四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初169号 原告：广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行，营业场所广元市利州区蜀门北路东街口，统一社会信用代码915108023457274242。 负责人：徐正祥，任行长职务。 委托诉讼代理人：张庆，四川华民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐焱国，男，汉族，生于1996年1月8日，住四川省苍溪县，公司员工。 被告：吴海林，男，汉族，生于1972年1月22日，住四川省广元市元坝区。 被告：吕秀华，女，汉族，生于1973年8月28日，住四川省广元市元坝区。 被告：四川建联实业开发有限公司，住所四川省广元市大石镇前进村建联.香颂湾**2-1，统一社会信用代码91510800205820774P。 法定代表人：赵建平。 委托诉讼代理人：李志，四川律法律师事务所律师。 原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行（以下简称“贵商行东山支行”）与被告吴海林、吕秀华、四川建联实业开发有限公司（以下简称建联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵商行东山支行的委托诉讼代理人张庆、徐焱国，被告吴海林、被告建联公司的委托诉讼诉讼代理人李志到庭参加诉讼，被告吕秀华经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令三被告连带偿还原告借款本金343155.94元及利息7853.4元并支付从2019年4月10日起至付清为止按年利率8.085%计算逾期利息；2、请求人民法院判令拍卖被告一二名下位于广元市利州区房屋，原告对在被告欠付借款范围内优先受偿；3、请求人民法院依法判令本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。在庭审中，原告于2020年2月26日变更了诉讼请求，1、请求法院依法判令解除三方签订的《商品房按揭借款（抵押合同）》；请求法院依法判令三被告连带偿还原告借款本金331437.96元及利息2987元并支付从2020年2月27日起至付清为止按年利率8.085%计算逾期利息；2、请求法院依法判令拍卖广元市利州区房产，原告对在被告欠付借款范围内优先受偿；3、请求法院依法判令被告四川建联实业开发有限公司回购本案所涉房屋即被告吴海林名下位于广元市利州区，原告对其价款优先受偿；4、请求法院依法判令本案诉讼类费、律师费、拍卖费等费用由被告承担。事实与理由：2016年9月20日，签订了《商品房按揭借款（抵押合同）》，合同中约定被告一、被告二向原告借款39万元，借款期限2016年9月20日至2031年9月21日，借款年利率为5.39%。贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。被告一、被告二向原告承诺以广元市利州区房产及权益作为抵押向甲方申请个人商品房按揭（抵押）借款。被告三对此笔借款承担连带保证责任。原告足额发放了贷款，被告一、被告二未按照合同的约定履行还本付息的义务。截止2019年4月10日还剩借款本金343155.94元及利息7853.4元未归还。被告一、被告二已连续超过三个月未履行其义务，已构成违约。被告三也未履行其连带保证责任。原告基于不安抗辩权要求解除三方签订的《商品房按揭借款（抵押合同）》，并拍卖、变卖案涉房屋及被告回购房屋等维护自己的权益。故向本院提起诉讼，希望支持原告的诉讼请求。 被告吴海林辩称，借款合同及抵押是属实的，根据2017年与建联公司签订的《会议纪要》，建联公司拖欠我民工工资和工程承包款，建联公司应用案涉房屋抵扣，首付款也是建联公司抵扣而形成的，这个按揭贷款39万元应由建联公司给我作为工程承包抵扣款。建联公司至今未履行会议纪要，现在我们与建联公司在打官司。请求法院依法判决。 被告吕秀华未到庭，亦未提交书面答辩状。 被告建联公司辩称，诉讼请求第一项是无异议的；诉讼请求第二项无异议；诉讼请求第三项,房子被法院3次查封,如果可以回购的话我们公司愿意回购；诉讼请求第四项请求法院依法判决。吴海林从2017年2月28日一直未归还原告的贷款本息,贷款本息一直由建联公司归还,截止2019年12月29日,共计代吴海林偿还原告本息合计102284.89元。无论是根据法律规定还是合同规定,吴海林都应当向建联公司支付。另外，请求人民法院判决以房产抵偿借款，不足部分再由我公司承担。 原告贵商行东山支行提交以下证据： 第一组：1、东山支行的营业执照、负责人的身份件及身份证明；2、吴海林、吕秀华身份证复印件、建联营业执照复印件。证明原被告主体适格。 第二组：1、商品房买卖合同；2、个人借款申请；3、商品房按揭借款(抵押合同)；4、他项权证；5、借款凭证；6、流水清单；7、律师代理费发票。 被告建联公司对原告所举证据质证意见如下： 第一组证据三性均无异议。 第二组真实性无异议,对证据1-5三性无异议,代理费问题请求法院根据本案合同依法裁决。担保物实现后公司才承担责任。请求法院判决以房产抵偿借款,不足的部分我们该承担就承担。 流水清单三性无异议,从2017年2月28之后,所有的本息都是建联公司支付的,建联公司在履行担保责任。 关于律师代理费,即使产生也应当由吴海林承担,即使产生也应当以抵押物先行支付。律师费应当提供其他的凭证,要符合收费标准,也应当提供支付凭证,只有发票不足以证明律师费的产生。 被告吴海林对原告所举证据质证意见如下： 证据无异议。当时通过建联公司会计等人同意的全款房,贷了39万给我作为工程款。在2017年签了会议纪要,房子一套,其余的以现金给我,至今会议纪要没有履行,现在建联也有拖欠民工工资、工程款一系列的问题。 被告吴海林提交以下证据： 1、(2019)川0802民初1862判决书一份,证明判决书提到抵住房一套,其余以现金支付,建联公司没有实际履行。 2、2017年4月17日建联香颂湾会议纪要,证明当时提到抵房屋一套,其余折成现金,至今没有履行。 3、我手下的工人罗伟与我的短信记录,证明建联公司拖欠民工工资大概30多万,其中有个罗伟的母亲得了癌症,希望尽快解决工资问题。 原告贵商行东山支行对被告吴海林所举证据质证如下： 判决书真实性、合法性予以认可,关联性不认可,本案是借款合同纠纷,判决书并没有涉及到借贷有关的事实,对该证据不发表意见。 原告没有参加会议纪要的签订过程,不清楚情况,对该证据不发表意见。如果会议纪要是真实的,也是吴海林和建联公司以物抵债的纠纷,吴海林可以通过其他渠道主张权利,与本案无关。 被告建联公司对被告吴海林所举证据质证如下： 判决书真实性、合法性无异议,关联性提出异议。判决书审理的是成希公司与建联公司工程款问题,同时,判决书也证实了建联公司与吴海林之间没有合同关系。吴海林承包的工程是成希公司分包的,他的合同相对人是成希公司,他提出建联欠他款项与事实不符,判决书我们正在上诉中,吴海林的房屋就是按揭房,他认为是全款房与事实不符。 会议纪要真实性、合法性无异议,与本案无关联。会议纪要是建联公司与成希公司签订,不是建联公司与吴海林坚定,我们与吴海林之间无合同关系、无债务关系。 个人借款申请书是吴海林自己签字,如果是全款房为什么要借款。申请借款的资料的证实了他从签订合同时就知道房子是按揭房,17万多在判决书中是认可是工程款。商品房按揭贷款根据合同约定该转给建联公司,我们认为吴海林的说法是不成立的。 被告建联公司提交以下证据： 第一组:1、建联.香颂湾商品房定购书；2、四川省商品房买卖合同（预售）；3、2016年8月31日收据；4、吴海林身份证复印件。证明：1、2016年8月31日，建联公司与吴海林签订建联.香颂湾商品房定购书，吴海林自愿订购建联公司.香颂湾29栋2单元3层01号房屋；2、2016年9月1日建联公司与吴海林、吕秀华签订商品房买卖合同，并在建设局房管处备案。系统生成合同号：（2016）0900016;合同备案号：201609010000198；3、建联公司将位于广元市利州区出售给吴海林、吕秀华，商品房价款为560476元；吴海林、吕秀华采取贷款方式付款，首付170476元，余款390000元向银行申请贷款支付；4、吴海林、吕秀华于2016年8月31日向建联公司支付了170476元。 第二组:按揭贷款业务合作协议书，证明：1、建联公司与贵商银行于2016年5月3日签订了《按揭贷款业务合作协议书》，双方系合作关系；2、协议书第四条：建联公司承诺为申请按揭贷款的借款人承担连带保证责任。保证期限为购房人还款期限届满后两年。建联公司确认，当债务人未按合同约定履行其债务时，无论贵商银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贵商银行均有权直接要求建联公司在其保证范围内承担保证责任。协议书第五条：对本条合同条款中建联公司应付贵商银行款项，建联公司承诺在接到贵商银行付款通知后10日内一次付清，否则，贵商银行有权直接从建联公司在贵商银行及贵商银行所属各支行的账户中直接扣划，该划收视同建联公司授权划收，本项协议视同划收的授权文件。协议书第七条：若借款人未依约归还贵商银行借款本息，建联公司承诺协助贵商银行对借款人进行催收。若借款人连续三个月未偿还贷款本息或者任何一期贷款本息及相关费用逾期三个月未偿还时，贵商银行有权要求建联公司对按揭房予以回购，并以回购款支付贵商银行以清偿借款人欠款。 第三组:1、2017.2.28张莎通过银行账户向吴海林银行账户转账3160元汇款凭证；2、2017.3.21张莎通过银行账户向吴海林银行账户转账3200元汇款凭证；3、2017.7.4建联公司代吴海林归还贷款3029.35元贵商银行通用凭证;4、2017.8.9贵商银行从建联公司扣划3178.12元归还吴海林贷款贵商银对行账单；5、2017.9.2张莎通过银行账户向吴海林银行账户转账7000元汇款凭证；6、2017.11.1和11.23贵商银行两次从建联公司账户扣划2519.78元及3166.04元归还吴海林贷款贵商银行对账单；7、2017.12.22贵商银行从建联公司账户扣划3165.12归还吴海林贷款贵商银行对账单；8、2018.1.23贵商银行从建联公司账户扣划3166.04元归还吴海林贷款贵商银行对账单；9、2018.3.6贵商银行从建联公司账户扣划3168.86元归还吴海林贷款贵商银行对账单；10、2018.4.3和4.25贵商银行从建联公司账户扣划3173.86元及3167.46元归还吴海林贷款贵商银行对账单；11、2018.8.31贵商银行从建联公司账户扣划12817.97元归还吴海林贷款贵商银行对账单；12、2019.1.21贵商银行从建联公司账户扣划9559.23元归还吴海林贷款贵商银行回单及贵商银行对账单；13、2019.2.28贵商银行从建联公司账户扣划3169.6元归还吴海林贷款贵商银行回单及贵商银行对账单；14、2019.3.26赵珩君向建联公司银行账户转账3167.47元用于归还吴海林贷款的银行转账凭证；15、2019.4.10贵商银行从建联公司账户扣划3178.83元归还吴海林贷款凭证。证明:1、建联公司代吴海林、吕秀华归还银行贷款本息合计102284.89元，履行了担保责任；2、吴海林、吕秀华应当向建联公司支付垫付本息102284.89元。 第四组:1、社保缴费复印件；2、建联公司证明。证明:张莎、赵珩君是建联公司员工，他们向吴海林银行账户转账，是公司行为。 第五组:广元市房管局和广元市利州区不动产登记中心查询信息,证实2吴海林购买的建联香颂湾29栋2-3-1房屋已经被广元市利州区人民法院、广元市昭化区人民法院3次执行查封。广元市房管局查询信息,证实吴海林购买的建联香颂湾29栋2-3-1房屋被法院执行查封。我们认为回购是实现不了的,请求法院依法裁决。 原告对被告建联公司所举证据质证如下： 商品房买卖合同真实性、合法性认可,证明被告吴海林、吕秀华购买建联公司的房屋向原告借款的事实。 收据17万多不质证,因为我们没有参与这个事情。 吴海林身份证无异议。 贷款合作协议书真实性、合法性认可,进一步说明建联公司香颂湾楼盘在原告处有贷款合作协议,被告1、2购买房屋在原告处贷款,是相印证的。 转款是认可的。 证明张莎是员工,该证据不予质证,与本案无关,我们也不清楚情况。 不动产及其他事项登记信息真实性、合法性认可,但是不能达到被告的证明目的。即使法院对涉案房屋进行查封,不阻碍建联公司对房屋的回购义务,其他法院查封也不是一直查封,包括被告建联公司也可以和法院协商通过回购实现本案的债权,所以被告建联公司回购是有条件的。 被告吴海林对建联公司所举证据质证如下： 证据无异议,按揭签字无异议,房屋是全款还是按揭有异议,当时抵了3套房屋,建联没有钱支付就让我们贷款,当时说贷款下来发放给我们个人,我们再支付给工人。2016年建联没有支付民工工资,会议纪要建联公司也认可了,现在会议纪要一直没有履行,我们准备起诉建联和成希。 根据原被告在庭审中的陈述和举证质证，本院查明事实如下： 2016年9月12日，被告吴海林向原告贵商行东山支行以购买住房为用途提交《个人借款申请书》，借款金额39万元，借款期限15年，吕秀华作为配偶或共同债务人签字。同日，吴海林签署《借款人授权委托书》，授权贵商行在贷款发放时，直接将其贷款金额扣划至开发商建联公司资金账户中。 2016年9月20日，贷款人（抵押权人／甲方）贵商行东山支行与借款人（抵押人／乙方）吴海林、吕秀华、保证人（开发商／丙方）建联公司签订了《商品房按揭借款（抵押）合同》。合同载明：…第四条借款期限借款总期限自2016年9月20日至2031年9月21日止，共15年零180月，每月为一期，分180期归还。第五条借款利率1、借款利率按年利率5.39%执行。2、借款利息按月计付，结息日为每月20日。3、借款期一年以内（含一年）的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；借款期限一年以上的遇法定利率调整，于下年初按相应利率档次执行新的利率规定。贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。调整后利率由甲方负责通知乙方，同日告知丙方知悉，届时不再签订合同。第六条借款划拨甲方将上述借款金额拨入乙方在甲方处开立的存款账户（账号62×××63）内；甲方同时根据乙方预先签署的《借款人（购房人）授权委托书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立售房专户内。第十一条房产抵押1、抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、勘验费、执行费、抵押物处置费、过户、拍卖费等甲方实现抵押权的一切费用。5、处分抵押物所得价款的分配顺序：（1）支付处分抵押物所需费用及有关税款。（2）清偿乙方所欠甲方的借款本息、逾期利息复利、罚息及其他抵押担保范围内的费用。（3）处分抵押物所得价款清偿本合同项下债务后剩余部分退还乙方，不足部分有权继续向乙方和丙方追偿。第十二条丙方责任1、定义：丙方按照合同约定，在保证期间内代乙方偿还其所欠的借款本息和其他相关费用，或回购乙方所购买的商品房；在甲方处分抵押房产时承担回购该房产并偿付本合同项下的利息及相关费用的责任。2、保证方式:连带责任保证（一次性在约定保证期间内承担连带责任）。3、保证范围：本合同项下借款本金和利息，逾期利率、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用。6、丙方承诺在甲方处分抵押物时，愿按乙方购房原价回购该项房产。上述合同签订后，同日，吴海林、吕秀华与贵商行东山支行双方在抵押物清单上签名盖章，并在房管部门就案涉房屋办理了川（2016）利州区不动产证明第xxxxx号不动产预告登记证。原告向被告建联公司账户转入39万元。合同履行过程中，从2016年10月20日起至2019年12月25日，吴海林的按揭类贷款部分本息得到相应偿还。截止2019年12月25日，吴海林、吕秀华向贵商行东山支行的贷款本息合计偿还121441.16元。2019年12月25日还款后未继续归还贷款，故原告提起诉讼。 另查明，①2017年4月17日，建联公司代表、四川成希建设有限公司代表（包含本案被告吴海林）达成《建联香颂湾“31-32”号楼修建项目会议纪要》，该会议纪要第二条：本工程项目的劳务工程款经四川成希建设有限公司结算后由建联公司按照与四川成希建设有限公司签订的建设工程施工合同约定的支付进度支付给吴海林（身份证号码：5108021972××××××××），具体支付内容为：抵香颂湾住房一套，其余支付现金。2016年8月31日建联公司向吴海林出具购房首付款收据，金额为170476元，备注为抵扣工程款。2016年9月1日，出卖人建联公司（甲方）与买受人吴海林、吕秀华（乙方）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，乙方购买位于广元市利州区，总计价款560476元。并约定以贷款方式付款，买受人于2016年9月1日前支付首期房价款人民币170476元，占全部房价款的30.4%;余款390000元向银行申请贷款支付。合同签订后，双方在房管部门办理了商品房买卖合同备案登记，合同备案号为201609010000198。②2016年5月3日，贵商行东山支行（乙方）与建联公司（甲方）签订了《按揭贷款业务合作协议书》，第四条约定：甲方保证所售房屋符合我国房地产相关管理要求，同时根据施工建设需要和进度安排，将按揭贷款逐步用于该项目建设。第七条约定：若借款人未依约归还乙方贷款本息，甲方承诺协助乙方每月对借款人进行催收。若借款人连续三个月未偿还贷款本息或任何一期贷款本息及相关费用逾期三个月未偿还时，乙方有三权要求甲方对按揭房予以回购，并以回购款支付乙方以清偿借款人欠款。③2020年1月20日，在广元市房地产管理处查询涉案房屋除设定了案涉房屋抵押登记外，该房屋已被广元市利州区人民法院、广元市昭化区人民法院执行轮候查封。④贵商行东山支行向华民律师事务所交纳律师代理费9900元。⑤（2019）川0802民初1862号民事案件，该案原告是四川成希建设工程有限公司，被告是建联公司，该案目前处于上诉阶段，有吴海林所称工程承包款内容。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条的规定，被告吕秀华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见和证据，本院只有针对原告的诉请和提供的现有证据及被告吴海林、建联公司在庭审中的陈述进行审查和裁判。 原告贵商行东山支行、被告吴海林、吕秀华、建联公司于2016年9月20日签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》以及原告于被告建联公司于2016年5月3日签订的《按揭贷款业务合作协议书》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。合同签订后，原告按约向被告建联公司贷款39万元，被告建联公司、被告吴海林及吕秀华共计向原告偿还借款本金58562.04元、利息62879.12元，合计121441.16元；从2019年12月26日起，被告吴海林及吕秀华未向原告按约偿还借款本息，同时被告建联公司亦未按约回购房屋以及承担连带清偿责任，被告吴海林、吕秀华及建联公司的行为构成合同违约，应当承担本案案涉违约责任。案涉房屋买卖合同系被告吴海林与被告建联公司因工程款抵扣后而形成的，双方因工程款抵扣问题已形成争议，被告吴海林及被告建联公司均明确表示不能再履行案涉按揭借款合同，原告诉请解除贷款人（抵押权人）贵商行东山支行与借款人（抵押人）吴海林、吕秀华、保证人（开发商）建联公司签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第二项的规定，原告的该部分主张本院予以支持，原被告双方所签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》该债权合同于2020年2月26日解除生效。同时，原告请求法院依法判令被告建联公司、吴海林、吕秀华连带偿还原告借款本金331437.96元及利息2987元并支付从2020年2月27日起至付清为止以本金331437.96元按年利率8.085%计算逾期利息符合合同约定，本院予以支持。被告吴海林辩称该案涉借款39万元系被告建联公司抵扣工程款，但抵扣事实与本案借贷关系无关，故该理由本院不予支持。 原告诉请法院依法判令拍卖广元市利州区大石镇前进村建联.香颂湾29幢2-3-1号房产，原告对在被告欠付借款范围内优先受偿，该房产于2016年9月26日设立抵押预告登记，不动产登记证明号：川（2016）利州区不动产证明第0000186号。预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。在不动产尚未完成或不具备登记条件时，为保全权利人的权利而进行的预告登记，非经登记的权利人同意，不发生物权变动效力，因此，预告登记与一般的不动产登记具有等同于物权的公示效力，在预告登记的房产上设定的抵押权同样具有与物权同等的效力，故原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。 原告请求依法判令被告四川建联实业开发有限公司回购本案所涉房屋即被告吴海林名下位于广元市利州区，原告对其价款优先受偿，因被告建联公司回购不能，且原告已诉请案涉房屋抵押的优先受偿权，故原告的该部分诉请，本院不予支持。被告建联公司辩称，原告受偿借款本息以抵押房屋优先于人的保证，该理由与合同约定不符，该理由本院不予支持。 原告诉请被告承担律师代理费，原告提交交纳律师代理费发票，该请求符合原被告双方的合同约定，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告吴海林、吕秀华、四川建联实业开发有限公司于判决生效后十日内连带偿还原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行借款本金331437.96元及利息（截止2020年2月26日为2987元；从2020年2月27日起至付清为止以借款本金331437.96元为基数按年利率8.085%计）； 二、被告吴海林、吕秀华、四川建联实业开发有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行律师代理费9900元； 三、原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行对案涉川（2016）利州区不动产证明第xxxxx号不动产预告登记证载明的位于广元市利州区抵押房屋在借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、勘验费、执行费、抵押物处置费、过户、拍卖费等实现抵押权的一切费用范围内享有优先受偿权； 四、驳回原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行的其他诉讼请求。 案件受理费6565元，由三被告连带负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  王治平 人民陪审员  袁兰兰 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  郝梦雪