吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初58号原告：陈跃，男，1970年1月21日出生，汉族，住珲春市。委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。被告：杨四凯，男，1991年10月27日出生，汉族，住珲春市。委托诉讼代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。第三人：杨有新，男，1966年3月25日出生，汉族，住珲春市。委托诉讼代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。第三人：张丽娟，女，1969年7月20日出生，汉族，住延吉市。委托诉讼代理人：何杉，吉林法护律师事务所律师。原告陈跃与被告杨四凯及第三人杨有新、张丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈跃及其委托诉讼代理人张保华、潘佳璇，被告杨四凯及第三人杨有新的委托诉讼代理人赵超，第三人张丽娟的委托诉讼代理人何杉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈跃向本院提出诉讼请求：1.要求确认张丽娟与杨四凯之间的房屋买卖合同无效；2.要求确认陈跃与王永胜签订的房屋买卖合同有效；3.要求杨四凯协助陈跃办理涉案房屋过户手续；4.要求杨四凯返还上述房屋。事实与理由：涉案房屋（珲房权证珲字第XXXX号）原实际所有人为王永胜，该房屋原登记在张丽娟名下。2010年3月18日，陈跃与王永胜签订协议书，约定王永胜将碧云公寓门市、113号以总价65万元出售给陈跃。协议签订后，王永胜将房屋交付给陈跃占有使用。上述房屋价款，陈跃以王永胜欠付的材料款、工程款以及陈跃名下位于珲春市信德花园一套住宅抵付。2015年10月28日，王永胜持张丽娟经过公证的授权委托书与杨四凯签订房屋买卖合同，将房屋过户至杨四凯名下。2019年8月20日凌晨，杨四凯将陈跃放置在涉案房屋的物品擅自搬出强行占有房屋。杨有新系杨四凯父亲，涉案房屋均由其一手操办，支付房款并登记在其子杨四凯名下。杨有新在2009年购买了与涉案房屋紧邻门市房，与陈跃同样经营地板生意，双方往来频繁，也曾向陈跃提出欲购买涉案房屋。杨有新明知陈跃已向王永胜购买涉案房屋并一直占有使用的情况下，以远低于市场的价格进行房屋买卖交易并登记在杨四凯名下，属于恶意串通损害陈跃合法权益，杨四凯获得该房屋亦非善意第三人，应属无效。杨四凯辩称，2014年6月26日，王永胜为向崔树森借款与张丽娟及崔树森签订《个人借款抵押合同》，将登记在张丽娟名下的案涉房屋进行抵押并办理登记手续。2015年10月20日，王永胜将房屋出卖给杨有新，杨有新分两次将房款60万元支付给抵押权人崔树森，崔树森收到房款后办理房屋抵押权解除手续，王永胜于2015年10月28日持张丽娟的公证委托手续将案涉房屋过户至杨有新之子杨四凯名下。案涉房屋所有权属杨四凯所有，陈跃与王永胜的合同关系与杨四凯无关，其应向王永胜主张权利。杨四凯、杨有新与陈跃不存在房屋买卖合同关系，进而不存在合同上权利义务关系。杨四凯购买涉案房屋并不存在恶意串通的事实。陈跃的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。杨有新述称，所购买房屋落户至杨四凯名下，购房款是杨有新支付，杨有新与杨四凯之间是内部法律关系，双方是赠与关系，不同意陈跃的诉讼请求。张丽娟述称，案涉房屋的实际所有权人是王永胜借用张丽娟名义登记。张丽娟于2015年10月28日通过公证为王永胜出具授权委托书。后续的房屋交易行为张丽娟均不知情且与张丽娟无关。曾听陈跃说过王永胜欠陈跃钱，但是具体是否用房屋进行抵债不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：丘地号为4-3-134-113号房屋原登记在张丽娟名下，丘地号为4-3-134-112号房屋原登记在马立忠名下，原实际所有人均为王永胜。2010年3月18日，王永胜作为甲方与陈跃作为乙方签订《协议书》，约定甲方将位于碧云公寓门市房112、113号一层以总金额65万元出卖给乙方，另约定地下室由甲方使用，甲方不用的情况下给乙方使用，甲方不得转让地下室或出租。签订协议后，以上两处112号、113号门市房由陈跃占有使用。2014年6月26日，王永胜为借款与崔树森分别签订两份《个人借款抵押合同》，约定王永胜向崔树森分别借款45万元，合计借款90万元，张丽娟、马立忠分别以担保人名义签字，约定借款期限至2014年9月26日，借款月利率2%。马立忠以丘地号4-3-134-112房屋、张丽娟以丘地号4-3-134-113房屋作担保，并办理了他项权登记手续。2014年9月26日，马立忠、张丽娟分别进行委托公证，将登记在各自名下的丘地号4-3-134-112和4-3-134-113房屋委托王永胜代为办理解除抵押、出售、接收购房款等事项。2015年10月20日，王永胜作为甲方，杨有新（杨四凯）、卢三忠（卢洲）作为乙方，崔树森作为丙方分别签订《房屋买卖合同》，由甲方王永胜将丘地号4-3-134-112、4-3-134-113房屋以各60万元的价格分别出卖给乙方，约定购房款支付给丙方崔树森。2015年10月26日，崔树森在珲春市房屋产权管理中心办理了涉案房屋他项权的注销登记。2015年10月28日，王永胜持公证委托书以张丽娟、马立忠委托代理人身份到珲春市房屋产权管理中心办理房屋过户手续。将丘地号4-3-134-112房屋变更至卢洲名下，丘地号4-3-134-112房屋变更至杨四凯名下。崔树森在房屋买卖合同中注明“房款两清”。2016年5月5日，杨四凯、卢洲分别向本院提起诉讼，要求陈跃迁出涉案房屋。陈跃于2016年5月31日向珲春市公安局报案，珲春市公安局经济犯罪侦查大队于2016年6月29日以王永胜涉嫌合同诈骗立案侦查。本院作出（2016）吉2404民初916号和（2016）吉2404民初918号民事裁定书，裁定驳回杨四凯、卢洲的起诉。王永胜于2018年10月29日因病死亡，珲春市公安局经济犯罪侦查大队于2019年9月17日作出珲公（经）撤案字[2019]5号撤销案件决定书。本院调取珲春市公安局珲公（经）受案字【2016】3543号公安卷宗。王永胜在2016年6月29日的询问笔录中陈述，我与陈跃1993年相识，我开发的装修活都是陈跃给我干的，所以关系一直比较好。2010年3月份，陈跃找我要把地板存放到我的门市房，我答应直接把两套门市房按65万元卖给陈跃折抵欠款。此前我欠陈跃30万左右，他还有套房票在我这里，具体没有详细算。因为有贷款没还上，只能在还清债务后才能过户，所以就协议一份协议书，我以65万元的价格将两个门市房卖给陈跃。截止到2014年9月25日，崔树森的欠款累计到90万元，重新为崔树森出具了借条，用张丽娟、马立忠的名义作抵押签了借款抵押合同。因我欠崔树森的钱未还催款，没办法我让崔树森按每个门市房70万元把两个门市房卖掉。之前我曾找到陈跃让他先凑50万元不然门市房保不住了，陈跃说没钱，我承诺以后给他同等面积的门市房或找差价给他，陈跃也同意了。后来陈跃发现门市房卖给了杨有新，所以反悔说从来没有答应过我处理门市房，因为他一直跟杨有新有矛盾。朱信文曾欠陈跃的工程款抵给陈跃一套位于信德花园六楼住宅，陈跃让我帮助处理，我就卖给昆仑宾馆的沈云民，这个住宅不是折抵的门市房款。我俩还有一些债务往来，但一直没有彻底算过账。王永胜在2016年9月20日的询问笔录中陈述，2010年3月18日我与陈跃签订碧云公寓112、113号门市房的买卖协议，2014年我用门市房在崔树森处抵押借款110万元，我让陈跃出钱买门市房没同意，所以我就让崔树森卖门市房了。门市房购房款陈跃没有支付过我现金，也没有达成一致意见用我之前欠陈跃33.6万元材料款折抵房款。我替陈跃把他的信德花园的房子出卖款用于我的生意上没有支付给陈跃，也没有与陈跃达成用信德花园房屋折抵购房款。陈跃垫资做昆仑宾馆门窗工程，我欠陈跃41万元没有支付。我与陈跃签订买卖协议但陈跃没有支付房款，因我欠崔树森的钱催要的太紧只好同意崔树森把房子出卖折抵欠款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，陈跃与王永胜于2010年3月18日签订《协议书》，约定王永胜将登记在张丽娟名下的案涉房屋以及马立忠名下的房屋出售给陈跃，虽然陈跃一直占用、使用该房屋且王永胜欠付陈跃材料款亦出具欠条，王永胜出卖陈跃信德花园房屋并占用房款，但陈跃与王永胜一直未曾就门市房购房款进行结算。王永胜作为案涉房屋的实际所有人且基于经过公证的张丽娟书面委托处理该房屋买卖的相关事宜于2015年10月20日和杨四凯签订《房屋买卖合同》并办理物权变更登记，且支付了购房款，杨四凯拥有该房屋的合法所有权。现陈跃提供的证据不足以证明杨四凯购买涉案房屋时与王永胜存在恶意串通等上述法定无效情形，故陈跃要求确认杨四凯与张丽娟之间的房屋买卖合同无效并协助变更房屋登记和返还涉案房屋的主张依据不足，本院不予支持。陈跃与王永胜签订的房屋买卖合同是否有效因诉讼主体不适格，在本案中不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回陈跃的全部诉讼请求。案件受理费6175元，减半收取3087.50元，由原告陈跃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 李在旭 二〇二〇年五月二十九日书记员 周程成