甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2020）甘0902民初1467号原告：王龙，男，生于1988年4月2日，汉族，住甘肃省酒泉市东环东路**楼**，身份证号6221021988********。委托诉讼代理人：王汉虎，系王龙父亲。委托诉讼代理人：运彦，甘肃长治律师事务所律师。原告：尤飞，男，生于1986年9月18日，裕固族，住甘肃省酒泉市东环北路**，身份证号6221021986********。委托诉讼代理人：运彦，甘肃长治律师事务所律师。被告：谢磊，男，生于1988年4月21日，汉族，住，住甘甘肃省酒泉市银达镇怀中村****证号622102198804213012。被告：谢忠军，男，生于1967年3月22日，汉族，住，住甘肃省酒泉市银达镇环茂乡中学对面忠军铁件加工部份证号6221021967********。委托诉讼代理人：高玉珍，系谢忠军妻子。原告王龙、尤飞与被告谢磊、谢忠军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王龙及其委托代理人王汉虎，原告尤飞，二原告委托代理人运彦，被告谢磊及被告谢忠军委托诉讼代理人高玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王龙、尤飞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告已支付的房屋租赁费、门店转让费140000元，房屋租赁押金10000元；3、判令被告承担违约金33000元以及律师费9000元（以上合计192000元）；4、本案涉诉费用由被告承担。事实及理由：2019年7月10日，原、被告经协商一致签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其位于肃州区北市街7号楼2号门店出租给原告用于经营，租赁期限为三年，自2009年8月10日至2022年8月10日，租赁费为第一年110000元，每年到期后上涨5%，合同同时约定，如有违约行为，违约方向守约方承担资金总额30%的违约金，并承担守约方因诉讼而产生的诉讼费及律师代理费。合同签订当日，原告向被告支付了房屋租赁费、转让费及租赁押金共计150000元，被告向原告出具收条两张。房屋交付后，原告开始装修使用，于2019年7月28日开始试营业。2019年8月2日肃州区公安局东关派出所在例行检查时告诉原告因门店没有消防手续，要求原告停业。8月6日派出所再次检查时通知原告关门，无奈原告只得停业关门。之后原告通过政务大厅提交了消防检验申请。8月12日酒泉市消防救援支队肃州区大队前来现场进行消防检验验收，但告知原告租赁的门店未通过消防验收，不能发放消防证。为此原告多次找被告协商被果，原告起诉来院。被告谢磊辩称，不同意解除合同，不同意支付租赁费、转让费、押金，不同意支付违约金、律师费。被告谢忠军辩称，2019年5月，原告租赁我方房屋，租了房屋一个月后说没有生意要退还，后面又来租赁，7月份签订了合同，11月又来找我方称退还涉案租赁房屋，由于对方把房屋装修改装过，双方发生争执。我方不同意解除合同。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、收条、录音，以证实原告的诉讼主张，被告对以上证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，本院对以上证据的真实性予以确认，对证明目的，将结合当事人陈述及查明事实，在本院认为处作出认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，原告尤飞、王龙欲向被告谢磊、谢忠军承租其位于酒泉市肃州区北市街门店经营，该门店原经营范围为茶楼。2019年7月10日，被告谢忠军向原告出具收条两张，记载：今收到尤飞、王龙人民币140000元（其中房租110000元，转让费30000元）；今收到尤飞、王龙租赁押金10000元。当日，被告将案涉店铺交付原告经营，原告对店铺进行简易改装，计划经营项目为足浴。2019年7月28日，店铺开始试营业。2019年8月10日，被告谢磊为出租方（甲方），原告尤飞、王龙为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将自己所有的坐落在酒泉市肃州区北市街门店出租给乙方经营使用，房屋以现状为准，水暖电管线入楼，设施配套，已装修房；租赁期限3年，自2019年8月10日至2022年8月10日，第一年租金110000元，每年到期后乙方一次性交清全年房租，每年到期后租金增长5%；合同签订当日，乙方付给甲方合同保证金20000元，此保证金待合同终止，甲方将房屋验收合同后，由甲方返还给乙方（不计利息）；乙方在承租期内的水电费、取暖费、电话费、电视收视费、卫生费、物业费和房屋租赁税以及经营中有关部门收取的各种税费，均由乙方承担；乙方必须依法经营，确保安全，在经营过程中若发生消防安全、人员伤亡等一切不安全事故，均由乙方承担；乙方在经营过程中，对整体房屋的设备及乙方装修增设的设备设施，均由乙方负责维修，费用由乙方承担；乙方在租赁期间，如却因特殊情况需要解除合同退回房屋，必须提前30日内书面通知甲方，并通知协商一致后方可解除合同，否则承担周期租金总额30%的违约金；乙方在租赁期间，不得擅自改变房屋的结构，不得擅自转租，不得抵押，如因经营需要，需改变设施和结构或转租他人，应事前征得甲方的书面同意后方可实施；租赁期限届满或合同解除，乙方必须在合同期满终止或者解除10日内交回房屋并搬出其所有的全部物品（除甲方原有的东西外），搬迁期限届满后，房屋仍有余物，视为乙方自动放弃所有权和处置权，甲方有权处置。2019年8月，原告经营的案涉店铺因消防设施安检不合格，无法办理消防证而关门停业。根据本院调取的《消防监督检查记录》记载，经营场所为肃州区鑫禾足轩，法定代表人王龙，检查内容为：1、未设置火灾自动报警系统；2、包厢门未设置乙级防火门，防火分隔不符合要求，耐火等级不足；3、应急照明灯配置不足；4、二层未设置室内消火栓。2020年4月27日，在本院主持下，原、被告双方查看案涉房屋后，原告将房屋钥匙交还被告。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、双方之间租赁合同是否解除的问题；2、如租赁关系解除，之后租赁费、门点转让费、押金承担问题；3、违约金、律师费是否支持的问题。关于第一项焦点问题。原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告依约为原告提供租赁房屋，原告向被告交纳了一年的租赁费以及转让金，双方合同以实际履行。根据查明事实，本案案涉房屋在转租前，由被告经营茶楼，店铺转租于原告后，原告计划经营足浴，并完成工商登记，登记信息为肃州区鑫禾足浴店，经营者为尤飞，在试营业期间，因店铺消防设施不合格，致使店铺无法营业，自2019年8月店铺空置至今，原告起诉要求解除双方之间的租赁合同。本院认为，原、被告双方之间的信任基础已然丧失，在原告不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在，在本院主持下，原告于2020年4月27日将案涉店铺返还于被告，故双方之间的房屋租赁关系应当解除。关于第二项焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告作为承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，案涉房屋于2020年4月27日返还被告，合同解除，故原告应向被告承担2019年8月10日至2020年4月27日的房屋租金79750元（110000元÷360天×261天），被告应返还原告剩余房屋租赁费30250元。关于原告所称的消防验收不合格系被告门店的原因所致，在案件审理过程中，根据原告申请，本院向酒泉市公安消防救援支队肃州区大队调取对涉诉足浴店消防监督检查表，从检查记录来看，该足浴店的消防设施存在问题，但是问题均系后期改设可以解决的问题，非系房屋结构等不可改设的问题。且本案案涉房屋在被告经营期间为茶楼，转租后原告改为经营足浴店，改变了经营性质与内容，重新办理相关证件属于原告应当预期到的经营常识，双方之间的关系为租赁关系，合同并未约定出租方为承租方其后经营的店铺办理相关证件，故原告以此要求被告承担责任，没有事实与法律依据，对原告要求被告返还全部租赁费的诉讼请求，本院不予支持。涉案合同中未约定转让费，但在被告谢忠军出具的《收条》中记载收取转让费30000元,根据双方当事人的陈述,涉案房屋在被告转租原告前用于茶楼经营,故该转让费应系原告在涉案合同约定租期内享有并使用被告转让所涉内容的对价，但双方就转让所涉具体内容未做明确约定,根据现场查看，案涉店铺内的物品实际被部分改动，现因为原告未尽到应尽的注意义务而导致租赁合同解除，故转让费不予退还。对原告起诉的10000元押金，因合同现已解除，店铺内的物品、装饰等使用费已实际从转让费中产生，故对该10000元的押金，被告应予以退还。关于第三项焦点问题。在本案中，根据以上查明事实，被告不存在违约行为，故原告起诉要求被告承担违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告王龙、尤飞与被告谢磊、谢忠军之间的房屋租赁合同关系；二、被告谢磊、谢忠军于本判决生效后十日内退还原告王龙、尤飞2020年4月27日之后的租金30250元；三、被告谢磊、谢忠军于本判决生效后十日内退还原告王龙、尤飞押金10000元；四、驳回原告王龙、尤飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元（已减半收取），由原告王龙、尤飞负担1636元，被告谢磊、谢忠军负担434元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 员 赵 蓉 二〇二〇年五月十八日法官助理 张文静书 记 员 戚文娟