重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初2223号原告：重庆和生恒力置业有限公司，住所地重庆市钢梁区福果镇福星路**，统一社会信用代码915002242034381847。法定代表人：陈乙，经理。委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。被告：重庆颐草堂大药房有限公司，，住所地：重庆市巴**鱼洞巴县大道**附**统一社会信用代码：91500113MA601QLG9G。法定代表人：杨国裕，经理。原告重庆和生恒力置业有限公司（以下简称和生恒力公司）与被告重庆颐草堂大药房有限公司（以下简称颐草堂大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘漫红独任审判，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告和生恒力公司委托诉讼代理人雷学军，被告颐草堂大药房法定代表人杨国裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和生恒力公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》；2、判令被告立即将位于重庆市巴南区鱼洞巴县大道57号附27号房屋腾空返还给原告；3、判令被告支付截至2020年2月28日欠付的租金及维护管理费510024元，并自2020年3月1日起每季度支付租金及维护管理费至房屋返还之日止；4、判令被告支付以255012元为基数，按日利率1%计算的自2019年8月16日至付清时止的违约金，及以255012元为基数，按日利率1%计算的自2019年11月16日至付清时止的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月23日，原告和生恒力公司与被告颐草堂大药房签订《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告承租位于重庆市巴南区鱼洞巴县大道某号房屋，每季度支付租金及维护费，拖欠租金15天的，原告有权收回房屋等。合同履行中，被告自2019年8月16日起拖欠租金及维护费，经催收未果，原告遂诉至本院。被告颐草堂大药房辩称，原告所述租赁事实及欠费金额均无异议，但由于被告颐草堂大药房股东撤资及疫情影响，被告现无力支付租金。合同约定的违约金过高，请求法院依法调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证的证据如下：1.《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，证明原、被告双方形成租赁合同关系。2.催收租金通知书，证明被告欠付租金及原告催收事实。本院经审理查明认定事实如下：2018年7月23日，原告和生恒力公司与被告颐草堂大药房签订《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，《房屋租赁合同》约定，原告向被告出租其位于重庆市巴南区鱼洞巴县大道某号房屋（建筑面积2007.16平方米）用于商业，租赁期限从2018年8月1日起至2028年7月31日止，第一年租金单价为每月每平方米26.52元，每月租金总额53230元，从第二年起每年租金在上一年度的基础上递增2%；免租期7个月，第一个月的租金从2019年3月1日起计算，租金从2019年8月1日起递增；合同签订之日，支付履约保证金170000元，并支付2019年3月1日至同年5月31日租金159690元，从2019年6月1日起每3个月为一期提前15日支付租金，先付租金后使用，逾期一日，按季度应付金额的1%支付延期违约金；被告拖欠租金满15日的，原告有权终止合同，收回租赁房屋，被告承担原告主张权利所支出的诉讼费、律师费等。《合同补充协议》约定，租赁期间，原告负责对房屋配电、空调、消防、电梯配套设施年检、大修及更新等，被告支付维护管理费，每月维护费总额为30108元，从第二年起在上一年的基础上递增2%，合同签订之日，支付2019年3月1日至同年5月31日维护费90321元，从2019年6月1日起每3个月为一期提前15日支付维护费，先付后使用，逾期一日，按季度应付金额的1%支付延期违约金等。合同履行过程中，被告颐草堂大药房向原告和生恒力公司支付了履约保证金170000元，并按期支付了2019年3月1日至同年8月31日期间的租金及维护管理费。但自2019年9月1日起至今，被告颐草堂大药房欠付原告和生恒力公司租金及维护管理费，截至2020年2月28日，被告欠付租金325764元（54294元/月×6个月）、维护管理费184260元（30710元/月×6个月），合计510024元。为此，原告和生恒力公司于2019年12月17日向被告颐草堂大药房送达《催收租金通知书》，要求被告于2019年12月24日前支付截至2020年2月28日欠付的租金及维护管理费510024元。经催收未果，原告遂向本院提起诉讼。审理中，原告和生恒力公司坚持其诉讼请求，被告颐草堂大药房请求缓交。本院认为，原、被告于2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。履行过程中，原告和生恒力公司按约定交付了租赁房屋，被告颐草堂大药房应当按约支付租金及维护管理费，其逾期拒不支付的行为构成违约，且符合双方约定“被告拖欠租金满15日的，原告有权终止合同”的合同解除条件，故原告和生恒力公司有权解除合同，且被告颐草堂大药房应当继续承担支付租金、维护管理费及违约金等义务。本院于2020年3月18日通过EMS特快专递向被告颐草堂大药房送达了包含解除合同诉讼请求内容的诉状副本等诉讼文书，足以认定被告颐草堂大药房已经收到解除合同的通知，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》已经于2020年3月18日解除。其次，合同解除后，对于原告诉请要求被告腾空并返还租赁房屋的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以主张。第三，对于原告和生恒力公司请求被告颐草堂大药房按合同约定支付自2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金325764元（54294元/月×6个月）、维护管理费184260元（30710元/月×6个月），合计510024元，于法有据，本院予以支持，但抵扣原告支付的履约保证金170000元后，实际应当支付340024元。对于原告和生恒力公司请求被告颐草堂大药房按合同约定的每日1%的利率标准支付自逾期支付租金及维护管理费至付清之日的违约金的请求，被告抗辩违约金约定过高，经审查，双方约定的违约金计算标准过高，本院予以支持被告支付以每期欠付租金及维护管理费255012元（（租金54294元/月+维护管理费30710元）×3个月）为基数，按年利率24%的标准计算的自逾期支付之日至付清时止的违约金，即被告应当支付以第一期欠付租金及维护管理费255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年8月16日起至付清时止的违约金，及以第二期欠付租金及维护管理费255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年11月16日起至付清时止的违约金，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告重庆和生恒力置业有限公司与被告重庆颐草堂大药房有限公司于2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》已于2020年3月18日解除；二、被告重庆颐草堂大药房有限公司在本判决生效后七日内返还原告重庆和生恒力置业有限公司位于重庆市巴南区鱼洞巴县大道某号房屋；三、被告重庆颐草堂大药房有限公司在本判决生效后七日支付原告重庆和生恒力置业有限公司自2019年9月1日至2020年2月28日的租金325764元、维护管理费184260元，合计510024元（抵扣被告重庆颐草堂大药房有限公司已经支付的保证金170000元，实际应当支付340024元）；四、被告重庆颐草堂大药房有限公司在本判决生效后七日支付原告重庆和生恒力置业有限公司以255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年8月16日起至付清时止的违约金，以及以255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年11月16日起至付清时止的违约金；五、驳回原告重庆和生恒力置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8900元，减半收取4450元，保全费3070元，共计7520元，由被告重庆颐草堂大药房有限公司承担（此款原告已垫付，被告在给付以上款项时一并给付原告重庆和生恒力置业有限公司7520元,本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费8900元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘漫红二〇二〇年五月十一日法官助理 陈 宸书 记 员 张雅婷