文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终253号上诉人（原审原告）：姜容，又名姜蓉，女，1968年1月29日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：姜燕，男，1965年7月7日出生，土家族，住湖北省利川市，系姜容之兄。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北鹏恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊庆波，男，1987年8月31日出生，汉族，住湖北省利川市清源路城市。上诉人姜容因与被上诉人熊庆波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜容上诉请求：撤销一审判决，依法支持姜容的诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费由熊庆波承担。事实和理由：一、一审判决对本案基本事实认定不清。1、一审判决自始至终都未确认姜容才是涉案房产唯一合法权利主体的基本事实。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，姜容才是涉案房产的合法登记人。2、熊庆波不遵守合同约定，既不如约支付定金，也不支付20万元购房款。根据《房屋买卖合同》的约定，熊庆波应于2018年2月9日支付给姜容购房定金7万元，而实际上熊庆波是在2019年3月13日才向华盛房地产公司利川分公司交纳122308.46元，而且熊庆波交纳该款项完全没有通过姜容。由于熊庆波未按时支付定金、购房首付款，其应当向姜容支付违约金。二、一审判决适用法律不当。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定作出了一审判决。但由于本案的特殊性，还应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，对熊庆波应依照《房屋买卖合同》中关于定金给付的约定给予约束。另外，一审判决不顾相关法律关于房地产登记确权制度，把姜容所有的房屋产权认定为他人所有，从而作出了对姜容不利的判决。熊庆波辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。双方当事人系自愿签订《房屋买卖合同》，合同真实有效。姜容向一审法院起诉请求：⒈判令熊庆波按《房屋买卖合同》约定赔偿违约金人民币107000元给姜容；⒉判令解除姜容、熊庆波于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》，终止合同中约定的权利义务关系；⒊判令熊庆波承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月31日，姜容与恩施华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛房地产公司）签订《商品房买卖合同书》（合同编号ESZ201305304），姜容以472723元价款购买华盛·五星公馆B单元1901号房屋，并以该房屋提供抵押担保向银行按揭贷款330000元。2014年8月6日，利川市住房和城乡建设局对该合同办理了登记备案手续。2014年7月24日，姜燕、田春香（甲方）与谢德桂（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将利川市华盛五星公馆B单元1901号商品房出售给乙方所有，成交价为120000元。后谢德桂向公安机关报案称姜燕利用虚假商品房买卖合同实施诈骗，姜燕、姜容在接受公安机关询问时均认可涉案房屋系姜燕以姜容的名义购买和支付首付款及办理按揭贷款手续。谢德桂向利川市法院提起诉讼，请求判令其与姜燕、田春香签订的《房地产买卖合同》有效，利川市法院于2017年1月23日作出（2016）鄂2802民初2717号民事判决书，判决谢德桂与姜燕、田春香签订的《房地产买卖合同》无效。该判决现已发生法律效力。2018年2月9日，经案外人牟方侨介绍，姜容（卖方、甲方）与熊庆波（买方、乙方）及利川市壹城房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方协议的标的物位于利川市××星公馆××－1901的房产，建筑面积约为129.23平方米，购房合同编号为ESZ201305304，甲方自愿将该房产出售给乙方，出售成交价为535000元；乙方同意在签署本合同时向卖方支付定金70000元，若乙方直接将定金支付给甲方或由双方协商一致由中证方监管的，视为甲方本人已收讫定金，甲方应向乙方出具定金收据，甲方拒绝向乙方出具定金收据的，不影响定金的生效；付款方式为续按揭付款，居间方已告知甲乙双方该房产还未办理不动产权证书，经甲乙双方协商一致同意乙方须于2018年2月10日前将除定金之外的房款200000元支付给甲方，续按揭款265000元，月供房款以甲方贷款部门的月还款实际金额为准，乙方须在甲方办理出不动产权证书并将该房产过户到乙方名下之日起15日内（含当日）或在甲方已办理出不动产权证书且所交契税发票满两年并将该房产过户到乙方名下之日起15日内（含当日）支付给甲方；如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以出售成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务的，甲方可选择要求买方支付出售成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金。同日，牟方侨以姜燕向其借款200000元未还为由，向熊庆波收取了购房款200000元并出具了收条一份，熊庆波取得了合同编号ESZ201305304的《商品房买卖合同书》和付款方名称为姜蓉的《销售不动产统一网络发票》原件。2019年3月13日，熊庆波向华盛房地产公司利川分公司代缴了涉案房屋的面积差价款4061元、契税7152元和开发商垫付的按揭款111095.46元。2019年4月，姜容诉至法院，请求确认其与熊庆波签订的《房屋买卖合同》无效并判令熊庆波归还涉案房屋的所有权。2019年7月18日，姜容申请撤回该案起诉，法院裁定准许其撤诉。随后，姜容又提起诉讼，提出前述诉讼请求。一审另查明，中国人民银行利川市支行依姜容申请于2019年9月12日出具《个人信用报告》，其中载明：中国建设银行湖北省分行于2013年9月向姜蓉发放个人住房贷款后，贷款逾期月份数为47，其中2014年10月至2017年7月逾期月份共计27，2017年8月至2019年7月还款记录显示逾期20次。一审法院认为，姜容、熊庆波签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同约定乙方（熊庆波）同意在签署本合同时向卖方支付定金70000元，但综合全案证据及双方陈述，可认定双方关于定金的约定内容实际为由熊庆波代偿姜容此前拖欠的银行借款本息约70000元。合同约定熊庆波须于2018年2月10日前将除定金之外的房款200000元支付给姜容，合同签订当日，在姜容及姜燕均在场的情况下，牟方侨以姜燕向其借款未还为由向熊庆波收取该款并出具了收条一份，姜容将其与华盛房地产公司签订的《商品房买卖合同书》及《销售不动产统一网络发票》原件交付熊庆波，且姜容和姜燕在接受公安机关询问时均认可涉案房屋系姜燕以姜容名义购买和支付首付款及办理按揭贷款手续，据此可认定姜燕系涉案商品房的最初实际买受人，熊庆波支付的上述款项可视为其履行了本案《房屋买卖合同》的相应义务。熊庆波已经履行了《房屋买卖合同》约定的大部分义务，没有可以解除合同的情形，姜容要求解除该合同的诉讼请求不予支持。《房屋买卖合同》中，虽约定付款方式为续按揭付款，但没有约定“续按揭付款”的具体履行方式，且姜容代理人姜燕认可并未将用于偿还按揭贷款的银行卡或存折交付给熊庆波，双方亦未到贷款银行办理转贷手续，客观上导致熊庆波不便于直接向银行按月偿还借款。姜容的《个人信用报告》载明，姜容在与熊庆波签订《房屋买卖合同》前即已发生逾期还款记录数十次，因此熊庆波虽于2019年3月13日才向华盛房地产公司利川分公司偿还由开发商垫付的按揭款111095.46元，但熊庆波该行为并非导致姜容征信受损的唯一原因。据此，姜容要求熊庆波支付违约金107000元的依据不足，该项诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决:驳回姜容的诉讼请求。案件受理费2440元，减半收取计1220元，由姜容负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，综合姜容的上诉意见和熊庆波的答辩意见，结合案件情况，归纳本案二审争议焦点为：熊庆波是否履行了合同主要义务以及姜容是否有权要求解除合同。对此本院分析评判如下：涉案《房屋买卖合同》约定熊庆波应给姜容支付购房款20万元，在合同签订当日，牟方侨以姜燕向其借款未还为由向熊庆波收取20万元并出具了收条，姜容将其与华盛房地产公司签订的《商品房买卖合同书》及《销售不动产统一网络发票》原件交付熊庆波。姜燕、姜容在接受利川市公安局的询问时均认可涉案房屋系姜燕以其妹姜容名义购买缴纳首付款并办理按揭贷款手续的事实。另外，姜燕在二审庭审中表示20万元借款系牟方侨高利出借给姜燕的赌博款，在姜燕无力偿还借款的情况下，牟方侨强迫姜燕以其实际出资购买的涉案房屋出售给熊庆波以清偿20万元债务。姜燕对欠款及出卖涉案房屋的事实予以认可，但对借款用途、利息等情况存在异议。综合上述事实可以认定姜燕系涉案商品房的最初实际买受人，熊庆波支付给牟方侨的20万元实际是支付了《房屋买卖合同》约定的支付购房款的义务。姜燕主张其与牟方桥之间的借款系赌博款且存在高利计息情形，但其未能提供相应证据予以证明，故对姜燕所主张的该项事实本院不予采纳。姜容上诉主张熊庆波未按照《房屋买卖合同》约定支付定金7万元，对此本院认为熊庆波向华盛房地产公司利川分公司代缴了开发商垫付的按揭款111095.46元,虽然熊庆波的履行方式与合同约定的履行方式有一定出入，但熊庆波已经履行了《房屋买卖合同》约定的大部分义务，且未损害姜容的利益，在此情况下不宜认定熊庆波存在违约行为。姜容以熊庆波未支付定金和购房款、存在违约行为由要求熊庆波支付违约金并解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，姜容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人姜容负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇二〇年五月二十八日法官助理杨蕾书记员汪蜀建