山东省青岛市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）鲁02行初126号 原告刘华，男，汉族，1957年11月28日生，住青岛市四方区。 委托代理人王秀美，女，汉族，1958年8月10日生，住青岛市四方区，系原告之妻。 被告青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市**延吉路**。 法定代表人张永国，区长。 出庭负责人刘传伟，该政府党组成员。 委托代理人曲桂山，该政府四方街道办事处工作人员。 委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。 原告刘华诉被告青岛市市北区人民政府房屋征收评估违法一案，向本院提起行政诉讼。本院依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月19日在第十五法庭公开开庭审理了本案。原告刘华及其委托代理人王秀美，被告青岛市市北区人民政府的负责人刘传伟及委托代理人曲桂山、陈美虹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘华诉称，青岛市市北区改造项目，没有按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收。征收决定欠缺如下必备条件：1、没有证据证明征收房屋的活动符合国民经济、城乡发展规划；2、没有证据证明被告启动的旧城改造以及棚户区改造工程纳入青岛市市北区规划。违反征收条例第九条的规定；3、没有证据证明在做出房屋征收决定之前依法进行了社会稳定评估、违反征收条例第十二条规定，三角地被征收的房屋有二千多户，人口众多，没有提交市政府常务委员会讨论属于越权违法征收；4、征收区域到现在没有规划违反了征补条例第十二条第二款规定；5、房屋征收评估单位的选择早于征收公告的公布，2013年12月22日选定评估单位，而2015年5月16日才公布征收公告；没有征收二千多户的居民意见选出的评估单位；6、征收的房屋补偿标准、房屋装修的评估标准过低，2015年周边商品房开盘的“常青藤”“瑞纳紫轩”开盘价14000元，而给我们的征收价格10500元。标准过低也没有附近开盘的商品房事例，没有公示30天或组织听证会听取拆迁户的意见，程序违法；7、异地安置剥夺了居民回迁的权利而安置房没有体现地段差价损害了拆迁户的利益，2015年5月16日发布公告而评估报告却在2019年9月份才做出，时间过去了整整四年，周边的商品房价已经上涨到3万多平方米；评估报告还按四年前的定价评估，明显堵住了我们选择货币补偿的权利，超过了应用有效期；8、原告在1995年把房屋做了全面装修，，地面铺地砖厨房卫生间贴瓷砖，所有房间都有吊顶，符合A档补偿标准（满足了标准要求的三个条件达到两个即可）；9、昊佳评估公司第一次做出评估表时候，没有任何人登门实地勘察，甚至不知道原告的房屋在哪里，就做出了虚假评估报告，原告写的评估异议复核函也是这样写的。 昊佳评估公司收到异议复核函后只派了一名工作人员登门照了几张照片就回去了，昊佳评估公司这种评估方法非常不符合规范。违反了住建部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，需两名以上人员入户勘察测量。昊佳评估公司的注册地址是香港中路32号1005室，1005室和闽江路8号都是虚构的地址，原告曾去上述地址寻找，并给昊佳法人赵建民打电话，他说搬到南京路去了，具体门牌号他们也不告知，交接意见书安排在马路上。（1）诉求法院判决被告和昊佳评估公司对人民路348号102室的评估报告无效；（2）诉求被告换有资质的负责任的评估公司，根据现在的市场价格重新作出评估报告。原告为维护自身合法权益特提起本案诉讼，请求判决：1、被告选择评估机构程序违法；2、依法撤销青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所对人民路348号102户的房产价格评估报告、兼用房屋营业补偿报告、房屋装修补偿的评估报告。本案诉讼费用由被告承担。 被告青岛市市北区人民政府答辩称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，经被告研究决定，在2015年5月16日启动青岛市市北区瑞昌路三角地片区改造项目的房屋征收与补偿工作，青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所是受房屋征收部门的委托针对原告刘华被征收房屋而出具的房屋评估表（兼用房、装修），其目的在于明确房屋的补偿价值。青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所并非国家行政机关，其接受房屋征收部门的委托对被征收房屋价值进行评估，其所作出的评估结果是根据其专业知识所形成的专业意见，并非行使行政职权的行为，不属于行政行为。本案中，原告刘华已就该评估结论申请了复核，青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所作出结论后，原告刘华又申请了专家鉴定，最终由青岛市房屋征收评估专家鉴定委员会出具了鉴定意见。充分的保障了原告的救济权利。 综上，原告起诉不属于行政诉讼法受案范围，且关于原告主张的评估机构选定程序是房屋征收补偿的过程性行为，是被告作出房屋征收补偿决定的依据，单独的评估机构选定程序不是具体的行政行为，亦不属于法院行政诉讼受案范围。综上，请求法院查明事实，驳回原告的起诉。 被告在法定期限内向本院提交以下证据： 1、房屋征收决定（青北政发[2015]15号）、房屋征收公告、房屋征收补偿方案及奖励办法。 2、房地产权证（青房地权市字第房改359527号）。 3、分户评估表（住宅、兼用、装修）、送达回证。 4、异议复核答复书、送达回证。 5、专家鉴定意见（编号：青房征专鉴字（2019）02号）、领取专家意见书。 原告向本院提交以下证据： 1、房地产权证复印件。 2、《青岛市市北区瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收装修分户表》。 3、重新评估申请书。 4、青岛昊佳房地产土地评估异议复核答复函。 5、征收评估专家鉴定申请书。 6、领取专家鉴定意见登记表。 7、专家鉴定意见书。 8、附近楼盘开盘楼市2015年价格“瑞纳紫轩”、“常青藤”。 9、青岛市市北区政府专汽地块收购价格、青岛市棚户区改造工作领导小组办公室关于专汽地块安置区房屋回购价格确认函（青棚改办函[2014]12号）。 10、瑞昌路三角地片区改造项目投票选择评估机构现场见证。 11、青北补决字[2020]29号房屋征收补偿决定书。 经庭审质证，原告对被告证据发表如下质证意见：1、三个评估表，第一次评估人都未进门，就作出评估结论，原告在申请复核评估的申请书上也是这样写的，他们也知道，他们没进门就作出违法评估，2、他们接到违法评估后，第二次只是照了几个照片就走了，他们违反了评估相关规定，没有两个人进行评估。青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所的做法及工作态度是任何人都不能接受的，所以原告对他们复核后又给专家委员会写的申请鉴定，也是这样写的，也是他们第一次没有进门，第二次只是照了几张照片，而且专家委员会也要求他们重新作出评估。对被告证据的真实性无异议。 被告对原告的证据质证认为：对证据1、2、4、5、6、7的真实性无异议。对于证据3，被告对原告申请评估结果复核申请的事没有异议，但是对证据3的落款日期在作出专家鉴定委员会之后又重新作出申请，对此情况不了解，因为这是属于评估机构的事项。证据8、9、10、11与本案无关。 本院对上述证据认证如下：被告提交的证据1-5与本案相关联，本院均确认为有效证据。原告提交的证据1、2、4、5、6、7、10、11与本案相关联，本院确认为有效证据；原告提交的证据3真实性无法认定，对其效力不予确认；原告提交的证据8、9与本案无关，不作为本案有效证据。 经审理查明： 1、原告刘华在青岛市××人民路××102户有私房屋一处，房屋建筑面积59.74平方米，性质为住宅，兼用商业。 2、2013年12月19日，瑞昌路三角地片区改造项目推选评估机构的工作，在街道办事处、居民监督委员会的监督下，经见证现场唱票，在发放的选票1137张中，共收回票968张，有效票956张，无效票12张，按照投票结果，计算出排名前七的评估单位。选定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司青岛分公司、青岛昊佳房地产评估事务所等七家评估机构承担该房屋征收项目的房屋征收评估工作。 3、2015年5月16日，被告青岛市市北区人民政府作出《关于瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收的决定》，决定自该日起正式启动市北区瑞昌路三角地片区改造项目的房屋征收与补偿工作。该决定载明：征收范围包括人民路348号楼等在内的合法房屋；房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室；房屋征收组织协调单位为青岛市市北区人民政府四方街道办事处；征收补偿方案为《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》。同日，被告发布《关于对瑞昌路三角地片区改造项目实施房屋征收的公告》，将《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议的时限为2015年5月16日至2015年6月15日，搬家交房的时限为2015年6月16日至2015年7月15日。原告的涉案房屋在上述房屋征收范围内。 4、在房屋征收公告确定的签约期限内，原告未与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。2019年6月17日，评估机构青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所就原告的涉案房屋出具了《国有土地房屋征收分户评估表》（兼用房）、《国有土地房屋征收分户评估表》及《国有土地房屋征收装修分户表》，评估时点为2015年5月16日，房屋评估单价为：兼用房每平方米18870.00元，住宅每平方米10710.00元，室内装修单价为每平方米460元。以上三份评估表被告于2019年8月8日向原告送达。2019年9月5日，青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所针对原告提出的装修评估异议作出答复函，并于同日向原告送达，原告签收。2019年10月12日，青岛市房屋征收评估专家委员会针对原告的装修评估异议作出征收估价复核报告即《专家意见书》【青房征专鉴字（2019）02号】，2019年11月18日原告领取了该意见书。 5、2020年1月2日，被告作出青北补决字【2020】29号房屋征收补偿决定书，原告已收到该补偿决定书。 另查明：原告涉案被征收房屋现未交付拆除。 本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；……。”第十九条第一款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”该条第二款规定，“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”根据以上规定，对被征收人给予补偿，应当先确定房地产价格评估机构，再由房地产价格评估机构对被征收房屋的价值作出评估，最后由政府根据被征收房屋的评估价格对被征收人给予补偿。选择评估机构的目的是为了公正公平地对被征收房屋价值作出评估，是为政府对被征收人给予补偿所作的准备性行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第六项规定，行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，本案被告选择评估机构行为即不属于行政诉讼的受案范围，对原告由此提起的行政诉讼依法应当裁定驳回起诉。关于原告请求依法撤销青岛市昊佳房地产土地评估咨询事务所对涉案房屋所作的三份评估报告的问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，给予了被征收人对于不服评估报告申请复核和申请专家鉴定的途径，保障了被征收人的相关权益。且被诉的三份评估报告均是由评估专业机构作出，该机构不是行政机关，其作出的评估报告亦不是行政行为，显然不属于行政诉讼的受案范围，对原告该项诉讼请求应当一并裁定驳回起诉。 综上，原告的诉讼请求均不属于人民法院行政诉讼的受案范围，应当裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第六项之规定，裁定如下： 驳回原告刘华的起诉。 案件受理费50元，退还原告刘华。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  蒋金龙 审判员  林 桦 审判员  刘力铭 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 王云逸 书记员王崧 书记员李丹