江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初229号原告（反诉被告）：钱才富，男，1980年9月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。原告（反诉被告）：苗凌华，男，1995年11月12日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。以上两原告共同委托诉讼代理人：庄晓林，江苏瀛扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：季维林，男，1966年3月7日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：方蓉，江苏苏泓律师事务所律师。原告（反诉被告）钱才富、苗凌华与被告（反诉原告）季维林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苗凌华及两原告共同委托诉讼代理人庄晓林，被告季维林及其委托诉讼代理人方蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱才富、苗凌华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》;2.请求法院判决被告退还原告三相电接入费30000元、房屋押金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月4日，原、被告双方签订《房屋出租合同》，约定由二原告承租被告所属的坐落于南京市中山南路393-X号房屋，用于原告经营奶茶生意，租赁期限2019年1月10日至2023年1月9日，租金350000元/年，物业费2500元/年，年付，房屋押金20000元。同时，双方还在该合同中附加约定“甲方（即被告）保证将三相电源于2019年1月6日接入房间”。合同签订后，原告依照约定将2019年1月10日至2020年1月9日房屋租金350000元、房屋押金20000元、三相电接入费30000元、物业费2500元，共计402500元支付给被告，被告于2019年1月12日手写“收条”一份交于原告。但是被告却没有按照合同约定将三相电接入房屋，严重影响原告经营，原告一直与被告交涉解决此事，至今被告未予以解决，既不按照合同约定接入电源，亦不退费用。原告作为守约方有权依照合同法的规定行使先履行抗辩权，且被告的违约行为已经严重影响原告正常生产经营，双方合同已无法继续履行。综上，原告为维护自己的合法权益，依据民事诉讼法的规定向法院起诉，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告季维林辩称，原告所述与事实不符。房屋出租合同截止时间是2023年1月9日，按照合同约定，应当提前一个月支付租金，但原告方拒绝交纳下一年度的房屋租金，并且单方违约解除租赁合同，我们认为按照合同约定如果乙方提前终止合同，应该一个月通知出租方，双方进行协商，已交押金不退，且需另外赔偿一个月的租金。双方于2020年1月9日，原告将钥匙交还被告，综上请求驳回原告的诉请。反诉原告季维林向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告一个月房租29167元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月4日，反诉原告与反诉被告签订房屋出租合同，双方约定反诉原告（甲方）将坐落于中山南路393-X号房屋租赁给反诉被告（乙方），该房屋租赁面积为69平方米。租赁期限自2019年1月10日至2023年1月9日，共计4年。房屋租金为350000元/年，押金20000元。租金按年支付，每年提前一个月支付租金。双方还约定租赁期间乙方必须信守合同，若乙方提前终止合同，应提前一个月书面通知乙方，已交押金不退，且需另赔偿一个月房租。合同签订后，反诉被告缴纳了第一年租金及押金，反诉原告于2019年1月10日将房屋交付于反诉被告使用，反诉被告用于经营奶茶店。按双方合同约定，应提前一个月缴纳下一年度房租，2019年12月初，反诉原告要求反诉被告按约缴纳房租，但反诉被告以经营不善等各种理由不愿缴纳下一年度租金，要求反诉原告更改付款方式并且减租等，否则就退租。双方协商未果，反诉被告单方决定提前解除合同，腾退房屋交于反诉原告。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告双方签订的房屋出租合同合法有效，反诉被告单方提前解除合同严重违反合同约定构成根本违约，依法应当承担赔偿责任。故诉至法院，请求依法判决。反诉被告钱才富、苗凌华辩称，1.反诉被告不应赔偿反诉原告一个月房租29167元，双方合同履行期间，因反诉原告违约在先，且违约行为一直在持续状态，若双方协调不成，必然导致双方合同无法继续履行。反诉原告的违约行为与解除合同有直接的因果关系。2.反诉被告并没有以经营不善等理由不愿意交纳下一年度租金，而是在与反诉原告协商时，要求退还30000元的三相电费用时，租金半年一付，反诉原告不同意，导致双方合同予以解除。3.反诉被告提前以短信告知对方，并在搬离出租房屋时，反诉原告同意及验收，反诉被告没有违约。本院经审理认定事实如下，2019年1月4日，季维林（出租方、甲方）与钱才富、苗凌华（承租方、乙方）签订房屋出租合同一份，合同约定，甲方将坐落于中山南路393-X号房屋出租给乙方，该房屋面积69平方米，租赁期限自2019年1月10日至2023年1月9日。房屋年租金350000元，每年提前一个月支付租金。合同第十一条约定，租赁期间乙方必须信守合同，若乙方提前终止合同，应提前一个月书面通知甲方，且已交押金不退，合同第十四条约定，如一方违反以上条款，甲方有权终止合同，除履行以上条款外，另赔偿一个月房租，合同同时约定，甲方保证将三相电源于2019年1月6日前接入房间，乙方支付押金20000元，合同到期退房后，结清退还。若违约押金不退。2019年1月12日，钱才富向季维林缴纳了2019年1月10日至2020年1月9日全年房租350000元整，房屋押金20000元整，接入三相电源入户费30000元整，物业费2500元，季维林向其出具收条。合同签订后季维林将案涉房屋交由钱才富、苗凌华承租使用。2019年12月双方为下一年度租金缴纳方式及三相电源是否接入产生纠纷。2019年12月25日，钱才富短信通知季维林：依据2019年1月4日签订房屋出租协议，约定出租方应当在2019年1月6日前接好三相电，供承租人使用，承租人支付30000元，承租人依约履行合同，但贵方先行违约，承租人多次要求贵方退还30000元三相电费用，至今置之不理。依据合同法相关规定作为守约方有权在合同履行过程中行使合同先履行抗辩权。故特信息告知贵方，请贵方收到本短信后五日内退还30000元三相电费用，20000元保证金，双方租赁合同解除，否则我方将依法追究法律责任。2020年1月6日，钱才富、苗凌华诉至本院，请求判决解除原、被告签订房屋出租合同，判决被告退还原告三相电接入费30000元，房屋押金20000元，后变更诉讼请求为确认原、被告双方签订《房屋出租合同》于2020年1月8日解除。2020年1月9日，钱才富、苗凌华将案涉房屋腾空，钥匙交还季维林，双方合同终止。审理中，季维林提出反诉。本案审理过程中，本院于2020年4月21日，召集原、被告双方，前往案涉房屋现场查勘案涉房屋内是否接入三相电源。经现场勘验，案涉房屋内接有三相电源。上述事实有原、被告陈述、房屋租赁合同、收条等证据予以证实。本院认为，案涉房屋出租合同系双方当事人自愿订立，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告提出解除合同，被告同意，双方已于2019年1月9日解除合同，根据合同约定，合同提前解除，房屋押金不退，故原告要求被告退还押金，与合同约定不符，本院不予支持。关于三相电接入问题，经本院现场勘验，案涉房屋内接有三相电源，故原告要求被告退还三相电接入费用30000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因双方合同已约定原告提前解除合同，已交押金不退，合同第十四条的约定，并不是针对原告提前解除合同，故被告要求原告赔偿一个月房租，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告钱才富、苗凌华与被告季维林于2019年1月4日签订的《房屋出租合同》已于2020年1月9日解除。二、驳回原告钱才富、苗凌华的诉讼请求。三、驳回反诉原告季维林的反诉请求。本诉案件受理费14250元，减半收取7125元，由原告钱才富，苗凌华负担。反诉案件受理费272元，减半收取136元，由被告季维林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陶 宁二〇二〇年五月二十一日见习书记员  牛嘉怡