成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初629号 原告：郭线，女，1974年7月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：赵青山，四川荣恩律师事务所律师。特别授权。 被告：四川壹品嘉商业管理有限责任公司，住所地：成都市锦江区秀水街******。 法定代表人：王志浩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何林，四川君合律师事务所律师。特别授权。 第三人：成都市蓉易药科技有限公司，，住所地：成都市青羊区清江东路********** 法定代表人：罗贵元，职务不详。 委托诉讼代理人：杨妮，女，1988年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区。系该公司员工。一般代理。 原告郭线与被告四川壹品嘉商业管理有限责任公司（以下简称壹品嘉公司）、第三人成都市蓉易药科技有限公司（以下简称蓉易药科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭线及委托诉讼代理人赵青山、壹品嘉公司法定代表人王志浩及委托诉讼代理人何林、第三人蓉易药科技公司委托诉讼代理人杨妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭线向本院提出诉讼请求：1.解除郭线与壹品嘉公司于2019年9月16日签订的《房屋租赁合同》，并将房屋退还给郭线；2.本案全部诉讼费用由壹品嘉公司承担。庭审中，郭线增加诉讼请求：1.壹品嘉公司向郭线支付房屋租金（以每月13800元为标准，从2019年12月16日起计算至实际腾退房屋之日止）；2.郭线为维护权益支付的律师费6000元由壹品嘉公司承担。事实与理由：郭线与壹品嘉公司于2019年9月16日签订《房屋租赁合同》，约定郭线将其所有的位于成都市青羊区房屋出租给壹品嘉公司，承租期从2019年9月16日至2026年9月15日，租金标准为每月13800元，租金支付方式为按季度支付，每期租金到期前30天支付下一期租金。按照合同约定，壹品嘉公司应于2019年11月16日支付下一季度租金，但是壹品嘉公司拒不支付，已构成违约。根据合同约定，壹品嘉公司逾期支付租金达一周以上的，郭线有权解除《房屋租赁合同》。另壹品嘉公司违反合同约定，在未获得郭线同意的情况下将房屋转租给他人，已严重违约。郭线为维护自身合法权利，诉至本院。 壹品嘉公司辩称，1.壹品嘉公司已按照合同约定履行了租金支付义务，壹品嘉公司在签订《房屋租赁合同》后，支付了首期租金54720元，在2020年1月16日支付了第二期租金11124.1元（扣除了代付的物业费、空调维修费），壹品嘉公司未迟延支付租金；2.壹品嘉公司租赁房屋的目的为办公楼包租业务，壹品嘉公司已按照合同约定将转租事宜告知郭线，并经过了郭线的同意；3.郭线以租赁房屋产权面积错误要修改为由，单方面自行篡改合同内容，严重违反诚实信用原则。 蓉易药科技公司述称，蓉易药科技公司仍然在使用案涉房屋，没有腾退；搬进案涉房屋时，房屋还在装修。 本院经审理认定事实如下：2019年9月16日，郭线与壹品嘉公司签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定壹品嘉公司承租郭线所有的位于成都市青羊区，产权面积228平方米的房屋；壹品嘉公司承租房屋仅作为写字间包租使用；房屋租赁期为7年，免租期时间从2019年9月16日至2019年11月15日，租赁期间为2019年9月16日至2026年9月15日；租金标准为60元／㎡／月，即13680元／月，房屋押金13680元，租金支付方式为季付，每一期到期前提前30日支付下一期租金，壹品嘉公司向郭线支付第一期租金款为41040元；郭线同意壹品嘉公司有转租权，但必须经过郭线的同意，可以转租给第三方作为写字间使用，否则转让合同无效，一切损失由壹品嘉公司承担；壹品嘉公司拖欠租金累计达一周，或壹品嘉公司违反合同约定，在郭线提出的三日内仍未纠正，郭线有权终止合同，收回房屋，由此给郭线造成的损失，壹品嘉公司应予以赔偿。 同日，郭线向壹品嘉公司出具《授权书》，载明：本人是成都市青羊区的业主，该房屋从2019年9月16日到2026年11月15日出租给被授权方，在该租赁期内，经本人同意，被授权方有转租权，但被授权方转租给每一个客户需经授权方同意，否则无效，可以把该房屋转租给第三方作为写字间使用，在转租期内，如果后期被授权方与第三方有任何相应的责任或者纠纷，均与本人无关。 2019年11月19日，郭线与壹品嘉公司重新签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），约定壹品嘉公司承租郭线所有的位于成都市青羊区，产权面积230平方米的房屋；壹品嘉公司承租房屋仅作为写字楼包租使用；房屋租赁期为7年，免租期时间从2019年9月16日至2019年11月15日，租赁期间为2019年9月16日至2026年9月15日；（免租期为期满后顺延2个月）；租金标准为60元／㎡／月即13800元／月，房屋押金13800元，租金支付方式为季付，每一期到期前提前30日支付下一期租金，壹品嘉公司向郭线支付第一期租金款为41400元；郭线同意壹品嘉公司有转租权，但必须经过郭线的同意，可以转租给第三方作为写字间使用，否则转让合同无效，一切损失由壹品嘉公司承担；壹品嘉公司拖欠租金累计达一周，或壹品嘉公司违反合同约定，在郭线提出的三日内仍未纠正，郭线有权终止合同，收回房屋，由此给郭线造成的损失，壹品嘉公司应予以赔偿。 前述两份《房屋租赁合同》签订后，壹品嘉公司将案涉房屋转租给蓉易药科技公司。 壹品嘉公司分别于2019年9月12日支付房屋定金5000元，2019年9月17日支付租金49720元，2020年1月16日支付租金11124.1元。 另查明，郭线与四川荣恩律师事务所于2020年3月21日签订《民事案件代理合同》，约定：四川荣恩律师事务所受郭线委托指派赵青山律师代理本案。同日，四川荣恩律师事务所向郭线出具号码为45539535，金额为6000元的发票，发票项目内容一栏载明“律师费”。 以上事实有郭线身份证复印件、壹品嘉公司营业执照复印件、蓉易药科技公司营业执照复印件、两份《房屋租赁合同》、授权书、转账电子回单、转账记录、《民事案件代理合同》、发票及当事人陈述和庭审笔录为证，具有真实性、合法性、关联性及相应的证明力，本院予以采信。 庭审中，壹品嘉公司还提交如下证据：1.壹品嘉公司法定代表人王志浩与郭线的聊天记录、微信转账记录，拟证明壹品嘉公司将案涉房屋转租给蓉易药科技公司已经过郭线的同意及壹品嘉公司代郭线支付的物业费25275.9及空调维修费5000元。郭线对空调维修费的金额不认可，只认可2500元。其中微信聊天记录载明：2019年11月19日，王志浩向郭线发送“合同重新签了，面积是230平，补差价就是了；上次和郭哥说清楚了，物业费是我个人付的，不是公司帮忙付款，所以你这边尽快转我一下，空调5000元就下次交房租扣下来就是了”；2019年11月25日，王志浩向郭线发送“房子我准备租给成都市蓉易药科技有限公司”，郭线回复“好的，王总约来看一下，顺便我过来看一下装修如何”，王志浩发送“我们这边准备签合同了，可以到时候你过来看就是了”，郭线回复“那你要把合同发给我看一下，我还要看一下人”，王志浩回复“OK，新公司，营业执照下来我也发给你”。 2.装修费用表，壹品嘉公司拟证明其装修案涉房屋花费105865元。郭线对《装修费用表》的证据三性均不予认可。 本院认为，郭线与壹品嘉公司签订的合同（一）和合同（二）均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但双方实际履行的合同（二）系对合同（一）的房屋产权面积及免租期约定作出变更后重新签订的合同。 关于免租期的认定。合同（二）约定免租期时间从2019年9月16日至2019年11月15日，租赁期间为2019年9月16日至2026年9月15日，免租期为期满后顺延2个月。从文义解释上来看，双方对免租期的约定前后矛盾，既约定了免租期的具体期间又约定了免租期为期满后顺延两个月。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，双方签订的合同（二）关于变更免租期的约定因变更内容约定不明，推定为未变更，故案涉房屋的免租期应认定为2019年9月16日至2019年11月15日。 关于壹品嘉公司是否违约的问题。首先，合同（二）约定，免租期为2019年9月16日至2019年11月15日，租金支付方式为季付，每一期到期前提前30日支付下一期租金，房屋押金13800元，第一期租金支付期限为2019年11月16日至2020年2月15日，第二期租金支付期限为2020年2月16日至2020年5月15日。壹品嘉公司于2019年9月17日支付的第一期租金54720元，少于其应付的第一期租金及押金金额55200元。通过壹品嘉公司法定代表人王志浩与郭线的聊天记录可以看出，双方对壹品嘉公司代郭线支付的物业费25275.9及空调维修费5000元的事实，郭线并未提出过异议。故壹品嘉公司于2020年1月16日支付的租金11124.1元另加上壹品嘉公司代郭线支付的物业费25275.9及空调维修费5000元，共计41400元，壹品嘉公司足额支付了第二期租金。基于前述认定，壹品嘉公司还应支付郭线第一期租金480元（55200元-54720元）。其次，根据合同（二）约定，壹品嘉公司将案涉房屋可以转租给第三人，但应当经郭线同意。从壹品嘉公司法定代表人王志浩与郭线的聊天记录内容上看，壹品嘉公司将案涉转租给蓉易药科技公司，郭线表示需要查看承租合同及承租人的营业执照，但壹品嘉公司至今也未将承租合同及营业执照发送给郭线，故双方并未对转租的承租人的信息及能否转租达成一致，郭线未同意壹品嘉公司转租给蓉易药科技公司。综上，壹品嘉公司的根本违约行为致使郭线的合同的目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，郭线有法定解除权，郭线要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，予法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，壹品嘉公司还应支付郭线第一期租金480元（55200元-54720元）及2020年5月16日至本判决确定的合同关系解除之日止的房屋租金，每月按13800元标准。故郭线要求壹品嘉公司以每月13800元为标准，从2019年12月16日起计算至实际腾退房屋之日止的租金的诉请，本院予以部分支持。蓉易药科技公司至今未将租赁房屋交还，蓉易药科技公司应从案涉房屋中迁出并腾退给郭线。 关于郭线主张的律师费。合同（二）中，并未对郭线实现债权而产生的律师费进行约定，故郭线主张的律师费6000元，本院不予支持。 综上，原告郭线的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、解除原告郭线与被告四川壹品嘉商业管理有限责任公司于2019年9月16日及2019年11月19日签订的两份《房屋租赁合同》； 二、被告四川壹品嘉商业管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭线支付第一期租金480元及2020年5月16日至本判决确定的合同解除之日止的房屋租金（每月按13800元标准计算）及判决确定的合同解除之日至实际腾退房屋之次日止的房屋占有使用费（每月按照《房屋租赁合同》约定的标准计算）； 三、第三人成都市蓉易药科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区房屋腾退给原告郭线； 四、驳回原告郭线的其余诉讼请求。 如果被告四川壹品嘉商业管理有限责任公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，此款已由原告郭线预交，由原告郭线负担50元，由被告四川壹品嘉商业管理有限责任公司负担50元，并在履行上述支付义务时一并支付给原告郭线。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 隋婧 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 邓燕 书 记 员 雷璐