江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0903民初6251号原告：李迪，男，1967年5月5日生，汉族，居民，住盐城市。委托诉讼代理人：刘玲，江苏瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚莉，江苏瑞信律师事务所律师。被告：盐城同升房地产开发有限公司，住所地在盐城市城南新区华邦****（新都街道办事处新丰社区）。法定代表人：杨树梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：季彬，江苏锐智律师事务所律师。第三人：沈长春，男，1963年11月25日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。第三人：孙扣英，女，1963年9月30日生，汉族，居民，住址同上。原告李迪与被告盐城同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日作出（2019）苏0903民初238号民事判决书，同升公司不服向盐城市中级人民法院上诉，盐城市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）苏09民终2931号民事裁定书，撤销本院（2019）苏0903民初238号民事判决书，发回重审。我院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经李迪申请，本院追加沈长春、孙扣英为第三人。原告李迪的委托诉讼代理人刘玲、王亚莉，被告同升公司的委托诉讼代理人丁进、季彬，第三人沈长春到庭参加诉讼。第三人孙扣英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。应李迪申请，我院对涉案房屋进行了诉讼保全。原告李迪向本院提出诉讼请求：1、判令同升公司与沈长春签订的买卖合同无效，同升公司及沈长春、孙扣英协助我办理坐落于盐城市金庭苑8号楼05室房屋、05室车库、05室储藏室不动产登记手续；2、判令同升公司承担从2013年5月21日起至实际履行之日止以340万元为基数按年利率6%的计算的违约金；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年9月24日，我与同升公司时任负责人刘伟森签订《房屋认购书》，载明我以一次性付款的方式认购总价款为340万元的盐城市金庭苑8号楼05室房屋及车库，认购书约定我全款付清后，同升公司与我签署认购物业的正式商品房买卖合同。2013年3月21日，同升公司委托江苏景泰物业管理有限公司向我交付了涉案房屋、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主手册》、水电卡等。我当日缴纳了装修保证金、物管费等费用，同升公司以实际行动履行了商品房交付义务。我于2013年3月21日起一直占有并使用该案涉房屋。我曾多次要求同升公司办理签订正式的商品房买卖合同，但同升公司迟迟不予办理。2018年10月同升公司以函告的方式通知我腾空搬离案涉房屋，我以复函要求同升公司履行房屋过户义务未果。我于2018年11月14日通过网上立案方式向盐都区人民法院提起诉讼，同升公司在明知案涉房屋已实际出售并交付给我的情况下，于2018年11月16日与沈长春签订《商品房买卖合同》，并办理网签备案。2019年4月10日，盐都区人民法院作出（2019）苏0903民初238号民事判决书，同升公司不服提起上诉，在上诉期间的2019年6月4日，同升公司将案涉房屋过户到沈长春、孙扣英名下。同升公司及沈长春、孙扣英恶意串通的行为严重侵害了我的合法权益，浪费司法资源，藐视法律，依法应当承担违约责任。被告同升公司辩称，1、我公司与沈长春之间房屋买卖合同是在2018年11月16日签订的，此时我公司与李迪之间尚未发生诉讼纠纷，且我公司在与沈长春签订房屋买卖合同之前已经发函告知李迪，要求李迪搬迁或购买，但李迪并未回复，我公司与沈长春所形成的房屋买卖不存在恶意串通的行为。目前我公司已经按照房屋买卖合同的约定将案涉房屋过户至沈长春、孙扣英名下，李迪主张我公司与沈长春、孙扣英之间的商品房买卖合同无效，没有法律根据；2、我公司与李迪之间从未形成商品房买卖合同的合意，李迪要求我公司协助办理案涉房屋不动产登记手续及要求承担违约金无事实依据。第三人沈长春述称，我和同升公司签订的商品房合同真实，我向同升公司要房屋，以后还要起诉李迪，要求其腾空房屋。第三人孙扣英未作陈述亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：同升公司系金庭苑小区的开发建设单位。2010年6月1日，同升公司（甲方，建设单位）与盐城市苏厦建设集团有限公司（以下简称苏厦公司，乙方，施工单位）签订工程建设承包合同一份，约定（摘要）：工程名称“金庭苑”小区A区配电工程，承包方式包工部分包料，承包范围金庭苑小区A区盐城供电局图纸（329-Φ073421S-A1）全部内容计5.5万平方米；箱变基础，分接箱基础，电缆沟，管道，护堤，土建部分；不包括配电房土建。本工程按153元/平方米施工费计算则本工程总造价为841.5万元，本工程为全额垫资，验收合格通电后付款，开票结清总价的95%，留5%作5年质保金（其中两年内付清3%，余款2%五年内结清）。合同另就其他事项进行了约定。李迪作为苏厦公司的代表在上述合同上签字并加盖苏厦公司章印。2012年9月24日，李迪至同升公司开发的金庭苑小区售楼处签订房屋认购书一份，载明（摘要）：“开发商（甲方）盐城同升房地产开发有限公司，认购方（乙方）李迪，认购物业金庭苑小区8号楼05室，该物业建筑面积303.27平方米，销售单价为12899.30元/平方米；车库建筑面积42.44平方米，销售单价为5000元/平方米；合计总房价人民币叁佰肆拾万元整（￥3400000.00）。付款方式：一次性付款。本认购书经双方签署并缴纳认购金之后生效，生效后表明：乙方应在2012年9月30日前到甲方售楼处付清房款，确认全款付清后甲方再与乙方签署认购物业的正式商品房买卖合同……”在房屋认购书下方，李迪在客户签名处签字、吴某在业务员处签字、王博在专案经理处签字。后刘伟森在该房屋认购书上注明：同意抵冲工程款。2013年3月21日，李迪在负责金庭苑小区物业管理的盐城景泰物业管理有限公司（以下简称景泰物业公司）处领取了金庭苑8号楼05室房屋的钥匙，并缴纳了装潢押金5000元、物业管理费5774元。并向自来水公司和供电公司交纳水电费。李迪在庭审中提交苏厦公司出具的证明一份，主要内容为：金庭苑A区南区配电工程由我公司李迪承包施工，工程总价为捌佰肆拾壹万伍仟元整，同升公司于2012年9月24日以金庭苑南区A区8-05别墅抵冲其中叁佰肆拾万元工程款，另付人民币叁佰玖拾壹万伍仟元，余款壹佰壹拾万至今未付（其工人工资、税收等一切费用均由李迪本人承担负责）。在（2019）苏0903民初238号案件审理时，陈晓玲到庭作证，“我今天来法庭就是证明认购书的事实，我原来是金庭苑的售楼部的业务主管。当时原告认购房子是抵充工程款，我们是接到刘伟森刘总的电话，说要抵充的事实，然后我们负责填写认购书，由业务员签字，然后交由李迪，让他自己去找刘总签字，签字完成后，我们就等着签合同就可以了。后来原告没有签合同，具体什么原因我也不清楚，后来我就离职了。我是在2009年6月进入售楼部，后来我在2013年离职的。”“当时他是同升房地产公司的负责人，基本上大大小小的事情都是由他负责的。他签字我们才认可的，他的电话我们也是认可的。”“如果是预交定金的，会在认购书上盖财务章，但一般如果刘总签字，我们也是承认的。”证人吴某到庭作证：“我是为了证明认购书的情况，当时李迪是我的客户，同升公司是开发商，我们是宁波奥斯特房地产销售有限公司。当时我们销售部接到了开发商刘伟森刘总的电话，将小区大门进去两排别墅后一排的，靠着花园的那一套卖给李迪，当时我在忙，认购书是由我们主管陈晓玲填写了认购书的内容，由经理王博审核后，我在销售人员处签字，然后李迪签字后，他就把认购书带走了，后来我们就知道该套房子抵充了工程款，我们也不能领提成。只能说我走的时候房子还没有签合同，后来具体情况我不知道。”“刘伟森在同升公司任总经理，负责人，总之都是他说了算。”2018年11月16日，同升公司与沈长春签订商品房买卖合同（合同编号HTBA201811180435）。同升公司将金庭苑A区8幢05室、A区8幢05车库、A区8幢05储藏室出售给沈长春。房款合计8050420元，其中A区8幢05室房款5467220元，另外该房屋装修费200万元。A区8幢05车库单价6000元，总价254640元。A区8幢05储藏室单价6000元，总价328560元。一次性付款，买受人应当在2018年12月30日前支付该商品房全部价款。在2018年12月31日前交房。在（2019）苏0903民初238号案件上诉期间，2019年5月30日，6月3日同升公司向沈长春出具发票，分别为3400000元和4650420元。2019年6月3日，沈长春交纳了契税230012元。交纳了物业维修基金。并领取了苏（2019）盐城市不动产权第0035300号不动产权证书。载明权利人为沈长春和孙扣英共同共有。本院还查明，江苏中天海银置业有限公司法定代表人孙树伟与同升公司的法定代表人杨树梅是夫妻关系。沈长春提供总包方江苏蓝波湾建设工程有限公司（甲方）、分包人沈长春（乙方）、江苏中天海银置业有限公司（丙方）于2018年10月15日签订的工程承包合同书，载明，甲方将中标的紫金大厦商办楼及地下停车库分包给乙方，建筑面积约63858平方米。总承包价约为14680万元整，本价格为一次包死价格。工程款乙方与丙方独立结算，甲方施工管理费由甲、乙方自行结算，与丙方无关。丙方根据工程的形象进度分期付款，其中工程达到图纸设计的正负0标高后付合同总价的30%，工程主体封顶后二个月付合同总价的30%，其余工程款扣除5%作为质量保证金在工程竣工验收后付清，质保金在丙方交付后按质保规范到期付清。2018年10月20日前组织施工，2019年12月31日前必须完工并验收合格。而沈长春实际向同升公司交付购房款的方式为：2018年10月24日交付定金2万元，2019年1月31日，沈长春出具付条，载明今付到紫峰大厦工程款380万元，注：抵金庭苑别墅房款。孙树伟在付条下方签署同意直接转同升抵房款。江苏蓝波湾建设工程有限公司向中天公司开出380万元收据，注明沈长春工程款抵同升房地产805房款。中天公司通过银行向同升公司汇款380万元。同日，中天公司向同升公司出具证明，载明，我公司于2019年1月31日汇至贵公司的380万元系沈长春在紫峰大厦项目的工程款，请将此笔款项作为沈长春购买贵公司805号别墅购房款。2019年2月1日，沈长春出具付条，载明今付到紫峰大厦工程款356万元，抵别墅款。孙树伟在付条下方签署同意转同升抵房款。江苏蓝波湾建设工程有限公司向中天公司开出356万元收据，注明沈长春工程款抵同升房地产805房款。中天公司通过银行向同升公司汇款356万元。同日，中天公司向同升公司出具证明，载明，我公司于2019年1月31日汇至贵公司的356万元系沈长春在紫峰大厦项目的工程款，请将此笔款项作为沈长春购买贵公司805号别墅购房款。由于按照总包方江苏蓝波湾建设工程有限公司（甲方）、分包人沈长春（乙方）、江苏中天海银置业有限公司（丙方）于2018年10月15日签订的工程承包合同书，第一笔付款为工程达到图纸设计的正负0标高后付合同总价的30%。对同升公司为何同意提前付款。沈长春解释是“如果我资金周转不过来，我也可以和其协商提前付款。合同是10月签订的，真正付款是在2019春节前。春节前没有完全达到付款节点，但可以付款了。”对于案涉房屋，沈长春在购买时已知道该房屋有他人居住。以上事实，有房屋认购书、盐城景泰物业管理公司的收据、装潢押金收据、业主手册、物业装修管理规定、住宅质量保证书、住宅使用说明书、水电卡、景泰物业管理公司的收据、盐城市自来水有限公司实收明细、国网江苏电力有限公司盐城供电公司电费明细、通知三份、工程建设承包合同、应付账款、付款凭证、协议书、金庭苑住宅小区B区附属工程施工合同、商品房买卖合同、不动产登记簿查询、商品房买卖合同、购房发票、契税凭证、维修基金交费凭证、收据、紫峰大厦的合同、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一、李迪和同升公司之间是否形成以工程款抵房款的合意？2010年6月1日，同升公司与苏厦公司签订工程建设承包合同一份，李迪作为苏厦公司的代表在上述合同上签字并加盖苏厦公司章印。实际工程为李迪承建。苏厦公司出具的证明一份，证明金庭苑A区南区配电工程由我公司李迪承包施工，工程总价为捌佰肆拾壹万伍仟元整，同升公司于2012年9月24日以金庭苑南区A区8-05别墅抵冲其中叁佰肆拾万元工程款，另付人民币叁佰玖拾壹万伍仟元，余款壹佰壹拾万元至今未付（其工人工资、税收等一切费用均由李迪本人承担负责）。李迪提交的房屋认购书上详细载明了认购房产的房号、物业面积、总价等，并由刘伟森签署“同意抵冲工程款”，两位证人均称刘伟森为同升公司时任负责人，同升公司对刘伟森的身份存疑。李迪提交的其他刘伟森签字的合同、付款凭证等相关书证、以及其他同升公司案件中也有刘伟森代表同升公司签字的情况。事实上，在本院处理的其他关于同升公司的案件中，同升公司对刘伟森曾为其实际负责人的身份亦未持异议。上述均能反映刘伟森在2012年期间为同升公司负责人的客观事实。况且，同升公司已实际向李迪交付了房屋。李迪进行了装璜。同升公司辩称系将房屋暂借李迪作临时仓储用，但同升公司在此后长达五年的时间内从未向李迪要求返还案涉房屋，一直至2018年10月31日才通知李迪腾空搬离，结合同升公司在交付房屋时将房屋配套的住宅质量保证书、住宅使用说明书一并交予李迪，并由李迪装潢入住，李迪按期缴纳物业费的事实，本院认定李迪与同升公司达成工程款抵房款的合意，同升公司已履行了交付房屋的主要义务，同升公司负有协助李迪办理房屋不动产登记手续的义务。需要说明的是，尽管李迪未能提交证据证明在签订认购书时工程款是否已经应付，但从同升公司签订认购书并实际交付房屋的行为可以推定双方已经就抵扣的工程款数额达成一致，亦说明该工程款届时已应付。同时，同升公司的该行为说明李迪作为涉案工程的实际施工人，其有权以实际施工人的身份从同升公司得到应付工程款，本院对同升公司关于李迪不应得到工程款的主张不予采信。李迪提交的房屋认购书上详细载明了认购房产位置、面积、价格、总房价，交付了住宅质量保证书、住宅使用说明书，且实际交付房屋，原告装璜居住多年。房屋认购书内容对照最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第二、五、十六条规定，在原被告签订的房屋认购书的上述条款符合商品房销售管理办法第十六条规定，因此应当认定房屋认购书就是商品房买卖合同。二、同升公司与沈长春签订的商品房买卖合同是否有效？同升公司与李迪签订了房屋认购书，李迪已用工程款抵冲房款，得到了时任同升公司负责人刘伟森的认可，故同升公司与李迪间的商品房买卖行为有效，同升公司应与李迪及时签订商品房买卖合同，办理过户手续。但是同升公司既不与李迪及时签订商品房买卖合同，办理过户手续，反而又与沈长春签订商品房买卖合同，办理了过户手续。房款的支付采用中天公司欠沈长春工程款，中天公司代沈长春支付房款给同升公司，而中天公司与同升公司的法定代表人系夫妻关系，中天公司在工程付款节点未到期的情况下，即提前支付工程款，不符合建设施工惯例。沈长春购买价值800余万元的房屋，未进入房屋内进行查看。明知涉案房屋已有人装璜居住，未进行进一步核实，轻易购房，违背常理。本院认定同升公司与沈长春、孙扣英恶意串通，目的是损害李迪的合法权益，故同升公司与沈长春的商品房买卖合同无效。同升公司与沈长春、孙扣英应协助李迪办理不动产过户手续。三、李迪主张违约金是否应予支持？在同升公司与李迪签订的房屋认购书中未约定违约责任，由于李迪已实际居住该房屋，房屋实际价值上增，实际利益未受到损害，故对要求违约金的请求不予支持。综上所述，李迪要求确认同升公司与沈长签订的商品房买卖合同无效，要求同升公司与沈长春、孙扣英协助办理涉案房屋不动产登记手续，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。对原告的其他诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告盐城同升房地产开发有限公司与第三人沈长春于2018年11月16日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告盐城同升房地产开发有限公司、第三人沈长春、孙扣英于本判决生效之日起十五日内协助原告李迪办理坐落在盐城市金庭苑8号楼05室房屋、05室车库、05室储藏室不动产登记手续。三、驳回原告李迪的其他诉讼请求。案件受理费15100元，财产保全费5000元，合计20100元，由原告李迪、被告盐城同升房地产开发有限公司各负担10050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）。审 判 长 郭玉国审 判 员 杨汉华审 判 员 邵 静二〇二〇年五月十四日法官助理 阴文超书 记 员 王振文