云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初1144号原告：建水县桓图汽车服务有限公司。住所地：云南省建水县临安镇永祯路**（临安酒店附**）。法定代表人：李静，系该公司经理。委托诉讼代理人：雷学俊，云南牵明律师事务所律师。被告：建水县临安酒店有限公司，住所地：云南省建水县临安镇永祯路**。法定代表人：王海波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张航，云南八谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜鹏，云南八谦律师事务所律师。原告建水县桓图汽车服务有限公司（以下简称桓图公司）诉被告建水县临安酒店有限公司（以下简称临安酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桓图公司的委托诉讼代理人雷学俊、被告临安酒店的委托诉讼代理人姜鹏、张航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桓图公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担违约给原告造成的损失296367.2元；2、返还原告预交的水电等费用23000元；3、解除双方签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：2016年3月15日，原被告双方签订《房屋租赁合同》,约定被告将其所有的位于临安酒店地下室现洗车场位置（约260平方米）租赁给原告经营洗车场，租赁期为五年，即自2016年3月15日起至2021年3月14日止，租金为每年6800元，2016年3月15日至2017年3月14日由于装修试营业，免租金一年，从2017年3月15日开始收取租金，付款方式为一年一付，每年一次性交清。《合同》中还约定了终止合同情形以及违约责任等其他条款。在合同履行过程中，因被告以发函方式多次擅自要求变更合同增加租金，原被告双方多次协商，但未能达成一致意见。从2017年到2019年3月份，被告多次致函原告要求超越原合同交纳租金，或准备终止合同等。2019年3月19日，被告以停车系统升级为由变相加大原告租金，通知原告从2019年4月1日起每月超过300张车辆就要交纳停车费。原被告双方曾就停车收费产生过冲突。因被告的上述行为以及多次刁难导致原告已经不能正常经营。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依据《合同法》第8条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”被告擅自涨租的行为明显违背法律规定，违背诚实信用原则，依据《合同法》规定，被告的行为已经构成违约。原告为经营该洗车场共装修309134.98元(折价后为123654元)，投入洗车设备50500元（折价为20200元），现汽车装饰存货160724元（折价为48217.2元），工资损失21191元，办卡损失83105元。被告的行为已经构成严重违约，故提起诉讼。被告临安酒店辩称：1、涉案《房屋租赁合同》已终止。2016年3月15日，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》，约定答辩人将其名下地下洗车场位置租赁给被答辩人，租金每年为6800元。合同第八条约定，若被答辩人拖欠租金达一个月，则答辩人有权终止合同。免租期限届满后，原告并未按照涉案《房屋租赁合同》约定缴纳租金。2017年7月10日答辩人发函催告被答辩人缴纳2017年度租金，被答辩人收到函件后仍未履行合同义务缴纳租金。2017年9月12日，答辩人发函告知被答辩人双方签订的《房屋租赁合同》终止，并要求被答辩人承担合同约定的违约赔偿责任。被答辩人收到终止合同的函告后，未提出任何异议，因此，双方之间涉案《房屋租赁合同》已因被答辩人的违约行为而终止。2、双方达成新的合意，形成不定期的房屋租赁关系。涉案《房屋租赁合同》终止后，被答辩人仍继续占有并使用答辩人房屋。此后，答辩人与被答辩人就房屋租赁事宜形成新的合意即2017年度租金为3万元，2018年年度租金为4万元，但被答辩人均拒绝签订书面租赁合同。2017年12月30日、2018年7月17日，答辩人根据协商确认的2017年度租赁费用为3万元／年的约定，以函件形式向被答辩人催告被答辩人欠付的2017年度租金23200元（该款扣除了2017年9月12日，被答辩人已向答辩人支付的6800元），被答辩人收到上述函件后未提出任何异议，并最终于2018年8月27日将欠付的2017年度租金23200元支付至答辩人处，并在汇款单中申明款项用途为房租。以上事实证明了答辩人与被答辩人达成了2017年度租金为3万元的合意，且也已经得到双方的履行。2018年12月，被答辩人与答辩人召开会议并签订《会议纪要》，约定2018年的年度租金为4万元，要求于2018年12月25日前支付。答辩人与被答辩人就2018年度租金标准达成合意后，被答辩人分别于2018年12月22日、25日、31日向答辩人转账支付了2018年度的房租总计4万元。综上所述，鉴于被答辩人拒绝签订2017年度、2018年度书面租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，双方形成不定期租赁关系，被答辩人对于租赁房屋占有使用的权利来源为双方对于不定期租赁的合意，而非双方于2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》。3、被答辩人仅支付了原《租赁合同》免租期内的水电费用。2017年5月16日，答辩人以函件方式要求被答辩人支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的水电费用32000.1元，被答辩人收到函件后未提出异议，并于2017年10月12日以银行转账方式向答辩人支付水电费32000.1元。除此之外，被答辩人并未再支付过其余的水电费，因此，答辩人不存在需向被答辩人退还水电费的情形。4、答辩人对案涉合同并无违约行为，无需承担任何违约赔偿责任。根据《合同法》笫二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，双方系不定期租赁关系，双方当事人均可随时解除合同。2019年4月中旬，被答辩人在未告知答辩人的情形下，停止租赁场地中的经营活动。因而，在答辩人不存在违约情形的情况下，答辩人无需就被答辩人停止经营给其自身带来的损失承担任何的赔偿责任。5、被答辩人仍欠付答辩人部分租金及水电费用及2019年度租金。自被答辩人实际占有使用租赁房屋之日起至今，仅向答辩人支付过2016年度的水电费用。此后，虽答辩人多次以函件要求被答辩人缴纳相应的水电费，但被答辩人均未缴纳。同时，根据双方提交的证据可清晰知晓，被答辩人支付的租赁费用仅截止至2018年12月31日，2019年期间的租金并无支付。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。同时答辩人保留向被答辩人追偿未付租赁费用及水电费用的权利。经审理查明：2016年3月15日，原告桓图公司（乙方）与被告临安酒店（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于临安酒店地下室的部分场地租赁给原告经营洗车场，租赁期为五年，即自2016年3月15日起至2021年3月14日止；租金为每年6800元，2016年3月15日至2017年3月14日由于装修试营业，免租金一年，从2017年3月15日开始收取租金，付款方式为一年一付；房屋租赁期间每月水费、电费、电话费、网络使用费由乙方全部承担；清洗车辆凭洗车小票可免费停车2小时（洗车场所在的地下室为停车场），特殊养护车辆凭洗车场出具的特殊养护小票，征得管理部门同意方可放行；乙方有下列情形之一，如1.擅自改变房屋建筑结构或用途、转租、转借，2.欠租金达一月者，3.无正当理由闲置一个月者等，甲方有权终止合同收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，并承担违约责任；租赁期内双方必须守信合同，任何一方违反本合同规定应承担违约责任，违约方支付守约方违约金5000元；合同还约定了其它相关内容。合同签订后，原告方在出租场地上进行了相应的建设装饰并使用经营。2017年7月10日，被告向原告发送《关于2017年租金缴纳的函》（临安店函〔2017〕11号），告知原告在15个工作日内缴纳2017年度租金6800元。因原告未在15个工作日内缴纳租金，被告于2017年9月11日向原告发送《关于2017年租金缴纳的函》（临安店函〔2017〕23号），告知原告因其未按约定缴纳租金，被告根据合同约定解除合同并要求原告支付逾期使用费用和违约金5000元，若有意继续租赁使用，要求原告于2017年9月15日前交清上述费用并商谈租赁合同事宜，若原告无意继续租赁，要求于9月底搬离。原告于2017年9月12日以银行转账方式支付被告6800元并备注用途为房租。2017年9月14日，被告向原告发送《关于商谈租赁合同事宜的函》（临安店函〔2017〕27号），告知已收到原告支付的上述6800元账款，其中的5000元作为违约金，剩余1800元待商谈时再作约定，并要求原告于2017年9月15日前到被告处商谈合同事宜，逾期将视为放弃场地的租赁。2017年12月26日，被告向原告发送《关于缴纳租金的函》（临安店函〔2017〕59号），告知原告双方合同已终止，因多次商谈未达成共识，若有意续租请于2017年12月29日前到被告处再次商谈。2017年12月30日，被告向原告发送《关于缴纳租金的函》（临安店函〔2017〕61号），告知原告经双方多次商谈达成初步共识“2017年1月1日至2017年12月31日租金为3万元；若贵公司无异议，请于2018年1月10日前支付2017年租金”。2018年7月16日，被告向原告发送《关于缴纳租金及洽谈租赁事宜的函》（临安店函〔2018〕25号），告知原告根据双方达成的共识，2017年的租金为3万元，目前尚欠23200元未缴纳，要求于2018年7月20日前缴纳欠付的23200元并尽快洽谈后续租赁事宜。因原告未于期限内支付，被告于2018年7月23日向原告发送《关于催收2017年租金及相关租赁事宜的函》（临安店函〔2018〕26号），告知原告因原告未支付2017年欠付的23200元，也未到被告处商谈，双方目前暂无合同关系，要求于2018年7月24日前缴纳欠付的23200元，过时将视为原告不再租赁。因原告仍未于通知期限内支付，被告又于2018年7月25日向原告发送《关于逾期未付租金及未洽谈租赁事宜的函》（临安店函〔2018〕27号），告知原告因原告未支付欠付的租金，要求于2018年8月1日前搬离并缴纳欠付的租金。原告于2018年8月27日以银行转账方式支付被告23200元并备注用途为房租。2018年10月26日，被告向原告发送《关于办理租赁合同签订事宜的函》（临安店函〔2018〕43号），告知原告经双方多次对租赁及物业管理事宜商谈，就租赁期限及租金等主要条款未达成一致，要求原告于2018年10月31日到被告处办理租赁合同签订事宜。2018年12月19日，原、被告双方召开会议并达成“2018年租金为4万元，于2018年12月25日前支付”的共识。原告于2018年12月22日以银行转账方式支付被告6800元并备注用途为房租；同月25日，原告以银行转账方式支付被告20000元。2018年12月30日，被告向原告发送《企业询证函》，告知原告截止目前已收到2018年洗车场租金26800元，尚欠13200元，原告对此进行说明“以上款项在与贵公司合同协商未达成一致时，不作为为欠款”。2018年12月31日，原告以银行转账方式支付被告13200元。2019年3月13日，被告向原告发送《关于签订合同和缴纳租金的函》（临安店函〔2019〕5号），告知原告经根据双方约定，2019年的租金为4万元，若有意继续承租，要求于2019年3月18日前缴纳并办理合同签订事宜；同月19日，被告又向原告发送《关于停车票使用事宜的函》（临安店函〔2019〕7号），告知原告酒店停车收费管理系统进行升级的情况，并告知以后每月将为原告提供300张停车票等情况。2019年3月15日，原告针对被告的《关于签订合同和缴纳租金的函》（临安店函〔2019〕5号）进行复函，声明2016年3月15日双方签订的《房屋租赁合同》合法有效并尚在履行中，同时说明被告提出的2019年的租金为4万元无事实和法律依据。因原、被告双方在租赁期间就租金数额问题、交费时间问题、停车时间及数量等问题存在争议，经多次协商仍未达成全面和最终的意见，至起诉时双方未签订新的书面租赁协议。2019年4月，原告以被告擅自涨租金及多次刁难导致其不能正常经营为由自行停止经营，并于2019年5月6日提起诉讼。另查明，被告曾于2017年5月16日、2018年2月2日、2019年1月21日向原告发送缴纳水电费的函，原告于2017年10月12日向被告支付了2016年1月1日至2016年12月31日的水电费及消防保修费共32000.1元。原告在经营期间，在所租的场地上增加建设安装了玻璃房、洗车台、水枪、货柜、瓷砖地板、吊顶、照明等洗车设施设备、养护车的设施设备及洗车场办公设备，同时还引进了汽车座垫、脚垫、头枕等汽车用品放置在洗车场内进行销售。在审理过程中，原告申请对洗车场装修工程造价和洗车场内汽车美容产品及设备价值进行司法鉴定，但本院依法启动鉴定程序并通知其预交鉴定费时，原告逾期不缴纳鉴定费，故最后无法进行司法鉴定。以上事实，有双方当事人提交的房屋租赁合同、来往函件、银行回单、当事人的陈述等证据在卷予以证明。本院认为，本案的争议焦点问题是：1、2016年3月15日双方签订的《房屋租赁合同》是否已终止，双方是否形成了新的租赁合同；2、对合同解除，被告是否应当承担赔偿损失的责任及返还原告预交的水电费23000元。关于2016年3月15日双方签订的《房屋租赁合同》是否已终止，双方是否形成了新的租赁合同的问题。本院认为2016年3月15日，原告桓图公司与被告临安酒店签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，并未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，双方在合同履行过程中，持续商谈调整合同有关内容，特别是就租金数额经双方多次交涉协商，根据被告发送给原告的函件内容、会议纪要及原告交款的情况可确认，双方对合同中的租金数额已进行了变更即2017年3月15日至2018年3月14日的租金为3万元、2018年3月15日至2019年3月14日的租金为4万元，原告已按变更的数额进行了支付，合同其余内容无证据证明已变更或无效，故2016年3月15日双方签订的《房屋租赁合同》未终止，属合同内容部分变更。被告认为2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》已终止、双方形成新的不定期房屋租赁关系的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同解除后被告是否应当承担赔偿原告损失的责任及返还原告预交的水电费23000元的问题。对原告主张解除案涉租赁合同的诉请，因被告对解除租赁关系无异议，故本院依法予以支持。原告存在未在合理期限内（被告于2017年7月10日告知原告在15个工作日内缴纳租金）支付租金的行为，而被告存在合同期内对租金提出重大调整变更的主张的行为，双方对矛盾的产生均有过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告在租赁使用期间对洗车场进行了装饰装修并安装了相关设备设施，其中部分不适合拆走或拆走会减损其价值，因合同提前解除必然给原告造成一定经济损失，根据合同解除的原因及案件实际情况，该损失应由原、被告共同负担，因无司法鉴定意见，本院结合本案实际酌情确定由被告赔偿原告装饰装修和安装设备所涉的经济损失12万元。原告虽向法庭提交了《工程结算书》以证明其对洗车场装修工程造价为30余万元，但因该结算书无审核单位盖章和审核人签字，且无付款凭据，故不应采信。对原告主张返还其预交的水电费23000元的诉请，因原告不能证明存在多交或交错的情况，故不应支持。对原告主张赔偿办卡损失、工资损失、汽车装饰存货损失的诉请，因合同无相关约定，且此类损失不是解除合同必然发生的损失，故本院不予以支持。因合同解除，故原告应将洗车场内原告方建设和放置的可移动物品如货品、汽车洗护器械等清理出洗车场，将所租赁的案涉场地返还给被告建水县临安酒店有限公司，原告建设的固定附着物如地板、吊顶、墙体、洗车台、玻璃房等建筑设施因不适宜拆除应保留现状。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告建水县桓图汽车服务有限公司与被告建水县临安酒店有限公司2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告建水县临安酒店有限公司于判决生效后15日内赔偿原告建水县桓图汽车服务有限公司因解除合同造成的经济损失12万元。三、驳回原告建水县桓图汽车服务有限公司的其他诉讼请求。四、由原告建水县桓图汽车服务有限公司于判决生效后15日内将案涉洗车场内原告方建设和放置的除固定附着物（如地板、吊顶、墙体、洗车台、玻璃房等）外的可移动物品如汽车洗护器械、柜台、办公用品、桌椅、货品等清理出洗车场，将所租赁的案涉场地返还给被告建水县临安酒店有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5290元，减半收取计2645元，由原告建水县桓图汽车服务有限公司负担1745元，被告建水县临安酒店有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  韦铭辉二〇二〇年五月二十六日书记员  杨 露