重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初3619号原告:易永洪，男，1971年6月4日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李佳思，重庆星空（南岸）律师事务所律师。被告：重庆盛牧房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道碧湖路**，统一社会信用代码91500112MA5UJ9QP1X。法定代表人：唐云龙，总经理。委托诉讼代理人:杨沙，女，该公司员工。原告易永洪与被告重庆盛牧房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，于2020年4月21日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。审理中，本院发现本案不宜适用小额诉讼程序审理，遂于2020年5月7日依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告易永洪及其委托诉讼代理人李佳思，被告重庆盛牧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨沙到庭参加了诉讼。诉讼中，受新型冠状病毒疫情影响，导致本案诉讼活动无法正常开展，本案依法扣除审限91日。本案现已审理终结。原告易永洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告购买的位于重庆市渝北区XX15-5号商铺按照合同约定进行整改；2.判令被告向原告支付迟延交房违约金（以每日135元计算，从2020年1月1日起计算至被告整改完毕、双方办理交房手续之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求明确为：要求被告对原告购买的位于重庆市渝北区XX15-5号商铺门右侧台阶及花台整体向后平移一级台阶的距离。事实和理由：被告系重庆市渝北区XX项目的开发商。被告在销售XX商铺时，曾向原告分发XX项目15号楼商业平面图。该平面图显示，15-5号商铺与其隔壁的15-4号商铺之间有4级台阶及相应大小花台，台阶及花台位于两间商铺的正中位置。原告基于对该平面图所显示商铺信息的合理信赖，向被告交付了10万元定金购买该商铺。2018年12月29日，原、被告签订了编号为CQ-201-0221XXXX的《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买该商铺，被告应于2019年12月31日前交付商铺。合同所附图纸显示该商铺与其相邻的15-4号商铺之间有7级台阶及相应大小的花台，且台阶与15-5号商铺门有一定间隔距离。2019年12月，原告在接到被告接房通知后发现，其购买的15-5号商铺与其相邻的15-4号商铺之间的台阶变更为8级。同时台阶及花台的位置也由平面图中的正中间变更为15-5号商铺前，台阶及花台与15-5号商铺的门之间也没有了间隔，导致商铺门无法正常开启。原告知晓后立即要求被告进行整改，而被告至今未予整改。被告的行为已违反合同约定，侵害了原告的利益，故原告特向法院起诉。被告重庆盛牧房地产开发有限公司辩称，1.案涉商品房于2019年9月竣工验收合格，2019年10月19日取得竣工验收备案证明，已满足法律规定及合同约定的交付条件。被告于2019年12月18日向原告发出交房通知，要求原告最迟应于2019年12月31日办理接房手续，否者视为已交房。原告认可已收到该接房通知，在满足交付条件的情况下，原告拒绝接房，应视为案涉房屋已经交付，故原告主张逾期交房违约金没有法律及合同依据。2.案涉合同交易标的是房屋，合同所附辅位图旨在对案涉商铺区的大致位置及周边情况作简单示意，室外景观设施并非合同标的，故室外景观设施应以实际交付情况为准。另室外公共区域并非原告专有，且已作为城市公共步行通道并入市政管理，即便认定被告违约，被告也已无权更改。3.商铺门与台阶现已有20厘米左右的距离，即使间隔距离或有几厘米误差，在工程建设中也属合理范围，对原告商铺门的开启及商铺的使用也不会造成任何影响，因此无需进行整改。况且合同辅位图右下角已作出了“门窗大小仅供示意参考，具体以交付为准”的提示。本院经审理查明案件事实如下：2018年12月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定原告向被告购买位于重庆市渝北区XX15号楼1-商业5号商铺，总成交金额为135万元。被告应于2019年12月31日前将案涉商品房交付原告使用，交付条件为通过竣工验收并备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，被告除应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》外，还应当提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期在90日（含）之内，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。该合同附件中的《辅位图》显示，商铺门外右侧与第一步台阶之间有一定间隔距离。《辅位图》下方标注“提示：本图所示门窗大小，数量及开启形式仅供参考。图中示意仅供参考，具体以房屋交付时为准”。该合同附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》第三条第五项约定，被告书面通知原告接房后，原告未按时到被告指定地点办理接房手续，或者被告出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》后，原告拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付责任由原告承担。第二十条约定，原告所购房屋同一户型因设计需要可能会出现门窗、阳台、露台、空调等位置、大小、形状等不一致，原告不得以此为由拒绝接房或向被告提出索赔、退房及其他要求。第二十五条约定，本商品房项目的规划报建名称为“渝北区XX组团A分区XX号宗地项目”。上述合同及补充协议还约定了其他事项。原告在民事起诉状中称，被告在销售案涉商铺时，曾向其分发案涉商铺的平面图宣传册，该宣传册显示案涉商铺旁只有四级台阶。原告基于对该宣传册的合理信赖，才支付定金购买案涉商铺。上述合同签订后，原告共计已向被告支付了合同约定的购房款135万元。另查明，案涉工程于2019年9月29日通过竣工验收。被告于2019年10月9日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该备案登记证载明的工程名称及地址为“渝北区XX组团A分区XX号宗地”。2019年12月18日，被告向原告发出《接房通知书》，通知原告于2019年12月25日到XX项目物业邻里服务中心办理接房手续，最迟应于2019年12月31日前接房，逾期视为被告已按期交付房屋。被告为证明案涉房屋已具备交房条件，还向本院举示了《重庆市新建商品房屋质量保证书》和《重庆市新建商品房屋使用说明书》。庭审中，原告陈述其在2019年12月20日左右收到了被告发出的《接房通知书》，但在原告前去接房时，发现案涉商品房存在《民事起诉书》中载明的问题，原告遂拒绝接房，要求被告整改后才同意接房。根据案件审理需要，本院于2019年4月27日上午组织原、被告到案涉商铺现场进行了实地查看。根据现场勘验情况，案涉商铺旁存在8级台阶，商铺门与第一级台阶之间的距离约为10厘米，案涉商铺及相邻商铺的门均为地弹门，其向外侧的最大开合度为90度。对现场勘验，原告认为其他商铺门最大开启度均超过90度，而案涉商铺门最大开启度仅能达到90度，台阶与商铺门之间的距离过近对商铺门的最大开启度造成影响；被告认为商铺门与第一级台阶之间的距离为20厘米，商铺门最大只能开启90度，台阶与商铺门之间的现有距离对商铺门的开启不会造成任何影响。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、宣传册、现场照片、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房屋质量保证书》和《重庆市新建商品房屋使用说明书》、接房通知书、勘验笔录及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依据合同约定及法律规定享有权利并履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原告诉称其基于被告在销售案涉商铺时向其分发的商铺平面图宣传册载明信息（包括商铺门旁共有四级台阶）的信赖才决定购买该商铺。但基于常理，购买人是否购买商铺以及商铺的价格应由商铺的地段、位置、户型、面积等因素决定，故无论该商铺旁的台阶数量为4级、7级或8级，均不宜认定为对原告是否购买案涉商铺及对房屋价格产生了重大影响。因此，该宣传册载明的关于商铺旁台阶数量的信息不能作为被告的要约行为即并非双方合同内容。另，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件中的《辅位图》显示，在案涉商铺门与台阶之间确有一定距离，但双方并未明确该距离的具体数值。该《辅位图》下方的提示中亦明确载明了“示意图仅供参考，具体以房屋交付时为准”，双方签订的补充协议中也明确载明了原告所购房屋同一户型因设计需要可能会出现门窗、阳台、露台、空调等位置、大小、形状等不一致，原告不得以此为由拒绝接房或向被告提出索赔、退房及其他要求，且经本院现场勘验，案涉商铺门与台阶之间已有10余厘米的间隔距离，所在商铺门向外侧开启的最大开合度最多只能达到90度，台阶与商铺门的现有距离对案涉商铺门的开启及原告经营、使用商铺并不会造成影响。基于上述理由，对原告诉请被告将商铺门外右侧的台阶及花台整体向后平移一步台阶距离的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期交房期间违约金的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告交付商品房的条件为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。经审理查明，被告已于2019年10月9日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该备案登记证载明的项目名称、项目地址与《重庆市商品房买卖合同》载明的案涉商品房项目的规划报建名称一致，应认定为被告已取得案涉项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据该法律规定及双方合同约定，案涉商品房已具备交付条件。在被告向原告发出《接房通知书》，要求原告最迟于2019年12月31日办理接房手续后，原告以该商品房存在台阶数量及台阶与商铺门的距离与双方约定不符为由而拒绝接房的理由不能成立，案涉商品房应于2019年12月31日视为完成交付。被告的该交房期限未违反双方合同约定，不存在逾期交房情形。现原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告易永洪的全部诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由原告易永洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年五月十九日书记员  李玉洁