安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民初288号 原告：江苏中江国际房地产有限公司，住所地江苏省南京市云南路**。 法定代表人：罗华，该公司董事长。 原告：安徽中江房地产开发有限公司，住所，住所地安徽省当涂县经济开发区div> 法定代表人：顾西平，该公司执行董事。 上述两原告共同委托诉讼代理人：王新超，安徽华人律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 被告：安徽当涂经济开发区管理委员会，住所，住所地安徽省当涂县涂山大道**div> 法定代表人：吴昊，该委员会主任。 被告：安徽当涂经济开发区建设投资有限责任公司，住所，住所地安徽省马鞍山市当涂经济开发区div> 法定代表人：韩宏灯，该公司董事长。 上述两被告共同委托诉讼代理人：周川川，江苏天淦律师事务所律师。 原告江苏中江国际房地产有限公司（以下简称江苏中江公司）、安徽中江房地产开发有限公司（以下简称安徽中江公司）与被告安徽当涂经济开发区管理委员会（以下简称当涂经开区管委会）、安徽当涂经济开发区建设投资有限责任公司（以下简称当涂经开区建投公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告江苏中江公司、安徽中江公司共同的委托诉讼代理人王新超、张乐明，被告当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司共同的委托诉讼代理人周川川、当涂经开区建投公司的法定代表人韩宏灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏中江公司、安徽中江公司向本院提出诉讼请求：1.判决当涂经开区管委会支付安徽省当涂经济开发区安置房建设项目回购款105233856.88元；2.判决当涂经开区管委会支付2019年2月2日至2019年5月31日期间的逾期付款利息2147808.7元（暂定金额，最终以建安费用鉴定金额为准），并继续以欠付的回购款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付至款项实际付清之日止；3.判决当涂经开区管委会支付截至2019年5月31日的逾期付款违约金78041966.3元（暂定金额，最终以建安费用鉴定金额为准），并继续以欠付的回购款为基数，按日利率万分之五的标准支付至款项实际付清之日止；4.判决当涂经开区管委会支付截至2019年5月31日的逾期审计建设期利息27765757.97元，并继续以回购款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付至造价审计鉴定报告作出之日止；5.判决江苏中江公司、安徽中江公司在上述款项范围内对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；6.判决当涂经开区建投公司对上述回购款、逾期付款利息和违约金、逾期审计建设期利息承担连带清偿责任；7.判决当涂经开区建投公司支付财产保全保函费用120000元、为实现债权产生的律师费166000元；8.本案诉讼费、财产保全费由当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司承担。 开庭审理前，江苏中江公司、安徽中江公司变更第一、二、三、四、五、六项诉讼请求为：1.判决当涂经开区管委会支付安徽省当涂经济开发区安置房建设项目回购款95510466.94元；2.判决当涂经开区管委会支付2019年2月2日至2019年5月31日期间的逾期付款利息1949541.08元，并继续以欠付的回购款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付至款项实际付清之日止；3.判决当涂经开区管委会支付截至2019年5月31日的逾期付款违约金80271301.53元，并继续以欠付的回购款为基数，按日利率万分之五的标准支付至款项实际付清之日止；4.判决当涂经开区管委会支付逾期审计建设期利息32408362.5元（多层组团自2014年4月8日起计算至2020年4月2日，高层组团自2015年10月1日起计算至2020年4月2日），并继续以回购款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付至造价审计鉴定报告作出之日止；5.判决江苏中江公司、安徽中江公司在上述款项范围内对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；6.判决当涂经开区建投公司对上述回购款、逾期付款利息和违约金、逾期审计建设期利息承担连带清偿责任。 事实和理由：2011年10月8日，江苏中江公司与当涂经开区管委会签订《安徽当涂经济开发区安置房项目建设-移交（ＢＴ）协议书》（以下简称《ＢＴ协议书》），约定江苏中江公司与当涂经开区管委会合作开发安徽当涂经济开发区安置房建设项目，项目位于安徽当涂经济开发区团，建筑面积约为16.7万㎡，总投资约为4亿元；项目开发期限多层为12个月，高层、小高层为24个月，最终以项目为单位整体竣工验收；项目开发建设采用建设-移交（ＢＴ）模式，当涂经开区管委会负责项目地块规划范围内土地征收、拆迁、补偿、安置及项目勘探、设计、监理、跟踪审计等工作，并负责相关费用。江苏中江公司负责工程建设及项目建设费用筹措；项目回购价款由土地费用、综合费用、建安费用、财务费用、项目公司管理费用、投资收益构成；江苏中江公司在工程竣工验收合格90日内完成工程决算书的编制并报送当涂经开区管委会，当涂经开区管委会在60日内按程序审计完毕，审计后的价款作为该期工程最终的建安费用，如当涂经开区管委会逾期未审计完毕，应按协议约定计算建设期利息；当涂经开区管委会应于工程竣工验收合格后10日内一次性支付回购款的40%，竣工验收合格后第366天一次性支付回购款的40%，竣工验收合格后第733天付清回购款，逾期应支付回购款利息，并按每日万分之五的标准支付违约金。协议书对双方其他权利义务作了约定。 2013年2月1日，当涂经开区建投公司向江苏中江公司出具担保函，为当涂经开区管委会履行《BT协议书》约定的回购款支付义务提供连带责任担保，担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金，以及为实现债权、担保权产生的诉讼费、仲裁费、律师费等费用。 2013年3月，江苏中江公司、安徽中江公司与当涂经开区管委会签订《安徽当涂经济开发区安置房项目建设-移交协议书补充协议》（以下简称《补充协议》），约定安徽中江公司承继江苏中江公司在与当涂经开区管委会签订的《BT协议书》中的权利义务；回购价款中的建安费用=预算价+变更及签证+各类价格调整，预算价以双方核对的价格为基准，投资收益变更为按安徽中江公司实际投入综合费用、建安费用之和的4%计取；当涂经开区管委会负责项目土地报批，安徽中江公司负责土地摘牌，当涂经开区管委会将已取得的立项、《建设用地规划许可证》等相关手续在安徽中江公司取得土地使用权后30日内转让给安徽中江公司，后续办理《国有建设用地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等手续由当涂经开区管委会配合安徽中江公司办理，因没有前述证书提前开工所产生的责任由当涂经开区管委会协调处理，协调不成的，由当涂经开区管委会承担责任；项目交付、回购期分别自多层、高层组团竣工之日起算，如当涂经开区管委会要求分幢交付的，按交付时间计算回购期间；因项目由代建转变为开发，原协议第五条第（一）项第6款规定范围的税种和税率，由安徽中江公司先行缴纳，当涂经开区管委会在财政入库次月全额返还。 上述协议名为BT,实际系委托代建协议，双方形成委托合同法律关系。案涉项目建设主体系安徽中江公司，而非当涂经开区管委会，与BT模式的法律特征不符。《补充协议》约定由代建转为开发，实际系买卖房屋的合同行为。上述协议均非建设工程施工协议，法律并未规定委托合同必须进行招标，故上述协议均属有效。协议签订后，江苏中江公司、安徽中江公司立即筹措资金，通过招标的方式选定施工单位，积极组织案涉工程项目建设，从土地摘牌至工程项目完成，当涂经开区管委会仅负责前期部分设计工作。自2011年12月28日起，案涉多层组团1#-5#住宅楼及2#-4#商业楼陆续开工建设，2013年10月16日竣工验收合格，并于2013年10月29日交付当涂经开区管委会使用。自2013年1月5日起，高层组团6#-8#住宅楼及1#商业楼、1#、2#地下车库陆续开工建设，2014年11月28日竣工验收合格，并于2015年5月13日交付当涂经开区管委会使用。安徽中江公司分别于2014年4月17日、2015年9月将多层组团和高层组团的建安费用结算书报送当涂经开区管委会，当涂经开区管委会拖延审计，至今未按程序审计完毕。 案涉项目由代建转为开发，所有建筑物、构筑物均由当涂经开区管委会回购，安徽中江公司为案涉项目建设支出的设计费、煤气安装费等均属于建设安装成本，应当计入回购款，由当涂经开区管委会承担，故案涉项目土地费用为14854150.14元（多层组团土地费用为5266513.44元，高层组团土地费用为9587636.7元）、综合费用为1495296.19元、建安费用为148855702.84元，回购价款共计204034058.3元。当涂经开区管委会仅支付回购款及利息共计134785765元，2015年2月3日、4月24日，当涂经开区管委会先后向安徽中江公司出具两份《承诺函》，称因资金紧张未按合同约定节点支付回购款，请求延期支付。当涂经开区管委会未能完全履行合同义务，构成违约，给江苏中江公司、安徽中江公司造成巨额经济损失，为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持江苏中江公司、安徽中江公司全部诉讼请求。 当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司辩称，1.2013年1月14日，安徽中江公司与安徽省当涂县国土资源局就案涉项目用地签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定安置房的基准价格为1200元/㎡。该约定系安徽中江公司通过公开招拍挂方式取得案涉项目用地使用权后，对安置房回购价款进行的约定，合同真实有效，且签订时间晚于《BT协议书》，应当作为案涉工程回购款的计价依据，故本案工程回购价应以1200元/㎡乘以工程建筑总面积70278.27㎡，计84333924元。当涂经开区管委会支付了134785765元，已经超额付款，对超额支付部分保留追诉的权利。2.案涉安置房工程属于使用国有资金投资建设，关乎社会公共利益和公共安全的项目，按照《中华人民共和国招标投标法》第三条的规定，属于必须进行招标的项目。《补充协议》并未改变合同性质，项目由代建转为开发，仅将土地使用权主体由当涂经开区管委会变更为安徽中江公司，系为提高项目管理效率和工程进度，案涉项目由安徽中江公司垫资施工，当涂经开区管委会整体回购的性质并未改变，案涉项目仍属BT项目，法律关系应为建设工程施工合同关系。江苏中江公司、安徽中江公司与当涂经开区管委会未经法定招投标程序，且于项目立项之前即直接协商订立《BT协议书》《补充协议》，违反法律及政策规定，上述协议均属无效，不能成为江苏中江公司、安徽中江公司主张回购款及违约金、利息的依据，对江苏中江公司、安徽中江公司的诉讼请求均不应支持。主合同无效，当涂经开区建投公司出具的从合同担保函，也应认定无效，当涂经开区建投公司无须承担担保责任。3.上述协议均属无效，其关于回购款组成的约定不能作为江苏中江公司、安徽中江公司主张回购款的依据，案涉回购款应从建安造价和利润回报两个方面综合认定。（1）首先，江苏中江公司、安徽中江公司提供的证据不能证明案涉鉴定报告中的争议项实际发生，并经双方确认形成了有效签证，故建安费用应以鉴定报告中无争议项为准。其次，招标选定施工单位及监理系安徽中江公司的合同义务，协议中也就此专门约定了项目管理费用，《补充协议》中将投资收益比例由3%提高到4%也系将相关工程费用兜底考虑。再次，《补充协议》订立前，双方委托第三方对案涉项目建安造价编制预算表，作为《补充协议》的附件“工程量清单及费用”，清单中并未将招标代理费等费用计入预算，根据案涉协议约定，建安造价不得超过上述预算价128171675.3元。综上，江苏中江公司、安徽中江公司主张将建安费用之外的费用计入建安造价不符合双方约定，其主张的招标代理费、监理费等费用即使实际发生，也不应计入回购款。（2）BT模式系承建方垫资建设，收取一定垫资利息或约定固定比例利润等投资回报的合作模式，一般BT项目对垫资利率的约定系在中国人民银行同期同类贷款利率的基础上一定程度下浮，但案涉协议中关于利润回报的约定包括按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%-50%的回购期利息、建设期利息以及4%的投资收益和2%的项目管理费，上述利润约定高于同期类似BT项目，请求人民法院参照类似BT项目利润率，综合考虑案涉协议无效的情况，合理认定案涉项目利润。（3）案涉协议均属无效，江苏中江公司、安徽中江公司主张逾期付款利息、违约金、律师费、保全担保费无合同依据，不予认可。4.即使案涉协议有效，江苏中江公司、安徽中江公司的诉讼请求也不应得到支持，理由如下：（1）首先，江苏中江公司、安徽中江公司起诉时，案涉工程尚未审计完成，合同总价款不能确定，不具备支付全部价款的条件。因安徽中江公司超越规划红线施工，导致案涉项目无法办理综合验收，案涉工程未完全竣工验收合格，安徽中江公司亦未移交项目整体产权，土地使用权等也一直未过户至购房人名下，导致拆迁安置户多次闹事，造成恶劣影响。安徽中江公司未适当履行合同义务，案涉项目未达到BT工程应有的交付和回购标准,当涂经开区管委会不应承担迟延付款的合同责任。其次，当涂经开区管委会不存在拖延审计的情况。案涉项目系民生工程，根据相关政策规定需接受审计部门的审计监督，当涂经开区管委会按约仅负责跟踪审计，无权决定审计进度，在收到安徽中江公司提交的结算资料后，均及时报送审计，但安徽中江公司漏报资料、报送的资料不符合审计规范要求，因此多次补报，造成无法按时审计。2016年5月初审结果作出后，安徽中江公司核对缓慢，并明确表示不认可初审结果，双方经多次协商未能达成一致，造成审计无法完成，当涂经开区管委会因此无最终付款依据。安徽中江公司对审计迟延亦负有责任，其主张逾期审计利息和逾期付款利息无事实和法律依据，因安徽中江公司原因造成审计迟延期间的逾期付款利息和违约金也不应由当涂开发区管委会承担。再次，根据案涉协议约定，多层组团的建设期为2011年12月28日至2012年12月28日，安徽中江公司延误工期，构成违约，工期延误期间即2012年12月28日至2013年10月16日不应计算建设期利息。（2）江苏中江公司、安徽中江公司主张的回购款计算不合理，仅对其中土地费用无异议，对其他费用均有异议。首先，案涉协议约定的综合费用为规费、建筑市场各类缴费，费用发生须填报工程联系单，经当涂经开区管委会及有关部门确认。江苏中江公司、安徽中江公司列举的综合费用中，招标服务费、垃圾处理费、消防防雷抗震专项审核费、白蚁防治费均不属于合同约定的规费范畴，江苏中江公司、安徽中江公司也未履行约定的报批手续，不予认可。仅对其中的土地使用税予以认可。其次，因江苏中江公司、安徽中江公司自行扩大建安费用、综合费用，其以此为基数计算的财务费用、项目管理费用和投资收益均过高，协议约定由上述费用组成的利润回报比例亦过高，请求酌情予以调整。案涉项目系整体工程，不认可江苏中江公司、安徽中江公司将案涉项目拆分为多层组团、高层组团分别计算财务费用。再次，协议中约定了较高的建设期利息和回购期利息，建设期利息、回购期利息与逾期付款利息、逾期审计利息存在时间上的多重交叉重复计算，江苏中江公司、安徽中江公司主张的违约金亦明显过高，故在计算逾期付款利息时，应将建设期间及回购期间予以扣除。案涉高层组团于2014年11月28日竣工验收，2016年11月28日两年回购期满，考虑因安徽中江公司原因导致审计迟延时间约为一年，故应从2017年11月28日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率计算案涉逾期付款利息较为合理。另外回购期利息约定本身存在矛盾，协议约定回购期利息为回购款的一部分，但回购期利息的计算又以回购款为基数，即二者互为计算基数，导致无法计算。（3）首先，案涉担保函就担保期间约定不明，保证期间应为主债务履行期间届满之日起两年。根据协议约定，案涉高层组团的竣工时间2014年11月28日为付款时间，则2016年11月28日主债务履行期间届满，江苏中江公司、安徽中江公司未在担保期间内向当涂经开区建投公司主张保证责任，当涂经开区建投公司应免除保证责任。其次，案涉《BT协议书》未对律师费、保全担保费进行约定，担保函中要求当涂开发区建投公司承担上述费用，超出主债务范围，属无效约定。再次，主张建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当支付建设工程价款之日起算。江苏中江公司、安徽中江公司主张优先受偿权，已超过六个月期限，其中逾期付款利息、违约金等依法也不在优先受偿权保护范围。5.江苏中江公司、安徽中江公司将已支付款项先行抵扣逾期利息错误，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中对款项抵扣顺序的规定主要适用于买卖合同和借款合同，不适用于建设工程施工合同法律关系，特别是建设工程施工合同无效的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《关于当涂经济开发区建设安置房项目立项的函》《关于变更当涂经济开发区建设安置房滨江小区第二组团项目立项投资主体的函》《国有建设用地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、滨江小区第二组团6#、7#、8#住宅楼钥匙移交手续及物品清单、施工图纸、竣工验收图纸、《国有土地使用权出让合同》、土地出让金及土地税费缴纳凭证、当涂回款情况明细表、BJ-069-1和BJ-069-2材料认价单（2016年9月19日），本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：1.当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司对江苏中江公司、安徽中江公司提供的《BT协议书》《补充协议》《滨江小区二期工程招标控制价》（以下简称《招标控制价》）及两份《承诺函》的真实性予以认可，上述协议能够证明本案相关事实，予以认定。2.江苏中江公司、安徽中江公司提供的招标服务费、建筑垃圾处置费、白蚁防治费、消防安全培训费及防雷工程、风险评估、装置设计技术审查费用交费凭证具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。3.当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司认可江苏中江公司、安徽中江公司于2015年9月报送案涉高层组团工程审计资料，对多层组团工程决算送审表的真实性亦不持异议，江苏中江公司、安徽中江公司提供的结算申报资料、结算书与此相互印证，该组证据能够证明安徽中江公司于2014年4月17日报送多层组团结算申报资料，2015年5月26日补充报送多层组团结算申报资料（二），2015年9月报送高层组团结算申报资料，予以认定。4.当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司对《-新桥第五组团、滨江第二组团回购款支付担保函》(以下简称《担保函》)、财产保全担保保险单及其汇款凭证和发票、中标通知书、委托代理合同及律师费发票、《关于招标代理费与监理费确定的情况说明》、BJ-026材料认价单（2013年10月31日）、基坑支护设计合同及发票、天然气工程建设安装合同及发票、电梯招投标文件及供货安装合同、建设工程招标代理委托合同及招标代理费发票的真实性不持异议，予以认定。江苏中江公司、安徽中江公司提供的基坑支护专家评审费发票显示收款方为个体工商户、付款项目为劳务费，不能反映系其为案涉项目支出的基坑支护专家评审费，不予认定。5.江苏中江公司、安徽中江公司提供的编号BJ-024、BJ-025、BJ-026工程签证单复印件与案涉工程监理杨仁宝的证人证言相印证，签证单“监理意见”栏所载“使用18个台班已核定”、“共10台降水泵及进退场时间已核定”、“两次桩机进退场时间已核定”与签证单具体内容亦相对应，结合将上述签证单与案涉工程其他签证单原件中监理杨仁宝、业主方王兆刚、王启、陈荣海的签字进行比对，对上述签证单及证人证言均予认定。6.江苏中江公司、安徽中江公司提供的签到表与BJ-069-1和BJ-069-2材料认价单（2016年9月19日）相印证，予以认定。7.江苏中江公司、安徽中江公司提供的江苏中江公司资质证书的发证时间为2019年4月16日，达不到其证明目的，不予认定。8.当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司对江苏中江公司、安徽中江公司提供的《关于支持办理工程建设手续请求暂缓缴纳安全防护文明施工措施费及民工工资保证金的函》、滨江小区第二组团6#、7#、8#住宅楼及1号商业用房、地下、地下车库工程招标归档资料的真实性不持异议证据能够证明案涉6#、7#、8#住宅楼及1号商业用房、地下、地下车库工程系通过邀标方式选定施工单位认定。9.当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司提供的情况说明无其他证据佐证，不能达到其证明目的，不予认定。 本案审理过程中，江苏中江公司、安徽中江公司就案涉建安费用、招标代理费、监理费书面申请鉴定，江苏中江公司、安徽中江公司与当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司依法协商确定由安徽金诚工程咨询有限公司担任鉴定人。经审查，安徽金诚工程咨询有限公司具备相应鉴定资质，本院依法委托其就上述争议事项进行鉴定。2020年4月2日，安徽金诚工程咨询有限公司出具《安徽省当涂经济开发区滨江第二组团安置房建设项目工程造价鉴定意见书》（金诚价鉴字第【2020】04003号）（以下简称《鉴定意见书》），鉴定结论为无争议项目建安造价为136943524.75元，争议项目建安造价为7505592.26元，不含清单编制招标代理费、监理费为1928251.08元，含清单编制招标代理费、监理费为2209454.36元；其中无争议基坑支护工程造价为2737117.77元，无争议室外配电工程造价为823727.94元，1#-5#住宅楼、2#-4#商业楼工程造价为35229713.39元，6#-8#住宅楼、1#-2#地下车库、1#商业楼及室外附属工程造价为98152965.65元；争议项目系编号BJ-024、BJ-025、BJ-026基坑支护工程签证单，所涉造价费用为480199.35元，以及BJ-069-1、BJ-069-2室外配电工程材料认价单（2016年9月19日），所涉造价费用为7025392.91元。2020年4月15日，江苏中江公司、安徽中江公司书面申请鉴定人出庭接受询问，本院依法通知鉴定人出庭，安徽金诚工程咨询有限公司的鉴定人员胡大斌出庭接受了询问。综合各方对《鉴定意见书》的质证意见及对鉴定人员胡大斌所作回复的意见，对《鉴定意见书》予以认定，对其中争议项目建安造价及招标代理费、监理费的具体认定，在说理部分详细阐述。 本院查明:2011年10月8日，当涂经开区管委会（甲方）与江苏中江公司（乙方）签订《ＢＴ协议书》，主要约定以下内容：一、项目开发建设模式及概况。甲、乙双方采用项目建设-移交（Ｂｕｉｌｄ-Ｔｒａｎｓｆｅｒ）的方式合作进行安徽当涂经济开发区安置房建设，项目位于安徽当涂经济开发区团，建筑面积约16.7万㎡（以实测面积为准），占地面积约150亩，总投资约4亿元，项目开发期限为多层12个月，高层、小高层24个月，最终以项目为单位整体竣工验收。二、双方责任和义务。甲方负责项目地块规划范围内土地征收、拆迁、补偿、安置和项目勘探、设计、监理、跟踪审计等工作及相应费用；组织实施项目地块红线外（至红线周边50米范围内）基础配套设施建设，包括供配电方案、供配电工程建设、给水、排水系统工程建设，满足施工和竣工交付要求；在开工90日内完成项目报批并办理《建设用地规划许可证》《国有建设用地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等；乙方收取回购款按建安税规定纳税，超出此范畴的税收由甲方缴纳；乙方建设的所有建、构筑物，全部由甲方回购。乙方负责建筑工程招标；负责工程建设及筹措项目开发建设所需资金（土地费用、综合费用、建安费用、财务费用等），确保项目按期开工建设和竣工交付；按已确定的建筑规划设计方案、单体工程施工图组织实施工程，并负责施工现场的安全生产、文明施工管理，确保工程质量达到合格标准；工程竣工交付使用，乙方根据甲方回购款支付进度，确保逐步及时办理用户的土地使用证和房屋产权证等相关手续；保修期按照国家相关规定执行。三、回购价款的构成和确定。回购款＝土地费用＋综合费用＋建安费用＋财务费用＋项目公司管理费用＋投资收益。（一）土地费用：乙方按现行国家土地政策，通过土地招拍挂方式取得本项目用地的国有土地使用权，甲方保证土地价格不超出每亩30万元（包含土地出让金、契税及相关规费等），实际成交价超出上述价格部分，由甲方负责在土地成交后30日内返还给乙方。（二）综合费用：规费、建筑市场各类缴费等费用按乙方实际投入计入回购款，乙方该项费用的发生，须填报工程联系单，经甲方及有关监督部门确认。（三）建安费用：1.工程结算价格执行2005年安徽省建筑工程、装饰工程、安装工程、市政工程、园林绿化及仿古建筑工程等工程量清单计价规范，和2005年安徽省建筑工程、装饰工程、安装工程、市政工程、园林绿化及仿古建筑工程消耗量定额，以及相关费用定额及配套文件和现行相关规定。预算工资单价执行现行文件标准。其中施工组织措施费费率、企业管理费费率、建安利润率、规费费率为弹性区间费率的，按上、下限的平均值计取。甲方委托有资质的造价咨询单位按照施工图纸编制建安费的预算价（与本协议特别约定条款的中标价无关），乙方确认后，作为本合同的附件和本项目竣工审计的依据。因工程变更、不可抗力及由于甲方不能正常完成其工作范围内的工作而造成乙方不能正常施工等原因确需增减预算价的，乙方须填报工程联系单，经甲方及有关监督部门确认。2.材料价格执行本工程施工时马鞍山市造价信息部门发布的同期材料市场信息价格，该信息价格中没有列出的材料可由双方共同进行市场调查确定，作为工程结算材料调差的依据。3.乙方按照以上原则在工程竣工验收合格后90天内完成工程决算书的编制并报甲方，甲方在60日内按程序审计完毕，审计后的价款作为该期工程最终的建安费，甲方逾期未审计完毕，应计算相应建设期利息。4.协议签署后，如遇政策性调整，按相关调整文件执行。（四）财务费用：计息期间包括建设期和回购期，回购款利息以中国人民银行3年期贷款基准利率加权平均值上浮30%计取。1.建设期利息＝（土地费用＋综合费用＋建安费用）×65%×利率（中国人民银行3年期贷款基准利率的130%）×计息期间，计息时间从开工之日始计算至工程竣工验收合格之日，因乙方原因造成延期竣工的期间不计算利息。2.回购期利息＝（工程回购款-已支付回购款）×利率（第二次回购期利率以中国人民银行3年期贷款基准利率的130%计取；第三次回购期利率以中国人民银行5年期贷款基准利率的130%计取）×计息期间，回购期计息期间为竣工验收合格日始（验收不合格整改返工期间不计息）至回购款支付结束日。（五）项目公司管理费用：按乙方实际投入综合费用、建安费用之和的2%计取。（六）投资收益：按乙方实际投入综合费用、建安费用之和的3%计取。四、回购付款日期和方式。工程竣工验收合格后10日内，甲方一次性支付乙方回购款的40%；竣工验收合格后第366天，一次性支付乙方回购款的40%；竣工验收合格后第733天，甲方付清回购款。五、违约责任。（一）由于乙方原因，乙方未在规定的时间内完成安置房建设，每逾期一天按该期工程未完部分的万分之五向甲方支付违约金。（二）由于甲方原因，造成乙方未在规定的时间内完成安置房建设，工期顺延，每逾期一天，按相关文件补偿乙方相关损失费或按影响部分造价的万分之五向乙方支付违约金。（三）甲方每次未按约定支付回购款的，按未回购量所对应的回购款支付逾期利息，并按其万分之五向乙方支付违约金。协议还对双方其他权利义务作了约定。 2011年12月26日，江苏中江公司设立全资子公司安徽中江公司，作为滨江小区第二组团工程的项目公司。2012年1月6日，安徽省当涂县发展和改革委员会作出《关于当涂经济开发区建设安置房项目立项的函》（当发改函[2012]2号），同意当涂经开区管委会申请的当涂经济开发区安置房建设项目立项，其中滨江小区第二组团项目规划用地面积56131㎡，建筑面积78156.9㎡，资金来源于政府财政拨款，分批投入，不足部分采取银行贷款，项目建设工期为十二个月。2013年1月25日，安徽省当涂县发展和改革委员会作出《关于变更当涂经济开发区建设安置房滨江小区第二组团项目立项投资主体的函》（当发改函[2013]12号），同意项目投资主体由当涂经开区管委会变更为安徽中江公司，项目建设规模和内容仍以当发改函[2012]2号批复为准。 2013年2月1日，安徽中江公司取得《建设用地规划许可证》（地字（地字第**地项目名称为滨江小区第二组团，用地性质为商业居住用地，用地面积约54447.5㎡。2013年2月28日，安徽中江公司取得《国有建设用地使用权证》［当国用（2013）第0305号］，土地坐落于安徽省当涂经济开发区规划纬四路北侧，土地用途为商住，使用权面积31106.59㎡。2013年4月15日，安徽中江公司取得《建设工程规划许可证》（建字第340521201300020号），建设项目名称为滨江小区第二组团（1＃-8＃住宅楼、1＃-4＃商业楼、1＃-2＃地下车库），建设规模约70278.27㎡。2013年6月19日，安徽中江公司取得《建设工程施工许可证》（编号340521201306190101），工程名称为滨江小区第二组团项目（1＃-5＃住宅楼、2＃-4＃商业用房），建设规模24917.04㎡，施工单位为南京宏亚建设集团有限公司，监理单位为南京广顺建设项目咨询有限公司。2013年7月2日，安徽中江公司取得《建设工程施工许可证》（编号340521201307020101），工程名称为滨江小区第二组团项目（6＃-8＃住宅楼、1＃商业楼、1＃-2＃地下车库），建设规模45367.23㎡，施工单位为浙江宝华控股集团有限公司，监理单位为南京广顺建设项目咨询有限公司。 当涂经开区管委会根据《BT协议书》的约定，委托马鞍山市和合工程技术咨询有限责任公司就滨江第二组团工程编制预算价及工程量清单，经当涂经开区管委会和安徽中江公司确认，2013年2月8日，马鞍山市和合工程技术咨询有限责任公司编制完成《招标控制价》，载明滨南小区二期项目招标控制总价合计128171675.3元。其中1#-5#楼为多层住宅，6#楼为小高层，7#、8#楼为高层住宅。控制价编制范围为滨南小区二期工程（施工图纸范围内），主要内容包括建筑、装饰、电气、通风、消防及给排水工程。 2013年3月，当涂经开区管委会（甲方）与安徽中江公司（乙方）、江苏中江公司（丙方）签订《补充协议》，约定三方在《BT协议书》的基础上就相关条款进一步细化，达成补充协议：一、回购价款的构成和确定。1.原协议中“建安费用”补充内容：预算价材料价格执行2012年2月份马鞍山市造价信息部门材料市场信息价，工程竣工结算时材料价格调整按本工程施工时马鞍山市造价信息部门发布的同期材料市场信息价格调整。除合同中约定明确以及国家和安徽省、马鞍山市、当涂县政策明文规定可以调整价格的材料外，其他材料（包括建设项目中水、电、油料、模板等）价格不予调整。2.工程桩及地下车库支护的结算价格执行2005年安徽省建筑工程工程量清单计价规范以及相关费用定额及配套文件和现行相关规定，人工费单价执行现行文件标准。3.建安费用预算价以双方核对的价格为基准，详见附录：工程量清单及费用。结算后的建安费用=预算价+变更及签证+各类价格调整。4.投资收益：原协议条款改为“按乙方实际投入综合费用、建安费用之和的4%计取”。二、其他。1.甲方负责项目土地报批，乙方负责土地摘牌。甲方将已经取得的立项、《建设用地规划许可证》等相关手续在乙方取得土地使用权后30日内转让给乙方。后续的相关《国有建设用地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等手续由甲方配合乙方办理。因没有前述证件而提前开工所产生的责任需由甲方协调处理，协调不成的，由甲方承担。2.项目交付、回购期分别自多层、高层组团竣工之日起算，如甲方要求分幢交付的，按交付时间计算回购期。3.工程建设建筑标准按审查的设计图施工，如甲方变更标准，按变更联系单或甲方书面确认的内容执行，费用按实计算。4.因项目由代建转变为开发，原协议中约定由丙方承担的建筑安装业税种现由乙方承担，对超出协议约定范围的税种和税率，由乙方先行缴纳，甲方财政在入库次月全额返还给乙方。5.乙方作为丙方实施本项目的项目公司，承继丙方于2011年10月8日与甲方签订的建设工程协议中的权利、义务，但不代表丙方在上述协议中的权利和义务解除或转让，当乙方无承担能力或违约，仍由丙方承担该协议项下的相应权利、义务和责任。三、本协议与原协议具有同等法律效力。原协议与本补充协议有不一致之处，以本补充协议为准。本补充协议未约定的，仍按原协议执行。四、附件：工程量清单及费用（即《招标控制价》）。补充协议还对各方其他权利义务作了约定。 2011年11月28日，滨江小区第二组团多层组团1#-5#住宅楼、2#-4#商业楼开工建设；2013年10月16日，竣工验收合格；2013年10月29日，多层组团交付使用；其中1#住宅楼建筑面积2717.82㎡，2#住宅楼建筑面积3647.11㎡，3#住宅楼建筑面积5134.8㎡，4#住宅楼建筑面积5725.77㎡，5#住宅楼建筑面积2916.84㎡，2#商业楼建筑面积1442.1㎡，3#商业楼建筑面积1833.16㎡，4#商业楼建筑面积1442.1㎡，合计24859.7㎡；2014年4月17日，安徽中江公司向当涂经开区管委会报送多层组团结算申报资料；2015年5月26日，安徽中江公司向当涂经开区管委会补充报送多层组团结算申报资料（二）。2013年1月5日，高层组团6#-8#住宅楼、1#-2#地下车库、1#商业楼开工建设；2014年11月28日，竣工验收合格；2015年5月18日，6#-8#住宅楼交付使用；2015年5月26日，1#商业楼、7#-8#半地下室、1#-2#地下车库及配套设备交付使用；其中6#住宅楼建筑面积9148.02㎡，7#住宅楼建筑面积14647.1㎡，8#住宅楼建筑面积13716.67㎡，1#商业楼建筑面积1886.18㎡,1#地下车库2585.37㎡，2#地下车库3246.65㎡，合计45229.99㎡；2015年9月，安徽中江公司向当涂经开区管委会报送高层组团结算申报资料；滨江小区第二组团项目总建筑面积70089.69㎡。因案涉项目工程建设超出规划红线范围，导致上述工程未办理综合验收。 2015年2月3日，当涂经开区管委会向安徽中江公司出具《承诺函》，载明双方签署的当涂经济开发区滨江小区第二组团BT协议项目实施以来，进展顺利。多层组团已于2013年10月29日竣工验收合格并已交付使用；高层组团已于2014年11月28日完成现场竣工验收，已具备回购款支付条件。鉴于资金紧张，不能按照合同约定的付款节点全额支付回购款，但会积极筹集资金，在2015年2月6日前支付多层组团第二次回购款剩余部分（2028万元），要求将高层组团首次回购款（5993万元）支付时间适当延期（2015年5月1日前支付），待资金紧张情况缓解后，高层组团二次回购款及多层组团结算款将按合同约定付款节点支付。2015年4月24日，当涂经开区管委会再次向安徽中江公司出具《承诺函》，载明双方签署的当涂经济开发区滨江小区第二组团BT协议项目实施以来，进展顺利。多层组团已于2013年10月29日竣工验收合格并已交付，高层组团也已具备交工条件。鉴于目前安置需要，请安徽中江公司给予支持和理解，于2015年4月28日前将后期高层组团部分交付使用，针对后续工作承诺如下：1.在5月10日前完成工程中发生的所有签证；2.工程中涉及到的消防验收需变更整改项目，交房后当涂经开区管委会负责积极协调、配合，并协助完成消防、规划验收等后续手续办理；3.鉴于目前资金紧张，对不能按原承诺5月1日前支付的回购款，将积极筹措资金，在资金到位的情况下给予优先安排。 另查明：2013年1月14日，安徽中江公司与安徽省当涂县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：340521出让【2013】01），约定安徽中江公司受让编号为当涂挂2012-169宗地，宗地面积54447.5㎡，坐落于当涂县经济开发区，平面界址为东至205国道、南至规划纬四路、西至规划经七路、北至滨江小区一组团，出让价款为2500万元，每平方米459.16元，该地块采取委托开发建设模式，即受让方依法取得该宗地块的土地使用权，并筹措项目开发所需资金，按规划方案实施的建筑物、构筑物及配套设施建成后由安徽省当涂县经济开发区全部回购。根据当涂经开区管委会提供的《安置房建设及销售协议》，安置房基准价格商定为1200元/㎡(含水、电、气配套费用)。后安徽中江公司按约交纳土地出让金2500万元、契税100万元。2013年11月28日、2014年3月12日、2014年7月30日、2015年2月6日、2015年2月6日、2015年7月23日，安徽中江公司向安徽省当涂县地方税务局姑孰分局分别交纳城镇土地使用税217790元、149621.68元、217790元、256664.4元、108895.08元、186643.92元。 2012年9月24日、2013年1月5日、2013年4月18日、2013年5月10日、2013年4月16日、2013年4月27日、2013年10月15日，安徽中江公司就滨江小区第二组团项目分别向安徽省当涂县房产局交纳白蚁防治费64814.11元；向安徽省当涂县招标采购交易中心支付项目施工监理招标代理费9240元；向安徽省当涂县城市管理行政执法局交纳建筑垃圾处置费140556元；向安徽省马鞍山市消防安全培训中心交纳消防安全培训费5900元；向安徽省马鞍山市防雷中心交纳雷击风险评估费89399元；向安徽省当涂县雷电防护所交纳防雷装置设计技术审查费33382元；向安徽省马鞍山华云气象科技研究所当涂县分所支付防雷工程费14600元。 2012年7月9日，安徽中江公司向安徽汇华建筑设计有限公司支付滨江小区二期地下室基坑支护设计费90000元。2013年6月、2013年12月27日、2014年7月28日，安徽中江公司分别向马鞍山港华燃气有限公司支付滨江小区第二组团1#-5#楼天然气安装工程款380000元、89800元以及智能系统费用26400元，合计496200元。2014年7月28日、2014年8月12日、2018年7月9日，安徽中江公司分别向马鞍山港华燃气有限公司支付滨江小区第二组团6#-8#楼天然气智能系统费用96000元及安装工程款701600元、165100元，合计876300元。 案涉协议履行过程中，当涂经开区管委会陆续向安徽中江公司支付价款，具体付款情况如下：2013年12月6日付款1000万元；2014年1月20日付款15275765元；2014年11月24日付款500万元；2015年2月11日付款2028万元；2015年8月6日付款123万元；2015年9月2日、2016年5月24日、2016年6月24日、2016年9月23日、2017年1月23日、2018年2月11日分别付款1000万元；2017年9月30日付款800万元；2019年2月1日付款1500万元；合计134785765元。 再查明：2013年2月1日，当涂经开区建投公司向江苏中江公司出具《担保函》，为《BT协议书》项下当涂经开区管委会回购款支付义务提供连带保证担保，担保范围包括《BT协议书》项下主债权、主债权利息、违约金、损害赔偿金以及江苏中江公司为实现上述债权、担保权产生的诉讼费、仲裁费、律师费等实际损失费用。担保期间自《BT协议书》生效之日起至回购款给付义务履行完毕后两年。如江苏中江公司与当涂经开区管委会变更《BT协议书》，加重当涂经开区管委会责任导致担保责任加重的，需征得当涂经开区建投公司书面同意，否则当涂经开区建投公司不承担加重部分担保责任。安徽中江公司为本案诉讼支付诉讼财产保全费5000元、财产保全担保费127800元、律师代理费83000元，预交鉴定费用800000元。 本院认为，围绕诉讼请求范围，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《BT协议书》《补充协议》效力应如何认定；2.江苏中江公司、安徽中江公司主张当涂经开区管委会支付回购款及逾期付款利息、逾期审计利息、违约金、诉讼财产保全费，有无事实和法律依据；3.江苏中江公司、安徽中江公司应否在上述款项范围内对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；4.当涂经开区建投公司应否对上述付款承担连带清偿责任；5.江苏中江公司、安徽中江公司主张当涂经开区建投公司支付财产保全担保费、律师费，依据是否充分。 一、关于合同效力认定问题。《中华人民共和国招标投标法》第三条规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。从其保护的法益来看，不仅包含维护公平竞争的市场经济秩序、保障公众安全等社会公共利益问题，同时也是保证国有资金合理、有效使用的重要环节，涉及国家利益。法律之所以规定上述法律行为必须采取招投标的方式订立，目的在于禁止当事人以招投标之外的方式订立合同。 案涉项目系国有资金投资建设的安置房工程，项目投资额超过1亿元，属于关系社会公共利益、公众安全的大型工程建设项目。根据《BT协议书》《补充协议》的约定，案涉项目所采用的建设-移交（BT）模式中包含委托开发、工程项目管理及房屋买卖等多重权利义务关系，是我国经济发展过程中出现的新型交易模式，应当通过对现行法律规定的理解适用对其进行规制，故综合考虑案涉BT模式中的委托开发、工程项目管理应属工程建设服务项目，且该服务项目实际决定了工程项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购工作的具体实施，其对工程建设的重要程度并不低于上述采购项目，举轻以明重，应当认定案涉BT项目属于必须招标的项目。当涂经开区管委会与江苏中江公司、安徽中江公司采取招投标之外的方式订立《BT协议书》《补充协议》，违反法律效力性强制性规定，上述协议均属无效。 二、关于回购款认定问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《BT协议书》《补充协议》因未经法定招投标程序无效，当涂经开区管委会应负主要责任，江苏中江公司、安徽中江公司作为大型国有企业及其全资子公司，未尽交易相对人的审慎注意义务，应负次要责任。案涉安置房工程项目已经交付当涂经开区管委会进行安置，不能予以返还，当涂经开区管委会应予折价补偿。考虑到案涉协议中关于回购款计价、工程计量、工期、结算程序、回购款支付比例、支付时间等系各方签约时对作为协议核心内容慎重考虑后作出的意思表示，通常也与合同订立时的市场行情相符，同时兼顾过错方不应因此获益等因素，参照案涉协议对回购价款的约定，适当调整计算折价补偿款较为适宜。 1.土地费用和综合费用。第一，当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司对土地费用14854150.14元（其中多层组团土地费用为5266513.44元，高层组团土地费用为9587636.7元）、城镇土地使用税1137405.08元（各项费用具体算法步骤见附件，下同）均不持异议，应予认定。第二，安徽中江公司为案涉项目交纳的白蚁防治费、建筑垃圾处置费、消防安全培训费、雷击风险评估费、防雷装置设计技术审查费、防雷工程费系工程项目开发阶段应当交纳的费用，安徽中江公司的合同义务由委托代建变更为委托开发，应当认定上述费用属于协议约定的建筑市场各类缴费，应计入综合费用。当涂经开区管委会抗辩认为上述费用均无协议约定的由其及有关监督部门确认的工程联系单，不应计入综合费用，但当涂经开区管委会认可的综合费用城镇土地使用税亦无相应工程联系单，同时考虑到上述费用均系向安徽省当涂县相关政府主管部门交纳，能够认定实际投入，故对当涂经开区管委会上述抗辩主张，不予采纳。项目施工监理招标代理费不属于规费或建筑市场缴费，对安徽中江公司关于将该费用计入综合费用的诉讼主张，不予采纳。第三，案涉项目综合费用包括城镇土地使用税、白蚁防治费、建筑垃圾处置费、消防安全培训费、雷击风险评估费、防雷装置设计技术审查费、防雷工程费，合计1486056.19元。鉴于相同建筑面积情况下，多层组团占地面积应多于高层组团，安徽中江公司按多层组团、高层组团规划建筑面积比例折算各组团对应综合费用，系其对自己权利的处分，予以认定；故多层组团综合费用为526878.67元，高层组团综合费用为959177.52元。 2.建安费用。第一，各方对《鉴定意见书》中无争议项目建安造价136943524.75元不持异议，予以认定。第二，当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司核实后认可BJ-069-1、BJ-069-2室外配电工程材料认价单（2016年9月19日）的真实性；编号BJ-024、BJ-025、BJ-026工程签证单与本案其他证据相印证，能够达到高度盖然性的民事证明责任标准；故对争议项目建安造价7505592.26元，予以认定。第三，室外配电工程造价总计7849120.85元（7025392.91元+823727.94元），鉴于该工程系多层组团与高层组团共用项目，可按各组团工程造价比例折算各自的室外配电工程造价费用，多层组团室外配电工程相应比例的造价费用为2024321.27元，高层组团为5824799.58元，故案涉项目建安费用为144449117.01元（136943524.75元+7505592.26元），其中多层组团建安费用为37254034.66元，高层组团建安费用为107195082.35元。第四，江苏中江公司、安徽中江公司主张应将权利义务变更后，其因此增加投入的煤气安装费、配电设计费、基坑支护设计评审费计入建安费用，当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司抗辩认为安徽中江公司增加的项目开发成本，已在《补充协议》约定提高的项目投资收益中一并计算，不应重复计价。一方面，《补充协议》就各方权利义务变更及回购款构成和确定、建安费用计价、投资收益均作了补充约定，投资收益比例由3%提高为4%，未约定将项目开发成本计入建安费用。经各方确认并作为建安费用计价依据的预算价《招标控制价》，及安徽中江公司向当涂经开区管委会报送的工程结算申报资料中均未将上述费用计入。另一方面，案涉工程所涉工程量及费用变更的工程签证单完备，2015年4月24日，当涂经开区管委会出具承诺函，请江苏中江公司、安徽中江公司在未能按时收到回购款的情况下给予理解和支持，交付小高层组团，并承诺在2015年5月10日前完成工程所有签证。在此情况下，江苏中江公司、安徽中江公司亦未能提供将上述费用计入建安费用的相应签证单证明其主张。综合以上，江苏中江公司、安徽中江公司主张将煤气安装费、配电设计费、基坑支护设计评审费计入建安费用，证据不足，不予支持；其主张各方约定提高投资收益比例系因金融市场融资成本提高，但未提供证据加以证明，与中国人民银行贷款利率标准自2011年年底以来一直呈下降趋势的事实亦不相符，结合《BT协议书》中关于自案涉工程开工之日起，以项目所涉垫资（土地费用、建安费用、综合费用）的65%为基数，按照中国人民银行3年同期贷款利率上浮30%的标准计算建设期利息，建设期利息计入回购款的约定，对江苏中江公司、安徽中江公司上述主张，不予采信。第五，《BT协议书》约定由江苏中江公司负责建筑工程招标，未约定将招标代理费、监理费计入建安费用，《招标控制价》及安徽中江公司向当涂经开区管委会报送的结算申报资料中亦未将该费用计入，结合江苏中江公司、安徽中江公司关于项目公司管理费用包括施工单位的招标及工程建设期间的协调监督管理等费用的意见，对当涂经开区管委会、当涂经开区建投公司关于招标代理费、监理费属于协议约定的项目公司管理费用的抗辩主张，予以采信；对江苏中江公司、安徽中江公司主张将招标代理费、监理费计入建安费用的诉讼主张，不予采纳。 3.其他费用。第一，项目公司管理费用按综合费用、建安费用之和的2%计取，为2918703.46元；投资收益按综合费用、建安费用之和的4%计取，为5837406.92元；其中多层组团项目公司管理费用为755618.26元，高层组团项目公司管理费用为2163085.2元；多层组团投资收益为1511236.52元，高层组团投资收益为4326170.4元。第二，多层组团的建设工期为12个月，安徽中江公司逾期完成多层组团工程建设，对逾期原因既未进行举证，亦未作合理说明，故对当涂经开区管委会关于超出约定工期即2012年12月28日至2013年10月16日期间不应计算建设期利息的抗辩主张，予以采纳。多层组团建设期利息应自多层组团建设工程开工之日起计算至协议约定的建设工期届满之日止，即2011年12月28日至2012年12月27日，共计2331393.2元；高层组团建设期利息应自高层组团建设工程开工之日起计算至工程竣工验收合格之日，即2013年1月5日至2014年11月28日，共计11614384.87元。第三，协议约定当涂经开区管委会应于工程竣工验收合格后10日内支付40%的回购款，竣工验收合格后第366天支付40%的回购款，竣工验收合格后第733天付清回购款，如当涂经开区管委会未按时足额付款，以未付到期回购款为基数计算回购期利息，回购期利息计入回购款总额。上述约定导致回购款金额在款项付清之前一直处于不确定状态，以此为基数的各项费用亦无法计算。考虑到如当涂经开区管委会按时足额付款，回购款=土地费用+综合费用+建安费用+建设期利息+项目公司管理费用+投资收益，即回购期利息实际系对当涂经开区管委会逾期付款利息的约定，故参照上述费用组成计算案涉项目折价补偿款即回购款数额，对逾期付款部分以逾期付款利息、资金占用损失等方式予以救济更为适宜。 综上，案涉多层组团回购价款为47645674.75元，高层组团回购价款为135845537.04元，合计183491211.79元。 三、关于逾期付款利息、逾期审计利息、违约金及财产保全费认定问题。1.逾期付款利息负担问题。第一，案涉项目系由江苏中江公司、安徽中江公司垫资开发，当涂经开区管委会未及时付款造成江苏中江公司、安徽中江公司融资成本损失，综合考虑各方约定的回购期利率标准及市场融资成本，对江苏中江公司、安徽中江公司主张当涂经开区管委会按中国人民银行3-5年同期贷款利率上浮30%的标准支付截至2019年5月31日期间的回购期利息即逾期付款利息的诉讼请求，予以支持。第二，逾期付款利息系法定孳息，与合同效力无关，案涉项目竣工交付后，当涂经开区管委会未能及时支付回购款，江苏中江公司、安徽中江公司主张当涂经开区管委会以欠付的回购款为基数，按中国人民银行3-5年同期贷款年利率4.75%的标准支付自2019年6月1日至款项实际付清之日止的逾期付款利息，依据充分，应予支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，当涂经开区管委会应按年利率4.75%的标准支付2019年6月1日至2019年8月19日期间的逾期付款利息；并以欠付回购款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至款项实际付清之日止的逾期付款利息。第三，根据《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，当事人对还款顺序未作约定，债务人的给付不足以清偿全部债务时，优先抵充利息，故当涂经开区管委会的还款应当优先抵充已经产生的逾期付款利息。根据协议约定，当涂经开区管委会应于2013年10月26日前支付江苏中江公司、安徽中江公司40%的多层组团回购款19058269.9元（47645674.75元×40%）；2014年10月16日再次支付19058269.9元；2015年10月18日付清剩余多层组团回购款9529134.95元（47508121.67元-19058269.9元×2）；2014年12月8日前支付40%的高层组团回购款54338214.82元（135845537.04元×40%）；2015年11月28日再次支付54338214.82元；2016年11月30日付清剩余回购款27169107.4元（135584620元-54338214.82元×2）；未按时足额付款的，应当支付相应的回购期利息。根据上述付款时间及金额，将已付款优先抵充回购期利息即逾期付款利息后，扣除当涂经开区管委会的已付款金额，截至2019年8月19日，当涂经开区管委会还应支付江苏中江公司、安徽中江公司回购款69340352.82元、逾期付款利息2117872.84元。当涂经开区管委会认为上述规定不应适用于案涉合同的抗辩主张无法律依据，不予采纳。 2.逾期审计利息、违约金及诉讼财产保全费负担问题。第一，根据本案查明的事实，江苏中江公司、安徽中江公司未按协议约定的时间报送工程决算资料，当涂经开区管委会未按时完成工程审计工作，双方对审计迟延均负有责任。另自案涉工程竣工验收合格后第11日开始，已经按照逾期付款情况计算逾期付款利息，江苏中江公司、安徽中江公司未提供证据证明审计迟延造成其其他损失，对其主张逾期审计利息的诉讼请求，不予支持。第二，案涉《BT协议书》《补充协议》均属无效，江苏中江公司、安徽中江公司主张违约金缺乏依据。经本院依法释明，江苏中江公司、安徽中江公司坚持按合同有效提出违约金诉请，系其对自己诉讼权利的处分，应予尊重，对其要求当涂经开区管委会支付违约金的诉讼请求，不予支持。各方因上述协议无效取得的其他权利，可依法另行主张。第三，当涂经开区管委会未及时付款导致本案诉讼，江苏中江公司、安徽中江公司为实现案涉债权支出诉讼财产保全费5000元，对江苏中江公司、安徽中江公司主张由当涂经开区管委会负担该费用的诉讼请求，予以支持。 四、关于担保责任及建设工程价款优先受偿权认定问题。1.担保责任负担问题。主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。当涂经开区管委会与江苏中江公司、安徽中江公司采取招投标之外的方式订立《BT协议书》导致协议无效，故其从合同《担保函》亦属无效，江苏中江公司、安徽中江公司未提供证据证明当涂经开区建投公司对主合同无效存在过错，对其主张当涂经开区建投公司承担连带清偿责任并支付财产保全担保费、律师费的诉讼请求，均不予支持。2.建设工程价款优先受偿权问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。本案中，江苏中江公司、安徽中江公司并非建设工程施工合同承包人，其主张建设工程价款优先受偿权无法律依据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国招标投标法》第三条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、安徽当涂经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内支付江苏中江国际房地产有限公司、安徽中江房地产开发有限公司回购款69340352.82元、逾期付款利息2117872.84元、财产保全费5000元，合计71463225.66元；并以欠付的回购款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，支付自2019年8月20日起至款项实际付清之日止的逾期付款利息。 二、驳回江苏中江国际房地产有限公司、安徽中江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092498元，由安徽当涂经济开发区管理委员会负担399116元，江苏中江国际房地产有限公司、安徽中江房地产开发有限公司负担693382元。鉴定费800000元，由安徽当涂经济开发区管理委员会负担。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  曹悝元 审判员  陈广金 审判员  刘 乔 二〇二〇年五月二十五日 法官助理唐斌 书记员易莉 附件：各项费用计算公式 一、综合费用 （一）城镇土地使用税总额 217790元+149621.68元+217790元+256664.4元+108895.08元+186643.92元=1137405.08元 （二）综合费用总额 1137405.08元+64814.11元+140556元+5900元+89399元+33382元+14600元=1486056.19元 （三）多层组团综合费用 5266513.44元÷14854150.14元×1486056.19元=526878.67元 （四）高层组团综合费用 9587636.7元÷14854150.14元×1486056.19元=959177.52元 二、建安费用 （一）多层组团室外配电工程按比例折算造价费用 35229713.39元÷（144449117.01元-7849120.85元）×7849120.85元=2024321.27元 （二）多层组团建安费用 35229713.39元+2024321.27元=37254034.66元 （三）高层组团室外配电工程按比例折算造价费用 （98152965.65元+2737117.77元+480199.35元）÷（144449117.01元-7849120.85元）×7849120.85元=5824799.58元 （四）高层组团建安费用 98152965.65元+2737117.77元+480199.35元+5824799.58元=107195082.35元 三、项目公司管理费用及投资收益 （一）项目公司管理费用 （1486056.19元+144449117.01元）×2%=2918703.46元 （1）多层组团项目公司管理费用： （526878.67元+37254034.66元）×2%=755618.26元 （2）高层组团项目公司管理费用： （959177.52元+107195082.35元）×2%=2163085.2元 （二）投资收益 2918703.46元×2=5837406.92元 （1）多层组团投资收益： 755618.26元×2=1511236.52元 （2）高层组团投资收益： 2163085.2元×2=4326170.4元 四、建设期利息 （一）多层组团建设期利息 （1）2011年12月28日至2012年6月7日期间： （5266513.44元+526878.67元+37254034.66元）×65%×6.65%×130%÷365天×163天=1080240.09元 （2）2012年6月8日至2012年7月5日期间： （5266513.44元+526878.67元+37254034.66元）×65%×6.4%×130%÷365天×28天=178586.67元 （3）2012年7月6日至2012年12月27日期间： （5266513.44元+526878.67元+37254034.66元）×65%×6.15%×130%÷365天×175天=1072566.44元 合计：1080240.09元+178586.67元+1072566.44元=2331393.2元 （二）高层组团建设期利息 （1）2013年1月5日至2014年11月21日期间： （9587636.7元+959177.52元+107195082.35元）×65%×6.15%×130%÷365天×686天=11499901.04元 （2）2014年11月22日至2014年11月28日期间： （9587636.7元+959177.52元+107195082.35元）×65%×6.%×130%÷365天×7天=114483.83元 合计：11499901.04元+114483.83元=11614384.87元 四、回购价款 （一）多层组团回购价款 5266513.44元+526878.67元+37254034.66元+755618.26元+1511236.52元+2331393.2元=47645674.75元 （二）高层组团回购价款 9587636.7元+959177.52元+107195082.35元+2163085.2元+4326170.4元+11614384.87元=135845537.04元 合计：47645674.75元+135845537.04元=183491211.79元。 五、逾期付款利息及已付款抵扣情况 （1）2013年10月27日至2013年12月6日计息基数为19058269.9元 逾期付款利息： 19058269.9元×6.15%×130%÷365天×41天=171156.32元 （2）2013年12月7日至2014年1月20日计息基数为 19058269.9元-（10000000元-171156.32元）=9229426.22元 逾期付款利息：9229426.22元×6.15%×130%÷365天×45天=90973.06元 （3）2014年1月21日至2014年10月16日计息基数为 9229426.22元-（15275765元-90973.06元）=-5955365.72元 （4）2014年10月17日至2014年11月24日计息基数为 19058269.9元-5955365.72元=13102904.18元 逾期付款利息：13102904.18元×6.15%×130%÷365天×39天=111932.91元 （5）2014年11月25日至2014年12月8日计息基数为 13102904.18元-（5000000元-111932.91元）=8214837.09元 逾期付款利息：8214837.09元×6%×130%÷365天×14天=24576.99元 （6）2014年12月9日至2015年2月11日计息基数为 8214837.09元+54338214.82元=62553051.91元 逾期付款利息：62553051.91元×6%×130%÷365天×65天=868887.6元 （7）2015年2月12日至2015年2月28日计息基数为 62553051.91元-（20280000元-868887.6元-24576.99元）=43166516.5元 逾期付款利息：43166516.5元×6%×130%÷365天×17天=156818.63元 （8）2015年3月1日至2015年5月10日计息基数不变 逾期付款利息：43166516.5元×5.75%×130%÷365天×71天=627658.89元 （9）2015年5月11日-2015年6月27日计息基数不变 逾期付款利息：43166516.5元×5.5%×130%÷365天×48天=405883.52元 （10）2015年6月28日至2015年8月6日计息基数不变 逾期付款利息：43166516.5元×5.25%×130%÷365天×40天=322861.89元 （11）2015年8月7日付款1230000元，优先抵充已经产生的逾期付款利息 156818.63元+627658.89元+405883.52元+322861.89元-1230000元=283222.93元 故2015年8月7日至2015年8月25日计息基数不变 逾期付款利息：43166516.5元×5.25%×130%÷365天×19天=153359.4元 （12）2015年8月26日至2015年9月2日计息基数不变 逾期付款利息：43166516.5元×5%×130%÷365天×8天=61497.5元 （13）2015年9月3日至2015年10月18日计息基数为 43166516.5元-（10000000元-283222.93元-153359.4元-61497.5元）=33664596.33元 逾期付款利息：33664596.33元元×5%×130%÷365天×46天=275772.99元 （14）2015年10月19日至2015年10月23日计息基数为 33664596.33元+9529134.95元=43193731.28元 逾期付款利息：43193731.28元×5%×130%÷365天×5天=38460.17元 （15）2015年10月24日至2015年11月28日计息基数不变 逾期付款利息：43193731.28元×4.75%×130%÷365天×36天=263067.57元 （16）2015年11月29日至2016年5月24日计息基数为 43193731.28元+54338214.82元=97531946.1元 逾期付款利息：97531946.1元×4.75%×130%÷365天×178天=2937047.63元 （17）2016年5月25日至2016年6月24日计息基数为 97531946.1元-（10000000元-275772.99元-38460.17元-263067.57元-2937047.63元）=91046294.46元 逾期付款利息：91046294.46元×4.75%×130%÷365天×31天=477494.16元 （18）2016年6月25日至2016年9月23日计息基数为 90611822.93元-（10000000元-477494.16元）=81523788.62元 逾期付款利息：81523788.62元×4.75%×130%÷365天×91天=1255075.48元 （19）2016年9月24日至2016年11月30日计息基数为 81087038.5元-（10000000元-1255075.48元）=72778864.1元 逾期付款利息：72778864.1元×4.75%×130%÷365天×68天=837256.03元 （20）2016年12月1日至2017年1月23日计息基数为 72778864.1元+27169107.4元=99947971.5元 逾期付款利息：99947971.5元×4.75%×130%÷365天×54天=913086.33元 （21）2017年1月24日至2017年9月30日计息基数为 99947971.5元-（10000000元-913086.33元-837256.03元）=91698313.86元 逾期付款利息：91698313.86元×4.75%×130%÷365天×250天=3878336.22元 （22）2017年10月1日至2018年2月11日计息基数为 91698313.86元-（8000000元-3878336.22元）=87576650.08元 逾期付款利息：87576650.08元×4.75%×130%÷365天×134天=1985350.66元 （23）2018年2月12日至2019年12月1日计息基数为 87576650.08元-（10000000元-1985350.66元）=79562000.74元 逾期付款利息：79562000.74元×4.75%×130%÷365天×355天=4778352.08元 （24）2019年2月2日至2019年5月31日计息基数为折抵后欠付回购款金额 79562000.74元-（15000000元-4778352.08元）=69340352.82元 逾期付款利息：69340352.82元×4.75%×130%÷365天×119天=1395973.28元 （25）2019年6月1日至2019年8月19日以欠付回购款为计息基数 逾期付款利息：69340352.82元×4.75%×130%÷365天×80天=721899.56元 未付逾期付款利息合计：721899.56元+1395973.28元=2117872.84元