浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初2054号 原告杭州滨沁房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥街道浜河部落****。 法定代表人张旭忠，董事长。 委托代理人王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告张喜乐，男，汉族，1980年10月2日出生，住浙江省温州市苍南县。 被告陈春华，女，汉族，1981年8月1日出生，住浙江省温州市苍南县。 原告杭州滨沁房地产开发有限公司（以下简称滨沁公司）诉被告张喜乐、陈春华商品房预约合同纠纷一案，于2020年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告滨沁公司委托代理人王钦、徐琼、被告张喜乐到庭参加诉讼。被告陈春华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告滨沁公司诉称：原告开盘销售的明石东潮府1、2、3、4幢房屋，符合《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》规定“意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目，房地产开发企业应联系公证机构，采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，并按序售房”情形，原告于2019年12月27日先后进行公证摇号、公示《选房细则》，12月28日18时后进行公证选房。公示的《选房细则》第四条明确：“付款提醒1、现场仅接受所有国内银联卡刷卡，不支持境外卡、信用卡刷卡，不接受以转账、现金、支票、本票方式等付款。2、选房现场高层、洋房需缴清定金人民币50万元整，叠墅、排屋需缴清定金人民币100万元整，请提前备足资金。3、因大多数银行卡有单日交易限额，务请您提前与银行确认，取消交易限额限制（特！别！重！要！）”；第五条第9款（1）“客户成功选择房源后，20分钟内无法支付定金，视为弃选”。两被告于2019年12月28日成功选择房源杭州市江干区明石东潮府项目1幢1302室及对应地下车位（编号×××28），与原告签署了《认购协议书》、《地下车位认购协议》，约定：二被告应在签署协议时向原告支付商品房认购定金人民币50万元、地、地下车位定金人民币2万元两被告并未按公示的《选房细则》要求提前准备好定金，向原告支付2万元作为地下车位定金后，仅余2万元作为该房屋定金，自行填写了欠48万元定金承诺于2019年12月31日交清的承诺书提交原告方审核；公司经研究后，认为其支付定金过低明显违反《选房细则》规定，对其他未能选上房的客户极不公平，故向其提出折衷方案，若其能于当日再补交8万元定金，公司则认可其选房，否则视为其弃选，被告也要求原告提供打款账户，但被告未打款，并于2019年12月28日晚上11:04明确不同意补交8万元，同时表示退房。原告诉至法院，要求判令：一、原告与二被告之间签订的《认购协议书》和《地下车位认购协议书》于2019年12月28日解除；二、本案诉讼费由二被告承担。 被告张喜乐辩称：一、原告表述事实存在隐瞒、虚假、断章取义的内容。事实真相为：被告参加滨江龙湖东潮府1-4＃楼摇号，2019年12月27日被告知摇号顺序为108号，此次共94套房源。被告认为希望不大，无意后续选房，但销售人员多次电话联系劝说，告知希望大。再三劝说下，被告参加了后续选房，因不抱大的希望未做资金方面的准备，但在选房前与销售人员达成协议，若选中房，先缴2万元作定金，原告要求的50万尽快补齐，销售人员口头答应。12月28日晚，在杭州钓鱼台酒店，被告参加了选房活动。此次共2栋楼，选房时，其中一栋洋房仅售出一两套、另一栋高层售出三四十套，仍大量留余。被告履行选房程序，选中高层1302室；后被告知当日车位有优惠，原价46万优惠6万，售价40万，被告也选中了一车位。之后，在工作人员带领下，在协调沟通后办妥了缴费等一系列手续，按事先约定，选中房先缴2万，并按要求写了一张48万元的书面欠条（由工作人员提供的印制的格式欠条，并由工作人员收取），明确在12月31日前支付，另预缴车位费用2万。缴费过程中，收费处曾提出根据规定要缴50万，后经销售人员专门协调，销售人员告知收费处与领导已沟通好，才得以办妥手续。当晚11时许，接销售人员电话，要求今日补齐10万元，否则按弃选处理，还提出填写弃选声明。之后，收到一条告知短信。第二日上午，被告与销售人员电话沟通未果。下午，被告前往售楼处沟通，被告知已售他人，上午已签合约，被告选房作弃选处理。二、政府部门介入处理情况。被告认为原告属于典型一房多签违规售房事件，于12月29日通过1××××向政府主管部门反映，要求依法处理。2020年1月初，杭州房管部门介入调查；1月下旬答复处置结果为：杭州房管局已经根据杭州市国立公证处出具的《公证书》对该摇号、选房结果进行备案，会进行调查，目前还在调查中。三、原告属于典型的违背契约精神、贼喊捉贼，要求驳回起诉、不予受理。待调查结果出来，被告将提起诉讼追究原告民事责任。若法院执意受理，建议向杭州房管局了解相关情况，待政府职能部门调查结束、出具调查结论后再作处理，避免浪费司法资源。当日整个选房过程、第二日赴房产公司商议，被告有朋友全程陪同，必要时可作证。 被告陈春华书面答辩意见同张喜乐辩称。 本院经审理查明的案涉事实如下： 被告张喜乐、陈春华系夫妻，欲购买原告开发的滨龙湖东潮府商品房，经公证摇号，两被告选房顺序号为108号。2019年12月27日，原告滨沁公司在杭州龙湖微信公众号公示了明石东潮府1、2、3、4号幢房屋选房细则，细则第四条：“付款提醒1、现场仅接受所有国内银联卡刷卡，不支持境外卡、信用卡刷卡，不接受以转账、现金、支票、本票方式等付款。2、选房现场高层、洋房需缴清定金人民币50万元整，叠墅、排屋需缴清定金人民币100万元整，请提前备足资金。3、因大多数银行卡有单日交易限额，务请您提前与银行确认，取消交易限额限制（特！别！重！要！）”；《选房细则》第五条第9款（1）：“客户成功选择房源后，20分钟无法支付定金，视为弃选”。 2019年12月28日18时30分起，原告滨沁公司现场开始公证选房，被告张喜乐参加摇号选房并选定杭州市江干区明石东潮府项目1幢1302室及对应地地车位（编号×××28）。当晚，被告张喜乐、陈春华作为乙方、原告滨沁公司作为甲方，签订《认购协议书》、《地下车位认购协议》。《认购协议书》约定：房屋销售总价4524646元；乙方应于签署本认购书的同时向甲方支付定金人民币50万元，该定金作为其签订该房屋的《浙江省商品房买卖合同》及其附件等相关协议的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款；乙方采用按揭贷款方式付款，首付款应于商品房买卖合同及其附件等相关协议签订之日付清；乙方应在2019年12月30日前与甲方签署房屋的购房合同等。《地下车位认购协议》约定：地：地下车位使用权转让价格为460000元方一次性付款，于2019年12月30日签订《地下车位使用权转让协议》当日支付全部款项；乙方同意签订本协议时支付定金人民币20000元，作为订立《地下车位使用权转让协议》的担保等。因张喜乐资金不够，原告工作人员同意被告张喜乐先行缴纳房屋定金2万元、地、地下车位定金2万元时，被告张喜乐书写了一张金额为48万元、付款日期为12月31日的欠条交给被告工作人员。随后，被告张喜乐离开现场。 当晚10时44分，原告工作人员以微信方式通知被告张喜乐，公司决定晚上没交齐10万定金的作弃选处理，要求被告张喜乐当晚补交定金80000元，被告张喜乐未当即予以回复。原告工作人员又以微信方式聊系了被告陈春华，并应陈春华要求将公司收款账号发给了被告陈春华。当晚11时04分，被告陈春华回复：我爱人说你们信用这么差，就退了吧。后又通过语音方式回复：他刚才跟我说了，不要就不要好了，我又无所谓了。 当晚11时26分、33分，原告工作人员先后向被告张喜乐、陈春华发送微信，载明：根据选房细则规定，客户成功选择房源后，20分钟内无法支付应付定金，视为弃选；您截止目前未按规定支付齐定金，现通知您失去明石东潮府1-1302房源选房权利。后两被告又均对原告的做法表示不满，要求继续支付余款、履行合同。 2019年12月29日，滨沁公司将上述案涉房屋与他人签订认购协议。同日，张喜乐通过1××××电话向政府主管部门投诉滨沁公司。 2020年1月21日，滨沁公司将2万元售房定金、2万元车位定金共计4万元退还至张喜乐的中国建设银行账户。 2020年1月22日，杭州市住房保障和房地产管理局回复张喜乐：“你反映开发企业存在将你选定的房源与他人另行签订协议并收取定金的情况，目前正在调查了解中，待有处理意见后将电话告知你。” 以上事实有原告滨沁公司提交的滨江龙湖东潮府选房细则公示、公证选房现场录像截图、认购协议书、地、地下车位认购协议金POS小票、微信聊天截图，被告张喜乐提交的杭州市住房保障和房地产管理局回复截图，以及当事人庭审陈述证实。 本院认为，原告滨沁公司与被告张喜乐、陈春华签订的认购协议书、地、地下车位认购协议系双方真实意思表示容未违反法律、法规的强制性规定，双方应当按约履行。原告滨沁公司在微信公众号的选房细则中已明确告知选房现场高层需缴清定金人民币50万元，两被告既然决定参加选房，理应根据选房细则提前做好资金准备，两被告在未提前做好资金准备的情况下参加选房，本身存有过错。两被告选房后在与原告滨沁公司签订《认购协议书》时，原告滨沁公司明知两被告资金不足、两被告也明知自己资金不足，仍签订两被告应于签署本认购书同时支付定金人民币50万元的条款；原告滨沁公司工作人员在被告张喜乐支付20000元房屋定金后未当场向被告明确余款的处理方式，两被告也未能举证证明原告已明确同意余款48万延迟至12月31日支付，本院认定原被告双方对《认购协议书》的签订、纠纷的发生及合同的履行均存在过错。《认购协议书》签订后，原告滨沁公司将定金金额降低至10万元、当晚支付作为继续履行合同的变通条件，因两被告拒绝接受，原被告未能定金条款达成新的合意；此后被告陈春华明确告知两被告均同意退房，随后原告也通知两被告作弃选处理，原被告已就解除《认购协议书》达成合意，原告诉请确认《认购协议书》解除具有事实依据，本院予以支持。两被告在双方达成解除合同的合意后，继续要求履行合同不具有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告杭州滨沁房地产开发有限公司与被告张喜乐、陈春华2019年12月28日就杭州市江干区明石东潮府1幢1302室及地下车位（编号×××28）签订的《认购协议书》、《地下车位认购协议》于2019年12月28日解除。 按规定减半收取的案件受理费40元，由被告张喜乐、陈春华负担（原告杭州滨沁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 潘水良 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 王 鹏 代书记员 姚 渊