广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0232民初296号原告：侯建养，男，汉族，1979年9月10日出生，户籍地址：广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：邓清华，广东山外山律师事务所律师。（特别授权)被告：郑生辉，男，汉族，1973年7月8日出生，户籍地址：广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：陈奕奕，广东琉璃律师事务所律师。（特别授权）原告侯建养诉被告郑生辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告侯建养及其委托诉讼代理人邓清华、被告郑生辉的委托诉讼代理人陈奕奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯建养向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2018年1月5日签订的《商铺租赁协议书》（合同书编号：20170413）；2、判令被告支付原告因租赁期未满而解除合同的补贴费10000元；3、判令被告赔偿原告因涉案商铺被拆迁造成的装修损失费50000元（暂计，装修损失费以涉案商铺被征收时补偿标准进行核算）；4、本案诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判决从2019年6月1日起解除原被告租赁关系；2、判决被告退回到2019年6月1日至于2020年2月29日期间所收9个月的租金共32400元（每个月3600元）；3、判决被告退回所收原告的押金5000元；4、判决被告补偿原告因为租赁期未满而解除合同的补贴费10000元；5、判决被告给付原告搬迁费15000元、有线电视迁移费300元、木板墙补偿费3916.9元、卷闸门补偿费3456元、广告牌补偿费6090元、木柜补偿费1001.7元，费用合计51563.6元。上述第二项至第五项费用合计为80614.6元；6、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2018年1月5日，被告将其从桂头镇政府处所承租的土地上建起来，位于桂头镇中心小学路口的碧辉家私城原商铺第一、第二、第三间一共三间商铺租赁给原告经营“乳源瑶族自治县新永旺电器商城”家用电器，三间商铺面积合计约100平方米，租赁期限为5年，即从2018年1月3日起至2023年1月3日止。被告在将上述商铺租赁给原告时，明确写明其与桂头镇政府的租赁期限还有14年，基于此租赁期限完全满足于原告5年经营期限的需要，于是原告大胆、放心地承租了上述涉案商铺。原告承租后对涉案商铺进行了必要、全面的装修，并为此花费了近20余元的装修费。2019年5月上旬，被告通知原告，桂头镇政府已将涉案商铺列入桂头镇“三旧”改造项目范围，桂头镇政府即将收回涉案商铺占用的土地并将涉案商铺拆除重建，为此要求原告尽快搬离和做好腾退商铺的一切事宜。同时明确告知原告，其对涉案商铺被收回不进行任何经济方面补偿。原告接到被告的通知后，经核实，桂头镇政府已于2019年5月5日向被告送达了《关于要求终止租赁合同的通知》，并且还了解到涉案商铺被征收拆迁后，桂头镇政府会对涉案商铺将按相关标准进行补偿。鉴于原告所租赁被告承建的商铺马上面临拆迁，就相关赔偿和补偿事宜多次和被告沟通、协商，但未果。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告郑生辉辩称，一、原告实际占用涉案商铺到2020年3月才搬离，双方签订的《商铺租赁协议书》应于2020年2月29日解除。二、原告实际占用涉案商铺到2020年3月才搬离，现其要求退回2019年6月1日至2020年2月29日的租金毫无事实和法律依据，应依法予以驳回。三、其于2020年2月23日通过微信将押金5000元退回给原告，但原告拒绝接收，应视为其已放弃押金权利。再者，原告拖延支付租金，已经构成违约，其也有权利没收该笔押金。因此，原告主张退回押金无事实依据，依法应予驳回。四、原告请求其补偿因租赁期限未满而解除合同的补贴费10000元无事实及法律依据，依法应予驳回。因为双方签订的《商铺租赁协议书》第四条明确约定，镇政府因国家建设需要而发生的中断租赁、收回土地行为，属于不可抗力事件。其于2020年2月17日正式书面通知原告于2020年3月1日前搬离，并于2020年2月23日根据合同约定与原告结算，并通过微信向原告退回有关款项，其已经全面履行完毕合同义务。再有，如果原告主张按照相关标准进行赔付，则无权再要求其按合同补偿10000元。五、原告请求其支付搬迁费15000元、有线电视迁移费300元、木板墙补偿费3916.9元、卷闸门补偿费3456元、广告牌补偿费6090元、木柜补偿费1001.7元，无事实和法律依据。因为涉案《商铺租赁协议书》明确约定其不负责原告的装修投入损失。再有，涉案商铺不属于拆迁补偿的情形，政府也未对其进行补偿拆迁费，如果原告要主张，其主体不适格，原告须另案主张。最后，如果原告执意推翻《商铺租赁协议书》中第四条要求其给付装修相关的补偿费，那么该条约定其须补偿10000元的内容也一并无效，应按实际装修情况进行核算，原告主张按全部面积计算是无事实及法律依据的，依法应予以驳回。综上，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：根据双方当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织原被告进行了举证、质证，由于原、被告双方对对方提交的证据的真实性均无异议，故本院对涉案证据的真实性予以确认并在卷佐证。另外，原告向被告实际交纳租金至2019年12月（2020年1月的租金被告已经通过微信转账退回给了原告），其称已向被告交纳租金至2020年2月，至今未提供相关证据予以证实，庭审中，本院向原告释明其应在规定的时间内向本院提交证据证明其所装修的项目及损失，但原告至今未向本院提交，应由其承担上述举证不能的法律后果。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据原告起诉、被告答辩并结合原、被告及庭审举证、质证情况，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》于何时解除；二、原告请求被告退回2019年6月1日至2020年2月29日期间所收9个月的租金共32400元（每个月3600元）是否予以支持；三、原告请求被告退回所收的合同押金5000元是否予以支持；四、原告请求被告补偿其因为租赁期未满而解除合同的补贴费10000元是否予以支持；五、原告请求被告给付其搬迁费15000元、有线电视迁移费300元、木板墙补偿费3916.9元、卷闸门补偿费3456元、广告牌补偿费6090元、木柜补偿费1001.7元，合计29764.6元是否予以支持。对此，本院分析与认定如下：原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》于何时解除。本案审理过程中，原、被告双方就《商铺租赁协议书》已解除均无异议，本院予以确认。被告与案外人乳源瑶族自治县桂头镇人民政府于2019年12月27日签订了《租赁合同终止补偿协议书》，确定合同终止时间为协议签订的当天即是2019年12月27日，被告就此丧失转租权的基础，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》应于被告与案外人乳源瑶族自治县桂头镇人民政府合同关系终止之日（2019年12月27日）解除。原告请求被告退回2019年6月1日至2020年2月29日期间所收9个月的租金共32400元（每个月3600元）是否予以支持。原告与被告于2018年1月5日签订的《商铺租赁协议书》是双方真实意思表示，均已熟悉协议内容，并在合同落款处签名确认，且不违反相关法律法规规定，协议合法有效，本院予以确认。原、被告双方应当遵守合同的约定，履行合同的义务。原告自认租赁涉案商铺实际经营（占用）到2020年2月23日，于2020年2月28日拆迁。原告向被告实际交纳租金至2019年12月（2020年1月的租金被告已经通过微信转账退回给了原告），双方之间就涉案协议的履行并没有达成新的意见或者补充意见，原告仍需按照《商铺租赁协议书》的约定向被告交纳租赁期间的租金，因此，原告请求被告退回2019年6月1日至2020年2月29日期间所收9个月的租金共32400元无合同和事实依据，本院不予支持。原告请求被告退回所收的合同押金5000元是否予以支持。本案引致原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》解除的原因是案外人乳源瑶族自治县桂头镇人民政府以国家建设（城区三旧改造）为由征收涉案商铺，协议也明确了此事由为不可抗力事件，原、被告双方对涉案协议的解除均不承担违约责任，庭审中，被告明确至今未向原告退回押金，同时被告也未能举证本案存在不予退回原告押金的情形，因此，原告请求被告退回所收的合同押金5000元，事实清楚，理由充分，本院予以支持。原告请求被告补偿其因为租赁期未满而解除合同的补贴费10000元是否予以支持。根据《商铺租赁协议书》第四条：“甲方的场地是从镇政府相关部门租赁下来的空地上自己建设而成。租赁期还有十四年。但不排除镇政府因国家建设需要而发生的中断租赁、收回土地的行为，此属于不可抗力事件。如果在乙方租赁期间发生此项事件，甲方不负责乙方的装修投入损失，但同意一次性补偿一万元补贴费用。”的约定，本案在发生符合该条约定的情形下，被告自愿向原告支付10000元的补贴费用，系其真实意思表示，本院予以确认。故原告请求被告补偿其因为租赁期未满而解除合同的补贴费10000元有明确的协议约定，且不违反法律法规的规定，本院予以支持。原告请求被告给付其搬迁费15000元、有线电视迁移费300元、木板墙补偿费3916.9元、卷闸门补偿费3456元、广告牌补偿费6090元、木柜补偿费1001.7元，合计29764.6元是否予以支持。根据《商铺租赁协议书》第四条：“甲方的场地是从镇政府相关部门租赁下来的空地上自己建设而成。租赁期还有十四年。但不排除镇政府因国家建设需要而发生的中断租赁、收回土地的行为，此属于不可抗力事件。如果在乙方租赁期间发生此项事件，甲方不负责乙方的装修投入损失，但同意一次性补偿一万元补贴费用。”的约定，被告就涉案商铺可能被政府因国家建设而征收已经对原告进行了明确的提示，如果发生协议规定的情形，被告不负责原告的装修损失，原告对此内容也是知悉的，并且签名确认，据此引致的一切后果应由原告自行承担，因此，原告请求被告给付其搬迁费15000元、有线电视迁移费300元、木板墙补偿费3916.9元、卷闸门补偿费3456元、广告牌补偿费6090元、木柜补偿费1001.7元，合计29764.6元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告侯建养与被告郑生辉于2018年1月5日签订的《商铺租赁协议书》于2019年12月27日解除；限被告郑生辉于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告侯建养退回押金5000元；限被告郑生辉于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告侯建养支付补贴费用10000元；驳回原告侯建养的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费807.68元，由原告侯建养负担657.38元，由被告负担郑生辉150.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 赵良峰二〇二〇年四月二十七日法官助理 林梓云书 记 员 侯海颉