广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3980号原告：中山市天盛酒店管理有限公司,住所地广东省中山市石岐区*****************侧，统一社会信用代码914************844。法定代表人：徐锦坚，总经理。委托诉讼代理人：罗艺康,广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩雯,广东励而德律师事务所实习律师。原告：中山市唐扬物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******美心花园首层、2层商场7号（之一），统一社会信用代码91442000MA4W8BAMOP。法定代表人：唐文，总经理。委托诉讼代理人：罗艺康,广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩雯,广东励而德律师事务所实习律师。被告：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区*********建钢构大厦及中国建筑钢结构博物馆30层，统一社会信用代码914***********924R。法定代表人：陈礼明，总经理。委托诉讼代理人：黎辉文，员工。委托诉讼代理人：萧冬怡，七天四季酒店（广州）有限公司员工。被告：七天酒店（深圳）有限公司中山市*****，住所地广东省中山市*******美心花园美景楼首层、3-9层，统一社会信用代码914***********160L。主要负责人：洪定法，总经理。委托诉讼代理人：黎辉文，七天酒店（深圳）有限公司员工。委托诉讼代理人：萧冬怡，七天四季酒店（广州）有限公司员工。原告中山市天盛酒店管理有限公司（以下简称天盛公司）、中山市唐扬物业管理有限公司（以下简称唐扬公司）诉被告七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）、七天酒店（深圳）有限公司中山市*****（以下简称七天酒店中山二路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天盛公司、唐扬公司的委托诉讼代理人罗艺康、黄倩雯，被告七天酒店及七天酒店中山二路店的委托诉讼代理人黎辉文、萧冬怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告七天酒店、七天酒店中山二路店向原告天盛公司、唐扬公司支付2019年7月份起至起诉之日止应缴租金，暂计896566.67元；2.被告七天酒店、七天酒店中山二路店按照日利率0.3%向原告天盛公司、唐扬公司支付违约金，截至起诉之日暂计278062.89元；3.被告七天酒店、七天酒店中山二路店对上述债务承担连带责任。事实和理由：2010年7月20日，原告天盛公司与被告七天酒店签订《房屋租赁合同》（合同编号：ID-0-103），合同约定房屋位置位于中山市石岐区*******美心花园美景楼首层、二层商场7号,合同第三条3-1约定，2016年11月1日至2019年10月30日租金为289215元/季度，2019年11月1日至2022年10月30日租金为306568元/季度。合同第三条3-4约定，若乙方（被告）无故迟延支付租金的，按照每日千分之三计算违约金。合同签订后，原告天盛公司将合同权利义务整体转让给原告唐扬公司。2016年5月1日，因国家税收政策变动，不动产租赁业务营业税改征增值税，必须由被告代扣代缴增值税并代开增值税发票，原告无法开具发票。被告以合同第三条3-3约定，由原告提供发票后，被告方可支付租金为由，拒绝交付租金。2018年3月至2019年6月，被告认为不动产租赁业务营业税改征增值税，增值税费应由原告承担，并通过胁迫、欺诈等方式，强制按照合同价为含增值税价，扣缴增值税款后向原告支付租金，致使原告发生经济损失。2019年关于增值税税费承担问题原告天盛公司已向法院提起诉讼。自此，被告拒绝支付从2019年7月份起全部租金，经原告多次催告后，仍以原告未开具发票为由，无故拒绝支付租金。原告认为被告无故拒绝支付租金，已造成原告严重经济损失。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。庭审中，原告天盛公司、唐扬公司变更诉讼请求为：1.被告七天酒店、七天酒店中山二路店向原告天盛公司、唐扬公司支付2020年6月应缴租金102189.33元；2.被告七天酒店、七天酒店中山二路店按照迟延支付租金日利率0.3%计算，向原告天盛公司、唐扬公司支付违约金，截至实际支付之日2020年4月3日，确认2019年7月至2020年5月违约金合计531895.38元，暂计至2020年4月16日，2020年6月违约金合计8277.34元，合计违约金540172.72元；3.被告七天酒店、七天酒店中山二路店对上述债务承担连带责任。被告七天酒店辩称，七天酒店并非本案的适格被告，在2017年签署租赁义务转让协议，租赁关系下承租方已经由七天酒店变更为七天酒店中山二路店，而且七天酒店中山二路店作为七天酒店依法设立并领取营业执照的分支机构，具备充分偿付能力，可独立成为民事诉讼当事人，七天酒店无需承担连带赔偿责任。被告七天酒店中山二路店辩称，1.中山天盛并非本案适格主体，无权主张涉案场地租金。合同履行期间，七天酒店、七天酒店中山二路店、天盛公司、唐扬公司共同签署了《权利义务转让协议》，约定自2017年4月1日起，七天酒店将其在《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给七天酒店中山二路店，天盛公司将其在《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给唐扬公司。据此，天盛公司无权收取涉案场地租金。2.七天酒店中山二路店已于2020年4月3日向唐扬公司付清2019年7月1日至2020年4月30日期间的场地租金。3.被告七天酒店中山二路店此前暂停支付租金系原告导致，并非恶意拖欠租金。原告起诉要求变更《房租租赁合同》，导致租金标准及税费承担主体存在极大不确定性，且不同意被告提出的按过往履行惯例代扣代缴税费后支付租金的操作。为避免增加税费成本，被告只能被迫暂停支付租金，原告要求被告承担逾期支付租金的违约金并没有法律及事实依据。4.被告一直希望按照《房屋租赁合同》约定支付场地租金，原告亦应当遵守《房屋租赁合同》约定，依法缴纳税费并提供符合约定的租金发票，或提供符合要求的申报资料以便被告配合办理代扣代缴的手续。另外，即使法院认定被告应承担逾期违约责任，原告主张的违约金标准明显过高，被告请求法院依法对违约金标准进行调准，被告认为应按照中国人民银行同期活期贷款利率计算逾期违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年7月20日，天盛公司（出租方、甲方）与七天酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于中山市石岐区*******美心花园首层、二层商场7号房屋（以下简称为美心花园房屋）出租给乙方作商住用途，租赁的建筑面积为3300平方米，包括一楼大堂80平方米、3-9楼3220平方米（已减去9楼电信机房12平方米）；租期为2010年11月1日至2022年10月30日共12年；甲方保证于2010年7月31日前向乙方交付该房屋，房屋交付日至同年11月1日为免租期；从2010年11月1日至2013年10月30日期间季度租金257400元，2013年11月1日至2016年10月30日期间季度租金272844元，2016年11月1日至2019年10月30日期间季度租金289215元，2019年11月1日至2022年10月30日期间季度租金306568元；租金按季度交纳，并采用“先收发票、后付租金”的方式；甲方应于每月（每季度末月）20号后将下期租金发票交付到乙方财务部，以便乙方及时安排付款。乙方在收到合法发票后五个工作日内支付该期租金。若因甲方未能按时将合法合规的发票交抵乙方财务部的，乙方有权拒付相应租金且不承担拖欠租金的责任，直至甲方提供合法合规发票；若乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3‰向甲方支付违约金，且违约金的总额不得超过迟延支付租金的总和。合同还约定了其他事项。双方在合同上签名盖章确认。上述合同签订后，天盛公司将上述租赁物交付七天酒店使用。七天酒店在该租赁物开设七天酒店中山二路店进行经营。2017年12月27日，天盛公司（甲方、出租方）与七天酒店（乙方、承租方）、唐扬公司（丙方）、七天酒店中山二路店（丁方）、天盛企业有限公司（产权方，以下简称天盛企业）签订《权利义务转让协议》。合同约定：甲方双方于2010年7月20日就美心花园房屋的物业之租赁事宜而签订的《房屋租赁合同》，甲方同意将其在该《租赁合同》中所有权利和义务自2017年4月1日起全部的完整的转让给丙方，丙方同意无条件受让该权利和义务；乙方同意将其在上述租赁合同中的所有权利和义务全部的完整的转让给丁方，丁方同意无条件受让该权利和义务；上述权利和义务的转让在本协议生效后即视为转让完成，在该权利和义务转让后，丙方和丁方继续履行上述租赁合同；甲方同意为丙方履行上述租赁合同承担连带责任，若丙方在履约过程中主体资格丧失或履约能力丧失的，则甲方须无条件恢复与丁方继续履行租赁合同；乙方同意为丁方履行上述租赁合同承担连带责任，若丁方在履约过程中主体资格丧失或履约能力丧失的，则乙方须无条件恢复与丙方继续履行租赁合同；产权人对上述权利和义务的转让表示许可和同意；甲乙丙丁四方一致同意，在该权利义务转让后，租赁合同的全部合同款项的合法发票均由丙方开具，丙方向丁方开具合法的增值税专用发票；丙方受让上述权利义务后，依照租赁合同中有关约定向乙方收取租金或相关款项；乙方实际向甲方支付租金至2015年12月31日，2016年1月1日至2017年3月31日的租金丁方承诺在收到甲方开具的合法发票后五个工作日内向甲方一次性支付，丙方实际向乙方收取租金的期限为2017年4月1日至2022年10月30日，在本协议生效后，丙方向丁方提供合法发票后，丁方向丙方支付相应租金，同时甲丙双方确认，因甲方和丙方无法向丁方提供发票而导致丁方未按合同约定时间支付租金，甲丙双方不追究其违约责任；丁方按租赁合同约定向甲方及丙方支付了合同款项后即视为乙方和丁方履行了合同的款项支付义务，乙方或丁方无须再向甲方或丙方支付任何其他费用。协议还约定了其他事项。天盛公司、七天酒店、唐扬公司、七天酒店中山二路店、案外人天盛企业分别在甲乙丙丁方、产权方处签名盖章确认。庭审中，天盛公司、唐扬公司、七天酒店中山二路店、七天酒店均确认涉案物业的产权人为天盛企业，租赁合同关系的出租方为天盛公司，从2017年4月1日起天盛公司将权利义务整体转让给唐扬公司。根据双方合同约定，双方原租金的支付模式为每三个月作为一个缴费周期，天盛公司（后期为唐扬公司）向七天酒店中山二路店开具发票后由七天酒店中山二路店支付租金，出租方每个周期最后一个月20日将下期租金发票交予承租方，承租方收到发票后5个工作日内支付下一缴费周期租金。从2016年起，国家税制进行改革，营业税改增值税政策实施。涉案物业的产权人天盛企业因为香港公司，属境外企业，无法自行在税局缴纳出租物业相关税费，对于合同约定的“先交付发票，后支付租金”的模式产生影响。2018年3月2日，天盛企业、天盛公司及唐扬公司向七天酒店、七天酒店中山二路店出具《申请代扣代缴税费的说明》，载明：……因国家税制营改增，要求物业出租产生的相关税费由产权方缴纳，我司是香港公司，属境外企业，无法自行在税局缴纳出租物业的相关税费。现我司向贵司申请，由贵司帮我司代扣代缴房屋出租的相关税费，贵司扣除代扣缴的税费后，再支付租金给我方，该行为我方及受托方天盛公司、唐扬公司均予以认可，我司及受托方承诺若因此产生的任何纠纷与问题均由我方自行承担。代扣代缴需由贵司提供以下资料：1.扣缴义务人登记表；2.扣缴企业所得税合同备案登记表；3.代扣代缴房产土地使用二税的说明。天盛公司、唐扬公司分别向七天酒店、七天酒店中山二路店发送函件，称我司现请求贵司配合，把2016年1月至2018年3月期间内的租赁税代缴，代缴的全部税金从应交我司的租金内扣除。七天酒店中山二路店代天盛公司、唐扬公司代缴租赁税，租金扣除代缴的税金后支付给天盛公司及唐扬公司。后双方按该模式进行。根据双方实际报税记录，七天酒店、七天酒店中山二路店实际按自然季度为支付周期支付租金。2019年5月9日，天盛公司向本院提起诉讼〔（2019）粤2071民初12390号〕，要求七天酒店及七天酒店中山二路店退还其擅自选择按照11%（10%）增值税率计算代扣代缴增值税额357709.8元并要求变更《房屋租赁合同》约定的增值税由七天酒店及七天酒店中山二路店承担。七天酒店、七天酒店中山二路店认为天盛公司、唐扬公司起诉要求变更《房屋租赁合同》，导致租金标准及税费承担主体存在极大不确定性，且不同意七天酒店、七天酒店中山二路店的按过往履行惯例代扣代缴税费后支付租金的操作。为避免增加税费成本，七天酒店、七天酒店中山二路店无奈之下只能被迫暂停支付租金。对此，天盛公司、唐扬公司不予确认，称天盛公司、唐扬公司一直要求双方先行搁置税费争议按照合同约定支付租金，但遭到七天酒店、七天酒店中山二路店拒绝。另，唐扬公司于2020年2月20日向本院提起诉讼〔（2020）粤2071民初3979号〕，要求七天酒店、七天酒店中山二路店向其退还代扣代缴增值税款241289.56元及按照年利率6%计算资金占用费。其间，七天酒店、七天酒店中山二路店与天盛公司、唐扬公司一直就租金的问题进行磋商，双方于2020年3月就双方税务争议在未有法院生效裁判前暂成达成一致意见，由双方共同到税务机关填报代扣代缴单进行税务申报，在申报现场由唐扬公司工作人员通过代扣代缴方式直接支付，七天酒店中山二路店拿到完税凭证后按合同约定向唐扬公司支付租金。庭审中，七天酒店、七天酒店中山二路店确认七天酒店、七天酒店中山二路店于2020年4月3日支付2019年7月至2020年5月期间的租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至八十三条、第八十五条至第八十七条。”以及第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”规定，本案中，天盛公司与七天酒店签订涉案房屋租赁合同后，天盛公司与七天酒店、七天酒店中山二路店、唐扬公司、案外人天盛企业又签订《权利义务转让协议》，五方同意从2017年4月1日起，天盛公司将其涉案租赁合同的权利义务转让给唐扬公司，七天酒店将其涉案租赁合同的权利义务转让给七天酒店中山二路店，现未有证据显示唐扬公司、七天酒店中山二路店在履约过程中主体资格丧失或履约能力丧失，不存在协议约定转让权利义务方自行恢复履行涉案合同权利义务的情形，故本院认为，从2017年4月1日起，涉案租赁合同的双方已变更为唐扬公司与七天酒店中山二路店。而该协议还约定自2017年4月1日起由唐扬公司收取租金，七天酒店同意为七天酒店中山二路店履行《租赁合同》承担连带责任。故对2017年4月1日以后的租金，天盛公司不是租金的收取方，无权要求七天酒店、七天酒店中山二路店支付租金，而七天酒店应对七天酒店中山二路店履行《租赁合同》承担连带责任。《房屋租赁合同》系天盛公司（后变更为唐扬公司）与七天酒店（后变更为七天酒店中山二路店）双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应恪守履行。唐扬公司已按约定履行出租义务，七天酒店、七天酒店中山二路店应按照合同约定支付租金。唐扬公司认为七天酒店、七天酒店中山二路店逾期支付租金，已构成违约，七天酒店、七天酒店中山二路店应承担支付租金和违约金的违约责任。本案中，《房屋租赁合同》约定每季度末月20日后的五个工作日内支付下期租金，并且按双方实际的支付情况，七天酒店及七天酒店中山二路店也是按自然季度作为支付周期而支付租金，2020年6月的租金应予2020年3月末支付，故七天酒店、七天酒店中山二路应向唐扬公司支付2020年6月的租金102189.33元（306568元/季度÷3月/季度=102189.33元/月）。关于七天酒店、七天酒店中山二路店是否应承担逾期付款违约责任及如应承担，按何种标准承担违约责任的问题。七天酒店、七天酒店中山二路店从2019年7月起逾期付款的事实明确清晰。虽然逾期付款事出有因，但并不构成七天酒店、七天酒店中山二路店逾期支付租金的合法理由，构成违约，应承担逾期付款违约责任。《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方所签订的《房屋租赁合同》关于逾期付款违约金的约定为“若乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3‰向甲方支付违约金，且违约金的总额不得超过迟延支付租金的总和。”该违约金的约定年化利率达到108%，约定过高。唐扬公司未举证证明其实际损失，并且根据七天酒店、七天酒店中山二路店实际履行情况来看，七天酒店及七天酒店中山二路店一方逾期支付租金的原因主要系天盛公司、唐扬公司就税费的承担和合同的约定提起诉讼，七天酒店及七天酒店中山二路店认为租金标准及税费承担主体存在极大不确定性有一定合理性，并且在诉讼过程中，双方经协商，七天酒店中山二路店也继续履行了合同，可见七天酒店及七天酒店中山二路并不存在恶意拖欠的主观故意。鉴于七天酒店及七天酒店中山二路店的逾期支付的确给唐扬公司造成资金占用的损失，结合双方合同履行情况等综合因素，本院酌定七天酒店及七天酒店中山二路店按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准支付逾期付款违约金。关于2019年7月至2020年5月的违约金以每季度应还金额为基数，分别从欠费季度2019年7月1日分段计算至2020年4月3日按前述标准计算。2020年6月的违约金，以102189.33元为基数，从2020年4月1日计算至清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十一条、第八十八条、第八十九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告七天酒店（深圳）有限公司、七天酒店（深圳）有限公司中山市*****于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市唐扬物业管理有限公司支付租金及违约金（2020年6月的租金102189.33元；2019年7月至2020年5月的违约金以每季度应还金额为基数，分别从欠费季度2019年7月1日分段计算至2020年4月3日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；2020年6月的违约金，以102189.33元为基数，从2020年4月1日计算至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回原告中山市天盛酒店管理有限公司、中山市唐扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10224元,减半收取5112元（原告已预交），由原告中山市天盛酒店管理有限公司、中山市唐扬物业管理有限公司负担612元，被告七天酒店（深圳）有限公司、七天酒店（深圳）有限公司中山市*****连带负担4500元（该款被告七天酒店（深圳）有限公司、七天酒店（深圳）有限公司中山市*****于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市唐扬物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年五月十九日书记员 郑爱玲程慕桦