广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初28号原告：茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司，住所地：连南县******委（下老墟）。负责人：苏德昌。委托诉讼代理人：唐建平，受连南瑶族自治县法律援助处指派。被告：黄爱娣，女，汉族，住广东省阳山县**************。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。被告：朱跃龙，男，汉族，住广东省连州市***************。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。原告茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司（以下简称德昌公司）与被告黄爱娣、朱跃龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德昌公司的负责人苏德昌及委托诉讼代理人唐建平、被告黄爱娣及两被告的共同委托诉讼代理人黄振杰到庭参加诉讼，被告朱跃龙未到庭参加诉讼。本案因疫情无法正常开庭，延长审限2个月。庭审时，原告德昌公司撤回对被告朱跃龙的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告德昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄爱娣双方于2017年8月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》;2.判令被告黄爱娣协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》的终止手续；3.判令被告黄爱娣支付原告违约金人民币213250元；4.判令被告黄爱娣支付解除合同所产生的费用人民币30000元；5.判令被告黄爱娣、朱跃龙承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月4日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********584)，被告购买了原告开发的连南县三江镇南门桥头B住宅20层B2001号商品房一套，总价款475190元，合同约定了双方的权利和义务，合同第七条（二）项3款贷款方式是商业贷款，买受人应当于2017年8月5日前支付首期房款225190元，占全部房价款的47%，余款250000元向连南县农信社或建设银行或农业银行申请贷款支付。被告于2017年8月4日支付首期房价款后，并没有按照合同约定向银行办理商业贷款手续申请贷款支付余款。但原告仍然按照合同约定于2018年4月27日为被告办理了预售合同登记备案手续，于2018年5月18日办理了不动产登记证明。但被告没有履行合同约定也没有通过其他途径向原告支付余款250000元，严重违反了合同的约定，根据合同的相关约定，原告有权解除合同，并要求被告支付逾期付款违约金213250元，同时承担解除合同所产生的费用30000元，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告黄爱娣辩称，1.涉案商品房是预售的商品房，办理住房按揭贷款时必须由原告提供阶段性连带责任保证，并且原告的信用状况符合条件，才能顺利通过银行的贷款审核。2.答辩人在签订合同后多次申请办理住房按揭贷款，未能顺利办理贷款，是由于原告的银行账户被法院反复冻结所致，且合同并未约定买受人办理住房按揭贷款的时限，答辩人不存在逾期付款的违约行为，无需承担任何违约责任。3.答辩人已一次性付清购房价款，有权要求原告继续履行合同，原告依法不享有合同解除权。4.涉案商品房已由原告自愿交付，答辩人已于2019年6月19日装修后入住，原告请求赔付的违约金过高，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告黄爱娣对原告提供的证据6.《商品房买卖合同（预售）》摘要的关联性有异议，认为未能办理贷款的原因在原告方，且被告已经付清余款，不存在违约。本院认为，该合同摘要内容不完整，应以内容完整的《商品房买卖合同（预售）》为准。对证据7.不动产登记证明〔粤（2018）连南县不动产证明第0000512号〕的关联性有异议，认为原告只是办理了预售合同的备案登记，未办理竣工验收备案手续和不动产转移登记。因该证据是被告所购房屋的登记状况，与本案具有关联性，本院对该证据予以确认。对证据8.《购房余款催缴通知》、《邮寄单》不予认可。因《邮寄单》无法证明原告邮寄的文件是《购房余款催缴通知》，故本院对该证据不予确认；对证据9.《放款申请明细清单》不予认可，认为该证据是原告单方制作，且所证明的内容与本案无关，对《银行放款单》的关联性不予认可。经本院调查，因原告账户受到法院的查封、冻结，存在间断不能放款的情形，故本院对原告拟证明其从2016年至2019年12月可以得到银行放款的事实不予确认；对证据10《建设工程质量报告》，认为竣工验收备案表没有连南瑶族自治县住房和城乡建设局的盖章，因此该楼盘未正式办理竣工验收手续。本院认为，本案合同所涉昌盛豪庭项目楼盘工程是否竣工验收登记备案，应以连南瑶族自治县住房和城乡建设局的验收备案为准，故对该证据本院不予确认。被告对原告庭后提供的证据《建设工程消防验收意见书》、《建设工程质量监督报告》、《房产面积测绘成果（实测）》的关联性有异议。因《建设工程消防验收意见书》、《建设工程质量监督报告》与本案无关联，本院不予确认，对《房产面积测绘成果（实测）》，因双方当事人签订的合同对该测绘有要求，故与本案有关联，本院予以确认。被告对《单位（子单位）工程竣工验收备案表》三性不予认可。因该表没有连南县住建局的盖章，故本院对该证据不予确认。被告对购房发票的真实性和合法性无法确认。因该发票由税务机关依法出具且与本案相关，本院予以确认。被告对邮件查询结果三性不予认可。因为该证据无法证明德昌公司邮寄材料的内容，故本院对该证据不予认可。被告对通话记录未发表质证意见，因通话记录无法证明原、被告之间的通话内容，且被告未质证故本院不予认可。原告德昌公司对被告提交的证据4《住宅专项维修基金缴款书》，认为与本案无关。因该缴款书是被告购买涉案房屋发生的费用，与本案具有关联性，本院予以确认。对证据5.《个人信用报告》（银行版）、证据6、《中国农业银行个人明细对账单》（2017.10.27-2018.4.27）、证据7.《中国农业银行个人明细对账单》（2018.6.4-2018.12.3）、证据8.《工作收入证明》、证据9.《装修电费收据》、证据10.《（2019）湘0224财保40号民事裁定书》、证据11.《中国农业银行连南支行客户回执》、证据12.《按揭贷款需提供的客户资料清单》，原告德昌公司认为与本案无关，均不予认可。对于证据6-9，因为当事人合同约定剩余房款以贷款方式支付，上述证据为办理贷款所需的资料，且由相关部门依法出具，故本院对证据6-9予以确认。对证据10、12，因与本案无关，本院不予确认。对证据11，是被告已付清购房款的回执，与本案有关，本院予以认可。经被告黄爱娣申请，本院向广东连南农村商业银行股份有限公司调取关于被告黄爱娣未能办理银行按揭贷款的原因，对于广东连南农村商业银行股份有限公司的《复函》，原告德昌公司认为是因被告材料不齐全，要求补交材料，但被告却有意推卸责任不贷款。本院认为，该证据是原、被告办理贷款的银行根据当事人的情况所作，当事人无证据证明该《复函》与事实不符，本院对当事人意见不予采纳，该证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，原告德昌公司与被告黄爱娣签订合同编号为：201********584的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同)，合同第一至第六条约定：德昌公司向黄爱娣出售位于连南县三江镇南门桥头B住宅20层B2001号的房屋，建筑面积共137.44平方米，套内面积110.63平方米，计价方式为按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4295.31元，总价款为475190元。第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款；买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2017年8月5日前支付首期房价款人民币225190元，占全部房价款的47%，余款人民币250000元向连南县农信社或建设银行或农业银行申请贷款支付。出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，账号为800***********151。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起30日内到出卖方公司办理收楼手续。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。第二十条：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，详见第三章商品房价款的计价与付款方式及期限。附件十一补充协议约定：一、关于付款方式及期限（对合同第七条的补充）：买受人选择商业银行贷款的，买受人应在签署《广东省商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，买受人即应在出卖人发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，买受人未在上述期限内支付该笔款项的，视为延期付款。十一、除非合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。从2018年5月10日开始，陆续有各地法院对德昌公司的相关账户进行冻结，广东连南农村商业银行股份有限公司为了信贷按揭资金的安全暂停了涉案合同昌盛豪庭楼盘的按揭授信业务，且因被告按揭资料需要更新和被告征信报告的原因而未能通过银行按揭贷款。另查明，黄爱娣于2017年8月4日支付首期房价款225190元，于2019年6月19日向原告德昌公司领取钥匙和支付了装修水电管理费1200元后进行了装修，现已入住。于2020年4月3日支付了剩余购房款250000元。再查明，截止2020年3月17日，原告德昌公司仍未办理昌盛豪庭项目的工程竣工验收备案手续，未办理连南县三江镇南门桥头B住宅20层B2001号房屋所有权转移登记手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是原告的所有诉讼请求是否有事实和法律依据。一、原告德昌公司要求解除合同是否符合法律规定的问题。本案中，合同第七条付款时间上，只对首期款的付款时间进行了约定，但未约定办理银行按揭贷款和余款支付的时间。故原、被告之间的合同对除首期款以外的购房款支付时间没有约定，出卖方随时可以要求买受方支付除首期款外的购房款，但应给买受人合理的期限。根据合同第八条第一款第1点第（2）项约定：出卖人解除合同，应当书面通知买受人及合同附件十一中第十一条的约定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。原告德昌公司无证据证明在起诉前已向被告进行了催告或向买受人发出了要求解除合同的书面通知，德昌公司起诉视为对被告进行催告，被告在收到原告起诉状后三个月内付清了所有的购房款，属于在合理期限内履行了付款义务，故原告要求解除合同不符合合同约定，本院不予支持。因原告无权解除合同，其所称的解除合同产生的费用没有事实和法律依据，本院亦不予支持。二、原告要求被告支付违约金是否有法律依据。虽然双方约定剩余购房款以商业贷款方式支付，但双方当事人对首期款外的购房款支付时间没有约定。从合同签订之日至今，贷款尚未办理成功，根据广东连南农村商业银行股份有限公司《复函》，造成贷款至今未能审批通过，双方均有过错。德昌公司无证据证明在被告领取钥匙前进行了催告，因合同未约定支付余款时间及德昌公司未向被告催告支付余款，故被告在未领取钥匙之前无需向德昌公司承担违约责任。德昌公司虽然至今未达到合同约定的交房条件，但被告于2019年6月19日到德昌公司处领取所购房屋钥匙，现已装修入住，被告领取房屋钥匙的行为视为已经收房。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，被告应当在2019年6月19日收房的同时向德昌公司支付剩余购房款250000元。被告于2020年4月3日才支付剩余的购房款，构成逾期支付购房余款，应承担相应的违约责任。被告违约付款时间为2019年6月20日至2020年4月3日，共289天，逾期付款超过90日，根据合同第八条第二款的约定，被告应按日计算向德昌公司支付逾期应付款万分之三的违约金21675元（250000元×289天×3‱=21675元）。因当事人对首期购房款外的剩余购房款的支付时间没有约定，故德昌公司请求按合同签订之日起91日开始计算违约金不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，判决如下：一、黄爱娣于本判决生效之日起15日内向茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司支付违约金21675元；二、驳回茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2474.38元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担2251.69元，由黄爱娣负担222.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谢柳青二〇二〇年五月八日法官助理 龙 乘书 记 员 龙瑜晨