山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复93号 复议申请人（异议人、利害关系人）:济宁江岳商贸有限公司，住所地济宁高新区柳行街道办事处东杨庄村东首。 法定代表人：孙洪江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李硕，山东舜鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯颖慧，山东舜鸿律师事务所实习律师。 申请执行人：梁山盛大建材销售有限公司，住所地梁山东环路口（茶庄）南300米。 法定代表人：张贵峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈颖，山东宏易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾同伟，山东宏易律师事务所律师。 被执行人：济宁新迪置业有限公司，住所地济宁市济宁大道南共青团路西鑫声玉城B地块商业综合楼****。 法定代表人：王春华，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：济宁成华汽车销售服务有限公司，济宁高新区柳行办事处崇文大道南（东艺工业园内）。 法定代表人：邵遵勇，该公司经理。 被执行人：济宁鼎翼商贸有限公司，住所，住所地济宁市滨湖花园**楼******div> 法定代表人：邵遵勇，该公司经理。 被执行人：济宁重特工程机械设备有限公司，住所地，住所地嘉祥县建设南路**iv> 法定代表人：郭华伟，该公司经理。 复议申请人济宁江岳商贸有限公司不服济宁市中级人民法院（以下简称济宁中院）（2019）鲁08执异417号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 济宁中院在执行（2015）济刑初字第63号刑事判决书确认的罚金、追缴资产一案及梁山盛大建材销售有限公司与济宁鼎翼商贸有限公司等金融不良债权追偿纠纷等案中，于2019年8月13日作出（2017）鲁08执365号执行裁定书，裁定拍卖济宁鼎翼商贸有限公司名下位于济宁市××花园综合楼1号楼东单元0102号、0202号、0302号、0403号1-4层房产。济宁江岳商贸有限公司对济宁中院的拍卖行为提出异议，请求法院对济宁鼎翼商贸有限公司所有的位于济宁市××花园综合楼1号楼东单元0102号、0202号、0302号、0403号1-4层房产进行拍卖时带租赁拍卖。事实与理由：2014年6月23日，济宁江岳商贸有限公司作为承租方与出租方济宁鼎翼商贸有限公司签订了《会所租赁合同书》，合同约定济宁鼎翼商贸有限公司将位于金宇路滨湖小区南门的洗浴会所（东方威尼斯）整体租赁给异议人，建筑面积约6588平方米。租赁期限为12年，自2014年7月30日起至2026年7月29日止,租金为年租金80万元。同时合同约定鉴于济宁鼎翼商贸有限公司因会所建设外欠款较多，租金主要用于偿还原东方威尼斯会所的相关债务，双方约定在异议人应付租金日前，济宁鼎翼商贸有限公司将本期应收租金所偿还外欠款的计划及数额提供给异议人，由异议人在济宁鼎翼商贸有限公司签字确认的情况下直接进行支付。另外该合同附件3中的《酒店物品交接清单》系指济宁鼎翼商贸有限公司实际控制未进行工商登记的华美酒店。租赁合同签订后，截至2019年1月14日，异议人共支付济宁鼎翼商贸有限公司租金（包含垫付费用）共计4821778.79元，具体详见异议人于2019年1月14日向济宁中院出具的《济宁江岳商贸有限公司支付济宁鼎翼商贸有限公司租金（包含代为垫付东方威尼斯及华美酒店债务）一览表及说明》，上述材料均由济宁鼎翼商贸有限公司盖章并由王利军、王丽华及陈姗姗签字确认，双方对此没有任何异议。对于租赁期内剩余的租金，济宁中院已于2019年2月26日下达执行裁定书，查封济宁鼎翼商贸有限公司在济宁江岳商贸有限公司的全部剩余租赁费。因此，对于济宁中院2019年8月13日做出的（2017）鲁08执365号执行裁定书，裁定结果为“拍卖济宁鼎翼商贸有限公司名下的位于济宁市××花园综合楼1号楼东单元0102号、0202号、0302号、0403号1-4层房产”，根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，异议人请求法院对被执行人济宁鼎翼商贸有限公司所有的位于济宁市××花园综合楼1号楼东单元0102号、0202号、0302号、0403号1-4层房产进行拍卖时带租赁拍卖。 济宁江岳商贸有限公司向济宁中院提交了2014年6月23日签订的会所租赁合同书，该合同书载明出租方为济宁鼎翼商贸有限公司，承租方为济宁江岳商贸有限公司。济宁江岳商贸有限公司向济宁中院提交了其他相关材料。 济宁中院查明，济宁中院作出的（2015）济刑初字第63号刑事判决书载明：“本案查封、扣押和冻结的涉案资产不足部分予以追缴，依法处置后将所得款项发还被害单位、被害人；……，对被告人及相关公司违法所得依法继续予以追缴”。在该案查封、扣押、冻结资产、资金一览表中含有本案涉案房产。 济宁中院另查明，本案涉案房产分别于2013年10月9日、2013年12月12日、2013年12月13日、2013年12月16日进行了抵押登记，房屋所有权人为济宁鼎翼商贸有限公司，房屋他项权利人均为嘉祥县农村信用合作联社。济宁中院作出的（2015）济商初字第102号、103号、104号民事调解书中均载明：梁山盛大建材销售有限公司对涉案抵押房产拍卖或变卖后价款享有优先受偿权。2019年7月24日，梁山盛大建材销售有限公司向济宁中院提出去除被执行房屋租赁关系申请书，请求法院依法去除涉案房产上负担的租赁关系。其理由是：一、被申请人对其主张的租赁合同的真实性以及是否实际履行等事实无法证实，且被申请人与被执行人存在恶意串通伪造交付租金证据或合谋转移被执行人财产行为。二、即使租赁合同真实，但租赁合同成立于申请人享有的抵押权之后，其租赁关系不得对抗申请人的抵押权，应在抵押权实现前迁出被执行房产。济宁中院于2019年8月13日作出（2017）鲁08执365号执行裁定书，裁定拍卖济宁鼎翼商贸有限公司名下位于济宁市××花园综合楼1号楼东单元0102号、0202号、0302号、0403号1-4层房产。 济宁中院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，涉案房产已于2013年10月9日进行了抵押登记，该院作出的（2015）济商初字第102号、103号、104号民事调解书中均载明梁山盛大建材销售有限公司对涉案抵押房产拍卖或变卖后价款享有优先受偿权。异议人作为承租方与涉案房产所有权人济宁鼎翼商贸有限公司签订会所租赁合同的时间是2014年6月23日，该租赁合同签订时间晚于涉案房产抵押权设立的时间。现梁山盛大建材销售有限公司为了不影响实现其优先受偿权，向法院提出去除被执行房屋租赁关系申请，该院依法作出（2017）鲁08执365号执行裁定书，未保留涉案房产的租赁关系，符合上述法条的规定，并无不当。济宁中院遂作出（2019）鲁08执异417号执行裁定，驳回了济宁江岳商贸有限公司的异议请求。 济宁江岳商贸有限公司向本院申请复议，请求撤销济宁中院（2019）鲁08执异417号执行裁定书，裁定对济宁鼎翼商贸有限公司名下位于济宁市××花园综合楼1号楼东单元0102号、0202号、0302号、0403号1-4层房产进行拍卖时带租拍卖。事实与理由：1.梁山盛大建材销售有限公司对涉案房屋不享有优先受偿权，其无权利要求去除被执行房屋租赁关系。本案被执行房产虽进行了抵押登记，但登记的房屋他项权人为嘉祥县农村信用合作联社，并非梁山盛大建材销售有限公司。虽然济宁中院（2015）济商初字第102号、103号、104号民事调解书载明梁山盛大建材销售有限公司对涉案抵押房产拍卖或变卖后价款享有优先受偿权，但最高人民法院关于民事诉讼证据的有关规定中明确规定，当事人为达成调解或和解而做出妥协，所涉及对案件事实的认可不能作为认定事实的证据。优先受偿权应当由法律明确规定，不能由当事人进行约定，在调解中作出此类表述并不产生相应的法律效力。梁山盛大建材销售有限公司在承继嘉祥县农村信用合作联社的金融债权时，未办理抵押权转移登记，其没有相应的抵押权，且没有优先受偿权，无权去除执行房屋的租赁关系。2.复议申请人与济宁鼎翼商贸有限公司签订的《会所租赁合同书》合法有效，应当予以保护。涉案房产登记的抵押权人为嘉祥县农村信用合作联社，梁山盛大建材销售有限公司无权去除租赁关系。复议申请人已向济宁中院提交了相关的证据以及济宁鼎翼商贸有限公司出具的清单及说明，均真实有效。截至2019年1月14日，复议申请人已通过各种方式向济宁鼎翼商贸有限公司支付了涉案房产的租金4821778.79元，按照合同的约定，至少在2020年7月份之前复议申请人可以不再向济宁鼎翼商贸有限公司支付任何租金。且，复议申请人同意将合同期内剩余6年的租金480万元一次性缴纳法院。3.复议申请人已对涉案房产进行重新装修，耗资巨大，如无故去除复议申请人的租赁权，将会使复议申请人遭受巨大损失，并对涉案房产的拍卖或变卖造成影响。 本院查明的事实与济宁中院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第一百九十二条规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 本案中，涉案房产抵押登记的时间为2013年，复议申请人济宁江岳商贸有限公司与涉案房产所有权人济宁鼎翼商贸有限公司签订租赁合同的时间是2014年6月23日，晚于涉案房产抵押登记的时间。抵押权作为从权利应随债权转让而转让，债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。梁山盛大建材销售有限公司受让嘉祥县农村信用合作联社的债权，依据法律规定有权受让与案涉债权相关的抵押权，复议申请人济宁江岳商贸有限公司关于梁山盛大建材销售有限公司未办理抵押权转移登记，其没有相应的抵押权的主张没有法律和事实依据，本院不予支持。梁山盛大建材销售有限公司以影响其实现优先受偿权为由，向济宁中院申请去除涉案房产的租赁关系，济宁中院依法去除涉案房产的租赁关系并无不当。 综上，复议申请人济宁江岳商贸有限公司的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回济宁江岳商贸有限公司的复议申请，维持济宁市中级人民法院（2019）鲁08执异417号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 付本超 审 判 员 石少红 审 判 员 陈居山 二〇二〇年五月八日 法官助理 郑 帅 书 记 员 孔雪雪