广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终382号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风一路**。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈智琼，女，1975年7月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：林国锐，广东隽良律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司（以下简称坚骏公司）因与被上诉人陈智琼商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈智琼所有的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由陈智琼承担。事实与理由：一、根据《合同法》第一百一十三条的规定及坚骏公司与陈智琼签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，坚骏公司与陈智琼签订合同时都预见到逾期办证可能造成的损失是已付房价款的1%。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，陈智琼自始至终都没有提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且坚骏公司已经为陈智琼办出了《不动产权证书》。因此，逾期办证违约金应以业主的实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，即本案适用合同第十五条的约定来计付坚骏公司逾期办证的违约责任。三、在商品房买卖合同中，坚骏公司的主要义务是交房，办证是附随义务，《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5，根据公平原则，作为附随义务的逾期办证违约责任不应比作为主要义务的逾期交房违约责任高。陈智琼辩称：一、甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日签订的《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》，是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。双方应按合同及承诺书的约定全面履行各自的义务。该承诺书是坚骏公司对全体业主作出的承诺，业委会只是代表全体业主的意思与坚骏公司签订该承诺书，因此该承诺书对坚骏公司及全体业主都发生法律效力。二、由于坚骏公司逾期为涉案商品房办理权属证书的行为已构成违约，理应按该承诺书的约定支付逾期办证违约金，一审法院酌定按年利率的6%计算该违约金不当，违反双方的意思自治，陈智琼为了息诉才没有提起上诉。坚骏公司主张按已付房价款的1%支付违约金没有理据。综上，请求二审法院驳回坚骏公司的上诉，维持原判。陈智琼向一审法院起诉请求：一、判令坚骏公司支付逾期办证违约金31075元给陈智琼（自2018年11月17日起计至2019年7月22日止，每月按总房款634184元的0.6%计算）；二、判令坚骏公司退还商品房面积差异价款11543.43元及利息（自2014年8月3日起计至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给陈智琼；三、判令坚骏公司退回办证评估费3171元给陈智琼；四、判令坚骏公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月1日，陈智琼（买受人）与坚骏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人陈智琼；坚骏公司将位于阳江市江城区A路x号甲小区北区x幢x房出售给陈智琼，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20xxxx7号；该房建筑面积共158.80平方米，套内建筑面积135.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，每平方米4692.45元，总价款为634184元；买受人在签订本合同时交付房款首期384184元，余款250000元由银行提供按揭支付。合同第五条关于面积差异处理的约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年12月12日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。合同签订后，陈智琼按约定付清全部购房款634184元给坚骏公司，坚骏公司于2014年8月3日开具购房款634184元的发票给陈智琼，坚骏公司已将涉案商品房交付给陈智琼。由于涉案商品房一直未能办理不动产权证，坚骏公司于2016年9月18日向甲小区全体业主出具一份《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》，其中第3条关于x幢办证费的承诺：（1）已一次性付清房款的和已经还清银行贷款的，不动产证出证后60日内退清全部办证费余额给业主；（2）银行按揭的业主办理好不动产权证和他项权证及银行手续后60日内退清全部办证费余额给业主；若出现逾期未能退清，则我司每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余办证费的业主；其中第6条承诺在2018年2月28日前办好甲小区北区x幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向甲小区x幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任；其中第7条载明：本承诺书一式三份，由阳江市住房和城乡规划建设局、甲小区业主委员会与我司各执一份，具有同等法律效力（甲小区所有业主持有本承诺书的复印件同样具有同等法律效力）。上述承诺书有坚骏公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；甲小区业主委员会在承诺书中盖章，业主代表阮彩霞在承诺书中签名。坚骏公司在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向坚骏公司出具了一份《整改通知书》，需整改内容包括：1、立即拆除超出规划的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织x栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，坚骏公司按上述《整改通知书》的内容进行整改。坚骏公司主张该整改通知的第2点和第4点需要业主配合，由于业主不同意在图纸原规划位置建设开关站以及业主封闭了入户花园和阳台导致验收迟延，应由业主承担逾期责任。一审另查明，甲小区x幢商品房在2018年1月24日取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），于2018年8月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。陈智琼作为权利人于2019年7月22日取得涉案商品房的《不动产权证书》，其中载明：房屋建筑面积155.1㎡，专有建筑面积132.69㎡，分摊建筑面积22.41㎡。产权登记专有面积132.69㎡与合同约定的专有面积135.15㎡相差-2.46㎡，差异百分比为-1.8%。一审再查明，陈智琼于2018年8月2日诉至一审法院，请求坚骏公司协助办证、支付逾期办证违约金及退还办证费，一审法院作出（2018）粤1702民初3547号民事判决，认为陈智琼支付了办证费48468元给坚骏公司，坚骏公司已代陈智琼支付维修基金10417.28元、档案证明费10元、评估费3171元、贷款资料工本费100元、初始登记费160元共13858.28元，坚骏公司应退还办证费34609.72元；逾期办证违约金按年利率6%计算，从2018年3月1日起计至2018年11月17日止，判决：一、坚骏公司支付逾期办证违约金27209.10元给陈智琼；二、坚骏公司退还办证费34609.72元及利息给陈智琼；三、驳回陈智琼的其他诉讼请求。坚骏公司不服一审判决，上诉至阳江市中级人民法院，该院经审理认为一审将已支付的费用扣减后认定坚骏公司应退还的办证费用34609.72元给陈智琼正确，应予维持；因逾期办证时间未确定，对一审法院认定逾期办证违约金计至2018年11月17日予以维持，作出（2019）粤17民终236号民事判决：维持（2018）粤1702民初3547号民事判决第一、二项。判决生效后，坚骏公司已按生效判决向陈智琼支付逾期办证违约金27209.10元。一审法院认为：陈智琼与坚骏公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、陈智琼请求的逾期办证违约金如何计算；二、坚骏公司是否应当退还评估费给陈智琼；三、坚骏公司应否退还面积差异价款及如何计付利息。关于逾期办证及违约金的计算标准。因坚骏公司未依约履行商品房买卖合同，甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应按承诺书约定履行各自的义务。坚骏公司未能按承诺书所约定的期限（2018年2月28日）协助陈智琼办好涉案商品房的不动产权证，坚骏公司已构成违约，应依法承担违约责任。坚骏公司在承诺书中承诺如在约定日期前未能办理好房产证，按照商品房总房款的月利率1%作为违约金。由于坚骏公司已将涉案商品房交付给陈智琼使用，而陈智琼没有证据证实因此受到的损失，涉案商品房也已于2019年7月22日办好不动产权证书，现陈智琼请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，依法将违约金调整为年利率6%。因2018年3月1日至2018年11月17日的逾期办证违约金已在（2018）粤1702民初3547号、（2019）粤17民终236号民事判决作出处理，且坚骏公司已按生效判决履行完毕，故本案的逾期办证违约金应从2018年11月18日起计至2019年7月22日止（共247天），坚骏公司应支付逾期办证违约金为25749.61元（634184元×6%/365×247天）给陈智琼。关于是否应退还评估费的问题，由于陈智琼需向银行办理按揭贷款，客观上会产生评估费，虽然评估费不是办证产生的费用，但坚骏公司为陈智琼的利益而代陈智琼支付，应在收取陈智琼的办证费中予以扣减，且陈智琼上次诉讼中法院已对评估费作出处理，根据一事不再理原则，对于陈智琼该项诉讼请求，不予支持。关于退还面积差异价款及利息。涉案商品房的不动产权证书载明房屋专有建筑面积132.69㎡，与合同约定的专有面积135.15㎡相差-2.46㎡，差异百分比为-1.8%。按照双方签订的商品房买卖合同约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故坚骏公司应退还面积差异价款11543.43元（2.46㎡×4692.45元/㎡）。至于坚骏公司主张应扣减差异值为±0.6%以内的部分后再多退少补，缺乏理据，不予采纳。至于面积差异价款的利息，坚骏公司于2014年8月3日开具购房款634184元的发票给陈智琼，陈智琼请求坚骏公司从2014年8月3日起支付面积差异价款的利息，应予以支持，2019年8月20日前的利息应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后至付清之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于坚骏公司主张不应支付利息，缺乏理据，不予采纳。综上所述，陈智琼请求坚骏公司支付逾期办证违约金、退还面积差异价款及利息，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。陈智琼请求坚骏公司退还评估费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、限坚骏公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金25749.61元给陈智琼；二、限坚骏公司在判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异价款11543.43元及利息（从2014年8月3日起计至实际付清之日止，2019年8月20日前利率按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给陈智琼；三、驳回陈智琼的其他诉讼请求。一审案件受理费515元，由陈智琼负担125元，坚骏公司负担390元。二审期间，坚骏公司提交如下证据：证据一，《委托书》《证明》《广东增值税普通发票》，拟证明陈智琼委托阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心及其员工林小兰为涉案商品房代办产权过户及领取不动产权证书，阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心收取陈智琼代理服务费300元，坚骏公司从收取陈智琼的办证费用中支付了代理服务费300元给阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心；证据二，《民事判决书》两份，拟证明涉坚骏公司同类商品房预售合同纠纷案件中，阳江市江城区人民法院、阳江市中级人民法院均认定坚骏公司退还办证费用中应扣减代理费300元，因此本案亦应扣减该300元代理费。经组织质证，陈智琼对上述《委托书》的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议。双方在签订商品房买卖合同时，已经明确约定是由坚骏公司代办房产证，坚骏公司是办理房产证的义务人。该委托书也是陈智琼应坚骏公司的要求签具，不能证明陈智琼委托第三方公司代为办证。对《证明》的真实性不予确认，也与涉案商品房的办证无关。对《广东增值税普通发票》的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，坚骏公司支付该款给第三人未经陈智琼的同意，并且该发票开具的时间是2019年12月13日，即在本案一审开庭之后二审上诉期间，而《委托书》的落款时间为2019年6月9日，坚骏公司开具该发票的目的明显就是为了应付本案的诉讼，并且是否实际支付该款项也不得而知。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该案与本案是独立的案件，不能作为本案判决的参考依据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，坚骏公司二审提供的证据与本案双方争议的焦点问题缺乏关联性，本院对此不予认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈智琼与坚骏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。因坚骏公司未按约履行商品房买卖合同，甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，亦应为有效。双方应按合同及承诺书全面履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、陈智琼请求坚骏公司支付2018年11月18日至2019年7月22日的逾期办证违约金应否支持；二、坚骏公司退还的面积差异款应如何计算及应否支付面积差异款的利息。关于争议焦点一，本案中，坚骏公司构成逾期办证的违约事实已经前案生效民事判决所认定，该判决并就坚骏公司应支付2018年3月1日至2018年11月17日期间的逾期办证违约金给陈智琼作出处理，此后陈智琼又提起本案请求后续的逾期办证违约金，因其已于2019年7月22日取得涉案商品房的权属证书，故坚骏公司逾期办证的违约行为延续至2019年7月22日止。虽然承诺书约定按业主已付总房款月利率1%追究违约责任，但由于坚骏公司已将涉案商品房交付给陈智琼并将涉案商品房的权属登记至陈智琼名下，且陈智琼没有证据证实其因坚骏公司逾期办证所造成的实际损失，故一审法院判决本案的逾期办证违约金从2018年11月18日起至2019年7月22日止，按已付购房款年利率6%的标准计付逾期办证违约金给陈智琼并无不当，且陈智琼亦未提出上诉，本院予以维持。坚骏公司主张其支付的逾期办证违约金已经足够补偿陈智琼的损失，不需要支付本案的违约金没有理据，本院不予采纳。关于争议焦点二，坚骏公司与陈智琼对涉案商品房的面积差异值为-2.46㎡，差异百分比为-1.8%没有异议，应予以确认。依据双方合同约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故一审认定坚骏公司应退还面积差异款11543.43元（2.46㎡×4692.45元/㎡）正确，本院予以维持。至于面积差异款的利息，虽然合同对此没有约定，但考虑到载明专有建筑面积的合同由坚骏公司提供，陈智琼亦是根据该面积数支付房屋价款给坚骏公司，且坚骏公司在占有该款期间享受了收益，因此一审法院判决坚骏公司计付该面积差异价款的利息给陈智琼并无不妥，本院予以维持。由于涉案商品房的专有建筑面积在房产证出具时才能确定，在此前坚骏房地产公司和陈智琼均不知道合同载明的专有建筑面积有误，该面积差异款的利息应从房产证出具之日（2019年7月22日）起计，结合中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已经取消，并改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，坚骏公司应以退还面积差异款11543.43元为基数，自2019年7月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给陈智琼。一审判决从出具购房款发票之日起计欠妥，本院予以纠正。综上所述，坚骏公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对坚骏公司支付退还面积差异款利息的处理不当，本院作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7531号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7531号民事判决第三项；三、变更阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7531号民事判决第二项为：阳江市坚骏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异款11543.43元及支付该款利息（利息以11543.43元为基数，自2019年7月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给陈智琼；四、驳回陈智琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费732元，由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年五月十一日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。