广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5724号原告：罗滔，男，1987年8月25日出生，汉族，住广东省中山市东区*******，公民身份号码441************099。原告：傅利萍，女，1957年10月21日出生，汉族，住广东省兴宁市****办事处东风居委会光利屋35号，公民身份号码441************164。上列两原告委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上列两原告委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区*********，统一社会信用代码914************467。法定代表人：王尚位，总经理。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告罗滔、傅利萍与被告中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗滔、傅利萍共同委托诉讼代理人赖初帆，被告顺源公司委托诉讼代理人施人铭、钟丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗滔、傅利萍向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期办理不动产证书违约金32362.6元；2.被告向两原告支付面积差异款4424.2元。事实与理由：两原告与被告顺源公司于2015年8月12日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），商品房坐落于中山市东区******************，合同约定被告应当在2015年10月31日前交付涉案商品房，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2019年1月7日才实际办妥两原告的产权登记，被告逾期办证，应承担违约责任。另，根据合同约定，被告交付的商品房实测套内建筑面积与合同约定计价面积有差异，且已超过约定差异值，被告应当向两原告支付面积差异款。为维护两原告的合法权益，特诉至法院，请求依法作出判决。庭审中，原告罗滔、傅利萍认为商品房买卖合同关于逾期办证违约金累计不超过已付价款的1%的限额约定明显过低，涉案商品房的逾期办证违约金的计算不应该受前述总额限制，涉案商品房于2015年10月31日交付，加上720日期限届满是2017年10月20日，故从2017年10月21日起计算至涉案商品房颁发不动产权证书之日即2019年1月7日止，逾期天数为444天，顺源公司应付违约金32362.6元（728888元×0.01%/天×444天）；对于诉求2中的面积差异款，原告罗滔、傅利萍主张因商品房买卖合同约定套内面积差异值在0.6%以上至3%以内，按房屋单价多退少补，涉案商品房合同约定的套内面积为92.26平方米，但不动房产证记载的套内面积为91.7平方米，面积差异值0.607%[（92.26平方米-91.7平方米）/92.26平方米]在0.6%以上至3%以内的范围，故顺源公司应向其支付差异款4424.2元[计算方法：（92.26平方米-91.7平方米）×套内面积单价7900.37元/平方米]。被告顺源公司辩称，1.根据商品房买卖合同的约定，被告仅有递交产权登记资料的义务，并无办理不动产权证书的义务，两原告的诉讼请求没有合同依据；2.双方之间订立的合同是双方真实意思表示，没有违反效力强制性规定，且经国土部门备案登记，合法有效，应当遵循当事人的约定，因此逾期办证的违约金应该按照合同约定，累计总金额不超过两原告已付购房款的1%；3.两原告没有提供损失证据，也没有产生实际损失，应依法驳回逾期办证的诉讼请求，两原告也没有提供损失证据，应承担举证不能的责任，两原告不能证明合同约定违约金低于其损失，依法不应增加违约金，两原告的房屋已升值，不存在任何损失，两原告在收楼后已经取得房屋的占有和使用权，被告已经按照合同约定按期交付给两原告，已经充分行使了房屋的占有和使用权，同时被告协助为两原告办理不动产权证书；4.被告同意两原告主张的从2017年10月21日起算逾期办证的时间，并计算至房产证出具时间即2019年1月7日，对于具体的逾期天数以及根据逾期天数所计算的逾期办证违约金的金额以法院认定为准，但违约金最高不超过两原告已付购房款的1%；5.被告已对商品房买卖合同关于“上述违约金累计总额最高不超过两原告累计已付房价款的1%”的约定使用加黑加粗的字体，提醒了两原告注意，所以两原告是有义务知道或应当知道该约定并履行合同约定的，即对该格式条件被告已经通知两原告，如果两原告认为该约定显失公平，应在签订合同之日起一年内行使撤销权；6.合同约定差异值在0.6%以内的买卖双方不作任何补偿，两原告计算的面积差异款包括了0.6%以内的差异值，被告认为即便计算差异款，计算方法应为面积差0.56平方米（92.26平方米-91.7平方米）减去差异值在0.6%范围内的面积即0.55356平方米（92.26平方米×0.6%）后的面积0.00644平方米乘以单价7900.37元/平方米，为43.32元；7.被告交付涉案商品房时间为2015年10月31日，此时两原告应当知道交楼的套内面积，因两原告在收楼时应当检验交付的标准，故两原告于2020年3月起诉已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年8月12日，罗滔、傅利萍（买受人）与顺源公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市东区******************，建筑面积108.36平方米，套内建筑面积92.26平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7900.37元，总价款为728888元；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理①面积差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿，②差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；于2015年8月12日以现金方式支付218888元，以商业贷款方式支付510000元；如买受人未按合同约定时间付款，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。商品房买卖合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，罗滔、傅利萍依约支付了全部购房款728888元，并于2015年10月31日办理了涉案商品房的收楼手续。2.涉案商品房于2015年8月26日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.2015年8月18日，涉案商品房经登记备案，备案表中显示建筑面积为108.36平方米，套内建筑面积为92.26平方米。2019年1月7日，中山市国土资源局就涉案商品房向罗滔、傅利萍颁发不动产权属证书，载明建筑面积为108.36平方米，专有建筑面积为91.7平方米。罗滔、傅利萍认为，顺源公司逾期办理不动产权属证书构成违约，且涉案商品房实测套内建筑面积与合同约定相比较减少，顺源公司应对差异部分进行退款，遂诉至本院，主张前述实体权利。4.庭审中，顺源公司称其因找不到相关资料故对其递交产权登记资料的具体时间不清楚。5.罗滔、傅利萍称，顺源公司向其交付涉案商品房时未当场测量面积并予以告知，其系于不动产权证书颁发之日即2019年1月7日才知道涉案商品房的实测套内面积；顺源公司对罗滔、傅利萍陈述的收楼经过表示不清楚。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。罗滔、傅利萍与顺源公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，对于顺源公司存在逾期办证以及交付的商品房实测套内建筑面积与约定计价面积存在面积差异的违约事实，顺源公司对此均无异议，本院予以认可，并认定顺源公司应为此承担支付违约金及支付面积差异款即退还房款等违约责任。关于逾期办证起算日的计算问题。庭审中，顺源公司同意以罗滔、傅利萍主张的计算方法为准，即从涉案商品房收楼之日（2015年10月31日）加上合同约定的办证期限（720日），前述期限届满次日起计算逾期办证违约金至颁发不动产权证书之日（2019年1月7日）止，经计算，顺源公司逾期时间为444天（2017年10月21日至2019年1月7日）。关于调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，罗滔、傅利萍主张违约金的计算不应受商品房买卖合同约定的“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的总额限制。对此本院认为，首先，商品房买卖合同中对于罗滔、傅利萍逾期付款的违约金没有相应的限制，办理商品房的产权证书与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。其次，在罗滔、傅利萍已向顺源公司支付全额购房款后，顺源公司逾期为涉案商品房办理产权证书，影响了罗滔、傅利萍对涉案商品房进行使用、处分以及获取相应收益，若以已付房价款1%为总额限制，不足以弥补罗滔、傅利萍的损失，且不利于督促顺源公司履行合同义务，故本院对罗滔、傅利萍前述关于不受总额限制的主张予以支持。综上，本院认定顺源公司应向罗滔、傅利萍支付的逾期办证违约金为32362.63元（728888元×0.01%/天×444天），现罗滔、傅利萍于本案中主张逾期办证违约金32362.6元，系其对自身权利的自由处分且减免了顺源公司的责任承担，故本院对其诉求予以支持。关于面积差异款的主张是否已超诉讼时效的问题，涉案商品房于2019年1月7日颁发不动产权证书，载明建筑面积为108.36平方米，专有建筑面积为91.7平方米。顺源公司辩称罗滔、傅利萍应于收楼之日清楚知道涉案商品房的实测套内面积，因涉案商品房的实测套内面积相关信息的披露属于顺源公司作为开发商应履行的合同义务，但顺源公司未能提供证据证明其于双方签订商品房买卖合同或交楼当天曾向罗滔、傅利萍告知前述信息，其前述辩解没有事实依据，本院对此不予采纳。罗滔、傅利萍主张其于不动产权证书颁发当天才得知面积差异的事实并依据商品房买卖合同的约定提起本案诉讼，没有超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，故本院对顺源公司有关面积差异款的主张已超诉讼时效的答辩意见不予采纳。关于面积差异款金额的计算问题。商品房买卖合同约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理①面积差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿，②差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补”，现罗滔、傅利萍与顺源公司对于前述约定的面积差异款计算方法分别提出两种不同的解释，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定并结合合同的上下文含义，因罗滔、傅利萍主张的计算方法更符合常理，且顺源公司亦未提供证据证明其与罗滔、傅利萍签订合同时对前述条款的含义进行了明确解释，故本院依据前述法律规定认定应根据罗滔、傅利萍主张的计算方法计算涉案商品房的面积差异款，顺源公司应向罗滔、傅利萍支付面积差异款即退还房款4424.21元[计算方法：（92.26平方米-91.7平方米）×套内面积单价7900.37元/平方米]，现罗滔、傅利萍于本案中主张面积差异款4424.2元，系其对自身权利的自由处分且减免了顺源公司的责任承担，故本院对其诉求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗滔、傅利萍支付逾期办证违约金32362.6元；二、被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗滔、傅利萍退还房款4424.2元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，减半收取为360元（原告罗滔、傅利萍已预交），由被告中山市顺源实业发展有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年五月二十八日书记员  郭小琪黄怡凤