贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初55号原告：周晚晴，女，汉族，1969年10月11日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：沈承刚（一般授权代理），系原告周晚晴之丈夫。原告：沈承刚，男，汉族，1969年10月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告周晚晴、沈承刚与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周晚晴、沈承刚，被告招商商置公司之委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告支付原告逾期办证违约金人民币21,115.48元(具体违约金以人民币458,886.00元为基数，从2016年12月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至2017年10月10日止)；二、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：两原告为夫妻关系，两原告与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商公司”）于2015年12月31日签订了《商品房买卖合同》一份（以下简称“《合同》”），《合同》约定原告购买被告位于毕节市城市南部新区，房号为酒店式公寓1-15-15号房、1-15-16号房，房屋总价款为458886.00元；以上《合同》均约定交房时间为2014年12月30日前，同时，合同中约定：“出卖人承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人……，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款ｘ的违约金”。《合同》签订后，原告依约按期向被告支付了购房款。被告也依约于原告交清购房款之日将房屋交付给原告使用。但被告至今未为原告办理不动产权登记证书。原告认为，因涉案合同未约定办理房屋所有权登记的期限，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第十八条关于办理房屋权属证书迟延的责任第（二）项、第（三）项的的规定，由被告在交付房屋之日起90日内为原告办理不动产产权证。但被告未按以上规定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理产权登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称：一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉请求不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。五、该业主的涉案房屋产权证已于2016年9月29日办理完毕，因此，原告的诉请没有事实依据，且即便存在逾期也已经超过诉讼时效，对其诉求不能得到支持。本院经审理查明：2015年12月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，该商品房位于地上第15层,房号为酒店式公寓1-15-15至1-15-16，建筑面积97.84平方米，套内建筑面积63.06平方米；该商品房总价款为458886.00元；买受人采取一次性付款方式付款，应当在2015年12月31日前支付全部房价款。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第3条、关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款，被告向原告出具的销售不动产统一发票上载明该两套房屋的购房款共为458886.00元。在合同履行过程中，被告向原告代收了契税、公共维修基金等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年2月1日，被告向原告交付涉案房屋。毕节市住房和城乡建设局于2015年10月9日为涉案房屋所属的酒店式公寓颁发了商品房备案证明书。2018年1月2日，被告将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2016年2月1日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2016年5月1日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告取得涉案房屋所属的酒店式公寓的商品房备案证明书，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备交付有关文书的条件后，在2016年5月1日前已尽到交付的义务，故原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年5月1日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年5月2日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年1月1日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年1月1日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年1月2日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属的酒店式公寓的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，被告于2018年1月2日，将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。此时，被告履行完毕向办证部门提交有关文书的义务，截止计算违约金。原告主张违约金计算至2017年10月10日止，该期间被告处于违约状态，应予支付原告违约金，故原告诉请的违约金计算至2017年10月10日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款458,886.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月2日起计算至2017年10月10日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周晚晴、沈承刚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以458,886.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月2日起计算至2017年10月10日止）；二、驳回原告周晚晴、沈承刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币164.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇二〇年五月五日书记员  高立