安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初868号 原告：张绍山，男，1972年10月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王发明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被告：王涛（系李金凤之夫），男，1965年2月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：李金凤，女，1969年9月6日出生，汉族，无业，住安徽省淮**相山区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王少村，男，1974年8月17日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告张绍山与被告王涛、李金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张绍山及其委托诉讼代理人王发明，被告王涛、李金凤及二被告共同委托诉讼代理人王少村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张绍山向本院提出诉讼请求：1.判令王涛、李金凤支付拖欠的房屋租赁费11.8万元;2.诉讼费等费用由王涛、李金凤承担。事实与理由：2013年10月10日，我与李金凤签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁费每年8万元。2014年10月11日至2015年10月10日，李金凤支付4万元的房租费；2015年10月11日至2016年10月10日，李金凤支付2000元房租费。两年支付房租费4.2万元，尚欠11.8万元未付。另，2016年2月，由于被告李金凤涉嫌犯罪而被羁押，2018年底刑满释放。其羁押期间，涉案房屋由王涛（系李金凤之夫）继续经营使用。2016年10月3日，王涛与原告签订《协议书》，约定所欠的房租费在2018年以前付清，但没有履行付款义务。经多次催要未果，故诉至法院，请求依法判决。 李金凤辩称，张绍山所述与事实不符，与李金凤的房屋租赁合同在2014年10月已经终止不再履行，之后是双方按约进行临时租赁的关系；张绍山称王涛与李金凤拖欠租金，但多年来却没有追缴亦已超过诉讼时效；其亦没有授权王涛签合同。 王涛辩称，给张绍山的2000元钱是借款不是房租，其一直在上班，没有接手经营案涉店铺；张绍山称其已经营一年半，却未向其主张租金与常理不符；案涉店铺在2015年3月份被公安机关查封后，张绍山与其协商，如果有人来租房由他收取房租，其负责物品回收和店铺转让。 本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，张绍山（甲方）与李金凤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于淮北市相山区东山路紫藤苑小区门面房一楼及东侧的办公室租赁给乙方，租赁年限自2013年10月10日至2014年10月10日止，年租金8万元；乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付1年租金8万元，以后均为1年一付，并提前1个月支付。租赁期间乙方如不能按约定支付租金的，甲方有权向乙方收回，终止合同；乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋使用权：1.擅自将房屋转租的；拖欠租金达1个月以上的；利用承租房进行非法活动的；居住期间需承担的费用一直不结清的等内容。合同签订后，李金凤即在案涉房屋经营淮北市相山区品萱足艺足疗店。合同约定的租赁期限届满后，李金凤继续租赁并支付至2015年4月租金计4万元。2016年3月3日，王涛通过李金凤账户向张绍山汇款2000元。 2016年10月3日，张绍山（甲方）与王涛（乙方）签订《协议书》，协议书约定从2016年3月1日以前，甲、乙双方发生的房租由乙方承担（2018年以前由当事人偿还清）；从2016年3月1日至2016年9月30日止，期间双方产生的分歧等原因，由于无法计算待解决（等当事人回来后协商解决）；水、电、气现在结清；乙方的东西甲方暂时保管，如因乙方东西影响甲方使用时，即时通知乙方来处理。限期三天如三天乙方不来处理东西，甲方有权不计费处理乙方东西。 另查，案涉房屋系由张绍山于2010年1月1日从原工程建设公司物业管理处（现淮北矿业股份有限公司工程处物业管理部）租赁。 又查，2014年12月底至2015年3月间，李金凤在其经营的淮北市相山区品萱足艺足疗店（以下简称足疗店）组织多名失足妇女从事卖淫活动，2015年3月26日被淮北市公安局相山分局查获。2015年11月5日，安徽省淮北市相山区人民法院作出（2015）相刑初字第00334号刑事判决，以被告人李金凤犯组织卖淫罪，判处有期徒刑五年六个月，并处罚金六万元。判决发生法律效力后，李金凤被送往监狱服刑。2018年12月28日，经安徽省合肥市中级人民法院裁定对罪犯李金凤予以假释。2019年9月10日，安徽省淮北市中级人民法院作出（2019）皖06刑更15号特赦裁定书，裁定对罪犯李金凤予以特赦。 以上事实，有张绍山提交的房屋租赁合同、协议书、证明，李金凤、王涛提交的证人证言、（2019）皖06刑更15号特赦裁定书等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，张绍山与李金凤签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。合同签订后，双方均按约履行合同义务。租赁期间届满后，李金凤续租并交付张绍山半年租期租金4万元。根据相关法律规定，原租赁合同继续有效，应为不定期租赁。续租期间，李金凤于2015年3月26日因在案涉房屋进行违法犯罪活动被公安机关查获并被采取强制措施，租赁合同继续履行已不可能，对此后果李金凤应承担相应的违约责任。 关于租金问题。张绍山诉称李金凤涉嫌犯罪被羁押后，足疗店由王涛继续经营使用，双方并签订协议书，主张李金凤、王涛应支付至2016年3月的租金。首先，对王涛继续经营使用案涉房屋这一事实，张绍山未提供相应的证据予以证实，王涛所汇2000元的性质亦无其他证据予以印证。王涛对此予以否认，证人证言证实李金凤案发后，足疗店被公安机关查封，张绍山将店门上锁，王涛并未继续经营。王涛在李金凤被采取强制措施和审判期间，继续经营足疗店亦不符合常理。其次，王涛并非足艺店的共同经营者，又无证据证明王涛在李金凤案发后继续经营，其签订的协议书亦无李金凤的授权或追认，对李金凤不应具有约束力。且从协议书的内容来看，亦无王涛继续经营使用案涉房屋的意思表示。综上，对张绍山主张李金凤、王涛应支付11.8万元租金的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。但鉴于李金凤违约在先，张绍山因收回房屋、重新出租等亦需要相应的时间，在此期间的租金损失应由李金凤承担。庭审中，张绍山自认李金凤案发几天后，其从他人处即已得知李金凤在案涉房屋从事违法犯罪活动被查处，对双方之间的租赁合同实际已无法继续履行应是明知。在此情况下，张绍山有权亦有条件即时行使合同约定的权利，即终止合同并收回案涉房屋使用权。鉴于此，本院酌定上述期间以3个月为宜，按年租金8万元计算，李金凤应赔偿张绍山租金损失2万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李金凤于本判决生效之日起十日内给付张绍山租金计2万元； 二、驳回张绍山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2660元，因适用简易程序减半收取计1330元，由张绍山负担1100元，李金凤负担230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  崔景瑞 二〇二〇年五月二十七日 书记员  吕 晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。