广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初762号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县*****************，统一社会信用代码：914************857。负责人：杨安琼，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄炜，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱富华，男，该公司职员。被告：陈技桂，男，1980年1月26日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区*********，现住广东省广州市番禺区*********************，身份证号码：441************01X。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司（以下简称：碧桂园智慧物业佛冈分公司）与被告陈技桂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业佛冈分公司的委托诉讼代理人黄炜、朱富华到庭参加了诉讼，被告陈技桂经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年2月的的物业服务费共计人民币5920.22元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年3月1日的违约金数额为24576.67元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月15日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑公用部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年10月15日购买碧桂园清泉城林泉谷十街1号815号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日向原告支付物业服务费每月103.56元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年6月开始拖欠原告物业服务费，至2020年2月拖欠的款项已经达30496.89元。原告于约定合同交楼期即2015年5月30日之后多次邀约被告前来办理收楼手续，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。被告以未收楼为由，多次拒交，根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告陈技桂在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告碧桂园智慧物业佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、企业名称变更核准登记表；证据二、中华人民共和国物业管理企业资质证书、《前期物业服务合同》、物价局关于佛冈碧桂园物业服务费收费许可；证据三、竣工验收备案表、《商品房买卖合同》、补充协议及附件附录、《碧桂园清泉城前期物业服务协议》；证据四、物业服务费欠费明细；证据五、物业服务费催缴函及2020年3月邮寄单；证据六、广东省清远市佛冈县商品房预售许可证及广东省房地产预告登记证明。被告陈技桂经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2013年10月15日，被告陈技桂购买位于佛冈县******清泉城林泉谷十街1号815商品房，合同约定的交楼期限为2015年5月30日，合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件四《补充协议书》第五条第二款的约定处理。”，《补充协议书》第五条第二款约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。同日，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司（乙方）与被告陈技桂（甲方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，甲方将佛冈县******清泉城林泉谷十街1号815号商品房交由乙方进行物业服务管理，该协议约定“甲方应按103.568元/月向乙方交纳物业服务费；本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式计标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为每月10日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。”2013年11月28日，被告购买的涉案商品房办理了预告登记（粤房地预登佛字第3300013470号）。2014年8月28日，涉案商品房所在的佛冈碧桂园二期工程1#、2#号楼取得竣工验收备案。约定的交楼期限届满后，被告未办理收楼手续，原告曾于2018年9月14日向被告发出《催收楼通知书》，于2020年3月12日向被告发出《物业服务费催缴函》，被告至今未办理收楼手续及缴纳物业服务费，原告遂诉至本院。另查明：2015年1月22日，碧桂园•清泉城商品住宅区的开发建设单位佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司签订了《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司被告陈技桂签订的《碧桂园清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法受法律保护，双方均应诚信履行，双方的权利义务关系应依该合同调整。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，再核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业佛冈分公司）享有和承担。根据《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定，物业服务费的计算起始时间为商品房买卖合同约定的交付之日起，而根据《商品房买卖合同》补充协议第五条关于商品房交接第二款的约定，涉案房屋已于2014年8月28日验收合格并备案，符合合同约定收楼条件，被告应该自行联系办理收楼手续，被告逾期未办理收楼手续且经过原告的催收仍未办理收楼手续的责任由被告承担，即涉案商品房于2015年5月30日交付，原告已经对被告的物业进行管理，被告应该按照约定缴纳物业服务费。原告要求被告从2015年6月1日起按约定缴纳物业服务费的请求有事实和法律依据本院予以支持。被告自2015年6月起暂计至2020年2月期间的物业服务费为5903.376元（103.568元/月×57个月）。原告主张2019年11月至2020年2月的二次供水、楼道、路灯照明分摊费用等为16.73元，但未提供证据证明上述费用已经实际发生，本院不予支持。被告未按照约定交纳物业服务费已构成违约，根据《前期物业服务合同》第十六条的约定，被告应自逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。对原告主张的违约金于法有据，本院予以支持，违约金暂计算至2020年3月1日为24576.67元。被告陈技桂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈技桂于本判决生效之日起十日内支付2015年6月至2020年2月的物业服务费5903.376元及违约金24576.67元（违约金暂计算至2020年3月1日，从2020年3月2日起以103.568元/月为基数，从每月应缴物业费之次日开始按《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定计算至付清之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。案件受理费562元，减半收取计281元，由被告陈技桂负担。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司可在本判决生效后向本院申请退回预交的受理费281元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年五月十五日书记员  黄银英附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。