河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初1134号 原告：何慧，女，1977年7月9日出生，汉族，住安国市。 被告：保定市瑞腾房地产开发有限公司，住所地保定市北市区长城北大街**。 法定代表人：边红凯，执行董事。 委托诉讼代理人：郭英民，河北辅仁律师事务所律师。 原告何慧与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司（以下简称瑞腾房地产）、保定同创置业有限公司（以下简称同创置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，原告撤回了对同创置业的起诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何慧、被告瑞腾房地产的委托诉讼代理人郭英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何慧向本院提出诉讼请求：1、判决原被告之间的买卖协议无效，返还购房款363490元及利息；2、同创置业返还服务费17124元及利息。事实和理由：2016年10月25日我在被告开发的领秀紫晶城签订协议购买房屋1-1-1716、1-1-1718号，协议编号为2011012227、2011042228。协议约定2017年12月30日前交付使用。到期后被告一直不能交房。原告与被告电话联系时，得知该开发的小区没有取得任何证件，故协议无效，要求被告返还购房款及利息。同创置业收取的服务费17124元也应返还。 庭审期间，原告撤回了对同创置业的起诉，撤消了要求同创置业返还服务费17124元的诉讼请求。 被告瑞腾房地产辩称，双方房屋买卖协议有效，协议时双方自主自愿签订，原告购买前对于房屋没有证件的情况应该是明知的，双方仍自愿达成协议，故协议有效。案涉小区是城中村改造项目，与一般的商品房的建设和销售过程有区别，自2017年保定市政府已成立了房地产开发遗留问题解决的固定机构，而且出台了若干文件，要求限期解决紫晶城类似项目的证件问题，但还是政府原因，仍未实现所有手续的完善。原告房屋已于2018年下半年交付入住，原告要求退房的理由不充分。小区五证齐全的说法是同创置业的销售人员提出的，与被告无关。应驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据包括：原、被告之间的购房合同2份，原告交纳购房款的收据4张，保城改办【2010】65号文件《关于对北市区北关村整体改造的意见》，中共保定市委办公厅、保定市人民政府办公室《关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案》，保政函【2018】14号文件《关于加快解决主城区房地产开发遗留问题的补充意见》，保政函【2018】15号文件《关于加快解决主城区棚户区和城中村改造项目遗留问题的意见》，莲池区人民政府《关于领秀紫晶城1号楼调整控制性详细规划的函》，2019年12月16日领秀紫晶城1号楼所涉及的土地挂牌出让的网上公告，本院对以上证据真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告证人刘某、胡某当庭证言，证明与原告是朋友关系，2016年10月随原告到保定市紫晶城售楼部，看到了包括商品房预售许可证在内的“五证”，销售人员称房产五证齐全，大产权，2017年交房，到期后销售人员称因环保原因延期交房。被告不予认可，认为证人与原告是朋友关系，被告售楼委托的同创置业，同创置业如何与原告沟通的，与被告无关；本院认为，证人与原告为朋友，存在利害关系，同时证人证言无其他已确定证据辅证，故本院对上述证人证言不予采纳。2、原告与销售人员的通话录音，被告认为不是合法途径录取，不予认可，本院认为，被告未否认通话录音事实，对该证据的真实性予以确认。3、紫晶城小区的宣传单，被告不认可真实性，并表示没有原告所称的五证齐全等内容。本院认为，该宣传单系紫晶城小区的宣传资料，对其真实性予以确认，但宣传单中没有载明小区“五证齐全”的宣传，故对原告所主张的证明目的不予采纳。 经审理查明，2016年10月25日，原告与被告签订了两份《商品房买卖协议书》，约定原告向被告购买其开发的领秀紫晶城小区1栋1单元1716号、1718号房产，房屋价款均为361745元，房产于2017年12月30日前交付。原告为此于2016年10月22日向被告交付定金20000元（每套房定金10000元），并于2016年10月25日向被告交付房款首付款343490元（紫晶城小区1栋1单元1716号房款171745元，1718号房款171745元），以上共计交款363490元。剩余房款未交付，也未办理银行贷款手续。 双方签订合同后，被告至今未向原告交付房屋。被告当庭认可案涉房屋至今未能办理商品房预售许可证，并表述自2017年开始已积极解决小区开发手续不全的问题，但至今为止，领秀紫晶城小区只有5栋楼完善手续，包括案涉房产在内的其他房产仍存在手续不全的问题，且对于办理商品房预售许可证的时间无法确定。 另查，领秀紫晶城小区为城中村改造项目，但被告对包括案涉房屋在内的部分房产，作为商品房对外销售。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》是双方真实意思表示，公平自愿订立的合同，依法成立，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，双方协议所涉及的领秀紫晶城小区1栋1单元1716号、1718号房产，至本案判决前，一直未能取得商品房预售许可证，被告虽一直称积极完善开发手续，但多年来仍未能对案涉房产办理“五证”。故原、被告在2016年10月25日所签订的两份《商品房买卖协议书》依法无效，原告主张双方之间《商品房买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称紫晶城小区项目是城中村改造，不应适用商品房买卖的一般性法律规定，《商品房买卖协议书》有效，该辩解并无相关法律依据，且城中村改造亦不影响案涉房屋作为商品房的性质，案涉房产的买卖应适用我国关于商品房买卖的相关法律规定，故本院对被告关于原、被告之间《商品房买卖协议书》有效的辩解，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，原告要求被告返还已付房款363490元并支付利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于房款利息给付的起算时间，因双方合同自始无效，故房款利息应自原告签订合同给付房款之日，即2016年10月25日开始计算。关于利息计算标准，原告要求按照月息2%计算，并无法律依据，本院认为，相关利息应依法自2016年10月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下： 一、原告何慧与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司在2016年10月25日签订的关于保定市产的《商品房买卖协议书》依法无效。 二、被告保定市瑞腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告何慧已付购房款363490元及相应利息（利息以363490元为基准，自2016年10月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7009元，由被告保定市瑞腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张任飞 审 判 员  代 倩 人民陪审员  韩 宁 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  何 从