文书内容河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1149号上诉人(一审原告)：路俊周，男，1964年9月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵娟，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人(一审被告)：河南恒升房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市花园口镇人民政府院内。法定代表人：岳爱英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭徽，河南良承律师事务所律师。被上诉人(一审第三人)：郑州神华贸易有限公司，住所地河南省郑州市金水区东风路**附****楼******。法定代表人：邢新强，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛保庆，河南龙图律师事务所律师。被上诉人(一审第三人)：史桂香，女，1942年6月12日出生，汉族，住河南省荥阳市。上诉人路俊周因与被上诉人河南恒升房地产开发有限公司（以下简称恒升公司）、郑州神华贸易有限公司（以下简称神华公司）、史桂香债权人撤销权纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫01民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人路俊周的委托诉讼代理人赵娟、张琳，被上诉人恒升公司的委托诉讼代理人郭徽，被上诉人神华公司的法定代表人邢新强及其委托诉讼代理人薛保庆，到庭参加诉讼。被上诉人史桂香经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路俊周上诉请求：1.撤销一审法院（2018）豫01民初2642号民事判决，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费、保全费、律师费等由恒升公司、神华公司、史桂香承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。路俊周有初步证据证明案涉23号楼3000万元的交易价格是明显不合理的低价。该23号楼在2013年交易后不足10个月就以9700万元的价格出售给案外人，路俊周提交了调取9700万元交易相关证据资料的申请，一审法院未予调取。一审法院判定23号楼的价值无事实根据。该价值中未包括地下1层和加盖5层的部分，以调取21号和22号楼的10份合同作为参考无事实根据。23号楼与21号、22号楼的地理位置、楼房结构、可利用商业价值等多方面存在巨大差异，21号、22号楼共几百户，调取的10份合同具有随意性，以此作为参考具有主观性。恒升公司提供的25份合同未核实是否真实就未予采信。23号楼的价值直接关系着买卖协议应否撤销，但该重大基本事实一审并未查清。二、一审判决未依法启动鉴定，程序违法。23号楼已竣工交付，满足评估条件，路俊周提出鉴定申请但未依法启动。恒升公司辩称，一、本案以楼抵债是基于神华公司所称的对恒升公司的3000万元债权，在一审庭审中，根据神华公司提交的判决书可以看出，恒升公司已对其中的部分债务清偿，神华公司对恒升公司的债权数额是本案基础，而一审对该事实并未查明，属于事实认定不清。二、一审判决书中说“一审法院基于神华公司的申请，所调取的合同信息备案摘要10份”，实则为神华公司自己调取后向法庭提交的。其提交的10份合同，是基于其答辩的内容调取的，具有主观目的性，不能反映23号楼的真实市场价值。三、21号、22号楼与23号楼在结构、位置、用途、建筑成本等方面均有明显区别。一审法院以主观臆测的形式认定以楼抵债的行为不低于市场价，不符合客观事实。四、2013年7月22日，恒升公司与史桂香约定了以楼抵债，抵偿债务的价格为3000万元。2014年5月14日，神华公司将23号楼整栋出售给案外人的价格为9700万元，如果一审法院认为本案不需要鉴定，也应当基于该事实认定恒升公司将23号楼以3000万元的价格抵给神华公司是明显不合理的低价。神华公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确、裁判结果公平公正，应驳回路俊周的上诉，维持原判。一、路俊周上诉主张违背基本事实，且于法无据。首先，路俊周无权就神华公司的房产物权提出撤销之诉。神华公司于2013年7月22日取得涉案房产物权，路俊周于2016年1月20日生效调解书确认债权，神华公司房产物权早于法院确认路俊周的生效债权，且路俊周提起撤销权诉讼，已超过法律规定的一年撤销权期间。其次，路俊周称“明显不合理低价”无有效证据予以证明。一审法院为全面客观地反映2013年度涉案房产的市场交易价值，责令恒升公司将其开发出售的恒升府第四期21、22号楼销售合同提交法庭，恒升公司拒绝提交，一审法院基于神华公司的申请从郑州市房管局随机调取了21、22号楼10份《房屋买卖合同信息备案表》，并结合21、22、23号楼的《商品房预售许可证》预售许可价，认定23号楼住宅及商业服务楼房单价。同时，神华公司于2012年11月已定向整栋购买恒升府第四期23号楼，购房款3000万元事实上于2011年11月24日已借付给了恒升公司，直至2013年7月22日双方签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》前，恒升公司因违约欠利息810万元、违约金1350万元，恒升公司提出免除其2013年7月22日前的违约责任，并要求神华公司在其起草的《协议》上签字盖章后，才于当日与神华公司签订了《恒升府第23号楼整栋买卖协议》。二、一审程序合法。一审法院未启动鉴定并无不当。路俊周申请鉴定评估23号楼房产价值不能反映2013年度的市场交易价。一审法院通过参考、比对、分析同期、同地、同楼盘、同开发商的销售单价等，已客观查明23号楼2013年度房产价值。路俊周于2018年7月27日向一审法院起诉，请求判令：一、依法撤销恒升公司同神华公司及史桂香之间以楼抵债的2013年7月22日《恒升府第23号楼整栋买卖协议》，判令神华公司将该23号楼返还给恒升公司（该栋价值协议中约定为3000万元）；二、依法撤销恒升公司同神华公司关于金水区晨旭路10号院23号楼1层101、2层201、3层301、3层302、3层303、3层304、3层305、3层306、3层307、3层308、3层309、3层310、3层311、3层312、3层313、3层314、3层315、4层401、4层402、4层403、4层404、4层405、4层406、4层407、4层408、4层409、4层410、4层411、4层412、4层413、4层414、4层415房屋买卖合同；三、本案诉讼费、保全费、律师代理费等由恒升公司承担。一审法院认定事实：2011年11月24日，恒升公司（甲方）与史桂香（乙方）签订《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》。该协议主要约定，恒升公司以自己名下的位于金水区××、畜牧路北（恒升府第四期）第23号楼整栋抵押给史桂香，该商品房的用途为1、2层为商业，3、4层为住宅，地下1，地下**为地下车库结构，建筑层数地上4层，地下1，地下**房总金额人民币4000万元，恒升公司将该商品房抵押给史桂香，抵押金额人民币3000万元，月息三分，抵押截止日期为2012年5月31日。史桂香在协议落款“乙方”处签名，牛福朝在“甲方：河南恒升房地产开发有限公司”处签名并加盖公章。2011年11月25日牛福朝出具收据一份并加盖恒升公司财务专用章，该收据编码为7085850。因上述债务未能如期清偿，张新坤在上述收据背面记载：“此收据转为郑州神华贸易有限公司23号楼房款。张新坤”马书喜也签署：“马书喜2013年7月22号”。2013年7月22日，恒升公司为出卖人，神华公司为买受人签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》一份。该协议主要约定，出卖人与买受人协商约定按栋计算该商品房总房价款为3000万元人民币。恒升公司以3000万元的价格将自己名下的位于金水区××、畜牧路北（恒升府第四期）第23号楼整栋（1、2层为商业，3、4层为住宅，地下一，地下**为地下车库神华公司。该协议第二页“买受人：郑州神华贸易有限公司”“法定代表人”处王喜顺签名并加盖公章。上方书写“原协议作废”。“出卖人：河南恒升房地产开发有限公司”“委托代理人”处马书喜签名。并且买受人一栏上方记载有“原协议作废”的字样。2014年10月29日，恒升公司与神华公司就涉案23号楼的32套房产分别签订了《商品房买卖合同》，总房款为3000万元。2014年12月9日，恒升公司向神华公司开具销售不动产统一发票。同日，郭艳慧在7085850收据背面记载了：“今收到收据7085850壹张，总计金额为叁仟万元整。郭艳慧2014、12月9日。”2014年12月23日，涉案房产办理了产权登记，房屋所有权人为神华公司。根据河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初941号民事判决书查明，王喜顺系史桂香女婿。路俊周以民间借贷纠纷向郑州市金水区人民法院起诉恒升公司，后双方达成调解协议。郑州市金水区人民法院于2015年10月26日作出（2015）金民一初字第5056号民事调解书，该调解书确认恒升公司于2015年10月31日前：偿还路俊周本金264万元、偿还路俊周关于300万元本金的利息共计30万元（自2013年6月14日至2013年11月13日止共计五个月的利息，按月息2分计算），偿还路俊周关于264万元本金的利息（自2013年11月14日起至其实际付款之日止，按月息2分计算）。路俊周以民间借贷纠纷向郑州市金水区人民法院起诉牛洪海、恒升公司，后双方达成调解协议。郑州市金水区人民法院于2016年1月20日作出（2015）金民一初字第4467号民事调解书，该调解书确认：恒升公司、牛洪海于2016年1月31日前支付路俊周借款本金900万元及利息（以实际所欠借款本金为基数，按年利率24%从2013年10月21日起至实际还清之日止）。2018年7月18日，路俊周向一审法院提交网上立案申请，以债权人撤销权纠纷为由起诉恒升公司、神华公司、史桂香。恒升公司出示的《商品房预售许可证》显示，其于2011年8月26日取得涉案恒升府第四期21号楼《商品房预售许可证》。该许可证记载：21号楼成套住宅面积29216.25平方米，平均售价11900元每平方米；商业服务面积1104.41平方米，平均售价19182元每平方米。2012年6月15日，恒升公司取得涉案恒升府第四期22、23号楼《商品房预售许可证》。该许可证记载：22号楼成套住宅面积19984.96平方米，平均售价8769元每平米；23号楼成套住宅面积2073.86平方米，平均售价8500元每平米；商业服务面积1985.18平方米，平均售价19800元每平米。2019年1月19日，神华公司向一审法院申请调取恒升公司开发的恒升府第四期21、22号楼全部房屋销售合同或合同信息备案摘录一审法院依据申请向郑州市房管局调取相关证据，由于受客观条件所限调取了21、22号楼其中的10套《合同信息备案摘要》，具体如下：1、21幢8层812房：总价385203元，面积75.53平米，成套住宅，签订日期2014-1-8，计算单价5100元每平米（总价均为合同备案总价，面积均为合同备案面积，单价均为核算单价）；2、21幢1层104房：总价714560元，面积102.08平米，商业服务，签订日期2013-3-28，计算单价7000元每平米；3、21幢22层2215房：总价355095元，面积78.91平米，成套住宅，签订日期2013-12-30，计算单价4500元每平米；4、21幢5层511房：总价550000元，面积100.76平米，成套住宅，签订日期2014-5-27，计算单价5459元每平米；5、22幢11层1107房：总价120000元，面积93.81平米，成套住宅，签订日期2014-12-12，计算单价1279元每平米；6、22幢13层1304房：总价532510元，面积96.82平米，成套住宅，签订日期2014-12-23，计算单价5500元每平米；7、22幢12层1204房：总价438885元，面积96.82平米，成套住宅，签订日期2015-3-30，计算单价4533元每平米；8、22幢3层309房：总价449453元，面积70.78平米，成套住宅，签订日期2012-6-28，计算单价6350元每平米；9、22幢10层1012房：总价404874元，面积59.76平米，成套住宅，签订日期2012-7-3，计算单价6775元每平米；10、22幢12层1209房：总价456531元，面积70.78平米，成套住宅，签订日期2012-7-2，计算单价6450元每平米。恒升公司向一审法院提交商品房买卖合同25份，其中显示的面积、单价（面积均为建筑面积，单价均为合同约定单价）具体如下：1、21幢411号房：面积101.6平方米，成套住宅，签订日期2011-9-30，单价8246.3元；2、21幢613号房：面积92.12平方米，成套住宅，签订日期2012-1-5，单价7655.79元；3、21幢712号房：面积75.49平方米，成套住宅，签订日期2011-10-8，单价8302.6元；4、21幢1011号房：面积101.6平方米，成套住宅，签订日期2012-9-10，单价8390元；5、21幢1113号房：面积92.12平方米，成套住宅，签订日期2012-3-31，单价7787.13元；6、21幢1401号房：面积74.87平方米，成套住宅，签订日期2011-9-25，单价7429.3元；7、21幢1805号房：面积71.54平方米，成套住宅，签订日期2012-2-3，单价8187.24元；8、21幢2115号房：面积78.86平方米，成套住宅，签订日期2011-10-22，单价7559.57元；9、21幢2211号房：面积101.6平方米，成套住宅，签订日期2012-2-12，单价7480.31元；10、21幢2301号房：面积74.87平方米，成套住宅，签订日期2011-9-28，单价7559.3元；11、22幢1403号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-7-3，单价8128.69元；12、22幢503号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-7-3，单价8010元；13、22幢504号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-6-25，单价8009.1元；14、22幢404号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-6-27，单价7910.1元；15、22幢304号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价7990元；16、22幢303号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-28，单价7542.18元；17、22幢302号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价7910元；18、22幢301号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-7-3，单价7990元；19、22幢204号房：面积97.78平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价7990元；20、22幢203号房：面积81.77平方米，成套住宅，签订日期2012-6-30，单价7830.9元；21、22幢201号房：面积97.78平方米，成套住宅，签订日期2012-6-27，单价7990元；22、22幢502号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-7-2，单价8010元；23、22幢1302号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价8108.09元；24、22幢802号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-28,单价8100元；25、22幢402号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-8-4，单价8010元。案件审理中，一审法院要求恒升公司提交与涉案23号楼同属恒升府第四期的房屋销售合同，恒升公司称因公司人事的重大变故，管理混乱，没有合同，无法提交。神华公司申请一审法院到房管部门调取与涉案23号楼同属恒升府第四期的21号楼、22号楼的全部房屋销售合同或合同信息备案摘录，但由于客观条件所限，法院仅调取出10份《合同信息备案摘要》。神华公司将该10份《合同信息备案摘要》当庭出示后，恒升公司为对抗该证据，随后向法院提交了25份商品房买卖合同。因当事人之间对该25份商品房买卖合同能否全面客观反映21号楼、22号楼房产当时市场交易的真实情况存有分歧，一审法院责令恒升公司提交21、22号楼房产所有销售合同以备核查，否则承担不利法律后果，但恒升公司始终未向一审法院提交。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案各方当事人的争议焦点是恒升公司与神华公司签订并履行完毕的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》是否符合以“明显不合理的低价”转让财产的情形。路俊周与恒升公司均认为该协议价款明显低于市场价，进而侵犯了债权人利益，应予撤销。为此，恒升公司提交了商品房预售许可证、25份商品房买卖合同等证据。神华公司抗辩预售价格并不当然就是真实的交易价格，25份商品房买卖合同是恒升公司选择性出示的较高价格的合同，不能作为认定案件事实的依据。为了全面客观地反映涉案房产当时的市场交易价格，一审法院责令恒升公司提交与涉案23号楼同属恒升府第四期的21号楼、22号楼全部的销售合同，恒升公司未予提交。恒升公司25份商品房买卖合同的提交，具有其主观选择性，不具有全面性、客观性，同时该25份商品房买卖合同的销售价格也能佐证商品房预售许可证所载预售价格并非房产真实的成交价格。故，无论是商品房预售许可证所载的预售价格还是25份商品房买卖合同的销售价格均不能作为一审法院判定涉案房产市场交易价格标准的参考依据。一审法院向郑州市房管局调取的10份《合同信息备案摘要》显示，1套价格为1279元每平米，该价格明显低于市场价，一审法院不作参考；1套商业服务，价格为7000元每平米；其余8套住宅最低价为4500元，最高价格为6775元每平米，8套住宅平均单价经计算为5583.4元每平米，一审法院将住宅均价5600元每平米作为认定涉案23号楼住宅的参考价格（价格区间在5500元—6000元之间）。《商品房预售许可证》显示23号楼成套住宅预售平均售价8500元；商业服务预售平均售价19800元，一审法院依此认定23号楼商业服务价格按成套住宅的两倍计算，该计算方式亦符合正常的市场规律。据此，一审法院将5600元每平米的两倍即11200元每平米作为涉案23号楼商业服务的参考价格（价格区间在11000元—12000元之间）。涉案23号楼成套住宅面积为2073.86平米，参考单价为5600元，计算总价款为1161.3616万元（总价区间在11406230元—12443160元之间）。商业服务面积1985.18平米，参考单价为11200元（价格区间在11000元—12000元之间），计算总价款为2223.4016万元（总价区间在21836980元—23822160元之间）。上述两项总计3384.7632万元（总价区间在33243210元—36265320元之间）。涉案《恒升府第23号楼整栋买卖协议》总价款为3000万元，自2011年11月24日签订抵押借款协议至2013年7月22日签订买卖协议产生的利息，整体出售所享受的优惠价格以及房产市场的波动等因素，综合上述情况，一审法院认为，路俊周主张恒升公司与神华公司签订并履行《恒升府第23号楼整栋买卖协议》是以明显不合理的价格转让财产损害债权人利益的依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：驳回路俊周的诉讼请求。案件受理费191800元，保全费5000元，由路俊周负担。本院二审庭审中，神华公司提交以下证据：《协议》一份，内容为：经神华公司与恒升公司就《恒升府第》23号楼违约一事达成一致意见。对恒升府第23号楼整栋买卖协议违约事项双方不再追要。交房待手续合法后3内即签订商品房买卖正式合同。马书喜签名处加盖有恒升公司公章，王喜顺签名处加盖有神华公司公章。《协议》结尾签署日期为2013年7月22日。拟证明恒升公司与神华公司在2013年7月22日签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》之前，恒升公司起草《协议》让神华公司签订，内容是免除了恒升公司的利息和违约金。路俊周质证认为，对《协议》的真实性有异议，代表恒升公司签字的马书喜，目前被采取强制措施，对真实性无法核实。2011年11月24日《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》第七条显示，如史桂香愿意购买抵押物，按照价格4000万元来计。神华公司提交的《协议》中违约责任不明，无法证明免除恒升公司违约责任的证明目的。恒升公司质证认为，《协议》并非一审结束后形成，不属于二审新证据。对《协议》真实性有异议。《协议》显示的日期与《恒升府第23号楼整栋买卖协议》系同一天，双方对于本金利息违约金已经在《恒升府第23号楼整栋买卖协议》做出约定，没必要另行签订《协议》。二审庭审后，根据路俊周、神华公司的申请，本院分别向郑州仲裁委员会调取了（2015）郑仲裁字第452号裁决书案卷中存放的2014年5月4日神华公司与案外人签订的《房屋买卖合同》1份、2700万元定金的电子银行回单4份、神华公司王喜顺出具的2700万元定金收条2份；向郑州市住房保障和房地产管理局调取了恒升府第四期21、22号楼共154套《合同信息备案摘要》，其中21号楼60套，22号楼94套。本院对上述调取的证据依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：1．2014年10月29日恒升公司与神华公司签订了32份《商品房买卖合同》，涉及房产32套，其中住宅30套，商业服务2套，住宅交易均价5981每平米，商业服务交易均价8564元每平米。2．（2015）郑仲裁字第452号裁决书，系案外人于2015年7月24日提请仲裁申请，请求神华公司履行《房屋买卖合同》将案涉23号楼1-4层房屋过户到案外人名下，并拆除房屋屋顶违法建筑，赔偿案外人2700万元资金成本损失。该裁决书查明事实显示，2014年5月14日，神华公司与案外人签订《房屋买卖合同》，约定：案外人购买神华公司位于郑州市××路××院××楼××层的房屋，总价款为9700万元，案外人应于合同签订7日内向神华公司支付2700万元定金，除该定金外，案外人应于办理完房产证后10日内向神华公司支付第二批房款3000万元，应于办理完房产证后5个月向神华公司支付第三批房款4000万元。合同签订后，案外人分别于2014年6月20日、2014年7月5日、2014年7月7日支付共计2700万元。（2015）郑仲裁字第452号裁决书的裁决结果为驳回案外人的仲裁请求。3．本院依申请向郑州市住房保障和房地产管理局调取的恒升府第四期21、22号楼154套房屋（均为成套住宅），《合同信息备案摘要》情况如下表（表格中总价均为合同备案总价，面积均为合同备案面积，单价均为核算单价）：            序号              幢号-房号              面积 （㎡）              单价  （元/㎡）              总价（元）              签订日期                  1              21-206              78.86              6519.57              514134              2011.10.8                  2              21-213              92.12              5800.00              534296              2012.4.12                  3              21-303              75.49              5880.94              443952              2011.9.27                  4              21-304              82.37              5890.52              485202              2011.9.27                  5              21-313              92.12              4500.00              414540              2012.12.5                  6              21-403              75.49              5942.60              448607              2011.9.21                  7              21-405              71.54              6420.66              459334              2011.9.24                  8              21-414              80.58              6867.70              553399              2011.10.9                  9              21-415              78.86              6759.57              533060              2011.9.24                  10              21-504              82.37              5935.83              488934              2011.9.17                  11              21-508              71.54              6840.65              489380              2011.9.26                  12              21-601              74.87              7262.59              543750              2011.09.19                  13              21-605              71.54              6537.25              467675              2011.11.9                  14              21-606              78.86              6609.57              521231              2011.9.25                  15              21-608              71.54              6801.96              486612              2011.9.30                  16              21-702              101.6              6306.30              640720              2011.9.24                  17              21-703              75.49              6338.57              478499              2011.12.8                  18              21-706              78.86              6639.58              523597              2011.9.24                  19              21-710              76.71              6139.45              470957              2011.9.26                  20              21-713              92.12              4500.00              414540              2012.11.6                  21              21-803              75.49              6022.60              454646              2011.9.20                  22              21-804              82.37              5913.74              487115              2011.9.19                  23              21-812              75.53              5100.00              385203              2014.1.8                  24              21-902              101.6              6251.97              635200              2011.9.26                  25              21-903              75.49              6052.60              456911              2011.9.30                  26              21-904              82.37              6011.74              495187              2011.9.17                  27              21-913              92.12              5400.00              497448              2012.4.12                  28              21-1107              73.67              6992.78              515158              2011.9.28                  29              21-1111              100.76              5500.00              554180              2015.4.18                  30              21-1210              76.71              6386.77              489929              2011.9.22                  31              21-1303              75.49              6132.60              462950              2011.9.17                  32              21-1304              82.37              6165.79              507876              2011.9.23                  33              21-1312              75.49              5500.00              415195              2013.3.5                  34              21-1403              75.49              6132.60              462950              2011.9.27                  35              21-1404              82.37              6165.79              507876              2011.9.23                  36              21-1413              92.12              4500.00              414540              2012.8.31                  37              21-1511              100.76              5500.00              554180              2014.3.11                  38              21-1512              75.49              5500.00              415195              2012.11.06                  39              21-1603              75.49              6172.59              465969              2011.9.20                  40              21-1611              100.76              5500.00              554180              2014.1.20                  41              21-1704              82.37              6225.79              512818              2011.9.17                  42              21-1711              100.76              5100.00              513876              2014.1.8                  43              21-1712              75.53              5500.00              415415              2014.2.26                  44              21-1713              92.12              4500.00              414540              2012.9.27                  45              21-1803              75.49              6182.59              466724              2011.9.27                  46              21-1812              75.53              5500.00              415415              2015.1.19                  47              21-1813              92.12              4500.00              414540              2012.12.5                  48              21-1902              101.6              6516.30              662056              2011.10.12                  49              21-1903              75.49              6186.10              466989              2011.9.27                  50              21-2210              76.71              6479.40              497035              2011.9.19                  51              21-2213              92.12              5500.00              506660              2012.7.23                  52              21-2215              78.91              4500.00              355095              2013.12.30                  53              21-2311              100.76              5500.00              554180              2014.2.25                  54              21-2312              75.53              4500.00              339885              2014.5.6                  55              21-2403              75.49              6252.60              472009              2011.9.21                  56              21-2411              100.76              5500.00              554180              2014.2.25                  57              21-2412              75.49              4500.00              339705              2012.10.10                  58              21-2413              90.87              4561.90              414540              2015.5.11                  59              21-2415              78.86              4500.00              354870              2012.7.17                  60              21-2503              75.49              6272.59              473518              2011.9.21                  61              22-201              97.78              7990.00              781262.00              2012.06.27                  62              22-203              81.77              7830.90              640333.00              2012.06.30                  63              22-207              60.44              6705.00              405250.00              2012.06.27                  64              22-304              97.53              7990.00              779265.00              2012.06.29                  65              22-306              58.87              6755.00              397667.00              2012.07.01                  66              22-308              70.78              6350.00              449453.00              2016.06.27                  67              22-310              95.47              7100.00              677837.00              2012.06.22                  68              22-312              59.76              6637.95              396684.00              2012.06.25                  69              22-402              81.56              8010.00              653296.00              2012.08.04                  70              22-406              58.87              6755.00              397667.00              2012.06.23                  71              22-409              70.78              6350.00              449453.00              2012.06.27                  72              22-411              58.87              6637.95              390776.00              2012.06.27                  73              22-502              81.56              8010.00              653296.00              2012.07.02                  74              22-505              59.76              6764.99              404276.00              2012.06.27                  75              22-507              95.47              7210.00              688339.00              2012.06.22                  76              22-508              70.78              6460.00              457239.00              2012.07.12                  77              22-602              80.83              6185.82              500000.00              2015.02.09                  78              22-605              59.76              6571.75              392728.00              2012.06.28                  79              22-607              95.47              7220.00              689293.00              2012.06.28                  80              22-609              70.78              6370.01              450869.00              2012.06.21                  81              22-611              58.87              6657.75              391942.00              2012.06.24                  82              22-701              97.53              4500.00              438885.00              2012.08.09                  83              22-703              80.83              4540.64              367020.00              2015.05.15                  84              22-707              95.47              6915.76              660248.00              2012.06.27                  85              22-712              59.76              8127.76              485715.00              2012.07.17                  86              22-805              59.76              6795.00              406069.00              2012.06.26                  87              22-809              70.78              6390.00              452284.00              2012.06.21                  88              22-907              95.47              6881.74              657000.00              2012.10.15                  89              22-911              58.87              6726.19              395971.00              2012.07.03                  90              22-1003              80.83              8500.00              687055.00              2015.02.06                  91              22-1007              95.47              7269.79              694047.00              2012.06.29                  92              22-1009              70.78              6420.01              454408.00              2012.06.23                  93              22-1012              59.76              6775.00              404874.00              2012.07.03                  94              22-1102              80.83              4533.00              367020.00              2015.03.30                  95              22-1105              59.76              6839.99              408758.00              2012.06.29                  96              22-1111              58.26              5000.00              291300.00              2015.02.11                  97              22-1202              80.83              5876.28              474980.00              2015.02.11                  98              22-1204              96.82              4540.64              438885.00              2015.03.30                  99              22-1206              58.87              6855.00              403554.00              2012.07.04                  100              22-1209              70.78              6450.00              456531.00              2012.07.02                  101              22-1212              59.76              6805.00              406667.00              2012.06.22                  102              22-1304              96.82              5500.00              532510.00              2014.12.23                  103              22-1305              59.76              6855.00              409655.00              2012.06.30                  104              22-1307              95.47              7300.00              696931.00              2012.07.02                  105              22-1310              95.47              7200.00              687384.00              2012.07.04                  106              22-1401              97.53              8500.00              829005.00              2012.08.23                  107              22-1402              81.56              8190.00              667976.00              2012.06.27                  108              22-1403              81.56              8128.69              662976.00              2012.07.03                  109              22-1404              96.82              5500.00              532510.00              2015.01.28                  110              22-1405              59.76              6855.00              409655.00              2012.06.28                  111              22-1406              58.87              6855.00              403554.00              2012.06.27                  112              22-1407              95.47              7247.63              691931.00              2012.06.29                  113              22-1408              70.78              6450.00              456531.00              2012.06.21                  114              22-1410              95.47              7300.00              696931.00              2012.07.12                  115              22-1411              58.87              6904.99              406497.00              2012.07.12                  116              22-1412              59.76              6805.00              406667.00              2012.06.27                  117              22-1501              97.53              4500.00              438885.00              2012.07.03                  118              22-1502              81.56              4500.00              367020.00              2012.06.25                  119              22-1504              97.53              4500.00              438885.00              2012.06.28                  120              22-1505              59.76              6825.00              407862.00              2012.06.29                  121              22-1506              58.87              4500.00              264915.00              2012.06.28                  122              22-1507              95.47              4500.00              429615.00              2012.06.26                  123              22-1510              95.47              7220.00              689293.00              2012.07.2                  124              22-1511              58.87              6825.00              401788.00              2012.06.21                  125              22-1512              59.76              4500.00              268920.00              2012.06.27                  126              22-1601              97.53              4500.00              438885.00              2012.11.19                  127              22-1602              81.56              4500.00              367020.00              2012.12.26                  128              22-1603              81.56              4500.00              367020.00              2012.11.26                  129              22-1604              97.53              4500.00              438885.00              2012.10.30                  130              22-1605              59.76              4500.00              268920.00              2012.09.13                  131              22-1606              58.87              7304.23              430000.00              2012.08.09                  132              22-1607              95.47              4500.00              429615.00              2012.10.24                  133              22-1608              70.78              7487.99              530000.00              2012.08.09                  134              22-1610              95.47              4500.00              429615.00              2012.10.24                  135              22-1611              58.87              7304.23              430000.00              2012.08.09                  136              22-1612              59.76              4500.00              268920.00              2012.09.13                  137              22-1708              70.78              6500.00              460070.00              2012.06.28                  138              22-1712              59.76              6855.00              409655.00              2012.06.25                  139              22-1802              80.83              4540.64              367020.00              2015.04.03                  140              22-1803              80.83              4540.64              367020.00              2015.04.03                  141              22-1902              80.83              4540.64              367020.00              2015.04.18                  142              22-1904              96.82              5137.40              497403.00              2015.02.09                  143              22-1908              70.78              6515.00              461132.00              2012.06.30                  144              22-1909              70.78              6482.42              458826.00              2012.07.02                  145              22-1912              59.76              6870.00              410551.00              2012.06.25                  146              22-2006              58.87              6934.99              408263.00              2012.06.22                  147              22-2009              70.78              6529.99              462193.00              2012.06.25                  148              22-2108              70.74              6545.00              462993.00              2012.06.23                  149              22-2208              70.74              6559.99              464054.00              2012.06.27                  150              22-2209              70.74              6559.99              464054.00              2012.06.26                  151              22-2302              80.78              5100.00              411978.00              2015.04.03                  152              22-2305              59.73              6835.96              408312.00              2012.06.21                  153              22-2308              70.74              6457.59              456810.00              2012.07.01                  154              22-2311              58.83              6955.01              409163.00              2012.07.26      根据路俊周与恒升公司、神华公司的上诉、答辩意见，经征询当事人同意，本案二审争议焦点为：1.恒升公司与神华公司签订并履行完毕的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》是否符合以“明显不合理的低价”转让财产的情形。2.一审程序是否违法。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，路俊周请求撤销恒升公司与神华公司及史桂香之间以楼抵债的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》及《房屋买卖合同》，应对以下事实承担举证责任：一是恒升公司存在以不合理的低价向神华公司转让案涉23号楼的行为。二是受让方神华公司知道该行为对债权人路俊周造成损害。首先，关于是否存在恒升公司以不合理的低价向神华公司转让案涉23号楼的问题。本案中，路俊周主张恒升公司存在以不合理的低价向神华公司转让案涉23号楼的行为，侵害其作为恒升公司债权人的合法权益。基于该主张所提供的主要证据系神华公司与案外人以9700万元转让案涉23号楼引发纠纷所做出的仲裁书等材料。（2015）郑仲裁字第452号仲裁书显示，案外人实际向神华公司支付的现金数额为定金2700万元，仲裁庭结合神华公司与案外人《房屋买卖合同》约定及履行的事实，裁决未支持案外人要求办理房屋过户手续等仲裁请求。故神华公司与案外人约定转让案涉23号楼的交易行为并未实际完成。路俊周认为该9700万元的转让价格可以证明神华公司与恒升公司之间3000万元的转让价格为不合理的低价。神华公司则认为其与案外人的房屋转让价款不能作为本案的判断依据，案外人愿意出高价购买案涉房屋，与本案《恒升府第23号楼整栋买卖协议》所涉价款没有可比性，两者从购买的原因、房屋的实际情况、购买时期、所涉税费等均不相同，且与案外人的交易并未实际履行。本院认为，房屋出卖人与买受人签订合同确定的价款，除合同无效或可撤销等情形外，系双方自愿形成的合意行为。基于一般交易心理，出卖人通常希望买受人出价越高越好，因双方约定的价款所涉因素众多，单笔合同价格并不一定与实际价值相当。鉴于神华公司与案外人之间《房屋买卖合同》没有继续履行，路俊周仅以神华公司与案外人约定的9700万元价款作为判断案涉23号楼的实际价值的依据，不足以证明神华公司与恒升公司之间存在以不合理的低价转让案涉房产。关于案涉23号楼的转让价款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。根据一审查明的事实，恒升公司开发的恒升府第四期有21、22、23号三栋楼房。恒升公司于2011年8月26日取得21号楼《商品房预售许可证》、2012年6月15日取得22、23号楼《商品房预售许可证》。从预售许可证上记载情况看，21号楼住宅均价最高，比23号楼住宅均价高3400元每平米，22号楼住宅均价比23号楼略高269元每平米。23号楼商业服务均价比21号楼略高618元每平米。结合本院调取的恒升府第四期21、22号楼154套《合同信息备案摘要》情况，分析如下：该154套房屋，均为成套住宅，面积共12072.92平米，总价73529845.24元，交易均价6090.48元每平米。其中，21号楼60套总面积4966.87平米，总价28788356.24元，交易均价5796.08元每平米。22号楼94套总面积7106.05平米，总价44741489元，均价6296.25元每平米。从交易时间上看，154套房屋交易时间跨度从2011年至2015年，其中2013年有2套，交易均价4988.92元每平米，2012年有90套，交易均价6268.92元每平米，2014年有9套，交易均价5323.44元每平米。以上三年的交易均价6143.49元每平米。从交易价格上看，154套房屋交易的最低价为4500元每平米，涉及24套，最高价为8500元每平米，涉及2套。扣除上述最低价24套及最高价2套，剩余128套交易均价6414.69元每平米。按照一审法院将23号楼商业服务价格按成套住宅的两倍的计算方式，如将21、22号楼2012年至2014年三年的交易均价6143.49元每平米作为23号楼成套住宅的参考单价，23号楼成套住宅面积为2143.65平米，计算总价款为1316.9492万元。商业服务面积为2005.65平米，参考单价为12286.98元每平米，计算总价款为2464.3381万元。上述两项总计3781.2873万元。如将扣除21、22号楼154套房屋最低价和最高价后剩余128套房屋交易均价6414.69元每平米，作为23号楼成套住宅的参考单价，23号楼成套住宅面积为2143.65平米，计算总价款为1375.0850万元。商业服务面积为2005.65平米，参考单价为12829.38元每平米，计算总价款为2573.1245万元。上述两项总计3948.2095万元。案涉《恒升府第23号楼整栋买卖协议》总价款为3000万元，均超过以上述两种参考单价计算出的总价款的70%。其次，关于神华公司是否存在恶意的问题。本案从债权形成的先后顺序上看，路俊周依据民事调解书对恒升公司的债权形成时间为2015年10月26日和2016年1月20日。而恒升公司与神华公司签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》的时间为2013年7月22日，双方签订案涉23号楼《商品房买卖合同》时间为2014年10月29日，涉案房产办理产权登记时间为2014年12月23日。即恒升公司与神华公司之间以房抵债、签订购房合同、办理产权登记时间均早于路俊周对恒升公司的债权形成时间。故基于维护交易稳定与安全的原则，在受让人不知道出让人的行为将损害其他债权人利益的情况下，与出让人签订买卖合同的行为，并不当然导致撤销权的发生。本案路俊周提供的证据不足以证明神华公司与恒升公司签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》时主观上存在恶意。综上，路俊周主张恒升公司与神华公司签订并履行《恒升府第23号楼整栋买卖协议》是以明显不合理的低价转让财产损害债权人利益，请求撤销恒升公司与神华公司之间房屋买卖协议的依据不足，本院不予支持。关于一审法院未予鉴定是否存在程序违法的问题。对于案涉23号楼是否存在明显不合理的低价转让问题，一审法院通过调取与涉案23号楼同属恒升府第四期的21、22号楼部分房屋《合同信息备案摘要》，比对《商品房预售许可证》与房产真实成交价格的区别，并考虑到恒升公司与神华公司2013年7月22日签订的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》，是源于恒升公司与史桂香2011年11月24日签订的《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》中恒升公司所欠债务未如期清偿，该抵押借款协议产生有利息及违约金，以及房地产市场价格的波动、楼房整体出售的价格优惠等因素，对案涉23号楼的市场交易价格分析较为客观全面，本案并非必须经过鉴定才能对相关事实作出认定，故一审法院未准许鉴定并不属于程序违法的情形。路俊周在本院二审时再次提出对案涉23号楼在2013年7月时的市场价值进行评估鉴定的申请，结合一审法院对案涉23号楼市场价值的相关因素分析，在一审法院向郑州市住房保障和房地产管理局调取了恒升府第四期21、22号楼10份《合同信息备案摘要》的基础上，本院又调取了154份《合同信息备案摘要》，综合全案事实，可以对23号楼在2013年7月时的市场价值做出客观判断，故本院对路俊周的鉴定申请亦不予准许。综上所述，路俊周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191800元，由路俊周负担。本判决为终审判决。审判长  王福蕾审判员  赵艳斌审判员  孔庆贺二〇二〇年五月二十六日法官助理尚可书记员刘鸽书记员李向华