河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初72号 原告（反诉被告）：某公司，住所地石家庄市长安区肖家营联合社区居委会大院西侧办公楼。 法定代表人：王治，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑞文，河北乾骥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张某某，女，1977年4月12日出生，汉族，住石家庄市原桥**。 委托诉讼代理人：张洛，河北三和时代律师事务所律师。 原告（反诉被告）某公司（以下简称旭远祥华）与被告（反诉原告）张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。旭远祥华委托诉讼代理人刘瑞文、张某某及其委托诉讼代理人张洛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告旭远祥华向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付房屋买卖合同剩余首付款527770元，并按照合同约定支付违约金22621.8元（自2017年11月27日至履行付款义务之日止，按年利率2.1%计算，暂计于2019年12月10日：745天*0.021/365*527770=22621.8元）；二、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《森林城买卖协议》，配合办理银行贷款手续，并支付违约金772.87元（贷款1550000元，自2019年10月20日至办理完毕全部贷款手续之日止，按年利率0.35%计算，暂计于2019年12月10日：52天*0.0035/365*1550000元=772.87元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月26日，原被告签订了《森林城买卖协议》（编号为SLC-MM-43),根据协议的约定，签订协议之日，被告向原告支付首期首付款150000元；第二期首付款527770元于2017年11月26日前或办理贷款前（以日期先到者为准）;其余房款1550000元应在原告指定之日内向原告指定银行交齐贷款资料及费用并在7日内签署《借款合同》，由银行贷款支付。协议签订后，被告支付了150000元房款。根据双方合同的约定，2017年11月26日前被告应支付第二期首付款527770元，但是被告并未按照合同约定支付上述款项，就该事宜原告曾多次致电，但被告均置之不理。2019年9月10日被告所购房屋取得预售证，符合办理贷款条件，原告又多次致电被告，通知其支付第二期首付款并提交贷款资料，且于2019年10月12日向被告邮寄送达了支付第二期首付款及办理贷款资料的《通知函》，但截至起诉之日被告仍然拒绝履行合同义务。被告的行为严重违反《森林城买卖协议》第二条、第八条的约定，为维护原告的权益，根据《合同法》第107条、《民事诉讼法》119条之规定，诉至法院，望判如所请。 本诉被告张某某辩称：1、被告在购买涉案房产时时间为2017年5月26日，原告取得预售许可证为2019年9月10日，在这段时间内，原告一直处于违规销售状态，且工程进展不明朗，被告有理由相信其没有完全的履约能力，故推迟了向其缴纳剩余房款的事项。2、原告所诉的延迟履行利息计算起始点存在错误，其取得预售许可证的时间为2019年9月10日，之前的销售也为违规行为，这一时段的利息同样也为违规收取，故起算点不应从2017年11月27日起算。3、原告主张违约金于法无据，原告主张违约金的起算点2019年10月20日，该时间被告并不知道是什么意思。4、被告从未收到原告在诉状中所提及的支付第二期首付款及办理贷款资料的《通知函》。综上，请求法院驳回原告诉求。 反诉原告张某某提出反诉请求：1、请求依法解除原被告之间订立的《森林城买卖协议》、《森林城小区地下室使用权出售协议》；2、请求判令反诉被告返还反诉原告购房款150000元及利息23725元(以150000元为基数,按人民银行同期贷款利率计算利息计算至实际给付日,先计算至2019年12月31日);3、请求判令反诉被告返还反诉原告地下室购房款项35604元及利息5631.37元（以35604元为基数,按人民银行同期贷款利率计算利息计算至实际给付日,先计算至2019年12月31日）；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2017年5月26日签订《森林城买卖协议》，同时签订了《森林城小区地下室使用权出售协议》，购房款150000元,地下室35604元。约定所购房产2019年12月31日前交付。合同签订时反诉原告就向销售顾问询问项目证件情况,销售表示一个证也没有,但马上就办下来,按时交房不成问题,由于当时该项目什么证都没有,让反诉原告对其十分不信任。之后工程一直停滞直到2018年10月17日才开工,其预售许可证直到2019年9月才取得。期间反诉被告从未联系过反诉原告,直到2019年9月反诉原告听说预售证下来了，到销售中心确认时发现其公示的施工许可证上竣工时间推迟到2021年7月17日。向销售询问交房日期,没有解释,一味要求等待就行了,能否如期交房也没有说法。综上,依据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定,反诉原告提交本反诉状时已是2019年12月31日,目前房子还在施工,其新承诺的竣工时间为2021年7月,对该时间反诉原告并不接受,反诉被告之行为符合履行期限届满明确表示不履行合同的情形及需延迟履行在合理期限内依旧无法履行的情形,故请求法院判令解除合同、退还房款、赔偿利息。 反诉被告旭远祥华辩称：1、原、被告签订的《森林城买卖协议》及《森林城小区地下室使用权出售协议》是双方达成的合意，且不存在法定解除和约定解除的情形，现反诉原告请求解除以上协议没有依据。根据《合同法》第94条的规定，本案双方签订的合同不适用法定解除的情形，合同中也没有约定反诉原告单方的合同解除权，故反诉原告请求解除合同没有法律依据。2、反诉被告已取得森林城二期1号楼商品房预售许可证，原、被告签订的《森林城买卖协议》及《森林城小区地下室使用权出售协议》有效，反诉原告请求返还购房款并支付利息没有依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”反诉被告于2019年9月10日取得森林城二期1号楼商品房预售许可证（即在旭远祥华起诉前）,根据上述规定，原、被告签订的协议为有效合同。房屋买卖合同中标的物房屋价款较大，反诉原告是经过充分了解，多次考察比较后，最终自愿决定与反诉被告签订协议，且缴纳了部分首付款及地下室全款，是双方的真实意思表示。《森林城买卖协议》第九条第6项明确约定了：“在本项目具备商品房预售条件时，买受人须在出卖人指定的时间内无条件积极配合与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。”反诉被告取得预售证后，多次致电通知反诉原告配合签订正式的《商品房买卖合同》并办理银行贷款手续，而反诉原告迟迟不来办理。现反诉原告起诉要求退回房款并支付利息，显然违背了诚实信用原则，也不利于市场交易的稳定。3、反诉被告交房时间延期属于政府行为的影响，根据双方合同的约定，反诉被告不承担责任。《森林城买卖协议》第四条第3款约定“如因政府行为或不可抗力因素，致使该房屋交房日期延后则出卖人不承担责任”。第四条第4款约定“非出卖人的过错造成的延期交房，出卖人不承担责任。”自2017年5月26日至2019年12月31日，因政府相关要求，反诉被告工地累计停工317天，且在2020年1月2日又被迫停工。因此，根据合同的约定，因政府行为造成的交房时间推迟，反诉被告不承担责任，同时交房时间也应予以延后。综上所述，原、被告签订的协议合法有效，且不存在法定解除或约定解除的情形，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月26日，旭远祥华与张某某签订了《森林城买卖协议》，约定张某某购买旭远祥华开发的森林城项目二期1号楼1单元1501室，房屋总价为2227770元。协议第二条约定了付款方式与期限，签订本协议之日支付房款150000元，2017年11月26日前或办理贷款前（以时间先到为准）支付房款527770元，剩余房款1550000元办理银行按揭贷款。协议第三条第一款：买受人逾期付款的，逾期付款在30日内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款同期银行存款利率的违约金，协议继续履行。协议第四条第一款：买受人全部房款交清后或银行贷款全部到账后，出卖人应于2019年12月31日前将房屋交付买受人使用。协议第四条第三款：如因政府行为或不可抗拒因素，致使该房屋交房日期延后，则出卖人不承担责任。协议第四条第七款约定了，出卖人未按期交房的，出卖人向买受人支付违约金，协议继续履行。协议第八条第一款约定了，买受人办理贷款手续应在指定日期内向出卖人指定的贷款银行交齐所需资料及缴清相关费用，并在7日内签署《借款合同》，如果买受人未在规定期限内提交齐全贷款所需资料或缴清相关费用以及因买受人原因导致银行未能在约定期限内支付全部房款的，出卖人有权要求买受人依照本协议第三条承担逾期付款的违约责任。同日，旭远祥华与张某某签订了《森林城小区地下室使用权出售协议》，约定张某某购买旭远祥华开发的森林城项目二期1号楼1单元地下室-1/3号，总价为35604元，付款方式为一次性付款，地下室交付期限同商品房交付时间。同日，张某某支付房款150000元，地下室购房款35604元。 另查明，2019年9月10日，旭远祥华取得包括涉案房屋在内的高远森霖城（二区）1号、4号住宅楼的商品房预售许可证。截至开庭审理时，涉案项目已建到15、6层，一共是20多层。 以上事实有庭审笔录、《森林城买卖协议》、《森林城小区地下室使用权出售协议》、收据、石家庄市商品房预售许可证等证据予以在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，旭远祥华与张某某签订的《森林城买卖协议》、《森林城小区地下室使用权出售协议》系双方真实意思表示，且旭远祥华已于2019年9月10日取得了商品房预售许可证，本院予以确认协议内容合法有效。旭远祥华与张某某应当按照协议约定履行义务。根据双方约定，张某某应于2017年11月26日前支付第二期首付款527770元并在指定日期办理贷款手续，张某某逾期未履行，其行为已构成违约。旭远祥华虽未按约定时间交付房屋，但根据双方协议约定，如旭远祥华未按期交房，张某某可以主张违约金，但协议继续履行；况且旭远祥华已取得商品房预售许可证，涉案项目已建到15、6层，旭远祥华具备履行合同的条件，张某某的合同目的是可以实现的。故协议应继续履行，而对旭远祥华延期交房的行为，张某某可在实际交房后，能够确定旭远祥华逾期交房天数后，另行主张旭远祥华逾期交房的违约责任。综上，对旭远祥华要求张某某支付二期首付款527770元及办理贷款手续的诉讼请求，本院予以支持。旭远祥华主张违约金亦可待交房后根据合同的履行情况综合处理。张某某要求解除合同、返还购房款及支付利息的反诉请求，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张某某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）某公司购房款527770元； 二、被告（反诉原告）张某某于本判决生效后十日内配合办理剩余房款1550000元的银行贷款手续； 三、驳回被告（反诉原告）张某某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9312元，反诉费2262元，合计11574元，由被告（反诉原告）张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周雪霞 人民陪审员  魏彦萍 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  郭瑞霞 ——