广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1910号原告:林治全，男，1990年3月1日生，汉族，住阳江市江城区******，公民身份号码：441************71X。（《诉讼文书送达地址确认书》载明原告确认的送达地址为阳江市江城区*******嘉华财智大厦809室，代收人梁茂林，联系电话137*****015）委托诉讼代理人：梁茂林，广东一粤（阳江）律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房，统一社会信用代码：914***********836G。（《诉讼文书送达地址确认书》载明被告确认的送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所，代收人赵雪婷，联系电话134*****948）法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告林治全诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林治全的委托诉讼代理人梁茂林到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林治全向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金88748.95元（自2019年1月1日起暂计至2019年10月29日止，每逾期1日按已支付全部房价款的万分之五计算至实际交付之日止）给原告林治全；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告、被告双方于2017年9月22日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017093103），合同约定原告购买被告预售的位于阳江市江城区**********************，总价款为589694元，首期款为189694元、银行按揭贷款为400000元。被告应于2018年12月31日前将具备“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期超过60日后交房的，原告有权要求被告继续履行合同，并要求被告自合同第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约在2017年8月9日支付了全部首期房价款，并与被告、中国建设银行股份有限公司阳江市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，于2018年9月1日通过中国建设银行股份有限公司阳江市分行向被告支付了400000元。至此，原告已完全、适当地履行了自己的全部义务，被告理应按《商品房买卖合同（预售）》的约定，于2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但经原告多次催促，直至2019年10月29日才通知原告可以收楼。综上，被告未按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交付商品房，已构成违约，为维护原告合法权益，原告现依法提起诉讼，望判如所请。被告丰怡房产公司辩称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成工程竣工验收备案手续。被告于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。由于被告已于2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》。但原告因自己原因至今未来办理收楼手续。按照合同第十一条约定，“如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期”。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题。虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭52幢1704号房。但，基于上述第一、二条的原因，被告希望原告能够谅解迟延交楼的客观原因。同时，被告认为原告诉请按照日万分之二点五的标准要求支付逾期交楼违约金，该标准仍属过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方法，并愿意与业主协商解决。本院经审理认定事实如下，2017年9月22日，原告（买受人）林治全与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人林治全，通讯地址：广东省阳江市江城区******，联系电话：183*****895。被告将位于阳江市江城区**************17******出售给原告，该商品房已由阳江市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为阳预许证字2017060号，预测建筑面积共112.86平方米；总价款为589694元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月9日前支付首期房价款189694元，占全部房价款的32%，余款400000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他条款，原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告按约定付清了购房款共589694元给被告。原告认为被告逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格，提交《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》为证。原告对此不予确认，认为被告2019年10月29日通知原告收楼时涉案房屋并未达到交付条件。被告为证明已通过快递形式通知原告收楼，提交快递单及《房屋交付通知书》为证。该通知书载明：林治全先生惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭52幢1704房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。原告对该份证据的真实性予以认可，确认收到上述通知书，但认为被告发出通知书时，涉案商品房未达到交付条件，故并未前往收房。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，该证据只能证实被告向有关部门进行验收，但政府部门还未出具验收合格的备案证明。被告虽于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给原告，但被告一直未能将涉案房屋交付给原告，至今逾期超过60天，已构成逾期交房。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告支付违约金，合法合理，本院予以支持。本案被告的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至本案庭审辩论终结之日（2020年4月8日）止，对此后的逾期交房违约金，原告可另行主张。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算。从2019年1月1日起计至2020年4月8日止共464天的逾期交房违约金为68404.50元（589694元×0.025%×464天）。原告请求超出的部分，本院不予认可。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金68404.50元给原告林治全；二、驳回原告林治全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1009元（已减半收取，原告已预交），由原告林治全负担231元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年四月二十七日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。