重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初1215号原告：陈均德，男，汉族，1969年1月11日出生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：杜佳玲，重庆箭宇律师事务所律师。被告：重庆祥源房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南湖路********，统一社会信用代码915001080628943100。法定代表人：杨海飞，经理。被告：张晓玲，女，汉族，1966年2月18日出生，住重庆市潼南县。二被告委托诉讼代理人：李旭，重庆碧涛律师事务所律师。原告陈均德与被告重庆祥源房地产经纪有限公司(以下简称“祥源公司”),张晓玲居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈均德的委托诉讼代理人杜佳玲，被告祥源公司和被告张晓玲的委托诉讼代理人李旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈均德诉称：2015年11月30日，陈均德委托温正移与案外人戴玺签订了房地产买卖及经纪合同，约定陈均德将其位于重庆市南岸区南坪街道珊瑚路6号2栋29-7号房屋出售给戴玺，成交价格为703000元，支付方式为签约时支付定金20000元，余款683000元于过户手续办理完毕且戴玺领取产权证时直接支付给陈均德。双方签订合同后，因陈均德委托温正移的公证书尚未办理，故双方签订补充条款，约定暂将20000元定金交予祥源公司保管，待公证委托书及抵押合同书寄到后，再将定金支付予陈均德；陈均德的各种资料、证件齐备后三日内前往公证处办理转委托，由祥源公司办理过户等手续。后陈均德将公证委托书、银行抵押合同寄给受托人温正移，温正移准备齐全资料要求祥源公司支付定金并办理转委托时，被告知戴玺不要该房屋了，且戴玺要求祥源公司不得将定金支付给陈均德。之后，温正移两次到祥源公司找张晓玲要求支付定金，张晓玲均告知温正移戴玺不购买该房屋了。2016年3月28日，温正移在与张晓玲的电话中再次确认戴玺不再购买房屋后，以戴玺违约为由起诉至南岸区人民法院，并于同年6月将房屋出售给他人。后经两级法院审理，法院认为张晓玲并非戴玺的委托代理人，不足以代表戴玺决定继续交易与否，驳回了原告的诉讼请求。2018年3月，戴玺以陈均德违约为由起诉至南岸区人民法院，要求原告承担违约责任，后经调解，陈均德支付戴玺20000元了结此案。现原告认为，由于祥源公司和张晓玲提供虚假信息，损害了陈均德的利益，给陈均德造成了损失，应当承担民事赔偿责任。故陈均德起诉至法院请求判令1、由祥源公司和张晓玲支付陈均德应当收取戴玺的定金20000元；2、由祥源公司和张晓玲支付陈均德一审、二审案件受理费各380元，一审的公告费300元，共计1060元；3、由祥源公司和张晓玲支付陈均德因祥源公司和张晓玲提供虚假信息导致陈均德赔偿给戴玺的20000元以及该案诉讼费778元，共计20778元；4、本案诉讼费由祥源公司和张晓玲承担。被告祥源公司辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。理由为1、（2017）渝0108民初11644号和（2017）渝05民终7871号两份民事判决书中，对陈均德诉戴玺、祥源公司房屋买卖合同纠纷一案中的事实部份已经审理清楚，是由于原告一房二卖的违约行为，导致买卖合同无法继续履行，祥源公司无任何过错和违约行为。2、在案涉合同的履行过程中，祥源公司自始至终都不存在提供虚假情况的行为，经（2017）渝0108民初11644号和（2017）渝05民终7871号两份民事判决书中所载明的事实，代表祥源公司在案涉合同签字的经办人系刘晓霞，并非张晓玲，且在案涉合同的履行过程中也未变更过经办人。因此，原告陈均德的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。被告张晓玲辩称：张晓玲不是本案的适格主体，不应当承担任何责任，原告的对张晓玲的起诉没有任何依据，请求依法予以驳回。因为本案是以双方的房屋买卖合同及居间合同关系为基础而提起的诉讼，张晓玲并未参与合同的签订以及合同的实际履行，与本案没有任何关系。经审理查明，2015年11月30日，温正移以陈均德的名义与戴玺、祥源公司签订《房地产买卖及经纪合同》，主要约定戴玺购买陈均德所有的位于重庆市南岸区南坪街道珊瑚路6号2栋29-7号房屋。总成交价为703000元，其中定金20000元，戴玺于签订合同时交于祥源公司，因陈均德需要补齐公证书、抵押合同等资料，待补齐资料时由祥源公司再将定金转交给陈均德；剩余房款683000元，戴玺直接支付给陈均德。双方在补充条款另约定，待陈均德资料、证件齐全后三日内到市公证处办理委托公证，戴玺支付陈均德尾款，以银行查证贷款金额后的实际金额为准；双方均应配合祥源公司办理公证的各项事宜并及时提供证件资料。合同签订当日，戴玺按约交纳了定金20000元。2015年12月16日，陈均德及案外人王新华在浙江省平阳县公证处办理（2015）浙平证内字第5858号公证书，载明因两委托人工作繁忙，不能亲自前往办理，特授权温正移办理位于重庆市南岸区南坪街道珊瑚路6号2栋29-7号房屋的相关事宜，包括代签合同、收取房款、代办过户、代办解除抵押登记等。2016年3月31日，陈均德以从祥源公司得知戴玺不要涉案房屋为由诉至南岸区人民法院，请求判令“1、解除原告陈均德与被告戴玺签订的房屋买卖合同；2、由被告戴玺向原告陈均德支付违约金20000元；3、本案案件受理费由被告戴玺承担。”2016年4月17日，陈均德已将涉案房屋另行出售于案外人王亚丽，现房屋已过户至王亚丽等名下。2017年8月30日，本院作出（2017）渝0108民初11644号民事判决书，判决“一、解除原告陈均德与被告戴玺就重庆市南岸区南坪街道珊瑚路6号2栋29-7号房屋签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告陈均德的其他诉讼请求。案件受理费380元，由原告陈均德负担（已缴纳）；公告费300元，由被告戴玺负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内向原告付清）。”本院宣判后，陈均德不服判决，并上诉于重庆市第五中级人民法院。2017年12月12日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终7871号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人陈均德承担。”2018年2月1日，戴玺作为原告向本院起诉，请求判令1、由陈均德支付戴玺违约金70300元；2、本案诉讼费由陈均德承担。2018年7月3日，本院作出（2018）渝0108民初12531号民事调解书，载明“一、被告陈均德于2018年7月31日前支付原告戴玺20000元至原告戴玺指定的账户（户名戴玺，开户银行中国工商银行，开户账号62122631000********），一次性了结原告于本案提出的所有诉讼请求；二、原告戴玺或被告陈均德均不得再就双方于2015年11月30日签订的《房地产买卖及经纪合同》再向对方主张任何权利；三、若被告陈均德未按时足额履行前述第一项支付义务，则原告戴玺以70300元向法院申请强制执行；四、本案案件受理费778元，由被告陈均德承担（此款已由原告戴玺垫付，被告陈均德于2018年7月31日前支付给原告戴玺）。”本案在审理中，陈均德举示了温正移与张晓玲通话录音、名片、中国电信的收据、微信收藏截屏、工商登记资料等，拟证明1、张晓玲是祥源公司的股东，职务是经理，1898397****手机机主是张晓玲；2、张晓玲明确告知戴玺不再购买涉案房屋；3、陈均德已经向祥源公司提交了委托书以及抵押合同；4、从录音中可以看出张晓玲非常清楚陈均德与戴玺之间房屋买卖的事情，也与戴玺有很多联系，从而证明张晓玲一直在负责涉案房屋买卖的中介业务，张晓玲的意思表示足以让陈均德相信是代表戴玺做出的意思表示。庭审中，祥源公司和张晓玲认为名片上的名字和电话是手写体，且到处都可以印刷；电信公司的收据上没有电信公司的印章，故不予认可；微信截屏是复印件，故不予认可；对1898397****机主是张晓玲不认可；通话录音的内容不能证明对话的双方是温正移和张晓玲，并且该录音的程序不合法，不能成为认定本案事实的依据，本案促成合同签订的职业顾问是刘晓霞，即使录音内容属实，张晓玲也不能代表戴玺作出意思表示。审理中，陈均德另申请证人温正移出庭作证，证人温正移证实，陈均德给温正移办理了公证书，由温正移代为出售陈均德的房屋。2015年11月30日，祥源公司说房屋有人要买，叫温正移去签合同，温正移就去了祥源公司上海城的门店，张晓玲接待的温正移。然后，温正移、戴玺和祥源公司签订了买卖合同，合同签完后，张晓玲说公证委托书上没有转售的权限，要求重新办理一份公证委托书，办好新的委托书之后，再来取戴玺的定金20000元。12月19日，温正移拿到新的公证书后，就去祥源公司要定金，张晓玲告知戴玺不要这个房子了，温正移告诉张晓玲让她把戴玺叫出来，双方解除合同，温正移好找下一个买家。12月26日，温正移再次到祥源公司找张晓玲，要求把事情解决了，但张晓玲说戴玺不要房子，也不出来见面，最多退400元公证费，不给定金，之后我就选择了报警。报警后，警察说是经济纠纷，让我们上法院，警察来了之后我叫张晓玲给戴玺打电话，戴玺没接电话，之后又和张晓玲沟通，想把合同解除了，戴玺一直不出来，之后我们就起诉到法院。起诉后一个月左右有人要买房子，当时也急着用钱，温正移就给张晓玲打电话问她房子戴玺要不，不要就卖了，张晓玲说没关系，有人要，你就把房子卖了。我就卖了，还少卖了几万元。关于定金，陈均德请求由祥源公司和张晓玲支付戴玺暂存在祥源公司的定金20000元。庭审中，祥源公司和张晓玲认为陈均德未能收取戴玺支付的20000元定金是因为陈均德一房二卖的违约行为，与祥源公司无关；张晓玲与陈均德之间不存在任何权利义务关系，不应当承担支付责任。关于诉讼费、公告费，陈均德请求1060元，并提交了（2017）渝0108民初11644号民事判决书、（2017）渝05民终7871号民事判决。庭审中，祥源公司和张晓玲认为对金额本身无异议，但认为要求祥源公司和张晓玲承担上述费用没有事实依据和法律依据，故不同意承担。关于陈均德支付给戴玺的20000元损失和承担的诉讼费778元，陈均德请求由祥源公司和张晓玲赔偿给陈均德，并提交了（2018）渝0108民初12531号民事调解书。庭审中，祥源公司和张晓玲对（2018）渝0108民初12531号民事调解书无异议，但认为该费用费用系陈均德自愿承担，并未经过法院调查审理，是否与本案有关，该调解书无法确认，故祥源公司和张晓玲不应该承担该调解书中的所有费用。以上事实，有通话录音、名片、中国电信的收据、微信收藏截屏、工商登记资料、证人证言、（2017）渝0108民初11644号民事判决书、（2017）渝05民终7871号民事判决书、（2018）渝0108民初12531号民事调解书等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议的《房地产买卖及经纪合同》，从该合同内容分析，兼具了居间合同构成要件和买卖合同构成要件。合同签订后，陈均德与戴玺构成房屋买卖合同关系，陈均德、戴玺、祥源公司构成居间合同关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案涉合同中代表祥源公司签订合同的经办人为刘晓霞，并非张晓玲，陈均德提交的证据并不足以证明张晓玲一直在负责案涉房屋买卖的中介业务。即便通话录音属实，通话人张晓玲并非戴玺的委托代理人，不足以代表戴玺决定继续交易与否。加之，陈均德在得知戴玺不再继续购买涉案房屋后，应当通过协商或者诉讼等方式，与戴玺、祥源公司解除《房地产买卖及经纪合同》后，再另行出售涉案房屋。而陈均德起诉后，在法院尚未作出生效判决的情况下，便将涉案房屋出售给他人，且陈均德提交的证据亦不能证实祥源公司和张晓玲的行为导致陈均德作出错误的意思表示，故陈均德认为祥源公司和张晓玲存在违约行为的理由不成立，本院不予支持。对于陈均德请求的定金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陈均德、戴玺、祥源公司签订的《房地产买卖及经纪合同》解除后，祥源公司应当将戴玺支付的暂存在祥源公司的定金20000元退还给戴玺，而非陈均德，故对陈均德要求祥源公司、张晓玲支付定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。对于陈均德请求的诉讼费、公告费1060元。本院（2017）渝0108民初11644号民事判决书中明确载明公告费300元，由戴玺负担，故陈均德可要求戴玺支付，而非祥源公司和张晓玲支付。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，经（2017）渝0108民初11644号案件和（2017）渝05民终7871号案件均已查明的事实为戴玺无违约行为，陈均德现提交的证据亦不能证实祥源公司和张晓玲的行为导致陈均德作出错误的意思表示，故对陈均德要求祥源公司、张晓玲承担上述案件的诉讼费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于陈均德请求的其支付给戴玺的20000元损失和承担的诉讼费778元。本案中，经（2017）渝0108民初11644号案件和（2017）渝05民终7871号案件均已查明的事实为戴玺无违约行为，陈均德现提交的证据亦不能证实祥源公司和张晓玲的行为导致陈均德作出错误的意思表示，故对陈均德要求祥源公司、张晓玲承担上述案件的诉讼费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告陈均德的全部诉讼请求。案件受理费845元，由原告陈均德承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  鞠 劼人民陪审员  邹大文人民陪审员  邹 亮二〇二〇年五月十三日书 记 员  蒋 聪