天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初11470号原告（反诉被告）：天津华鼎工业投资有限公司，住所地华苑产业区海泰华科三路****楼**。法定代表人：王武雨，董事长。委托诉讼代理人：孙伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱丹婷，天津天关（滨海）律师事务所律师。被告：长城物业集团股份有限公司，住所，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路**坂田国际中心******div>法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范栋，天津德彰律师事务所律师。被告（反诉原告）：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津，住所地天津经济开发区金融服务区******楼**>负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范栋，天津德彰律师事务所律师。原告（反诉被告）天津华鼎工业投资有限公司(以下简称华鼎公司）与被告长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）、被告（反诉原告）长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙伟、朱丹婷，被告长城物业公司及分公司委托诉讼代理人杜文文、范栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华鼎公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的天津市滨海高新技术产业开发区华苑产业区海泰创新六路2号项目的《天津市非住宅前期物业服务合同》及补充协议；2.判令被告赔偿原告违约金10000元；3.判令被告赔偿原告经济损失2667303元（包括公共设施维修费624975元、消防设施维修费2042328元）；4.请求两被告退出物业服务区域，与原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和退出被告预收取的费用（包括但不限于物业费、水电费、广告费）；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告系天津市滨海高新技术产业开发区华苑产业区海泰创新六路2号项目的开发商，该项目系非住宅工业项目。2012年10月8日，原告与被告长城物业公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》及补充协议，由被告长城物业分公司负责管理该项目并对委托物业的基本情况、物业服务内容进行了约定。在履行合同过程中，原告多次对小区进行巡查，发现被告提供的物业服务达不到前期物业服务合同及补充协议中被告承诺的服务标准，原告多次要求被告整改，被告依旧未能按照要求进行整改。被告的行为已严重违反了合同约定，引起诸多业主不满。依据前期物业合同补充协议第十章的约定，因被告物业服务不达标，且未按照要求限期整改或者整改仍不达标的，原告有权解除物业服务合同，要求被告退出园区。且被告履行合同期间未按照合同约定的标准维护公共区域的设施及消防设备，致使园区多处公共设施及消防设备损失严重无法正常使用，由此造成的损失被告应当予以赔偿。综上所述，望判如所请。被告长城物业公司及分公司（反诉原告）辩称,1.合同解除权的行使应由业主或业主大会行使，具体依据是《物业管理条例》第25条，该条表明建设单位将房屋售予其他业主时,前期物业合同的权利和义务已经概括让与，合同主体已发生变化；2.根据《物业管理条例》第11条相关规定，选聘或解聘物业管理企业的权利应由业主大会行使，原告仅为业主之一，不能代表全体业主，也不能代表业主大会，原告不具有解除合同的权利及要求赔偿的权利。《物业管理条例》第27条规定，共用部分和公用设施包括索赔权在内的权利处分，应由全体业主享有而非原告。被告（反诉原告）长城物业分公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告（原告）支付反诉原告（被告）房屋空置管理费2779359.58元，并支付违约金（暂计算至2019年10月20日，金额为517819.97元）；2.反诉费用由反诉被告（原告）承担。事实与理由：2012年10月8日，原告与被告签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定被告为华鼎高科技发展中心项目提供物业管理服务并收取物业管理费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理费的日万分之五交纳违约金。双方于2015年签订《物业服务补充协议》，就该项目房屋空置管理费事宜达成协议，协议约定被告有权收取房屋空置管理费，并按季度结算。自2017年10月1日至2019年9月30日，原告欠付被告共计8个季度的费用，经被告多次催要，原告未予支付。经计算，原告共应支付被告房屋空置管理费及违约金共计3297179.55元，望法院判如所请。原告（反诉被告）华鼎公司辩称，1.被告违约在先，原告无需足额支付合同约定的空置费；2.双方就涉诉的房屋空置费金额一直处于协商阶段，双方未予确认，且在本诉前被告未向原告催缴过空置费，原告对被告主张的金额不予认可，因此不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系天津滨海高新技术开发区华苑产业区（环外）海泰创新六路2号物业项目的开发商，该小区系非住宅工业项目，未成立业主大会或业主委员会。2012年10月8日，原告与被告长城物业公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》及《补充协议》，约定:甲方（原告）将天津滨海高新技术开发区华苑产业区（环外）海泰创新六路2号物业项目委托乙方（被告）进行前期物业管理服务。总建筑面积17.7478万平方米，项目通过招投标的方式选聘物业服务企业，合同期限自2012年10月8日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业管理服务费采取包干制的形式，工业园区1号高层厂房4.68元/月.平方米，2-4、16号楼高层厂房3.98元/月.平方米，5-15号楼、17-25号楼独栋厂房3.25元/月.平方米；甲方（原告）应于每月10日前交纳，甲方（原告）或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金；本项目的物业管理用房的建筑面积为534.48平方米，用于物业管理服务和业主活动。乙方负责维修、养护、不得买卖和抵押；甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付100000元违约金；违约方还应承担超过违约金部分的经济损失。该合同对于物业服务内容及标准、双方的权利义务均进行了明确约定。《补充协议》第二十条约定：乙方物业服务终止时，乙方需向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案、资料；第二十五条约定：如因乙方自身原因导致管理服务达不到本协议书第二章约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，限期整改后仍不能达到目标的，乙方向甲方支付人民币壹万元作为违约金，且甲方有权解除物业服务合同，另行选聘物业管理公司。2015年7月21日，原告与被告长城物业分公司签订《华鼎高科技发展中心（南区）物业服务补充协议（房屋空置管理费）》，该补充协议对空置房屋管理费的收取标准、核算方式及收取时间、单价进行了详细约定。原告提供华鼎高科技发展中心（南区）项目消防工程（一至三合同段）消防系统尾款支付物业公司意见书，以证原告交接的自动消防系统运行正常，经被告确认并同意向商家支付尾款。原告提供自2017年3月3日至2019年9月9日,原、被告之间的工作联系单，包括签到表、检查问题汇总单、会议纪要、回复函、照片等证据，以证自2017年至2019年期间原告就巡查物业管理发现问题并及时要求被告整改。该组证据显示：多处楼栋消防设施、楼道卫生、空调房、安全通道、公共绿地、排水设施、线路等存在问题，原、被告双方进行了当场确认，被告长城物业分公司的工作人员任鹏签字。被告对上述两组证据的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，上述证据仅能证实原、被告在园区工作时的工作联系，并未提及要求被告整改，也未表明整改期限，物业使用中设施损坏司空见惯，只需及时修复即可，而不能依据某项设施暂时性的丧失使用功能或者绿化面积出现树木枯死情况而一概而论被告服务不达标。原告提供《质疑函》（2019年9月11日）、《关于质疑函回复》（2019年9月17日），以证被告未履行合同约定的服务义务，构成违约，应赔偿甲方的损失以及入住率达到78.16%，人员配置人数59人，消防、公共设施不完善处仍然需要时间修复。《质疑函》中对被告在消防管理、绿化养护、人员配置、物业内部管理、监控室管理、响应机制等方面存在的问题提出质疑。被告对原告的质疑进行了回复，关于消防设施问题承诺在9月底进行修复，对于原告提出的其他问题进行了解释。被告被告对该组证据的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，原告向被告发送质疑函的目的是原告对被告要求支付房屋空置费的行为不认可，该质疑函中从未提及要求被告限期整改，即使被告回复原告对于损坏的部分更换、整改，并在积极整改过程中，故被告在履行合同中不存在违约行为。原告提供2019年国庆、中秋安全消防大检查的工作联系单及相关文件，以证原告依据相关安全生产的文件，检查发现园区消防、电梯、用电、公共设施、公区卫生等存在重大问题，并要求被告整改，整改期限为2019年9月10日至2019年9月22日。被告认可该组证据的真实性，对其证明目的不予认可，认为原告是对园区的常规检查，检查目的是发现问题解决问题。原告提供华鼎新区1号物业满意度征询意见表及更换物业调查表，以证187户业主对被告的物业服务不满意，180户业主同意更换物业。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原告提供施工图预算书，以证华鼎高科技发展中心（南区）消防工程、绿化工程及电气工程的维修费用。被告认为该组证据系原告自行制作的施工预算，不具有客观性。根据法律规定索赔金额应实际发生，该预算可以表明原告所述损害及损失均系预估，而非实际发生金额，且与被告的管理无关。原告提供华鼎高科技发展中心（南区）房屋空置管理费减免确认函及会议纪要，以证2016年房屋空置管理费在原基础上减免5%；被告确认服务不到位，就空置费支付方式被告同意免除2017年度第四季度、2018年第一季度、2019年以后的房屋空置费、2018年二、三、四季度折扣再议。被告对该组证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，被告认为确认函系双方自愿达成，不具任何前提条件，且该函时间是2016年12月23日，会议纪要是2019年5月10日，会议纪要的主旨是原告与被告长城物业公司对薪酬制改革的第二次讨论，双方最后并未达成共识，不具有任何证明作用。原告提供通话录音、业主说明、抽奖图片、微信截图、催缴函等，以证原告对被告提交的业主满意度调查表回访，部分业主表示签字非本人且非本人真实意思以及被告存在通过限制业主购电催缴物业费且原告出租的承租方由原告催缴。被告对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。原告提供光盘一张，光盘中存有部分图片和视频。以证被告的物业服务不达标。被告对该视听资料的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不能显示图像或视频的形成时间，不能证明被告的物业服务存在瑕疵。原告提交了华鼎高科技发展中心（南区）项目物业交接查验分类目录，包括档案类、合同协议类、财务类、图纸资料类、配套设施设备类及维修保养记录及检测报告，被告认为该目录系原告自行制作，并未与被告核对，被告不予认可。被告提供《天津市非住宅前期物业服务合同》及《补充协议》。以证被告为合同约定的物业管理方，且双方就原告的空置房屋达成协议，被告应向原告缴纳房屋空置管理费。原告质证意见为：对该组证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的不认可，原告提交的证据及被告出具的《房屋空置管理费减免确认函》充分证实了被告提供的物业服务不符合双方约定标准，违约在先，被告无权按照合同约定要求原告支付足额房屋空置费。被告提供华鼎新区1号业主2017年-2019年11月物业费收缴率表格及电脑截图，以证被告提供了符合标准的物业管理服务，广大业主对被告提供的物业服务满意。原告质证意见为：对该组证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可，1.数据及截图系被告内部自行统计制作，被告未提交收缴凭证，不能证实数据的真实性；2.被告提供的截图仅为部分楼号统计，且被告在收取物业费中存在使用限制购电等变相挟制业主缴纳物业费、原告代为催缴物业费的情形，不能证明业主对被告物业服务满意。被告提供业主满意度调查表，以证广大业主对被告提供的物业服务满意，并同意由被告继续提供物业服务，原告提供的业主调查表并不具有真实性。原告对该组证据的真实性、合法性及证明目的不予认可，1.原告根据被告提供的《调查表》进行回访,被告提供的调查表存在伪造证据的嫌疑且被告在测评期间开展抽奖及惠赠礼品等活动，其提供的证据不能作为证据使用；2.被告在此之前从未开展过满意度调查，依照服务标准，被告应每年进行二次以上满意度测评，覆盖率达到95%，被告未提交往年的满意度调查表，证明被告未达到物业服务标准，构成违约。被告提供建筑消防设施日常检测报告及月检查记录表，以证明物业服务区域内消防设施符合规范标准，并不存在所谓的严重不符合标准的行为。原告对日常检测报告的真实性、合法性及证明目的均不予认可；对月检查记录表的真实性、合法性没有异议，对其证明目的不予认可，被告提供的月检查记录为2019年2月-10月31日，在此期间，火灾自动报警系统联网通讯故障、报警主机外观及运行状态一直处于维修中，结合原告与被告的联系函件，充分证实被告未按照合同约定共用部位的养护超一级服务标准及方案中约定的消防系统、消防管理的标准。在月检测报告存在问题的情况下，原告提交年检报告显示所有项目均符合要求，相互矛盾。被告提供2018年、2019年工作联系单，以证被告对原告的工作监督行为及物业管理过程中出现的问题，一直予以积极回复，并及时妥善解决问题，并不存在原告所称的问题。原告对该组证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，被告对于原告提出的问题仅进行了部分整改，消防故障、卫生、人员短缺等问题持续存在,原告复查后再次要求被告整改，但被告并未按照合同约定整改期限完成整改，已构成违约。被告提供整改提示单及维修完成证明，以证原告监督工作中提出的涉及其他业主的问题，被告已经向相应的业主发送整改提示，并及时完成了物业维修。原告对该组证据的真实性认可，对其证明目的不予认可，被告提供的证据不能证明整改时间，不能证明被告及时整改。在庭审中，原告陈述其主张的公共设施维修费、消防设施维修费系根据设施的损坏程度所必须支付的维修费用进行的合理估算。原告要求被告退还预收的物业费、水电费及广告费等，被告不同意原告的该项请求，认为原告无权要求其退还上述相关费用。被告要求原告交纳2017年10月1日至2019年9月30日的房屋空置费2779359.58元，并要求原告支付自2018年1月1日至2019年10月20日的违约金517819.97元，及自2019年10月21日至实际给付之日的违约金，按照合同约定的日万分之五计算。原告对应交纳房屋空置费的期间无异议，但主张应交纳的数额应为2775456.98元，且主张根据原告提供的证据，2017年10月1日至2018年3月31日，2019年1月1日至2019年9月30日的房屋空置费应予免除，2018年4月1日至2018年12月31日的费用应交纳40%，即原告实际应交纳的房屋空置费应为434197.8元，被告认可原告应交纳的房屋空置费为2775456.97元，但不同意原告关于费用减免的主张。原告认为己方不存在违约行为，不同意支付违约金，且合同约定的违约金过高。上述事实，有书证、视听资料及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照合同约定享受各自权利、履行各自义务。关于合同解除问题。原、被告双方签订的《补充协议》第十章第二十五条约定了合同解除条件。根据原告提供的工作联系单、签到表、检查问题汇总单、会议纪要、回复函、照片等证据可以证实自2017年3月3日至2019年9月9日,原告会同被告工作人员进行巡查，发现多处楼栋消防设施不合格、楼道卫生不合格、空调房设备损坏、安全通道被占用、公共绿地毁坏、排水设施、线路、物业服务人员数量等多处存在问题并要求被告限期整改，被告长城物业分公司的工作人员签字确认，但被告整改后，仍然未达到物业服务标准。被告提供检测时间在2019年8月10日的《建筑消防设施日常检测报告》显示检测结果为“合格”，但原告提供的证据中显示在2019年8月14日之后，消防设施仍存在多处故障；被告自行提供的2019年8、9、10三个月的消防设施月检查记录表中也明确记载“火灾报警控制器主机联网故障，备电故障，地库主机进，地库主机进水损坏”等问题实，原、被告约定的合同解除条件已成就，故原告要求解除与被告签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院应予支持。被告主张本案中合同解除权的行使应由业主或业主大会行使的抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的违约金问题。按照合同约定，被告的物业服务不达标，构成违约，应承担相应的违约责任，即应按照合同约定向原告支付10000元的违约金，故原告要求被告支付10000元违约金的诉讼请求，本院应予支持。关于原告的经济损失问题。原告没有提供证据证实公共设施维修费及消防设施维修费已经产生，即原告不能举证证实已经产生实际损失，故原告要求被告赔偿公共设施维修费624975元、消防设施维修费2042328元的诉讼请求，本院不予支持。原告可待实际损失发生后，另行主张权利。关于原告主张的物业用房、相关设备、相关资料移交的问题。原告提交了物业交接查验分类目录，被告认为双方未核对，不予认可。原、被告双方的物业服务合同解除后，双方的权利义务关系终止，被告对物业用房、相关设备及相关资料不再拥有占有、使用及管理权，且双方的《补充协议》也约定了被告物业服务终止时，需向原告移交全部管理用房及物业管理的全部档案、资料，故原告要求被告移交物业用房、相关设备及相关资料的诉讼请求，本院应予支持，但应当给被告必要的准备时间，结合本案的实际情况，以30天为宜。关于原告要求被告返还预收的物业费、水电费、广告费等费用的问题。原告没有提供证据证实被告预收了上述相关费用及预收费用的具体数额，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可另行主张权利。关于被告主张的房屋空置管理费问题。在庭审中，原、被告就合同约定应交纳的房屋空置管理费2775456.98元无异议，但原告主张实际应交纳的费用应为434197.8元,根据原告提供的证据，不能证实双方就管理费的减免达成一致，参照原、被告2017年第一至三季度应交纳费用95%的履行标准即被告物业服务不达标的违约情形，被告主张的2017年第四季度至2019年第三季度的管理费，应按2775456.98元的80%交纳为宜，即应交纳的数额为2220365.58元。关于被告主张的违约金问题。原告主张按照补充协议的约定双方对管理费的交纳数额未进行核算，原告不存在违约的情形且合同约定的违约金过高，应予调整。原告未交纳管理费是客观存在的事实，应承担相应的违约责任，根据本案的履行情况，合同约定的违约金过高，应予以调整，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约利息。按照《补充协议》第三条第三项，原告应在每三个月后的第一个月15日前向被告支付上季度空置房屋管理费的约定，违约利息的支付期限自2018年1月16日至实际给付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告天津华鼎工业投资有限公司与被告长城物业集团股份有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》及《补充协议》；二、被告长城物业集团股份有限公司及长城物业集团股份有限公司天津分公司于本判决发生法律效力之日起30日内退出物业服务区域并将物业服务用房、相关设施以及相关资料移交给原告天津华鼎工业投资有限公司；三、被告长城物业集团股份有限公司及长城物业集团股份有限公司天津分公司于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告天津华鼎工业投资有限公司违约金10000元；四、原告天津华鼎工业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内给付被告长城物业集团股份有限公司天津分公司空置房屋管理费2220365.58元,并以此款为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,支付自2018年1月16日至实际给付之日的违约利息;五、驳回原告天津华鼎工业投资有限公司及被告长城物业集团股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28218元，由被告长城物业集团股份有限公司及被告长城物业集团股份有限公司天津分公司负担，反诉费33177.44元，由原告天津华鼎工业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  石美平人民陪审员  尹 浩人民陪审员  肖 斌二〇二〇年五月二十八日书 记 员  孙靖凯附：本裁决文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。