江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初3612号原告：王承洋，男，1991年3月5日生，汉族，住江苏省扬中市。原告：李银秋，女，1991年9月2日生，汉族，住江苏省扬中市。两原告共同委托诉讼代理人：巫肇胜，江苏东银律师事务所律师。被告：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地江苏省扬中市三茅街道新民路**。法定代表人：姚俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙俭，江苏汇典律师事务所律师。原告王承洋、李银秋与被告扬中市中扬红星置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月13日、2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王承洋及两原告的共同委托诉讼代理人巫肇胜，被告扬中市中扬红星置业有限公司的委托诉讼代理人孙俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王承洋、李银秋向本院提出诉讼请求：1.判令原告只需向被告按实际面积补交约定价款的余款37458.26元；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月21日，原告与被告签订《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，协议中约定储藏室面积为19.84平方米，价款为99164元。但储藏室实际面积只有10.56平方米，相差9.28平方米，原告已经向被告交付10000元，被告同意储藏室交付时再交付余款，现在储藏室可以交付，原告要求补交剩余款项，但被告不愿解决，故原告提起本案诉讼。被告扬中市中扬红星置业有限公司辩称：到日前为止，原告在被告处支付10000元定金，准备购买储藏室，尚欠80000元左右的协议款，并且向被告出具了欠条，但至今没有履行相应债务，被告将按有关规定向原告另行主张权利；被告同意原告支付完毕欠条中所反映欠款数额的情况下，向原告交付储藏室的使用权，否则将追究原告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系红星国际生活广场房地产项目的开发商，2017年10月1日，该项目营销中心投入使用。2017年11月30日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场8号楼储藏室进行了预测并出具了扬房预测字第2200311号《房产测绘成果报告书》，报告书中附有预售商品房建筑面积计算说明、幢分摊说明书、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（预）（该面积报告载明储藏室06的套内建筑面积为10.56平方米、分摊面积为9.28平方米、套建筑面积为19.84平方米）。审理中，被告提供了扬中市公证处（2019）镇扬证民内字第979号公证书，内容是被告营销中心在大厅展板上展出了营业执照、商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产测绘报告书等文书的复印件。2018年1月28日，原告李银秋签署了红星檀宫八号楼认购协议书，其中载明储藏室8-6，建筑面积19.84平方米，总价89164元。2018年1月31日，原告李银秋、王承洋与被告签订了《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买8幢XXX号商品房，合同第三条关于“买受人所购商品房的基本情况”的条款约定：该商品房合同约定建筑面积共148.62平方米，其中套内建筑面积130.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.34平方米；合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的条款约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。该合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”载明：1.共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成最终以扬中市不动产登记中心备案的面积测绘（实绘）报告为准。同日，原、被告还签订了《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，约定被告同意将开发的编号为8-6的“红星檀宫”商品房地下储藏室使用权转让给原告；协议第三条关于“转让价款”的条款约定：该储藏室面积为19.84平方米（该面积为图纸测绘面积，最终根据实际面积多退少补），双方约定该储藏室使用权转让价款为89164元；协议第五条关于“交付期限与方式”的条款约定：原告付清全部转让款后，被告应于原告所购住房交付之日，同期将该储藏室交付给原告使用；协议第十条附则部分载明：被告已明确告知原告并知晓，储藏室系被告开发而取得的所有权，但不进行产权登记；原告自本协议签订后可享有储藏室的合理使用、处分、收益权。2019年1月26日，两原告支付了8-6号储藏室的房款10000元，对余款由原告李银秋在2018年1月31日向被告出具了欠条。2019年7月30日，扬中市不动产登记测绘队对红星国际生活广场8号楼储藏室进行了实测并出具了扬房实测字第1200528号《房产测绘成果报告书》，报告书中附有商品房建筑面积计算说明、房产幢平面图、共有建筑面积分摊认定表和面积计算报告（其中载明储藏室06的套内建筑面积为10.56平方米、分摊面积为9.24平方米、套建筑面积为19.80平方米）。根据该报告，8号楼储藏室总建筑面积为562.81平方米，储藏室套内总建筑面积为300.19平方米、共用部分总分摊面积262.63平方米、总分摊系数为0.874908（储藏室总分摊面积/储藏室套内总建筑面积），单个储藏室分摊面积的计算方式为单个储藏室套内建筑面积x总分摊系数。2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向被告发出《新建商品房住房配套设施交付使用核查意见书》，内容为红星国际生活广场一期住宅1-3#、5-8#及地下室、配电房项目进行配套设施核查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》和《扬住建[2018]30号》文件要求。根据被告提供的落款时间为2019年8月2日的公告，被告通知业主称储藏室实测面积已经由政府指定的测绘部门完成实测，现已公示在交房中心，多退少补，请业主来交房中心查看并领取补差金额。原告认为8-6号储藏室的面积为10.56平方米，应当按照10.56平方米交付剩余房款，而不是按照19.80平方米的面积来支付房款，遂诉至法院。本院认为，依据现有证据和审理查明的事实，本案8号楼储藏室系先由规划部门制定基本方案，方案形成后，被告委托扬中市不动产登记测绘队对8号住宅楼进行面积预测并形成《房产测绘成果报告书》（预测），该报告载明了各商品房和储藏室的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。之后，被告根据该预测报告载明的面积对商品房和储藏室进行预售。待8号楼储藏室建成后，被告再次委托扬中市不动产登记测绘队对8号楼储藏室的实际面积进行测绘并形成《房产测绘成果报告书》（实测），该报告载明了每个储藏室实测的套内建筑面积、分摊面积、套建筑面积。最后，被告按照该实测报告载明的面积进行差价退补。在上述过程中，被告和原告于2018年1月28日签订了红星檀宫八号楼认购协议书，于2018年1月31日签订了红星檀宫购房合同签约确认单、《商品房买卖合同》和《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》。经查，原、被告签订的《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效。该转让协议载明原告储藏室面积为19.84平方米，2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测）载明原告储藏室的套内建筑面积为10.56平方米、分摊面积9.24平方米，套建筑面积19.80平方米。现原告只愿意按10.56平方米支付剩余储藏室房款，双方由此产生争议。因此，本案的核心争议焦点即在于如何理解转让协议上约定的储藏室面积。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，首先，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》所载明的储藏室面积实际是根据2017年11月30日的《房产测绘成果报告书》（预测）得出，转让协议亦写明“该面积为图纸测绘面积”，根据该报告书，原告购买的储藏室06的套建筑面积为19.84平方米，与转让协议载明的储藏室面积一致，而该面积是套内建筑面积和分摊面积相加所得出；其次，原告在签订转让协议的同一日还签订了《商品房买卖合同》，该合同关于计价方式与价款的条款明确载明“按建筑面积计算”，而在原告签署的认购协议书，也载明储藏室为建筑面积19.84平方米，上述合同、文件均系在原告购买商品房、储藏室的过程中签订，被告亦提供《公证书》证明其在营销中心展示了包括《房产测绘成果报告书》在内的相关文件，本院认为，以上事实可以作为判断被告是否履行告知义务、原告是否知情以及买卖行为是否系双方真实意思表示的依据；最后，被告开发的8号楼储藏室事实上存在着过道等公用面积，且该公用面积属于原告使用自己的储藏室所必须利用和借助的面积，若原告购买的仅为储藏室的套内建筑面积，这意味被告将自行承担公摊面积的建设成本，将上述公用面积无偿交由原告等购买者使用，这显然有悖被告出售储藏室的目的，亦与目前的房地产市场交易习惯不符。综上，应当认定转让协议载明的储藏室面积为建筑面积，原告应按2019年7月30日的《房产测绘成果报告书》（实测）中6号储藏室的实测建筑面积支付剩余房款。原告主张按10.56平方米支付剩余房款的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案审理中，原告还提出被告在销售时存在违反法律、法规之处，未按规定表明按建筑面积或套内建筑面积计价，捆绑销售、储藏室不符合质量约定等问题。对此，本院认为，原告的诉讼请求系要求支付剩余储藏室房款，本质上属于对合同的继续履行，仅是在履行过程中双方就协议条款的理解产生争议，并未提出关于被告存在违约行为并要求其承担违约责任的诉讼请求，且原告提出的上述事由亦不全部属于民事诉讼的处理范围，故本案中对此不作处理。原告还提出扬中市不动产登记测绘队存在违反法律、行政法规的情形，对此，本院认为，扬中市不动产登记测绘队作为行政机关指定的、扬中范围内唯一的不动产登记测绘专业机构，其接受被告委托进行不动产测绘的行为不属于民事行为，原告关于《房产测绘成果报告书》所提出的异议不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王承洋、李银秋的诉讼请求。案件受理费736元，由原告王承洋、李银秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  韩春华人民陪审员  陈永海人民陪审员  姚 雨二〇二〇年五月六日法官 助理  李 静书 记 员  祝启桐