广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初4747号原告（反诉被告）：雷奕佳，男，1950年4月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：樊启彪，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：何树智，广东星凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈锦云，女，1981年7月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：陈跻，男，1951年9月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述两被告委托诉讼代理人：潘明志，广东舜华律师事务所律师。雷奕佳与陈锦云、陈跻农村建房合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。雷奕佳及其委托诉讼代理人樊启彪，陈锦云、陈跻及其共同委托诉讼代理人潘明志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷奕佳向本院提出以下诉讼请求，请求判决：1.两被告向原告雷奕佳支付建房款75212.6元；2.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告陈跻是韦涌村人民路区地大街墟地6巷**产权人。原告于2013年1月9日与被告陈锦云签订《代建房协议书》，约定由原告按照被告提供的图纸承建位于韦涌村××区××大街××地××的房屋一间，约定建房款按每平方米1200元计价，如只做二层则补10000元基础款。付款方式进场付50000元，完成基础付80000元，完成首层封顶付80000元，完成二层封顶付50000元，以后按进料进度支付工程款，完成全部工程一星期内付清工程款。建房期间被告将每层加高30厘米，按每平方米40元计价。2014年6月30日，该工程完工，建成总面积为265.143平方米，建房款为318171.6元，此外还有补差款2100元，加高款4941元，只做二层补基础款10000元，总建房款为335212.6元。但被告陈锦云只支付了26万元，还有75212.6元没有支付。房屋建成至今，被告陈锦云仍未向原告支付余下建房款，而被告陈跻为产权人，也是施工工程的实际受益人，应对被告陈锦云所欠工程款承担连带责任。补充事实：被告陈锦云在2014年5月已经入住涉案房屋。陈锦云辩称，1.陈跻与原告没有任何法律上和事实上的关系。广州市番禺区钟村镇××村区××大街××地××号房屋的所有权人是陈跻，而番禺区钟村镇××村区××大街××地××号（园地）之一的土地使用权人是我，番禺区钟村镇××村区××大街××地××号之二的土地使用权人是陈桂湘，上述三个地址是三个完全独立的地块，且地块上建设的房屋均完全是独立的。我与陈桂湘的地块是经番禺区钟村镇韦涌村民委员会2012年8月13日批准而使用的农村宅基地，广州市番禺区钟村镇××村区××大街××地××号房屋早在2004年已经建成完工。2.原告与我之间的农村建房施工合同，由于原告不具备建设工程施工资质，导致合同无效。原告与我是同村人，在我取得土地使用权后，通过同村人认识原告。原告自称其具备了建设工程资质，而且有非常优良的施工队和施工人员，能够保证新建房屋的质量，并承诺一定做到我满意再支付工程款。出于对同村人的信任，我就同意了由其进行施工。但是，在施工的过程中，原告派过来的施工人员完全没有建筑工程的经验，在施工过程中出现了很多问题，甚至连建设施工设计图纸都没有，只是口头告诉我。之后，在施工过程中，针对原来约定的建设施工设计问题，我及陈跻向原告指出或提出建议后，原告均没有修复或改正。因此，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款之规定，双方之间的施工合同应认定为无效合同。3.由于涉案房屋并未进行竣工验收合格，原告主张我支付工程款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。在施工过程中，双方当事人对于涉案房屋是否符合居住条件以及是否存在房屋质量的问题存在较大争议，其中特别是关于涉案房屋是否具备《建筑工程施工质量验收标准》的验收标准和基本居住条件均存在较大争议。在施工过程中，我多次提出有关房屋建设中存在质量问题需要修复，但原告均不予理睬，导致目前房屋仍存在较多需要修复的地方。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条之规定，建设工程合同无效情形下，承包人请求参照合同约定支付工程款的前提条件是工程经竣工验收合格，或者修复后验收合格。本案中，我有足够的证据证明涉案房屋存在多处质量问题，墙壁、天花板、楼梯等等均存在不同程度的裂痕，涉案房屋至今未进行竣工验收，因此，原告主张工程款没有法律依据，请求法院予以驳回。陈跻辩称，1.原告提供的所有证据均没有显示与我存在任何事实上和法律上的关系，我与原告之间不存在农村建房施工合同关系，亦未在其主张的施工合同中有任何受益。根据原告提供的广州市不动产登记查册表显示，座落于番禺区钟村镇××村区××大街××地××号房屋是我名下的私有房屋，发证日期是2004年12月23日，建筑面积为181.2平方米，建基面积为86.1平方米。自从2004年12月23日至今，我自有的房屋一直正常居住，从未进行任何施工或者装修。事实上，番禺区钟村镇××村区××大街××地××号的房屋所有人是我本人，而番禺区钟村镇××村区××大街××地××号（园地）之一的土地使用权人是陈锦云，番禺区钟村镇××村区××大街××地××号之二的土地使用权人是陈桂湘。陈锦云和陈桂湘两人均是我的女儿，上述两个地块也均是经得番禺区钟村镇韦涌村民委员会的批准而使用的农村宅基地。因此，原告错误将我名下的房屋地址与他人名下地址混淆，并以此主张我需要支付工程款错误。2.我与陈锦云是父女关系，陈锦云与原告之间确实存在农村建房施工合同关系，施工地址是番禺区钟村镇××村区××大街××地××号园地（之一），该土地经番禺区钟村镇韦涌村民委员会同意使用，并依法进行了陈锦云房屋用地情况的公示（新建、扩建适用），申请土地位于区地大街墟地6巷5号园地，使用土地面积为113平方米，并绘制了四至图。由于原告并没有严格履行合同义务，在未完成施工项目的前提下就提前撤场，未完成的房屋存在多处质量问题，墙壁、天花板、楼梯等等均存在不同程度的裂痕等，涉案的房屋至今未进行竣工验收。之后，我与陈锦云多次找原告协商，要求其继续修复完成房屋剩余的问题，原告敷衍了事，一直无故拖延至今。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。陈锦云提出以下反诉请求：1.确认双方签订的代建房协议书为无效合同；2.雷奕佳向陈锦云支付修复费用58803元；3.雷奕佳承担本案诉讼费及各项鉴定费用48177元。事实与理由：1.我与雷奕佳之间的农村建房施工合同，由于雷奕佳不具备建设工程施工资质，导致合同无效。2.涉案房屋存在严重的质量问题，而且雷奕佳自称工程已经完成，但却一直未曾出示过任何竣工验收合格的证明。经过我简单检查发现涉案房屋主要存在房间渗水、天花板、墙体和楼板裂缝有裂缝、墙砖未铺平、地面不平严重倒灌、混泥土实际强度明显低于正常使用标准、钢筋配置不合理、建筑物明显倾斜等问题。3.由于涉案房屋未进行竣工验收合格，雷奕佳作为承包人依法必须承担修复的义务，将涉案房屋进行修复，并进行竣工验收合格后将符合标准的房屋交付给我。在施工过程中，双方当事人对于涉案房屋是否符合居住条件以及是否存在房屋质量的问题存在较大争议，其中特别是关于涉案房屋是否具备《建筑工程施工质量验收标准》的验收标准和基本居住条件均存在较大争议。在施工过程中，我多次提出有关房屋建设中存在质量问题需要修复，但雷奕佳均不予理睬，导致目前房屋仍存在较多需要修复的地方。明确，涉案房屋存在众多安全隐患，导致根本无法正常居住。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条之规定，建设工程合同无效情形下，承包人请求参照合同约定支付工程款的前提条件是工程经竣工验收合格，或者修复后验收合格。雷奕佳对陈锦云的反诉辩称，1.陈锦云没有土地使用证，也没有按照有关的程序向有关部门报建，如果本协议无效，我方认为主要责任在于陈锦云；2.涉案房屋在2013年5月已经交付，陈锦云使用该房屋至今，应当视为房屋已经验收，陈锦云要求竣工验收是没有理由的；3.陈锦云没有提供任何该房屋存在质量缺陷的实际证明，也没有提出对质量进行修补的有关的价款数额，其诉讼请求不明，应当予以驳回。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织当事人质证，确认本案事实如下：涉案工程地址位于广州市番禺区石壁街韦涌村区地大街墟地六巷5号园地。2012年8月13日，石壁街韦涌村民委员会张贴《关于我村村民陈锦云房屋用地情况的告示（新建、扩建适用）》，公示内容为陈锦云申请对位于韦涌村区地大街墟地六巷5号园地的房屋用地进行（新建、扩建），该村民符合“一户一宅”建房要求，现（新建、扩建）113平方米用地，拟（新建、扩建）的土地属陈锦云使用，等等。韦涌村民委员会于2016年8月5日出具书面证明，证明陈锦云建设上述地址的房屋非拆旧建新，信息牌号为17020289。2013年1月9日，陈锦云（甲方）与雷奕佳（乙方）签订《代建房协议书》，约定：1.主体工程按房东提供图纸施工，如有改动要在施工前，如有施工后改动，补材料、人工。2.内部装修：内部批荡，厅60×60抛光砖13元/块以下，墙群20×30瓷片1.25米（包压顶），房、走廊等50×50耐磨砖，墙群配原色15-10厘米，厨房、厕所、防滑砖、墙贴瓷片到顶，用20-30瓷片，用一般料；梯级砖20元/级以下，楼下厕所装一个瓷兜，一个坐厕，坐厕400元/个；顶层天面水泥板可清光，包装排水管用联塑PVC管，6立方米化粪池。3.外部装修：方形7.3×7.3方砖或三色砖，顶层内部栏批荡，首层深台底绿白波导。4.窗、门、铝窗厚1mm料，广州华银山铝材厂细2000料，玻璃用4mm厚，防盗网平形20管标，80元/平方米；厨房、厕所铝门（商品）160/扇，大门、地下梯门不锈钢550/平方米，顶楼梯门1m×2m，不锈钢门，房塑钢门450/扇，梯扶手不锈钢面管63管。5.水喉、电、安装、扇灰、水箱由房车负责，施工方可代找人做人工材料由房东负责。6.施工时有自来水及380v电源用，左邻右舍关系由房东负责。7.计价：每平方米1200元，只做一层补1万元做基础款。8.收方：按每层投影面积计，包括梯房。9.付款：不带资，进场时付5万元，完成基础付8万元，首层封顶付8万元，二层封顶付5万元，以后按进料进度付。完成无问题一星期内付讫，不留保证金。10.本协议签字生效，房东为甲方，施工方为乙方。2013年1月20日，陈锦云（甲方）与雷奕佳（乙方）签订《协议书备忘录》，约定：陈锦云住宅按甲方提供图纸每层整体升高30cm，所用人工及材料由甲方负责，每平方米补偿40元。双方确认雷奕佳于2013年1月下旬入场施工，口头约定施工期为半年。陈锦云已支付涉案工程款共26万元。2014年10月27日，雷奕佳委托广东星凯律师事务所向陈锦云发送《律师函》，认为雷奕佳已按照协议约定及施工图纸进行施工，2013年7月完工后交付给陈锦云使用，经核算，涉案工程施工费用和补差价费用共335212.6元，陈锦云尚欠75212.6元，要求陈锦云及时支付上述拖欠工程款。庭审中，陈锦云自认在2015年年底催促雷奕佳修复房屋无果后才使用了涉案房屋的几个房间。双方对以下事实存在争议：1.工程款的结算。因陈锦云认为工程存在质量问题未竣工，故一直未能与雷奕佳结算工程款。诉讼中，雷奕佳向本院申请对涉案工程的造价进行评估。本院依法委托广州市吉光工程造价咨询有限公司进行评估，该公司于2017年7月19日作出穗番法吉光鉴[2017]001号《工程造价评估书》，对涉案工程无争议部分项目的合同造价评估为314191.2元，对有争议部分项目列为“补差款”，争议金额为2100元。雷奕佳质证认为，首层投影面积少计算了10.9平方米的飘块面积，部分地板砖实际施工材料有变化，应当按照实际价格补给承建方，差价款2100元即地板砖造价差价。陈锦云、陈跻对上述评估结论无异议。2.工程质量问题。陈锦云认为涉案工程存在诸多质量问题，不具备《建筑工程施工质量验收标准》的验收标准和条件，遂向本院申请对房屋的质量问题进行鉴定及对质量缺陷进行修复方案的鉴定、修复费用的评估。本院依法委托广州市华大金力工程技术检测有限公司对质量问题及修复方案进行鉴定，2017年6月15日，该司作出JD-B2017-00004号《建筑工程质量检测鉴定报告》，在该报告中载明鉴定日期为2017年5月11日，雷奕佳确认陈锦云曾告知质量问题，有对质量问题部位进行修补，质量问题为：1.1楼的西北房、厨房、东北房地面铺贴瓷砖平整度不合格，2楼的西北房、厨房、东北房楼面铺贴瓷砖平整度不合格；2.首层东北房北墙及西墙、首层西北房东墙、二层客厅南墙的平整度不合格；3.梯屋南墙及东墙上部墙梁交界处开裂、梯屋北墙上部有一条水平裂缝、梯屋西墙窗洞南上角及北上角有一条水平裂缝，出天面平台北墙上部及西墙上部均有一条水平裂缝，开裂部位不满足规范要求；4.房屋外墙的东墙、西墙及首层梯间墙、二层梯间墙铺贴瓷砖表面平整度不合格；5.房屋外墙饰面砖拼缝处有多处渗流泛白现象，为典型返碱现象不合格；6.二层西北房顶板有一条西南至东北走向的凹槽，且凹槽东端经开凿，结构层可见裂缝，不符合规范要求。2019年5月21日，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司作出《建筑装饰工程质量缺陷修复方案》，对上述质量问题出具了修复方案,该修复方案适用的规定包含但不限于《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001、涉及各专业工程中的《工程建设标准强制性条文》的规定。广州市华盟价格事务所有限公司根据上述修复方案，出具了涉案房屋的《工程质量问题的修复费用价格评估结论书》，载明：1.首层，西北房地面瓷砖铲除479.4元、地面贴瓷砖1118.6元，厨房地面瓷砖铲除302.4元、厨房地面贴瓷砖705.6元，东北房地面瓷砖铲除432.9元、东北房地面贴瓷砖1010.1元。2.二层，西北房地面瓷砖铲除479.4元、西北房地面贴瓷砖1118.6元，厨房地面瓷砖铲除302.4元、厨房地面贴瓷砖705.6元，东北房地面瓷砖铲除432.9元、东方房地面贴瓷砖1010.1元。3.梯间东南墙、梯间北墙、梯间西墙、出天面平台北墙、出天面平台西墙的墙体裂缝铲灰补强分别为180元、81元、162元、103.5元、49.5元，墙面扇灰刷乳胶漆分别为48元、21.6元、43.2元、27.6元、13.2元。4.东外墙、西外墙、北外墙、南外墙梯屋外墙瓷砖铲除分别为2024.1元、2136.6元、2185.2元、2364元，梯屋外墙贴瓷砖分别为5060.25元、5341.5元、5463元、5910元，四面墙的外墙总防水工程为12500元。5.梯间墙瓷砖铲除953.7元、梯间墙贴瓷砖2384.25元。6.二层西北房顶板凹槽灌浆找平修复1153.2元，首层西北房、厨房、东北房踢脚线500元。7.附加项目，搭设脚手架+安全尼龙网+安全出入口挡板1500元，装修余物清理费500元。上述费用合计58803元。雷奕佳质证认为，所有装修瓷砖均由房东把关采购，顶板凹槽处裂缝因房东私自请电工切割造成，农村建房所用砖体按协议不需要挂网，房屋2013年建成，墙体开裂属于正常现象；案涉工程为农村建房，不应当按照商品房的评估原则确定价格，应该按照双方签订的合同造价确定具体价格。陈锦云、陈跻对上述报告均无异议。本院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的，建设工程施工合同无效。由于雷奕佳未取得建房相关资质，故其与陈锦云签订的《代建房协议书》无效。关于工程款的结算问题。因双方未能对工程款结算达成一致协议，雷奕佳向本院申请对涉案工程造价进行评估。经本院依法委托，广州市吉光工程造价咨询有限公司对涉案工程房屋合同造价无争议项评估为314191.2元，本院予以确认。对于争议项2100元，雷奕佳主张因其购买80*80的抛光砖而多支出2100元的材料款，要求将该款项计算到造价中。但雷奕佳没有就其该项主张提供证据，故对其认为应当计算的补差款2100元，本院不予支持。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同工约定支付工程价款的，应于支持。第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。现陈锦云认为案涉房屋工程建设存在质量问题尚未修复，不同意支付剩余工程款。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》相关规定，施工方对建设工程应承担的责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用中出现的质量问题应承担的保修责任。陈锦云于本案中不同意支付工程款的抗辩理由为工程质量不符合验收标准和条件，并对质量缺陷问题申请鉴定，同时就修复费用提出反诉。经鉴定，涉案房屋确实存在部分不符合规范的质量问题，但陈锦云已入住涉案房屋，视为其已认可涉案房屋工程质量验收合格，使用之日即为验收合格之日，自使用之日起雷奕佳不再负有施工中或经验收不合格的质量返修责任，故陈锦云以工程质量不符合验收标准而拒付剩余工程款，理据不足，反诉请求雷奕佳支付对工程质量缺陷进行修复的费用，亦理据不充分，本院不予支持。陈锦云既已使用涉案房屋，应当向雷奕佳支付建设房屋相应的工程款项。双方确认陈锦云已支付工程款26万元，则陈锦云还应支付剩余工程款54191.2元（314191.2元-260000元）。关于陈跻是否应当承担连带责任的问题。《代建房协议书》发包人的签约主体为陈锦云，韦涌村民委员会出具的《关于我村村民陈锦云房屋用地情况的告示（新建、扩建适用）》、书面证明均显示涉案房屋土地由陈锦云使用、房屋由陈锦云申请建设。故雷奕佳要求陈跻承担工程款的连带责任，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈锦云于本判决发生法律效力之日起十日内向雷奕佳支付建房剩余工程款54191.2元；二、驳回雷奕佳其余诉讼请求；三、驳回陈锦云全部反诉请求。本案受理费1630.82元，由雷奕佳承担455.82元，陈锦云承担1175元；反诉受理费3006.43元，由陈锦云承担；工程造价评估费23222.55元，由雷奕佳承担6490.55元，陈锦云承担16732元；工程质量缺陷鉴定费10000元，工程修复方案鉴定费23177元，修复费用评估费15000元，均由陈锦云承担。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  戴敏标人民陪审员  李倩仪二〇二〇年五月二十八日书 记 员  陈 冬