贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初1345号 原告：徐萍，女，1983年11月24日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：糜贵伦（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205201810044628。 委托诉讼代理人：卯柔（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520500709666272G，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****。 法定代表人：王程，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201811069897。 原告徐萍与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐萍委托诉讼代理人糜贵伦、被告桂华房开公司委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告在具备办理不动产权证书的条件时立即给原告办理不动产权证书；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定186,150.00元(按已付房款510,000.00元为基数，自2018年1月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.05%的违约金)；3.判决被告退还原告自来水开户费380.00元、数字电视开户费350.00元、燃气开户费2,500.00元、供电开户费560.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第十二条关于上水、下水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要达到交付条件，所以，合同价款包括以上各项安装费用，虽然被告出具给原告的票据载明为自来水开户费380.00元、数字电视开户费350.00元、燃气入户费2,500.00元、供电开户费560.00元，但是，实际是安装修建的费用，根据贵州省相关文件和合同约定，以上被告所收去取的费用应当退还给原告。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告在2017年12月31日前未向原告转移有关登记文书，合同约定了“买受人不退房的，出卖人自约定期限至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。原告认为，根据合同法及相关法律规定和贵州省的相关规定被告的行为构成违约，应当承担责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告桂华房开公司辩称：一、答辩人2020年1月2日取得《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，答辩人已经具备办证条件，并通过短信、张贴公告等方式向被答辩人送达通知，答辩人已经尽到自身义务，不应承担违约责任。根据答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被答辩人于2019年12月30日向不动产登记中心提交申请，毕节市不动产登记中心出具《贵州省不动产登记受理通知单》，2020年1月2日取得《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，具备办证条件，之后答辩人于2020年1月6日通过发短信的方式通知被答辩人提交办证资料。答辩人认为：答辩人的义务已经履行，至于被答辩人何时提交资料，以及不动产登记中心何时办理不动产权证书，答辩人不能控制。即使法院认为答辩人应承担违约责任，违约金的起算时间也应从2019年12月31日起计算至2020年1月6日止，且合同约定的违约金计算方法(按总房款的日万分之五)过高，恳请法院降低为按总房款的日万分之一计算。二、电视入户费用、供电入户费用等若由其他主体收取，则答辩人主体不适格，应驳回被答辩人诉讼请求。若由答辩人收取，应属代扣代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，原告若不愿缴纳该费用也应当向服务提供商主张权利。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人提供的证据及陈述，本院确认以下事实：2017年11月12日，原告作为买受人与被告桂华房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＧＨ201711122049），约定买受人购买出卖人修建的位于环城北××田××小区玫瑰花园××单元××房，房号为4-22-1；建筑面积138.16平方米，套内建筑面积110.08平方米；该商品房总价款为510000.00元，该价款已包括水、电建设安装等费用；交付该商品房时，上水、下水、供电达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；付款方式为当日全部付清；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金；双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款509999.68元，并于2017年12月27日向被告支付印花税255.00元、交易费415.00元、测绘费188.00元、房产证90.××0元、土地使用证33.00元、电视开户费350.00元、电表开户费560.00元、水表开户费380.00元、燃气2500.00元等。2020年1月2日，涉案项目幢首次登记。2020年1月6日，被告通过短信通知原告，涉案商品房可以办理转移登记，同时通知原告提供应由原告提供的相关资料。 另查明，原、被告在庭审中均提供了《商品房买卖合同》，但在合同第24页载明的“承诺时间”不相同，被告在法庭限定的时间内未提供书面的鉴定申请，按被告放弃申请鉴定处理。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但未履行，构成违约，应当继续履行合同义务并支付违约金。 关于原告请求被告在具备办理不动产权证书的条件时立即给原告办理不动产权证书的问题。根据原、被告《商品房买卖合同》“双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担”的约定，结合被告已向原告代收了办证费、印花税、交易费、测绘费、房产证费用、土地使用证费用等税费，可以认定双方实际选择由买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费和提供相关材料后，将办理涉案商品房转移登记的相关文书提交到办证部门为原告办理不动产权证书。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金的问题。根据《商品房买卖合同》“……约定日期起180日以后，……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金”的约定，原告不退房，而是要求支付违约金，则应按合同载明的标准计算支付。但是，被告提出违约金过高，要求调整。鉴于原、被告均无实际损失的依据，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，综合本案合同履行情况、预期利益等，根据公平、诚实信用原则，对原告诉请的违约金酌情调整，即违约金以已支付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。如前所述，原、被告实际选择由买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告之时就履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。被告于2020年1月2日办理涉案项目幢首次登记，具备办理涉案商品房转移登记条件，2020年1月6日通知原告其可以办理涉案商品房转移登记。因此，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以已支付购房款509,999.68元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于退还原告自来水开户费380.00元、数字电视开户费350.00元、燃气开户费2.500.00元、供电开户费560.00元的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。因此，被告另行向原告收取的电视开户费350.00元、电表开户费560.00元、水表开户费380.00元和燃气2,500.00元无事实及法律依据，理应予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于原告徐萍缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告徐萍办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告徐萍办理不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐萍逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以509,999.68元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告徐萍电视开户费350.00元、电表开户费560.00元、水表开户费380.00元和燃气2,500.00元； 四、驳回原告徐萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,049.00元，由原告徐萍承担1,300.00元由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担749.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年五月八日 书记员  肖 毅