杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初84号 原告：李承霖，男，2000年3月6日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：陈沸、何影，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江郡原地产股份有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文一西路崇义路口郡原公元里****。 法定代表人：李随年，董事长。 委托诉讼代理人：方华、王钦权，浙江金麟律师事务所律师。 原告李承霖与被告浙江郡原地产股份有限公司（以下简称郡原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈沸、何影，被告委托诉讼代理人方华、王钦权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李承霖向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋、车位、储藏室损失与违约金共计3535294元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：被告支付原告房屋、车位、储藏室损失与违约金共计3533144元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2017年3月17日签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于杭州市××路××号××大厦××楼××室，建筑面积为885.76平方米；租赁期自2017年3月25日至2022年3月24日，共计五年；年租金标准为人民币6.5元／天／平方米，自第二年起每年租金均在上一年基础上递增7.5%；2017年4月15日前支付第一年租金，以后每年4月15日前支付下一年租金；租赁期内，被告如需提前退租，经双方协商一致后，被告根据协商内容向原告支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍。同日，双方签订《公元大厦车位租赁协议》，约定：原告提供公元大厦地下人防车位二十个，编号地下二层Ｂ152-Ｂ161，Ｂ188-Ｂ197；期限为2017年3月25日至2022年3月24日；每月租金为1000元／个，第一年度租金总计240000元，于协议签订之日起15日内付清，以后每年4月15日前支付下一年租金；租金自第二年起调整为每年租金均在上一年的基础上递增7.5%；租赁期内，被告如需提前退租，经双方协商一致后，被告根据协商内容向原告支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍。并且双方签订《公元大厦储藏室租赁协议》，约定：被告向原告承租公元大厦地下Ｂ1层4、5号及地下Ｂ2层9、11、17号储藏室，建筑面积共275.01平方米；承租期限自2017年3月25日至2022年3月24日止；第一年度租金收取标准为1000元／个／月，一年一付；租金自第二年起调整为每年租金均在上一年的基础上递增7.5%；被告于2017年4月15日前支付第一年租金，以后每年4月15日前支付下一年租金；租赁期内，被告如需提前退租，经双方协商一致后，被告根据协商内容向原告支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍。 在三份合同履行过程中，被告多次逾期支付租金超过三十日。且原告于2018年8月5日收到被告寄送的《关于提前解除租赁合同通知函》，载明：被告自2018年7月1日起提前解除双方所签订的《房屋租赁合同》、《储藏室租赁合同》、《车位租赁合同》，将在2018年8月1日前搬离租赁场所。原、被告双方此前并未就此协商一致，被告无故于2018年8月擅自提前退租，严重违反合同约定。原告委托北京市中伦（上海）律师事务所于2019年4月23日向被告寄送《律师函》，函告被告按照当年月租金的两倍向原告支付违约金共计2056002元，并支付房屋空置期租金损失742645元。但被告迟迟未支付任何款项。 另外，原告为减少损失，与案外人浙江六和律师事务所于2018年12月11日签订《公元大厦写字楼租赁合同》，载明：浙江六和律师事务所租赁原告所有的位于杭州市××路××号××大厦××楼××室，建筑面积885.76平方米；租赁期自2018年12月15日起至2028年12月14日止；2018年12月15日起至2019年2月14日为免租期；第一年租金按6.1元／平方米／天计算，每满三年递增5%。因此，由于被告擅自提前退租导致房屋空置达105天（自2018年9月1日至2018年12月15日），空置期房租损失共计649871元。原告将房屋以较低价格另租给案外人造成租金损失共计2310345元，按照被告退租当月租金标准的一倍计算违约金为191867元。原告与案外人北京观韬中茂（杭州）律师事务所签订《公元大厦车位租赁协议》，约定：原告向案外人北京观韬中茂（杭州）律师事务所提供公元大厦地下车位捌个，编号为×××52、×××53、×××54、×××55、×××56、×××57、×××58、×××59，期限从2019年3月1日至2020年2月28日，每月租金为1000元／个。截止起诉之日，车位空置已产生的实际损失为266708元，按照被告退租当月租金标准的一倍计算违约金为21500元。储藏室空置已产生的实际损失为89628元，按照被告退租当月租金标准的一倍计算违约金为5375元。原告为维护自身合法权益故诉诸法院。 被告郡原公司辩称：一、案涉《房屋租赁合同》、《公元大厦车位租赁协议》、《公元大厦储藏室租赁协议》已于2018年7月下旬解除。被告在2018年年初因公司经营需要计划对公司办公场所进行更换，案涉合同已没有继续履行的基础。就上述合同的解除事宜，被告和原告于2018年6月份协商一致达成口头协议，双方于2018年7月解除案涉合同，被告按照《房屋租赁合同》第13条第6款之约定，向原告支付当年月租金的两倍作为解约违约金。后被告于2018年7月1日向原告出具《关于提前解除租赁合同通知函》，通知原告案涉合同解除时间，要求原告尽快安排人员进行交接并收回案涉房屋。根据合同约定，被告如需提前退租，可以以支付最多两个月的违约金为代价，行使案涉合同解除权。二、在市场经济环境下，民事行为奉行意思自治、契约自由，对于解除案涉合同的违约赔偿已在合同中明确约定，并经双方协商确认，为当年月租金的两倍。被告的租金已支付到2018年8月底，而被告于2018年7月底已全部搬离承租的房屋、储藏室、车位，不再占有使用。原告诉求主张自2018年8月起的一个月违约金应当视为对自身权利的合法处分，且被告已实际支付完毕。三、原告要求被告支付所谓的房屋、车位、储藏室损失没有任何事实与法律依据，应当予以驳回。原告在经被告发函催告的前提下，因自身原因未及时办理案涉房屋的交接收房手续，也未及时处置自己的房屋，产生所谓的“空置期租金损失”应由其承担不利后果，与被告无关。原告主张的租金差额损失不应予以支持，另租租金并非原告的直接损失，另租租金受供需关系和经济行情的影响，属于正常的商业风险。被告在签订案涉租赁合同时无法预见，与被告提前退租没有直接因果关系，不排除原告与第三人串通损害被告权益的可能性，被告无法确认另租租金的金额和免租期的约定是否合理真实，且原告的损失已通过双方协商予以弥补。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定如下事实：2017年3月17日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份。约定：乙方向甲方承租杭州市××路××号××大厦××楼××室房屋用于办公，建筑面积共计885.76平方米；租赁期自2017年3月25日至2022年3月24日，共计五年；年租金标准为人民币6.5元／天／平方米，租金总计2101466元／第一年度，第二年起每年租金均在上一年的基础上递增7.5%；乙方于2017年4月15日前支付第一年租金，以后每年4月15日前支付下一年租金；租赁期内，乙方如需提前退租，经双方协商一致后，乙方根据协商内容向甲方支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍，甲方将已收取的租金金额扣除商定的违约金后退还乙方；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决，协商或调解不成的，依法向租赁房屋所在地的人民法院起诉。同日，原、被告签订《公元大厦车位租赁协议》、《公元大厦储藏室租赁协议》各一份，被告向原告承租地下二层Ｂ152-Ｂ161、Ｂ188-Ｂ197人防车位二十个，地，地下****及地下****共五个储藏室筑面积共275.01平方米；期限从2017年3月25日至2022年3月24日，车位、储藏室租金为一年一付，每月租金均为1000元／个，车位第一年度租金总计为240000元、储藏室第一年度租金总计为60000元；被告于协议签订之日起15日内一次付清，以后每年4月15日前支付下一年租金，每年租金均在上一年的基础上递增7.5%；租赁期限内，被告如需提前退租，经双方协商一致后，被告根据协商内容向原告支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍，原告将已收取的租金金额扣除商定的违约金后退还被告；原、被告已就坐落于杭州市××路××号××大厦××楼××室的房屋签订《房屋租赁合同》，若该房屋租赁合同因任何原因解除或终止，则本协议同时解除或终止，届时，双方按照本协议约定结算相关的租金，《房屋租赁合同》约定的租赁房屋交还原告后，被告不得再使用，若被告在交还租赁房屋后仍使用相关车位、储藏室，则被告应当按每日50元／个车位、每日50元／个储藏室的标准向原告支付费用，直至被告实际交还之时。上述三份合同签订后，原告向被告交付案涉租赁物，被告支付原告房屋、车位、储藏室租金至2018年8月份。 2018年7月，被告向原告寄送《关于提前解除租赁合同通知函》，告知原告因经营需要拟更换办公场所，解除双方所签订的案涉房屋、车位、储藏室租赁合同，将于2018年8月1日前搬离租赁场所，要求原告安排人员办理交接事宜。从2018年8月1日起被告未在案涉房屋办公。 2018年12月11日，原告与浙江六和律师事务所签订关于案涉房屋的《租赁合同》，租赁期限从2018年12月15日起至2028年12月14日止，其中2018年12月15日至2019年2月14日为免租期，2018年12月15日至2021年12月14日的日租金按6.1元/平方米/天，满三年递增5%计算。2018年12月14日，原、被告办理了案涉房屋、车位、储藏室的交接手续，并签署了房屋交接书。 2019年4月23日，原告向被告发送律师函，要求被告支付违约金2056002元、空置期间租金损失742645元。 本院认定上述事实的证据有原告提供的《房屋租赁合同》、《公元大厦车位租赁协议》、《公元大厦储藏室租赁协议》、《关于提前解除租赁合同通知函》、律师函、不动产权证书、《合同补充协议》、《公元大厦写字楼租赁合同》、房屋交接表及房屋交接书，被告提供的《关于提前解除租赁合同通知函》、付款明细、情况说明，以及当事人庭审陈述。 本院认为:原、被告签订的关于案涉房屋、车位、储藏室的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为承租方，未经与原告协商一致，擅自终止合同履行已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉《租赁合同》约定“租赁期内，乙方如需提前退租，经双方协商一致后，乙方根据协商内容向甲方支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍。”显然该约定前提是双方协商一致确定违约金，而本案被告属于擅自终止合同履行，且关于违约金金额双方并未协商一致，故本案违约金不应适用该条款规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而原告主张的租金下跌损失并非原、被告双方订立案涉合同时可以合理预期，故原告要求被告赔偿租金下跌损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于本案违约损失赔偿如何确定，被告违约终止案涉合同后，原告积极另行寻找承租方，并于2018年12月15日将案涉房屋出租给案外人，原、被告于2018年12月14日完成了案涉租赁房屋、车位、储藏室的移交手续。故本院综合考虑租赁标的空置情况，原告积极寻找承租方，原被告交接租赁物的实际情况，案涉租赁标的从2018年9月1日至2018年12月14日止的租金损失属于原告合理损失范畴，被告理应予以赔偿。租金损失参照双方租赁合同约定的租金标准予以计算，故原告的房屋、车位、储藏室租金损失共计742665元。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、浙江郡原地产股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付李承霖房屋、车位、储藏室租金损失742665元。 二、驳回李承霖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35082元，减半收取17541元，诉讼保全申请费5000元，共计22541元，由原告李承霖负担17807元，被告浙江郡原地产股份有限公司负担4734元。 原告李承霖于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江郡原地产股份有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕小明 二〇二〇年五月十一日 书记员  何鹏丽