广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初681号原告：管广宁，男，汉族，1991年4月26日出生，公民身份号码441************215，住址广东省丰顺县*******深坑。原告：张远虹，女，汉族，1996年10月3日出生，公民身份号码441************228，住址广东省丰顺县*******茶盘。俩原告委托诉讼代理人：李雍彬，广东客中梅律师事务所律师。被告：梅州皇家名典房地产开发有限公司，统一社会信用代码914***********198A，住所梅州市***（三角镇寮背岭市农科所内）。法定代表人：温京贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张克俊，该公司员工。委托诉讼代理人：何开良，该公司员工。原告管广宁、张远虹诉被告梅州皇家名典房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雍彬及被告的委托诉讼代理人张克俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告承担迟延交房的违约责任，立即向原告支付自2017年9月29日起至2020年2月29日止的违约金71,212.48元（日违约金按已交房款805，571元的万分之一计884天）；2.请求依法判令被告从2020年3月1日起至房屋验收合格交付之日止，每日以已交房款805,571元为基数，按万分之一计付延期交房的违约金给原告；3.请求依法判令被告承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，立即向原告支付自逾期之日起至2020年2月29日止的违约金5520元（日违约金按30元计494天）；4.请求依法判令被告从2020年3月1日起至取得房屋所有权证书之日止，以每日30元计付逾期办证的违约金给原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告作为买受人于2016年10月25日与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2016253xxx285),该合同约定被告将位于梅州市梅江区***皇家名典xxx#1204号房出售给原告，该房屋建筑面积为133.5平方米，按套销售，总价款为人民币805,571元。而后原告根据双方约定，向被告如期支付了全部购房款，被告向原告出具了收款、发票。涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条分别就房屋交付的条件与交付手续、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记时间和逾期办证的违约金等进行了详细的约定。时至今日，涉案房产并未经相关政府部门验收合格备案，且未办理涉案房屋的权属登记手续，因此，逾期交房和逾期办证的违约责任理应由被告承担，在多次与被告协商未果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告皇家名典公司辩称：第一，原告已签署入伙确认书、商品房交付通知书、提前入场设计装修新房的申请，据此可视为涉案房屋已完成事实交付，原告主张逾期交房的责任没有事实和法律依据。根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引第三十二条规定，原告已签署入伙确认书按之前的判例可视为事实交付房屋。第二，原告提出由被告承担逾期办证的违约责任，不符合双方的合同约定，请求法院驳回。根据商品房买卖合同第二十条的约定，双方约定的逾期办证责任是从房屋交付一定时间开始起计，所以双方约定逾期办证的前提尚未成立，并不存在逾期办证问题。第三，原告提出的逾期交房违约金过分高于原告的实际损失，请求法院予以减少，被告延期交房不存在任何主观恶意，且一直在推动整个项目的竣工备案，据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六、十七条规定，违约金高于实际损失30%的可以请求法院予以减少。同时原告并没有提交证据证明其实际损失，被告请求法院予以减少。综上，被告认为原告诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告诉请。被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的商品房买卖合同（58#1204房）无异议，对客户入伙确认书，涉案房屋办理了入伙手续，时间为2019年3月19日，原告认为入伙时间应以被告最后批准的时间为准，对商品房交付通知书真实性无异议，对关联性和合法性、证明目的有异议，被告以格式条款不能改且法律规定相违背的通知书的形式要求各提前入伙业主必须签署，不能视为交付了符合法律规定和合同约定的房屋。对要求提前进场设计、装修新房的申请真实性、合法性无异议，但对证明目的的关联性有异议，申请装修是在被告逾期交房三年之后没有办法的情况下，为减少损失逼不得于的情况，现电梯经常停电且临时用电不能满足业主需求，充分说明被告交付的房屋不符合交付条件，且以申请的形为符合省高院的指引为由主张不予赔偿违约金没有法律依据。本院经审理认定事实如下：被告是一家从事房地产开发、经营的有限责任公司，投资开发了位于梅州市梅江区*****皇家名典商住楼。2016年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定内容如下：原告向被告购买位于梅州市*****皇家名典xxx#1204房，预测建筑面积133.5平方米；房屋总价款为805,571元，按套计算；付款方式为首付245,571元，按揭560,000元，最终于银行审核为准；商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告房屋；交付时间为2017年6月30日前，如交付商品房时被告不出示第九条约定的证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担；被告逾期超过90天交付房屋的，每逾期一天向原告支付已交房款万分之一的违约金；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起790日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天应向原告支付人民币30元违约金，出卖人承担违约赔偿总金额最高不超过买受人已付房款的0.5%等相关权利义务内容。合同签订后，原告向被告付清了购房款，被告未按约向原告交付房屋及办理权属登记。庭审中被告表示因土地被法院查封无法取得验收备案，目前涉案房屋尚未竣工验收，也未办理初始登记。被告向原告发出《商品房交付通知书》，原告于2019年3月13日向被告提交《要求提前进场设计、装修新房的申请》，表示愿意提前验收涉案房屋。物业部于2019年3月25日在《客户入伙确认书》中批示同意原告入伙。因被告未按约向原告交付房屋亦未办理房屋产权登记，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：1.涉案房屋是否完成交付；2.原告主张的逾期交房的违约金是否能得到支持；3.合同第二十条第二项中“商品房交付之日”的认定。关于焦点1。涉案房屋虽未经竣工验收备案，但原告已接收占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在双方未约定该接收不属于交付情况下，应视为已完成交付。原告关于房屋尚未竣工验收、未达交付条件，不能视作交付的意见不予采纳。结合本案证据，本院认定涉案房屋交付日期为2019年3月25日。关于争议焦点2。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应于2017年6月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告，被告在2019年3月25日才将涉案房屋交付给原告的行为，已构成违约，应按约承担违约责任。根据双方签订的合同第十二条第2点“被告逾期超过90天交付房屋的，每逾期一天向原告支付已交房款万分之一的违约金”的约定，现原告请求支付从2017年9月29日起计算违约金符合法律规定，本院予以支持。鉴于涉案房屋在2019年3月25日完成了实际交付，故被告应支付从2017年9月29日起以805,571元为基数按日万分之一计算至2019年3月25日止的逾期违约金43,661.95元（80.5571元/天×542天）给原告。原告请求被告支付2019年3月26日起至房屋验收合格交付之日止的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。关于焦点3。根据双方合同第二十条的约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起790日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天被告应向原告支付人民币30元违约金。原、被告双方对于合同第二十条“房屋交付之日”的理解有分歧，原告认为应理解为合同约定交付之日，被告则认为应为房屋实际交付之日。因该合同是被告方提供的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款理解有争议的，应采用不利于提供格式条款一方的解释，原告认为应以合同约定的交付日期即2017年6月30日为准，本院予以采纳。因此被告应在2019年8月29日前办理涉案房产的转移登记手续，但被告至今仍未将涉案房产办理产权登记需提交的资料提交办证机关，已构成违约，被告应按约向原告支付自2019年8月30日起，以每天30元的标准计付的违约金。虽然双方签订合同中约定违约金赔偿总金额最高不超过已付房款的0.5%，但该约定属排除对方主要权利条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，应属无效条款。原告诉请被告支付按30元/天计算逾期办证违约金，依据充分，本院予以支持。因涉案房产目前尚未竣工验收备案，无法确定将办理产权登记资料提交办证机关的时间，故原告主张的逾期办证违约金暂计算至起诉之日为宜，即被告应按约向原告支付自2019年8月30日起，以每天30元的标准计算至2020年3月31日止的逾期办证违约金6420元（30元/天×214天），2020年4月1日起至实际完成办理房屋产权登记义务之日止的违约金，本案不作处理，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付自2017年9月29日起至2019年3月25日止的逾期交房违约金43,661.95元给原告管广宁、张远虹；二、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付自2019年8月30日起至2020年3月31日止的逾期办证违约金6420元给原告管广宁、张远虹。（上述1-2项款项由被告直接支付至原告指定账户：户名管广宁，账号62122620070********，开户银行中国工商银行梅州分行）三、驳回原告管广宁、张远虹除本案不予处理外的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取859.53元（原告已预交），由被告梅州皇家名典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇二〇年五月二十八日书记员  吴尽娜