广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初3013号 原告（反诉被告）：广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司，住所地：桂平市河南经济开发区，统一社会信用代码：91450881MA5KBHMB0C。 法定代表人：王捷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄浩，广西万然律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐炳雄，男，1962年11月10日出生，汉族，住桂平市。 被告（反诉原告）：何美杏，女，1966年9月8日出生，汉族，住桂平市。 上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：梁仁毅，广西天鹰律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司（以下简称凤凰公司）与被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，于2019年3月25日作出（2018）桂0881民初3454号民事判决书。唐炳雄、何美杏不服一审判决，上诉至贵港市中级人民法院，贵港市中级人民法院于2019年7月1日作出（2019）桂08民终921号民事裁定，裁定撤销本院（2018）桂0881民初3454号民事判决，本案发回重审。本院依法于2019年7月18日重新立案，另行组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。凤凰公司的委托诉讼代理人黄浩，唐炳雄、何美杏的共同委托诉讼代理人梁仁毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤凰公司在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判决解除凤凰公司与唐炳雄、何美杏于2015年10月13日签订的《商品房预售合同》（合同编号：3-1-3102）；2.判决解除唐炳雄、何美杏名下的鑫炎·凤凰城3幢1单元3102号商品房的房屋备案登记；3.判决唐炳雄、何美杏支付违约金17817.60元给凤凰公司。事实和理由：唐炳雄、何美杏为夫妻关系。2015年10月13日，凤凰公司与唐炳雄、何美杏签订编号为3-1-3102号的商品房预售合同》，约定：唐炳雄、何美杏购买由凤凰公司开发建设的鑫炎·凤凰城3幢1单元3102号商品房（以下简称3102号房），该房建筑面积126.91平方米，单价每平方米4679.85元，总价款为593920元；付款方式为首期支付总价款的40%，余款向银行按揭贷款支付；买受人于签订本合同之日起10内按照按揭银行的要求，将办理按揭手续所需要的全部资料提交给银行，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件交给出让人，否则视为买受人逾期付款；买受人未能按照按揭银行要求提供完备资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签订借款合同，或因其他任何原因导致未能按照本合同及附件约定期限付清全部购房款的，均视为买受人违约，出卖人有权解除本合同，并可以要求买受人支付合同总价款百分之三的违约金。合同还对商品房交付使用条件、日期、交接手续、面积差异处理方式、质量和保修责任、产权登记等与商品房相关的事宜进行了约定。合同签订后，唐炳雄、何美杏支付了首付款237920元，该商品房也备案登记于两人名下，但其二人迟迟未能向银行提供完备的贷款申请材料，导致不能办理按揭贷款，所欠的购房款356000元尚未支付。虽经凤凰公司多次通知和提醒，但唐炳雄、何美杏至今仍未办理银行按揭贷款，亦未支付余下的购房款给凤凰公司。唐炳雄、何美杏的行为已构成违约，应当承担违约责任。为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。 唐炳雄、何美杏在本诉中辩称，其二人与凤凰公司签订涉案合同是因凤凰公司于2015年5月19日起发出的“品质保价，三年115%增值回购”、“你买房我月供，仅限8月份，错过后会无期”的广告及“凤凰公司可以向购房者借资交付购房首付款，其余房款则通过银行按揭偿还”、“凤凰公司保证三年115%增值回购所购买的商品房”的承诺。其二人因此于2015年8月21日与凤凰公司的高级管理人员于东荣签订了借款合同，向于东荣借款232920元用于支付购买3102号房的首付款。但是，凤凰公司没有依照《贵港市新建商品房预售资金监管暂行办法》第十二条的规定，将上述232920元以唐炳雄、何美杏的名义存入监管银行指定的监管账户，而是于2015年8月28日自行通过POS机及银行内卡信用消费刷的形式，造成其公司账户收入232920元首付款的假象。凤凰公司因此被银行相关部门查出了“首付贷”、“消费贷”的情况，导致其二人未能成功与银行签订按揭贷款合同，不能实现双方签订涉案合同的目的。该责任在于凤凰公司，唐炳雄、何美杏不应支付违约金。 唐炳雄、何美杏在反诉中向本院提出诉讼请求：1.判决解除凤凰公司与唐炳雄、何美杏于2015年10月13日签订的《商品房预售合同》（合同编号：3-1-3102）；2.判令凤凰公司返还购房定金5000元、房款232920元、抵押登记费2040元、房产税17900元、燃气管道开户安装费2700元，合计260560元给唐炳雄、何美杏；3.判令凤凰公司支付利息（以5000元为基数，从2015年8月12日起至2015年8月27日止；以237920元为基数，从2015年8月28日起至2015年11月16日止；以260560元为基数，从2015年11月16日起至判决给付之日止，均按年利率24%计算）给唐炳雄、何美杏。事实和理由：双方签订合同后，除首付款外，唐炳雄、何美杏于2015年11月16日分别支付了抵押登记费2040元、房产税17900元、燃气管道开户安装费2700元给凤凰公司。解除合同后，凤凰应将上述首付款、抵押登记费、房产税、燃气管道开户安装费合计260560元返还给唐炳雄、何美杏。由于不能实现合同目的的责任在于凤凰公司，因此，其应支付占用资金期间的利息，根据对等原则，利息应按“首付贷”的利息标准，即桂平市人民法院（2018）桂0881民初3453号案判决确定的年利率24%计付。 凤凰公司在反诉中辩称，一、双方均请求解除涉案合同，故涉案合同应予解除，但解除的时间应从本案判决生效之日起。二、抵押登记费2040元、房产税17900元、燃气管道开户安装费2700元是代收性质，应当根据收费部门实际发生数额按“多退少补”的原则确认退还数额。本案中，抵押登记费已实际发生140元，应退还1900元；房产税已实际发生17817.6元，应退还82.4元；燃气管道开户安装费2700应由实际收费单位即广西桂平帝恒管道燃气投资有限公司（以下简称帝恒燃气公司）退还。三、不同意支付占用资金利息。首先，凤凰公司系基于双方签订的合同占有上述资金，属合法占有；其次，合同无法继续履行的责任在于唐炳雄、何美杏，其二人请求占用资金利息没有事实和法律依据。四、凤凰公司从来没未向唐炳雄、何美杏宣传、推销过“首付贷”，银行也从未认定凤凰公司与其二人的交易存在“首付贷”情形而因此拒绝提供银行贷款。于东荣向其二人出借资金，不是凤凰公司指派，其出借行为与本案无关，而且相关部门制止“首付贷”不是从双方签订合同时的2015年10月下旬开始，而是从2016年8月下旬，中央七部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》实施后，银行及有关部门才增加了对“首付贷”的审核并作为拒绝提供购房贷款的理由。 结合凤凰公司与唐炳雄、何美杏的本诉、反诉的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：一、涉案合同应否予以解除；二、如解除合同，双方当事人应否承担相应的违约责任，各自应承担哪些违约责任。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：唐炳雄、何美杏对凤凰公司在本诉中提供的部分证据有异议，对证据3商品房买卖合同登记备案证明、证据4浔房预西山字第Ｇ2015-××号预告登记备案证，认为其并未收到；对证据5第二份收据，认为其并未收到，该收据是凤凰公司办理首付贷才产生；对证据6关于办理银行按揭贷款手续的催告函，认为其并未收到该催告函。对凤凰公司在反诉中提供的证据有异议，对证据1档案查询服务费、房屋登记费和证据2税收缴款书，认为在没有办理贷款合同的情况下，其不应支出上述费用，凤凰公司应全部返还；对证据3手机短信息截屏记录，认为短信发出的时间距离双方签订合同时间较久，凤凰公司是在已清楚知晓其没有办理好银行按揭贷款的情况下才发出的短信，只是为了制造其违约的现象；且其也未收到短信上所述的通知书。 凤凰公司对唐炳雄、何美杏在反诉中提供的部分证据有异议，对证据2行政处罚决定书，认为与本案无关，该决定书是针对其在2015年5月份违规发布广告作出，且决定书作出的时间在本案合同签订前，决定书的内容也无法体现其向唐炳雄、何美杏推荐了“首付贷”；对证据3贷款合同、收据、民事判决书，认为该证据恰好证实唐炳雄、何美杏向于东荣借款的真实性和有效性，且该借款行为未被认定为房地产销售中的“首付贷”；对证据4建行POS交易报表刷卡持卡人存根，认为该存根反映的通过POS支付首付款232920元不是假象，而是真实存在，且正是该笔交易，唐炳雄、何美杏才可主张其返还首付款，至于该支付首付款的行为是否违反了《贵港市新建商品房预售资金监管暂行办理》的规定，与本案无关，即使违反了上述规定，也不能否认唐炳雄、何美杏向凤凰公司支付了首付款的事实。 本院认为，凤凰公司在本诉中提供的证据3商品房买卖合同登记备案证明、证据4浔房预西山字第Ｇ2015-××号预告登记备案证，为国家有权机关作出，内容客观真实，证据形式合法，本院依法确认其证据效力，唐炳雄、何美杏不能以未收到为由否认其证据效力；证据5第二份收据，虽为凤凰公司作出，但其能与其他证据相互印证，形成有效证据链条，本院依法确认其证据效力；证据6关于办理银行按揭贷款手续的催告函，虽为凤凰公司作出，但凤凰公司并未提供已将该函送达给唐炳雄、何美杏的依据，因此，该函对其二人不具有约束力；凤凰公司在反诉中提供的证据1档案查询服务费、房屋登记费和证据2税收缴款书，为具体收费机关出具，内容客观真实，证据形式合法，本院依法确认其证据效力，上述费用是凤凰公司代收代支性质，唐炳雄、何美杏不能以未能成功办理按揭贷款为由而免除；证据3手机短信息截屏记录，凤凰公司是根据唐炳雄在签订合同时预留的电话号码发出，应认定其已收到凤凰公司发出的短信。 唐炳雄、何美杏在反诉中提供的证据2行政处罚决定书，为国家有权机关作出，内容客观真实，但该决定书在双方签订合同前已作出，因此本院认为其与本案无关联性；对证据3贷款合同、收据、民事判决书，上述证据虽证实唐炳雄、何美杏向于东荣借款支付3102号房首付款的事实，但不能以此证实该借款行为属其二人主张的“首付贷”行为；证据4建行POS交易报表刷卡持卡人存根，能与其他证据相互印证，形成有效证据链条，本院依法确认其证据效力。 本院经审理认定法律事实如下：2015年10月13日，唐炳雄、何美杏与凤凰公司签订了商品房预售合同，约定唐炳雄、何美杏向凤凰公司购买3102号房，该房建筑面积126.91平方米，单价每平方米4679.85元，总价款为593920元。合同第七条约定：付款方式为首付款40%，其余价款向银行借款支付；如因买受人的原因造成不能借款的，按附件四处理。第九条约定：买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，(1)逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……。附件四约定：1.买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人须签订合同当日付清首期房款237920元，其余房款356000元申请按揭贷款付清；选择按揭贷款的，买受人须于签订合同之日起10内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需要的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件交给出让人，否则视买受人逾期付款；……5.如因买受人的原因，造成其银行按揭贷款（包括公积金贷款）的申请不能通过银行审批的，买受人应当在接到出卖人或银行通知之日起10个工作日内一次性付清剩余的购房款；如需分期付款，买受人应与出卖人另行协商，并签订书面的补充协议；如在上述期限内，双方无法就新的付款（分期付款）方式达成协议，买受人又未一次性付清剩余房款的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可以要求买受人支付合同总价款百分之三的违约金。 签订合同前，唐炳雄、何美杏已于2015年8月12日支付了定金5000元。唐炳雄、何美杏于2015年8月21日与案外人于东荣签订了借款合同，约定唐炳雄、何美杏向于东荣借款232920元用于支付3102号房的剩余首付款；该款直接汇至凤凰公司账号为45×××65的银行账户；唐炳雄、何美杏应于2015年9月12日前归还45000元，于2016年2月12日前归还93960元，于2016年8月12日归还93960元；如按时还款的，借款不计利息，如逾期还款，则唐炳雄、何美杏应以所欠数额为基数，从收到借款之日起至还清借款之日止，按月利率2.5%支付利息给于东荣。于东荣于2015年8月28日通过信用卡消费刷方式将借款232920元支付给凤凰公司，凤凰公司同日出具了收到房款232920元的收据给唐炳雄、何美杏收执。因唐炳雄、何美杏未能按时还款，于东荣于2018年9月12日起诉至本院，请求唐炳雄、何美杏返还借款及支付相应利息。本院于2018年11月20日作出（2018）桂0881民初3453号民事判决书，判决唐炳雄、何美杏返还借款232920元及支付相应利息给于东荣。 2015年10月14日，涉案合同在桂平市房产管理局办理了备案登记（登记编号：2015-2795）。 2015年11月16日，唐炳雄、何美杏支付了抵押登记费2040元、房屋契税款17900元给凤凰公司，同时支付了2700元燃气管道开户安装费给帝恒燃气公司。凤凰公司代唐炳雄于2015年10月13日支付了档案查询服务费60元、于2015年12月1日支付了房屋登记费80元、于2015年11月20日支付了契税17817.6元。 唐炳雄、何美杏于2016年2月3日向中国工商银行桂平市支行（以下简称工行桂平支行）申请按揭贷款，但该行最终没有发放贷款，未发放的原因不详。其后，唐炳雄、何美杏至一直未支付剩余购房款给凤凰公司，也未与凤凰公司就剩余房款的支付达成新的协议。 2017年7月13日和2017年8月12日，凤凰公司两次发送电话短信给唐炳雄，称根据公司要求，多次通知唐炳雄不办理相关手续，多次严重违约，根据合同及相关文件，视为其自动放弃房屋优先购买权和已付购房定金，凤凰公司将另行处理该房，同时保留追究其保留该房优先购买权所造成的损失及违约责任权利，请唐炳雄认真关注，予以配合。2017年12月8日，凤凰公司发出短信通知给唐炳雄，告知其已发出关于办理涉案商品房银行贷款的催告函，要求唐炳雄准备相关资料去银行办理。2018年3月19日，凤凰公司发出解除涉案合同通知，载明涉案合同自该通知送达其二人之日起解除。 另查明，在2015年10月29日至2016年3月30日期间，共有5位同样以他人名义利用信用卡刷卡的方式支付大部分购房首付款的凤凰公司的业主向工行桂平支行申请购房按揭贷款成功。 2017年10月20日，凤凰公司曾向本院提起诉讼，请求解除涉案合同，请求唐炳雄、何美杏支付违约金，后于2017年12月7日申请撤诉，本院同日作出（2017）桂0881民初4340号民事裁定书，准许凤凰公司撤诉。 本院认为，凤凰公司与唐炳雄、何美杏签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行不符合约定的合同义务或者履行合同义务，应当承担违约责任。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方约定唐炳雄、何美杏以担保贷款方式支付剩余的购房款，唐炳雄、何美杏虽然曾向工行桂平支行申请过贷款，但最终未能签订担保贷款合同。唐炳雄、何美杏虽辩称未能办理按揭贷款是因凤凰公司自行通过POS机及银行内卡信用消费刷的形式收取其首付款232920元，形成“首付贷”的行为，导致银行不予放款，但在2015年10月29日至2016年3月30日期间，共有5位同样以他人名义通过信用卡消费刷方式支付大部分购房首付款的凤凰公司的业主向工行桂平支行申请购房按揭贷款成功，故唐炳雄、何美杏的该辩解意见，无事实依据，本院不予采信，未能签订担保贷款合同的原因应在唐炳雄、何美杏一方。合同附件四约定：……5.如因买受人的原因，造成其银行按揭贷款（包括公积金贷款）的申请不能通过银行审批的，买受人应当在接到出卖人或银行通知之日起10个工作日内一次性付清剩余的购房款；如需分期付款，买受人应与出卖人另行协商，并签订书面的补充协议；如在上述期限内，双方无法就新的付款（分期付款）方式达成协议，买受人又未一次性付清剩余房款的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可以要求买受人支付合同总价款百分之三的违约金。支付购房款是唐炳雄、何美杏应尽的合同主要义务，在未能签订担保贷款合同的情况下，其既未一次性付清房款亦没有与凤凰公司达成分期付款的协议，已构成了违约，应承担违约责任。故凤凰公司要求解除合同、由唐炳雄、何美杏支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。合同第九条虽然约定因买受人逾期付款导致出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。但合同附件四又特别约定如因买受人的原因，造成其银行按揭贷款（包括公积金贷款）的申请不能通过银行审批，又无法在上述期限内就新的付款（分期付款）方式达成协议，买受人又未一次性付清剩余房款而导致出卖人解除合同的，可以要求买受人支付合同总价款百分之三的违约金。合同附件四是双方就逾期付款问题作出的特别约定，因此，唐炳雄、何美杏按该约定支付违约金17817.6元（593920×3%）给凤凰公司。 因涉案合同已进行了备案登记（登记编号：2015-2795），合同解除后，解除备案登记手续作为附随义务，应当协助办理解除。故凤凰公司主张唐炳雄、何美杏应协助其办理解除上述备案登记手续的诉请，于法有据，本院予以支持。 因未能签订担保贷款合同的原因在唐炳雄、何美杏一方，合同解除后，凤凰公司仅需其将收受的购房款本金共237920元返还给唐炳雄、何美杏即可，唐炳雄、何美杏主张凤凰公司按年利率24%计算上述购房款利息，于法无据，本院不予支持。 唐炳雄、何美杏主张凤凰公司应返还其支付的抵押登记费2040元、契税款17900元和燃气管道开户安装费2700元并支付利息，但上述费用凤凰公司只是代收，现抵押登记费凤凰公司已代为支付了档案查询服务费60元、房屋登记费80元，只需返还1900元；已代缴了契税17817.6元，只需返还82.4元；燃气管道开户安装费由案外人帝恒燃气公司收取，唐炳雄、何美杏应另行主张返还。唐炳雄、何美杏主张上述费用应全部由凤凰公司返还并支付利息，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司与被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏于2015年10月13日签订的《商品房预售合同》（编号为3-1-3102号）； 二、被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏应协助原告（反诉被告）广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司办理解除《商品房预售合同》（编号为：2015-2795）备案登记的手续； 三、被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏应支付违约金17817.6元给原告（反诉被告）广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司； 四、原告（反诉被告）广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司应返还购房款237920元给被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏； 五、原告（反诉被告）广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司应返还抵押登记费1900元、契税82.4元给被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏； 六、驳回被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏的其他反诉请求。 案件本诉受理费9700元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏负担；反诉受理费5794元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）唐炳雄、何美杏负担2448元，由原告（反诉被告）广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司负担3346元。 上述义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（其中本诉受理费9700元，反诉受理费5794元），款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 进 审 判 员  陈静珍 人民陪审员  何展亮 二〇二〇年五月十三日 代书 记员  曾格婷