江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初6338号原告：盐城幼儿师范高等专科学校，住所在盐城市学海路**。法定代表人：姜统华，该学校校长。委托诉讼代理人：刘军，江苏汇建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣伟，江苏汇建律师事务所律师。被告：邓迎庆，女，1969年9月30日生，汉族，居民，，住阜宁县委托诉讼代理人：熊良志,江苏鑫诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：严凤生，江苏鑫诚律师事务所律师。原告盐城幼儿师范高等专科学校（以下简称盐城幼儿师范学校）与被告邓迎庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，经审理于2019年6月26日作出（2019）苏0923民初586号民事裁定书，裁定驳回原告盐城幼儿师范学校的起诉，原告盐城幼儿师范学校不服该裁定，在法定期限内向盐城市中级人民法院提起上诉。盐城市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）苏09民终3782号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）苏0923民初586号民事裁定书，并指令本院审理。本院于2019年10月14日对该案再次立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，分别于2020年5月7日、5月27日公开开庭进行了审理。原告盐城幼儿师范学校法定代表人姜统华的委托诉讼代理人刘军、张荣伟，被告邓迎庆及其委托诉讼代理人熊良志、严凤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城幼儿师范学校向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即让出租用原告所有的位于阜宁县东侧从北到南第6间(面朝西)房屋；2.判决被告支付差欠原告的房租54000元（从2015年11月20日起至2018年11月19日止，按照合同约定的每年租金18000元计算)，并按每年租金18000元的标准支付房屋占用费，从2018年11月20日起至实际迁让之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告盐城幼儿师范学校将上述第一、二项诉讼请求变更为：请求判决被告支付差欠原告的房租54000元（从2015年11月20日起至2018年11月19日止，按照合同约定的每年租金18000元计算)，并从2018年11月20日起至2019年9月20日止按照每年租金18000元计算占有房屋使用费。事实与理由：为盘活国有资产，原告盐城幼儿师范学校将位于阜宁县东侧从北到南第6间(面朝西)房屋出租给被告邓迎庆使用，并分别于2014年10月10日、2015年9月14日与被告邓迎庆签订了房屋租赁协议两份，上述两份协议签订后，被告邓迎庆都依约支付了租金。但在2015年11月19日合同到期后，被告邓迎庆仍一直占用案涉门市。2016年11月8日，阜宁高等师范校办产业有限公司召开承租户会议，要求被告邓迎庆等相关承租户向学校移交门市房。2017年11月18日，原告的工作人员到被告邓迎庆经营的门市要求其交纳房租，后又在2017年11月18日、2018年11月10日分别到被告邓迎庆门市送达催交房租的通知，但门市已经上锁。2018年11月10日还向被告邓迎庆发送了短信，要求其交纳房租。2019年1月3日，原告工作人员又至被告邓迎庆经营的门市送达催交通知，发现门市内有被告的财物，还挂有“出租或转让158××××****”的字样的牌子。2019年9月20日，原告自行打开邓迎庆所租赁门市房的门锁，收回门市房。原告认为从2015年11月20日至2018年11月19日期间，被告邓迎庆一直经营和占用案涉门市，故要求其支付租金。又因2018年11月20日至2019年9月20日占用期不足一年，故仅要求其支付该期间内的占用费。现原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告邓迎庆辩称，2013年12月底，被告邓迎庆从其他人手中转租了案涉门市，并支付了租金15000元，其中4000元是押金，剩余的11000元支付给了原承租人。承租该房屋后，被告邓迎庆做了一年多的生意。2016年11月8日，原告要求收回案涉门市，被告邓迎庆与学校商量，如其退还了案涉门市，原告盐城幼儿师范学校要少收其半年的房租。2017年农历正月十五后，被告邓迎庆便离开了案涉门市，不再使用该门市，门市内的财物非其本人所有。原告提供的2017年11月18日照片上的人也不是被告邓迎庆。原告应当及时收回门市，但原告盐城幼儿师范学校也一直未有人过问此事，所以对扩大部分的损失被告不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月10日，被告邓迎庆与阜宁高等师范校办产业有限公司签订了《房屋租赁协议》1份，约定由阜宁高等师范校办产业有限公司将阜师东路东侧阜师门市由南向北第二十二间租赁给被告邓迎庆临时使用，租赁期限为一年即从2013年11月20日至2014年11月19日止，年租金为18000元。该协议签订后，被告邓迎庆向阜宁高等师范校办产业有限公司交纳了年租金18000元。2015年9月14日，被告邓迎庆与阜宁高等师范校办产业有限公司重新签订了《房屋租赁协议》1份，约定租赁的房屋仍为第一份协议约定的房屋，被告邓迎庆用于经营裤业生意，租赁期限为一年即自2014年11月20日至2015年11月19日止，年租金仍为18000元，该协议签订后，被告邓迎庆也依约交纳了房屋租金。同时，上述两份协议均约定被告邓迎庆在经营期内或经营结束不得转让经营，房屋租赁期满前一个月，阜宁高等师范校办产业有限公司进行公开招标下一年度的租赁经营权，被告邓迎庆租赁期满后，必须在两日内交出房屋。租赁期满后，被告邓迎庆未有向阜宁高等师范校办产业有限公司交还案涉门市。2016年11月8日，阜宁高等师范校办产业有限公司召开承租户会议，要求被告邓迎庆等相关承租户向学校移交门市房，但双方未能达成一致意见。2017年11月18日，原告盐城幼儿师范学校向包括邓迎庆在内的承租户发出通知，通知要求承租户及时交纳2015年11月20日至2017年11月19日的两年房租。2018年11月9日，原告盐城幼儿师范学校又向邓迎庆经营的98裤业门市发出通知，该通知要求邓迎庆2018年11月15日前将所欠2015年11月20日至2018年11月19日三年的房租交纳给原告。同时，原告盐城幼儿师范学校还通过短信的方式，向被告邓迎庆催要上述房租。2019年1月3日，原告盐城幼儿师范学校再次派人到案涉门市向被告邓迎庆送达催交房租通知，发现门市已上锁，室内挂有“出租或转让158××××****”的字样。经核实，该联系号码为邓迎庆使用的手机号码。另查明，阜宁县人民政府颁发的阜国用（97）字124号土地使用权证上载明江苏省阜宁师范学校为案涉土地的使用权人。阜宁高等师范校办产业有限公司成立于2000年3月17日，股东有周某、阜宁高等师范学校、孙某。后周某、孙某从该公司中退出，阜宁高等师范学校成为阜宁高等师范校办产业有限公司唯一股东。2016年1月7日，经江苏省人民政府研究批准，同意在盐城高等师范学校和阜宁高等师范学校基础上建立盐城幼儿师范高等专科学校即本案的原告，同时撤销盐城高等师范学校和阜宁高等师范学校建制。2018年8月29日，阜宁高等师范校办产业有限公司被注销登记。2019年10月18日，盐城市财政局向盐城幼儿师范高等专科学校发出盐财资复[2019]206号《关于将经营及闲置房产划转至盐城市国有资本运营发展有限公司集中统管的通知》，该通知中载明将盐城幼儿师范高等专科学校位于阜宁县的房产（面积913㎡），直接划拨给国发公司，要求盐城幼儿师范高等专科学校配合国发公司做好相关资产的移交工作。本院认为，本案的争议焦点为：被告邓迎庆是否应当向原告盐城幼儿师范学校支付房屋租金和房屋占有使用费。关于原告盐城幼儿师范学校要求被告邓迎庆支付房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据被告邓迎庆与阜宁高等师范校办产业有限公司于2015年9月14日重新签订的《房屋租赁协议》约定，租赁期满日为2015年11月19日。但在该租赁期满后直至2016年11月8日，被告邓迎庆仍然继续占用案涉门市，且阜宁高等师范校办产业有限公司亦未提出异议，在该期间内双方之间形成了不定期租赁合同关系，依照上述法律规定，双方此前签订的租赁合同继续有效，故被告邓迎庆应当按照上述租赁合同的约定，按照年租金18000元的标准支付其从2015年11月20日至2016年11月19日租用案涉门市的租金18000元。关于原告盐城幼儿师范学校要求被告邓迎庆支付房屋占有使用费的问题。被告邓迎庆辩称其在2017年农历正月十五后便离开了租赁的房屋，外出务工，未有再使用过该房屋，房屋内的财物亦非其本人所有，2017年11月18日照片上的人也非被告邓迎庆，原告盐城幼儿师范学校也应及时收回门市，故该扩大部分的损失被告邓迎庆不应承担责任。根据本院查明的事实，2016年11月8日，阜宁高等师范校办产业有限公司召开承租户会议，要求被告邓迎庆等相关承租户向学校移交门市房，即表明阜宁高等师范校办产业有限公司以召开会议的方式口头通知被告邓迎庆，要求与其解除不定期租赁合同关系，并派人于2017年11月18日到被告邓迎庆租赁的门市房送达催要租金的通知。2018年11月10日原告还通过短信方式要求被告邓迎庆支付租金。2019年1月3日，原告盐城幼儿师范学校再次派人上门催要房租，门市一直处于上锁关闭状态，并发现门市内挂有“出租或转让158××××****”的字样，经过核实，该手机号码为被告邓迎庆的联系号码。同时，经过本院的调查，证人倪某也证实，“门市是被告邓迎庆经营，已有两三年未经营，一直被邓迎庆锁着”。本院认为，虽然对原告盐城幼儿师范学校提供的照片上经营人是否为被告邓迎庆无法确认，但综合上述查明的事实，不影响本院对被告邓迎庆在租赁期满后一直占用案涉门市事实的认定。根据相关法律规定，租赁期满后，承租人应当及时将租赁物交还给出租人，被告邓迎庆在租赁期满后未主动交还所租赁的门市，后又将租赁的门市房锁住，应认定为被告邓迎庆对租赁物的实际占有，应当向承租人支付占有使用费。因被告邓迎庆在原审案件第一次开庭时即2019年5月16日已明确表示在原告发出收回出租门市通知后已不再使用该门市，原告盐城幼儿师范学校应当及时收回租赁物而没有收回，一直至2019年9月20日才收回，在此期间的损失属于原告盐城幼儿师范学校扩大所致，不应由被告邓迎庆承担，故对被告邓迎庆占用门市的时间应算至2019年5月16日。综上，被告邓迎庆应当支付从2016年11月19日至2019年5月16日期间占用案涉门市的费用。参照此前双方签订的租赁协议，按每年18000元支付租金的标准，被告邓迎庆应当支付原告盐城幼儿师范学校案涉门市占有使用费44778元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓迎庆应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告盐城幼儿师范高等专科学校门市租金18000元及占有使用费44778元，合计62778元；二、驳回原告盐城幼儿师范高等专科学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，由原告盐城幼儿师范高等专科学校负担156元，由被告邓迎庆负担1369元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张 益审 判 员  苏 兰人民陪审员  程树杰二〇二〇年五月二十九日法官 助理  刘 洁书 记 员  朱振源