广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初561号原告（反诉被告）：佛山市禅城区******，住所地佛山市禅城区*******，统一社会信用代码524************685。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黎沛虹，广东泛信律师事务所律师。被告（反诉原告）：林向阳，男，汉族，1966年7月17日出生，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码441************010。委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师第三人：陈小燕，女，汉族，1976年8月9日出生，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************828。原告（反诉被告）佛山市禅城区******与被告（反诉原告）林向阳、第三人陈小燕合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月16日及2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梁某1及其委托诉讼代理人黎沛虹、被告的委托诉讼代理人廖端洪、第三人陈小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）佛山市禅城区******（以下简称：寿星公寓）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行原、被告双方2018年8月28日《酒店转让协议》约定的义务，协助原告办理佛山市禅城区正德隆酒店的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的变更(过户)登记手续，将“消防安全责任人”变更登记为陈小燕；2、判由被告向原告支付违约金人民币150000元;3、本案诉讼费用判由被告负担。事实与理由：2018年8月28日,原告与被告个体经营的佛山市禅城区正德隆酒店签订《酒店转让协议》,协议主要约定:1、原告以140万元有偿受让被告的佛山市禅城区正德隆酒店,转让范围包括:(1)酒店的所有装修、家具及设施;(2)合法经营所需的手续,包括消防、治安等;(3)所在物业租赁合同;2、先付转让款80万元,余款待所有证照、审批资料、租赁合同过户后付清。3、双方责任;4、违约责任。其中该协议第三条第4项明确约定,被告应确保酒店具备合法的经营资格且手续齐全(包括消防、治安、工商、税务、卫生、电梯、水电网线等),并承诺于协议签订后七十个工作日全部过户给原告。协议签订后,原告已按约将首期转让款支付给被告，被告只协助原告办理了佛山市禅城区正德隆酒店营业执照以及物业租赁合同的变更手续(被告注销了其个体营业执照,并由原告以员工陈小燕名义重新办理了酒店营业执照),但却无故拒不协助办理消防安全检查合格证消防安全责任人的变更手续。虽经原告多次催促,但被告逾期至今仍不办理。根据相关法律政策的规定,办理消防安全检查合格证消防安全责任人的变更手续必须提交原消防安全检查合格证原件以及变更前后的消防安全责任人的身份证原件,并由变更前后的消防安全责任人一同前往消防安全管理部门申请办理,但由于被告拒不配合,以致上述消防证照至今无法办理过户登记手续,直接造成原告无法合法使用受让的物业,己被消防部门多次检查并责令停业,给原告造成了较大的经济损失。遂诉至法院，请求判如所。被告（反诉原告）林向阳辩称：一、本案转让标的的所有证照以及租赁合同的过户是被告与原告双方的义务,原告背着被告私自将酒店转让给案外人陈小燕,增加了其他证照、租赁合同的过户的难度以及条件,属于原告单方变更《酒店转让协议》中的约定。本案转让酒店的所有证照以及租赁合同的变更应是双方的共同的义务。被告在2018年8月28日交接后并于2018年8月31日将酒店的受让人变更至原告指定的程今怡,按约定履行了自己的义务。2018年10月24日,原告背着被告私自将酒店转让给案外人陈小燕,增加了其他证照以及租赁合同的过户的难度,而相关证照的变更,如特种行业许可证、消防许可证的变更的规定是需要先由被告变更至程今怡,再由程今怡变更为陈小燕。被答辩人实际上单方面变更了2018年8月28日双方签订的《酒店转让协议》。二、被告多次催促原告办理特种行业许可证、消防许可证的变更手续,并且已经办理了除消防许可证外的其他证照以及租赁合同的变更手续,没有违约。2018年11月2日双方签订《补充协议》后,被告使用多种方式多次通知原告去办理特种行业许可证、消防许可证的变更手续。该“催促函”被告分别通过邮寄、现场张贴以及微信方式通知。从被告提供“催促函”的邮寄单、张贴照片以及原告提供微信均可证实。三、导致至今没有办理消防许可证的变更手续责任在原告。1、消防许可证的变更不同于其他证照的变更,消防许可证的变更需要由酒店场所(即受让人)作为申请人填写《消防安全检查申报表》并按《消防安全检查申报表》以及“消防安全检查资料”中的约定的资料提交行政服务中心消防部门的窗口,行政服务中心窗口受理后,才能办理变更。其中“消防安全检查资料”中的四、“消防安全制度、疏散预案”,五、“员工消防安全教育培训记录”,六条、“场所平面图”等是需要消防部门的工作人员到现场核实。而原告当时没有提供这些资料,才导致行政服务中心窗口根本没有受理原告的申请。2、因消防部门行政管理部门的调整,曾暂停受理相关业务,在消防部门行政管理部门的调整后,原告至今没有向消防部门提出过申请,要求消防部门来其现场核实,所以,原告至今也无法提供这些需消防部门核验的资料,因此,消防许可证无法过户。3、酒店消防许可证没有过户并不是酒店没有消防许可证,原告经营的酒店没有因为酒店消防许可证没有过户影响其正常经营。4、酒店经营场所的消防许可证没有过户,被告至今仍是责任人之一,如果一旦酒店发生消防类的事故,被告承担着相应的责任,所以被告不存在拒不协助、配合的理由。四、原告存在违约、理由承担违约责任。1、原告至今也没有向行政服务消防部门窗口提供消防许可证所需的资料,也没有向被告提供消防许可证所需的资料。因为原告从来没有向消防部门提出过到现场核验的申请。2、真实的原因是原告因内部股东利益分歧,擅自多次变更酒店的受让人,而按消防许可证变更的程序,也需要多次申请消防部门多次到现场核验,其中手续繁琐,而消防许可证至今未变更并未实际影响其正常经营。所以,至今被告至今未去申请变更。3、原告自签订《补充协议》后七十个工作日没有支付余下的转让款,已构成违约理应承担违约信任。五、关于减少房租一事,原告一直没有向出租人黎冲村东风股份合作经济社提出书面申请,而且原告一直拖欠出租人的房租,因此造成至今未能减租的责任在原告。被告（反诉原告）林向阳提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人转让费600000元利息51750元(其中300000元、从2018年12月1日开始计算,另300000元、从2019年2月1日开始计算,均按年息9%标准计算,暂计至2020年1月1日要求计算至给付之日)。2、判令被反诉人承担反诉费。事实与理由:2018年8月28日,反诉人与被反诉人签订转让位于佛山市禅城区***的正德隆酒店的《酒店转让协议》,合同约定:反诉人将位于佛山市禅城区***的正德隆酒店转让给被反诉人,装让费用为140万元,签订《酒店转让协议》后,被反诉人支付转让费80万元,余款60万元在证照等过户后全部付清。协议签订后,反诉人将酒店全部移交了被反诉人,但被反诉人仅支付了60万元。2018年11月2日,双方又签订了《补充协议》,该《补充协议》规定在2018年11月30日前被反诉人必须支付30万元转让款,同时提供证照过户所需的营业执照以及相关人员的资料,如被反诉人在该补充协议签订后70个工作日内仍未提供的视为违约。2019年2月12日,反诉人再次书面通知被反诉人提供过户所需的营业执照以及相关人员的资料办理消防手续的过户并支付最后一期的转让款30万元。但被反诉人至今未提供上述资料,也未支付后两期的转让款共计60万元。反诉人认为:被反诉人的行为已构成根本违约,遂反诉。原告（反诉被告）寿星公寓辩称：反诉原告要求判令由反诉被告支付其转让费600000元及利息没有事实和法律依据,不应得到法院的支持,理由:一、林向阳与寿星公寓2018年8月28日签订的《酒店转让协议》第二条约定转让费用为140万元,签订《酒店转让协议》后,支付转让费80万元,所有证照、审批资料、租赁合同过户后,再支付其余的60万元。同时,该转让协议第三条“甲方责任”的第5项中,林向阳承诺“已征得业主同意,租赁合同可转让给乙方,每月租金减至六万元以下直到合同期满,并作为酒店转让价格的组成条款,如未能减免,差额将在转让费用中扣减”。从以上合同约定可知,寿星公寓按140万元的转让价格支付是附带条件的,即林向阳应协助寿星公寓与业主方协商,并实现酒店的租金单价减至六万元以下直到合同期满。否则,寿星公寓有权在140万元的转让总价款中扣减差额部分后,将剩余的金额支付给林向阳。事实上,林向阳在与寿星公寓签订《酒店转让协议》并收取了寿星公寓支付的首期转让费80万元后,就一直怠于履行合同义务,迟迟不肯协助寿星公寓与业主方佛山市禅城区********风股份合作经济社协商减租事项,以致2018年11月19日办理租赁合同过户,寿星公寓与业主方重新签订的〈商铺租赁合同〉,租金未能减免,为:2018年12月1日一2019年9月30日的月租金为66000元,从2019年10月1日至2022年9月30日的月租金为72600元。按林向阳承诺的低于每月6万元计算,租金差额共计为:531600元(其中:2018年9月一2019年9月共13个月,每月差额6000元/月,共78000元;2019年10月一2022年9月共36个月,每月差额12600元/月,共453600元)。该差额按双方约定应从酒店转让费中扣减。因此,寿星公寓实际应支付给林向阳的涉案酒店转让金合计为:868400元。由于寿星公寓已付首期转让费800000元,且寿星公寓还代林向阳代支付了林向阳经营期间酒店期间产生的2018年8月份的通信费7175元以及2018年8月份的水电费11552元,也应从转让费中扣减,故实际林向阳至今实欠寿星公寓转让费为49673元。二、根据双方合同的约定,寿星公寓支付全部转让费的前提是酒店的“所有证照、审批资料、租赁合同过户”。但本案林向阳一直拖延不协助答辩人办理酒店《公众聚集场场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的变更(过户)登记手续,因此属林向阳违约在先,根据我国《合同法》第67条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定,林向阳无权要求寿星公寓支付剩余的转让费。本院经审理认定事实如下：佛山市禅城区正德隆酒店为林向阳开办的个体工商户，2018年8月28日，寿星公寓与林向阳签订《酒店转让协议》,协议约定:1、寿星公寓以140万元有偿受让林向阳的佛山市禅城区正德隆酒店,转让范围包括:(1)酒店的所有装修、家具及设施;(2)合法经营所需的手续,包括消防、治安等;(3)所在物业租赁合同;2、先付转让款80万元,余款待所有证照、审批资料、租赁合同过户后付清。3、双方责任;4、违约责任。其中该协议第三条第4项明确约定,林向阳应确保酒店具备合法的经营资格且手续齐全(包括消防、治安、工商、税务、卫生、电梯、水电网线等),并承诺于协议签订后七十个工作日全部过户给寿星公寓。协议签订后,寿星公寓将首期转让款80万元支付给林向阳，林向阳于2018年8月31日向寿星公寓移交酒店使用权。2018年8月31日林向阳注销了其个体营业执照,佛山市禅城区正德隆酒店投资人核准变更为程今怡，由于程今怡辞职2018年10月24日投资人核准登记为第三人陈小燕。之后林向阳继续为寿星公寓办理了物业租赁合同的变更手续及除《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称：《消防安全检查合格证》）以外的其他证照的变更到第三人陈小燕名下手续。2018年11月2日寿星公寓与林向阳双方签订《补充协议》，约定：1.证件过户时，寿星公寓法定代表人必须到场，并提供办证所需营业执照、相关人员资料。2.如在2018年11月30日寿星公寓未能提供法人代表，或不能提供办证所需的营业执照及相关人员资料，寿星公寓必须把未付款中三十万元支付给林向阳，如在补充协议签订后七十个工作日寿星公寓仍无法提供法人代表及相关的人员资料，视为寿星公寓违约。双方办理《消防安全检查合格证》过程中，林向阳曾要求寿星公寓办理过户手续的相关人员在2018年11月30日前前往行政服务中心办理变更手续，但寿星公寓相关人员并未依约到达办理现场。之后双方均多次到行政服务中心咨询，均因未能提交佛山市禅城区正德隆酒店的原设计图纸、酒店平面图等资料而未能完成《消防安全检查合格证》的变更手续。寿星公寓接收酒店后为林向阳代为支付的水电费11551.8元、电信费用7175元。本院认为，本案为合同纠纷。寿星公寓与林向阳之间订立的《酒店转让协议》及《补充协议》为双方的真实意思表示，合法有效。双方因不能未能办理《消防检查合格证》产生纠纷，双方争议焦点为：哪一方存在违约导致没有办理《消防检查合格证》。本院对双方在履行上述协议中是否存在违约行为分析如下：就林向阳是否违约而言。本案办理《消防安全检查合格证》的变更手续的关键是申请人须向消防部门提交现住总平面图和场所平面图等资料，本院认为未能提交相关材料的责任在林向阳，理由如下：1、双方签订《补充协议》中约定办理证照时寿星公寓应提交“营业执照、法定代表人到场及人员资料”约定以外资料应由林向阳准备；2、根据双方在办理《消防安全检查合格证》以外其他证件时均由林向阳向行政机关预约办证时间的习惯以及酒店办理过户前主要证件均由林向阳掌握的情况，可知林向阳在办理证照过程中起主导作用，寿星公寓为配合办理；3、林向阳原为涉诉酒店的所有权人并已办理《消防检查合格证》，而办理该旧证就须有酒店平面图，林向阳一直称己方没有酒店平面图的主张显然不成立。故双方未能办理过户手续的主要原因在林向阳方。就寿星公寓是否违约而言。1、本案寿星公寓在办理过户的过程中，因自身原因造成了法定代表人的两次变更，林向阳一直协助办理过户手续至第三人陈小燕名下，证明林向阳对寿星公寓的二次变更是同意的，但寿星公寓也确实加大了林向阳办理过户手续的难度，由此造成的林向阳的损失林向阳可向寿星公寓另行主张；2、双方曾约定在2018年11月30日到行政服务中心办理过户手续，因寿星公寓自身原因，导致新法定代表人没有到场，已违反《补充协议》的约定；3、双方签订《补充协议》约定：寿星公寓如未能在2018年11月30日前安排新的法定代表人到场办理过户手续就应该向林向阳支付人民币30万元，该款虽然有可能全额冲抵租金无需支付的情形，但寿星公寓一直没有主张冲抵而是一直给予林向阳可以继续拿到该款的希望，以此诱导林向阳继续办理过户手续，显然是不诚实、坦诚的。就责任的承担而言。首先林向阳没有采取更积极的行为促成完成过户手续拒不提交酒店原设计图纸是未能办证的根本原因，应承担相应的违约责任；而寿星公寓的行为有违诚实信用原则、单方加大办证难度，没有尽合理的配合义务虽已违反约定但并不必然导致《消防检查合格证》不能过户并未根本违约。故双方应根据各自的违约行为承担相应的违约责任。关于本诉中林向阳的违约责任。首先，林向阳没有履行相应的协助义务，应当继续履行；其次对于违约金，双方约定违约金为林向阳已支付款项的两倍即160万元，寿星公寓主张15万元，林向阳没有对违约金的计算提出异议或主张违约金过高，本院视为林向阳对该违约金计算方式予以认可。关于反诉中原告（反诉被告）寿星公寓的违约责任。首先，关于转让金，经双方核对，寿星公寓尚有转让费60万元未支付，林向阳同意在未付款项中扣减寿星公寓代为支付的水电费11551.8元、电信费用7175元。至于至租赁合同期满超过6万元部分租金应否在未付的60万元中一次性扣减的问题。本院认为双方在《酒店转让协议》第三条第5点中已明确约定到合同期满每月租金减到6万元以下，不能减的差额在转让费中扣减，林向阳主张的租金要实际产生之后再行扣减没有法律依据，本院不予支持，该部分租金差额为531600元。林向阳尚应向林向阳支付的款项未600000-11551.8-7175-531600=49673.2元。其次，关于转让款的支付，由于原告（反诉被告）寿星公寓在办证过程中虽有没能积极配合及不诚实、坦诚的行为，但并非未能完成《消防检查合格证》过户的根本原因；又由于原告（反诉被告）寿星公寓未积极配合过户并不构成根本违约而应支付的30万元转让款可从超额租金中扣减无需继续支付；再由于双方约定关于合同的履行存在履行的先后顺序，所以寿星公寓应在林向阳完成《消防检查合格证》过户后向寿星公寓支付未付的款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林向阳应于判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）佛山市禅城区******办理佛山市禅城区正德隆酒店《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的变更登记手续，将“消防安全责任人”变更为第三人陈小燕；二、被告（反诉原告）林向阳应于判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）佛山市禅城区******支付违约金150000元；三、原告（反诉被告）佛山市禅城区******应在本判决第一项履行完毕后三日内向被告（反诉原告）林向阳支付转让费49673.2元；四、驳回被告（反诉原告）林向阳其他反诉请求。如义务方未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费1650元，由被告（反诉原告）林向阳负担。本案反诉费5159元，由原告（反诉被告）佛山市禅城区******负担430元，由被告（反诉原告）林向阳负担4729元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎健敏二〇二〇年五月十二日书记员  苏俐华