山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初8005号 原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区。 主要负责人：郝子健，行长。 委托诉讼代理人：陈铭勇，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙楠，山东中苑律师事务所律师。 被告：吴泽栋，男，1986年6月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告:张莹，女，1987年8月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：东方影都融创投资有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：兰涛,执行董事。 委托诉讼代理人：高振德，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杜仔玲，男，该公司工作人员。 原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（简称建行青岛分行）与被告吴泽栋、张莹、东方影都融创投资有限公司（简称影都投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙楠、被告吴泽栋、张莹、影都投资公司的委托诉讼代理人高振德、杜仔玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行青岛分行向本院提出诉讼请求：1.判令吴泽栋、张莹偿还借款本金504433.39元及截至2019年12月19日的利息38208.77元、罚息10328.69元；2.吴泽栋、张莹承担自2019年12月20日起至借款实际清偿之日的利息和罚息；3.吴泽栋、张莹承担建行青岛分行就本案诉讼支付的律师代理费37749元；4.建行青岛分行对抵押财产（黄岛区滨海大道路1969号内8栋办公801室、1408室房产）享有优先受偿权；5.影都投资公司对吴泽栋的上述债务承担连带清偿责任；6.诉讼费由吴泽栋、张莹、影都投资公司承担。事实和理由：2014年3月10日，吴泽栋与建行青岛分行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定吴泽栋向建行青岛分行贷款77万元用于购房，等额本息还款，期限120个月。张莹书面承诺承担共同还款责任。吴泽栋以位于黄岛区滨海大道路XXX室的房产提供抵押担保，并分别办理了抵押登记和抵押预告登记。影都投资公司与建行青岛分行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，对上述借款提供连带责任保证。合同签订后，建行青岛分行依约发放了贷款，但吴泽栋、张莹未按约定如期偿还贷款本息，请求依法裁决。 吴泽栋、张莹对原告陈述的事实及诉讼请求均无异议。 影都投资公司答辩称：1、2015年11年8日，吴泽栋与答辩人签署房屋验收表、房屋交接单，案涉房屋已经交付。2016年5月24日，开发商取得该项目房地产权属证明，该房屋具备办理正式抵押登记的条件。案涉1408室房屋未办理正式抵押登记的责任不在答辩人。2、原告在房屋办理预告抵押登记的情况下，对该房产享有优先受偿权，其利益不受损失，没有理由让答辩人承担连带责任，故应驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月2日，建行青岛分行与青岛万达东方影都投资有限公司（2019年1月2日变更为影都投资公司）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。合同约定，影都投资公司作为保证人向建行青岛分行提供连带责任保证，担保的债权为自2014年1月2日至2017年1月2日期间，建行青岛分行向购置黄岛区滨海大道1969号万达公馆商业用房的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，担保责任的最高限额为壹拾伍亿元；保证期间至单笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。 2014年1月21日，吴泽栋向建行青岛分行申请购房贷款77万元，张莹作为借款人配偶书面声明愿与借款人共同还款。2014年3月10日，建行青岛分行与吴泽栋签订编号为371988109-2032-20140179633的个人住房（商业用房）借款合同。合同约定，吴泽栋向建行青岛分行借款77万元，用于购买黄岛区滨海大道路1969号内8栋办公801室、1408室房屋，借款期限120个月（自2014年3月6日起至2024年3月6日），该借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致时，以贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；借款年利率为在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率及上述幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款采用等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在每月的对日；借款逾期的，罚息利率为在合同执行利率水平上上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等），由借款人承担；借款人以本合同贷款所购房屋提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人如发生合同约定的不按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形时，贷款人有权采取宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利等救济措施。2014年4月22日，双方就案涉1408室房屋办理了抵押预告登记，预告登记证明编号为青房地预市字第XXX号。2017年7月5日，双方就案涉801室房屋办理了抵押登记，不动产登记证明编号为鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第XXX号。 2014年3月19日，建行青岛分行向吴泽栋发放贷款77万元。合同履行期间，吴泽栋未按约定履行还款义务。截至2019年12月20日，合同项下本金余额为504433.39元（其中拖欠本金121553.87元）、利息38208.77元、罚息10328.69元。 本院认为，本案借款合同及担保合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。建行青岛分行发放借款后，吴泽栋逾期还款，构成违约，建行青岛分行有权依据合同约定，宣布贷款立即到期并要求吴泽栋立即归还借款本息，张莹应按约定承担共同还款责任。建行青岛分行要求吴泽栋、张莹承担本案律师费37749元，符合合同约定，该律师费未超出山东省律师收费标准，吴泽栋、张莹无异议，本院予以支持。吴泽栋以贷款所购房屋提供抵押担保，上述房屋分别办理了抵押权预告登记和正式登记，其中办理预告登记的1408室房屋已具备办理正式登记的条件，建行青岛分行依据合同约定主张对处置案涉房屋所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。影都投资公司为案涉贷款提供阶段性连带责任保证，本院认为开发商阶段性保证担保设立的初衷是为了降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，加快房地产交易的进程，是附解除条件的担保。如果银行的贷款风险能够通过房产本身及其他救济途径得到解决，则开发商的担保责任即失去意义。本案中，涉案1408室房屋已经具备了办理正式登记的条件，没有证据证明该房屋未办理正式抵押登记系影都投资公司的原因，建行青岛分行的贷款风险可以通过对房产的优先受偿获得救济，故本院认为影都投资公司的阶段性担保责任可以免除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴泽栋、张莹于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金504433.39元、利息38208.77元、罚息10328.69（截至2019年12月19日数据）以及自2019年12月20日起至借款付清之日的利息和罚息（以尚欠本金为基数，按照借款合同约定计算）； 二、吴泽栋、张莹于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费损失37749元； 三、如吴泽栋、张莹未履行上述还款义务，中国建设银行股份有限公司青岛市分行有权以吴泽栋名下位于黄岛区滨海大道路XXX室的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先抵偿上述债务； 四、驳回中国建设银行股份有限公司青岛市分行对东方影都融创投资有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9707元，减半收取计4853.50元，由吴泽栋、张莹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  赵玉京 二〇二〇年五月十九日 法官助理肖涛 书记员马晓伟