江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初428号 原告：江西万佳物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区民德路**，统一社会信用代码：91360000705501008U。 法定代表人：彭俐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗建辉，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨丽，该公司员工。 被告：朱斌，男，1988年11月8日生,汉族，户籍所在地：江西省南昌市南昌县,现居住地：江西省南昌市青云谱区。 被告：邓娟娟，女，1989年9月24日生，汉族，户籍所在地：江西省南昌市南昌县，现居住地：江西省南昌市青云谱区。 原告江西万佳物业管理有限公司（以下简称万佳公司）与被告朱斌、邓娟娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳公司的委托诉讼代理人罗建辉、杨丽、被告朱斌到庭参加诉讼，被告邓娟娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业管理费本金13234.87元、水费2046.08元，违约金7305.84元，后续违约金从2020年7月1日起至实际按双方合同约定计算至付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月1日，被告作为水榭湾××栋××××室的业主，与原告签订了一份（前期物业管理服务协议），约定：由原告为被告位于施尧路×××号水榭湾××栋××××室提供物业管理服务；原告自入伙交房之日起向被告预收三个月物业管理费，以后按季收取，被告交纳物业管理服务费的时间为每季度第一个月的30日前缴纳下季度的物业管理费；还约定，逾期交纳物业管理服务费的，被告可以从逾期之日起每日加收应缴纳费用的万分之五的违约金。协议签订后，原告已按照服务合同约定严格履行义务，而被告自2014年7月1日一直未按约交纳物业管理费。期间，原告曾多次向被告催缴，但被告一直置之不理，至今分文未还。原告认为，被告长期拖欠原告物业管理费的行为，已经构成违约，并且给原告造成损失，现原告为维护自身合法权益，特依据我国《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，判如所请。 被告朱斌辩称，对拖欠的物业费及水费金额我认可，但是水费并非我恶意拖欠，而是物业不让单独交。至于滞纳金我完全不认可的，首先是因为我们签订了前期物业服务合同及入伙协议书，原告没有完全履行合同义务，根据原告交付给我们的物业服务手册规定小区禁止养鸡、鸭，禁止种菜等，禁止未拴绳的犬类进入小区，上述现象小区均存在，并且犬类需要有犬类免疫证，小区内停车服务费每月80元，现在已经口头涨价到430元每月，物业服务手册禁止违章搭建，小区也存在违章搭建，我们也向原告投诉过，但一直没有纠正，尤其禁止装户外凉衣架等现象。在地下室装修施工过程中有裸露的高压闸在外，存在安全隐患，我也向原告投诉过。小区的绿化按照服务手册来说，我们小区是高档小区，小区的绿化存在没有补种的现象，我们小区的外墙存在漏水现象，原告没有按照合同履行义务的行为，所以我们没有交物业费，我们是在督促物业改正到位，如改正到位我们会及时交纳物业费。 被告邓娟娟未参加庭审，亦未提交书面答辩意见。 经本院审理查明，2012年5月29日，被告朱斌、邓娟娟购买了位于施尧路×××号水榭湾××栋××××室房屋，面积84.34㎡，在其与江西大明房地产开发有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》中，双方约定了高层物业管理公共性服务费标准为2.2元／㎡。原告与江西大明房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：江西大明房地产开发有限公司选聘原告对水榭花都Ⅱ提供前期物业管理服务，物业坐落于南昌市青云谱区，物业服务期限自2012年1月1日起至业委会选聘新的物业公司之日止，其中第二十二条约定：“甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应向乙方支付应交费用的万分之五的违约金”。2013年10月31日，被告签订《承诺书》向原告承诺遵守管理规约及其他公约，同意承担违约的相关责任。原告自入伙交房之日起向被告预收三个月物业管理费，以后按季收取，被告交纳物业管理服务费的时间为每季度第一个月的30日前缴纳下季度的物业管理费；还约定，逾期交纳物业管理服务费的，被告可以从逾期之日起每日加收应缴纳费用的万分之五的违约金。被告认为原告万佳公司存在没有按照合同履行义务的行为，所以没有交物业费。自2014年7月1日起，虽经原告多次向催缴，被告朱斌、邓娟娟未按约交纳物业管理费。为此，原告诉至本院，主张判如所请。 上述事实由原告提供的入伙手续书、承诺书、欠费明细、催费通知单、律师函、南昌市商品房买卖合同，被告提供的契税纳税申报表、业主（住户）常住人口基本信息登记表、收楼须知二份、入伙手续书、入伙通知书回执、物业服务手册、照片60张及原告当庭陈述在案佐证。 本院认为，被告系施尧路×××号水榭湾××栋××××室房屋业主（该房屋面积为84.34㎡），原告系为被告所在小区提供物业服务的企业，原、被告之间已形成物业服务合同关系。被告应按照约定向原告缴纳物业费，2014年7月1日至2020年5月29日被告朱斌、邓娟娟共拖欠物业费13359.46元（2.2元/㎡×84.34㎡×72），原告诉请物业费金额低于该数字，故原告万佳公司要求被告朱斌、邓娟娟支付2014年7月1日至2020年5月29日的物业服务费13234.87元的诉讼请求，本院予以支持；该小区水费统一由物业公司支付，原告诉称被告尚有水费2046.08元未支付，被告对此无异议，故原告万佳公司要求被告朱斌、邓娟娟支付水费2046.08元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告朱斌交纳违约金的诉讼请求，虽然双方约定了逾期交费的违约金，但原告作为物业服务企业应当妥善处理业主的诉求，而原告未妥善处理致使双方的矛盾扩大，原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有完善之处，并且被告未支付物业服务费系其对主张权利方式错误理解所致，主观并无拖欠的恶意，故本院对原告主张的违约金不予支持；对于被告所提小区物业管理中存在的各项问题，被告可依照物业合同另行追究原告民事责任，由于原告的不当行为导致被告合法权益受损的，被告也可另行维权，不得采用拒交物业费的方式拒不履行合同，故对该抗辩主张，本院不予采纳。被告邓娟娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《南昌市物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱斌、邓娟娟于本判决生效之日起三日内支付原告江西万佳物业管理有限公司2014年7月1日至2020年5月28日的物业费人民币13234.87元； 二、被告朱斌、邓娟娟于本判决生效之日起三日内支付原告江西万佳物业管理有限公司2015年1月1日至2020年2月29日的水费人民币2046.08元； 三、驳回原告江西万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费299元（原告已预交），减半收取计150元由被告朱斌、邓娟娟负担并于三日内支付；依法退回原告江西万佳物业管理有限公司149元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 涂 庆 华 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 舒澜静毅 书 记 员 万  超