成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初1432号 原告：成都花园物业管理有限责任公司，住所地成都市青羊区青羊大道**。 法定代表人：欧锡权，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲建，四川宸佐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐莉娟，四川宸佐律师事务所律师。 被告：成都市平安实业有限责任公司，住所地成都市金牛区同善街**蜀汉大厦**。 法定代表人：汪建华。 被告：汪建华，男，1960年7月16日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告成都花园物业管理有限责任公司（以下简称花园物业公司）诉被告成都市平安实业有限责任公司（以下简称平安实业公司）、汪建华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，因被告平安实业公司、汪建华下落不明，本院依法公告送达了相应法律文书。公告期满，本院依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告花园物业公司的委托诉讼代理人唐莉娟到庭参加了诉讼，平安实业公司、汪建华经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。经缺席审理，本案现已审理终结。 原告花园物业公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告向原告支付物业管理费180290.1元、水费708.12元、电费14058.9元，共计195057.12元（截至2019年9月）；2、被告承担在起诉前逾期不缴纳费用的滞纳金1900元以及从起诉之日起至付清之日止的资金占用利息（年息6%）；3、被告承担案件受理费。事实与理由：2008年7月1日，原告与成都市开元房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为位于成都市金牛区（现地址为成都市金牛区同善街5号）的蜀汉大厦项目提供物业服务，并约定了相关物业管理费、物业服务、违约责任等内容。被告系蜀汉大厦三层、七层的业主，原告依约为其提供物业服务，但被告未按约及时向原告履行支付相应物业管理费、水电费等义务，存在拖欠物业管理费、水费、电费的情形。原告分别于2017年10月10日、2018年1月10日、2019年9月27日在被告所在的蜀汉大厦三层、七层醒目位置张贴《催收通知》，明确告知其欠缴费用的具体类别及金额，要求被告于限期内向原告缴纳物业管理费、水费电费。原告已经尽到合理的告知义务，但被告至今未向原告支付拖欠的物业管理费、水费、电费，其行为严重违约，损害了原告的合法权益。 被告平安实业公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告汪建华未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。 花园物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了前期物业管理委托合同、环境维护人员工作区域、秩序维护岗位执勤情况记录、岗位巡逻签到表、服务中心维修派工单、收款单、催款通知、收款明细表、支票请领单及对应发票（水、电）、催收通知等证据材料，平安实业公司、汪建华未提交证据。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 平安实业公司系位于成都市金牛区办公房屋的所有权人，房屋建筑面积为：3层1578.62㎡、7层1613.73㎡。汪建华系平安实业公司法定代表人。2008年7月1日，花园物业公司与成都市开元房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，主要约定花园物业公司为位于成都市金牛区（现地址为成都市金牛区同善街5号）的商业用房（蜀汉大厦）提供物业服务，商业房屋物业费标准为：3元／㎡／月，水电费代收代交，业主和物业使用人逾期未交纳物业费，每逾期一天按千分之五交纳滞纳金；合同期限至蜀汉大厦成立业主委员会止。花园物业公司提交执勤表、巡逻表、代交水费电费票据等证据，反映其按照约定提供了相应物业服务并垫付了水电费。花园物业公司陈述平安实业公司自行将案涉房屋分隔，花园物业公司按照分隔后的面积进行收费。平安实业公司、汪建华只交纳了部分物业管理费及水电费，其余费用一直未予交纳，花园物业公司分别于2017年10月10日、2018年1月10日、2019年9月27日在楼道张贴催款通知，内容分别为：（2017年10月10日）“平安实业公司、汪建华，您位于同善街××楼房屋从2016年9月至2017年9月欠蜀汉大厦物业公司水费92.8元、电费5286.25元、物管费32447.4元，共计37826.45元，请您于2017年11月10日前交纳……”、（2018年1月10日）“平安实业公司、汪建华，你公司从2016年9月至2017年12月欠蜀汉大厦物业公司水费129.92元、电费5943.75元、物管费40544.25元，共计46617.92元，请您于2018年1月30日前交纳……”、（2019年9月27日）“平安实业公司、汪建华，您在3楼7楼的平安公司从2015年7月至2019年9月欠蜀汉大厦物业公司水费708.12元、电费14058.9元、物管费180290.1元，共计195057.12元，请您于2019年9月30日前交纳……”。 本院认为，《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”、第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”，《前期物业管理服务协议》对物业服务公司和业主均具有约束力，双方应当依法依约履行各自合同义务。花园物业公司按照合同约定及相关规定提供物业服务，平安实业公司作为案涉房屋所有权人，应当依约交纳物业管理费及花园物业公司垫付的水电费。花园物业公司所举证据显示，至2019年9月30日平安实业公司拖欠物业管理费180,290.1元、水费708.12元、电费14,058.9元，共计195,057.12元，于法有据，本院予以支持。 关于花园物业公司主张的滞纳金，实为违约金，花园物业公司表述不准确，本院依法予以纠正。平安实业公司逾期未支付相关费用，构成违约，应承担花园物业公司因此遭受的违约损失，合同约定每日按照5‰计算超过年利率24%，显属过高，花园物业公司自愿降低为1,900元，不违反法律规定，本院予以支持。花园物业公司主张从起诉之日即2020年1月14日起按照年利率6%计算违约金至全部款项实际付清之日止，于法有据，本院予以支持。 关于花园物业公司主张汪建华是平安实业公司实际控制人，也是物业实际使用人，与平安实业公司承担共同支付义务，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，汪建华虽是平安实业公司法定代表人，但不等同于物业实际使用人，花园物业公司所举证据不能证明汪建华是物业实际使用人，故其主张汪建华亦应承担付款义务，缺乏证据支持，本院不予支持。 平安实业公司、汪建华经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自行放弃相应诉讼权利，自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都市平安实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向成都花园物业管理有限责任公司支付物业管理费180,290.1元、水费708.12元、电费14,058.9元，共计195,057.12元及违约金1,900元，并从2020年1月14日起，以195,057.12元为基数，按照年利率6%继续支付违约金至195,057.12元实际付清之日止； 二、驳回成都花园物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 平安实业公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,240元，公告费560元，均由平安实业公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  施建华 人民陪审员  刘 丽 人民陪审员  谢云芬 二〇二〇年五月十一日 法官 助理  唐 艳 书 记 员  庞河源