西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020)陕0113民初5072号    原告：赵星，女，1984年2月21日出生，汉族，住西安市灞桥区。    委托诉讼代理人：毛聪翰，男，1986年6月23日出生，汉族，住西安市灞桥区。    被告:王楠，女，1989年8月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。    委托诉讼代理人:杨明华，男，1984年4月22日出生，汉族，住西安市莲湖区，系王楠配偶。原告赵星与被告王楠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵星诉称，2019年3月24日，原、被告就租赁西安市曲江新区XX路XX号XX街XX栋XX户房屋签订了《房屋租赁合同》，约定承租面积230平方米，租期三年，租金85元每平方米，月租金19550元，押一付六。后原告向被告支付了六个月的租金117300元和押金19550元，在原告与装修公司结算的过程中，发现实际租赁面积只有约150平方米，并没有达到约定的230平方米。后经沟通，原告得知，被告把属于公共区域的走廊和卫生间也计算在内，被告行为属于欺诈。2019年6月份，原告向被告提出解约，口头约定2019年7月底解约，被告同意，且原告已经将室内自有物品搬走。但原告多次催要，被告迟迟未退还应退租金和押金，也未结算租金面积差价。综上，原告为维护其合法权益，提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还剩余租金58650元，以及押金19550元；,2、被告退还实际由原告承担的租金差额23800元（2019年4月15日至2019年4月30日期间差价以及2019年5月-7月差价，每月差价6800元）；3、被告退还装修支出60000元；4、由被告承担本案诉讼费用。2019年11月14日，原告增加诉讼请求：要求确认原、被告之间签订的合同于2019年8月1日已经解除。    被告王楠辩称，收取原告6个月租金及押金属实，对原告的诉讼请求均不予认可。理由如下：涉案房屋是被告从香榭实业有限公司租来的，用于开展教育培训，面积共计773平方米（含公摊）。后原告称其也要开办培训机构，被告便将其中一部分面积转租给原告使用。双方实际考察后，确定实际内部教室使用面积+公用部分面积包括接待大厅、家长休息区、学生读书区、过道走廊、卫生间等地方及建筑公摊面积，共计230平方米为合同约定的面积。基于双方达成的共识，才签订了《房屋租赁合同》，注明面积230平方米。合同签署后，原告立刻开始装修，于4月开始招生营业。后原告经营不善，并于2019年7月开始要求被告降低房租平数金额，被告未予同意。2019年8月初，原告以无力承担房租为由，要求被告返还其装修金额或三个月房租6万元。装修事宜为原告行为，非被告使用，且合同未到期，不同意解除合同及承担原告装修金额。合同约定，合同期内，若甲乙任何一方违约解除合同，均应提前三个月通知对方，并支付守约方一个月房租作为违约金。另，因本事件的恶劣影响，对被告造成了各项损失，导致被告与香榭实业有限公司于2020年1月1日解除了房屋租赁合同，被告保留追讨各项损失的权利。    经审理查明，2019年3月24日，原告作为乙方（承租方）与被告作为甲方（出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX街XX栋XX户，建筑面积230平方米，租赁期限3年，自2019年3月25日至2022年3月25日；甲方应于2019年3月27日前将房屋按约定条件交付乙方；租金标准85元每平方米，每月19550元；押金19550元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还乙方；装修免租期14天，自2019年3月25日至2019年4月8日视为装修免租期；2019年3月27日之前支付第一次房租总计117300元；乙方在征得甲方同意的情况下可以对租赁房屋进行装修，合同解除后，乙方应保留不可移动的装修给甲方，保证房屋能够正常出租和使用；甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照合同约定支付违约金并单方解除合同：2、交付房屋严重不符合合同约定；合同期内，若甲乙任何一方违约解除合同均应提前三个月通知对方，并支付守约方一个月房租作为违约金（装修另计）。上述合同签订后，原告向被告支付了6个月房屋租金117300元及押金19550元。2019年7月22日，原告通过微信告知被告称“6月中旬和你说过的我们7月底就不继续租房子了，剩余8.9.10共计三个月房租，还有2万押金，这个怎么退？”。被告回复“周四周五联系”。    另查明，涉案房屋系被告王楠从香榭实业有限公司处所租，房屋总面积为773平方米,后被告将房屋其中一部分转租给原告使用。2020年1月，被告与香榭实业有限公司解除了双方的租赁合同。原、被告当庭确认事实如下：1、对转租事宜香榭实业有限公司知情，且未提出异议；2、原告专用区域面积为148平方米，被告专用区域面积为332平方米，房屋公摊面积及过道、走廊、接待大厅、卫生间、楼梯、消防通道等公共区域面积共计293平方米。    本案在审理过程中，经询问，原告称：1、其租赁涉案房屋的用途是开办培训机构（聪瀚学堂），签订合同前已经实际勘察过房屋，当时并未发现房屋的面积与合同约定严重不符；2、签订合同后原告即开始装修，于2019年4月15开始营业至2019年7月底，7月底就搬离了涉案房屋；3、2019年8月初，被告将上述房屋大门的锁及原告承租部分的小锁更换了，换锁后，原告仅可在被告营业期间正常进入。被告称：更换大门锁属实，时间记不清了，并未更换过原告承租部分的小锁。换锁后，原告在营业期间可随时进入涉案房屋，非营业期间，工作人员也可随时可以给原告开门。    以上事实有《房屋租赁合同》、支付凭证、房屋面积分布图、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告诉称、被告辩称，结合本院查明的事实，本案的争议焦点为：1、被告交付给原告的房屋是否严重不符合合同约定，原告有无权利单方提出解除合同；2、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已经解除。如合同已经解除，被告是否应当退还原告剩余租金、押金、租金差额，并赔偿装修损失。关于第一个争议焦点：原告称合同约定的租赁面积为230平方米，但被告交付给原告使用的面积仅有148平方米，按合同约定，原告有权单方解除合同。被告辩称，合同载明的230平方米包含原告专有区域148平方米、公摊以及由双方共同使用的公共区域面积，面积组成情况在签订合同时已经明确告知原告，被告并未违约，原告无权单方解除合同。首先，关于原告在签订合同时对面积230平方米包含了公摊及公共区域面积是否知情的问题，根据原告所称，其在签订合同前已经实际勘察了涉案房屋，鉴于148平方米与230平方米面积相差较大，本院认为，结合原告在实际勘查房屋后进行了装修并营业数月的事实，应当视为原告对合同约定的230平方米包含了公摊、公共区域等面积的事实是知情且默认的。其次，关于涉案房屋的公摊及公共区域面积包含于合同约定的“230平方米”是否合理的问题，根据交易习惯，建筑面积一般包括套内建筑面积+公摊面积，且涉案房屋的接待大厅、卫生间、过道等公共区域，均是由原、被告共同使用。根据交易习惯及公平原则，公摊及公共区域面积由原、被告按比例共同分摊是合理的。庭审中,双方均认可“涉案房屋总建筑面积为773平方米，原告专用区域面积为148平方米，被告专用区域面积为332平方米，房屋公摊面积及公共区域面积共计293平方米”。经本院计算，应当由原告承担的公摊及公共区域面积约为90平方米，由被告承担的公摊及公共区域面积约为203平方米。综上，本院认定被告交付给原告的房屋面积符合合同约定，原告无权以该理由单方要求解除合同。关于第二个争议焦点：原告于2019年7月22日向被告提出解除合同，因被告未同意，且原告并不享有单方解除权，故原告请求确认合同于2019年8月1日已经解除的意见本院不予采纳。就本案租赁合同是否解除以及解除的时间问题，按照合同约定“合同期内，若甲乙任何一方违约解除合同均应提前三个月通知对方”，故涉案合同的解除时间应为原告发出解除通知之日起顺延三个月即2019年10月22日。关于原告主张由被告退还押金一节，按照合同约定：合同解除后，房租押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还乙方。被告未向本院主张押金抵扣原告应当承担的相关费用，理应将押金返还给原告。关于原告主张的退还剩余租金一节，合同约定的装修免租期为2019年3月25日至2019年4月8日，故租金应当自2019年4月9日开始起算。双方均认可原告向被告实际交付了6个月的租金，即2019年4月9日至2019年10月8日。本院认定的合同解除时间为2019年10月22日，本不存在退还租金问题，但鉴于被告在合同履行期间更换了大门锁，换锁后原告仅能在被告营业期间正常进入，该行为虽未导致合同目的彻底不能实现，但也限制了原告租赁权的行使，本院酌情将换锁后的租金减为10000元。至于换锁时间，原告主张为2019年8月初，被告称其对换锁时间记不清了，本院酌情认定换锁时间为2019年8月8日。故被告应当退还原告2019年8月8日-10月8日的租金19100元。关于原告主张被告更换其承租部位小门锁一节，因被告不予认可，且原告未提供有效证据证明其主张，本院不予采信。关于原告主张的退还租金差额一节，被告交付给原告的房屋面积并无不符合合同约定的情节，原告的该部分诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张应当由被告赔偿装修损失一节，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案中，导致合同解除并非被告原因，故原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告赵星与被告王楠签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；二、被告王楠应于本判决生效后十日内向原告赵星退还押金19550元及租金19100元，共计38650元；三、驳回原告赵星其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9011元，由原告赵星负担8011元，由被告王楠负担1000元。因原告已预交，故被告应在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  长    申  国  英审  判  员    王      华审  判  员    李      漾                           二〇二〇 年五月二十五 日                          书  记  员    陈      静打印：赵珍       校对：刘婷婷     2020年  月  日送达 1