广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终707号 上诉人（原审原告）：广西容县富盆房地产开发有限公司，住所地：容县容州镇车站西路（原林业局办公楼），统一社会信用代码：9145092156679150XE。 法定代表人：陈波，执行董事。 委托诉讼代理人：黄耀康，广西五行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘海金，男，1978年3月14日出生，汉族，住容县。 被上诉人（原审被告）：刘水英，女，1980年10月11日出生，汉族，住容县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司容县支行，住所地：容县容州镇新北街**。 负责人：姚军。 原审第三人：玉林市住房公积金管理中心，住，住所地：广西玉林市玉东大道双拥路**人防大厦**/div> 负责人：何健，主任。 上诉人广西容县富盆房地产开发有限公司（以下简称富盆公司）因与被上诉人刘海金、刘水英及原审第三人中国建设银行股份有限公司容县支行（以下简称建行容县支行）、玉林市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）商品房预售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2019）桂0921民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。经本院传票传唤，上诉人富盆公司到庭接受询问，其余当事人未参加询问。本案现已审理终结。 富盆公司上诉请求：1．解除上诉人富盆公司与被上诉人刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005）；2．判决被上诉人刘海金、刘水英向上诉人富盆公司支付违约金41876.9元；3．判决被上诉人刘海金、刘水英共同协助上诉人办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005）的备案、预告登记；4．判决建行容县支行和公积金管理中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到上诉人名下；5．判决被上诉人刘海金、刘水英承担本案一审和二审诉讼的所有诉讼费用。事实与理由：一审判决对案件事实认定不准确，判决有违客观事实。1．《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对上诉人与被上诉人有法律约束力，双方应遵守。一审法院查明认定了双方约定的事实为“买受人未能于甲方付款之日起三十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）的，出卖人有权通知解除买卖合同。”可见，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，并且有约定合同解除的条件，有合同约定，是有事实根据的，双方应遵循。2．被上诉人并未依约履行合同，一审判决认为合同已实际履行属于根本事实的错误认识。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：首期房价款人民币87769元，占全部房价款的20%，余款人民币335000元由被上诉人向公积金（贷款机构）申请贷款支付；由上诉人提供连带责任的保证才能贷款的。表面上看，被上诉人通过首付房款和贷款完成了房款的支付义务，但实际上，被上诉人并未履行合同义务。截至目前，被上诉人仅仅支付了首付款87769元和按揭款34201.98元（每月按揭款1900.11元×18个月），合计121970.98元。因已付的按揭款中包含了利息，因此被上诉人实际履行支付的房款低于121970.98元，低于总房款418769元的29.1%。后因被上诉人“断供”按揭款，严重违约导致上诉人被划扣房款321921.05元退回给贷款机构，用于代为清偿被上诉人的房贷。可见，被上诉人尚有70.9%以上（因按揭款包含了利息）的房款尚未支付。被上诉人并没有实际完全履行合同约定的支付房款的义务，属于根本性的违约，造成上诉人的合同目的无法实现。二、一审判决没有法律依据，相反上诉人诉请解除合同有法律根据。一审判决的法律依据仅仅是《民事诉讼法》第64条第1款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条。这两个条款仅仅是规定当事人有责任提供证据，并没有规定不能解除合同。但实际上，上诉人已经提供了相关的证据证实被上诉人存在根本性违约和合同解除的约定条款。此外，还有《合同法》第九十四条的法律依据，该条款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因被上诉人的根本性违约，上诉人的合同目的已经根本不能实现，上诉人根据双方签订合同约定的合同解除条款和合同法相关规定，均可以行使合同解除权和主张违约金。综上，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应依法予以解除，请二审法院依法改判支持。三、上诉人诉请被上诉人支付违约金、协助上诉人办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005）的备案、预告登记均具有事实根据和法律依据的。在合同解除后，涉案房屋应当由上诉人收回另行处理，因此，被上诉人有义务协助上诉人办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005）的备案、预告登记手续。四、因债权消灭，二审法院依法应改判建行容县支行和公积金管理中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到上诉人名下。2019年3月12日，中国建设银行从上诉人的账号为45×××01的建设银行账户中划扣321921.05元到公积金管理中心的建设银行账号为45×××47的账户中，用于归还被上诉人的全部贷款本息及违约费用。根据《担保法》第52条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。在本案中，因被上诉人“断供”按揭款，严重违约导致上诉人被划扣房款321921.05元退回给贷款机构，代为清偿被上诉人的房贷。因此，被上诉人与公积金管理中心的债权已经消灭，因此，相应的抵押权也随之消灭，根据相关法律规定，建行容县支行和公积金管理中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到上诉人名下。五、房屋不动产权属以不动产权利登记为准，不动产以登记为交付原则。截至目前，涉案房屋所在的9栋整栋房屋正在办理登记在上诉人名下的首次登记不动产权利证书，即上诉人并还没有将涉案房屋的权属变更为被上诉人。涉案房屋的权属以登记为准，即使涉案房屋已经被被上诉人装修使用，但根据物权法相关规定，是以登记交付为准。因此，涉案房屋权属还是属于上诉人所有，所有权并未归两被上诉人所有。综上，请二审法院依法审理查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。 刘海金、刘水英无答辩意见。 建行容县支行向本院书面具函，述称，该笔贷款已通过扣划富盆公司银行存款实现，对富盆公司的诉请无异议，同意维持此案一审的判决，请依法处理。 公积金管理中心无陈述意见。 富盆公司向一审法院起诉请求：1．判决解除富盆公司与刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005）；2．判决刘海金、刘水英向富盆公司支付违约金41876.9元；3．判决刘海金、刘水英共同协助富盆公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050005）的备案、预告登记；4．判决建行容县支行和公积金管理中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到富盆公司名下；5．判决刘海金、刘水英承担本案所有的诉讼费。 一审法院认定事实：2016年5月1日，富盆公司与刘海金、刘水英签订一份编号为2016050005的《商品房买卖合同（预售）》，约定：刘海金、刘水英向富盆公司购买容县容州镇车站西路富盛广场9栋4层01号商品房；房屋建筑面积为107.83平方米，房屋单价为每平方米3883.6元，总价款为418769元；刘海金、刘水英采取公积金贷款方式付款，于2016年5月1日前支付首期房价款83769元，余款335000元由刘海金、刘水英向公积金管理中心申请贷款支付等。合同共有附件十一份，其中，合同附件十一《补充协议》第一条第二款第五项约定，若根据法律、法规、信贷政策及相关保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的抵押贷款提供连带责任保证的，出卖人保证期间，买受人未能按约定偿还贷款本息的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过三个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。由于买受人违约导致银行解除抵押借款合同的，买受人应于甲方付款之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款的10%的违约金。买受人未能于甲方付款之日起三十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）的，出卖人有权通知解除买卖合同。出卖人解除合同的，商品房由出卖人收回并另行处理。2016年5月3日，合同进行了备案。 2016年5月1日前，刘海金、刘水英向富盆公司支付了首期房价款83769元。2017年4月7日，富盆公司、刘海金、刘水英及建行容县支行签订了一份《住房公积金借款合同》，刘水英为借款人、建行容县支行为贷款人、富盆公司为保证人、刘水英和刘海金为抵押人，约定：刘水英向建行容县支行借款335000元用于购买本案涉案房屋；借款期限为2017年4月7日起至2037年4月7日；合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定账户，即富盆公司开设在建行容县支行账号为45×××88的账户；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1900.11元；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为本案涉案房屋；借款人未按时还清借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利等。2017年4月10日，各方对涉案房屋办理了抵押预告。2017年4月26日，建行容县支行按约定发放了贷款。2017年12月31日，富盆公司将涉案房屋交付给刘海金、刘水英后，刘海金、刘水英对房屋进行了装修并居住。贷款发生后，刘海金、刘水英依约偿还了部分借款本息，后未能依约继续还款。2019年2月20日，公积金管理中心委托广西纳百川律师事务所向刘水英出具《律师函》，告知刘水英，截至2019年2月13日止，已逾期未归还贷款本息达7600.44元，连续逾期4期，累计逾期4期，已构成违约，希望刘水英收到函后立即依《借款合同》约定履行还款义务等。之后，刘水英仍未能继续依约偿还借款。2019年3月4日，公积金管理中心容县管理部向富盆公司出具《扣收保证金通知书》，告知：截至2019年3月4日，刘水英没有履行承诺按时归还贷款本息。根据富盆公司与公积金管理中心签订的合作协议约定及与建行容县支行签订的《借款合同》约定，在借款人未能如期归还贷款时，应由富盆公司承担连带保证责任，因此，刘水英所借贷款的余款（包括贷款本金、利息、罚息、违约金及由此产生的费用）由建行容县支行从富盆公司的“保证金”专户（账号：45×××01）中划扣，最后划扣金额以银行划扣凭证为准。2019年3月11日，公积金管理中心容县管理部向建行容县支行出具《业务联系书》，请建行容县支行从富盆公司开立的“专项保证金”账户扣收款项，用于归还刘水英全部贷款本息及违约费用。款项直接划到公积金管理中心开设在建行玉林分行账号为45×××47的账户。2019年3月12日，建行容县支行从富盆公司的账户划扣了321921.05元至公积金管理中心的账户，用于归还刘水英全部贷款本息及违约费用。刘水英在公积金管理中心的贷款335000元于2019年3月12日结清。 另查明，2014年10月26日，公积金管理中心、建行容县支行与富盆公司签订了《住房公积金委托贷款按揭业务合作协议》，约定公积金管理中心为购买富盆公司商品住房且符合公积金个人住房委托贷款条件的购房人提供住房公积金个人住房委托贷款；富盆公司同意以发放住房公积金贷款余额的5%的金额存入保证金账户内，为上述项目住房公积金个人住房委托贷款借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并授权建行容县支行，如借款人在富盆公司保证期内违约，可直接扣划富盆公司保证金专户内相应金额至公积金管理中心指定账户以抵销违约金额及因此产生的各种费用等。 再查明，刘水英为本案涉案房屋的装修向建行容县支行申请了信用贷款，并承诺在涉案房屋抵押登记可予注销登记之时，如信用借款未清偿，在未经建行容县支行同意的情况下不申请涉案房屋抵押登记的注销手续。至今，刘水英尚未向建行容县支行清偿完信用借款。现，本案涉案房屋因另案已于2019年6月3日被该院查封。2019年8月6日，富盆公司作为案外人向该院提出书面异议，以本案涉案房屋归其所有为由申请解除查封本案涉案房屋，该院于2019年8月20日作出裁定，以刘海金、刘水英付清了房屋房款，已取得房屋的所有权为由驳回了富盆公司提出的异议。 以上事实，有富盆公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、《住房公积金委托贷款按揭业务合作协议》、律师函、扣收保证金通知书、业务联系书、中国建设银行客户专用回单、住房公积金贷款结清凭证、合同备案证明、抵押基本信息、不动产登记档案查询结果；刘海金、刘水英建行容县支行提交的审批表、对账单、承诺书、《住房公积金借款合同》，该院作出的裁定书和庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为：富盆公司与刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性规定，是合法有效的合同。刘海金、刘水英付清所购买商品房的首付款后，按合同约定向公积金管理中心申请贷款向富盆公司付清了剩余房款，双方也对《商品房买卖合同（预售）》在房产管理部门进行了备案，刘海金、刘水英富盆公司亦已将房屋交付给刘海金、刘水英使用，由此可见，合同已实际履行，因此富盆公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》及要求刘海金、刘水英支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。同理，对于富盆公司诉请刘海金、刘水英协助富盆公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案、预告登记及要求建行容县支行、公积金管理中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到富盆公司名下的诉讼请求，该院亦不予支持。富盆公司代刘水英向公积金管理中心偿还贷款的行为，属富盆公司根据《住房公积金借款合同》的约定，履行其保证责任，富盆公司可向刘海金、刘水英追偿其代偿的款项。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回富盆公司的全部诉讼请求。本案减半收取案件受理费424元，由富盆公司负担。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人富盆公司与被上诉人刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同。本案合同履行过程中，刘海金、刘水英已经付清了购房款，本案合同也已经进行了备案登记，涉案商品房已经进行抵押预告登记，并且已经交付给刘海金、刘水英使用，本案房屋买卖合同除办理房产所有权证外已经履行完毕。房屋买卖合同与贷款合同是两种法律关系，买受人在贷款合同的违约行为，富盆公司应通过主张已履行担保义务来行使追偿的权利，富盆公司可另行行使追偿权来保护自己的利益。富盆公司以合同附件十一第一条第2点第（5）项要求解除合同并将商品房登记到其名下，但据前述理由，合同已无解除的前提，故对其该部分的相关诉讼请求不予支持。对于富盆公司提出要求刘海金、刘水英赔付违约金的问题，因刘海金、刘水英未按贷款合同履行还款义务，导致富盆公司在本案中被扣收321921.05元代偿刘海金、刘水英的贷款，扣收后已经结清刘海金、刘水英的贷款，银行已与刘海金、刘水英解除借款合同。根据上述条款约定，综合考虑本案刘海金、刘水英的欠贷数额较大，富盆公司请求刘海金、刘水英支付房屋购房价款的10%违约金即41876.9元合理，本院予以支持。 综上所述，富盆公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销容县人民法院（2019）桂0921民初1592号民事判决； 二、被上诉人刘海金、刘水英支付违约金41876.9元给上诉人广西容县富盆房地产开发有限公司。 三、驳回上诉人广西容县富盆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费424元，由上诉人广西容县富盆房地产开发有限公司负担100元，由被上诉人刘海金、刘水英负担324元；二审案件受理费848元（上诉人已预交），由上诉人广西容县富盆房地产开发有限公司负担200元，由被上诉人刘海金、刘水英负担648元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇二〇年五月二十五日 书记员  蒋晓音