德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初4171号 原告：德阳四汇中小企业创业园服务有限公司，住所地四川省德阳市庐山南路**汇乐馨苑****，统一社会信用代码91510600680415962J。 法定代表人：洪思新，董事长。 原告：曹荣，男，1963年6月24日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 以上原告共同委托诉讼代理人：吴文福，四川伦典律师事务所律师。 被告：德阳市振兴国有资本投资运营有限公司，住，住所地四川省德阳市庐山南路二段**，社会信用代码91510600323417978Q。 法定代表人：董剑锋，董事长。 委托诉讼代理人：龙定刚，四川宗元律师事务所律师。 原告德阳四汇中小企业创业园服务有限公司（以下简称四汇公司）、曹荣与被告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司（以下简称市国投公司）业主共有权纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四汇公司及曹荣的委托诉讼代理人吴文福，被告市国投公司的委托诉讼代理人龙定刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四汇公司、曹荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告酌情返还四川省德阳市长江西路1段320号“德阳市供销大厦”X栋X层“酒店大堂”区域业主共有部分的房屋租金收益295200元，由两原告代为保管用于补充消防设施专项维修资金或者业主共同决定的其他用途；2.判令被告不得出租四川省德阳市长江西路1段320号“德阳市供销大厦”X栋X层“酒店大堂”区域业主共有分摊部分；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：德阳市长江西路一段320号“德阳市供销大厦”X栋原系四川省德大集团有限责任公司单独所有的房屋。1998年，四川省德大集团有限责任公司按照国家政策进行企业整体改制前，考虑到妥善安排职工，维护社会稳定及改制后可能给企业经营造成不利影响等因素，四川省德大集团将整栋房屋分别与德阳大酒店有限责任公司、德阳购物城有限责任公司签订20年期的多份房屋租赁合同，包含了“酒店大堂”区域576㎡房屋为标的的房屋租赁。被告于2002年7月取得X层所有权后，承接了“酒店大堂”《房屋租赁合同》项下出租人的权利。2003年5月，德阳大酒店有限责任公司与被告就“酒店大堂”576㎡房屋签订《房屋租赁合同》，租期1998年12月9日至2018年12月8日。 原告曹荣于2009年8月取得4层房屋所有权；原告四汇公司于2010年3月取得2层、3层、5-14层房屋所有权；两原告房屋所有权的分摊面积均为整栋房屋分摊面积计算的结果，包含了X层“酒店大堂”区域属于业主共有分摊的部分。原告与被告就“酒店大堂”区域业主共有部分使用权问题多次沟通无果，后经德阳天地勘测有限责任公司测绘，确认“酒店大堂”区域属于栋内业主共有分摊的大楼公用通行，设备间结构部分的共有面积为529.35㎡。 被告违背法律规定出租“酒店大堂”区域业主共有部分获取的收益应依法用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。为维护全体业主的合法权益，现提起诉讼。 被告市国投公司辩称：原告可能在专有部分占建筑物总面积过半,但未占全体业主过半数,不能作为本案适格原告而提起诉讼;不动产以登记为准,案涉的576㎡酒店大堂属于答辩人专有部分,非全体业主共有;原告已履行房屋租赁合同并支付租金多年,表明其对答辩人享有的所有权的认可;测绘报告系原告单方委托制作,答辩人不认可;收到2016年至2018年两笔租金,一笔90778元,一笔544668元；综上，请求驳回原告诉请。 本院经审理查明认定事实如下： 德阳市房权证市区字第××X号载明：房屋所有权人：四川省德大集团有限责任公司，房屋坐落：市区长江西路中段320号。附记：自建。一楼商场2307.37㎡、酒店大堂576㎡已卖与德阳市国有资产经营有限公司营业，特此注销，2002年7月10日。 德阳市房权证市区字第××号显示：房屋所有权人：德阳市国有资产经营有限公司，房屋坐落：市区长江西路中段320号，所在层数：1，建筑面积2307.37㎡（营业），576㎡。 2003年5月30日，德阳市国有资产经营有限公司（甲方、出租方）与德阳大酒店有限责任公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：1.乙方租赁甲方位于德阳市长江西路一段320号德大集团主楼X楼酒店大堂共576平方米和上述场地内的经营设施、用具及附属设施用于酒店餐饮、住宿、娱乐等经营；2.租期：1998年12月9日起至2018年12月8日止；3.双方协商房屋租赁费总额319.80万元，其中1998年12月至2003年12月每年年租金12.30万元，2003年12月至2008年12月每年租金14.76万元，2008年12月至2013年12月每年年租金17.22万元，2013年12月至2018年12月，每年年租金19.68万元。 德阳市精诚房地产测绘有限责任公司（以下简称精诚测绘公司）受原产权人四川省德大集团有限责任公司委托，对位于德阳市长江西路一段320号德阳市供销大厦进行了建筑面积测绘，并于2009年6月25日出具（德精测字（2009）第X号）《房屋建筑面积测绘报告》，该报告载明“实测4层面积为2123.57平方米，比原面积2126.65平方米小3.08平方米，在限差范围内，因此核定其4层营业用房建筑面积2126.65平方米，其中共有分摊建筑面积为420.40平方米”。 原告曹荣于2009年8月28日取得位于德阳市区长江西路一段320号X栋4楼营业用房的所有权（德房权证市区字第××XXX号），该房屋建筑面积2126.65㎡，其中分摊面积420.4㎡，原产权人为四川省德大集团有限责任公司。 2019年7月29日，原告曹荣就“德房权证市区字第××XXX号房屋所有权证附件所载明的分摊面积420.4㎡是否包含栋内一楼旅客大厅区域属于业主共有部分的建筑面积”函询精诚测绘公司。2019年7月30日，精诚测绘公司回函表示：“德阳市供销大厦”第四层的房产面积测绘报告（德精测字（2009）第X号）中分摊面积共420.40㎡，分摊部位包括：整栋分摊的半外墙、屋顶梯间、消控室、消防间、水箱间、过道、廊、门廊、梯2、梯3、管井；营业用房功能区分摊的电梯机房、井、门厅、1-4层的梯1、梯4、梯5、梯6、值班室；第四层层分摊的配电间。 2010年1月25日，经德阳天地勘测有限责任公司（以下简称天地勘测公司）测绘（德天地[2010]字（X）号），德阳市长江西路一段320号“德阳市供销大厦”一层建筑面积3017.11平方米、二层建筑面积3084.25平方米、三层建筑面积3166.98平方米、四层建筑面积2164.20平方米、五层建筑面积1007.77平方米、六-十四层建筑面积845.13平方米；其中二层共有分摊面积679.93平方米、3层共有分摊面积701.31平方米、5-14层共有分摊面积均为118.01平方米,共有分摊面积共计2561.34平方米。 2019年7月23日，原告四汇公司就“德房权证市区字第××XX号《房屋所有权证》附件载明的分摊面积2561.34㎡是否已经包含了栋内一楼“旅馆大厅”区域属于业主共有部分的建筑面积”，向天地勘测公司函询。2019年7月24日，天地勘测公司《关于德阳市供销大厦相关测绘事宜的回函》载明“《德阳市供销大厦测绘报告书》（德天地【2010】字（009）号）内各楼层共有分摊面积为：栋内共有面积按使用功能及服务范围进行划分后，各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊计算后的结果，即整栋房屋的1、2号楼梯、一层门厅为1-14层功能区的共有建筑面积。其中“德天地【2010】字（X）号”报告内2-3层、5-14层分摊面积合计2561.34㎡包含整栋房屋半外墙、设备间、1、2号楼梯、3、4号楼梯以及一层门厅共有建筑面积”。 原告四汇公司于2010年3月16日取得位于德阳市区的所有权（德房权证市区字第××XX号），上述房产建筑面积14869.70㎡，其中分摊面积2561.34㎡，原产权人为四川省德大集团有限责任公司。 2019年7月12日，两原告共同委托天地勘测公司对“德阳市供销大厦X幢X层旅馆大厅区域业主共有部分建筑面积的界址测定”，天地勘测公司出具的（德天地（2019）字X号）《不动产面积测绘报告》载明“共有面积名称/面积:楼梯1，面积60.38㎡；楼梯2，面积60.38㎡；门厅270.74㎡；设备间46.16㎡；通道91.69㎡”，合计529.35㎡。 另查明，2014年，德阳市人民政府同意（德府函［2014］X号）德阳市国有资产经营有限公司分立为：德阳市国有资产经营有限公司（以下简称“市国资公司”）和德阳市振兴国有资本投资运营有限公司（以下简称“市国投公司”，即本案被告）。2015年1月16日，德阳市国有资产监督管理委员会《关于明确德阳市振兴国有资本投资运营有限公司资产范围的复函》（德国资函［2015］X号），明确了市国资公司存续分立给市国投公司的资产范围，其中包括德大部分房地产（证号：德阳市房权证市区字第××号）。 2020年3月10日，本院就“1.德阳市房权证市区字第××号房屋所有权证书上载明的576平方米是属于德阳市国有资产运营有限公司的专有面积还是公摊面积？2.德阳市房权证市区字第××X号房屋所有权证书上载明的1楼商场2307.37㎡、酒店大堂576㎡，此处的酒店大堂576㎡是否是德阳市房权证市区字第××号房屋所有权证书上的576平方米”函询德阳市不动产登记中心。德阳市不动产登记中心回函表示：1.四川省德大集团有限责任公司于2002年7月10日将1楼商场2307.37㎡、酒店大堂576㎡过户给德阳市国有资本投资运营有限公司，登记资料未反映该576平方米是专有面积还是公摊面积；2.德阳市房权证市区字第××X号房屋所有权证书上载明的“酒店大堂576㎡”是德阳市房权证市区字第××号房屋所有权证书上的“576平方米”。 两原告于2020年3月23日向本院申请对位于四川省德阳市长江西路1段320号德阳供销大厦X栋X层酒店大堂（旅馆大堂）区域业主共有部分的面积进行司法鉴定，被告市国投公司认为共有部分面积应以不动产登记机关的登记为准，故不同意该鉴定。 以上事实，有房产证、租赁合同、报告书、《房屋建筑面积测绘报告》、函、回函、德府函[2014]X号、德国资函[2015]X号、司法鉴定申请书、笔录、回复等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点是：1.原告要求鉴定案涉房屋一楼公共区域面积的申请应否支持；2.原告要求被告返还租金及不得出租业主共有分摊部分的诉请能否支持。 关于原告要求鉴定案涉房屋一楼公共区域面积的申请应否支持的问题。原告认为酒店大堂公共区域面积无法确定，故申请通过司法鉴定确定面积，被告认为酒店大堂“576㎡”已登记在其名下，系专属面积，且分摊面积应以不动产登记机关登记为准，不能通过司法鉴定程序确定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。本案中，酒店大堂“576㎡”已登记在被告名下，不动产登记中心表示登记资料未反映该576平方米是专有面积还是公摊面积。两原告如对该登记事项有异议，可提出更正登记和异议登记。又根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料”，该法第八十条：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人”，及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定。原告认为被告房屋所有权证书中载明的“576㎡”不是专有面积，并提出异议，可以向不动产登记机关提出更正登记，对不动产登记机关的登记行为有异议，亦应提起行政诉讼。原告要求在民事审判过程中鉴定一层酒店大堂的公共区域面积以确定被告房屋的专有面积及公摊面积，但专有面积及公摊面积的确定属于不动产登记机关行使行政权的范畴，不属于民事案件的审理范畴。且双方争议的“576㎡”已登记在被告名下，原告对其有异议，亦应向不动产登记机关申请更正登记或提起行政诉讼，故对原告要求鉴定一层酒店大堂的公共区域面积的申请，本院不予准许。 关于原告要求被告退还租金收益及不得出租酒店大堂业主共有分摊部分的请求。本院认为，原告的上述请求虽然属于民事案件受理范围，但要处理上述请求，必须先明确双方争议的“576㎡”是专有面积还是公摊面积。而对该“576㎡”性质的确定需通过更正登记或行政诉讼处理，无法在本案民事程序中解决。故原告要求退还租金收益及不得出租酒店大堂业主共有分摊部分的请求在本案中无法处理，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告德阳四汇中小企业创业园服务有限公司、曹荣的全部诉讼请求。 本案征收案件受理费5728元，由原告德阳四汇中小企业创业园服务有限公司、曹荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  唐小军 二〇二〇年五月十二日 法官 助理  李秋月 书 记 员  黄 丹