广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民再28号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）周素莹，女，1992年5月25日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区****************19***，公民身份号码：430************321。委托诉讼代理人：周绪东，广东融方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建清，男，汉族，1965年11月15日出生，住广东省深圳市宝安区*****1*，系申诉人周素莹的父亲。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王玉珍，女，1976年10月19日出生，汉族，住湖南省蓝山县********，公民身份号码：432************824。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：何龙泉，男，1976年6月8日出生，土家族，住湖北省咸丰县*********7*，公民身份号码：422************018。委托诉讼代理人：王先敏，男，住湖南省蓝山县********，系被申诉人王玉珍之弟。原审第三人：深圳市兴泰投资发展有限公司。住所地：深圳市福田区深南路车公庙工业区********。法定代表人：段刚，该公司总经理。申诉人周素莹因与被申诉人王玉珍、何龙泉、原审第三人深圳市兴泰投资发展有限公司（以下简称兴泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤19民终6124号民事判决，向广东省东莞市人民检察院申请监督，该院提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院作出粤检民（行）监[2019]44000000013号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提起抗诉。广东省高级人民法院作出（2019）粤民抗65号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年3月12日公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派广东省东莞市人民检察院出庭，东莞市人民检察院指派检察员蔡晔、检察官助理王颖璋出庭。申诉人周素莹的委托代理人周绪东、周建清，被申诉人王玉珍及何龙泉的委托代理人王先敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，一、终审判决采信王玉珍关于“首期款应在银行同贷书下来后支付”的主张，缺乏事实依据。主要理由有：1.现有证据证明双方确认周素莹个人账户作为收取首期款和尾款的事实，双方没有建立监管账户，但已经确认周素莹个人账户作为收取首期款和尾款的事实，符合合同约定的支付方式，不存在王玉珍主张的支付障碍问题；2.案涉首期款支付时间应当按照合同约定而非根据惯例确定，王玉珍支付首期款的时间是明确的，在没有证据证明双方对案涉首期款支付时间协商变更的情况下，则应当按照合同约定来履行。二、合同履行过程中违约方为王玉珍，周素莹可以依约解除合同。主要理由有：1.王玉珍主张周素莹违约的证据不足。首先，王玉珍认为首期款在过户当天支付没有事实和法律依据，王玉珍没有提出相反证据证明双方就支付时间达成根据行规支付的合意；其次，王玉珍主张中介多次讲解并催促周素莹履行合约，自己也与周素莹多次沟通，但周坚持不履行义务，但王玉珍并未指出中介讲解并督促周素莹履行合约的具体内容，王玉珍自己与周素莹沟通讲解的是什么，周素莹坚持不履行哪方面的义务，且没有提供任何证据支持上述主张。2.在合同有约定且没有证据显示双方有变更的情况下，应当根据合约约定履行，即王玉珍应当在周素莹出示房产证后按照约定支付首期款，现有证据证明王玉珍不依约支付首期款的行为构成违约。再审期间，申诉人周素莹提出：一、一二审判决适用法律错误，无视合同明确约定的付款责任，反而以交易习惯为由认定王玉珍、何龙泉逾期付款是合理的。案涉合同第四条第二款A项明确约定了首付款的价款及付款期限，且其中“原业主出房产证时3日”、“人民币叁拾万元”属手写笔迹，说明双方对于首付款的付款期限和价款是确定按照本项执行的。根据合同的约定，既可以支付到银行监管账号，也可以支付到约定的其他账户。原审法院在没有双方书面协商变更的情况下，通过微信聊天记录中周素莹向中介催收首付款的行为，认定“周素莹在实际交易过程中同意王玉珍在银行同贷书下来后才支付首付款”，该认定违反合同约定，更违反《合同法》第六十一条的规定。二、原一二审判决错误认定周素莹向王玉珍和第三人发出的《解约通知函》没有事实和法律依据。根据案涉合同第十条约定，以及《合同法》第九十三条第二款规定，在买方逾期履行首付款支付义务的情况下，卖方有权解除合同。周素莹的催收行为表明仍继续履行合同，在多次催收后卖方仍未履行支付首付款的义务，周素莹行使单方解除权并要求王玉珍支付违约金，该行为是合法有效的。三、王玉珍、何龙泉无证据证明周素莹同意将首付款的支付时间推迟到过户之日。王玉珍始终以交易惯例来主张付款方式，是其自行选择了对自己有利的支付方式，违背了合同约定，完全忽视了卖方的利益和交易风险，是根本不可能被卖方采纳的。四、原审判决均无视周素莹对第三人返还案涉房屋房产证及钥匙的请求，原一二审判决均遗漏对该项请求进行判决的内容对该请求未做判决，违反程序。综上,请求再审支持其一审诉求。被申诉人王玉珍、何龙泉提出：在履行合同过程中，周素莹是同意在过户当日支付剩余首期款的。如果不同意，周素莹在拿到房产证三日内未收到首付款，为什么还继续履行合同。根据二手房买卖合同惯例，除一次性付款之外，均是银行同贷书下来之后支付首付款的方式，过户之后再由银行向买家支付尾款。再审期间，各方当事人均未提交新的证据。王玉珍、何龙泉向一审法院起诉，请求判令：1、周素莹立即支付每日525元（从3月3日开始）的违约金并继续履行二手房买卖合同；2、周素莹承担本案诉讼费及财产保全费用。事实与理由：王玉珍与周素莹于2015年11月26日在中介深圳市兴泰投资发展有限公司签订一编号为8880825的《二手房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定王玉珍购买周素莹位于东莞市***********************物业，总计价款为105万元。根据二手房买卖合同第五条，在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件，买卖双方须签署《东莞市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。中介深圳市兴泰投资发展有限公司于2016年2月下旬告知双方可办理过户手续，并约定于2016年3月2日到东莞市塘厦镇房屋管理局办理递件过户手续。周素莹在2016年3月2日并未出现，其父母于到中介公司称此物业不卖了。周素莹于2016年3月3日单方面出具了一份解约通知函给王玉珍和中介，称其没有在出房产证后3日内收到首期款30万元。王玉珍认为，解约函中提到的用于收取首期款的账号并非监管账号，双方并未开立监管账号。综上所述，根据二手房买卖合同第十一条，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履合同。为维护自身合法权益，遂诉至法院。周素莹反诉称，周素莹与王玉珍于2015年11月26日在第三人促成下，签订了案涉合同，约定周素莹将案涉房产转让给王玉珍，转让成交价为105万元，合同定金为5万元。《二手房买卖合同》第四条（付款方式）中约定：买方支付定金以外的楼款方式，即到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。又约定：卖方须于原业主出房产证3日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币叁拾万元整支付至买卖双方约定的银行监管账号或买卖双方经协商约定的付款方式。《二手房买卖合同》第十条约定：如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2015年11月22日，周素莹取得房产证，告知王玉珍及第三人工作人员，并共同前往兴业银行东莞塘厦支行，周素莹当场开立个人银行账号作为收款账号且告知了王玉珍。当日，周素莹移交了钥匙一把，收到定金后又将房产证原件交给第三人。周素莹严格按照合同履行后，王玉珍迟迟未按照合同约定支付剩余首期款。故周素莹诉至法院，请求判令：1、解除编号为8880825号《二手房买卖合同》；2、王玉珍、何龙泉承担违约金计210000元；3、第三人返还莞字第2400869515号房产证原件一本及涉案房屋钥匙一把；4、由王玉珍、何龙泉及第三人承担本案的所有诉讼费用等。一审法院经审理查明：王玉珍与何龙泉是夫妻关系。位于东莞市******************2503的房屋（以下简称案涉房屋），房地产权证号：粤房地权证莞字第**，产权人登记为周素莹，登记日期为2015年12月1日，无他项权登记。王玉珍、何龙泉起诉本案之后，申请了查封案涉房屋。2015年11月26日，王玉珍作为买方、周素莹作为卖方、第三人深圳市兴泰投资发展有限公司作为居间方，三方签订了《二手房买卖合同》（合同编号：8880825，以下简称案涉合同）一份，约定：1、卖方自愿将案涉房屋以1050000元的价格转让给买方；2、买方同意在本合同生效之日向卖方支付50000元定金；3、经买卖双方协商一致，约定买方按下述方式支付定金之外的楼款（单选），该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A、买方须于原业主出房产证时3日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款300000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或买卖双方经协商约定的付款方式；B、买方须于年月日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；C、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；4、在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起内，买卖双方须签署《东莞市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于审批同贷书5日（含当日）。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房地产权证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证3日内办理抵押登记手续；5、买方自愿支付营业税、城市建设维护税等税费；6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；7、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价二分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；8、手写备注条款：买方签订二手房买卖合同当日付5万于卖方，其中3万交于地产中介监管，房地产证出来当日，由地产付卖方3万元，另2万在签订二手房合同当日付清。当日，王玉珍支付了定金50000元至兴泰公司。2015年12月22日，周素莹取得了案涉房屋的房地产权证，该日，王玉珍、何龙泉、周素莹到兴业银行东莞塘厦支行办理申请按揭贷款相关手续，周素莹在该行开办了一个借记卡账户，周素莹主张其向王玉珍明示该银行卡账户即是监管账户，但周素莹未提供任何证据证明。王玉珍对此不予确认，主张该账户仅是收款账户，双方并未到银行签署任何资金监管协议，故根据行规，买方应于银行同贷书下来之后支付首期款。周素莹于2015年12月22日将案涉房屋的钥匙一把交给了兴泰公司，2015年12月31日，周素莹将房产证交给了兴泰公司。周素莹提供其与第三人的工作人员于2016年1月11日、2月29日的微信聊天记录，2016年1月11日的内容有：（周素莹）“你好，怎么现在房子都还没做评估呢，都过去二十多天了，你们之前可是说很快就可以搞定付首期款的”，（第三人的工作人员黄国章）“你好，现在资料都在银行了，年底不管哪个银行都比较慢的，今年应该能拿到首期款”等，主张2016年1月11日买方还没有支付首期款，后因为没有买方的联系方式，周素莹于2016年2月29日委托中介发出解除的通知。后周素莹于2016年3月3日分别发《解约通知函》给王玉珍及兴泰公司，主张截至该日，周素莹尚未收到5万定金之外的任何款项，王玉珍存在违约事实，故解除双方买卖合同，王玉珍于2016年3月4日收到。双方协商不成，王玉珍、何龙泉起诉至法院，请求判如所请。王玉珍庭审时明确愿意一次性付款来履行案涉合同。周素莹庭审时明确主张案涉合同于2016年2月29日，即微信通知第三人的时间即为合同解除的时间。何龙泉向兴业银行东莞塘厦支行申请的购买案涉房屋的按揭贷款于2016年2月19日获得银行批准同意，贷款数额为700000元。周素莹主张第三人在2016年3月2日告知其银行同贷书下来了，第三人约双方第二天谈解约的事情；王玉珍主张在2016年2月底第三人通知王玉珍于2016年3月2日去第三人处准备办理过户手续，王玉珍到场，周素莹的父母到场说房子不卖了，周素莹本人未到场。王玉珍庭后提交东莞市锐锋按揭服务有限公司的证明，内容为：2016年2月29日通知王玉珍与周素莹于2016年3月2日到东莞市塘厦房管局办理过户手续，3月2日周素莹没有出现，因此没有办理过户。一审认定以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、结婚证、金融自助客户凭条、收条、房地产权证、转账记录、解约通知函、微信聊天记录以及本案庭审笔录附卷为证。一审法院认为，第三人兴泰中信分店经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向法院说明正当理由，视为放弃陈述的权利，第三人兴泰中信分店应当承担由此产生的不利法律后果。案涉合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。案涉合同约定除了定金50000元之外的首期款300000元，买方应于原业主出房产证3日内支付至买卖双方约定的银行监管账号或买卖双方经协商约定的付款方式。周素莹主张首期款应支付至资金监管账户即其在兴业银行东莞塘厦支行开立的借记卡账户。对此，周素莹举证了银行卡账户，但其未能举证证明买卖双方与银行或第三方签订了资金监管协议，或双方明确约定了该借记卡账户就是监管账号。因此，一审法院对周素莹关于银行卡账户为资金监管账户的主张不予采信。在没有签订资金监管协议及确定监管账号的情况下，首期款必无法按照合同约定的方式支付至监管账号。根据周素莹提供的其与第三人的工作人员在2016年1月11日的微信聊天记录，（周素莹）“你好，怎么现在房子都还没做评估呢，都过去二十多天了，你们之前可是说很快就可以搞定付首期款的”，（第三人的工作人员）“你好，现在资料都在银行了，年底不管哪个银行都比较慢的，今年应该能拿到首期款”，以及周素莹于2015年12月31日将房产证交到第三人处，可以推出，周素莹是清楚案涉房屋的交易没有设立监管账户并且是同意交易继续进行的，故双方对案涉合同的首期款支付方式进行了变更，也是符合《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定的。综合双方的陈述、举证，王玉珍、何龙泉主张于银行批准贷款之后双方办理过户的当天支付首期款，并无不当，一审法院予以采纳。周素莹于2016年3月3日发出《解约通知函》，主张解除合同。该解约行为，没有事实和法律依据，属于违约。王玉珍、何龙泉作为守约方，请求继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院予以支持。王玉珍、何龙泉请求自2016年3月3日起，每日按转让成交价万分之五即1050000元×0.0005=525元计付违约金，计至双方办理过户之日止，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定及案涉合同的约定，一审法院予以支持，违约金同时以1050000元为限。周素莹主张违约金过高，没有依据，一审法院不予采纳。周素莹存在违约行为，故周素莹反诉请求解除案涉合同，由王玉珍、何龙泉承担违约金，第三人返还房产证原件及案涉房屋钥匙，由王玉珍、何龙泉承担诉讼费等，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照相关法律规定，判决：一、王玉珍、何龙泉与周素莹继续履行双方于2015年11月26日签订的买卖位于东莞市******************2503的房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第：粤房地权证莞字第**莹）的《二手房买卖合同》（合同编号：8880825）；二、周素莹应于本判决发生法律效力之日起五日内将上述房屋过户登记至王玉珍、何龙泉名下，相应的过户税费由王玉珍、何龙泉负担；三、王玉珍、何龙泉应于上述房屋办理过户登记的当天支付周素莹剩余购房款1000000元；四、周素莹于本判决发生法律效力之日起五日内支付王玉珍、何龙泉违约金，计算方法：自2016年3月3日起，每日525元，计至双方办理过户之日止，同时以1050000元为限。本案本诉受理费7205.33元、反诉受理费8070元、保全费5000元，由周素莹负担。王玉珍、何龙泉已预交本诉受理费7205.33元、保全费5000元。周素莹已预交反诉受理费8070元。一审宣判后，周素莹不服，向本院提起上诉：请求撤销原判，支持周素莹的诉讼请求。主要理由有：一、案涉合同的首期款支付方式没有变更。双方从未有变更合同的意思表示，也未协商，所以没有协商一致变更合同。二、王玉珍、何龙泉没有按约支付首期款即为违约。（一）王玉珍、何龙泉有支付首期款300000元的义务，并且支付条件已经成就。1、根据合同第四条A项规定，买方须于原业主出房产证3日内支付首期款300000元至买卖双方约定的银行监管账号或双方约定的付款方式。周素莹在2015年12月22日已出房产证，王玉珍此时产生支付首期款300000元的义务。2、根据买卖合同第四条C项规定，银行承诺贷款金额加买方已付定金及首期款不足成交价的，买方须于同贷书后三天补足。本案银行承诺贷款金额为700000元，因此，王玉珍、何龙泉有义务补足首期款300000元。（二）王玉珍、何龙泉不存在支付障碍。1、一审认为没有监管账号必无法支付是错误的偏颇的理解。首先，合同第四条第一款规定，买方有权（也是义务）单方办理监管手续并支付首期款（楼款），不必一定双方银行监管才能支付。其次，合同第四条A项规定，监管账号不是唯一支付方式，还可以是双方适时协商约定的其他方式。最后，王玉珍、何龙泉认可并接受周素莹的银行账号为楼款接收账号的。2、双方也可以说已设立了资金监管，中介收取王玉珍、何龙泉定金账号即为监管账号。3、王玉珍、何龙泉已认可并接受周素莹的银行账号为楼款接收账号。三、周素莹没有违约，根据合同第五条的约定，办理过户手续的前提是买方按约定付清贷款外的楼款及取得同贷书、房产证之日，王玉珍于2016年3月3日前没有取得同贷书，此时办理递件过户手续条件尚未成就，故周素莹没有办理不属于违约。当庭补充如下：一、一审判决认为双方对合同进行了变更是一审的推论，一审认为本案情形符合《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定。然而该条的前提是双方协调一致，事实上双方并未进行协商。二、根据《中华人民共和国合同法》第七十八条，当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。一审裁判推论认为双方进行了变更，缺乏法律依据。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明，一审查明的事实清楚，予以确认。另查明，案外人黄国章系当时为周素莹与王玉珍办理案涉房产交易的兴泰中信分店的业务员，周素莹一审所提交的微信记录是其与黄国章的聊天记录。本院二审向黄国章调查时，黄国章称案涉首期款应在银行同贷书出来后，双方递交过户资料当天支付，周素莹未对前述的首付款时间向黄国章提出异议。王玉珍在二审中表示如法院判决继续履行合同，其自愿放弃诉请违约金。本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审围绕周素莹的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，二审就本案的争议问题作如下分析：案涉合同约定首期款应于业主出房产证3日内支付至买卖双方约定的银行监管账号或买卖经双方约定的付款方式，周素莹主张王玉珍未按该约定支付首期款已构成违约，王玉珍则主张首付款应于银行同贷书出来后双方办理过户当天支付首期款。对此二审认为，一、根据现有的证据及各方的陈述可知，双方当事人并没有办理银行监管手续，在双方没有办理资金监管手续的情况下，此后周素莹仍将房产证交予兴泰中信分店，可反映双方同意不对首期款进行银行监管并继续履行合同。二、周素莹与黄国章于2016年1月11日的微信聊天可反映，周素莹是知晓其需在银行批准贷款之后才能取得首期款，且其对此未提出异议，故法院有理由相信周素莹在实际交易过程中是同意王玉珍在银行同贷书下来之后才支付首期款，该微信内容在一定程度上可印证王玉珍的主张。此外，黄国章作为中介业务人员，其证言具有中立性及可信性，黄国章关于案涉首期款支付时间的陈述亦与王玉珍的主张一致。因此，二审采信王玉珍的主张，并认定王玉珍不存在违约行为，周素莹解除合同并无依据。王玉珍作为守约方，其诉请继续履行合同，符合法律规定，应予以支持。周素莹提出解除合同并无依据。作为违约方，周素莹应按合同约定向王玉珍支付违约金，但鉴于王玉珍在二审自愿放弃该项诉请，是王玉珍的处分自身权利，二审予以采纳。综上所述，周素莹上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本应予以维持，但鉴于王玉珍在二审中自愿放弃诉请违约金，故二审据此予以改判。本院二审依照相关法律规定判决：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初4441号第一、二、三判项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初4441号第四判项；三、驳回王玉珍、何龙泉的其他诉讼请求；二审案件受理费13800元，由周素莹负担（周素莹已预交）。本院再审经审理查明，确认原一审、二审查明的事实。另查明，原审第三人深圳市兴泰投资发展有限公司东莞塘厦中信分店已经注销，其权利义务的承受者深圳市兴泰投资发展有限公司作为第三人参加诉讼。上述事实有当事人提交的二手房买卖合同、收款收据、结婚证、金融自助客户凭条、收条、房地产权证、转账记录、解约通知函、微信聊天记录，以及本案庭审笔录、调查笔录附卷为证。本院再审认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条之规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。结合双方当事人的诉辩主张及检察机关的抗诉意见，本案再审争议焦点为：王玉珍、何龙泉是否存在违约行为。案涉合同第四条第2款约定：“买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A、买方须于原业主出房产证时3日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款300000元支付至买卖双方约定的银行监管账户，或买卖双方经协商约定的付款方式。”周素莹主张王玉珍、何龙泉未按约支付首期款构成违约，王玉珍则主张首付款应于银行同贷书出来后办理过户当天支付首期款。对此，本院再审认为：一、周素莹与王玉珍、何龙泉均确认，在履行案涉合同过程中双方并没有办理银行监管手续确定监管账户，周素莹也未能举证证明双方明确约定了首付款支付到其他账户，因此，对周素莹关于王玉珍、何龙泉应当在取得房产证3日内支付首付款到银行监管账户或其他账户的主张不予采信。二、在双方没有办理银行监管账户的情况下，周素莹于2015年12月22日取得案涉房屋的房地产权证，其又于同月31日将房产证交第三人，周素莹的行为表明其同意买方不需要在取得房产证3日内支付首期款，并愿意继续履行合同。三、微信聊天记录证实，周素莹与兴泰公司的员工黄国章在2016年1月11日聊天时，周素莹知晓其需在银行对案涉房产评估之后才能取得首期款，且其对此未提出异议，该微信聊天记录印证了王玉珍关于在银行同贷书下来之后才支付首期款的主张。四、本院二审向黄国章调查时，其称周素莹同意在银行同贷书出来后，双方递交过户资料当日支付首期款，该陈述与王玉珍的主张一致。综上，原一、二审判决根据合同实际履行情况、周素莹与兴泰公司工作人员黄国章的微信聊天记录、黄国章的证言，采信王玉珍、何龙泉的主张，认定王玉珍、何龙泉不存在违约行为，并无不当，再审予以维持。周素莹提出解除案涉合同、王玉珍、何龙泉承担违约金、第三人返还房产证和钥匙的反诉请求，原审判决对周素莹的反诉请求进行了论述，但在判项中未予处理，鉴于不影响实体处理，再审予以补充。综上，周素莹的再审意见不成立，本院再审不予采纳。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条、第二百零八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：一、维持本院（2016）粤19民终6124号判决；二、驳回周素莹的诉讼请求。本判决为终审判决。审判长  赵五宝审判员  叶俏珠审判员  张 纯二〇二〇年五月十三日书记员  陈舒琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。