吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉24民初125号 原告：迟秀军，男，1963年6月24日出生，汉族，延边瀚苑房地产开发有限公司经理，住延吉市。 委托诉讼代理人：侯光明，吉林达公伟业律师事务所律师。 被告：延吉市延兴房地产开发有限公司，住所地延吉市。 法定代表人：李春龙，经理。 委托诉讼代理人：许哲，延吉市延兴房地产开发有限公司法律顾问。 第三人：姜昌元，男，1949年7月2日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：李学山，男，1951年1月5日出生，朝鲜族，住延吉市。 委托诉讼代理人：金勇民，吉林吉延律师事务所律师。 第三人：李学山，男，1951年1月5日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。 委托诉讼代理人：金勇民，吉林吉延律师事务所律师。 第三人：马英淑，女，1952年7月17日出生，朝鲜族，住延吉市。 委托诉讼代理人：金勇民，吉林吉延律师事务所律师。 第三人：刘焕发，男，1969年9月11日出生，汉族，无职业，住延吉市。 原告迟秀军与被告延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）、第三人姜昌元、李学山、马英淑、刘焕发商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年5月14日作出（2010）延中民四初字第16号民事判决，第三人刘焕发不服判决提出上诉，吉林省高级人民法院于2011年9月28日作出（2011）吉民一终字第126号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。本院于2012年5月23日作出（2012）延中民四初字第5号民事裁定，原告迟秀军不服裁定提出上诉，吉林省高级人民法院于2012年11月28日作出（2012）吉民一终字第99号民事裁定，撤销该裁定，指令本院审理本案。本院于2016年10月24日作出（2013）延中民四初字第4号民事判决、（2013）延中民四初字第4号民事裁定，原告迟秀军不服该判决提出上诉，被告延兴公司、第三人姜昌元不服该裁定提出上诉，吉林省高级人民法院于2019年4月15日分别作出（2017）吉民终121号之一民事裁定、（2017）吉民终121号民事裁定，撤销本院（2013）延中民四初字第4号民事判决、民事裁定，发回重审并指令本院审理本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年3月26日、2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告迟秀军的委托诉讼代理人侯光明、被告延吉市延兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许哲、第三人姜昌元及其委托诉讼代理人李学山与金勇民、第三人李学山、第三人马英淑、第三人刘焕发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迟秀军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年7月23日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告继续履行合同，协助原告办理延兴综合楼101、102、104号门市房的房照；3.判令被告支付逾期交房和逾期办理房照违约金35万元。事实和理由：2007年7月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于延吉市前进路北侧白桦胡同延兴综合楼一层101、102、104号三套门市房。双方于2007年7月26日在延吉市房产管理局办理了商品房预售合同备案登记，至今仍登记在原告名下。按照合同约定，延兴公司应在2007年10月30日交付房屋，然而实际到2009年4月才将房屋钥匙交付给原告。就原告提起的执行异议之诉一案，吉林省高级人民法院作出的（2014）吉民一终字第71号民事判决，明确认定原告的合同对外具有公示效力。被告应当继续履行合同义务，为原告办理三套房屋的房照和土地使用证。逾期办理房照违约金根据合同第15条第3款计算为4979920×0.5%=24899.60元，逾期交房违约金根据合同第9条计算一年金额为358554.24元。依照（2014）吉民一终字第71号民事判决书省高院评析意见，“原告购买的涉案房屋已于2007年7月26日办理了备案登记，该登记对外具有公示效力，其请求权具有对抗第三人的效力，原告因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质”。在原告与第三人刘焕发关于涉案房屋101的买卖合同均有效，双方均要求履行合同，都没有办理产权登记的情况下，原告的备案登记属于预告登记，具有物权性质，即等同于产权登记效力。依照第八次全国法院民事商事审判工作纪要第15条的规定，法院应当保护原告的顺位权利。 延兴公司辩称，1.原告主张购买101、102、104号商品房与事实是不符的，当时被告因资金紧张，将包括该三套房屋在内的六套房屋登记在原告名下是为了办理贷款。2.原、被告所签订合同名为购房，实为借款合同。3.原告根本没有支付购房款，因此，被告有义务偿还借款，没有义务交付房屋。4.八套门市房在开发时已经抵顶了施工队的工程款。 姜昌元述称，1.延兴公司按照2011年7月14日与回迁户姜昌元达成的执行和解协议，将延兴综合楼101、102号房屋予以交付。该执行和解协议合法有效，而且姜昌元是回迁户，101、102号房屋实质上是对其原有房屋被拆迁后的回迁补偿，其权利应当得到优先保障。2.延兴公司不具备《城市商品房预售管理办法》第七条和《城市房地产管理办法》第四十五条规定的办理商品房预售许可证所需的条件且至今未向延吉市房产局提交相关资料，延兴综合楼至今没有取得商品房预售许可证。3.迟秀军与延兴公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，其诉请不应当得到法院支持。第一，迟秀军根本没有支付过房款，延兴公司也从未将诉争房屋用于抵债。首先，迟秀军主张其所购房屋房款是以工程款、借款以及60万元现金冲抵房款，而这本身说明单凭延兴公司给迟秀军开具的两份房款收据是无法证明迟秀军是否交付全部房款。因此根据谁主张谁举证的原则，迟秀军有进一步举证的义务。此外本案审理中，迟秀军从未向法院提交过工程结算单、延兴公司欠款借据以及支付60万元现金有关的相关证据。而迟秀军为了证明所谓工程款抵债的事实，向法院递交了证人出庭作证的申请，因此法院应当让迟秀军主张的李昌明出庭作证相关事实。迟秀军与延兴公司之间的商品房买卖合同和收据之间也存在诸多矛盾。如，双方约定的房屋面积与价款总额不符，合同中只约定了首付款的给付而没有约定余款的给付内容，2007年7月23日和同年7月30日交付的所谓房款与合同约定的价款不同，因此迟秀军的商品房买卖合同与收据之间根本无法相互佐证。第二，对诉争房屋强制执行程序开始前，诉争房屋处于查封状态，根据扣查冻财产规定第二十六条第二款规定，未经法院准许擅自占有讼争房屋的行为都属于违法占有，不应产生相应的法律效力，迟秀军并没有实际占有讼争房屋。第三，迟秀军与延兴公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，延吉市房产局备案在迟秀军名下的房屋包括本案诉争房屋在内共有6套，且迟秀军持有相应的商品房买卖合同均有备案记录。如果有合同有收据就可以认定买卖关系，那么上述延兴综合楼6套房屋都应归属于迟秀军，而不仅仅是迟秀军主张的三套。因此，鉴于本案的特殊性，法院不应当仅凭商品房买卖合同和房款收据进行认定。其次，认定双方是否存在商品房买卖合同关系应当基于双方当事人的真实意思表示。本案中，迟秀军出具的《说明》与2489600元房款收据的出具时间都是2007年7月30日的事实都说明这一点，即迟秀军与延兴公司之间并没有买卖讼争房屋的意思表示，而迟秀军在交房款的同时表示如果延兴公司返还房款就退房的意思表示从法律属性上属于名为房屋买卖实为担保，而非房屋买卖。因为真实买卖关系的买受人是不会在购房以及交纳房款的同时作出该种不合理的意思表示的。2010年3月11日延边朝鲜族自治州中级人民法院对迟秀军做的调查笔录，可以证明：延兴公司与迟秀军签订商品房买卖合同的真实目的是为了办理按揭贷款偿还欠款，而非真实的买卖，进一步佐证了双方之间并非真实的房屋买卖合同关系。综上，姜昌元作为延兴综合楼项目的回迁户，其权利应当得到特殊的保护，虽然其将回迁的诉请变更为损害赔偿，但基于其回迁户的身份，其权利应当有别于普通债权。此外，姜昌元在原回迁权利范围以及其原房屋被拆迁范围内的权利应当得到法院的优先保护和支持。 李学山、马英淑述称，延兴公司不但给迟秀军开具了101、102、104号门市房的房款收据，也给迟秀军开具了延兴综合楼110、111和209号门市房房款收据，其中2007年7月23日出具的110、111的门市房房款是763880元，209门市房的房款是351000元，2007年7月30日开具的110、111门市房房款是763880元，209门市房房款351000元，所出具的110、111、209门市房房款收据总额为2229760元。既然法院仅以商品房买卖合同备案登记、房款收据就可以认定商品房买卖合同真实有效，并交付了全部的房款，那么没有理由否认110、111、209号商品房买卖合同的有效性，和2229760元房款收据的证明力。因此，如果法院认为迟秀军与延兴公司是以欠款冲抵的房款，那么排除不了是以110、111、209号门市房房款进行冲抵的可能，因此不能免除迟秀军进一步举证证明其支付房款的义务。虽然最高法院和省高院认定迟秀军在本案中主张的商品房买卖合同有效，但是否给迟秀军办理房照，在本案中决定着是否能够实现案件的公平。李学山是真正的回迁户，2011年7月14日达成的执行和解协议，兼具公法和私法的属性，在民事法律属性上属于回迁补偿安置协议的性质，实质上是将原判决的货币补偿变更为了回迁安置，而延兴公司至今也没有给李学山任何的补偿，因此法院应当优先保护回迁户李学山的权利。李学山的委托代理人持法院的调查令，从延吉市人民法院调取了2010延刑初字第四号刑事卷宗，在该卷宗刑事侦查卷宗第62页到67页中，有延兴公司与迟秀军在2005年10月20日签订的三份房屋买卖合同，其主要内容与本案中迟秀军主张的内容完全不同。刑事案卷中的三份买卖合同约定的单价均为5500元，而非8000元。房屋总价款约定的是3371500元，实际应付购房款为3200000，而非4979200元，而在交房时间上，也都与迟秀军在本案中提交的2007年7月23日的商品房买卖合同均不相符，这与真实的房屋买卖交易和日常的经验法则是完全相悖的。由于前述三份房屋买卖合同是本次诉讼中新发现的证据，且与迟秀军主张的省高院判决认定的事实不同，说明2007年7月23日的商品房买卖合同和收据是延兴公司与迟秀军串通，为了办理按揭贷款制作的虚假合同和收据，不存在真实的商品房买卖关系。即使省高院（2014）吉民一终字第71号民事判决书认定商品房买卖有效，但由于本案中新的证据足以推翻该判决所认定的事实，因此本案中不能免除迟秀军的举证责任。再补充，2007年7月23日、7月30日的收据，六套房子原告在之前的庭审中承认是需要按揭贷款开的收据，收据前边加盖的是现金收取账，会计法规定现金收取账和转账是不同的两个概念，所以说实际上是虚假的，迟秀军在交款人处也没有签名。会计和出纳在下面特意注明了今天实际没有收取现金，只是给迟秀军按揭贷款出具的，按照规定该收据不能作为证据，况且迟秀军本人在2010年10月14日开庭审理中，表示了其确实没有交现金，而是往来账，工程款折抵相关账目，属三角抹债，相关证据也没提交。 刘焕发述称，同意被告的答辩意见。另补充，101号房屋表面看应属原告，但不是原告的，因原告已与刘焕发协商将该房屋给付刘焕发，而且刘焕发已经办理了房屋的相关手续。请求依法驳回原告的诉讼请求。 刘焕发向本院提出诉讼请求：1.判令延兴公司继续履行房屋买卖合同，交付101号房屋，并办理门市房产权证；2.诉讼费由败诉方承担。事实和理由：1.吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决和最高人民法院（2015）民申字第433号民事裁定已确认刘焕发与延兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，刘焕发可以根据该合同要求延兴公司将诉争房屋的产权变更到刘焕发名下。2.延兴公司也同意将101号房屋产权变更给刘焕发，并于2015年9月22日出具了证明，能够证明刘焕发是第一实际房屋购买人，以及延兴公司向刘焕发交付房屋的事实。3.迟秀军与刘焕发达成的协议书，可以证明刘焕发购买101号房屋的事实，以及延兴公司将房屋钥匙交付给刘焕发，同时迟秀军放弃对101号房屋所有权的主张。最高人民法院（2015）民申字第433号民事裁定、最高人民法院（2015）民申字第661号民事裁定对合同备案效力及登记效力已经作出了明确答复，备案登记与预告登记两者不能混为一谈。 迟秀军辩称，虽然生效的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决确认刘焕发与延兴公司之间的商品房买卖合同有效。但是，根据吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决和最高人民法院（2015）民申字第661号民事裁定，迟秀军的商品房买卖合同已经登记备案，迟秀军的合同对外具有公示效力，其请求权具有对抗第三人的效力。迟秀军的权益具有普通债权所不具备的排他性，因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质，刘焕发享有的普通债权不能对抗迟秀军对涉案房屋的优先购买权。原告备案登记属于预告登记，应当顺位保护迟秀军的权益。迟秀军与刘焕发签订的和解协议书属于无效协议，因为迟秀军的诉请一直是对101号房屋要求延兴公司继续履行合同办理房照，与刘焕发的协议内容不能对抗原告法庭上的诉讼请求。双方协议内容无效，在法院未认定原告享有物权顺位保护的前提下，原告对101号房屋是无权处分，谈不上放弃所有权的问题，即使原告是101房屋所有权人，若处分不动产也不是由协议可以完成的，况且双方协议约定了许多附加条件，在条件未成就之前法院不得对协议中部分内容进行处理，如本案结果是原告享有了101房屋的权益，刘焕发才可凭此协议向原告主张权利。因此，应当判决向迟秀军履行房屋买卖合同，请求法院驳回刘焕发的诉讼请求。 延兴公司辩称，延兴公司对最高人民法院和吉林省高级人民法院对刘焕发的起诉所做的裁判没有异议。关于2015年的证明确实是延兴公司法定代表人李春龙出具的，但有前提条件，因为有房款差价部分，有待于双方协商。 姜昌元、李学山、马英淑述称，刘焕发与延兴公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，其诉请不应当得到法院支持。1.根据延兴公司的陈述及其法定代表人李春龙于2010年11月27日出具的《延兴公司与刘焕发的借贷关系的说明》内容，2005年起，延兴公司在刘焕发处分三笔共借了163万元，其中，分四次共还款41万元，另外2007年8月21日还以白兰小区的一个房屋抵了28万元，一共偿还了69万元。因此结合该证据内容延兴公司与刘焕发之间不存在房屋买卖的真实意思表示。2.刘焕发与延兴公司签订的商品房买卖合同中没有注明签约日期，且刘焕发主张全额缴纳房款的时间（2006年2月22日和2006年4月10日）均早于刘焕发所主张签订合同的日期（刘焕发主张签约日期为2006年8月27日），并且交款时间、金额与刘焕发举证的商品房买卖合同和收据记载的房屋价款（1672440元）金额严重不符。很显然，在没有房屋买卖合同的情况下就提前好几个月支付房款且交付房款与约定房款存在较大差异等，与真实的房屋买卖交易习惯和日常经验法则完全相悖，足以证明刘焕发与延兴公司之间并非真实的房屋买卖合同关系。3.刘焕发主张以1672440元（每平方米约3300元）价格购买了一层246.8平方米和二层260平方米门市房，但该价格远远低于当时的评估价每平方米7530元，只相当于44%，这在真实的房屋买卖关系中是绝不可能出现的。综上，姜昌元作为延兴综合楼项目的回迁户，其权利应当得到特殊的保护，虽然其主张回迁的诉请变更为损害赔偿，但基于其回迁户的身份，其权利应当有别于普通债权。姜昌元在原回迁权利范围以及其原房屋被拆迁范围内的权利应当得到法院的优先保护和支持。 姜昌元、李学山、马英淑向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的执行和解协议有效且该协议性质为房屋拆迁安置补偿协议；2、判令延兴公司为第三人办理延兴综合楼101、102号门市房屋产权过户手续；3、判令被告支付50万元及利息；4.诉讼费用由延兴公司承担。事实与理由：2009年4月7日，延边州中院就姜昌元与延兴公司的拆迁补偿安置纠纷一案做出了（2007）延州民四初字第40号判决民事判决。由于延兴公司未能按照判决内容履行义务，姜昌元向延边州中院申请了强制执行。在执行过程中，姜昌元与延兴公司在延边州中院执行人员崔永燮、宋士良主持下于2011年7月14日达成执行和解协议。在签订当日，执行人员崔永燮、曲尚志带领李学山及延兴公司法定代表人李春龙到延兴综合楼现场将101、102号门市房钥匙交付给了原告。由于延兴公司当时未能办理延兴综合楼初始登记，因此只将101、102号房屋交付给了原告，暂未办理房屋产权手续。2012年2月27日，延吉市房产局（现延吉市房屋产权管理中心）为延兴公司办理了延兴综合楼房屋初始登记，因此延兴公司取得了延兴综合楼房屋所有权证（延兴综合楼101、102号门市房也包括在内）。之后2012年3月6日在延边州中院执行人员曹松男、崔永燮主持下姜昌元与延兴公司达成了执行和解协议，该执行和解协议书对2011年7月14日达成的执行和解协议内容进行了进一步确认。签订完执行和解协议当天，延兴公司与李学山、马英淑签订了《商品房买卖合同》。姜昌元只是被拆迁房屋的名义所有人和名义上的回迁户，李学山、马英淑才是被拆迁房屋的实际所有权人，是实际上的回迁户。为使实际所有人、实际回迁户与名义所有人和名义回迁户不符情况的恢复，在2017年5月8日姜昌元和马贞禄（姜昌元之妻）基于上述情况到吉林省延吉市至诚公证处声明，该公证处作出（2017）吉延至诚民证字第2828号公证书对上述声明进行了公证。2017年5月9日延边州中院作出（2009）延中执字第136-8号执行裁定书，将申请执行人姜昌元变更为实际回迁户李学山、马英淑夫妇。至此，李学山、马英淑是被拆迁房屋实际所有权人、是实际回迁户的身份得到恢复。姜昌元与延兴公司之间的执行和解协议系双方真实意思表示且符合相关法律规定，应当有效，所达成的执行和解协议实质是对被拆迁房屋的补偿，是房屋拆迁安置补偿协议。因此延兴公司应当按照执行和解协议内容向我方履行相应的义务。 迟秀军辩称，第一，法院准许姜昌元、李学山、马英淑作为第三人参加本案诉讼，提请法院要求有独立请求权第三人先预交诉讼费。第二，姜昌元与延兴公司达成的执行和解协议，是（2007）年延州民四初字第40号民事判决书的执行内容，该判决书结论是双方解除房屋置换安置内容并以货币补偿和赔偿姜昌元的安置优先权，已经转化为货币补偿。双方在执行法官主持下达成的执行和解协议书应当是双方的真实意思表示也是合法有效的，但执行和解协议约定的执行房屋101、102不具有动迁安置性质，它只是针对延兴公司被执行的普通财产之一，而不是特定约定的回迁财产，不具有法定的回迁安置优先性。第三，在原告申请异议之诉当中，省高院（2014）吉民一终字第71号民事判决书当中，已对姜昌元的回迁债权进行了确认，即是普通债权而不享有优先权。所以姜昌元主张对本案诉争的房屋提出享有优先权，没有事实依据和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 延兴公司辩称，执行和解协议是在两位法官的主持下签订的，我们认为是有效的。 刘焕发述称，李学山提供的与延兴公司达成的执行和解协议，我认为格式、名头违法，这属于李学山和李春龙之间私下达成的协议，不应该采用延边州中级人民法院的名头。另外，申请执行人由姜昌元变更为李学山，我认为有逃税嫌疑，请法官调查。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方在之前庭审已经提交的证据不再重复进行举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对此次庭审提供的证据以及有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、案件（2013）延中民四初字第4号各方提供的证据 （一）迟秀军向本院提供如下证据： 证据1.商品房买卖合同一份。证明：原告于2007年7月23日购买了诉争房屋，房价每平方米8000元。买卖合同于2007年7月26日在延吉市房产局备案。合同第八条约定，被告应在2007年10月30日交付房屋；合同第九条约定逾期交房违约金标准为按日已付房款万分之二；第十五条关于逾期办理产权证违约金为已付房款的0.5%。 证据2.收据两张。证明：房款已全部结清。 证据3.延吉市人民法院（2012）延行初字第34号行政判决书。证明：被告在2006年12月17日取得商品房预售许可证；该生效判决确认第三人刘焕发登记备案不具有合同备案登记的效力，第三人的预告登记已经撤销。在行政诉讼中主张原告买卖虚假，法院没有支持其主张。 证据4.延边州中级人民法院（2012）延中行终字第42号行政判决书。证明：生效的行政判决书确认被告在2006年12月17日取得商品房预售许可证，第三人刘焕发的商品房买卖合同仅是房产局在合同上加盖合同登记备案专用章，未在登记机关电子登记簿中记载，不产生对外公示及对抗第三人的法定效力，该登记行为并未完成，而原告申请的登记备案申请材料齐全，且登记机关电子登记簿中未有针对同一房屋所作的登记记载，原告的登记符合法定的登记条件，对外已经发生法律效力。 证据5.延边州中级法院（2007）延州民四初字第40号民事判决书。证明：第三人姜昌元就拆迁补偿问题已经经过人民法院审理，判决给予双倍货币补偿，另行主张属于重复诉讼，违反民事诉讼一事不再理原则。 证据6.延边州中级人民法院（2014）延中行终字第11号行政判决书。证明：第三人姜昌元与被告恶意串通，在房产局办理产权证。经原告申请复议，延吉市人民政府撤销第三人违法取得的房照，第三人提起行政诉讼。生效的行政判决，驳回第三人的起诉。同时，确认原告为争议商品房合法登记备案权利人，物权法自2007年10月1日起施行，商品房登记备案在合同履行等民事法律关系上享有相应的公示、对抗及优先效力。 证据7.吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决书。证明：（1）生效的省法院判决认定原被告之间的商品房买卖合同合法有效。（2）原告的房款已经支付。（3）原告的商品房买卖合同于2007年7月26日在延吉市房产局办理了备案登记，至今仍登记在原告名下，原告的合同对外具有公示效力，其请求权具有对抗第三人的效力，原告的权益具有普通债权所不具备的排他性，因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质，第三人享有的普通债权不能对抗原告对涉案房屋的优先购买权。 证据8.最高人民法院（2015）民申字第661号民事裁定书。证明：原被告之间存在商品房买卖合同关系且合法有效；认定被告已经收到原告全部房款；商品房预售备案登记具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力可以成为对购房者期待权的一种保护，应对善意购房者给予优先保护。 证据9.租赁合同、照片、取暖费收据。证明：涉案的三套房屋现由原告占有使用的事实，其中101号为仓库；102号租赁给他人开信邦药店；104号为房屋中介。 （二）延兴公司向本院提供如下证据： 证据1.6份收据（复印件）及出纳沈国花的书面说明。证明原告与延兴公司不是真实的房屋买卖关系。 证据2.延兴公司财务人员制作的与原告经济往来明细。证明原、被告之间存在借贷关系，并不存在房屋买卖关系。 证据3.李春龙及公司会计的书面证明各一份。证明原告与被告之间是借贷关系，并非真正的房屋买卖关系。 证据4.2015年4月7日证明一份、2015年4月6日证明一份。证明：原被告之间是借贷关系，并非房屋买卖关系。 证据5.延边朝鲜族自治州中级人民法院2010年3月11日的调查笔录一份。证明：原告所主张的房款的构成是往来账、工程款、三角抹债、支付60万元现金，该三种形式实际上是不存在的。该调查笔录能证明与被告之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。原告曾经向法院申请延期审理，理由是要提供证人李延明出庭作证，我们认为该证人应该出庭作证。 （三）姜昌元向本院提供如下证据： 证据1.延边朝鲜族自治州中级人民法院2011年7月14日、2012年3月6日的执行和解协议书、延兴公司法定代表人李春龙交付房屋照片。证明：延兴公司同意将延兴综合楼101、102号房屋回迁给姜昌元，并在签订执行和解协议书当日（2011年7月14日）即将101、102号房屋交付给了姜昌元的指定人李学山。 证据2.延吉市规划局颁发的建设工程规划许可证、延吉市建设局颁发的施工许可证和预售许可证存根。证明：预售许可证存根与正本颁发的日期不一致（正本是2006年9月15日、存根是2006年12月15日）且都早于延兴综合楼2006年12月11日颁发的工程规划许可证和2007年7月6日颁发的施工许可证，因此该预售许可证是虚假、不真实的。 证据3.迟秀军和李春龙在延边朝鲜族自治州中级人民法院作的（2010年10月14日）询问笔录和庭审笔录。证明：迟秀军在州法院执行局称房款支付方式是欠款、工程款、借款，而非以现金形式缴纳的房款。但迟秀军至今未提供与延兴公司之间结算的相关证据，因此无法证明其已支付全部诉争房屋对价款的事实且与迟秀军提供的房款收据是不相符的。 证据4.延兴综合楼备案登记信息。证明：原告在房产局的备案登记记录先是被房产局撤销，后来又恢复，其主要依据并是不因为迟秀军是真实的购房人，而是因为房产局无法认定权属归属。至今诉争房屋和另三套房屋，仍在迟秀军名下备案，进一步说明合同备案登记的事宜，不能作为判断房屋归属的依据。 证据5.延吉市人民法院（2013）延执字第747号裁定书。证明：延吉市法院根据延边龙源建筑安装有限公司申请依法查封延兴综合楼101、102房屋，查封期限2年，本次案件涉及房屋处于查封状态。 证据6.授权委托书和姜昌元的书面证明。证明：姜昌元被拆迁的房屋实际所有权人是李学山，当时李学山在国外，所以借用姜昌元的名字办理的房屋登记。李学山有权在2007延中民四初字第40号判决中，代为申请执行达成执行和解协议，并有权将执行物抵偿给实际所有人李学山或者李学山指定的任何人。 证据7.用电卡两张和电费通用凭证。证明：101、102房屋的合法占有使用人是李学山和马英淑，并实际缴纳了房屋的电费，证明执行和解协议得到部分履行的事实。姜昌元指定的房屋所有人李学山夫妇没有交付之后电费的原因是因为原告非法侵占涉案房屋。 证据8.向州法院执行局提交的排除妨碍申请书。证明：因原告非法占有房屋，我们申请法院排除妨碍，但州法院至今没有作出处理。 证据9.迟秀军的申请书一份，转账协议书一份。证明：原告支付房款的依据是不足的，所以要求按照该申请传唤李昌明作证，申请书写的李延明的名字是错的。并关于三角抹债进一步举证说明。 （四）刘焕发向本院提供如下证据： 证据1.商品房买卖合同（上附备案公章），购房交款收据、银行转账凭条（交房款）复印件各一份。证明：以上三份证据证明刘焕发是该房屋的第一购买人，并实际足额交纳了购房款。 证据2.延兴综合楼201号房产证复印件一份。证明：同一合同同时购买101、201号房屋，现201号房屋已于2012年办理房产证。 证据3.李春龙出具的交房保证书、房屋看护费收条。证明：开发商李春龙将刘焕发购买的延兴综合楼101、201号交付给刘焕发，交由刘焕发实际占有并看护这一客观事实。 证据4.迟秀军已提交延边朝鲜族自治州中级人民法院的申请书一份。证明：（1）刘焕发购买延兴综合楼101号营业房的事实。（2）证明开发商将此房钥匙交付给刘焕发这一客观事实。 证据5.迟秀军与刘焕发双方之间达成的协议书一份。证明：迟秀军放弃对刘焕发购买的延兴综合楼101号房屋的所有权的主张。该协议书和申请书都是由原告代理人同一天起草的，我和迟秀军签字。 证据6.吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号判决书一份、最高人民法院（2015）民申字第433号裁定书一份。证明：该判决确认刘焕发所购买房屋合同有效，刘焕发可以依据第93号判决要求延兴公司向刘焕发交付延兴综合楼101号房屋的所有权。 证据7.延吉市人民法院4231号判决及市法院执行完毕证据，完税证明。证明：延兴综合楼101号房屋依照法律已执行完毕。 证据8.延兴公司2015年9月22日出具的证明一份。证明：延兴公司依照省高院93号判决及最高院433号裁定，同意给刘焕发办理产权过户手续并再次证明了刘焕发购买房屋的时间是2006年8月27日，因此刘焕发是第一实际房屋购买人，并将房屋交付给刘焕发这一客观事实。 证据9.延边朝鲜族自治州中级人民法院执行局询问迟秀军的调查笔录一份。证明：该笔录中迟秀军承认在房产网上备案的六套房屋只有三套是自己购买的，其余三套并非自己购买（已由别人占有使用，并过户）。而迟秀军购买的三套房屋也是以债务抵偿及用60万元现金交纳。（迟秀军应当出具以债抵偿房款的相关借条及证据及60万元现金是如何交付的）而至今未出示。 证据10.吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号判决书一份、最高人民法院（2015）民申字第661号裁定书一份。证明：该两份判决及裁定仅是就驳回李学山的扣押104号所做，并没有对迟秀军的购房合同及迟秀军是否是真正购房人作出实质审查及判决。 二、本案审理期间提供的证据 （一）迟秀军未提供新证据。 （二）延兴公司提供转账协议书一份，该证据已在之前庭审中由姜昌元在证据9中提供，不属于新证据。 （三）姜昌元提供2010年5月16日的授权委托书一份，证明：本案诉讼开始时，迟秀军提起的是案外人执行异议诉讼，并非商品房预售合同纠纷，根据诉讼当时的民事诉讼法第二百零四条以及相关司法解释的规定，迟秀军无权在执行法院通过商品房预售合同纠纷就本案诉争标的提起诉讼。 （四）李学山在本案审理期间提供的证据： 1.李学山代理律师持证据调查令调取延吉市人民法院（2010）延刑初字第459号刑事判决，《侦查卷宗（一）》第62-67页三份延兴公司与迟秀军在2005年10月20日签订的延兴综合楼101、102、104《房屋买卖合同》，证明：该刑事卷宗三份合同内容房屋约定单价为5500元与本案迟秀军提供的商品房买卖合同约定单价为8000元有所出入，以及交房时间等实质性内容存在明显矛盾，结合转账协议书，迟秀军与延兴公司不存在商品房买卖合同关系。 2.延边州中级法院（2007）延州民四初字第40号民事判决书、执行法律文书生效证明、（2009）延中执字第136-1号执行裁定书、（2009）延中执字第136-4号执行裁定书、延吉市房地产市场监察管理办公室于2011年10月11日出具的《说明》、（2010）延中民四初字第16号民事判决书、（2011）吉民一终字第126号民事裁定书各一份。证明：延兴公司应对被拆迁户履行拆迁安置补偿，判决书内容明确了2008年11月12日延吉市房地产市场监察管理办公室撤销了迟秀军名下延兴综合楼101、102号房屋合同备案登记这一事实。2009年8月26日延边中院查封了101、102、103、104号房屋，查封期限2年，后又依申请续封1年，延兴综合楼101、102房屋在查封状态下恢复迟秀军备案登记是违法的、无效的，恢复的依据已由省高院的裁定而撤销。 3.李学山代理律师持证据调查令调取延吉市房产局出具的延兴综合楼101、102、104号房屋退房登记表各一份，证明：迟秀军房屋登记是虚假的。 4.异议人刘焕发提出的异议书、（2010）延中执监字第7号执行裁定书、异议人迟秀军提出的异议书、（2010）延中执监字第14号执行裁定书各一份。证明：2010年1月14日刘焕发对101号房屋提出了执行异议，延边中院以刘焕发与延兴公司是借贷关系而非买卖关系为由驳回了刘焕发的异议；2009年12月2日迟秀军对101、102、104号房屋提出了执行异议，延边中院以延兴公司为了贷款将6套房屋挂在迟秀军名下，迟秀军与延兴公司是借贷关系而非买卖关系为由驳回了迟秀军的异议。执行和解协议的继续履行是合法的。 5.房地产估价报告、（2009）延中执字第136号通知书各一份。证明：2011年7月14日执行和解协议所确定的房屋抵债价格是公平的。 6.2011年7月14日执行和解协议书及执行笔录、现场交付房屋照片、锁具维修登记三联单各一份。该组证据与之前庭审中姜昌元的证据1证明目的一致。 7.2012年3月6日，李学山、马英淑与延兴公司签订的商品房买卖合同2份、收款收据2份、税收通用完税证、销售不动产统一发票、吉林省住宅专项维修资金专用票据、商品房转让手续费发票联、登记费票据。证明：履行执行和解协议时，履行101、102房屋产权过户义务及签订商品房买卖合同，并有各项收据及发票，并缴纳了税费。同时101、102号房屋的查封依姜昌元申请而解除。 （五）刘焕发未提供新证据。 （2013）延中民四初字第4号案件庭审举证、质证意见各方基本无异议，本院认证参照该案件并针对第三人李学山、马英淑的加入综合认证如下： 迟秀军提供的延吉市人民法院（2012）延行初字第34号行政判决书、本院（2012）延中行终字第42号行政判决书、本院（2007）延州民四初字第40号民事判决书、本院（2014）延中行终字第11号行政判决书、吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决书、最高人民法院（2015）民申字第661号民事裁定书；姜昌元提供的延吉市人民法院（2013）延执字第747号裁定书；刘焕发提供的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决书、最高人民法院（2015）民申字第433号民事裁定书，均系人民法院已生效裁判文书，本院予以确认。刘焕发提供的延吉市人民法院（2014）延民初字第4231号民事判决已被撤销，故不予采信。对迟秀军提供的《商品房买卖合同》及房款收据，延兴公司、姜昌元对真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为，吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决（以下简称71号判决），已认定“迟秀军与延兴公司以欠款冲抵房款的房屋买卖关系成立，迟秀军已经支付了房屋价款。”，故予以确认。现延兴公司、姜昌元主张迟秀军与延兴公司之间并非真实的房屋买卖关系，迟秀军并未支付过房款，并提供6份收据、经济往来明细、4份书面证明、调查笔录、申请书、询问笔录、庭审笔录、延兴综合楼备案登记信息、转账协议予以反驳，实质上是对前述生效判决已认定事实的否定。因此，如延兴公司、姜昌元认为该判决认定事实有误，前述证据能够推翻该事实，应通过审判监督程序解决，故对延兴公司、姜昌元提供的前述证据不予评判；对延兴公司、姜昌元为证明前述主张请求本院调取相关证据并通知证人到庭的申请，亦不予准许。同理，71号判决已认定延兴公司在与迟秀军签订《商品房买卖合同》之前已取得了商品房预售许可证，故对姜昌元为证明延兴公司取得的商品房预售许可证系虚假而提供的建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证存根不予评判。迟秀军提供租赁合同、照片、取暖费收据，证明涉案房屋现由其占有。姜昌元提供执行和解协议书、交付房屋照片、授权委托书和书面证明、用电卡和电费通用凭证、排除妨碍申请书，证明李学山、马英淑夫妻为涉案101、102号房屋的合法占有、使用人，迟秀军系非法占有。刘焕发提供交房保证书、房屋看护费收据、延兴公司的证明、迟秀军的申请书，证明延兴公司已将涉案101号房屋交付给其占有、使用，迟秀军系非法占有。本院认为，因本案判断诉争房屋的归属不以对房屋的占有为依据，对涉案房屋由谁占有以及占有的合法性不予审查和认定，故对迟秀军、姜昌元、刘焕发提供的前述证据不予评判。对刘焕发提供的《商品房买卖合同》和房款收据及转账凭证，延兴公司无异议，迟秀军、姜昌元有异议。本院认为，该《商品房买卖合同》已为吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第93号民事判决确认有效，故本院予以确认。对房款收据及转账凭证，在买卖合同相对人延兴公司予以认可的情况下，迟秀军、姜昌元未能提供相反证据予以推翻，故予以确认。刘焕发提供的2013年6月24日和解协议书，迟秀军在之前庭审中对该证据真实性无异议，但在此次庭审主张该和解协议书属于无效协议，本院认为这种前后不一致的行为不能够否认协议书的真实性，既然双方当时签字捺印，且迟秀军于2013年6月24日提交了一份申请书中申请放弃对延兴综合楼101号房屋主张所有权，故本院予以确认。迟秀军、延兴公司、姜昌元对刘焕发提供的201号房屋的房屋产权证无异议，本院予以确认。 李学山提供的刑事卷宗内的三份房屋买卖合同。迟秀军质证该证据形成时间是2005年10月20日，而其所提供的合同内容是2007年7月23日，应以最后调整修正的合同为准。延兴公司、刘焕发对该证据无异议。本院认为，因该证据属刑事卷宗附卷材料，对该证据真实性予以采信，但迟秀军与延兴公司在2007年7月签订的《商品房买卖合同》，已经由吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第71号民事判决书中评析部分确认了该合同合法有效，李学山若想通过本组证据对2007年7月的合同效力提出异议可以对该生效判决提起监督程序，本案不予评判。对延边州中级法院（2007）延州民四初字第40号民事判决书、执行法律文书生效证明、（2009）延中执字第136-1号执行裁定书、（2009）延中执字第136-4号执行裁定书、延吉市房地产市场监察管理办公室于2011年10月11日出具的《说明》、（2010）延中民四初字第16号民事判决书、（2011）吉民一终字第126号民事裁定书，迟秀军对真实性没有异议，认为证明内容如对备案登记有异议应当通过行政诉讼或其他途径主张。延兴公司、刘焕发没有质证意见。本院认为，各方对该组证据真实性没有异议，故予以确认。延吉市房产局出具的延兴综合楼101、102、104号房屋退房登记表。本院认为，李学山若对迟秀军合同效力有异议或认为备案登记存在虚假性，应对（2014）吉民一终字第71号民事判决书提起监督程序，本案不予评判。异议人刘焕发提出的异议书、（2010）延中执监字第7号执行裁定书、异议人迟秀军提出的异议书、（2010）延中执监字第14号执行裁定书。本院对该组证据予以采信。5.房地产估价报告、（2009）延中执字第136号通知书，2011年7月14日执行和解协议书及执行笔录、现场交付房屋照片、锁具维修登记三联单、2012年3月6日李学山、马英淑与延兴公司签订的商品房买卖合同2份、收款收据2份、税收通用完税证、销售不动产统一发票、吉林省住宅专项维修资金专用票据、商品房转让手续费发票联、登记费票据，同时姜昌元、李学山在本案中申请证人崔永燮出庭，均是要证明101、102号房屋已由李学山合法占有的事实。本院认为，该组证据可以证明李学山在当时占有过房屋，予以采信，但是结合（2007）延州民四初字第40号民事判决书及本案复杂情况，在本院认为中将对哪一方享有房屋所有权进行综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年12月20日，延兴公司为开发建设延兴综合楼，拆迁了姜昌元名下位于延吉市前进路的190.68平方米房屋。2006年5月2日，延兴公司法定代表人李春龙给姜昌元出具一张便条，内容为：“金总：请给此人姜昌元和他的委托人办理回迁手续。回迁原则是：1.原面积内在一层门市房中1：1安置。2.超面积内的价款双方协商结算”，但未实际履行。2007年8月9日，姜昌元向本院起诉请求延兴公司回迁延兴综合楼一楼东侧营业房，并支付拆迁补偿费，后因发现延兴公司将一层全部房屋出售给他人并办理备案登记，将诉讼请求变更为解除回迁安置协议、返还房款及利息并赔偿损失。本院于2009年4月7日对原告姜昌元、被告延兴公司作出（2007）延州民四初字第40号民事判决：一、解除2006年5月2日双方达成的“原面积内在一层门市房中1:1安置；超面积内的价款双方协商结算”的协议；二、被告返还原告房款1435839元；三、被告支付原告搬迁补助费、临时安置补助费和综合补助费、交易手续费、契税、租金损失，共计490701.7元；四、被告赔偿利息损失328092.31元（按1435839元，自2005年12月20日至2009年4月7日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计息）；五、被告赔偿相当于房款1435839元的赔偿金；六、以上义务被告于本判决发生法律效力之日起十五日内执行。该判决已于2009年7月1日发生法律效力。 2007年7月23日，迟秀军与延兴公司签订了《商品房买卖合同》，主要内容为延兴公司将延兴综合楼101、102、104号房屋出售给迟秀军，总面积为623平方米，每平方米单价为8000元，房款合计为4979920元；付款方式为分期付款，首付50%；交付时间为2007年10月30日前；逾期交房超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起实际交付之日止，按日支付房款万分之二的违约金；房屋交付使用后360日，出卖方应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方于2007年7月26日在延吉市房产局办理了合同备案登记。合同签订当日，延兴公司为迟秀军出具了金额为2489600元的房款收据，2007年7月30日为迟秀军出具了金额为2489600元的房款收据。 刘焕发与延兴公司签订了无签署日期的《商品房买卖合同》，主要内容为延兴公司将延兴综合楼101号（246.8平方米）、201号（260平方米）房屋出售给刘焕发，每平方米单价为3300元，一次性付款，总价款为1672440元。2006年8月27日，延兴公司为刘焕发出具金额为1672440元的房款收据。刘焕发已交付得到合同约定的201号房屋，并于2012年办理了房屋产权证。 2009年10月22日，延吉市房产局就涉案101号房屋，为刘焕发、李中美（系刘焕发之妻）颁发了延房预字第01103号预购商品房预告登记证明。为此，2010年1月28日，迟秀军以延吉市房产局为被告向延吉市人民法院提起行政诉讼，请求撤销前述商品房预告登记证明。延吉市人民法院于2012年7月19日作出（2012）延行初字第34号行政判决：撤销延吉市房产局为刘焕发、李中美颁发的延房预字第01103号预购商品房预告登记证明。刘焕发不服提起上诉，本院于2012年12月26日作出（2012）延中行终字第42号行政判决：驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。 本院在执行（2007）延州民四初字第40号民事判决的过程中，对房屋进行了评估，单价为6078元，101号面积248.27，总价1508985元；102号面积200.68，总价1219733元；103号面积184.04，总价1118595元；104号面积182.92，总价1111788元。2011年7月14日申请执行人姜昌元与被执行人延兴公司达成执行和解协议，协商达成协议内容为：1.被执行人延兴公司以自行开发的位于延吉市前进路北侧白桦胡同东侧延兴综合楼东起101、102号门市房以评估价（合计2728718元）抵顶对姜昌元的相应债务；房屋产权手续由被执行人延兴公司负责办理，相关费用按国家相关规定各自负担；2.被执行人延兴公司于2011年12月31日前支付给申请执行人姜昌元不足的执行标的50万元；3.申请执行人姜昌元自愿放弃其他的执行请求。由李学山、李春龙签字、捺印。2012年3月6日，延兴公司与姜昌元达成执行和解协议，约定将涉案101、102号房屋抵顶对姜昌元的相应债务（协议内容与2011年7月14日的基本一致），由李学山、李春龙签字、捺印。2012年3月6日，延兴公司与李学山签订了关于101号房的商品房买卖合同，并出具了1508985元的收款收据；延兴公司与马英淑签订了关于102号房的商品房买卖合同，并出具了1219733元的收款收据。同日姜昌元向延边州法院申请解除（2009）延中执字第136-4号执行裁定书查封的延兴综合楼101、102号房屋，本院作出（2009）延中执字第136-6号执行裁定书解除101、102门市房的查封，并向延吉市房产管理局出具解除101、102门市房查封的协助执行通知书。2012年3月20日，姜昌元与延兴公司达成执行和解补充协议，约定将101、102号房屋预告登记在姜昌元的委托诉讼代理人李学山及其妻马英淑名下。2012年5月18日，李学山在延吉市地方税务局对1001延吉市前进路房屋缴纳契税75,449.25元，缴纳印花税759.49元；马英淑对1002延吉市前进路房屋缴纳契税60,986.65元，缴纳印花税614.87元；2012年5月21日，延吉市物业维修基金结算中心出具住宅专项维修资金专用票据，李学山为延吉市站前路北光华路西段南延兴综合楼（13-3-109）1单元101号房交存24,827.00元；马英淑为延吉市站前路北光华路西段南延兴综合楼（13-3-109）1单元102号房交存20,068.00元。延兴公司、李学山、马英淑向延吉市房地产交易中心缴纳商品房转让手续费合计11734元。2012年5月29日，延吉市房产局向李学山、马英淑颁发了101、102号房屋产权证书，编号为524596、524605。迟秀军不服，向延吉市人民政府申请行政复议。延吉市人民政府于2012年8月29日作出延市府复决字[2012]3号行政复议决定：撤销延吉市房产局为李学山、马英淑颁发的户号为101、102号，产权证号为524596号、524605号的房屋登记。李学山、马英淑不服，向本院提起行政诉讼，由本院移交龙井市人民法院审理，后由龙井市人民法院移送敦化市人民法院审理。敦化市人民法院于2013年11月27日作出（2013）敦行初字第23号行政判决：驳回李学山、马英淑的诉讼请求。李学山、马英淑不服，提起上诉。本院于2014年2月26日作出（2014）延中行终字第11号行政判决：驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。现涉案101、102、104号房屋的产权登记在延兴公司名下。 本院在执行（2007）延州民四初字第40号民事判决的过程中，于2009年8月26日裁定查封了延兴综合楼101、102、103、104号房屋。为此，2010年1月14日，刘焕发向本院提出执行异议。本院于2010年4月3日作出（2010）延中执监字第7号裁定，驳回刘焕发的异议。2010年3月4日，迟秀军向本院提出执行异议。本院于2010年4月3日作出（2010）延中执监字第14号裁定，驳回迟秀军的异议。2011年1月4日，迟秀军向本院提起执行异议之诉，请求停止对101、102、104号房屋的执行、确认该三套房屋归其所有。本院于2013年11月30日作出（2011）延中民四初字第1号民事判决：驳回迟秀军的诉讼请求。迟秀军不服提起上诉，吉林省高级人民法院于2014年7月8日作出（2014）吉民一终字第71号判决：一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民四初字第1号民事判决；二、停止对104号房屋的强制执行。三、驳回迟秀军的其他诉讼请求。该判决认为：“一、关于商品房买卖合同的效力问题。因延兴公司在与迟秀军2007年7月25日签订商品房买卖合同前，取得了商品房预售许可证。双方就出卖房屋的位置、房号、每平方米单价、总面积、总价款、付款方式、交房日期以及逾期付款、逾期交房违约责任等条款均作出了明确的约定，其意思表示真实，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。二、关于迟秀军是否交付房款问题。延兴公司因欠付迟秀军工程款和借款，故同意以房屋买卖形式，并通过银行贷款偿还欠款，迟秀军另行交纳房款差额60万元。为此，延兴公司在签订上述合同当日和2007年7月30日为迟秀军分别开具了金额为2489600元和2489600元的房款收据。可以认定双方以欠款冲抵房款的房屋买卖关系成立，迟秀军已经支付了房屋价款。延兴公司、姜昌元以迟秀军未支付现金，否认延兴公司与迟秀军的房屋买卖关系，因法律并未禁止以房抵债的交易行为，其抗辩理由不成立。延兴公司、姜昌元以迟秀军为其出具的《说明》及在一审法院调查时的陈述，证明双方签订商品房买卖合同的目的是为了办理贷款而非买卖关系，但延兴公司并没有通过贷款偿还迟秀军欠款的证据，迟秀军在说明中承诺的‘如延兴公司办理贷款将迟秀军以前所交的购房款付清，迟秀军将无条件将备案的门市房解除退还给延兴公司’，恰恰证明迟秀军将所购房屋退给延兴公司是附条件的。因延兴公司并没有如期贷款，并偿还迟秀军的房款，解除条件并未成就，迟秀军依据商品房买卖合同主张权利，并无不当。延兴公司对欠付迟秀军工程款、借款的事实表示没有异议，但对欠款的数额有异议；姜昌元对迟秀军与延兴公司之间约定的房屋价款与收据数额、应缴纳的房款总额三者不一致问题亦提出异议。因双方在商品房买卖合同第五条‘面积确认及面积差异处理’中有‘以延吉市房产局房屋测绘大队实测面积为准，多退少补，据实结算价款’的约定，如有异议，延兴公司与迟秀军可以根据上述约定处理。三、关于备案登记的性质问题。迟秀军与延兴公司2007年7月25日签订商品房买卖合同后，涉案房屋已于2007年7月26日在延吉市房产局办理了备案登记，至今仍登记在迟秀军名下。因商品房预售合同登记性质属于预告登记，预售合同登记备案后，对外具有公示效力。其请求权具有对抗第三人的效力。预购人的权益具有普通债权所不具备的排他性。迟秀军基于商品房买卖合同，因备案登记所产生的合同债权请求权已具有物权性质，而姜昌元虽然为回迁户，但已通过诉讼获得了货币补偿，其享有的普通债权不能对抗迟秀军对涉案房屋的优先购买权。目前产权虽然没有过户到迟秀军名下，但延兴公司没有提供证据证明迟秀军存在过错。”该案第三人姜昌元不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年8月18日作出（2015）民申字第661号民事裁定，驳回姜昌元的再审申请。 2012年9月7日，刘焕发向本院提起诉讼，请求确认其与延兴公司签订的商品房买卖合同有效、其对101号房屋享有所有权。本院于2014年3月11日作出（2012）延中民四初字第32号民事判决：驳回刘焕发的诉讼请求。刘焕发不服提起上诉，吉林省高级人民法院于2014年8月25日作出（2014）吉民一终字第93号民事判决：一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2012）延中民四初字第32号民事判决；二、刘焕发与延兴公司签订的商品房买卖合同有效。三、驳回刘焕发的其他诉讼请求。该判决认为：“延兴公司承认其与刘焕发签订的《商品房买卖合同》中所盖公章的真实性。该《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。延兴公司虽然主张其与刘焕发实为借款关系而非商品房买卖关系，但未提供充分证据予以佐证，亦未主张撤销或变更该《商品房买卖合同》，故延兴公司与刘焕发签订的《商品房买卖合同》有效。刘焕发可以依据《商品房买卖合同》要求延兴公司向其交付涉案房屋的所有权。但该请求权并不一定产生物权（涉案房屋所有权）变动的法律后果。”该案第三人姜昌元、李学山不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年8月19日作出（2015）民申字第433号民事裁定，驳回姜昌元、李学山的再审申请。 2013年6月24日，迟秀军与刘焕发自行达成《和解协议书》，内容为：“甲方为迟秀军，乙方为刘焕发。甲乙双方均从延兴公司购买了延兴综合楼101号房屋（以下简称该房屋），为了解决双方争执，化解矛盾，现经友好协商达成本协议，供双方严格遵守执行。1.甲方同意放弃对该房屋主张所有权，认同该房屋归乙方所有。2.签订本协议之后，乙方需协助甲方诉讼直到甲方取得延兴综合楼102、104号房屋所有权及房照为止。甲方在取得此两套房屋产权之前，101号房屋归甲方使用。3.甲乙双方今后（二审、再审等）发生诉讼所需各项费用以及甲方办理延兴综合楼102、104号房房照所需费用由乙方承担。”迟秀军于2013年6月24日提供一份申请书，申请放弃对延兴综合楼101号房屋主张所有权，变更为主张延兴公司返还此房屋房款及利息。 另查，李学山在本案审理期间提供了其居民身份证、房权证延字第1802**房屋所有权证、（2017）吉延至诚民证字第2828号公证书、（2009）延中执字第136-8号执行裁定书、诉讼主体变更申请书各一份，来证明李学山是产权证号为180284号房屋实际所有权人、实际回迁户，姜昌元、马贞禄向法院递交申请书，要求将姜昌元的诉讼主体资格变更为李学山、马英淑。本案为维护相关案件诉讼主体及证据稳定性，认定姜昌元依然属于有独立请求权第三人，加入李学山、马英淑作为无独立请求权第三人参加本案诉讼。李学山的妻子马英淑与姜昌元的妻子马贞禄系姐妹关系。 本院认为，关于迟秀军、刘焕发分别与延兴公司签订的商品房买卖合同效力问题。迟秀军与延兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示、内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行。吉林省高级人民法院就迟秀军与延兴公司执行异议之诉一案作出的（2014）吉民一终字第71号民事判决，已经发生法律效力。该判决评析部分已确认迟秀军与延兴公司之间的商品房买卖合同合法有效。在该案审理过程中，延兴公司、姜昌元（均系该案一审被告）均提出了迟秀军与延兴公司之间并非真实的房屋买卖关系，迟秀军未支付房款的抗辩主张，但未被采纳。因此，在该判决未被有效裁判撤销或变更的情况下，对延兴公司、姜昌元、李学山、马英淑在本案中提出的迟秀军与延兴公司之间并非真实的房屋买卖关系，迟秀军未支付房款的主张，本院不予采纳。迟秀军请求确认其与延兴公司签订的《商品房买卖合同》有效，理由成立，应予支持。 吉林省高级人民法院就刘焕发与延兴公司确权纠纷一案作出的（2014）吉民一终字第93号民事判决，已经发生法律效力。该判决已确认刘焕发与延兴公司签订的《商品房买卖合同》有效，故双方应按照合同约定履行。迟秀军、姜昌元、李学山、马英淑虽然主张刘焕发未支付房款，刘焕发与延兴公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，但未能提供相反证据推翻刘焕发提供的已付房款证据，且买卖合同相对人延兴公司认可刘焕发已支付合同约定房款的事实，故本院认定刘焕发已支付了合同约定的房屋价款。 关于迟秀军与刘焕发之间的和解协议是否有效的问题。迟秀军自愿与刘焕发达成和解协议书，并由双方签字、捺印，系双方真实意思表示，迟秀军明确表示放弃对101号房屋主张权利并认同该房屋归刘焕发所有，属民事合同行为，对双方具有约束力。迟秀军现提出的该和解协议书无效的理由并无法律依据，迟秀军的反悔违背诚实信用原则，本院不予支持。据此，刘焕发要求延兴公司交付101号房屋并协助办理房屋产权过户手续，理由成立，应予支持；迟秀军要求延兴公司协助办理102、104号房屋产权过户手续，理由成立，应予支持。刘焕发需协助迟秀军取得102、104号房屋所有权及办理房照，在迟秀军取得102、104号房屋所有权之前，101号房屋由迟秀军使用。 关于由谁取得涉案101、102、104号房屋所有权的问题。迟秀军与延兴公司签订的《商品房买卖合同》，在延吉市房产局办理了合同备案登记，对外具有公示效力，迟秀军应享有优先取得102、104号房屋所有权的权利。因为鉴于延兴公司就101号房屋与刘焕发也签订了商品房买卖合同，同时依据迟秀军与刘焕发之间的和解协议书上的约定，迟秀军对101号房屋所有权的放弃，刘焕发应享有优先取得101号房屋所有权的权利。 关于迟秀军与延兴公司之间违约金的问题。延兴公司未能按照合同约定的期限履行交付102、104号房屋及办理房屋产权过户手续的义务，构成违约，迟秀军要求按照合同约定支付违约金的理由成立，应予支持。逾期交付房屋的违约金确定为217152元，计算方式为【（三套房屋总面积）623（平方米）-（101号房屋面积）246（平方米）】×8000（元）×2/万分×360（天）；逾期办理过户手续的违约金确定为15080元，计算方式为【（三套房屋总面积）623（平方米）-（101号房屋面积）246（平方米）】×8000（元）×0.5%，两项合计为232232元。 关于姜昌元、李学山、马英淑第三人的问题。产权证号为180284的产权人是姜昌元，姜昌元是被拆迁房屋的原房主，在2006年5月2日的字据中也是写明为姜昌元和他的委托代理人办理回迁手续，以及相关案件均是由姜昌元作为有独立请求权第三人参与的诉讼，且诸多证据均与姜昌元有关联性，故姜昌元系适格的有独立请求权第三人。李学山、马英淑提出的其为实际回迁户，应为有独立请求权第三人的主张本院不予支持。 关于姜昌元对101、102号房屋是否享有优先权的问题。2011年7月14日申请执行人姜昌元与被执行人延兴公司达成执行和解协议书，由姜昌元的委托代理人李学山与延兴公司的法定代表人李春龙签字、捺印，该执行和解协议书与2012年3月6日的内容基本一致。两份执行和解协议书均属于双方在执行程序中自行达成的，系双方真实意思表示，属有效协议，但执行和解协议不具有强制执行力，也不具有撤销原执行文书的效力。该执行和解协议所依据的（2007）延州民四初字第40号民事判决书依然具有法律效力，其判决内容为解除2006年5月2日双方达成的“原面积内在一层门市房中1:1安置；超面积内的价款双方协商结算”的协议，返还房款、支付各项费用、赔偿利息损失及房款，主旨就是解除房屋产权调换变为货币补偿，从而形成了一种双方之间的债权债务关系。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条，当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。执行和解协议不得强制执行，以物抵债可能会导致物权变动从而损害被执行人的其他债权人的合法权益。从双方执行和解协议书第一项“被执行人延兴公司以自行开发的位于延吉市前进路北侧白桦胡同东侧延兴综合楼东起101、102号门市房以评估价（合计2728718元）抵顶对姜昌元的相应债务”可以看出双方约定该协议的内容系以物抵债，并非房屋拆迁安置补偿协议，故姜昌元对涉案101、102号房屋不享有优先权，人民法院不得依据该和解协议作出以物抵债裁定。被执行人延兴公司不履行、无法履行执行和解协议，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条、第五十六条、第六十四条第一款、第二百三十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定，判决如下： 一、原告迟秀军与被告延吉市延兴房地产开发有限公司于2007年7月23日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起，协助原告迟秀军办理延兴综合楼102、104号房屋（位于延吉市前进路**，产籍号为13-3-109，房号为1002、1004）的产权过户手续，并向原告迟秀军支付违约金232232元； 三、被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起，向第三人刘焕发交付延兴综合楼101号房屋（位（位于延吉市前进路**籍号为13-3-109，房号为1001），并协助办理房屋产权过户手续；在迟秀军取得延兴综合楼102、104号房屋产权之前，101号房屋由迟秀军使用； 四、驳回原告迟秀军的其他诉讼请求； 五、驳回第三人姜昌元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76491元，由延吉市延兴房地产开发有限公司负担58401元，由姜昌元负担18090元（减半收取记9045元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  柳南洙 审判员  金亨今 审判员  邓 艳 二〇二〇年五月二十日 书记员  吴 昊