河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终570号上诉人(原审被告、反诉原告）：张素丽，女，1978年7月24日出生，汉族，住获嘉县。委托诉讼代理人：李**，河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新乡市鑫嘉置业有限公司。住所地：新乡市饮马口新建街**。法定代表人：王桂芳，董事长。委托诉讼代理人：王**、张涛（实习），河南尚领律师事务所律师。上诉人张素丽与被上诉人新乡市鑫嘉置业有限公司（以下简称鑫嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0724民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，张素丽及委托诉讼代理人李**，鑫嘉公司委托诉讼代理人王**、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张素丽上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0724民初1808号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案诉讼费用由鑫嘉公司承担。事实与理由：1、原审判决违反法定程序，剥夺了张素丽的赔偿请求权。鑫嘉公司隐瞒涉案房屋未取得规划许可的事实，造成租赁合同无效，张素丽有请求鑫嘉公司赔偿装修现值损失的权利，另一审判决违反法定程序；2、原审判决认定租金数额有误。原审依据鑫嘉公司虚开的票据认定租金标准缺乏证据支持，认定前后租金标准也与日常生活逻辑相悖，另原审认定交付租金期间有误，原审对项目转让合同等真实性予以认可，且当时的经营人承诺市场没有成熟之前不用缴纳租金，双方已经达成免除租金的协议；3、鑫嘉公司已将涉案项目转让给西城后村委会，另张素丽在2016年9月份已经将房屋转给了张怀玉，目前该房屋由张怀玉使用。鑫嘉公司辩称：1、本案双方合同是否有效，张素丽均能够正常经营，引起停止经营的原因是张素丽拒绝缴纳租赁费所致，系其自身过错所致，张素丽是否存在损失，与合同无效没有法律上的因果关系；2、张素丽主张的租金标准没有根据，张素丽未提供相应的收费凭证，鑫嘉公司提交的生效判决认定租赁单价也与涉案票据相同，另鑫嘉公司未委托胡富云经营公司，张素丽主张免除租金也不符合逻辑规则；3、涉案合同的主体是双方当事人，张素丽主张的转租鑫嘉公司不知情，也未取得鑫嘉公司的同意。综上，张素丽的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张素丽的上诉，维持原审判决。鑫嘉公司原审诉讼请求：1、解除双方之间的商铺租赁合同；2、张素丽于租赁合同解除后三日内腾退房屋；3、张素丽支付自2016年8月1日至2019年10月1日期间的商铺租赁费133152元（按月租金12元/㎡计算38个月）及利息（以133152元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月1日起计算至实际支付租金之日止）；4、由张素丽承担本案的诉讼费用。张素丽一审反诉请求：1、张素丽与鑫嘉公司之间的租赁合同无效；2、鑫嘉公司赔偿张素丽装修现值损失暂定1万元（以评估数额再行确定）；3、诉讼费由鑫嘉公司承担。原审查明：2012年9月20日，鑫嘉公司与获嘉县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，依法取得了获嘉县和平路东段南侧土地2957.49㎡的使用权。2015年7月30日，获嘉县人民政府给鑫嘉公司颁发了获国用（2015）第0097号国有土地使用权证书，载明土地用途为居住兼容商业，使用权类型为出让。鑫嘉公司在上述出让土地上开发建设了获嘉建材家居城，并由西城后居委会负责提供市场物业服务。获嘉县自然资源局于2019年9月18日就上述地块向鑫嘉公司颁发了建设用地规划许可证，载明土地性质为居住用地（兼容商业）。鑫嘉公司庭审中提交了获嘉县自然资源局于2019年9月18日颁发的建设工程规划许可证，其中仅载明了鑫嘉公司开发建设的获嘉建材家居城项目的5#、6#、9#及裙房的规划审批。2015年1月份，张素丽租赁使用鑫嘉公司开发建设的获嘉建材家居城7号楼商铺，商铺面积292㎡，双方未签订书面租赁合同。2015年1月25日，张素丽向鑫嘉公司交纳了自2015年元月1日至2016年7月31日期间的商铺租赁费42048元，其中包含7个月的免租优惠期，鑫嘉公司给张素丽出具了收据。2016年5月16日，张素丽注册登记个体工商户名称为获嘉县北环路建材家居城长龙玻璃门店，经营场所为张素丽租赁的**楼商铺，经营范围为玻璃、玻璃门批发零售。2016年9月2日，获嘉县北环建材家居城长龙玻璃门店工商登记显示被注销，但该商铺一直经营至今，经营范围仍为玻璃、玻璃门批发零售。自2016年8月1日起至今，张素丽未再续交租赁费。2018年期间西城后居委会配合鑫嘉公司先后两次向张素丽商铺长龙玻璃门店送达催缴租赁费通知催缴租赁费。2019年7月份，鑫嘉公司与西城后居委会再一次联合向张素丽商铺长龙玻璃门店送达“通知”催缴租赁费，通知中载明7号楼商铺2019年元月1日至2019年12月31日的租赁费收费标准为每月8元/㎡。张素丽当庭陈述获嘉县北环建材家居城长龙玻璃门店于2016年9月份注销后，其已将该商铺转租给其姐姐张怀玉经营至今，经营范围仍是玻璃、玻璃门批发零售。鑫嘉公司当庭表示对张素丽商铺转租之事并不知晓，其只要求张素丽承担责任，不追加张怀玉参加诉讼。原审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，双方所争议的租赁房屋长龙玻璃门店商铺位于鑫嘉公司开发建设的获嘉建材家居城7号楼。庭审中，鑫嘉公司提交了一份建设工程规划许可证载明了获嘉建材家居城5#、6#、9#及裙房的规划审批情况，但在本案一审辩论终结前未能提供相应证据证明长龙玻璃门店商铺所在的7号楼取得了建设工程规划许可证，也未提交相应证据证明该7号楼系经相关主管部门批准建设的。因此，鑫嘉公司就未取得建设工程规划许可证建设的7号楼长龙玻璃门店商铺与张素丽之间形成的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，鑫嘉公司要求解除双方之间的商铺租赁合同，不符合法律规定，不予支持。但合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故鑫嘉公司要求张素丽腾退案涉商铺，符合法律规定，予以支持。张素丽自2015年1月1日开始租赁使用鑫嘉公司的商铺，双方之间的房屋租赁合同虽因案涉房屋未能取得建设工程规划许可证而无效，但该租赁合同的双方是张素丽和鑫嘉公司，鑫嘉公司与本案有直接的利害关系，其作为张素丽起诉主张权利并无不当。故张素丽关于鑫嘉公司不具有原告主体资格的辩解意见，不符合法律规定，不予采信。张素丽庭审中陈述其已将案涉商铺转租给其姐姐张怀玉使用，但并未提交相应证据予以证实。鑫嘉公司坚持要求作为承租人的张素丽承担相应责任，予以准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。尽管双方之间房屋租赁合同无效，但张素丽依法应支付张素丽房屋占有使用费。张素丽所租赁7号楼商铺面积为292㎡，租赁费标准2015年至2018年期间为每月12元/㎡（42048元÷292㎡÷12个月），自2019年元月1日起7号楼商铺的租赁费标准为每月8元/㎡。张素丽已将租赁费支付至2016年7月31日，张素丽还应支付鑫嘉公司自2016年8月1日至2019年10月1日38个月的房屋占有使用费122640元（12元/㎡×292㎡×29个月）＋（8元/㎡×292㎡×9个月）。鑫嘉公司要求张素丽支付租赁费133152元，其中超出部分不符合法律规定，不予支持。鑫嘉公司所出租房屋未能取得建设工程规划许可证致使商铺租赁合同无效，鑫嘉公司本身存在过错，故对鑫嘉公司要求张素丽按中国人民银行同期同类贷款利率支付欠付租金利息的诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，张素丽为经营需要对案涉商铺进行了适当装修，但张素丽自2015年元月1日起在该商铺经营玻璃、玻璃门生意至今，其装修的使用价值已发挥了较大的作用。同时由于张素丽自2016年8月1日起至今未向鑫嘉公司支付房屋占有使用费，因此双方才酿成纠纷。故对张素丽要求鑫嘉公司赔偿其对案涉商铺的装修现值损失的反诉请求不予支持。鉴于此，张素丽申请对案涉商铺装修现值进行评估鉴定已无必要，不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，原审判决：一、确认鑫嘉公司与张素丽就获嘉建材家居城7号楼长龙玻璃门店商铺形成的房屋租赁合同无效；二、张素丽应于判决生效后十日内将位于获嘉建材家居7号楼的长龙玻璃门店商铺腾空交还给鑫嘉公司；三、张素丽应于判决生效后十日内支付鑫嘉公司自2016年8月1日至2019年10月1日38个月的房屋占有使用费122640元；四、驳回鑫嘉公司的其他诉讼请求；五、驳回张素丽的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2963元，由鑫嘉公司承担230元，由张素丽承担2733元；反诉案件受理费25元，由张素丽承担。二审诉讼中张素丽提供的证据有：第一组：1、资产分配协议，证明涉案房屋产权及经营权已经归西城后村委会所有，鑫嘉公司不具备本案原告的主体资格。第二组：1、项目经营权转让合同书；2、授权委托书；3、还款协议；4、候晓彬证言；5、视频一份；6、照片两张。证明鑫嘉公司将金鼎国际项目经营管理权转让给候晓彬等，并出具委托书。候晓彬向张素丽承诺在市场大路广告牌未建立、中间正门未开通、消防设施、安全通道未到位之前，不交任何费用。待市场成熟后开始签订租赁合同，缴纳房屋使用费。第三组：1、鑫嘉公司和西城后村委会通知；2、房屋租赁合同；3、收据2份。证明只要在2018年4月18日至4月22日缴纳2018年租金之前均免除租金，另同类房屋在2016年租金每月每平方3.7元，2018年每月每平方6元。第四组:1、玛雅装饰预算报价单一份；2、铭仁装饰工程加改装报价单及合同各一份，证明张素丽在2015年3月9日对涉案房屋进行装修，花费168475元，房屋转让给张怀玉后，张怀玉进行装修花费104994元，房屋装修是有价值的。鑫嘉公司认为第一组证据与本案无关。对第二组证据1的真实性、合法性、关联性有异议，鑫嘉公司未出具该委托书。证据2质证意见同上，候晓彬与本案处理有法律上的利害关系，所述不是事实。视频、照片无制作时间、、地点人员等，也未租赁房屋及格局，与本案不具有关联性。第三组证据1通知没有西城后村委会公章及制作人签名，不能作为证据使用。证据2、3与本案不具有关联性。第四组证据均系张素丽单方制作，没有相关方面出庭质证，不能证明其证明目的。鑫嘉公司提供的证据有：西城后村委会证明两份，证明候晓彬、胡富云与张素丽存在利害关系及鑫嘉公司是出租合同主体。张素丽对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，涉案项目是在西城后村土地上开发的，与该村有密切关系，另西城后村委会证明也可说明候晓彬、胡富云通知不让缴纳租金，张素丽作为租户是善意的第三人。本院认证意见：张素丽提供的第一组证据不能证明涉案房屋转让已经完成，且西城后村委会亦称鑫嘉公司可收取相应租金，张素丽提供的该组证据不能证明其证明目的。第二组证据所涉委托、转让等系金鼎国际项目，也无明确的免租授权，不能证明其证明目的。第三组证据1系鑫嘉公司和西城后村委会通知情况，不能证明其证明目的。证据2、3系他人租赁情况，与本案无关。第四组证据未加盖相应单位公章，不能证明实际施工情况，不能证明其证明目的。鑫嘉公司提供的证据与西城后村委会通知情况可相互印证，对真实性予以采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于鑫嘉公司是否为本案适格原告的问题。双方虽未签订书面租赁合同，但鑫嘉公司将涉案房屋交由张素丽使用，张素丽也支付相应的租金，双方之间存在事实租赁合同关系，另张素丽未提供充分证据证明所涉房屋产权已经改变，且西城后委会也同意鑫嘉公司收取相应租金，双方因租赁合同所致纠纷，鑫嘉公司是本案的适格原告。另涉案房屋租赁合同关系存在于张素丽与鑫嘉公司之间，张素丽主张的转租也未取得鑫嘉公司同意，鑫嘉公司主张张素丽承担相应责任并无不当。关于张素丽主张的免除房屋占用费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。承租人出租房屋取得租金是其主要权利，张素丽作为承租人主张免除租金，应提供充分证据加以证明。从张素丽就此提供的证据来看，张素丽提供的授权委托前后不一致，所涉项目为金鼎国际，非本案所涉获嘉建材家居城，且相关委托等也未见相应的免除租金授权。张素丽此项主张依据不足，本院不予支持。关于涉案占有使用费标准的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋未办理建设工程规划许可，原审认定双方合同无效并无不当。合同无效，对于房屋占有使用费的标准，鑫嘉公司提供了相应收据，张素丽对此虽提出异议，但未提供相应的反证予以推翻，另张素丽主张已经实际缴纳租赁费28000元，也未提供相应的缴纳凭证、缴纳期限等加以证明，鑫嘉公司亦不予认可，张素丽主张租金标准为每平方米8元的依据不足，本院不予采纳。关于张素丽主张的装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁合同6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案双方未签订书面的租赁合同，明确相应的租赁期限，且张素丽自2015年开始使用涉案房屋，相应的房屋装修已经产生较大价值，本案的纠纷也系因张素丽不缴纳相应费用所致，张素丽要求赔偿其装修损失证据不足。综上，张素丽的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2953元，由张素丽负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年五月二十五日书记员  刘 冬