江苏省如皋市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0682民初5580号 原告：范存燕，女，1981年3月14日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：孙冬喆，上海金显律师事务所律师。 被告：缪福林，男，1962年3月28日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：徐宏建、周敏，江苏简易律师事务所律师。 第三人：江苏松野数控科技有限公司，住所地：如皋市城北街道惠民西路****。 法定代表人：孔庆国。 原告范存燕与被告缪福林、第三人江苏松野数控科技有限公司（以下简称松野公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范存燕及其特别授权委托诉讼代理人孙冬喆、被告缪福林及其特别授权委托诉讼代理人徐宏建、周敏到庭参加诉讼。第三人松野公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 范存燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止对原告所有的的机械生产车间厂房的侵占，立即搬离前述厂房，将房屋交付给原告；2、判令被告向原告支付因占有使用该厂房，给原告造成的租金损失暂计138444.24元（自2019年3月5日起至实际搬离日止，使用费按照12元/平方米/月标准计算，厂房面积为5768.51平方米，暂计至2019年5月4日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：如皋市如城街道1幢不动产、如皋市如城街道邓园村24组国有土地使用权及位于松野公司内无证厂房及其他设施（附房、门卫室、围墙）原为松野公司所有。2017年3月6日，（2016）苏0682民初11534号一案经如皋市人民法院审结，该案民事判决生效后，如皋市人民法院依法对松野公司所有的系争房屋进行查封并依法进行了拍卖。2018年11月29日，原告通过竞拍以1120万元的最高价依法获得系争房屋国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权，并于2019年3月4日取得系争房屋《不动产权证书》。后原告多次与侵占系争房屋机械生产车间的被告交涉，但被告自称享有对松野公司的债权2413673.56元，于2013年8月19日与松野公司就系争房屋机械生产车间签订了《房屋租赁合同》，租赁期限至2025年8月31日，拒不搬离侵占的系争房屋机械生产车间。原告已获得系争房屋的所有权，依法享有对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告与松野公司之间的债权、债务关系和《房屋租赁合同》的真实性、合法性未经法院审判确认，原告不予认可。即使被告与松野公司之间存在真实的债权债务关系而签订了《房屋租赁合同》，但其形式上为房屋租赁，实际为以厂房使用权抵债，即“以租抵债”的法律关系，故该合同性质是规范双方债权债务的合同之债。民法通则第八十四条第一款规定，债权是相对权，只在债权人和债务人之间发生效力，债权人只能向特定的债务人主张权利，不得向债务人以外的第三人主张权利。因此，根据合同相对性原则，被告与松野公司签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同外的原告。松野公司对系争房屋已不再享有任何权利，被告与松野公司之间的房屋租赁合同因松野公司丧失对系争房屋的所有权而无法继续履行，被告应当且只能向松野公司主张债权；被告对松野公司的债权不得对抗物权。被告侵占原告所有的系争房屋机械生产车间无法律依据。被告以对系争房屋主张享有租赁权以对抗物权，本质为阻却系争房屋的交付。原告已获得系争房屋所有权，原被告之间并无房屋租赁关系，根据公平原则，被告应当搬离侵占的系争房屋机械生产车间。综上，请求判如所请，支持原告的诉讼请求。 缪福林辩称，原告要求被告搬离机械生产车间厂房及支付房屋占有使用费的诉讼请求，不能成立。理由如下：1、被告与松野公司签订的房屋租赁合同真实合法有效，被告对房屋的占有使用亦系合法。虽原告通过司法拍卖程序获得了案涉房屋的所有权，但根据《合同法》第229条的规定，被告与松野公司的租赁合同尚未届满，原告应继续履行该租赁合同，即“买卖不破租赁”。2、案涉房屋租赁合同自2013年9月1日起至2025年8月31日止，第三人设定抵押为2013年10月15日，本案属于先租后押，不存在“买卖不破租赁”的例外情形。3、（2017）苏0682执2719号案件拍卖公告已明确载明厂房租赁给被告以及租期、租金等真实情况，不会对原告是否竞拍以及以何种条件竞拍构成影响。4、拍卖公告中明确本次拍卖以现状为准，并特别提醒“慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵”。原告竞买成功，说明原告已接受并认可该厂房上负有被告所享有的租赁使用权负担的事实，案涉租赁合同已然成为竞买合同的组成部分。5、案涉资产的市场价为2500万元，最终成交价为1120万元，不足市场价的50%，足以说明成交价与拍卖标的物上存在相关权利负担不无关系。6、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，若法院不认可该租赁合同的效力，应该在强制执行程序中向被告发出腾房通知，要求被告搬离租赁房屋。综上，请求法院依法予以驳回。 松野公司未应诉答辩，亦未向本院提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2013年10月15日，中国工商银行股份有限公司如皋支行（以下简称如皋工行）与松野公司签订最高额抵押合同，约定：松野公司作为抵押人以其资产提供抵押担保；抵押物清单中载明为如皋市（如皋市邓园村24组）的房屋及国有土地使用权,附注中注明“;地上附属物绿化、通道等一并抵押。当天，双方至如皋市国土资源局、如皋市房地产监理所进行抵押登记。 2017年3月6日，本院作出（2016）苏0682民初11534号民事判决，判决：二、如皋工行在最高债权额限额范围内对抵押物——松野公司位于如皋市的房屋及国有土地使用权等〔……〕折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权等。 2017年11月27日，本院依据（2016）苏0682民初11534号民事判决对位于如皋市如皋市如城街道邓园村24组国有土地使用权进行了查封。2018年3月19日，对位于松野公司内无证厂房及其他设施（附房、门卫室、围墙）进行了查封。 2018年3月19日，本院就如皋工行申请执行松野公司、孔庆国、刘秀红金融借款合同纠纷一案与孔庆国、如皋工行代理人吴卫民形成执行谈话笔录，孔庆国在该执行谈话笔录中陈述：1幢厂房出租给缪福林，租赁期限自2013年8月19日起共12年，年租金20万元，该厂房是缪福林承建，租金全部抵算建筑款，现厂房是缪福林正常使用。孔庆国、吴卫民均同意带租拍卖，并就皋国用（2011）第82400119号国有土地使用权、如皋市如城街道1幢不动产、2幢无证机械厂房、七间附房、门卫室及围墙议价为2500万元。 2018年4月13日，本院与缪福林形成执行谈话笔录，告知其本院拟拍卖松野公司的厂房，要求缪福林作为承租人配合法院拍卖工作，并告知其在同等条件下，其享有优先购买权。 2018年5月8日，本院作出（2017）苏0682执2719号之一执行裁定，裁定：一、拍卖松野公司所有的位于如皋市如城街道1幢不动产和如皋市如城街道邓园村24组国有土地使用权以及该公司内无证厂房及其他设施（附房、门卫室、围墙）。二、每轮拍卖流拍后均启动变卖程序。 2018年11月12日，本院就（2017）苏0682执2719号执行案件发出《关于位于如皋市土地使用权（第二次拍卖）的公告（二次）》，载明：二、拍卖标的：……。1、如皋市如城街道1幢不动产（如皋市邓园村24组）：……。该厂房租赁给缪福林，租赁日期自2013年9月1日至2025年8月31日，租期12年，每年租金20万元，租金全部抵建筑款。 2018年11月29日，范存燕以1120万元竞价成交。2018年12月27日，范存燕作为买受人签署（2017）苏0682执2719号《拍卖成交确认书》。 2019年1月4日，本院与范存燕形成执行谈话笔录，将前述拍卖标的物交付给范存燕，并告知范存燕因拍卖的财产尚有租赁，由范存燕自行与承租方对接协调交接。范存燕表示已收到与拍卖公告一致的财产，并表示关于租赁的问题由其自行处理。同日，本院与范存燕办理了前述拍卖财产的交接，范存燕在《款、物交接单》上签字确认。 范存燕已领取苏（2019）如皋市不动产权第0003397号不动产权证书，载明：坐落于如皋市；宗地面积为11988㎡/房屋建筑面积为5768.51㎡；1幢为钢筋混凝土结构，4层，规划用途为厂房，建筑面积为5768.51㎡。 另查明，2013年8月19日，松野公司作为出租方（甲方）与缪福林作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，载明：一、甲方将本公司已建成的机械生产车间使用权转让给乙方共计12年，时间为2013年9月1日-2025年8月31日，按每年20万元抵乙方的工程款，共计抵乙方工程款240万元。二、在使用权转让的12年内，乙方负责出租、收取租金，甲方必须保证房屋通水、电。 2019年6月14日，原告诉至本院，要求判如所请。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，本案范存燕起诉的实质是对于司法拍卖时应否对案涉房屋上的租赁权进行涤除的问题，该主张属于执行程序和执行裁判程序处理的范畴，不属于民事案件受理范围。故原告的起诉应当予以驳回。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告范存燕的起诉。 案件受理费3150元，退回原告范存燕。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长 钟 文 人民陪审员 林 友 人民陪审员 陆新林 二〇二〇年五月十八日 书 记 员 汤亚南