贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2292号原告：熊书伟，男，汉族，1955年11月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告熊书伟与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊书伟，被告招商商置公司之委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告违约，判令被告以房屋总价款724,535.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告办证违约金(违约金暂定10万元)。2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由，2014年2月4日，原告与被告签订《招商花园城商品房买卖合同》（合同编号为：ＢＪＨＹＣ-ＤＳ176），原告购买被告预售房号为Ｄ2-1-9号商铺，建筑面积为55.27平方米，房屋总价款为724535.00元。合同约定于2014年12月31日前向原告交付该房屋。2015年1月原告收到被告交付房屋通知，交付房屋后，被告一直未通知办理权属登记手续，后原告多次到被告处询问，被告方称要按房屋区域一批一批地办，一直到2015年10月左右，被告才收取原告各种税费（包括办理房屋产权证及土地使用证的全部费用）接收有关办证资料。之后原告又多次到被告处催办房屋产权证及土地使用证，于2017年3月左右，原告到被告处领到毕房权毕节字第**房屋所有权证。当原告向被告方追问土地使用证的办理情况时，被告方称土地使用证待办过程中，等待通知原告急用资金，想出卖该商铺房屋，因无房屋土地使用权证，无法出卖。因此，原告多次到被告处催办房屋土地使用权证，被告又称，不能办理房屋土地使用证了，要二证合一，要收回刚发的房屋所有权证，重新办成不动产权证,2017年10月左右，原告又将原房屋所有权证交回被告方，由其办理不动产权证。被告办理不动产权证，一拖就是两年，其间原告到被告处催促十余次，于2019年9月30日才领取到黔（2019）毕市不动产权第××号不动产权证原告认为，被告提供的与原告签订的《招商花园城商品房买卖合同》对房屋办证的期限约定不明，应按房屋交付使用之日起90日计算办证违约起算日期。被告的房屋交付日期为2015年1月1日，至2015年3月31日，被告应为原告办理并交付房屋权属证书，逾期则为被告违约自2015年4月1日起计算办证违约日期，至2017年3月，被告仅交付毕房房权毕节字第**屋所有权证，而没有交付该房屋的国有土地使用证给原告，其办证合同义务并未履行完毕，加之《不动产登记暂行条例》早在2015年3月1日起施行，被告应及时全面履行该房屋二证合一（房屋所有权证、国有土地使用证合办成不动产权证）的不动产登记办证义务，但由于被告怠于履行合同办证义务，致使原告涉案房屋完整意义上的权属证明不动产权证在2019年9月30日才取得被告依法应承担2015年4月1日起至2019年9月30日止逾期办证的违约责任。由于《招商花园城商品房买卖合同》中对违约金的计算方法约定不明，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以房屋总价款724535元为基数，计算逾期办证违约金为此，特根据法律有关规定，提起民事诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益被告招商商置公司辩称：一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉讼请不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。本院经审理查明：2014年2月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，该商品房位于地上第1层,房号为Ｄ2-1-9，建筑面积55.27平方米，套内建筑面积54.00平方米，该商品房总价款为724535.00元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款364535.00元，余款360000.00元以银行按揭支付。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款724535.00元。在合同履行过程中，被告向原告代收了土地证费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2015年1月4日，被告向原告交付涉案房屋。毕节市住房和城乡建设局于2015年5月8日为涉案房屋所属的Ｄ2幢颁发了商品房备案证明书。2016年9月1日，被告为原告申请办理了案涉房屋的房屋所有权证书，所有权证号为：毕房权证毕节字第**。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2015年1月4日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2015年4月4日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2015年4月4日前尽到交付的义务，故被告存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的行为。对此，被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年4月4日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年4月5日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将土地证费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属D2幢的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2016年9月1日为原告申请办理了涉案房屋的权属证书，履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。综上，被告的违约期间为2015年4月5日至2016年9月1日。原告于2020年1月22日提起诉讼，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。故被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对原告主张被告支付其逾期办证违约金的诉请，因诉讼时效届满胜诉权消灭，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告熊书伟的诉讼请求。案件受理费人民币1,150.00元（已减半收取），由原告熊书伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇二〇年五月十九日书记员 包清琳