山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初8104号 原告（反诉被告）：张文，男，汉族，1974年2月7日生，户籍地黑龙江省肇东市，现住青岛胶州市。 委托诉讼代理人：周宏森，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周世翠，山东加舜律师事务所实习律师。 被告（反诉被告）：赵锡伟，男，汉族，1963年10月27日生，住山东省胶州市。 原告张文（反诉被告）与被告赵锡伟（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文的委托诉讼代理人周宏森，被告赵锡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文向本院提出诉讼请求：1.赵锡伟返还租金16917元；2.赵锡伟支付经济损失265952.4元；3.本案诉讼费、保全费及其它相关费用由赵锡伟承担。事实与理由：2005年4月22日，张文与赵锡伟就胶州市兰州148号网点房签订房屋租赁合同，合同签订后，张文一直租赁使用至2016年9月19日胶州市大同片区房屋征收项目启动之日。征收项目启动后，租赁房屋门前道路被挖断，片区内被围挡，租赁房屋漏雨严重，造成张文无法实现经营目的，遭受严重经济损失。因张文已向赵锡伟支付了2016年4月20日至2017年4月20日的年租金29000元，且征收启动后张文无法使用租赁房屋经营，故自2016年9月19日起至2017年4月20日的租金赵锡伟应予以退还。同时，租赁房屋因房屋征收应获得的搬迁费、停产停业损失补助费、室内装饰装修费应用于弥补张文经济损失。 赵锡伟辩称，第一，张文要求返还租金16917元事实依据不充分,从2017年4月20日至2019年9月2日,张文未交还赵锡伟钥匙、水电卡，始终据为己有，使涉案房屋无法动迁验收，张文属非法占有；第二，张文要求赵锡伟支付经济损失282869.4元应出具有效证据。张文所称的道路开挖、建围挡系开发商、阜安办事处为创建全国卫生城市共同所采取的措施，张文所称房屋漏水是因为张文打通东侧邻居宋清密一层、二层成为相互通道造成，致使房屋变形下沉，结构主体造成损坏。 赵锡伟向本院提出反诉请求：1.张文恢复已损房屋主体结构原样及房屋漏水、漏雨，经产权人验收后，归还房屋；2.张文支付赵锡伟2017年4月20日至2019年9月2日的房租费用（按每年3万元计算）共计70000元。事实与理由：张文在租赁期间，因装修开通一层二层通道，使租赁房屋结构下沉、损坏，造成漏水漏雨。从2017年4月20日至2019年9月2日张文未交房屋钥匙及水电卡，始终据为己有，使涉案房屋无法动迁验收至今（未交租赁房屋钥匙、水电卡等同使用房屋，赵锡伟无法动迁而产生经济损失保留另诉权利）。 张文对赵锡伟的反诉答辩称，不认可赵锡伟关于租金的诉求，根据双方之间的约定，如遇拆迁赵锡伟对于租金多退少补，因此赵锡伟应返还2016年9月20日至2017年4月20日的房屋租金。房屋征收项目启动后，因屋内漏水，门口路面破坏，造成该房屋无法继续经营，且张文也未在该房屋实际经营，而在兰州北侧另行租赁一套房屋进行经营，因此赵锡伟关于补齐租金的诉求没有事实依据。对于赵锡伟所称的房屋主体结构下沉造成房屋漏水损坏与张文无关，张文租用涉案房屋自2005年至2017年止跨度12年，双方从未就房屋主体结构及房屋漏水等问题产生争议，导致房屋无法使用的原因是征收项目，因此赵锡伟的诉求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 张文提交的房屋租赁合同一份、收条11张，赵锡伟对真实性无异议，本院予以采信； 张文提交的胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案一份，赵锡伟对真实性无异议，称不是针对其个人的。本院对该证据予以采信； 张文提交的征收房屋补偿款结算表一份，赵锡伟不认可，称与其手中持有的补偿协议不一致。本院认证意见：该结算表显示不出与本案所涉房屋的关系，且与赵锡伟手中的结算表不一致，本院不予采信； 张文提交的视频四份、2018年9月30日的录音一份，赵锡伟对证据真实性无异议，本院予以采信。 赵锡伟提交的货币补偿协议书一份，张文质证称真实性无法确认，该协议双方并未签字，不是生效的协议，不能作为款项计算的依据，且协议中的停产停业损失与征收补偿方案不一致。本院认证意见：对该证据真实性予以确认，但因并未协议双方签字确认，因此不能作为认定补偿金额的依据。 赵锡伟提交的房产证一份，张文无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赵锡伟是兰州住宅小区（金龙置业）11-13轴西数第一间网点（两层、建筑面积90.33平方米）的房屋所有权人。 2005年4月22日，赵锡伟与承租人张文签订《房屋承租协议合同》一份，约定赵锡伟将其所有的上述兰州148#网点租给张文使用，租期暂定3年，每年租金16000元。 上述合同签订后，张文每年按约支付房租，将涉案房屋用于经营窗帘定作加工。上述合同到期后，张文继续租用涉案房屋并每年支付租金直至2016年最后一次支付租金。其中2011年4月23日赵锡伟出具的收条中注明“因房屋需动迁，日期不定，经双方协商，待迁时，其租金多退少补”；2014年4月24日赵锡伟出具的收条中载明“经双方约定，据往年租金每年递增1000元至拆迁后解约（拆迁约五年左右）”；2016年赵锡伟最后一次出具的收条载明“今收到张文使用兰州148#网点租金2.9万元整，租起日2016.4.20号-2017.4.20号（何时拆迁，租金多退少补）”。 张文在使用房屋的过程中对涉案房屋进行了装修，并在征得赵锡伟和隔壁150#房屋房主宋清密同意后大约于2005年将两处房屋中间的墙壁在两层楼各打通了一个门，将赵锡伟房屋的门改为橱窗，两处房屋只留宋清密一个门。 2016年9月19日，胶州市房屋征收管理办公室发布《胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案》，方案规定的征收实施单位为胶州市阜安街道办事处，征收期限为2016年9月19日至2016年9月30日，过渡期限为2016年9月19日至2019年5月19日，计32个月。本案所涉房屋在上述方案规定的拆迁区域内，征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表显示的补偿金额为搬迁补助费3613.2元、停产停业损失费（货币补偿）75877.2元、室内装饰、装修35754.5元、第一阶段奖励4万元。 拆迁通知下达后，由于张文和赵锡伟对剩余房租和装饰装修补偿未能达成一致意见，张文一直未腾出涉案房屋并交付赵锡伟，赵锡伟于2018年10月8日将涉案房屋玻璃门砸开，但因为房屋里边还有张文的东西，所以张文将砸开的地方又堵上了，直到2019年9月11日才把房屋内的东西搬走，但钥匙仍在张文处。2019年11月28日，赵锡伟因为急着用房子将门砸开进入涉案房屋占有使用。 2020年3月20日，为减少双方损失，本院组织双方进行了现场勘验和交接，交接当日赵锡伟已经在涉案房屋居住使用，张文配偶用钥匙打开宋清密房屋，现场勘验显示房屋内张文的东西基本已经搬完，宋清密房屋内一二层楼之间的通道堵住，只能通过宋清密与赵锡伟中间墙壁上凿开的门进入赵锡伟房屋后通过赵锡伟房屋的楼梯进入二楼，二楼两处房屋中间的墙壁也凿开一个门，二楼顶棚和墙壁显示有严重漏水的痕迹。张文配偶称，其2016年下半年一接到拆迁通知时就搬到对面兰州159号了，但因赵锡伟不见面也不退还剩余房租，所以涉案房屋钥匙及水电卡无法交付房主，2018年10月8日赵锡伟把门砸开后，因为租赁房屋中有张文的东西所以张文一方就把砸开的地方又堵上了，打通两户中间的门是经过赵锡伟和宋清密同意的，张文同意将房屋恢复原状；赵锡伟称，涉案房屋的东西张文是2019年9月11日才搬走的，但钥匙及水电卡一直没还给赵锡伟。 交接当日，张文配偶表示涉案房屋中没有需要拿走的东西了，同时交付赵锡伟钥匙两把、电费卡一张，赵锡伟表示水卡找不到就算了，把电卡还了就行了。 庭审中，张文明确其主张的租金是按照年租金29000元计算自2016年9月20日至2017年4月20日的租金为16917元；经济损失265952.4元是根据补偿方案计算的，其中第六条第一款搬家补助费3613.2元、第三款停产停业损失202339.2元、第四款空调移机费和无证房共计6808.5元以及装饰装修费用53191.5元。庭审中，双方一致认可涉案房屋尚未签订拆迁补偿协议，截至本案判决作出前赵锡伟仍未签订拆迁补偿协议。 本院认为，张文租赁赵锡伟房屋进行经营，双方系房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方未签订书面形式的租赁合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。 本案双方争议的焦点：一、张文在房租到期后仍实际占用租赁房屋的情况下，赵锡伟是否还应当返还剩余房租，张文是否应当支付实际占用房屋期间给赵锡伟造成的损失；二、在赵锡伟尚未签订拆迁补偿协议的情况下，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表主张拆迁给其造成的损失应否支持？ 对焦点一，涉案房屋在张文使用的过程中于2016年9月19日被划入征迁范围，根据2014年的收条中约定的“拆迁后解约（拆迁约五年左右）”以及2016年的收条中约定的“何时拆迁，租金多退少补”，遇到拆迁的情况本案租赁合同应即行解除，张文应交还房屋，赵锡伟应退还剩余房租，即使双方对房租的退还及装修补偿事宜未达成一致，张文也应先交还房屋，但本案的实际情况是，张文作为承租人直到2017年6月1日所交纳的房租到期仍未搬出涉案房屋，直至2019年11月28日赵锡伟将门砸开才得以进入涉案房屋，因此根据权利义务对等原则，赵锡伟不但不应返还张文剩余房租，张文反而应支付其实际占用房屋期间给赵锡伟造成的损失，故本院对张文要求赵锡伟返还剩余租金16917元的诉讼请求不予支持，对赵锡伟主张张文参照之前双方约定的房租的计算方式按每年3万元赔偿其占用房屋期间（自2017年4月20日至2019年9月2日）的损失70000元予以支持。 对焦点二，首先，双方对房屋拆迁补偿款的分配并无约定；其次，赵锡伟尚未签订拆迁补偿协议，更未实际领取拆迁款；第三，张文在2016年9月19日房屋征收安置补偿方案下发后并未在通知规定的时间内搬家腾房，直至2019年9月11日才将房屋内的东西搬走，综上，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表向赵锡伟主张拆迁损失无事实依据，本院不予支持。 另外，关于赵锡伟反诉要求恢复房屋主体结构原状的请求，张文在办理交接时明确表示可以恢复原状，本院对赵锡伟的该项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张文的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）张文于本判决生效后三十日内将被告（反诉原告）赵锡伟所有的位于胶州市的房屋恢复主体结构原状； 三、原告（反诉被告）张文于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）赵锡伟占用房屋期间的损失70000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5543元，保全费1935元，共计7478元，由原告（反诉被告）张文负担；反诉案件受理费775元，由原告（反诉被告）张文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  匡德富 审 判 员  刘伟伟 人民陪审员  战 涛 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  吴艳琳