广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1439号原告（反诉被告）：欧阳志华，男，1974年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************533。委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲珠，广东泛信律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖红武，男，1967年8月10日出生，汉族，住湖北省天门市**********，公民身份号码429************910。委托诉讼代理人：杨辉，广东盛隽律师事务所律师。原告欧阳志华与被告肖红武租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理并依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人高云、被告及其委托诉讼代理人杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告没收被告交付的保证金110250元；2.被告支付拖欠的2019年10月租金37000元（45500元减去另一合同的保证金8500元）、11月租金45500元，合共82500元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年4月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告租用原告位于沙头工业园区地块编号为***的部分厂房，面积为3500平方米，月租金36750元，保证金110250元，租期至2015年6月30日止，如果逾期交租或水电费一星期，原告有权终止合同，没收保证金。合同到期后，双方约定租期顺延，从2019年7月1日至2020年6月30日止月租金45500元。从2019年10月份起被告拖欠10月、11月租金共82500元未付，已违约，原告有权终止合同，没收被告所交保证金，并追收被告所欠租金。被告辩称，原告没收被告保证金没有事实和法律依据，因为涉案合同是双方协商一致解除的，并非被告单方解除，另外涉案仓库没有取得合法的报建手续，属于违章建筑，涉案租赁合同不能作为原告行使违约权的依据。经过原、被告核算，被告所交保证金在双方终止合同情形下抵扣所欠涉案仓库的使用费尚余27750元，所以被告反诉要求原告返还剩余保证金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还保证金27750元（保证金总额110250元抵扣被告应支付给原告2019年10月、11月剩余租金82500元后）；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2012年4月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租用原告位于沙头工业园区地块编号为***的部分厂房，保证金110250元。合同签订后，双方延期五次。2019年11月，经双方协商同意，被告于2019年11月30日将涉案厂房交回给原告，租金计算至2019年11月30日止。另外，被告提出以保证金110250元抵扣2019年10月37000元、11月45500元租金，剩余部分27750元返还予被告，但原告拒绝。被告认为，双方签订的《租赁合同》因双方协商一致解除，被告未违约，原告应当退回抵扣租金后的保证金。原告针对反诉辩称，请求法院驳回被告的反诉请求。被告违约，没有支付租金，单方解除合同，不存在双方协商一致解除合同的情形，原告有权没收保证金，要求被告支付剩余租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告对原告所提交的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提交的微信聊天记录，本院经审查对其真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2012年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区沙头镇沙头工业园区内地块编号为***的部分厂房租赁给乙方使用，面积3500平方米，租赁期限从2012年7月1日起至2015年6月30日止；2012年7月1日至2013年6月30日每月租金35000元，2013年7月1日至2015年6月30日每月租金36750元；乙方应于本合同签订后当日内向甲方支付保证金110250元；乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金；等等。之后，双方将合同期限延长至2020年6月30日，2019年7月1日至2020年6月30日租金为每月每平方米13元。2018年7月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区沙头镇沙头工业园区内地块编号为***的部分厂房租赁给乙方使用，面积1500平方米，租赁期限从2018年8月1日起至2019年6月30日止；每月租金18000元，乙方应于本合同签订后当日内向甲方支付租赁保证金54000元；等等。之后，双方将合同期限延长至2019年9月30日，2019年7月1日至2019年9月30日租金为每月每平方米13元。原、被告均确认原告共收取被告保证金164250元，抵扣2019年9月租金45500元后，尚余保证金118750元未退还。被告确认于2019年11月30日搬离涉案厂房，尚欠原告2019年10月、11月租金共91000元未付。本院认为，本案属租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告出租的厂房应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，建设工程规划许可证的核发部门或者工程批准建设的主管部门应当为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。原告在本案中仅提交了其向佛山市南海区沙头镇规划建设办申请办理建设工程规划许可证的报批表，不足以证明涉案厂房已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证或该厂房的建设已经获得法律法规规定的主管部门的批准。涉案厂房未办理合法规划、报建手续，涉案《租赁合同》因违反法律强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告主张没收保证金，本院不予支持，原告应返还所收取的保证金164250元予被告。原、被告均确认上述保证金用以抵扣2019年9月租金45500元，被告确认尚欠原告2019年10月、11月租金共91000元，上述租金与保证金进行抵扣后，原告尚应返还保证金27750元予被告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、欧阳志华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金27750元予肖红武；二、驳回欧阳志华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4155元（欧阳志华已预交），由欧阳志华负担。反诉受理费246.88元（肖红武已预交），由欧阳志华负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予肖红武，本院不另收退。对肖红武多预交的受理费246.87元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  康 燕人民陪审员  余晓娜人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年五月二十二日书 记 员  钟 丹