云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初202号原告：红河苏宁易购销售有限公司，住所：蒙自市天马路38号、40号俊豪中央大街8号楼与9号楼之间。法定代表人：赵芬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：岳阳，男，红河苏宁易购销售有限公司个旧分公司金湖南路店店长。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨娅青，女，红河苏宁易购销售有限公司综合管理部经理。代理权限为特别授权代理。被告：苏跃超，男，1979年1月30日生，汉族，个体户，住建水县。原告红河苏宁易购销售有限公司（以下简称红河苏宁易购）与被告苏跃超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红河苏宁易购的委托诉讼代理人岳阳、杨娅青，被告苏跃超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红河苏宁易购向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的房屋租金7万元及综合管理费3万元，合计10万元；2.判令被告支付2019年6月12日至2019年11月12日期间的水费10421元、2019年6月17日至2019年11月22日期间的电费8462元、2016年11月1日至2019年11月1日期间的电梯维修保养费29200元、2016年11月1日至2019年9月的卫生费10903元，合计58986元；3.判令被告支付违约金7万元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求中的电梯维修保养费变更为28000元，并新增判令被告支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的水费607.2元、电费1525.19元，第二项请求金额合计59918.39元。事实和理由：2019年9月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于个旧市的房屋用于经营健身馆，租赁期限为4年。合同第32条约定，租赁期内被告擅自撤离、擅自停止经营的，原告有权解除合同并没收被告交纳的保证金，同时被告应支付3个月的租金作为违约金。2019年9月24日，被告向原告发出申请，称因经营压力希望降低租金；2019年10月19日，双方签订《补充协议》，原告同意减免被告租金8万元。2019年11月1日，被告再次向原告发出申请，要求提前终止合同，后未按合同约定支付下一季度的租金及综合管理费并停止经营至今，被告的行为已构成违约。被告停止经营后，被告健身房的部分会员仍擅自进入场地锻炼，产生的水电费用应由被告承担。被告交纳的保证金10万元可以抵扣应支付原告的费用。被告苏跃超辩称，被告因经营困难曾多次与原告的蒙自负责人谷总沟通，并通过电话协商提前终止合同，谷总建议被告继续经营，可以考虑减免租金和管理费，被告提出申请希望总费用在每年25万元以内，原告答复要求支付32万元，被告同意继续经营。因经营困难，被告再次提出希望终止合同、腾出租赁房屋交还原告，因被告的房租交至2019年10月，于2019年11月1日应谷总的要求提交《退租申请》，房租到期后就停止了经营，双方的租赁合同已经解除。停止经营期间，原告答复让被告等待通知，但经被告多次电话催问，原告一直不给予书面答复。因退租系双方多次沟通协商的结果，被告不存在违约，故不应承担退租后产生的租金、2019年12月1日至2020年2月29日产生的水电费、违约金和诉讼费。2019年12月1日之前的水电费、卫生费、电梯维修保养费，被告同意用交纳的保证金10万元抵扣。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.原、被告之间的《商铺租赁合同》是否解除？2.原告主张由被告支付2019年11月1日至2020年1月31的租金7万元、综合管理费3万元，2019年12月1日至2020年2月29日产生的水电费，违约金7万元是否应当支持？红河苏宁易购围绕诉讼请求提交如下证据：1.《商铺租赁合同》《综合管理补充协议》复印件各一份，欲证明原、被告之间的租赁关系以及双方关于租金、综合管理费、违约金等约定。2.减租《申请》复印件一份，欲证明2019年9月24日，被告因经营困难向原告请求降低租金。3.《补充协议》复印件一份，欲证明2019年10月14日，原、被告就减免租金问题达成协议，并约定租赁期限不变，被告如停止经营、擅自退租需承担违约责任。4.退租《申请》复印件一份，欲证明被告于2019年11月1日提出退租的事实。5.《承诺函》复印件一份，欲证明被告承诺分摊卫生费、水电费及扶梯维护费的事实。6.2017年、2018年、2019年卫生费发票复印件各一份，欲证明2017年至2019年产生卫生费24000元，其中被告应承担10903.22元的事实。7.2019年6月至2019年11月水电费明细签收表复印件七份，欲证明该期间产生的水电费。8.2019年12月1日至2020年2月29日水电费明细签收表复印件六份，欲证明该期间产生的水电费。9.《电梯维修费说明》《苏宁易购个旧店扶梯修理报价单》复印件各一份，欲证明扶梯修理费为28000元。10.《关于贵方擅自停止经营、提前解约的告知函》一份，欲证明被告擅自停止经营、提前解约的事实，因原告不同意，故合同现仍未解除。经质证，被告苏跃超对证据1至9的真实性、合法性、关联性认可，对证据1、3、8的证明目的不予认可，被告已多次与原告协商退租，是原告不予答复，被告不存在违约；2019年12月1日至2020年2月29日期间被告已停止经营，不应再承担水电费，且新冠肺炎疫情期间不应产生上述费用。对证据10不予认可，认为告知函中所述原告通知被告进行协商不属实，事实是被告已曾多次与原告协商，但原告要求被告等待答复。被告苏跃超未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据2、4、5、6、7、9，因被告无争议，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、3系双方签字确认的协议，合同约定不违反相关法律规定，本院予以采信。证据8系原告单方制作，因该时间段被告已停止经营，本院不予采信。证据10系原告在被告提出退租申请并停止经营后发放给被告的函件，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》。合同第一条至第二条约定，被告承租的经营商铺位于个旧市，面积为1352.9平方米，租赁期限为4年，自2016年11月1日至2020年10月31日。第三条约定，租赁期前两年的租金为每年25.667万元，后两年的租金为每年28万元，租金先付后租、按季支付。被告自行负责从原告指定的接驳点接驳水、电管线到租赁区域内并单独安装水、电表，水电费按实际计量数据及同期商业用途收费标准并加收10%的损耗按月向原告或供水、供电部门交纳。第四条约定，被告一次性向原告缴纳租赁保证金10万元、水电保证金1.5万元等，如被告有违约行为，原告有权用保证金抵扣。第六条约定，合同期满或因被告违约导致合同提前解除，被告应在合同期满或解除之日或收到原告另行通知的日期内撤出，期满未撤离的物品视为被告抛弃物，原告有权自行处置。第七条中32款约定，被告在租赁期内若有擅自撤离、擅自停止经营行为等，则视为被告自动放弃承租权，原告有权解除本合同，保证金不予退还，被告应按照当年度租赁费用标准向原告支付三个月租赁费用的违约金。第十一条约定，被告未经原告书面同意，不得擅自转租、提前退租。被告如迟延支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日万分之六点五的标准支付迟延付款违约金。第十二条中54款约定，被告如发生擅自撤离、擅自停止经营、提前退租、迟延付款等违反合同约定的情形，应向原告支付当年度三个月租赁费用的违约金，且原告有权解除合同，保证金不予退还；违约金和保证金不能弥补原告全部损失的，被告还需承担赔偿责任。原、被告同时签订《综合管理费补充协议》，对租赁场地所需要承担的综合管理费用进行约定，租赁期前两年费用为每年11万元，后两年费用为每年12万元。被告还承诺在租赁期间内按房屋占比面积分摊卫生费及2楼上3楼自动扶梯的维保费用及电费。租赁合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金10万元，按合同约定使用商铺经营健身房，并交纳相应租金及综合管理费至2019年10月31日。2019年9月24日，被告以经营压力较大为由向原告提出减免房屋租赁费用的申请。2019年10月14日，原、被告签订《补充协议》，约定原告减免2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金8万元，收取租金20万元，综合管理费和租期不变；协议签订后，被告不得以任何理由向原告提出退租、降低租金以及提前解约的要求，如发生上述事件或因被告原因导致合同提前终止，本次减免的租金被告应补充支付。2019年11月1日，被告以长期亏损、无力付款为由向原告提出提前终止合同的申请。被告提出申请后停止了健身房的经营，撤离员工，但健身器械等仍留在租赁场地内。租赁物在2019年6月12日至2019年11月12日期间产生水费10421元，2019年6月17日至2019年11月22日期间产生电费8462元，2016年11月1日至2019年11月1日期间产生电梯维修保养费28000元，2016年11月1日至2019年9月期间产生卫生费10903元。本院认为，1.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》《综合管理费补充协议》《补充协议》均系平等主体之间自愿订立的书面合同，不违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效，双方应当依照合同约定履行自己的权利义务。2.依照《商铺租赁合同》和《综合管理费补充协议》约定，被告应按时支付租赁期间产生的租金、管理费、水电费、电梯维护费、卫生费。对原告主张的2019年12月1日之前产生的水电费、电梯维修费、卫生费共计57786元，符合合同约定且被告无异议，本院予以支持。因被告2019年11月1日提交退租申请后即退出经营，不再使用租赁物，按合同约定视为放弃承租权，原告可及时采取有效措施避免损失扩大，故2019年11月1日起至2020年1月31日期间的租金7万元、管理费3万元和2019年12月1日起至2020年2月29日期间的水费607.2元、电费1525.19元，不应再由被告承担，对原告的此部分诉讼请求，本院不予支持。3.依照《商铺租赁合同》约定，被告不能擅自退租和停止经营，退租需征得原告书面同意，但被告在退租申请尚未得到原告同意的情况下擅自退租，违反双方合同约定，应承担《商铺租赁合同》第32款、第54款约定的违约责任，支付相当于当年度三个月的租赁费用作为违约金。依照《补充协议》约定，被告提出退租时，2019至2020年度的租金不予减免，故当年度的租金应按照年租金28万元计算。被告在申请退租过程中多次与原告进行沟通，综合双方的租赁合同已经履行三年、租期尚剩一年的情况，被告擅自退租给原告造成的损失主要为剩余租期内的租金损失，原告现主张由被告支付违约金7万元未超出剩余租期内租金损失的30%，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。4.本案中，原告可以向被告主张的合理费用为127786元（租赁期间发生的各项费用57786元+违约金7万元），因原告表示可以用被告交纳的保证金10万元抵扣被告应承担的费用，故被告最终应支付的费用可据此计算。5.依照《商铺租赁合同》约定，被告擅自退租视为放弃承租权，原、被告之间的租赁合同现已无继续履行可能。虽然原告认为合同尚未解除，但是原告要求被告承担的违约责任，实际是基于解除合同提出的请求。经本院释明，原告不愿增加继续履行合同或解除合同并返还租赁物的诉讼请求，如原告根据合同约定行使解除权，因处置被告留在租赁场地内的物品产生的费用，可依照合同约定另行处理。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。对被告认为其不存在违约的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告苏跃超支付原告红河苏宁易购销售有限公司房屋租金、综合管理费、水电费、电梯维修保养费、卫生费共计57786元，违约金70000元，合计127786元。上述款项用被告苏跃超交纳的保证金100000元抵扣后，被告苏跃超尚应支付原告红河苏宁易购销售有限公司的款项为27786元，款限于判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回原告红河苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4749元，适用简易程序减半收取2375元，由原告红河苏宁易购销售有限公司负担1307元，由被告苏跃超负担1428元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 董 亭二〇二〇年五月十四日书记员 舒星云