安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初2863号 原告：合肥中义物业服务有限公司，住所地合肥市包河区。 法定代表人：李启友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：詹武锐，该公司员工。 委托诉讼代理人：李志伟，该公司员工。 被告：余林霞，女，1954年10月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告合肥中义物业服务有限公司（以下简称“中义物业公司”）诉被告余林霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中义物业公司委托诉讼代理人李志伟、被告余林霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中义物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的物业费2497.82元（115.64m2×0.6元/月/m2×36个月）；2.判令被告自逾期之日起按银行同期贷款利率支付违约金；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月29日，安徽天中物业管理有限公司（以下简称“天中物业公司”）与香江生态丽景B区前期物业公司合肥香江物业管理有限公司（以下简称“香江物业公司”）签订《物业承包合同》，并于2015年9月29日签订补充协议。约定由天中物业公司承接香江生态丽景B区物业服务工作。2016年12月31日，天中物业公司与香江生态丽景B区第一届业主委员会（以下简称“香江丽景第一届业委会”）签订物业服务合同，合同中约定：高层、小高层住宅1.2元/m2/月（一楼、二楼0.9元/m2/月、多层住宅0.6元/m2/月、商铺1.2元/m2/月）。2018年12月10日，天中物业公司与中义物业公司签订《香江生态丽景B区项目物业移交协议》，合同约定天中物业公司将其香江生态丽景B区项目移交给中义物业公司，包括但不限于应收款、保证金、合同约定的其他应得收益。2018年12月15日，中义物业公司与香江丽景第一届业委会签订物业服务合同。合同签订后，中义物业公司按照约定全面履行了管理义务，但被告自2016年12月31日起拖欠物业服务费用，截至2019年12月31日，被告共计拖欠物业管理服务费36个月，共计2497.82元。综上，被告逾期缴纳物业费的行为已经严重侵犯原告的合法权益。为维护自身合法权益,原告特诉至法院,请求判如所请。 被告余林霞辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，具体事实如下：一、原告以安徽中天保安服务集团有限公司落实物业管理专业化运营为由，于2018年12月10日向案涉小区提出合同主体变更，并提交《安徽中天保安服务集团有限公司文件》。该文件中提出，天中物业公司和中义物业公司均为其集团下属公司。但在合肥市政府工商注册登记部门中显示，安徽中天保安服务集团有限公司与中义物业公司无任何法律关系。被告认为天中物业公司与中义物业公司就香江生态丽景B区物业服务合同变更存在欺诈行为； 二、原告在2018年12月完成相应合同主体变更后，小区的物业服务企业相应的主体单位就变为中义物业公司，但中天物业公司却在2019年3月收取案涉小区相应物业费，并于2019年6月在案涉小区内张贴含有中天物业公司的公告，致使业主不清楚小区具体的物业服务公司，并且至今小区内没有公示过由合肥中义物业有限公司与本小区签订合同的通知； 三、被告要求原告开具相应缴费发票，但原告却以种种理由推脱，故被告未缴纳物业费； 四、案涉小区自开发商交房至今，多达200户以上业主房屋发现漏水现象，业主向原告报修，原告却对此事置之不理，导致小区业主房屋漏水现象至今没有解决； 五、服务合同中第二十条约定，业主及物业使用人对乙方管理满意率达到合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（乙级），标准中对管理处设置、管理人员和服务人员要求、服务时间、日常管理服务、公共区域卫生保洁服务、公共秩序维序、停车管理、公共绿化养护、公用部位及共用设施设备维护以及消防安全防范十个方面全面具体地提出了相关的服务要求。但原告管理小区过程中并没有达到该项标准； 六、根据原告与案涉小区第一届业主委员会签订的《业主委员会与物业服务合同》第五章第20条第1款约定：房屋不得改变房屋使用用途。但原告在合同履行期间却将小区车库擅自改装成棋牌室、便利店、足疗按摩店、药房等。第五章第20条第2款约定：房屋外观力求做到整洁、有序，空调外机统一安装。原告在合同履行期间将案涉小区空调外机乱挂，导致房屋外立面破坏。且小区门面随意改造，拉三相电，向小区直排油烟，噪音大等等。第五章第20条第4款约定：共用设备运行有专人管理，电梯每月保养不少于2次。原告在合同履行期间对小区共用设施根本没有进行管理，电梯保养少之又少，故障频繁，给小区小高层业主生活带来极大的烦恼。第五章第20条第5款约定：房屋及设施、设备的维修、养护：路灯、楼道灯每月检查一次，要求灯泡正常，灯罩完好，所有污（雨）水井定期清理，做到无污水外溢；道路、停车场每月检查一遍，做到整齐、无积水；楼间小道与主通道的隔离柱应保证完好，损坏的应及时维修好；公共娱乐健身场所每月检查一遍，做到设施完好，安全整洁，无乱堆乱放；小区内的共用水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；高层二次供水箱按规定每半年清理一次，公共卫生设施每周检查一次，消防设施相关维护方案检查维护，安全监控设备相关维护方案检查维护，安全监控设备按相关维护方案检查养护。在原告履行合同期间，小区路灯、楼道灯灯泡不亮，灯罩损坏均属于正常现象。原告没有做到每月检查一次，甚至在业主报修之后仍然长时间不安排修理；道路、停车场破损严重，路面坑洼不平，积水严重，楼宇单元门门口积水严重，业主出门需要趟水回家，晚上小区充满了低频振动的声音，无法入睡。第五章第20条第6款约定：清洁工每天对区域内道路、单元楼彻底清扫一次，并在工作时间内巡回检查，绿化带每月清理各类公共照明设备定期保洁，休闲设施保持清洁，垃圾每天清运一次，做到日产日清；业主自有空间产生的垃圾应投放垃圾箱内，垃圾箱每周清洗一次，并保持箱外无污迹、电梯轿厢每周擦拭一次；设备房每周清扫一次；对小区实行标准化清扫保洁。在原告履行合同期间，小区卫生环境不堪入目，清洁工一周甚至更长时间才对区域内道路、单元楼道清扫一次，也仅是轻描淡写的清洁。绿化带里落叶杂物垃圾成堆，垃圾箱破烂不堪，从不清洗。电梯轿厢、设备房一个月甚至更长时间才能清理一次，地下车库常年不打扫，业主的健康环境堪忧。第五章第20条第7款约定：护栏、警语牌、花坛及花盆无破损、无污染；草坪定期修剪，保持平整、美观。绿化管理及养护措施落实，无损坏。原告在履行合同期间，践踏及随意占用现象频繁。草坪变成了黄土地，部分绿化铺满了建筑垃圾。第五章第20条第8款约定：尽快制定出小区机动车管理细则，业主车辆凭小区专用通行证进小区必须登记，确保小区内车辆行驶停放有序。原告在履行合同期间不对小区车辆进入进行登记，导致车位经常被占用。由于小区绿化不及时修剪，导致停放在小区内的车辆被树枝砸坏。地面及地下停车位不透明，没有分配方案和情况公示，小区业主经常因为停车闹纠纷。第五章第20条第9款约定：小区实行24小时封闭管理制度，安保员统一服装，礼貌接待，热情服务，严格把关，并做好登记工作。原告在合同履行期间，小区门岗管理松散，工作人员极其不负责任。小区北门没有安保人员值班，门禁系统损坏，人员自由进出，小区门面房多处连通小区，致使小区目前被盗次数达到67次，被盗户数达到63户（其中有3户多次被盗）。发生盗窃后，业主向原告寻求帮助，但原告却置之不理，且态度极其恶劣。第五章第20条第10款约定：小区内的灭火器消防栓、水带以及其他消防设施每月检查一次，确保完好。在原告履行合同期间，小区内消防设施缺失，小区路边被规划成停车位进行收费，导致小区消防通道不通畅。之前43栋407室业主家中发生火灾，消防部门前来灭火时却发现消防栓没有水，顶楼消防通道不通畅，随意上锁设门，存在严重隐患。第五章第20条第14款约定：鉴于香江物业公司服务期间，不少单元门锁严重损坏，无法修复的问题，本合同签订后一个月内，乙方将所坏的门锁全部进行更换，其费用列入乙方承诺的2万元投资之内。在原告履行合同期间，从未对破坏的门锁进行维修更换； 七、原告在案涉小区履行合同期间，从未将小区公共收益进行公示，小区公共收益的所有资金去向，业主从不知晓，请求原告公示案涉小区公共收益资金的全部收入和支出； 八、根据合同法第52条第一款规定，一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，签订的合同无效。因此，可以认定中义物业公司于2018年12月15日与香江生态丽景B区第一届业主委员会签订的《业主委员会与物业服务合同》无效； 九、根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，本案中义物业公司的诉讼主体不适格。 综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。无论是天中物业公司还是中义物业公司，他们在履行合同期间均未尽到相应的管理义务。原告作为小区业主，只能以不缴纳物业费来对抗小区物业公司。今后，不论哪家物业公司管理案涉小区，只要能还小区一个干净、整洁、温馨的环境，本人将立刻补交所欠全部物业费。 经审理查明：2016年12月，香江丽景第一届业委会成立，任期自2016年12月8日至2019年12月8日。2016年12月31日，香江丽景第一届业委会与天中物业公司签订《业主委员会与物业服务合同》一份，合同约定委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日。2018年12月10日，天中物业公司函告香江丽景第一届业委会，天中物业公司将退出香江生态丽景B区物业管理，由中义物业公司负责承接香江生态丽景B区物业管理。 2018年12月15日，香江丽景第一届业委会与中义物业公司签订《业主委员会与物业服务合同》。合同约定：中义物业公司负责对案涉小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护和管理；公共环境卫生、包括房屋共用部分的清洁卫生；道路交通与车辆管理；维持公共秩序；管理与物业有关的工程图纸；严格门面房、出租房和地下室的管理；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护等，并依据本合同向案涉小区业主、物业使用人收取管理费用。高层、小高层住宅物业管理服务费标准为1.2元/m2/月(一楼、二楼0.9元/m2/月、多层住宅0.6元/m2/月、商铺1.2元/m2/月)。空置的物业管理服务费按最新的相关条例执行，已售空置房由中义物业公司按照100%向产权人收取，未售空置房由中义物业公司按标准全额向开发商收取。物业服务费在合同期内一般不作调整，如遇国家政策规定，依照国家调整的标准收取。在保证和提高服务水平的基础上，双方可依据物价水平的情况，经过协商调整物业收费标准，乙方不得单方面提高物业服务费。中义物业公司为业主提供本合同约定的三年物业服务，三年的物业服务费业主应分六期缴纳。委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日。该合同还对其他权利义务进行了约定。 另查明：余林霞系合肥市颍河路北香江生态丽景××幢××××室房屋业主，房屋建筑面积为115.64平方米。现因余林霞未按约缴纳物业管理费，中义物业公司在催收未果后向本院提起诉讼，诉请余林霞交纳自2016年12月31日至2019年12月31日期间的物业管理费。 上述事实有原告中义物业公司提交的企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、补充协议、《业主委员会与物业服务合同》、合同变更函、催费通知、律师函、照片，被告提交的企业信息表、收据、通知、照片等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。 本院认为：本案争议焦点为中义物业公司与香江丽景第一届业委会签订的《业主委员会与物业服务合同》的效力问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”。本案中，案涉小区香江丽景第一届业委会系通过合法程序选举成立，且向合肥新站高新技术产业开发区建设发展局和合肥市新站区七里塘街道办事处进行了备案。据此，本院认定香江丽景第一届业委会在任期内与中义物业公司签订的《业主委员会与物业服务合同》应当合法有效，对案涉小区的全体业主具有约束力。现中义物业公司以物业服务合同纠纷向被告提起诉讼，中义物业公司作为原告主体适格。被告作为该小区业主，应受该合同约束。 物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。余林霞作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。原告依约履行物业服务义务后，被告理应按约支付物业管理费。依据安徽省物价局2014年7月3日颁发的《服务价格登记证》，2014年7月至2015年7月期间，香江生态丽景小区二、三、四期物业综合管理费（无电梯）为0.6元/m2/月，《业主委员会与物业服务合同》约定的多层住宅收费标准亦为0.6元/m2/月，本院对原告主张的该收费标准予以采信。至于被告应向原告缴纳物业管理费的期限。本院认为，《业主委员会与物业服务合同》中虽约定委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日，但中义物业公司与香江丽景第一届业委会签订合同的时间为2018年12月15日，且中义物业公司在庭审中自认其在2018年12月15日前未对案涉小区提供物业管理，故被告应自2018年12月16日起向中义物业公司交纳物业管理费。中义物业公司庭后向本院提交一份《物业服务费用债权转让协议》，但并未举证证明该份转让协议已向案涉小区业主进行公示或已将该转让协议内容通知债务人，故本院认为中义物业公司向本院提交的证据不足以认定天中物业公司已将应收取的物业服务费用等相关债权一并转让给中义物业公司，对中义物业公司诉请2018年12月15日之前的物业管理费不予支持。 结合被告提交的证据以及案涉小区其他物业服务合同纠纷案件审理查明的事实情况，本院认为，中义物业公司在对案涉小区进行管理时存在车辆管理不完善、治安管理不严、业主报修不及时以及消防维护落实不到位等问题，对中义物业公司主张的物业管理费，本院酌定按照80%予以支持。经计算，2018年12月16日至2019年12月31日期间，被告应向原告交纳物业管理费为693.84元（115.64㎡×12.5个月×0.6元/月•平方米×80%）。鉴于原告在提供物业服务过程中存在不完善的地方，出现问题时未能与业主很好的沟通是业主未按时缴纳物业管理费的原因之一，其主张违约金本院不予支持。被告抗辩称天中物业公司与中义物业公司就香江生态丽景B区物业服务合同变更存在欺诈，但就此未举证加以证明，且与本案非同一法律关系，本案不作处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告余林霞于本判决生效之日起十日内支付原告合肥中义物业服务有限公司2018年12月16日至2019年12月31日期间的物业管理服务费693.84元； 二、驳回原告合肥中义物业服务有限公司的其他诉讼请求。 中华人民共和国民事诉讼法二百五十三条如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告余林霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周燕平 二〇二〇年五月二十六日 法官助理赵阿燕 书记员吴玉晗 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。