广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1320号 原告:广西南宁市某物业服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：邓某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫某，广西某律师事务所实习律师。 被告：林某，男，1963年4月26日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：卢某，女，1981年7月22日出生，壮族，住南宁市江**。 原告广西南宁市某物业服务有限公司与被告林某、卢某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告广西南宁市某物业服务有限公司的委托诉讼代理人马某、巫某，被告林某到庭参加诉讼。被告卢某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2016年7月至2019年4月期间的住宅物业服务费2587.4元；二、请求判令被告向原告支付2016年6月至2019年4月期间代缴公摊电费138.6元；三、请求判令被告向原告支付2016年6月至2019年4月期间代缴公摊水费196.9元；四、请求判令被告向原告支付2016年7月至2019年4月期间的生活垃圾处理费272元；五、请求判令被告向原告支付2016年7月至2019年4月期间代缴水费187.7元；六、请求判令被告向原告支付2016年6月至2019年4月期间单元电费分摊费88.3元；七、请求判令被告向原告支付2016年6月至2019年4月期间电梯电费分摊345.6元；八、请求判令被告向原告支付2017年5月期间的电梯维修费分摊33.8元；九、请求判令被告向原告支付2016年7月至2019年4月期间二次加压电费分摊22.9元；十、请求判令被告向原告支付逾期收纳上述费用（除生活垃圾处理费和电梯维修费）产生的违约金5607.99元（从2015年7月16日开始，以欠款数额为基数，按日千分之三计算，暂计至2019年5月31日，直至所有款项付清为止）；十一、请求判令被告向原告赔偿律师费1000元；十二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：开发商广西红日东升投资有限公司选聘原告为位于南宁市江南区交汇处的红日江景小区提供前期物业管理服务，被告系红日江景小区1号楼8层Ｄ号房的业主，房屋建筑面积80.29平方米。原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：物业管理服务费为0.85元／㎡／月，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部分、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其物业建筑面积合理分摊，乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收费服务，具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取诉讼方式追收物业服务费及违约金，由乙方承担因此产生的诉讼费、律师费等费用。原告按协议约定向被告提供相应的物业管理服务，但被告未按照协议约定及时、足额支付相关费用。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。依据协议约定及相关法律规定，原告有权要求被告支付欠付费用、违约金及律师费。 在案件审理过程中，原告对违约金的计算方式做了补充说明：物业费的违约金以每月所欠物业费为基数，自次月1日起至被告付清所欠物业费之日止，按每日千分之三计算；各项分摊费用的违约金以2016年3月以前所欠的全部费用为基数，自2016年4月1日起至被告付清之日止，按每日千分之三计算。 被告林某辩称，其一，红日江景业委会于2016年1月21日向原告发函告知前期物业合同已经终止，并给予了原告撤离小区的时间期限，故双方之间的前期物业服务合同应于撤离期限终止之日即2016年1月25日即告终止。合同终止后，被告与原告不存在合同关系，对此之后原告所称的“物业服务”不承担任何付款责任。其二，红日江景小区成立业委会时，被告投票选举了业委会成员，表明被告同意并承认由业委会代表业主对小区进行管理，故原告起诉的被告应是业委会，被告作为小区业主不是适格的诉讼（被告）主体。其三，原告作为物业服务企业，在依原前期合同进行服务期间不仅没有依约履行义务，还不断侵害被告合法权益，并实施了恶意阻拦红日江景小区依法成立业主委员会、对业主实施暴力、损害业主名誉等违法行为，原告应该退还前期物业合同收取的费用。其四，原告从未在小区公示各项公摊费用的明细账，亦未能提供各项公摊费用的计算方法，原告请求的第八项电梯维修费并无事实依据证明2栋发生了电梯维修，被告有权拒绝原告这种违反合同约定的强制交易行为，原告要求支付各项公摊费用违约金无任何具体的事实和证据支持。五、原告在小区召开业主大会选聘新的物业服务公司后，仍然拒绝撤离小区，本案的诉讼非被告的过错引起，而是原告的恶意违法行为引起，故产生的任何诉讼费用应由原告自行承担，被告不应向原告支付律师费以及其它相关费用。 被告卢某未到庭参加诉讼，其提交的书答辩意见与被告林某一致。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。红日江景小区业主委员会于2015年10月14日被南宁市江南区住房和城乡建设局予以备案，于2016年3月12日与广西建凯物业服务有限公司签订《“红日•江景”小区物业服务合同》，于2016年3月22日通知原告进行物业交接，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，本院确定原告提供前期物业服务的合同于2016年3月22日依法终止。原告在合同终止后拒绝配合业主委员会移交和退出涉案小区的物业服务，直至2019年4月29日才退出涉案小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告诉请被告支付2016年4月以后的物业服务费于法无据，本院不予支持。 涉案小区物业管理过程中产生的水电费、涉案小区共用部位和公共设备运行产生的水电费应由各业主按照物业建筑面积合理分摊，原告提供证据证明其缴纳了涉案小区2016年6月至2019年4月期间的电费、水费，且数额的计算并无不当，业主方未能举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院对原告诉请被告支付2016年6月至2019年4月期间公摊电费138.6元、公摊水费196.9元、单元电费分摊88.3元、电梯电费分摊345.6元及2016年7月至2019年4月期间二次加压电费分摊22.9元予以支持。 原告提供证据证明其代被告交纳了2016年7月至2019年4月期间的生活垃圾处理费和水费，被告未举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院认为原告有权向被告追偿，对原告诉请被告支付2016年7月至2019年4月期间的生活垃圾处理费272元、代缴水费187.7元予以支持。 原告提供票据证明2017年5月期间涉案房屋所在单元电梯维修费实际发生，且原告计算出的应由被告分摊的电梯维修费数额并无不当，故本院对原告诉请被告支付2017年5月电梯维修费33.8元予以支持。 根据《前期物业服务协议》的约定，被告未按时交纳物业费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费。但由于双方的前期物业服务合同已于2016年3月22日终止，原告在合同终止后拒不退出涉案小区，其之后收取公摊水电费等费用的行为已无合同依据，故原告无权根据《前期物业服务协议》的约定要求被告支付逾期违约金和律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定判决如下： 一、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2016年6月至2019年4月期间的公摊电费138.6元； 二、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2016年6月至2019年4月期间的公摊水费196.9元； 三、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2016年7月至2019年4月期间的生活垃圾处理费272元； 四、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2016年7月至2019年4月期间的代缴水费187.7元； 五、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2016年6月至2019年4月期间的单元电费分摊88.3元； 六、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2016年6月至2019年4月期间的电梯电费分摊345.6元； 七、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2017年5月的电梯维修费分摊33.8元； 八、被告林某、卢某向原告广西南宁市某物业服务有限公司支付2016年7月至2019年4月期间的二次加压电费分摊22.9元； 九、驳回原告广西南宁市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费31元，由原告广西南宁市某物业服务有限公司负担18元，被告林某、卢某负担13元。 本判决为终审判决。 审判员  苏建湘 二〇二〇年五月二十八日 书记员  陆秋玥 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无证当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。