河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0381民初4871号原告：康黑，男，1956年10月24日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：王东卫，河南丹诺律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：权秀，女，1962年8月16日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。系梁大乐妻子。被告：梁松亚，男，1983年2月13日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。系梁大乐长子。被告：梁亚兵，男，1987年10月8日生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。系梁大乐次子。被告：洛阳市吉利区康乐街道康窑社区居民委员会（原洛阳市吉利区康乐街道康窑村村民委员会）。住所地：洛阳市吉利区康乐街道康窑社区。法定代表人：宋战虎，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：权长胜，河南润和律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告康黑与梁大乐、洛阳市吉利区康乐街道康窑社区居民委员会(以下简称康窑居委会)排除妨害、赔偿损失纠纷一案，洛阳市吉利区人民法院于2014年3月17日作出（2014）吉民诉字第6号民事裁定书，裁定对康黑的起诉不予受理。后康黑不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2014年6月9日作出（2014）洛民立终字第172号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后原告康黑不服裁定，向洛阳市中级人民法院申请再审，洛阳市中级人民法院于2015年7月15日作出（2015）洛民申字第270号民事裁定书，裁定驳回康黑的再审申请。后原告康黑仍不服，向检察机关申请监督，2016年12月22日河南省人民检察院作出豫检民（行）监【2016】41000000501号民事抗诉书，提出抗诉，河南省高级人民法院于2017年6月5日作出（2017）豫民抗20号民事裁定书，提审本案，河南省高级人民法院审理后，于2017年6月27日作出（2017）豫民再146号民事裁定书，裁定：一、撤销洛阳市中级人民法院（2014）洛民立终字第172号民事裁定和洛阳市吉利区人民法院（2014）吉民诉字第6号民事裁定；二、本案由洛阳市吉利区人民法院立案受理。后洛阳市吉利区人民法院认为该院审判人员具有回避情形，报请洛阳市中级人民法院将本案指定其他法院管辖。2017年12月22日，洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民辖22号民事裁定书，裁定：本案由偃师市人民法院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2018年12月4日作出（2018）豫0381民初1312号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。判决送达后，原告康黑不服，上诉于洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院审理后，于2019年3月27日作出（2019）豫03民终516号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告康黑仍不服判决，向河南省高级人民法院申请再审，期间被告梁大乐去世，被告权秀、梁松亚、梁亚兵作为继承人参加诉讼，2019年7月10日河南省高级人民法院作出（2019）豫民申2550号民事裁定提审本案，河南省高级人民法院审理后，于2019年10月31日作出（2019）豫民再619号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终516号民事判决及偃师市人民法院（2018）豫0381民初1312号民事判决；二、本案发回偃师市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告康黑及其委托诉讼代理人王东卫，被告康窑居委会法定代表人宋战虎及委托诉讼代理人权长胜到庭参加了诉讼，被告权秀、梁松亚、梁亚兵经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告康黑向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨害，搬离原告所有的位于康窑村××＃住宅楼下门面房；2、判令被告赔偿从2010年11月25日至被告实际腾空房屋并向原告交付之日止，按房屋市场租赁价格计算，并判令被告承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。本次审理中原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告继续履行合同并排除妨害，立即搬离原告所有的康窑村××楼下门面房；2、判令被告赔偿原告从2010年11月25日到实际腾空并交付房屋之日的房屋市场租金，具体数额以司法鉴定数额为准并判令各被告对该损失承担连带清偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。事实与理由：原告于2010年11月25日同被告康窑居委会签订《购房协议》，协议约定由原告购买位于康窑村××＃住宅楼下门面房一套，房屋面积约38.3平方米，协议签订后原告依约向被告康窑居委会支付购房款项，履行了自己的合同义务。2011年上述房屋建成完工后，原告依据上述协议约定要求被告康窑居委会向其交付房屋，但被告拒不交付房屋并将原告起诉至法院，请求法院判令上述《购房协议》无效，后经一审、二审法院查明事实情况，均驳回了被告康窑居委会的上述不合理诉求。鉴于上述情况，原告与康窑居委会之间签订的《购房协议》合法有效，应当得到协议双方的遵守和履行，但时至今日，被告权秀、梁松亚、梁亚兵非法占有原告拥有所有权的房屋和被告康窑居委会拒不解决房屋交付问题的行为，严重损害了原告合法权益，原告特依法提起诉讼。被告权秀、梁松亚、梁亚兵辩称:首先答辩人是经过公开竞价以市场价从居民委员会手中取得该门面房的占有权和使用权，不但合法、公平、公正、合理且还与原告无关。其次，在答辩人购买之前该门面房的产权属康窑村全体村民集体所有，由于土地集体性质的无法改变，答辩人购买也不具备完全产权，因该门面房不具备法律属性，不存在个人所有问题。第三，答辩人与原告同为康窑村村民，双方没有任何权利义务关系和利益之争，原告所持的《购房协议》已经认定为无效合同，无论过去还是现在该门面房都非原告所有，答辩人既不存在侵权也未给原告造成任何损失。综上，答辩人不存在任何侵权，不是该案的适格被告，请依法驳回原告的诉求。被告康窑居委会辩称：首先，原告诉状所述内容不实。原告依据的所谓2010年11月25日《购房协议》已被洛阳市吉利区人民法院(2011)吉民初字第274号民事判决书认定违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》关于民主议定的强制性规定和价格明显过低损害了康窑居民委员会集体的利益，以及违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决为无效协议。其次，原告依据的该购房协议已被答辩人依法解除。答辩人根据两级法院生效的判决、裁定的精神和意见，表决一致通过原告等13户门面房购房合同为无效合同，并进行了公告。原告等人既未要求撤销公告，又未提出异议，公告已生效。第三，原、被告争议的所谓门面房根本没有实际交付原告，所谓的部分购房款也未缴付答辩人。也就是说原告至始至终就没有行使过占有权或使用权，更没有所有权，何来侵权。第六届居委会及时纠正了第五届居委会个别人损害居民委员会集体利益的违法行为，并对门面房进行了公开竞价拍卖，不但维护了村集体财产，对原告的合法财产和权利也末造成损害和妨碍，何来排除妨害和赔偿损失之说。第四，原告诉讼顺序和程序错误，未打确权即打侵权，产权未定侵权也不存在。综上所述，原告依据的《购房协议》不但取得程序违反《村民委员会组织法》的强制性规定且损害了居民委员会和广大居民集体的利益，已经认定为无效协议并解除。被告不具备构成侵权要件，侵权不成立。法院应依法驳回原告所有诉讼请求，保护集体财产不受非法侵害，维护法律的尊严性和严肃性。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据原、被告双方提交的证据及陈述，本院认定如下事实：2007年11月份，康窑居委会开始在本村集体土地上建设村民住宅楼。2008年底，第五届康窑居委会换届选举，因故未能选出新一届居委会成员，直至2010年12月才选举出第六届居委会成员。期间，住宅楼工程暂时停滞。2010年9月25日、10月19日经康窑村第五届居民委员会和康窑村民代表会（部分村民代表参加）讨论决定，出售在建的住宅楼1号楼下的门面房，价格为每平方米1050元。但康窑居委会未将出售门面房的情况向全村公示、公告由村民认购。2010年11月21日，原告康黑向康窑居委会交付购房款30000元整，被告康窑居委会给原告出具了吉利乡农村集体财务管理统一收据。2010年11月25日，康黑、康华锋、权战全、权庄、王书田等13户村民（乙方）与康窑居委会（甲方）分别签订了“村民住宅楼1号楼门面房购买协议”，其中本案原告康黑与被告康窑居委会之间所签订协议约定：康窑居委会将1#住宅楼楼下的东捌号门面房出售给原告康黑，该门面房面积约为38.3平方米，价格为每平方米1050元，原告第一次向康窑居委会支付总房款的80%，即30000元，剩余的20%款项待楼房主体完工交工后付清。该合同第六条第1至4项对违约责任进行约定：“1、按规定时间内门面房款没有交清的按欠款额加罚日千分之三滞纳金。2、门面房交工后还没有交清款项的，取消购买资格，另行处理。3、甲、乙双方不得违约，若甲方违约，甲方必须退还乙方所交的房款，并且赔付乙方违约金100%（违约金按房价总额计算）。4、若乙方违约，甲方以乙方所交房款的总额相抵违约金，不再退还乙方，购房协议取消”。2010年12月底，第六届康窑居委会选举产生，后新一届居委会经向吉利乡政府相关部门汇报，于2011年4月22日在村内贴出告示，欲出售该门面房。公告后，康黑、康华锋、王书田、权战全、权庄等13户村民持门面房购买协议及收据向第六届康窑居委会和吉利乡政府反映其已购门面房的情况。2011年5月15日，在康窑居委会大院内第六届康窑居委会以公开喊标的方式将上述门面房以每平方米2850元到2950元不等的价格又卖给包括康火伦、权同宣等20户康窑村民，并与之签订了门面房购买协议，其中被告权秀、梁松亚、梁亚兵亲属梁大乐购买本案所涉房产。2013年3月17日被告康窑居委会张贴通知，通知第二批购房户于2013年3月18日上午8:00在1#楼前举行门面房交接仪式。后梁大乐占有使用本案所涉房产，后梁大乐去世，现该房产有梁大乐的继承人被告权秀、梁松亚、梁亚兵占有使用。2011年7月28日，前届村委会会计权战全将康黑、权小春、康兴等人所交的门面房款共计1075000元交到吉利区吉利乡农业服务中心。康窑村住宅楼及门面房所占用的土地于2007年1月19日经洛阳市城市规划局洛城规证【2007】第001号建设用地规划许可证批准，用地项目为村民住宅楼。本案原告起诉之前，康窑村委会于2011年7月25日分别以本案原告康黑、康华锋、权小春、权战全等13户第一批购房村民为被告向吉利区人民法院提起诉讼，要求确认康窑村委会与本案原告康黑、康华锋、权战全等13户第一批购房村民所签订的购房协议无效。吉利区人民法院经审理后于2012年7月19日作出（2011）吉民初字第275号民事判决书，判决2010年11月25日原告洛阳市吉利区吉利乡康窑村村民委员会与被告康黑签订的《村民住宅楼1#楼门面房购买协议》为无效协议。康黑不服判决，提出上诉，洛阳市中级人民法院以事实不清为由发回重审。吉利区人民法院重审后，认为康窑村委会的起诉内容属于村民自治的范围，不属于人民法院受理范围，于2013年8月28日作出（2013）吉民初字第108号民事裁定书，裁定驳回原告洛阳市吉利区吉利乡康窑村村民委员会的起诉。康窑村委会不服裁定，提起上诉，洛阳市中级人民法院经审理后认为，原审法院以原审原告康窑村村民委员会在集体土地上建设住宅楼，并将建成后的住宅楼及门面房出售给本村村民，该行为涉及康窑村大部分村民的利益，属于村民自治的范围，不属于人民法院受理民事诉讼范围为由驳回原审原告洛阳市吉利区吉利乡康窑村村民委员会的起诉并未不当，原审裁定应于维持。于2013年10月15日作出（2013）洛民立终字第401号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。现该裁定已经发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明。本案原告与被告康窑居委会签订门面房买卖合同后，合同约定的剩余房款原告一直未支付被告康窑居委会，康窑居委会也未将房屋交付原告，原告至今尚未取得本案所涉房屋的占有使用权及所有权。被告权秀、梁松亚、梁亚兵的亲属梁大乐通过竞标的方式购买本案所涉房产并与康窑居委会签订门面房买卖合同，双方均已按照合同履行完毕，梁大乐向被告康窑居委会交付了购房款，康窑居委会也于2011年3月18日将本案所涉房产交付给了梁大乐，梁大乐作为善意第三人已经实际占有使用该房产，梁大乐与被告康窑村委会签订的合同已经履行完毕。梁大乐去世后，被告权秀、梁松亚、梁亚兵作为继承人继承该房产，同时实际占有使用该房产，原告与被告康窑居委会签订的门面房购买协议已无法继续履行，经本院释明，原告明确表示不变更诉讼请求，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告立即搬离其所有的康窑村××楼下门面房及赔偿其从2010年11月25日到实际腾空并交付房屋之日的房屋市场租金的诉讼请求，由于原告提交的证据不能证明其拥有本案所涉房屋的占有使用权及所有权，原告的该诉讼请求本院不予支持。审理中原告申请对本案涉及门面房从2013年4月1日至2020年1月8日期间每月房屋租金市场价格进行鉴定，原告申请鉴定的目的是要求被告赔偿其损失，由于原告不能证明被告存在占有、使用其房屋的侵权行为，因此，本院对原告的申请不予准许。综上。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告康黑的诉讼请求。案件受理费100元，由原告康黑承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  王爱武人民陪审员  张雅楠人民陪审员  田宇飞二〇二〇年五月十八日书 记 员  李 婷