福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初1737号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：陈万宝，男，该公司员工。 被告：李朝晖，男，1964年5月28日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蔡智煌（李朝晖女婿），住漳浦县。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园物业漳浦分公司）与被告李朝晖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业漳浦分公司的委托诉讼代理人陈万宝、被告李朝晖的委托诉讼代理人蔡智煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李朝晖支付自2019年7月起至2020年2月的物业服务费3220.24元；2.判令李朝晖支付以当月所欠物业费为基数，按照日千分之三标准计算至付清之日止的违约金，暂计至2020年2月的违约金为897.24元。事实与理由：2017年8月16日，漳州花都高尔夫置业有限公司与碧桂园物业漳浦分公司签订《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业漳浦分公司对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务。合同签订后，碧桂园物业漳浦分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位及共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。李朝晖于2018年4月20日购买碧桂园花仙府墅3幢02号商品房，并签订了《碧桂园花仙府墅前期物业服务协议》。根据协议约定，李朝晖应当于每月30日前向碧桂园物业漳浦分公司支付物业服务费402.53元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。李朝晖于2019年7月至2020年2月拖欠物业服务费3220.24元。经多次催讨，李朝晖至今未能支付。 李朝晖辩称，碧桂园物业漳浦分公司系不具有独立法人资格的分公司，并非合法的物业管理服务企业，且与碧桂园花仙府墅的开发商系关联企业，无法证明系通过招投标法定程序或批准取得前期物业管理服务的企业，原告主体不适格，应驳回起诉。碧桂园物业漳浦分公司主张支付物业服务费，无事实和法律依据，应驳回诉讼请求。碧桂园物业漳浦分公司至今未在《前期物业服务协议》、《碧桂园花仙府墅项目前期物业服务协议补充协议》签字盖章，上述两份协议至今尚未成立生效，碧桂园物业漳浦分公司主张支付物业费无合同依据，且答辩人已书面邮寄、微信、短信发送撤销上述关于前期物业服务协议的签字行为及意思表示，上述两份协议自始不发生法律效力。案涉房屋至今尚未交房，答辩人至今并非法定的业主，碧桂园物业漳浦分公司在未交房前要求答辩人支付物业服务费，无事实和法律依据。碧桂园物业漳浦分公司无法证明其已开始提供物业管理服务。碧桂园物业漳浦分公司要求按照千分之三计付违约金，无法定及约定依据，应予驳回。碧桂园物业漳浦分公司未经书面催收，应驳回诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：漳州花都高尔夫置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）签订《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议，约定选聘碧桂园物业公司并由其下辖分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司（于2019年6月17日变更公司名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司）对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务，合同期限自合同签订之日起至2023年12月30日，合同约定物业费按建筑面积交纳，交纳标准(多层及低层住宅)为3.3元/㎡/月，应于每月10日前交纳当月物业服务费；自业主与漳州花都高尔夫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费3‰标准支付违约金。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定。2017年8月16日，漳浦县住房保障与房地产管理局对上述《前期物业服务合同》同意予以备案。合同签订后，碧桂园物业漳浦分公司为花仙府墅业主提供了物业管理服务。 2018年4月20日，李朝晖（买受人）与漳州花都高尔夫置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：350623010001032018004349，约定购买碧桂园花仙府墅云泉谷3幢02号商品房，建筑面积约121.98㎡（以房管部门的最终测绘面积为准），出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，并约定买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业碧桂园物业漳浦分公司实施前期物业管理。在《商品房买卖合同》附件《前期物业服务合同》中，约定买受人自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；物业服务费标准为3.3元/㎡/月，应于每月5日前交纳当月物业服务费；逾期交纳的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。自2019年7月1日至2020年2月29日，李朝晖未交纳物业服务费为3220.24元。碧桂园物业漳浦分公司对李朝晖欠缴的物业服务费进行了催缴。 上述事实有碧桂园物业漳浦分公司提供的企业营业执照及公司名称变更证明、《商品房买卖合同》及附件《前期物业服务合同》、物业费催款告知函、关于漳浦碧桂园花仙府墅项目前期物业服务合同的备案证明、物业服务照片等证据加以佐证。李朝晖质证后对上述证据的真实性无异议，但认为碧桂园物业漳浦分公司主体不适格不合法、前期物业服务协议未生效、案涉房屋未交房等，碧桂园物业漳浦分公司无权主张物业服务费。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，李朝晖与漳州花都高尔夫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在《商品房买卖合同》中，李朝晖同意由出卖人依法选聘的物业服务企业碧桂园物业漳浦分公司实施前期物业管理。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，漳州花都高尔夫置业有限公司与碧桂园物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业公司并由其下辖分支机构碧桂园物业漳浦分公司对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务，案涉房屋在该合同的物业服务范围内，则对业主李朝晖具有法律约束力。碧桂园物业漳浦分公司按上述合同约定为碧桂园花仙府墅小区提供了物业服务，李朝晖作为该小区的业主之一，应按约定交纳物业服务费用，即自商品房买卖合同约定的商品房交付之日（2019年6月30日）起交纳物业服务费，现碧桂园物业漳浦分公司要求李朝晖支付自2019年7月至2020年2月的物业服务费计3220.24元，有事实和法律依据，予以支持。关于碧桂园物业漳浦分公司的违约金主张，结合当事人的陈述及李朝晖提供的证据，李朝晖系因房屋整改交房问题与开发商及物业公司存在纠纷，并非无故拖欠物业服务费，故碧桂园物业漳浦分公司要求李朝晖支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。基于上述分析，李朝晖提出的关于驳回起诉及驳回物业服务费诉讼请求的抗辩主张不予支持，关于驳回违约金诉讼请求的抗辩主张予以支持。 综上所述，碧桂园物业漳浦分公司请求判令李朝晖支付物业服务费计3220.24元，有事实根据和法律依据，予以支持；驳回违约金的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、李朝晖应于本判决生效后十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司物业服务费3220.24元； 二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李朝晖负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林银红 二〇二〇年五月二十七日 书记员  陈雪玉 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。