陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0881民初1589号 原告：张强，男，1973年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市神木镇。 被告：榆林市龙华房地产开发有限公司，住所地：神木市。 法定代表人：杜伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高松，陕西神东律师事务所律师。 原告张强诉被告榆林市龙华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张强到庭，被告榆林市龙华房地产开发有限公司法定代表人杜伟未到庭，由其委托诉讼代理人高松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张强向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告因未按房屋买卖合同约定迟延交付原告房屋的违约金231310.64元（从2014年9月30日起至2017年9月30日按已交房款的每日万分之三计算）；2、依法判决被告承担未按买卖合同迟延交付原告产权登记证书的违约金7318.86元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年8月20日，原告与被告签订了购买神木市康家墕小区3号楼305室的房屋定购协议，协议约定总房价为731886元，由原告交付首付款221886元，交款之日七日内签订正式的房屋买卖合同，若原告不在期限内签订正式合同，则由原告自愿放弃已交的首付款，若被告不能签订同时承担违约责任，违约金按法律规定执行，当时被告只有建设工程规划许可证，其他证件都在2013年8月之前办齐，根据房地产管理法第44条规定被告违规售房，不能按期签订正式房屋买卖合同是由被告的过错，理应承担违约责任。 2013年8月被告的五证办理齐全后，原、被告双方签订了正式的房屋买卖合同，并在建设银行贷款缴纳了尾款51万元。合同约定被告应当在2014年9月30日给原告交房，而且交房时必须由被告出示住宅质量保证书，住宅使用说明书，人民政府验收的合格文件及手续，并且约定逾期交房由被告承担逾期交房的第二天起按原告已交房款的每日万分之三承担违约金，直至交房之日止。可是被告并未按照合同约定时间交房，经多次寻找被告及政府有关机关维权，最后政府给被告贷款1000多万元让被告完善小区工程，可被告拿上工程款偿还高利贷不完善工程，原告及其他业主每年找政府处理，被告姑且将房内设施修好基本能入住，但全部工程未验收，只能于2017年7月28日暂且交房，小区的消防、电梯，外墙、路况、监控，照明、水暖电设施存在严重质量及安全隐患问题，被告至今未出示任何验收合格手续。另外合同约定在被告交房之日18个月内由被告交付原告房产证和土地使用证，否则由被告承担原告已付房款的百分之十的违约金，至今被告未给原告交付，理应由被告承担。原告多次与被告协调，被告不予处理。无奈，原告提起诉讼。 被告榆林市龙华房地产开发有限公司辩称，一、原被告双方签订《商品房买卖合同》是事实；二、被告不存在违约，双方签订的买卖合同明确约定“如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期，其中第二项约定:买受人未付清本套房屋购房款项，第四项，国家政策造成的影响及其他非出卖人所能控制的原因。”据此，被告具备延期交房的条件：1.被告开发的案涉小区被纳入政府保障性住房管理范围，相关政策发生变化，这不是被告能控制的。2.许多购房户没有办理按揭贷款，也没有向被告交纳下欠的购房款，导致修建款项短缺，这也不是被告能控制的原因。3.施工单位拖延施工，没有按施工合同约定的时间向被告交房，这一原因也不是被告能控制的。所以，按照上述双方合同的约定，被告据实延期交房，符合双方的约定不存在违约。三、开发该小区恰逢神木地区经济下行，被告用尽各种办法推进工程，在此过程中不存在过错。四、被告已经在2017年7月24日后的几日内向所有业主电话通知收房，已经向原告履行了通知交房义务。五、原告所请求的违约金数额过高，超过其实际损失，即便有损失，也应该按同期同类同位置房屋租金计算。六、原告与被告的纠纷从2014年9月30日就发生，原告时隔五年多才起诉，已经超过法定诉讼时效。七、与原告同类型案件已经神木市人民法院生效判决认定涉案同类型同地段房产简易到精装修每年租赁费1万元多元至2万元不等，在2014年至2017年期间同比下降3至4千元。判决违约金每年被告承担的是1万元，至2017年7月24日交房止为三年期共计3万元。原告诉请的违约金明显超出已经生效判决确定的违约金数额，故应驳回原告的诉讼请求。按照双方签订的合同第十五条约定，被告在房屋交付使用的18个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并不是办理登记证书，其次，报备的前提是原告提供相关资料，原告不提供就不存在违约，故原告的第二项诉讼请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2010年8月20日原告与被告签订了房屋定购协议书，约定房屋总价为731886元，首付款为221886元。2013年8月26日双方正式签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的康家墕小区3号楼1单元305号房屋，房屋建筑面积149.67平方米，每平方米价格4890元，共计731886元。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前交房。合同中第九条第一款约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期时间超过60日的，自本合同第八条规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三违约金，合同继续履行。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告于2015年11月5日办理了银行按揭贷款51万元将购房款一次性付清。原告于2017年7月28日经被告通知收房。涉案房屋已报产权登记机关进行了备案，房屋产权证未办理。 另，本院同类案件中与神木市现存房地产代理交易公司进行部分调查，涉案同类型同地段房产简易到精装修现阶段每年租赁费1万多元至2万多元不等，在2014年至2017年期间同比下降3至4千元。 上述事实有原告提交的房屋定购协议书、商品房买卖合同一份、收款收据、交房公告等，被告提交的营业执照、康家小区审批证件、神木市人民政府专题问题会议纪要、神木镇人民政府专项会议纪要、物业公司证明、神木市人民法院民事判决书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证以及庭审笔录和当事人当庭陈述等及法庭调查在卷佐证，足以认定。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中原告已按约履行了付款义务，而被告榆林市龙华房地产开发有限公司未按约定期限履行交房义务，其行为已经违约，应依约承担违约责任。对于被告榆林市龙华房地产开发有限公司辩称案涉小区已经纳入保障性住房但政府并未实施,同时提出购房户不交纳房款、施工单位拖延交工、神木市地区经济下行等抗辩事由，导致不能按期交房。本院认为，其抗辩理由应为开发风险范畴，不能对抗原告张强主张的逾期交房构成违约这一事实，故该抗辩理由不能成立。原告依据双方违约责任的约定，请求被告按日向原告支付已交房款万分之三违约金共计为231310.64元，对原告该主张被告认为违约金过高，应按同期同类同位置房屋租金计算实际损失。对此本院认为，结合神木区域房地产发展实际状况，因房地产开发所引发类似纠纷潜藏量极大，一味以合同约定认定违约责任并计算损失，不利于维护商品房买卖合同稳定和房地产市场交易安全。综合实际状况和本案案情，本着公平合理和社会稳定原则，对被告违约行为以同期同类地段房产租赁费酌定实际损失更切合实际和实现双方当事人合同目的，从而也更有利于民事权益的合理保护，彰显公平合理法律价值观。且涉案合同交房义务被告公司已于2017年7月28日交付，为此被告公司并未构成根本违约，故对原告违约金之请求可以按照合理期限和价格的屋租赁费予以调整。在确定房产租赁费上，因针对案涉房屋所在小区的其他房屋已于2019年以类似诉讼请求和案情起诉过，考虑到近两年来神木房地产租赁市场趋于稳定，从公平保护原则出发，应参照本院已处理过的同类案件结果确定，即以本院近期类案判决结果酌情认定每年租金损失1万元以三年计算共计3万元。对原告要求被告承担未按买卖合同迟延交付原告产权登记证书的违约金7318.86元的诉请，因原告未按期补缴诉讼费，视为撤回该项诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条之规定，判决如下： 一、限被告榆林市龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告张强支付逾期交房违约金3万元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2380元，由被告榆林市龙华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  乔广艳 二〇二〇年五月十八日 书记员  王慧强