安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初105号 原告：刘仕年，女，1977年9月2日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 被告：王燕，女，1983年12月25日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：齐伟，安徽省含山县法律服务所法律工作者。 原告刘仕年与被告王燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日、4月24日两次公开开庭进行了审理。原告刘仕年及其委托诉讼代理人康文华，被告王燕及其委托诉讼代理人齐伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘仕年向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《房屋租赁契约》，并给付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金8万元及逾期付款利息（以租金8万元为基数，自2019年7月1日起按年利率6%计算至款项付清之日）；2.本案诉讼费由被告负担。后刘仕年变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房屋租赁契约》；2.判令被告承担违约责任，赔偿损失277500元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年7月31日，王燕因经营需要与刘仕年签订租赁契约，约定王燕承租刘仕年所有的位于含山县，租赁期限10年，首年租金6万元，以后每年上涨5000元，直至合同结束，并约定王燕每年须在协议到期前一个月一次性支付刘仕年全年房租。随后，刘仕年按照王燕的要求，腾空案涉房屋所有的设施，将房屋交付给王燕，王燕重新安装有关设施并经营使用。刘仕年考虑到王燕租期10年，以致拒绝其他愿意支付更高租金的短期租户，但王燕承租至2019年上半年时，突然从房屋内撤走，并将其有关设施全部搬走，房屋内无任何设施，也不上锁。事后得知，王燕在其他地方找到更好的房屋，不再继续租赁案涉房屋，同时也拒绝支付已到期的租金8万元。由于王燕单方违约，给刘仕年造成巨大的经济损失，既有约定的租金损失，也导致原告失去原来较高租金的差额损失。同时，王燕将原本设施完好的房屋洗劫一空，造成案涉房屋短时间内难以出租，更无法达到原有的租金。现考虑到王燕中途违约，执意不再继续履行合同，并认可单方违约，故刘仕年变更诉请，要求解除合同和赔偿损失。 王燕辩称，1.刘仕年的诉称不是事实，案涉租赁合同签订后，王燕实际使用了一段时间，后因含山县环峰第二小学的大门改建，造成王燕招不到生源无法经营，王燕在终止协议前多次与刘仕年协商，搬离时也未损害任何物件，且刘仕年要求的房租过高导致房屋转租不出去，损失不应由王燕承担；2.在终止协议前，王燕多次通过微信等方式告知终止协议的相关事项，刘仕年已知晓并回复；3.王燕严格按照双方之间的租赁协议履行，即使终止协议，也按照合同约定付清全年租金，王燕在2018年7月15日已支付了2018年8月1日至2019年7月31日的房租75000元，即当年的房租已结清，不存在违约；综上，王燕在终止协议前，已经按照协议第七条约定承担了违约责任，不应再另行赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：刘仕年提交的证据中的不动产权证和离婚协议书复印件，王燕对其真实性、合法性不持异议，对证明目的有异议，经审查该组证据内容真实、来源合法，能够证明刘仕年对案涉房产具有相应的处分权，本院对该组证据予以认定。结合法庭认证及当事人陈述，认定事实如下：2015年7月31日，刘仕年（甲方出租方）与王燕（乙方承租方）签订《房屋租赁契约》一份，协议内容：一、甲方同意将攀桂街6#楼一、二、三层楼房租赁给乙方办教学班使用，乙方承租此房；二、双方议定上述一、二、三层房屋，暂定10年，租金标准每年6万元，以后每年上涨5000元，直至合同结束；三、2015年度由于乙方资金周转不开，甲方同意合同议定当日起，先付3万元，其余租金到2015年9月份付清，但以后每年乙方须在协议到期前一个月一次性付清甲方全年房租；四、房屋租赁期内，甲乙双方不得单方终止协议，甲方不得干扰乙方正常经营，乙方在经营期间要遵纪守法，如经营活动触犯法律与甲方无关；乙方不得以经营不善或其他任何借口拖缴房租；五、乙方在经营期内如对房屋装修或改变房屋结构，需同甲方商量同意，但到期退房时要恢复甲方房屋原来结构，乙方增扩设备及其装修费用与甲方无关，甲方不承担乙方任何费用，房屋到期时不得作价或抵偿给四方，乙方不得擅自转让此房，同时不得恶意毁掉任何装修带不走的东西，产权归甲方所有；六、乙方在经营中所发生的水、电、税等一切费用由乙方自己承担，与甲方无关；七、甲方在乙方签字生效后如擅自终止，乙方所发生的费用及装修损失由甲方赔偿，乙方如以各种理由终止协议，必须付清全年租金；八、乙方须交甲方电费及房内设备押金5000元，租赁期满，乙方如不再续租，通过甲方验收认可后，若没有欠缴费用，室内设施完好，在甲方手续结算清时，甲方将押金如数退还给乙方，如设施损坏，乙方应按价赔偿；九、乙方房屋租期届满承租人应及时交还房屋，继续承租的，应提前三个月通知甲方协商续约手续，甲方如不租房也应提前三个月通知，不过乙方有租房优先权；十、若因不可抗拒力的原因而使租赁双方造成损失的互不承担责任。协议签订后，刘仕年交付案涉房屋，王燕使用案涉房屋经营含山兴乐烁学校，并按约分期支付前四年（2015年8月1日至2019年7月31日）的租金。协议履行过程中，王燕于2019年2月通过微信向刘仕年提出终止租赁合同，并搬离案涉房屋，刘仕年未同意终止合同。2019年4月19日，王燕与刘仕年当面协商解除合同事宜，但仍未能协商一致。2019年11月左右，刘仕年通过在案涉房屋的门口张贴招租广告，在微信朋友圈、含山微帮等网络平台发布招租广告等，案涉房屋至今未租出去。 另查明：案涉房产位于含山县攀桂美食城6＃楼，其中206号房产的产权人系刘仕年，103、301号房产的产权人系吕宜鸿，吕宜鸿与刘仕年于2015年3月23日协议离婚，离婚协议约定将上述房产归刘仕年所有。 本院认为：本案的争议焦点为，一、合同的解除问题；二、违约责任的承担问题。 关于焦点一，案涉房屋包括三层，其中第二层产权人系刘仕年，另外第一、三层的产权人登记为吕宜鸿，刘仕年与吕宜鸿在协议离婚时约定案涉房屋归刘仕年所有，因此刘仕年对案涉房屋具有相应的处分权。刘仕年与王燕2015年7月31日签订的《房屋租赁契约》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，刘仕年按约交付案涉房屋，王燕使用案涉房屋经营含山兴乐烁学校，并先后将租金支付至2019年7月31日。2019年2月，王燕以含山县第二小学的大门迁址为由，通过微信向刘仕年提出终止租赁合同并搬离案涉房屋，但刘仕年不同意终止合同，此后双方也未能协商一致，王燕搬离房屋的行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于单方违约，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，因此对王燕关于案涉租赁合同已于2019年2月解除的抗辩意见，不予采信。案涉租赁合同的租赁期限十年，此后仅履行四年，考虑到王燕不愿继续履行租赁合同，且房屋租赁合同是一个继续性的合同，在承租人不愿继续履行合同并已经搬出租赁房屋的情况下，并不适宜强制承租人继续履行。在租赁合同目的无法实现的情况下，可以解除租赁合同，由承租人承担合同解除的违约责任。刘仕年亦在第一次庭审时表示同意解除合同，因此认定案涉《房屋租赁契约》于2020年3月25日解除。 关于焦点二，案涉《房屋租赁契约》第七条约定，甲方在乙方签字生效后如擅自终止，乙方所发生的费用及装修损失由甲方赔偿，乙方如以各种理由终止协议，必须付清全年租金。该条系双方当事人对违约责任的约定，对双方均具约束力。王燕擅自搬离案涉房屋，拒绝履行租赁合同，给刘仕年造成一定的损失，刘仕年诉请王燕承担赔偿损失的违约责任，本院予以支持。考虑到案涉租赁合同于2020年3月25日解除，期间刘仕年也采取了对外招租等减损措施，针对合同解除之前房屋空置期间的租金损失52444元（80000元/年÷360天×236天），应由王燕承担；关于合同解除后的损失赔偿问题，案涉租赁合同由于王燕的违约行为而解除，结合案涉租赁合同剩余租期尚有五、六年时间，案涉租赁房屋短期内不易出租、合同约定的违约责任以及合同履行后的预期利益等因素，酌定王燕承担损失60000元；综上，王燕应赔偿刘仕年损失合计112444元。 综上，针对刘仕年的诉请，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、刘仕年与王燕2015年7月31日签订的《房屋租赁契约》于2020年3月25日解除； 二、王燕于本判决生效后十日内一次性赔偿刘仕年租金损失112444元； 三、驳回刘仕年的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2730元（已减半收取），由王燕承担1106元，刘仕年承担1624元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王礼芳 二〇二〇年五月二十日 书记员  陈雨婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。