广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民再32号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广西南国利得投资有限公司，住所地南宁市兴宁区长罡路五里**。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄丽，该公司职员。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：覃某2，男，1977年3月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵菲，女，1981年10月27日出生，满族，住南宁市青秀区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：覃某1，女，2007年9月16日出生，满族，住南宁市青秀区。 法定代理人：覃某2，身份情况同上，系覃某1父亲。 上述三位被申请人的共同委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 原审第三人：广西日报社，住所地南宁市青秀区民主路**。 法定代表人：崔佐钧，董事长。 委托诉讼代理人：黄程，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽雯，广西欣和律师事务所实习律师。 再审申请人广西南国利得投资有限公司（以下简称“南国利得公司”）因与被申请人覃某2、赵菲、覃某1，原审第三人广西日报社商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）桂01民终5676号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。该院于2019年10月25日作出（2019）桂民申1475号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人南国利得公司的委托诉讼代理人王宁虹、黄丽，被申请人覃某2、赵菲、覃某1的共同委托诉讼代理人吴长峰，原审第三人广西日报社的委托诉讼代理人黄程、陈丽雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南国利得公司申请再审称，再审请求：1、驳回覃某2、赵菲、覃某1要求南国利得公司支付逾期交房违约金、退还管道燃气安装费的诉讼请求；2、维持二审判决中除逾期交房违约金、管道燃气安装费外的其他判决内容；3、案件受理费由覃某2、赵菲、覃某1承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。一、关于管道燃气安装费是否应退还的问题。1、龙基•传媒星城项目系广西日报社与广西龙基置业有限责任公司（以下简称“龙基公司”）合作开发，并为房地产项目开发而成立南国利得公司。根据广西日报社与龙基公司于2010年4月8日签订的《项目合作开发协议》的约定，业主认购成本价职工房的单价不包含管道燃气安装费，南国利得公司可另行收取。该《项目合作开发协议》是南国利得公司与业主成立商品房买卖合同关系的前提和基础，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》应受该协议的约束。但一、二审却割裂了业主在享受成本价购房的同时应受《项目合作开发协议》约束的事实。2、涉案《项目合作开发协议》的签订时间早于《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格［2013］50号），故南国利得公司与业主之间的买卖关系不受该文件的约束，南国利得公司向业主收取管道燃气安装费合法合规。3、《广西壮族自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》（桂价格［2018］38号）在管道燃气安装费的收取问题上具有溯及力，即凡在2018年5月1日前就管道燃气安装费签订的合同均应予执行。因南国利得公司与业主就管道燃气安装费所形成的合同关系已于2014年履行完毕，故南国利得公司不应退还管道燃气安装费。且业主关于退还管道燃气安装费的诉求已超过诉讼时效。二、关于逾期交房违约金的问题。原审判决认定南国利得公司逾期交房，却没有查实导致逾期交房的直接原因是错误的。涉案房屋逾期交付并非南国利得公司单方面违约所致，而是市政工程衡阳东路延长线延期修建导致，属不可抗力因素和免责事由。此外，业主不配合收房，拒绝办理房屋交接手续，也是逾期交房的主要原因。三、关于逾期交房违约金计算标准、计算时间点的问题。首先，在违约金的计算标准上，涉案《南宁市商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约金，业主在一审的诉讼请求中从未请求法院增加违约金，在二审中也没有就此提起上诉，故二审法院自行判决增加违约金，明显超出了当事人的诉讼请求，严重侵害了南国利得公司的合法权益。其次，在计算违约时间时，应当扣除不可抗力及因业主原因导致房屋逾期交付的时间。 覃某2、赵菲、覃某1辩称，一、南国利得公司应当返还管道燃气安装费。1、根据南价格［2013］50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》的规定，从2013年6月1日起住房建设单位不能向购房用户另行收取管道燃气安装费。广西区物价部门亦颁布了住房建设单位不能再行收取管道燃气安装费的文件。该两个文件属于政府法令，包括开发商在内的所有人均应遵守。2、南国利得公司以2010年4月8日龙基公司与广西日报社签订的《合作开发协议书》作为抗辩理由是错误的。该《合作开发协议书》约定，管道燃气安装费2300元是要求房价在3000元／平方米以下的收取，同时签订该《合作开发协议书》时也约定不应收取管道燃气安装费。3、根据合同相对性原理，该《合作开发协议书》是两个股东之间的约定，不能约束第三人，即不能约束购房人，因为购房人是以团购的名义购买涉案商品房的。二、关于逾期交房违约金的问题。南国利得公司关于逾期交房系政府工程施工及业主自身不配合所致的主张是不成立的。首先，南国利得公司没有证据证明系市政工程施工导致逾期交房。其次，尽管开发商通知各业主收房，但当业主到达售楼部时，南国利得公司却提出了附带条件，如果不满足条件则无法收房。一审时业主已经提交了报警记录和当时的交房视频等证据佐证。在案件执行过程中，业主也在《广西法治日报》刊登公告要求开发商交房，但开发商看到公告后不予承认，还发函给广西法治日报社称，公告与事实不符，并给公司造成了极大负面影响，损害了公司声誉，要求广西法治日报社刊登更正声明。同时，从已收房业主的情况看，这些都是满足了南国利得公司提出的条件的业主，而没有满足条件的业主则都没有收到房。南国利得公司称已经交房，其实是在一审法院强制执行中才交房的。此外，在其他同类案件中法官也询问南国利得公司为什么不愿意交房，南国利得公司称其要申请再审，暂时不能交房。综上，南国利得公司是附条件交房，而不是按照合同约定交房，其故意违反合同约定，应支付逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金的计算标准。原审按照0.4元／天／平方米计付违约金过低，希望再审予以调整，逾期交房违约金应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率上浮30%计付。四、关于退还管道燃气安装费诉讼时效的问题。本案双方没有约定履行期限，而没有履行期限就没有起算时间点。同时，本案不是侵权纠纷，且从哪一天起算诉讼时效南国利得公司也未能举证说明。本案是基于南国利得公司违反政府禁令乱收费，业主要求返还管道燃气安装费，这是物权问题，不适用诉讼时效。 广西日报社述称，广西日报社不是涉案商品房买卖合同的当事人，但各业主与南国利得公司应按照商品房买卖合同的约定履行义务。 覃某2、赵菲、覃某1向南宁市兴宁区人民法院起诉请求：1、确认2015年1月6日双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；2、确认2015年1月6日双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；3、确认2015年1月6日双方签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；4、南国利得公司将符合法律规定验收标准的涉案房屋交付覃某2、赵菲、覃某1；5、南国利得公司给付覃某2、赵菲、覃某1逾期交房违约金（计算方法：按同地段同类房屋租金标准确定支付至南国利得公司交付房屋为止）；6、南国利得公司返还覃某2、赵菲、覃某1管道燃气安装费2300元；7、本案诉讼费用由南国利得公司承担。 一审法院认定事实，覃某2、赵菲、覃某1（买受人）与南国利得公司（出卖人）于2015年1月6日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区房屋，建筑面积为128.9平方米，其中套内面积为109.14平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4466.74元，房屋总价款487500元;其中第七条付款方式及期限约定：银行按揭付款，买受人于2015年1月9日支付全部房款的30%，计人民币146500元，余款占全部房款70%，计人民币341000元，由买受人向住房公积金管理中心办理按揭，并委托住房公积金管理中心转入出卖人指定账户。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人。买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利。买受人在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后7日内须将办理合同解除相关手续所须的应由买受人提供的全部资料提供给出卖人，并配合出卖人办理撤销房屋买卖合同备案及预告登记手续，如买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合的，而致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预售登记的，买受人应在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止。出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》的全部余款外，仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五（计至买受人履行完支付义务止）向出卖人支付违约金。买受人按以上要求支付购房款和违约金后，《商品房买卖合同》方可继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2016年10月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用特别约定：买受人以银行按揭方式贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款、公积金贷款尚未发放的，出卖人有权顺延交房时间至放款后第五日，出卖人不再另行通知交付时间，出卖人因此不承担延期交房的违约责任。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期：4、法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知（登报或者信函等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。该合同附件三关于装饰、设备标准（毛坯）载明：8.管道燃气安装到户。该合同附件六第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖人使用权人所有。诉讼过程中覃某2、赵菲、覃某1表示愿意继续履行双方的商品房买卖合同。 覃某2、赵菲、覃某1以中共广西壮族自治区委员会宣传部职工身份购买涉案房屋。2014年12月30日，中共广西壮族自治区委员会宣传部机关服务中心向其发送《传媒星城项目购房通知书》，其《“传媒星城”项目认购信息确认表》确定所选房号为“6号楼1单元406号”。 涉案房屋所在的传媒星城B地块6#楼子单位工程于2017年1月24日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 2012年10月24日，南国利得公司（甲方）与案外人南宁中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（新户集体）》，双方就传媒星城Ｂ地块1＃、6＃-11＃楼燃气入户项目按照普通住宅2300元／户计取，共计1316户，南国利得公司已按照合同约定支付价款。2014年12月31日，覃某2、赵菲、覃某1向南国利得公司缴纳了代收管道燃气费2300元。 南宁市物价局于2013年10月30日公布的南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》现行有效，第三条规定:从2013年6月1日起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同（除保障性住房外）的，住房建设单位及南宁中燃城市燃气发展有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由南宁中燃城市燃气发展有限公司向住房建设单位收取。 南国利得公司股东为龙基公司（占65%股份）及广西日报社传媒集团有限公司（占35%股份）。广西日报社为广西日报社传媒集团有限公司唯一股东，庭审过程中，广西日报社陈述其与广西日报社传媒集团有限公司实为一套人员，两块牌子，广西日报社主张广西日报传媒集团有限公司与乙方龙基公司与丙方南国利得公司（售房人）签订的协议均代表广西日报社，广西日报社对协议效力均予以确认。 2010年4月8日，广西日报社（甲方）与案外人龙基公司（乙方）签订《合作开发协议书》，双方联合共同开发“传媒星城”项目，并共同注册“广西南国利得投资有限公司”为项目公司开发本项目，本合作项目公司按甲方规定的职工级别可享受标准定向销售给甲方的单位职工，销售价格按照成本价计收，超过级别可享受标准由购房者按市场价向项目公司购买：销售给甲方职工建筑面积的成本价由以下内容构成：土地费用、建安费用（含地上）、供水供电排污设施费用、道路园林绿化费用、人防异地建设费、设计费用、报建费用、办证费用、财务费用、项目运营管理费用、税费、公共设施建设费用等（如楼面地价在500元/平方米以内，建设时建筑主材料价格上浮15%以内，房价控制在不超过3000元/平方米，如前两项超出则按实际超过部分累加）。管道燃气报装费、有线电视、电话、网络开通费、预交物业维修基金、属乙方代收费用、不计入乙方给予甲方房价成本内。 2014年8月29日，甲方广西日报传媒集团有限公司、乙方龙基公司与丙方南国利得公司签订《协议书》，约定：甲方职工在传媒星城A、B地块的住房按3780元/平方米（该价格已含供配电设施建设维护费暂定158元/平方米），暂定158元/平方米，未含专项维修基金；购买A地块住房的甲方职工购房款，须在本协议签订之日起30个工作日内完成选房、购房、交余款工作；甲方职工购B地块的住房款（包括剩余由甲方购买部分），在B地块住房取得《商品房预售许可证》后，按其实际购房面积和本协议约定的价格计算，并在一个月内付清或完成银行按揭贷款或公积金贷款的全部手续；丙方取得《商品房销售许可证》后的45天内，甲方的职工所住房余房的余款由甲方一次性付清；丙方为项目开发商，原则上只有由甲方职工本人与丙方签订购房合同，并缴纳购房款，甲方在职工与丙方签订《商品房买卖合同》前5个工作日内，向丙方提供购房人名单；甲方职工需转让购房权的，只能在本人的直系亲属内转让，并经甲方经委办审核批准。协议还就其他事项进行了约定。 2014年12月18日，甲方中共广西壮族自治区委员会宣传部机关服务中心（购房人代表）、乙方龙基公司与丙方南国利得公司（售房人）签订《团购协议书》，约定：1、由于甲方所购商品房数量巨大，经三方商协，甲方职工可按均价4880元/平方米（含促销车位或精装修）向丙方团购“传媒星城”的住房。2、上述团购事宜由甲方参加团购人直接与丙方签订《商品房买卖合同》……具体购房合同在2014年12月31日前由丙方与购房人在适当的时间内自行协商完成，甲方予以协助。该团购协议书还就其他事项进行了约定。 就本案所涉“传媒星城”项目，2011年1月至2014年12月30日期间，广西日报社分17笔，共计向南国利得公司转账182250000元，汇款摘要有工程款、传媒星城房款等。 南国利得公司主张覃某2、赵菲、覃某1在广西日报社缴纳报名费及部分购房款，以及覃某2、赵菲、覃某1在2011年即向案外人广西日报社报名、购房、选房的事实为由主张双方商品房买卖合同关系于2011年时即已成立。 一审法院在审理（2016）桂0102民初4096号谭若琳与南国利得公司、广西日报社商品房预售合同纠纷案件中，谭若琳申请对南宁市兴宁区长堽路5里1号龙基•传媒星城6号楼1单元1007号房租金进行评估，经北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司评估租金为0.4元／平方米•天，覃某2、赵菲、覃某1同意在本案中参照适用。 覃某2、赵菲、覃某1在南国利得公司处办理交接手续时因南国利得公司尚要覃某2、赵菲、覃某1额外缴纳费用发生争议，覃某2、赵菲、覃某1未从南国利得公司处领取房屋钥匙并占用、使用该房。 一审法院判决：一、覃某2、赵菲、覃某1与南国利得公司于2015年1月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；二、覃某2、赵菲、覃某1与南国利得公司于2015年1月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；三、覃某2、赵菲、覃某1与南国利得公司于2015年1月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；四、南国利得公司向覃某2、赵菲、覃某1交付南宁市兴宁区房；五、南国利得公司向覃某2、赵菲、覃某1支付违约金（计算方式：自2016年10月31日起计至南国利得公司交房之日止，按照43.66元／天计付）；六、南国利得公司退还覃某2、赵菲、覃某1管道燃气安装费2300元。案件受理费78元，由南国利得公司负担。 南国利得公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一至第六项，依法改判驳回覃某2、赵菲、覃某1一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由覃某2、赵菲、覃某1承担。 本院二审对一审判决查明的事实予以确认。 二审另查明，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于兴宁区的地块的土地使用权，出让证号为南宁国用（2012）第593973号。南国利得公司于2014年9月10日取得涉案房产所在楼栋的《商品房预售许可证》。 龙基•传媒星城项目已经收房的业主均与南国利得公司达成一份《房屋交接协议书》，其中第4条约定内容如下：“乙方（业主）因个人收房意愿在办理完房屋交接手续并交纳相关费用后提前装修的，须按物业公司要求，办理房屋装修手续。”已经收房的业主向南国利得公司交纳的费用中均包括双方争议的地热系统安装费。 南国利得公司于2017年2月14日向覃某2、赵菲、覃某1发出《收房催告通知函》，主要内容如下：“……根据《商品房买卖合同》约定，我司已于2016年9月18日上午以电话通知的方式，告知您该房屋已具备房屋交付条件，已可收房。截止至今，您仍未按照《商品房买卖合同》等相关约定办理收房手续，现我司再次书面告知您该房屋已具备房屋交付条件，请您于2017年2月20日前，前往我司位于传媒星城的物业中心交房现场办理收房手续。”南国利得公司又于2017年4月22日在南国早报登报公告，公告内容：“我公司开发建设的“龙基•传媒星城”项目2＃、3＃、5＃、6＃、12＃、13＃、15＃楼，均早已竣工验收，并早已达到房屋交接条件（包括车位），但至今仍有部分业主未及时配合办理交接手续。请未办理交接手续的业主，在本公告登报之日起五个工作日内到本项目物业中心办理交接手续。逾期我公司将依合同约定处理。”覃某2、赵菲、覃某1得知公告内容后，至南国利得公司办理收房手续，因双方就地热系统安装费是否应当交纳各执己见，收房手续未能办理。2017年4月29日，未收房部分业主在《广西法治日报》上发布《通知》，内容如下：“广西南国利得投资有限公司：贵公司已逾期交房多日，龙基•传媒星城的业主已向南宁市兴宁区法院起诉，要求贵公司交房。现请贵公司通过南宁市兴宁区法院交房。” 南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》系2013年10月30日南宁市物价局发往各住房建设单位以及南宁中燃城市燃气发展有限公司的书面通知，并抄送市城乡建委、市住房局。该通知明确：从2013年6月1日起，住房建设单位不能向购房用户另行收取燃气小区工程安装费，该费计入开发建设成本。 本院二审认为，1、关于南国利得公司与覃某2、赵菲、覃某1构成何种法律关系的问题。南国利得公司主张双方构成集资建房合同关系，而不是商品房预售合同关系。南国利得公司系以出让的方式取得涉案房产座落地块的土地使用权，南国利得公司与覃某2、赵菲、覃某1签订的是《南宁市商品房买卖合同》，该合同明确约定覃某2、赵菲、覃某1购买的是预售商品房，且南宁市住房保障和房产管理局为涉案项目颁发了《商品房预售许可证》。商品房和集资房在建设、销售手续办理上有明显的区别，如果涉案项目为集资建房，南国利得公司完全可以举证证明，但南国利得公司仅口头陈述意见，未举证证明涉案项目为集资建房。因此双方系商品房预售合同关系，而非集资建房合同关系。 南国利得公司与覃某2、赵菲、覃某1是涉案《南宁市商品房买卖合同》的相对方，广西日报社并非该合同的当事人。南国利得公司与龙基公司、广西日报传媒集团有限公司之间的法律关系与本案的法律关系不能混为一谈，应分别处理。南国利得公司主张其与覃某2、赵菲、覃某1的合同关系自广西日报社与案外人龙基公司之间签订《合作开发协议书》之时就已经成立，于法无据，应不予支持。一审法院确认双方的商品房买卖合同关系成立于双方签订《南宁市商品房买卖合同》之日即2015年1月6日是正确的。 2、关于涉案《南宁市商品房买卖合同》的效力问题。覃某2、赵菲、覃某1主张该合同的第八条、第十条和补充协议第十六条无效。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案合同第八条、第十条确实在南国利得公司与包括覃某2、赵菲、覃某1在内的所有购房人签订的《南宁市商品房买卖合同》中重复使用，属于格式条款，但格式条款并非当然无效。合同第八条、第十条约定的内容并未免除南国利得公司的责任，也未完全排除覃某2、赵菲、覃某1的主要权利，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十条认定合同第八条、第十条无效是错误的，应依法予以纠正。涉案合同第八条、第十条亦不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条所规定的情形，因此二审确认《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是合法有效的条款，双方均应遵照履行。对补充协议第十六条的效力问题，一审法院对此阐述详尽，理由充分，二审予以认同，不再赘述。综上，涉案《南宁市商品房买卖合同》和补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。 3、关于南国利得公司是否应将涉案房屋交付覃某2、赵菲、覃某1，是否应支付覃某2、赵菲、覃某1逾期交房违约金、逾期交房违约金应如何计算的问题。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条关于房屋交付期限及交付条件的约定内容，南国利得公司应当在2016年10月30日前将经五方验收合格的涉案房屋交付覃某2、赵菲、覃某1，现涉案房屋已经具备交付条件，一审判决南国利得公司无条件交付涉案房屋是正确的，予以维持。南国利得公司拒不交付涉案房屋构成严重违约，应承担相应的违约责任。南国利得公司主张依据《南宁市商品房买卖合同》第九条第二款第4项之约定，涉案项目具备“可以延期交房的条件”，故其并未违约，无需承担逾期交房违约金。合同第九条第二款第4项约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期：……4.法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。”而南国利得公司主张的延期交房情形是衡阳东路延长线（燕州路）的延期施工影响了涉案项目消防环道和排污管道的建设，该情形即使客观存在，也不属于合同第九条第二款第4项所约定的政府通知停工而影响施工进度的情形。一审法院不予支持南国利得公司据此延期的主张并无不当。南国利得公司虽然在涉案房屋符合交房条件后向覃某2、赵菲、覃某1发出收房公告，通知覃某2、赵菲、覃某1前来收房，但其在办理收房手续时附加条件，要求覃某2、赵菲、覃某1交纳地热系统安装费，以致覃某2、赵菲、覃某1至今未能收房。依据双方合同约定，南国利得公司应于2016年10月30日前将经五方验收合格的房屋交予覃某2、赵菲、覃某1，交纳地热系统安装费并非合同中约定的房屋交付条件，故而覃某2、赵菲、覃某1至今未能办理收房手续应归责于南国利得公司。一审判决逾期交房违约金持续计算至覃某2、赵菲、覃某1收房之日止并无不当。逾期交房违约金的总额双方虽然在《南宁市商品房买卖合同》第十条第2项第（1）点中明确约定由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但若按此标准计算，南国利得公司支付的逾期交房违约金明显过分低于覃某2、赵菲、覃某1的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院依据以上法律法规和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，参照同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，于法有据，予以维持。 4、关于管道燃气安装费是否应予以退还的问题。如前所述，双方的商品房买卖合同关系成立于2015年1月6日，并非如南国利得公司所主张的自《合作开发协议书》签订之时（即2010年4月8日）就已经成立，南价格［2013］50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》已明确了住房建设单位不能另行向购房人收取管道燃气安装费，故南国利得公司应将该费用2300元退还给购房人。南价格［2013］50号文系南宁市物价局发往各住房建设单位以及南宁中燃城市燃气发展有限公司的书面通知，社会大众对此项政策并未能第一时间知晓，故南国利得公司主张覃某2、赵菲、覃某1在交纳此项费用时已经知晓上述文件内容，明知或应知自身权利被侵害，二审不予采信。二审采信覃某2、赵菲、覃某1的主张，认定覃某2、赵菲、覃某1诉请退还管道燃气安装费未超过诉讼时效。一审判决南国利得公司遵守上述文件规定，不得向覃某2、赵菲、覃某1收取管道燃气安装费是正确的，予以维持。 综上所述，南国利得公司的上诉请求部分成立。二审判决：一、维持南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初3971号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初3971号民事判决第一项、第二项；三、驳回覃某2、赵菲、覃某1的其他诉讼请求。一审案件受理费78元，由南国利得公司负担；二审案件受理费78元，由南国利得公司负担。 再审中，南国利得公司提交如下新证据：证据1、《南宁市兴宁区人民政府关于对“传媒星城项目”存在土地纠纷等情况的说明》，拟证明根据南宁市兴宁区人民政府于2014年3月23日下发给南宁市国土资源局的《关于对“传媒星城项目”存在土地纠纷等情况的说明》所示，“传媒星城项目”存在土地纠纷。证据2、《南宁市规划管理局关于明确衡阳东路延长线名称的复函》（南规函［2014］475号），拟证明南宁市规划管理局于2014年4月1日下发给南国利得公司的《关于明确衡阳东路延长线名称的复函》所示，衡阳东路的命名和修建已在南宁市兴宁区宁市规划管理局的工作日程中。证据3、《关于开展征地拆迁工作的函》，拟证明根据南宁市兴宁区人民政府于2018年5月4日下发给广西日报社的《关于开展征地拆迁工作的函》，衡阳东路计划通车时间为2018年8月31日，但根据目前的施工现状显然不能在该时间准时通车。证据4、南兴拆函［2019］10号文，拟证明根据南宁市兴宁区房屋征收补偿和征地拆迁办公室于2019年2月14日下发给广西日报社的《关于给予南宁市衡阳东路与厢竹大道立交桥工程项目先行让地施工的函》所示，直至2019年2月25日关于衡阳东路的修建仍处于拆迁缓慢修建阶段，只待衡阳东路修建完成，传媒星城项目Ｂ地块消防验收、环保验收才能通过，同时意味着业主的房屋须待衡阳东路修建完成后方能交付使用。 覃某2、赵菲、覃某1质证认为，南国利得公司当庭没有提供证据原件，故上述证据的真实性无法确定。如果南国利得公司提供相关证据原件，则发表如下质证意见：证据1与本案无关，因为该文是2014年3月23日下发的，而涉案《南宁市商品房买卖合同》则是在该文件下发之后签订的。该证据仅称传媒星城项目部分地块存在争议，但没有说到影响房屋建设，作为开发商，如果房屋项目土地有争议，就不应该开发。同时《商品房预售许可证》的颁发时间是2014年12月5日，按照法律规定，开发商只有取得《商品房预售许可证》后才能够与业主签订《南宁市商品房买卖合同》，故证据1与本案无关。证据2与本案无关。证据3与本案无关，也与是否交房无关。证据4与本案无关，其没有关于系因为政府的拆迁而影响开发商交房的内容，如果是政府行为影响了交房，政府会出具相关文件，并会明确影响了多少天。 广西日报社质证认为，对于证据1、2、3、4的真实性不清楚，同时也不清楚该4份证据是否导致了开发商逾期交房。 覃某2、赵菲、覃某1提交如下新证据：证据1、《南宁市城乡建设委员会关于传媒星城Ｂ地块项目建筑方案节能设计的意见》（南建函［2012］100号），拟证明南国利得公司在传媒星城小区报建之时就已知悉项目必须选择地源热泵热水系统，且该费用应计入建筑成本。证据2、《南宁市城乡建设委员会关于传媒星城3＃、5＃楼竣工验收存在问题调查处理情况报告》（南建报［2016］）506号），拟证明业主未能按合同约定的时间收房，传媒星城3＃、5＃楼业主积极向相关部门主张自己的权利。证据3、2020年3月20日《广西法治日报》，拟证明业主登报要求开发商交房，但开发商仍拒绝交房。证据4、《关于刊登内容与事实严重不符的告知函》，拟证明开发商在业主登报后仍不配合交房，并要求广西法治日报社免费刊登更正声明。 南国利得公司质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，该两份证据南国利得公司之前也提交过了，恰好证明南国利得公司是按照政府要求安装节能系统的；对证据3、4的真实性没有异议，但对其关联性有异议，该两份证据只能证明业主刊登了公告，但登报的内容与事实不符，南国利得公司对于刊登的公告内容与事实不符的行为，保留追究法律责任的权利。 广西日报社质证认为，对证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均无异议；对于证据4，代理人不清楚广西法治日报社是否收到该函。 本院再审经审查认为，对南国利得公司提交的证据，庭后南国利得公司提交相关证据原件核实，现对相关证据认证如下：证据1系南宁市兴宁区人民政府向南宁市国土资源局出具的关于“传媒星城”项目存在土地纠纷等情况的说明，因南国利得公司已对项目进行开工建设，且无证据证明项目土地纠纷影响房屋施工，同时即便项目存在土地纠纷，该情形也不属于涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条约定的开发商可以延期交房的情形，故该证据与本案无关，不予采用；证据2系关于明确衡阳东路延长线名称的复函，与本案无关，不予采用；证据3中所载的道路通车时间是否准时与“传媒星城”项目施工无关，故对该证据不予采用；对于证据4，现有证据无法证明衡阳东路修建缓慢影响了“传媒星城”项目的建设施工，且该情形也不属于涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条约定的开发商可以延期交房的情形，故该证据与本案无关，不予采用。 对覃某2、赵菲、覃某1提交的证据，证据1系南宁市城乡建设委员会出具的关于传媒星城Ｂ地块项目建筑方案节能设计的意见，该意见不能说明地源热泵热水系统费用已计入建筑成本，该费用是否计入建筑成本应以合同约定为准，故对该证据不予采用；证据2仅能说明业主对传媒星城3＃、5＃楼的有关问题向相关部门反映，但对于是否符合交房条件的问题并未回复，故对该证据不予采用。证据3、4与本案无关，不予采用。 各方当事人对生效判决查明的事实均无异议，故本院再审对生效判决查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案双方签订的是《南宁市商品房买卖合同》，合同标的物是南国利得公司开发建设的商品房，故南国利得公司与业主之间是商品房买卖（预售）合同关系。同时，双方以书面形式订立《南宁市商品房买卖合同》，该合同自双方签字盖章时成立，且涉案《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，涉案《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条违反了法律法规的强制性规定，该条款无效。故该补充协议除第十六条无效外，其他条款合法有效，各方当事人应依约履行。 关于南国利得公司是否应将涉案房屋交付业主，是否应支付逾期交房违约金以及逾期交房违约金应如何计算的问题。根据涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条关于房屋交付期限及交付条件的约定内容，南国利得公司应于2016年10月30日前将经五方验收合格的涉案房屋交付覃某2、赵菲、覃某1，但南国利得公司未能在该时间交付涉案房屋，已构成逾期交房是客观事实，依约应承担相应的违约责任。南国利得公司主张称，市政工程衡阳东路延长线（燕州路）的规划及延期施工导致了涉案项目排污管道无法接入市政管网、消防环道无法按期建设，严重影响了工程竣工及五方验收进程，致使无法交付房屋，符合《南宁市商品房买卖合同》第九条第二款第4项关于可以延期交房的约定，故其并未违约。但根据涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条第二款第4项“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期：……4.法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。”的约定，即使南国利得公司主张的情形客观存在，该情形也不属于该合同条款约定的政府通知停工而影响施工进度的情形，故南国利得公司据此主张延期交房的理由不能成立。其次，南国利得公司主张自己并非不交房，而是覃某2、赵菲、覃某1不予配合办理交房手续。对于该主张，虽然南国利得公司在涉案房屋符合交房条件后向业主发出收房公告，通知业主办理交接手续，但南国利得公司在办理房屋交接手续时又附加合同约定之外的地源热泵安装费交纳条件，致使双方在存在争议的情况下未能办理收房手续。依据合同约定，，地源热泵安装费并非合同约定的房屋交付条件故覃某2、赵菲、覃某1未能办理收房手续应归责于南国利得公司。因此，二审判决逾期交房违约金自合同约定的交房次日持续计算至覃某2、赵菲、覃某1收房之日止并无不当，本院再审予以支持。对于逾期交房违约金的总额双方虽然在《南宁市商品房买卖合同》第十条第2项第（1）点中明确约定由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但若按此标准计算，南国利得公司支付的逾期交房违约金明显过分低于覃某2、赵菲、覃某1的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，二审判决参照同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，于法有据，本院再审予以支持。再审庭审中覃某2、赵菲、覃某1改变违约金的计算方法，要求违约金应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率上浮30%计算，但该请求已变更其在原审诉请中要求违约金按照同地段同类房屋租金标准计算的诉请，无法律依据，故本院再审对覃某2、赵菲、覃某1再审要求变更违约金计算标准的请求不予支持。 关于南国利得公司是否应退还管道燃气安装费的问题。《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格［2013］50号）系南宁市物价局发往各住房建设单位以及南宁中燃城市燃气发展有限公司的书面通知，社会大众对此项政策并未能第一时间知晓，故对南国利得公司关于覃某2、赵菲、覃某1在交纳此项费用时已经知晓上述文件内容，并明知或应知自身权利被侵害的主张，本院再审不予支持。覃某2、赵菲、覃某1诉请退还管道燃气安装费未超过诉讼时效。本案中，从覃某2、赵菲、覃某1基于特殊身份及资格报名申购房屋、审查通过后以低于市场价的团购价格购买涉案房屋的购房流程看，涉案《南宁市商品房买卖合同》有别于普通商品房买卖合同。本案双方买卖合同的权利义务除《南宁市商品房买卖合同》文本约定之外，广西日报社在商品房项目运作前期与案外人龙基公司签订的《合作开发协议书》以及涉案《协议书》、《团购协议书》中关于代职工协商购买商品房部分的约定，亦应作为本案双方商品房买卖合同的组成部分。具体到管道燃气安装费问题上，广西日报社与龙基公司商定职工购买商品房的团购价格中不包含管道燃气安装费，管道燃气安装费并没有计入覃某2、赵菲、覃某1所购商品房房价成本之内，南国利得公司基于此事实有权收取该费用，覃某2、赵菲、覃某1在涉案《南宁市商品房买卖合同》约定价款之外需另行支付管道燃气安装费。因此，南国利得公司另行收取管道燃气安装费有合同依据，二审判令南国利得公司退还管道燃气安装费不当，本院再审予以纠正。 综上所述，本院二审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更本院（2018）桂01民终5676号民事判决第一项为“维持南宁市兴宁区人民法院(2017)桂0102民初3971号民事判决第三项、第四项、第五项”； 二、变更本院（2018）桂01民终5676号民事判决第二项为“撤销南宁市兴宁区人民法院(2017)桂0102民初3971号民事判决第一项、第二项、第六项”； 三、撤销本院（2018）桂01民终5676号民事判决第三项； 四、驳回覃某2、赵菲、覃某1的其他诉讼请求。 一审案件受理费78元，由覃某2、赵菲、覃某1负担30元，由广西南国利得投资有限公司负担48元；二审案件受理费78元，由覃某2、赵菲、覃某1负担30元，由广西南国利得投资有限公司负担48元。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  闭燕华 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇二〇年五月二十一日 书记员  李瑞莹 谢沁园 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。