广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初732号原告：佛山市溢彩房地产有限公司，住所：广东省佛山市南海区***********************，统一社会信用代码91440605MA52EJQR24。法定代表人：蒋钟，任总经理。委托诉讼代理人：余昌涛，广东科德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**亚，广东科德（佛山）律师事务所律师。被告：蔡敏慧，女，1992年3月18日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邝敏维，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣妍，广东卓信律师事务所律师。原告佛山市溢彩房地产有限公司（以下简称溢彩公司）与被告蔡敏慧委托合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理，原告溢彩公司的委托诉讼代理人张**亚与被告蔡敏慧的委托诉讼代理人邝敏维到庭参加了诉讼。诉讼中，原告溢彩公司向本院申请给予一个月调解期，该调解期限不计入审限。本案现已审理终结。溢彩公司向本院提出诉讼请求：1.判决蔡敏慧向溢彩公司返还保证金3000元，并支付违约金30000元；2.诉讼费由蔡敏慧负担。事实和理由：2019年3月16日，溢彩公司与蔡敏慧签订《房屋出售委托协议》一份。协议约定蔡敏慧将自己所有位于佛山市南海区（以下简称涉案2802房），委托溢彩公司在2019年3月16日至同年6月20日独家销售，溢彩公司保证在委托期间以不低于88万元的价格出售涉案2802房，并向蔡敏慧支付了保证金3000元。若溢彩公司代理销售成功，蔡敏慧退还保证金予溢彩公司，若在约定的期间未代理销售成功，溢彩公司支付的保证金不予退回。同时合同还约定，如果蔡敏慧在双方约定的期间内另行委托他人销售或擅自终止变更独家委托的，则蔡敏慧除应返还收取的保证金外，还需向溢彩公司支付违约金30000元。协议签订后，溢彩公司按合同约定于2019年3月21日向蔡敏慧支付了保证金3000元，并立即就该房屋销售事宜向蔡敏慧提供法律法规、政策、市场行情等咨询服务，并为蔡敏慧寻找买受人，并履行带看活动。同时还利用自己的销售渠道对蔡敏慧的房屋进行销售推广，向蔡敏慧反馈销售进展等等销售活动。但蔡敏慧却违反双方签订的协议，于2019年4月18日擅自将涉案2802房委托佛山美恒房地产代理有限公司销售，并成功过户完成全部交易。蔡敏慧的违约行为已严重损害了溢彩公司的合法权益。为维持溢彩公司的合法权益，特依法提起诉讼。蔡敏慧辩称，同意返还保证金3000元予溢彩公司，但不同意溢彩公司的其他诉讼请求。溢彩公司的陈述与事实严重不符，其关于要求蔡敏慧支付违约金30000元的诉讼请求无任何事实与法律依据，蔡敏慧于2019年3月经所在小区其他业主介绍与溢彩公司法定代表人蒋钟接触并认识。2019年3月16日，因蔡敏慧所经营的餐馆资金周转不足急需出售涉案2802房，逐联系上溢彩公司，溢彩公司建议蔡敏慧签订《房屋出售委托协议》，约定溢彩公司在独家代理期间内寻找买家以不低于88万元的价格出售涉案2802房，同时溢彩公司亦承诺将会勤勉尽职地履行案涉协议的全部服务内容，并尽快寻找合适的买家。但在蔡敏慧签订协议前后，溢彩公司均未向蔡敏慧提供协议第五条第1款约定的与涉案2802房买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，溢彩公司甚至未告知过蔡敏慧关于涉案2802房目前市场价及相关交易情况等基本信息。根据协议第五条第2至第5款的规定，溢彩公司应履行“为甲方慧寻找房屋买受人，并履行带看承诺，利用渠道为涉案2802房进行销售推广，向甲方反馈房屋的销售进展，引领潜在客户看房，协助并撮合甲方与买受人签订房屋买卖合同”的合同义务，但溢彩公司从未主动联系蔡敏慧告知涉案2802房的销售进展情况，蔡敏慧曾于2019年4月中旬通过微信询问溢彩公司是否找到买家，溢彩公司回复称有买家问价但因出价85万元故未告知蔡敏慧。直至4月中旬，溢彩公司竟称其收到的最高报价仅为85万元，且在此期间也没有带任何一个潜在购房人看房，没有任何带看记录。事实上，在2019年3月至4月期间，已有多个买家直接找到蔡敏慧，并向蔡敏慧报价86万元至87万元不等，故涉案2802房并不存在因价格过高或市场行情不好而难以出售的情形。根据协议第四条约定，涉案2802房的最低成交价为88万元，依佛山市房屋买卖市场行情，中介公司一般按房屋成交价的1%至1.5%收取居间费，即涉案2802房成交后的居间费为8800元至13200元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案协议约定的3万元违约金明显远远高于溢彩公司遭受的损失以及可以获得的预期利益，于法于理均不应得到支持。涉案协议为溢彩公司单方拟定的格式文本，违约条款部分均为限制及排除蔡敏慧主要权利的内容，且存在强制蔡敏慧与溢彩公司介绍的买受人缔结交易的相关规定，这部分条款应属无效，且与溢彩公司作为居间方的法定义务相悖。案涉协议第三条关于“甲方不得变更委托内容及方式”的规定即限制了蔡敏慧作为产权人和委托人的交易决定权，也与溢彩公司作为居间方为涉案2802房交易提供中介服务的法定义务相悖，该条款违反公序良俗，依法不具有法律约束力。溢彩公司是专业房地产中介机构，作为受托人和居间人，其义务是按照委托人的指示，报告订立合同的机会或者提供订立合同的居间服务，其权利是获得约定的居间报酬或要求委托人支付必要费用。蔡敏慧与溢彩公司双方协议约定了涉案2802房的出售价格，该价格及其他交易条件的约定，应理解为蔡敏慧作为委托人对委托事务的指示，溢彩公司作为受托人和居间方，应当按照委托人的指示条件寻找买受人，并向买受人如实报告该交易的信息，促成交易达成。房屋售价是买卖合同的重要因素，但并非唯一条件，买受人的购房资格、付款能力、诚实信用等都是影响交易的重要因素。交易最终能否达成，取决于委托人与买受人经充分协商后能否达成一致，属于交易双方的意思自治的范围。溢彩公司作为居间方应积极为买卖双方进行磋商提供服务，如实提供双方交易信息，协助审查交易条件，积极促成合同成立，但不得强制双方缔结交易，否则，将与其作为居间方的法定义务相悖。涉案协议第三条关于“甲方不得改变委托内容及方式”的内容，限制了蔡敏慧作为产权人和委托人的交易决定权，且容易导致中介机构及其从业人员故意隐瞒交易信息，赚取房屋差价等道德风险，扰乱市场交易秩序，因此，应当认定相关条款违反公序良俗，不具有法律约束力。案涉协议第十条第2款及第3款约定无论溢彩公司是否向蔡敏慧支付保证金，蔡敏慧如存在违约情形，均应向溢彩公司支付30000元违约金及按案涉房屋成交价格的1.5%支付居间服务费，该条款属于单方面加重蔡敏慧责任的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，上述条款依法属于无效条款。综上所述，溢彩公司的陈述与事实严重不符，依法依理均无权要求蔡敏慧支付违约金。请贵院查明案件事实，依法驳回溢彩公司的不合理诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡敏慧对溢彩公司举示的《房屋出售委托协议》、《转出成功单据》的真实性、合法性予以认可，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡敏慧对溢彩公司举示的《房屋买卖合同》的真实性、合法性及关联性均不予以认可，因溢彩公司未能提供原件核对，且无提供相应的证据佐证，本院对其真实性不予确认。综合本院确认的证据及当事人的陈述，本院查明和确认如下事实：2019年3月16日，溢彩公司与蔡敏慧签订《房屋出售委托协议》，协议约定委托人蔡敏慧为甲方，受托人溢彩公司为乙方，甲方委托乙方出售涉案2802房（面积79.43平方米），甲方确认交易房屋的出售总价不低于88万元。乙方为甲方寻找房屋买受人，并履行带看承诺，协助并撮合甲方与买受人签订房屋买卖合同。乙方向甲方支付出售保证金3000元。本协议委托期限自2019年3月16日至同年6月20日，甲方在委托期限内，自行成交或委托他人居间/代理出售上述房屋，视甲方违约，甲方除向乙方返还收取的出售保证金外，还需向乙方支付违约金30000元。若甲方与乙方介绍的客户自行成交或甲方另行委托他人居间/代理出售上述房屋的，视为甲方违约，若甲方收取乙方出售保证金的，除向乙方返还收取的出售保证金外，还应按本出售委托价的1.5%向乙方支付居间服务费等。2019年3月21日，溢彩公司的法定代表人蒋钟通过其银行账号向蔡敏慧转账3000元作为出售房屋保证金。签订协议后，2019年4月间，蔡敏慧擅自将涉案2802房以90万元价格出售他人。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。而居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案是由蔡敏慧委托溢彩公司出售涉案房屋，符合居间合同的法律特征，故本案应为居间合同纠纷，并非委托合同纠纷。《房屋出售委托协议》是溢彩公司与蔡敏慧双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。溢彩公司向蔡敏慧交付了保证金3000元，在居间合同期限内，因蔡敏慧违约出售涉案房屋，现溢彩公司主张蔡敏慧返还保证金3000元，且蔡敏慧无异议，本院予以支持。关于溢彩公司与蔡敏慧在协议中约定的违约金30000元是否应支付或是否过高，即为本案争议的焦点问题。协议签订后，溢彩公司向蔡敏慧交付了保证金3000元，由于蔡敏慧在协议有效期内将涉案房屋出售他人，合同的目的已经不能实现，蔡敏慧已构成违约，应承担违约责任。鉴于溢彩公司不存在损失问题，协议约定的违约金30000元相对实际造成的损失明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条明确规定，当事人主张合同约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。本院采信蔡敏慧关于违约金明显过高的主张，本院酌情确定本案的违约金参照蔡敏慧出售涉案房屋价90万元的1.5%计算违约金即13500元，但溢彩公司主张蔡敏慧支付违约金30000元，超出本院核定金额部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、蔡敏慧于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金3000元予佛山市溢彩房地产有限公司；二、蔡敏慧于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金13500元予佛山市溢彩房地产有限公司；三、驳回佛山市溢彩房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，减半收取计312.50（佛山市溢彩房地产有限公司已预交），由佛山市溢彩房地产有限公司负担156.50元，蔡敏慧负担156元，蔡敏慧负担的款项于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。佛山市溢彩房地产有限公司负担的诉讼费156元，在本判决发生法律效力后经佛山市溢彩房地产有限公司负担书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡增荣二〇二〇年五月七日书记员  陆玮仪