河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终258号上诉人(原审被告)：耿楠，女，1987年10月27日生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人:李志新,河南洛一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王二和，男，1963年5月4日生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：赵排子,女,系王二和之妻。委托诉讼代理人：王兴宗,男,系王二和哥哥。原审第三人：张保林，男，1983年7月28日生，汉族，住河南省新安县。原审第三人：郭文卿，男，1972年3月2日生，汉族，现住河南省新安县**。上诉人耿楠因与被上诉人王二和，原审第三人张保林、郭文卿房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人耿楠及其委托诉讼代理人李志新，被上诉人王二和的委托诉讼代理人赵排子、王兴宗到庭参加诉讼。原审第三人张保林、郭文卿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿楠上诉请求：1.依法撤销一审民事判决,将本案发回重审或驳回王二和一审全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用均由王二和承担。事实与理由：一、一审判决对案件基本事实认定不清。2012年耿楠时任丈夫姬延杰和张保林协商买房时，张保林向姬延杰出示了案涉房屋的房产证原件,姬延杰才同意以30万元的价格购买涉案房屋。2012年12月5日,张保林和姬延杰签订转让房屋协议书一份,张保林将案涉房屋的房产证原件和房屋交付给姬延杰。耿楠得到房屋之后,又出资近10万元对房屋进行装修。后来,耿楠拿着房产证到新安县房产管理局了解房屋情况,经工作人员查询,才得知案涉房屋已经办理了抵押登记,张保林交给姬延杰的房产证有问题。2013年,耿楠急用资金,经中间人潘热闹介绍,将案涉房屋出售给王二和,并向王二和说明案涉房屋涉及邮政银行的十几万元担保债务,让王二和购买房屋之后,及时到邮政银行还款。在此情况下,耿楠才同意将自己以30万元购买，又出资近10万元进行装修的房屋,以17万元的价格出售给王二和。但是,王二和取得案涉房屋之后,未按约定偿还担保债务,才导致案涉房屋被法院查封。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第五十八条规定,仅判令耿楠返还王二和17万元购房款,却没有处理案涉房屋。造成案涉房屋被法院查封,王二和存在重大过错。耿楠向王二和交付房屋时,并未被法院查封。耿楠对于法院查封案涉房屋既不知情又无过错。另外,王二和已经以20万元的价格,将涉案房屋出售给郭文卿,并将案涉房屋交付给郭文卿。一审法院认定耿楠与王二和签订的合同无效,就应当判令王二和将案涉房屋返还给耿楠。如果一审法院认为,案涉房屋已经被法院查封,王二和无法返还房屋,也应当判令王二和将其出售案涉房屋所得价款补偿给耿楠。如果一审法院认为既不能让王二和返还案涉房屋,又不能让王二和向耿楠补偿其销售房屋所得价款,就应当依法驳回王二和的诉讼请求。另外,一审判决已经追加张保林、郭文卿为第三人参加诉讼,且认定姬延杰与张保林、耿楠与王二和、王二和与郭文卿签订的合同均为无效合同,就应当将相互之间的合同纠纷一并处理;或者将本案中止审理,待案涉房屋处理完毕之后再审理本案;也可以让耿楠起诉张保林,让郭文卿起诉王二和,将三个案件合并审理,这样才能平衡耿楠与王二和之间的权利义务关系。三、一审判决严重违反“公平正义、诚实信用”的民法原则和法律效果与社会效果相统一的原则,严重侵害了耿楠的合法权益,应依法予以纠正。案涉房屋同时存在一个抵押合同关系和三个买卖合同关系,且又被法院查封;上述五个法律关系的处理结果均离不开案涉房屋的交付或者处分。而一审判决所产生的法律效果是案涉房屋抵押权人可以实现抵押权;王二和可以同时得到耿楠返还17万元购房款和出售房屋所得20万元售房款;郭文卿占有房屋;而耿楠既得不到房屋,又得不到支出的购房款,并且,耿楠对装修房屋的费用也无从主张。王二和辩称，耿楠把房屋出售给王二和以后避而不见，其曾向新安县公安局报案，公安局有案底可查，公安局让其到法院主张权利。耿楠的上诉状没有证据支持。原审判决查明事实清楚、认定证据合理、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王二和向一审法院起诉请求：1.耿楠按违约加倍返还房款三十四万元整；2.耿楠承担本案全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：位于新安县新城310国道南侧、新城汽车站东侧的竹韵村2号楼2单元302室的房屋所有权人为张保林，产权证号201201207号。2012年7月30日，张保林之妻张娟和中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行签订借款125000元的合同一份，同时，张保林与中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行签订《个人额度借款抵押合同》，由张保林以其竹韵村2号楼2单元302室的住房一套为上述借款提供最高额抵押担保，担保责任不超过125000元，并在新安县房地产管理局办理了抵押登记，他项权证书号：201200795号。2014年12月31日，一审法院作出2014新民金初字第6号民事判决书，判令张娟偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行借款本金115687.64元，利息4639.62元，张保林对上述债务在其提供的房屋价值范围内承担担保责任。判决生效后，张娟、张保林未履行还款义务，中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行向一审法院申请执行，在执行过程中，一审法院于2015年5月26日将案涉房屋查封，该案至今未执行终结。2012年6月27日，耿楠和姬延杰登记结婚，2012年12月5日，张保林和姬延杰签订转让房屋协议书一份，张保林将上述案涉房屋转让给姬延杰。2013年1月1日，耿楠（甲方）和王二和（乙方）签订房屋转让协议一份，内容为：一、甲方自愿将新安县新城竹韵小区2号楼2单元302室套房以人民币壹拾柒万元的价格出售给乙方。二、乙方自愿支付本房屋价款给甲方。三、自房屋交付后，此房屋以前所有事项与乙方无关。四、甲、乙双方如有违约加倍赔偿。甲方耿楠、乙方王二和、担保人潘热闹均在协议书尾部签名。当天，王二和将17万元支付给耿楠，耿楠向王二和出具收据一张，载明：“今收到王二和房款17万元整”。2014年1月3日，王二和（甲方）和郭文卿（乙方）签订房屋转让协议，约定：一、甲方自愿将新安县竹韵新村小区2号楼2单元302室套房以人民币24万元的价格出售给乙方。二、乙方自愿支付本房屋价格给甲方。三、自房款交付后，此房屋以前所有事项与乙方无关，一切麻烦由甲方王二和全部负责。四、甲、乙双方均不能违约，甲方王二和、乙方郭文卿、中间人李小平、潘热闹均在协议书尾部签名。协议书尾部附加如下内容：甲方负责在2014年4月10日前把原房主张娟及相关的购房合同带来并签字，签字之后乙方负责将余下的4万元付给甲方，如果在4月10日前甲方不把原房主及合同带来签约，甲方自愿把乙方20万元退出外，另赔偿现金3万元。当天，郭文卿将购房款20万元以银行转账方式支付给中间人潘热闹，并开始在该房屋内居住至今。一审法院认为，涉案的竹韵村2号楼2单元302室的房屋，在房管部门登记的所有权人为张保林，该房屋在2012年7月30日在新安县房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条规定，该抵押权自登记时发生法律效力，抵押权人对该房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务、消灭抵押权的除外。本案中，抵押人张保林在未经抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行同意的情况下，与耿楠时任丈夫姬延杰签订房屋买卖合同，将抵押的房屋卖给姬延杰，且姬延杰作为受让人也未代张保林清偿银行债务，故双方的房屋转让协议违反上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应为无效合同。同理，耿楠与王二和、王二和与第三人郭文卿签订的合同均亦违反了上述法律规定，均应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后耿楠应当将取得的房款17万元返还给王二和。因第三人郭文卿将房款20万元实际支付给中间人潘热闹，故应当返还给第三人郭文卿的20万元房款可由郭文卿另行向相对人主张。因为案涉房屋所有权人仍为张保林，且在房管部门办理有抵押登记，现已被一审法院查封，故本案只判决返还房款，不能判决返还房屋。由此给耿楠造成的损失，耿楠可另行向张保林主张。关于王二和要求耿楠双倍返还房款的意见，一审法院认为，从耿楠转让给王二和房屋的价格、转让协议等相关证据看，耿楠并未向王二和隐瞒该房屋所有权人是张保林、张娟的事实，且该协议已被认定为无效协议，故王二和要求耿楠双倍返还房款于法无据，不予支持。关于耿楠提出的辩解意见，均无事实和法律依据，均不予采纳。第三人张保林经一审法院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，视为对王二和所举证据质证权、抗辩权等权利的放弃，应承担于其不利的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》五十二第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、耿楠在判决生效后十日内返还王二和购房款17万元；二、驳回王二和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6400元（王二和预交2000元），由王二和负担2000元、耿楠负担4400元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法津另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。该规定确立了物权变动为目的的原因行为与物权变动效力相区分的原则。原因行为无效,则不能发生物权变动；但物权没有变动,并不当然影响原因行为的效力。耿楠与王二和2013年1月1日签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。一审法院认定上述协议无效，系适用法律错误，本院予以纠正。但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务、消灭抵押权的除外”，耿楠转让案涉房屋未经抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行同意，其与王二和亦未约定由王二和代为清偿债务及消除抵押权，案涉房屋至今仍设置有抵押权负担并被法院查封，无法实现案涉房屋的不动产权利变动。王二和购买案涉房屋的根本目的不能实现，可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，行使法定解除权。王二和的诉讼主张应为合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审法院判令耿楠返还王二和支付的购房款17万元，符合上述规定，本院予以确认。因案涉房屋登记所有权人仍为张保林，并办理抵押登记，且被法院查封，现实际占有人为郭文卿，故一审只判决返还房款，未判决返还房屋，处理并无不当。由此给耿楠造成的损失，耿楠可另行向张保林主张。综上所述，耿楠的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但不影响裁判结果，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由耿楠负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年五月二十二日书记员  王静楠