广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终742号上诉人（原审被告）：谭美爱，女，1962年3月23日出生，香港特别行政区居民，住广东省江门市蓬江区**********。委托诉讼代理人：刘伟生，广东盛鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小慧，女，1979年11月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：温素素，广东华南律师事务所律师。上诉人谭美爱因与被上诉人陈小慧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭美爱上诉请求：1、撤销一审判决，改判谭美爱无须向陈小慧返还定金20000元；2、诉讼费用由陈小慧承担。事实和理由：一审判决仅凭中介的一面之词就认定谭美爱因税费问题而违约错误。事实上，对于税费双方在合同中已经明确约定，双方的交易还没有到缴纳税费的阶段，税费根本不是合同不能履行的原因。只要陈小慧按照合同的约定办理银行按揭，支付首期款，到时如果谭美爱不缴纳税费，那陈小慧可以追究谭美爱的违约责任。实际上合同未能履行，是陈小慧没有按照合约定的时间缴纳首期款，一审判决仅凭微信中一句话，就认为双方协商改变了付款方式，依据不充分。陈小慧辩称,陈小慧向法院提交的微信通讯记录以及中介的证言，已经证明双方协商一致将合同履行方式由按揭付款变更为一次性付款。谭美爱拒绝办理网签手续导致合同目的不能实现，构成根本违约。一审判决正确，请求予以维持。陈小慧向一审法院起诉请求：一、解除陈小慧与谭美爱于2019年1月24日签订的《房屋买卖合同》；二、谭美爱向陈小慧返还双倍定金人民币40000元；三、谭美爱承担本案的诉讼费用。一审判决认定事实：谭美爱为坐落于江门市蓬江区*******之二405房屋的权属人。谭美爱委托其儿子戚家俊与陈小慧于2019年1月24日签订《房屋买卖合同》，主要约定：“买方：陈小慧，卖方：谭美爱，卖方代理人：戚家俊。卖方出售的房屋坐落于江门市蓬江区*******，面积为113.34㎡。该房屋成交价为人民币448000元。买方在签署本合同时支付卖方购房定金人民币20000元，于2019年4月10日前再补付房款人民币78000元。双方定于2019年2月20日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，贷款金额为人民币350000元，具体贷款额以银行审批为准。双方定于2019年4月10日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门市**********签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款额）给卖方。违约责任：本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，属于买方违约，卖方不给予退回原定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方：一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；一方拒绝出售或购买该物业的…其他不履约或不完全履约之情形的…落款卖方签名：戚家俊代，买方签名：陈小慧，中介方（盖章）：江海区卓世房地产中介服务中心”。戚家俊于2019年1月24日出具《收款收据》（NO.533502），载明：“今收到陈小慧交来购买蓬江区西园里上***之二405室定金20000元…”。陈小慧提供的戚家俊与甘显丽之间的《微信聊天记录》载明：“戚家俊：约左几时未？甘显丽：18号早上8.30行政总汇C区汇合，戚家俊：过户当日，系边一日？18日还是几时？你不是讲买方一次性付款？甘显丽：因涉案房屋是继承的，房产局规定办理继承过户必须先做网签，然后交税等资料…”。在庭审中，谭美爱确认上述聊天记录的真实性。另外，双方当事人陈述其双方之间的房屋交易是由江海区卓世房地产中介服务中心作为中介方负责跟进，其双方之间针对房屋交易事宜没有私下联系，都是通过中介方联系进行相关交易事宜，卓世房地产中介服务中心由其工作人员甘显丽跟进上述房屋交易事宜。谭美爱委托其儿子戚家俊签订本案房屋买卖合同以及收取定金。谭美爱、陈小慧分别于2019年3月18日、4月19日有到不动产登记中心准备办理网签及过户等手续。双方当事人均同意解除合同，但认为系对方构成违约导致合同无法履行。在一审讼中，中介方卓世房地产中介服务中心的工作人员甘显丽到庭接受询问，其陈述其是跟进本次房屋买卖交易中介方的经办人员。签订《房屋买卖合同》后，因陈小慧的资金到位，陈小慧与中介方联系准备以一次性付款方式支付房款，中介方与谭美爱协商变更付款方式，谭美爱同意将付款方式由原来的按揭付款变更为一次性付款。之后甘显丽跟进房屋过户事宜，先电话联系谭美爱的代理人确定其是同意一次性付款的情况下，约同双方当事人于2019年3月18日到不动产登记中心办理网签等手续，在网签前，经谭美爱要求先查询缴纳税费的金额，经查询，发现涉案房屋存在二次继承，因此所产生的税费肯定比一次继承要高很多，谭美爱要求中介方提供具体明确的税费金额，但税务部门答复未经网签及提供具体资料，无法计算具体税费金额，在此情况下，谭美爱不同意进行网签等手续。于2019年4月19日，甘显丽再次组织双方到不动产登记中心办理网签等手续，同样因上述原因，且双方又未能就其他的处理方案达成一致意见，谭美爱仍不同意办理网签等手续，陈小慧上述两次均同意办理网签等手续。之后甘显丽再联系谭美爱，谭美爱回复已过合同约定的履行期限，不想再履行合同。本案房屋买卖交易基于谭美爱隐瞒了涉案房屋存在二次继承，此产生的税费比一次继承要高得多，而谭美爱又要求中介方必须提供明确的税费金额后其才考虑是否出售，因此，双方签订的合同无法继续履行的责任在于谭美爱。一审法院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，陈小慧与谭美爱均确认上述《房屋买卖合同》上签名或印章的真实性，由此，可以认定谭美爱与陈小慧之间建立房屋买卖合同关系，该合同为其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于双方当事人在本案是否构成违约的问题。依据双方当事人签订的《房屋买卖合同》的约定以及双方、中介方经办人员甘显丽在一审庭审中关于双方履行情况的陈述，双方当事人原来约定陈小慧的付款方式为按揭贷款支付，后经中介方与谭美爱协商，双方同意将按揭贷款支付方式变更为一次性付款，即办理产权转移登记当天，不动产登记中心接收完整需办理产权转移登记的相关资料后的同时由陈小慧向谭美爱支付全部房款。之后中介方经办人员甘显丽分别于2019年3月18日、4月19日组织双方当事人到不动产登记中心办理转移登记中的网签等手续，但均因谭美爱要求中介方需提供明确的继承税费金额，而双方未办理网签等手续，税务部门无法回复具体税费金额，谭美爱最后拒绝办理网签手续，由此，谭美爱在双方协商一致将按揭贷款变更为一次性付款后，在办理转移登记过程中，仅以未得到明确税费金额为由拒绝办理网签等手续，导致双方签订的合同无法继续履行，谭美爱的行为已构成违约，依法应承担相应的责任。对谭美爱认为其虽于上述时间到场办理网签等手续，但不表示其同意一次性付款，当天陈小慧应提供能一次性付款的证明以及双方签订好相关变更付款方式的补充协议后，谭美爱才同意上述变更方式，而上述时间，陈小慧均未提供相关付款证明以及双方也未签订有关补充协议，故谭美爱才不同意网签，由此产生的责任在于陈小慧等的意见，从谭美爱的代理人戚家俊与甘显丽的微信聊天中可显示其知道陈小慧的付款方式为一次性付款，在聊天中未显示其有要求陈小慧需提供付款能力的证明或签订补充协议等，另外，甘显丽在聊天中也提醒其需查清楚涉案房屋具体是如何购买或继承得来的，但戚家俊对此没有回应，其在聊天中也多次询问何时办理产权转移登记（过户），由此，谭美爱以陈小慧未提供付款能力证明及签订补充协议等而拒绝办理网签等手续，与上述查明的事实以及甘显丽的陈述相悖，另外，谭美爱也未能提供有效证据证明基于陈小慧的原因导致上述时间双方未能办理网签等手续，因此，谭美爱的上述意见理据不足，一审法院不予采纳。据此，陈小慧要求解除其与谭美爱签订的合同的请求合法有据，谭美爱也同意解除合同，一审法院依法予以支持。关于违约责任如何承担的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”再结合双方当事人关于违约责任如何承担的约定，陈小慧要求谭美爱返还双倍定金人民币40000元的请求合法合理，依据充分，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十九条之规定，判决：一、解除陈小慧与谭美爱于2019年1月24日签订的《房屋买卖合同》；二、谭美爱应自判决生效之日起十日内向陈小慧返还双倍定金人民币40000元。本案受理费8320元，由谭美爱全部负担。二审期间，双方没有向本院提交新的证据。一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕谭美爱的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。双方当事人对解除涉案合同均无异议，争议的焦点是由于何方违约导致涉案合同不能继续履行的问题。在涉案的《房屋买卖合同》中，双方约定的付款方式为“部分银行按揭转划，余下现金交付”，并约定买方在2019年4月10日前支付首期款78000元。双方当事人均确认陈小慧并未如期交款。对此，陈小慧认为是在签订上述涉案合同后，经与卖方协商，双方同意将付款方式变更为一次性支付，并在网签后支付房款。谭美爱对此不予认可。根据一审查明的事实及双方陈述，在涉案房屋买卖的过程中，谭美爱与陈小慧并没有直接进行协商，而是通过江海区卓世房地产中介服务中心进行联系沟通。江海区卓世房地产中介服务中心的工作人员甘显丽表示，其曾经就购房款的付款方式改为一次性付款的问题与谭美爱的代理人戚家俊进行沟通，并得到其同意。对此，本院认为，首先，变更付款方式为一次性付款的事实，有戚家俊与甘显丽之间微信通讯记录以及案外人甘显丽的证人证言所证明，且无证据证明甘显丽与本案存在利害关系；其次，在甘显丽向戚家俊表示变更付款方式后，戚家俊并没有明确提出反对意见，仍然两次与甘显丽到相关部门办理房屋买卖手续，其行为可以视为同意《房屋买卖合同》付款方式的变更；最后，买方将付款方式变更为一次性付款，明显更加有利于合同的履行，谭美爱称其不同意变更付款方式为一次性付款，与情理不符。综上，本院对陈小慧称在涉案《房屋买卖合同》的履行过程中，经双方当事人协商一致，变更付款方式为一次性付款的主张予以采纳，双方当事人均应当按照变更后的合同履行义务，否则应当承担相应的违约责任。至于谭美爱以陈小慧没有支付首期款，也没有提交资金证明其履行能力，不能保证交易安全的问题。首先，甘显丽与戚家俊首次到相关部门办理房屋买卖手续，是在《房屋买卖合同》约定的支付首期款的2019年4月10日之前，谭美爱提出不安抗辩，依据不充分；其次，本案并没有证据证明双方对买方出具资金证明作出任何约定。综上，谭美爱的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人谭美爱的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（已由上诉人谭美爱预交），由上诉人谭美爱负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年四月三十日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷