广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初755号原告（反诉被告）：陈少峰，男，1982年8月18日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：曹德秋，广东国晖（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市家丁市场管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会兴顺路**依云郡花园****商铺。法定代表人：姚健宇委托诉讼代理人：陈池欣，广东科顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢黛冰，广东科顺律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）陈少峰诉被告（反诉原告，以下统一简称被告）佛山市家丁市场管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并进行审理，依法适用简易程序于2020年2月20日、4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹德秋和被告的委托诉讼代理人陈池欣均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还订金5000元及占用利息（从2019年11月1日起按中国人民银行贷款利率计算至还清之日止）；2.被告向原告返还入场费25000元及占用利息（从2019年11月1日起按中国人民银行贷款利率计算至还清之日止）；3.被告向原告返还保证金10000元及占用利息（从2019年11月1日起按中国人民银行贷款利率计算至还清之日止）；4.本案诉讼费及律师代理费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述订金、入场费、保证金的占用利息计算标准变更为：按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。事实和理由：2019年5月13日，原、被告签订了一份《商铺·档位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：被告将位于顺德区招商公园1872富贵市场A52档租给原告经营使用，租赁期限2019年5月13日至2021年5月12日，租金2200元/月，租金每二年递增10%，原告需向被告缴纳保证金10000元。原告于2019年5月16日向被告支付订金5000元，于同月18日向被告支付保证金10000元及第一个月（2019年6月28日至同年7月27日）的租金和管理费2300元。另外，被告还称需支付入场费才可使用涉案档位，原告被迫向被告支付了入场费25000元。为达到招商目的，被告曾承诺为原告提供长期稳定的运营、促销以及培训等支持，原告撤出时其会全额退还订金、入场费及保证金等。然而，原告从2019年6月28日进驻富贵市场以来，就遭遇了客流少和经营亏损的困境，被告不仅未提供相应的支持，而且不久就传出被告要转让富贵市场，导致整个市场经营不稳、大部分承租人处于不安、观望的状态，为减少经营亏损和租金损失，不得已暂停交租、停业甚至撤离，整个市场很空荡。上述情况一直持续至被告于2019年10月30日发出通告要求有关承租人撤离，并告知已转让富贵市场，新的出租人（富贵现代街市）于2019年11月1日正式接手市场运营管理。新出租人接手后，要求原承租人重新与其签订租赁合同，同时推出新承租人免交入场费等政策。新出租人重新规划摊位，将原告承租的档位进行装修，妨碍原告正常营业。为此，原、被告多次协商未果，双方遂确定于2019年11月1日撤离，被告却拒不退还入场费和保证金等费用。为此，特诉至法院。被告辩称，原告拒不缴纳2019年8月至同年11月的租金，该行为已构成违约，被告有权不退还保证金。因此，原告的主张没有事实根据和法律依据，请法院予以驳回。原告向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告支付2019年8月至2019年11月的租金和管理费9200元及违约金（从每期应交租金、管理费逾期之日起每日按欠费总额的5%计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月13日签订了一份《租赁合同》，约定：原告向被告承租位于顺德区大良街道招商公园1872富贵市场A52档位，租金2200元/月，管理费100元/月，原告却只支付了第一个月的租金和管理费，之后的租金和管理费一直未依约支付。经被告多次催收未果，原告于2019年12月初撤离。原告针对反诉辩称，一、被告承诺免收2019年8月至10月的租金和管理费，故原告未违约并于2019年11月1日撤离。被告曾承诺为原告提供长期稳定的运营、促销以及培训等支持，原告撤出时其会全额退还订金、入场费及保证金等，但因被告经营不善和收费过高，导致原告自进驻富贵市场以来，就遭遇了客流少和经营亏损的困境。为此，原告根据有关法律精神和《租赁合同》第五条第三款的约定与被告交涉，被告最后同意免除原告2019年8月至同年10月的租金和管理费。另外，根据被告于2019年10月30日发出的撤离通知，以及原、被告于同年11月8日谈话录音可知，被告确认原告于同年11月1日已撤离。二、违约金每日按欠款总额的5%计算没有事实根据和法律依据。即使要支付租金和管理费，违约金也过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.原告提交的佛山市顺德区*****市物业管理有限责任公司的企业机读档案登记资料，以及该公司与他人的《租赁合同》，无法证明与本案有关，本院对其关联性不予采信。2.原告提交的其他证据和被告提交的《商品房买卖合同（现售）》、《补充协议》及《招商公园1872现代港式街市委托经营合同》，客观真实且能证明本案事实，本院对真实性予以采信；2.被告提交的其他证据，无法证明与本案有关，本院对其关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：受富贵市场的商铺业主的委托，被告对富贵市场的商铺（含涉案商铺）统一进行经营管理。在富贵市场的招商初期，被告委托了多家公司组成联盟进行招商，被告与招商公司带来的客户签订租赁合同。客户与被告成功签订租赁合同后，被告与招商公司对招商公司的工作成果进行批量结算，再统一支付中介费。原、被告于2019年5月13日签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：一、合同要点（一）被告将位于佛山市顺德区《招商公园1872》富贵市场A52档租赁给原告作为经营场地，原告经营项目为水果店；（二）被告从2019年5月13日至2022年5月12日将上述商铺、档位及商铺内的设施交付给原告使用；（三）原告所租商铺、档位租金为2200元/月。租金每二年递增一次。综合管理费100元/月。保证金10000元；二、计收方法（二）租金、水电费、综合管理费，原告须每月5日前交清；四、被告的权利和义务（一）被告应按照国家法律法规制定本市场各项管理规定，并向原告公布。对原告的经营活动实行统一管理、监督、检查，并提供相关培训、协调等服务。有权对原告违反被告管理规定的行为做出批评教育、停业整顿、收取违约金、直至解除合同的决定；（三）负责市场内公用设施的维护保养，保证原告的正常使用。（四）在营业时间内有偿提供租赁商铺以外的辅助设施和服务。五、原告的权利和义务（九）原告每月5日前按时交纳合同约定的租金和各项费用。逾期须交纳违约金。违约金按本期应交租金和各项费用总额的5%/天计付。（十六）合同期内，原告不得以任何理由借故停业，如有急需处理之事须书面向被告申请，经批准后方可停业（限3天）。未经批准停业一天罚款50元、连续停业5天，视原告违约处理，被告有权收回商铺，不退任何由合同产生的相关费用；六、合同的续订、变更、终止和解除（二）在租赁期内，如遇特殊情况，原告要求提前终止合同，必须在终止日期前一个月书面通知被告，并承担违约责任，扣除相应的保证金，办理好所有退租手续，开放行条后方可离场。（三）在租赁期内原告出现下列情况之一，被告有权解除合同，已交租金、保证金不退。（2）原告在经营活动中擅自停业，带走由被告统一办理的营业证照、税务登记证和文件的；（4）累计三次逾期交纳租金和各项费用或一次逾期十天以上不交租金和各项费用的。原告于2019年5月11日向李嘉盛（具体姓名不详）交纳了订金5000元。原告于同月18日向被告交纳了保证金10000元、入场费25000元。原告向被告交纳了2019年6月28日至同年7月27日的租金和管理费2300元。之后，原告再未交纳租金和管理费。被告称李嘉盛不是自己的员工，不能确定是否是招商公司的员工，该人也未将订金5000元交给被告。2019年10月30日，被告向富贵市场的所有商户、档主（含原告）发布通知，内容如下：凡未按时交租金、管理费的商户及档主，限2019年10月31日前交清所欠租金及管理费。根据相关合同约定，承租方应在每月5日前按时交纳合同约定的租金和各项费用，不按期交纳租金和费用的，均属于违约，需承担违约责任，被告有权收回商铺或档口。对于未能在上述期限内交清租金及管理费的商户或档主，须于2019年11月1日撤离市场，且已交保证金不予退还。原告撤离富贵市场时，未与被告办理交接手续。原告称已于2019年11月1日撤离富贵市场，被告则称原告于2019年11月底12月初没有经营，但商品占据了档位。2019年11月8日，原告到富贵市场办公室，对被告的财务人员赵肖蓉说到期了，赵肖蓉要求原告提交《租赁合同》，原告则称未带合同。原告于2020年2月20日打电话给李嘉盛，李嘉盛陈述的主要内容如下：李嘉盛收取原告的订金5000元，已在原、被告签订《租赁合同》时转给被告。如被告未收到订金的话，就不会同原告签订租赁合同。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，除逾期交纳租金的违约金过高外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。关于双方是否存在违约行为。在租赁合同关系中，承租人支付租金等费用是其主要的合同义务，原告却未依约按期足额支付租金和管理费，该行为已经构成违约，应承担违约责任。被告依约交付了租赁物，涉案租赁物也不存在权利瑕疵，原告可以正常使用租赁物，故被告并不存在违约行为，无需承担违约责任。原告租用涉案租赁物后遭遇客流少和经营亏损，属于原告的经营风险，也非被告所致，原告在签订《租赁合同》时即可预见在履行合同过程中会存在该风险，原告不能据此拒交租金和管理费。至于原告主张被告未提供培训等支持的问题。《租赁合同》未对被告提供相关培训、协调等服务进行非常明确的约定，缺乏具体的操作标准，双方之后也未签订补充协议对被告提供的服务予以细化，故不能据此就认为被告存在违约行为。关于订金。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然被告称李嘉盛不是自己的员工，不能确定是否是招商公司的员工，该人也未将订金5000元交给自己，但原告的确是通过李嘉盛才与被告签订《租赁合同》，原告在支付订金时并无过错，本院依法认定被告已收取订金5000元。因此，被告应向原告返还订金5000元。关于逾期还款利息。被告于2019年10月30日发布通知，限富贵市场未按时交租金、管理费的承租人（含原告）于次日前交清所欠租金及管理费，否则，须于2019年11月1日撤离市场。因原告未按该通知支付租金、管理费，原、被告之间的《租赁合同》因此于2019年10月31日被解除。《租赁合同》被解除后，被告有义务返还订金。因此，订金的逾期还款利息应从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止。关于入场费。被告已确认收取了入场费25000元，且其未提交有力的证据证明无需返还入场费，被告依法应返还入场费25000元。逾期还款利息应从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止。关于保证金。原告未按期足额交纳租金和管理费，已构成违约，被告关于不返还保证金的抗辩主张符合《租赁合同》的约定，本院应予支持。关于律师代理费。原告请求被告承担律师代理费，该项主张没有事实根据，本院不予支持。关于租金、管理费及违约金。《租赁合同》被解除后，原告应当返还租赁物。原告撤离富贵市场时，未与被告办理交接手续。原告称已于2019年11月1日撤离富贵市场，被告则称原告于2019年11月底12月初。根据原告提交的与被告的财务人员赵肖蓉于2019年11月8日的谈话录音显示，原告在该日尚未撤离富贵市场及办理交接手续，故原告所称的已于2019年11月1日撤离富贵市场的主张没有事实根据，本院不予支持。返还租赁物的义务在原告，何时返还租赁物的举证责任也在原告，原告未提交有力的证据证明已于2019年11月1日返还了租赁物，本院为此根据被告请求支付4个月租金、管理费的主张，认定原告于2019年11月27日返还了租赁物。因此，租金和管理费应从2019年7月28日起按2300元/月计算至2019年11月27日止，即9200元（2300元/月×4个月）。本院已驳回原告请求返还保证金的主张，该保证金足以弥补被告因原告逾期支付租金、管理费所致的违约损失，故本院对被告的违约金主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈少峰返还订金5000元及利息（利息计算方法：从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）；二、被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈少峰返还入场费25000元及利息（利息计算方法：从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）；三、原告（反诉被告）陈少峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司支付租金、管理费9200元；四、驳回原告（反诉被告）陈少峰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取400元[原告（反诉被告）陈少峰已预交]，由原告（反诉被告）陈少峰负担300元，被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司负担100元；反诉案件受理费减半收取25元[被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司已预交]，由原告（反诉被告）陈少峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二〇年五月六日书记员  冯秋莹