甘肃省高台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0724民初253号 原告:杨某某,男,汉族,甘肃省高台县人，住高台县。 委托诉讼代理人:许某某,高台县宣化镇法律服务所法律工作者。 被告:陈某某，男，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。 委托诉讼代理人:李某,甘肃鑫屋律师事务所律师。 被告:甘肃龙腾房地产开发有限公司。 住所地：甘肃省兰州市城关区庆阳路****1302。 统一社会信用代码：91620100789637921J。 法定代表人：张某某，系公司总经理。 委托诉讼代理人:张某，甘肃荣庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人:汪某，甘肃荣庆律师事务所律师。 原告杨某某与被告陈某某、甘肃龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案。2020年4月1日，由审判员靳玉峰担任审判长与审判员孔瑞东、人民陪审员王国录组成合议庭依法适用普通程序公开开庭审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人许某某、被告陈某某委托诉讼代理人李某、被告龙腾公司委托诉讼代理人汪某、张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告杨某某与被告陈某某的以物抵债的协议；2、判令解除原告与被告龙腾公司签订的《商品房买卖合同》；3、要求被告陈某某支付原告工程欠款994370元，支付欠款期间的利息238649元，之后利息利随本清，两项合计1233019元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2014年至2015年,原告承揽被告陈某某修建工程的外墙保温、油漆粉刷等工作，工程总造价为1300019.25元。原告完工后交由被告陈某某验收合格，双方约定2015年底付清工程款，但被告陈某某仅支付原告工程款285630元。2017年9月19日，原告与被告陈某某结算工程款为1280000元，并约定由被告陈某某以其所有的汉唐文化街4号楼门店一间抵顶剩余未付工程款。原告与被告陈某某达成协议后，被告陈某某至今未给原告办理房产手续。现原告要求和被告陈某某解除以物抵债的协议，并同时解除和被告龙腾公司签订的《商品房买卖合同》。合同解除同时，要求陈某某支付工程欠款及欠款利息。 陈某某辩称，对原告与被告陈某某结算工程款，并以房屋抵顶剩余未付工程款的事实均不持异议，但被告陈某某认为房屋抵顶协议已经履行完毕，原告与被告龙腾公司已经签订了商品房买卖合同，权利义务已经发生转移。原告要求撤销原告与被告陈某某之间的以物抵顶协议的意见，被告陈某某不同意，故应驳回原告的诉讼请求。 龙腾公司辩称，1、案件诉讼时效期间已届满。原告与被告陈某某于2015年达成结算，同年4月将汉唐文化街4楼一门店转给原告。原告与龙腾公司于2015年4月20日签订《商品房买卖合同》，截止2019年7月31日原告第一次提起诉讼主张权利，其诉讼时效期间已届满；2、龙腾公司与原告诉被告陈某某承揽合同纠纷一案无关。龙腾公司与被告陈某某的《建设工程施工合同》约定工程款结算为“在建楼体内商铺作价抵顶”，后已按照合同约定办理结算，双方已完成以房抵账的约定，后仅为配合原告及陈某某对所处置的商铺办理登记。现龙腾公司与陈某某抵账行为已履行完毕，原告与被告陈某某之间未结清款项纠纷与龙腾公司无关；3、原告与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》无法解除。原告与龙腾公司涉诉的商铺已经由陈某某向其交付，完成买卖合同的主要义务。本案中，合同双方就合同解除权并未约定除买受人逾期付款、出卖人逾期交房之外的其他情形，且不符合法定单方解除权的规定。综上，本案实质为原告与被告陈某某之间的抵账，现在抵账已经履行完毕，请求法院依法驳回原告第二项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的单项分包结算单、商品房买卖合同、民事裁定书（2019甘07**民初2511号）等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交高台县人民法院作出的（2017）甘0724民初4135号民事判决书，二被告均以与本案无关为由提出异议，因上述证据系原告与张掖市华隆建筑工程有限责任公司诉讼时形成，确与本案不具有关联性，故本院不予采信。2、被告龙腾公司提交关于甘肃龙腾房地产开发有限公司与陈某某于2015年4月10日签订抵顶高台如意园汉唐文化商业街4号工程工程款售房合同变更买受人使用用途协议（以下简称用途协议），原告以与本案无关为由提出异议，因用途协议能够反映诉争房屋抵顶情况与本案存在关联性，故本院予以采信。3、被告龙腾公司提交建设工程施工合同及商品房买卖合同（龙腾公司与陈某某），原告及被告陈某某以与本案无关为由对其关联性提出异议，因上述证据能够反映讼争房屋抵顶情况，与本案存在关联性，故本院予以采信。4、原告申请本院调取询问笔录（高台县不动产登记事务中心、高台县建筑管理站）、证明及宗地图（高台县不动产登记事务中心），欲证明讼争房屋未进行竣工验收且土地办理抵押登记的事实，原告杨某某、被告陈某某对上述证据不持异议，被告龙腾公司拒绝发表质证意见，本院对上述证据予以采信。5、被告龙腾公司提交商品房预售许可证，欲证明有权销售且签订的合同有效，原告以该许可证不合法为由对其关联性提出异议，因上述证据能够反映讼争房屋预售情况，且原告虽对其合法性提出异议但未提交相反证据证实，故本院予以采信。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下：1、承揽合同相关事实。2014年至2015年,原告杨某某与被告陈某某达成承揽合同，约定由原告承揽施工被告陈某某承建的多个工程的外墙保温、油漆粉刷等工作。2017年9月19日，原告与被告陈某某对承揽工程价款进行结算，并签订单项分包结算单。该结算单载明，杨某某在工程名为“汉唐、养老院、山水丽城4号”三项外墙保温总价为1288000元，载明扣除借支、材料、人工费共285630元后，抵顶汉唐街4号楼116平方米的门面一间。2、被告龙腾公司与被告陈某某房屋抵顶事实。2014年3月1日，被告陈某某与龙腾公司达成建设工程施工合同，该合同约定以在建楼体内商铺作价抵顶被告陈某某修建工程款。2015年4月10日，被告陈某某与被告龙腾公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同一），约定被告龙腾公司将其第3、4、6号部分商铺（包括涉案的A4104号）作价10182069元抵顶被告陈某某工程款。3、原告与被告陈某某房屋抵顶事实。2017年9月19日，原告杨某某与被告陈某某达成单项分包结算协议后，被告陈某某与被告龙腾公司签订日期为2015年4月20日的《用途协议》一份。该协议约定，将高台如意园汉唐文化街4号楼工程款抵顶商铺中的A4104号房的买受人变更为原告杨某某，约定办理房屋产权证时将房屋产权办理在杨某某名下。同日，原告杨某某与被告龙腾公司签订日期为2015年4月20日的《商品房买卖合同》（以下简称合同二），约定原告杨某某购买被告龙腾公司4号楼A4104号商铺，建筑面积118.11平方米，价款为1062990元。合同一约定，被告龙腾公司应当在商品房交付使用后60日内提供资料报产权登记机关备案。4、合同二的履行情况。原告杨某某与被告龙腾公司达成合同二后，被告未依约提供资料报产权登记机关备案。5、另查明，本案讼争商铺所在的高台县汉唐文化街4号楼未办理不动产初始登记，且该楼所在土地已抵押给中国农业银行股份有限公司兰州支行。至本案庭审结束，被告龙腾公司未解除高台县汉唐文化街4号楼土地抵押登记。 本院认为，原告杨某某与被告陈某某达成的《单项分包结算协议》及原告杨某某与被告龙腾公司签订的《商品房买卖合同》，均系当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效协议，对当事人具有约束力。本案争议焦点为，原告杨某某与被告陈某某达成的以物抵债协议及原告杨某某与被告龙腾公司达成的《商品房买卖合同》是否解除的问题。 一、关于《商品房买卖合同》应否解除的问题。本案中，原告杨某某与被告龙腾公司签订的《商品房买卖合同》中约定，如因被告龙腾公司责任导致逾期办证的，买受人（原告）可以退房，出卖人在30日退还房款并承担损失。庭审时，被告龙腾公司未提交证据证实房屋已经交付，已构成违约。同时，被告龙腾公司对讼争房屋所在土地向案外人抵押，至庭审时仍无法办理产权登记手续，根据原告与被告龙腾公司约定，逾期办证原告杨某某可单方（退房）解除买卖合同，故原告杨某某主张解除与被告龙腾公司签订《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。被告龙腾公司辩解，原告杨某某以实际控制该房产不应解除的意见，因被告未提交证据证实已向原告实际交付，故本院不予采纳。被告龙腾公司辩解，未竣工验收不应办理产权登记的意见，因原告与被告龙腾公司在《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间应当在2015年12月30日前，且约定交付使用后60内办理权属登记，故被告辩解意见与约定不符，本院不予采纳。 二、关于以物抵债协议。本案中，原告杨某某与被告陈某某达成的《单项分包结算协议》约定，工程总价款为1230000元，扣除借支、人工费等，以汉唐街4号楼门面一间抵顶。本院认为，该协议中约定以物抵债（以汉唐街4号楼门面一间抵顶）系原告与被告陈某某约定的清偿债务的履行方式，原告与被告龙腾公司基于协议达成《商品房买卖合同》系设立新的债务，但被告陈某某对原告所负的债务并未消灭。因此仅在新债务合法有效并得以履行完毕后，原告与被告陈某某之间的债务才归于消灭。被告龙腾公司与原告杨某某之间《商品房买卖合同》解除后，原告与被告陈某某之间的约定的以物抵债协议自始未履行，故原告与被告陈某某相应的工程款债权并未消灭。原告杨某某主张解除与被告陈某某达成的以汉唐街4号楼门面一间抵顶的协议，因被告陈某某未履行协议构成根本违约，故对解除该项协议的请求，本院予以支持。原告杨某某主张被告陈某某支付工程款994370元的请求，本院予以支持。原告杨某某主张被告陈某某支付欠款期间的利息238649元的请求，因原告与被告陈某某未约定逾期付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的依照其规定，没有规定的参照买卖合同的有关规定”，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，故本院调整按照年利率6%自2017年9月19日计算后，予以支持。 综上所述，原告杨某某主张解除与被告龙腾公司签订《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。原告杨某某主张解除与被告陈某某达成“以汉唐街4号楼门面一间抵顶”约定的请求，本院予以支持。原告杨某某主张被告陈某某支付工程款994370元的请求，本院予以支持。原告杨某某主张被告陈某某支付欠款期间的利息238649元并利随本清的请求，本院调整为按照年利率6%自2017年9月19日承担至实际给付之日后，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百七十四条，第二百五十一条、第二百六十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、解除原告杨某某与被告陈某某于2017年9月19日达成的“以汉唐街4号楼门面一间抵顶”的约定； 二、解除原告杨某某与被告甘肃龙腾房地产开发有限公司于2015年4月20日签订的《商品房买卖合同》； 三、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内向原告杨某某支付994370元及利息(利息以994370元为基数,自2017年9月19日至本判决确定的履行之日止,按照年利率6%计算)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15897元，由被告陈某某承担，直接向本院交纳7948元，剩余7949元连同案件款一并给付原告，原告向本院预交受理费7949元，不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 上诉期内不上诉，本判决即生效。当事人必须自觉履行生效判决确定的义务。否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期申请的本院不予受理。 审 判 长  靳玉峰 审 判 员  孔瑞东 人民陪审员  王国录 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  雷晓琳 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。 承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。 第二百六十三条定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五百零六条被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或者迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满之日起计算。 第五百零七条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。