上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初24503号原告：鲍锋，男，1939年7月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：岑文琦，上海金钻律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾学冬，上海金钻律师事务所律师。被告：糜伟良，男，1960年2月4日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：施燕华，女，1963年11月8日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：糜伟良(系被告施燕华丈夫)。原告鲍锋与被告糜伟良、施燕华(以下统称两被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序。因审理中发现有不适宜适用简易程序的情形，转为普通程序,于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告鲍锋的委托诉讼代理人岑文琦、艾学冬，被告糜伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍锋向本院提出诉讼请求：1.要求确认上海市长宁区仙霞路XXX号27B房屋(以下简称涉讼房屋)为原告所有,两被告协助原告共同到房产交易中心将上址房屋过户登记到原告名下；2.两被告承担违约金1,900,000元。事实与理由：两被告系夫妻关系。2016年10月8日，原告鲍锋经中介公司居间与两被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),两被告将涉讼房屋出售给原告,成交总价为9,500,000元。买卖合同签订当日,原告支付房款250万元,约定双方办理过户手续支付620万元,交接房屋时付尾款80万元。买卖合同签订后,原告鲍锋当日就按照合同约定支付第一笔房款2,500,000元。同年11月11日双方到房产交易所办理过户时,发现前一天11月10日涉讼房屋已被广东省东莞市中级人民法院查封,导致双方无法办理过户登记手续,一直延至今日。但房屋已于2016年11月交付原告。2016年11月17日,原告鲍锋向上海市长宁区人民法院提起诉讼,请求判令解除双方签订的买卖合同,返还房款250万元并支付违约金190万元。法院审理后判决：双方解除合同;返还250万元房款;并判令被告承担违约金90万元。原告因不服违约金部分的判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉,上诉审理期间双方庭外达成《调解协议》,协议中明确：原被告签订的买卖合同继续履行,两被告协助原告将涉讼房屋过户至原告名下;原告应向两被告支付购房款950万元,余款700万元支付至东莞法院执行案指定的收款账户,即视为履行完此购房款的支付义务。两被告应当按照买卖合同约定另行向原告支付违约金190万元。原告因此撤回起诉,上海市第一中级人民法院作出裁定：撤销上海市长宁区人民法院(2016)沪0105民初24513号判决,准许原告撤回起诉。2018年1月17日原告向广东省东莞市中级人民法院提起案外人执行异议之诉,诉讼期间,原告按照《调解协议》将700万转入东莞市中院作为涉讼房屋尾款。该法院审理后认为：原告与两被告已签订了合法有效的买卖合同,原告于2018年8月3日已将未付的购房款700万元汇到本院供本院执行,本院视为原告已支付了合同约定的价款,在法院2016年11月10日查封涉讼房屋已经交付,原告对未办理过户登记手续不存在过错。2018年8月22日法院作出判决：解除对糜伟良位于涉讼房屋的查封,并不得执行该房产。该判决生效后,原告要求两被告共同去房产交易中心办理房产过户登记手续,可是被告糜伟良手机不接,以种种借口故意回避不见也不履行合同义务,原告只能于2018年11月向上海市长宁区人民法院再次提起诉讼,请求判令两被告履行双方签订的买卖合同，协助原告到房产交易所办理房产过户手续,并承担违约金。由于涉讼房屋仍被司法查封,诉讼目的不能实现,原告只能撤诉。期间,原告悉知东莞市中级人民法院2019年1月30日对涉讼房屋作出(2016)粤19执恢14号裁决,《执行财产分配方案》附《执行款分配表》,对两被告来说,涉讼房款分配完毕,两被告不再拥有涉讼房屋产权的资格，该院及时解除涉讼房屋的查封。综上,原告认为原告已将买卖合同和《调解协议》履行完毕,涉讼房屋应归原告所有,原告也实际居住三年至今。原告为维护自身的合法权益,只能再次诉之法院,请法院依法支持原告的诉请。被告糜伟良、施燕华共同辩称，原告未付清购房款就已占有了涉讼房屋，原告没有损失的理由。原告拖延过户造成涉讼房屋产权未能过户到原告名下。原告主张190万元的违约金虽记载在《调解协议》内，但该协议被告签名时未看清楚，且法院已判决违约金只有90万元。综上所述，两被告对于原告主张的违约金有异议，但愿意协助办理涉讼房屋的产权过户手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的上海市房地产买卖合同、银行结算业务受理单、说明、调解协议、执行款分配表、上海市不动产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：关于原告鲍锋诉两被告房屋买卖合同纠纷一案(案号：2016沪01**民初24513号)，本院一审判决：一、原告鲍锋与被告糜伟良、施燕华就本市长宁区仙霞路XXX号27B室房屋签订的买卖合同解除；二、被告糜伟良、施燕华应于本判决生效之日起十日内返还原告鲍锋房款250万元；三、被告糜伟良、施燕华应于本判决生效之日起十日内支付原告鲍锋违约金90万元；四、驳回原告鲍锋的其余诉讼请求。该判决同意并判定了支付延迟履行期间债务利息义务和案件受理费的承担。之后，原告鲍锋就该判决提出上诉。上诉审理期间，原告鲍锋(上诉人)与两被告(被上诉人)就涉讼房屋于2017年9月7日签订了《调解协议》，约定如下：1.上诉人与被上诉人签订的编号XXXXXXX号买卖合同继续履行，被上诉人协助上诉人将涉讼房屋过户至上诉人名下，坐落在涉讼房屋上的东莞市中级人民法院现有查封权利及债权人所有未执行权益，因上诉人鲍锋与债权人达成债权转让协议而全部归于鲍锋。2.鲍锋合计应向糜伟良、施燕华支付购房款950万元。其中首付款250万元在合同签订时已付清，余款700万元上诉人支付至东莞执行案债权人指定的收款账户，即视为履行完此购房款支付义务，被上诉人应当按照合同约定另行向上诉人支付违约金190万元。3.被上诉人与上海红子鸡及上海名邦公司债务问题自行解决并出具执行终结，债务已清的证明。如因被上诉人原因导致涉讼房屋被查封或发生新的过户权利限制时，上诉人有权解除双方合同，被上诉人糜伟良、施燕华应当退还鲍锋全部已收房款，并应向鲍锋支付违约金190万元和赔偿房屋差价损失。2017年11月8日，鲍锋以其已向其他法院提起执行异议为由，申请撤回起诉，2017年11月20日，上海市第一中级人民法院裁定：一、撤销上海市长宁区人民法院(2016)沪0105民初24513号民事判决；二、准许鲍锋撤回起诉……。之后，广东省东莞市中级人民法院就鲍锋与黄炳贤、糜伟良、第三人陈峰案外人执行异议之诉一案(2018粤19民初4号)民事判决书认定事实如下：鲍锋提出可将未付的购房款汇到法院账户由法院执行。黄炳贤、糜伟良在庭审中表示，若鲍锋能将7,000,000元支付到法院，黄炳贤、糜伟良认可鲍锋提出的执行异议。鲍锋在2018年8月3日将7,000,000元汇到法院代管账户。2018年12月20日，原告鲍锋曾向本院提起诉讼，要求两被告协助原告办理涉讼房屋过户登记手续，并承担违约金。后，原告撤回起诉。2019年1月30日，广东省东莞市中级人民法院就申请执行人黄炳贤与被执行人糜伟良、陈峰其他合同纠纷一案(2016粤19执恢14号)执行财产分配方案确定如下：详见后附的《执行款分配表》。该表记载如下：黄炳贤合计1,973,027.98元、上海红子鸡美食总汇有限公司合计1,621,868.51元、欧飞麟合计3,405,103.51元,以上合计7,000,000元。本案诉讼期间，本院依据原告申请查封了涉讼房屋。截止至2020年5月12日，涉讼房屋的权利限制只有本案的司法查封。本院认为，原、被告签订的《调解协议》系双方当事人的真实意思表示，双方应恪守履行。调解协议签署后，原告依约付清购房款，两被告应当协助原告办理涉讼房屋的产权变更登记手续。涉讼房屋目前的权利登记状况已满足原告主张的该项诉请，本院认为于法有据，予以支持。两被告对违约金金额提出抗辩异议。本院认为，两被告签订《调解协议》前本院已判决两被告向原告支付90万元违约金，但两被告仍愿意接受协议中190万元违约金的条款，两被告显然是希望原告支付700万元购房款解决被告糜伟良的其他债务。之后，原告按约履行了付款义务，两被告却未按协议约定解决债务问题致涉讼房屋无法过户，两被告的行为属于恶意违约。原告因两被告的违约行为又多次进行诉讼，原告因此承担其他的支出。综上所述，本院综合考虑当事人履约的过错程度以及损失，对原告主张的违约金不予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告糜伟良、被告施燕华应于本判决生效之日起十日内协助原告鲍锋办理上海市长宁区仙霞路XXX号27B室房屋的产权变更登记手续，产权变更登记至原告鲍锋名下；二、被告糜伟良、被告施燕华应于本判决生效之日起十日向原告鲍锋支付违约金1,900,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告糜伟良、被告施燕华负担。案件受理费21,900元，由被告糜伟良、被告施燕华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建芳二〇二〇年五月十五日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……