广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1748号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司，住所地广东省中山市东区凯茵豪园商住小区*****，统一社会信用代码914************060。法定代表人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：莫敏静，女，1982年4月17日出生，住广东省中山市****************，公民身份号码441************026，系该司员工。被告：利艳红，女，1974年1月3日出生，汉族，住广东省中山市东区**********，公民身份号码440************328。委托诉讼代理人:黄建军，男，1974年8月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区*********，公民身份号码441************598，系被告配偶。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司（以下简称雅居乐凯茵豪园分公司）诉被告利艳红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐凯茵豪园分公司委托诉讼代理人莫敏静，被告利艳红委托诉讼代理人黄建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐凯茵豪园分公司向本院提出诉讼请求：被告利艳红向原告支付民事判决书（2016）粤2071民初1560号执行判决中2015年5月至2016年1月期间共9个月的物业管理费7074元、违约金10177.91元(违约金计算方法:以每月物业管理费786元为基数,分别从欠费之日起按每日1‰利率计算至清偿之日止,暂计至2019年9月9日为10177.91元)、迟延履行利息1495.44元(暂计至2019年9月9日为1495.44元)，以上合计18747.35元。事实和理由：被告利艳红通过竞买号X2998于2017年2月23日在中山市第二人民法院于阿里拍卖平台开展的“中山市东区**********（D8）幢的房地产（三拍）”项目公开竞价中，以最高应价竞得该房产。根据执行裁定书（2016）粤2072执7238-2号，利艳红为该房产的买受人，在“【重新拍卖】中山市东区**********（D8幢）的房地产（三拍）”中：（1）【竞买公告】第八条“标的物过户登记手续由受买人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行解决。”（2）【竞买须知】第十三条“买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。”（3）【标的物介绍】“温馨提醒……竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。买受人自行解决该房产在拍卖交付前所欠的物业管理费用、水电费等相关费用，自行承担过户所需的全部税费。”（4）【相关事项说明】标明中山市东区**********（D8幢）的房地产处置过程中，可能涉及的卖方税费及水电等欠费情况如下（评估结果已作相应扣减，买受人在办理过户手续时，可能需付清以下费用）。综上，竞买人利艳红清楚知悉竞拍该标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，同意承担该房产在拍卖交付前所欠的物业管理费用、水电费等相关费用，根据拍卖规则与拍卖受让法律关系，自利艳红受让之日起，利艳红便为该房产受让前物业管理费等费用的支付义务人，利艳红作为买受人未依拍卖规则与拍卖受让法律关系向原告缴纳涉案房产尚欠的物业管理费用、违约金等相关费用已构成违约，应承担相应的违约责任，经与被告利艳红多次沟通无果,原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告利艳红辩称：1.涉案诉争管理费已有生效判决，原告无权再次起诉。涉案诉争管理费已有本院(2016)粤2071民初1560号民事判决书，该判决已有既判效力。判决制定了明确的债权主体为陈洪枝，不是被告；2.上述生效判决，原告亦已向人民法院申请强制执行、且今仍然尚在执行状态；3.涉案房屋拍卖公告并无明确要求竞买人承接涉案管理费债务；4.涉案诉请利息畸高，不合法。本院经审理认定事实如下：广东省中山市第二人民法院发布竞买公告，于2017年2月22日10时至2017年2月23日10时在该院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，拍卖标的为中山市东区**********（D8幢）的房地产[房产证号：**1409179；土地证号：国（2014）易21068**]，竞买须知第十三条约定“买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。”标的物介绍约定“温馨提醒……竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。买受人自行解决该房产在拍卖交付前所欠的物业管理费用、水电费等相关费用，自行承担过户所需的全部税费。”2017年2月23日，司法拍卖平台出具的网络竞价成功确认书，网络拍卖竞价结果为用户姓名利艳红通过竞买号X2998于2017年2月23日在中山市第二人民法院于阿里拍卖平台开展的“中山市东区**********（D8幢）的房地产（三拍）”项目公开竞价中，以最高应价胜出。2017年6月30日，原中山市国土资源局颁发了粤（2017）中山市不动产权第0130242号不动产权证，载明权利人为利艳红，坐落中山市东区**********（D8幢）。另查，2016年3月10日，本院（2016）粤2071民初1560号民事判决书查明陈洪枝系中山市东区**********（D8幢）的业主，判决被告陈洪枝向原告雅居乐凯茵豪园分公司支付2015年5月至2016年1月期间的物业服务费7074元及违约金（违约金的计算方法：在2015年5月至2016年1月期间，分别从次月1日起，以每月应交纳的物业管理费786元为基数，按每日千分之一的标准计算，计至实际清偿之日止）。2018年7月23日，本院作出（2017）粤2071执12221号之一执行裁定书，载明本院作出（2016）粤2071民初1560号民事判决书已经发生法律效力，依雅居乐凯茵豪园分公司的请求，本院于2017年9月13日依法立案执行。立案执行后，于2017年11月3日依法查封了被执行人陈洪枝名下的号牌为粤T1****大型汽车、粤T*****小汽车各一台，并裁定（2017）粤2071执12221号案终结本次执行程序。雅居乐凯茵豪园分公司追讨无果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。以上事实，有不动产权证、（2016）粤2072执7238-2号执行裁定书、（2016）粤2071民初1560号民事判决书、（2017）粤2071执12221号之一执行裁定书、司法拍卖-拍卖公告等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案诉争的物业管理费雅居乐凯茵豪园分公司已于2016年1月15日向本院提起诉讼，本院亦于2016年3月10日作出（2016）粤2071民初1560号民事判决书，判决原业主陈洪枝承担诉争物业管理费，案涉物业中山市东区**********（D8幢）在2017年拍卖完成后，雅居乐凯茵豪园分公司没有在拍卖款中主张权利，却于2017年9月13日申请本院立案执行，本院在采取一些执行措施后终结本次执行。本案诉争物业管理费已有生效司法文书明确了债权主体，雅居乐凯茵豪园分公司再向利艳红起诉没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司的诉讼请求。案件受理费268元，减半收取134元（原告雅居乐凯茵豪园分公司已预交），由原告雅居乐凯茵豪园分公司负担。本判决系终审判决。审判员  陈立平二〇二〇年五月十二日书记员  黄应虹高丽冰