贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1011号原告：吴艳萍，女，汉族，1979年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王涛(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告吴艳萍与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴艳萍，被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付购房款293,260.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。(暂计算至2019年8月16日的违约金为34,786.75元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城E3幢9层3号房，房屋总价款为293,260.00元。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告合同对逾期交付有关文书的违约责任未做约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。原告收房时，被告向原告收取公共维修基金房产登记费、土地证、契税、印花税等办证所需费用，并向原告出具了相应收据，应视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，但是被告却没有合同规定的期限内办理商品房转移登记的有关文书交付绘原告，致使原告不能在法律规定的期限内取得不动产权证书。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。本案审理过程中，原告向本院提交《增加诉讼请求申请书》，增加的诉讼请求为：判令被告退还原告闭路电视开户费、燃气开户费2,760元及支付资金占用期间的利息。申请理由：原告认为被告收取闭路电视开户费、燃气开户费的行为违法，该费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。(二)前期工程费。(三)建筑安装工程费。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖房合同应当包括以下内容……(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间：前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取电视开户费、燃气开户费系重复收费，损害了原告的合法权益。故被告应退还重复收取的费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款，但被告不仅未如期办理不动产权证交付原告，还违法向原告收取电视开户费、燃气开户费，原告为维护自身合法权益申请人依据《民事诉讼法》规定，增加前诉讼请求，请贵院依法合并审理。被告招商商置公司辩称：一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉讼请不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。五、针对原告提出的退还三通费诉讼请求，因被告收取相关费用仅是代收代缴，在收费后将相关费用代为支付给相应的服务提供商且原告已经实际使用了相关服务，该费用并不是由被告获得，所以原告无权要求退还。此外，原告的该项诉讼请求也超出了法定的诉讼时效，丧失胜诉的权利，对该项诉请不应得到支持。本院经审理查明：2014年6月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ3-9-3；该商品房总价款为293260.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款63260.00元，余款230000.00元以公积金贷款支付。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款293260.00元。2014年6月30日，被告向原告收取了2500.00元的燃气开户费、260.00元的闭路电视开户费。涉案房屋所属的Ｅ3幢，于2016年1月13日取得商品房备案证明书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年8月24日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。2018年11月22日，被告接受原告的委托代为办理涉案房屋的不动产权证书，签订了不动产登记申请书。2019年1月4日，被告为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书。原告认为，被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证，应依法承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”被告接受原告的委托代为办理涉案房屋的不动产权证书，签订了不动产登记申请书，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告于2016年1月13日取得涉案房屋所属的E3幢楼的商品房备案证明书，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备交付有关文书的条件后，于2016年9月30日前已尽到告知原告的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题，被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年9月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年10月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年1月9日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年1月9日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年1月10日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告在取得涉案房屋所属的E3幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月24日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的交付义务，故该项违约金计算至2018年8月24日止。综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额293,260.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月10日起计算至2018年8月24日止。对于原告主张被告退还闭路电视开户费、燃气开户费2,760.00元及支付资金占用期间利息的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、供水、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的闭路电视开户费、燃气开户费2,760.00元，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告主张被告退还上述费用共计2,760.00元的诉请，本院予以支持；对于原告主张被告支付资金占用期间的利息的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴艳萍逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以293,260.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月10日起计算至2018年8月24日止）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴艳萍闭路电视开户费、燃气开户费2,760.00元；三、驳回原告吴艳萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币335.00元（已减半收取），由原告吴艳萍负担35.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担300.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇二〇年五月十九日书记员 包清琳