太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初138号原告（反诉被告）：贺靖民，男，1978年1月15日出生，汉族，自由职业，山西省祁县昭馀镇迎宾西路**居民，现住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：贺锐，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西盛腾津汇商贸有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区晋阳街**君威国际金融中心13A01-1、13A01-2，统一社会信用代码×××。法定代表人：魏康康，经理。委托诉讼代理人：王乾杰，山西晋商律师事务所律师。原告（反诉被告）贺靖民与被告（反诉原告）山西盛腾津汇商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺靖民及其委托诉讼代理人贺锐，被告（反诉原告）山西盛腾津汇商贸有限公司的委托诉讼代理人王乾杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺靖民向本院提出诉讼请求：1.解除原告贺靖民与被告山西盛腾津汇商贸有限公司签订的《写字楼租赁合同》；2.请求判令被告将华宇百花谷C座写字楼1101号写字楼腾空并返还原告；3.请求判令被告支付自2019年8月2日起至2019年12月12日止尚欠原告的租金、房屋占用费、电费、水费等总计16292元及违约金99000元；4.请求判令被告向原告支付2019年12月13日起至实际腾空并返还房屋之日止的房屋占用费、水费、电费、违约金等；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方经协商一致于2019年8月2日签订了《写字楼租赁合同》，约定原告将位于华宇百花谷C座写字楼1101的写字楼（面积554平方米）出租给被告作为公办之用，租赁期限为一年（自2019年8月2日至2020年8月1日），每月租金37500元，付款方式为一次性支付六个月房租225000元，承租写字楼的水电、卫生、安保等费用由被告自理，同时合同第六条约定被告逾期缴付应缴费用，原告有权按应缴未缴额每日1%收取违约金。合同签订后，原告按约履行合同义务，截至今日被告仅向原告支付租金150000元，原告多次要求被告支付未果。现原告为维护自身合法权益诉至法院，望依法判决。由于被告迟迟不腾房，原告于2020年5月7日找开锁公司将房屋取回，故撤回第二项诉讼请求。被告山西盛腾津汇商贸有限公司辩称，1.答辩人不存在逾期付款的违约行为。被答辩人与答辩人签订的写字楼租赁合同约定一次性支付被答辩人六个月房租，并未明确约定付款期限。考虑租赁期限为一年，自2019年8月2日起至2020年8月1日止，根据合同法第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，答辩人履行全部付款义务的最迟时间为2020年8月1日租赁期间届满时，答辩人在此之前未向被答辩人足额支付租金的行为，依法不构成违约。相反，被答辩人在租赁期间未届满时就要求答辩人履行全部付款义务，明显违反法律规定，被答辩人继而以答辩人未支付剩余租金构成违约，请求人民法院解除案涉写字楼租赁合同，更是错上加错，依法不应支持。2.案涉《写字楼租赁合同》已于2019年10月11日解除，被答辩人要求继续解除合同，与案件事实不符，不应支持。合同签订后，双方对房屋内的物品进行了清点，除部分留给答辩人使用外，剩余部分约定由被答辩人搬离，经答辩人多次要求，被答辩人迟迟不肯搬离，因房屋内滞留了被答辩人大量物品，导致答辩人无法对涉案房屋进行装修，一直未能正式开业营业，严重损害了答辩人的承租权。被答辩人交付的房屋不能满足正常装修使用的要求，故答辩人不同意继续付款。被答辩人为了实现其不法目的，在答辩人已将房租交至2019年12月2日的情况下，于2019年10月初，强行对案涉房屋停水停电，造成答辩人工作人员无法正常办公，公司运营处于瘫痪状态。对于被答辩人的上述诸多违约行为，经多次协商未果后，2019年10月11日-13日，答辩人委托己方工作人员多次向被答辩人送达了解除合同的意思表示，并要求被答辩人积极办理房屋交接手续，被答辩人收到解除通知后，未提出任何异议。故案涉《写字楼租赁合同》已于2019年10月11日解除。3.案涉合同解除后，被答辩人无权要求答辩人继续支付租金等费用，答辩人多次通知被答辩人要求办理房屋交接事宜，被答辩人拒不配合，因此造成的所有损失，依法应当由被答辩人自行承担。总之，案涉租赁合同已于2019年10月11日解除，根据合同法第九十七条的规定，2019年10月11日之后未履行部分的租期不再履行，被答辩人也就无权要求答辩人支付2019年10月11日之后的租金。被告山西盛腾津汇商贸有限公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告未履行期间的租金62500元；2.判令反诉被告支付反诉原告上述62500元租金自2019年10月11日起至全部付清之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失，暂计算至2020年5月6日，共计1571元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月2日，反诉原、被告签订《写字楼租赁合同》，合同约定反诉原告承租反诉被告位于华宇百花谷C座写字楼1101室房屋用于办公，月租金为37500元，付款方式为一次性支付六个月租金共计225000元，租赁期限为一年，自2019年8月2日至2020年8月1日止。合同签订后，因反诉被告未按照约定将部分闲置物品搬离，导致反诉原告未能对案涉房屋进行装修使用，经多次沟通协调仍未解决，故反诉原告一直未能正式开业运营，造成了巨大的经济损失。另外，反诉原告支付剩余租金的最迟时间应是2020年8月1日。反诉被告违法要求反诉原告提前支付，并为了实现其不法目的，在反诉原告已将房租交至2019年12月2日的情况下，于2019年10月初，强行对案涉房屋停水停电，造成反诉原告工作人员无法正常办公，公司运营处于瘫痪状态。对于反诉被告的上述诸多违约行为，经多次协商未果后，2019年10月11日-13日，反诉原告委托己方工作人员多次向反诉被告送达了解除合同的意思表示，并要求反诉被告积极办理房屋交接手续，反诉被告收到解除合同通知后，未提出任何异议，故案涉《写字楼租赁合同合同》已于2019年10月11日解除。根据合同法的规定，反诉原告依法有权要求反诉被告退还已支付但尚未履行的2019年10月11日至2019年12月2日期间的租金共计62500元及相应的迟延付款利息，望人民法院查明事实后，依法判如所请。反诉被告贺靖民辩称，1.反诉原告陈述反诉被告未按约定将闲置物品搬离不符合事实。反诉被告的房屋是精装房，有交接单包括桌子椅子以及装饰物品都有明确的清单，所以并非反诉原告所述因为没有搬离物品影响装修。案涉出租房屋是精装带家具，在交给承租人使用以后，有部分桌子用不着，反诉被告同意搬离，并积极配合搬离多余的桌子，并没有影响反诉原告正常使用。2.关于停水停电的问题，反诉原告认为的强行停水停电不符合事实。房屋租赁合同有明确约定，水电费由承租人自理，而且在签订合同以后原告将房屋的电卡交给被告，购水不需要卡，电卡还剩余1012元，反诉原告用完电以后应当自己购买水电。且反诉原告在即使没有电卡的情况下作为承租人依然可以自行到物业公司买电，这在反诉被告与物业公司的通话记录中可以体现。电卡已经交给反诉原告，即使电卡遗失都不需要反诉被告参与，拿着租赁合同就可以去物业公司补办电卡交水电费。故反诉原告该项陈述不符合事实。截止2019年10月份，反诉原告将反诉被告预留的1012元电费用完后再没有继续交费。3.关于租金的问题，在租赁合同中关于租金的支付明确约定一次性支付六个月的租金225000元，合同签订时没有明确约定是几日之内付清但是清楚表明是一次性支付225000元，反诉原告第一次仅付款150000元，与合同约定是相矛盾的。反诉原告所认为最迟付款时间是2020年8月1日也是不符合法律规定的。4.关于解除合同的问题，本案中反诉原告作为承租人并不享有解除权，无论是法律还是合同约定都不享有解除权。案涉房屋符合使用条件，并没有出现灭失也约定了明确的租赁期限，房屋也不会危及承租人的安全，故根据合同法的规定反诉原告不享有解除权。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，反诉原告没有合同解除权。经审理查明，2019年8月2日，原告贺靖民（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定乙方租赁甲方合法拥有的位于华宇百花谷C座写字楼1101的写字楼作为乙方办公之用，合计建筑面积554平方米；租赁期限为一年，自2019年8月2日至2020年8月1日；甲方将于2019年8月2日前通知乙方进场办公；如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前三个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地和设备（正常耗损及按本合同规定不得拆除的情况除外），并赔偿乙方相当于解除合同时月租的两个月租金；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应提前三个月通知乙方，赔偿乙方相当于解除合同时月租的两个月的租金；租金合计为每月37500元人民币（乙方内部卫生、保安、水电、电话、消防、空调等费用由乙方自理）；乙方一次性支付六个月房租，合计225000元人民币；乙方同意甲方委派的管理公司进行物业管理，管理公司主要对该场地外部的保安、卫生等及水电的供应进行管理，乙方应依据规定缴纳管理费、水电费等应缴费用并承担相应分担费用；甲方保证拥有出租本合同标的合法权利；乙方在租赁期届满之日或者解除合同之日将保持原状的场地和设备交还甲方；从开始计租之日起，甲方负责的消防、供电、给排水系统能正常投入使用；乙方逾期缴付应缴费，甲方或管理公司有权按应缴未缴额收取每日/%违约金，如果连续一个月未能缴足租金，无论乙方是否已收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同；如甲方延迟向乙方缴付租赁场地，每延迟一日，甲方须按月租金1‰向乙方支付违约金；本合同履行时发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可依法向租用场地所在地人民法院起诉等内容。该租赁合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告于2019年8月2日向原告支付150000元房租。庭审中，原告陈述案涉房屋为其单独购买，签订了网签合同，尚未办理不动产权证；该房屋通过58同城对外出租，配有房屋图片，能清楚看到房屋是装修房带家具，双方于2019年8月28日签字确认的办公室留置物品清单，也证明案涉房屋不需要再进行装修；在交付案涉房屋时房屋的电卡有1012元电费及280元水费，每月的租金为37500元，每天的租金为1250元（37500元÷30天），被告应支付自2019年8月2日起至2019年12月12日止（共132天）尚欠原告的租金15000元（1250元/天×132天-150000元），违约金99000元[依约每天承担应支付金额（225000元-150000元）1%的违约金，75000元×1%×132天）]；被告还应支付原告自2019年12月13日起至2020年5月6日止（145天）的房屋占用费181250元（1250元/天×145天），违约金108750元（750元/天×145天），被告未产生新的水电费。被告对《写字楼租赁合同》的真实性无异议，认为合同约定的第六条违约责任……按应缴未缴额每日%收取违约金处为斜杠，并非“1”%；不认可被告原法定代表人与原告的工作人员郭欣的微信聊天记录是对原告主张的水电费金额1292元的确认，被告未自行购买过案涉房屋的水电；认为原告主张的违约金及未支付房租、房屋使用费均无法律依据。另查明，反诉原告提交了两份“租赁房屋物品明细”，一份明细上物品名称后部分打叉、部分打钩、部分写明待定，反诉原告陈述打钩的是留给承租人的，打叉的是要求反诉被告搬走的，标明待定的是尚未决定是否留给承租人。该份明细无双方当事人签字确认。另一份明细“办公室留置物品清单”，由原告的工作人员郭欣与被告的原法定代表人姜丹丹签字确认。反诉原告认为，因反诉被告没有及时搬离闲置物品，导致反诉原告无法装修房屋；反诉原告提交了双方工作人员的微信聊天记录，拟证明2019年10月11日案涉房屋没电没水了，反诉原告不再承租案涉房屋，要求反诉被告退还62500元房租。反诉被告质证后认为，水电用完后反诉原告应该自己购买；第一份租赁房屋物品明细是反诉被告在出租房屋时提交的清单，在房屋交付使用时有的物品现场不存在，所以才出现了第二份清单，反诉原告不要的东西都是小件，即使在2019年8月2日未搬走也不影响反诉原告对房屋的使用，双方在2019年8月28日签订“办公室留置物品清单”时对留置物品进行了确认；关于微信截屏，反诉被告认为是复印件，真实性不认可，反诉原告并无单方解除合同的权利。以上事实，有双方提交的《写字楼租赁合同》、中国建设银行网上银行电子回执、办公室留置物品清单、视听资料等证据及庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，涉案《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应以约履行。关于本案本诉，《中华人民共和共合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案被告实际支付四个月房租，之后再未支付房租，原告现已经实际收回房屋，双方合同目的已经不能实现，故原告要求解除双方签订的《写字楼租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。原告于2020年5月7日已经自行开锁收回房屋，原告主张撤回第二项诉讼请求“判令被告将华宇百花谷C座写字楼1101号写字楼腾空返还原告”的主张，予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，本院认为，本案原告按照约定交付房屋，被告应当按照约定支付房租。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定”，双方约定被告一次性支付六个月房租，而被告实际于2019年8月2日一次性支付了四个月的房租150000元。本案合同双方未约定房租支付期限，应当按照交易习惯确定支付期限，即在阶段性租赁期限开始时由承租人支付租赁期限内的租金，即被告应当在2019年8月2日一次性支付六个月的房租。本案被告的行为构成违约。因被告实际使用房屋，而被告提交的现有证据无法证明其实际搬离案涉房屋的时间为2019年10月11日，双方并未进行房屋返还交付，在原告自行收回房屋之前，案涉房屋由被告实际占有。故被告应承担继续履行的违约责任。原告要求被告支付自2019年8月2日起至2019年12月12日止尚欠原告的租金15000元，应予支持。原告主张自2019年12月13日起至2020年5月6日（145天）的房屋占用费181250元，亦应予支持。鉴于被告实际使用原告的房屋，必然产生水电费，原告的工作人员郭欣也通过微信告知被告的原法定代表人姜丹丹房屋交付使用时尚有电费1012元、水费280元，被告也陈述其未自行购买水电，故该1292元水电费应由被告承担。原告的该项请求，予以支持。关于原告主张的违约金，本院认定，双方签订的《写字楼租赁合同》第六条违约责任……按应缴未缴额每日%收取违约金处为斜杠，并非“1”%，故原告依据被告未支付房租金额75000元计算每日违约金为750元，并据此主张2019年8月2日至2019年12月12日的违约金为99000元，2019年12月13日至实际腾房之日（2019年5月6日）违约金为108750元的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方在案涉租赁合同中约定“如甲方迟延向乙方交付租赁场地的，每迟延一日，甲方须按月租金的1‰向乙方支付违约金”，依据合同权利义务对等原则，乙方逾期交付房租，每迟延一日，乙方须按月租金的1‰向甲方支付违约金。故2019年8月2日起至2019年12月12日止，被告向原告支付违约金4950元（37500元/月×1‰×132天），2019年12月13日起至2020年5月6日止被告应向原告支付违约金5438元（37500元/月×1‰×145天）。被告关于其支付房租最迟履行期限为2020年8月1日不构成违约，案涉《写字楼租赁合同》已于2019年10月11日解除，原告强行停水停电、未搬离闲置物品导致被告无法正常装修一直未能正式开业营业，因原告的原因导致未办理房屋返还交接事宜因此造成的损失应由原告承担等抗辩意见，证据不足，本院不予采信。关于本案反诉，案涉租赁房屋为装修房带办公设施，双方签订的《写字楼租赁合同》并未约定案涉房屋的装修问题，双方于2019年8月28日对案涉房屋留置物品列明清单签字确认，并未明确哪些或哪件物品需搬离，反诉原告关于因“闲置”物品一直未搬离导致无法进行装修不能正式开业营业的主张，证据不足，不予支持。反诉原告提交微信聊天记录，主张案涉房屋于2019年10月11日停水停电，已经影响到公司正常运营，要求退房并要求反诉被告退还62500元房屋，鉴于双方签订的《写字楼租赁合同》约定“乙方同意甲方委派的管理公司进行物业管理……,乙方依规定交纳管理费、水电费……”,反诉原告应向案涉房屋所在物业公司交付水电费恢复水电供应，而不应据此主张解除合同。反诉原、被告双方未约定此为合同解除条件，反诉原告解除合同的主张也不符合法律规定。故对反诉原告关于实际承租案涉房屋两个月10天，反诉被告应退还剩余未履行期间的租金62500元及自2019年10月11日起至2020年5月6日止利息损失的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。反诉被告的相关抗辩意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）山西盛腾津汇商贸有限公司于2019年8月2日签订的《写字楼租赁合同》；二、准许原告撤回“判令被告将华宇百花谷C座写字楼1101号写字楼腾空并返还原告”的诉讼请求；三、被告（反诉原告）山西盛腾津汇商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）贺靖民自2019年8月2日起至2019年12月12日止尚欠本诉原告的租金15000元、水电费1292元及违约金4950元；四、被告（反诉原告）山西盛腾津汇商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）贺靖民自2019年12月13日起至2020年5月6日止尚欠本诉原告的房屋占用费181250元及违约金5438元；五、驳回本诉原告贺靖民的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告山西盛腾津汇商贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费2210元（本诉原告贺靖民已预交），由被告山西盛腾津汇商贸有限公司负担。反诉案件受理费701元（反诉原告山西盛腾津汇商贸有限公司已预交），由反诉原告山西盛腾津汇商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾亚涛 二〇二〇年五月二十五日书记员 宋冰冰