四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1051号 原告：吴吉明，男，1976年10月5日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：常芸珲，四川胡云律师事务所律师。 被告：罗忠，男，1968年1月9日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：杨智，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱森，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 原告吴吉明与被告罗忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告吴吉明的委托诉讼代理人常芸珲、被告罗忠的委托诉讼代理人杨智、钱森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴吉明向本院提出诉讼请求：1.判令罗忠支付吴吉明剩余购房款450000元及利息（利息计算：以450000元为基础，从2019年1月1日起，至罗忠实际履行之日止，按同期同类银行贷款利率计算），当庭明确利息计算标准为按照年利率6%计算；2.本案一切诉讼费（包括案件受理费、保全费、保函费）均由罗忠承担，当庭明确保函费未实际产生，不再主张。事实及理由：吴吉明通过与开发商进行合作的方式取得成都市新都区X大道X号（地址现变更为新都区X街道X路南段**）共5套房产。2018年9月16日，吴吉明与罗忠签订房屋买卖合同，约定吴吉明将自己所有的四套房屋出售给罗忠，全部价款共计1200000人民币。协议约定罗忠最迟在2018年12月31日前将房款1100000元通过银行转账方式付给吴吉明，尾款100000元在办理最后一套房子手续时罗忠向吴吉明全部付清。合同签订后，罗忠陆续向吴吉明支付了750000元的购房款后以种种理由推脱，拒不支付尾款。现上述房产已经由罗忠转卖并且登记到第三人名下，但是罗忠仍拒不支付剩余购房款。罗忠拒不支付购房尾款的行为违背诚信，构成违约，侵犯了吴吉明的合法权益。综上，为维护自身合法权益，吴吉明诉至法院，提出前述诉讼请求。 吴吉明为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.吴吉明、罗忠的身份信息，证明主体适格； 2.《私有房屋买卖合同》一份，证明吴吉明、罗忠双方的房屋买卖关系； 3.《内部合作协议》、《情况说明》、《销售房屋有关涉税处理意见通知单》各一份，证明房屋的来源，案涉房屋已经交付并完成过户； 4.银行流水两张，证明罗忠已经按照合同约定履行了大部分的付款义务，还有450000元没有支付； 5.房屋信息查询记录五张，证明案涉房屋已经完成过户，吴吉明已经按照合同约定全部履行了自己的义务； 6.《房屋修建合同》、手写房屋编号以及分房号各一份，证明房屋的取得方式和吴吉明所拥有的房屋及编号。 罗忠对吴吉明所提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为不能达到吴吉明的诉讼目的。 罗忠辩称，第一，吴吉明没有取得案涉房屋的所有权，依照房地产管理法的规定，案涉房屋不得买卖；第二，吴吉明、罗忠以及案外人于时清、廖飞、罗成、罗长银六人合伙改建案涉房屋，约在2011年案涉房屋的主体完成，此时吴吉明涉嫌刑事犯罪，就没有参与后期的合伙事务，2012年2月14日，除吴吉明以外的五名合伙人确定了每套房屋按150000元的包干价计算成本（销售价），吴吉明分得五套房屋，按照五名合伙人的共同意见，吴吉明应当支付房屋成本价750000元，若法院认为案涉房屋可以买卖则要求进行抵销。 罗忠为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《南方工业城标准厂房A105幢包销协议》、《低压配电箱施工图》、《煤气工程竣工图》、《四川省房屋面积测绘报告》、测绘款发票、2013年3月《通知》各一份，证明罗忠依据约定，自己承担工程施工费用等将南丰公司委托包销的厂房在现状的基础上进行改造、修建至竣工，依法进行了分户、测绘； 2.《税务代管资金专用收据》、《税收通用完税证》、《四川银行卡POS凭证》、《现金交款单》、《四川省政府非税收入通用票据》各一份，证明罗忠按协议约定办理房屋分户产权证、缴纳税款的事实，印证罗忠履行《包销协议》的事实； 3.《内部合作协议》、《合伙协议》，证明除吴吉明外的五位合伙人共同确定每套房屋的造价（内部销售价）为150000元。 4.2005年4月11日《通知》一份，证明罗忠包销案涉房屋。 吴吉明对罗忠所提交证据1、证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对证据3中的《内部合作协议》的三性予以认可，但不认可其证明目的，对《合伙协议》的三性不予认可，其无吴吉明签字，吴吉明出狱后也未进行确认；对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2004年9月6日，罗忠与四川南丰国际工业城实业开发公司（以下简称南丰公司）签订《南丰工业城标准厂房Ａ105幢包销协议》，约定罗忠、罗诚（乙方、买方）购买南丰公司（甲方、卖方）南方工业城Ａ105幢标准厂房，“按目前Ａ105幢厂房现状（含所占土地）甲方按700元／㎡（建筑面积计）计，由乙方包销”，“分销价格由乙方自行决定，超额房款部份在扣除7.5%税费后立即支付与乙方”，“乙方分销后，由甲方负责对外签约并办理分户产权证及分户土地证”，该协议乙方处为罗忠签名。2008年1月1日，罗忠、罗成和吴吉明三人签订《内部合作协议》，约定：罗忠（甲方）、罗成（乙方）、吴吉明（丙方）出资将大丰镇约180平方米的土地进行修建房屋，房屋总层数为六层，建筑面积约1080平方米，底层为营业用房，二至六层为住房。“一、股权比例：甲方出资修建六套房屋的资金，乙方出资修建两套房屋，丙方出资修建四套房屋……配套设施费及办理产权证的费用计入成本，最终结算到每套房屋”，“三、房屋分法：底层为甲方所有，二层至六层采取抓阄形式分配房屋，房屋分配后，可自行出售，但产生的税费自行承担，与其它股东无关，自己房屋自行处理”。同日，罗忠（甲方、发包方）与案外人张发中（乙方、承包方）签订《房屋修建合同》，约定甲方将位于大丰镇方向的土地约180平方米发包给乙方进行修建房屋。双方一致确认，前述协议约定修建的房屋建成后即为本案案涉房屋所在建筑，该建筑由罗忠、罗成、吴吉明、廖辉、于时清、罗长银合伙修建。经双方质证确认的手写《南丰大道X号X幢X单元房屋编号及分房号》载明：“此幢房屋为七层，底层为营业用房，二至七层为住宅房，按合作协议约定分别股东分房如下：……吴吉明1-1-3-4号、1-1-3-3号、1-1-4-5号、1-1-6-9号、1-1-7-12号”，该五套房屋建成后登记在南丰公司名下，吴吉明没有取得过案涉房屋的分户权属登记，但该五套房屋曾实际签约备案在吴吉明名下。 2018年9月16日，罗忠（甲方、买方）与吴吉明（乙方、卖方）签订《私有房屋买卖合同》，约定吴吉明将位于新都区共计四套，建筑面积共计约389.04平方米的房屋出售给罗忠，全部价款共计人民币1200000元，“第二条本合同签订后，甲方最迟于2018年12月31日前将房款1100000元（大写人民币壹佰壹拾万元）通过银行转账方式付与乙方，乙方收到全部价款后，买卖合同生效。尾款100000元（大写壹拾万元）在办理最后一套房屋手续时甲方向乙方全部付清。乙方在买卖前已出租的房屋到期后交给甲方”，“第三条本合同签订后，甲方向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，所需所有税费用由甲方承担，与乙方无关，乙方应积极配合甲方办理过户手续”，“第七条若甲方未按本合同约定的时间及款项付款，乙方有权解除合同，一切损失均由甲方全部承担”。双方确认《私有房屋买卖合同》关于权属转移登记的履行方式为：在主管部门办理注销买受人为吴吉明的签约备案后，将房屋分户产权登记直接由南丰公司转移至罗忠指定主体罗豪、冷欢、任双全、张小蓉、梁金林、宋碧贞名下。房屋信息查询记录显示，9-1-3-3号房屋于2018年11月10日由南丰公司转移登记至案外人梁金林、宋碧贞名下，9-1-3-4号房屋于2018年11月10日由南丰公司转移登记至案外人任双全、张小蓉名下，9-1-6-9号、9-1-7-12号房屋于2018年11月15日由南丰公司转移登记至案外人冷欢、罗豪名下。自2018年10月22日、2018年11月13日、2018年12月14日、2018年12月15日罗忠及其指定主体任双全分别向吴吉明转账20000元、 270000元、100000元、42000万元，双方一致确认罗忠及其指定主体已向吴吉明支付购房款750000元，《私有房屋买卖合同》约定购房款还有450000元未付。 另查明，罗忠所提交作为抵扣主张依据的《合伙协议》为2012年2月14日由罗忠、罗成、廖辉、于时清、罗长银五人签订，约定：“经多方共同协商，位于南丰××××栋的所属地共同出资共同修建，现已经把所有办证资料齐全，并把大产权证办到手。关于罗忠的出地问题经共同商量，按以下第二个方案进行协商解决。第一若合作伙伴不愿出地价，那就让他免费在该属建地上修的房屋属该出资方，但地属于罗忠，并不能分户到出资方，第二房屋产权已明确为共同利益，所在若共同出资一次性按每套，壹拾伍万的价补足其中含所有一切的费用在内，包括办证、分户、修建、税费、开支等，简要地说把分户产权证分送到每户（双证全齐）。（备注二〇一二年三月三十日前必须交清余款，若拖欠所有后果由该责任人承担）”。 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，吴吉明与罗忠签订的《私有房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，虽该合同第二条约定“乙方收到全部价款后，买卖合同生效”，但吴吉明和罗忠均认可合同已生效并已部分履行，则对双方产生约束力，双方均应按照合同约定诚信履行义务。本案的争议焦点为罗忠应否向吴吉明支付《私有房屋买卖合同》项下未付购房款450000元及以资金占用利息形式主张的损失赔偿，结合双方举证以及陈述，本院评述如下： 关于未付购房款。在《私有房屋买卖合同》签订之后，吴吉明注销其就四套案涉房屋的签约备案、配合罗忠将房屋分户权属登记办理至罗忠指定的主体名下，已经实际履行双方约定的配合罗忠办理过户手续的义务，按照合同约定，罗忠应在2018年12月31日前支付房款1100000元，在办理最后一套房屋手续时全部付清尾款100000元，但罗忠仅实际支付750000元，尚余450000元未付。罗忠辩称依据2012年2月14日《合伙协议》约定吴吉明应按每套150000元的房屋成本价向罗忠支付共计750000元、主张在本案中抵扣，吴吉明则述称《私有房屋买卖合同》约定的房屋价格远低于市场价格、已经考虑过合作过程中吴吉明应当承担的成本，对此本院认为，《私有房屋买卖合同》中并无关于购房款抵扣的内容，罗忠在本案中主张抵销所依据的《合伙协议》则无吴吉明签名、也未获其追认，双方就吴吉明应否向罗忠支付相应的房屋成本价尚存争议，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条规定的债务抵销条件，双方关于合作开发建设房屋所生争议，与本案房屋买卖合同纠纷分属不同法律关系，当事人可以另案解决，故对罗忠的该项答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，罗忠应按约定向吴吉明支付未付购房款450000元。关于利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条之规定，当事人履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失，吴吉明主张自2019年1月1日起计付逾期付款的资金占用利息损失，具备事实和法律依据，本院予以支持，因合同中并无迟延付款违约责任或损失赔偿额的明确约定，本院参照确定逾期付款损失计付标准为：以逾期未付购房款为基数，2019年1月1日起至2019年8月19日起的损失赔偿额按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至给付之日止的损失赔偿额按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、罗忠在本判决发生法律效力之日起7日内向吴吉明支付购房款人民币450000元，并支付逾期付款损失（逾期付款损失计算方法为：以逾期未付购房款为基数，2019年1月1日起至2019年8月19日起的损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止的损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回吴吉明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4025元（已因适用简易程序减半收取）、保全费2770元，共计6795元，由罗忠负担（此款吴吉明在起诉时已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年五月八日 书记员  曾妙