文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初12233号原告：姚桂英，女，汉族，1964年10月30日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：何平，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。被告：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**祥瑞大厦****，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，执行董事。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。原告姚桂英与被告重庆良浩置业有限公司（下称良浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚桂英及其委托诉讼代理人何平，被告良浩公司委托的诉讼代理人刘朝阳、洪华鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚桂英向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告2019年4月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年8月12日解除;二、判决被告自合同解除之日起30日内退还原告全部已付房价款212281元及利息(按银行同期贷款利率计算至付清为止);三、按原告已付房价款212281的0.50%向原告支付违约金1061.41元;四、诉讼费用由被告负担。事实和理由:被告于2019年4月19日与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市江津区鼎山大道XX号荧鸿城艾坪山X号X幢附XX号的商服用房，合同就双方的权利义务进行了约定，其中第十二条关于办理合同登记备案的约定:1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理:(2)逾期超过90日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算，并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。鉴于被告未按照其2019年4月19日与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条第1款约定向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务，现原告根据《重庆市商品房买卖合同》第十二条第3款第(2)项约定，原告于2019年8月4日向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，被告确认于2019年8月12日收到该通知。原告认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方的权利均受到法律的保护，同时双方均应履行合同约定的义务，被告未依合同履行义务，原告对此选择解除符合合同约定以及法律规定，为了维护原告的合法权益，特此起诉于人民法院，请求依法判决!被告良浩公司辩称：1、我方不认可原告诉求，双方的合同并未于2019.8.12日解除，且被告曾向原告发函要求被告继续履行合同义务。2、若原告在坚持第一项诉求的基础上，第二项诉求不具有可履行性。3、原告与被告就合同的备案登记进行过补充约定，对房屋的交付也作了延期交付的补充约定，被告在这两项合同义务的履行上没有违约行为，但原告未按合同按期向被告支付购房款，被告在收到原告所发的解除通知书后，及时向原告进行了回复，并通知其继续履行合同义务，在付完房款的前提下，被告才有配合原告进行合同备案的义务，因此在本案中，被告没有违约行为，有违约行为的是原告，原告的诉讼没有法律基础和事实基础。被告请求法院驳回原告的诉求。经审理认定如下事实：2019年4月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为:重庆市江津区鼎山街道鼎山大道X号荧鸿艾坪山X号XX幢附XX号。(四)本商品房建筑面积:55.60平方米，本商品房用途为非住宅，属于商服用房。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为889600元整(大写:捌拾捌万玖仟陆佰元整)，建筑面积单价为16000元/平方米。第五条付款方式及期限。(二)乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款:本商品房总成交金额889600元整、大写:捌拾捌万玖仟陆佰元整)。(1)签订商品房买卖合同时支付房款￥449600元。(首付款金额:449600元)(2)剩余房款￥440000元，向银行按揭贷款支付。第十二条关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期在90日(含)之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过90日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起3日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任等内容。甲方重庆良浩置业有限公司（加盖公司及法定代表人印章）乙方姚桂英（签名及捺印）。合同签订后，被告出具《收据》4张，收取原告购房款179600元和代收费32681元。原、被告同时签订《首付款分期协议》，载明：甲方:重庆良浩置业有限公司乙方:姚桂英鉴于乙方于2019年4月19日购买位于江津区鼎山大道鼎山公园牌坊旁荧鸿艾坪山X号XX幢XX号商铺壹套，建筑面积为55.6平方米，付款方式为银行按揭贷款，应付首付款为大写肆拾肆万玖仟陆佰元整(小写:449600.00）剩余房款大写肆拾肆万元整(小写:440000.00)以银行按揭方式支付。现乙方由于个人原因未能按签订《商品房买卖合同》约定付清首付款全款，经乙方申请，双方就此达成如下补充协议：一、甲、乙双方在签订《商品房买卖合同》时，乙方支付部分首付款，计大写壹拾肆万柒仟叁佰壹拾玖元（小写147319.00），剩余首付款为大写叁拾万零贰仟贰佰捌拾壹元(小写302281.00)，甲方同意乙方分期支付。二、乙方承诺拖欠的首付款按以下方式与时间进行支付：第一次支付:2019年4月20日前支付大写：贰万贰仟贰佰捌拾壹元整（小写22281.00）；第二次支付:2019年7月19日前支付大写:壹拾叁万元(小写130000.00）；第三次支付:2019年10月19日前支付大写:壹拾伍万元(小写150000.00）)。若乙方未按本协议约定日期付款，按以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，乙方向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金，《商品房买卖合同》继续履行;2、逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并有权将该房产另行出售而无需征得乙方同意。甲方解除合同的，乙方按总房款的3%向甲方支付违约金。甲方也有权要求乙方继续履行合同，自本协议规定应付款之日第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。三、乙方未按照本协议约定日期付清剩余首付款的，甲方有权顺延《商品房买卖合同》中约定交房日期而无需承担任何责任，乙方自愿放弃以任何理由要求降低违约金的权利。四、如非甲方原因或政府部门不允许首付款分期支付，则乙方同意立即补足首付款。五、本协议自双方签字或盖章之日起生效等内容。原、被告同时签订《延期交房补充协议书》，载明：甲方:重庆良浩置业有限公司乙方:姚桂英房号:XX(以下简称甲方、乙方)由于甲方未能按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为了维护乙方的权益，甲、乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，经充分协商，签定本协议，由双方共同遵守。一、本协议内容作为《艾坪山X号项目商品房买卖合同》的补充协议执行，与商品房买卖合同具有同等法律效力。二、交房时间1、甲方必须于2019年12月31日前交房，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。2、交房时房屋必须符合购房合同中所列的使用条件并符合商品房交付条件，验收合格。三、证件办理甲方应按照国家法律规定在房地产管理部门办理商品房销售所必须的房产五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，保障业主应有的合法权益，于交房时办理完毕。四、违约赔偿1、甲方逾期交房的违约责任按商品房买卖合同第九条处理等内容。审理中，原告举示《户室详细情况》，拟证明案涉房屋未进行合同备案登记，被告对此予以认可。被告举示《补充协议》载明：第十一条:办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定1、预售商品房，双方同意在本合同生效且乙方付清全部房价款(一次性付款和分期付款以该房屋总价款付清为准，下同)后60日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如乙方委托甲方办理的，乙方应在付清全部房价款时，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，甲方应在本合同生效且乙方付清全部房价款并提供齐资料后60日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。采用银行按揭贷款方式支付房价款的，双方同意在乙方所签按揭银行审批完结并将办理抵押的相关合同资料返还甲方后，甲方在60日内向房屋所在地土地房屋登记机构办理预售、预告及抵押登记否则甲方有权暂不办理预售、预告登记。现售商品房的合同登记备案在办理产权时一并办理。3、双方同意不论预售商品房还是现售商品房，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费后180个工作日内，甲乙双方共同配合向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如乙方委托甲方办理的，乙方应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，在本合同生效双方办理完接房手续180日内甲方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记尚未实施，双方同意不再申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记:如今后房屋主管部门要求办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的，双方同意按房屋主管部门要求执行。第十五条、商品房买卖合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准等内容。甲方重庆良浩置业有限公司（加盖公司及法定代表人印章）乙方姚桂英（签名及捺印）。原告认为不知道该《补充协议》的内容。被告同时举示在重庆市江津区市场监督管理局备案的《重庆市商品房买卖合同》及附件，附件中的《补充协议》与原、被告签订的《补充协议》内容一致。被告又举示《〈商品房买卖合同〉补充协议》，载明：出卖人:重庆良浩置业有限公司买受人:姚桂英鉴于买卖双方签订了《商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，为进一步明确双方的权利义务，根据合同的相关规定，在双方平等、自愿的基础上，经协商一致，特签订如下补充协议(以下简称“本协议”)。一、签约前的明示内容出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》及附件等，买受人已经知悉，并在此承诺遵守本《商品房买卖合同》及附件。二、对合同价款的补充约定。出卖人在签订买卖合同之前，已向买受人明示了合同总价889600.00元是在优惠了156125.00元的基础上签订，买受人享受此优惠合同总价889600.00元是附条件的，所附条件为:买受人自愿接受由出卖人指定的重庆衡度房地产信息咨询有限公司进行三年的商铺服务(服务内容包括但不限于以重庆衡度房地产信息咨询有限公司名义或以买受人名义进行如下活动:对外招租、确定营销方案和租赁/使用条件、与租户/其他使用人签订租约等合同、收取租金等款项、进行管理和解除合同、将商铺全部或部分地交他人使用/自用/与他人共同使用、安排物业管理等各种配套服务、签署与服务有关的文件、其他与服务有关的事项)，三年的商铺租赁费作为服务费支付给重庆衡度房地产信息咨询有限公司。2、买卖合同约定的房价款不包括为进行本商铺的商业推广费、电话开户费、网络接入开通费、光纤电视开通费等，由出卖人指定的公司从买受人处收取的商铺租赁费中扣除。三、对交付房屋后的补充约定买受人在出卖人交付商铺后，应将商铺委托给出卖人指定的公司代为进行经营管理，并与指定的公司签订《商铺服务协议书》。如买受人未按本条约定履行即视为根本违约。四、违约责任补充约定1、买受人一方无法定或约定的理由提出解除《商铺服务协议书》的，即视为根本性违约，应当向出卖人补足合同优惠购房款。2、在买受人补足购房款的前提下，买受人还应支付出卖人指定公司为商铺管理经营所支付的各项费用。3、买受人还应承担出卖人为追偿其违约责任所支付的合理费用(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等)。六、其他补充约定本协议为买卖合同的组成部分，若与买卖合同内容不一致，以本协议约定内容为准，本协议违约的内容则以本补充合同约定为准。特别提示事项:出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及本补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容已知晓并无歧义等内容。原告对被告举示的《补充协议》真实性表示认可，也认可自己签名的真实性。2019年8月4日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，载明：重庆良浩置业有限公司:你公司于2019年4月19日与我签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由我购买你公司开发的位于重庆市江津区鼎山大道XX号荧鸿城艾坪山X号XX幢附XX号的商服用房，合同就双方的权利义务进行了约定，其中第十二条关于办理合同登记备案的约定:1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理:(2)逾期超过90日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。鉴于你公司未按照你单位于2019年4月19日与我签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条第1款约定向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务，现我根据《重庆市商品房买卖合同》第十二条第3款第(2)项约定，现通知如下：一、我决定解除你单位于2019年4月19日与我签订的《重庆市商品房买卖合同》，解除该合同的具体日期为本通知送达之日。二、请你单位自本合同解除之日起30日内退还我全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按我已付房价款百分之0.50向我支付违约金。三、请你单位在本通知送达后30日内与我结算并履行本通知第二条的给付内容，否则，我将依法维护自身的合法权益。2019年8月26日，被告向原告发出《关于解除商品房买卖合同通知书的回复》，载明：姚桂英女士：2019年8月12日，我司收到您邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》，在该通知中您以我司违反双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条中关于办理合同登记备案的约定为由，要求解除2019年4月19日我司与您签订的《重庆市商品房买卖合同》，并在30日内向您退还已付房款及利息并支付违约金。现我司就您要求解除合同返还房款的邮寄的通知回复如下：经查:2019年4月19日，您就购买重庆市江津区鼎山街道大道XX号荧鸿艾坪山X号XX幢附XX号非住宅与我司签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。同时，您与我司又签订了《首付款分期协议》。合同及相关协议签订后您未依照《首付款分期协议》的约定向我司支付购房首付款。截止到2019年7月24日，您尚欠我司购房首付款12万元。您在通知中以我司违反了《重庆市商品房买卖合同》第十二条办理合登记备案的约定为由，要求解除商品房买卖合同的理由是不成立的。在我司与您签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条中明确约定:在您付清全部房价款后60日内，我司才有义务为您办理商品房预购商品房合同登记备案。但由于您至今未缴清全部房价款，违反先合同义务，我司依补充协议约定有权暂不办理商品房预购商品房合同登记备案。我司在此明确表示:不同意您解除2019年4月19日您与我司签订的《重庆市商品房买卖合同》。请您于2019年8月31日前到我司缴纳应付首付款12万元及相应的违约金。若您逾期未来缴纳该款的，我司将依照法律规定和合同约定向有管辖权的人民法院提起诉讼，以维护我司的合法权益。另查明：案涉房屋于2014年12月30日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有当事人的陈述及提供的《重庆市商品房买卖合同》、《收据》、《首付款分期协议》、《延期交房补充协议书》、《户室详细情况》、《补充协议》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《解除商品房买卖合同通知书》、《关于解除商品买卖合同通知书的回复》、《商品房预售许可证》等经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，本案争议焦点为：原、被告之间签订的《重庆市商品买卖合同》是否已解除的问题。原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》、《首付款分期协议》、《延期交房补充协议书》、《补充协议》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于原告认为不知道《补充协议》内容的问题。根据原告在《重庆市商品买卖合同》、《补充协议》中的签名均是在尾页中签名的事实，原告选择性认可相关内容，不具有客观性；其次，被告同时举示在重庆市江津区市场监督管理局备案的《重庆市商品房买卖合同》及附件，附件中的《补充协议》与原、被告签订的《补充协议》内容一致，结合原告认可的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中“签约前的明示内容出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》及附件等，买受人已经知悉，并在此承诺遵守本《商品房买卖合同》及附件……”等约定，可认定原告知晓或应当知晓《补充协议》的内容。《补充协议》中“办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定1、预售商品房，双方同意在本合同生效且乙方付清全部房价款(一次性付款和分期付款以该房屋总价款付清为准，下同)后60日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……第十五条、商品房买卖合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准”的约定，对原、被告均有约束力。由于原告在先付清购房款义务未履行，被告未办理合同备案登记属于后履行一方，其行为未违反合同相关约定。原告以被告未进行合同备案登记为由，向被告发出的《解除商品房买卖合同通知书》不具有法律效力。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：驳回原告姚桂英的诉讼请求。案件受理费4502元，减半收取2251元，由原告姚桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇二〇年五月二十一日书记员  蔡媛媛