西安市莲湖区人民法院  民事判决书 (2019)陕0104民初9313号原告(反诉被告)：西安顺合物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈喜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李亚宏，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，陕西吉尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹小花，女，1973年12月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：詹利民，男，1971年10月23日出生，汉族，住址同上，系被告丈夫。原告（反诉被告）西安顺合物业管理服务有限公司（以下简称“顺合物业公司”）诉被告（反诉原告）詹小花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）詹小花在本案审理期间，提出反诉，依法合并审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顺和物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理服务费等共计12484.85元，并支付延迟履行期间违约金至物业费缴清之日；2、由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告支付原告自2016年10月至2020年4月物业管理服务费等共计17879.12元、违约金1555.51元。事实和理由：2016年9月25日原告与城西人家小区业主委员会签订了《城西人家物业管理服务合同书》，约定住宅物业管理服务费用按建筑面积每月1.00元/平方米计算。合同签订后，被告从2016年10月起至2019年6月未按照约定向原告缴纳物业管理服务费等各项费用，经原告多次催要未果，无奈诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）詹小花答辩并反诉称，我为城西人家小区1号楼1单元1203号房屋业主，购买了地下车库93号的车位，该车位的西侧本来只有131号和132号两个车位，但物业公司为增加车位销售权和停车收入，在未通知我的情况下，在131和132号车位中间增加了一个车位，编号为161，并将原南北方向停车位变更为东西方向，严重影响了我车辆的停放和出行，给我造成了损失。经与前物业公司多次沟通协商，最终签订协议书及补充协议，约定在物业公司将车位恢复原状前，免除我在此期间的物业费、停车费、电梯费、垃圾费、采暖费，作为损害赔偿。2016年10月中旬前，原告接收原物业公司的工作后，我们也一直履行协议书的义务，但我并没有放弃要求将车位恢复原状的权利。2019年9月16日原告突然将我诉至法院，在立案调解阶段，在法官的主持下，为了让对方尽快将车位恢复原状，我缴纳了2010元的采暖费，但原告却一直未将车位恢复。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，应依法予以驳回，同时我向法院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人将131号、132号车位恢复原状；2、依法判令被反诉人抵消自2016年10月起至撤销车位恢复原状期间的物业费、停车费、电梯费、垃圾费、采暖费；3、依法判令被反诉人退还我缴纳的2010元采暖费；4、由被反诉人承担反诉费。审理中，詹小花撤回第一项反诉请求。原告（反诉被告）顺和物业公司对被告（反诉原告）詹小花的反诉辩称，一、我公司诉詹小花一案，案由为物业合同纠纷案，法律关系为物业合同法律关系，其反诉要求撤销车位、恢复原状，与本诉并非同一法律关系，且131号和132号车位之间并未增加新的车位，故其该项反诉请求不能成立；《合同法》对债务的抵消有明确的规定，而本案中，顺合物业公司与詹小花之间不存在到期的债务，不具备“抵消”的法律条件，故其第二项反诉诉请，不能成立；采暖费仅是物业公司代为收取的费用，物业公司并非采暖费的实际占有人和使用人，我公司按照30%的标准代收詹小花房屋采暖费是符合现行规定的，不存在退费之理由，且采暖费与我公司催收物业费之间，并无直接的关联性，故其第三项诉请亦不能成立。二、詹小花与前物业公司签订的所谓《协议书》和《补充协议》，仅对签字双方当事人具有法律效力，由于我公司并非两份协议的当事人，该两份协议对我公司不具有任何约束力。三、城西人家小区车库的规划数量，应当以政府规划部门出具的正式文件为准。截止目前，该小区地下停车位数量为108个，并未超出政府规划部门许可的122个范围，因此詹小花提出的撤销车辆停车位之诉请，缺乏法律依据。综上，请求依法驳回詹小花的反诉请求，维护社会公平正义。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，查明事实如下：原告系城西人家小区物业服务公司，自2016年10月16日起对小区进行物业管理，该小区的前期物业服务公司为陕西地源实业有限公司（以下简称“地源公司”）。被告系该小区业主。2010年3月18日，被告与西安市三安房地产开发有限公司签订《城西人家小区地下车位使用权销售协议》，购买该小区编号为093号的车位使用权，使用期限自2011年6月1日至2072年3月30日。西安市三安房地产开发有限公司于2011年6月1日向被告交付车位。该协议附图显示，被告所购买的车位左侧仅临编号为131、132号两个车位。后地源公司根据小区业主实际停车需求，在原有基础上，另增加18个车位并实际投入使用。因地源公司增加的停车位影响被告车位的使用，被告要求将车位布局恢复原状。经协商双方于2015年1月2日签订《关于对詹小花车位出行和相关权益造成影响及损失赔偿的协议书》，约定被告暂不要求地源公司对增加车位及车位停放方向等进行立即整改，在整改之前以免除被告住宅水电费以外的物业费、电梯费、垃圾费、采暖费等物业服务费用为标准抵销其损失，在恢复原状之日起，被告按照物业依法收费标准缴纳整改之后的相关物业费。同年1月8日，双方签订《补充协议》，约定地源公司在全面整改之前，不收取被告的停车费用，以此折抵因此给被告造成的车辆维修等损失。协议签订后，被告再未向物业公司缴纳相关物业费用，原告入住该小区进行物业管理后，被告向原告公司蔡姓经理递交书面材料，原告未向被告收取相关物业费用，直至2018年才开始向被告催缴。2016年9月25日原告（乙方）与城西人家业主委员会（甲方）签订《城西人家物业管理服务合同书》，附件3中约定甲方协调与前物业公司关系，办理书面移交手续，乙方配合，乙方承担因资料移交不全而造成的相关责任。同年10月28日城西人家业主委员会与原告在大庆路社区、环西街道办事处的见证下对小区物业管理事宜进行交接。2018年3月12日，城西人家小区建设单位西安市三安房地产开发公司出具《关于城西人家地下人防、车位等设施的相关说明》，附件1中载明城西人家地下车库，目前投入使用车位108个，其中第一期为2006年交房时，直接提供可使用车位90个，已出售67个，剩余23个；后根据小区业主实际停车需求，当时的物业管理公司在原有基础上，根据实际情况增加18个车位，为二期车位，现实际共计投入使用108个车位。2018年6月30日，城西人家业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方将地下车库管理权及收费权交于乙方，地下车库停放车位数104个，总体服务管理费每辆车每月150元乙方受益；除三安房地产开发商前期已售业主车位数（67个）另计，剩余37个车位经双方协定租金按照承包制的方式收取，车位数定为30个，每辆车每月300元交给甲方，收费时间从2017年1月1日至2017年12月31日，租金108000元。30个车位的租金由乙方代收交于甲方管理，如三安公司通过法律程序明确产权后按照法院判决执行此款归属。另查，131、132号车位原为南北走向的前后两个车位，2014年底地源公司将其改造为东西走向并排三个车位，车位编号由南到北依次为131、132、161。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点为被告与地源公司就车位改造签订的补偿协议是否有效及原告是否应承继该协议的义务。首先，关于补偿协议的效力问题。根据现场勘测情况，地源公司将与被告车位紧邻的原南北方向131、132号两车位变更为现东西方向131、132、161号三车位，确实影响被告对其购买车位的正常使用，而同时地源公司因此增加了收益，在此基础上地源公司与被告自愿签订免除被告相关物业管理费用的协议，系双方对自身权益的处分，并未侵犯国家、集体或第三人的合法权益，应为有效。原告仅因地源公司经理与被告具有亲属关系而否定该协议书效力，理由不能成立。其次，关于原告是否应承继该协议书义务的问题。地XX城XX小区的前期物业公司，原告为该小区的现任物业管理公司，其从地源公司处接收该小区的物业管理事宜，接收时小区地下车库共有104个车位，除去已售车位，尚余37个车位可用于出租。根据原告与城西人家业主委员会签订的《补充协议》可见，原告收取了该小区地下车库现有车位的服务费，XX城XX小区支付30个车位的租金。可见原告享受了地源公司所改造的地下车库的收益，故其亦应承继地源公司就改造地下车位所承担的义务。且原告入驻该小区后，被告即将该情况书写书面材料递交原告负责人蔡某某，至2018年前原告从未向被告收取过物业管理及车位管理费用，可认定原告知道并认可该情况。综上，地源公司因增加地下车库车位影响被告车位的正常使用，地源公司因此受益，其自愿免除被告相关物业管理等费用，并未侵犯国家、集体及第三人的利益，应为有效。原告接收该小区的物业管理，并享受地源公司改造的地下车库的收益，亦应承继地源公司与被告签订协议书的义务，故其在未将131、132号车位恢复原状时要求被告支付2016年10月至2020年4月期间的物业管理等费用及违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。庭审中，双方均认可詹小花向顺和物业公司缴纳了2016年11月至2019年3月期间的采暖费2010元，顺和物业公司应向詹小花予以返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决书生效之日起十五日内，原告（反诉被告）西安顺合物业管理服务有限公司退还被告（反诉原告）詹小花2016年11月至2019年3月期间的采暖费2010元；二、驳回原告（反诉被告）西安顺合物业管理服务有限公司要求被告（反诉原告）詹小花支付2016年10月至2020年4月物业管理服务费等共计17879.12元、违约金1555.51元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费112元（原告已预交），反诉费50元（被告已预交），均由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审     判     员      郭富丽 二Ｏ二Ｏ年五月二十三日 书      记    员      焦莉萍  1