包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初1553号原告（反诉被告）：陈文娟，女，1981年7月18日出生，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：闫孟怡，内蒙古鸿谦律师事务所律师。被告（反诉原告）：包头市福清渔港置业有限公司。法定代表人：林朝辉，董事长。委托诉讼代理人：姚永伟，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。原告（反诉被告）陈文娟与被告（反诉原告）包头市福清渔港置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈文娟的委托诉讼代理人闫孟怡、被告包头市福清渔港置业有限公司的委托诉讼代理人姚永伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理不动产房屋产权证的违约金53552.83元（每日按照房款569711元的万分之一计算，从2015年9月28日至2019年1月21日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月10日原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》。双方约定原告以总价569711元购买被告开发的位于包头市××区房屋一套。原告按照合同约定支付了房款。因被告逾期办理产权登记，直至2019年5月27日才通知原告携带相关资料办理房产证，但要求原告放弃违约金并签承诺书，否则不给办理房产证，故原告诉至法院，请求判如所请。包头市福清渔港置业有限公司辩称，第一，原告诉请缺乏事实依据。合同约定的是备案义务，而不是办理房屋产权证的义务。被告于2015年12月30日交付房屋，在七日内已经完成了报备手续，并于2018年11月6日完成了备案义务，被告没有违约。第二，原告的诉讼请求没有法律依据，办理房屋权属证书的主体义务应当是预售房屋的购买人，开发商只承担协助义务，原告没有按照合同约定提供相关的材料办理备案登记。本案非因被告原因，导致原告未能及时取得房屋所有权证，这其中不是被告单方原因，政府行为是一个重要因素。第三，原告主张违约金没有事实和法律依据，应当全部驳回，即便支持认定违约金，违约金约定过高，要求调整降低违约金标准。第四，原告逾期付款，应承担违约责任。原告未按合同约定按时支付购房首付款，直到2014年5月27日才付清购房首付款。基于上述原因，包头市福清渔港置业有限公司同时向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告承担逾期付房款的违约责任：承担合同约定付款日到实际付款日的利息3000元并每日按商品房总价款1支付违约金9514元；2.本案诉讼费由被告承担。陈文娟反诉辩称，第一，反诉原告的陈述与事实不符。反诉被告在购房时，反诉原告的工作人员称，该公司为方便客户，推出分期支付首付款的政策，但因网签合同系格式合同不便修改，为落实优惠政策，双方就首付款的支付方式及期限进行了约定，并签订《还款协议书》。反诉被告根据该协议的约定，按约分期付款，不存在逾期的情形。第二，根据相关司法解释的规定，反诉原告既主张违约金又主张逾期利息，人民法院不应支持。本院经审理认定事实如下：2013年12月10日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于包头市××区房屋一套，约定房屋总价款为569711元。被告应于2015年6月30日前交付房屋，应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。合同附件五中约定，原告同意委托被告办理产权，原告应当在被告通知的时间提供办理房屋产权所需的全部资料、签署相关法律文件、缴纳各项费用，否则原告应承担相应违约责任。合同附件六中约定，合同签订当日，原告应向被告支付购房首付款179711元，剩余房款390000元办理按揭贷款。2015年6月30日，被告向原告交付房屋，被告认可原告于2014年5月27日付清购房首付款，剩余房款办理了银行按揭贷款。2018年2月7日，被告取得了涉案房屋的不动产情况表。2019年1月21日，原告取得涉案房屋的不动产权证，产权证号为蒙（2019）包头市不动产权第XXXX号。庭审中，原告为证明双方当事人已对付款方式进行了变更、原告不存在逾期付款情形，向法庭举证了原、被告于2013年12月9日签订的《还款协议书》一份。该协议写明：涉案房屋总价款569711元，首付款179711元，原告已支付首付款79711元，剩余首付款100000元。原告分两次将首付款余款付清：于2014年2月18日前支付剩余首付款50000元，2014年5月18日前支付剩余首付款50000元。2014年5月27日，被告公司的工作人员在该协议下方空白处写明：“已付清壹拾柒万玖佰壹拾壹元整。此协议作废”。被告对于该份证据没有异议，但认为该协议书是被告考虑到原告的相关付款因素，基于善意同意其分批付款，原告更不应向被告主张逾期办证的违约金。本院收到原告起诉状日期为2020年3月16日，审批立案日期为2020年3月24日。被告认为，交房日期为2015年6月30日，原告起诉的时间为2020年3月24日，其起诉已过诉讼时效。原告称其在2016年6月25日以后不断要求被告履行合同义务、承担违约责任，诉讼时效发生中断。经法庭询问，原告未对诉讼时效中断提供相应证据。本院认为，根据原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告的收房日期为2015年6月30日，按约定被告需在商品房交付使用后360日内，即2016年6月25日前向产权登记机关提交备案手续，被告已构成违约。故被告违约期间应当从2016年6月26日开始计算至其取得不动产情况表的时间即2018年2月7日止。因原告于2020年3月16日向本院提交起诉状，其中2016年5月26日至2017年3月15日的违约金已超过诉讼时效，被告在庭审过程中对于诉讼时效作出了抗辩，本院予以部分采信。故被告应向原告支付从2017月3月16日起计算至2018年2月7日止的违约金，共计算328天。违约金的立法本意旨在以补偿性为基础，以惩罚性为补充，被告亦请求减少，综合考虑被告的违约情形，并参照本小区及本辖区内其他小区同类案件的审理情况，本院认为违约金的计算标准以每日按商品房价款的0.5计算较为适宜，即每日28.48555元（569711元×0.5）。因被告于2018年11月6日已向包头市不动产登记中心备案，故对原告主张2018年11月6日之后的违约金的诉讼请求，不予支持。故被告应支付原告逾期备案的违约金9343.26元（28.48555元×328天）。反诉原告以反诉被告逾期交纳购房首付款为由主张反诉被告赔偿利息损失及违约金。根据原告举证的《还款协议书》显示，双方对于《包头市商品房买卖合同》约定的付款方式进行了变更，反诉被告按照该协议书的约定已履行了付款义务，不构成违约。故反诉原告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告包头市福清渔港置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告陈文娟支付违约金9343.26元；二、驳回原告陈文娟的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告包头市福清渔港置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1138元（原告已预交），由原告陈文娟负担1088元，由被告包头市福清渔港置业有限公司负担50元。反诉案件受理费56元（反诉原告已预交），由反诉原告包头市福清渔港置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 刘 楠人民陪审员 王小钢人民陪审员 赵士鑫 二〇二〇年五月九日书 记 员 赵圆清附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。