江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0727民初990号原告（反诉被告）张伟贤，男，1963年10月2日出生，汉族，家住龙南县。原告（反诉被告）吴素玲，女，1965年8月17日出生，汉族，家住龙南县。以上二原告委托代理人邱国梁，江西全丰律师事务所律师。被告（反诉原告）赖华玉，女，1964年9月17日出生，汉族，家住龙南县。被告（反诉原告）钟国城，男，1989年1月18日出生，汉族，住址同上，系赖华玉儿子。被告（反诉原告）钟沇曈，女，1990年7月22日出生，汉族，家住龙南县，系赖华玉女儿。以上三被告委托代理人刘鹏伍，龙南县精诚法律服务所法律工作者。本院于2019年5月10日立案受理原告（反诉被告）张伟贤、吴素玲诉被告（反诉原告）钟贵云、赖华玉房屋买卖合同纠纷一案。在诉讼过程中，被告钟贵云于2020年2月23日因病过世，本院根据其子女的申请，变更钟国城、钟沇曈为本案被告（反诉原告）。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟贤、吴素玲及其委托代理人邱国梁，被告赖华玉、钟国城、钟沇曈及其委托代理人刘鹏伍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟贤、吴素玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年10月18日签订的房屋买卖协议；2、由被告将龙南县自建房五楼东侧套房和一楼北面2号车库交回给原告，原告自愿返还已支付的房款给被告；3、由被告支付自2018年10月至房屋交回原告期间的房租，每月按1600元计算，至2019年5月共计88000元。事实与理由：原告与张细妹、赵龙在龙南镇新都安置区Ｇ区共建了一栋住房，其中五楼东侧的套房和一楼北面2号车库分配给了原告所有。2014年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订上述房屋、车库买卖协议书，约定：1、原告将上述房屋卖给被告，总价款为474280元，由被告先付款224280元，余款25万元由被告按月利率0.60042%以10年期按揭归还，每月支付等额本息2930元给原告。2、签订协议乙方付清首付款后，甲方一个月内将房屋交由乙方装修和使用，但不得随意更改房屋的结构；乙方10年内付清全部房款后，房屋所有权归乙方所有，乙方才可以自由处置、自主买卖；乙方在未付清房款之前，甲方享有该房屋的所有权。3、乙方如果连续六个月未支付本息，甲方有权另行处理。4、本协议自签字后生效。协议签订后，原告将房屋交付给了被告，被告对所欠的25万元出具了借条给原告，被告支付了2018年9月之前的按揭款。但是自2018年10月起，被告借口房屋没有房产证而拖欠房款不付，原告多次催促无果。被告的行为已经违反协议的约定，为保护原告的合法权益，提起诉讼，请求支持原告的诉求。为支持其主张，原告提供了以下证据：1、原告的身份证、房屋买卖协议书、被告出具的借条，以证明原告的诉讼主体，双方签订了房屋买卖协议，被告支付首付款后，所欠房款由被告出具了借条；2、被告按月支付欠款本息清单，证明被告支付所欠房款的情况；3、解除合同通知书，证明原告履行了通知被告解除合同的义务；4、龙南县住房和城乡建设局商品房统计表，证明2018年新都区域的商品房价格；5、龙南县房屋出租价格信息，证明龙南县房屋出租价格为每平米18.57-20.63元。被告辩称：同意解除双方签订的房屋买卖协议书，由原告返还购房款给被告，但是对于原告要求被告付租金的诉求应当予以驳回。被告同时提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖协议书无效；确认反诉被告在订立合同过程和履行合同过程中，有故意隐瞒有关重要事实和提供不真实情况等民事欺诈行为的过错；2、由反诉被告向反诉原告返还购房款和向反诉原告赔偿损失893450元；为支持其主张，被告提供了以下证据：1、龙南县房屋拆迁补偿安置协议书、国有划拨住宅用地使用权证，证明案涉房屋土地来源为对被拆迁人廖爱成的划拨安置用地，依照国家规定不得擅自转让，反诉被告受让70平方米拆迁安置用地后，与他人合伙兴建共占地210平方米的六层高房屋，构成非法转让土地和违规用地建房；2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明2011年龙南县建设局核准廖爱成建设用地规划为独户，用途为住宅，占地面积70平方米，楼层高为4层，建筑面积为288平方米，用地位置为新都安置区G区8号，反诉被告与他人合伙建房实际情况违反以上规划许可，涉嫌非法违章；3、协议书，证明反诉被告与张细妹、赵龙合资建房违反了国家规划许可，属于违法建筑，双方签订的协议为无效合同，损害了反诉原告的权益；4、反诉被告出具的收条、银行存款回单，证明反诉被告收取了反诉原告房款，自2014年12月至2018年6月反诉原告支付尚欠购房款的金额。经审理查明：2011年3月12日，原告张伟贤、吴素玲以蔡秀英、吴素玲的名义从廖爱成处转让到一块安置建房用地，该地皮位于龙南县8号。之后，原告与相邻的二户张细妹、赵龙共建了一栋六层的住房，该房屋的一楼为车库及杂物间；二至六楼总共有十套套房，其中五楼东侧的套房和一楼北面2号车库分配给了原告所有。2014年10月18日，原告吴素玲（甲方）与被告赖华玉（乙方）签订上述房屋、车库的买卖协议书，协议书第一条、土地来源：甲方从新都村廖爱成安置建房用地转让的8号地块，与6号地块的张细妹、7号的地块赵龙联合建房，土地总面积210平方米；现已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》等“三证”，因多种原因，暂不能办理房屋产权所有权证（即房产证）。另外约定：1、房屋总价款478000元，优惠后总价474280元，由乙方先付款224280元，甲方将上述“三证”和土地转让协议书的复印件交给乙方，剩余房款25万元由乙方按银行规定的利率以10年期按揭归还，每月支付等额本息2930元给甲方；2、签订协议乙方付清首付款后，甲方一个月内将房屋交乙方装修和使用，但不得随意更改房屋的结构；乙方10年内付清全部房款后，房屋所有权归乙方所有，乙方才可以自由处置、自主买卖；乙方在未付清房款之前，甲方享有该房屋的所有权；3、证件办理：以后如条件成熟可以办证时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权证件，办证费、过户费均由乙方承担；4、违约责任：乙方如果连续六个月未支付本息，甲方有权另行处理；在乙方履行协议约定期间，甲方不得将已出售给乙方的房屋用于抵押借贷，如甲方违约应赔偿乙方损失，并加另付10%的违约金给乙方；5、本协议自签字后生效，双方不得反悔。协议签订后，被告支付了首付款人民币224280元给原告，剩余所欠的25万元房款被告出具了借条给原告，被告还支付了2018年9月之前的按揭款共计139270元给原告。签订房屋买卖协议前，原告已经将房屋交付给了被告，被告于2014年11月装修好房屋后搬入居住至今。2014年底，原告将土地转让之前所办好的“三证”复印件交给了被告，因原告与他人合建的房屋存在违反规划的情况，2018年8月被告试图到房屋管理部门办理房屋所有权证时，被告知不能办理房权证，被告遂停止向原告支付每月的按揭款。双方因此就支付所欠房款与办理房产权的问题多次协商，均没有达成一致，原告遂诉至本院。本案在审理过程中，经本院委托，赣州华昇房地产估价有限公司对于受委托的事项进行了鉴定，认定被告所购买的涉案房屋、车库的装饰装修和家用电器等相关设施的购买安装价格的评估值为108400元；在龙南县城于2014年10月与2019年6月份二个时间点上，购买相同面积、相邻地段的商品房和车库的购房市场差价为254500元。被告因此支付鉴定费15000元。上述事实，有原告提供的身份证、房屋买卖协议书、被告出具的借条、被告按月支付欠款本息清单，解除合同通知书，被告提供的龙南县房屋拆迁补偿安置协议书、国有划拨住宅用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，原告出具的收条、银行存款回单等证据以及鉴定意见书、鉴定费发票、庭审笔录证实。本院认为：原告张伟贤、吴素玲转让到他人拆迁安置的土地后，与相邻的二户人合建了六层楼房，其所建造的房屋严重违反了规划，原告出售给被告赖华玉夫妇的房屋属于违章建筑；被告反诉要求确认双方所签订的房屋买卖协议书无效，本院予以认可。对于无效合同的处理，应当由被告交出所使用的房屋，由原告返还所收取的房屋买卖款给被告，并由原告补偿被告因装饰装修房屋所支付的价款。对于因合同无效后，反诉原告所提出的要求反诉被告赔偿损失的问题。一是所支付的购房款利息损失问题，虽然所支付的购房款利息损失客观存在，但是反诉原告支付购房款后，取得了房屋的使用权，故对于原告要求被告支付房屋租金的请求，以及反诉原告要求反诉被告支付购房款利息的请求，本院均不予支持。二是反诉原告房屋装饰装修费用的损失问题，鉴定机关认定反诉原告的房屋装饰装修费用为108400元，本院对该鉴定意见予以采信。三是经鉴定的在2014年10月与2019年6月二个时间点上，购买相同地段、相同面积的房屋和车库的差价损失问题，本院认为应当根据双方在签订履行房屋买卖合同过程中的过错大小、以及其他相关因素进行确定。原告明知所建造的房屋严重违反规划而不能办理房屋所有权证，但仍然出售给被告，原告的主观过错较大；在取得房屋建造前所办理的“三证”复印件后，被告已经知道所购买的房屋违反规划，但仍然抱着侥幸心理，没有进一步了解是否能够办理房产权权，并继续支付房屋按揭款给原告，故被告对于在不同时间点重新购房的差价损失也存在过错，应当自行承担相应的损失。另外，如果被告购买合法的商品房，一般情况下不可能相应购买到面积27平方米的车库；且不同的年份购房的差价由多种因素决定。结合赣州华昇房地产估价有限公司出具的鉴定意见，本院酌情确定由反诉被告补偿在上述不同时间点购房差价的损失10万元给反诉原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告张伟贤、吴素玲与被告赖华玉于2014年10月18日签订的房屋买卖协议书无效；二、由被告赖华玉、钟国城、钟沇曈将位于龙南县8号五楼东侧的套房和一楼北面2号车库交回给原告张伟贤、吴素玲；三、由反诉被告张伟贤、吴素玲返还所收取的购房款人民币363550元给反诉原告赖华玉、钟国城、钟沇曈；四、由反诉被告张伟贤、吴素玲支付涉案房屋及车库的装饰装修损失人民币108400元，以及在2014年10月与2019年6月二个时间点上，购买相同地段、相同面积的房屋等的差价损失人民币100000元给反诉原告赖华玉、钟国城、钟沇曈；五、驳回原告张伟贤、吴素玲的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告赖华玉、钟国城、钟沇曈的其他反诉请求；七、上述二、三、四项确定的义务限于判决生效后二个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费减半收取计4840元、反诉费6367元、鉴定费15000元，合计人民币26207元，由原告负担14000元、被告负担12207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  李智辉二〇二〇年五月二十五日书记员  付凯莉