江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初727号原告（反诉被告）：李太珍，女，1970年9月27日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王玉新，男,1966年7月30日生,汉族,住南京市溧水区。被告（反诉原告）：陆腾，男，1990年10月27日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：李白香，女，1987年8月11日出生，汉族，住溧水区。上述二被告委托诉讼代理人：杨定松，江苏益和律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：洪欣，江苏益和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李太珍与被告（反诉原告）陆腾、李白香房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月17日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王玉新、被告（反诉原告）陆腾、李白香的委托诉讼代理人杨定松、洪欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李太珍向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告履行合同立即支付租赁费15.75万元及利息；2、判令被告承担违约金31500元；3、要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方经协商于2017年10月28日签订《房屋租赁合同》（合同由被告一签字确认，实际由被告一、被告二共同租赁），约定原告将位于南京市溧水区商业用房租赁给被告使用，期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。期间租金在每年不低于15万的基础上逐年递增，均为先交后租，第二年起每年租金应于上一年度合同期满前一个月内交纳下一年度的租金，租赁合同并对双方权利义务及包括违约责任等其他条款做了详细约定。合同签订同时原告即将租赁物交付给被告使用，被告却自租赁起始即不能完全履行合同义务，虽在原告的一再催缴下，被告陆续支付了前两年的租金，但其一直以种种所谓的理由拖延支付第三年度的租金，为此，原告多次督促其履约，但被告却一直不予理睬，并以解除合同相威胁，拒绝履行义务，肆意侵犯原告利益。为维护合法权益，原告诉至法院，请求依法支持诉讼请求。被告（反诉原告）陆腾辩称：要求解除双方租赁合同并驳回原告诉请。对原告主张的租赁费用我方认为在2019年年中已经通知原告方解除合同，由原告另行出租且我方将店铺倒闭如实告知对方，甚至房屋清空后将钥匙寄给了对方，但原告没有采取合理措施来减少损失，所以我方认为原告对扩大损失即无法经营后的租金不应当由我方承担；对这一类长期性合同最高院在会议纪要中提到可以采取违约解除的，尤其是这类长期性合同履行对其中一方明显存在不公平，例如本案中的租赁合同，我方店铺已经倒闭无法经营还要长期支付租金显然有失公平，同时对出租方而言，收回房屋完全可以再行出租，房屋使用价值没有受到影响，请法庭考虑适用九民会议纪要裁决解除双方合同。对于我们应当承担的违约金我方愿意承担，但我方并未恶意解除，请法庭酌情减低我方违约责任，对法庭确定的违约责任我方也愿意承担。被告李白香在庭审中辩称：陆腾要求我来支付租金或处理租金事宜只是受托，并不是原告与本人建立了租赁关系，同时原告也不能证明我与陆腾存在合伙关系，所以我方认为承租人是陆腾，原告要求李白香承担责任无合同依据和法律依据。原告起诉我属于恶意诉讼，对恶意诉讼造成的损失保留本人相应的诉权。被告（反诉原告）陆腾向本院提出反诉请求：1、判令解除双方的《房屋租赁合同》。由被反诉人自行承担自2019年8月28日起此后的房屋闲置期间的租金损失（暂计算至反诉之日2020年3月27日为87500元），并酌情减轻或免除反诉人所需承担的违约责任；2、判令被反诉人承担反诉的诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年10月28日签订《房屋租赁合同》，由反诉人承租被反诉人位于南京市溧水区商业门面房。合同签订后，反诉人将该商业门面房用于开店经营，经营期间店铺经常漏水，影响生意加之市场行情较差，店铺现已倒闭关门。反诉人为避免损失进一步扩大，于2019年8月27日（2018年11月15日至2019年11月14日租赁年度期满前三个月）书面向被反诉人提出解除双方租赁合同，以便出租方能尽快另行出租，避免房屋闲置。反诉人于2019年10月28日再次向被反诉人邮寄交还房屋通知函，请被反诉人前来收房。鉴于被反诉人未能及时收房，为避免房屋空置的损失进一步扩大，反诉人不得以于2019年11月15日将钥匙邮寄给被反诉人并附房屋钥匙归还通知函。在本案中因涉案租赁店铺已倒闭关门，反诉人提出提前解除房屋租赁合同，并非恶意违约。恰恰相反，如果本案继续强行要求反诉人履约，造成的尴尬局面是反诉人店铺倒闭，房屋空置却仍需继续承担未来几年的巨额租金，显失公平。对出租房而言，案涉房屋自身的使用价值、交换价值并未因解约受到贬损，被反诉人提前收回房屋后完全可以再对外出租或自用，有合理的途径，可以及时减少损失。因此，被反诉人在收到解约通知后拒绝收回房屋，客观上扩大了损失，有违基本的诚实信用原则，根据最高院有关判例及会议纪要的精神，反诉人有权请求法院判令解除双方《房屋租赁合同》。关于双方房屋闲置损失的分担及违约责任问题，反诉人认为，反诉人已尽到合理的避免损失扩大的谨慎义务，不仅提前将解约的有关情况通知给了出租方，而且主动将房屋交还、邮寄钥匙，全力避免损失扩大。反观出租方，其在获悉反诉人店铺关门倒闭后，仍然拒绝收回房屋，对于房屋闲置损失扩大应负有全部或主要的责任。故请法庭依据本案实际情况及有关司法解释精神，酌情减轻反诉人所需承担的违约金费用，并判令被反诉人承担房屋闲置期间的损失。原告（反诉被告）李太珍反诉辩称：1、反诉人的反诉请求是矛盾的，在本诉中认为已经通知解除，反诉中再次提出解除合同是对自己解除时间的不确定和不自信，同时在反诉状中也明确了酌情减轻和免除反诉人承担的违约责任，说明反诉人对自己的违约事实是确认的；2、反诉人要求解除合同理由是不成立的且在本案中也不享有合同的解除权，合同法规定的九十三条、九十四条都不具备上述解除合同的任何情形，他是无权解除合同的，即便单方提出也是不成立的。通知解除是享有解除权为前提，诉讼解除是以违约为前提或以约定为前提，所以我方认为在本案中无论哪种情形都是不存在的；3、本案中反诉人存在违约，合同约定了双方合同履行期限和交付房屋、交付租赁费的时间，反诉人未能及时交付租赁费，在出租人多次催缴的情况下仍然拒绝缴纳，在租赁合同当中对租赁费缴纳是双方履行的根本，所以反诉人违约事实是非常清楚的，且双方合同第三条约定了被告应于2019年11月15日前交纳15.75万元的租金，有一期未足额缴纳即视为违约，所以反诉人违约符合合同约定且反诉人在反诉状中自认构成违约。事实上所谓的反诉人一直强调的店铺倒闭等理由这属于经营风险，是由市场行情所决定的，并不属于不可抗力和情势变更，与房屋租赁没有任何关系，应由反诉人自行承担经营风险。另根据法律规定，合同法九十三条、九十四条，九民纪要关于合同纠纷审理的部分及最高院民二庭2017第七次法官会议纪要关于解除合同通知等相关法律法规和纪要内容都明确规定了不享有解除权的当事人擅自解除合同应承担违约责任并赔偿损失，所以反诉人的反诉情况无事实依据，所谓的辩解理由都是没有依据支持的，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：租房协议书、短信和微信聊天记录、租金催告函、书面解除合同通知函、交房通知函、归还房屋钥匙通知、水费结算单等，认定事实如下：2017年10月28日，原告作为出租方（甲方）与被告陆腾作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于溧水区商业用房租赁给被告使用，期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。前两年的租金为每年15万元，第三年的租金为15.75万元，第四年的租金为16.5万元，第五年的租金为17.25万元，第一年的租金乙方应于本合同订立时支付8万元，剩余7万元，应于2018年1月1日前交纳，以后，每年的租金乙方应先交后租，并应于上一年度合同期届满前一个月内交纳，如乙方有任何一期不足额交纳，视乙方为违约。租赁合同并对双方权利义务及包括违约责任等其他条款做了详细约定，其中合同第八条约定：本合同一经订立任何一方均不得违反，否则，违约方应承担租金总额20%的违约金并赔偿由此给对方造成的经济损失。合同签订当日，甲方将租赁物交付乙方使用，乙方已按现状验收接受房屋。之后被告陆腾支付了前两年的租金30万元。2019年8月28日被告李白香向原告邮寄陆腾出具的通知书一份，告知原告将于2019年11月11日腾空房屋并将房屋交还原告，要求原告及时安排对外招租。2019年10月31日被告通过微信方式通知原告定于11月10日将房屋搬空并将房屋钥匙归还原告，并要求原告届时前来收房。同日原告向被告发出租金催交函，要求被告于2019年11月7日前交纳2019年11月15日至2020年11月14日的租金15.75万元。2019年11月16日被告李白香将房屋钥匙邮寄给原告并通过微信告知原告。2020年2月24日原告诉至法院要求被告继续履行合同并承担违约责任。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的2017年10月28日的房屋租赁合同中明确约定合同履行期限为五年，被告陆腾以经营困难为由提出解除合同，且在未与原告协商一致的情况下，将房屋钥匙邮寄原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告认为被告李白香与陆腾为合伙关系，本院认为，原告李太珍与陆腾为房屋租赁合同当事人，庭审中，二被告均认为李白香受陆腾委托处理有关事项，双方无合伙关系，因原告未提供证据证明二被告存在合伙关系，故本院对原告要求李白香承担责任的诉请不予支持。关于陆腾反诉要求解除与李太珍签订的房屋租赁合同的主张，鉴于反诉原告已搬离租赁房屋，双方签订的房屋租赁合同已无法实际履行，为减少双方损失，本院对反诉原告提出的解除合同请求予以采纳。对反诉原告要求反诉被告自行承担2019年8月28日起此后的租金损失并酌情减轻反诉原告的违约责任请求，本院认为，反诉原告在未与反诉被告协商一致的情况下，自行搬离租赁房屋，其行为已构成违约，本院对反诉原告的请求不予支持。反诉原告应支付反诉被告2019年11月15日至反诉要求解除合同之日的5个月租金65625元（157500元÷12个月*5个月）。另双方约定承担的违约责任即承担租金总额20%的违约金，因双方对租金总额约定不明，为平衡双方利益，本院按未履行部分租金总额49.5万元的20%计算违约金为99000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李太珍与被告（反诉原告）陆腾于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）陆腾于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李太珍租金人民币65625元（2019年11月15日至2020年4月15日）及违约金99000元；三、驳回原告（反诉被告）李太珍、被告（反诉原告）陆腾的其他请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案案件受理费减半收取2040元，由被告（反诉原告）陆腾负担，反诉案件受理费减半收取5875元，由被告（反诉原告）陆腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费11750元。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审判员  夏明瑛二〇二〇年五月十四日书记员  夏晨晨