成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初1309号 原告：刘雪林，男，汉族，1989年10月25日出生，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人贾华林，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人周德鸿，四川治坛律师事务所律师。 被告：四川吉翔建设发展有限公司，住成都市郫县(现郫都区)犀浦镇两河村。 法定代表人宋羽茜，职务：执行董事总经理。 委托诉讼代理人杨**，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 原告刘雪林与被告四川吉翔建设发展有限公司（以下简称“吉翔公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘雪林的委托诉讼代理人贾华林、周德鸿，被告吉翔公司委托诉讼代理人杨**、黎志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘雪林向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证；2、判令被告每日按总房款428334元的万分之一向原告支付自2015年8月18日至办理完毕不动产权证之日止的违约金（暂计算至2019年12月18日为67762元）；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年2月23日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，双方约定被告将其开发建设的“金枫名苑”小区房屋出售给原告，总价428334元；被告应以2013年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人；因出卖人原因未能在约定时间内取得该商品房所有权证书，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金至取得所有权证书为止。原告按约向被告支付了房款、契税、维修基金等费用，被告也向原告交付了房屋，但至今未为原告办理完毕并交付房屋所有权证书。按照双方约定，被告应于2015年8月17日前为原告办理涉案房屋的不动产权证，但被告至今未办理。为维护自身权益，故提起诉讼。 被告四川吉翔建设发展有限公司辩称：1、原、被告双方所签订的合同仅约定办理房屋所有权证，并未约定房屋所在土地的权属转移登记，且由于现在实行不动产统一登记，原告直接要求被告办理不动产权证于法无据；2、由于政策调整，2016年8月31日后不再单独办理房屋所有权证，被告也因客观原因无法为原告办理房屋产权证，且原告未按照合同约定时间向被告提交有效的身份证件，被告不承担延期办理房屋权属登记的责任；3、被告已于2017年将原告房屋办证材料提交不动产登记部门，被告的办证义务已履行完毕，被告不应承担违约责任。4、即使法院认定被告违约，原告主张的违约金标准过高，请求调减。现原告的房屋已符合办理不动产权证书条件。请求法院依法裁判。 原、被告双方围绕诉讼请求及答辩当庭提交了原、被告身份信息、商品房买卖合同及补充协议、购房发票、收据、交房流程表、税收缴款书、维修基金收款凭证、交件清单、通告、回函、房屋查询记录等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的当庭陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2014年2月23日签订了《商品房买卖合同》及《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告建设开发的“金枫名苑”商品房一套，房屋总价为428334元。《商品房买卖合同》第十条载明，“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十四条载明，“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房屋所有权证书所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、分户国土使用证的办证费用”；第十九条第二款载明，“（二）转移登记。……2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》”。《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条载明，“双方同意以2013年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。因此造成房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用。因出卖人原因未能在约定时间内取得该商品房所有权证书，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，至取得所有权证书为止。双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。” 合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告于2014年6月15日向原告交付了房屋，原告于同日向被告支付了案涉房屋契税、维修基金等费用。 2016年1月19日，吉翔公司向房屋专项维修资金专户缴纳了案涉房屋的维修基金。2016年7月13日，吉翔公司向税务部门缴纳了案涉房屋的契税。2017年12月，吉翔公司将案涉房屋所在同一楼栋其他住户办证材料提交不动产登记部门；但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收，不符合房地一体统一登记原则，不具备登记条件，不动产登记部门已将办证材料退回吉翔公司。 另查明，原郫县（现郫都区）不动产登记部门于2016年8月31日17:00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，对双方产生拘束力。 关于吉翔公司是否应为刘雪林办理案涉房屋不动产权证书的问题。虽双方仅有办理房屋所有权证的约定而并无关于办理不动产权证书的约定，但由于郫都区依法实施不动产统一登记，不动产权证书具有原房屋所有权证和原国有土地使用权证“二证合一”的效果，且事实上吉翔公司已不可能为刘雪林单独办理房屋所有权证，现案涉房屋已符合办理不动产权证书条件，吉翔公司应配合刘雪林办理案涉房屋不动产证书。对吉翔公司辩称原告无权要求其直接办理不动产权证书的意见，与本案审理查明的事实不符，于法无据，本院不予采纳。 关于吉翔公司是否逾期办证的问题。首先，根据双方合同约定，吉翔公司为刘雪林办理房屋所有权证的起算时间应当为案涉房屋实际交房的次日，即吉翔公司应在2014年6月16日起540日内也即在2015年12月7日前向产权登记机关为刘雪林办妥房屋所有权登记，但吉翔公司并未在该期限内为刘雪林办理房屋所有权证，已构成违约；但因不动产统一登记的实施，该违约行为应截止至2016年8月31日。其二、虽吉翔公司辩称因刘雪林的身份证有效期过期导致其未能按期提交办证材料，但根据本案审理查明的事实，刘雪林在收房当天即向吉翔公司支付了案涉房屋办证税费，根据一般交易习惯，应认定刘雪林在当日一并向吉翔公司提交了办证所需的相关身份材料及资料；吉翔公司作为专业房地产开发商应在此时对所收取的材料是否符合办证条件进行甄别并在合同约定办证时限内告知刘雪林重新提交资料，庭审中原告也述称身份证过期系在2017年7月吉翔办证时才通知，而此时已超过吉翔公司按照合同约定的办证时限，故不能据此认定吉翔公司可以免除逾期办证的违约责任。其三，虽双方签订合同时还未实施不动产统一登记，双方也并未约定办理国有土地使用权证的时间及违约责任，故本院综合认定吉翔公司也应在2016年9月8日起开始办理不动产统一登记后三个月内为刘雪林办理案涉房屋不动产权属证书，但吉翔公司仍未在该期限内办理不动产权证书。其四，根据本案审理查明的事实，虽吉翔公司曾向不动产登记部门提交了案涉房屋所在小区同一楼栋的其他房屋的办证材料，但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收导致退件，该原因非刘雪林能够预见，而系吉翔公司自身原因导致；且吉翔公司在明知退件原因后，其仍未在合理时限内解决自身问题并重新向不动产登记部门提交登记材料，客观上也导致刘雪林案涉房屋不能及时办证。综上，吉翔公司应承担相应逾期办证的违约责任。 关于逾期违约金的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，刘雪林主张按照双方合同约定的逾期办理房屋所有权证的违约责任进行确定。但本案中，因双方仅约定了逾期办理房屋所有权证的违约责任，同时无法约定逾期办理不动产权证书的违约责任，鉴于刘雪林庭审中也并未举证证明其因吉翔公司的逾期行为所导致的直接损失，本院综合本案合同实际履行情况、逾期时间、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定吉翔公司应承担的违约金数额为4500元。对刘雪林主张超过此金额的部分，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川吉翔建设发展有限公司于本判决生效后三十日内配合原告刘雪林办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证书； 二、被告四川吉翔建设发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘雪林支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币4500元。 三、驳回原告刘雪林的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币747元，由原告刘雪林承担人民币373元，由被告四川吉翔建设发展有限公司承担人民币374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 曹洪智 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 杨云翔 书 记 员 刘 婷