云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0629民初527号原告：吴仕恩，男，1973年4月28日出生，汉族，住云南省威信县。委托诉讼代理人：陶思美，云南典传（威信）律师事务所律师，特别授权。被告：李永平，男，1954年9月4日出生，汉族，住云南省威信县。被告：刘永琴，女，1959年4月8日出生，汉族，住云南省威信县。被告：王辅洪，男，1964年7月1日出生，汉族，住云南省威信县。被告：陈正凤，女，1965年6月19日出生，汉族，住云南省威信县。被告：赵培洪，男，1964年4月3日出生，汉族，住云南省威信县。五被共同委托的诉讼代理人：唐再权，云南宏通（威信）律师事务所律师，特别授权。被告：王仕先，女，1963年3月19日，汉族，住云南省威信县。被告：张兴连，女，1954年12月8日，汉族，住云南省威信县。原告吴仕恩与被告李永平、刘永琴、王辅洪、陈正凤、赵培洪合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，在审理过程中，发现王仕先、张兴连与本案有利害关系，依法追加二人作为本案的被告参与诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴仕恩及其委托诉讼代理人陶思美；被告李永平、刘永琴、王辅洪、陈正凤、赵培洪及其委托诉讼代理人唐再权；被告王仕先、张兴连均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴仕恩向本院提出如下诉讼请求：1、判令各被告连带返还原告宅基地及房屋转让款480,000元；2、判令各被告向原告承担连带违约责任，违约赔偿金额为48,000元；3、判令各被告连带向原告支付自2018年6月11日起至实际退还之日止，按同期全国银行间同来拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；4、判令本案诉讼费用由各被告连带负担。事实及理由：原、被告系同村乡邻关系。2018年5月，原告看到被告的房屋及宅基地转让信息，于是原告便找到各被告商议买房事宜。双方于2018年6月11日，经协商一致，在平等、自愿、合法的基础上订立了宅基地转让协议，双方议定宅基地及房屋的转让价款为480,000元（大写：肆拾捌万元整），付款方式为一次性支付，若任意一方违约则需要承担双倍返还转让款的违约责任。随后，原告向被告通过银行转帐支付的方式向被告赵培洪配偶转账480,000元，被告赵培洪向原告出具有收条。而后，原告去办理产权变更手续过程中被告知标的房屋下附着的土地使用权不属于各被告享有，不能为原告办理相应产权手续，原告才知各被告对标的房屋和土地使用权不享有任何权利。随后，该宗土地于2019年8月26日9时在昭通市威信县公共资源交易中心举行的公开拍卖中，原告以人民币240,000元的价格成功竞得该宗土地使用权。综上，原告在不知情的情形下与各被告签订协议，并支付对价。根据原告与各被告订立的协议，各被告的行为已经构成根本违约，并使原告造成巨大的经济损失。为维护原告合法的民事权益，故作如前诉请。被告李永平、刘永琴、王辅洪、陈正凤、赵培洪辩称：原告与五被告签订的转让协议，转让的只是房产，而不是宅基地；其次，根据最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定，政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、发展过程中产生的民事纠纷，当事人向人民法院提起诉讼时，人民法院应不予受理；第三，该转让协议涉及的房屋目前原告已经拆除重新修建，由此给被告造成相应损失，要求原告恢复房屋的原貌。被告王仕先、张兴连未做答辩。原告为证明其诉讼主张、被告为反驳原告的诉讼主张分别向法庭出示了相关证据。对双方当事人无争议的事实及证据，法庭予以当庭采信并确认在卷；对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：原告提交的宅基地转让协议书、存款回单收据，能证明被告李永平、刘永琴、王辅洪、陈正凤、赵培洪五人以48万元的价格将双河饭店房屋及宅基地使用权转让给原告，原告通过银行转账48万元给赵培洪的妻子刘祥英的事实。本院认为，五被告与原告签订的宅基地转让协议书的真实性、关联性，本院予以采信，但该协议的内容违反了国家法律的强制性规定，系无效协议，对该证据的合法性，本院不予采信；原告提交的存款回单收据客观、真实，对其三性，本院予以采信。原告提交的拍卖成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、乡村建设规划许可证、双河乡人民政府收款收据，客观、真实，对其三性，本院予以采信。被告李永平、刘永琴、王辅洪、陈正凤、赵培洪向法庭提交的双河苗族彝族乡人民政府关于请求返还双河合作饭店土地出让金的请示，该请求无双河苗族彝族乡人民政府的签字、盖章，对该证据的三性，本院不予采信；被告提交的收条，能证明五被告出卖双河饭店的房屋及宅基地所得的款项不仅只是五被告进行分配，另外还有7位已死亡人员法定继承人分得该款项，该证据客观、真实，对其三性，本院予以采信；被告提交的照片二张，原告无异议，本院予以采信；五被告提交的退职、退休子女顶替通知书、转正定级工资报批表、威信县革命委员会劳动民政局的通知，能证明本案中的被告王辅洪、陈正凤、赵培洪等人在其父母退休后顶替在双河饭店上班，经威信县革命委员会劳动民政局转正定级的事实，该证据客观、真实，本院予以采信。被告张兴连、王仕先未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：威信县双河合作饭店成立于60年代，其位置坐落于双河上，原名为老馆子，共有木结构房屋二层6间，占地面积164.25平方米，原有职工七人，即赵善华、黄宗堂、朱玉珍、朱元珍、张绍云、贾树华、何绍云。被告赵培洪、陈正凤、王辅洪、李永平、刘永琴系其父母退休后顶替在双河饭店工作。其中赵善华、黄宗堂、朱玉珍、朱元珍、张绍云、贾树华、何绍云现已死亡。该饭店自60年代成立后经营至1995年5.30洪灾后停止经营。1995年9月14日，威信县人民政府下发威政发［1995］25号文件，关于终止乡（镇）合作店组的通知。该通知对乡（镇）合作店组的资产评估、财产分配、债权、债务等做出具体规定。其中28项规定，剩余的房地产可向社会出售，具体出售办法由店和乡领导决定。该通知下发后，有关部门及政府并未对双河合作饭店按照该文件的规定执行，也未对双河合作饭店进行改制。2018年6月11日，原告与被告李永平、刘永琴、王辅洪、陈正凤、赵培洪签订宅基地转让协议书，双方约定，五被告将坐落于威信县原双河饭店房屋宅基地及其该宅基地的附属设施以480000元价格转让给原告吴仕恩；五被告转让给原告的房屋宅基地使用权为永久性转让，无年期限制等其他权利、义务的约定。该协议签订当天，原告吴仕恩将480000元转让款通过银行转账给赵培洪的妻子刘祥英。该款由原双河饭店七名职工及其子女12人平均分配，每人分得40000元。其中赵培洪领取了80000元（包括赵善华40000元），刘永琴领取80000元（包括黄宗堂40000元），陈正凤领取80000元（包括朱玉珍40000元），王辅洪领取80000元（包括朱元珍40000元），李永平领取40000元，张绍云的40000元由被告张兴连领取，贾树华的40000元由被告王仕先领取，何绍云的40000元已由赵培洪之妻刘祥英转到威信县人民法院专有账户。后原告去相关部门办理产权变更手续准备修建房屋时，被告知房屋下附着的土地使用权不属于各被告享有，不能为原告办理相应产权手续。随后，该宗土地于2019年8月26日9时在昭通市威信县公共资源交易中心举行的公开拍卖中，原告以人民币240000元的价格竞得原双河饭店164.25平方米的土地使用权。另在第二次庭审中，七被告自认双河合作饭店是在1981年开始由供销社管理，双河饭店没有经过改制，也没有确定给个人。本院认为，本案争议的焦点是：原告吴仕恩与五被告签订的宅基地转让协议书是否有效？原告的诉讼请求能否得到支持？《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。本案中五被告属于双河合作饭店职工，该饭店自60年代成立后经营至1995年5.30洪灾后停止经营。1995年9月14日，威信县人民政府下发威政发[1995]25号文件，关于终止乡（镇）合作店组的通知。该通知中28项规定了合作饭店剩余的房地产可向社会出售，具体出售办法由店和乡领导决定。五被告未经双河乡领导决定，与原告签订宅基地转让协议书，将双河饭店的房屋及其房屋附着范围内的土地使用权私自转让给原告，其行为违反了《合同法》第五十二条（四）、（五）项及威政发[1995]25号文件之规定，双方之间所签订的宅基地转让协议书系无效协议。七被告因该无效协议获得原告支付的宅基地及房屋转让款480,000元，应当依照法律的规定予以返还。故对原告要求判令各被告返还其宅基地及房屋转让款480,000元的诉讼请求，本院予以支持；但本案经查明各被告分得的转让款数额清楚，故对原告要求各被告连带返还的请求，本院不予支持；因原、被告之间所签订的宅基地转让协议书无效，故对原告要求判令各被告向原告承担连带违约责任，连带向原告支付自2018年6月11日起至实际退还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。对被告李永平、刘永琴、王辅洪、陈正凤、赵培洪辩称原告与五被告签订的转让协议，转让的只是房产，而不是宅基地，本案涉及企业的改制，人民法院应不予受理，并要求原告将转让协议涉及的房屋恢复原貌的反驳主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条(四)、（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵培洪、刘永琴、陈正凤、王辅洪自本判决生效之日起15日内各返还原告吴仕恩转让款80,000元；被告李永平、张兴连、王仕先自本判决生效之日起15日内各返还原告吴仕恩转让款40,000元。二、驳回原告吴仕恩的其余诉讼请求。案件受理费13,400元，减半收取6,700元，由原告吴仕恩负担700元，由被告赵培洪、刘永琴、陈正凤、王辅洪各负担1,000元；由被告李永平、张兴连、王仕先各负担666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  张晓琴二〇二〇年五月十九日书记员  罗 艳