江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初2338号原告：钟琴，女，1990年4月11日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：周勇、彭林，江西日泰律师事务所律师。被告：宜春辉鹏房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区宜阳北路**，统一社会信用代码：913609027633933162。法定代表人：彭丁根，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙娜，江西利元律师事务所律师。原告钟琴（以下简称原告）与被告宜春辉鹏房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周勇和彭林、被告的委托诉讼代理人龙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按照商品房买卖合同第八条交付期限和第九条出卖人逾期交房的违约责任支付从2017年1月1日起至2019年6月20日止共901天逾期交房违约金人民币38875.29元，并按照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定支付违约金2193.87元；2、本案全部诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月4日购买被告开发的位于宜春市房屋并签订购房合同，依据合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得竣工验收备案表并符合本同约定的商品房交付买受人使用。如果出卖人逾期交房，按照《商品房买卖合同》第九条出卖人将支付买受人违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照合同第十五条支付违约金。原告多次向被告主张支付违约金，至今未达成一致意见。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，首先，早在2016年12月29日，被告就将案涉房屋交付给原告使用，房屋已经完成了转移占有，依法完成了房屋的交付使用，虽然被告没有在约定时间之内取得竣工验收备案表，但是被告将房屋交付原告的时候，房屋已经竣工验收合格，之所以未取得竣工验收备案表，是因为小区内部分业主未经规划部门许可私自浇筑露台，更改了设计，导致相关部门未给被告方出具竣工验收备案表。实际上被告向原告交付房屋的时候已经完全具备了获得竣工验收备案表的条件和交付使用条件。另外被告于2020年4月21日为原告办理好了不动产权登记证书，原告要求被告支付延迟交房及延期办证违约金没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。本院经审理查明：2015年6月16日，原告与被告签订了合同编号为ＹＣ201506027988的《商品房买卖合同》一份。其中约定：原告购买被告开发的位于宜春市枫林映像17幢2-502号房屋，建筑面积为144.78平方米；购房价为438773元；第八条交付期限：出卖人应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房［取得竣工验收备案表］，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限第二天起至交付之日止由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的付款方式向被告支付了购房款。原告所购买的枫林映像17幢2-502号商品房，在2016年12月3日，经勘察单位江西华东岩土工程有限公司、设计单位江西省建筑设计研究总院赣西分院、施工单位江西省广润建设有限公司、监理单位南昌市建设工程项目管理有限公司、建设单位宜春辉鹏房地产开发有限公司五方共同对工程质量进行了验收，综合验收结论是验收合格。2016年12月29日，被告通知原告收楼，双方于当日办理了商品房交接手续，原告领取了案涉商品房的钥匙及《住宅质量保证书》。2019年1月23日，枫林映像1-3#、5#、10-13#、15-24#楼经宜春市公安消防支队验收，综合评定消防验收合格。2019年6月20日，被告取得了枫林映像一期9#、16-19#、22-24#楼的竣工验收备案表。2020年4月7日，被告将原告购买的商品房办理权属登记所需资料报产权登记机关。2020年4月21日，被告为原告办理好了案涉商品房的不动产权登记证书。2020年4月22日，原告以被告未按《商品房买卖合同》约定的标准交付商品房及办理房地产权属证书为由诉至本院，要求被告承担逾期交房及逾期办理房地产权属证书的违约责任。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：对被告是否构成逾期交房并承担逾期交房违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》虽然约定被告应于2016年12月31日前，将具备竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付给原告，但是在2016年12月29日，被告未取得案涉商品房竣工验收备案表的情况下，原告仍与被告办理了收房手续，同意并实际收房，应视为原、被告以实际行为对《商品房买卖合同》的交房标准进行了变更，且原告2016年12月29日收房时，案涉商品房已经通过了建设、勘验、设计、施工、监理五个单位验收合格，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的房屋交付使用的条件，因此原、被告对合同的变更未违反法律规定，合法有效，被告已按约定期限交房，不存在逾期交房的情形，原告以被告未按《商品房买卖合同》约定交付取得竣工验收备案表的商品房为由，要求被告支付逾期交房违约38875.29元，本院不予支持。对被告是否逾期提供办理权属登记资料并承担逾期办证违约责任的问题。依据《商品房买卖合同》约定，房屋的交付时间是2016年12月31日前，故被告向产权登记机关提供权属登记资料时间应不晚于2017年4月1日，现被告于2020年4月7日才将案涉商品房办理权属登记所需资料报产权登记机关，显属违约，被告应当按合同约定承担违约责任，原告诉请被告按已付房价款的0.5%支付违约金2193.87元（438773元×0.5%），于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告宜春辉鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告钟琴支付逾期办证违约金2193.87元；二、驳回原告钟琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元，减半收取413.5元,由原告钟琴承担388.5元，由被告宜春辉鹏房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 陈凤二〇二〇年五月二十九日代书记员 彭玲