云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终196号上诉人（原审被告）：王吉明，男，1964年1月18日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：陈伟文，澄江县凤翔法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王艳琼，女，1978年2月25日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：王艳丽，女，1980年12月24日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。二被上诉人委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人王吉明因与被上诉人王艳琼、王艳丽农村房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院作出的（2019）云0422民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王吉明上诉请求：撤销原判，改判驳回王艳琼、王艳丽的全部诉讼请求。理由如下：一、王艳琼、王艳丽二人一直以来关系较好，对于2002年10月30日王艳琼与王吉明订立并房协议的事实，王吉明有充分理由相信王艳丽是知晓并同意的，而且王艳琼具备表见代理的要件：首先，王艳琼、王艳丽父母离婚，父亲去世，母亲改嫁后，二人一直保持密切关系，对于卖房这样重大的事项，二人不可能没有进行协商。其次，王艳琼和王艳丽在其父亲2001年4月去世后，每年冬天都结伴到江川上坟，参加家庭中组织的祭祀活动，每次回来都到王吉明家中，即她们卖给王吉明的房屋中相聚、聊天，并且都知道王吉明已将房屋进行了拆建，并在卖给王吉明的地基上建起了房子，这是全村人都知道的事实，现王艳琼、王艳丽歪曲事实谎称王艳丽一直不知道不同意房屋买卖的事实，不符合情理。第三，从2002年买卖房屋距今已有18年的历史，王艳丽既没有出国居住，也没有其他限制行使民事权利的事件发生，为什么之前不主张权利，而要到国家因保护抚仙湖征收房屋的时候呢，很显然，王艳琼和王艳丽所谓不知情是恶意串通好的行为。二、王吉明订立《并房协议》购买王艳琼、王艳丽的房屋系善意取得。首先，买卖房屋是王艳琼、王艳丽主动找王吉明协商，并经王艳琼、王艳丽请求后，王吉明才同意购买的。其次，订立《并房协议》是公开、公平、公正进行的，并请了村组会计陈五七、家族长辈王浩贤、王某2作为中证人，如果属恶意购买，能这样公开、光明正大的进行吗？再次，当时买卖房屋作价6300元是本村公平合理的价格。三、购买房屋后王吉明已进行过重大改建，已不属于原来的建筑物，宅基地上的房屋也是王吉明全部建盖，而且王吉明居住了整整18年，18年来双方当事人之间平安相处，友好往来，关系牢固，这一事实却认定为无效说不过去。四、法律规定诉讼时效从知道或应当知道之日起计算，本案王艳丽每年都回村子老家，并亲自看到争议房屋由王吉明改建、居住，是知道或应当知道的，因此，王艳琼、王艳丽起诉已经超过诉讼时效。王艳琼、王艳丽辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由为：王吉明主张其与王艳琼签订并房协议形成表见代理，是说不过去的。王吉明是王艳琼、王艳丽的长辈，其与王艳琼签并房协议的事前事后都没有与王艳丽沟通商量过。是因为王吉明以不合理的低价6300元并房，其担心多有一个人出来，会增加其并房的成本。王艳丽也没有授权给王艳琼做这次交易，也完全不同意这次交易。事实上，早在并房行为发生前，王吉明就欺负王艳丽姐妹岁数小，在家里没有家庭地位，直接把王艳丽的铺盖扔出来，毫不留情的赶出家门，然后以不合理低价购买那么大的宅基地和房屋。王吉明主张18年来与王艳琼、王艳丽和平相处，关系牢固，是在掩盖矛盾，回避事实。事实上，王艳丽知道并房的事情后就不同意，多次要求王艳琼把房子要回来，同时要求王吉明归还房屋，双方为此多次要求村小组和村委会班子成员组织协商解决，王吉明态度反复，总是采用拖延的方式处理。王吉明曾答应写一份协议，补偿49平方米的房子，等把合同打印下来，王吉明又不承认了。本案是合同效力问题，不适用诉讼时效的规定。王吉明的媳妇在家中处于强势地位，根本容不下王艳琼、王艳丽，咒骂、吵嘴时常发生。王艳琼、王艳丽向一审法院起诉请求：1、依法判决确认王艳琼与王吉明2002年10月30日签订的《并房协议》无效；2、判决王吉明将坐落于云南省玉溪市江川区的下列不动产腾退归还王艳琼、王艳丽：包括明星村民委员会大营村84号北边楼下上房一个、北边耳房上灶房一个、南边大房子山尖下猪厩一个及北边住房相连下好石脚的两间两耳宅基地；3、本案诉讼费由王吉明承担。一审法院认定案件事实：王艳琼、王艳丽系亲姐妹关系，王吉德系王艳琼、王艳丽的父亲，王吉明是王艳琼、王艳丽的三叔，王学忠系王吉德、王吉明的父亲。1995年4月6日，王学忠订立《房屋分单》，主要内容：“一、大儿子吉德分得中间大楼、北边楼下上房一个，北边耳房上灶房一个、南边大房子山尖下猪厩一个。二、二儿子吉顺分得北边边间大楼、南边楼下上房一个、南边耳房上灶房一个、南边耳房后猪厩一个。三、三儿子吉明分得北边楼下下房一个、南边边间楼（留下大儿子出进中间大楼的路），倒座楼、北边耳房下灶房一个、南边耳房后猪厩一个（与吉顺猪厩相连）。四、四儿子吉华分得南边楼下下房一个。南边小楼楼上两间，南边耳房下灶房一个。因92年上门招亲，不负责赡养老人，由二儿子和三儿子共同赡养，所以四儿子分得的房子归并给二儿子和三儿子，南边楼下下房一个归并给吉顺所有，南边小楼楼上两间和南边耳房下灶房一个归并给吉明所有。五、老人原来提起来的北边耳房两间小楼归并给二儿子吉顺所有。六、南边大房子山尖下与大儿子猪厩相连处的空位归给二儿子吉顺、三儿子吉明共有共分。七、中间大楼楼下堂屋为共同所有，不得独占。八、北边与住房相连处，下好石脚有两间两耳的地基归大儿子吉德所有。……。立分单人王学忠，分房人王吉德、王吉顺、王吉明，中证人王某1、王某2、陈某，书写人黄金丹，一九九五年四月六日。”同日，王吉德与王吉明达成《卖房凭据》，主要内容：“卖房人王吉德，明星大营六队人，现将我本人分得的大房子中间大楼和南边小楼楼上一间，自愿卖给三弟吉明，经双方协商决定中间大楼卖价四仟元，南边小楼楼上一间卖价贰仟元，两处房屋卖价合计陆仟元（6000.00元），房价款于4月6日当同证人如数交清，房子卖后，永不反悔，空口无凭，立此为据。”2001年王吉德去世后，王艳琼、王艳丽未对其财产进行析产继承。2002年10月30日，王艳琼与王吉明达成《并房协议》，主要内容为：“并房人王艳琼，江城镇大地村居住，受房人王吉明，明星村大营六组居住。经双方协商同意，王艳琼自愿把祖传分给的老房子北边上房一个、北边上间耳房一间楼下，大房子外南边猪厩一间、大房子外北边空地两间，作价6300元（陆仟叁佰元整）并给三叔王吉明。并房后，王艳琼父亲的石碑由王吉明全权负责安好。”协议达成后，王吉明向王艳琼支付款项6300元，并将房屋交由王吉明管理使用。王吉明对涉诉房屋进行了翻新修缮，并在北边地基建盖了房屋，本案涉诉房屋均未办理产权证。一审另查明，本案涉诉房屋坐落于江川区，位于抚仙湖环湖棚户区改造暨生态移民搬迁范围内。王艳琼、王艳丽的父母王吉德、陈桂芬于1990年3月21日经玉溪市中级人民法院（1990）玉中民字第77号民事判决书判决离婚。一审法院认为，根据《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；……。”第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权力，分担义务。共同共有人对共有财产享有权力，承担义务。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”第一百七十七条规定：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。”《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，王艳琼、王艳丽父亲王吉德去世后，王艳琼、王艳丽作为继承人均未作出放弃继承的表示，也未对王吉德遗留的财产进行分割，故王吉德遗留的位于明星××村××号的房产系王艳琼、王艳丽共同共有的财产。2002年10月30日，王艳琼与王吉明签订的《并房协议》，系王艳琼擅自处分其与王艳丽共有财产的行为，王艳琼的行为属于无权处分，且未经王艳丽的追认。王吉明在与王艳丽达成《并房协议》时，已明知王艳琼与王艳丽均为王吉德的法定继承人，且二人未对王吉德的遗产进行分配，虽其已按协议约定支付价款并占有使用房屋，但其行为不属于法律规定的善意取得，且其提交的证据也不能证实王艳丽知晓并同意王艳琼将共有房屋作价转让给其。综述，认定王艳琼于2002年10月30日与王吉明达成的《并房协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案涉诉房屋已交付王吉明使用至今，王吉明已对房屋进行修缮并在北边地基处建盖了房屋，现已不具备返还原有房屋的条件。对于王艳琼、王艳丽诉请返还房屋的诉讼请求，不予支持。本案涉诉房屋面临棚户区改造拆迁，因合同无效带来的折价补偿，等补偿安置方案出台且拆迁补偿款确定后另案处理较为妥当。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、第一百七十七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，判决：“一、原告王艳琼与被告王吉明于2002年10月30日签订的《并房协议》无效；二、驳回原告王艳琼、王艳丽的其他诉讼请求。”二审中，王吉明向本院提交了江川区江城镇明星村委会和大营村民小组出具的情况说明和居住证明各一份，情况说明证实当时并房是在双方自愿及公平的基础上达成共识，居住证明证实王吉明长期居住在诉争房屋内。经质证，王艳琼、王艳丽对情况说明和居住证明的真实性、合法性、关联性均不认可，认为上面无江川区江城镇明星村委会和大营村民小组负责人的签字，也没有经办人签字，无法判断是谁出具的，出具人是否清楚事实情况。王吉明申请陈五七和王浩贤到庭作证，欲证明证人在签订《并房协议》时在场并清点现金交付被上诉人，双方在自愿、平等、协商一致的基础上达成共识，王艳琼自己承诺可以做主处理该宗房屋。王吉明质证无异议。王艳琼、王艳丽质证对陈五七和王浩贤的陈述不认可，主张其二人在前案中作证后旁听了庭审。本院认为，情况说明和居住证明均有大营村民小组和明星村委会的印章，且王艳琼、王艳丽对印章真实性未提异议，应予采信。王浩贤自述旁听过前案庭审，对其证言不予采信。陈五七的陈述未涉及前案作证中未陈述过的事实，其在本案中作证未能证明任何新事实。经二审审理，查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加予证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案王艳琼、王艳丽起诉，以王艳琼与王吉明签订《并房协议》未经王艳丽同意，属无权处分为由，要求确认《并房协议》无效。经审查，王艳丽陈述《并房协议》签订1、2年之后即知晓，其向王艳琼和王吉明提出不同意卖房，并找小组进行过调解。但王吉明不认可，并陈述2019年房子要拆迁王艳丽才找其协商。因王艳琼、王艳丽未举证证明2019年以前王艳丽就提出过不认可《并房协议》并找小组调解，故本院对该事实不予确认。王艳丽知晓《并房协议》后至本案起诉时已相隔十多年，王吉明一直占用涉案房屋并进行翻修，而王艳丽未采取必要的法律措施，应视为王艳丽认可《并房协议》。现王艳琼、王艳丽提出房屋共有人王艳丽不知晓并反对卖房，没有提供相应的证据，也与常理不符，无充分的事实依据；即使房屋共有人王艳丽不知情亦不同意，也仅构成无权处分，但并不影响《并房协议》本身的效力。据此，王艳琼与王吉明于2002年10月30日签订的《并房协议》合法有效，双方均应按约履行。王艳琼、王艳丽要求确认合同无效、由王吉明腾还房屋的诉讼请求无事实根据和法律依据，不予支持。综上，王吉明的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初697号民事判决；二、驳回王艳琼、王艳丽的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由王艳琼、王艳丽负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年五月七日书记员 简昱佳