广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初820号 原告：邹文军，男，汉族，住广西桂林市七星区。 委托代理人：唐银娟，广西悦康律师事务所律师。 被告：桂林科创置业有限公司，住所：桂林市七星区铁山路**漓东科技新城铁山工业园**。 法定代表人：江赛，该公司总裁。 委托代理人：李雷，上海煜珩纳川律师事务所律师。 被告：桂林高新技术产业开发总公司，住，住所：桂林市七星区高新开发大厦/div> 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 委托代理人：杨万柳，该公司员工。 被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住，住所：桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦**/div> 法定代表人：唐际钢，该公司总经理。 委托代理人：杨万柳，该公司员工。 被告：桂林福龙房地产开发有限公司，住所：桂，住所：桂林市七星区骖鸾路**v> 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 被告：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所：桂林，住所：桂林市七星区漓江路******商场> 法定代表人：苏启权，该公司副总经理。 委托代理人：王钦，该公司员工。 原告邹文军与被告桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）、桂林高新技术产业开发总公司（以下简称高新公司）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称高科公司）、桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称竣为公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹文军的委托代理人唐银娟，被告科创公司的委托代理人李雷，被告高新公司、高科公司共同的委托代理人杨万柳，被告竣为公司的委托代理人王钦到庭参加诉讼。被告福龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹文军向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令五被告履行合同义务，立即为原告所购房屋报送、办理权属登记所需资料至桂林市房地产主管部门。2、请求判决五被告向原告支付违约金103332.77元（以317947元为基数，按年利率6%计算，自2014年8月29日起暂计至2020年1月29日止，实际计算至五被告成功为原告所购房屋报送、办理权属登记所需资料之日止）。3、诉讼费用由五被承担（包括但不限诉讼费等实现上述债务权的相关费用）。事实和理由：原告于2013年2月28日与五被告签订商品房买卖合同，购买桂林市七星区某小区某号房屋，房屋建筑面积为91.05平方米，套内面积为77.23平方米，约定购房款为317947元，已全部给付，约定房屋交付期限为2013年6月30日前，后五被告逾期至2014年5月29日交房，原告于2014年5月29日办理了房屋交接手续，现已入住4年多。按照合同约定五被告应于商品房交付使用后90日内（2014年5月30日至2014年8月28日）将需要办理房屋权属登记的资料报送桂林市房产管理局，但是五被告至今未履行该义务，存在违约。综上，原告已按合同约定履行了义务，五被告未按照合同约定履行义务，严重侵害原告的合法权益，请法院依法支持原告诉请。 被告科创公司辩称，被告已经将材料交给相关部门，不存在违约行为，原告要求违约金不合法。 被告高新公司、高科公司辩称，原告出具的发票等证据表明该房屋是被告科创公司一家独揽，与被告高新公司、高科公司无关。 被告福龙公司提交书面答辩意见，与被告竣为公司共同辩称，一、出卖人向房屋登记机关提供办证资料的时间尚未达成。根据《商品房买卖合同》第十五条第3点的约定，双方已经对出卖人向登记机关提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后，2018年7月27日高新区住建局给业主们出具的《不予受理告知书》载明“规划尚未验收”也证明了小区未通过验收，那么出卖人向房屋登记机关报送资料的时间尚未达成，未报送办理资料并不构成违约。二、原告的部分诉请已经超过诉讼时效，且违约金不应持续计算。原告主张的违约金大多从2014年起算，至今已超过3年，明显超过诉讼时效。并且提供办证资料是一次性行为，违约金不应持续计算，违约金只应计算至法院判决规定的履行期限的最后一日。部分原告存在逾期付款行为，出卖人有权追偿违约金或者解除合同，有权拒绝履行或者推迟履行后交付办证资料义务，相应的逾期天数应从逾期提供办证资料天数中扣除。三、原告要求按年利率6%计算逾期报送办证资料违约金于法无据。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条仅适用于逾期办理产权证书的情形，并不适用于逾期提供办证资料的情形。四、被告福龙公司、竣为公司并未参与原告所购房屋的开发建设，客观上无法履行报送办证资料的义务，原告明知所购房屋是被告科创公司一家单独开发、各方责任是分开的，被告福龙公司、竣为公司没有享受到任何合同权利，并且四公司所享有的土地份额已从PO37-A-2号地块中分出，对原告所购房屋及占用的土地不再享有任何权利，所以被告福龙公司、竣为公司不应与被告科创公司共同承担责任和义务。综上，被告福龙公司与竣为公司不应与被告科创公司共同承担或者连带承担提供办证资料及逾期提供办证资料违约责任，请法院驳回原告对被告福龙公司、竣为公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：2013年2月28日，买受人（原告邹文军）与出卖人（被告科创公司、高新公司、高科公司、福龙公司、竣为公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于桂林市桂磨路英才科技园内编号为Ｐ037-Ａ-2的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名科赛·智汇城；买受人购买的商品房为位于桂林市七星区某小区某号；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币317947元；出卖人应当在2013年6月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。上述合同签订后，原告已全额付清了购房款。原告于2014年5月29日收房。但五被告一直未向房屋行政主管部门报送办理房屋登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书。 另查明，本院已经发生法律效力的（2019）桂0305民初79号判决书认定如下法律事实：2009年7月9日，本案五被告通过公开挂牌交易方式联合竞得位于桂林市桂磨路英才科技园内宗地编号为Ｐ037-Ａ-2号地块的国有土地使用权，五被告为上述土地的共同共有人。2012年3月20日，五被告共同签订《桂林高新区英才科技园Ａ-2地块土地分片开发建设协议书》，一、按2011年5月4日桂林市规划局下发的定点文及总平面布置图，靠近东北面的一块，总平面中建设1号楼至19号楼共19栋，土地30000平方米（合45亩），属于科创公司所有；靠近中间的一块，总平面中建设20号楼至36号楼共17栋，土地面积26760平方米（40.138亩），属于高新公司和高科公司的土地；靠近西南部，总平面中建设37号楼至67号楼共3ｌ栋，土地面积39999平方米（合60亩），属于福龙公司和竣为公司共有。二、在各自出资竞买所得的土地，按桂林市规划局批准的总平方案，由各方自主投资建设自己的物业小区，所建物业的产权属于各投资方自行所有。在开发建设中，各自为自己竞买土地上的建设业主，各自命名项目名称，选择地勘、设计、施工、监理，审图等公司，各自与对方签订合同，与其他方没有责、权、利的关系等内容。该协议签订后，上述五公司即按协议约定在约定归属己方的土地上各自投资开发建设。在开发建设的过程中，各方认为前述土地名为共有，实为各自开发，存在诸多不便。2015年11月12日，在桂林市七星区人民政府的协调下，五被告签订了一份《土地证分证协议》，约定首先解除对科创公司“风华天成”项目账户的冻结，由福龙公司牵头，其他公司积极配合办理Ａ-2号土地证分证事宜（不含Ａ-2号地块的再抵押和借款）等内容。协议签订后，未履行，故福龙公司诉到法院要求分证，本院作出的（2019）桂0305民初79号判决书，其中一项判决为位于桂林市桂磨路英才科技园内不动产单元号为450305XXXX0000的地块［土地使用权面积96759㎡、不动产权证号：桂（2017）桂林市不动产权第××号］上由竣为公司与福龙公司开发建设的桂林市桂磨路英才科技园内Ａ－2－3号地块的土地39999.9平方米归竣为公司与福龙公司所有，具体位置及四至界限详见《附图》及《建设用地界址点成果表》。 本院认为，本案争议焦点为：一、出卖人向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需资料的期限是否已经届至；二、被告福龙公司、竣为公司、高科公司、高新公司应否承担涉案《商品房买卖合同》中所约定的出卖人义务；三、原告的诉讼请求是否部分已经超过诉讼时效。 关于争议焦点一，原告与五被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。被告福龙公司、竣为公司共同辩称，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。故本案所涉房屋办证的时间并未届至，因为小区并未全面验收。但本院认为，因五被告并未提供证据证明其曾向桂林市房地产行政主管部门报送过涉案房屋所需的办证资料，涉案房屋系因上述原因导致桂林市房地产行政主管部门不能接收办证资料。本案提交办证资料的时间应适用双方合同约定的商品房交付使用后90日内，故本院对被告福龙公司、竣为公司的上述观点，不予采纳。 关于争议焦点二，被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司与科创公司一并在《商品房买卖合同》的出卖人处盖章，表明五被告为共同出卖人。被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，不应当承担本案责任，因五被告之间就土地开发的权责利约定及本院（2019）桂0305民初79号民事判决，均属于五被告之间的内部约定或对其内部法律关系的裁判。五被告并未提供证据证明原告在签订《商品房买卖合同》之时知晓五被告之间的内部约定，故对原告不具有约束力。五被告仍应作为共同出卖人对原告承担应负有的合同义务。五被告系涉案房屋的出卖人，至今仍未按约定将办理房屋登记的资料报送房屋主管部门，构成违约，故对原告要求五被告向桂林市房地产行政主管部门报送办理权属登记所需资料的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五被告于2014年5月29日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，五被告应于房屋交付使用后90日内将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，五被告至今仍未提交，构成违约。因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金进行约定，根据上述法律规定可知，原告可要求五被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付违约金。原告主张按年利率6%计算违约金未超过上述标准，故本院对原告要求五被告按年利率6%支付违约金的观点，予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2020年3月19日向本院递交起诉状，故2017年3月19日之前的违约金已经超过诉讼时效，本院对被告福龙公司、竣为公司辩称，原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效的观点，予以采纳。原告可要求五被告从2017年3月19日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%支付违约金。此后如产生违约金，当事人可另行起诉。故本院对原告主张违约金的诉讼请求，合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂林市房地产行政主管部门报送办理桂林市七星区某小区某号的商品房权属登记所需资料； 二、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司向原告邹文军支付违约金（违约金计算：以317947元为基数，从2017年3月19日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按年利率6%计算）； 三、驳回原告邹文军的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费2366元，因适用简易程序，减半收取案件受理费1183元（原告已预付本院），由原告邹文军负担557元，由被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司负担626元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2366元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒋西凤 二〇二〇年五月二十五日 书记员  胡 翀