江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终586号上诉人（原审原告）：江西省明华房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区阳明东路**华润吉安商城**会所用房**，统一社会信用代码91360800568671392X。法定代表人：王艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭国印，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市吉州区万象广场小区业主委员会，住所地江西省，住所地江西省吉安市吉州区阳明东路**万象广场小区**负责人：肖雪梅，主任。委托诉讼代理人：朱永祺，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都德昌行物业服务有限公司，住所地成都市，住所地成都市武侯区高升桥路********代码91510107758790544K。法定代表人：彭善国，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱永祺，江西秉志律师事务所律师。上诉人江西省明华房地产开发有限公司（以下除判决主文外均简称明华公司）因与被上诉人吉安市吉州区万象广场小区业主委员会（以下除判决主文外均简称万象广场小区业委会）、成都德昌行物业服务有限公司（以下除判决主文外均简称德昌行公司）业主撤销权纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2991号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明华公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持明华公司全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，明华公司为案涉小区当然的业主，享有业主表决权。1.明华公司符合《物权法》规定的业主的范畴：明华公司为涉案小区的开发商，经过政府单位审批后依法建造了案涉物业，享有物业建筑面积为35419.47㎡，其中专有部分面积30246.75平方米，共有部分面积5172.72平方米，应当认定为《物权法》规定的通过合法建造的事实行为取得建筑物专有部分所有权的人，属于业主范畴。2.一审判决认定“原告（上诉人）作为建设单位与其他因购买取得专有部分面积的业主身份不同”，违反了法律规定。根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（以下称“双过半”）。通过合法建造的事实行为取得建筑物专有部分所有权的人是业主，明华公司对与其自身利益息息相关的选聘和解聘物业服务企业的事项享有表决权。二、本案系业主撤销权纠纷，一审法院应根据《物权法》第七十六条的规定审查业主大会关于选聘和解聘物业服务企业的事项是否满足法定的“双过半”条件。明华公司已提供证据证实，业主大会关于选聘和解聘物业服务企业的事项未满足法定的“双过半”条件，理由如下：1.明华公司在一审提交的《万象小区业委会给德昌行物业公司发出的函件》表明，2019年1月31日召开的业主大会以及关于物业公司选聘的决议程序不合法。明华公司起诉后，万象广场小区业委会向法院提交了一份《万象小区业委会给德昌行物业公司发出的函件》，一审庭审时，万象广场小区业委会发现对该函对其不利，违背诚实信用原则，从法院卷宗里抽掉该函。明华公司为澄清案件事实，将《万象小区业委会给德昌行物业公司发出的函件》作为证据提交至一审法院，万象广场小区业委会质证后对该函的真实性、合法性均无异议。该函里已载明“因到会户数及委托投票的票数不够，此次选聘物业环节同意票数未过半”，但是一审判决对该证据载明的内容置若罔闻。2.不同意选聘德昌行公司作为物业服务企业的业主享有建筑物专有部分的面积占建筑物总面积的1/2以上，2019年1月31日召开的业主大会以及关于物业公司选聘的决议应被撤销。《建筑物区分所有权司法解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。明华公司提交了《房产证》、吉安市吉州房地产测绘队出具的《测绘报告》、明华公司与业委会主任肖雪梅之间的《房屋买卖合同》等证据证实，明华公司持有物业建筑面积为35419.47㎡，其中专有部分面积为30246.75㎡；华润·吉安商城（万象广场）建筑物总面积为73586.42㎡，专有部分面积为53639.237㎡。明华公司享有建筑物专有部分面积占建筑物总面积1/2以上，明华公司反对选聘德昌行公司作为物业服务企业的决议，2019年1月31日召开的业主大会以及关于物业公司选聘的决议违反《物权法》规定的法定程序，应被依法撤销。三、万象广场小区业委会作出的决议违反法定程序，侵犯了明华公司作为小区业主的合法权益，应依法撤销。本案中，万象广场小区业委会作出的《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》、《吉安市万象广场公开的选聘物业投标文件》、《万象广场小区物业管理服务合同》等决议，违反了《物权法》第七十六条规定的法定程序，损害了明华公司作为业主的知情权、表决权及管理权。明华公司依据《建筑物区分所有权司法解释》第十二条的规定，依法行使撤销权，有事实和法律依据。被上诉人万象广场小区业委会答辩称：一审判决已阐述详尽，选聘德昌行公司为涉案小区的物业服务企业，维护了小区业主利益，没有侵犯明华公司的利益，明华公司作为小区的开发单位，是否具有小区业主的身份，不影响万象广场小区业委会选任物业；3.物业管理条例双过半在形式上要求并不严格，应当以小区业主真实意思表示为准，只要是真实意思表示就能认定，请依法驳回明华公司的上诉请求，维持原判。被上诉人德昌行公司答辩称：同意万象广场小区业委会的答辩意见。上诉人明华公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会于2019年1月16日作出的《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》。2.判令撤销吉安市吉州区万象广场业主委员会于2019年1月16日作出的《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》。3.判令撤销被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会与被告成都德昌行物业服务有限公司于2019年4月27日签订的《万象广场小区物业管理服务合同》。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：原告明华公司系吉安市吉州区万象广场小区的开发商，该小区共有房屋602间，另有商铺2间、影院、商场、超市、停车场、人防地下室、物业管理用房，建筑面积共计73586.42㎡，其中停车场建筑面积4655.46㎡，人防地下工程建筑面积4901.29㎡，物业管理用房建筑面积189.91㎡。原告已取得商铺2间、影院、商场、超市及14间房屋的不动产权证，共计建筑面积29860.18㎡，另还有15间房屋未出售。2018年7月23日，吉安市吉州区万象广场小区业主大会及被告万象广场小区业委会在吉州区习溪桥街道办事处登记备案，业委会负责人为肖雪梅；同年9月27日，业委会刻制行政章且经公安机关备案登记；同年12月18日，业委会在该小区大门口及小区内部公共微信群、万象广场业委会公众号张贴万象广场物业招标公告，告知业委会将启动新的小区物业管理公司的招标程序，明确了招标条件、报名联系方式、截止时间、联系人及公布区域。2019年1月16日，万象广场业主委员发布《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》；2019年1月26日，被告德昌行物业公司员工王万刚向万象广场业委会现金缴纳投标保证金20000元；2019年1月30日，业委会在开元洲际酒店召开了业主大会，193人参加投票，另99人出具了委托书委托投票，原告也委托了代理人参加业主大会，原告投了反对票。经投票被告德昌行公司中标。会后，万象广场小区业委会向该小区业主发出意见征询函，征询业主对选聘德昌行公司的意见，共收回意见征询函327份，同意选聘德昌行公司的有322份。2019年2月28日，万象广场小区业主委员向德昌行公司发出中标通知书，2019年4月27日，两被告签订万象广场小区物业管理服务合同，约定：委托管理期限自2019年5月25日自2022年5月24日止；物业管理服务费：住宅每平方米1.10元/月；酒店公寓（写字楼）每平方米1.70元/月；商业每平方米1.90元/月等，德昌行公司在万象广场小区业主委员会的协助下与前期物业服务公司完成了大部分的交接工作并开始在小区内进行服务。一审法院认为：业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权下之业主共同组成和选举产生的自治管理性组织，目的是为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护问题，提高业主们生活水平和质量。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，万象广场小区因前期物业服务合同到期，需选聘物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告万象广场小区业委会通过召开业主大会及发放意见征询函的方式获得面积过半数和人数过半数的业主同意决定选聘被告德昌行公司为万象广场小区的物业服务企业，并与被告德昌行公司签订物业服务合同符合相关法律规定。原告作为建设单位虽然取得了29860.18㎡专有部分面积，但原告与其他因购买取得专有部分面积的业主身份不同，不能因原告投票反对而认定选聘未经面积过半数业主同意。原告主张被告万象广场小区业委会未经双过半业主同意决定选聘物业服务企业并发布《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》和《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》程序违法没有法律依据，且被告德昌行公司为万象广场小区提供物业服务后，物业服务费相较之前有所降低，原告未提供证据证明万象广场业主委员会的上述决议和决定侵害了其合法权益，故原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告江西省明华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告江西省明华房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审期间，万象广场小区业委会主张德昌行公司提供物业服务的范围仅为酒店式公寓住宅部分，商场、影院的物业还是由明华公司自己管理。明华公司自认万象广场的商场、影院的租金包括物业费，由其自行出租。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为，万象广场小区业委会聘请德昌行公司为涉案小区物业服务公司的程序决议是否合法，明华公司主张撤销选聘决议是否有事实和法律依据。明华公司上诉称，明华公司系涉案小区的业主，享有物业建筑面积超过建筑总面积的一半，万象广场小区业委会聘请德昌行公司为涉案小区的物业服务公司未经过业主双过半原则，业主人数未过半，建筑面积未过半，程序违法。本院认为，业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权下由业主共同组成和选举产生的自治管理性组织，目的是让共有建筑物部分得到更有效的维护和更合理的使用，最终提高业主的生活质量。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，因万象广场小区的前期物业服务合同到期，需选聘物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。万象广场小区业委会通过召开业主大会、发放意见征询函的方式获得面积过半数和人数过半数的业主同意决定选聘德昌行公司为万象广场小区的物业服务企业，并与德昌行公司签订物业服务合同符合相关法律规定。明华公司作为涉案小区的建设单位，与其他因购买取得专有部分面积的业主身份不同，不能因其投票反对而认定选聘未经面积过半数业主同意。明华公司关于万象广场小区业委会选聘物业服务企业程序违法的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。再者，根据本院二审查明的事实，德昌行公司提供物业服务的范围仅为酒店式公寓住宅部分，且物业服务费相较之前有所降低，商场、影院的物业还是由明华公司自己管理。明华公司亦自认万象广场的商场、影院的租金包括物业费，由其自行出租，明华公司亦未提供证据证明万象广场小区业主委员会的上述决议侵害了其合法权益，明华公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，上诉人明华公司的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人江西省明华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年五月十五日书记员  罗 莎