广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1411号上诉人（原审原告、反诉被告）：童国亮，男，汉族,1980年6月6日出生，住湖北省随县环潭镇。委托诉讼代理人：黄锦，广东硕德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟志，广东硕德律师事务所律师。上诉人（原审第三人、反诉被告）：胡小宝，男，汉族，1976年10月13日出生，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：李嘉奇，广东彰晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹锦良，男，汉族，1963年1月18日出生，住广东省佛山市南海区大沥镇。委托诉讼代理人：姚良朋，广东迅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐杰威，男，汉族，1983年3月5日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：姚良朋，广东迅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。上诉人童国亮、胡小宝因与被上诉人曹锦良、徐杰威租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初14704判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。童国亮、胡小宝上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判童国亮、胡小宝无需向曹锦良、徐杰威支付120000元；2.撤销一审判决第三项，改判童国亮、胡小宝无需向曹锦良、徐杰威支付利息；3.撤销一审判决第四项，改判支持童国亮、胡小宝的全部诉讼请求；4.撤销一审判决第五项，改判驳回曹锦良、徐杰威的全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决仅以曹锦良、徐杰威提交的录音证据认定童国亮、胡小宝接收了案涉租赁物的钥匙，并据此认定童国亮、胡小宝需承担案涉租赁物的闲置损失属于事实认定错误，且合同法没有“闲置损失”的概念，一审判决适用法律错误，依法应予纠正。首先，一审判决未认定曹锦良、徐杰威交付租赁物钥匙的时间和数量，且交付钥匙不等同于交付租赁物。曹锦良、徐杰威虽主张已向童国亮、胡小宝交付案涉租赁物的所有钥匙，但其提交的录音不能证明交付钥匙的时间及数量。童国亮、胡小宝只收到一把钥匙，且无法确定该钥匙所对应的位置。按照正常交易习惯，租赁物的交付应双方在场并对租赁物进行验收，只交付部分钥匙不能视为租赁物已交付使用。其次，案涉租赁物未达到使用条件，不可能交付使用。曹锦良、徐杰威提交的录音是胡小宝在没有任何防备的情况下所作的陈述，真实可信。录音中胡小宝明确表示“厂房用不了”“签了合同，你们都没有履行责任”“水电没搞好”，可见案涉租赁物未到达合同约定及可实际使用的条件，曹锦良、徐杰威不可能交付给童国亮、胡小宝使用，童国亮、胡小宝也不可能接收。再者，合同约定需一次性支付的240000元保证金童国亮、胡小宝仅支付了100000元，按照正常的交易习惯，曹锦良、徐杰威不可能将租赁物交付给童国亮、胡小宝使用。第四，从曹锦良、徐杰威于2019年3月将案涉租赁物另行出租给案外人可知，曹锦良、徐杰威并未向童国亮、胡小宝交付全部钥匙且案涉租赁物一直在其控制下，并未交付给童国亮、胡小宝。第五，我国合同法并没有“闲置损失”的概念，本案情况与司法实践中可认定闲置损失的情形不符。涉案合同无效，根据司法《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同法上只有“占有使用费”的概念。一审判决既未认定案涉租赁物已经交付使用，且认定童国亮、胡小宝并没有实际使用案涉租赁物，故二人无需向曹锦良、徐杰威支付占有使用费。一审判决童国亮、胡小宝支付闲置损失没有法律依据。即便存在“闲置损失”的概念，就本案而言童国亮、胡小宝也无需支付所谓的闲置损失。二、一审判决认为童国亮、胡小宝未按合同约定支付租金造成曹锦良、徐杰威租金占用损失，进而判决童国亮、胡小宝向曹锦良、徐杰威支付利息，没有法律依据。首先，案涉合同无效，自始没有法律约束力，则童国亮、胡小宝无需履行合同约定的任何义务。故童国亮、胡小宝未按合同约定向曹锦良、徐杰威支付租金并无过错。其次，既然童国亮、胡小宝无需向曹锦良、徐杰威支付租金，则一审判决其支付租金占用损失的利息明显违反合同法规定及精神。三、案涉租赁合同无效，即曹锦良、徐杰威本不应收取、占用童国亮、胡小宝所支付的履约保证金，曹锦良、徐杰威收取、占用该保证金给童国亮、胡小宝造成了利息损失，依法应予赔偿。一审判决对童国亮、胡小宝主张曹锦良、徐杰威应向其支付自2018年8月7日起计算的利息损失不予支持没有法律依据。曹锦良、徐杰威答辩称，1.童国亮、胡小宝要求撤销一审判决的理由不成立。2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。3.一审判决将童国亮、胡小宝应赔偿的120000元定性为闲置损失，已经是对童国亮、胡小宝有利的解释。曹锦良、徐杰威于2018年11月15日已将案涉租赁物的钥匙交给童国亮、胡小宝，租赁物的使用权及其他权利自始转移且为童国亮、胡小宝所管控，童国亮、胡小宝应支付占有使用费给曹锦良、徐杰威，不管是实际使用还是闲置均系童国亮、胡小宝的使用方式。童国亮向一审法院起诉请求：1.童国亮与曹锦良、徐杰威的租赁合同关系已于起诉日由童国亮单方解除；2.曹锦良、徐杰威向童国亮返还诚意金100000元；3.曹锦良、徐杰威向童国亮支付利息损失（以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月7日起算，计至曹锦良、徐杰威实际向童国亮清偿全部诚意金本息为止，暂计至2019年6月20日为3794.2元）；4.本案诉讼费用由曹锦良、徐杰威承担。曹锦良、徐杰威向一审法院反诉请求：1.童国亮及胡小宝连带向曹锦良、徐杰威支付拖欠的租金240000元（2018年12月1日-2019年2月28日的租金）；2.童国亮及胡小宝连带向曹锦良、徐杰威支付逾期付款违约金（以每月应付租金为本金，从当月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金）；3.童国亮及胡小宝承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2018年8月7日，童国亮向曹锦良转账100000元。同日，曹锦良出具收据，确认收到童国亮租厂房诚意金100000元。2018年11月15日，徐杰威（出租方、甲方）与胡小宝（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称案涉合同）约定：甲方将位于佛山市南海区某村某坑5365方厂房及其附属物、现有水、电等设备设施（以下简称案涉租赁物）租赁给乙方使用；租赁期限从2018年12月1日起至2030年6月30日止，租金每月80000元，租赁期内，租金每3年为一个租金递增周期，租金标准在上一周期租金标准的基础上递增10%；租金按月支付，先付款后使用，与每月的5日前一次性交付当月的租金；乙方应在合同签订当天向甲方一次性支付240000元作为乙方履行合同的履约保证金；水费按4.8元/方计算，电费暂时按1.15元/度计算，乙方应在每月交付租金时将水电费一并交付给甲方；租赁物用于厂房使用；租赁物的交付时间为2018年12月1日，甲方按租赁物现状向乙方交付租赁物；乙方逾期支付租金，逾期天数在五天内的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之五的标准计收乙方的延期付款违约金，逾期支付租金达十天的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之十的标准，计收乙方的延期付款违约金，同时甲方有权解除合同，收回租赁物，不退还保证金。双方并约定其他权利义务。曹锦良、徐杰威确认案涉合同的出租方是曹锦良、徐杰威，承租方是童国亮、胡小宝，徐杰威签订的案涉合同是代表曹锦良、徐杰威共同签订。童国亮、胡小宝确认案涉合同的出租方是曹锦良、徐杰威，承租方是童国亮、胡小宝，童国亮认可胡小宝签订案涉合同时是代表其与胡小宝。2019年3月5日，徐杰威（出租方、甲方）与赵庆斌（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：出租方将位于佛山市南海区某坑厂房租赁给乙方使用，租赁期限12年，从2019年3月1日起至2030年5月30日止；租金每月48000元。双方并约定其他权利义务。另查明，胡小宝在与曹锦良的通话中确认收到了案涉租赁物钥匙。2019年6月25日，童国亮提起诉讼。诉讼中，童国亮、曹锦良、徐杰威及胡小宝均确认童国亮和胡小宝因案涉合同共向曹锦良、徐杰威支付了保证金100000元。该100000元即2018年8月7日，童国亮向曹锦良转账支付的100000元。胡小宝明确表示同意由童国亮向曹锦良、徐杰威主张该100000元的权利并确认该款项属于童国亮支付的款项。童国亮和胡小宝均陈述其未实际使用案涉租赁物。曹锦良、徐杰威陈述其不清楚童国亮和胡小宝有无实际使用案涉租赁物，但已交付钥匙。曹锦良、徐杰威确认案涉租赁物未办理产权证，也未办理规划报建手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。曹锦良、徐杰威确认其出租给童国亮和胡小宝的案涉租赁物既未办理产权证，又未办理规划报建手续，童国亮亦未提供证据证明案涉租赁物已经行政主管部门批准建设，故童国亮、胡小宝与曹锦良、徐杰威就案涉租赁物形成的租赁合同关系无效。无效合同自始没有法律约束力，故一审法院对童国亮请求确认双方的租赁合同关系已于起诉日由其单方解除的诉请不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故曹锦良、徐杰威应向童国亮和胡小宝退还其因案涉合同所收取的保证金100000元。现胡小宝明确表示同意就案涉合同支付的保证金100000元由童国亮自行主张权利，属于胡小宝对其权利的自行处分，该意思表示真实且不违反法律规定，一审法院依法予以准许，故对童国亮请求曹锦良、徐杰威返还100000元的诉讼请求依法予以支持。童国亮、胡小宝作为承租人、曹锦良、徐杰威作为出租人，对案涉合同无效合同均有过错且曹锦良、徐杰威向童国亮返还相应款项的义务经一审法院判决后才予以确定，童国亮主张曹锦良、徐杰威从2018年8月7日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。曹锦良、徐杰威作为出租方提供符合条件的租赁物为必要的义务，但是童国亮、胡小宝作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，了解所承租租赁物是否合法适租，童国亮、胡小宝和曹锦良、徐杰威在案涉租赁物未符合法律规定出租条件情况下签订租赁合同致案涉合同无效，双方均存在同等过错。现胡小宝接收案涉租赁物钥匙后，童国亮或胡小宝虽未实际占有使用案涉租赁物，但曹锦良、徐杰威在交付案涉租赁物钥匙后至实际收回案涉租赁物前就案涉租赁物存在闲置损失，童国亮、胡小宝作为承租人，曹锦良、徐杰威作为出租人应各自承担一半的责任。经核算，参照案涉合同约定，2018年12月1日至2019年2月28日期间，案涉租赁物的闲置损失为240000元（80000元/月×3个月），童国亮、胡小宝应承担其中一半即120000元（240000元×1/2）。曹锦良、徐杰威未提供证据证明童国亮或胡小宝在接收钥匙后有实际占有使用案涉租赁物，故其租金（场地使用费）的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。案涉合同载明2018年12月1日，出租方按租赁物现状向承租方交付租赁物，现承租方已接收案涉租赁物的钥匙，且未有证据显示承租方在接收案涉租赁物钥匙后至本案起诉前，其有向曹锦良、徐杰威提出案涉租赁物存在不符合约定的情形，故对童国亮、胡小宝主张案涉租赁物交付不符合约定的条件的抗辩，一审法院依法不予采纳。案涉合同明确写明租金按月支付，于每月的5日前一次性交付当月的租金。现案涉合同虽无效，但曹锦良、徐杰威未将案涉租赁物收回前存在相应的闲置损失，而童国亮、胡小宝未依案涉合同约定的时间向曹锦良、徐杰威支付相应款项，亦给曹锦良、徐杰威造成了资金占用损失，故童国亮、胡小宝应以欠付费用为本金从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付相应利息予曹锦良、徐杰威，即童国亮、胡小宝应各以40000元为本金，分别从2018年12月至2019年2月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予曹锦良、徐杰威。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、曹锦良、徐杰威于判决发生法律效力之日起十日返还100000元予童国亮；二、童国亮、胡小宝于判决发生法律效力之日起十日内支付120000元予曹锦良、徐杰威；三、童国亮、胡小宝各以40000元为本金，分别从2018年12月至2019年2月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予曹锦良、徐杰威;四、驳回童国亮的其他诉讼请求；五、驳回曹锦良、徐杰威的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计1187.94元，由童国亮负担37.94元，曹锦良、徐杰威负担1150元。反诉受理费2499.98元，由童国亮、胡小宝负担1383元，曹锦良、徐杰威负担1116.98元。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：一审法院的判决是否适当。童国亮、胡小宝上诉主张，曹锦良、徐杰威未向其交付案涉租赁物，其亦未实际使用案涉租赁物，一审判决其承担闲置损失并向曹锦良、徐杰威支付相关利息有误。对此，本院结合案件事实与法律认定如下：首先，关于一审法院就闲置损失的论述与认定。经核查，因案涉租赁合同关系无效，曹锦良、徐杰威诉请童国亮、胡小宝支付的拖欠租金实为占有使用费，一审法院却用“闲置损失”一词明显不妥，本院予以纠正。其次，关于，曹锦良、徐杰威诉请童国亮、胡小宝支付占有使用费是否有事实和法律依据。经查，童国亮、胡小宝均确认，胡小宝于签订案涉租赁合同后接收了案涉租赁物的钥匙。可见，童国亮、胡小宝已经实现了对案涉租赁物的直接占有，曹锦良、徐杰威作为出租人已初步完成合同约定的义务。另童国亮、胡小宝于接收案涉租赁物至一审起诉前从未向曹锦良、徐杰威提出该租赁物未达到交付条件，曹锦良在其与胡小宝之间的通话录音中对此亦予以否认，故童国亮、胡小宝关于案涉租赁物未达到交付条件不可能交付的辩解理据不足，本院不予支持。据此，依据案涉合同关于租赁物的交付时间为2018年12月1日的约定，结合曹锦良、徐杰威于2019年3月已将案涉租赁物另行出租予案外人的实际情况，童国亮、胡小宝应向曹锦良、徐杰威支付2018年12月1日至2019年2月28日期间对案涉租赁物的占有使用费。鉴于童国亮、胡小宝二人对案涉租赁物的占有、使用、收益情况，均衡各方利益，一审判决考虑双方对合同无效的过错责任，判决童国亮、胡小宝承担其中的一半即120000元，并无不当，本院予以维持。关于童国亮、胡小宝是否应支付相关利息的问题。一审判决对此已作详细的分析及论述，本院完全同意并予以认可，在此不再赘述。综上，童国亮、胡小宝的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，一审判决结合双方对合同无效的过错责任及曹锦良、徐杰威应向童国亮返还保证金100000元的义务经法院判决确定的实际情况，对童国亮诉请曹锦良、徐杰威支付占用该保证金期间的利息不予支持，并无不妥，本院亦予维持。综上所述，童国亮、胡小宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2787元，由上诉人童国亮、胡小宝负担。上诉人童国亮、胡小宝应于本判决生效之日起七日内向本院补交1328.12元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月二十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣