贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0330民初1225号原告：王思巧，女，汉族,生于1970年7月12日,贵州省习水县人，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：张小洁，贵州黔北律师事务所律师。原告：吕波，男，汉族，生于1967年12月9日，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：张小洁，贵州黔北律师事务所律师。被告：遵义市华居房地产开发有限公司，住址遵义市红花岗区子尹路南段综合**楼，统一社会信用代码915203007457115607。法定代表人：金晓梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗安梅，女，汉族。原告王思巧、吕波与被告遵义市华居房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人张小洁，被告的委托诉讼代理人罗安梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王思巧、吕波向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将“御景山居第15幢1层10号房门面”办理不动产产权转移登记的有关文书交付给原告,并协助原告办理“第15幢1层10号房门面”的产权转移登记。2.请求判令被告从2015年7月1日起计算至2020年5月1日以已付房款621011.00元为基数,每日按照万分之二的标准向原告支付逾期交付商品房所有权转移登记有关文书的违约金219216.88元（违约天数为1765天）。3.请求判令被告从2020年5月1日起以已付房款621011.00元为基数,每日按照万分之二的标准向原告支付逾期交付商品房所有权转移登记有关文书的违约金至实际交付之日止。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月30日原告购买了遵义市华居房地产开发有限公司开发的位于习水县（门面），同时签订《商品房买卖合同》,合同第二十二条第三款第一项、第二项约定“出卖人承诺于2015年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按照第二项处理,买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”签署合同后,原告按约定全额支付了购房款,被告遵义市华居房地产开发有限公司未按合同约定交付有关文书,办理产权转移登记,致使原告至今未取得房屋权属证书，特向法院起诉。被告的委托诉讼代理人辩称：1.根据双方合同约定，被告就有关产权登记应履行义务是将办理商品房产权登记相关文书交付产权登记机关，原告诉请被告交付商品房转移登记的文书缺乏事实依据，不应支持；2.原告诉请的违约金，由于不动产三次登记制度改革，房屋所有权登记流程变更为先土地后再办理初始登记，由于政府与被告就案外房屋土地出让金问题发生争议，不动产登记机关行政不作为，过错不在被告；被告违约未给原告造成任何损失，不应支付违约金。原告已使用房屋，签订买卖合同的目的已实现，被告交付产权登记有关文书的义务属于附属义务、后合同义务，根据合同法解释22条规定，只有给原告造成具体损失才承担违约责任。3.原告诉请违约金过高，应调整到1000元以内，且应受诉讼时效的约定。本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的习水县东皇街道天生路“御景山居”第15栋第1层房号为15-1-10的商业营业用房，总价为621011元，2013年12月28日付清余款311432元。被告承诺2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。2012年7月17日，原告吕波交房款309579元；2014年1月2日，原告吕波交房款311432元，以上合计621011元。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。原告吕波、王思巧曾于2019年11月22日向本院主张权利。对二原告所举的《商品房买卖合同》、收据、业务凭证，被告不持异议，予以采信。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于二原告的第1项诉讼请求，符合合同约定，予以支持。对于二原告诉请按照《商品房买卖合同》第22条约定主张的违约金，合同约定违约金从2015年6月30日开始按照已交房款的日万分之二计算。对于被告辩称的诉讼时效问题，被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。因原告吕波、王思巧曾于2019年11月22日向本院主张权利，诉讼时效应从该日起计算3年，即2016年11月21日前的违约金已超过诉讼时效，不予支持。对被告的此辩称意见予以采纳。被告辩称未给二原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称未能办理转移登记系不动产登记部门不作为行为导致，被告不应承担责任。根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的登记制度变化，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。对于被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案房屋的商业营业用房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每年3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将原告王思巧、吕波购买的位于习水县办理转移登记需由其提供的有关文书交付原告王思巧、吕波。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日支付原告王思巧、吕波违约金9000元（截止2019年11月21日）和向原告王思巧、吕波交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年11月22日起按3000元/年计算）；三、驳回原告王思巧、吕波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3902元，减半收取计1951元，由王思巧、吕波负担1851元，被告遵义市华居房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张小英二〇二〇年五月二十五日书记员  王素杰