江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终961号上诉人（原审原告）：闵贤兴，男，1978年8月29日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：李明云，江西将相阖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金，江西将相阖律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赖院生，男，1964年12月8日出生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。委托诉讼代理人：罗云明，江西伦诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欢，江西伦诚律师事务所实习律师。上诉人闵贤兴与被上诉人赖院生建设用地使用权合同纠纷一案，上诉人不服兴国县人民法院（2019）赣0732民初3793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人闵贤兴及其委托诉讼代理人李明云和钟金、被上诉人赖院生的委托诉讼代理人罗云明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闵贤兴上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判为赖院生立即向闵贤兴支付违约金20万元；2、一审、二审上诉费用均由对方负担。上诉理由：1、2018年2月9日，双方签订《土地转让协议书》，闵贤兴在签订协议时向赖院生支付20万元转让款，同时约定了双方的权利义务及相应的违约责任。其中《土地转让协议书》约定了赖院生负责配合闵贤兴协调与周边四邻关系，确保在2018年4月底动工兴建。还约定了赖院生在十天之内配合闵贤兴把国有土地所有过户手续过户到乙方名下，若不按规定时间处理，则乙方可单方终止协议，已付款20万元退还给乙方，并处赖院生违约金20万元。但从赖院生提交的《不动产权籍调查成果质量承诺书》中可以看出，实际赖院生在2018年5月底才开始着手过户工作，且并未向土地主管部门缴纳土地闲置费，与双方约定的十天内过户及2018年4月底动工兴建的约定完全不符，赖院生已经构成根本违约，其明知根本无法在十日内过户及2018年4月底动工，却仍然与闵贤兴签订转让协议，收取并占用闵贤兴支付的20万转让款，其行为严重违反诚实信用原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，而赖院生的行为严重违反协议约定，已经先行违约，一审法院反而认为闵贤兴未能缴纳相关税费造成未能完成过户，其逻辑有误，实为赖院生在签订合同时便存在欺诈行为，违反诚实信用原则，完全违背闵贤兴缔约合同的目的，导致根本无法履行《土地转让协议书》。故一审法院判决赖院生不承担支付违约金责任，该判决有误，应予以改判。2、一审判决赖院生承担年利率6%的资金占用期间的利息，该项判决导致违约成本过于低廉，如此低廉的违约成本将造成鼓励违约，导致正常的交易秩序混乱，与诚实信用原则及意思自治原则的精神不符。闵贤兴于2018年2月向赖院生支付20万元转让款，赖院生明知无法履行协议，还是仍然与闵贤兴签订转让协议，致使合同目的无法实现。时至今日已经近两年之久还是未拿回已支付的转让款，一审判决赖院生只需要承担年利率6%的资金占用期间的利息，显失公平，适用法律错误，根本无法弥补闵贤兴的损失。现如今土地价格猛涨，造成闵贤兴无法选择购置其他土地，导致闵贤兴的投资目的无法实现，造成闵贤兴预期利益受损，赖院生应承担闵贤兴预期利益受损的损失，但一审法院未结合赖院生违约的过错程度及闵贤兴预期利息受损等综合因素来认定违约金，便直接驳回闵贤兴要求赖院生支付违约金的请求，该判决有误，显示公平。同时，闵贤兴与赖院生约定合同价款为69万元，违约金为20万元，双方约定的违约金不超过造成损失的百分之三十，同时不存在过分高于造成的损失，故一审法院直接驳回闵贤兴要求违约金的请求违法，应予以改判！综上，赖院生在明知无法按照《土地转让协议书》履行无法在十日内过户及在2018年4月底动工兴建，仍然与闵贤兴签订合同，该行为严重违反诚实信用原则，应予以惩戒，应严格执行双方意思自治确定的惩罚性条款即违约金条款。一审法院直接驳回闵贤兴要求赖院生支付违约金的请求，并只判决赖院生支付年利率6%的利息，该判决显示公平，将助长违约之风气，低廉的违约成本将造成交易秩序混乱不堪，同时一审法院适用法律错误，为维护正常的交易秩序，请求二审法院依法予以改判，对违反赖院生严重违反诚实信用原则的行为依法予以惩戒，执行双方制定的违约条款，并判决赖院生向闵贤兴立即支付违约金20万元。赖院生答辩称：一、闵贤兴的上诉理由不成立。1、闵贤兴颠倒了合同的主次责任和义务。闵贤兴应当承担没有主动办理过户手续的民事责任。合同第三条第（一）项第2点约定“甲方（赖院生）负责配合乙方（闵贤兴）到土管部门办理过户到乙方（闵贤兴）名下的手续”。合同约定闵贤兴应当主动办理过户手续，而赖院生仅仅是配合办理过户手续。合同真正未能履行下去的原因是闵贤兴不但不主动、甚至根本不配合签字，赖院生已经积极和完全地履行了合同约定的配合义务，并且已办理了落地手续，过户只待闵贤兴的一个签字。由于闵贤兴未缴税费、未履行合同义务，造成该宗土地根本不可能依法过户至闵贤兴名下。2、闵贤兴歪曲了部分事实。一是闵贤兴认为现如今土地价格猛涨，造成闵贤兴无法选择购置其他土地，导致其投资目的无法实现，造成其预期利益受损，赖院生应当承担其损失。这点完全是歪曲事实。2018年签订合同时兴国县房地产价格因棚户区改造政策而上涨，但现在随着棚户区改造结束房价已经下跌或持平，不存在闵贤兴所说的土地价格猛涨，更不应该把其预期利益受损的结果归结到赖院生身上。二是闵贤兴根本不可能选择购置其他土地。在国有建设用地使用权招拍挂的政策环境下，并经过最近几十年的连续不断的开发建设，兴国县县域范围内存量的、100㎡左右、小块的国有建设用地几乎找不到了。除了赖院生这块土地在转让，闵贤兴已经找不到第二块这样的土地。即使闵贤兴签订本合同后未再购置其他国有土地，也不是赖院生的原因，而是社会上根本没有同类型的土地可以购置。因此，闵贤兴把这个原因归结到赖院生身上是歪曲事实的。3、闵贤兴举证不能。法律规定违约金的作用是弥补因一方当事人违约而给对方造成的损失。本案中赖院生并未违约；即使违约，闵贤兴并不能举证证明其具体损失是多少、这个损失又是怎么计算出来的？因此，闵贤兴应当承担举证不能的法律后果。二、兴国县人民法院的一审判决正确。1、判决认定事实清楚。一审判决认定：虽然赖院生和闵贤兴未能在10天内完成过户，但赖院生之后已经办理了相应的手续，这一点闵贤兴也没有提出异议。且涉案土地的使用权为赖院生，该土地使用权来源合法，并且依法取得了《国有土地使用权证》。这是对本案做了非常清楚的事实认定。赖院生认为，该土地使用权是完整的、合法的，不存在闵贤兴所说的该土地使用权与他人具有权属争议的问题。2、判决适用法律正确。一审判决适用了《中华人民共和国合同法》第一百零七条，在闵贤兴举证不能的情况下，仍然判决给了闵贤兴年利率6%的资金占用期间的利息，这是结合本案实际情况给出的合法、公正、合理的判决。3、判决结果赖院生可以接受，而且在一审庭审中赖院生主动谅解对方，并主动作为、主动担当，自愿提出由赖院生承担年利率6%的资金占用利息。当然，赖院生的这个举动并不是赖院生害怕什么，只是请求闵贤兴不要因此得寸进尺而罔顾本案的事实和法律。最后值得深刻指出的是，闵贤兴与赖院生签订转让合同前，合同双方已多次到该土地现场查看，了解土地的现状，闵贤兴对该土地的各种情况均已作了充分的了解和研判，闵贤兴并非三岁小孩，而把土地使用权没有过户的责任推得干干净净。闵贤兴应当回头看看自己在一审中提交的民事诉状和一审庭审中提出的争议事实，共有两个要点：①“由于该土地与他人存在权属争议”；②庭审中未提出缴纳土地闲置费的事由。但是，赖院生认为，闵贤兴至今未举证证明这块土地的权属和谁有争议？争议对象是谁？至于土地闲置费，是由于闵贤兴在办理过户手续的每一个重要环节上不但不按合同约定主动办理，甚至根本不配合赖院生签字，而且闵贤兴不予缴纳过户的税费，赖院生即使缴纳了土地闲置费，也不能过户至闵贤兴名下。综上所述，由于闵贤兴颠倒了合同约定的主次责任和义务，歪曲了部分事实并举证不能。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决驳回上诉，维持原判。另补充，一审判决认定未在十天完成过户，合同条款对实际履行时间节点上约定不明，理由是合同只约定了在十天内过户，但是该十天内的起算点双方并未进行约定，到底是闵贤兴从交完过户税费的十天起算，还是双方办理转让土地交付手续时开始起算的时间，或者还有其他的起算时间，因条款约定不明，不能追究双方的违约责任。闵贤兴向一审法院提出诉讼请求：1、请依法解除原、被告于2018年2月9日签订的《土地转让协议书》。2、判处被告立即返回原告土地转让款200000元。3、判处被告向原告支付违约金200000元。4、本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月9日，原、被告签订了一份《土地转让协议书》，约定被告向原告转让坐落于兴国县块【国有土地使用权证号为兴国用（2007）第2xx号】；面积80平方米；价款为69万元，签订协议时支付20万元;被告在十天之内配合原告把国有土地所有手续过户到原告名下，若不按规定时间办理，则原告可单方终止协议，所付20万元退还给原告，并处被告20万元违约金；原告负责土地使用证的过户及承担过户所涉税费。次日，原告向被告付款20万元。事后，原、被告没有在十天之内办完过户。但被告此后仍到有关部门办理与过户相关的手续，包括《不动产权籍调查成果质量承诺书》、《不动产权籍调查成果审核表》，原告对此没有异议，只是认为他人对涉案土地权属有争议而未能缴纳所涉税费，过户手续最终未能办成。一审法院认为，原告要求解除双方于2018年2月9日签订的《土地转让协议书》、由被告返还20万元转让款，被告表示同意，可予采纳。虽然原、被告未能在10天内完成过户，但被告之后已经继续办理相应手续，原告也没有提出异议，最终之所以未能完成过户既有被告没有按期的因素，也有原告认为他人对涉案土地权属有争议、未能缴纳所涉税费等因素，而兴国用(2007)第2B2905-156-99号国有土地使用证已明确涉案土地的使用权为被告，加之约定的20万元违约金过高，故原告要求被告支付20万元违约金的请求不予支持。基于被告已实际占用转让款，应当向原告承担从收款之日起的资金占用利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告闵贤兴与被告赖院生于2018年2月9日签订的《土地转让协议书》。二、由被告赖院生返还原告闵贤兴转让款人民币20万元。三、由被告赖院生就上述20万元转让款从2018年2月10日起以年利率6%向原告闵贤兴支付资金占用期间的利息，至付款之日止。四、本案履行内容限判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费7300元，原告闵贤兴已预交，由被告赖院生负担6000元，原告闵贤兴负担1300元。本院二审期间，上诉人提交《兴国县贸易广场宅基地使用权转让合同》及收据，证明本案所涉土地被远景房地产开发有限公司在2006年9月4日转让给了胡锜。被上诉人进行质证认为，对该证据的三性均有异议。只有复印件没有原件，没有签订合同的时间。在一审时我方已经向法庭提交了涉案转让国有土地的使用权证原件，同一块土地不可能办出两份权证，所以该转让合同与本案不具有关联性。胡锜确实在涉案土地旁边买了一块土地，而且建起了房子，胡锜已在该处居住多年。本院审查认为，对上述证据的真实性无法予以确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议的焦点是：解除合同后的违约责任如何承担？双方《土地转让协议书》第三条第（四）项约定：被上诉人在十天之内配合上诉人把国有土地所有手续过户到上诉人名下，若不按规定时间办理，则上诉人可单方终止协议，所付20万元退还给上诉人，并处被上诉人20万元违约金。根据本案协议履行情况，导致协议无法继续履行的原因是多方面的，并不符合上述约定的违约条款。首先，协议约定并不明确，仅约定被上诉人配合办理过户登记，说明办理过户登记的义务属于双方当事人义务，被上诉人属于配合义务。其次，双方在履约中未尽到信赖与协助义务，未积极沟通协调，及时化解履行合同中出现的困难。再次，上诉人认为被上诉人的土地权属有争议而未积极履行合同，而并没有充分证据证实权属存在争议。上述多重原因导致协议不能履行，双方均有过错，并不完全符合20万元违约金的约定条件，一审判决违约金计算方式并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人闵贤兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年五月二十日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞