山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1091号 上诉人（原审原告）：蒋延志，男，1977年10月26日出生，汉族，住山东省威海市文登区。 委托诉讼代理人：王荣广，山东德平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣旭升，男，1967年5月9日出生，汉族，现住山东省威海市环翠区。 原审第三人：威海市瑞恒房地产开发有限公司，住所地山东省威海市环翠区统一路****。 法定代表人：郑美兴，执行董事。 上诉人蒋延志与被上诉人荣旭升、原审第三人威海市瑞恒房地产开发有限公司（以下简称“瑞恒房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋延志上诉请求撤销一审判决，重新公正判决。事实和理由：1.案涉房屋在被法院查封前，蒋延志与瑞恒房地产公司已经签订合法有效的商品房买卖合同，并且以支付现金和工程款抵顶的方式支付了购房款。双方于2011年10月26日签订《文登市水畔名居围墙施工合同》，2012年4月20日签订《水畔名居小区绿化工程合同》，施工瑞恒房地产公司开发的水畔名居小区围墙和绿化工程；后双方经协商于2012年9月17日签订《顶房协议》，以蒋延志支付15万现金，剩余房款以围墙和绿化工程款抵顶的方式，将涉案房屋抵顶给蒋延志；《顶房协议》签订当日蒋延志支付现金15万元，瑞恒房地产公司出具15万元现金收据和411,581.56元工程款抵顶收据；2012年9月25日，双方签订《商品房买卖合同》，2012年9月30日，双方签订《入住手续书》，将房产交付蒋延志使用。以上事实蒋延志均提供证据予以证实，而原审判决认为15万元未提交银行转账或支取记录，无法证实已经实际支付，工程款未提供正式结算报告，无法证实已经进行了结算。蒋延志当时经营很多项目，手中有大量的现金在流动，15万元并不是一个大的数目，不能因为没有银行记录就不予认定，那瑞恒房地产公司出具15万元现金收据又该作何解释。蒋延志施工的围墙和绿化工程只是整个小区很小的一部分附属工程，凭荣旭升签字盖章的签证单及结算单就可以结算，难道所有的工程都需要正式结算报告才能结算。本案所有的证据真实合法并且相互关联，原审法院以上理由显然是罔顾案件事实，强词夺理，吹毛求疵，故意偏袒荣旭升。2.在法院查封前，蒋延志已经合法占有案涉房屋。2012年9月30日，双方签订《入住手续书》后，瑞恒房地产公司将涉案房屋交付蒋延志使用，因该房屋为已经装修的样板房，所以蒋延志只进行简单的整修就让父母入住至今。在本案诉讼后，蒋延志回去收集物业费、电费、电梯费的收据，由于相隔时间太久，最早只找到2013年8月份电梯费、电费收据，收据上之所以交款人为“陈琦”，是由于蒋延志父母年事已高，所有费用都是蒋延志委托陈琦在交纳。以上证据足以证实蒋延志在法院查封前已经合法占有使用房屋。而原审判决认为交房手续并不能证明实际入住，收费收据在查封以后，交款人为陈琦不能做合理解释。首先《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项：在人民法院查封之前已合法占有该不动产。据此，涉案房产交付给蒋延志后，蒋延志就是已经实际合法占有，即使没有入住也是已经合法占有，入住手续书也就是交房手续。相关的收费收据只是进一步证明蒋延志的入住情况，不能因为没有保留以前的收据就认定入住是在法院查封后。原审判决上述认定明显歪曲事实，对法律规定故意做不利于蒋延志的解释，让人无法信服。3.涉案房屋非因蒋延志自身原因未办理过户登记。蒋延志与瑞恒房地产公司签订《商品房买卖合同》后，瑞恒房地产公司经营出了问题，目前公司已经处于停滞状态，期间蒋延志也多次找公司办理网签和过户手续，但不是推诿就是置之不理，所以未能办理过户登记的原因在于瑞恒房地产公司。本案蒋延志提出执行异议后，经到不动产部门查询，涉案房屋在出卖给蒋延志后被多家法院查封，还有抵押登记。案件审理中，瑞恒房地产公司一直不出庭，而原审法院没有做到查明事实，分清是非，正确适用法律。蒋延志提交的所有证据均真实有效，相互关联，形成完整的证据链条，足以证明蒋延志的主张。而原审判决罔顾案件事实，无理否定蒋延志证据，导致错误的判决结果。涉案房产蒋延志父母已经入住多年，判决的结果无异于强行夺取居住多年的房屋，损害蒋延志合法权益，激化社会矛盾。请二审法院查明事实，明辨是非，依法予以纠正。 荣旭升辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 瑞恒房地产公司未出庭未答辩。 蒋延志向一审法院提出诉讼请求：不得对威海市文登区××路××号××单元××室房屋予以执行。 一审法院对事实认定如下： 荣旭升因与郑美兴、威海瑞恒集团有限公司、瑞恒房地产公司、威海海林商业管理有限公司、威海市瑞恒经典百货有限公司民间借贷合同纠纷一案，一审法院于2014年12月4日作出（2014）威民二初字第23号民事调解书，确认郑美兴偿付荣旭升借款本金200万元及利息，威海瑞恒集团有限公司、瑞恒房地产公司、威海海林商业管理有限公司、威海市瑞恒经典百货有限公司承担连带清偿责任。在该案审理过程中，一审法院根据荣旭升的申请于2014年10月17日、20日分别作出（2014）威民二初字第23-1、2号民事裁定，查封了包括案涉房屋在内的房产一宗。因瑞恒房地产公司等未履行还款义务，案件进入执行程序，一审法院于2016年9月19日作出（2015）威执一字第63－1号执行裁定，继续查封瑞恒房地产公司名下的包括案涉房屋在内的房产一宗。蒋延志提出执行异议，一审法院于2019年7月30日作出（2019）鲁10执异39号执行裁定，驳回蒋延志的异议，蒋延志在法定期限内提起本案诉讼。 双方对蒋延志就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益存有争议。蒋延志提交了如下证据：证据一、瑞恒房地产公司与蒋延志于2012年9月17日签订的《顶房协议》，拟证实瑞恒房地产公司将案涉房屋以561,581.56元的价格抵顶给蒋延志，蒋延志支付现金15万元，剩余房款以水畔名居小区绿化和围墙工程款进行抵顶；证据二、瑞恒房地产公司出具的收款收据两份，拟证实蒋延志于2012年9月17日向瑞恒房地产公司支付现金15万元，剩余房款以工程款抵顶；证据三、2012年9月25日，蒋延志与瑞恒房地产公司签订的《商品房买卖合同》，拟证实双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》；证据四、瑞恒房地产公司于2012年9月30日向蒋延志出具的入住手续书，拟证实瑞恒房地产公司将案涉房屋交付给蒋延志居住使用；证据五、《文登市水畔名居围墙工程施工合同》、水畔名居围墙签证单及结算单，拟证实蒋延志为瑞恒房地产公司施工水畔名居小区围墙工程，经结算工程款为98,112元；证据六、水畔名居小区绿化工程合同、水畔名居小区绿化工程竣工工程量清单，拟证实蒋延志为瑞恒房地产公司施工水畔名居小区绿化工程的工程款为368,942.5元；证据七、案涉房屋于2013年8月－2017年12月物业费、电梯费及电费收款收据17份，其中14份收款收据交款人注明为“陈琦”，拟证实房屋自2012年9月30日交付后一直由蒋延志居住使用，并主张陈琦系蒋延志公司的员工，案涉房屋由蒋延志之父母居住，相关费用委托陈琦交纳，故收款收据上写了陈琦的名字；证据八、威海火炬高技术产业开发区人民法院（2015）威高执异字第109号执行裁定书（复印件），拟证实蒋延志在知晓案涉房屋被查封后向该院提起执行异议，该院裁定中止执行；证据九、瑞恒房地产公司的工商企业信息打印件一份，拟证实瑞恒房地产公司的相关信息；证据十，不动产登记资料查询结果证明，拟证实案涉房屋于2013年9月27日抵押给威海市文登区农村信用合作联社，系在房屋交付蒋延志占有使用（2012年9月30日）之后。经质证，荣旭升对证据一至六的真实性均有异议，认为证据一、四、五、六在执行异议案件中并未提交，有可能系事后伪造；证据二亦有可能系事后伪造；证据三《商品房买卖合同》未在房管局备案，也有可能系事后伪造；证据七的真实性亦无法确认，物业费收款收据载明缴费时间为2013年9月19日以后，案涉房屋在此之前已经抵押给文登农村商业银行，且电费、电梯费的缴费时间都是在该时间之后；对证据八的真实性没有异议，该执行裁定认定蒋延志对案涉房屋能够排除执行并不能等同于本案也可以排除强制执行；对证据九的真实性没有异议；对证据十的真实性没有异议，足以证明房屋已抵押给银行。 对当事人争议的证据和事实，一审法院认定如下：蒋延志提交的《顶房协议》《商品房买卖合同》及收款收据中载明蒋延志出资561,581.56元购买案涉房屋，并主张上述款项中15万元系现金支付，剩余款项以蒋延志为瑞恒房地产公司施工的工程款进行抵顶。但蒋延志并未提交银行的转账或支取记录，无法证实已实际支付房款15万元。同时，蒋延志对抵顶的工程款仅提交了签证单及结算单，并未提交正式的结算报告，无法证实双方之间已就工程款数额进行了结算。据此，蒋延志提交的上述证据无法证实其与瑞恒房地产公司之间存在以房抵债关系且已实际履行，故对上述证据一审法院不予采信。关于案涉房屋的使用情况，蒋延志仅提供入住手续书，但未提交证据证实其办理了正式的交房手续，亦未提交证据证实其对案涉房屋进行装修并实际入住，同时，提交的物业费、电费、电梯费等部分收款收据的时间系在案涉房屋查封之后，亦无相关支付凭证予以佐证，且该17份收款收据中的14份交款人注明为“陈琦”，对此蒋延志不能作出合理解释，故对蒋延志房屋已交付的主张，一审法院亦不予采信。综上所述，蒋延志未能证实其于案涉房屋被查封之前即已购买且交付全部购房款并占有的事实。 另查，在执行异议案件听证时，蒋延志提交了上述证据中的证据一至证据六、证据八，经质证，荣旭升对除证据八以外证据的真实性均不予认可。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在荣旭升与郑美兴、威海瑞恒集团有限公司、瑞恒房地产公司、威海海林商业管理有限公司、威海市瑞恒经典百货有限公司民间借贷纠纷一案中，一审法院对瑞恒房地产公司名下房产进行查封时，案涉房屋系登记于瑞恒房地产公司名下。现该案进入执行程序后，蒋延志提出异议，则应举证证实其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。从本案查明的事实看，蒋延志未直接向瑞恒房地产公司支付全部房款，而其提供的证据不足以证明蒋延志与瑞恒房地产公司之间的工程项目已经结算，无法认定双方签订的《顶房协议》已实际履行。而且，从蒋延志提供的证据及一审法院对案涉房屋查封时蒋延志及瑞恒房地产公司均未提出异议的事实看，也不能认定在查封之前蒋延志已合法占有房屋。据此，蒋延志提供的证据不能证实其于案涉房屋查封之前已支付全部购房款并居住使用，亦不能认定查封之前蒋延志已享有对案涉房屋能够排除执行的物权期待权等合法权益，故不能认定蒋延志对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，蒋延志的诉讼请求理由不当，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回蒋延志的诉讼请求。案件受理费7300元，由蒋延志负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：蒋延志对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蒋延志主张其系通过以房抵债方式占有涉案房屋，故其属于商品房消费者之外的一般买受人，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对蒋延志是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 本案中，蒋延志主张采用以房抵债的方式交纳了大部分购房款，另一部分购房款系交纳的15万元现金。但首先，其提交的《文登市水畔名居围墙工程施工合同》等证据不足以证明其与瑞恒房地产公司之间存在真实的债权债务关系；其次，其主张交纳了现金15万元，但除瑞恒房地产公司开具的收款收据之外，并没有其他证据与之相互佐证；再次，蒋延志主张实际占有使用案涉房产，但物业费、电梯费等收款收据上记载的交款人系“陈琦”，蒋延志亦无证据证明其与“陈琦”的关系。因此，蒋延志提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前支付全部购房款并实际占有使用案涉房产，故一审法院认定蒋延志对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，蒋延志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人蒋延志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  邱建坡 审 判 员  毕中兴 二〇二〇年五月十五日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁