苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16177号原告（案外人）：周建东，男，1975年6月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘海波，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。被告（申请执行人）：苏州市风范资产管理有限公司，住所地常熟市尚湖镇工业集中区**人民南路****。法定代表人：朱群芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑶，江苏越湖律师事务所律师。第三人（被执行人）：吴江市泰华房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区横扇南举路**。法定代表人：钱凤明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛禹辰，江苏辰海律师事务所律师。原告周建东与被告苏州市风范资产管理有限公司（以下简称风范公司）、第三人吴江市泰华房产开发有限公司（以下简称泰华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告周建东的委托诉讼代理人刘海波、顾昕怡，被告风范公司的委托诉讼代理人张瑶，第三人泰华公司的委托诉讼代理人毛禹辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周建东向本院提出诉讼请求：1.周建东在至2022年2月7日前的租赁期限内停止对买受人移交泰华公司名下位于苏州市吴江区横扇商业街东侧名都豪庭××幢的房屋，在至2022年12月28日前的租赁期限内停止对买受人移交泰华公司名下位于苏州市吴江区横扇商业街东侧名都豪庭×××幢的房屋；2.确认周建东对上述前一部分房屋享有至2022年2月7日的租赁权，对上述后一部分房屋享有至2022年12月28日的租赁权；3.停止对上述房屋内两部电梯的执行，确认该两部电梯归周建东所有。事实和理由：周建东于2013年5月2日从原承租人沈椿尧等人处受让案涉房屋后一直使用案涉房屋至今。根据该期间陆续签订的续租合同，周建东对案涉房屋分别享有至2022年2月7日和2022年12月28日的租赁权。根据合同法和物权法的规定，租赁权是基于租赁合同产生，其目的在于用益，最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配，我国法律还确立了“买卖不破租赁”“承租人优先购买”等规则，这都是对租赁权物权化的肯定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，特提出如上诉请。另外，周建东在租赁期间对房屋进行了装修并安装了两部电梯，该两部电梯是周建东的合法财产，应当归周建东所有。风范公司辩称：1.周建东要求确认对案涉房屋享有租赁权并阻却执行的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。众所周知，承租权产生于租赁合同约定租期开始之日而消灭于租期结束之日。本案中，根据周建东的陈述和提交的证据，可是证实周建东首次实际取得名都豪庭××幢房屋承租权的时间是2014年5月2日，后消灭于2015年5月1日。之后，周建东又与泰华公司签订了两份新的租赁合同，其中一份包含上述两处房屋，租赁期限为2017年2月8日至2022年2月7日，另一份租赁期限为2017年12月28日至2022年12月28日，故周建东对案涉房屋的租赁权分别产生于2017年2月8日和2017年12月28日，而案涉房屋的抵押权设立于2013年12月27日。根据物权法第一百零九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，这样的承租权是不能对抗抵押权人而阻却执行。2.周建东要求确认对案涉房屋两部电梯享有所有权的诉请，也应当依法予以驳回。（2019）苏0509执异252号执行裁定已明确该两部电梯为周建东添附于所承租房屋之上，所有权应当归属于不动产产权人。另外，根据周建东提供的电梯设备买卖合同及安装合同，买受方是苏州市剑东电子商务有限公司，并非周建东。泰华公司述称，周建东与泰华公司直接签订租赁合同是在2014年，房屋内的两部电梯确实是周建东安装，但是在安装时泰华公司是不知情的，请求法院依法裁判。经审理查明：2014年2月17日，朱兰兰受泰华公司委托与周建东签订《房屋租赁合同》一份，约定：泰华公司将名都豪庭3幢101-1、101-2号房地产出租给周建东作为淘宝网配店使用，建筑面积170.95㎡；租期期限一年，自2014年5月2日起至2015年5月1日止，泰华公司应于2014年5月2日前向周建东交付该房屋；年租金138000元，押金6000元，总计144000元，于合同签订之日一次性付清。当日，泰华公司即向周建东出具收款收据一张，载明其已交纳了上述租金和押金共计144000元。2014年3月5日，沈椿尧等人向周建东出具“交接单”1份，载明其将名都豪庭广场3幢101-1、101-2商铺至2014年5月1日的使用权及部分设备转让给周建东，共计费用47000元，已交接无误，款项已付清。2016年8月13日，朱兰兰受泰华公司委托与周建东签订《房屋租赁合同》一份，约定：泰华公司将名都豪庭××幢××号房地产出租给周建东作为淘宝办公室使用，建筑面积421.69㎡；租期期限一年，自2016年8月1日起至2017年7月31日止，年租金85000元，于合同签订之日一次性付清。2016年12月31日，泰华公司与周建东签订《房屋租赁合同》一份，约定：泰华公司将名都豪庭××幢××房地产出租给周建东作为服饰销售店使用，租赁期限共五年，自2017年2月8日起至2022年2月7日止；每年租金48万元，五年租金合计240万元，押金50万元，于合同签订之日预付租金190万元，余款100万元，于2017年3月1日前付清。当日，泰华公司向周建东出具收款收据一份，载明已收到其交纳的房租140万元、押金50万元。2017年10月28日，泰华公司与周建东又签订《房屋租赁合同》一份，约定：将××幢××出租给周建东使用，建筑面积1082.4㎡，租期共计5年，自2017年12月28日起至2022年12月28日止；每年租金21万元，五年租金共计105万元，押金5万元，于合同签订之日付60万元，余款50万元于2018年春节后一个月内付清。当日，泰华公司向周建东出具收款收据一张，载明收到房屋租金55万元，押金5万元。另查明：苏州市剑东电子商务有限公司于2015年5月15日设立，法定代表人周建东。2017年2月20日，周建东代表苏州市剑冬电子商务有限公司与合肥市迅立达电梯有限公司签订《乘客电梯设备买卖及安装合同》一份，约定苏州市剑冬电子商务有限公司向合肥市迅立达电梯有限公司购买客梯一部，价款96000元。2018年4月28日，苏州市剑冬电子商务有限公司与江苏伯爵电梯股份有限公司签订《电梯设备合同书》一份，约定苏州市剑冬电子商务有限公司向江苏伯爵电梯股份有限公司购买客梯一部，价款103000元。上述两部电梯均安装在案涉房屋所在楼房中。2017年9月27日、2018年9月29日，苏州市吴江区市场监督管理局许可苏州市剑冬电子商务有限公司对上述两部电梯的使用申请。又查明：2013年12月23日，中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）与泰华公司签订《最高额抵押合同》，约定泰华公司以名下案涉所有房屋为苏州瑞景房地产开发有限公司与农行吴江分行自2013年12月23日起至2015年12月22日止所签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保。2013年12月27日，案涉所有房屋分别办理抵押登记手续。2017年1月18日，本院就农行吴江分行与苏州瑞景房地产开发有限公司、泰华公司等金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏0509民初6112号民事判决：苏州瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内归还农行吴江分行借款本金3900万元，并偿付相应罚息；若苏州瑞景房地产开发有限公司未按期履行上述债务，则农行吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以泰华公司抵押的案涉房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿。判决发生法律效力后，根据农行吴江分行的申请，本院于2017年8月22日立案执行，案号为（2017）苏0509执7124号。执行过程中，本院依法查封了案涉所有房屋。2018年8月20日，本院裁定终结本次执行程序。后经债权转让，南京泽诚源股权投资管理有限公司取得农行吴江分行案涉债权。2019年8月1日，根据南京泽诚源股权投资管理有限公司的申请，本院立案恢复执行，案号为（2019）苏0509执恢992号。执行过程中，本院裁定除去周建东对泰华公司名下案涉房屋的占有后进行拍卖，并因风范公司受让南京泽诚源股权投资管理有限公司享有的案涉债权而裁定变更风范公司为本案申请执行人。周建东作为案外人对本案执行标的提出异议后，本院于2019年11月22日作出（2019）苏0509执异252号执行裁定，驳回周建东的异议请求。周建东不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。以上事实，有周建东提交的房屋租赁合同、收据、交接单、乘客电梯设备买卖及安装合同、电梯设备合同书、特种设备使用登记证、准予行政许可决定书、（2019）苏0509执异252号执行裁定书，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人在不动产被抵押之前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用该不动产的，承租人可请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有的不动产。本案中，周建东主张其自2013年5月2日即案涉房屋被抵押前便承租案涉房屋并一直使用至今，但未能提供签订于该时点的书面租赁合同，本院碍难支持。关于周建东对两部电梯的主张，暂且不论添附物的归属规则，根据其提交的电梯买卖合同、维修合同以及市场监督管理部门出具的特种设备使用登记证、行政许可决定书，两部电梯的实际购买和使用人应为苏州市剑冬电子商务有限公司，周建东对该两部电梯不享有权益，故对其该项主张，本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：驳回原告周建东的诉讼请求。案件受理费19731元，由原告周建东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；10×××76676），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  郝 振人民陪审员  张伟荣人民陪审员  李小江二〇二〇年五月六日书 记 员  钱林平附录法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。