江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初13008号 原告（案外人）：王文彩，女，1984年10月29日出生，山东省人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：徐雷，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤涵，江苏天帆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：葛浩，男，1974年11月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：朱雷霆，江苏沂淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪流，江苏沂淮律师事务所律师。 第三人（被执行人）：咸明军，男，1973年10月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人（被执行人）：陈春梅，女，1975年1月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告王文彩与被告葛浩、第三人咸明军、陈春梅案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告王文彩及其委托诉讼代理人徐雷、汤涵、被告葛浩及其委托诉讼代理人张洪流、第三人陈春梅到庭参加诉讼，第三人咸明军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：葛浩与咸明军、陈春梅民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月5日作出（2016）苏1322民初10155号民事判决，判决：咸明军、陈春梅于本判决发生法律效力之日起十日内向葛浩支付借款208000元及利息。该民事判决生效后，依葛浩的申请，本院于2017年1月23日立案执行。在执行过程中，本院于2017年5月17日作出（2017）苏1322执741号执行裁定，裁定对被执行人陈春梅名下的位于沭阳县房屋予以查封。 王文彩以本院查封的位于沭阳县房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年8月13日，本院作出（2019）苏1322执异136号执行裁定，驳回王文彩的异议请求。 原告王文彩向本院提出诉讼请求：1.确认沭阳县沭城街道康盛花园3号楼1单元1101室房屋归原告王文彩所有；2.停止对沭阳县房屋的执行。 依据的事实和理由：2009年冬天，经案外人司某、周某介绍，原告向第三人陈春梅购买涉案房屋，约定房屋总价款258583元，首期款77583元。因当时陈春梅已办理了房屋按揭贷款，但尚未取得房屋，遂双方约定房屋交付以开发商交房时间为准。因抵押杈人（贷款银行）不同意办理转移登记，双方约定按揭款由原告以第三人陈春梅名义偿还作为房款。双方谈妥后，原告以现金方式向陈春梅支付了首付款77583元、前两个月按揭款4000元及天然气开户费2500元，陈春梅将涉案房屋按揭贷款还款存折交付给原告。自按揭贷款第三个还款期起，原告根据还款要求逐月以现金存款、银行转账的方式将相应款项汇入还款账户。 2011年7月1日，原告以现金方式支付陈春梅代付的房屋契税2586元。2012年8月15日，陈春梅将房屋交付给原告使用，原告以现金方式支付其代付的装修保证金、垃圾处理费、水电费、物业管理费、有线电视费、公用电费、电梯检测费等费用共计7310元。同日，原告与康盛花园物业签订康盛花园住户手册一份。2014年5月，陈春梅将涉案房屋按揭贷款还款银行卡交付给原告，原告将该银行卡卡号綁定在手机上。自此至今，原告通过手机转账相应款项到该还款账户上。2015年1月8日，陈春梅办理涉案房屋产权登记手续，原告以现金方式支付其代付的房产证工本费及手续费500元，并支付维修基金1341元。 原告认为，原告已支付双方约定的部分价款，并逐月支付按揭贷款，且陈春梅将房屋交付给了原告，双方已履行了主要义务，故应当认定原告与陈春梅之间的房屋买卖合同成立。另，因涉案房屋在银行办理了房屋按揭贷款，目前处于抵押状态，故原告对涉案房屋未能办理产权变更登记手续没有过错。综上，原告在人民法院查封涉案房屋前已与陈春梅形成合法有效的房屋买卖关系，并依约支付购房款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，亦已实际占有涉案房屋，未能办理过户登记的原因在于涉案房屋处于抵押状态，原告对此没有过错。 被告葛浩辩称：涉案房屋登记在第三人陈春梅名下，原告主张归其所有，无事实与法律依据。原告与第三人陈春梅在涉案房屋查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，没有合法占有房屋。涉案房屋至今尚存在抵押权，因此原告对涉案房屋不享有排除执行的法定权利。执行异议不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人咸明军未作陈述。 第三人陈春梅陈述称：这套房屋与咸明军无关，是我个人单独购买，我有权利卖给王文彩。不同意承担与咸明军的债务。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1、第01××14号房屋产权登记证书和沭国用（2015）第01592号土地使用权证，证明陈春梅是涉案房屋的所有权人。 2、银行出具的零售贷款借款借据，证明第三人陈春梅为购买涉案房屋办理贷款。 3、陈春梅出具的收据，证明2009年11月1日原告向陈春梅购买涉案房屋，陈春梅出具首付款88000元收条，并约定房屋按揭贷款由原告按月缴存。 4、银行存折单，证明原告按月向银行还贷账户存款。 5、银行流水，证明原告按月向陈春梅涉案房屋贷款账户按月存款还贷。 6、房屋各项缴费票据，证明原告自2009年至今交付涉案房屋的各项费用。 7、原告与沭阳县康盛花园小区物业管理办公室于2012年8月15日签订的康盛花园住房手册，证明法院查封前，原告已合法占有涉案房屋。 8、沭阳县康盛花园小区物业管理办公室出具的小区收费台账，证明涉案房屋在康盛花园小区物管处的联系电话号码为156××××5999。 9、中国联合网络通信有限公司宿迁市分公司出具的电子发票，证明156××××5999系原告的电话号码。 10、陈春梅与司某出具的情况说明，证明陈春梅于2009年出卖涉案房屋给原告，原告支付陈春梅首付款、前两期贷款及其它费用，并由原告按月交付涉案房屋贷款。 被告葛浩对原告提供证据的质证意见为： 1、对证据1真实性无异议。 2、对证据2借据真实性无异议。 3、对证据3真实性有异议，对其形成时间及买卖事实有异议。 4、对证据4银行存折真实性无异议。 5、对证据5银行流水真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，是汇款给陈春梅，尾号是377，而根据存折还款账号尾号为235，因此，原告转账给第三人陈春梅的款项不能证明就是归还涉案的房贷。 6、对证据6，由于单据中载明的交款人非原告，与本案无关，不能达到原告的证明目的。 7、对证据7的真实性不予认可。 8、证据8系复印件，对其真实性不予认可。 9、证据9系复印件，对其真实性不予认可。 10、对证据10的三性均不予认可。 第三人陈春梅对原告提供证据的质证意见为： 对原告提供的证据1-10的真实性均认可。 本院认证意见为： 对原告提供的证据1-9的真实性予以认定。对证据10的关联性予以认定。从原告提供的证据来看，多年以来，原告与第三人陈春梅之间的银行转账记录在时间、金额上与涉案房屋还贷时间、金额基本一致，截止2019年6月18日，贷款期数181，已还期数118，已还本金合计104739.58元，已还应收利息合计42397.44元，未到期本金余额76260.42元。结合原告、第三人陈春梅陈述，以及沭阳县康盛花园小区物业管理办公室的台账、住房手册等证据，可以认定原告主张的事实成立。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。原告已向第三人陈春梅支付双方约定的部分价款，并逐月支付按揭贷款，双方已经履行了主要义务，应当认定原告与第三人陈春梅之间的房屋买卖合同成立，该合同系双方之间真实意思表示，不违反法律规定，依法产生法律效力。结合沭阳县康盛花园小区物业管理办公室的台账、住房手册等证据，能够证实在人民法院查封之前原告已合法占有涉案房屋。原告已按照合同约定支付部分价款且逐月支付按揭贷款，愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告作为经济困难的普通买受人，其付清首付款后，难以一次性清偿按揭贷款涤除抵押，入住涉案房屋多年来，按月以第三人陈春梅的名义交纳按揭贷款，现只剩余少部分贷款待偿还，对于未及时办理过户，不能苛求其必须尽到严格的注意义务和较高的风险认知，因此导致涉案房屋在本院查封之前未能办理过户登记不能归责于原告。 综上，原告对涉案房屋享有物权期待权，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告怠于行使自己的权利，购买并接收涉案房屋后，从2015年1月起即符合办理过户登记条件，但一直未予办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担诉讼费用，以示惩戒。 因涉案房屋现登记在陈春梅名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，原告主张确认涉案房屋归其所有，无法律依据，本院依法不予支持。第三人咸明军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行本院（2017）苏1322执741号执行裁定对位于沭阳县房屋的查封。 二、驳回原告王文彩的其它诉讼请求。 案件受理费5179元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费5179元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  展召彦 人民陪审员  陈兴梅 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  王治红 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。