广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1233号上诉人（原审被告）：牛继芬，女，汉族，1970年5月5日出生，身份证号码231************429，住所地深圳市罗湖区***********。委托诉讼代理人：王建中，广东建鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉洁，广东建鹏律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马雪芹，女，汉族，1985年5月23日出生，身份证号码500************040，住所地惠州市惠阳区长安南路左岸春天花园小区*********。委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾端娇，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：惠州市****地产代理有限公司，住所地惠州市惠阳区***********。法定代表人：周庆国，执行总裁。委托诉讼代理人：龚锦标，该公司法务专员。上诉人牛继芬与被上诉人马雪芹、惠州市****地产代理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人牛继芬上诉请求：1、依法撤销重审一审判决第三项：本判决生效之日起10日内被告牛继芬（上诉人）向原告马雪芹（被上诉人）补偿120000元；2、被上诉人马雪芹与被上诉人惠州市****地产代理公司承担全部一审、二审案件受理费、保全费；3、上诉人保留另案起诉二被上诉人双倍支付定金的诉讼权利。事实和理由：重审法院再次做出的一审判决，依然认定事实不清，违法采用证据，审判程序严重违法，侵害法律的公正性，损害法律的权威性。一、重审法院再次开庭查明被上诉人一是被上诉人二的员工，而以被上诉人一的名义购房，签订《房地产买卖合同》，实际上是二被上诉人恶意串通，通过合同欺诈的手段，违反法律禁止性规定，由惠州市****地产代理公司利用合同的方式恶意炒房，赚取房屋买卖的巨额差价。二、被上诉人一在重审审理中，在2018年4月26日原审第三次开庭时，变更诉讼请求，并申请诉讼财产保全。上诉人认为重审法院组成名存实亡的合议庭，只有一位审判长组织庭审，合议庭的其他成员从来没有参加庭审，完全是配合被上诉人的诉讼请求，决定重审开庭审理的内容。三、被上诉人一和被上诉人二利用行业经纪的优势，对上诉人进行套路欺诈，连环计使上诉人步步上套，比窦娥还冤，而且无处伸冤，期盼二审法官明察秋毫，查明案件事实，做出一个公正判决，打击恶意炒房，顶风作案的“黑中介”。1、套路欺诈第一步。发现单身女子（上诉人）异地卖房，由内部员工作为购房人，中介公司提供热情的中介服务，挽留住套路欺诈的对象。2、提供格式合同，通过合同条款的约定排除卖房人的主要权利。千方百计拖到半夜1-2点以后，利用卖房人急于回深圳，节省路费、住宿费，而且在心力憔悴之时，签订被上诉人二早已提供的格式合同，后以各种理由（需要盖公章），把两份合同原件全部留下，而让上诉人在（预留）指定的地方签字盖手印，在晚上增加手写的补充条款，进一步从合同的补充条款上，设计套路，套死上诉人，使上诉人有言难辨。3、签合同当时，上诉人和二被上诉人发生肢体冲突，出现流血事件，并报公安局110，购买丹参片缓解心脏、精神压力。四、格式合同是一个完美的欺诈套路，手写的补充条款更是加强版的套路，甚至可以明文约定，可以单方违反法律禁止性规定。l、格式条款第一条声明：“凡我公司的员工向客户收取的任何款项（包括预付款、定金），均需我公司出示我公司财务专用章的正式收据（或发票）方为有效，其余任何形式，我司（被上诉人二）不予承认，并于我司无关，特此声明。”2、经过一审查明被上诉人二收取巨额定金12万元，没有给上诉人出示任何收据或发票。3、这个循环套路，剥夺了上诉人主张定金诉讼权利证据，即使打官司提起诉讼，也没有直接的书面证据。二被上诉人可以依照格式合同的约定，无本钱炒房获利，赚取房屋巨额差价。4、上诉人认为被上诉人二作为房屋中介，只有权利收取佣金，是没有权利收取预付款和巨额定金的，法律规定除定金以外的购房款只能由银行托管，故足以证明被上诉人二为了赚钱，明显违法的事情，也胆敢明文约定在格式合同条款中。5、《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通〔2017〕83号）明文规定：不准办理涉及不动产处分的一次性全权委托。被上诉人二就胆敢提供格式合同文本，明目张胆约定要求上诉人在没有收取一分钱定金的情况下强迫上诉人签订一次性房屋买卖公证委托。6、违法的套路，蔑视法律尊严，为了赚钱，为所欲为。在格式合同再次书面约定（不能排除是伪证）上诉人签订一次性全权委托后其产生的法律后果，被上诉人一可以以上诉人的名义，不用缴纳国家房地产交易等税，全权处理涉案房产，并获取差价利益。综上所述，上诉人认为上了二被上诉人的套路欺诈，步步上套，越套越深，没有收取一毛钱定金，还要返还违约定金给被上诉人12万元，没有事实和法律依据。请求二审法院依法维护上诉人的合法权利。被上诉人马雪芹答辩称：一审法院判决程序正当、事实清楚、证据确实充分，应予以维持。原审原告马雪芹向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告于2016年11月8日签订的《房地产买卖合同》于2018年4月26日解除。2、判令被告双倍返还定金24万元。一审法院认定事实：2013年9月，被告购买了位于惠州市大亚湾西区****9*************商品房。该房屋于2017年6月29日完成不动产权登记，不动产权证号为粤（2017）惠州市不动产权第4048144号。房屋登记权利人为被告。该房屋的按揭贷款金额为32.5万元，贷款期限为15年。中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行为该房屋的按揭贷款银行。作为按揭贷款的担保，该房屋抵押于中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行名下。2016年11月8日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：一、被告将其购买的上述位于惠州市大亚湾西区*******************屋出售给原告，转让成交价为80万元。二、付款方式：（一）定金12万元作为第一部分楼款，由买方在签订合同时交纳，卖方以定金名义签收该款项后须将定金托管于居间方；（二）定金之外的购房款68万元为第二部分楼款，在办出买方名下房地产证回执当日由买方即时支付给卖方。三、办证：（一）该物业产权证正在办理中，处于未租状态；（二）卖方需在房产证办理出来后1个月内做完全权委托公证，故意不领房产证均视为违约；（三）卖方做全权公证给买方或第三方，买方承诺在卖方做出公证后当天支付全部房款（减去银行欠款，以还款清单为准）给卖方，同时买方有全权房产处置权，卖方须无条件配合；（四）卖方做公证后当天将钥匙及供楼卡给买方并结清之前所有费用，公证后所产生的费用由买方负担，买方须按时间供楼，如造成供楼逾期给卖方造成损失，买方无条件承担相关损失责任，卖方做出公证后，如违约（如取消公证委托、挂失房产证）则在赔付定金基础上赔付房价二分之一（以市场价为准），此公证承诺书期限5年；（五）买方支付办理该物业产权转让产生的所有税费。四、违约责任：（一）如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；（二）如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。五、其他规定：卖方地址为深圳市罗湖区***********，买方地址为广东省惠州市惠阳区长安南路左岸春天花园小区*********，本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信邮寄至上述地址即视为送达，收件人拒签或其他原因导致邮件被退回，仍视为送达。三方还对合同的其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告于当日向被告支付定金12万元，被告为原告出具了收到原告上述定金的收款收据。当日，被告将该定金款转交第三人托管。2017年6月29日，被告的上述房屋完成不动产权登记。此后，被告以原告与第三人恶意串通导致其实际没有收到定金等为理由，未按约办理全权委托公证。2017年9月22日，原告向本院起诉。该案在审理过程中，被告陈述其于2017年11月领取该案房屋的不动产权证书，原告表示不愿意一次性付清全部购房款，只表示要按合同继续供楼，要等到满两年费用低后再办理过户手续。原告在与被告签订合同时，在第三人处任职工作。签订合同后不久，原告从第三人处离职。另查明：2018年4月26日，原审第三次开庭时，原告变更诉讼请求，要求解除双方签订的合同，并要求被告双倍返还定金。以上事实有原告与被告提供的证据佐证在卷，经开庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，本案的争议焦点是涉案合同何时解除的问题和被告是否应双倍返还原告的定金问题。一、关于涉案合同何时解除的问题。原、被告与第三人签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。虽然原告在签订合同时属于第三人的工作人员，但是原告是以个人名义与被告签订的合同，原告的行为并不当然代表第三人，第三人仅是房屋买卖合同的居间人，第三人仅负有提供居间服务的义务。被告提出的原告与第三人恶意串通，没有事实依据，不予采信。被告提出的司法部规定，没有提交相关文件予以佐证，并且不属于法律和行政法规的范畴，不影响合同的效力。根据合同法第九十六条的规定，当事人依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2018年4月26日原审第三次开庭时，变更诉讼请求为解除双方签订的合同，原告解除合同的意思表示已到达对方，且在重审开庭时，被告同意解除合同，因此，可以确认涉案合同于2018年4月26日解除。二、被告是否应双倍返还原告的定金问题。原告交纳定金的事实，有被告出具给原告的定金收款收据予以证实，并有第三人的相关陈述进一步佐证，本院予以认定。被告在原告交纳定金和自己的房屋办出产权证后，未按合同约定履行办理委托公证等合同义务，其行为构成违约，依法应当承担违约责任，即应双倍返还定金。被告收到原告交纳的定金后交由第三人托管，符合合同约定。被告辩称没收到原告定金，与查明事实不符，不予采信。鉴于原告交纳的定金12万元由第三人托管，第三人应当返还给原告。被告应返还原告12万元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告马雪芹与被告牛继芬、第三人喜乐居公司于2016年11月8日签订的《房地产买卖合同》于2018年4月26日解除。二、第三人喜乐居公司应在本判决生效后五日内返还托管的定金12万元给原告马雪芹。三、被告牛继芬应在本判决生效后五日内返还违约定金12万元给原告马雪芹。案件受理费11800元，保全费1720元，由被告牛继芬负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人牛继芬是否应承担赔付12万元违约金责任的问题。本院认为，被上诉人马雪芹与上诉人牛继芬以及经纪人喜乐居公司签订《房地产买卖合同》，约定由被上诉人马雪芹购买上诉人牛继芬房屋。签订该合同时被上诉人马雪芹系经纪人喜乐居公司员工，且《房地产买卖合同》上仅有经纪方喜乐居公司盖章，都无具体的经纪人，因此，该《房地产买卖合同》实际上就是被上诉人马雪芹既当经纪人又当买受人与上诉人牛继芬签订的合同。更为甚者，按照该合同的约定，被上诉人马雪芹支付定金120000元给上诉人牛继芬后，上诉人牛继芬应当将该定金交给经纪方托管，双方也是按照该约定履行定金支付和托管的。而该定金的托管违背了《房地产经纪管理办法》第二十条“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章”的规定，即违背了客户交易结算资金专用存款账户的方式保管资金（目的在于保障资金的安全）。这种定金支付和托管方式一方面损害了出卖人将来安全可靠获得售楼款的权益，出卖人处于交易风险之中；另一方面，被上诉人马雪芹既当经纪人又当买受人，被上诉人马雪芹支付的定金马上托管于喜乐居公司，鉴于被上诉人马雪芹系喜乐居公司员工的特殊关系，喜乐居公司又违背资金托管的相关规定，使得“托管的资金”系“左手倒右手”，本质上就是没有支付定金。综上所述，被上诉人马雪芹既当经纪人又当买受人与上诉人牛继芬签订的《房地产买卖合同》以及约定的定金托管方式使得上诉人牛继芬处于极大的交易风险之中，而被上诉人马雪芹没有支付对价的情形下却获得了“锁定”房源，坐等房产升值继而获益的好处。该合同显失公平，上诉人牛继芬有权请求撤销该合同的方式保障其权益，故上诉人牛继芬通过拒绝履行合同的方式保障自己的权益，不构成违约，因此其不应承担违约责任。上诉人牛继芬没有提起撤销合同之诉，而被上诉人马雪芹提起了解除合同之诉，鉴于合同无法履行，双方原审时一致同意解除合同，故本院维持原审法院确认解除合同的判项。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3477号民事判决第一项、第二项；二、撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3477号民事判决第三项；三、驳回马雪芹的其他诉讼请求。一审案件受理费11800元，保全费1720元，由马雪芹负担。二审案件受理费2700元（牛继芬已预交），由马雪芹负担，待本案执行时由当事人自行结清。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年五月十五日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩