重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1547号原告：宗太容，女，1971年8月8日出生，汉族，户籍地重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：王娅琼，重庆远博律师事务所律师。被告：李勇，男，1986年8月31日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：谭淑娟，北京市东卫(重庆)律师事务所律师。原告宗太容诉被告李勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宗太容及其委托诉讼代理人王娅琼、被告李勇的委托诉讼代理人谭淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗太容向本院提出诉讼请求：被告立即退还原告保证金27757元；诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与重庆怡置房地产开发有限公司于2016年12月11日签订了《租赁合同》，由原告承租重庆怡置房地产开发有限公司所有的位于重庆市两江新区怡和路7号附1号2-82的门面，租期为2016年12月20日至2019年12月19日。后重庆怡置房地产开发有限公司将案涉门面出售给被告。原告、被告与重庆怡置房地产开发有限公司于2017年3月26日签订了《出租人权益转让协议》，由被告承接了《租赁合同》出租人的权利义务。后因原告想转让门面但被告不同意，双方于2018年10月15日签订终止协议。但被告至今未退还原告保证金。原告遂起诉来院。被告李勇辩称，第一，被告确认已经收到重庆怡置房地产开发有限公司转付的原告的保证金。第二，被告不同意退还原告保证金。首先，原告尚欠付被告一个多月租金，按合同约定被告有权不退还保证金。其次，原告通过大闹的方式于2018年10月强制解除合同，故因原告单方根本违约导致《租赁合同》解除，被告无过错且遭受了损失。最后，双方签订解除协议时，在物业协调下原告承认了放弃保证金，该内容写在了合同上，但是被告持有的合同遗失了，原告持有该合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》、《出租人权益转让协议》、重庆怡置房地产开发有限公司专用收据2张、业务凭证/客户回单3张、全国婚姻登记管理信息系统查询打印件、终止协议、原告与被告的配偶吴先泉微信聊天记录截图打印件4张、结婚证等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告举示的原告与被告手机短信截屏打印件，原告不认可，因无原始载体核对，故不予采信；对被告举示的《商铺租赁合同》，原告不予认可，因系被告与案外人签订，无法核实真实性和履行情况，故不予采信。经审理查明：2016年12月11日，原告（乙方、承租人）、案外人重庆怡置房地产开发有限公司（甲方、出租人）（以下简称怡置公司）签订了一份《租赁合同》，主要约定：租赁标的：重庆市北部新区大竹组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商业吊2-73，即重庆市两江新区怡和路7号附1号2-82商业73商铺，建筑面积约72.97平方米，套内面积约54.45平方米；第四部分租金（以下租金含增值税），（1）租金，每历月按30日计，以人民币支付，第三年2018年12月20日至2019年12月19日，每历月租金按每历月每平方米建筑面积140元，即10216元/月；第六部分保证金，保证金27757元作为履约保证金（相等于每年的三个历月之租金及三个历月之物业管理费之总和）；承租人须在2016年12月20日前进场接铺并装修，开业日期为2017年3月19日前。合同附录一《标准条款》：1.1承租人必须在本合同签订日，乙方须缴纳2016年12月20日至2017年9月19日期间租金给甲方，以后租金每一个季度为一期，须于每季度首月首日之前将租金支付到达甲方账户或以现金方式缴纳；7.1在完全无损本文第8.1条前提下，若（I）租金、管理费或其它按本租赁合同应由承租人支付之款额在到期应付后十五天仍未支付（不论承租人曾被要求清付与否，及承租人不得以任何理由拒绝支付已到期的款项）；或（II）承租人对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行（各情况以下称为“违约”），出租人或出租人之授权人可按本租赁合同规定要求物业管理公司截断租赁标的的所有电力、空调、水、互联网或其他设施的服务或供应，因此造成承租人及其相关人的损失由承租人自行承担，出租人不负责赔偿，若该违约未有在出租人或出租人之授权人送达书面通知后的七日内纠正，则出租人或出租人之授权人可执行所有下列权利（“补救权利”）：（a）终止本租赁合同并进入或再次进入租赁标的或其任何部分以收回整个租赁标的，（c）保证金不予退还，而在任何程度上均无损出租人或出租人之授权人根据第8条作出扣减及额外赔偿提出索赔的权利；7.7除本合同另有约定外，在承租期内如发生下列情形之一的，出租人或出租人之授权人有权即时终止本租赁合同、收回租赁标的、不予退还承租人已交纳的保证金并保留追究承租人给出租人或出租人之授权人造成的一切损失的权利，应按照6个月的房租和物管费的总和为标准向承租人收取违约金，（k）若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累计超过30日的，出租人有权解除本合同。2016年12月15日，原告向怡置公司支付了案涉房屋的履约保证金27757元、2016年12月20日至2017年9月19日的租金28461元。2017年3月26日，怡置公司为甲方（卖方、承租人）、被告为乙方（买方）、原告为丙方（承租人），共同签订了一份《出租人权益转让协议》，主要约定：甲方将位于重庆市北部新区大竹组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商业吊2-商业73，即重庆市两江新区怡和路7号附1号2-82商铺出租给丙方（《租赁合同》作为本协议附件）；甲方与乙方签订了位于重庆市北部新区大竹组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商业吊2-商业73，即重庆市两江新区怡和路7号附1号2-82商铺《商品房买卖合同》；三、出租人权益转让，1、甲方将《租赁合同》及其相关附件中出租人的权利义务在乙方标的物接铺后，全部转让给乙方，乙、丙双方承诺按《租赁合同》及其相关附件的约定条件继续履行；四、履约保证金及其他费用，甲方收取丙方的履约保证金及其他费用，在乙方完成接铺手续后，从提交《转付申请书》次日开始核算租金，以转付或者以其他形式支付给乙方，丙方对履约保证金及其他费用转付或者以其他形式支付给乙方无异议……合同到期终止或解除后由乙方直接向丙方退还本协议自甲方签订完《商品房买卖合同》，且完成标的物接铺手续后生效。原告于2017年10月1日向被告转账支付了租金24081元，于2018年7月13日转账支付了2018年6月20日至2018年9月19日的租金28292元，于2018年3月22日转账支付了2018年3月20日至2018年6月19日的租金28450元。2018年7月13日至2018年11月6日期间，原告与被告的配偶吴先泉通过微信沟通。2018年7月13日，原告：老板娘房租已打。2018年8月6日，原告：老板你找人做餐馆嘛，你贴出去嘛。2018年10月13日，原告：老板娘麻烦你给我开下门哟！我有小东西在里面的。2018年11月4日，老板娘你门面租出去了哈。2018年11月6日，原告：你到店里来一下，我们看啷个谈……接到消息不要视而不见。吴先泉：你打警察电话吧。2018年10月15日，原告配偶吴先泉代表原告与被告签订了终止协议，主要约定：终止日期2018年10月15日；保证金、空调、油罐1个、摄像头、肉。上述内容，除了“保证金”字样外均加盖了指印。原告称，协议中的“保证金、空调、油罐1个、摄像头、肉”均是指被告要退还给原告；“保证金”字样是签署协议时原告就书写了的，但是被告称未收到怡置公司支付的保证金，不同意退还保证金，故没有在“保证金”字样上捺印。被告称，签订协议时并无“保证金”字样，是原告之后添加的。庭审中，原告称，原告想将房屋转让出去，被告也同意转让，故原告就没有支付2018年9月20日之后的租金，但是没有转让成功；因为2018年10月12日被告换了锁、锁了门，原告无法进入，被告提出解除合同，原告同意解除合同，故双方协议解除了合同；除终止协议上空调、油罐、摄像头还给了原告外，原告留在屋内的物品包括冰柜、气罐、油桶以及原告多交的18天的物管费抵充了欠付被告的2018年9月20日起至2018年10月15日止的租金。被告称，原告告知过被告其想转让，但是被告没有同意原告转让，也没有同意原告迟延支付租金；被告确实在2018年10月12日锁门，但是没有换锁；原告将屋内值钱的物品全部搬走了，被告未与原告达成屋内物品抵扣租金的合意；原告称要转让、要求被告给新的承租人降低租金，被告不同意转让，原告就逾期支付了租金，并提出解除合同，被告被迫同意解除合同，但是被告要求追究原告违约责任；因被告不退还原告保证金，被告才放弃了主张原告支付租金；因原告大闹、威胁，被告于2020年2月才正常出租出去，且因原告的不稳定因素，房租大不如前，被告遭到巨大损失。本院认为：2017年3月26日原告、被告和怡置公司签订了《出租人权益转让协议》后，被告成为了《租赁合同》的一方当事人，享有合同约定的权利并承担合同义务。原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方于2018年10月15日签订的终止协议确认双方的房屋租赁合同关系已于2018年10月15日解除。原告向怡置公司支付了《租赁合同》约定的保证金27757元，怡置公司已向被告转付了原告支付的保证金27757元。本案的争议焦点是被告是否应向原告退还该保证金。合同附录一《标准条款》第7.1条约定，原告欠付租金、物管费等费用超过15天的，被告有权终止合同、收回房屋、保证金不予退还。第一，双方均确认，原告未向被告支付2018年9月20日起至2018年10月15日的租金10216元/月×0.83个月＝8479.28元，原告称其以留在屋内的物品包括冰柜、气罐、油桶以及原告多交的18天的物管费抵充了欠付的租金，但是被告不予认可，原告无证据对其主张予以证明，本院不予采信，故对原告欠付被告2018年9月20日起至2018年10月15日的租金的事实本院予以确认。第二，原告主张被告同意其转让案涉房屋，故其未支付2018年9月20日之后的租金，但是被告不予认可，原告对其该主张无证据予以证明，故对原告以被告同意其转让为由不支付租金的主张本院不予认可。第三，双方签订的终止协议中，仅有“保证金”字样，双方对是否退还保证金并无明确的约定，且原告亦称“保证金”字样是其本人书写，但是被告当时并未同意退还保证金、拒绝捺印，故原告不能依据终止协议主张被告退还其保证金。第四，原告欠付租金超过了15天，被告依据合同约定有权解除合同、收回房屋、保证金不予退还，被告亦称其不退还保证金就不再向原告主张支付欠付的租金，故此时保证金不退还。综上，原告诉请被告退还保证金27757元没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宗太容的诉讼请求。案件受理费492元减半收取246元，由原告宗太容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇二〇年五月二十二日书记员  陈 实