湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初121号原告（反诉被告）：夏金，男，汉族，1973年4月10日出生，住浠水县，委托诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：黄闵，女，汉族，1965年4月18日出生，住浠水县，委托诉讼代理人：何林志，湖北印象律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告夏金与被告黄闵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。被告黄闵在开庭时向原告夏金提出反诉，本院决定合并审理。本案现已审理终结。夏金向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还多收的房租15000元、退还押金2000元；2、判令被告支付停产停业补偿费23564元、房屋装修补偿款10938元、搬家补助费2000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告租赁被告位于浠水县南门口门面房屋经营多年，2018年3月12日，被告黄闵与原告夏金重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于南门口门面房，租赁期限为一年自2018年3月12日至2019年3月12日，房屋年租金20000元，另交押金2000元。之后，原告利用该房屋从事经营活动。2018年浠水县启动棚户区改造工作，原告所租赁房屋位于棚改范围内，依照浠水县人民政府的拆迁补偿政策，对于类似于原告所租赁的房屋，因租赁期限尚未届满，浠水县房屋征收与补偿办公室除按照规定给予房屋征迁费用外，还对房屋因停产停业造成的损失和对房屋装修的费用给予补偿。2018年6月19日，被告黄闵在未告知原告、未解除租赁合同的情况下，与浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县人民政府签订了《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》，浠水县房屋征收与补偿管理办公室向被告黄闵支付停产停业补偿款23564元，支付房屋装修补偿款10938元，搬家补助2000元。被告黄闵收到该款后，拒不支付给原告。原告认为，被告黄闵的房屋是原告装修的，该补偿款应当支付给原告，停产停业损失的补偿，是基于房屋租赁合同提前终止给原告造成损失的补偿，搬迁费用是原告发生的，被告并不存在搬家费用问题。上述款项应当属于原告方。为此，原告多次找被告要求其支付上述费用，被告一直拒绝支付，经相关部门多次协调未果。为依法维护原告的合法权益，现依据我国相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。黄闵辩称，被告没有多收原告15000元的房租，依据租赁合同是原告应当支付的；关于停产停业，装修、搬家补助费，该权利的享有人是房屋所有权人，原告无权获得该款项；2018年6月19日前，被告与拆迁办签订补偿协议时，已提前告知原告，这个房屋即将拆迁，当时解除合同可按租赁期限退还给原告部分租金，但是原告当时不同意，被告已经尽到告知义务；原告给押金2000元是事实。黄闵向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告夏金支付2019年3月13至2020年1月23日的房租15000元，电费757.95元，扣减其押金2000元后，为13757.95元。2、由反诉被告夏金承担本案反诉的诉讼费用。事实和理由：2018年3月12日，本诉被告黄闵与本诉原告夏金签订房屋出租协议，约定夏金租赁黄闵位于浠水县南门口的门面房用于经营，租期为一年，租期届满后，夏金可以优先租赁。协议签订后，夏金支付押金2000元。2019年3月13日，租赁期届满后，黄闵要求夏金腾退房屋，但其置之不理，其一直在该门面房经营至2020年1月23日。这期间房屋租费分文未付，并欠缴电费757.95元。现请求支持反诉人的反诉请求。反诉被告夏金辩称，本诉被告的反诉请求不能成立，双方签订房屋租赁合同以后，浠水县人民政府与本诉被告签订了房屋拆迁协议、房屋腾退交接单，从这时起房屋的所有权就不归本诉被告，依照我国物权法180条的规定，被征收的房屋自征收时就丧失了该房屋的所有权的资格。此后，拆迁房屋应当由清泉镇政府管理。本诉原告并没有继续经营，只是因为与本诉被告有纠纷才没有搬出去。夏金提交的原告身份证及被告黄闵户籍证明、房屋出租合同书、房屋征收评估报告、浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书及被征收房屋及附属设施补偿结算清单、房屋腾退交接单等证据，黄闵对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。黄闵提交的房屋产权证明及出租合同、被征收房屋及附属设施补偿结算清单等证据，夏金对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。黄闵提交的双方电费结算记录和应缴水费通知单及水费发票，拟证明夏金自2018年2月14日之后已缴电费462元，仍欠电费757.95元；应缴水费545.6元。夏金质证认为该欠费不在合同期内，与本案无关联，不能证实夏金使用该房屋时欠费的事实。本院认为，上述欠费发生在夏金租赁该房屋至拆除期间，与本案具有关联性，本院予以确认。综合上述举证及本院认证意见，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：黄闵位于浠水县××××号有门面房屋，该房屋此前由夏金承租。2018年3月12日，黄闵与夏金续签《房屋出租合同书》一份，合同载明：夏金租赁黄闵的门店从事经营，租赁期限自2018年3月12日至2019年3月12日止，租金为20000元，押金为2000元，并约定夏金租赁期间对该房屋进行装修或添置的用品及招牌，租期满后可搬走，但不能抵付租金或抵价，其装潢的一切费用，黄闵概不负责，还约定夏金租赁期间，租赁房屋的电水费由夏金按表计算，每月底付清。合同签订后，夏金支付租金2万元和押金2000元并承租该房屋。2018年6月19日，黄闵与浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县人民政府签订浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书，其出租给夏金的门面房被县政府依法征收。浠水县政府依据补偿协议给予黄闵征收补偿金526095元，其中含房屋装修补偿10938元、搬家补助费2000元、停产停业补偿23564元。夏金以其在房屋租赁期间房屋被政府征收造成损失，要求黄闵给予补偿并减免房屋租金、退还押金未果一直未腾退房屋，该房屋尚欠缴电费757.95元。双方因拆迁补偿而形成诉讼。本院认为，租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。本案双方当事人签订的房屋出租合同依法成立，其租赁关系合法有效。在合同履行期间因租赁物征收致使租赁期限提前届满，但夏金继续使用租赁物至合同约定的届满期限，因此，夏金请求黄闵返还其租金的诉讼主张不成立；征收部门给予黄闵的征收补偿具有相对性，所针对相关补偿夏金无事实根据进行援引。因此，夏金请求黄闵以所获补偿给予其补偿的诉讼主张亦不成立。黄闵自认收取夏金押金的事实，因此，夏金请求黄闵退还押金的诉讼主张成立。黄闵与夏金租赁合同因租赁物被征收而解除，因此，黄闵请求夏金继续支付租金的反诉主张不成立；夏金在租赁合同解除后仍占用该房屋，所产生的水电费用应由夏金支付，黄闵反诉由夏金支付电费757.95元的请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、被告黄闵于本判决生效后十日内退还原告夏金押金2000元；二、反诉被告夏金于本判决生效后十日内支付反诉原告黄闵电费款757.95元；三、驳回原告夏金其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄闵其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取569元，由原告夏金负担519元，由被告黄闵负担50元；反诉受理费减半收取72元，由反诉原告黄闵负担22元，由反诉被告夏金负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  余国华二〇二〇年五月二十二日书记员  甘 婵