山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初5389号 原告（反诉被告）：赵立萍，女，1958年11月24日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：丛壮，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杰，山东恒信通律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：青岛太博医院有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：魏峨尊，职务院长。 委托诉讼代理人：杨欣，山东诚功（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王运鲜，山东诚功（青岛）律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵立萍与被告（反诉原告）青岛太博医院有限公司（以下简称太博医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵立萍的委托诉讼代理人丛壮、被告青岛太博医院有限公司的委托诉讼代理人杨欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵立萍向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告支付房屋租赁费12.3万元；2、判令被告支付迟延履行违约金（自2020年3月1日起至实际支付房屋租赁费止，每日违约金按日租金的20%计算）；3、诉讼费、保全费、诉讼担保保函费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原告将自有房屋（坐落于青岛市黄岛区嘉陵江路西路**楼**网点，建筑面积245.72平方米）租赁给被告使用，双方签订了《房地产租赁契约》。根据协议约定房屋租赁期限为2017年4月1日至2022年3月31日；租金为第一年10万元、第二年11万元、第三年11.5万元、第四年12.3万元、第五年13.1万元；租金支付时间为按年结算，每年提前一个月支付；违约责任：乙方逾期交付房租，每逾期一日，按日租金额的20%向甲方加收违约金。合同签订当日，原告将房屋交付给被告使用，被告也按照协议约定支付了第一年、第二年、第三年房屋租赁费。但在2020年1月16日、1月21日被告的负责人闫东、吴军多次表示不再租赁，拒绝支付第四年租赁费。在《房地产租赁契约》合法有效且未撤销、解除的情况下，被告应履行合同义务支付房租，以明确表示方式拒绝支付房租构成违约，应承担违约责任。根据《合同法》规定，原告有权向被告主张支付第四年房屋租赁费12.3万元及迟延履行违约金。为此原告依法提起诉讼，望判如所请。 太博医院就本诉抗辩称：一、答辩人已经于2020年1月明确告知被答辩人将不再继续租赁涉案房屋，被答辩人要求答辩人支付房屋租赁费及迟延履行违约金无任何依据。2020年1月16日、1月21日答辩人处负责人在房屋租金期满前两个多月两次向被答辩人发出通知称将不再继续租赁青岛市黄岛区嘉陵江西路214号楼13号网点，但被答辩人一直拒绝接收钥匙、拒绝接收房屋、拒绝与答辩人进行协商，因答辩人已经明确表示不再继续租赁房屋，且已经于租金期满日前将房屋腾空，答辩人已经不再实际占有和使用房屋，被答辩人要求答辩人支付租赁费123000元及迟延履行违约金并无依据。二、本案租赁合同目的已无法实现，答辩人不存在恶意违约的情形、继续履行合同对答辩人显示公平，涉案租赁合同应予解除。答辩人于2017年租赁涉案房屋的目的系用于国医馆的建设，但因涉及执业手续等原因客观上无法继续建设国医馆，后又计划将房屋改为职工餐厅，但又因涉案房屋楼上系居民区，无法取得经营许可而使房屋处于空置状态，一直未能充分利用涉案房屋，且房屋在使用过程中多处出现漏水现象，基于以上现状，答辩人在租金期满前两个月与被答辩人协商解除租赁合同，但被答辩人一直不同意协商，双方出现合同僵局。因房屋一直处于闲置状态，该合同继续履行将造成答辩人的继续亏损，对答辩人显失公平，因被答辩人一直拒绝接收房屋及钥匙，房屋继续处于空置状态将不利于充分发挥房屋的价值，从诚实信用及公平角度出发，涉案租赁合同应当予以解除以充分发挥房屋的价值。三、本案系不能强制继续履行的合同类型，依法应确认双方的租赁合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。因答辩人不再继续占有和使用房屋，本案的债务标的不适于强制履行，租赁合同应当予以解除。因答辩人已经通知被答辩人解除合同，虽然该通知不符合法定解除的条件，但客观上答辩人已经不再继续占有涉案房屋，也明确表示不再继续履行合同，事实上租赁合同目的已无法实现，应确认双方的租赁合同于租金期满后解除。四、因答辩人已经明确告知被答辩人解除租赁合同，被答辩人应当对后续扩大的损失承担责任。答辩人已经于租金期满前两个多月通知被答辩人将不再租赁涉案房屋，答辩人多次要求被答辩人接收房屋，但被答辩人仍以合同处于履行期限内拒绝接收房屋，被答辩人应当对因房屋闲置产生的损失承担责任。综上所述，答辩人已经明确表示不再继续租赁涉案房屋，被答辩人要求答辩人支付租金并无依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 太博医院向本院提出反诉诉讼请求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告于2017年3月23日签订的《房地产租赁契约》于2020年3月31日解除；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 赵立萍就反诉抗辩称：房屋现在不存在漏水问题，之前因自来水公司管道腐烂问题导致漏水早已修好，因此反诉原告主张反诉被告迟延处理漏水问题无事实依据；此外，双方租赁合同合法有效，合同中并未约定反诉原告具有单方解除合同的权利，且在不存在合意解除、约定解除及法定解除的情况下，反诉原告单方解除合同无法律依据。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审查明的事实如下： 1、2017年3月23日，赵立萍（甲方、出租方）与太博医院（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定由太博医院租赁青岛市黄岛区嘉陵江西路214号楼13号网点，面积245.72平方米，租金第四年为123000元，租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日止，租金按年计算，由承租方每年提前一个月支付给甲方。合同第五条第四款约定，乙方将在租赁期届满时，如需继续承租上述房地产，应提前2个月与甲方协商。合同第六条违约责任约定，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按日租金额的20%向乙方加收违约金。原告在合同上签字，被告太博医院在合同上加盖公章，负责人吴军在合同上签字确认。 2、合同签订后，原告收取被告的抵押金10000元，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告也按照协议约定支付了前三年的房屋租赁费，租赁费已缴纳至2020年3月31日。2020年1月16日、1月21日被告的负责人闫东、吴军多次表示不再租赁，可以随时交付钥匙，原告拒绝接收房屋，被告拒绝支付第四年租赁费。被告于2020年3月26日、2020年3月28日两次通过快递方式向原告交付涉案房屋的钥匙，但原告均未签收，快递查询显示原因为客户拒绝。 3、被告已经将涉案房屋腾空，本院庭前曾向原被告双方释明，本案应及时止损，原告称已于2020年4月18日委托贝壳找房网就涉案房屋进行对外租赁，被告违约后，原告已积极采取适当措施防止损失的扩大。 4、被告称在租赁涉案房屋后，因房屋无法满足运营需要，一直未能充分利用涉案房屋；涉案房屋未妥善维修，房屋漏水、墙皮脱落。原告对此不予认可，称租住期间因为自来水公司管道老化造成漏水，已经及时修复，不存在漏水，不影响被告的正常使用。 5、庭审中，原告仍然表示要求继续履行合同，被告则表示合同已解除。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告双方于2017年3月23日签订的《房地产租赁契约》，内容合法有效，对双方具有约束力。原被告均已按照合同约定履行了自己的义务，双方因被告提前解除合同而发生纠纷，本案争议的焦点问题是涉案合同是否能够继续履行，被告是否可以解除合同。 结合本案原被告提交的证据，以及庭审中查明的事实，原被告双方对本案的基本事实并无较大争议，双方均提及被告曾于2020年1月21日向原告明确表示不再租赁涉案房屋，因被告提交的证据不足以证明涉案房屋无法正常使用或原告未进行维修，在此情况下，被告的提前解除合同及拒付下年度租金的行为系违约行为。被告作为违约方请求解除合同，原告作为守约方有权要求继续履行合同；但现涉案房屋已腾空，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”本院认为，本案中被告已在合同期限届满前两个多月明确向原告表示不再租赁涉案房屋，其告知行为表明其并非恶意违约，且被告曾通过快递方式向原告交付钥匙，在被告已经腾空涉案房屋的情况下要求其继续履约所需的财力、物力超过双方履行合同所能获得的利益，故本院认为涉案合同已不具备继续履行的条件。经本院多次释明，本案中原告未变更诉讼请求，故原告请求判令被告支付房屋租赁费12.3万元、支付迟延履行违约金的诉求，本院不予支持。反诉原告请求确认双方于2017年3月23日签订的《房地产租赁契约》于2020年3月31日解除，因本案已不具备继续履行的条件，为衡平双方利益，本院允许反诉原告作为违约方的解除合同请求；但违约方须向守约方承担赔偿责任，以保证守约方现实既得利益不因合同解除而减少。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告赵立萍的诉讼请求； 二、原告赵立萍与被告青岛太博医院有限公司于2017年3月23日签订的《房地产租赁契约》于2020年3月31日解除。 本诉案件受理费2760元，减半收取1380元，原告已预交，由原告负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉原告已预交，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期间届满之日起两年。 审判员 梁 玮 二〇二〇年五月十八日 书记员 王沛沛