广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5197号原告：邹冬云，男，1974年1月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码362************515。原告：杨梅，女，1975年3月23日出生，汉族，住广东省中山市东区*******************，公民身份号码440************925。上列两原告共同委托诉讼代理人：张金波，广东洋三律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张锦燊，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区*********，统一社会信用代码914************467。法定代表人：王尚位，总经理。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告邹冬云、杨梅与被告中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹冬云、杨梅共同委托诉讼代理人张金波，被告顺源公司委托诉讼代理人施人铭、钟丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹冬云、杨梅向本院提出诉讼请求：被告顺源公司向两原告支付延迟取得房地产权属证书违约金29748元（按670000元的万分之一从2018年1月27日起计算至2019年4月15日止，共计444天）。事实与理由：2013年8月19日，原告在被告处购得位于中山市东区************2*****房的商品房，双方签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），合同约定该商品房的总价为670000元，付款方式为银行按揭方式，其中首付款现金410000元，商业贷款为260000元，被告交付房屋的时间为2015年6月30日前。在产权登记约定中，被告承诺在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关办理，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自迟延之日起每日按两原告已付房价款的万分之一向两原告支付违约金。自2015年6月30日起算，至2018年1月**日止已满720个工作日，但被告未依约为两原告办理房地产权属证书。两原告催促被告多次，截至2019年4月15日才取得房地产权属证书。基于以上事实，为了维护两原告的合法权益，特起诉至法院，请求判如所求。庭审中，原告邹冬云、杨梅认为逾期办证违约金的计算不应受商品房买卖合同约定的“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的总额限制，前述限额明显过低。被告顺源公司辩称，1.商品房买卖合同约定被告仅有递交产权登记资料的义务，并无办理不动产权证书的义务，两原告的诉讼请求没有合同依据。2.双方之间订立的合同是双方真实意思表示，没有违反效力强制性规定，且经国土部门备案登记，合法有效，应当遵循当事人的约定，因此逾期办证的违约金应该按照合同的约定，累计总金额不超过两原告已付购房款的1%。3.两原告没有提供损失证据，也没有产生实际损失；两原告不能证明合同约定违约金低于其损失，依法不应增加违约金；两原告的房屋已升值，不存在任何损失，两原告在收楼后已经取得房屋的占有和使用权，被告已经按照合同约定按期交付给两原告，同时协助为两原告办理不动产权证书。4.两原告主张的逾期办证违约金起算时间计算有误。综上所述，两原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年8月19日，邹冬云、杨梅（买受人）与顺源公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市东区************2*****房，建筑面积100.14平方米；总价款为670000元，于2013年8月19日以现金方式支付410000元，于2013年11月30日以商业贷款方式支付**0000元；如买受人未按合同约定时间付款，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年*月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。商品房买卖合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，邹冬云、杨梅依约支付了全部购房款670000元，并于2015年6月30日办理了涉案商品房的收楼手续2.涉案商品房于2013年8月26日办理销售登记备案，后于2015年8月26日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.2018年11月16日，中山市国土资源局就涉案商品房向邹冬云、杨梅颁发不动产权属证书。邹冬云、杨梅称其于2019年4月15日收到前述不动产权属证书，认为顺源公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。4.庭审中，邹冬云、杨梅主张逾期办证违约金计算的起止时间为：从收楼之日（2015年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），前述期限届满次日起计算逾期办证违约金至其收取不动产权证书之日（2019年4月15日）止。顺源公司主张逾期办证违约金计算的起止时间为：从收楼之日（2015年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），前述期限届满次日起计算逾期办证违约金至颁发不动产权证书之日（2018年11月16日）止；同时，顺源公司称其因找不到相关资料故对其递交产权登记资料的具体时间不清楚。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。邹冬云、杨梅与顺源公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，对于顺源公司存在逾期办证的违约事实，邹冬云、杨梅与顺源公司对此均无异议，本院予以认可，并认定顺源公司应为此承担支付违约金等违约责任。关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据商品房买卖合同的约定，顺源公司应于商品房交付使用后720个工作日内履行递件办证义务即持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因顺源公司对其递交产权登记资料的具体时间不清楚，并同意逾期办证违约金顺延计算至涉案商品房颁发不动产权证书之日（2018年11月16日）止，其主张的计算方法合理且更有利于维护邹冬云、杨梅的合同权利，故本院对其主张的计算方法予以支持，经计算，顺源公司逾期时间为178天（2018年5月23日至2018年11月16日）。邹冬云、杨梅主张逾期办证违约金应计算至其领取不动产权属证书之日即2019年4月15日，因其对于前述领证时间未能举证证明，且与前述合同约定不符，故本院对其主张的计算方法不予支持。关于调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，邹冬云、杨梅主张违约金的计算不应受商品房买卖合同约定的“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的总额限制。对此本院认为，首先，商品房买卖合同中对于邹冬云、杨梅逾期付款的违约金没有相应的限制，办理商品房的产权证书与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。其次，在邹冬云、杨梅已向顺源公司支付全额购房款后，顺源公司逾期为涉案商品房办理产权证书，影响了邹冬云、杨梅对涉案商品房进行使用、处分以及获取相应收益，若以已付房价款1%为总额限制，不足以弥补邹冬云、杨梅的损失，且不利于督促顺源公司履行合同义务，故本院对邹冬云、杨梅前述关于不受总额限制的主张予以支持。综上，本院认定顺源公司应向邹冬云、杨梅支付的逾期办证违约金为11926元（670000元×0.01%/天×178天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邹冬云、杨梅支付逾期办证违约金11926元；二、驳回原告邹冬云、杨梅的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，减半收取为272元（原告邹冬云、杨梅已预交），由原告邹冬云、杨梅负担163元，被告中山市顺源实业发展有限公司负担109元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年五月十八日书记员  郭小琪黄怡凤