湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0923民初452号 原告：安化县纯信物业管理有限公司，住所地安化县东坪镇沿江路。 法定代表人：夏运勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 被告：闵胜刚，男，1982年8月24日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：刘建铭，安化县梅山法律服务所法律工作者。 原告安化县纯信物业管理有限公司（以下简称“纯信物业公司”）与被告闵胜刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纯信物业公司的委托诉讼代理人刘娜，被告闵胜刚及其委托诉讼代理人刘建铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纯信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年4月8日至2020年2月8日期间的物业管理费53880元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2017年4月8日与纯信房地产公司夏建军及刘新阶签订《房屋租赁合同》，租赁安化县纯信豪苑2栋三层（面积为1050平方米，其中刘新阶有900平方米，纯信公司有150平方米）及1楼门面（面积为60平方米），合同约定了物业管理费由承租方即被告承担。被告承租了上述门面后，利用该门面经营“布居艺阁”窗帘店。原告公司系纯信小区物业服务公司，与安化县纯信房地产公司签订了前期物业服务合同，约定了非住宅物业管理收费标准为每月每平方米2元。原告为被告提供了物业服务，被告应承担缴纳物业费的义务，被告租期2017年4月8日至2020年2月8日共计应交75480元物业费，被告仅仅支付了21600元，拖欠物业费共53880元。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。 被告闵胜刚辩称，一、原告诉称中部分属实，部分不属实。被告与夏建军、刘新阶分别签订了租赁合同并交付了21600元物业服务费是事实；但被告与夏建军签订的租赁合同对涉案房屋的面积未明确约定，原告纯信物业公司与安化县纯信房地产开发有限公司是否签订了前期物业服务合同，被告方不知情；二、在被告租赁房屋期间，原告对二栋二、三楼的楼梯间卫生未进行打扫，且过道停放了很多摩托车，因原告的物业服务不到位，致使被告遭受很大损失；三、被告未缴纳物业费，是因为原告未按时收取；四、原告收取物业费的标准未经职能部门审核或批准，是非法的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下： 1．原告提交的《物业委托合同》，系建设单位与原告纯信物业公司签订的前期物业服务合同，对业主和物业使用人具有约束力，与本案相关联，依法可以作为认定本案事实的依据； 2．原告提交的安化县纯信房地产开发有限公司与案外人刘新阶签订的《安化县商品房买卖合同》以及安化县房地产管理局出具的房屋分户平面图能证明涉案房屋的面积，与本案相关联，依法可以作为认定本案事实的依据； 3.被告提交的照片未提交其他的证据进行佐证，不能达到被告的证明目的，对该证据本院依法不予采信； 根据经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告纯信物业公司于2013年6月1日与安化县纯信房地产开发有限公司签订《物业委托合同》，约定甲方（安化县纯信房地产开发有限公司）将安化县东坪镇沿江路纯信豪苑范围类简称纯信豪苑委托于乙方（安化县纯信物业管理有限公司）实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。该合同还约定委托管理期限至业主委员成立并转交业主委员会签订委托服务协议之前。 2017年4月8日，安化县纯信房地产开发有限公司的法定代表人夏建军与被告闵胜刚签订《房屋租赁合同》，约定甲方（夏建军）将位于安化县商业门面（具体使用面积与位置以房屋红线图为准）及2栋1楼原早餐店门面约60平方米左右出租给乙方（闵胜刚）经营窗帘软包产品，租赁期间自2017年4月8日至2027年4月7日止，租赁期间产生的水电费、物业费和因房屋租赁产生的一切税与费由乙方（闵胜刚）承担。被告闵胜刚还同时承租了案外人刘新阶购买的位于安化县门面，与前述门面合并用来经营“布居艺阁”窗帘店。 2017年5月5日，被告闵胜刚就其承租门面中的900平方米部分向原告纯信物业公司以每月每平方米2元的标准交纳了2017年5月5日至2018年5月4日的物业服务费共计21600元（900m2×每月每平方米2元×12个月），之后的物业费一直未交纳。 另查明，安化县纯信豪苑小区一直由原告纯信物业公司提供物业服务，至今未选派新的物业服务企业。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点： 一、被告闵胜刚是否应该向原告纯信物业公司交纳涉案商铺的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”；第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”；《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，本案原告纯信物业公司与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效。被告闵胜刚作为本案涉案商铺的实际使用人，虽然未与纯信物业公司签订物业服务合同，但被告闵胜刚作为物业使用人，安化县纯信房地产开发有限公司与纯信物业公司签订的《物业委托合同》对其具有约束力。被告闵胜刚作为物业的使用人，接受了原告纯信物业公司提供的物业服务，其有交纳物业服务费的义务。被告闵胜刚辩称其承租门面中刘新阶部分的物业服务费不应由其承担，原告纯信物业公司提供的物业服务不到位，但未提交充分有效的证据予以证明，且从被告闵胜刚交纳物业服务费的情况亦能够认定本案涉案商铺的物业服务费由被告闵胜刚交纳，故被告闵胜刚的上述辩称意见，本院依法不予采纳。 二、本案涉案房屋的面积确定。庭审中，被告闵胜刚对其承租门面中2栋1楼原早餐店门店（建筑面积60平方米）以及其承租的刘新阶2栋第3层的A302（建筑面积为899.7平方米）门面的面积不持异议，但对其承租的2栋第3层A303号门面的面积有异议，根据安化县房地产管理局出具的房屋分户平面图能够认定该门面的建筑面积为148.92平方米。故被告闵胜刚承租门面的总面积应为1108.62平方米（60平方米+899.7平方米+148.92平方米）。 三、本案物业服务费的收费标准认定。原告纯信物业公司与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》第十九条约定：“非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取”。被告闵胜刚承租涉案商铺经营“布居艺阁”窗帘店，从事的是商业活动，故本案的物业服务费应按非住宅房屋的标准计算，即每月每平方米2元。 综上，原告纯信物业公司要求被告闵胜刚支付2017年4月8日至2020年2月8日的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。本案的物业服务费应以每月每平方米2元的标准，按1108.62平方米的面积计算，从2017年4月8日到2020年2月8日共计75386.16元，扣除被告闵胜刚已经支付的21600元物业服务费，被告闵胜刚还需向原告纯信物业公司交纳物业服务费53786.16元。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告闵胜刚于本判决书生效之日起十日内向原告安化县纯信物业管理有限公司交纳2017年4月8日至2020年2月8日期间的物业服务费53786.16元； 二、驳回原告安化县纯信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1148元，减半收取574元，由被告闵胜刚负担573元，原告安化县纯信物业管理有限公司负担1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  陈献花 二〇二〇年五月十五日 法官助理龚倩 书记员黄园亮