广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初706号原告:广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹、吴仲亨，单位职员。被告：广州市东晓物业管理有限公司，，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203法定代表人：梁树松，经理。委托诉讼代理人：沙奇林，广东南国德赛律师事务所律师。第三人：广州市海珠区住房和建设局，住，住所地广州市海珠区新港中路**/div>负责人：陈伟锋，局长。委托诉讼代理人：黎秉恒，单位职员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告广州市东晓物业管理有限公司、第三人广州市海珠区住房和建设局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹、吴仲亨，被告的法定代表人梁树松及委托诉讼代理人沙奇林，第三人的委托诉讼代理人黎秉恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区东晓路54号201、202、203房（计租面积590.07平方米）是其单位辖内管理的直管房。被告为原广州市海珠区国土局、广州市海珠区房地产管理局区属下的直管房业务部门几经改制后，于2002年成立的民营企业。被告成立以来，凭其丰富的直管房管理经验，一直为海珠区区房管部门提供直管房管理事务性服务。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与被告签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定委托被告实行对11条行政街范围内直管房的管理工作，委托管理时间自2017年1月1日至2019年12月31日止。2019年5月，被告单方提出自2019年6月30日下班时起，终止履行上述采购合同。被告于2005年4月起承租涉案房屋作为办公场所，并与广州市海珠区国土资源和房屋管理局签订《广州市房地产租赁合同》，租赁期限为2005年4月1日至2008年3月31日。合同期限届满，未再续签租赁合同，但被告一直使用房屋至2019年10月22日才办理退租手续和交回房屋。原告于2019年5月9日向被告发出了《关于解除房屋租赁关系及缴交房屋使用费的函》，要求解除与被告的不定期租赁关系，被告在2019年5月10日前办理房屋退租手续，收取自2017年1月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。据穗财规字（2016）1号文《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》第33条规定：各行政事业单位应加强国有资产出租管理，严禁出租办公用房，已经出租的办公用房到期必须收回，第37条规定：行政事业单位资产出租，应实行公开招租，由产权单位委托有资质的社会中介机构进行评估，该评估价格作为公开招租的标底价。据穗财资（2016）397号《广州市财政局关于进一步规范和加强市直行政事业国有资产管理的通知》规定，对违反规定对外出租的资产管理事项应及时给予清理纠正。据2018年7月13日的穗建房管（2018）1177号文《广州市住房和城乡建设委员会关于印发直管房违规出租出借整改工作方案的通知》要求，对未按规定公开出租资产、未按市房管部门公布的地段参考价和中介机构评估租金对外出租资产、合同到期后未按规定报批继续出租给原承租人等问题进行重点整改，停止违规出租。综上，原告有权向被告追索涉案物业的房屋使用费。请求法院判令：1、被告按照《2017广州市房屋租金标准》规定办公用房租金43元/月·平方米的计算标准缴纳从2017年1月至2019年9月使用海珠区东晓路54号201、202、203房的房屋使用费，共计837309.3元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、被告使用涉案房屋用于物业管理办公用房，具有合同依据。原告起诉状陈述与事实不符。被告因为履行《广州市政府采购合同》，于2013年12月与当时的海珠区国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处签订了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，租赁期限自2012年4月1日至2016年12月31日。租赁期限届满时，被告因中标履行《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》而继续使用涉案房屋，并按照租赁合同的条件，继续向海珠区住建水务局按月交租，原告按月开具发票。因此被告继续使用房屋依法有据。二、根据招标文件，被告为中标人之一，根据中标签订的物业服务合同为海珠区住建水务局的直管房提供物业管理服务，被告为中标人之一，涉案物业用于物业管理用房，不是出租屋。为受托管理物业的管理人提供物业管理用房，是委托人的法定义务，在本案中同时也是合同义务。根据《物业管理条例》第三十条、第三十四条、第六十二条规定了建设单位不设置物业管理用房的行政处罚措施。因此，为被告提供物业管理用房是物业委托人的法定义务，被告有权在物业管理范围内使用物业管理用房，包括必要的办公用房、仓库与应急救险工具、材料用房。根据招标文件第九条，原告也有合同义务提供物业管理办公住所。三、涉案房屋原告在2019年5月张贴通知解除了合同，6月30日收回了房屋，房屋上贴了封条，故7-9月的使用费不应主张。第三人述称：同意原告的诉讼请求和意见。经审理查明：据《直管房拆迁接管通知书》记载,海珠区东晓路54号201铺、202铺、203铺为非住宅，产别为公产，接管面积分别为445.3406平方米、128.3028平方米、71.4198平方米，等。2005年4月27日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积590.07平方米，租赁期限自2005年4月1日至2008年3月31日，月租金590元，等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2013年12月13日，广州市国土资源和和房屋管理局海珠分局第三管理处（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积590.07平方米，租赁期限自2012年4月1日至2016年12月31日止，月租金590元，等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。据2017年1月《广州市政府采购招标文件》记载，采购人为广州市海珠区住房和建设水务局，服务期间采购人可向中标人提供适当的办公场所和仓库（每个片区办公场地约600平方米左右，仓库约900平方米左右），用于海珠区直管房管理事务性服务工作，但中标人不得挪作它用。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局（甲方）与被告（乙方）签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定甲方委托乙方实行对11条行政街范围内直管房的管理工作，委托管理时间自2017年1月1日至2019年12月31日止；服务期限内，当年正常新收租金按标准结算支付，以税前实收租金为基数，按不同区域不同比例计提管理服务费；等。2019年3月22日，中共广州市海珠区委机构编制委员会办公室印发《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》载明，原区住建水务局所属区住房保障中心、区房屋安全和物业一所、区房屋安全和物业二所划入区住建局，等。2019年5月9日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁关系及缴交房屋使用费的函》，载明涉案物业是原告辖内直管房，房屋租赁期限已届满或已办理退租手续，正式解除涉案物业的不定期租赁关系，请被告于2019年5月10日前办理房屋退租手续，并腾空交回房屋及缴清水电费、物业管理费等相关费用；为防止国有资产流失，原告将严格按物权法规定行使无权，向被告收取房屋自2017年1月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，按房屋产权性质的租金标准或市场租金参考价收取，等。被告向原告发出《关于解除房屋租赁关系及缴交房屋使用费的复函》，载明根据《广州市政府采购招标文件》载明办公场所约600平方米，仓库约900平方米的标准提供给被告，被告一直严格遵守所租用办公和仓库仅用于直管房管理事务性服务工作的约定，不同意原告以国有资产流失的名义追收从2017年1月至2019年4月的房屋使用费，也不同意在招标合同期内变更租金标准；接到原告函件后，被告立刻采取了配合的态度，已将包括三防物资、应急物资存放点的仓库即日办理移交，等。据穗财规字（2016）1号《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》第33条规定：各行政事业单位应加强国有资产出租管理，严禁出租办公用房，已经出租的办公用房到期必须收回，第37条规定：行政事业单位资产出租，应实行公开招租，由产权单位委托有资质的社会中介机构进行评估，该评估价格作为公开招租的标底价。据穗财资（2016）397号《广州市财政局关于进一步规范和加强市直行政事业国有资产管理的通知》规定，对违反规定对外出租的资产管理事项应及时给予清理纠正。据2018年7月13日的穗建房管（2018）1177号《广州市住房和城乡建设委员会关于印发直管房违规出租出借整改工作方案的通知》要求，对未按规定公开出租资产、未按市房管部门公布的地段参考价和中介机构评估租金对外出租资产、合同到期后未按规定报批继续出租给原承租人等问题进行重点整改，停止违规出租。据《2017年广州市房屋租金参考价》记载，海珠区滨江街道其他区域办公用房租金43元/平方米。原告提供《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，载明涉案房屋计租标准为广州市2017年房屋租金参考价，95年7月分配新房，每平方米基本租金为43元，计租面积590.07平方米，评定月租为25373元。诉讼中，原、被告双方确认：就涉案房屋被告按照每月590元的标准缴纳租金至2019年4月。原告表示：被告直到2019年10月22日才办理退租手续，故系统计租至9月；诉讼请求中扣除被告每月交纳的590元租金后，被告应支付的房屋使用费为820789.3元。被告确认是2019年10月去办理相关手续，但之前原告已经贴了封条，钥匙也给了原告。本院认为：广州市海珠区住房和建设水务局与被告签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定水务局委托被告实行对11条行政街范围内直管房的管理工作，委托管理时间自2017年1月1日至2019年12月31日。广州市国土资源和和房屋管理局海珠分局第三管理处与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告作办公用途，建筑面积590.07平方米，租赁期限自2012年4月1日至2016年12月31日止，月租金590元。后被告继续使用房屋并向原告交租，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系双方可以随时解除。原告向被告发函要求解除租赁关系，支付房屋使用费符合法律规定。据《2017年广州市房屋租金参考价》记载，海珠区滨江街道其他区域办公用房租金43元/平方米。原告提供《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，载明涉案房屋计租标准为广州市2017年房屋租金参考价，每平方米基本租金为43元，计租面积590.07平方米，评定月租为25373元。原告要求从2017年1月1日起按照上述标准计算房屋使用费符合公平合理原则，并无不妥。被告确认其于2019年10月到原告处办理相关手续，故原告要求计算房屋使用费至2019年9月合理，本院予以采纳。鉴于此，原告要求被告支付涉案房屋从2017年1月至2019年9月的房屋使用费（每月按43元/平方米*590.07平方米计算）合法有理，本院予以支持，但被告从2017年1月至2019年4月支付的每月租金590元应予扣除。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市东晓物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付广州市海珠区东晓路54号201、202、203房从2017年1月至2019年9月的房屋使用费（每月按43元/平方米*590.07平方米计算，其中2017年1月至2019年4月的房屋使用费每月应扣减590元，房屋使用费总额以原告主张的820789.3元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12173元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年五月二十七日书记员  李敬钊吴越鸣