河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初1753号原告王晓峰，男，汉族，生于1983年1月23日，住河南省禹州市。委托诉讼代理人贺晓亚、赵文豪，河南禹曦律师事务所律师。被告高志城，男，汉族，生于1993年9月25日，住河南省禹州市。委托诉讼代理人王军，河南光宇律师事务所律师。第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司。住所地：许昌市文峰路中段。法定代表人：张德众，任该公司总经理。委托诉讼代理人康东升，河南许都律师事务所律师。原告王晓峰诉被告高志城、第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司（以下简称同昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓峰的委托诉讼代理人贺晓亚、赵文豪，被告高志城及委托诉讼代理人王军，第三人同昌公司诉讼代理人康东升均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院依法作出财产保全裁定书，裁定冻结被告高志城名下255000元的金融机构存款或查封、扣押被告高志城255000元的等值财产。2020年4月22日，被告高志城向本院申请追加许昌市同昌房屋开发有限责任公司为第三人，本院依法审查后，予以准许。本案现已审理终结。原告王晓峰诉称，2019年4月26日，原、被告签订买卖合同，约定被告（甲方）将其所有的位于禹州市新居泰华府小区7号楼7楼西户的房屋出售给原告（乙方），房款价格为535000元，乙方先支付甲方定金20000元，合同签订后10日内再支付购房款215000元，约定剩余购房款300000元按照银行按揭方式支付开发商；原告于当日按照合同约定将购房定金20000元支付被告，并在2019年5月7日将购房款215000元支付被告，现经原告查询，房管局登记该房屋的所有权人为姜某所有，且该房屋系开发商包赔拆迁户的房屋，根据法律规定是不可另行出售的房屋，被告对该房屋无处分权，故原告无法获得房屋所有权，后原告多次与被告协商处理未果，为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求：1、依法判令解除原、被告之间的买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款215000元及利息；3、依法判令被告双倍返还原告已支付的定金40000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告高志城辩称，第一，案涉房屋系答辩人于2017年5月以分期付款方式从许昌市同昌房屋开发有限公司（简称同昌公司）处购买，答辩人根本就不知道开发商同昌公司将案涉房产包赔给了拆迁户，答辩人无任何过错和违约行为，不应承担任何的法律责任。第二，答辩人将该房屋卖给原告王晓峰、贺艳红夫妇时，原告夫妇曾要求同昌公司将买卖合同中买方的名字由答辩人直接变更为原告夫妇的名字。2019年5月7日，经原告夫妇、答辩人及同昌公司三方充分协商同意，并由答辩人为原告交纳10000元更名费后，同昌公司将其对答辩人所享有的案涉房屋相关权利和义务一并转让给了原告夫妇，买方的名字也由答辩人变更成了原告夫妇，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，原告在更名后，答辩人与同昌公司之间关于案涉房屋相关权利和义务即行终止，原告夫妇与同昌公司双方之间关于案涉房屋买卖合同的权利和义务关系即行生效，答辩人与原告王晓峰双方签订的《买卖合同》中的权利和义务也即行消灭，原告夫妇已不再对答辩人享有任何合同权利和义务，也就是说，同昌公司为原告更名后，答辩人与原告之间已不存在买卖关系了，其只能向同昌公司主张权利和承担义务！综上所述，原告的起诉理由不成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求！第三人同昌公司述称，原告的诉求与我公司无关，原告也未要求第三人承担责任。原告王晓峰为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告主体资格；2、买卖合同一份，证明原、被告房屋买卖的事实及房屋所处位置；3、收据两份及转账记录一份，证明原告已履行合同项下义务，且已支付定金为20000元的事实；4、结婚证复印件一份，证明合同中的王晓峰及收据中的贺艳红系夫妻关系；5、房屋记载表一份，证明被告并非案涉房屋所有权人。被告高志城为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、金域华府置业结算单复印件一份（原件在第三人处）、许昌市同昌房屋开发有限责任公司收款收据复印件两份（原件在第三人处），证明案涉房产的位置位于禹州市××像北200米金域华府7号楼7层702户，该房产被告是以分期付款的方式购买的，被告缴纳首付款是139963元，配套费16065元，合计交了156028元；2、房屋转让申请复印件一份（原件在第三人处）、许昌市同昌房屋开发有限责任公司收款收据复印件两份（原件分别在原告和第三人处），证明第三人同意将案涉房产的买卖权利义务转让给原告，由原告与第三人直接发生房屋买卖关系，本案原告与被告签订的房屋买卖合同关系已经消灭。第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司未向本院提交证据。被告高志城对原告王晓峰提供的证据发表如下质证意见：对证据1、4无异议，对证据2的真实性无异议，但是因为该合同已经履行完毕，房屋买受人已在第三人同昌公司处变更为原告，原、被告双方之间的买卖关系已经消灭，该买卖合同已经作废；对证据3的真实性无异议，但是该款的接收人已转给了第三人同昌公司；对证据5的真实性无异议，但是该房屋记载表显示案涉房产登记时间是2019年1月15日，是在被告购房之后，登记为姜学勤，被告不认识姜学琴，该登记表与被告无关，不能证明被告有任何过错。第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司对原告王晓峰提供的证据发表如下质证意见：对证据1、4、5无异议；对证据2，该合同系原、被告双方所签，第三人无异议；对证据3，该证据是原、被告之间的资金往来，第三人不了解情况。原告王晓峰对被告高志城提供的证据发表如下质证意见：对证据1中显示的房屋位置无异议，请法庭核实该份证据的真实性，该组证据无法证明被告取得房屋的所有权，不能达到其证明目的；对证据2中的收款收据请法院予以核实，被告并未取得涉案房屋的所有权，该份证据不能达到其证明目的。第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司对被告高志城提供的证据发表如下质证意见：对证据1中的结算单，该结算单不是房屋买卖合同的结算单，结算单上约定的价款与原告诉状中的价款不一致，上面也不能证明被告是分期付款买的，两份显示配套费的票据金额不一致，钱是否收到，庭后与公司人员核实，收据如果是同昌公司出具，公司有存根，庭后回去核实一下；对证据2，庭后回公司予以核实。综上所述，根据被告提供的证据，原、被告之间的买卖关系权利义务即使发生转移，同昌公司也只能在实际收到的购房款项的范围之内承担返还责任。对原告王晓峰和被告高志城提交的以上证据，结合第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司庭后提交的答复，本院进行综合分析审查后认为，原、被告提供的证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院对以上证据予以采信。经本院审理查明：根据本院已生效的（2019）豫1081民初10号民事判决查明，2016年12月16日，第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司开发的位于大同路西延伸段北侧、辛庄路西侧项目名称为新居·泰华府取得禹建商品预售字（2016）第019号商品房预售许可证，新居·泰华府对外以金域华府名义销售。2017年5月9日,被告高志城向第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司交纳两笔款项，第三人同昌公司向被告高志城出具两份收款收据，内容分别为：“2017年5月9日今收到高志城人民币壹拾叁万玖仟玖佰六十叁元整￥139963-系付首付”；“2017年5月9日今收到高志城人民币壹万陆仟零陆拾伍元整￥16065-系付配套费”，以上两份收款收据均有第三人许昌市同昌房屋开发有限责任公司签章，被告高志城向本院提交的金域华府置业结算单中显示内容主要有：“姓名高志城电话137××******，房号7号楼*单元7层室702户，面积106.22㎡单价4142元/㎡总价439963元……，配套费用：维修基金66/㎡：7011元暖气初装费35元/㎡天然气初装费：2900元/户，有线电视开口费：300元，合计：10211元。房产证办理费用：交易服务费1%：4400元测绘费1.36/㎡144元登记费夫妻双方/单身：90元复印费：30元预告抵押费80元合同档案费：110元代办费：1000元土地落宗费：300元，合计5854元。首付款：139963元……应贷款：30万元……。置业顾问：张晓青电话159××******备注139963+10211+5854=156028”。2019年4月26日，原告王晓峰与被告高志城签订《买卖合同》，内容为：“甲方（出卖方）高志城，乙方（买受方）王晓峰，1.今有甲方的房产一套，房子坐落于新居泰华府小区7号楼7楼西户，房产面积为116.22平方，房屋现状为毛坯，现经过甲乙双方协商，此房的出售价格为：伍拾叁万伍仟元，小写（535000）元整，此房价包含有该房的所有配套费用。2.此房的交易方式为：转首付形式，乙方付给甲方此房首付款贰拾叁万伍仟（235000）元整，甲方则负责把此房开发商处购房合同及收款收据等相关手续在乙方指定的时间内办理变更到乙方或乙方指定人员名下，期间如产生费用由甲方承担。此房剩余房款叁拾万（300000-）元整，由乙方以按银行按揭的方式付给此房开发商。3.具体付款方式为：乙方先付给甲方定金贰万元，然后在签订合同的10天内再付给甲方房款贰拾壹万伍仟（215000-）元整，剩余房款（300000-）元整，由乙方直接付给此房开发商。4……。5……6……。甲方：高志城身份证号：，乙方：王晓峰身份证号：,2019年4月26日”。原、被告双方均在该买卖合同上签字捺印，原告于合同签订当日向被告支付购房定金20000元，2019年5月7日被告高志城向第三人同昌公司申请将禹州市新居泰华府小区7号楼7层西户转让给贺艳红（身份证号），被告高志城在向第三人同昌公司缴纳10000元更名费后，第三人同昌公司同意变更并签字盖章，向受让人贺艳红出具收款收据两份，内容分别为：“2019年5月7日今收到贺艳红人民币壹拾叁万玖仟玖佰陆拾叁元整￥139963-系付首付款（第三人同昌公司签章）”、“2019年5月7日今收到贺艳红人民币壹万陆仟壹佰零贰元整16102-系付配套费（高志城转贺艳红）”，以上两份收款收据均由第三人同昌公司会计张**签名；同日原告通过银行转账形式向被告转账支付215000元。2020年4月17日，原告王晓峰以被告高志城不享有案涉房产所有权，系无权处分为由提起诉讼，请求：1、依法判令解除原、被告之间的买卖合同；2、判令被告返还原告购房款215000元及利息；3、判令被告向原告双倍返还已支付的定金20000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告申请律师调查令，调取案涉房产登记情况，2020年4月24日，禹州市不动产登记交易中心调查回执中的房屋记载表上显示：“河南省许昌市禹州市颍川办画圣路新居.泰华府7幢第7层702房权利人系姜学勤，登记时间2019年1月15日”。另查明，原告王晓峰与受让人贺艳红系夫妻关系。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于被告高志城与第三人同昌公司之间是否构成房屋买卖合同关系的问题。被告高志城与第三人同昌公司之间签订的“金域华府置业结算单”中，约定了房屋座落、商品房面积、价款的确定方式及总价款、首付款和应贷款、相关配套费用和房产证办理费用等主要内容,是双方真实意思表示，虽然该“结算单”中没有第三人签章，但被告高志城已将首付款和相关配套费交付第三人同昌公司，第三人同昌公司亦向被告高志城出具相应款项的收款收据，即使双方不再另行签订合同,双方亦可据此履行,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该“结算单”应当认定为商品房买卖合同。2016年12月16日，同昌公司新居·泰华府取得禹建商品预售字（2016）第019号商品房预售许可证,因此,该“结算单”未违反法律和行政法规的强制性规定,应认定有效，第三人同昌公司辩称该“结算单”不符合商品房买卖合同基本要件，双方未成立案涉房屋买卖合同关系的辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告王晓峰与被告高志城之间的买卖合同是否产生权利义务移转第三人同昌公司，原、被告买卖合同能否解除的问题。本案中，原、被告签订的《买卖合同》中明确约定，“案涉房屋的交易方式为：转首付形式，乙方（原告）付给甲方（被告）此房首付款贰拾叁万伍仟（235000）元整，甲方则负责把此房开发商处购房合同及收款收据等相关手续在乙方指定的时间内办理变更到乙方或乙方指定人员名下，期间如产生费用由甲方承担。此房剩余房款叁拾万（300000-）元整，由乙方以按银行按揭的方式付给此房开发商。具体付款方式为：乙方先付给甲方定金贰万元，然后在签订合同的10天内再付给甲方房款贰拾壹万伍仟（215000-）元整，剩余房款（300000-）元整，由乙方直接付给此房开发商”，合同生效后，被告高志城已按合同约定履行了更名手续，第三人同昌公司亦同意案涉房屋转让给贺艳红（原告之妻），并向受让人贺艳红出具两份“收款收据”，载明首付款139963元，配套费16102元。故被告已按照合同约定履行完毕，被告已将案涉房产对第三人同昌公司所享有的权利义务移转至原告王晓峰。原告要求解除与被告高志城之间的买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否应当返还原告购房款215000元及利息和应否双倍返还原告定金的问题。本案中，原、被告与第三人之间达成合意将案涉房产买方变更为贺艳红，其行为属于合同权利义务的转移，原、被告之间的《买卖合同》已经履行完毕，被告已按双方合同约定履行了相应义务，被告高志城对第三人同昌公司享有的权利义务已移转至原告王晓峰，且被告对原告与第三人之间的合同不能履行不存在过错，故原告的以上请求，本院依法不予支持。根据合同的相对性原则，原告的损失可另行向第三人同昌公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王晓峰的诉讼请求。本案受理费5126元，减半收取2563元，保全费1795元，合计4358元，由原告王晓峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李华二〇二〇年五月二十九日法官助理连文静书记员崔晓蓉