广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初424号原告：陈劳彬，男，汉族，1979年9月23日出生，住广东省深圳市福田区********香蜜湖第一生态苑华升阁3栋5A，公民身份号码为440************831。委托诉讼代理人：邱任，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：郑伟鑫，男，汉族，1992年11月22日出生，住广东省汕头市潮南区*******************，公民身份号码为440************597。被告：李丽旋，女，汉族，1993年7月15日出生，住广东省汕头市濠江区***********，公民身份号码为440************429。第三人：中国银行股份有限公司东莞黄江支行，住所地为广东省东莞市**********旭龙贸易有限公司工业大厦。负责人：叶杰宁。委托诉讼代理人：林立，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，广东诺臣律师事务所实习律师。原告陈劳彬诉被告郑伟鑫、李丽旋、第三人中国银行股份有限公司东莞黄江支行（以下简称“中国银行黄江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告陈劳彬的委托诉讼代理人邱任、第三人中国银行黄江支行的委托诉讼代理人林立到庭参加诉讼，被告郑伟鑫、李丽旋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈劳彬向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告郑伟鑫位于东莞市************************产（价值2750000元）归原告所有；2.继续履行被告与原告于2016年1月31日签订的关于买卖位于东莞市************************产的《二手房买卖合同》（NO：140196），并在原告清偿上述房产的银行贷款债务后，被告协助原告办理上述房产过户登记手续；2、本案诉讼受理费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告与被告郑伟鑫于2016年1月31日签订了《二手房买卖合同》(NO:140196)，约定了原告购买被告郑伟鑫名下位于东莞市************************产，交易楼款为275万元，付款方式为分期付款（其中于本合同生效之日起向被告郑伟鑫支付定金60万元，余款在过户登记之日交付）及约定由被告郑伟鑫协助原告办理案涉房产过户所需手续、违约责任等双方权利义务。实际上，原告于2016年2月2日按被告郑伟鑫指定收款账户转账支付定金36万元，但由于被告郑伟鑫购买案涉房产时，支付案涉房产的部分首付款49万元，是向开发商东莞市益展恒泰房地产开发有限公司借支，原、被告为顺利办理案涉房产的交楼及过户登记手续，先由原告向东莞市益展恒泰房地产开发有限公司代偿及该借款所产生的利息等以抵扣交易楼款，为此原告于2016年2月23日向东莞市益展恒泰房地产开发有限公司支付共497288元。同时，由于被告郑伟鑫经济原因，要求原告自2016年2月起为其向中国银行东莞黄江支行支付案涉房产的按揭贷款至案涉房产过户之日，原告所支付的银行按揭贷款抵扣楼款交易款。原告一直为被告郑伟鑫偿付案涉房产的银行按揭贷款至2019年3月。另，签订上述买卖合同后，原告与被告郑伟鑫按合同约定将房产交付给原告进行装修、交付物业管理费，即原告已实际占有该房产。案涉房产已于2016年11月15日办理出房产证，具备过户登记手续。但期间，原告一直催促被告郑伟鑫协助原告办理案涉房产过户登记手续，以便协议顺利履行，双方并办理了公证手续，但被告郑伟鑫至今仍未协助原告办理案涉房产过户登记手续。另被告郑伟鑫与被告李丽旋是夫妻关系，应协助原告办理案涉房产过户一切事宜。综上所述，原告认为其与被告郑伟鑫签订的协议合法有效，双方应当按照诚实信用之原则，全面履行合同约定各自权利义务。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特具状起诉。被告郑伟鑫、李丽旋在答辩期内未提交答辩状。第三人中国银行黄江支行述称，案涉房产系被告向第三人贷款购买的，并办理抵押登记手续，第三人对案涉房产享有抵押权，根据物权法规定，未经抵押权人同意不得转让抵押物，但如果买方代为清偿债务消灭抵押权的除外，即原告应该在代被告清偿全部贷款后方能办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理认定事实如下：2016年1月31日，陈劳彬与郑伟鑫签订了《二手房买卖合同》（NO：140196），约定郑伟鑫将位于东莞市************************产出卖给陈劳彬，房屋价格2750000元。合同约定房屋处于抵押状态，陈劳彬同意郑伟鑫委托担保公司担保融资赎楼，若郑伟鑫虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款或因其他原因无法赎楼，郑伟鑫应自行赎楼还清贷款并办理注销抵押登记手续；郑伟鑫应于2016年2月27日将房屋交付陈劳彬；郑伟鑫必须于2016年4月1日确保房产证出证并过户给陈劳彬，超过2016年4月1日后的按揭利息由郑伟鑫承担直至房产出证为止；在郑伟鑫交楼给陈劳彬后至2016年4月1日的银行利息由陈劳彬承担；郑伟鑫实收275万元；除陈劳彬支付的60万元及交楼后的3万元外，剩余款项等过户给陈劳彬后，当日支付；如因郑伟鑫原因该房产被刑事或民事查封无法过户，郑伟鑫必须赔偿陈劳彬63万元和装修款项及其他损失；在过户期至郑伟鑫必须无条件配合陈劳彬完成相关房产移交及过户手续。案涉房屋已办理了不动产权证，证号为粤（2016）东莞不动产权第0056614号，权利人为郑伟鑫。付款情况。（一）陈劳彬于2016年2月2日通过银行转账方式共计向郑伟鑫交付了定金360000元；（二）因郑伟鑫购房时向东莞市益展恒泰房地产开发有限公司借款490000元用于支付案涉房产的首期款，故陈劳彬于2016年2月23日代郑伟鑫向东莞市益展恒泰房地产开发有限公司转账497288元，用于归还前述490000元款项及该款项产生的违约金7288元，陈劳彬支付的该497288元折抵为案涉房屋的楼款；（三）因案涉房产系郑伟鑫通过按揭贷款购买，陈劳彬自2016年2月16日开始代郑伟鑫偿还案涉房屋的银行按揭月供款至2018年11月5日，代偿共计339407.99元，后因公证书的委托期限到期而未能再代偿。交付情况。案涉房屋已于2016年4月23日交付陈劳彬实际占有使用。抵押和查封情况。（一）郑伟鑫与中国银行黄江支行于2015年10月29日签订了《个人一手住房贷款合同》，约定郑伟鑫向中国银行黄江支行贷款1710000元用于购买案涉房屋，并以案涉房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记，因郑伟鑫逾期还款，中国银行黄江支行向法院起诉，案号为（2018）粤1973民初3929号（以下简称3929号案），经本院审理后判决郑伟鑫、李丽旋连带向中国银行黄江支行清偿贷款本金1633433.14元及相应利息、罚息和律师费68665元，并确认中国银行黄江支行有权对案涉房屋经折价、拍卖或者变卖所得的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。该案已生效并进入执行阶段，执行案号为（2019）东三法执审字第7号（执审字7号案）。（二）根据2020年4月26日向东莞市自然资源局查询的不动产登记信息显示，案涉房屋除了存在第三人中国银行黄江支行的案涉抵押权以及先后因本案和执审字7号案被查封外，不存在其他查封、抵押情况。其他情况。陈劳彬与李丽旋于2014年11月24日登记结婚。庭审中，陈劳彬同意一次性代郑伟鑫清偿其所欠中国银行黄江支行的贷款本息及一切费用，并提供了个人账户对账单以证明其有足够的履行能力。中国银行黄江支行同意若陈劳彬代偿了郑伟鑫所欠的全部贷款本息（包括复利和罚息）、3929号案判决所产生的诉讼费20494元、律师费68665元以及执审字7号案所产生的执行费后配合双方办理注销抵押登记手续。以上事实，有《二手房买卖合同》（NO：140196）、承诺书、不动产权证、个人账户对账单、《收据》银行卡、交易流水明细清单、国内汇款付款通知单、公证书、购房发票、交房确认书、物管费及水电费收据、发票、装修工本、垃圾清运费票据、白蚁防治合同书、不动产登记信息查询结果、结婚证、民事判决书以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告郑伟鑫、李丽旋经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利。《二手房买卖合同》（NO：140196）系陈劳彬与郑伟鑫自愿签订，内容并未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈劳彬已依约支付了房款1196695.99元并实际占有使用案涉房屋，两被告应及时赎楼并注销抵押登记，两被告未依约履行赎楼及办理注销抵押登记手续，已构成违约，而因案涉房屋已抵押给第三人中国银行黄江支行，陈劳彬作为守约一方，同意代为清偿郑伟鑫所欠中国银行黄江支行的全部债务，要求两被告继续履行案涉《二手房买卖合同》（NO：140196），两被告未对此提出异议，第三人中国银行黄江支行亦同意陈劳彬代郑伟鑫清偿3929号案判决确定的债务及所产生的诉讼费、执行费后配合办理注销抵押登记手续，案涉房产交易不存在其他不能履行的情形，故本院对陈劳彬要求继续履行合同的诉请予以支持。两被告应协助陈劳彬办理案涉房屋的抵押注销手续，并协助陈劳彬办理案涉房屋的过户手续，过户所产生的相关税费由陈劳彬承担。而陈劳彬应将剩余的1553304.01元（2750000元-1196695.99元）房款支付给两被告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，受让人清偿债务后可向抵押人追偿，故陈劳彬因代偿债务而多付的房款损失可另行向两被告主张。因案涉房屋尚未办理所有权转移登记，故陈劳彬请求确认案涉房屋归其所有，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陈劳彬与被告郑伟鑫继续履行双方于2016年1月31日签订的关于买卖位于东莞市************************产【不动产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0056614号】的《二手房买卖合同》（NO：140196）；二、原告陈劳彬应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告郑伟鑫、李丽旋向第三人中国银行股份有限公司东莞黄江支行清偿东莞市************************产【不动产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0056614号】的全部贷款债务；三、原告陈劳彬应于完成履行上述第二判项确定义务之日起五日内代被告郑伟鑫、李丽旋办理东莞市************************产【不动产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0056614号】注销抵押登记，被告郑伟鑫、李丽旋及第三人中国银行股份有限公司东莞黄江支行予以协助配合；四、被告郑伟鑫、李丽旋应于东莞市************************产【不动产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0056614号】注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告陈劳彬名下，相应的过户税费由原告陈劳彬支付；五、原告陈劳彬应于上述房屋办理过户登记当天向被告郑伟鑫、李丽旋支付购房余款（计算方式：1553304.01元-本判决第二项所涉代为向第三人中国银行股份有限公司东莞黄江支行清偿的债务金额）；六、驳回原告陈劳彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28800元、保全费5000元，合计33800元（原告已预交），由被告郑伟鑫、李丽旋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周淑君人民陪审员  梁换仪人民陪审员  连仲文二〇二〇年四月三十日书 记 员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。