安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初199号 原告：安徽映山红物业管理有限公司，住所地岳西县天堂镇建设西路**，统一社会信用代码91340828070933316B（1-1）。 法定代表人：汪鉴，经理。 委托诉讼代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。 被告：胡中木，男，汉族，1981年10月9日出生，住岳西县。 第三人：安徽紫薇房地产开发有限公司，住，住所地岳西县天堂镇建设西路**一社会信用代码9134082859573642XM（1-1） 法定代表人：刘和志，董事长。 委托诉讼代理人：高峰，系公司员工。 委托诉讼代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。 原告安徽映山红物业管理有限公司（以下简称映山红公司）与被告胡中木，第三人安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告映山红公司的委托诉讼代理人金岳峰，被告胡中木，第三人紫薇公司的委托诉讼代理人高峰、俞浩彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 映山红公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告胡中木立即支付拖欠的2017年4月15日至2019年8月14日期间的物业费2882元；2、由被告胡中木承担本案的诉讼费用。事实与理由：胡中木自紫薇房地产公司购得岳西县房屋一套，房屋面积91.79平方米。2016年1月1日胡中木与映山红公司签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定物业费用标准为1.1元／月·平方米。2016年4月15日紫薇公司将房屋交付，胡中木当日按双方约定的单价交纳了2016年4月15日至2017年4月14日一年的物业服务费用1212元。就2017年4月15日至今的物业服务费，经催要未付。 胡中木辩称：紫薇公司与映山红公司在管理、财务、人员等方面混同，紫薇公司对业主的承诺对映山红公司也有效；2017年8月2日，紫薇公司经召集业主代表、物业公司代表三方会议，形成《会议纪要》，紫薇公司承诺“紫薇山庄小区一期的物业管理费从房产验收通过后正式收取，…没有验收前不收物业管理费用，业主之前预缴的物业管理费等房产验收后抵扣第一年物业管理费”，该承诺在小区内公示；紫薇公司房产实际验收日期是2018年8月10日，因而，之前的物业费应由紫薇房地产公司承担；2016年底紫薇公司变更规划，用免除业主一年物业费作为补偿，我们应当一视同仁的享有；根据岳西县物价局文件规定自2018年1月1日起物业费标准应为0.8元/月·平方米基础上扣除60元/年·户；根据安庆市物价局安庆市住建局文件规定自2015年11月1日起高层二次供水电泵和电梯能耗费按0.4元/月·平方米收取，每半年结算一次，多退少补，但映山红公司并没有进行结算；本人向物业交纳了1000元水电押金以及工人进场证押金及工本费75元，至今没有退还，请予退还；映山红公司多收的装修垃圾清理费183元也应退还；在房产验收后，物业公司不完全履行义务，物业费用应相应减少；本人于2019年5月已将房屋出售他人，本人只需交纳2018年8月10至2019年5月31日物业服务费，多预缴的204元亦应退还；综上，原告诉请的物业费用不合理。 紫薇公司述称：物业服务合同是映山红公司与胡中木之间签订的，紫薇公司并非合同的当事人，根据合同的相对性原则，欠缴的物业费应由胡中木承担，与紫薇公司没有关系，紫薇公司在本案中不承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2014年4月5日，紫薇公司选聘映山红公司为其开发的紫薇山庄一期小区的前期物业管理服务，并与映山红公司签订“紫薇山庄一期小区前期物业服务合同”，合同相关条文为，第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制根据本物业管理区域物业服务费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.8元/月•平方米（以物价局、房管局核定的收费标准为准）。第二十六条约定：本合同期限为两年，自2014年5月1日起至2016年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三十八条约定：甲方（紫薇公司）在销售物业时，本合同有关物业管理约定的权利义务随之转移。该合同有双方公司盖章，但甲乙双方签章栏均加盖刘和志的私章。 胡中木从紫薇公司购得岳西县天堂镇城西社区紫薇山庄一期小区3号楼2单元102室房屋一套，房屋面积91.79平方米。2016年1月1日胡中木与映山红公司签订《前期物业管理服务协议》一份，相关条款约定如下，“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务”；第四条约定：物业管理服务费用本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费及房屋公共维修金有业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、物业服务费标准（含电梯运行费、二次供水能耗费）：1-7层1.1元/月·平方米，8层以上1.2元/月•平方米…；2、…物业服务成本主要用于以下开支：…3、物业管理区域清洁卫生费用；…第五条约定：业主应自甲方（映山红物业公司）交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。第十一条约定：本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。 2016年8月8日紫薇公司将房屋交付，胡中木按《前期物业管理服务协议》约定交纳了“一年的物业服务费及能耗费”1212元。映山红公司向胡中木发出“物业费催缴通知书”，催缴2017年4月15日至2019年4月14日的物业费合计2424元。 紫薇房地产公司于2017年8月2日在小区内张贴会议纪要，第三条第5款规定：紫薇山庄小区一期的物业管理费从房产验收通过后开始正式收取。目前紫薇业主的物业管理费都是紫薇山庄垫付的，没有验收之前不收物业管理费用，业主之前预缴的物业管理费等房产验收后抵扣第一年物业管理费。紫薇山庄项目规划实施过程中进行变更，映山红公司对赞成变更的业主给予一定优惠，胡中木没有赞成，没有获得优惠。紫薇山庄一期工程3号楼于竣工验收日期为2015年11月15日，1#至4#楼的7-18层安装了二次供水，设备进行二次供水。 至本案辩论终结时，紫薇山庄小区尚没有成立业主委员会。 映山红公司的股东为安徽映山红旅游开发股份有限公司，安徽映山红旅游开发股份有限公司股东是刘和志、金焰琴、汪锦云，法定代表人为刘和志。紫薇房地产公司的股东是刘和志、储昭款、储荣生，法定代表人亦为刘和志。 安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会“安价房〔2015〕97号”文件“安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会转发安徽省物价局安徽省住房和城乡建设委员厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知”第二条规定：业主大会成立前的住宅小区物业综合管理服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，具体收费标准仍按市场价局、原房地产管理局安价房〔2006〕61号文件规定执行。高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米·月预收；带电梯多层能耗费按0.20元/平方米·月预收，每半年结算一次，多退少补。岳西县人民政府办公室“岳政办〔2015〕45号文件”“岳西县人民政府办公室关于印发岳西县物业服务收费管理办法的通知”第八条第三款规定：县价格主管部门应当会同县物业主管部门，每两年对物业服务等级的最高限价进行评估，并根据评估结果适时调整。第十二条规定：住宅小区的电梯及有物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共有设施设备运行所需电费除物业服务合同另有约定外，应纳入委托收代交费用，有物业服务企业单独列账，按实际支出费用和约定方式合理分摊。具体分摊方式由开发建设单位与物业服务企业在前期服务合同中约定或者由业主委员会与物业服务企业协商确定。该文件附“岳西县普通住宅前期物业公共服务收费标准表”载明最高限价C级高层物业费标准为0.8元/月·平方米。岳西县房地产管理局“关于紫薇山庄（一期）前期物业服务保障等级核准意见”规定“同意该一期物业服务标准为C级服务标准，并按《岳西县物业服务收费管理办法》物业服务收费标准执行”。岳西县物价局、财政局、城管执法局“岳价〔2017〕18号”“关于城镇垃圾处理费有关事项的通知”文件，第一条第二款规定：县城区居民住户垃圾处理费每户每月5元…实行前期物业管理的普通住宅小区，物业公司在前期物业公共服务费中每户每月扣减5元（普通住宅前期物业公共服务费已包含垃圾处理费）。第五条规定：该文件自2018年1月1日起执行。 上述事实，有紫薇公司与映山红公司签订的“紫薇山庄一期小区前期物业服务合同”，胡中木与映山红公司签订《前期物业管理服务协议》，缴费单，“物业费催缴通知书”，紫薇房地产公司会议纪要，竣工验收备案表，安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会“安价房〔2015〕97号”文件，岳政办〔2015〕45号文件，岳西县房地产管理局“关于紫薇山庄（一期）前期物业服务保障等级核准意见”，及庭审笔录等予以证实。 本院认为：映山红公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在紫薇山庄成立业主委员会之前，与开发商紫薇公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，合法有效，映山红公司享有在该小区业主委员会成立前的物业的管理权，对业主具有约束力。映山红公司随后与胡中木签订《前期物业管理协议书》，亦明确约定了由映山红公司依据规定对紫薇山庄相应物业进行物业管理，胡中木对该协议书未提出异议并签字予以确认，该协议合法有效，双方均应依约履行。映山红公司为紫薇山庄一期业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。胡中木作为紫薇山庄一期的业主，接受映山红公司的物业管理服务，有按时交纳物业服务费的义务。映山红公司主张胡中木交纳2017年4月15日至2019年8月14日止（计28个月）的物业费的诉讼请求，本院予以支持。 关于物业费标准问题，双方均无异议，胡中木提出异议的是高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米•月预收，但映山红公司始终没有进行结算。对此，本院认为，根据文件规定该款系预收，预交该费用系业主的义务，且胡中木仅缴纳一年的物业费，同时，映山红公司与胡中木签订的《前期物业管理协议书》已约定1.1元/平方米•月，故胡中木应按该标准先行支付物业费。当然，映山红公司亦应依据规定定期对该项费用进行结算。 关于映山红收取的押金问题，与本案系不同的法律关系，胡中木可依法另行主张。关于房屋转让后的物业费用问题，胡中木提供的证据尚不足以证明房屋已实际转让交付，该抗辩本院不予采纳。 关于胡中木所提紫薇房地产公司承诺减免部分物业费的问题。紫薇房地产公司对该会议纪要的真实性没有异议，该会议纪要中有关减免物业费的内容的真实性可予认定。但从胡中木提交的证据看，虽然在股东组成人员上，紫薇房地产公司和映山红物业公司之间存在关联性，且在紫薇公司和映山红公司签订的《前期物业管理服务合同》的甲乙双方的签章栏均有刘和志的签章，但没有证据证明两个公司存在其他混同的情形，该两个公司在法律上还是两个独立的主体，每个公司对各自的公司行为负责，故紫薇公司承诺的事项对映山红物业公司不发生法律效力，对胡中木的此节质辩，本院亦不予采纳。 关于胡中木提出紫薇公司为变更其开发规划，映山红物业公司对同意变更规划的业主免除一年物业费的奖励，要求享有同等待遇，免收一年的物业费的问题。本院认为，此系合同双方的自行处分民事权利的协议行为，不具有普遍的约束力，胡中木的此项质辩没有相应依据，本院亦不予采信。 关于胡中木主张物业费中应扣除60元/年的垃圾费的问题。胡中木与映山红公司签订的《前期物业管理协议书》约定的物业费包含垃圾费，“岳价〔2017〕18号”规定“物业公司在前期物业公共服务费中每户每月扣减5元”的垃圾费，但映山红物业公司没有扣除相应费用，胡中木的此项主张符合前述规定，本院予以支持。该文件自2018年1月1日起执行，故自2018年1月1日至2019年8月14日的物业费中应扣减5元/月的垃圾费，即100元（20个月×5元/月）。胡中木实际应支付的物业费用为2727元（1.1元/月·平方米×91.79平方米×28-100）。 案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条规定，判决如下： 一、被告胡中木于本判决生效后十日内支付原告安徽映山红物业管理有限公司2017年4月15日至2019年8月14日期间的物业费2727元； 二、驳回原告安徽映山红物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  刘胜魁 人民陪审员  申 健 人民陪审员  王新祥 二〇二〇年五月五日 书 记 员  余晶晶