安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2369号 原告（反诉被告）：合肥工投工业科技发展有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳工业区工投研发楼10到**。 法定代表人：何轶鸥，总经理。 委托诉讼代理人：杨秀云，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许逸薇，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：安徽新弘环保设备科技有限公司，，住所地安徽省合肥市庐阳区灵溪路与时雨路交叉口兴庐科技产业园****第** 法定代表人：陈金保，总经理。 委托诉讼代理人：陈道存，执行董事。 委托诉讼代理人：吴海峰，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称工投公司）与被告安徽新弘环保设备科技有限公司（以下简称新弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，新弘公司提起反诉，本院就本诉和反诉一并审理。工投公司的委托诉讼代理人杨秀云、许逸薇，新弘公司的委托诉讼代理人陈道存、吴海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工投公司向本院提出诉讼请求：1.新弘公司支付厂房使用费376266.18元(以评估报告的租金标准自2016年3月15日计算至2019年10月10日);2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2015年6月24日就购买“工投.兴庐科技产业园”标准化厂房7幢102室，原被告双方签订了《标准化厂房购买合同》(以下简称案涉合同)约定:被告购买原告开发的厂房,厂房建筑面积1421.63㎡，厂房价格每平米为3260元，总购房款为4634513.8元，被告采用分期付款的方式分三期支付购房款；合同在履行过程中发生争议协商不成的，可向租赁厂房所在地人民法院起诉。合同签订后，因被告违反合同约定，未按期履行合同义务，原告于2019年5月15日立案起诉，经合肥市庐阳区人民法院审理判决解除双方签订的合同及将涉案房屋返还原告，但就原告主张的厂房使用费因计算标准缺乏依据不予支持，原告可另行主张。因被告未履行生效民事判决书，原告于2019年8月份申请强制执行。经合肥市庐阳区人民法院强制执行，被告于2019年10月10日将涉案厂房返还原告。之后原告委托安徽国华房地产土地评估有限公司评估，涉案房屋价在价值时点2016年3月1日的租赁单价为15元/平米/月，在价值时点后至今租赁价格每年环比增长率5%左右。截至原告起诉之日，被告欠付房屋使用费976266.18元，扣除已缴纳的60万元，被告尚欠376266.18元。故原告诉请法院，望判如所请。 新弘公司辩称，一、本案本诉违反“一事不再理”原则，也构成重复诉讼，请法院依法驳回工投公司起诉。 （一）、《民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。这是“一事不再理”原则的法律出处，它是指对已经发生法律效力的判决、裁定的案件，除法律另有规定外，不得就同一事实再行起诉和受理。“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。同一案件事实，指当事人起诉所涉案件事实关系在前诉与后诉一致；同一诉讼标的则指原告前后两次起诉基于一致的请求权基础，前后诉讼法律关系一致。一事不再理的司法适用，则指同一事件已在法院受理中或者已被法院裁判，就不得再起诉，法院也不应再受理。 2019年5月5日工投公司起诉新弘公司买卖合同纠纷一案在贵院受理，工投公司提出诉讼请求有三：1、判决解除工投公司与新弘公司签订的《标准化厂房购买合同》，解除双方的买卖关系，并要求新弘公司立即返还涉案厂房，恢复原状；2、判决新弘公司支付厂房使用费1062431.49元（以20元/㎡/月，自厂房实际交付使用之日起暂计算至2019年4月10日，之后的厂房使用费计算至房屋实际返还之日止）；3、本案的诉讼费用由新弘公司承担。贵院以（2019）皖0103民初4710号民事判决书判决解除双方的买卖合同，并驳回了工投公司要求新弘公司承担房屋使用费的诉请。该判决已发生法律效力，对工投公司要求新弘施工支付厂房使用费的诉讼请求已进行了审理判决，对双方均有拘束力和强制力，双方的后续法律行为均不得违反该民事判决。 本次工投公司又起诉新弘公司，诉讼请求为支付厂房使用费（以评估报告的租金标准自2016年3月15日计算至2019年10月10日）。本次诉讼与（2019）皖0103民初4710号民事诉讼相比较，两次诉讼为相同当事人、同一买卖合同的案件事实、同一给付厂房使用费的诉讼标的，两次诉讼完全一致，为同一法律事件。而根据“一事不再理”民事原则，本次诉讼违反该民事原则，依法应当驳回起诉。 （二）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本次诉讼与（2019）皖0103民初4710号民事诉讼当事人相同，诉讼标的都是相同的买卖合同关系，本次诉讼请求与上次诉讼请求都是相同时间段内的厂房使用费，所以本次诉讼构成重复诉讼。 所以本次诉讼违反了“一事不再理”民事原则，又构成重复起诉，依法应驳回工投公司的起诉。若工投公司坚持认为应该支持自己的厂房使用费的诉讼请求，那么应该按照《民事诉讼法》规定对（2019）皖0103民初4710号民事判决申请再审，认为该判决存在错误，而不能另行提起本次诉讼。 工投公司诉讼请求没有合同依据。本案是厂房买卖合同纠纷，双方应该按照合同约定享有权利和履行义务，也应该按照合同约定承担违约责任。本案《标准化厂房购买合同》并没有约定合同解除后新弘公司要承担厂房使用费，置于第二条第4项约定与本案情形不符。 为此，新弘公司向本院提出反诉请求1.判令被诉人立即向反诉人返还购房款600000元及暂定利息21375元；2.被反诉人赔偿反诉人房屋装修费用247021.85元；3.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2015年6月24日，反诉人与被反诉人签订《标准化厂房购买合同》，合同约定：1、反诉人购买被反诉人开发的“工投·兴庐科技产业园”标准化厂房7幢102室，厂房建筑面积1421.63平方米，厂房价格为3260元每平方米，购房款总额4634513.8元，约定为分期付款。合同签订后反诉人陆续支付了600000元购房款，剩余房款因资金紧张未能及时支付。2019年5月，被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案经贵院审理并作出（2019）皖0103民初4710号民事判决，判决解除双方签订的《标准化厂房购买合同》，并三十日内返还房屋。该判决早已生效，按照生效判决既然双方的买卖合同已经解除，那么被反诉人依法应将反诉人交付的600000元购房款项返还反诉人，但截至起诉前被反诉人一直拒绝支付。 反诉人在接受房屋交付后，因生产需要积极对房屋进行装修，总计花去装修款247021.85元。后因被反诉人解除合同，导致反诉人投入到厂房里的附属装修无法收回，造成反诉人重大经济损失，被反诉人的厂房也因为房屋装修而增值获益，所以被反诉人应该赔偿反诉人装修损失。 工投公司针对反诉答辩，一、答辩人有权直接从购房款中直接扣除房屋使用费，并要求被答辩人另行支付剩余房屋使用费。 2015年6月24日，就购买“工投·兴庐科技产业园”标准化厂房7幢102室，答辩人与被答辩人签订了《标准化厂房购买合同》（下称“合同”）。合同签订后，因被答辩人违反合同约定，未按期履行合同义务，答辩人于2019年5月15日立案起诉，经合肥市庐阳区人民法院审理，判决解除答辩人与被答辩人双方签订的合同及将涉案房屋返还答辩人，就厂房使用费可另行主张。 被答辩人于2016年3月15日接收房屋使用至被强制返还之日，既产生收益，同时也是答辩人的房屋产生折旧。根据《合同法》第一百六十七条第二款规定，分期付款买卖合同中，出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。答辩人有权要求被答辩人支付房屋使用费。 合同解除后，答辩人委托安徽国华房地产土地评估有限公司评估，涉案房屋价在价值时点2016年3月1日的租赁单价为15元/平米/月，在价值时点后至今租赁价格每年环比增长率5%左右。截至房屋被强制返还之日，被答辩人欠付房屋使用费976266.18元。 因被答辩人欠付的房屋使用费已超过其交付的购房款，且因被答辩人经多次催缴不能缴纳购房款才导致合同被法院判决解除，如答辩人返还购房款后再主张房屋使用费可能会造成被答辩人履行不能的不利后果，故答辩人主张直接扣除60万元房款后再要求被答辩人支付剩余的376266.18元房屋使用费应得到支持。 二、被答辩人要求答辩人赔偿房屋装修费用无事实及法律依据 （一）因被答辩人违约导致合同解除，涉案房屋内的装修装饰损失应当由被答辩人自行承担。 答辩人与被答辩人2015年6月24日签订的合同，因被答辩人未按照合同约定支付购房款，导致无法实现合同目的，答辩人于2019年5月15日向贵院起诉解除合同，合同无法继续履行的法律后果应当由被答辩人承担。故房屋装修损失，被答辩人作为案涉合同的违约方，不应得到赔偿。 （二）被答辩人主张要求答辩人赔偿房屋装修费用247021.85元无事实及法律依据。 即使答辩人须承担赔偿责任，因被答辩人未提交任何装修合同、装修图纸、装修费用的支付凭证，只是依据其单方制作的预算清单主张装修费用，不具有可参考性，不应当予以支持。 （三）被答辩人所做的装修是按照其自身生产经营需要及喜好，虽对涉案厂房形成了添附，但涉案厂房并未因该装修而增值。相反，答辩人还需自行花费大量的时间及金钱拆除该装修，并不如被答辩人所述能从使用该装修中获益。 综上所述，答辩人有权直接扣除被答辩人已支付的价款，并要求被其支付剩余的房屋使用费376266.18元；被答辩人的装修损失是由于其自身的违约行为导致的，且主张的247021.85元无任何证据材料予以证明，其要求答辩人赔偿装修费用无任何事实及法律依据。被答辩人对答辩人的反诉请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，工投公司（甲方）与新弘公司（乙方）签订《标准化厂房购买合同》一份，约定由新弘公司购买工投公司开发的“工投·兴庐科技产业园”标准化厂房7幢102室（建筑面积为1421.63㎡），总购房款为4634513.8元。双方选择按分期付款的方式支付房款。 上述合同签订后，工投公司于2016年3月15日将案涉厂房移交给新弘公司使用。新弘公司于2015年11月10日支付了10万元购房款，2016年4月28日支付10万元，2017年12月14日支付20万元，2017年12月29日支付20万元，前后共计支付了60万元购房款。 但新弘公司未能按照合同约定支付剩余房款，工投公司催款无果后，于2019年5月15日诉至本院，诉讼请求如下：1.判决解除工投公司与新弘公司签订的《标准化厂房购买合同》，解除双方的买卖关系，并要求新弘公司立即返还涉案厂房，恢复原状；2.判决新弘公司支付厂房使用费1062431.49元（以20元/m²/月，自厂房实际交付使用之日起暂计算至2019年4月10日，之后的厂房使用费计算至房屋实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由新弘公司承担。本院依法作出了（2019）皖0103民初4710号民事判决书，判决如下：一、解除原告合肥工投工业科技发展有限公司与被告安徽新弘环保设备科技有限公司于2015年6月24日签订的《标准化厂房购买合同》；二、被告安徽新弘环保设备科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将“工投·兴庐科技产业园”7幢102室标准化厂房返还原告合肥工投工业科技发展有限公司；三、驳回原告合肥工投工业科技发展有限公司的其他诉讼请求。 在该民事判决中，关于工投公司诉请的使用费。本院认为工投公司主张的20元/m²/月的使用费计算标准缺乏依据，故对工投公司据此提出的支付1062431.49元厂房使用费的诉请不予支持。但新弘公司未按合同约定及时足额支付价款，构成违约，工投公司可就新弘公司的违约责任另行主张。 在该民事判决书生效后，工投公司申请强制执行，并于2019年10月10日收回了案涉房屋。现工投公司再次诉至本院，要求新弘公司支付使用费。新弘公司则提起了反诉。 另查明，工投公司在本次诉讼前委托安徽国华房地产土地评估有限公司对案涉房屋市场租赁价值进行评估。根据该份评估报告，案涉房屋在2016年3月1日价值时点的租赁价格为每月15元/平方米，月租金为21324元，且在价值时点后至今工业厂房租赁价格每年环比增长率5%左右。 以上事实，有双方提交的营业执照复印件、企业信息公示报告、《标准化厂房购买合同》、《厂房移交表》、（2019）皖0103民初4710号民事判决书、房地产租赁估价报告、执行完毕通知书、银行转账单、业务回单以及当事人的庭审陈述予以证实。 对新弘公司提供的庐阳工投7#厂房改造项目清单，新弘环保车间，卫生间装修预算单（含食堂），车间玻璃雨棚预算书，证明新弘公司购买案涉房屋投入25万元进行装修，应由工投公司承担该损失。工投公司对该组证据的三性以及证明目的均不认可。本院认证意见为该组证据系新弘公司单方制作，且案涉合同解除系新弘公司违约导致，该损失即使存在也不由工投公司承担，故本院对该组证据不予认证。 本院认为：根据生效民事判决，工投公司与新弘公司签订的《标准化厂房购买合同》已被解除，案涉房屋亦由工投公司收回，现工投公司主张新弘公司支付案涉房屋的使用费。新弘公司则抗辩工投公司在原生效案件中已主张过使用费，但该生效判决已判决驳回工投公司的该项申请，现工投公司再次主张使用费，违反了“一事不再理”原则，构成了重复诉讼，应驳回工投公司的该项诉请。 针对新弘公司的该项抗辩，本院认为，原生效判决中“工投公司主张按20元/m²/月的标准计算厂房使用费，其依据有二，一是《合肥工投工业科技发展有限公司2015年度招商方案》中的定价，但该证据的证明目的已如前文论述，本院不予采信；二是案涉合同的第二条第4项约定，该约定是指新弘公司在正式投产后的年产值税收没有达到承诺标准的80%以上时，工投公司有权解除合同并要求新弘公司按照20元/㎡/月的租金标准缴纳厂房使用期间的租赁费用，与本案适用情形不同。因20元/m²/月的使用费计算标准缺乏依据，前述故本院对工投公司据此提出的支付1062431.49元厂房使用费的诉请不予支持”，上述表述是指工投公司按“20元/m²/月”的标准计算厂房使用费无依据，故对其计算出的1062431.49元厂房使用费不予支持，并非对使用费的诉请不予支持，且该生效判决亦明确“但新弘公司未按合同约定及时足额支付价款，构成违约，工投公司可就新弘公司的违约责任另行主张”，该违约责任包括工投公司本次主张的因新弘公司占用案涉房屋造成的租金损失（即使用费）。故本院对新弘公司的该项抗辩不予支持，并对工投公司主张的使用费予以支持。 关于使用费的标准。工投公司主张按其提供的评估报告确定的每月15元/平方米租赁价格支付使用费。新弘公司认为该评估报告系单方委托，不予认可。本院认为，案涉合同约定分期支付房款，由于新弘公司未能按期支付房款，导致案涉合同被依法解除，工投公司可向新弘公司主张案涉房屋的使用费，故本院对工投公司的该项诉请予以支持。关于使用费的标准，虽然工投公司提供的评估报告系其单方委托，但新弘公司未提供证据或理由足以反驳并申请鉴定。为了减少诉累，并考虑到案涉房屋价格变迁、已交付购房款、新弘公司经营状况等情形，本院在该评估报告确定的租赁价格范围内酌定使用费为按每月11元/平方米计算。据此计算，使用费自案涉房屋交付之日2016年3月15日至2019年10月10日为669825元【（1421.63×11×43）-（1421.63×11）÷30×5】。扣除新弘公司已支付的60万元购房款，新弘公司还应支付的使用费为69825元。 关于新弘公司的反诉请求，由于60万元购房款已抵扣使用费，以及案涉合同系新弘公司违约导致解除，其主张装修费用亦无证据佐证，故本院对新弘公司的全部反诉请求均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、安徽新弘环保设备科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥工投工业科技发展有限公司使用费69825元； 二、驳回合肥工投工业科技发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回安徽新弘环保设备科技有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为3472元，由合肥工投工业科技发展有限公司负担2699元，由安徽新弘环保设备科技有限公司负担773元。反诉案件受理费为6242元，由安徽新弘环保设备科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年五月二十一日 书记员  吴 朋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。