山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终43号 上诉人（原审被告）：邰日升，男，1969年12月4日出生，汉族，居民，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：房金春，山东东曦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：山东泰山恒信开关集团有限公司，住所地泰安市新泰市高新技术开发区。 法定代表人：朱法磊，董事长。 委托诉讼代理人：刘继林，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：王院中，山东舜翔律师事务所律师。 原审被告：山东三陆置业集团有限公司，住所地山东省济南市天桥区江家池**。 法定代表人：杨立志，董事长。 上诉人邰日升因与被上诉人山东泰山恒信开关集团有限公司（以下简称恒信公司）、原审被告山东三陆置业集团有限公司（以下简称三陆公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邰日升上诉请求：一、撤销一审判决,查清事实重新改判或者将本案发回重审；二、本案费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一判决认定事实错误。一审法院认定上诉人对案涉房产并不享有足以排除执行的民事权益，属于认定事实错误。（一）在一审审理过程中,上诉人提交足够的证据证明涉案房产在2013年东营市中级人民法院查封涉案房产前合法占有了房产。三陆公司的证明、东营市中级人民法院解封涉案房产的卷宗资料、东营市中级人民法院的裁定书,济南历下区人民法院的裁定书均能证明涉案房产在查封前交付上诉人。涉案房产小区其他同期房产在一审法院的解封裁定也可以证明整个小区都是在2013年东营市中级人民法院查封前交付。因为三陆公司管理出现问题,交付房屋时没有完备的交付手续,仅出具了书面证明。但是被上诉人也没有提出相反证据推翻三陆公司交付房产的证明。所以应认定涉案房产交付证明是合法的,应予以认定。（二）物业费证明不能证明交付房产时间,因为小区不完善,2013年交房之后很长时间没有物业公司,直至2015年小区逐步完善后小区才有了物业公司。上诉人一直没有入住,所以没有缴纳物业费用,2016年装修入住,补缴了2015年的物业费用。2015年小区有了物业公司管理才开始收取物业费用,2015年收取物业费用与2013年交房没有任何关联。一审判决认定事实错误。（三）未进行物权登记是因为三陆公司在2013年时就已经管理混乱,包含涉案房产在内的大量售出房产没有进行网签登记,在2013年12月份在东营市中级人民法院被查封,紧接着济南历下区人民法院轮候查封,在这两个法院解封前又被一审法院轮候查封,不是上诉人不想网签,而是无法网签。在一审法院就被上诉人的执行提执行异议就有几十人,大量购房者都无法提交房款的银行凭证,但是其购买房产的事实都能够予以认定,大量房产都因为三陆公司的原因没有网签登记,所以上诉人提出涉案房产因为三陆公司的原因没有进行物权登记是真实可信的。一审判决以至今没有物权登记为由否定上诉人对涉案房产的民事权益属于事实认定错误。（四）涉案房产已经交付上诉人,房产现状出租给第三方,一审法院可以调查,不能因为没有交接手续就否认交付事实,现在在第三方使用之中,一审法院可以调查,或者要求上诉人提交其他证据。因此认定涉案房产未交付,不符合解封条件属于事实认定错误。一审认定涉案房产未进行物权登记,不符合善意取得的法定要件,属于适用法律错误。一审提交的证据中东营市中级人民法院的裁定书第一页中提到善意及上诉人在一审中提到善意,只是字面上的意思,并非物权法上的善意取得。上诉人没有主张涉案房产符合《物权法》一百零六条善意取得的法律规定，一审法院滥用法律，歪曲上诉人的意思。上诉人只是在强调上诉人没有与三陆公司恶意串通,帮助三陆公司逃避债务,其签订购房合同、占有涉案房产都是合法的、善意的,东营市中级人民法院的裁定书中虽然提到善意取得,但是也没有使用《物权法》一百零六条。《物权法》一百零六条关于善意取得适用的前提条件是无权处分人将不动产或者动产转让给受让人,所有权人有权追回。符合善意取得条件的,所有权属于受让人。在本案中,三陆公司是涉案房产的合法所有权人,根本不存在无权处分人将不动产转让给受让人的情形。所以涉案房产不应该套用《物权法》一百零六条的规定，法律前提不对,一审判决所得结论也不对。一审判决以此为依据不予解封也是错误的。三、上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。上诉人在2013年东营市中级人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同,并合法占有了该房产,并支付全部房款,因为三陆公司的原因没有办理网签。所以应予以网签。涉案房产完全符合该条规定,也符合第二十九条规定。涉案房产是上诉人唯一住房,并且上诉人已经支付了全部房款，应予以保护。上诉人也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。四、东营市中级人民法院作出的（2014）东民保字第2-1号民事裁定书、济南市历下区人民法院作出的（2014）历执字第694-5号执行裁定书。这两份裁定书均是上诉人在提出执行异议之后,认定上诉人对于涉案房产已经合法取得,予以解除查封。属于已经生效的法律文书,可以作为定案的主要证据使用,但是一审法院在没有任何有效证据材料的前提下置两份生效裁定于不顾,坚持继续执行涉案房产。一审法院为第三轮后查封人,在前面两个查封解封之后其查封才生效,如果没有前面认定涉案房产归上诉人所有予以解封,一审法院的查封根本无法生效,也无法得到执行。但是现在一审法院否认了前面两个法院生效的裁定,坚持继续执行,就形成了与前面的裁定书认定事实互相矛盾的法律文书。如果二审不改判,一审判决生效,就意味着前面的裁定认定涉案房产已经归上诉人所有是错误的,东营市中级人民法院和济南历下区人民法院就面临着国家赔偿。所以前面两个裁定和该案息息相关,应以前面两个裁定认定的事实作为定案依据。五、一审判决审理时间超过审限,程序违法。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律不当,请求二审法院查明事实,依法改判或者发回重审,维护上诉人的合法权益。 恒信公司答辩称，一审判决认定事实基本清楚,法律适用正确,上诉人的上诉理由不成立。第一、案涉房屋未能变更登记,故其所有权并未发生转移。上诉人并不享有其所有权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。由此,物权法明确规定了除法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载所有权人姓名,受让人才能取得包括所有权在内的不动产物权。而从本案查明的事实看,案涉商品房买卖合同未在房产管理部门登记,案涉房屋仍登记在被执行人三陆公司名下。在不动产登记未发生变更的情况下,案涉房屋物权变动并没有完成,上诉人不能成为物权法所指的房屋所有权人,不享有阻却执行的民事权益。第二、上诉人在房屋过户前仅享有请求转移标的物所有权的债权,并不享有优先利益。上诉人在完成对执行标的物的物权公示手续前,享有的仅是请求转移标的物所有权的债权,而申请执行人享有的是金钱债权,两者在性质上都是债权,不存在买受人优先利益的问题。第三、上诉人举证不足以证明其实际支付房屋价款且占有房屋,本身亦具有过错,不符合物权期待权保护条件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第二人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,上诉人不足以证明其在法院查封前实际占有案涉房屋和实际交付房屋价款,且较长时间内未采取任何措施,自身亦有过错,因而不符合上述规定的要求。第四、上诉人不构成善意取得,其取得案涉房屋所有权仍须公示登记在其名下方能实现。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案中,案涉房屋作为不动产若为上诉人善意取得,仍需进行登记。东营市中级人民法院等相关审判机关关于“善意取得”的描述或认定,与法律规定不符,其也不是最终的处理结果,不应作为上诉人主张其善意取得的依据。第五、案涉房产的执行如果导致商品房买卖合同客观上不能履行,上诉人有权依据商品房买卖合同向被执行人三陆公司主张相应的违约责任,但这不是上诉人阻却执行的理由。综上,一审法院判决结果公平公正,恳请贵院依法维持原审判决。 三陆公司未作答辩。 恒信公司向一审法院起诉请求：1.准予执行山东省泰安市中级人民法院（2014）泰商初字第118-1号民事裁定书查封的被告山东三陆置业集团有限公司名下坐落于领秀天成2号楼3单元701室房产；2.诉讼费由被告负担。 一审法院于2019年6月25日作出（2018）鲁09民初130号民事判决：准许执行山东省泰安市中级人民法院（2014）泰商初字第118-1号民事裁定书查封的被告山东三陆置业集团有限公司名下坐落于领秀天成2号楼3单元701室房产。案件受理费4750元，由被告邰日升负担。 二审中，上诉人邰日升提交下列证据：证据一、不动产登记信息查询表。来源于东营市不动产登记中心分中心，证明上诉人名下无不动产信息。证据二、东营市市区房屋网签备案信息，来源于东营市东营区房屋不动产中心，证明上诉人名下无房产网签记录，涉案房产是上诉人的唯一居住房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，同时也符合最高人民法院工作会议纪要第一百二十五条的规定应予以保护。证据三、山东三陆置业有限公司出具的证明一份。证明涉案房产在内的整个小区建设是滥尾楼工程，没有正常的交接手续，涉案房产在2013年10月交付，三陆公司之前的工作人员杨政签名盖章。证据四、东营市元亨物业有限公司出具的证明一份。证明物业公司在房产交房一年左右才开始进入该小区管理，小区交房时达不到入住条件，没有物业公司，该公司介入之后投入一部分资金后才有水、电等，才开始收取物业费的。一审判决书第七页中陈述被告已认可本案第一次庭审之后才入住的事实认定不清，与另一案件混淆了入住情况。 被上诉人恒信公司质证称：对证据一、二两份证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，其已经过了证据提交期限，另外，该证据只能说明2019年6月27日的房屋拥有情况，不能证明法院查封时上诉人名下的房屋情况，也不能排除其配偶、子女名下的房屋拥有情况，因此，该两份证据不能证明其目的。对证据三真实性、关联性、合法性均不予认可。该证明具有证人证言的性质，相关单位人员应当亲自出庭作证，而且其与上诉人具有利害关系，因此，不具有证据效力。该证明没有公司法定代表人的签字，另外，上诉人也承认涉案三陆公司已经管理不善，我方也知晓该法定代表人也不知去向，公司经营出现了问题，所以对该证明的印章的真实性不确定。对证据四质证意见同证据三。 本院二审审理查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。 本院认为,一审法院认定上诉人邰日升与三陆公司于2012年1月25日签订了《商品房预售合同》并分三次用现金方式支付了房款，本院审查后认为一审法院的认定并无不当，予以确认。本案的争议焦点为，上诉人是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人二审提交的证据一不动产登记信息查询表、证据二东营市市区房屋网签备案信息，被上诉人恒信公司对其真实性、关联性、合法性虽不予认可，但一直没有提交抗辩证据支持其主张，故本院对上述两份证据予以采信，上诉人主张案涉房产是其唯一居住房产的主张成立。上诉人二审提交的证据三、证据四不符合法律规定的单位证明的形式要件，本院不予采信。 综上，上诉人邰日升对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。鉴于本案系因上诉人二审提交新的证据改判，一审裁判不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09民初130号民事判决； 二、驳回山东泰山恒信开关集团有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费4750元、二审案件受理费4750元，共计9500元，由山东泰山恒信开关集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳彩林 审判员  曹 毅 审判员  娄勇军 二〇二〇年五月二十五日 书记员  董 彤