广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4507号上诉人（原审被告）：周加伟，男，汉族，1993年5月17日出生，住所地：江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗娜，广东南龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宋素勤，女，汉族，1982年4月9日出生，住所地：福建省莆田市荔城区。上诉人周加伟因与被上诉人宋素勤房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周加伟上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判周加伟无需向宋素勤退款47116.67及利息；二、一二审诉讼费用均由宋素勤承担。事实和理由：一、原审法院在计算时没有扣除宋素勤应当承担的吧台费3000元、坡璃大门费2000元。周加伟与宋素勤签订租赁协议约定宋素勤租赁商铺A12号，其中前半份7.5平方米，吧台装修费用乙方分摊出资的三分之一，坡璃大门费用乙方分摊二分之一。在承租房屋时约定，双方协商装修风格，一起装修，并由宋素勤承担相应装修费用，其中吧台装修费9000元，宋素勤应承担三分之一3000元；坡璃大门4000元，宋素勤应分担二分之一2000元，共计人民币5000元。该笔费用一审法院判决时未予扣除。二、宋素勤至今没有清场，没有交付钥匙，没有搬走吧台，没有拆走招牌，仍然占有使用租赁的涉案房屋，其占有使用期间的费用应当从2019年7月10日计算至完全清场之日止，原审判决仅计算11天，计算有误。宋素勤于2019年7月21日只将搬出一个冰柜和一些零星的物品，未将自用的吧台撤离，也没有拆走“真味椒麻鸡”的招牌，也没有交付钥匙，其租赁的房屋始终处于宋素勤占有使用状态。宋素勤应当从2019年7月10日起至完全清场之日支付占有使用费。暂时计算至2019年12月21日，按照双方约定每月占有使用费6500元计算，宋素勤应支付周加伟32500元。宋素勤未发表辩论意见。宋素勤向一审法院起诉请求：1、宋素勤与周加伟双方解除商铺租赁合同关系；2、周加伟退还宋素勤已支付费用49500元及逾期退还利息（按同期贷款利率自2019年7月20日起暂计至2019年7月31日为100元，至还款之日止）；3、周加伟承担违约责任1.3万元；4、周加伟承担宋素勤其他各项经济损失5万元；5、本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由周加伟承担。在本案审理过程中，经一审法院释明，宋素勤将第1项诉讼请求变更为“判令双方租赁合同无效”，其余按原请求。一审法院认定事实：2019年7月8日，宋素勤向周加伟转账49500元。2019年7月10日，宋素勤与周加伟签订《商铺租赁协议》，约定：周加伟将深圳市龙岗区南湾街道XX村XX街8号1楼A12商铺出租给宋素勤，租赁期限2019年7月10日至2020年12月30日；宋素勤应于本协议签订时一次性支付周加伟3万元，退租时无条件退还；签订合同时宋素勤支付周加伟3个月费用共计19500元（其中6500元为当月租金，另1.3万元为租赁押金）；如宋素勤违约，周加伟有权单方解除本协议，商铺另行出租，押金不予退还；如周加伟违约，需一次性退还宋素勤租赁押金外，还需要支付1.3万元作为赔偿等内容。2019年7月10日，周加伟将上述房屋交付宋素勤，宋素勤装修并经营使用后，双方因故发生纠纷，宋素勤于2019年7月21日离开上述房屋。另查，2019年7月10日，深圳市市场和质量监督管理委员会龙岗市场监督管理局核发了名称为深圳市龙岗区南岭煌茶饮品店的营业执照，载明：类型个体工商户，经营者周加伟，统一社会信用代码92440300MA5FBBGE6L，成立日期2018年9月29日，经营场所深圳市龙岗区南湾街道南岭村社区XXX街**XX012。另查，2019年7月5日，周加伟（承租人乙方）与案外人张启珍（出租人甲方）签订《南岭村商业街商铺租赁协议书》，约定：张启珍将南岭村XXX街XXX8号1楼A12号商铺出租给周加伟经营奶茶，租赁期限2019年7月5日至2020年12月30日，周加伟应于本协议签订时一次性向张启珍支付44100元作为押金，商铺自合同签订之日起一年内不得转让；租金每月14700元等内容。落款甲方处由张启珍签名，并加盖了“南岭村商业街合同专用章”，落款乙方处由周加伟签名摁指印。在本案审理过程中，经一审法院向国家企业信用信息公示系统查询“南岭村商业街”，无任何信息。经一审法院向深圳市不动产登记中心查询“南岭村商业街”的产权信息，该中心口头回复“未查询到登记信息”。一审法院认为，宋素勤与周加伟于2019年7月10日签订的《商铺租赁协议》，因租赁房屋经查询无任何产权信息，当事人亦未提交该房屋的建设工程规划许可证或行政主管部门批准建设的其他相关文件，故该租赁协议无效。现宋素勤请求确认该租赁协议无效，理由充分，一审法院予以支持。基于合同无效，周加伟收取的宋素勤相应款项应予退还，经扣减宋素勤在涉案房屋占有使用期间的费用后，周加伟应向宋素勤退款47116.67元[49500元-6500元/月÷30天/月×11天（2019年7月10日至2019年7月21日）]，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付从起诉之日即2019年7月26日起至周加伟退清前款之日止的逾期还款利息。对宋素勤该项请求与一审法院支持的差额部分，理由不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。合同所约定的违约责任基于合同有效而发生法律效力。但本案中，上述合同无效，故宋素勤要求周加伟承担违约责任1.3万元的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认宋素勤与周加伟于2019年7月10日签订的《商铺租赁协议》无效；二、周加伟应于本判决生效之日起5日内向宋素勤退款47116.67元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付从2019年7月26日起至其退清前款之日止的逾期还款利息；三、驳回宋素勤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案普通程序案件受理费2552元、财产保全费1070元，共计3622元，由宋素勤承担1622元、周加伟承担2000元。一审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院二审另查明，涉案的《商铺租赁协议》约定，宋素勤分担吧台的装修费用三分之一、玻璃大门费用的二分之一。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，当事人未提供证据证明涉案房产办理了合法报建手续，符合前述规定的情形，一审法院据此确认涉案合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效，并判令周加伟返还租赁保证金以及宋素勤负担相应的占有使用费，适用法律正确，处理结果并无不当，本院亦予确认。合同法五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同约定，宋素勤应负担部分吧台和玻璃门的装修费，该费用系双方对涉案房产实际投入比例的确认，即便合同无效，因此产生的费用损失应参照该约定抵扣，但由于周加伟未能充分举证吧台和玻璃门的装修费实际金额，本院酌定宋素勤支付3000元装修费，对周加伟多主张的部分，不予支持。周加伟另主张宋素勤一直未搬离涉案房屋，但其在一审庭审中明确说明宋素勤在2019年7月21日就已搬离，至于剩下的招牌等物品周加伟可对此自行处理，故周加伟该部分上诉请求没有依据，本院不予支持。综上，周加伟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15567号民事判决第一、二、三项；二、宋素勤应于本判决生效之日起5日内向周加伟支付3000元装修款。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的一审案件受理费2552元、财产保全费1070元，共计3622元，由宋素勤承担1652元、周加伟承担1970元。二审案件受理费977.92元，由周加伟负担900元，宋素勤负担77.92元，该费用由各方在本判决生效之日径付给对方，逾期可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年五月二十日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。