福建省厦门市同安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0212民初5292号 原告：戴海波，女，汉族，1976年5月6日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林永坚，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：邵滨，男，汉族，1982年6月30日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：卓茂考，福建滨南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周春兰，福建建达（厦门）律师事务所律师。 原告戴海波与被告邵滨合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告戴海波及其委托诉讼代理人林永坚、被告委托代理人卓茂考、周春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴海波向本院提出诉讼请求：1.确认原告为2019年6月5日被告与吕四清所签订集资房股份转让协议的实际受让人，由原告方承继该合同的相应的权利义务；2.被告承担本案的诉讼费用及相关律师费用。事实和理由：2019年6月5日，原告委托被告与吕四清签订集资房股份转让协议，当日原告共筹集资金90万元，其中80万元由原告找其弟弟戴剑波借的。原告将90万元款项支付给被告，由被告打款给吕四清，并由被告与吕四清签订集资房股份转让协议。被告在签订该协议后，将协议书原件交还由原告方持有保管。2019年7月15日，被告向原告出具了保证书，承认与吕四清所签订的集资房股份转让协议，被告仅为名义签订的集资房股份转让协议，其仅为名义受让人，实际出资人及受让人为原告，且被告保证在原告提出请求时，将配合原告完成必要的购房手续办理。2019年7月底，吕四清通知原告过去选房，并办理相关的购房手续，在原告一再要求下，被告却拒不配合原告办理相关的购房手续。导致原告迟迟无法取得房屋。综上，被告行为已经严重侵犯了原告的合法权益。根据《中国人民共和国合同法》，特向法院起诉，望判如所求。 被告邵滨辩称：一、涉案集资房股份转让协议书名为股权转让合同，实质系对违法建筑物的买卖，该违法建筑物未取得合法的批建手续、商品房预售许可证以及其他相应的权利证书，该集资房股份转让协议书是无效合同。集资房股份转让协议书第十一条约定“该项目在红线图之内，且无批建手续属违章建筑，乙方应长期承担不可预测的风险”，且涉案合同涉及的房屋至今都未能取得合法的批建手续（含规划许可证、建筑许可证等），也未取得法律法规规定的商品房预售许可证，甚至至今也未取得讼争房产的权利凭证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的......”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，涉案集资房股份转让协议书应当认定为无效。二、涉案房屋的买卖系对违法建筑物的买卖，原告要求确认其为房屋的实际受让人并要求承继合同权利的诉求是对违法建筑权利的变相确权，应当裁定驳回起诉。根据《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议纪要（民事部分）》第21条指导意见“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划内容建设的违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑物确权，当事人请求确认违法建筑权利归属内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉”，答辩人认为原告要求法院“确认原告为2019年6月5日被告与吕四清所签订集资房股权转让协议书的实际受让人，并承继合同相关权利”实质是对违法建筑权利的变相确权，法院应当裁定驳回起诉。三、集资房股份转让协议涉及的项目的土地使用权人系厦门同富裕橡塑工贸有限公司，该项目的土地性质为集体所有，原告非厦门市同安区西柯镇官浔村的集体经济组织成员，无权购买集体所有土地上的房屋。从集资房股份转让协议书第一条“甲方确认拟转让的股份涉及的项目位于福建省厦门市地界厦门同富裕橡塑工贸有限公司（西福路20号）用地红线范围内的土地（厦门市集体土地使用权证号为......,地籍号1210820601645，土地面积为1541平方米）......”的约定可以看出，原告对该集资房的土地性质是明知的。四、原告戴海波与被告邵滨并未登记结婚，且戴海波的户口并未迁入被告邵滨所在的集体经济组织内，原告不属于厦门市西柯镇官浔村的集体经济组织成员。原告无权购买该集体经济组织所有的土地及房屋。综上所述，涉案集资房股份转让协议书系无效合同，涉案集资房的土地性质为集体所有，原告非厦门市同安区西柯镇官浔村的集体经济组织成员无权购买集体所有土地上的房屋，原告要求确认其为实际受让人并要求承继合同相关权利的诉求是对违法建筑权利的变相确权，应当裁定驳回起诉。此外原告要求被告承担本案的诉讼费及律师费没有相关的法律和合同依据。 原告围绕其诉求，向本院提交集资房股份转让协议、保证书、账户交易明细、打款凭证（戴海波转账给邵滨）、借款协议、打款凭证（戴剑波转账给戴海波）、发票及委托代理协议作为证据。被告对原告证据的真实性均无异议，但是主张保证书系被告邵滨醉酒状态下书写的，不具有合法性，主张借款协议、打款凭证（戴剑波转账给戴海波）与本案不具有关联性。经查，借款协议、打款凭证（戴剑波转账给戴海波）系案外人戴剑波与原告戴海波直接借款关系与本案无关，本院对该证据不予采纳；保证书系由被告本人签字按印，被告主张没有法律依据，对该份证据的合法性本院予以确认，其证明内容结合本案证据综合认定。被告未向法庭提交证据。上述证据经双方质证，及本院审查核实，对双方真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证，证明内容结合本案证据综合认定。 现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年6月15日，案外人吕四清与被告邵滨签订集资房股份转让协议书。协议书第三条：甲方应于收到第二笔转让款后60日内将房屋移交给乙方占有和使用……第六条：如国家政策对该类房产可以办理确认、权属登记至乙方名下等，甲方应无条件帮助和配合乙方办理相关手续，将乙方享有的房屋及土地份额登记至乙方名下，一切权利和所得归乙方所有，甲方不得再向乙方主张任何其他费用。若确权发证需要向乡镇及以上政府交纳相关税费，由乙方承担。第八条：交房后，乙方对其分得的房产，乙方享有所有权、使用权、占有权、收益权、处分权等一切权利，包括但不限于对房屋和土地的占有、使用、收益、处分、出售、置换、抵押、赠送及继承的权利。乙方行使权利过程如果需要甲方配合的，甲方应无条件帮助和配合乙方。第十一条：该项目在红线图之内，且无批建手续属违章建筑，乙方应长期承担不可预测的风险。 2019年7月15日，邵滨向戴海波出具保证书，载明：“……本人承认2019年6月15日与吕四清所签订的《集资房股份转让协议书》，本人仅为名义受让人，本协议实际受让人及实际出资人为戴海波，该协议的一切权利义务归属于戴海波。本人保证不对该协议主张任何权利，同时本人保证在戴海波提出请求时，无条件配合戴海波完成必要的合同受让人变更手续。邵滨2019.7.15”。 本院认为，根据集资房股份转让协议书的约定可见该合同名为股权转让合同，实质上是对未取得合法批建手续房屋的买卖。原告主张其为集资房股份转让协议的实际受让人，应由原告方承继该合同的相应的权利义务的诉讼请求系请求确认违法建筑权利归属内容，实质上是原告请求人民法院对违法建筑权利进行变相确权。而该权利属于行政机关的职权范围。综上，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原告戴海波的起诉不符合法律规定，依法应当裁定驳回起诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告戴海波的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  洪秀娟 人民陪审员  李尊贤 人民陪审员  叶辉灿 二〇二〇年五月八日 法官 助理  吕子洋 代书 记员  李金城 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。