广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤20民终7223号 上诉人（原审原告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914**********062X4。 法定代表人：尹家树，男，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：陈**华，男，1975年7月1日出生，汉族，住广东省阳东县**************。 被上诉人（原审被告）：梁亚葵，女，1977年6月1日出生，汉族，住广东省阳东县**************。 上诉人中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）因与被上诉人陈**华、梁亚葵物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 丰乐公司上诉请求：请求二审法院改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、丰乐公司与业主签订的前期物业服务合同中约定收取的物业服务费并不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主每月每户另行分摊。本案业主尚拖欠2018年7月共1个月水费33.15元，2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费1419.07元[2010年12月至2018年7月的实际电费1069918.94元（1397787.55-327868.61）除以985户，每户应负担1419.07元]。根据丰乐公司与供电公司签订的合同，供电公司已委托丰乐公司收取公共分摊电费，收费标准符合国家规定。二、《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函）作出的依据是《中山市物业服务收费管理办法》（中价[2005]57号），该办法已被废止。根据中发改价控[2017]406号文件，2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务收费按照合同约定未调整物业服务费的仍可按实分摊梯灯电费。故丰乐公司有权依据《前期物业服务合同》约定向业主主张公共分摊电费。三、关于共用分摊电费。业主关于诉讼时效的抗辩不能成立。本案中断停止收取共用分摊费用的原因是收费复函，故丰乐公司要求本案业主支付公共分摊电费合法有据。四、收费复函违反了《广东省物业管理条例》第47条的规定，应属违法。本案是合同纠纷，双方之间关于业主支付公共分摊电费有具体的合同约定，应按照合同约定执行。五、一审法院认定业主从未支付公共分摊电费，物业公司也从未主张过公共分摊电费是错误的，事实是大部分业主都有交公共分摊电费，后来物价局出了收费复函，直到2012年才停止收取公摊电费，丰乐公司也并非没有向业主主张，因为有上述复函存在，丰乐公司也不好强行收取，但并非双方之间已形成不支付公共分摊电费的交易习惯。综上，陈**华、梁亚葵拖欠丰乐公司的公共分摊电费事实清楚，证据充分，应依法改判陈**华、梁亚葵交纳上述费用，以维护丰乐公司的合法权益。 陈**华、梁亚葵未到庭向本院发表答辩意见。 丰乐公司于2018年12月3日向一审法院起诉请求：1.陈**华、梁亚葵向丰乐公司支付2018年7月共1个月的水费33.15元；2.陈**华、梁亚葵向丰乐公司支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。 一审法院认定事实：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。 陈**华、梁亚葵是广东省中山市**************************的业主，产权登记时间为2011年3月28日，建筑面积为117.34平方米。 2009年3月2日，陈**华、梁亚葵（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司对位于中山市******************物业提供物业管理服务；2.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊；3.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；4.乙方应在本合同生效后，2009年3月30日开始实施物业服务工作，并从2009年4月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；5.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。 2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司发出一份收费复函（中价函[2010]219号），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述收费复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。 2011年10月13日，中山市公用事业集团股份有限公司中山市供水有限公司三乡分公司出具一份用水业务受理表，载明客户名由怡福公司变更为丰乐公司，用水地址为三鑫学校教师村。 丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限到2018年7月30日止。 2018年7月26日，丰乐公司向陈**华、梁亚葵出具一份《收款收据》，注明：2#C302，交7月管理费93.87元，7月水费30.6元，小车位30元，退2017年3月10日至2017年11月10日多收水费17.1元，共收137.4元，经手人龙梅，收据盖有丰乐公司财务专用章。 2018年8月1日，丰乐公司向陈**华、梁亚葵出具一份欠费通知，内容为：怡福阳光花园2幢三单元302房欠2018年7月3日至2018年7月31日水费33.15元（13方×2.55元），合计33.15元。 2019年1月28日，中山市发展和改革局向丰乐公司的诉讼代理人许卫发出一份关于信息公开申请的答复，载明：《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日被废止。 一审庭审中，丰乐公司陈述其于2007年7月开始负责怡福阳光花园小区的物业管理服务至2018年7月底停止提供物业管理服务止，丰乐公司从未收取过怡福阳光花园小区业主的公共分摊水电费。 一审法院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费及其他费用系列案件（丰乐公司于2018年12月起至今向一审法院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴员工社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。陈**华、梁亚葵委托丰乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。丰乐公司与怡福公司签订的《前期物业服务合同》及与陈**华、梁亚葵签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据丰乐公司诉求、陈**华、梁亚葵抗辩及一审庭审调查情况，本案的争议焦点为：1.陈**华、梁亚葵有无支付过2018年7月份的水费；2.丰乐公司是否有权要求陈**华、梁亚葵支付公共分摊电费。具体分析如下： 关于焦点一。虽然双方签订的《前期物业服务合同》中并未明确约定由丰乐公司代陈**华、梁亚葵向供水部门缴纳水费，双方之间亦未办理相应的委托缴款手续，但现丰乐公司已实际向供水部门缴纳了相应的费用，陈**华、梁亚葵亦已实际用水，故丰乐公司有权要求陈**华、梁亚葵支付已为其垫付的水费。一审诉讼中，丰乐公司主张陈**华、梁亚葵拖欠2018年7月共计1个月的水费33.15元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，陈**华、梁亚葵辩称丰乐公司提供的收款收据载明陈**华、梁亚葵已向丰乐公司支付了7月的水费，针对陈**华、梁亚葵的上述辩称，丰乐公司补充陈述水费收缴方式为当月产生的水费于次月进行收费，收款收据上载明的7月水费实际是指陈**华、梁亚葵6月产生的水费，根据生活习惯，7月产生的水费应于8月收取。一审法院认为，丰乐公司提供的收款收据虽然载明陈**华、梁亚葵已向丰乐公司支付7月的水费，但该收款收据的出具时间为2018年7月26日，结合收款收据出具的时间，丰乐公司的陈述与陈**华、梁亚葵的辩称相比之下，丰乐公司的陈述更为真实可信，更符合交易常理，且陈**华、梁亚葵未能提供相应证据证明其已向丰乐公司支付7月产生的水费，应承担举证不能的法律后果，一审法院不予采信。关于水费数额的问题，丰乐公司主张陈**华、梁亚葵拖欠2018年7月的水费33.15元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，一审法院依法予以认定。对于尚欠的水费33.15元，陈**华、梁亚葵应承担清偿责任。 关于焦点二。丰乐公司主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局发出的收费复函（中价函[2010]219号）因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。一审法院认为，首先，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”的规定，本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函（中价函[2010]219号），怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。在中山市物价局发出收费复函之后，双方此前签订的《前期物业服务合同》中关于共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊的约定，违反了法律法规的相关规定；其次，虽然双方签订的《前期物业服务合同》对公共水费及电费的分摊进行了约定，但丰乐公司从2007年7月被选聘对涉案小区提供物业服务起至丰乐公司于2018年12月诉至一审法院，中间长达11年从未曾实际收取过涉案小区业主缴纳的公共水费及电费的分摊费，丰乐公司亦未能举证证明其曾向涉案小区业主主张相应权利，应视为双方已形成除收取物业服务费外，不再另行收取公共水、电费分摊的交易习惯。故一审法院认为，丰乐公司主张其有权向陈**华、梁亚葵收取公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 对于丰乐公司称中山市物价局发出的收费复函（中价函[2010]219号）因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，一审法院认为，该收费复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，收费复函所依据的行政文件被废止并不必然导致收费复函也被废止。即使收费复函被废止，丰乐公司也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，丰乐公司未能举证证明该收费复函存在无效的情形，故对于丰乐公司该主张，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、陈**华、梁亚葵于判决生效之日起七日内向丰乐公司支付2018年7月期间共计1个月的水费33.15元；二、驳回丰乐公司的其他诉讼请求。如果陈**华、梁亚葵未按判决指定的期间向丰乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（丰乐公司已预交），由丰乐公司负担45元，陈**华、梁亚葵负担5元（陈**华、梁亚葵于一审判决生效之日起七日内迳付丰乐公司）。 本院二审期间，丰乐公司提交如下新证据：一、（2018）粤2071民初25514、25524、25564号民事判决，拟证明有部分业主主动交纳公共分摊电费，并非一审所说所有业主都没有交纳；二、《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价[2010]141号），拟证明《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日废止，故收费复函也应属无效。陈**华、梁亚葵未针对上述证据发表质证意见。 陈**华、梁亚葵二审期间未向本院提交新证据。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。围绕丰乐公司的上诉请求，本案二审审理的焦点为丰乐公司是否有权向陈**华、梁亚葵主张公共分摊电费。对此本院认为，本案中，虽然丰乐公司与陈**华、梁亚葵签订的《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但中山市物价局于2010年12月13日向丰乐公司出具的收费复函（中价函[2010]219号）明确载明除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊，而涉案怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式为政府指导价，应当按照政府指导价的有关规定执行，故丰乐公司在中山市物价局向其出具收费复函之日即2010年12月13日之后无权再向业主收取公共分摊电费，在此之后已经收取的公共分摊电费应予退回。丰乐公司称根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》的规定，上述收费复函（中价函[2010]219号）因其制定所依据的行政文件已被废止而无效。本院认为，该收费复函属于中山市物价局作出的行政行为，收费复函所依据的行政文件被废止并不必然导致该收费复函无效，丰乐公司未能充分举证证明该收费复函存在无效的情形，故其据此要求业主交纳公摊电费缺乏依据。至于丰乐公司根据《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）认为其有权收取涉案小区公共分摊电费的问题。本院认为，首先，该通知于2017年10月1日起施行，丰乐公司主张该通知施行前发生的公摊电费缺乏依据；其次，虽然涉案《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但从合同实际履行情况来看，丰乐公司于2012年之后就没有再向业主收取过公摊电费，丰乐公司称有向涉案业主催收公摊电费，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。故一审法院认定双方当事人已经以其自身的实际行为变更了涉案物业服务合同中关于收取公摊水电费的约定，双方多年来已形成了除收取物业服务费外，不再另行收取公摊水电费的约定，并驳回丰乐公司要求业主支付公共分摊电费的诉求并无不当，本院予以维持。 综上，丰乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（中山市丰乐物业管理有限公司已预交），由中山市丰乐物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄岳文 审判员  吴合波 审判员  吴碧英 二〇二〇年五月七日 书记员  张欣琪