西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书       (2019)陕0113民初18408号原告：曹宝平，男，1969年3月18日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张兴丽，陕西简能律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐芮，陕西简能律师事务所实习律师。被告：杨旋，女，1990年12月28日出生，汉族，住西安市灞桥区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：郑小龙，男，1989年11月7日出生，汉族，住咸阳市杨陵区，身份证号码：331XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：郭海梅，女，1965年9月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，系被告之母。原告曹宝平与被告杨旋、郑小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张兴丽、徐芮，被告杨旋及被告郑小龙的委托诉讼代理人郭海梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曹宝平向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行房屋租赁合同，支付拖欠的租金183239元（自2019年3月16日暂计至2019年8月15日）；2、判令二被告立即支付违约金43977.36元；3、判令二被告缴清其租赁期间欠缴的物业费、水电等相关费用，暂计50167.42元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由: 2018年7月1日，原、被告双方通过西安南汇房地产营销策划有限公司（中介公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX城XX堡XX号商铺出租给被告用于经营生鲜超市；2、租赁期限自2018年9月15日至2023年9月14日，租金为每月36647.80元，支付方式为押一付六；3、租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的10%向对方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付六个月的租金及押金。到目前为止，被告理应按照合同约定提前一个月于2019年2月15日前支付下半年房屋租金，被告迟迟不予支付，其行为已构成严重违约。经原告多次向被告催要拖欠的房屋租金，并因其违约行为，原告提出解除合同并腾清房屋，被告均置之不理。综上所述，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，具有法律约束力，被告理应依约支付租金。但被告无理由拒不支付亦不腾清房屋的行为致使原告合同目的无法实现，给原告造成了严重的经济损失。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判如所请。被告杨旋辩称，其准备在2019年4月15日关门，并提前一个月即在2019年3月15日与原告协议，原告同意被告将房屋转租，并约定租期持续到2019年5月15日，因期间房屋未转租出去，故其于2019年5月15日将钥匙归还至中介。被告于2019年4月15日要搬离物品，但是原告不允许被告搬离物品，签订合同约定的租期是五年，虽然没有租满五年，但是与原告协议时原告同意被告解除合同。被告在房屋租赁初期给物业交付10000元押金且营业期间内物业一直没有催缴物业费，故对于物业费的核算标准被告不认可，请求法院驳回原告的全部诉请。被告郑小龙辩称，其经营的生鲜超市中剩余闲置物品的价值近100万元，被告一直与原告协商，原告及物业保安都不同意其搬离剩余物品，物业说原告不让搬，原告说物业不让搬，双方互相推脱。经审理查明，2018年7月1日，原告（出租人、甲方）曹宝平与被告杨旋、郑小龙（承租人、乙方）及西安南汇房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定租赁房屋为西安市曲江新区XX路XX城XX堡XX号商铺；第二条约定租赁用途为生鲜超市；第三条约定租赁期限自2018年9月15日至2023年9月14日；第四条约定租金为36647.8元/月，支付方式为押一付六，租金共计219886.8元，押金36600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第五条约定租赁期内的水费、电费、物业管理费等费用由乙方承担；第九条约定乙方不按照约定支付租金达30日，或欠缴各项费用达壹万元的等情形，甲方有权单方解除合同；第十条约定乙方有上述情形之一的应按年租金的10%向甲方支付违约金，租赁期内乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金10%支付违约金。合同签订后二被告支付原告押金36600元，及2018年9月15日至2019年3月15日的租金219886.8元。2019年4月15日二被告停止经营，后委托居间方西安南汇房地产营销策划有限公司将该商铺进行转租，并将商铺钥匙交于该居间方，截止原告起诉之日，二被告未履行腾房义务，原告未替二被告垫付过物业费、水电费等相关费用。庭后，原告补充提交了2019年12月3日二被告向其出具的委托书，其上载明：委托人因经营不善，导致无法继续履行与业主于2018年7月1日签订的西安市曲江新区XX路XX城XX堡XX号商铺《房屋租赁合同》，特此提出解除合同请求，……当于本委托书签订之日起3日内清空商铺交付与业主，如还不能按时交付造成业主无法正常收回、出租该商铺，对业主造成更大的经济损失，即自愿放弃商铺内一应财物。根据上述委托书，原告表示不要求继续履行《房屋租赁合同》，双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除，二被告质证时陈述其与原告口头约定原告向本院撤诉，其委托原告处理商铺内的物品。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、招商银行历史交易明细、委托书、《关于华侨城天鹅堡15-10107号商铺租赁情况说明》等证据以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行交付租赁房屋及按期缴纳租金的给付义务，结合案件审理的实际情况，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行；2、二被告是否应当支付违约金；3、二被告是否应当清缴物业费、水电费等相关费用。关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行的问题。本案在审理过程中，二被告出具《委托书》提出解除合同请求，原告亦认可，双方达成合同解除的合意，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除，合同解除后，二被告应支付欠付租金，原告要求二被告支付至2019年8月15日的租金183239元的诉讼请求，本院予以支持。关于二被告是否应当支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除。《房屋租赁合同》第四条约定押金36600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第十条约定租赁期内乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金10%支付违约金。根据合同约定，二被告应支付违约金43977.36元，抵扣押金36600元，二被告实际应支付的违约金为7377.36元。关于二被告是否应当清缴物业费、水电费等相关费用的问题。本案原告未替二被告垫付过物业费、水电费等相关费用，其要求二被告支付物业费、水电费等相关费用的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨旋、郑小龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹宝平房屋租金183239元；二、被告杨旋、郑小龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹宝平违约金7377.36元；三、驳回原告曹宝平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5461元，由原告曹宝平承担1693元，由二被告杨旋、郑小龙承担3768元。因原告已预交，二被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      林  圩  垚人民陪审员      尚  红  毅人民陪审员      鲁  军  侠  二〇二〇年  五  月 二十 日  书  记  员      李  泽  诚打印：宋  延       校对：宋  延       2020年  月  日送达 1