广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3509号原告：利载明，男，1960年7月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区******之五，公民身份号码440************057。被告：李荣聪，男，1982年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************034。委托诉讼代理人：崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少伟，广东金信方正律师事务所实习律师。原告利载明诉被告李荣聪租赁合同纠纷一案,本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，于同年4月28日公开开庭审理了本案。原告利载明、被告李荣聪的委托诉讼代理人崔铭滔、陈少伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告偿还拖欠10-12月份3个月租金共17400元及11-12月份的物业管理费449.28元、2020年2月物业管理费449.28元、4月店铺物业管理费626.83元；2.被告违约逾期造成原告经济损失34800元赔偿金；3.被告毁坏店铺装修造成经济赔偿137398元，搬走店铺家私电器造成经济赔偿30000元；4.终止解除原告与被告租赁合同租赁关系；5.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年9月19日签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区************海逸锦绣桃园首层07号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给被告使用，租赁期限自2018年10月5日至2023年10月4日，被告应在每月5日交付当月租金。被告从2019年10月至今没有支付租金，10-12月共欠付租金17400元，另欠付11-12月店铺物业管理费449.28元。经原告多次催促，被告拒不支付上述欠款，原告路经涉讼商铺，发现被告还将商铺招牌及装修毁坏，将商铺的家私电器灯具拆毁搬走，且至今没有与原告办理涉讼商铺交接手续和交付商铺的钥匙，原告多次联系被告，被告仍拒不支付商铺租金欠款及办理退还商铺的手续，故原告根据《租赁合同》第三条、第四条、第五条、第十三条之约定，提起本案诉讼。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一，被告因经营困难解除合同，并依约履行违约责任。被告对租赁标的和租赁合同内容没有异议，被告在涉讼商铺中经营茶叶销售业务。2019年6月后，因经营环境不好，商铺陷入连续的亏损。被告因无力继续承租。为减少双方损失，被告于2019年10月30日向原告正式解除租赁合同（退租），同时按照合同约定的违约责任，将保证金让与原告。二，让与的保证金足以弥补原告的全部损失。被告承认未支付10月份的租金，但保证金数额远大于10月份的租金，足以弥补原告的损失。为使原告下次出租提供方便，被告在2019年10月内基本完成清场，并提前通知原告于2019年11月1日接收商铺，故原告要求支付11-12月租金、物业管理费和预期损失34800元的请求毫无依据。三，被告未损坏过出租人的任何设施、电器。原告称被告将涉讼商铺的招牌损坏、将店内电器搬走并非事实，其赔偿毫无依据。原告向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.房产证原件3份、土地证原件1份，用以证明涉讼商铺的所有权人是原告、案外人莫小燕、利嘉祥。3.《租赁合同》原件1份，用以证明原、被告签订《租赁合同》，双方约定租金每月5800元，被告向原告支付保证金11600元，合同期未满，租赁保证金不予退还，合同还对双方的权利义务进行了约定。4.网上银行电子回单复印件11份、微信转账凭证打印件2页，用以证明被告从2018年10月起每月向原告支付租金到2019年9月，2019年10月后被告未再向原告支付租金。5.微信聊天记录打印件5页，用以证明被告在退场前与原告的沟通情况。6.照片7张，用以证明涉讼店铺在被告退场后的状况。7.关于催缴管理费的函原件1份，用以证明涉讼商铺2019年11月的管理费为224.64元。8.锦绣桃园装修结算表打印件1份、锦绣桃园家私清单打印件1份，用以证明涉讼商铺的装修情况及家私情况。9.锦绣桃园用户费用通知单原件2份，用以证明涉讼店铺2020年2月、4月的物管费、水费、电费合计是10476.11元。被告向本院提交了如下证据：1.微信聊天记录打印件1页，用以证明关于退租事宜被告已通知原告，双方也有过商议。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，原告提交的证据1-5、7、9及被告提交的证据1，相对方对其真实性无异议，本院采信其真实性。原告提交的证据6是涉讼商铺的照片，本院综合认定；证据8是打印件，无作出单位签章，来源不明，被告有异议，本院不予采信。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺已办理不动产权证，登记权属情况为原告利载明、案外人莫小燕、利嘉祥共同共有。2018年9月10日，原告利载明（甲方）与被告李荣聪（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租予乙方使用，交付日期为2018年9月5日；月租金为5800元，租赁期限为2018年10月5日至2023年10月4日；乙方在每月5日交付当月租金，租金从交付起每两年递增5%；租金的支付方式是以现金支付或转入甲方指定的银行账户；乙方在签订合同时，应向甲方交付租赁保证金11600元，合同期满后经甲方验收涉讼商铺无误后无息退还乙方，合同期未满，租赁保证金不予退还；交付涉讼商铺时，双方应就商铺及附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，甲方向乙方交付涉讼商铺时的状况为带装修、带家私电器（详见家私交接清单）；甲方仅以商铺现状交付给乙方，乙方不得改变房屋结构或损坏内部装修（如在墙上乱钉乱画等），如造成损失由乙方负责赔偿；乙方退租时，须保证房屋完好无损、干净整洁地移交甲方，否则甲方有权扣除相应的租赁保证金；租赁期间，乙方必须按时支付涉讼商铺的物业管理费、水电费、燃气费、网络费、电视费、商铺经营税收、出租租赁税及因使用商铺所产生的相关费用；合同有效期内如发生不可抗力使本合同无法履行，或政府征用、收购、收回或拆除涉讼商铺，或甲、乙双方协商一致的，允许解除或变更合同；出现下列情形之一[（一）乙方拖欠租金或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5天以上；（二）乙方利用商铺进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（三）乙方擅自改变商铺结构或者用途的；（四）乙方单方面提前退租的，与甲方协商不成强行退租的；（五）未经甲方同意，乙方擅自将商铺进行装修]时，甲方有权单方解除本合同并收回商铺，租赁保证金不予退还，并视同乙方弃留置在商铺的一切私人物品；出现下列情形之一[（一）甲方无法确保商铺及其附属设施的正常使用的（乙方行为除外）；（二）甲方无正当理由单方解除合同的]，甲方退还租赁保证金，并按双倍租金款赔偿乙方的损失；合同终止或解除后，乙方应于2日内迁离，交回商铺；乙方应保证商铺及附属设施的完好，结清全部费用，如乙方没结清费用，甲方有权留置乙方的全部财产；乙方逾期不迁离或不返还商铺的，甲方有权收回商铺，就逾期部分向乙方收取双倍租金并可追究乙方因此造成的经济损失。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金11600元，并按5800元/月的标准向原告在《租赁合同》中指定的收款账户支付了截至2019年9月的租金，付清了截至2019年10月份涉讼商铺的物业管理费。2019年10月之后，被告通过微信与原告协商提前解约事宜，期间被告于2019年10月25日向原告发出涉讼商铺的财产物料清单，明确可以搬的物料为一楼船木茶几、桌椅、电视机，以及酒、茶等货物，同意在协商一致的情况下由出租方支付15000元，其同意将空调、家私及装修全部留下。同月28日，原告回复：“对于你们要求提前终止店铺租约，有关租赁事务按租约合同办理，店铺可移动物品我们不要，你们搬走清理，可以搬走东西，电灯电器水电设备及店内装修固定物品不要毁坏，保证现场整洁，否则按合同约定责任办理赔偿款，你计算好电费、水费、物业管理费、支付款，租金费用到店铺交回锁匙之日为计算，所有一切应交纳租金费用及欠款按合同约定办理交纳，否则，按合同约定追究违约责任，请你做好有关退租手续，请知照办理。”2019年10月30日，被告通过微信向原告发送《解除租赁合同通知书》，主张因市场环境较差，难以继续经营，故单方提出解约请求，并于2019年11月1日前全部搬离并退场，要求出租方与其进行协商并办理退场工作，以免损失扩大，合同到期之日前所欠房租、水电费等费用要求从押金中扣除。2019年10月31日，原告通过微信回复被告，明确不同意不接受《解除租赁合同通知书》，认为被告单方面违约要承担违约责任，包括：1.承租方单方面违约，保证金不能作欠款扣减；2.有关租金费用欠款按合同约定条款处理；3.一切造成经济损失要承担赔偿责任。2019年11月2日，原告方主张其发现涉讼商铺现场一片狼藉，故通过微信要求被告尽快交纳租金、电费及办理交接事宜。2019年12月16日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告陈述其在2016-2017年对涉讼商铺进行装修，安装了空调、门及电路，后出租予案外人经营瓷片装修设计生意。双方确认，被告于2018年9月10日从案外人处以15000元顶手了该商铺用于经营茶具销售和房地产中介，被告主张其还进行了适当的翻新装修。双方明确无法提供涉讼商铺由原告交付被告使用时的影音材料或书面确认材料，也未实际签订《租赁合同》约定的家私交接清单，被告也明确无法提交其搬离涉讼商铺时足以反映该商铺的影音材料，但双方均确认涉讼商铺并未加锁。原告提交的涉讼商铺的照片显示，涉讼商铺天花板上的灯具、洗手盆上方水龙头均已被拆除，地面卫生尚未清理，另有一扇门门锁、门板及封边损坏。诉讼中，原告提交证据证明涉讼商铺2019年11月1日至11月30日的物业管理费为224.64元；2020年1-2月的物业管理费为449.28元，2020年3-4月的物业管理相关费用为626.83元（其中物业管理费为449.28元）。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履约。在合同的履行过程中，被告以经营不善要求提前解约，原告同意提前解约，并要求按合同约定办理解约清算，双方关于提前解除合同协商一致，故合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告在双方协商一致提前终止租赁合同之后，应及时收回涉讼商铺，否则造成损失扩大的，就扩大的损失无权向被告索赔。被告主张其于2019年11月1日前已经搬离涉讼商铺，但并未举证证明其实际搬离的具体时间且有将其实际搬离的时间及时告知原告，故本院结合原告方实际于2019年11月2日发现被告已经搬离商铺，商铺并未加锁，且接收商铺需合理准备期，故认定原告至迟应于2019年11月4日前收回涉讼商铺，原告未在该日期前收回涉讼商铺，由此造成的扩大损失，被告无需赔偿，故本院确认《租赁合同》于2019年11月4日解除，并依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，认定被告就其单方提前解除合同应承担的违约责任包括：1.支付2019年10月5日至2019年11月4日的租金5800元，被告辩称该期间的租金应从押金中扣除与双方约定不符，理据不足，本院不予支持。原告诉请被告计付的租金超出以上核定的部分，属于原告未能及时履行止损义务造成的扩大损失，本院不予支持。2.被告交纳的租赁保证金11600元归原告所有，原告的该项主张符合双方约定，被告在答辩中也同意让与租赁保证金，故本院予以采纳。3.支付2019年11月1-4日的物业管理费30元。如上所述，因原告至迟应于2019年11月4日前收回涉讼商铺，故2019年11月1-4日的物业管理费30元（224.64÷30×4）属于被告使用涉讼商铺期间产生的费用，依法应由被告承担。原告诉请被告计付的物业管理费超出以上核定的部分，不属于被告使用涉讼商铺期间产生的费用，本院不予支持。4.赔偿涉讼商铺不可移动装修及设施的损失2000元。虽然双方均未能提交证据证明被告接收涉讼商铺的现状，但被告主动搬离涉讼商铺，却未能举证证明其搬离涉讼商铺时商铺符合双方约定的返还标准，应承担相应的举证责任，故本院认定原告提交的证据6反映的涉讼商铺的内部状况即为被告搬离时商铺的状况。虽然被告从案外人处以15000元顶手承租了涉讼商铺，但在合同因其原因提前终止的情况下，附着于商铺的不可移动的装饰装修归原告所有，被告擅自搬离或造成破坏的，应予赔偿；非附着于商铺的其他可移动物品，应属被告所有。因此，结合原告未举证证明其为涉讼商铺配置家私电器的实际情况，故原告诉请被告赔偿家私电器损失30000元没有依据，本院不予支持。根据原告提交的证据6反映，涉讼商铺在被告搬离时存在天花板上的灯具、洗手盆上方水龙头均已被拆除，另有一扇门存在门锁、门板及封边损坏的情形，对此装饰装修拆除及损坏造成的损失，本院综合本案的实际情况，酌情判令被告应赔偿2000元予原告。根据原告提交的证据，涉讼商铺并不存在其他装饰装修损失，原告诉请被告赔偿在装修损失137398元没有依据，本院对超出以上核定的部分不予支持。原告诉请被告支付赔偿金34800元，但并未提交证据证明其在没收被告支付的租赁保证金11600元及被告计付上述各项费用、损失之后，仍不足以弥补其因被告的违约造成的损失，且原告亦无权要求被告计付2019年11月4日之后的租金，故原告的该项诉请理据不足，本院不予支持。综上，依照《证明共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告利载明与被告李荣聪于2018年9月10日签订的《租赁合同》于2019年11月4日解除；被告李荣聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月5日至2019年11月4日的租金5800元予原告利载明；被告李荣聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年11月1日至2019年11月4日的物业管理费30元予原告利载明；被告李荣聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拆除及损坏商铺装饰装修造成的重置损失2000元予原告利载明；驳回原告利载明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4650.99元（原告已预交），由原告负担2249.7元，由被告负担2401.29元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年五月二十二日书记员  许晓璇