重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27581号原告：朱菁华，男，汉族，1964年1月11日出生，住重庆市渝**。原告：朱天文，男，汉族，1965年3月8日出生，住重庆市垫江县。原告：朱天平，男，汉族，1969年5月19日出生，住重庆市垫江县。原告：朱天琼，女，汉族，1962年3月6日出生，住重庆市垫江县。原告：朱天安，男，汉族，1973年5月17日出生，住重庆市垫江县。四原告共同委托诉讼代理人：朱菁华，男，身份信息同上，系四原告兄弟姐妹。被告：钱宁，男，汉族，1970年9月17日出生，住重庆市渝**。被告：秦果云，女，汉族，1977年1月26日出生，住重庆市渝**。二被告共同委托诉讼代理人：王波，北京市京师(重庆)律师事务所律师。原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安与被告钱宁、秦果云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案。依法适用简易程序于2019年12月20日、2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告朱菁华（亦系朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安的共委托诉讼代理人），二被告的共同委托诉讼代理人王波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令租赁合同自判决生效之日解除；2.二被告按合同约定的租金标准共同支付2019年7月1日至交房之日的未付租金；3.二被告共同支付逾期租金损失53595.72元；4.二被告共同支付合同违约金60880元；5.二被告共同支付物管费23527.4元、水电费1845.75元；6.二被告共同支付房屋设施设备损坏赔偿费及恢复拆除、搬迁费，具体包括损坏的灯带费用1700元、二楼地上花园拆除并恢复原状费用1000元、搬迁及垃圾清理费1500元；诉讼费、保全费、执行费由被告负担。事实和理由：原被告签订了租赁合同，原告将房屋出租给被告使用，但被告确欠付租金。为维护权益，起诉来院。钱宁答辩称：1.承租房屋后2个月左右发现租赁房屋有油烟味，物管也未处理，多次通知原告维修，原告也置之不理；且入驻租赁房屋时，并无物业公司，后物业公司进入，并要求按6元/月/平方米标准计算物业费，因物业费收费无依据且未处理油烟问题，被告遂暂停支付物业费，而物业公司确于2018年1月11日断电给被告造成了损失，故系原告违约在先；2.被告已向原告支付了104270元租金、5488.74元水电费，偶尔迟付租金也尚不足以解除租赁合同，且被告支付的80000元保证金足以抵扣欠付租金；3.2019年9月29日原告发出解除租赁合同关系后，被告即联系原告交接房屋，但原告确阻止被告搬离，亦让物业公司阻止被告搬离，故对扩大损失被告不应承担；4.原告未提供适租的房屋且不进行维修，故合同解除的责任不在被告，原告无权要求支付违约金；如被告还需支付租金，则同意以80000元保证金抵扣；5.水电费、物管费根据合同约定由被告直接向物业公司支付，故原告无权收取；6.被告并未破坏房屋设施，不存在损失赔偿；即使存在需要拆除的东西，被告也可自行拆除；7.违约金标准过高；8.同意解除租赁合同。请求驳回原告的诉讼请求。秦果云答辩称：同钱宁的答辩意见，另其与钱宁于2019年11月6日离婚，离婚时约定本案债务由钱宁负担。请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括房屋租赁合同、移交清单、租金支付明细、租金支付转款凭证、照片、短信截图、收条、营业执照、案件接报回执、录音，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即原告举示的函件、快递单及查询记录、交接清单，拟证明已发函通知被告搬离交接房屋，被告拒绝在交接清单签字，导致交接失败。经本院审查，原告举示的函件等现无法证明已实际送达被告，交接清单无当事人签字，真实性无法核实，故本院对上述证据均不予采纳。被告举示的签到表、离婚证、离婚协议，拟证明案涉房屋漏烟，物业断电行为给被告造成了损失，二被告离婚时对债务进行了分配等。因签到表无法核实真实性，且与本案审理无关，本院不予采纳；离婚证、离婚协议系原件，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，五原告（出租方、甲方）与二被告（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，第1条约定：租赁房屋位于重庆市北部新区山茶路xx号美悦星都x栋15-6、7、8号，房屋建筑面积154.43平方米（隔楼后308.43平方米），房屋结构为框架结构，房屋间数为3间；第2条约定：租期自2016年9月1日至2021年8月31日；第3条约定：租赁房屋首年租金为建筑面积（隔楼前购房合同面积）每月每平方米100元，年租金为180000元，第二年租金比上年年租金上浮6%，即第一年180000元，第二年190800元，第三年202248元，第四年214382.88元，第五年227245.88元；第4条约定：租金按月支付，乙方于上月15日以前支付下月租金；第6.1条约定：甲方应于2016年9月1日将房屋按约定条件交付乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；第6.2条约定：租赁期满或合同解除后15个工作日内，乙方返还租赁房屋及其附属设施。甲方收房时应进行验收，有异议当场提出，双方验收后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，移交房屋钥匙，并结清各自应承担的费用；第7.1条约定：租赁期内甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；第8.2条约定：租赁期满乙方需续租房屋，应提前90天通知甲方，经双方协商重新签订合同，若甲方不继续出租该房屋需提前90天通知乙方，若乙方续租，在同等条件下享有优先承租权；第9.1条约定：乙方须按时支付租金，并交保证金30000元，支付租金逾期60天甲方有权解除合同；第9.2条约定：乙方保证承租5年，并交装修保证金50000元，甲方按照乙方对房屋使用要求隔离房间，安装空调，地面贴砖或安装木地板，墙面刮白或刷涂料，其他涉及乙方自行经营特殊需要的装修及设施由乙方负责；第9.3条约定：保证金租赁期内不计利息，租赁期满甲方如数退还乙方，如乙方不按时支付租金解除合同或租赁未满退租，甲方不退还乙方装修保证金；第10.2条约定：乙方违约第9条保证金条款遵照执行外，另按年租金的30%向甲方支付违约金。合同尾部乙方签字处为：钱宁，秦果云由钱宁代。合同附件移交清单显示案涉房屋内包括空调、灯具等设施设备，装修状况为精装。移交清单记载：移交物品包括价值1700元的灯带等。移交清单后附协议约定：1.乙方在租用期间室内电器（人为损坏除外）在保修期内的甲方协助乙方进行维修，超过保修期由乙方自行购买更换或维修。租赁期满后乙方交房给甲方时须保证室内各项设施及电器的完好，甲方验收合格后退回乙方押金；2.乙方在租用期间物业管理费暂随房租一道缴纳给甲方，待甲方与物管就过道拆除隔楼和外墙玻璃水泥沙浆清除问题解决后直接在物管缴纳。每月水电费直接在物管缴纳。合同签订当日，钱宁支付了装修保证金50000元，租金保证金30000元。第一次庭审时，双方均认可案涉房屋以装修状态交付，至于装修的程度，被告陈述是按照原告与前租户约定的程度，故所有保证金均应抵扣欠付租金；原告则陈述原告将房屋出租给前租户即黄锦红、杨正英、黄世伟时，按照黄锦红等人的要求对案涉房屋进行了装修，二被告接手房屋后原告虽未按照二被告的要求重新装修房屋，但因二被告是承接的前租户的，应该接手所有权利义务，故根据合同约定租金保证金30000元抵扣租金后若有剩余可予以退还，装修保证金50000元因违约而不予退还，为此原告举示了与黄锦红、杨正英、黄世伟于2016年6月8日的房屋租赁合同，该合同约定内容与前述合同内容一致。截止2019年9月4日，二被告支付完毕了2019年6月及之前的租金，尚余3146元。原告与钱宁的短信记录如下：2019年8月30日，原告短信告知“你一再二再违约，9月1日我们通知物管停水停电，并起诉追究违约责任”。2019年9月22日，原告短信告知“你若在本月底不付清租金，我们再次通知你解除合同，并在10月8日起诉追究违约责任”。2019年9月23日，原告短信告知“今天到你公司正式向秦果云通知，本月底不付清租金，我们在2019年10月8日通过法院起诉，并收回房屋另行出租，违约产生的经济责任由钱宁、秦果云负责”。2019年9月29日，原告短信告知“钱宁、秦果云：你们租用我方写字楼已经连续四个月未交房租，物业管理费一直未交，两项费用合计达10多万元。期间我方多次通过短信、微信等通知无果，根据租赁合同第9条、第10条我方决定解除合同，并起诉追究违约责任，房租的租金计算至交回房屋的时间，请按《房屋租赁室内设施移交清单》完善或修复所有装修及设施，在2019年10月7日移交房屋”。钱宁回复“这个月都打款2万，怎么能说连续4个月”。2019年10月2日，原告短信告知“物管多次找我索取你们的个人信息我一直未给，现在物管要起诉我，并停水停电，你们不付款已经无继续经营，我也是被迫要起诉”。2019年11月20日，原告短信告知“告诉你，你永远就跑不了”；钱宁回复“我跑什么”；原告回复“偷偷摸摸把东西搬走干什么”。2019年12月4日，钱宁短信回复“我才回来，看到了”。原告与秦果云的短信记录如下：2019年9月29日，原告短信告知“钱宁、秦果云：你们租用我方写字楼已经连续四个月未交房租，物业管理费一直未交，两项费用合计达10多万元。期间我方多次通过短信、微信等通知无果，根据租赁合同第9条、第10条我方决定解除合同，并起诉追究违约责任，房租的租金计算至交回房屋的时间，请按《房屋租赁室内设施移交清单》完善或修复所有装修及设施，在2019年10月7日移交房屋”。钱宁与朱均（原告侄儿）的微信记录如下：2018年12月31日，钱宁询问“你们现在要卖这个写字楼……已经有代理公司来看房子了”，朱均回复“现在还没打算卖……可能是我叔叫人来看的……没听到大家商量要卖，我叔可能是在评估价格”。对于物管水电费，原告举示了缴费通知单以证明案涉房屋欠付水费201.6元，电费1349.25元，电损510.59元，物管费26393元。审理中，被告认可欠付物管水电费，但对欠费金额有异议。对于物管费双方均认可物管费由被告直接向物业公司缴纳，对于水电费被告陈述水电费支付给原告，原告则予以否认。对于烟道问题，原告举示了美悦星都整改证明以证明烟道已整改，证明乃重庆盛世桃源物业管理有限公司美悦星都服务中心出具，载明“2017年11月6日案涉房屋租户报烟道漏烟，工程部前去检查，观察几天后不漏了。2017年12月6日又报漏烟，工程部前往发现租户未开门，后继续跟踪排查，工程部每层楼检查，未发现漏烟情况，上报总公司后，总公司派专业人员检查并于2018年3月20日处理该事件，18楼天台烟道顶部恢复排烟正常”。被告对此不予认可，认为反而证明案涉房屋存在漏烟事实，另其还举示了2019年4月20日的短信记录（钱宁与朱菁华）以证明2019年4月案涉房屋仍存在漏烟，短信记录中钱宁表示“物管，你要协调，上次的损失要给我一个合理交代！房子的气味也要有一个说法……房子也是您自己的，油烟味问题一直困扰”，朱菁华回复“把意见转告物管……你可以把漏烟的孔堵了”。对于房屋现状，双方认可现案涉房屋内还有被告的物品。至于搬离时间、状态和未予搬离的原因，1.第一次庭审时原告举示了重庆盛世桃源物业管理有限公司美悦星都服务中心出具的证明，其上载明“二被告于2019年11月20日最后一次搬走所有经营产品及有关物品后，一直关门未营业，也无人员进出”，原告陈述2019年11月20日物业通知被告将物品搬离，遂前往案涉房屋，由于房子被锁住，不清楚里面的具体情况，二被告从未通知交接钥匙。被告不认可于2019年11月20日搬离，其陈述在原告通知解除合同后即未营业了，并通知原告交接，原告不同意搬离，被告现搬走了部分小物品，至于遗留于案涉房屋内的美容床、沙发等大型物品被告仍然需要，钥匙曾交还给原告，但原告拒绝接受。2.第一次庭审结束后，被告曾前往搬离物品，因物业费等问题未予搬离，为此被告举示了案件接报回执、视频等予以证明，案件接报回执记载2019年12月21日、2020年4月5日，秦果云报警称其准备搬离案涉房屋内的物品，因未交物业费，物业工作人员不准搬离，民警现场联系朱菁华，朱菁华让秦果云交物业费，秦果云拒绝，遂引发纠纷，民警建议双方走司法途径。原告则表示已告知被告缴清费用、恢复原状等，被告未予办理，为此原告亦举示了短信记录、尽快移交租赁房屋的函等予以证明。短信记录（2019年12月20日至2019年12月21日）记载：朱菁华表示“楼下很宽，先把二楼的东西往一楼搬，将上面新增桶、洗头等设施拆除，恢复原状……接物管通知，你们正在搬东西，物管要求你们付清水电、物管费并办理出门手续”，秦果云表示“今天下午去搬东西，看明天把钥匙交给你？你要来一起看着我搬还是我自搬了交钥匙给你就是……我要一样样搬，你回头来要我全部搬出去放哪？东西多了我也不好搬……我搬完弄好就给你打电话收房子，交钥匙……东西是我的，你要我清理了才能交给你？不清理怎么给你交房子？我们现在正在起诉中该交的费用我会交！不搬走那我就不管了？东西我也不搬了？钥匙你来收我放在前台”；短信记录（2020年3月25日至2020年4月5日）记载：朱菁华表示“再次通知尽快拆除房屋内新增加的地面……把你们自己所有的物品搬出租赁房屋外，在2020年4月8日前双方约定时间交接房屋……物管不准搬，你直接与物管联系，你要把所有物品搬出租赁房屋外，并将地面、墙面恢复原状，维修好灯具、空调、门柜等物品，随时弄好随时交接”；秦果云表示“来搬东西保安不让搬？让我怎么处理？物业和房东一起告的，让我怎么搬……房子已经恢复了，看什么时候来验收了我可以搬东西？”对于第五项诉讼请求，原告表示乃是依据交接清单的价格确定的灯带价格，现并未代为恢复原状、搬迁并清理案涉房屋。被告则表示灯带系正常使用的自然损耗，现案涉房屋已经恢复原状，至于搬迁和垃圾清理费被告可自行处理。另查明：二被告于2019年11月6日登记离婚，离婚协议约定位于案涉房屋的公司所产生的一切债务由钱宁承担。审理中，原告陈述1.诉讼请求中的逾期租金损失的依据乃是合同第8.2条，因被告未交房，原告另行寻租需要一定时间；2.违约金乃是依据合同第10.2条约定，针对的乃是被告未按期缴纳租金以及给原告造成的装修违约损失；3.第二项诉讼请求即房屋的使用对价。本院认为：原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同履行义务。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金超过60日，原告即有权解除合同。2019年9月29日原告向二被告发函表示决定解除合同，因此时被告存在逾期支付租金超过60日的行为，原告享有解除权，解除租赁合同的意思表示亦送达二被告，故租赁合同已于2019年9月29日解除。原告要求被告支付逾期支付租金损失，审理中其明确该项诉讼请求实为寻租期损失。因本案中原告并未举示证据证明已实际产生该损失，且该损失系因被告违约导致，故本院对此项诉讼请求不予支持。对于违约金及使用房屋的对价，原告称系依据合同第10.2条约定，针对被告逾期支付租金及装修违约的行为，被告辩称违约金过高。对此，本院认为，合同第9.3条已对提前解除合同导致装修损失进行了违约金约定，合同第10.2条乃是针对被告的其他违约行为进行的违约金约定。第一、对于装修违约损失，合同约定如被告未及时支付租金解除合同，原告有权不予退还装修保证金。现合同确因被告违约提前解除合同，被告应当支付装修违约金，被告称违约金过高，但未举示证据，本院不予支持。故原告有权不予返还装修保证金50000元。第二、使用房屋的对价，因合同于2019年9月29日解除，故2019年7月1日至2019年9月29日的租金为50978元（202248元/年÷12个月×2个月＋214382.88元/年×29天÷12个月÷30天），现原告认可该期间被告已支付了3146元，同时也认可租金保证金30000元可以抵扣欠付租金，故抵扣后该期间欠付租金为17832元（50978元-3146元-30000元）。至于此后的房屋占有使用费，因庭审中被告亦认可现仍未搬离案涉房屋，也无证据证明已将房屋钥匙归还原告，故其应当参照租金标准支付房屋占有使用费，本院对原告请求判令被告支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，房屋占有使用费的计算方式为：以17865.24元/月（214382.88元/年÷12个月）为基数，从2019年9月30日计算至被告返还房屋之日止。被告辩称1.房屋存在漏烟，但未举示充分证据证明漏烟程度足以影响其正常使用案涉房屋；2.原告拒绝交接，故意扩大损失。因审理查明，被告未予成功搬离的主要原因乃是欠付物业费，而物业费属于被告应当承担的义务，不能以此认定原告存在未及时减损导致损失扩大的责任。故本院对被告的辩称意见不予采纳。第三、逾期支付租金的违约金，就本案而言，原告依据第10.2条约定要求被告承担逾期支付租金的违约金，该违约金标准明显过高，本院依法予以调整，根据合同约定，租金按月支付，于上月15日前支付下月租金，故2019年7月至8月的租金16854元至迟应于2019年6月15日、2019年7月15日支付，2019年9月的租金17270元至迟应于2019年8月15日支付，现被告逾期支付，应当支付违约金。由于被告已于2019年9月4日支付了2019年7月的部分租金3146元，2019年12月20日（即第一次庭审时）亦做出了以保证金抵扣租金的意思表示。故违约金计算方式为：以16854元为基数，从2019年6月16日计算至2019年9月4日；以13708元（16854元-3146元）为基数，从2019年9月5日计算至2019年12月20日止；以16854元为基数，从2019年7月16日计算至2019年12月20日止；以562元=16854元-（30000元-13708元）为基数，从2019年12月21日计算至付清时止；以17270元为基数，从2019年8月16日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，上述违约金金额不得超过60880元。对于物管水电费，审理中原告也陈述该笔费用由被告直接向物业公司缴纳，现也无证据证明原告代被告支付了该笔费用，原告无权要求被告支付，故本院对此项诉讼请求不予支持。对于灯带损坏费、恢复原状及搬迁清理费，因现无证据证明的灯带系人为损坏，原告也未代被告支付恢复原状费用，搬迁及清理费也尚未产生，故原告无权要求被告支付上述费用，本院对此项诉讼请求不予支持。至于二被告的责任，秦果云称双方已离婚，且对债务进行了分割，债务由钱宁承担。虽租赁合同中秦果云签字为钱宁代，但签订合同时二被告系夫妻关系，且合同履行过程中秦果云亦支付了租金，并与原告沟通了租赁事宜等，以其实际行为履行了租赁合同，故应认定秦果云亦系租赁合同当事人之一。故由于二被告均系租赁合同当事人对租赁合同从产生的债务承担共同支付责任不以二被告是否系夫妻为前提。故本院对此辩称意见不予采纳，对原告请求判令二被告共同支付上述债务的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安与被告钱宁、秦果云签订的《房屋租赁合同》于2019年9于29日解除；二、被告钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安2019年7月1日至2019年9月29日的欠付租金17832元；三、被告钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安房屋占有使用费，计算方式为：以17865.24元/月为标准，从2019年9月30日计算至被告钱宁、秦果云返还房屋之日止；四、被告钱宁、秦果云于本判决生效之日立即支付原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安逾期支付租金的违约金，计算方式为：以16854元为基数，从2019年6月16日计算至2019年9月4日；以13708元为基数，从2019年9月5日计算至2019年12月20日止；以16854元为基数，从2019年7月16日计算至2019年12月20日止；以562元为基数，从2019年12月21日计算至付清时止；以17270元为基数，从2019年8月16日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，上述违约金金额不得超过60880元；五、驳回原告朱菁华、朱天文、朱天平、朱天琼、朱天安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2362元，保全费1520元，由被告钱宁、秦果云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇二〇年五月七日书记员  曹 彬