安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初589号 原告：朱小燕，女，1989年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李杰，安徽敬亭山律师事务所律师。 被告：宣城粤诚置业有限公司，住所地安徽省。 法定代表人：刘友兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李国勇，该公司法务。 第三人：中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行，住所地安徽省宣城市宣州区。 主要负责人：章达，该行行长。 委托诉讼代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌枫，安徽今昔律师事务所实习律师。 原告朱小燕与被告宣城粤诚置业有限公司（以下简称宣城粤诚公司）、第三人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行（以下简称中国农业银行宣州支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱小燕的委托诉讼代理人李杰，被告宣城粤诚公司的委托诉讼代理人李国勇，第三人中国农业银行宣州支行的委托诉讼代理人储有雷、凌枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱小燕向本院提出诉讼请求：１.解除原告与被告签订的编号为201700032240《商品房买卖合同》，解除与第三人签订的商品房贷款合同；2.判决被告返还原告支付的首付款306208元、截止到2020年4月1日已归还的的银行按揭贷款21827.86元及利息（以328035.86元为基数，自起诉之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；3.判决被告赔偿原告自2018年3月1日起至2020年4月15日已给付购房款同期银行贷款利息损失81716.21元（截止到2020年4月15日为81716.21元）；4.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月14日，原告为购买位于宣城市经济技术开发区房屋，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告于2017年7月31日支付首付款306208元，余款710000元由原告在第三人处办理按揭贷款后再支付给被告；另约定，被告应当在2019年10月31日前将房屋交付给原告使用；逾期超过90日没有交房，原告有权解除合同。合同签订后，原告依照约定，交付了首付款和按揭贷款，但被告迟迟没有履行交房义务。原告与被告协商后，被告同意退还原告购房款，但不愿承担按揭贷款的利息。原告认为其之所以支付银行利息，是基于原告相信其能够在合同约定期限内获得商品房的产权以及居住权。因被告根本违约，其应赔偿原告的全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失即为原告的按揭贷款利息损失，间接损失即为因房价上涨导致原告重新购买同地段同类型商品房而多支付的购房款。原告诉至法院，请求判如所请。 宣城粤诚公司辩称，一、该房屋未能交付的原因是住建委至今未能下发竣工验收备案，而未能下发的原因是购房人到住建委闹事导致竣工验收备案未能下发，被告已经将相关的竣工验收报告交给住建委，其中建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位监理单位工程质量监督机构，以及消防部门、规划部门环保部门、城建档案均通过合格通过，所以未能交付的原因并非是在被告，而是购房人在房管局闹事导致，所以被告不同意解除商品房买卖合同和贷款合同；二、即使判决解除合同，按照合同第九条第一款第二项的约定，被告只支付原告已付累计已付款1%的违约金，其他均不支付。因为违约金和利息损失属于重复主张。在双方已经约定违约金的情况下，被告仅需支付累计已付款的1%作为赔偿；三、原告购买该房屋，导致被告向第三方中介机构支付了共计11869.23元的中介费、佣金，该金额应当从原告购房款中扣除；四、若解除商品房买卖合同，原告应当配合被告办理撤销合同备案手续。 中国农业银行宣州支行请求判令：若法院判决解除《商品房买卖合同》和《商品房担保贷款合同》，请求判决被告宣城粤诚置业有限公司返还第三人688172.44元贷款本金及利息（自2020年4月2日至被告实际还款之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）原告朱小燕对被告宣城粤诚置业有限公司的前述还款责任承担连带还款责任。事实与理由：2017年10月14日，原告朱小燕为购买位于宣城市经济开发区房屋，与被告宣城粤诚公司签订了《商品房买卖合同》，与第三人中国农业银行宣州支行签订了《商品房担保贷款合同》，合同签订后，第三人按约向朱小燕发放了住房按揭贷款本金710000元，受托支付至被告宣城粤诚公司。截止2020年4月15日，原告朱小燕偿还贷款本金21827.86元，已付利息和罚息81716.21元。本笔贷款本金余额为688172.44元。2020年3月11日，原告朱小燕向被告宣城粤诚公司提起诉讼请求解除双方签订的编号为201700032240《商品房买卖合同》和《商品房担保贷款合同》，现第三人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定提出诉讼请求。 朱小燕辩称，请求驳回中国农业银行宣州支行要求朱小燕对宣城粤诚置业有限公司的贷款本金以及利息承担连带还款责任的诉讼请求。一、依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，出卖人宣城粤诚置业有限公司应当将剩余购房贷款直接返还给中国农业银行股份有限公司宣城鳌峰路支行，朱小燕无需承担连带还款责任。上述法条如此规定的意图在于节省司法资源，便于案件化解。二、中国农业银行宣州支行要求朱小燕对宣城粤诚置业有限公司的贷款本金以及利息承担连带还款责任的诉讼请求无事实以及合同依据。中国农业银行股份有限公司宣城鳌峰路支行与朱小燕签订了《个人购房担保借款合同》，宣城粤诚置业有限公司为连带保证责任人。若中国农业银行宣州支行是以《个人购房担保借款合同》提起的诉讼请求，则该请求应该为由朱小燕承担还款责任，宣城粤诚置业有限公司对该笔按揭贷款承担连带还款责任。朱小燕是借款人，非担保人，只承担还款责任，不承担连带责任。三、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，是突破了合同的相对性，规定直接由出卖人将按揭贷款返还给担保权人。 宣城粤诚公司辩称，原告朱小燕为借款人，应当由原告返还，被告只是承担连带担保责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.朱小燕提交的中国裁判文书网照片打印件及民事判决书复印件与本案不具有关联性，本院不予采纳；2.宣城粤诚公司对朱小燕提交的聊天记录打印件真实性不予认可，本院亦无法查实该证据的真实性，对该份证据不予采纳；3.宣城粤诚公司辩称，应在购房款中扣除其向第三方中介机构支付的11869.23元中介费，本院认为，上述中介费非朱小燕购房所必须发生的费用，与本案不具有关联性，本院不予支持。 另查明，2019年6月24日，由于中国农业银行股份有限公司宣城分行城区机构调整，中国农业银行股份有限公司宣城鳌峰路支行调整由中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行管辖。庭审结束前，案涉房屋尚未交付。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告依合同约定支付了首付款306208元，及按揭的贷款710000元；被告未在合同约定的2019年10月31日前交付房屋，且逾期超过90日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定，朱小燕据此要求解除与宣城粤诚公司签订的《商品房买卖合同》，要求宣城粤诚公司返还首付款及截止到2020年4月1日已归还的的银行按揭贷款本金共计328035.86元（306208元+21827.86元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于朱小燕主张的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，宣城粤诚公司应当赔偿其违约行为导致合同被解除而给朱小燕造成的损失，故宣城粤诚公司应赔偿朱小燕的首付款与截止2020年4月1日已归还的银行按揭贷款本金之和328035.86元（306208元+21827.86元）的利息损失，应自朱小燕起诉之日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。朱小燕自2018年3月1日起至2020年4月15日已给付购房款同期银行贷款利息、罚息共计81716.21元（其中利息81716.21元、罚息0.89元），上述金额中的利息系其为购买涉案房屋而支付，因原、被告《商品房买卖合同》已解除，上述利息81715.32元系朱小燕为实现合同目的而实际产生的损失，应由违约方宣城粤诚公司予以赔偿。因朱小燕与宣城粤诚公司签订的《商品房买卖合同》已解除，朱小燕请求解除商品房贷款合同，本院予以支持。第三人中国农业银行宣州支行据此请求被告宣城粤诚公司返还剩余贷款本金688172.44元及利息（自2020年4月2日至被告实际还款之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定直接由出卖人将剩余贷款返还给担保权人，并非当然免除了借款人的还款责任，故朱小燕作为借款人仍应对上述借款承担还款责任，但被告宣城粤诚公司应为最终还款人，原告朱小燕偿还借款后可向被告宣城粤诚置业有限公司要求返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告朱小燕与被告宣城粤诚置业有限公司于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201700032240）； 二、被告宣城粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告朱小燕首付款与截止2020年4月1日已归还的银行按揭贷款本金之和328035.86元及其利息（自2020年3月11日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告宣城粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告朱小燕自2018年3月1日起至2020年4月15日已给付购房款同期银行贷款利息81715.32元； 四、解除原告朱小燕与第三人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行于2017年12月20日签订的《个人购房担保借款合同》； 五、被告宣城粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行购房贷款本金688172.44元及利息（自2020年4月2日至被告实际还款之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）； 六、原告朱小燕对第五项中的贷款本金及利息承担还款责任，原告朱小燕还款后可向被告宣城粤诚置业有限公司主张返还； 七、驳回原告朱小燕其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14618元，第三人之诉案件受理费减半收取计5341元，合计19959元，由被告宣城粤诚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  聂永香 人民陪审员  徐应凤 人民陪审员  徐成虎 二〇二〇年五月二十一日 法官助理宋文杰 书记员陈**靖 附：法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。