贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3684号 原告：吴文锦，女，汉族，1955年3月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈绍治，男，1978年12月26日出生，系原告之子。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告吴文锦与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告吴文锦的委托诉讼代理人陈绍治、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴文锦向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告贵州省毕节市瑞丰新城房地产有限责任公司为被告延迟办理瑞丰新城××××号房屋产权的违约金，从2015年4月1日计算至2019年12月25日止，共计1730天，每日按房款356496.00元的万分之0.5标准计算，为30836.82元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年1月6日，原告吴文锦与瑞丰新城房地产有限责任公司签订了《商品买卖合同》，合同约定：“买受人吴文锦向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2013年12月31日前办理上述房屋的不动产权证书，出卖人到期不能办理产权认证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款356496.00元。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢！ 被告瑞丰房开公司辩称：一、违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。二、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅度调减。三、关于办理房屋权属转移登记，依照合同约定，被告只负有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而因合同又约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，因此，向原告交付办证所需的文书的义务，因该项约定，转化为由出卖人将办证所需的文书交付至不动产登记机关备案。四、《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在交房后730日内将办理房屋权属转移登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，原告诉请支付逾期办证违约金，已超过诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。五、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》这一政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同、商品住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书、交房清单、收房通知书、买卖计税费清单、契税收据、开户费收据、办证费收据、房屋维修基金、购房款收据、物业费等收款收据共6张。证明目的：原告购买涉案房屋的事实。被告质证意见：对已经加盖被告方公章的证据予以认可，对未加盖公章的证据不予认可，但达不到证明目的，一、合同约定的违约金计算标准过高，参照省内各地同类案件的判决情况，应当将本案违约金大幅度调减；二、被告已于2018年10月8日将办理涉案房屋不动产转移登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，故原告方违约金计算终期错误；三、原告诉请支付违约金已超过诉讼时效。经本院审查认为，该证据符合证据三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书、不动产权证书。证明目的：涉案房屋于2019年4月29日可办理不动产证证书，因原告不提供应当由其提供的办证资料，致使至今未取得不动产权证，逾期办证是原告造成，瑞丰新城4幢其他已经缴纳完毕相关税费及办证所需资料的业主已经取得不动产权证书，原告未取得不动产权证是原告自己的原因造成的。原告质证意见：未收到被告通知办证。经本院审查认为，该证据只能证实涉案房屋于2019年4月29日可办理不动产证证书的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2012年4月22日，原告为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，该房建筑面积为125.97平方米，套内建筑面积106.88平方米，购房款为356496.00元。该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用，而且因本次交易产生的有关税费由买卖双方按国家相关规定，各自缴纳。交付期限：出卖人应当在2013年3月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得文房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成结果的，出卖人不负责任。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款356496.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2013年8月21日，被告将案涉房屋交付原告使用。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具瑞丰新城项目首次登记确认书。载明：瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2020年3月17日，被告为该幢房屋的其他业主办理了不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年8月21日将涉案房屋交付原告，其应从2013年8月21日起的730日内，即2015年的8月21日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年8月21日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月2日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月2日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月2日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分予以支持；对被告主张违约金条款的设置“填补损失为原则”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性兼补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告已于2019年4月29日取得案涉房屋楼幢首次登记确认书，但其未举证证明其已通知原告提交相关办证资料为原告办理不动产权证，本案于2020年5月7日开庭，被告才在当日通知原告办证，故对违约金的计算时间应为2017年4月2日至2020年5月7日，又因原告主张计算至2019年12月25日止，本院予以支持，故本院支持计算违约金的时间为2017年4月2日至2019年12月25日，共计997天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款。因此，被告应支付原告违约金为以购房款356,496.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为17,771.33元（356,496.00元×0.00005×997=17,771.33元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴文锦逾期办证违约金17,771.33元； 二、驳回原告吴文锦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285.00元，由原告负担120.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担165.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年五月十二日 书记员 张朕一