广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终89号 上诉人（原审被告）：广西瀚天实业开发有限公司，住所地南宁市高新大道****，统一社会信用代码97450000098348039N。 法定代表人：巫忠仁，该公司经理。 上诉人（原审被告）：广西欧豪建筑装饰工程有限公司，住所，住所地南宁市西乡塘区科园大道**盛世龙腾****社会信用代码914501000997081206。 法定代表人：何明财，该公司经理。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭远端，男，壮族，1976年8月18日出生，住南宁市。 上诉人广西瀚天实业开发有限公司（以下简称瀚天公司）、广西欧豪建筑装饰工程有限公司（以下简称欧豪公司）因与被上诉人谭远端租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初6786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 瀚天公司、欧豪公司上诉请求：一、撤销（2018）桂0107民初6786号民事判决第一、第二、第三、第四项；二、改判欧豪公司与谭远端在2014年12月16日签订的两份《承包经营协议》（【物业承字2014】016、【物业承字2014】017号）于2018年7月25日解除；三、改判欧豪公司无需支付谭远端租金14472.95元；四、改判欧豪公司无需支付谭远端违约金；五、改判瀚天公司无需对一审判决中的第二、第三项债务承担连带责任；六、改判谭远端承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）瀚天公司于2018年7月23日向谭远端发出的《告知函》仅起到协商解除《罗赖村公益事业及公共设施综合楼物业租赁合同书》的作用，并不产生直接解除合同的作用。后因谭远端主动起诉瀚天公司导致《罗赖村公益事业及公共设施综合楼物业租赁合同书》解除，谭远端丧失涉案商铺租赁权，不再具有履行本案两份《承包经营协议》的客观基础。在此情况下，欧豪公司不支付涉案商铺下一季度租金的行为是在行使不安抗辩权，不构成违约。瀚天公司和欧豪公司虽为关联企业，但两公司的行为不具有一致性，两公司不存在胁迫谭远端解除本案两份《承包经营协议》的行为。（二）本案两份《承包经营协议》应自谭远端起诉解除《罗赖村公益事业及公共设施综合楼物业租赁合同书》即2018年7月25日解除。由于瀚天公司已代欧豪公司支付了涉案商铺2014年12月16日至2018年6月30日期间的租金共计130922元，因此欧豪公司实际尚欠谭远端2018年7月1日至2018年7月25日的租金共计3001.63元。而由于是谭远端主动起诉的行为导致其丧失了涉案商铺的租赁权，已构成根本违约。故谭远端应按照两份《承包经营协议》的约定向欧豪公司支付其已付租金两倍的违约金，该违约金与上述欧豪公司尚欠的租金折抵后，欧豪公司无需再向谭远端支付租金及违约金。二、如前所述，由于欧豪公司不需要承担任何责任，故瀚天公司作为两份《承包经营协议》中欧豪公司的保证人也不需要承担责任。 谭远端答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回瀚天公司、欧豪公司的上诉请求，维持原判。 谭远端向一审法院起诉请求：一、确认谭远端与欧豪公司2014年4月16日签订的两份《承包经营协议》于2019年2月20日解除；二、欧豪公司支付谭远端承包经营费26709.34元及违约金36952.2元；三、欧豪公司支付谭远端律师咨询费及其他损失5000元；四、瀚天公司对欧豪公司的债务承担连带清偿责任；五、本案的诉讼费由欧豪公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月15日，谭远端与瀚天公司签订两份《罗赖村公益事业及公共设施综合楼物业租赁合同书》（合同编号【物业租字2014】016、017号）约定，谭远端分别向瀚天公司承租位于南宁市公益事业及公共设施综合楼2层273号、274号商铺，总租金分别为86526元、98235元；租赁期限20年，自2014年12月7日至2034年12月6日止，20年租赁期满后，双方同意自动续约至2039年12月29日；谭远端在签订合同当日必须一次性支付全部租金；如因瀚天公司故意违约使谭远端无法正常经营或被迫提前终止合同的，瀚天公司应将谭远端未使用年限租金部分双倍退给谭远端。合同签订当日，谭远端将涉案两商铺的全部租金共计184761支付给瀚天公司。次日，谭远端（甲方）与欧豪公司（乙方）、瀚天公司（丙方）签订两份《承包经营协议》（【物业承字2014】016、017号）约定，欧豪公司向谭远端承包经营南宁市公益事业及公共设施综合楼2层273号、274号商铺，承包期限5年，自2014年12月16日起至2019年12月15日止；273号商铺的承包费为每月1442.1元，274号商铺的承包费为每月1637.25元；欧豪公司应于每季度（3月、6月、9月、12月）的10日期间向谭远端支付承包经营费；欧豪公司顺利完成承包经营和向谭远端支付完毕全部承包经营费义务的，谭远端将剩余20年的经营使用权、收益权全部转入给欧豪公司；瀚天公司作为欧豪公司合同担保方，如因欧豪公司单方提前解除合同，合同剩余承包经营期的承包经营费由欧豪公司继续承担。欧豪公司未能按合同约定支付承包经营费给谭远端的，每逾期一日，欧豪公司按应付未付金额的1‰向谭远端支付滞纳金。上述合同签订后，自2014年12月22日至2017年12月11日，谭远端收到来自案外人彭碧军支付的130939.3元承包经营费。欧豪公司称该130939.3元系其委托瀚天公司代为向谭远端支付的承包经营费。 2018年7月23日，瀚天公司向谭远端发出《告知函》称瀚天公司经慎重考虑后决定终止与谭远端签订的租赁合同，希望谭远端收到告知函后及时与瀚天公司联系，及时办理相关手续。瀚天公司向谭远端发出《告知函》后，欧豪公司就未继续向谭远端支付租金。 另查明：欧豪公司系于2018年11月6日收到本案一审起诉状、证据等应诉材料。 一审法院认为：谭远端与欧豪公司、瀚天公司签订两份《承包经营协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案中，瀚天公司向谭远端发出《告知函》，虽瀚天公司并未收回商铺，但此后，欧豪公司就未继续向谭远端支付租金收益。庭审中，瀚天公司与欧豪公司称在欧豪公司未更名前，双方系关联企业,结合上述事实及瀚天公司与欧豪公司所经营的业务均涉及涉案的房屋，故应认定瀚天公司与欧豪公司系关联企业。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案中，瀚天公司于2018年7月23日向谭远端发出《告知函》后其关联公司欧豪公司就立即停止向谭远端支付租金，瀚天公司、欧豪公司行为存在通过停止向谭远端支付租金以达到胁迫其解除合同的目的，因此，应视为欧豪公司明确表示不履行合同，故谭远端请求解除其与欧豪公司签订的两份《承包经营协议》符合法律规定，予以支持。欧豪公司于2018年11月6日收到谭远端起诉状等应诉材料，故《承包经营协议》的解除时间应为2018年11月6日。自2018年6月16日起至2018年11月6日止，欧豪公司应支付谭远端273号商铺租金6777.87元（1442.1元/月×4个月+1442.1元/月÷30天×21天）、274号商铺租金7695.08元（1637.25元/月×4个月+1637.25元/月÷30天×21天），合计14472.95元（6777.87元+7695.08元），故欧豪公司应支付谭远端租金14472.95元。《承包经营协议》约定欧豪公司未能按合同约定支付承包经营费给谭远端的，每逾期一日，欧豪公司按应付未付金额的1‰向谭远端支付滞纳金。欧豪公司逾期支付租金，已构成违约，应向谭远端支付违约金。《承包经营协议》约定违约金的计算方式为每日千分之一明显过高，故依法调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。即违约金的计算方式为:1、以4326.3元为基数，自2018年6月10日起至2018年9月9日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2、以14472.95元为基数，自2018年9月10日起至欧豪公司付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。谭远端要求欧豪公司赔偿律师费及其他损失5000元，但未能陈诉具体是何损失及提交相应的律师费支付凭证等，故不予支持。关于瀚天公司的民事责任问题。瀚天公司系涉案两份《承包经营协议》的保证人，保证方式约定不明，应为连带责任保证，现谭远端在保证期间内要求瀚天公司承担保证责任，故瀚天公司应对欧豪公司的债务承担连带清偿责任。一审法院判决：一、谭远端与欧豪公司2014年12月16日签订的两份《承包经营协议》（【物业承字2014】016、【物业承字2014】017号）于2018年11月6日解除；二、欧豪公司支付谭远端租金14472.95元；三、欧豪公司支付谭远端违约金（违约金的计算方式：1、以4326.3元为基数，自2018年6月10日起至2018年9月9日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2、以14472.95元为基数，自2018年9月10日起至欧豪公司付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、瀚天公司对欧豪公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回谭远端的其他诉讼请求。案件受理费874元（谭远端已预交），由瀚天公司、欧豪公司共同负担。 二审期间，各方对一审判决认定的事实无异议，亦无新的证据提交。本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，谭远端按期收到了涉案商铺2018年6月30日前的租金，未再收到2018年7月1日以后的租金。还查明，一审庭审中，欧豪公司、瀚天公司认可双方在欧豪公司更名前是关联企业，至2019年2月21日，涉案铺面仍由欧豪公司占用。本院认为，根据欧豪公司、瀚天公司的上诉请求及谭远端的答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案两份《承包经营协议》（【物业承字2014】016、【物业承字2014】017号）解除时间应如何认定；二、欧豪公司是否存在违约行为，应否支付租金及违约金，数额如何认定；三、瀚天公司应否对本案债务承担连带清偿责任。对此本院逐一认定如下： 本案《承包经营协议》（【物业承字2014】016、【物业承字2014】017号）约定，谭远端将涉案铺面交付欧豪公司经营使用，欧豪公司按期向谭远端支付承包经营费。上述约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于房屋租赁合同的特点，双方之间成立房屋租赁合同法律关系，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。谭远端依约将涉案铺面交付欧豪公司，而欧豪公司在租赁期内，未按照约定按期支付2018年7月1日以后的租金，已然违约在先。欧豪公司迟延履行合同主要债务的违约行为，致使谭远端通过出租涉案房屋取得租金的合同目的不能实现。在此情况下，谭远端得以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，行使合同解除权。谭远端起诉至一审法院后，其解除合同的意思表示于2018年11月6日送达欧豪公司，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，本案两份《承包经营协议》于2018年11月6日解除。一审法院对违约责任及合同解除时间的认定正确，本院予以确认。欧豪公司辩称其不支付租金是行使不安抗辩权，对此本院认为，不安抗辩权指的是应当先履行债务的当事人，有确切证据证明在其履行期限届满前，对方当事人存在特定情形，足以导致其继续履行债务发生风险，因此得以中止履行的权利。而本案中，欧豪公司并未提供证据证实其违约未付租金时谭远端有丧失或者可能丧失商铺租赁权的情形。谭远端此后起诉主张解除其与瀚天公司之间的《罗赖村公益事业及公共设施综合楼物业租赁合同书》，亦是由于欧豪公司拒付租金、瀚天公司未履行保证责任所致，欧豪公司拒付租金的行为所导致的诉讼，显然不能构成其拒付租金的合法抗辩事由。故本院对其拒付租金系行使不安抗辩权的辩解，不予采信。 二、如前所述，本案《承包经营协议》（【物业承字2014】016、【物业承字2014】017号）因欧豪公司违约，已于2018年11月6日解除。由于此后欧豪公司继续占用涉案铺面，则谭远端主张欧豪公司支付2018年7月1日起至合同解除之日止的租金，应予支持。具体为：273号商铺租金5960.68元（1442.1元/月×4个月+1442.1元/月÷30天×4天）、274号商铺租金6767.3元（1637.25元/月×4个月+1637.25元/月÷30天×4天），合计12727.98元。一审判决对欧豪公司尚欠租金的数额认定有误，本院二审予以纠正。至于违约金问题，《承包经营协议》约定，欧豪公司未能按合同约定支付承包经营费给谭远端的，每逾期一日，欧豪公司按应付未付金额的1‰向谭远端支付滞纳金。一审法院以《承包经营协议》约定的违约金过高为由，将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，并无不当，本院予以维持。但违约金的计算基数有误，本院予以纠正为：1、以9238.05元[（1442.1元+1637.25元）×3=9238.05元]为基数，自2018年6月10日起至2018年9月9日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2、以12727.98元为基数，自2018年9月10日起，至欧豪公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。 三、瀚天公司作为欧豪公司在本案两份《承包经营协议》的保证人，在保证方式约定不明的情况下，应承担连带责任保证担保。一审判决瀚天公司对欧豪公司在本案中的债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以维持。 综上所述，瀚天公司和欧豪公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初6786号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初6786号民事判决第二项为：广西欧豪建筑装饰工程有限公司支付谭远端租金12727.98元； 三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初6786号民事判决第三项为：广西欧豪建筑装饰工程有限公司支付谭远端违约金（违约金计算方式：1、以9238.05元为基数，自2018年6月10日起至2018年9月9日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2、以12727.98元为基数，自2018年9月10日起，至欧豪公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 一审案件受理费874元，由广西瀚天实业开发有限公司、广西欧豪建筑装饰工程有限公司共同负担400元，由谭远端负担474元；二审案件受理费874元，由广西瀚天实业开发有限公司、广西欧豪建筑装饰工程有限公司共同负担800元，由谭远端负担74元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 琴 审 判 员  陆 宁 二〇二〇年五月十一日 法官助理  覃 炜 书 记 员  周莹洁