上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22292号原告：顾云邦，男，1971年9月14日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：吴建利，上海吴建利律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倍冰，上海吴建利律师事务所律师。被告：上海春风物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：申银康，执行董事。被告：上海峥瑞广告有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：金希云，执行董事。委托诉讼代理人：董德伟，上海金能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杰，上海金能律师事务所律师。原告顾云邦与上海春风物业管理有限公司(以下简称“春风物业”)、上海峥瑞广告有限公司(以下简称“峥瑞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾云邦及其委托诉讼代理人吴建利、吴倍冰，被告峥瑞公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼.被告春风物业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾云邦向本院提出诉讼请求：1.判令2017年9月28日被告春风物业与原告签订的《租赁合同》系无效合同；2.被告春风物业、被告峥瑞公司返还原告租金人民币42万元(以下币种均为人民币)、押金14万元，共计56万元；3.被告春风物业、被告峥瑞公司以上述56万元为本金，向原告赔偿自2018年7月1日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期存款利率计算利息损失；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：上海市普陀区真南路XXX号一层房屋(以下简称“系争房屋”)属于上海交运巴士客运(集团)有限公司(以下简称“交运公司”)所有，交运公司于2015年12月23日签订租赁合同出租给上海子御汽车服务有限公司(以下简称“子御公司”)，子御公司于2017年8月22日签订租赁合同转租给被告春风物业和被告峥瑞公司，春风公司于2017年9月28日与原告顾云邦签订租赁合同，将系争房屋转租给原告顾云邦。而在此之前，交运公司早已于2017年8月14日与案外人上海剑富贸易有限公司(以下简称“剑富公司”)签订了上海市真南路XXX号场地房屋租赁合同，将系争房屋出租给了剑富公司，交运公司与子御公司的租赁合同已经终止，相应子御公司与春风公司、峥瑞公司的租赁合同也已经终止，春风公司并非合法出租人，无权将系争房屋转租给原告顾云邦，故原告与被告春风物业签订的租赁合同应属无效，签订该合同时，子御公司、春风物业、峥瑞公司故意隐瞒了无权出租的真实情况，诱骗原告签订了租赁合同，原告为此还向春风物业、峥瑞公司支付了半年租金42万元和押金14万元，向子御公司支付租金6万元。原告承租系争房屋后，春风物业未能按约定提供原告可以合法经营废品回收、环保利用的有效证件，原告根本无法在系争房屋内合法经营。同时，系争房屋为违法建筑，原告承租系争房屋后，政府有关部门不断采取停电、发告示等强制措施，不准原告经营，直到2018年6月12日被万**街道有关部门强制搬离，该违法建筑也被拆除。两被告是合同无效的过错方，应承担合同无效返还财产、赔偿损失的法律责任，故诉至法院要求判如所请。被告春风物业未作答辩。被告峥瑞公司辩称，第一，原告要求确认合同无效依据不足，交运公司单方发出的《合同终止通知书》所列情况是否属实未经查证，虽然交运公司与剑富公司就本案系争房屋签订了租赁合同，但剑富公司并未向原告提出搬离，该合同也于2018年4月24日终止，原告实际使用系争房屋至2018年6月12日。第二，峥瑞公司与春风物业就系争房屋签订房屋租赁合同，并向春风物业转账20万元，向子御公司及张新军转账50万元(14万元保证金和36万元房租)共计70万元作为承租系争房屋的费用。后峥瑞公司实际租赁至2017年10月25日，春风物业理应将峥瑞公司多付租金予以返还，故经春风物业与原告一致同意，原告将其租金作为春风物业的返还款支付给峥瑞公司，春风物业法定代表人也出具收条予以确认，原告与峥瑞公司并无合同关系，原告转账行为也仅为避免重复转账麻烦而产生，该56万元实际支付人为春风物业，故峥瑞公司不应承担本案的返还租金、押金义务。第三，即使合同无效，原告也应支付使用系争房屋的租金或使用费，原告要求全部返还的诉请明显有违公平原则。第四，峥瑞公司在本案中并无过错，不应承担任何损失。故不同意原告的全部诉讼请求。根据原告提供的证据以及到庭陈述，本院经审理认定事实如下：上海市不动产登记簿显示：《房屋状况及产权人信息》记载：房屋坐落：上海市真南路XXX号内地块(普陀区长征镇469街坊63丘)权利人上海阿尔莎长途客运有限公司，幢号、部位、房屋类型、建筑面积、房屋用途、竣工日期均为空白。2017年9月28日，被告春风物业作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁与乙方使用；面积约500平方米；该房屋租赁用途约定合法开废品回收、环保利用(甲方必须向乙方提供有效证件)；租赁期从2017年11月1日起至2019年11月1日止；房屋按半年度支付，首个半年度42万元，第二个半年度45万元，第三个半年度48万元，先付后用；租赁保证金14万元等。原告于2017年9月27日向峥瑞公司(收款人为邵建波)支付20万元，于2017年10月11日向峥瑞公司(收款人为邵建波)支付36万元。2017年10月12日，春风物业法定代表人申银康向原告出具《收条》，确认收到真南路XXX号房屋半年56万元。2017年10月25日，原告向被告春风物业出具说明，“关于真南路XXX号房屋转借说明，原租借户邵建波租借申银康签订的真南路XXX号到10月25日结束，现由顾老板从2017年10月25日起租借。租借期间发生任何经济纠纷都与邵建波无关，由此房今后发生的任何经济纠纷均与前租户邵建波无关。”邵建波此处代表被告峥瑞公司。2018年6月8日，普陀区万**街道安全办、万**街道拆违办、万**派出所、万**城管中队、万**市场监督管理局、万**绿化市容管理所、万**街道房屋办事处联合向真南路XXX号居民发出《告知书》，该处存在私自搭建违法建筑，应于2018年6月11日之前自行整改，逾期不整改的，相关部门将按有关规定进行强制拆除。系争房屋后已拆除。另查，2017年4月21日，峥瑞公司(通过邵建波账户)向被告春风物业的法定代表人申银康转账20万元。2017年6月20日，春风物业作为甲方与峥瑞公司作为乙方签订《意向协议书》，约定甲方同意将系争房屋出租给乙方，乙方同意支付甲方订金20万元，甲方在一个月左右通知乙方来签订租赁合同，合同签完，甲方开进场通知书通知乙方进场，乙方订金抵扣为租赁场地费。2017年8月31日，春风物业向被告峥瑞公司出具《收条》，确认收到真南路XXX号房租6个月42万元。审理中，关于房屋的实际使用情况，被告峥瑞公司表示2017年10月25日之后的情况均不再了解。原告表示从2017年10月27、28日左右接收房屋，但几日之后即收到交运集团终止合同的通知，之后房屋断水断电，一直无法经营废品回收，但因两被告不肯退还已付租金、押金，原告也不肯搬离房屋直至2018年6月系争房屋被拆除。原告提供从交运公司调取的交运公司作为出租方(甲方)与子御公司作为承租方(乙方)于2015年12月23日签订的《租赁合同》一份，该合同约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；面积为500平方米；租赁用途为汽车美容、汽车快修、汽车保养及相关产品的零售；租期自2016年8月1日起至2021年7月31日；年租金为60万元；保证金5万元等。原告提供2016年12月26日交运公司向子御公司发出的《合同终止通知书》，证明交运公司于2016年12月31日终止交运公司与子御公司的合同。被告峥瑞公司表示该合同以及通知书的真实性均无法确认。原告又提供从交运公司调取的子御公司作为出租方(甲方)与春风物业作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，该合同约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；面积为500平方米；租赁用途为汽车美容、汽车快修、汽车保养及相关产品的零售；租期自2017年7月1日起至2021年7月31日；租金首个半年度42万元，第二个半年度45万元，第三个半年度48万元，先付后用；租赁保证金14万元。被告峥瑞公司表示不认可该合同真实性，上面峥瑞公司的盖章系伪造。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋经行政管理部门查实存在私自搭建违法建筑的行为，并经相关部门强制拆除，故原告与春风物业就系争房屋签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告春风物业作为出租方未能提供合法建设的房屋，不能在租赁期间保障系争房屋符合经营废品回收、环保利用的用途，也未能提供合同约定相应有效证件，存在过错，应当承担相应的责任。虽然原告在租赁系争房屋过程中与峥瑞公司的邵建波多次接触，并向邵建波支付了56万元，然结合《租赁合同》内容、申银康出具的《收条》、原告出具给春风物业的说明，根据合同相对性原则，被告春风物业是系争房屋出租方，该笔56万元应系出租方春风物业指示原告向峥瑞公司支付，应视为春风物业所收取。至于原告认为系争房屋的出租方实为两被告的意见，缺乏合同与事实依据，本院难以采信。至于被告春风物业是否应当全部返还56万元，申银康出具的《收条》中将该笔56万元写作半年房租，然结合合同约定的第一个半年房租42万元、租赁保证金14万元的约定，可知该56万元应包含了半年的房租和租赁保证金，被告春风物业应当返还原告租赁保证金14万元。房租部分，原告虽表示从未实际使用系争房屋，却又因退款问题协商不妥，迟迟不愿返还系争房屋，应当支付实际占用房屋期间的费用，该部分费用在考虑租赁合同履行情况、房屋使用情况等因素后予以酌定为16万元，被告春风物业返还租金应当扣除该笔使用费。对原告要求的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。被春风物业司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃其答辩权利，不影响本案的依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海春风物业管理有限公司与原告顾云邦于2017年9月28日就上海真南路XXX号一层房屋签订的《租赁合同》无效；二、被告上海春风物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告顾云邦租金人民币26万元和租赁保证金人民币14万元；三、对原告顾云邦的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9710元，由原告顾云邦承担人民币3470元，被告上海春风物业管理有限公司承担人民币6240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  王 盈人民陪审员  杨德荣二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。