广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初437号原告：万磊。被告：广州景悦养老服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区************。法定代表人：张某1。第三人：金融街惠州置业有限公司，住所地惠东县******。法定代表人：钱海民，董事长。委托诉讼代理人：陈俊凯，男，该公司员工。原告万磊与被告广州景悦养老服务有限公司、第三人金融街惠州置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万磊、第三人金融街惠州置业有限公司的员工陈俊凯到庭参加诉讼、被告广州景悦公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万磊向本院提出诉讼请求：1．判令解除房屋租赁合同；2.判令被告履行合同之规定，给付原告逾期租金14,700元；3.判令被告支付原告违约金5万元；4.判令被告提供《补充协议》第三条第5项中18000元开办费用的合法有效依据，否则亦应如数返还给原告；5.判令被告承担本案诉讼费。原告庭审中增加诉讼请求为判令被告承担物业管理费1249.44元;明确第4项诉讼请求为请求判令被告退回18000元开办费中未购买物品的剩余费用。庭审后，原告向本院提交书面申请，申请撤回判令被告承担物业管理费1249.44元的诉讼请求。事实和理由：2016年7月31日，原告和第三人签订一份《商品房买卖合同》，约定第三人将其所有的“XXXX二期项目”XX栋第X层XX号面积48.1㎡的住宅出售给原告。由于第三人在将该房出售给原告之前，已将该房以《阳关假日二期房产委托出租协议》（以下简称出租协议）的方式，委托被告将该房出租，且将该房出售给原告。委托出租协议租期（2016.4.20-2021.4.19）开始不久，原告、第三人和被告三方签订了《阳光假日二期销售补充协议》（以下简称补充协议），协议约定第三人将与被告所签“委托出租协议”中第三人对被告享有的权利和应承担的义务全部转移给原告，被告亦将其对第三人因委托出租协议约定的权利义务相对人变更为原告，协议明确约定被告自2016年7月1日起，按约定向原告交付租金。由于合同约定，该房的“开办费”18,000元（实际上是皮草费）由业主（亦即原告）承担，由被告垫付购置，被告在未向原告提供合法的票据证实其购置的皮草开始是否达到18,000元的情况下，即在前期的房租中将18,000元“开办费”抵扣完毕。自2018年10月以后的租金，除交了2019年1月一个月的租金外，至2019年12月共有14个月的租金未向原告交纳，原告多次催交无果。原告认为，被告与第三人所签订的《补充协议书》合法有效，协议中，对被告应尽的义务约定得非常清楚，被告不持任何异议。在院、被告及第三人所签《补充协议书》中，将被告应向第三人履行的义务变更为向原告履行。对此，被告亦签字认可，且已实际履行二年多时间，但其自2018年1月以后，违背其与第三人所签《补充协议书》的约定，中断14个月不交房租，是其主观故意的违约行为，除应交足所欠全部租金外，还应向原告支付违约金5万元，执行合同第八条第6项和第7项之规定。被告广州景悦养老服务有限公司未到庭应诉，未作答辩。第三人金融街惠州置业有限公司辩称，2016年4月，第三人委托被告对案涉房屋进行出租，同年7月份，原告向第三人购买案涉房产。原、被告及第三人签订了关于三方权利义务转移的协议，原告承受金融街对被告委托出租合同的所有权利和义务，协议签订后，第三人将案涉房产交付给业主，签了交接单，第三人退出了委托出租关系。原告于2018年4月份办理了房产证，原告主张被告拖欠的是2018年10月份之后的租金。第三人与原、被告没有任何合同关系，不承担相关的合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.第三人金融街惠州置业有限公司（委托方、甲方）与被告广州景悦养老服务有限公司（受委托方、乙方）于2016年5月20日签订了阳光假日小区房产委托出租协议，约定标的物为惠东县*************侧XX小区XX号楼X层XX号房，委托期限为2016年4月20日至2021年3月19日。协议第三条约定“……甲方出资20,000元（贰万元）购置房间内布草电器家具等经营用品，并委托乙方垫资购置并安装，双方约定在2018年7月30日前，按24个月平均分摊，每月免息偿还乙方垫资款833元整，该款从甲方当月固定租金收益当中扣除，直至还清乙方垫资款。”协议第六条约定“……6.1无论乙方经营盈利或亏损，乙方于每月10日前向甲方缴纳上月税后固定租金，乙方在扣除当月的布草材料费垫资款833元后，汇入甲方指定的银行账号……首年月租金1,400元、第二年月租金1,000元、第三年月租金1,050元、第四年月租金1,050元、第五年月租金1,103元，6.2乙方自2016年7月1日起向甲方支付税后固定月租金，委托出租时间不满一个完整月度时，实际金额按照委托经营的天数乘以对应房屋每月固定金额除以30日计算得出；……6.4乙方经营所需费用包括水费、电费、有线电视接收费、网络电视费、物业服务费、布草洗涤费、客房易耗品使用费、广告宣传推广费、室内维修费，及应由甲方支付的委托出租房产有关的税费及出租协议备案费均由乙方承担”。协议第七条约定“甲乙双方在本协议有效期内，相互发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等，均以本协议所列明的地址送达，任何一方如果迁址或者变更联系方式，应当书面通知对方，未履行通知义务的，另一方按原地址邮寄相关资料即视为已履行送达义务，当面交付上述材料的，在交付之时视为送达，以邮寄方式交付的，寄出或者投邮后即视为送达。”协议第八条约定“8.1因甲方原因导致逾期交付房屋的，每逾期一日，应向乙方支付当月固定租金十五分之一的违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除本协议，8.2双方任意一方违反本协议约定，提前解除本协议的，违约方应向守约方支付拾万元人民币的违约金，并赔偿守约方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于受托房产出租经营应对第三方承担的经济责任所带来的直接经济损失，以及相关律师费和其他相关成本等……8.6乙方应当按照协议约定向甲方交付租金，否则每逾期一日，应当向甲方支付当月固定租金的十五之一的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付五万元人民币的违约金，8.7本协议终止或解除后，乙方应在3日内返还房屋、房屋钥匙等，如超过3日未返还，则每逾期一日应按当期上月租金的十五分之一向甲方支付房屋占用费”。2.万磊（买受人）与金融街惠州置业有限公司（出卖人）于2016年7月31日签订了商品房买卖合同，金融街惠州置业有限公司将惠东县*************侧阳光假日小区23号楼7层03号房出卖给万磊。3.金融街惠州置业有限公司（甲方）、万磊（乙方）及广州景悦养老服务有限公司（丙方）于2016年7月31日签订XXXX二期销售补充协议书，丙方代表为黄辽东，该销售补充协议书第二条约定“⑴甲方在将该商品房出售给乙方之前，已经明确告知乙方该商品房已经委托给丙方出租经营等相关事宜，乙方表示知悉，并同意购买该商品房，并签署了阳光假日二期签约须知，⑵乙方同意自办理完毕该商品房交付手续之日起，概括承受甲方在出租协议项下作为委托方所享有和承担的全部权利义务，乙方承诺在不改变出租协议原有内容的前提下继续履行出租协议，允许丙方在剩余委托期内继续代为出租该商品房，在丙方按出租协议约定向乙方正常履行出租协议项下约定义务的情况下，乙方不得单方与丙方解约，⑶甲方在将该商品房的所有权转让给乙方之前，已经通知丙方，丙方明确表示放弃优先购买权，对于乙方概况承受甲方在出租协议项下全部权利义务的行为，丙方表示知悉且明确表示同意继续履行出租协议，⑷甲乙丙三方确认，甲方将按照该商品房的出租现状向乙方交付房产，出租协议项下委托方所享有和承担的权利义务转由乙方承担后，乙方有权依据出租协议项下的约定及甲方原向丙方交付该商品房时，交接单显示的住宅的房产状况，要求丙方承担因使用不当等原因造成的房屋损毁的相关损失。”第三条约定“……2016年4月20日至6月30日为装修期……2016年7月1日至2017年3月19日1000/月，2017年4月20日至2018年3月19日为1,000元/月，2018年4月20日至2019年3月19日为1,050元/月，2019年4月20日至2020年3月19日为1,050元/月，2020年4月20日至2021年3月19日为1,103元/月……开办费用，零居18,000元/间，一居20,000元/间，需由业主承担，丙方同意代乙方垫支购置，并同意在2016年7月1日起24个月从应支付给乙方的租金中平均分期抵扣，开办费含家具布草饰物及部分家电等经营设施的购置成本。”第四条约定“……乙方同意承担该商品房的开办费用18,000元”。4.原告万磊主张被告广州景悦养老服务有限公司自2018年10月起至2019年12月期间，除支付过2019年1月份的租金，其他月份均未支付租金。根据举证规则，应由广州景悦公司对支付租金的事实承担举证责任，因其未举证证明，本院对万磊陈述的事实予以采信。5.原告万磊陈述截至本院立案（2020年2月22日）前，没有向被告广州景悦养老服务有限公司送达要求解除合同的通知。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点系，1.涉案房屋租赁合同的相对人系谁，2.原告主张各项诉讼请求如何处理。关于第一个焦点，第三人金融街惠州置业有限公司与被告广州景悦养老服务有限公司于2016年5月20日签订的阳光假日小区房产委托出租协议，后原告、被告及第三人于2016年7月31日签订阳光假日二期销售补充协议书，该补充协议书明确约定由原告概括承受阳光假日小区房产委托出租协议约定的第三人的权利义务，故阳光假日小区房产委托出租协议的合同相对人实际变更为原告与第三人。关于第二个焦点，阳光假日小区房产委托出租协议、阳光假日二期销售补充协议书系各方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，各方均应遵守，对原告的各项诉讼请求，分述如下：⑴关于解除合同的请求，协议约定被告逾期超过30日未付租金的，原告有权解除协议，被告已逾期超过30日，原告现诉请解除合同，符合约定和法律规定。故，本院确定阳光假日小区房产委托出租协议、阳光假日二期销售补充协议书于本案立案之日即2020年2月22日解除。合同解除后，原告有权要求被告返还房屋及支付占用房屋期间的使用费，因原告在庭审过程中未主张，本院不作处理，原告可另行主张权利。⑵关于租金的请求，原告主张被告自2018年10月起至2019年12月期间，除支付过2019年1月份的租金，其他月份均未支付，租金应当按合同约定数额计算，故从2018年10月至2019年12月（除2019年1月份）计14个月租金为14700元。⑶关于支付违约金的请求，阳光假日小区房产委托出租协议第八条约定“8.6乙方应当按照协议约定向甲方交付租金，否则每逾期一日，应当向甲方支付当月固定租金的十五之一的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付五万元人民币的违约金”，原告并未举证证明逾期支付租金造成的损失，约定的违约金明显超出了原告的损失，本院结合日常生活经验法则，酌定违约金以六个月的租金计算6300元。⑷关于返还剩余开办费的请求，因该诉讼请求数额不明确，原告亦未提交证据证明其主张，本院对该请求不予处理。⑸原告在庭审过程中增加了诉讼请求，庭审后又书面向本院申请撤销该增加的诉讼请求，本院认为，原告申请撤销诉讼请求，是其处分自己民事行为的权利，且未违反相关法律规定，应予以准许。被告广州景悦养老服务有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，对原告主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告万磊与被告广州景悦养老服务有限公司签订的阳光假日小区房产委托出租协议、阳光假日二期销售补充协议书于2020年2月22日解除；二、被告广州景悦养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付房屋租金14700元给原告万磊；三、被告广州景悦养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付违约金6300元给原告万磊；四、驳回原告万磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1418元，由原告万磊负担968元，被告广州景悦养老服务有限公司负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰人民陪审员  方运流人民陪审员  叶少科二〇二〇年四月二十八日法官 助理  黄浩芳书 记 员  何科达