广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5632号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区************,统一社会信用代码:914********220342M。法定代表人：王萌，任执行董事。委托诉讼代理人：邓达财,系原告公司物业部主管。委托诉讼代理人：谢锦超，系原告公司法务人员。被告：胡承兵，男，1975年10月20日出生，汉族，住陕西省白河县***********，公民身份号码：612************414。被告：孙众娥，女，1982年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码：612************24X。被告孙众娥的委托诉讼代理人：胡承兵，与被告孙众娥系夫妻关系。原告广州万宁物业管理有限公司与被告胡承兵、孙众娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理。本案依法适用小额诉讼程序，由审判员梁宁独任审理本案，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓达财、谢锦超、被告胡承兵暨孙众娥的委托诉讼人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.请求判决两被告支付自2015年9月1日至2016年7月31日、2018年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费6428.8元、违约金4313.72元(其中违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2019年11月30日止，实际计至清偿之日止)；2.被告支付自2018年7月1日起至2019年10月31日期间的公摊水费67.18元、公摊电费569.71元以及水电违约金216.39元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告对诉讼请求具体明确为：①本案请求物业服务费计费周期为自2015年9月1起至2016年7月31日和2018年3月1日至2019年11月30日,按2.2元/月/平方米计算,面积为91.32平方米,每月物业服务费为200.9元,共32个月。违约金根据前期物业服务合同第10条约定的收费周期,按每日1‰的标准，自2015年9月1日开始计算每期物业服务费的逾期违约金,由于被告已经缴纳2016年8月1日至2018年2月28日期间的物业服务费，因此原告仅主张2015年9月起计至2016年7月期间物业管理服务费的违约金，违约金计收期间为2015年9月1日至2019年10月31日（变更起诉状中计至2019年11月31日止），合计为4313.72元。②本案公摊水电费计费周期为2018年8月1日至2019年10月31日，公摊水电费金额为636.95元。水电费违约金以公摊水电费的欠费金额为基数按《和富博湖轩前期物业服务协议》中第10条第3点约定按每日千分之一的利率计算，自2018年8月1日至2019年10月31日的违约金为216.39元。事实和理由：原告是一家具有一级资质的物业管理企业，自2015年起入驻和富博湖轩，并与佛山市南海合和房地产开发有限公司(下称“房地产公司”)签订了《和富博湖轩前期物业服务委托合同》(下称“物业服务合同”)，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供相应的物业服务，被告购买位于该小区的房屋后享受了原告提供的服务，但被告自2015年9月1日起拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据案涉物业服务合同的约定，被告购买的房屋属于高层住宅，物业管理费为2.2元/月/平方米，车位管理费为30元/月/个，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主;业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付于2015年9月1起至2016年7月31日和2018年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费、公摊水电费及违约金等费用共11595.86元。为了维护原告及其他业主的合法权益，特提出此诉讼请求。两被告答辩称：（一）被告对于原告主张的2015年9月1日至2016年7月31日期间的物业管理费有异议。被告于2016年8月7日才在《收楼确认表》中签名，被告是在该日才收楼，相应物业管理费应从该日开始计收，因此上述时间段的物业服务费按照法律规定应由原告承担，不应由被告承担。被告没有收到过收楼通知书。根据商品房买卖合同约定的开发商应交付房屋的日期2015年8月31日，被告于2015年9月11日到售楼部准备办理收楼手续，亦与与原告签订前期物业服务协议。当日，被告就找了验房师进行验房，并发现需要整改的问题，待开发商整改完毕于2016年8月7日被告在收楼确认表中签名并办理收楼手续。（二）被告对原告主张的物业服务费面积及相关收费标准无异议。（三）被告对原告2018年7月1日至2019年11月30日期间的物业服务费及公摊水电费的诉请无异议。但对原告主张的违约金有异议，理由在于：原告提供的物业服务质量没有达到合同的约定，表现为：门禁可视系统入住至今无法使用；对于小区内部分业主的违建行为未进行劝导和阻止，导致犯罪嫌疑人通过违法搭建物进入被告房屋盗窃。由于上述两项事由被告曾与原告进行沟通，希望原告对上述两项问题进行处理后，被告再缴纳上述期间的物业服务费和水电费，但是原告没有作出相应的回复。因此被告认为被告不存在拖欠物业服务费和水电费的行为，不同意支付违约金。若免责抗辩事由不成立，对于原告主张的违约金标准无异议。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、原告法定代表人身份证、原告法定代表人身份证明书、被告身份证（均复印件）。2.《广东省商品房买卖合同》（复印件）、原告与开发商佛山市南海合和房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同（原件）、2015年9月11日原告与被告胡承兵签订的《和富博湖轩前期物业服务协议》（复印件）、不动产登记信息查询结果（原件）。3.欠费统计表（原告盖章打印件）。4.2019年3月22日律师函（复印件）、邮单（原件）、妥投证明（复印件）。5.水表读数（打印件）。6.2015年8月18日收楼通知书、住宅质量保证书（均为复印件）。7.装修整改通知书、2018年5月3日声明、佛山市南海区国土城建和水务局责令限期改正通知书、佛山市南海区城市管理和综合执法局责令限期改正通知书、照片2张（均为拍照打印件）。被告提交证据如下:8.被告于2019年10月29日与原告公司员工（名字不详）的手机通话录音，光盘1张及文字整理。9.2016年8月7日《和富博湖轩收楼确认表》、业主收楼验房表（拍照打印件）。10.拍摄于2017年7月31日及2020年3月26日的照片（打印件，8张）。经审查，本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。综合以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2015年9月8日，原、被告签订《和富·博湖轩前期物业服务协议》，被告委托原告对佛山市南海区***************2*****进行物业管理，合同对双方的权利义务、服务费用等作了详细的约定。合同约定：带电梯洋房按建筑面积以2.2元/月/平方米标准计算；被告交纳费用的时间：业主应于收楼（原告应按购房合同约定条件告知业主，业主拒不收楼的，按收楼通知书或购房合同约定的收楼时间）之日起交纳物业服务费用；被告违反协议不按协议的收费标准和时间交纳有关费用的，应自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一向原告缴交滞纳金；被告应于每月的10日前缴纳当月物业管理费等。根据上述协议，原告按2.2元/月/平方米的收费标准收取物业管理费。被告是广东省佛山市南海区*********************的产权人，房屋属于电梯住宅，房屋建筑面积为91.32平方米，每月物业服务费200.9元。原告按照上述《前期物业服务协议》的约定提供了相应的物业服务。截止2019年11月*0日，被告尚欠物业服务费6428.8元；2018年8月1日计至2019年10月31日，公摊水电费合计636.95元。原告根据《前期物业服务协议》的有关约定：按日千分之一的利率计至2019年10月31日，被告应支付物业服务费违约金4313.72元；2018年8月1日计至2019年10月31日公摊水电费的违约金为216.39元。本院认为：原、被告之间的物业服务关系合法有效。两被告拖欠原告的物业管理费等应支付给原告。原、被告争议的焦点在于：原告主张的2015年9月1日至2016年7月31日物业服务费的诉请如何认定；被告的违约金抗辩意见如何认定。结合原、被告提交的证据及陈述意见，分析认定如下：焦点一，关于两被告是否应缴纳2015年9月1日至2016年7月31日期间的物业服务费的问题，原告认为其已发出《收楼通知书》予被告，被告应于通知收楼的日期即2015年8月31日收楼，故主张物业服务费自2015年9月1日起计收。两被告抗辩称其根据《商品房买卖合同》约定知悉开发商应交付房屋的日期为2015年8月31日，其自行于2015年9月11日到售楼部办理收楼手续及与原告签订《前期物业服务协议》，但因房屋质量存在问题，待整改完成后于2016年8月7日才在《收楼确认表》中签名并完成接收钥匙等收楼手续，认为物业服务费应自2016年8月7日开始计算，此前的费用应由原告自行承担。对此，根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”结合原、被告签订的《前期物业服务协议》中的约定“被告交纳费用的时间：业主应于收楼（原告应按购房合同约定条件告知业主，业主拒不收楼的，按收楼通知书或购房合同约定的收楼时间）之日起交纳物业服务费用”。被告与开发商签订的商品房买卖合同已经约定交付房屋日期为2015年9月30日之前，而被告亦确认其知悉实际交付的日期为2015年8月31日，亦于2015年9月11日前往售楼部签订《前期物业服务协议》；原告则举证证明开发商于2015年8月18日发出《收楼通知书》，通知被告于2015年8月31日带备材料前往和富博湖轩销售中心办理收楼手续。因此，原告主张自收楼通知书通知收楼之日即2015年8月31日的次日即2015年9月1日起计收物业服务费理据充分，本院予以支持。至于被告举证《和富博湖轩收楼确认表》，认为其于2016年8月7日才确认收楼，应自该日起缴纳物业服务费。经查，被告未能提供该确认表的原件，但原告确认表格中签名人员为其公司的工作人员，本院对该表的真实性予以确认。但从该确认表内容来看，该表是开发商交付房屋给被告后，被告对房屋存在瑕疵提出整改要求，经整改后被告对于整改结果予以确认并同意接受钥匙等形成的确认文件，并非合同约定的《收楼通知书》，被告主张以其接受整改结果之日为交楼时间，理据不足，本院不予采纳。由上，两被告拖欠原告的相应期间的物业管理费、公摊水电费应支付给原告，原告该部分诉请理据充分，本院予以支持。焦点二，关于两被告以原告未全面履行物业服务合同约定的义务为由抗辩称其无需支付违约金，经查，被告就原告在履行物业服务合同方面存在违约行为（门禁可视系统入住至今无法使用；对于小区内部分业主的违建行为未进行劝导和阻止，导致犯罪嫌疑人通过违法搭建物进入被告房屋盗窃等）均未能充分、有效举证证明，应承担举证不能的不利后果；原告就被告提出的事由提交装修整改通知书、佛山市南海区国土城建和水务局、佛山市南海区城市管理和综合执法局责令限期改正通知书等，证明其已经对被告楼下房屋的业主进行提醒告知义务，相关部门也对该业主进行了通知整改，已经履行合同约定的义务，原告的相关举证真实、有效，本院予以确认。由上，被告就其抗辩理由未能充分、有效举证证明，原告亦举证进行反驳，被告的相关意见理据不足，本院不予采纳。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，被告逾期交纳有关费用的应支付违约金，原告主张每日按欠费总额的千分之一支付滞纳金（实为违约金），理据充分，被告应支付暂计至2019年10月31日的物业服务费违约金4313.72元，此后的违约金以欠付的物业服务费本金为基数按日利率1‰支付，本院酌定该项违约金总额以物业服务费本金6428.8元为限。同理，被告应支付计至2019年10月31日的公摊水电费违约金216.39元，此后的违约金以欠付的公摊水电费本金为基数按日利率1‰支付，本院酌定该项违约金总额以公摊水电费本金636.95元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、胡承兵、孙众娥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月1日起至2016年7月31日、2018年3月1日起至2019年11月30日的物业服务费6428.8元、2018年8月1日起至2019年10月31日的公摊水电费636.95元予广州万宁物业管理有限公司；二、胡承兵、孙众娥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年10月31日的物业服务费逾期违约金4313.72元及从2019年11月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付违约金予广州万宁物业管理有限公司,本项应付的违约金总额以6428.8元为限；三、胡承兵、孙众娥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年10月31日的公摊水电费逾期违约金216.39元及从2019年11月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的公摊水电费为本金按每日1‰计付违约金予广州万宁物业管理有限公司,本项应付的违约金总额以636.95元为限；四、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费89.9元，减半收取计44.95元（原告已预交），由被告胡承兵、孙众娥负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 梁 宁二〇二〇年五月十五日书记员 何炀楷