广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7113号上诉人（原审被告）：深圳市品翰龙城文化发展有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道中梅路XX庭花园商场**，统一社会信用代码：91440300359482659C法定代表人：汪鹏，总经理。委托诉讼代理人：蔡楚旋，广东广商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王衡，男，汉族，1987年7月7日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：深圳市美加英语教育培训有限公司，住，住所地：深圳市龙华区民治街道腾龙路**XX庭****商铺一社会信用代码：91440300MA5EPETWX6法定代表人：潘家隆，总经理。委托诉讼代理人：吴秀铃，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建军，广东普发律师事务所律师。上诉人深圳市品翰龙城文化发展有限公司（以下简称品翰龙城公司）与被上诉人深圳市美加英语教育培训有限公司（以下简称美加英语公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。品翰龙城公司的上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回美加英语公司全部诉讼请求；二、判令美加英语公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉事实及理由:一、原审法院认定事实错误，进而导致适用法律错误。（一）原审法院认定“2018年1月30日，深圳市龙华区龙华街道中梅路XX庭3-4楼取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2018年2月1日，上述建筑物取得了建设工程消防验收意见书”（原审判决第4页第5至8行）是错误的。实际上，涉案的XX庭3-4楼系品翰龙城公司从业主鹏润达公司处承租，品翰龙城公司作为“二房东”，再将其出租。而XX庭3-4楼早在2015年6月2日（品翰龙城公司承租前）就已由业主取得消防安全检查合格证，以及建设工程消防验收意见书（后续如该工程需室内装修等，则需依法申请消防设计审核或备案），涉案商铺可正常投入使用并收取租金、管理费。品翰龙城公司于2018年1月30日取得的《消防安全检查合格证》及2018年2月1日取得的《建设工程消防意见书》，系因为品翰龙城公司承租XX庭3-4层后，对小部分公共空间（仅4303.57ｍ2）进行了改建（室内装修），因此需对该改建部分进行消防验收，而不是原审法院认定的对“整个3-4层”的消防验收。至于XX庭3-4层其他部分（包括涉案商铺），由于品翰龙城公司并无改建（包括室内装修等），无需品翰龙城公司申报消防验收即可使用，只有当美加英语公司承租后（从品翰龙城公司处承租）需装修时，才由美加英语公司负责申报消防验收。因此，原审法院认定事实错误，XX庭整体的消防验收早已通过并可投入使用。2018年2月1日仅是品翰龙城公司对小部分公共空间进行了改建而申报消防，与美加英语公司对所承租商铺进行了装修而申报的消防一样，同属对建筑物改建后申报的“二次消防”，没有“只有品翰龙城公司的消防验收通过时美加英语公司才能通过消防或使用”的说法，由此原审法院的推理：品翰龙城公司的消防没有通过，导致美加英语公司无法使用商铺，因此无需支付品翰龙城公司消防通过前的租金是错误的。（二）原审法院适用法律是错误的。原审法院错误认定XX庭3-4层消防在2018年2月1日才通过，进而依据《消防法》第十三条认为涉案商铺禁止使用，实属荒谬。结合《消防法》第十一、十三条以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，《消防法》第十三条指的是建设单位建设大型的人员密集场所（如超过一万平方米的商场）时，需要经过消防验收，否则禁止投入使用。而在本案中，指的就是鹏润达公司建设XX庭这栋大型人员密集场所时（建筑面积196613.87ｍ2），需经过消防验收，否则禁止投入使用。而非指品翰龙城公司对部分公共空间装修后进行的二次消防。况且，品翰龙城公司一来不是XX庭整体的建设单位，二来品翰龙城公司申报消防验收的只有4303.57ｍ2,不符合上述法律规定的条件，从这一角度品翰龙城公司的部分公共空间的改建也不适用上述规定。因此，本案由于XX庭整体的消防早于2015年通过，不应适用《消防法》第十三条禁止涉案商铺的投入使用。二、品翰龙城公司与美加英语公司签订的租赁合同，没有约定品翰龙城公司“是否需要办出消防”、“需要办出什么消防”、“在什么期限内办出消防”、“没有办出消防的违约责任”。因此，本案品翰龙城公司根本就没有为美加英语公司使用其承租的商铺要先消防验收的义务，整个XX庭的消防早于2015年6月2日由业主申报通过，美加英语公司承租后即可正常使用，并由品翰龙城公司收取租金。只有当美加英语公司改建（装修）其承租的商铺时，才要求由美加英语公司自行申报消防，但这是美加英语公司的义务，其申报消防未能通过，与品翰龙城公司无关。所以，原审法院要求品翰龙城公司返还的租金及管理费是错误的。三、退一万步讲，即使本案适用《消防法》第十三条，美加英语公司也应支付租金，或者参照租金标准支付占有使用费。（一）原审法院遗漏重要事实：美加英语公司签订《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”）后，自2017年10月起一直使用涉案商铺，并于此后开业正常经营、收益。消防未通过，不仅未对美加英语公司造成损失，而且美加英语公司还因占有使用商铺获得收益。因此，即使适用《消防法》第十三条禁止涉案商铺投入使用，但美加英语公司也应支付租金、管理费，即使不支付租金，也应参照租金标准支付占有使用费，或将2017年12月及2018年1月份其占有场地期间获得的不当收益返还。（二）原审法院前后矛盾，既认为租赁合同合法有效，对双方均有约束力，又认为品翰龙城公司应当返还租金及管理费。既然原审法院认为品翰龙城公司与美加英语公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。那么根据合法有效的租赁合同，美加英语公司即应支付租金及管理费。然而，原审法院在认定租赁合同有效后，又凭《消防法》要求品翰龙城公司返还租金及管理费，前后矛盾，实属谬误。（三）《消防法》第十三条只是规定建设单位行政责任的管理性强制规定，非效力性强制规定，也并未规定本案承租人不应缴纳租金。即使适用《消防法》第十三条，但该条文只是禁止了建设工程投入使用，即只是规定建设单位的行政责任，但一来并未规定本案的租赁合同无效，二来也未规定美加英语公司无需向品翰龙城公司支付租金及管理费。即使不支付租金，但美加英语公司一直占有使用涉案商铺进行经营，也应当按照租金标准向品翰龙城公司支付占有使用费。综上所述，美加英语公司应当支付2017年12月份及2018年1月份的租金及管理费，原审法院不仅认定事实错误，忽视案件重要事实而且适用法律错误，请求贵院依法改判，支持品翰龙城公司的上诉请求。品翰龙城公司在庭审中补充上诉事实与理由：关于品翰龙城公司与美加英语公司租赁合同纠纷的关键事实：2015年6月2日涉案所在的XX庭建筑物整体消防验收合格，2017年10月9日品翰龙城公司与美加英语公司签订了租赁合同，2017年10月16日美加英语公司开始对涉案租赁物进行装修，2017年12月8日美加英语公司的经营地址变更涉案租赁物的地址，2018年1月11日龙华区教育局同意品翰龙城公司筹设美加英语公司，但是该批复显示的同意筹设地址是龙华区民治街道中梅路鹏润达环球服贸广场三层3116-3116Ａ。2018年1月12日美加英语公司自述申请民办教育许可证。2018年1月16日美加英语公司开业。2018年3月28日美加英语公司取得企业单位名称预先核准通知书，2018年4月16日美加英语公司涉案租赁物申请装修消防验收，2018年5月4日美加英语公司涉案租赁物的消防验收合格。这是本案的主要关键事实。现在补充以下内容：一、涉案的租赁合同合法有效，美加英语公司应当依约支付租金以及物业管理费。一审法院也认定租赁合同合法有效，但却判决品翰龙城公司向美加英语公司返还2017年12月份和2018年1月份的租金、管理费明显缺乏事实依据。（1）租赁合同是品翰龙城公司与美加英语公司双方之间的真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定的前提，租赁合同合法有效。美加英语公司应当依约交付租金和相关的费用的义务。（2）涉案租赁物所在的XX庭已经在2015年6月2日通过消防验收合格，所以涉案租赁物不存在美加英语公司所谓禁止使用的情形。（3）租赁合同签订后品翰龙城公司已经依约将租赁物交付给美加英语公司。二、美加英语公司所谓无法获得办学许可与涉案租赁物无关，也与品翰龙城公司无关。（1）美加英语公司一审提交的深圳市龙华区教育局关于同意筹设深圳市龙华区深圳市美加英语教育培训中心的批复显示，筹设地址是在深圳市龙华区，而非涉案租赁物地址。所以美加英语公司所谓无法获得办学许可与涉案租赁物无关。（2）美加英语公司也没有提供任何证据其使用涉案租赁物去申请办学许可，更没有提供任何证据证明其使用涉案租赁物去申请办学许可不予批准。（3）根据龙华区面向社会招生的非学历教育培训机构设立、变更和终止管理办法规定，申请正式设立了审批机构自受理之日起三日内作出予以许可或者不予许可的决定书，然而美加英语公司自始至终都没有提供不予许可决定书，也没有提供任何证据证明其所谓的办学许可未获批以及未获批的理由。三、美加英语公司所谓的办学许可未获批是因为品翰龙城公司未取得消防许可，与事实不符，缺乏证据。品翰龙城公司与美加英语公司签订租赁合同后，品翰龙城公司即将涉案租赁物交付给美加英语公司，而美加英语公司自行对租赁物进行装修。根据法律规定，无论是做何种使用的建筑物，只要进行扩建、改建含室内装修，均应当申请建设工程消防设计审核和消防验收。那么涉案租赁物出租给美加英语公司且由其自行进行装修，则美加英语公司为涉案租赁物的建设主体，涉案租赁物装修后的消防验收应由美加英语公司自行负责，与品翰龙城公司无关。四、品翰龙城公司已经将涉案租赁物实际交付给美加英语公司，美加英语公司也已经实际占有、使用涉案租赁物，美加英语公司陈述无法开业与事实不符。美加英语公司于2017年10月16日开始装修至2017年12月底，从美加英语公司的官方公众微信号发布的信息显示美加英语公司在2017年12月31日就举办了新年亲子轻厨派对，表明美加英语公司早已经营。美加英语公司在2018年1月16日在微信公众号发布美加英语公司开业大放送的活动，表明美加英语公司在2018年1月16日已经实际开业，不存在其所谓的无法经营的情况。五、按照龙华区教育局的规定，申请像深圳市美加英语教育培训中心这样的机构需要经过申请筹设，企业名称、企业单位名称应当预先核准，申请设立三个主要步骤，而且对于师资、开办资金等各方面均有严格的要求，不排除美加英语公司所谓的办学许可无法获批的原因，是在于其自身。美加英语公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。品翰龙城公司称“2018年1月30日，深圳市龙华区龙华街道中梅路XX庭3-4楼取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2018年2月1日，上述建筑物取得了建设工程消防验收意见书”（原判决第四页第5至8行）是错误的。但实际上述事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定错误。品翰龙城公司对XX庭的3-4商场楼层进行了室内装修，正如品翰龙城公司补充提交的证据公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证以及建设工程消防验收意见书是对其室内装修的建设工程消防验收，而美加英语公司租赁的房屋就属于该楼层，根据《中华人民共和国消防法》及其他有关消防法规、规章的规定，发生扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。后品翰龙城公司上诉理由中又陈述，XX庭3-4楼早在2015年6月2日就已由业主取得消防安全检查合格证以及建设工程消防验收意见书（后续该工程需室内装修，则依法申请消防设计审核或备案），但品翰龙城公司补充提交的证据公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证以及建设工程消防验收意见书是对其室内装修的建设工程消防验收，二者并不矛盾。美加英语公司一直要求品翰龙城公司提供消防验收合格证明，品翰龙城公司一直未提供，因此一审法院认定事实清楚，适用法律并无错误。二、品翰龙城公司违约事实清楚，证据充分。首先，在美加英语公司向一审法院提交的房屋租赁合同中，第十一章第四项中已经明确约定：“甲方应协助乙方办理注册、经营、装修所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，其中包括向乙方提供办理报批所需要的所有属于甲方的相关文件、图纸、资料等，但由此产生的相关费用由乙方自行承担”。这应该是品翰龙城公司应履行的合同义务，而且一审法院中查明，品翰龙城公司不提供消防验收合格证证明是因为在品翰龙城公司租赁房屋时未取得消防验收合格证明，从品翰龙城公司补充提交的证据中也可以看出品翰龙城公司消防验收合格怎么是2018年2月1日取得。其次，品翰龙城公司也没有提供给美加英语公司适合经营的环境，美加英语公司经营的英语教育培训服务，本应是要相对安静的环境，但被告一直处于装修过程中，试想在这样一个嘈杂的环境中，怎么给客户提供满意，舒适的英语教育培训服务，导致美加英语公司的客户在大量流失，给美加英语公司造成严重的经济损失。三、XX庭一楼以及二楼商铺租金的优惠政策。商场的一、二楼于6月开始进行租金减免，连交三个月租金的一楼租户可以享受租金的4折优惠，连交三个月租金的二楼租户可以享受租金的3.5折优惠，在同一个商场并且一、二楼属于优势位置的情况下，且在考虑各方的情况下，给予适当的优惠，而三、四楼的租户确没有任何的优惠，试想在此情况下美加英语公司要求品翰龙城公司给予相应的优惠政策并无不妥。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回品翰龙城公司的上诉请求，维持原判。另外，我方当庭补充以下内容：美加英语公司认为品翰龙城公司将未办理消防验收的房屋出租给美加英语公司的行为已经严重违法，一审法院也予以确认，商场属于公共聚集场所，人流众多，且美加英语公司承租房屋的目的是经营幼儿英语培训，这种场所的消防验收与安全美加英语公司极其关注，也事关合同能否实现的关键点，更事关社会的财产安全。此外，消防验收合格本就是各种场所投入使用、运营的前提，试想在这种情况下美加英语公司为了自身的人身财产安全，其所招学生的人身财产安全等因素，该因素的考虑是无法营业的。而品翰龙城公司一直强调支付占有使用费，根据任何人不能从他的违法行为中获利的原则，品翰龙城公司将未经消防验收合格的房屋违法出租给美加英语公司的行为已经严重违反了该原则，不仅应当赔偿美加英语公司的经济损失，更不能要求支付占有使用费，不仅是对该法律正义原则的违法，更是对美加英语公司即守约方极其不公平的。美加英语公司向一审法院起诉请求：1.品翰龙城公司向美加英语公司返还2017年12月份租金42746元及管理费12824元、2018年1月份租金42746元及管理费12824元，并免除美加英语公司自2018年2月起至品翰龙城公司通过消防验收之日为止的租金、管理费；2.本案诉讼费由品翰龙城公司承担。后美加英语公司提出增加诉讼请求：1.2018年2月份免租期，退还2018年2月份管理费12924元、2018年3月份租金42746元及管理费12924元、2018年4月1日至2018年4月9日的租金12823.8元及管理费3877.2元；2.品翰龙城公司赔偿美加英语公司2017年12月份至2018年4月份的支付工资、社保等费用共计74173.93元。一审法院认定事实：2017年10月9日，美加英语公司与品翰龙城公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定品翰龙城公司将坐落于深圳市龙华区民治街道上塘路XX庭201之3030、3031号商铺出租给美加英语公司用于经营少儿英语培训，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日，2017年10月1日至2017年11月30日为装修期，从2017年12月1日起特别给予10个月的免租期，免租期计算方式为每3个月的第三个月免租，共免租10个月，装修期及免租期无需缴纳租金，但需按期缴纳管理费、水电费、网络费等一切杂务费；2017年10月1日至2018年9月30日期间每月租金为42746元。合同签订后，美加英语公司依约向品翰龙城公司支付了2017年12月份租金42746元及管理费12824元、2018年1月份租金42746元及管理费12824元。2018年1月30日，深圳市龙华区龙华街道中梅路XX庭3-4楼取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2018年2月1日，上述建筑物取得了建设工程消防验收意见书。2018年3月5日，美加英语公司诉至一审法院，请求判如所请。另查，根据品翰龙城公司庭后提供的建设用地规划许可证、不动产权证显示涉案商铺的所有人为深圳市鹏润达投资发展有限公司，用途为商业。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，美加英语公司增加诉讼请求，品翰龙城公司提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案美加英语公司于法庭辩论结束前提出增加与本案有关的诉讼请求，符合法律规定，品翰龙城公司抗辩称超过法定期限，一审法院不予采纳。美加英语公司、品翰龙城公司双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，对双方均有拘束力。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案租赁物属于需要进行消费验收的建设工程，在未取得消防验收前不得投入使用，因此美加英语公司要求品翰龙城公司返还取得消防验收前的租金及管理费，一审法院予以支持，即品翰龙城公司应当返还2017年12月份租金42746元及管理费12824元、2018年1月份租金42746元及管理费12824元。涉案租赁物已于2018年2月1日经消防验收合格，故美加英语公司要求返还2018年2月1日之后的租金及管理费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，一审判决:一、深圳市品翰龙城文化发展有限公司于判决生效之日起五日内向深圳市美加英语教育培训有限公司返还2017年12月份租金42746元及管理费12824元、2018年1月份租金42746元及管理费12824元，共计111140元；二、驳回深圳市美加英语教育培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2680元，由深圳市美加英语教育培训有限公司承担1581元,深圳市品翰龙城文化发展有限公司承担1099元。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。一审庭审过程中，品翰公司提交了落款时间为2018年1月30号的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证对应的场所建筑面积为4303.57平方米，地址为深圳市龙华区龙华，地址为深圳市龙华区龙华街道中梅路XXX庭XX商场**和该合格证配套的2018年2月1号的《建设工程消防验收意见书》中，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队对涉案工程的验收意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；--4、该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。二审审理过程中，品翰公司向本院提交了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》对应面积的平面示意图，在该平面示意图中，美加公司承租的物业的进出口在合格证对应的场所建筑面积4303.57平方米区域内。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据各方的上诉内容和答辩意见，本案的争议焦点为品翰公司提供的涉案租赁物业在2018年2月前是否能投入使用，是否应退还此前收取美加公司的有关费用。本院认为，从品翰公司二审提交的平面示意图看，美加公司承租的物业的出入口在《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》对应的场所建筑面积4303.57平方米区域内，根据深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队出具的《建设工程消防验收意见书》，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》对应的场所建筑面积4303.57平方米区域属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和《建设工程消防验收意见书》取得的时间分别是2018年1月30号和2月1号，因此，2月1号以前涉案物业没有经过消防安全检查合格，不符合消防安全的规定，不应投入使用，不能实现美加公司的合同目的，故品翰公司收取美加公司的2017年12月和2018年1月的有关费用应退还美加公司。一审对此处理正确，本院予以维持。综上，品翰公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2522.80元，由品翰公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年五月十九日书记员 郭有志（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。