广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终949号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄振权，男，1970年1月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告、反诉被告）：甘妙英，女，1972年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：阮荣溪，男，1962年2月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽婷，女，1970年10月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。上诉人黄振权、甘妙英因与被上诉人阮荣溪、陈丽婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄振权、甘妙英上诉请求：撤销一审判决第三、四项。事实与理由：一、阮荣溪、陈丽婷提出反诉请求的内容是确认合同于2019年8月2日解除要求返还房屋，并没有提出租赁合同无效而要求返还房屋，一审判决已超出反诉诉讼请求的范围；二、一审未判决由阮荣溪、陈丽婷返还多收的占用费以及由阮荣溪、陈丽婷向黄振权、甘妙英赔偿损失。被上诉人阮荣溪、陈丽婷答辩称，其一审提出的两项诉讼请求分别是解除房屋租赁合同及要求黄振权、甘妙英返还租赁房屋。一审法院认为租赁合同无效的情况下，黄振权、甘妙英没有法律依据继续占用其房屋，因此，请求二审法院依法驳回阮荣溪、陈丽婷的上诉请求。黄振权、甘妙英向一审法院起诉请求：一、确认黄振权、甘妙英与阮荣溪、陈丽婷签订的房屋租赁合同无效；二、确认阮荣溪、陈丽婷委托广东冠伦律师事务所（徐兴业）于2019年8月1日发出的解除房屋租赁合同通知书无效。阮荣溪、陈丽婷向一审法院反诉请求：一、确认房屋租赁合同于2019年8月2日已解除，黄振权、甘妙英将租赁房屋返还给阮荣溪、陈丽婷；二、黄振权、甘妙英支付自2019年8月2日起至房屋实际交还之日止的占用费用（参照每月租金6000元计，暂计至2019年11月3日为18000元）。一审法院认定事实：2017年4月中上旬，黄振权、甘妙英（乙方、承租方）与阮荣溪、陈丽婷（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其位于中山市火炬开发区小引村××62号房屋出租给乙方，该房屋面积约为500平方米，租赁期共10年，从2017年4月16日起至2027年4月16日止，租赁用途为饮食经营；房屋每月租金6000元，10年租金为72万元，分四次缴付，签合同之日缴付租金10万元；2016年（笔误，实为2018年）1月25日前缴付租金20万元；2016年（笔误，实为2018年）5月31日前缴付租金10万元；2019年4月16日缴付租金32万元；乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同：1.……；3.拖欠租金；合同还约定了其他内容。合同签订后，黄振权、甘妙英按约支付了前三期共40万元租金。阮荣溪、陈丽婷亦将房屋交付黄振权、甘妙英用于饮食经营。因黄振权、甘妙英未按约支付第四期租金32万元，阮荣溪、陈丽婷于2019年8月1日委托广东冠伦律师事务所（徐兴业）向黄振权、甘妙英发送律师函，以黄振权、甘妙英未按约支付32万元租金且经催促仍未支付为由，提出解除双方的房屋租赁合同，并要求黄振权、甘妙英搬离租赁房屋。2019年8月2日，黄振权、甘妙英收到该律师函。同年8月30日，黄振权、甘妙英诉至一审法院，主张前述实体权利。诉讼中，阮荣溪、陈丽婷提出反诉，主张前述反诉实体权利。一审另查，2010年3月16日，阮荣溪（甲方）与黄振权、阮金伦（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将上述涉案房屋租赁给乙方作饮食经营，租期7年，从2010年4月15日起至2017年4月15日止；租金每月5000元，按月缴交；合同还约定了其他内容。阮荣溪、陈丽婷主张黄振权自2010年4月15日起租赁涉案房屋用于经营。2010年1月19日，中山火炬高技术产业开发区城东社区居民委员会出具证明，称其小区居民阮荣溪，位于小引小区后门山的土地是小引居委会划拨给阮荣溪。2012年12月28日，中山火炬开发区小引股份合作经济联合社出具证明，称其小区居民阮荣溪位于中山市火炬开发区小引村××62号住宅用地一块，是自留地，四到无争议，并于2005年自资兴建住宅一套，产权总面积为953.82平方米，图纸编号F15ZZd2011×××2。阮荣溪、陈丽婷提交了该图纸作为证据。一审庭审中，阮荣溪、陈丽婷确认涉案房屋未取得不动产权属证书，兴建房屋时没有取得相关报建手续。黄振权、甘妙英确认还在涉案房屋经营饮食。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。此在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有明文规定。本案中，阮荣溪、陈丽婷出租的涉案房屋，至今未取得建设工程规划许可证，亦未有证据显示已经主管部门批准建设，且涉案房屋的土地是住宅用地，不宜作为商业用途用于饮食经营。因此，根据上述规定，涉案租赁合同应为无效，阮荣溪、陈丽婷基于该无效合同而委托律师所于2019年8月1日发出的解除房屋租赁合同通知书（律师函）亦相应无效。黄振权、甘妙英的诉求，依法有据，一审法院均予以支持。阮荣溪、陈丽婷反诉请求确认涉案租赁合同已于2019年8月2日解除，因租赁合同无效，自无解除一说，故该诉求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案租赁合同无效，黄振权、甘妙英应将租赁房屋返还阮荣溪、陈丽婷。故阮荣溪、陈丽婷要求返还租赁房屋的诉求，一审法院予以支持。黄振权、甘妙英已实际占有使用租赁房屋，应按合同约定的租金标准6000元/月向阮荣溪、陈丽婷支付占有使用费。因黄振权、甘妙英已支付阮荣溪、陈丽婷40万元，至本判决作出之日（2019年11月29日），黄振权、甘妙英实际使用租赁房屋不足32个月，占有使用费尚不足192000元，尚有多达208000元可供阮荣溪、陈丽婷扣减返还房屋前的占有使用费。故阮荣溪、陈丽婷诉请黄振权、甘妙英支付自2019年8月2日起至返还房屋之日的占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。综上，黄振权、甘妙英诉求合理，一审法院予以支持。阮荣溪、陈丽婷反诉请求合理部分，一审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄振权、甘妙英与阮荣溪、陈丽婷签订的房屋租赁合同无效；二、确认阮荣溪、陈丽婷委托广东冠伦律师事务所（徐兴业）于2019年8月1日发出的解除房屋租赁合同通知书（律师函）无效；三、黄振权、甘妙英于本判决发生法律效力之日起十日内将位于中山市火炬开发区小引村××62号屋返还阮荣溪、陈丽婷；四、驳回阮荣溪、陈丽婷的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由阮荣溪、陈丽婷负担；反诉案件受理费125元，由阮荣溪、陈丽婷负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，本案案由为房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，一审法院认定涉案租赁合同无效正确，且在合同之诉中，法院应主动审查合同效力问题，黄振权、甘妙英的诉讼请求中也明确要求确认合同无效，故黄振权、甘妙英关于一审法院认定合同无效超过当事人诉求的上诉理由不成立。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鉴于涉案租赁合同已被认定为无效合同，一审法院判令黄振权、甘妙英将租赁房屋返还阮荣溪、陈丽婷并无不当，本院予以维持。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，本案中，黄振权、甘妙英在上诉请求中要求阮荣溪、陈丽婷返还多收的占用费，以及赔偿各种损失属于超过一审之外的新增诉讼请求，现调解不成，本院不予审理，黄振权、甘妙英如认为其于法无据，可另行起诉。综上所述，上诉人黄振权、甘妙英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄振权、甘妙英负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年五月十八日书记员  陈静文梁洛希