江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终859号上诉人（原审被告）：张冬梅，女，1997年11月13日生，汉族，赣州市定南县人，住定南县，现住南康区。委托诉讼代理人：张同友、赖翔，江西君实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗允芬，男，1977年9月20日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托诉讼代理人：方名山、方金明，江西金蓉律师事务所律师。上诉人张冬梅与被上诉人罗允芬房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张冬梅的委托诉讼代理人赖翔、被上诉人罗允芬的委托诉讼代理人方名山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张冬梅上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审查明，在《店铺租赁合同》尚未解除的情况下，被上诉人于2019年7月23日未经与上诉人协商，擅自将案涉店铺大门锁住，造成上诉人无法经营，失去了对租赁店铺的实际支配权。上诉人支付租金虽有逾期，但不是被上诉人锁住大门的理由，被上诉人具有重大过错，其行为属根本违约，原审未予认定，明显错误。被上诉人锁住店铺大门以后的租金损失应由被上诉人自行承担，原审判决上诉人承担19011元租金并按月利率2%计付高额利息系适用法律错误。2、上诉人从他人手上接手店铺时，已支付了65000元转让金，并对案涉店铺进行了装修装饰，并购置了大量的经营设备设施，原审未予查清。原审在判决解除《店铺租赁合同》时，未对店铺内的装饰装修及经营设备设施作出处理，明显违反了法律和相关司法解释的规定。3、因被上诉人在履行《店铺租赁合同》过程中具有重大过错，根据公平原则，上诉人所缴纳的押金15000元应返还给上诉人。罗允芬答辩称：1、上诉人称被上诉人在2019年7月23日锁了其店门不是事实，在一审中已经查明。2、被上诉人所有的主要就是空调，不存在其他的大额经营设备设施。被上诉人也未进行侵占。3、被上诉人缴纳的押金，因为上诉人违约导致的后果，应当承担违约后果，缴纳作为违约金给被上诉人。罗允芬向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《店铺租赁合同》并支付解除合同前拖欠的租金36968元及利息1479元（租金、利息暂计算至2019年10月10日）以及支付解除合同后将租赁物交还给原告之前按租金标准计付租赁物占用费；2、判令被告支付给原告的押金视为违约金归原告所有。一审法院认定事实：2019年3月21日，原、被告签订《店铺租赁合同》，约定原告将位于南康区土围里安置点的一、二层店铺（面积共计430.50平方米）租赁给被告经营饭店，租赁期限自2018年11月24日起至2023年12月10日止。双方约定2019年3月11日至2019年12月10日的租金为128178元，该租金每季度各付42726元，被告应当分别于2019年3月1日、6月1日、9月1日向原告支付租金42726元。签订合同时，被告需要向原告支付押金15000元，该押金待租期到期后，在房屋无损坏、房屋租金付清、水电无欠费、没有出现原告单方面解除合同的情形下退还给被告，否则不予退还。被告租期未到一年，押金不予退还，押金也不能作为租金使用。租赁期限内，若被告欠交租金，则被告需要向原告支付自欠租金之日起以应当支付租金的金额为本金按月利率2%的利息，欠租金超过15天，原告同时有权单方面解除合同，由此造成的一切损失由被告全部承担。被告如要转租，则需要经原告同意，由原告与新的承租人签订新的租赁合同后，本合同才可以终止，否则仍由被告按本合同向原告支付租金。租赁期满，双方没有达成续租协议的，被告必须在15天内搬离，租金按约定单价给付搬离之日，被告添置的可移动拆除的归被告，固定的装修等不得拆除、破坏。被告向原告支付押金15000元，并支付了自2019年3月11日至2019年6月10日止的租金42726元。2019年6月11日至2019年9月10日的租金42726元应于2019年6月1日支付，经原告催收，被告于2019年7月2日支付租金20000元，此后未支付租金。2019年7月23日，原告将案涉商铺大门锁住，此后被告未使用案涉商铺。2019年9月2日，被告将案涉商铺里的部分桌椅等物品搬离。原告发现后，再次将案涉商铺大门锁住。一审法院认为，被告本应于2019年6月1日、2019年9月1日向原告支付租金，经原告催收后至今也未履行支付租金的义务，且于2019年9月2日将案涉店铺的部分桌椅等物品搬离，可视为被告以其行为表明不履行主要义务，依据法律规定和双方的约定，原告可以解除租赁合同。原告于2019年9月2日将案涉店铺锁住，阻止被告将店铺的物品搬离，可视为原告已取得案涉店铺的支配权并已将店铺收回。综上，确认原、被告签订的租赁合同已于2019年9月2日解除，被告应支付截至2019年9月2日止的租金。原告主张租金计算至2019年10月10日止并计付占用费，于法无据，不予支持。自2019年6月11日至2019年9月2日止的租金为39011元（42726元/季÷92天×84天），扣除被告已付的20000元，被告还应向原告支付租金19011元。原告要求被告对拖欠的租金计付利息，符合双方约定，予以支持。原告主张截至2019年10月10日止的利息为1479元合理，予以确认，并确认被告应自2019年10月11日起至付清租金之日止以所欠租金为本金以月利率2%向原告计付利息。被告未按约定及时足额支付租金，系被告违约，原告要求将被告支付的15000元押金作为违约金归原告所有，符合双方约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗允芬、被告张冬梅于2019年3月21日签订的《店铺租赁合同》于2019年9月2日解除；二、由被告张冬梅向原告罗允芬支付租金19011元；三、由被告张冬梅向原告罗允芬支付截至2019年10月10日止的违约金1479元，并自2019年10月11日起至付清租金之日止以所欠租金为本金按月利率2%向原告罗允芬计付利息，息随本清；四、被告张冬梅交付的押金15000元不予退回给被告；五、履行期限：限被告于本判决生效后七日内履行完毕；六、驳回原告罗允芬其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1136元，减半收取568元，由原告负担200元，由被告负担368元。本院二审期间，上诉人提交：证据1、联想销售单。证明上诉人在经营饭店时在南康跨世纪联想旗舰店购买了组装电脑、监控系统、录像机及硬盘、条码打印机等设备；劲声电器销售单、劲声电器发票，证明上诉人在南康区劲声电器有限公司购买了一台展示冷柜和4台美的1.5p空调的事实；宏颜广告收款收据，证明上诉人制作安装广告招牌花费18000元的事实。康厨厨具批发零售单，证明上诉人在康厨厨具批发零售部购买了油烟净化器、风机等除油烟设备。鑫华丽雅家具订货单，证明上诉人在鑫华丽雅家具经销部购买了4张手动桌木转盘、2张电动桌、58张牛角椅、18张吸塑板K字架、72张铁艺牛角椅、4个电磁炉、2个玩滑轮、1套茶台。增值税发票1张，证明上诉人在江西百旺金赋科技有限公司赣州分公司购买了一台云票打印机。百顺百货销售单17张及照片，证明上诉人在南康百顺百货购买了大量的厨房设备、餐具等。证据2、收条2张，证明上诉人和原合伙人唐方祥在受让店铺时支付转让金65000元，该款包括店内部分装饰装修和中央空调设备等。证据3、玻璃（订）提货清单，证明上诉人花费4849元购买安装钢化玻璃隔墙。证据4、圣象地板销售合同，证明上诉人在圣象地板南康专卖店购买地板装修材料3960元。证据5、南康千年舟健康板材货单，证明上诉人购买装修板材花费11516元。证据6、工资收据收条4张，证明上诉人装饰装修花费人工工资等18500元。被上诉人质证认为，对转让金65000元收条的真实性无异议，对其关联性有异议。对其他证据的三性均有异议。本院审查认为，对上诉人提交证据的关联性不予确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议焦点是：欠付租金及其利息如何计算，装饰装修损失如何处理，押金如何处理？《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《店铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。该合同约定：签订合同时，上诉人需要向被上诉人支付押金15000元，该押金待租期到期后，在房屋无损坏、房屋租金付清、水电无欠费、没有出现被上诉人单方面解除合同的情形下退还给上诉人，否则不予退还。上诉人租期未到一年，押金不予退还，押金也不能作为租金使用。租赁期限内，若被告欠交租金，则上诉人需要向被上诉人支付自欠租金之日起以应当支付租金的金额为本金按月利率2%的利息，欠租金超过15天，被上诉人同时有权单方面解除合同，由此造成的一切损失由上诉人全部承担。经查明，本案合同由于上诉人逾期支付租金而解除，上诉人属于违约方。因此，一审判决租金利息标准符合上述合同约定。上诉人关于被上诉人承担装饰装修和经营设备设施损失，以及主张退回押金的主张，均不符合上述合同约定，本院不予支持。关于欠付租金计算的问题。根据一审查明事实，被上诉人于2019年7月23日和2019年9月2日先后两次锁住商铺大门。上诉人拖欠租金，属于违约行为。被上诉人应通过合法途径追讨租金，其两次对涉案房屋加锁，影响了上诉人对商铺的使用，显属不当。因此，对于2019年7月23日至2019年9月2日期间的租金，本院根据合同的履行情况、过错责任等酌情减少约50%即9752元，上诉人在本案中仍需支付的租金为9259元。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，仅对加锁期间租金数额计算不当，予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院部分支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初5041号民事判决第一、四、五、六项；二、撤销江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初5041号民事判决第二、三项；三、由上诉人张冬梅向被上诉人罗允芬支付租金9259元及其利息（自2019年7月3日起按月利率2%计算至款项付清之日止）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费568元，二审案件受理费700元，合计1268元，由上诉人张冬梅负担317元，由被上诉人罗允芬负担951元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年五月二十日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞