新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初1984号 原告（反诉被告）：常磊，男，1976年7月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：宋军平（常磊的妻子），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘涵，新疆井然律师事务所律师。被告（反诉原告）：武继生，男，1962年4月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告（反诉被告）常磊与被告（反诉原告）武继生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月3日作出（2019）新0104民初7545号民事判决。武继生不服该判决，向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院于2020年3月10日作出（2019）新01民终4474号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常磊委托诉讼代理人宋军平和刘涵、被告（反诉原告）武继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2010年4月30日签订的《购房协议》；2.判令被告返还原告购房款25万元及利息113,343.75元（从原告支付购房款次日计算至执行完毕之日止，2010年12月8日至2018年9月8日按月息4.875‰计算93个月为113,343.75元）；3.判令被告赔偿原告损失99.29万元；4.判令被告支付原告诉讼费及其他相关费用10万元；5.本案的诉讼费由被告承担。撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求中的利息自2010年12月8日至2020年6月8日为138，937.50元。事实与理由：2010年4月30日，常磊与武继生签订《购房协议书》，常磊购买武继生喀什东路诚信祥钢材市××院.3平米含地下室共三层房产，合同价款40万元整。合同签订后，常磊依约支付了押金5万元，后经武继生同意在2010年12月8日支付了20万元。由于武继生原因无法过户，且产生多次诉讼。双方因该房屋引发的纠纷经法院依法审理，乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01执复22号执行裁定书认定：武继生执行马兰、赵秋阁的房产无法律依据。根据武继生与马兰、赵秋阁的诉讼，武继生将该房产出售给常磊也就无法律依据，属于无权处分。马兰、赵秋阁已于2018年8月申请强制执行，要求常磊将该房产交付其使用，故《购房协议书》在法律上、事实上不能继续履行。常磊为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院依法裁决。被告武继生辩称，常磊隐瞒见过房产证的事实，其在签订购房协议之前就知道房产证上面积和层数不对，要求武继生到房产登记部门进行纠正，天山区人民法院执行裁定书中对第二层也没有写清楚，整个房产才登记在武继生名下。原房主在2002年就对房产放弃了权利，武继生有权处分房产。常磊未按规定缴纳税费，也未通知武继生协助办理过户，否则就不可能执行涉案房屋，故常磊根本违约导致合同不能履行，请求驳回常磊的诉讼请求。被告武继生向本院提出的反诉请求：判令原告支付房屋占有使用费238,000元及利息82,824元，合计320,824元。增加2项反诉请求：判令原告赔偿房屋买卖违约损失40万元，判令原告支付违约金5万元。事实和理由：购房协议签订后常磊缺乏履约能力，未能按相关规定缴纳契税，导致涉案房屋过户手续无法办理。（2011）新民初字第643号民事判决后，常磊拒不履行判决义务支付剩余房款15万元，后该案再审，最终导致武继生取得的涉案房屋所有权发生转变，常磊也未能排除对该房屋的强制执行，被无偿执行回转给案外人。由于常磊违约过错行为，长期无偿使用房屋8年，故提出反诉，请求依法裁判。原告常磊对反诉辩称，武继生恶意隐瞒其取得房屋所有权的过程，利用执行文书的瑕疵将全部房屋过户到自己名下，最终导致执行回转。购房协议不能履行的全部责任在于武继生，其反诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月30日，武继生（甲方）与常磊（乙方）签订《购房协议书》约定：1.甲方有住房一套在喀什东路诚信祥钢材市场院内，236.3平方米含地下室共三层；2.甲方同意出售此房给乙方，房价为40万元整人民币；3.乙方预交押金伍万元；4.甲方收到押金在2010年10月1日前不得以任何理由出售、出租；5.甲方出售此房给乙方时必须证件齐全，不得有任何债务于此房有关联，全部责任由甲方自负；6.如果乙方在2010年10月1日前付不起余额，提前通知甲方，甲方退还乙方全部押金，甲方收取购房押金之日起至2010年10月1日不向乙方收取房租。上述协议签订以前，常磊已承租使用房屋的一层及地下室。武继生房屋所有权系通过（2000）天法执字第2207号其申请强制执行乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂一案拍卖取得。2002年颁发的00389287号房屋所有权证中记载的房屋坐落为乌市新市区二工乡二工村，记载的房屋状况为：幢号壹、结构砖混、房屋总层数贰、建筑面积（平方米）贰佰叁拾肆点壹零伍、设计用途住宅，记载的产权确定日期2002.01.30。2010年3月11日颁发的2010318072号房屋所有权证中记载的××区、-1层，记载的房屋状况中总层数及建筑面积（m2）为：2（-1）74.622（-1）161.58，记载的规划用途为地下室、住宅。天山区人民法院于2010年9月17日查封武继生名下位于××区、-1层房屋手续。2010年12月8日，武继生向常磊出具购房款合计25万元的收条一份，收条中还载明“共计总房款肆拾万元正，下欠壹拾伍万元正，公证后壹次付清”以及“不得转让他人”。2011年8月16日，本院对原告（反诉被告）常磊、宋军平与被告（反诉原告）武继生房屋买卖合同纠纷一案作出（2011）新民三初字第643号民事判决：一、武继生协助常磊、宋军平办理位于乌鲁木齐市××路房屋的过户手续；二、常磊、宋军平支付武继生购房款15万元；三、驳回武继生要求支付违约金的诉讼请求。该案常磊、宋军平申请财产保全，本院轮候查封上述房屋产权手续。武继生不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2011年12月1日作出（2011）乌中民四终字第951号民事判决：驳回上诉，维持原判。后该案再审发回本院重审，本院于2016年2月26日作出（2015）新民三初字第1299号民事裁定：一、驳回常磊、宋军平的起诉：二、驳回武继生的反诉起诉。武继生取得房屋所有权的依据，即天山区人民法院于2001年4月9日作出的（2000）天法执字第2207号民事裁定书及协助执行通知书，经天山区人民法院（2015）天执监字第7号执行裁定予以撤销，并经乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中执监复字第15号执行裁定予以维持。武继生与乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂房屋租赁合同一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年9月1日作出（2014）新审一民提字第87号民事判决：一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民再字第26号民事判决及该院（1997）乌中民终字第1331号民事判决；二、维持乌鲁木齐县人民法院（1997）乌民初字第1261号第一、三项，即武继生与乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂签订的房屋出租合同终止履行，乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂给付武继生9,800元（门面房租赁费5,600元、水电费1,000元、借款3,200元）；三、变更乌鲁木齐县人民法院（1997）乌民初字第1261号第二项，乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂给付武继生空地租金“34,697元”为“1,367元”。以上二、三项乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂应支付武继生合计11,167元。乌鲁木齐兰达铝木装饰工艺厂的出资人马兰、赵秋阁据此于2014年10月13日向天山区人民法院提出执行回转申请，天山区人民法院于2015年9月21日作出（2015）天执字第428号执行裁定：一、武继生应在本裁定生效之日起三日内向马兰、赵秋阁返还已取得的案款10,833元及孳息10,505.68元；二、武继生应在本裁定生效之日起十日内向马兰、赵秋阁返还已取得的位于乌鲁木齐市××区的房产。常磊、宋军平对上述（2015）天执字第428号一案提出的案外人执行异议被驳回后，提出案外人执行异议之诉，天山区人民法院于2017年10月18日作出（2016）新0102民初6372号民事判决，驳回常磊、宋军平的诉讼请求。常磊、宋军平不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年1月11日作出（2017）新01民终4115号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院（2019）新0104民初7545号一案审理中，常磊申请本院委托鉴定机构对上述房屋2010年4月至2019年3月间增值部分价值进行司法鉴定，鉴定意见为2019年3月市场价值139.29万元。武继生在该案中申请本院委托鉴定机构对上述房屋2010年10月至2018年6月间房屋占有使用费进行司法鉴定，鉴定意见为：评估总价238,011元，其中2010年年租金一层8,803元、二层9,684元、负一层4,709元，2018年年租金一层10,935元、二层12,029元、负一层5,849元。另，2018年2月28日，上述房屋产权由武继生变更至马兰名下。马兰向天山区人民法院申请国家赔偿，提出赔偿房屋直接损失40.78万元（2001年4月9日-2018年6月10日）以及税费、土地出让金、误工费、交通费、精神抚慰金共计848,655.68元。天山区人民法院作出（2019）新0102法赔1号国家赔偿决定：一、赔偿马兰契税、个人所得税损失12,261.42元；二、驳回马兰的其他赔偿申请。马兰向本院起诉武继生，请求赔偿侵占房屋损失费40.78万元及测绘费1,038元，本院于2020年4月21日作出（2019）新0104民初6094号民事判决：一、武继生赔偿马兰房屋损失130,961.53元；二、驳回马兰要求武继生赔偿测绘费1,038元的诉讼请求。武继生不服该民事判决，已提起上诉。本院认为，原、被告于2010年4月30日签订的购房协议，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。买卖合同法律关系中出卖人负有转移标的物的所有权于买受人的合同义务，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被告通过民事强制执行程序取得房屋所有权后向原告出卖房屋，仅转移占有而未转移所有权即过户登记，后因执行回转，被告无法将房屋产权过户至原告名下，原告已搬离房屋，双方房屋买卖合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已付房款25万元，被告依法应予返还。原、被告房屋买卖合同解除是被告无法转移房屋所有权的原因所致，被告所称无法过户为原告缺乏履约能力、未能按相关规定缴纳契税等理由不能成立，被告反诉主张的违约损失40万元、违约金5万元无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告2010年4月30日签订购房协议后原告即占有使用房屋，按马兰申请国家赔偿房屋直接损失的期间来看，原告占有使用房屋至2018年6月10日，因执行回转原告搬离房屋应视为其向被告返还房屋。本案房屋买卖合同解除，房屋返还与房款返还互为对待给付，原告占有房屋的使用费可与被告应当支付资金占用费相互抵销，故被告反诉主张的房屋使用费及利息320,824元的请求亦不能成立，本院不予支持。对于原告已付房款25万元的利息，也应自2018年6月11日起至被告实际返还之日的期间确定，2018年6月11日起至2019年8月19日期间405天按同期银行贷款基准利率4.35%计算为12,066.78元，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期4.25%计算截至2020年5月20日的9个月利息为7,968.75元，利息合计20,035.53元，本院对原告多主张的利息部分不予支持。对于原告主张因房屋增值造成其损失99.29万元，本院认为，原、被告房屋买卖合同为非继续性合同，且根据双方履行情况，合同解除具有溯及力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因市场因素房屋确有增值，但原告未付清全部购房款，其在2011年申请财产保全以及之后申请强制执行过程中应当知道天山区人民法院已查封房产手续的情况，原告享有的民事权益为债权而非物权，原、被告房屋买卖合同无法继续履行，原告期待的物权在当时即不能实现，故本案原告主张的违约损害赔偿不能以2019年房屋因市场因素增值予以衡量，而原告因执行回转搬离房屋，被告也未因房屋返还而对房屋的增值部分获益，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。同理，原告主张被告支付的诉讼费以及律师代理费合计10万元，非房屋买卖合同解除而造成的原告损失，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武继生于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）常磊购房款25万元并支付该款项自2018年6月11日起截至2020年5月20日期间的利息20,035.53元，合计270,035.53元，2020年5月20日后至实际返还之日的利息按同期LPR计算给付；二、驳回原告（反诉被告）常磊主张被告（反诉原告）武继生赔偿损失99.29万元的诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）常磊主张被告（反诉原告）武继生支付诉讼费及其他相关费用10万元的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武继生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的额1,481,837.50元，确认给付额270,035.53元，确认给付额占诉讼标的额的18.22%；案件受理费18,136.54元（原告已预交）由原告负担81.78%即14,832.06元，被告应负担18.22%即3,304.48元。本案反诉案件受理费5,754.12元（已减半收取，被告已预交），由被告负担。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   郭 荣人民 陪 审员   刘俊丽人民 陪 审员   李雯玲二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 七 日书  记  员   史雅楠