山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初1452号 原告：青岛洪洋经济咨询服务有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：张进芳，职务经理。 委托诉讼代理人：高越腾，山东新岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺娟，山东新岛律师事务所实习律师。 被告：赵厚峰，男，1983年5月22日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：封宇，女，1984年3月10日出生，汉族，住址同上。 被告：封宇，女，1984年3月10日出生，汉族，住址同上。 原告青岛洪洋经济咨询服务有限公司（以下简称：洪洋公司）与被告赵厚峰、封宇居间合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告洪洋公司之委托诉讼代理人高越腾、贺娟，被告赵厚峰之委托诉讼代理人封宇，被告封宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪洋公司最终向本院提出诉讼请求：1.赵厚峰、封宇向洪洋公司支付居间服务费8250元、违约金16500元；2.赵厚峰、封宇向洪洋公司支付民事诉讼代理费1500元；3.赵厚峰、封宇承担诉讼费563元。事实和理由：2019年3月31日，在洪洋公司的居间下，洪洋公司作为居间方，赵厚峰、封宇作为售房人，王心顺作为购房人，就青岛胶南市珠海小区恒泰大厦住宅楼705室（新地址：黄岛区双珠路1538号X室）房屋买卖和居间事宜签订《房屋买卖居间合同》，对房屋基本情况、成交价格、付款方式、违约责任、居间服务费的支付等做出了明确约定。该合同第八条约定，鉴于赵厚峰、封宇、王心顺已经确认洪洋公司提供了居间服务，并促成房地产买卖合同的成立，已经完成居间义务的事实，赵厚峰、封宇、王心顺同意自本合同签订时一次性支付给洪洋公司服务佣金，其中赵厚峰、封宇应支付8250元，王心顺应支付8250元。2019年4月8日，王心顺与赵厚峰签订《弃购证明》，载明因王心顺的原因导致不能购买涉案房屋。洪洋公司认为，其已经全面诚信履行居间义务，赵厚峰、封宇、王心顺应当支付居间费，并按照《卖方服务佣金确认书》、《买方服务佣金确认书》的约定承担违约责任及律师费、诉讼费。据此，洪洋公司提起诉讼，请求法院判如所请。 封宇辩称：一、洪洋公司套取到封宇的房源。封宇的房屋最初挂在自家楼下的“悟空找房”。“悟空找房”打电话告知封宇有客户看房子，因需要照看1岁的孩子，由父亲代去开的门。封宇之父因没有与中介“悟空找房”见过面，不知道洪洋公司并非“悟空找房”，故被洪洋公司的经纪人套到了房源。洪洋公司的工作人员进入房屋后未经允许便拍照与录像。二、洪洋公司趁人之危并做虚假宣传由此造成封宇交易的失败。买方王心顺是替女儿看房、买房。签合同前洪洋公司告诉封宇：王心顺腿不好当天下午还拿的中药，认为封宇家装修挺好，看房子也看累了，不想再继续看房了。合同上写着7楼，封宇后来才知道洪洋公司告诉王心顺之女是5楼；中介只录了室内，并没有录小区周围环境及楼的外观给王心顺之女看。洪洋公司做了虚假宣传，违背了《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则、第七条遵纪守法原则、第四十二条缔约过失原则。根据法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，委托人有权要求洪洋公司承担损害赔偿责任。三、洪洋公司《房屋买卖居间合同》不符合我国居间合同的特点，没有达到合同应有的目的性，居间没有产生有效结果，洪洋公司未完成全部的合同义务。根据法律规定，居间人只有在居间产生有效结果时才可以请求报酬给付。合同第一条第6项约定：“未办理交易过户手续，由洪洋公司为甲乙双方提供此服务。”洪洋公司没有给甲乙双方完成交易过户、交房手续等完整流程，没有促成买卖双方最终的签约与交付，没有完成居间的义务，没有达到居间合同的目的性（促成居间，达成一致）。根据法律规定，合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。案涉房屋已由盛合家房产中介出售给逄淑杰，并签订了《房地产买卖契约》，所有手续均已顺利办理完毕，完成了实际的房屋买卖交付，故封宇有权拒绝支付洪洋公司全额居间佣金。四、洪洋公司的《房屋买卖居间合同》以合法形式掩盖非法目的，严重损害守约方的利益。《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方的主要权利的，该条款无效。”《房屋买卖居间合同》由洪洋公司提供，是洪洋公司重复使用而又预先制定好的格式协议，文本内容繁多。合同第七条“违约责任”第3项约定“任何一方违约，买卖双方一致同意支付各自的买卖佣金。”明显免除了洪洋公司自己的责任，加重了封宇的责任。该约定的意思就是房屋买卖必须成交，否则买卖双方必须承担责任，而洪洋公司却对自己没有约定。合同第八条“居间服务费的支付”更是洪洋公司的保底条款。为了促成订单，使自己获取报酬的目的不落空，洪洋公司利用格式条款不管其居间行为是否成功，均可以得到相当于居间报酬的违约金或服务费。本约定明显与当事人需遵循公平原则确定各自权利和义务的法律法规相悖，应为无效。利用封宇急于卖房的心理，洪洋公司诱导封宇与其签订《房屋买卖居间合同》，从而使封宇处于被动地位。封宇对房屋交易习惯，相关手续的办理程序并不了解，对房屋买卖这项专业的交易活动不熟悉，洪洋公司没有给封宇解释什么是居间合同，更没有给封宇解释合同的内容与条款。洪洋公司告诉封宇这都是房屋买卖要走的程序而已，所有房屋买卖的合同都是一样的。封宇签合同时没有详细研究相关合同条款，纯粹出于对洪洋公司的信任。五、洪洋公司给封宇权利和经济造成极大的伤害和损失，并且没有妥善处理买方的毁约行为，押房产证与2000元的物业押金，强迫封宇与买方签《弃购声明》，且声明违背封宇的真实意愿。1.买方提出不买后洪洋公司给封宇出点子：“就和买方说签了合同就必须要买，不买承担的后果就是定金不退，还要支付给封宇16.5万元的违约金（相当于总房款20%）,拿这个来吓唬王心顺说不定他就会买。”封宇不想赚亏心钱，认为老人不容易。封宇出于同情买方，善意认为王心顺腿脚不好，家庭情况特殊，房屋确实挺高是两层网店上第五层，另行出售也可以，但买方亲自告诉封宇不买房子是因为没有钱。封宇与买方协商房屋不买定金不退，买方已同意。原因是：封宇与王心顺签订合同后为了第一时间还清此房屋还存在的建设银行贷款20万元，已预约好了银行提前还款日，并将所有未到期的保险与存款提前取出并借了一部分钱用于提前偿还贷款；封宇认为与王心顺的房屋交易马上就会完成，为了孩子上小学，在锦绣城已交付定金2万元；封宇与买方签订合同后为了第一时间给王心顺腾出房屋，已把原住所的大部分家具及生活用品找搬家公司搬出，为了有地方放置家具、家电及一家四口的生活用品，又在别处租赁住处，由此产生了搬运费用的租赁费用，共计12600元。2.洪洋公司张进芳押着封宇的房产证与2000元的物业押金不给，告诉封宇必须由买方王心顺出具《自愿放弃房屋购买声明》后才可以另行出售，否则就是违法。封宇出于遵守法律被迫无奈，出于对洪洋公司的信任，封宇的家属当天下午要出差赶时间，出于想尽早拿到自家的房产证不耽误继续卖房子，所以被逼无余且信以为真。《房屋弃购声明》是由洪洋公司全权给买方起草的，并没有涉及到任何中介居间费用的字眼。洪洋公司误导了封宇，不用让买方出具《房屋弃购声明》同样可以继续卖房子，封宇再次怀疑洪洋公司与购房人存在恶意串通。洪洋公司故意实施欺骗封宇的行为是欺诈行为，不能请求相应的佣金。根据法律规定，居间人违反委托人的义务而有利于相对人的行为，不得向委托人行使报酬请求权，即使事前约定有费用偿还请求权的，也无权行使。洪洋公司起草的声明中写的“互不追责”违背买卖双方的真实意愿。真实意思的表达是：买方王心顺给封宇出具《弃购声明》后，封宇可以尽快另出售该房屋，卖方不追究买方20%违约金的责任；买方不追究自己因违约而损失的定金一万元。因封宇在锦绣城已定购房屋，王心顺主动另给封宇五千元作为补偿锦绣城的定金。因此，封宇第三次怀疑洪洋公司与购房人存在恶意串通。洪洋公司在签订完三方合同、王心顺给封宇1万元定金后说等房屋成交手续办理完毕再给居间佣金就行，洪洋公司在帮王心顺起草《弃购声明》中没有体现出居间佣金，反而在知道封宇房屋已卖掉后才向封宇主张居间佣金。洪洋公司找的客户本来就有问题，封宇有理由怀疑洪洋公司与购房人存在恶意串通，先与封宇签订《房屋买卖居间合同》，促成所谓的合同，而后放弃购买，骗取卖房人佣金的可能。洪洋公司缺少基本的中介专业程度和职业操守。作为中介属于居间人，洪洋公司有义务保证合同履行，才能收取佣金。在买方毁约时假如洪洋公司妥善处理，及时签署解约协议，封宇一定会在协议中主张自己的权益，要求违约方来承担佣金。洪洋公司只为了自己的利益不顾守约方，作为无过错方封宇觉得很冤。六、根据《房屋买卖居间合同》第七条约定，洪洋公司的佣金应该由合同的违约方支付。该条款约定：“如买卖双方导致一方有损失的，由所损失一方向另一方提出赔偿”。显然，封宇并非本该合同的违约方，封宇在合同签订之后，即为房屋买卖做了大量的准备工作，积极履行买卖合同，在合同的治谈、签订、履行过程中均系善意。购房人王心顺不仅违背诚信，同时也违反了双方在居间合同中的约定，与封宇签订合同后又拒绝购买，导致买卖合同交易未能促成。因王心顺的违约造成了洪洋公司的损失，应该由洪洋公司向违约方要求支付。七、封宇之前支付给洪洋公司劳务费，洪洋公司经纪人已拒绝接受。《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”2019年4月8日，封宇从情理方面考虑到洪洋公司虽然未给封宇实际售出房屋，但也有劳动付出，故给洪洋公司支付劳动服务费500元，洪洋公司已拒绝接受，并说王心顺之女胡搅蛮缠就别管了，并要继续帮封宇出售该房屋。可是当洪洋公司知道案涉房屋已通过其他中介卖出后才向封宇索要居间佣金。八、洪洋公司主张的违约金明显超出佣金，不符合法律规定。综上所述，洪洋公司向封宇主张支付全额佣金的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，请求法院依法予以驳回。 赵厚峰同封宇的答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：洪洋公司于2006年5月17日经工商登记依法注册成立，法定代表人为张进芳，经营范围包括房屋中介服务等等。赵厚峰与封宇于2011年12月13日依法登记结婚，赵厚峰从事销售，封宇系初中教师。 2019年3月30日，封宇、赵厚峰作为委托人，洪洋公司作为受托单位，签订《公开发布出售房屋信息委托书》，约定：赵厚峰、封宇委托洪洋公司对外发布坐落于青岛市黄岛区珠海小区恒泰大厦住宅楼X户房屋的出售信息，受托人应按该房屋成交价的2%收取居间服务费，出售人与购买人各支付8250元，授权期限到促成并签订买卖合同之日止。案涉房屋的所有权证编号为私字第XXX号。 洪洋公司在互联网上公布了该房屋出售信息，王心顺意欲购买，洪洋公司带领王心顺实际查看了案涉房屋。 2019年3月31日，封宇、赵厚峰作为甲方，王心顺作为乙方，洪洋公司作为丙方，经协商一致签订《房屋买卖居间合同》，对房屋基本情况、成交价格、付款方式、相关事宜、税费缴纳、权属过户及房屋交付相关事宜、违约责任、居间服务费的支付等事项进行了详细约定。第二条“成交价格”约定为82.5万元。第八条第一款约定：“鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务，并促成了甲、乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，甲、乙双方同意自本合同签订时一次性支付给丙方服务佣金，其中：甲方应支付佣金人民币（大写）捌仟贰佰伍拾整，乙方应支付佣金人民币（大写）捌仟贰佰伍拾整。”该合同的格式样本系由洪洋公司提供。 当日，洪洋公司作为甲方，封宇、赵厚峰作为乙方，签订《卖方服务佣金确认书》。第二条约定：（1）乙方应按约定金额支付居间服务费8250元；（2）乙方与卖方签订《意向金收条》、《定金合同》或《买卖合同》、《房屋买卖居间合同》签订之日时，一次性支付甲方。第三条“违约责任”约定：（1）如乙方未按第二条所述内容履行协议，应在违约三日内双倍支付服务佣金给甲方作为违约金。（2）………(3)………违约方自行承担由此产生的法律后果，违约方承担守约方的一切损失，包括但不限于诉讼费、查封费、评估费、拍卖费、鉴定费、律师费、误工费、居间服务费等在本合同签订、履行、诉讼过程中产生的所有费用。 后来，赵厚峰、封宇与王心顺未按相关规定办理网签备案，亦未申请银行按揭贷款。 2019年4月8日，王心顺与赵厚峰签订《弃购证明》，载明“现因买方自身原因导致不能购买该房屋，买方主动放弃该房屋私XXX的购买权，于2019年3月31日所交定金壹万元整卖方概不退还，由于买方王心顺给卖方赵厚峰造成的其他损失（备注卖方因买方已购该房屋故于锦绣城已定房屋并已支付贰万元定金）,现买方王心顺同意另支付卖方赵厚峰伍仟元整作为补偿。互不追责。买方王心顺同意卖方赵厚峰自签字之日起即可另行出售此房屋。” 2019年4月，赵厚峰、封宇通过另外一家中介机构将案涉房屋出售给案外人，并且办理了所有权变更登记手续。 2019年11月28日，洪洋公司与山东新岛律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定后者接受前者的委托，指派本所的高越腾律师作为本案委托事项的承办律师；律师代理费共计3000元，于本合同签订当日支付。当日，山东新岛律师事务所为洪洋公司开具了青岛增值税普通发票一份，载明的服务名称为民事诉讼代理费、价税合计为3000元。 2020年1月14日，洪洋公司提起本案诉讼。2020年4月7日，洪洋公司作为甲方、王心顺作为乙方经协商一致签订《和解协议》，约定：乙方于本协议签订当日支付给甲方居间服务费8250元、律师费1500元、诉讼费550元，共计10300元；甲方收到10300元后，放弃向乙方主张违约金16500元；本协议履行完毕后，双方因居间合同纠纷事宜不存在其他任何争议。对于该协议，王心顺已按约履行完毕。2020年4月28日，原告于庭前申请撤回对王心顺的起诉，本院裁定予以准许并记录在案。 法庭审理中，赵厚峰、封宇另提交录音，称于2019年4月8日由封宇用手机录制了赵厚峰、封宇、王心顺、王心顺之女四人的谈话，欲证明洪洋公司起草的《弃购证明》不符合赵厚峰、封宇的真实意愿。 经当庭演示原始载体，洪洋公司质证称：对真实性不予认可，无法确定对话主体为赵厚峰、封宇与王心顺父女；即使真实，由于赵厚峰、封宇与王心顺已签订《弃购证明》，该证明系双方真实意思表示，赵厚峰、封宇作为完全民事能力人，应当认识到签字、捺印的法律效力，故洪洋公司并无过错。 本院认为，本案系居间合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：洪洋公司对赵厚峰、封宇的诉讼请求应否得到支持。洪洋公司作为居间人提供居间服务，促成赵厚峰、封宇与王心顺之间房屋买卖合同成立，本院予以确认。虽然《房屋买卖居间合同》约定赵厚峰、封宇应支付佣金8250元，但是该数额系按照房屋成交价格的1%计算的，并且在居间合同履行过程中，洪洋公司仅仅在互联网上公布了案涉房屋出售信息、带领王心顺实际查看房屋、提供《房屋买卖居间合同》格式样本等，而《弃购证明》又载明“因买方自身原因导致不能购买该房屋”，赵厚峰、封宇作为出卖人并不存在违约行为，因此洪洋公司无权要求赵厚峰、封宇支付全额佣金。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”考虑到《房屋买卖居间合同》的实际履行情况，结合本案案情，本院酌定赵厚峰、封宇共同支付的报酬以3000元为宜。基于此，洪洋公司无权要求赵厚峰、封宇再支付违约金与民事诉讼代理费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、赵厚峰、封宇于本判决生效之日起十日内共同支付青岛洪洋经济咨询服务有限公司报酬3000元； 二、驳回青岛洪洋经济咨询服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1113元，由青岛洪洋经济咨询服务有限公司负担1063元，赵厚峰、封宇共同负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘坤华 二〇二〇年五月十一日 法官助理张群 书记员李萍