河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2237号 上诉人（原审被告）：沧州安正房地产开发有限公司，住所地：河间市红牌楼街南侧，统一社会信用代码：91130984693450820L。 法定代表人：马晓德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王铁松，河北京南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙猛超，男，1991年5月16日出生，汉族，住河北省河间市。 委托诉讼代理人：刘占明，河间市华兴法律服务所法律工作者。 上诉人沧州安正房地产开发有限公司因与被上诉人孙猛超房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2019）冀0984民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州安正房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发还重审。事实和理由：一、一审判决存在程序性错误。（一）争议焦点归纳错误。本案原告诉称缴纳了11850元契税，诉请退还。交清了房屋价款及5511.5元的维修基金，诉请被告协助办理房产证，同时向原告赔偿未及时协助办证的违约金3590元。被告辩称，原告并没有缴纳11850元契税和5511.5元维修基金，无可退还契税，不能办理房产证的责任在于原告自己，被告不存在违约，不同意赔偿违约金。根据以上诉辩，法庭本应当将“原告是否缴纳了11850元的契税和5511.5元的维修基金”作为争议焦点，而不应当是将“原告所述多出购房款395000元部分的款项性质”作为争议焦点。（二）举证责任分配错误。根据民事诉讼法解释第91条第一项的规定，法庭应当明确主张法律关系存在的原告对上述争议焦点承担举证责任，而不应当是“对争议焦点原被告双方均负举证责任”。（三）对双方举证效果的评价错误。原告围绕此焦点向法庭提交的证据是其2016年1月20日向被告银行转款121660元，不反映具体交款项目的银行对账单，自己口述了所包含的交款项目。口述的交款项目没有其他证据予以证实，并且各项的合计金额比实际交款金额121660元少93.5元。被告的质证意见是对此证据证明当日原告向被告转款121660元没有异议，但不认可其中包括契税11850元和维修基金5511.5元。被告围绕此项提交的证据是2016年1月20日被告给原告出具的收据记账联复印件，该证据上名列的交款项目是“房款95000元、太阳能38000元、有线105元、壁挂炉5300元、物业费5288元、储藏间12167元（欠18733元）”，合计金额正好是121660元。原告的质证意见是“证据的收据我没有，且没有交款人签字，是被告方自己写的，没有法律效力，不能证明我方购买储藏间。”当庭被告方带去了这份证据的原件并向法庭做了说明，因为原告和法官都没有提出与原件进行核对，所以没有向法庭出示。对上述双方举证效果的正确评价应当是：原告对此项争议事实担负着证明其存在的法定责任，其所举证据不能证明该事实的存在，应当承担于己不利的后果。虽然被告对此争议事实不存在的举证有瑕疵，但是不能以此就反过头来认定原告不能证明其存在的争议事实的存在，而让被告承担于己不利的后果。二、一审判决存在事实认定错误。争议焦点归纳和举证责任分配的错误，使法庭审理偏离了重心，对证据的审查判断乱了标准，导致了对涉案事实的认定错误。（一）错误认定原告多交了93.5元。原告诉称的2016年1月20日交款121660元的交款项目，各项合计比实际交款金额少93.5元，这种不吻合，本来是原告“偷梁换柱”，用契税11850元、维修基金5511.5元两项，偷换了实际交款的物业费5288元，储藏间12167元两项而难圆其说的必然破绽。法庭对这一点没有认真调查，而用“其余93.5元系多交”这样一句轻描淡写经不住推敲的话，将客观事实掩盖了起来。（二）错误认定原告缴纳了11850元契税。原告诉称2016年1月20日交款时以3％的标准缴纳了11850元的契税，一审判决错误地予以认定了。原告说谎和一审判决时都忽略了一点：河间市自2014年1月1日就已经停止了开发商代收契税，原告此次交款时被告不再代收契税已经两年了。（三）错误认定原告缴纳了5511.5元维修基金。原告诉称2016年1月20日交款时缴纳了5511.5元的维修基金，一审判决错误地予以认定了。原告说谎和一审判决时同样都忽略了一点：河间市小高层，高层带电梯（该小区属于高层带电梯）的房屋维修基金交存标准，自2013年10月1日起，由原来每平米50元调整为每平米99元。原告家的房屋是110.23平米，如果是在2013年9月30日前交纳，确实应交5511.5元，但原告没有交；而如果到2016年1月20日再交，则应当交10912.77元，被告怎么会少收5401.27元，而收他5511.5元呢？（四）不采信被告所称原告缴纳的121660元当中包含5288元物业费和12167元储藏间费是个错误。首先，被告的这两个主张有连同其他各项的总额与交款总额相吻合予以支撑。其次，5288元的物业费，有被告关于原告家按面积计算的每年物业费是1322元、该批房屋系2013年1月份竣工向交清房款的业主交房、没交清房款的不能交房但开始计征物业费、原告家2016年1月份交清房款并收到的房、当时向原告家收取了此前三年的补交和当年的预交共四年5288元的物业费等成体系相吻合的解释予以支撑。第三，关于储藏间，原告家本来要了，也交了部分价款，现在后悔不想要了，但又不明确交涉，所以在千方百计地放大所谓证据不足的缺陷。（五）错误认定被告存在不协助办证的违约行为。被告确实至今没给原告开具办理房产证的相关手续，但这是因为原告至今没有缴纳维修基金造成的，而不是被告的违约。三、前述程序性错误导致了认定事实和适用法律的错误。必然铸成了判决错误的结果。特此上诉，望依法判处。 孙猛超辩称：1、一审判决程序合法。我购买上诉人兴河上城小区1号楼1单元1101室楼房，分三次向上诉人支付房款，共计支付房款421660元，而双方均认可楼房价款为395000元，就多出的26660元，双方存在争议。上诉人主张多交的款项包括储藏间12167元（欠18733元）和物业费5288元，而实际争议款项包括契税11850元和维修基金5511.5元，双方其他无任何争议。所以法庭将“原告所述多出购房款395000元部分的款项性质”作为争议焦点是正确的，对此双方均负有举证责任，也符合法律规定。上诉人多收取我17455元（26660扣除无争议的太阳能3800元、壁挂炉5300元、入网费105元）是否合法、应否退还，其应当承担举证责任。上诉人没有证据证实其主张的事实，应当承担于己不利的后果。2、一审判决认定事实正确。2016年1月20日我向上诉人交款121660元，包括剩余房款95000元、契税11850元、维修基金5511.5元、太阳能3800元、壁挂炉5300元、入网费105元，有上诉人财务人员给我草写草算的交款明细可以证实。我交完全部款项后，上诉人把房屋交付我使用，我购买上诉人商品楼房，双方签订了商品房买卖合同，合同中明确了商品房价款，合同中并没有记载我购买上诉人储藏间，自始至终我从没有购买过储藏间，也没有欠过上诉人储藏间款18733元。我如果欠上诉人储藏间款，上诉人也不会把楼房交付我使用。上诉人称我多交的款项中包括18733元的储藏间欠款，完全不符合事实，更不符合常理。另外我交付的款项中也不包括物业费5288元。上诉人系房产开发公司而非物业公司，上诉人无权收取物业费。物业费我均是交付给物业公司，而不是交付给上诉人。上诉人称收取的款项中包括我四年5288元物业费明显不符合客观事实。我从未一次性缴纳过四年的物业费。一审判决后我在家中找到一张2015年至2016年物业费缴费收据，该收据能够证明物业费我没有交给上诉人，而是交付给了物业公司，上诉人无权收取我的物业费。该凭证更能证明上诉人所收取我四年5288年物业费是虚假的。综上，上诉人超出购房款395000元，多收取我的款项共计26660元。扣除太阳能、壁挂炉、入网费后剩余17455元，剩余的款项上诉人为我向房产部门缴纳了5511.5元维修基金，再剩余的11943.5元（其中11850元交费时上诉人称是契税，另外的93.5元系上诉人额外多收取）上诉人没有任何理由向我收取。上诉人在一审中提交的证据完全是伪造的，是站不住脚的。一审判决上诉人退还多收取的11850元契税是正确的。3、购买上诉人商品住房,我已全额交纳了房款和维修基金及其他费用，没有任何亏欠。上诉人应当按照合同约定协助我办理房产证，并根据合同约定向我支付违约金。一审判决认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 孙猛超向一审法院起诉请求：1、被告协助办理房产证；2、退还契税11850元；3、支付违约金3950元；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份。主要内容：原告购买被告位于河间市；建筑面积110.23元、每平米单价3583.42元，总价款395000元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金（注：合同第十五条）。原告孙猛超于2016年1月20日前，分三次共支付给被告房产公司421660元。其中包括购房款395000元、契税11850元、维修金5511.5元、太阳能3800元、壁挂炉5300元、入网费105元，其余93.5元系多交纳。原告付清房款后，被告给付原告楼房钥匙，原告入住。自原告孙猛超入住至今，被告房产公司以原告孙猛超没有交清储藏间尾款为由，一直没有配合原告孙猛超办理房屋产权证书，原告孙猛超诉至本院。 一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违背法律、法规的强制性规定，也不侵犯国家、集体及其他人权益，该合同合法、有效。合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案原告已经按照约定交清了所购房屋的价款，被告应按照合同约定并依照《商品房销售管理办法》第三十四条的规定协助原告办理房屋所有权登记手续。被告一直未协助办理系违约，对造成纠纷应承担全部责任。被告应协助原告办理房屋产权证、退还原告交纳的契税款11850元并承担违约责任即给付原告违约金3950元。关于被告的抗辩理由，一、无证据证实；二、因争议楼房与被告辩称的储藏间系独立产权，即使原告购买了被告辩称的储藏间且没有交清款项，也不影响原告购买楼房办理产权登记，故对被告主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《商品房销售管理办法》第三十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告沧州安正房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告孙猛超办理河间市兴河小区一期工程1号楼1单元1101室房屋产权证； 二、被告沧州安正房地产开发有限退还原告孙猛超交纳的契税款11850元；被告沧州安正房地产开发有限支付原告孙猛超违约金3950元。以上款项于本判决书发生法律效力之日起10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3731元，由被告沧州安正房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交以下证据：1、河间市税务局出具的证明一份，证明自2015年1月1日税务局就通知房地产开发企业停止代收契税，故上诉人自2015年1月1日无权代收契税。2、河间市房地产管理局出具的2013年10月1日之后维修基金交清标准的证明，证明自2013年10月1日后维修基金应当按照99元每平米交纳。被上诉人说交纳5311元维修基金显然与此标准相矛盾。3、2016年1月20日上诉人出具的收款收据原件，证实收取了被上诉人121660元及各种项目。被上诉人质证意见为：对税务局证明的真实性没有异议，但该证明与本案不具有关联性。税务部门通知开发商停止代办契税业务，并不能证明上诉人一定按照该通知履行，实际情况河间市很多开发商均违规收取业主的房屋契税，用于自己经营使用。对房地产管理局证明的真实性没有异议，但是该标准的适用时间应当以商品房购买合同签订时间为准，答辩人房屋买卖合同签订于2012年10月1日，所以维修基金交付标准也不应该按照该标准缴纳，该标准与本案不具有关联性。收款收据没有交款人签字，系上诉人单方出具，对其真实性不予认可。被上诉人提交交款项目明细一页，主张系上诉人的财务人员书写，拟证实所缴费用包括契税11850元。另提交2015-2016年河间市曙光物业服务有限公司物业费收据一张，内容为：收取1-1-1101号业主2015年至2016年物业费2144元。上诉人质证意见为：交款项目明细无上诉人相关人员签字或者盖章，对其真实性不予认可。物业费收据上没有写明物业费缴费人名称，对其真实性及与本案的关联性不予认可。对上诉人提交的河间市税务局出具的证明、河间市房地产管理局出具证明，被上诉人对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。上诉人提交的收款收据原件，因没有交款人签字，且被上诉人对其真实性不予认可，故对该证据的真实性本院依法不予采信。被上诉人提交的交款项目明细，因无上诉人相关人员签字或者盖章，且上诉人对其真实性不予认可，本院对其真实性不予采信。被上诉人提交的河间市曙光物业服务有限公司物业费收据，加盖有该公司印章，上诉人对其真实性未提出异议，本院对其真实性依法予以采信。 本院认为，上诉人提交的河间市税务局、河间市房地产管理局出具的证明，仅能证明税务局已经通知房地产企业停止代办契税业务和2013年10月1日后的专项维修基金交存标准，但该证据不能证明上诉人已经按上述要求实际履行，故该证据与本案没有直接关联性。被上诉人提交的河间市曙光物业服务有限公司物业费收据，虽然没有写明物业费缴费人名称，但已明确注明业主房号为1-1-1101号，该房号即为涉案房屋，据此能够认定被上诉人已经自行向物业部门缴纳了物业费，故上诉人主张多收取的费用中包括物业费5288元，与客观事实相悖，本院不予支持。上诉人主张双方存在储物间购销行为，被上诉人对此不予认可，上诉人亦无相关证据予以证实，故上诉人主张多收取的费用包括储物间款12167元，没有事实依据，本院不予支持。据此，上诉人除房款、太阳能、有线费和壁挂炉以外多收取的款项，无论以何名目收取，均无事实和法律依据，被上诉人诉请上诉人予以退还，本院依法应予支持。本案系由房屋买卖合同产生的纠纷，被上诉人购买房屋，并取得所有权，是其依照买卖合同所应享有的合法权利。上诉人主张，因被上诉人没有缴纳维修基金，故至今没给被上诉人开具办理房产证的相关手续，致使被上诉人不能办理所购房屋的产权证。而双方合同中对维修基金的内容并无约定，故上诉人以此为由拒绝为被上诉人办理房产证相关手续，没有事实和法律依据，应认定其存在违约行为，原审判令其协助被上诉人办理河间市兴河小区一期工程1号楼1单元1101室房屋产权证，并支付被上诉人违约金3950元，并无不当。 综上所述，沧州安正房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元由上诉人沧州安正房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  张兆阳 审判员  毕文娟 二〇二〇年五月十五日 书记员  孙 伟