广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1377号原告：冯东运，男，1984年12月8日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区*****************，公民身份号码：441************435。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区*************。委托诉讼代理人：李泳姗，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。被告：阳江市华港房地产有限公司，住所地：广东省阳江市*****，统一社会信息代码：914***********861F。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区****。法定代表人：徐振华，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林德战，广东真智律师（阳西）事务所律师。原告冯东运与被告阳江市华港房地产有限公司（以下简称华港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯东运的委托诉讼代理人李泳姗、邓德富，被告华港公司的委托诉讼代理人冯朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯东运向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助办理阳江市华港豪庭华鸿阁X房的产权登记手续；2、请求判令被告退还办证费用17717元及支付占用该款期间利息（利息以原告已付办证费用17717元为基数，自2014年10月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告；3、请求判令被告支付逾期办证违约金590.57元；4、本案诉讼费用由被告承担。本院于2020年4月23日对本案第二次开庭时，原告申请对上述第一项诉讼请求增加前置条件为：请求判令被告完善《房屋测绘报告书》并完成首次登记，协助原告办理不动产权属转移登记。事实和理由：2014年8月29日，原被告双方签订《华港豪庭置业计划表》及《认购协议书》，约定了原告认购被告出售的位于阳江市江城区***X房，以及该房屋的首期购房款、办房产证费用、按揭费用、物业维修基金等的金额和支付时间，原告已按照约定于2014年10月20日支付办房产证费用17717元以及物业维修基金等合计28571元给被告。2014年9月2日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014090085），该合同约定内容包括：原告向被告购买上述房屋，该商品房规划用途为住宅，该套房屋建筑面积为147.68㎡，其中套内建筑面积为118.27㎡：购房价格按套内建筑面积计算，单价为4993.42元/㎡，总房价款为590572元；采取银行按揭方式付款，首期款180572元于签订本合同时进行支付，余下的购房款410000元办理银行按揭贷款支付。房屋交付时间为2014年2月28日前。2014年10月11日，原告通过中国农业银行阳江江城支行办理完毕个人购房贷款，至此，原告已依约付清全部购房款。2016年5月28日，被告向华港豪庭全体业主发出《致业主的一封信》，被告在该信中承诺“房产证办理工作约于2017年6月份完成。若逾期，可通过法律途径解决。”该信落款加盖了被告的公章。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项：“由出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”规定，被告应于2017年6月份为原告办理好涉案房屋的权属证书，但至今仍未办理涉案房屋的权属登记至原告名下，已构成违约，现原告要求被告协助原告办理房屋的权属登记手续。根据广东省物价局关于印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的通知（粤价[2007]105号）第十一条：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用，”被告在未取得房地产权属证明书前收取高额办证费用行为违法，现原告要求被告退还办证费用17717元以及支付相应的资金占用利息。另外，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”，案涉房屋实际收楼时间为2014年10月22日，但被告未在交付使用后90日内办理权属登记备案，原告亦未取得房地产权属证书，被告应按原告已付涉案房屋购房款总额590572元的0.1%向原告支付逾期办证违约金590.57元。综上所述，为维护原告的合法利益，原告向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求，希判如所请。被告华港公司辩称，一、被告积极办理房屋登记的协助义务，因行政机关及疫情原因导致逾期办证可以免责。被告在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料，包括建设工程规划验收合格证、建设工程办竣工验收证明、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需提交的相关材料，从被告提交的证据材料中可反映被告在与业主协商一致可顺延时间内一直在完善各相关证明文件。最终导致延期办证并非被告未提交上述材料，而是因为测绘过程中被告委托市自然资源局认可的17间公司之一的华纳公司进行实测，而阳江市住房和城乡建设局却无法根据测绘数据办理补建楼盘表的录入工作，再者因阳江市*******就关于华港豪庭E、F幢商住楼报告中有关地下室水池面积不予分摊的问题持不同意见，加之近两月疫情原因，直接导致上述项目的产权证均被暂缓办理。从导致本案逾期办证的因素看，是被告无法预料和控制的客观因素，非被告的过错所导致，不应归责于被告。发生上述客观事由后，被告立即采取措施处理相关问题，现被告也与登记部门汇报沟通，并多次发函恳请协调解决，被告已经实质上履行自己的合同义务，理应免责。二、本案被告无需退还办证费及支付利息。被告与原告就办证费是否退还问题，已协商一致并签订有《华港豪庭置业计划表》，原告在该表中明确表示办证费一次性收取，不作多还少补。且在“华港豪庭二期购房须知”第三、购房费用，也备注有“办证费用、房产证所缴交的费用如有变动与本人（即原告）无关，一次性收费用，不作多还少补”。被告就办证费在不动产权证办妥后，是否退还的问题，经与各业主协商，可有两种选择，多还少补或不作多还少补，原告自行选择不作多还少补，该意思表示真实、没有违法法律规定，应予确认。即使多还少补，也应在办妥房产证后再予退还办证费。原告同时诉请要求办证及退还办证费自相矛盾。被告希原告从今后统一办理房产登记的角度考虑，撤回该诉请。双方并没有任何约定需退还办证费的利息，故被告不同意支付办证费利息。被告办理好华港豪庭二期竣工验收备案后，一直在积极办理测绘等初始登记手续，现因政府部门的原因尚未办妥初始登记，故未符合办证的条件，应予驳回原告的第一项诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2014年9月2日，原告冯东运（买受人）与被告华港公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区***X房出售给原告，建筑面积共147.68平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为590572元；付款方式为银行按揭方式，签订本合同时，买受人支付首期款180572元给出卖人，余下的购房款410000元，由买受人办理银行按揭贷款支付，并承担由此产生的相关费用。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告于2014年10月20日支付了办证费17717元及物业维修基金10854元共28571元给被告。此后，原告按合同约定付清了购房款590572元给被告。原被告双方在庭审中确认涉案商品房于2014年2月28日交付原告使用。由于涉案商品房一直未能办理产权证，2016年5月28日，被告向华港豪庭二期业主出具《致业主的一封信》，载明：一、关于房产证办理的问题。目前我司已完成了人防、消防、防雷的验收工作，环保、综合验收等项目验收工作也在按照正常流程积极进行中（验收进程可阶段性告知业主）。房产证办理工作约于2017年6月份完成。若逾期，可通过法律途径解决。原告认为被告在该信中承诺房产证办理工作约于2017年6月份完成；被告认为实际上原被告双方是同意被告迟延履行办证义务。另查明，华港豪庭二期E栋、F栋商住楼于2019年1月24日办理竣工验收备案。2020年4月17日，被告向华港豪庭E、F幢业主发出一份《公告》，该公告载明：办理房产证的相关数据已通过市住建局行政审批，本周进行收据推送工作，下一步按市不动产登记中心要求提交相关资料进行权属调查，待该项工作完成后进行初始登记，然后分批办理房产权证，请各位业主相互转告并耐心等待。我司将根据相关政府部门的工作指引，全力做好各项准备工作，并对业主的理解表示衷心的感谢。根据原告冯东运的申请，本院依法去函阳江市*******调查华港豪庭二期E栋、F栋商品房的初始登记情况。阳江市自然资源局于2020年4月17日作出阳自然资函字〔2020〕611号复函，其中载明：到目前为止，阳江市华港房地产有限公司尚未向我局提出关于江城区西平路华港豪庭二期华鸿阁E幢、华福阁F幢首次登记的申请。诉讼中，被告提交了其于2019年7月10日向阳江市住房和城乡建设局出具的《关于协调解决华港豪庭二期商住楼楼盘表补建的函》、于2019年11月11日向阳江市*******出具的《关于华港豪庭E、F栋商品房测绘报告的陈述意见》，及于2019年11月12日向华港豪庭二期业主出具的《通知》，拟证明被告一直在积极办理涉案房屋不动产登记手续，但因行政机关的原因导致被告尚未办妥办证手续。原告对该三份证据均不予认可。为证明被告代原告缴交代理服务费400元，被告提交阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心于2020年3月16日出具的情况说明书及该公司的营业执照、阳江市佳联物业顾问有限公司于2015年5月7日出具的代理费400元收据为证。该情况说明书载明：华港公司开发的“交通商贸城·华港豪庭”项目，因该项目需办理产权登记，故委托我方就协助办理商品房的产权权属等内容提供中介服务，我方已收取华港公司代每户业主缴交的400元的代理服务费用，具体金额以我方出具的收据为准，该款项收据上的交款人虽为业主，实为华港公司代各业主缴交。原告对此不予认可，认为上述收据并非汇城房地产信息咨询服务中心出具，且在被告未向原告释明的情况下擅自收取的代理费违反了法律规定，应当予以返还。为证明被告代原告缴交初始登记费80元、银行抵押登记费80元，被告提交相应的广东省非税收入电子票据为证。原告对初始登记费予以认可，但认为原告不应承担银行抵押登记费。为证明原告同意办证费不作多还少补，被告提交了原告签名的《华港豪庭置业计划表》和《华港豪庭二期购房须知》为证，其中均载明：办证费一次性收取，不作多还少补。原告认为双方从来没有就办证费进行协商，被告亦没有尽到提示说明义务，应予退还办证费。为证明公共水池分摊问题导致被告无法提供合格的测绘报告书，原告提交2020年2月公共用水、用电分摊公报为证。被告认为该份证据是阳江市潮流港经营管理有限公司出具，与本案无关，公共水池分摊费用问题不是本案审查的范围。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告在第二次开庭时对请求被告协助办证增加前置条件，请求判令被告完善《房屋测绘报告书》并完成首次登记，协助原告办理不动产权属转移登记，由于该前置条件与产权转移登记是前后涵盖关系，原告的最终目的是产权转移登记，而涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现原告请求被告协助办理涉案商品房的产权转移登记手续，属法律不能履行的情形，故原告的该项请求应予以驳回。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。被告于2014年2月28日将涉案商品房交付原告使用，被告应在商品房交付使用后的90天内即2014年5月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告在2016年5月28日《致业主的一封信》中承诺于2017年6月份完成房产证办理工作，若逾期可通过法律途径解决，被告认为在该信中原被告双方是同意被告迟延履行办证义务，在诉讼中原告亦认可该办证时间承诺，故本案的逾期办证违约金诉讼时效应从承诺完成办证之次日起计算，即2017年7月1日起计算，至本案起诉时并未超过三年的诉讼时效期间。被告辩称本案的逾期办证违约金已过诉讼时效，本院不予采纳。涉案商品房至今未完成产权转移登记，被告已构成违约，原告请求被告按合同约定承担违约责任，本院予以支持。被告辩称因行政机关及疫情原因导致逾期办证可以免责，于法无据，本院不予采纳。故被告应按已付房价款的0.1%向原告支付逾期办证违约金590.57元（590572元×0.1%）。关于原告请求被告返还办证税费及利息。由于被告存在逾期办理房屋产权证的违约行为，现原告请求被告返还已收取的办证费并支付利息，理据充分，本院予以支持。被告主张《华港豪庭置业计划表》和《华港豪庭二期购房须知》中均载明办证费一次性收取，不作多还少补，原告认为双方从来没有就办证费进行协商，被告亦没有尽到提示说明义务，应予退还办证费，本院予以采纳，因该约定属于格式条款，被告未以合理的方式提示原告注意，故该条款不发生法律效力。原告已支付了办证费17717元给被告，被告已代原告缴交初始登记费80元、银行抵押登记费80元及代理费400元，共560元。关于银行抵押登记费，是办证所产生的费用且是为原告的利益所缴交，被告主张在收取原告的办证费中予以扣减，本院予以准许。至于400元代理服务费，由于被告没有证据证明原告同意被告转委托第三方办理房屋产权证，原告认为被告在未向原告释明的情况下擅自收取代理费违反法律规定，应予退还，本院予以采纳。本案扣减被告已支付的必要合理费用160元，被告应返还剩余办证税费17557元（17717元-160元）给原告。至于该款的利息问题，虽然原告是自愿交付该款项给被告，但根据公平原则和诚实信用原则，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同约定的交房日期为2014年2月28日，约定的90天办证期限为2014年3月1日至2014年5月29日，原告于2014年10月20日支付办证费17717元给被告，被告在办证期限届满后占有代收办证费没有依据，现原告请求以17557元为基数，自2014年10月20日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持。综上所述，原告请求被告支付逾期办证违约金、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准；原告请求被告协助办理产权登记手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、限被告阳江市华港房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金590.57元给原告冯东运；二、限被告阳江市华港房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费17557元及利息（利息以17557元为基数，自2014年10月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告冯东运；三、驳回原告冯东运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江市华港房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年五月十三日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。