江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0924民初339号 原告：张海，男，1974年3月24日出生，汉族，住江苏省射阳县。 原告：蔡丽，女，1979年2月25日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：张海（系蔡丽丈夫），男，1974年3月24日生，汉族，住江苏省射阳县。 两原告共同委托诉讼代理人：祁从周，射阳县维权法律服务所法律工作者。 被告：盐城九九置业有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇人民路**。 法定代表人：茅正飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尤福标，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尤良生，江苏东界律师事务所律师。 原告张海、蔡丽与被告盐城九九置业有限公司（以下简称九九公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，根据两原告申请，依法委托鉴定机构对房屋层高等进行司法鉴定，鉴定意见出具后依法适用普通程序，分别于2019年9月10日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。本案原告张海及原告蔡丽的委托诉讼代理人张海，被告九九公司的委托诉讼代理人尤良生两次庭审均到庭参加诉讼。两原告的共同委托诉讼代理人祁从周，被告九九公司的委托诉讼代理人尤福标第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海、蔡丽向本院提出诉讼请求：判令九九公司赔偿各项费用合计554721.42元（具体为：1.109号-111号及相应储藏室的地面及消防设施工程36736.07元；2.109号层高不足导致的容积损失29071.02元及储藏室按一半面积计算损失85000元；3.110号层高不足导致的容积损失46072.92元及储藏室按一半面积计算损失105000元；4.111号层高不足导致的容积损失37341.41元及储藏室按一半面积计算损失57500元；5.房屋无法出租的租金损失158000元。事实和理由：2013年10月7日，我方与九九公司签订三份商品房买卖合同，购买九九公司开发的阳光海岸第9幢109号及储藏室、110号及储藏室、111号及储藏室。因九九公司怠于履行按期按质交房，我方曾向法院主张权利。贵院以（2017）苏0924民初4604号民事判决判令九九公司按约定的交房条件交房并经法院强制执行。我方接受房屋后发现房屋不符合合同约定及设计图纸要求，诉至法院要求判如所请。 九九公司辩称：1.合同中仅约定水泥浆找平，现状地坪基本符合约定。消防设备在合同中没有约定，要求我方承担此两项费用缺乏事实依据。如果最终认定我方应当依法承担该义务，请求让我方自己找施工队伍实施该工程，鉴定结论明显高于市场价。2.要求我方因房屋容积不足而赔偿缺乏事实和法律依据。根据鉴定结论及补充说明，室内地面至楼板现状的高度加上楼板实际高度12cm后为房屋的实际层高，基本高于合同约定的5.6m和2.45m的层高，案涉房屋不存在实际层高与合同约定层高之间的差额，且以容积来计算房屋价格没有法律依据。3.设计图纸中以黄海高程的数值来计算容积与客观情况不符，且双方在买卖合同中对黄海高程没有具体约定。本案房屋的黄海高程在整个阳光海岸小区是统一的，由当时行政规划部门确定的，且经验收合格交付使用，此类纠纷不属于法院受案范围，即使有纠纷，也应当由建设规划行政部门处理。4.房屋收益损失也是不存在的，因本起诉讼不影响房屋的实际使用，且收益的计算也缺乏相应依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月7日，张海、蔡丽与九九公司签订编号分别为0692840020131007、0692840220131007、0692840320131007的三份商品房买卖合同，由张海、蔡丽购买九九公司开发的射阳阳光海岸第9幢第一层109号及109储藏室、110号及110储藏室、111号及111储藏室等三套商业用房。约定：1.三套挑高区商业用房的层高均为5.6m，套内建筑面积分别为23.182m2、38.674m2、30.072m2，三套储藏室的层高均为2.45m，套内建筑面积分别为24.979m2、29.401m2、16.38m2；2.价款分别为：54万元（其中挑高区37万元、储藏室17万元），81万元（其中挑高区60万元、储藏室21万元），62.5万元（其中挑高区51万元、储藏室11.5万元）；3.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，即外墙：石材、面砖、涂料；内墙、顶棚：水泥砂浆抹平；；地面水泥砂浆找平；门窗：玻璃门；水电到户。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人采取补救措施达到约定标准。 同日，张海、蔡丽（甲方）与九九公司（乙方）还签订一份商铺委托经营管理协议，约定：甲方将109-111号三间商铺全权无偿委托给乙方统一经营管理，期限3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止；委托期满前3个月，如甲方自愿继续委托给乙方，应向乙方发出继续委托该物业的联系函，乙方在收到通知30日内，与甲方商定续约相关事宜，重新签订委托经营协议，甲方未在上述期限通知乙方，本经营协议到期自动终止，甲方有权在本经营协议约定的委托期限届满之日的第七个工作日起自行占有、使用（含出租）该物业，甲方对外委托或出租的，同等条件下，乙方享有优先受托权或承租权；委托期限结束后，乙方拆除室内装潢，按交房条件交付给甲方。 后张海、蔡丽陆续将全部购房款197.5万元缴纳完毕，但九九公司未能按期交房。2017年6月14日，张海、蔡丽向九九公司发出书面交房通知，但九九公司未能交付房屋。张海、蔡丽于2017年7月5日诉至本院，要求九九公司交房并支付违约金。本院审理后于2018年3月16日作出（2017）苏0924民初4604号民事判决，判决：一、九九公司于本判决生效后十日内按照合同约定的交房条件向张海、蔡丽交付阳光海岸第9幢第1层109号房及109储藏室、110号房及110储藏室、111号房及111储藏室，并从2016年12月1日起至实际交付之日止，以197.5万元房款为基数，按日万分之1.5支付违约金；二、驳回张海、蔡丽的其他诉讼请求。判决生效后，张海、蔡丽申请本院强制执行，经执行，于2018年6月28日将上述房屋交付张海、蔡丽。但张海、蔡丽认为房屋层高不符合约定等，诉至本院要求判如所请。 审理中，根据张海、蔡丽的申请，本院委托江苏和信工程咨询有限公司对案涉房屋地面找平、防水涂层、消防设施等工程造价进行鉴定，该公司于2019年6月1日出具鉴定意见书，意见为：涉案内容鉴定结果为36736.07元。张海、蔡丽支付鉴定费3000元。另本院还委托盐城同济测绘有限公司对案涉房屋高程进行测绘，该公司于2019年7月出具测量结果，2019年9月出具补充说明，意见为：1.109挑高区室内地面现状高程1.92米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为5.06米；109储藏室室内地面现状高程1.73米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为1.74米。2.110挑高区室内地面现状高程1.92米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为5.07米；110储藏室室内地面现状高程1.75米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为1.78米。3.111挑高区室内地面现状高程1.93米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为5.09米；111储藏室室内地面现状高程1.77米，图纸地坪设计高程2.35米，按设计图纸计算地坪至楼板底高度为1.79米。经质证，张海、蔡丽无异议；九九公司不认可，认为超委托范围，高程的高度不是层高。后根据九九公司现场指定的1米线向下1米确认±0位置，由鉴定机构补充测量层高，楼板厚度按照0.1米计算，意见为：109挑高区层高为5.51米、109储藏室层高为2.23米；110挑高区层高为5.55米、110储藏室层高为2.23米；111挑高区层高为5.56米、111储藏室层高为2.24米。经质证，九九公司认为楼板厚度根据结构图显示为0.12米；根据图纸上的地面做法，楼板往上还要加4.5公分的找平层和保温层才是层高的高度。张海、蔡丽认为虽然结构图显示楼板厚度为0.12米，但实际施工会存在误差；层高是结构面到结构面的距离，不应计算找平层和保温层。张海、蔡丽支付鉴定费30000元。 另查，张海、蔡丽陈述当时购买房屋时是现房，由开发商作为售楼处使用。目前案涉房屋已出租部分房屋。 本院认为：九九公司与张海、蔡丽签订的三份商品房买卖合同及商铺委托经营管理协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。本案争议焦点是：1.房屋层高是否符合约定；2.损失如何认定。 1.关于第一个争议焦点，房屋层高是否符合合同约定问题。商品房买卖中，买受人购买商品房其本质是购买房屋的实际使用空间，高度的减少会实际影响到买受人的使用及居住感受，因此违约方应承担相应经济损失赔偿责任。由于当时购买的是现房，故张海、蔡丽主张根据图纸设计要求按照黄海高程测量计算绝对层高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案需要测算的层高应为相对层高。经鉴定机构测量，结合楼板厚度0.12米，本院确认109挑高区层高为5.53米、109储藏室层高为2.25米；110挑高区层高为5.57米、110储藏室层高为2.25米；111挑高区层高为5.58米、111储藏室层高为2.26米，三间门市及储藏室均未达到合同约定的挑高区层高5.6米、储藏室层高2.45米的要求，构成违约，应当承担赔偿损失的责任。 2.关于第二个争议焦点，张海、蔡丽主张的损失如何认定。 （1）关于地面找平、防水涂层及消防设施费用36736.07元问题。由于九九公司交付的房屋中缺少地面找平、防水涂层及消防设施，构成违约，应当向张海、蔡丽赔偿该部分的损失。该费用经鉴定机构鉴定，本院采纳鉴定意见，其请求予以支持。 （2）关于109号层高不足导致的容积损失29071.02元及储藏室按一半面积计算损失85000元问题。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在合同没有约定或约定不明的情况下商品房面积误差的处理原则，即面积误差比在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，由于109号的挑高区及储藏室层高均小于合同约定，误差比值分别是1.25%｛（5.6-5.53）/5.6｝、8.16%｛（2.45-2.25）/2.45｝，而挑高区的房价为37万元，储藏室的房价为17万元，故九九公司应赔偿张海、蔡丽109号挑高区损失4625元（37万元×1.25%）及储藏室损失22644元｛17万元×（3%+5.16%×2）｝，张海、蔡丽主张超出部分不予支持。 （3）关于110号层高不足导致的容积损失46072.92元及储藏室按一半面积计算损失105000元问题。参照上述计算方式，误差比值分别是0.54%｛（5.6-5.57）/5.6｝、8.16%｛（2.45-2.25）/2.45｝，九九公司应赔偿张海、蔡丽110号挑高区损失3240元（60万元×0.54%）及储藏室损失27972元｛21万元×（3%+5.16%×2）｝，张海、蔡丽主张超出部分不予支持。 （4）关于111号层高不足导致的容积损失37341.41元及储藏室按一半面积计算损失57500元问题。参照上述计算方式，误差比值分别是0.36%｛（5.6-5.58）/5.6｝、7.76%｛（2.45-2.26）/2.45｝，九九公司应赔偿张海、蔡丽111号挑高区损失1836元（51万元×0.36%）及储藏室损失14398元｛11.5万元×（3%+4.76%×2）｝，张海、蔡丽主张超出部分不予支持。 （5）关于房屋无法出租的租金损失158000元问题。张海、蔡丽主张自2018年8月31日迁让执行后发现房屋不符合约定，再次诉讼导致无法出租，至2019年9月2日收到司法鉴定结果之日计算一年，按照房屋总价197.5万元的年收益8%计算损失为15.8万元。本院认为，层高不足并不必然导致房屋无法出租，两者之间并无必然因果联系，且目前已出租部分房屋，故张海、蔡丽主张租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 以上（1）-（5）项合计36736.07元+4625元+22644元+3240元+27972元+1836元+14398元=111451.07元。 综上，张海、蔡丽部分的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下： 一、被告盐城九九置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张海、蔡丽赔偿各项损失合计111451.07元； 二、驳回原告张海、蔡丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9348元，鉴定费33000元，合计42348元，由原告张海、蔡丽负担31198元，被告盐城九九置业有限公司负担11150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  张玲玲 人民陪审员  李** 人民陪审员  徐明奎 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  朱红红 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。