江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终126号上诉人（原审原告）：顾鼎，男，1983年12月5日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：徐睿（特别授权），江苏星月城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏金震手机连锁商贸有限公司，住所地泰州市高港区金港中路。法定代表人：卞金震，总经理。被上诉人（原审被告）：卞金震，男，1976年8月19日生，汉族，住泰州市海陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚曙琴（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。上诉人顾鼎因与被上诉人江苏金震手机连锁商贸有限公司（以下简称金震公司）、卞金震房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年4月21日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人顾鼎的委托诉讼代理人徐睿，被上诉人金震公司、卞金震的共同委托诉讼代理人姚曙琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顾鼎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人在一审中已经向法庭提交了上诉人于2018年5月15日回复给金震公司的回函及邮寄单，被上诉人也当庭表示收到了回函。故一审法院上述认定是明显错误的，该明显错误也间接导致了一审法院适用法律错误。二、一审法院适用法律严重错误。1、一审法院认定案涉合同于2019年7月22日解除的理由，上诉人不能认可。一审中上诉人变更诉讼请求的原因是，一审法院释明不能强制要求被上诉人履行租赁合同，上诉人才无奈进行了变更，上诉人不变更将导致诉累，因此以上诉人变更诉讼请求的时间为解除合同的时间节点，上诉人不能认可。以上诉人变更诉讼请求的时间为合同解除的时间节点对上诉人并不公平。上诉人之所以变更诉讼请求，是因为被上诉人以其行为表明不再履行后法院释明不可以强制被上诉人履行，因此上诉人变更诉请并不是上诉人的本意，上诉人的本意是要求被上诉人继续履行合同。以判决生效的时间为合同解除的时间节点对上诉人更加公平。2、一审法院认定2017年5月18日双方签订的房屋租赁合同（以下简称2017年合同）与2012年9月20日顾鼎与卞金震所签房屋租赁合同（以下简称2012年合同）具有连续性，是错误的。2017年合同与2012年合同在合同主体、租赁期限、租金标准、违约金标准等方面都有不同的约定。而且，2012年合同原本顾鼎应得租金约80万元，后来仅支持了约40万元损失，尚有40万元损失无法弥补。如果一并处理，将对上诉人极不公平。同时，两审法院在处理2012年合同时己经确认没有一并处理2017年合同。因此，2012年合同与2017年合同是两份不同的合同，应分别处理。3、一审法院不支持租金自相矛盾。—审法院既然认定案涉合同于2019年7月22日解除，那么，合同起始日至解除日的租金就应当支持，一审法院不支持租金是没有事实和法律依据的。一审法院忽视了2018年5月15日顾鼎给金震公司要求继续履行合同的回函，更将2012年合同和2017年合同混同处理，是错误的。4、一审法院自行将违约金诉请变更成了赔偿损失，是适用法律严重错误。案涉合同中已经明确了违约金标准是合同总价款的30%，人民法院在审理该项诉讼请求时，应按照合同法有关违约金的规定进行审理，一审法院自行变更赔偿损失，是不符合法律规定的。就上诉人的实际损失，截止目前房屋空置损失暂定6个月，重新招租损失暂定6个月，以及预期可得利益减少417万元，上诉人的实际损失达562万元。上诉人主张的350万元已经考虑到本案的实际情况和众多应考虑的因素，是综合判断合理确定的。被上诉人金震公司、卞金震共同辩称，一、关于2018年5月15日回复问题，与本案房屋租赁合同解除时间及赔偿没有根本的关联性和因果关系。二、关于案涉合同解除时间被上诉人认为应当是2018年7月6日，因为案涉合同是续租合同，两份合同租赁物标的物相同，时间衔接，租赁用途相同，租赁当事人相同，虽然后一份合同是金震公司盖章，但该公司是卞金震投资的一人有限公司，卞金震为公司卖场的经营场所与上诉人洽谈租赁合同，金震公司认可卞金震的代表行为，认可合同承租方是卞金震，故第一份合同已解除，续租合同当然解除。三、关于赔偿损失。案涉合同虽然约定按合同总价30%计算，但该约定违约金过高，不应当支持。且第一份合同被上诉人已进行了赔偿，审理期间法庭亦要求上诉人减少损失扩大、另行招租，因此对其扩大的损失被上诉人不应承担。综上，请求驳回上诉。顾鼎向一审法院起诉请求：1、判令金震公司立即支付原告2019年2月3日至2020年2月2日的房屋租金145万元，以及自2019年1月21日起至实际付清之日按照每日万分之七计算的滞纳金；2、请求判令卞金震对上述给付义务承担连带清偿责任；3、两被告承担本案诉讼费。一审审理中，顾鼎变更第一项诉讼请求为：1、请求依法判令金震公司给付自2019年2月3日起至判决生效之日止按年租金145万元标准计算的租金，以及自2019年1月21日起至实际付清之日按照每日万分之七计算的滞纳金；2、请求依法判令金震公司给付违约金350万元。一审法院查明：金震公司是卞金震独资的有限责任公司。2012年9月20日，出租方顾鼎（甲方）与承租方卞金震（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，顾鼎（甲方）将坐落于泰兴市鼓楼南路56号的房屋租给卞金震（乙方）使用，建筑面积约400平米，租赁期限自2013年2月1日起至2019年2月1日止，房屋使用费每年1260000元；乙方向甲方承诺该房屋作为乙方的手机卖场经营场所使用。该合同签订后，双方开始依约履行。2017年5月18日，出租方顾鼎（甲方）与承租方卞金震（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，顾鼎（甲方）将坐落于泰兴市鼓楼南路56号房屋租给卞金震（乙方）使用，建筑面积约400平米，租赁期限为2019年2月3日至2025年2月2日止，房屋租金1450000元/年；房屋使用需先交纳使用费后使用，卞金震在签订本协议时支付顾鼎第一年房屋使用费，从第二年起（包括第二年）房屋使用费提前10日支付。乙方向甲方承诺该房屋作为乙方的手机卖场经营场所使用。合同还约定，乙方应提前10日支付下一年度的租金，即2019年2月3日至2020年2月2日的租金应于2019年1月20日前支付，逾期支付的按照每日万分之七支付滞纳金。该合同第八条约定：1、因不可抗力导致一方无法继续履行本合同或者继续履行本合同没有意义的，任何一方均可终止本合同，双方互不承担责任。2、除非本合同另有约定，未经对方同意。任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，违约方须赔偿守约方计合同总价款30%的违约金。合同尾部“乙方”处加盖了金震公司的公章。2018年4月28日，卞金震邮寄《解除房屋租赁合同通知》给顾鼎要求解除2012年9月20日签订的租赁合同。顾鼎于2018年5月15日回函，不同意解除合同，要求卞金震继续履行该合同。2018年5月30日，卞金震将书面的《解除房屋租赁合同通知》和《交房通知书》及房屋钥匙一枚通过顺丰快递寄给了顾鼎，顾鼎于2018年5月31日签收。2018年6月1日，顾鼎诉至一审法院，要求卞金震给付房租106万元及利息，同年7月6日，顾鼎变更诉讼请求，要求卞金震支付租金及赔偿损失。审理中，卞金震提出2017年5月18日顾鼎与金震公司签订的租赁合同的解除事宜，因不在顾鼎的诉讼请求之列，未被理涉。该院判决后，顾鼎上诉，本院认为：顾鼎于2018年5月31日收到卞金震邮寄的解除合同通知书及钥匙后即于2018年6月1日向法院起诉要求判令卞金震支付2018年的未付租金106万元，该行为表明顾鼎并不同意解除合同，后顾鼎于2018年7月6日向一审法院提出变更诉讼请求，要求卞金震支付租金及赔偿损失，此时应当认定顾鼎同意解除合同，故合同解除时间为2018年7月6日，卞金震应支付顾鼎2018年2月1日至2018年7月6日的房租。卞金震未能按约支付租金，顾鼎要求其支付欠付租金及利息，应予以支持。关于顾鼎主张的损失，卞金震违约导致合同解除，酌定卞金震按照年租金1260000元的标准赔偿顾鼎2018年7月7日至9月30日的房租损失，即赔偿顾鼎房租损失296877元。故判决：卞金震给付顾鼎房屋租金131185元及利息（自2018年1月21日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。卞金震赔偿顾鼎2018年7月7日至9月30日的房租损失296877元。另，2018年4月29日，两被告邮寄《解除房屋租赁合同通知》给顾鼎，内容：“顾鼎先生：2017年5月18日，贵我双方签署房屋租赁合同一份，约定我司租用你坐落于泰兴市房屋，租赁期间自2019年2月3日至2025年2月2日。现因市场行情变化，无力支付约定的高额租金。为此，我特书面通知于你：即日起，提前解除上述房屋租赁合同，我方不再租用该房屋。现我提前9个多月通知于你，目的是请你提前招租并做好新旧租赁衔接工作，减少、避免租赁空档期，最终减少或避免你的损失。”2019年1月30日，顾鼎发通知给金震公司，“贵公司与我于2017年5月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定我将位于泰兴镇鼓楼南路56号房屋出租给贵公司使用，租赁期为2019年2月3日至2025年2月2日止，年租金145万元，贵公司应于2019年1月20日前支付第一年的租金。现我书面致函贵公司，请贵公司将2019年2月3日至2020年2月2日的租金145万元支付给我。同时，租赁房屋已经空置，贵公司随时可以使用该房屋。”顾鼎将钥匙寄给被告，后被告又将钥匙寄回顾鼎。顾鼎于2019年1月30日诉来该院，本案经调解未果。顾鼎于2017年7月22日变更诉讼请求。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。顾鼎与金震公司及卞金震签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。“因不可抗力导致一方无法继续履行本合同或者继续履行本合同没有意义的，任何一方均可终止本合同”，该约定系对合同解除权的约定。卞金震发出解除合同通知书要求解除合同，但卞金震并没有举证证明其解除合同符合约定的解除条件或法律规定的解除条件，故卞金震无权单方解除合同，其于合同履行前邮寄解除通知书等行为不能导致租赁合同的解除。顾鼎于2018年5月31日收到卞金震邮寄的解除合同通知书，后于2019年1月30日向法院起诉要求判令两被告支付2019年2月3日至2020年2月2日的租金等，该行为表明顾鼎并不同意解除合同，后顾鼎于2019年7月22日向该院提出变更诉讼请求，要求卞金震支付租金及赔偿损失，此时应当认定顾鼎同意解除合同，故案涉合同于2019年7月22日解除。关于顾鼎主张的租金。2012年合同约定的租赁期限是自2013年2月1日至2019年2月1日，2017年合同约定租赁期限自2019年2月3日至2025年2月2日。两份合同租赁的场地相同，经营的内容相同，租赁的时间相衔接，只是承租方加盖了金震公司的公章。因此2017年合同与2012年合同是具有连续性的。2018年4月28日，卞金震邮寄《解除房屋租赁合同通知》给顾鼎，要求提前解除2012年9月签订的房屋租赁合同，并于同年5月搬出租赁的房屋，要求顾鼎收房。2018年4月29日，金震公司邮寄《解除房屋租赁合同通知》给顾鼎，要求提前解除2017年5月18日签订的房屋租赁合同，明确表示不再租用该房屋，要求其重新招租。顾鼎于2018年5月31日收到金震公司邮寄的解除2017年合同通知书后并未回应。顾鼎于2018年6月1日向该院起诉要求卞金震继续履行2012年合同，该案审理中，顾鼎于2018年7月6日变更诉讼请求，要求支付租金，赔偿损失，可以认定顾鼎同意解除该租赁合同，是不可能再要求卞金震使用该房屋的。金震公司在案涉合同履行前提前9个月发函给顾鼎要求解除合同，此时顾鼎是应当知道对方是不可能再使用租赁房屋、履行租赁合同的。事实上金震公司与卞金震亦未再使用该租赁房屋。综上，顾鼎主张要求被告给付租金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于顾鼎主张的违约金。卞金震、金震公司违约导致案涉合同解除，其应当赔偿顾鼎相关损失。根据法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。根据本案顾鼎在合同履行前提前9个月发函给被告要求解除合同、被告并未实际使用顾鼎的房屋、卞金震在审理2012年9月20日签订的合同的案件中即提出本案案涉合同的解除事宜等事实，结合本案实际情况，该院酌情认定卞金震按照年租金1450000元的标准赔偿顾鼎两个月的房租损失，即赔偿顾鼎241666.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、被告江苏金震手机连锁商贸有限公司、卞金震于判决生效后十日内赔偿原告顾鼎损失241666.67元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17850元，由原告负担14850元，两被告负担3000元。本院二审期间各方均未有证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于2012年合同与2017年合同之关系问题。虽然两份合同的签订时间、租赁期限、租金、违约责任存在差别，但两份合同的签订主体均为卞金震或其一人有限公司即金震公司，承租的房屋均为泰兴市房屋，承租房屋的用途均为手机卖场经营，租赁的期限衔接紧密，且在2017年合同中第三条第5项中约定承租方需缴纳押金3万元，其后注明该款项在2012年签订合同时已缴。由上可以认定两份合同是具有连续性，2017年合同处理的实际上是2012年合同的续租问题。在其后的履行过程中，因被上诉人违约，上诉人向法院起诉，经生效判决认定2012年合同于2018年7月6日解除。上诉人虽于2018年5月15日作出回函，称不同意解除2017年合同，并要求继续履行，然2017年合同的签订时间早于2012年合同的解除时间，鉴于两份合同具有连续性，故2017年合同已无继续履行的基础，上诉人主张的该节事实于本案处理结果亦无关联。二、关于合同解除后的责任承担问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条前段规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，2017年合同尚未履行，故上诉人要求支付2019年2月3日之后的租金及滞纳金无事实依据。其次，双方之间租赁合同关系的解除责任在被上诉人，其应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，2017年合同约定了违约金为合同总价款的30%，然考虑到该份合同实际未履行，且被上诉人为了减少双方损失已在2018年4月29日通知上诉人不再履行，故上诉人主张的违约金明显过高，结合被上诉人亦不认可该违约金数额，一审法院酌情认定被上诉人以2017年合同约定的租金标准向上诉人支付两个月租金，以此作为赔偿上诉人的违约金并无明显不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由上诉人顾鼎负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  顾春旺审 判 员  缪翠玲二〇二〇年五月十一日法官助理  田 扬书 记 员  叶 红