江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终166号上诉人（原审被告）：江西鑫顺祥酒店管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区岭口路**阳光时代广场**商业、办公，统一社会信用代码：。法定代表人：宋晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖礼光，江西明实律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴芙蓉，江西明实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌新大实业发展有限公司，住，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红角洲A-42地块（A2）赣江新天地**楼一社会信用代码：。法定代表人：李世禚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万瑶，江西经辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西鑫顺祥实业有限公司，住，住所地：江西省南昌市西湖区洪城路****楼****一社会信用代码：。法定代表人：吴**辉，该公司执行董事兼经理。被上诉人（原审被告）：吴**辉，男，汉族，1970年2月7日出生，住湖南省沅江市。上诉人江西鑫顺祥酒店管理有限公司（以下简称鑫顺祥酒店）因与被上诉人南昌新大实业发展有限公司（以下简称新大公司）、江西鑫顺祥实业有限公司（以下简称鑫顺祥公司）、吴**辉房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫顺祥酒店上诉请求：1.撤销南昌市中级人民法院（2019）赣01民初387号民事判决第一项，依法核减鑫顺祥酒店租金71.24万元；2.撤销南昌市中级人民法院(2019)赣01民初387号民事判决第二项，依法核减鑫顺祥酒店延付租金的违约金3562元（以71.24万元为基数自2019年12月4日判决之日起至2019年12月13日上诉之日止按每日万分之五计算）；3.一审诉讼费用70万元由新大公司承担；4.二审诉讼费用由新大公司承担。事实与理由：一、一审法院计算欠付的租金错误，多计算了鑫顺祥酒店71.24万元。根据双方租赁合同约定的租金计算，截止到2019年11月18日，鑫顺祥酒店应向新大公司支付租金1808万元，鑫顺祥酒店共计已向新大公司支付了1405万元的租金，尚欠付租金403万元，而非一审法院判决认定的474.24万元。因此一审法院在计算鑫顺祥酒店欠付的租金上错误，多计算了鑫顺祥酒店71.24万元；二、既然一审法院计算欠付的租金错误，多计算了鑫顺祥酒店71.24万元，鑫顺祥酒店认为应依法核减鑫顺祥酒店延付租金的违约金3562元（以71.24万元为基数自2019年12月4日判决之日起至2019年12月13日上诉之日止按每日万分之五计算）；三、根据一审新大公司起诉标的获得法院支持的金额计算，其应承担70万元诉讼费用。一审法院关于诉讼费用分担的裁定有失公允。因为鑫顺祥酒店新进股东接管酒店经营管理后，就本案所涉欠付租金问题多次与新大公司沟通，希望双方友好协商解决，不要通过诉讼方式解决，并多次提出解决前期欠付租金的三种方案，但是由于新大公司股东意见不一致，导致一直协商无果。鑫顺祥酒店认为本案纠纷虽然系鑫顺祥酒店和鑫顺祥公司违约引发，但本案巨额诉讼标的的产生系新大公司执意解除租赁合同所为，由此产生的巨额诉讼费理应由未获人民法院支持的一方承担。因此，按照诉讼标的的计算，新大公司应承担70万元的诉讼费用，否则，民事诉讼的风险告知或诉讼风险的立法就没有任何意义。新大公司答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，鑫顺祥酒店提出的上诉事实和理由明显与客观事实不符，其上诉请求依法不能成立。1.截止到2019年12月16日鑫顺祥酒店拖欠新大公司租金474.24万元，截止到2019年11月19日鑫顺祥酒店拖欠新大公司违约金84.61万元。一审法院对此认定是十分正确的。其理由如下：租赁合同签订后，鑫顺祥公司仅按时向新大公司支付了第一季度租金即2017年5月18日至2017年8月17日，按照合同约定鑫顺祥酒店及鑫顺祥公司应于2017年8月15日之前向新大公司支付第二季度租金175万元，但鑫顺祥公司于2017年9月30日才向新大公司支付了50万租金，也就是说自第二季度开始，鑫顺祥酒店及鑫顺祥公司就一直未按合同约定支付租金，截止2018年8月15日，鑫顺祥酒店拖欠新大公司租金385万元，违约金49.19万元，合计434.19万元。新大公司考虑到鑫顺祥酒店及新大公司的情况，同意对2018年8月15日之前欠付的租金及产生的违约金合计434.19万元给予部分减免，仅承担400万元即可，对此鑫顺祥酒店及鑫顺祥公司、吴**辉就拖欠的400万元还款及之后的租金如何支付事项向新大公司做出书面承诺。根据该承诺书的约定可知：①拖欠的400万元款项自2018年8月16日起算违约金，违约金根据未付款数额，按月2%的标准支付，于每月15日之前支付50万元及已产生的违约金，同时租赁合同中的违约责任也不作免除；②2018年8月17日后的租金于每月15日前支付月租金58.33万元，先付后用，2019年5月17日之后的租金及其他费用，租赁合同约定按季度支付。鑫顺祥酒店出具承诺后，仍没有按照约定还款，新大公司按先还400万元欠款及违约金的原则进行核算，截止到2019年12月16日鑫顺祥酒店拖欠新大公司租金474.24万元，截止到2019年11月19日鑫顺祥酒店拖欠新大公司违约金84.61万元。本案完全是因为鑫顺祥酒店及鑫顺祥公司的根本违约行为引发的，因此所造成的一切后果均由鑫顺祥酒店及鑫顺祥公司、吴**辉承担。此外，鑫顺祥酒店自2019年12月16日之后，仍未按合同约定付款，2019年12月16日至2020年4月15日欠付租金159.65万元。因此，一审法院对诉讼费判令的承担比例是正确的。鑫顺祥酒店上诉称“双方友好协商解决，不要通过诉讼方式解决……由于新大公司股东意见不一致，导致一直协商无果”与客观事实不符。在诉讼前，新大公司一直本着友好协商的原则，主动与鑫顺祥酒店进行沟通，但鑫顺祥酒店从来没有向新大公司出具过书面的解决方案。诉讼后，双方也协商过多次，因鑫顺祥酒店一直未向一审法院及新大公司出具书面的解决方案，最后协商未果，而不是新大公司股东意见不一致造成的。在诉讼过程中，也一直未按约定支付租金，根本没有协商解决的诚意。综上所述，新大公司认为，鑫顺祥酒店提出的上诉事实和理由明显与客观事实不符，其上诉请求依法不能成立。请求二审法院依法驳回鑫顺祥酒店的上诉，维持原判决。新大公司一审诉讼请求：一、解除新大公司与鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店之间的房屋租赁合同关系；二、鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店向新大公司返还租赁房屋；三、上述租赁房屋的固定装修（含设施、设备在内）全部无偿归新大公司所有；四、鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店支付拖欠的房屋租金人民币456.91万元及逾期违约金35.1万元【该租金及违约金2018年8月15日起暂计算至2019年5月17日止，之后的租金及违约金按照合同约定继续支付至租赁房屋返还给之日止】；五、鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店支付的履约保证金175万元归新大公司所有；六、鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店因违约导致合同被解除向新大公司支付违约金349.98万元；七、吴**辉对上述应向新大公司支付的租金及违约金承担连带清偿责任；八、本案的诉讼费用均由鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店、吴**辉依法承担。一审法院认定的事实：新大公司是位于江西省南昌市红谷滩新区办公楼的不动产权人。2016年8月9日新大公司与鑫顺祥公司签订了《阳光时代广场房屋租赁合同》，合同约定：新大公司将该阳光时代广场Ｂ座出租给被告鑫顺祥公司，租赁房屋建筑面积为20000平方米（包括负一、负二、一楼至三楼、四层至十三层），租赁用途为酒店及酒店业态相关配套经营使用，新大公司于2016年8月12日将租赁房屋交付给鑫顺祥公司。房屋租赁期限自2017年5月18日起至2035年5月17日止共计18年，新大公司于2016年8月18日前向鑫顺祥公司交付该房屋，从2016年8月18日起至2017年5月17日9个月为免租金装修期。签订合同前向新大公司支付200万元定金，此定金签订合同时转为首期租金及履约保证金，其中履约保证金175万元，合同期满后鑫顺祥公司无违约及欠付款项后，新大公司以无计息方式退还给鑫顺祥公司。房屋租金第一年度即2017年5月18日至2018年5月17日，年度租金700万元，季度租金175万元，自四个年度开始上涨8%、自七个年度开始再上涨8%等不同涨幅；房屋租金按季度支付，合同签订3日内支付首个季度租金，从免租期满后的第一个季度末（2017年8月15日前）开始交付第二次租金，以此类推。违约责任：鑫顺祥公司逾期支付租金的，每逾期一日，鑫顺祥公司需按拖欠租金的0.05%支付违约金，逾期30日未支付租金的，新大公司有权终止合同。鑫顺祥公司有下列行为之一视为根本违约：鑫顺祥公司迟延支付租金超过30天的；未经同意整体转租给第三方的；造成房屋结构损坏无法修复的；在合约期内鑫顺祥公司提前终止合约的；在经营期间内严重违反国家法律法规，造成不良后果及影响的，视为鑫顺祥公司根本违约，新大公司有权解除合同，并没收保证金（转化为违约金），同时鑫顺祥公司须另行支付当年度6个月租金作为违约金。鑫顺祥公司应在本合同终止后30日返还该房屋，鑫顺祥公司返还房屋应符合正常使用的状态，其间鑫顺祥公司所做的装修无需复原，并相互结清各自承担的费用。此外，合同还约定：如果鑫顺祥公司在该租赁房屋所在地已经或将要设立下属子公司和分公司的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司和分公司，且鑫顺祥公司为其子公司履行本合同承担连带担保责任。2016年9月14日鑫顺祥公司以租赁地点为登记注册地，成立了江西鑫顺祥酒店管理有限公司，并由该公司实际使用和管理上述租赁房屋，从事酒店经营业务。对此，鑫顺祥酒店也进行了确认。鑫顺祥公司在租赁合同签订前的2016年7月28日支付定金200万元，合同签订后，200万元定金中的175万元转化本合同的履约保证金，25万元转化为首期的部分租金。鑫顺祥公司于2016年8月17日支付首期租金150万元，新大公司依约将租赁房屋交付给鑫顺祥公司。根据合同约定鑫顺祥公司应于2017年8月15日之前支付第二季度租金175万元，但实际上鑫顺祥酒店法定代表人吴**华于2017年9月30日才代其支付50万租金，经新大公司多次催要后，吴**华又于2017年11月22日又支付了50万租金，鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店自第二季度开始就一直未按合同约定支付租金，截止到2018年8月15日累计拖欠新大公司租金400万元及相应的违约金未付。为此，鑫顺祥酒店与鑫顺祥公司法定代表人吴**辉共同向新大公司出具《承诺书》，承诺：“对拖欠的400万租金及违约金承诺：该拖欠的400万租金自2018年8月16日开始按月2%支付违约金，且租赁合同中的违约责任也不免除；自2018年8月起，于每月15日支付50万租金及产生的违约金，直至2019年3月15日付清全部租金及违约金止。同时，针对2018年8月17日之后的租金支付承诺：2018年8月17日至2019年5月17日的租金于每月15日前支付，先付后用；2019年5月17日之后的租金及其他费用，严格按照与新大公司签订的租赁合同支付。对上述承诺，如有任何逾期情形，新大公司可随时向其主张违约责任，并有权提前解除租赁合同，鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店无条件交还租赁房屋，已投入到租赁房屋的固定装修全部无偿归新大公司。此外，吴**辉自愿对上述全部承诺事项承担连带保证责任。”根据该《承诺书》的承诺，鑫顺祥酒店每月15日前应向新大公司支付原拖欠的租金50万元及相应的违约金和新产生的租金58.33万元。《承诺书》出具后，鑫顺祥酒店一直在付租金，但未完全按照《承诺书》的承诺履行，拖欠租金情况持续存在。新大公司在多次催要欠付租金未果的情况下，于2019年1月11日向鑫顺祥公司发出了《解除合同通知书》，以鑫顺祥公司的行为已构成根本违约，严重损害了新大公司的合法权益为由，通知鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店自接到本通知之日起依法解除《阳光时代广场房屋租赁合同》，并通知应在30日内腾空房屋并交还新大公司。一审法院组织双方核对，对已付租金和欠付租金的情况，双方确认截止到2019年12月16日鑫顺祥酒店共计支付租金总额为1405万元（不包括已支付的175万元履约保证金）。从付款凭证可以确认在2018年11月11日至2019年11月19日，鑫顺祥酒店支付的款项已超出了当月应付的租金总额。对违约金的计算方法双方存有争议，鑫顺祥酒店以违约金过高要求法院依法调整，故对尚拖欠租金的金额双方未达成一致。新大公司按《承诺书》的约定计算，扣除2018年8月15日前欠付的400万元租金的本息后，截止2019年11月19日鑫顺祥酒店尚欠租金474.24万元，以逾期支付租金的天数按租赁合同约定的每日万分之五计算，拖欠租金的相应违约金累计为84.61万元。另查明，在2018年底鑫顺祥酒店有新的股东加入，鑫顺祥酒店的股份比例进行了变更，鑫顺祥酒店因装修和民间借贷引发了很多诉讼。鑫顺祥酒店在2019年1月11日后，每月能按时缴纳租金。一审法院认为，2016年8月9日新大公司与鑫顺祥公司签订的《阳光时代广场房屋租赁合同》，是在平等、自愿基础上签订的，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案所涉租赁房屋，新大公司已经交付，鑫顺祥公司进行了装修，且已成立鑫顺祥酒店，在对外营业，租赁合同已实际在履行中。在履行过程中，鑫顺祥公司确实存在自第二季度开始就一直未按合同约定支付租金情况，构成违约。为此，鑫顺祥酒店与鑫顺祥公司法定代表人吴**辉共同向新大公司出具《承诺书》，承诺：“拖欠的400万租金自2018年8月起每月15日支付50万租金及违约金自2018年8月16日开始按月2%支付，至2019年3月15日付清全部租金及违约金，租赁合同中的违约责任也不免除；对2018年8月17日至2019年5月17日的租金于每月15日前支付，先付后用；2019年5月17日之后的租金及其他费用，严格按照租赁合同支付。如有任何逾期情形，新大公司可随时向其主张违约责任，并有权提前解除租赁合同，鑫顺祥酒店无条件交还租赁房屋，已投入到租赁房屋的固定装修全部无偿归新大公司。吴**辉自愿对上述全部承诺事项承担连带保证责任。”对该承诺书，鑫顺祥酒店并不否认，并承认自己存在违约要承担违约责任。鑫顺祥酒店在庭审中要求法院考虑，酒店装修前准备工作长、投入大，酒店经营时间不长，现有股东均系通过债转股后进入公司，正在尽力经营涉案酒店，接手该酒店后也按照合同约定支付租金，目前该酒店经营状况良好，若解除合同将使新进股东及其他债权人遭受巨大损失等因素，请求不要解除该租赁合同。结合本案的实际情况及在新大公司发出《解除合同通知书》后，鑫顺祥酒店能按月付清当期租金，对欠付租金表示愿意在以后逐步归还的实际情况，一审法院认为，虽租赁合同和《承诺书》承诺都约定了欠付租金可以解除租赁合同，但解除租赁合同会导致出租方和承租方利益的失衡，不利于发挥租赁物的效用，在鑫顺祥酒店明确表示愿意继续履行租赁合同，愿意承担违约责任并归还欠付租金的情况下，不宜解除租赁合同，双方仍应严格按照租赁合同履行各自的权利、义务。对新大公司要求解除租赁合同，返还租赁房屋，租赁房屋的固定装修（含设施、设备在内）全部无偿归新大公司所有的诉讼请求，不予支持。因鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店、吴**辉在履行租赁合同中存在欠付租金的违约事实，且在租赁合同和鑫顺祥公司自己出具的《承诺书》中对违约责任的承担都有明确的表示，经组织双方对租金的支付情况进行核对，一审法院采信新大公司的主张，认定截止到2019年11月19日鑫顺祥酒店与鑫顺祥公司拖欠租金474.24万元（因租金先付后用，租金计算到2019年12月16日），鑫顺祥酒店与鑫顺祥公司理应支付。对于欠付租金违约金的计算，新大公司要求按租赁合同中约定（即以欠付租金的天数，按每日万分之五）计算违约金，并没收鑫顺祥公司已缴纳的175万元履约保证金，另支付6个月的租金349.98万元。鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店提出违约金的计算存在重复计算，且明显过高，请求依法调整。一审法院按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的约定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院认为新大公司诉请的违约金过高，在扣除按《承诺书》承诺2018年8月15日前欠付的400万元租金和按月息2分计算的利息后，2018年8月15日后欠付租金的违约金，按欠付租金的金额，以欠付租金的天数按每日万分之五计算，计算到2019年11月19日的违约金为84.61万元，此后的违约金仍按此方法计算。为了以后履行租赁合同的考虑，鑫顺祥酒店已缴纳的履约保证金175万元仍保存在新大公司处，作为以后合同履约的保证金。对新大公司提出的履约保证金175万元和另支付6个月租金一并作为违约金的诉讼请求，不予支持。综上，因鑫顺祥公司是租赁合同的一方当事人，鑫顺祥酒店是租赁物的实际使用者和收益者并出具了《承诺书》，鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店理应承担支付欠付租金和违约金的责任，鑫顺祥公司法定代表人吴**辉个人在《承诺书》承诺对欠付租金和违约金承担承担连带责任，故对新大公司提出的要求吴**辉承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。另本案诉讼因鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店违约引发，主要责任在鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店，本案的诉讼费用主要应由鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店在判决生效之日起十日内支付新大公司欠付的租金474.24万元（租金计算到2019年12月16日）；二、鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店在判决生效之日起十日内支付新大公司延付租金的违约金（截止到2019年11月19日违约金为84.61万元，2019年11月20日至付清欠付的474.24万元租金之日止的违约金，以逾期天数按每日万分之五的标准计算）；三、吴**辉对以上欠付的租金和违约金承担连带清偿责任；四、驳回新大公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费758591.7元、诉讼保全费5000元，由鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店承担705000元，新大公司承担58591.7元。二审期间，双方均未提交新证据。对原审法院查明，当事人没有争议的事实，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求和理由，被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、截止2019年11月19日鑫顺祥酒店公司欠付的租金为多少？二、诉讼费承担是否合理？本院认为，当事人对2016年8月9日签订的《阳光时代广场房屋租赁合同》合法有效及继续履行该合同并无异议，本院予以确认。关于鑫顺祥酒店欠付租金的问题。双方在一审期间确认截止到2019年12月16日鑫顺祥酒店共计支付租金总额为1405万元（不包括已支付的175万元履约保证金）。二审期间，鑫顺祥酒店认为根据租赁合同约定计算，截止到2019年11月18日，鑫顺祥酒店应向新大公司支付租金为1808万元，尚欠租金403万元。由于自2017年第二季度开始，鑫顺祥公司就存在拖欠租金情况，鑫顺祥酒店与鑫顺祥公司法定代表人吴**辉为此出具《承诺书》，对拖欠的400万租金及违约金偿还以及租金的支付予以承诺；并承诺2019年5月17日之后的租金及其他费用，严格按照与新大公司签订的租赁合同支付。由此可知，鑫顺祥酒店应该支付的租金除按照租赁合同计算外，还有一部分是按照《承诺书》的内容计算。一审法院组织双方对租金的支付情况进行核对，认定截止到2019年11月19日鑫顺祥酒店与鑫顺祥公司拖欠新大公司租金474.24万元（因租金先付后用，租金计算到2019年12月16日）正确，应予确认。关于一审案件诉讼费用的承担问题。新大公司向一审法院提出了“解除新大公司与鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店之间的房屋租赁合同关系，鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店向新大公司返还租赁房屋，租赁房屋的固定装修（含设施、设备在内）全部无偿归新大公司所有”等八项诉讼请求。一审判决仅支持了新大公司部分关于租金和违约金的诉讼请求。考虑到本案因鑫顺祥公司、鑫顺祥酒店违约拖欠租金引发，依照《诉讼交纳办法》第二十九条第二款之规定，本院对一审案件诉讼费用的分担予以调整，即新大公司承担40%，鑫顺祥公司和鑫顺祥酒店承担60%。综上，鑫顺祥酒店上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费758591.7元、诉讼保全费5000元，二审案件受理费17543.66元，合计781135.36元，由江西鑫顺祥酒店管理有限公司和江西鑫顺祥实业有限公司承担468681.22元，南昌新大实业发展有限公司承担312454.14元。本判决为终审判决。审判长  黎章辉审判员  赵建艳审判员  肖玉华二〇二〇年五月二十二日法官助理李源源书记员钟雨林