广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9775号原告：韩伟胜，男，1969年2月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖志辉，广东国智律师事务所实习人员。被告：余柏茂，男，1938年11月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：林志伟，广东粤通律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢炳锋，广东粤通律师事务所实习人员。原告韩伟胜与被告余柏茂确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人程操、廖志辉，被告余柏茂及其委托诉讼代理人林志伟、卢炳锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩伟胜向本院起诉请求：1.请求确认原被告之间就广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号（赠与合同的地址为广州市沙河镇柯木塱贺尾街31号）房屋买卖关系无效;2、判令被告腾空广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号房屋并搬离该宅基地房屋后将房屋交回给原告；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是位于广州市沙河镇柯木塱贺屋**的宅基地及上盖房屋的权利人（村镇宅基地使用证号：穗天沙柯字**）。2002年11月7日，原被告签订《赠与合同》约定，原告将案涉《村镇宅基地使用证》项下房屋无偿赠给被告。双方签订《赠与合同》后，并未办理相关的产权转移登记手续，案涉宅基地仍登记在原告名下。根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国法律对宅基地使用权及上盖房屋的流转一直保持禁止性规定。宅基地使用权的权利主体具有特定性，仅限于宅基地所在地的村集体经济组织成员。因此，原被告签订的《赠与合同》因违反法律的强制性规定而无效。同时，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应当腾空案涉房屋并搬离案涉宅基地后，将案涉房屋交还给原告。被告余柏茂答辩：一、原告的第一项诉讼请求不成立。原告所述的事实与真实情况不符。2002年11月份，被告通过韩伟胜的亲戚赵耀明介绍，得知原告因欠债有意出售其名下位于广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号（原名广州市天河区柯木塱贺尾街31号）的宅基地及地上建筑物。后经双方协商达成购房协议，被告分两次通过银行转账的方式，向原告个人账户转入购房款，金额分别为4.5万元和18万元。全部购房款已经付清。以上均有原告亲笔签名确认的收据为证，其购买的房款接近于当时同期同地段商品房的市场价格，可见被告是善意取得。该房屋被告居住至今，期间从未搬离。其次，原告将该宅基地及地上建筑物出售于被告是其真实意思表示。涉案买卖关系历经17年后，原告才提起诉讼，根据《民法总则》及相关司法解释的规定其主张早已超过了诉讼时效，浪费本已紧张的司法资源。与此同时若法院认定买卖关系无效无非助长了原告不讲信用，出尔反尔的不端行为，对社会造成不良的负面影响，违背了《民法总则》的诚实信用原则。二、原告第二项请求完全没有法律依据，也请法院公正裁判。。事实上原告并非本村村民，据原告自己的逻辑，原告亦非该宅基地及地上建筑物的合法权利人。原告既非合法权利人，其主张被告搬离涉案房屋岂不是荒谬之举？被告自2002年入住以来，曾多次对该地上建筑物进行装修及修缮，目前该地上建筑物的价值已远远超过其原先地上建筑物的价值。其次，被告已年过八旬，体弱、行动极其不便，且涉案房屋为被告唯一的住房。如果判决要求被告搬离涉案房屋，将使被告居无定所，更违背了国家“老有所依、老有所养”的老年人权益保护的法律规定。另外，赠与合同第三条明确约定原告将涉案房屋赠与给被告后，有义务协助被告办理产权登记手续，说明原告在赠与房屋时已经预见涉案房屋是可以过户。时过17年后，原告又提起诉讼要求确认合同无效，拒绝履行合同的义务，违反了诚实信用原则。从原告的身份信息来看，原告非涉案宅基地所在村集体组织的成员，按照原告所述的逻辑，原告也无权取得涉案宅基地的使用权，原告据此提出诉讼请求没有法律依据。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条规定，本案的标的物已经进行了交付，宅基地使用权证原件也交于了受赠人，按照该条的规定，买卖关系是有效的。综上所述，法庭应当驳回原告的诉讼请求，留被告一个安享晚年的家。经审理查明，广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号房（以下简称涉案房屋）原登记地址为广州市天河区沙河镇柯木塱村贺屋31号，宅基地使用权人是原告。前述涉案房屋为地上3.5层建筑，宅基地面积84.45平方米，总建筑面积309.3平方米。2002年11月7日，原告（赠与方）与被告（受赠方）签订《赠与合同》，约定：原告是涉案房屋的所有权人，持有穗天沙柯字第00533号《村镇宅基地使用证》。现原告自愿决定将上述房屋全部无偿赠给被告，且双方就赠与和接受赠与上述房屋一事达成如下协议：一、赠与方自愿将属其所有的上述房屋全部无偿赠给受赠方，赠与房屋的产权归受赠方所有；二、受赠方表示愿意接受赠与，并承担赠与房屋的权利和义务；三、赠与方将上述房屋赠给受赠方后，有义务协助受赠方办理产权转移登记手续；四、本合同经双方签字，并由广东新正律师事务所见证后生效，双方均不得反悔。《赠与合同》签订后，原告将涉案房屋及《村镇宅基地使用证》原件交付给被告；被告使用涉案房屋至今。经查，被告及其配偶名下无广州市区域内的登记房产。庭审中，原被告确认双方均非涉案宅基地所在集体组织成员。原告确认在涉案房屋买卖过程中收取被告225000元。原告还陈述，签订合同时宅基地使用权无法过户，所以双方才以赠与的形式签订合同；其愿意给被告相应的经济补偿，包括实际的搬迁费用；而在搬迁期限问题上，可以给被告合理的搬迁期限，等被告找到适合的居所后搬迁。被告陈述涉案房屋由其和妻子居住使用，用于养老。关于合同无效后的返还问题，被告明确表示暂不在本案中主张。本院于2020年4月3日在涉案房屋处张贴通知，限期要求涉案房屋承租人、实际使用人向本院进行登记并办理相关手续，但没有相关主体向本院联系登记。本院认为，结合当事人陈述及被告接收涉案房屋并向原告支付款项的事实，可以认定双方当事人之间虽然签订的是赠与合同，但实际为买卖关系，且当事人也都确认双方之间属于房屋买卖关系。因此，本院确认《赠与合同》并非当事人的真实意思表示，当事人之间为涉案房屋买卖关系，本案案由相应调整为确认合同无效纠纷。由于农村宅基地功能的特殊性，长期以来国家对宅基地使用权的流转在政策和法律规定上均予以严格限制。作为买受方的被告并非涉案宅基地所在集体组织的成员，且原被告之间的交易也未经宅基地所在集体组织即所有权人同意，因此该交易违反国家有关宅基地使用权限制流转的政策及法律规定，应属无效。原告要求确认双方之间涉案房屋买卖无效成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。在双方之间的房屋买卖无效后，原告要求被告腾空涉案房屋并交还给其，符合法律规定。但是因当事人之间买卖关系经历了较长时间，被告对涉案房屋已形成较为稳定的居住状态，而且考虑被告年龄较大，因此不宜判令被告立即搬离涉案房屋。在本案诉讼中原告亦向本院表示可予被告合理的搬迁期限。不可否认的是当事人之间的宅基地房屋买卖无效，为双方共同过错导致的。结合上述情形，本院酌定给予被告及同住人员两年的搬迁期限。被告关于原告请求确认合同无效已过诉讼时效及不予搬迁的抗辩理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告韩伟胜与被告余柏茂之间就广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号（合同地址：广州市沙河镇柯木塱村贺尾街31号）的房屋买卖无效；二、自本判决发生法律效力之日起二年内，被告余柏茂及同住人员腾空、搬离广州市天河区柯木塱葫芦岭街一巷19号房屋，并交还给原告韩伟胜；三、驳回原告韩伟胜的其它诉讼请求。本案受理费2600元，由被告余柏茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年五月二十八日书记员  魏冬菊黄辉燕