呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初292号原告：熊耀然，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。被告：李建立，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：张玉明，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：李建成，男，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。被告：张玉珍，女，1964年11月9日，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。原告熊耀然与被告李建立、张玉明宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，后追加李建成、张玉珍作为被告，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊耀然及其委托诉讼代理人刘利军、被告李建立及其委托诉讼代理人康伟、被告张玉明的委托诉讼代理人康伟、被告张玉珍的委托诉讼代理人康伟到庭参加诉讼，被告李建成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊耀然向本院提出诉讼请求：1.依法确认2009年2月20日原告与李栓柱签订的《宅基地转售合同》为无效；2.被告将位于呼和浩特市××区宅基地返还原告，价值11万元整。事实和理由：1994年11月28日，原告一户四人在呼和浩特市××区处）申请一处宅基地，建筑面积长24米，宽6米，共144平方米，用地面积长24米，宽20米，共480平方米。四至为东至王海生，南至荒地，西至张茂林、北至柳坝社墙。后经过该村村民委员会以及小黑河乡人民政府批准，原告取得上述宅基地的合法使用权。现宅基地编号为小黑河镇西二道河村祥和苑A1-**。2009年2月20日，李栓柱以及被告张玉明二人共同出资11万元购买原告上述宅基地及东房2间。李栓柱与原告签订《宅基地转售合同》，二被告在原宅基地上新盖6间房屋，后李栓柱死亡。上述6间房由被告李建立居住使用4间，张玉明居住使用2间至今。根据《中华人民共和国土地管理法》第是三十六条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告认为，其与李栓柱签订的《宅基地转售合同》应属无效，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李建立、张玉明、张玉珍辩称，一、本案讼争的房屋、宅基地，已经相关部门审批，办理了相关手续。原告当初也是正常办理手续，作为一个普通职工不存在什么特权，该手续也不是搞特权的结果。这些审批手续原告能办，被告同样也能办。而且被告的户籍是玉泉区小黑河乡农民，而原告身份是监狱职工，他俩的身份不同，被告在小黑洞乡办理审批手续更加合情合理。需要说明的是，该审批手续针对的是这处房屋、土地。并不是针对手续上的人名，手续上是谁的名字，没有任何意义。它针对该处房屋、土地，并不针对人。诚然，现行法律也不可能支持本案的城镇职工，从农民手里要回农村宅基地。这显然是荒唐的。二、2007年1月，原、被告房屋买卖时，原告仅有2问低矮的东房。被告买下后先后投资三十多万元，建起了二层楼，建筑面积410平米。该楼房被拆迁时，拆迁补偿费非常高。而这一块增值部分是被告创造的，与原告无关。如果按各自返还，本案楼房如何返还？如何能回到当初的原始状态？确已无法返还。三、本案如草率的按合同无效处理，将会引发一系列严重社会矛盾。目前我市各区按照政府规定正在进行农村河道、道路改造，新农村建设等，需要对大量农村旧房院进行拆迁改造。由于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，被拆迁户会因此得到数十万，甚至数百万的拆迁补偿款。出卖人受利益驱动。是为利而战，为钱而战，名为维权，实为利益。想通过诉讼把自己在几年前甚至十几年前卖掉的房子重新要回来，让自己一下子获取到巨额财富。如果该行为得到支持，受利益驱动大家会纷纷效仿，都涌向法院提起诉讼，冠冕堂皇地进行所谓维权。这将产生严重的错误导向作用，严重影响社会稳定。同时，大量案件积压在法院，浪费宝贵的司法资源，冲击正常的民事诉讼活动。此外，还会引导一些人违背诚实信用原则，见利忘义，背信弃义。在国家建立诚信社会的今天，法律不会让破坏诚信的投机行为在经济上占到便宜。四、本案讼争房屋、土地，已经列入玉泉区河道治理及新农村改造动迁范围，也正是因为这里面临拆迁，原告才起诉想要回已经卖了的房院。但是，这是不现实的，应当尊重历史，维持现状。上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一［2004]4号）明确，农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售的房屋是否经过审批同意，合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效……第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行完毕，且购房人己实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。故对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发（2004)391号）的指示精神，将房屋增值部分及区位补偿价的主要部分（通常是70%）支付给买房人。而在2009年后，审判的方法有了一些新的变化。对此，北京市高级人民法院认为，对于区位补偿价则要区别对待，一是对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并作出处理，二是对于诉讼期间尚未列入拆迁范盟的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。在这一点上，北京市高院与上海市高院的处理意见是一致的。在实际处理中，本着尊重现状，维护稳定的原则，对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价格暂不予处理。待日后拆迁时再由当事人另行解决。应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡。对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿。对买受人只有一处房屋，在无处安身的情形下，更不应各自返还。依据《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第一条规定，买受人是本乡范围内农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同认定为有效。本案买受人的户籍为玉泉区小黑河乡，涉案房屋土地也属小黑河乡，按此规定，本案房屋买卖合同应认定为有效。本案原、被告双方房屋买卖合同，早在2009年2月已经实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋，并自己新建了二层楼房，购房人又是小黑河本乡人，退一步讲，即使不是本乡人，按照第四条规定，尚且应对合同效力暂不表态，本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。据此，请求法庭查明事实，认定原被告房屋买卖合同有效，认定购房人对房屋现状以及继续占有、居住、使用的权利。被告李建成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告熊耀然向本院提交了以下证据：卖地协议书、个人住房用地申请表、宅基地转售合同、内蒙古自治区全员人口信息登记表、宅基地照片、民事调解书，拟证明西二道河村委会与原告达成协议将东西宽24米、南北长20米合计480平米、包括2米的路的建设用地售与原告，原告为小黑河东二道河村民，1994年12月2日向小黑河乡申请了宅基地，2009年2月20日原被告双方达成协议，原告将小黑河镇西二道南村宅基地售与被告售价11万元整。李建立与张玉明居住××区，李建立为长子，宅基地上原有东房2间，原址地上建筑物新盖6间房，原告在托克托县的宅基地被原宅基地使用权人索回，原告现无处居住。被告李建立、张玉明、张玉珍的质证意见为，对证据1/2/3/5的真实性认可，但不认可其主张，对证据4/6真实性、合法性、关联性均不认可。原告户籍为城镇居民，而被告户籍为玉泉区小黑河镇村民，原告诉请没有依据，原告事实上是争拆迁补偿款，因为该诉争房院已列入动迁范围，是见利忘义违背诚实信用的法律原则。被告李建成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作质证。被告李建立、张玉明、张玉珍向本院提交了以下证据：户口、合同、收据、玉泉区政府征地告知书、争议宅基地照片，拟证明被告户籍在玉泉区小黑河西郊村委会，2009年2月20日，原被告签订房屋买卖合同，原告以11万元价格将诉争房屋卖给被告，玉泉区政府征地告知书，对小黑河乡西二道河村等4个自然村实施整改，原告卖给被告的仅有2个房，另2个房及正面2层共12间连体楼都是被告所建造，共410平方米。原告熊耀然的质证意见为，不认可，户籍页无法核实，合同真实性认可，但买房的人是李拴柱和张玉明是亲属关系，张玉明现为该房的居住人，和本案无关，不是合同的当事人，照片真实性认可，面积没有实际量过。履行的协议是2009年2月20日的合同。被告李建成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作质证。被告李建成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未提交证据。本院对上述证据综合全案予以认证。综合以上证据及当事人陈述，本院查明：1994年11月24日，甲方呼和浩特市郊区小黑河乡西二道河村村民委员会（以下简称西二道河村）与乙方熊耀然签订《卖地协议书》，约定甲方将村东南电力设备公司材料库东一块荒地卖给熊耀然做宅基地块适用，双方遵照执行这块地所有权归自己。同时约定地点村东南柳耙社前，四至为东至王海生，南至荒地，西至张茂林、北至柳耙社墙，东西宽24米，南北长20米合480平方米，包括路在内，有2米的路，价格共计12000元，本协议签订后生效。协议尾部有甲乙双方代表签字。同年11月28日，熊耀然向西二道河村及小黑河乡申请建房，经初步登记、核实，该宅基地东西宽24米，南北长20米。2007年11月25日，熊耀然作为甲方与乙方张玉明签订合同，约定甲方自愿将六间房基地加东房两间卖给乙方，共计12万元，当即先付6万元，并在12月10日前付另一半，即买卖关系确立，在此期间乙方返回扣除乙方违约金10%即6000元，此合同在12月10日以后作废。2009年2月20日，熊耀然作为甲方又与乙方李栓柱签订《宅基地转售合同》，约定今为甲方自由位于××镇处）找基地售与乙方特立契约如下，院子西起张茂林住房东墙，东至王月生住房西墙，全长二十四米，全长25米，已有东房两间，西南张茂林南墙外二米宽过道一条，售价11万元，甲方移交乙方所有真实，合法有效宅基地使用审批手续后，乙方付清人民币11万元.如甲方提供手续不妥所产生的后果完全由甲方承担。另查，李建立、张玉明系农业户口。该院内现有12间连体楼，系被告所建。该房屋、院落纳入呼和浩特市玉泉区小黑河两侧棚户区西二道河村区块改造项目。本院认为，本案双方签订的《宅基地转售合同》具有一定的特殊性，虽然转售合同写明售与，但其本质就是对宅基地使用权转让的约定，且该院落中建有房屋两间，后被告对上述房屋进行了改扩建，成为现在连体楼状态，被告实际控制、使用该房屋、院落多年，同时被告户籍性质也系农业户，并时值呼和浩特市玉泉区小黑河两侧棚户区西二道河村区块改造项目时期，单纯以违反法律、行政法规强制性规定确认上述合同无效，难以平衡买卖双方的利益，无法避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡，更无法对被告添附价值进行合理补偿。故综合考虑本案案情，本案不宜认定合同效力，原告熊耀然要求确认合同无效的主张，暂不具备相应依据，本院不予支持。针对返还宅基地，应以合同效力为基础，因本院认为效力认定不妥，不予支持相应诉讼请求，故返还宅基地的请求，本院亦不予支持，应待棚户区改造项目进行完毕或者征拆协议签订后，双方再就实际损失及应得利益另行起诉，主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告熊耀然的诉讼请求。案件受理费100元，由原告熊耀然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘万华人民陪审员 甘塔娜人民陪审员 王俊翠 二〇二〇年五月十八日书 记 员 岳凤龙附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。