云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4613号原告：中建穗丰置业有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区滨海大道**，统一社会信用代码：9153290076040637XC。法定代表人：童一松，职务董事长。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告：马泽塘，男，1977年1月18日出生，回族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：李琼芝，女，1979年12月12日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，与被告马泽塘系夫妻关系。被告：李琼芝，女，1979年12月12日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原告中建穗丰置业有限公司（以下简称穗丰置业公司）诉被告马泽塘、李琼芝商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告穗丰置业公司的委托诉讼代理人周朝栋、被告及被告马泽塘的委托诉讼代理人李琼芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告穗丰置业公司提出如下诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的编号为洱海天域国际公寓2015-09-478的《商品房购销合同》及《补充协议》；2.判令二被告与原告办理撤销上述《商品房购销合同》及《补充协议》的登记备案手续；3.判令二被告支付原告为二被告代偿的银行贷款本金利息合计3,819,887.99元；4.判令二被告向原告支付违约金988,000元；5.判令被告承担原告为实现债权支付的律师费160,000元；6.案件受理费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原告与二被告签订编号为洱海天域国际公寓2015-09-478的《商品房购销合同》及其《补充协议》，约定：二被告以9,880,000元向原告购买原告开发建设的洱海天域国际公寓C幢301号房。二被告应于2015年10月30日前支付首付款4,940,000元，尾款4,940,000元通过向中国农业银行大理苍山支行申请按揭贷款支付。《商品房购销合同》及其补充协议签订后，原告为二被告办理了涉案房屋的《商品房购销合同》及其补充协议的登记备案手续，二被告也依约支付了首付款并申请了按揭贷款，原告为二被告提供连带责任保证。后因二被告逾期还贷超过三期，银行向原告发出公函，要求原告承担连带保证责任，并于2019年9月10日从保证金账户扣划了按揭贷款本息合计3,819,887.99元。二被告的行为已违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。被告马泽塘、李琼芝辩称，1.被告现因家庭原因无法再向银行归还按揭贷款，同意解除原、被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议。2.《商品房购销合同》及其补充协议解除后，原告应当退还被告所交的购房款（包含首付款4,940,000元）。3.原告主张按照购房款总额的10%支付违约金明显过高。4.原告要求被告支付原告为被告代偿的银行贷款本息合计3,819,887.99元，属于另一法律关系，本案中不应一并处理。5.律师费属间接损失，不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2015年9月29日，原、被告签订了编号为洱海天域国际公寓2015-09-478的《商品房购销合同》并于2015年10月21日经大理州苍洱公证处公证。该合同约定二被告购买原告开发建设的位于大理市，房屋的参考套内建筑面积为549.6㎡，房屋总价款为9880000元。二被告应于2015年10月30日支付首付款4940000元，其余购房款4940000元由二被告向银行按揭贷款支付，合同还对房屋交付、违约责任等进行了约定。原告与被告针对上述《商品房购销合同》签订了《合同补充协议》，协议约定在甲方（原告）为乙方（被告）向按揭银行履行还款义务承担保证责任的期限内，若因乙方不能履行还款义务而导致银行要求甲方承担担保责任，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与乙方签订的个人住房按揭（抵押）借款合同，则乙方应向甲方承担违约责任，向甲方支付购房总价款的10％的违约金，并赔偿由此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告已付的本金、利息、违约金以及已发生的律师费、诉讼费等），且甲方有权解除购销合同及本补充协议，收回该商品房另行出售。乙方应当在接到甲方的解除通知三日内向甲方返还该商品房，乙方已经装修的部分无偿归甲方所有，甲方不予补偿。2015年10月15日，原被告就上述合同和补充协议办理了登记备案手续，备案登记号为DL2015101506195。2016年5月18日，原告、被告和中国农业银行股份有限公司大理龙山支行三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向中国农业银行股份有限公司大理龙山支行借款4,940,000元用于购买本案涉案商品房，贷款期限为120月，被告授权中国农业银行股份有限公司大理龙山支行将贷款一次性划入穗丰置业公司账户。被告以上述房屋对借款提供抵押担保。原告对上述借款承担阶段性连带责任担保至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同签订后，中国农业银行股份有限公司大理龙山支行根据被告的委托将借款4,940,000元作为购房款转入原告账户。因被告未按时偿还贷款，中国农业银行股份有限公司大理龙山支行于2019年9月10日从原告的保证金账户中扣划3,819,887.99元，被告与中国农业银行股份有限公司大理龙山支行的购房贷款已全部结清。本院认为：原告与二被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同，受国家法律的保护，当事人均应严格履行自己的合同义务。合同签订后，二被告在支付首付款后，通过向中国农业银行股份有限公司大理龙山支行按揭贷款4,940,000元的方式付清了全部购房款，但在履行与中国农业银行股份有限公司大理龙山支行之间的借款合同时，二被告未按合同约定履行还款义务，原告作为保证人履行担保责任，代二被告偿还了贷款本息3,819,887.99元。二被告未全面履行补充协议约定的合同义务，其行为已构成违约。现二被告的违约行为已达到合同约定的解除条件，原告起诉要求解除原告与二被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议，有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求二被告协助办理上述合同的登记备案撤销手续，符合法律规定，本院予以支持。原告主张因实现债权支付的律师费160,000元，但其仅提供金额为20,500元的发票，故对此项费用本院支持20,500元，超过部分本院不予支持。《商品房购销合同》及其补充协议解除后，原告收取二被告购房款9,880,000元，扣除贷款银行中国农业银行股份有限公司大理龙山支行扣划的本息3,819,887.99元后余款6,060,112元，原告穗丰置业公司应当返还二被告。原告要求二被告承担保全保险费的诉请，无法律依据，本院不予支持。关于二被告是否应承担违约金的问题。本案中，原告于2017年1月8日将二被告购买的该商品房交付。按补充协议第九条第2款约定，“考虑到商品房开发建设过程中的市场、政策及其他相关风险，原告不能按照约定期限交付房屋，被告给予原告三个月的交房宽限期，原告逾期交房时间在三个月内的，不视为原告违约。原告超过三个月的交房宽限期仍未向被告交房的，每逾期一日，应当按购房总价款的万分之一向被告支付违约金，但逾期交房违约金累计不得超过全部购房款的10%，原告超过三个月的交房宽限期，逾期交房达到180日的，被告还有权解除购销合同及本补充协议。”原告应于2015年9月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给二被告。根据该条款，原告未按约定时间向二被告交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于原告也有逾期交房的违约行为，双方的违约程度相当，对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告中建穗丰置业有限公司与被告马泽塘、李琼芝于2015年9月29日签订的《商品房购销合同》及其补充协议。二、被告马泽塘、李琼芝于本判决书生效后10日内协助原告办理撤销《商品房购销合同》及其补充协议的登记备案手续。三、原告中建穗丰置业有限公司于本判决书生效后10日内返还被告马泽塘、李琼芝购房款6,060,112元。四、被告马泽塘、李琼芝于本判决书生效后10日内赔偿原告中建穗丰置业有限公司律师费20,500元。五、驳回原告中建穗丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,543元，保全费5,000元，两项合计51,543元由被告马泽塘、李琼芝承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  罗进文人民陪审员  滕 英二〇二〇年五月十五日书 记 员  张 涵