云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初1215号原告：张洁，女，壮族，云南省西畴县人，现住西畴县。委托诉讼代理人：吴启，云南西华律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，住所地：文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。被告：杜光伟，男，汉族，云南省文山市人，现住文山市。被告：史文华，女，汉族，云南生文山市人，现住文山市。以上三被告的委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告张洁与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告张洁及其委托诉讼代理人吴启，被告金源公司、杜光伟、史文华的委托诉讼代理人卢灿，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洁向本院提出诉讼请求：1.判决解除张洁与金源公司2017年9月3日签订的编号为20170847、20170848《商铺内部认购合同》；2.判决金源公司、杜光伟、史文华及时返还张洁购房款350400元,并按已付购房款一倍赔偿张洁损失350400元，合计700800元，及支付资金占用费（以已交购房款350400元为基数，按年利率6%计算自2017年9月3日起至还清购房款时止）；4.判决金源公司、杜光伟、史文华承担本案的案件受理费。诉讼过程中，张洁变更第1项诉讼请求为：判决确认张洁与金源公司2017年9月3日签订的编号为20170847、20170848两份《商铺内部认购合同》无效。事实和理由：2017年9月3日，杜光伟、史文华夫妻二人对张洁采取商铺委托租赁经营的手段，诱使张洁陷入错误的认识与其夫妻共同出资注册的金源公司签订合同编号2017084、20170848两份《商铺内部认购合同》。合同确定的房源位于文山至砚山二级路旁庄子田，项目名称为文山金源农副产品综合批发市场，张洁认购第10幢A排1层10-A122号和10幢A排1层10-A123号两个商铺，每个商铺均为30㎡，单价7300元/㎡，两个商铺共60㎡，共计购房款438000元，先支付80%购房款即350400元，杜光伟、史文华夫妻保证在2018年6月30日前将商铺经营权经权威部门验证合格并委托其统一招商经营、管理。张洁在签订合同当天就按杜光伟、史文华夫妻的要求转账到其指定的账户330400元，共计已付购房款350400元。杜光伟、史文华以金源公司盖章的形式出具了收到350400元的购房款《收据》给张洁持有。从交款至今，张洁多次找杜光伟、史文华夫妻二人，夫妻二人相互推责，最终才告知夫妻二人注册的金源公司无商品房预售许可证，口头回复“房子是无法建造了，同意退款并赔偿损失。”但一拖再拖拒绝兑现。故诉至法院，判决支持张洁如前诉请。张洁针对其诉讼主张，提交以下证据：1.张洁身份证复印件，证明张洁身份信息及其符合原告主体资格；2.商铺内部认购合同，证明金源公司以签订合同的形式欺诈张洁向其支付了350400元房款；3.商铺委托租赁经营合同，证明金源公司本身无房，而以委托租赁诱使张洁支付购房款，属于民事欺诈；4.刷卡凭据，证明张洁按合同刷卡350400元给杜光伟、史文华指定的账户；5.收据，证明金源公司对张洁支付其350400元购房款予以确认。经质证，金源公司、杜光伟、史文华对张洁提交的证据1的三性无异议；证据2、3两份合同属无效合同，张洁主张的证明观点不能成立，张洁认购房屋系其真实意思表示，不存在金源公司、杜光伟、史文华进行欺诈的事实；证据4的真实性无异议，但是张洁主张是杜光伟、史文华要求打款到其指定账户的事实不能成立；证据5无异议。金源公司、杜光伟、史文华答辩称，本案所涉商铺合同为无效合同，金源公司同意退还张洁实际交付的房屋认购款，但是不应承担一倍的赔偿及资金占用费。杜光伟、史文华在本案中不应承担民事责任。金源公司、杜光伟、史文华针对其答辩未提交证据。本院对张洁提交的证据分析认证如下：张洁提交的证据1、5符合证据三性，金源公司、杜光伟、史文华质证无异议，本院予以采信；证据2、3、4相互印证，证明张洁交付购房款350400元，本院予以采信，张洁未提交其他证据相佐证，不能证明金源公司、杜光伟、史文华以欺诈手段诱使张洁签订合同支付购房款350400元，该证明观点本院不予采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：张洁与金源公司2017年9月3日签订编号为20170847、20170848两份《商铺内部认购合同》及两份《商铺委托租赁经合同》，约定张洁认购金源公司开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，张洁认购第10幢A排1层10-A122号和10幢A排1层10-A123号两个商铺，每个商铺均为30㎡，单价7300元/㎡，两个商铺共60㎡，共计购房款438000元，先支付80%购房款即350400元。金源公司在2018年6月30日前将验证合格商铺交付到商业运营公司。张洁委托金源公司出租经营上述商铺，委托出租经营期限自2017年9月3日至2022年9月3日，并约定了租金。2017年7月22日张洁刷卡支付了20000元购房定金，2017年9月3日刷卡支付了330400元购房款，金源公司出具收据予以确认。约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至张洁起诉前尚未取得案涉商铺的商品房预售许可证明。另查明，杜光伟、史文华为金源公司股东，各持有金源公司50%股份。史文华认缴出资额10750万元，认缴出资日期2003年6月20日、2020年12月16日、2026年12月31日，2003年6月20日实缴出资额70万元；杜光伟认缴出资额10750万元，认缴出资日期2003年6月20日、2020年12月16日、2026年12月31日，2003年6月20日实缴出资额70万元。综合张洁与金源公司、杜光伟、史文华的诉辩主张，本案争议焦点是：1.张洁要求金源公司返还购房款350400元，按购房款1倍支付经济损失，并按年利率6%计算自2017年9月3日起至还清购房款时止是否于法有据；2.杜光伟、史文华是否应当承担连带责任。关于本案合同效力问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与张洁签订合同编号为20170847、20170848两份《商铺内部认购合同》并收取张洁支付的购房款350400元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。关于张洁主张金源公司返还已付房款并赔偿已付房款一倍的损失及支付利息的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与张洁订立《商铺内部认购合同》时，隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，张洁主张金源公司返还已付购房款350400元，并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张洁主张金源公司按年利率6%计算自2017年9月3日至还清房款时止的利息损失。本院认为，参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，张洁该项诉讼请求，本院予以支持。关于杜光伟、史文华对本案项款是否承担连带责任的问题，本院认为，张洁未提交证据证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条规定的情形，故该主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、张洁与文山金源商贸有限公司2017年9月3日签订的合同编号为20170847、20170847两份《商铺内部认购合同》无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还张洁购房款350400元，并按已付购房款一倍赔偿张洁损失350400元，合计700800元，以及以已付房款350400元为基数按年6%的利率计算支付自2017年9月3日起至还清购房款时止的资金占用费；三、驳回张洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10810元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  赵俊斌审判员  曾 丽审判员  罗 娅二〇二〇年五月七日书记员  杨文娟