内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院   民事判决书   （2019）内0402民初3461号   原告：赤峰新世界物业服务有限责任公司，住所地赤峰市红山区钢铁西街路北红城新世界。   法定代表人：岳强，总经理。   委托诉讼代理人：刘超，内蒙古原法律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张艳芝，女，1970年2月12日出生，汉族，住赤峰市。   被告：于晓杰，女，1965年3月1日出生，汉族，无职业，住赤峰市。   委托诉讼代理人：李雨来，内蒙古法林律师事务所律师。   原告赤峰新世界物业服务有限责任公司（以下简称新世界物业）与被告于晓杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日第一次公开开庭进行了审理。原告新世界物业的委托诉讼代理人张艳芝、刘超，被告于晓杰及其委托诉讼代理人李雨来到庭参加诉讼。因被告向赤峰市住房和城乡建设局举报原告在提供物业服务过程中存在服务不到位、未签合同强行提供物业服务、高收费、服务差、阻碍业主成立业主委员会、聘用原红山区房产局局长石立军作为“保护伞”等，赤峰市住房和城乡建设局已将该问题作为线索移送赤峰市公安局。赤峰市公安局红山区公安分局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室作出关于刘亚梅举报赤峰新世界物业服务有限公司涉嫌违法犯罪核查工作报告，结论为没有证据证实举报赤峰新世界物业服务有限公司占用公摊面积私自出租，阻止业主成立业主委员会，以停水停电威胁业主情况。2019年7月2日本案中止诉讼。2020年4月20日本案恢复审理。于2020年4月24日第二次公开开庭进行了审理。原告新世界物业的委托诉讼代理人刘超、张艳芝，被告于晓杰及其委托诉讼代理人李雨来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   新世界物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告于晓杰给付原告物业服务费用17578元（建筑面积39.24平方米，14元/月/平方米，每月549.36元，自2016年8月18日至2019年4月17日，共计32个月,17579.52元，放弃多出的部分，按照17578元主张）并支付违约金3075元，合计20653元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：赤峰红城新世界商厦（以下简称红城商厦）由赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司开发建设，2008年7月建设单位与原告签订前期物业服务合同，由原告为该楼提供物业服务，红城商厦自2008年开业运营至今，均是原告为其提供房屋、配套设施设备及相关场地维修、养护、管理，物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的维护等物业服务，此外原告一直承担着该商厦公共区域的照明费用，共用电梯、货梯的运行电费及维修养护费用，消防设施设备的维修养护更新费用，整体取暖费用等相关费用，保证了该商厦的正常运营。被告系红城商厦的业主之一，拥有楼内商厅一处，具体为二楼2-326号厅，建筑面积39.24平方米（二层商厅物业费收费标准为14元/月/平方米），由被告对外租赁或者自行经营使用，自2016年8月18日开始，被告一直未向原告交纳物业服务费用，截止2019年4月17日，被告累计拖欠原告物业服务费用17578元，上述物业服务费用被告至今未交纳，该行为已经构成违约，给原告及红城商厦整体物业服务均造成损害，为此原告诉至人民法院。   于晓杰辩称，一、原告与答辩人并未有依法成立且生效的物业服务合同，对物业公司服务标准、收费依据和标准、交费时间、违约责任等事项均未有明确约定，因此原告主张交纳物业服务费用及承担的违约责任的诉讼请求，不应得到人民法院的支持；2、本案原告与赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同，并没有约定由本案原告提供前期物业服务，因此本案答辩人签署买卖合同时并不知具体的前期物业公司，另外即使本案原告对红城商厦具有物业服务管理权限，但是根据《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，由此可知前期物业服务合同所涉及的当事人不仅包括建设单位与物业服务企业，同时也包括业主，本案涉及的前期物业服务合同签订主体仅仅为开发商及原告，并不涉及本案答辩人，因此前期物业服务合同所约定的权利义务并不能约束本案被告；3、开发商与本案原告之间签订的前期物业服务合同明确约定服务时间即2008年7月30日至2013年6月30日，合同已经到期，本案原告已经丧失了对红城商厦的物业服务管理权限，而且本案原告与答辩人并未签署新的物业服务合同，根据《审理物业服务纠纷案件司法解释》第十条第二款：“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”；4、物业服务合同为双务有偿、要式合同，因该合同的服务性质综合面广且涉及主体利益之重大，合同履行期限也较长，根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同必须以书面形式订立，因此决定了物业服务合同不能以事实上的履行行为代替要式合同的强制性规定。因此本案原告的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，不应得到人民法院的支持，希望人民法院在查清案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：被告系红城商厦2-326号商厅业主，商厅建筑面积39.24平方米。   2008年7月30日，赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与新世界物业签订了前期物业服务合同，约定赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司选聘新世界物业对红城商厦提供前期物业管理服务；物业收费实行包干制，业主按照建筑面积每平方米每月18元交纳，半年交纳一次；未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠费金额日2‰的标准支付违约金；合同期限自2008年7月30日起至2013年6月30日止；赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。   被告与赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同并未包括前期物业服务合同的内容。   前期物业服务合同到期后，红城商厦的业主未成立业主委员会，原告继续为红城商厦提供物业服务。   2015年7月27日，被告按照每月每平方米14元的标准向原告交纳了2014年8月18日至2016年8月17日的物业服务费用13184元。现原告以被告未按约定支付物业服务费用为由诉至本院，诉请同前   上述事实有原告提供的前期物业服务合同、（2016）内0402民初4614号民事判决书、（2017）内04民终172号民事判决书，被告提供的商品房买卖合同及原、被告方的陈述予以证明。   本院认为，根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，案涉前期物业服务合同第三十条亦约定：“赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，按照上述法律规定及合同约定只有在建设单位和买受人在买卖合同中约定了前期物业服务合同的内容后，前期物业服务合同才能对被告产生约束力，但案涉房屋销售合同不包含前期物业服务合同的内容，故案涉前期物业服务合同未得到物业买受人即被告的认可而对其不具有约束力。但因新世界物业已实际为被告提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故被告应向原告交纳物业服务费用。对于被告向原告交纳物业服务费用的标准，原告提交了收据一枚，欲证明被告按照每月平方米14元的标准向原告交纳物业服务费用，被告对该枚证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为收据没有盖收款单位的公章，不能证明原告为收款主体，交款人处空白，不能证明交费主体，原告应出具正规的发票。庭审结束后被告认可原告在租金中按照每月每平方米14元的标准扣除2014年8月18日至2016年8月17日物业服务费用13184元。被告虽称原告未与其协商便按照每月每平方米14元的标准在租金中将物业服务费用扣除，但对已交纳物业服务费用13184元无异议，原、被告已按照每月每平方米14元的标准实际履行，故被告应按照每月每平方米14元的标准向原告交纳物业服务费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款和报酬”及《物业管理条例》第四十二条一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告要求被告支付物业服务费用17578元的诉讼请求，因被告所有的商厅建筑面积为39.24平方米，物业服务费用收费标准为14元/月/平方米，自2014年8月18日至2019年4月17日，共计32个月，被告拖欠原告物业服务费用17579.52元，原告按照17578元主张，故原告该项请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金3075元，因前期物业服务合同对被告不具有约束力，故原告该项诉讼请求本院不予支持。   综上所述，原告要求被告支付2016年8月18日至2019年4月17日物业服务费17578元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金3075元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及上述法律之规定，判决如下：   一、被告于晓杰于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司2016年8月18日至2019年4月17日期间的物业服务费用17578元；   二、驳回原告赤峰新世界物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费158元（原告已预交），由原告赤峰新世界物业服务有限责任公司负担38元，由被告于晓杰负担120元，被告于晓杰负担部分于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。   审判员 刘艳杰     二Ｏ二Ｏ年五月十一日   书记员 杨 波