广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终993号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪国平，男，1967年10月5日出生，住浙江省温岭市箬横镇。委托诉讼代理人：陈家欣，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄红明，广东雄军律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱海峰，男，1965年4月9日出生，住广东省台山市川岛镇。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。原审第三人：朱海俭，男，1972年5月28日出生，住广东省台山市川岛镇。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。原审第三人：台山市裕鸿建筑装饰有限公司。住所地：广东省台山市台城台荻路**机械车间**厂房第十七卡。法定代表人：关永强，该公司执行董事。上诉人汪国平因与被上诉人朱海峰，原审第三人朱海俭、台山市裕鸿建筑装饰有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪国平上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回朱海峰的全部反诉请求、支持汪国平的全部诉讼请求；2.本案二审的诉讼费用由朱海峰承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。首先，汪国平在一审中提交的2017年9月14日汪国平与朱海峰之间的录音是本案关键证据，且朱海峰在一审庭审中对上述证据的真实性并无异议，该证据结合本案中汪国平提供的其它证据及法院调取的工商部门备案的企业登记资料，能相互印证、形成完整的证据链条，足以证明朱海峰同意汪国平将其案涉的租赁场地的其中一部分转租给他人。因此，一审法院认定案涉租赁场地的转租未经朱海峰同意出租给他人使用属于认定案件事实存在明显错误。其次，根据朱海峰提供的关于涉案租赁场地其中第5卡于2018年3月15日登记为台山市台城富强不锈钢工程部，经营者为许某以及于2018年8月22日登记成立为台山市台城鸿强不锈钢加工店，经营者为刘某的个体户机读档案登记资料等证据，一审法院依职权向台山市市场监督管理局进行了调取，包括个人户机读档案登记资料、租赁经营合同、无偿提供办公场所使用证明等证据显示使用涉案场地的台山市台城富强不锈钢工程部的经营者许某和台山市台城鸿强不锈钢加工店的经营者刘某在注册登记时提交的《租赁经营合同》中甲方的签名均显示为“朱海峰”，根据民事诉讼的举证规则，如果朱海峰否认该上述证据中的“朱海峰”签名系其本人所签，应当依法申请进行司法鉴定。但一审法院未经朱海峰申请笔迹鉴定，仅凭朱海峰的否认陈述即认定非其本人签名，进而认定部分案涉租赁场地是未经朱海峰同意擅自转租的，显然属于认定案件事实不清。且一审法院在该问题上对举证责任的分配不符合民事诉讼法律、法规的规定，属于适用法律错误。汪国平所举的录音证据证明朱海峰多次到现场检查房屋维修问题及提出要求汪国平与“下一手”次租户协商解除租约问题，诉讼当中又主张对转租事宜毫不知情，显然与证据证明的内容相悖、且完全不符合生活常理，一审法院对其采信属于明显的认定事实错误。朱海峰辩称，一、汪国平提交的《2017年9月14日朱海峰与汪国平通话记录》不足以证明朱海峰同意转租。1.该段话不完整，是谈话中途开始录音，是截取双方谈话中的一部分，意思表示不明确、不连贯。对话内容无法清晰反映朱海峰同意转租的事实。2.实际上，该段话是双方因台风导致屋顶损坏的对话，并非针对租赁或转租的谈话，目的并非处理出租或转租的问题。3.2017年7月1日双方才刚刚签订了《租赁经营合同》，该合同第七条明确约定了不得转租。因此，朱海峰不可能转头在2017年9月14日就马上转为同意转租。如朱海峰同意转租，一开始合同条文就直接写成可以转租了。4.根据法院调取的工商登记资料，转承租人注册登记的时间均在2018年后，也就是说，2017年9月14日“朱海峰与汪国平通话”时，汪国平尚不存在转租的事实，尚不存在朱海峰提出“不同意转租”异议的事由发生，更不存在录音中提到的所为“下一手”的问题。二、关于许某和刘某签署的《租赁经营合同》的“朱海峰”签名问题。汪国平以此认为朱海峰同意转租没有事实依据。1.关于《租赁经营合同》的朱海峰签名真实性问题。根据目前工商登记的要求，只要求营业执照申请者自行提供租赁合同即可，无须业主到场签名。而办理营业执照登记时，通常是由申请人自行代业主方签一份租赁合同即可，因此，不能仅以《租赁经营合同》有“朱海峰”的字样而认为该签名为朱海峰本人所签。2.由于2017年7月1日朱海峰己经与汪国平签署了《租赁经营合同》，朱海峰不可能一房两租，再与刘某、许某另外再签订租赁合同。另外，朱海峰也没有向许某、刘某收过租金，因此，许某和刘某签署的《租赁经营合同》的“朱海峰”不是朱海峰所签。3.关于举证责任。如果汪国平认为《租赁经营合同》的“朱海峰”签名是朱海峰所签，按照谁主张谁举证的原则，应当由汪国平申请鉴定，汪国平没有申请应当承担不利后果。三、关于汪国平违反合同第七条第六项的问题。按照《租赁经营合同》第七条第六项的约定，汪国平“对房产及设施进行改建、改造或增建、增加，应将方案报请甲方同意后方可施工”，但汪国平于2018年3月份将租赁物出租给广东新异传说广告公司时，对租赁物的外墙进行了增建，构建了钢架构，并在上面铺设广告板进行广告发布之用，至今没有拆除，明显违反了该条文的约定，因此，按照合同第九条第一点的约定，出租方亦可以解除合同。四、关于转租事实。汪国平在一审过程中，一直否认转租的事实，拒不承认朱海峰提供的转租合同的复印件的真实性，甚至朱海峰提供了林某与汪国平所签的《租赁经营合同》、汪国平出具的押金《收据》的原件，汪国平仍矢口否认。而在二审上诉理由中，汪国平却又说朱海峰同意转租，变相承认转租的事实。汪国平的表现毫无诚信，二审法院应当考虑该因素，对其作出不利的判决。朱海俭的陈述意见与朱海峰的意见一致。台山市裕鸿建筑装饰有限公司在二审中未作陈述。汪国平向一审法院起诉请求：1.朱海峰继续履行涉案《租赁经营合同》，且立即到相关部门办理恢复涉案房屋的供水、供电手续；2.返还汪国平交付的租金93000元(从2019年1月至恢复涉案厂房的供水供电之日止，暂计至2019年3月)；3.判令朱海峰向汪国平支付违约金69400元；4.朱海峰承担本案的全部诉讼费用。在一审庭审中，汪国平变更第2项诉讼请求为判令返还汪国平交付的租金155000元(从2019年1月至恢复涉案厂房的供水供电之日止，暂计至2019年5月)。朱海峰向一审法院反诉请求：1.判令确认朱海峰与汪国平签订的《租赁经营合同》于2018年8月1日解除；2.判令汪国平立即搬出租赁物，将租赁物交还朱海峰；3.判令汪国平支付合同解除后的占用费，即从2019年4月起至2020年7月1日止按照每月31000元支付，从2020年7月2日起每年递增5%；4.判令汪国平向朱海峰支付违约金69400元；5.判令汪国平承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月1日，朱海峰(出租方、甲方)与汪国平(承租方、乙方)签订《租赁经营合同》，双方约定将朱海峰所属位于台山市台城台荻路120号机械厂车间1号厂房(房屋产权证号：粤房地证字第**)出租给汪国平，租赁期限为五年，即由2017年7月1日起至2022年6月30日止，合同主要约定：“第四条、汪国平每月向朱海峰缴纳租金31000元；第五条、合同签订后，汪国平需缴纳合同保证金69400给朱海峰，汪国平应在本合同终止时完好交还房产整体资产，并经朱海峰审核签收，朱海峰扣除汪国平所必须缴纳的费用后，剩余部分无息返还；第七条第一款、未经朱海峰同意，汪国平不得将租赁经营的房产全部或一部分转租、出租、顶让或以其他变相方式交由他人使用；第七条第四款、汪国平在租赁期间的经营活动要严格按工商、公安、消防及上级有关部门的规定办理，依法经营，切实执行消防条例，认真贯彻“谁经营，谁负责”原则，落实各种安全防范措施，配备足够的消防器材和保安人员，以确保安全生产；第九条第一款、汪国平违反合同约定或法律规定经营，并经朱海峰催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全时，朱海峰有权解除本合同，没收保证金，无条件收回租赁标的，并保留要求汪国平赔偿的权利，由此造成的损失由汪国平自行承担；第九条第二款、如汪国平未按时完成上缴租金的，应承担违约责任，每逾期一日，则按欠租总额的1%向朱海峰支付违约金，同时朱海峰有权停水、停电；逾期一个月不缴租金，朱海峰有权解除合同，没收保证金，无条件收回租赁标的，并保留向汪国平追缴租金和要求赔偿损失的权利，由此造成的损失由汪国平自行承担；第九条第四款、任何一方若有违约，损害他方权益时，应赔偿他方损失及支付因此涉及的诉讼费、律师费或其它相关费用；第九条第五款、任何一方擅自解除合同的，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金69400元。”涉案合同签订后，汪国平已支付保证金69400元给朱海峰。涉案合同履行过程中，汪国平支付租金至2019年5月止。涉案租赁场地其中的5-10卡商铺于2011年5月27日登记成立为台山市台城泓大富豪家具店，经营者为汪国平；涉案租赁场地其中的第5卡于2018年3月15日登记为台山市台城富强不锈钢工程部，经营者为许某；涉案租赁场地第13卡于2018年4月23日登记成立为台山市台城致胜汽车修理厂，经营者为马俊贤；涉案租赁场地其中的第5卡于2018年8月22日登记成立为台山市台城鸿强不锈钢加工店，经营者为刘某；涉案租赁场地其中的第15卡于2018年10月9日登记为台山市联鸿建筑装饰有限公司，法定代表人为李绮霞。涉案租赁场地其中的第16卡于2018年11月27日登记为台山市坤鸿建筑装饰有限公司，法定代表人为李绮霞。涉案租赁场地其中的第17卡于2018年12月4日登记为台山市裕鸿建筑装饰有限公司，法定代表人为关永强。2019年1月16日，朱海峰向台山市自来水有限公司申请对涉案租赁场地拆表留户，台山市自来水有限公司已按照朱海峰的要求进行拆表留户，涉案租赁场地自此开始停水。2019年1月22日，朱海峰向台城供电所申请销户，其后，台城供电所进行了销户。涉案租赁场地自此开始停电。2019年4月3日，朱海峰将涉案租赁场地出售给台山市裕鸿建筑装饰有限公司，涉案租赁场地的产权人变更为台山市裕鸿建筑装饰有限公司。涉案租赁场地出售后至今，汪国平没有搬出涉案租赁场地。一审法院另查明，汪国平与林某于2017年7月1日签订租赁经营合同，约定：“汪国平将位于台山市台城镇台荻路120号地下仓库一间出租给林某；租赁期限为从2017年7月1号起至2022年6月30号止；林某每月向汪国平缴纳租金1700元，从第四年(2021年7月1号起)，每年递增5%，即每月收取1785元租金在当月五号前交清；合同签订后，林某需缴纳合同保证金3400元给汪国平”。合同签订次日即2017年7月2日，林某向汪国平支付租赁押金3400元。在一审庭审中，刘伟钧和黄杰昌出庭作证证明其于2018年8月9日在涉案租赁场地张贴《迁出通知》，代朱海峰通知汪国平及次承租人搬离涉案租赁场地。结合朱海峰向一审法院提供的证据，一审法院对刘伟钧和黄杰昌的证人证言予以确认，并在卷佐证。一审法院判决：一、汪国平与朱海峰于2017年7月1日签订的《租赁经营合同》于2018年8月9日解除。二、汪国平应自判决生效后15日内腾出位于台山市台山市台城台荻路120号机械厂车间1号（台山市台城台荻路120号之一）厂房。三、汪国平应于判决生效后15内向朱海峰支付违约金69400元。四、驳回汪国平的全部诉讼请求。五、驳回朱海峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16674元（已由汪国平预交3548元，已由朱海峰预交26252元），由汪国平负担。朱海峰多预交的案件受理费26252元，由一审法院院予以退回；汪国平应向一审法院补缴案件受理费13126元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对汪国平的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：汪国平与朱海峰于2017年7月1日签订的《租赁经营合同》应否继续履行。经审理查明的事实，汪国平与朱海峰于2017年7月1日签订的《租赁经营合同》第七条乙方责任第一点明确约定，未经朱海峰同意，汪国平不得将租赁经营的房产全部或一部分转租、出租、顶让或以其他变相方式交由他人使用。同日，汪国平与林某签订租赁经营合同将位于台山市台城镇台荻路120号地下仓库一间出租给林某，即于2017年7月1日汪国平对涉案租赁场地存在转租的事实。对此，汪国平上诉认为通过其一审提交的录音和结合一审法院调取的证据可以证明朱海峰是同意汪国平将案涉的租赁场地的其中一部分转租给他人，汪国平没有违约，双方签订的《租赁经营合同》应继续履行。而朱海峰则认为汪国平是没有经其同意而转租。对于汪国平将涉案租赁场地转租，是否经朱海峰的同意，汪国平和朱海峰双方各执一词。对此本院认为，首先，对于汪国平在一审中提交的2017年9月14日汪国平与朱海峰的录音，朱海峰对该录音的真实性无异议，但对于汪国平主张的待证事实不予认可。经查，该录音由始至终未见汪国平明确提到之前或之后将场地转租的问题，朱海峰的陈述中亦没有明确关于场地转租问题的相应陈述，故此，该录音不足以证明朱海峰同意汪国平将涉案场地的一部分转租给他人。其次，结合一审调取的《个体户机读档案登记资料》，许某、刘某进行工商登记而提交的《租赁经营合同》、《企业机读档案登记资料》和《无偿提供办公场所使用证明》等证据材料进行分析。一方面，许某、刘某进行工商登记而提交的《租赁经营合同》上的朱海峰签名，朱海峰对此主张并非其本人签，且前述租赁合同与汪国平和朱海峰签订《租赁经营合同》上朱海峰的签名笔迹明显不同；另一方面，该些材料与汪国平于2017年7月1日将涉案租赁场地的一部分转租给林某没有直接的关联性；该些证据不足以证明汪国平于2017年7月1日将涉案租赁场地的一部分转租给林某是取得了朱海峰的同意。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中汪国平的举证不足以证明朱海峰同意其将涉案场地的一部分转租，其应承担举证不能的法律后果。故一审法院认定汪国平存在未经朱海峰同意而转租涉案租赁场地的事实并无不当，本院予以确认。进而，汪国平因擅自转租而违约，一审判决汪国平与朱海峰于2019年7月1日签订的《租赁经营合同》于2018年8月9日解除，由汪国平腾出租赁场地并支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，汪国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5707元（已由汪国平预交16674元），由汪国平负担。汪国平多预交的二审案件受理费10967元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年五月二十日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅