山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1097号 原告：旭仁高娃，女，1989年7月30日生，蒙古族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王树军，山东泰威律师事务所律师。 被告：陈鹃，女，1984年3月1日生，汉族，住潍坊高新区潍县。 委托诉讼代理人：李晶宇，山东求是和信律师事务所律师。 原告旭仁高娃诉被告陈鹃房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭仁高娃及其委托诉讼代理人王树军，被告陈鹃的委托诉讼代理人李晶宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭仁高娃向本院提出诉讼请求：1、解除旭仁高娃与陈鹃签订的房屋买卖合同；2、陈鹃向旭仁高娃返还购房款93万元；3、陈鹃赔偿旭仁高娃经济损失：93万元的利息（其中，3万元的利息自2017年6月7日至陈鹃实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；90万元的利息自2017年6月15日至陈鹃实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），旭仁高娃因购买同区位、同面积房屋的购房差价255000元；4、诉讼费、实现债权的费用由陈鹃承担。事实与理由：2017年6月7日，旭仁高娃与陈鹃签订房屋买卖合同，约定陈鹃将坐落于潍坊高新区恒大名都25号楼1单元2004室以119万元的价格出售给旭仁高娃，旭仁高娃于合同签订当日向陈鹃支付定金3万元，并于2017年6月15日向陈鹃支付购房款90万元。在合同履行当中因陈鹃与他人存在经济纠纷，该房产被法院查封，致使该合同无法继续履行。旭仁高娃为了能够保证该合同的顺利履行曾代陈鹃向兴业银行支付购房款按揭贷款57万余元。上述费用均系旭仁高娃为了合同的履行而额外支付的费用，该费用应当由陈鹃全部承担。同时，因陈鹃的原因致使合同不能履行，陈鹃应当承担因此给旭仁高娃造成的一切经济损失。诉至法院，请求法院支持旭仁高娃的诉讼请求。 陈鹃辩称，一、旭仁高娃与陈鹃签订的房屋买卖三方合同已经解除。2017年12月初，旭仁高娃明确通知了陈鹃和房产中介公司不再购买涉案房产，并要求陈鹃退还已付的购房款，旭仁高娃也通过房产中介公司向陈鹃催要过款项。根据合同法第九十六条的规定，陈鹃已经收到对方解除合同的通知，该合同已于2017年12月初解除。二、陈鹃可以向旭仁高娃返还购房款93万元，但因陈鹃经济状况不好，请求分期偿还旭仁高娃的购房款。三、本案合同的解除并非是因陈鹃违约造成的，陈鹃不应当承担任何违约责任。在双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋被法院查封，陈鹃出于善意主动告知了旭仁高娃此情形，后旭仁高娃提出解除合同，陈鹃也接受解除合同，双方系自愿解除合同。旭仁高娃主张的损失过高，应予以减少。实现债权费用主张没有法律依据，也没有合同约定，差额损失没有任何依据。综上，旭仁高娃诉请无法律依据，请求法院驳回旭仁高娃的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院认定事实如下： 陈鹃、肖建阳于2007年2月27日登记结婚，2017年8月14日协议离婚，双方在离婚协议中约定，涉案的潍坊高新区恒大名都25号楼1单元2004室房屋归陈鹃所有。2014年8月8日，陈鹃与兴业银行股份有限公司潍坊分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定陈鹃借款金额为61万元，借款用途为用于购买涉案房屋。2014年8月26日，涉案房产设立他项权，他项权证号为潍房预市属字第00272891号，抵押金额61万元，抵押权人为兴业银行股份有限公司潍坊分行。 2017年6月7日，旭仁高娃、陈鹃、潍坊创联房产中介有限公司三方签订房屋买卖三方合同，约定陈鹃自愿将坐落于潍坊高新区恒大名都25号楼1单元2004室出售给旭仁高娃，房屋建筑面积176.2平方米。该合同第二条约定，房屋成交价格为119万元，旭仁高娃应在签订合同当日支付陈鹃定金3万元，2017年6月15日前旭仁高娃支付陈鹃购房款90万元，剩余购房款26万元于过户当日付清。该合同第四条约定，陈鹃于过户完成后于2017年12月31日前腾出该房屋。该合同第八条约定，合同签订生效后，因陈鹃单方原因不能继续履行合同，导致解除合同或导致房屋权属无法转移过户或房屋无法交付使用的，陈鹃需承担所产生的所有经济损失，并向旭仁高娃双倍返还定金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，旭仁高娃向陈鹃支付定金3万元。2017年6月15日，旭仁高娃通过银行转账的方式向陈鹃支付购房款90万元。2017年6月15日，陈鹃向潍坊创联房产中介有限公司缴纳11900元。陈鹃主张，其已经缴纳中介费11900元，旭仁高娃解除合同同时给陈鹃造成中介费损失。旭仁高娃主张其对合同的履行无违约行为，上述损失应由陈鹃承担。涉案房屋于2017年7月18日被本院另案查封，2018年3月27日又被淄博市临淄区人民法院查封。 2018年，旭仁高娃曾委托诉讼代理人向本院提起诉讼，请求判令陈鹃继续履行双方签订的房屋买卖合同，将涉案的恒大名都25号楼1单元2004室房屋变更登记到旭仁高娃名下。2018年11月12日，本院作出（2018）鲁0791民初45号民事判决，判决驳回旭仁高娃的诉讼请求，诉讼费用20510元由旭仁高娃负担。 诉讼中，旭仁高娃申请对2018年11月15日再次购买与涉案房屋同区位同面积的房屋差价进行评估，本院委托山东红旗资产评估有限公司对上述事项进行了评估，2020年4月7日，山东红旗资产评估有限公司出具鲁红旗评字（2020）第7-5号资产评估报告书，评估结论为：截止2018年11月15日，上述房屋差价的市场价值为255000元。旭仁高娃对资产评估报告书无异议。陈鹃主张本案没有评估的必要，该报告书与本案无关联。 当事人对如下证据和事实存在争议： 旭仁高娃提供律师代理费发票复印件1份、委托代理合同1份，证明旭仁高娃支出代理费4万元，要求陈鹃承担。经质证，陈鹃主张发票不是付款的凭证，旭仁高娃应提交付款凭证予以证实，上述证据不能证明旭仁高娃实际支出的律师费，旭仁高娃要求陈鹃承担律师费没有依据。 陈鹃提供短信聊天记录，证明双方于2017年12月解除了双方签订的房屋买卖合同。经质证，旭仁高娃主张上述证据与本案无关，旭仁高娃从未与陈鹃有聊天，对上述证据不予认可。 3、陈鹃提供网络竞价成功确认书1份，证明涉案房屋已被旭仁高娃拍卖取得，价格1207346.9元，且该房屋已经交付并过户至旭仁高娃名下，即便存在房屋差价，房屋差价与原合同约定的119万元仅差17346.9元，非评估结果255000元，评估报告不能作为定案依据。经质证，旭仁高娃对上述证据的真实性无异议，但主张旭仁高娃通过拍卖方式取得涉案房屋不等同于旭仁高娃再次购买同区位同面积的房屋差价255000元的存在，主体混同不等于权利丧失，涉案房屋被法院强制拍卖，旭仁高娃以1207346.9拍卖成交，因此，旭仁高娃向房管部门缴纳契税、交易费等共计119000余元，提交税收完税证明2份（其中，契税17247.82元、增值税等95437.89元，共计112685.71元）予以证明。陈鹃请求由法院对上述证据的真实性依法予以核实，主张上述税费与本案无关，应由旭仁高娃承担。 本院认为，旭仁高娃与陈鹃签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。陈鹃提供的聊天记录不充分，在旭仁高娃不予认可的情况下，应由陈鹃承担举证不能的法律后果，对陈鹃主张的房屋买卖合同已经解除的事实，本院不予确认。合同签订后，旭仁高娃向陈鹃交纳定金3万元，并向陈鹃支付购房款90万元，履行了相应的合同义务。因涉案的房屋被法院多次查封，不具备继续履行房屋买卖合同的条件，旭仁高娃要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，陈鹃应将购房款93万元（含定金3万元）及时返还旭仁高娃并支付利息，旭仁高娃要求陈鹃返还购房款93万元及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据房屋买卖合同第八条的约定，因陈鹃单方原因不能继续履行合同，导致解除合同，陈鹃需承担所产生的所有经济损失。本案中，因涉案房屋被法院查封，导致陈鹃无法向旭仁高娃交付房屋，也无法办理房屋的转移登记手续，旭仁高娃和陈鹃签订的房屋买卖合同因陈鹃的原因解除，陈鹃应赔偿旭仁高娃因合同解除遭受的经济损失。旭仁高娃经济损失的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鲁红旗评字（2020）第7-5号资产评估报告书来源合法，内容真实，且与本案有关，能够证明旭仁高娃与陈鹃于2017年6月7日签订的房屋买卖合同所购房屋价格与2018年11月15日再次购买与此房屋同区位同面积的房屋差价为255000元。陈鹃认为上述资产评估报告书与本案无关联的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综合考虑旭仁高娃拍得涉案房屋多支付的款项和缴纳的相关税费、在本案中支出的律师服务费、在（2018）鲁0791民初45号案件中支出的诉讼费和律师服务费、以及因申请对购房差价进行评估需要支付评估费等实际损失，除购房款利息损失外，旭仁高娃因合同解除遭受的其他实际损失数额与鲁红旗评字（2020）第7-5号资产评估报告书认定的再次购房差价损失255000元大致相当，故本院认定，除购房款利息损失外，房屋买卖合同解除给旭仁高娃造成的其他经济损失数额为255000元。旭仁高娃在本案中支出的律师服务费，本案已经综合考虑，旭仁高娃要求陈鹃另行承担律师费4万元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 解除旭仁高娃与陈鹃于2017年6月7日签订的房屋买卖合同； 陈鹃返还旭仁高娃购房款93万元并支付利息（其中，3万元的利息自2017年6月7日至陈鹃实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；90万元的利息自2017年6月15日至陈鹃实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 陈鹃赔偿旭仁高娃经济损失255000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 驳回旭仁高娃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15825元、保全费5000元，共计20825元，由旭仁高娃负担680元，陈鹃负担20145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  牟乃谨 二〇二〇年五月九日 法官助理谭宁 书记员谭凯伦