福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终2392号 上诉人（原审被告）：商祖增，男，1976年11月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈宗文、陈丽萍，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建鑫高隆商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路****,统一社会信用代码91350102681937424H。 法定代表人：叶鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：齐海绪，福建融成律师事务所律师。 原审第三人：中国人民解放军福建省军区福州第一离职干部休养所,住,住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路**/div> 上诉人商祖增因与被上诉人福建鑫高隆商贸有限公司（以下简称“鑫高隆公司”）、原审第三人中国人民解放军福建省军区福州第一离职干部休养所（以下简称“第一干休所”）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初10349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 商祖增上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人的起诉；2．由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人不是本案适格主体。1、被上诉人自认不是讼争房产的产权人。被上诉人没有提供讼争房产的产权证等证据，无法确定讼争房产所有权归属问题，对其房屋所有权归属于第三人的主张不能成立。2、被上诉人不是合法承租人。合同已经对转租事项进行了限制，且被上诉人并未提供相关证据，证明《军队房地产租赁合同》经过审批且加盖合同审核章，显然《军队房地产租赁合同》未生效。3、被上诉人不是合法转租人，无权依据转租合同主张租金或场地占有使用费。被上诉人在租赁期内违反其与南京军区第二老干部服务处签订的《军队房地产租赁合同》中所应履行的义务，也未提供南京军区第二老干部服务处书面同意以及军队房地产管理部门审核证明。4、被上诉人无权在租赁真空期收取租金或场地占有使用费。被上诉人与南京军区第二老干部服务处签订第一份合同时间为2010年4月1日至2015年3月31日，第二份合同起始时间为2015年12月1日至2018年3月31日，而被上诉人在2015年4月30日与上诉人签订《房屋租赁合同》并约定租赁期限自2015年5月1日至2017年6月30日，故被上诉人在2015年5月1日至2015年11月30日期间属于真空期，其不是讼争房屋的合法转租人，是没有租赁权限的，被上诉人在此期间收取上诉人的租金不合法，被上诉人应该向上诉人返还这7个月期间的租金共531600元（73300元*2个月+77000元*5个月）。二、一审判决认定上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费630000元，认定错误。如前所述，被上诉人无权要求上诉人支付场地占有使用费。 鑫高隆公司辩称：一、答辩人有权向被答辩人主张房屋占有使用费，原审法院事实认定清楚。（一）案涉租赁房屋为军队房地产，系答辩人向第三人合法承租，《军队房地产租赁合同》《房屋租赁合同》可以证明答辩人为案涉租赁房屋的合法承租人且被答辩人已经知悉案涉租赁房屋系军队房地产以及其所有权、使用权、现状。（二）答辩人与第三人签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，本案中第三人从未就案涉租赁房屋转租事宜提出异议，也未影响被答辩人实际占有使用案涉租赁房屋，且答辩人与第三人的租赁合同关系属另一法律关系，与被答辩人并无关联。（三）即使两份《军队房地产租赁合同》之间存在真空期，但原《军队房地产租赁合同》在该真空期内依然有效，且被答辩人在此期间仍实际占有使用租赁房屋，无权以此抗辩免除房屋占有使用费。二、原审法院判决参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费适用法律正确，并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。虽然案涉《房屋租赁合同》被原审法院认定为无效，但上诉人长期以来实际占有使用案涉租赁房屋，约定的租金标准亦属于正常的市场价格，其单方面退租的行为给答辩人造成了经济损失。因此，原审法院判决被答辩人参照合同约定的租金标准向答辩人支付房屋占有使用费63万元，适用法律正确。 第三人第一干休所未作答辩。 鑫高隆公司向一审法院起诉请求：1.确认本案双方于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月31日解除；2.商祖增立即向鑫高隆公司支付房屋租金700000元及滞纳金86660元（滞纳金按月利率2%逐月累计计算，暂计至2017年10月10日，应计至商祖增实际付清欠款之日止）；3.商祖增立即向鑫高隆公司支付2017年7月、8月物业费5508元及滞纳金288.25元（滞纳金按月利率2%逐月累计计算，暂计至2017年10月10日，应计至商祖增实际付清欠款之日止）；4.商祖增立即向鑫高隆公司支付2017年7月10日至2017年9月9日期间水、电费33995元及滞纳金702.56元（滞纳金按月利率2%逐月累计计算，暂计至2017年10月10日，应计至商祖增实际付清欠款之日止）；5.商祖增支付的押金（履约保证金）70000元由鑫高隆公司没收；6.商祖增立即向鑫高隆公司赔偿相当于6个月租金的租赁房屋空置损失420000元。7.商祖增承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月30日,福州高隆物业服务有限公司与商祖增签订《房屋租赁合同》，合同约定：商祖增向鑫高隆公司承租坐落于福州市鼓楼区老干部服务处），建筑面积约1836平方米作商业经营及办公使用；租赁期限自2015年5月1日起至2017年6月30日止；租赁房屋租金2015年5月1日至2015年6月30日为每月人民币73300元，2015年7月1日自2016年6月30日为每月人民币77000元，2016年7月1日自2017年6月30日为每月人民币80800元，每月缴纳一次，于每月3日前交清，先交租后使用；签约当日，商祖增应支付人民币140000元作为押金（履约保证金），不计息，鑫高隆公司出具收条为凭，租赁期满，商祖增办好退房手续并结算全部应付款项后10天内，鑫高隆公司凭收条原件退款；商祖增在租赁期间的水、电、物业费应在每月8日前向鑫高隆公司交纳；商祖增若逾期未交租金或水电费、物业费，每逾期一天，鑫高隆公司有权按欠缴费用总额的2%，按日向商祖增收取滞纳金，逾期达10天时，鑫高隆公司有权作停电停水处理，逾期达一个月时，鑫高隆公司有权解除合同、没收押金并自行收回租赁房屋，租赁房屋内商祖增的所有物品鑫高隆公司有权自行处置；商祖增拖欠租金或水电费、物业费等任何应缴费用之一达一个月，商祖增擅自对租赁房屋进行装修、改造或人为破坏租赁房屋结构及安全，鑫高隆公司有权解除合同、没收押金并自行收回租赁房屋，追究商祖增的违约责任；商祖增如需办理《军队房产出租许可证》，应自行负责向军队房管部门缴纳费用（约等于租金的25%）；商祖增在租赁期内，如需对租赁房屋进行装修、改建时，应征得鑫高隆公司书面同意，并向政府相关部门报批；合同终止后，除鑫高隆公司要求商祖增恢复原状的外，不可移动的装修、改建部分应无偿交付给鑫高隆公司；合同解除、终止时，商祖增应立即将上述店面交还鑫高隆公司，逾期搬离期间的租金（场地占用费）双倍支付，鑫高隆公司有权自行收回租赁房屋，租赁房屋内商祖增的所有物品鑫高隆公司有权自行处置；商祖增在租赁期间所产生的各项税费、水电费、卫生费等经营费用均由商祖增自行负责交纳；商祖增应遵守鑫高隆公司和军队房管部门的物业管理规定并交纳物业费（每平方1.5元）；鉴于租赁房屋所有权归南京军区老干部服务处，双方同意鑫高隆公司与该服务处签订的包括租赁房屋在内的租赁合同中约定的承租人的权利、义务条款的效力亦及于本合同，商祖增应遵守房屋所有权人与鑫高隆公司订立的租赁合同的相关约定；未尽事宜双方共同协商；合同还约定了其他条款。上述合同订立后，鑫高隆公司即将讼争租赁房屋交付商祖增使用，后商祖增未能按约及时支付租金及相关费用。2017年3月1日，双方签订《高隆物业租赁结算单》，就上述房屋租赁结算至2017年2月28日止，双方确认：合同押金140000元中的70000元转入2017年3月1日至2018年3月31日新的租赁合同中作为押金，余下70000元押金直接抵入房租结算款中抵扣；商祖增尚欠鑫高隆公司前期租金492443元，2443元由商祖增于2017年3月前现金支付至鑫高隆公司账户，其余租赁结算款项490000元作为信用欠款，商祖增另作承诺。2017年3月1日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：商祖增向鑫高隆公司承租坐落于福州市鼓楼区老干部服务处），建筑面积约1836平方米作商业经营及办公使用；租赁期限自2017年3月1日起至2018年3月31日止，合同期满时，同等条件下商祖增有优先续租权，并另行签订房屋租赁合同；租赁房屋的租金为每月人民币70000元，每月缴纳一次，于每月3日前交清，先交租后使用；签约当日，商祖增应支付人民币70000元作为押金（履约保证金），不计息，鑫高隆公司出具收条为凭，租赁期满时商祖增办好退房手续并结算全部应付款项后10天内，鑫高隆公司凭收条原件退回余款；租赁期间的水、电、物业费由商祖增在每月8日前向鑫高隆公司交纳；商祖增若逾期未交租金或水电费、物业费，每逾期一天，原告有权按欠缴费用总额的2%，按日向商祖增收取滞纳金，逾期达10天时，鑫高隆公司有权作停电停水处理，逾期达一个月时，鑫高隆公司有权解除合同、没收押金并自行收回租赁房屋，租赁房屋内商祖增的所有物品鑫高隆公司有权自行处置；商祖增拖欠租金或水电费、物业费等任何应缴费用之一达一个月，商祖增擅自对租赁房屋进行装修、改造或破坏租赁房屋结构及安全，鑫高隆公司有权解除合同、没收押金并自行收回租赁房屋，追究商祖增的违约责任；商祖增在租赁期内，如需对租赁房屋进行装修、改建时，应征得鑫高隆公司书面同意，并向政府相关部门报批；合同终止后，除鑫高隆公司要求商祖增恢复原状的外，不可移动的装修、改建部分应无偿交付给鑫高隆公司；合同解除、终止时，商祖增应立即将上述店面交还鑫高隆公司，逾期搬离期间的租金（场地占用费）双倍支付，鑫高隆公司有权自行收回租赁房屋，租赁房屋内商祖增的所有物品鑫高隆公司有权自行处置；商祖增在租赁期间所产生的各项税费、水电费、卫生费等经营费用均由商祖增自行负责交纳；鉴于租赁房屋所有权归南京军区老干部服务处，双方同意鑫高隆公司与该服务处签订的包括租赁房屋在内的租赁合同中约定的承租人的权利、义务条款的效力亦及于本合同，商祖增应遵守房屋所有权人与鑫高隆公司订立的租赁合同的相关约定；商祖增如需办理《军队房产出租许可证》，应自行负责向军队房管部门缴纳费用（约等于租金的25%）；商祖增需转租或变更承租人时，应经鑫高隆公司同意，并向鑫高隆公司支付相应的补偿款，补偿金额另行商定，未经协商一致并支付款项，商祖增无权执行转租或变更，否则视为商祖增违约；未尽事宜双方共同协商；合同还约定了其他条款。2017年3月7日，商祖增向鑫高隆公司出具《欠条》，载明：截至2017年2月28日止，其本人欠鑫高隆公司（原福州高隆物业服务有限公司）租金共计人民币490000元。一审另查，鑫高隆公司原名称为福州高隆物业服务有限公司，于2014年3月12日更名为鑫高隆公司。一审再查，讼争租赁房屋原系原告向南京军区第二老干部服务处租赁，双方于2010年7月23日签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：南京军区第二老干部服务处将涵盖讼争房屋在内的坐落于福州市鼓楼区铜盘路358号房屋（建筑面积1520.4平方米）及场地（面积1683.6平方米）出租给鑫高隆公司；租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日。上述租赁期限届满后，鑫高隆公司就上述房屋及场地向南京军区第二老干部服务处续租，双方签订编号为0000072-Ａ《军队房地产租赁合同》，合同约定：租赁期限自2015年12月1日自2018年3月31日；承租人不得擅自将承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经南京军区第二老干部服务处书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；合同还约定了其他条款。一审另查，南京军区第二老干部服务处的主管部门已变更为福建省军区第一干休所，即本案的第三人。 一审法院认为，讼争房产系军队所有，对外租赁应办理相关报备案手续，鑫高隆公司与南京军区第二老干部服务处合同的租赁合同亦约定“承租人不得擅自将承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经南京军区第二老干部服务处书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施”，而鑫高隆公司并未提交证据证明其与商祖增的租赁合同已经该服务处同意，并依约办理军队房地产管理部门审核备案，故商祖增抗辩原商祖增租赁合同无效的主张有事实和法律依据，予以采纳。故鑫高隆公司认为其与商祖增之间签订的《房屋租赁合同》有效的主张证据不足。鉴于诉争《房屋租赁合同》为无效合同，故鑫高隆公司要求确认双方签订合同于2017年8月31日解除的诉请，缺乏法律依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案针对双方于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》，鉴于商祖增实际使用讼争租赁房屋至2017年8月23日，且仅支付场地占有使用费至2017年5月止，故商祖增应参照双方合同约定的每月租金70000元向鑫高隆公司支付2017年6月、7月、8月的场地占有使用费共计210000元。一审庭审中，商祖增以鑫高隆公司不是讼争租赁房屋产权人，不具有本案诉讼主体资格，抗辩其不应向鑫高隆公司支付场地占有使用费，缺乏法律依据，不予采纳。针对双方于2015年4月30日签订的第一份《房屋租赁合同》期限至2017年6月30日止，第二份《房屋租赁合同》的租赁期限自2017年3月1日起至2018年3月31日止，虽上述两份租赁合同约定的租赁期限跨越鑫高隆公司与南京军区第二老干部服务处签订第一份合同期限（2010年4月1日至2015年3月31日）、第二份合同约定的期限（2015年12月1日至2018年3月31日）的真空期，但商祖增仍实际占有使用讼争房产，仍应按照租金标准支付占有使用费。至于鑫高隆公司与房屋业主的租赁关系属另一法律关系，与商祖增无关联性，商祖增无权以此抗辩减免占有使用费。鉴于双方2015年签订的租赁合同在履行过程中业经双方结算，商祖增确认尚欠鑫高隆公司租金（占有使用费）490000元，并向鑫高隆公司出具《欠条》，据此，商祖增应就该490000元场地占有使用费向鑫高隆公司履行偿还责任。商祖增以该合同已业经结算，与本案不属于同一法律关系为由，抗辩应分案处理，鉴于租赁合同债务人因欠付租金而出具的欠款结算单只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系，故商祖增就此提出的抗辩无理，不予采纳。针对鑫高隆公司诉请要求商祖增支付2017年9月起至合同届满之日（2018年3月31日）止六个月的租金损失，鉴于案涉租赁合同的无效，在商祖增搬离讼争房产后，双方实际租赁关系已经实际终止，鑫高隆公司无法律依据要求商祖增支付租金损失，故该项诉请不予支持。商祖增未能举证证明其有与鑫高隆公司达成合意就滞留在租赁场地的设施、设备折价抵偿场地占有使用费，且商祖增亦未提证据证明其确实滞留设施、设备在讼争房产内，故其要求对滞留设施、设备价值进行鉴定、评估的主张因其举证不能而无法实现，故商祖增就此提出的抗辩，缺乏事实依据，不予采纳。综上，商祖增应向鑫高隆公司支付的场地占有使用费应为490000元+210000元=700000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案因诉争房屋租赁合同无效，故鑫高隆公司应将收取的押金70000元返还商祖增，鑫高隆公司诉请要求没收商祖增押金70000元，缺乏法律依据，不予支持，该70000元可在本案商祖增应支付的费用中抵扣。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。”针对鑫高隆公司诉请要求商祖增支付租赁期间的水、电费，因证据A9、A10系鑫高隆公司单方出具，真实性无法确认，故鑫高隆公司要求商祖增支付租赁期间水、电费，举证不足，不予支持。针对鑫高隆公司诉请要求商祖增支付2017年7月、8月的物业费，因双方于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》未就物业费作出约定，据此，鑫高隆公司的此项诉请缺乏事实依据，也不予支持。同时，由于讼争租赁合同为无效合同，该合同自始没有法律约束力，故鑫高隆公司诉请要求商祖增承担违约责任，支付延迟支付占有使用费均不能成立，均不予支持。 一审法院判决：一、商祖增于判决生效之日起十日内向鑫高隆公司支付场地占有使用费630000元；二、驳回鑫高隆公司的其他诉讼请求。本案受理费16654元，鑫高隆公司承担5854元，商祖增承担10800元。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。双方当事人在二审期间未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，讼争房产系军队所有，鑫高隆公司承租后未提交证据证明其已办理法定审核备案手续，亦未提交证据证明其转租已征得出租人同意，故一审法院据此认定涉诉租赁合同无效，并无不当，本院予以认可。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉诉合同无效并不影响鑫高隆公司向实际承租人商祖增主张租金。而且，在本案合同履行过程中，涉诉租赁合同无效并未影响商祖增使用场地并获利，上诉人商祖增相关鑫高隆公司无权主张场地占有使用费的上诉理由不成立。 本案中，商祖增实际使用涉诉场地至2017年8月23日，且仅支付场地占有使用费至2017年5月止，一审法院判决商祖增应参照双方合同约定向鑫高隆公司支付2017年6月至8月的场地占有使用费共计210000元，及双方此前结算确认尚欠租金490000元共计700000元，有事实和法律依据，本院予以维持。 鑫高隆公司与军队部门签订第一份合同期限（2010年4月1日至2015年3月31日）、第二份合同约定的期限（2015年12月1日至2018年3月31日）确存在真空期，但该合同的双方当事人系鑫高隆公司与房屋业主，属另一法律关系且与商祖增并无关联性。上诉人以此抗辩减免房租费，与法无据。上诉人商祖增在该期间仍实际占有使用讼争房产，仍应按照租金标准支付占有使用费。此外，一审判决就商祖增尚欠租金和已付押金抵扣，以及涉诉水、电、物业费的处分，有事实和法律依据，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16654元，由上诉人商祖增负担；一审案件受理费按一审决定执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年五月十九日 法官助理 赖钟炜 书 记 员 李昕宇