湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1150号原告：徐静林，男，1986年10月22日出生，汉族，住所地武汉市新洲区。被告：吴帆，男，1987年9月28日出生，汉族，住所地湖北省大冶市。原告徐静林与被告吴帆房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐静林、被告吴帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐静林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的商业租赁合同；2.判令被告向原告返还已支付2020年1月23日至2020年2月15日期间的房屋租金14567元；3.判令被告向原告返还租房押金50000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月2日，原被告双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定：被告将其位于武汉市洪山区和平乡大洲村钢洲花园4号楼4号1楼门面出租给原告使用，每月租金为19000元，每季度支付一次，租赁期限2019年3月27日至2022年3月26日止，同时约定原告向被告交纳押金50000元。合同签订后，原告按照双方约定向被告支付了租金和押金。后武汉市因发生新冠××疫情于2020年1月23日开始进行封城和商业管控，导致原告无法正常经营。原告因疫情影响无法经营，货物积压经济损失极其严重，原告在疫情期间多次与被告协商合同相关事宜，但被告一直借故拖延，拒绝协商。原告受新冠××疫情影响，无法开门营业，双方签订合同的根本目的无法实现，同时又因疫情管控措施给原告造成巨大经济损失，导致原被告双方无法继续履行合同。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定提起诉讼，望法院判如所请。被告吴帆辩称，第一，案涉租赁合同实际上因原告搬离已自动解除。第二，原告主张退还14567元租金没有依据，被告提交的证据显示虽然受疫情影响，原告餐厅每个月仍在正常营业且还有盈利，不存在为了生存而做继续经营，14567元租金是属于正常的交房租。若按照合同约定计算至4月底，徐静林还应支付剩余租金24200元，水电费也有几千元没有结清。第三，押金5万元不应退还，根据原被告之间的《门面租赁合同》约定，原告提前终止合同构成违约，且2020年1-4月租金未按合同约定支付，因此原告主张退还押金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月2日，徐静林与吴帆双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定：吴帆将其位于武汉市洪山区和平乡大洲村钢洲花园4号楼4号1楼门面出租给徐静林使用，门面房屋面积约210平方米，每月租金为19000元，每季度支付一次，租赁期限2019年3月27日至2022年3月26日止，同时约定徐静林向吴帆交纳押金50000元。合同签订后，徐静林按合同约定向吴帆交纳了押金50000元，同时进场装修并开展餐饮经营。合同履行中，双方对房屋租金支付方式进行了变更，即由按季度支付变为每月27日支付下月租金。2020年1月3日，徐静林向吴帆交纳了2020年1月的部分租金，后因发生新冠××疫情，徐静林采取隔天支付1000元租金的方式交纳租金，4月6日至4月21期间没有交纳租金，4月22日和23日分别交纳租金500元，经庭审双方当事人确认，2020年1月至4月期间，徐静林共向吴帆分批交纳租金32800元。2020年4月25日，吴帆因徐静林未能按约交纳租金，同时双方也未就此达成一致意见，便将案涉门面大门上锁，同时通知徐静林四天内搬离。4月28日，徐静林将其所有物品从案涉房屋门面搬离。另查明，2020年5月8日，吴帆与案外第三人就案涉房屋签订了房屋租赁合同。还查明，根据庭审双方当事人的陈述，案涉房屋系吴帆向其实际产权人承租，然后再由吴帆向徐静林转租，实际产权人对转租事宜知情且同意。本院认为，吴帆将其承租的案涉房屋转租给徐静林系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，双方2019年3月2日签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》是否已经解除；2.徐静林是否存在违约行为，徐静林要求退还合同押金50000元和2020年1月23日至2月15日期间的房屋租金14567元是否应该支持。关于案涉《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。根据审理查明的事实，徐静林未按照合同约定和双方协商后的租金支付方式交纳房租，吴帆作为出租人在2020年4月25日将案涉房屋门面的大门上锁，并通知徐静林搬离，徐静林在2020年4月28日也实际将其所有物品搬离案涉房屋，且徐静林也起诉要求解除案涉租赁合同，同时吴帆在庭审辩论中明确表示案涉租赁合同已因徐静林的搬离自动解除。据此，双方当事人对解除案涉《房屋租赁合同》均没有异议，对此本院予以确认。关于徐静林是否存在违约以及案涉50000元押金和租金14567元是否应该退还的问题。根据案涉《房屋租赁合同》约定，每月27日支付下月房屋租金，2020年1月租金徐静林未按约定时间进行支付，在实施疫情防控措施后，双方经协商采取隔天支付租金1000元的方式付款，但在2020年4月6至4月22日期间，徐静林亦未按协商后的方式支付租金。以上事实可以证明徐静林存在未按照约定向吴帆支付租金的义务，其行为构成违约，应承担违约责任。徐静林称受新冠××疫情影响，其经营活动受到巨大影响，要求退还14567元租金。本院认为，徐静林与吴帆存在房屋租赁关系，其有支付租金的义务，同时根据审理查明的事实，疫情管控措施实施期间，其门店仍有营业，即使存在经营困难的情形，也不能成为要求退还租金的理由，其该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对徐静林要求退还押金50000元的请求，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，50000元押金系双方当事人事先约定的违约金，徐静林虽存在违约行为应承担违约责任，但其主张该违约金过高，要求予以调减。根据审理查明的事实，徐静林未按期支付租金确实受到了实施疫情管控措施的影响，同时庭审中吴帆也承认目前案涉房屋已与案外人签订租赁合同，但需要待案外人办理的相关审批手续通过后才能收取租金，同时表示对徐静林差欠租金和水电费也不再主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据案件实际情况，结合2020年1月至4月的租金支付情况、当事人的过错程度、案涉房屋的转租事实以及当事人的实际损失等因素，对当事人约定的50000元违约金酌情调整为25000元，即吴帆须向徐静林退还押金25000元。综上所述，对徐静林的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告徐静林与被告吴帆2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、被告吴帆于本判决生效之日起十日内向原告徐静林退还押金25000元；三、驳回原告徐静林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取707元（原告徐静林已预交），由原告徐静林负担494.5元，被告吴帆负担212.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  冉超二〇二〇年五月二十三日书记员  林静附相关法条1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。