四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初887号 原告：李素华，女，1949年11月5日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：黄正伟，男，1981年10月23日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：谢建军，四川泰常律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨致昆，四川泰常律师事务所律师，特别授权代理。 原告李素华与被告黄正伟合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李素华、被告黄正伟的委托诉讼代理人谢建军、杨致昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李素华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告偿还房款460,000元并支付剩余利息358,400元，共计818,400元；2.请求判令被告赔付各项损失费200,000元；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告经房产销售人员介绍于2013年3月1日购买被告所建位于郫县古城镇田园叠墅278#房一套，双方签订了购房合同，合同约定了590,000元的购房款及支付方式、支付时间，也约定了被告要给原告在该房屋周围围出60平方米的花园。随后，原告按照双方约定时间分别于2013年3月3日、2014年3月11日、2014年4月6日共计支付购房款510,000元，被告出具了收条，按约定尾款办结房产手续后支付。2014年4月，原告接房时，发现被告并未向原告围出承诺的花园，经协商，决定换房，双方遂重新签订了购房合同，因所换房屋面积更小，所以双方约定了460,000元的购房款及花园面积不低于60平方米等内容。由于原告已支付了510,000元，被告理应退还50,000元，但被告称自己正是需要用钱的时候，希望原告将这50,000元房款转为借款并愿意给付原告每月2,000元作为利息，原告出于息事宁人的角度同意了被告的要求，被告也基本按照约定每月付利息，直到归还了50,000元本金,原告也将50,000元的收条还给了被告。2015年6月，原告发现房屋另卖给了他人，被告又提出换房履行合同，原告考虑到之前的50,000元，被告还算讲信用，迫于无奈又一次同意换房，但没有签订换房协议，此后，被告没有再修建类似商品房，经双方协商解除了购房合同，并由被告出具了欠条，之后，被告陆续支付了150,000元，就以利息过高为由不再支付。故诉至法院，望判如所请。 被告黄正伟辩称，1.我方已经支付了400,000元本金；2.房屋修建在集体土地上，故双方签订的购房合同系无效合同，根据无效合同出具的欠条也无效；3.双方在合同中没有约定花园面积达到60平方米的内容，解除合同是双方共同意思表示，因此不能将所有责任归于被告；4.案涉房屋在2014年已经交付给原告占有，虽然没有实际居住，但已通知交接，原告现场进行勘察，视为占有；5.欠条中载明的“签订合同”是附属于2018年12月12日解除协议书，在签订合同前被告已经退还购房款250,000元，原告的损失就是资金占用利息，利息应从解除合同时开始计算，原告主张按照年利率24%计算利息过高，超出年利率24%视为退还本金，请求法庭作出调整；6.欠条中“或承担法律责任”不是被告书写；7.根据我方计算，截止2018年12月12日，本金尚欠210,000元，利息从2018年12月12日起按照年利率24%开始计算，已支付的150,000元，分段计算利息时，超过年利率24%部分折抵本金，故截止2020年4月16日，尚欠本息128,987元。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。有争议的事实认定如下：2014年6月6日，李素华作为乙方与黄正伟作为代表人的堰上美墅投资有限公司（经国家企业信用信息公示系统及天眼查ＡＰＰ查询，该公司无登记信息）作为甲方签订了堰上美墅《房屋销售合同》，约定将位于郫县房屋建筑面积163.33平方米（最终以实测面积为准）房产作价460000元出售给李素华。合同签订后，因花园面积未达到60平方米，双方于2018年12月12日签订《解除协议书》，同日黄正伟向李素华出具了一份欠条，载明：“因乙方在甲方在郫县面积未达到60平方米，故甲方、乙方经协商解除2014年6月6日签订的购房合同。甲方退还乙方购房款460000元（肆拾陆万元）另自签订合同起计息1300000元（壹佰叁拾万元整），合计1760000元整（壹佰柒拾陆万元）于2019年3月1日前付清，如未还清按月息2.5%计算或承担法律责任，在今日前已支付250000元（贰拾伍万元整）。欠款人黄正伟。2018年12月12日。”欠条中“或承担法律责任”系李素华书写。 2018年12月1日，被告向原告退款50,000元，2018年12月11日，被告向原告退款200,000元，以上250,000元，经原告在庭审中确认为退还购房款本金。出具欠条后，2018年12月24日、2019年2月1日被告通过何琴账户以“退房款”名义分别向原告转账支付50,000元、30,000元，2019年3月22日，被告通过何琴账户向原告转账支付20,000元，被告还称在2019年3月1日后向原告支付了50,000元（双方均记不清具体支付时间），原告对被告在欠条出具后支付了150,000元无异议，但认为被告以“退房款的名义”向原告支付的款项，系被告单方意思表示，不能认定为退还本金，应认定为支付利息。 同时查明，庭审中，原告将诉请中利息的计算方式明确为系以460,000元为基数按照年利率24%自2013年3月计算至2020年4月，已扣除被告支付的400,000元。 另查明，成都市郫都区三道堰镇花牌村村民委员会出具证明证实涉案房产土地使用权属于花牌村集体所有。 以上事实有原告提交的2014年6月6日堰上美墅《房屋销售合同》、2018年12月12日《解除协议书》、黄正伟出具的欠条、有黄正伟签名的两年内未办理房屋产权证和土地证的处理意见复印件，被告提交的2014年6月6日堰上美墅《房屋销售合同》复印件、《解除协议书》、2018年12月12日李素华出具的收到250,000元收条、案外人何琴的中国农业银行交易明细、成都市郫都区三道堰镇花牌村村民委员会证明等证据在卷佐证，本院结合当事人当庭的部分陈述予以确认。原告提交的2014年3月11日郫县古城镇田园叠墅项目部合同附件与本案合同不具有关联性，不予采信；原告提交的2018年5月20日黄正伟出具的承诺，被告认为该承诺系复印件，真实性存疑，本院认为，该承诺内容中“花园面积80平方米”与欠条上有关“花园面积60平方米”的内容不符，不予采信。 本院认为，民事主体依法享有债权。黄正伟向原告出具的欠条，载明了应退还的购房款本金、应支付的利息，该欠条的约定是双方真实意思表示，具有法律效力，被告辩称该欠条系根据小产权房买卖的无效《房屋销售合同》而来，不具有法律效力，本院认为，即便《房屋销售合同》无效，但欠条是双方解决争议的一种方式，系对如何退还购房款、支付利息的最终协商一致的结算凭证，对双方具有拘束力。经双方确认，出具欠条前，被告已经退还购房款本金250,000元，截止2018年12月12日，下欠本金为210,000元，故对于原告主张被告退还购房款本金210,000元的主张，本院予以支持，超过部分的主张，不予支持。 关于欠条上约定的利息1,300,000元如何认定的问题。首先，欠条上“甲方、乙方经协商解除2014年6月6日签订的购房合同。甲方退还乙方购房款460000元（肆拾陆万元）另自签订合同起计息1300000元（壹佰叁拾万元整）”中“自签订合同起”如何理解，被告认为应理解为签订《解除协议书》即从2018年12月12日起，本院认为，从欠条前后内容表达的意思来看，理解为自2014年6月6日签订的《房屋销售合同》之日起更符合常理；其次，欠条书写于2018年12月12日，故1,300,000元的利息应指2014年6月6日起至2018年12月12日期间的利息，其利息约定超过了法律规定的标准，超过部分的约定不予支持，现原告自愿主张按照年利率24%计算利息，并无不当，予以支持；第三，欠条对支付期限、逾期利率也有约定，故现在原告主张利息计算至2020年4月止，亦符合法律规定，但其主张从2013年3月起计算，不符合欠条的约定，不予支持。 关于出具欠条后被告支付的150,000元如何认定的问题。法律规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，但其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的费用；（二）利息；（三）主债务。被告给付的150,000元并不足以清偿全部债务，应当抵充利息。故对于被告抗辩150,000元还需抵充本金的主张，本院不予支持。 因被告在出具欠条前，于2018年12月1日退还本金50,000元，2018年12月11日退还本金200,000元，故利息应分段进行计算，具体计算方式如下：自2014年6月6日起以460,000元为基数按照年利率24%计算至2018年12月1日，自2018年12月2日起以410,000元为基数按照年利率24%计算至2018年12月11日，自2018年12月12日起以210,000元为基数按照年利率24%计算至2020年4月30日止。已支付的利息150,000元在履行时予以抵充。 关于原告主张被告赔付各项损失费200,000元，无证据予以印证，不予支持。各方当事人提出的与本院认定不符的主张，本院不予采纳。 综上所述，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告黄正伟于本判决生效之日起十日内向原告李素华返还购房款本金人民币210,000元并支付利息，利息自2014年6月6日起以460,000元为基数按照年利率24%计算至2018年12月1日，自2018年12月2日起以410,000元为基数按照年利率24%计算至2018年12月11日，自2018年12月12日起以210,000元为基数按照年利率24%计算至2020年4月30日止。被告已支付的利息150,000元在履行时予以冲抵； 二、驳回原告李素华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费13,966元，减半收取6,983元（原告已预交），由被告黄正伟负担4,330元，原告李素华负担2,653元（黄正伟负担部分，在履行时直接支付给李素华）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  宁晓波 二〇二〇年五月二十九日 书记员  李秋芹