广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1167号上诉人（原审原告）：冯沃大，男，1957年6月25日出生，汉族，住广东省台山市*************。公民身份号码：440************312。委托诉讼代理人：谭励君，广东志信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓君如，女，1994年5月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区盛华苑**之二1002。公民身份号码：440************326。第三人：台山驰翔制衣厂有限公司，住所地：台山市*********。法定代表人：林某1。上诉人冯沃大因与被上诉人邓君如及原审第三人台山驰翔制衣厂有限公司（以下简称“驰翔公司”）案外人执行异议之诉一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯沃大上诉请求：1、撤销台山市人民法院（2019）粤0781民初2363号民事判决，改判停止对位于广东省台山市*****298号501房、502房的强制执行及解除对上述房屋的查封拍卖措施。2、本案诉讼费由邓君如承担。事实与理由：一、本案所涉标的物的买卖行为，冯沃大与原审第三人在人民法院查封前，确已签订合法、有效的书面合同。1、案外人台山市英达利企业集团股份有限公司（以下简称台山英达利公司）持广东省台山纺织品进出口公司（以下简称台山纺织品公司）的授权委托书，于1995年3月4日与冯沃大签订《房屋交易合同》，出售台山市*************、502房予冯沃大及收取冯沃大房屋交易款206741.6元，其行为构成法律上的表见代理，前述《房屋交易合同》合法有效。根据工商登记资料显示，第三人驰翔公司是由台山纺织品公司（占70%股份）与香港驰翔有限公司（占30%股份）共同投资并经批准于1993年8月11日设立的中外合资经营企业。台山纺织品公司的法定代表人黄立新兼任第三人驰翔公司的董事长及法定代表人，注册办公地址为台城桥湖路298号501房、502房。后于是96年11月10日变更林某1为董事长及法定代表人，但黄立新仍任第三人副董事长。由此可见，依当时的社会环境及政府信息公示程度较低的客观实际，冯沃大有理由相信涉案标的为台山纺织品公司所有并有权处置该房屋。故案外人台山英达利公司持台山纺织品公司的授权委托书，将涉案房屋卖以冯沃大的行为属表见代理，依法第三人应承担相应民事责任。2、第三人对冯沃大购买及占有使用其所有涉案房屋的行为存在默认的法律事实，该房屋的交易因属第三人真实意思表示而有效。由上述可知，涉案房屋原为第三人的注册办公地址，于95年才迁移致旁边的桥湖路288号。冯沃大于95年3月4日签订房屋交易合同且支付部分房价款后便占有、使用该房屋至今已有24年，同时冯沃大一家人的户口亦迁移至涉案房屋处。另外，第三人的法定代表人兼董事长黄立新，同时又是台山纺织品公司的法定代表人，即便第三人变更董事长兼法定代表人为林某1，但黄立新仍任第三人副董事长。故此，第三人对其将涉案房屋出售予冯沃大的事实是明知的，在长达二十四年之久没有异议，足可以推定其对其将涉案房屋卖以冯沃大的行为给以默认。3、由于第三人承担担保责任而负债于中国银行台山支行，自2002年始已被申请强制执行，历经十七年之久仍没查封、处分拍卖涉案房屋，皆因债权人中国银行台山支行以及第三人均清楚且确认涉案房屋早已出售予冯沃大而非第三人所有的客观事实。由此可见，冯沃大对于涉案房，在人民法院查封前早己签订合法的书面合同并合法占有该不动产，同时在二十多年前己全部支付房价款。二、台山市*************、502房未办理产权登记过户并非冯沃大的过错。涉案房屋交易完成后，虽然冯沃大多次向其股东台山纺织品公司及代理人催促办理产权变更登记手续，但第三人虽为中外合资企业，限于当时的社会环境，该企业管理人浮于事，企业公章常常不在大陆办事处，加上2001后企业经营不善，有关公司公章及涉案房屋产权证原件下落不明，导致本案房屋产权登记过户手续更是无法办理，故冯沃大对此不存在过错。因而冯沃大对涉案房屋提出执行异议完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。三、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣压、冻结财产的规定》第十七条规定为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣压、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣压、冻结。依前述规定，再结合冯沃大对涉案房屋的实际占有二十四年之久以及全部支付房价款等客观情况，一审法院不应对涉案房屋进行查封及拍卖。四、冯沃大所购买的涉案房屋属于住宅而非商业用途且二十四年来一直居住、生活于此，又并无其他居所。相反，邓君如并非原债权人，而是通过多次债权转让才取得对第三人享有债权。因此，从债权的性质及社会效果方面看，冯沃大的生存权以及对涉案房屋的居住权远比邓君如的债权更应受到法律的优先保护。另补充：驰翔公司出售涉案房屋予冯沃大是其真实意思的表示，主要体现在签订房屋买卖合同时存在表见代理的法律事实，另外涉案房屋作为驰翔公司的办公以及注册地址，在该房屋于1995年3月4日交付冯沃大，冯沃大至今24年当中驰翔公司均无异议，存在法律上对涉案房屋买卖行为的默认，所以冯沃大买受涉案房屋确实在本案人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，另外由于驰翔公司管理问题，并且在2001年时已经申请停业，有关印章均由境外人员掌握，所以未曾办理相关的产权变更过户手续，故此冯沃大对产权变更过户不存在过错。冯沃大完全符合最高人民法院相关的司法解释，本案涉案房屋理应提前执行。邓君如辩称，台山纺织品公司出售驰翔公司名下位于台山市**********、502房屋的行为，应属于无权处分，并非冯沃大辩称的表见代理。1、据查表见代理的法条最早出现在1999年10月1日实施的合同法，本案《房屋交易合同》是在1995年3月4日签订的，那么当时的行为应当按照当时人对法律的理解来判断，也就是说，在本案签订时各方当事人都不具有表见代理的概念，应明知是否与权利人签订合同是判断处分行为效力的依据，而本案中台山纺织品公司并不是权利人，也没有代理权，根据当时人们对法律的理解来判断，台山纺织品公司出售他人房屋的行为就是无权处分。2、黄立新并未出现在任何一份书面协议中。驰翔公司和台山纺织品公司是相互独立的法人组织，且黄立新并未在任何一份交易文件中出现；而且，根据当时信息公开较为闭塞的情况来看，冯沃大在签订合同时并不了解法人组织结构，也不了解任职人员的情况，因此，黄立新兼任的情况在当时不能作为表见代理的依据。3、据冯沃大提供的资料里，在95年房屋交易的过程中台山纺织品公司出具了一份《授权委托书》，因此，冯沃大及各方当事人是具有一定法律意识，因此在当时没有表见代理概念的情况下，未让权利人驰翔公司出具《委托书》，冯沃大显然存在主观恶意或者过失；根据民法总则对表见代理的规定，表见代理的相对人在主观上必须是善意、无过失的。根据上述三点的分析，即便是按照现行法律来判断本案表见代理的构成，冯沃大也存在明显的过失，不能认定为表见代理。因此，冯沃大与驰翔公司至今并来达成任何有效合法的书面房屋买卖合同。二、驰翔公司一直正常经营，并且多次在工商管理部门备案，证明其公章在国内使用频繁，而上述《房屋交易合同》签订后至今已有24年，冯沃大一直未积极办理房屋过户手续，亦未能提供足够证据证明非因其本身原因导致过户手续未能及时办理的事实，显然其自身存在重大过失。换言之，冯沃大多年未能办理房产证，既不要求退款又未提起民事诉讼维权，实属个人主观上的过错，且不排除冯沃大明知权利瑕疵而怠于申请过户的可能。三、冯沃大提出驰翔公司默认的主张，没有事实和法律依据，对于无权处分行为，是要得到权利人明确的追认，那么合同才可约束到权利人，未明确表示是不能构成默认的，且本案中，也许冯沃大向驰翔公司提出过过户，而驰翔公司始终不与其进行过户，也是对合同不予追认的表现。综上所述，冯沃大的上诉理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能以此排除台山市***************、502房的查封和处置。驰翔公司二审没作答辩。冯沃大向一审法院起诉请求：1．判令停止对位于台山市************、502房的强制执行，并解除对前述房屋的查封拍卖措施；2.判令本案诉讼费由被告邓君如承担。一审法院认定的事实：驰翔公司为1993年8月11日登记成立的企业法人，股东为台山纺织品公司与香港驰翔有限公司，1996年3月7日，驰翔公司的股东变更为台山纺织品公司与香港金顺有限公司。位于台山市************、502房的房屋自1994年12月12日起至今一直登记在驰翔公司名下。1995年1月10日，台山纺织品公司出具《授权委托书》，内容为：“坐落于台山市*************、502房的房屋权属是我司开办的驰翔公司所有，现特别授权委托英达利公司出卖上述房屋，并委托英达利饼干厂代收房款……”。1995年3月4日，冯沃大与英达利公司签订《房屋交易合同》，约定英达利公司以总价206741.6元向冯沃大出卖涉案房屋，并约定冯沃大在签订该合同当日交付首期房款10万元后，英达利公司即将涉案房屋交冯沃大使用。冯沃大于1995年3月4日向英达利饼干厂交付了首期房款10万元，并于1996年6月18日向英达利饼干厂交付了剩余房款及逾期违约金共125955.1元。冯沃大交清全部房款后，一直未办理涉案房屋的过户手续。2001年6月13日，一审法院作出（2001）台法经初字第573号《民事调解书》，确定案外人广东台山常球纺织有限公司应于2001年6月11日起至2004年6月11日分期向案外人中国银行台山支行偿还借款本金共650万元及利息，驰翔公司对此负连带清偿责任。该调解书生效后，因广东台山常球纺织有限公司、驰翔公司未能履行义务，中国银行台山支行向一审法院申请强制执行[执行案号：（2002）台法执字第250号]。执行过程中，涉案债权经多次转让，后转让给邓君如，一审法院于2017年11月27日作出执行裁定，变更邓君如为该执行案件的申请执行人。一审法院于2018年7月18日以（2018）粤0781执恢1286号执行裁定查封涉案房屋。2019年5月22日，冯沃大向一审法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封手续。一审法院于2019年5月23日作出《执行裁定书》，并于同年5月28日送达冯沃大。冯沃大于同年6月10日通过网上立案的方式向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故同时符合前述规定中的四个条件者，可排除执行。本案中，原告冯沃大主张其购买了案涉房屋，但其并未举证证明其与案涉房屋的权属人驰翔公司签订了合法有效的书面买卖合同。另外，冯沃大于1996年6月18日前已将全部房款付清，但至今23年的时间，其一直未积极办理房屋过户手续，亦未能提供足够证据证明非其自身原因导致过户手续未及时办理的事实。为此，冯沃大请求解除对位于台山市************、502房的房屋的查封，理据不足，依法应予驳回。至于邓君如答辩称冯沃大未在法定期限内提出执行异议之诉的意见，因冯沃大于2019年5月28日收到《执行裁定书》，并于同年6月10日通过网上立案的方式向本院提出诉讼，未超出法律规定的15天起诉期间。为此，邓君如的上述意见，一审法院不予认可。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回冯沃大的诉讼请求。一审案件受理费4401.11元（已由冯沃大预交），由冯沃大负担。二审中，当事人没有提交证据。经二审审理，二审法院依法确认一审法院所查明的事实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：冯沃大对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案证据及当事人陈述，台山英达利公司基于持有驰翔公司70%股权的台山纺织品公司的授权，于1995年3月4日与冯沃大就涉案房屋签订《房屋交易合同》，约定由冯沃大以206741.6元的价格购买涉案房屋，并实际由冯沃大在1995年至1996年间分三笔付清购房款，冯沃大在购买房屋后居住至今。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，虽然《房屋交易合同》并非由冯沃大与驰翔公司签订，但基于委托代理关系以及股权比例，该房屋买卖得到了持股比例足以决定驰翔公司重大事项的股东台山纺织品公司同意，，且该房屋属驰翔公司当时的登记住所地，结合驰翔公司随后变更登记住所地及冯沃大在购房后长期在此居住而驰翔公司没有提出异议的情况亦足以反映该买卖得到驰翔公司的认可，故应认定冯沃大符合上述规定的第一、二、三种情形。至于是否因冯沃大的自身原因未办理过户登记的问题，按《房屋交易合同》的约定，台山纺织品公司作为委托人应在收齐购房款后立即办理房屋所有权转移登记手续，，而驰翔公司仅在此后变更了登记住所地，但并无证据证明其履行了上述合同义务或冯沃大不予配合。因本案未能证实存在上述未办理所有权变更登记的应归责于冯沃大的情况，且冯沃大在付清购房款并实际入住后不关注房屋权属变更亦不合常理，冯沃大称系因驰翔公司公章被公司股东带走不予配合办证并且此后出现经营异常所致较为可信，故不能认定系因冯沃大自身原因未办理过户登记。综合上述理由，本院认为冯沃大提出的执行异议符合上述规定，其请求停止执行涉案房屋应予支持。综上所述，冯沃大的上诉请求成立。一审判决认定事实不清，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初2363号民事判决；二、不得执行台山市*************、502房。一审案件受理费4401.11元（冯沃大已预交），由邓君如负担。冯沃大预交的一审案件受理费4401.11元由一审法院予以退还，邓君如应向一审法院补缴一审案件受理费4401.11元。二审案件受理费4401.11元（冯沃大已预交），由邓君如负担。冯沃大预交的二审案件受理费4401.11元由本院予以退还，邓君如应向本院补缴二审案件受理费4401.11元。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 黎景欣审 判 员 刘邦中二〇二〇年五月二十六日法官助理 刘亚龙书 记 员 梁闪云