湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0106民初19026号原告：湖北中原地产营销策划有限公司，住所地武汉市汉口建设大道**新世界国贸大厦******。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：蔡春、陈长久，湖北国涵律师事务所律师。被告：胡青，女，1976年2月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨文业，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡鹏，男，1979年5月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：胡鹏，男，1979年5月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，第三人：顾唯华，女，1978年11月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市，委托诉讼代理人：吴晓钟、黄竹康，湖北征和律师事务所律师。原告湖北中原地产营销策划有限公司（以下简称中原地产公司）与被告胡青、胡鹏、第三人顾唯华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案，于2019年6月3日作出（2019）鄂0106民初4269号民事判决书。胡青不服上诉至武汉市中级人民法院，该院于2019年9月20日作出（2019）鄂01民终8405号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告中原地产公司委托诉讼代理人蔡春，被告胡青委托诉讼代理人杨文业及被告胡鹏，第三人顾唯华委托诉讼代理人黄竹康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间的租赁关系解除；2、判令被告向原告返还押金10万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月5日，原告与被告授权的委托人胡鹏签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告承租被告名下位于福星惠誉国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺的房屋，租金为每月90366元，租赁保证金为100000元。由于原告战略结构调整，2018年12月27日原告发送了提前退租申请书，决定于2019年1月5日起不再租用被告的房屋，并于当日搬出。且原告的租金已经支付到2019年1月5日，之后原告及时向被告发函解除租赁合同并要求返还押金等，但被告至今拒绝返还原告押金。另2017年9月27日，原告在取得被告商铺所有权人胡青的委托代理人胡鹏书面授权的情况下与第三人顾唯华签订了《房屋租赁合同》将上述商铺部分分租。因原告不再承租被告商铺，为防止损失扩大，原告已于2018年12月28日提前向第三人发送了房屋租赁终止合同告知函，通知其搬离，后又发函要求其腾退，但第三人至今仍不搬离。若第三人执意占用该商铺，被告可向第三人收取租金或房屋占用费，第三人亦可直接向被告房东缴纳租金或占用费等。现原告诉至法院，望判如所请。被告胡青、胡鹏辩称，我方与原告于2017年5月签订了《商业用房屋租赁合同》，合同约定将我方名下位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城K4地块1栋1/2层5、6号商铺租赁给原告，建筑面积共计为301.22平方米。原告于签约当日支付履约保证金100000元。当月也签订了《同意转租协议》，授权原告可以转租上述物业。合同约定自2017年5月5日起，免租优惠期为2个月，原告自2017年7月5日起需缴纳租金，且第一年的租金优惠为60244元/月，第二、三年的租金标准为90366元/月，第四、五年的租金为94844元/月，支付方式为按季度预付。我方于2017年5月将房屋交付给原告使用，原告于2017年5月8日开始支付第一季度租金180732元。之后合同开始正常履行，直至原告提出解除合同。但并未达成法定或约定的合同解除条件。原告无权单方解除合同。综上，我方从未违反合同的约定，本合同所约定的解除条件也从未成就，原告无权解除合同。原告解除合同时并未清退房屋，其将房屋转租给第三人，原告在未结清水电物业等费用前，我方无需返还押金。第三人胡鹏述称，同胡青的意见。第三人顾唯华述称，原被告之间权利义务合同关系我方不清楚，与我方无关。原告中原地产公司向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》、《商业用房租赁合同》、授权委托书、同意转租协议书、《房屋租赁合同》（第三人顾唯华）、《提前退租申请书》及微信截图、《退租函》及邮寄凭证、粘贴《退租函》门面现场照片两张及2019年1月24日《楚天都市报》一份、公证书两份（2019）鄂黄鹤内证字第1525、1526号发票、《搬家合同书》发票及报销单、租赁门面的门钥匙邮寄凭证及查询单、租金支付凭证和押金的支付凭证及押金条、武昌区人民法院鄂01**民初5245号案件民事起诉状及传票、武昌区人民法院鄂01**民初4269号和4270号两案民事判决书。被告胡青向法院提交了以下证据：《商业用房租赁合同》、《武汉市商品房买卖合同》、招商银行户口历史交易明细表、照片、微信聊天记录、短信记录、退租函。被告胡鹏向本院提交了微信聊天记录。第三人顾唯华未向本院提交证据。对双方无争议的证据，本院依法予以确认。对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：胡青（买受人）与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（出卖人）就福星国际城K4地块1幢/单元1-2层5号、6号房屋签订了《武汉市商品房买卖合同》。2017年5月5日，胡青出具授权委托书，内容为：本人胡青，因个人事务原因无法处理本人名下福星惠誉国际城k4地块1幢1/2层5、6号商铺商务租赁事宜，特全权委托胡鹏办理该项事宜。胡青（甲方）与中原地产公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，内容为：一、租赁内容：甲方将其位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺租赁给乙方作商业经营用途，经营范围为办公。第二条：甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为301.22平方米。二、租赁期限：第四条：甲乙双方商定，免租期自2017年5月5日起至2017年7月4日，免租期内甲方不收取租金，期间水电费及乙方经营有关费用均由乙方自行承担。租赁期限自2017年7月5日起至2022年7月4日至，共60个月。甲方应于本租赁合同终止后，在乙方无法定或约定违约事项出现并将租赁的商铺移交完毕后15天内向乙方全额退还保证金；乙方应于本租赁合同终止后的第二天内向甲方全额结清按本合同约定应缴而未缴的各项款项、费用。乙方有如下情形之一时，甲方有权提前解除合同，收回商铺：乙方拖欠租金累计超过30天的。三、租金、保证金及其他费用：甲乙双方商定，租赁期间该商铺自起租日一年内（即2017年7月5日至2018年7月4日租金为60244元），2018年7月5日至2020年7月4日月租金为90366元，2020年7月5日至2022年7月4日月租金为94884元。第八条：租金按月计算，按季收付。乙方在每季度首月的5日内将本季度租金以现金或转账方式一次交付到甲方。第九条：乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%按日加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收乙方保证金以抵欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。第十条：订立合同当日，乙方一次向甲方交纳金额10万元作为履约保证金，合同期内该保证金不冲抵租金或者由乙方缴纳的税费，合同期满或者双方解除合同之日，甲方按合同第四条约定将该保证金一次无息退还乙方。第十二条：除2017年5月5日至2017年12月31日期间物业管理费由甲方承担，合同期内该商铺的物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用一概由乙方负责，……如因乙方欠费造成向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴或在乙方保证金中扣除。第十三条：8、租赁期满或者解除合同时，由甲乙双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，商铺交还甲方，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。六、违约及处理：第十七条：单方违约的，违约方按照本合同约定未履行部分租金总金额的百分之五十赔偿守约方的经济损失。第十八条：违约方逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠赔偿金总额1%的滞纳金。该合同落款处有胡鹏、中原地产公司签章。2017年5月5日，胡青（甲方，授权代理人胡鹏）与中原地产公司（乙方）签订《同意转租协议》，内容为：今甲方同意乙方承租位于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城k4地块1幢1/2层5、6号商铺可在租赁期间由乙方自行转租，转租期间，若第三方承租人与乙方发生任何租赁纠纷，由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。2017年5月8日，中原地产公司向胡青转账10万元。2017年5月10日，胡鹏出具《收据》，载明收到中原地产租赁押金10万元。胡青将案涉房屋交付中原地产公司使用。2017年9月29日，中原地产公司（甲方、出租方）与顾唯华（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容为：甲方将坐落于武汉市武昌区徐东大街福星惠誉国际城k4地块1幢1/2层5、6号商铺部分分租给乙方。该房屋分租部分建筑面积180平方米。本合同租赁期限自2017年12月8日起至2022年7月4日止。2018年9月30日，中原地产公司向胡青转账271098元，附言福星房租，即房租支付至2019年1月5日。中原地产公司后未再支付过租金。2018年12月27日，中原地产公司向胡鹏发出《提前退租申请书》，内容为：目前由于我司战略调整，因此不再需要租用您的商铺，我公司已付款至2019年1月4日，……向贵司提交提前退租申请书，决定自2019年1月5日起不再租用贵司房屋，并于当日搬出。请您尽快与我司联系退租相关事宜。2018年12月29日，中原地产公司工作人员通过微信与胡鹏联系，称：“胡总，公司决定提前退租解约，会发您一份书面的函件，请您给我一个收件地址。”并发送名为国际城提前退租申请书的文件。2019年1月9日，双方就解除房屋租赁合同违约赔付事宜在微信上进行沟通无果。2019年1月24日，中原地产公司向胡青、胡鹏邮寄《退租函》，内容为：由于我司战略结构调整，2018年12月27日我司向您发送了提前退租申请书，决定于2019年1月5日起不再租用您的房屋，并于当日搬出，且我方的租金已经支付到2019年1月5日。现我司就提前退租解除《房屋租赁合同》事宜正式函告您如下：一、我司正式提前退租解除《房屋租赁合同》，我司将不再租用该房屋。自2019年1月5日起以后，我司无需再向您及他方支付包括但不限于房屋的租金、物业费、治安费、卫生费、电费、水费、占用费等费用。二、请您收到此函件之日起5日内一次性向我司退还押金10万元。三、为防止损失扩大我司已于2019年1月5日腾退，请您及时安排该房产招租事宜，如因您个人不及时招租造成的损失需您自行承担。四、我司已于2018年12月28日向分租户顾唯华女士发函要求其腾退，分租户不腾退，请您立即通知分租户顾女士腾退，我司将全力协助相关腾退事宜，如您怠于行使腾退权利的，由此造成的后续损失由您自行承担。五、该房产的钥匙我司将随后邮寄给您。我司联系人：汪华。该退租函于2019年1月26日显示签收。中原地产公司并就该退租函及邮单复印件与原件内容相符进行了公证。2019年1月25日，胡鹏向中原地产公司发送微信称：“关于贵公司单方面毁约事宜我代表业主胡青本人正式答复贵公司，不接受贵公司所发函件之要求，我方将继续按照合同约定履行义务，但是如贵公司出及合同约定的违约事项出现，业主将会采取必要法律措施。”2019年3月4日，本院立案受理中原地产公司诉顾唯华、第三人胡青、胡鹏房屋租赁合同纠纷一案。中原地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认中原地产公司与顾唯华之间的租赁合同关系解除；2、判决顾唯华立即腾退位于福星惠誉国际城K4地块1幢1/2层5、6号商铺；3、判令顾唯华向中原地产公司支付至房屋实际腾退之日止的占用费、物业费、水电费、天然气等费用；4、本案全部诉讼费用由顾唯华承担。2019年6月3日，本院作出（2019）鄂0106民初4670号民事判决书，判令：一、湖北中原地产营销策划有限公司与顾唯华签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除；二、驳回湖北中原地产营销策划有限公司其他诉讼请求。2019年3月15日，本院立案受理胡青与中原地产公司、第三人胡青、胡鹏房屋租赁合同纠纷一案。胡青向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》；2、判令被告立即支付2019年1月5日至2019年3月4日止租金180732元。3、判令被告支付违约金1861536元（起算时间为2019年3月5日）。若由于被告腾退时间过长，造成违约金无法弥补原告损失，判令被告按照实际损失赔偿。4、保证金100000元优先冲抵被告未结清之水费、电费、物业费等相关费用，直至其实际腾退之日。剩余部分冲抵其他费用。5、本案的诉讼费全部由被告承担（包括不限于诉讼费、保全费、开具保函的费用）。2019年3月20日，顾唯华向本院起诉中原地产公司，诉请：一、请求判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；二、请求判令被告向原告返还押金30000元并支付违约金31500元整；三、请求判令被告向原告赔偿房屋装修损失450000元；四、请求判令被告向原告支付预期收益损失900000元；五、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。另查明，案涉房屋现由第三人顾唯华使用，占用两间商铺一层的一部分及二楼的全部。本院认为，胡青与中原地产公司签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。本案的争议焦点为：该租赁合同以何种方式于何时解除。合同并未就一方提前退租等情形约定解除条件，双方协商合同解除亦未达成一致，中原地产公司并无约定解除权。关于法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”规定，2019年1月5日后，中原地产公司未再支付租金，并以发送单方解除函、起诉请求解除合同等方式明确不再履行合同义务，出现以上法定解除事由后，胡青系享有解除权的一方，合同应于胡青解除合同之通知到达中原地产公司时解除。胡青就解除合同于2019年3月6日起诉后，中原地产公司于2019年4月26日签收起诉状副本，即此时解除合同的通知已到达中原地产公司。故本院确认双方于2017年5月签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月26日解除。中原地产公司系违约方，无合同解除权，对其要求判令确认原告与被告之间的租赁关系解除的诉讼主张，本院不予支持。关于保证金退还。《商业用房租赁合同》约定：甲方应于本租赁合同终止后，在乙方无法定或约定违约事项出现并将租赁的商铺移交完毕后15天内向乙方全额退还保证金。本案中，中原地产公司并未将案涉房屋向胡青移交完毕，故其请求返还保证金的约定条件尚未达成，对于中原地产公司请求判令胡青、胡鹏向其返还保证金10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告湖北中原地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告湖北中原地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 金 勇人民陪审员 汪 源人民陪审员 王泉旺二〇二〇年五月十八日法官助理朱冰容书记员王亚宇