广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10516号 原告：南宁市龙光房地产开发有限公司，住所地南宁市白沙大道**龙光普罗旺斯会所****房，统一社会信用代码91450100788403816T。 法定代表人：王泽权，执行董事。 委托诉讼代理人：李彦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：罗国香。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁分行，住所地，住所地南宁市民族大道**财富国际广场**楼**会信用代码91450103898287393U。 负责人：黎栋国。 原告南宁市龙光房地产开发有限公司（以下简称龙光公司）与被告罗国香、第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告龙光公司的委托诉讼代理人李彦到庭参加诉讼。被告罗国香、第三人农业银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙光公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告于2013年9月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：）及其补充协议，确认南宁市江南区归原告所有；2.请求依法判决被告向原告支付解除合同违约金121647元；3.请求依法判决被告在本判决生效后7日内，协助原告办理位于南宁市江南区的《商品房预售合同登记备案证明》（登记编号：）、《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第××号）的解除手续，相关费用由被告承担；4.请求依法判决被告向原告偿还代偿款4000元；5.请求依法判决被告向原告支付代偿款违约金800元；6.请求依法判决被告赔偿原告律师费25910元；7.请求判令原告有权从被告已付房款中优先扣除第2-6项诉讼请求的款项；8.请求依法判决本案的诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。事实和理由：2013年9月20日，被告罗国香向原告购买位于南宁市江南区（以下简称“涉案房屋”），双方为此签订了《商品房买卖合同》（合同编号：）及补充协议（以下简称“《买卖合同》”）。《买卖合同》约定购房款总额为608235元整，被告以按揭方式支付部分购房款。《买卖合同》附件四合同补充协议第五条第3点约定如下：“买受人采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）。（2）出卖人有权解除合同，收回该商品房。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%作为违约金并赔偿出卖人损失。出卖人有权在买受人已付房款中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的诉讼费、律师费、执行费、差旅费等各种费用）及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等，如该商品房已交付的，买受人还应向出卖人支付房屋折旧费用至该商品房返还出卖人之日止）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。”《买卖合同》附件四合同补充协议第十四条约定如下：“……买受人有义务在合同解除之日起七日内协助出卖人办理解除合同备案手续。买受人逾期返还该商品房或逾期协助解除合同备案的，每天按该商品房总价款的千分之一向出卖人支付违约金。”随后，原告（合同担保人）、被告（合同借款人）与第三人（合同贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定第三人就被告向原告的购房行为提供总额为425000元的个人房屋借款，合同10.1、第三十三条、第三十七条约定原告作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至被告取得房产权属证书，并办妥以第三人为抵押人的抵押登记手续前，就被告向第三人所借款项本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定由被告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等第三人实现债权的一切费用承担阶段性连带保证责任。合同签订后被告向第三人办理了按揭贷款。上述合同签订后，被告向原告支付了购房首付款183235元、物业专项维修基金7407元，第三人将被告的购房借款425000元转入原告账户。2013年11月23日，《买卖合同》办理了登记备案（登记编号：）。2013年12月12日，涉案房屋办理了房屋预告登记（证号：邕房预字第××号），登记在被告名下。2018年9月起，由于被告未能依约归还第三人按揭贷款，导致第三人要求原告承担连带保证责任；截至2019年12月9日，通过第三人从原告的保证金账户扣划方式，原告实际累计代偿4000元。原告承担上述连带保证责任后，多次致电和致函被告，要求被告偿还原告被扣款项及违约金，但被告至今未向原告偿还任何款项。综上，原告认为，因被告逾期归还银行按揭贷款，导致原告承担连带责任被第三人扣款，被告的行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告现在依据《民事诉讼法》及原被告签订的《买卖合同》之相关规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告罗国香、第三人农业银行未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2013年9月20日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定的内容有：1.原告将江南区房预售给被告；2.房屋总金额608235元，被告以银行按揭方式付款，于2013年8月31日前支付30.13%（183235元），其余房款425000元，由被告向农业银行申请按揭贷款支付给原告；3.被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。同日，原、被告签订《补充协议》，主要内容：1.被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，或被告未按时还款致使用银行要求原告承担保证责任的：（1）原告代为偿还的，被告应在原告代偿之日起7日内偿还原告代偿款项，并向原告支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或原告代偿之日至被告还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；（2）原告有权解除，收回该商品房。原告因此解除合同的，被告应向原告支付商品房总价款20%作为违约金并赔偿原告的损失。原告有权在被告已付房款中扣除违约金或原告损失、原告因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用；2.被告有义务在合同解除之日起七日内协助原告办理解除合同备案手续。被告逾期返还该商品房或逾期协助解除合同备案的，每天按该商品房总价款的千分之一向原告支付违约金；3.补充协议是本合同的有效组成部分，且与本合同具同等效力。若本补充协议条款与本合同不一致之处，以本补充协议为准。 2013年11月12日，原、被告和第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定：1.第三人就被告向原告购买案涉房产的行为提供425000元贷款，贷款期限为30年，原告为被告的上述借款提供保证（即原告为上述债务的保证人）；2.在房屋抵押登记手续办理完毕及第三人取得房屋他项权证前，原告对上述借款本金、利息、罚息等所有应付费用承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告向第三人办理了按揭贷款。 上述合同签订后，被告于2013年8月31日支付首付款183235元，专项维修资金7407元，第三人也根据被告的申请，为被告提供了425000元按揭贷款，因被告未及时偿还按揭贷款，截至2019年12月9日，原告为被告向第三人代偿4000元。 另查明，涉案房屋于2013年11月23日办理了商品房买卖合同备案登记，于2013年12月12日办理了预购商品房预告登记，未办理房屋所有权证。2014年原告就已公告交房，被告至今尚未收房。 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》、《补充协议》以及原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 关于原告主张合同解除的问题：第三人发放贷款后，被告未能按期还本付息，原告依约履行了其担保责任，被告的违约行为已经符合双方约定解除《南宁市商品房买卖合同》、《补充协议》的条件，因此原告要求解除其与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》、《补充协议》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等，现合同解除后，原告诉请确认诉争房屋归其所有符合法律规定，本院对此予以支持。 关于原告主张支付解除合同违约金的问题：根据《补充协议》的约定，如果被告未及时归还银行按揭贷款，银行追索原告的保证责任而导致原告损失的，被告应按本合同总房款20%向原告支付违约金。案涉房产总价为608235元，现原告要求被告支付违约金121647元，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请本判决生效后7日内，协助原告办理房产《商品房预售合同登记备案证明》、《房屋预告登记证明》的问题：根据《补充协议》的约定，被告有义务在合同解除之日起七日内协助原告办理解除合同备案手续，由此产生的费用以有效收据为准，故对原告该项诉请，本院予以支持。 关于原告主张的代偿款问题：第三人发放贷款后，被告未能按期还本付息，原告依约履行了其担保责任，代被告偿付了贷款本息共4000元，原告在代偿后依法享有对被告追偿的权利。现原告要求被告支付代偿款4000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张代偿款违约金问题：根据《补充协议》的约定，如果被告未及时归还银行按揭贷款，银行追索原告的保证责任而导致原告损失的，被告应按代偿款项的20%向原告支付违约金，被告应向原告支付违约金800元（4000×20%=800）。 关于律师费问题：《补充协议》并未明确约定律师费需由违约方承担，且我国未实行律师强制代理制度，本案原告要求律师费由被告承担依法无据，本院对此不予支持。 关于原告主张有权从被告已付房款中扣除请求款的问题：根据《补充协议》的约定,因被告违约，解除合同的，原告有权在被告已付房款中扣除违约金或原告损失、原告因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用，故本院对该诉请予以支持，被告在本案中向原告交付费用183235元+7407=190642元，则原告有权在该范围内扣除原告应获款项。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告南宁市龙光房地产开发有限公司与被告罗国香于2013年9月20日签订的编号为的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，江南区房归原告南宁市龙光房地产开发有限公司所有； 二、被告罗国香向原告南宁市龙光房地产开发有限公司支付解除合同违约金121647元； 三、本判决生效后7日内，被告罗国香协助原告南宁市龙光房地产开发有限公司办理位于南宁市江南区的《商品房预售合同登记备案证明》（编号：）、《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第××号）的解除手续，由此产生的费用以有效收据为准； 四、被告罗国香向原告南宁市龙光房地产开发有限公司偿还代偿款4000元； 五、被告罗国香向原告南宁市龙光房地产开发有限公司支付代偿款违约金800元； 六、原告南宁市龙光房地产开发有限公司有权从被告罗国香已付房款（190642元内）优先扣除上述第二至五项款项； 七、驳回原告南宁市龙光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5703元，保全费4323元，共计10026元，由被告罗国香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 丘 理 二〇二〇年五月十二日 书记员 郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 —-1-—