广东省肇庆市端州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1202执异61号 异议人：肇庆市驰润房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****，统一社会信用代码914****759。 法定代表人：董某,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田自卫，北京市京师（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋忠昶，北京市京师（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：浙江中垚建设有限公司，住所地浙江省***，统一社会信用代码913*****917。 法定代表人：韦某，该公司董事。 委托诉讼代理人：黎思欣，该公司法务。 委托诉讼代理人：王汉明，该公司法务。 在本院执行申请执行人浙江中垚建设有限公司（以下简称中垚公司）与被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司（以下简称驰润公司）建设工程施工合同纠纷一案【案号：（2019）粤1202执2974号】中，异议人驰润公司对本院拍卖肇庆市“驰润大厦”的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人驰润公司提出异议请求：1.依法撤销肇庆市端州区人民法院于2020年4月13日作出的(2020)肇端法司拍字第28号拍卖公告并终止该拍卖行为；2.依法解除对异议人名下财产超诉讼标的金额范围的查封措施；3、要求对整体土地使用权不予拍卖。事实和理由：一、案涉房产拍卖程序违法。(一）贵院未依法保障异议人参与选择评估机构的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定”，贵院未经异议人同意，擅自选择评估机构，剥夺了异议人选择评估机构的权利。(二）贵院未依法保障异议人对评估报告提出异议的权利。贵院在委托机构评估后，没有依法向异议人送达评估报告，仅仅邮寄给异议人代理律师，但因新冠疫情的影响，异议人代理律师办公室所在办公楼并未复产复工，该评估报告因无人签收后被退回至贵院。贵院在此情形下并未联系异议人及代理律师沟通送达事宜，导致评估报告没有送达给异议人。进而贵院在异议人对评估报告完全不知情的情况下径自发出拍卖公告，并将案涉房产置于阿里拍卖网处拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”，贵院违反了民事执行中就房产拍卖的法定程序，损害了异议人的合法权益。(三）贵院未向异议人示明救济途径。根据《民事诉讼法》及相关规定，贵院在作出执行裁定时，应明确告知异议人，如对该裁定不服可采取的救济途径。但案涉裁定并未告知异议人相关的救济途径，致使异议人合法利益遭受损失。二、如拍卖案涉房产，将造成另案中的司法鉴定无法进行，并妨碍另案的诉讼。中垚公司因建设工程施工合同纠纷对异议人提起诉讼，该案现由贵院受理【案号：（2019)粤1202民初6212号】，且该案中必须对案涉房产进行司法鉴定，才可保证诉讼的正常进行。如此时案涉房产被拍卖，买受人必然将即时启动案涉房产后续施工，案涉房产的原状将被破坏，由此直接导致司法鉴定工作无法开展，严重妨碍该案的诉讼，损害相关当事人的合法权益。三、本案存在超额查封、超额拍卖的情形。本案执行标的仅人民币四千多万元，但根据案涉房产预售许可证显示案涉房产总销售额为人民币六亿多元，远超本案执行标的。即便按照违法作出的评估报告，该房产也至少价值人民币一亿八千多万元。而且，案涉房产是可分割的，也无需整体拍卖。根据《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，本案查封及拍卖财产金额远超执行标的的情况是显而易见的，贵院的拍卖行为严重损害异议人合法权利。根据该规定，贵院应当依法解除对异议人名下财产超标的范围的查封措施，并依法终止拍卖程序。综上，本案拍卖程序违法，存在超额查封、拍卖情形，且妨碍另案的诉讼，特请求贵院纠正错误，支持异议人的异议申请。 申请执行人中垚公司辩称，一、案涉房地产拍卖程序合法合规。(一）2019年11月26日，中垚公司向执行法院提交《申请书》表示不同意和驰润公司协商选定评估机构，请求贵院摇珠选定评估机构。(二）驰润公司逾期向贵院提交《评估结果异议书》，已超出法定异议期。二、中垚公司诉驰润公司解除建筑施工合同一案中，工程总造价鉴定正在进行中，而且有相关施工图纸及签证单，即使涉案房地产成功拍，亦不会影响造价鉴定。三、本案不存在超额查封、超额拍卖的情形。 经审理查明，关于中垚公司与驰润公司建设工程施工合同纠纷一案【一审案号：（2018）粤1202民初4936号，二审案号：（2019）粤12民终2260号】，因驰润公司逾期没有履行生效判决确定的义务，中垚公司向本院申请强制执行，本院予以立案并编立案号（2019）粤1202执2974号。 在执行过程中，中垚公司于2019年11月26日向本院提交申请书，表示拒绝与驰润公司协商选定评估机构，要求由法院摇珠选定评估机构。随后，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司根据本院的委托，于2020年2月24日作出《评估报告书》（深国房评字第DZFY200109D1号），确定位于****东侧（68区）地下室等**房屋在2020年1月7日的市场价值是180808600元（评估总价包含地价）。本院于2020年3月5日通过特快专递向林志强律师（送达地址：深圳市宝安区龙井二路中粮大厦20楼）寄送《评估报告书》。后该邮件于同年3月11日被退回，理由为：“未拆，要求退回”。同年3月9日，本院到驰润公司营业执照记载的住所地门口张贴了《评估报告书》。同年3月20日，本院作出（2019）粤1202执2974号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖驰润公司的位于*****东侧（68区）的土地使用权、办公楼地下室地下建筑及地上在建房屋，以偿付本案相应数额的债务。同日，本院到驰润公司营业执照记载的住所地门口张贴了该《执行裁定书》。2020年4月14日，本院作出（2019）粤1202执2974号《拍（变）卖通知书》。同年4月16日，驰润公司向本院提出执行异议。 另查明，在本案执行过程中，因需对拍卖信息进行补正，本院已于2020年4月29日致函肇庆市拍卖行，暂停对“驰润大厦”的处置，待补正后重新上拍。此外，封开县人民法院向本院提交（2020）粤1202执172、173号《参与分配函》，涉及借款本金49887908.36元及相应利息、以及律师费、受理费、保全费394942.41元。听证中，驰润公司明确其是认为《执行裁定书》的拍卖标的超出诉讼标的，并确认位于*****东侧（68区）的“驰润大厦”尚未竣工验收，已领取预售许可证，但未办理大确权，暂不具备分拆办证的条件。 又查明，在中垚公司与驰润公司建设工程施工合同纠纷一案【案号：（2018）粤1202民初4936号】的审理过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）粤1202民初4936号民事裁定，驰润公司不服，认为查封超标的，于2019年1月6日向本院提出复议申请。本院于2019年1月9日作出（2018）粤1202民初4936号之二民事裁定，驳回驰润公司的复议请求。此外，该案一、二审的委托诉讼代理人均为林志强律师，案卷中所存的《送达地址确认书》记载的代收人亦是林志强律师。 再查明，中垚公司与驰润公司建设工程施工合同纠纷一案【案号：（2019）粤1202民初6212号】正在审理中。驰润公司以该案需司法鉴定为由要求本院终止拍卖。在本院正在审理的陈国强与驰润公司等民间借贷纠纷一案【一审案号：（2019）粤1202民初4623号，二审案号：（2019）粤12民终2507号，重审一审案号：（2020）粤1202民初469号】中的《送达地址确认书》确定的诉讼文书代收人亦为林志强律师。 本院认为，针对驰润公司的各项异议请求，本院评述如下： 一、因需对拍卖信息进行补正，本院已于2020年4月29日致函肇庆市拍卖行，暂停对“驰润大厦”的处置，因此，驰润公司提出的异议请求指向的拍卖公告已撤回，本院不必再重复处理。待日后新的执行行为作出后，当事人如对执行行为有异议，仍可另循法律途径救济。但对驰润公司要求终止拍卖，其虽提及本院未依法保障其选定评估机构的权利及拍卖会影响其另案司法鉴定，但其均没有明确指出本院的拍卖行为违反了法律规定，故对驰润公司的上述观点，本院不予采信。此外，驰润公司认为本院就《评估报告书》的送达存在问题，程序违法。在执行过程中，本院是通过多种方式（包括特快专递的方式和上门张贴的方式）向驰润公司送达《评估报告书》的。虽然本院在与本诉讼案件的一、二审代理人林志强律师电话沟通时，林志强律师反映其没有代理执行案件，但驰润公司没有书面告知本院其送达地址变更的情况，且考虑到本诉讼案件一、二审以及本院正在审理的陈国强与驰润公司等民间借贷纠纷一案【一审案号：（2019）粤1202民初4623号，二审案号：（2019）粤12民终2507号，重审一审案号：（2020）粤1202民初469号】中的《送达地址确认书》确定的诉讼文书代收人均为林志强律师，故本院向林志强律师寄送《评估报告书》并无不妥。虽然邮件退回，但根据相关法律规定，《评估报告书》退回之日视为送达之日，即邮件退回的2020年3月11日可确定为我院向驰润公司送达《评估报告书》的日期。因此，我院的送达程序合法，驰润公司以此为由要求终止拍卖，理据不足，本院不予采纳。 驰润公司认为（2019）粤1202执2974号之一《执行裁定书》拍卖标的的金额远超本案的诉讼标的，要求对超诉讼标的范围的财产解除查封。虽然《执行裁定书》裁定拍卖的财产根据《评估报告书》显示价值约1.8亿元，而本案标的约为4850万元，加上封开县人民法院移送参与分配的债权金额约5000多万元，累计已近1亿元。由于拍卖的“驰润大厦”的土地和房屋是密不可分，且现该建筑尚未竣工验收和具备分拆办证的条件，现时对该拍卖标的进行分割处置是不现实的。故虽拍卖标的的评估价值超过案涉需偿还债务的金额，但根据实际情况，本院不予支持驰润公司要求对超标的的财产予以解封的请求。 驰润公司要求对整体土地使用权不予拍卖的原因是认为法院拍卖时应将剔除拍卖的19套房产对应的土地使用权亦予以剔除。由于需对拍卖信息补正，本院已撤回拍卖公告，驰润公司提出的执行异议指向的执行行为已发生变化。待日后新的执行行为作出后，当事人如对执行行为有异议，再循法律途径救济。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款之规定，裁定如下： 驳回异议人肇庆市驰润房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向肇庆市中级人民法院申请复议。 审判长  蒙婉珊 审判员  陈晓文 审判员  黄坤朝 二〇二〇年五月九日 法官助理廖颖君 书记员杜爱怡