河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终502号 上诉人（原审被告）：翟垒，男，1983年5月6日出生，汉族，住保定市。 被上诉人（原审原告）：保定水榭花城物业服务有限公司,住所地保定市竞秀区富昌村。 法定代表人：叶晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。 上诉人翟垒因与被上诉人保定水榭花城物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人翟垒上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0602民初2606号判决书；2、依法驳回被上诉人非法收取楼道照明费的诉讼请求；3、依法要求被上诉人公示其2011年8月1日至2019年10月31日，管理水榭花城小区期间广告业务的收支情况；4、依法驳回被上诉人诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分；5、郑重请求法庭向住建及有关部门发送司法建议书：建议住建部门和水榭花城社区指导小区居民尽快成立业主委员会；6、依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人提交的楼道照明测算明细表严重失实。上诉人居住的14号楼两个单元，全部楼道照明灯均为5瓦节能灯，合计392个，而被上诉人提交的3号楼楼道照明测算明细表中照明灯却是25瓦，合计420个。被上诉人主张每10个月全部楼道电器更新一次，但未提交相关记录和购买器材的票据。按照上诉人的测试，每天亮灯时间不超过40分钟，但被上诉人却主张每天亮灯2.4小时，与事实不符；二、被上诉人向法院提交的物业委托合同存在造假内容。上诉人首次缴纳物业费单据上标注了该费用包括物业费、公共能源（包括电梯）费，但是后续缴费时被要求增缴120元/户/年的楼道照明费，不交不收取物业费。2013年之前，被上诉人从未收取过该费用，被上诉人发给一期业主的《业主入住缴纳通知书》中也注明了公共能源费用包括公共照明费用，而被上诉人一审提交的《保定水榭花城物业住宅区物业服务委托合同》却出现了关于楼道公共照明费的约定，上述合同无法证明其真实性，且合同签订后被上诉人三年未收取该费用不符合常理；三、上诉人2012年8月31日之后的物业费均未缴纳，而被上诉人提交的物业费催缴函为2016年11月24日邮寄，已超过诉讼时效，且邮寄地址与身份证地址不同，上诉人毫不知情；四、窗户漏水，被上诉人至今未维修；五、一审法院未采信上诉人提交的证据，却对被上诉人提交的证据全部采信，偏袒被上诉人；六、被上诉人有明显的未尽责行为却判令上诉人全额缴纳物业费；七、一审法院应当依法判令被上诉人公开广告收入并裁定被上诉人乱收费行为。 被上诉人物业公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人要求被上诉人公示收支情况的上诉请求与本案无关，应由业主委员会代业主另行起诉。 物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令翟垒支付物业管理费4894.37元，电梯费2735.09元，楼道照明费600元，共计人民币8229.46元；二、请求人民法院依法判令翟垒承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2011年7月物业公司与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》。双方约定永昌公司自2011年7月1日起将水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托给物业公司，直至水榭花城住宅小区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同为止。根据规定，物业公司提供的物业服务包括物业共有部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、植物、景观的管理、养护和维修；清洁服务管理、维护车辆停放进出秩序。做好公共秩序维护和按期防范工作；消防服务等内容。物业服务费包含以下收费项目：1、住宅物业服务费由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/m²/月；住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/m²/月；楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取。业主办理入住手续时预付一个年度的物业费，之后按每一年度计费为向物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。水榭花城社区居民委员会出具证明，证实水榭花城小区尚未成立业主委员会。翟垒系水榭花城小区3-2-903业主，建筑面积119.96平方米，2011年7月19日翟垒签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。2013年9月1日，物业公司作出水榭花城小区楼道照明测算明细，测算出每户楼道照明应收118.36元每年。翟垒提交2013年夏天当时漏水情况的视频光盘，证明窗户打烂是物业找的工人维修的，现在仍未修好，物业应承担责任。物业公司于2016年11月24日、2018年11月24日向翟垒发出物业费催缴函。另查明，物业公司的物业资质等级为三级。一审法院认为，物业公司与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》后，即成为水榭花城的物业服务企业，并且按照合同约定为业主提供服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。翟垒购买水榭花城小区房屋，2011年7月19日翟垒签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等，成为该小区业主。按照合同约定，翟垒办理入住手续后交纳物业费、电梯费后，拖欠自2013年9月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费4894.37元，电梯费2735.09元。物业公司根据物业服务委托合同中关于楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取的约定，测算每户楼道照明费应收118.36元，物业公司诉请翟垒交纳2013年9月1日起至2018年8月31日期间的楼道照明费600元计算依据不足，翟垒应按照测算的结果每年118.36元交纳计591.80元。因此根据合同法规定，翟垒承诺之日物业公司、翟垒之间的物业服务合同关系成立，双方应全面履行各自的义务。物业公司对翟垒居住的小区提供物业服务后，翟垒应按照协议的约定向物业公司交纳物业服务等费用。翟垒辩称2013年夏天当时漏水情况的视频光盘证明窗户打烂是物业找的工人维修的，现在仍未修好，物业应承担责任的主张，房屋质量所造成的损失与物业公司物业服务收取物业费不是同一法律关系，翟垒称是物业工作人员损坏了翟垒的窗户应予赔偿损失，翟垒提供的证据不能证明该主张，故翟垒由此拒绝缴纳2013年9月1日起至2018年8月31日期间的物业费管理费、电梯费、楼道照明费用证据不足，不予支持。翟垒如认为物业公司在履行物业服务合同过程中存在违约行为给翟垒造成损失可依相关法律规定另行主张权利。翟垒辩称本案已超过诉讼时效，物业公司、翟垒双方之间的物业服务合同是连续服务性工作的特性，物业公司于2016年11月24日、2018年11月24日向翟垒发出物业费催缴函，证明物业公司向翟垒主张过权利，诉讼时效中断，故翟垒所辩缺乏法律依据，对此不予采信。根据《物业管理条例》第三十九条的规定，物业服务企业应当在物业管理区域现住位置公布下列信息：业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况等；第八十二条：违反本条例第三十九条规定，物业服务企业为主物业管理区域显著位置公示有关信息的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款，因此，对翟垒辩称物业公司应公布物业服务资金的收支情况与本案不是同一法律关系，应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：“被告翟垒于本判决生效之日起七日内给付原告保定水榭花城物业服务有限公司物业费4894.37元，电梯费2735.09元元，楼道照明费591.80元，共计人民币8221.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担”。 本院二审期间，被上诉人提交了以下证据：1、业主入住通知书、业主入住手册中的一页、2011年7月19日收据、测算明细表，拟证明不包含楼道照明费，被上诉人的楼道照明费测算不符合规定。2、照片，拟证明被上诉人不作为，多次反映均没有给解决。被上诉人质证称，证据1不能证明物业公司收取楼道照明费没有法律依据，证据2不能证明物业公司不作为，照片存在片面性，物业公司的服务针对的是全体业主，单个业主的照片的评价不能否定物业公司提供物业服务整体性特点，不能证明物业服务有瑕疵。其他事实，本院查明与一审无异。 本院认为，首次，被上诉人与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司于2011年7月签订的《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，业主应根据合同约定享有权利、履行义务。上诉人主张《业主入住缴纳通知书》中注明了公共能源费用包括公共照明费用、《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》存在造假。但未提交充分证据佐证，故本院不予支持。其次，《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》第六条约定了物业服务费、电梯运行费、公共能源费的收费标准，并约定“楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取”。被上诉人于2013年9月1日作出水榭花城小区楼道照明测算明细，测算出水榭花城小区3号楼每户楼道照明费应按照118.36元/年收取。上诉人称被上诉人关于楼道照明费测算严重失实，但其提交的证据不足以证明被上诉人对水榭花城小区3号楼楼道照明测算与事实明显不符，故对其该项上诉请求，本院不予支持。再次，上诉人上诉称被上诉人邮寄物业费催缴函时已超过诉讼时效，且邮寄地址与身份证地址不同，上诉人毫不知情。因物业服合同具有在整体性、连续性特点，被上诉人分别于2016年11月24日、2018年11月24日向上诉人发出物业费催缴函，2016年11月24日物业费催缴函的邮寄地址为上诉人身份证地址，2018年11月24日物业费催缴函的邮寄地址为上诉人在涉案小区住址，上述两份物业费催缴函发生诉讼时效中断的法律效力，本案未超诉讼时效。最后，上诉人上诉所提要求被上诉人公示其2011年8月1日至2019年10月31日管理水榭花城小区期间广告业务的收支情况、要求驳回被上诉人诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分及请求法庭向住建及有关部门发送司法建议书，建议住建部门和水榭花城社区指导小区居民尽快成立业主委员会诉讼请求，因与本案不是同一法律关系及无充分事实、证据支持，本案不予涉及。 综上所述，翟垒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人翟垒负担。 本判决为终审判决。 审判长 祁 峰 审判员 王 琦 审判员 马 媛 二〇二〇年五月十八日 书记员 田益佳