安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1226民初1386号 原告：张豹，男，1981年10月1日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：朱小董，安徽宝诚律师事务所律师。 被告：周洪飞，男，1964年6月16日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：刘爱梅，安徽文州律师事务所律师。 原告张豹与被告周洪飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告张豹及其委托诉讼代理人朱小董，被告周洪飞的委托诉讼代理人刘爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张豹向本院提出诉讼请求：1．依法解除购房合同；2．依法判令被告退还原告购房款220000元以及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算从原告转给被告之日起至被告还清之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月8日，张豹与周洪飞签订购房合同。张豹购买周洪飞位于，总价340000元。张豹于签约当天交定金120000元，于2019年2月23日通过手机银行转账100000元，总共支付220000元。约定余款2019年2月付清。张豹支付220000元后，准备搬入新房时遭到阻拦，才知道房屋存在纠纷而且无产权。原土地使用人祁振明在门口大吵大闹不许任何人出入，骂骂咧咧说周洪飞和他有土地纠纷如若解决不了，任何人休想入住。当日，当地派出所及镇政府出面协调未果。之后一年内，张豹多次电话联系周洪飞，要求积极解决问题并履行合同义务，周洪飞均以各种理由推脱。为此，张豹起诉至法院。 周洪飞辩称：1．张豹不享有合同解除权，其解除合同的诉讼请求于法无据。周洪飞与张豹于2019年1月8日签订的《房屋销售协议书》是双方的真实意思表示，张豹应当履行该协议的义务，将剩余的购房款全部支付完毕。2．张豹要求支付利息没有事实及法律依据。3．涉案房产系周洪飞所建，是根据相关部门批准的新农村建设的房产，根据有关法律规定，房屋建成后就享有了产权，即使没有发证，没有办证，也享有该物权权利。张豹称其不被允许出入，合同目的无法实现，其主张没有事实依据。综上，周洪飞已按照诚信原则积极全面履行合同义务，不存在任何违约行为，请求法院依法驳回张豹的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的张豹身份证明、银行转账记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．张豹提供的《房屋销售协议书》系原被告共同签订，客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以认定；2．张豹提供的电话录音，与本案其他证据及庭审查明的事实能够相互印证，故对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月8日，周洪飞与张豹签订《房屋销售协议书》，双方约定：“经双方充分协商，就乙方购买甲方位于颍上县建颍乡人民东路路南‘徽州家园小区’北排最东户栋909室一事达成如下协议：一、乙方订购的房屋为北排1栋909室，总价为叁拾肆万元。二、乙方先交定金金额为壹拾贰万元。三、乙方交付余款的约定日期2019年2月20日。（一次性付清）四、乙方在交付定金后不得任意变动房号及任意退款。如要变动房号需征得甲方同意后，并办理好变更手续后方可调换。五、待甲方工程结束，房屋验收合格后，一个月内乙方必须付清全部房款方可入住，逾期不付清者，做自动放弃定金处理。六、……七、本协议在双方签字并付定金后即生效。……甲方：周洪飞，乙方：张豹/2019年元月8日”。周洪飞、张豹分别在《房屋销售协议书》甲方、乙方处签名并捺印。合同签订后，张豹于签约当天交付120000元，于2019年2月23日通过手机银行转账100000元给周洪飞，总计支付220000元。张豹支付220000元后，得知案涉房屋存在纠纷，便与周洪飞协商，要求周洪飞妥善解决未果。案涉房屋至今未交付，案涉房款尾款亦未付清。 另查明：案涉房屋位于安徽省颍上县，土地为集体土地。周洪飞为江苏省启东市人，张豹为安徽省利辛县人。周洪飞、张豹均非案涉房屋所在地集体经济组织成员。 本院认为，涉案房屋买卖合同的标的物为农村房屋，该房屋的买卖必然涉及农村集体土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，周洪飞未取得该房屋合法有效的不动产登记证书，未将案涉房屋交付给张豹，庭审中也未能提供建房所需的规划、建设等相关合法手续，且该房屋系在农村集体所有土地上建设。张豹与周洪飞并非同一农村集体经济组织成员，张豹至今也未取得案涉房屋所在农村集体经济组织成员资格，同时也不符合其他购买条件，因此，原被告双方于2019年1月8日签订的《房屋销售协议书》虽然是双方的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，张豹要求周洪飞返还购房款220000元，于法有据，应予支持。 关于张豹主张的利息问题。周洪飞基于无效合同占有使用张豹所支付的购房款220000元至今未能退还。张豹要求周洪飞按照中国人民银行同期贷款利率支付占用购房款期间的利息，属于购房款的法定孳息，合理部分应予支持。周洪飞和张豹对于案涉合同的签订均有过错，根据双方当事人对合同无效的过错情况和相关案件事实，本院酌定以周洪飞应当退还的购房款220000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日后，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的50%计算，由周洪飞支付相应资金占用利息。 综上所述，对张豹诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、周洪飞于本判决生效之日起十日内返还张豹购房款220000元及相应利息（以120000元为基数，从2019年1月8日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的50%计算至2019年2月22日。以220000元为基数，从2019年2月23日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的50%计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算至该款实际付清之日止）； 二、驳回张豹其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取计2300元，由周洪飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  宋玉乐 二〇二〇年五月十八日 书记员  陈鑫鑫 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》 14、非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。 特别告知： 本案标的款及案件受理费履行义务人将标的款、案件受理费汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官宋法官，电话0558—44××××3． 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：13×××33