湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初132号原告：吴泽春，男，1951年3月3日生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：孟祺洪、彭金慧，均系湖北尊而光律师事务所律师（特别授权）。被告：胡书测，男，1934年3月10日生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：胡晓东，系父子关系，1969年12月22日生，汉族，住武汉市洪山区，特别授权）。原告吴泽春与被告胡书测房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭审理，原告吴泽春及其委托诉讼代理人彭金慧、被告胡书测的委托诉讼代理人胡晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴泽春向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年5月19日签订的《二手房买卖协议》；2、判令被告返还定金10万元以及支付房款总额20%的违约金172000元，共计金额272000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方均为湖北警官学院退休职工。2019年5月8日，被告出具《承诺书》，承诺湖北警官学院11幢1楼2单元右室212房屋处于私有产权，被告享有独立处置权。后双方于2019年5月19日签订《二手房买卖协议》，约定“该房屋所有权100%属个人所有，原属湖北警官学院福利分房，房屋成交价86万元，分三次付款，第一次付购房定金10万元，第二次在7月1日前支付70万元，第三次交房、过户后支付6万元；出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。如甲方违约，按售房总额20%赔偿给乙方。”原告于2019年5月22日通过银行转账向被告支付定金10万元，被告出具收条证实收到。后双方协商提前进行涉案房屋过户事宜，过户过程中发现涉案房屋非被告单独所有，而需被告的三个儿子分别出具《特别声明》，声明放弃案涉房屋的继承份额，大儿子胡英泽、三儿子胡晓东均出具文件，但二儿子拒绝出具。时至今日，被告仍未解决房屋产权问题。原告遂起诉来院，提出如前诉请。被告胡书测辩称，原、被告均系湖北警官学院退休教职工，诉争房屋系单位分配给被告的福利房。原、被告双方签订协议之前咨询单位房管部门，得知诉争房屋只能内部转让，不能对外上市交易。因为不能上市，双方约定的出售价格仅为86万元。被告于2019年3月想卖房，在告知二儿子胡小刚后其不同意。因此，被告将此情况告知了原告，原告是在明知胡小刚不同意卖房的情况下于2019年5月19日与被告签订的《二手房买卖协议》。协议签订后，原告于2019年5月22日向被告支付了第一笔房款10万元，随后原告联系中介解决过户事宜不成功。被告收到10万元定金后即着手房屋清理与搬迁。因双方约定交房时间比较紧，经原告同意后，交房期限延至8月底。被告在约定期限内将房屋清空，但原告拒绝接收，也没有按约定支付第二笔房款。被告按照协议约定一直在与二儿子沟通，为解决房屋的产权问题，被告于2019年10月26日向法院提起析产之诉，该案于2020年1月6日立案。被告一直在积极解决房屋产权问题，不存在违约行为；原告以不能过户为由拒绝支付70万元房款和交接房屋构成违约。综上，同意解除合同并退还定金10万元，但不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。经审查，本院对原、被告提交证据的真实性予以认可，对全部证据的证明目的综合全案予以认定。本院经审理查明事实如下：原、被告均系湖北警官学院退休职工。被告胡书测与陈光琬（已故）系夫妻关系，育有老大胡英泽、老二胡小刚、老三胡晓东三子。武汉市硚口区韩家墩街解放大道86号13栋2单元1层2号房屋（建筑面积95.85平方米）系湖北警官学院于80年代分配给胡书测的福利房，该房屋于2009年12月24日登记至胡书测名下。2017年5月5日，被告之妻去世。2019年5月8日，被告向原告出具《承诺书》，承诺“本人在湖北警官学校11幢1楼2单元右室212号住房（见产权证复印件），砖混结构，建筑面积95.85平方米，属本人私有产权，享有独立处置权，子女无权干涉，本人有价转让，自愿将房屋产权转让给买方（见买卖）协议”。2019年5月19日，卖方胡书测（甲方）与买方吴泽春（乙方）签订《二手房买卖协议》，约定：一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，甲方自愿将坐落在硚口区韩家墩街解放大道86号13栋2单元1层2号房屋（即湖北警官学院南院13幢1层2单元一层右室212号住房，砖混结构，建筑面积95.85平方米）卖给乙方所有；该房屋所有权100%属个人所有，原属湖北警官学院福利分房。二、甲乙双方商定成交价为人民币860000元整，乙方在协议签订并报学院房管部门备案认可后分三次付清，付款方式第一次付购房定金10万元，第二次在7月1日前支付70万元，第三次交房、过户后支付6万元。三、甲方在2019年7月1日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让给乙方所有。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。如甲方违约，按售房总额20%赔偿给乙方。乙方如违约，不退定金。……2019年5月22日，原告依约向被告支付购房定金10万元。另查明，被告大儿子胡英泽、三儿子胡晓东均于2019年5月27日出具《特别声明》，表示自愿放弃对案涉房屋的继承权，但被告二儿子胡小刚一直不同意卖房。2019年8月30日，被告腾退清空案涉房屋，但原告因案涉房屋产权争议未决而拒绝接收该房屋。为彻底解决案涉房屋产权问题，胡书测、胡英泽、胡晓东以胡小刚为被告提起析产确权之诉，本院于2020年1月6日受理该案。因被告一直未解决房屋产权争议，原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为，原、被告于2019年5月19日签订的《二手房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应恪守履行过程，现因房屋产权问题未决，被告无法将房屋过户至原告名下，双方合同目的无法实现，原告遂起诉解除双方签订的合同，被告亦同意解除该合同，本院对此予以认可。被告在案件审理过程中表示愿意退还原告支付的10万元购房定金，故本院对原告要求被告返还定金10万元的诉讼请求予以支持。关于被告是否应当承担违约金以及违约金金额？合同解除后，当事人应根据合同履行情况承担相应的责任。现原告依约向被告支付购房定金10万元，被告迟迟未解决房屋产权问题，导致案涉房屋无法办理过户，双方合同目的无法实现，被告行为构成违约，应承担违约责任。现原告根据《二手房买卖协议》第四条的约定，主张被告支付房款总额20%的违约金；被告则主张双方约定违约金过高；本院认为，我国法律规定的违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。纵观双方合同履行情况，原告仅支付第一笔购房款即购房定金10万元，剩余76万元款项尚未支付，且原告购房至今期间，本区域二手房屋的买卖价格未有上涨趋势，未对原告造成其它损失，故原告主张的违约金明显过高，本院酌情确定被告以房款总额的10%向原告支付违约金，即860000×10%=86000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴泽春与被告胡书测于2019年5月19日签订的《二手房买卖协议》；二、被告胡书测于本判决生效之日起十日内向原告吴泽春返还购房定金100000元；三、被告胡书测于本判决生效之日起十日内向原告吴泽春支付违约金86000元；四、驳回原告吴泽春提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2690元，由原告吴泽春负担1000元，由被告胡书测负担1690元（已由原告吴泽春垫付），被告胡书测在履行上述债务时，将该款一并支付给原告吴泽春。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 斌二〇二〇年五月十一日书记员 邱艳红