广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1097号上诉人（原审原告、反诉被告）：何耀铃，男，1988年1月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***201。公民身份号码：440************91X。委托诉讼代理人：马潮新，广东秉铨律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭耀强，广东秉铨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭惠珠，女，1990年4月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************。公民身份号码：440************324。委托诉讼代理人：李增臣，广东百格律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤锡鹏，广东百格律师事务所律师。上诉人何耀铃因与被上诉人谭惠珠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院(2019)粤0704民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何耀铃上诉请求：撤销一审判决，改判支持何耀铃的诉讼请求：1.判令谭惠珠向何耀铃双倍返还定金100000元；2.判令诉讼费用由谭惠珠承担；3.判令谭惠珠赔偿何耀铃已经支付的中介费9000元；4.判令谭惠珠向何耀铃赔偿诉讼保全担保保险费800元。事实和理由：谭惠珠无法在约定的房屋交付期限届满前将房屋过户给何耀铃，属于违反涉案合同约定，一审法院认定事实错误，恳请二审法院支持何耀铃的上诉请求。补充事实与理由如下：一、涉案合同第四条第三项第二点约定的于2019年6月1日前共同办理买方的银行按揭贷款，该约定属于何耀铃作为买方所享有的权利，因此买方有权决定是否需要卖方即谭惠珠配合办理银行按揭贷款，而何耀铃基于自身考虑，并没有与谭惠珠共同办理银行按揭，这是何耀铃的自由，不能据此证明何耀铃存在违约。二、依据谭惠珠的所述，其于2019年7月22日取得不动产权证书，并在25日通知了中介，但谭惠珠在取得该证书时案涉房产仍然欠有银行贷款，并设有银行作为抵押权人的抵押登记，按照银行通常还款解押程序，即使从25日开始办理解押还款，并加急处理，最快也需要10至20天。因此，谭惠珠在2019年7月30日之前根本没有办法完成解押手续并将房屋交给何耀铃，所以谭惠珠明显违约，应当承担违约责任。三、据何耀铃了解，谭惠珠在2019年7月30日前就已经找到了一个买家叫林启珍，并与其签订了房屋买卖合同，协助其办理了银行按揭贷款，证明谭惠珠存在并不打算把房屋交付给何耀铃的违约行为。谭惠珠辩称，一、本案违约责任在于何耀铃，根据涉案合同第三条第三项，双方应于2019年7月30日前办理房屋过户手续，而在2019年7月27日的协商录音中，何耀铃明确表示放弃购买涉案房屋，要求单方解除涉案合同。二、针对何耀铃上诉补充事实和理由第二和第三点，何耀铃并没有提供相应证据予以证明，何耀铃既称在2019年7月30日前谭惠珠无法办理房屋解押手续，又称2019年7月30日前与另一买家签订房屋买卖合同并办理银行按揭贷款，而办理银行按揭贷款的前提是先赎证，所以其主张自相矛盾。何耀铃向一审法院起诉请求：1.判令谭惠珠向何耀铃双倍返还定金100000元；2.判令诉讼费用由谭惠珠承担。何耀铃于2019年10月25日提出增加诉讼请求：1.判令谭惠珠赔偿何耀铃已经支付的中介费9000元；2.判令谭惠珠向何耀铃赔偿诉讼保全担保保险费800元。谭惠珠向一审法院反诉请求：1.判令谭惠珠没收何耀铃已经支付的50000元购房定金；2.本案诉讼费由何耀铃承担。一审法院查明：2019年2月18日，何耀铃与谭惠珠、蓬江区**地产信息部签订《房屋买卖合同》，列明卖方为何耀铃，买方为谭惠珠，经纪方为蓬江区**地产信息部，约定：一、买卖双方分别是购房本人和该物业合法权属人或已分别获得其同意的代理人签署本买卖合同。二、卖方出售该物业位于江门市江海区******3幢2104室。三、该物业状况：建筑面积129.42平方米(以房产证面积为准)；……买卖双方清楚：该物业现有抵押给银行；由卖方出资赎证并注销抵押登记。四、1.该物业的成交价格为900000元整，……2.(1)买方负责支付中介费18000元，分两次支付，于签订该合同当日先支付10000元中介费，办理过户手续当日支付余额8000元中介费；买方在签署该合同时支付给卖方50000元定金。3.付款方式：部分银行按揭转划，余下现金支付(1)买房在签署本合同时支付卖方购房款50000元，依双方同意该定金暂时由卖方代管；(2)双方定于2019年6月1日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，卖方开具购房首期款收据以复印件提交银行内部形式上审批使用。依买方要求商业贷款，贷款金额为800000元；(3)双方定于2019年7月30日前或在银行经审批后出具抵押合同后五个工作日内到江门市交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期房款给卖方。……八、违约责任1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，属买方违约，卖方不给予退回原定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确/信用度不达标等情形，从而导致本合同的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款的；（5）违反有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形……十一、①双方同意买卖该物业已悉知物业具体情况②因卖方存在一手办证中，卖方必须在指定时间里办好房产证事项③卖方同意在本房屋办理权属变更登记时，买方有权变更实际的购房主体④若买卖双方其中一方违约的，由违约方支付该合同的中介佣金……。该合同的落款处有卖方谭惠珠、买方何耀铃的签名及按捺手印，有经纪方蓬江区**地产信息部的公章及经纪方经办人陈某的签名。合同签订当日，何耀铃向谭惠珠支付定金50000元，并向经纪方蓬江区**地产信息部支付了9000元。谭惠珠及经纪方蓬江区**地产信息部收到上述款项后，向何耀铃出具收据并在收据上签名捺印.谭惠珠向经纪方蓬江区**地产信息部交付涉案房屋的《商品房买卖合同(预售)》暂作过户保管，经纪方蓬江区**地产信息部收到上述款项后，向谭惠珠出具收据并在收据上盖章确认。谭惠珠与徐某在2018年6月22日离婚并于当日签订了《离婚协议书》，该协议书上约定：“……1.夫妻双方名下的坐落于江门市江海区*******3幢2104室房产，归女方所有，房屋余下贷款也由女方承担……。”根据谭惠珠提交的《不动产登记信息证明》，谭惠珠于2019年7月22日取得了坐落于江门市江海区******3幢2104室的房屋的不动产权证书（编号为D4**********），该不动产权证书上载明权利人为谭惠珠，共有情况为共同共有，共有人为徐某。诉讼中，何耀铃、谭惠珠对《房屋买卖合同》未继续履行的原因争议较大。何耀铃称由于谭惠珠无法按时交楼而违约，并提交了《房屋买卖合同》、《银行流水》、《发票》及《收据》拟证明其主张。谭惠珠述称，其已经具备交楼的条件，何耀铃与其签订《房屋买卖合同》的目的是炒房而非购房，故一直没有联系其一起去办理银行按揭贷款，之后通过经纪方表明不购买涉案房屋，谭惠珠为其上述主张提交了《离婚协议书》、不动产权证书、谭惠珠与中介人员“陈某”的微信聊天记录、谭惠珠丈夫区某与何耀铃于2019年7月27日就涉案房屋的买卖履行进行协商的谈话录音为证。其中，谭惠珠与中介人员“陈某”的微信聊天记录显示，自2019年4月28日谭惠珠与陈某微信聊天结束后至2019年6月10日期间，陈某未再与谭惠珠微信联系过。2019年6月11日，谭惠珠主动联系陈某告知其办理房产证的进程。2019年7月25日，谭惠珠告知陈某其已经办到了涉案房屋的不动产权证。另查明：2018年8月31日，谭惠珠与区某于新会区民政局婚姻登记处登记结婚。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为何耀铃、谭惠珠在本案是否构成违约及违约责任如何承担。综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，何耀铃与谭惠珠均确认上述《房屋买卖合同》上其签名或印章的真实性，该合同为其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依约定履行各自义务。依照何耀铃、谭惠珠签订的《房屋买卖合同》约定，双方应于2019年6月1日前在交易递件前共同向银行申办关于何耀铃的银行按揭贷款，于2019年7月30日前或在银行经审批后出具抵押合同后五个工作日内到江门市交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续。首先，本案现有证据无法证明何耀铃曾按照合同约定在2019年6月1日前联系谭惠珠共同到银行办理按揭贷款手续；其次，谭惠珠提供的与中介陈某的微信聊天记录及何耀铃、陈某与区某于2019年7月27日就涉案房屋买卖进行协商的对话录音可知谭惠珠在2019年7月22日取得了涉案房屋的不动产权证书并在2019年7月25日通知了中介陈某，何耀铃完全有足够的时间可以与谭惠珠共同去房屋管理部门办理过户手续，何耀铃仅以谭惠珠取得涉案房屋不动产权证书的时间点接近合同约定的最迟取得日期即2019年7月30日为由欲解除涉案《房屋买卖合同》亦不符合购房常理。另外，虽然何耀铃对谭惠珠提供的微信聊天记录及协商对话录音等两项证据的证据三性均不予认可，按照一般的交易习惯若双方对于房屋交易过程中产生争议，双方应先协商沟通解决，但何耀铃并无法提供协商过程的相关证据，又无法提供其他证据足以推翻上述证据所要证明的内容，更没有提供谭惠珠违反了涉案《房屋买卖合同》约定的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条关于“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的证据”及《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，何耀铃的反驳，一审法院不予采纳。谭惠珠提出的关于何耀铃签订合同的目的并非购房，而是利用签订合同先占购房机会，另寻买家转售的抗辩主张更令人信服，一审法院予以合理采信。综上，一审法院认定谭惠珠已经按照合同的约定履行了其合同义务，并未存在违约的情形，对于何耀铃以谭惠珠没有交付房屋为由主张谭惠珠双倍返还定金并承担中介费及因本诉讼产生的保全保险费，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。而何耀铃在谭惠珠并未违约的情形下，单方拒绝购买涉案房屋，其行为属于涉案《房屋买卖合同》中第八条第一条载明的情形即“一方拒绝出售或购买该物业的”的情形。因此，何耀铃应承担涉案《房屋买卖合同》第八条约定的违约责任“属买方违约，卖方不给予退回原定金”及第十一款由双方手写体的补充内容：“……④若买卖双方其中一方违约的，由违约方支付该合同的中介佣金……”。故对于谭惠珠要求没收何耀铃已支付的50000元定金的反诉请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第七十一条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条，判决：一、何耀铃向谭惠珠支付的定金50000元由谭惠珠予以没收；二、驳回何耀铃的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由何耀铃负担。一审案件反诉受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由何耀铃负担。谭惠珠预交的一审案件反诉受理费525元，一审法院予以退还。何耀铃于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳一审案件反诉受理费525元。一审案件保全费1020元，由何耀铃负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对何耀铃的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。对于何耀铃的上诉意见，本院具体作如下分析：涉案《房屋买卖合同》为何耀铃、谭惠珠作为买卖双方签署，并经蓬江区**地产信息部作为居间人确认，为双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。但鉴于何耀铃、谭惠珠于2019年11月27日一审庭审过程中均主张解除该合同，故应视为该合同已于该日经双方协商一致予以解除。经查，双方于涉案《房屋买卖合同》中约定，何耀铃于签订该合同时向谭惠珠支付定金50000元，于2019年6月1日前向银行申请800000元以内的银行按揭贷款，并在过户时支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款额）。结合上述双方对付款方式的约定内容分析可知，除于签订合同时支付定金，并于过户时支付首期款以外，何耀铃还需于2019年6月1日前以向银行申请贷款形式保证谭惠珠于过户前收到相应数额的房款，该项付款义务是谭惠珠同意办理房屋过户手续的前提条件。以上是双方关于涉案房屋付款事宜的真实意思，也符合二手房交易习惯。何耀铃虽上诉主张其资金充裕，不再需要贷款购房，但贷款仅是其获取资金的具体选择性途径，其无需贷款并不能免除其如期付款的约定义务，即其即使无需申请贷款，亦需于过户前向谭惠珠支付与约定贷款数额一致的房款。另外，涉案合同并未约定谭惠珠于约定过户期限前解除房屋抵押是何耀铃完成该项付款义务的前提条件，且在案也并无证据足以证实谭惠珠于2019年7月25日至2019年7月30日期间绝对完成不了涉案房屋的抵押解除手续，故何耀铃并无依据以先履行抗辩权或同时履行抗辩权为由主张其履行该项付款义务前谭惠珠必须能够履行解除房屋抵押义务。因此，何耀铃在约定过户期限前未履行该项付款义务，是其以行为表明不履行合同主要义务，是涉案合同未能继续履行的根本原因。何耀铃在未履行该项付款义务的情况下仅以谭惠珠在预期内完成不了解除房屋抵押手续为由上诉主张谭惠珠单方违约，依据不足，应不予采纳。何耀玲又上诉主张谭惠珠在涉案合同约定的过户期限前已与其他买家签订房屋买卖合同，但并未提供证据证实，谭惠珠对其该项主张亦予否认，亦不应采纳。综上，在何耀铃存在以上违约行为，且在案并无证据能够证实谭惠珠亦存违约行为的情况下，根据涉案《房屋买卖合同》第八条关于“违约责任1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，属买方违约，卖方不给予退回原定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的……”的约定，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，何耀铃上诉主张谭惠珠向其双倍返还定金的主张，依据不足，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。对于何耀铃关于谭惠珠向其赔偿其已经支付的9000元中介费的上诉主张，因双方曾于涉案《房屋买卖合同》第十一条第四款中约定：“若买卖双方其中一方违约的，由违约方支付该合同的中介佣金”，故其该项主张并无依据，本院不予支持。对于何耀铃关于谭惠珠向其赔偿诉讼保全担保保险费800元的上诉主张，亦无依据，本院亦不予支持。综上所述，何耀铃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2496元，由何耀铃负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年四月二十七日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗