湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初11490号原告：郭亚兵，男，1989年7月24日出生，汉族，居民身份证住址郑州市金水区，委托诉讼代理人：熊红林、吴登科，湖北征和律师事务所律师。被告：胡勇，男，1982年3月11日出生，汉族，居民身份证住址广东省深圳市南山区，第三人：武汉大学，住所地湖北省武汉市武昌珞珈山。法定代表人：窦贤康，校长。委托诉讼代理人：周波，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。原告郭亚兵与被告胡勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，胡勇向本院提出管辖权异议，本院作出（2018）鄂0106民初11490号民事裁定书，驳回胡勇对本案管辖权提出的异议。2019年7月15日，因工作调整，本案由审判员陈杰转交至审判员徐倩承办。经郭亚兵申请，本院依法追加武汉大学为本案第三人参加诉讼。2019年8月21日，本院作出（2018）鄂0106民初11490号之一民事裁定书，裁定本案转为普通程序。本案依法由审判员徐倩担任审判长、与人民陪审员刘理、人民陪审员熊静组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告郭亚兵及其委托诉讼代理人熊红林，被告胡勇，第三人武汉大学的委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭亚兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2016年3月4日签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告租金257000元、保证金80000元，以上共计337000元；2、请求判令被告赔偿原告无法营业期间的货物损失380000元、营业损失277620元，以上共计657620元（后附明细）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。2019年6月3日，原告郭亚兵向本院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1、请求确认原、被告双方于2017年7月1日至2019年4月5日期间的租赁关系无效，被告返还原告租金301479元、保证金80000元，以上共计381479元；2、请求判令被告按年利率6%支付原告上述381479元自2018年3月6日起至实际履行之日止期间的资金占用费；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼、保全费用。事实和理由：2016年3月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告胡勇将其承租的武汉大学后勤服务集团位于武汉大学校内桂园食堂二楼自强超市2店转租给原告郭亚兵经营，租期自2016年4月6日至2017年4月5日，年租金为160000元。合同签订后郭亚兵如约交纳了租金和保证金80000元。该房屋租赁协议于2017年4月5日到期，双方口头约定按原协议继续履行，郭亚兵于2017年3月5日将2017年4月6日至2018年4月5日的租金170000元转账给胡勇、2018年3月6日将2018年4月6日至2019年4月5日期间的租金172000元转账给胡勇。后郭亚兵得知胡勇与武汉大学后勤服务集团的租赁合同早于2017年9月30日到期，双方没有续签，胡勇已丧失对该房屋的租赁权和处分权。胡勇却故意隐瞒上述信息，在骗取郭亚兵租金后失踪，导致郭亚兵在正常经营的情况下于2018年4月16日被武汉大学后勤服务集团断电，并被责令限期腾退，致使无法经营，格子铺、书店、打印店损失惨重，货物无法处理。郭亚兵多次向胡勇要求返还租金并赔偿相关损失，胡勇均置之不理。为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。被告胡勇辩称，1、原被告分别在2015年3月、2016年3月签订了两份合同，第7条均载明了“乙方不得转让该门面，并不得收取各种形式的转让费等，否则甲方有权立即收回该门面并不退还保证金及剩余房租”，2016年3月对此条进行了修订，并载明了“转让、转包、转借关系造成的任何损失均由乙方自行承包，与甲方无关”。原告郭亚兵于2016年9月将案涉门面的10平米以13万元转让给了陈金海，陈金海又以10万元转让给了夏浩，故8万元的保证金不应退还。2、另案调解书已经确认胡勇对案涉门面的使用一直到2019年7月26日该门面腾退为止，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第5条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准请求支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。根据民法总则第156条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。合同法第56条亦规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。2017年4月5日到期后，双方未续签，已转为不定期合同，租金约定、禁止转让的约定都是有效的。故2017年7月1日至2019年4月5日期间的租赁关系仍有效。3、郭亚兵实际占有使用房屋到2019年7月26日，而房租只交到了2019年4月5日，故郭亚兵未缴纳2019年4月6日至2019年7月26日53033元的房屋占有使用费。4、郭亚兵于2018年7月16日起诉，当时郭亚兵还在正常经营，胡勇提交了中止诉讼申请书及管辖异议申请，2019年4月1日，武汉大学作为原告的另案出具调解书，但郭亚兵直至2019年7月26日才腾退。郭亚兵于2019年6月3日下午递交变更诉求申请，导致本来定于6月4日的庭审没有开庭审理，故是郭亚兵自己的原因导致本案一直无法审理。第三人武汉大学述称：本案与武汉大学无关，但陈述以下事实。2018年，武汉大学开展门面整顿，收回所有门面。在2017年中旬就提前通知胡勇及门面的其他占有人，门面到期后不再续租，武汉大学于2017年7月中旬与胡勇签署了解除租赁关系的协议。2018年4月，因桂园食堂二楼门面不退，武汉大学起诉胡勇并追加郭亚兵参加诉讼，因郭亚兵在该案中拒不承认还有其他转租户，故其下转租的陈金海、夏浩及修手机的店铺、图书店铺均未被追加，此案二审后调解结案，胡勇支付房屋占用费7万元。武汉大学将案涉房屋实际出租给胡勇，在2018年4、5月才知道胡勇转租的事实。2019年12月2日武汉大学就上述转租行为向本院提交了一份《情况说明》，载明“武汉大学与胡勇、郭亚兵房屋租赁合同纠纷一案，经庭后核实，武汉大学不认可胡勇、郭亚兵的转租行为”。原告郭亚兵围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：房屋租赁合同、银行流水明细单、（2018）鄂0106民初12603号民事判决书、（2019）鄂01民终1454号民事调解书、（2019）鄂0106执5538号执行裁定书；被告胡勇围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：两份房屋租赁合同、录音、店面转让合同、微信聊天记录、银行流水明细单、另案庭审笔录、截图若干张、收据、（2019）鄂0106民初2951号案件的庭审笔录、转账记录、郭亚兵手写收条、微信聊天记录复印件、公告、2017年9月25日通知、2018年6月26日通知、照片、乐陶格子铺微信记录、唯硕图文广告图、胡勇儿子的诊断报告单、胡勇母亲的诊断报告单等。第三人武汉大学向法院提交了武汉大学桂园食堂2楼门面转租流程。本院组织原、被告、第三人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（2018）鄂0106民初12603号民事判决书载明：武汉大学后勤服务集团为武汉大学下属职能管理部门，武汉珞珈自强商业服务有限公司系武汉大学的全资子公司。2015年9月30日，武汉大学后勤服务集团与胡勇签订承包经营合同书，约定武汉大学将桂园食堂二楼、建筑面积140平方米的房屋出租给胡勇用于书刊、复印服务，期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止。胡勇在正式签订本合同三日之内，交付保证金18000元。承包期内，胡勇按月向武汉大学缴纳固定承包费用5833.33元。胡勇擅自转租、转让、转包，武汉大学有权解除合同。承包期限期满，合同终止。合同签订后，胡勇缴纳保证金18000元，并且缴纳租金至2017年6月30日。胡勇陈述，因其母亲生病需要照顾，于四年前将房屋转租给郭亚兵，并于2015年3月28日和2016年3月4日分别与郭亚兵签订房屋租赁合同，约定胡勇将武汉大学自强超市2店整体租赁给郭亚兵经营，租期一年，从2016年4月6日至2017年4月5日，年租金为160000元，按先付后用原则，一年一交，租赁到期前，至少提前30天交下一期房租。租金每年递增5%-10%。郭亚兵须缴纳保证金80000元。已交50000元，剩余30000元于2016年9月30日前交齐，否则，每逾期一天，交滞纳金100元/天。郭亚兵承诺将永久租赁该门面，如退出，胡勇有权没收全部保证金（非因郭亚兵原因导致的学校收回或拆除该门面除外）。如遇学校收回或拆除该门面，在郭亚兵缴清全部租金、相关费用及没有违约情况发生，并完好无损地交还该门面后15个工作日内，胡勇将保证金如数免息退还给郭亚兵。郭亚兵不得转让、转包、转借该门面，更不允许郭亚兵及其他任何人收取任何形式的转让费、转包费或转借费，否则，胡勇有权没收全部保证金及所有剩余房租，并要求郭亚兵立即完好无损地交还该门面。郭亚兵以及其他任何人与他人的转让、转包、转借关系所造成的任何损失，都由郭亚兵自行承担，与胡勇无关。郭亚兵租赁过程中，对外须以胡勇的名义经营，否则，由此引起学校没收、查封或暂时关闭该门面，胡勇有权没收全部保证金，并要求郭亚兵立即完好无损地交还该门面。非因双方原因导致的火灾、因供水供电部门停水停电导致无法正常办公、因城市建设需要被堵塞进出通道，双方互不追究责任。2017年3月5日，郭亚兵向胡勇转账174000元，郭亚兵陈述其中170000元系支付胡勇2017年至2018年度的租金。2017年7月10日，武汉珞珈自强商业服务有限公司与胡勇签订解除合同协议书，载明原合同有效期至2017年9月30日，因中央巡视组针对学校国有资产出租出借的整改要求，学校规定所有独立商铺必须收回交付学校管理或自营，致使原合同无法继续履行，先经双方友好协商，均同意提前解除该合作经营合同，达成以下协议：原合同自2017年7月10日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止。武汉珞珈自强商业服务有限公司收取胡勇合作经营费截止时间为2017年6月30日，武汉珞珈自强商业服务有限公司应将胡勇缴纳未发生的合作经营费于解除合同协议书生效时退还胡勇。解除合同协议书签订后，胡勇并未将房屋交还武汉大学，房屋继续由郭亚兵占有使用。2018年2月26日，武汉珞珈自强商业服务有限公司到郭亚兵经营的店铺送达通知，载明根据学校和集团“关于收回工学部15舍楼下8家商业门面”的工作要求，请各租户于2018年4月15日之前搬离经营场所，停止一切经营活动，逾期未搬离，公司将锁停通道，并报备相关部门采取进一步措施并走法律程序。2018年3月6日，郭亚兵向胡勇转账172000元，用于支付2018年至2019年度的租金。2018年4月15日，武汉大学针对郭亚兵经营的店铺采取停水停电措施；郭亚兵陈述，停电之后其仅能在天气晴朗的中午时刻经营。2018年5月3日，郭亚兵收到武汉珞珈自强商业服务有限公司通知，载明桂园乐淘书吧及相关经营户，根据学校国有资产相关管理规定和工作时间安排，请各经营户于2018年5月15日之前腾空经营场地，逾期未腾空者，武汉珞珈自强商业服务有限公司将按要求采取进一步措施，有任何后果由经营者自己负责。武汉大学多次要求胡勇腾退该门面，因胡勇将门面转租给郭亚兵，且胡勇与郭亚兵未协商好腾退赔偿事宜，胡勇及郭亚兵均未能腾退。另查明，武汉市武昌区旌盛文打字复印店和武汉市武昌区乐淘嘻嘻旧书店均系胡勇注册的个体工商户，胡勇将涉案房屋转租给郭亚兵后，郭亚兵现未使用该个体工商户的执照。2018年10月19日，本院作出（2018）鄂0106民初12603号民事判决书，判决：胡勇、郭亚兵于本判决生效之日起十日内将位于武汉大学桂园食堂二楼、建筑面积为140平方米的房屋腾退，交还原告武汉大学；胡勇于本判决生效之日起十日内支付武汉大学房屋占用费37222元；驳回原告武汉大学的其他诉讼请求。胡勇不服上述判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院作出（2019）鄂01民终1454号民事调解书，载明：胡勇、郭亚兵于2019年6月1日前将武汉大学桂园食堂二楼、建筑面积为140平方米的房屋腾退，交还原告武汉大学。若胡勇、郭亚兵未按时腾退房屋，则胡勇于2019年6月1日向武汉大学支付房屋占用费75333元。各方对本案再无争议。2019年8月12日，本院作出（2019）鄂0106执5538号执行裁定书，载明：本院于2019年8月1日收到武汉大学提交的“撤回执行申请书。经审查，武汉大学提交上述申请系因被执行人已全部履行法律文书确定的义务。”本院认为，2017年7月10日，武汉珞珈自强商业服务有限公司与胡勇签订解除合同协议书，载明原合同有效期至2017年9月30日，因中央巡视组针对学校国有资产出租出借的整改要求，学校规定所有独立商铺必须收回交付学校管理或自营，致使原合同无法继续履行，先经双方友好协商，均同意提前解除该合作经营合同，达成以下协议：原合同自2017年7月10日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止。武汉大学与胡勇签订解除合同协议书后，双方之间的房屋租赁合同关系终止。2017年7月10日之后，胡勇在未取得涉案房屋相关物权亦未取得房屋所有权人授权的情况下，将该房屋出租，且房租未支付至房屋所有权人处，房屋所有权人武汉大学亦明确表示不认可胡勇与郭亚兵的转租行为，故2017年7月11日至2019年4月5日胡勇将涉案房屋转租给郭亚兵的行为属于无权处分的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，行为人未取得处分权，权利人又不追认的合同无效。在房屋所有权人武汉大学明确表示不认可胡勇与郭亚兵的转租行为的情况下，胡勇与郭亚兵在上述期间的租赁行为至今未征得权利人对租赁合同的追认，因而上述期间胡勇与郭亚兵的租赁关系不具有合法性，是无效的。上述期间胡勇收取郭亚兵的租金296821.92元没有事实与法律依据，应予退还。关于郭亚兵要求胡勇按年利率6%支付上述款项的资金占用费，并在庭审中陈述系参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》计算，因胡勇与郭亚兵之间并未发生借贷关系，故郭亚兵的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，胡勇作为甲方、郭亚兵作为乙方分别在2015年3月28日、2016年3月4日签订了《房屋租赁合同》，第7条均载明了“乙方不得转让、转包、转借该门面，更不允许乙方及其他任何人收取任何形式的转让费、转包费或转借费等，否则甲方有权没收全部保证金及所有剩余房租……”。在庭审中，郭亚兵认可了将承租的涉案房屋部分转让给了案外人陈金海、夏浩的事实，已违反了上述合同约定，按照合同约定胡勇有权没收全部保证金。因此，郭亚兵要求胡勇退还保证金8万元的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告郭亚兵与被告胡勇于2017年7月11日至2019年4月5日期间的租赁关系无效；二、被告胡勇于本判决生效之日起十日内返还原告郭亚兵租金296821.92元；三、驳回原告郭亚兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13746元、保全费5000元，由被告胡勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长 徐 倩人民陪审员 刘 理人民陪审员 熊 静二〇二〇年五月二十二日书 记 员 王文兴