宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初903号原告：杨磊，男，汉族，1992年11月12日出生，身份证号码xxx，宁夏回族自治区银川市中卫市人，大学文化，宁夏农业投资集团职工，群众，现住宁夏回族自治区银川市贺兰县。委托诉讼代理人：罗玮，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县御景半岛小区****综合楼，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，身份证号码xxxx，宁夏回族自治区灵武市人，大学本科，宁夏润景房地产开发有限公司职员，群众，现住宁夏回族自治区银川市。原告杨磊与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨磊及其委托诉讼代理人罗玮，被告润景公司的委托诉讼代理人王旭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、依法确认原被告双方于2018年1月8日签订的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位合同》无效；2、判令被告向原告返还购买车位款35521元，资金占用利息4392.76元（暂自2018年1月9日计算至2020年1月21日），资金占用利息主张至实际返还购买车位款之日；3、被告承担本案的诉讼费。被告润景公司答辩要点：一、原被告之间签署的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位合同》合法有效，系双方真实意思表示，并无合同法中规定的导致合同无效的情形，上述协议及合同并非所有权产权转让协议，不适用产权转让登记相关规定；二、房地产地下停车位的产权证能否办理以及其所属的性质，由车位所在项目用地的规划审批决定。车库、车位作为社区的配套公共设施，其经营性公建部分由开发商和业主通过出售、附赠或者出租等方式约定权属。根据物权法建筑物区分所有权部分规定，被告在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，恒大御景半岛车位根据被告提供的房产面积实测报告中的分摊说明、恒大御景半岛小区总平面图证明，业主购买的分摊面积并未分摊至地下停车位，也未对小区地下停车位享有共有所有权利；三、根据国务院行政法规、自然资源部规章及宁夏地区不动产登记规则，尚未精确至“一个车位”的登记，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，可见，有建筑物的不动产登记单元最小可分割到一间房的标准，而不是“一个车位”；四、涉案项目包含部分人防车位，国防资产属国际所有，不能办理产权证；四、涉案项目包含部分人防车位，国防资产贵为国家所有，不能办理产权证，剩余部分开发商可按谁投资谁收益的原则改造为停车位，将使用能权向业主进行转让。此外，根据物权法七十四条，出卖人投资建设的地下车位及车库地下层、架空层等建筑物，以及未计入公摊的配套设施，以及未计入公摊的其他部分，若无特别约定所有权归出卖人，出卖人有权采取出售、附赠等方式进行处分。综上原被告在签订合同时未约定产证事宜，原告应对合法有效的使用协议继续履行义务。原告违约在先，无合同解除事由；五、《合同法》中关于合同无效的情形第（五）条是违法法律、行政法规的强制性规定，行政法规是指由国务院颁布制定的法律规范，《银川市城市地下空间开发利用管理规定》属地方性法规，亦或地方性规章，根据《合同法》解释第四条规定，《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，原告的代理意见不能达到其证明目的，请法院驳回原告诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1、原被告于2018年1月9日签订《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》，于2018年1月20日签订《停车位合同》，约定原告杨磊使用由被告开发建设的银川恒大御景半岛项目C区车库1091号停车位，停车位金额为12万元。原告采取分期付款方式支付车位款，于2018年1月13日前支付车位款20001元，于2019年1月9日前支付15999元，于2020年1月9日前支付18000元，于2021年1月9日前支付18000元，于2022年1月9日前支付18000元，余款3万元于2023年1月9日前支付。停车位合同还对停车位交付期限、逾期付款及逾期交付等责任进行了约定。2018年1月9日和2018年10月17日，原告分别向被告支付停车位款20001元、15999元（含优惠金额479元），合计36000元，下剩停车位款原告一直未向被告支付。2、2019年8月8日,案外人云盟技术发展有限公司出具宁夏润景房地产开发有限公司（御景半岛小区一期地下室）房屋面积实测报告，该测量报告记载御景半岛小区一期地下室为钢混结构，总层数为地下1层，总建筑面积55834㎡，其中汽车库面积40366.7㎡、非机动车库2926.23㎡，，地下室1254107㎡；；地下车库、地下室及非机动车库分摊系数和分摊面积均为03、原告购买了被告润景公司开发建设的恒大御景半岛小区13号楼1单元401室房屋后配套购买了涉案车位，该13号楼于2017年6月16日取得商品房预售许可证；案外人宁夏云盟技术发展有限公司就御景半岛小区一期11#-19#楼出具房产面积实测报告，其中分摊说明部分载明：御景半岛11#-19#楼每套房屋建筑面积由套内面积和公摊面积两部分组成，，地上部分外墙面积的一半全楼分摊住宅门厅、通往住宅部分的楼梯间、电梯间及前室、屋顶电梯机房分摊至住宅，即房屋建筑面积并未分摊至地下停车位。4、涉案停车位已于2019年8月经交付原告占有、使用。判决的理由与结果本案争议焦点为：1、被告润景公司对涉案地下停车位是否无权处分；2、原被告之间的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位为合同》是否无效。首先，关于被告润景公司对涉案地下停车位是否无权处分问题。一、涉案御景半岛项目地下停车位系被告润景公司开发建设，有独立的出入口，该地下停车位是与住房相区别的、独特的特定物，并非商品房的一部分，且原告提供的案外人云盟技术发展有限公司出具的实测报告中明确御景半岛小区一期地下车库、、地下室及非机动车库分摊系数和分摊面积均为0根据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但根据物权法第三十条“因合法建造房屋、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，被告润景公司因事实建造行为原始取得涉案车位的所有权；二、《物权法》七十四条第三条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案地下停车位并未占用业主共有道路或其他场地，亦不属于业主共有，故被告有权依法通过约定的方式，出售、出租、转让其开发建设的御景半岛小区地下停车位。原告诉称被告润景公司系无权处分的意见本院不予采纳。其次，原告依据《合同法》五十二条第（五）款和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》第八条之规定主张原被告之间签订的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位为合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、、地上或者地下分别设立新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”本案中，被告已经取得御景半岛小区一期13号楼的商品房预售许可证，取得御景半岛小区的建设用地使用权，且实际开发建设，因此被告润景公司并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的行为。再次、原被告签订的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位为合同》建立在双方平等、自愿基础之上，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有其他合同无效的事由，对双方当事人均具有约束力。虽我国目前司法实践中并不能办理停车位的不动产权证，但双方关于车位使用权转让的相关约定符合当前房地产行业发展的现状，且涉案停车位已经交付被告使用，从维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨出发考虑，也不应确认双方的合同无效。综上，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第七十四条、第一百三十六条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨磊的全部诉讼请求。案件受理费399元(已减半收取)，由原告杨磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李 瑞 二○二〇年五月二十二日法官助理 张红梅书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十条合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、、地上或者地下分别设立新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。