广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初28839号原告：杨志，男，1980年1月16日出生，汉族，住江西省九江市九江县**********，公民身份号码：360************434。委托诉讼代理人：李志，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静怡，广东华法律师事务所实习律师。被告：黎锡文，男，1973年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码：440************63X。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区*********，住所地广东省佛山市顺德区*********，统一社会信用代码：124***********582T。法定代表人：岑某1。委托诉讼代理人：覃春曙，广东君惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子晴，广东君惟律师事务所实习律师。原告杨志诉被告黎锡文、第三人佛山市顺德区*********（以下简称：北滘土发中心）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2020年1月15日、4月14日公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告的委托诉讼代理人李志、被告黎锡文的委托诉讼代理人宋崇义、第三人北滘土发中心的委托诉讼代理人刘剑辉、李子晴到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人李志、被告黎锡文的委托诉讼代理人宋崇义、第三人北滘土发中心的委托诉讼代理人覃春曙、李子晴到庭参加诉讼。在诉讼中，原、被告及第三人向本院递交书面申请，要求给予时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》(合同编号：[2019]第001号）；2.判令被告向原告支付建筑物拆迁补偿费179024元、可搬迁设备拆迁补偿费29376元、拆损毁设备拆迁补偿费96904元、其他生产生活办公资产拆迁补偿费10200元、临时安置费196457元，共计511961元；3.本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中变更诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》(合同编号：[2019]第001号）；2.判令被告向原告支付建筑物拆迁补偿费209724元、可搬迁设备拆迁补偿费29376元、拆损毁设备拆迁补偿费96904元、其他生产生活办公资产拆迁补偿费10200元、临时安置费196457元、停业停产损失70500元（按2个月计算，即2350元×17×2=79900元）、员工临时安置费112500元（25个人×4500元×1=112500元），共计735061元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区*******的厂房出租给原告，租期从2013年5月11日至2019年5月11日止。之后，原告在该厂房内注册并开办了佛山市顺德区北滘欣科陶瓷机械厂和佛山市金诺凯机械设备有限公司，并作为前述两家公司的生产经营场所。在租赁期间，原告先后投入了大量资金对厂房进行建设及装修，具体如下：1.新建及装修混泥土办公室两间及卫生间一间，合计145.15平方米。其中:①高3米砼（600×600瓷砖地面、钢架铁板顶）房屋一间，面积47.31平方米；②、高3米砼（瓷砖地面、木板吊顶）房屋一间，面积65.80平方米；③高2.5米砼（卫生间、瓷砖地面）一间，3.45平方米；④瓷砖地面28.59平方米；2.搭设了铁梯三个，一个3.2平方米，一个7.42平方米，一个8.75平方米，合计19.37平方米。3.地面刷地坪漆两处，一处1751.96平方米，一处26.39平方米，合计1778.35平方米。4.新建高3.3米钢板夹层319.71平方米。5.新建板房两间（瓷砖地面、复合板顶），合计89.83平方米，其中：①高3.10米复合板房（瓷砖地面、复合板顶）一间，面积18.68平方米；③高3.10米复合板房（瓷砖地面、钢架铁板顶）一间，面积71.15平方米。6.其他：18围墙（内外贴瓷砖），面积9.1平方米；铁门一扇，12.25平方米。同时，原告为正常生产经营，也先后购置了生产所需的多种机械、设备、材料及其他生产生活办公资产；之后，原告招聘了多名员工从事生产管理。2019年4月2日，原、被告再次就前述厂房签订了《厂房租赁合同》(合同编号：[2019]第001号），租期从2019年5月12日至2023年5月11日止。双方签订合同后，原告向被告支付了厂房租赁押金人民币80000元。原告在签订第二份合同后，得知案涉厂房即将拆迁。之后，拆迁部门委托第三人对案涉厂房及涉及的相关拆迁费用进行评估，评估机构对案涉原有厂房、原告新增部份及装修、设备等情况了核实后，向被告出具了拆迁补偿评估报告；随后，被告与拆迁部门签订了拆迁补偿协议及收取了拆迁补偿款（因2011年新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台，拆迁补偿款被征收房屋所有权人收取）。经调查得知，案涉厂房拆迁补偿费用评估如下：1.建（构）筑物拆迁补偿费1217660元。2.可搬迁设备拆迁补偿费用29376元、拆损毁设备拆迁补偿费96904元。3.其他生产生活办公资产拆迁补偿费10200元、花木搬迁补偿费2528元。4.承租土地使用权补偿费565596元。5.临时安置费196457元；合计2118721元。前述拆迁补偿费用中，属于补偿给原告的费用为：1.建（构）筑物拆迁补偿费179024元（原告新增部份及装修）。2.可搬迁设备拆迁补偿费用29376元。3.拆损毁设备拆迁补偿费96904元。4.其他生产生活办公资产拆迁补偿费10200元。5.临时安置费196457元；共计511961元。被告在收取了全部拆迁补偿款后，只同意将上述第2项、第3项补偿费支付给原告；拒绝向原告支付其他拆迁补偿费用。损害了原告的合法权益。综上所述，原告与被告签订的《厂房租赁合同》应当解除，被告应当向原告支付建筑物拆迁补偿费188929元、可搬迁设备拆迁补偿费29376元、拆损毁设备拆迁补偿费96904元、其他生产生活办公资产拆迁补偿费10200元、临时安置费196457元，共计511961元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，涉案合同效力应由法院认定。原告请求的临时安置费和停业停产损失，因被告没有获得该两项补偿，故不同意支付。建筑物是被告所有，根据合同的约定，建筑物拆迁补偿费由被告所有。参照补偿协议，临时安置费是按照厂房的租金和六个月标准计算，属于被告所有。被告已经收到合同的补偿费的80%，剩下的需要在移交土地后，根据被告与第三人的拆迁补偿协议书的约定在收到拆迁补偿款80%的45天内才能收取。目前原告还在使用厂房，原告还拖欠2019年12月至今的租金。第三人辩称，一、第三人与被告协商一致确定以拆迁补偿作为提前解除双方租赁合同关系的方式符合法律规定（《中华人民共和国合同法》第二条第一款和第九十三条第一款规定）。第三人与被告就涉案北滘镇黄龙工业区土地建立有租赁合同关系，第三人为出租方，被告为承租方，2019年11月，第三人与被告就提前解除双方的租赁合同关系经协商一致，由第三人向被告支付拆迁补偿形式提前解除租赁合同关系，故第三人与被告通过协商解除双方的租赁合同关系符合《中华人民共和国合同法》的规定。二、第三人与本案原告之间不存在合同关系，第三人与本案的审理不存在利害关系，并非本案适格第三人。（《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定）。第三人作为涉案土地的出租方，与本案被告之间设立租赁合同关系，且第三人现与被告已协商一致并解除了租赁关系，此外，第三人从未与本案原告建立租赁合同关系，第三人对于被告是否将涉案土地或地上建（构）筑物出租给原告并不知情，原告本案中所陈述的建（构）筑物添附亦不知晓，同时本案为原被告之间租赁合同关系引起的纠纷，与第三人无关，本案审理亦与第三人不存在利害关系，故第三人非本案适格第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的厂房照片，本院结合所认定的证据对原告主张的装饰、装修部分进行认定。2.原告提供网上银行电子回单，该回单真实合法，但原告未能提供合同、施工图纸等证据佐证其证明内容，且与原告主张对应《建（构）筑物-拆迁补偿评估明细表》第9、10、18项（瓷砖地面、围墙、板房）的价格存在明显差异，故本院对证据真实性予以确认，但对证明内容不予确认。3.原告提供的收据，该收据真实合法，被告及第三人虽有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。4.原告提供的营业执照复印件（2份）、员工名单打印件、社会保险费申报个人明细表打印件（5份），本院结合原告提交的佛山市社会保险参保证明确认佛山市顺德区北滘欣科陶瓷机械厂、佛山市金诺凯机械设备有限公司的员工情况。5.原告提供的《关于金诺凯厂房隔层材料费用说明》、证人王绍浦证言，上述证据相互印证原告主张铁梯、钢铁夹层（《建（构）筑物-拆迁补偿评估明细表》第16、17项）为其投资建设的证明内容，被告虽有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。6.原告提供的付款凭证（2份），该支付凭证真实合法，被告及第三人虽有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。7.原告提供的租赁合同、装修合同，被告对真实性没有异议，第三人虽有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于顺德区北滘镇黄涌村股份合作社一地块（19033平方米）原所有权人为顺德市北滘农村信用合作社，国有土地使用证号：顺府国用（2002）字第0301078。2006年11月23日，顺德市北滘农村信用合作社与被告签订一份《土地租赁合同》，约定顺德市北滘农村信用合作社将上述地块中的2686.68平方米出租给被告使用，租赁年限从2006年7月1日至2026年6月30日止。被告承租土地后修建了涉案厂房，但至本案辩论终结时尚未能提供涉案厂房的建设工程规划许可证。2010年9月29日，因佛山市****商业银行股份有限公司将上述土地转让给第三人，故上述《土地租赁合同》的出租人变更为第三人。2013年5月11日，被告（合同中称甲方、出租方）与原告（合同中称乙方、承租方）签订一份《合同》，约定被告将佛山市顺德区*******的厂房出租给原告使用，厂房面积为2350平方米，租赁物用途为工业，租赁期限从2013年5月11日起至2019年5月11日止，合同中的装修条款约定：“9.1.在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计立案，并经甲方同意，须同时向政府有关部门申报同意……。”双方签订上述合同后，被告依约将厂房交付给原告使用，原告向被告支付了租赁押金80000元。上述合同约定的租赁期限届满后，被告（合同中称甲方、出租方）与原告（合同中称乙方、承租方）于2019年4月2日再签订一份《厂房租赁合同》，租赁的厂房与上述合同一致，租赁期限从2019年5月12日起至2023年5月11日止，若租赁期间该承租场所被土地原单位征收，则应解除租赁合同，不能以此视为双方的违约，如征收过程中影响到了乙方生产，相应的机械搬迁赔偿归乙方，建筑物及土地的其它赔偿归甲方所有，甲方应全额退还押金、乙方已交纳的租金、物业管理费及其它费用；乙方因分租或转租而引起的任何纠纷与甲方无关，乙方自行处理自行承担责任。双方签订上述合同后，原告继续使用该厂房。因第三人拟拆迁被告出租的上述厂房，委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对被告出租的上述厂房的建（构）筑物、可搬迁设备、折损毁设备、动产搬迁、花木搬迁、承租土地使用权、临时安置等拆迁补偿价值进行评估，该司于2019年11月8日出具《资产评估报告》（信评报字第C1911403035号），评估结果（评估价值）：1.建（构）筑物拆迁补偿1463043元；2.可搬迁设备拆迁补偿（搬迁费用）29376元；3.拆损毁设备拆迁补偿96904元；4.其他生产生活办公资产拆迁补偿费10200元；5.花木搬迁补偿2528元；6.承租土地使用权565596元；7.临时安置费196457元（按六个月客观市场租金补偿）；合计2364104元。《资产评估报告》所附的“建（构）筑物拆迁补偿评估明细表”内容如下：1.砼（高3米砼，600×600瓷砖地面、钢架铁板顶），47.31平方米,评估价值（按折扣率80%计算，下同）34366元；2.铁梯，3.2平方米，评估价值661元；3.砖（高3米砖，瓷砖地面、木板吊顶），65.8平方米，评估价值38006元；4.砼（高4.5米砼，瓷砖地面），155.3平方米,评估价值122004元；5.砼（高3.85米砼，瓷砖地面），162.49平方米,评估价值107503元；6.砼雨板，35.56平方米,评估价值8819元；7.锌棚，22.5平方米，评估价值1854元；8.锌棚（水泥地面），240.72平方米，评估价值52766元；9.瓷砖地面，28.59平方米，评估价值1646元；10.围墙（18围墙，内外贴瓷砖），9.1平方米，评估价值1202元；11.铁门（大门铁门面积），22.5平方米，评估价值2790元；12.砖（高8.4米砖，锌瓦顶、水泥地面），1751.96平方米，958673元；13.地坪漆（地坪漆地面），1751.96平方米，评估价值8410元；14.铁门（铁门面积），12.25平方米，评估价值1519元；15.砼（高2.5米砼，卫生间、瓷砖地面），3.45平方米，评估价值911元；16.铁梯，7.42平方米，评估价值1531元；17.钢铁夹层（高3.3米钢铁夹层），319.71平方米，评估价值79544元；18.板房（高3.1米复合板房，瓷砖地面，复合板顶），18.68平方米，评估价值5394元；19.铁梯，8.75平方米，评估价值1806元；20.板房（高3.1米复合板房（瓷砖地面，钢架铁板顶），71.15平方米，评估价值33469元；21.花基（瓷砖面花基），2.6平方米，评估价值169元。2019年11月20日，被告（协议中称乙方）与第三人（协议中称甲方）签订一份《建（构）筑物拆迁补偿协议书》，约定就乙方所有位于佛山市顺德区北滘镇黄龙工业区的建（构）筑物及其相关附属设施、地上附着物的拆迁补偿事宜签订协议，乙方同意甲方委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估拆迁的资产上述价值，根据该公司出具的《资产评估报告》（信评报字第C1911403035号），拆迁标的资产市场价值2364104元，双方同意按该金额实施拆迁补偿，甲方在协议签订后30个工作日内向乙方支付拆迁补偿费总额的80%计1891283.2元，乙方按协议约定向甲方移交土地并经甲方验收合格，且符合协议约定的其他条件，甲方在30个工作日向乙方支付拆迁补偿费总额的20%计472820.8元，乙方在收到协议3.1条约定的补偿款（即80%的补偿款）后45日内拆除、清运本协议约定的拆迁建（构）筑物及相关附属设施、地上附着物等。此后，原、被告因协商搬迁厂房的赔偿事宜未能协商一致，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告于2020年1月17日向将《资产评估报告》中的可搬迁设备拆迁补偿费、拆损毁设备拆迁补偿费和其他生产生活办公资产拆迁补偿费共136480元支付给原告，原告同意撤回该部分诉讼请求。另查，原告在诉请主张《资产评估报告》所附的“建（构）筑物拆迁补偿评估明细表”中的第1、2、3、9、10、13、14、15、16、17、18、19、20由其出资装修，庭审中增加第11项，其中为1.砼（高3米砼，600×600瓷砖地面、钢架铁板顶）、2.铁梯、3.砖（高3米砖，瓷砖地面、木板吊顶）、19.铁梯、20.板房（高3.1米复合板房（瓷砖地面，钢架铁板顶）支出61000元；为16.铁梯、17.钢铁夹层（高3.3米钢铁夹层）支出63618元；为9.瓷砖地面、10.围墙（18围墙，内外贴瓷砖）、18.板房（高3.1米复合板房，瓷砖地面，复合板顶）出资24100元；为13.地坪漆（地坪漆地面）支出38400元。又查，原告承租厂房后先后开办了佛山市顺德区北滘欣科陶瓷机械厂（个体工商户）、佛山市金诺凯机械设备有限公司（有限责任公司），原告提供社保证明，证实佛山市顺德区北滘欣科陶瓷机械厂有6名员工（包括杨志），佛山市金诺凯机械设备有限公司有3名员工。原告因搬迁厂房需要于2019年12月28日与案外人签订《租赁合同》，约定租赁面积为4000平方米的厂房；又于2020年2月13日与并案外人签订《办公室装修合同》，约定装修办公室面积为208平方米，施工时间至2020年3月10日。庭审中，原告称于2020年2月10日交还厂房给被告，被告对原告主张的交还时间不认可，且认为原告在2020年3月末时尚有物品留在厂房内，第三人称于2020年4月6日进场拆除建筑物。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告出租的位于佛山市顺德区北滘镇黄涌工业区*******的厂房(2350平方米)，是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房，故根据前述法律规定，原告与被告就该厂房签订的《合同》、《厂房租赁合同》均无效。无效的合同自始没有法律约束力，也无需解除，故本院对原告解除合同的请求不予支持。原告在诉讼中收到被告支付的可搬迁设备拆迁补偿费、拆损毁设备拆迁补偿费和其他生产生活办公资产拆迁补偿费共136480元，并自愿撤回该部分诉讼请求，属当事人处分权利的自由，本院予以确认。关于被告应否向原告支付建筑物拆迁补偿费209724元的问题。本院认为该费用实为原告在承租厂房内投入并形成附合的装饰装修物的折价赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。依前述认定，涉案租赁合同无效，故有关装饰装修物的折价赔偿应依上述法律规定处理。被告依《建（构）筑物拆迁补偿协议书》对涉案厂房内的建（构）筑物获得拆迁补偿，即被告作为出租人同意并利用原告出资投入的装饰装修，故被告应对该部分装饰装修给予以折价补偿。根据原告提供的证据，本院确认其投入装饰装修的价款共163018元（61000元+63618元+38400元）；对原告主张为瓷砖地面、围墙（18围墙，内外贴瓷砖）、板房（高3.1米复合板房，瓷砖地面，复合板顶）出资24100元，因缺乏合同、施工图纸等证据佐证，本院不予确认。原告主张的出资项目、出资金额与《建（构）筑物拆迁补偿协议书》中“建（构）筑物拆迁补偿评估明细表”各项目详情进行对比，原告主张的投入金额61000元、63618元少于对应项目的评估金额，即不排除原告是在原有装饰装修的基础上进行添附，故原告主张该部分装饰装修由被告按“建（构）筑物拆迁补偿评估明细表”中对应项目的价款进行折价补偿不合理，本院不予采纳，本院参照“建（构）筑物拆迁补偿评估明细表”评估价值的计算方法[重置单价×折扣率（80%）]，以原告投入费用按80%折算确定折价补偿金额为99694.4元（61000元×80%+63618元×80%）；对于原告主张的地坪漆地面，其提供的支出金额高于“建（构）筑物拆迁补偿评估明细表”中对应项目的价款，且原告主张按明细一表中评估的金额折价补偿，主张合理，本院予以支持，即该部分折价补偿款为8410元。综上，被告应向原告支付的装饰装修折价补偿款应为108104.4元（99694.4元+8410元）。原告主张超出部分，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张的临时安置费、停产停业损失、员工临时安置费的问题。原告主张被告应按照广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具《资产评估报告》中的“临时安置费”支付196475元，根据合同相对性原则，原告非《建（构）筑物拆迁补偿协议书》的一方当事人，且没有证据证明原告实际有该费用损失，故原告该主张费用缺乏理据，本院不予支持。被告与第三人签订《建（构）筑物拆迁补偿协议书》后并没有要求原告即时返还厂房，而是容许原告自愿搬离厂房，原告并未举证在此期间及搬迁期间有停产停业事实，且也未能提供证据证明其相应纳税凭证、完整会计账册等资料证实在盈利情况，故原告主张该项费用，证据不足，本院不予确认。原告主张的员工临时安置费即为佛山市顺德区北滘欣科陶瓷机械厂、佛山市金诺凯机械设备有限公司的员工临时安置费，原告虽因整顿旧厂房和搬迁物品到厂房会导致其负担因非合理经营期间的工资损失。但《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依前述认定，涉案租赁合同为无效合同，原、被告在签订《合同》、《厂房租赁合同》前，原告没有谨慎核实涉案厂房是否取得合法的建设工程规划许可证，被告没有履行如实告知义务，故原、被告对涉案租赁合同无效均有过错，且过错相当，原、被告应当各自承担相应的过错责任，故原告应自行承担其因无效合同而导致迁出厂房所负担的工资损失。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、被告黎锡文于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告杨志支付补偿款108104.4元；二、驳回原告杨志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4892.9元，财产保全费3079.81元，两项合共7972.71元（已由原告杨志预交），由原告杨志负担6532.71元，由被告黎锡文负担1440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年五月十五日书记员  李嘉濠林芷韵