陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2020)陕0102民初1429号   原告：陕西易宣物业管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：赵亚平，总经理。委托诉讼代理人：张宝庆，男，1970年3月1日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市雁塔区。被告：张建华，男，汉族，1975年7月10日出生，无业，住所地西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西易宣物业管理有限公司与被告张建华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西易宣物业管理有限公司委托代理人张宝庆、被告张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西易宣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付自2013年12月至2019年12月期间物业费用（物业费、电梯费、暖气基础费、城市垃圾处理费用、水费）8649.6元，违约金15651.51元，合计：24301.11元。2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告为新城区XX路XX园XX小区前期物业服务公司，为小区提供前期物业服务，被告为XX园XX号楼XX层XX号房屋业主，2012年7月27日收房入住。根据《物业管理服务协议》的约定，被告所购的物业建筑面积73.99平方米，物业费0.9元/月/㎡、城市生活垃圾处理费6元/月/户、电梯费0.35元/月/㎡（7层以下0.35元/月/㎡，7层以上（含7层）每增加一层每户加收0.5元/月）、水费3.8元/吨；每季度的第一个月的一至十五日前预交纳季度费用；逾期交纳，每日加收应交纳费用千分之三的违约金。被告自2013年12月起至今拒绝交纳物业费用，原告多次催告被告交纳物业费用，但被告均置之不理。原告为维护小区公共利益和自身合法权益，故提起诉讼。被告张建华辩称：其物业费自2012年7月入住起一直交到2016年7月，并非原告所称的2013年12月至今未交。2016年11月15日至2017年1月15号没有通暖，应该扣除暖气费。由于原告存在将小区花园、健身房等改为商店收益未给业主发放、一楼被物业出租卖烤肉经营到凌晨三四点、鼓风机响一天影响休息、液化气不安全、房子内墙是木板墙粉刷后伪装的假墙面、不及时清理垃圾等未实际履行物业责任的原因，故2016年后其未再交纳物业费。经审理查明，被告张建华系西安市新城区XX路XX园XX小区XX号楼XX层XX号房屋业主，房屋建筑面积73.99平方米。2012年7月27日，被告（乙方）与西安居安物业管理有限责任公司（甲方）签订八府庄园（怡园）小区物业管理服务协议。协议约定：物业费0.90元/月/㎡，乙方按其拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费、城市生活垃圾处理费、电梯费缴纳时间为每季度的第一个月的一至十五日前缴纳季度费用；乙方应于开发建设单位通知其办理入住手续之日起交纳物业服务费用，当月超过15天（含15天），物业服务费用、电梯费按一个月计费，不足15天的按半个月计费；乙方应自觉按时交纳有关物业管理的各项费用，逾期缴纳的甲方可从逾期之日起至实际给付之日止每日加收应缴纳费用的千分之五的滞纳金。在八府庄园（颐园）物业服务内容和收费标准中，服务内容部分载明：代收代缴水、电费、生活垃圾收集处理等费用。2014年3月16日，XX园XX小区前期物业服务合同，XX园XX小区提供前期物业管理服务。合同约定：第一条，物业名称：XX园XX小区，坐落位置：西安市新城区XX路；第六条，物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅0.9元/月·平方米；第七条，业主应于集中安置交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月15日前履行缴纳义务；第二十七条，业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准支付违约金；第三十一条，合同期限自2014年3月16日起至2016年3月15日止。2014年4月10日，原告与居安物业签订合同权利义务概括转让协议书，约定：一、甲方（居安物业）将其与陕西颐和房地产开发有限公司于2011年12月15日签订的关于XX园XX小区XX小区的XX园XX小区前期物业服务合同中的权利义务一并转让给乙方（原告）；二、双方同意，前述合同项下甲方（居安物业）的全部义务和权利自2014年4月8日起均由乙方（原告）承继。协议书签署后，原告在小区公告栏内张贴协议全文向全体业主进行了公示告知。被告收房入住后，交纳了自2013年12月至2015年12月的物业费等部分费用，欠缴水费380.8元；2016年1月至2019年12月，欠缴物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费、水费等共计6467元；2016年11月至2019年12月欠缴暖气费1801.8元；总欠费共计8649.6元。原告多次催要未果，遂诉至本院。 以上事实，XX园XX小区前期物业服务合同、合同权利义务概括转让协议书、公告及照片、物业管理服务协议、催费通知照片、陕西易宣物业收款收据、当事人庭审陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告和居安物业依据其与颐和地产签订的XX园XX小区前期物业服务合同向包括被告在内的全体业主提供了物业服务，被告亦应按照权利义务相一致的原则向原告缴纳物业费用。但其未按约足额缴纳，已构成违约，依法应承担违约责任。居安物业对被告欠交的物业费用享有债权，其将该债权转让给原告，并通知了包括被告在内的全体债务人，对被告当然发生效力。根据双方物业管理服务协议约定，原告所提供的服务内容含有“代收代缴水、电费、生活垃圾收集处理等费用”，故原告要求被告缴纳自2013年12月至2019年12月期间物业费用（包括物业费、电梯费、暖气基础费、城市垃圾处理费、水费）8649.6元的诉请，于法有据，应予支持。原告主张违约金15651.51元（按每日3‰计算），数额过高，本院予以调整，按被告欠缴物业费用总额的30%计算违约金即2594.88元为宜。庭审中被告辩称2016年11月15日至2017年1月15日没有通暖，应该扣除暖气费之理由，经查，被告居住的房屋第一个供暖期自2016年1月15日至2016年3月15日，第二个供暖期自2016年11月15日至2017年3月15日，以后供暖期类推，故被告辩称之理由缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称原告将小区花园、健身房等改为商店及车棚等，但收益未向业主发放，该情况属于业主的共有权行使，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，被告可另行主张。被告辩称其居住房屋墙面存在质量问题，该情况应由房屋买卖合同进行约束，与本案亦不属同一法律关系，被告可另行主张。被告辩称原告在履行物业服务时存在一定问题，本院认为，原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，如其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告可以根据双方物业管理服务协议约定及相关法律法规的规定，要求物业服务企业承担限期整改、继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。故对被告的辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：张建华于本判决生效后十日内向陕西易宣物业管理有限公司支付西安市新城区XX路XX园XX小区XX号楼XX室自2013年12月至2019年12月期间的物业费用（包括物业费、电梯费、暖气基础费、城市垃圾处理费、水费等）8649.6元及违约金2594.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费408元，由被告张建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审判长   任朝霞  审  判  员   刘  可人民陪审员   李  琳  二〇二〇年四月二十九日  法官  助理   张  垚书  记  员   陈  雪 1