广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终757号上诉人（原审被告）：邓永康，男，汉族，1972年12月10日出生，住址：重庆市长寿区***********，公民身份号码：510************434。被上诉人（原审原告）：包路琼，女，汉族，1971年12月12日出生，住址：四川省邻水县**********，公民身份号码：513************487。委托诉讼代理人：杨志斌，广东信惠律师事务所律师。原审被告：惠州市世房联房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水人民六路鹏德名苑****，统一社会信用代码：91441303MA4UUB3L6G。法定代表人：李青青。原审被告：肖晶晶，女，汉族，1990年9月12日出生，住址：湖北省公安县************，公民身份号码：421************167。原审被告：李蓉，女，汉族，1984年1月6日出生，住址：湖南省华容县*************，公民身份号码：430************128。上列三原审被告共同委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。原审被告：覃俞棉，男，壮族，1978年8月2日出生，住址：广西壮族自治区河池市东兰县************，公民身份号码：452************432。上诉人邓永康与被上诉人包路琼、原审被告惠州市世房联房地产经纪有限公司（以下简称世房联公司）、肖晶晶、李蓉、覃俞棉房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人邓永康上诉请求：1.请求撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2472号民事判决书的部分判决；2.请求依法裁定将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人于2018年9月25日在世房联房地产经纪有限公司签定房屋买卖合同，并把房产证原件交给了其地产公司。当天收到第三被告世房联房地产经纪有限公司业务员李蓉转账20.5万元定金及预付款，11月5日至6日再收到李蓉38万元预付款。（二）由于上诉人自身原因，此交易的房产被法院查封，交易无法继续。上诉人多次催促该公司，要求提供其银行账户，退回部分房款。但世房联公司要求上诉人自己解决好被法院查封的房产然后再交易。在上诉人无法解决被查封房产，上诉人与另一中介人（覃俞棉）及世房联公司协商，用支付宝转账方式退回给世房联公司2万元。2019年3月，上诉人与被上诉人及一审第三被告达成协议：房屋买卖合同终止，上诉人以出具借条的方式，分期将此笔房产预付款还给被上诉人。被上诉人包路琼的委托诉讼代理人提交质证及代理意见称，（一）对《借款协议》的三性均不予认可。包路琼根本没有签署过该份借款协议，完全不知道还有所谓的借款关系，包路琼本人本来没有看到过这份协议。而且各方当事人均不能提供出这件协议的原件。根据证据规则，该证据不应当被采纳作为认定事实的依据。（二）对转账凭证的真实性没异议，对合法性、关联性以及证明的内容有异议。包路琼对该款项具体是由哪几部分组成的完全不知情。一切都是在邓永康、中介公司以及其员工李蓉操作的，包路琼对此并不知情。即使法院认为该笔款项应当予以扣减，但亦不能减少或者免除邓永康、中介公司以及其员工李蓉的相关法律责任。包路琼向一审法院起诉请求：1.请求判决解除包路琼与邓永康、世房联公司于2018年9月25日签订的《二手房买卖合同》（编号：1509169号）；2.请求判令邓永康、覃俞棉、世房联公司、李蓉、肖晶晶共同连带赔偿包路琼购房款、中介服务费等共计人民币632000元以及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月5日起计算至付清款日止），并由邓永康、覃俞棉、世房联公司、李蓉、肖晶晶共同向包路琼赔偿违约金148000元；3.本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）由邓永康、覃俞棉、世房联公司、李蓉、肖晶晶共同连带承担。一审法院认定事实：（一）李蓉是世房联公司的员工，李蓉、世房联公司知道包路琼有购房意向，遂多次向包路琼介绍购买邓永康名下位于惠州市惠阳区**************。包路琼于2018年9月22日向世房联公司交付2000元作为求购惠州市惠阳区**************的购房诚意金，世房联公司向包路琼出具收款收据，并备注：“此房价格谈到人民币柒拾玖万元包中介费、过户所产生的费用、房款。如没谈成功就无条件退还给包路琼女士。”2018年9月25日，邓永康（卖方）世房联置业（隆基绿洲）分公司（居间方）与包路琼（买方）三方签订了编号为：1509169的《二手房买卖合同》。合同第一条：【买卖标的】买卖双方出售及购入位于惠州市惠阳区**********************，建筑面积约为95.1平方米，房地产证号码为1110209401，房产用途为住宅。合同第二条：【转让成交价】该房产之转让成交价为人民币柒拾肆万元（小写：￥740000元）。合同第三条：【定金支付】本次房产交易定金共计贰拾叁万元（小写：￥230000元），支付方式如下：买方应于签署本合同时支付定金陆万元（小写：￥60000元），于签署本合同之日起2日内再支付定金余额壹拾柒万元（小写：￥170000元），双方同意签署定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准。合同第四条：【剩余房款的支付】买方选择一次性付款，买方须于签署本合同之日起60日内付清剩余全部房款伍拾壹万元（小写：￥510000元）。合同第五条：【款项监管】前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在签署约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另有约定的除外。合同第六条：【产权状态及赎楼】该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起2日内向原按揭银行申请提前还款，买方在按揭银行批准提前还款的期限内及时将赎楼款人民币叁拾柒万元整（小写：￥370000元）存入原供楼账户（该款自动转为购房首期款），并在房产注销抵押登记后将房地产权证原件交予居间方办理过户手续。合同第十四条、第十五条约定：买卖双方如未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如逾期超过15日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付守约方20%的违约金或适用定金罚则。合同备注：卖方配合中介方办理此物业银行利息清单打印，配合中介方办理关于此物业的一切手续。邓永康在卖方处签名，包路琼在买方处签名，居间方盖“惠州市世房联房地产经纪有限公司”印章。（二）合同签订后，包路琼于2018年9月25日通过在中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行开设的账号/卡号：621*************042、账号/卡号：621*************884账户分别向李蓉在中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行开设的账号/卡号：621*************899账户支付30000元、220000元共250000元。世房联公司于2018年9月22日向包路琼出具20000元收据，另230000元于当日作为定金支付给了邓永康，邓永康分别出具170000元和60000元两张收据给包路琼。2018年9月25日，世房联公司、李蓉通知包路琼支付380000元用于办理房产注销抵押登记手续。包路琼按世房联公司要求于当日再次通过账号/卡号：621*************042、621*************884分别向李蓉的账号/卡号：621*************899账户支付20000元、360000元共380000元。世房联公司、李蓉于当日将该380000元支付给了邓永康并由李蓉执笔出具收据：“今收到包路琼交来惠州市惠阳区************房款，人民币叁拾捌万元整，小写：（￥380000.00）。收款人：2018年11月5日”，邓永康在收款人处签名。在2019年9月26日庭审中，李蓉认可上述380000元于当日转到邓永康的赎楼账户。覃俞棉称：“9月20日提交申请给银行，10月份邓永康说他欠人家钱，等他处理好之后去赎楼，到11月5日去赎楼时，邓永康也没有提交查封裁定书给我们。交通银行是同意赎楼了，也已经将银行赎楼明细打印出来。”李蓉也称赎楼手续已办理出来，邓永康、覃俞棉让其打款进去赎楼。但各被告未提交相关证据加以证明。（三）另查，邓永康名下位于惠州市惠阳区**************已分别于2018年10月12日、2018年11月8日、2018年12月7日因多个案件被依法查封。世房联公司支付给邓永康的全部款项已因偿债被邓永康支付转移。得知情况后，包路琼多次要求邓永康、世房联公司、李蓉返还已支付的款项。世房联公司、李蓉对包路琼声称由其负责向法院起诉邓永康以及覃俞棉并于2019年5月21日以包路琼为原告，以邓永康、覃俞棉为被告提起本案诉讼，追讨款项。一审法院于2019年8月1日开庭审理后，包路琼委托其诉讼代理人申请追加被告、变更诉讼请求并补充整理证据进行诉讼。（四）再查，包路琼于2019年5月21日起诉时提交的证据《二手房买卖合同》是李蓉为其整理提交，该《二手房买卖合同》的落款“居间方”处没有世房联公司的盖章。包路琼的补充证据一《二手房买卖合同》是其委托诉讼代理人整理提交，落款“居间方”处有世房联公司的盖章。（五）又查，李蓉是世房联公司员工，世房联公司是2016年9月2日成立的自然人独资的有限责任公司，肖晶晶是公司股东和法定代表人。一审法院认为：（一）本案为房屋买卖合同纠纷。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，包路琼及邓永康、世房联公司三方签订的《二手房买卖合同》，是合同各方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同三方均应按合同约定履行义务。在合同履行过程中，包路琼按合同约定支付完合定金并按世房联公司通知将赎楼款支付给世房联公司办理赎楼手续，邓永康收到世房联支付的赎楼款后未按合同约定协助办理赎楼手续，已构成根本违约。邓永康因己方原因，导致合同标的因另案诉讼被相关法院查封，致使包路琼无法实现合同目的，现包路琼主张解除合同，由邓永康退还已收取包路琼支付的购房款610000元及其利息并承担违约金，符合法律规定和合同约定。由于案涉合同约定了违约金，又约定了定金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案包路琼选择违约金条款请求对方按房屋总价款740000元的20%支付违约金148000元，符合《中华人民共和国合同法》第十五条的约定，理由成立，一审法院予以支持。（二）因覃俞棉与包路琼本不认识，覃俞棉不是案涉合同相对方，也未直接收取包路琼款项，按照合同相对性原则，包路琼主张覃俞棉承担连带赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据，对包路琼的该主张一审法院不予支持。（三）本案是房屋买卖合同纠纷。李蓉是世房联公司的员工，其行为代表公司行为，结果应由公司承担。世房联公司在案涉合同中属于居间方，与包路琼之间属于居间合同关系。如果包路琼认为世房联公司存在违约行为，可另行提起诉讼，本案不予审议。一审法院判决：（一）解除邓永康、惠州市世房联房地产经纪有限公司、包路琼于2018年9月25日签订的编号1509169的《二手房买卖合同》；（二）邓永康在本判决发生法律效力之日起十日内退还包路琼购房款610000元及其利息（利息以610000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年11月6日起计至购房款退清之日止）；（三）邓永康在本判决发生法律效力之日起十日内向包路琼支付违约金148000元；（四）驳回包路琼的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，双方对邓永康转账支付2万元至李蓉账户以及李蓉转账支付3万元至包路琼账户的真实性均无异议，且有转账记录在卷佐证，本院对上诉人邓永康主张其已向包路琼退还2万元的事实予以确认。至于李蓉向包路琼退款时一次性转账3万元具体由哪几部分组成，不影响其中双方无争议的2万元退款的事实认定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人邓永康应退款项中是否应当扣减已退还的2万元。本院认为，上诉人邓永康收到包路琼支付的61万元购房款有转账记录及收据证明，上诉人认为其收到的房款与包路琼及惠州市世房联房地产经纪有限公司主张的数据不一致，本院不予支持。上诉人邓永康在二审期间提交的新证据足以证明其在纠纷发生后已通过李蓉向包路琼退还2万元购房款，该款在邓永康应退款项中应当予以扣减。综上，上诉人邓永康的部分上诉请求成立，本院予以支持。有新的证据证明一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2472号民事判决第一项、第三项、第四项判决及诉讼费用负担部分；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2472号民事判决第二项为“邓永康在本判决发生法律效力之日起十日内退还包路琼购房款590000元及其利息（利息以590000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年11月6日起计至购房款退清之日止）”。二审案件受理费300元，由被上诉人包路琼负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二〇年五月十二日书记员  张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。