江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初6711号 原告：张春侠，女，1970年12月18日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：解振乾，江苏青创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：林秀娥，女，1978年9月10日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，现住徐州市云龙区。 被告：武晨，男，汉族,1966年8月17日生，现住徐州市云龙区。 两被告共同委托诉讼代理人：杜荣辉，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。 原告张春侠与被告林秀娥、武晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春侠与其委托诉讼代理人李伟及解振乾，被告林秀娥及其与武晨的共同委托诉讼代理人杜荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春侠向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间订立的《房地产买卖合同》；2、被告双倍返还原告定金340000元；3、被告赔偿房屋差价损失1041582元；4、被告支付原告已经支付的中介居间费11250元；5、本案诉讼费、保全费、律师费56000元、评估费14800元由被告负担。事实和理由：原告与被告通过徐州新时代房地产经纪有限公司于2017年2月7日签订一份《房地产买卖合同》（合同XSD:0000241），由原告购买被告私有房产一套。签订合同前被告林秀娥和中介多次告知原告，被告武晨也同意买房。原告为了守约，于2017年3月30日以低于市场价格20余万元的价格将铜山新区的一套住房卖掉，筹够了房款。按合同约定被告过户，后被告告知房证丢失不能过户，要求延期履行（真实意图是房价上涨欲反悔）。5月中旬，原告再约被告过户，被告又告知房屋有贷款，由原告方出资还款，并要求重新签订了一份房地产买卖合同。因原告看中了涉案房产，加上为了筹集房款已经低价出售了一套房产，故购房心切，被迫追加定金。2017年6月11日，在徐州新时代房地产经纪有限公司主持下，原、被告双方重新签订一份《房地产买卖合同》（合同号：XSD：0000406），约定房屋坐落于徐州市云龙区汉源国际华城30号楼1-401，建筑面积137.95平方米、地下车库一个；总价为75万元整；原告付定金17万元；2017年7月15日前到产权处办理房产过户手续；被告签署合同确认房子为夫妻共同财产，有贷款可以自行还清，无抵押且产权清晰。夫妻双方在签订本合同后可自行配合乙方正常办理过户，甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔偿第十二条所约定的违约金及服务费给守约方。原告给被告打款100000元（用于被告还款），并作为原告的追加定金。双方约定2017年7月13日进行过户，但当日被告出尔反尔不愿意过户，并告知原告房子不卖了，让原告去法院起诉。当晚被告又约原告过户，预约时间为2017年8月9日，原告在产权处等到接近中午，被告到房产置换中心又通过中介告知房子不卖了。原告于2017年8月15日向徐州市云龙区人民法院提起诉讼，2018年11月2日（2017）苏0303民初4514号民事判决书判决案件受理费、财产保全费由被告林秀娥、武晨负担，判决书认定被告林秀娥在合同签订后未配合原告办理过户手续且在之后同武晨将案涉房屋抵押给案外人构成恶意违约，原告可基于买卖合同产生的债权向被告主张违约责任。关于原告要求继续履行合同，被告配合原告办理过户的诉请能否支持的问题。依据现查明情况，至法庭辩论终结时，被告林秀娥、武晨仍未将抵押权解除，涉案房屋处于抵押状态，案外人赵建宁、吴强对涉案房屋享有抵押担保物权，因此原告主张过户已在事实上不能履行。原告可另行向被告主张违约责任或损害赔偿责任。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告林秀娥、武晨辩称，双方签订的买卖合同存在重大误解，买卖价格是不公平不合理的；原房产中介和原告都表明如果被告售卖此房产，不需要武晨到现场签字，而实质上，主管部门不同意这么做，因此不能过户的责任在于原告；另外，造成被告以所售房屋抵押借款的原因是原告放弃购买该房屋，同时即使被告违约，原告以17万元定金索赔100多万是属于不公平不合理的要求，不应得到法律的支持。按照合同预定，原告是全款买房，但仅仅支付17万元定金，其权利存在瑕疵。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院（2017）苏0303民初4514号民事判决书认定的事实，本院认定事实如下：2017年2月7日，出售方（甲方）林秀娥与购买方（乙方）张春侠、居间方（丙方）徐州新时代房产经纪公司（以下简称“新时代公司”）签订《房地产买卖合同》（编号：0000241），合同约定甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下：一、甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方。二、乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，自愿购买该房地产。三、房屋坐落于云龙区汉源国际华城30号楼1-401，房屋权证登记人为林秀娥。房屋建筑面积137.97㎡，车库有。五、交易价格为750000元，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施，门、窗、水、电、煤气、暖气、初装费及维修基金等上房费用。六、双方同意采取一次性付清全款（甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，乙方一次性付清全款到房管局监管账户）。七、双方同意此房过户费用所产生的规定双方所纳的税、费全部由乙方承担，对方不承担任何税、费。八、双方约定2017年6月15日前到产权处签署办理上述房地产过户手续，如逾期上述日期应另补充协议更改日期，逾上述约定日期15天，任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止。九、甲方收到房屋全款之日双方交接房屋。十、居间服务费11250元由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。十一、在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金17万元整，双方同意由居间方保管2万，在购房时该定金抵购房款或服务费，甲方不动产证押给居间方保管。十二、违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金34万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十条约定的服务费。若甲乙双方解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间费用，违约方还须承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。十三、任何一方拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的百分之一计算。十四、甲方保证出售的房地产拥有完全所有权、使用权，（若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，由甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十二条所约定的违约金及服务费给守约方。十六、签署本协议即视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关手续。其他约定：略。 2017年6月11日，三方重新签订《房地产买卖合同》（编号：0000406）一份，与上述合同基本一致，增加及变更内容：第三条房地产概况：不动产权证号为苏20**徐州市不动产权第0034704号，房屋建筑面积137.95㎡，车库有；第五条增加包含汉源国际华城地下车位。第八条双方约定2017年7月15日前到产权处办理上述房地产过户手续。如逾期上述日期应另补充协议更改日期，逾上述约定日期15天，任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止。第十九条其他约定：甲方承诺夫妻共有房产，有贷款，可以自行还清，房内无户口，学区名额未用，无民间抵押，产权清晰，夫妻双方在签订本合同后可自行配合乙方正常办理过户。此价格包含华城地下车位一个，购房定金15万元甲方保管充当房费。2、乙方承诺：单身，以全款方式购买此房。3、此合同为原合同（XSD:0000241）重新补签合同，原合同作废，现以此合同正常履行。 2017年2月7日，张春侠向林秀娥支付购房定金50000元，被告林秀娥向其出具房屋定金收条一份，载明“今收到张春侠（）伍万元（￥50000）购买云龙区汉源国际华城30#-1-401房屋定金”。同日，张春侠向新时代公司支付购房定金20000元及中介服务费11250元，该公司向其开具收据两张，票号分别为1502847、1502803。2017年6月12日，张春侠通过其工商银行账户向林秀娥转账支付购房定金100000元。 涉案贷款系武晨办理，2017年7月，被告二人将银行贷款还清。原告于2017年7月13日、2017年8月9日两日前往徐州市产权处预约办理涉案房屋的买卖过户手续，但被告均未配合原告办理成功。 2017年8月14日，林秀娥、武晨将涉案房屋抵押给案外人吴强、赵建宁，用于借款，双方签订了《借款合同》及《徐州市房地产抵押合同》，约定借款金额为650000元，借期1年，自2017年8月14日至2018年8月13日，年利率10%，按季支付，借款人林秀娥、武晨自愿提供坐落在徐州市云龙区汉源国际华城30号楼1-401的合法房产作抵押。林秀娥、武晨与案外人吴强、赵建宁就借款合同、抵押合同办理了公证，徐州市鼓楼区公证处出具了（2017）徐鼓证民内字第9495号具有强制执行效力的债权文书公证书，公证事项为赋予借款合同强制执行效力。并办理了他项权证。 2017年8月15日，涉案房屋办理他项权证（编号：32000951085），载明“证明权利或事项：抵押权，权利人（申请人）吴强、赵建宁，义务人：林秀娥、武晨，坐落云龙区汉源国际华城30号楼1-401，其他：抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为650000元，债务履行期限为2017年8月14日至2018年8月13日，附记：债权数额￥650000元，林秀娥占99%，武晨1%”。同日，赵建宁通过银行转账向林秀娥中国建设银行的账户转账存入650000元。 另查明，林秀娥、武晨二人于2014年5月15日协议离婚，双方签订离婚协议书，载明“男女双方于2010年6月4日结婚登记，现因感情破裂自愿离婚，现订协议如下：……二、位于新城区汉源国际华城**房产一处，产权归女方所有”。涉案房屋现登记在林秀娥、武晨二人名下，为按份共有，林秀娥占有涉案房屋份额99%，武晨占有1%份额，不动产权证号为苏（2017）徐州市不动产权第0034704号。 经原告申请，本院委托江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司对徐州市云龙区汉源国际华城30号楼1单元401室房屋及案涉车库于2018年12月4日的市场价值进行评估。评估价为1791582元（单价12516元/㎡，车库6.54万元/位）。原告支付评估费14800元。 2017年8月15日，原告起诉二被告要求继续履行合同，因案涉标的物已经办理抵押登记，合同无法继续履行，本院于2018年11月2日判决驳回了原告的诉讼请求。 原告提交2017年8月14日江苏青创律师事务所出具的代理费发票（金额50000元），2017年9月29日江苏红杉树律师事务所律师出具的代理费发票（金额6000元），证明其支出的律师代理费。被告林秀娥自行委托徐州天行土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产进行估价，该公司2019年2月22日出具估价报告，案涉房屋在2017年6月1日时点的市场价值为113.12万元。 本院认为，原告张春侠与林秀娥签订的《房地产买卖合同》（编号：0000406）是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对各方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案合同签署后，林秀娥未配合原告办理过户手续，且在之后同武晨将涉案房产抵押给案外人，构成恶意违约，原告可以根据合同约定主张解除合同并要求被告林秀娥承担违约责任。 因《房地产买卖合同》既约定了违约金又约定了定金，原告应当选择适用违约金或定金条款，而不能同时主张。故对于原告主张的双倍返还定金340000元的诉讼请求本院不予支持，但被告应当向原告返还已经支付的定金150000元。另外20000元定金未直接交予被告，应由原告向中介公司主张。对于原告支出的中介费11250元，因《房地产买卖合同》约定该笔费用由违约方承担，原告的主张该项费用由被告林秀娥负担有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告承担律师代理费56000元，因原告在（2017）苏0303民初4514号案件中已经就该费用提出主张，在本案中属于重复主张，本院不予支持。 因案涉合同是原告与被告林秀娥双方签订，被告武晨并非合同当事人，根据合同相对性，原告主张被告武晨承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张的房屋差价损失1041582元，实际上是主张因被告林秀娥违约导致的可得利益减少的损失。双方合同第八条约定，2017年7月15日前到产权处办理上述房地产过户手续；如逾期上述日期应另补充协议更改日期，逾上述约定日期15天，任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止。该约定是双方关于合同履行过程中因一方违约且达不成补充协议的情况下，合同即解除的约定。在合同解除后，原告即应主张相应违约责任而不是主张继续履行合同。在被告明确表示不履行合同后，原告没有采取适当措施防止损失的扩大，对于扩大的损失，原告无权要求赔偿。本院参考案涉房屋的评估价值与合同约定房款的差价并综合考虑交易成本及原告支付的定金数额等因素，酌定被告应向原告赔偿损失500000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间于2017年6月11日签订的《房地产买卖合同》（编号：0000406）； 二、被告林秀娥应于本判决生效之日起十日内向原告张春侠返还定金150000元、赔偿居间服务费11250元、赔偿损失500000元； 三、驳回原告张春侠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费17839元，由被告武晨负担11000元，原告张春侠负担6839元。保全费5000元、评估费14800元，由被告武晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  姜方平 人民陪审员  刘爱琳 人民陪审员  史永刚 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  张 伟