江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6802号原告（反诉被告）：吴建浩，男，1971年2月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周俊、高阳，江苏新开利律师事务所律师。被告（反诉原告）：张永，男，1996年2月27日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：俞鑫燕，江苏江太律师事务所律师。原告吴建浩与被告张永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，张永提出反诉，本院予以合并审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告吴建浩及其委托诉讼代理人高阳，被告张永及其委托诉讼代理人俞鑫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建浩向本院提起诉讼，请求判令：1、原、被告签订的《房屋买卖居间合同》于2019年8月22日解除；2、被告支付原告违约金347200元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月14日，原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》，约定由被告购买原告所有的位于相城区房屋，购房款为1736000元，购房款于2019年8月15日前全部支付。合同还约定了若被告未按照合同约定支付购房款，原告有权解除合同并要求被告承担百分之二十购房款的违约金。合同签订后，原告多次要求被告支付购房款，但截至起诉之日，被告仅向原告支付20000元定金。2019年8月21日，原告委托律师向被告发送律师函，告知其因未支付购房款构成违约，原告解除与其签订的《房屋买卖居间合同》并要求其按照合同约定支付违约金。被告收到律师函后，未履行支付违约金的义务。原告遂起诉来院。被告张永辩称，不同意原告的诉讼请求，原告违约在先，不享有单方解除的权利。房屋买卖合同属于双务合同，根据合同第六条第二款的规定，双方应先办理相应的网签资金托管等相关手续，之后被告才应支付房款。被告也未造成吴建浩实际损失，如法院认定被告应承担违约责任，违约金明显过高。反诉原告张永请求判令：1、反诉原、被告签订的《房屋居间买卖合同》合法有效；2、反诉被告支付违约金347200元；3、反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月14日，双方签订《房屋买卖居间合同》，约定反诉被告将位于相城区房屋出售给反诉原告，并对定金、房款支付等事项进行了约定。后因反诉被告拒不配合办理网签手续，导致合同履行停滞。反诉原告一直积极与反诉被告沟通，居间方也在积极推进合同履行。反诉被告于2019年8月16日起开始加价，从17万元到40万元。反诉原告通过中介与反诉被告沟通，希望反诉被告遵守合同约定，继续履行合同，并同意给予适当补偿，反诉被告表示需要时间考虑。然而至2019年8月22日，反诉原告收到了律师的合同解除律师函。反诉被告认为，双方签订网签合同，办理资金托管手续是反诉被告拿到房款的前提条件。现反诉被告违反先履行义务，属于违约方，无权单方解除合同，故提出反诉。反诉被告吴建浩辩称，反诉请求没有事实和法律依据。房屋居间买卖合同被解除是因反诉原告违约造成。另外，反诉原告主张的违约金需要证明其实际损失，否则肯定过高。经审理查明，2019年4月14日，吴建浩（甲方、出售方）、张永（乙方、买受方）、苏州千万间房产经纪有限公司（丙方、居间方，下称千万间公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将苏州市相城区出售给乙方，含11幢6号车库一只；该房屋成交价1736000元；乙方于2019年4月14日前支付甲方定金20000元。首付款部分，乙方于办理资金托管当日将房款首付30%存入政府管理部门指定的资金托管账户；甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙双方须在2019年8月15日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管；如乙方需办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需的全部材料。并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管银行账户。合同第六条违约责任第2款约定：“甲乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款(若有)、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金”，第3款约定：“乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期七日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金”。合同第七条重要告知事项的第7款其他约定事宜手写注明：“甲乙双方约定2019年8月15日前手续结束，甲方拿到全款。甲方不承担过户税费和中介费。家具家电全留以照片为准”。《房屋买卖（居间）合同》签订当日，张永向吴建浩支付了定金20000元。2019年8月21日，吴建浩委托江苏新开利律师事务所律师周俊、高阳向张永发送律师函一份，以张永未支付除定金之外的其他购房款已经构成违约为由，通知解除《房屋买卖（居间）合同》，并要求张永在收到该函三日内支付购房款的20%的违约金。张永于2019年8月22日收到该律师函。又查，位于苏州市相城区元和街道古元路**欧风丽苑****的不动产权登记权利人为吴建浩，共有人韩玉珍、吴寒，含11幢6号车库一只。审理中，经张永申请，翟志军作为证人到庭陈述：“我是千万间公司职员，案涉房屋买卖是我从中居间的。该房屋买卖合同是在2019年4月签订的，根据当时政策，社保满一年才能购买房屋。张永妻子的社保要到2019年7月才满一年，在签订合同时有告知过我们，吴建浩是到2019年7月左右才知道这个情况的。因为当时张永首付款资金也有问题，还没有到账，所以和吴建浩商量晚一点付款，所以合同签订时间到网签时间间隔的比较长。吴建浩曾表示时间太久了，说尽量早一点，但是对于合同约定在2019年8月15日之前办理是清楚的。因为该日期在张永妻子的社保满一年之后，是来得及的，为了促成交易，我当时对吴建浩说张永是符合购房资格的。对于首付款没有明确约定支付时间，但确实说过会让张永尽快付，印象比较深的就是约定了在2019年8月15日之前让吴建浩拿到房款，当时只知道吴建浩急用钱。直到7月份吴建浩催我快点办手续，给我拍了购房合同，我才知道吴建浩是要去买房子。因张永妻子社保到7月底才满，所以此前不能网签。8月初房管局系统升级了几天，中间吴建浩材料不合格，退回来重新做，网签预审也需要一周时间，所以最后定在8月13日网签。当天吴建浩、张永双方都去了房管局，我们委托了桃源世居中介公司办理网签，之前没有告知双方，吴建浩为此提出异议。当时张永对我们说首付是够的，我没有确认过。因为13号才网签的话，15号是来不及办贷款的，所以张永提出垫资。13号那天去完房管局后，双方和我一起去了桃源世居中介公司，张永找了一家垫资公司，垫资公司同意垫资，但必须要双方先签订网签合同，吴建浩表示应由我们做网签合同，而且必须要先给钱，所以当天双方未能谈妥，网签也没有办理。二手房买卖是必须网签的，付款到房管局的托管账户。如果垫资马上进去，房管局24小时后可以出证，出证后即可领款。2019年8月16日，吴建浩向我提出合同到期无效的意思，说如果张永再购买就不是这个价格了，之后联系过两次，但没有协商成功”。经质证，吴建浩对于证人证言不予认可，张永对证人证言无异议。以上事实，由当事人提供的《房屋买卖（居间）合同》、交易流水、收条、律师函、邮寄凭证、查询信息及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。吴建浩主张，其出售案涉房屋目的是为了购买位于苏州市永青路169号东原芊浔嘉园项目12幢407室房屋，所以特别约定要在2019年8月15日之前拿到全款，而且案涉房子上有我儿子吴寒的名字，也是为了完成过户后让我儿子按首套房去另行购买房屋。因张永违约导致其无法购置房屋，造成损失达几十万元，现要求按照合同约定的房屋价款的20%计算违约金为347200元，定金20000元予以抵扣。为证明其主张，吴建浩另行举证：证据1、认购书复印件、延期付款申请复印件、延期签约申请复印件，拟证明吴寒于2019年4月29日认购苏州市永青路169号东原芊浔嘉园项目12幢407室，并申请分期付款及延期签约。证据2、关于没收定金的函，拟证明因未能及时取得案涉房款，导致其不能及时支付另行购置的房屋购房款，开发商解除2019年4月30日的定金合同并没收定金50000元。证据3、吴建浩与中介员工的微信聊天记录，拟证明其没有拖延或拒绝提供房屋交易所需要的材料。经质证，张永对证据1不予认可。对证据2关联性及证明目的不予认可，如案涉合同继续履行，吴建浩有可能在该函载明的9月27日前收到房款。证据3也能看出，吴建浩在2019年8月16日向中介提出多加170000元利息，我们要求网签后付款，吴建浩不同意，多次协商后，吴建浩仍然未同意履行合同。张永主张，案涉房屋买卖合同于2019年8月22日吴建浩违约导致解除，要求吴建浩按照合同约定的房价的20%支付违约金。因为我妻子的社保要到2019年7月底才满一年，才能符合购房资格办理网签托管，中介说15天可以完成相应手续，所以约定在8月15日之前走完流程，并确保全款给吴建浩。我之前是没有告诉吴建浩关于社保的问题，是到7月12日才告诉他的。至2019年8月15日，我账户上有大概30多万元，我是准备向亲戚朋友借款的。后来我也找了垫资公司，但因为吴建浩不办理网签手续，我也没有办法签垫资合同，垫资也是需要成本的，垫资公司在没有确定合同能否正常履行的情况下也不肯打钱的，因此合同不能履行的责任不在我。吴建浩对此不予认可。吴建浩称，我一直配合履行合同，多次催促办理网签资金托管手续，及时提交了相应资料。是因张永隐瞒了其妻子至2019年7月底才符合购房资格这一情况，导致无法尽早网签。后来因时间仓促来不及贷款，张永称要找垫资公司，但却要求以我的名义向垫资公司借钱，我因此未予同意。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴建浩、张永于2019年4月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定,应认定为合法有效。本案的争议焦点在于吴建浩是否有权解除《房屋买卖（居间）合同》。对此，本院认为，《房屋买卖（居间）合同》第七条第7款特别约定“在2019年8月15日前手续结束，吴建浩拿到全款”，结合认购书、延期付款申请、延期签约申请、证人证言及当事人陈述，吴建浩主张签订该合同的目的是为了出售案涉房屋，取得购房款后让吴寒以首套房资格另行购置房屋，具有合理性，本院予以采纳。张永作为案涉房屋的购买方，其最主要的合同义务是按约支付房款。虽然按照合同及二手房买卖流程，买卖双方应先行签订资金托管协议，买方再行将首付款支付至托管账户并办理贷款手续，但本案中根据当事人陈述可以认定，2019年8月13日双方去房管部门准备办理网签资金托管手续当日，张永账户中的可用资金仍仅有30多万元，不足以按合同约定在网签资金托管当日支付首付款。更何况，此时距离张永承诺吴建浩可以全额拿到房款的截止时间仅有2天，张永也明显不可能再行通过首付加贷款方式实现其付款承诺。此情况足以引起吴建浩对于张永是否能够按照合同承诺在约定期限内支付房款的不安。张永应及时排除不安因素，保证合同能够顺利履行。张永虽主张要以案外人垫资的方式全额支付房款，但其最终未签订垫资协议、未实际取得垫资款项。张永在未能排除不安因素的情况下，径行要求吴建浩办理网签手续，不具有合理性。张永将未取得垫资款项的责任归责于吴建浩，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。至2019年8月15日，张永仍没有支付全额房款的经济能力，故《房屋买卖（居间）合同》无法继续履行的责任应由张永承担。因张永违约导致吴建浩合同目的不能实现，吴建浩有权根据合同约定解除《房屋买卖（居间）合同》，且该通知已于2019年8月22日送达张永，《房屋买卖（居间）合同》应于该日解除。张永主张系吴建浩违约并据此主张违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于吴建浩主张的购房款20%的违约金，本院认为，在房屋买卖合同签订当时，吴建浩并未明确告知张永合同目的，张永当时无法预料其违约可能造成吴建浩无法另行购置房屋的严重后果。考虑到本案合同的履行情况、当事人的过错程度及吴建浩可能因此产生的合理损失等因素，本院酌定按购房款10%认定张永应支付吴建浩违约金为173600元。合同解除后，张永支付吴建浩的定金20000元应予返还。吴建浩主张在张永应当承担的违约责任中予以抵扣，有利于避免双方诉累，本院予以准许，故扣除该20000元后，张永还应向吴建浩支付违约金153600元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吴建浩、被告（反诉原告）张永于2019年4月14日签订的《房屋居间买卖合同》合法有效，并已于2019年8月22日解除。二、被告张永于本判决生效之日起十日内支付原告吴建浩违约金153600元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019259）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告张永的其他诉讼请求。本诉案件受理费收取为20424元，保全费2270元，合计22694元，由本诉被告张永负担(此款本诉原告自愿垫付，本院不再退还，本诉被告应于本判决生效之日起十日内直接支付本诉原告)。反诉案件受理费减半收取为3254元，由反诉原告张永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 乔宁宁二〇二〇年五月二十九日法官助理 唐若娴书 记 员 徐雯依