广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初595号原告：东莞市*******有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：钱泽辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗娜，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉懿，广东星啸律师事务所实习律师。被告：张宁，男，1988年9月15日出生，汉族，住河南省邓州市***********，公民身份号码：411************075。原告东莞市*******有限公司与被告张宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗娜、张嘉懿及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同关系已于2019年3月15日解除；2.被告向原告支付租金28487.4元（2018年10月至2019年3月每月分别为4725.22元、4725.22元、4725.22元、5825.22元、5825.22元、2661.3元）、水费126元（2018年10月至2019年2月每月分别为31.5元、24.5元、24.5元、31.5元、14元）、电费2198.4元（2018年10月至2019年2月每月分别为944.4元、534元、458.4元、219.6元、42元）、物业管理费4316.26元（2018年10月至2019年3月每月分别为799.38元、799.38元、799.38元、799.38元、799.38元、319.36元），共计35128元及利息（以35128元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系房屋租赁关系，原告受东莞市泽景实业投资有限公司的委托，负责出租和管理其名下泽景果品物流园内的商铺。原告与被告订立协议，约定被告于2018年1月1日起租用原告位于泽景果品物流园内的125号、126号商铺，面积共计110平方米及502号公寓1间（合租）面积46.46平方米，租期三年。根据协议约定，被告应按月向原告缴纳125号、126号商铺租金及502号公寓租金、水费、电费和物业管理费，计算方式为商铺租金：2018年1月至2018年12月每平方每月40元,2019年1月至2019年12月每平方米每月50元，2020年1月至2020年12月每平方米每月60元；公寓租金：每月325.22元；商铺及公寓物业管理卫生费合计：每月799.38元；水费及电费以当月实际发生额为准。被告于2018年10月开始欠缴各项费用，原告已于2019年3月12日向被告送达了《解除合同通知书》。自被告逾期还款之时，原告所辖市场管理中心已多次向被告协商、催缴租金，但被告始终未能付款。被告辩称，被告没有违约，被告要求原告返还20000元租金押金。2018年12月17日，原告没有经过被告的同意强制将被告租赁商铺的门锁换掉，可以说是原告单方面取消了租赁合同，被告要求原告偿还修建冷库损失价值32500元，同时要求原告偿还被锁在商铺里的一些办公桌椅及重要文件。原告围绕其诉请提交了《商铺进场协议》《不动产权证书》《集体土地使用证》《授权委托书》、电费发票、网上银行电子回单、水费发票、污水处理费及垃圾费票据、水电登记表、应收商铺租金水电物管费明细表、《针对泽景商户逾期补交房租解除合同通知书》予以证明；而被告提交了微信聊天记录、《销售合同》、收款收据予以反驳。根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年12月30日签订《商铺进场协议》，约定原告同意被告进驻泽景果品物流园1区125号、126号两间商铺并按原告的业态规划进行合法经营；该商铺建筑面积合计110平方米，该面积为计算管理费、水电费、卫生费等费用的面积，物业管理卫生费实收每平方米每月6元；被告签订协议后交付20000元作为进场经营保证金，原告收款后开具收据凭证（保证金每间10000元）；租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日全年12个月，商铺租金每平方米每月40元，签订三年合同免前三个月租金，2019年1月1日至2019年12月31日租金每平方米每月50元，2020年1月1日至2020年12月31日租金每平方米每月60元；租期到期后，如被告选择不再续期经营，原告需在被告结清所有费用后将保证金无息退还给被告，如被告选择续期经营，提前三个月向原告提出申请，同等条件下原告保证被告优先续期权；被告当月租金及物业管理费需在本月10日前向原告缴纳，如被告连续两个月未按时缴纳租金，原告在通知被告后，被告仍然未缴纳租金，视为被告违约并退出市场，原告有权没收被告的押金，并解除租赁合同；被告当月产生的水电费及物业管理费需在下月10日前向原告缴纳，如被告连续两个月未按时缴纳水电及物业管理费，原告在通知被告后，被告仍未缴纳水电及物业管理费，视为被告违约并退出市场，原告有权没收被告的押金，并解除租赁合同；原告违约，需向被告退还保证金，并向被告赔偿等额的保证金，被告违约，原告有权没收保证金，同时被告需结清已欠费用等。双方确认被告同时租赁原告与上述商铺同一栋楼的502号公寓，口头约定租金为每月325.22元，物业管理费每月162.61元。被告已向原告支付租赁商铺押金20000元及公寓押金700元。后被告没有支付自2018年10月1日起的租金、物业管理费、水费及电费。2018年12月17日，原告更换了案涉125号商铺的门锁。2019年3月12日，原告出具《针对泽景商户逾期补交房租解除合同通知书》，载明被告租赁125号、126号商铺，从2018年10月1日起连续多月未交租金，要求被告在2019年3月15日前交清所欠租金及水电物业管理费，否则原告将按合同约定单方解除租赁合同并回收125号、126号铺面，进行重新招租处置。后原告于同日通过微信向被告送达上述通知书。案涉租赁物及相应土地于2016年12月21日已办理集体建设用地使用权及房屋所有权的不动产权证书，证号为“粤（2016）东莞不动产权第0084764号”，权属人为东莞市泽景实业投资有限公司；该公司于2016年8月1日出具《授权委托书》，委托原告以原告名义对上述登记的不动产进行出租、经营、管理，委托期限为长期。另，被告表示对2018年12月17日之前的欠费无异议，对之后的费用因原告更换了商铺门锁，且被告也没有居住在租赁的公寓，所以不应承担。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁商铺已办理了房屋及相应土地的不动产权证书，而《商铺进场协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的主要焦点为：一、案涉《商铺进场协议》何时解除；二、被告应向原告支付的租金、物业管理费、水费、电费及相应利息各是多少。一、对于第一个争议焦点。被告拖欠原告自2018年10月1日起的租金、物业管理费、水费及电费拒不支付，已构成违约，根据《商铺进场协议》有关被告连续两个月未按时缴纳上述费用，并经原告通知后仍未缴纳的，原告有权解除租赁合同的约定，原告诉请解除案涉合同依法有据。而双方对合同解除时间存在争议，被告主张，原告于2018年12月17日强制更换商铺门锁，该行为表明已解除合同；而原告则主张，对125号商铺换锁是为了督促被告缴交拖欠的租金费用，对126号商铺及公寓并没有采取任何限制被告租赁权利的措施，合同解除时间应为2019年3月15日。从双方确认的微信聊天记录来看，原告要求被告补交拖欠的费用，但并没有提及解除合同或要求被告返还商铺等内容；同时，原告仅更换125号商铺门锁，被告对126号商铺及公寓行使租赁权利不存在障碍。故本院对原告上述主张予以采纳，确认《商铺进场协议》于2019年3月15日解除。二、对于第二个争议焦点。首先，双方对被告是否需承担2018年12月17日之后的费用存在争议。一方面，虽然原告是在被告拖欠租金等费用的情况下于2018年12月17日更换了125号商铺的门锁，但该行为严重影响到被告对该商铺行使租赁权利，并给被告对两商铺的整体使用及收益造成一定的影响；同时，原告作为出租人，在更换了125号商铺门锁，且双方对纠纷又未能达成处理意见的情况下，理应及时采取通过法律途径维权等适当措施以防止损失的进一步扩大。另一方面，被告作为承租人，在不继续履行合同的情况下，应积极与原告协商解除合同事宜，及时向原告返还租赁物，而不是采取一走了之的消极做法。结合本案实际情况，本院酌定被告向原告支付2018年12月18日至2019年3月15日期间50%的租金及物业管理费，鉴于商铺及公寓租金在2018年共计4725.22元（4400元+325.22元）及在2019年共计5825.22元（5500元+325.22元），商铺及公寓物业管理费共计822.61元（660元+162.61元），即上述期间租金为：（4725.22元÷31天×14天+5825.22元×2.5个月）÷2=8348.51元；该部分物业管理费为：（822.61元÷31天×14天+822.61元×2.5个月）÷2=1214.02元。同时，被告对拖欠2018年10月1日至2018年12月17日期间的租金及物业管理费不持异议，即该部分租金为：4725.22元×2个月+4725.22元÷31天×17天=12041.69元；该部分物业管理费为：822.61元×2个月+822.61元÷31天×17天=2096.33元。因此，被告应向原告支付租金共计20390.2元（8348.51元+12041.69元）及物业管理费共计3310.35元（1214.02元+2096.33元）。其次，被告对原告主张的2018年12月17日之后的水费、电费不予确认。一方面，被告对案涉126号商铺及公寓的租赁权利未受到原告限制，而被告对其主张2018年12月17日之后没有使用上述商铺及公寓未提供证据证实，结合原告提供的交纳水费、电费的证据及水电登记表情况，本院对原告主张被告在2018年12月17日之后的租赁期间有使用水电事实予以采纳。另一方面，原告交纳的水费及电费范围明显不止被告使用的部分，而被告对原告单方记录的水电用量未予确认，鉴于从案涉合同解除至今相隔时间较长，客观上亦难以核实被告的实际水电用量，结合被告确认的2018年12月17日之前每月的水费、电费金额及本案实际情况，本院酌定被告支付原告主张的2018年12月17日之后80%的水费及电费，即该部分水费为：（24.5元÷31天×14天++31.5元+14元）×80%=45.25元；该部分电费为：（458.4元÷31天×14天+219.6元+42元）×80%=374.9元。同时，被告对拖欠2018年10月1日至2018年12月17日期间的水费及电费不持异议，即该部分水费为：31.5元+24.5元+24.5元÷31天×17天=69.44元；该部分电费为：944.4元+534元+458.4元÷31天×17天=1729.78元。因此，被告应向原告支付的水费共计114.69元（45.25元+69.44元）及电费共计2104.68元（374.9元+1729.78元）。最后，利息是法定孳息，原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费、水费自起诉之日起的利息并无不妥，结合原告利息请求，本院认定被告应向原告支付以25919.92元（20390.2元+3310.35元+114.69元+2104.68元）为本金，自2020年1月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计至清偿之日止的利息。另外，对于被告要求原告返还租赁押金及办公桌椅等财物，并赔偿冷库损失的问题，因被告未提出反诉，不宜在本案中一并处理，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市*******有限公司与被告张宁签订的《商铺进场协议》于2019年3月15日解除；二、限被告张宁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*******有限公司支付租金20390.2元元、物业管理费3310.35元，并返还垫付的水费114.69元元、电费2104.68元，共计25919.92元；三、限被告张宁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*******有限公司支付相应利息【以25919.92元为本金，自2020年1月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计至清偿之日止】；四、驳回原告东莞市*******有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费339.1元，由原告东莞市*******有限公司负担89.1元，被告张宁负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龙泽云二〇二〇年五月七日书记员  袁叶娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。