广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终400号 上诉人(一审被告):广西中廷置业投资有限责任公司，住所地:钦州市扬帆大道**东方豪庭****房，统一社会信用代码：91450700552267029T。 法定代表人：钟丽，执行董事。 委托诉讼代理人：钟均，该公司员工。 被上诉人(一审原告):周冠锋，男，1971 年8月26日出生，汉族，住广西钦州市钦**民乐路********，公民身份号码：。 上诉人广西中廷置业投资有限责任公司与被上诉人周冠锋房屋拆迁补偿协议纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人广西中廷置业投资有限责任公司的委托诉讼代理人钟钧，被上诉人周冠锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广西中廷置业投资有限责任公司的上诉请求：一、撤销广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2516号判决，驳回被上诉人的上诉请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、因案涉项目系危旧房改住房改造项目且被上诉人既是还建户，又是钦州市钦南区农业农村局、钦州市钦北区农业农村局（以下统称南北局）职工，涉案项目本身带有职工福利性质，故本案不属于人民法院受理范围，应裁定驳回被上诉人的起诉。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法法[1992]38号）第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院受案范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。本案的案涉项目系危旧房改住房改造项目，项目建设、案涉协议的签订及审查此类项目购房者资格、补偿安置标准、购房价格等是否合规的主要依据是《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发[2009]16号，下称16号文），而非合同法等商事法律法规。包括本案被上诉人在内的还建户最终能否参与项目改造需经过南北局、房改办的层层审批，审批后才能参与项目改造并按照16号文享受补偿安置的待遇，故本案不是平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院受案范围。二、如本案属人民法院受案范围，上诉人是受南北局委托行使代建职责的代建单位，不是项目的建设单位，不是承担安置补偿义务的主体，故不是本案适格被告。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同的同时指导受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。被上诉人在签订涉案合同时明知上诉人与南北局的委托代理关系，案涉合同直接约束南北局和被上诉人，不是承担安置补偿义务的主体，故不是本案的适格被告。三、被上诉人诉请中廷公司支付逾期办证违约金不应得到支持。因涉案项目土地原标注的用途为办公和住宅，不符合16号文的规定，须先变更土地用途才能办理土地使用权出让手续，办妥出让手续后才能办理个人房产证，逾期办理个人房产证的责任不在中廷公司，为政府政策原因造成，被上诉人诉请中廷公司支付逾期办证违约金不应得到支持。四、被上诉人仍拖欠中廷公司电梯维护费等各项费用，该部分费用是双方签署结算单后被上诉人居住过程中产生的，并未在结算单中结算和抵扣，一审法院认定双方在结算单中进行了结算属于认定事实错误，应予纠正。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人周冠锋答辩称：1、本案的纠纷不是单位内部建房引起的建房纠纷，双方签订的补偿协议是因房地产方面双方权益发生争执提起的诉讼，是人民法院的受理范围。2、要求签订补偿协议书的是上诉人，并非是我方，上诉人是适格被告。3、上方在签订的协议中约定逾期办证的违约责任，并且协议内容当时也由上诉人起草制作，承诺的事宜办不到就应当按照协议书承担责任。4、是否支付电梯维护费以及水电费的问题，是另案的法律关系，不是本案审理范围，一审法院并未提到抵扣电梯维护费，但是在一审提到垃圾费、临时水电费。一审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人周冠锋向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告按约定支付新房装修奖励款5000元及利息（利息按照银行同期贷款利率，从2016年12月2日开始计至被告把款项支付给原告止）；2、判令被告按约定支付未按约定时间办理房产证违约金5000元；3、判令被告按约定结清过渡安置费（2015年12月-2016年12月）共计2200元/月×13个月=28600元及利息（利息按照银行同期贷款利率，从2016年12月2日开始计至被告把款项支付给原告止）；4、判令被告退回杂物房款18000元；5、本案诉讼费用由被告自行承担。 一审法院审理并确认以下事实：2010年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》（以下简称“补偿协议书”），该补偿协议书第三条第（三）款约定：“甲方补偿给乙方新房建筑面积共85㎡（含公摊）：按‘原住房房改面积×1.3倍＋杂物房补偿（4㎡）＋甲方公司优惠补偿’计算。同时，甲方对乙方选择住房产权置换给予新房装修奖励：乙方按时间要求签订本协议书的，甲方奖给装修费人民币伍仟元（￥5000元）；乙方在2010年8月10日之后签订本协议书的，奖励费下调至人民币贰仟元（￥2000元）。装修奖励款待甲方交房时一次性发给。回建房由乙方自行设计装修，费用自理。”补偿协议书第九条第3点约定：“甲方不能在交房后一年办妥房产证交给乙方的，罚给乙方5000元。”钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局作为监督方在该协议上签字盖章。2010年8月16日，钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局与被告签订《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目委建代建合同》（以下简称“委建代建合同”），约定钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局委托被告为项目工程代建单位，代理办好本项目的立项、审批、报建等所有的行政手续，代建并经营本项目的所有住房，合同还就项目费用及手续、补偿与安置、责任和权利等进行了约定。后因办理相关改造建设手续时间长等诸多原因，为顺利推进改造建设，经原告（乙方）与被告（甲方）协商，在原补偿协议书的基础上，于2013年12月12日签订了《关于原的补充协议》（以下简称“补充协议”），该补充协议第六条约定：“本项目建设工期定为12个月。超工期不完成建设任务，没有按时交付给乙方使用的，甲方在原过渡安置费每月800元的基础上增加300元（即为1100元/月），按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。但甲方建设工期超期时间不能超过一年，如甲方超过一年的，过渡安置费将提升至2200元/月，按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。”2016年6月23日，钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局危旧房改造住宅楼工程竣工验收。2016年8月30日，被告发出《交房通知书》，通知住户办理房屋交接手续。2016年9月13日，被告张贴《告示》再次通知住户办理房屋交接手续，载明：涉案项目住宅楼已通过竣工验收，符合交付条件。被告已于2016年8月30日已电话告知并在项目龙墩三巷65号新建住宅楼门口粘贴《交房通知》水产畜牧局原安置户前往被告公司办公室办理房屋交接手续，安置费发到八月份。2016年10月14日，被告登报告示，请原安置户在10月31日前内前往办理房屋交接手续。2015年3月19日，原告依据被告发出的《购买车位、杂物房通知书》向被告支付了购买杂物房款18000元。因原告购房面积超出约定，原告于2016年2月1日向被告支付702号房超出面积款24330元。后原告与被告就办理收房交款（含装修押金1000元、垃圾清运费280元、临时用电费200元）与结清2015年12月13日至2016年9月12日的过渡安置费（含过渡安置费9900元、新房装修奖励金5000元）进行结算，被告应支付给原告金额为13420元，原告于2016年11月2日在该确认单上签字。但被告未依约支付款项，原告遂诉至本院。庭审中，原告就第一项、第三项诉讼请求增加了利息，即按照银行同期贷款利率，从2016年12月2日开始计至被告把款项支付给原告止。在本院审理过程中，被告广西中廷置业投资有限责任公司于2019年8月26日向本院申请追加被告钦州市中医院、钦州市钦南区农业农村局（原钦州市钦南区水产畜牧兽医局）、钦州市钦北区农业农村局（原钦州市钦北区水产畜牧兽医局）、崔胜国为被告，该案于2019年10月18日裁定钦州市中医医院、钦州市钦南区农业农村局、钦州市钦北区农业农村局、崔胜国退出该案诉讼。上述事实有原告提供的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》、《关于原的补充协议》、收据、《购买车位、杂物房通知书》、收款收据，被告提供的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目委建代建合同》、建设工程质量竣工验收意见书、交房通知书、告示、确认单等证据以及当事人庭上陈述予以证实。 一审法院认为：一、该案是否属于法院的受理范围。该案是基于原、被告双方签订的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》及《关于原的补充协议》》的房屋拆迁安置合同纠纷，处理的是以民事权利义务为内容的社会纠纷，原告为自然人、被告为企业法人，双方是平等主体，故对被告抗辩原、被告不属于平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院的受理范围，本院不予支持。二、该案被告是否为适格主体。原告与被告签订补偿协议书及补充协议，原告据此提起该案诉讼，根据合同相对性原则，被告主体适格。被告辩称其与钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局签订了委建代建合同，其仅是项目代建方，不是建设方，非该案适格被告。对此，本院认为，委托代建合同约定了由被告与项目区原住户签订补偿协议书进行补偿，且被告与原告签订了补偿协议书以及补充协议对补偿安置等事宜进行了具体约定，故被告的该项抗辩，于法无据，本院不予采纳。三、原告要求被告支付过渡安置费及利息、奖励装修费及利息、超期办证违约金有何事实和法律依据。关于过渡安置费及奖励装修费，原、被告双方已就办理收房交款（包括装修押金、垃圾清运费、临时用电费）与结清过渡安置费、新房装修奖励款进行了结算，被告尚欠原告13420元，现原告依据补偿协议书和补充协议的标准要求被告支付过渡安置费19800元及奖励装修费5000元，于法无据，本院予以支持13420元。关于过渡安置费及奖励装修费的利息，原、被告双方已经进行了结算，但被告未依约付款，已构成违约，应向原告支付资金占用期间的利息，原告要求按银行同期贷款利率计付从2016年12月2日起至还清之日止的利息，因确认单未约定被告付款的时间，原告要求从2016年12月2日起计付利息，于法无据，利息应从法院立案之日起算，即：以13420元为基数，自2019年7月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于超期办证违约金，补偿协议书第九条第3点就此进行了约定，被告于2016年8月30日开始通知交房，但至今仍未办妥房产证交付给原告，已构成违约，现原告要求被告支付逾期办证违约金5000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称系因政策原因才导致无法按时办理房产证，被告无过错，不应承担违约责任。本院认为，被告作为专业的房地产开发经营公司，在签订委建代建合同、补偿协议书及补充协议时应充分了解了涉案项目用地的土地性质并对办证期限进行合理预估的情况下，对原告做出办妥房产证期限的书面承诺，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。四、被告代建代垫的水电费、垃圾清运费等费用是否在该案予以抵扣。原、被告双方已在确认单上就此进行了结算，不存在再行抵扣的情形。五、原告主张的杂物房款是否应在该案中进行处理。原告依据被告发出的《购买车位、杂物房通知书》向被告支付购买杂物房款18000元，双方形成杂物房买卖合同关系，与该案并非同一法律关系，不应在该案中处理，原告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告广西中廷置业投资有限责任公司支付给原告周冠锋过渡安置费、奖励装修费共计13420元及利息（利息计算方法：以13420元为基数，自2019年7月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告广西中廷置业投资有限责任公司支付给原告周冠锋逾期办证违约金5000元；三、驳回原告周冠锋的其他诉讼请求。案件受理费765元（原告周冠锋已预交1216元），由原告周冠锋负担400元，由被告广西中廷置业投资有限责任公司负担365元。 二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新证据。 对一审查明的其他事实，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，确定本案的争议焦点为：1、案件的受理范围是否是民事诉讼的受理范围。2、上诉人是否具备承担安置补偿的义务。3、上诉人有否存在逾期办证的行为，应否承担违约责任。4、电梯维护费、水电费应否在本案进行扣减。 本院认为，关于案件的受理范围是否是民事诉讼的受理范围的问题。本案是基于上诉人与被上诉人签订的《关于原的补充协议》的房屋拆迁安置合同纠纷，是平等民事主体之间以民事权利义务为内容的社会纠纷，属于民法的调整范围，应予受理。上诉人辩称本案不是平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院的受理范围，本院不予支持。 关于上诉人是否具备承担安置补偿的义务的问题。上诉人主张其不是本案的适格被告，不应承担安置补偿义务。在本案中，上诉人与钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局虽然签订了《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目委建代建合同》（以下简称“委建代建合同”），但在该合同中约定上诉人办好本项目的立项、审批、报建等所有的行政手续，代建并经营本项目的所有住房的项目费用及手续、补偿与安置、责任和权利。本案中因拆迁受安置的只有32户，仍有50套房屋是由上诉人对外销售，因此在该合同中，上诉人并非只是普通法律意义上的受委托去办理受托事务，还应对被拆迁户进行安置和补偿，其根本目的是为了进行房地产的开发经营。因此上诉人辩称其与钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局是委托代理关系，涉案合同应直接约束钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局和被上诉人的上诉意见与本案事实不符，其上诉理由不成立，本院不予支持。此外，上诉人广西中廷置业投资有限责任公司与被上诉人又直接签定了《关于原的补充协议》，约定了由上诉人向项目区原住户进行具体补偿的细节，据此，一审法院认定上诉人为本案适格被告，上诉人广西中廷置业投资有限责任公司有承担安置补偿的义务，应向被上诉人支付过渡安置费、奖励装修费等费用，一审判决有事实和法律依据，本院予以确认。 关于上诉人有否存在逾期办证的行为，应否承担违约责任的问题。上诉人与被上诉人签订的补偿协议书第九条第3点就此进行了约定，上诉人于2016年8月30日开始通知交房，但至今仍未办妥房产证交付给被上诉人，已构成违约，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金5000元，符合双方约定和法律规定，一审法院对此予以支持，本院予以确认。上诉人辩称系因政策原因才导致无法按时办理房产证，其无过错，不应承担违约责任。但上诉人作为专业的房地产开发经营公司，在签订委建代建合同、补偿协议书及补充协议时应充分了解了涉案项目用地的土地性质并对办证期限进行合理预估，上诉人对办妥房产证期限的书面承诺，且未能提交充分证据证实未能按时交付房产证并非其过错，因此，对上诉人此抗辩，本院不予支持，上诉人应承担逾期办证的违约责任。 关于电梯维护费、水电费应否在本案进行扣减的问题。上诉人主张该费用是双方签署结算单后被上诉人在居住过程中产生，并未在结算单中进行结算和抵扣。但在本案中，上诉人提交的欠费单账目混乱，且上诉人承认所主张的费用与结算单中所结算费用有重复，亦不能对水电费等计算方式作出合理的说明，因此，上诉人所主张的债权不明确，本案中不予抵销。对此费用，上诉人可另行主张。 综上所述，一审法院查明事实清楚，判决正确，上诉人上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费618元，由上诉人广西中廷置业投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李碧珊 审 判 员 黄载文 审 判 员 叶枝仁 二〇二〇年五月十八日 法官助理 黄襦平 书 记 员 翁业琼