广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1343号原告：李彩珍，女，汉族，1974年1月15日出生，住址：广东省揭阳县。委托诉讼代理人：李盛春，系原告弟弟。被告：惠州首明投资有限公司，住所惠州市惠阳区。法定代表人:孙晓东，公司经理。委托诉讼代理人：黄晓霞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段铸舫，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原告李彩珍与被告惠州首明投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彩珍及委托诉讼代理人李盛春，被告惠州首明投资有限公司委托诉讼代理人黄晓霞、段铸舫到庭参加诉讼。原告李彩珍向本院提出诉讼请求：1.被告立即向产权登记机关提交办理不动产权证所备资料，为原告办理惠州市惠阳区XXXXXX花园X区*****XX层XX号房的不动产权证；2.被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金按已付房款394186元，每日万分之一从2018年5月18日计至被告向原告交付不动产权证之日止，暂计至2019年12月28日，违约金人民币为23217.6元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月24日,原告李彩珍与被告惠州首明投资有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（XXXX）XXXXXXXX）约定被告将惠州市惠阳区XXXXXX花园X区*****XX层XX号房预售予原告，成交价为394186元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款并缴纳了契税、专项维修基金等，同时还缴纳了办理房屋转移登记、权籍调查的费用，并向被告提交办理权属登记所需的资料，至此原告完全履行了双方合同约定应履行的义务。双方合同约定被告应在商品房交付使用后540日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。补充协议第十一条还约定了由于出卖人原因，导致出卖人逾期提供资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。2016年5月16日，被告将商品房交付原告，但由于被告消极且拖延履行未缴纳地价，未按照合同约定完成权利登记备案，致使原告不能在合同约定期限内取得不动产权属证书，构成违约。为维护原告合法权益,原告特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告辩称，原告主张的“逾期办理房地产权证的违约金”应予减免，理由如下：案涉《商品房买卖合同》及补充协议是原、被告双方自愿签订的，内容不违反法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效。合同明确约定，原告购买的XX花园X区房屋的土地使用权终止日期为2077年9月6日，且原告在签署合同时已清楚知晓其购买的房屋土地剩余使用年限不足65年，合同签订后，被告已按约定将案涉房屋交付原告，并向产权登记机关申请初始登记并办证，但因政策变更，国土局以“XX花园X区项目土地剩余使用年限不足65年”为由，要求被告先向其申请延长土地使用年限并补缴延长年限的地价款，之后再予办理初始登记，从而导致被告完成案涉房屋权属初始登记的时间晚于合同约定的时间；案涉房屋于2019年12月10日完成权属初始登记，虽与案涉合同及补充协议约定的“720日内到登记机关备案”的截止日期相比有所迟延，但被告为原告办理的房屋权属登记的土地使用年限也延长到了2086年6月24日，相比合同约定的土地使用权终止日期延长近9年，且被告还为此额外支出了土地使用年限延长的地价款4084万元；原告作为案涉房屋的买受人，因政策变更，实际获取了不动产土地使用年限延长的利益，且相比下被告为此额外支出的巨额地价款，原告付出的仅仅是办证迟延的时间；“XX花园X区”项目自立项以来，在整个项目开发过程中被告始终严格按照国家规定在相关政府部门办理各项登记或许可手续，未因项目用地使用年限的问题遇到障碍，并于2016年12月15日取得了《建设工程规划验收合格证》，若非出现关于改变土地使用年限的政策要求，完全不会发生延期办证的问题；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。产权登记机关将新增的“办理改变土地使用权年限业务”作为被告办理产权登记的前置程序，属于国家行政部门政策发生重大变化，不可归责于双方，在签订合同时双方当事人对此根本无法预见，自然也不可能在合同约定中将改变土地使用权年限业务办理时间预估在办理期限内，而新增的程序必然导致办证时间增加，被告为此额外补缴了巨额地价款，如仍按原合同约定办证期限及逾期办证的违约责任来履行，对于被告来说显失公平，因此案涉合同及补充协议中有关办证期限及逾期办证违约责任的约定，应依法予以变更。综上所述，根据情势变更原则，并结合本案实际情况，原告主张的逾期办证违约金，应依法予以免除或者扣减。即便不考虑上述情况，原告主张的违约金也不合理，且其主张的违约金起算时间、截止时间均存在错误，具体如下：按照补充协议第十一条“关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）”第1项和第3项约定，“540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准计算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税费，出卖人提供必要的协助……”;“由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金……”。按照上述协议约定，违约金的起算时间应为案涉房屋交付之日（即2016年5月28日）起的第721日，也就是从2018年5月19日开始计算违约金，而非原告主张的2018年5月18日。案涉房屋已于2019年12月10日完成权属初始登记，故逾期办证违约金也只能计算到2019年12月10日；原告主张的违约金也过高，虽被告完成案涉房产权属初始登记的时间晚于合同约定，但不足以造成原告经济损失，反而还让原告获得了不动产土地使用年限延长的利益，故不宜再要求被告按照合同约定的违约金承担责任，综上，案涉房产均已经办理权属初始登记，被告已完成案涉合同及补充协议约定的办证义务，也愿意在原告申请办理不动产权证书时提供必要协助，故原告要求被告办理产权证的相关诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于惠州市惠阳区XXXX片区XXXX花园X区XX幢X座XX层XX号预售商品房，总金额394186元，被告应当在2016年5月28日前，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告条件的商品房交付给原告使用。合同第十二条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告自愿委托被告办理房产产权手续处理。同日，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十一条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）：“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭方式支付部分楼款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定，出卖人不为买受人提供保证或其他形式的担保。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税、办证费。2016年5月16日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔XXXX〕XXX号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……中信XX项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补缴的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截至目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[XXXX]XXX号《复函》，载明“经核实，中信XX花园X区的开发企业至今尚未前来申请该项目X-XX幢的不动产首次登记……”。2019年12月10日，惠州市国土资源局出具《惠州市商品房首次登记告知书》给被告，对被告申请坐落于惠州市惠阳区XXXX片区中信XX花园X区X-XX幢的国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记予以核准，土地使用期限为2056年6月24日（商服用地）、2086年6月24日（城镇住宅用地）。庭审中，被告陈述办理案涉房产初始登记与转移登记是两个业务，《惠州市商品房首次登记告知书》只是对办理房产初始登记情况的记载，按照双方合同约定，原告如需办理产权证必须向产权登记机关申办，被告予以协助，在原告申请办证时提交应由被告提交的相应资料。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：关于案涉商品房未办理产权备案是因被告原因还是政府原因导致的问题。本案中，据国土部门的复函可知，案涉房屋至今未能办理不动产登记发证的原因是：被告开发的案涉商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告作为专业性开发房地产企业，对其取得的出让土地情况应当十分清楚，且被告在其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定土地使用年限为2007年9月11日至2077年9月6日。被告未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，导致原告未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同为被告拟制的格式合同，对合同履行后果的预判明显优于原告，故被告认为因政策变更的政府原因导致案涉房屋权属初始登记时间晚于合同约定的时间，本院不予采信。综上，原告请求被告向产权登记机关提交办理案涉房屋不动产权证所必备资料，有事实和法律依据，应予支持。关于办证违约金应如何计算的问题。原、被告通过案涉《补充协议》第十一条对案涉《商品房买卖合同》第十五条进行补充变更约定，是双方真实意愿，不违反法律规定，本院予以尊重，故关于产权登记的约定按案涉《补充协议》第十一条进行认定。案涉《补充协议》第十一条明确约定实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限，如因被告原因导致被告没有在案涉商品房交付之日起720日内将需由被告提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。本案中，案涉房屋在2016年5月16日已交付原告使用，早于双方合同约定的交付期限，扣除720日，故被告应于2018年5月18日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故原告请求以550123元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至被告向房产管理部门申请办理案涉房屋权属登记资料备案之日止，应予支持，超出部分，不予支持。被告辩称其已于2019年12月10日完成案涉房屋权属初始登记之后不应承担逾期办证的违约金，而根据双方合同约定，违约金截止时间应为被告将由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，庭审中，被告亦认可办理案涉房产初始登记与转移登记属于两个不同业务，即案涉房屋权属初始登记日期不等同于被告将由其向产权登记机关提交办理案涉房屋权属登记资料备案日期，对此，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内提交案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案（包括完善延长土地使用年限所需要缴纳的税、费等，以土地及房管行政主管部门的要求为准）。被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内向原告李彩珍支付办证违约金（以394186元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至被告惠州首明投资有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190.22元（原告已预交190.22元），由被告惠州首明投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇二〇年四月十七日书记员  邱惠勤