甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0402民初848号原告：介兰柱，男，生于1967年1月10日，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：介兰花（系介兰柱姐姐），女，生于1963年11月9日，汉族，住甘肃省白银市白银区。原告：介兰花，女，生于1963年11月9日，汉族，住甘肃省白银市白银区。被告：茹进强，男，生于1987年4月9日，汉族，住甘肃省白银市白银区。被告：靖远县昊帝房产中介服务有限公司白银铜城分公司，住所地甘肃省白银市白银区。负责人：张举壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚智武，该公司经理。原告介兰柱、介兰花诉被告茹进强、靖远县昊帝房产中介服务有限公司白银铜城分公司（以下简称房产中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告介兰柱的委托诉讼代理人介兰花、被告茹进强及房产中介公司委托诉讼代理人尚智武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。介兰柱、介兰花向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除二原告与二被告签订的《二手房买卖委托合同》；2.请求依法判令被告房产中介公司立即向二原告返还购房定金12000元及房屋产权证原件等相关证件；3.请求依法判令被告茹进强对上述事项承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年10月9日，二原告与二被告签订《二手房买卖委托合同》，合同约定：经被告房产中介公司提供信息，二原告与被告茹进强签订房屋买卖合同，将介兰柱名下位于白银区长通路38号的住宅（房屋所有权证号：20149710）出售给茹进强，交易价格为485000元。合同约定：合同签订之日茹进强需向二原告交付定金20000元，该定金由房产中介公司保管，二原告将房屋产权证等相关证件交付房产中介公司保管；自合同签订之日起十日内，被告茹进强需将全部购房款付清，双方进行房屋交付等相关事宜。合同签订后，二原告按约履行合同义务，将房屋产权证原件及相关证件交付房产中介公司保管，但时至今日，被告茹进强仍未向二原告交付购房款。二原告多次要求房产中介公司返还购房定金及房屋产权证原件等相关证件，但均被拒绝。由于二被告违约致使原告的合法权益无法实现，现诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。茹进强辩称，2019年8月我找昊帝房产中介公司买房，昊帝公司给我介绍了白银区惠民小区的房子，2019年8月29日我向房产中介公司刷卡支付了20000元定金。后该房屋业主不卖了，房产中介公司说可以继续帮我介绍买房，定金暂时不退，我表示同意。后房产中介公司又向我介绍了原告的房子，2019年10月9日我们三方在昊帝房产中介公司铜城店签订了《二手房委托买卖合同》，并签订《补充协议》约定在2019年10月29日前办理银行二手房按揭贷款手续，如银行未批准不认为双方违约。签完合同后房产中介公司一直未给我打电话说办贷款的事，合同约定十日内将首付款打到指定账户，但没人通知我打多少钱往哪打。直到2019年11月15日贷款还未办下来，我告诉中介公司不买房子了，但中介公司没有告知原告，2020年2月25日我打电话告知原告不买房了。我同意解除合同，要求房产中介司给我返还定金20000元，我没有违约，原告的损失我不承担。房产中介公司辩称，2019年10月9日，原告与被告茹进强经我公司介绍签订《二手房买卖委托合同》及《补充协议》属实。合同约定在2019年10月29日前由茹进强委托我公司协助办理办理按揭贷款手续，但在办理贷款期间，由于茹进强银行征信不好，需要用茹进强妻子的名义办贷款，因茹进强妻子怀孕马上临产，我公司就一直在等待茹进强妻子，所以贷款一直未批准，直至春节后茹进强称没有首付款不能买房了，我公司才通知双方不能交易。合同第三条第三项约定签合同当日买卖双方需要缴纳中介费，现原告一直没有支付中介费，原告违约在先，且贷款出现问题是茹进强违约造成的，按照合同第八条第二项约定违约方需要向中介公司支付40%违约金。现我公司同意解除合同，同意返还原告的房产证及定金，但要求买卖双方支付我公司的中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案原告提交的《二手房买卖委托合同》、中国移动公司2019年10月至2020年2月25日原告介兰花手机通话记录单、《个人住房实有套数查询表》、房产中介公司出具的收到介兰柱房产证及茹进强20000元定金《保管条》及被告茹进强提交的《二手房买卖委托合同》、《补充协议》、POS机刷卡记录单、原告介兰花出具的《收条》，房产中介公司提交的《二手房买卖委托合同》，上述证据原被告均无异议，对其证明效力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告介兰花系介兰柱的姐姐，2019年介兰柱委托介兰花将介兰柱名下位于白银区长通路3号（02）1幢1-602的住宅（房屋所有权证号：20149710，建筑面积100.25平方米）予以出售。2019年10月9日，原告与二被告签订《二手房买卖委托合同》，约定原告与被告茹进强共同委托被告房产中介公司促成上述房产买卖并提供相关服务事项，房屋交易价格为485000元。合同约定：房产中介公司接受甲乙双方的委托提供服务，甲乙双方各按成交价的1%计4850元支付中介服务费，于本合同成立当日支付；合同签订当日被告茹进强向原告交付定金20000元，并由房产中介公司代为保管，同时原告将房屋产权证原件、身份证复印件交付房产中介公司暂时保管，房产中介公司出具相关凭证；被告茹进强委托房产中介公司向银行申请二手房按揭贷款，自本合同签订之日起10个工作日内，茹进强将35%的首付款存入银行指定的专项账户，并由银行向茹进强发放贷款之日由银行将贷款及首付划入银行指定的专项账户，茹进强一次性将全部购房款付给原告。关于违约责任合同约定：合同签订后茹进强中途反悔的购房定金归原告所有以冲抵违约金，原告中途反悔的自毁约之日起三日内双倍返还定金；茹进强未按时向原告付清购房款或原告未按时交付房屋的，逾期三日对方有权解除合同，违约方承担违约赔偿责任。同日，原告介兰花与茹进强又签订《补充协议》，内容为：“双方约定于2019年10月29日之前办理银行二手房手续，如因乙方（茹进强）贷款下不来，银行不予批准，双方都不算违约。”2019年8月29日茹进强通过POS刷卡向房产中介公司支付定金20000元。2019年10月9日，介兰花给茹进强出具了收到20000元定金的收条，并备注定金暂由房产中介公司保管。2019年10月9日，房产中介公司出具《保管人》的条具一份，载明：“今收到介兰柱交来坐落在白银区xx同时收到茹进强交给介兰柱用于购买坐落在白银区长通路3号房屋的购房定金20000元，暂由昊帝房产公司保管。”上述合同签订后，原告将房屋产权证等相关证件交付房产中介公司保管，被告茹进强未按约定期限交纳首付款，银行二手房按揭贷款至今亦未办理。审理中，各方当事人同意解除《二手房买卖委托合同》，但对定金归属及违约责任各持己见，本院主持调解未果。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。原告与二被告签订《二手房买卖委托合同》及《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。案涉《二手房买卖委托合同》存在房屋买卖合同和居间合同两个不同的法律关系，本案案由为房屋买卖合同，其中出卖人为介兰柱，买受人为茹进强。原告介兰柱委托其姐姐介兰花出卖其名下房产，介兰花是以委托代理人的身份参与买卖交易，其本人并不享有获取收益的实体权益，故介兰花不具有原告主体资格，介兰柱系本案适格原告。现原被告均同意解除《二手房买卖委托合同》，对此，本院不持异议。原被告在房屋买卖合同履行过程中，原告介兰柱已委托介兰花按合同约定交付了房产证原件，履行了合同约定的义务；被告茹进强未按双方约定期限交纳首付款，被告房产中介公司与茹进强约定的银行二手房按揭贷款亦未办理，故房屋买受人茹进强未完成合同义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。至于二被告之间在履行居间合同中究竟系谁违约，责任如何承担，不属本案审查范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告介兰柱在房屋买卖合同履行过程中并没有违约情形，被告茹进强交纳的购房定金因其违约依法无权要求返还。因被告茹进强交纳的购房定金由房产中介公司保管，故对原告介兰柱提出房产中介公司返还定金12000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。房产中介公司提出要求原告介兰柱及被告茹进强交纳中介费的意见，与本案不属同一法律关系，不能合并审理，房产中介公司可另案主张。房屋买卖合同解除后，被告茹进强交纳的剩余8000元购房定金房产中介公司应予以退还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除介兰柱与茹进强、靖远县昊帝房产中介服务有限公司白银铜城分公司于2019年10月9日签订的《二手房买卖委托合同》；二、靖远县昊帝房产中介服务有限公司白银铜城分公司返还介兰柱购房定金12000元，返还介兰柱房产证原件（白银区长通路xx），于本判决生效后十日内履行；三、靖远县昊帝房产中介服务有限公司白银铜城分公司退还茹进强购房定金8000元，于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由茹进强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  许飞彪二〇二〇年五月六日书记员  郝 媛