河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1525民初3140号原告（反诉被告）：周文辉，男，1982年1月10日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人:张太平，河南蓼阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：固始集美资产运营有限责任公司（以下简称“集美公司”）法定代表人：刘俊，经理。委托诉讼代理人：张志东，河南振蓼律师事务所律师。周文辉诉集美公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，于2018年12月21日作出（2018）豫1525民初3962号民事判决书，后被告（反诉原告）集美公司不服该判决上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2019年3月25日将该案发回重审。本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周文辉及其委托诉讼代理人张太平、被告（反诉原告）集美公司的委托诉讼代理人张志东均到庭参加了诉讼。庭审中被告（反诉原告）集美公司对原告（反诉被告）周文辉提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。周文辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）返还原告装修费损失12万元；2、判令被告（反诉原告）赔偿原告营业损失78万元。诉讼过程中，原告（反诉被告）将第一项诉讼请求装修损失变更为291770元，将第二项诉讼请求营业损失变更为567450元。事实与理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订商铺租赁合同，《商铺租赁合同》约定租期为2014年7月1日至2017年7月1日。《商铺租赁合同》第12条约定：依法租赁期间租赁商铺内部设施损坏，均由乙方自己维修并承担维修费，涉及公共设施维修乙方应主动积极配合；《商铺租赁合同》第14条约定：乙方在商铺出现漏水和火灾时，应及时书面向甲方告知，并且自行保护好财产安全，因乙方反映不及时或没有采取相应的保护措施，出现财产损失，甲方不承担责任。合同生效后，周文辉对商铺进行了豪华装修，作为精品超市使用，但在经营一段时间后发现房顶卫生间漏水，原告（反诉被告）周文辉及时通知被告（反诉原告）进行维修处理，被告（反诉原告）组织人员进行维修后仍然漏水，多次仍然没有修好，卫生间漏下来的臭水将房顶严重腐蚀，并形成大洞，商铺超市内恶臭难闻。原告（反诉被告）又找到被告（反诉原告）协商处理，被告（反诉原告）答复因上面是公共厕所，只能采取堵塞的方式维修，但堵塞的方式不能解决问题。原告（反诉被告）不得已于2016年6月另行装修他地商铺，搬离该商铺。被告（反诉原告）不顾这一事实，于2016年6月将原告起诉到贵院仍然要求原告支付2017年房租，原告在该案已提出反诉，但迟交反诉费导致按撤诉处理；2017年11月原告向贵院起诉，在立案后因关键证据鉴定意见缺少原告主动撤诉。现原告因商铺装修费损失赔偿及营业损失赔偿事项不能与被告（反诉原告）达成一致，诉求贵院依法裁决。被告（反诉原告）集美公司辩称，1、原告（反诉被告）要求赔偿装修损失及营业损失没有依据，原告（反诉被告）经营的超市一直正常经营至租赁期满即2017年6月30日，租赁期满后，原告（反诉被告）仍然非法占有被告人的租赁房屋至今拒不返还。原告（反诉被告）所承租的精品超市房屋屋顶仅有轻微的渗漏且在租赁期间已经修复好，对原告的经营没有任何影响，在答辩人诉原告（反诉被告）支付精品房屋租金的（2017）豫1525民初2824号民事案件中，原告（反诉被告）周文辉自认房子到期后搬离承租的房屋，在搬离之前还预交了一年的房租，如果原告（反诉被告）于2016年6月9日就已经停业，绝不会在预交一年的房租。原告（反诉被告）的主张与其对事实的自认是自相矛盾的。原告（反诉被告）在正常经营至租赁合同期满，已被生效的（2017）豫1525民初2824号民事判决书确认，故原告（反诉被告）的装修损失及停业损失没有依据。因原告（反诉被告）非法占用两处商铺及两处广告位，答辩人在本案中提起反诉。2、依据精品超市的租赁合同第十条的约定，租赁期满后出租方是不给承租方装修的任何的赔偿或补偿，如因漏水导致承租方财产损失，双方互不承担责任。依据双方的合同约定，原告（反诉被告）也无权主张装修损失及营业损失。被告（反诉原告）集美公司反诉称，1、判令被反诉人立即停止侵害，搬走存放在固始县信合集美精品建材超市一层D8、D9、D10号商铺和固始县信合集美建材市场钢材区E2、36一至三层商铺内的物品；2、判令被反诉人将其非法占用的固始县信合集美精品建材超市一层D8、D9、D10号商铺和固始县信合集美建材市场钢材区E2、36一至三层商铺返还给反诉人；3、判令被反诉人立即停止侵害，拆除其非法占用的位于固始县信合集美精品建材超市北门的两个广告位上的钢结构并将两个广告位返还给反诉人；4、判决被反诉人赔偿反诉人的损失，损失计算至被反诉人实际返还房屋和广告位返还给反诉人之日止，损失暂定99591元；5、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：因被反诉人欠反诉人的商铺租金，反诉人于2017年5月23日诉至固始县人民法院，要求解除反诉人与被反诉人签订的《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》和《集美建材市场精品超市商铺租赁合同》，固始县人民法院审理后作出了（2017）豫1525民初2824号民事判决书，判决认定：反诉人于被反诉人签订的《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》约定的年租金为26000元，该合同于2016年7月10日因租期届满而终止，反诉人与被反诉人签订的《集美建材精品超市商铺租赁合同》约定的年租金为42160元，该合同于2017年6月30日因租期届满而终止，被反诉人自认2014年10月1日至2017年10月1日广告位使用费为19926元。虽然（2017）豫1525民初2824号民事判决书认定两份合同因租期届满而终止，但事实上被反诉人从2016年7月10日至今一直非法占用固始县信合集美建材市场钢材区E2、3-6一至三层商铺，从2017年6月30日至今一直非法占用的固始县信合集美精品建材超市一层D8、D9、D10号商铺，从2014年10月1日至今一直非法占用反诉人位于固始县信合集美精品建材超市北门的两个广告位，被反诉人在两个广告位上焊制钢结构框架拒不拆除。按（2017）豫1525民初2824号民事判决书确认的年租金数额，从被反诉人非法占用商铺和广告位至今，已给反诉人造成99591元的损失，被反诉人非法占用反诉人商铺和广告位拒不返还的行为，严重损害了反诉人的合法权益，为维护自身合法权益，故诉至贵院，请依法判决被反诉人立即停止侵害，返还两处商铺和两个广告位给反诉人并赔偿损失。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，1、被反诉人并没有侵害反诉人的商铺，更不存在非法占用。理由：（1）被反诉人实际上已经于2016年6月9日从反诉人的商铺内将所有物品搬走，所剩的只是附着在墙面、地面的装修物品。（2）被反诉人与反诉人之间签订的《商铺租赁合同》到期时间为2017年6月30日，正是反诉人在合同期内的违约行为才导致被反诉人无法正常经营，被反诉人也提前搬走，因此造成了被反诉人的装修及停业损失。2、被反诉人愿意继续租赁反诉人的两个广告位并支付租金，但此广告位的纠纷与本案不属于同一法律关系，反诉人可另行提起诉讼。3、反诉人提出的损失无任何事实和法律依据，被反诉人既没有侵占房屋的事实也没有赔偿的义务。综上应驳回反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）周文辉围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告（反诉被告）的身份证复印件；2、原、被告签订的《租赁合同》；3、原告与被告公司的陈前才经理、许刚经理的通话录音；冠珠陶瓷原店员雷亚平、黄涛、杨宝俊的证明材料；原告在事发时拍摄的房屋漏水的现场照片；4、固始县众诚价格评估有限公司固众诚估（2017）96号价格评估结论书；5、固始县众诚价格评估有限公司固众诚估（2018）02号价格评估结论书。被告（反诉原告）集美公司围绕其抗辩意见依法提交了：1、固始集美资产运营有限责任公司的营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件；2、固始集美资产运营有限责任公司诉周文辉欠租金一案中周文辉提交的答辩状、（2017）豫1525民初2824号民事判决书及开庭笔录，证明周文辉在答辩状自认：两份合同到期后双方未签订继续租房合同，在使用广告位，应当支付广告位使用费；（2017）豫1525民初2824号民事判决书认定：《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》于2016年7月10日因租期届满而终止，《集美建材精品超市商铺租赁合同》于2017年6月30日因租期届满而终止，2014年10月1日至2017年10月1日的广告位使用费为19926元，周文辉诉称的房屋渗水，因没有证据而不予认定，周文辉要求赔偿损失的反诉，因未缴纳诉讼费按撤诉处理；周文辉在开庭笔录中陈述：广告位由其使用，商铺租赁合同到期后双方没有续签合同。3、《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》、《集美建材精品超市商铺租赁合同》，证明两份合同均约定：合同期满终止，承租方撤离时不得拆损吊顶棚、地板装饰，无偿留给甲方，承租方不得向出租方索要任何装修或赔偿费用；两份合同也均约定：合同有效期间，如因漏水，导致出租方或承租方财产损失的，双方互不承担责任。4、（2017）豫1525民初2824号民事裁定书、（2017）豫1525民初5512号民事裁定书、周文辉的撤诉申请和民事起诉状，证明周文辉的此次起诉构成重复起诉。5、原告方（反诉被告）给集美公司出具的申请书。被告（反诉原告）集美公司围绕其反诉请求依法提交了存放于固始县信合集美建材市场钢材区E2、3-6商铺内的物品照片3张，以证明原、被告（反诉原告）签订的《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》于2016年7月10日因租期届满而终止，但原告周文辉一直非法占用该商铺，拒不返还商铺给反诉人。2、存放于固始县信合集美精品建材超市商铺内的物品照片4张，证明《集美建材精品超市商铺租赁合同》于2017年6月30日因租期届满而终止，但原告周文辉一直非法占用该商铺，存放地板砖、展柜等物品，拒不返还商铺给反诉人。3、周文辉非法占用的两个广告位照片3张，证明从2017年10月1日起至今，原告周文辉一直非法占用两个广告位拒不返还给集美公司。本院庭审中组织双方当事人对上述证据进行质证，对于有争议的证据与事实，本院认定如下：1、关于原告（反诉被告）周文辉诉称，因被告（反诉原告）集美公司出租给原告的商铺漏水导致其无法经营而停业，本院认为原告（反诉被告）周文辉提交的其原店内工作人员的证明，因与其有一定的利害关系，证明力较低；通话录音也只证明了该商铺有过漏水维修，但不能证实该商铺是因漏水而导致无法经营，且证人应当出庭作证，接受法庭的质询，现原告（反诉被告）周文辉仅提交上述证据，不足以证明其确是因承租的商铺漏水导致无法经营；2、原告（反诉被告）周文辉分别于2017年10月12日、2018年3月8日单方委托固始县众诚价格评估有限公司对固始县信合集美精品建材超市一层C8、D9、D10号商铺的装饰现价和其所经营的陶瓷店的2016年6月至2017年6月期间的月停业损失进行了评估。在本案审理过程中，被告（反诉原告）集美公司申请对原告（反诉被告）周文辉的装修损失及营业损失进行重新评估，在重新评估过程中，被告（反诉原告）集美公司申请撤回了对原告周文辉商铺的装修损失的重新评估申请。对于原告（反诉被告）周文辉营业损失的重新评估，因原告（反诉被告）周文辉提供的日常收支明细及完税凭证等鉴定材料被告（反诉原告）方经质证后不予认可，本院也无法确认，导致鉴定无法进行，原告（反诉被告）周文辉所诉称的损失无法确定。3、关于被告（反诉原告）集美公司认为原告（反诉被告）周文辉在双方的房屋租赁合同期满后仍占用其商铺，本院认为，原、被告双方在租赁合同开始时并没有办理书面的移交手续，且双方签订的租赁合同也未约定原告在租赁期结束后需要办理书面的移交手续，现双方的租赁合同已经到期，原告（反诉被告）周文辉陈述其已经搬离该争议商铺，被告（反诉原告）集美公司提交的四张照片也无法确认是否是争议的商铺，无法证明原告（反诉被告）周文辉在租赁合同到期后仍继续占用争议商铺。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月，原告（反诉被告）周文辉与被告（反诉原告）集美公司签订了《集美建材精品超市商铺租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）周文辉承租被告（反诉原告）集美公司的位于固始县信合集美精品建材超市一层D8、D9、D10商铺，用于陶瓷经营，租赁期间为2014年7月1日至2017年6月30日，装修期间为2013年10月1日至2014年7月1日止，前两年租金为38736元，第三年租金上涨10%为42160元，签订合同时交付第一年的租金，以后每年租金于7月1日前一次性缴清。该合同第十条第6项约定，因乙方违约，甲方解除合同或合同期满终止，乙方在撤离时不得拆损吊顶棚、地板装饰，无偿留给甲方，乙方不得向甲方索要任何装修或赔偿配用；第7项约定，合同有效期间，如因漏水、鼠咬、战争、自然灾害或其他不可抗拒的因素导致甲方或乙方财产损失的，双方不承担责任。原告（反诉被告）周文辉陈述，在合同履行过程中，因该商铺上一层的卫生间漏水，导致原告（反诉被告）周文辉承租商铺吊顶漏水，原告（反诉被告）多次通知被告（反诉原告）方维修，但仍未修好，导致其于2016年6月停业。被告（反诉原告）集美公司称，原告（反诉被告）周文辉在该商铺处一直经营至合同期满，并且在双方签订的《集美建材精品超市商铺租赁合同》到期后仍占用该商铺和被告（反诉原告）的广告位。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行。本案原告（反诉被告）周文辉起诉称因其承租的被告（反诉原告）方的商铺漏水导致其无法经营而搬走，但仅提供了其店内工作人员出具的证明、店内照片和通话录音，无法充分证实其确是因承租的商铺漏水而停业，故其要求被告（反诉原告）集美公司赔偿其停业损失，证据不足，本院不予支持。对于原告（反诉被告）周文辉主张的商铺装饰的损失，根据双方签订的《集美建材精品超市商铺租赁合同》第十条第6项的约定，原告（反诉被告）在撤离时不得拆损吊顶棚、地板装饰，也不得向甲方索要任何装修和赔偿费用，因此原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿其装修的损失没有依据，本院不予支持。被告（反诉原告）集美公司反诉要求原告（反诉被告）停止侵害，搬走存放在信合集美建材市场钢材区E2、3-6一至三层商铺内的物品并返还给被告（反诉原告）集美公司，以及拆除固始县信合集美精品建材超市北门的两个广告位上的钢结构并返还给被告（反诉原告）集美公司，因该诉讼请求与本案不是同一法律关系，被告（反诉原告）集美公司应另行起诉。对于被告（反诉原告）集美公司反诉要求原告（反诉被告）停止侵害，搬走存放在固始县信合集美精品建材超市一层D8、D9、D10号商铺内的物品并返还给被告（反诉原告）集美公司的诉讼请求，因其仅提交了几张照片，真实性也无法确认，不足以证明该商铺是由原告周文辉继续占用，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）周文辉的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）固始集美资产运营有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费12392元，由原告（反诉被告）周文辉负担。反诉案件受理费2290元，由被告（反诉原告）固始集美资产运营有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  聂士峰审判员  申 铭审判员  吕 品二〇二〇年五月七日法官助理万曼曼书记员汪岚洁