浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初1755号 原告（反诉被告）陈国英，女，1964年12月1日出生，汉族，住所地浙江省东阳市。 委托代理人蔡沁,浙江君策律师事务所律师。 被告（反诉原告）王平，男，1974年6月14日出生，汉族，住所地浙江省淳安县。 被告杭州雨龙实业投资有限公司，住所地杭州经济技术开发区**大街**。 法定代表人王平，执行董事兼总经理。 共同委托代理人叶笑茜，浙江杭天信律师事务所律师。 原告陈国英为与被告王平、杭州雨龙实业投资有限公司（以下简称雨龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月27日向本院起诉。本案审理过程中，被告王平向本院提起反诉，本院受理后，合并进行审理，依法适用简易程序，由审判员潘水良独任审判，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈国英及委托代理人蔡沁，被告（反诉原告）王平、被告雨龙公司共同委托代理人叶笑茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国英诉称：2018年12月20日，陈国英与雨龙公司签订滨江金色黎明商铺认购书，约定：雨龙公司将位于杭州市出卖给陈国英，房产总价7000000元。王平系雨龙公司法定代表人，认购书签订前，王平为促成交易，承诺将会返租案涉房产。认购书签订后，陈国英按约交付购房款，雨龙公司将案涉房产过户到陈国英名下。2018年12月25日，陈国英与王平签订租赁合同，约定陈国英将案涉房产出租给王平使用，租赁期限自2018年12月26日至2022年6月25日止；2018年12月26日至2019年6月25日为装修改造免租期，王平应于2019年12月26日前支付租金175000元；发生争议应当由房产所在地人民法院管辖等。租赁合同签订后，陈国英按约将房产交付给王平。2019年12月7日，王平书面发函给陈国英，以其调整相关工作计划为由，要求终止租赁合同，陈国英予以拒绝。截止起诉之日，王平未向陈国英支付本期租金175000元。陈国英认为，两被告用欺诈手段与原告签订合同，事后又要求解除租赁合同并逾期支付租金的行为已构成违约，两被告应当共同向陈国英承担违约责任。请求判令：一、两被告立即向原告支付租金175000元，并自2019年12月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息至实际清偿之日止；二、两被告支付原告委托律师代理费9000元。 被告王平、雨龙公司辩称：一、双方租赁合同已于2019年12月26日协议解除，王平无需向陈国英支付租金及逾期利息。2018年12月25日双方签订租赁合同，后因王平调整相关工作计划及资金压力，不得不提前终止合同，遂于2019年10月向陈国英表达终止合同的意向，并于2019年12月7日发出终止租赁合同通知书，书面通知陈国英解除合同并承诺配合对方办理所有手续，也愿意承担违反合同约定提前解除合同的责任。陈国英已同意提前终止双方租赁合同，并于2019年12月26日手写商铺收回交付要求，要求王平清理干净恢复原状并在元旦前交付，该材料上列明的要求，王平均同意且按要求进行清理，后因陈国英要求其本人进行恢复，相关费用由王平承担，王平也表示同意，但陈国英又反悔不愿进行正常交接，导致交接事由搁置。此外，王平曾在2019年12月18日拍摄到案涉房产门面张贴招租广告，联系方式为陈国英，证实陈国英早在2019年12月份同意解除合同，双方已达成终止合同的合意，终止租赁合同的时间应为交付要求出具日即2019年12月26日，王平无需继续支付租金。二、王平因资金压力及调整工作计划迫于无奈才终止合同，并非与雨龙公司串通欺诈陈国英，雨龙公司并非租赁合同承租方，故雨龙公司无需承担包括支付租金及利息在内的任何义务。王平因经营不善为及时止损已提前两个月向陈国英提出解除合同，并愿意依照合同第十二条约定承担违约金50000元。案涉房产为雨龙公司售与陈国英，王平虽为雨龙公司法定代表人，但王平承租行为是个人行为，以个人名义与陈国英签订租赁合同承租该房产做生意，王平目前迫于经济压力解除合同。王平希望解除与陈国英之间的租赁合同，并愿意承担合同约定的违约金50000元。恳请法院判令驳回陈国英诉讼请求，并确定双方的租赁合同已在2019年12月26日已终止。 反诉原告王平诉称：王平与陈国英于2018年12月25日签订租赁合同，约定：陈国英将案涉房产出租给王平使用，租期自2018年12月26日至2022年6月25日，双方对租赁费用的支付方式和支付金额也做了约定。后因王平调整相关工作计划及资金压力，不得不提前终止租赁合同。王平为了减少双方的损失，于2019年10月就与陈国英多次协商提前终止合同，又于2019年12月7日向陈国英发出终止租赁合同通知书，承诺配合对方办理所有手续并交还案涉房产，并表达了愿意承担提前终止合同的违约责任。陈国英已同意提前终止双方的租赁合同，并于2019年12月26日手写商铺收回交付要求，要求王平清理干净恢复原状并在元旦前交付，该材料上列明的要求，王平均同意且按要求进行清理，后因陈国英要求其本人进行恢复，相关费用由王平承担，王平也表示同意，但陈国英又反悔不愿进行正常交接，导致交接事由搁置。另外，陈国英早在2019年12月18日就在案涉房产门口张贴房屋出租告示至今，留存的手机号码也是陈国英本人，这些事实均证实双方已达成提前终止合同的意向，陈国英以其行为表明了接受提前终止租赁合同的事实。双方终止租赁合同的时间应为交付要求出具的当天即2019年12月26日。王平因资金压力及调整工作计划不得已提前终止合同，也是迫于无奈，但并非欺诈陈国英，王平及时减少双方损失已提前二三个月通知陈国英，并愿意按照租赁合同的约定支付违约金，恳请支持王平所有反诉请求，确认双方租赁合同事实上已经终止，王平无需向陈国英支付后续租金。诉请判令：确认反诉原、被告签订的租赁合同在2019年12月26日已终止；二、反诉被告接受反诉原告依合同约定支付的违约金人民币50000元。 反诉被告陈国英辩称：王平诉称“陈国英已同意提前终止双方租赁合同，陈国英在店铺门口张贴房屋出租告示至今”显然与事实不符。一、陈国英从未同意王平提前终止租赁合同，陈国英提交的录音光盘内容可以明确，陈国英从未同意终止租赁合同，并且还一再要求王平按原合同履行，因此双方房屋租赁合同未终止。二、店铺张贴的出租告示并非原告所写。退一万步讲，出租告示系陈国英张贴，也无法证明陈国英同意终止本合同。反诉原告诉请没事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，本院对本案事实认定如下： 2018年12月25日，陈国英（甲方）与王平（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于杭州市房屋出租给乙方使用，建筑面积约为199.43平方米，乙方租赁房屋作为商业用房使用；租赁期限自2018年12月26日至2022年6月25日止，年租金为350000元，其中2018年12月26日至2019年6月25日为装修改造免租期，2019年6月26日至2019年12月25日期间租金为0元，2019年12月26日应支付租金175000元，每半年支付一次，以此类推；租赁期限内，乙方租赁费用逾期三十日未支付，视为乙方无故提前终止合同；租赁期限内，乙方无故单方提前终止合同的，甲方有权不退还乙方支付的房屋租金，并要求乙方支付违约金50000元；违约方应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方为此支出的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、差旅费）等。 上述合同签订后，陈国英将上述房屋交予王平使用。 2019年12月7日，王平向陈国英送达终止租赁合同通知书一份，载明：因王平调整相关工作计划，故不得不提前终止双方租赁合同；本人已在2019年10月向你口头及电话方式协商过提前终止租赁合同事宜，你已知情却拒绝。现本人正式书面发函通知你方，提前终止双方签订的租赁合同。为减少双方损失，本人会在你方收到本通知书之日起七日内配合你方交还钥匙，并配合你方办理相关解除合同的所有交接手续。对于本人违反合同约定提前解除租赁合同的责任，本人愿意依据合同约定进行承担。预约陈国英于2019年12月15日上午九点在案涉房屋办理交割手续。 2019年12月15日，陈国英与被告委托的雨龙公司工作人员杨关庆协商案涉房屋租赁合同解除事宜，陈国英对被告提出赔偿5万元的方案不予同意，表示最少要赔偿50万元，不行的话还是按原合同执行。 2019年12月26日，陈国英向被告出具案涉商铺收回交付要求一份，1、恢复原结构形状，2、原隔墙吊顶、地面地板、地面地板全部清理干净前交付等。 2019年12月30日，陈国英与杨关庆就案涉房屋租赁合同解除文本事宜进行协商，陈国英对被告提供的解除协议文本中有关合同解除后的处理条款表述存在异议，只认可案涉房屋恢复原状被告赔偿5000元的条款。 另查明，2018年12月20日，陈国英与雨龙公司签订滨江金色黎明商铺认购书一份，约定雨龙公司将位于杭州市出卖给陈国英，房产总价7000000元，后陈国英向雨龙公司实际支付价款6825000元，剩余购房款175000元以2019年6月26日至2019年12月25日租金折抵，并于2019年1月3日取得了上述房产的不动产登记证书。 再查明，2019年12月18日，陈国英为本案诉讼聘请律师并支付律师费9000元。 诉讼过程中，反诉原告撤回了关于反诉被告接受反诉原告依合同约定支付的违约金人民币50000元的诉讼请求。 上述事实，有原告（反诉被告）陈国英提交的滨江金色黎明认购书、租赁合同、POS机小票、房屋权属证明、终止租赁合同通知书、法律服务委托代理合同、发票、通话录音光盘，被告（反诉原告）王平提交的照片、商铺收回交付要求以及本案庭审记录证实。 本院认为，合同约定：租赁期限内，王平租赁费用逾期三十日未支付，视为王平无故提前终止合同；租赁期限内，王平无故单方提前终止合同的，陈国英有权不退还王平支付的房屋租金，并要求王平支付违约金50000元。该条款系对王平出现无故单方提前终止合同情形时王平所享有的权利，并未赋予王平享有以承担违约责任为前提的单方解除权，故本院对王平主张的单方解除权不予支持。 关于本案争议双方是否达成解除租赁合同合意的争议焦点。陈国英主张其虽然收到王平发出的终止租赁合同通知书以及与雨龙公司进行过多次协商，但从未同意王平提前终止租赁合同；王平主张案涉房屋已张贴附有陈国英联系方式的房屋出租告示以及陈国英出具商铺收回交付要求的行为均表明陈国英已同意提前收回商铺，双方租赁合同事实上于2019年12月26日以解除。经查：法律规定，当事人协商一致可以解除合同。根据王平提交的2019年12月26日陈国英出具商铺收回交付要求、结合陈国英提交的与被告代理人协商的录音内容，能确认双方已就合同解除达成合意，仅就合同解除后的赔偿金额、腾退范围、腾退费用、解除合同的签订等事宜无法达成协议，本院对王平主张的案涉房屋合同已于2019年12月26日解除的诉请予以支持。 关于陈国英向王平、雨龙公司继续履行合同，支付租金、律师费损失的主张。经查：1、租赁合同签订主体为王平、陈国英，陈国英向雨龙公司主张租赁合同项下的权利，有违合同相对性原则，本院不予支持。2、租赁合同约定，2019年12月26日前王平无需向陈国英支付租金，陈国英诉请的租金期间为2019年12月26日至2020年6月25日，因本院认定案涉租赁合同已于2019年12月26日解除，陈国英诉请被告支付租金的请求权基础已不存在，故本院对陈国英诉请支付租金、律师费损失不予支持；本案因王平单方提前解除合同所造成的免租期损失、空置期损失、违约金，陈国英可依法另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告陈国英诉讼请求。 二、确认反诉被告陈国英与反诉原告王平2018年12月25日就位于杭州市房屋签订的《租赁合同》于2019年12月26日解除； 按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1990元，由原告陈国英负担（原告应于本判决生效后十日内向本院申请退费）；按规定减半收取的反诉案件受理费人民币550元，由反诉原告王平负担525元，反诉被告陈国英负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 潘水良 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 王 鹏 代书记员 姚 渊 ?*MERGEFORMAT?8?