江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初2351号原告:王中亮，男，1968年10月1日生，汉族，住扬中市。原告：年思珍，女，1967年11月7日生，汉族，住扬中市。两原告共同委托诉讼代理人：李强，江苏旭科律师事务所律师。被告：季婷，女，1987年6月12日生，汉族，住扬中市开发区。委托诉讼代理人：魏滔锴，男，1987年8月6日生，汉族，住扬中市。原告王中亮、年思珍与被告季婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2020年4月30日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，两原告共同委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼，被告季婷及其委托诉讼代理人魏滔锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担自2017年3月31日起至2019年5月10日止的租金76000元（按照每月3000元计算，具体计算标准以评估为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告当庭变更第一条诉讼请求为：判令被告返还因合同解除取得的利益（自2017年3月31日起至2019年5月10日止，计算方式参照租金计算）。事实和理由：两原告系夫妻关系，2017年3月31日，原告王中亮父亲王礼云代原告王中亮与被告签订《房地产买卖合同》一份，约定将两原告共有的位于扬中市房屋售于被告，并将该房产实际交付被告使用。2017年5月8日，原告王中亮与被告签订《二手房买卖合同》一份，因原告年思珍不同意将房屋出售给被告，双方未能办理产权变更登记手续，扬中市人民法院判决解除上述买卖合同。根据法律规定，被告应返还依据合同取得的利益，两原告为房产共有人，相应的利益应由两原告共享。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称，第一，被告对案涉房屋属于合法占用，两原告所有房产钥匙系被告从原告王中亮父亲王礼云手中拿到，王礼云交付钥匙的行为系合同履行的一部分，因原告方违约双方未能达成交易，但被告对房屋享有的提前使用权系合同赋予，被告作为善意购买者不应承担赔偿责任；第二，原告方在被告搬入案涉房屋后私自将合同承诺的东西搬出是被告换锁的主要原因，另外案涉房屋在合同签订后几个月内出现两次漏水的情况，原告均未进行处理，均为被告处理，结合（2018）苏1182民初203号民事判决，应当认定被告对房屋使用的合法性，原告作为过错方不应要求被告承担赔偿责任，且案涉房屋也不具备使用的现实条件，房屋的使用损失不能按照租房来进行计算；第三，在镇江市中级人民法院（2019）苏11民终1260号民事裁定作出前，被告都是依据与原告之间的房屋买卖合同合法占有使用房屋，后原、被告之间的合同虽已解除，但原告无权要求被告承担或支付租金；第四，法院判决生效后，被告于2019年4月28日已联系原告要求其履行债务并交付钥匙，因原告自身原因被告在案件执行阶段将钥匙交予法院执行法官，原告在诉请中将时间推至2019年5月10日无事实依据；第五，被告与原告方签订买卖合同的目的系购买房屋，因原告方一再涨价未能达成购房目的，且被告未对案涉房屋实际使用或谋取利益，原告房屋处于毛坯房状态，按照月租金3000元属于信口开河，不符合房屋的实际情况；第六，根据原告王中亮与被告2017年9月11日至2017年9月18日聊天记录，原告方已明确告诉被告案涉房屋换锁并已拿回房屋的情况，被告自此从未到过案涉房屋，原告的诉请不过是在谋取利益，另外，原告在（2018）苏1182民初203号案件中多次申请延期审理，在案件生效后拖延时间也证明了这一点。综上，原告作为违约方要求被告承担损失的诉讼请求应当予以驳回。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月21日，本院就季婷（本案被告）诉王中亮（本案原告）房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）苏1182民初203号民事判决书及双方当事人陈述，查明事实：2017年3月31日，王礼云（即王中亮父亲）代王中亮与季婷签订《房地产买卖合同》一份，约定将王中亮所有的位于扬中市不动产售于季婷，合同同时约定了付款方式、违约责任后，季婷于当日向王礼云支付定金20000元，王礼云同时向季婷交付了房屋钥匙。2017年5月8日，王中亮、季婷签订《二手房买卖合同》一份，对之前的房地产买卖合同已履行部分进行了确认，同时约定了新的违约责任等条款。上述合同签订后，王中亮以其妻子即房屋共有人年思珍不同意卖房为由，未能与季婷办理房产过户手续，双方发生纠纷，季婷于2017年8月25日向本院提起诉讼，2017年11月25日撤诉，后于2018年1月5日再次诉至本院；本院认为：王中亮拒绝协助季婷办理房产过户手续，季婷签订买卖合同的目的已不能实现，故解除双方于2017年5月8日签订的《二手房买卖合同》，王中亮拒不履行协助义务已构成违约；判决如下：一、解除季婷与王中亮于2017年5月8日签订的《二手房买卖合同》；二、王中亮应给付季婷违约金100000元，限于本判决生效后十日内付清；三、王中亮应承担季婷搬家费、更换锁具费、修理清洁费合计3000元，限于本判决生效后十日内付清；四、王中亮应承担季婷为实现债权支出的律师代理费15000元；五、驳回季婷的其他诉讼请求。后王中亮、季婷不服上述判决，向镇江市中级人民法院提起上诉，但均未按期缴纳上诉费用，镇江市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）苏11民终1260号民事裁定书，裁定按王中亮、季婷自动撤回上诉处理。（2018）苏1182民初203号民事判决生效后，季婷于2019年4月28日短信通知王中亮，要求王中亮履行生效判决并交还钥匙，王中亮收到短信后未予回复。后季婷向本院申请强制执行并于2019年5月10日通知王中亮已将案涉房屋钥匙交予执行法官。审理中，被告向本院提交2017年9月11日至2017年9月18日短信记录一份，证明原告王中亮于2017年9月11日已收回案涉房屋；原告对该证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为该证据仅能证明原告要求被告退还房屋，但被告未能退还。被告另向本院提交案涉房屋内部照片两张，证明房屋内部实际状态。为确认案涉房屋实际租赁价值，本院于2020年5月22日向三家房产中介机构进行市场询价，询价结果为：如房屋具备基本出租居住条件（屋内有基本电器，如冰洗电器等），2018年租赁价格约为年租金16000元至20000元，现在租赁价格约为18000元至22000元；如房屋无家具家电等，仅为简单装修状态，自2018年至今基本无租金价格浮动，租赁价格约为年租金12000元至14000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依据（2018）苏1182民初203号生效民事判决，原、被告就涉案房屋的房屋买卖合同关系已于2018年12月21日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告占有使用案涉房屋的事由已灭失，原告依法有权向被告主张房屋占有使用费即被告因合同解除取得的利益；关于被告占有案涉房屋的期间，被告于2017年3月31日从原告王中亮父亲手中拿到钥匙，截止被告第一次向本院提起诉讼之日，案涉合同尚有继续履行的可能，被告于2017年8月25日第一次向本院提起诉讼后，可采取其他方式如保全案涉房屋等更好的维护自身合法权益，其自2017年8月25日起继续占有原告房屋应属不当，被告于2019年4月28日通知原告王中亮履行生效判决并交还钥匙，原告王中亮未能及时回应应属其自身过错，故本院确认被告占有涉案房屋的期间为自2017年8月25日起2019年4月28日止，被告提出原告方在2017年9月11日已收回案涉房屋的抗辩意见，其提供的证据仅能证明原告有收回房屋的意愿，不能证明原告方以实际行为收回案涉房屋，故对被告的该点抗辩意见，本院不予支持；关于案涉房屋占有使用费的计算方式，结合本院市场询价情况和案涉房屋实际状态，本院酌定参照租赁价格13000元/年进行计算；综上，被告应给付原告其因合同解除获得的利益21811元（13000元/年×1年+13000元/年÷12个月×8个月+13000元/年÷360天×4天）。原告本案诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告季婷应给付原告王中亮、年思珍因其占有房屋取得的利益21811元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告王中亮、年思珍的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由原告负担1212元，由被告负担488元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院，未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  张有斌人民陪审员  李跃堂人民陪审员  张 剑二〇二〇年五月二十九日法官 助理  邢小辉书 记 员  吴 丹