广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1169号原告：珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市端州区******附楼首层，统一社会信用代码914************140。负责人：许荣灿。委托诉讼代理人：胡桂芬、钟柳婷，分别是广东法丞汇俊律师事务所律师、实习律师。被告：林丽坚，女，1977年4月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省封开县***************。原告珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司与被告林丽坚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬、钟柳婷到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年3月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费10117.80元（每月物业管理费为153.30元）；2.判令被告向原告支付自2015年4月1日起暂计至2020年8月31日的公共水费28.24元、公共电费1632.92元，共计1661.16元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金5896.23元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为5896.23元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月10日，原、被告签订《鸿景嘉园前期物业管理服务协议》，约定由原告作为被告名下鸿景嘉园*******房物业的物业管理公司，被告按物业建筑面积、于每月10号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，应自逾期之日起按每天2‰的标准支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2015年3月10日起拖欠物业管理费、公共水电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费10117.8元、公共水费28.24元、公共电费1632.92元，以及前述费用对应的违约金5896.23元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为5896.23元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共水费、公共电费以及相应的违约金，对原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。被告没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2010年9月1日，鸿景嘉园小区开发商肇庆市鸿信房地产开发有限公司（下简称鸿信公司）与原告签订《鸿景嘉园前期物业管理委托合同》，约定鸿信公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市端州区***鸿景嘉园商住小区委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。原告向鸿信公司购买鸿景嘉园*******房后于2013年6月10日作为甲方与被告作为乙方签订《鸿景嘉园前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方所购的位于鸿景嘉园G栋804号房（建筑面积为109.5平方米）提供前期物业管理服务，合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等。服务期限约定，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业服务。其中合同第四条“物业管理服务费用”约定，一、乙方收楼时预交三个月管理费，以后每月10日前交费；二、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.4元……七、公共水、电、电梯按实际发生费用分摊，分摊方式如下：1.电梯电费：按门牌号码，1-5层为第一段，系数为1,6-10层第二段，系数为1.2……如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+（N-1）×0.2；①基本电量=电梯电量/一段户数×1+二段户数×1.2……+N段×[1+（N-1）×0.2］②各段用户摊分电量=基本电量×[1+（N-1）×0.2］；2.共用水电费的分摊，按照乙方和非乙方使用人所占有的房屋建筑面积分摊共用水电和水电差额，①共用水电分摊电量=乙方和非乙方使用人所占有的房屋建筑面积/全部乙方和非乙方使用人占用的房屋建筑面积之和×共用水电费；②水电差额分摊电量=乙方和非乙方使用人所占有的房屋建筑面积/全部乙方和非乙方使用人占用的房屋建筑面积之和（该水电表控制区域）×与分表差额；3.梯灯电费的分摊，按有安装梯灯的楼层用户楼，平均分摊梯灯电量，梯灯分摊电量=梯灯电量/已安装梯灯楼层用户数；4.乙方和非乙方使用人用水由四方统一抄表计费，供水所控制区域内总水表与各分水表计量数进行分摊；5.住宅小区供水二次加压用电，发生的电费按各住户的用水量分摊……十二、每次交纳费用时间为每月10号。合同第七条“代收代缴收费服务”约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。合同第十条“违约责任”第四款约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日2‰交纳违约金，且甲方通过法律途径向乙方追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费，均由乙方承担。之后，原告向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2014年12月前办理收楼手续。被告收楼后向原告预交了3个月物业管理费，自2015年3月1日起没有缴纳物业管理费。原告经催收无果后于2020年3月27日向我院提起诉讼。诉讼中，原告为其主张的公共水电费提供了自行制作的《2020年鸿景嘉园项目公用水记录表》，该表记录了截至2020年4月23日公共水电表的读数；此外，原告为其主张的管理费、公共水电费、滞纳金提供了《鸿景嘉园欠款明细表》，该表记录了被告每月拖欠管理费、公共水电费以及滞纳金。另查明：（一）原告于2009年5月19日成立，经营范围为物业管理服务。（二）原告因向肇庆市鸿景嘉园小区、华英城小区业主催缴物业管理费及相关费用事宜，于2020年4月20日与广东法丞汇俊律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告委托广东法丞汇俊律师事务所指派律师担任其一审阶段委托代理人，甲方向乙方支付律师代理费3000元，于签订本协议之日起三日内支付。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对于原告起诉时所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实性，故本院予以采信。原、被告于2013年6月10日签订的《鸿景嘉园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守。本案中，被告除2014年12月收楼时向原告预交三个月管理费外，未再向原告缴交物业管理费、公共水电费。根据《鸿景嘉园前期物业管理服务协议》第四条约定，管理费为每月10日前缴费。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。对于原告主张自2015年3月1日起至2020年8月31日期间的物业管理费，由于原告在2020年3月27日提起诉讼，其向被告主张权利时有部分费用尚未发生，故本院对原告起诉前被告拖欠的物业管理费部分予以支持。因合同约定缴费日为每月10日前，即至原告起诉时，被告共拖欠原告物业管理费9351.3元[计算方式：109.5平方米×1.4元/平方米/月×61个月（2015年3月1日至2020年3月31日）］。原告关于物业管理费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于违约金的计算。如上所述，被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《鸿景嘉园前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每日2‰交纳违约金。原告以此主张违约金理据充分，但原告请求按每天0.5‰的标准调整并计算违约金仍然过高，应参照中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算，即违约金分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至两被告付清之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告关于违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告因追讨物业管理费等费用所支出的律师费3000元的请求。根据《鸿景嘉园前期物业管理服务协议》的约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的律师费由被告承担。原告因本案诉讼委托了广东法丞汇俊律师事务所指派律师担任其一审阶段委托代理人参加诉讼，双方约定的律师费3000元亦符合《广东省律师收费标准》的规定，因此原告关于律师费的诉讼请求符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付公共水费28.24元、公共电费1632.92元的诉讼请求。根据《鸿景嘉园前期物业管理服务协议》第四条第七款约定，公共水、电、电梯按实际发生费用分摊，具体电梯电费、公共水电费的分摊均应以实际公共用水量、用电量和实际发生的公共水电费为依据按各住户的系数或房屋建筑面积进行计算分摊。以原告提交的证据，并不能证实为涉案小区每月实际发生公共水费、公共电费，原告主张被告需分摊公共水费28.24元、公共电费1632.92元证据不足，因此原告关于要求被告支付公共水电费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林丽坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司支付2015年3月1日起至2020年3月31日期间的物业管理费9351.3元。二、被告林丽坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清之日止。三、被告林丽坚应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司支付律师费3000元。四、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费158元（原告已预交），由原告负担53元，被告负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇二〇年五月二十五日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖