广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终43号上诉人（原审原告）：汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：吴克志，广东和为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂贤，广东华商（汕头）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许秀敏，女，汉族，1973年5月30日出生。上诉人汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社（以下简称“夏趾经联社”）因与被上诉人许秀敏租赁合同纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2019）粤0511民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。夏趾经联社上诉请求：一、撤销汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初1625号《民事判决书》第一、三、四、五项的判决，依法改判为：1、确认上诉人与被上诉人于2016年5月23日签订的《铺面承包合同》在2019年9月20日终止。2、判令被上诉人应付还拖欠上诉人的租金316750元（暂计至2019年4月30日），2019年5月1日至2019年9月20日的租金继续计算。3、判令被上诉人支付违约金176400元（按合同总租金30%计算）给上诉人。4、判令被上诉人支付滞纳金126477.4元（每日按所欠承包款的0.08%计算，暂计至2019年4月30日）给上诉人。二、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院存在3个方面认定事实错误，具体如下：1、“许秀敏于2017年4月24日向夏趾经联社递交《申请书》，也提出终止合同，退还5间铺面”系认定事实错误。被上诉人于2017年4月24日向上诉人递交的是《申请书》，不是解除合同通知书。在该份《申请书》中，被上诉人表面上是请求终止合同，但实质上是申请变更合同，只归还4间铺面，留下22号铺面继续租用，这是其一，其二是申请分期付还拖欠的租金。在上诉人无法满足被上诉人的无理要求后，被上诉人就既不付还租金，也不归还铺面，继续使用5间铺面至2019年9月20日。因此，该《申请书》是一份附加条件的解除合同申请书，实质上是一份变更合同申请书，原审法院认定被上诉人“提出终止合同，退还5间铺面”系断章取义，片面认定事实。2、“夏趾经联社召开两委会，讨论决定同意终止合同”及“夏趾经联社、许秀敏于2016年5月23日签订《铺面承包合同》在2017年5月2日终止履行”系认定事实错误。上诉人于2017年4月24日收到被上诉人递交的《申请书》后，已即时口头答复被上诉人，如果要终止合同，则应将5间铺面恢复原状后全部移交，且还清拖欠的租金，2017年5月2日，上诉人还特地召开两委会对被上诉人提交的申请事项进行集体讨论并制作《会议记录》，一致认为被上诉人应还清租金、将铺面恢复原状，经居委有关部门验收后方可终止合同；至于要求继续租赁第22号铺面的要求，上诉人无权将其议价出租。按照三资管理的现行政策，集体财产出租均需经过平台竞价，且该5间铺面是作为一个整体出租，不可分割，上诉人也无权议价出租。该《会议记录》是一个内部讨论的集体意见，也是一个附条件的解决问题的方案，该方案并不能够满足被上诉人的无理要求，故双方未达成一致，租赁关系没有终止。因此，原审法院认定上诉人“召开两委会，讨论决定同意终止合同”及“夏趾经联社、许秀敏于2016年5月23日签订《铺面承包合同》在2017年5月2日终止履行”系认定事实错误。3，“夏趾经联社在作出同意终止合同的情况下，未能在合理期限内告知许秀敏，存在过错，所造成的租金等损失，自行承担”系认定事实错误。本案5间铺面是上诉人的集体资产，位于夏趾村的范围内，一个村的面积很小，被上诉人也是夏趾村的村民，上诉人自然第一时间将集体决定的意见通知被上诉人，这是常理，尽管这一通知没有书面证据，但也符合农村的习惯做法。结合被上诉人提出申请后双方没有达成书面结果，且被上诉人继续使用5间铺面的事实，可印证上诉人的意见已传达至被上诉人，只是双方出现意见分歧，但合同没有终止。因此，原审法院认定“夏趾经联社在作出同意终止合同的情况下，未能在合理期限内告知许秀敏，存在过错，所造成的租金等损失，自行承担”系认定事实错误。二、不管合同在2017年5月2日有没有终止，被上诉人仍应承担支付租金至2019年9月20日的责任。被上诉人在原审法院开庭时，对上诉人的证据都没有异议，上诉人的证据7是一份2018年5月30日的《律师函》，内容是指出被上诉人仅付还一个月的租金，之后一直违约没有按合同约定履行付还租金的义务，而在此之前的2018年4月18日，上诉人还派工作人员上门到本案铺面送达《追收欠款通知书》，直接向被上诉人追讨2016年7月至2018年4月共22个月的租金192500元，送达的现场有拍照，一审期间没有找到，现将照片作为二审期间的新证据提交，这两方面的证据足以证明合同并未终止及被上诉人一直在使用本案5间铺面的事实。被上诉人实际使用5间铺面至2019年9月20日，自然应当承担付还租金的责任。三、原审判决适用法律不当，判决调整违约金及退还履约保证金无事实和法律依据。1、上诉人和被上诉人互不认可对方提出的终止合同的条件，因此，解除合同的条件尚未达成，原审法院依据《合同法》第93条作出判决，系适用法律不当。2、根据《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第107条“当事人一方不履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，首先，被上诉人没有依照《铺面承包合同》约定支付租金，根据合同约定，拖欠承包款累计3月以上的，被上诉人应按照《铺面承包合同》约定的合同总租金30%承担违约责任，原审判决单方面认为双方约定的违约金、滞纳金偏高，予以调整为利率24%的认定，无事实和法律依据；其次，根据合同第四条的约定，被上诉人违约造成上诉人损失的，履约保证金应抵补上诉人的损失，原审判决认为上诉人应退还履约保证金给被上诉人没有事实和法律依据。最后，既然上诉人和被上诉人未达成终止合同的合意，且被上诉人也一直在使用本案5间铺面，则租金应计算到合同解除之日即2019年9月20日。综上所述，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院依法改判。许秀敏辩称，一审法院适用法律正确认定事实清楚，请求法院驳回上诉人的上诉请求。夏趾经联社向一审法院起诉请求：1、判决解除夏趾经联社、许秀敏于2016年5月23日签订的《铺面承包合同》，判令许秀敏立即将承租铺面恢复原状并交还给夏趾经联社。2、判决许秀敏立即支付拖欠的租金316750元（暂计至2019年4月30日），2019年4月之后的租金继续计算，直至许秀敏将承租铺面交还夏趾经联社之日止。3、判决许秀敏立即支付违约金176400元（按合同总租金的30%计）。4、判决许秀敏立即支付滞纳金126477.4元（每日按所欠承包款0.08%支付，暂计至2019年4月30日）。5、本案诉讼费用由许秀敏承担。一审法院认定事实：2016年5月20日，在汕头市金平区鮀江街道集体资产资源交易平台举办的书面报价交易中，许秀敏以8750元／月的价格竞得夏趾经联社所有的**路第18、19、20、21、22号商铺经营使用权。2016年5月23日，夏趾经联社、许秀敏签订《铺面承包合同》，约定上述5格铺面的承包期为5年，其中，前两年每月的承包款为8750元，后三年每月的承包款为10500元，并约定若拖欠租金，出租方有权解除合同、收回铺面，同时约定违约金为合同总租金的30%及承包款迟延支付的滞纳金按日所欠承包款的0.08%计。合同签订当日，许秀敏向夏趾经联社支付第一个月的商铺承包款8750元及人民币25000元履约保证金，但是许秀敏之后没有再缴交第2个月起的承包款。2016年11月11日，夏趾经联社向许秀敏发出《通知书》，要求许秀敏在2016年11月20日前缴清拖欠的承包款共计43750元，逾期不缴清者，将按违约合同处理。2017年4月24日，许秀敏向夏趾经联社递交《申请书》称，“由于行情惨淡，道路长期施工，上半年投标恶性竞争造成租金翻4倍等原因，致使我商行无法维持经营。2016年底贵居委也下发了催收租金、终止合同通知书，我商行积极配合，特向贵居委提出终止合同，愿意将铺面交还居委。现申请将东畔池第18-22号5间退还居委。前欠租金分期付还。为维持生计，特向居委领导申请第22号铺面议价继续出租给我经营。希望领导给予批准为盼。谢谢！”2017年5月2日，夏趾经联社召开两委会，讨论决定：许秀敏向居委提出终止合同，所欠的租金一律还清后及铺面恢复原状，然后叫居委有关部门验收并终止合同。至于许秀敏申请第22号铺面议价继续出租，居委无权决定。但夏趾经联社未将上述讨论结果告知许秀敏许秀敏。2018年5月30日，夏趾经联社委托广东天武律师事务所吴明城律师向许秀敏发出律师函，再次催促许秀敏履行还款义务，但许秀敏至今没有还款。2019年7月9日，夏趾经联社向法院起诉，提出上述诉讼请求。案在审理期间，双方于2019年9月20日，在法院的主持下，自愿移交涉案租赁物位于大学路东畔池列夏字第18、19、20、21、22号5间商铺。一审法院认为，夏趾经联社、许秀敏于2016年5月23日签订《铺面承包合同》合法有效，双方应当依约履行。在合同履行过程中，因许秀敏拖欠租金，夏趾经联社于2016年11月11日向许秀敏发出《通知书》，要求许秀敏在2016年11月20日前缴清拖欠的承包款共计43750元，逾期不缴清者，将按违约合同处理。而许秀敏于2017年4月24日向夏趾经联社递交《申请书》，也提出终止合同，退还5间铺面。2017年5月2日，夏趾经联社召开两委会，讨论决定同意终止合同。上述事实，系夏趾经联社、许秀敏双方真实的意思表示，一审法院予以确认。即确认夏趾经联社、许秀敏于2016年5月23日签订《铺面承包合同》在2017年5月2日终止履行。许秀敏应当付清在2017年5月2日之前所欠的租金，并依法承担违约责任。但双方约定的违约金、滞纳金偏高，应予调整。夏趾经联社在作出同意终止合同的情况下，未能在合理期限内告知许秀敏，存在过错，所造成的租金等损失，自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认夏趾经联社、许秀敏于2016年5月23日签订《铺面承包合同》在2017年5月2日终止。二、确认夏趾经联社、许秀敏于2019年9月20日，自愿移交涉案租赁物位于大学路东畔池列夏字第18、19、20、21、22号5间商铺。三、许秀敏应在本判决生效之日起十日内付还夏趾经联社租金人民币87500元（之前结欠租金43750元，以及从2016年12月份计算至2017年4月份五个月租金）及违约金人民币21000元（调整为按利率24%计）。四、夏趾经联社应在本判决生效之日起十日内退还许秀敏履约保证金人民币25000元。五、驳回夏趾经联社其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币4999元，由夏趾经联社负担4049元，由许秀敏负担950元。二审期间，夏趾经联社向本院提交鮀江街道夏趾经联社2018年4月18日出具的《追收欠款通知书》复印件一份以及2018年4月18日向许秀敏送达《追收欠款通知书》的现场照片，证明：直至2018年4月18日，上诉人与被上诉人双方还未就合同终止达成一致，2018年4月18日，上诉人工作人员到涉案租赁铺面向被上诉人送达追收通知，要求其支付自2016年7月至2018年4月共计22个月的铺面租金。许秀敏对上述证据发表如下质证意见：照片里的位置不是涉案铺面的位置。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，夏趾经联社与许秀敏在2016年5月23日签订的《铺面承包合同》，系双方真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，应当认定该合同合法有效，双方应当根据合同约定内容履行。根据《铺面承包合同》第八条第二款第（7）项的约定，“乙方拖欠承包款累计3月以上的，甲方有权解除合同，收回承包铺面”。本案中，许秀敏未按照合同约定的时间交付租金累计超过3月以上，已构成违约，符合上述解除合同的约定条件，夏趾经联社有权解除合同。二审争议的焦点在于如何确定双方合同解除的时间点，本案中，许秀敏于2017年4月24日向夏趾经联社递交《申请书》提出终止合同，退还5间铺面，夏趾经联社于2017年5月2日召开两委会讨论决定同意终止合同，于2018年4月18日向许秀敏出具的《追收欠款通知书》要求许秀敏于2018年4月19日前主动到夏趾经联社财务室缴清所欠的款项，逾期不缴清者，夏趾经联社将采取强制措施按照《铺面承包合同》第八条第二款第（7）项执行。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第二款“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到对方时解除”的规定，许秀敏至今仍未缴清拖欠款项，符合双方在《铺面承包合同》中约定的解除合同的条件，而夏趾经联社在向许秀敏出具的《追收欠款通知书》中明确告知其逾期未缴清款项则按合同解除约定采取强制措施，故应当认定《铺面承包合同》于2018年4月19日解除。一审法院认定《铺面承包合同》在2017年5月2日终止履行，认定事实不当，应当予以纠正。许秀敏应当按合同约定向夏趾经联社支付在2018年4月19日之前所欠的租金及相应违约金。至于合同解除后的租金以及违约金的问题，因夏趾经联社在合同解除后怠于向许秀敏履行铺面收回手续，也未提交充分证据证明2018年4月19日之后许秀敏仍继续使用铺面的情况，故对其主张许秀敏支付租金至2019年9月20日的请求，依据不充分，不予支持。一审法院认定双方约定的违约金、滞纳金偏高，调整为按利率24%计算，并无不当，应予维持。综上，原审判决认定事实基本清楚，但对双方签订的《铺面承包合同》解除合同时间认定有所不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初1625号民事判决第二、四项；二、变更汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初1625号民事判决第一项为：确认汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社与许秀敏于2016年5月23日签订《铺面承包合同》在2018年4月19日终止；三、变更汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初1625号民事判决第三项为：许秀敏应在本判决生效之日起十日内付还汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社192500元（从2016年7月份计至2018年4月合计22月租金）及违约金46200元（按利率24%计）；四、驳回汕头市金平区****夏趾经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取4999元，由汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社负担3074元，由许秀敏负担1925元；二审案件受理费9998元，由汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社负担6148元，由许秀敏负担3850元。二审案件受理费已由汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社预交，汕头市金平区鮀江街道夏趾经济联合社多预交的诉讼费用3850元，经其书面申请后，由本院予以退还。许秀敏应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应承担的受理费3850元，拒不缴交的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 林思浩二〇二〇年六月一日本鉴于原本核对无异法官助理 吴 妍书 记 员 林 敏