安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0124民初5110号原告（反诉被告）：庐江县汤池镇金汤公馆酒店，住所地安徽省庐江县汤池镇和平路西侧家香号****，统一社会信用代码92340124MA2RAE1E9M。经营者：李益民，男，1972年6月30日出生，汉族，个体工商户，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：靳真文，安徽元贞律师事务所律师。被告（反诉原告）：庐江海州房地产开发有限公司，住所地安徽省庐江县汤池镇和平路西侧家香号****，统一社会信用代码913401243585539379。法定代表人：柳杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄山，该公司员工。委托诉讼代理人：赵超，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。原告庐江县汤池镇金汤公馆酒店（以下简称“汤池金汤公馆酒店”）与被告庐江海州房地产开发有限公司（以下简称“庐江海州房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理。本案在审理过程中，汤池金汤公馆酒店向本院提出申请，要求对其固定资产、设备投资、装修维修损失及停产停业损失价值进行评估，庐江海州房地产公司向本院提出申请，要求对其设备设施损失及恢复原有结构装饰费用进行评估。经本院委托，2019年12月27日安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司对庐江海州房地产公司的设备设施损失及恢复原有结构装饰费用作出了评估结论，2020年1月14日安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司对汤池金汤公馆酒店的固定资产、设备投资、装修维修损失及停产停业损失价值作出了评估结论。2020年3月12日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。汤池金汤公馆酒店的经营者李益民及其委托诉讼代理人靳真文，庐江海州房地产公司的委托诉讼代理人黄山、赵超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤池金汤公馆酒店向本院提出诉讼请求：1、判决解除汤池金汤公馆酒店与庐江海州房地产公司于2018年2月5日签订的《酒店承包经营补充合同》；2、判决庐江海州房地产公司立即退还汤池金汤公馆酒店押金500000元及预付租金200000元；3、判决庐江海州房地产公司立即赔偿汤池金汤公馆酒店固定资产、设备投资及装修维修损失921200元、解除员工劳动关系赔偿金198800元、停产停业损失227500元；4、案件受理费29983元、评估费45000元、保全费5000元由庐江海州房地产公司承担。事实与理由：2018年2月5日，汤池金汤公馆酒店与庐江海州房地产公司签订《酒店承包经营补充合同》一份，约定由庐江海州房地产公司将位于庐江县汤池镇金汤水街1#楼的四层建筑租赁给汤池金汤公馆酒店用于酒店经营，独立厨房135平方，租赁期限自2018年2月1日起至2028年1月30日止，其中2018年2月1日至2019年1月30日免收租金、2019年2月1日至2022年1月30日租金为70万元/年、2022年2月1日至2025年1月30日租金为80万元/年、2025年2月1日至2028年1月30日租金为90万元/年。合同还明确约定庐江海州房地产公司必须完善增加一些设施及装修整改事项，在汤池金汤公馆酒店经营期间，庐江海州房地产公司负责不得有任何因为庐江海州房地产公司的责任关系影响酒店的设备设施正常运行行为，必须确保承包范围内的设施不得停运，合同同时约定任何一方违反本合同，均应承担违约责任，如果因庐江海州房地产公司原因变故，则应赔偿汤池金汤公馆酒店投资损失。合同签订后，汤池金汤公馆酒店投入巨资购置经营必备的设备和设施，在签约和2018年度的经营过程中，庐江海州房地产公司刻意隐瞒所出租房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，2019年4月7日，庐江海州房地产公司在未与汤池金汤公馆酒店有任何协商的情况下将酒店大门锁上，单方面擅自拆除酒店的厨房、仓库，导致汤池金汤公馆酒店无法继续经营，签订合同的根本目的无法实现，产生巨大损失，故特提起本案诉讼。对庐江海州房地产公司提出的反诉请求，汤池金汤公馆酒店认为：1、合同约定承包期内一方不得单方解除合同，故庐江海州房地产公司说合同已解除违反合同约定；2、汤池金汤公馆酒店并没有拖欠电费，2019年2月份的电费在2019年3月20日-3月28日之间才会出账单，并且汤池金汤公馆酒店一直是按时向电力部门缴纳电费的，2019年剩余租金的延期支付是经过双方一致同意的，故汤池金汤公馆酒店不存在违约情形；3、庐江海州房地产公司违反法律规定导致合同不能继续履行，其具有完全的过错，故其主张损失无事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。庐江海州房地产公司在庭审中辩称：对汤池金汤公馆酒店的本诉部分，庐江海州房地产公司认为：1、汤池金汤公馆酒店在诉状中陈述“庐江海州房地产公司刻意隐瞒所出租房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形”不属实，实际上汤池金汤公馆酒店作为承租人已经实际使用经营酒店一年多，所有验收手续齐全完备，承租人承租租赁物的相关手续也齐全，不存在租赁物无法使用的情况，从时间上看，庐江海州房地产公司整改厨房的时间是2019年4月7日，此时汤池金汤公馆酒店已经不在经营了，该段时间属于庐江海州房地产公司局部维修时间；2、本诉原告即汤池金汤公馆酒店拖欠租金及电费在前，按照合同约定2019年4月1日合同已经解除；3、因汤池金汤公馆酒店违约在前，无论是根据合同约定还是法律规定，庐江海州房地产公司都不承担赔偿责任；4、案件受理费、评估费、保全费应由汤池金汤公馆酒店自行承担。庐江海州房地产公司提出反诉请求如下：1、要求法院判令汤池金汤公馆酒店支付租金，具体的计算方式是自2018年2月1日起按照58333元/月支付酒店占有使用费至实际返还酒店之日止即双方交接手续办理完成之日；2、判令汤池金汤公馆酒店赔偿庐江海州房地产公司设备设施损失及恢复原有结构装饰费用50828元；3、判令汤池金汤公馆酒店返还庐江海州房地产公司垫付的电费42583.75元；4、判令汤池金汤公馆酒店承担本案的反诉费、保全费、评估费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年2月5日，庐江海州房地产公司与汤池金汤公馆酒店签订《酒店承包经营补充合同》一份，约定：由庐江海州房地产公司将位于庐江县汤池镇金汤水街1#楼的四层建筑租赁给汤池金汤公馆酒店用于酒店经营，独立厨房135平方，租赁期限自2018年2月1日起至2028年1月30日止，其中2018年2月1日至2019年1月30日作为支持开业前的相关优惠性质免收第一年租金，2019年2月1日至2022年1月30日租金为700000元/年、2022年2月1日至2025年1月30日租金为800000元/年、2025年2月1日至2028年1月30日租金为900000元/年；本合同签订之日，汤池金汤公馆酒店支付500000元作为酒店承租押金，合同期满无息退还和给付庐江海州房地产公司作为预付款2019年部分房租200000元，2019年2月1日前汤池金汤公馆酒店须支付给庐江海州房地产公司一年的承包金余额500000元，则付清本年度租金，以后每年须足额支付租金；承包金每一年支付一次且在每年3月1日前一个月内支付下一年度承包费用；合同还明确约定在汤池金汤公馆酒店经营期间，如因建筑主体问题发生维修责任由庐江海州房地产公司负责，包括外墙漏水、卫生间漏水等建筑主体施工质量问题；在汤池金汤公馆酒店经营期间可根据经营需要进行装修、改造或增添设施设备或增加经营所需的其他物品，汤池金汤公馆酒店的新增投资在双方承包结束时，增添物品由汤池金汤公馆酒店自行处理，恢复庐江海州房地产公司原有结构装饰；汤池金汤公馆酒店承包经营期间所发生的水费、电费等由汤池金汤公馆酒店承担；在汤池金汤公馆酒店经营期间，庐江海州房地产公司负责不得有任何因为庐江海州房地产公司的责任关系影响酒店的设备设施正常运行行为，必须确保承包范围内的设施不得停运，合同同时约定任何一方违反本合同，均应承担违约责任，如果因庐江海州房地产公司原因变故，则应赔偿汤池金汤公馆酒店投资损失；如果汤池金汤公馆酒店违约，庐江海州房地产公司没收汤池金汤公馆酒店所有投资，不予以赔偿。合同签订以后，庐江海州房地产公司将案涉房屋交由汤池金汤公馆酒店使用，汤池金汤公馆酒店依约向庐江海州房地产公司缴纳了500000元的押金并预付了2019年房租200000元，并投入资金购置经营必备的设备和设施，在此经营酒店。此后在汤池金汤公馆酒店经营期间，因案涉租赁物存在漏水、漏电、掉瓷砖、冷热水不稳定等情况，汤池金汤公馆酒店与庐江海州房地产公司在2019年2月1日、2019年2月22日多次进行交涉，因未形成一致意见，故汤池金汤公馆酒店对此后的租金、电费也没有缴纳。2019年3月29日庐江海州房地产公司代汤池金汤公馆酒店缴纳2019年2月份电费42022.3元。另查明：2018年8月庐江海州房地产公司向庐江县自然资源和规划局申请对“金汤水街”项目规划核实，经该局核实，发现该项目没有按照规划许可的内容进行建设，擅自封闭架空部分，违建面积较多，规划核实不予通过，庐江海州房地产公司自愿根据该局的要求自行整改，2019年4月份庐江县自然资源和规划局对该项目进行了二次核实，发现整改不彻底，恢复不到位，规划核实再次不予通过。在庐江海州房地产公司按照庐江县自然资源和规划局的要求进行二次整改期间，由于案涉的135平方的独立厨房属于擅自封闭架空部分，系违建，庐江海州房地产公司遂于2019年3月25日、3月27日向汤池金汤公馆酒店发出律师函，要求汤池金汤公馆酒店在2019年3月31日前立即撤出酒店并办理移交手续。2019年4月份庐江海州房地产公司擅自拆除酒店的厨房，2019年8月12日庐江县自然资源和规划局审核通过并颁发《建设工程规划许可证》。本案在审理过程中，本院依据汤池金汤公馆酒店的申请，委托安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司对汤池金汤公馆酒店固定资产、设备投资、装修维修损失及停产停业损失的价值进行了鉴定，鉴定意见为“电子设备评估价值为128934.9元、酒店用品及设备评估价值为329020.59元、装修、装饰评估价值为195828.15元、软件及前期费用评估价值为267451.35元，合计921200元；停产停业损失为月平均净利润17500元”。2020年4月26日安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司向本院提交补充鉴定意见，进一步明确“电子设备中可移动的部分评估价值为104011.65元、不可移动的部分评估价值为24923.25元，酒店用品及设备中可移动的部分评估价值为200006.87元、不可移动的部分评估价值为129013.72元，装修、装饰中可移动的部分评估价值为2675元、不可移动的部分评估价值为193153.15元，软件及前期费用中可移动的部分评估价值为28074.67元、不可移动的部分评估价值为239376.68元，以上可移动的部分评估价值合计为334768.19元，不可移动的部分评估价值合计为586466.8元”。汤池金汤公馆酒店为此支出评估费45000元。庐江海州房地产公司对鉴定报告的质证意见为，评估机构对评估的项目没有组织双方当事人质证，且电子设备、酒店用品及设备、软件及前期费用属于可移动可拆卸的物体，未形成附合，依照法律规定以及合同约定，可由承租人自行拆除，另装修评估表里也有一些物体没有与租赁物形成附合，也应由承租人自行拆卸。对安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司作出的补充鉴定意见，汤池金汤公馆酒店的质证意见为，这些可移动的资产也是为经营酒店专项投资的，由于庐江海州房地产公司擅自拆除厨房，导致合同无法继续履行，故上述可移动的资产也应由庐江海州房地产公司按照评估价值予以赔偿。对本院依据庐江海州房地产公司的申请，委托安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司对庐江海州房地产公司酒店设施设备损失及恢复原有结构装饰费用进行了鉴定，鉴定意见为“庐江海州房地产公司酒店设施设备损失及恢复原有结构装饰在评估基准日的价值为50828元”，为此庐江海州房地产公司支出鉴定费3000元。汤池金汤公馆酒店对鉴定意见的质证意见为，对评估报告本身没有异议，但庐江海州房地产公司对导致合同不能履行具有完全的过错，该项损失应由其自行承担。本院认为：合同当事人的合法权益受法律保护。本案汤池金汤公馆酒店与庐江海州房地产公司签订的《酒店承包经营补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效成立，对签约双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，在汤池金汤公馆酒店实际经营使用一年之后，因庐江海州房地产公司提供的案涉的135平方的独立厨房属于擅自封闭架空部分，系违建，庐江县自然资源和规划局责令其限期整改，庐江海州房地产公司遂于2019年4月份擅自拆除酒店的厨房，致使汤池金汤公馆酒店的经营活动中断、难以为继，对此庐江海州房地产公司已构成根本违约，汤池金汤公馆酒店在租赁房屋的合同目的已无法实现的情形下，要求解除本案房屋租赁合同，本院应予准许。虽然在此前，庐江海州房地产公司以汤池金汤公馆酒店欠缴租金、电费为由曾两次发函给汤池金汤公馆酒店，但因庐江海州房地产公司系违约方，且汤池金汤公馆酒店已缴纳押金500000元在先，不影响庐江海州房地产公司合同目的的实现，根据诚实信用原则，庐江海州房地产公司不享有法定或者约定的合同解除权，故对庐江海州房地产公司提出的合同于2019年4月1日已解除的抗辩不予采信。解除合同的时间基于前述事实确定为本案起诉之日即2019年7月9日。鉴于汤池金汤公馆酒店已实际租赁使用房屋达一年以上，故其预缴的押金500000元以及预缴的租金200000元合计7000000元应抵作2018年2月1日至2019年1月30日期间的租金。汤池金汤公馆酒店以合同约定第一年免收租金为由要求庐江海州房地产公司予以返还，本院认为，第一年免收租金是建立在合同履行期满十年的基础上，但本案中合同仅仅履行了一年余，故合同约定的第一年免收租金的条件没有成就，对汤池金汤公馆酒店要求返还700000元的诉请因违反公平原则本院不予支持；对汤池金汤公馆酒店投入的固定资产中的可移动可拆卸的物体评估价值为334768.19元，与建筑物未形成附合，依照合同约定，可由汤池金汤公馆酒店自行拆除，对汤池金汤公馆酒店投入的固定资产中的不可移动不可拆卸的物体评估价值为586466.8元，应由庐江海州房地产公司予以赔偿。对汤池金汤公馆酒店诉请的停产停业损失，本院认为，停产停业损失不属直接损失，难以量化计算，本院结合本案实际，参照安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司的鉴定结论，酌定为80000元，也应由庐江海州房地产公司予以赔偿。对汤池金汤公馆酒店诉请的解除员工劳动关系赔偿金198800元，因与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。关于庐江海州房地产公司提出要求汤池金汤公馆酒店按照每月58333元的标准支付自2018年2月1日起至实际返还酒店之日止的租金以及赔偿其设备设施损失及恢复原有结构装饰费用50828元，本院认为，因汤池金汤公馆酒店预缴的700000元已抵作其2018年2月1日至2019年1月30日期间的租金，此后因庐江海州房地产公司存在根本违约，导致汤池金汤公馆酒店无法继续经营，依据双方签订的《酒店承包经营补充合同》关于“任何一方违反本合同，均应承担违约责任，如果因庐江海州房地产公司原因变故，则应赔偿汤池金汤公馆酒店投资损失”的约定，对庐江海州房地产公司上述反诉请求不予支持；关于庐江海州房地产公司提出的要求汤池金汤公馆酒店返还其所垫付的电费42583.75元，本院认为，该笔电费系汤池金汤公馆酒店在经营期间所支出，理应由汤池金汤公馆酒店承担，故对庐江海州房地产公司该项反诉请求予以采信，电费的金额应以供电部门出具的发票记载的金额42022.3元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项、第十条之规定，判决如下：一、解除原告庐江县汤池镇金汤公馆酒店与被告庐江海州房地产开发有限公司于2018年2月5日签订的《酒店承包经营补充合同》；二、被告庐江海州房地产开发有限公司赔偿原告庐江县汤池镇金汤公馆酒店固定资产、设备投资及装修维修损失586466.8元，原告庐江县汤池镇金汤公馆酒店将所添置的固定资产、设备投资等物中可移动、可拆卸的物品自行拆除（具体物品名称以皖三永评字[2019]第031号补充意见稿记载的为准），均于本判决生效之日起十日内履行；三、被告庐江海州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告庐江县汤池镇金汤公馆酒店停产停业损失80000元；四、反诉被告庐江县汤池镇金汤公馆酒店于本判决生效之日起十日内返还反诉原告庐江海州房地产开发有限公司垫付的电费42022.3元；五、驳回原告庐江县汤池镇金汤公馆酒店其他诉讼请求；六、驳回反诉原告庐江海州房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29983元，保全费5000元，鉴定费45000元，合计79983元，由原告庐江县汤池镇金汤公馆酒店负担39983元，被告庐江海州房地产开发有限公司负担40000元；案件反诉费17784元，保全费5000元，鉴定费3000元，合计25784元，由反诉原告庐江海州房地产开发有限公司负担20000元，反诉被告庐江县汤池镇金汤公馆酒店负担5784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  周敏丽审 判 员  孙 宇人民陪审员  张德山二〇二〇年五月六日书 记 员  方 冬