河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终521号上诉人（原审原告）：王金爱，女，1963年11月7日生，汉族，户籍地开封市禹王台区，现住开封市禹王台区****。委托诉讼代理人：韩忠宪，男,汉族,1968年8月19日生,住址同上，系王金爱之夫，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郑建武，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审被告)：开封京西房地产开发实业公司。住所：开封市金明区西郊乡赵屯村委会院内。法定代表人：侯志奇，经理。委托诉讼代理人：刘秀峰，男，1954年6月9日生，汉族，住开封市金明区，该单位职员，代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审被告)：开封市东方资产管理有限公司。住所：开封市顺河区菊城东方明珠**楼北附房****。法定代表人：王文胜，经理。委托诉讼代理人：王旭，代理权限为特别授权代理。上诉人王金爱因与被上诉人开封京西房地产开发实业公司（以下简称京西公司）、开封市东方资产管理有限公司（以下简称东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金爱上诉请求:1.依法撤销一审判决，二审改判确认涉案房屋的所有权归上诉人所有；2.判决东方公司为上诉人购买的涉案房屋办理房产登记手续；3.判决东方公司赔偿因不能办理房产登记给上诉人造成的经济损失（违约金）10万元。事实与理由：1.根据相关法律规定，人民法院完全可以根据查明的事实确认房产归属，而改变房产登记簿记载的权利人。虽然涉案房屋还未从京西公司过户到东方公司，东方公司也未将其过户到上诉人名下，但这并不影响法院确认涉案房产的真正权利人为上诉人；2.东方公司应承担不能交付房屋的违约损害赔偿责任。根据合同约定，东方公司不能交付房屋的，应承担购房款总额日3%的违约金，虽然东方公司将房屋交付给上诉人使用，但是只是交其占有使用，并未将房屋产权交给上诉人，所以并未达到法律意义上的交付，故东方公司应该依照合同约定承担违约损害赔偿责任。京西公司答辩称：涉案房屋由京西公司卖给东方公司，东方公司没有办理房产证过户手续，责任在东方，与京西公司没有关系，京西公司不承担任何责任。东方公司二审缺席未答辩。王金爱向一审法院起诉请求：1.请求依法确认涉案房屋（即开封市中山路南段277号原东方宾馆四层南户）所有权（价值195,000元）归自己；2.京西公司解除涉案房屋的抵押担保手续；3.东方公司继续履行双方签订的房屋购买合同，为其购买涉案房屋办理房产登记手续，并判令京西公司作为该房屋的登记产权人对其产权变更登记行为予以配合；4.东方公司向其赔偿因不能办理房产登记给其造成的违约损失100,000元；5.诉讼费用由京西公司、东方公司承担。一审法院认定事实：经生效判决确认，2008年3月26日，京西公司与东方公司签订《协议书》一份，约定：京西公司将建筑面积为2111.8平方米的东方宾馆房产以3,300,000元的价格出售给东方公司。双方未办理过户登记手续。后王金爱与东方公司签订《房屋销售合同》一份，约定：东方公司将建筑面积为142平方米的砖混结构房屋一处以195,000元的价格卖给王金爱；王金爱的付款方式为分期付款，于合同签订后2日内付购房款70,000元；东方公司于2010年12月30日前，将所售房屋按合同所订质量交付王金爱使用；合同生效后，东方公司应向王金爱提供有关证件，使王金爱到有关部门办理产权手续。2008年至2009年2月1日，王金爱的丈夫韩忠宪向东方公司交付购房款共计70,000元。2009年，东方公司将双方约定的房屋交付王金爱。2003年8月27日，开封市人民政府颁发汴房地权证字第**房地产权证，登记坐落于开封市南关区中山路南段318号的房屋的所有权人为京西公司，总层数为7层，建筑面积为2111.8平方米，用途为商业。2015年8月17日，开封市人民政府颁发汴房地产产权证第**地产权证，登记坐落于禹王台区××南段××号的房屋的所有权人为京西公司，该房屋总层数为7层，建筑面积为2111.88平方米，规划用途为商业。2015年9月2日，开封市人民政府颁发汴房地产权产权证第**产权证，登记坐落于禹王台区××南段××号房屋的所有权人为京西公司，总层数为7层，所在层数为3、4层，建筑面积为578.15平方米，规划用途为商业。2015年12月18日，开封市人民政府颁发汴房地产他项权证第权证第**他项权证，登记坐落于禹王台区××南段××号的房屋（房地产权证号：28××**）的房地产他项权利人为崔天双，他项权利种类为一般抵押，债权数额为1,000,000元。2016年5月17日，一审法院立案受理了京西公司（担保方）为开封市金运汽车销售有限公司（债务方）担保的与崔天双（债权方）民间借贷纠纷一案，于2016年7月5日作出（2016）豫0205民初514号民事调解书，京西公司对借款本金1,000,000元及利息在抵押物开封市南关区中山路南段318号3、4层房屋（房产证号：汴房地产权证第**）的价值范围内承担连带责任。该调解书生效后，债务人与担保人均未履行还款义务，债权人崔天双向一审法院申请强制执行，一审法院对上述抵押房屋进行执行。2017年11月，王金爱向一审法院提出书面执行异议被驳回后，又于2018年1月向一审法院提起执行异议之诉。一审法院作出（2018）豫0205民初2259号民事判决，查明以上事实，认为王金爱对涉案房屋所享有的民事权益足以排除强制执行，并判决停止对坐落于开封市中山路南段318号四层南户房屋的执行。该案上诉后，开封市中级人民法院维持了该判决，现已生效。以上事实有《房屋销售合同》、收据、民事判决书及王金爱、京西公司，东方公司陈述为证。一审法院认为：王金爱在本案中要求解除抵押权，但并未将与该房屋有利益关系的抵押权人崔天双列为当事人参加诉讼。且本案为对房屋买卖合同纠纷的审理，王金爱要求的解除抵押权与之并非同一法律关系，不在本案审理范围之内。故对王金爱要求解除涉案房屋抵押担保手续的诉讼请求，不予审理。生效判决认为：在登记于京西公司名下的房产开封市禹王台区××南段××号房屋被出售给东方公司后，东方公司又就该房屋中的四层南户142平方米与王金爱签订了书面买卖合同；因东方公司未取得房屋所有权登记，王金爱故也未取得登记手续办理房屋过户；但王金爱自2009年起居住在该房屋中，王金爱对涉案房屋所享有的民事权益足以排除强制执行。由此可知，王金爱就涉案房屋享有合同利益。但根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。作为出售房屋一方的东方公司尚未取得涉案房屋所有权，王金爱作为权利的继受方亦受此限制；同时王金爱就涉案房屋尚未足额支付价款；且案涉房屋上还存在着案外人的抵押权利；故对王金爱要求确认其对涉案房屋具有所有权的请求，不予支持。因涉案房屋存有抵押权障碍及上述原因，故对王金爱要求东方公司协助办理产权登记手续，京西公司协助办理产权变更登记手续的诉讼请求，均不予支持。关于逾期办理不动产登记违约金，因双方合同对此无明确约定，王金爱也未提交由此造成其具体损失的相关证据，故对王金爱的该项请求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王金爱的诉讼请求。本案案件受理费2,300元，由王金爱负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审判决认定事实没有争议，一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为一审法院裁定驳回王金爱诉讼请求是否正确。经查，东方公司尚未取得涉案房屋所有权，王金爱作为房屋买方亦受此限制。王金爱未足额支付购房价款，且案涉房屋存在着案外人的抵押权，故对王金爱要求确认其对涉案房屋具有所有权的诉求，不予支持。基于上述原因，对王金爱要求东方公司办理产权登记手续，京西公司予以协助的诉求，不予支持。因合同对逾期办理不动产登记违约金事项无明确约定，王金爱未举证证明具体损失，故对王金爱该项诉求，不予支持。涉案房屋抵押权人不是本案当事人，本案为房屋买卖合同纠纷，王金爱要求解除抵押权不属于本案审理范围，故对王金爱该项诉求，不予支持。因此，一审判决驳回王金爱的诉讼请求正确。京西公司答辩意见成立，予以采纳。综上所述，王金爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王金爱负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二〇年五月二十九日书记员  王 萍