陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕07民初115号原告（申请执行人）：陕西省泰烜建设集团有限公司。住所地，陕西省汉中市汉台区（经济开发区南区）惠丰路西侧。统一社会信用代码91C。法定代表人：罗建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟建民，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。被告（案外人）：汉中经济技术开发区规划建设环保局。住所地，陕西省汉中市汉台区。负责人：张涛，该局副局长。委托诉讼代理人：严剑宏，四川川商律师事务所律师。被告（被执行人）：汉中海韵置业有限公司。住所地，陕西省汉中市（**）XX镇XX村**。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4432。法定代表人：吴瑞琪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙红波，该公司经理。原告陕西省泰烜建设集团有限公司（以下简称“泰烜公司”）与被告汉中经济技术开发区规划建设环保局（以下简称“规划建设环保局”）、被告汉中海韵置业有限公司（以下简称“海韵公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰烜公司的委托诉讼代理人钟建民、黄勇，被告规划建设环保局的负责人张涛及其委托诉讼代理人严剑宏，被告海韵公司的委托诉讼代理人孙红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰烜公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2019）陕07执异7号执行裁定；2.准许执行汉中海韵置业有限公司开发建设的海韵·丹桂源小区61套商品房。事实和理由：1.规划建设环保局并非本案查封标的的权利人，无权提起案外人执行异议申请；2.（2019）陕07执异7号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不符合法律规定，本案情形不能排除执行。规划建设环保局与海韵公司签订的是房源供应合同，而非商品房买卖合同，且采购目的并非购房自住，不存在居住权优于债权的情形，本案的支付行为的真实性及支付目的也存疑；3.因规划建设环保局拟安置的拆迁户并非原址拆迁安置，可以另行采购房源；4.本案原告的债权应享有优先受偿权，若案涉房屋不能执行，原告的优先受偿权则难以实现。规划建设环保局辩称，（2019）陕07执异7号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。海韵公司辩称，1.对方在陈述中说我们在查封后新开了账户，不属实，真实的情况是该账户一直存在；2.开发区采购的房子并不是没有具体的业主，都是具体的拆迁户，业主和我们签的有协议，开发区和我们签了一个大的协议，附的也有拆迁户选择房号的表。有的房子已经使用，有的房子拆迁户还没有住进去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰烜公司提交了四份证据:1.汉中市中级人民法院（2019）陕07执异7号执行裁定书2.汉中市南郑区人民法院（2018）陕0721财保0号民事裁定书3.汉中市南郑区人民法院（2018）陕0721执保0号执行裁定书4.汉中仲裁委员会汉仲裁字（2018）4号裁决书，拟证明申请查封是具有法律依据的。规划建设环保局、海韵公司质证认为：对原告提交的证据真实性均无异议，对证明目的不认可，达不到原告要证明的诉讼请求的关联性。结合质证意见，本院对原告提交的组证据认定如下：对原告提交的4份证据真实性及证明目的予以采信。规划建设环保局提交以下七份证据：1.陕西省住房和城乡建设厅陕西省财政厅陕建发（2015）9号文件；2.陕西省住房和城乡建设厅陕西省财政厅陕建发（2015）4号文件；证据1.2拟证明开发区是给回迁户采购房子的套数和房屋的位置。64号文件涉及161套房子，209号文件涉及305套房子，这两份文件是后面签订合同的根据。3.汉中经济开发区管理委员会关于汉中经济开发区南区城市棚户区改造项目（一期）有关问题说明的汉开函（2015）2号函，拟证明汉中经济开发区管理委员会规划建设环保局是改造项目的管理和项目主管部门，说明主体问题。4.2015年10月20日安置房采购合同和2015年12月18日安置房采购合同，拟证明该两份合同和陕建发（2015）9号文和陕建发（2015）4号文相对应，是对两个文件里面附表形成的两份采购合同，内容都是相似的。5.2015年12月30日汉中市采购项目中标通知书和2015年8月28日汉中市采购项目中标通知书，拟证明回迁的房屋是政府通过招标的方式确认的，主要是对预定的房子的价格和房屋的户数。6.8份电汇凭证，拟证明法院在执行查封的房子，都是政府提前以采购的形式向海韵公司预定，有政府的批文和双方的采购合同，有支付付款的依据，这套证据完整的说明了预定的房屋在没有回迁完成和办理产权证前，规划建设环保局是有债权的。7.涉案拆迁户已入住明细表一份，拟证明后期已经入住到海韵房子的拆迁户是有名单的，现在有46户已经入住了，已安排入住的有15户，挑选房源没有入住的有52户。泰烜公司质证认为对证据1.2.3的真实性无异议，对证明目的有异议，与本案无关联性，也看不出来包含了本案的标的，认为这只是政府的采购计划，并不确定具体是那些标的。对证据4真实性无异议，对证明目的不予认可，认为两份合同不是商品房买卖合同，根据就不具备商品房买卖合同的基本要素，它就是政府的采购合同，合同上面没有房屋的标的，价款，房号。对证据5中标通知书的真实性无异议，对证明目的不予认可。认为这只是海韵置业公司具有提供安置房的资格，并不是指小区具体的那一套房屋去中标，规划建设环保局和海韵置业只是签订了一个房源采购合同，并不是商品房买卖合同。对证据6真实性不予认可，付款主体也不是规划建设环保局，付款里面有城投公司的，有的是保证金和商业银行的贷款，且收款的账户账号也不一致，一个房地产开发企业的商品房买卖账户是受国家监管的,它不能证明是房款。对证据7前面3页是已经入住了的，标注的9号楼全部入住，不予认可，9号楼目前只有一户装修完成，并没有全部入住，2号楼也只入住了一半。海韵公司质证对规划建设环保局提交的证据真实性及证明目的全部认可，均无异议。结合质证意见，本院对被告规划建设环保局提供的七份证据认定如下：对证据1、2、3、4、5、6真实性予以认定，亦能够证明采购安置房源是客观事实，但对证据7因来源为海韵公司单方制作，又无其他证据佐证，故不予认定。海韵公司提交以下两组证据：1.安置房源订购协议59份，拟证明涉案的61户其中的59户，我们和被拆迁户签订的订购协议。还有2户找不到，是最早入住的。泰烜公司质证认为对这59份订购合同的真实性均不认可，海韵公司在前面的庭审中，从来没有向法庭和执行庭说过有59份房屋的订购协议，这些合同本身也不是商品房买卖合同，并不能证明其想要证明的目的。规划建设环保局质证认为订购合同的真实性均无异议。2.商品房抵付工程款协议、商品房预售合同17份，拟证明没有其他房源，涉案查封的61套房屋均为拆迁安置房源。泰烜公司质证对商品房抵付工程款协议无异议，但提出商品房预售合同中的两户2号楼503、504就是案涉裁定已经查封的，其余合同签订时间在2018年、2019年，有些还没去房管部门备案，不认可海韵公司的证明目的。规划建设环保局质证对2号楼503、504商品房预售合同不认可，没有在房管局备案。本案所涉61套房均要求海韵公司交给我们为拆迁安置房。结合质证意见，本院对海韵公司提交的2组证据认定如下：对海韵公司提交的商品房抵付工程款协议对方当事人无异议，予以认定，对海韵公司提交的商品房预售合同均为复印件，故不予认定，且也不能达到其证明目的。根据当事人陈述和经质证的证据，认定如下事实：2015年4月3日，陕建发（2015）4号文批准汉中经济开发区南区城市棚户区改造项目（一期）拆迁安置户数161户；2015年9月2日，陕建发（2015）9号文批准汉中经济开发区南区城市棚户区改造项目（一期）拆迁安置户数305户。2015年8月28日，规划建设环保局给海韵公司发汉中经济开发区南区城市棚户区改造项目（一期）拆迁安置房源采购项目（A标段）中标通知书，中标价2795元每平方米。2015年12月30日，规划建设环保局给海韵公司发汉中经济开发区南区城市棚户区改造项目一期（305户）安置房源采购项目（A标段）中标通知书，中标价2796元每平方米。2015年10月20日，规划建设环保局（甲方）与海韵公司（乙方）签订《安置房回购合同》，约定：汉中经济开发区南区城市棚户区改造项目（一期）共涉及苏家山村约96.18亩集体土地上161户（545人）的房屋拆迁安置，房屋拆迁面积91785平方米，本项目需回购54500平方米住房和3270平方米的商业房对被拆迁人进行安置。乙方按照招投标结果取得了本项目安置房源的主体资格，乙方为甲方提供配套齐全、质量合格的安置房源，具体数量、户型、面积以乙方与被拆迁人签订的购房协议为准，并约定了分期付款比例。同年12月18日，双方又签订《安置房采购合同》，约定：汉中经济开发区南区城市棚户区改造项目（一期）涉及XX村XX村约113.40亩集体土地上305户（1068人）的房屋拆迁安置，房屋拆迁面积94550平方米，本项目需回购85400平方米住房和6408平方米的商业房对被拆迁人进行安置。经过项目招投标，依法确定由乙方提供安置房源，房源采购中标价2796元/平方米，拟采购124套，面积16857.33平方米，总价款4713.3万元。此后，海韵公司在汉台区XX区XX小区XX楼XX栋。在修建这二栋住宅楼过程中，海韵公司欠泰烜公司1500余万元工程款未付，泰烜公司申请仲裁，泰烜公司申请仲裁财产保全，汉中市南郑区人民法院保全查封了海韵公司修建的二栋住宅楼中的61套住宅房。仲裁裁决后，泰烜公司申请强制执行。在执行过程中，泰烜公司又申请查封了海韵公司的海韵·丹桂源四号售楼部2025.87平方米楼房一栋(评估价11989099元)和汉市国用土第6846号面积28041.18平方米土地（包括已建的两栋楼土地）。现被查封的售楼部正在被评估拍卖。规划建设环保局已支付海韵公司49993706元购房款，海韵公司未向规划建设环保局交付房屋。规划建设环保局认为人民法院查封的61套房屋，是其已经付款采购的113套房屋的一部分，其中15套房屋已安排拆迁户搬迁入住，法院对该61套房屋与土地的执行行为，将损害异议人的合法权益，将造成拆迁群众无房安置的严重后果，故依法请求解除查封，终止对异议范围内房产的执行。本院执行局受理后，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。规划建设环保局所购海韵公司修建的拆迁安置房符合上述法律规定精神，对规划建设环保局的异议请求应予支持。本院在执行泰烜公司与海韵公司建设工程合同纠纷仲裁裁决一案中，已执行1658196.60元，并已查封评估价11989099元的售楼部楼房一栋和面积28041.18平方米土地（包括已建的两栋楼土地），因此，查封的61套安置房屋并不是海韵公司的唯一财产，对该安置房屋应予停止执行。遂于2019年10月21日作出（2019）陕07执异7号执行裁定书，裁定：中止对被执行人汉中海韵置业有限公司的海韵·丹桂源小区61套房屋的执行。上述执行裁定书送达后，泰烜公司不服，于法定期限内提起本案执行异议之诉。本院认为：本案的争议焦点是：规划建设环保局对查封的海韵公司的61套房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本案中，规划建设环保局与海韵公司签订了《安置房回购合同》并支付购房款是客观事实，依照法律的规定，拆迁安置房本身具备从原始物权延续而来的物权属性，该属性使得其与其他权利相比较时具备一定的优先性，因此采购为拆迁安置房源的房屋，应当认定享有足以排除强制执行的权利。但本案中，2#、9#楼共修建有144套房屋，规划建设环保局采购的拆迁安置房为83套，但是海韵公司一直未给规划建设环保局具体明确为哪83套，按照庭审中海韵公司陈述目前在查封的61套房屋内也仅15套实际安排拆迁户搬迁入住，因此根据现有证据，规划建设环保局无法证明人民法院查封的61套房屋，与其采购的拆迁安置房源一一对应，故规划建设环保局的请求因证据不足，暂无法予以支持。对涉案人民法院查封的61套房屋，应由实际拆迁安置户业主另行提起主张，待查明其确实为拆迁安置户、其拆迁安置房确在查封的61套房屋之内后，方可依法确定其享有的排除强制执行的权利。另，本案诉讼中海韵公司称因执行案件中除泰烜公司申请查封了除本案的61套房屋外、还查封了售楼部楼房一栋、国有土地使用权一宗，现海韵公司称已经与泰烜公司在执行局就履行计划协商一致，因此请求法院判决本案继续执行涉案61套房屋以作为给泰烜公司的担保，以便泰烜公司解除对售楼部楼房一栋的查封，海韵公司将售楼部楼房屋对外出售后（现已经有买家等待着购买），以出售款给予履行执行款。因上述一节存在的风险在于，如果海韵公司不能如期履行执行款，则可能导致61套房屋在执行局被继续执行、甚至拍卖，本院将该风险告知建设规划环保局后，建设规划环保局回复称清楚相应的风险，但为了企业能够顺利运转，且相信海韵公司具备履行的实力等，故同意海韵公司要求法院判处继续执行涉案61套房屋的请求。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：准许执行本院（2019）陕07执异7号执行裁定书所涉的汉中海韵置业有限公司的海韵·丹桂源小区61套查封房屋的执行。案件受理费100元，由被告汉中海韵置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。本院（2019）陕07执异7号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 曹建祥审 判 员 王永吉审 判 员 李俊霞二〇二〇年五月二十九日法官助理 肖 晗书 记 员 熊俪雅1