江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0583民初15585号 原告：高梅英，女，汉族，1939年11月22日生，住昆山市。 委托诉讼代理人：庄小英，江苏惟勤律师事务所律师。 被告：陈英，女，汉族，1978年12月13日生，住昆山市。 第三人：居佳文，男，1982年6月1日生，汉族，住昆山市。 第三人：居志杰，男，汉族，1961年9月17日生，住昆山市。 第三人：居佳彬，男，汉族，1995年1月1日生，住昆山市。 第三人：汪辰，男，汉族，1988年3月21日生，住昆山市。 原告高梅英与被告陈英、第三人居佳文、居志杰、居佳彬、汪辰案外人执行异议之诉案件，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序审理。本案于2019年10月30日、2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告陈英、第三人居志杰、居佳彬到庭参加了诉讼，原告第三人汪辰到庭参加了第一次庭审，第三人居佳文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高梅英提出诉讼请求：1、依法判决停止对昆山市玉山镇红峰新村64号楼103室房屋的强制执行；2、依法确认原告与第三人居佳文2018年8月1日就昆山市玉山镇红峰新村64号楼103室房屋签订的《存量房买卖合同》无效，并确认上述房屋归原告与第三人居志杰、居佳文、居佳彬、汪辰共有；3、本案诉讼费用由被告和第三人居佳文承担。事实与理由：原告与居复海是夫妻关系，生有长子居志毅、次子居志杰、女儿居志萍。第三人居佳文、居佳彬是居志毅的儿子，第三人汪辰是居志萍的儿子。居复海于2018年12月1日病故，居志毅于2001年6月4日病故，居志萍于2015年10月15日病故。2018年7月上旬，第三人居佳文因生意亏损无力偿还贷款，多次哀求原告夫妇出借涉案房屋产证(暂过户给居佳文)让其用于抵押贷款，待贷款还清后再过户回原告夫妇。2018年8月1日原告夫妇将涉案房屋过户至居佳文。但2018年12月1日原告丈夫居复海突然病故后，第三人居佳文明确表示涉案房屋现已登记在他名下，就归其所有，不同意签订书面的产权归属协议，也不同意过户回原告。原告于2019年1月向昆山市人民法院提起了涉案房屋的确权之诉(案号：2019苏05**民初1445号)，并查封了涉案房屋，后诉请变更为确认2018年8月1日原告与居佳文签订就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效。2019年4月24日，昆山市人民法院因被告陈英与第三人居佳文民间借贷纠纷强制执行一案向原告发出(2019)苏0583执3147号公告，要求原告迁出涉案房屋并进行强制执行。原告得知后于2019年5月7日向贵院提出书面的执行异议，但昆山市人民法院以涉案不动产已登记在第三人居佳文名下而驳回了原告的执行异议。原告认为：虽然不动产原则上以登记作为权利归属的认定标准，但实践中存在众多真实权利归属与登记不符的情形。本案中，涉案房屋虽然以买卖方式过户登记在第三人居佳文名下，但双方之间并不存在真实的房屋买卖意思(第三人居佳文在（2019）苏0583民初1445号案件开庭时已确认不存在买卖事实)，即2018年8月1日签订的存量房买卖合同》应属无效，第三人居佳文并非涉案房屋真正的所有权人。因此，被告陈英要求强制执行登记在居佳文名下的涉案房屋缺乏依据，如继续执行势必给原告以及其他第三人造成不可逆转的损害，故提起本案诉讼。 原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据： 1、（2019）苏0583民初1445号案件民事起诉状、变更诉请申请书、案件受理通知书； 2、（2019）苏0583民初1445号之一民事裁定书及保全告知书； 证据1-2证明针对涉案被执行房屋，原告高梅英已于2019年1月向昆山市人民法院提起确权之诉，并查封了涉案房屋。 3、（2019）苏0583执异67号执行裁定书及回执，证明昆山市人民法院驳回了原告高梅英就陈英强制执行一案的执行异议申请。 4、户口登记表，证明原告与居复海(已故)、居志毅、居志萍及居志杰的关系。 5、居复海死亡医学证明、户口注销证明存根； 6、居志毅死亡证明居志萍户口注销证明； 7、居志萍户口注销证明，证据5-7证明居复海、居志毅、居志萍死亡的事实，且居志毅和居志萍均先于父亲居复海死亡。 8、高梅英的户口簿登记信息，证明被告居佳文、居佳彬是原告孙子，亦是已故居志毅的儿子。 9、已故居志萍的常住人口登记表，证明被告汪辰是已故居志萍的儿子。 10、房屋所有权证，证明涉案房屋系原告与居复海生前共有的事实。 11、2018年8月1日签订的存量房买卖合同； 12、不动产权属登记查询，证据11-12证明房屋虽以买卖形式过户给被告居佳文，但被告实际并未支付任何房款，双方之间不是真实的买卖关系。 13、居复海起草的协议书以及日记，证明原告与已故丈夫将房屋暂时过户给被告让其用于抵押贷款还债，并非真实的买卖关系。 14、原告高梅英名下不动产查询信息，证明原告名下只有涉案的房屋，已经没有其房产。 被告陈英答辩称：我只知道当时法院查封了居佳文的房子，因为居佳文欠我钱，对原告所述不清楚，不同意原告的诉请。 第三人居佳文述称：一、涉案房屋于2018年8月3日过户至我方名下，根据不动产的公示公信原则，房屋的产权属于我方所有；二、关于《存量房买卖合同》的效力问题，我方认为应属有效，理由如下：1.上述合同由居复海、高梅英与我方签订，该合同签订时，不存在任何欺诈胁迫的行为，均系三方自愿。2.该房屋的过户行为实际上是居复海、高梅英对于答辩人的赠予。上述合同于2018年8月1日签订，房屋价款为374400元，2018年8月3日过户至答辩人名下，首先房屋的卖方并没有向答辩人要求支付任何房款，房屋价款也明显低于市场价格，可见双方当初签订合同时，并不考虑房屋真实的价格，这充分说明合同签订并非为了获取房屋价款，而是以过户为目的。其次，根据中华人民共和国的传统，爷爷疼爱孙子也是人之常情，老人将房屋赠予孙子是其真实意思表示，赠予目的明确，且赠予的不动产已经过户。近亲属间的不动产变更，常见的采用方法是买卖、赠予、继承，在世的近亲属之间，通过买卖形式的过户，实际上是为了合理的避税，且手续简便，不需要公正，从实际出发，符合常识。如果双方真实意思是买卖而非赠予的话，这样的房屋买卖行为反而是有悖于常理的。另外，涉案房屋原属于居复海和高梅英共有，如果对赠予行为如果主张撤销，应当在一年行使，结合实际情况，高梅英仅仅只能对涉案房屋的50%主张撤销，而且目前也已经过了除斥期间。综上，根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(一)中7.1条的规定，案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，答辩人认为原告的证据不足，请求法院依法驳回原告诉请。 第三人居志杰、居佳彬述称：该房屋是原告的，不应该执行。 第三人汪辰述称：要求法院依法判决。 第三人均未向本院提供证据。 被告陈英对原告提供的证据的质证意见为：对上述证据与我方无关，不清楚。 第三人居志杰、居佳彬、汪辰对原告提供的证据均未提出异议。 本院认证意见：第三人居佳文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利，对于原告提供的上述证据，本院对于双方当事人均不持异议部分证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明：第三人居佳文因欠被告陈英借款未还被起诉至本院，后经本院审理，双方成达以下协议：一、居佳文归还陈英借款本金69600元，自2018年8月起，每月月底之前支付陈英不低于3000元(含)，余款于2019年7月3日前一次性支付。若居佳文有任何一期履行金额少于3000元(不含3000元)，陈英有权就未归还的全部欠款及违约金10000元一并向法院申请执行。二、陈英放弃其他诉讼请求，各方之间再无其他纠纷。三、案件受理费1540元，减半收取770元，由居佳文承担，此款陈英已预交，法院不再退还，居佳文于2018年8月31日之前支付陈英。上述调解协议由本院作出(2018)苏0583民初8996号民事调解书予以确认。后因居佳文未能按调解协议约定的时间履行义务，故陈英向本院申请强制执行。本院在执行过程中依法查封昆山市玉山镇红峰新村64号103室房地产，并启动拍卖处置程序。原告高梅英就此向本院提出执行异议，本院于2019年7月5日作出（2019）苏0583执异67号执行裁定书，认为：“根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)、已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(五)、其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，本院所涉不动产登记在被执行人名下，故本院对于异议的异议主张不予支持。”，并裁定：“驳回异议人高梅英的执行异议，对昆山市玉山镇红峰新村64幢103室房地产的评估、拍卖等执行处置行为继续进行。”。原告对于上述裁定不服，遂提起本案诉讼。 另查明，2018年7月22日，案外人居复海曾手写协议一份，该协议并无当事人签名，但居复海在该份协议中明确其因×××经营不善，对外负有债务且无力偿还，“经过数次你们夫妇来苦苦要求，我们也出于慈心将不动产暂时借于你们进行抵押贷款将这事圆满解决”，同时特别强调×××房产系出借而并非赠予。 又查明，昆山市玉山镇红峰新村64号103室房地产在昆山市不动产登记中心的不动产登记簿登记显示为第三人居佳文单独所有，登记日期为2018年8月3日；该房屋相应的《存量房买卖合同》由原告高梅英及其丈夫居复海与第三人居佳文于2018年8月1日签订，合同约定的房屋价款为374400元，该款居佳文并未向原告以及居复海支付。2018年8月17日，上述房产办理抵押登记，抵押权人为案外人阚言礼，抵押金额为1000000元。 还查明，涉案房屋原登记在案外人居复海名下，居复海与原告高梅英系夫妻关系，生有长子居志毅、次子居志杰、女儿居志萍。第三人居佳文、居佳彬系居志毅的儿子，第三人汪辰系居志萍的儿子，居复海于2018年12月1日病故，居志毅于2001年6月4日病故，居志萍于2015年10月15日病故。原告高梅英曾向本院提起（2019）苏0583民初1445号诉讼案件，该案中，原告起诉要求确认昆山市玉山镇红峰新村64幢103室房屋产权系原告高梅英与已故丈夫居夏海生前共同共有，后变更诉讼请求为：确认2018年8月1日原告与居佳文签订就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效，第三人居佳文在该案审理过程中，也明确涉案房屋其并未向原告以及居复海支付相应价款，双方之间实际系房屋赠予关系，签订案涉《存量房买卖合同》仅系为了办理房屋过户所需。2019年9月5日，本院作出（2019）苏0583民初1445号民事裁定书，认为：“执行标的被查封、扣押、冻结后，案外人、申请执行人应当在执行异议之诉中一并提出确权请求，而不应当就基础法律关系另行诉讼，本案中昆山市玉山镇红峰新村64幢103室房屋被本院查封并强制执行，高梅英已就该房屋的强制执行提出执行异议及执行异议之诉，且在执行异议之诉中提出确权的诉讼请求”，故裁定驳回原告诉讼请求，上述民事裁定书已发生法律效力。 本院认为，本案的争议焦点为原告对本案涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利，即案涉房屋的所有权人为第三人居佳文或者为原告以及第三人居佳彬、居志杰、汪辰共同共有。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案中，案涉房产不论是基于房屋买卖或者出借关系，已经完成物权登记，过户至第三人居佳文名下，对外即产生公示公信的效力，原告即使对第三人居佳文享有相关权利，也不足以阻却相关案件执行，故对于原告要求停止案涉房产的强制执行本院不予支持。而根据原告在本案中向本院提供的证据，即使认定原告与居复海将案涉房屋出借给第三人居佳文办理银行抵押贷款，涉案房屋的实际所有权人并非第三人居佳文，案涉《存量房买卖合同》也不存在无效情形，原告此项主张并无法律依据，本院不予支持；此外，不动产所有权以登记之日发生物权变更的效力，而案涉房屋已经被抵押于案外人，且已被有关债权人查封，即使原告主张的出借房屋的事实存在，实际也已经无法完成物权变更登记手续，原告要求确认案涉房屋所有权的主张本院不予支持，由此如有证据证明导致原告以及其他第三人损失的，原告可另行向居佳文主张赔偿的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回原告高梅英的诉讼请求。 案件受理费15600元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  华 渊 人民陪审员  姚振飞 人民陪审员  张 宇 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  耿灿生