广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂01民初200号 原告：陈志超，男，汉族，1980年9月11日出生，住广西梧州市蝶山区。 委托诉讼代理人：陆辉，广西广合律师事务所律师。 被告：黄吉喜，男，壮族，1990年5月3日出生，户籍住址广西龙州县，现住南宁市青秀区。 被告：张绮桦，女，1979年1月26日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 第三人：南宁市格凌地产咨询服务有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路**汇东国际**。 法定代表人：张祖胜，经理。 委托诉讼代理人：宋鸾锋，南宁市格凌地产咨询服务有限公司职员。 原告陈志超与被告黄吉喜、张绮桦、第三人南宁市格凌地产咨询服务有限公司（以下简称“格凌公司”）房屋买卖、租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告陈志超及其委托诉讼代理人陆辉与被告黄吉喜到庭参加了诉讼；第三人格凌公司到庭参加了证据交换并发表了陈述意见。被告张绮桦经本院依法公告送达开庭传票及应诉材料，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈志超向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告黄吉喜之间的房屋租赁合同关系；二、被告黄吉喜向原告支付租金31920元（自2018年6月4日暂计至2019年1月18日共228天，月租金4200元，直至合同解除之日止）；三、被告黄吉喜向原告支付中途擅自退租的违约金8400元；四、被告黄吉喜向原告支付未还原房间的费用17600元；五、被告黄吉喜向原告支付承租房屋所拖欠的物业费、水电费等2201.7元；六、被告张绮桦在不予退还被告黄吉喜房屋押金、还原房屋押金及租金范围内对被告黄吉喜上述债务承担连带支付责任；七、本案的诉讼费由被告黄吉喜、张绮桦承担。事实和理由：2017年9月27日，在第三人格凌公司作为经纪方的情形下，原告与被告张绮桦签订了《房屋买卖及居间合约》，约定被告张绮桦将其所有的位于南宁市青秀区出售给原告，物业成交价为190万元。该房是带租约的，承租方系被告黄吉喜，买方同意连同现有租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租 约，买卖双方同意在卖方收齐全部楼款当天交付该物业予买方。合同签订之后，原告依约支付了定金和首付款，并申请了银行贷款，银行于2018年6月4日放款，至此原告已经全部履行了支付房款的义务。根据合同约定，被告张绮桦应于2018年6月4日当天交付房屋连带租约给原告。被告黄吉喜已经知悉原告与被告张绮桦签订上述买卖合同，原告也多次告知被告黄吉喜在银行放款后，被告张绮桦就应依约交付该物业给原告，届时房租就应该支付给原告。银行放款后，原告多次与被告张绮桦、黄吉喜联系，协商租约交接事宜，但被告黄吉喜却拒不向原告支付租金，其理由如下：被告黄吉喜已经向被告张绮桦支付了2018年6、7、8月的租金共12600元，该租金没有退还给被告黄吉喜，被告张绮桦没有向被告黄吉喜退还还原房屋的押金17600元和租赁押金8400元。2018年12月23日，被告黄吉喜撤离租赁房屋，在拖欠租金和物业费的情况下，擅自中途退租。经原告多次联系，被告黄吉喜拒不履行租赁合同义务。根据原租赁合同的约定，房屋租期为2016年2月18日至2019年2月17日止，月租金为4200元，租金按季度支付。租赁的押金为8400元，如承租方中途擅自退租的，应支付出租方违约金8400元。此外，因被告黄吉喜未经原业主被告张绮桦的同意，私自将其中一间房屋砖墙拆卸，被告黄吉喜与被告张绮桦于2017年7月23日签订《协议书》，约定：租客黄吉喜于租期满后同意将房屋还原，租客黄吉喜于2016年11月24日存入2万元押金作为还原房间用途，其中2400元作为惩罚性用途，剩余17600元，经还原及业主验收合格后，将于交还房屋当日归还黄吉喜，如未能达到还原标准押金不退还。原告认为，根据买卖不破租赁的原则，房屋在被告张绮桦转让给原告后，原租约的权利义务由原 告承接，即原告有权要求承租人按照原租赁合同的约定履行支付租金、押金的义务。原业主张绮桦拒绝退还被告黄吉喜押金及多交租金的行为不影响被告黄吉喜向新业主支付租金和承担其他义务的责任。此外，原业主即被告张绮桦应在应退还而不予退还租金及押金的范围内对被告黄吉喜的债务承担连带支付责任。综上，原告提出诉讼请求如前，望人民法院予以支持。 原告陈志超就其主张所依据的事实举证如下：1、《房屋买卖及居间合同》，证明原告向被告张绮桦购入案涉房屋，双方约定买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方在收齐全部楼款当天交付物业给买方等；2、转帐单（包括收据），证明原告向被告张绮桦支付了首付款90万元；3、银行短信通知，证明被告张绮桦于2018年6月4日收到银行放款100万元，至此已收齐全部楼款；4、不动产权证书，证明案涉房屋已经过户到原告名下；5、房屋租赁合同，证明被告张绮桦与被告黄吉喜之间的房屋租赁关系；6、微信聊天记录，证明被告黄吉喜在2018年年初就知道原告与被告张绮桦房屋买卖事宜；原告多次提醒被告黄吉喜交付租金，但黄吉喜拒绝支付；7、物业费收据及转款记录，证明原告代被告黄吉喜支付物业费、水电费等共计2201.7元；8、协议书，证明被告张绮桦与被告黄吉喜约定，被告黄吉喜于租期满后将房屋还原，并存入2万元押金作为还原房间用途，如未达到还原标准则押金不予退回；9、现场照片，证明被告黄吉喜承租房屋期间对房屋进行了大面积改造；10、发票，证明原告为修复房屋产生费用合计15421.43元。 被告黄吉喜辩称：一、案涉房屋2018年6至9月的租金已经支付给被告张绮桦，虽然原告与被告张绮桦签订了房屋买卖合同，但该合同并未约定租金如何支付，被告张绮桦直至2018年6月4日才告知被告黄吉喜下次租金应交给原告，故原告无权再行主张被告黄吉喜向其交纳2018年6至8月的租金。二、根据原告与被告张绮桦签订的合同第九条的约定，若承租人中途退租，承租人应支付8400元违约金。被告黄吉喜已于2018年12月23日搬出案涉房屋，也通知了原告已将钥匙交给物业，双方的租赁合同已经解除。并且，被告黄吉喜与被告张绮桦签订的租赁合同所约定的租赁期限亦于2019年2月17日届满，故原告主张合同解除之后的租金，无事实和法律依据。三、被告黄吉喜愿意对房屋进行还原，但被告张绮桦现今已联系不上，其亦未将收取被告黄吉喜的还原房屋押金转给原告，故才导致被告黄吉喜迟迟未对房屋进行改造还原。四、根据被告黄吉喜在物业公司打印出来的缴费清单显示，被告黄吉喜尚欠的物业费为1182元，原告诉请过高。 被告黄吉喜就其答辩所依据的事实举证如下：1、物业缴费清单，证明被告黄吉喜尚欠物业费为1182元；2、银行转帐凭证，证明被告黄吉喜已将2018年6月至9月的租金交给被告张绮桦；3、微信聊天记录，证明被告张绮桦2018年6月4日才告知租金应支付给原告。 第三人格凌公司述称：格凌公司仅是承办了原告与被告张绮桦之间的房屋买卖交易，原告与被告黄吉喜后期的租赁关系与格凌公司无关。 第三人格凌公司无证据提交。 被告张绮桦未作答辩亦未提交证据。 本院经组织证据交换及质证，被告黄吉喜对原告提交的《房屋买卖及居间合同》、转帐单（包括收据）、银行短信通知、不动产权证书、房屋租赁合同、微信聊天记录、协议书、现场照片的真实性均无异议，对物业费收据（包括转款记录）、修复房屋发票的真实性则不予认可。原告对被告黄吉喜提交的银行转帐凭、微信聊天记录的真实性均无异议，对物业缴费清单的真实性则不予认可。第三人格凌公司表态以上全部证据由法院审核认定。 本院审核后认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张绮桦经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。第三人格凌公司的上述表态则视为放弃质证的权利。据此，对于证据交换中就真实性均无异议的证据，本院予以采信。对有争议的证据，认证如下：1、原告提交的物业费收据（包括转款记录），均有原件予以核对，且收据上亦加盖有物业公司的印章，被告黄吉喜虽有异议，但未能提出足以反驳的相反证据，故本院对该证据的真实性予以采信；2、原告提交的修复房屋的发票，亦有原件予以核对，且该房屋修复事实亦客观存在，故本院对其真实性予以采信；3、被告黄吉喜提交的物业缴费清单，无物业公司的印章确认，其真实性不足以采信。综上审核认证，对于已采信的证据，可以作为认定本案事实的依据，至于该证据所载内容能否使举证方达到预期的证明目的，则在判决理由部分予以评述。 经审理查明：2016年2月17日，被告张绮桦与被告黄吉喜签订《房屋租赁合同》，约定被告张绮桦将其名下位于南宁市青秀区房屋租赁给被告黄吉喜作为办公使用，租赁期限为三年，自2016年2月18日起至2019年2月17日止，每月租金为4200元，租金按季度支付，应于每季度到期前五日支付，另支付8400元作为押金。 2017年7月23日，被告黄吉喜与被告张绮桦的代理人易妙玲签订一份《协议书》，确认被告黄吉喜未经被告张绮桦同意，擅自将房屋一面砖墙拆卸，被告黄吉喜同意将房间还原，并存入2万元作为还原房间用途，其中2400元作为罚金没收，剩余17600元待还原房屋并验收合格之后予以返还。 2017年9月27日，原告与被告张绮桦、第三人格凌公司签订《房屋买卖及居间合约》，约定被告张绮桦将其名下位于南宁市青秀区房屋出售给原告，该房屋备注“带租约，买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约”，另约定卖方交付该物业予买方使用日期为“卖方收齐全部楼款当天”。2017年12月18日，原告支付首期款后取得上述房屋不动产权证书。2018年6月4日，原告通过银行按揭向被告张绮桦支付了剩余房款。 2018年5月18日，被告黄吉喜向被告张绮桦支付了2018年6月至8月一个季度的租金合计12600元。2018年12月23日，被告黄吉喜搬出租赁房屋并将钥匙交给了物业。被告黄吉喜截止搬离房屋时，尚欠物业费、水电费合计 2201.7元未缴纳，该费用已由原告缴纳。另，原告为修复房屋花费15421.43元。 本院认为，关于法律适用问题。首先，被告张绮桦系香港特别行政区居民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定审理。其次，本案系房屋租赁及买卖合同纠纷，合同的签订地、履行地均位于内地，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住所法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本院确认本案适用内地法律审理。 关于实体处理问题。1、合同解除问题，被告黄吉喜主张已于2018年12月23日搬离租赁房屋并将钥匙交给物业，原告对该事实无异议，故可以认定双方的房屋租赁合同关系已于2018年12月23日解除。2、房屋租金问题，首先，被告黄吉喜向被告张绮桦交纳2018年6至8月的租金是在2018年5月18日，发生在原告与被告张绮桦完成房屋交付之日即2018年6月4日之前，其此举亦是依租赁合同的约定按季度支付租金；其次，原告与被告张绮桦之间的《房屋买卖及居间合约》并未就房屋租约具体如何交接（特别是租金及押金的交割处置）作出约定，亦无证据显示双方已另行达成约定并已告知被告黄吉喜，故被告黄吉喜上述依约付租行为并无不当，原告再行主张被告黄吉喜支付2018年6至8月的租金合计12600元，理由不成立，本院不予支持。至于2018年9月至12月租赁合同 解除时止的租金合计16800元，被告黄吉喜应向原告支付。3、违约金问题。虽然原租赁合同已约定承租人如中途擅自退租应支付违约金8400元，但如前所述，原告与被告张绮桦并未就原租约具体如何交接作出约定或达成一致，特别是在租金及押金交接均未明确的情形下，必然使承租人对合同继续履行的结果及风险产生不安，被告黄吉喜为此提前解除合同，属于合理行使不安抗辩权，该合同解除不可归责于被告黄吉喜，故原告主张被告黄吉喜支付违约金8400元，理由不成立，本院不予支持。4、物业、水电费问题。被告黄吉喜拖欠物业、水电费合计2201.7元未缴纳，有原告代为缴纳的物业费收据及转款凭证相印证，原告主张被告黄吉喜支付该费用，合法有据，本院予以支持。5、房屋还原问题。被告黄吉喜擅自改造租赁房屋，依法负有恢复原状之义务，原告在被告黄吉喜未履行该义务的情形下，自行出资对房屋进行恢复，属于法律认可的自力救济行为，另该费用支出（15421.43元）亦未超过被告黄吉喜与原业主事先约定的房屋复原押金金额，故原告主张被告黄吉喜赔偿房屋修复费用15421.43元，合法有据，本院予以支持。6、关于被告张绮桦的责任问题。连带责任的承担必须要有法律明文规定，而不能自行创设。本案属于合同之诉，且分别包含不同主体之间的房屋买卖及房屋租赁合同关系，依据合同相对性的原则，合同的权利及义务只约束合同双方，而不溯及第三人，故原告主张被告张绮桦对被告黄吉喜应承担的租赁合同义务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。至于原告与被告张绮桦之间因租金交割产生的纠纷、被告黄吉喜与被告张绮桦之间因押金返还产生的纠纷，可依双方合同约定另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、原告陈志超与被告黄吉喜之间的房屋租赁合同关系已于2018年12月23日解除； 二、被告黄吉喜向原告陈志超支付房屋租金16800元； 三、被告黄吉喜向原告陈志超支付拖欠的物业、水电费合计2201.7元； 四、被告黄吉喜向原告陈志超支付房屋修复费用15421.43元； 五、驳回原告陈志超的其他诉讼请求。 案件受理费3324元，公告费520元，合计3844元（原告陈志超已预交），由原告陈志超负担844元，被告黄吉喜负担3000元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，被告张绮桦可在判决书送达之日起三十日内，原告陈志超、被告黄吉喜、第三人南宁市格凌地产咨询服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自 治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 姚 娟 审 判 员 覃 斯 二〇二〇年五月二十日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 杨彩英