四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初2077号 原告：徐林，男，汉族，1990年9月16日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：牟丹，重庆瀛永律师事务所律师。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区南溪街道文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，职务：总经理。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 原告徐林与被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐林的委托诉讼代理人牟丹，被告鑫宇房产的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐林向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告鑫宇房产支付原告徐林绿化补偿款11023.19元；2、请求法院依法判令被告鑫宇房产支付原告徐林逾期交房违约金1906.71元（从2016年1月1日起至2016年2月1日止，以本金297924元为基数，按每日万分之二为标准计算逾期交房违约金）；3、请求法院依法判令被告鑫宇房产支付原告徐林逾期办理产权证的违约金，自2018年1月1日起以297924元为基数，每日按万分之0.5计算至实际办理产权转移登记之日止，并为原告办理房屋产权转移登记；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项和第二项诉讼请求变更为：请求法院依法判令被告鑫宇房产按照会议纪要内容支付原告徐林包括绿化、厕所、Ｃ区电梯、延期交房、节能保温等一揽子问题的补偿款11023.19元。事实及理由：2015年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于宜宾市南溪区，暂定名为“鑫宇钻石城”的商品房，房屋售价为297924元；2、被告应当在2015年12月31日前向原告交付商品房，逾期交房在60日内的被告应当自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付总房款的万分之二的违约金；3、被告应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因被告原因未取得权属证明被告应按日向原告支付已付总房款万分之0.5的违约金；4、如因被告原因原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的合同继续履行，被告按日向原告支付已付总房款万分之0.5的违约金直至办好转移登记。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付全部购房款，但被告未按约定按期交房，截止原告起诉之日被告仍未按合同约定为原告办理房屋产权转移登记。且实际接房后，物业内的绿化面积远低于被告出售商品房时承诺的绿化面积。综上，被告的行为已经违反合同约定，请法院支付原告的全部诉讼请求。 被告鑫宇房产辩称：一、针对原告徐林要求被告鑫宇房产支付绿化补偿款的请求答辩如下，根据《物权法》的相关规定，业主就共有部分主张权利，必须由三分之二以上的业主共同诉讼，或者三分之二以上的业主签字确认，原告以个人要求绿化补偿款显然主体不适格；二、被告鑫宇房产存在逾期办证的违约行为是事实，但原告计算违约金的起算时间点有误。原告于2016年2月10日接房，那么违约金的时间应当从2018年2月11起算，其次被告鑫宇房产就办证所需的产调信息于2019年2月1日发函通知原告提供，但原告直至2019年7月31日才提供相应产调信息，迟交产调信息是原告自身原因，因此，这段时间的违约金应当予以扣减。针对原告起诉的逾期交房违约金不应得到支持，因为被告鑫宇房产按照约定通知原告最迟在2015年12月31日交房，但由于原告自身原因未按时接房，被告不存在逾期交房的违约行为，该项诉讼请求依法不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院依法进行了审查。 本院经审理认定事实如下：2015年2月17日，原告徐林作为买受人与被告（出卖人）鑫宇房产签订了合同编号为：XX号的《商品房买卖合同》，约定：商品房的基本情况：座落于鑫宇钻石城成套住宅；建筑面积共90.28平方米，套内建筑面积70.76平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米人民币4210.34元，总价款为297924元；第十一条交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任：出卖人未按照合同约定的期间和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金；（二）转移登记：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税（费）、专项维修基金、办证手续费、登记费以及按合同约定应该由买受人交纳其他费用、未及时按约定前来办理交房手续、未及时提供办理房屋权属登记所需的全部资料、未按通知时间履行办理产权签字手续等配合义务，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间作相应顺延且不承担任何违约责任”。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部房款297924元、契税5958元、维修基金7448元、办证费用113元。 2015年12月14日被告鑫宇房产公司在《宜宾日报》上发布交房通知书，通知“鑫宇.钻石城”业主于2015年12月24日-2015年12月26日期间到“鑫宇.钻石城”项目现场接待中心办理（住宅）交房手续。2016年2月10日，原告徐林至被告处办理了正式接房手续，并在交房程序表中签字捺印。2019年1月2日，被告发出《关于配合办理房屋产权证的函》，并通过中国邮政快递向原告邮寄上述函件。根据被告在邮政快递公司处打印的邮寄清单显示，原告徐林的签收时间为2019年1月4日。2019年7月31日，原告徐林向被告交付房产信息证明材料，并在交接表中签字捺印。2019年9月26日，原告徐林的房屋不动产权证正式办理完毕。 2016年10月21日，在宜宾市南溪区住建局（以下简称南溪住建局）主持下，召开由“鑫宇.钻石城”业主代表、鑫宇房产代表共同参与的（钻石城遗留问题一揽子解决补偿方案）钻石城业主代表协商会，形成了钻石城业主代表会议纪要：一、经过算账核对明细为：包括绿化、C区电梯问题、厕所问题、延期交房问题、节能保温问题等问题测算出来为每100万元购房款应补偿为1.653元；二、经过协商，且业主均充分知晓鑫宇钻石城现状，开发商鑫宇公司愿意一揽子解决包括但不限于以上问题的所有有关钻石城项目的问题，即每100万元购房款增加补偿款2.047万元，即按照每100万元购房款补偿3.7万元结算；三、补偿后，业主不得再以商品房买卖合同向开发商通过诉讼、信访等方式主张任何权利，但关于办理两证的问题，从业主接房办理相关接房手续后计算两年，如果开发商未能在两年内办证（房权证、土地证），依旧要按照合同的违约责任赔付；四、本协商仅作为协商之用途，包括但不限于今天协商的业主代表均不能以今天的协商结果为证据通过信访、起诉的方式主张任何权利。本次协商会形成了《钻石城业主代表协商会议纪要》，业主代表、鑫宇房产代表、住建局代表在上述会议纪要中签字按印表示认可该纪要内容。经本院核实，在会议纪要中作为业主代表签字的人员，均系未经过本院原告在内的业主授权的人员，且签字的业主代表也不是经过合法程序经业主或业主委员会正式选举的代表。原告在庭审中表示，其认可会议纪要的效力，愿意按照会议纪要的约定行使权利、履行义务。被告鑫宇房产在庭审中表示，会议纪要的内容仅仅是其公司与业主针对鑫宇钻石城小区的一揽子问题达成的初步协商意向，实际上只是一个磋商阶段的纪要，会议纪要不是最终补偿依据，也不是业主主张权利的依据，因此鑫宇房产在庭审中不认可会议纪要的效力。 另查明，针对会议纪要中的一揽子问题，是鑫宇公司与部分业主针对钻石城小区存在的系列问题进行的总体谈判。被告鑫宇房产在诉讼中表示其不能确定在会议纪要中签字的业主代表是否具备一揽子问题中的所有项目，但也不能举证证明签字的业主代表具备一揽子问题中的所有项目。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，本院依法予以认定。 本案原、被告争议的焦点为：一、被告是否应当向原告支付一揽子问题的补偿款，应当如何承担一揽子问题的补偿款；二、被告是否应当向原告支付逾期办理转移登记的违约金，应当如何计算上述违约金。 针对争议焦点一，即关于被告是否应当向原告支付一揽子问题的补偿款，应当如何承担一揽子问题的补偿款。本院认为，针对绿化、厕所、C区电梯、延期交房、节能保温等一揽子问题，被告鑫宇房产与部分小区业主进行了协商，并签订了相关会议纪要。会议纪要的内容，可以充分印证被告鑫宇房产在上述一揽子问题中确实存在瑕疵的事实，而且上述问题并非仅仅只涉及商铺业主。基于鑫宇房产在一揽子问题中的瑕疵，原告徐林作为小区住房业主，虽然既没有参与会议协商，也没有与被告达成关于一揽子问题的书面约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。被告鑫宇房产作为本案出售房屋的开发商，也与原告徐林签订了《商品房买卖合同》。被告对其销售的楼盘，应当对小区的绿化、电梯、厕所、节能保温等一揽子问题尽到合理规划、合理修建的附随义务。这是根据诚实信用原则所应履行的附随义务。现被告针对一揽子问题均存在瑕疵，说明其未尽到合同的上述附随义务，原告有权向被告主张合同权利。在会议纪要中签字的业主代表并非经过钻石城小区业主正式授权，也未经过原告徐林本人的签字确认，从合同相对性而言，会议纪要对本案原、被告不具备合同的约束力。但本案原告是针对会议纪要内容中的一揽子问题提起的诉讼，且被告针对一揽子问题也确实存在瑕疵。因此对于补偿款的计算方式，本院认为可以根据实际情况，参照会议纪要中对一揽子问题的补偿计算方法，即按照购房款的3.7%进行计算。虽然一揽子问题涉及众多项目，但被告不能举证证明签字的业主代表均具备一揽子问题的每一个项目，依法应当承担举证不能的法律后果。从会议纪要对一揽子问题的意思表示，应当认定为只要具备一揽子问题中的部分项目，即可以按照购房款3.7%的标准进行补偿。因此，原告要求被告向其支付一揽子问题补偿款11023.19元（即297924元×3.7%）的诉讼请求，依法应当得到支持。 针对争议焦点二，即关于被告是否应当向原告支付逾期办理转移登记的违约金的问题，应当如何计算上述违约金。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于“转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记”的约定以及《钻石城业主代表会议纪要》的记载“关于办理两证的问题，从业主接房办理相关接房手续后计算两年，如果开发商未能在两年内办证（房权证、土地证），依旧要按照合同的违约责任赔付”，本院依法认定被告应当在交房后两年内办证（房权证、土地证）。本案的交房时间为2016年2月10日，因此逾期办证违约金按照合同约定应从2018年2月10日起计算，并按照合同约定已付总房款万分之零点五，按日向原告支付。同时，办理产权转移登记证明，属于原、被告双方互相配合的一个合同权利义务，原告应当向被告提交办理产权证明所需的相关材料。本案中，原告于2019年1月4日签收了被告向其邮寄的《关于配合办理房屋产权证的函》。原告在收到被告邮寄的函件后，就应当积极按照要求主动提交相应产调信息材料用以办理转移登记。原告未及时提供办理房屋权属登记所需的资料，属于双方合同约定的免除被告承担逾期办证违约责任的条件之一。但被告在上述函件中未给予原告合理的提交材料期限，本院酌情认定原告应当从2019年1月4日收到函件之日起一个月内向被告提交办证所需材料。因此，本案原告应当在2019年2月3日前向被告提交办证材料。从2019年2月4日起至2019年7月31日原告实际提交办证材料之日止的期间，属于因原告自身原因未提交办证所需材料的情况，该期间被告不应承担逾期办证的违约责任。结合以上认定，原告起诉的逾期办证违约金应当从2018年2月10日逾期之日起计算至2019年9月26日实际办理产权登记之日止，并扣除2019年2月4日起至2019年7月31日止的违约金，违约金应当以购房款总额297924元为基数，按日利率万分之零点五为标准进行计算。故逾期办证违约金应当为6092.55元。此外，本案原告的产权证明目前已经登记办理完毕，被告的办证义务已经完成，因此对原告要求被告办理房屋产权转移登记的诉讼请求于法无据，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐林支付包括绿化、厕所、C区电梯、延期交房、节能保温等一揽子问题的补偿款11023.19元； 二、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐林支付逾期办证违约金6092.55元； 三、驳回原告徐林的其他诉讼请求。 案件受理费124元，由原告徐林负担24元，被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （具体法律条文详见附页） 审 判 长  陈希 人民陪审员  尹华 人民陪审员  张锐 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  李棚 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条第一款第一项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。