大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0204民初2200号 原告：侯丽春，女，1969年2月19日出生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：李**，辽宁骁鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金枳均，辽宁骁鹏律师事务所实习人员。 被告：大连中天酒店管理有限公司，住所地大连市沙河口区三春街******，统一社会信用代码：91210231MAOUE5KK5L。 法定代表人：马威，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：范文扬，男，该公司员工，住大连市甘井子区。 原告侯丽春与被告大连中天酒店管理有限公司（以下简称：中天酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯丽春的委托诉讼代理人李**、金枳均及被告中天酒店的委托诉讼代理人范文扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 侯丽春向本院提出诉讼请求：1.判令中天酒店向侯丽春支付房屋租金7000元及延迟支付租金的违约金1169元（按每天所欠租金5‰暂计算至2020年3月31日，要求计算至实际支付之日止）；2.判令中天酒店向侯丽春支付擅自解除合同违约金16800元。事实和理由：侯丽春与中天酒店双方于2019年7月7日签订《房屋租赁合同》(以下称“合同”)，合同约定侯丽春将位于大连市沙河口区（国运壹号x号楼）xxxxxx层xx号房屋出租给中天酒店，租赁期限自房屋实际交付起至2026年10月31日止，双方约定月租金为2800元，租金支付方式为每月月底前支付。合同签订后房屋如约交由中天酒店使用，但自2020年1月1日起的租金一直未按合同约定支付（欠缴租金计算至2020年3月15日为7000元）。2020年3月5日，中天酒店向侯丽春发出《解约通知函》，以由于疫情构成不可抗力，现己无力经营为由，单方通知解除与侯丽春的《房屋租赁合同》。2020年3月15日中天酒店将房屋腾退给侯丽春。但侯丽春认为中天酒店以无力经营、疫情构成不可抗力为由通知解除《房屋租赁合同》构成根本违约，并于2020年3月18日向中天酒店发出《通知函》，通知解除合同的理由不能成立，应支付欠缴租金并按合同约定承担违约责任。根据合同标准条款第7.1条的约定，中天酒店如未按合同约定支付租金，应每日以欠付租金金额的千分之五向侯丽春支付违约金，直至租金己全额支付为止。侯丽春依据该约定计算中天酒店应承担的逾期支付房租的违约金为1169元（暂计算至2020年3月31日，要求计算至实际支付之日止）；另根据合同标准条款第9.1条约定，房屋租赁合同成立后，任何一方任意或提前解除合同，应当向对方支付相当于每套租赁房屋六个月租金的违约金即16800元。但中天酒店至今拒绝支付欠缴租金并承担违约责任，故诉至贵院。 中天酒店辩称，由于疫情影响导致我公司经营的酒店无法正常经营，没有能力再继续履行合同，疫情发生后我公司于2020年3月5日向侯丽春发出解约通知函，双方合同已经于2020年3月5日解除且房屋已经于2020年3月15日腾退给侯丽春。根据合同第8.1条约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同可以解除，甲、乙双方互不承担违约责任。侯丽春不应要求中天酒店承担违约责任，并且侯丽春将租金计算至2020年3月31日没有依据。另外，中天酒店并非恶意违约，而是由于疫情的不可抗力导致租赁合同无法正常履行，合同约定的日千分之五的违约金和相当于六个月租金的违约金标准过高，申请依法予以调整。最后恳请法庭综合考虑疫情对我司造成的经营影响，依法减免租金的相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋租赁合同、民生银行的转账记录、解约通知函、交房确认函、通知函、邮政快递单、邮寄交接单、EMS快递查询单、商品房买卖合同、国运一号项目资产交接明细清单、租金支付凭证、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月7日，大连国运房地产开发有限公司（出卖人）与侯丽春（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定侯丽春购买案涉房屋。补充协议第十四条约定，买受人在购买房屋时，已选择并确定此房屋即时由酒店管理公司采取分成或租赁的方式托管经营。因此，买受人同意在签署本合同的同时，与酒店管理公司签订相应的托管或租赁合同。 2019年7月7日，侯丽春（甲方）与中天酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其位于大连市沙河口区房屋出租给乙方，建筑面积40.36平方米。房屋租赁用途为出租经营。房屋租赁期限自房屋实际交付起至2026年10月31日。房屋的实际交付时间以开发商向甲方交付房屋时间为准。2018年12月1日至2002年10月31日期间的房屋月租金为2800元，2022年11月1日至2026年10月31日期间的房屋月租金为2940元。乙方每月月底向甲方结算支付承租款。甲乙双方同意自房屋实际交付之日起30日为免租金期。合同标准条款第7.1条约定，乙方应按时、足额向甲方支付租金，每延迟支付一天，应按欠付租金金额的千分之五向甲方支付违约金，直至租金已全额支付或达到以下甲方有解除合同的条件。逾期支付租金达30日，甲方有权单方解除合同，乙方除仍应全额支付应付甲方的租金外，还应按每套租赁房屋六个月租金的金额向甲方支付违约金。8.1条约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同可以解除，甲乙双方互不承担违约责任。9.1条约定，《房屋租赁合同》成立后，任何一方任意或提前解除合同，应当向对方支付相当于每套租赁房屋六个月租金金额的违约金。 2019年7月31日，大连国运房地产开发有限公司交房，同时侯丽春将房屋交由中天酒店接收进行租赁经营。2019年8月30日至2019年12月31日期间，中天酒店正常向侯丽春支付房屋租金。 2020年3月5日，中天酒店向侯丽春发送《解约通知函》，通知与侯丽春之间的合同于2020年3月5日解除。 2020年3月15日，中天酒店将房屋腾退给侯丽春，双方签订了《交房确认函》，侯丽春确认该房屋及其附属设施设备良好，房屋已交还。 2020年3月18日，侯丽春向中天酒店发送《通知函》，认为中天酒店解除合同的理由不能成立，没有法律和合同依据，通知中天酒店于接到本通知函5日内，支付欠缴的房屋租金及逾期付款违约金，并按合同约定支付相当于六个月租金的违约金。2020年3月19日，中天酒店收到该通知函。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，侯丽春与中天酒店签订的合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。经当庭询问，侯丽春与中天酒店均表示同意解除《房屋租赁合同》，且双方已于2020年3月15日共同办理了房屋交接手续，该《房屋租赁合同》业已解除，对双方无争议事实，本院予以确认。 关于侯丽春要求中天酒店支付租金一节。中天酒店房屋租金交至2019年12月31日，故侯丽春向中天酒店主张2020年1月1日至2020年3月15日期间的租金7000元（2800元/月×2.5个月），有理有据，本院予以支持。 关于侯丽春依据双方签订的合同标准条款第7.1条之约定，要求中天酒店承担延迟支付租金的违约金一节。本院认为，中天酒店逾期支付租金的行为发生在新型冠状病毒××疫情期间，虽然中天酒店未举证证明疫情对其经营所造成的影响，但结合我国所采取的疫情防控措施来看，势必会造成酒店行业的营业收入相对或者明显减少，进而导致中天酒店未能按期支付租金。因此，本院认为中天酒店延迟支付租金存在客观上不能预见以及不能避免的原因，其并非恶意违约，故本院对侯丽春主张的延迟支付租金的违约金，不予支持。 关于侯丽春依据双方签订的合同标准条款第9.1条之约定，主张中天酒店支付16800元（2800元×6个月）违约金一节。依据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，双方签订的租赁合同为长期合同，即在合同期限内侯丽春可以持续性获得合同履行所带来的租金收益，故中天酒店单方提出解除合同的行为构成违约，且给侯丽春造成了一定的经济损失，因此中天酒店应当承担相应的违约责任。关于中天酒店辩称疫情属于不可抗力，其不应当承担违约责任一节。本院认为，疫情虽然系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但是本案中天酒店并未提供证据证明因疫情原因或因本地疫情防控措施导致无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，即疫情影响与被告提前解除租赁合同不应认定存在必然因果关系，庭审中中天酒店亦明确表示其现已处于正常营业状态，疫情仅是暂时对酒店行业的营业收入有所影响，该影响已在中天酒店是否支付逾期付款违约金一节进行了减免，故本院对中天酒店的该节抗辩不予采信。本院综合考虑案涉合同的履行情况、剩余未履行的期限、双方当事人对合同解除的过错程度以及侯丽春预期利益等因素，认为双方约定的违约金标准合理，本院不予调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连中天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯丽春支付房屋租金7000元； 二、被告大连中天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯丽春支付解除合同违约金16800元； 三、驳回原告侯丽春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费213元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  颜秀玮 二〇二〇年五月二十八日 书记员  王志伟 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。