黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑08行终30号上诉人（原审第三人）吴远香，女，1962年6月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市东风区。被上诉人（原审原告）张婉莹，女，1971年10月8日出生，回族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托代理人李晓华，黑龙江精准律师事务所律师。原审被告佳木斯市不动产登记中心，住所地黑龙江省佳木斯市郊区长安西路政府**楼。法定代表人付礼鹏，主任。委托代理人吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。委托代理人王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。原审第三人佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区。法定代表人张凤彬，董事长。上诉人吴远香因与被上诉人张婉莹、原审被告佳木斯市不动产登记中心、原审第三人佳木斯融和房地产开发有限公司房屋行政登记一案，不服佳木斯市前进区人民法院(2019)黑0804行初4号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2012年6月1日，原告张婉莹与第三人佳木斯融和房地产开发有限公司签订房屋认购协议，张婉莹以487270元的价格购买佳木斯融和房地产开发有限公司开发的佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××单元××室房屋，原告支付了全部房屋价款，佳木斯融和房地产开发有限公司给原告出具了现金收据。张婉莹缴纳各项费用入住房屋。2012年6月28日，本案二位第三人签订商品房买卖合同，将上述房屋预售备案至吴远香名下。2012年6月29日佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司与佳木斯融和房地产开发有限公司签订借款合同及抵押合同，约定佳木斯融和房地产开发有限公司用包括案涉房屋在内的37户房屋作为抵押，借款400万。因佳木斯融和房地产开发有限公司未按期还款，佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限责任公司以民间借贷为由将佳木斯融和房地产开发有限公司诉至佳木斯市东风区人民法院。该院于2015年6月24日作出（2015）东民商初字第261号民事裁定，查封了包括案涉房屋在内的29户抵押房产，且该29户房产商品房合同网上备案购房人均为吴远香。佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司与佳木斯融和房地产开发有限公司民间借贷一案经法院调解，佳木斯市东风区人民法院作出（2015）东民商初字第261号民事调解书。佳木斯融和房地产开发有限公司未按调解书约定履行义务，2017年4月6日第三人吴远香作为佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限公司的委托代理人向东风区人民法院申请强制执行，在执行过程中，佳木斯融和房地产开发有限公司与吴远香于2018年4月13日达成协议，约定佳木斯融和房地产开发有限公司将开发建设的位于佳木斯市××区长胜社区的融和雅居L-1栋2单元2层2号、面积约134平方米的住宅换回查封的杏林湾小区D栋及A栋的11套住宅房屋，其中包括原告购买的房屋，即本案案涉房屋。该协议书同时约定佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司配合佳木斯融和房地产开发有限公司及11户业主解除佳木斯不动产管理局及佳木斯东风法院的一切查封手续直到能办房照为止，吴远香作为公司代表人签字。2018年4月16日佳木斯市东风区人民法院作出（2017）黑0805执104号之五执行裁定，解除对被执行人佳木斯融和房地产开发有限公司开发的杏林湾小区11套房屋的查封。解除查封同日，即2018年4月16日，第三人吴远香持2012年6月28日的商品房买卖合同申请房屋产权登记，次日被告向第三人吴远香颁发了黑（2018）佳木斯市不动产权第**房屋所有权证照。原告张婉莹于2018年6月7日以佳木斯融和房地产开发有限公司及吴远香为被告，向佳木斯市前进区人民法院提起诉讼，要求确认原告与佳木斯融和房地产开发有限公司于2012年6月1日签订的房屋认购协议合法有效；确认房屋归原告所有。佳木斯市前进区人民法院于2018年9月6日作出（2018）黑0804民初663号民事判决，判令原告与佳木斯融和房地产开发有限公司2012年6月1日签订的房屋认购协议合法有效；坐落于佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××单元××室房屋归原告张婉莹所有。吴远香不服提出上诉，佳木斯市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）黑08终1352号民事判决，驳回上诉，维持原判。原审法院认为，原告张婉莹诉佳木斯融和房地产开发有限公司及吴远香确认合同效力纠纷一案的生效民事判决中，已经确认了佳木斯融和房地产开发有限公司与吴远香签订的商品房买卖合同名为买卖，实为抵押，而非真实的商品房买卖，该合同应为无效。原告与佳木斯融和房地产开发有限公司签订的房屋认购协议合法有效，案涉房屋应归原告张婉莹所有。即第三人吴远香向房屋权属登记部门申请变更登记时，提交的材料中商品房买卖合同无效，第三人吴远香与佳木斯融和房地产开发有限公司不存在真实的买卖关系，不符合办理买卖商品房屋所有权转移登记的法定条件，被告作出的（2018）佳木斯市不动产产权第**屋所有权登记不具有真实性。原告的诉请于法有据，应予支持。另，关于被告抗辩原告超过起诉期间的主张，因原告在得知权益受到侵害，一直在通过法律途径主张权利，其提起行政诉讼未超过起诉期限，故被告的该抗辩理由不予采信。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）项之规定，判决撤销佳木斯市不动产登记中心作出的（2018）佳木斯市不动产权产权第**所有权登记行为。案件受理费50元，由被告佳木斯市不动产登记中心承担。上诉人吴远香诉称：一、上诉人从佳木斯市××区鑫誉小贷公司处取得案涉房屋，入住后于2018年4月16日办理了产权登记。被上诉人串通原审第三人伪造房屋认购书，并提起确认该房屋认购书有效的民事诉讼，获得支持。上诉人已申请再审。二、被上诉人提起本次行政诉讼，上诉人在接到被上诉人的起诉状后，向原审法院提出管辖权异议，立案庭告知原定的2019年5月30日开不了庭了，上诉人在等待管辖异议结果期间，于2019年7月16日接到(2019)黑0804行初4号行政判决。三、被上诉人持有的房屋认购书的签署日期是2012年6月1日，当时案涉房屋设计面积是141.48平方米，房屋认购书上体现的139.22平方米是2015年6月15日楼盘验收时的实测面积。故被上诉人持有的房屋认购书是2015年6月15日之后伪造的。四、上诉人取得案涉房屋是因为原审第三人将案涉房屋抵账给佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司，该公司要钱不要房，经与上诉人协商，上诉人要了该房屋，并将房款支付给佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司，上诉人取得案涉房屋是合法有偿取得，办理产权证照手续合法有效，应依法保护。原审判决认定事实错误，适用法律不当，违反法定程序，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担本案上诉费用。被上诉人张婉莹辩称：一、上诉人吴远香隐瞒真实情况，提交虚假材料，非法获取房屋登记的事实清楚。被上诉人与原审第三人佳木斯融和房地产开发有限公司于2012年6月1日签订房屋认购协议，被上诉人以487270元购买案涉房屋，缴纳了各项费用并入住房屋。上诉人与佳木斯融和房地产开发有限公司于2012年6月28日签订商品房买卖合同，次日将已经出售给被上诉人的房屋预售备案在上诉人名下，双方又于2018年4月13日达成协议，约定用融和公司开发建设的融和雅居L-1栋2单元2层2号134平方米的房屋换回佳木斯市东风区人民法院查封的杏林湾小区D栋及A栋的11套房屋。2018年4月16日，在佳木斯市东风区人民法院裁定对该11套房屋解除查封当日，上诉人吴远香持2012年6月28日的商品房买卖合同申请房屋产权登记，次日原审被告给上诉人颁发黑（2018）佳木斯不动产权第产权第**有权证照。二、佳木斯市前进区人民法院作出的（2018）黑0804民初663号民事判决认定被上诉人与融和公司签订的商品房买卖协议合法有效，坐落于杏林湾小区********案涉房屋归被上诉人所有。佳木斯市中级人民法院作出（2018）黑08终1352号民事判决，维持（2018）黑0804民初663号民事判决。黑龙江省高级人民法院于2019年7月17日作出（2019）黑民申2130号民事裁定，驳回吴远香的再审申请。上述三份生效的法律文书已经确认上诉人与融和公司签订商品房买卖合同属于名为买卖，实为抵押，上诉人向不动产登记部门提交材料中的商品房买卖合同无效，上诉人与融和公司不存在真实的买卖关系，不符合办理办理房屋所有权转移登记的法定条件，原审被告作出的第××号房屋所有权登记不具备真实性，应予撤销。综上，原审判决，事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持原判。原审被告佳木斯市不动产登记中心述称：一、根据《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条的规定，申请人应当对申请材料的真实性负责，原审被告没有对合同实质效力进行审查的权力。原审判决系因合同实质效力问题对案涉登记行为予以撤销，并非因原审被告的行政登记行为本身存在问题。原审被告已尽到合理的形式审查义务，作出的行政登记行为程序合法，要件齐全。二、行政诉讼的起诉期限除《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定之外，没有且不适用中止、中断情形，行政诉讼与民事诉讼属于两个程序，故法院应对被上诉人的起诉期限问题重点审查。请求依法作出裁判，维护原审被告的合法权益。原审第三人佳木斯融和房地产开发有限公司未提出陈述意见。被上诉人张婉莹向本院提交以下证据：一、佳木斯融和房地产开发有限公司与被上诉人签订的房屋认购协议书，证明：融和房地产公司收到被上诉人交付的房款487270元。二、被上诉人张婉莹于2012年7月9日、10日缴纳的热化费、物业费、垃圾清运费、房屋保证金等票据，证明：被上诉人实际居住并且缴纳各项费用，是案涉房屋的业主，并且办理了进户手续。三、黑龙江省高级人民法院于2019年7月17日作出的（2019）黑民申2130号民事裁定，证明：上诉人吴远香不服佳木斯市前进区人民法院作出的（2018）黑0804民初663号民事判决及佳木斯市中级人民法院作出的（2018）黑08终1352号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2019年7月17日作出（2019）黑民申2130号民事裁定，驳回吴远香的再审申请。上诉人吴远香对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，原审被告佳木斯市不动产登记中心认为其未参与上述证据所涉的民事案件，故对上述证据不发表质证意见。原审第三人佳木斯融和房地产开发有限公司未提出质证意见。本院对上述证据认证如下：被上诉人提交的证据一、证据二在佳木斯市前进区人民法院作出的（2018）黑0804民初663号民事判决及佳木斯市中级人民法院作出的（2018）黑08终1352号民事判决中均已被确认，虽不属于新证据，但能够证明本案的客观事实，故本院对上述两组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被上诉人提交的证据三系黑龙江省高级人民法院于2019年7月17日作出的民事裁定，出现在本案原审行政判决作出之后，且与本案具有关联性，应当属于新证据，本院对该证据的真实性、合法性以及关联性予以确认。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，被上诉人张婉莹在居住使用期间，缴纳了热化费、房屋结构保证金、天然气安装费、物业费、电梯费、水费、装修垃圾清运费等相关费用。佳木斯市中级人民法院作出（2018）黑08终1352号民事判决，维持佳木斯市前进区人民法院作出的（2018）黑0804民初663号民事判决后，上诉人吴远香不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2019年7月17日作出（2019）黑民申2130号民事裁定，驳回吴远香的再审申请。本院认为，被上诉人张婉莹与原审第三人佳木斯融和房地产开发有限公司于2012年6月1日签订房屋认购协议，被上诉人交付购房款后于2015年7月入住案涉房屋，案涉房屋归被上诉人所有。上诉人吴远香与原审第三人虽于2012年6月28日签订商品房买卖合同，但双方并无真实的房屋买卖关系。原审第三人因向佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司借款，用包括已出售给被上诉人张婉莹的案涉房屋在内的37套房屋抵押给佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司，并备案登记在上诉人名下。2018年4月13日，上诉人吴远香代表佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司与原审第三人签订协议书，约定原审第三人用另外一套房屋换回包括案涉房屋在内的11套房屋，并配合佳木斯市东风区人民法院办理解除查封手续。解除查封当日，上诉人向原审被告佳木斯市不动产登记中心提出办理房屋所有权证申请，次日，原审被告为上诉人办理黑（2018）佳木斯市不动产权第×产权第**权证。上诉人称其取得案涉房屋系基于佳木斯市××区鑫誉小额贷款有限责任公司与原审第三人达成以案涉房屋抵债协议，将案涉房屋卖给上诉人的主张没有事实依据。上述事实已经生效的佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804民初663号民事判决、本院（2018）黑08终1352号民事判决以及黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申2130号民事裁定予以确认。原审被告佳木斯市不动产登记中心依据上诉人提交的房屋买卖合同办理房屋所有权登记的行为属事实不清，证据不足，原审判决撤销原审被告为上诉人办理的黑（2018）佳木斯市不动产权第××产权第**证正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人吴远香承担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇二〇年五月六日书记员  柴 源