上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5710号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍峰，董事长。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海名仕新材料有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王云峰，执行董事。委托诉讼代理人：李军伟，浙江金果律师事务所律师。原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海名仕新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王卫东，被告委托诉讼代理人李军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的上海市房屋租赁合同及补充协议解除；2、被告支付2017年8月16日至2017年11月15日免租期的租金383,646元(人民币，下同)；3、被告支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金383,646元；4、被告支付的保证金不予退还；5、被告支付原告2018年7月1日至2018年11月30日期间的物业费114,016元。事实与理由：2017年7月14日,原、被告签订房屋租赁合同,约定：原告将上海市闵虹路XXX弄XXX号XXX-XXX室出租给被告使用,面积为1,115.7平方米。租赁起始日为2017年8月16日,到期日为2020年11月15日。免租期为3个月,日租金5.9元/平方米,付款方式为押三付一,先付后用。保证金相当于三个月租金及物业费之和,若被告拖欠租金,原告有权扣除保证金。若被告违约导致合同解除,则被告承担相当于三个月租金及物业费的违约金,且不享受免租优惠。若合同终止后,被告没有搬离,则按租金的1.5倍支付房屋占用费。之后，双方于2018年5月31日签订补充协议,约定：自2018年6月1日起,被告将2506-2508退租,原告没收保证金217,020元。双方按约履行合同。在合同履行过程中，被告拖欠租金,原告多次催讨未果。2018年10月30日,原告向被告发函通知于2018年10月31日解除合同。现向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，被告实际支付的租赁保证金为600,666元，故明确第4项诉讼请求为：被告已付的保证金600,666元不予退还。被告辩称：被告拖欠的租金为127,882元，物业管理费55,510.40元，因此原告主张的租金和物业管理费金额有误。原告在履约过程中存在违约行为导致合同解除，原告主张免租期租金缺乏依据。根据合同约定，在被告未能支付租金的情况下，原告应扣除保证金以抵冲欠租，之后再由被告补足保证金，在合同解除后无息退还保证金，因此被告已付的保证金应当在合同解除后抵扣结欠的租金。由于原告于2018年9月28日采取了断水断电的方式导致双方签订的租赁合同无法继续履行，租金和物业管理费的计算应截止至2018年9月28日，在被告缴纳的保证金383,646元中扣除结欠的租金、物业管理费后，原告应退还余额199,363.60元。原告扣押被告的办公用品，导致被告损失，被告有权通过其他途径要求原告承担相应法律责任。被告于2018年9月28日撤场，撤场的原因是原告保安人员不允许被告工作人员进入涉案房屋，不允许被告搬离公司财物。原告已收回了涉案房屋。现不同意原告的请求。经审理查明，2017年7月，原告上海城开集团龙城置业有限公司作为出租方(合同甲方)，被告上海名仕新材料有限公司作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租闵虹路XXX弄XXX号XXX-XXX室，该房屋的装修期内，乙方享有优惠租金，但须支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，甲方有权向乙方索取装修期租金优惠所减免的租金(5.90元/平方米/天*租赁面积与优惠租金的差额为租金优惠)。如乙方违反本合同之规定，甲方有权利(但没有义务)扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期支付款项或用于赔偿甲方或第三人的损失等。在甲方按本合同约定用租赁保证金充抵乙方应付的款项的，所持租赁保证少于约定的数额时，乙方须于接到甲方书面通知后三十日内将租赁保证金补足。如乙方未在前述期限内补足租赁保证金，甲方有权立即提前收回该房屋及提前解除本合同，甲方并有权没收租赁保证金。若租赁保证金不足以补偿甲方所蒙受的损失，甲方有权向乙方追索差额。乙方不得将租赁保证金转让，亦不得将租赁保证金用于抵销其应支付的租金或其他款项，但甲方书面同意的情况除外。甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后三十天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)……。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同，或甲方根据本合同约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律规定和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的三个月租金之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金(末实际使用部分)充抵上述款项。乙方如欲将自用的大件物品运入或运出该大厦，应事先向甲方或管理处发出书面通知，经甲方或管理处书面批准后，按管理处指定的时间、路线进行操作。房屋交付日为2017年8月16日；起租日即为交付日。租期为2017年8月16日至2020年11月15日。应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间给予乙方享有4个月装修优惠期，2017年8月16日至2017年12月15日期间支付租金总额相当于一个月的租金；房屋实测建筑面积1,115.7平方米；租赁期内，该房屋的日租金为每平方米5.90元，月租金为200,222元。该房屋的租金按公历月支付，乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付当月租金、物业管理费。物业管理费标准为每月每平方米32元，每月物业管理费35,702.40元。物业管理费起计日与交付日期一致。租赁保证金600,666元。合同对于其他事项亦作了约定。7月26日，被告签署涉案房屋进户设备设施交接单。原告按约向被告交付房屋，被告亦按约预付租金并支付了租赁保证金。被告装修后入驻房屋。2018年5月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份补充协议，约定：乙方承租XXXX室房屋，自2018年6月1日起退租XXXX室房屋，退租的实测面积403.1平方米。自2018年6月1日起乙方实际租赁XXXX室，实测建筑面积712.6平方米，月租金127,882元。双方于2018年5月31日前将2506-2515室房屋的所有费用(包括但不限于租金、水电费等)结算完毕。同时乙方应将退租部分(XXXX室)按照原合同约定及甲方要求返还予甲方。乙方同意，甲方有权没收乙方退租部分对应的租赁保证金217,020元，不予返还。剩余部分的租赁保证金383,646元按照原合同的约定履行，并在达到原合同约定的返还条件下予以返还。补充协议签订后，被告于2018年6月1日起实际承租XXXX室房屋。被告未能按期支付2018年9月1日起的租金，并拖欠了2018年7月开始的物业管理费。涉案房屋的物业管理方福建省中庚物业管理有限公司上海分公司向原告开具一张付费通知单，要求被告支付XXXX室房屋在2018年7月的物业管理费9,904元、XXXX室房屋在2018年8月、9月的物业管理费45,606.40元，两项合计55,510.40元。2018年9月25日，原告向被告发出继续履行合同告知函，主要内容为：截止今日，被告拖欠租金127,882元，拖欠租金已达25日，共产生1,599元滞纳金。若被告在2018年9月30日前未能支付拖欠的租金及滞纳金，将采取停电措施以及单方面提前终止合同。2018年9月29日，被告委托浙江A律师事务所向原告发出律师函表示：原告及物业管理方自2018年9月27日起禁止被告搬离属于被告的合法财产(办公桌椅、电子设备及相关文件材料等)，造成被告无法正常开展经营业务，要求原告停止侵权行为，赔偿被告的全部停产停业损失等。2018年10月9日，原告向被告委托的浙江A律师事务所回复表示：合同约定乙方(被告)如欲将自用的大件物品运入或运出大厦，应事先向甲方(原告)或管理处发出书面通知……；对乙方违约行为，甲方有权自行或委托管理处切断该房屋的水、电供应等措施。为此我方(原告)的全部措施和行为均依约而行，何来违约侵权一说。要求被告切实履行合同。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示曾于2018年10月30日将解除合同通知张贴于被告租赁的房门上，通知合同于次日解除。因此认为合同于2018年10月31日解除。被告表示未曾看到原告张贴的解除合同通知，而之前原告即已知道被告聘请的浙江A律师事务所的地址，但未根据事务所的地址送达通知。另，原、被告确认被告在签订租赁合同后支付的装修保证金已由原告退还。原告表示涉案房屋已于2018年12月1日收回。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同及补充协议、进户交接单等，被告提供的原告发给被告的告知函、物业管理公司开具的付费通知单、被告委托浙江A律师事务所向原告寄发的律师函、原告的回复等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同及补充协议之约定充分履行各自义务。本案的争议焦点是违约方主体的认定。租赁合同对于被告支付租金、物业管理费的期限作了明确约定，而被告确未按期支付2018年9月起的租金和2018年7月起的物业管理费。被告表示虽然其未能按期付款，原告应当先以租赁保证金抵扣所欠的租金和管理费，在此情况下原告无权解除合同。然而，租赁合同中确实约定在被告欠付租金或物业管理费时，原告有权从租赁保证金中抵扣。但此条款的本质是赋予原告在被告欠租时有权从保证金中抵扣的权利，而不是要求原告必须先行从保证金中抵扣欠租金额。因此，根据该条款的约定，原告享有选择权，即在被告发生迟延支付租金的情况下，原告可以行使合同解除权，也可以直接从租赁保证金中抵扣欠款，再要求被告补足保证金。现原告选择行使合同解除权，不违反合同约定，且于法有据，本院予以支持。合同解除权属形成权。当享有解除权的一方要求解除合同，须通知对方，当通知到达对方时生效。原告表示其将解除合同通知张贴于涉案房屋门上，但未能提供证据证明。因此，本院以本案的起诉状副本送达被告之日即2020年3月26日为合同解除之日。双方签订合同时约定原告给予被告四个月的装修优惠期，该四个月中，被告仅需支付相当于一个月的租金(即免除了三个月租金)，免除的租金达600,666元。在租赁合同中约定如被告违约，原告有权向被告索取装修优惠期中减免的租金。因此现原告要求被告支付该期间所减免的租金的请求，本院予以支持。但本院注意到，房屋租赁合同履行中，原告已于2018年12月1日收回房屋，即合同期39个月中，已履行了逾一年。因此本院酌情确定被告支付装修期内二个月的租金。现原告按照2018年5月31日签订的补充协议中租赁面积调整后的月租金标准127,882元计算，本院予以准许。被告应支付装修优惠期内租金255,764元。关于原告主张的2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金，被告抗辩称原告采取了停电和禁止被告搬出属于被告公司财物的行为，致使被告无法正常经营。原告对此表示未采取停电措施。但是，原告在2018年10月9日在回复被告的函件中称“为此我方(原告)的全部措施和行为均依约而行”，由此可以判断，原告确实采取了停电的措施。而原告采取的此项措施，必然影响被告对房屋的正常使用。因此，就2018年10月、11月期间的租金，本院酌情减半计算。被告应付2018年9月至11月的租金为255,764元。关于原告是否禁止被告将公司财产搬离涉案房屋，租赁合同对于被告搬离相关物品有明确约定，本院不再赘述。关于租赁保证金，租赁合同明确在被告违约导致合同提前解除的情况下，原告有权不退还租赁保证金，因此原告此项请求，本院予以支持。关于物业管理费，自2018年6月1日起，因被告承租的租赁面积减少，因此每月的物业管理费亦调整为22,803.20元。物业管理公司就涉案房屋的物业管理费于2018年8月22日开具的付费通知单显示，被告结欠了2018年7月期间的9,904元，并自2018年8月起每月22,803.20元的物业管理费。因此自2018年7月至2018年11月期间，被告应付物业管理费为101,116.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海名仕新材料有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2020年3月26日解除；二、被告上海名仕新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司装修优惠期内的租金255,764元；三、被告上海名仕新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金255,764元；四、被告上海名仕新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月至2018年11月期间的物业管理费101,116.80元；五、被告上海名仕新材料有限公司已支付的租赁保证金600,666元由原告上海城开集团龙城置业有限公司没收，不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,137.77元，减半收取计9,068.88元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担1,632.40元，被告被告上海名仕新材料有限公司负担7,436.48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年五月二十二日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。