宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1595号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，统一社会信用代码。负责人：李某1。委托诉讼代理人：马某，公民身份证号码×××，宁夏回族自治区固原市人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：徐某，公民身份号码×××，山东省新泰市人，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李某2(系被告母亲)，公民身份号码×××，山东省新泰市人，初中文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司与被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司的委托诉讼代理人马某、被告徐某的委托诉讼代理人李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判被告向原告支付物业服务费5926元，违约金1778元，共计7704元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于××县房产提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，交费时间为每月1-10日内交纳当月费用。如被告未及时缴纳物业费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告徐某系上述房产业主，其物业建筑面积为126.62㎡，按约定每月应当向原告缴纳物业费151.94元，但自2017年1月1日起至2020年3月31日，被告无故拖欠5926元物业服务费未予交纳，原告多次催促被告仍拒绝交纳。现原告诉至法院，望判如所请。被告徐某辩称，原告起诉被告欠交2017年1月1日至2020年3月31日期间物业费不属实，被告已交纳2017年1月1日至2017年7月30日期间物业费。被告欠交物业费的理由是二楼露天阳台漏雨，多次找物业公司要求维修但一直未维修。本院经审理认定事实如下：被告徐某系宁夏回族自治区××区房屋业主，房屋建筑面积为126.62㎡，原告系该小区的物业管理公司。2012年7月26日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告居住的银川奥林匹克花园提供物业服务，物业服务的内容为1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、车位的合理使用和维护、交通与车辆停放秩序维护；6、配合公安机关维持物业服务区域内的公共秩序；7、按照国家省、市有关法律法规政策及《银川奥林匹克花园装饰装修管理规定》的要求，提供装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定住宅物业服务费为1.2元/月/㎡，物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。被告徐某未交纳2017年8月1日至2020年3月31日期间的物业费。原告分别于2019年7月6日、2020年3月30日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。另查明，2017年，因被告徐某未交纳2014年11月1日至2017年7月31日期间的物业费，原告将被告诉至法院，经法院主持调解，双方达成调解协议,约定被告于2017年8月25日至2017年10月25日分三期支付原告物业费5013元，于2017年8月25日前支付2127元，于2017年9月25日前支付1823元，于2017年10月25日前支付1063元。被告于2017年8月24支付物业费2127元，2017年9月26日支付物业费1823元，剩余物业费1063元未付。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议一份、物业费催缴通知单两份、照片一张、（2017）宁0122民初3627号民事调解书一份、收据两份予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。关于物业费的计算期限，被告辩称已交纳2017年1月1日至2017年7月31日的物业费，但未提交证据证实其主张的事实成立，本院不予支持。原告提交的（2017）宁0122民初3627号民事调解书及收据两张，可证实被告欠交2017年1月1日至2017年7月31日期间的物业费1063元已作调解处理，被告未履行调解书确定的义务，原告亦未申请强制执行，该时间段欠交的物业费1063元本案不再重复处理。被告应支付原告2017年8月1日至2020年3月31日期间的物业费。关于本案物业费的计算数额，原告与被告签订的物业服务合同约定物业服务费为1.2元/每月/㎡，被告应支付原告2017年8月1日至2020年3月31日期间的物业费4862元（126.62㎡×1.2元/月/㎡×32个月），对原告要求被告支付物业费5926元的诉讼请求，本院在4862元的范围内予以支持。被告辩称二楼露天阳台漏雨，物业公司未处理，因阳台漏雨属于房屋质量问题，且二楼阳台属于业主私有部位，根据双方签订的《物业管理服务协议》约定，物业服务的范围仅包含物业共用部位的维修、养护和管理，业主的私有部位不属于原告提供物业服务的范围，被告辩称的理由不成立，本院不予支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。自2017年8月1日至2020年3月31日，涉案房屋逾期交费违约金为1459元(4862×30%)，故对原告要求被告支付违约金1778元的诉讼请求，本院在1459元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告徐某向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付贺兰县房屋2017年8月1日至2020年3月31日期间物业服务费4862元、违约金1459元，合计6321元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告徐某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇二〇年五月十一日（法官助理 方 艳书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。