河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异34号 案外人：王宪勇，男，汉族，1973年6月10日出生，住河北省邢台市桥**。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**中华西路三超地产**楼**。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区车位的执行，解除对上述房产及车位的查封。事实与理由：2015年11月2日，福麟公司、邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订《协议书》，协议约定用福麟公司承接开发的位于邢台市项目（后更名为福麟小镇）2号楼2单元302号、2号楼2单元401号房产及43号、44号车位抵顶拖欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土款，后邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将上述房产和车位出售给案外异议人。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼2单元302号、2号楼2单元401号房产及43号、44号车位，因在贵院查封该房产之前，案外异议人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区车位的执行，解除对案外异议人购买的房产的查封。 福麟公司、贺志强称，1、福麟公司已实际将涉案房产（高开区）福麟小镇2-2-302、2-2-401房产及43、44车位出售给案外异议人王宪勇。福麟公司开发的位于邢台市经济开发区项目（原锦江花园项目）由邢台市教育建筑有限公司施工建设，邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订《邢台市商品混凝土供应合同》，购买商品混凝土用于福麟小镇项目施工使用，自2013年11月23日至2015年1月20日期间，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司向福麟小镇项目供应商品混凝土12612立方米，经双方对账核实邢台市教育建筑有限公司合计欠付商砼款3725123元。因答辩人福麟公司拖欠邢台市教育建筑有限公司工程施工款，导致邢台市教育建筑有限公司无法按时向邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司支付商砼款，2015年11月2日经邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司、邢台市教育建筑有限责任公司、福麟公司三方协商签订《协议书》，福麟公司用高开区福麟小镇项目六套房产（包括案外异议人2-2-302、2-2-401房产）抵顶拖欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的商砼款3725123元，并按照邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司要求，将六套房产登记在其指定的宁可树（身份证号码：1305031968××××××××）名下，并向宁可树出具了六套房屋的买卖手续。至此福麟公司已将六套房产实际出售给邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司和宁可树。 案外异议人王宪勇系邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的材料供应商，长期向其供应水泥，并与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订《供货合同》，截至2016年3月15日经双方对账核实，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司拖欠案外异议人水泥款1,506,000.17元。2016年5月14日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与案外异议人王宪勇签订的《协议书》，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将福麟小镇（高开区）2-2-302、2-2-401房产及43、44车位按1,392,658元的价格抵顶拖欠案外异议人的水泥款．并共同到福麟公司处办理房屋更名手续，福麟公司配合办理了更名手续，并分别于2017年1月7日和2017年3月22日向案外异议人王宪勇出具新的《收据》及《福麟小镇（高开区）认购书》，同时将向宁可树出具的《收据》及《福麟小镇（高开区）认购书》收回作废。至此，涉案房产已实际出售给案外异议人王宪勇。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订的邢台市商品混凝土供应合同一份； 证据二、邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司混凝土对账清单4份； 证据三、2015年11月2日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与邢台市教育建筑有限公司、福麟公司签订的协议书一份，用于证明三方达成协议，福麟公司用六套房产抵顶拖欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的商砼款3,725,123元； 证据四、宁可树身份证复印件一份、邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司出具证明一份、福麟公司开具的2-2-302收据和福麟小镇（高开区）认购书各一份、福麟公司开具的2-2-401收据和福麟小镇（高开区）认购书各一份；用于证明福麟公司于2015年11月25日将案涉两套房产按照邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司要求为宁可树出具房屋买卖手续； 证据五、2014年5月7日王宪勇与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订的供应合同一份、邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司原材料对账单一份； 证据六、2016年5月14日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与王宪勇签订的协议书一份； 证据七、福麟公司2017年3月22日出具的收据四份、福麟小镇（高开区）认购书二份； 证据八、王宪勇身份证复印件一份、房屋交易与产权管理信息查询证明一份。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 证据一真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该合同不能证明邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司已经全部履行合同义务，也不能证明邢台市教育建筑有限公司购买邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的商品混凝土用于邢台市经济开发区项目上使用。 证据二真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。仅凭该对账单不能证明邢台市教育建筑有限公司欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土款的事实。 证据三真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该协议书不能证明福麟公司、邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司之间存在真实的债权债务关系，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外异议人。 证据四对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。仅凭该证明及身份证不能证明邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司有权转让涉案房屋。 证据五对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。仅凭该合同及对账单不能证明邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与王宪勇之间存在真实的债权债务关系。 证据六真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该协议书不能证明涉案房屋已经登记在邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司名下，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外异议人。 证据七真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，根据案外人提供的抵债协议可以证明案外异议人没有真实向福麟公司支付购房款。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人王宪勇在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 证据八对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明王宪勇在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 案外异议人王宪勇仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外异议人王宪勇的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外异议人王宪勇不是涉案房屋的权利人，案外异议人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，王宪勇的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区。 另查明，邢台教育建筑有限公司承包建设福麟小镇（高开区）项目工程。邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订邢台市商品混凝土供应合同。2015年11月2日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与邢台市教育建筑有限公司、福麟公司签订的协议书，福麟公司用六套房产抵顶拖欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的商砼款3725123元，三方约定将六套房产登记在宁可树名下。2016年5月14日，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与王宪勇签订协议书，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将邢台市高开区按1392658元的价格抵顶拖欠王宪勇的水泥款。2017年1月7日、3月22日，福麟公司向王宪勇出具了收款收据及福麟小镇（高开区）认购书。王宪勇提交了其在邢台市无已归档住宅及非住宅房屋信息证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人系以物抵债与福麟公司签订房屋买卖合同，案外人不属于商品房消费者，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。案外人未提供证据证明其在本院查封前合法占有案涉不动产，案外人的异议不符合上述司法解释规定的情形，其权利不能够排除执行。综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回王宪勇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李鸿雁 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年五月六日 书记员  陈 爽