山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异49号案外人：鲁刚，男，1969年5月18日生，汉族，住临清市。申请执行人：李秀红，女，1967年9月12日生，汉族，住聊城市。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。在本院执行申请执行人李秀红与被执行人临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人鲁刚对查封位于临清市运河半岛小区26号楼2单元101室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人鲁刚称：贵院查封了位于临清市运河半岛小区26-2-101室的房屋，现提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，解除查封，理由如下：涉案房产最初是康以静以其岳母丰先芬的名义出资购买，康以静已交清了全部房款，也实际占有了涉案房产。康以静购买涉案房产的基础事实和基础法律关系真实合法有效。因康以静欠我方借款无力偿还，于2016年2月17日与我方签订抵账协议一份，将涉案房产抵偿给我方所有，在签订该抵账协议之后三日内已将涉案房产交付给我方占有使用。同时，我方与临清市嘉和置业有限公司于2016年2月20日又重新签订了商品房买卖合同，临清市嘉和置业有限公司重新给我方出具了收款收据，但未出具发票。我方认为，在贵院查封涉案房产之前，我方已与临清市嘉和置业有限公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，我方所抵账购买的房屋系用于居住，且我方夫妻二人名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋是我方夫妻二人唯一的一套住房，用于基本的生活生存需要。涉案房产的价款也已全部付清。我方的异议，其权利能够排除执行。本院查明，本院在审理原告李秀红与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年8月3日出具（2017）鲁1502民初2850号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李秀红借款11499160元并按年利率24%支付自2013年4月3日至实际给付之日的利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第项确定的付款义务，原告李秀红可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛28-4、28-5、28-6、20-1、20-2、20-3、20-4、21-2、21-3、21-7、25-1、25-2、25-425-5、25-6共十五套房屋；三、驳回原告李秀红的其他诉讼请求。案件受理费90794元，减半收取45397元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。判决生效后，经申请执行人李秀红申请执行，本院于2019年1月24日立案执行。2019年5月10日，本院出具（2019）鲁1502执276-1号执行裁定书，裁定如下：查封被执行人临清市嘉和置业有限公司备案在代青山名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见查封财产清单）。查封财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。鲁刚提供了下列证据：1、、商品房买卖合同一份（复印件），落款日期为2016年2月20日，其内容为：甲方（卖方）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（买方）：鲁刚；乙方购买甲方商品房，商品房名称：住宅楼；位置：运河半岛小区26号楼2单元101室；建筑面积167.88平方米，附属设施多功能储藏室CC-30-1-02号，建筑面积29.80平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为4138.16元/平方米，计694714元；多功能储藏室3600元/平方米，计107280元，总计801994元；付款方式：一次付清；该房屋为现房销售；等等。2、商品房买卖合同一份（复印件），内容为：甲方（卖方）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（买方）：丰先芬；乙方购买甲方商品房，商品房名称：住宅楼；位置：运河半岛小区26号楼2单元101室；建筑面积167.88平方米，附属设施多功能储藏室CC-30-1-02号，建筑面积29.80平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为4138.16元/平方米，计694714元；多功能储藏室3600元/平方米，计107280元，总计801994元；付款方式：一次付清；该房屋为现房销售；等等。3、抵账协议一份（复印件），内容为：“甲方：康以静(丰先芬)；乙方：鲁刚；甲、乙双方经友好协商，自愿达成如下顶账协议：一、甲方以其岳母丰先芬的名义在临清市嘉和置业有限公司购买运河半岛小区26号楼2单元101室、车库CK-26-2-01号，房屋建筑面积167.88平方米，甲方已将购楼款全部交清；二、甲方因经营面粉生意，向乙方借款65万元，无能力偿还，经甲乙双方协商，甲方同意将其购买的上述房产，作价65万元抵偿给乙方所有，办证的相关费用由乙方自行承担；三、本协议签订之日起，甲方在三日内将上述房产交付给乙方占有；四、本协议经甲乙双方签字按印后生效，本协议一式两份，具有同等法律效力。甲方；康以静、丰先芬（签字）乙方:鲁刚（签字）2016年2月17日”。4、房屋买卖协议一份，内容为：卖方（甲方）丰先芬；买方（乙方）鲁刚；甲、乙双方就乙方向甲方购买住房，达成如下协议：甲方所售房位于山东省临清市柴市街运河半岛小区26号楼2单元101室，为砖混结构；甲方所售房屋建筑面积约167.88平方米；甲方所售房屋的附属设施为：车库ck-26-2-01；甲方所售房总价：65万；合同签订日期：206年2月20日；等等。5、临清市嘉和置业有限公司出具的收据（复印件）一宗，内容为：①填开日期：2013年6月26日，缴款单位：康以静；款项内容：26-2-101购住宅；收款方式：个人工行；人民币大写：伍拾万元整；收款人：临清市嘉和置业有限公司（发票专用章）；备注：变更名字丰先芬；等等；②填开日期：2014年7月7日，缴款单位：丰先芬；款项内容：26-2-101购住宅；人民币大写：伍拾万元整；收款人：临清市嘉和置业有限公司（发票专用章）；等等；③填开日期：2014年7月7日，缴款单位：丰先芬；款项内容：26-2-101购住宅；收款方式：现金；人民币大写：叁拾万零壹仟玖佰玖拾肆元整；收款人：临清市嘉和置业有限公司（发票专用章）；等等；④填开日期：2016年2月20日，缴款单位：鲁刚；款项内容：购住宅26-2-101；收款方式：现金；人民币大写：捌拾万壹仟玖佰玖拾肆元；收款人：王方；等等；⑤填开日期：2016年2月20日，缴款单位：鲁刚；款项内容：天燃气、地暖、有线电视开口费；收款方式：现金；人民币大写：肆仟陆佰元整；等等。6、临清市宏安物业管理有限公司的电费单据一宗；7、临清市嘉和置业有限公司开具的山东省增值税普通发票（发票联）一份（复印件），内容为：开票时间：2018年7月10日，购买方名称：鲁刚；货物或应税劳务名称：不动产房地产开发住宅；金额：801994.00元；税率：5%；税额：38190.19销售方：临清市嘉和置业有限公司；备注：合同号；20098483；收款人：周建明；销售方临清市嘉和置业有限公司（发票专用章）；等等；8、临清市不动产登记信息查询记录一份（复印件），内容为：“临清不动产登记信息查询记录编号:CD20190610092545根据魏学慧、鲁刚的申请，经查询不动产统一登记信息管理系统(自助查询系统)，结果如下：被查询人：姓名魏学慧，证件号372502196810150485、姓名鲁刚，证件号。房产登记查询情况：经查询，上述申请人及其家庭我单位房产登记系统中有0条房产记录。临清市不动产登记中心（自助查询专章）2019年06月10日30分39秒”。9、魏学慧与鲁刚的结婚证；10、临清市自然资源和规划局出具的情况说明，内容为：“临清市人民法院：不动产登记依申请而启动。经查询，临清市嘉和置业有限公司目前未提交任何手续至我中心申请办理不动产登记业务，我中心也未给临清市嘉和置业有限公司颁发任何不动产权证书。特此说明2019年4月29日”。10、临清市京派粮油集团中兴面粉有限公司为张大金出具的个人借款收据一宗。11、临清市公安局青年路派出所出具的鲁刚系张大金之子的证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封涉案房产的时间2019年5月10日，鲁刚与临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2016年2月20日，在本院查封之前；根据鲁刚提交的抵账协议、房屋买卖协议、临清市宏安物业管理有限公司的电费单据等证据，能够认定鲁刚以及将房屋抵顶给鲁刚的丰先芬在本院查封之前已占有了涉案房屋；依照鲁刚提交的发票，可认定其已支付全部价款；和鲁刚同等情况的房屋买受人在本院查封之前已起诉要求办理过户登记，并得到临清市人民法院生效法律文书的支持，在没有相反证据的情况下，应该确认未办理过户登记非因买受人的原因。综上，鲁刚对本院执行诉争房屋提出异议，符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于临清市运河半岛小区26号楼2单元101室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  史春贵审判员  赵 利二〇二〇年五月二十六日书记员  赵 博