广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初1326号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇**北秀路**百汇时代广场**楼****。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：丁郁晏，男，1981年8月23日出生，台湾地区居民，住台北市文山区。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）与被告丁郁晏涉台房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理，原告润昌公司的委托诉讼代理人张天祥到庭参加诉讼，被告丁郁晏经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告丁郁晏支付原告润昌公司租金23942.26元；2.判令被告丁郁晏支付原告润昌公司逾期付款利息（自2018年11月13日起以23942.26元为基数，每日以千分之一计算至实际清偿之日止，暂计至2019年1月5日为1292.88元）；3.判令被告丁郁晏向原告润昌公司支付违约金39378.16元（2018年11月10日至2020年12月24日租金总额196890.78元×20%）。事实和理由：2018年5月14日，原告润昌公司作为出租方与被告丁郁晏签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，原告润昌公司将位于中山市出租给被告丁郁晏，商铺建筑面积87.5平方米，套内建筑面积49平方米；租赁期限30个月，自开业之日起计算（商铺应当于2018年6月25日开业）；租金第一年为每月8050元，第二年为每月8694元，第三年为每月9389.63元；若被告丁郁晏未如期缴纳租金等费用，每逾期一天按照应缴纳金额的千分之一向原告润昌公司支付逾期利息，逾期超过15天或者累计欠费超过3次的，视为被告丁郁晏根本违约，原告润昌公司有权解除合同，没收被告丁郁晏缴纳的保证金并要求其清缴欠费，还有权要求被告丁郁晏按照未完租期租金总额的20%支付违约金及补交装修期内和租赁期内免交、减交的租金等。协议签订后，原告润昌公司向被告提供了约定的商铺，但被告丁郁晏未按期支付租金。2018年11月10日，原告润昌公司向被告丁郁晏发出解除通知书，通知被告丁郁晏于函件发出之日起解除双方的租赁合同，并要求被告丁郁晏3日内清偿所欠款项，办理商铺撤场交接手续，但被告丁郁晏至今置若罔闻。故原告润昌公司认为，至2018年11月10日被告丁郁晏累计欠租超过15日,已经构成根本违约，原告润昌公司有权解除合同，并有权要求被告丁郁晏继续支付尚欠的租金以及按照约定支付违约金。为此，原告润昌公司提起诉讼。被告丁郁晏未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：润昌公司受中山市弘昌置业有限公司的委托对中山市弘昌置业有限公司开发的百汇时代广场商铺进行管理和出租。2018年5月14日，润昌公司（甲方）与丁郁晏（乙方）签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，约定甲方将其管理的位于中山市方，商铺建筑面积87.50平方米，套内建筑面积49平方米；租赁期限30个月（自合同约定的开业之日起计算；甲方于2018年5月25日将商铺交付乙方，乙方应于该日期接收商铺并进场装修，乙方未按时收铺的，视为乙方已收商铺并开始计算装修期；装修期为1个月（自合同约定的交付日起算），乙方须按时完成商铺装修及其他开业准备；租金第一年为每月8050元，第二年为每月8694元，第三年为每月9389.63元。租金起算日为装修期届满次日。甲方同意自乙方装修期届满次日起给予乙方1个月的经营免租期，该期间，乙方无须支付租金，但仍须向物业管理公司支付物业服务费和水电等费用；租赁期内租金按月结算。首月租金应与保证金同时缴纳，自第二月起乙方应于每月5日前全额向甲方支付当月租金。如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日，如租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；乙方应于本合同签订后7日内向甲方支付16100元作为租赁保证金。合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无损害、无赔偿等情形的前提下，甲方无息退还租赁保证金。如本合同是因乙方欠费或违约导致甲方解除合同而终止，或乙方单方终止合同的，甲方无须退还租赁保证金且有权按合同约定追究乙方的违约责任；本合同租赁期限届满且双方未能达成续租合同或本合同因解除提前终止的，乙方于本合同终止当天内返还该商铺，乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止的第二日起，按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续；乙方未能依照本合同所约如期缴纳租金等费用，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一向甲方支付逾期利息，逾期超过15天仍未缴清或累计欠费超过3次的，甲方有权要求物业公司停止该商铺内的水电气等设施供应，同时视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，没收乙方缴纳的各项保证金并要求乙方清缴欠费，除此外甲方还有权要求乙方按未完租期租金总额的20%支付违约金、有权要求乙方将装修期内及租赁期内免付或减付的租金全部补交等；甲方按本合同约定或依法解除合同，解除合同通知送达或视为送达给乙方后，合同立即解除；甲方根据乙方约定的联系方式（地址：中山市xxxxxxxx****、电话：188××******）向乙方发送邮件、资料等，因乙方原因无法收到或被其他人代收或自寄出之日起3日内仍未收到的，则自文件或资料寄出之日起3天后视为收到；本合同的订立、效力、履行和争议适用中华人民共和国法律。合同还对其他事项进行了约定。2018年5月26日，润昌公司将涉案商铺交付丁郁晏使用，丁郁晏作为接收方在交接确认书上签名确认。丁郁晏向润昌公司缴纳保证金16100元。2018年11月10日，润昌公司按丁郁晏在《百汇时代广场商铺租赁合同》中预留的联系方式，向丁郁晏邮寄解除通知书一份，主张自该函发出之日终止《百汇时代广场商铺租赁合同》，并以丁郁晏拖欠截至2018年11月30日租金23942.26元及2018年8月21日至2018年10月20日水电费、自2018年10月26日起擅自停业等为由，要求丁郁晏支付违约金、赔偿损失并没收保证金，要求丁郁晏在通知发出之日起3日内缴清欠费、搬离商铺并办理商铺交接手续。该通知书由丁郁晏于2018年12月2日签收。润昌公司提供的不动产权证显示，涉案商铺已于2019年5月10日转让给了案外人。庭审中，润昌公司陈述，丁郁晏于2018年10月26日擅自停业，并拖欠润昌公司2018年9月租金7842.26元、2018年10月租金8050元、2018年11月租金8050元，丁郁晏一直未与润昌公司办理退租交接手续。润昌公司主张其已没收了丁郁晏缴纳的保证金16100元。本院认为，本案为涉台房屋租赁合同纠纷案，应比照涉外案件进行处理。双方在租赁合同中约定解决争议适用大陆法律，故依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案应适用大陆法律作为解决租赁合同纠纷的准据法。润昌公司、丁郁晏之间成立的租赁合同关系合法有效，双方均应恪守履行。现润昌公司主张丁郁晏拖欠其2018年9月至2018年11月期间的租金23942.26元（7842.26元+8050元+8050元），丁郁晏未提出异议，故本院予以认定。丁郁晏拖欠租金的行为已经构成违约，故润昌公司要求丁郁晏支付尚欠租金的诉请，本院予以支持。同时，合同约定丁郁晏未按时缴清费用则润昌公司有权要求其按未完租期租金总额的20%支付违约金，故现润昌公司诉讼请求丁郁晏支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。未完租期为2018年11月25日至2020年12月24日，即未完租期租金总额20%的违约金应为43403.156元[（8050元/月×7个月+8694元/月×12个月+9389.63元/月×6个月)×20%]，润昌公司诉请丁郁晏支付违约金39378.16元，未超过前述金额，故本院予以支持。至于润昌公司诉请丁郁晏支付拖欠租金的逾期付款利息的问题。因违约金及保证金均具有惩罚性及补偿性双重属性，一方面法律通过制裁促使债务人履行债务，减少违约的产生，另一方面根据平等、公平原则，违约责任以损害赔偿作为主要方式，一方在违约后，承担的赔偿责任应相当于另一方因此造成的损失。现润昌公司已没收丁郁晏的保证金16100元，且本院亦对其主张的未完租期租金总额20%的违约金予以支持，前述两项足以弥补丁郁晏违约导致润昌公司的损失，故润昌公司诉请丁郁晏支付拖欠租金的逾期付款利息，理据不足，本院不予支持。丁郁晏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，缺席判决如下：一、被告丁郁晏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付租金23942.26元、违约金39378.16元，合计63320.42元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1416元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担142元，被告丁郁晏负担1274元。如不服本判决，原告中山市润昌置业管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告丁郁晏可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  洪驹垣人民陪审员  雷永林二〇二〇年五月二十九日书 记 员  李祥龙