江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终840号 上诉人（原审原告）：黄春秀，女，汉族，1970年4月2日生，户籍地江西省赣州市章贡区，现住赣县区。 上诉人（原审原告）：游九香，女，汉族，1964年9月15日生，住江西省赣州市于都县。 上诉人（原审原告）：黄叶清，男，汉族，1973年3月11日生，住广东省东莞市。 共同委托诉讼代理人：王**，赣州市章江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：廖章峰，男，汉族，1975年3月26日生，户籍地江西省赣州市赣县区，现住赣县区。 委托诉讼代理人：罗拥华，江西章贡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张才珉，男，汉族，1963年11月21日生，住江西省赣州市赣县区。 委托诉讼代理人：曾平，江西赣诚律师事务所律师。 上诉人黄春秀、游九香、黄叶清与被上诉人廖章峰、张才珉确认合同无效纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人王**、被上诉人廖章峰的委托诉讼代理人罗拥华、被上诉人张才珉及其委托诉讼代理人曾平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄春秀、游九香、黄叶清上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人于2014年3月1日签订的购房协议无效；二、本案一、二审案件受理费及其他费用由两被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。根据《物权法》第九十七条，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人另有约定的除外。本案中，三上诉人根据约定占该建筑房产份额的70%，被上诉人仅占建筑房产份额的30%，其擅自处分该不动产未经上诉人同意，严重侵犯了上诉人的合法权益，依法应当确认无效。我国合同法第五十二条第二款、第三款规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，被上诉人之间属亲戚关系，其签订购房协议的行为符合合同法规定合同无效的法定情形。民法通则第五十八条第四款规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为无效。该房屋不是被上诉人廖章峰个人所有，其买卖行为当然无效。法律规定房屋的产权归数人共有的，必须征得共有权人同意才能处分。 廖章峰答辩称：一、上诉人诉请确认廖章峰与张才眠于2014年3月1日签订的购房协议无效，没有事实和法律依据。1、廖章峰于2012年12月26日取得赣县城乡规划建设局颁发的地字第x号建设用地规划许可证，该许可证足以证明其已经取得行政机关的行政许可，涉案建筑物并不属于违法建筑，作为用地使用权人廖章峰有权处分自己取得用地许可通过建造等事实行为形成的合法建筑物。根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，涉案建筑物位于城市规划区内，应当取得建设用地许可方可建设。廖章峰的建设用地规划许可证载明，用地位置位于赣县城南二期章贡安置区地块，案涉购房协议第一条约定的地块位置刚好在廖章峰取得许可证用地位置范围内，所以作为用地使用权人廖章峰有权处分自己取得用地许可通过建造等事实行为形成的合法建筑物。2、廖章峰与张才珉于2014年3月1日签订的购房协议，不具有合同法第五十二条之规定的情形。签订购房协议时，双方当事人均具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，更没有违背公序良俗。因此，案涉购房协议合法有效。3、从取得建设用地规划许可证，签订购房协议、合资建房协议和承建协议书的时间上来看，本案不存在恶意串通的情形，也不存在损害第三人合法权益的情形。廖章峰于2012年12月26日取得建设规划许可证，廖章峰与张才珉于2014年3月1日签订购房协议，黄春秀于2016年6月27日才取得建设用规划许可证；合资建房协议和承建协议书的签订时间均为2013年9月20日，三份协议均是在廖章峰取得行政许可之后签订的，而不是在廖章峰取得行政许可之前签订的。因此，本案不存在恶意串通的情形，也不存在损害第三人合法权益的情形。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本案依法应当判决驳回上诉请求，维持原判。 张才珉答辩称：一审判决驳回上诉人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。其与廖章峰之间不存在恶意串通等合同无效情形，其对廖章峰与上诉人之间是否合伙不知情，并且支付正常市价，从登记的土地使用人处购房，已实际占用、使用所购房屋，其与廖章峰所签订合同依法有效。一、廖章峰具有诉争房产的合法处分权。上诉人认为廖章峰仅占30%的份额，无权处理共有房产的观点与本案事实不符。首先，所购房屋为廖章峰个人名下《建设用地规划许可证》范围的房屋。2014年3月1日，与被告廖章峰签订《购房协议》，廖章峰出示了房屋的《建设用地规划许可证》，注明用地单位为廖章峰，用地项目为安置地，用地位置为赣县城南二期安置区。而购房协议中涉及的房产一审查明为该许可证中用地位置的地上建筑物。因购买该房产时，该房屋还没有取得房产证，而廖章峰已取得建设部门颁发的《建设用地规划许可证》，就可以充分表明其对该地的地上建筑物具有合法处分权。其次，上诉人与廖章峰合伙所建房屋并非不可分割的房产，廖章峰具有处分其《建设用地规划许可证》项下房产的权利。购房并不清楚廖章峰是否是与他人合伙建房，其《建设有地规划许可证》上仅有廖章峰一人名字，其支付购房款后顺利装修入住，没有发生任何纠纷。虽一审时，上诉人及廖章峰认可双方间有合伙建房的协议，但从本案建房后房屋出售情况来看，廖章峰具有相应房产的处分权。一审查明上诉人与廖章峰合伙建房，共建有东西两单元共楼梯的14套住房及店面等。现上诉人黄春秀在一审庭审中明确承认，其一人处分了登记在黄春秀《建设用地规划许可证》下的所有房产。依据物权法第九十九条共有财产分割原则规定，本案合伙建房时并无约定房屋不得分割，共有人可随时主张分割。而后黄春秀单独处理一个单元的住房，廖章峰也单独处理了另一个单元住房，其各自处理的均是本人《建设用地规划许可证》项下房产，这说明他二人间已对房产进行了分割，不存在要共有人同意的情况。再次，上诉人清楚双方买卖房屋的事实，上诉人购房入住后x栋10-11地块上的房屋继续由廖章峰出售，上诉人黄春秀也出售完另一单元房产，其行为表示上诉人认可廖章峰的售房行为。上诉人8-9号地块上出售的另一单元房产与廖章峰出售的单元是共楼梯进入，上诉人为另一单元办好了水电开户，其卖房时也是经常出入的，对房屋情况非常清楚。2014年3月1日答辩人购房入住后，上诉人并没有提出异议，而后廖章峰又于2014年10月至2015年10月间将剩余房产全部售出，上诉人也在答辩人入住后将另一单元房产全部出售。我方是最初的购房人，如上诉人黄春秀当时不认可廖章峰的售房行为，廖章峰是不可能在其后出售剩余的房产。二、即便廖章峰与上诉人之间可能存在合伙关系，我方也是善意相对人，不存在合同无效的情形。(一）《购房协议》是双方真实的意思表示，合同合法有效，为解决居住问题而购房，购买房屋时支付了合理的价款，廖章峰交付房屋后，我方已装修入住，不存在上诉人所称合同法第五十二条第二款、第三款恶意串通等合同无效的情形。其已按合同约定支付了全部贰拾捌万元购房款，价格是当时的市场价。廖章峰所出售该地块的房产最高售价就是其和另一买房人杨某的28万元，其他楼层的钟某1出价为25.9万元，周某为18.08万元，钟某2顶二层的出价28万元。从中可见，其支付了正常的市场价格，该单元户均是廖章峰所签订的合同，上诉人与其他购房户没有任何特殊，不存在恶意串通的情况。其购房后进行了装修，开好了水电户头，全家已入住，这些情况上诉人都早已知情，从中可知购房的目地是为了生活所需的刚性购房，无其他非法目的。其与被告廖章峰均按合同履行完各自义务，已对房屋进行装修，并已实际入住，双方合同无合同无效之情形。(二）上诉人等人是否与被告廖章峰存在合伙关系，我方均是善意取得，不影响本案《购房协议》效力。其所购房屋其审批手续都只有廖章峰的名字，有理由相信廖章峰就是出售房屋的合法权利人。其无法获廖章峰是否与他人之间有合伙关系。另外，另一单元的住房其用地是黄春秀所有，也全部由黄春秀出售完毕，可见即使有合伙关系，合伙人也对房屋进行了分配，才能分别以各自名义处置房产。再者，合伙人的内部债权债务关系不应影响实际登记对外出售房屋的效力。退一步说，我方并非最后购买房屋，答辩人购买房屋时，还在廖章峰份额内，是其后购买的房产才属超出其份额的房产。合伙人之间的合伙纠纷属于合伙人内部事务，不存在对抗第三人的效力。最后，不管廖章峰为无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，此种无权处分影响的是能否实现物权的变动，而不影响物权变动的原因行为买卖合同的效力。故本案对于上诉人来说，其以廖章峰处分共有物未经其同意，不符合法律规定的条件或者当事人约定的条件，要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 黄春秀、游九香、黄叶清向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认两被告于2014年3月1日签订的购房协议无效；2、本案案件受理费及其他费用由两被告承担。 一审法院认定事实：三原告及被告廖章峰系合伙关系，合伙建房并出售。三原告及被告廖章峰四人未就已经建好的房屋协议如何分配达成一致意见。三原告及被告廖章峰已经将所建房屋全出出售完毕。被告张才珉就争议房屋支付28万购房款。 一审法院认为，公民的合法财产权益受法律保护。原告主张两被告签订的房屋买卖合同系无效的，属于合同法五十二条恶意串通以低价买卖争议房屋，损害原告的利益，但原告未提供证据予以证实两被告恶意串通及被告张才珉以低价购买房屋的行为，故该主张不能成立。原告主张被告签订买卖合同属于合法形式掩盖非法目的，但从其提供的合伙协议可以知道三原告及被告廖章峰系合伙关系，被告廖章峰并非无权处理该房屋，故该主张不能成立。本案实际是三原告及被告廖章峰未进行合伙清算导致的，合伙人内部纠纷不得对抗支付了正常对价的善意第三人被告张才珉。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄春秀、游九香、黄叶清的诉讼请求。案件受理费300元，由原告黄春秀、游九香、黄叶清负担。 本院二审期间，张才珉提交证据1、《证明》、水费缴费记录，证明张才珉一直在使用案涉房屋。证据2、常住人口登记卡一份，证明张圣楠与张才珉为父子关系。上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性有异议，不能证明张才珉以前也居住在案涉房屋，且缴费单为张某，不是张才珉。对证据2的关联性有异议，房购人是张才珉，而缴费人是某，不能达到其证明目的。廖章峰质证认为，对上述证据的三性无异议。本院审查认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 本院查明事实同一审判决认定事实。 本院认为，本案二审争议的焦点是：关于廖章峰的行为效力问题。《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”。本案中，根据《规划许可证》等证据显示，本案房屋所涉地块用地登记为廖章峰，上诉人与廖章峰即使内部存在合伙关系，对外的《购房协议》以廖章峰作为代表进行民事活动，其行为具有法律效力。 关于两被上诉人是否存在恶意串通的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院认定该事实存在，应当确信该待证事实存在的可能性且能够排除合理怀疑。据此，恶意串通事实的证明标准，应当证明行为人与相对人存在意思联络并导致他人合法权益受到损害，并且需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，上诉人提交的证据不足以证明两被上诉人恶意串通。如果上诉人认为其合伙利益受到侵害，可以另循合法途径解决。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人黄春秀、游九香、黄叶清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾文俊 审 判 员  赖国东 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年五月二十日 代理书记员  李晓倩 代理书记员  姚冰霞