呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初687号原告：刘哲华，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张秀莲，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧（集通指挥部）。法定代表人：孙国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷苏健，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告刘哲华与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘哲华的委托诉讼代理人娜布其，被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙煜涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘哲华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2.判令被告向原告支付自2018年1月1日到2019年12月31日期间逾期交付房屋造成的损失60000元，以及自2020年1月1日至实际交付房日期间的损失由被告向原告据实支付。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年3月26日，被告与原告签订了编号为GF-2016-Y351号的《商品房买卖合同》，约定将位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区一期4号楼1单元1001号房屋出售给原告，建筑面积为137.45平房米，每平方米4460元，总价为613027元。合同约定：被告应当在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。综上，合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今未按约定日期交付房屋。原告认为，被告迟延交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，依据《合同法》第107条、第113条第一款、第114条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，被告应当按照合同约定承担延期交房违约金，并且就违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿。据此，原告依据我国《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，将被告诉至贵院，望人民法院支持原告的诉讼请求。被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司辩称，刘哲华诉内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称凯宸公司）商品房买卖合同纠纷案，现被告凯宸公司针对原告的诉讼请求以及事实和理由作出如下答辩意见：一、针对原告第一项诉讼请求。房屋意见具备交付条件，随时可以交付房屋，故被告同意原告第一项诉讼请求，并在当庭再次通知被告尽快前来收房。二、针对原告第二项诉讼请求，被告认为，原告直接主张被告赔偿损失，无合同依据及法律依据，依法不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》第九条，明确约定了逾期交付房屋情况下出卖人应当承担的违约责任，即由出卖人赔偿买受任已付款千分之一的违约金。在双方对违约责任的处理由明确规定的情况下，原告直接主张赔偿损失，无合同依据及法律依据。原告诉状中的的事实理由载明，其主张赔偿损失，是依据合同法司法解释二之约定，对于违约金不足以弥补损失的部分增加赔偿。但，根据合同法第一百一十四条第二款之规定以及合同法司法解释二第二十八条、商品房买卖合同司法解释第十六条之规定，在违约金不足以弥补损失时，当事人有权要求调整增加违约金，而并未赋予当事人直接主张赔偿损失。即，原告的诉讼请求应当为违约金而非赔偿损失。故，原告请求主张赔偿损失的诉讼请求，无合同依据和法律依据。三、退一步讲，即便原告有权主张赔偿损失，则原告主张的赔偿损失的期限亦不能成立。1、双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，在被告逾期交房情况下，双方选择的处理方式为第二种，即合同继续履行，被告支付原告已付款千分之一的违约金。2、房屋具备交付条件后，被告曾多次向原告发送了交房通知，要求原告前来收房；根据合同附件四第四条的约定，交房日期以出卖人入住通知中明示的办理房屋交接手续的时间为准。自通知所确定的交房期限的最后一日即视为房屋实际交付日。故自房屋交付通知发出之日起，被告无需再向原告承担逾期交付房屋的违约金。即，逾期交付房屋的违约金的计算区间应为2018年12月4日起至2019年11月30日截止。四、即便原告有权主张赔偿损失，则被告对于原告提出的数额亦不予认可，具体待举证环节被告再行发表意见。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。针对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：2017年3月26日，原告刘哲华（买受人）与被告集通凯宸房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容约定为：商品房基本情况，原告购买被告位于集通中朵城（集通凯宸佳苑）项目中的第4幢1单元1001号住宅商品房一套，建筑面积137.45平方米，商品房价款总金额613027元。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备主体经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人支付买受人已付款千分之壹的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告并于2018年12月3日向原告出具《收据》一张。以上事实有原告提交商品房买卖合同、收据在卷佐证，因被告认可上述证据真实性，本院予以确认。原告另提交《房屋租赁合同》《房租收据》及《水电费收据》拟证明原告因被告逾期交房另行租赁房屋产生的实际损失，上述证据相互佐证能够一定程度上反映案件真实情况，本院认可租房的事实。原告现以被告迟延交房为由，为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1.请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2.判令被告向原告支付自2018年1月1日到2019年12月31日期间逾期交付房屋造成的损失60000元，以及自2020年1月1日至实际交付房日期间的损失由被告向原告据实支付。3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，根据本案证据并依照相关法律规定可以认定，原告刘哲华与被告集通凯宸房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人合法财产权益应受法律保护。当事人主要争议焦点在于被告是否存在逾期交房违约情形及违约损失的具体计算问题，本院逐一分析认定如下：第一，关于被告是否存在逾期交房违约情形。被告集通凯宸房地产公司未按照合同约定时间即2017年12月31日前向原告交付符合约定交付条件的房屋构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。第二，关于违约损失的具体计算问题。（1）就违约责任的起算时间。双方签订的商品房买卖合同明确约定交房时间为2017年12月31日前，故逾期交房违约责任起算日期应以2018年1月1日为准；（2）就违约责任的止付时间。关于被告集通凯宸房地产公司应以交房通知短信中通知时间视为房屋交付时间，从而不再承担后续违约责任的抗辩意见，本院认为，房屋交付应当满足约定的交付使用条件，按照双方《商品房买卖合同》及其附件相关约定（详见合同第八条及附件四第三条），房屋应当经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位联合验收合格后方可满足交付条件。而被告集通凯宸房地产公司在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交任何有关涉案商品房已经验收合格的证据材料，其应承担举证不能的不利法律后果，故本院有理由认为涉案房屋并未满足约定交付条件，原告作为买受人有权拒绝接收，被告仍应当继续承担逾期交房违约责任直至交付符合交付条件的房屋之日止，但因原告现以实际损失主张违约责任，故本院仅就至判决之日止的实际损失进行判定，后续损失金额因尚未发生不能确定，原告可待实际发生后另行主张。（3）就违约责任的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,原被告双方虽在合同中约定违约金计算标准为已交购房款千分之一（详见合同第九条第2款）,但鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷,对于出卖人延期交房导致的直接后果是买受人不能按期居住该房屋，故约定的违约金数额明显低于因集通凯宸房地产公司违约给原告刘哲华造成的实际损失即房屋使用价值的损失，如果仍按双方约定计算违约金,既违反了诚实信用原则,又不利于保护公平交易，现原告以每月2500元诉请租赁费损失，而本院认为，该费用并非案涉房屋同地段同类房屋租金标准，原被告经庭审释明也未就此提交鉴定申请，故本院根据本案实际情况，酌情判定违约责任计算标准为已付购房款日万分之一。综合以上，违约损失具体计算方式为：613027元×0.0001×872天（2018年1月1日至2020年5月22日）≈53456元，后续损失金额因尚未发生不能确定，原告可待实际发生后另行主张。另，就原告主张交付房屋的诉请，根据本案实际情况，尚无法确定案涉房屋具备约定及法定交付条件的时间，客观上不具备现实履行的可能性，原告该项诉请不明确，故本院不予支持，原告可待条件确定后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘哲华截至2020年5月22日止的逾期交房违约损失53456元；二、驳回原告刘哲华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担520元，由原告刘哲华负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年五月二十二日书记员 侯馨驰