广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1042号上诉人（原审原告、反诉被告）：韦一鸣，男，1957年8月29日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区********************。上诉人（原审原告、反诉被告）：韦波，男，1982年5月23日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区******************。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：姚娜，女，1993年9月11日出生，汉族，住江苏省新沂市************。系韦波的妻子、韦一鸣的儿媳。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁伟荣，男，1973年9月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张艳霞，女，1985年8月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：骆伟华，广东朗乾律师事务所律师。原审第三人：中山市优佳房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市*************卡商铺，统一社会信用代码91442000MA4UPFYEXA。法定代表人：周雪丽，该公司总经理。上诉人韦一鸣、韦波因与被上诉人梁伟荣、张艳霞以及原审第三人中山市优佳房地产中介服务有限公司（以下简称优佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。韦一鸣、韦波上诉请求：1.同意一审判决第一项；2.同意一审判决第二项；3.判令梁伟荣、张艳霞向韦一鸣、韦波承担50000元的赔偿责任。事实和理由：一、双方在合同中约定的履约时间非常明确。1.合同签订后，支付定金50000元，韦一鸣、韦波已按约履行。2.合同第四条注明“另行协商”交楼事宜，签约前三方议定十五天内卖方交楼给买方。2019年4月18日签约，应该在2019年5月3日前交楼。3.2019年5月5日，梁伟荣、张艳霞通过中介要求韦一鸣、韦波支付首期款用于赎楼，依据合同规定应当在7个工作日前支付剩余首期款，即2019年5月14日前。4.合同约定买方开始办理按揭的时间是合同签订后20天内，即2019年5月8日前开始办理，而不是有办理结果。二、违约方必须承担违约责任是合同明文规定，于法有据，理应受到法律保护。2019年5月3日前梁伟荣、张艳霞应当交楼，2019年5月14日才到韦一鸣、韦波付款时间。上述履约时间和顺序是当事人自己的履约行为加之合同规定形成，双方必须严格遵守。从时间上看，梁伟荣、张艳霞交房在先，韦一鸣、韦波履约在后，一审判决将“韦一鸣、韦波亦未获得银行按揭贷款”作为理由判决韦一鸣、韦波也违约实属不当。既然梁伟荣、张艳霞没有交房的行为和意向，韦一鸣、韦波拒绝履约是法律赋予的权利。况且，依据合同规定买方有权选择其他人办理贷款也可以一次性付款。韦一鸣、韦波要求马上入住是此次买房的先决条件，也是三方签约前均认可的事实。梁伟荣、张艳霞辩称，签订涉案合同前，双方并未确定15天内卖方需要交付房屋这一事项，对方的违约行为一审判决已予以认定，自始至终梁伟荣、张艳霞不能获得全部购房款，对方应承担违约责任，一审的相关判决是正确的。优佳公司二审期间未陈述意见。韦一鸣、韦波于2019年7月1日向一审法院起诉请求：1.解除韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞及经纪人优佳公司于2019年4月18日签订的房地产买卖合同；2.梁伟荣、张艳霞返还韦一鸣、韦波已付房款（定金）50000元；3.梁伟荣、张艳霞向韦一鸣、韦波承担50000元赔偿责任。梁伟荣、张艳霞于2019年7月30日向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的房地产买卖合同及其附件、房屋租赁合同；2.梁伟荣、张艳霞不予退还韦一鸣、韦波购房定金50000元。一审法院认定事实：2019年4月18日，张艳霞、梁伟荣（卖方）与韦波、韦一鸣（买方）、优佳公司（经纪方）签订一份编号为0000026的房地产买卖合同，主要约定位于中山市*******************（房地产证：中府0212011201、0212011202）以现状（附带家私电器）出售给买方，总楼价为1275000元；买卖双方同意该房产交付使用的时间为另行协商；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同相关义务，逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方应知会经纪方并向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起5天内退还，逾期超过10天仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；双方还约定了其他事项。附件主要约定定金50000元买方须于2019年4月18日支付卖方；所售物业已办理抵押登记，首期楼款（含定金）须涂销抵押后付款，按买方支付首期楼款（含定金）300000元、卖方出资剩余欠款共同完成赎楼手续，由买方于经纪方或银行通知还贷之日起7个工作日内直接付至卖方贷款账户内；楼价余款975000元按揭付款（贷款银行实际批准金额；若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或贷款额度不足的，买方亦不能一次性不足全部楼款余额给卖方的，双方可解除合同，各自返回定金及楼款）；卖方或卖方委托人应在签订合同后7个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起7个工作日内还清贷款；买方按揭付款的，应于合同签订后20天内到银行办理按揭贷款申请，签订购房抵押贷款合同并提交贷款所需全部资料及支付所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料；双方还约定了其他事项。同日，张艳霞、梁伟荣（出租方、甲方）与韦一鸣（承租方、乙方）签订一份编号为0904944的房屋租赁合同，主要约定甲方将涉案房产出租给乙方；租赁期为3个月；月租金为2000元，以转账方式支付，甲方在收到乙方租金后，必须开具收据于乙方；双方还约定了其他事项。签订上述合同后，韦一鸣、韦波依约向张艳霞、梁伟荣支付购房定金50000元，张艳霞、梁伟荣亦出具收据予以确认。2019年4月24日，梁伟荣向交通银行中山分行提出全部提前还款申请。2019年6月4日，张艳霞、梁伟荣委托广东敬业律师事务所向韦波、韦一鸣发送律师函，该律师函主要载明双方签订涉案房地产买卖合同后，韦一鸣、韦波依约支付定金50000元后，张艳霞、梁伟荣已依约于2019年4月24日向交通银行办理了提前还贷手续并告知经纪方通知韦一鸣、韦波要在4月底将首期款250000元支付给张艳霞、梁伟荣用于赎楼，但由于韦一鸣、韦波未按约定支付上述款项，且通过经纪方了解，韦一鸣、韦波因个人原因直至2019年5月20日尚未办理贷款，违反了合同约定，遂决定于2019年6月5日正式解除双方于2019年4月18日签订的房地产买卖合同、没收定金50000元，并将解除合同通知书连同律师函一并邮寄送达给韦波、韦一鸣。该律师函于2019年6月4日寄出。2019年6月18日，优佳公司出具了一份证明，主要载明韦一鸣在优佳公司洽谈购买涉案房屋的谈判中提出的意见，经优佳公司转达业主后得到如下答复：涉案房屋的成交价为1275000元；买方提出需马上入住可以给些费用，经与卖方协商同意在10天搬出交房，按每月2000元计费，直到办理过户手续为止，卖方同意15天内可以接受。韦波、韦一鸣提供的微信聊天记录显示：5月5日，周雪丽：业主15号左右就要还款，需要你们先把首付给他赎楼。从梁伟荣、张艳霞提供的与微信名称为周雪丽的微信用户的聊天记录显示，周雪丽称本机未在15天内搬离房屋，买方不愿意支付首付款及返租；买方未能获得银行贷款。一审庭审中，韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞对涉案房产存在按揭、二次抵押贷款的情况不持异议；对已支付定金、已提交提前还贷申请的情况予以确认。双方对是否变更交付房屋的条件持不同意见，梁伟荣、张艳霞不确认双方变更了交付条件，要15天内交付房屋的同时支付剩余首期款及返租。一审法院认为，韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞及优佳公司于2019年4月18日签订的房地产买卖合同及附件包含了两个法律关系，其一系韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞各自与优佳公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞之间的房屋买卖合同关系。本案所涉房地产买卖合同及附件系韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。经审查，本案的主要争议焦点有：一、双方是否协商一致变更房屋交付条件及首期款支付条件；二、双方是否存在违约行为。关于焦点一。韦一鸣、韦波主张涉案房屋的交付时间为签订合同后15天内，首期款在交付房屋时一并支付，并提供了房地产买卖合同及附件、证明等予以证明。梁伟荣、张艳霞对此不予确认，抗辩认为涉案房屋的交付条件并未变更，而是严格按合同约定履行，并提供了微信聊天记录为证。综合双方的证据及陈述分析，从微信聊天记录内容及证明可以看出，买卖双方确实就涉案房屋的交付进行了明确约定，卖方应在合同签订后15天内即2019年5月3日前交付涉案房屋，故梁伟荣、张艳霞的抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采信。关于焦点二。依据涉案房地产买卖合同及附件的内容，买方应于2019年4月18日支付定金50000元、于5月8日前申请按揭贷款、于接收涉案房屋时一并支付首期款250000元，卖方应涂销抵押、于2019年4月29日前申请提前还贷、于5月15日前还清贷款，但上述各项事宜并未约定先后履行顺序，买卖双方的各自合同义务应在各自的期限内同时进行。据前述，梁伟荣、张艳霞未依约交付涉案房屋，韦一鸣、韦波亦未获取银行按揭贷款，双方均属违约。韦一鸣、韦波请求解除合同，梁伟荣、张艳霞主张解除房屋租赁合同，鉴于双方已无继续履行合同的意向和基础，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。结合本案案情，韦一鸣、韦波和梁伟荣、张艳霞均构成违约，各人应当各自承担相应的责任。韦一鸣、韦波主张梁伟荣、张艳霞返还购房定金50000元，有梁伟荣、张艳霞出具的定金收据为证，韦一鸣、韦波上述诉求于法有据，一审法院予以支持。相反，梁伟荣、张艳霞主张不予退还定金的诉求，于法无据，一审法院不予支持。同理，韦一鸣、韦波主张梁伟荣、张艳霞承担50000元的赔偿责任，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞于2019年4月18日签订的房地产买卖合同及附件、房屋租赁合同；二、梁伟荣、张艳霞于一审判决生效之日起七日内向韦一鸣、韦波返还定金50000元；三、驳回韦一鸣、韦波的其他诉讼请求；四、驳回梁伟荣、张艳霞的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元（韦一鸣、韦波已预交），由韦一鸣、韦波负担575元，梁伟荣、张艳霞负担575元（梁伟荣、张艳霞负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付韦一鸣、韦波）；反诉案件受理费525元（梁伟荣、张艳霞已预交），由梁伟荣、张艳霞负担。二审期间，双方均未提交新证据。除梁伟荣、张艳霞对优佳公司出具的证明载明的交房时间有异议外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明：梁伟荣、张艳霞提供的与微信名称为周雪丽的微信用户的聊天记录显示：2019年5月14日，周雪丽：现在是这样，客户我已经和他沟通好了，你搬家当天，给你租金，和还款的钱，贷款的事情，你不用担心，他儿子的搞不定，就用他儿媳妇的贷，他儿媳妇征信没问题的。2019年5月20日晚上18:01，周雪丽：你把房子腾给他，他当天给你打租金和付首付给你去还款，如果他同贷书批不来，他会想办法一次性，如果搞不定，你的钱也不用退给他，我都不知道你总是犹豫什么，一直这样拖着，你一直要去还贷。2019年5月20日晚上19:16，梁伟荣：合同买方贷款出现审批问题，这个是事实，现在说让儿媳来经办这次买卖，为确保卖方房屋的余款能确保时间下作出买卖，这才是双方交易目的，合同也没重新落合，总让卖方搬离，这能说过去吗？2019年5月20日晚上19:29，周雪丽：签完合同你都答应半个月左右搬家，现在已经过去一个月，都说征信有问题，他在想办法解决，实在不行，就用他儿媳妇的名字买，给了你首付，如果他儿媳妇的也买不了，他就会想办法一次性，如果不能一次性就是他违约，你收到的钱也不用退给他，房子还是你的，我都不知道你到底怕什么，总是拖着不搬家。2019年5月21日，周雪丽：签完买卖合同，你自己答应客户返租给他，说半个月内搬走，租金合同没写时间，但你也签了字，但你到现在都没有搬家的意思，现在你们双方我也沟通不了，你们自己法院见吧。梁伟荣：签租约合同是你让大家先签名，日后不用麻烦，其他内容待搬出去填写，而我是讲得很清楚，收了首款才搬，从来没说收定金就租的。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房地产买卖合同及附件、房屋租赁合同是各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。一审判决解除韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞于2019年4月18日签订的房地产买卖合同及附件、房屋租赁合同，以及判决梁伟荣、张艳霞向韦一鸣、韦波返还购房定金50000元。韦一鸣、韦波和梁伟荣、张艳霞对一审判决的上述事项均无提起上诉或提出异议，故本院对上述部分予以维持。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：韦一鸣、韦波主张梁伟荣、张艳霞赔偿50000元的请求是否成立。本案中，韦一鸣、韦波主张按约定梁伟荣、张艳霞应该在2019年5月3日前交楼，但梁伟荣、张艳霞未依约交付涉案房屋，构成违约，应承担违约赔偿责任。对此本院认为，对于是否承担赔偿责任，关键是认定买卖双方是否构成违约。在涉案房屋交易过程中，买卖双方并没有直接沟通，全部的交易过程均由中介方周雪丽进行微信方式沟通。因此，买卖双方与周雪丽的微信聊天内容最能直接客观反映涉案房屋的交易过程。从梁伟荣与周雪丽的微信聊天记录内容来看，买卖双方最初关于交楼时间为签订合同后15天内即2019年5月3日前。后在履行合同过程中，经中介方周雪丽的协调下，双方于2019年5月14日重新达成合意：梁伟荣搬家当天，韦一鸣、韦波支付租金和首期款。后在2019年5月20日又确认：梁伟荣腾房，韦一鸣、韦波当天支付租金和首期款。综合微信聊天记录的内容，双方关于交楼时间和支付首期款的时间约定一并当天进行，但对具体履行时间、履行顺序并未明确。在履行合同过程中，双方均未提出具体哪天交房，首付款如何支付，双方进入各自以对方不履行义务为由拒绝履行自己义务的僵局。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”故在韦一鸣、韦波未支付首期款的情形下，梁伟荣有权拒绝交付涉案房屋，其行为不构成违约。韦一鸣、韦波以此为由请求梁伟荣、张艳霞赔偿损失50000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，韦一鸣、韦波的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（韦一鸣、韦波已预交），由韦一鸣、韦波负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年五月十四日书记员  张欣琪