河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0105执异23号异议人：石家庄市鹏洋商贸有限责任公司，住所地石家庄市新华区新华西路**，统一社会信用代码91130105104530786Y。法定代表人：陈雅利，该公司董事长。申请执行人：河北永进房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市宁晋县西城区一社会信用代码91130528798420337A。法定代表人：任立江，该公司董事长。委托代理人：崔文龙，河北冀华律师事务所律师。委托代理人：安永明，河北冀华律师事务所律师。被执行人：石家庄汇特房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市新华区新华路**汇特大厦201一社会信用代码911301007484577050。法定代表人：周文清，系该公司董事长。委托代理人：李永刚，该公司职工。本院在执行申请执行人河北永进房地产开发有限公司与被执行人石家庄汇特房地产开发有限公司合同纠纷一案中，异议人石家庄市鹏洋商贸有限公司提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年5月15日组织听证。异议人石家庄市鹏洋商贸有限公司法定代表人陈雅利、申请执行人河北永进房地产开发有限公司委托代理人崔文龙、被执行人石家庄汇特房地产开发有限公司委托代理人李永刚到庭参加听证。现已审查终结。异议人申请事项:请求解除对争议房屋的查封。事实与理由：贵院在（2019）冀0105执669号执行裁定书中查封的石家庄市汇特大厦1008,1009,1010号房间，合计面积213.06平米，均被列入被执行财产清单，但该上述房间是异议人的财产，因为被执行人石家庄汇特房地产开发有限公司在2007年进行的房地产建设属于石家庄市新华区的旧城改造项目，当时按政府文件要求，被执行人与异议人进行了房屋所有权和土地使用权产权置换，我们属于回迁户，石家庄市汇特大厦1008,1009，1010号房间是应当归还我们的房产。虽然这些房产由于政策及石家庄汇特房地产开发有限公司等原因，我们还没有办理房屋所有权证书，但按政府文件规定，这些房屋产权属于我们所有，而并非被执行人所有，并且被执行人早已交付给异议人使用。贵院在执行过程中查封了我们的房屋，明显错误。因此异议人依据《民事诉讼法》第225条的规定，提出异议，请求立即解除对异议人房屋的查封，以免给异议人造成不应有的损失。申请执行人答辩意见：截止到目前案外人所主张的三套办公室依然登记在被执行人石家庄汇特房地产开发有限公司的名下，并于2017年7月20日被新华区人民法院依法查封，根据物权法的相关规定被执行人石家庄汇特房地产开发有限公司对上述房屋拥有所有权，虽然案外人与石家庄汇特房地产开发有限公司在2010年3月1日签署过协议书，但该协议约定石家庄汇特房地产开发有限公司应于2010年11月1日为案外人办理过户登记手续，时间已过去10年，案外人未向石家庄汇特房地产开发有限公司进行过主张过户，也未向法院提起过诉讼，主张其石家庄汇特房地产开发有限公司违约，很显然案外人存在怠于行使自己的权利，案外人应解释未办理过户的合理理由，以及案外人在申请书中提到的政府文件约定将上述三套房屋给案外人的相关的文件依据。被执行人答辩意见：石家庄市鹏洋商贸有限公司提供的资料是真实的我们认可，2010年明确的写了三套办公用房1008、1009、1010，是给石家庄市鹏洋商贸有限公司，在2010年的3月1日有双方签署的协议书中写明了。2017年双方又签署了协议书，这里面再次重申提出到回迁所属位于新华路××大厦××、××、1010，要协助房产买卖合同办理相关手续，之所以就是说没有给石家庄市鹏洋商贸有限公司办理手续是因为这几套房子抵押在银行，一直在石家庄汇特房地产开发有限公司房产证上面。异议人为支持其异议理由提交以下证据：1、2003年12月21日签订的合作协议；2、2003年12月31日签订的合作协议；3、2005年1月16日签订的补充协议；4、2007年10月12日签订的产权置换书；5、2010年3月1日签订的协议书；6、2017年5月24日签订的协议书；7、拆迁前的异议人持有的房产证、土地证、拆迁许可证；8、左邻右舍签的协议。并陈述意见为法定代表人陈雅利接任以前的董事和股东一直在催石家庄汇特房地产开发有限公司给我们房子和债权债务，石家庄汇特房地产开发有限公司董事长一直拖，一直不过户，抵押的情况我们不了解，我们又在2017年合同中提到了这三套房子和欠我们的有关数据，为什么我们一直催开发商过这个，开发商说为什么不去诉讼，因为我们现在的资金来源在石家庄汇特房地产开发有限公司，如果一停职工就完了，催帐我们一直在进行，打官司我们拖不起。提交左邻右舍签的协议，目的是证明开发这一块地时，不仅有我们公司，还有其他公司。申请执行人的质证意见：对案外人提交的证据的真实性没有异议，但是从该组证据来说看不到案外人提到的三套房产何时被抵押出去的时间，以及被执行人石家庄汇特房地产开发有限公司何时将该三套房产实际交付给案外人使用的情况。被执行人的质证意见：对案外人提交证据原件真实性没有异议。本院查明以下事实：一、本院在审理（2017）冀0105民初3151号案件期间，河北永进房地产开发有限公司向本院提出财产保全申请。本院于2017年7月20日向石家庄市国土资源局不动产登记中心送达了（2017）冀0105执保514号协助执行通知书，请求协助执行以下事项:查封被告石家庄汇特房地产开发有限公司名下位于新华区,证号：冀（2016）石家庄市不动产权第0064542号，查封期限三年，自2017年7月20日起至2020年7月19日止。二、申请执行人河北永进房地产开发有限公司与被执行人石家庄汇特房地产开发有限公司合同纠纷一案，生效法律文书为（2017）冀0105民初3151号民事判决，判决为：被告石家庄汇特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北永进房地产开发有限公司1304万元，并支付违约金（自2017年5月1日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。本院于2018年10月10日出具生效确认书，确认该判决于2018年9月21日发生法律效力。申请执行人河北永进房地产开发有限公司于2019年3月11日向本院提出强制执行申请，本院受理后，依法立案，执行案号为（2019）冀0105执669号。三、根据异议人提交的证据显示：2003年12月31日甲方石家庄市鹏洋商贸有限公司与乙方石家庄汇特房地产开发有限公司签订合同书，内容为：1、双方同意甲方提供位于新华路563号，共计1400平方米土地（附地图、土地使用证复印件），二楼建筑面积280平方米作为投入，由乙方提供资金，共同建设商贸综合楼。地下一。地下**，地上**以上、甲乙双方签订合同五日内，乙方交付甲方合同定金壹拾万元整。如因乙方原因使合同无法履行，定金归甲方所有，合同中止。乙方于甲方停业前一个月内向甲方交纳一年过渡费60万元。计算过渡费到期一年，五日内乙方支付甲方半年过渡费30万元，如不能按期交付加付20%滞纳金……。2006年11月25日，甲方石家庄市鹏洋商贸有限公司，乙方石家庄汇特房地产开发有限公司，丙方石家庄市新华区新亚饮食服务中心签订合同书，内容为：丙方于2005年1月6日与甲方签订了“鹏洋商贸综合楼”联建协议，该协议第二条规定“丙方可得到与丙方新合街原办公、经营面积相当的回迁面积”。由于该项目是乙方投资兴建（乙方与甲方另有协议），为保证原联建协议的有效性和连续性，经三方友好协商，达成如下协议：1、工程进度安排：2007年2月底前完成旧房拆迁；3月三通一平、地质勘、地质勘探前开工；11月底前主体封顶；2008年5月底前交付使用……。2007年1月8日，甲方石家庄市鹏洋商贸有限公司，乙方石家庄汇特房地产开发有限公司，丙方中国工商银行石家庄市桥西支行签订补充修改协议书，内容为：丙方与甲方于2005年5月18日签订了“鹏洋商贸综合楼”联建协议，现已得到市规划局的同意规划联建许可，正在办理《建设工程规划许可证》和《拆迁证》。该项目是以“鹏洋商贸综合楼”报建，乙方投资，……。2007年10月12日，甲方石家庄市鹏洋商贸有限公司，乙方石家庄汇特房地产开发有限公司，内容为：1、甲方拥有位于石家庄市的国有土地使用权，如地证号为新华国用字（2003）第149号，面积1394.77平方米。现甲方同意将该地块转让给乙方，乙方受让后按政府规划开发建设一栋商贸综合楼，竣工验收合格后分配给甲方1540平米的物业面积。……。2010年3月1日，甲方石家庄市鹏洋商贸有限公司，乙方石家庄汇特房地产开发有限公司签订《协议书》，内容为：鉴于甲乙双方曾达成协议，由甲方提供位于新华路563号土地，乙方出资合作开发汇特大厦房地产项目建成后，甲方取得一、二楼房屋及三套办公用房（房间号1008,1009,1010）共计1540平方米，剩余面积归乙方所有，该项目已竣工。……。2017年5月24日，甲方石家庄市鹏洋商贸有限公司，乙方石家庄汇特房地产开发有限公司签订《协议书》，内容为：经双方协议同意，根据甲乙双方2010年3月1日签订的《协议书》所述乙方购买位于新华路××号房××1326.94平方米，购房款为1000万元整。就向甲方支付购房款1000万元（壹仟万元整）本、息等相宜，……。四、听证中，异议人与被执行人均认可三套办公用房（房间号1008、1009、1010）于2010年交付异议人实际使用。2015年9月1日，石家庄汇特房地产开发有限公司将包含（房间号1008,1009,1010）的房产抵押给清苑县农村信用联社股份有限公司白城信用社。本院认为，本案争议的焦点是异议人石家庄市鹏洋商贸有限公司对案涉房产是否享有足以排除执行的物权权利。本案中，异议人石家庄市鹏洋商贸有限公司与石家庄汇特房地产开发有限公司签订合同书以及补充修改协议书等合同，约定了对石家庄市鹏洋商贸有限公司的拆迁房屋进行安置补偿，案涉房产（房间号1008、1009、1010）是石家庄市鹏洋商贸有限公司作为被拆迁人基于其与拆迁人协商拆迁安置补偿协议过程中达成的拆迁安置整体补偿方案而取得，其取得案涉房产的对价是丧失原有房产的物权权利，因此不同于一般的商品房买卖，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，异议人石家庄市鹏洋商贸有限公司对案涉房产具有法定的取得优先权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院对包含案涉房产进行查封的时间为2017年7月20日，晚于拆迁补偿协议签订时间；同时异议人与被执行人均认可三套办公用房（房间号1008、1009、1010）于2010年交付异议人实际使用的事实；因石家庄汇特房地产开发有限公司将包括（房间号1008、1009、1010）房产进行了抵押，同时该房产性质属于拆迁安置，致使石家庄汇特房地产开发有限公司作为产权人没有办理过户登记，作为异议人主观不存在过错。综上，异议人对被执行的石家庄市汇特大厦1008,1009,1010号房产享有排除执行的权利，其提出的执行异议成立，本院予以支持为宜。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，裁定如下：中止对位于新华区产的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  马征杰人民陪审员  刘 威人民陪审员  黄冰雪二〇二〇年五月二十二日书 记 员  孙世杰