苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10288号原告（反诉被告）：林玉龙，男，1970年6月10日生，住台北市信义区。委托诉讼代理人：孙珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州同盛空调净化设备有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区同里镇运东工业开发区内。法定代表人：胡国荣。委托诉讼代理人：钱毓芬，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱奇，江苏恒渊律师事务所实习律师。原告（反诉被告）林玉龙与被告（反诉原告）苏州同盛空调净化设备有限公司（以下简称“同盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日作出（2018）苏0509民初2098号民事判决书，判决驳回本诉原告林玉龙的诉讼请求，反诉被告林玉龙支付反诉原告同盛公司181600元，驳回反诉原告同盛公司的其他诉讼请求。林玉龙不服本院判决，向苏州市中级人民法院上诉，苏州市中级人民法院于2019年6月18日裁定撤销原判决并发回重审。本院于2019年7月24日立案受理并组成合议庭进行审理，并于2019年9月4日组织进行证据交换，原告（反诉被告）林玉龙及其委托诉讼代理人孙珏、被告同盛公司的法定代表人胡国荣到庭参加诉讼。后本院于2020年4月27日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）林玉龙及其委托诉讼代理人孙珏、郑钰、被告同盛公司的委托诉讼代理人钱毓芬、钱奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林玉龙向本院提出诉讼请求：判令：1、被告同盛公司向原告林玉龙返还租金及押金共计181600元；2、被告同盛公司支付原告林玉龙利息损失（以181600元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率自2018年1月26日起计算至实际返还之日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告林玉龙看中被告同盛公司的厂房，并找到同盛公司法定代表人胡国荣协商。为吸引林玉龙租赁，胡国荣口头承诺给予林玉龙2018年1月7日至2018年1月31日的免租装修期，并可以在租赁的厂房发布广告。林玉龙于2017年10月25日和胡国荣签订房屋租赁合同，约定同盛公司将一号厂房西侧厂房共计1200平方米租赁给林玉龙，租期为五年，自2018年2月1日起至2023年1月31日。林玉龙在签订合同当日转账181600元给胡国荣。2018年1月7日后，林玉龙联系胡国荣交房，并发微信给胡国荣，对方未回复。2018年1月15日，林玉龙找到胡国荣，因上家租户未搬离，未能交房。同盛公司三次迟延履行交房义务，导致林玉龙进场时间拖延；同盛公司实际出租面积少了92平方米，胡国荣解释为公摊面积，但在合同中隐瞒，另同盛公司承诺不在靠近马路边的一侧建设超过林玉龙租赁厂房高度的建筑物，但同盛公司却违法建造，导致林玉龙发布广告的目的落空。同盛公司多种违反诚信的行为导致林玉龙被迫于2018年1月24日发函解除合同。被告同盛公司辩称：原告林玉龙在诉状中的陈述并不属实；林玉龙自己违约，不想租赁同盛公司的厂房，却以种种理由来起诉同盛公司，毫无道理；林玉龙在2017年9月到同盛公司要求租赁厂房，并看中了同盛公司早已出租的厂房，原租户的租赁期限在2018年1月7日到期，并在同等条件下有优先租赁权，但林玉龙执意要租赁，又多次来到同盛公司称租期可以签五年，看到林玉龙有诚意，同盛公司与原租户沟通，到期后让原租户搬离，原租户在2018年1月16日全部搬迁完毕，清空厂房；双方约定租赁期限自2018年2月1日起算，在同盛公司要将厂房交付林玉龙的情况下，林玉龙出尔反尔在2018年1月25日发来告知函，要求解除合同；林玉龙的行为已构成违约，也造成了同盛公司的损失；另外，林玉龙仅支付了181600元，第一年度的下半年租金迟迟未能支付。原审一审中，反诉原告同盛公司于2018年3月5日向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告林玉龙向反诉原告同盛公司支付2018年的另一半租金181600元；2、判令反诉被告林玉龙承担违约金439200元；3、本案的所有诉讼费由反诉被告林玉龙承担。在本案审理中，反诉原告同盛公司将其诉讼请求调整为：1、请求依法判决确认反诉原告同盛公司与反诉被告林玉龙之间的租赁合同到2019年4月24日终止，双方解除租赁关系；2、判令反诉被告林玉龙支付剩余租金265337.78元（自2018年2月1日至2019年4月24日计一年零八十三天，租金为446937.78元，扣除已经支付的181600元，应再补交租金265337.78元）；3、判令反诉被告林玉龙承担违约责任并赔偿反诉原告同盛公司损失439200元（五年总租金为1756800元，按1756800元的25%计算）；4、本案所有的诉讼费用由反诉被告林玉龙承担。事实和理由：反诉被告林玉龙在2017年9月主动到反诉原告同盛公司处要求租房，看上的厂房当时由其他公司租用，原租户的租赁到期日为2018年1月7日，但是林玉龙执意要租赁该厂房，称可以租赁五年，林玉龙于2018年10月25日至同盛公司签订了为期五年的厂房租赁合同，并支付半年租金181600元。2018年1月中旬，同盛公司已经让原租户搬空并让林玉龙入住生产，租金从2018年2月1日开始计算，林玉龙却因公司内部不统一而要求退租，后又诉至法院。同盛公司对林玉龙的租赁车间一直处于等待林玉龙入住租赁状态，双方的租赁合同纠纷一直处于诉讼中，直到2019年4月24日苏州市中级人民法院的法官找同盛公司董事长胡国荣谈话，明确从2019年4月24日之后争议的租赁标的可以对外招租，同盛公司才从2019年7月开始对外招商招租，直到2019年10月才通过朋友介绍有人来租赁。由于林玉龙的违约行为造成同盛公司的损失十分巨大，故同盛公司提出反诉。反诉被告林玉龙辩称：反诉被告林玉龙已经于2018年1月25日发函解除双方的租赁合同，双方的租赁关系并非因苏州市中级人民法院的释明而终止，反诉原告同盛公司的第一项诉讼请求没有法律依据；对反诉原告同盛公司的第二项、第三项诉讼请求不予认可；诉讼费用不应由反诉被告承担。经审理认定如下事实：2017年10月25日，同盛公司作为出租方（甲方）与林玉龙作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定乙方向甲方承租一号厂房西侧、办公楼底层东侧半层北面房屋，面积为1200平方米；第一年（2018年2月1日至2019年1月31日）的租金按照每平方米每月23元计算，年租金331200元，5吨行车一台年租金1万元，乙方承担厂区门卫、公卫等服务人员工资费用每年12000元，另加租房押金1万元，第一年费用合计363200元；租赁期间甲方向乙方提供水电，水电费用由乙方承担；租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日，乙方在租赁期间不得私自转租；协议签订三天内付清第一年租金363200元（含租房押金1万元）。该协议甲方一栏由同盛公司法定代表人胡国荣签字，乙方一栏由林玉龙签字。双方在签字当日对租金支付方式作出补充约定，其中约定第一年租金的支付方式为合同签订后先付50%、余款在2018年2月上旬付清。合同签订当日，林玉龙向同盛公司法定代表人胡国荣设立于中国农业银行的账户付款181600元。2018年1月13日、1月14日，林玉龙给胡国荣发微信，询问对方案涉厂房的前一家租户是否已经搬清，能否将案涉厂房交付给其，并称胡国荣答应其1月8日交付其案涉厂房。但胡国荣未予回复。2018年1月15日、1月22日、1月25日，林玉龙与胡国荣就租赁事宜多次当面协商，林玉龙称胡国荣口头答应在2018年1月7日将案涉厂房交付给其，但胡国荣未能如期交付，胡国荣称前一租户的租期到2018年1月8日，前一个租户搬迁也用了一周的时间，其可以同意将林玉龙的起租期延迟，但从未与林玉龙口头约定从2018年1月7日至2018年1月31日为免租期，只是答应林玉龙前一租户搬走后，1月份剩下的天数给林玉龙算作免租期；林玉龙还称出租给其的面积按照1200平方米计算租金，而前一租户同样的场地是按照1008平方米计算租金的，胡国荣称林玉龙租赁的厂房的净面积为1008平方米，但还有100平方米的办公室，另外的差额部分是按照10%计算的公摊面积，并称租赁合同中的面积指的是建筑面积并非净面积，后又称该公摊面积指的是同盛公司投资对厂房的环境进行厂区环境整治，在厂房门口进行绿化、砌花坛等，故将该部分费用算在租户的公摊面积里；林玉龙称当初租赁案涉厂房时，胡国荣向其承诺在该厂房前面建的是食堂，高度不会超过其所租赁的厂房，且同意其在租赁厂房上面打上其公司的名字，胡国荣否认曾作出该承诺，并称关于能否在厂房上面打字，其同意带林玉龙至开发区城管局协商，具体需要城管局审批。在三次谈话中，双方就林玉龙解除租赁合同的补偿方案也进行了协商。2018年1月25日的谈话录音中，林玉龙一方明确表示不再租赁案涉厂房。2018年1月26日，林玉龙向同盛公司邮寄发送告知函一份，以同盛公司延误交房、未告知新建厂房高度、租赁面积存在差异为由，要求解除双方签订的房屋租赁协议、要求同盛公司退还已付款项181600元并赔偿损失。林玉龙的发函地址显示为吴中区甪直东庄路8号。同盛公司于2018年1月27日收到了该告知函。2018年1月29日，林玉龙通过微信向胡国荣发送了告知函，胡国荣回复林玉龙要求其“严格按照合同办!”。后同盛公司委托江苏恒渊律师事务所钱毓芬律师于2018年1月31日向林玉龙的上述发函地址邮寄发送催告函一份，要求林玉龙继续履行双方签订的租赁合同，并要求在2018年2月10日前支付第一年度下半年租金余款181600元。快递查询信息显示，2018年2月1日，该信件由保安代收。本院原审一审于2018年2月9日立案受理了林玉龙诉同盛公司租赁合同纠纷一案，并向同盛公司邮寄发送了诉状副本等材料，同盛公司于2018年2月24日签收了上述材料。2019年4月24日，原审二审期间，苏州市中级人民法院的法官告知同盛公司的法定代表人胡国荣案涉的租赁合同不应再继续履行，并告知林玉龙应及时为案涉租赁房屋寻找其他租户承租，胡国荣表示知晓。林玉龙提交了视频资料，主张系在2018年10月31日，在案涉厂房与该厂房新租户的工人谈话中了解到，新租户已租赁案涉厂房三四个月了，与同盛公司在原审一审庭审中称案涉厂房在2018年6月中旬做防水装修不相符，并主张同盛公司在原审一审判决作出前已将案涉厂房出租他人，导致无法交付给林玉龙，同盛公司构成根本违约。同盛公司对该视频资料不予认可，认为视频很模糊，无法确认系该公司的厂房车间；并主张2019年4月经苏州市中级人民法院法官释明，才于2019年4月底挂牌招租，一直到2019年8月底才出租他人，合同还未签订，对方已入驻，案涉厂房空关了18个月。以上事实，有林玉龙提交的房屋租赁协议、中国建设银行客户回单、照片、微信聊天记录、录音及文字稿、告知函、EMS快递单、邮寄信息查询件，同盛公司提交的房屋租赁协议、房屋所有权证、租赁标的物平面图、律师函、EMS寄件单、邮件跟踪查询记录，以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本案本诉的争议焦点为：林玉龙是否享有案涉租赁合同的解除权？本院认为，第一，原告（反诉被告）林玉龙和被告（反诉原告）同盛公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同。林玉龙在签订租赁合同前已知晓其拟租赁的厂房存在原租户，林玉龙与同盛公司协商的装修免租期并非房屋租赁合同的约定事项，依照租赁合同约定，租赁起始日为2018年2月1日，双方对装修免租期的争议并不妨碍同盛公司依照合同约定在2018年2月1日前履行交付房屋的义务，且同盛公司实际已在租赁起始日前清空厂房并向林玉龙发函，告知其履行合同，故林玉龙提出的延期交付房屋导致租赁合同解除的理由没有事实依据，本院不予采信。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。林玉龙并无证据证明同盛公司对其作出过新建厂房高度不高于林玉龙租赁厂房高度的承诺，且同盛公司新建厂房的高度并不影响林玉龙对其租赁房屋的占有使用即不影响租赁合同的履行；林玉龙虽称租赁面积存在差异，但在双方多次协商中，同盛公司对面积的计算方式作出说明，且即便租赁面积的计算上存在差异，也仅系瑕疵，并不导致林玉龙无法实现租赁合同的目的。故本院对林玉龙提出的新建厂房高度和面积差异导致租赁合同解除的理由亦不予采信。第三，综上，林玉龙于2018年1月26日向同盛公司发送告知函单方要求解除合同，无事实和法律依据，其行为并不发生合同解除的法律效力。在承租人林玉龙已明确表示不履行租赁合同，出租人同盛公司虽通过其法定代表人发微信以及委托律师发函的方式要求继续履行合同，但因租赁合同不属于可强制履行的债务，林玉龙又向法院起诉，再次表示了解除租赁合同的要求，故本院确认从同盛公司收到起诉状副本即2018年2月24日时租赁合同因事实上不能继续履行而终止。本案反诉的争议焦点为：林玉龙需向同盛公司承担何种违约责任？本院认为，林玉龙与同盛公司之间的租赁合同在2018年2月1日至2018年2月24日期间有效，林玉龙应支付该期间的租金；由于案涉租赁厂房并未实际交接，租赁合同事实终止后不产生占有使用费，因林玉龙已支付了第一年度厂房租金、行车租金、服务人员工资、押金等各项费用的一半，故超出的部分同盛公司应予返还，故本院对林玉龙的部分诉讼请求予以支持。但林玉龙作为违约方，应承担违约责任即赔偿同盛公司的损失。关于租金及赔偿的标准，因林玉龙和同盛公司在租赁协议约定厂房年租金为331200元、行车年租金为10000元、林玉龙需承担的服务人员工资12000元，共计353200元，上述三项（以下统称为“租金”）均系林玉龙租赁厂房所支付的对价，应依此作为计算租金及违约金的标准。故林玉龙应支付同盛公司2018年2月1日至2月24日租金23224元（353200÷365*24），林玉龙多付的租金及押金共计158376元（181600-23224），同盛公司应予返还。关于违约金，林玉龙主张同盛公司已于2018年6、7月份将案涉租赁厂房出租，但林玉龙所提供的视频资料不足以证明其主张，且同盛公司在原审一审时反诉请求双方的租赁合同继续履行，故同盛公司负有将租赁厂房交付给林玉龙的义务，其若再将租赁厂房出租他人，显然亦不符合常理，故对林玉龙的主张，本院不予采信。综合考虑到林玉龙与同盛公司约定的租赁合同租期较长、林玉龙系单方违约、租赁厂房并未实际交接而同盛公司需承担止损义务以及双方诉讼情况等因素，本院酌情确定林玉龙向同盛公司支付的违约金为6个月的租金损失，计176600元（353200÷2），从同盛公司应返还给林玉龙的158376元折抵后，林玉龙还需支付同盛公司18224元（176600-158376）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）林玉龙与本诉被告（反诉原告）苏州同盛空调净化设备有限公司之间的房屋租赁协议于2018年2月24日终止。二、本诉被告苏州同盛空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林玉龙租金及押金共计158376元。三、反诉被告林玉龙于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州同盛空调净化设备有限公司租金23224元并赔偿反诉原告苏州同盛空调净化设备有限公司176600元。上述第二、三项冲抵后，林玉龙还需支付苏州同盛空调净化设备有限公司18224元，于本判决生效之日起十日内履行。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4324元，由本诉原告林玉龙负担。反诉案件受理费5423元，由反诉原告苏州同盛空调净化设备有限公司负担3275元，由反诉被告林玉龙负担2148元，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳（支付至户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××64），反诉原告苏州同盛空调净化设备有限公司预交的案件受理费中的2148元由本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈晓君审 判 员  张金花人民陪审员  沈舜心二〇二〇年五月十二日书 记 员  王 洁附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。