河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初336号原告：刘顺，男，汉族，1961年11月28日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：张浩，河南潘胜超律师事务所实习律师，代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，任该公司总经理。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告刘顺与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘胜超、张浩（实习），被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘顺向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金2076.6元；2、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有；3、要求人民法院依法确认被告赠送的空中花园面积允诺有效，面积平方数以实际测量为准；4、判令被告为原告办理涉案房屋房地产权证手续；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求中的3、4项如下：3、判令被告退还原告空中花园面积价款16744.11元；4、依法判令原告向被告缴纳房屋差价款18960.24元。事实与理由：2011年原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买了由被告开发的位于开封市鼓楼区紫云台小区第11幢东3单元2层西户房屋一套，建筑面积101.2平方米，房屋单价4103.95元。合同签订后，原告于2011年10月21日交齐了房款总价款415320元，于2011年11月4日交齐了产权登记契税，按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施，同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间了，且目前涉案房屋的测量面积为105.82平方米，原合同面积为101.2平方米，双方相差4.62平方米，扣除被告承诺的空中花园赠送一半面积（9.36/2=4.68平方米），最后剩余-0.06平方米，按照合同价款4103.95元/平方米，现被告应支付原告剩余房款246.23元，现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，却迟迟不予交付原告所有，严重侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告开封宏达置业有限公司辩称，1、原告诉求违约金超过诉讼时效，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，根据现行民法规定，原告的诉求支付违约金已经超出法律保护期限，请法院驳回。在2015年被告已书面通知原告补交购房款办理分割证移交手续，至原告提起诉讼在此期间从未主张过逾期办证违约金。2、因涉案房屋根据合同约定需要向被告补交购房款，在原告未结清购房款前，被告将行使留置权，故涉案分割证未移交原告；3、关于涉案房屋的产权面积、合同中有明确约定，根据产权登记面积据实结算，多退少补，本案涉及房屋登记面积大于销售面积，原告应当向被告补交购房款，更不存在合同承诺赠送。4、原告要求向被告缴纳房款，违背民诉法不诉不理原则，法院不应当支持。综上，驳回原告诉求。经审理查明，2011年10月21日，原告（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市××·××小区××东××单元××西户的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共101.2平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4103.95元，总金额为415320元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款415320元，被告宏达公司于2011年10月21日向原告出具了购房发票。后原告按房地产权属转移面积101.2平方米、房款415320元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心对涉案房产向被告颁发房地产权证，宏达．紫云台小区11号楼东3单元2层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为105.82平方米。又查明，根据被告宏达公司的设计图纸，原告房屋户型空中花园面积为8.16平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上，法院认为，《补充协议》第八条为被告宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了合同法第三十九条第一款规定，还免除了被告责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。被告宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、设计图纸、民事判决书等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已违约，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。关于诉讼时效问题，因本案是系列案中的个案，该小区业主已通过不同方式向被告主张权利，故被告关于诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2076.6元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园的问题，因生效判决已确认被告宣传时允诺原告的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。另，关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸以证明空中花园的面积为8.16平方米，故赠送面积应为4.08平方米。原告要求被告退还多收取的空中花园的房屋款16744.11元（4.08平方米*4103.95元/平方米），本院予以支持。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告要求向被告支付房屋面积款18960.24元[（105.82平方米-101.2平方米）*4103.95元/平方米]，既是原告履行合同应尽的义务，亦符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告刘顺迟延办理房产证违约金2076.6元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告刘顺退还空中花园面积款16744.11元；三、本判决生效之日起十日内，原告刘顺向被告开封宏达置业有限公司支付房屋差价款18960.24元；四、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告刘顺交付房地产权证（汴房房地产权证第**）五、驳回原告刘顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  杨志华二〇二〇年五月二十二日法官助理梁松丽书记员李晓红