山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初65号原告（反诉被告）：吕楠，男，1982年8月18日出生，汉族，现住临汾市。委托诉讼代理人：刘海涛，山西师达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振华，山西师达律师事务所律师。被告（反诉原告）：临汾五洲购物广场有限公司，住所地：临汾开发区河汾路中段。法定代表人：田岗，执行董事。委托诉讼代理人：荣雷强，山西杏梅律师事务所律师。原告（反诉被告）吕楠与被告（反诉原告）临汾五洲购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘海涛、张振华，被告（反诉原告）委托诉讼代理人荣雷强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、撤销原告与被告之间的租赁合同；二、判令被告返还原告已付的各项费用153319元；三、诉讼费等费用由被告承担；四、赔偿原告损失113000元。事实和理由：2017年11月30日就原告吕楠租赁被告的商铺经营餐饮一事，双方协商形成初步意识。原告先行按照被告的要求缴付了部分费用，其中有租赁保证金48971元，租金73456元，物业保证金8517元、物业管理费12775元、POS机押金3000元，共计146719元。2017年12月2日，原告吕楠与被告就细节协商完毕后，正式签订了书面的租赁合同。约定租赁场所仅限于经营“老板娘的烤肉品牌韩式烤肉”。合同签订后，原告吕楠又按被告要求向其缴纳了装修保证金等各项费用，共计6600元。签订正式合同后，原告对承租场所进行了装修装饰及设备购置。2018年2月14日，原告经营的老板娘的烤肉店开始营业。经营期间因租赁场地存在漏雨及空调无法正常使用等情形，被告未能充分维修解决，原告也无法正常经营。2018年9月4日，临汾市食品药品监督管理局向原告下发了严控区（唐尧点）及周边200米范围内餐饮单位自行退出通知书，要求原告自行退出承租场所。原告经询问得知在2017年10月份起，被告同原告签订租赁合同之前，临汾市大气污染防治行动指挥部，临汾市食品药品监督管理局已下发过相应文件，将租赁房屋位置列为严控区。并要求严控区及周边两百米餐饮单位自行退出，同时强行责任要求严控区不再新增餐饮企业。被告作为房屋所有人以及专业从事经营大型商场的主体。明知政府相关部门有控制措施，且也明知原告承租场地用于开设餐饮行业，其在与原告签订合同时仍隐瞒了这一重要事实，导致原告在受到欺诈的情形下签订了租赁合同。就被告隐瞒政府限制并和原告签订合同一事，双方多次沟通被告对其在合同订立之初的欺诈行为避而不谈，也未能赔偿原告因此造成的损失。被告在订立合同时，故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，存在欺诈行为，违背了原告的真实意思表示，依照《合同法》第54条、第58条规定。原告依法可请求撤销被告基于该合同所收取的相关费用合计153319元也应予返还，因协商无果为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告临汾五洲购物广场有限公司辩称，一、双方签订的租赁合同书合法有效，不存在欺诈、胁迫等手段，没有给原告造成损失。原告不享有合同的撤销权；二、合同签订以后，答辩人已经按照约定交付了租赁场地，被答辩人已经使用了场地，并且开始经营已经收入150多万。合同已经履行，被答辩人实际履行合同，并且后期多次双方文件沟通，被答辩人提出解除合同的行为，表示放弃了撤销权；三、关于原告诉求的各项费用返还，合同保证金因为是被答辩人单方解除，我方不予返还。关于pos机押金等费用，待办理相关手续后可退还或者抵顶租金。被告（反诉原告）临汾五洲购物广场有限公司反诉请求：一、驳回被反诉人本诉的诉讼请求；二、判令被反诉人支付反诉人租金及物业费388159元，并支付违约金67067元；三、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案双方签订的《五洲国际广场租赁合同书》合法有效，不符合合同可撤销情形。本案所涉及的《五洲国际广场租赁合同书》，双方已经签订并实际履行，不存在因重大误解订立、在订立合同时显示公平或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立等情形。该合同不符合法律规定的可撤销条件，合法有效，故应当判决驳回被反诉人的诉讼请求。二、被反诉人应当支付租金、物业费及违约金。自合同约定的起租日（2018年2月14日）起至场地清理之日2019年7月1日。被反诉人承租反诉人场地共计产生租金及物业费474390元，扣除已付租金及物业费86231元后。被反诉人还剩租金及物业费388159元未付，被反诉人应依约履行合同，向反诉人支付上述费用。被反诉人在合同期限内擅自单方解除合同，根据双方签订的《五洲国际广场租赁合同书》第4.2条约定，应向反诉人支付相当于三个月租金的违约金67067元。综上所述，本案双方签订的《五洲国际广场租赁合同书》合法有效，不存在合同可撤销情形，被反诉人应依约向反诉人支付租金及物业费388159元，并支付违约金67067元，恳请法院查明事实，依法判决。原告（反诉被告）吕楠辩称，一、被答辩人要求驳回本诉的请求不属于反诉内容，本案存在本诉和反诉。答辩人在本诉中主张撤销合同返还财产、赔偿损失，如被答辩人对此不同意，应当在本诉中作为抗辩来主张，而不是作为反诉请求，请人民法院在反诉中对其要求驳回本诉的请求不予审理和处理。二、答辩人不应向被答辩人支付租金、物业费及违约金。1、从法律依据上，被答辩人无请求权基础。答辩人在本诉中已提出撤销请求，依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，未履行的自然不再履行。被答辩人反诉要求继续按照合同支付租金等费用，明显没有事实和法律依据，依法不应当支持。2、从合同履行顺序上，其未交付适格的租赁物，也无权主张后续租金等费用，即使不考虑涉案合同是否撤销的问题，从正常合同履行顺序来讲，被答辩人作为房屋出租人，负有交付适格房屋的义务，只有其先履行了交付义务才有权索要租金。但直到现在涉案房屋仍然不是能够合法用于餐饮的适格房屋，在其未能完全履行交付义务的情况下，答辩人有权行使《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，在其先履行适格的交付义务后再谈费用问题。3、被答辩人在合同签订过程中有欺诈行为，其不应在该行为中获利。被答辩人作为经营场所的专业机构，在合同签订之初，明知答辩人承租房屋系经营餐饮，也明知该区域范围内房屋不能经营餐饮。其故意隐瞒情况，存在欺诈行为，由于涉案房屋不能用于经营餐饮，答辩人无法取得经营餐饮的必须证照，并正常经营，如仍然按照合同支付费用，等于被答辩人通过欺诈获取了利益，就是法律不允许的。4、从公平角度来讲，按照原合同约定支付也严重损害答辩人的利益。涉案房屋由于防水措施不当，被答辩人前后维修了十个月，在此期间答辩人亦无法正常享有该房屋的占有利益，况且能正常使用经营餐饮的房屋和不能正常经营的房屋，在租金价格上是不一致的，也不应当一致，涉案合同是按照适格房屋定的价格，但交付的却不是适格房屋。仍然按照原定价格进行支付显然不公平。综上所述，被答辩人作为先履行义务人，在合同签订之初隐瞒重要事实存在欺诈行为，在合同履行过程中亦未向原告交付能够正常使用的标的物，给答辩人造成了重大损失。其向答辩人主张各项费用无事实及法律依据，且显示公平。请求人民法院依法查明案件事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院查明如下：2017年11月30日原、被告双方协商租赁商铺事宜。原告先行按照被告的要求缴付了部分费用，其中有租赁保证金48971元，租金73456元，物业保证金8517元、物业管理费12775元、POS机押金3000元，共计146719元。2017年12月2日，原告吕楠与被告正式签订了《五洲国际广场租赁合同书》，约定：1、原告租赁被告3层S214a铺位，面积175平方米，租金为第一、二年每天4.6元每平米，第三年4.9元每平米，租金按季度支付，每个季度第一个工作日之前7日支付该季度的基本租金。物业管理费为每天0.8元每平米。2、租赁期限为3年，乙方（原告）先行支付3个月租金73457元、3个月物业费12775元等费用；除此之外，合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了详细的约定。合同签订后，原告又按被告要求向其缴纳了装修保证金等各项费用，共计6600元。签订正式合同后，原告对承租场所进行了装修装饰及设备购置，装修花费195000元。2018年2月14日，原告经营的老板娘的烤肉店开始营业。经营期间，原告的租赁场地出现了漏雨及空调无法正常使用等情形，其多次与被告协商处理，但一直无法正常使用。2018年9月4日，临汾市食品药品监督管理局向原告下发了严控区（唐尧点）及周边200米范围内餐饮单位自行退出通知书，要求原告自行退出承租场所。但随后原告还是继续在此经营至2019年5月。由于政府管控原因，原告所在区域无法办理《食品卫生许可证》，且空调无法正常使用，漏雨等问题，原告一直未按期向被告缴纳租金、物业费，截止2019年4月30日原告欠缴租金、物业费共计271469元。2019年5月18日原告向被告提出搬离现经营位置，并要求给予补偿。2019年5月20日被告回复同意减免73456元的租金。经协商，双方无法就租金缴付等问题达成一致意见。2019年5月25日原告向被告提出撤店，并发出《关于老板娘的烤肉店五洲店撤场申请》。2019年6月21日被告向原告提出解除租赁合同，并向被告发出《解除合同通知函》，并要求原告3日内缴清所欠租金、物业费等共计285840元，逾期付款按照应付金额5%计收违约金等费用。另查，2017年10月临汾市大气污染防治行动指挥部，临汾市食品药品监督管理局下发文件，将原告所租赁房屋的位置列为严控区，并要求严控区及周边两百米餐饮单位自行退出，同时要求严控区不再新增餐饮企业。本院认为，原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告作为餐饮店，因为政策原因无法办理卫生许可证，无法正常经营，故原告于2019年5月25日向被告发出合同解除通知，双方租赁合同即解除。对于双方责任的认定，原告在合同签订后，履行了先期付款的义务，并缴纳了保证金及各项费用。虽然被告出租的房屋存在漏雨、空调无法正常工作问题，但其实际经营到2019年5月，也取得了实际收益，故原告延迟缴纳租金、物业费构成违约。被告在合同签订后，提供的房屋存在漏雨、空调无法正常工作的情况，且原、被告在签订租赁合同前，被告就应当知道原告租赁房屋位置处于政府的严控区内，不能经营餐饮店，但其还是与原告签订了餐饮店的租赁协议，致使原告无法正常办理国家规定的卫生许可证，其亦存在违约的情形。对于原告主张被告明知租赁房屋属于严控区而出租构成欺诈一节，本院认为临汾市政府及相关部门发文内容并非强制性规定，虽然政府向原告下发办理通知，但是原告还是继续经营至2019年5月，也未出现要求强制搬离的情形，故被告的行为不应构成欺诈，只是对合同的履行造成一定的影响。结合本案查明的事实，本院认为双方过错程度各为50%。原告主张要求被告返回各项费用，双方在合同签订时，原告缴纳了租赁保证金48971元、物业保证金8517元、POS机押金3000元、装修保证金5000元，双方在合同3.3.6中虽然约定了延期支付租赁费的违约条款，但原告延迟交付租金的责任不能完全归责于原告，故租赁保证金、物业保证金应酌情扣减50%，剩余部分36744元被告应退还原告。对于原告的装修损失，原告装修花费为195000元，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定，本院按照其合同期计算装修残值损失为113000元，该损失原告亦存在50%的责任，故被告应赔偿其56500元的损失。对于反诉原告主张支付租金、物业费及违约金的主张，原告占用房屋至2019年5月25日，本案应按照此时计算欠缴房租,反诉原告主张按照2019年7月1日计收，无相应的证据支持，本院不予采信。根据2019年5月20日被告给原告的回函，截止2019年5月中旬原告累计欠租赁费、物业费271469元，按照双方合同约定的租金和物业费，2019年5月25日欠缴的租金和物业费应为280919元，由于被告提供的房屋存在问题及房屋不适宜经营餐饮而存在违约情形，本院酌情减免50%的给付责任，原告还应向被告缴纳租金140459.5元。按照合同约定的违约条款，反诉原告主张67067元的违约金，根据本案双方违约的责任的过错程度，本院支持33533.5元。综上，被告应支付原告各项损失93244元，反诉被告应支付反诉原告各项损失173993元。两项相抵后，反诉被告还应支付反诉原告80749元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：吕楠于本判决生效之日起十五日内支付临汾五洲购物广场有限公司80749元。如未按本判决规定的期限内履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294元、反诉费4064元，由原告吕楠负担4679元，被告临汾五洲购物广场有限公司负担4679元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至临汾市中级人民法院。审 判 长 张 浩人民陪审员 张 晶人民陪审员 李 娟 二O二O年五月二十七日书 记 员 陈宇乐