云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3896号原告：昆明银海物业服务有限公司。住所：云南省昆明市官渡区关上关兴路**银海花园**物业管理办公楼。法定代表人：范晓薇，董事长。委托诉讼代理人：张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：张健，男，1976年5月1日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住昆明市官渡区。原告昆明银海物业服务有限公司与被告张健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告昆明银海物业服务有限公司的委托诉讼代理人王正达、被告张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明银海物业服务有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间欠缴的物业服务费9487.8元、二次加压费252元、水池清洗费70元，共计人民币9809.8元；2.请求判令被告按每日万分之五的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截止2019年8月31日止共计人民币3322.34元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费等原告实现债权的费用。事实和理由：2009年9月29日，被告购买×××小区×××号房屋。在办理接收手续时，被告与原告签订了《×××小区前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的全体小区业主提供物业服务至今，但被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费等费用，2016年1月1日至2019年6月30日期间共计欠缴9809.8元，虽经原告多次催收，但被告均置之不理，至今仍未支付。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告张健辩称：被告不同意全额支付原告诉讼请求的物业管理费，事实和理由如下：（1）原告作为银海领域物业管理方，没有尽到物管应该尽到的责任，张健是银海领域13栋102业主，自从新房装修不久就发生2楼卫生间漏水至1楼厨房事件，经多次与2楼业主及原告协商反映未果，给被告家庭生活带来很大的精神经济损失，其中原告作为物业管理方有不可推卸的责任。A.事件造成被告家厨房吊顶坏掉6平方米，地板变形5平方米左右，前两年因漏脏水无法在家做饭吃饭，老人还因此生病住院，直接经济损失近5万元；B.原告的通知监督缺失责任：新房交房装修时未通知2楼业主做防水（2楼业主可证实），并且原告对2楼业主装修后未对该装修是否损坏建筑主体结构进行监督检验，并对错误装修行为未及时制止。原告此工作失误是造成该事件的主要原因，应承担主要责任；C.原告的日常管理缺失责任：被告在发现漏水后与2楼业主协商未果，并且要求原告协调并处理此事，但是原告以业主不在家为由（业主出租给别人），一拖就是两年，这期间张健家人无法在家做饭甚至居住。被告认为原告不作为是造成家庭损失的主要原因（两年后2楼业主转让房子时证实物业只通知了一次检查防水，但是因为业主年龄较大忘了，就把事情耽误了），原告在该事件发生后未能及时处理该事件，甚至拖沓推诿，应当承担该事件的主要责任；D.原告之日常管理缺失责任：一楼公共区域的日常墙面地面卫生及损坏修复等不到位，都可以说明原告没有尽到物管应尽的责任。所以不应全额收取物业管理费；E.银海物业未对业主张健提供物业服务造成张健损失：银海物业近5年未对张健及家人提供进门卡，造成张健及家人经常无法顺利进门回家（必须叫保安开门才能进小区，保安不在或休息时无法进入，特别是半夜），此事体现了银海物业的霸道无理和强势，虽然业主张健买了房，竟然无法顺利回家，这能体现物管提供了服务吗？业主购买的房产到底是业主的还是物业的？还是中国法制下物管强势？业主弱势？5年时间都这样，还必须交物管费吗？由于未能及时回家休息，造成工作上损失24次共计4800元，有公司证明；F.对于银海物业的无理强势和业主的弱势，被告将联合小区其他有相同类似遭遇的业主，在业主的合理诉求不能得到应有保护下，将于近期通过布标诉求、堵门静坐诉请等方式、来表达被告对银海物业不满的合理诉求。根据以上事实和理由，被告提出以下答辩意见：因银海物业未能提供应有的物管服务免除2016年至2019年物业费；因银海物业未及时通知二楼业主做防水处理给张健造成损失，应承担主要责任，赔偿张健厨房吊顶及地面损失20,000元，老人因此生病损失可不作要求；银海物业未能提供进门门卡（业主回家的基本权利）造成业主张健工作损失，银海物业书面道歉并且赔偿经济损失4800元；银海物业违约金的诉讼请求不成立，银海物业从未与业主张健签订有关物业费逾期违约金的约定，并且业主拒绝交物业费是由于银海物业以上物业管理不到位给张健家庭经济造成损失之后才造成的；要求原告道歉并且承担本案的诉讼费用。另，2012年至2015年原告都没有处理二楼装修导致漏水的事情，2016年二楼换了业主后，通过被告自己协调，新的业主重新处理了防水，现在已经不漏水了，但是原来漏水产生的问题的痕迹仍然还在。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：1、×××小区业主房屋验收交接表，2、×××小区物业服务协议，欲证明2009年9月29日，被告购买了×××小区×××号房屋，在办理接收手续时，双方签订了《×××小区前期物业服务协议》，建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按照协议约定为小区业主提供物业服务至今。第二组证据：房屋信息查询摘抄表，欲证明被告为×××小区×××号房屋所有权人，依法应当缴纳物管相关费用。第三组证据：欠费明细表，欲证明被告未支付物业服务费、水池清洗费、二次加压费，2016年1月1日至2019年6月30日期间共计欠缴9809.8元。第四组证据：物业费违约金计算表，欲证明因被告逾期未交纳物业服务费，应按照协议承担违约金，截止2019年8月31日止共计人民币3322.34元（协议约定违约金为3‰日，截止至2019年8月31日应为19186.26元，此处原告调整为日万分之五）。第五组证据：昆明市官渡区物业服务收费备案通知书，欲证明案涉小区的物业服务费自2013年起由原来的1.46元每平米变更为1.66元每平米，备案中批复的价格是1.38的基础物业费加0.65元的电梯使用费，但实际上原告只按照0.28元计收了电梯使用费，并且在2013年涨价后至2015年底被告也按该标准缴纳了物业费，故原告在本案中计收的物业费标准是没有任何问题的。经质证，被告对原告提交的第一组证据中的证据1无异议，对证据2的内容有异议，认为原告并未做到协议第一条第二款第一项的约定，协议里也并没有违约金的约定。在使用手册里，明确约定了原告的义务；对第二组证据无异议；对第三组证据有异议，认为这是银海物业自己做的收费标准，但其没有为被告提供相应的物业服务，所以被告不应当缴纳相关的费用；对第四组证据有异议，认为双方并未约定；对第五组证据有异议，认为原告未向被告提供相应的物业服务，所以被告不应当缴纳物业费。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：门禁卡、证明1份、照片，欲证明2016年至2019年期间门禁卡无法使用，晚上下班回家晚的时候，如果没有保安开门，被告便无法回家；原告对楼道的维护保养做的不到位，墙面损坏多年未修复，卫生做的也很差。经质证，原告对被告提交的证据中的门禁卡、证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告是由于未交物业管理费，所以才不能使用门禁卡，也就是没有履行义务而不享受权利，这并非被告长期拒不缴纳物业费的正当理由，其提供的证明与本案无关；对照片1、2、5的关联性和证明目的不予认可，认为其真实性无法核实，但认为是被告房屋内部的照片，被告房屋内物品的所有权由被告享有，被告自己承担保养维修义务。原告提供的服务部分是公共部分，被告不应以自己管辖范围内的维修义务强加至原告义务中，以此为由而拒交物业费。对照片3、4的真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可。从照片上无法看出楼道需要任何的维修，只是墙面有一些污渍，但被告也不应当以此为由而长期拒缴物业费。本院认为，原告提交的第一、二、五组证据形式、来源合法，本院予以采信；原告提交的第三组证据来源真实，有相应的计算依据，本院予以采信；第四组证据系原告自行制作，被告不予认可，本院不予采信。被告提交的门禁卡形式、来源合法，本院对其真实性予以确认；被告提交的证明涉及案外人，无案外人确认且无其他证据佐证，本院不予采信；被告提交的照片形式、来源合法，原告对其真实性未持反对意见，本院对其真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：原告系×××小区的物业服务企业。被告系×××小区××室房屋业主，该房屋建筑面积136.09平方米。2009年9月29日，被告签署了该房屋业主房屋验收交接表。同日，原、被告签订《×××小区前期物业服务协议》一份，约定由原告为×××小区××号房屋提供物业管理服务，物业建筑面积为136.09平方米，物业服务期限为双方签字之日起至业主委员会成立，重新选定物业服务企业止。若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业的，在原告同意管理的情况下，原、被告双方按照本协议自动续约。被告交纳费用时间从开发商公开公布交房之日起开始计算。物业服务费：高层业主每月需交纳的物业服务费按建筑面积1.46元/平方米；每户每年需交纳水池清洗费20元；每月需交纳二次加压费6元、生活垃圾处置费10元。被告交纳物业服务费、水电费、垃圾清运处置费及其他代收代缴费的时间为每月15日以前，原告将业主发生的以上费用的结算单通知被告，被告到物业服务中心交纳。被告不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地产或其他相关部门、单位造成的问题为由，迟交或拒交本协议所规定的物业服务费及其他费用。同时，不得以空置为由少交或拒交物业服务费。受有关部门或单位的委托，原告可提供二次加压费、水池清洗费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按本地政府规定执行。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权从逾期之日起60天后停止对被告的服务，同时要求被告补交，并从逾期之日按每天千分之三的比例加收违约金。2013年3月20日，昆明市官渡区发展和改革局向原告发出（官发改价格物业2013100-3号）《昆明市官渡区物业服务收费备案通知书》载明：经对原告申报材料进行审核，同意以下备案标准：高层住宅：1.38/平方米，电梯维护保养费、年检费、运行费按每月每平方米0.65元预收、二次加压维护运行费每月每户6元预收。现原告对本案主张按1.66元/月/每平方米收取物业服务费（含电梯维护保养费、年检费、运行费），二次加压费、水池清洗费按协议约定标准收取。被告自2016年开始未向原告交纳物业服务费、二次加压费、水池清洗费。现原告诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2009年9月29日签订的《×××小区前期物业服务协议》属于物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。该协议约定物业服务期限为双方签字之日起至业主委员会成立，重新选定物业服务企业止。现×××小区未重新选定物业服务企业，原告一直为被告提供物业服务，被告现应按《×××小区前期物业服务协议》的约定支付物业管理服务费。原告与被告在《×××小区前期物业服务协议》中约定被告每月需交纳的物业服务费为1.46元/平方米、二次加压费为6元，每年需交纳水池清洗费20元。2013年变更基础物业费收费标准为1.38/平方米/月，电梯维护保养费、年检费、运行费按每月每平方米0.65元预收。现原告主张按1.66元/月/平方米收取物业管理费（基础物业费、电梯运行维护费）未超出备案标准，本院予以支持。被告自2016年起未向原告交纳物业服务费、二次加压费、水池清洗费，故本院对原告要求被告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9487.8元、二次加压费252元、水池清洗费70元的诉请予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告主张原告提供的物业服务未尽到应尽的责任不应缴纳物业管理费的辩解意见，因被告提交的证据不足以证明，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。对于被告提出要求原告因未及时通知二楼业主做防水处理给被告造成损失赔偿被告厨房吊顶及地面损失20,000元、对未能提供进门门卡进行书面道歉并赔偿经济损失4800元的答辩主张，经本院向被告进行询问，其明确为答辩意见，故本院在本案中不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张健于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9487.8元、二次加压费252元、水池清洗费70元，共计9809.8元；二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取64元，由被告张健承担，剩余64元退还原告昆明银海物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇二〇年五月二十一日书记员  邓义缤