广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初13466号原告：深圳市姚氏兄弟实业有限公司,住所地广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码9144xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人:陈敬荷,董事长。委托诉讼代理人：陈丹，广东君孺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶光杰，广东君孺律师事务所律师。被告：深圳市华语一家四海长荣文化发展有限公司，住所地深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码9144xxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：吴水莲。原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司诉被告深圳市华语一家四海长荣文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法于2020年4月7日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、解除原告与被告签订的《四海公寓商铺租赁合同》，被告支付租金至合同解除之日止（暂计：自2018年12月15日至2019年4月14日期间的租金313472元），支付电费至合同解除之日止（暂计：自2018年12月15日至2019年3月31日期间的电费7299.46元），支付管理费至合同解除之日止（暂计：自2018年12月15日至2019年4月14日期间的管理费11823.76元），违约金计至还清之日止（暂计至2019年4月18日的违约金为83099.64027元，其中租金违约金为78289.632元、电费违约金为1857.02421元、管理费违约金为2952.98406元）；2、被告支付履约保证金156736元；3、被告承担本案诉讼费、担保费、保全费、公告费、执行费、律师费。事实及理由：原告与被告于2018年7月6签订《四海公寓商铺租赁合同》，被告向原告承租位于深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，建筑面积共计454.76平方米，租赁期限为2018年12月15日至2023年12月14日，租金为78368元／月，每年递增5%，即2018年12月15日至2019年12月14日期间租金为78368元／月，每月10日前交纳当月租金；管理费按建筑面积6.5元/平方米/月计算，每月10日前交纳当月管理费，逾期按日千分之三支付违约金；每月15日前全数缴清上月电费，逾期按日千分之三支付违约金。同时，被告在签订合同后亦未按约定支付履约保证金。截至起诉之日，经原告反复催促，被告仍未支付2018年12月15日至今的房租、电费和管理费及履约保证金，被告不支付房、电费及管理费的行为严重违反双方的合同约定。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名深圳市华语一家文化发展有限公司，于2019年4月17日变更为现名。位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx均登记在原告名下。2013年12月10日，原告（出租方、甲方）与深圳市华语一家文化发展有限公司（于2019年4月17日变更名称为深圳市俊霞文化发展有限公司，承租方、乙方）签订《四海公寓租赁补充协议》，合同约定：乙方向甲方承租位于深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（以下简称涉案商铺），建筑面积共计454.76平方米，乙方租赁该房屋用于教育培训；租赁期限为2013年12月15日至2018年12月14日；及其他内容。2018年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《四海公寓商铺租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租涉案商铺，建筑面积共计454.76平方米，乙方租赁该房屋用于教育培训；租赁期限为2018年12月15日至2023年12月14日；租金为78368元／月，按建筑面积计算，租金实收不含税费；租金每年递增5%，其中，2018年12月15日至2019年12月14日期间租金每月租金为78368元；乙方须于每月10日前交纳当月租金，逾期按日收取千分之三的违约金；管理费按建筑面积6.5元/平方米/月计算，乙方须于每月10日前交纳当月管理费，逾期按日收取千分之三的违约金；乙方须于每月15日前全数缴清上月电费，逾期按日收取千分之三的违约金；乙方在双方签订本合同后7个工作日内向甲方缴纳相当于2个月租金的履约保证金156736元，合同期满后10日内，在乙方不欠甲方任何费用情况下，甲方无息退还乙方该款；乙方严重违约的，甲方有权单方解除合同并没收保证金，并有权就因此造成的损失向乙方主张损害赔偿；及其他内容。2019年1月4日，深圳市华语一家文化发展有限公司向原告出具《四海校区付款计划书》，内容写明，2018年5月15日至2019年1月14日期间租金共计未付金额为600820.7元，2018年12月24日已支付10万元，所欠金额为500820.7元，预计分12期支付给原告。庭审中，原告表示，原告与深圳市华语一家文化发展有限公司的租赁合同即将到期，续签合同时承租主体变为被告，被告与深圳市华语一家文化发展有限公司实际为同一经营者；深圳市华语一家文化发展有限公司出具《四海校区付款计划书》后支付了一部分租金，抵扣之后,2018年9月15日之后的租金未予支付；原告在2019年4月底收回涉案商铺，收回时涉案商铺是空置状态，被告搬离时未通知原告；原告主张的违约金是从拖欠当月15日起按照日千分之三的标准依次计算。原告提交了其自行统计的《2019年四海公寓商业用电统计表》用于证明每月用电读数及电费金额，该表显示，涉案商铺2018年12月至2019年3月期间电费金额分别为2041.08元、1958.53元、2553.97元、745.16元。另查，原告的起诉状等材料于2020年2月27日送达被告。本院认为，原告与被告签订的《四海公寓商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告主张被告未按照合同约定，向其支付2018年12月15日之后的租金、管理费、电费等，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，本院对原告的上述主张予以采纳。被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告的起诉状等材料于2020年2月27日送达被告，故本院确认原告与被告于2018年7月6日签订的《四海公寓商铺租赁合同》于2020年2月27日解除。关于原告要求被告向其支付截至合同解除之日止的租金、管理费、电费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告自2018年12月15日之后未再支付租金，原告作为涉案房产的管理者应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，原告自认已于2019年4月底收回涉案房屋，故本院判决被告向原告支付租金、管理费、电费至2019年4月底。据此，被告应向原告支付2018年12月15日至2019年4月30日期间的租金352656元（78368×4+78368÷2）、管理费13301.73元（454.76×6.5×4+454.76×6.5÷2），及2018年12月至2019年3月期间的电费合计7299.46元。违约金旨在补偿非违约方的损失。本案中，被告拖欠应缴费用的行为，构成违约，给原告造成了一定损失。原告要求被告按照合同约定，按欠缴金额的每日千分之三的标准支付违约金过高，本院依法予以调整，酌情判令被告以每月拖欠的租金、管理费、电费为基数，自拖欠当月16日起按照每日万分之五的标准向原告支付相应的违约金，分别计算至本判决确定的付款之日止。租赁保证金的性质为履约保证金，其目的是为履行合同提供担保，现双方合同已解除，原告要求被告向其支付租赁保证金156736元，依据不足，本院不予支持。原告要求被告向其支付担保费、律师费等各项费用，依据不足，本院对此不予支持。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司与被告深圳市华语一家四海长荣文化发展有限公司于2018年7月6日签订的《四海公寓商铺租赁合同》于2020年2月27日解除；二、被告深圳市华语一家四海长荣文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司支付2018年12月15日至2019年4月30日期间的租金352656元及其违约金（2018年12月15日至2019年4月14日期间每月以78368元为基数，2019年4月15日至4月30日期间以39184元为基数，按日万分之五的标准，自欠付当月16日起分别计算至本判决确定的付款之日止）；三、被告深圳市华语一家四海长荣文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司支付2018年12月15日至2019年4月30日期间的管理费13301.73及其违约金（2018年12月15日至2019年4月14日期间每月以2955.94元为基数，2019年4月15日至4月30日期间以1477.97元为基数，按日万分之五的标准，自欠付当月16日起分别计算至本判决确定的付款之日止）；四、被告深圳市华语一家四海长荣文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司支付2018年12月至2019年3月期间的电费合计7299.46元（2018年12月以2041.08元为基数、2019年1月以1958.53元为基数、2019年2月以2553.97元为基数、2019年3月以745.16元为基数，按日万分之五的标准，自欠付当月16日起分别计算至本判决确定的付款之日止）；五、驳回原告深圳市姚氏兄弟实业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9524.3元，由原告负担2882.14元，被告负担6642.16元；公告费520元，由原告负担157.36元，被告负担362.64元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  刘文育二〇二〇年五月十八日书 记 员  陈春如附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。