江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终355号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄学利，女，1993年8月6日生，汉族，住江西省南康区。上诉人（原审被告、反诉原告）：兰师炎，男，1994年1月5日生，畲族，住江西省南康区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢东，赣州市黄金法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何绍有，男，1975年5月17日生，汉族，住江西省南康区。委托诉讼代理人：何敏，女，1997年6月26日生，汉族，住江西省南康区，系被上诉人何绍有女儿，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷海容，女，1977年6月10日生，汉族，住重庆市忠县。原审第三人：赣州市南康区盛世管家房产中介有限公司，住所地：南康区蓉江街道办事处新世纪购物中心**。法定代表人：李红莲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李云飞，江西南芳（南康）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄学利、兰师炎因与被上诉人何绍有、雷海容、原审第三人赣州市南康区盛世管家房产中介有限公司（以下简称盛世中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄学利、兰师炎上诉请求：1.请求二审法院依法改判赣州市南康区人民法院作出的(2019)赣0703民初3734号民事判决书中第二、三项或发回重审。2.本案上诉费、一审诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：1.2019年4月21日，上诉人与被上诉人在第三人盛世中介公司处签订了一份《房地产买卖居间合同》。该合同明确了双方的权利义务，上诉人在签订该合同时就支付了定金，但被上诉人签订合同后，在五个工作日内双方一同去房地产中介公司时，说该买卖的房屋产权证没有带，使上诉人疑惑。五个工作日后，又告之房屋产权证已经遗失，必须补办，待补办后进行交易。上诉人本打算买个新房让自己的新生儿子住，同时也能在新房里做月子，被上诉人的行为，让上诉人认为本很吉利的事情，变的有点不那么顺心如意了，因此强力要求被上诉人退还定金。2.一审法院认定被上诉人于2019年4月25日支付交房押金20000元明显错误。事实是上诉人于2019年4月21日（房地产买卖居间合同签订的当日)支付给盛世中介公司经理卢和明的，并且有转帐记录。上诉人是房屋买卖的买受人，被上诉人是卖售人，定金的支付应当由买受人支付。一审法院的认定与事实和惯例相悖。上诉人支付定金时已看到了被上诉人的房屋产权证书，但第二天（即2019年4月22日）被上诉人告诉上诉人房屋产权证已遗失需要补办，上诉人明显认为被上诉人以证书遗失为借口，拒绝卖售该房屋。所以上诉人就要求中介退还押金，盛世中介公司拒绝退还押金，并表示交易继续，上诉人因最佳交易时间已过，恐自己和家人受挫的危险及造成家人不和谐的诱因，所以坚决要求停止交易。3.一审判决第二项由被告黄学利、兰师炎向原告何绍有、雷海容支付违约金26500元，我方接到一审诉状时，原告何绍有、雷海容在第二项诉讼请求中载明责令被告黄学利、兰师炎支付违约造成的违约金20000元，法院判决与何绍有、雷海容的诉求不一致。被上诉人雷海容答辩称：关于房产证遗失，我们是在签订合同第二天就告知了上诉人及原审第三人，告知当日也积极去房产中心补办了房产证，我们虽然是遗失，但也积极登记且一个月之内拿到了房产证，原审第三人也看过了，不会直接影响合同无法实现，上诉人以此为由拒绝履行合同是不正确的。关于上诉人提到法院判决与何绍有、雷海容的诉求不一致问题，事实上2万元是交房定金，不退，另外要求上诉人赔偿违约金46500元。原审第三人盛世中介公司答辩称：与一审意见一致，我方只提供居间服务，积极促成双方达成交易，双方同意由居间方暂时托管押金。被上诉人何绍有、雷海容向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方于2019年4月21日签订的《房地产买卖居间合同》；2.责令被告黄学利、兰师炎因违约而给原告造成的交通费计人民币12000元；3.要求被告按合同约定支付违约金46500元。上诉人黄学利、兰师炎向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告偿还购买房屋定金20000元；2.判令反诉被告支付违约金46500元（按合同约定5%计算）。一审法院认定事实：原告何绍有、雷海容原系夫妻关系，双方于2018年4月离婚。被告兰师炎、黄学利欲购买案涉房屋与即将出生的小孩一起入住。2019年4月21日，原告（卖方）何绍有、雷海容与被告（买方）兰师炎、黄学利签订《房地产买卖居间合同》，约定原告拟转让的房地产座落于赣州市南康区×××，原、被告签订合同时均清楚该物业有房屋所有权证，转让成交价为93万元。签署合同时被告向原告支付定金人民币2万元，为防范交易风险，原、被告双方同意在定金中预留2万元作为交房押金，此款在原告实际交付房地产之后进行结算。被告须于2019年4月25日之前备齐首期款33万元，第三人在买卖双方完税并领取被告名下房屋所有权证后3个工作日内将监管房款支付给原告，剩余房款58万元由被告按揭所属银行支付给原告；被告须于2019年4月25日之前向银行提交符合银行要求抵押贷款申请的相关资料，在银行同意贷款之日起五个工作日内，双方须到相关部门办理产权变更手续并到相关部门缴纳各项税、费。基于第三人提供的中介及咨询服务，且已促成买卖双方签订合同，买卖双方同意向第三人支付服务佣金，买方须在签订合同时向第三人支付服务佣金5000元。如被告未能履行本合同约定导致本合同不能履行，原告有权要求被告赔付不低于本合同转让价格百分之五的违约金；如原告未能履行本合同约定导致本合同不能履行，被告有权要求原告赔付不低于本合同转让价格百分之五的违约金。当日，被告向原告支付购房定金20000元。签订合同前，原告向被告及第三人出示案涉房屋产权证，后两原告不慎将案涉房屋产权证遗失，并于2019年4月22日向赣州市南康区不动产登记中心申请补发该房屋产权证。同月25日，原告何绍有向第三人支付交房押金（定金转押金）20000元。2019年4月30日，被告通过微信告知原告因产权证遗失被告家人不想购买案涉房屋。5月20日，赣州市南康区不动产登记局向两原告换发案涉房屋不动产产权证［赣（2019）南康区不动产权第××号］。同月28日，因案涉房屋产权证已补办，原告通过微信要求被告继续履行合同未果。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现原告诉请要求解除与被告签订的合同，被告表示同意，一审法院予以支持。原告虽遗失案涉房屋原产权证，但其积极登记补办并于一个月内换取新证，不影响案涉房屋过户，也不会导致合同目的无法实现，被告以遗失房产证为由拒绝履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定支付违约金46500元符合双方约定，一审法院予以支持，对被告要求原告支付违约金的主张不予支持。因原告向被告主张违约金，故被告交付的购房定金20000元应退还给被告。扣除该20000元定金，被告还应向原告支付违约金26500元。原告主张交通费12000元于法无据，一审法院不予支持。第三人的居间报酬不属本案处理范围，第三人可另案主张。因20000元定金已转换成押金由原告交至第三人处，根据合同约定，第三人应直接退还原告20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）何绍有、雷海容与被告（反诉原告）黄学利、兰师炎于2019年4月21日签订的《房地产买卖居间合同》；二、由被告（反诉原告）黄学利、兰师炎向原告（反诉被告）何绍有、雷海容支付违约金26500元；三、由第三人赣州市南康区盛世管家房产中介有限公司向原告（反诉被告）何绍有、雷海容退还押金20000元；四、履行期限：限赔偿义务人在本判决生效后十日内履行完毕。五、驳回原告（反诉被告）何绍有、雷海容的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄学利、兰师炎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2493.50元（包含反诉费731元），减半收取1246.75元，由原告（反诉被告）负担215.75元，被告（反诉原告）负担1031元。本院二审期间，上诉人黄学利、兰师炎提交新证据：转账记录，证明目的：上诉人方转账2万元给第三人卢和明。原审第三人盛世中介公司质证认为：对该转账记录的三性没有异议，但我公司仅为暂时托管该笔资金，也是经过双方一致同意由我公司托管。本院对该转账记录的“三性”予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人在合同履行过程中是谁存在违约行为，应承担违约责任的问题。首先，被上诉人遗失房产证并不一定会耽误案涉合同的履行，房产证仅在办理过户时需使用，而按合同约定，办理过户应在贷款手续审批完后五个工作日内，即被上诉人办理产权变更尚未到履行期限，在办理产权变更之前并不会影响案涉合同的履行；且被上诉人及时告知上诉人房产证遗失之事并申请补办，并在2019年5月20日办好。其次，上诉人未按合同约定支付首付款及提供贷款申请的相关资料，未履行合同主要义务，已构成根本违约。且该履行义务在前，办理产权变更在后，因上诉人未履行该义务，亦无法认定被上诉人补办好产权证的时间会影响案涉合同的履行，即无法认定被上诉人存在违约行为。而上诉人认为是因被上诉人遗失房产证已要求解除合同的理由，因上诉人履行合同主要义务时并不需使用房产证及上述理由，并不符合合同约定解除的情形，该理由不能成立。因此，一审判决认定上诉人违约，应按合同约定承担违约责任并无不当。关于上诉人所称一审认定被上诉人支付交房押金错误的问题。一审认定该事实是基于原审第三人开了20000元交房押金收款收据给被上诉人，实际上该20000元就是上诉人所交定金转为的交房押金，一审判决认定该20000元属上诉人所有并在违约金中予以扣除，并由原审第三人直接退给被上诉人。关于一审判决与被上诉人的诉讼请求不一致的问题。被上诉人在一审庭审时变更了诉讼请求，一审庭审后又放弃了部分诉讼请求，均履行了相应的程序，符合法律规定，一审判决并未超出被上诉人的诉讼请求作出判决。综上所述，上诉人黄学利、兰师炎的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由上诉人黄学利、兰师炎负担。本判决为终审判决。审判长  曾文俊审判员  赖国东审判员  王阿婷二〇二〇年五月二十五日书记员  雷 娜