江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初7398号 原告：明发集团南京房地产开发有限公司，住所地南京市江北新区浦东北路**总部商务广场**。 法定代表人：黄焕明。 委托诉讼代理人：李茜，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。 被告：林国，男,1966年10月10日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：容小燕，女，1980年10月5日生，汉族，住南京市浦口区。 原告明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发南京房地产公司）诉被告林国、容小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明发南京房地产公司委托诉讼代理人李茜，被告林国、容小燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告明发南京房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同及租赁合同补充协议已于2019年5月12日解除；2、被告支付房屋租金1304490.93元（2017年4月10日至2019年5月12日）及滞纳金（从2017年4月10日起计算至实际支付之日止，以迟延拖欠金额，按每日万分之五的标准支付）；3、判令被告支付解约后房屋占有费249194.98（自2019年5月13日至9月14日；4、判令被告支付违约金369623元；5、判令本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2012年4月10日，原告与被告容小燕签订了租赁合同，约定由其承租位于南京市浦口区××部分区域，租赁面积为1240平方米，租赁期限为10年，自2012年4月10日至2022年4月9日。2012年7月5日，原告与两被告签订了三方协议，承租主体变更为被告林国。合同签订后，原告交付了租赁房屋，但自2017年4月份起，被告长期拖欠原告房租，被告林国曾于2017年、2019年签订了还款承诺书，但未实际履行还款义务。后原告根据租赁合同约定，向其送达了催告函，经催告后向其发出了解约通知书，2019年5月12日被告收到解约通知书，至此，合同予以解除。原告于2019年9月14日自行将房屋收回。故为维护原告权益，诉至法院。 被告林国、容小燕在法定答辩期间内未作答辩。 经审理查明，2012年4月10日，原告（甲方）与容小燕（乙方）签订了房屋租赁合同，约定原告将位于南京市浦口区××部分区域租给被告，租赁面积为1240平方米，租赁期限为10年，自2012年4月10日至2022年4月9日，用于开设德庄火锅店。履约保证金，乙方应于本合同签订之日起7个工作日向甲方支付合作履约保证金二个月租金，甲方应于租赁合同终止、乙方依约定返还租赁场地并结清相关款项后双方履行下述手续30个工作日内将保证金一次性返还乙方。租金标准：按建筑面积每平方米1.4元／天（含管理费），自租赁期的第四个租赁年度起，每两年在上一租赁年度基础上递增5%，其中2017年4月10日至2018年4月9日，租金为698588元，2018年4月10日至2019年4月9日租金为698588元，2019年4月10日至2020年4月9日租金为733518元。后续租金在当个租期届满前十日内缴纳下期的租金。乙方迟延支付租金按每延期1日向甲方支付迟延部分的千分之五作为违约金，如乙方逾期缴纳下期租金达30天，甲方有权单方解除合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，除此之外，乙方还应承担合同约定第三个租赁年的年度总租金作为违约金。甲方解除合同以书面邮寄或登报的方式通知乙方，邮寄地址以租赁合同地址为准。租赁年度，系指计租起始日起，向后推算，满12个月为一个租赁年度。违约责任；若乙方无故未能按时向甲方缴纳租赁费用，自逾期第5个工作日起，每逾期1日应按拖欠租赁费用总额的每日千分之五向甲方支付罚金，逾期超过90日，甲方有权解除合同。租赁期限届满或其他原因终止后，乙方应于租赁合同终止后30日内搬迁完毕，15日内搬迁完毕，乙方无须支付租赁费用给甲方，超过15日起-30日，乙方须支付超过天数租赁费用给甲方。2012年7月5日，原告、容小燕、林国三方签订了补充协议，约定承租方由容小燕变更为林国，合同的权利义务由林国承担，容小燕退出租赁合同，租金及费用由林国承担。 2012年3月22日，容小燕向原告交纳了保证金105607元。 2017年9月4日，林国向原告出具了还款申请，截至2017年9月4日拖欠房租为844639.5元，每月月底前还款130000元，直至还清为止。 林国于2018年4月28日支付了第六租年部分租金56993.5元，于2018年9月17日支付了第六租年的部分租金100000元。 2018年12月30日，原告向被告发出了关于支付商铺租金的催告函，截至催告，被告尚欠租金1065535.5元及违约金。 2019年1月18日，原告向被告发出了关于支付商铺租金的催告函，要求其支付尚欠租金1240182.5元及其违约金。自收到本催告函之日起7日内，付清全部欠付租金及违约金，否则，原告将解除上述租赁合同。2019年2月1日，林国出具了还款承诺， 截至2019年4月9日，欠付租金1240182.5元，承诺在2019年3月31日前归还300000元，2019年7月31日前归还500000元，2019年10月31日前归还200000元，2019年12月31日归还全部剩余款项240182.5元。 2019年5月9日，原告向被告发出了解约通知书，鉴于被告未能支付截至2019年4月9日欠付的租金，正式通知被告解除租赁合同，被告在收到解约通知书后立即返还房屋并支付拖欠租金。原告并通过快递方式向林国发出了解约通知书，并将该解约通知书张贴至被告经营的德庄火锅店门口，该火锅店已经处于停业状态。林国于2019年5月12日收到上述解约通知书。2019年9月12日，原告将强制清空室内物品收回房屋通知书张贴在被告经营的德庄火锅店门口。 原告在庭审中陈述，2017年4月9日之前的租金已经全部付清，其于2019年9月14日自行收回案涉房屋，被告已经支付了保证金105607元。 以上事实有原告提供的房租租赁合同、补充协议、房屋图纸、还款申请、还款承诺、保证、催告函、邮寄信息、解约通知书，强制清空房屋通知书、照片及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与容小燕签订的房屋租赁合同合法有效，原告与容小燕、林国于2012年7月5日签订的补充协议系对房屋租赁合同的变更，承租方由容小燕变更为林国，容小燕退出租赁合同关系，其并非承租方，无需承担民事责任，因此，案涉房屋租赁合同、补充协议的履行主体系原告与林国，故双方应按照约定履行各自义务。在履行租赁合同中，林国占有、使用原告房屋，其应按期支付向相应的租金，但其多次逾期未支付租金，系属于违约行为。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，林国未按还款承诺支付相应的租金，经原告书面催告后在合理期限内仍未履行，原告书面通知被告解除合同，程序合法，理由正当，故双方之间的租赁合同、补充协议已于2019年5月12日解除。截至2019年4月9日，林国拖欠租金为1240182.5元，自2019年4月10日至5月12日欠付的租金为64308.43元，故截至2019年5月12日，被告欠付租金合计为1304490.93元。由于林国未能及时支付在第六租年、第七租年、第八租年相应的租金，给原告造成了一定的逾期利息损失，现原告主张按照每日万分之五标准计算滞纳金，而该滞纳金性质系未付租金的违约金，其自行降低违约金计算标准，系自行处分权利，不违反法律规定，故该项诉请本院予以支持。关于原告主张房屋占有使用费。本院认为，被告未能在合同接触后及时搬离腾空房屋，造成原告房屋处于一定的闲置期间，产生了相应的租金损失。原告于2019年9月14日自行收回房屋，原告主张的房屋占有使用费的诉请，具有事实依据。同时，根据房屋租赁合同约定，合同终止后，林国应在30日搬迁完毕，其中前15天内搬迁完毕无需支付租赁费用，即原告给予林国在合同解除后15天免租搬迁期限，故原告主张的房屋占有使用费应从2019年5月28日起算。故林国应支付2019年5月28日至2019年9月13日的占有使用费213942.75元（733518元/年÷12个月×3.5个月）。原告要求支付违约金369623元（已扣除保证金105607元）。本院认为，原告在本案中的损失系被告未及时支付房屋租金的利息损失及房屋空置期的租金损失，本院在前述诉请中予以支持，故其损失已经得到弥补。现原告仍要求被告支付违约金369623元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告未向本院申请对被告名下财产采取保全措施，亦未支付保全费用，故本院对该项诉请亦不支持。被告容小燕、林国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等权利，由其承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告明发集团南京房地产开发有限公司与被告林国在2012年4月9日签订租赁合同、2012年7月5日签订的租赁合同补充协议于2019年5月12日解除； 二、被告林国于本判决生效之日起十日内向原告明发集团南京房地产开发有限公司支付租金1304490.93元及违约金（其中698588元自2017年4月10日起计算至2018年4月9日，其中1397176元自2018年4月10日其计算至2018年4月27日，其中1340182.5元自2018年4月28日计算至2018年9月16日，其中1240182.5元自2018年9月17日计算至2019年4月9日，其中1304490.93元自2019年4月10日计算至实际给付之日止，以上计算标准均为每日万分之五）； 三、被告林国于本判决生效之日起十日内向原告明发集团南京房地产开发有限公司支付房屋占有使用费213942.75元； 四、驳回原告明发集团南京房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23724元，由原告明发集团南京房地产开发有限公司承担3724元，由被告林国承担20000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费23724元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  张维超 人民陪审员  杨益琴 人民陪审员  吴光树 二〇二〇年五月十日 书 记 员  蒋 衍