江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终563号上诉人（原审原告）：泰和县民宏物业服务有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县泰豪商城物业办公室,统一社会信用代码：91360826775892868H。法定代表人：杨日兵。委托诉讼代理人：周东宁，该公司员工。委托诉讼代理人：甘德清，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨永泉，男，1954年3月15日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：杨乐，系杨永泉儿子。被上诉人（原审原告）：黄怡玲，女，1982年7月16日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。被上诉人（原审原告）：吴小军，男，1974年6月26日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。上诉人泰和县民宏物业服务有限公司（以下简称民宏物业公司）因与被上诉人杨永泉、黄怡玲、吴小军物业服务合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2019）赣0826民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人民宏物业公司委托诉讼代理人周东宁、甘德清、被上诉人杨永泉及其委托诉讼代理人杨乐、被上诉人黄怡玲、吴小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民宏物业公司上诉请求：1、撤销原判，改判杨永泉、黄怡玲、吴小军支付其物业费2472元，滞纳金240元及占用公共场区经营占用费5640元；2、本案诉讼费由杨永泉、黄怡玲、吴小军承担。事实和理由：1、案涉店面面积为143.14㎡，此外杨永泉还占用了公共场区经营面积30㎡，根据物业使用人应遵守的管理规约规定，物业费应当按照173.14㎡（143.14㎡+30㎡）计算，且泰和县泰豪商城小区配备了环卫工人，能够及时清理小区垃圾，并不存在脏乱差问题，故对方当事人应当支付民宏物业公司物业费2472元；2、泰豪商城业主委员会和民宏物业公司签订的《委托合同》中约定业主拖欠物业费的应当缴纳滞纳金，民宏物业公司要求对方当事人缴纳240元的滞纳金并未超过《吉安市物业管理条例》第六十五条规定的滞纳金计算标准，法院应当予以支持；3、杨永泉擅自使用卷闸门、玻璃门封闭公共场所用于经营，侵害他人民事权益，应当向民宏物业公司支付公共场区经营占用费5640元。杨永泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄怡玲辩称，民宏物业公司没有尽到物业公司应尽的义务，不应当交物业费，吴小军不是黄怡玲的老板。吴小军辩称，其只是帮黄怡玲交过两次物业费，并不是黄怡玲的老板，与本案无关。民宏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令杨永泉、黄怡玲、吴小军支付物业管理费2472元、滞纳金240元以及占用公共场区经营占用费5640元，以上三项总计7352元；2、本案诉讼费由杨永泉、黄怡玲、吴小军承担。一审法院认定事实：2008年9月1日，泰和县泰豪商城业主委员会与民宏物业公司签订了物业服务委托合同，约定由民宏物业公司为小区提供物业服务，双方对服务内容进行了约定。物业服务收费标准为一般商铺按0.6元/平方米/月收取。杨永泉系泰豪商城二楼房屋（编号82、83、84、85）业主，店面面积143.14㎡，目前该店面的实际承租人为泰和县爱贝尔托教中心。2013年6月19日，杨永泉与民宏物业公司签订了一份《协议书》，约定若店面出租并收到租金，杨永泉需交纳自2014年1月至2016年年底的通道占用费。另查明，泰和县城泰豪商城系开放式小区，因民宏物业公司人员配备不足，小区卫生环境较差。一审法院认为，小区业主委员会与民宏物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，民宏物业公司提供了物业服务，杨永泉系泰豪商城二楼房屋（编号82、83、84、85）业主，具有缴纳物业费的义务。民宏物业公司作为物业服务公司，其主要职责是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境，因物业公司人员配备不足、管理上存在缺陷，未能全面履行合同，民宏物业公司的行为属违约，应承担违约责任，酌定物业费按照合同约定的80%（即0.6元／月／㎡×143.14㎡×24个月×80%=1648.97元）支付，同时，民宏物业公司主张的滞纳金，不予支持。民宏物业公司主张的经营占用费无事实和法律依据，不予支持。涉案店面的实际承租人为泰和县爱贝尔托教中心，黄怡玲、吴小军并非适格被告，民宏物业公司对黄怡玲、吴小军提出的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条、第三十四条、第三十五条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限杨永泉于判决生效之日起三日内支付民宏物业公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1648.97元；二、驳回民宏物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杨永泉负担。二审中，杨永泉提交以下证据：1、泰和县澄江镇人民政府、泰和县自然资源局等部门于2019年8月29日发布的《泰豪商城整顿公告》，证明杨永泉于2019年9月后对店面进行了整顿，没有再占用公共通道；2、案涉公共通道照片，证明之前占用的通道已经进行了清理和打通；3、2020年3月份拍摄的泰和县泰豪商城的照片，证明民宏物业公司并未履行义务，小区卫生环境较差。民宏物业公司质证认为证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关；证据2真实性有异议，公共通道只是在整顿期间打开，平时都是封闭状态；证据3真实性有异议，物业每天会对小区进行打扫，小区垃圾已经清理。黄怡玲对以上证据三性予以认可。吴小军对以上证据不予质证。本院对以上证据真实性、合法性予以认可，关联性结合本案其他证据予以综合认定。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”民宏物业公司与泰和县泰豪商城业主委员会签订的《委托合同》系合法有效合同。该合同对泰豪商城小区的全部业主均有约束力，双方均应按合同约定及法律规定享有合同权利、承担合同义务。民宏物业公司履行了物业服务管理义务，杨永泉作为该小区业主实际享受到民宏物业公司的物业服务，从现有的证据来看民宏物业公司在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定民宏物业公司已履行了物业服务合同约定的义务，故其要求杨永泉按合同约定的商铺每月每平方米0.6元支付物业费，符合约定，应予支持。案涉店面的面积为143.14㎡，另30㎡为公共场区，并不属于杨永泉的店面，民宏物业公司要求按173.14㎡收取物业费不予支持，杨永泉应当缴纳的物业费为2061.216元（0.6元／月／㎡×143.14㎡×24个月=2061.216元）。《委托合同》约定物业费半年一交，拖欠三个月后每拖欠一个月，增加物管费10%滞纳金，每拖欠几个月增加欠费百分之几十滞纳金，民宏物业公司主张240元的滞纳金并未超出合同约定以及《吉安物业管理条例》的规定，本院予以支持。虽然民宏物业公司与杨永泉签订的《协议书》约定杨永泉应当向民宏物业公司交纳公共场所占用费，但公共场所系全体业主共享的场所，任何人不得擅自侵占，民宏物业公司收取占用费缺乏法律依据，民宏物业公司不能收取占用费。涉案店面的实际承租人为泰和县爱贝尔托教中心，黄怡玲、吴小军并非适格被告。综上所述，民宏物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销泰和县人民法院（2019）赣0826民初3430号民事判决；二、被上诉人杨永泉于本判决生效之日起三日内支付上诉人泰和县民宏物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2061.216元；三、驳回上诉人泰和县民宏物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元,合计75元，由上诉人泰和县民宏物业服务有限公司负担40元，被上诉人杨永泉负担35元。本判决为终审判决。审判长  彭海杰审判员  李爱平审判员  张才长二〇二〇年五月十五日书记员  曾 柳