甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初1998号原告：甘肃银行股份有限公司张掖分行。住所：甘肃省张掖市甘州区西大街**。统一社会信用代码：91620700073570127R。负责人：柳某，系该分行行长。委托诉讼代理人：王某，系该行个人业务部客户经理。被告：刘某，男，1987年1月2日出生，汉族，甘肃省民乐县人，，住民乐县农民。被告：高某，女，1985年3月7日出生，汉族，甘肃省民乐县人，，住民乐县自由职业。委托诉讼代理人：刘某，男，1987年1月2日出生，汉族，甘肃省民乐县人，，住民乐县农民。系被告高某丈夫。被告：民乐县金泰房地产开发有限公司。。住所：甘肃省张掖市民乐县县城南华路统一社会信用代码：916207225512866314。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲某，系该公司部门经理。原告甘肃银行股份有限公司张掖分行（以下简称甘肃银行张掖分行）与被告刘某、高某、民乐县金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃银行张掖分行委托诉讼代理人王某，被告刘某、高某委托诉讼代理人刘某，被告金泰房地产公司委托诉讼代理人蒲某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃银行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.要求被告刘某、高某立即偿还原告贷款本息1826730.09元（利息算至2020年3月16日）其中贷款本金1657237.95元，贷款利息169492.14元，后续利息要求承担至实际还款之日，并利随本清；2.要求被告金泰房地产公司对上述借款承担连带清偿责任；3.要求将被告刘某、高某抵押我行房产处置款优先偿还该笔贷款本息；4.案件诉讼费、律师费由被告负担。事实与理由：刘某、高某于2016年8月9日因个人购房向原告借款2000000元（借款合同号：xxxxxxxxx），贷款期限10年，自2016年8月9日至2026年8月9日止，约定贷款利率，如借款逾期加收罚息，由甘肃银行信贷管理系统自动生产，系统利息结算按月结息，结息日为每月16日.采用每月等额还本付息法，由借款人将本息存入指定卡号，委托银行扣款。合同约定被告刘某以位于张掖市××区东延伸段南侧御景东方居住××组.44平方米的商铺和403号313.07平方米的商铺为本笔贷款提供抵押担保。合同还约定由民乐县金泰房地产开发有限公司为本笔贷款提供保证担保，保证方式为连带责任保证。约定保证范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），个人商用房借款合同签订后，原告向被告发放贷款200万元。上述借款按月还款至2018年11月17日后，被告刘某、高某未能如期偿还借款本息，2018年12月28日我行从担保人民乐县金泰房地产开发有限公司保证金账户扣收欠款23480.60元。原告认为，原告与刘某签署的个人贷款担保借款合同合法有效，在合同约定还款期间，被告刘某、高某未能及时清偿上述借款本息，担保人也未履行保证责任，已经损害原告的合法权益，故原告诉至法院。被告刘某、高某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，被告刘某、高某系夫妻关系，在购买商铺时其与高某均是借款人，对原告诉称借款事实以及由被告金泰公司提供担保均无异议。该笔贷款用于向被告金泰公司购买商铺，商铺也已交付，但由于被告经济困难无法偿还贷款，现愿意以购买的商铺抵押给原告偿还借款本息。被告金泰房地产公司未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，对原告陈述双方签订合同以及我公司给被告刘某、高某提供担保的事实均无异议，现被告刘某没有能力偿还贷款，我公司也因经营不善无力承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，原告作为贷款人，被告刘某、高某作为借款人，被告金泰房地产公司作为保证人，三方签订合同编号为xxxxxxxxxx号的《个人购房担保借款合同》一份，约定由被告刘某、高某向原告借款200万元，用以购买被告金泰房地产公司开发的位于张掖市××区东延伸段南侧御景东方居住××组商铺，贷款期限为120个月（自2016年8月9日至2026年8月8日止），贷款利率以国家公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率4.9%为基础上浮50%计算，即为年利率7.35%，实际执行利率以借款借据为准；双方约定按等额还款方式归还贷款本息，借款人委托贷款人从约定的账户中直接扣划贷款本息。被告刘某、高某以其购买的涉案房产向原告提供抵押担保，双方约定如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应积极配合贷款人办理预告抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件之日起60日内，抵押人须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记手续；如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带担保责任等。被告金泰房地产公司为该笔借款提供连带保证责任担保，保证范围包括但不限于合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及债权人实现债权的费用，保证期间为债务履行期限届满后两年。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利，保证人授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清借款本息及其他相关费用等。双方约定的违约事件包括借款人连续三个月或累计六次未按合同约定足额偿还贷款本息，抵押人未按合同约定办理相关抵押登记手续等，如发生违约事件，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放的贷款本息及相关费用，并要求保证人在规定的时间内清偿合同项下的所有债务，优先受偿处理抵押物所得的价款等。2016年8月10日，原告作为预告登记权利人，被告刘某作为预告登记义务人，双方在张掖市国土资源局办理了甘（2016）张掖市不动产证明第xxxxxxxx号、甘（2016）张掖市不动产证明第xxxxxxx号不动产登记证明，该证明载明预告登记的种类为预售商品房抵押权预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2016年8月16日，原告向被告刘某放贷款200万元，该款由被告刘某委托原告直接转入被告金泰房地产公司在甘肃银行张掖分行的账户。被告刘某自2016年9月16日至2018年12月21日偿还借款本息合计637304.86元，其中本金329409.71元，利息307895.15元。2018年12月28日甘肃银行从民乐县金泰房地产开发有限公司保证金账户扣收贷款23480.60元，其中本金13352.24元，利息10128.26元。截止2020年3月16日被告欠原告贷款本息1826730.09元，其中贷款本金1657237.95元，拖欠利息169492.14元，上述借款本息经原告催要，被告至今未偿付，遂引起诉讼。上述事实，有原告提交的《个人购房担保借款合同》、贷款凭证、不动产登记证明、刘某贷款还款交易明细表、逾期未还款查询清单、贷款还款试算单及原、被告陈述在卷，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。原告按照合同的约定履行发放贷款义务后，被告刘某、高某仅履行了部分还款义务，因其连续三个月再未足额还款，原告即按合同约定从被告金泰房地产公司的账户扣收了借款本息23480.60元，此后各被告再未履行还款义务，被告刘某、高某的逾期行为已构成违约，原告有权依约宣布合同提前到期，其要求被告刘某、高某按照合同的约定偿还尚未归还借款本金及利息并利随本清的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张对预告抵押登记的抵押物行使优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述法律规定表明不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生效力，本案原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不包括优先受偿权，因此涉案房屋的预告登记不产生抵押效力，原告主张的优先受偿权依法不能成立，本院不予支持。关于被告金泰房地产公司承担保证责任的问题。原、被告双方在《个人购房担保借款合同》中明确约定保证人对借款人的全部债务承担连带责任保证担保，虽然被告刘某以其预购的房屋进行了抵押预告登记，但因约定的期限条件未成就使得原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利受阻，双方约定期限届满条件未成就的原因并非原告造成，而是被告金泰房地产公司因故不能办理房屋产权登记所致，因此被告金泰房地产公司应对涉案借款合同所产生的全部债务承担连带清偿责任，原告要求被告金泰房地产公司承担保证责任的主张依法成立，本院予以支持。被告金泰房地产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告当庭自愿放弃对律师费的主张，系对其民事权利的自由处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下:一、被告刘某、高某向原告甘肃银行股份有限公司张掖分行偿还借款本金1657237.95元，利息169492.14元（利息计算至2020年3月16日），合计1826730.09元，并利随本清，于本判决生效之日起六十日内付清；二、被告民乐县金泰房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告民乐县金泰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告刘某、高某追偿；三、驳回原告甘肃银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21241元，减半收取10620.5元，由被告刘某、高某负担，被告民乐县金泰房地产开发有限责任公司承担连带责任。案件受理费原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院向原告退还案件受理费10620.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 曾丽娟二〇二〇年五月二十一日法官助理 张 璇书 记 员 任玉虎