苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏0508行初471号 原告苏州旸坤房地产经纪有限公司，住所地苏州市园林路****。 法定代表人陆海宾，总经理。 被告苏州市住房和城乡建设局，，住所地苏州市锦帆路** 法定代表人张伟，局长。 出庭负责人陈飚，该局副调研员。 委托代理人熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托代理人周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被告苏州市人民政府，住所，住所地苏州市三香路**div> 法定代表人李亚平，市长。 委托代理人张永丽，该单位工作人员。 委托代理人唐震宇，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 原告苏州旸坤房地产经纪有限公司（以下简称旸坤公司）诉被告苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、苏州市人民政府（以下简称市政府）房地产行政处罚及行政复议一案，本院于2019年11月12日立案受理，次日向两被告寄送起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭审理了本案。原告旸坤公司法定代表人陆海宾，被告市住建局出庭负责人陈飚及委托代理人熊坚，被告市政府委托代理人张永丽、唐震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年8月13日，市住建局作出苏房罚字[2019]8号房产行政处罚决定，查明旸坤公司未经房东书面委托，擅自对外发布房源信息、办理该房屋网上挂牌等手续，根据《房地产经纪管理办法》第三十五条之规定，决定给予如下处罚：限期改正、记入信用档案、取消网上签约资格，处以一万元罚款。旸坤公司不服，申请行政复议。2019年11月1日，市政府作出[2019]苏行复第142号行政复议决定，维持市住建局上述处罚决定。 原告旸坤公司诉称：2019年6月10日，原告受苏州和美家房产经纪有限公司（以下简称和美家公司）的委托办理了姑苏区X桥X号X室房屋的网上挂牌、网签手续，并于次日下午根据市住建局《行政警示书》的要求撤销了该房屋的网签。原告认为，本公司属于“代办网签”而非“对外发布房源”行为，市住建局所作处罚决定认定事实及适用法律错误，且原告已经完成整改，市住建局不应再行处罚。综上，原告请求法院撤销苏房罚字[2019]8号房产行政处罚决定及[2019]苏行复第142号行政复议决定。 原告向本院提供以下证据：1.房屋买卖（居间）合同，证明原告受和美家公司委托代为办理挂牌和网签手续；2.《市住房城乡建设局关于继续深入开展房地产经纪机构乱象专项整治的通知》（苏住建房[2019]8号）；3.苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称市房产交易中心）《行政警示书》（苏房三字[2019]第3号），证据2-3证明原告违反规定办理的是代办网签服务而非擅自对外发布房源信息。 被告市住建局辩称：1.2019年6月11日，冯继列、李春景向被告现场递交《关于举报苏州和美家房产经纪有限公司、苏州旸坤房地产经纪有限公司等房产中介机构黑中介行为的举报信》，称其通过和美家公司出售姑苏区X桥X号X室房屋，在委托交易过程中发现和美家公司不具备房产经纪资格，旸坤公司未经房东书面委托，擅自帮助和美家公司办理该房屋网上挂牌等手续。接上述举报线索后，被告展开调查，后于2019年8月13日对旸坤公司作出行政处罚。2.《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》第十一条至十六条对存量房出售信息网上挂牌流程作出详细规定。经纪机构接受待售房源产权人委托后通过系统为委托方办理房屋出售信息网上挂牌登记手续，录入出售方房屋基础信息，由辖区管理机构审查核验房源是否具备真实性以及可交易性，审核通过后再录入详细信息，最后由网上挂牌登记受理机构通过操作系统及时上传备案并上网公布登记挂牌信息，而后该房源信息将通过苏州存量房买卖网上管理系统对外公布，供公众查询及检索。完成上述网上挂牌方能签订网签合同、办理交易过户。3.苏州存量房买卖网上管理系统后台显示，涉案房屋在2019年6月10日11时由原告在操作系统内向管理机构申请办理挂牌登记手续，经审核通过后完成登记备案，也即原告对出售房源的上网公布登记挂牌流程已经完成。该挂牌行为系将房屋产权人的房屋基本信息向外公开的过程，符合《房地产经纪管理办法》第二十二条规定的“对外发布相应房源信息”行为。4.《行政警示书》只是市房产交易中心要求原告按照规定进行自查自纠，被告在该警示书之后作出处罚决定，并不涉及重复处罚。综上，被告作出的处罚决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告市住建局在法定期限内向本院提交以下证据：1.举报信；2.调查笔录；3.苏州存量房买卖网上管理系统后台显示的案涉房屋操作流程图；4.房产行政违法案件登记表、立案审批表；5.房产行政处罚（听证）告知书及送达回证；6.行政处罚听证申请书；7.行政处罚听证通知书及送达回证；8.听证笔录；9.行政处罚决定书、更正通知书及送达回证，以上证据共同证明被诉行政处罚决定认定事实清楚、法律适用正确、程序合法。市住建局提供作出案涉处罚决定的法律、法规及规范性文件依据有：《行政处罚法》、《房地产经纪管理办法》、《苏州市房地产经纪管理办法》、《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》。 被告市政府辩称：《苏州市房地产经纪管理办法》第二十二条规定，“经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息”。本案中，旸坤公司未经房屋产权人同意，擅自将房屋出售信息在苏州存量房买卖网上管理系统发布，而该系统发布的房屋出售信息系对所有公众开放、供所有公众查阅和检索，故旸坤公司属于“对外发布相应房源信息”，市住建局所作认定并无不当。据此，被告作出复议维持决定，程序合法、内容适当，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告市政府在法定期限内向本院提交以下证据：1.行政复议申请及所附材料，证明原告向被告提出行政复议申请的时间及内容；2.受理通知书、答复通知书、延期审理通知书及送达回证；3.市住建局行政复议答复书；4.行政复议决定书及送达回证，证据2-4证明被告复议程序合法、内容适当。市政府提供作出案涉复议决定的法律依据为《行政复议法》。 经庭审质证，原告对被告市住建局所举证据1真实性无异议，但认为被举报人系和美家公司，且市住建局已发警示书对举报问题进行处理；证据2记载的案由与听证笔录不一致；证据3表明原告6月11日已撤销挂牌和网签合同；对证据4-8没有异议；指出证据9处罚决定书存在两处笔误，市住建局在原告复议后才作出更正。原告对被告市政府所举证据均无异议。两被告对对方所举证据均予认可。 被告市住建局认为原告所举证据1真实性无法核实，该合同也不能达到原告证明目的；对证据2三性没有异议，对原告证明目的不予认可；强调证据3是市房产交易中心解决投诉争议的一种方式，侧重于企业信用等级管理，目的是要求当事人自查自纠，并非行政处罚。被告市政府同意市住建局的质证意见，同时强调上述三份证据原告在复议过程中均未提交。 本院对上述证据认证如下：两被告所举证据反映其作出案涉处罚决定及复议决定的事实经过，与被诉行政行为的审查存在关联性，本院均予认可。原告所举证据的真实性，本院予以确认。 经审理查明，2019年6月11日，市住建局下属的市房产交易中心收到案外人冯继列、李春景关于和美家公司、旸坤公司违规经营的实名举报，反映其通过和美家公司出售位于本市X桥X号X室房屋过程中，和美家公司不具备房产经纪资格，旸坤公司在未经房东书面委托的情况下擅自出借资质给和美家公司办理网签手续。同年6月25日，市房产交易中心对旸坤公司进行了调查询问，该公司法定代表人陆海宾认可未经房东书面委托在网上进行挂牌登记受理、上传备案并公布该房屋登记挂牌信息的事实。7月2日，市住建局对旸坤公司上述行为予以立案，后于7月10日向其告知拟处罚内容及其依法享有的听证、陈述申辩权利。2019年7月31日，应旸坤公司申请，市住建局组织听证，后于8月13日作出苏房罚字[2019]8号房产行政处罚决定，认定旸坤公司未经房东书面委托，擅自对外发布房源信息、办理房屋网上挂牌等手续的行为违反《房地产经纪管理办法》第二十二条的规定，依据上述管理办法第三十五条之规定，给予旸坤公司限期改正、记入信用档案、取消网上签约资格、罚款一万元的处罚。该公司不服，申请行政复议。2019年8月21日，市政府受理旸坤公司申请，并通知市住建局进行复议答复，市住建局于当日对上述处罚决定书中起诉期限、复议机关告知等笔误进行了书面更正，后于8月27日向市政府提交了复议答复书。因案情复杂，市政府于10月18日决定延长复议期限30日。2019年11月1日，经对申请双方提交的证据材料进行调查核实，市政府作出[2019]苏行复第142号行政复议决定，根据《行政复议法》第二十八条第一款第一项的规定，维持市住建局所作行政处罚决定。旸坤公司仍不服，诉至本院，并提出前述诉请。 另查明，苏州存量房买卖网上管理系统网站系对外公示的网站，公众可在该网页上查看存量房出售（承购）挂牌信息、居间代理委托情况等内容。2019年6月10日，旸坤公司在该管理系统提交了案涉房屋出售挂牌信息，经系统审核通过后办理了信息备案及网签合同录入手续。6月11日上午，系统显示上述房产交易已获审核通过；当日下午，旸坤公司自行撤销了该房屋出售挂牌及合同签订流程。 再查明，2019年6月14日，市房产交易中心向旸坤公司发出《行政警示书》，针对该公司存在的允许其他组织或个人以本机构名义从事房地产经纪业务和网上签约的“代为网签”行为，要求其在6月18日之前通过自查自纠予以改正。 本院认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第五条第二款的规定，市住建局作为本市房地产主管部门，对辖区内房地产经纪机构涉嫌违法的经纪活动具有调查处理职责，系本案适格被告。市政府对被处罚人不服市住建局所作处罚决定提出的行政复议申请作出维持决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第二款的规定，为本案共同被告。 本案争议焦点在于，原告是否存在擅自对外发布房源信息的行为，被告市住建局对其所作处罚决定是否合法、适当。《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款规定，“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”第三十五条规定，“违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。” 本案中，原告未经房东书面授权苏州市区存量房买卖网上管理系统办理了案涉房屋出售挂牌、网签合同录入等手续，经系统审核通过后，该房屋的坐落、面积、售价等挂牌信息在系统网站上均已对公众公开，故原告存在上述法律规范所禁止的擅自对外发布房源信息行为。被告市住建局经立案、调查、听证等程序，对原告作出限期改正、记入信用档案、取消网上签约资格，罚款一万元的处罚决定，符合规定，处罚幅度亦无不当。被告市政府经复议予以维持，程序合法。原告在本案行政处罚程序及诉讼过程中，对未经房东委托办理案涉房屋相关业务的事实并未否认，但认为其行为性质仅属于“代办网签”而非“对外发布房源信息”，市住建局认定错误。一方面，原告为不具有网签资格的房地产经纪机构“代办网签”，已属违规；另一方面，原告所述“代办网签”行为已造成案涉房屋出售挂牌、网签合同等信息在系统网站对外公示的客观后果，作为取得网签资格的专业房地产经纪机构，原告对该后果应属明知，其上述异议，理由不能成立。至于市房产交易中心在本案处罚立案之前作出的《行政警示书》，系市住建局下属的房地产行业监管部门对存在违规行为的房地产经纪机构进行的提醒和指导，并不涉及行政处罚等内容，原告亦不存在《行政处罚法》规定的法定免予处罚情形，故原告提出市住建局存在“一事二罚”且在其按照《行政警示书》自查自纠之后不应再予处罚的主张，本院不予采纳。综上，经对被诉行政行为全面审查，被告市住建局所作苏房罚字[2019]8号房产行政处罚决定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处罚幅度适当；被告市政府所作[2019]苏行复第142号行政复议决定，符合法定程序。原告要求撤销该两项决定的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告苏州旸坤房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告苏州旸坤房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，帐10×××7676。 审 判 长  许林华 人民陪审员  虞君瑜 人民陪审员  邱卫红 二〇二〇年五月七日 法官 助理  邬丹阳 书 记 员  张濒匀