四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初4875号 原告（反诉被告）：杨琼，女，生于1962年5月15日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：王定山，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨碧，女，生于1979年8月5日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告（反诉原告）：唐坤元，男，生于1971年9月27日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐坤利，四川明谐律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨琼与被告（反诉原告）杨碧、唐坤元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨琼及其委托诉讼代理人王定山，被告（反诉原告）杨碧、唐坤元及其共同委托诉讼代理人唐坤利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨琼向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即协助原告将位于遂宁市河东新区××房小区××栋××单元××楼××号房屋的产权办理至原告名下；2.判令被告承担上述房屋过户的相关税费；3.判令被告向原告支付违约金24800元；4.判令被告向原告支付2008年5月8日起至2011年12月1日止以53250元为基数按年利率6%计算的利息；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2008年5月7日，杨琼将自有位于棉场社区的房屋以63250元的价格卖给杨碧，杨碧仅支付了1万元后，未支付剩余的任何房款。2008年5月11日，杨碧与遂宁市河东开发建设投资有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。2011年9月9日，安置给杨碧的位于遂宁市河东新区××房小区××栋××单元××楼××号的安置房经结算，杨碧需向遂宁市河东开发建设投资有限公司交纳安补款36929.80元。2011年9月13日，由杨琼补缴了37429.80元的安补款。2011年12月1日，杨琼与杨碧、唐坤元签订了《房屋转让协议》一份，约定杨碧、唐坤元将安置房屋转让给杨琼，价款为124000元，杨碧、唐坤元将无条件为杨琼办理产权过户手续。该协议在四川省遂宁市国正公证处依法进行了公证。在合同履行中，杨琼另行支付了40000元的房价款后，本次转让的房价款全部付清。在能够办理产权后，在杨琼多次请求办理过户的情况下，杨碧、唐坤元却拒绝配合办理房屋过户手续。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告杨碧、唐坤元共同答辩称，杨琼未按照房屋的转让协议履行转让款的给付义务，尚欠房屋转让款94000元，杨碧、唐坤元行使的是先履行抗辩权；关于杨琼主张的2008年5月7日，杨琼将其棉场社区的房屋转让给杨碧、唐坤元，杨碧、唐坤元尚欠其购房款53250元的事实不成立，该欠款杨碧、唐坤元已于2010年7月向杨琼予以了清偿，故不存在欠付利息之说；既然该欠款已结清，杨琼主张将53250元用于抵作安置房转让款当然不能成立；按照双方所签订的《房屋转让协议》的约定，税费由杨琼自行承担，故安置房结算的安补款应由杨琼自行承担。故杨琼于2011年9月13日向遂宁市河东开发建设投资有限公司交纳的36929.80元的安补款本应由杨琼负担，杨琼主张该款项应抵作安置房转让款不能得到支持；按照《房屋转让协议》约定，为杨琼办理产权证的税费应由杨琼承担。 杨碧、唐坤元向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告剩余房款94000元并支付资金占用利息（利息以94000元为基数，从2011年12月2日起按年利率6%计算至该笔款项付清为止）；2.请求判令反诉被告按照双方2011年12月1日签订的协议第6条承担违约责任，向反诉原告支付违约金24800元；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：杨碧、唐坤元与杨琼于2011年12月1日签订了房屋转让协议，杨碧、唐坤元自愿将《房屋拆迁安置补偿协议书》项下位于遂宁市河东新区××房小区××栋××单元××楼××号房屋权利作价124000元转让给杨碧，约定当日付清房款。但由于双方系亲属关系，杨琼声称资金困难，只支付了30000元，剩余94000元延后支付。等到房屋交付给杨琼后直到办理产权时，杨琼都没有支付剩余的购房款，杨碧、唐坤元多次要求杨琼支付，杨琼都以资金困难为由推诿，至今未付。 杨琼针对杨碧、唐坤元的反诉辩称，2008年5月7日杨琼将棉场社区的房屋转让给杨碧、唐坤元，约定转让价款63250元，杨碧、唐坤元当日支付了10000元现金给杨琼，尚欠杨琼532**元，唐坤元向杨琼出具了“协议”。双方于2011年12月1日签订《房屋转让协议》时达成合意将杨碧、唐坤元所欠杨琼的53250元抵作房屋转让款，故杨琼将“协议”的原件退还给了唐坤元，唐坤元当场予以了销毁；2011年9月13日杨琼代杨碧交纳了安补款36929.80元，该笔费用本应由杨碧交纳，杨琼代杨碧交纳的安补款应抵扣安置房转让款；2011年9月在安置房分房结算前，杨琼与杨碧就杨琼购买杨碧的安置房一事达成了意向，杨琼将之前杨碧购买杨琼的房屋所支付的10000元退还给了杨碧。在双方于2011年11月1日签订《房屋转让协议》当日，双方达成一致由杨琼向杨碧、唐坤元再另行支付30000元，房屋转让款就结清，故协议签订当日杨琼向杨碧、唐坤元现金支付了30000元。综上，杨琼已足额且超额支付了房屋转让款，杨碧、唐坤元应当按照协议约定履行房屋办证手续，并承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及对证据的审查，本院认定如下事实： 杨琼与杨碧系姑侄关系，杨碧与唐坤元系夫妻关系。 2008年5月7日，杨琼将自有的位于棉场社区房屋的115个平方以每平方米550元合计63250元的价款转让给杨碧、唐坤元。当日，杨碧、唐坤元向杨琼支付现金10000元，对于剩余的款项53250元，唐坤元向杨琼出具《协议》一份，载明“经双方同意杨群（音）将房屋115个平方卖给杨碧，每平米卖人民币550元（伍佰伍拾元正）合计人民币63250元（陆万叁仟贰佰伍拾元正），因杨碧现钱没得，现付人民币10000元（壹万元正），欠下53250元（伍万叁仟贰佰伍拾元正）定于2008年旧历年底付清……”。 杨碧、唐坤元购得该房屋后，因政策拆迁，2008年5月11日，杨碧与遂宁市河东开发建设投资有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定安置面积110ｍ2左右，待安置房选定后，按拆迁明细表结算。2011年9月9日，经结算，被拆迁人杨碧安置的房屋位于遂宁市河东新区××房小区××栋××单元××楼××号，实际安置面积123.93ｍ2,杨琼应支付差价（安补款）36929.80元。 庭审中，双方均认可在杨碧的安置房交付结算前，杨琼就购买杨碧的该套安置房双方口头达成了意向，并于2010年初（具体时间原、被告均记不清楚）杨琼将2008年5月7日杨碧购买杨琼的房屋所支付的10000元退还于了杨碧，用于支付安置房转让款。2011年9月9日经结算杨碧应支付的安补款36929.80元，由杨琼于2011年9月13日向遂宁市河东开发建设投资有限公司予以了支付。 2011年12月1日，杨碧、唐坤元（甲方）与杨琼（乙方）签订《房屋转让协议》约定：一、甲方自愿将《房屋拆迁安置补偿协议书》项下位于遂宁市河东新区××房小区××栋××单元××楼××号房屋权利（建筑面积123.93平方米）转让给乙方所有；二、双方议定上述房屋价款为人民币124000元整（大写：人民币壹拾贰万肆仟元整）。付款方式：乙方于二〇一一年十二月一日将上述房款付清给甲方；三、甲方于二〇一一年十二月一日将上述房屋移交给乙方，待国家政策、法律法规许可下，甲方协助乙方办理国土使用证到乙方；四、甲方保证上述房屋权利权属清楚，若发生与甲方有关的权属纠纷或债权债务，概由甲方负责承担，并赔偿由此给乙方造成的经济损失；五、甲方无条件协助乙方办理产权证、国土证、所涉及的税、费由乙方承担；六、违约责任：乙方或甲方中途悔约，应由违约方向守约方支付违约金总价的20%，并赔偿因此给对方造成的全部损失；………。协议签订当日，双方就该协议在四川省遂宁市国正公证处办理公证，四川省遂宁市国正公证处作出（2011）川遂市国正证字第1809号《公证书》，对该协议的真实性、合法性予以确认。 关于签订《房屋转让协议》后，杨琼履行房屋转让款的给付情况。杨琼陈述：“2008年5月7日杨碧购买杨琼的房屋尚欠购房款53250元，唐坤元向杨琼出具的“协议”载明了欠款的事实，双方在签订《房屋转让协议》时形成合意，该欠款53250元用于抵作安置房转让款。”庭审中杨琼出具该“协议”的复印件一份。关于该“协议”的原件，庭审中经询问，杨琼陈述：“在双方形成合意将欠款53250元抵作安置房转款后，杨琼将该“协议”的原件退还给了唐坤元，唐坤元当场予以了销毁。”对此，杨碧、唐坤元对杨琼的陈述当庭予以否认，并举示“银行交易流水”一份，证明2010年7月19日分两次分别在信用社取款40000元、25000元，于次日以现金方式向杨琼偿还了欠款53250元，后杨琼将“协议”原件退还于了唐坤元，唐坤云予以了当场销毁。故，2008年5月7日所欠杨琼532**元的购房款已在2010年7月实际结清，并不存在杨碧所陈述的双方达成一致将所欠53250元用于抵作安置房转让款的事实。 另，杨琼陈述：“签订《房屋转让协议》的当天，双方口头达成一致，由杨琼另行向杨碧、唐坤元支付30000元，协议约定的转让款即结清，故在协议签订的当天，杨琼向杨碧、唐坤元支付了30000元。”对此，杨碧、唐坤元当庭对杨琼所陈述的双方达成口头协议由杨琼支付30000元，房屋转让款即结清的事实予以否认。并陈述协议签订的当天，杨琼仅向其支付了20000元，30000元包含了杨琼向杨碧所退还的杨碧购买杨琼的房屋所支付的10000元。杨琼对其主张的协议签订当天向杨碧、唐坤元支付30000元的事实，未提供证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨琼与杨碧、唐坤元于2011年12月1日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案杨琼诉请杨碧、唐坤元按照协议约定将案涉房屋产权办至杨琼名下，杨碧、唐坤元以杨琼尚未完全履行房款支付义务为由提起反诉要求杨琼照协议约定支付尚欠的房屋转让款。故本案的争议焦点为，杨琼作为房屋受让人是否已足额履行了房屋转让款的给付义务。 本案，按照《房屋转让协议》约定，签订协议当日杨碧、唐坤元将案涉房屋交付于杨琼，由杨琼于当日付清房款。依据查明的案件事实，杨琼主张其已向杨碧、唐坤元足额支付了房屋转让款，其理由为：1.2008年5月7日杨碧、唐坤元尚欠购买杨琼的房屋转让款53250元，该欠款用于了抵销部分房屋转让款；2.杨琼于2011年9月13日支付的安补款36929.80元，该款项应抵作房屋转让款；3.杨琼向杨碧退还的2008年5月7日杨碧购买杨琼的房屋所支付的10000元；4.双方签订《房屋转让协议》的当天，杨琼向杨碧、唐坤元支付了30000元。故杨琼主张已足额履行了房屋转让款的给付义务。对第3项杨琼主张的向杨碧退还了2008年5月7日杨碧购买杨琼的房屋所支付的10000元用于支付房屋转让款的事实，双方均无异议，本院予以确认。据此，本案实际争议焦点在于对杨琼所主张的上述第1、2、4项款项的认定问题： 关于杨琼主张的杨碧、唐坤元尚欠其购房款53250元，该欠款用于了抵销部分房屋转让款事实的认定问题。经审理查明，双方对2008年5月7日杨碧购买杨琼的房屋及唐坤元向杨琼出具了“协议”载明尚欠杨琼购房款53250元的事实均无异议。庭审中，双方对该欠款债务的履行问题各执一词。杨琼主张杨碧、唐坤元所欠其购房款53250元在双方于2011年12月1日签订《房屋转让协议》时达成合意，该欠款用于抵作杨琼购买杨碧、唐坤元安置房的部分转让款。后杨琼将“协议”原件退还于了唐坤元，唐坤元将原件进行了销毁。杨碧、唐坤元则辩称，所欠杨琼的53250元购房款于2010年7月以现金的方式向杨琼予以了清偿，后杨琼将“协议”原件退还了唐坤元，唐坤元将原件予以了销毁。并非杨琼主张的双方合意将欠款用于抵作安置房转让款。本院认为，根据民事诉讼的举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案，杨琼主张双方形成合意将欠款用于抵作安置房转让款，其应当就双方形成合意的基础事实提供证据予以证明，但庭审中，杨琼并未对其主张提供相关证据加以证实。且从常理分析，若按杨琼所述，双方在签订协议时协商将欠款抵作安置房购房款，在其双方签订的《房屋转让协议》中必然会将协商的内容在转让协议中予以体现，而纵观转让协议内容，并无相关的协议内容的存在。另从行使抵销权的角度分析，假设杨琼对杨琼、唐坤元享有到期债权，其以行使抵销权的方式主张部分抵销所负杨碧、唐坤元的房屋转让款，按照法律规定，当事人主张抵销权的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。本案，杨琼亦未举证证明就行使抵销权向杨碧、唐坤元履行了通知义务。相反，杨碧、唐坤元为反驳杨琼的主张，庭审中出示了取款凭证，用于证明向杨琼用于偿还欠款的资金来源。另从民间交易习惯分析，欠款人向债权人履行债务后，通常习惯由债权人将其持有的债权凭证退还于债务人，双方之间的债权债务即了结。故杨碧、唐坤元辩称所欠杨琼的欠款在实际履行后杨琼将“协议”原件予以了退还的辩解意见，符合生活常理及交易习惯。杨碧、唐坤元出示的证据虽仅为取款凭证，但相比较于杨琼对其主张所提供的债权凭证复印件，根据民事证据优势原则，杨碧、唐坤元的辩解意见具有一定的合理性，本院予以采纳。杨琼持有的债权凭证为复印件，不符合书证应当出示原件的证据要求，且对其主张未提供其他证据予以佐证，仅凭单一的书证复印件不能作为认定案件事实的依据，杨琼提出的杨碧、唐坤元所欠其53250元用于抵作房屋转让款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于杨琼支付的36929.80元安补款性质的认定问题。依据查明的案件事实，杨碧在办理安置房结算前实际与杨琼就转让安置房一事达成了口头意向，杨碧为实际被拆迁人，故安置房结算的安补款理应由杨碧予以交纳，而事实上，2011年9月13日杨琼代杨碧交纳了安补款36929.80元。在2011年12月1日双方签订的《房屋转让协议》中并未就杨琼支付的安补款作明确约定的情况下，杨琼主张协议签订前代杨碧支付的安补款应抵扣房屋转让款，符合日常生活经验，杨琼的该项主张，本院予以支持。 关于签订《房屋转让协议》的当天，杨琼向杨碧、唐坤元支付款项金额的认定问题。根据民事证据举证规则，当事人对自己提出的主张应当提供证据予以证明。杨琼主张协议签订当天向杨碧、唐坤元支付款项30000元，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院以杨碧、唐坤元自认的20000元予以确认。 综上，按照《房屋转让协议》关于房屋转让价款的约定，杨琼应在2011年12月1日付清房屋转让价款124000元，如上所析，杨琼实际已付款项为代杨碧支付的安补款36929.80元，退还杨碧购其房屋所支付的10000元及协议签订后支付的款项20000元，共计66929.80元，尚欠房屋转让款57070.2元。杨碧、唐坤元反诉主张的剩余房屋转让款，本院依法确定为57070.2元。其主张的资金占用利息，自2011年12月2日起至2019年8月19日止按中国人民同期同类贷款利率予以计算，自2019年8月20日起至本判决确定的本金给付之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 关于杨碧、唐坤元反诉主张的违约金，因《房屋转让协议》仅约定“乙方或甲方中途悔约”，该约定并未就违约事项进行明确，且其主张的资金占用利息已弥补了其实际损失，杨碧、唐坤元未举出证据证明还存在其他实际损失的情况下对其主张的违约金本院不予支持。 综上所述，杨琼作为《房屋转让协议》的受让人，负有按照协议约定履行房屋转让款的给付义务，其违约在先，对其主张的违约金，本院不予支持，对其主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。杨碧、唐坤元以杨琼负有先行履行义务对杨琼办证主张提出抗辩，并反诉主张剩余房屋转让款，符合法律规定，应予支持。房屋买卖合同为双务合同，杨琼与杨碧、唐坤元互负义务，杨琼给付房屋转让款后，杨碧、唐坤元应按照协议约定协助杨琼完成房屋产权的办理。办理房屋产权的税费负担，应按照协议约定由杨琼负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、杨琼于本判决生效之日起十日内支付杨碧、唐坤元房屋转让款57070.20元及资金占用利息，利息的计算方式为：以本金57070.2元为基数，自2011年12月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以57070.2元为基数，自2019年8月20日起至本判决确定的本金给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 二、杨碧、唐坤元于杨琼履行第一判项给付款项后，将位于遂宁市河东新区××房小区××栋××单元××楼××号房屋的产权办理至杨琼名下（产权办理税费由杨琼负担）； 三、驳回杨琼的其他诉讼请求； 四、驳回杨碧、唐坤元的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费700元，由杨琼负担；反诉案件受理费1338元，由杨琼负担802元，杨碧、唐坤元负担536元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判长  郭汶松 审判员  魏菊华 审判员  胡又凡 二〇二〇年五月十四日 书记员  张静思