江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初427号原告：安福县民盛物业服务有限公司，住所地：江西省吉安市安福县平都镇安城北路**，统一社会信用代码：91360829685988874E。法定代表人：刘斌，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，女，该公司经理。被告：欧阳璐，男，1990年9月22日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。被告：欧阳红华，女，1968年2月4日出生，汉族，江西省安福县人，教师，住安福县。被告：江西陆度空间置业有限公司，住所地：安福县工业园区。统一社会信用代码：91360829558490352U。法定代表人：谢卫安，男，该公司经理。原告安福县民盛物业服务有限公司与被告欧阳璐、欧阳红华、江西陆度空间置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安福县民盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘小媛，被告欧阳璐、欧阳红华、江西陆度空间置业有限公司的法定代表人谢卫安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院查明的事实一、原告安福县民盛物业服务有限公司诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费及违约金共计3344元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告欧阳璐、欧阳红华系安福县城北世纪城3栋2单元1704室业主，被告江西陆度空间置业有限公司系安福城北世纪城开发单位，原告安福县民盛物业服务有限公司系该小区的物业服务公司。原被告双方于2013年11月21日签订了《安福城北世纪城前期物业服务合同》，合同约定被告按建筑面积每月每平方米1.2元向原告缴纳物业费。交费时间为：按年缴纳，即每年的7月1日至30日前。被告江西陆度空间置业有限公司与被告欧阳璐经多次协商约定于2015年10月31日正式交房，交房前物业费由江西陆度空间置业有限公司交纳，现2016年1月1日至2017年2月28日的物业费被告拖欠至今。被告住房面积为149.17平米，每月应交物业费179元，拖欠时间内的物业费总额为2506元，拖欠时间内的违约金总额为838元。即被告应向原告缴纳物业服务费与违约金合计3344元。因三被告交房时间存在争议，导致原告物业费催讨未果。二、被告答辩情况：被告欧阳璐、欧阳红华辩称，按照物业法，我们业主是在收房之后才交物业管理费，我们应该是在2014年12月30日前交房，但由于开发商的原因，导致我们一直无法交房，直至2017年4月10日验收房屋后，我们才正式交房，所以原告起诉我们交2016年1月1日至2017年2月28日期间的物业管理费是不存在的。被告江西陆度空间置业有限公司辩称，我方认为交房不存在争议，我方作为开发商于2013年11月聘请了原告作为小区的前期物业服务公司。2014年8月25日，该案工程已竣工并通过了五方验收，2015年10月份，我方把最后一批业主的买房信息、业主的个人信息及业主的买房钥匙一并交给了原告，同时也委托原告通知业主去原告处办理交房事宜，公司也电话通知了业主，并在小区张贴了交房通告信息，所以本案与我方无关。三、合同签订时间：原告安福县民盛物业服务有限公司于2013年11月21日与被告江西陆度空间置业有限公司签订了《安福城北世纪城前期物业服务合同》。四、合同内容：《安福城北世纪城前期物业服务合同》约定：物业管理事项为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物维修养护和管理，公用绿地、花木建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆的停放秩序的管理，维护公共秩序等；管理期限为：2013年11月21日至2016年11月20日（后延长至2017年2月28日）；物业管理收费标准：本物业的管理服务费，多层住宅房由原告按建筑面积每月每平方米0.6元，向业主或物业使用人收取，车库、储藏间按多层住宅70%收取，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）1.2元，7层以下1元（含公摊费），商铺每月每平方米1.2元，向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围已竣工尚未出售，或因被告江西陆度空间置业有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向被告江西陆度空间置业有限公司收取。缴费方式和时间：按年缴费，每年的7月1日至30日缴费，首次缴费以购房合同约定交房之日百分之百收取，第二、三（2年）如未装修，按70%收取，以后按百分之百收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金等事项。五、物业的情况：被告欧阳璐、欧阳红华的物业坐落在安福县城北世纪城3栋2单元1704室，面积为149.17平方米。被告欧阳红华在2015年7月23日领取了房屋钥匙。上述安福县城北世纪城3栋楼于2014年8月21日经建设、设计、勘察、监理、施工等五家单位进行了竣工验收，结论为“验收合格”。六、欠费时间和金额：2016年1月1日至2017年2月28日被告欧阳璐、欧阳红华应缴纳物业服务费为（149.17㎡×1.2元/㎡／月）×14个月＝2506元。裁判理由及结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，2013年11月21日被告江西陆度空间置业有限公司与原告安福县民盛物业服务有限公司签订的《安福城北世纪城前期物业服务合同》合法有效，且对所有的业主均具有约束力。安福县城北世纪城3号楼于2014年8月21日进行竣工验收，验收结论为验收合格，房屋符合交付条件。2015年7月23日，被告欧阳红华领取了案涉房屋钥匙，证明该房屋已由被告欧阳红华领取，被告欧阳璐、欧阳红华成为了该房屋的业主，物业服务费应当由业主交纳。被告欧阳璐、欧阳红华辩称是在2017年4月10日才验收合格正式交的房，并向本院提交一份《安福县建设工程综合竣工验收备案表》（以下简称《备案表》）予以证实，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，可见，备案是工程“验收合格”后的行政内部监管程序，《备案表》只是建设行政主管部门履行行政管理职能的表现，备案行为与工程验收合格与否没有直接联系，故对被告欧阳璐、欧阳红华的辩解意见，本院不予采信。本院认为，原告在安福城北世纪城小区进行了物业管理，完成了一定的物业服务，被告欧阳璐、欧阳红华作为该小区的业主应当交纳物业服务费，但是，原告在履行物业服务合同、提供物业服务上存在不到位之处，应承担相应的责任，因此，被告欧阳璐、欧阳红华只应交纳所欠物业费的一半即1253元。关于原告诉请的违约金，鉴于原告在案涉小区物业管理期间工作不到位，小区居民意见较大，本院不予支持。被告江西陆度空间置业有限公司在2015年7月23日已经将房屋交付给业主，因此，被告江西陆度空间置业有限公司不承担该物业的物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款之规定，判决如下：一、被告欧阳璐、欧阳红华于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2016年1月1日至2017年2月28日的物业服务费1253元。二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告安福县民盛物业服务有限公司承担13元，被告欧阳璐、欧阳红华承担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  颜建明二〇二〇年五月十八日书记员  张春艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。