四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5499号 原告：西昌王氏骨科专科医院有限公司，住所地西昌市航天大道东三段**，统一社会信用代码91513401MA62H5MF99。 法定代表人：文丽萍，该院院长。 委托诉讼代理人：金雷，男，1961年9月20日出生，土家族，工作人员，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：余明霏，四川月都律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：熊楚业，男，1978年11月8日出生，汉族，现住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：汤光勇，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：邓昌利，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告西昌王氏骨科专科医院有限公司与被告熊楚业合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，被告熊楚业提出管辖权异议。因被告熊楚业不服本院（2019）川3401民初5499号民事裁定，向四川省凉山彝族自治州中级人民法院提出上诉。四川省凉山彝族自治州中级人民法院经审查认为本案所涉不动产位于四川省西昌市，本院对本案依法拥有管辖权，并于2020年3月25日作出（2020）川34民辖终19号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告西昌王氏骨科专科医院有限公司的委托诉讼代理人金雷、余明霏，被告熊楚业的委托诉讼代理人邓昌利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌王氏骨科专科医院有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2010年10月25日签订的《住房合同书》；2.请求判令被告退还原告位于西昌市房屋并协助办理过户手续；3.请求判令被告赔偿原告违约金655440.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月25日，原告时任院长王文祥与被告熊楚业签订了《住房合同书》，该合同约定被告自愿从2010年10月25日起在原告处工作至法定退休年龄，原告以按揭方式为被告购买95平方米清水房一套，装修费用由被告自行承担，按揭款由被告每月直接在原告财务处领取，被告在原告处工作至法定退休年龄时，该房屋产权归属被告，若被告在原告处未工作至法定退休年龄提前离职则视为违约，应无条件退还房屋及赔偿原告同等购房款的两倍作为违约金。合同签订后，原告于2010年10月25日支付人民币8万元给被告作为购买房屋的预付款，被告出具收据。2010年11月26日被告熊楚业与案外人四川世达实业有限责任公司正式签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付人民币188572.00元作为购买房屋的首付款，被告出具收据。同日，被告熊楚业与四川世达实业有限责任公司办理了公证及他项权证相关手续，随后自2011年1月至2015年1月，被告熊楚业每月从原告处领取人民币1643.00元用于支付房屋按揭款。2015年底被告熊楚业未向原告履行请假手续亦未办理离职手续，擅自离岗至今。原告多方联系未果于2018年12月13日在《凉山日报》上刊登公告，要求被告及时来院办理离职手续。2019年1月16日原告委托律师发律师函再次催告被告来办理相关手续及协商处理此事，被告未予理睬。2019年6月13日，被告及其妻子来到原告处写上处理此事，但协商未果。原告与被告之间签订的《住房合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。被告擅自离开工作岗位提前离职的行为已经违反了合同约定，构成违约，应承担相应法律责任。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告熊楚业辩称，对原告方诉讼请求中的解除双方签订的《住房合同书》没有异议，但对其主张的返还房屋及违约金的承担有异议。本案中根据对《中华人民共和国合同法》第九十七条的解读，因一方当事人的根本违约而导致合同解除，解除合同不属于违约责任的承担方式，只是针对当事人违约后的一种补救措施，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，即使因违约事实解除合同，但解除的后果并不表现为违约责任，而是主要表现为不当得利返还和违约方对守约方损害赔偿的民事责任。因此原告方仅能要求被告承担不当得利的返还及损失的赔偿，原告主张违约金的要求不能得到支持。根据原被告双方签订的住房合同中约定的违约金也过分高于造成的损失，原告其主张也不应得到支持。本案中原、被告签订的《住房合同书》中，虽然约定被告违约后需要返还房屋，但该房屋并非是被告根据该合同取得。被告根据该合同取得的仅仅是原告支付给被告的金钱款项327720.00元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，依法返还只能返还被告依据合同取得的金钱款项。房屋是被告自己直接购买，已在房管局取得房屋产权证，是另一法律关系。且办理房屋过户的所有费用均是被告承担，现房屋的所有权及使用权均是被告。原告仅为了被告购买房屋支付了部分款项，被告以自己的名义通过银行贷款的方式才购买了该房屋。2015年3月至今的按揭款也是被告自己在支付。根据双方签订的《住房合同书》约定被告取得的并不是房屋而是原告支付的首付款及部分按揭款，现《住房合同书》解除后，被告需要返还给原告的也不是房屋，而是原告支付的首付款及部分按揭款，且该房屋上有抵押，如果直接返还给原告还会侵害第三人银行的利益，因此原告主张返还房屋的请求不应得到支持。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院经审查认定如下：原告提交的《住房合同书》、《商品房买卖合同》、收条、收据、《凉山日报》2018年12月13日公告、《会议记录》、《个人及家庭房屋信息记录》被告对其证据三性均无异议，本院认为原告提交的证据客观真实，来源及方式不违反法律规定，与本案存在关联，且能相互印证，形成了较完整的证据链，据此，本院对该部分证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月25日，原告时任院长王文祥与被告熊楚业签订了《住房合同书》，该合同约定被告自愿从2010年10月25日起在原告处工作至法定退休年龄，原告以按揭方式为被告购买95平方米清水房一套，装修费用由被告自行承担，按揭款由被告每月直接在原告财务处领取，被告在原告处工作至法定退休年龄时，该房屋产权归属被告，若被告在原告处未工作至法定退休年龄提前离职则视为违约，应无条件退还房屋及赔偿原告同等购房款的两倍作为违约金。合同签订后，原告于2010年10月25日支付人民币 80000.00元给被告作为购买房屋的预付款，被告出具收据交由原告收执。2010年11月26日被告熊楚业与案外人四川世达实业有限责任公司正式签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付人民币188572.00元作为购买房屋的首付款，被告出具收据交由原告收执。同日，被告熊楚业与四川世达实业有限责任公司办理了公证及他项权证相关手续，随后自2011年3月至2015年1月，被告熊楚业每月从原告处领取人民币1643.00元用于支付房屋按揭款，共计65720.00元,以上款项合计334292.00元。2015年1月13日起被告熊楚业未向原告履行请假手续亦未办理离职手续，离岗至今。原告多方联系未果于2018年12月13日在《凉山日报》上刊登公告，要求被告及时来院办理离职手续。2019年1月16日原告委托律师发律师函再次催告被告返还购房款，被告未予理睬。2019年6月13日，被告熊楚业及其妻子与原告协商处理此事，但协商未果。 另查明，案涉房屋位于西昌市侧（西客站东侧）航天阳光4幢2单元5层2-505号，产权号（合同号）为201501210178，产权人（或买受人）为熊楚业，房屋面积96.21平方米，登记（或备案）时间为2015年1月27日。 同时查明，案涉位于西昌市侧（西客站东侧）航天阳光4幢2单元5层2-505号房屋的购买按揭款自2015年3月开始由被告熊楚业自己支付。 本院认为，本案所涉《住房合同书》系西昌王氏骨科专科医院有限公司与熊楚业的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应按照约定履行合同义务。被告熊楚业在庭审过程中对原告所提交的证据材料证据三性均无异议，承认了原告西昌王氏骨科专科医院有限公司在本案中所主张的事实，因原、被告在庭审中均表示对解除合同无异议，视为双方就解除合同达成一致意思表示，即本案所涉《住房合同书》于2020年4月13日庭审之日因双方协商一致而解除。合同解除后，本案的争议焦点为：一、西昌王氏骨科专科医院有限公司关于退还位于西昌市侧（西客站东侧）航天阳光4幢2单元5层2-505号并协助办理过户手续的主张是否应当支持；二、西昌王氏骨科专科医院有限公司主张的违约金是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、西昌王氏骨科专科医院有限公司关于退还位于西昌市侧（西客站东侧）航天阳光4幢2单元5层2-505号房屋并协助办理过户手续的主张是否应当支持的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉《住房合同书》明确约定了若乙方未在甲方工作到法定退休年龄，提前离开甲方视为违约，乙方违约则无条件退换甲方购买给乙方的住房。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，本院认为，案涉《住房合同书》中原、被告关于乙方违约后退还房屋的约定属于合同因乙方违约而解除后的一种补救措施，现原告要求被告熊楚业退还西昌市侧（西客站东侧）航天阳光4幢2单元5层2-505号房屋并协助办理过户手续息，于法有据，本院予以支持。关于2015年3月以后被告熊楚业自己支付的购房按揭款，因被告熊楚业未在本案中主张，被告熊楚业可以另行起诉，另案处理。 二、关于西昌王氏骨科专科医院有限公司主张的违约金是否应当支持的问题。本院认为，案涉《住房合同书》虽因双方协商一致解除，但不影响违约责任的承担。西昌王氏骨科专科医院有限公司以违约为由，主张按照《住房合同书》的约定，要求被告熊楚业支付违约金655440.00元，被告熊楚业抗辩违约金的诉求过分高于造成的损失，不应得到法院支持。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”规定，本案中，原告主张的违约金655440.00元过分高于造成的损失，故本院对被告熊楚业的抗辩意见予以采纳。对违约金依法予以调整，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于违约金的计算依法调整为334292.00元的30％即100287.00元，对原告诉讼请求中的超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下： 一、原告西昌王氏骨科专科医院有限公司与被告熊楚业于2010年10月25日签订的《住房合同书》于2020年4月13日解除； 二、被告熊楚业在本判决生效后三十日内将位于西昌市侧（西客站东侧）航天阳光4幢2单元5层2-505号房屋退还给原告西昌王氏骨科专科医院有限公司并协助办理过户手续； 三、被告熊楚业在本判决生效后三十日内给付原告西昌王氏骨科专科医院有限公司违约金100287.00元。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10354.00元，减半收取计5177.00元，由被告熊楚业负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员  田野 二〇二〇年五月十二日 书记员  黎梦 附1：本案证据目录 一、原告西昌王氏骨科专科医院有限公司提交证据和证明目的如下： 第一组证据：《住房合同书》，证明1、2010年10月25日，西昌王氏骨科专科医院时任院长王文祥代表原告与被告熊楚业签订《住房合同书》的事实；2、该合同约定被告自愿从2010年10月25日起在原告处工作至法定退休年龄，原告以按揭方式为被告购买95平方米清水房一套，装修费用由被告自行承担，按揭款由被告每月直接在原告财务处领取；3、被告在原告处工作至法定退休年龄时，该房屋产权归属被告，若被告在原告处未工作至法定退休年龄提前离职则视为违约，应无条件退还房屋及赔偿原告同等购房款的两倍作为违约金。 第二组证据：《商品房买卖合同》、收条、收据，证明原告按合同约定履行了自己的义务，向被告支付了购买房屋的预付款、首付款、每月按揭贷款共计327720.00元，被告出具了收条。 第三组证据：《凉山日报》2018年12月13日公告、《会议记录》，证明1、被告熊楚业在未办理任何手续的情况下提前离职的事实；2、原告通过报纸、律师函进行了催告；3、被告承认违约，于2019年6月13日与原告进行协商处理本案涉及争议的事实。 第四组证据：个人及家庭房屋信息记录，证明位于西昌市房屋的产权人是被告。 二、被告熊楚业未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。