广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30175号原告：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地：法定代表人：邓炜，该公司董事、副总经理。委托诉讼代理人：蔺存宝，广东宝慧律师事务所律师，委托代理期限从2019年12月3日起至2020年4月23日止。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师，委托代理期限从2020年4月24日起。委托诉讼代理人：陈楚桥，广东宝慧律师事务所实习律师。被告：王会江，男，1988年2月2日出生，汉族，原告佛山市潮领商业营运有限公司与被告王会江租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年4月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人谢川、陈楚桥到庭参加诉讼，被告王会江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市潮领商业营运有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2018年8月7日签订《商铺租赁合同》；2.被告向原告付清拖欠的2019年5月1日至6月30日的租金25380.8元、营运费12208.2元，2019年3月23日至2019年6月20日水电费10410.68元，合共47999.68元；3.被告以欠付的租金、营运费及水电费为本金计算逾期滞纳金，滞纳金以17350.18元为本金从2019年5月6日起、以27384.86元为本金从2019年6月6日起、以3264.64元为本金从2019年7月6日起分别按日千分之一的标准计算（计算方法详见附件）；4.被告按照未履行期限内所有支付的租金、营运费的20%支付违约金196071.69元；5.被告承担律师费8000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月7日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，约定被告，租赁期限为3年11个月，自2018年8月15日起至2022年7月14日止。被告逾期未缴纳租金，经原告在一定合理期限的催收，被告拒不支付商铺租金、水电费、营运费等款项。被告的行为已构成违约，根据合同法的相关规定，原告有权收回租赁物，被告应立即向原告付清拖欠的租金并支付违约金与滞纳金。根据《物业租赁合同书（商铺）》第九条等相关约定，因本案产生的诉讼费、担保费、律师费等费用均由被告承担。被告没有王会江答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照副本复印件1份、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.商铺租赁合同原件1份；3.商业营运管理服务合同及补充协议原件各1份；证据2-3用以证明原告与被告达成了租赁合意并签订了商铺租赁合同、营运管理合同，约定了租金及营运费的支付标准；4.广东增值税专用发票原件1份，用以证明原告支出的律师费依据；5.收费统计表打印件各1份，用以证明被告在租赁期间支付及拖欠相关费用的情况；6.确权材料复印件1份（加盖佛山市南纺建投地产有限责任公司公章），用以证明涉讼租赁物已办理不动产权登记；7.EMS邮单原件1份（单号：1093322630732）及物流查询证明打印件1份，终止函复印件1份，用以证明原告向被告寄送终止函。诉讼中，被告没有提供证据材料。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为其放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月7日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与被告王会江（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇官山城区*******以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，涉讼商铺的参考建筑面积约为226.61平方米，套内建筑面积约为158.63平方米；租赁期3年11个月，自2018年8月15日起至2022年7月14日止，装修期自2018年8月15日起至2018年11月14日止，起租日为2018年11月15日，开业日为2018年11月15日；涉讼商铺仅限于用作经营三不牛腩品牌的餐饮店用途；2018年8月15日—2019年8月14日，每月租金12690.4元，每月商业营运费11104.1元；2019年8月15日—2020年8月14日，每月租金13324.92元，每月商业营运费为11659.31元；租赁保证金25380.8元，相当于两个月租金，乙方应于签署合同前缴清，租金预付款12690.4元，相当于一个月租金，乙方应于签署合同前缴清；商铺首年的商业营运费为11104.1元，于每个日历月第五日或之前支付；甲方在建筑期间内所订之开业日期为暂定日期，甲方须随时与乙方联络，确认最后正式开业日期；乙方应于每月5日或之前向甲方交付当月租金及商业营运费等本合同内约定的相关费用，乙方逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向甲方支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；无论乙方是否装修商铺，乙方均有责任于2018年11月15日当天或之前开始营业；自开业后的任何一个公历年度内，乙方不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需停业或关门的，需事先征得甲方的书面批准，未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任；乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任；乙方逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金；若乙方违反合同条款，甲方有权通过自行封锁、委托物管公司或者向有关部门申请等形式封锁涉讼商铺及切断涉讼商铺水、电、煤气供应或其他服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到纠正，乙方对此予以确认。同日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与被告王会江（承租方、乙方）签订《商业营运管理服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：甲方为“樵岭国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，乙方认可甲方签署商业营运管理服务，涉讼商铺套内建筑面积158.63平方米，经营类别为餐饮店，品牌为三不牛腩，第1年每月商业营运费为11104.1元，第2年，每月商业营运费为11659.31元，每月营运服务费须于当月5日前支付；水、电、燃气费须于每月5日前支付上月使用的费用，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修保证金7931.5元，但最低装修保证金为5000元，装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，甲方向乙方无息返还装修保证金；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方缴付22208.2元的履约保证金（相当于2个月营运服务费）和7931.5元水、电周转金，前述保证金均于合同终止、乙方无任何违约行为及乙方结清所有费用后无息退还给乙方；乙方延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费、空调费等）的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付；守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。同日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与被告王会江（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认涉讼租赁合同及涉讼服务合同，密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体，任何一方严重违约导致任何一份合同被解除的，即视为另一份合同也被解除，所有责任均由违约方承担；乙方承诺未经甲方同意，不擅自解除涉讼合同及涉讼服务合同中的任何一份合同，否则即视为同时单方面解除两份合同；乙方违反上述约定的，乙方依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同所缴交的全部保证金不予返还，并且甲方还有权要求乙方按照涉讼租赁合同及涉讼服务合同未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费用的50%支付违约金。2019年6月21日，原告向被告邮寄发出《终止函》，该终止函写明被告自2019年5月起一直未按时向原告缴纳租金及合同约定的其它费用（至今仍拖欠2019年5月1日-2019年6月30日租金、2019年3月23日至2019年6月20日水电费），被告还于2019年6月18日停止经营，实际上已经单方面终止双方的合作关系。原告现正式函告被告因被告已经通过实际行动形式单方面解除合同，涉讼租赁合同、涉讼服务合同、《补充协议》已经终止，被告已付保证金不予返还，以合同约定的租金标准补缴拖欠的租金、水电费及拖欠费用产生的滞纳金，所有应付租金、营运费用的50%的违约金。该邮件被退回。2019年11月8日，广东宝慧律师事务所出具增值税专用发票，确认收到原告佛山市潮领商业营运有限公司*法律咨询*律师费8000元。另查明，涉讼商铺已办理确权登记。再查明，原告主张被告应支付的水电费金额为：（1）2019年3月23日至2019年4月22日期间应缴电费为3389.28元（2232.84元+1156.44元）、水费为166.4元；（2）2019年4月23日至2019年5月22日期间应缴电费为3482.2元（2313.8元+1168.4元）、水费为108.16元；（3）2019年5月23日至2019年6月22日期间应缴电费为3101.32元（2020.32元+1081元）、水费为95.68元；（4）2019年6月23日至2019年7月2日期间应缴电费为63.48元（42.32元+21.16元）、水费为4.16元；以上合计10410.68元。原告明确了各月水电费的具体行度。2019年12月17日，原告提起诉讼，本院于2020年1月9日向被告送达应诉材料。诉讼中，原告明确其要求没收被告交纳的全部保证金，其诉请要求被告支付的违约金196071.69元不包含被告已向原告支付的保证金，原告是在没收保证金的前提下另行要求被告支付诉讼请求4中的违约金。原告明确被告欠付原告2019年5月租金12690.4元、6月租金12690.4元，2019年5月营运费1104.1元、6月营运费11104.1元，水电费1625.71元在2019年7月23日至2019年8月27日期间实际发生；被告对此予以确认。原告陈述涉讼商铺处于空置状态。本院认为，涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼租赁合同约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金，被告擅自中途停业的，原告有权单方解除合同。现原告自2019年5月起拖欠原告涉讼商铺租金、营运费，被告已构成违约，原告有权解除涉讼租赁合同。原告于2019年12月17日向本院提起诉讼要求解除涉讼租赁合同，应诉材料于2020年1月9日送达，故本院认定涉讼租赁合同于2020年1月9日解除。涉讼租赁合同约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金及商业营运费，现原告主张被告就涉讼商铺未支付2019年5月1日至2019年6月30日的租金，2019年5月的营运费尚欠1104.1元，2019年6月份的营运费未支付，被告作为义务履行方，既未到庭提出异议，又未提供证据其已履行相应付款义务，也未提供证据证明其未履行付款义务有法定或约定的理由予以抗辩，故本院对原告要求被告支付2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金25380.8元（12690.4元/月×2个月）、2019年5月1日至2019年6月30日期间的营运费12208.2元（1104.1元+11104.1元）的诉讼请求予以支持。关于水电费10410.68元，原告主张被告欠付其2019年3月23日至2019年7月2日期间的10410.68元，并明确了各月水电行度，被告作为承租方，既未到庭提出异议，又未提供证据其已支付该期间的水电费，也未提供证据证明其在该期间已将涉讼商铺交还给原告，且结合涉讼商铺的面积、涉讼商铺的用途以及被告欠付水电费的期间，原告主张的该水电费金额均在合理范围内，故本院对原告提供的付款要求被告支付电费10410.68元的诉讼请求予以支持。关于逾期付款违约金，原告主张被告支付滞纳金属于对被告逾期付款违约责任的主张。涉讼租赁合同虽约定被告逾期支付租金等合同约定的相关费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之五的违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定被告应于每月5日前支付当月租金及商业营运费，被告逾期支付租金及和商业营运费，应以13794.5元（12690.4元+1104.1元）为本金从2019年5月6日起、以23794.5元（12690.4+11104.1元）为本金从2019年6月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。对于水电费的逾期付款违约金，因涉讼服务合同约定水、电、燃气费须于每月5日前支付上月使用的费用，本案中，原告主张的水电费3555.68元（3389.28元+166.4元）在2019年3月23日至2019年4月22日期间实际发生，水电费3590.36元（3482.2元+108.16元）在2019年4月23日至2019年5月22日将实际发生，水电费3197元（3101.32元+95.68元）在2019年5月23日至2019年6月22日期间实际发生，水电费67.64元（63.48元+4.16元）在2019年6月23日至2019年7月2日期间实际发生，故根据涉讼合同约定，被告应分别于2019年5月5日、2019年6月5日、2019年7月5日、2019年8月5日前支付上述费用，被告逾期支付该水电费，应以3555.68元为本金从2019年5月6日起、以3590.36元为本金从2019年6月6日起、以3197元为本金从2019年7月6日起、以67.64元为本金从2019年8月6日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。涉讼租赁合同及涉讼服务合同约定的日千分之五及原告主张的日千分之一的违约金标准均过高，原告对逾期付款违约金的诉请超出上述核定部分，本院不予支持。关于律师费，涉讼租赁合同约定守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。现被告在约定的租赁期限内擅自停止营业，且在实际占有、使用涉讼商铺的情况下，未依约向原告支付租金和商业营运费，被告已构成违约，原告请求被告支付已付律师费8000元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。关于违约金，被告在涉讼租赁合同约定的租赁期限内擅自停止营业且逾期支付租金已构成违约，依据涉讼租赁合同、涉讼服务合同及补充协议的约定，原告有权没收被告缴纳的全部保证金。现原告明确其要求没收被告的保证金，本院亦认为被告无权要求原告返还保证金。而没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在原告已没收保证金且原告既未举证证实涉讼商铺对原告整体经营樵岭国际商业中心有举足轻重的作用，又未举证证明原告自行收回涉讼商铺后在合理期限内未重新另行出租的责任在于被告的情况下，原告在没收保证金外再行要求被告按未履行期限内被告所有应付租金、营运费用的20%支付违约金196071.69元的诉请，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市潮领商业营运有限公司与被告王会江于2018年8月7日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月9日解除；二、被告王会江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金25380.8元、商业营运费12208.2元予原告佛山市潮领商业营运有限公司；三、被告王会江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费10410.68元予原告佛山市潮领商业营运有限公司；四、被告王会江应以13794.5元为本金从2019年5月6日起、以23794.5元为本金从2019年6月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第二项清；五、被告王会江应以3555.68元为本金从2019年5月6日起，以3590.36元为本金从2019年6月6日起、以3197元为本金从2019年7月6日起、以67.64元为本金从2019年8月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第三项清；六、被告王会江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费8000元予原告佛山市潮领商业营运有限公司；七、驳回原告佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为4957.06元（原告已预交），由原告佛山市潮领商业营运有限公司负担1967.06元，被告王会江负担2990元，被告王会江应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳2990元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用2990元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市潮领商业营运有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵燕二〇二〇年五月八日书记员  李慧