贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初1754号 原告：袁军，男，汉族，1970年10月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，系贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201911107125。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，系贵州郎意律师事务所实习律师。 原告袁军与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭进行了审理，原告袁军的委托诉讼代理人吴发琴、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁军向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，以总房款265,665.00元为基数从2017年1月3日起，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍进行计算至被告实际交付办理转移登记有关文书之日止，暂计9,302.06元，庭审中，原告要求;二、判令被告向原告退还重复取的四通费用共计1,294.00元;三、本案诉讼费用全部白被告承担。事实及理由:2009年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款265,665.00元购买被告开发的“瑞丰新城”第15幢18层6号，建筑面积199.4平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。该房屋交付时间为2011年6月6日，按约定，被告应在365日后即2012年6月6日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记有关文书交付给原告，对原告构成违约。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“……当事人经约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，本案中，原告按约履行了支付购房款及相关费用的义务，但被告未能按约向原告交付房屋所有权转移登记的有关文书，其行为已经构成违约，应当按约定支付违约金，但原、被告双方约定的违约金低于给原告造成的损失，故依法应当增加违约金数额，因损失难以确定，故请求按法定利率计算。同时请求退还重复收取原告的三通费1,294.00元。为此，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢! 被告瑞丰房开公司辩称：一、被告按约应于2015年1月1日前将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关登记备案，原告提起本案诉讼时已经部分超过两年的法定诉讼时效期间，对其超过部分的诉讼请求应不予支持;二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告;三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础;四、在被告承担违约责任的前提下，违约金应依据合同约定的计付标准计付至转移登记的有关文书提交至登记机关备案之日即2018年7月3日;五、双方约定原告自行承担水、电、闭路电视开户费，案涉合同合法有效，对双方当事人均有约束力，故原告有义务缴纳上述费用，被告实为代缴代收、并未将款项归为己用。且原告自述于2011年收房时向被告支付上述费用后，在知晓或应当如晓其权利受到损害之日起，未在诉讼时效期间内通过法律途径保护其权利，其要求退还上述费用的诉请已超过诉讼时效；六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、购房发票、契税、印花税、收据、计税清单、收房通知单。证明目的：原告履行支付购房款和缴纳相关税费的义务；被告有向办证部门提交办理转移登记有关文书并通知原告的义务；被告支付原告违约金。被告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的，理由见该案答辩意见。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2：各项开户费收据。证明目的：开户费包含在购房款中，被告收取原告开户费1,294.00元，应退还原告。被告质证意见：真实性无异议，注明“水已退9.13”，水表开户费已退还，故在支持原告该项诉请的前提下，应予扣减。经本院审查认为，该证据能证实被告收取原告开户费，已退还水表费的事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据3：网上立案截图。证明目的：原告于2020年1月4日向法院申请主张权利，诉讼时效中止。被告质证意见：对三性无异议，达不到其证明目的。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：不动产登记申请表。证明目的：被告已于2018年7月3日将涉案房屋办理权属转移登记的有关文书提交到产权登记机关备案，且认定被告应承担违约责任的前提下，该日期为违约金计算终期。原告质证意见：真实性无异议，达不到被告的证明目的，不能证明被告履行了告知义务。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。对被告所举证据2：业主退水表、开户费登记表。证明目的：涉案业主已于2013年9月13日领取被告所退的水表开户费500.00元。原告质证：三性无异议，达不到证明目的。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2009年11月7日，原告袁军为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××单元××房的房屋一套，该房建筑面积为119.40平方米，套内建筑面积100.14平方米，购房款为265665.00元。交付期限：出卖人应当在2011年4月30日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因买受人自身原因导致不能办理房屋所有权证的责任由买受人自负。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款263142.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2011年6月8日，被告将案涉房屋交付原告使用，并收取原告交纳的开户费1294.00元，之后，被告退还原告水表费500.00元，其余794.00元（1294.00元-500.00元＝794.00元）未退还。2018年7月3日，被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，2019年6月19日，被告为原告办理了不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准，2、被告是否应退还原告开户费及金额。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2011年6月8日将涉案房屋交付原告，其应从2011年6月8日（合同约定）起的365日内，即2012年的6月8日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因买受人自身原因导致不能办理房屋所有权证的责任由买受人自负”。故双方约定违约金并非以日计算，而是以总房款的0.1%计算，又因该违约金的支付时间没有在合同中约定，故原告可随时主张权利，原告于2020年1月17日诉来本院，主张权利，按《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效和《中华人民共和国民法总则》规定三年诉讼时效的规定，均未超过诉讼时效。故对被告提出诉讼时效的抗辩理由，本院不予以采纳；对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求违约金计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍进行计算至被告实际交付办理转移登记有关文书之日止的诉请，本院也不予以支持。本院支持违约金为原告已付房款263,142.00元的0.1%，即为263.14元（263,142.00元×0.1%=263.14元）。对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定被告可收取原告的开户费。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月4日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，原告收取被告的各项开户费尚欠794.00元未退还，故对原告要求退还各项开户费及交易费1,294.00元的诉讼请求，本院予以支持794.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁军逾期办证违约金263.14元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告袁军开户费794.00元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32.00元，由原告负担22.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担10.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月七日 书记员 张朕一