主已经就房租问题达成履行的意见，均无证据佐证，原告也不认可，故对被告的该项辩论意见，本院亦不予采纳；最后，被告称系争房屋实际只使用了105、106、107的面积，故只愿意支付一层面积的租金和市场管理费。然而根据双方签订的《商铺租赁合同》及《管理服务合同》，原告将系争房屋出租给被告，相应的占有、使用、收益的权能业已转移至被告名下，至于被告如何使用系争房屋以及使用哪些部位，是被告自己的事情，被告以此来抗辩不支付全部租金和管理费，于法无据，本院不予采纳。综上，即使系争房屋中部分商铺在租赁期间发生过权利变更，原告仍有权依据《商铺租赁合同》及《管理服务合同》向被告主张2018年度及2019年1月至7月的租金、市场管理费及相应的违约金。现被告对租金、市场管理费的计算方式予以认可，对违约金的计算方式及起算时间等标准也无异议，本院予以确认。至于被告已经支付给原告的10万元保证金，为便利当事人和避免诉累，本院在本案中一并予以处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金152,484元(已抵扣100,000元保证金)，并向原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以252,484元为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按年利率24%计算的违约金；二、被告(反诉原告)周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2019年1月1日起至2019年7月31日止的租金156,119元，并向原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以156,119元为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按年利率24%计算的违约金；三、被告(反诉原告)周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的市场管理费65,435元，并向原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以65,435元为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算的违约金；四、被告(反诉原告)周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2019年1月1日起至2019年7月31日止的市场管理费38,170元，并向原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以38,170元为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算的违约金；五、驳回被告(反诉原告)周燕华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,571元，减半收取4,285.50元，反诉案件受理费465元，合计诉讼费4,750.50元，均由被告(反诉原告)周燕华负担(已付465元，剩余4,285.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年五月二十八日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。