广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初11028号 原告：广西金瑞物业服务有限公司，住所地南宁市竹溪大道**云星钱隆天下小区******，统一社会信用代码：9145010368210034X6。 法定代表人：赵东光，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韦福康，广西昭仪律师事务所律师。 被告：黄凤琼，女，1978年3月8日出生，汉族，住南宁市。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月19日 开庭时间：2019年12月20日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人韦福康到庭 被告方：被告未到庭 原告诉请要点 一、判令被告向原告支付2015年8月至2019年3月期间的物业服务费3449.6元、代收水费1726.1元、代收生活垃圾处理费352元、代收公摊水费118.8元、代收公摊电费546.8元、二次加压电费，以上合计6193.3元； 二、判令被告向原告支付截至2019年3月31日，按每日千分之三计算的违约金12443.31元。 三、本案诉讼费用由被告承担。 诉讼中，原告当庭撤回第一项诉讼请求中的二次加压电费，并将违约金的计算方式调整为按欠款总额的30%计付，即1857.99元。 被告答辩要点 被告黄凤琼未到庭参加诉讼，但其在开庭后提交书面的答辩意见称：一、原、被告签订的《云星·城市春天小区前期物业服务协议》属于格式化的霸王条款，被告签订协议时处于被胁迫的弱势地位，该协议不是被告的真实意思表示，应确认为无效合同。二、原告进驻涉案小区时仅有暂定三级资质，而管理涉案小区依法应具有一级资质。三、原告与涉案小区建设单位广西华实房地产开发有限公司同为云星地产控股企业，在涉案小区进行物业服务工作属于前提违法、主体违法、程序违法，不具备收费资格，该行为已经被南宁市住房保障和房产管理局行政处罚。四、原告与广西华实房地产开发有限公司签订的《云星·城市春天商住小区前期物业服务合同》，约定原告对案涉小区服务管理期间为合同签订之日起至业委会成立之日止，目前涉案小区业委会已经依法成立，选聘新的物业公司，并早就责令原告撤离涉案小区、移交全部物业管理资料，但原告暴力抗拒，拒不撤离，其与业主之间不存在合法有效的合同关系，没有收费资格。五、西乡塘区人民法院作出的（2016）桂0107民初5570号民事判决书判令原告撤离涉案小区，并移交全部物业管理资料，南宁市住房局南房改2017-24号《责令改正通知书》也责令金瑞物业移交全部物业管理资料并退出案涉小区物业管理服务。六、原告未依约履行《云星·城市春天小区前期物业服务协议》，如：2011年8月至2019年，被告家中被盗两次；原告未能依约对公共部位进行维修；案涉小区1栋楼底每日凌晨有物流公司工作或喝酒声，严重扰民；案涉小区的园林未修剪等。七、原告未能提供每月水费的原始抄表记录，每月公摊水电费的原始抄表记录及分摊计算表，无法证明其所诉金额。综上所述，请求法院驳回原告的无理诉求。 事实认定 2019年10月18日，南宁市不动产登记中心出具《不动产档案查询告知单》，载明：不动产单元坐落“南宁市西乡塘区北湖北路20号云星·城市春天1号楼B单元204号”，产权人为：黄凤琼，建筑面积为87.28平方米。 原告广西金瑞物业服务有限公司（以下简称“金瑞物业公司”）成立于2008年11月18日，公司名称于2018年7月20日由“南宁金瑞物业服务有限公司”变更为“广西金瑞物业服务有限公司”。经营范围：物业服务等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 南宁市西乡塘区北湖街道办事处北湖东社区出具《证明》，内容如下：深圳市鹏基物业服务有限公司于2009年至2010年10月对云星城市春天进行物业服务，2010年10月因经营亏损原因退出云星城市春天小区物业服务。2010年11月小区没有物业公司进行管理的情况下，生活垃圾满天飞、治安案件不断上升，为了保证城市春天小区的治安稳定、清洁卫生。我社区（当时城春社区未成立，由北湖东社区代管）组织协调了相关部门与开发商，临时指定了南宁金瑞物业服务有限公司对云星城市春天小区进行物业服务至小区业主召开业主大会同意选聘新的物业服务企业止。该指定物业公司在接管后应尽快按法律法规办理好相关审批手续。 2010年2月28日，广西华实房地产开发有限公司（以下简称“华实开发公司”）（甲方）与原告（乙方）签订《云星·城市春天商住小区前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对云星·城市春天商住小区提供前期物业服务，乙方资质等级为：三级。双方约定：管理服务期限自合同签订之日起至云星·城市春天商住小区业主委员会成立之日止，实施物业前期服务管理。之后，若需续订合同，由乙方与云星·城市春天商住小区业主委员会协商（合同第二条）。第四章“服务费用”约定：住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅、小户型住宅：0.65元/月·平方米（合同第十五条）。电梯使用费按普通：25元/月·户，小户型：15元/月·户收取（合同第十七条）。公用水电费等属公共能耗费用的，均按实际发生额按户从《房屋销售合同》约定的物业交付使用之日起由业主进行分摊（合同第十八条）。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务（第二十六条）。合同第二章约定了物业管理范围及管理事项（第三条至第十二条）。合同第六章约定了物业服务质量及标准。合同第四十条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第二十四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未缴纳部分每日3‰的标准向乙方支付违约金。 2011年3月20日，被告办理了入伙手续。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《云星·城市春天前期物业服务协议》，第三条约定物业管理服务内容，包括：物业共用部位、物业共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理，园林绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、物业资料、房屋装饰装修的管理，开展社区文化活动，其他管理服务事项。第四条约定：前期物业管理自签订本协议之日起至业主委员会与甲方签订《物业管理委托合同》时止。第五条约定物业管理服务标准。第六条约定物业管理服务费用：一、住宅物业管理服务费收费按房屋总建筑面积计算为0.9元/月·平方米。七、物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在每月5日前履行交纳义务。八、公用水电费包含小区电梯用电、安防和消防用电、公共卫生和绿化用水、二次加压用电、小区路灯、楼栋照明、小区监控系统和园林景观用水用电等公共能耗费，均按实际发生额按户从《房屋销售合同》约定的物业交付使用之日起由业主进行分摊。九、如政府部门对物业管理相关费用价格调整，按政府的指导文件为准。第十条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供城市生活垃圾处理费、水费、电费等代收代缴服务，收费标准按政府和相关单位收费标准执行。第十三条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。 2015年12月9日，南宁市云星城市春天小区第一届业主委员会经小区第一届业主大会选举成立并经南宁市西乡塘区住房和城乡建设局备案。 2016年3月1日，南宁市住房保障和房产管理局作出南房函[2016]128号《关于南宁金瑞物业服务有限公司违法进驻云星城市春天小区管理问题的复函》，内容为：一、华实开发公司于2007年3月通过招投标方式选聘深圳市鹏基物业管理有限公司（以下简称“鹏基物业公司”）为云星城市春天小区提供物业服务，2010年10月鹏基物业公司与华实开发公司解除前期物业服务合同并退出云星城市春天小区。2010年11月，华实开发公司未通过招投标选聘金瑞物业公司进驻云星城市春天小区管理至今。华实开发公司未通过招投标方式选聘物业公司的行为，已违反《物业管理条例》（国务院令第504号）第二十四条的规定。二、金瑞物业公司为二级资质物业服务企业，根据《物业服务企业资质管理办法》（建设部令164号）的规定，二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目，而云星城市春天小区总建筑面积为39万多平方米，金瑞物业公司存在超越资质等级承接物业管理项目的情况。目前，已依法对金瑞物业公司的违法行为进行立案查处。 2017年4月9日，南宁市西乡塘区人民法院作出（2016）桂0107民初5570号民事判决书，认定：南宁市云星城市春天小区第一届业主委员会于2015年12月9日经小区第一届业主大会选举正式成立并经南宁市西乡塘区住房和城乡建设局备案，具备合法身份地位。金瑞物业公司为云星·城市春天小区提供前期物业服务的依据是其与华实开发公司于2010年2月28日签订的《云星·城市春天商住小区前期物业服务合同》，根据该合同约定，金瑞物业公司为云星·城市春天小区提供前期物业服务的期间为自合同签订之日起至云星·城市春天商住小区业主委员会成立之日止，故其与华实开发公司签订的前期物业服务合同已于南宁市云星城市春天小区第一届业主委员会成立之日到期终止。并据此判令：金瑞物业公司于判决生效之日起四十五日内退出云星·城市春天小区服务区域并向南宁市云星城市春天小区业主委员会移交云星·城市春天小区物业服务用房和相关设施设备，以及物业服务所必需的相关资料。 2017年6月30日，南宁市住房保障和房产管理局作出南房改[2017]24号《责令改正通知书》，责令：金瑞物业公司自收到该通知之日起30日内退出云星·城市春天小区物业服务。金瑞物业公司于同日签收该通知。 另查明，本院审理的原告作为涉案小区的物业公司起诉包括本案被告在内的部分业主欠付物业服务费等各项费用的案件，其中（（2018）桂0103民初7179号、（2018）桂0103民初7174号案件的被告提供照片等证据用于证明：小区存在安保、消防、环境管理等问题，原告未尽到合同约定的物业服务义务。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄凤琼经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利。 华实开发公司未通过招投标程序选聘原告作为小区的物业服务企业，违反《物业管理条例》第二十四条的规定，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，华实开发公司与原告签订的《云星·城市春天商住小区前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。原、被告之间的《云星·城市春天小区前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于物业服务费的计算期间问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，虽然《云星·城市春天小区前期物业服务协议》对合同期限也进行了约定，但实际上并非每一个业主都与原告签订了上述协议，从有利于小区整体管理的角度出发，对于合同期限的认定问题，应以对全体业主具有约束力的《云星•城市春天商住小区前期物业服务合同》为准。根据原告与华实开发公司签订的《云星•城市春天商住小区前期物业服务合同》的约定，原告为云星•城市春天小区提供前期物业服务的期间为自合同签订之日起至云星•城市春天商住小区业主委员会成立之日止。小区第一届业主委员会于2015年12月9日经小区第一届业主大会选举正式成立并经南宁市西乡塘区住房和城乡建设局备案。故涉案《云星•城市春天商住小区前期物业服务合同》已于南宁市云星城市春天小区第一届业主委员会成立之日即2015年12月9日到期终止。因此，2015年12月9日之后的物业服务费用，依法不应由被告承担。 关于物业服务费的计算标准问题。被告虽于庭后才提交书面答辩状称家中被盗，原告未能管理好案涉小区公共部位及园林修建等。但结合本院审理的原告作为涉案小区的物业公司起诉包括本案被告在内的部分业主欠付物业服务费等各项费用的案件，其中（（2018）桂0103民初7179号、（2018）桂0103民初7174号案件的被告举证并抗辩称涉案小区安保、消防、环境管理方面存在问题，原告未能在上述案件中举证证明其已尽管理义务，故本案物业服务费应参照酌情扣减20%。因此，涉案房屋每月的物业服务费按0.9元/平方米计建筑面积87.28平方米，为78.55元，从2015年8月5日至2015年12月9日期间的物业服务费为：78.55元/月/30天×127天=332.53元，本院予以支持332.53元×80%=266.02元，超出部分不予支持。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。如前所述，原告未能完全、适当地履行了合同义务，被告不交纳物业服务费系行使合同履行抗辩权，不宜认定为无故拖欠。因此，对于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。 关于代收水费、代收公摊水电费，原告既未能举证证明其已向水电部门缴付上述各项费用，也未能提供证据证明代收公摊水电费的具体数额及每月的欠费情况，因此，原告要求被告支付上述各项费用，证据不足，本院不予支持。 关于代收生活垃圾处理费，该费用无合同约定，且原告亦未举证证明其已向环卫部门缴付该项费用，因此，原告要求被告支付该项费用，证据不足，本院不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款、《物业管理条例》第二十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄凤琼应向原告广西金瑞物业服务有限公司交纳从2015年8月5日至2015年12月9日期间的物业服务费266.02元； 二、驳回原告广西金瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费266元，由原告广西金瑞物业服务有限公司负担262元，由被告黄凤琼负担4元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 莹 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  吴冬梅 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  苏晴雪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第十条第二款物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十四条第一款国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。