广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20047号上诉人（原审被告）：深圳市星窝青年公寓投资管理有限公司。住所地：深圳市宝安区西乡街道银田工业区**。统一社会信用代码：91440300359497164D。法定代表人：汪永水，执行董事。委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何怡，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市人川网络科技有限公司。。住所地：深圳市南山区南头街道深南大道与前海路交汇处星海名城**1802统一社会信用代码：9144030058562941X8。法定代表人：龚克玖，执行董事。委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯芳芳，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人深圳市星窝青年公寓投资管理有限公司（以下简称星窝公司）因与被上诉人深圳市人川网络科技有限公司（以下简称人川公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星窝公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回人川公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定人川公司有权没收星窝公司缴纳的房屋租赁保证金60万元，属于认定事实错误。星窝公司、人川公司于2016年10月7日签订《房屋租赁合同》，此合同系双务合同，双方均负有履行义务。根据合同约定，人川公司负有交付完好房屋以及在装修期间对需办理的施工文件提供必要协助的义务，星窝公司负有按期缴纳租金的义务。由于星窝公司与人川公司之间的合同为转租协议，案外人伟业制品厂系该案涉房屋所有权人，人川公司不具有独立协助星窝公司办理相关施工文件的的可能，因此，人川公司负有及时通知伟业制品厂为人川公司办理相关施工文件的义务。2017年3月29日，星窝公司收到《城市管理违章整改通知书》，理由是未申报装修手续即未取得《施工许可证》。星窝公司立即通知人川公司，要求其履行协助办理《施工许可证》的义务，但是人川公司怠于履行其义务，致使星窝公司无法按期进行装修工作，遭受重大损失。星窝公司依法享有同时履行抗辩权，星窝公司在人川公司未履行协助办理《施工许可证》的情况下，有权拒绝人川公司的租金给付请求。二、一审法院认定星窝公司向人川公司支付2017年5月1日至2017年9月18日的租金1104000元及支付2017年9月19日至2018年11月8日的房屋占有使用费3304000元，属于认定事实错误。合同约定，房屋的装修免租期为2016年12月1日至2017年4月30日。星窝公司于2017年3月29日收到《城市管理违章整改通知书》时即通知人川公司，请求协助办理《施工许可证》。而根据（2018）粤0306民初2390号民事判决法院查明事实来看，“人川公司向伟业制品厂请求协助办理施工许可证的时间最早始于2017年9月1日”，由此可见，正是因人川公司未及时履行其义务，致使星窝公司无法按期进行装修，无法进行正常经营活动。因人川公司的单方违约行为给星窝公司造成的损失应由人川公司承担。同时，因为合同约定装修免租期内人川公司没有取得《施工许可证》，无正常进行装修工作的可能。因此，合同约定的装修免租期应当顺延至伟业制品厂协助办理完毕《施工许可证》之日开始计算，但时至今日，伟业制品厂未协助办理《施工许可证》，故案涉房屋免租期尚未结束。二审调查期间，上诉人星窝公司补充上诉理由称，一、一审法院认定事实不清。首先，2016年12月1日至2017年9月18日，星窝公司享有合法的房屋转租权，星窝公司与人川公司签订的租赁合同是有效的。其次，2017年9月19日起，人川公司因对伟业制品厂违约导致其已丧失租赁房屋的合法转租权。人川公司属于无权处分，在一方当事人收到另一方当事人发出的书面解除通知之日前或法院明确判令合同解除之日前，星窝公司与人川公司之间的租赁合同依旧是有效的。最后，租赁房屋于2018年11月8日被伟业制品厂强制收回导致租赁合同客观上陷入合同僵局而无法继续履行才是法院应当判决解除合同的正当理由，而不是星窝公司的违约行为导致合同被解除。因此，即使合同被判令解除，也应当由人川公司承担合同被解除的全部法律责任。二、一审法院认定星窝公司构成根本违约属基本事实不清。首先，合同第六条第二项约定：“装修期间所需办理的一切施工文件如需人川公司协助的，人川公司提供有限度协助。”《深圳市建设工程质量管理条例》第18条规定：“合同价款在30万元以上的建设工程，建设单位应当在工程开工前按规定申领施工许可证，施工许可证未列明的工程项目不得施工。”根据深圳市住房和建设局于2014年7月22日发布的关于“办理施工许可证所需资料”的问答亦可知，星窝公司装修租赁房屋前需申领《施工许可证》，且该《施工许可证》的办理需要人川公司及伟业制品厂的协助配合。其次，根据（2018）粤0306民初2390号民事判决查明，“人川公司主张案涉租赁物存在安全隐患，需重新进行装修才能使用，但在施工过程中因伟业制品厂拒不配合办理《施工许可证》，遭到相关部门禁止施工，人川公司于2016年12月25日向伟业制品厂作出《情况说明》，请求在原有合同装修期的基础上再给60天免租期”的事实可知，星窝公司自接到有关行政部门要求办理《施工许可证》之日起告知人川公司相关情况并请求人川公司通知伟业制品厂协助办理《施工许可证》等相关装修手续。该告知时间是早于2016年12月25日的。再次，合同第五条第二项约定：“装修免租期自2016年12月1日起至2017年4月30日止。”装修免租期约定的法律意义就在于经合同双方协商一致，在装修免租期内由出租人人川公司书面承诺同意分担承租人星窝公司的合同履行成本。因此，在装修免租期内，承租人无需承担租金支付义务，反而是出租人应当承担协助承租人办理《施工许可证》等装修必要手续的义务。通常来说，在装修免租期届满后，经装修后的租赁房屋可达到承租人订立租赁合同时的可正常用于租赁经营并实现租赁收益的合同目的。结合本案中星窝公司告知人川公司协助办理《施工许可证》的具体时间早于2016年12月25日，因此，该告知时间也一定是在租赁合同约定的装修免租期内。在装修免租期内，人川公司怠于履行其应尽的协助义务，致使星窝公司无法在装修免租期内进行房屋装修的正常工作，导致星窝公司签订租赁合同时的根本目的无法实现。由此可知，人川公司单方违约在先。人川公司负有先履行协助星窝公司办理《施工许可证》等必要装修手续的义务，且在装修免租期内星窝公司不负有租金支付义务。最后，根据（2018）粤0306民初2390号民事判决中人川公司自认，“人川公司得到有关政府部门通知，要求人川公司办理《施工许可证》后方能进行装修施工，而办理《施工许可证》必须由伟业制品厂配合，人川公司多次要求伟业制品厂配合办理《施工许可证》，但伟业制品厂均置之不理，不予配合”的事实，根据合同相对性原则，即使因为伟业制品厂的原因导致人川公司对星窝公司违约，也应由人川公司自行承担相应违约后果。三、一审法院适用法律错误。星窝公司不存在不支付租金的违约行为，而是人川公司的单方违约行为造成租赁合同的根本目的无法实现。在星窝公司不存在任何违约行为的情况下，一审法院判令人川公司没收房屋租金保证金、由星窝公司向人川公司支付租金以及房屋占有使用费等适用法律不当。被上诉人人川公司辩称，一、根据《房屋租赁合同》约定，装修免租期为2016年12月1日至2017年4月30日，其计算期限并不以取得《施工许可证》为前提，在装修免租期内，星窝公司没有向人川公司请求过协助办理《施工许可证》，也未申请延长免租期。二、《房屋租赁合同》第六条约定，装修期间所需要办理的一切施工文件、费用等全部由乙方负责，办理过程中如需要甲方协助，甲方只能提供有限度的协助。且对案涉房屋进行装修，是星窝公司出于自身经营需要。人川公司提供的证据只能证明星窝公司在施工期间遇到过阻碍，星窝公司没有证据证明其向人川公司请求过协助办理《施工许可证》。三、2016年12月25日，人川公司向伟业制品厂出具的《情况说明》，人川公司只是向伟业制品厂申请延长装修免租期，并不涉及请求协助办理《施工许可证》的内容，其不能作为证明星窝公司向人川公司请求过办理《施工许可证》的证据，另案判决并未以该《情况说明》作出实质性的事实认定。四、一审法院少计算1个月租金，应是328万元。人川公司向一审法院起诉请求：1.判令解除人川公司与星窝公司签订的《房屋租赁合同》，由人川公司没收租赁保证金60万元；2.判令星窝公司向人川公司支付2017年5月1日起至2018年9月18日止的租金3624000元；3.判令星窝公司向人川公司支付租赁房屋的水电费31217.14元、土地房产税13958.66元；4.判令星窝公司立即向人川公司腾退租赁房屋；5.判令星窝公司自合同解除之日（2018年9月19日）起至腾退租赁房屋之日按每月48万元的标准向人川公司支付房屋占有使用费。一审法院经审理查明并认为：一、《房地产租赁合同》签订时间：2016年10月17日。二、租赁位置及房号：位于深圳市宝安区新安街道上合村**前进路东北侧伟业制品厂（伟业工人宿舍**）第**至第**（共**）。三、租赁期限：2016年12月1日至2026年11月30日止。四、租金标准：装修免租期自2016年12月1日至2017年4月30日止和自2018年1月1日至2018年1月15日止。1.自2016年12月1日至2018年11月30日，租金金额为每月24万元；2.自2018年12月1日至2020年11月30日，租金金额为每月254400元；3.自2020年12月1日至2022年11月30日，租金金额为每月269664元；4.自2022年12月1日至2024年11月30日，租金金额为每月285844元；5.自2024年12月1日至2026年11月30日，租金金额为每月302995元。租金须每月1日前将当月租金足额以转账方式交付人川公司，人川公司收取租金时，应向星窝公司开具收款收据。五、租赁保证金：人川公司交付房屋时可向星窝公司收取租赁保证金60万元，租赁期间，星窝公司拖欠租金20日以上，人川公司可不予返还租赁保证金。人川公司主张星窝公司已于2016年10月12日将租赁保证金60万元支付给人川公司。六、其他约定：1.租赁期间，星窝公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、管理费、电梯费、房产税、土地使用税等；2.星窝公司拖欠租金达10天以上，人川公司除追究星窝公司违约责任外，并有权解除合同：3.合同终止后，星窝公司应于10日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离，人川公司有权就逾期部分向星窝公司收取双倍租金的赔偿金。七、合同履行情况。一审庭审中，人川公司主张其于2016年10月20日将房屋交付给星窝公司，星窝公司从未支付过租金。八、房屋权属状况。2002年9月1日，案外人伟业制品厂取得案涉房屋产权证，产权证号为深房地字第X**，用途为工业用地。2016年10月12日，伟业制品厂与人川公司签订一份《房屋租赁合同》，约定伟业制品厂将案涉房屋出租给人川公司，租赁期限为2016年12月1日起至2026年11月30日止，租赁期间人川公司有转租权。九、相关案件情况。因人川公司未按时向伟业制品厂缴纳租金及水电费等，伟业制品厂于2018年1月15日诉至一审法院，要求解除合同、人川公司支付租金及水电费等，案号为（2018）粤0306民初2390号，一审法院于2018年7月24日作出（2018）粤0306民初2390号民事判决，判决确认双方签订的租赁合同于2017年9月18日解除，人川公司应向星窝公司支付租金791200元、按照每月172000元的标准支付自2017年9月19日至搬离之日止的房屋占有使用费、水电费31217.14元、土地房产税13958.66元、并腾空案涉房屋。现该判决已生效，并进入强制执行程序，案号为（2018）粤0306执14577号，一审法院已于2018年11月8日完成强制腾房。十、星窝公司腾退日期。人川公司主张案涉房屋一直由星窝公司占有使用，直至一审法院强制星窝公司腾房之日。一审法院认为，星窝公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，一审法院对人川公司该项主张予以采信，故星窝公司腾退日期为2018年11月8日。十一、关于人川公司要求解除合同的诉讼请求。人川公司主张星窝公司从未支付过租金，一审法院认为，星窝公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，一审法院对人川公司该项主张予以采信。星窝公司庭后提交《城市管理违章整改通知》《责令停止违法行为通知书》，并主张人川公司未履行办理施工文件协助义务，一审法院认为，星窝公司提交的的该项证据仅能证明星窝公司未申报装修手续私自装修的事实，星窝公司并未提交双方关于施工文件办理的协商证据，星窝公司的主张缺乏事实依据，一审法院不予采信。一审法院认为，2017年4月30日装修免租期满后，星窝公司一直未支付租金，已经构成根本违约，人川公司有权解除合同，但事实上人川公司与伟业制品厂之间的租赁合同已被生效判决确认于2017年9月18日解除，故2017年9月18日之后人川公司已无合法转租权，故人川公司、星窝公司之间的租赁合同事实上已于2017年9月18日终止，故现已无判决解除合同的必要，因此对于人川公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。十二、关于人川公司要求没收租赁保证金60万元的诉讼请求。一审法院认为，虽然人川公司在履行其与伟业制品厂的租赁合同中存在违约行为，导致其于2017年9月18日之后无合法转租权，人川公司存在履行瑕疵。但星窝公司自2017年4月30日装修免租期满后一直未支付过租金，星窝公司构成根本违约，根据合同约定，星窝公司拖欠租金20日以上，人川公司有权没收租赁保证金，故对于人川公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。十三、关于人川公司要求星窝公司腾退案涉房屋的诉讼请求。一审法院认为，星窝公司已于2018年11月8日被强制腾退，故人川公司该项诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。十四、星窝公司欠缴租金及房屋占有使用费、水电费、土地房产税。关于租金，一审法院认为，案涉合同于2017年9月18日终止，故星窝公司应向人川公司支付2017年9月18日之前的租金。一审庭审中，人川公司主张2016年12月1日至2017年4月30日为装修免租期，故租金从2017年5月1日起计算，一审法院予以确认，经核算，2017年5月1日至2017年9月18日租金为1104000元（24万元×4+24万元÷30×18），故星窝公司应向人川公司支付2017年5月1日至2017年9月18日的租金1104000元。关于房屋占有使用费，一审法院认为，案涉合同终止后，星窝公司继续占有使用案涉房屋至2018年11月8日，应当支付2017年9月19日至2018年11月8日的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费标准，人川公司主张自2018年9月19日之后按照双倍租金标准计算，一审法院认为，人川公司亦存在履行瑕疵，且星窝公司缴纳的租赁保证金被没收，已足以弥补人川公司损失，故对于人川公司该项主张，一审法院不予确认，一审法院认定房屋占有使用费参照合同约定标准支付。经核算，2017年9月19日至2018年11月8日房屋占有使用费为(24万元÷30×12+24万元×12+24万元÷30×8），综上，人川公司应向星窝公司支付2017年9月19日至2018年11月8日的房屋占有使用费304万元。关于水电费、土地房产税。人川公司提交水电费通知单及《完税证明》，主张伟业制品厂代为缴纳案涉房屋水电费31217.14元、土地房产税13958.66元。一审法院认为，星窝公司作为案涉房屋的实际使用人，应当支付水电费及土地房产税，生效判决已判令人川公司向伟业制品厂支付水电费31217.14元、土地房产税13958.66元，故星窝公司应向人川公司支付上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、人川公司有权没收星窝公司缴纳的房屋租赁保证金60万元；二、星窝公司应于判决生效之日起十日内向人川公司支付2017年5月1日至2017年9月18日的租金1104000元；三、星窝公司应于判决生效之日起十日内向人川公司支付2017年9月19日至2018年11月8日的房屋占有使用费304万元；四、星窝公司应于判决生效之日起十日内向人川公司支付水电费31217.14元、土地房产税13958.66元；五、驳回人川公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20477元，由星窝公司负担，受理费人川公司已预交。本院经审理查明：一审法院所查属实，本院予以确认。另查明：（2018）粤0306民初2390号案中，人川公司提交的其于2016年12月25日向伟业制品厂出具的《情况说明》载明：“关于我司人川公司承租贵司伟业制品厂深圳市宝安区35区伟业工人宿舍B1栋（嘉伟华宿舍），现在在装修过程中遇到了关于办理手续的实际问题与困难（我方进场开工2天），相关部门就要求停工办理相关手续，因政府原因，现在办理手续非常复杂（需要审核的政府部门有：查违办、综合管理站、城管、社区工作站、土地规划局、派出所消防）。估计办理相关手续需要60天左右，又恰逢在年底，就算年前把手续办好也没办法找到工人施工，现特向贵司申请，在原有合同装修期的基础上再给60天免租期，谢谢！”再，二审期间，星窝公司提交如下证据：证据1，《查封（扣押）财务清单》NO.1707833，证据2，《查封（扣押）财务清单》NO.1787827，证据3，《查封（扣押）财务清单》NO.1700120，证据4，《扣押决定书》NO.1704108，证据5，《扣押决定书》NO.1700748，证据6，2017年4月10日，深圳市宝安新安街道上川社区居民委员会人民调解委员会作出的《人民调解协议书》，证据1-证据6拟共同证明，在租赁合同约定的装修免租期内，人川公司拒不配合星窝公司办理《施工许可证》等装修手续，导致星窝公司受到相关行政部门的行政处罚，致使星窝公司遭受重大经济损失，且在装修免租期内，租赁房屋存在严重安全隐患，其外墙水泥块掉落造成第三人重大财务损坏，星窝公司支付第三人损害赔偿金；证据7，《星窝35区店项目装修改造工程施工合同》，拟证明2017年4月19日，星窝公司与案外人宋维生签订装修合同，该装修合同签订时间在租赁合同装修免租期内，装修合同工程价款已超过30万元；证据8，《深圳市建设工程质量管理条例》，拟证明根据《深圳市建设工程质量管理条例》第十八条规定，装修工程价款超过30万元，但未办理《施工许可证》等必要装修手续，星窝公司无法进行合法装修工作；证据9，深圳市住房和建设局关于办理施工许可证需要哪些资料的说明，拟证明没有人川公司及伟业制品厂提供相关材料并积极配合，星窝公司无法办理必要手续。人川公司不同意质证，同时对证据1-证据3的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可；对证据4、证据5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据6-证据9的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。人川公司、星窝公司于2016年10月17日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《房屋租赁合同》约定，人川公司将案涉房屋出租给星窝公司，装修免租期自2016年12月1日起至2017年4月30日止，星窝公司应于每月1日前将当月足额租金以转账方式支付给人川公司，如星窝公司拖欠租金20日以上，人川公司可不予返还租赁保证金，星窝公司拖欠租金达10日以上，人川公司除追究星窝公司违约责任外，有权解除合同。人川公司已按约向星窝公司交付案涉租赁房屋，星窝公司在合同约定装修免租期满后一直未支付租金，星窝公司的行为已构成违约，人川公司有权按照合同约定解除合同、没收星窝公司租赁保证金，以及要求星窝公司支付尚欠租金、占有使用费。星窝公司主张人川公司拒不配合办理《施工许可证》，导致其合同目的无法实现。本院对此认为，《房屋租赁合同》第六条第二项约定：“装修期间所需办理的一切施工文件、费用等全部由星窝公司负责，办理过程中如需要人川公司协助，人川公司只能提供有限度协助。”按照上述合同约定可知，办理案涉房屋装修期间所需施工文件的合同义务在星窝公司，人川公司只提供有限度协助。星窝公司于一审期间经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对自身诉讼权利的放弃。星窝公司于二审阶段提交的证据均是在本案一审诉讼前就已经存在的，并不属于新证据，星窝公司无合理原因逾期提供证据，且所提交的证据亦不能证明星窝公司曾要求人川公司协助办理《施工许可证》。（2018）粤0306民初2390号案中，人川公司提交的其于2016年12月25日向伟业制品厂出具的《情况说明》仅能证明人川公司曾向伟业制品厂申请延长免租期，不足以证明人川公司曾要求伟业制品厂协助办理《施工许可证》。鉴此，本院认为，星窝公司自2017年4月30日装修免租期满后未曾支付过租金，故一审判决对人川公司提出的没收星窝公司租赁保证金，要求星窝公司支付尚欠租金和占有使用费的诉请予以支持，符合双方合同约定，处理结果并无不当。综上所述，星窝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45113元，由上诉人深圳市星窝青年公寓投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    勇审判员 林  高  峰审判员 谢  文  清二〇二〇年五月六日本件与原本核对无异书记员 曾慧清（兼）