广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初5214号 原告：莫海莲，女，1966年7月11口出生，汉族，身份证住址：南宁市兴宁区，联系地址：桂平市。 委托诉讼代理人：蒋信全，广西万大律师事务所律师。 被告：覃德新，男，1972年1月8日出生，壮族，身份证住址：桂平市，联系地址：桂平市。 被告：李丽薇，女，1962年5月27日出生，汉族，身份证住址：桂平市，联系地址：桂平市。 原告莫海莲与被告覃德新、李丽薇执行异议之诉一案，本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告莫海莲及其委托诉讼代理人蒋信全以及被告覃德新、李丽薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告莫海莲向本院提出诉讼请求：1、确认两被告签订 填写的签订日期为2017年4月19日的，就座落于桂平市（大坑口）七星花苑3栋2单元四层401号商品房一套（以下称涉案房屋）的《房屋买卖合同》无效。2、对被告李丽薇购买的涉案房屋继续查封，依法拍卖，以清偿被告欠原告的债务。驳回李丽薇的执行异议请求。3、请求确认莫海莲与李丽薇于2015年11月10日签订的抵押协议有效。事实与理由：关于原告莫海莲申请执行一案，即（2018）桂0881执2069号一案，案外人覃德新对执行标的物（涉案房屋）主张所有权，向执行法院提出执行异议，原告于2019年8月23日收到桂平市人民法院于2019年8月19日作出的执行裁定书，即（2019）桂0881执异19号执行裁定书，支持了覃德新的异议请求，对此莫海莲不服，现提起执行异议之诉。覃德新的证据不能证明其主张的涉案房屋属其购买，不能证明其已交清涉案房屋的购房款，更不能证明涉案房屋买卖合同有效，不能证明涉案房屋己属其所有。涉案房屋是李丽薇从开发商处买来，其与开发商签订有《商品房买卖合同》和《补充合同》。因李丽薇向莫海莲借款，其把上述两个合同的原件己交莫海莲收执至2018年1月19日止。两被告订立的《房屋买卖合同》，是恶意串通，伪造日期，故意损害执行申请人的利益而签订的，应依法认定无效。覃德新无证据证明已汇款给李丽薇，并支付了部分或全部价款，李丽薇出具给覃德新关于购房款的《收条》是伪造的，存在许多矛盾和疑点。在法院拟决定拍卖涉案房屋前，李丽薇没有说过房屋已出卖给其他人。当法院拟出卖该房屋时，莫海莲向其咨询房屋如何定价，是否委托评估。当时李丽薇曾答应以每平方5000元的价格出卖，用于向莫海莲还债，当时其也没有主张涉案房屋在此前已出卖给覃德新所有，莫海莲也从不知房屋已出卖给覃德新。对涉案房屋的查封，是合法有效的，应继续查封执行。覃德新的异议请求，不符合相关法律规定，应予以驳回。为维护原告合法利益，故提起本案诉讼。 被告覃德新辩称，其向李丽薇购买涉案房屋是事实，而且已经全部交付房款，商品房买卖合同的原件也在其手上，房屋已入住，房屋已属于其所有，由于开发商问题导致无法办理过户手续，李丽薇与莫海莲的债务与其无关。 被告李丽薇辩称，1、其将房屋卖给覃德新时已经告知莫海莲，莫海莲也将商品房买卖合同的原件交回给其，后来其将商品房买卖合同的原件交给覃德新，其与覃德新之间的房屋买卖是真实的。2、其向莫海莲借款15万元时没有承诺将涉案房屋作为抵押，2015年11月10日的抵押协议是针对40万元的借款，该40万元已经归还，与本案无关。 本院经审理认定事实如下：2008年11月1日李丽薇向桂平市英瑞七星房地产开发有限公司购买位于桂平市，双方签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。2017年4月19日李丽薇将上述房屋以43万元的价格转让给覃德新，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定签订之日支付30万元，2017年12月29日前支付10万元，余款3万元待转户后支付。合同签订前，覃德新于2017年4月10日交付定金5万元（其中转账41000元、现金9000元），合同签订后，覃德新陆续支付购房款给李丽薇，其中2017年4月24日转账20万元，2017年5月31日转账94000元和交付现金36000元合计13万元，2018年4月3日转账5万元，李丽薇收到款项后均出具收条给覃德新。合同签订后覃德新即搬到七星花苑3幢2单元401房居住至今。 另查明，李丽薇因其他债务而将《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》原件交给莫海莲。2018年1月19日李丽薇告知莫海莲准备将房屋卖给他人以便还款，要求将上述两份合同退回，莫海莲遂将《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》退回给李丽薇，李丽薇收到后将上述两份合同交给覃德新。 此外，2016年5月25日李丽薇向莫海莲借款15万元，因李丽薇违约，莫海莲于2018年2月26日向本院提起诉讼，本院于2018年4月3日作出（2018）桂0881民初1043号民事调解书。后因李丽薇不履行调解书确定的义务，莫海莲于2018年9月27日向本院申请执行，本院在执行过程中于2019年2月20日作出（2018）桂0881执2069号执行裁定，裁定查封登记在李丽薇名下的桂平市房屋（备案登记证号：2010-0064），后又裁定拍卖该房屋。被告覃德新以案外人身份于2019年6月17日向本院提出异议，请求停止查封、拍卖该房屋，本院于2019年8月19日作出（2019）桂0881执异19号执行裁定，裁定中止对登记在李丽薇名下的桂平市房屋的执行。 本院认为，本案的争议焦点为：1、李丽薇与覃德新对涉案房屋的买卖是否真实、有效？2、本案是否应中止对七星花苑3栋2单元401号房屋的执行？ 关于第1个争议焦点，本院认为，李丽薇与覃德新对涉案房屋的买卖有《房屋买卖合同》以及银行转账记录、收条等证据证实。莫海莲认为没有购房合同原件就不可能签订买卖合同只是其个人的看法，在房屋买卖过程中，存在买卖双方基于信任而在只有房屋证件复印件的情况下签订合同的情况，而且在本案中覃德新支付大部分款项后李丽薇才将有关合同原件交给覃德新，该行为亦符合常理，在莫海莲提供的通话记录中李丽薇也提到如果不将商品房买卖合同原件交给对方，对方就不将购房的尾款打过来，根据莫海莲陈述是2018年1月19日才将商品房买卖合同的原件交给李丽薇，而覃德新支付最后一笔购房款的时间是2018年4月3日，覃德新在全部支付购房款前得到商品房买卖合同的原件，权益得到了保障，莫海莲认为覃德新没有见到原件就签订合同，因此推定覃德新和李丽薇签订合同是虚假行为没有依据。至于银行转账备注的用途为货款，覃德新已作出了解释，而且李丽薇和覃德新均否认双方有其他经济往来，银行转账和现金交付的金额有李丽薇出具的收条证实，与购房合同的金额亦相符，因此可以认定李丽薇与覃德新之间的房屋买卖真实有效。莫海莲认为两人属于恶意串通，伪造合同来逃避债务，但没有提供证据证实，而且莫海莲也知道李丽薇出卖房屋，也将李丽薇交来的商品房买卖合同交回给李丽薇，说明其是同意李丽薇卖房的行为。 关于莫海莲提出双方约定将涉案房屋作为借款15万元的抵押，借条中没有注明，李丽薇亦予以否认，双方也没有到有关部门办理抵押登记，因此对莫海莲该项主张不予采纳。关于莫海莲要求确认莫海莲与李丽薇于2015年11月10日签订的抵押协议有效的主张，本院认为，该诉讼请求不是本案执行异议之诉的受理范围，本案不予审理。 关于第2个争议焦点，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院对涉案房屋的查封时间是2019年2月20日，而覃德新和李丽薇签订房屋买卖合同的时间是2017年4月19日，最后一笔购房款的交付时间是2018年4月3日，而且覃德新在签订合同后即搬入涉案房屋居住，已合法占有该房屋，涉案房屋是因为多种原因导致目前无法办理房产证，覃德新提出的异议符合上述四个条件，应当予以支持，中止对涉案房屋的执行。 综上，莫海莲的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告莫海莲的诉讼请求。 案件受理费3300元（原告已预交），由原告莫海莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3300元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，账号：20×××16，开户行：农行贵港分行。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阮红霞 审 判 员  黄君玉 人民陪审员  何展亮 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  杨庚弦