广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初27号原告（反诉被告）：茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司，住所地：连南县******委（下老墟）。负责人：苏德昌。委托诉讼代理人：唐建平，受连南瑶族自治县法律援助处指派。被告（反诉原告）：房小平，男，瑶族，住广东省连南瑶族自治县大麦山镇白芒管理区火龙冲新村**。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐明燕，女，瑶族，住广东省连南瑶族自治县***************。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。原告(反诉被告)茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司（以下简称德昌公司）与被告（反诉原告）房小平、唐明燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德昌公司的负责人苏德昌及委托诉讼代理人唐建平、被告房小平及两被告的共同委托诉讼代理人黄振杰到庭参加诉讼，被告唐明燕未到庭参加诉讼。本案因疫情无法正常开庭，延长审限2个月。本案现已审理终结。原告德昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告房小平、唐明燕于2016年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》;2.判令被告房小平、唐明燕协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》的终止手续；3.判令被告房小平、唐明燕支付原告违约金人民币309720元；4.判令被告房小平、唐明燕支付解除合同所产生的费用人民币30000元;5.判令被告房小平、唐明燕承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年12月25日签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：201********636），两被告购买了原告开发的连南县三江镇南门桥头C住宅13层C1301号商品房一套，总价款372211元，合同约定了双方的权利和义务，合同第七条（二）项3款贷款方式是公积金贷款，买受人应当于2016年12月31日前支付首期房款82211元，占全部房价款的22%，余款290000元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。两被告于2016年12月25日支付首期房价款后，并没有按照合同约定向银行办理公积金按揭贷款手续申请贷款。但原告仍然按照合同约定于2017年2月13日为被告办理了预售合同登记备案手续，于2017年2月20日办理了不动产登记证明。两被告没有履行合同约定也没有通过其他途径向原告支付余款290000元，严重违反了合同的约定，根据合同的相关约定，原告有权解除合同,并要求两被告承担相应的违约责任及解除合同产生的费用。被告房小平、唐明燕辩称，1.涉案商品房是预售的商品房，办理住房按揭贷款时必须由原告提供阶段性连带保证责任，并且原告的信用状况符合条件，才能顺利通过银行的贷款审核。2.答辩人在签订合同后多次申请办理住房按揭贷款，未能顺利办理贷款，是由于原告的银行账户被法院反复冻结所致，且合同并未约定买受人办理住房按揭贷款的时限，答辩人不存在逾期付款的违约行为，无需承担任何违约责任。3.答辩人已一次性付清购房价款，有权要求原告继续履行合同，原告依法不享有合同解除权。4.涉案商品房已由原告自愿交付，答辩人已于2019年6月16日装修入住，且原告请求赔付的违约金过高，应驳回原告的诉讼请求。同时，房小平、唐明燕向本院提出反诉请求：1、判令德昌公司继续履行《商品房买卖合同》；2、判令德昌公司按《商品房买卖合同》的约定完善商品房交付条件，限期内办理连南县三江镇南门桥头C住宅13层C1301号商品房的竣工验收备案手续和办理房屋测绘报告；3、判令德昌公司向反诉原告支付因逾期交付商品房的违约金25459元（违约金以购房款372211元为基数每日万分之一的标准自2017年8月1日起计算至2019年6月16日）；4、确认《商品房买卖合同》第二十条第（二）第2点中关于“买受人不退房，出卖人按已付房款0.05%向买受人支付违约金”的条款无效；5、判令德昌公司向反诉原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，违约金以购房款372211元为基数按年利率6%的标准自2019年12月14日起计算至反诉原告实际取得不动产权证书之日止，暂计至2020年3月15日为5707元；6、判令德昌公司向反诉原告开具购房款发票；7.判令德昌公司承担本案反诉的诉讼费用。事实与理由：2016年12月25日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由反诉被告将其开发建设的位于连南县三江镇南门桥头C住宅13层C1301号商品房转让给反诉原告，总金额为372211元，付款方式以公积金贷款支付，买受人于2016年12月31日前支付首期款82211元，余款29万元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。合同约定反诉被告须于2017年7月31日前将经竣工验收备案和办妥房屋测绘报告的商品房交付反诉原告使用，尚且应于商品房交付使用后180日内协助反诉原告办理并取得该商品房的房屋所有权证书，逾期交房的，按购房款总额每日万分之一计付违约金，逾期办证的，按已付房价款0.05%计付违约金。反诉被告德昌公司答辩称，反诉原告违约在先，应赔偿损失给开发商。出卖人交付备案房屋登记手续的时间并不是交楼时间，合同有约定了出卖人逾期交付该商品的责任，但反诉被告在指定的交付期已经办理好手续给买受人，而且交付商品房和交楼完全是两码事，因为交楼是指开发商在住建部门拿回全部楼盘的售楼款，所以反诉被告并没有违约交付该商品房，故反诉被告不存在逾期交楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：房小平、唐明燕对德昌公司提供的证据6.《商品房买卖合同（预售）》摘要，的关联性有异议，认为未能办理按揭贷款的原因在原告方，且被告已经付清余款，不存在违约。本院认为，因该合同摘要内容不完整，应以内容完整的《商品房买卖合同（预售）》为准。对证据7.不动产登记证明〔粤（2017）连南县不动产证明第0000824号〕的关联性有异议，认为德昌公司只是办理了预售合同的备案登记，未办理竣工验收备案手续和不动产转移登记。因该证据是涉案房屋的登记状况，与本案具有关联性，本院对该证据予以确认，证明内容以本院认定为准。对证据8.《购房余款催缴通知》、《邮寄单》不予认可。因《邮寄单》无法证明德昌公司邮寄的文件是《购房余款催缴通知》，故本院对该证据不予确认；对证据9.《放款申请明细清单》的联性不予认可，认为该证据是德昌公司单方制作，且所证明的内容与本案无关。经本院调查，因德昌公司账户受到法院的查封、冻结，存在间断不能放款的情形，故本院对德昌公司拟证明其从2016年至2019年12月可以得到银行放款的事实不予确认。房小平、唐明燕对德昌公司庭后提供的证据《建设工程消防验收意见书》、《建设工程质量监督报告》、《房产面积测绘成果（实测）》的关联性有异议。因当事人签订的合同对《建设工程消防验收意见书》、《建设工程质量监督报告》没有约定，故与本案无关联，本院不予确认；对《房产面积测绘成果（实测）》，因双方当事人签订的合同对该测绘有要求，故与本案有关联，本院予确认。房小平、唐明燕对《单位（子单位）工程竣工验收备案表》三性不予认可。因该表没有连南县住建局的盖章，故本院对该证据不予确认。房小平、唐明燕认为购房发票的真实性和合法性无法确认。因该发票由税务机关依法出具且与本案相关，其三性本院予以确认。房小平、唐明燕对通话清单有异议。因为通话记录无法证明德昌公司负责人与房小平通话内容，故本院对德昌公司拟证明已向房小平催收房款不予认可。经房小平、唐明燕申请，本院向广东连南农村商业银行股份有限公司调取关于房小平、唐明燕未能办理银行按揭贷款的原因，对于广东连南农村商业银行股份有限公司的《复函》，德昌公司认为该证据证明是房小平、唐明燕的原因而无法办理按揭贷款，存在过错，应由房小平、唐明燕承担相应的违约责任。房小平、唐明燕认为该证据所表述的内容与实际情况不符。本院认为，该证据是原、被告办理贷款的银行根据当事人的情况所作，当事人无证据证明该《复函》与事实不符，本院对当事人意见不予采纳，该证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月25日，德昌公司与房小平、唐明燕签订了编号为：201********636的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同第一至第六条约定：德昌公司向房小平、唐明燕出售位于连南县三江镇南门桥头C住宅13层C1301号的房屋，建筑面积共138.39平方米，套内面积111.43平方米，计价方式为按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3340.31元，总价款为372211元。第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款；买受人采取公积金贷款方式付款。买受人应当于2016年12月31日前支付首期房价款人民币82211元，占全部房价款的22%，余款人民币290000元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，账号为800***********151。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合的条件：1.已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起30日内到出卖方公司办理收楼手续。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。第二十条：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，详见第三章商品房价款的计价与付款方式及期限。附件十一补充协议约定：一、关于付款方式及期限（对合同第七条的补充）：买受人选择商业银行贷款的，买受人应在签署《广东省商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，买受人即应在出卖人发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，买受人未在上述期限内支付该笔款项的，视为延期付款。十一、除非合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。从2018年5月10日开始，陆续有各地法院对德昌公司的相关账户进行了冻结，广东连南农村商业银行股份有限公司为了信贷按揭资金的安全暂停了涉案合同昌盛豪庭楼盘的按揭授信业务，又因房小平、唐明燕资料不齐全的原因而未能通过银行按揭贷款。另查明，房小平、唐明燕于2016年12月25日支付了首期房价款82211元，德昌公司已于2016年12月29日办理了涉案房屋的增值税普通发票。房小平于2019年6月16日在德昌公司售楼部领取涉案房屋钥匙，于2020年4月3日支付了剩余购房款290000元。再查明，截止2020年3月17日，德昌公司仍未办理昌盛豪庭项目的竣工验收备案手续，未办理连南县三江镇南门桥头C住宅13层C1301号房屋所有权转移登记手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点及本院认定如下：一、关于房小平、唐明燕请求确认合同第二十条第（二）项第2点中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金”的条款无效的问题。当事人双方签订的合同是德昌公司向购房者提供的格式合同，内容由德昌公司填写，购房者没有选择权和决定权，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。德昌公司利用该条款无限期拖延履行为买受人办理房地产权证的义务，排除购房者要求办证的权利，因此，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2点的约定属无效条款。故房小平、唐明燕该请求本院予以支持。原、被告签订的合同的其他条款及合同附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同在双方当事人签字后即具法律效力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。二、德昌公司要求解除合同及支付解除合同产生的费用是否有事实和法律依据问题。当事人签订的合同第七条付款时间只对首期款的付款时间进行了约定，但对办理银行按揭贷款和支付余款的时间未约定。根据合同第八条第一款第1点第（2）项约定：出卖人解除合同，应当书面通知买受人及合同附件十一中第十一条的约定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。德昌公司无证据证明在起诉前曾向房小平、唐明燕送达解除合同的通知，故德昌公司起诉视为催告，房小平、唐明燕在收到德昌公司起诉材料后三个月内履行了交款义务。属于在合理期限内履行了付款义务。德昌公司要求解除合同不符合合同约定及法律规定，本院不予支持，被告要求继续履行合同本院予以支持。因原告德昌公司无权解除合同，其所称的解除合同产生的费用没有事实和法律依据，本院亦不予支持。三、德昌公司要求房小平、唐明燕支付逾期交款违约金是否有法律依据。本案中，双方约定首期款外的剩余购房款以公积金贷款方式支付，但对贷款时间及支付余款的时间没有约定。从合同签订之日至今，根据广东连南农村商业银行股份有限公司《复函》，造成贷款至今未能审批通过，双方均有过错。在房小平、唐明燕不能办理银行贷款的情况下，德昌公司可以在合理的期限向房小平、唐明燕进行催缴，现无证据证明起诉前德昌公司已向房小平、唐明燕送达了《购房余款催缴通知》。德昌公司在房小平领取钥匙前不予催告让其履行交款义务是对自己权利的放弃，故房小平、唐明燕在未领取钥匙之前无需向德昌公司承担违约责任。德昌公司虽然至今未达到合同约定的交房条件，但房小平、唐明燕于2019年6月16日到德昌公司处领取所购房屋钥匙，现已装修入住，房小平、唐明燕领取房屋钥匙的行为视为已经收楼。因双方对支付余款时间没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，房小平、唐明燕应当在2019年6月16日收楼的同时向德昌公司支付剩余购房款290000元。房小平、唐明燕于2020年4月3日才支付剩余的购房款，构成逾期支付购房余款。房小平、唐明燕逾期付款时间为2019年6月17日至2020年4月3日，共292天，逾期付款超过90日，根据合同第八条第二款的约定，房小平、唐明燕应按日计算向德昌公司支付逾期应付款万分之三的违约金即25404元（290000元×292天×3‱=25404元）。因当事人对首期购房款外的剩余购房款的支付时间没有约定，故德昌公司请求按合同签订之日起91日开始计算违约金不符合合同约定，本院不予支持。四、房小平、唐明燕要求德昌公司支付逾期交房的违约金是否有事实和法律依据的问题。根据合同第十一条约定，德昌公司应当在2017年7月31日前向房小平、唐明燕交付该商品房。庭审中德昌公司承认至今未通知房小平收楼也未具有收楼的验收备案文件等资料，按合同约定，德昌公司逾期交楼已构成违约。但2019年6月16日房小平领取了该房屋钥匙，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。”的规定，房小平从领取房屋钥匙之日起，不能再向德昌公司主张逾期交房的违约责任，德昌公司的违约时间从2017年8月1日至2019年6月16日止，共685天，根据合同第十二条第1点第（2）项约定，所谓全部房价款指的是该时间段已支付的全部房价款，故德昌公司应按房小平该时间段已付的全部房价款为基数、按每日万分之一计算违约金，即5631.45元（82211元×1‱×685天＝5631.45元）。根据合同第九条的约定，交楼与交房含义一致，故德昌公司称交楼与交房意思不同及已经交楼的意见本院不予采纳。五、房小平、唐明燕要求德昌公司支付逾期办理所有权转移登记的违约金是否有事实和法律依据的问题。当事人合同明确约定，德昌公司应于交楼后180日向购房人办理产权过户登记，从房小平收楼次日起即2019年6月17日至2019年12月13日，合同约定的办理产权过户期限180日已届满，德昌公司逾期办理所有权转移登记已构成违约。鉴于逾期办理所有权转移登记的违约金约定条款无效，双方对逾期办证的违约金没有约定，因买受人无证据证明因迟延办证的实际损失，故参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，德昌公司应从实际交房之日起的第181日即从2019年12月14日起按房小平各时段已付购房款为基数按年利率6%的标准计算逾期办证违约金至涉案房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下之日止。2019年12月14日至2020年4月2日逾期办证违约金为1520.9元（82211元×111天÷360天×6%=1520.9元），从2020年4月3日起按已付房款372211元为基数按年利率6%计算至将涉案房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下之日止。六、关于房小平、唐明燕要求德昌公司限期办理竣工验收备案手续、房屋测绘报告和开具购房发票的问题，因德昌公司能否办理、何时能办理竣工验收备案手续，涉及到行政管理部门的行政审批，该问题不属于法院民事案件的审理范围，本院不予处理。根据德昌公司提供的证据，德昌公司已取得涉案房屋的测绘报告且以证据的方式向房小平出示，已完成合同约定的该部分义务，故对房小平、唐明燕的该请求本院不予支持。本案中房小平已支付了全部购房款，出卖人向买受人开具购房发票是其法定义务，故本院对该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十二条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、房小平、唐明燕于本判决生效之日起十五日内向茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司支付逾期付款违约金25404元；二、茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司与房小平、唐明燕于2016年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（201********636）第二十条第（二）项第2点中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金”的条款无效；三、茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司于本判决生效之日起十五日内向房小平、唐明燕支付逾期交房违约金5631.45元；四、茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司于本判决生效之日起十五日内向房小平、唐明燕支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金1520.9元（从2020年4月3日起违约金按372211元为基数以年利率6%计至房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下之日止）；五、茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司于本判决生效之日起十五日内向房小平、唐明燕开具购房发票；六、驳回茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司、房小平和唐明燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3197.9元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担2958.76元，由房小平、唐明燕负担239.14元；反诉费289.58元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担66.46元，由房小平、唐明燕负担223.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谢柳青二〇二〇年五月八日法官助理 龙 乘书 记 员 龙瑜晨