广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1257号原告：陈汝森，男，1964年7月25日出生，汉族，住广东省东莞市横沥镇田头一队**，身份证号码442************015。委托诉讼代理人：曾孙怡，广东闻彰律师事务所律师。被告：郭庆诒，男，1972年9月22日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区**************，身份证号码441************536。原告陈汝森诉被告郭庆诒租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告陈汝森及其委托诉讼代理人曾孙怡到庭，被告郭庆诒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.解除原、被告之间的《猪场承包合同》；2.被告向原告返还租赁押金100416元及利息（利息以押金为本金，按中国人民同期同类贷款利率自2019年3月22日计算至付清之日止）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年8月13日签订《猪场承包合同》，约定被告将位于佛山市高明区**********的猪场交给原告租赁经营，期限为五年，2013年9月1日起至2018年8月31日止。每年租金为130000元。合同签订后，原、被告均依约一直履行，在2017年前原告就已经付清了五年的猪场租金。至2017年12月时，被告通知原告如果2018年8月31日后，要继续使用猪场就要提前向其支付押金170000元。原告于2017年12月4日向被告支付了173000元。原告一直使用猪场至2019年3月份，由于非洲猪瘟爆发，按照政府的要求，将原告养的猪全部扑杀。原告虽然损失惨重，但仍于2019年3月21日与政府工作人员签订协议，积极配合政府防疫工作。至此由于猪瘟大规模爆发的不可抗力原因，猪场无法再使用，即原告在向被告支付173000元的押金后，使用猪场仅为2018年9月1日至2019年3月21日，六个多月时间。当时被告与原告商量也是愿意解除合同，退回押金给原告，但之后被告却不愿意退回。原告认为，其向被告支付了押金173000元，仅使用了六个多月时间猪场就由于不可抗力原因无法再使用，双方合同已经终止，被告应向原告退回押金，抵扣相应租金后应退回100416元，被告长期拖延的行为损害了原告的合法权益，应当承担相应的退款付息责任。为维护原告合法权益，特具状至法院，望判如诉请。诉讼过程中，原告举证如下：1.原告身份证1份、被告人口信息查询1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.猪场承包合同1份，证明双方在2013年签订了猪场承包合同，当时约定每年的租金130000元，每月租金是10833元；3.中国农业银行个人明细对账单1份，证明原告在2017年12月4日转账了173000元给被告作为押金，其中3000元是原告欠被告的饲料款；4.生猪无害化处理数量确认书1份，证明原告跟政府人员签订协议，积极捕杀猪预防非洲猪瘟，在3月21日全部处理完毕，自此之后猪场是没有猪了；5.微信聊天记录2页，证明在2017年10月10日被告催促原告要续租，需交170000元押金，然后2017年12月4日被告确认收到173000元押金。经过质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议，但对证据3的证明内容有异议，认为原告推迟了3个月才支付，应当产生利息，应该以170000元为本金，按照每月2550元计算的利息，实际被告也没有收取原告的利息，被告认可原告交170000元的押金是新建租赁关系（2018年9月1日以后五年租赁期）的押金。被告辩称，被告认为双方的《猪场承包合同》（2013年8月13日签订）已到期，双方有口头讲过订立新的猪场承包合同，后面因为2018年9月1日前原告没有再交下一年的租金。被告就想以押金作为租金，如果原告要继续续租应当在2013年8月13日签订的猪场承包合同到期的前一年向被告支付下一年的租金，2018年9月1日至2019年8月31日的租金170000元，原告在2017年12月4日才向被告支付了173000元，其中3000元是其他账款的钱，与本案的租赁押金没有关系。2018年9月1日后，原告没有交下一年的租金一直到他撤场走了，原告在2019年4月底退场了没有再使用被告的场地。2019年3月原告有来找过被告让被告退押金，因为猪瘟的缘故，政府要求不能继续卖猪，所以原告找被告退押金的时候，被告是同意的。但是被告提出退三个月租金给原告，但前提条件是不可毁坏猪场的设施，但是原告拆了猪场的设施，被告与村里面签订的合同约定合同期满后，地上猪舍不能拆除，并且被告也交给了村里180000元押金，所以被告认为原告拆除了猪舍就没有权利再要回押金了。诉讼过程中，被告举证如下：照片12张，证明案涉猪场的固定设施原告也拆坏了，上一份合同有约定加建的固定设施都属于被告的，但是原告拆了造成了被告的损失，照片是在2020年1月15日拍摄的。经过质证，原告对被告所举证据的证据三性均不予认可，认为照片无法反应是原告拆除和破坏的，原告没有破坏猪场。根据双方的举证质证，本院原、被告所举证据作如下认定：被告对原告所举证据的真实性均予以确认，经审查，本院对原告所举证据真实性予以确认，并在卷佐证，对证明内容，本院在本院认为部分予以回应。针对被告所举证据，原告对其证据三性不予确认，经审查，被告举证照片是想要说明在原告破坏猪场固定设施的情况下，被告不予退还押金的问题。经本院向被告释明，针对案涉猪场所受损失可另案主张，本院不再本案中进行认定和处理。据此，本院对被告所举照片的证据材料与本案的关联性不予认定。通过当事人陈述、举证及本院的认证，本院确认如下事实：2013年8月13日，原、被告签订了《猪场承包合同》，约定被告将位于明城镇西村委会瓮江村鱼塘基上的猪场承包给原告经营使用，承包期限为2013年9月1日至2018年8月31日，合同签订时原告支付押金130000元，并在2013年8月27日交一年的租金130000元，以后每年租金于9月1日前缴纳，先交租后使用（具体内容详见该合同）。2017年10月，双方口头协商续租案涉猪场，2017年12月4日，原告向被告转账173000元（原、被告确认其中3000元是支付饲料款，与本案无关），达成续租的合意。庭审双方确认续租起始时间为2018年9月1日。2013年8月13日双方签订的《猪场承包合同》到期之后，双方未签订书面的承包合同。2019年3月21日，原告与明城镇政府工作人员签订了一份《生猪无害化处理数量确认书》，载明兹有高明区明城镇明西村委会瓮江村陈汝森猪场，负责人陈汝森，现因动物疫病防控应急处置需求，负责人陈汝森自愿申请并经重大动物疫病防控指挥部审核同意由明城镇人民政府对该场所有生猪进行无害化处理（其与内容详见该确认书）。庭审中，被告确认：在2019年3月26日，原告通知被告由于猪瘟疫情，不再承租，要求被告退还押金。本院认为,本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原告是否有租赁关系解除权；2.原告请求要求退还押金是否具有事实和法律依据。首先，关于租赁关系解除的问题。关于双方租赁关系的认定。2013年8月13日，原、被告双方签订的《猪场承包合同》于2018年8月31日到期，该合同到期后双方未签订书面的协议。但在2017年12月4日，原告向被告转账170000元后（另外3000元双方确认与本案无关），双方以其民事行为表明达成了续租合意，期限从2018年9月1日开始。2019年3月26日，原告通知被告要求解除合同的理由为猪瘟的爆发，政府需对原告养殖的猪进行无害化处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，符合因不可抗力致使合同目的不能实现的法定解除条件，因此，原告作为承租方享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被告在2019年3月26日接到原告要求解除合同的通知，至此，双方的租赁关系解除。综上，双方的租赁关系于2019年3月26日解除。其次，关于押金或租金的退还问题。双方对2013年8月31日签订的《猪场承包合同》期满后的租赁关系未签订书面的协议。被告抗辩，原告支付的170000元只是押金，未实际缴纳2018年9月1日之后的租金。本院认为，原、被告在履行完之前的《猪场承包合同》后，未签订书面协议，原告继续使用，被告在收取170000元后对原告的继续使用未提出异议的情况下，双方从2018年9月1日之后建立的租赁关系为不定期租赁。在不定期租赁的关系中，原告提前在租赁期限开始前支付了170000元，视为其支付了后续租赁期间的租金。因不可抗力事由，原告主张解除合同，在未实际使用案涉猪场且实际搬离案涉猪场的情况下，被告应退还原告未使用猪场期间的租金。关于2018年9月1日之后租金的认定，原告主张仍按照双方2013年8月31日签订的《猪场承包合同》中约定的130000元/年的标准计算租金；被告抗辩，双方协商一致2018年9月1日之后的租金标准为170000元/年。经审查，本院认为，不定期租赁中原合同有效的条款仍应结合双方的约定内容和交易习惯对其合同内容进行认定，从双方签订的2013年8月31日的《猪场承包合同》中有关租金支付的方式以及双方的交易习惯来看，以原告实际支付了170000元的金额的民事行为的情况下，本院对被告的抗辩意见予以采信，双方自2018年9月1日之后的租金为170000元/年的标准。如上所述，双方的租赁关系于2019年3月26日解除，但庭审中，双方均确认原告是在2019年4月份时实际搬离，对4月何时具体搬离，原告陈述为4月15日，被告陈述为4月下旬离开，双方均无证据证明原告具体搬离的时间，本院结合双方的陈述意见及举证的证明责任划分，认定原告系2019年4月20日实际搬离。综上，原告对案涉猪舍应付的实际租金和占用费（比照租金标准）共计108611.11元（170000元÷12个月×7个月+170000元÷12个月÷30天×20天），被告应向原告退还金额为61388.89元（170000元-108611.11元）。关于利息，庭审中，被告确认在2019年3月底时，原告明确不再承租猪场，要求被告退还押金，但原告实际离场的日期为4月下旬，3月原告主张退还押金也未证据证明退还的金额和具体期限，因此，原告要求从2019年3月22日起算利息没有事实依据，据此，利息应从原告主张之日（起诉之日即2020年4月7日）起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，关于被告主张原告对猪舍的固定设施有破坏并以此拒绝退还租金的问题。在2013年8月31日双方签订的《猪场承包合同》中约定，“合同期满后，乙方（原告）所扩建的建筑物无偿归甲方（被告）所有”。被告以此条约定认为，原告有破坏猪舍固定设施的行为，不同意退还租金。经审查，本院认为，该条款的约定仅为租赁期满后案涉猪场固定设施的归属问题作出的约定，并非是对拒绝或限制退还押金或租金的条件。在被告没有证据证明双方有合意将固定设施是否损坏以及修缮条件作为退还租金的条件的意思表示的情况下，被告以此为条件拒绝退还租金的理由没有事实依据。针对案涉猪舍的固定设施的破坏的赔偿问题，本院已释明被告可另案主张，在本案中案涉猪舍固定设施损害的归责及金额均不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈汝森与被告郭庆诒之间的猪场租赁关系于2019年3月26日解除；二、被告郭庆诒应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈汝森退还61388.89元及利息（以61388.89元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月7日计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告陈汝森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2404元，减半收取1202元（原告预交），由被告郭庆诒负担702元，原告陈汝森负担500元。被告郭庆诒在履行本判决时，一并将上述受理费702元迳付给原告陈汝森。本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 孟 洁二〇二〇年五月十二日书记员 严家骏