文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初12200号原告：方晓丽，女，1971年10月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜婷，重庆佳昂律师事务所实习律师。被告：李胜楠，女，1989年9月8日出生，汉族，住河南省长葛市。被告：重庆游渝文化传播有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街******，统一社会信用代码91500000345983786U。法定代表人:李胜楠，该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：王煜潇，重庆索通律师事务所律师。原告方晓丽与被告李胜楠、重庆游渝文化传播有限公司（以下简称“游渝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方晓丽的委托书诉讼代理人陈仲余、颜婷，被告李胜楠和游渝公司的共同委托诉讼代理人王煜潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方晓丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告按照合同支付原告自2019年2月1日起至2019年3月12日止的房屋租金14700元；2、请求判令二被告按照合同赔偿原告损失包括:房屋空置期租金31500元(2019年3月13日起至2019年6月12日止，相当于3个月租金)、中介费1570元、物管费15648.6元(2019年2月1日至2019年6月12日，每月3556.5元)、水电费484.87元、清洁费500元；3、请求判令二被告支付原告违约金5万元；4、请求判令二被告承担律师费用10000元，(各项共计124403.47元）；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年1月4日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，由二被告承租原告位于重庆市渝中区龙湖时代天街*的房屋，作为被告游渝文化公司的办公室使用，二被告均在合同上签字并盖章。合同约定房屋租赁期限为叁年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止，第一年月租金为9500元/月，第二年月租金10000元/月，第三年月租金为10500元/月，租金按年交付，须提前15天交付下一年度的租金，合同还就违约责任等作了明确约定。二被告应于2019年1月16日向原告支付第三年的租金，但无故拖欠至今，并于2019年3月搬离租赁房屋后将钥匙交还于原告，二被告的违约行为给原告造成了莫大的损失。合同有二被告的签字及盖章，被告李胜楠系被告游渝文化公司的法定代表人，二被告应共同履行合同义务并承担连带赔偿责任。被告李胜楠和游渝公司辩称，1、合同明确约定租赁期限至2019年1月31日止，双方对此非常清楚，截止时间极其明确。本合同应当于2019年1月31日到期终止，虽然客观上有其他期限约定，但在合同约定冲突或意思表示不能确定是否一致的情况下，依法应当结合双方的交易习惯、实际履行行为等确认合同的具体内容。2、即使案涉合同约定的时间真的为三年，但在本案举示的聊天记录中已经清楚的反映，是出租人方晓丽首先提出房屋到期，且自己可能需要使用房屋，要求李胜楠另行租用房屋，李胜楠对此表示同意，并积极寻找房屋，且在2019年1月19日签订新的租赁合同之前，已经向方晓丽告知并征得其认可，此后聊天记录中方晓丽称合同三年到期等内容均是在双方意思表示早已达成一致后，且各自另行租赁新的房屋后，为了向李胜楠额外索取合同约定之外的赔偿才提出的相关主张，并不能否认双方之前已就合同已经到期终止，各自另行租赁房屋达成意思表示。3、被告在履行租赁合同期间，严格履行各项义务，包括足额支付租金、物管费等费用，属于诚实守信的相对方，从生活常识理解，作为善意承租人，在接到出租人按照合同约定的到期时间需要收回房屋自己使用并要求自己重新租赁房屋的情况下，被告才重新租赁房，且在新签订合同前得到出租人的认可，并按照合同约定的终止时间提前搬离房屋，没有任何过错。4、原告的诉求，租金部分因合同已经到期终止，根本没有租金的说法，且其在被告多次主动联系交接房屋的情况下，无正当理由拒绝接房，是导致其在此期间未能交接房屋的根本原因，此部分租金不应该由被告承担。原告主张关于房屋空置期间的租金，原告没有提供任何证据予以证明房屋是否空置，是否早已出租他人并收取租金，根本无法确认，更不应由无过错的被告承担。关于中介费，其中介费的主张的金额，无合同及事实的依据，也无其支付中介费的支付依据，对根本没有发生的费用，更无权向被告主张。对物管费，原告称物业公司工作人员出具证明李胜楠欠付物管费，但该情况说明中即使为真，也仅提出欠付水电费484元，无任何欠付物管费的标数，且该笔物管费产生的期间李胜楠早已搬离案涉房屋，不应当由李胜楠承担。该房屋还可能已经出租给第三方。清洁费、水电费均无证据支撑，不应当得到支持。5、李胜楠无任何违约行为，5万元违约金的主张无事实和法律的依据，包括律师费用等均不应由李胜楠承担。6、方晓丽出具收据，且实际收到案涉房屋押金10000元，被告多次主张，至今尚未退还，被告已经另案起诉，要求主张退回。合同中关于押金退还的约定，并无承租方发生违约行为后不能退还等条款。合同约定只要乙方结清相关费用后就应当及时退还，而李胜楠已经足额支付租金、物管费等所有费用，应当立即退还。7、本案中合同相对方为李胜楠，从签订的合同乙方主体，交房协议的明确约定，押金的支付及收取，租金的支付等所有合同履行的过程中，均能充分证明李胜楠才是案涉合同的相对方，其租赁案涉房屋只是为了用于名下企业重庆游渝文化传播有限公司办公使用，重庆游渝文化传播有限公司加盖印章的行为并不能当然使其成为合同的相对方，并非加入本案合同履行的意思表示，且此后重庆游渝文化传播有限公司新签订的租赁合同，主体为公司自身。重庆游渝文化传播有限公司与李胜楠之间谁才是租赁合同的相对方，谁才是租赁合同的承租人是非常明确的，在本案中，重庆游渝文化传播有限公司不应当承担任何责任，且，原告要求两被告共同承担相关费用并没有事实和合同约定。本院经审理认定事实如下：方晓丽系重庆市渝中区时代天街*#房屋不动产权利人。2017年1月4日，方晓丽签订一份《房屋租赁合同》将该房屋出租。《房屋租赁合同》首部合同双方当事人打印的是出租方（甲方）方晓丽及其身份证号码，承租方（乙方）李胜楠及其身份证号码，但该合同结尾落款处乙方法定代表人手签的是李胜楠并加盖了重庆游渝文化传播有限公司的印章，该合同骑缝处亦加盖有游渝公司印章。该合同载明：第二条乙方租赁该房屋作为重庆游渝文化传播有限公司办公室使用。第三条租赁期限叁年，自2017年2月1日起至2019年1月31日止。第四条房屋第一年月租金为9500元/月，年租金为114000元；第二年月租金10000元/月，年租金为120000元；第三年月租金为10500元/月，年租金为126000元。第五条乙方于本合同签署当日向甲方支付押金10000元整，上述押金的权利由甲方无息享有，并于合同解除时，在乙方结清所有相关费用（包括但不限于租金、物管费、水电费等）后由甲方无息退还乙方。乙方在任何时期不得将该押金用于冲抵房屋租金，在乙方欠缴租金或违约时甲方有权从押金中抵扣，抵扣后乙方应在三日内补足押金金额。租金按年支付。提前15天支付下一年的房屋租金。…第九条在房屋租赁期间，租赁房屋所发生的一切费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。包括但不限于：水、电费；电话费；物业管理费；垃圾费；其他与使用该房屋有关的费用（包括相关税费）。…第十二条乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：（1）擅自将承租的房屋转租或与他人联营、承包的；…（4）拖欠租金累计达30天；…第十三条租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。乙方因故要求提前退租终止合同的，应提前两个月书面通知甲方。如甲方在收到通知后两个月内将本房屋另行租赁或乙方成功转租给第三方没给甲方带来损失和空置，则甲方在扣除乙方实际房租及相关费用（第九条所列有关费用）后于乙方搬出本房屋3日内退还剩余房租及押金。乙方不承担违约金。如两个月内甲方未将本房屋出租或乙方也未将本房屋转租给第三方，则乙方应向甲方支付壹万伍仟元违约金，甲方并扣除乙方实际租赁期间的房租及相关费用（第九条所列有关费用）后退还乙方剩余房租。第十四条租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定（如12条所述），须向对方支付违约金人民币伍万元整。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的千分之五每日加收滞纳金。同时甲方可切断对乙方水、电、煤气供应，直至乙方违约行为得纠正，因此造成的一切损失由乙方承担，并且在停水停电期间租金及滞纳金照常计算。合同到期或提前解除，乙方应在到期日交还房屋，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费（3.8元每平米每天），并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，甲方损失包括但不限于甲方因延迟向新租房交付该房屋而需承担的违约金、中介费，甲方因乙方违约金而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。同时合同到期或提前解除，甲方收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；同时甲方不对乙方在该房屋内的任何财产承担保管义务，财物的损失由乙方自行承担，与甲方无关。合同未到期甲方提前解约，甲方应向乙方支付违约金壹万伍仟元整，并退还乙方剩余房租及押金。后方晓丽按合同约定交付了案涉房屋，李胜楠交纳了押金10000元。游渝公司按约定支付了第一年和第二年的租金，至2019年1月31日。原告当庭举示了游渝公司股东蔡一鸣向工商登记机关提交办理备案登记的《房屋租赁合同》一份。该合同出租方为方晓丽，承租方为游渝公司，合同显示游渝公司租赁案涉房屋期限为三年，自2017年2月1日至2020年1月31日止。被告发表质证意见称对该证据的真实性、合法性认可无异议。对其关联性不予认可，对其证明目的不予认可。该合同甲方为方晓丽，乙方为重庆游渝文化传播有限公司，不是李胜楠，该合同与本案无关。据核实，该合同确系蔡一鸣办理，但是蔡一鸣不是合同相对方，办理该合同只是应当时的出租人方晓丽要求，由游渝公司办理备案手续，蔡一鸣在不完全清楚原合同租赁有关内容的情况下，根据李胜楠大概介绍的情况填写了合同内容，只是为了履行一个备案义务，该合同不是双方的真实意思表示，也并未实际履行。合同中租赁期限、租金、付款方式等约定内容均与原租赁合同不一致。更可以证明该合同并不是双方实际履行的租赁合同。2019年1月21日，游渝公司（承租方）与鲁善曦、鲁萌（出租方）签订《房屋租赁合同》，游渝公司租赁重庆市渝中区时代天街*房屋，租赁期限三年，自2019年1月21日起至2022年1月20日止。第一年月租金3000元。2019年1月24日，游渝公司向工商行政管理部门申请变更住所登记，公司，公司住所地由重庆市渝中区时代天街*变更为重庆市渝中区时代天街*，工商行政管理部门准予变更登记。2017年1月1日，重庆市程景房地产经纪有限公司向方晓丽出具《承诺书》一份，载明：2017年1月1日，程景房产带客户租下龙湖时代天街*，租赁合同为3年。若承租方提前解约，我方（程景房产）必须无偿为房东出租此房（*）。不得收取任何费用。2017年1月5日，方晓丽向重庆市程景房地产经纪有限公司支付中介费4700元。2019年3月2日，方晓丽通过顺丰快递向李胜楠及游渝公司发出《催缴租金等费用的通知书》，催促李胜楠及游渝公司收到通知书后三日内缴纳案涉房屋第叁年的租金126000元、物管费、水电费等相关费用。2019年3月4日，李胜楠向方晓丽发出《关于的复函》，回应称：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同租赁期限为自2017年2月1日起至2019年1月31日止。合同履行过程中，双方事实上也均认可2019年1月31日为租赁到期日，并从2019年1月上旬就开始针对是否续租等事宜进行了提前沟通，但因你方原因最终双方未签订续租合同。现我方已结清截至2019年1月31日的所有相关费用（包括但不限于租金、物管费、水电费等），并于2019年1月26日搬离并交还租赁房屋（渝中区时代天街*）。因此，在双方租赁合同已于2019年1月31日到期解除、我方提前交还房屋并结清所有费用的情况下，你方无任何法律依据、合同依据或事实依据，再要求我方继续缴纳房屋租金、物管费、水电费等相关费用。李胜楠还要求方晓丽于收到复函三个工作日内一次性退还押金10000元。2019年3月7日，方晓丽委托重庆佳昂律师事务所向李胜楠和游渝公司通过快递寄送《律师函》，函告如下事项：1、终止双方2017年1月4日签订的《房屋租赁合同》；2、收到本律师函七日内立即向方晓丽支付拖欠的租金、违约金及物管费、水电费；3、交还房屋给方晓丽并支付交还房屋之前的房屋租金以及房屋空置时间段的损失。根据原告举示的快递单查询信息显示，同日该律师函已签收。庭审中，原告举示了落款为物管人员陈宇于2019年3月12日手写的《情况说明》一份，内容为：龙湖时代天街*号办公楼截止2019年3月12日，前租客使用电止数：34569.83；水止数：218。前租客今已将该房钥匙退还给房东。前租客李胜楠尚欠水电费共计484.87元未结清。被告发表质证意见称该份的真实性、合法性、关联性均不予认可。该说明出具人身份无法核实，欠付金额也无证据支撑，且其中载明截止2019年3月12日尚欠水电费400余元，但事实上李胜楠已经于2019年1月25日早已搬离案涉房屋。庭审中，被告向法庭举示了方晓丽与李胜楠的微信聊天记录，拟证明在合同约定不明的情况下，双方就合同于2019年1月31日到期解除达成合意。被告发表质证意见称对该组证据的真实性不予认可，该聊天记录中有庞大的聊天信息，而被告断章取义，以偏概全，并不能反映双方的真实交流情况。也没有任何证据显示双方就解除合同达成了任何协议，凡是对被告有利的均是单方的。原告方在聊天记录中均陈述合同期限为三年，要求以合同为准，并不同意解除合同。2019年4月16日，方晓丽与重庆佳昂律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费10000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。关于本案案涉《房屋租赁合同》的承租人是谁的问题。案涉《房屋租赁合同》虽然抬头承租方处打印的是李胜楠及其身份证号码，但该合同结尾落款处乙方法定代表人手签的是李胜楠并加盖了重庆游渝文化传播有限公司的印章，合同骑缝处亦加盖有游渝公司印章，且该合同第二条明确约定乙方租赁该房屋作为重庆游渝文化传播有限公司办公室使用。庭审中，原告方明确表示从原合同及备案合同看，真正的承租人为重庆游渝文化传播有限公司，李胜楠作为法定代表人仅仅履行了职务行为。故本院认为案涉《房屋租赁合同》的承租人为游渝公司，游渝公司为本案适格被告。至于李胜楠是作为游渝公司的法定代表人其行为是履行职务行为，不构成债的加入，故其不是本案适格被告，不应当承担责任。关于案涉《房屋租赁合同》租赁期限的问题，虽然该合同第三条约定租赁期限叁年，自2017年2月1日起至2019年1月31日止，存在矛盾。但结合该《合同》第四条关于租金的约定为三年的租金，且游渝公司向工商登记机关提交办理备案登记的《房屋租赁合同》中租赁期限自2017年2月1日至2020年1月31日，可以看出，游渝公司应当知道案涉《房屋租赁合同》租赁期限为三年，故被告辩称的案涉《房屋租赁合同》租赁期限为二年，合同于2019年1月31日到期的主张不能成立。本案中，方晓丽与游渝公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。方晓丽已按约履行交付房屋的义务，游渝公司亦应按照合同约定按时足额向方晓丽支付房屋租金、管理费、电费等合同项下的费用。被告认为合同于2019年1月31日到期解除存在误解。从被告举示的现有证据看，无法证明原告方晓丽明确地表示要于2019年1月31日前提前解除合同，也无法证明原、被告双方就合同解除达成合意。且案涉合同第十三条明确约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。故合同履行过程中，被告未按时足额向原告支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。2019年3月7日，方晓丽按照合同约定行使解除权向游渝公司发函解除合同。因被告无证据证明何时将钥匙交还给原告，亦无证据证明双方就返还承租房屋办理相关交接手续，故本院采纳原告举示的证据认定游渝公司于2019年3月12日将案涉房屋钥匙交还方晓丽。方晓丽请求游渝公司支付自2019年2月1日起至2019年3月12日止的房屋租金14700元的诉讼请求本院予以支持。扣除游渝公司已经支付的押金10000元，游渝公司尚应支付的金额为4700元。方晓丽要求游渝公司承担违约金50000元的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。关于原告要求被告赔偿造成的损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的租赁合同中约定了违约金，适用违约金条款能够弥补当事人因合同解除而受到的损害时，违约金请求权与损害赔偿请求权不得同时适用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付原告为维权所发生的律师费用10000元、承担本案诉讼费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆游渝文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内向原告方晓丽支付4700元；二、被告重庆游渝文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内向原告方晓丽支付违约金50000元；三、被告游渝公司在本判决生效之日起十日内向原告方晓丽支付律师费10000元；四、驳回原告方晓丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1394元，由被告重庆游渝文化传播有限公司负担709元，原告方晓丽负担685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年五月十八日书记员  曹燎