长春新区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0193民初505号原告（执行案外人）：刘素荣，女，1950年12月20日生，汉族，住吉林省辽源市。被告（申请执行人）：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所：长春市二道区经纬南路709万科上****楼**。法定代表人：王中伟，该单位总经理。委托诉讼代理人：杜明，吉林钧诺律师事务所律师。第三人（被执行人）：长春市远达房地产开发有限公司，住所，住所：长春市北湖科技开发区北远达大街**div>法定代表人：王加力，该单位董事长。委托诉讼代理人：王卓，男，该单位工作人员。原告刘素荣与被告吉林省龙宸房地产经纪有限公司（以下简称龙宸公司）及第三人长春市远达房地产开发有限公司（以下简称远达公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘素荣、被告吉林省龙宸房地产经纪有限公司委托诉讼代理人杜明、第三人中长春市远达房地产开发有限公司委托诉讼代理人王卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘素荣诉称：1.不得执行刘素荣名下的位于长春市北远达大街8888号，长春市远达生产资料仓储物流中心A7-×（IV-8栋-8-1××）号房屋。2.撤销长春新区法院（2019）吉0193执异167号执行裁定书。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：龙宸公司辩称，1、刘素荣收到驳回执行异议时间请法庭核实，刘素荣应当自收到裁定15日内向法院提出异议之诉，并提交相应费用。刘素荣是否在法定期限内起诉并缴费，请贵院核实，若刘素荣未在法定期限内提出诉请，请法院驳回原告起诉；2、刘素荣原告主体不适格，龙宸公司在查封远达公司所有的房屋前已经到房产交易部门查询过权属情况，确定该房屋属于远达房地产公司时，龙宸公司才向法院提出保全申请，当时并不存在权属纠纷。登记部门也未载明房屋登记他人，根据我国不动产相关法律规定，不动产权属以登记为准，房产部门登记情况足以证明我方申请查封及后续执行并无不当，同时刘素荣所购房屋也并非被告查封和要求执行的房屋；3、在执行过程中，龙宸公司配合法院到远达公司开发的上述房屋实地粘贴执行公告时，该房屋并无人使用，大门紧锁，足见刘素荣并未实际占有使用该房屋；4、刘素荣的请求应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条而不应适用二十八条，同时因刘素荣购买房屋并不符合该二十九条的第二款，即用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。因此不能排除我方执行。刘素荣及远达公司均自认该房屋非住宅房屋，而属于商铺；5、即使本案可以使用上述规定第二十八条，原告情形也不符合该规定，原告未依法占有房屋，也不符合非因自身原因未办理过户登记这一条件，远达公司在2015年已经取得了该房屋的预售资格，其名下所有房屋均具备办理网签备案登记手续的条件。但刘素荣至龙宸公司查封该房屋时刘素荣也没有与远达公司签订商品房买卖合同，更没有办理预售备案登记，因此不发生物权效力，因刘素荣与远达公司没有签订合法有效的商品房买卖合同，也无法确定刘素荣是否支付了大部分房款，因此不能排除我方执行；6、远达公司未依法院下发传票规定的在举证期前十日内向法院提交证人出庭申请，我方对远达公司提交的证人不予认可。远达公司述称，一、被告龙宸公司提出本案的诉讼已经超过了法定时间。不能成立，立案当天，立案庭与执行局法官进行了时间核实，原告实在法定时间内起诉的。二、关于查封房屋购买主体问题。最初2010年由案外人朱某交了三万元定金。第三人远达告诉与朱某签订商铺协议，此后朱某再未交购房款，而是由原告刘素荣、卢某二人交购房款。原告购买房屋时经被告公司同意的在公司的，是三方协议。2015年原告交足房款后被告远达告诉在合同备案上市刘素荣。朱某出庭作证也说明了这一点，应该采信。三、查封房屋并非住房，而是仓储性质商铺。2015年就交付给了原告。当时交给原告的是毛坯房，原告接收后，该商铺进行了装修，安装了卷帘门，放进床及衣物。后由于整个生产资料市场都没有开业。所以原告至今没有营业。执行局裁定书将该房认定为住房是认定错误。四、原告已经足额交付了购房款，并且另外又交付了网签费，交易税费及长拳证费等等。是由于产权登记部门系统升级以及第三人远达公司的拖延，没及时给办理网签。五、第三人远达公司向法庭出示的长春市规划局的规划图，测绘部门的房屋测试图，以及远达销售的图足以证明法院查封的房屋就是原告购买的房屋。（房间号一致）六、原告的诉讼主张符合最高人民法院的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28天：金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情况，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封前。已合法占有该不动产。（三）已经支付全部价款或按照合同的约定支付部分价款，将剩余的价款按照人民法院的要求支付执行的。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告已经足额交付了房款，且交付了网签费，由于被告原因没有给原告办理网签。原告不应承担责任。七、本案的诉讼。是由于第三人远达公司拖欠被告龙宸房地产公司销售款造成的。在本案诉讼前执行法官多次协调双方进行房屋置换，而第三人远达公司也提供了在同一市场，同样的商铺进行置换，但被告龙宸公司以种种理由拒绝。代理人认为，我公司拖欠的是钱不是房屋，无论哪个房屋都必须评估拍卖来完成。正是由于龙宸公司告诉的恶意阻止置换，造成了本案的诉讼。本院经审理查明，2018年11月5日，本院（2018）吉0193民初2003号民事裁定书在诉讼保全阶段查封了远达公司开发的，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**、丘地号为8-1/6××-2×（1××）建筑面积为97.18平方米的房屋，查封期限自2018年11月5日起至2021年11月4日止。2019年11月4日，龙宸公司向本院申请执行，案号为（2019）吉0193执687号。2019年11月1日，案外人刘素荣向本院提出执行异议，申请解除对上述房屋的查封。2019年11月8日，本院作出（2019）吉0193执异167号执行裁定书，裁定驳回案外人刘素荣的异议请求。2019年11月12日，刘素荣收到执行裁定书。2019年11月25日，本院收到刘素荣起诉状等相关材料并向其出具受诉材料收据和诉讼案件风险责任告知书。2010年远达公司与朱某签订房铺定购协议一份，定购房屋为远达公司开发的长春市远达生产资料交易市场A7-×房铺1套。协议第二条约定：“房价（不含税）每平方米价格以第一次交款商定价为基准，但不包括房山头房。”协议第三条约定：“房山头房假如以每平方米1880元为基准价，辅路房山头房每平方米追加1100元；主路每平方米追加1600元。”协议第五条约定：“此房铺为三层框架结构，100平方米左右面积最后由产权测量部门实际测量为准，房款按照实际面积多退少补。”2010年1月30日，远达公司向朱某出具收到定金3万元的收据。2010年11月30日，远达公司向朱某出具收到交房款7万元的收据。2011年5月25日，远达公司向朱某出具收到交房款5万元的收据。2015年6月24日，远达公司向朱某出具收到房款3.8万元的收据。2015年6月24日，远达公司向朱某（卢某）出具收到办产权证2377元的收据。庭审过程中，朱某以证人身份出庭作证，朱某自述2010年1月30日在远达公司预定一套房屋，并交纳3万元定金。后经朋友介绍将房屋转让给本案原告刘素荣，后期的房款均是刘素荣以现金方式直接交纳给远达公司。付完全部房款后才进行更名，所以收据中显示的交款人均为朱某。刘素荣是实际缴款人，刘素荣为购买长春市远达生产资料交易市场A7-×房铺共交纳房款18.8万元。2015年6月25日，朱某出具转更房款证明，朱某在远达生产资料7栋8号所交全部房款转给卢某。刘素荣举证的房铺定购协议书显示：“朱某变更为卢某、刘素荣两人，证明人：王某。”远达公司举证的的房铺定购协议书显示：“朱某变更为卢某。朱某书写同意将此房转给卢某、刘淑（素）荣，特此同意。远达公司法定代表人王加力签字。”2015年1月21日，远达公司获得关于长春市远达生产资料仓储物流中心一期A地块商品房销（预）售许可证。庭审过程中，通过远达公司的“长春市远达生产资料仓储物流中心A地块规划总平面图”、“长春市远达生产资料交易市场商铺平面图”、“房屋建筑面积计算书”等证据认定本案中房铺定购协议书所指A7-×号房即为本院（2018）吉0193民初2003号民事裁定书在诉讼保全阶段查封的远达公司开发的，坐落，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**号为8-1/6××-2×（1××）建筑面积为97.18平方米的房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十九条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合朱某与远达公司签订的房铺定购协议以及通过手写形式增加的更名项目、朱某出具的更名证明、协议时间、查封时间等，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”应当符合异议复议规定第二十九条第一款在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。关于异议复议规定第二十九条第一款第二项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，本院认为“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能，即应视为用于居住的房屋。关于“无其他用于居住的房屋”根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。”刘素荣所购买的长春市远达生产资料仓储物流中心A7-×号房屋为三层建筑，刘素荣庭审中自述房屋于2015年6月25日交付后将床锅碗瓢盆等生活用品放置屋内，且其在长春市内无其他住房。刘素荣符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。关于异议复议规定第二十九条第一款第三项：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合远达公司为朱某出具的收到房款收据、朱某的更名证明、房铺定购协议中所计算的总房款等证据，本院认为刘素荣所缴纳的房款已超过约定总价款的百分之五十。刘素荣购买的长春市远达生产资料仓储物流中心A7-×号房屋即为远达公司开发的，坐落于长春，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**-1/6××-2×（1××）建筑面积为97.18平方米的房屋，符合异议复议规定第二十九条之规定，可以排除本院（2019）吉0193执687号执行案件的执行。关于龙宸公司在答辩中对刘素荣起诉时间的抗辩理由，本院认为，2019年11月8日，本院作出（2019）吉0193执异167号执行裁定书，裁定驳回案外人刘素荣的异议请求。2019年11月12日，刘素荣收到执行裁定书。2019年11月25日，本院收到刘素荣起诉状等相关材料并向其出具受诉材料收据和诉讼案件风险责任告知书。刘素荣向本院提出执行异议之诉的时间符合法律规定，对龙宸公司的该项答辩意见不予采纳。关于龙宸公司在答辩中对刘素荣原告主体资格抗辩理由，本院认为，刘素荣作为长春市远达生产资料仓储物流中心A7-×号房屋的买受人是本案适格原告。关于本案中远达公司的诉讼地位，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条之规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”，远达公司不反对刘素荣的异议，应当列为第三人，刘素荣在诉状中将当事人诉讼地位罗列错误，本院依法进行调整。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百零九条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行长春市远达房地产开发有限公司开发的，坐落于长春市远达，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**6××-2×（1××）的房屋。案件受理费4060元由被告吉林省龙宸房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。本院（2019）吉0193执异167号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  孙叶红审判员  原 源审判员  王国会二〇二〇年五月十三日书记员  闫 情