广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初218号原告：湛胜珍，女，1974年8月29日出生，汉族，身份证住址河南省信阳市浉河区**************，公民身份号码413************043。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：黄秀丽，女，1974年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区*************，公民身份号码442************700。委托诉讼代理人：陈一杏，广东国融律师事务所律师。第三人：中山市创华房地产置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区*********卡，统一社会信用代码9*********T。法定代表人：冯新，经理。原告湛胜珍与被告黄秀丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，根据被告黄秀丽的申请，追加中山市创华房地产置业有限公司（以下简称创华公司）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湛胜珍委托诉讼代理人谭英、谭俊，被告黄秀丽及其委托诉讼代理人陈一杏，第三人创华公司法定代表人冯新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛胜珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019年9月11日被告与原告代理饶修美签订的房地产买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金126000元。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。事实和理由：2019年9月11日，被告与原告代理人饶修美以及创华房公司签订了房地产买卖合同，约定：原告（卖方）向被告（买方）出售中山市南区************及车房，建筑面积78.16平方米，转让价630000元；其中300000元房款由买方申请银行按揭贷款支付给卖方，买方需于2019年10月15日前申请按揭；如买方未按照约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。被告在2019年9月11日支付定金20000元，但未在2019年10月15日前办理申请按揭贷款手续，并且在2019年11月5日前仍未办理申请按揭贷款手续，故原告有权按合同约定解除合同并要求被告支付总价款20%的违约金。被告黄秀丽辩称，一、被告并非房屋买卖合同的实际购买人。虽然被告在房地产买卖合同中作为买方签字，但涉案房产实际购买人系黄锡权。因被告与黄锡权系姐弟关系，在签合同时，黄锡权忘记带身份证，才由被告与原告签订合同。在涉案合同具体交易中，交易条件协商、款项支付均由黄锡权完成，且签订合同时，原告在场，原告自始知晓黄锡权的实际购买人身份，因此，被告与本案交易无关，原告无权要求被告承担违约责任。涉案合同相应的权利义务应由黄锡权承担。二、假设被告系合同的相对方，合同约定的违约金过高，应当减少。双方签订的房地产买卖合同同时约定定金罚则和违约金条款，因原告并无实际损失，定金罚则更能平衡双方的利益，根据公平原则，原告提出的要求被告支付违约金应适当减少。第三人创华公司述称，如果原告不追究买方的责任，那么中介方配合双方解除买卖合同，但是必须要支付中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：坐落于中山市南区*************及车房的房地产于2019年4月12日登记在湛胜珍名下。2019年7月26日，湛胜珍出具委托书，委托饶修美代签上述房地产的出售交易合同，委托书自签署之日起一年内有效。2019年9月11日，饶修美以湛胜珍的名义作为卖方，黄秀丽作为买方，创华公司作为经纪方，三方签订房地产买卖合同，约定：卖方将其名下位于中山市南区*************及车房的房地产出售买方，交易总价630000元；买方在签署合同时支付定金20000元作为第一部分房款，第二部分房款610000元，首期款（定金除外）310000元在双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付，另外的300000元由买方申请银行按揭支付（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补），买方需于2019年10月15日前申请按揭，卖方须提交按揭所需收款帐户及银行要求卖方应提供的资料，双方均不得借故拖延。另外还约定如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。签订合同当天，黄秀丽通过黄锡权向湛胜珍支付定金20000元。因黄秀丽没有按合同约定向银行申请按揭贷款，双方经协商无果，湛胜珍遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，黄秀丽申请黄锡权为证人出庭作证。黄锡权出庭作证称，其与黄秀丽是姐弟关系，与黄淑敏是兄妹关系；涉案房产实际上是黄淑敏购买的；2019年9月11日晚上，因黄淑敏没空，故由其与黄秀丽代表黄淑敏到创华公司与业主面谈；双方商定后，创华公司叫黄秀丽出示身份证并交纳定金，在签合同时发现合同是购房合同而非定金协议，便当即告知创华公司及业主称购房人实际是黄淑敏，她有公积金，用公积金贷款供楼，而黄秀丽是租住公租房的，没有购房能力，但创华公司称只是签名，到时改名就行了；之后过了几天，黄淑敏向银行申请贷款，但银行称他们夫妻俩已经贷款了90多万元，基本上不再批贷；其将该情况告知创华公司，并让创华公司转告业主说不买了，是否可退回定金，创华公司在当天晚上回复称可以约业主面谈，但基本不可能退定金；其让创华公司再与业主商量，什么时候有空一起到中介公司面谈，一直到2019年10月15日晚上，三方面谈，业主称不可能退定金，双方协商不成，创华公司提出让其申请贷款，故其在第二天将所有申请贷款的资料交给创华公司，大约两周左右，创华公司告知其最低也可贷款35万元左右，因贷款只有35万元，其没有能力支付首付款，之后创华公司劝其办理装修贷款，但其不同意。2019年11月15日，其与黄淑敏到创华公司与业主面谈，其方要求退回部分定金及中介费，但业主不同意，还要追究20%违约金，协商不成。另查，湛胜珍在庭审中称其不清楚最终的购房人是谁，只是有过说要变更，但其一直要求三方一起协商并签订相关的变更合同，但截至庭审之前，一直未办理任何变更手续。另，湛胜珍明确表示其按合同相对性主张权利，合同是谁签的，就向谁主张权利。再查，创华公司在庭审中明确指出涉案房屋买卖双方为买方黄秀丽、卖方湛胜珍，并称黄秀丽曾向其提供了黄锡权、黄淑敏的贷款资料，但均没有去银行申请按揭贷款。诉讼期间，湛胜珍、黄秀丽向本院申请继续适用简易程序审理本案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方湛胜珍，居间方创华公司，买方黄秀丽共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。关于涉案房地产的实际购买人的问题。本案所涉的房地产买卖合同由湛胜珍与黄秀丽签订的事实各方当事人均予以确认，黄秀丽辩称其非实际购房人，但只提供了与其有利害关系的证人黄锡权的证言予以佐证，湛胜珍、创华公司对证人证言存疑，且均明确认为涉案房地产的购买人为黄秀丽，在黄秀丽没有进一步举证的情况下，本院对证人证言不予采信，并根据涉案的房地产买卖合同的内容，确认涉案房地产的购买人为黄秀丽。关于涉案房地产买卖合同解除的问题。涉案房地产买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。涉案房地产买卖合同约定第二部分房款中的30万元由黄秀丽于2019年10月15日前向银行申请按揭贷款，至本案辩论终结前，黄秀丽仍未办理申请按揭的手续并支付房款，应当承担相应的违约责任。据此，湛胜珍请求解除与黄秀丽、创华公司签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题。如前所述，黄秀丽已构成违约，故湛胜珍有权依据房地产买卖合同关于违约金的约定请求黄秀丽支付违约金。关于违约金数额是否过高应否调整的问题。房地产买卖合同约定“如买方（即黄秀丽）逾期履行超过十五个工作日的，则卖方（即湛胜珍）有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”，诉讼中黄秀丽认为该违约金计算标准过高，应予调整。关于违约金数额是否过高的判断标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定,并参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定，本案中关于实际损失，因当事人双方均未提交相应证据，故应根据本案的实际情况予以认定。湛胜珍作为出卖方的实际损失为受让方即黄秀丽拒绝履行合同支付受让价款所造成的房屋差价或者转售利益等可得利益损失，考虑到因房地产买卖合同签订后不久双方即发生争议，结合当前中山市楼市相对平稳等情形，根据合同履行情况、黄秀丽的过错程度以及公平原则，本院认为合同约定以购房总价20%的标准计算违约金数额已过分高于湛胜珍的实际损失，故本院依法酌定黄秀丽应向湛胜珍支付违约金63000元为适当。同时因湛胜珍已收取定金20000元，且在庭审中湛胜珍表示定金可在违约金中抵扣，故本院认定违约金的支付方法为：黄秀丽应向湛胜珍支付违约金63000元，已支付的定金20000元先予抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告湛胜珍与被告黄秀丽于2019年9月11日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系;被告黄秀丽于本判决发生效力之日起七日内向原告湛胜珍支付违约金63000元（被告黄秀丽已支付的定金20000元应先予抵扣）；驳回原告湛胜珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，减半收取计1410元（原告湛胜珍已预付），由被告黄秀丽负担并于本判决生效之日起七日内径付原告湛胜珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年五月七日书记员  罗李力钟金花