广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1654号上诉人（原审被告）：朱良田，男，汉族，1966年6月25日出生，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：潘玖明，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万清慧，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄锡源，男，汉族，1967年5月10日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：岑智锵，广东历恒律师事务所律师。上诉人朱良田因与被上诉人黄锡源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱良田上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判朱良田、黄锡源签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方当事人应继续履行合同，黄锡源无权要求朱良田将位于佛山市顺德区某镇某工业区X路一号之三（黄锡源自编地址，工商登记地址为佛山市顺德区某镇某工业区八路一号之七）的厂房（以下简称案涉租赁物）腾退返还；2.撤销一审判决第三项，改判租金自2019年6月开始按每月13500元标准支付，且自2019年8月8日起朱良田免于支付占有使用费；3.本案诉讼费用由黄锡源承担。事实与理由：第一，一审判决对案涉《厂房租赁合同》的法律效力认定错误。案涉租赁物由黄锡源于2008年1月1日我国城乡规划法实施之前建造，按当时的法律法规政策，黄锡源有通过村里统一报国土规划部门规划为村工业用地并被批准同意建设厂房。按当时的法律要求，案涉租赁物的建设符合当时的用地总体规划，而当时并未将村建设工程纳入建设工程规划许可范围，一审法院直接以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉《厂房租赁合同》无效，属于适用法律错误。根据我国城乡规划法第65、68条相关规定，黄锡源完全可以通过向政府主管部门取得许可或补办手续来补正《厂房租赁合同》的效力，但其故意不作为，一方面在出租时承诺案涉租赁物可合法使用，另一方面在得知某村要进行拆迁改造，为了不向朱良田支付合理的拆迁安置补偿费，就以案涉租赁物未取得建设工程规划许可为由主张合同无效，属于恶意诉讼。第二，关于租金支付标准，一审判决认定事实不清，适用法律错误，直接将朱良田支付的押金56160元进行抵扣超出黄锡源的诉讼请求，没有依据。经一审法院查明，自2019年6月起双方就案涉租赁物的租金达成一致意见，调整为每月13500元的标准。但另一方面，一审法院又以证据不足为由认定朱良田自2019年7月仍应按照原租金标准每月18720元支付，显然不符合双方真实意思表示。另外，即使认定案涉《厂房租赁合同》无效，黄锡源是具有过错的一方，且因黄锡源的过错导致案涉租赁物无法使用，朱良田并未因承租案涉租赁物获得任何“不当利益”，一审判决仅依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定就要求朱良田按原租金标准每月18720元向黄锡源支付占用使用费，显然有违我国合同法第五十八条的规定。同时，根据我国民法总则、民法通则关于不当得利的规定，朱良田并未因实际使用案涉租赁物获益，案涉《厂房租赁合同》无效的过错在于黄锡源，在此情况下仍要求朱良田支付案涉租赁物的占有使用费，有违公平原则。综上，请求二审法院支持朱良田的上诉请求。黄锡源答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，案涉租赁物系黄锡源自建的简易临时建筑，建造时未取得建设工程规划许可证，实际上亦不可能取得该证，一审法院亦向案涉租赁物所在的村委会核实了案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的客观事实。朱良田一审中提交的证据只能证明案涉租赁物所在土地属于工业用地，并不能证明案涉租赁物符合规划。一审法院依法判决案涉《厂房租赁合同》无效以及朱良田应参照合同约定的租金标准向黄锡源支付占有使用费，处理正确。第二，厂房占有使用费应按照《厂房租赁合同》的约定支付至朱良田实际搬离厂房之日止。朱良田上诉称自2019年6月起双方按照每月13500元的标准计付租金，减少租金的原因是双方核实实际承租面积小于合同约定的面积，且因黄锡源未能提供房产证、环评证等。朱良田陈述的上述原因没有任何事实依据，也没有证据予以证明。若双方就租金标准重新达成一致意见，黄锡源不可能不要求朱良田重新签订《厂房租赁合同》。事实上，朱良田一直拒付租金，其向黄锡源承诺如黄锡源将2019年6月的租金降低至13500元，朱良田将马上支付所拖欠的租金以及费用。因此，黄锡源才将该月租金写成13500元。综上，朱良田的上诉请求无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄锡源向一审法院起诉请求：1.黄锡源与朱良田于2017年9月11日签订的《厂房租赁合同》无效；2.朱良田在法院判决确认合同无效之日起三日内搬离租赁物；3.朱良田向黄锡源支付从2019年5月起至法院确认合同无效之日止的厂房占有使用费（参照合同租金按每月18720元计算），暂计算至2019年8月6日为69880元；4.朱良田向黄锡源支付从2019年5月起至法院确认合同无效之日的租赁地税（按每月573.75元计算），暂计算至2019年8月6日为2295元；5.朱良田支付黄锡源2018年5月至2019年8月6日的电费14101.98元；6.朱良田支付黄锡源2018年5月至2019年8月6日的水费1201.2元；7.案件受理费由朱良田承担。一审中，黄锡源申请变更第三项诉讼请求为：朱良田向黄锡源支付从2019年5月起至朱良田搬离案涉租赁物之日止的厂房占有使用费（参照合同租金按每月18720元计算），暂计算至2019年8月6日为69880元；变更第四项诉讼请求为：朱良田向黄锡源支付从2019年5月起至法院确认合同无效之日的租赁地税（按每月318.75元计算），暂计算至2019年8月6日为1275元。其余诉讼请求与起诉状一致。一审法院查明事实：黄锡源从原顺德市某镇某资产管理有限公司处承租位于佛山市顺德区某镇某工业区3.84亩土地用于开办某镇佛某变压器厂，租赁期限自2003年7月1日至2022年3月1日止，期满后经双方协商可以延长租期。黄锡源投资建设并开办某镇佛某变压器厂后，将部分厂房对外出租收益，将案涉租赁物分别出租给了三个承租人。一审中黄锡源确认厂房的建设没有报建，没有取得建设工程规划许可证。2018年6月2日，朱良田从案外人王某华处转手承租黄锡源的厂房，对此黄锡源、朱良田双方签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定黄锡源将案涉租赁物出租给朱良田，建筑面积1170平方米，租赁期限自2017年9月11日至2023年3月1日。租金为16元/月/平方米，即月租金为18720元，年租金为224640元，以上价款均为不含税金额。按照先交租后使用的原则，朱良田在每月5日前缴纳当月租金。合同签订后，朱良田应向黄锡源支付租赁保证金56160元，合同终止厂房交回后，扣除朱良田拖欠或应付的款项后，剩余部分无息返还。租赁期间朱良田租用黄锡源厂房产生的所有税费由朱良田自行办理及承担。租金期间如朱良田存在拖欠租金或其他应缴费用累计达15天的，视为根本违约，黄锡源有权单方提前终止合同收回厂房，停止用水、电供应，没收朱良田缴纳的租赁保证金，因此造成黄锡源损失的，朱良田应赔偿黄锡源包括但不限于律师费、调查取证费等一切直接和间接损失。因黄锡源和案外人王某华对案涉租赁物的租赁时间是从2017年9月11日开始，所以黄锡源、朱良田双方将《厂房租赁合同》的签订时间落款为2017年9月11日。合同签订后，黄锡源将案涉租赁物交付给朱良田使用，朱良田向黄锡源缴交了56160元押金。朱良田于2018年6月7日在该租赁物内设立了佛山市顺德区某镇车某精机械加工厂，注册登记地址为佛山市顺德区某镇某工业区八路一号之七。后因朱良田拖欠支付租金、水电费、地税等费用，黄锡源向佛山市顺德区人民法院起诉朱良田[案号为（2019）粤0606民初4670号]，要求:1.解除案涉《厂房租赁合同》，2.朱良田向黄锡源支付2018年12月起至解除合同之日止的租金、地税；3.朱良田向黄锡源支付2018年11月至2019年1月的电费10376.1元、水费396元；4.黄锡源没收朱良田的租赁保证金56160元；5.朱良田向黄锡源支付律师费8000元；6.朱良田承担本案诉讼费。后经法院调解，双方达成调解协议，朱良田确认尚欠黄锡源截止到2019年3月31日的租金30000元，并承诺于2019年4月10日前支付完毕；黄锡源收到款项后，双方不得就本次欠付租金事宜向对方主张任何责任；双方庭外对朱良田租赁的厂房进行丈量，按实际的面积计缴自2019年4月1日起的租金，朱良田应按合同约定按时向黄锡源支付，等等。对此佛山市顺德区人民法院于2019年3月14日作出（2019）粤0606民初4670号民事调解书。2019年6月4日，黄锡源配偶向朱良田手写了一份租金单，载明：6月份朱良田产生电费3328.16元（2728×1.22），水费99元（15×6.6），租金13500元，税金573.75元，合计17500.91元；上月欠23314.75元。一审中，双方确认以往的租金、水电费、税金等应缴纳费用，均由黄锡源手写一份明细单后交由朱良田支付。2019年6月13日某村委会资产管理办公室出具《关于启动某镇某工业区升级改造工作的预通知》，载明案涉租赁物所在的某工业区因纳入顺德区2019年村级工业园升级改造计划，拟于2019年年底前启动园区拆除平整工程。2019年8月，佛山市生态环境局对朱良田经营的佛山市顺德区某镇车某精机械加工厂出具《现场环境监察意见书》，载明因佛山市顺德区某镇车某精机械加工厂的建设项目未备案，责令要求其于2019年8月11日前完成建设项目备案。另查，黄锡源建设的整体厂房以“佛山市顺德区佛某变压器有限公司”名义办理了水表、电表。2019年5月至8月案涉整体厂房每月产生电费分别为3597.05元、3391.42元、2726.89元、3647.18元，合计13362.54元。2019年5月至8月案涉租赁物每月产生水费为137.48元、132.57元、672.67元、142.39元，合计1085.11元，该费用从黄锡源经营的佛山市顺德区佛某变压器有限公司财务人员欧某然名下银行账户进行扣划。黄锡源名下顺德农商银行账户于2019年1月2日支出573.75元，摘要为“代征税费”；2019年2月至9月，每月均扣除318.75元的“代征税费”。一审中，黄锡源、朱良田双方确认，2019年6月2日朱良田支付了3314元电费、5000元租金；2019年7月17日朱良田支付了5000元租金。黄锡源同意上述已付款项在本案诉请金额中予以抵扣。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，案涉租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，且双方未提交证据证明在一审法庭辩论终结前，案涉租赁物取得了建设工程规划许可证或该建设经主管部门批准同意，因此黄锡源、朱良田就案涉租赁物签订的《厂房租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉《厂房租赁合同》为无效合同，黄锡源、朱良田双方基于该合同取得财产应当予以返还，即黄锡源应向朱良田返还朱良田已缴纳的56160元押金，朱良田应向黄锡源返还案涉租赁物；关于厂房占有使用费，由于朱良田自2019年5月起未向黄锡源支付厂房占有使用费，现黄锡源要求朱良田参照合同约定的租金标准自2019年5月开始支付厂房占有使用费，合法有据，一审法院予以支持。关于租金标准的认定，案涉《厂房租赁合同》约定月租金为18720元，朱良田辩称自2019年6月开始月租金变更为13500元，但根据朱良田提交的黄锡源方手写的租金单仅可证实6月份租金按13500元收取，无证据证实双方对2019年6月之后的租金标准均变更为13500元存在书面约定，因此对朱良田的上述辩称，一审法院不予采信。朱良田应向黄锡源支付自2019年5月1日至2019年10月31日厂房占有使用费107100元，朱良田于2019年6月、7月已支付的10000元应予抵扣，此外朱良田缴纳的押金56160元黄锡源同意在诉请金额中予以扣除，黄锡源无需另行向朱良田返还56160元押金，故综上，朱良田应向黄锡源支付自2019年5月1日至2019年10月31日的厂房占有使用费40940元，2019年11月1日之后的厂房占有使用费以每月18720元为标准计算至实际搬离厂房之日止。关于水电费的认定。朱良田确认没有缴纳2019年5月至2019年8月期间水费；对于该期间的电费，朱良田辩称其已自行向供电部门缴纳了部分费用，但未提交相关证据予以证实。同时，一审中朱良田亦认可在2019年5月之前每月的水电费均是黄锡源抄写具体表数和金额后，朱良田根据该金额与黄锡源结算相关水电费，因此结合现有证据和双方缴交水电费的习惯可知，双方的惯例是先由黄锡源向供电、供水部门缴纳相关款项，再由朱良田将水电费款项交予黄锡源。黄锡源主张由朱良田向其支付2019年5月至2019年8月6日的水电费，合法有据，一审法院予以支持。对于朱良田应支付水电费金额的认定。黄锡源主张黄锡源、朱良田之间结算的水费按单价6.6元每吨计算，电费按单价1.2元每度计算，该陈述与朱良田提交的黄锡源手写的6月份租金单上记载内容一致，一审法院予以采信。但由于朱良田所租赁使用的租赁物没有单独安装水表、电表，黄锡源无法提交明晰的水表、电表数据来证明朱良田所使用的用水量、用电量。然而朱良田使用案涉租赁物确实会产生水电费，结合黄锡源手写的6月份租金单上记载的6月份朱良田应付水电费金额（水费99元、电费3328.16元）及上月欠付金额，再综合考虑整体租赁物在2019年5月至8月期间水电费的整体浮动情况，一审法院酌定朱良田应向黄锡源支付2019年5月至8月6日期间的水费330元、电费7686元（应付电费11000元-已支付3314元电费）。关于租赁地税的认定。《厂房租赁合同》约定，朱良田租用厂房产生的所有税费由朱良田自行办理及承担。黄锡源据此主张朱良田按每月318.75元向其支付2019年5月至合同无效之日止的租赁地税，朱良田辩称该租赁地税由朱良田自行办理，不应向黄锡源缴纳，且该费用中包括的个人所得税部分应由黄锡源自行承担。对此分析如下：首先，朱良田并未提交证据证明其已自行缴纳税费，而根据黄锡源提交的银行流水显示，黄锡源自2019年2月开始以318.75元的标准缴纳地税至2019年9月止，可证实黄锡源已实际支出该笔费用；其次，一审中朱良田确认其已经根据黄锡源的要求，按每月573.75元的标准向其缴纳了截止到2019年4月的租赁地税，且在朱良田提交的6月份租金单中亦记载朱良田应付的租金地税为573.75元，可见，根据合同约定及朱良田实际缴纳租赁地税的交易习惯可证实，黄锡源、朱良田双方就地税应由朱良田承担且承担全部地税金额已经达成一致意见，现黄锡源以税务部门降低了税收标准，调整按318.75元/月的标准要求朱良田自2019年5月起开始支付地税，合法有据，一审法院予以支持，但根据现有证据仅证明黄锡源实际缴纳租赁地税至2019年9月，故对于黄锡源主张的2019年10月之后的租赁地税，本案不予处理。一审法院认定朱良田应向黄锡源支付2019年5月至9月的租赁地税合计1593.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄锡源、朱良田于2017年9月11日签订的《厂房租赁合同》无效；二、朱良田于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市顺德区某镇某工业区八路一号之七的租赁厂房腾退返还给黄锡源；三、朱良田于判决发生法律效力之日起十日内向黄锡源支付厂房占有使用费至实际退还厂房之日止（截至2019年10月31日厂房占有使用费为40940元；2019年11月1日之后的厂房占有使用费以每月18720元的标准计算至实际搬离厂房之日止）；四、朱良田于判决发生法律效力之日起十日内向黄锡源支付租赁地税1593.75元；五、朱良田于判决发生法律效力之日起十日内向黄锡源返还电费7686元、水费330元；六、驳回黄锡源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5831.2元，由黄锡源负担601.2元，由朱良田负担5230元。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合已查明事实以及双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：案涉《厂房租赁合同》的效力；一审判决朱良田应支付的占有使用费是否恰当。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，双方当事人均未能提交证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故黄锡源与朱良田签订的案涉《厂房租赁合同》无效，朱良田应向黄锡源返还案涉租赁物。朱良田上诉主张案涉《厂房租赁合同》合法有效应继续履行、其无需向黄锡源返还厂房缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。朱良田上诉主张，其与黄锡源已经协商一致将租金标准调整为每月13500元，案涉租赁物的占有使用费应按每月13500元计算，且其自2019年8月8日开始因厂房设备被查封而停产，故其无需支付此后的占有使用费。对此，本院结合案件事实分析如下：首先，关于占有使用费的标准问题。朱良田提交黄锡源的配偶于2019年6月4日出具的租金单拟证明表明双方已就租金标准变更为13500元达成一致意见。但该租金单上手写“租金13500元”仅表明黄锡源确认2019年6月的租金为13500元，不能证明双方已经协商一致变更租金标准，朱良田亦未提交其他证据予以佐证。由于案涉《厂房租赁合同》无效，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，认定除2019年6月以外朱良田应支付的涉租赁物的占有使用费标准仍应参照案涉《厂房租赁合同》约定的标准计算并无不妥，本院予以维持。其次，关于占有使用费应计算到何时的问题。朱良田提供的证据不能证明其自2019年8月份开始因厂房设备被查封而停产。即便朱良田确实因厂房设备被查封而停产，在朱良田未提供证据证明厂房设备被查封与黄锡源存在直接因果关系，而设备仍未搬离案涉租赁物的情况下，朱良田仍应向黄锡源支付占有使用费至实际退还厂房之日。由此，朱良田上诉主张其无需支付2019年8月8日后的占有使用费缺乏理据，本院不予支持。此外，由于黄锡源同意在其诉请的金额中扣减朱良田已支付的押金56160元，一审法院为了避免双方的诉累在朱良田应支付的占有使用费中扣减该押金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。朱良田的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12411.2元，由上诉人朱良田负担。上诉人朱良田应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补交748.8元。逾期缴纳，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年五月十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣