广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28544号原告：佛山市南海和富商业投资有限公司，住所地法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：张团金，广东群立弘律师事务所律师。被告：邓旋，男，1989年12月8日出生，汉族，住原告佛山市南海和富商业投资有限公司与被告邓旋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张团金到庭参加了庭审，被告经本院合法传唤没有到庭。当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年12月22日至2017年5月21日以12736元/月计算的租金63680元、2019年9月1日至10月31日以13755元/月计算的租金27510元，2019年8月1日至10月31日的水费1264.40元、电费42155.10元予原告；2.被告支付相当于三个月租金的违约金41265元（13755元/月×3）予原告；3.被告承担原告因本案支出的律师费13794元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月22日,原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，被告依约履行支付各种款项。但至2019年8月22日，被告拒不支付费用达2个月，经原告多次催收，被告仍拒不履行付款义务。根据合同第五条约定，被告因违约而不享有免租期，因此应支付2016年12月22日至2017年5月21日的5个月租金63680元；合同第十四条第（五）项约定，被告应支付当月租金3倍的违约金41265元。合同第十四条第（六）项约定，被告应赔偿律师费；合同第十三条第（三）项约定，原告有权解除合同，且被告应支付全部所欠交的各种费用；合同第七条第（二）项约定，原告有权将保证金抵扣所欠费用。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。诉讼中，原告同意被告应承担的债务先从保证金中抵扣，余款另行支付。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照副本复印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.粤房地权证佛字第**00610501号房地产权证原件1份，用以证明涉讼租赁物已办理房地产权证，为合法建筑，涉讼合同有效；3.房屋租赁合同原件1份；4.佛山市南海和富商业投资有限公司缴费明细单原件1份；证据3-4用以证明原被告之间存在租赁合同关系，被告应支付予原告各项费用的依据；5.民事委托代理合同原件1份；6.广东省增值税普通发票原件1份；证据5-6用以证明原告支付的律师费依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面的质证意见或证据，视为放弃举证、质证的权利。经查，原告的证据来源合法、内容真实，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于广东省佛山市南海区*********（和富商业中心）已取得房地产权证。2016年12月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区********************（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方用于经营菲特尼斯连锁健身馆，建筑面积为849.09平方米；租赁期8年，自2016年12月22日起至202*年12月21日止，装修期自2016年12月22日起至2017年5月21日止免收租金，乙方原因提前终止合同的，不享有免租期优惠，甲方可从保证金中直接扣除，不足的由乙方补缴；自2016年12月22日至2018年12月21日月租金为12736元，自2018年12月22日至2020年12月21日月租金为13755元，自2020年12月22日至2022年12月21日月租金为14856元，自2022年12月22日至2024年12月21日月租金为16044元，租金先支付后使用，在每月1日前支付当月租金，如遇节假日提前至节假日前一个工作日支付；租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、通讯费、物业管理费等费用，甲方于每月3日前向乙方提供上月水、电、燃气表账单，乙方须每月5日前将上述费用交纳至甲方指定的银行账户；合同签订同时，乙方需向甲方支付履约保证金及水、电、燃气费保证金37600元；租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的履约保证金以补偿乙方该等行为给甲方造成的损失和损害；（第十三条第三款）如乙方逾期支付租金或其他应缴费用达7天的，甲方有权提前解除本合同，无偿收回房屋及乙方对房屋的装修、添附部分，不予返还乙方已支付的履约保证金，同时要求乙方支付租金、水电费、违约金等各项费用，并赔偿甲方因此遭受的损失；如由于甲方原因而致房屋部分或全部毁损的，乙方有权提起解除本合同，并要求甲方赔偿损失；乙方逾期支付租金、水电费、公共分摊费及其他款项，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之二的违约金；租赁期间，因乙方违约甲方按照第十三条第三款的规定提前解除、终止合同的，或乙方非依约定擅自中途退租的，甲方除不予返还乙方已经支付的履约保证金、租金等费用外，乙方还应支付当月租金的三倍作为违约金，并赔偿因此给甲方造成的损失；乙方违反本合同的相关约定，拖欠租金等其他费用的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权采取法律诉讼处理，乙方承担相应的法律责任和所导致的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2019年11月20日，原告与广东群立弘律师事务所签订《民事委托代理合同》约定广东群立弘律师事务所接收原告委托，指派张团金律师担任与邓旋合同纠纷案代理人，律师费为13794元，分期支付，前期3000元，余下10794元在本案判决发生效力时支付。同月21日，广东群立弘律师事务所出具增值税普通发票，确认收到原告法律咨询律师费3000元。被告支付原告履约保证金37600元。诉讼中，原告陈述，涉讼租赁物中540.71平方米面积在房产证范围内，租赁物中308.38平方米室内通道部分未办理房产证；确认在解除涉讼合同基础上提起本案诉讼；于2019年11月自行收回涉讼租赁物，被告自2019年9月起未再缴纳任何租赁费用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由于涉讼租赁物中308.38平方米室内通道部分未办理任何规划报建手续，故原告与被告签订的涉讼合同关于该部分的约定无效。涉讼合同中关于540.71平方米涉讼租赁物部分的约定是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该部分约定合法有效。原告主张被告支付2019年9月1日起至2019年10月31日实际占有、使用涉讼租赁物的租金（占有使用费），被告作为承租人既未提供证据证明在上述期间未占有使用涉讼商铺，亦未举证证明其已依约支付相应费用，故无论是原告与被告关于租赁物有效部分约定，还是无效部分约定，被告均应参照涉讼合同约定向原告支付上述期间的租金（占有使用费），被告尚需支付原告上述期间租金27510元（13755元/月×2个月）。水电费是被告在使用涉讼租赁物期间必然产生的费用，根据涉讼合同约定，被告同意水电费由原告代收代缴，结合涉讼租赁物的面积、用途以及被告欠付水电费的期间，原告主张的被告支付2019年8月1日至2019年10月31日水费1264.4元、电费42155.1元均在合理范围内，本院予以支持。因原告同意被告在本案承担的债务先从保证金中抵扣，经核算，被告尚应支付原告33329.5元（27510元+1264.4元+42155.1元-37600元）。根据涉讼合同约定，因被告原因提前终止合同的，被告不享有免租期优惠。现涉讼合同因被告原因致合同提前终止履行，原告主张被告应承担免租期2016年12月22日至2017年5月21日期间的租金，没有违反合同约定，但由于涉讼合同部分有效，部分无效，结合涉讼合同的履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付上述免租期租金40000元，原告诉请超出核定部分，不予支持。关于律师费，涉讼租赁合同约定因被告拖欠租金致原告为追究被告违约责任而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由被告承担，故原告请求被告支付律师费13794元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。关于违约金，原告取消免租期租金优惠已具有一定赔偿补偿性质，由于涉讼合同部分有效部分无效，且在原告主张被告负担免租期租金、律师费，本院亦予以支持的前提下，原告未举证证实被告违约致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，故在原告取消免租期租金优惠、被告支付律师费的情况下，结合原告实际损失，本院酌定被告尚需支付原告违约金20000元，原告诉请超出本院核定部分，不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、邓旋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、水电费共33329.5元予佛山市南海和富商业投资有限公司；二、邓旋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付免租期租金40000元予佛山市南海和富商业投资有限公司；三、邓旋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费元13794元予佛山市南海和富商业投资有限公司；四、邓旋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金元20000元予佛山市南海和富商业投资有限公司；五、驳回佛山市南海和富商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2046.29元（佛山市南海和富商业投资有限公司已预交），由佛山市南海和富商业投资有限公司负担825.05元，邓旋负担1221.24元并应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对佛山市南海和富商业投资有限公司预交的诉讼费用1221.24元，在本判决发生法律效力后经当事人书面申请,本院退还予佛山市南海和富商业投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年四月二十四日书记员  李 慧