内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2018）内2921民初3129号   原告（反诉被告)：牛学梅，女，1970年4月10日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   原告（反诉被告)：张增祥，男，1968年3月28日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   二原告共同委托诉讼代理人：李文丹，内蒙古北杰律师事务所律师。   被告：阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店，住所地内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇。   经营者：孔雪梅，女，1970年11月8日出生，汉族，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   被告（反诉原告）：孔雪梅，女，1970年11月8日出生，汉族，阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店经营者，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   二被告共同委托诉讼代理人：郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。   原告（反诉被告）牛学梅、张增祥与被告（反诉原告）阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店（以下简称双虎家私店）、孔雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛学梅、张增祥及其委托诉讼代理人李文丹与被告的委托诉讼代理人郝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告牛学梅、张增祥向本院提出诉讼请求：1、解除原被告的房屋租赁合同，并恢复原状；2、判令被告支付租金1500684.93元；3、判令被告按年利率6%支付止付清租金之日的逾期付款违约金；4、判令被告赔偿原告暖气重新入网的供暖工程配套费189000元；5、判令被告赔偿原告暖气片重置损失59230元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于十余年前就将位于巴彦浩特镇和硕特南路东侧建筑面积2400平方米的房屋出租给被告。双方自2014年5月起以每年一签约的形式订立租赁合同，每年的租金为50万元，直到2017年合同期满。由于被告的货物无处存放，2017年7月16日双方达成补充协议将租期顺延至被告搬走为止。之后原告多次向被告主张欠付租金，被告以资金周转困难为由未付清，截止原告起诉时尚欠租金1500684.93元。被告的行为已构成违约，占用原告的房屋不支付租金，损害了原告的合法权益。故依法提起诉讼，请求法院作出公正判决。   被告双虎家私店、孔雪梅辩称：答辩人从事家具销售行业已经二十年，与原告存在租赁合作关系已经有十余年，期间合作关系良好。随着答辩人经营规模的扩大，以及房屋租金的逐步提高，答辩人的经营成本逐步增高。2016年左右因家具行业整体经营惨淡，所以答辩人多次与原告协商降低租金，原告口头上不作否定，实际上以自身行动试图终止合作。2015年答辩人刚刚大规模装修之后即因为原告的不合作致使合同不能继续正常履行。从表面上看似乎是合同自然终止，其实是原告随时可以寻找终止合同的理由。2016年接近年底时，答辩人与牛学梅多次就未结租金进行结算，牛学梅确认收取了租金87万元，双方再没有核对剩余部分的内容。之后，答辩人于2016年底至2017年7月间又先后向原告交付了40余万元。双方未能全面核对的基础上答辩人至少已经支付原告租金120余万元，这还不包括从银行查询不能确定支付内容的部分。原告如此突兀的主张150余万元的租金，缺乏事实依据。请人民法院依法审理，确定原告诉讼请求的合理性、客观性。答辩人不应当承担原告主张的违约金。合同履行中因双方合作关系较长，加之经济形势不好，双方在履行期间上有所宽松。双方一直在核对账目，只是因时间关系未能尽快明确，因而以合同约定来苛求双方的权利义务，实为权利义务不对等，同时也背离了双方相互宽容的客观事实。2016年-2017年答辩人经营艰难，本希望得到原告的有力支持，但是原告只考虑自身利益，不惜损害合同相对方利益，采取用横幅遮挡门牌、遮挡窗户等手段，以促使答辩人尽快离开店面。答辩人刚刚投入近百万元进行了店面装潢，连投资都不可能收回，如何能及时满足原告的索求。综上，双方产生诉争，一方面是原告在结算方面不予合作，另一方面是原告逐利，且原告不能以实事求是的态度结算租金。请求人民法院查明事实，分清是非，依法予以驳回原告不合理的诉讼请求。   反诉原告双虎家私店、孔雪梅向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿装修款86万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告2017年5月28日至2018年1月的经营损失40万元；3判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：我租用反诉被告位于巴彦浩特镇和硕特南路东侧建筑面积2400平方米的房屋已有十余年。因房屋老化已不便继续使用，我便与反诉被告商议装修房屋。双方约定好后，2015年7月我装修了房屋，共花费86万元。之后反诉被告无理要求增加租金，我不同意，2017年5月28日反诉被告即用三块红布将我的牌匾完全遮挡、店面基本遮挡。红布上写有：此楼整体出租，还有反诉被告的联系电话。自2017年5月28日至2018年1月严重影响我的店铺收入，造成经营损失40万元。反诉被告见我仍不妥协，又威胁我终止租赁关系，无奈我只能搬离。   反诉被告牛学梅、张增祥辩称，双方没有商定由反诉原告装修房屋。装修是房屋使用人的权利。依据合同约定反诉原告在合同终止时应将房屋恢复原状交付我方。双方没有约定装修费用由我方承担。根据司法解释的规定，装修费用应由反诉原告承担。我方也没有要求增加租金，其实是因反诉原告另行承租了商铺才搬离的。我方没有实施遮挡行为。综上反诉原告的请求没有事实依据，应当依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：自2003年起被告（孔雪梅等）租赁原告（牛学梅等）位于位于巴彦浩特镇和硕特南路东侧的房屋。期间被告仅使用了办公室的采暖设施和供暖服务，未使用经营区的采暖设备和供暖服务。至2015年3月20日被告向原告出具欠条：今欠牛雪（学）梅2014年房费伍拾伍万贰仟元（552000.），（2014年5月-2015年5月4日）。后双方于2015年4月30日、2016年4月25日签订了《房屋租赁契约》，约定：租赁用途为家具经营；租赁期间为1年，自当年的5月1日至次年的5月1日；年租金为50万元，租金按年结算，乙方一次性把租金付给甲方；甲方除收取以上租金外，一切费用由乙方自理，如水、电、暖及甲方应缴纳的各种税费；租赁期间乙方发现该房屋有损坏时，因及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的10天内进行维修或委托乙方进行维修；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，以乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备发生故障的，乙方应负责修理；乙方逾期交纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同年租金的5%按日向甲方支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后15日内返还房屋；乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2000元／日向甲方支付违约金；除本合同附件另有约定外，乙方返还该房屋时，应当符合正常使用后的状态。经甲方书面验收认可后，相互结清各自应当承担的费用；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失。双方还约定了其他权利义务。2015年7月1日被告将租赁房屋的装修工程对外承包，工程总价款86万元，工程期限为45天。2016年1月成都市双虎实业有限公司对被告经营的专卖店的装修工程进行了验收：验收合格，并给予相应装修补贴。2017年5月1日租赁期间届满后，双方没有续签租赁合同。原告于同年6月进行招租，招租的字幅遮挡了被告的经营牌匾。双方于2017年7月16日签订了《补充协议》：根据合同2016年5月1日至2017年5月1日到期，现因甩货延期至搬走（，）日期为（以）交接手续为准。被告称因原告提高了租金标准，致使其不再续租。原告不予认可。依据原告提交的2017年7月16日张增祥与孔雪梅的谈话录音，亦不能确认孔雪梅要求在原租金标准降低租金，还是在原告提高的租金标准降低租金。故对被告所述因原告提高租金标准致使其不再续租的陈述，依法不予确认。后被告使用房屋至2018年。双方未办理交接手续。被告陈述2018年4月底由其员工将屋门钥匙交给了原告委托的朋友代收了。原告不认可，并称被告于5月-6月搬离的。双方均未提交其他证据证明双方交接的时间。综合双方的陈述，确认被告于2018年5月将租赁房屋交付原告。被告交付租赁房屋时没有清理拆除装修形成的残存。被告没有提交原告造成经营损失40万元的其他证据，原告不认可被告的陈述，故依法不予确认被告的陈述。租赁协议履行期间被告分批向原告给付了应付租金，但双方对应付和已付金额陈述不一。原告称依据《欠条》、《房屋租赁契约》及《补充协议》，至2018年11月被告应给付租金2300684.93元，已给付800000.00元，尚欠租金1500684.93元。被告称至2018年5月应给付租金2050000元，已给付1670600元，尚欠租金399400元。依据上述查明事实，以及原被告的自认和双方认可的书证等，可以确认至2018年5月被告应付原告租金2050000元（庭审中原告放弃552000元中的2000元），自2015年7月6日至2018年3月被告通过手机银行转账、银行转账、现金给付、代为偿付、货款抵顶等方式向原告给付租金1104050元，尚欠租金945950元。被告以其持有的笔记本所作的付款记录，以证明尚有其他付款，原告不予认可。被告申请对该笔记本中“宝石、76万、11万、840600”是否系原告书写进行司法鉴定。原告认可76万系其书写。本院依法委托宁夏证泰司法鉴定所对笔记本上“宝石、11万、合计840600”是否系原告书写进行了司法鉴定。该鉴定所以证泰司鉴所〔2019〕鉴（文书）字第086号《司法鉴定意见书》认为：“宝石、11万、合计840600”与样本上牛学梅书写的字迹和数字不是同一人所写。依据该《司法鉴定意见书》，加之被告无相关证据予以印证，故依法不予确认被告的陈述。   本院认为，原被告经自愿协商一致签订的《房屋租赁契约》、《补充协议》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律的强制性规定，故依法确认具有法律效力。原告依约将租赁物交付被告使用，被告应依约给付租金。被告于2018年5月将租赁房屋的钥匙交付原告，故可以确认双方间的《补充协议》于2018年5月终止。原告要求解除租赁合同的诉讼请求无事实依据，故依法不予支持。依据审理查明的事实，还可以确认原告对被告给付租金的时间进行了展期。但是租赁期间届满合同终止时被告应当将拖欠的租金予以清偿。即被告应于2018年5月将所欠租金给付原告，被告未给付应承担给付租金945950元，并偿付违约金的民事责任。原告比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，将《房屋租赁契约》约定的“以合同年租金的5%按日向甲方支付违约金”变更为按年利率6%支付至付清租金之日的逾期付款的违约金，因该规定是对民间借贷纠纷作出的，依法不能扩大适用范围。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［２００３］２５１号）和“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院依法对原告主张的逾期付款违约金调整为按照中国人民银行公布的2018年一至五年期贷款基准利率4.75%/年上浮50%后再上浮30%的标准计算违约金，计算方法为：逾期付款金额×4.75%/年×（1＋50%）×（1＋30%）×逾期时间。租赁合同履行中被告实际停止了经营区的供暖服务，原告作为租赁房屋的所有人负有保障租赁物具有基础使用条件的义务，故其应及时与供暖公司协商办理报停手续。原告怠于履行管理义务造成的损失，不应由被告承担。故对其要求被告承担暖气重新入网的供暖工程配套费的请求，依法不予支持。被告系承租方依法负有合法、合理使用租赁物义务。租赁期间届满被告应当返还租赁物。其返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。即被告向原告返还的租赁房屋及供暖设备应当符合按照租赁房屋及供暖设备的性质使用后的状态。   反诉原被告在租赁期间届满双方间权利义务终止后进行的租赁物返还，且反诉原告提交的证据不能证明反诉被告故意设置不正当条件阻劫其行使承租权，保持和发挥装修利益，故对反诉原告请求反诉被告赔偿装修损失，依法不予支持。租赁期间届满反诉被告对其房屋进行招商宣传为正当，但应合理关切承租人的合法权益。反诉被告的招商条幅遮挡了反诉原告的牌匾不适当，但反诉原告提交的证据不足以证明造成了经营损失40万元，故依法对其请求不予支持。   综上，被告在租赁期间届满时未付清租金，应向原告承担给付租金并偿付逾期付款违约金的民事责任；返还的租赁物不符合按照租赁物的性质使用后的状态，应向原告承担恢复原状的违约责任。反诉原告提交的证据不足以证明其反诉请求具有合法的事由，故对其反诉请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：   一、被告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅于本判决生效后30日内向原告牛学梅、张增祥给付租金945950元，并偿付自2018年5月1日起至付清租金之日止的逾期付款违约金，其中至2020年5月1日的逾期付款违约金为175237.24元。   二、被告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅于本判决生效之日将原告牛学梅、张增祥房屋内的装修残存清除，并恢复供暖设备的原状。   三、驳回原告牛学梅、张增祥其他诉讼请求。   四、驳回反诉原告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅的诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费20580元，减半收取10290元，由被告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅负担7445元，由原告牛学梅、张增祥负担2845元；反诉费32280元，减半收取16140元，由反诉原告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。   审 判 员 马建军   人民陪审员 胡东德   人民陪审员 张文忠   二〇二〇年五月六日   书 记 员 马铭泽   附相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕   对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。   本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题按照本批复办理。   《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［２００３］２５１号）   三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收３０％－５０％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收５０％－１００％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。   《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》   第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。   未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：   (一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；   (二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。