江西省上饶市信州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣1102执异17号异议人（利害关系人）：上饶市龙达新能源科技有限公司，住所地江西省上饶市信州区滨江东路**4-1，统一社会信用代码：91361100MA385P259M。法定代表人：徐建兵，该公司董事长。委托代理人：倪耀宇，该公司员工，特别授权。申请执行人：上饶市粮油收储公司，，住所地江西省上饶市信州区朝阳产业园朝阳十一路以南统一社会信用代码91361102161451435E。法定代表人：何为民。申请执行人：童立棕，男，1965年4月11日出生，汉族，住江西省上饶县。申请执行人：张桂英，女，1960年9月25日出生，汉族，住址同上。申请执行人：徐忠鑫，男，1958年2月2日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被执行人：张小清，女，1970年2月11日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被执行人：徐孝秋，男，1969年8月28日出生，汉族，住址同上。被执行人：上饶市清晶米业有限公司，，住所地江西省上饶市信州区沙溪镇南新区统一社会信用代码91361100772363143B。法定代表人：徐孝秋，执行董事。委托代理人：张华，该公司员工，特别授权。第三人：江西横峰农村商业银行股份有限公司，，住所地江西省上饶市横峰县岑阳镇兴安街**统一社会信用代码91361125705752077U。负责人：周客站，该行行长。委托代理人：余飞、张俊楠，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。在本院执行上饶市粮油收储公司与上饶市清晶米业有限公司买卖合同纠纷、童立棕、张桂英与张小清、徐孝秋、上饶市清晶米业有限公司民间借贷纠纷及徐忠鑫与上饶市清晶米业有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人上饶市龙达新能源科技有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人上饶市龙达新能源科技有限公司的法定代表人徐建兵、委托代理人倪耀宇、申请执行人童立棕、张桂英、徐忠鑫、被执行人上饶市清晶米业有限公司的委托代理人张华、第三人江西横峰农村商业银行股份有限公司的负责人周客站、委托代理人余飞参加了听证，申请执行人上饶市粮油收储公司、被执行人张小清、徐孝秋经传唤未到庭参加听证。现已审查终结。异议人上饶市龙达新能源科技有限公司称，异议请求：1、撤销信州区人民法院于2019年1月30日对上饶市信州区的拍卖；2、返还异议人支付拍卖标的物价款8127256元人民币。事实和理由：申请人于2019年1月30日通过淘宝网以8,127,245元人民币竞拍成交信州区人民法院委托拍卖标的物上饶市信州区沙溪镇南新区龙门路3号房产，而后到房管局办房产证，房管局告知拍卖标的物房产证证载面积5528.27平方米，只能办2000多平方米房产证。申请人认为其支付的8,127,256元取得的拍卖标的物应享有等同面积的房产证，否则显失公平。申请人依法向贵院提出申请，请贵院对申请事项予以支持。申请执行人童立棕、张桂英称，1、拍卖公告上说明了是整体拍卖没有任何瑕疵也没任何抵押，拍卖合法有效；2、横峰抵押权是两年并没有续押，不能优先受偿等同无效。申请执行人徐忠鑫未发表意见。被执行人上饶市清晶米业有限公司称，我们听从法院意见按照程序走。第三人江西横峰农村商业银行股份有限公司称，一、本次拍卖程序合法，买受人主张撤销拍卖之诉的法律依据不足不符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同竞买人规定不同竞买条件的；（四）末按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理”。本次拍卖由上饶市信州区人民法院组织并在阿里拍卖平台发布，拍卖前发布了竞买公告、竞买须知、房产财产调查表、房地产司法鉴定估价报告设备项目资产评估报告书、执行裁定书（20ｌ7）赣1102执105号之三等资料，拍卖程序合法；买受人上饶市龙达新能源科技有限公司为具备完全民事行为能力的法人，并无证据表明存在恶意串通、设置不同竞买条件等情形；另外，根据《民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条的规定，本次拍卖也不存在欺诈、胁迫、乘人之危等可撤销民事法律行为，因此，法院在本次拍卖过程中，依法合规，买受人主张撤销拍卖法律依据不足。二、本次拍卖标的物已依法交付买受人，买受人的权益并未受到任何实际损害，买受人以本次拍卖损害其合法权益为由请求撤销拍卖也缺乏相应的事实依据。本案中，买受人以被拍卖的其中两处房产无法办理过户为由主张撤销拍卖。答辩人认为，不动产登记部门以其中的两处房产实际面积与产权登记面积不符不予办理过户手续不符合法律规定，其不予协助执行的行为涉嫌违法。首先，本次拍卖的证号为23××65号、235364号两处房产所有权证至今并未被依法撤销，该房产登记合法有效，不动产登记部门不予协助办理该两处房产的过户违法；其次，没有任何证据证明该两处房产并未灭失，且买受人接管的房产面积实际上远远大于原产权登记面积，不存在损害买受人实际权益的情形，相反，因实际房产面积大于产权登记面积，买受人实际上获利的一方。第三、现有的房产结构发生变化不能构成不动产登记部门不予办理产权过户的理由。本案中，就算原产权人在原产权登记办理后对原房产进行了扩建（根据现场情况，原产权人实际上将原来两处房产中间位置一并搭建，将原分开的两栋连成了一体），其原始位置还是可以在房屋现场确定，不动产登记部门完全可以参照原始登记依法办理产权过户。因此，在交付给买受人房产面积远远大于产权登记面积的情况下，买受人的实际权利并未受到任何损害，买受人主张撤销拍卖不符合法律规定。对不动产登记部门不予办理产权过户的行为，执行法院应当依照《民事诉讼法》的有关规定，责令不动产登记部门立即办理过户手续，并对其不予协助法院强制执行的行为依法进行处理。三、买受人应对其竞买行为承担相应的法律后果。根据《竞买公告》第二条“参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任”，第三条“如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担”、第六条“标的物以实物现状为准……特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”等规定，已对参与竞买的风险进行提示，并明确风险由竞买人自担。并且，竞买人参与如此重大的资产拍卖项目，理应在竞买前充分调查了解拍卖物的现状，在竞买成功后，因拍卖物的改建扩建导致无法办理过户问题，属于市场风险，应由竞买人自行解决，而非将风险转嫁至银行。四、如最终法院裁定撤销拍卖，也应在答辩人的抵押权恢复原状以后，答辩人才退还已经领取的执行款7545473元。本次拍卖成交后，答辩人依照法院要求，办理了注销抵押相关手续，配合买受人办理房产及土地过户事宜。如果最终法院支持买受人撤销拍卖的请求，那么本次拍卖行为自始无效，已注销抵押应当先行恢复至答辩人名下之后，答辩人才予以退还已领取的拍卖款。异议人上饶市龙达新能源科技有限公司向本院提交的证据有：本院向上饶市不动产登记中心调取的《函》，证明不能办理房产证。申请执行人童立棕、张桂英向本院提交的证据有：拍卖公告以及拍卖需知，证明房产属于整体拍卖整体移交。第三人江西横峰农村商业银行股份有限公司向本院提交的证据有：一、1、房他证上房2014字第××号房屋他项权证及证号饶土他项2014第38号土地他项权证；2、房产证及平面图复印件各三份；3、土地证及平面图复印件各一份，证明：1、清晶米业公司三处房产登记情况，包括面积等测绘情况；2、横峰农商行系清晶米业公司上述三处房产及土地的抵押权人（他项权登记时间为2014年3月12日）；3、为配合买受人上饶市龙达新能源科技有限公司办理过户，横峰农商行的房屋他项权及土地他项权均已注销；二、清晶米业公司房产证办理初始登记时的《房屋现场查看表》，证明清晶米业公司三处房产现场平面情况；三、清晶米业公司2014年3月办理抵押贷款时评估报告照片两组，证明清晶米业公司三处房产2014年办理抵押贷款时现状，其中仓库和成品加工车间墙体均属于砖混，钢结构为混凝土框架结构，办公楼为全框架结构。本院查明，上饶市粮油收储公司与上饶市清晶米业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日作出（2016）赣1102民初1111号民事判决书，判决主文为：被告上饶市清晶米业有限公司于本判决生效后十日内支付原告上饶市粮油收储公司货款2,573,040.80元及逾期付款利息（从2014年11月11日起至全部付清时止，按年利率6.5％计）。案件受理费28313元，由被告上饶市清晶米业有限公司负担。上述判决书生效后，本院依据上饶市粮油收储公司的申请强制执行，执行案号为（2017）赣1102执105号。童立棕、张桂英与张小清、徐孝秋民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月15日作出（2015）信民一初字第2462号民事判决书，判决主文为：一、被告张小清、徐孝秋应于本判决生效之日起三十日内向原告童立棕、张桂英偿还借款本金2,000,000元及逾期利息（其中2015年8月至12月共计30,000元，从2016年1月起至还清之日止，按未偿还本金部分年利率6%计算；二、驳回原告童立棕、张桂英的其他诉讼请求。案件受理费10,520元，减半收取5,260元，财产保全费5,000元，共计10,260元，由被告张小清、徐孝秋共同负担。上述判决书生效后，本院依据童立棕、张桂英的申请强制执行，执行案号为（2016）赣1102执348号，2017年4月6日，本院作出（2017）赣1102执异2号执行裁定书，追加上饶市清晶米业有限公司为（2016）赣1102执348号案件的被执行人。徐忠鑫与上饶市清晶米业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月28日作出（2017）赣1102民初868号民事判决书，判决主文：一、被告上饶市清晶米业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告徐忠鑫偿还借款本金300,000元及利息72,000元；二、驳回原告徐忠鑫的其他诉讼请求。案件受理费7,300元，公告费300元，共计7,600元，由被告上饶市清晶米业有限公司负担。上饶市清晶米业有限公司不服判决，上诉于上饶市中级人民法院，2017年12月6日，上饶市中级人民法院作出（2017）赣11民终1862号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，本院依据徐忠鑫的申请强制执行，执行案号为（2018）赣1102执196号。经查，上饶市清晶米业有限公司在上饶市信州区有土地房产，该土地房产系第三人江西横峰农村商业银行股份有限公司的债权抵押物，经与第三人协商，第三人向我院递交了《参与分配并优先受偿申请书》，同意并请求由我院依法处置该行的抵押物。本院以（2017）赣1102执105号（上饶市粮油收储公司与上饶市清晶米业有限公司买卖合同纠纷一案）于2018年12月28日在淘宝网对上饶市清晶米业有限公司名下位于上饶市信州区的土地房产（权证号为：上房权证上饶市字××、23××65、23××66、饶府国用2009第202号）及厂区内无产权建筑钢结构棚、附属物、路面硬化等相关配套设施、部分机器设备进行公开网络司法拍卖。《拍卖公告》特别提醒的第2点：“……有意竞买者须亲自前往标的物所在地现场实地查勘、了解标的物现状，报名后即视为了解并认可标的物瑕疵以及拍卖所需的拍卖条件”；第7点：“本次拍卖的标的物在办理过户手续时面积若有差异，均不影响拍卖成交及成交价格。竞买人参加竞买前应实地察看拍卖标的物现状，竞买人参加竞买时即视为对该标的物现状、公告面积的认可。拍卖成交后，不存在对标的物现状、面积确认及差异问题的处理”。2019年1月30日，买受人上饶市龙达新能源科技有限公司（社会统一信用代码证：91361100ＭＡ385Ｐ259Ｍ）通过竞买号Ｖ1709以最高价人民币8127256元竞得。2019年3月1日，本院作出（2017）赣1102执105号之四执行裁定书，裁定如下：一、被执行人上饶市清晶米业有限公司名下位于上饶市信州区的土地房产（权证号为：上房权证上饶市字××、23××65、23××66、饶府国用2009第202号）及厂区内无产权建筑钢结构棚、附属物、路面硬化等相关配套设施；厂内遗留机器设备等的所有权及其它相应权利自本裁定送达之时起发生转移，归买受人上饶市龙达新能源科技有限公司（社会统一信用代码证：91361100ＭＡ385Ｐ259Ｍ）所有。二、买受人上饶市龙达新能源科技有限公司（社会统一信用代码证：91361100ＭＡ385Ｐ259Ｍ）可持本裁定书到相关登记机构办理相关权属过户登记手续，过户税费由买受人自行承担。2019年12月4日，上饶市不动产登记中心信州区分中心给我院回函，表示：上饶市清晶米业有限公司坐落于上饶市信州区产权证号为235364，该房屋经现场查勘，房屋建筑面积与土地面积发生较大变化，存在改建、扩建违法行为，不符合不动产登记法律法规有关要求。2020年1月14日，上饶市不动产登记中心信州区分中心再次给我院回函，表示经现场踏勘和信息查询，基本情况如下：一、存在问题（一）该宗地超批准用地面积546.17平方米，涉嫌违法用地，（其中宗地北侧超占土地166.52平方米，涉及邻宗地江西永富绢纺有限责任公司115.7平方米，两宗地间空隙地50.82平方米；宗地西侧超占土地379.65平方米。具体详见附图）。（二）宗地内已登记的3幢建筑物，1#、3#建筑物基地座超占土地面积57.94平方米（建筑物基地座超占的土地在超批准用地面积546.17平方米内，其中1#建筑物基地座超占土地面积8.23平方米；3#建筑物基地座超占土地面积49.71平方米。具体详见附图）。（三）宗地内未登记建筑物:门卫室建筑面积约22.73平方米、三层框架楼房建筑面积约466.44平方米、一层砖房建筑面积约39.88平方米、2#和3#建筑物连接部搭建封闭钢棚建筑面积约1668.44平方米、2#建筑物加建封闭钢棚建筑面积约128.16平方米、3#建筑物加建封闭钢棚建筑面积约155.43平方米，未封闭钢棚建筑面积约113.48平方米，具体详见附图。二、相关建议，综上所述，为配合贵院做好依法裁定过户标的物的登记工作，提出如下建议:（一）超批准占用的488.23平方米土地（不包括1#、3#建筑物基地座超占土地面积57.94平方米）应拆除北侧、西侧围墙，退出超占土地范围。（二）依据贵院的裁定，我“中心”拟按照裁定中的土地证、房产证的面积予以办理转移登记；并对1#、3#建筑物超占的57.94平方米土地，以及扩建的建筑物在不动产登记薄中记载备注。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同竞买人规定不同竞买条件的；（四）末按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理”。本案中，异议人上饶市龙达新能源科技有限公司并未提供相关证据证明此次拍卖存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所规定的情形，而且《拍卖公告》也对拍卖标的物的整体状况、可能出现的瑕疵及办理过户手续时面积存有差异等相关重大事项，进行了充分且明确的告知，另外，上饶市不动产登记中心信州区分中心于2020年1月14日给我院的回函中也表示，虽然拍卖标的物存在宗地超批准用地面积、1#、3#建筑物超占土地范围及存在宗地内未登记建筑物等情况，但该中心仍会依据我院的执行裁定，并拟按裁定中的土地证、房产证的面积予以办理转移登记，同时对1#、3#建筑物超占的57.94平方米土地以及扩建的建筑物在不动产登记薄中记载备注。综上所述，异议人上饶市龙达新能源科技有限公司作为竞买人，此次拍卖并未损害其利益，异议人的购买目的完全可以实现，异议人拍得的房产也不存在无法办理产证的情形，故对异议人的异议申请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人上饶市龙达新能源科技有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省上饶市中级人民法院申请复议。审判长  张峻豪审判员  郭信义审判员  胡 冰二〇二〇年五月十四日书记员  周之琪