河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终670号上诉人（原审被告）：通许博文置业有限公司，住所地通许县文卫路西段北侧。法定代表人：杨建勋,总经理。委托诉讼代理人:吕游，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建杰，男，1962年10月23日出生，汉族，住通许县。委托诉讼代理人：祁建超，河南咸平律师事务所律师。上诉人通许博文置业有限公司（以下简称“博文置业”）因与被上诉人王建杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博文置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王建杰的诉讼请求或者将本案发回重审，诉讼费用由王建杰负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,存在认定错误的情况,直接导致一审法院错误认定博文置业为违约方。具体情况如下:1.一审法院对商品房价款认定错误。涉案房产为博文置业作为开发商开发的商品房,双方签订了商品房买卖合同并进行了备案。按照双方约定内容商品房价款应为买卖合同约定的数额,在王建杰人仅仅支付定金的情况下,博文置业无法交房。2.王建杰提交的补充协议所指向的贷款不明确,应由王建杰承担相应的举证责任。3.涉案房产已经抵付给田志峰,并且涉案房产是由田志峰出售给王建杰,具体的手续由田志峰的儿子田激光和员工任冠宇进行操办,并且所有的费用均由其收取,上述行为后果应由田志峰、田激光承担,不应由博文置业承担。4.王建杰主张因迟延交房解除合同,迟延交房并非博文置业原因造成。除王建杰未付全款、只缴纳定金外,通许县政府在土地整理过程中对于涉案房屋所在地块只是部分交付,由于涉案房屋所在的林语花庭小区需要进行整体验收,因此住建部门对该工程未予以验收。虽然涉案的该套房屋已达到交付条件,但仅碍于手续原因未交付。截至目前,该房屋的相关手续已经办理完毕,随时可以入住,并不存在博文置业故意推迟交房的情形。5.对于除房款外的其他各项费用,均不是由王建杰支付,博文置业提供的收条上载明的交款人也不是王建杰,不能说明王建杰支付了相关费用。而且上述费用系由房屋买卖行为产生,用于办理相关手续,不应由博文置业退还。二、一审法院在审理过程中存在程序错误。为了查清本案事实,明确本案权责主体,博文置业向法院申请追加被告或第三人田志峰的儿子田激光和员工任冠宇参与本案进行诉讼,一审法院未允许追加被告或第三人。就本案事实而言,涉案房产已经由博文置业抵付给田志峰用于偿还欠款,田志峰等人将该房产出售给王建杰,王建杰也将房款支付给了田志峰等人,博文置业并未收到任何王建杰支付的款项。因此王建杰的诉讼请求应由田志峰、田激光、任冠宇承担,与博文置业无关,其对博文置业的诉讼请求应依法予以驳回。王建杰辩称，一、一审法院认定事实清楚，博文置业的上诉理由不能成立。首先，博文置业在上诉状中率先承认了其与王建杰签订商品房买卖合同并进行备案登记的事实，即博文置业认可其将房屋出售给王建杰的事实。而且，王建杰已经依照合同履行了货币给付义务（委托家人王肖威支付钱款），博文置业在收到钱款后向案外人王肖威出具了收据。经过备案的商品房买卖合同系博文置业与王建杰的真实意思表示，对房屋的位置、面积、价款、支付方式、违约责任等事项进行了明确约定，故一审法院根据合同对商品房价款予以认定事实正确。因合同签订时的相对方及备案合同均显示王建杰与博文置业之间存在买卖合同关系，且有博文置业出具的收据加以证实，博文置业称房屋已经抵付给田志峰没有相应证据予以支持，其上诉理由不能成立。案外人王肖威并没有与博文置业签订过购房合同，也从来没有与博文置业有经济纠纷。王肖威作为王建杰的家属，受王建杰委托后，代王建杰履行合同约定的货币支付义务，并且博文置业已经接收、认可，现在又声称不能说明王建杰支付了相关费用，与事实不符。其次，开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初1522号生效民事判决已经对王建杰贷款事宜进行了详细、明确的阐述，博文置业在收到该判决后服判息诉，却在王建杰要求与博文置业解除合同、退还全部已付款时声称贷款不明，明显不能成立。再次，经过备案的商品房买卖合同明确约定，××逾期不交付房屋的，逾期60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。根据博文置业向王建杰的家属王肖威出具的收据显示，王建杰的全部已付款包括购房款198050元、契税6000元、配电费6720元、维修基金5243元及其他费用345元等，上述费用均是王建杰应博文置业要求让王肖威缴纳的合理费用。现在博文置业与王建杰之间的购房合同已经解除，王建杰根本无法享受涉案房屋的其他配套服务，故博文置业应当退还上述所有费用。二、一审法院审理程序并无错误。在一审中，博文置业虽然申请追加田激光和公司员工任冠宇参加诉讼，但是王建杰认为案件事实简单、清楚、明了，没有必要追加田激光和任冠宇为诉讼参与人，为了避免增加诉累，王建杰不同意追加田激光和任冠宇为诉讼参与人。况且，博文置业如果坚持认为田激光和任冠宇应当承担责任，可以在承担违约责任后向其二人提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，不动产权利的设立以登记为生效要件。博文置业声称已经将房屋抵付给田志峰，却没有拿出抵押登记的相关证据来支持其主张，上诉人应自行承担举证不利的法律后果。三、随着经济的发展，通许县作为一个交通不算太发达的小县城，现在的房屋价格与2015年4月1日签订合同时的房屋价格有天壤之别。王建杰出于信任与博文置业签订合同并履行了货币给付义务，由于双方在合同中约定的违约金过低，博文置业严重违背诚实信用原则，对交房事项一推再推，严重侵害了王建杰的合法权益。王建杰作为受害者，要求博文置业另行按照同期银行贷款利率支付王建杰利息。王建杰向一审法院起诉请求：1.依法解除王建杰与博文置业签订的商品房买卖合同；2.要求博文置业退还王建杰购房款198050元、契税6000元、配套费6720元、维修费5243元、其他费350元、违约金4780.5元，共计221143.5元；3.要求博文置业将以王建杰名义在中国工商银行开封鼓楼街支行的贷款结清；4.本案诉讼费及律师费由博文置业承担。一审法院经审理查明，2015年3月14日，王建杰（××）与博文置业（××）签订商品房买卖合同，约定：由王建杰购买博文置业开发建设的位于通许县商业路西段南侧林语花庭小区4幢西单元5层501号房屋，建筑面积116.5平方米，单价每平方米3490元，总金额406585元。博文置业应在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。逾期不交付房屋的，逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2015年3月14日，博文置业为案外人王肖威出具收据五份，分别为收到购房款4#楼-西-501户198050元、契税6000元、配套费6720元、维修基金5243元、其他费用345元。王肖威与王建杰系父子关系。审理过程中，博文置业认可王建杰购买的房屋确为501号房屋。另查明，王建杰以上述房屋作抵押，向中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行借款280000元，博文置业为该笔借款的保证人。2015年4月27日，王建杰（乙方）博文置业（甲方）签订补充协议一份，约定：1.关于乙方购买林语花庭4号西单元501房，乙方必须提供银行按揭手续20年。2.甲方保证5年还清银行按揭款。3.若出现问题责任有甲方承担。2019年9月26日，开封市鼓楼区人民法院就中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行与王建杰、张梅、博文置业借款合同纠纷一案作出判决，判决王建杰、张梅偿还借款合同中约定的本息、逾期利息、罚息、复利及律师费，博文置业承担连带清偿责任。上述案件所涉及的借款合同，为本案中王建杰以林语花庭小区4幢西单元5层501号房屋作为抵押担保与中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行所签订的借款合同。一审法院认为，王建杰与博文置业签订的《商品房买卖合同》，有双方的签名及印章，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法且有效，予以认定。合同签订后，王建杰向博文置业交纳购房款198050元、契税6000元、配套费6720元、维修基金5243元、其他费用345元，共计216358元。现博文置业未依约向王建杰交付房屋，王建杰依双方合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，本案因博文置业违约致使合同解除，博文置业应返还王建杰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计216358元。对王建杰要求博文置业支付违约金的诉讼请求，因王建杰以涉案房屋抵押贷款的280000元已支付给博文置业，故违约金应为4780.5元（478050元×1%）。对王建杰要求博文置业将以其名义在中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行的贷款结清的诉讼请求，开封市鼓楼区法院已对该笔借款的偿还顺序作出判决，且已生效，故对该诉讼请求，不予处理。对王建杰要求博文置业承担律师费的诉讼请求，证据不足，不予支持。对博文置业辩称未收到王建杰购房款的辩解理由，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王建杰与博文置业之间的商品房买卖合同；二、博文置业于本判决生效之日起十日内返还王建杰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计216358元，并支付违约金4780.5元；三、驳回王建杰的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4617.15元，由博文置业负担。本院二审期间，博文置业提交2017年6月15日田激光与博文置业民间借贷纠纷一案调解协议复印件一份，欲证明博文置业将其开发的林语花庭小区的房产住宅以2800元/平方米的价格抵付给了田激光及实际权益人田志峰。王建杰质证称，对调解协议的真实性没有异议，对证明目的有异议。该协议第二条约定房屋出售后视为归还，结合本次纠纷，博文置业与王建杰钦定的有商品房买卖合同，而且博文置业依法占有使用了银行贷款，足以证明王建杰与博文置业之间存在房屋买卖合同关系。本院对该证据认定如下：该调解协议不能发生物权变动的效力，不能证明博文置业的证明目的。本院经二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，王建杰与博文置业签订的《商品房买卖合同》，有双方的签名及印章并经备案，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。博文置业向王建杰之子王肖威出具收据，证明其收到林语花庭小区4#楼-西-501户购房款198050元、契税6000元、配套费6720元、维修基金5243元、其他费用345元，并认可收到涉案房屋银行抵押后的贷款280000元，故王建杰已经完成购房款支付义务，博文置业称不能证明王建杰交付了相关费用的上诉理由不能成立。博文置业收到房款后，应当按照合同约定的条件向王建杰交付房屋。因博文置业逾期交房超过60日，王建杰按照合同约定有权解除合同。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。本案因博文置业违约致使合同解除，博文置业应返还王建杰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计216358元并按照合同约定支付违约金。博文置业称其已经将涉案房屋抵付给田激光或田志峰，但其提交的调解协议并不发生物权变动的效力，而且博文置业以自己名义向王建杰之子王肖威出具收款收据并以自己名义与王建杰签订房屋买卖合同，王建杰有理由相信涉案房屋××为博文置业，田激光及任冠宇既非买卖合同当事人，也非本案必要共同诉讼参与人，故一审法院对博文置业要求追加当事人的请求不予准许并无不当。综上所述，博文置业的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4617.15元，由通许博文置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年五月十九日法官助理申和平书记员荀文彬