河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初5003号原告：陈烨，男，1985年6月15日出生，汉族，住河南省新野县。委托诉讼代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳冰，河南杰和杰律师事务所律师。被告：郑州进达置业有限公司，工商注册登记号码410100100074272，住所地郑州市金水区纬五路**院**楼。法定代表人：顾崇允，执行董事。第三人：河南巨中元管理咨询有限责任公司，统一社会信用代码91410700744054431P，，住所地新乡市红旗区新四街进达花园9B、9C、9D门面房法定代表人：郭淑芳，执行董事。委托诉讼代理人：徐留群，河南国豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家有，河南国豪律师事务所律师。第三人：孟颖华，女，1956年6月29日出生，汉族，住河南省卫辉市南门里街市。委托诉讼代理人：张**明（孟颖华女婿），男，1987年6月1日出生，汉族，住河南省新乡县。第三人：李燕午，女，1975年12月13日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：陈厚智（李燕午之夫），男，1972年12月5日出生，汉族，住新乡市。原告陈烨与被告郑州进达置业有限公司（以下简称“进达公司”）及第三人河南巨中元管理咨询有限责任公司（以下简称“巨中元公司”）、孟颖华、李燕午所有权确认纠纷一案，本院于2018年6月7日作出（2017）豫0702民初2626号民事判决。陈烨、巨中元公司不服，分别提起上诉。2018年10月25日，新乡市中级人民法院（以下简称“新乡中院”）作出（2018）豫07民终3597号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销原审判决，将案件发回重审。2018年11月2日，本院重新立案，案号为（2018）豫0702民初5003号。原告巨中元公司与被告进达公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月20日作出（2016）豫0702民初3656号民事判决。巨中元公司不服，提起上诉。2018年10月25日，新乡中院作出（2018）豫07民终4308号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销原审判决，将案件发回重审。2018年11月2日，本院重新立案，案号为（2018）豫0702民初5005号。2019年4月1日，本院作出（2018）豫0702民初5005号民事裁定，将该案并入（2018）豫0702民初5003号案件审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈烨及其委托诉讼代理人刘文涛、岳冰，第三人巨中元公司的法定代表人郭淑芳及其委托诉讼代理人徐留群、李家有，第三人孟颖华的委托诉讼代理人张**明，第三人李燕午的委托诉讼代理人陈厚智到庭参加诉讼，被告进达公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈烨诉称，2015年5月22日，其与被告进达公司签订商品房买卖合同，约定陈烨购买进达公司开发的位于新乡市××楼××单元××号非居住用房，建筑面积1648.34平方米，单价3640元/平方米，总金额6000000元，付款方式为一次性付款。合同签订当天，陈烨陆续支付了全部6000000元购房款，并按照进达公司书面证明和保证书的要求将房款支付给其债权人肖振勇冲抵债务。进达公司承诺出卖给陈烨的房产不抵押、不转租，不转卖其他任何第三人，没有任何经济纠纷。若有上述情况，进达公司自愿承担欺诈欺骗等刑事责任。陈烨购买上述房产后，双方于2015年9月7日在新乡市房产管理局进行预购商品房预告登记，后者为陈烨颁发了新房预新乡市字第201518877号房屋预告登记证明。后陈烨得知，进达公司曾与第三人巨中元公司签订商品房认购书，后者认购的房屋是进达公司销售给陈烨的上述房产的一部分。陈烨认为，其与进达公司签订的商品房买卖合同合法有效，且合同所涉及的房产已经办理预告登记，其应归陈烨所有。为维护自身合法权益，陈烨现依法提起诉讼，请求判令：1、确认位于新乡市××楼××单元××房产归陈烨所有；2、进达公司及巨中元公司恢复原状并向陈烨交付房屋；3、本案诉讼费用由进达公司承担。后陈烨变更诉讼请求为：1、确认陈烨与进达公司于2015年5月22日签订的商品房买卖合同合法有效；2、进达公司优先履行与陈烨签订的商品房买卖合同，交付讼争房屋并办理过户登记手续；3、巨中元公司、孟颖华、李燕午停止侵权，搬离讼争房屋，恢复原状；4、案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费及其他费用由进达公司承担。被告进达公司未向本院提交书面答辩状。第三人巨中元公司述称，2010年8月8日，其与被告进达公司签订商品房认购书，由巨中元公司购买进达公司位于新乡市××（现××）进达花园的临街门面房，房号9B、9C、9D，建筑面积一层约553.5平方米，二层约553.5平方米（建筑面积最终以当地房管部门的测量核定数为准），总建筑面积1107平方米，单价3100元/平方米，房屋总价3431700元。上述协议经双方签章生效后，进达公司将约定的房屋交付巨中元公司，前者于2010年8月8日向巨中元公司出具收据（凭证号码4013852），房屋地址、门面编号、单价及总价款与商品房认购书相同，以证明巨中元公司向进达公司支付房屋价款的事实。自进达公司交付房屋后，巨中元公司多次要求其按商品房认购书签订商品房买卖合同，并要求进达公司出具所购房产的房屋产权登记手续，但该公司以不具备办理确权登记为由多次拒绝，致使巨中元公司所购房屋至今无法取得合法的房屋产权证书。鉴于以上事实，为维护自身合法权益，巨中元公司申请参加诉讼，并提出独立请求：1、确认巨中元公司与进达公司签订的商品房认购书及双方的房屋买卖行为合法有效；2、确认位于新乡市××街进达花园临街门面房（房号9B、9C、9D）归巨中元公司所有，进达公司按照双方约定与巨中元公司签订商品房买卖合同，并办理所购房产的过户登记手续。第三人孟颖华述称，房屋是其出资购买，房款已经支付，房屋也已交付使用。第三人李燕午书面述称，其购买的是进达花园10A、10B商铺，与原告陈烨预购商品房预告登记的新四街631号进达花园9号楼1单元101号房屋没有任何关系，且有新乡中院（2019）豫07民终1224号民事判决予以证明，因此，请求人民法院驳回陈烨对李燕午的诉讼请求。原告陈烨向本院提交的证据材料有：1、2010年1月21日新房预（销）许字第2010073号商品房预（销）售许可证（复印件）1份，证明涉案房屋位于新乡市××楼，符合预（销）售条件，且该许可证备注栏中载明的相关信息同陈烨与被告进达公司签订的商品房买卖合同的约定相一致，同时证明进达公司是涉案房屋的预售单位，应当与其签订房屋买卖合同。2、2015年5月22日商品房买卖合同（合同编号：2015-0501973）1份；3、2015年5月22日收据（№5008282）1份；4、证明1份；5、2015年5月22日保证书1份；6、中国工商银行交易明细1份，上述证据共同证明陈烨与进达公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同依法成立，具有法律效力，双方均应按合同约定履行义务；合同签订后，陈烨按照约定将款项汇入指定账户，已经履行全额支付购房款的合同义务。7、2015年9月7日房屋预告登记证明（新房预新乡市字第201518877号）1份，证明陈烨与进达公司签订商品房买卖合同后，因所购房屋暂时不能办理产权登记手续，双方共同申请办理了预购商品房预告登记。8、2015年8月14日收据（№4031323）1份，证明陈烨已经交纳了涉案房屋2015年8月1日至2016年3月31日的物业费18460元。9、2018年8月21日新乡市公安局洪门分局巡防大队出警证明1份，证明在陈烨接收涉案房屋后，第三人巨中元公司多次欲强行占有房屋并准备撬锁，但被陈烨制止，直到2016年10月13日该公司也未实际占有涉案房屋并进行装修。10、2018年7月6日变更诉讼请求申请书1份，证明截至目前巨中元公司仍然认为应当按照约定与进达公司签订商品房买卖合同，其现有的认购书等协议均非买卖合同的本约，而属于预约合同。11、工商档案3页，共同证明在本案争议发生后为制造实际占有房屋的假象，巨中元公司对其经营场所进行变更登记，但其在原一审中提交的对中止诉讼民事裁定书的异议以及申请书中均称装修未完成，也就是说巨中元公司自认在未完成装修的情况下变更营业场所，明显画蛇添足。12、证人肖某当庭证言1份，证明陈烨购买涉案房屋及对外招租情况。被告进达公司未向本院提交书面证据材料。第三人巨中元公司向本院提交的证据材料有：1、2010年8月8日商品房认购书1份、收据（№4013852）1份；2、2016年10月17日民事起诉状1份、2017年7月3日本院（2016）豫0702民初3656-1号民事裁定书1份；3、2014年7月15日建筑装饰工程施工合同1份、巨中元办公楼改造工程量预算单（进达花园）1份、巨中元办公楼改造工程量结算单（进达花园）1份、巨中元办公室装修施工流程1份、设计效果图1份、设计平面图1份、巨中元审计集团办公楼设计方案1份、2014年12月26日收款条1份、2015年8月5日建筑装饰工程施工合同1份、项目清单1份、2017年6月12日河南省九间堂建筑装饰有限公司增值税普通发票（№02384903）1张、2015年7月13日装修管理服务协议1份、装修许可证1份、装修工作人员出入证4份、收据（№1230680、№1230681）2份、收款收据（009479）1份、2017年7月5日证明1份、门窗设计图（第一套）1份、门窗设计图（第二套）1份、预算单1份、2016年6月14日哈尔滨森鹰窗业股份有限公司增值税普通发票（№03180726）1张、2016年6月23日装饰装修设计合同1份、收据（№4249708）1份、2017年3月21日收款条1份、2017年7月22日证明1份、新办公室设计图1份、巨中元会计事务所办公用房装修拆除项目清单1份、2017年7月18日证明1份、设计图1份、2015年4月24日巨中元会计事务所办公区装饰工程平面设计方案1份、2017年7月26日证明1份、2014年6月巨中元会计事务所装饰装修平面方案图1份、2017年7月5日证明1份、设计图4套；4、2010年6月22日进达花园新一街一二层商铺代理销售合同1份、2014年5月8日商品房买卖协议书1份、2014年5月12日、7月8日、7月23日新乡银行进帐单各1份、2014年8月8日、10月9日收据（398673、398676）各1份，上述证据共同证明其陈述要求。第三人孟颖华向本院提交的证据材料有：1、2010年8月18日商品房认购书1份、2011年11月19日进达花园商铺认购书1份、收据（№8093180、№8093171、№8093179、№8093175、№4013841、№8093178、№8093174）7份；2、2016年9月25日、2014年3月10日、2017年3月25日商业用房租赁协议各1份，上述证据共同证明其陈述意见。第三人李燕午向本院提交的证据材料有：1、2010年8月18日商品房认购书（4013845）1份；2、2010年8月18日商品房认购书（4013846）1份；3、收据（№4013846、№4013845、№4013853）3份；4、2018年3月22日本院（2017）豫0702民初2018号民事判决书1份；5、2018年3月29日私营企业基本注册信息查询单1份、企业法人营业执照1份、2013年7月1日房屋租赁合同1份；6、租赁合同1份；7、2016年8月30日新乡市卫滨区人民法院（2016）豫0703执202号之三执行裁定书1份；8、2010年7月1日项目授权书、授权书各1份、2010年6月22日进达花园新一街一二层商铺代理销售合同1份、新视房产代理进达花园商铺销售交款统计表1份；9、2019年3月29日新乡中院（2019）豫07民终1224号民事判决书1份，上述证据共同证明其述称意见。庭审期间，第三人巨中元公司对原告陈烨提交的证据1有异议，认为其存在重大瑕疵，该许可证备注栏中显示的建筑面积与被告进达公司相应图纸记载的建筑面积不符，不能作为定案依据。对证据2有异议，认为该合同虚假，系陈烨与进达公司恶意串通的产物，应属无效。对证据3、6有异议，认为二者显示的交款时间相矛盾，也与证据2记载的交款时间不一致，存在欺诈。对证据4有异议，认为其没有落款时间，证明记载没有收到售房款却视为已经收到，且进达公司法定代表人顾崇允的签字与其在新视房产代理进达花园商铺销售交款统计表上的签字不一致，而顾崇允在与本案存在关联的其他案件中对后者予以认可。对证据5有异议，认为其落款时间为2015年5月22日，而此时陈烨并未向肖振勇付款，证明内容不真实。对证据7有异议，认为其不符合相关规定，同时该预告登记的时间为2015年9月7日，不能对抗巨中元公司早在2010年8月签订的商品房认购书。对证据8有异议，认为收据开具时陈烨尚未支付购房款，进达公司不可能向其交付涉案房屋，特别是在此之前已经有人在涉案房屋内进行经营，陈烨更不可能再交纳物业费。对证据9有异议，认为其可以证明巨中元公司已经实际占有涉案房屋。对证据10的真实性无异议，但认为其不能证明陈烨的相关主张。对证据11有异议，认为其不能否定巨中元公司对涉案房屋的实际占有。对证据12有异议，认为证人肖某证言虚假，反而可以证明陈烨对所购房屋的界限不清楚，其并未实际占有房屋。第三人孟颖华对上述证据的质证意见同巨中元公司。第三人李燕午认为上述证据均与其无关。陈烨对巨中元公司提交的证据1有异议，认为结合案件其他证据材料可以认定该认购书的实际签订时间并非2010年8月8日，具体时间应由巨中元公司进一步举证证明，同时，从该认购书第4条约定可以看出其为预约合同，并非本约。对证据2的真实性无异议，认为其可以证明巨中元公司自认与进达公司签订的商品房认购书为预约合同，同时，巨中元公司在涉案房屋已经取得预（销）售许可的情况下怠于行使缔约权利，不能证明其所谓的对物权的期待。对证据3有异议，认为装修时间距离购买涉案房屋时间过久，也明显晚于陈烨实际接收房屋时间，且各份装修合同内容相同，不符合常理，装修许可证上记载的相关内容与装修合同相矛盾，其不能证明巨中元公司对涉案房屋的合法占有。对证据4有异议，认为从该商品房买卖协议书第三条的约定可以看出新乡市新视房产交易有限公司（以下简称“新视公司”）应当为居间人，协议约定的9B、9C、9D房屋没有相应证据证明其具体位置，王毅婷并非涉案房屋的权利人，其向巨中元公司出售涉案房屋不符合逻辑；巨中元公司分五次支付的购房款中有两次是以现金方式支付，不符合合同约定，且缺乏其他证据相印证，而接收该款项的新视公司和董素霞对涉案房屋均无相应权利。孟颖华、李燕午对上述证据均无异议。陈烨对孟颖华提交的证据1有异议，认为两份商品房认购书约定的标的物不明确，且其均有签订正式合同的约定，说明该认购书均为预约合同；七份收据的开具时间已经超出孟颖华与进达公司约定的交款期限。对证据2有异议，认为其不能证明该租赁协议已经实际履行。巨中元公司、李燕午对上述证据均无异议。陈烨对李燕午提交的证据1、2有异议，认为两份商品房认购书约定的标的物不明确，且其均有签订正式合同的约定，说明该认购书均为预约合同，同时，所谓的10号楼10A、10B商铺实际占用的是9号楼房屋。对证据3有异议，认为其中一份收据显示是补交房款。对证据4的真实性无异议。对证据5、6有异议，认为其不能证明租赁合同已经实际履行。对证据7无异议。对证据8有异议，认为其与证据1相矛盾。对证据9的真实性无异议，但认为其记载的接收李燕午款项的对象与李燕午在本案中的主张无关。巨中元公司、孟颖华对上述证据均无异议。被告进达公司未到庭参加质证，视为放弃质证权利。经庭审质证，对原告陈烨提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性予以确认。证据12系孤证，缺乏其他证据相印证，且第三人巨中元公司、孟颖华也提出异议，故本院不予认证。对巨中元公司提交的证据1、2、3、4的真实性予以确认。对孟颖华提交的证据1、2的真实性予以确认。对李燕午提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2010年6月22日，进达公司与新乡市广电传播有限责任公司（以下简称“新广传播公司”）签订进达花园新一街一二层商铺代理销售合同，双方约定：进达公司指定新广传播公司在新乡市独家销售位于新乡市××楼××层商铺，代理期限为12个月，自2010年7月1日至2011年6月30日。因新广传播公司的业务范围中没有房产代理销售项目，经进达公司同意，该公司授权新视公司（新广传播公司为该公司唯一股东）执行与进达公司签订的上述合同。同年7月1日，进达公司向新视公司出具授权书。2010年8月18日，进达公司与李燕午签订商品房认购书，双方约定：李燕午认购的商铺位于新乡市××××号，建筑面积为418平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价1295800元；李燕午签订认购书时向进达公司支付1147600元（含订金100000元），在签订协议30日内支付剩余购房款148200元。同日，进达公司与李燕午再次签订商品房认购书，双方约定：李燕午认购的商铺位于新乡市××××号，建筑面积为390平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价1209000元；李燕午签订认购书时一次性付款。后李燕午先后向进达公司支付购房款共计2504800元，后者向李燕午分别出具收据予以确认。李燕午自2013年7月起将上述房屋出租。因进达公司擅自修改建设工程规划，导致上述房屋与登记备案在郭方方、闫梅兰名下的位于新乡市××街631号进达花园10号楼1单元101号房屋存在冲突，双方经多次诉讼，法院最终确认李燕午与进达公司签订的商品房认购书属于合法有效的商品房买卖合同，并判决在郭方方、闫梅兰与进达公司民间借贷纠纷一案中不得执行新乡市××街631号进达花园10号楼10A、10B商铺。2011年11月19日，新视公司与孟颖华签订进达花园商铺认购书，双方约定：孟颖华认购的商铺位于新××街××号，建筑面积242平方米（两层）；单价为4800元/平方米，总价1161600元。后孟颖华先后多次向新视公司支付购房款，后者向孟颖华分别出具收据予以确认。同时，新视公司配合孟颖华与进达公司签订商品房认购书，并将签订日期填写为2010年8月18日。该认购书约定：孟颖华认购的商铺位于新乡市××××号，建筑面积为278平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价861800元；孟颖华签订认购书时一次性付款。进达公司向孟颖华出具收据，日期同样填写为2010年8月18日。现该商铺已交付孟颖华并由其出租。2014年5月8日，王毅婷（新视公司法定代表人）、巨中元公司、新视公司签订商品房买卖协议，三方约定：巨中元公司购买位于新乡市新四街××、××、××号商铺，总建筑面积1107平方米（两层）；房屋总售价5800000元，签订购买书时，巨中元公司向王毅婷支付3000000元；王毅婷须半个月内进行手续变更；剩余房款2800000元在巨中元公司更名后一个月内向王毅婷缴清。2014年5月12日至10月9日，巨中元公司先后向新视公司支付购房款共计5800000元，后者向巨中元公司分别出具收据予以确认。同时，王毅婷、新视公司根据上述合同约定配合巨中元公司进行手续变更，即由进达公司与巨中元公司签订商品房认购书，并将签订日期填写为2010年8月8日。该认购书约定：巨中元公司认购的商铺位于新乡市新四街××、××、××号，建筑面积1107平方米（两层）；单价为3100元/平方米，总价3431700元；巨中元公司签订认购书时一次性付款。进达公司向巨中元公司出具收据，日期同样填写为2010年8月8日。2015年5月22日，进达公司与陈烨签订商品房买卖合同（合同编号：2015-0501973），双方约定：陈烨购买位于新乡市××楼××单元××房，建筑面积1648.34平方米；单价为3640元/平方米，总价6000000元；签订合同时全部房款已付清；进达公司应当在2010年11月30日前将经验收合格的商品房交付陈烨使用。自2015年8月18日至8月22日，陈烨先后七次将购房款共计6000000元转账至进达公司指定的个人账户。2015年5月22日，进达公司向陈烨出具收据及保证书，认可收到全部购房款。2015年9月7日，陈烨、进达公司对上述房屋办理了预购商品房预告登记。因进达公司擅自修改建设工程规划，导致陈烨、巨中元公司分别向进达公司购买的房屋存在冲突。后巨中元公司、陈烨先后向本院提起诉讼，分别要求确认其与进达公司签订的商品房认购书及商品房买卖合同合法有效，涉案房屋归其所有，并办理过户登记手续。2018年6月7日和7月20日，本院先后作出（2017）豫0702民初2626号民事判决和（2016）豫0702民初3656号民事判决，分别确认陈烨与进达公司签订的商品房买卖合同和巨中元公司与进达公司签订的商品房认购书合法有效。陈烨、巨中元公司均不服，分别提起上诉。2018年10月25日，新乡中院分别作出（2018）豫07民终3597号民事裁定和（2018）豫07民终4308号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，分别裁定撤销原审判决，将案件发回重审。另查明，新视公司曾制作代理销售进达花园商铺交款统计表，并将相关单据一并向进达公司移交。该统计表上记载孟颖华、巨中元公司、李燕午分别购买9A和9B、9C、9D及10A、10B商铺。新乡市××楼××单元××房与新乡市××街631号进达花园9A、9B、9C、9D商铺为同一标的物。新乡市××楼已于2010年1月21日取得商品房预（销）售许可证[新房预（销）许字第2010073号]。2017年7月14日，陈烨向本院申请财产保全。同年7月17日，本院作出（2017）豫0702民初2626-1号民事裁定，查封前述房屋，期限自2017年7月20日至2020年7月19日。陈烨为此支付保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费12000元。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈烨与进达公司所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同依法成立有效，本院予以确认。巨中元公司称陈烨与进达公司所签的上述合同“名为买卖，实为借贷担保”，但未提交相应证据证明，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，巨中元公司、孟颖华与进达公司签订的是商品房认购书，但其均约定了当事人姓名或名称、商品房位置、面积、单价、付款方式、付款时间等事项，虽然上述商品房认购书分别是由巨中元公司、孟颖华与新视公司签订的商铺认购书（商品房买卖协议）转换而来，而新视公司在与巨中元公司、孟颖华签订相关协议时也已超出进达公司的授权期间，且巨中元公司、孟颖华均是将购房款支付给了新视公司，但从新视公司在此之后向进达公司移交其代理销售进达花园商铺交款统计表及相关单据（包含有巨中元公司、孟颖华），后者法定代表人顾崇允签字确认，进达公司并与巨中元公司、孟颖华重新签订商品房认购书、出具购房款收据的事实来看，应当视为进达公司对此销售行为的事后追认，因此，根据前述司法解释规定，本院认定巨中元公司、孟颖华与进达公司签订的商品房认购书均为合法有效的商品房买卖合同，也即巨中元公司要求进达公司与其签订商品房买卖合同的诉讼请求无需再行处理。陈烨称巨中元公司、孟颖华与进达公司签订的商品房认购书均约定在签订认购协议后还要再签订商品房买卖合同，说明该认购协议是预约合同而非本约，但本院注意到该认购书除约定上述内容外，还明确约定“在签订《商品房买卖合同》前，本认购协议书为买卖双方的正式合约，具有法律效力”，故本院对陈烨的上述意见不予支持。基于以上情况，在进达公司就同一标的物分别与陈烨、巨中元公司、孟颖华签订多份商品房买卖合同，且该合同均合法有效而陈烨、巨中元公司也均要求履行合同的情况下，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。具体到本案，巨中元公司、孟颖华与进达公司签订商品房认购书及支付购房款的时间均早于陈烨与进达公司签订商品房买卖合同及支付购房款，且孟颖华也已接收部分涉案房屋并出租，故本院综合以上情形确定巨中元公司、孟颖华对涉案房屋所享有的权利优先于陈烨对涉案房屋所享有的权利，即本院对陈烨要求进达公司优先履行与其签订的商品房买卖合同，交付讼争房屋并办理过户登记手续，巨中元公司、孟颖华停止侵权，搬离讼争房屋，恢复原状的诉讼请求不予支持，对巨中元公司要求确认位于新乡市××楼××、××、9Ｄ商铺归其所有的诉讼请求予以支持，陈烨可依据《中华人民共和国合同法》的相关规定向进达公司主张违约责任。陈烨称其购买的涉案房屋办理有预购商品房预告登记，具有排他的优先效力，但我国预告登记制度所基于的《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”也即预告登记是为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的不动产登记，其本身并非物权，预告登记的权利人所享有的仅是请求他人设立、变更、登记不动产物权的请求权或物权期待权，预告登记的效力范围仅及于在其之后的不动产物权处分行为。如前所述，本案中巨中元公司、孟颖华与进达公司签订商品房认购书的时间均明显早于陈烨与进达公司签订商品房买卖合同及进行预告登记的时间，因此，进达公司在预告登记之前处分涉案房屋的行为不受该预告登记的约束，该预告登记不能对抗巨中元公司及孟颖华。而李燕午所占有的新乡市××街631号进达花园10号楼10A、10B商铺并非本案争议房屋，且其所享有的权利已经为人民法院生效判决所确认，故本院对陈烨要求李燕午停止侵权，搬离讼争房屋，恢复原状的诉讼请求也不予支持。巨中元公司还要求进达公司办理涉案房屋的过户登记手续，但从本案现已查明的事实来看，进达公司存在严重的擅自修改建设工程规划情形，导致涉案房屋现无法办理所有权登记手续，其已超出本案审理范围，故本院不予处理，巨中元公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条第一款、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，缺席判决如下：一、陈烨与郑州进达置业有限公司于2015年5月22日签订的商品房买卖合同合法有效；二、河南巨中元管理咨询有限责任公司与郑州进达置业有限公司于2010年8月8日签订的商品房认购书合法有效，双方的房屋买卖行为合法有效；三、位于新乡市新四街**进达花园9B、9C、9D商铺归河南巨中元管理咨询有限责任公司所有；四、驳回陈烨的其他诉讼请求；五、驳回河南巨中元管理咨询有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费88054元，保全费5000元，诉讼财产保全责任保险费12000元，共计105054元，由郑州进达置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇二〇年五月二十六日代书 记员  曹纪珂