呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初693号原告：霍利英，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张秀莲，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。原告：张永利，男住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周煦晴，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧（集通指挥部）。法定代表人：孙国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷苏健，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告霍利英、张永利与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍利英、张永利的共同委托诉讼代理人娜布其，被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙煜涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍利英、张永利向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2.判令被告向原告支付自2018年6月1日到2019年12月31日期间逾期交付房屋造成的损失57000元，以及自2020年1月1日至实际交付房日期间的损失由被告向原告据实支付。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年8月1日，被告与原告签订了编号YS(2017)0002918号的《商品房买卖合同》，约定将位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区一期7号楼2单元4层402号房屋出售给原告，建筑面积为159.58平方米，每平方米5414.29元，总价为864012元。合同约定：被告应当在2018年5月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。综上，合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今未按约定日期交付房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，依据《合同法》第107条、第113条第一款、第114条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，被告应当按照合同约定承担延期交房违约金，并且就违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿。据此，原告依据我国《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，将被告诉至贵院，望人民法院支持原告的诉讼请求。被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司辩称，张永利、霍利英诉内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司(以下称凯宸公司）商品房买卖合同纠纷案，现被告凯宸公司针对原告的诉讼请求以及事实和理由作出以下答辩意见：一、针对原告第一项诉讼请求。房屋已经具备交付条件，随时可以交付房屋，故被告同意原告第一项诉讼请求，并在当庭再次通知被告尽快前来收房。二、针对原告第二项诉讼请求，被告认为，原告直接主张被告赔偿损失，无合同依据及法律依据，依法不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条，明确约定了逾期交付房屋情况下出卖人应当承担的违约责任，即由出卖人赔偿买受人一定金额的违约金。在双方对违约责任的处理有明确约定的情况下，原告直接主张赔偿损失，无合同依据及法律依据。原告诉状中的事实理由载明，其主张赔偿损失，是依据合同法司法解释二之约定，对于违约金不足以弥补损失的部分增加赔偿。但，根据合同法第一百一十四条第二款之规定以及合同法司法解释二第二十八条、商品房买卖合同司法解释第十六条之规定，在违约金不足以弥补损失时，当事人有权要求调整增加违约金，而并未赋予当事人直接主张赔偿损失。即，原告的诉讼请求应当为违约金而非赔偿损失，故原告请求主张赔偿损失的诉讼请求，无合同依据和法律依据，三、退一步讲，即便原告有权主张赔偿损失，则原告主张的赔偿和损失的期限亦不能成立。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，在被告逾期交房的情况下，双方选择的处理方式为第二种，即原告给被告予被告180日宽限期，宽限期内，原告放弃向被告主张逾期交付房屋的违约或赔偿责任，该期限内不应当计算逾期交付的违约金。2、房屋具备交付条件后，被告曾多次向原告发送了交房通知，要求原告前来收房；根据合同附件事宜补充协议的约定，原告在被告通知入住后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与被告办理完成房屋交接手续的，自通知所确定的交房期限的最后一日即视为房屋实际交付日。故，自房屋交付通知发出之日起，被告无需在向原告承担逾期交付房屋的违约金。即逾期交付房屋的违约金的计算区间应为2018年12月1日起至2019年10月31日截止。四、即便原告有权主张赔偿损失，则被告对于原告提出的数额亦不认可，具体待举证环节被告再行发表意见。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。针对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：2017年8月1日，原告霍利英、张永利（买受人）与被告集通凯宸房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容约定为：商品房基本情况，原告购买被告位于××苑住宅商品房一套，建筑面积159.58平方米，商品房价款总金额864012元，买受人一次性付款。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已付款千分之一的违约金。附件十一第四条关于房屋交付条件的约定，1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。4.双方共同确认，《买卖合同》第十一条（二）“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明的文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”约定予以作废，双方均不再执行。出卖人交付房屋时，买受人不因出卖人出示的文件或证明文件不齐全而拒绝收房，并放弃因此提出解约或向出卖人主张任何责任的权利；出卖人亦不因此而向买受人承担逾期交付房屋的违约或赔偿责任。合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告并于2017年8月16日向原告出具全款发票。以上事实有原告提交商品房买卖合同、发票在卷佐证，因被告认可上述证据真实性，本院予以确认。原告另提交《房屋租赁合同》《房租收据》及《水电费收据》拟证明原告因被告逾期交房另行租赁房屋产生的实际损失，上述证据相互佐证能够一定程度上反映案件真实情况，本院认可租房的事实。原告现以被告迟延交房为由，为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1.请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2.判令被告向原告支付自2018年6月1日到2019年12月31日期间逾期交付房屋造成的损失57000元，以及自2020年1月1日至实际交付房日期间的损失由被告向原告据实支付。3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，根据本案证据并依照相关法律规定可以认定，原告霍利英、张永利与被告集通凯宸房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人合法财产权益应受法律保护。当事人主要争议焦点在于被告是否存在逾期交房违约情形及违约损失的具体计算问题，本院逐一分析认定如下：第一，关于被告是否存在逾期交房违约情形。被告集通凯宸房地产公司未按照合同约定时间即2018年5月31日前向二原告交付符合约定交付条件的房屋构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。第二，关于违约损失的具体计算问题。（1）就违约责任的起算时间。按照原被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款中关于宽展期的具体约定，原告应当依约给予被告180日的宽展期。故综合以上，本院认定违约责任起算日期应以2018年11月28日为准；（2）就违约责任的止付时间。关于被告集通凯宸房地产公司应以交房通知短信中通知时间视为房屋交付时间，从而不再承担后续违约责任的抗辩意见，本院认为，房屋交付应当满足约定的交付使用条件，按照双方《商品房买卖合同》及其附件十一的相关约定（详见附件十一第4条第1项），房屋应当经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格后方可满足交付条件。而被告集通凯宸房地产公司在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交任何有关涉案商品房已经验收合格的证据材料，其应承担举证不能的不利法律后果，故本院有理由认为涉案房屋并未满足约定交付条件，二原告作为买受人有权拒绝接收，双方在合同附件十一中关于买受人放弃相关权利、出卖人免除相关责任的约定（详见附件十一第4条第4项），依照合同法关于无效格式条款之规定及双方在主合同第二十八条之约定，均可据以认定该项为无效条款，被告仍应当承担支付逾期交房违约金直至交付依约验收合格的房屋之日止的违约责任。但因原告现以实际损失主张违约责任，故本院仅就至判决之日止的实际损失进行判定，后续费用因尚未发生不能确定，原告可待实际发生后另行主张。（3）就违约责任的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,原被告双方虽在合同中约定违约金计算标准为已交购房款千分之一（详见合同第十二条第2款）,但鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷,对于出卖人延期交房导致的直接后果是买受人不能按期居住该房屋，故约定的违约金数额明显低于因集通凯宸房地产公司违约给二原告造成的实际损失即房屋使用价值的损失，如果仍按双方约定计算违约金,既违反了诚实信用原则,又不利于保护公平交易，现二原告以每月3000元诉请租赁费损失，而本院认为，该费用并非案涉房屋同地段同类房屋租金标准，原被告经庭审释明也未就此提交鉴定申请，故本院根据本案实际情况，酌情判定违约责任计算标准为已付购房款日万分之一。综合以上，违约损失具体计算方式为：864012元×0.0001×541天（2018年11月28日至2020年5月22日）≈46743元，后续费用因尚未发生不能确定，原告可待实际发生后另行主张。另，就原告主张交付房屋的诉请，根据本案实际情况，尚无法确定案涉房屋具备约定及法定交付条件的时间，客观上不具备现实履行的可能性，原告该项诉请不明确，故本院不予支持，原告可待条件确定后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告霍利英、张永利截至2020年5月22日止的逾期交房违约损失46743元；二、驳回原告霍利英、张永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担429元，由原告霍利英、张永利负担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年五月二十二日书记员 侯馨驰