云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初534号原告：叶寒珍，女，汉族，1971年5月5日生，四川省富顺县人，初中文化，务工人员，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：金雷、李智翔，系云南滇铭律师事务所律师。被告：普洱市荣盛物业管理有限公司，住所地：普洱市思茅区军分区鱼水路**。法定代表人：陈赛玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙智。委托诉讼代理人：李玲，女，汉族，1988年6月18日生，四川省双流县人，硕士文化，现住普洱市思茅区军分区鱼水路**。原告叶寒珍与被告普洱市荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶寒珍和诉讼代理人李智翔，被告荣盛物业公司委托诉讼代理人孙智、李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶寒珍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原被告双方于2013年6月1日签订的租赁合同；2.请求人民法院依法判令被告返还原告租金589600.00元，并按6%年的利率承担自2018年8月13日起至实际支付完毕之日止的资金占用费；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：普洱市荣盛物业管理有限公司于2013年6月1日与叶寒珍签订了《房屋租赁合同》，约定叶寒珍承租位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱市国培商务中心XX幢XX层XX号商铺（备注：XX号商铺为靠鱼水路的第XX间），租赁期限为20年，即自2013年6月1日起至2033年5月31日止，租金共计1473840.00元，2018年8月13日因普洱军分区向叶寒珍收回了涉案房屋，导致租赁合同无法履行，截止2018年8月13日，实际租赁时间为1899天，应支付的租金为383400.00元（1473840.0元÷20年÷365天×1899天），而原告累计向被告缴纳租金973000.00元，多收取的租金为589600.00元（973000.00元-1473840.00元÷20年÷365天×1899天），上述事实已在普洱市中级人民法院作出的（2019）云08民终1077号《民事判决书》中予以确认。现租赁合同已经无法履行，原告特依据《合同法》第94条、97条之规定向人民法院提起诉讼，要求解除原被告之间的租赁关系，并要求被告返还多收取的租金，并承担相应的资金占用费。被告荣盛物业公司辩称：1.答辩人不同意解除原被告2013年6月1日签订的租赁合同。被答辩人要求解除合同的理由是2018年8月13日军分区向原告收回涉案房屋导致合同无法履行，但合同无法履行一年多，责任不在被告而是在原告，被告无任何过错，被告已向法庭提交证据证明，2020年4月2日融通地产（云南）有限责任公司，已经同意将涉案房屋移交给答辩人使用，影响本案房屋租赁合同履行的情势变更情形已经消除。根据普洱市中级人民法院（2019）云08民终1077号民事判决，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》为有效合同，依法成立的合法有效的合同应受法律保护，基于《房屋租赁合同》有效，影响合同履行的情势变更情形已经消除，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。被答辩人应当继续履行与答辩人签订的《房屋租赁合同》。2.由于原、被告之间应继续履行房屋租赁合同，答辩人不但不应该返还被答辩人租金589600.00元，反而被答辩人应迅速补交房租。由于答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同双方当事人就应该严格按合同约定履行自己的义务。思茅区人民法院（2018）云0802民初1221号民事判决和普洱市中级人民法院（2019）云08民终1077号民事判决均已认定：2013年6月1日答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》中约定租金共计1473840.00元，支付方式为被答辩人于2013年6月1日前一次性支付租金573840.00元，剩余租金900000.00元，采取银行按揭贷款支付。合同签订后答辩人依法履行了交付出租房屋的义务，但被答辩人未按合同约定全额履行支付租金义务，拖欠答辩人租金500840.00元长达8年之久，即便是距离普洱军分区收回房屋也有6年时间，该租金被答辩人应当继续支付。在此，被答辩人保留向司法机关诉请追偿租金及按合同约定按拖欠金额每天0.05%计算违约金的权利。3.如果被答辩人执意要求解除答辩人被答辩人双方签订的租赁合同，答辩人也无须返还589600.00，其诉求不应得到法院的支持。被答辩人请求答辩人返还租金起诉的依据是普洱市中级人民法院(2019)云08民终1077号民事判决认定:该生效判决不能简单成为判决答辩人返还被答辩人剩余租金589600.00元的依据。表面上看在情势变更情形存在租赁合同无法继续履行的前提下，由于普洱军分区2018年8月13日收回房屋，答辩人与被答辩人实际租赁时间为5年2月12天，被答辩人应当支付的租金为383400.00元，由于被答辩人共支付租金973000.00元，租金金额已经超过实际租赁时间，被答辩人剩余租金为589600.00元，但那是在答辩人与被答辩人均严格依法履行合同，双方均没有违约的前提下，才能做简单的减法。本案的实际情况是答辩人严格履行合同约定的义务，被答辩人却长期拖欠租金，对答辩人构成违约。答辩人没有及时强行收房不影响《房屋租赁合同》第五条乙方逾期付款违约责任的约定:乙方如未按合同第一章第二条的约定付款，按下列方式处理:(一)逾期30天，乙方按未付款的O.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。答辩人没有收回房屋，被答辩人继续使用租赁房屋，应视为双方已经达成对乙方拖欠租金继续使用房屋承担违约责任选择(一)处理方式，既被答辩人不但应交付租金，还应承担支付违约金的义务。被答辩人在没有经过答辩人同意情形下将租赁房屋其中一部分擅自转租给阳述富、罗定海构成违约。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第七条(三)明确约定:在租赁期内，如乙方需要将剩余年限的住宅或商铺转租第二方时，需在甲方物业签订转租合同。被答辩人将承租的房屋其中一部分转租给阳述富、罗定海二人时既没有向答辩人报告更没有严格按照上述合同约定在答辩人物业与次承租人签订转租合同。被答辩人叶寒珍未认真履行《房租租赁合同》约定的管理义务，导致不应属于军分区第一批收回的争议房屋被错误收回。争议房屋属答辩人合理管理使用且租赁期限为20年，不属于普洱军分区针对的建华公司租赁期限即将到期的房屋，被答辩人作为承租人收到普普洱军分区要求限期搬离的通知，而该通知是发给建华公司的，并非答辩人，在此情况下被答辩人有义务告知答辩人，以便答辩人采取相应的补救措施，但被答辩人没有履行该告知义务，错过了答辩人采取补救措施的最佳时机，导致争议房屋被普洱军分区错误收回。出现这一结果被答辩人负有全部责任，答辩人得知争议房屋被普洱军分区错误收回后，一直努力与相关部门沟通协调，直到2020年4月答辩人收到融通地产(云南)有限公司同意将涉案房屋移交答辩人使用。在与被答辩人签订合同过程中，答辩人为了尽快回笼资金，对一次性付款的承租人给予了大幅度的优惠，既支付10年的租金使用20年，现被答辩人违约未一次性足额交付租金，其应交的租金就只能以10年计，其交付的租金1473840.00元则只能视为10年的租金，被答辩人承租的房屋租金每年为147000.00元，被答辩人已使用5年2月12天，其应付的租金就应该为766396.80元，被答辩人已付租金973000.00元，未使用租金仅仅剩206603.20元。被答辩人在合同没有约定的情形下，要求解除合同，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条(二)约定:在本合同有效期内，若乙方在本合同无约定情形下终止合同，按以下办法处理:甲方有权以任何形式收回房屋另行处理，乙方所交尚未使用房屋时间的所剩租金作为违约金，不足部分由乙方负责赔偿。甲方对乙方所有装修不予赔偿，乙方不得拆除或故意损坏。故被答辩人无权要求答辩人返还剩余租金。综上，答辩人既不存在违约也不存在过错，而被答辩人既存在违约又有过错，答辩人还积极地采取补救措施，并且消除了履行合同的障碍，故被答辩人的诉请不应该得到法院的支持，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的下列证据：原告叶寒珍提交的《云南省普洱市中级人民法院民事判决书（2019）云08民终1077号》和由被告荣盛物业公司提交的《房屋启用申请》、《融通地产（云南）有限责任公司文件》，因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：原告荣盛物业公司提交的《房地产租赁合同》和《授权书》，本院认为，该两份证据系《云南省普洱市中级人民法院民事判决书（2019）云08民终1077号》中采信并认定为有效的证据，且该证据与本案争议的合同具有关联性，本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年6月1日被告荣盛物业公司与原告叶寒珍签订了《房屋租赁合同》一份。被告按照合同约定向原告叶寒珍交付了租赁的房屋即普洱军分区振兴路与鱼水路交汇处（孔明像）普洱市国培商务中心XX幢XX层XX号商铺（备注：XX号商铺为靠鱼水路的第XX间）。2018年7月11日普洱军分区向叶寒珍发出《关于关停收回出租房屋的通知》，要求叶寒珍于2018年7月19日前停止营业并腾退搬离，2018年8月13日普洱军分区向叶寒珍收回了该房屋。2018年5月10日荣盛物业公司以叶寒珍拖欠租金为由向思茅区人民法院提起诉讼，思茅区人民法院作出一审判决后，因荣盛物业公司不服向普洱市中级人民法院提起上诉，普洱市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）云08民终1077号民事判决书，判决驳回了荣盛物业公司的诉讼请求。在该民事审判书中，对双方争议的问题认定为：荣盛物业公司与叶寒珍2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合同有效。在《房屋租赁合同》第十二条免责条款第（二）约定：“市政建设或国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，甲乙双方按实际使用情况按月计算，所剩余部分租金甲方退还乙方。”及第九条约定：“由于乙方过失或自身贷款条件不符合银行要求，造成贷款不成功，前三个月的租金甲方不收取，甲方退还乙方剩余租金，不补偿乙方装修及其他费用，甲方有权收回商铺。”双方已对免责事由及未足额支付租金的处理进行了约定。涉案房屋自2018年8月13日被军队收回，属于双方约定的免责条款，至此双方实际租赁时间为5年2月12天，按月应支付租金为6141.00元（1473840.00÷20年÷12个月），本案中，叶寒珍一共已经支付租金973000.00元，租金支付已经超过实际租赁时间。故，对荣盛物业公司要求叶寒珍支付剩余租金500840.00元，不予支持。对于利息部分，根据双方合同约定如叶寒珍自身原因导致贷款不成功的，合同赋予荣盛物业公司为收回房屋的权利，荣盛公司不行使，与叶寒珍继续履行合同的行为，视为放弃权利。且本案中导致农村信用合作社不能提供贷款的原因是荣盛物业公司的房屋不在按揭贷款范围内，不符合贷款条件，故，荣盛物业公司要求叶寒珍支付未足额支付款项的利息部分，无事实及法律依据，本院不予支持。普洱市中级人民法院的二审判决宣判后，叶寒珍于2020年3月16日向本院提出诉讼，要求与荣盛物业公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由荣盛物业公司返还多支付的租金及资金占用费。2020年3月21日天府新区成都片区华阳明荣服装经营部向融通地产（云南）有限责任公司就位于普洱市思茅区2间门面及以上房屋（整栋）提出《房屋启用申请》，融通地产（云南）有限责任公司于2020年4月2日下发房云运函［2020］60号《关于同意天府新区成都片区华阳明荣服装经营部租赁房屋启用申请的复函》，同意启用了上述房屋。另查明：天府新区成都片区华阳明荣服装经营部原名称为双流县华阳荣生服装商场。本院认为，本案争议的焦点是原被告签订的《房屋租赁合同》是否到达解除的条件。本案中，原被告签订合同租赁的房屋产权属于普洱军分区，被告荣盛物业公司系经原双流县华阳荣生服装商场的授权取得对该房屋的管理使用权的，而原双流县华阳荣生服装商场对涉案房屋的管理使用权是与普洱军分区通过签订《房地产租赁合同》取得。作为涉案房屋的产权所有人普洱军分区于2018年7月11日向叶寒珍发出《关于关停收回出租房屋的通知》，要求叶寒珍于2018年7月19日前停止营业并腾退搬离，并于2018年8月13日将该房屋收回是客观存在的事实。在普洱军分区将该房屋收回时，荣盛物业公司已不具有对该房屋管理使用和获得收益的法定权利，因而原被告签订的《房屋租赁合同》在此时显然已不具备继续履行的必要条件，故原被告签订的《房屋租赁合同》在2018年8月13日已经符合解除的条件，应当进行解除。因此，现原告叶寒珍主张解除原被告2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》本院予以准许。双方解除合同系因房屋所有人普洱军分区根据国家政策收回，普洱市中级人民法院已在2019年11月18日作出的（2019）云08民终1077号民事判决书中认定原被告签订的《房屋租赁合同》第十二条第（二）约定：“市政建设或国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，甲乙双方按实际使用情况按月计算，所剩余部分租金甲方退还乙方。”属于双方约定的免责条款，双方实际租赁时间为5年2月12天，按月应支付租金为6141.00元（1473840.00÷20年÷12个月），因此，合同解除后荣盛物业公司应当返还叶寒珍多交租金为589801.60元（973000.00元-6141.00元×5年2个月12天），现原告叶寒珍主张被告荣盛物业公司返还租金589600.00元符合法律和事实，本院予以支持。对于原告叶寒珍主张被告荣盛物业公司按6%年的利率承担自2018年8月13日起至实际支付完毕之日止的资金占用费，因不符合原被告签订的免责条款约定，本院不予支持。对于被告荣盛物业公司以2020年4月2日天府新区成都片区华阳明荣服装经营部即原双流县华阳荣生服装商场从融通地产（云南）有限责任公司获得重新启用该房屋的管理使用权来抗辩原被告间的《房屋租赁合同》不符合解除条件的理由，本院认为，天府新区成都片区华阳明荣服装经营部从融通地产（云南）有限责任公司重新取得涉案房屋的管理使用权是基于与融通地产（云南）有限责任公司新签订的租赁合同而取得的，其获得该房屋管理使用权系在原被告签订的《房屋租赁合同》已经被产权所有人普洱军分区收回后时隔20个月之后，在此期间作为原告叶寒珍因原合同租赁的房屋无法使用，为了生活生产需要已经在其他地方另行租赁房屋，现要求叶寒珍继续与荣盛物业公司继续履行2013年6月1日签订《房屋租赁合同》明显不公平。且至本案庭审辩论终结，被告荣盛公司既未向本院提交融通地产（云南）有限责任公司对涉案房产享有处分权的相关证据，也未提交天府新区成都片区华阳明荣服装经营部针对涉案房屋与融通地产（云南）有限责任公司签订的《租赁合同》以及由此授权被告荣盛物业公司可以继续经营使用涉案房产的委托书，因此，本院对其该抗辩理由不予采信。对于被告荣盛物业公司抗辩在履行2013年6月1日签订《房屋租赁合同》过程中，系叶寒珍违约以及在普洱军分区错误收回房屋后没能及时告知荣盛物业公司，疏于履行管理义务，解除合同后按照双方签订合同的约定其不应当返还剩余租金。对此，普洱市中级人民法院已在2019年11月18日作出的（2019）云08民终1077号民事判决书中评判为“导致农村信用合作社不能提供贷款的原因是荣盛物业公司的房屋不在按揭贷款范围内，不符合贷款条件。”由此，可以认定原告叶寒珍在履行合同过程并无过错。至于普洱军分区将涉案房屋收回这是国家的大政方针，作为被告荣盛物业公司经营使用着属于普洱军分区产权的房屋，在普洱军分区收回涉案房屋的2018年8月13日之前就应当知道涉案房屋有被收回的可能。因此，本院对被告的该抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告叶寒珍与被告普洱市荣盛物业管理有限公司于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、由被告普洱市荣盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶寒珍房屋租金589600.00元；三、驳回原告叶寒珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9696.00元，减半收取4848.00元；保全费3468.00元，共计8316.00元。由被告普洱市荣盛物业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审判员  汤燕萍二〇二〇年五月二十七日法官助理周梅梅书记员傅一峰