广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初307号原告：臻美国际有限公司，住所：澳门特别行政区文第士街**文苑大厦地下A铺。代表人:唯一行政管理成员，郭桂龙，董事。委托诉讼代理人：黄建好，广东法宗律师事务所律师。被告：华融实业投资管理有限公司（原名华融置业有限责任公司），住所：广东省珠海市横琴新区*********-2462。统一社会信用代码：914************955。法定代表人：杨宜新，董事长。委托诉讼代理人：吴海燕，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兴国，广东亚太时代律师事务所律师。原告臻美国际有限公司（以下简称臻美公司）与被告华融实业投资管理有限公司（以下简称华融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告臻美公司的委托诉讼代理人黄建好、被告华融公司的委托诉讼代理人李兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告返还预付款341630.40元及利息（利息以预付款341630.40元作为基数，从2016年4月17日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至被告实际付清之日止）；2.请求法院依法判令被告向原告支付双倍租赁保证金1549877.40元（774938.7元×2）；3.请求法院依法判令被告向原告偿还律师费3万元；4.请求法院判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2015年5月，被告就“横琴琴海湾购物中心商铺”在澳门进行广告宣传和项目宣讲，并向原告公司的郭桂龙先生发送相关的招商广告邮件。原告出于对华融央企的信任，横琴商贸区的发展，于2015年12月和被告就商铺租赁事宜达成了一致意见，双方于2016年4月份签订了书面的《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》（下简称《原合同》），《原合同》约定原告承租被告华融琴海湾购物中心位于横琴新区琴政路[33-220、33-319、33-219、33-318号]4间商铺，用来经营超级市场。承租面积约为1666.35平方米，租赁期限为10年，从2016年10月1日至2016年9月30日。其中：商铺交付时间为2016年6月30日；2016年7月至2016年8月31日为免租装修期（无须支付租金，只需支付管理费）；2016年9月1日至30日为开业准备期（无须支付租金和管理费），即商场开业前3个月被告需将涉租商铺交付给原告，让原告进行装修；2016年10月1日至2018年3月31日为扶持期（18个月，租金200元/月及管理费）。合同暂定以2016年10月1日为开业日期，预付款为人民币338030.4元，租赁保证金为人民币774938.7元。合同对租金、管理费以及违约责任等均作了约定。合同签订后，原告按照合同约定于2016年4月16日向被告支付了预付款341630.40元（338030.4元+200元/月×18个月）和租赁保证金774938.7元。《原合同》签订后，被告无法按照约定于2016年6月30日将商铺交付给原告使用，被告于2016年7月11日通过邮件的方式告知原告，涉租商铺将推迟至2017年10月1日开业，双方于2016年8月份签订了《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同补充协议》（下简称《补充协议一》),《补充协议一》约定开业日期由2016年10月1日推迟到2017年10月1日，被告于开业前4个月书面通知原告提前开业消息，开业日期以甲方最终书面通知（提前30天）的正式开业日期为准，为了弥补原告的损失，被告愿意多给一个月的扶持期及提供东侧独栋二楼平台优先使用权利作为延期开业之补偿措施。《补充协议一》签订后，被告仍然无法按照约定将商铺交付给原告使用，因此双方于2017年又签订了一份《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》之补充协议（合同相关条款调整）（下简称《补充协议二》)，《补充协议二》约定开业日期由2017年10月1日推迟到2018年12月1日，被告于开业前4个月书面通知原告提前开业消息，开业日期以甲方最终书面通知（提前30天）的正式开业日期为准，为了弥补原告的损失，被告愿意再多给一个月的扶持期作为补偿（即扶持期共计20个月），承租面积确定为1654.47平方米，租赁保证金由原来的774938.7元调整为人民币691504.95元，租赁保证金的差额83433.75元被告将于本协议签订后30个工作日内退还原告。2018年3月，被告通知原告单方解除双方之间的租赁合同关系，原因是被告将合同涉租的4间商铺出售给其他人了，新业主不同意将涉租的4间商铺出租给原告，因为新业主不愿意按照《原合同》以及两份补充协议书履行合同义务，新业主认为原租金价格偏低，且不愿意给予原告20个月的扶持期。原告不接受被告单方提前解除合同的要求，于2018年4月10日通过邮件的方式书面回函给被告，并希望按照双方之间的合同及补充协议书继续履行。对此，被告没有给予回复。2019年5月份，原告收到被告通过EMS邮寄过来的《华融琴海湾花园商铺租赁合同解除函》，书面通知原告解除双方的租赁合同及两份补充协议，并没收原告交纳的租赁保证金774938.7元，对预付款341630.40没有任何说明。为此，原告曾于2019年7月24日委托广东玉成律师事务所向被告书面发函，要求被告收到律师函后5日内就双方之间的赔偿事宜进行协商，被告于2019年7月25日收到函件后至今未予理会。根据我国法律法规以及双方之间签订的合同、两份补充协议的约定，原告认为被告存在如下违约行为：1.《补充协议二》签订至今已经2年多，但截止起诉之日，原告尚未收到被告退还的租赁保证金差额83433.75元；2.《补充协议二》约定开业日期为2018年12月1日，被告于开业前4个月书面通知原告提前开业消息，即被告应于2018年8月1日前书面通知原告提前开业消息，但原告至今没有收到被告的开业消息；3.《补充协议二》约定开业日期为2018年12月1日，即被告应于2018年9月1日前将涉租商铺交付给原告使用，截止至原告收到被告书面的解除函之日，被告已经逾期超过240天，明显违反了《原合同》第17.2.1条的规定“由于甲方原因，造成该商铺未按本合同约定的时间交付给乙方，逾期超过120日的”；4.截止至原告起诉之日，华融琴海湾购物中心尚未开业，按照双方的约定被告应于开业前3个月将涉租商铺交付给原告使用，无需太早交付，因此被告主张其2019年3月31日书面通知原告交付涉租商铺，也是站不住脚的。本案被告早已于2018年4月之前已经将涉租商铺出售给其他人，被告是无法按照合同约定将涉租商铺交付给原告的。综上所述，本案明显是被告违约，原告是没有过错的，被告提前解除双方之间的租赁合同关系明显是无理无据的，为此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，以满足原告前之诉请。被告辩称：原告的诉讼请求能够得到支持的前提是租赁合同因被告的违约行为而解除，本案当中由于被告发解除函的行为没有法律效力，租赁合同并未解除，因此应当驳回原告诉讼请求，具体阐述如下：一、本案被告将四个商铺作为一个整体出租给原告经营超市,根据租赁合同所涉标的物的整体性和合同法关于合同全面履行的原则，就租赁合同而言，虽然标的是由四个不同商铺组成，但是四个商铺的租赁是不能分开履行和解除；因此被告不能就租赁标的物中的某一个商铺向原告发解除函。二、租赁合同的租赁期内，被告在与原告签订租赁合同后将4个商铺全部出卖给3个新业主，相关商铺的产权已全部转移至新业主、被告依据租赁合同向原告收取的租赁保证金和预付租金也已根据新业主的意见已部分交付给新业主，因此租赁合同的权利义务的履行主体已由原告与被告变更为原告与3个新业主。被告在出售商铺后，在多次催告原告收铺、原告不来收铺的情况下，就4个商铺中的3个商铺向原告发解除函的行为没有法律效力，具体阐述如下：1.根据上述标的物的整体性和合同法的全面履行的原则，被告就4个商铺中的3个商铺向原告发解除函的行为，没有法律效力。2.在被告向原告发解除函前，涉案的4个商铺当中已有2个商铺的产权已过户到新业主，另外2个商铺也已于原告起诉前过户至新业主。在被告发解除函至原告起诉前，涉案商铺的新业主并未对被告发解除函的行为进行确认。因此被告发解除函的行为也没有法律效力。3.涉案租赁合同的权利义务的履行主体已由原告与被告变更为原告与3个新业主，因此租赁合同的履行与解除应由原告与新的业主去决定而不应由被告来决定；因此被告发解除函的行为也没有法律效力。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月原告和被告就商铺租赁事宜达成了一致意见，双方于2016年4月份签订了书面的《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》（下简称《原合同》），《原合同》约定原告承租被告华融琴海湾购物中心位于横琴新区琴政路[33-220、33-319、33-219、33-318号]4间商铺，用来经营超级市场。承租面积约为1666.35平方米，租赁期限为10年，从2016年10月1日至2016年9月30日。其中：商铺交付时间为2016年6月30日；2016年7月1日-2016年8月31日为免租装修期（无须支付租金，只需支付管理费）；2016年9月1日-30日为开业准备期（无须支付租金和管理费），即商场开业前3个月被告需将涉租商铺交付给原告，让原告进行装修；2016年10月1日-2018年3月31日为扶持期（18个月，租金200元/月及管理费）。合同暂定以2016年10月1日为开业日期，预付款为人民币338030.4元，租赁保证金为人民币774938.7元。另外，第17.2条约定，租赁期限内，由于被告的原因，造成该商铺未按本合同约定的时间交付原告，逾期超过120日的，原告有权单方解除合同，由此造成原告损失的，被告应予赔偿。第17.4条约定，原告因被告违约行为而引起的所有费用和开支，均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用、开支。第17.5条约定，被告一次或多次原谅、宽恕被告违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成原告放弃追究对被告任何日后持续违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响原告追究被告任何日后持续违反或不履行的义务的权利，除非原告以书面方式作如此表示。第18.7条约定：被告因向原告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及被告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由原告承担，被告有权向原告追讨该等费用、开支。合同签订后，原告按照合同约定于2016年4月16日向被告支付了预付款341630.40元（338030.4元+200元/月×18个月）和租赁保证金774938.7元。《原合同》签订后，被告无法按照约定于2016年6月30日将商铺交付给原告使用，被告于2016年7月11日通过邮件的方式告知原告，涉租商铺将推迟至2017年10月1日开业，双方于2016年8月份签订了《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同补充协议》（下简称《补充协议一》),《补充协议一》约定开业日期由2016年10月1日推迟到2017年10月1日，被告于开业前4个月书面通知原告提前开业消息，开业日期以甲方最终书面通知（提前30天）的正式开业日期为准，为了弥补原告的损失，被告愿意多给一个月的扶持期及提供东侧独栋二楼平台优先使用权利作为延期开业之补偿措施。《补充协议一》签订后，被告仍然无法按照约定将商铺交付给原告使用，因此双方于2017年又签订了一份《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》之补充协议（合同相关条款调整）（下简称《补充协议二》)，《补充协议二》约定开业日期由2017年10月1日推迟到2018年12月1日，被告于开业前4个月书面通知原告提前开业消息，开业日期以甲方最终书面通知（提前30天）的正式开业日期为准，为了弥补原告的损失，被告愿意再多给一个月的扶持期作为补偿（即扶持期共计20个月），承租面积确定为1654.47平方米，租赁保证金由原来的774938.7元调整为人民币691504.95元，租赁保证金的差额83433.75元被告将于本协议签订后30个工作日内退还原告。2018年4月10日原告通过邮件的方式就“有关横琴琴海湾购物中心商铺业权转移及甲方单方解约赔偿事宜”回函给被告，内容如下：若新业主单方要求解约，需要赔偿两倍的租赁押金（不含已支付的押金款项），即连本赔偿款为人民币3349707.3元，否则我司将不接受单方解约，继续按已签租赁合同条款合法的租赁营运商铺。对此，被告没有给予回复。2019年5月份，原告收到被告通过EMS邮寄过来的标题为《华融琴海湾花园商铺租赁合同解除函》，抬头分别为“尊敬的33-219号商铺租户”“尊敬的33-318号商铺租户”“尊敬的33-319号商铺租户”的三份文件，内容如下：我司于2019年3月28日向贵司发出书面的《华融琴海湾花园交付通知书》，通知贵司于2019年3月31日9:00至17:00前往中国华融大厦15楼办理【华融琴海湾花园】商业街商铺交付使用手续；又于2019年4月19日、2019年4月26日先后向贵司发送书面的《华融琴海湾花园商铺交付催告函》及《华融琴海湾花园商铺交付第二次催告函》，催促贵司到场办理商铺交付使用手续。截止此封解除函发出前，贵司尚未前来办理商铺交付使用手续。鉴于贵司没有按照合同约定履行承租人的义务，在此正式通知贵司：一、我司解除与贵司签订《华融琴海湾花园购物中心商铺租赁合同》及其项下补充协议；二、我司按照租赁合同相关约定，没收贵司缴纳的租赁保证金。为此，原告曾于2019年7月24日委托广东玉成律师事务所向被告书面发函，要求被告收到律师函后5日内就双方之间的赔偿事宜进行协商，被告于2019年7月25日收到函件后至今未予理会。本案2020年4月14日开庭审理之时，本院限期被告十天内将涉案商铺交付给原告，但到期之后，被告仍未能交付。另查明，被告将涉案的33-200号、219商铺转让给了珠海市宏悦印刷器材有限公司，并于2019年2月27日、2019年6月17日办理了不动产权证。被告将涉案的33-318号商铺转让给了刘承东，并于2019年11月11日办理了不动产权证。被告将涉案的33-319号商铺转让给了刘思佳，并于2019年4月26日办理了不动产权证。原告委托广东法宗律师事务所提起本案诉讼，支出律师费3万元。本院认为，本案原告为澳门特别行政区公司，本案为涉港澳租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，本案应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案被告出租给原告的不动产地位于广东省珠海市，广东省珠海市辖区内一审人民法院对本案具有管辖权。再根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，本院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，本院对本案具有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条第一款规定：“法人及分支机构的民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用登记地法律。”原告系澳门特别行政区登记设立的公司，因此，应适用澳门特别行政区法律作为认定原告公司民事权利能力和行为能力的依据。原告的《商业登记证明》记载的最新内容反映，原告公司目前仅一名行政管理成员，即郭桂龙，职称为董事。依照《澳门商法典》第三百八十六条第一款规定“仅设有一名行政管理机关成员时，公司应对该成员在其权力范围内以公司名义所为之行为负责”，故郭桂龙作为原告唯一的行政管理成员，有权以原告的名义委托诉讼代理人参与诉讼。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案被告出租给原告的不动产地位于广东省珠海市，故中国内地法律与本案合同关系具有最密切联系，应适用中国内地法律解决本案的租赁合同关系纠纷。合同具有相对性，因此，被告不能以其将商铺出售为由拒绝履行向原告交付商铺的义务。被告主张其在2019年3月通知原告办理涉案商铺的交付手续，但前述《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》已经明确约定了被告须提前4个月通知交付商铺，被告显然未举证证明其做到了这一点，其提前通知的时间远远少于4个月，因此，原告并不存在任何违约行为。在本案审理过程中本院已限期被告十天内将涉案商铺交付给原告，但被告仍未能交付，被告已构成违约。在被告仍未交付商铺的情况下，原告诉请被告退还收取的预付款341630.4元以及相应利息，单倍退还租赁保证金1549877.4元依据充分，本院予以支持。但利息的计算期间应从《补充协议二》所约定的开业日期之次日起算。《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》虽然并未明确约定被告须赔偿原告的律师费，但是综合分析《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》对于“所有费用和开支”的约定，其实在第18.7条中是明确了“所有费用和开支”包含了“一切律师费”，因此，被告须赔偿原告律师费3万元。《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》并未约定在被告违约之时，被告须双倍退还租赁押金，因此，原告该部分诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告华融实业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告臻美国际有限公司返还341630.4元，并以341630.4元为本金从2018年12月2日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息，以及自2019年8月20日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；二、被告华融实业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告臻美国际有限公司支付1549877.4元；三、被告华融实业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告臻美国际有限公司赔偿律师费3万元；四、驳回原告臻美国际有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11047元，由原告负担4455元，由被告负担6592元。如不服本判决，原告在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年四月三十日书记员  吴天成