江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3733号原告：马春霞，女，1958年4月29日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原告：掌新华，男，1953年2月10日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：傅成竹，江苏海郡律师事务所律师。被告：朱秀英，女，1948年6月22日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被告：李媛，女，1977年12月13日生，汉族，住江苏省南京市白下区。被告：李小璐，女，1974年8月1日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。三被告共同委托诉讼代理人：王廷军，江苏灌江律师事务所律师。第三人:连云港连利水表有限公司,住所地连云港市海州区郁州南路**。法定代表人：韩树屏,该公司董事长。原告马春霞、掌新华与被告朱秀英、李媛、李小璐、第三人连云港连某水表有限公司（以下简称连某水表公司）房屋买卖合同纠纷一案，马春霞、掌新华于2018年9月19日诉至本院，本院于2018年12月26日作出（2018）苏0706民初7550号民事判决书，马春霞、掌新华不服该判决，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，该院经审理认为原判决认定基本事实不清，作出（2019）苏07民终935号民事裁定书，裁定撤销（2018）苏0706民初7550号民事判决，发回重审。本院于2019年4月25日立案受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。本案重审过程中，原告马春霞、掌新华申请追加连某水表公司作为本案第三人。原告马春霞、掌新华及其共同委托诉讼代理人傅成竹、被告李媛及其与朱秀英、李小璐的共同委托诉讼代理人王廷军到庭参加诉讼，第三人连某水表公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告马春霞、掌新华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与三被告的法定被继承人李某才（已死亡）之间的关于东方花园D12-2号房屋的买卖契约无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告马春霞与掌新华系夫妻关系。原告马春霞于1995年5月4日以20万元的价格从连云港益发房地产开发有限公司（以下简称益发公司）购得土地一宗（地号为231174），掌新华与案外人张某签订了工程施工合同，在上述土地上建造了三套住宅，分别为D12-1、D12-2、D12-3，其中D12-2即为本案涉案房屋。由于历史特殊原因，涉案房屋没有及时登记在原告名下。自1995年年底房屋建成后，原告一直居住在该房屋。2018年5月2日，三被告向海州区人民法院提起诉讼，要求原告搬出涉案房屋，理由是涉案房屋系她们共同从法定继承人李某才（已死亡）处继承取得。在该案中，三被告出具了从房产局调取的李某才与原告于1998年7月9日签订的《房地产买卖契约》，证明涉案房屋系李某才从原告处购得。原告掌新华及其委托诉讼代理人当庭对该证据提出异议，认为该契约中卖方马春霞及代表人掌新华的签字系伪造，非本人所签，手印也非本人所按，申请进行笔迹鉴定，但法院未予准许。本案的客观事实是原告根本没有与李某才签订过《房地产买卖契约》，李某才也未向原告支付过购房款。涉案房屋系原告自建，因建房欠案外人张某施工款，张某又欠连云港开发区连某实业发展公司（下简称连某实业公司）借款，故将该房屋抵债给连某实业公司，由于当时该房屋不方便登记在连某实业公司名下，故暂时登记在李某才名下，之后原告又以12万元的价格将该房屋回赎，目前原告是该房屋真实所有权人。综上，请求法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告朱秀英、李媛、李小璐辩称：原、被告诉争的房屋是经过当时的管理机构备案登记的,在产权过户过程中,产权登记机关对双方登记的材料进行审核,并且在买卖契约中,已经明确了产权的归属及经过备案登记。原告在之前的庭审陈述,是配合李某才办理了产权过户手续。原告还辩称,其与连某水表公司有债权债务纠纷,当时是临时把产权过户在李某才名下的,但第三人连某水表公司在几次庭审中都陈述原、被告之间的房屋诉争关系与第三人无关,第三人不知情。综上原告诉请要求买卖契约无效,不能成立,请求法庭驳回其诉求。第三人未到庭亦未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、原告马春霞系连云港市新浦连某自控仪器厂（以下简称连某仪器厂）负责人，马春霞与掌新华系夫妻关系。连某仪器厂与连某水表公司存在业务关系，曾负责向连某水表公司供应零部件，连某仪器厂已吊销营业执照。1998年至2000年，李某才系连某水表公司的法定代表人。李某才同时系连某实业公司的法定代表人，连某实业公司已注销。李某才于2000年9月23日去世，被告朱秀英、李媛、李小璐系李某才的继承人。二、1995年左右，马春霞从益发公司处购得位于连云港市海州区东方花园土地使用权一处用于建房，由案外人张某在该地块上施工，建成东方花园D区12-2号房屋，即案涉争议房屋，但未办理产权登记。因建房施工，马春霞、掌新华欠张某工程款11.5万元；后双方约定以马春霞、掌新华的上述房屋抵债给张某。1993年10月，张某向连某实业公司借款15万元，后尚欠11万元借款未能归还。1997年9月18日，张某（乙方）与连某实业公司（甲方）时任负责人王某签订《协议书》一份，协议落款处，王某作为“甲方代表”签字。协议约定张某以上述东方花园D区12-2号房屋抵债给连某实业公司；“现经双方协商议定，乙方还应还本付息15.38万元。由于乙方资金紧张，双方商定同意乙方以东方花园D区宿舍一套折价19万元抵充前项本息，甲方再付给乙方3.62万元。该房建筑面积155平方米，双方同意在97年9月底前乙方将房屋整理停当（按图纸要求具备交工条件）。在甲方付给乙方3.62万元后交房并协助办理房产证”。事后，该房屋并未登记在连某实业公司名下，而是于1998年7月份，登记于连某实业公司法定代表人李某才名下。三、本院于2018年立案受理的朱秀英、李媛、李小璐诉掌新华、马春霞、连某水表公司排除妨碍纠纷一案【案号（2018）苏0706民初3351号】，该案2018年7月20日的庭审笔录中，掌新华及证人王某对案涉房屋登记前后过程的述称如下：掌新华诉称：“我拿出D-12-2房屋抵给张某，张某再用这套房子抵充第三人（连某水表公司）的借款，合同签过之后，实际是第三人（连某水表公司）出钱购买D-12-2房产，第三人（连某水表公司）的下属公司连某实业发展公司经手的，经手人是王某，是连某实业发展公司经理，是第三人的副总，由于宿舍房屋第三人入不了帐，就经过协商先把户头安在李某才名下，然后变卖再抵充连某实业发展公司的账，因为这个事情有风险，所以我们当时经过协商保密一直到房屋卖了之后抵充账目，最后由我协助给李某才办理了房产证，房产证办下来之后时间不长，这个房屋多次都没卖出去，2000年李某才去世后，由韩树屏担任总经理，由于我生产用房不够，我经过和第三人（连某水表公司）协商，我用12万元从第三人购回该房屋，是用我供给第三人的电子产品货款中扣5000元/月，一共扣了2年，到2003年，款项扣完之后我才搬到涉案房屋住”。证人王某（时任连某实业公司经理）作证称：“当时张某为被告盖房子，被告欠张某工程款，张某欠连某实业发展公司钱，连某实业发展公司借给张某15万元，张某还了4万，还欠11万元，张某公司没有到连某实业发展公司来，我们就跟他要欠款，就形成了三角债，最后把涉案房屋抵给连某实业发展公司，连某实业发展公司是亏损企业，按照规定是不能买宿舍，但是张某是在没有能力还款，我们就想抵房子也行，李某才叫我去住，我看到两间共用一个出口，我觉得不方便就没有去，考虑到亏损大，就将房子放在李某才名下，等以后再卖出去冲抵账目”。该案判决掌新华于本判决书生效之日起三十日内搬出位于连云港市海州区的房屋。掌新华不服该判决，向连云港市中级人民法院提起上诉，目前该案正在审理中。2018年8月22日，马春霞向连云港市经济开发区人民法院提起行政诉讼，要求撤销房屋登记。该院审查后认为，该纠纷涉及基础法律关系即房屋买卖合同是否有效的认定，应当通过民事诉讼解决，故原告向本院提起诉讼。四、1998年6月25日，益发公司向市房屋管理处、监理处出具《关于准予办理东方花园房屋产权证的函》，载明：“兹有马春霞女士前往贵处办理位于东方花园D区12-2号房屋产权证，该房手续齐全，请予办理”。原告马春霞、掌新华为李某才办理产权证履行了上述协助义务。1998年7月9日，以马春霞、掌新华两人作为甲方，以李某才作为乙方签订了一份《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落在新浦区东方花园路D区12-2号房地产出售给乙方；甲乙双方议定上述房地产价格为人民币12万元整，该款在签订合同前一次性交付。合同还对其他条款作出约定。该合同的落款甲方处有“马春霞、掌新华”的签名，乙方处有“李某才”签名及指纹，并且附有双方的身份证号码。合同最后末端还加盖鉴证连云港市房地产市场管理处交易监理专用章，同时注明“产权转李某才所有”。另外本合同附件一载明房屋的基本信息、状况。也附有甲乙双方的姓名。上述合同及附件在房产管理部门备案。同月，该房屋登记在李某才名下，该房屋建筑面积为154.61平方米，地号231174-2。2015年4月8日，三被告通过继承方式，办理公证书取得涉案房屋的产权登记。本次诉讼中，经原告申请，本院对上述《房地产买卖契约》、附件一等多处“马春霞”、“掌新华”签字的字迹及按捺的指纹是否系其本人所为委托司法鉴定。南京师范大学司法鉴定中心受委托后，通过比较检验方法，分别就字迹及指纹各出具一份司法鉴定意见书，鉴定结论为：1、上述材料落款处“马春霞”、“掌新华”的签名笔迹与提供的字迹样本不是同一人书写形成；2、上述材料落款处“掌新华”的签名字迹上加盖的指印与提供的有样本指印不是同一人捺印形成。此外，南京师范大学司法鉴定中心发送给本院的《工作联系函》中，明确“本案所涉及的马春霞签字处的指印（共计3处）捺印模糊，细节特征难以辨识，不具备指印鉴定条件”。五、本次诉讼中，时任连某水表公司相关负责人的董某出庭作证称：“涉案房屋是连某公司的房子,李总（李某才）在世的时候,我还带姊妹看过这个房子,说卖给我12万元,但是我没有看中。后来原告掌新华想要这个房子,厂里我分管生产,掌新华是供应商,他买这个房子,我们就每个月扣5000元货款，是我经手的,是按照12万元卖的。原告提出多扣了5000元,这个我记不清了,我当时是连某公司的副总经理”。该段期间，李某才系连某水表公司及连某实业公司的共同的法定代表人。经本院向第三人连某水表公司调查核实，其向本院提供了案涉时间段该公司的其他应收款明细账等证据材料。其中2003年1月至2003年12月的其他应收款明细账显示，在2003年，连某水表公司从应付新浦连某自控仪器厂的货款中每月扣留5000元，一年共计扣款60000元；2004年1月至2004年12月的其他应收款明细账显示，在2004年，连某水表公司从应付新浦连某自控仪器厂的货款中每月扣留5000元，一年共计扣款60000元。以上两年共计扣款12万元。连某水表公司现任法定代表人认可分期扣款12万元的事实，但该公司未出庭应诉。本案原审诉讼中，掌新华在于2018年11月26日的谈话笔录中述称：“我当时买了块地，益发房地产开给房地产管理处的证明，这个证明需要我到益发房地产处说明，这块地卖给其他人了，以后才能到房地产管理处办理业务。协商的时候确实由我来协助办理房地产，我不出面房地产是不能办理的，最后办理房地产的时候并没有找我。原来协商的时候我是同意办证的，但是办证的时候没有告知我”。本案争议焦点为：案涉《房地产买卖契约》是否有效。本院认为，一、案涉《房地产买卖契约》的效力，应适用《中华人民共和国民法通则》进行判断。因案涉契约发生于1998年7月份，而《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日施行，即案涉契约发生于《合同法》施行之前，故本案应适用当时的《中华人民共和国民法通则》。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定的民事行为无效情形有：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)以合法形式掩盖非法目的的。二、案涉房屋过户登记至李某才名下，存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，案涉《房地产买卖契约》应认定为无效。理由如下：案涉房屋系原告掌新华、马春霞以房抵债给案外人张某，张某又与连某实业公司签订《协议书》，明确案涉房屋抵债给连某实业公司。王某作为连某实业公司时任相关负责人，代表连某实业公司在债权到期后与债务人签订上述以房抵债协议，系履行职务行为，合法有效。根据上述协议，案涉房屋应过户至连某实业公司名下，以收回债权、增益公司资产，且过户至连某实业公司并不存在违反当时的法律、行政法规的情形。而李某才时任连某水表公司及连某实业公司的共同法定代表人，明知案涉房屋属于连某实业公司所有，却依然于1998年在无任何证据证明其支付了对价的情况下，将案涉房屋过户登记至其个人名下。掌新华、马春霞明知上述事实，却协调益发公司协助办理相关手续，其对于房屋过户至李某才名下是事先知情同意、事后默许放任的态度。尽管经鉴定，案涉《房地产买卖契约》及附件并非掌新华、马春霞本人签字及捺印，但根据本案查明的事实，并不妨碍认定掌新华、马春霞与李某才之间存在将案涉房屋过户登记至李某才名下的合意。李某才与两原告的行为，应认定为双方恶意串通。即便如证人所言，将涉案房屋登记于李某才名下的目的是为了方便私下处理房屋、将所得款项用于填平连某实业公司账目，李某才并无违反职务廉洁性、侵占公司财产的主观故意，但客观上该行为仍然损害了连某实业公司的合法权益；在李某才去世后，三被告作为其法定继承人将案涉房屋转移登记于三被告名下，并诉讼主张案涉房屋所有权的行为，与李某才登记于其名下的初衷相悖。若案涉房产被认定为李某才的合法遗产，将导致李某才将案涉房屋登记于其个人名下的行为，被评价为利用职务之便侵占公司财产。综上，无论李某才当时的初衷如何，其将案涉房屋登记于其名下的行为，均损害了连某实业公司的财产所有权。综上，案涉《房地产买卖契约》尽管并非掌新华、马春霞签字或捺印，但掌新华、马春霞与李某才存在将案涉房屋过户登记至李某才名下的合意，系恶意串通，双方之间的上述行为无效。原告的诉求，有事实与法律依据，本院予以支持；被告的抗辩观点，无事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项之规定，经本院审判委员会讨论、研究决定，判决如下：确认原告马春霞、掌新华与三被告朱秀英、李媛、李小璐的法定被继承人李学才之间关于东方花园D12-2号房屋的房地产买卖契约无效。案件受理费用2700元（原告已预交），由三被告朱秀英、李媛、李小璐负担；鉴定费15700元（原告已预交），由原告负担7850元，由三被告朱秀英、李媛、李小璐负担7850元，三被告于本判决生效后十日内将上述10550元（2700元+7850元）给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  卜玉霞人民陪审员  汪素琴人民陪审员  孙新霞二〇二〇年五月二十八日法官 助理  董延磊书 记 员  张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。