广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初4829号原告：佛山市顺德区爱玲物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道红星居委会聚胜工业区广星路**首层之二十二。法定代表人：吴金海。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被告：王中健，女，1969年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，公民身份号码512************027。委托诉讼代理人：周静爱，广东奕春崇律师事务所律师。原告佛山市顺德区爱玲物业管理有限公司诉被告王中健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘婉仪，被告王中健及其委托诉讼代理人周静爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费9317元（2015年5月1日计至2019年11月30日）、公摊水电费1282元（2015年5月1日计至2019年11月30日）、违约金（违约金计算方式：以10632元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；2.被告向原告支付律师费3000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为被告的住宅小区提供物业服务，被告作为业主依法应向原告支付物业管理费。截止至2019年12月，被告共拖欠原告物业管理费9317元、公摊水电费1282元。原告追讨未果，遂诉至法院。被告辩称，1.原告在起诉前从未经书面催缴，法院应裁定驳回其起诉。2.原告主张的物业管理费9317元没有事实及法律依据。原告与佛山市顺德区容桂富丽大厦第二届业主委员会于2015年6月30日签订的物业管理委托合同应认定为无效合同，理由如下：根据相关法律规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。第二届业主委员会由始至终都没有召开过业主委员会会议或业主大会，表决关于解聘佛山市顺德区馨洁物业有限公司和佛山市顺德区宇冠物业有限公司及聘请原告作为富丽大厦小区的物业服务企业，所以第二届业主委员会无权代表全体业主与原告签约。冯海宁既是涉案小区第二届业主委员会的主任，也是原告的监事，所以原告并不属于善意的合同相对人。原告在进行违法行为时，就意识到其非法利益不受法律保护。冯海宁利用职务之便谋取个人利益，与原告恶意串通违法签订物业管理委托合同，减轻了原告的服务项目责任，加重了业主使用维修基金责任，此行为损害了富丽大厦全体业主利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定，涉案的合同应属无效。同时，根据《佛山市物业管理办法（试行）》第二十五条第六款及第三十五条第八款规定，冯海宁的第二届业委会主任的职务自2015年5月25日即自行终止，其失去了代表第二届业委会对外签约的主任身份及职权，无权作为第二届业委会的代表与原告签约。3.原告进驻小区时不具备为富丽大厦提供物业服务的资质，亦未进行报备及公示。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、第三十三条规定，原告进驻涉案小区进行管理从未依法公示，原告从事物业管理的人员没有取得资格证书，也没有依法在顺德区容桂街道国土城建和水利局备案。涉案物业管理委托合同应认定为无效合同，原告因该合同取得的财产，应返还给被告。4.原告主张的公摊水电费1282元没有事实和法律依据。水费发票的用户名称是佛山市顺德区金力物业管理有限公司，电费发票的购买方为佛山市顺德区容桂富丽大厦第二届业主委员会。没有证据证明以上费用是原告交的，原告也不是以上票据的合法持有者。即使被告要缴纳公摊水电费，也是交给第二届业委会，而非原告。2015年6月30日至今，为涉案小区提供物业服务的实际上是第二届业委会，而非原告。冯海宁只是利用第二届业委会主任职务的便利和原告的名义鱼目混珠谋取个人利益。原告不具有向被告主张公摊水电费的事实依据。公摊水电费应由第二届业委会向被告主张。退一步说，即使原告有证据证明涉案小区的水电费是原告支付的，也应该扣除其办公经营的水电费后，按小区所有住宅户数和车位户数，按比例分摊，且不得超出合同约定的套内面积0.2元/平方米的标准。过去多收的公摊水电费应多退少补进行抵扣。5.原告主张的维修备用金33元没有事实和法律依据。合同中并未注明原告具有收取或代收维修备用金的权利。结合《中华人民共和国物权法》第七十六条第五款及《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第五款规定，2013年至今，第二届业委会从没有组织过全体业主关于表决筹集和使用维修资金/备用金的事项。退一步说，即使部分业主通过实际缴纳维修基金的方式来对小区进行维护，原告也仅享有代收的权利，而不是该款项的所有权人，更何况原告也没有举证证明其有该款项的代收代理权。即使法院认为，应从小区公共利益考虑，被告也有义务缴纳该费用，也应由业主大会表决后，由第二届业委会执行并向被告主张，被告缴存费用至第二届业委会的对公账户，而非缴交给原告。原告过往已代收的维修基金/备用金也应及时转存至第二届业委会的对公账户，遇需要使用或报销的，须经第二届业委会全体成员审核签字后，方可使用或报销。假设过往业主缴纳的维修基金不足以支付已产生的维修费，确实有必要由被告支付的，原告有义务举证证明实际产生的维修费用的明细及属于未报销且已由全体业主进行分摊后得出合理计算结果的情形，才能直接向被告主张。6.原告从未向被告催收过物业管理费，原告的合同是违法签订的，违约条款也应被认定无效。多年来，被告多次要求原告公示企业信息均被拒绝。被告曾多次向容山居委会求助，却又被告知与冯海宁联系。冯海宁声称一直以来是第二届业委会在自我管理，被告多次要求其公开账目供业委会成员审核被拒绝，最终协调无果。原告多年来均未向被告主张过任何物业服务费，何谈滞纳金？即使现在原告提出请求，物业服务费也应从业主大会确认原告有权管理之日起开始计算。原告的诉讼时效已超过，对于超过诉讼时效的费用应不予审理。本次诉讼主要是因原告的违法行为所致，故原告的律师费、诉讼费应由原告自行负担。同时，原告的损失应当向冯海宁一人主张赔偿。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据。对原告提供的证据：1.原告营业执照、被告人口信息查询资料、物业管理委托合同、水费及电费发票、刷卡小票、民事委托代理合同、律师费发票，来源合法，客观真实，本院予以采信；2.水表及电表的抄表记录，该证据为原告单方制作，且被告不予确认，故本院不予采信。对被告提供的证据：1.市场监督管理档案、企业信息表、介绍信、容桂建信复[2020]9号文件、顺住建信复[2020]178号文件、备案登记申请表第154号、照片、车库视频、（宇冠）富丽大厦物业服务合同、收据、微信聊天记录（聊天对象为张小亚、冯海宁）、微信聊天记录（聊天对象为容山居委会彭主任、A1906业主、A1602业主），来源合法，客观真实，本院予以采信。2.情况说明书，该情况说明的说明人为被告及案外人谭国行、杨鸣。谭国行作为证人出庭，杨鸣未到庭。该情况说明书属该三人作出的单方陈述，且无相关证据予以佐证，故本院不予采信。3.陈超电话录音光盘（当庭播放手机录音原件），虽陈超本人未到庭，但原告对该证据的真实性无异议，故本院予以采信。被告申请谭国行作为证人出庭并作证人证言。因其证人证言无相关证据予以佐证，故本院对其证人证言不予采信。本院经审理查明：被告是顺德区容桂街道富丽大厦小区******的业主，被告的住宅面积约为110平方米。原告与佛山市顺德区容桂富丽大厦第二届业主委员会于2015年6月30日签订物业管理委托合同。原告为顺德区容桂街道富丽大厦小区提供物业管理服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日。涉案物业的服务费收费标准如下：住宅按套内面积1.5元/平方米/月计算，另收取0.2元/平方米/月的公共场所水电分摊费。每三年原告根据实际情况对物业服务费上调10%，最高不能超过15%，合同期满后，业主对管理没有异议的情况下，物业公司继续提供服务，业主应继续按照原物业公司约定的标准支付物业管理服务费。业主或非业主使用人欠缴管理费用或其他约定费用的，原告有权按欠费总额每天收取5%的违约金，原告有权通过发律师函、提起诉讼、申请强制执行等方式收取，所产生的律师费、诉讼费及执行费等由欠费业主或使用人全额承担。该合同另对双方的责任、服务的内容与质量等问题作出约定。在该合同的落款“甲方”处，佛山市顺德区容桂富丽大厦第二届业主委员会加盖公章，冯海宁签名；在该合同的落款“乙方”处，原告加盖公章，法定代表人吴金海签名。自2015年7月1日起至原告起诉主张的2019年11月30日止，原告均在该小区内提供物业管理服务，被告均未向原告缴纳物业管理费及公摊水电费。另查明，根据佛山市业主委员会备案登记申请表显示，涉案小区第二届业主委员会的任期为2013年9月15日至2016年9月14日，业委会委员情况为：冯海宁任主任，谭国行任副主任，王中健及陈超任书记员，文长强任安全稽查员，罗仕励任法律顾问，杨鸣任信息员。在第二届业主委员会任期届满后，小区至今未成立新业主委员会。根据佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局关于被告的信访事项答复意见书（容桂建信复[2020]9号）显示，该局就被告向佛山市信访局反映原告非法进驻富丽大厦问题答复如下：容桂街道富丽大厦第二届业主委员会任期为2013年9月15日至2016年9月14日。其中，原告与富丽大厦第二届业委会于2015年6月30日签订物业服务合同，但在原告进驻富丽大厦时并未向佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局办理物业服务合同备案。被告可按《广东省物业管理条例》第六十五条“业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任”维护自身权益。又查明，原告与广东广捷律师事务所签订民事委托代理合同，该所指派何逸翔、佘婉仪律师代理本案诉讼，原告支出律师费3000元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于合同的效力。涉案物业管理委托合同系原告与佛山市顺德区容桂富丽大厦第二届业主委员会的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于诉讼时效。被告辩称原告主张的部分费用已超过诉讼时效；但原告认为被告的欠缴行为处于持续状态，故诉讼时效应自最后一期应缴费用的履行期限届满之日起算。本院认为，因原告未能举证证明其在起诉前曾向被告催缴过物业管理费及公摊水电费，故被告提出原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。原告于2020年2月24日向本院提起诉讼，故2017年2月24日前的相关费用已超过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告缴纳的相关费用均应自2017年2月25日起计算。关于物业费。本院分析如下：1.物业管理委托合同的期限为2015年7月1日至2018年6月30日。虽该合同已于2018年6月30日到期，但在该合同到期后，原告仍在该小区内提供物业服务至原告起诉主张的2019年11月30日，涉案小区亦事实上接受了原告提供的物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。故自2017年2月25日起至2019年11月30日止的该期间内，被告应向原告缴纳物业管理费。2.虽合同约定原告每三年可对管理费进行适当上调，但该合同现已到期，原告主张自2019年起按每月每平方米1.7元的标准收取物业管理费并未与被告重新协商确定，故本院对1.7元的收费标准不予采纳。本院认定被告应向原告缴纳的物业管理费均按每月每平方米1.5元计算。3.被告于2017年2月25日至2019年11月30日期间均未向原告缴纳物业管理费，故被告应向原告缴纳的物业管理费计为5467元（110平方米×1.5元/平方米/月×33个月+110平方米×1.5元/平方米/月÷30天×4天）。关于公摊水电费。根据物业管理委托合同约定，被告应按每月每平方米0.2元的标准向原告支付公摊水电费。原告主张自2019年2月起按照实际用量分摊公共水电计费，并称其已将新的公摊水电费的收费办法予以公示，但未举证予以证实，本院不予采纳。因被告于2017年2月25日至2019年11月30日期间均未向原告缴纳公摊水电费，故被告应向原告缴纳的公摊水电费计为729元（110平方米×0.2元/平方米/月×33个月+110平方米×0.2元/平方米/月÷30天×4天）。关于违约损失。原告所主张的违约金实际为违约损失。因被告未向原告缴纳物业管理费及公摊水电费等相关费用，原告主张被告应向其支付违约损失。物业管理委托合同中已对违约损失作出明确约定，但该计收标准明显过高；在该合同期限届满后，双方形成事实上的物业服务合同关系，但并未就违约损失条款重新作出约定。结合双方的履行情况、原告的实际损失等因素，本院酌定违约损失的计算方式为：以6196元（5467元+729元）为基数，自起诉之日即2020年2月24日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。关于律师费。物业管理委托合同中已对律师费的负担作出明确约定；在该合同期限届满后，双方形成事实上的物业服务合同关系，但并未就律师费条款重新作出约定。因原告确已支出律师费3000元，结合本案实际，故本院酌定由被告向原告支付律师费1500元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王中健于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市顺德区爱玲物业管理有限公司支付物业管理费5467元、公摊水电费729元及违约损失（违约损失计算方式：以6196元为基数，自2020年2月24日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；二、被告王中健于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市顺德区爱玲物业管理有限公司支付律师费1500元；三、驳回原告佛山市顺德区爱玲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取89.17元（原告已预交），由原告佛山市顺德区爱玲物业管理有限公司负担44.59元，被告王中健负担44.58元。本判决为终审判决。审判员 洪 玲二〇二〇年五月二十二日书记员 梁健祥