山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终365号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭永钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊智慧，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张瑛，居住地大同市。委托诉讼代理人：杜金儒，住大同市，系张瑛女儿。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司因与被上诉人张瑛买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人樊智慧，被上诉人张瑛的委托诉讼代理人杜金儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求撤销原审判决的第一项、第二项内容,依法驳回被上诉人诉请的违约金60149元;2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、违约方不是上诉人,上诉人不应当承担违约金,一审法院认定事实不清,适用法律错误。首先,双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2项处理”明确约定,如果系因上诉人的责任,那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定:“因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。”以及本合同的附件四《合同补充协议》第四条也有详细的约定:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议,并结清相关房款,否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证,由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出,签订确认表和面积误差补充协议是买受人也即被上诉人的合同义务,这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了,并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此,上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的确认表和误差补充协议,如果没签导致上诉人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时,那是被上诉人的责任;出卖人也即上诉人只是代办人,并不是办理房屋产权证的办证主体,也就更不可能控制被上诉人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次,因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符,而房款需要据实结算,根据情况多退少补,故而在测绘面积确认后,双方应据实签订《认购户型确认表》,并签订《凯德世家面积误差补充协议》,然后交房管部门审核通过后,上诉人才能办理房屋产权登记手续。而上诉人多次通知被上诉人签订上述确认表和面积误差补充协议,但被上诉人一直拖延未签,导致上诉人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此,没有办理房产手续的原因和责任不在上诉人方。所以上诉人没有违约,上诉人也就更不应当承担任何违约责任!二、待被上诉人签订补充协议后,上诉人也将依约履行办理房产手续。被上诉人签订确认表和补充协议、据实结算房款后,上诉人也将依约履行办理房产手续。而如果被上诉人不配合签订上述协议,上诉人是无法在判决第一项规定的判决生效后15日内完成房产证的办理手续的。三、合同第十五条第2款中有打印错误。当时合同约定支付逾期违约金约定的是万分之一而非万分之二,因打印人将一下面的横线打印错误造成违约金明显太高的结果,逾期违约金应以万分之一计算。张瑛辩称，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求无证据支持，原判正确，应予维持。张瑛向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同义务，为原告办理凯德世家小区10号楼3单元1001号房屋产权登记证书；二、判令被告向原告支付违约金150454.73元（2013.7.5～2018.7.5），并从2018年7月6日起以己付房款（411979元）为基数，按每日万分之二向原告之付违约金直到办理了房屋产权登记证书为止；三、判令被告返还原告超付购房款11528元，并按银行同期存款利率支付原告利息损失1619.68元（2012.7.5～2018.7.5）；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月5日，原告张瑛（买受人）与被告阳光嘉业（出卖人）签订《大同市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于大同市××区房屋，房屋预测建筑面积119㎡，单价3462.01元／㎡，总金额411979元；出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失②买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定金额缴纳了购房款，被告亦向原告交付房屋。2012年7月5日，被告向原告收取代收预告登记费80元、产权证查档费100元、不动产契税6180元、公共维修基金8925元、产权证工本费80元、代办费500元。截止本案审理终结前，原、被告双方未签署认购户型确认表以及面积误差补充协议，原告亦未取得房屋产权登记证书。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告要求被告办理房屋产权登记证书并承担违约责任的诉请是否符合合同约定和法律规定。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。原告已经全额支付了购房款，且被告向原告收取了包括不动产契税、公共维修基金等办理房屋产权登记所需的各项费用，现原告要求被告办理房屋产权登记证书的诉请，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》确定了双方的权利义务，原告依约履行付款义务后，被告逾期交房现已超过360天，其应按照合同约定向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房的，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。该违约金约定标准过高，应当予以调整。本着兼顾惩罚、补偿、公平合理的原则，一审法院按照合同约定标准酌情支持两年的违约金60149元（411979元×0.02％×730天）。被告虽抗辩因工作人员失误将违约金误打印为万分之二，实为万分之一，但其未提供证据予以证实，且该抗辩理由亦不符合常理，故一审法院不予采信。二、关于原告主张超付购房款及利息的认定问题。因原告提交的《认购户型确认表》复印件未经双方签字确认，且原告对该确认表中认购房产面积、单价均不予认可，故原告主张积差额及利息损失的诉请，缺乏事实依据，原告可待补充证据后另行予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张瑛办理大同市平城区迎宾街北侧凯德世家小区10号楼3单元1001号房屋的产权登记手续。二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张瑛违约金60149元。三、驳回原告张瑛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1721元，由原告张瑛负担1010元，被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担711元。二审中，当事人没有提交新证据，且对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张瑛诉请的违约金60149元是否应予支持？本院认为，张瑛与大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按合同约定履行义务。该合同第十五条规定:“出卖人应当在商品房交付使用后360天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列1、2项处理:……”大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司向张瑛交付了本案所涉房屋,依照上述约定,大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司应当向产权登记机关提供相关资料,但大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司未提交证据证明其履行了合同约定的义务。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司主张系因张瑛未签署房屋面积补差协议所致,但未提交证据证明房屋面积补差协议系办理产权登记的前置手续,对其该上诉理由本院不予支持。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司另主张因其工作人员失误将违约金误打印为“万分之二”,实为万分之一,但该合同系由其提供的打印的格式文本,且该主张也并不符合情理,对其该主张,本院不予支持。双方约定违约金为每日万分之二,折合为每年7.3%,稍高于银行同期贷款利率,故不存在违约金约定过高的情形,对大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司不支持违约金的上诉请求本院不予采纳。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁二〇二〇年五月十四日书记员 宁俊艳