内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初192号本诉原告（反诉被告）：呼和浩特市立鑫商务运营有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区金山大道南（内蒙古胜利钢业制造公司院内）。法定代表人：王孝维，公司董事长。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：史可君，慧聪律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：廖小艳，女，无业，现住呼和浩特市。本诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司诉本诉被告廖小艳不当得利纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，2020年1月17日廖小艳作为反诉原告提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的委托诉讼代理人王晓曼，被告廖小艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还多收原告租金2669元，并按银行同期贷款利率（6%）向原告支付自2015年8月2日至实际给付之日的利息；（暂计算至2019年8月1日利息金额为393元）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年4月8日与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》,约定被告将其购买的位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第3层,铺位编号179号,建筑面积15.06平方米委托给原告经营管理,原告按合同约定为被告支付租金。委托经营期限为8年,自2014年8月1日起算至2022年7月30日。合同签订后,被告所委托经营铺位经测量部门测量实际面积为14.53平方米,比双方所签订的委托经营合同约定的实际面积少0.53平方米,导致原告自2015年8月2日起多给被告支付租金。原告曾多次向被告提出返还多支付的租金,并按实际面积变更合同相应条款,但被告屡以各种理由推托返还,并拒绝按实际测量面积变更合同条款。原告认为,被告明知所出租房屋面积小于合同签订面积,却不愿依据事实情况与原告变更合同条款,被告出租的商铺面积与实际面积不符的行为已构成违约,造成原告经济损失,应当承担相应的民事责任。本诉被告（反诉原告）廖小艳辩称，租金确实多返了，多收的租金我同意返还，但利息我不应该给。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司为证明其主张，向本院出示以下证据：1、《商铺委托经营合同书》；2、《承诺书》；3、《房屋面积测绘成果报告书》；4、（2019）内0121民初644号民事判决书。拟证明：1、本诉被告将其所有的铺位委托本诉原告经营管理，协议约定铺位面积为15.06平方米（以最终实际面积为准），反租金额为236984元，委托期限8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日，前五年按反租总价8%计算，后三年按反租总价10%计算。2、被告铺位经测绘部门测量后，实际面积为14.53平方米，土默特左旗人民法院（2019）内0121民初644号民事判决书认定，被告位于雅格时代广场上述铺位面积实为14.53平方米，比合同约定面积少0.53平方米，原告自受托经营以来多反租金2669元，被告应予退还，并依法支付逾期退还原告的利息损失。本诉被告（反诉原告）廖小艳发表如下质证意见：证据一真实性认可，证据二与本案无关，证据三测绘报告认可，证据四与本案无关。经审查，本院对本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提交的证据真实性予以采信。本诉被告（反诉原告）廖小艳向本院提出诉讼请求：一、依法判令反诉被告支付反诉原告2019年8月1日起至2020年7月31日止未给付商铺租金17148元（22864元减去已返的5716元，年租金按照返租总价人民币228644元的10%计算，每年8月15日按年支付）及合同约定的违约金，自2019年8月25日起每逾期一日按拖欠金额1‰支付，到实际给付日止。二、依法判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年反诉原告与内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于呼和浩特市××区“雅阁时代广场”项目第3层179号商铺（现已重新编号为187号）。2013年6月6日反诉原告与反诉被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，约定返租总价为人民币236984元（合同面积为15.06平方米，最终实测面积为14.53平方米，故后面的返租总价为228643.9元），委托经营期限为8年（自2014年8月1日起算至2022年7月30日止，委托经营期内，年租金前五年按照返租总价的8%进行计算，后三年按照返租总价的10%计算，结算期以年为单位，在每年8月15日支付当年租金）。反诉被告在2019年8月22日支付反诉原告2019年8月1日到2020年7月30日商铺租金时，未按照合同约定义务，未支付反诉原告全部年租金22864元，只支付了5716元人民币，反诉原告要求反诉被告按照合同约定履行义务，反诉被告拒绝履行。反诉原告认为，双方签订的合同依法成立并生效，受法律保护，双方应按合同约定履行自己的义务，故诉至法院。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司辩称，本诉原告已向本诉被告返租金至2019年11月15日，双方在履行委托经营合同期间，长期遵循三月一返租的事实，合同约定双方结算期以年为单位，并未约定一次性支付，且双方在履约过程中，从2016年开始就按三个月一返租来履行合同，反诉原告一次性主张2019年8月1日至2020年7月31日前的反租款是对双方合约的违反及履约惯例的破坏。本诉原告可依据双方履约惯例在本诉被告退还多收取的反租款项2669元及相应利息损失的前提下，向反诉原告支付2019年11月16日至2020年2月15日期间的租金。我国目前正在发生新型冠状病毒重大疫情事件，导致反诉原告委托反诉被告商铺因疫情采取了强制封闭停业措施，现商场预计将于3月中旬开业，但还需要政府监督管理部门的指示与准许。停业期间商户及本诉原告遭受了巨大的经营损失，因此2020年2月租金受重大疫情影响，属法律规定的不可抗力事由，应本着公平原则依照《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、118条规定对于疫情期间的租金予以免除。本诉被告始终不依据铺位的实测面积与本诉原告协商并结算相应租金，导致本诉原告无法为本诉被告如期结算，本诉被告违约在先，未将多收本诉原告返租款予以退还，双方因此产生争议，该争议进入诉讼程序，导致结算、支付事宜发生抗辩事由而中止，不应当由本诉原告承担逾期支付返租款的违约责任。本诉被告（反诉原告）廖小艳向本院提交如下证据：《商铺委托经营合同书》，拟证明合同中明确约定了一年一付租金，未付租金应当给付违约金。本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司发表如下质证意见：该证据合法性、关联性、真实性认可，所要证明问题不予认可，租金按年结算，未体现一次性支付，三月一付款持续已经有四年多的时间，本诉原告认为双方事实履行三月一付的行为应当继续按三月一付履行。经审查，本院对廖小艳举证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年6月6日，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司与廖小艳签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，合同第一条约定：廖小艳将其购买的位于呼和浩特市××区雅格时代广场项目第3层、铺位编号179号、建筑面积为15.06平方米（以最终实测面积为准）的铺位委托给呼和浩特市立鑫商务运营有限公司经营管理，返租总价为236984元；合同第二条约定：委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止；合同第三条约定：委托经营期内，年租金：前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照返租总价的百分之十进行计算。租金支付以年为单位，在每年8月15日支付，结算方式为划款或现金，租金支付后，应出具有效收款凭据。合同第八条约定，未按时支付约定的租金，应承担违约责任，除本合同规定支付应得金额外，应自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。2014年，案涉商铺经测量后实际面积为14.53平方米。呼和浩特市立鑫商务运营有限公司已付租金至2019年11月15日。另查明，2020年1月29日，内蒙古自治区人民政府办公厅发电（内政办发电【2020】5号）《内蒙古自治区人民政府办公厅关于延迟企业复工、学校开学和行政事业单位实行弹性工作制的通知》载明自治区内各类企业不早于2月9日24时前复工……；2020年2月8日，呼和浩特市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部文件（呼防指通【2020】31号）《关于印发呼和浩特市工业企业复工复产疫情防控工作方案的通知》载明实行工业企业复工复产审批制度，各类工业企业复工复产时间原则上不得早于2020年2月9日……；2020年2月12日呼和浩特市市场监督管理局《呼和浩特市市场监督管理局第3号公告》载明全市大型商场、购物中心未经批准不得营业……；《金川工业园区服务业企业恢复经营备案表》，2020年3月8日呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提出恢复经营获批。本院认为，当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则确定各方的权利和义务并按照约定全面履行自己的义务。本案中，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司已付租金是按合同约定15.06平方米计算，其应返租金应按实测面积14.53平方米计算，依据交易公平原则，廖小艳对于多收取的租金应予退还，故其请求廖小艳退还多收的租金2669元的诉讼请求本院予以支持，但多支付租金的原因并非廖小艳过错所致，对于损失的利息请求，本院不予支持。2019年8月1日至2020年7月31日房屋租金应为22864元，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司已付2019年8月15日-2019年11月15日的租金5716元，已付部分应予核减。合同书中约定支付以年为单位，在每年8月15日支付，且未对合同约定内容形成书面变更，故对租金支付方式应按合同约定在每年8月15日支付全年租金。呼和浩特市立鑫商务运营有限公司仍有部分租金未给付，应按合同约定自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。关于呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提出因新冠肺炎疫情引起不可抗力因素，减免租金的抗辩理由，新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力，应适用公平原则处理。从1月24日至3月7日期间商场未营业，而商场原定正月初七正式上班，故从1月24日-1月30日正常放假期间不予核减，从1月31日至3月7日的租金应按公平原则，由出租方和承租方各自负担50%。本年度每日平均租金为99.8元（22864元÷365天），共停业38天，应由双方当事人各自承担19天的租金损失，即1896.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、廖小艳于于判决生效后立即退还呼和浩特市立鑫商务运营有限公司租金2669元。二、呼和浩特市立鑫商务运营有限公司于判决生效后立即给付廖小艳2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金15251.8元（17148元-1896.2元）；并以15251.8元为基数按照每日1‰的利率，从2019年8月25日起承担逾期支付租金违约金直至拖欠租金付清为止。三、驳回呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的其他诉讼请求。四、驳回廖小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由廖小艳负担。反诉案件受理费229元由呼和浩特市立鑫商务运营有限公司负担。本诉保全费51元，由廖小艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 杜娜云审 判 员 恒存厚人民陪审员 乔福俊 二〇二〇年五月十六日书 记 员 张佳琪附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚信原则。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。