贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1793号 原告：范贤普，男，1983年8月26日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：谢忠明（特别授权代理）。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理）贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告范贤普与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告范贤普委托诉讼代理人刘世界、被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙、宋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范贤普向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理房屋权属证书的违约金16,349.00元（违约金324,442.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月8日起计算至2019年9月27日止）；2.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费合计3,698.00元及占用资金期间的利息，利息以3,698.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年3月16日起计算至被告退回之日止。 事实及理由:原、被告双方于2015年3月16日签定商品房买卖合同（合同编号2014-27173），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号27-1-19-1号，建筑面积109.49平方米，原告以支付首付款和公积金贷款的方式，交付了全部房款324442.00元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用；被告在合同中约定于2016年10月30日前交房，实际于2018年2月8日将房交付给原告使用，构成交房违约；应该承担违约责任；又在合同中约定，交付房屋后90日内为原告办理所购买住房的初始登记的相关文书并为原告办理不动产权证，但是被告未能按合同约定为原告办理了不动产权证书，构成办证违约，应承担违约金，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001%计算。事实及理由：一、关于被答辩人主张逾期办证问题。首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此,答辩人才于2018年11月18日在被答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。因被答辩人未提交办证资料，答辩人于2019年3月8日短信通知被答辩人提交资料办证。在张贴办证通知及短信通知后被答辩人于2019年9月25日才向答辩人提交资料并委托答辩人办证。被答辩人提交完毕资料后360日为2020年9月19日,就本案而言,被答辩人已于2019年10月30日取得不动产权证,答辩人办证时间并未超过合同约定的提交资料完毕后的360日,故答辩人依法不承担违约责任。其次，即使法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。被答辩人时间收房时间为2018年2月8日，办证违约金的起算时间为交房后360日即2019年2月2日，而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年11月18日。起算时间在截止时间之后，故而被答辩人所主张的逾期办证违约金不存在，依法应当予以驳回。二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2015年3月16日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第×××号房；总价款324442.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款321906.00元（发票载明）。2019年10月24日，原告向被告申请查询代收各项开户费及交易费，被告相关工作人员查实后注明“代收款收据1825609，金额3698元”。2018年2月8日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2018年8月13日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年11月18日在原告所住的第27幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告从2018年5月8日起承担逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付该违约金的请求权未超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年2月8日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2018年2月8日后的360日内即2019年2月3日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告提交相关资料办理涉案房屋产权转移登记，2019年3月8日通过短信再次通知原告提交相关资料，致使未能办理涉案房屋不动产权证书的原因不在于被告，故对原告主张的该逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于退还“三通费”及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。虽原告“三通费”票据遗失，但结合被告相关人员核实的情况，可以认定被告实际另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元和燃气开户费2,500.00元，该收费无事实及法律依据，理应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告范贤普电开户费520.00元和燃气开户费2,500.00元； 二、驳回原告范贤普的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151.00元，由原告范贤普负担126.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年五月八日 书记员  肖 毅