湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初157号原告：刘志刚，男，1977年2月27日出生，汉族，住宜昌市西陵区。原告：周立英（系刘志刚之妻），女，1978年5月5日出生，汉族，住所同上。以上二原告共同委托诉讼代理人：陈磊，湖北善迁律师事务所律师，特别授权。被告：湖北鸿誉置业有限公司，统一社会信用代码914205065854845996，住所地：宜昌市夷陵区夷兴大道**。法定代表人：杨海波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何阳，男，汉族，1985年9月22日出生，系该公司员工，住宜昌市伍家岗区，特别授权。原告刘志刚、周立英与被告湖北鸿誉置业有限公司（以下简称鸿誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，因受新冠××疫情影响，延期开庭审理。同年4月27日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志刚、周立英共同委托诉讼代理人陈磊，被告鸿誉公司的委托诉讼代理人何阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志刚、周立英向本院提出诉讼请求：1．依法解除原被告签订的《宜昌市商品房认购书》（以下简称《认购书》）。2．判令被告向原告返还双倍定金共计40000元。3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月，原告来到被告保利山海大观项目售楼部就购房事宜进行咨询，原告向被告销售人员告知原告的资金、以及现有住房情况，明确表示只能通过葛洲坝集团公积金贷款方式购买，且只能一次性支付四成首付。被告销售人员明确表示葛洲坝集团公积金贷款可以使用且可以采用组合贷款方式支付购房费用，首付为房款的40％。原告在多次向被告销售人员确认后与被告签订《认购书》，并向其缴纳定金二万元。后原告多次催促被告销售人员为其办理贷款手续。2019年10月13日，原告再次到被告售楼部确认相关事宜，但被告销售人员却告知不能通过葛洲坝公积金贷款方式支付，并要求原告通过商业贷款方式支付，且首付部分需一次性支付房款的50％，原告根本无力承担。2019年10月16日，被告向原告出具《解除认购函》，以原告未在规定时间办理签约手续，支付首付费用为由，双方解除认购手续，并没收原告缴纳的二万元定金。原告认为，被告故意隐瞒房产不能通过葛洲坝集团公积金贷款购买和首付款比例的事实恶意欺骗原告，应当认定被告存在重大违约行为，并造成原告重大损失。原告现诉至法院，望判如所请。为支持其诉讼请求，原告刘志刚、周立英向本院提交了原被告营业执照、身份证信息、《认购书》（2019年9月22日）、收款收据（2019年9月22日）、微信账单、银行个人账户支出交易明细、通话记录、对话录音记录、微信聊天记录、《解除认购函》（2019年10月16日）等证据资料。被告鸿誉公司辩称：原告没有证据证明被告承诺过可以用葛洲坝集团的公积金贷款购房。原被告双方签署的《认购书》，是在公平、自愿的情况下签订的。原告作为有民事行为能力的个人，其在签字前应该对于《认购书》条款有充分的了解，对于自己是否获得贷款有充分的认知。所以对于贷款方式的变化、条件的调整都不足以支持客户要求退还定金的请求。被告依据与原告签署的认购书，向原告发出《解除认购函》，没收原告的定金是不存在问题的，故请求驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩意见，被告鸿誉公司向本院提交了《认购书》（2019年9月22日）等证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告刘志刚、周立英提供的原被告营业执照、身份证信息、《认购书》、收款收据以及《解除认购函》等证据，被告鸿誉公司提交的《认购书》等证据，原、被告均没有异议，本院予以采信确认。对原告刘志刚、周立英提供的通话录音、聊天记录证据，被告提出异议，认为通话录音中的置业顾问不是被告公司的员工。同时没有任何证据证明被告已经同意变更付款方式，所以对于以上录音，被告可以理解为是被告客户经理为原告提供的解决方案而已，并要求原告提供被告同意其变更付款方式的证据材料。本院针对被告的上述质证意见，将结合庭审情况以及有关其他证据材料，进行综合判定。综上，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定如下法律事实：原告刘志刚、周立英系葛洲坝集团公司职工。2019年9月，原告到被告鸿誉公司保利山海大观项目售楼部咨询购房事宜。在原告向被告销售人员明确表示只能通过葛洲坝集团公积金贷款方式购买，且只能一次性支付四成首付后，被告销售人员明确表示葛洲坝集团公积金贷款可以使用，且可以采用组合贷款方式支付购房费用，首付为房款的40％。在原告得到被告销售人员确认后，同年9月22日，原告与被告鸿誉公司签订了《认购书》。该认购书约定：乙方（原告）自愿认购保利山海大观项目第7-1-3001号房（以下简称“案涉房屋”）。该商品房建筑面积127.55平方米，总价为1039428元，乙方在享受认购优惠后，认购总价款为959176元。付款方式为公积金贷款方式付款。乙方在签署《商品房买卖合同》前，应按《签约须知》及按揭银行要求将按揭所需全部资料提交给按揭银行。若未能在签约期限前按时提供获得银行认可的相关真实资料，则本认购书自动终止，甲方有权将该商品房另行出售，并无须退还乙方定金。该认购书同时约定，双方于2019年9月29日前在甲方营销中心签署《商品房买卖合同》及附件，乙方逾期未签署前述合同及附件视为违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方有权将该物业另行出售。认购书尾部，鸿誉公司销售代表周俊杰、刘志刚、周立英分别在甲、乙方处签名捺印并加盖鸿誉公司认购书专用章确认。当日，原告向被告缴纳定金20000元，被告向原告出具《收款收据》一份。原告与被告签订《认购书》后，原告多次到被告保利山海大观项目售楼部催促被告销售人员为其办理公积金贷款手续。被告也多次提醒原告办理签约业务。2019年10月13日，被告销售人员明确告知原告，所购房屋不能通过葛洲坝公积金贷款方式支付，并要求原告通过商业贷款方式支付，且首付部分需一次性支付房款的50％，原告以无力承担为由拒绝了商业贷款支付，并拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。同年10月16日，被告向原告发出《解除认购函》，该函以原告未在规定期限内缴纳首付房款和与被告签订《商品房买卖合同》为由，不再保留原告认购的商品房，解除双方认购手续，所收定金不予退还。2020年1月9日，原告向本院提起前述诉讼。上诉事实，经本院审查，可予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《认购书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方的争议焦点有二：一是原告与被告在签订《认购书》之前，是否有证据证实被告承诺可以通过公积金贷款方式支付；二是原告请求被告双倍返还定金能否得到支持。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，鉴于双方签订的《认购书》事实上已无法履行，被告已实际解除且原告也要求解除双方签订的《商品房认购书》，原告购买房屋的目的和被告出卖房屋的目的已不能实现，现原告要求解除双方签订的《认购书》，本院予以确认和支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原告签订《认购书》时向被告交纳购房定金20000元，现其要求被告返还，本院亦予以支持。关于争议焦点二，被告应否双倍赔偿原告定金。本院认为，当事人在订立合同时应当严谨、审慎。庭审中，原告陈述在与被告签订《认购书》前已告知被告房屋销售人员：“只能通过葛洲坝集团公积金贷款方式购买，且只能一次性支付四成首付。”上述陈述，有原告提供的微信聊天记录、电话通话录音记录，还有双方签订的《认购书》中约定的“付款方式为公积金贷款方式付款”等证据予以佐证，故对原告的上述陈述本院予以采信。根据双方签订的《认购书》中的风险提示：“乙方（原告）在签订本认购书前，应充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及所需交纳费用情况，应清楚认知自身的支付能力及资信状况；乙方完全知悉选择按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务，任何关于房屋及贷款政策的调整不作为乙方不能缔结《商品房买卖合同》及履行合同的抗辩理由。”由于原告在签订《认购书》的过程中未尽到审慎的注意义务，导致最终《认购书》不能履行，其自身亦具有过错，故本院认为以不适用定金罚则为宜，对原告要求被告返还另一倍定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本案经本院主持调解，双方未达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘志刚、周立英与被告湖北鸿誉置业有限公司于2019年9月22日签订的《宜昌市商品房认购书》。二、被告湖北鸿誉置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告刘志刚、周立英定金20000元。三、驳回原告刘志刚、周立英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告刘志刚、周立英负担400元，由被告湖北鸿誉置业有限公司负担400元（该费用原告在起诉时已经预缴，由被告在履行判决主文中的给付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  肖 杰人民陪审员  江文成人民陪审员  黄淑华二〇二〇年五月十八日书 记 员  李文哲