贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初448号原告：贵州省铜仁市华贵房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区新华南路**附**。法定代表人：黄晓玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田兵，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：祝玲玲，女，1985年12月2日出生，汉族，住四川省宣汉县。原告贵州省铜仁市华贵房地产开发有限公司（以下简称华贵公司）与被告祝玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华贵公司的法定代表人黄晓玲及委托诉讼代理人田兵到庭参加诉讼，被告祝玲玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。原告华贵公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告将租赁房屋退还原告并承担租赁期间产生的水电费；3．判令被告向原告支付暂计算至2019年4月的房屋租赁费用54600元，租赁费最终金额按《房屋租赁合同》约定的计算方式计算至本诉状送达被告之日止；4．判令原告不予退还被告100000元的“租赁押金”；5．判令被告向原告支付由原告为其垫付的水电费1924.58元、水费2287.64元；6．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》约定：原告将位于东太大道323号1栋面积为2100㎡的“铜仁市项目”负二层整体房屋出租给被告；租金标准为：第一年20元／㎡／月，租金自第二年开始递增，每年递增一次，每次递增1.5元／㎡；租金实行先付租金后租用的原则；租赁期限：八年（自2014年8月1日起至2022年7月31日止）；签订合同时，被告向原告支付10万元租赁押金；若被告中途退场，被告所交租赁押金原告不予退还……等内容。签订上述合同后，被告将租赁房屋进行了装修开办了“玲龙幼儿园”。2019年3月份，被告没有向原告支付租金、未支付租赁房屋水电费。原告前往被告开办的“玲龙幼儿园”发现没有任何工作人员上班，完全处于停止营业状态．原告于2019年4月29日在电力公司要求下，为被告垫付资金缴纳了2019年3月份至4月份的电费1924.58元；2020年1月10日再次为被告垫付了水费2287.64元。期间，原告多次电话联系被告催收租赁费及水电费，均没有任何结果，至今已经完全无法联系被告。针对被告上述严重违约行为，为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告表示上述第二项诉讼请求中的租赁期间产生的水电费不包括第五项中的水电费，并表示不能明确第二项诉讼请求中的水电费金额。被告祝玲玲未出庭应诉，也未向本院提交书面答辩状及证据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人任月华、冯仕江、黄前惠等152户业主将其所购买的位于铜仁市“铜仁市项目”中的负二层（二楼）的房屋委托给原告华贵公司对外出租。2014年5月14日，原告华贵公司将其自有的位于铜仁市“铜仁市项目”中的负二层（二楼）的房屋以及上述案外人委托给原告华贵公司对外出租的房屋一并出租给被告祝玲玲，双方就上述租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，约定：经甲方（出租方华贵公司）与乙方（承租方祝玲玲）双方共同友好协商，一致同意，达成租赁统一意见。一、租赁物业名称为“铜仁市惠农蔬菜直销市场”项目中的负二层（二楼）整层；二、租赁物业地址为铜仁市；三、租赁物业面积为2100㎡；四、租金标准（以产权面积计算）、递增时间、递增幅度、支付方式及时间：1、租金标准：第一年为20元／㎡·月。2、递增时间、递增幅度：自第二年开始递增起，每年递增一次，每次递增1.50元／㎡（具体时间段租金标准见《负二层租金价格表》附后）。3、租金支付方式：实行先付租金后租用的原则，第一年按每三个月支付一次的方式，在每次前一月中的15日前，进行支付；第二年起，按每6个月支付一次的方式，进行支付，支付时间与前相同。五、租赁期限：八年，即自2014年8月1日起至2022年7月31日止。六、装修免租期：3个月，即自2014年05月01日起至2014年07月31日止。七、租赁押金：壹拾万元整。双方签订本合同时，乙方在当日支付壹拾万元整给甲方。…十二、乙方经营所发生的水、电费，由乙方自行缴纳。…十五、若乙方中途退场，乙方所交租赁押金，甲方不予退还，对租赁物业的固定装修设备设施，不得拆除。双方还对其他权利义务进行了约定。甲、乙双方在合同尾页还备注了补充条款：1、若未签约业主对此租赁物业出租意向有不同意见，由甲方负责处理。2、对于承租场地外面露台，乙方在不改动整体建筑（花坛可拆除）的前提下，乙方拥有使用权。合同尾页甲方处加盖了原告公章，其下有委托代理人杨玖长的签字捺印；乙方处有被告祝玲玲的签名及捺印。合同后附《负二层租金价格表》，载明：2014.08.01—2015.07.31的租金价格为20元／㎡·月；2015.08.01-2016.07.31的租金价格为21.50元／㎡·月；2016.08.01--2017.07.31的租金价格为23元／㎡·月；2017.08.01—2018.07.31的租金价格为24.50元／㎡·月；2018.08.01—2019.07.31的租金价格为26元／㎡·月；2019.08.01—2020.07.31的租金价格为27.50元／㎡·月。合同签订后，被告祝玲玲按约向原告支付了10万元押金。原告于2014年8月1日前将案涉房屋交付给被告租赁使用。被告祝玲玲按约向原告支付案涉房屋租金至2019年2月。此后，被告未再向原告支付租金。另查明，被告祝玲玲将案涉房屋用于开办铜仁市碧江区玲龙幼儿园，但该幼儿园于2019年4月6日经铜仁市碧江区教育局批复同意终止办学。原告于2019年4月29日代被告交纳2019年3月6日至2019年4月6日期间的电费1,924.58元，于2020年1月10日代被告交纳水费2,287.64元。上述认定事实，有原告的陈述以及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告华贵公司与被告祝玲玲于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于应否支持原告主张解除案涉《房屋租赁合同》的问题。本院认为，被告祝玲玲开办的铜仁市碧江区玲珑幼儿园于2019年4月6日经铜仁市碧江区教育局批复同意终止办学，其至今去向不明，无法联系，且已拖欠原告房屋租金一年之久，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，祝玲玲的违约行为致使原告的合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉《房屋租赁合同》解除后，被告理应将租赁房屋退还原告，故，原告要求被告退还租赁房屋的诉讼主张于法有据，本院予以支持。关于原告应否退还被告押金的问题。本院认为，在房屋租赁合同中的押金的功能在于一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿以及担保承租人不拖欠租赁期间应由承租人承担的水电费、卫生费、物业费等费用；二是促使承租人及时履行租金给付义务，因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收押金。在此意义上，该押金又具有担保和违约金的双重功能，在房屋租赁合同无违约责任条款时，押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金及其他应支付费用的担保。故，原告应否承担退还被告押金的义务应视被告祝玲玲尚欠原告的费用总额是否超过押金的数额而定。关于被告祝玲玲应付而未付费用的数额问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》解除后，在租赁期间产生的水电费按约应当由被告祝玲玲承担，原告已代被告交纳了2019年3月6日至2019年4月6日期间的电费1,924.58元，以及水费2,287.64元，合计4,212.22元。该水电费4,212.22元属于祝玲玲尚欠原告的费用。原告还主张被告租赁期间产生了其他的水电费，但其不能明确其他水电费的金额，属于诉讼请求不明确，本院对该部分诉讼主张不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；”以及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，被告从2019年3月1日起未再向原告支付房屋租金，其行为已构成违约，案涉《房屋租赁合同》解除后，被告理应按照约定向原告支付自2019年3月1日至合同解除之日止期间的租金，该期间的租金亦属于祝玲玲尚欠原告的费用。关于案涉《房屋租赁合同》解除之日的问题，本院认为，被告祝玲玲的行为构成根本违约，原告享有法定的单方解除合同的权利。原告通过向本院起诉主张解除合同，合同的解除之日应为原告的诉状送达被告之日，因本案系以公告的方式向被告祝玲玲送达原告的诉状副本，公告登报的时间为2020年1月23日，公告登报之日起经过60日，依法应视为送达。故，原告的诉状送达被告之日应为2020年3月23日，案涉原、被告所签订的《房屋租赁合同》解除之日亦为2020年3月23日。案涉《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除，故，被告自2019年3月1日至2020年3月23日期间所应支付原告的租金为729,015元［（26元/㎡·月×2100㎡）÷30天×152天＋（27.5元/㎡×2100㎡）÷30天×235天］，被告祝玲玲应向原告承担清偿责任。鉴于本案被告祝玲玲尚欠原告的费用总额733,227.22元（水电费4,212.22元+租金729,015元）已经超过了祝玲玲交纳的租赁押金100,000元，并结合租赁押金的担保性质，被告交纳的租赁押金100,000元应用于抵扣尚欠原告的费用，不应退还被告。故，对原告要求确认其无需承担退还被告100,000元租赁押金的义务之诉讼主张，本院予以支持。被告交纳的租赁押金100,000元应用于抵扣尚欠原告的水电费4,212.22元及租金729,015元，抵扣后，被告仅尚欠原告租金633,227.22元。故，本院支持由被告祝玲玲支付原告自2019年3月1日至2020年3月23日期间的租金633,227.22元，超出部分，本院不予支持；对于原告主张的水电费4,212.22元，本院不再予以支持。被告祝玲玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对己方诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。综上所述，对原告请求解除原、被告双方于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》及要求被告退还租赁房屋以及确认原告无需承担退还被告租赁押金100,000元的义务的诉讼主张，本院均予以支持；本院支持由被告祝玲玲支付原告2019年3月1日起至2020年3月23日期间的房屋租金633,227.22元，超出部分，本院不予支持；对原告要求被告支付原告为其垫付的水电费4,212.22元的诉讼主张，本院不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵州省铜仁市华贵房地产开发有限公司与被告祝玲玲于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告祝玲玲于本判决生效之日起三十日内向原告贵州省铜仁市华贵房地产开发有限公司退还其承租的位于铜仁市的“铜仁市项目中的负二层（二楼）整层的房屋；三、被告祝玲玲于本判决生效之日起十日内向原告贵州省铜仁市华贵房地产开发有限公司支付自2019年3月1日至2020年3月23日期间的房屋租金633,227.22元；四、确认原告贵州省铜仁市华贵房地产开发有限公司无需承担退还被告祝玲玲租赁押金100,000元的义务；五、驳回原告贵州省铜仁市华贵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,132元，公告费300元，合计11,432元，由被告祝玲玲负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  田永新人民陪审员  杨政保人民陪审员  禹 强二〇二〇年五月十二日法官助理龙仲夏书记员刘佳红