广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21654号原告（反诉被告）：谭雪珍，女，1963年8月11日出生，汉族，住广东省中山市，原告（反诉被告）：冯坤龙，男，1964年11月15日出生，汉族，住广东省中山市，两原告的共同委托诉讼代理人：蓝萱淋，广东靖许汇律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：廖柳茹，广东靖许汇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。第三人：欧伟强，男，1959年6月12日出生，汉族，住广东省中山市，原告谭雪珍、冯坤龙与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依原告谭雪珍、冯坤龙申请追加第三人欧伟强参加诉讼,被告棕榈公司提起反诉，本院依法予以受理，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人蓝萱淋，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池,第三人欧伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭雪珍、冯坤龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方式为：每日按原告已交付房价款万分之一，从2016年11月1日起计算至案涉商品房实际交付之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金（违约金计算方式为：每日按原告已交付房价款万分之0.1，从2018年1月12日起计算至原告取得案涉商品房权属证书之日止）。事实和理由：2014年6月19日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买花园××房，总价款451470元。原告已经付清购房总价款，但被告并未依约在2016年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告延迟交房和办理产权登记的行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。被告棕榈公司答辩并反诉称，涉案商品房买卖合同约定，原告应于2014年6月19日前一次性支付完毕全部购房款。但签订合同后，原告一直未向被告支付任何款项。被告向原告开具发票并办理合同备案登记是因为被告作为开发商需要依法缴纳营业税、土地增值税等税收，缴纳税收的前提是开具购房发票，原告多次向被告承诺会支付购房款，因此被告同意在原告未付款的情况下先行开具发票。被告在办理皓月花园小区的合同备案手续时是统一批量操作，因此涉案房屋也办理了合同备案手续。原告称购房款已经根据被告的指示全部支付给第三人，但被告与第三人没有任何关系，从未指示原告向第三人付款，也未曾委托第三人收款，第三人也没有将收取的款项转给被告。第三人陈述江广标是被告的实际控制人,江广标拖欠了第三人几个亿，该款项是江广标用于抵债的，但是江广标于2014年4月2日已经退出被告的公司经营，涉案合同签订时江广标与被告无关。因此，在原告尚未支付任何购房款的情况下，被告有权依照合同约定顺延交房和办理产权登记的期限。另外，原被告双方签订的补充协议（二）已将办理产权登记的期限从商品房交付使用后300个工作日变更为商品房交付使用后720个工作日，原告仍按300个工作日计算明显有误。被告请求驳回原告的诉讼请求，并依法提出反诉请求：两反诉被告向反诉原告支付位于花园××房的购房款451470元和逾期付款违约金（以购房款451470元为基数，自2014年6月20日按每日万分之六的标准计算至实际清偿之日止）。反诉被告谭雪珍、冯坤龙辩称，反诉被告已经按约支付了全部购房款451470元。2014年6月19日，反诉被告在反诉原告售楼部现场在反诉原告工作人员及第三人陪同下选定房屋并签订合同。在该过程中第三人将其尾号为442407的银行账户号码提交给反诉被告，反诉原告工作人员指示反诉被告将全部购房款转到第三人该账户。反诉被告采用一次性付款方式，可以享受交3000元现金抵3万的优惠。签订合同当天，反诉被告交款4470元给第三人，反诉原告向反诉被告出具收款收据。2014年6月21日，反诉被告谭雪珍向第三人上述账户转账32万元。2014年7月4日，反诉被告冯坤龙向第三人账户转账10万。2014年9月30日，反诉被告根据涉案商品房买卖合同第6条第2款将转账42万给第三人的收据及凭证交给反诉原告，反诉原告确认收齐并由其财务人员开具45万多的发票，并通过第三人将该发票给反诉被告。第一联是发票联，第二联是抵扣联。同日，反诉原告通知反诉被告到地税局缴纳契税。后反诉被告按其指示缴纳了契税并将第二联返回给反诉原告。江广标在涉案合同签订时虽然已经办理了股权变更登记，但是仍然是反诉原告的实际控制人。第三人根据江广标的指示收取涉案购房款的行为，构成表见代理。反诉被告在反诉原告售楼部签订涉案合同，销售人员向反诉被告提供第三人的收款账号，基于对反诉原告售楼部及其现场人员的信赖，反诉被告有理由相信第三人有权代反诉原告收取购房款。反诉被告在每次付款后均告知反诉原告，反诉原告未提出异议，并为反诉被告开具购房发票及办理合同备案登记手续。基于反诉原告该一系列行为，反诉被告有合理理由相信第三人有权收取购房款。反诉被告在履行合同中是善意的，没有过错，反诉被告已支付全部购房款，应依法驳回反诉原告的诉讼请求。第三人棕榈公司述称，确认原告向第三人支付涉案购房款的事实。被告的前大股东江广标自2009年开始向第三人借款，至2014年已经拖欠第三人几亿元。因无力偿还欠款，江广标将被告开发的含涉案房屋在内的二三十套商品房购房款抵债，第三人根据江广标的授权收取了两原告的购房款。江广标和被告现在的股东吴少珍曾于2011年2月26日签订协议，约定江广标向吴少珍借款，江广标将其名下的被告90%股权作为借款的担保，江广标履行还款义务后，吴少珍应将90%股权归还给江广标。虽然江广标于2014年4月2日办理了股权变更手续，股权登记在吴少珍名下，但江广标仍然为被告的实际控制人，江广标有权处分被告开发的房产。第三人收取涉案购房款后，被告的财务陈丽香开具了购房发票，第三人将该发票交付给两原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2014年6月19日，谭雪珍、冯坤龙（买受人）和棕榈公司（出卖人）在棕榈公司的售楼处签订中山市商品房买卖合同，买受人以451470元的价格购买了位于花园××房，第六条约定，买受人按一次性付款方式付款，于2014年6月19日前支付，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国工商银行中山市分行张家边支行，专用账户为20×××31，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，谭雪珍、冯坤龙和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第1.2条约定，若出卖人未按本补充协议（二）约定的交楼期限和交付条件将该商品房交付买受人使用，出卖人须按原买卖合同第九条约定及原补充协议第4.1款的补充约定承担逾期交房的违约责任；第3.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；第3.2条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原买卖合同第十四条第二款约定的第4项方式及原合同中补充协议第8.6款的补充约定承担违约责任。同日，谭雪珍、冯坤龙向欧伟强支付4470元。2014年6月21日，谭雪珍向欧伟强账户（80×××07）转账32万元。2014年7月4日，冯坤龙向欧伟强上述账户转账10万元。2014年8月28日，上述中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。2014年9月30日，棕榈公司为谭雪珍、冯坤龙开具了金额为451470元的发票，款项性质为售房款，销售的不动产楼牌号为花园××房。2014年11月18日，谭雪珍、冯坤龙缴纳了涉案房屋的契税。2.棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。谭雪珍、冯坤龙未办理收楼手续。3.2014年4月2日，棕榈公司经中山市工商行政管理局核准，法定代表人由吴少珍变更为吴双燕，股东由吴少珍、江广标变更为吴少珍、吴双燕。4.2017年10月16日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20民初57号民事调解书，确认江广标、冼焕珍暂计至2017年8月23日尚欠欧伟强借款本息合计285739238元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。谭雪珍、冯坤龙与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、谭雪珍、冯坤龙向欧伟强支付购房款的行为是否对棕榈公司发生法律效力,能否视为谭雪珍、冯坤龙已向棕榈公司足额支付购房款；二、棕榈公司是否应当承担逾期交房的违约责任；三、棕榈公司是否应当承担逾期办证的违约责任。关于焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”。首先，谭雪珍、冯坤龙在棕榈公司的售楼处签订涉案合同，合同公章真实合法有效，二人在棕榈公司工作人员的指示下将款项付至欧伟强账号内，基于签订场所的特殊性以及指示付款人员的职务身份，谭雪珍、冯坤龙有理由相信该指示付款行为是职务行为，是棕榈公司授权的结果。其次，棕榈公司在案涉合同签订后按照合同约定以及商品房买卖合同的交易习惯为谭雪珍、冯坤龙开具不动产销售发票，办理合同销售备案登记，并通知谭雪珍、冯坤龙缴纳了涉案房屋的契税，这一系列的合同履行行为足以使谭雪珍、冯坤龙相信棕榈公司工作人员的指示付款行为是职务行为，获得了棕榈公司充分授权；否则，按照合同约定，谭雪珍、冯坤龙的一次性付款义务在先，棕榈公司的备案登记和开具发票的义务在后，棕榈公司在谭雪珍、冯坤龙分文未付的情况下先行履行合同义务，显然有悖常理。再次，由欧伟强的陈述可知，其之所以收取案涉购房款项是因为与棕榈公司的原股东江广标之间存在债务关系，基于江广标原棕榈公司股东身份的特殊性，以及股东身份变更的时间（2014年4月2日）与案涉合同的签订时间（2014年6月19日）的邻近性，结合棕榈公司另案的诉讼纠纷，不排除棕榈公司在该时间段存在内部管理不当等问题，但棕榈公司内部管理不当产生的后果不应当由买受人承担。综合本案情形，本院认定谭雪珍、冯坤龙为善意相对人，其根据棕榈公司工作人员指示将款项付至欧伟强账户的行为并无不当，应视为棕榈公司收取了涉案房屋的全部购房款。关于焦点二。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。棕榈公司未按约履行交房义务，谭雪珍、冯坤龙诉请棕榈公司自2016年11月1日起支付逾期交房违约金，本院予以支持。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额。谭雪珍、冯坤龙以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为日万分之一，不受3%上限限制持续计算至实际交楼之日止。对此，本院认为，棕榈公司逾期交房天数已超过三年，迟延履行交房义务致使买受人谭雪珍、冯坤龙无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对棕榈公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对谭雪珍、冯坤龙调整违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金按日万分之一的标准持续计算至案涉商品房实际交付之日止。关于焦点三。涉案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。补充协议（二）第3.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，现涉案房屋尚未实际交付或已视为交付，因此，棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满，棕榈公司不存在逾期办证的违约行为。故，谭雪珍、冯坤龙诉请棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谭雪珍、冯坤龙支付逾期交房违约金（违约金以451470元为基数，自2016年11月1日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告谭雪珍、冯坤龙的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中山市棕榈物业投资管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1034元，由原告谭雪珍、冯坤龙负担56元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担978元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉费4569.5元，由反诉原告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担（该款反诉原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 王 珊人民陪审员 林 双人民陪审员 刘华民二〇二〇年五月十八日书 记 员 詹绮婷王静