广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2800号原告（反诉被告）：广州荣缘盈餐饮有限公司，住所地广州市天河区马场路****（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101329587046L。法定代表人：笹原浩辅（KOSUKESASAHAREA）。委托诉讼代理人：谢昕，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘祉蓓，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张美云，女，1957年2月21日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。原告广州荣缘盈餐饮有限公司诉被告张美云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，被告提出反诉。依法组成合议庭适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人谢昕、潘祉蓓、被告（反诉原告）张美云及其委托诉讼代理人欧阳光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月28日，原被告双方签订《租赁合同》，约定被告向原告出租广州市天河区猎德大道31号106房物业，租赁期限自2016年5月1日至2021年6月12日。原告承租物业后，为履行合同投入巨额资金对租赁物进行了装修。2019年5月，租赁物业天花板漆面、石膏等开始不断掉落、坠落，甚至危及原告员工及顾客的人身安全，经检查系租赁物业楼上持续向下渗水，浸泡天花及租赁物业墙面导致。因此从6月开始，原告工作人员多次告知被告租赁物业出现该情况，要求被告与楼上业主与租户进行沟通及维修，但被告一直以各种理由推脱，导致租赁物业无法正常使用，原告经营损失不断扩大。尽管如此，原告依然缴纳了6-7月的租金，但直至8月中旬，被告都未来查看渗水问题。无奈之下，原告于2019年8月21日向被告发送《告知函》，要求被告立即处理维修，被告接函后不仅不履行维修义务，反而一再抵赖说原告没开门让其维修。多次沟通后，被告才同意与原告及物管人员一起进场查看，确定维修方案。8月23日，被告来到租赁物业内，原告才得知物业楼上向下渗水的情况早已存在，被告之前是通过一根接水管将渗水引走的，因接水管老化才再次出现渗水并导致天花掉落、装修损坏。然而，被告在明知上述情况的前提下，依然不与楼上业主联系维修，仅希望通过更换水管的方式继续敷衍。为此，原告再次向被告发送了《答复函》、《告知函》说明情况，并强调原告愿意配合被告的维修工作。遗憾的是，被告一直没有认真履行法定的维修义务，仅在26日派遣工人到租赁场地内将已不能使用的旧水管拆走，27日将新的水管材料堆放在现场后离开，随后便以原告未开门为由停止维修。9月2日，被告聘请的维修工人在将新水管换上后，告知原告已经维修完成。原告入场查看，发现现场狼藉不堪，拆除旧水管后长达一周不处理的后果是渗水情况进一步扩大，所谓“维修”的施工不仅未能解决问题，还造成了租赁物的进一步污损，根本无法使用。经原告一再询问，被告坚称维修已完成，并强制要求原告接收租赁物。原告忍无可忍之下，要求解除《租赁合同》、退还押金，并要求被告退还租赁物无法使用期间原告已预付的租金，赔偿原告支出的装修损失等，遭到被告无理拒绝。原告起诉，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》，退还合同押金146000元；2.被告向原告退还已支付租金58400元（该租金由原告委托第三方交付的2019年7月1日-30日的租金）。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：原告以被告未履行维修义务为由要求解除租赁合同的理由不成立。2016年4月底双方签约后，被告依约交房给原告使用，当时房屋状况良好。在原告自行装修案涉房屋后于2019年7月开始出现渗水等情况，房屋漏水系原告装修所致。且原告承租案涉房屋后没有办理环评手续，多次被环保部门查处并责令停业，自2019年4、5月份开始原告已基本处于停业状态。2019年6月，原告因环评的问题向被告申请重新装修房屋，之后便开始实施新的经营和装修方案，2019年7月原告告知被告房屋漏水的问题。综合上述，被告认为案涉房屋是从原告自行装修后开始漏水，原告因环评不合格后自行破坏房屋原有防水设施导致的漏水，以达到不交租的目的。被告收到房屋渗水的通知后立即联系物业公司，并告知原告向物业公司反映，被告一直在积极处理问题。2019年8月，被告对案涉房屋渗水问题进行维修，原告拒不配合协助。被告认为原告停业是由于环评的问题，故案涉房屋漏水并未给原告造成实际损失，原告如认为房屋渗水可以自行维修，相关维修费用可以向被告主张，其解除租赁合同和要求被告退还一月的租金的理由不成立。且现原告存在逾期向被告交租的违约行为，被告可依据租赁合同的约定没收租赁押金。原告要求返还租赁押金的理由也不成立。被告反诉称：2016年4月28日，原被告签署案涉房屋的租赁合同，约定租期为2016年5月1日至2021年6月12日，租金按月计收。原告如超过10日不交租金，则被告有权解除合同，收回房屋、没收租金押金等。因原告违约等情形导致合同解除的，原告还需向被告赔偿自2016年5月1日起至2016年6月12日期间的租金，按照首月租金73000元/月的标准计算，以及承租期内产生的租赁税金、印花税、个人所得税等全部费用。2016年4月29日，原、被告签署确认书，约定若原告每月10日前未缴纳租金则按照拖欠租金金额的日2%的标准支付滞纳金。现原告长时间拖欠租金，被告于2019年9月12日、9月17日向原告发出解除租金合同及腾空并交还商铺的通知书，并于2019年9月23日收回商铺。被告反诉请求判令：1.原告向被告支付2019年7月13日至2019年9月23日期间的房屋租金合计199997.53元【按每月租金84506元的标准计算】及逾期付款滞纳金暂计15493元【逾期付款滞纳金计算方式为：其中2019年7月13日至8月12日租金84506元的滞纳金自2019年8月11日起计，2019年8月13日至9月12日租金84506元的滞纳金自2019年8月11日起计，2019年9月13日至9月23日租金30985.53元的滞纳金自2019年9月11日起计，均按每日千分之一的标准计算至租金全部清偿完毕之日止；2.原告向被告支付2016年12月13日至2019年7月12日期间所欠的房屋租金703290元；3.原告向被告支付2016年11月13日至2019年7月12日期间因逾期缴纳房屋租金产生的滞纳金43800元；4.原告向被告支付2016年5月1日至2016年6月12日期间的房屋租金102200元；5.原告向被告支付代垫的税费240341.53元及利息；6.原告向被告支付代垫的水费2400元、电缆6855元、物业管理费15842.30元，合计25097.3元及利息；7.确认被告有权没收原告的租赁押金146000元。庭审中，被告变更诉讼请求为：1.原告向被告支付2019年8月13日至2019年9月23日期间的房屋租金合计115491.53元(按每月租金84506元的标准计算)及逾期付款滞纳金(逾期付款滞纳金计算方式为：其中2019年8月13日至9月12日租金84506元的滞纳金自2019年8月11日起计，2019年8月13日至9月12日租金84506元的滞纳金自2019年8月11日起计，2019年9月13日至9月23日租金30985.53元的滞纳金自2019年9月11日起计，均按每日千分之一的标准计算至租金全部清偿完毕之日止)；2.原告向被告支付2016年12月13日至2019年8月12日期间所欠的房屋租金620796元；3.原告向被告支付2016年5月1日至2016年6月12日期间房屋租金102200元；4.原告向被告支付代垫的税费240341.53元及利息（以240341.53元为基数按照同期银行贷款利率的标准自2019年9月26日起计到该款项全部付清时止）；5.原告向被告支付代垫的水费2400元、电费6855元、物业管理费15842.30元，合计25097.3元及利息（以25097.3元为基数按照同期银行贷款利率的标准自2019年9月12日计算至实际付清之日止）；6.确认被告有权没收原告的租赁押金146000元。原告对反诉辩称：1.双方在合同履行过程中已对租金变更达成新的合意并长期履行。自2016年8月原告承租的店铺开业以来，店铺频繁出现下水道堵塞问题，堵塞严重时曾导致原告店铺停业，严重影响原告的正常经营及客户消费体验，而被告长期未予解决；同时，因政府对租赁物业街区进行整改，导致原本租赁物业时被告宣称可实际使用的面积大幅度减少，故租赁物的状态及使用价值相比《租赁合同》签订时均出现了减损，也不符合原告租赁物业时的要求。对此，原告多次与被告及其代理人进行协商，双方于2016年12月达成新的合意，双方同意将合同约定的月租金变更为58400元。在此之后，原告一直按该标准向被告支付租金，近三年以来被告也一直正常收取租金，从未就租金数额提出异议。由此可见，双方早已就变更月租金标准达成合意并长期履行，被告要求原告按照原《租赁合同》的租金金额补交2016年12月13日至2019年7月12日期间的租金差额及滞纳金没有事实及法律依据。另一方面，原《租赁合同》并未约定滞纳金条款或其它类似条款，原告也未提供相应证据证明双方对滞纳金条款有其它约定，故被告更加无理由要求原告承担所谓的滞纳金。2.租赁物业持续出现严重渗水及天花掉落问题，严重影响原告对物业的使用，原告拒付租金及管理费合法有据。首先，自2019年5月起，租赁物业持续出现渗水问题，导致天花板漆面、石膏等掉落，危及员工及顾客的人身安全。因此从6月起，原告多次向被告反映租赁物业的渗水情况并要求维修，但被告以各种理由推脱，最终并未实际进行补漏、维修，仅安排工人更换接水管道。而后，在渗水未完全停止且天花板大面积破损的情况下声称维修完成并要求移交给原告继续使用，原告理当拒绝。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。在租赁物完全无法使用，而出租人极不配合的前提下，原告拒付受影响期间租金和其它费用不仅合理合法，更是无奈之举。被告未及时解决渗水及坍塌问题，造成原告无法使用涉案租赁物业，且一再拖延维修导致损失扩大，存在过错，应当承担相应责任。再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。双方现场勘察情况表面，因租赁物业的渗水问题系因楼上单元造成，且早已存在，被告一直知晓，但从未向原告披露，只放置接水管临时应付。接水管的老化破裂导致渗水，属于不可归责于承租人的事由。原告一再要求协商、维修，被告置之不理，故被告在租赁物业符合使用条件前无理由要求原告支付该期间的租金及物业管理费。事实上，经过原告实地勘察，被告目前仍在尝试出租涉案租赁物业，但因其内部一片狼藉、不满足使用条件而无人问津，可见该物业早已不具备商业使用条件。最后，因墙面渗水、大面积发霉，天花掉落、破漏等问题，从2019年6月开始，店铺已完全无法使用，原告也因此被迫停止经营，故被告也无理由要求原告承担在此期间产生的水电费、物业费等费用。3.原告行使法定合同解除权解除合同，而非被告所称因原告违约行为导致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因租赁物业已明显不具备使用条件，租赁合同的目的完全无法实现，而被告用实际行动表示将不履行法定和合同约定义务，合同解除的条件已成就，故原告有权行使法定的合同解除权。由此可见，合同解除是因为合同目的不能实现，且被告拒不履行维修义务，又不减免租金，行使法定解除权的是原告。反诉状所称因原告违约导致合同解除，是被告在收到解约通知后试图逃避违约责任的说辞，故被告不能在非因原告原因导致合同解除的情况下要求原告支付免租期的租金。关于租赁押金的问题，因原告并未欠缴任何费用，合同解除后，原告已按照约定将租赁物业交接给被告，被告早已接管物业并在店铺门口张贴招租告示，故被告要求没收租赁押金是无理要求。4.房屋出租纳税的义务人应为被告。根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》第六条之规定，出租人取得房屋出租收入，应依法申报缴纳营业税、城市维护建设税（外籍个人不征）、教育费附加（外籍个人不征）、房产税（或城市房地产税）、城镇土地使用税（外籍个人不征）、个人所得税和印花税（住宅用房租赁合同免征）。因此根据法律规定，个人出租房屋税收的纳税义务人为房屋的出租人即被告。其次，《租赁合同》对于被告收取的租金是否包含税费的问题，出现了自相矛盾的情况。例如《租赁合同》第二条约定，双方约定的租金为被答辩方实收租金，为税后租金；但第十四条又约定，合约租金为不含税租金，所产生的税收由原告负责。两个条款意思相反，应视为约定不明，纳税仍须按法定纳税义务执行。另一方面，被告作为收取款项一方，提供了格式合同要求原告签署，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，存在两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释。由此可见，租金纳税义务人也应为被告，原告无理由承担缴税的责任。综上所述，被告所称原告存在的诸多违约行为并不属实，被告的反诉请求均缺乏正当理由、证据及法律依据作为支撑，原告基于租赁物业不能正常使用的抗辩有理有据，双方合同解除系原告行使法定解除权的结果，并不因原告违约造成，请求法院查明事实真相，依法裁判，驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2016年4月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市天河区猎德大道31号106房的物业出租给乙方作商业用途。租赁期间为2016年5月1日至2021年6月12日止，租金按月计算，由乙方在每月1日至10日缴付当月租金给甲方。其中2016年5月1日至2016年6月12日为免租装修期，2016年6月13日至2017年6月12日租金为73000元/月，2017年6月13日至2018年6月12日租金为76650元/月，2018年6月13日至2019年6月12日租金为80482元/月，2019年6月13日至2020年6月12日租金为84506元/月，2020年6月13日至2021年6月12日租金为88731元/月。以上租金为甲方实收租金，即税后租金。从第二年起的租金在原定租金基础上逐年递增5%。如从2016年7月开始乙方没有按时交纳租金，超过10天不交租金（交租日的最后一日如为法定节假日，则顺延至节假日后的第一天），甲方有权解除本合同，并收回房屋及没收乙方所交的押金，如给甲方造成其他损失的，还应当承担赔偿责任。乙方须于2016年4月29日向甲方支付首月租金73000元，并于2016年4月29日向甲方缴纳租赁押金146000元(此押金不能作抵扣租金使用)。租约期满后，乙方结清各项费用，乙方并须交还押金收据。甲方须在乙方结清费用后十日内将146000元押金无息退回给乙方。甲方同意在乙方支付完两押一租后才将物业交给乙方。免租装修期为43天，自2016年5月1日起至2016年6月12日止，自2016年5月1日开始乙方须支付该物业产生的一切水费、电费和管理费等。租赁期内，任何一方单方面违约提前解除合同，均需向守约方承担违约责任，如承租人违约则出租人没收其所交押金；如出租人违约，则须双倍退还乙方所交押金。乙方拖欠租金或相关费用超过5天的，甲方有权提前解除并立即终止本合同，收回房屋，没收押金、保证金，因此给甲方造成相关直接或间接损失的，由乙方赔偿给甲方。若因乙方原因导致合同被提前解除的，包括但不限于因乙方违约提前解除租赁合同，或乙方违约致使甲方要求提前解除租赁合同等，则乙方应向甲方赔偿或补交自2016年5月1日至2016年6月12日期间的全部租金，在该情况下乙方不享受免租装修期。同时，该合同约定出租人应承担2016年5月1日之前的相关物业费用，包括不限于水费、电费和管理费等，在租赁期内承租人依约按时交付每月租金和相关水电费、管理费、卫生费等由承租人实际使用产生的税费。合同第十四条约定，本合约甲方租金为不含税租金，甲方配合乙方办理广州市房屋租赁合同备案手续，所产生的租赁税金、印花税、个人所得税等全部费用由乙方负责。上述租赁合同签订后，原、被告双方于2016年4月29日签署《确认书》一份，约定承租方（原告）已于2016年4月29日下午接收了承租物业广州市天河区猎德大道31号106房及房屋内的全部财产，接收的房屋及房屋内的财产完全符合双方租赁合同的约定。双方经抄表确定水表读数为885，电表读数为923。承租方收房后应准时缴纳租金，如每月10日前未支付租金，每日按拖欠金额的2%计算滞纳金。合同签订后，原告对上述店铺进行装修并开始经营名为“大阪烧肉霸甲一代”的餐饮店。2019年3月，原告经营的餐饮店停止营业。据原告称，因租赁物业楼上持续渗水浸泡天花及墙面等原因导致2019年5月开始租赁物业的天花板漆面和石膏不断出现掉落和坠落等情况。自2019年7月初开始，原告微信告知被告案涉租赁物业存在渗水和天花掉落等问题。2019年7月17日原告委托广州公证处工作人员对案涉商铺进行现场证据保全。据广州公证处出具的（2019）粤广广州第089053号公证书显示，当日租赁商铺现场确实存在部分区域天花坠落、墙面石膏掉落等情况。2019年7月至9月期间，原被告通过微信等方式对租赁物业渗水等问题进行过多次沟通。2019年8月21日至8月28日期间，原告向被告发送内容有关租赁物业渗水的告知函三份，要求被告积极处理解决上述漏水的问题。其中在8月28日的函件中，原告称2019年8月28日被告及维修队进入租赁物业进行维修，但被告意图采取更换排水管的方式并不能根本上解决渗水问题，原告无法接受被告的处理方式。2019年7-9月期间，被告应原告要求到现场看过，也委托施工队对租赁物业的漏水问题进行了维修。据双方微信聊天记录及原告提供的现场维修施工视频显示，2019年9月2日，被告委托的施工维修队完成了对租赁物业的天花管道更换工作，当日原告通过微信将上述施工后现场照片发送给被告，告知其“维修师傅在刚刚已确认完成工作并离场，请您确认是否完工。”被告回复称“渗水的问题已维修好。9月2日”。2019年9月6日，原告通过微信向被告发出《解除合同通知函》，称被告对租赁物业执意采取更换引水管的方式完成维修并不能解决渗水的问题，还会造成更为严重的污损，租赁物业已不具备适用条件，租赁合同目的无法实现，故依据合同法第九十四条、第二百三十一条的规定通知被告解除案涉租赁合同，并要求被告及时办理场地交接、赔偿装修损失和租金退还等事项。被告于9月9日微信回复称，对原告解除合同的事实和理由不予认可，被告认为在合同履行期内一直是原告存在延迟交租等违约行为，被告要求原告提前将商铺交还被告。2019年9月5日，被告以EMS方式向原告发出《要求立即缴清欠租的催告函》，载明原告从2016年下半年起每月都未足额缴纳租金，且2019年8月的租金至今都未缴纳，特通知原告在三日内缴清全部租金及滞纳金、物业管理费等，否则被告将依约解除租赁合同。该函件于2019年9月6日到达原告处。2019年9月12日，被告向原告发出《解除租赁合同的通知书》，列明因原告拖欠租金超过10日，被告特通知原告立即解除案涉租赁合同，收回房屋，要求原告三日内缴清此前所欠的全部房租、物业管理费、水电费、物管费，支付滞纳金及赔偿款，并补缴免租期内的租金等。2019年9月17日，被告再次向原告发出《解除租赁合同及要求腾空并交还商铺的通知书》，再次通知原告解除案涉租赁合同，要求原告缴清上述费用等。为证明原告拖欠租金的事实，被告向本院提供2019年6月14日至8月22日期间，原告（微信名siokosho）与被告方人员（微信名vivian138集嘉/420-张总）的微信聊天记录，其中载明2019年7月上旬和8月上旬被告方曾多次催促原告缴纳2019年7月及8月的租金。据原告向本院提交的其于2016年5月1日至2019年7月30日期间《案涉租赁物业租金支付明细》显示，除2016年12月1日至12月31日租金，原告的实际交租日为2017年1月2日；2018年10月1日至10月31日的租金，原告的实际交租日为2018年10月18日和10月27日；2018年11月1日至11月30日的租金，原告的实际交租日为2018年11月19日；2019年2月1日至2月28日的租金，原告的实际交租日为2月16日；2019年3月的租金，原告的实际交租日为3月30日；2019年4月的租金，原告的实际交租日为4月29日；2019年5月的租金，原告的实际交租日为6月11日；2019年7月的租金，原告的实际交租日为2017年7月15日之外，其他月份的租金均在合同约定的当月10日前缴足。关于原告在承租期内缴纳租金的情况，被告确认原告除2018年3月13日至4月12日缴纳61400元租金之外，2016年12月13日至2018年3月12日、2018年4月13日至2019年8月12日均是按照每月58400元的标准向其缴纳了租金。诉讼中，原告向本院提交2019年6月11日、7月15日的转账记录及证人证言，证明案外人孙雯、黄瑶瑶及深圳梦维新餐饮管理有限公司已代其向被告缴纳了案涉商铺2019年6月5日至2019年8月4日的租金，缴纳租金标准按照每月58400元。庭审中，被告确认已收到上述两笔款项，确认原告缴纳了2019年6月13日至2019年8月12日期间的部分租金，金额共计116800元。至于月租金收取的标准问题，原告认为因案涉商铺所在的兴盛路被整改，户外路边不能再使用，房屋的实际使用价值远不如签约时宣传的价值，故其已与被告就自2016年12月起合同期内租金维持58400元/月的标准达成一致意见，并认为双方已通过实际履行变更了合同约定。原告向本院提交其与微信名为“洪小姐兴盛路房东代理”之间的微信聊天记录，2016年11月25日，原告问“……兴盛路的经济越来越下降，能不能见面聊聊房租的事情？”洪小姐说“我约一下老板吧”。2016年12月9日，洪小姐说“约下周一吧，两点半左右可以吗？”原告说“可以”，洪小姐说“因为张总外出，先让我过去了谈谈”。2016年12月30日，洪小姐回复“洪小姐，收到租客的要求，回复如下：……我公司最终决定如日本人继续租下去，1)每月租金1号按期缴交，2）体谅对方的困难，以新租金5.9万。从2017年1月起至2018年月止（有效期1年）过期回复原合同租约，但交租期仍按每月一号交纳。如不同意，面谈，日本人已多次严重违约，我公司已有足够条件追讨他的违约金和要求他离场。以上是我公司和律师的意见，请转告日本租客，2017年1月3日前我公司还收不到租金，如以上条件日本人不接受，我公司将立即收回店铺，自己经营，并追讨对方违约金。请于12月31日回复，否则视为日本人接受以上一切条款。业主：张美云。”2017年1月3日，原告告知洪小姐已转账房租18000元，洪小姐称“你们一个月的租金是58400元，两个月是116800元，请准确按此金额转账”。庭审中，被告称洪小姐并不是被告公司员工，而是房地产中介，被告并未授权洪小姐与原告洽谈变更租金的事宜，否认与原告之间就变更租金标准达成合意。至于被告实际按照58400元/月的标准缴纳租金是因为被告长期在国外生活，没有时间打理店铺，原告说其生意不好，暂时按照58400元/月的标准缴纳租金，被告也同意了暂时按照这个标准计收租金。关于被告反诉原告支付其代垫的水电费和物业管理费共计25097.3元的问题。诉讼中，被告向本院提交两张增值税发票，销售方均为中海物业管理广州有限公司，购买方均为广州璟晖华庭二期0106铺张美云，其中票号04400190010442072288的发票显示服务名称为2019年3月24日至2019年10月8日的代收水电费、服务费，金额共计8290.71元，开票日期为2019年10月8日；票号04400190010442072273的发票服务名称为2019年5月1日至9月30日的物业管理费，金额共计15842.3元，开票时间为2019年9月21日。被告另提交纳税人为张美云，地址，地址猎德大道****的三张税收缴款书收现专用），其中票证号（191）粤税现04189382的缴款书载明2016年5月税种为印花税2400元，滞纳金1423.2元；票证号（191）粤税现04189383的缴款书载明2016年6月至2019年5月土地使用税和滞纳金219332.27元；票证号（191）粤税现04189384的缴税书载明2016年6月至2019年5月土地使用税及滞纳金17186.06元，填发时间均为2019年9月26日。诉讼中，原告认为案涉房屋因漏水问题影响正常经营期间，以及案涉租赁合同解除之后，原告不应当支付水电费和物业管理费。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行。现本案中，双方争议焦点在于：一、案涉租赁合同应否解除及解除时间。二、原、被告双方是否存在违约情形以及违约金的承担问题。三、原、被告双方是否就租金调整至58400元/月达成一致意见。四、案涉税费、水电费及物业管理费的承担。一、关于案涉租赁合同应否解除及解除时间的问题。鉴于合同双方均向对方发出解除合同通知书，且被告作为出租方已收回承租物业，案涉租赁合同已发生实际解除。至于具体解除时间的确定，根据合同约定，被告提供案涉租赁物业供原告使用，原告依约向其缴纳租金，但据原告提供的公证书、微信聊天记录等相关证据显示，承租物业在承租期内出现漏水等情况导致天花和墙面部分掉落，影响其正常使用。原告在出现上述质量问题后，及时通知被告进行维修，此时被告作为出租人应履行租赁物业的维修义务，自2019年5月出现上述质量问题起，经原被告双方多次协商，被告终于2019年9月委托维修队对房屋上部的管道进行维修更换。之后原告以被告的维修方式不能从根本上解决房屋漏水等质量问题，案涉租赁合同目的已不能实现为由，根据合同法第九十四条第三、第四款的规定向被告发出解除合同通知，要求解除案涉租赁合同。综合本案中原告提交的公证书、照片、微信聊天记录等证据，本院认为，被告出租的物业确因存在渗水等质量问题影响合同履行，且双方历经四个月的协商仍未能达成妥善的处理方案，被告亦未提供证据证明其采取更换水管的维修方式能够根本上解决租赁物业漏水等质量问题，而被告主张原告因环评等原因导致不能开业的理由，并不能免除其妥善解决租赁物业质量问题的合同义务，故原告解除合同的理由有事实和法律依据，其发出的合同解除通知书于2019年9月6日到达被告，案涉租赁合同自该日解除。对于被告主张租赁合同于被告收回案涉租赁房屋之日即2019年9月23日解除的意见，本院不予采信。二、关于原、被告双方违约与否以及违约责任承担的判定。如上述，因承租物业存在质量问题，且被告未能在有效时间内进行妥善修复，被告一方存在违反租赁合同义务的情形。关于原告是否存在延迟交租的违约情形，根据案涉证据显示，虽然自2019年5月之后因租赁物业出现质量问题，原告存在合理事由不履行或不完全履行缴租义务之外，在租赁期内的其他时间，如2016年12月、2018年10月-11月、2019年2-4月原告亦存在不同程度的延迟交租情形，考虑到原告对此并未提出合理抗辩事由，被告主张原告在承租期内存在迟延交租的违约情形有事实依据，理由成立，本院予以确认。基于此，本院认定如下：（一）原告主张被告退还2019年7月的租金58400元，及被告反诉原告支付租赁物业2019年8月13日至9月23日的租金及滞纳金的问题，鉴于租赁物业于2019年5月起出现漏水等质量问题，致使不满足租赁使用的条件，直至2019年9月合同解除，故被告有合理理由不缴纳该时段内的房屋租金。原告主张退还2019年7月的租金的请求，有法律和事实依据，本院予以支持。被告反诉原告支付2019年8月租金及滞纳金的请求，本院不予支持。（二）关于原告诉请被告返还案涉租赁合同项下押金146000元，被告反诉诉请没收该押金的问题。根据案涉租赁合同的约定，如承租人违约则出租人没收其所交押金；如出租人违约则须双倍退还承租人所交押金。现原被告双方均存在违约情形，依据合同法第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，本院依法确定被告作为出租人应返还原告所缴纳押金146000元，对被告诉请没收押金的请求不予支持。（三）关于原告是否应当支付免租期租金的问题，依据租赁合同的约定，若因承租人违约等原因导致合同被提前解除时，承租人不享有免租装修期，应当向出租人支付免租期内的租金。但本案中虽然原告存在延迟交租的违约行为，但案涉租赁合同解除事由并非基于原告违约导致，故被告主张原告支付免租期房租的条件并不具备，被告的该项反诉请求缺乏事实和合同依据，本院不予支持。三、关于原告应否补齐2016年12月13日至2019年7月12日的租金差额，即原、被告双方是否就新租金按照每月58400元的标准计收达成一致意见的问题。结合原告提交的其与洪小姐之间的微信聊天记录及原告后续实际按照58400元/月标准缴付租金的行为，本院判定原被告双方就2017年1月13日起后续一年内的租金标准的标准按照58400元/月缴交已达成一致意见，但该时段之外，即2016年12月13日至2017年1月12日、2018年1月13日至2019年5月12日的租金标准因缺乏双方明确变更的意思表示，仍应当按照案涉租赁合同的约定标准计收。具体为2016年12月13日至2017年1月12日的租金按照73000元/月标准补齐，2018年1月13日至2018年6月12日的租金按照76650元/月标准补齐，2018年6月13日至2019年5月12日的租金按照80482元/月标准补齐，原告应当补缴的租金数额为14600元+18250元×5（月）+22082元×11（月）-3000元=345752元。关于被告反诉原告支付代垫的税费240341.53元、水费2400元、电费6855元、物业管理费15842.30元及其利息的请求。按照租赁合同约定，原告作为承租人应承担租赁合同备案产生的税费及承租期内的水电费、物业管理费等费用。现被告提供其代原告垫付上述费用的单据凭证，其中印花税、土地使用税及滞纳金等费用共计240341.53元，被告诉请原告承担该部分税费及滞纳金有合同依据，本院予以支持。至于2019年3月24日至2019年10月8日产生的水电费、服务费8290.71元和2019年5月1日至9月30日期间的物业管理费15842.3元，由于费用产生期间2019年5月起租赁物业出现质量问题不符合使用条件，故上述六个半月期间产生的水电费和物业服务费中的8290.71元×1.5（月）/6.5（月）=1913元的部分应由原告承担，对被告就水电费和物业服务费超出上述部分及2019年5月之后产生的物业管理费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第四款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告广州荣缘盈餐饮有限公司与被告张美云于2016年4月28日签订的《租赁合同》于2019年9月6日解除。二、被告张美云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州荣缘盈餐饮有限公司退还押金146000元及2019年7月租金58400元。三、原告广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张美云支付2016年12月13日至2017年1月12日、2018年1月13日至2019年5月12日的租金差价345752元。四、原告广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张美云支付税费240341.53元及其利息（以240341.53元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年9月26日起计算至款项实际付清之日止）。五、原告广州荣缘盈餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张美云支付水电费1913元及其利息（以1913元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年10月8日起计算至款项实际付清之日止）。六、驳回被告张美云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4366元由被告张美云负担；反诉受理费8025元，由原告广州荣缘盈餐饮有限公司负担3775元，被告张美云负担4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔 剑人民陪审员  魏景霞人民陪审员  冯志艮二〇二〇年五月九日法官助理刘慧娟书记员张**