上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11104号原告：上海帝泰发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路**。法定代表人：李绍祝，董事长。委托诉讼代理人：曹云霞，女，上海帝泰发展有限公司工作。委托诉讼代理人：李家莲，女，上海帝泰发展有限公司工作。被告：上海东某正泰美发有限公司，住，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路****06AB/div>法定代表人：陈岩，董事长。委托诉讼代理人：俞敏，上海君拓律师事务所律师。原告上海帝泰发展有限公司(以下简称帝泰公司)与被告上海东某正泰美发有限公司(以下简称东某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帝泰公司的委托诉讼代理人曹云霞、李家莲，被告东某公司的委托诉讼代理人俞敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝泰公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2013年签订的《房屋租赁合同》及相关协议于2019年7月19日解除；2.被告支付拖欠的2019年1月至7月的租金人民币(币种下同)520,055.78元，2019年2月至7月的物业管理费116,088.46元，2019年2月至3月的推广宣传费1,574.86元，2019年2月至7月的电费7,928.64元，2019年2月的水费445.80元，及由此产生的滞纳金71,424.08元；3.被告支付原告预期经济利益损失307,517.91元；4.被告支付占用费229,164.03元；5.被告支付房屋恢复原状费用57,447.80元；6.原告无需退还被告保证金435,644.91元。事实和理由：2013年，原告与案外人东某(上海)投资管理有限公司(以下简称东某投资公司)签订《上海市房屋租赁合同》及相关协议，约定东某投资公司向原告承租上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号正大广场7F06AB铺位(以下简称系争房屋)。2014年10月1日，东某投资公司将合同项下权利义务转给被告。此后，原、被告签署补充协议，约定续租至2021年12月15日。但自2018年12月起，被告就开始拖欠原告租金、物业管理费、推广宣传费等费用，构成违约，并对原告造成了巨大损失，故原告诉请如前。被告东某公司辩称，1、确认《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除，同意支付原告租金、物业管理费、推广宣传费。2、原告如果可以出具水电费单据的话，同意支付水电费。3、合同约定的滞纳金标准过高，请求予以调低，对原告主张的计算方式没有异议。4、合同仅约定解约条件，但未约定解约的责任承担，原告主张预期经济利益损失没有依据，被告不同意支付。5、2019年7月20日至2019年8月22日期间被告并未营业，而是等待原告审批，只有原告审批后才可以搬离系争房屋，被告不同意支付房屋使用费。6、被告对房屋进行了装修，现在新的承租人可以继续使用，原告当时也没有强调一定要拆除并且恢复原状，被告不认可恢复原状的费用也不同意承担。7、被告交纳的保证金应由原告返还，同意在本案中抵扣欠付费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2013年，原告(甲方)与东某投资公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，使用面积248.86平方米，建筑面积452.47平方米。租期三年，自2013年12月16日起至2016年12月15日止。其中基本租金为2013年12月16日起至2014年12月15日止每月90,834元，2014年12月16日起至2015年12月15日止每月98,404元，2015年12月16日起至2016年12月15日止每月105,973元。合同另约定了提成租金，本月的提成租金与本月基本租金两者较高者为本月的实际租金。物业管理费每月每平方米60元，按建筑面积452.47平方米计算，每月27,149元，乙方于每月1日前向甲方或其指定的物业管理公司支付。推广宣传费按照每月乙方营业总额的1%计算，乙方应于次月最后1日前向甲方支付。租赁期内有关房屋的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费等费用均应由乙方承担。乙方须于次月最后一日前向甲方支付。乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金399,366元。乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。逾期未交还该房屋的，则每逾期1日，乙方应按合同结束时最后一年的日平均租金2倍支付使用费。乙方逾期支付本合同规定的任何款项，每逾期一日，乙方应支付逾期支付款项0.1%的滞纳金。若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同或中国法律有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还保证金和公用事业费押金及其于当月已付的租金、管理费和其他费用，并且乙方还需承担相当于甲方三个月租金的预期经济利益损失。在租赁期限届满或一方以任何原因终止本合同的当日，乙方应将恢复原状后的该房屋交还给甲方。甲方为此有权指定乙方使用甲方推荐的专业公司负责此项工作，费用由乙方承担。此后，原告(甲方)、东某投资公司(乙方)、被告(丙方)签订《主体变更协议书》，约定自2014年10月1日起，乙方退出甲乙双方签订的《上海市房屋租赁合同》，由丙方概括承继合同项下所有乙方的权利义务，包括乙方之前尚未履行的义务。自2014年10月1日起至2016年12月15日止，乙方物业管理费标准暂为每月每平方米60元，即每月27,148.20元。其他条款不变。2016年10月17日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《补充协议(续租)》，约定延长租赁期限自2016年12月16日至2017年12月15日止，每月基本租金103,324元。乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金。物业管理费每月27,148.20元,乙方应于每月20日前支付下月物业管理费。推广宣传费、公共事业费等其他合同费用标准保持不变，支付时间变更为次月20日前。2017年11月24日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《补充协议(续租)》，约定延长租赁期限自2017年12月16日至2018年12月15日止，每月基本租金110,893.05元。乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金。物业管理费每月27,148.20元,乙方应于每月20日前支付下月物业管理费。推广宣传费、公共事业费等其他合同费用标准保持不变，支付时间为次月20日前。乙方应在本协议签署之前向甲方补缴保证金36,278.91元。2018年7月10日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《补充协议》，约定每月基本租金、物业管理费支付时间变更为每月25日前，推广宣传费、公用事业费等其他合同约定费用的支付时间变更为每月25日前向甲方支付上月的费用。2018年12月10日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《补充协议(续租)》，约定延长租赁期限自2018年12月16日至2019年3月15日止，每月基本租金97,624.73元。乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金。物业管理费每月19,452元,乙方应于每月25日前支付下月物业管理费。推广宣传费、公共事业费等其他合同费用标准保持不变，支付时间为次月25日前。2019年3月8日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《租赁合同补充协议(续租)》，约定延长租赁期限自2019年3月16日至2021年12月15日止。自2019年3月16日起，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积变更为178.31平方米。甲方同意给予乙方30日的装修期，即自2019年3月16日至2019年4月14日。2019年4月15日至2019年12月15日，月固定租金97,624.73元，自2019年12月16日至2020年12月15日，月固定租金102,505.96元。每月物业管理费19,452元，乙方应于每月25日或之前向甲方付清下一个月的物业管理费。市场推广费按照乙方每月含税营业额的1%计算，乙方应于每月25日或之前向甲方支付上一个月的市场推广费。其他条款保持不变。被告向原告交纳保证金435,644.91元并支付租金至2018年12月31日，支付物业管理费至2019年1月31日，之后未付。2019年7月19日，被告向原告发送公司函，提出因经营困难，申请退租。同时，恳请原告充分考虑实际状况，准许被告44万元的店面押金用以抵扣所欠费用，其余费用一并补足。2019年7月30日，原告回函，表示双方合同于2019年7月19日解除，被告交纳的保证金不予返还，同时被告需要支付欠付费用、三个月租金的赔偿金，于2019年8月5日前将店铺恢复原状后返还原告。2019年8月22日，被告搬离系争房屋。原告提供2019年2月23日抄录的电费账单显示被告欠付电费为4,583.14元，水费账单显示被告欠付水费445.80元。2019年7月19日抄录的电费账单显示被告欠付电费3,345.50元。被告对金额不予认可。原告当场通过电脑登陆系统，查询到2018年2月被告使用的电费为8,875元，水费814元；2018年8月被告使用的电费为5,318元，水费570元。被告表示，对上述金额予以认可，并表示与原告提供的欠付水电费金额基本吻合，但具体由法院予以判断。原告表示，被告一直通过该系统查询水电费并予支付。因为2019年3月开始，被告对房屋进行装修，所以之后没有正常抄录水电费。原告提供2019年2月27日至2019年9月2日期间数份邮件，欲证明原告一直向被告催款。被告表示，无法确认收件人身份。原告提供其与案外人上海蓝轩楼宇涂装有限公司(以下简称蓝轩公司)签订的《正大广场商铺拆除、围档制作年度合同》、蓝轩公司出具的东某造型拆除估价表(总额57,447.80元)、原告于2019年12月25日支付蓝轩公司136,990.70元的转账凭证、蓝轩公司开具的136,990.70元的发票、蓝轩公司出具的情况说明，欲证明被告未按约将系争房屋恢复原状，原告代为拆除花费57,447.80元。被告认为，原告与蓝轩公司的合同起始时间是2011年，原告支付的费用与蓝轩公司出具的情况说明、估价表不一致，无法证明原告委托蓝轩公司对系争房屋进行的恢复工作。原告表示，其与蓝轩公司存在长期合作关系，付款不止针对一个项目，有时是合并支付的。原告提供欠费明细，其中水电费及推广宣传费的滞纳金为990.71元，计算方式为费用发生次月26日起算，按照每日0.1%的标准，暂计至2019年7月19日。租金、物业管理费的滞纳金为70,433.37元，计算方式为费用发生上月26日起算，按照每日0.1%的标准，暂计至2019年7月19日。原告主张滞纳金计算至本案判决生效之日止。被告认为滞纳金标准过高，对计算方式予以认可。审理中，原告表示，其于2019年11月将系争房屋重新租予他人。本院认为，原、被告与东某投资公司共同签署《主体变更协议书》，将《上海市房屋租赁合同》中的承租人变更为被告，原、被告均予以认可，本院亦予确认。《上海市房屋租赁合同》及相关补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告于2019年7月19日申请退租，原告同意于该日解除《上海市房屋租赁合同》及相关协议，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，被告同意支付原告租金、物业管理费、推广宣传费，本院予以照准。第二，被告同意支付水电费，但对原告主张的金额不予认可。本院认为，根据被告支付水电费的系统查询显示，原告主张的被告水电费金额与此前基本吻合，被告对此亦予认可，故本院采纳原告该项主张。第三，原告要求被告支付逾期付款滞纳金，被告认可计算方式，但认为约定的标准过高，请求予以调低，本院予以采纳，酌情将标准调整为每日万分之五。同时，2019年7月19日，合同已经解除，被告需承担解除后的违约责任，原告再行主张此后的滞纳金存在重复计算，故本院对2019年7月19日之后的滞纳金不再支持。第四，原告主张没收被告交纳的保证金，具有合同依据，本院予以支持，但因没有可履行内容，本院不再作出相应判决。第五，《上海市房屋租赁合同》明确约定被告返还房屋时需恢复原状。被告抗辩原告可以继续使用房屋内原有装修，但原告作为商场运营者，如果苛责其利用被告装修，将不利于重新招租，故被告仍负有恢复原状的义务。被告还抗辩原告当时没有强调一定要拆除并且恢复原状，但从原告2019年7月30日的函件来看，原告已经明确要求被告恢复原状。被告怠于履行该项义务，原告自行委托案外人进行恢复工作，并无不可。况且，《房屋租赁合同》也约定原告有权指定专业公司负责此项工作。被告因自身原因未参与恢复原状的工作，相应后果由其自行承担。虽然原告提供的与案外人的合同、付款凭证、发票等无法与系争房屋拆除工程完全对应，但原告的解释尚属合理，本院可予采信。综上，本院对原告主张的恢复原状费用予以采纳。第六，原告诉请要求被告赔偿相当于三个月租金的预期经济利益损失，因本院已经支持原告没收被告相当于四个月租金的租赁保证金，且即便如原告所述，系争房屋已于2019年11月另租他人，原告没收的租赁保证金足以弥补原告的实际损失。现原告再行主张预期经济利益损失，既缺乏事实依据，又明显过分高于原告的实际损失，故本院对此予以驳回。第七，原告要求被告支付占有房屋期间的使用费，于法有据，本院予以支持。被告抗辩需经原告审批后方可搬离承租房屋，但未提供相应证据，本院难以采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海帝泰发展有限公司与被告上海东某正泰美发有限公司签署的《上海市房屋租赁合同》及相关协议于2019年7月19日解除；二、被告上海东某正泰美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司租金520,055.78元；三、被告上海东某正泰美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司物业管理费116,088.46元；四、被告上海东某正泰美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司电费7,928.64元、水费445.80元、推广宣传费1,574.86元；五、被告上海东某正泰美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司逾期付款滞纳金35,712.04元；六、被告上海东某正泰美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司恢复原状费用57,447.80元；七、被告上海东某正泰美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司房屋使用费(自2019年7月20日至2019年8月22日，按照每月195,249.46元的标准计算)；八、驳回原告上海帝泰发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,525元，由原告上海帝泰发展有限公司负担3,089元，被告上海东某正泰美发有限公司负担17,436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年五月十八日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。