山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6008号原告：盛付志，男，1971年4月23日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：武硕、孙发财，山东博翰源律师事务所律师。被告：王起开，男，1945年8月25日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：王雪峰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告盛付志与被告王起开房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛付志及其委托诉讼代理人武硕,被告王起开及其委托诉讼代理人王雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛付志向本院提出诉讼请求：1.继续履行双方签订的《购房资格买卖合同》，向盛付志交付涉案房产；2.本案的律师费、诉讼费由王起开承担。变更后诉讼请求：1.解除双方签订的《购房资格买卖合同》；2.判令王起开向盛付志支付违约金500万元；3.判令王起开向盛付志赔付其违约行为造成的经济损失2979784元；4.判令王起开返还盛付志支付的资格转让费15万元、购房款30万元及利息（以45万元为基数,自2015年12月25日计算至实际给付之日）；5.诉讼费、律师费、鉴定费由王起开承担。事实和理由：盛付志、王起开于2015年12月25日签订《购房资格买卖合同》，合同约定王起开向盛付志转让其购房资格，资格转让费15万元，以及前期垫付的购房款30万元，共计45万元。盛付志已经按照合同约定向王起开支付了上述款项，根据抽到的选房序号743号，双方于2016年1月11日共同选定了西蒋峪西江**府D地块，该房产已办理网签并于2019年3月8日交付王起开。依据合同约定应当向盛付志交付该房产，但时至今日王起开仍未按照合同约定履行交房义务，严重损害了盛付志的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王起开辩称，要求继续履行《购房资格买卖合同》，并交付房屋的诉讼请求不能成立。理由：1.双方签订的系《购房资格买卖合同》而非房屋买卖合同。2.《购房资格买卖合同》，没有得到履行也无法继续履行，王起开是涉案房屋的实际购房人。3.根据济南市委和市住房整改小组的要求涉案房屋所在的西江**府小区的购房者必须具备购房资格，不允许非本人实际购房和实际出资由他人顶名购房，并从中收取差价的情形。因盛付志《购房资格买卖合同》目的无法实现，王起开申请依法解除《购房资格买卖合同》。盛付志变更诉讼请求后，王起开辩称，如果造成损失，那么应当按照双方各自过错进行划分，盛付志所付15万元购房资格是其取得后续增值的一个资格，所付30万元及剩余购房款是取得房屋增值的前提条件，本案中盛付志并没有支付剩余购房款，其没有资格取得对应的房屋溢价和增值部分。在双方签订的买卖合同中，第一条明确约定,盛付志购买的是市直机关公务员购买的购房资格，对于购房资格的房屋存在限制交易的情形是明知的，主张通过提存方式完成交款，但是已经不存在交款的时机，因此，王起开不存在违约情形，盛付志主张的违约金不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月25日，盛付志（买受人、乙方）与王起开（出卖人、甲方）签订《购房资格买卖合同》，载明:甲方自愿出售市直机关部门公务员购房资格给乙方，甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述选房及房子信息；乙方对甲方上述情况及购房情况已做充分了解，自愿购买甲方上述购房资格。甲、乙双方经协商一致，由乙方向甲方支付购房资格转让费15万元,以及甲方前期购房垫付款30万元,合计45万元。乙方在签订本合同时向甲方一次性支付45万元。本合同一经签订，即视为双方交易完成，无论乙方选不选房，选房结果如何，都与甲方无关，15万元购房资格转让款一概不退。乙方选房后，后续购房款以及此房产所产生的一切费用均由乙方承担，包括两次过户产生的所有税费等。甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关的义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。甲方不履行办证、交房义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担《购房资格买卖合同》违约责任条款第2项的责任外，守约方有权在履行义务期限届满后的30日后解除合同。同日，盛付志委托王琴通过建设银行向王起开之女王萍支付45万元。2014年11月27日，王起开向济南市城市建设投资有限公司转账30万元。2016年1月7日,王起开(买受人、乙方)与济南市城市建设投资集团有限公司（出卖人、甲方，以下简称济南城投集团公司）签订《认购协议》，载明:乙方认购甲方西蒋峪D地块室。该房屋建筑面积177.14平方米，单价9260元/m?，房屋总价1640316元。储藏室与房屋绑定销售，储藏室单价4627元/m?。预定车位，价格10万元。认购定金2万元。2017年7月22日，王起开、张道菊向济南城投集团公司支付D地块房款1610316元、车位款10万元、D地块储藏室款107994元。2017年12月14日，王起开、张道菊（买受人）与济南城投集团公司（出卖人）签订了编号为销售（字）201731238891号的《商品房买卖合同》，载明：买受人购买出卖人开发的西蒋峪D地块16号楼1单元1102室房屋，建筑面积共177.14平方米，其中，套内建筑面积152.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.71平方米。该商品房单价为每平方米9090.64元，总价款1610316元。附件五（合同补充协议）第七条约定买受人在取得房屋所有权证之前不得对其房屋进行转让。同日，双方签订销售（字）201731239108号《商品房买卖合同》，载明：王起开、张道菊（买受人）购买济南城投集团公司（出卖人）开发的西蒋峪D地块16号楼1单元-205储藏室，建筑面积共23.34平方米，其中，套内建筑面积13.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.12平方米。该商品房单价为每平方米4627元，总价款107994元。诉讼过程中,经盛付志申请,本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，并于2020年3月11日出具了房地产估价报告。评估结果为：房地产总价459.01万元。盛付志为此支付了评估费23000元。另查明，盛付志因本案支付律师费6万元。本院认为，《购房资格买卖合同》中明确载明所购房屋系市直机关部门公务员购房，商品房团购中对购房人员的资格有限制。王起开将享有的购房资格转让给盛付志，盛付志不符合购买资格，且《商品房买卖合同》也明确载明在取得房屋所有权证之前不得对涉案房屋进行转让。双方签订的合同事实上不能履行，故盛付志要求解除与王起开签订《购房资格买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于近年来房价大幅上涨，而涉案合同不能继续履行,双方签订的《购房资格买卖合同》解除后,盛付志因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同履行的利益，因涉案房屋增值产生的损失，应根据过错责任大小由双方共同分担。关于过错责任认定及房屋增值损失分担，王起开作为出卖方，明知涉案房屋系为解决济南市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工交通、住房困难组织的团购房，开发商对购房人的资格有严格限制仍转卖涉案房屋，对合同不能履行负有主要责任。盛付志明知存在以上事实，仍与王起开签订《购房资格买卖合同》，也负有一定的责任。在涉案房屋总价为459.01万元的基础上，综合认定，王起开承担涉案房屋增值损失60%的赔偿责任，即王起开应向盛付志支付该房屋增值损失1787870.4元[（459.01万元-1610316元）×60%]。因《购房资格买卖合同》解除，王起开收取的资格转让费15万元及购房款30万元，应返还给盛付志。因合同并未约定利息，故盛付志要求王起开承担利息的诉求，本院不予支持。盛付志与王起开签订的《购房资格买卖合同》中，约定了违约责任，如任一方未按本合同的约定履行相关的义务，每逾期一日，违约方应向本合同的相对方支付本合同总房价款3%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。《购房资格买卖合同》虽约定了违约金，但解除合同不是违约行为导致，故对盛付志主张王起开承担违约金的诉求，本院不予支持;盛付志提交了委托代理协议、律师费发票，予以佐证，故盛付志要求王起开承担律师费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告盛付志与被告王起开于2015年12月25日签订的《购房资格买卖合同》；二、被告王起开于本判决生效之日起十日内支付原告盛付志房屋差价损失1787870.4元；三、被告王起开于本判决生效之日起十日内返还原告盛付志45万元；四、被告王起开于本判决生效之日起十日内支付原告盛付志律师费6万元；五、驳回原告盛付志的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71512元，由原告盛付志负担28605元，由被告王起开负担42907元；申请费5000元、保全保险费1600元，由被告王起开负担；鉴定费23000元，由原告盛付志负担9200元，由被告王起开负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曹凤玲人民陪审员  夏连秀人民陪审员  王雪梅二〇二〇年五月十五日书 记 员  赵天娇