广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初4111号原告：余敬条，女，汉族，1973年10月11日出生，香港居民身份证码：******，住址：香港特别行政区。委托代理人：陈燕珠，系广东九韬律师事务所律师。被告：李进宇,男，汉族，1987年11月28日出生，公民身份号码：410************072，住址：河南省洛阳市洛龙区************。被告：杭州海康威视科技有限公司,住所地：浙江省杭州市滨江区**********,统一社会信用代码：913***********195B。法定代表人：徐某1。杭州海康威视科技有限公司惠州分公司，住所地：惠州市******德威大厦23层05-07号（仅限办公）,统一社会信用代码：******。负责人：钮计光。以上三被告共同委托代理人：袁海雄，系广东格明律师事务所律师。第三人：广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司，住所地：惠州市******第19层A单元，统一社会信用代码：914************579。负责人：黄秋玲。原告余敬条诉被告李进宇、杭州海康威视科技有限公司、杭州海康威视科技有限公司惠州分公司、第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告余敬条诉称，2018年6月28日，原告在广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司的居间下与被告一签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告一承租原告位于惠州市江北15号小区碧水湾金发苑A栋12A号房，建筑面积为162.09平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月31日止。原告应在2018年7月7日将房屋交付给被告一使用，房屋交付后所产生的管理费、水、电、煤气等费用由被告一承担。被告一应在签订本合同时向原告支付押金10000元，并每月7日前向原告支付租金5000元。合同同时约定被告一必须按时交纳租金及各项费用，逾期的，原告有权终止合同，被告一将押金作为违约金支付给原告，并承担所有欠费以及赔偿原告经济损失。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告一使用，但被告一不仅未依约向原告支付押金，甚至自2018年10月1日开始拖欠租金及管理费等费用。后经原告多次催告，被告一仍拒不支付租金，严重违约。原告认为，原告与被告一、第三人签订的《房屋租赁合同》是三方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行义务。现被告一拖欠租金的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告一、第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司签订的《房屋租赁合同》（编号：******);2、判令三被告将租赁房屋返还给原告；3、判令三被告连带向原告支付租金及管理费及其他费用、水费、电费、煤气费（自2018年10月1日起计至实际返还房屋日止，暂计至起诉之日租金为75000元、管理费及其他费用为5858元、水费为149.4元、电费为1298.56元、煤气费为84.7元）；4、判令三被告连带向原告支付违约金10000元；5、判令三被告承担本案诉讼费用。被告李进宇辩称，本人于2018年6月28日承租房三个月，于2018年9月26日下午，向原告配偶邹庆真提出退租事宜，经对方同意，本人2018年9月30日将房屋钥匙归还第三人的工作人员，主动与原告协商赔偿事宜，我与原告对赔偿数额未达成一致意见。涉案房屋自2018年10月1日起在第三人处挂牌出租或出售，2019年4月22日在另外一家中介公司挂牌出租、出售，在我提交的补充证据清单里面，此房屋在发生退租后，中介有十次带客户看房的记录，第三人的工作人员均直接联系房东，由此可以证实我方已于2019年9月30日已经正式归还房屋，本人对原告提出到不合理赔偿金额不予认可。原被告及第三人签订租赁合同时，原告同意被告暂不支付押金。被告杭州海康威视科技有限公司,杭州海康威视科技有限公司惠州分公司辩称，杭州海康威视科技有限公司,杭州海康威视科技有限公司惠州分公司不应列为本案被告。根据本案原告提供的由被告二签字确认的《房屋租赁合同》，合同中无答辩人的签章确认或任何授权表示；与此同时，原告也未就被告二与答辩人之间的委托代理关系或答辩人的追认行为等进行举证。依据《合同法》第48条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。虽然被告二是答辩人公司员工，但被告二的岗位是销售，其工作职责是公司产品的销售相关的客户拓展、维护、产品报价与客户联络等，其工作职责并不包括房屋租赁等行政管理事务，从一般常人的理性认识上，也不可能相信一个销售员有权代表公司去租赁房子。因此，答辩人实际上并不是该租赁合同的当事人，与原告间亦不存在事实上的租赁合同关系，本案争议事项与答辩人无关。原告将答辩人列为本案共同被告属于认定法律事实和关系错误。二、原告请求判令解除《房屋租赁合同》、要求三被告返还房屋并连带向原告支付租金及管理费等费用的诉讼请求不成立。1、退而言之，即使原告与被告二之间的合同成立且合法有效，根据被告二的陈述及中介方的证言，被告二于2018年9月28日与原告就提前退房事宜达成一致，并按原告要求于2018年9月30日正式办理且将房屋钥匙返还给中介方重新对外出租。故被告二已于2018年9月30日向原告返还房屋，与原告签订的《房屋租赁合同》已于2018年09月30日提前终止，原告提交的证据五“微信转账”证明被告而已经支付2018年7月至9月的租金，与该事实相符。2、原告主张被告二自2018年10月1日起未按时交纳租金，期间却没有催收记录。假设租赁合同一直持续有效，原告为何一直未行使出租人收取租金和解除合同的权利？再者，原告提供的证据6和7的水电费记录违背一般生活现象，费用记录几乎相当于租赁房屋内没有使用水电记录。假设租赁合同一直持续有效，被告二作为承租人，为何没有在租赁房屋内产生任何水电费使用记录。原告未曾催收租金以及水电费几乎为零的事实，可以从侧面证明租赁合同已于2018年9月30日提前终止。故在《房屋租赁合同》按照双方约定提前终止后，原告与被告二之间已经不存在租赁关系的情况下，原告主张被告支付2018年10月1日至起诉之日租金75000元、管理费及其他费用5858元、水费149.4元、电费1298.56元、煤气费84.7元，与事实不符，于法无据。三、退一万步讲，若《房屋租赁合同》未提前终止，原告的诉讼请求对于扩大损失部分也应由原告自行承担。首先，原告认为自2018年10月1日起被告未向其支付租金，至原告起诉之日止长达1年4个月，原告均未进行过催收租金，主张权利，明显不合常理，其次，依据原告被告签订的《房屋租赁合同》第3条、第7条之约定，被告二在2018年10月7日前支付当月租金时，原告有权在2018年10月14日后终止合同，收回房屋，但原告至今没有依约定采取任何措施，终止合同，收回房屋，而是放任损失扩大，对于2018年10月15日之后的房租及费用，属于扩大损失，应由原告自行承担。综上所述，答辩人不是本案适格的被告，被告二与原告之间也并不存在违约行为，本案原告的起诉以及要求答辩人承担连带责任的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的意见。审理查明的事实经审理查明，2018年6月28日，原告余敬条通过第三人将自己名下位于惠州市江北15号小区碧水湾金发苑A栋12A号房出租给被告李进宇并签订《房屋租赁合同》约定：租金5000元/月，租赁期限2018年7月1日至2020年6月31日，被告李进宇应于每月7日前支付当月租金，如拖欠租金超过7天或拖欠管理、水、电等费用1个月，原告余敬条有权终止合同，收回房屋。被告在签订租赁合同时应向原告交纳押金1万元。合同第6条约定“乙方（李进宇）如果在租赁期内违约退租，须得到甲方（余敬条）书面许可，否则押金不予退还，但甲方不得进一步要求乙方赔偿损失”。原告余敬条、被告李进宇在租赁合同上签名捺印，第三人在合同上加盖了公章。合同签订后原告如约将涉案房产交付给被告李进宇使用，被告李进宇征得原告同意后未向原告支付1万元押金，但有按时足额支付租金。2018年9月26日，被告李进宇向原告余敬条的配偶邹庆真提出解除租赁合同关系。当日，双方对被告提前解除合同的赔偿数额未达成一致意见。2018年10月1日，被告将涉案房屋的钥匙将还给第三人的工作人员，第三人重新对外招租，并在网上发布出租信息。2019年4月22日，涉案房产在另一家中介公司的网上挂牌出租。以上事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信转账记录、第三人工作人员胡奇奇“说明函”、开庭笔录等在卷佐证。裁判理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。原被告于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》是原被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中被告李进宇单方面解除合同，并于2018年9月30日将案涉房屋钥匙交给第三人，本院确认本案合同已经于2018年9月30日解除。被告李进宇在未得到原告余敬条书面确认情况下，单方解除合同，导致原告预期利益受损，被告李进宇应承担相应的赔偿责任，根据原被告签订的《房屋租赁合同》第6条的约定，原告可以没收押金1万元，但不得进一步要求被告赔偿损失，因被告李进宇未交纳押金，故被告李进宇应向原告支付违约金1万元。原告诉请被告支付2018年10月1日以后的水电费以及租金损失，本院不予支持。涉案的租赁合同是原告余敬条与被告李进宇签订的，被告杭州海康威视科技有限公司、杭州海康威视科技有限公司惠州分公司均不是涉案合同的当事人，根据的合同的相对性，被告杭州海康威视科技有限公司、杭州海康威视科技有限公司惠州分公司不是本案适格被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：原告余敬条与被告李进宇2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》（编号：******）已于2018年9月30日解除。被告李进宇应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告余敬条支付违约金1万元。三、驳回原告余敬条的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2110元（原告已预交2110元），由原告余敬条负担1610元，被告李进宇负担500元。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨 梅审 判 员  肖石平审 判 员  刘 娟二〇二〇年五月二十一日法官助理  王 伟书 记 员  黄梦珍