云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2326民初242号原告（反诉被告）：大姚县石羊镇人民政府，所在地：大姚县石羊镇博南路，统一社会信用代码：11532326015168885Q。法定代表人：曹丕红，男，1978年3月21日出生，汉族，大学文化，石羊镇人民政府镇长，住大姚县。委托诉讼代理人：方艳，女，1989年12月6日出生，傈僳族，大学文化，住大姚县，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：彭家平，大姚县石羊镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权代理。被告（反诉原告）：樊建新，男，1973年3月8日出生，汉族,高中文化，个体工商户，住大姚县。原告大姚县石羊镇人民政府与被告樊建新房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告樊建新提出反诉，本院依法合并审理。原告大姚县石羊镇人民政府的委托诉讼代理人方艳、彭家平，被告樊建新到庭参加诉讼，原告大姚县石羊镇人民政府的法定代表人曹丕红未到庭。本案现已审理终结。原告大姚县石羊镇人民政府向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即腾还原告位于大姚县，支付原告2020年1月1日起至腾还房屋完毕期间的租金（按每月800元计算），并承担违约责任按实际产生欠付租金的50%向原告支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告对第1项诉讼请求中要求被告支付原告2020年1月1日至腾还房屋完毕的租金请求变更为：要求被告支付原告2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金2400元，违约金按照实际欠付租金2400元的50%即1200元进行支付。事实和理由：原告合法所有位于大姚县。2019年1月1日，原告通过公开招标方式租赁001号商铺2019年度使用权，被告参与竞标中标后，获得该商铺2019年度的使用权，双方签订租赁合同，约定商铺租金为9600元／年，租期为2019年1月1日至2019年12月31日，租金于签订合同时付清，租赁期满后归还房屋重新竞标，在同等条件下被告享有优先承租权，如租期满不归还房屋，需承担违约责任等。之后被告用租赁房屋经营百货，租赁期限即将届满，被告既未提出继续承租，也没有主动和原告协商新的租赁合同。2019年12月15日原告表示该商铺不再出租，同年12月18日，原告找被告谈话，向被告明确说明001号商铺不再对外出租，要求被告做好腾退准备。2019年12月28日，原告发出告知书说明商铺不再外租，要求被告腾还房屋，被告依然不予理会。2020年2月13日，原告又组织被告召开协调会议，要求被告腾退房屋，被告依然不予理会。综上，被告在租期届满后仍然违法占用原告房屋的违约行为严重损坏了原告的合法权益，特诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告樊建新辩称：2019年1月10日，原告与答辩人在内的15户农户签订房屋租赁合同，合同第11条约定房屋租赁期限届满后重新竞价承包，同等条件下答辩人享有优先承租权。依据合同法第三十六条、第三十七条、二百一十四条、第二百三十二条及有关法律的规定，出租人不再继续出租房屋必须在法律规定限期以前通知承租人，答辩人依法享有续订承租房屋的权利，答辩人自2019年10月至今尚未接到原告铺面不再出租的书面通知；原告于2019年12月委托大姚盐鑫市政服务有限公司全权管理石羊镇临街15个铺面的出租后，公司负责人吴绍峰要求答辩人到财政所交纳一年的房租，并承诺在几年内放心经营商铺。2020年1月16日，答辩人按照吴绍峰的要求及承诺通过石羊信用社转账到石羊镇财政所9600元房租后，答辩人2019年度交纳的押金500元至今仍然在原告处，答辩人自交房租至2020年3月4日前原告未提出异议，证明原告默认、默许同意答辩人延续合同。原告全权委托大姚盐鑫市政服务有限公司代为全权管理商铺，其代理人的行为及产生的后果应由原告承担。答辩人已经依法履行了交纳2020年度房租的主要合同义务，合同已经依法成立，原告应当参照其余农户与答辩人签订房屋出租合同，故原告要求答辩人腾还石羊农贸市场001号商铺及支付2020年1月1日至今的租金及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。反诉原告樊建新向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿其2020年2月1日至同年3月22日停业期间的直接经济损失18000元（45天×纯收入400元/天）；2.同等条件下，反诉原告具有优先承租001号商铺的权利；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告樊建新增加诉讼请求：要求反诉被告退还其交纳的2020年度租金9600元、2019年度押金500元、房屋转租费3800元、装修费1500元；第2项反诉请求不再主张。事实和理由：因受新冠肺炎疫情的影响加之租房期限届满，反诉被告于2020年2月1日强行要求反诉原告关门停业并搬走房内的货物。在商铺停业前反诉原告调回50000元的货物，因积压无法出售，给反诉原告造成直接经济损失18000元；反诉原告交纳了2020年度的租金9600元以及2019年度的押金500元，反诉被告应当予以退还。反诉原告于2018年9月15日向案外人王丽华将001号商铺转让过来，支付王丽华转让费3800元，并对铺面进行了简单装修、排了线管，支付装修费1500元，反诉原告已支付的转让费、装修费应由反诉被告进行赔偿。反诉被告大姚县石羊镇人民政府辩称：2020年1月下旬我国发生新冠肺炎疫情，反诉被告执行上级的决定，责令反诉原告将001号商铺停业，是保护反诉原告及他人生命健康的一种措施，新冠肺炎疫情的发生属于不可抗力，反诉原告要求反诉被告赔偿疫情期间关门停业的损失，没有法律依据；反诉原告声称交纳了租金9600元及押金500元，待本案结束，反诉被告核实后，将按照合同约定，将租金及押金退还反诉原告；反诉原告提出的1500元装修费，反诉被告不予认可，反诉原告是否装修铺面，反诉原告未进行告知，反诉被告不清楚情况；至于转让费3800元，是反诉原告交给王丽华的，而不是交给反诉被告的，反诉被告不应退还反诉原告转让费。综上，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。通过双方诉辩主张，本案本诉及反诉的争议焦点分别为：一、原告是否将石羊镇农贸市场001号商铺的出租权委托大姚盐鑫市政服务有限公司行使？二、反诉原告樊建新要求反诉被告赔偿其停业期间的营业损失18000元、转让费3800元、装修费1500元的请求是否应当支持？当事人围绕本诉、反诉请求及抗辩理由依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对本诉及反诉部分有争议的证据，本院认定如下：1.原告大姚县石羊镇人民政府提交的2020年2月13日告知书一份及2018年石羊古镇市政管理服务权承包合同一份，经质证，被告樊建新认为原告提交的上述二份证据不真实，其不予认可。本院审查后认为，原告提交的上述证据，来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。2.依被告樊建新的申请，本院向石羊镇党政办调取了房屋租赁合同十份以及2018年石羊古镇市政管理服务权承包合同一份，经质证，原告对上述证据的真实性、合法性均无意见，但认为证据均与本案无关联性。本院审查后认为，本院依申请调取的十份房屋租赁合同，与本案不具有关联性，本院不作分析评判；对于2018年石羊古镇市政管理服务权承包合同，该证据是否采信，本院已作分析评判，不再赘述。3.被告樊建新提交的部分租房合同复印件及通话记录截图一份（三页），经质证，原告对该证据的三性均不予认可。本院审查后认为，被告提交的该份证据其内容不连贯，无法进行核实，本院不予采信。4.被告樊建新提交的2020年1月16日交款进账单收据一份，经质证，原告对证据的真实性无异议，但不认可合法性及关联性，认为该证据仅能证明被告向石羊财政所转款9600元的事实，不能证明是被告交纳2020年度的租金。本院审查后认为，被告樊建新提交的该份证据，来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，但对其欲证明的对象，本院不予采信。5.反诉原告樊建新提交的房屋转让协议复印件一份，经质证，反诉被告对该份证据的三性均不予认可，本院审查后认为，反诉原告提交的该份证据，与本案不具有关联性，对证据是否真实，本院不作分析评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大姚县石羊镇人民政府合法所有位于大姚县石羊镇农贸市场临街001号商铺，该商铺原告以公开竞标的方式对外出租。2019年1月10日，原告（甲方）与中标者被告樊建新（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于大姚县方用于经营百货，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金为每月800元即每年9600元，2019年1月20日付清，乙方在承租房屋时，应向甲方缴纳租房押金500元，退房时，保持房屋水电、墙体、门窗、整洁完好的，退还押金。乙方逾期不归还租赁房屋，又不愿意续租的，除补交租金外，还应偿付逾期违约金，违约金自逾期之日起按月租金的50%计收。双方同时还约定了各自享有的权利及义务。合同签订后，被告樊建新向原告交纳了房租9600元及押金500元。在合同履行过程中，原告于2019年12月28日书面告知被告樊建新其所承租的001号商铺从2020年起不再对外出租，要求被告做好货物的腾退清理工作，并于2020年1月15日前主动搬出，待检查完毕后，退还原交纳的保证金。因被告在限期内未腾退房屋，原告于2020年2月13日再次向被告发出书面告知书，并要求被告于2020年2月16日前腾退房屋。但被告拒绝腾房，至今一直经营、管理001号商铺。2020年1月16日，被告樊建新通过云南大姚农村商业银行股份有限公司石羊支行向大姚县石羊镇财政所缴款9600元。同月28日，为有效防控新型冠状病毒感染肺炎疫情蔓延势头，保障人民群众生命安全和身体健康，降低疫情传播和扩散，原告根据上级疫情防控通知要求，在石羊辖区集镇内发布关于停止集镇区部分市场交易活动的通告，要求石羊镇集镇区范围内即日起立即暂停一切摆摊设点等经营活动，被告占有、使用的001号商铺因此关门停业，直至2020年3月期间才开门营业。同时查明:2018年7月22日，原告与大姚盐鑫市政服务有限公司签订石羊古镇市政管理服务权承包合同，原告将石羊集镇区的卫生保洁、垃圾清运、集镇市场管理、交通秩序管理等古镇市政管理服务权承包给该公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告大姚县石羊镇人民政府与被告樊建新于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定,该合同合法有效,双方当事人均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并严格履行各自的合同义务。原告已按合同约定将其所有的001号商铺交付被告经营百货，被告樊建新在房屋租赁合同到期后，本应遵守合同约定，将001号商铺归还原告，但其逾期未归还，且经原告书面告知其2020年001号商铺不再对外出租，要求其限期腾退房屋、主动搬出，而被告樊建新拒不履行腾房义务，至今仍占有、经营001号商铺的行为已构成违约，原告要求被告立即腾还001号商铺，并支付原告自2020年1月1日起至2020年3月31日期间按每月800元计算损失即2400元，以及按照2400元的50%计算违约金即1200元的请求有事实和法律依据，本院予以支持；至于被告辩解原告应于合同期限届满前60日至90日告知被告房屋不能续租的主张，因无事实和法律依据，本院不予采信。针对本案争议焦点一：原告是否将石羊镇农贸市场001号商铺的出租权委托大姚盐鑫市政服务有限公司行使？本案中，被告樊建新辩称原告已将001号商铺全权委托大姚盐鑫市政服务有限公司管理，该公司负责人吴绍峰同意续签2020年房屋租赁合同的行为，应由委托人原告承受。原告对被告樊建新的该项辩解理由不予认可，认为其仅将石羊农贸市场临街商铺的环境卫生及合法经营事项委托该公司管理，原告作为001号商铺的所有权人，一直自行行使对该商铺的出租权。结合原告提交的2018年石羊古镇市政管理服务权承包合同的内容及被告在庭审中确认的原告仅委托该公司对石羊农贸市场临街商铺进行管理，未将商铺出租事宜委托过该公司的事实，本院对被告的该项辩解不予采信。关于争议焦点二：反诉原告樊建新要求反诉被告赔偿其停业期间的营业损失18000元、转让费3800元、装修费1500元的请求是否应当支持？结合我国2020年1月下旬突发的新型冠状肺炎病毒疫情，系全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服。大姚县人民政府针对疫情防控及时启动突发公共卫生事件I级响应的通告，反诉被告大姚县石羊镇人民政府执行上级疫情防控要求，发出关于停止集镇区部分市场交易活动的通告，要求集镇内一切摆摊设点等经营活动暂停营业既是执行上级文件要求，亦是保护辖区内人民群众生命健康和安全的行为，暂停营业既是租户樊建新的义务也是房东即反诉被告的责任，由此造成的停业损失，系不可抗力，反诉被告不承担民事赔偿责任；至于反诉原告要求反诉被告赔偿其转让费3800元的请求，因房屋的转让关系发生在反诉原告的小姨妹王云芬与案外人王丽华之间，至于房屋转让后实际由谁经营，与本案无关，故对反诉原告的该项请求，本院不予支持；针对反诉原告要求反诉被告赔偿其装修费1500元的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。至于反诉原告樊建新要求反诉被告退还其2019年度租房押金500元的请求，符合双方的合同约定，本院予以支持，但在退款问题上，反诉原告应按照合同的约定先行腾退001号商铺并保持房屋水电、墙体、门窗的完整及室内的整洁；至于反诉原告交纳的2020年度租金9600元，因双方未续签过2020年的房屋租赁合同，且对001号商铺2020年的租赁问题未形成合意，被告樊建新交款9600元系其单方的个人行为，在续签2020年度租房合同的目的不能实现后，其已缴纳的钱款9600元反诉被告应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告樊建新于本判决生效后五日内腾还原告大姚县石羊镇人民政府001号商铺，并支付原告大姚县石羊镇人民政府损失费2400元、违约金1200元，合计3600元。二、由反诉被告大姚县石羊镇人民政府于本判决生效后五日内退还反诉原告樊建新所交款项9600元，在反诉原告樊建新按照合同要求腾退001号商铺之日起五日内，退还反诉原告樊建新押金500元。三、驳回反诉原告樊建新的其余诉讼请求。被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告樊建新负担；反诉案件受理费318元，由反诉原告樊建新负担218元（已交），由反诉被告大姚县石羊镇人民政府负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  姜光文二〇二〇年五月十三日书记员  谭 杰