广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初647号原告：鹤山市和富房地产经纪有限公司，住所地：广东省鹤山市**************位，统一社会信用代码：91440784MA4UMLMA0Y。法定代表人：彭勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李主杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任静波，广东严冈律师事务所律师。被告：卢锡煊，男，1959年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区环市镇安星一村星奖新区******，公民身份号码：440************214。被告：卢炬康，男，1986年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区环市镇安星一村星奖新区******，公民身份号码：440************217。委托诉讼代理人：时保强，广东辰锦律师事务所律师。原告鹤山市和富房地产经纪有限公司（以下简称和富公司）与被告卢锡煊、卢炬康居间合同纠纷一案，本院于2020年2月27立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日第一次公开开庭进行了审理。原告和富公司的法定代表人彭勋及其委托诉讼代理人李主杰、任静波，被告卢炬康的委托诉讼代理人时保强到庭参加诉讼；被告卢锡煊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案于2020年5月9日第二次公开开庭进行了审理。原告和富公司的法定代表人彭勋及其委托诉讼代理人任静波、被告卢炬康的委托诉讼代理人时保强到庭参加诉讼；被告卢锡煊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。和富公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告退还购房定金20000元；2.判令两被告立即向原告赔偿买卖总价百分之三个点中介服务费141000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年初，被告卢炬康与其父亲、即另一被告卢锡煊将鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街13号委托给原告出售。2018年12月29日，经被告卢炬康同意以470万元出售该房屋，原告遂与案外人阳单单签订了《认购意向书》，并收取了阳单单20000元承购意向金。2019年1月2日，被告卢炬康受被告卢锡煊的委托，与原告签订《出售确认书》，将位于鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街13号的房屋一套(出售条件买卖总价为4700000元，付款方式为银行贷款，税费由买家承担，中介服务费为70500元)委托原告为房地产中介代理。双方约定，被告同意按上述成交条件收取原告所介绍客户购房定金20000元，收取定金后不得将物业卖给他人或不卖给该客户，否则视为违约，违约约定被告需双倍返回所收取的购房定金，并赔偿买卖总价百分之三个点中介服务费。签订《出售确认书》当天，原告通过微信转账向被告卢炬康支付了购买该物业的定金，被告卢炬康向原告开具了收据一张。原告多次电话联系被告，两被告多次拒绝接听，原告多次通过微信、快递等形式联系两被告，要求两被告履行《出售确认书》所约定的义务，但两被告均拒绝履行相应的义务。综上，两被告的行为已经构成违约，特依法向法院提起诉讼。卢炬康辩称，被告卢炬康认为原告的第2项诉讼请求完全不能得到法院的支持。1、原告作为一家专业的从事房地产经纪的公司，其所有员工必须认真学习相关法律法规及国家政策，认真参加主管部门和行业协会举办的岗前培训，必须清清楚楚的记住二手房在挂盘前需要做到“三证一查询”，即产权人的身份证、房产证、授权委托书及代理人的身份证以及在官网上查询并打印相关房产的编码，可令人遗憾的是原告在不具备上述条件的情况下就与对房产知识了解甚少的被告卢炬康签署了《出售确认书》并进行挂盘，原告利用掌握专业技能的优势在不具备挂盘条件的情况下使用欺骗手法就与被告卢炬康签署《出售确认书》的行为，不但损害了房屋产权人的利益，而且对被告卢炬康也形成了欺诈，其必然受到房地产行业协会的征信扣分处分。2、依据法律规定和行业交易习惯，《出售确认书》不是正式房地产合同，不能用以实际交易和履行，其也不是《居间合同》，并且《出售确认书》中也明确需要签订《房地产买卖（居间）合同》的。3、《出售确认书》中明确约定甲方，即合同相对人是被告卢锡煊，而被告卢锡煊既无委托授权又无亲笔签名确认，并且作为房屋产权人的被告卢锡煊及时地向原告送达了《无授权声明书》，原告也在（2019）粤0784民初2184号案件中加以承认。4、被告卢炬康不存在不卖房子或将房子卖给他人的情况，原告在长达半年的时间内根本没有找到买家（原告寻找的买家阳单单纯粹是原告为了应付诉讼凭空制造出来的，从阳单单的《认购意见书》的签订时间上看，其时间在《出售确认书》之前，并且原告第一次诉讼时向法院提交的《认购意向书》的签订时间为2019年12月29日，这次起诉提交的《认购意向书》的签订时间为2018年12月29日，反复地随时修改，并且阳单单当时才是一个27岁的农村女孩子，不可能购买四五百万的别墅，原告明显是在制造虚假证据），所以被告卢炬康没有违反《出售确认书》约定。5、法律规定，居间合同的佣金收取必须是居间人完成了居间义务以后，也就是促成买卖合同双方成交并履行完毕以后，并且居间合同的佣金由买卖双方共同向居间人支付的。本案中，原告根本没有完成、也根本不可能完成其居间义务，所以其无权要求支付佣金。6、父亲、母亲、配偶和子女共同拥有一套房子的时代已经过去了，血缘关系之间的房屋产权混同的时期也过去多年了，财产独立和财产自由的时代已经到来多年。本案中，作为父亲的被告卢锡煊的别墅房屋产权是独立拥有的，作为儿子的被告卢炬康已经成年并拥有自己的家庭且与父亲财产各自拥有，被告卢炬康没有任何权利去出售被告卢锡煊的别墅房屋，这一点作为从事专业房地产经纪业务的原告应该清楚，并且原告从来都没有任何证据证明其二人是父子关系。如果在中国，配偶之间、父母和子女之间拿到对方的房产证复印件就可以随便找个房地产经纪公司去买卖对方的房屋的话，那这社会岂不是大乱特乱了？综上所述，请求驳回原告的这项诉讼请求。卢锡煊未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年1月2日，卢炬康与和富公司签订《出售确认书》，约定：卢锡煊为甲方，卢炬康为甲方代理人，和富公司为乙方；甲方委托乙方为房地产中介代理，为甲方介绍合适的客户，出售鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街13号物业，建筑面积518.31平方米，总价4700000元，付款方式为银行贷款，中介服务费70500元；代理人跟该物业产权人是父子关系，代理人确认得到产权人同意出售；甲方同意按上述成交条件收取乙方所介绍的客户购房定金20000元，乙方介绍的买家购买该物业银行贷款通过后签订《房地产买卖（居间）合同》，甲方收取定金后不得将该物业卖给他人或不卖给该客户，否则视为违约；如经纪方介绍的客户违约时，甲方收取的定金不予退回；如甲方违约时，甲方需双倍返还所收取的购房定金，并赔偿买卖总价百分之三个点中介服务费；等等。《出售确认书》由卢炬康在“甲方”一栏签名并按捺指模、和富公司在“乙方”一栏加盖公章，予以确认。同日，卢炬康收取了和富公司20000元购房定金，并开具《收据》给和富公司，予以确认。2019年1月3日，卢炬康到和富公司营业地，与其协商解除《出售确认书》，双方并发生争执。2019年3月24日以及2019年5月，和富公司通过微信聊天及EMS邮寄通知，催促卢炬康、卢锡煊履行《出售确认书》。2019年6月12日，卢锡煊通过EMS邮寄《声明书》给和富公司，声明其从来没有授权卢炬康代理其出售房屋之事宜。2019年7月1日，和富公司曾就其与卢锡煊、卢炬康之间的涉案居间合同纠纷向本院提起诉讼，本院以（2019）粤0784民初2184号案立案受理，该案审理过程中，因和富公司未按期足额补交案件受理费，本院于2019年10月21日裁定该案按和富公司撤回起诉处理。2020年2月27日，和富公司提起本案诉讼。根据和富公司提供的房产证复印件以及当事人的陈述，鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街13号物业权属人为卢锡煊，是其单独所有。本院认为，本案为居间合同纠纷。卢炬康与和富公司签订的《出售确认书》，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，为有效合同。但根据和富公司提供的房产证复印件以及当事人的陈述，涉案鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街13号物业权属人为卢锡煊，是其单独所有，卢炬康并非涉案物业的权属人，也没有证据证明卢炬康在与和富公司签订《出售确认书》时有经得卢锡煊同意和授权，故其委托和富公司出售涉案物业属无权处分。由于卢锡煊事后并未对涉案《出售确认书》予以追认，并已于2019年6月12日通过EMS邮寄《声明书》给和富公司，声明其从来没有授权卢炬康代理其出售房屋之事宜，且根据和富公司提供的视频光盘以及微信聊天显示，卢炬康事后多次明确表示不履行涉案《出售确认书》，故涉案《出售确认书》事实上已无法履行。卢炬康作为无权处分人，在未经授权的情况下与和富公司签订涉案《出售确认书》,其应对涉案《出售确认书》的无法履行承担相应的违约责任，和富公司可要求卢炬康退回收取的购房定金20000元并赔偿损失。对于卢炬康一方的违约责任，涉案《出售确认书》既约定了违约金，又约定了定金，本案和富公司起诉只要求支付违约金，表明其选择适用违约金条款。涉案《出售确认书》约定，卢炬康一方违约需赔偿买卖总价（4700000元）百分之三个点中介服务费，该约定的违约金过高，卢炬康在上次诉讼[（2019）粤0784民初2184号案]的庭审中亦提出请求调整，故本院根据和富公司的实际损失，并综合本案的情况依法对约定的违约金进行调整。首先，和富公司未能提供确实的证据证明其因涉案《出售确认书》的无法履行而受到损失。和富公司提供了一份签署日期为“2018年12月29日”的其与阳单单签订的《认购意向书》，认为其已为涉案物业找到买家，因为涉案《出售确认书》不能履行，导致其损失了涉案《出售确认书》以及该《认购意向书》约定的中介服务费合计141000元。本院经审查，在上次诉讼[（2019）粤0784民初2184号案]中，和富公司同样也提交了一份签署日期为“2019年12月29日”的其与阳单单签订的《认购意向书》，两份《认购意向书》，除物业地址及签署时间稍有差异外，其余内容包括物业的建筑面积、买卖总价等完全一样。对此和富公司解释：当时阳单单与和富公司签订了两份《认购意向书》，两份《认购意向书》的签订时间实际上均为2018年12月29日，其中一份签署日期“2019年12月29日”是笔误；本案提交的签署日期为“2018年12月29日”的《认购意向书》，物业地址为涉案鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街13号，（2019）粤0784民初2184号案所提交的签署日期为“2019年12月29日”的《认购意向书》，物业地址为另一物业鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街11号，阳单单对上述两处物业均有认购意愿，故签订了两份《认购意向书》。对于本院询问是否鹤山市沙坪十里方圆云山里云山一街11号物业的业主也委托其出售物业的问题，和富公司回答“是的”，并同意在庭后向本院提交该物业业主委托其出售物业的相关资料，但庭后又提交《情况说明》，表示该物业业主只是口头委托，没有签订书面委托出售的协议。对于本院询问为何于（2019）粤0784民初2184号案所提交的是签署日期为“2019年12月29日”的《认购意向书》而非本案所提交的签署日期为“2018年12月29日”的《认购意向书》的问题，和富公司陈述于（2019）粤0784民初2184号案所提交的《认购意向书》有误，但在（2019）粤0784民初2184号案的庭审中，卢炬康的代理人已对该《认购意向书》的签署日期提出质疑，并认为该《认购意向书》可能存在做假的问题，在庭审以及长达三个多月的审理过程中，和富公司却从未提过其于该案提交的《认购意向书》有误以及存在两份《认购意向书》的情况。和富公司于庭审中陈述阳单单因未能购买到涉案物业，要求其承担违约责任，赔偿损失，但根据上述两份《认购意向书》，上面并未有约定和富公司需承担违约责任，和富公司也未能提交阳单单向其追讨赔偿的证据。本院认为，和富公司于本案以及（2019）粤0784民初2184号案中所提交的其与阳单单签订的两份《认购意向书》，疑点甚多，自相矛盾，和富公司难以自圆其说，且有提供伪证及虚假陈述的嫌疑，故本院不予采信。故此，本院对和富公司所主张的141000元中介服务费的损失不予确认。其次，和富公司明知卢炬康不是涉案物业的业主，未对卢炬康的授权情况进行必要的审查，即与其签订涉案《出售确认书》，和富公司亦存在一定的过错。第三，根据和富公司提供的视频以及微信聊天显示，卢炬康在2019年1月2日与和富公司签订涉案《出售确认书》后，已于次日即前去与和富公司协商解除委托的事宜，此后又多次明确表示不履行涉案《出售确认书》，卢炬康及时告知和富公司不履行涉案《出售确认书》的行为，应能避免或减少和富公司的进一步损失。综上，本院酌情判定卢炬康应向和富公司支付违约金10000元。无证据证明卢锡煊有授权卢炬康与和富公司签订涉案《出售确认书》，亦不能仅凭两人是父子关系及一份房地产权证的复印件就认定卢炬康构成表见代理，卢锡煊对涉案《出售确认书》的签订及无法履行不承担责任。综上，卢锡煊经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢炬康于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市和富房地产经纪有限公司退回购房定金20000元；二、被告卢炬康于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市和富房地产经纪有限公司支付违约金10000元；三、驳回原告鹤山市和富房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1760元，由原告鹤山市和富房地产经纪有限公司负担1485元，被告卢炬康负担275元（受理费原告已预交，原告并同意被告负担的受理费由被告迳付原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吕铁城二〇二〇年五月二十七日法官助理 任泳怡书 记 员 王小青