广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初7547号原告：广东顺博创意产业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处新滘社区居民委员会凤翔路41号顺德创意产业园E栋503号。法定代表人：吴兆恒，总经理。委托诉讼代理人：梁焕娟，女，该公司员工。被告：薛国良，男，1979年3月8日出生，汉族，住浙江省桐乡市************，公民身份号码330************215。原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告薛国良因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人梁焕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年4月9日签订的合同编号为ZL-2018-0051的《房屋租赁合同》于2019年4月12日正式解除，未履行合同金额合计90405.77元；2.被告支付2019年2月1日-4月12日租金合计8241.6元；3.被告支付逾期违约金731.44元（计算日期从2019年2月1日至合同解除之日止，每天按租金3‰计算）及解约违约金10302元，合计11033.44元；4.被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年4月9日签订的合同编号为ZL-2018-0051的《房屋租赁合同》，合同约定原告出租佛山市顺德区*****************屋供被告办公所用，期间设立“佛山市斯碧仕智能科技有限公司（在业中）”，租赁期限为3年，合同条款约定每月30日支付下月租金。原告如期交付房屋使用权，由于被告自身原因未能按时缴付租金，按照合同约定，原告有单方与被告解除合同的权利。在租赁合同关系解除之后，原被告亦就所欠租金及违约金事宜进行沟通联系，但未达成一致。根据所签合同11.4条规定：“乙方逾期交付租金，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金给甲方，直到如数补齐费用之日为止；……乙方如逾期交付租金超过30天，甲方有权解除合同，收回乙方所租铺位，并有权要求乙方按租赁期限内最后3个月的租金总额向甲方支付违约金。”据此原告有理由要求被告支付所欠的2019年2月-4月12日租金合计8241.6元及逾期违约金731.44元，并收取解约违约金10302元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证（被告未到庭质证，也没有提供证据）。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据均真实合法，能证明原告举证所主张的证明内容，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，原告与被告签订了合同编号为ZL-2018-0051的《房屋租赁合同》，约定：原告将顺德创意产业园D栋518号房屋出租给被告办公及营业使用，被告在此地址上设立公司，该房屋租赁建筑总面积为101平方米，租赁期限从2018年4月12日至2021年4月11日；租金自2018年5月12日起计算，其中2018年6月1日至2020年4月11日期间的租金为每月3434元，2020年4月12日至2021年4月11日期间的租金为每月3708.72元，被告应于每月30日支付下月租金，若被告拖欠租金一个月的，原告有权终止合同，收回涉案房屋；合同签订后5个工作日内，被告向原告支付押金7417.44元；被告必须在租赁期内保持以上押金的金额不变，如被告违反本合同的约定，导致原告需在被告押金中扣除款项的，被告须在收到原告书面通知后5个工作日内，补充缴付扣除之费用，否则原告有权终止合同，收回租赁物业，无需对被告作任何补偿；租赁期满或合同解除日起15日内，如被告没有违约的，押金无息退还给被告；如被告提前解约或尚有未缴清的费用或出现本合同约定的违约情形的，押金不予退回，原告对被告未缴清的费用及违约金享有追索权；被告逾期交付租金，除如数补齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金，逾期交付租金超过30天，原告有权解除本合同，收回被告所租铺位，并有权要求被告按租赁期限内最后3个月的租金及物业管理费总额向原告支付违约金，并不补偿被告的装修费用。合同签订后，被告向原告支付了租赁押金7417.44元，原告将涉案房屋交付被告使用。后被告拖欠租金，原告催收。佛山市斯碧仕智能科技有限公司（原告称这是被告作成立的公司，以下简称斯碧仕公司）的人员于2019年1月底回复：因卡上款项不够，剩下一个月租金等年后被告回来。原告回复：就先交一个月，年后再交2019年1月和2月的租金。2019年2月26日，原告催缴2019年1月和2月的租金。斯碧仕公司的人员回复：可能还要拖一下，被告没回来。原告于2019年3月上旬向涉案房屋的用户斯碧仕公司发出书面租金催缴函，敦促其于2019年3月10日前交纳2019年1月、2月、3月的租金合计10302元。2019年3月中旬，原告告知由于未收到2019年1月、2月和3月的租金，已委托物业管理公司在3月11日安排对未缴费的企业进行停止供电措施，请在3月11日前支付租金，以便取消停止供电名单。斯碧仕公司的人员回复：申请延期，也可以从押金里扣除，其后再补交，年后货没有出，被告也没有回来。原告回复：押金是不能抵扣租金的。2019年3月18日，原告催缴2019年1月、2月和3月的租金。斯碧仕公司的人员回复：先支付一个月的租金，下周将剩下的租金结清。原告回复：好的。2019年3月28日，原告告知斯碧仕公司的人员，要求立即支付租金，因为公司已委托物业于当天上午10时停电。斯碧仕公司的人员回复：“我在等你和思慧商量的事情，你没有回复我！如果都OK，我们月初就准备搬过去！”之后该工作人员与原告就办公室衣柜、茶几、脚线的拆除、搬迁等问题进行商谈，并提出其这两天在广州参加展会，如果原告那边同意了，回去就缴费签协议。原告回复：办公室可以留着，但是租金今天要处理。斯碧仕公司的人员回复：3月31日行不行，正好原告也结算，展会现场很忙，找被告拿钱也没有那么快。原告于2019年4月9日发出律师函，限期被告支付所欠的租金。该快递于2019年4月11日送达。原告还于2019年4月12日发出停电通知，告知若不交清拖欠的租金，将于2019年4月13日委托物业管理公司采取停电措施。2019年4月13日，原告发出解约通知书，以被告拖欠租金为由主张本通知书送达之日即为合同解除之日。该快递于2019年4月15日送达。斯碧仕公司于2019年4月13日提出解约申请，声称：本公司因经营原因导致2019年2月、3月的租金未及时缴纳，出现合同违约，原告给予支持，未追究我司违约责任；在去参展途中收到断电信息后，已第一时间申请暂缓同时表明此次展会的重要性，……；根据合同第3.2条约定，因之前双方已达成协商意见，原告也未对我司进行违约追究，因此在28日进行断电催收属于不恰当处理行为；其次根据押金条款，已交的押金足以抵扣所欠租金6868元，原告的处理行为违背了合同，……；最后由于6号楼的建设，造成的施工噪声污染，导致我司无法正常进行工作；综上，鉴于双方都存在不恰当行为，本公司单方面申请不追究双方责任的情况下解除涉案租赁合同。原告于2019年4月18日回复被告（斯碧仕公司）：合同约定每月30日支付下月租金，然而2019年2月至4月12日的租金未支付，已发出解约通知书；……；鉴于双方的合作关系，原告将没收押金，斯碧仕公司只须补缴2019年2月至4月12日的租金费用，并以室内的装修、物品抵扣违约金费用后即可结清双方的费用。斯碧仕公司于2019年4月19日复函给原告：根据租赁合同第11.4条的约定，从2019年1月我司未缴纳租金的情况下，与原告达成协议，直至2019年3月18日经协商向原告先支付1个月的租金，本着双方协商处理的原则，双方未协商一致造成逾期的时间应该是2019年3月28日，且不足30天，对原告的复函有异议，本公司愿意支付2019年2月至4月12日的租金费用，并愿意承担租金未及时缴纳造成的违约金共计10302元，从押金中扣除后需缴纳2884.56元，同时不追究双方任何责任，按照合同约定办理迁出手续。原告未予同意并于2019年5月7日向被告发出物品清理通知函，限期被告清理涉案房屋内的物品，该快递于2019年5月9日送达。被告于2019年6月6日将涉案房屋内的家具家电搬走，没有损坏装修。另查明，涉案房屋属于广东省佛山市顺德区****办事处新滘社区居民委员会凤翔路41号房屋（登记权属人为案外人广东顺博互联科技有限公司）的一部分。案外人广东顺博互联科技有限公司于2017年6月1日与原告签订《委托管理协议书》，约定：案外人广东顺博互联科技有限公司将上述地址的“顺德创意产业园”写字楼及厂房产权委托原告经营管理，原告有权自行经营或转租，委托经营期为2017年6月1日至2026年5月31日；原告拥有该写字楼的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除所有权外的符合国家法律法规的其他权利，原告代理案外人广东顺博互联科技有限公司就出租或经营该写字楼、厂房所有相关事宜，原告向承租方收取该写字楼、厂房的租金。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系，合法有效，应受法律保护。合同约定被告如逾期支付租金超过30天，则原告有权解除合同。即使斯碧仕公司的人员有权代表被告与原告协商，根据微信记录，斯碧仕公司的人员在2019年3月11日提出在押金中扣除租金，然而根据合同约定在租赁期内应保持押金的金额不变，因此即使原告当时同意在押金中扣收租金，被告其后亦未按照约定付款对押金作出填补。2019年3月18日之前的微信聊天中，原告并无同意放弃不追究被告逾期付款违约责任的意思表示。原告于2019年3月18日再次催收，斯碧仕公司的人员的回复是先支付一个月的租金，下周将剩下的租金结清。原告的回复是“好的”，然而至2019年3月28日原告再次催收时，斯碧仕公司的人员表示还需要延期至3月31日。纵观整个追收租金过程，原告基于双方的友好关系，对租金稍稍逾期支付表示宽容，然而斯碧仕公司的人员多次以各种理由申请延期，多次违反口头承诺，有违诚实信用原则，不能因为守约方的宽容而纵容违约方一再逾期付款的违约行为。因此，不应从2019年3月28日起计算逾期30天才可解约。被告拖欠2019年2月份起的租金没有支付，原告于2019年4月向被告发出解约通知书要求解约，解约通知书于2019年4月15日送达。原告该行为符合合同约定及法律规定，并履行了通知义务，故本院确认原告与被告之间的租赁合同关系于2019年4月15日解除。原告要求被告支付2019年2月至同年4月12日的租金共8241.6元，事实清楚、证据充分，被告未提供反证证实已交纳上述租金，故本院对原告该诉讼请求予以支持。按照合同约定，被告因拖欠租金而导致合同解除的，原告有权要求被告按租赁期限内最后3个月的租金及物业管理费总额支付违约金。但是，从微信聊天中我们可以知道，原告曾明确提出被告可以室内的装修、物品抵扣违约金。而原告亦确认被告仅搬走了物品，无损坏室内装修，因此该装修抵扣部分违约金符合原告的原意。另，因合同签订之时，原告收取了被告的押金7417.44元，合同约定被告出现合同约定的违约情形的，该押金不予退回，即被告因逾期交付租金已合共承担了违约金7417.44元，该数额足以补偿原告的损失。基于上述分析，本院对原告主张的解约违约金、逾期违约金均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告薛国良于2018年4月9日签订的合同编号为ZL-2018-0051的《房屋租赁合同》已于2019年4月15日解除；二、被告薛国良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付2019年2月至同年4月12日的租金合共8241.6元；三、驳回原告广东顺博创意产业孵化器有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1030.07元（原告已预交），由原告负担515.07元，被告薛国良负担515元（被告应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇二〇年五月七日书记员  范文