文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1694号原告:重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路****23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人:廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人:韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：吴**敏，女，1979年12月7日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告吴**敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，由审判员刘丹适用小额诉讼程序于2020年5月12日公开开庭进行审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托诉讼代理人韦延伟到庭参加诉讼，被告吴**敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付自2018年1月1日至2019年12月31日所拖欠的物业服务费2264元、公共能耗费201元、二次供水加压电费及维护费41元、违约金501元，共计3006元。2、诉讼费用及其他一切费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月1日与重庆坤罡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，选聘原告为“XXXX”小区提供物业服务,合同还约定了物业费等费用收费标准等。2018年11月，南川区XXXX小区业主委员会成立，11月28日，原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定服务期限、物业费、二次加压电费及维护费、公共能耗费等收费标准。被告系“XXXX”小区的业主，被告从2018年1月1日至2019年12月31日期间，拖欠原告物业费、公共能耗费等费用未缴纳，经原告多次催收无果遂诉至法院。被告吴**敏未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年1月1日，重庆坤罡房地产开发有限公司（甲方）与原告重庆仪才物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及补充协议，约定甲方选聘乙方为其开发建设的“XXXX”小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用采取包干制，住宅物业管理服务费1.2元/平方米，住改非物业管理服务费1.8元/平方米，商业部分以投标书为准，所有收费标准必须报物价部门备案（最高不超过1.2元/平方米）。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，按业主每月每户10元的标准收取。合同期限从2016年1月1日起至业主委员会选聘或者续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同日，原告与重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《关于〈XXXX前期物业服务合同〉的补充协议》第一条约定，4-10号楼、15-17号楼业主在原公摊能耗10元/月/户的基础上，另增加2元/月/户的观光电梯电费公摊，即12元/月/户”。第二条约定，小区住户有二次供水的按0.8元/吨收取电费[其中包含：1号楼5-6楼，2号楼5-6楼，3号楼4楼(含4楼)以上，4-10楼、15-17号楼所有住户]。第三条约定，1、2、10号楼楼梯房住宅按建筑面积0.65元/平方米收取物业管理费第四条约定，15-17号楼别墅按建筑面积1.5元/平方米收取物业管理费。第五条约定，业主应当每月按时缴纳物业管理费，过了当月，则为欠费，违约金按总欠费金额的日3‰累计收取。2018年11月28日，原告（乙方）与重庆市南川区XXXX小区业主委员会（甲方）签订《XXXX小区物业服务合同》，合同约定：甲方招聘乙方未XXXX小区提供物业服务。物业服务费用实行包干制，收费标准（按建筑面积计算，以产权证建筑面积为准）：高层电梯住宅：1楼住宅为1.1元/平方米/月，高层电梯住宅：二楼以上（含二楼）1.2元/平方米/月，商业物业：2.0元/平方米/月，多层步梯房：0.65元/平方米/月（具体为1栋、2栋、10栋），别墅：2.0元/平方米/月。目前二次公司暂时由物业公司实施管理，二次供水费用为水厂基础价格3.5元/吨，加上二次加压水泵电费及维护费用，每吨水收0.8元的电费。公共能耗（公摊）费：观光电梯以下楼栋（具体为1栋、2栋、3栋）为7元/户/月，观光电梯以上楼栋（具体为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、15栋、16栋、17栋）为8.4元/户/月，商业以100平方米为一户计算（具体为11栋、12栋、13栋、14栋）单价为10元/月/户，以此类推。业主或物业使用人约定：由物业使用人交纳物业服务费用，在约定期内，物业使用人不按规定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，应当自约定之日起书面告知乙方。本合同期限为叁年，自2018年12月1日至2021年11月30日止，合同期限届满前三个月内，甲方须作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还约定了其他事项。被告系“XXXX”小区X幢XX-X号房屋业主，房屋建筑面积为78.59平方米。按照合同约定，被告从2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2263.39元（1.2元/平方米×78.59平方米×24个月）、公共能耗费为201元(10元/月/户×11个月+7元/月/户×13个月)、二次供水加压电费为33.6元[(103吨-61吨)×0.8元/吨]。由于被告未交纳上述期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼。上述事实，有原告的当庭陈述，《前期物业服务合同》及补充协议、前期物业服务合同备案证明、《物业服务合同》、催收函、南川区不动产登记中心房屋登记信息查询证明、用户用水明细清单、照片等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区“XXXX”小区的建设单位重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议以及原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述物业服务合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费等相关费用，但被告从2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2263.39元和公共能耗费201元，2018年1月至2019年12月期间的二次供水加压电费33.6元未交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。故原告要求被告支付前述期间的物业服务费、公摊水电费、二次供水加压电费共计2497.99元的诉讼请求，本院依法予以支持。超出的部分，本院不予支持。关于违约金的问题，被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，但约定的违约金过高，结合原告下欠的物业费金额和期限，本院酌情确定违约金为50元，对于过高部分，本院不予支持。被告经本院传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的主张放弃抗辩的权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告吴**敏在本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2263.39元、公共能耗费201元。二、由被告吴**敏在本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付2018年1月至2019年12月期间的二次供水加压电费33.6元。三、由被告吴**敏在本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付违约金50元。四、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告吴**敏负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 丹二〇二〇年五月十三日法官助理  刘彬园书 记 员  李 珑