沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初9306号原告智伯文，男，1989年8月13日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人孟凡玲，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告沈阳联大房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁**。法定代表人李宏哲，系该公司经理。委托代理人夏美玲，女，1986年1月19日出生，满族，住址辽宁省抚顺市顺城区。第三人赵云桥,男，1954年10月29日出生，汉族，住址沈阳市铁**。委托代理人赵岩，男，1979年3月1日出生，汉族，住址沈阳市铁**。第三人孙介强,男，1972年12月12日出生，汉族，住址辽宁省新民市。委托代理人王凤洁，女，1971年9月7日出生，汉族，住址辽宁省新民市。原告智伯文与被告沈阳联大房地产开发有限公司，第三人赵云桥、孙介强商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智伯文及其委托代理人孟凡玲，被告沈阳联大房地产开发有限公司委托代理人夏美玲，被告赵云桥委托代理人赵岩，被告孙介强委托代理人王凤洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智伯文诉称，2016年5月7日，原告通过房产中介介绍购买沈阳市铁西区阳光碧水园三期4栋3-6-1、建筑面积104.69平方米房屋（现正式地址为铁西区卫工北街20甲3号3-6-1），房屋价款680000元，中介服务费5000元。中介介绍该房产系被告拖欠第三人赵云桥工程款，赵云桥又拖欠孙介强工程款，故赵云桥将从被告处抵顶的房屋直接抵给孙介强，并同意孙介强将出售涉案房屋所得价款抵顶赵云桥拖欠其的工程款。基于以上事实，原告、原告的母亲与孙介强、赵云桥在中介处共同商定房屋转让事宜后，由第三人赵云桥带领原告一同到被告处签订《预顶房屋》协议，并将原告身份证复印件、第三人孙介强身份证复印件提交被告用以变更手续，经被告审核后同意将涉案房屋直接更名为原告，并在《预顶房屋》协议上盖章，同时由于被告尚未取得商品房预售许可证，故被告同意在可签订正式商品房购销合同后为原告签订正式买卖合同办理登记备案手续。上述协议签订后，原告将购房款支付给第三人孙介强，由此被告与第三人赵云桥、赵云桥与孙介强的三方债权债务已相互抵销。此后，被告本应遵循诚实信用原则与原告签订正式商品房买卖合同、交付房屋，然而被告却在能够签订商品房买卖合同和交付房屋时拒绝向原告履行义务，导致原告婚期将近却无法入住进行装修，给原告造成极大困扰。原告认为，被告的上述违约行为已侵犯了原告合法权益，故原告诉讼至法院。诉讼请求：1、判令被告继续履行合同与原告签订商品房买卖合同并为原告办理商品房买卖合同登记备案手续；2、判令被告及第三人立即向原告交付铁西区卫工北街20甲3号3-6-1房屋；3、判令被告赔偿原告逾期签订《商品房买卖合同》、逾期办理登记备案、逾期交付房屋的违约金共计10000元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告沈阳联大房地产开发有限公司辩称，被告预顶房屋协议相当于预售合同，因为在预顶房屋下方有附加条件，乙方必须在所施工的工程达到甲方的进度要求且需要经甲方工程部及财务部相关负责人签字确认后，此预顶房屋协议才能生效并可办理相关手续，若没有达到甲方要求的工程进度及得到相关人员的确认甲方有权收回此预顶房屋，同时此预顶房屋协议作废。原告与赵云桥之间的买卖协议我方不清楚，这是他两方的纠纷，与我方无关，不同意支付逾期签订房屋买卖合同等违约金。不承担任何诉讼费及保全费。第三人赵云桥辩称，我不针对原告，我跟孙介强之间有人工费和劳务合同，涉案房屋是我方以人工费的名义抵给孙介强的，现孙介强多拿了我方一百万元人工费（包括本案房屋），所以我方要求孙介强本人出来对账，只要账目能对得上，之后我才能针对涉案房屋配合原告办理房屋相关手续，如果孙介强欠我人工费超过涉案房屋的数额，这个房子我就收回来。第三人孙介强辩称，原告属于善意取得，是经过被告开发商、赵云桥、孙介强签字认可的，被告开发商为原告本人出具了房屋预售收据并且签订了预顶房屋合同是各方的真实意愿，应依据合同约定履行。原告诉讼是房屋买卖合同纠纷，各被告第三人应在达到备案条件时为原告办理备案手续，第三人孙介强已经将房屋交付给原告了，完成了合同义务，孙介强只是作为房屋抵账的最后受让人，没有法定职能为原告办理备案手续，因此孙介强没有赔偿的法定义务。被告开发商、第三人赵云桥、孙介强之间无论存在任何债务债权关系都与本案无关应另行处理。综上，被告作为房屋开发企业，对所抵账房屋与原告直接签订了预顶房屋合同，就应该履行合同义务为原告办理该涉案房屋备案手续。经审理查明，被告沈阳联大房地产开发有限公司因欠付第三人赵云桥工程款将案涉房屋（碧水俪城4栋3单元6层1号）抵顶给赵云桥，双方签订了预顶房屋协议，关于具体的抵顶时间，双方均无法明确。后赵云桥因欠付第三人孙介强工程款将案涉房屋抵顶给孙介强。2014年5月29日，孙介强向赵云桥出具《收条》一张，载明“顶工程款房一套，碧水俪城4#楼3单元6楼1号，104.9平方米，以每平方7500元，总款78.6万元（柒拾捌万陆仟元整）”。2016年5月7日，原告智伯文（买房人、乙方）与第三人孙介强（卖房人、甲方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定，原告从第三人孙介强处购买案涉房屋，成交金额680000元，定金20000元，其他约定处手写载明：乙方先付给甲方贰万定钱，甲方负责更名，更名前备案合同下来前乙方不承担任何费用。2016年5月17日，与被告沈阳联大房地产开发有限公司（甲方）、第三人赵云桥（乙方）签订《预顶房屋》协议，协议印有原名赵云桥更名智伯文字样，协议乙方处印有原告智伯文及第三人赵云桥两人，协议约定，预顶项目顶碧水2期工程款，房源碧水俪城4-361，第4栋3单元6层1号房，销售建筑面积共104.91平方米，该商品房按销售建筑面积计算，单位为每平方米7785元，总金额为816724元，结算时，按实际销售面积以沈阳市房产局测绘大队批准的销售面积为准，多退少补，本说明自甲、乙双方签订商品房购销合同之日起废止。协议落款处另载明：乙方必须在所施工的工程达到甲方的进度要求且需经甲方工程部及财务部相关负责人签字确认后，此预顶房协议才能生效并可办理相关手续，若没有达到甲方要求的工程进度及得到相关人员的确认，甲方有权收回此预顶房屋，同时此预顶房屋协议作废。协议有甲方印章及乙方赵云桥签字。原告另提供《收条》两张，落款时间为2016年5月1日的《收条》载明，收到买房人智伯文贰万元定钱，（阳光碧水园三期碧水俪城），落款处载明孙介强签字；另一张《收条》未载明时间，内容为今收智伯文购房款680000（陆拾捌万元整），从前的20000（2万元）收条作废。房屋坐落在碧水俪城小区4-361（4栋3单元6楼1号），沈阳市铁西区北二路启工街，落款处载明（购房人）交款人智伯文签名及捺印，（售房人）收款人孙介强签名及捺印。关于购房款的实际支付情况，原告及第三人孙介强均认可，2016年5月1日，原告向第三人孙介强支付定金20000元，2016年5月19日，原告向第三人孙介强支付剩余房款660000元，其中610000元为转账支付，50000元为现金支付。关于房屋现状，被告联大公司称不清楚，已抵顶给赵云桥，房屋钥匙在物业，相关权利人应持手续到物业收房，房屋尚在公司名下，尚无法办理房屋权属登记；第三人赵云桥称房屋现为空置状态，但因赵云桥已超额支付孙介强工程款，不同意将房屋抵顶孙介强，所以不同意配合原告交房及签订合同；第三人孙介强称不清楚，同意配合原告办理一切手续。上述事实，有原告、被告及第三人陈述，原告提供的《房屋买卖协议书》、《收条》、《预顶房屋协议书》、《工程质量竣工验收记录》、中国建设银行个人活期账户交易明细、证实材料、沈阳市房产网查询信息截图打印件以及照片，第三人赵云桥提供的孙介强收款明细等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，被告联大公司与第三人赵云桥、第三人赵云桥与第三人孙介强之间分别形成了抵债协议关系，第三人孙介强将案涉抵债房屋出卖给原告智伯文，智伯文已向孙介强支付了全部房屋价款，则第三人孙介强应向智伯文履行房屋出卖方的相应合同义务，并且，被告联大公司及第三人赵云桥已于2016年5月1日签订了“原名赵云桥更名智伯文”的明确标明了更名内容的《预顶房屋》协议，应认定联大公司及赵云桥对应向智伯文履行以涉案房屋抵债的事实是知情并且认可的，因此，被告联大公司、第三人赵云桥以及第三人孙介强应向原告智伯文履行交付房屋的义务，故对原告主张被告及第三人应向其交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告与其签订《商品房买卖合同》、为原告办理登记备案手续、支付逾期签订《商品房买卖合同》、逾期办理登记备案以及逾期交房违约金等诉讼请求，因原告与被告公司之间不是房屋买卖合同关系，并且，原告未提供证据证明双方存在办理备案登记及房屋交付时间的明确约定，故对原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告沈阳联大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告智伯文交付位于沈阳市铁西区房屋，第三人赵云桥、孙介强协助交付；二、驳回原告智伯文的其他诉讼请求。案件受理费10700元，减半收取5350元，由被告沈阳联大房地产开发有限公司、第三人赵云桥、第三人孙介强共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张楠二〇二〇年五月七日法官助理陈南书记员戴羽彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。