山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1103民初132号原告：牟志强，男，1979年4月1日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：厉春艳，山东岚杰律师事务所律师。被告：张静，女，1984年8月30日出生，汉族，居民，住日照市岚山区（博航文体百货商店）。委托诉讼代理人：王涛，日照岚山通达法律服务所法律服务工作者。被告：宋冬冬，男，1992年3月18日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。第三人：孙杰，男，汉族，居民，住日照市岚山区（博航文体百货商店）。原告牟志强与被告张静、宋冬冬，第三人孙杰房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月8日立案后，适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告牟志强及其委托诉讼代理人厉春艳、被告张静的委托诉讼代理人王涛及被告宋冬冬到庭参加了诉讼，第三人孙杰经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟志强向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告双倍返还原告租赁费200000元并赔偿原告经济损失50000元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告租赁费100000元，并支付违约金100000元、赔偿金50000元。事实和理由：2017年5月1日，原被告签订房屋租赁合同。被告将位于日照市岚山区西侧锦绣花园小区电信营业厅二楼租赁给原告，租赁期限5年，租赁费100000元。合同签订后，原告依约支付租金并使用租赁房屋。2019年10月份，第三人孙杰称被告张静将房屋租赁给其使用，要求原告搬离租赁房屋，并两次停水停电，致使原告无法继续使用房屋。原告与两被告协商无果后诉至法院，望予支持。张静辩称，原告所述不属实。1.被告张静非租赁合同相对方，亦未收取租金，原告起诉张静无事实及法律依据；2.原告已经实际使用涉案房屋，相应房租应予扣除。宋冬冬辩称，租赁协议系其签订，但租金系张静分两次收取。第三人孙杰未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙杰无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《房屋租赁合同》一份，证实房屋租赁事实及租金、违约责任等情况。被告张静对合同真实性有异议，且张静非合同相对方。被告宋冬冬对证据真实性无异议。本院认为，被告张静对证据真实性有异议但未提交证据予以证实，且牟志强、宋冬冬作为实际签订合同的当事人，均认可其真实性，“张静非合同相对方”不影响证据真实性的认定，故对该份证据本院予以采信；2.原告提交微信截图一份，证实被告张静认可收到租金。被告张静认可微信号真实性，但对证明目的有异议，“我收着你的租金，没给你房子用吗？”为疑问句不能证实张静收到租金。被告宋冬冬对证据真实性无异议。本院认为，该微信截图系牟志强与张静聊天记录，双方对微信号真实性均无异议，“我收着你的租金，没给你房子用吗？”应为反问句而非被告主张的疑问句，且该句反问点在后半句，前半句系对事实客观陈述，该证据能够证实张静收取租金情况，可与其他证据相互印证，与本案具有关联性，应予采信；3.原告提交其与张静谈话记录(光盘及文字版)一份，证实张静违反约定将一楼出租给与原告经营同一类产品的第三人孙杰，并承诺若原告无法继续经营可将租金退还。被告张静对证明目的有异议，该份录音不能证实租金交付给张静。被告宋冬冬对证据的真实性无异议。本院认为，两被告对证据真实性无异议，且录音涉及房屋租赁与本案具有关联性，对该份证据本院予以认采信；4.原告提交其与电信公司徐局长通话录音及文字版各一份,证实被告张静以亲戚借用的名义,擅自将电信公司租赁的房屋租赁给原告。被告张静对证明目的有异议，录音中亲戚应为宋冬冬亲戚。被告宋冬冬对录音内容不清楚，录音中亲戚为张静亲戚。本院认为，被告张静对证据真实性无异议，“亲戚”争议不影响房屋租赁事宜与本案的关联性，对该份证据本院予以认采信；5.被告张静提交说明一份，证实房屋租赁过程。原告牟志强对说明不予认可，质证称其一直与张静联系房屋租赁事宜，房租亦支付张静，与宋冬冬签合同系碍于张静电信员工身份，且二被告就签订合同如何约定与本案没有关联性。被告宋冬冬对证据真实性不予认可。本院认为，该证据系张静单方说明，无其他证据予以佐证，仅凭该份说明不足以证实其主张，故对该份证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，牟志强与宋冬冬在案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，张静在场并收取现金60000元，原告称4月份曾给付张静40000元。合同约定：甲方将位于绣针河一路西侧锦绣花园小区电信营业厅二楼租赁给乙方进行文体用品经营，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年5月1日止，签订合同时一次性付清租金100000元，因第一房东或房屋产权人以及其他因素致使乙方在租赁期内不能继续经营，甲方必须赔偿双倍房租及其相应的经济损失（包括停业经济损失、装修及购买货架货柜费用），甲方为乙方提供照明用电及自来水。牟志强、宋冬冬分别在甲方、乙方处签名。2019年9月份，第三人孙杰租赁锦绣花园小区上述电信营业厅一、二楼经营文体用品。同年10月份，孙杰要求牟志强搬离案涉房屋并两次停水停电，致使牟志强无法继续履行租赁合同。2019年9月23日，牟志强就孙杰租赁房屋经营文体用品事宜与张静交涉，张静表示“我只是把房子租给你”“人家卖什么咱管着了”“你实在没法干，我把钱退给你也行”“当时我和你签合同一年2万元”。同年11月19日，牟志强与电信公司徐某通话，徐某表示“说你是她亲戚在这里干个生意什么的”“她也没和单位上说租出去”。2020年3月5日，牟志强就二人同时经营冷饮问题与张静微信交涉，张静表示“我收着你的租金，没给你房子用吗？”2020年1月8日，牟志强与张静多次交涉无果后，诉至本院要求确认《房屋租赁合同》无效。同年4月13日，牟志强在庭前会议中变更上述诉讼请求为解除房屋租赁合同。因张静要求举证期、孙杰未到庭，本案定于4月30日再行开庭审理。另查明，2016年，电信公司于新岚山集团租赁案涉房屋。2018年下半年，租赁到期。合同签订时，张静系电信公司员工，与宋冬冬为情侣关系，并共同生活。就房屋租赁事宜，牟志强一直与张静联系。本院认为,《房屋租赁合同》系双方当事人自愿达成,并不违反法律、法规强制性规定,为有效合同。本案争议焦点为:一,张静是否为租赁合同相对方;二,租赁合同应否解除及解除的法律后果。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己名义,在委托人的授权范围内与第三人订立合同的,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，一方面，虽然被告张静未签订《房屋租赁合同》，但张静的微信聊天记录、谈话记录以及当事人陈述可以相互印证，足以证实张静有出租案涉房屋的意思表示并实际收取了租金，即接收原告履行支付租金义务，张静辩称谈话记录中有否认收取租金语句，但无其他证据予以佐证，本院不予采信；另一方面，张静在场前提下，宋冬冬以自己名义与牟志强签订房屋租赁合同，且从租赁事宜协商情况来看，均系原告与张静直接协商，宋冬冬与原告均应知晓宋冬冬系代张静签订合同。综上所述，张静与宋冬冬之间应为委托合同关系，张静委托宋冬冬，并以宋冬冬名义与原告签订涉案房屋租赁合同，该合同依法对牟志强与张静具有约束力。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定了“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形，《房屋租赁合同》第二款亦约定“因第一房东或房屋产权人以及其他因素致使乙方在租赁期内不能继续经营”的违约条款。本案中，第三人孙杰租赁锦绣花园小区电信营业厅一、二楼经营文体用品，并要求牟志强搬离案涉房屋、停水停电等行为，致使牟志强在租赁期内不能正常使用租赁房屋继续经营。符合以上“不能实现合同目的”及“不能继续经营”情形。综上，原告牟志强要求解除合同的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2020年4月13日，牟志强在庭前会议中变更诉讼请求为解除房屋租赁合同，张静表示“需要举证”视为其已收到解除合同的意思表示,此时合同解除。故本院依法认定《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除,合同解除后不应再计算租金及其他费用。关于合同解除后果，被告张静质证称违约金过高，应予调整。本院认为，租金部分：截至2019年10月份，原告牟志强已按照协议约定实际使用案涉房屋两年五个月，该部分租金应予扣除，故被告张静应返还原告牟志强剩余租金51667元；违约金、赔偿金部分：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》亦约定“甲方必须赔偿双倍房租及其相应的经济损失”违约责任条款。因此，原告要求支付违约金、赔偿金的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，同时适用违约金、赔偿金后的数额过高，在原告无证据证实其实际损失情况下全然予以认定，有违公平及诚实信用原则。因此，在综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素后，本院仅就违约金部分酌情确定为20000元。综上所述，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告返还租金并支付违约金、赔偿金的诉讼请求，本院予以部分支持。原告对被告宋冬冬的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告牟志强与被告宋冬冬2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、被告张静于本判决生效之日起十日内返还原告牟志强租赁费51667元；三、被告张静于本判决生效之日起十日内支付原告牟志强违约金20000元；四、驳回原告牟志强的其他诉讼请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元,减半收取2525元，由原告牟志强负担1800元，被告张静负担725元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  赵昕二〇二〇年五月九日法官助理李雪梅书记员秦雯