广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1284号原告：岑满枝，女，1963年7月10日出生，澳门特别行政区永久性居民，住广东省中山市东区****丽港城白领公寓第二座401房，澳门永久性居民身份证号码5086321（6）。委托诉讼代理人:赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914***********518U。法定代表人：甘伟耀，董事、总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。原告岑满枝与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑满枝委托诉讼代理人赖初帆，被告恒茂公司委托诉讼代理人郭嫦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑满枝向本院提出诉讼请求：被告恒茂公司向原告支付逾期办理不动产证书违约金（以购房款562161元为基数，按每日万分之一计算，从2018年4月19日起计算至被告持办理权属登记资料到产权登记机关备案之日止，暂计算至2019年11月19日为32605.3元）。事实与理由：原告与被告于2013年10月14日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），商品房坐落于中山市石岐区********************。合同约定被告应当在商品房交付（2015年5月31日）使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告至今仍未办理原告的不动产权属证书。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法作出公正判决。庭审中，原告岑满枝明确诉讼请求为：被告恒茂公司向原告支付逾期办证违约金33167.5元（计算方法：以购房款562161元为基数按每日万分之一从2018年8月13日起计算至涉案商品房不动产权证出证之日即2020年3月24日止，共计590天）；被告恒茂公司辩称，1.商品房买卖合同约定被告应于2015年5月31日前将涉案商品房交付给原告，事实上被告未在前述时间向原告交付涉案商品房，故双方就逾期交付涉案商品房事宜签订协议书，约定逾期交楼违约金计至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证）之日即2019年2月1日，并以物业管理费抵扣逾期交楼违约金，故被告认为实际交楼时间应为2019年2月1日，并自当日起计算涉案商品房的办证期限。前述协议书已履行，被告已代原告缴交2015年10月至2020年4月物业管理费，已向原告支付了约定的逾期交楼违约金。如以原告实际收楼之日作为被告办证时间的起点，则原告因被告逾期交楼的同一违约事实而重复获利，双方权利义务严重失衡，对被告显失公平。2.原告在收到被告发出办证通知后，未按通知规定的期限内向被告提交相应的办证资料，该责任应由其自行承担。被告取得竣工验收备案登记证后通过张贴公告等形式告知所有业主前往办理房屋所有权变更登记，并于2019年12月28日向原告邮寄发出豪逸御华庭业主办证通知函（以下简称办证通知函）。被告自2019年2月1日起至12月28日止未超过720个工作日的最长办证期限，故不应向原告承担逾期办证责任。3.商品房买卖合同约定逾期办证的违约金以已付房价款的1%即5621.61元为上限，原告主张的违约金明显超出合同约定的上限，且被告亦已为原告支付物业管理费13922.16元，足以完全弥补原告的逾期办证违约责任，涉案商品房已经交付原告使用，逾期办证没有导致原告的其他损失，故原告的诉求应予以驳回。4.根据补充协议约定违约金的截止时间是被告提交备案资料之日，被告于2020年3月11日已经将资料提交到中山市自然资源局（以下简称自然资源局）办证部门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年10月14日，岑满枝（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区********************，建筑面积82.87平方米；总价款为562161元，于2013年10月14日以现金方式一次性支付；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起**天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，岑满枝依约支付了全部购房款562161元。2.涉案商品房于2013年11月15日办理销售登记备案。3.2015年9月22日，岑满枝（乙方）与恒茂公司（甲方）签订协议书，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电；因施工单位未即时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解；乙方自愿于2015年9月30日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续，如乙方于2015年9月30日前完成收楼手续，则甲方同意免收前述商品房自取得工程竣工验收证之日起1年内的物业管理费，并赠送1年车位使用权予乙方，甲方向乙方支付自2015年6月1日起至10月31日止的逾期交楼违约金8601元，该款以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2015年10月31日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则甲方应向乙方计付自2015年11月1日起至甲方取得竣工验收备案登记证之日止的逾期交楼违约金，该违约金仍以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2016年6月30日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则由双方另行协商解决；乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。协议书还约定了其他内容。协议书签订当天，岑满枝与恒茂公司就涉案商品房办理了收楼手续。恒茂公司提交了案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）出具的豪逸御华庭B11-1303岑满枝管理费交款情况表，该表反映恒茂公司已代岑满枝向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付了2015年9月至2020年4月期间的物业管理费合共13922.16元。恒茂公司称其一直根据前述协议书的约定代岑满枝向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费，协议书已实际履行。岑满枝称不清楚协议书是否已实际履行，但确认其从未向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付物业管理费，第一太平戴维斯物业公司中山分公司亦未向其进行催收，其不清楚恒茂公司是否代其缴纳物业管理费，但恒茂公司没有向其赠送1年车位使用权。4.涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。5.2019年12月28日，恒茂公司向岑满枝邮寄办证通知函，告知岑满枝于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于当天被签收。6.岑满枝提交了收据、不动产登记申请表、授权委托书及电话录音等证据，前述证据显示其于2020年1月3日向恒茂公司就涉案商品房支付了办证费100元并申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续以及向恒茂公司提交了办证资料。后岑满枝认为恒茂公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。7.恒茂公司提交了中山市不动产登记政务服务平台的截图，拟证明其于2020年3月11日就涉案商品房申请办理商品房转移登记手续，且已成功办结，即其已于当天履行了递件办证义务即持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。8.2020年3月24日，自然资源局就涉案商品房向岑满枝颁发不动产权属证书。9.庭审中，岑满枝认为恒茂公司应支付的逾期办证违约金应从实际交楼之日（2015年9月22日）加上720个工作日起算至颁发不动产权证书之日（2020年3月24日）止；恒茂公司则认为涉案商品房的办证期限应从取得竣工验收备案登记证之日（2019年2月1日）加上720个工作日，前述办证期限截至其递件办证之日（2020年3月11日）尚未届满。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。岑满枝与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。商品房买卖合同约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金”，根据已查明的事实可知，虽然岑满枝与恒茂公司于2015年9月22日就涉案商品房办理了收楼手续，但双方于当天签订了协议书，约定恒茂公司自2015年6月1日起向岑满枝支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，即双方一致确认涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于当天才实际向岑满枝交付了符合合同约定条件的商品房，故涉案商品房的办证期限应自当天即2019年2月1日起计算720个工作日，现恒茂公司提交的证据已证明其于2020年3月11日履行了递件办证义务，未超出合同约定的办证期限，其无需向岑满枝支付逾期办证违约金，故本院对恒茂公司的辩解予以采纳，并据此驳回岑满枝关于逾期办证违约金的诉求。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告岑满枝的诉讼请求。案件受理费629元，减半收取为315元（原告岑满枝已预交），由原告岑满枝负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年五月十一日书记员  郭小琪黄怡凤