江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终419号上诉人(原审原告)：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。法定代表人：李焰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘道桄，男，1984年11月9日生，汉族，住江西省赣州市南康区。上诉人（原审被告）：杨清华，男，1975年10月1日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：方名山、方金明，江西金蓉律师事务所律师。江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与刘道桄、杨清华租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标以及刘道桄、杨清华的委托诉讼代理人方名山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康茂城公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判刘道桄、杨清华于判决生效后十日内，以拖欠租金及市场管理费57919元为基数，从2019年5月20日起至付清之日止按月利率2%计算支付违约金，并承担本案二审诉讼费用。事实和理由：1、刘道桄、杨清华没有提供证据证明违约金过高，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条、合同法解释第二十九条规定，一审判决调低违约金，没有法律依据。2、本案合同约定违约金没有超过年利率24%，不宜认定为过高。3、一审判决调低违约金，没有体现合同法对违约金补偿性和惩罚性的目的。刘道桄、杨清华答辩称：康茂城公司的上诉没有事实和法律依据，具体意见同上诉内容。刘道桄、杨清华上诉请求：驳回康茂城公司诉讼请求，确认刘道桄、杨清华于2018年3月1日单方解除双方签订的租赁合同，无须支付租金、市场管理费和违约金，本案一、二审诉讼费用由康茂城公司承担。主要理由：一、原审法院对康茂城公司应当履行的租赁合同义务及没有履行合同义务而应承担的违约责任没有提及，更没有查明。1、原审刘道桄、杨清华辩称双方签订的租赁合同存在霸王条款，双方权利义务完全不对等有事实依据。(1)租赁合同约束刘道桄、杨清华的条款内容占80%以上，合同全文只有第十一条约定甲方应向乙方交付商铺，不得干涉乙方经营，配合给乙方办证义务。第十三条违约责任第五款约定：在乙方无任何违约行为的情形下，如甲方无故提前终止合同，甲方需返还乙方已缴纳的履约保证金并承担相应的赔偿责任。上述仅有的两款约定甲方应承担的义务都不具有能实质性约束到甲方的法律效力。(2)康茂城公司在租赁合同条款中将自己应履行的合同义务隐蔽在刘道桄、杨清华承担合同义务条款当中，体现在第七条，市场运营管理。1)该条第4款约定，乙方（刘道桄、杨清华）应积极配合甲方（康茂城公司）对赣南大学城文化广场整体进行的推广活动安排；2)第19款约定：乙方应当协助甲方做好运营管理宣传教育工作。2、康茂城公司违背诚信履行合同的原则，从开始的招商吸引租户的言行中给承租户设下陷阱，结果承租户只有交钱的份，不能享受如甲方宣传所期望的利益。1)甲方为最大限度吸引商铺承租户进行多次、多方面、多角度虚假宣传，详见2018年4月13日播出的赣州630播报内容，记者走访、调查核实的情况，赣南大学城：文化广场美食街为何成停车场？刘道桄、杨清华不服一审判决结果，将其作为二审上诉证据使用；2)甲方没有依双方签订租赁合同第七条，市场运营管理第4款约定，对赣南大学城文化广场整体进行推广活动以聚集更多的人气，增加更人流量，吸引更多消费者进入市场消费；3)甲方没有依双方签订租赁合同第七条，市场运营管理第19款约定，做好市场运营管理宣传教育工作；4)甲方在原审庭审中也没有提供任何证据证明其履行了上述义务以达到所有承租商户实现租赁合同目的，甲方能做的、实际做了的就是收租金，收管理费；5)康茂城公司诉求刘道桄、杨清华收取的市场管理费（租赁合同第四条第一款第4项约定）指向的就是甲方承诺会根据第七条市场运营管理第4款、第19款的约定对刘道桄、杨清华承租的商铺经营进行整体推广活动，做好运营管理宣传教育工作，让整个承租户经营的市场能吸引更多的消费者，证明承租户有利可图，让承租户有钱可赚。康茂城公司没有履行上述义务，约定收取的市场营运管理费就没有达到应有的合同目的，康茂城公司提供的租赁合同虽然没有约定具体的违约责任，但并不是甲方就不应当承担违约责任，甲方约定收取的管理费完全可以视为该项诉求的违约金。二、康茂城公司没有履行市场宣传义务的负面影响，商户经营萧条，全面亏本的后果已经显现。1、再次详见2018年4月13日赣州630播报记者调查结果1)赣南大学城文化广场开发商展示的沙盘宣传的建成美食一条街变成停车场，承租户无法正常经营；2)承租户一条街隔壁变成垃圾场；3)商铺出现漏水、裂缝等质量问题，反复维修得不到彻底解决。2、刘道桄、杨清华进驻商铺装修正式营业后，因康茂城公司基础设施没有完善，垃圾没人清理，连电梯都没有运行。导致没有生意，周末都冷冷清清，连水电费都挣不到，而当时商场已出现大面积倒闭现象。多次跟运营出租方即康茂城公司要求退租，解除合同，康茂城公司都以合同没有退铺一说、或者说按合同办事为由不让退铺，刘道桄、杨清华于2018年2月份开始关门（门锁已经被拆）停业。3、康茂城公司手握一纸租赁合同，就是不让退铺的霸凌行径，已经遭到了所有承租户的极力反对，目前已有几十家户因无法经营，没有交纳房租康茂城公司起诉到了人民法院处理，一审不公证的处理结果导致全部被判承担责任的承租户，上诉到中级人民法院处理。三、刘道桄、杨清华有权在2018年3月1日单方解除双方签订的租赁合同。刘道桄、杨清华与康茂城公司方通过口头、微信聊天的形式告之康茂城公司因无法经营、无法实现合同目的，要求康茂城公司接受刘道桄、杨清华的退租。刘道桄、杨清华的退租行为符合《中华人民共和国合同法》第九十条第四款之规定，可以单方解除合同。(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。康茂城公司的违约行为致使刘道桄、杨清华不能实现合同目的。综上所述，请依法支持刘道桄、杨清华的上诉请求。康茂城公司答辩称，一、康茂城公司与刘道桄、杨清华签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。康茂城公司已按合同约定将租赁商铺交付给其使用，且给予了装修期、免租期等优惠，履行了自己的义务。刘道桄、杨清华自2018年2月起拖欠租金、自2017年9月起拖欠市场管理费，至今未付，已构成严重违约。二、根据《商铺租赁合同》十三违约责任第1项的约定：刘道桄、杨清华逾期缴纳租金费用超过三十天，康茂城公司有权单方解除（终止）租赁合同。刘道桄、杨清华应按拖欠金额月利率2%计算支付违约金，且应按合同约定支付拖欠租金、市场管理费至腾铺之日止。三、康茂城公司不存在违约情形，刘道桄、杨清华诉称“有权在2018年3月1日单方解除双方签订的商铺租赁合同”没有事实和法律依据。合同的解除必须双方达成一致。刘道桄、杨清华在上诉状中罗列的“理由”，没有事实依据，其目的是为了拒付租金及费用，不承担违约责任。综上所述，一审法院除关于违约金部分判决内容外，其余判决内容认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘道桄、杨清华的上诉请求，依法维持一审1、2、3项判决。康茂城公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月1日签订的租赁赣南大学文化广场2号楼三层309、331号商铺的《商铺租赁合同》并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金48840元、市场管理费9079元，合计57919元，并自2019年5月20日起按月利率2%计算违约金，租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。2017年8月1日，康茂城公司作为甲方与刘道桄作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场2号楼三层309、331号商铺；2.商铺的总建筑面积为93.58平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年8月1日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.免租期（含装修期）：甲方给予乙方从2017年8月1日至2017年10月31日止为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；6.租金标准：2017年8月1日至2018年5月31日租金为2948元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为3368元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为3790元/月；7.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；8.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金12636元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；9.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；10.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；11.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；12.杨清华同意为刘道桄就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，刘道桄在乙方处签字确认，杨清华在保证人处签字确认。同日，被告刘道桄在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。另查明，合同签订后，被告刘道桄向康茂城公司缴纳了履约保证金12636元、装修保证金10000元、预缴三个月租金8844元及一个月的市场管理费468元，合计31948元。上述款项，除履约保证金12636元未退回被告外，被告预缴的三个月租金8844元及市场管理费468元均已顺延抵扣签订合同后产生的租金及市场管理费，装修保证金10000元亦已通过抵扣从2017年9月1日至2017年9月17日止的市场管理费280.7元和转账退回9719.3元到被告刘道桄的方式处理。两被告所欠案涉商铺租金缴纳至2018年1月31日，市场管理费缴纳至2017年9月17日。2018年9月30日，康茂城公司向刘道桄、杨清华出具《租金费用催收通知函》1份，要求刘道桄、杨清华于2018年10月8日前向其支付截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用31067元未果，因而成讼。一审法院认为，康茂城公司与刘道桄、杨清华签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。一、关于合同解除的问题。根据双方于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》，确认双方于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》解除。二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。三、关于欠付租金及市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告刘道桄、杨清华仅向原告支付租金到2018年1月31日、支付市场管理费到2017年9月17日，故原告要求被告继续支付从2018年2月1日起的租金及从2017年9月18日起的市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，予以支持。又因2017年8月1日至2018年5月31日的月租金为2948元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为3368元/月，故暂计算至2019年5月20日，被告刘道桄、杨清华应向原告康茂城公司支付2018年2月1日至2019年5月20日止的租金51085.3元（2948元/月×4个月+3368元/月×11个月20天=51085.3元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为93.58平方米，故被告刘道桄、杨清华应向原告康茂城公司支付2017年9月18日至2019年5月20日止的市场管理费9872.7元（（5元/平方米/月×93.58平方米）/30天×13天+5元/平方米/月×93.58平方米×20个月20天=9872.7元），以上租金及市场管理费合计60958元。现原告主张租金48840元，市场管理费9079元，对其主张予以支持，以上合计57919元。另，被告刘道桄、杨清华向原告康茂城公司支付了履约保证金12636元、装修保证金10000元、三个月租金8844元及一个月的市场管理费468元，上述费用除履约保证金外12636元未处理外，其他费用均已顺延抵扣签订合同后产生的租金、市场管理费或以转账退回被告的方式均已处理完毕。因合同约定履约保证金可以抵扣被告刘道桄、杨清华应付款项，现被告刘道桄、杨清华未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金12636元，可抵扣被告刘道桄、杨清华应交纳的租金及市场管理费。故被告刘道桄、杨清华应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费45283元（57919元－12636元=45283元）。2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告刘道桄、杨清华未按时交纳租金及市场管理费导致的利息损失。结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告刘道桄、杨清华按拖欠租金及市场管理费总额57919元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计5791.9元（57919元×10%=5791.9元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告刘道桄、杨清华于2017年8月1日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》；二、限被告刘道桄、杨清华于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学文化广场2号楼三层309、331号商铺腾空，并将钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司；三、限被告刘道桄、杨清华于判决生效后十日内向原告支付2019年5月20日止的未付租金及市场管理费45283元（已抵扣履约保证金），2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止；四、限被告刘道桄、杨清华于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金5791.9元；五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元（已减半收取），由被告刘道桄、杨清华负担。本院二审期间，康茂城公司提交2020年4月9日拍摄的店铺照片打印件九张，证明商铺至今未腾空。刘道桄、杨清华质证认为，对照片显示的事实无意见，我方也提交了商铺现状照片作为二审的证据，但我方是为了证明在2018年2月我们已经撤走，不存在还在经营管理店铺的情形。本院二审期间，刘道桄、杨清华提交：证据一、双方工作人员微信聊天信息，证明因对方运营管理不善，没有生意，没有收入，于2018年2月底搬走。证据二、所承租店铺空置图片，证明上诉人没有生意，没有收入，于2018年2月底搬走。证据三、2018年4月13日赣州630播报有关康茂城公司运营赣南大学城现状，证明对方运营管理不善，经营状况严重恶化，丧失商业信誉。证据四、所出租的业主维权图片，证明康茂城公司运营管理不善，经营状况严重恶化，丧失商业信誉，导致承租户严重亏本。康茂城公司质证认为，对证据一的三性均有异议，无法证明微信内容的真实性，不能证明2018年2月其已经撤走。证据二照片反映的是这个商铺的位置没有异议，但对其证明对象有异议，不能证明2018年2月其已经撤走。对证据三，对于报道的这件事无异议，但内容是商铺单方向360播报记录反映，未经核实，当时在蓉江新区管委会都协调处理了该事，但内容都不是真实的或者刻意放大，而且对小的问题进行了处理，但与本案无直接关联性，不能证明其所证明的对象，出现有些商家经营不下去进出，是市场正常的行为。对证据四的三性均有异议，这种行为是恶意诋毁康茂城公司，对其证明对象也有异议，不会因有人维权就导致商铺经营不下去，有些人是以维权达到其恶意的目的。本院经审查认为，对康茂城公司提交证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对刘道桄、杨清华提交证据一、二的真实性、合法性和关联性予以确认，对证据三、四的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。本院经审理查明：本案商铺目前双方均未加锁，刘道桄、杨清华仍留有部分物品在商铺中。2020年5月19日，本院组织刘道桄、杨清华将本案商铺腾退给康茂城公司。其他事实同一审判决认定事实。本院认为，关于合同是否显失公平的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，刘道桄、杨清华主张合同权利义务不对等，但是已经实际签订和履行合同，并且没有请求人民法院变更或撤销合同，不得以此为由拒绝支付租金。关于康茂城公司是否存在违约问题。刘道桄、杨清华主张康茂城公司承诺所案涉租赁物所在地方属于美食街，但与实际情况相差甚远，存在商铺门口变成停车场、车辆和行人通行不方便、康茂城公司欺骗其他承租户的情况。对此，本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，康茂城公司并未在合同中承诺案涉租赁商铺周围的营商环境达到何种程度，经营不善导致商业亏损属于商业风险，不得以此为由拒绝支付租金。关于违约金标准问题，一审判决根据案件的实际情况，调整违约金的计算标准，符合公平原则，本院予以维持。康茂城公司的上诉理由，不能成立。关于单方解除合同的行为是否合法有效问题。刘道桄、杨清华主张其有权在2018年3月1日单方解除双方签订的租赁合同，不能成立。刘道桄、杨清华并未提交充分证据证明其已经将钥匙交还给康茂城公司，双方合同中亦未约定刘道桄、杨清华享有单方解除权，刘道桄、杨清华通过口头、微信聊天的形式告之康茂城公司因无法经营和无法实现合同目的，要求康茂城公司接受上诉人的退租，康茂城公司并未同意，且租赁物中仍留有刘道桄、杨清华在案涉商铺中的物品，刘道桄、杨清华亦未诉讼请求解除双方租赁合同，故案涉《商铺租赁合同》于2018年3月1日已经解除不符合事实，该项上诉理由不成立。因此，刘道桄、杨清华腾退房屋时间应以二审中本院组织腾退时间即2020年5月19日为准。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1545元，由上诉人江西康茂城文化创意产业发展有限公司负担50元，由上诉人刘道桄、杨清华负担1495元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年五月二十日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞