湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初3081号原告（反诉被告）：黄冈程宇汽车销售服务有限公司，住所地为黄冈市黄州区。法定代表人：游辉，总经理。委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师。被告（反诉原告）：王章成，男，汉族，1971年6月4日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：王宗平，湖北齐安律师事务所律师。原告黄冈程宇汽车销售服务有限公司（以下简称程宇汽车公司）与被告王章成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告王章成于2019年11月25日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程宇汽车公司的委托诉讼代理人陈金国，被告（反诉原告）王章成及其委托诉讼代理人王宗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程宇汽车公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》并判令被告返还该租赁房屋内原告所有的财物（附清单）；2、由被告支付原告违约金30000元；3、由被告赔偿原告损失964061.34/12×3.5=281184.56元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月11日，原、被告签订《房屋租赁协议》，该协议约定原告租赁被告位于黄冈市黄州区南湖五路南（阳禾食品公司）的房屋用于经营，双方约定：租期10年，自2017年11月15日起至2027年11月14日；1、租金一层27.5元/㎡，二层11元/㎡，年租金合计268422元，2、以后每两年租金比上一年度增加10%……6.如乙方无法一次性缴纳全年房租，需同甲方协商解决。此后，原告对店面进行装修经营，并按期缴纳租金。2019年2月14日原告发现被告将店面的大门锁上并在房屋上打出广告将本公司所租赁的房屋对外出租，此后了解到被告是因为之前的承租人所欠房租未缴清，被告的行为已严重违约，造成原告租房经营的合同目的不能实现。被告王章成辩称，一、同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，事实上这个合同双方已经无法继续履行，原告请求返还租赁房屋内的财物没有事实和法律依据，这些财物均已搬走了；二、违约方是原告，原告请求被告支付违约金30000元没有事实依据；三、原告请求被告赔偿损失没有事实依据，是原告违约而不是被告违约，审计报告非法、不客观，因此原告依据会计审计报告请求赔偿损失没有事实依据。综上，原告除了第一项诉讼请求，其他诉讼请求均没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王章成向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即支付房屋租金239877元和滞纳金328833.83元，水电费6651.3元，违约金50000元；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月11日反诉原告与反诉被告签订两份《房屋租赁协议》，该两份协议约定反诉原告王章成将自己所有的位于黄州区南湖五队的房屋出租给反诉被告程宇汽车公司用于经营，双方约定：租期10年，自2017年11月15日至2027年11月14日，其中一份合同约定的出租面积为1280.8平方米，年租金为211332元，另一份合同约定出租面积为二层581平方米，共计面积1162平方米，年租金为268422元，租金缴纳为合同签字后支付一个年度的租金，以后每年度前一个月支付当年度租金，如逾期，则从第16日起每天按实欠租金0.5%加收滞纳金，并约定承租方拖欠租金30天，赔偿违约金5万元，出租人有权解除合同。2018年11月16日，程宇汽车公司应当支付当年度的一年的租金期限届满，但程宇汽车公司一直敷衍，称在春节前支付租金，并于二○一八年腊月二十七日晚上，趁大家忙着准备过春节，将设备、办公用品全部搬走。王章成多次电话联系，程宇汽车公司拒绝履行合同义务。依据合同约定，程宇汽车公司拖欠租金达30天，王章成有权解除合同，但王章成仍然给程宇汽车公司宽限期两个月，希望程宇汽车公司能继续履行合同义务，程宇汽车公司明言并以自己的行为证明不履行合同，其违约行为给王章成造成了损失。原告（反诉被告）程宇汽车公司辩称，一、双方对房租的付款方式在实际履行过程中已经作了变更，并不是按照合同约定支付租金，而是灵活支付租金，程宇汽车公司已经按照实际情况支付了房租，不存在拖欠房租的事实。故反诉人反诉程宇汽车公司拖欠房租没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其对程宇汽车公司的反诉请求。二、双方在合同的实际履行过程中改变了合同约定付款方式，故反诉人仍按合同约定计算滞纳金没有事实和法律依据，且计算滞纳金的起算时间点也是错误的。合同法中并没有关于滞纳金的法律规定，实际上就是一种违约责任，本案中反诉人的损失就是房租，程宇汽车公司既然不欠房租，何来滞纳金一说。反诉人的反诉请求中滞纳金计算依据没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其对程宇汽车公司的反诉请求。三、反诉人请求的违约金过高，且没有事实和法律依据，故其请求人民法院依法应予驳回。四、关于水电问题，由于反诉人强制锁门，导致程宇汽车公司无法经营，未产生水电费，前期的水电费已交清，故不存在水电费问题。综上，反诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉人对程宇汽车公司的诉讼请求。原告程宇汽车公司为支持其主张，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、原告的营业执照复印件、被告身份信息。拟证明原被告主体适格。证据二、《房屋租赁协议》。拟证明原告租赁被告房屋经营的事实及双方的约定。证据三、《资产及经营权转让协议书》（复印件）及清单、照片。拟证明原告租赁该房屋时在该房屋所有的财产和物品。证据四、房租明细及转款凭条。拟证明原告一直在支付并未拖欠被告房租。证据五、照片、黄冈市公安局黄州分局南湖水陆派出所出具的《情况说明》。拟证明被告锁门造成原告不能经营的事实。证据六、荆门正信会计师事务所荆正财审［2019］715号审计报告。拟证明原告因被告的违约行为造成的损失计算依据。被告王章成对原告程宇汽车公司提交的上述证据进行了质证：对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性无异议。对证据三有异议，认为这是案外人与原告签订的协议，与本案没有关联性。对证据四的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，合同约定的租金支付方式和实际上合同履行过程中分段支付不同，是被告原谅了原告的支付方式，并不是改变了合同约定的支付方式；对缴纳房租的数额无异议，但对其中一笔5万元有异议，不是原告付的房租，是代上一个租户余红刚支付的。对证据五的真实性无异议，但从《情况说明》可以看出是王章成报的警，如果财产损失的是原告，公安局一定会立案侦查，报警之后发现是原告把东西搬走了，恰恰证明原告没有履行合同。对证据六的真实性、合法性、关联性有异议，这是非法的、不客观的证据，被告在网上查询了原告土地支付款300万元，因此这整个审计报告都是虚假的。经审查，本院认为，原告提交的证据一、二真实、有效，予以采信。对原告提交的证据四房租明细及转款凭条的真实性予以采信，其中案外人邹程向王章成转账汇款50000元与本案无关，不予采信。对证据五的真实性予以采信。原告提交的证据三、六无法达到原告的证明目的，不予采信。被告（反诉原告）王章成为反驳原告（反诉被告）程宇汽车公司的诉讼请求，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、反诉人的居民身份证。拟证明反诉人的主体资格和信息。证据二、被反诉人的企业基本信息。拟证明被反诉人的主体资格和企业信息。证据三、不动产权证、授权委托书、房屋租赁协议。拟证明反诉人与被反诉人之间的租赁法律关系，反诉人请求计算依据。证据四、黄冈市康程汽车销售服务有限公司的企业基本信息。拟证明黄冈市康程汽车销售服务有限公司与被反诉人的股东是相同的两个自然人。证据五、报案情况说明。拟证明被反诉人偷偷的将仓库设备和材料转移，反诉人不明情况，为此报警。证据六、照片。拟证明2019年2月14日原告将仓库的设备、材料转移。证据七、房屋租金催缴单。拟证明2019年1月18日向程宇汽车公司要求支付下一年度租金共计529754元。证据八、承诺书。拟证明2018年9月3日周成支付的5万元租金是执行承诺书，程宇汽车公司在租王章成的房屋之前，黄冈市元秀汽车销售有限公司已经租了王章成的房屋，下欠租金57万元，程宇汽车公司想要得到黄冈市元秀汽车销售有限公司的经营权，自愿承担40万元，事实上长安汽车的经营权也转让给程宇汽车公司了。原告（反诉被告）程宇汽车公司对被告（反诉原告）王章成提交的上述证据进行了质证：对证据一、二无异议。对证据三无异议。对证据四有异议，认为达不到反诉人的证明目的。对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，反诉状里提到二○一八年腊月二十七日晚上搬东西，当时原告另外一个4S店开业，有些设备需要调剂，就把东西搬到另一个店了，王章成以为原告转移财产，就在第二天把门上了锁，这种情况下原告强行开锁，王章成才报的警，恰恰证明门是王章成锁的。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，原、被告有两份租赁协议，照片只是照的其中一个租赁协议，达不到反诉人的证明目的。对证据七催款单有异议，认为达不到被告的证明目的，催缴单时间是2019年1月18日，程宇汽车公司付钱时间是2018年9月3日，时间逻辑说不通，不符合事实，达不到被告的证明目的。对证据八有异议，认为都是个人行为，与公司没有关系；薛波代余红刚支付20万元，也没有提到程宇汽车公司代黄冈市元秀汽车销售有限公司支付40万元的事情，达不到其证明目的，承诺书与本案无关。经审查，本院认为，被告（反诉原告）王章成提交的证据一、二、三真实、有效，予以采信；对证据四、五的真实性予以采信；证据六、七、八无法达到被告的证明目的，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月11日出租人（甲方）王章成与承租人（乙方）程宇汽车公司签订一份《房屋租赁协议》，协议约定王章成将位于黄州区××附近（禾阳食品公司）职工宿舍楼一层对外门面房及二层办公楼建筑面积一层581平方米，二层581平方米的房屋出租给程宇汽车公司用于经营，租期10年，自2017年11月15日至2027年11月14日止；一层月租金27.5元/㎡，二层月租金11元/㎡，年租金合计268422元（不含各种税、费等），以后每两年租金比上一年度增加10%；租金按年度缴交，乙方需在合同签字后立即缴纳1个年度的租金，以后每年度前1个月将当年度租金交给甲方，如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金；合同签字后，乙方应一次性向甲方缴纳房屋使用押金￥30000.00元，本押金待合同期满后，乙方无任何违约的情况下，甲方一次性返还给乙方，本押金不计息；如乙方无法一次性缴纳全年房租，须同甲方协商解决；水电费由承租方交甲方代为缴纳，水电费单价同甲方缴纳给水电公司的单价，水电损耗按实际用水电量均摊；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金30000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金30000元；承租方拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金30000元，出租方可以中止合同，收回房屋，并对其他事项进行了约定。同日，出租人（甲方）王章成与承租人（乙方）程宇汽车公司又签订一份《房屋租赁协议》，协议约定王章成将位于黄州区××附近（禾阳食品公司）3＃车间一栋（除出东南面一层砖混结构办公室）建筑面积1280.80㎡出租给程宇汽车公司用于经营，租期10年，自2017年11月15日至2027年11月14日止；前三年月租金13.75元/㎡，年租金合计211332元（不含各种税、费等），以后每三、两年租金比上一年度增加10%；租金按年度缴交，乙方需在合同签字后立即缴纳1个年度的租金，以后每年度前1个月将当年度租金交给甲方，如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金；合同签字后，乙方应一次性向甲方缴纳房屋使用押金￥20000.00元，本押金待合同期满后，乙方无任何违约的情况下，甲方一次性返还给乙方，本押金不计息；如乙方无法一次性缴纳全年房租，须同甲方协商解决；水电费由承租方交甲方代为缴纳，水电费单价同甲方缴纳给水电公司的单价，水电损耗按实际用水电量均摊；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿承租方因租赁所发生的全部费用；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿本合同租赁期内的全部租金；承租方拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金20000元，出租方可以中止合同，收回房屋，并对其他事项进行了约定。自2017年11月13日至2018年8月20日，程宇汽车公司通过黄冈市康程汽车销售服务有限公司陆续向王章成支付房屋租金357754元，2018年4月14日现金支付房租122000元，合计479754元。2019年10月25日，黄冈市公安局黄州分局南湖水陆派出所出具一份《情况说明》:2019年2月13日，黄州南湖程宇汽车公司（长安4S店）所租门店的房东王章成报警称仓库被盗了，民警赶往现场后了解到，王章成和黄州南湖程宇汽车公司（长安4S店）因为房屋租金发生经济纠纷，民警告知双方应合理合法解决问题，双方表示同意。本院认为，原告（反诉被告）程宇汽车公司与被告（反诉原告）王章成签订的两份《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。该协议对原、被告具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告程宇汽车公司请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，被告王章成答辩称事实上此协议双方已经无法继续履行，同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，就解除《房屋租赁协议》双方已达成了合意，故原告程宇汽车公司要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）程宇汽车公司与被告（反诉原告）王章成签订的《房屋租赁协议》约定租金按年度缴交，承租人程宇汽车公司需在协议签字后立即缴纳1个年度的租金，以后每年度前1个月将当年度租金交给出租人王章成。承租人程宇汽车公司应当按照协议约定的期限支付房屋租金。虽然王章成接受了程宇汽车公司通过黄冈市康程汽车销售服务有限公司陆续向王章成支付的第一年度房屋租金479754元，但王章成并未认可已变更了协议约定的租金支付方式及期限。依据《房屋租赁协议》约定，程宇汽车公司应在每年度前1个月将当年度租金交给出租人，但截至2019年2月，程宇汽车公司仅支付第一年度的租金479754元，未依约按时足额支付房屋租金，程宇汽车公司的行为构成违约。故原告程宇汽车公司请求由被告王章成支付违约金30000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告程宇汽车公司庭审过程中提交的审计报告，是针对程宇汽车公司全体股东作出的，反映程宇汽车公司2018年度的财务状况，与本案无关，程宇汽车公司依据该审计报告未分配利润964061.34元为基数，请求王章成赔偿损失281184.56元，没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告程宇汽车公司无正当理由未按照《房屋租赁协议》约定支付租金，其行为构成违约，应当向被告（反诉原告）王章成承担违约责任。原、被告在两份《房屋租赁协议》中明确约定承租方拖欠租金累计达30天的，分别赔偿违约金30000元、20000元，故被告（反诉原告）王章成请求判令原告（反诉被告）程宇汽车公司支付违约金50000元，符合法律规定，本院予以支持。虽然原、被告在《房屋租赁协议》中约定了加收滞纳金，但滞纳金属行政法律中的概念，违约金属民事法律中的概念，王章成以程宇汽车公司违约为由已主张了违约金，故被告（反诉原告）王章成要求判令原告（反诉被告）程宇汽车公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告程宇汽车公司诉称2019年2月14日发现被告王章成将店面的大门上锁并在房屋上打出招租广告属违约行为，依据《房屋租赁协议》约定，承租方程宇汽车公司拖欠租金累计达30天，出租方王章成可以中止合同，收回房屋，而程宇汽车公司除支付第一年度租金外，第二年度租金未按时交纳，不履行合同主要义务，因此出租方王章成有权收回房屋并视同程宇汽车公司违约终止合同。在民事活动中，应当遵循诚信原则。在继续占用租赁房屋期内，原告（反诉被告）程宇汽车公司仍应承担房屋租金。被告（反诉原告）王章成请求判令原告（反诉被告）程宇汽车公司支付拖欠半年的房屋租金239877元，符合法律规定，本院予以支持。房屋租金计算方式：1.职工宿舍楼一层对外门面房及二层办公楼（27.5元/㎡+11元/㎡）×581㎡×6个月=134211元；2.3＃车间一栋13.75元/㎡×1280.80㎡×6个月=105666元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”庭审过程中查明，原告程宇汽车公司进入租赁房屋时，没有与被告王章成签订任何资产确认协议，程宇汽车公司离开该租赁房屋时双方也未对资产进行清点，现程宇汽车公司依据“黄冈元秀固定资产清单（售后）”要求被告王章成返还清单上所列财产，没有事实依据，故原告程宇汽车公司要求判令被告王章成返还租赁房屋内原告所有的财物（附清单）的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）王章成请求判令原告（反诉被告）程宇汽车公司支付水电费6651.3元，未提供证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告黄冈程宇汽车销售服务有限公司与被告王章成于2017年11月11日签订的《房屋租赁协议》；二、原告（反诉被告）黄冈程宇汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）王章成支付房屋租金239877元；三、原告（反诉被告）黄冈程宇汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）王章成支付违约金50000元；四、驳回原告黄冈程宇汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王章成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6047元，由原告黄冈程宇汽车销售服务有限公司负担；反诉案件受理费5026元，由原告（反诉被告）黄冈程宇汽车销售服务有限公司负担2300元，由被告（反诉原告）王章成负担2726元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余晓利人民陪审员  谢国文人民陪审员  董凤琴二〇二〇年五月二十二日书 记 员  汪贝妮