广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1625号上诉人（原审被告）：陈灿均，男，汉族，1968年12月6日出生，住广西壮族自治区梧州市蝶山区。委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓志聪，男，汉族，1971年3月30日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高仲见，男，汉族，1963年6月3日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧阳志华，广东历恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯炳峰，男，汉族，1968年2月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧阳志华，广东历恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李远剑，男，汉族，1985年3月22日出生，住广东省连州市西岸镇。上诉人陈灿均、邓志聪因与被上诉人高仲见、冯炳峰、李远剑房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初15957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈灿均、邓志聪上诉请求：撤销一审判决并改判驳回高仲见、冯炳峰的诉讼请求。事实与理由：一、高仲见、冯炳峰与李远剑故意隐瞒并虚构事实，导致一审法院认定事实不清。（一）陈灿均、邓志聪承租佛山市顺德区容桂街道马岗村委会某号（以下简称涉案厂房）的时间是2019年3月20日始，而非2017年4月1日始。涉案厂房原为案外人陈某向高仲见、冯炳峰承租，案外人陈某于2015年12月31日在涉案厂房注册顺德区某加工厂。2018年3月27日，李远剑、案外人梁某二人与高仲见、冯炳峰签订了《厂房租约》，约定高仲见、冯炳峰将涉案厂房出租予李远剑、梁某二人。2019年1月25日，李远剑、梁某与高仲见、冯炳峰同意终止其于2018年3月27日签订的《厂房租约》。2019年3月20日，陈灿均、邓志聪、李远剑与高仲见、冯炳峰签订合同承租涉案厂房时，因《厂房租约》由高仲见、冯炳峰从其电脑中打印提供，为高仲见、冯炳峰提供的不能修改的格式合同，因此租期部分填写2017年4月1日至2020年3月30日。一审庭审时，高仲见、冯炳峰、李远剑刻意隐瞒该事实并虚构陈灿均、邓志聪、李远剑自2017年4月1日起承租涉案厂房的事实。导致一审法院认定事实不清，并作出错误裁判。（二）陈灿均、邓志聪从未使用顺德区某加工厂对外经营。因陈灿均、邓志聪不知晓顺德区某加工厂是否负债，不敢以该加工厂名义对外营业，且该加工厂的公章和营业执照均保管在案外人陈某手中，陈灿均、邓志聪无法以该加工厂名义对外经营。因案外人陈某与高仲见、冯炳峰发生矛盾，陈某亦从未将顺德区某加工厂注册地址从涉案厂房迁出，涉案厂房不能办理注册经营牌照。2019年3月20日签约时，陈灿均、邓志聪要求高仲见、冯炳峰提供其他能够注册经营牌照的厂房用于办理工商执照，高仲见、冯炳峰当时向陈灿均、邓志聪承诺可提供。因此，一审庭审中，李远剑陈述称顺德区某加工厂实际由陈灿均、邓志聪、李远剑合伙经营，与事实不符。二、涉案厂房自2019年5月22起被查封，无法实现陈灿均、邓志聪签订租赁合同的目的，因此，陈灿均、邓志聪自2019年5月22日被佛山市顺德区公安局开出责令改正通知书，同时以涉案厂房存在消防安全违法行为和火灾隐患为由，查封涉案厂房的水电，并勒令在整改完成前不得使用。陈灿均、邓志聪及时通知高仲见、冯炳峰，但高仲见、冯炳峰迟迟不解决，使陈灿均、邓志聪无法使用涉案厂房，陈灿均、邓志聪也明确告知高仲见、冯炳峰不再租用涉案厂房。各方签订的《厂房租约》第十条约定：“因政府行为或遇不可抗力因素，造成厂房不能继续使用，本合同自然终止。”因此，涉案厂房的使用费只能计算至陈灿均、邓志聪无法使用时止即2019年5月22日。三、陈灿均、邓志聪交付高仲见、冯炳峰的金额为165228元。从2019年3月22日至2019年5月22日止为两个月零两天使用费为82732.8元，2019年5月的水费为86元、电费为883.76元，以上合计83702.56元。陈灿均、邓志聪与高仲见、冯炳峰不存在其他债权债务。因此，陈灿均、邓志聪交付给高仲见、冯炳峰的金额165228元远大于陈灿均、邓志聪应承担的83702.56元。高仲见、冯炳峰辩称，一、本案中，《土地租赁协议》合法有效，因租赁的土地为空地，不因未取得报建手续导致合同无效的情形。因此，各方当事人均应受《土地租赁协议》约定的约束，高仲见、冯炳峰依据《土地租赁协议》主张陈灿均、邓志聪承担违约责任合法有据。二、关于消防责任。各方签订的《厂房租约》第八条约定消防安全的责任在于承租人，因此，因消防安全问题受处罚的责任应由承租人陈灿均、邓志聪承担。三、高仲见、冯炳峰根据《厂房租约》约定，及由邓志聪全权委托李远剑负责洽谈租赁业务的微信消息，结合交易中由李远剑核对账单金额并签名的事实，高仲见、冯炳峰主张由李远剑与陈灿均、邓志聪共同承担支付租金等责任合法有据。李远剑未发表答辩意见。高仲见、冯炳峰向一审法院起诉请求：1.邓志聪、陈灿均、李远剑向高仲见、冯炳峰支付计至2019年7月31日止的租金120096元及水电费3929元；2.邓志聪、陈灿均、李远剑向高仲见、冯炳峰支付上述租金及水电费的滞纳金（滞纳金计算方法：从起诉之日起按每日1%计至邓志聪、陈灿均、李远剑付清之日止）；3.本案的诉讼费由邓志聪、陈灿均、李远剑承担。一审法院认定事实：2007年3月12日，高仲见与某股份合作社签订《土地租赁协议》，载明：出租方某村作社（以下简称甲方），承租人高仲见（以下简称乙方）；甲方同意将马北某地内面积为5767.3或5755.3平方米的土地租赁给乙方使用，租赁期为三十年，即从2007年11月1日起至2037年10月31日止；租赁期内乙方未经甲方同意私自将土地转让、转租、转借给他人的，甲方可提前单方面终止合同，收回土地使用权，并限期搬走，建筑物及水电设施归甲方所有。2019年3月20日，高仲见、冯炳峰在甲方处签名，邓志聪、陈灿均、李远剑在乙方处签名并捺印，签订《厂房租约》，载明：甲方将位于佛山市顺德区某地的厂房租给乙方使用；甲方出租的车间为钢结构星棚，面积2220平方米，每平方米13元；租期三年，即从2017年4月1日起至2020年3月31日止；每月租金人民币28860元，不含租赁税；每月缴交租金一次，在每月5号前缴交当月租金，不得拖欠；如有拖欠租金则每日罚乙方租金的1%作滞纳金；乙方不得拒交，如有拒交甲方有权收回租物不租，并不退还保证金；乙方拖交租金，甲方有权自拖交之日起停水、停电，由此造成的损失由乙方自负。2019年3月20日，高仲见、冯炳峰在甲方处签名，邓志聪、陈灿均、李远剑在乙方处签名并捺印，签订《土地租赁协议》，载明：甲方同意将位于佛山市顺德区某地的水泥地租给乙方使用；租期三年，即从2017年4月1日起至2020年3月31日止；面积1862平方米，租金每月每平方米6元，每月租金共11172元，每月5号前缴交租金，超期交租即属违约；水电安装的一切费用由乙方自行承担，乙方在租赁地面范围和租赁期内必须承担环保、安全、劳保、防火等责任。李远剑在《对账单》上“本租户确认欠缴上述费用，请尽快安排汇款，签名确认”字样旁签名并捺印，确认截至2019年7月4日，尚欠2019年5月的厂房租金28860元、水泥地租金11172元、水费86元、电费883.76元，以及2019年6月的厂房租金28860元、水泥地租金11172元，合共81033.76元。顺德区某加工厂是个人经营的个体工商户，登记的经营者是陈某，注册日期是2015年12月31日。李远剑庭审时陈述顺德区某加工厂实际是由邓志聪、陈灿均、李远剑在合伙经营。顺德区某加工厂登记的住所地位于佛山市顺德区某地。2019年5月22日，佛山市顺德区公安局派出所向顺德区某加工厂出具《责令改正通知书》，告知其对下列行为应予改正，包括未组织消防安全教育培训、消防演练；室内消火栓、疏散指示标志；未对建筑消防设施定期进行维修保养；违规使用可燃材料（泡沫）做的棚顶隔热材料及未加装室内消防栓。佛山市顺德区容桂街道消防安全委员会于2019年5月22日查封了顺德区某加工厂的电箱。邓志聪于2019年6月17日给冯炳峰发微信称“因为马冈厂房在5月22日被消防检查停电到现在，厂房不能办理牌照等原因，你们房东也没有跟我们协商停电等原因带来的损失，所以我决定不再租用你们的厂房了；上个月电话上通知你，你有什么事，你找李生处理”。2019年6月20日，李远剑在顺德区某加工厂的打印字样下方签名并捺指印，出具《保证书》一份，载明：顺德公安局容桂派出所，我厂关于违反未组织防火检查、防火安全教育培训、防火演练；室内消防栓、疏散指示标志；未对建筑消防设施定期进行维修保养；违规使用可燃材料（泡沫）做的棚顶隔热材料及未加装室内消防栓的行为被贵局于2019年5月22日作停电处理；关于违规使用可燃材料（泡沫）做的棚顶已于2019年6月5日全部拆除完毕；其余违法行为我厂保证在2019年7月30日前全部处理完毕；望贵所考虑我厂生产需要，尽快通电为盼。李远剑确认《保证书》上的签名及指印是其本人签捺，但陈述《保证书》是伪造的，该签名及指印是冯炳峰于2019年6月拿着一份空白纸上李远剑签名并捺印，李远剑之前没有见过该《保证书》，《保证书》应该是冯炳峰在有李远剑签名及指印的纸上自行打印伪造的证据。高仲见、冯炳峰庭审时确认其于2019年5月25日已将涉嫌违规的泡沫棚顶等隔热材料撤掉。一审法院认为，高仲见、冯炳峰将涉案厂房及厂房外的水泥地出租给邓志聪、陈灿均、李远剑，但并未举证证明上述厂房已依法进行产权登记，亦未举证证明其就涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故高仲见、冯炳峰、陈灿均、邓志聪、李远剑签订的《厂房租约》和《土地租赁协议》依法应认定为无效合同，邓志聪、陈灿均辩称上述两份合同无效合法有据，一审法院予以采纳。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。邓志聪、陈灿均、李远剑应将涉案厂房返还给高仲见、冯炳峰。邓志聪、陈灿均主张其于2019年6月17日邓志聪与冯炳峰微信聊天时就已向高仲见、冯炳峰归还了涉案厂房，但未能举证予以证明，一审法院不予确认。高仲见、冯炳峰与李远剑均确认涉案厂房于2019年7月31日清空并归还给高仲见、冯炳峰，在邓志聪、陈灿均未能举出相反证据的情况下，一审法院对该事实予以确认，故邓志聪、陈灿均、李远剑实际占用涉案厂房至2019年7月31日止。顺德区某加工厂的登记住所地与涉案厂房的地址相同，且李远剑确认邓志聪、陈灿均、李远剑是该厂的实际经营者，故一审法院确认邓志聪、陈灿均、李远剑租赁涉案厂房是用于经营顺德区某加工厂。高仲见、冯炳峰、陈灿均、邓志聪、李远剑签订的两份租赁合同虽被确认为无效合同，但邓志聪、陈灿均、李远剑实际占用了两份合同约定的租赁物，理应支付相应的占用费。高仲见、冯炳峰、陈灿均、邓志聪、李远剑在平等协商一致的情况下签订了《厂房租约》和《土地租赁协议》，合同约定的租金标准较为合理，一审法院确定涉案厂房的占用费参照上述合同约定的租金标准进行计算。高仲见、冯炳峰将涉案厂房出租给邓志聪、陈灿均、李远剑使用，依照常理，高仲见、冯炳峰交付厂房时，厂房上的棚顶应已存在。结合高仲见、冯炳峰庭审时关于其于2019年5月25日已将涉嫌违规的泡沫棚顶等隔热材料撤掉的陈述，一审法院确认高仲见、冯炳峰用泡沫材料建造了涉案厂房的房顶。《责令改正通知书》载明除上述用违规材料建造棚顶隔热外，还有未组织防火检查、防火安全教育培训、防火演练，室内消防栓、疏散指示标志，未对建筑消防设施定期进行维修保养等事项需要整改，其余整改事项的相关责任在于承租人即邓志聪、陈灿均、李远剑，故对佛山市顺德区容桂街道消防安全委员会于2019年5月22日查封顺德区某加工厂电箱之事，高仲见、冯炳峰、陈灿均、邓志聪、李远剑均有过错，且过错程度大致相当。涉案厂房的电箱被查封后，涉案厂房实际已无法用于约定的租赁用途，参照高仲见、冯炳峰、陈灿均、邓志聪、李远剑对涉案厂房被查封的过错责任，一审法院确定涉案厂房自查封之日即2019年5月22日起至邓志聪、陈灿均、李远剑向高仲见、冯炳峰交还涉案厂房之日即2019年7月31日止的占用费由高仲见、冯炳峰、陈灿均、邓志聪、李远剑共同承担，并酌定由邓志聪、陈灿均、李远剑向高仲见、冯炳峰支付2019年5月22日至2019年6月30日的占用费，2019年7月1日至2019年7月31日的占用费损失由高仲见、冯炳峰自行负担。李远剑在《对账单》上签名确认欠高仲见、冯炳峰租金及水电费的相关明细，结合邓志聪于2019年6月17日给冯炳峰发微信称“你有什么事，你找李生处理”的意思表示，一审法院对上述对账单上的欠款明细予以确认，故邓志聪、陈灿均、李远剑截至2019年7月4日尚欠高仲见、冯炳峰2019年5月的厂房占用费28860元、水泥地占用费11172元、水费86元、电费883.76元，以及2019年6月的厂房占用费28860元、水泥地占用费11172元，合共81033.76元，其中包含2019年5月至2019年6月的占用费80064元、2019年5月的水费86元及2019年5月的电费883.76元，邓志聪、陈灿均、李远剑应予清偿。2019年5月22日后，顺德区某加工厂的电箱被查封，涉案厂房已无法正常使用，且高仲见、冯炳峰亦未举证证明涉案厂房在对账后又产生了水电费，高仲见、冯炳峰诉请邓志聪、陈灿均、李远剑支付2019年6月和2019年7月水电费无事实依据，一审法院不予支持。高仲见、冯炳峰、陈灿均、邓志聪、李远剑签订的租赁合同已被确认为无效合同，高仲见、冯炳峰诉请自起诉之日起按合同约定标准向邓志聪、陈灿均、李远剑计收滞纳金于法无据，但鉴于邓志聪、陈灿均、李远剑未及时交付租赁物占用费及水电费的行为确实给高仲见、冯炳峰造成了一定的损失，一审法院确认高仲见、冯炳峰有权以所欠占用费及水电费的金额为基数，自起诉之日即2019年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率向邓志聪、陈灿均、李远剑计收上述费用的利息至清偿完毕之日止。对高仲见、冯炳峰超出合理范围的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、邓志聪、陈灿均、李远剑于判决发生法律效力之日起十五日内向高仲见、冯炳峰支付2019年5月至2019年6月的占用费80064元、2019年5月的水费86元及2019年5月的电费883.76元，合共81033.76元；二、邓志聪、陈灿均、李远剑于判决发生法律效力之日起十五日内向高仲见、冯炳峰支付判决第一项所列费用的利息（利息计算方法：以所欠费用81033.76元为基数，自2019年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止）；三、驳回高仲见、冯炳峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1868.34元，财产保全费1164.21元，合共3032.55元，由高仲见、冯炳峰负担1087.55元，由邓志聪、陈灿均、李远剑负担1945元。二审期间，陈灿均、邓志聪向本院提交如下新的证据：证据1.冯炳峰、高仲见与李远剑、梁某签订的《厂房租约》、冯炳峰、高仲见与李远剑、梁某签订的《土地租赁协议》，拟证明2018年3月27日，冯炳峰、高仲见与李远剑、梁某就涉案厂房和土地另外签订《厂房租约》《土地租赁协议》。该《厂房租约》《土地租赁协议》实际租赁时间应是2018年3月27日至2020年3月31日。本案《厂房租约》《土地租赁协议》文本上租赁期限记载为2017年4月1日至2020年3月31日的原因是冯炳峰、高仲见提供的租赁合同的版本是冯炳峰、高仲见与前手承租人陈某即顺德区某加工厂的业主签订的版本。故此李远剑、梁某实际是2018年3月27日才与冯炳峰、高仲见签订《厂房租约》《土地租赁协议》。李远剑、梁某与陈某没有关系，2018年12月1日前涉案厂房实际由李远剑、梁某承租。证据2.照片，拟证明2019年5月22日至2019年9月3日涉案厂房一直处于查封状态，无法正常使用。二审期间，高仲见、冯炳峰、李远剑均未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上证据进行证据交换和质证。本院经核查认为，陈灿均、邓志聪提交的证据1没有原件供法院核对，证据2仅为报纸和封条的照片，不足以证明出租方应对涉案厂房不能正常使用承担全部责任，不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：陈灿均、邓志聪、李远剑应向高仲见、冯炳峰支付的占有使用费、水费、电费及因迟延支付产生的利息数额。据已查明事实，2007年3月12日，高仲见与马岗村马北股份合作社签订《土地租赁协议》约定高仲见租赁包括涉案土地在内的地块。此后，高仲见、冯炳峰于2019年3月20日与陈灿均、邓志聪、李远剑签订《土地租赁协议》，约定高仲见、冯炳峰将涉案土地转租予陈灿均、邓志聪、李远剑。高仲见、冯炳峰与陈灿均、邓志聪、李远剑签订的《土地租赁协议》不存在无效事由，合法有效，对各方均有约束力。2019年6月17日，陈灿均、邓志聪向冯炳峰提出终止涉案土地租赁关系，高仲见、冯炳峰、李远剑亦确认涉案土地已于2019年7月31日清空并交还予高仲见、冯炳峰。据此可认定，高仲见、冯炳峰与陈灿均、邓志聪、李远剑签订的《土地租赁协议》经各方协商一致于2019年7月31日解除。2019年3月20日，高仲见、冯炳峰与陈灿均、邓志聪、李远剑签订《厂房租约》。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”陈灿均、邓志聪、李远剑向高仲见、冯炳峰承租的涉案厂房未取得建设工程规划许可证，《厂房租约》因违反法律法规的强制性规定为无效合同。2019年5月22日，涉案厂房被佛山市顺德区容桂街道消防安全委员会查封电箱，导致涉案厂房不能通电生产。2019年6月17日，邓志聪向冯炳峰发微信提出不再租赁涉案土地和厂房，并向冯炳峰提出自己不再跟进后续事宜而由李远剑处理。2019年7月4日，李远剑于《对账单》签名捺印，确认截止至2019年7月4日，陈灿均、邓志聪、李远剑欠付涉案厂房和涉案土地2019年5月、6月租金共80064元、2019年5月水费86元、2019年5月电费883.76元。一审法院把李远剑签署《对账单》的行为视为承租方的确认，并无不当。诉讼中，高仲见、冯炳峰主张陈灿均、邓志聪、李远剑支付2019年5月至2019年7月31日的租金及水电费。因《土地租赁协议》于2019年7月31日解除，陈灿均、邓志聪、李远剑应向高仲见、冯炳峰支付《土地租赁协议》解除前的租金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即便《厂房租约》无效，陈灿均、邓志聪、李远剑亦应向高仲见、冯炳峰支付其占有使用涉案厂房期间的占有使用费。具体至本案，涉案厂房的电箱于2019年5月22日被查封而无法通电，陈灿均、邓志聪、李远剑已实际无法在涉案厂房中从事生产经营活动。厂房被查封的原因包括违规使用可燃材料、未组织消防培训、未设置消防标志等，而高仲见、冯炳峰作为出租方和陈灿均、邓志聪、李远剑作为承租方均有过错，故一审法院考量双方的过错程度，结合经李远剑确认的《对账单》记载及本案合同实际履行情况，依据公平原则和诚实信用原则，酌定陈灿均、邓志聪、李远剑应参照《土地租赁协议》《厂房租约》约定标准，向高仲见、冯炳峰支付涉案厂房及涉案土地2019年5月、6月的土地租金和厂房占有使用费80064元，并应支付2019年5月水费86元、2019年5月电费883.76元，处理得当，本院予以维持。陈灿均、邓志聪主张其先后向高仲见、冯炳峰支付共165228元作为租金和水电费。本院认为，陈灿均、邓志聪向一审法院提交的邓志聪向高仲见转账的记录与《土地租赁协议》《厂房租约》约定的租金数额及租金支付时间均不能对应，转账记录亦未能表明该往来款项系用于支付涉案土地及厂房2019年5月及之后产生的租金和水电费。因此，本院对陈灿均、邓志聪的主张不予采信。因陈灿均、邓志聪、李远剑迟延支付租金、占有使用费及水电费，导致高仲见、冯炳峰遭受资金占用损失。高仲见、冯炳峰有权主张陈灿均、邓志聪、李远剑支付迟延交付部分费用的利息。一审法院据此判决陈灿均、邓志聪、李远剑向高仲见、冯炳峰以欠付费用为本金，支付自本案起诉之日起算的利息，符合法律及本案实际，本院予以维持。综上所述，陈灿均、邓志聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825.84元，由上诉人陈灿均、邓志聪负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年五月二十七日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲