宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终588号 上诉人（原审原告）:孙某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：周某，王睿，宁夏宁银律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:刘某,男,汉族,个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：范某，北京浩天信和律师事务所律师。 上诉人刘某因与上诉人孙某租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初8619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孙某上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决并依法改判支持孙某的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决查明租赁过程的事实清楚，但认定刘某的交房时间错误。截至目前，涉案宾馆仍然未恢复原状，刘某只有返还了完全恢复原状的经营手续、具备正常经营条件的宾馆后，才算租赁结束，租金也应计算至实际租赁结束，而不是法院强行认定一个时间点；刘某应交付2018年5月1前应缴租金差额9万元，并按照每日411元的标准支付2019年7月17日至实际恢复原状退还房屋时的占有使用费；双方约定的5万元违约金并不高，一审法院不应予以调整。 刘某辩称，上诉人上诉状中陈述的案件事实和本案不一致。 刘某上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：刘某在2018年3月就明确通知对方要求解除案涉租赁合同，并愿意支付房租至2018年6月，在此过程中刘某均未逾期支付租金，即使一审判决认定2018年3月解除合同不成立，2019年1月刘某的录音证据再次证实刘某要求解除合同，案涉合同也应于2019年1月解除。在2018年3月份或2019年1月份，刘某明确通知对方将不履行合同，但对方在接受通知后均未向人民法院提起确认解除合同的效力，因此，在刘某解除合同通知送达对方后，刘某不应再承担之后的租金，一审判决判令刘某支付租金至2019年9月17日无法律依据。 孙某辩称，一审法院认定双方于2019年1月31日通话录音中关于解除案涉《宾馆转让租赁经营合同》没有达成合意正确。一审判决没有认可刘某解除合同的说法，其按照实际返还房屋的时间承担租金及相应资金占用利息是理所当然的。 孙某向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2016年7月1日签订的《宾馆转让租赁经营合同》；2.判令被告在十日内搬离房屋，并按照《宾馆转让租赁经营合同》及附件所列内容恢复房屋原状后将房屋交还给原告（或支付12万元恢复原状的费用后由原告自行恢复）；3.判令被告向原告支付2018年5月1日前应缴租金差额9万元，并按照每日411元的标准支付2019年7月17日至实际退还房屋时的租金；4.判令被告向原告支付违约金50000元。 一审法院认定事实：2016年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宾馆转让租赁经营合同》一份，合同约定，甲方将位于银川市××区商贸城36-112房屋所有的金日鑫宾馆出租给乙方（甲方向乙方提供身份证、房产证、消防疏散图和宾馆东正门门头图复印件各一份，乙方向甲方提供身份证复印件一份），由乙方合法经营并达成如下协议，一、租赁期限、租金、租金付款方式：1.租赁期限，自2016年7月17日至2021年7月16日，共10年。2.租金，2016年7月17日至2026年7月16日，计五年，每年租金150000元，2021年7月17日至2026年7月16日计5年，每年租金160000元。自签订合同之日起付清2016年7月17日至2017年7月16日第一年租金，第二年租金应于2017年5月1日付清，第三年租金应于2018年5月1日付清……四、甲方将宾馆所用设施和设备完好、整洁交付给乙方无偿使用（见设施清单共三页），租赁期满后由乙方将设施完好、整洁交付给甲方，设施清单以双方签字为准……五、租赁期间，经甲方同意，乙方可对宾馆装修，费用由乙方自行承担，装修不得损坏房屋主体结构，否则后果自负。装修新增设施、设备，固定设施无偿归甲方所有，可移动设施归乙方所有。甲方未同意的装修，期满后须恢复原状。七、1.转让租赁期间，甲方不租，甲方退还乙方保证金，并赔偿乙方保证金同等数额款项；乙方退租，保证金归甲方所有。2.转让租赁期间，乙方未按本合同约定第一款第3项和本合同第二款规定时间交付租金的，超过30天视为违约，超过两个月即60天，甲方可视为乙方退租，合同解除，保证金归甲方所有。八、为了保证合同的履行，乙方应向甲方交纳合同履行保证金和房屋质量保证金共计50000元，租赁期满前3个月，甲、乙双方商定是否续租事宜，如双方不再续租，乙方应于2026年7月1日前向甲方交接设施，并保证设施完好整洁，以本合同第四款及所列清单为准（甲方于2016年6月30日向乙方交接宾馆经营使用权），并付清本合同第二款应由乙方承租的费用和租金，剩余部分15日内退还乙方。如续租，在同等条件下，乙方有优先租赁权。该合同后附宾馆设施清单，对地下室、一楼、二楼、三楼、四楼等所陈列物品予以记载。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告向原告支付保证金40000元及前两年度租金，针对第三年度租金被告于2018年12月13日向原告支付60000元，原告认为被告未足额支付租金，故诉至法院。另查明，原、被告于2019年1月31日有过一段关于涉案房屋1-3层退租事宜的对话，对话中被告问：“去年3月份打招呼说是四楼我租，但是四楼的房租咱们没有协商，后续再协商，但是一、二、三楼我确实退给你了，过程是不是这样？过程对不对？”原告回复：“过程我没有不认，过程对着呢，但是我们没有协商成，视为没有退”。该段对话中，被告几次提及一至三层房屋已经退租，但原告认为双方未形成协议，不予认可。再查明，被告承租涉案房屋原门头为“金日鑫宾馆”，此后被告将门头名称变更为“洋兴宾馆”，且对第四层房屋进行了改造。本案审理中，为防止原、被告损失扩大，法院向双方释明在第一次庭审结束后15日内完成房屋交接，双方同意。后被告将一至三层房屋钥匙交付予法院，以证明其向原告交付房屋。原告对此交付行为不予认可，认为被告应对第四层房屋恢复原状后一并交付。本案第二次庭审时，被告同意对第四层房屋恢复原状且称已经对第四层房屋进行了恢复，法院限原、被告于2019年9月17日前就房屋进行交接并反馈交接情况，双方均未反馈。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法、有效，予以确认。双方签订的合同约定租赁期限为十年，在承租期内，被告向原告提出不再继续承租一至三层房屋，但原告对此未予同意，故原、被告并未针对一至三层房屋达成解除协议的约定，且被告在承租期间并未就一至三层房屋向原告交付，故应视为被告仍然承租原告房屋。被告在承租期内未按约支付租金，构成违约，根据合同约定，逾期支付租金超过60日合同解除，故对原告要求解除双方签订《宾馆转让租赁经营合同》的诉讼请求，予以支持。本案在审理中，向双方释明在第一次庭审结束后15日内退还房屋，双方就房屋交接未能达成一致意见。考虑到被告承租房屋时房屋整体用于宾馆经营，被告单独向原告交付一至三层房屋确实影响原告对房屋的统一使用，且不符合租赁合同中有关退房的约定。结合本案实际，被告明确表示其不再承租房屋，且同意向原告交付房屋，在向原、被告释明于2019年9月17日前完成房屋交接的情形下，双方均未反馈交接情况。原告作为出租人，在其提出解除合同之诉且被告同意退还房屋时，其应积极接收房屋，防止损失进一步扩大，其拒不接收房屋产生的损失应当自行承担，据此认定被告承租房屋的截止日期为2019年9月17日，被告应向原告支付自2018年7月17日至2019年9月17日期间的租金171370元（150000元÷365天×417天）。因被告已向原告支付租金60000元，该费用应予扣除，同时被告交付的保证金用于保证合同履行，故保证金40000元应当先行抵扣欠付租金，即被告应向原告支付租金71370元。因合同约定，被告对原告未经同意部分的装修应当恢复原状，被告将门头从原有的“金日鑫宾馆”变更为“洋兴宾馆”，其未证明该变更经过原告同意，故被告应当将“洋兴宾馆”的门头变更为“金日鑫宾馆”。虽然被告对第四层房屋进行了改造，但原告对出租前第四层房屋状态未予证明，无法确认原房屋状态以及被告应当恢复的状态，故对原告要求恢复第四层原状的诉讼请求不予支持。因已经限定双方就房屋进行交接，且被告庭审中明确表示同意交付房屋，此后原告在指定的交付期间内对交接情况未提出异议，视为双方已经进行交接，对原告再要求被告返还房屋的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定的年租金150000元来看，双方约定的50000元违约金过高，予以调整。结合双方合同标的及被告违约情形，酌定被告承担20000元违约金，原告主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告孙某与被告刘某于2016年7月1日签订的《宾馆转让租赁经营合同》；二、被告刘某于判决生效之日起七日内支付原告孙某租金71370元，违约金20000元，共计91370元；三、被告刘某于判决生效之日起七日内将承租房屋门头从现在的“洋兴宾馆”恢复为“金日鑫宾馆”；四、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告孙某负担3373元，被告刘某负担1827元。 二审中，孙某提交以下证据：证据一照片一组48张，证明孙某多次要求刘某将宾馆恢复原状至可以正常营业的程度，但是刘某均不予履行此项义务。此组照片为孙某2019年9月17日与2020年4月25日陆续拍摄的宾馆现状，说明刘某至此时依旧未履行恢复宾馆原状的义务，宾馆远没有达到可以正常经营或者当初签订租赁合同时孙某交付给刘某的程度。证据二宾馆内物品清点清单一组，2份，证明刘某直到2020年1月5日才安排本公司员工李小宝与孙某办理交接。双方按流程对宾馆内的设施设备进行清点，由此形成两份清单，一份是正常可以收的，另一份是无法交接需要整改、维修或赔偿的。但刘某至今未整改，未恢复原状，也未安排维修。该房产至今没有达到返还原房，恢复原状的要求，不具备向孙某交付的条件。证据三孙某询问相关部门核算的刘某欠费清单一份，证明刘某欠各种水、电、暖费用高达41849元不交。证据四微信聊天截图一组，证明孙某自2019年9月16日至2020年1月24日持续在与刘某就恢复宾馆原状和解除租赁合同退租的事宜进行沟通，但均因刘某不履行相应义务而使相应工作无法取得进展，久拖不决，给孙某造成巨大损失。 刘某对证据一真实性不认可，该组证据无法证实所涉及场所为案涉合同约定的宾馆，孙某在一审的时候没有提供证据证明交付给刘某房产状态的证据。孙某以该组证据证实返还的房产与当时交付的房产状态不一致，该组证据证明效力不足。对证据二真实性不认可，一审中孙某并没有提交相关证据证实交付刘某房产的证据。该组证据系单方制作没有经过刘某的确认。对证据三的三性及证明目的不认可，该组证据系单方制作没有经过刘某的确认。对证据四证据反应出刘某通知孙某接收房屋。该组证据收集时间均是在2019年9月17日之后，因为孙某不及时接收房产造成的损失由其个人承担。 经审查，一审法院限双方于2019年9月17日前就房屋进行交接并反馈交接情况，双方均未反馈。现孙某提交的证据一、二均反映2019年9月17日后的情况，对证据一、二不予采信。证据三无相应票证证明，不予采信。证据四系双方的聊天过程，真实性采信。 二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，孙某主张刘某至今未交付恢复原状、符合正常经营条件的房屋，并主张资金差额及房屋占用费，因一审审理中向双方释明于2019年9月17日前完成房屋交接，双方均未反馈交接情况。孙某作为出租人，在其提出解除合同之诉且刘某同意退还房屋时，其应积极接收房屋，防止损失进一步扩大，其拒不接收房屋产生的损失应当自行承担，一审判决据此认定刘某承租房屋的截止日期为2019年9月17日，并依照该日期计算相应租金，该认定正确，孙某的该项上诉请求不成立；孙某主张一审判决对违约金不应调整，但根据合同约定的年租金150000元来看，双方约定的50000元违约金过高，一审判决予以调整并无不当；刘某主张涉案合同已于2018年3月份或2019年1月份解除，因双方签订的合同约定租赁期限为十年，在承租期内，刘某向孙某提出不再继续承租一至三层房屋，但孙某对此未予同意，双方并未针对一至三层房屋达成解除协议的约定，且刘某在承租期间并未就一至三层房屋向孙某交付，故应视为刘某仍然承租房屋，刘某的该上诉主张亦不成立。综上，孙某与刘某的上诉请求均不成立，均不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7284元，由刘某负担2084元，孙某负担5200元。 本判决为终审判决。 审判长  李**程 审判员  王 刚 审判员  赵来珍 二〇二〇年五月十三日 书记员  杨 红 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。