云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0425民初301号 原告（反诉被告）：易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组，住所地：云南省玉溪市易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会。 负责人：李永昌，任组长。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏志宏，云南苏志宏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李建伟，女，汉族，1962年12月30日生，住云南省玉溪市易门县。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗跃平，云南云之策律师事务所律师。。 委托诉讼代理人（特别授权）：张华，云南云之策律师事务所律师。 原告易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组（以下简称“第二居民小组”）与被告李建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告李建伟提起反诉，本院决定本诉与反诉合并于2020年4月17日在本院公开开庭进行审理。第二居民小组的委托诉讼代理人苏志宏，李建伟及其委托诉讼代理人罗跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 第二居民小组向本院提出诉讼请求：1.判决李建伟把承租的座落于易门县龙泉街道城山路××号房屋（老仓库）恢复原状归还第二居民小组；2.判决李建伟自2015年12月1日起至实际归还承租房屋之日止，按7200元／年支付逾期腾房占有使用费（暂计算至2020年3月31日为31200元）；3.案件受理费由李建伟负担。事实与理由：2012年11月6日，第二居民小组与李建伟签订了《房屋租赁协议》，约定把座落于易门县龙泉街道城山路××号房屋（老仓库）出租给李建伟管理使用；租期三年，自2012年12月1日至2015年11月30日止；租金每年为7200元，租赁期届满不再续租，李建伟所搭建的临时建筑物，自行拆除恢复原状，第二居民小组不承担任何费用，房屋损坏必须恢复原状；如继续承租，租金另行协商签订合同，在同等条件下李建伟享有优先承租权。租赁期届满，第二居民小组与李建伟未签订续租协议，李建伟继续使用承租房屋。2020年1月9日，第二居民小组向李建伟发出《解除房屋租赁协议通知书》，通知解除《房屋租赁协议》，要求李建伟于接通知后15日内把承租房屋恢复原状交还第二居民小组。至今李建伟未把承租房屋恢复原状交还第二居民小组，为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。 李建伟答辩称：请求依法驳回第二居民小组的全部诉讼请求。理由如下：第一，对于第二居民小组所主张的未签订续租协议，与事实不符，在本案中双方虽未签订续租协议，但形成事实房屋租赁关系。第二，第二居民小组所主张的2020年1月9日发出解除房屋租赁协议通知书，根据合同法规定，不定期租赁双方均可以随时解除，但前提必须是通知，第二居民小组主张2020年1月9日通知李建伟与客观真实不符，李建伟是在收到法院传票后，才得知第二居民小组单方解除并送达通知的事实。第三，对于房屋租金问题，2015年到2016年期间，李建伟认可实际使用，但是2016年到2020年3月31日，房屋因情势变更停水停电，并没有实际使用，第二居民小组所主张的租金标准不能成立。第四，第二居民小组的诉请回避了对涉案房屋涉及的已经形成附和的装饰装修物。 李建伟向本院提出反诉请求：1.判令解除第二居民小组与李建伟对位于城山路××（××活动室）的事实房屋租赁关系；2.判令第二居民小组赔偿李建伟城山路××（××活动室）房屋装饰装修物残值损失20万元；3.判令本案诉讼费用由第二居民小组承担。事实及理由：1997年11月，李建伟与第二居民小组达成了租赁协议，李建伟即对租赁场地进行了装饰装修并一直使用（加工野生菌）。2009年10月25日，该场地租期变更为三年，年租金3200元。2012年11月6日，该场地年租金变更为7200元。2014年3月，李建伟投资28万元建设冷库一间，再次对租赁场地进行了装饰装修并一直使用。2015年9月，易门县城山片区棚户区改造项目启动，当时租赁合同租期并未届满。租期届满后，李建伟多次要求重新签订房屋租赁合同并交付当年租金，但第二居民小组组长李永昌明确表态暂时不用交租金、不用续签合同，等拆迁补偿款下来一并折算。在未续签新的书面租赁协议的情况下，直至2016年11月，李建伟仍然在该租赁场地实际经营，且第二居民小组并未对李建伟继续使用租赁场地提出异议。在2016年棚户区改造工作推进过程中，棚户区工作小组工作人员、村民小组成员李永昌、第三方评估机构工作人员及李建伟在城山路××号现场共同参与了被征收房屋土地价格评估的认定工作，并最终由第三方云南弘力房地产评估公司易门分公司出具了被征收房屋土地的价格评估报告两份。2016年11月，因政府征收第二居民小组单方停水停电，导致该租赁场地不能再继续经营，随后处于闲置状态，但并未达成解除事实租赁的协议。李建伟认为，位于城山路××（××活动室）的房屋租赁，在形成事实租赁关系的基础上，对于政府征收征用出现的情势变更导致租赁合同无法继续履行的情况，依法应当对李建伟就该房屋所投入的装饰装修物残值损失予以赔偿，不能由此推导出第二居民小组无须对李建伟给予赔偿的法律认定。综上，李建伟现根据相关规定提起诉讼，望法院查明案件事实，判如所请。 第二居民小组对于反诉部分答辩称：李建伟的反诉请求没有事实根据和法律依据，依法应当判决驳回。双方签订的合同并没有约定合同到期或者是合同解除要对李建伟的装饰装修进行补偿。根据法律规定，当租赁合同届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，装饰装修物由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。除非当事人另有约定，否则第二居民小组不仅不应当进行赔偿，李建伟还应当把装饰装修物拆除，将房屋恢复原状。 第二居民小组向本院提交以下证据：1.居民小组组长当选证书复印件一份，用于证明李永昌系第二居民小组组长；2.居民身份证复印件一份，证明李永昌的自然人身份；3.《房屋租赁协议》复印件一份，用于证明2012年11月6日，第二居民小组与李建伟签订了《房屋租赁协议》，把坐落于易门县龙泉街道城山路××号房屋（老仓库）出租给李建伟管理使用，租赁协议约定租期三年，自2012年12月1日至2015年11月30日止；4.解除《房屋租赁协议》通知书及送达回证复印件一份，用于证明2020年1月9日，第二居民小组书面通知解除与李建伟之间的《房屋租赁协议》，要求李建伟接通知后15日内把承租房屋恢复原状交还第二居民小组。5.土地使用权证复印件一份，用于证明案涉房屋具有土地使用权证。 对第二居民小组提交的以上证据，李建伟的质证意见为：对证据1、2三性和证明目的没有异议；对证据3的三性予以认可，但证明目的不认可。该房屋租赁协议在合同期满后未形成新的书面租赁协议，但是形成事实租赁关系，属于不定期的租赁，租赁期届满必须通知才发生解除的效力，届满的时间应以法院确定的为准，或以李建伟收到民事起诉状及证据清单的时间为准；对证据4的三性及证明目的均不予认可，签订租赁合同的相对人是李建伟，送达对象应当是李建伟本人，如果是李建伟的丈夫吴耀坤签收，应当要附有吴耀坤代签的事实，李建伟没有见过解除协议通知书及送达回证，相关材料是在收到法院传票的时候才发现的，对于送达回证，第二居民小组未提交原件进行核对，故该证据不能满足提供原件的条件；对证据5的三性没有异议。 反诉原告李建伟针对其主张，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件一份，用于证明李建伟身份情况。2.《房屋场地租赁协议》及《房屋租赁协议》复印件各一份，用于证明双方于2009年12月1日至2015年11月30日签订书面租赁合同的事实。3.民事起诉状、解除《房屋租赁协议》通知书复印件各一份，用于证明在双方未续签新的书面租赁协议的情况下，李建伟仍然使用该租赁场地，第二居民小组并未提出异议，双方形成事实租赁关系。4.照片复印件八份，用于证明李建伟2016年在租赁场地仍然从事生产经营活动，双方形成事实租赁关系的事实。5.制冷工程合同书、收款收据复印件各一份，用于证明李建伟在承租场地投资28万元建设冷库并对租赁场地进行了装饰装修形成附和的事实。6.照片复印件十四份，用于证明李建伟对租赁场地进行了装饰装修形成附和的事实。7.易门县人民政府关于《易门县县城城山片区棚户区改造项目（一期）国有土地上房屋征收补偿方案》面向社会征求公众意见的通告、易门县县城城山片区棚户区改造项目（一期）国有土地上房屋征收补偿方案各一份，用于证明：（1）双方签订的租赁合同租期尚未届满前，棚户区改造项目已经启动；（2）李建伟诉请的房屋装饰装修物残值损失符合“征收补偿方案”中相关条文所确定的应给予补偿的范围。 第二居民小组对李建伟提交证据的质证意见为：对证据1、2、3、4没有异议。对证据5、6的真实性和关联性不认可，不认可投资了28万；对证据7的真实性没有异议，但关联性不认可。 本院根据李建伟的申请，到云南诚远房地产土地评估有限公司调取了易门县县城城山片区棚户区改造项目（一期）被征收房屋价值分户评估报告一份、易门县城城山片区棚户区改造项目（一期）被征收房屋土地价值评估计算表一份、易门县城山棚户区改造项目装修价格评估计算表一份、情况说明一份。第二居民小组及李建伟质证后未提出异议。 本院认为，第二居民小组提交的证据1、2、3、5，李建伟未提出异议，本院依照法律规定的证据规则审核后予以确认其效力及证明力。证据4解除《房屋租赁协议》通知书及送达回证，解除合同通知需到达合同相对方，第二居民小组承认送达回证上“李建伟”为其丈夫吴耀坤代签，李建伟未予认可，也未认可收到该通知书，第二居民小组亦未补充提供能佐证的证据，因此，本院对第二居民小组提供的解除《房屋租赁协议》通知书及送达回证不予采信。 李建伟提交的证据1、2、3、4，第二居民小组未提出异议；对证据6的真实性及关联性均不予认可。本院审查后，依法确认证据1、2、3、4、6的效力及证明力；证据5、7与本案争议的事实及双方当事人的主张不具有关联性，本院不予采信作为认定本案相关事实的依据。 对本院调取的证据，虽然第二居民小组与李建伟均未提出异议，但本院认为该易门县县城城山片区棚户区改造项目（一期）被征收房屋价值分户评估报告、易门县县城城山片区棚户区改造项目（一期）被征收房屋土地价值评估计算表、易门县城山棚户区改造项目装修价格评估计算表及情况说明与本案双方当事人之间的争议不具有法律意义上的关联性，不作为本案裁判的依据。 根据上述对证据的分析和采纳意见，本院认定案件事实如下： 2012年11月6日，第二居民小组（又称东门二社，甲方，代表李永昌）与李建伟（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：第二居民小组（经党员、居民代表集体讨论决定）将坐落于城山路××号房（老仓库）租给乙方管理使用三年，自2012年12月1日至2015年11月30日；租金每年为7200元；租赁期间，因租赁房屋所发生的一切税费，水电费（包含租赁税）由乙方自行承担，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途。如需搭建临时建筑物，需征得甲方同意，否则，甲方有权责令拆除恢复原状，造成的损失由乙方自己负担；乙方所搭建的临时建筑物，租赁期届满，乙方自行拆除恢复原状，甲方不承担任何费用，若房屋损坏必须恢复原状；如乙方继续承租，租金另行协商签订合同，在同等条件下乙方享有优先承租权。2015年6月8日，易门县人民政府发布《关于县城城山片区棚户区改造项目（一期）的通告》，决定分期实施县城城山片区征收改造项目，城山路××号房（老仓库）在征收改造范围之内。2015年11月30日，本案所涉房屋租赁期届满后，李建伟继续占有使用该房屋。 为查明案件事实，本院向易门县不动产登记中心函询第二居民小组在东门路138号325.29平方米土地上建盖房屋的情况及权属登记情况，易门县不动产登记中心回函称，经查询东门路138号325.29平方米土地办理了土地使用权证，但截至2020年4月29日未办理房屋登记业务。本院向易门县县城棚户区改造项目指挥部发出查询函，其回函称第二居民小组位于易门县房屋在征收范围内，2020年2月28日第二居民小组与征收部门签订了东门路138号房屋集体用地及地上附着物征收补偿协议，现未交房，该房未拆除。在房屋征收过程中，房屋征收部门未采取过中断供水、供电的方式。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，本案第二居民小组出租给李建伟的房屋未取得建设工程规划许可证或主管部门批准的相关建设手续，也未办理过房屋登记业务，故《房屋租赁协议》属无效合同，对双方当事人没有法律约束力。第二居民小组要求李建伟归还租赁房屋的请求有事实及法律依据，本院予以支持。因《房屋租赁协议》自始无效，自2015年11月30日以后，李建伟与第二居民小组之间形成的事实房屋租赁关系亦属无效，故李建伟反诉要求解除与第二居民小组之间的事实租赁关系的请求本院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，第二居民小组与李建伟在《房屋租赁协议》约定的房屋租赁期限至2015年11月30日届满，此后李建伟继续占有、管理、使用租赁房屋，故第二居民小组要求李建伟按《房屋租赁协议》约定的租金标准给付逾期腾房占有使用费至2020年3月31日的请求有事实及法律依据，本院予以支持。经本院核查，在房屋征收过程中，房屋征收部门未采取过中断供水、供电的方式，李建伟也未向本院提交相关停水停电的证据，且该租赁房屋一直由李建伟占有控制，故李建伟辩称其自2016年至今因停水停电的原因未实际使用房屋的意见，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案所涉《房屋租赁协议》无效的法律后果是承租人返还房屋、出租人赔偿承租人已形成附和的装饰装修损失，但出租人赔偿损失的前提是承租人装饰装修经出租人同意。李建伟虽然对承租房屋进行了装饰装修，但未提交相关证据证明装饰装修行为经第二居民小组同意，且第二居民小组庭审中也未认可李建伟的装饰装修行为。故，第二居民小组要求李建伟恢复原状的诉讼请求于法有据，本院予以支持。而李建伟要求第二居民小组赔偿租赁房屋的装饰装修物残值损失20万元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告李建伟于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于易门县龙泉街道办事处东门路138号房屋恢复原状后交还原告易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组； 二、由被告李建伟于本判决生效之日起十五日内向原告易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组支付自2015年12月1日起至2020年3月31日止、以每年7200元标准计算的房屋占有使用费31200元； 三、驳回反诉原告李建伟的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计290元，由被告李建伟负担，须于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费减半收取计2150元，由反诉原告李建伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。 审判员  陈登禄 二〇二〇年五月二十日 书记员  陈敏娟