黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初339号原告：高素梅，女，1963年10月13日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区，委托诉讼代理人：郭金钰，黑龙江陈文革律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区海山胡同**。法定代表人：刘秀杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡长菊，该公司法律顾问。被告：齐齐哈尔富华房地产开发有限公司，，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区****法定代表人：于桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱宇宏，该公司员工。被告：黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司，，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区****法定代表人：于桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱宇宏，该公司员工。第三人：齐齐哈尔市隆惠典当有限公司，，住所地齐齐哈尔市龙沙区滨湖小区**楼****法定代表人：郭春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭金钰，黑龙江陈文革律师事务所律师。原告高素梅与被告齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司（以下简称华融小额贷款公司）、齐齐哈尔富华房地产开发有限公司（以下简称富华房地产公司）、黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司（以下简称华蒂房地产富拉尔基分公司）及第三人齐齐哈尔市隆惠典当有限公司（以下简称隆惠典当公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告高素梅的委托诉讼代理人郭金钰、被告华融小额贷款公司的委托诉讼代理人胡长菊、被告富华房地产公司的委托诉讼代理人朱宇宏、被告华蒂房地产富拉尔基分公司的委托诉讼代理人朱宇宏、第三人隆惠典当公司的法定代表人郭春林及其委托诉讼代理人郭金钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高素梅向本院提出诉讼请求：1.停止对富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号房产的执行；2.确认以上房产归原告所有；3.被告承担全部诉讼费。事实和理由：富华房地产公司为筹措经营资金，以他人的名义分三次向隆惠典当公司借款，共计299万元。其中：2015年6月29日，以原会计王艳红的名义借款100万元；2016年6月16日，以法定代表人于桂华的名义借款100万元；2016年6月16日，以于桂华的弟弟于武的名义借款99万元。以上借款均签订有《房地产抵押典当借款合同》，除合同中的甲方（王艳红、于桂华、于武）提供自有房产做抵押担保，王艳红还作为于桂华和于武的借款合同的丙方（担保人）提供自有房产作为借款合同的抵押担保。被告富华房地产公司和于桂华对以上借款合同出具了《连带责任保证书》。以上借款第三人隆惠典当公司已经依约给付完毕，借款期限届满后只有王艳红向隆惠典当公司分别于2016年10月以及2016年12月偿还了本金43万元、27万元，共计70万元。2018年7月28日，为了解决以上债务，隆惠典当公司与富华房地产公司及王艳红、于桂华、于武签订了《以房抵债协议书》，协议中对王艳红、于桂华、于武拖欠借款本金、管理费用及利息合计3,378,240.00元进行了确认，并约定被告富华房地产公司作为连带责任担保人自愿以包括本案诉讼标的在内的共计9套房产清偿以上债务。同日，被告富华房地产公司与隆惠典当公司签订了《商品房买卖合同》，并提供了初始登记不动产权证，出具了抹账收据。因被告富华房地产公司欠税原因不能及时开具《黑龙江省增值税普通发票》，致使未能及时办理产权过户登记手续。2018年9月5日，被告富华房地产公司与第三人隆惠典当公司办理了抵债房产的交接，交付了钥匙。其中，3号楼3、4号商服在抵债协议签订之前已经由原告出租给牛佐强，9号商服出租给张某，13、14号商服出租给纪某（出租房产均是由被告富华房地产公司工作人员王某的名义签订）。第三人隆惠典当公司的法定代表人郭春林与王某于交接的当日分别与三个承租人（牛佐强、张某、纪某）见面并告知其所承租的房屋已经转让给第三人隆惠典当公司，原租赁合同继续履行，出租方变更为第三人隆惠典当公司。2018年10月22日，第三人隆惠典当公司将《以房抵债协议书》中的4套房产通过签订《三方债权、债务转移协议》转让给原告高素梅，高素梅与被告富华房地产公司签订了《商品房买卖合同》并出具了抹账收据。同样因被告富华房地产公司欠税原因不能及时开具《黑龙江省增值税普通发票》，致使未能及时办理产权过户登记手续。直到2018年12月12日，被告富华房地产公司才为原告所购房产开具了增值税发票。以上事实，在法院依被告华融小额贷款公司强制执行申请作出（2018）黑02执506-1号执行裁定书，查封被告富华房地产公司开发的富拉尔基区沿江办事处富华-锦绣红岸326套房产之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告及第三人隆惠典当公司已经：1.与被告富华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同；2.并合法占有以上9套房产；3.第三人隆惠典当公司与被告富华房地产公司经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金、管理费用及利息转化为已付购房款并经对账清算，全部价款已经支付完毕；4.非因原告及第三人隆惠典当公司的原因没有办理过户登记。5.原告与第三人隆惠典当公司签订的《债权、债务转移协议》不违反法律强制性规定，债权债务真实，转移协议合法有效。故此，原告对被查封的4套房产的权利能够排除强制执行，请求依法停止执行，并确认以上4套房产归原告所有。华融小额贷款公司辩称，应驳回高素梅的诉讼请求，继续执行查封房产。理由：一、隆惠典当公司与富华房地产公司的以房抵债行为发生在华融小额贷款公司与富华房地产公司借款纠纷一案的民事调解书生效之后，是富华房地产公司恶意逃避履行与华融小额贷款公司之间的借款债务，转移财产的行为。华融小额贷款公司与富华房地产公司债务纠纷的法律文书于2018年6月15日生效，隆惠典当公司与富华房地产公司以房抵债发生在2018年7月28日，抵债房产是齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民初68号民事调解书中的执行房产。富华房地产公司目前经其确认的能够执行的财产（无执行异议、无他院查封、无抵押、无网签预售他人）只有60套，已远远不足偿付华融小额贷款公司的债权本息数额、迟延履行期间债务利息和诉讼费、执行费用，富华房地产公司在调解书生效之后对房产的处分明显是在恶意逃避与华融小额贷款公司金钱债务的履行，故该抵债行为是富华房地产公司恶意转移财产的行为。二、隆惠典当公司及其法定代表人郭春林、高素梅与曲诚远均为关联交易方。隆惠典当公司的法定代表人郭春林和高素梅系夫妻关系，曲诚远、高素梅、郭春林都是隆惠典当公司的股东，各方关系密切，签订的《三方债权、债务转移协议》又未提供债务客观存在的其他证据予以佐证，无法排除虚假债务的合理怀疑，无法证明双方之间为善意。三、执行法院查封的本案所涉房产均为被执行人富华房地产公司享有所有权的财产，华融小额贷款公司是依据生效的法律文书，即齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民初68号民事调解书，申请强制执行，主体合法。法院查封富华房地产公司享有所有权的房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定。四、原告诉称事实是不存在的，富华房地产公司与隆惠典当公司之间没有借款法律关系，除了借款合同是王艳红、于桂华、于武之外，没有借款合同是富华房地产公司与隆惠典当公司签订的，也没有二公司之间的借款转账凭证，双方所称借款又未经诉讼予以确认，不能在本案异议的审理中直接认定借款人就是富华房地产公司。同时，也跨越了借款的金钱债务关系的履行，直接进行以物抵债，隆惠典当公司又以此方式将房产抵债给高素梅，不能对抗善意第三人，即华融小额贷款公司，不能排除执行。且通过《三方债权、债务转移协议》，可以确认隆惠典当公司与高素梅之间并无债权债务关系，又无合理的对价支付，属于无偿转让财产的行为，在各关联方无充分证据证明债权、债务合法客观存在的情况下，亦无法确定其是善意的。五、原告也未实际占有房屋，也无相关物业费、取暖费票据等佐证其合法占有的事实，故不能认定本案房产为隆惠典当公司和高素梅合法占有。六、法院查封的本案所涉房产为4套，均为非典型性担保，即让与担保。富华房地产公司与华融小额贷款公司之间约定了回购条款，债务到期履行不能的清算条款，即华融小额贷款公司对本案所涉房产的性质实际上是让与担保，这种非典型的担保合同具有担保的效力，应认定为有效。且调解书的内容“以所涉房产折价或变卖、拍卖的价款清偿”符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，因此让与担保中的借贷合同、抵押合同、买卖合同均属有效合同，即不能否定案涉房产为让与担保物的法律效力。从另一角度而言，隆惠典当公司和高素梅以房抵债的房产无网签、无抵押，又无诉讼法律文书的确认，各方均为关联方，富华房地产公司又是在调解书生效之后转移财产，无法证明原告善意受让。七、本案的原告不具有物权期待权，即使基于抵债协议和转移协议，也只是普通的金钱债权，不能产生优于其他债权的权益，不能排除执行。综上，富华房地产公司是案涉房产的所有权人，法院查封富华房地产公司的房产，符合法律规定。隆惠典当公司和高素梅并未合法占有房屋，富华房地产公司在与华融小额贷款公司的民事调解书生效后以物抵债，是恶意逃避债务的行为，且以物抵债的房产，隆惠典当公司无抵押、质押和网签备案。原告与郭春林、隆惠典当公司之间的关联关系复杂，仅凭《三方债权、债务转移协议》无法证实债权、债务的真实存在，与富华房地产公司所签订的买卖合同违反法律规定，一般的金钱债权不能优于执行债权，不具有物权期待权。因此，应当驳回原告的诉讼请求，继续执行查封房产。富华房地产公司辩称，华融小额公司起诉我公司时只说欠款事宜，没有说以房产抵债，也没有查封房子，当时说以调解、和解的方式解决问题。我公司和隆惠典当公司已经在2018年7月28日结清了债务，和华融小额贷款公司签订和解协议的时间是2019年4月26日，是在和解协议之前完成的债务关系。原告是以房抵债。网签不具备长期性，华融小额贷款公司也没有实际占有，也没有公示，房屋的所有权在这期间还属于富华房地产公司，所以我公司在这期间有权处理自己的财产。综上，同意原告的诉讼请求和理由。华蒂房地产富拉尔基分公司辩称，同意原告的诉讼请求和理由。隆惠典当公司述称，同意原告的起诉理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院归纳认定如下：一、高素梅提交的第二组证据：四份《商品房买卖合同》及不动产权利证书。第三组证据：1.《以房抵债协议书》、《抵债房屋明细表》、四张抹账房价款收据；2.三份《房地产抵押典当借款合同》（借款人分别为王艳红、于桂华、于武）；3.当票三张；4.三张放款凭证；5.两张王红艳还款收据；6.三份《连带责任保证书》。本院对上述两组证据的真实性予以确认。第四组证据：1.《三方债权、债务转移协议》；2.《抵债房屋明细表》；3.《隆惠典当公司股东会决议》；4.《曲诚远和高素梅的股权转让协议》、曲诚远向高素梅出具的300万元欠条。对该组证据本院将结合其他案件事实予以综合认定。第五组证据：1.第三人隆惠典当公司与富华房地产公司签订的《交接单》、富华房地产公司出具的《情况说明》；2.王某与牛佐强、张某、纪某签订的《商网租房协议》；3.高素梅与牛佐强签订的《商网租房协议》、高素梅与纪某签订的《房屋租赁合同》；4.牛佐强与张海峰签订的转让顺驰汽车美容装饰会所的《转让合同》、高素梅与张海峰签订的《房屋租赁合同》；5.高素梅对锦绣红岸3号楼3号、4号、13号、14号商服的采暖费缴费增值税发票。第六组证据：1.《购买商品房认定产权介绍信》和《商品房备案介绍信》；2.黑龙江增值税普通发票（富华锦绣红岸3号楼3号、4号、13号、14号商服）。本院对上述两组证据的真实性予以确认，对待证明的问题在论理部分予以评析。对于证人张某、王某、纪某的证言。本院认证认为，证人张某是富华锦绣红岸小区**楼******商服的承租人，并不是案涉4处房产的承租人，故其陈述的证言与本案不具有关联性，本院不予采信。证人王某系被告富华房地产公司的工作人员，与本案有利害关系；证人纪某陈述的证言与证人王某陈述的证言存在矛盾之处，二者无法互相印证，故本院不予采信。二、华融小额贷款公司提交的第四组证据：富华房地产公司与华融小额贷款公司签订的《借款合同》、《最高额抵押合同》以及抵押房产明细、备案登记证明、富华房地产公司出具的《承诺书》等。第五组证据：富华房地产公司与华融小额贷款公司在执行过程中达成的《执行和解协议》及《执行和解协议之补充协议一》、富华房地产公司出具的可售房源报价明细表一份。本院对上述两组证据的真实性予以确认。三、隆惠典当公司提交的第二组证据：三张当票、四张记账凭证复印件。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华融小额贷款公司与富华房地产公司、华蒂房地产富拉尔基分公司借款合同纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2018）黑02民初68号民事调解书，确认：一、富华房地产公司于2018年10月15日前给付华融小额贷款公司借款本金1870万元,利息727万元。此后利息以本金1870万元为基数，按照月利率2分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华房地产公司以所涉94套抵押房产，折价或变卖拍卖的价款清偿（其中23套房产享有优先受偿权），华蒂房地产富拉尔基分公司以所涉5套抵押房产，对其中100万元借款折价或变卖拍卖价款优先受偿。如不足以清偿，以其它财产清偿；二、富华房地产公司于2018年10月15日前给付华融小额贷款公司借款本金500万元,利息162.5万元（富华房地产公司放弃2018年4月1日至2018年10月15日期间的利息）。此后利息以本金500万元为基数,按照月利率1.5分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华房地产公司以所涉26套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿（该26套房产包含在协议第一项中）。如不足以清偿，以其它财产清偿；三、富华房地产公司于2018年10月15日前给付华融小额贷款公司借款本金800万元，利息205.8万元。此后利息以本金800万元为基数，按照年利率5.6%计算至付清之日止。如到期不能给付，富华房地产公司以所涉24套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿。如不足以清偿，以其它财产清偿；四、富华房地产公司于2018年10月15日前给付华融小额贷款公司受让债权工程款、劳务费95万元；五、案件受理费271,496.00元，减半收取135,748.00元由富华房地产公司负担，并于2018年10月15日前给付华融小额贷款公司；六、本协议自双方当事人签字之日起生效。调解书生效后，富华房地产公司、华蒂房地产富拉尔基分公司均未自动履行。2018年10月16日，华融小额贷款公司向本院申请执行。2018年10月30日，根据华融小额贷款公司申请，本院作出（2018）黑02执506-1号执行裁定书，查封富华房地产公司开发的富拉尔基区沿江办事处富华-锦绣红岸326套房产、富华-红岸富华园3套房产，合计329套，其中包括高素梅提出执行异议的4套房产（均已网签备案在华融小额贷款公司法定代表人刘秀杰名下），同时查封华蒂房地产富拉尔基分公司富拉尔基区新甲小区5套房产，总计查封房产334套，并依法向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处送达协助执行通知书，在查封房产的显著位置张贴查封公告。执行过程中，高素梅以案外人的身份向本院提出书面异议，本院于2019年11月4日作出（2019）黑02执异89号执行裁定书，裁定驳回案外人高素梅的异议请求。高素梅不服，于2019年11月19日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年6月29日，王艳红与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2015年6月29日至2015年12月28日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣红岸3户住宅；2016年6月16日，于桂华与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华园小区1#商住楼1层7号商服；2016年6月16日，于武与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款99万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣小区5#楼2户商品住宅、富华园小区1#楼2户商服。2015年6月29日、2016年6月16日，富华房地产公司向隆惠典当公司出具三份《连带责任保证书》，对王艳红、于桂华、于武的借款承担连带保证责任。2018年7月28日，隆惠典当公司与富华房地产公司及王艳红、于桂华、于武签订了《以房抵债协议书》，协议中对王艳红、于桂华、于武拖欠隆惠典当公司借款本金、管理费用及利息合计3,378,240元进行了确认，并约定用富华房地产公司的富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、08号、09号、10号、13号、14号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号，共计9处房产清偿债务，签署房屋买卖合同，开具正式税务发票，协助办理产权登记。同日，隆惠典当公司与富华房地产公司针对该9处房产中的5处房产，即富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、09号、10号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号，签订了五份《商品房买卖合同》。双方未按照《以房抵债协议书》的约定针对案涉4处房产签订《商品房买卖合同》。2018年9月5日，隆惠典当公司与富华房地产公司签订了交接9处房产的《交接单》。再查明，2018年10月22日，曲诚远与隆惠典当公司及高素梅、郭春林签订《三方债权、债务转移协议》，约定：一、三方一致确认，截止到2018年10月22日，曲诚远对高素梅负有债务300万元，郭春林对隆惠典当公司负有债务170万元，高素梅向曲诚远借款30万元。二、经三方协商同意，郭春林欠隆惠典当公司170万元的债务由曲诚远偿还，隆惠典当公司用抵债房屋偿还曲诚远欠高素梅的100万元（300万-170万-30万），曲诚远欠高素梅的债务转移至曲诚远欠隆惠典当公司。1.偿还方式以房抵债，隆惠典当公司以抵债所得富拉尔基区沿江办事处富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号，共计4户房产（面积239.08平方米）抵债1,147,632.92元，抹房差额以郭春林未开工资补齐。2.隆惠典当公司协助房屋所属开发公司开具发票及相应手续并协助办理产权登记，直至产权落实在高素梅名下实为偿还完该笔债务。高素梅提交的其与富华房地产公司针对案涉4处房产签订的四份《商品房买卖合同》的落款时间及富华房地产公司为其出具的四张抹账房收据的入账时间均为2018年10月22日。2018年12月12日，富华房地产公司为高素梅出具了上述房屋的购房发票。2018年12月13日，富华房地产公司向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处出具了内容为高素梅购买富华锦绣红岸小区3号楼03号、04号、13号、14号房屋的《购买商品房认定产权介绍信》和《商品房备案介绍信》。还查明，富华房地产公司售楼处工作人员王某与牛佐强签订《商网租房协议》（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#3、4号商服，租期为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日；王某与纪某签订《商网租房协议》（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼13、14号商服，租期为3年，自2016年4月1日至2019年3月30日止。2018年11月17日，高素梅与牛佐强签订《商网租房协议》，将锦绣红岸3#3号、4号商服出租给牛佐强，租期2年，自2019年5月1日至2021年4月30日。2019年3月30日，高素梅与纪某签订《房屋租赁合同》，将锦绣红岸3#13、14号商服出租给纪某，租期3年，自2019年4月1日至2022年3月31日。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”故本案争议焦点为：一、高素梅请求确认富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号等4处房产的所有权归其所有是否具有事实及法律依据；二、高素梅对上述房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于高素梅请求确认富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号等4处房产的所有权归其所有是否具有事实及法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后方能取得。案涉4处房产未登记到高素梅名下，故高素梅请求确认案涉4处房产所有权归其所有没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于高素梅对案涉4处房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从本案现有证据来分析，高素梅所提异议不符合上述规定的情形，高素梅对案涉4处房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：（一）关于价款的支付。高素梅主张其以对案外人曲诚远享有的300万元债权，在扣除30万元借款后，经过与曲诚远、隆惠典当公司、郭春林进行“债权、债务转移”后，以对曲诚远享有的100万元债权冲抵的案涉4处房产的价款。但除《三方债权、债务转移协议》外，高素梅并未举证证明曲诚远向其出借了30万元，即《三方债权、债务转移协议》记载的高素梅对曲诚远享有270万元债权的事实，缺乏证据证明。且根据该协议记载，案涉4处房产抵债1,147,632.92元，差额以郭春林未开工资补齐。虽然郭春林在庭审中陈述多抵付的147,632.92元是隆惠典当公司以前拖欠其的绩效工资，但并无相关证据证实。综上，高素梅未能提供证据佐证《三方债权、债务转移协议》记载的全部债权、债务以及转让、转移的事实真实存在，故对高素梅以对曲诚远享有的100万元债权冲抵房款，即其已经支付全部价款的主张，本院不予采信。（二）关于高素梅是否在法院查封前已合法占有案涉4处房产的问题。首先，高素梅虽主张在其与富华房地产公司签订商品房买卖合同的当日（2018年10月22日），隆惠典当公司向其交接了案涉房产，并向承租人告知案涉房产又抵债给高素梅，但并无双方交接房产及向承租人告知再次转让的证据。其次，富华房地产公司出具的《情况说明》中载明，2018年9月5日，王某与隆惠典当公司的郭春林分别与案涉房产的承租人见面告知承租房屋已经转让给隆惠典当公司，原租赁合同继续履行，但变更原租赁合同的出租方为隆惠典当公司，以后租金由变更后的新房主收取。即2018年9月5日后的租金应由隆惠典当公司收取，但隆惠典当公司并未提供其收取后续租金的证据，高素梅也未提供其从隆惠典当公司受让案涉房产后收取租金的证据。最后，高素梅举示的其与牛佐强签订的3#-3、4号商服的《商网租房协议》、与纪某签订的3#-13、14号商服的《房屋租赁合同》的签订时间均在法院查封之后。综合以上三点分析可知，高素梅提交的证据不足以证明其在法院查封前已经过交接实际接收案涉房产。与此同时，高素梅未提供其办理进户手续、缴纳物业费的发票等证据，其在举证期限内提交的缴纳热费的发票时间也在法院查封之后。对于其超出举证期限提交的证据，本院不予采纳。综上，高素梅提交的证据不足以证明其在法院查封前已经合法占有案涉4处房产。（三）关于未办理过户登记的原因。高素梅未提交证据证明其在受让房产后，曾向富华房地产公司提出办理过户登记，其提交的《购买商品房认定产权介绍信》、《商品房备案介绍信》及《黑龙江增值税普通发票》（富华锦绣红岸3号楼3号、4号、13号、14号商服），不足以证明未办理过户登记系非因自身原因。综上所述，高素梅的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告高素梅的诉讼请求。案件受理费15,129.00元，由原告高素梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  杨春雷审判员  敖 镝审判员  朱秀萍二〇二〇年五月二十二日书记员  李 喆