广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终972号 上诉人(原审原告):平南县百顺木业厂，住所地广西平南县工业园内，统一社会信用代码92450821MA5KYKCP5N。 经营者：刘少为。 委托诉讼代理人：黄泳辉，广西桂港律师事务所律师。 上诉人(原审被告):广西正东纺织品有限公司，住所地广西平南县上渡街道（临江工业园区内），统一社会信用代码91450821569097353E。 法定代表人：欧阳结霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林俭傍，广东邦能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锦荣，广东邦能律师事务所实习律师。 上诉人平南县百顺木业厂(以下简称百顺木业)与上诉人广西正东纺织品有限公司（以下简称正东公司）因土地租赁合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区平南县人民法院（2018）桂0821民初1569号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百顺木业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判正东公司赔偿损失723060元给上诉人百顺木业；2.本案诉讼费用由正东公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，百顺木业在签订《租赁场地协议》过程中并无过错，不应承担责任。正东公司提供非案涉土地的国有土地使用权证书及相关文件，营造能够为上诉人生产所需供水供电的表象，使上诉人误以为其对案涉土地具有处分权，从而与其签订租赁合同，正东公司应当对其提供虚假文件的行为承担本案的全部责任。2.上诉人在承租上述场地后，如期向正东公司交纳租金和水电费，未曾有他人主张水电费及其他管理费。至2018年4月17日，平南县工业园区管委会向正东公司发出整改通知，正东公司转告上诉人，上诉人才知道其对该场地没有使用权。综上，希望二审法院予以改判，维护上诉人的合法权益。 正东公司辩称，百顺木业的原审请求与上诉请求没有法律依据，应予以驳回。1.正东公司有权对案涉的土地进行收益，包括出租。根据正东公司与平南县工业园区签署的建设项目合同书以及工业园区管委会于2011年12月20日出具的证明可以证实工业园管委会已经于2011年3月20日将包括案涉地块在内的170亩土地交付正东公司使用。正东公司完全有权将案涉地块予以出租，不存在无权处分情形。2.正东公司从来没有向百顺木业提供虚假文件，从来没有向百顺公司表示案涉地块已办理土地使用权证。百顺木业主张正东公司提供虚假文件没有事实依据，百顺木业的停产是百顺木业自行做出的。从管委会签订的协议以及其后办理的其中两块土地的使用权证可以证明包括案涉在内的土地用途是工业用地，正东公司没有违反政府部门规定的土地用途使用土地。管委会发出的通知是要求拆除违法建筑，没有任何内容要求百顺木业停产，案涉的建筑是百顺木业在没有办理任何报建手续违反规定自行建筑，被拆除的后果以及责任均由百顺木业自行承担。3.百顺木业主张租赁场地协议无效是没有法律依据。 正东公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回百顺木业全部诉讼请求，正东公司无须向百顺木业赔偿损失361530元、退还押金10000元及支付鉴定费13600元。2.由百顺木业承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）原审法院在认定被上诉人诉讼主体是否适格的问题上，认定事实和适用法律错误。根据《租赁场地协议》显示，合同当事人为上诉人以及刘少为，根据合同相对性，百顺木业并非涉案合同当事人，诉讼主体不适格。百顺木业在未成立之前，刘少为与正东公司签订合同属于个人行为，不能代表百顺木业。一审法院在说理部分中理所当然地认定刘少为的行为代表了百顺木业的行为，认定被上诉人在原审中诉讼主体适格，属于认定事实错误。（二）原审法院认为双方签订的《租赁场地协议》无效，缺乏法律与事实依据。根据平南县工业园管委会出具之证明等材料显示，上诉人对涉案土地享有占有、使用、收益的权利，并非如原审法院认定的无权处分。另外，无论上诉人是否存在无权处分，均不影响涉案合同之效力，原审法院认为涉案合同无效是没有法律依据的。百顺木业主张合同无效，应由其明确主张合同无效的法律依据，但其在庭审中明确合同无效的依据为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，而该条款适用的范围为土地使用权的转让，明显依据不足。刘少为在未办理规划报建手续的情况下私建工棚，因此产生的法律责任应由其自行承担。（三）根据合同约定，刘少为如果需要将空地用于建设的，必须依法办理规划报建手续，如其未办理相关手续的，依法依约应由其自担损失。原审法院认定的建设投入损失690840元没有事实和法律依据。百顺木业提供的收据以及评估报告存在多处重大的法律瑕疵，且其主张的基础建设损失与评估报告应当适用就低不就高原则，原审法院认定的器械搬迁费用32220元没有事实和法律依据。一来上诉人并非合同违约方，其主张的器械搬迁费与上诉人无关，二来被上诉人未能提供证据证明其产生了器械搬迁费。故被上诉人主张的该项诉讼请求没有事实及法律依据。（四）关于押金问题，涉案合同合法有效，被上诉人基于认为合同无效而主张上诉人返还押金于法无据。且本案之合同违约方为刘少为。综上，涉案合同合法有效，百顺木业主张合同无效要求上诉人向其赔偿相关损失及返还押金，于法无据。 百顺木业辩称，1.租赁合同的签订是设立个体工商户及办理工商登记的必备条件之一，租赁合同的权利义务应当由设立后的个体工商户享有及承担。2.百顺木业的损失在一审中经过双方委托的评估机构做出合法结果有事实和法律依据。其他答辩意见跟其上诉意见相同。 百顺木业向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《租赁场地协议》为无效合同；2.依法判令被告向原告赔偿场地基础建设损失779110元；3.依法判令被告向原告赔偿器械搬迁费用30000元；（当庭变更第2项为690840元和第3项为32220元，合计723060元）4.依法判令被告向原告返还押金10000元；5.诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月18日，广西平南县工业园开发建设管理委员会（甲方）与江门大颢染整有限公司（乙方）签订《正东生物科技纺织品项目建设合同书》，约定甲方按照城区总体规划，在平南县内以招拍挂方式出让约170亩土地作为本项目建设土地（分两期出让），土地性质为国有工业用地，使用期限为50年。同日，双方还签订了《正东生物科技纺织品项目建设补充协议书》，协议书对出让土地的价格、出让时间、项目的扶持政策等进行了约定。2012年6月21日，平南县国土资源局（出让方）与正东公司（受让方）签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，出让方分别出让24589.16平方米、27895.05平方米宗地给受让方，合同项下出让宗地的用途为工业用地。2016年12月10日，刘少为（乙方）与被告正东公司（甲方）签订《租赁场地协议》，约定：被告将位于平南县纺织品有限公司内空地共6666.67平方米（10亩）租给乙方作生产之用地，租用期限从2016年12月20日至2024年12月19日，租赁期8年（免租二月：计算时间2017年2月19日开始计算租金），乙方签订协议时需向甲方支付1万元押金，合同届满后如乙方没有违反本协议，由甲方无息归还押金给乙方。若乙方单方提前终止本协议，则乙方支付1万元给甲方，并没收押金，如甲方要终止本协议则另给3万元给乙方，并无息退回押金。合同期满后或乙方提前终止合同，乙方所建设房子、基础设施归甲方所有，并不得损坏。如乙方租用本场地用于建设，乙方应依法办理规划报建等手续，因没有办理相关手续而产生的一切责任由乙方独自承担，与甲方无关。此外协议还对双方的权利义务等进行了约定。双方签订《租赁场地协议》后，原告向被告支付协议约定的押金10000元以及租金，被告向刘少为提供该协议约定的场地。2017年2月15日，刘少为作为经营者注册登记了平南县百顺木业厂，类型为个体工商户。2018年4月17日，平南县工业园区管理委员会向正东公司发出《通知》，告知该公司在使用平南县工业园区内土地进行木材加工，使用面积约4亩，该地块于2017年土地卫片执法检查时被发现涉嫌违规使用土地，卫片图斑号为215号。因4月下旬广州督察局到贵港及所属县市督查卫片执法情况，县国土资源局要求该公司必须在4月20日前把上述违法违规使用的4亩土地上所有的构建筑物无条件拆除并搬移，否则县国土资源局将组织力量强制拆除并没收拆除物。 本案在审理过程中，原告申请对案涉土地上已建成的房屋建筑物、构筑物和机器设备搬迁费用于2018年4月24日的市场价值进行评估，广西同德资产评估有限责任公司出具《同德评报字[2019]第141号资产评估报告》，认为评估价值为723060元，其中固定资产房屋建筑物的评估价值为395540元，固定资产构筑物及其附属设施的评估价值为295300元，机器设备搬迁费用为32220元。 一审法院认为，一、关于原告是否是本案的适格主体问题。本案中刘少为是平南县百顺木业厂的经营者，其与被告签订合同的时候就说明了是用于百顺木业厂的生产经营，刘少为的行为就代表了百顺木业厂的行为，因此平南县百顺木业厂作为本案原告是适格的。 二、关于原告请求判令确认双方签订的租赁协议无效应否支持问题。根据合同法的相关规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或期后取得处分权的，合同有效。本案中，涉案土地使用权并未办理不动产登记，被告与平南县国土资源局签订的国有土地出让合同中出让的土地并未包括案涉租赁土地。被告正东公司所提交证据不足以证明其系涉案土地使用权的权利人。因此被告正东公司应当承担举证不能的不利后果。由于被告正东公司并未取得涉案土地使用权，其无权将土地出租给原告百顺木业，因此被告正东公司与原告百顺木业签订的《租赁场地协议》应属无效。被告正东公司辩称依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定不应认定涉案合同无效，但本案纠纷系土地租赁合同纠纷，故被告正东公司的该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 三、关于原告请求判令被告赔偿损失及搬迁费用并返还押金应否支持问题。双方《租赁场地协议》无效，正东公司明知其对涉案土地无处分权，依然与百顺木业签订《租赁场地协议》，明显存在过错。百顺木业未充分尽到注意审慎义务，在涉案土地上投资经营项目，亦存在过错。百顺木业申请评估机构对其损失进行评估，评估机构作出的评估报告认为原告已建成的房屋建筑物、构筑物（主要包含土地平整和地面混凝土硬化）和机器设备搬迁费于被告告知原告停工之日（2018年4月24日）的评估价值为723060元，正东公司对评估报告结果不予认可，并称评估中评估标准及评估方法不合理。但正东公司未能提供充足证据推翻评估机构的评估报告，故对广西同德资产评估有限责任公司出具的《同德评报字[2019]第141号》资产评估报告依法予以采信。原告在案涉土地内无法继续经营，其必须将存放于案涉土地内的机器设备搬迁至新的经营场所，其请求器械搬迁费用有事实和法律依据，依法予以支持。结合评估报告，原告因《租赁场地协议》而造成的损失为723060元。因对于本案合同无效，百顺木业、正东公司双方均有过错，百顺木业的损失包括建设投入损失690840元、器械搬迁费用32220元，合计723060元，由双方各负担一半，即正东公司应向百顺木业赔偿361530元。因双方签订的《租赁场地协议》无效，原告支付给被告的押金1万元应予以退还，故原告请求判令被告返还押金1万元有事实和法律依据，依法予以支持。关于鉴定费应由谁承担问题。鉴定费用13600元系原告为查明案件事实所发生的必要的合理费用，依法应由正东公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条的规定，判决：一、确认原告平南县百顺木业厂与被告广西正东纺织品有限公司于2016年12月10日签订的《租赁场地协议》无效；二、被告广西正东纺织品有限公司赔偿损失361530元给原告平南县百顺木业厂；三、被告广西正东纺织品有限公司退还押金10000元给原告平南县百顺木业厂；四、被告广西正东纺织品有限公司支付鉴定费13600元给原告平南县百顺木业厂；五、驳回原告平南县百顺木业厂的其他诉讼请求。案件受理费11992元，减半收取计5996元（原告已预交），由被告广西正东纺织品有限公司负担2998元，由原告平南县百顺木业厂负担2998元。 二审期间，刘少为提供《国有土地使用证》、《平南县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案证》、《平南县公安消防大队建设工程消防设计备案证》等证据，拟证明正东公司提供虚假材料误导刘少为的事实。正东公司质证认为这不属于新证据。本院认为，刘少为提供的这些证据不能证明其建设是合法的。 正东公司提供五份证据：1.资金结算票据。2.投资项目登记备案证3.国有土地使用证（2012第260012060号）。4.国有土地使用证（平国用2012第260012061号）5.总平面图。拟证明其对涉案土地取得了土地使用权。刘少为质证认为，证据1、2的真实性无法核实。正东公司以该证的主张对案涉土地具有处分权与事实不符。证据3和4的真实性无法确认，且土地使用权证非案涉的土地。证据5与本案无关。本院认为，正东公司提供的这些证据，不能证明其对涉案土地取得了合法的使用权。 经审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人正东公司对涉案土地尚未取得合法的土地使用权，也没有缴纳土地出让金，即使如其所称该地是平南县工业园区交其使用，那么，其对该地的使用权也只相当于划拨取得，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”的精神，其也不能出租该地。正东公司与刘少为签订的《租赁场地协议》违反了前述法律强制性规定，属无效合同。原判认定该合同无效正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，正东公司违反法律规定将涉案土地出租给刘少为，对造成合同无效存在过错，刘少为未经有关部门批准便投资建设，最终因违法用地被强令拆除建筑物，对造成的损失，刘少为也存在过错，在双方都存在过错的情况下，原判确定各承担50%的过错责任并无不当，本院予以维持。因《租赁场地协议》无效，正东公司收取刘少为的押金1万元应予以退还，原判判令正东公司返还押金1万元给刘少为正确，本院予以维持。关于鉴定费应由谁承担问题。因正东公司对刘少为的损失数额不予承认，为查清损失数额而支出鉴定费用13600元依法应由正东公司承担。 综上所述，上诉人刘少为、正东公司均上诉称自己没有过错的理由均不成立，对双方的上诉请求，均应依法驳回。原判认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由刘少为负担6723元，广西正东纺织品有限公司负担7077元。刘少为多预交的5269元，广西正东纺织品有限公司多预交的4915元，由本院分别退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘开军 审判员  刘立技 审判员  陆志然 二〇二〇年五月××日 书记员  苏 静