山西省侯马市人民法院   民事判决书   （2020）晋1081民初189号   原告(案外人)：李吉风，女，1962年11月29日出生，汉族，住山西省浮山县。   原告(案外人)：李金锁（系原告李吉风的丈夫），男，1961年4月11日出生，汉族，住山西省浮山县。   二原告共同委托诉讼代理人：赵朝良，山西华尧律师事务所律师。   被告（申请执行人）：侯马经济开发区益丰贸易有限公司，住所地侯马开发区呈王路北侧幸福街东侧（锦都经典****），统一社会信用代码×××。   法定代表人：蒋安平，执行董事。   委托诉讼代理人：张长飞，山西启正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：江倩倩，山西启正律师事务所律师。   被告（被执行人)：高勇，男，1967年6月22日出生，汉族，住山西省浮山县。   被告（被执行人)：李吉萍（系被告高勇的妻子、原告李吉风的妹妹），女，1966年4月11日出生，汉族，住山西省浮山县。   原告李吉风、李金锁与被告侯马经济开发区益丰贸易有限公司（以下简称益丰公司）、高勇、李吉萍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月25日作出（2019）晋1081民初6号民事判决。原告李吉风、李金锁不服该判决，向山西省临汾市中级人民法院提起上诉。山西省临汾市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）晋10民终1344号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李吉风、李金锁共同的委托诉讼代理人赵朝良、被告益丰公司的委托诉讼代理人张长飞、江倩倩到庭参加诉讼，被告高勇、李吉萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李吉风、李金锁向本院提出诉讼请求：立即停止对原告（案外人）李吉风、李金锁的房产（位于浮山县文昌南街粮食局综合楼下，房产证2006字第**3140号房产和位于浮山县朝阳巷67号房产，房产证号为浮产权2000字第XXXX号的房产，两套价值27万元）的执行并解除查封。事实和理由：原告（案外人）李金锁、李吉风和被告（被执行人）高勇、李吉萍是姐妹连襟关系，已经于2002年和2009年分别签订了合法有效的书面房屋买卖合同并付清全部房款合法占有。2002年5月8日原告（案外人）李金锁与被告（被执行人）高勇双方经协商签订《房屋转让协议》一份，约定被告（被执行人）高勇将其位于浮山县朝阳巷67号房产证号为浮产权2000字第XXXX号，面积是126平方米的房产出售给原告（案外人）李金锁，合计面积126平方米，原告（案外人）向其支付房款人民币128000元，当日，原告（案外人）已向被告（被执行人）高勇付清了全部房款，被告（被执行人）也已将上述房屋交付给原告（案外人），之后原告（案外人）对该楼房进行装修并居住使用至今。后由于被告（被执行人）高勇和原告（案外人）是连襟关系没有及时办理变更登记。原告（案外人）李金锁与被告（被执行人）李吉萍双方经协商于2009年8月30日签订《房屋转让协议》一份，约定被告（被执行人）李吉萍将其位于浮山县文昌南街粮食局综合楼门面，面积是40.05平方米的房产出售给原告（案外人）李金锁，合计面积40.05平方米，原告（案外人）向其支付房款人民币142000元，当日，原告（案外人）已向被告（被执行人）李吉萍付清了全部房款，被告（被执行人）也已将上述房屋交付给原告（案外人），之后原告（案外人）对该门面楼进行装修并出租给他人让其使用至今。后由于被告（被执行人）李吉萍和原告（案外人）是姊妹亲戚关系没有及时办理变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，原告（案外人）在贵院查封的房产居住至今已长达16年和8年以上，所以贵院在查封被告（被执行人）高勇的财产时将原告（案外人）的财产也列入查封范围予以执行，明显有错误。特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提起诉讼，请求立即中止对上述财产的执行查封，切实维护原告（案外人）的合法权益。   被告益丰公司辩称，原告诉讼请求无事实与法律上的依据，应依法驳回其诉讼请求。理由如下：一、原告李吉风、李金锁对案涉两套房产不享有所有权。原告李金锁分别于2002年5月8日、2009年8月20日与被告高勇、李吉萍签订《房屋转让协议》，购买被告高勇名下位于浮山县朝阳巷67号、被告李吉萍名下位于浮山县文昌南街粮食局综合楼门面的两套房产。根据《物权法》第九条（即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外）及《物权法》第十四条之规定（即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力），结合本案原告提供案涉两套房产的房产证，案涉房屋登记在被告（被执行人）高勇、李吉萍名下，则被告高勇、李吉萍为案涉两套房产的所有权人。在不动产登记没有变更的情况下，原告李吉风、李金锁主张其对案涉房屋享有所有权，不符合上述法律规定，人民法院不应支持。二、原告李吉风、李金锁对案涉两套房产不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（即：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结）及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记）之规定，再结合原告提交的相关证据，原告提出的异议不能排除执行，原因如下：第一，被告高勇在朝阳巷67号房产抵押期间将房产转让与原告李金锁，该转让行为（即买卖合同）无效。原告提供的××县号）显示，该房产已于2001年4月6日全部抵押给浮山县城市信用社，2009年9月27日抵押权才进行的注销，而被告高勇于2002年5月8日将上述房产转让与原告李金锁。根据《担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，朝阳巷67号的《房屋转让协议》第五条：“甲方保证房屋产权无争议”的约定可以推断，高勇在签订《房屋转让协议》时未通知抵押权人，同时原告也没有提供任何证据证明被告高勇向原告转让该套房产时通知过抵押权人即浮山县城市信用社，所以说，高勇与原告李金锁签订的该份《房屋转让协议》应被认定为无效。第二，原告不能证明其作为买受人而合法占有朝阳巷67号房产，不能排除执行。1、原告在诉状中陈述其对案涉两套房产进行了装修，但未提供有关装修的任何证据予以佐证；2、原告提供的户籍证明只能证明原告曾迁户至朝阳巷**，日常生活中，经常发生因就学、拆迁等原因，将户户口迁入他处的情况，此户户籍证明不能证明原告自2002年7月8日起一直居住于朝阳巷**；、原审一审中，原告提供居委会证明，原审二审中，原告又提供村委会证明，以证明原告自2002年起一直居住于朝阳巷67号，但居委会及村委会在长达十七年中发生了多次改选，现任的居委会及村委会对十七年前本社区或本村人员是否居住、为何居住、何时开始居住、是否持续居住根本无力证明。退一步讲，居委会及村委会的证明仅能证明原告曾居住于此，但因租用或借用的方式亦可能居住于此，而不能证明原告确系因受让案涉房产而居住于朝阳巷67号房产内。第三，原告不能证明其已支付全部价款，不能排除执行。原告虽提供了被告高勇、李吉萍出具的支付购房款收据，但原告没有提供其支付购房款的银行转款凭证或资金来源等确实能够证明原告支付了购房款的证据。此外，原告因与被告高勇、李吉萍系亲属关系，存在帮助被告高勇、李吉萍转移被执行财产的高度可能性，而根据原告在原审一审中对其收入来源、金额及家庭支出的陈述，原告不具备以现金方式支付二十七万元购房款的能力，更不符合一般房产消费者的购房支付习惯，更加不能证明原告确已支付全部购房款的主张。第四，原告对于案涉房产未予办理过户登记手续具有过错，系因自身原因未办理过户，不能排除执行。原告购买案涉两套房产长达十七年及十年的时间内未予办理案涉房产的变更登记手续，原告李金锁称是因为双方是亲戚关系才未办理过户，此理由能够证明原告对于未办理变更登记存有过错，不符合《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。此外，朝阳巷67号房产已于2001年4月6日抵押于浮山县城市信用社，原告在2002年5月8日受让已有抵押的房产，其若作为善意买受人，受让房产时应尽注意义务，而其受让两套房产时明知房产存在抵押却未到相关部门办理解压手续而直接受让房产，主观上存在明显的过错。故原告系因自身原因未办理过户，不能排除执行。三、人民法院无需查明原告购房是否确系生存居住所需。原审二审（2019）晋10民终1344号《民事裁定书》本院认为中阐述：“上诉人迁户居住于此长达17年的状况且确系生存居住所需情况是否属实，关系到上诉人李吉风、李金锁所买涉案房屋真实性的认定”。而“确系生存居住所需”是在《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条当中规定的（即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十），该条文是对登记在开发商名下，开发商作为被执行人时，商品房买受人所提异议能够排除执行的法定情形的规定，此前提下才应当审理房产买受人“所购商品房系用于居住”，而本案中，原告购买的并非是登记在开发商名下的房产，因此，本案情形不符合上述第二十九条的适用范围，人民法院无需查明原告购房是否系生存居住所需。本案案情符合第二十八条的适用情形，原告所提异议不能排除执行。四、原告在本案中将被告高勇、李吉萍列为被告的诉讼行为，说明被告高勇、李吉萍反对原告所提异议，享有案涉两套房产的所有权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”的规定，原告李吉风、李金锁将被执行人高勇、李吉萍列为共同被告的诉讼行为已说明被告高勇、李吉萍反对案外人所提的异议，即被告高勇、李吉萍认为其享有案涉两套房产的所有权。综上所述，本案中原告对案涉两套房产所提的异议均无事实与法律上的依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。   被告高勇、李吉萍未做答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以   确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交高勇与李金锁于2002年5月8日签订的“房屋转让协议”复印件1份、李吉萍与李金锁于2009年8月20日签订的“房屋转让协议”复印件1份、高勇于2002年5月8日给李金锁出具的房款收条复印件1份、李吉萍于2009年8月20日给李金锁出具的房款收条复印件1份、二原告2018年10月15日的户籍户籍证明复印件2份（均载明有效期截止2018年11月14日）山县东街社区居民委员会（以下简称居委会）2018年10月15日给二原告出具的居住证明复印件2份、浮山县天坛镇东关村民委员会（以下简称村委会）2019年10月18日给二原告出具的居住证明复印件1份、二原告的两名邻居2019年10月20日给二原告出具的居住证明复印件2份、乔玉玲与李金锁于2009年7月1日、2014年7月1日签订的“房屋租赁合同”2份及乔玉玲2018年10月14日出具的租房证明、房租收条等证据，欲证明：原告李金锁分别于2002年5月8日、2009年8月20日与被告高勇、李吉萍分别签订了“房屋转让协议”，购买了高勇名下位于浮山县朝阳巷67号的房产一套（房产证号为浮房权2000字第XXXX号，房产证中载明的房产地址为粮食北街）、李吉萍名下位于浮山县文昌南街粮食局综合楼门面房一套（房产证号为浮房权2006字第XXXX号），并已支付房款，之后二原告一直居住于朝阳巷67号，文昌南街粮食局综合楼门面房租赁给乔玉玲使用。经庭审质证，被告益丰公司对上述证据均提出异议，认为：1、原告未能提供证据原件，且被告高勇、李吉萍及居委会、村委会、证人均没有到庭，无法核实其证据的真实性（户籍户籍证明除外）、原告未能提供其支付房款的转款或提款凭证；3、户籍户籍证明的真实性无异议，失效，且户籍户籍证明不能证明原告对案涉房产有所有权。认为，1、原告李吉风、李金锁为夫妻关系，被告高勇、李吉萍为夫妻关系，原告李吉风与被告李吉萍为姐妹关系，原告李金锁与被告高勇为连襟关系，四人之间存在利害关系，且原告未能提交证据原件接受被告益丰公司质证，被告高勇、李吉萍及居委会、村委会、证人均没有到庭接受质证，故对原告提交的上述除户籍户籍证明以外的证据本院均不予采信。朝阳巷67号的房产证中载明该房产已于2001年4月6日办理抵押登记，抵押给浮山县城市信用社，权利价值为78000元，于2009年9月27日注销抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据该规定，已抵押的抵押物转让时需“通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”，否则即使签订转让协议属实也属无效行为。庭审中，原告称李金锁在与高勇于2002年5月8日签订“房屋转让协议”时“不知道有抵押这个事实”。本案中，原告李金锁与被告高勇为连襟关系，其以128000元的高价（比该房产抵押时的权利价值78000元高出50000元）在该房产已经抵押给他人的情况下购买该涉案房产，明显不合常理。3、原告提交的证据显示李金锁与李吉萍于2009年8月20日才签订“房屋转让协议”购买李吉萍名下的文昌南街粮食局综合楼门面房一套，而该房产却于其签订“房屋转让协议”之前的2009年7月1日就以原告李金锁名义出租给乔玉玲使用并开始收取租金，时间上明显矛盾，其在购房前就出租尚未购得的房屋，明显不合常理。4、涉案两套房产至今仍分别登记在被告（被执行人）高勇、李吉萍名下，如原告主张的购房事实属实，截止其提出异议之时，分别长达16年、9年，其仍未能对涉案房产办理过户手续将产权过户变更到李金锁名下亦明显不合常理。5、二原告未能提供其向被告高勇、李吉萍支付房款的银行转账凭证或能够证明其购房款资金来源的相关证据，无法证明其主张的支付涉案房款的事实真实发生，无法印证其主张的房产交易的真实性。综上所述，对原告提交的除户籍户籍证明以外的上述证据及其主张的李金锁向高勇、萍购房的事实本院均不予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（案外人）李吉风、李金锁为夫妻关系，被告（被执行人）高勇、李吉萍为夫妻关系，原告李吉风与被告李吉萍为姐妹关系，原告李金锁与被告高勇为连襟关系。本院于2016年9月7日对益丰公司诉高勇、李吉萍等追偿权纠纷一案作出（2015）侯民初字第1213号民事判决：高勇、李吉萍等连带偿还益丰公司代偿款20279104.09元及利息，于判决生效后30日内付清。该判决已生效并进入执行程序。执行中，本院于2018年9月25日以（2017）晋1081执95号之三执行裁定继续查封了被执行人高勇名下位于浮山县朝阳巷67号的房产一套（房产证号为浮房权2000字第XXXX号，房产证中载明的房产地址为粮食北街）、李吉萍名下位于浮山县文昌南街粮食局综合楼门面房一套（房产证号为浮房权2006字第XXXX号）。涉案的上述两套房产产权至今仍登记在被告高勇、李吉萍名下。2018年11月12日，原告李吉风、李金锁以案外人身份对上述涉案房产提出执行异议，以其于2002年、2009年从被告（被执行人)高勇、李吉萍处购买了案涉两套房产、二原告（案外人）是两套房产的所有权人、法院无权执行为由，要求中止对涉案两套房产的执行。就此异议，本院于2018年11月16日作出（2018）晋1081执异84号执行裁定：驳回案外人李吉风、李金锁的异议请求。驳回理由是：房屋买卖双方因是亲属关系而怠于办理房屋变更登记手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其提出的异议请求不成立。原告（案外人）李吉风、李金锁对该执行裁定不服，遂提起本次执行异议之诉。同时查明，2018年10月15日，浮山县公安局天坛派出所为二原告出具“户籍户籍证明”户籍户籍证明中载明二原告的住址均为浮山县城内朝阳巷**。div>   本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，涉案的两套房产至今仍登记在被告（被执行人）高勇、李吉萍名下，属登记在被执行人名下的不动产，且原告（案外人）李吉风、李金锁未能提供充分、合法、有效的证据证明其主张的涉案两套房产已由案外人李金锁从被执行人高勇、李吉萍处购买的事实真实存在，故本院依法查封、执行该房产符合法律规定，并无不当。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。本案中，二原告的户籍证户籍证明虽载明其住址为浮山县朝阳巷**，籍证明户籍证明只能证明其登记的住址，法律规定其户籍登记户籍登记的住址并不能成为其合法拥有该住址所涉房产所有权的法律依据。，二原告作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：   驳回原告李吉风、李金锁的诉讼请求。   案件受理费5360元，由原告李吉风、李金锁负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省   临汾市中级人民法院。                                                                                                 审判长 杨文兵   审 判 员   安 娜   人民陪审员 王晓生     二O二O年五月十九日   书记员杜亭青