安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初1725号 原告：深圳市龙城物业管理有限公司,住所地深圳市龙岗区中心城福园小区****,统一社会信用代码91440300279525516U。 法定代表人：徐永平，董事长。 委托诉讼代理人：钱年生，公司员工。 被告：程彬，女，1967年9月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：陶林（系被告程彬丈夫），男，住址。 原告深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称“龙城物业”）与被告程彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业（以下简称“龙城物业”）的委托诉讼代理人钱年生，被告程彬的委托诉讼代理人陶林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙城物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费3378.95元(暂计至2020年3月),逾期付款利息损失363.45元及违约金408.85元(暂计至2020年4月30日),以上各项合计4151.26元(请求法院判决利息损失及违约金至实际付款日)。事实与理由：原告于2015年8月1日起为芜湖市镜湖区凯旋豪庭小区(以下简称凯旋豪庭小区)提供物业管理服务,被告为凯旋豪庭小区南区XX住宅业主,物业面积为102.34平方米。根据物业服务合同的规定,被告于2017年11月之前应按照0.6元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费用,2017年11月之后应按照0.58元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用。但被告从2015年8月起一直拒绝缴纳物业管理费,暂计至2020年3月,被告累计拖欠原告物业管理费3378.95元。因被告逾期缴纳上述费用,已构成违约,根据物业合同原告主张2017年11月前欠费被告按照年利率6%的标准向原告支付逾期付款利息损失,暂计至2020年4月30日逾期付款利息损失为363.45元,2017年11月后按物业合同第七条第9款约定标准交纳违约金408.85元(暂计至2020年4月30日),以上各项合计4151.26元。由于原告多次向被告催缴欠费,被告仍拒不履行缴费义务，遂成讼。 被告程彬辩称：1、被告拿房时系与安徽省绿安物业芜湖分公司签订的《物业服务协议》，并非本案原告。原告提交的合同一份是2015年8月5日与镜湖区海南渡居民委员会签订的，合同本身存在不规范，且居委会是群众自治组织，其签订的合同对被告没有约束力。原告与业主委员会签订的合同约定的物业服务期限与前一份合同存在重叠，合同文本不规范，部分没有骑缝章，也没有生效日期，应系无效合同，且合同中约定了调解程序，原告不应直接起诉。另外上述合同的签订是否符合法定程序，无证据予以证明；2、合同约定的权利义务不对等，对于原告未履行义务，合同并未约定相应违约责任，违反公平原则。合同未约定考核等手续，操作性低，无法证明原告是否认真履职；3、原告提供的合同中反映出镜湖区政府给了相应补贴，如何使用这些补贴业主并不知情；4、小区物业服务中存在以下问题：小区南门直到2019年底才封闭，此前一直是开放的，人员车辆随意进出；小区内车辆随意停放，直至今年4月才划线；小区电梯过道乱贴乱画，物业管理不到位；小区内无监控设施，电梯损坏严重，居住没有安全感；小区安全门直到今天都是封闭的，且堆放很多杂物，电动车、自行车都放在过道，致人员通行困难。小区内违章建筑很多，甚至有人占用主通道经营；5、原告起诉后又给被告一份通知单，且数额与诉状上存在出入，同时依据相关规定，安置房物业费不应该存在楼层差，政府为了弥补相应差价给了补贴，但原告将水费按照楼层差距收费，是欺诈行为；6、被告收房时已经向物业公司交纳了装修管理费204.7元，但在被告装修时，原告又要求交纳打墙费120元，并且只开具了收据，并未出示正规票据。 本院经审理认定事实如下：被告程彬系芜湖市镜湖区凯旋豪庭小区XX室业主，房屋面积102.34平方米。2012年6月11日，被告程彬与安徽省绿安物业管理有限公司芜湖分公司签订《绿地·镜湖世纪城安置小区前期物业管理服务协议》，约定由安徽省绿安物业管理有限公司芜湖分公司为绿地镜湖世纪城提供物业服务。2015年8月5日，原告与芜湖市镜湖区海南渡社区居民委员会签订《绿地安置小区物业管理服务合同》，约定：由原告为绿地安置小区（含凯旋豪庭分区）提供物业服务，合同期限为三年，自2015年7月25日起至2018年7月24日止。物业服务费按0.6元/平方米/月收取，每月5日前收取本月物业费。此后，原告与芜湖市凯旋豪庭业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：由原告为凯旋豪庭小区提供物业服务，服务期为三年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。物业费住宅按0.58元/平方米/月收取，每月5日前收取本月物业服务费。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费（拖欠费用6个月以上），且经多次催缴无效的，从逾期之日起每日按每户应交管理服务费总额的千分之三交纳违约金处理。被告未交纳2015年8月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费。 本院认为，原告与芜湖市镜湖区海南渡社区居民委员会签订的《绿地安置小区物业管理服务合同》及原告与芜湖市凯旋豪庭业主委员会签订的《物业管理服务合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同。原告向业主提供了物业管理服务，被告应依约交纳物业管理服务费。被告主张的政府补贴、重复收取装修费用等问题，不在本案审理范围内，不能作为其拒缴物业费的理由，故对原告主张被告支付自2015年8月1日起至2020年3月31日止物业费的诉请，本院予以支持。但考虑到原告在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情减免部分物业费，该期间物业费为3041.06元（102.34平方米×0.6元/月×27个月×90%+102.34平方米×0.58元/月×29个月×90%）。因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，故对原告主张利息及违约金的诉请，不予支持。业主及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告程彬于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市龙城物业管理有限公司物业费3041.06元； 二、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告程彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖玮 二〇二〇年五月二十五日 书记员  徐晨 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。