贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2903号 原告：四川鸿顺康投资有限公司（统一社会信用代码91510000309395493X），住所地成都市高新区府城大道西段**********。 法定代表人：严贵安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雄、彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。 被告：沈浩，男，1995年10月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：吴磊，男，1991年12月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告四川鸿顺康投资有限公司与被告沈浩、吴磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告四川鸿顺康投资有限公司委托诉讼代理人陈雄、被告沈浩到庭参加诉讼，被告吴磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本院对本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告四川鸿顺康投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告支付2018年9月20日至2020年9月20日期间商铺租金895937元，并以该租金为基数按月利率2%从2018年9月20日起支付违约金至履行完毕之日止；2、判决两被告支付商管费4927元；3、判决两被告承担本案诉讼费。 事实及理由：原告四川鸿顺康投资有限公司经产权人毕节市七星关区创美房地产开发公司委托，管理位于毕节市七星关区共计485.65平方米商铺。被告沈浩、吴磊于2017年8月4日与原告签订《商铺使用合同》，原告将上述商铺出租给两被告经营酒吧餐饮。合同约定：租期为5年，从商铺交付的第三日起算；首年租金按50元／平方米计算，第三年开始每年递增6%；先支付租金后使用商铺，每半年支付一次租金；如果逾期支付租金，就按欠付租金总额1%支付违约金。合同签订后，原告按约定于2018年3月20日向被告交付涉案商铺，被告仅支付2018年3月20日至2018年9月20日期间租金24283元、支付第一年商管费4927元、于2019年5月28日支付第二个半年度租金20000元。截止2020年3月20日，被告尚欠原告租金450110元及商管费4927元至今未付。原告多次催收无果，特诉来法院请求判决。 被告沈浩口头答辩称，对租金起算日有异议，合同第18条明确规定具体租金起算日以甲方拿到第一次消防意见书以及收到甲方接房通知书次日起算；对原告所诉金额有异议，被告所欠金额是从合同签订的2018年9月20号起算，但实际交房日并不是这一天；根据合同第4条使用费计算，我对商业服务费和市场培育费有异议，因为要我自己出资，我并未享受到任何商业服务费及市场培育费，后期创美强行断水电，导致我不能正常经营，第一次消防并没有给我们提供相关证件导致我们第二次消防不能过，就把陆续被相关部门叫停，导致我不能正常经营；10个月装修期起算日期不符，原告是从签合同起算，但是签合同的时候我并没有得到房子。 被告吴磊缺席，本院视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。 到庭原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。经过质证，到庭当事人原告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明及法人身份复印件、商铺委托管理说明、被告沈浩、吴磊身份证复印件、《商铺使用合同》、《商业管理公约》、进场确认书、建设工程竣工消防验收备案表、被告沈浩提供的身份证、《商铺使用合同》均无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告对被告提供的微信聊天记录有异议，认为不符合证据三性，故不认可。本院经审查认为，被告提供的微信聊天光盘不能确认聊天人身份、且未提供文字打印件阅读，故不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告四川鸿顺康投资有限公司经产权人毕节市七星关区创美房地产开发公司委托，管理位于毕节市七星关区共计485.65平方米商铺。被告沈浩、吴磊于2017年8月4日与原告签订《商铺使用合同》，原告将上述商铺出租给两被告经营酒吧餐饮，被告于2018年8月14日向原告支付认租保证金48600元。合同约定：租期为5年，从商铺交付的第三日起算；首年租金按50元／平方米计算，第三年开始每年递增6%，物管费按2.2元／平方米计算；先支付租金费用后使用商铺，每半年支付一次租金；合同第十八条约定第一年给予乙方10个月装修期；具体租金起算日以甲方拿到第一次消防意见书以及收到甲方接房通知书次日起算；如果逾期支付租金，就按欠付租金总额1%支付违约金；如一方违约，需向守约方承担50000元诉讼费、保全费、公证费、差旅费及律师费。合同签订后，原告于2018年3月20日向被告交付涉案商铺，被告于2019年1月20日装修结束并开始营业，但被告仅支付2019年1月20日至2021年1月20日期间租金44283元、支付一年商管费4927元，欠原告商铺租金52847元及商管费777.04元至今未付。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的《商铺使用合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告交付前述涉案商铺给两被告经营使用，两被告就应当按约定支付租金及费用。原告于2018年3月20日交付商铺，根据双方签订的《商铺使用合同》第二条约定“1、使用期起算日自本协议签订之日起算；2、以甲方向乙方发出交房通知书后的第三日起算或乙方实际办理接房手续之日起算。”第四条约定“使用费第三年开始每年递增6%。”第十八条约定“第一年给予乙方10个月装修期”，被告至迟应当在2019年1月20日装修结束并开业，装修期间应当视为免租期；第十八条还约定“具体租金起算日以甲方拿到一次消防意见书以及收到甲方接房通知书次日起算”，但是至今原告都不能提供一次消防意见书。该合同条款系原告提供的格式条款，部分条款显失公平，其主要条文具有两种以上的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照同理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故租金的起算时间应当从2019年1月20日起，租金开始递增时间应当从2021年1月20日起开始递增。原告称，被告支付2018年3月20日至2018年9月20日期间租金24283元、支付第一年商管费4927元、于2019年5月28日支付第二个半年度租金20000元。根据合同约定先交租金费用后使用商铺，从2019年1月20日起至2021年1月20日期间，被告应当支付两年租金485.65平方米×50元/平方米×2年=97130元，物管费485,65平方米×2.2元/平方米×2年=2136.86元，商管费485.65平方米×0.8元/平方米×2年=777.04元。经扣减，被告实际只欠原告商铺租金52847元、商管费777.04元，被告超额支付的物管费在今后合同履行予以扣抵。被告已经实际经营使用涉案商铺，欠原告商铺租金未付构成违约，应当承担支付所欠租金及违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告在合同中约定任何一方违约需支付欠付租金总额1%支付违约金及如一方违约，需向守约方承担50000元诉讼费、保全费、公证费、差旅费及律师费，该约定过分高于被告迟延履行给原告造成的损失，本院酌情予以调整为所欠借款本金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算支付至履行完毕之日止。根据合同约定，违约金应当从2019年7月21日起算。原告主张被告支付2018年9月20日至2020年9月20日期间商铺租金895937元，并以该租金为基数按月利率2%从2018年9月20日起支付违约金至履行完毕之日止及支付商管费4927元，因无事实依据和法律依据，本院不予支持；按合同约定扣除装修期间、免租期间后，被告已经正常开业经营一年多，原告迟延交房及原告能否提供一次消防意见书，并未给被告正常经营造成影响，被告以此拒绝支付所欠租金及管理费用的理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沈浩、吴磊于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付所欠原告四川鸿顺康投资有限公司2019年1月20日至2021年1月20日期间商铺租金人民币52847元，并以该租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算从2019年7月21日起支付违约金至履行完毕之日止。 二、判决被告沈浩、吴磊于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付所欠原告四川鸿顺康投资有限公司商管费人民币777.04元。 三、驳回原告四川鸿顺康投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取人民币4100元，由原告四川鸿顺康投资有限公司负担3530元，由被告吴磊、沈浩负担570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李为成 二〇二〇年五月二十八日 书记员  靳晨晨