湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初10160号原告：周伟，男，1988年10月16日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：邹城，湖南省岳阳市。委托诉讼代理人：周治清，男1968年7月6日出生，住湖南省南县。系原告之父。被告：岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司，地址：岳阳市岳阳楼区云梦路南津港**。法人代表：甘支香，总经理。委托诉讼代理人：张文军，湖南湘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志豪，1981年3月19日出生，男，系被告公司员工。原告周伟与被告岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司（以下简称“岳阳洞庭名城”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周伟的委托诉讼代理人邹城、周治清，被告岳阳洞庭名城的委托诉讼代理人张文军、李志豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周伟请求法院判令：1、判令被告返还原告交纳的合作意向金40845元；2、判令因被告单方解约导致原告租赁前期所产生的各项经济损失450417元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告岳阳洞庭名城答辩意见如下：1、答辩人与被答辩人签订的《鱼巷子商铺租赁意向确认书》（以下简称“确认书”）系为签订商铺租赁合同前的预租协议，并非正式的租赁协议；2、《确认书》第11条明确约定，被答辩人应在2015年12月28日签署《确认书》后30日内向答辩人提交《经营项目策划、设计方案》且经答辩人审核通过以及签署正式租赁合同后才能进行装修启动流程。被答辩人未按《确认书》约定时间节点和约定义务履行，也即为未按时间节点要求向被答辩人提交《经营项目策划、设计方案》并经答辩人审核通过，也没有签订正式租赁合同；3、答辩人预租标的物非因答辩人原因导致合同无法继续履行，并非答辩人违约；4、答辩人根据预租标的物实际情况，已在2019年7月4日及时向答辩人按《确认书》第十五条之规定，通知退还意向金。经审理查明下列事实：（一）、无争议的事实1、被告岳阳洞庭名城文化发展有限公司是岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司的全资子公司，也是岳阳市“鱼巷子文化街区”开发建设施工单位，并负责前期商铺招商事宜。2015年12月21日，被告对于有意向参与招租的客户公布了一份“鱼巷子二期商户装修规范参考意见”，该参考意见最后强调“各品牌或商户须先提交承租物业的二次装修设计计划书或装修方案（附效果图）交由我公司以及项目管理部和相关物业建筑设计方审批。审批通过后方可签订正式合同，在修改三次后如还无法通过我方有权单方面解除前期的任何承租协议或承诺。”2、2015年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《确认书》，原告交纳了合作意向金40845元。该意向确认书所列条款确认以下事项：“1、乙方自愿向甲方预订位于鱼巷子项目二期的5号楼2、3层5-201、5-301号（自编）商铺（下称“该房屋”，具体位置见附图），总建筑面积约1238.12平方米，准确租用面积及位置以双方签署的正式租赁合同的约定为准。9.1、如因甲方原因，至双方无法签署正式租赁合同，则甲方在通知乙方之日起7天之内将乙方所缴纳的合作意向金全额无息退还给乙方。11、乙方应在签署本确认书后的30日内向甲方递交《经营项目策划、计划方案》，经甲方审核通过以及签署正式租赁合同后才能进行装修启动流程。超过此日期未递交方案的，甲方有权将该商品租给其他承租人。15、其它约定，①该项目须作旅游精品客栈；②本协议签订后30个工作日内，乙方需提交承租面积的装修设计方案或效果图交由甲方审批，审批通过后方可签订正式合同。如审批未通过，甲方有权单方面解除本协议，并不计利息退还意向金。”3、根据2019年4月27日岳府阅[2019]13号《岳阳市洞庭新城项目建设有关问题的会议纪要》决定，鱼巷子该扩建项目整体移交给岳阳市旅游发展有限公司，被告对案涉商铺不再享有招租权。2019年7月4日，被告向原告出具“解约通知书”一份，通知其愿意退还原告意向金40845元。（二）有争议的事实和证据分析认定1、原告主张其系约定期限内提交的设计方案。并提供2015年11月24日原告与岳阳市竹吟斋装饰设计有限公司签订的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》、设计费100000元的收据。被告对原告提交证据三性及证明目的均不认同，该合同未提交被告审核，且无设计平面图、装修施工图纸，原告支付设计费的方式和时间节点与该合同约定不符。且收据不是正规支付凭证，不能作为认定原告损失的依据。本院认为，根据被告提供的“装修规范参考意见”，要求有意向参与招租的客户必须提交装修设计计划书或装修方案（附效果图）才能报审报批。据此，原告提交设计方案附效果图是其参与招租的必要条件，故本院对于原告提交其作为甲方与乙方岳阳市竹吟斋设计有限公司签订的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》的真实性予以确认。根据该合同第二项中第二条约定：“（1）、甲、乙双方当面协商满意后确定设计详细内容及金额，即签定本合同，同时支付定金人民币10000元（人民币大写：壹万元整）。乙方收到定金后7天内，向甲方提交平面功能布置图。（2）、甲、乙双方初步确定设计概念后，同时支付首期设计费人民币[按以上2（1）支付的人民币定金自动转为首期设计费]。乙方收到设计费后15天内，向甲方提交较详细装修设计方案包括主要效果图。（3）、甲方确认效果图即支付第二期设计费人民币，乙方收到设计费费后15天内，向甲方提交详细装修施工图。”上述协议明确了原告只需要支付前期费用10000元，即可获得设计方提供的平面功能布置图，详细装修设计方案包括主要效果图。原告主张其支付了100000元设计费，应包含了后期“详细装修施工图”等后期费用。原告与岳阳市竹吟斋设计有限公司签订的合同上显示的设计费仅为50000元，且原告提交的仅为收款收据，没有正式发票，故对于原告支付设计费100000元的事实，本院不予确认，但根据设计合同条款可以认定前期费用10000元。2、原告主张，其在被告建议下于2017年1月6日与岳阳伟亨堂装饰艺术设计有限公司签订了《室内装饰设计委托合同书》，并分期支付设计费共计210460元。原告所提交的发票于起诉后补开，被告提出原告超过举证期限举证，对证据不予认可。本院确认原告与岳阳伟亨堂装饰艺术设计有限公司签订《室内装饰设计委托合同书》的事实。虽该合同上约定设计费210460元，但该设计合同的范围超出了《确认书》约定的条件，被告的招租审批条件仅限于提供设计方案和效果图，参照2015年11月岳阳市竹吟斋设计有限公司的设计方案，本院确认原告前期费用为42000元（占总设计费的20%）。3、原告主张，2018年4月6日原告与岳阳海昱暖通科技有限公司签订了中央空调、新风和热水系统购销和安装合同，并支付定金11万元；2018年4月8日原告与福熙门业签订购门合同，支付定金39800元。并将设计合同、购销安装合同、收据、发票、图纸作为证据提交。根据，原、被告双方签订的《确认书》第11条，原告应该在签署正式租赁合同后才能进行装修启动流程。原告以上两项合同行为均超出了《确认书》约定的条件，在没有签订正式租赁合同的情形下自行主张的行为。4、另，原告主张因涉案项目所产生的差旅费、房屋租赁费、招待费用及其他费用共61202元，仅提供其自制支出统计表，未提交证据佐证，故本院对此不予认定。本院认为，我国合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中被告在没有完全取得涉案标的租赁招租权的情形下，与原告签署租赁意向确认书并收取合作意向金，其行为有违诚实信用原则，给原告方造成的损失，被告应承担全部缔约过失责任。对于原告的损失认定，本院认为应该仅限于原、被告双方在订立正式合同前所签订的《确认书》中规定范围之内。根据本院查明的事实，被告要求原告在签订正式合同前必须先提交租赁物的二次装修设计计划书或装修方案（附效果图）交由被告方审批。原告基于被告要求提供了两次设计方案和效果图，原告因此需向设计方缴纳相应费用。但原告所主张的全部设计费超出了被告所要求的范围，其中原告与岳阳市竹吟斋设计有限公司签订的《竹吟斋设计工装装饰装修设计合同》中约定只要双方初步确定设计概念后原告支付的10000元定金将自动转换为首期设计费，且首期设计费占总设计费（50000元）的20%即可获得装修方案包括主要效果图；第二次设计合同中约定的总设计费为210460元，本院酌情按约20%认定原告损失，超出部分由原告自行负担。原告另主张与岳阳海昱暖通科技有限公司签订中央空调、新风和热水系统购销和安装合同已损失定金110000元；与福熙门业签订购门合同，支付定金39800元。这些合同均超出原、被告所签订《确认书》规定的范围，造成的损失应由原告自行负担。另原告向被告交纳意向金40845元，被告应该返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：一、被告岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司向原告周伟返还意向金40845元，于本判决生效后十日内付清；二、被告岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司向原告周伟支付为签订正式租赁合同所产生的两次设计费损失共计52000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告周伟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9122元，减半收取4561元，由原告周伟负担3641元，被告岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨莉二〇二〇年五月十四日书记员  谢瑶