广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6414号原告：广东顺博创意产业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会凤翔路**顺德创意产业园****。法定代表人：吴兆恒，总经理。委托诉讼代理人：梁焕娟，女，该公司员工。被告：刘晓余，女，1984年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告刘晓余因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人梁焕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年9月29日签订的合同编号为ZL********55的《房屋租赁合同》于2019年3月31日正式解除，未履行合同金额合计42891.93元（包含2019年2-3月应付未付的租金费用）；2.被告支付逾期违约金898.28元（计算日期从2019年2月1日至合同解除之日止，每天按租金3‰计算）及解约违约金15225元，合计16123.28元；3.被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年9月29日签订的合同编号为ZL*********55的《房屋租赁合同》，合同约定原告出租佛山市顺德区***********屋供被告办公使用，租赁期限为1年，合同条款约定每月30日支付下月租金。原告如期交付房屋使用权，然而，被告却没有正当理由逾期不交租金，经多次沟通联系被告仍未前往处理费用擅自撤场并未缴纳应付的租金，严重损害了原告的合法权益。鉴于此等情况，原告于2019年3月27日根据合同约定向被告邮寄了“解约通知书”解除双方的房屋租赁合同关系。根据所签合同11.4条规定：“乙方逾期交付租金，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金给甲方，直到如数补齐费用之日为止；……乙方如逾期交付租金超过30天，甲方有权解除合同，收回乙方所租铺位，并有权要求乙方按租赁期限内最后3个月租金及物业管理费总额向甲方支付违约金。”据此原告有理由要求被告支付所欠的2019年2-3月租金合计10150元及逾期违约金898.28元，并收取解约违约金15225元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证（被告未到庭质证，也没有提供证据）。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据均真实合法，能证明原告举证所主张的证明内容，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，原告与被告签订了合同编号为ZL********55的《房屋租赁合同》，约定：原告将顺德创意产业园********号房屋出租给被告办公及营业使用，该房屋租赁建筑总面积为145平方米，租赁期限从2018年10月15日至2019年10月14日，租金自2018年10月25日起计算，每月租金5075元，被告应于每月30日支付下月租金，若被告拖欠租金一个月的，原告有权终止合同，收回案涉房屋；合同签订五个工作日内，被告向原告支付押金10150元；租赁期满或合同解除日起15日内，如被告没有违约的，押金无息退还给被告，如被告提前解约或尚有未缴清的费用或出现本合同约定的违约情形的，押金不予退回，原告对被告未缴清的费用及违约金享有追索权；被告逾期交付租金，除如数补齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金，逾期交付租金超过30天，原告有权解除本合同，收回被告所租铺位，并有权要求被告按租赁期限内最后3个月租金及物业管理费总额向原告支付违约金，并不补偿被告的装修费用；在租赁期限届满前，一方因重大事项而单方面解除本合同的，应当提前两个月书面通知对方，并按照租赁期限内最后3个月的租金总额向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了租赁押金10150元，原告将涉案房屋交付被告使用。后被告拖欠2019年2月份起的租金，原告向被告发租金通知函，敦促被告于2019年3月31日前交纳2019年2月、3月租金合计10150元。2019年3月中，原告的工作人员曾通过微信向被告催收租金，并告知若中途退租，需缴清2019年2月和3月的租金，提交退租申请，2个月押金不退，还需补交3个月违约金。被告让原告提供收件地址，被告将把退租的文件邮寄过来。由于被告仍没有交纳租金，原告遂于2019年3月27日向被告发出解约通知书，以被告拖欠租金为由主张本通知书送达之日即为合同解除之日，被告于2019年3月28日收到。其后，被告询问原告：解约合同已收到，但在2月16日已退租且钥匙给回了原告，为何还要被告交租；3个月违约金从何收起，被告已有押金在原告处，现在又要3个月违约金，加起来是5个月的租金了，被告不同意支付3个月违约金。原告回复：合同未到期，你中途退场，首先需要提出退租申请，缴清所有费用，还要缴纳3个月的违约金，押金不退，双方协商好，签订退场协议。原告还于2019年4月9日发出律师函，被告于2019年4月9日收到。另查明，涉案房屋属于广东省佛山市顺德区****号房屋（登记权属人为案外人广东顺博互联科技有限公司）的一部分。案外人广东顺博互联科技有限公司于2017年6月1日与原告签订《委托管理协议书》，约定：案外人广东顺博互联科技有限公司将上述地址的“顺德创意产业园”写字楼及厂房产权委托原告经营管理，原告有权自行经营或转租，委托经营期为2017年6月1日至2026年5月31日；原告拥有该写字楼的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除所有权外的符合国家法律法规的其他权利，原告代理案外人广东顺博互联科技有限公司就出租或经营该写字楼、厂房所有相关事宜，原告向承租方收取该写字楼、厂房的租金。又查明，案涉房屋于2019年5月已出租给案外人。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系，合法有效，应受法律保护。合同约定被告如逾期支付租金超过30天，则原告有权解除合同。被告拖欠2019年2月份起的租金没有支付，但是被告称于2019年2月16日退租并交还钥匙，原告在微信中或者庭审中未明确否认该事实，因此应视为当时被告申请提前退租，原告接收租赁物，即合同实际于2019年2月16日已解除。该解除时间早于原告发出书面解约通知书，应以2019年2月16日作为合同解除之日止。原告要求被告支付2019年2月、3月的租金，鉴于合同已于2019年2月16日解除，因此本院只支持2019年2月1日至同年2月16日的租金2900元（5075元÷28×16）。按照合同约定，被告违约提前退租的，应按合同期限内最后3个月的租金总额支付违约金，因此原告要求被告支付违约金15225元合法有据，本院予以支持。因合同签订之时，原告收取了被告的押金10150元，合同约定被告出现合同约定的违约情形的，该押金不予退回，即被告因逾期交付租金已合共承担了违约金10150元，该数额足以补偿原告的损失，故本院对原告另外主张的逾期违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告刘晓余于2018年9月29日签订的合同编号为ZL-2018-0155的《房屋租赁合同》已于2019年2月16日解除；二、被告刘晓余应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付2019年2月1日至同年2月16日的租金2900元；三、被告刘晓余应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付违约金15225元；四、驳回原告广东顺博创意产业孵化器有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为436.15元（原告已预交），由被告刘晓余负担（被告应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇二〇年四月二十六日书记员  范文