广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复154号复议申请人（异议人、利害关系人）：湛伟豪，男1993年10月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。申请执行人：中国光大银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路**光大银行大厦。负责人：韩学智,该分行行长。委托诉讼代理人：符丽，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨，广东法丞汇俊律师事务所律师。被执行人：任德芳，女，1976年2月2日出生，汉族，住安徽省舒城县。被执行人：邓伟生，男，1953年8月13日出生，香港特别行政区居民。被执行人：广州市国盈纺织有限公司，住，住所地广州市增城区新塘镇新墩村太平洋工业区**/div>法定代表人：赖昌辉。复议申请人湛伟豪不服广东省广州市天河区人民法院（下称天河法院）（2019）粤0106执异1219号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司广州分行（下称光大银行广州分行）与被执行任德芳、邓伟生、广州市国盈纺织有限公司（下称国盈公司）借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人邓伟生名下位于广州市增城区新塘镇牛仔路51号房产。案外人湛伟豪提出书面异议称，其于2013年5月1日承租了被执行人邓伟生位于广州市增城区新塘镇牛仔城的牛仔路51号的商铺（下称涉案商铺），租赁期至2027年4月30日，异议人实际占有使用至今，后转租他人使用，管理费、水电费用、租金一直按时交纳，租赁权合法有效，且根据买卖不破租赁的法律原则，及物权法有关规定，其的租赁权应当受到保护，2019年10月18日天河法院在涉案商铺张贴公告，要求其腾空商铺。请求：一、确认并保护湛伟豪的租赁权，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产；二、撤销告知书，湛伟豪不用腾退房屋。天河法院查明，光大银行广州分行与任德芳、邓伟生、国盈公司借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2018)粤0106民初3573号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、任德芳向光大银行广州分行偿还贷款本金1664207.32元及期内利息、罚息、复息499438.87元；二、任德芳向光大银行广州分行支付律师费6076元；三、光大银行广州分行对邓伟生（TANG,WAISANG）提供的抵押物即增城市新塘镇牛仔路51号的房屋（房地产权证号粤房地证字第**）享有优先受偿权，并有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先用于清偿任德芳所欠贷款本息及律师费用。光大银行广州分行实现抵押权后，邓伟生(TANG，WAISANG)有权向任德芳追偿；四、邓伟生（TANG,WAISANG）、国盈公司对任德芳的上述债务承担连带清偿责任。邓伟生(TANG，WAISANG)、国盈公司承责后，有权向任德芳追偿。案件受理费23050元、由任德芳、邓伟生（TANG,WAISANG）、国盈公司公告负担；公告费1000元，由邓伟生（TANG,WAISANG）负担。因被执行人没有履行上述判决确定的义务，2019年8月22日，光大银行广州分行向天河法院申请执行。天河法院以（2019）粤0106执19037号案立案执行。经查，在执行期间，天河法院于2019年9月17日以（2019)粤0106执19037号执行裁定轮候查封了涉案商铺。广州市增城区人民法院于2016年8月18日以（2016）粤0183民初4368号查封了涉案商铺。期限自2016年8月18日至2022年8月7日。后经协调，广州市增城区人民法院将涉案商铺移送天河法院执行。2019年10月15日，天河法院作出（2019）粤0106执19037号执行裁定，裁定拍卖涉案商铺，并于同年10月17日在涉案商铺张贴拍卖公告，责令被执行人及其他使用人在15日内迁出并腾空上述房屋。因此提出异议。异议人提供了以下证据：1、《租约合同》。出租方（甲方）：邓伟生，承租方（乙方）：湛伟豪。约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日，租金每月5000元。经甲乙双方协商，甲方以不递增租金的情况下，乙方一次性交付甲方10年，即600000元整，交纳方式为现金交付。由乙方在2017年4月30日前交纳给甲方。该合同没有办理租赁登记备案。2、招商银行户口历史交易明细表11张。姓名：黄宝珍。证明从2017年5月至2019年7月，每月向邓伟生（62284800886389970）转账5500元。3、发票11张，纳税方：广州市宝顺纺织品有限公司，纳税地址：广州市增城新塘镇广深牛仔路51号首层。纳税名称：水费、电费、企业管理费、服务费等。4、转账支付租金说明。内容：本人黄宝珍，于2017年5月11日至2019年10月15日每月转账给邓伟生，是代湛伟豪支付位于新塘镇牛仔路51号商铺的租金。证明人：黄宝珍。日期：2019年11月13日。另查，涉案商铺于2014年1月17日办理抵押登记，抵押权人为光大银行广州分行，权属人为邓伟生。天河法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”异议人称与被执行邓伟生签订了涉案商铺的租赁合同，但租赁合同约定的起租时间是在申请执行人设定抵押权之后，且租期长达10年，该租赁权继续存在于涉案房屋上，必然严重影响涉案房屋拍卖、变卖的价格，对在先的担保物权的实现有影响的，故申请执行人要求除去异议人的租赁权有理。异议人要求继续保护其租赁权，在租赁期内阻止向受让人移交占有涉案商铺没有法律依据，天河法院不予支持。综上，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人湛伟豪的异议请求。除去湛伟豪在广州市增城区新塘镇牛仔城的牛仔路51号商铺的租赁权。湛伟豪不服向本院申请复议，称:其于2013年5月承租了被执行人邓伟生的涉案商铺，租赁期至2027年4月30日，其实际占有使用至今，后转租他人使用，管理费、水电费用、租金一直按时交纳，租赁权合法有效，且根据买卖不破租赁的法律原则，及物权法有关规定，其的租赁权应当受到保护。2019年10月18日法院在商铺张贴公告，要求其腾空商铺。由于其的租赁权早于抵押权和房屋被查封的时间，只是交租金的银行流水由于时间太久无法提供，因此请依法确认租赁权不受影响。请求⒈撤销（2019）粤0106执异1219号执行裁定书；⒉裁定支持其的异议请求，裁定确认并保护湛伟豪的租赁权，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产；撤销告知书，湛伟豪不用腾退房屋。本院经审查，对天河法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，涉案的广州市增城区新塘镇牛仔路51号房产于2014年1月17日办理抵押登记，于2016年8月被法院查封。湛伟豪提交的《租约合同》上没有签订时间，也没有向房产管理部门办理备案登记，且其中记载“租赁期共120个月，甲方从2017年5月1日将此商铺交付乙方使用，至2027年4月30日止”。该《租约合同》不能证明湛伟豪于2013年5月1日承租涉案商铺的主张，即使该合同是真实的，湛伟豪所称与邓伟生的租赁关系也是在抵押权设立和法院查封之后，根据上述规定，不得对抗抵押权人及申请执行人。故湛伟豪要求确认并保护其对涉案商铺租赁权的理由不成立，本院不予支持；天河法院驳回其异议请求的处理正确，依法应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回湛伟豪的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异1219号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇二〇年五月二十七日书记员  阮晓瑜