广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27867号原告：广州帝乐仕商贸发展有限公司，住所地广州市天河区********（部位：自编05房），统一社会信用代码914********0086523。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘洪远，广东锦鑫律师事务所律师。被告：佛山康正金郅晟汽车销售股份有限公司，住所地佛山市南海区***********侧，统一社会信用代码91440600MA5188EL3P。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：董深胜，山东章泽律师事务所律师。原告广州帝乐仕商贸发展有限公司与被告佛山康正金郅晟汽车销售股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭审理了本案。原告的法定代表人李某1及委托诉讼代理人刘洪远，被告的委托诉讼代理人董深胜到庭参加了庭审。当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年8月18日至11月22日的场地租金235000元予原告；2.被告支付相当于一个月租金的违约金75000元予原告；3.被告赔偿场地拆除整理损失60000元予原告；4.被告赔偿律师费22500元予原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月16日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告使用的位于广东省佛山市南海区**********侧的900㎡展厅场地及展厅前侧停车场10个车位给被告经营汽车展销业务，租赁期2年，自2019年3月18日起至2021年3月18日止；年租金900000元；合同续租与否被告应提前60天通知原告；若合同变更，需双方协商解决，签订书面协议，处理好善后事宜；合同违约金为当年一个月的租金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原被告均依约履行。至2019年8月18日，被告未依约支付下半年租金，经原告催收，被告仍拒不履行付款义务。至2019年10月22日，原告收到被告单方面提出的“关于解除《房屋租赁合同》的通知函”，要求立刻解除合同，被告的行为已构成违约，侵害原告权益。根据合同法的相关规定，原告有权要求被告清偿拖欠的租金，并支付违约金与清理整顿场地损失费。根据上述合同约定，本案产生的诉讼费、担保费、律师费等费用应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，一、双方签订的租赁合同于2019年10月22日解除，被告没有异议，并同意支付至解除之日的租金，因双方在搬迁过程中产生争议导致搬迁不能顺利进行。二、被告不同意支付1个月违约金，被告解除合同属于不可抗力，公司运营情况不好，濒临破产，无法继续租赁合同，已提前告知原告，尽到义务。三、被告不同意支付场地拆除整理损失60000元，双方没有在合同中就此约定。四、被告不同意支付律师费，律师费不属于原告的直接损失，且合同没有约定。综上，原告起诉的事实和依据未完全按照合同约定及法律依据，请求法院查明事实，依法判决。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告企业信用报告查询打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.房屋租赁合同原件1份，用于证明原被告签订涉讼合同，双方存在租赁合同关系；3.关于解除《房屋租赁合同》的通知函原件1份，用于证明原告于2019年10月22日收到被告发出的解除合同通知函，被告单方面违约；4.南海市建设工程规划许可证报批表复印件1份（加盖广东阳海汽车贸易有限公司公章）；5.佛规复（2005）109号批复复印件1份；6.南建证（2004）0063号建筑工程规划许可证复印件1份（加盖广东阳海汽车贸易有限公司公章）；7.南国地政补复（2003）00634号批复复印件1份；8.备案登记表原件1份；9.场地管理委托书原件1份；10.土地使用权租赁合同原件1份；证据证据4-10用以证明涉讼租赁物的合法性。诉讼中，被告举证如下：1.房屋租赁合同原件1份，用以证明原被告签订涉讼合同，但事后被告得知，涉讼土地为国有土地，虽然本案系因被告因经营困难、资金不足要求解除合同，解除合同前原告擅自锁门，被告的车辆、售后维修设备、办公家具等均不能搬离，原告存在过错，导致后续被告存在经营损失，被告保留物权所有权；2.关于解除《房屋租赁合同》的通知函复印件1份，用以证明被告并非恶意解除合同，因经营不善、资金紧张，被告提前1个月通知原告解除合同，已尽合同义务。原告及被告围绕其诉讼请求及主张的事实，提交了证据材料，经质证、辩证，当事人对对方出示的证据真实性均无异议，本院经审理后确认其真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区**********侧展厅（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，涉讼商铺为建筑面积约900平方米的钢结构，租赁范围包括展厅（不含二层）、展厅前侧停车场甲方提供10个免费乙方专用的停车位，乙方用于汽车销售、汽车信息咨询服务、汽车美容服务及汽车维修等经营场所；租赁物于2019年2月5日前移交，租赁期2年，自2019年3月18日起至2021年3月18日止，装修期自2019年1月16日起至2019年3月18日止免收租金；合同签订后，乙方支付甲方定金50000元，任何一方违约适用定金罚则，乙方进行装修，2019年3月18日前10日内，乙方向甲方缴纳半年租金的80%（应扣除乙方已缴纳的定金，即半年租金的80%为约定租金减去定金）为310000元，甲方收到租金并给乙方开具半年全额租金发票后，乙方再向甲方缴纳半年租金剩余的20%为90000元，租金按半年计算，乙方要提前一个月缴纳下半年租金，缴纳比例与方式与第一次缴纳租金相同，如逾期不交，甲方有权终止合同，每年租金900000元；水电费由乙方自行按实际使用数量缴纳；乙方应合理使用租赁物、设备及其附属设施，如因乙方使用不当造成损坏，乙方应负责修复，修复不成的应按物品的新旧程度进行赔偿，乙方在使用过程中可以对房屋进行改造，但不得对房屋承重结构、屋面等重要部位进行改造；乙方装修工程中，在不影响房屋主体结构情况下，根据乙方需要，可以改造或增加设施，在解除合同时不需要恢复原状，甲方提供的基础设施应完善坚固，主体结构不应有损坏，否则甲方应予以维修或者更换；如甲方迟延交付租赁物，或甲方因不能提供本合同约定的租赁物而解除合同、甲方提前解除合同且收回房屋的，为甲方违约，乙方有权就其遭受的损失，向甲方索求损害赔偿和当年一个月的租金的违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；拖欠租金超过1个月以上的，或未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构的，为乙方违约，甲方有权终止合同，收回租赁物，乙方应按当年一个月租金标准向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2019年10月17日，被告向原告发出《关于解除的通知函》，主要内容为被告因经营发展存在严重困难，客观上导致无法继续租用涉讼租赁物，向原告提出解除合同，自本通知函到达时即予以解除。原告于2019年10月22日收到该函件。另查明，涉讼租赁物所在建筑已取得建设工程规划许可证。诉讼中，原、被告均确认被告于2019年8月18日起欠付租金。原告陈述于2019年11月9日自行收回涉讼租赁物；原告主张的场地拆除整理损失，是原告为再行出租租赁物将被告现有的装修拆除产生的人工费、物料费等，费用估算损失60000元。本院认为，涉讼租赁物已取得建设工程规划许可合法适租。涉讼合同是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告逾期支付租金超过1个月，视为被告违约，原告有权终止合同并收回租赁物。现被告在实际占有、使用涉讼商铺的情况下，未依约向原告支付租金，逾期超过1个月以上，且在涉讼租赁合同约定的租赁期未届满情况下退租，被告已构成根本违约。被告主张涉讼合同自原告收到其发出的《关于解除的通知函》之日即2019年10月22日解除，被告作为违约方不享有合同解除权，但原告自认于2019年11月9日自行收回涉讼租赁物，原告在被告表明不再继续履行涉讼合同的前提下，亦以收回租赁物的行为表明同意终止履行合同，据此本院认定涉讼合同于2019年11月9日解除。根据涉讼合同约定，年租金为900000元，即月租金为75000元，被告自2019年8月18日起拖欠租金，被告作为承租人既未提供证据证明在2019年8月18日至2019年11月9日期间未占有使用涉讼商铺，亦未举证证明其已依约支付相应费用，故被告尚需支付原告上述期间租金207500元（75000元/月×2个月+75000元/月÷30天×23天），原告诉请超出本院核定部分，不予支持。根据涉讼合同约定，涉讼合同因被告违约提前解除，被告应承担相应的违约责任，原告主张被告以一个月租金标准支付违约金75000元，符合合同约定，本院予以支持。涉讼合同约定，原告同意被告承租涉讼租赁物时根据自身需要对租赁物进行装修，并约定在解除合同时被告无需对租赁物恢复原状，且原告亦确认其关于场地拆除整理损失并未实际发生，故原告关于场地拆除整理损失的费用主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付其因本案纠纷产生的律师费22500元。当事人聘请律师进行诉讼，并非必要的支出，双方亦无约定由违约方承担该部分费用，且原告该项诉请，实质是为了弥补被告违约造成原告损失，本院在认定被告承担违约金时已对原告上述损失予以综合考量，故原告该项诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、佛山康正金郅晟汽车销售股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金207500元予广州帝乐仕商贸发展有限公司；二、佛山康正金郅晟汽车销售股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金75000元予广州帝乐仕商贸发展有限公司；三、驳回广州帝乐仕商贸发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费7187.50元，减半收取计3593.75元，财产保全费2020元，合共5613.75元（广州帝乐仕商贸发展有限公司已预交），由广州帝乐仕商贸发展有限公司负担912.5元，佛山康正金郅晟汽车销售股份有限公司负担4701.25元并应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对广州帝乐仕商贸发展有限公司预交的诉讼费用4701.25元，在本判决发生法律效力后经当事人书面申请,本院退还予广州帝乐仕商贸发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年四月三十日书记员  李 慧