江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1281民初5422号 原告（案外人）：朱闯，男，1989年7月11日生，汉族，住宿迁宿城区。 委托诉讼代理人：开源，江苏律鼎律师事务所律师。 被告：王凯，男，1987年10月21日生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区，系王学广之子。 被告：周勤，女，1957年10月24日生，汉族，住江苏省淮安市清浦区，系王学广之妻。 王凯、周勤共同委托诉讼代理人：张云生，江苏浦佳律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张胜和，男，1963年2月8日生，汉族，住兴化市。 原告朱闯与王学广、第三人张胜和、牛书华案外人执行异议之诉一案,本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭,于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告朱闯及其委托诉讼代理人开源，被告王学广及其委托诉讼代理人张云生到庭参加诉讼，第三人张胜和、牛书华经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。诉讼过程中，牛书华因病去世，牛书华第一顺序继承人中除张胜和外，无人愿意参加诉讼。后王学广因病去世，王学广第一顺序继承人王凯、周勤向本院申请作为继承人继续参加诉讼。本院于2020年4月20日再次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱闯向本院提出诉讼请求：1.请求对位于江苏省宿迁市宿城区康堡小区38幢1单元101室房屋停止执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：兴化市人民法院在执行（2014）泰兴西民初字第288号王学广与张胜和、牛朱华民间借贷纠纷一案民事判决书一案中，2019年6月，原告朱闯对涉案房屋的执行提出书面执行异议。兴化市人民法院于2019年6月21日作出（2019）苏1281执异58号执行异议裁定，驳回朱闯的异议。最早于2013年3月16日，朱闯已与牛书华就涉案房屋达成购房意向，并于当日给付购房订金11.8万元，于2013年3月21日给付购房款7万元，于2013年7月16日给付购房款13万元，于2013年8月1日给付购房款1万元，上述合计32.8万元。原告朱闯最早于2013年3月16日后即搬入涉案房屋居住，并于2014年5月28日补签书面房屋买卖协议，协议约定房屋总价款34.8万元，剩余2万元于过户时支付。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，朱闯在购买涉案房屋时，牛书华未有诉讼案件在身，朱闯作为善意买受人，在贵院判决文书生效及涉案房屋查封前，已支付绝大部分房屋对价，并早已实际占有并居住。虽然涉案房屋未过户至朱闯名下，但系牛书华及其丈夫张胜和迟迟未予配合导致。因此，原告对涉案房屋的不动产权期待权应当予以保护，原告亦愿意配合法院，将剩余的2万元缴纳至法院，待王学广参与分配。综上，请求支持原告诉请。 王凯、周勤共同辩称，原告对兴化法院执行宿城区康堡小区38幢101室房屋提出的执行异议，没有事实依据和法律根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案争议焦点：对位于江苏省宿迁市宿城区康堡小区38幢1单元101室房屋（以下简称涉案房屋），原告是否享有足以排除强制执行的实体权利。 围绕争议焦点，原告向本院提交了以下证据： 1、本院（2019）苏1281执异58号执行裁定书，证明原告在提起本案诉讼之前已提出执行异议申请，并被法院驳回。 2、收款收条4份，牛书华于2013年3月16日出具的收条载明收到朱闯的买房定金118000元，于2013年3月21日出具的收据载明收到朱闯房款70000元，2013年7月16日出具的收条载明收到房款130000元，2013年8月1日出具的收条载明收到房款10000元，结合款项来源证人郑某、王某、陆某证明1份及银行流水取款凭证1份，证明涉案房屋朱闯支付房款及资金来源的情况。 3、于2014年5月28日房屋买卖协议一份，该份协议结合证据2的收条可以证实涉案房屋买卖行为的发生是远早于涉案房屋被查封的时间。 4、涉案房屋水费缴纳收据7张，时间分别为：2013年4月17日、2013年7月12日、2014年1月20日、2014年4月5日、2014年6月29日、2014年10月12日、2016年3月23日。除2013年4月17日、2013年7月12日收据载明交款单位为“牛书华38#101”、2016年3月23日收据载明交款单位为“38#101朱闯”外，其余4张收据交款单位仅载明“38#101”。 5、2013年9月14日涉案房屋中国电信宽带业务交易凭证（载明：姓名朱闯，宽带052788886776）及中国电信股份有限公司宿迁分公司出具的业务工作单。证明涉案房屋办理宽带业务情况。 6、2013年12月31日涉案房屋数字电视基本收视维护费的发票一份、江苏有线电视宿迁分公司工作人员力量出具的一份证明。证明2013年12月31日的电视维护费发票对应的户址是涉案房屋。 7、2019年6月12日宿迁市宿城区支口街道康堡社区居民委员会及康堡小区服务管理处出具的证明，证明涉案房屋自2013年至2019年由朱闯及其父母居住，属常住户。 8、涉案房屋物业费收据4张，时间分别为：2014年1月20日（载明客户名称为38#101室牛书华）、2014年12月12日（载明客户名称为38#101室朱闯）、2016年3月23日（载明客户名称为38#1单元朱闯）、2019年6月11日（载明客户名称为38#101室）。 9、电费发票13张，时间从2013年6月18日至2016年2月15日之间，户名为牛书华，户号1901591393地址为康堡小区38号楼1单元101室。 10、电费、水费缴费手机账单22张，时间从2016年8月5日至2019年6月7日。 11、周围邻居证明一份，证明朱闯在2013年3月份入住涉案房屋 上述证据4-11，共同证明原告在涉案房屋被查封之前早已实际入住、占有此房屋。 经质证，被告称，证据1的“三性”均无异议，该裁定认定事实清楚，适用法律正确。对证据2，2013年3月16日收条的真实性有疑问，收条主文应当不是牛书华所写，“牛书华”的签字是否是其本人所签的不清楚；原告提交的房屋买卖合同形成的时间2014年5月28日是在法院查封之后形成，而在之前已经形成收条违反常理，故对3月21日、7月16日、8月1日的收条真实性被告不认可；对银行取款记录7月16日显示取款100000元，收条是130000元，无法对应不能证明取款是用于支付房款；原告提供的陆某、郑某、王某三人的证明都是原告打印好给他们签字的，无法证明所借款项用于支付涉案房屋哪一笔房款，是什么时候借的也不清楚。对证据3，房屋买卖合同的真实性存在疑问，牛书华的签字与收条上的签字有明显差异，买卖合同形成时间是在法院查封涉案房屋之后。对证据4，水费收据的真实性无异议，但不能证明原告对该房屋具有所有权。对证据5，2013年9月14日电信交易凭证真实性无异议，但与本案没有关联性；对中国电信工作单真实性不认可，无单位印章。对证据6，电视维护费发票真实性无异议，但与本案没有关联性，不能证明原告对该房屋具有所有权；对于工作人员力量的证明其形式不合法，证人应当出庭作证，即使对应的办理业务是涉案房屋，也不能证明原告对房屋具有所有权，使用该房屋也有居住、租赁等形式，不能直接证明涉案房屋归原告所有；对证据7，居委会的证明形式也不合法，居委会是单位，单位无法感知，应当由工作人员出具证明，该份证明也无法证明原告与第三人之间存在买卖关系。对证据8、9、10，物业费收据、电费发票等的的真实性无异议，但无法证明原告对涉案房屋查封之前使用该房屋；对证据11，2019年6月11日邻居的证明有异议，该证明形式不合法，证明材料应当是原告打印好由邻居签字的，如果该份证明真实也只能证明原告居住在涉案房屋内，无法证明原告对涉案房屋具有所有权。综上，被告方认为原告提供的证据无法证明原告对涉案房屋具有所有权。 诉讼中，本院依法调查收集与本案有关的证据：1、调查牛书华与张胜和之女张文笔录，张文称：当时我与母亲牛书华住在康堡小区，因位置偏远，母亲就在外张贴告示出售该房屋，当时总房价谈的是35万元，后便宜2000元，以34.8万元出售，房款付了差不多后，即将房屋交付；4张收条中，第一份11.8万元收条，主文是朱闯父亲所写，签字是母亲牛书华所签，第2张、第3张收条的主文是我书写，签字是我母亲所签，第4张收条是我妈妈写的，也是她签的字，房款现在还差几万元；卖房时连同房屋设备、电器等一起出售的；卖房时我父亲一直未到场，但他知道这个事件，我父亲一直较忙，一年我只能看到1-2次；房屋买卖协议是当天的签的，当时我也在场。2、本院调查邻居赵智明笔录，赵智明反映：101室（康堡小区38号楼）长期是朱闯母亲带着孩子住，朱闯的父亲曾经住在这儿年把时间，后来在这个房子里去世，去世的时候朱闯的儿子尚未出生，现在孩子已经上幼儿园了；牛书华与朱闯家没有亲戚关系，就是买家与卖家的关系。3、本院调查康堡小区物业办公室姜建军，姜建军反映:康堡小区38幢101室目前登记住户是朱闯，我们接管物业才三年；牛书华何时将房屋出售给朱闯我们不清楚；2019年6月12日宿迁市宿城区支口街道康堡社区居民委员会及康堡小区服务管理处出具的证明是朱闯要出具的，证明不欠物业费，物业费是朱闯交的。4、执行中，本院2019年7月2日与王学广、张文谈话笔录，张文反映：2014年卖房为生活用掉一部分，后又用卖房的钱买了一个小产权房，又卖掉了，卖了28万元。5、执行中，本院2019年1月4日与徐华（朱闯的母亲）谈话笔录，徐华反映：康堡小区38幢101室房子是2013年、2014年买的，之前是牛书华与她女儿住在这儿，钱付清后才搬走的，钱是我和我儿子付的，牛书华和她女儿收的钱；水费、电费、物业费都是我们交纳的，买了2、3个月要求过户，找不到牛书华。6、执行中，我院2018年12月9日调查王学广、王凯笔录，两人反映：张胜和讲的，牛书华在宿迁有2套房屋，卖掉一套，还有一套。7、本院2018年12月5日与王学广谈话笔录，王学广反映：康堡小区的房产已被牛书华在保全前已出售给一个姓陈的。 经质证，原告称：对法院调取的证据1-7，笔录的真实性没有异议，其中第7份笔录，王学广本人反映涉案房屋在法院查封之前已出售给姓陈的，结合原告提供的证据，可以证明该房屋是出售给朱闯。被告称，对法院调取的证据1，笔录真实性无异议，但张文的陈述内容是虚假的，2013年张文才15岁，不可能清楚房屋买卖的相关事件，其内容我们不认可；对法院调取的证据2、3，无异议；对法院调取的证据4-7，王学广笔录的真实性无异议，王学广所述房屋在保全之前已经出售给姓陈的，是朱闯讲的，2016年夏天，朱闯与其父亲曾一起到代理人办公室，当时王学广、王凯均在场；徐华所述朱闯购买该房屋，在找不到张胜和的情况下，仍付款给牛书华不属于善意取得；张文陈述的出卖的小产权房屋，与本案无关。 诉讼中，因原、被告双方对2014年5月28日房屋买卖协议上“牛书华”签字是否是牛书华本人所签存在争议，被告向本院提出笔记鉴定的申请。经本院委托鉴定，南京金陵司法鉴定所于2020年2月18日向本院出具[2020]文鉴字第5号《文件检验鉴定意见书》，鉴定意见：2014年5月28日房屋买卖协议落款上“甲方”处“牛书华”签名笔记与样本（4张收条）“牛书华”字迹不是同一人所写。对该鉴定结论，原告提出异议，要求重新申请鉴定，对2014年5月28日房屋买卖协议抬头处“牛书华”签字是否是牛书华本人所签进行鉴定。后原、被告双方在本案中达成一致意见，南京金陵司法鉴定所2020年2月18日出具的[2020]文鉴字第5号《文件检验鉴定意见书》不再作为本案的定案依据。 本院认为，原告提供的证据1，双方无异议，本院予以认定；原告提供的证据2中的4份收条及银行取款记录以及证据4-10部分，结合本院在审理、执行中调查收集的证据，经综合分析，本院予以认定。 原告提供的证据2中的证人郑某、王某、陆某证明及证据11邻居证明，不符合证据形式要件，证人未到庭接受质证，且无其他证据相互印证，对该部分证据本院不予采信。原告提供的证据3房屋买卖协议，双方存在争议，因无其他证据相互印证，故本院不作评价。 经审理查明，王学广与张胜和、牛书华民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月27日作出（2014）泰兴西民初字第288号民事裁定书，裁定查封牛书华所有的坐落于宿迁市××小区××单元××室房屋，并于2014年5月28日实施查封。2014年9月23日，本院作出（2014）泰兴西民初字第288号民事判决书，判决：被告张胜和、牛书华于判决生效后立即偿还原告王学广借款160万元及其利息。判决生效后，王学广于2015年1月28日向本院申请强制执行，本院以案号为（2015）苏1281执486号立案执行。因涉案房屋在宿迁市宿城区，本院依法将该案委托宿迁市宿城区人民法院执行，宿迁市宿城区人民法院执行未果。2018年12月7日，王学广向本院申请恢复执行，本院经审查，立执行案号（2018）苏1281执恢699号。执行过程中，本院再次查封涉案房屋，并张贴执行公告，通知被执行人张胜和、牛书华履行法律文书确定的义务，逾期将对涉案房屋进行评估、拍卖。案外人朱闯遂向本院提出执行异议。经审查，本院于2019年6月21日作出（2019）苏1281执异58号执行裁定，驳回朱闯的异议请求。朱闯遂诉至本院。 另查明，2013年3月16日牛书华向朱闯出具一份收条，载明收到朱闯买房订金11.8万元，余款23万元于18号左右付清。2013年3月21日、7月16日、8月1日，牛书华又分别向朱闯出具收条，分别载明收到朱闯房款7万元、13万元、1万元，2013年8月1日收条同时载明“还欠2万元”。牛书华在收到朱闯支付的32.8万元房款后，将涉案房屋即交付朱闯，朱闯入住涉案房屋，并实际居住使用至今。 关于朱闯与牛书华房屋买卖的经过。朱闯称：当时是在电线杆上看到卖方信息，就电话联系牛书华，当时我父亲身体不太好，原来的房子面临拆迁，所以想买套房子安置。当时也联系去办理过过户手续，房管部门要求夫妻双方到场签字，当时牛书华一直没有联系上她老公，牛书华老公也一直没有出面。第一次知道房屋被查封是在2019年五六月份，兴化法院的工作人员联系了我母亲，跟我母亲讲说我们购买的这套房屋要被执行，我母亲随即打了电话给我说了此事，我才知道房屋被查封。 被告称，房屋被查封之后，原告及其父亲在被告代理人的办公室进行过一次谈话。原告解释称，淮安那边我和我父亲大概在2014年（或是2016年）确实去过，因为我们收到了法院寄到该房屋的寄给张胜和、牛书华的法律文书，因为始终联系不到牛书华，房子又迟迟没有过户，我们心里比较着急，不确定到底是什么情况，所以我们到淮安，是想联系到牛书华尽快把房子过户。因为联系不到牛书华，后来王学广代理人联系了我们。 再查明，本案在审理中，牛书华因病于2019年11月3日去世，牛书华第一顺序继承人中除张胜和外，还有牛书华与张胜和之女张文，张文向本院明确表示放弃继承有关牛书华的财产，也明确表示放弃参加诉讼。2020年1月9日，王学广因病去世，王学广第一顺序继承人王凯、周勤向本院申请作为继承人继续参加诉讼。 诉讼中，朱闯于2020年5月20日将剩余未付房款2万元缴至本院执行账户。 又查明，张胜和在本院作为被执行人的案件仅（2015）苏1281执486号一个执行案件。 本案在审理过程中，原、被告之间为化解彼此的矛盾，就债权转让问题经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1、被告王凯、周勤将从王学广处继承得来的对张胜和、牛书华的债权其中15万元转让给原告朱闯；朱闯同时支付王凯、周勤15万元。2、原告朱闯应支付给被告王凯、周勤17万元，此款于2020年8月15日前给付7万元（其中2万元通过朱闯所欠牛书华剩余房款2万元给付，该2万元由朱闯先交至法院财政专户再通过执行程序给付被告王凯、周勤）；于2022年8月15日前给付10万元。3、如朱闯未按期履行上述给付义务，则需要支付债权转让对价20万元。被告王凯、周勤可以就该20万元未给付的部分一并申请人民法院强制执行。 上述事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录、调解笔录等在卷证实。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对案外人提起的执行异议之诉案件，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的物。判断案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合下列情形，才能排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。本院认为，书面形式合同是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。从朱闯提供的2013年3月16日收条来看，收条上载明“今收到朱闯买房订金拾壹万捌仟元整（￥118000元），余款贰拾叁元整（￥230000），于18号左右付清。卖房人：牛书华，买房人：朱闯”，说明朱闯与牛书华在2013年3月16日实际已对涉案房屋的买卖达成一致的书面意见，即涉案房屋由牛书华售与朱闯，售价为34.8万元，先行给付订金11.8万元。故本案应认定朱闯与牛书华在2013年3月16日，即本院查封涉案房屋之前，双方已签订合法有效的书面买卖合同。 结合原告提供的收条、物业使用期间各种水费、电费、电信费缴纳凭证，以及本院在审理、执行中调查张文、王学广、徐华、赵智明等人的询问笔录，可以认定至2013年8月1日，朱闯已累计交付房款32.8万元，在本院查封之前，牛书华已将涉案房屋交付朱闯实际居住使用，朱闯在本院查封涉案房屋之前已合法占有该不动产。本案在审理中，朱闯除已支付的32.8万元以外，已将剩余房款2万余价款按照本院的要求交付执行。涉案房屋至今未能办理过户是因为张胜和一直未到场配合办理过户登记手续，非因买受人朱闯自身原因所致。综合分析本案具体情况，原告提供的证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利，故对朱闯所提出的对涉案房屋排除强制性行的诉讼请求，本院予以支持。本案在审理过程中，原、被告之间为化解彼此的矛盾，就债权转让问题，经本院主持调解，双方当事人自愿达成的调解协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院照准。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十一条、第七十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、不得执行位于江苏省宿迁市宿城区康堡小区38幢1单元101室房屋。 二、被告王凯、周勤将从王学广处继承得来的对张胜和、牛书华的债权中的15万元转让给原告朱闯；朱闯同时支付王凯、周勤15万元。 三、原告朱闯应支付给被告王凯、周勤17万元，此款朱闯于2020年8月15日前给付7万元（其中2万元通过朱闯所欠牛书华剩余房款2万元给付，该2万元由朱闯先交至法院财政专户再通过执行程序给付被告王凯、周勤）；于2022年8月15日前给付10万元。如朱闯未按期履行上述给付义务，则需要支付债权转让对价20万元。被告王凯、周勤可以就该20万元未给付的部分一并申请人民法院强制执行。 案件受理费6520元、鉴定费4670元，合计11190元，由原告朱闯负担。鉴定费4670元，被告已垫付，原告于本判决生效之日起七日内将此款给付被告王凯、周勤。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费6520元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。 审 判 长  徐开勇 人民陪审员  何秀珍 人民陪审员  王先井 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  王楚涵