广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1374号上诉人（原审被告）：广东礼部尚书文化发展有限公司，住所地广东省中山市大涌镇悦新路。法定代表人：阮子文。委托诉讼代理人：袁嘉懋，广东奥纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市文化艺术中心，住所地广东省中山市**兴中道**。法定代表人：林凤群，该中心主任。委托诉讼代理人：陈志盛，广东道慧律师事务所律师。上诉人广东礼部尚书文化发展有限公司（以下简称礼部尚书公司）因与被上诉人中山市文化艺术中心（以下简称文化艺术中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初13091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人礼部尚书公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回文化艺术中心2017年5月至2018年8月31日期间的租金及物业管理费的请求。事实与理由:一、根据文化艺术中心提交的证据显示，文化艺术中心从2017年5月开始关停礼部尚书公司租赁场所的空调，从2017年8月开始关停水电。但此时礼部尚书公司与文化艺术中心之间的租赁合同尚未解除，仍处于不定期租赁期，文化艺术中心的做法严重影响了礼部尚书公司的正常经营。文化艺术中心按正常租赁期间的租金要求礼部尚书公司支付的请求不合理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，文化艺术中心停水停电停空调的行为会导致礼部尚书公司无法使用租赁物，不符合合同约定的用途。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，礼部尚书公司依法可不予支付2017年4月29日至2017年12月27日期间的租金。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，自文化艺术中心将租赁物锁门之日即2017年12月28日起，文化艺术中心已实际控制租赁物，文化艺术中心完全可以通过提存或公证搬离的方式处理尚未搬离的物品。但文化艺术中心却以长期锁门，既不让礼部尚书公司自行搬离，亦不采取适当措施防止损失扩大，该做法极不合理。该期间的租金损失是文化艺术中心不采取适当措施而扩大的损失，文化艺术中心负有不可推卸的责任。一审判决认定文化艺术中心已提前通知礼部尚书公司搬离的事实有误，文化艺术中心系先采取锁门措施后通知的方式，在文化艺术中心锁门之前，礼部尚书公司根本不知情，无法自行搬离，文化艺术中心也没有给予礼部尚书公司合理期间搬离。文化艺术中心锁门后，礼部尚书公司更加无法搬离，该期间的租金损失不应由礼部尚书公司承担。文化艺术中心既以锁门及停水停电停空调的方式不让礼部尚书公司经营使用租赁物，又要求礼部尚书公司支付2017年12月28日至2018年8月31日期间的租金，严重违反公平原则。退一步说，即使礼部尚书公司需要承担2017年12月28日至2018年8月31日期间的占用费，礼部尚书公司也仅以仓库性质占用租赁物，超过仓库租赁金额的损失应由文化艺术中心承担。三、自2017年5月起，文化艺术中心将租赁场所的空调关停，自2017年8月1日起正式停电，自2017年12月28日起文化艺术中心将租赁物进行锁门。礼部尚书公司无法使用租赁物，虽礼部尚书公司仍有物品未搬离，但该物品仅占用内部空间，并不产生物业管理服务，因此物业管理费应由文化艺术中心自行承担。四、文化艺术中心作为出租方，一直处于强势地位，礼部尚书公司因文化艺术中心在签订合同时口头承诺会予以续期才斥巨资装修。但合同到期后即要求搬离，不同意续期。经礼部尚书公司多次与文化艺术中心协商、交涉，文化艺术中心才同意续期一年。但礼部尚书公司作为民营企业，需充分考虑投资成本，搬离需重新寻找场地，斥巨资进行装修，需要耗费大量的时间、精力、成本。但文化艺术中心从未站在礼部尚书公司的角度考虑，在租赁合同尚未解除之前即以停水停电停空调的方式阻碍礼部尚书公司的正常经营，锁门之前未进行提前通知及给予合理期间搬离，文化艺术中心的行为极不合理且违反合同约定。综上，请法院依法改判驳回文化艺术中心2017年5月至2018年8月31日期间的租金及物业管理费的请求。被上诉人文化艺术中心答辩称：一、已通过向法院提起诉讼方式明确告知礼部尚书公司解除双方租赁关系，其在知悉该信息后仍然没有及时返还涉案租赁物，礼部尚书公司非法占用期间依法应当支付相应的租金和占用费。二、在礼部尚书公司拒不搬离时，文化艺术中心已经提前通知，在2017年8月对涉案租赁物采取停止供电及在2017年12月28日锁门的行为是文化艺术中心依法行使的权利，该段期间，礼部尚书公司的相关物品还在涉案租赁物中，涉案租赁物一直由礼部尚书公司占用，其称不需承担该期间的损失没有依据。三、礼部尚书公司一直非法占用涉案租赁物，因此相关物业管理费应由其承担。四、对于解除双方租赁关系，文化艺术中心已经提前明确通知且向法院提起诉讼，礼部尚书公司明知其使用租赁物是非法占用的情形，对租赁物大量投入的资金应由其承担。文化艺术中心向一审法院起诉请求：一、礼部尚书公司立即搬离并向文化艺术中心交还租赁场地；二、礼部尚书公司向文化艺术中心支付租金、场地占用费、水费、电费、空调费、物业管理费直至礼部尚书公司实际搬离之日止，自2017年1月1日暂计至2018年5月31日止，租金及场地占用费是307530元，水费、电费、空调费和物业管理费是25032.98元，以上合共332562.98元。一审法院认定事实如下：中山市东区城桂公路东侧的文化艺术中心属于市属行政事业单位专项资产，产权属市政府所有，并由市财政局统一管理、登记和办证。根据所有权和使用权分离的原则，文化艺术中心房地产[占地68599.58平方米，土地证号：中府国用（20**）第×××号]配置给中山市文化广电新闻出版局下属事业单位文化艺术中心使用，用以文化艺术中心的演艺中心和培训中心日常经营管理使用。2012年11月，文化艺术中心与礼部尚书公司签订租赁合同，约定文化艺术中心将演艺大楼一层出租给礼部尚书公司使用，租赁期限为两年。2012年12月27日，礼部尚书公司向文化艺术中心支付租赁保证金54270元。租赁合同到期后，2014年11月1日，文化艺术中心（甲方、出租方）与礼部尚书公司（乙方、承租方）签订了《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》，约定：甲方将文化艺术中心演艺大楼一层（总面积567平方米，其中室内面积450平方米，室外面积117平方米）出租给乙方经营使用，经营范围为文化沙龙会所；租期一年，期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止；每月租金为18090元，乙方应在每月的5日之前将当月租金按甲方指定的账户汇款给甲方，逾期5天不缴交的，甲方有权就迟延缴交部分按每天5‰向乙方收取违约金，逾期超过30天或累计3个月未按时缴交租金，甲方有权解除合同；乙方必须向甲方缴交物业管理费1134元/月，并从2014年11月1日起每月5日前将当月物业管理费缴至甲方指定账户；租赁场所的水费、电费由甲方安装总表，表后安装由乙方负责，空调费按租赁面积10元/平方米/月计算，提供空调时间为4月至11月，每天9:00至21:00，乙方按月向甲方或甲方指定的物业管理公司支付水电费等费用，迟延缴交引起停水停电所造成的一切损失由乙方负责，逾期超过60天，甲方有权解除本合同；乙方在合同签订后的10天内向甲方交纳租赁保证金54270元，乙方如拖欠租金或者水费、电费、物业管理费及其他应交费用和税，或者因违约应作出赔偿的，甲方有权在保证金中直接扣缴有关款项。该商铺租赁合同还约定了其他权利义务事项。文化艺术中心、礼部尚书公司分别在“甲方”“乙方”处加盖公章。商铺租赁合同签订后，文化艺术中心依约将涉案租赁物交付给礼部尚书公司使用，租赁期限于2015年10月31日届满后，礼部尚书仍继续使用涉案租赁物，双方未续签书面租赁合同。2017年1月10日，文化艺术中心以礼部尚书公司拖欠2015年11月1日至2016年12月31日期间租金253260元，以及2015年8月21日至2016年12月20日期间的水电费、空调费、物业管理费86334.67元为由，诉至法院，要求解除双方于2014年11月1日签订的《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》，请求判令礼部尚书公司向其支付拖欠的租金及水电费、空调费、物业管理费。一审法院经审理后，于2017年3月20日作出（2017）粤2071民初616号民事判决，判令解除双方于2014年11月1日签订的《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》，礼部尚书公司向文化艺术中心支付2015年11月1日至2016年12月31日期间的租金253260元以及2015年8月21日至2016年12月20日期间尚欠的水费、电费、空调费、物业管理费86334.67元，判令礼部尚书公司承担案件受理费3197元。后礼部尚书公司不服该判决，上诉至中山市中级人民法院。中山市中级人民法院经审理后，于2017年11月9日作出（2017）粤20民终4441号民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决已于2017年11月29日发生法律效力。礼部尚书公司已履行完毕上述判决所确定的付款义务。2017年7月31日，文化艺术中心向礼部尚书公司发出《停电通知》，载明于2017年8月1日起暂停对涉案租赁物供电。礼部尚书公司签收了《停电通知》。2017年12月29日，文化艺术中心向礼部尚书公司发出《关于要求限期搬离商铺的通知》，载明截止2017年12月29日，礼部尚书公司仍未交还涉案铺位给文化艺术中心，为此，要求礼部尚书公司于2018年1月15日前交还涉案租赁物，否则文化艺术中心将采取相关措施（锁门）来收回场地，一切后果由礼部尚书公司承担。2018年1月8日，文化艺术中心向礼部尚书公司发出《关于对商铺进行锁门的通知》，载明截至2018年1月17日，礼部尚书公司仍未搬离商铺，为此文化艺术中心从即日起对演艺大楼一层商铺进行锁门处理。2018年6月29日，文化艺术中心以礼部尚书公司拖欠其2017年1月1日至2018年8月31日期间租金及场地占用费、水费、电费、空调费、物业管理费为由，具状诉至一审法院，主张前述实体权利。2018年8月31日，礼部尚书公司搬离涉案商铺。为证明礼部尚书公司拖欠其水电费、空调费、管理费，文化艺术中心提交了18份文化艺术中心租户用水、用电、空调、管理费用表，显示礼部尚书公司拖欠水电费、空调费、物业管理费情况如下：序号时间电费（单位：元）水费（单位：元）空调费（单位：元）物业管理费（单位：元）合计（单位：元）12016年12月21日至2017年1月20日1150.129.360850.52009.9722017年1月21日至2017年2月20日963.856.240850.51820.632017年2月21日至2017年3月31日942.486.240850.51799.2242017年4月1日至2017年4月28日878.3715.64500850.56244.4652017年4月29日至2017年5月20日569.973.120850.51423.5962017年5月21日至2017年6月20日623.916.240850.51480.6572017年6月21日至2017年7月20日747.079.360850.51606.9382017年7月21日至2017年7月31日139.443.1200142.5692017年8月1日至2017年8月31日000850.5850.5102017年9月1日至2017年9月30日000850.5850.5112017年10月1日至2017年10月31日000850.5850.5122017年11月1日至2017年11月30日000850.5850.5132017年12月1日至2017年12月31日000850.5850.5142018年1月1日至2018年1月31日000850.5850.5152018年2月1日至2018年2月28日000850.5850.5162018年3月1日至2018年3月31日000850.5850.5172018年4月1日至2018年4月30日000850.5850.5182018年5月1日至2018年5月31日000850.5850.5共计6015.2159.28450014458.525032.98文化艺术中心提交的发票显示：2017年1月至2018年8月期间文化艺术中心缴纳物业管理费总额为9184530.31元，2017年2月至2017年9月期间文化艺术中心缴纳电费总额为1471660.2元，2017年2月至2017年8月期间文化艺术中心缴纳水费总额为80611.2元。文化艺术中心称涉案商铺设水电总表各一个，涉案商铺又划分为数个商铺，每个商铺安装了分表计算水电费，由文化艺术中心每月抄表后通知租户按照具体数额缴纳，再由文化艺术中心统一缴纳水电费、管理费，空调费依合同约定标准缴交。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。文化艺术中心与礼部尚书公司于2014年11月1日签订的《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。涉案商铺租赁合同于2015年10月31日到期后，虽然双方当事人并未续签书面的租赁合同，但鉴于礼部尚书公司仍然使用涉案租赁物，文化艺术中心也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案的不定期租赁关系中，作为出租方的文化艺术中心，已通过诉讼解除合同的方式行使了其法定的单方任意解除权，且经过已经发生法律效力的（2017）粤20民终4441号民事判决确认，涉案租赁合同已被解除。（2017）粤20民终4441号民事判决的生效时间是2017年11月29日，故一审法院认定涉案租赁合同于2017年11月29日解除。租赁合同解除之前，礼部尚书公司应按原租赁合同的约定履行支付租金以及水费、电费、空调费、物业管理费的义务。文化艺术中心诉请礼部尚书公司支付2017年1月至同年11月期间租金198990元、2016年12月至2017年7月期间水费59.28元及电费6015.21元、2017年4月空调费4500元、2016年12月21日至2017年11月29日期间物业管理费9355.5元（850.5元/月×11个月），理据充足，一审法院对此予以支持。租赁合同解除之后，礼部尚书公司负有腾房并完整交还租赁商铺的义务。本案中，经文化艺术中心两次书面通知，礼部尚书公司拒不搬离涉案商铺、拒不交还租赁场地，现文化艺术中心主张礼部尚书公司参照合同约定的租金标准赔偿2017年12月至2018年8月期间逾期腾退房屋的场地占用费损失162810元（18090元/月×9个月）以及物业管理费损失7654.5元（850.5元/月×9个月），一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，案涉双方当事人均可随时解除租赁合同。本案中，文化艺术中心于2017年1月10日直接以诉讼方式主张解除合同，视为已经履行了在合理期限之前通知承租人的法定义务。因此，礼部尚书公司作为承租人在出租人行使法定的单方任意解除权之后，仍然要求继续履行合同，在租赁合同被确认解除后，拒不腾退租赁商铺，文化艺术中心作为出租人在事先通知后的合理时间采取停水、停电、上锁等措施的，无需承担赔偿责任。一审法院对礼部尚书公司的抗辩主张不予采信。根据上述认定，礼部尚书公司应向文化艺术中心支付2017年1月至2018年8月期间租金及场地占用费损失361800元（198990元+162810元）、物业管理费17010元（9355.5元+7654.5元）、水费59.28元、电费6015.2元、空调费4500元，合共389384.48元。对于礼部尚书公司已交纳的租赁保证金54270元，根据涉案商铺租赁合同“乙方如拖欠租金或者水费、电费、物业管理费及其他应缴费用和税，或者因违约应作出赔偿的，甲方有权在保证金中直接扣缴有关款项，如保证金不足以支付有关费用及赔偿金额，甲方有权要求乙方继续承担支付义务和赔偿责任”的约定，该租赁保证金应在礼部尚书公司应予支付的款项中予以冲抵，礼部尚书公司应向文化艺术中心支付2017年1月1日至2018年8月31日期间租金及场地占用费损失、水费、电费、空调费、物业管理费合共335114.48元（389384.48元-54270元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、礼部尚书公司于本判决发生法律效力之日起七日内向文化艺术中心支付2017年1月1日至2018年8月31日期间租金及场地占用费损失、水费、电费、空调费、物业管理费合共335114.48元；二、驳回文化艺术中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6288元，由文化艺术中心负担876元，由礼部尚书公司负担5412元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案案由为租赁合同纠纷。关于文化艺术中心主张的2017年1月1日至2018年8月31日期间的租金及占有使用费的问题。礼部尚书公司上诉辩称因文化艺术中心于2017年5月1日起已将涉案商铺空调关停，同年8月1日起全部停电，并于2017年12月28日将涉案商铺上锁，导致其无法使用租赁场所，故无需支付租金及占有使用费。本院认为，双方的租赁合同于2015年10月31日届满，之后形成不定期租赁合同关系，礼部尚书公司自2015年11月1日起无正当理由拒不支付任何费用，文化艺术中心已于2017年1月10日就礼部尚书公司拖欠相关费用为由诉至法院，主张2015年11月1日至2016年12月31日期间的相关费用，且已有生效判决认定解除租赁合同及礼部尚书公司支付相关费用。在此情况下，文化艺术中心已多次通知礼部尚书公司限期搬离，但礼部尚书公司仍旧拒绝搬离涉案场所，继续占有涉案租赁物且拒不支付任何费用，显属恶意，应认定文化艺术中心于2017年8月采取停电、并于2017年12月28日上锁等行为均属于合理的维权行为。礼部尚书公司以此为由抗辩无需支付相关费用，明显不成立。结合礼部尚书公司于2018年8月31日实际搬离的事实，一审法院判令其支付2017年1月至2018年8月期间的租金及场地占用费损失、物业管理费、水费、电费、空调费等费用并无不当。对于具体费用的数额认定，文化艺术中心已提交租户费用表、发票等证据，具有一定的合理性，礼部尚书公司虽不确认，但未提交相反证据，一审法院采信文化艺术中心的证据并无不当，据此认定礼部尚书公司应向文化艺术中心支付2017年1月1日至2018年8月31日期间租金及占有使用费损失、水费、电费、空调费、物业管理费335114.48元正确，本院予以确认。具体计算过程一审法院已作详细阐述，本院不再赘述。综上所述，上诉人广东礼部尚书文化发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6982元，由广东礼部尚书文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年五月二十九日书记员  陈静文梁洛希