广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1364号 原告:广西南宁市某物业服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：邓某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许某，广西某律师事务所实习律师。 被告：罗某，女，1987年5月6日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：徐某，女，1962年1月31日出生，汉族，住南宁市江**。 原告广西南宁市某物业服务有限公司与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告广西南宁市某物业服务有限公司的委托诉讼代理人马某、许某，被告罗某的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2015年7月到2019年4月期间住宅物业服务费3054.4元；二、请求判令被告向原告支付2015年5月到2019年4月期间代收公摊电费185.7元； 三、请求判令被告向原告支付2015年5月到2019年4月期间代收公摊水费292.1元；四、请求判令被告向原告支付2015年7月到2019年4月期间代收生活垃圾处理费368元；五、请求判令被告向原告支付2015年6月到2019年4月期间代收水费1224.5元；六、请求判令被告向原告支付2015年5月到2019年4月期间单元电费分摊127.8元；七、请求判令被告向原告支付2015年5月到2019年4月期间电梯电费分摊472.8元；八、请求判令被告向原告支付2017年6月到2018年1月期间电梯维修费分摊101.6元；九、请求判令被告向原告支付2015年2月到2019年4月期间二次加压电费分摊150.7元；以上合计：5977.60元。十、请求判令被告向原告支付逾期收纳上诉费用（除生活垃圾处理费和电梯维修费）产生的违约金11536.48元（从2015年6月16日开始，以欠款数额为基数，按日千分之三计算，暂计至2019年5月31日，直至所有款项付清为止）；十一、请求判令被告向原告赔偿律师费1000元；以上一至十一项总计18514.08元；十二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：广西红日东升投资有限公司选聘原告为位于南宁市江南区交汇处的红日江景小区提供前期物业管理服务，被告系红日江景小区9号楼1单元15层Ｄ号房的业主，房屋建筑面积78.14平方米。2010年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：物业管理服务费为0.85元／㎡／月，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部分、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其物业建筑面积合理分摊，乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收费服务，具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取诉讼方式追收物业服务费及违约金，由乙方承担因此产生的诉讼费、律师费等费用。原告按协议约定向被告提供相应的物业管理服务，但被告未按照协议约定及时、足额支付相关费用。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任，依据协议约定及相关法律规定，原告有权要求被告支付欠付费用、违约金及律师费。 在案件审理过程中，原告对违约金的计算方式做了补充说明：物业费的违约金以每月所欠物业费为基数，自次月1日起至被告付清所欠物业费之日止，按每日千分之三计算；各项分摊费用的违约金以2016年3月以前所欠的全部费用为基数，自2016年4月1日起至被告付清之日止，按每日千分之三计算。 在案件审理过程中，原告对被告拖欠的各项费用的计算期间做了补充说明，被告拖欠的各项费用实际上只计算至2019年4月止，诉讼请求中部分被告拖欠费用的截止时间被写为2019年5月的系书写错误。 被告辩称，其一，红日江景业委会已于2016年3月12日与广西建凯物业服务有限公司签订了新的物业服务合同。因此，原告与被告签订的《前期物业服务协议》已于2016年3月12日终止，原告要求被告支付2016年4月以后的物业服务费及违约金、律师费以及代收水电费、垃圾处理费、维修费的违约金于法无据。其二，在合同存续期间，原告应依约履行物业服务义务，但原告未能提供证据证明其已经提供服务、履行相关义务。在（2018）桂0105民初6551号民事判决书中，法院已经查明原告未能按约定履行义务。同时，原告存在恶意阻拦红日江景小区依法成立业主委员会、对业主实施暴力、损害业主名誉等违法行为。南宁市中级人民法院在（2019）桂01民终11638号民事判决书中依法确认原告未能按约提供良好物业服务。因此，原告要求被告支付2016年3月之前的相关物业费用证据和理由均不充分，请求法院驳回。其三，红日江景小区2019年3月、4月的水费至今尚未缴纳，原告未能提供2019年3月、4月的水费发票和2018年5月的电费发票，原告无权要求被告交纳2019年3月、4月的水费和2018年5月的电费。其四，尽管红日江景小区业委会以多种方式多次催促，原告依旧不履行移交物业服务的义务，致使新物业服务公司无法进驻，小区物业处于空滞状态，产生了2017年5月、6月的水费滞纳金，该项滞纳金应由原告负担。其五，原告要求被告支付电梯维护费证据不足：原告与通力电梯有限公司南宁分公司签订的《标保合同》未写签订日期，无法确定该合同在原告诉请期间是否成立、是否为小区提供了相关服务；仅凭原告提供的“电梯维修保养费用发票”无法确定该费用是否用于红日江景小区的电梯维护；根据《前期物业服务协议》的约定，原告本身负有对电梯进行维护、修缮的义务，不应再单独计费；电梯维修费分摊计算方法不明。其六，原告要求被告支付水费、公摊水电费、电梯电费、二次加压电费，但原告未能提供计算所依据的数据及计算方法。其七，被告已支付的水电公摊周转金及预收款原告尚未退回，应予以抵扣。由于原告不履行物业服务移交手续的义务，并刻意隐瞒，致使被告误以为与原告还存在物业服务合同关系，还向原告支付了2016年3月以后的物业服务费，该费用亦应予以抵扣。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原、被告双方于2010年8月16日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。红日江景小区业主委员会于2015年10月14日被南宁市江南区住房和城乡建设局予以备案，于2016年3月12日与广西建凯物业服务有限公司签订《“红日•江景”小区物业服务合同》，于2016年3月22日通知原告进行物业交接，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，本院确定原告提供前期物业服务的合同于2016年3月22日依法终止。原告在合同终止后拒绝配合业主委员会移交和退出涉案小区的物业服务，直至2019年4月29日才退出涉案小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告诉请被告支付合同终止以后的物业服务费于法无据，本院不予支持。原告诉请被告支付2016年3月以前的物业服务费合法有据，但因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定对原告诉请的2016年3月以前的物业服务费按约定标准的90%计算，即每月0.85×78.14×90%﹦59.78元。故本院确定被告应向原告支付2015年7月至2016年3月期间的物业服务费为59.78×9﹦538.02元。 涉案小区物业管理过程中产生的水电费、涉案小区共用部位和公共设备运行产生的水电费应由各业主按照物业建筑面积合理分摊，原告提供证据证明其缴纳了涉案小区2015年5月至2019年4月期间的公摊电费、公摊水费、单元电费分摊、电梯电费分摊及2015年2月至2019年4月期间的二次加压电费分摊，且数额的计算并无不当，业主方未能举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院对原告诉请被告支付2015年5月至2019年4月期间公摊电费185.70元、公摊水费292.10元、单元电费分摊127.80元、电梯电费分摊472.80元及2015年2月至2019年4月期间的二次加压电费分摊150.7元予以支持。原告已经交纳了涉案小区2016年3月以前共用部位和公共设备运行产生的水电费，并列明被告还拖欠的2016年3月以前各项公摊水电费的金额（其中电费公摊37.3元、水费公摊85.4元、单元电费分摊33元、电梯电费分摊93.9元、二次加压电费分摊34.4元），被告未能举证证实原告所列拖欠费用存在不合理之处或者错误之处，本院对原告所列拖欠费用予以采信，经计算确定，被告还拖欠原告2016年3月以前的各项共用水电费为284元。 被告提交证据证明其于2012年11月15日向原告交纳了水电公摊周转金100元及预收款433.6元，2013年2月23日再次向原告交纳预收款100元后，预收款剩余316.2元，本院确定被告尚未被原告抵扣的水电公摊周转金为100元、预收款为316.2元。由于原告已经实际撤离小区，不再向小区业主提供物业服务，上述水电公摊周转金和预收款尚未抵扣，本院酌定将100元水电公摊周转金中的30元用来抵扣被告欠付的公摊电费、剩余70元用来抵扣公摊水费，则抵扣后被告还欠原告2015年5月至2019年4月期间的公摊电费155.7元（185.7-30）、公摊水费222.1（292.1-70），还欠原告2016年3月以前的各项共用水电分摊费184元（284-100）。本院酌定将316.2元预收款用来抵扣被告欠付的物业服务费，具体抵扣方式如下：用其中298.9元（59.78×5）抵扣被告2015年7月至2015年11月欠付的物业服务费，剩余17.3元用来抵扣2015年12月欠付的物业服务费，则抵扣之后，被告还欠原告2015年12月物业服务费42.48元及2016年1月至2016年3月期间的物业费179.34元（59.78×3），合计221.82元（42.48+179.34）。 原告提供证据证明其代被告交纳了2015年6月至2019年4月期间水费及2015年7月至2019年4月期间的城市生活垃圾处理费，被告未举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院认为原告有权向被告追偿，对原告诉请被告支付2015年6月至2019年4月期间的代收水费1224.5元、2015年7月至2019年4月期间的代收城市生活垃圾费368元予以支持。 原告提供证据证明涉案单元2017年6月至2018年1月的电梯维修费实际发生，且原告计算应由被告分摊的电梯维修费的方式及数额并无不当，故本院对原告诉请被告支付的电梯维修费101.6元予以支持。 根据《前期物业服务协议》的约定，被告未按时交纳物业费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费。被告未按时交纳2016年3月22日物业服务合同终止以前的物业服务费及应分摊的共用水电费，原告有权根据约定要求被告支付律师费和2016年3月以前的物业服务费及应分摊共用水电费的逾期违约金。原告主张的律师费1000元未超出合理范围，本院予以确认。由于原告未举证证明被告逾期付款导致其遭受的损失达到日千分之三，本院对业主方主张按约定的日千分之三计算违约金过高、应按银行同期同类贷款利率计算违约金予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十六条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定判决如下： 一、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年7月-2016年3月的物业服务费221.82元； 二、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年5月-2019年4月的公摊电费155.7元； 三、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年5月-2019年4月的公摊水费222.1元； 四、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年7月-2019年4月的生活垃圾处理368元； 五、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年6月-2019年4月的代缴水费1224.5元； 六、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年5月-2019年4月的单元电费分摊127.8元； 七、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年5月-2019年4月的电梯电费分摊472.8元； 八、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年6月-2018年1月的电梯维修费分摊101.6元； 九、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年2月-2019年4月的二次加压电费分摊150.7元；； 十、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2015年12月至2016年3月期间逾期支付物业服务费的违约金（2015年12月的违约金以42.48元为基数，自2016年1日起开始至款项付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；2016年1月至2016年3月期间，每月的违约金皆以59.78为基数，自次月1日起开始至款项付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）； 十一、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付截至2016年3月逾期支付应分摊的共用水电费的违约金（以184元为基数，从2016年4月1日计至款项付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）； 十二、被告罗某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付律师费1000元； 十三、驳回原告广西南宁市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费131元，由原告广西南宁市某物业服务有限公司负担70元，被告罗某负担61元。 本判决为终审判决。 审判员  苏建湘 二〇二〇年五月二十二日 书记员  陆秋玥 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。