石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初437号 原告（反诉被告）杨林，男，1988年8月8日出生，个体工商户，住石家庄市裕华区。 委托代理人顾训昌，河北捷诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）张树庭，男，1955年11月19日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托代理人袁晓丽，河北千山恒业律师事务所律师。 被告张广，男，1986年8月26日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告（反诉被告）杨林与被告（反诉原告）张树庭、被告张广房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨林及其委托代理人顾训昌，被告（反诉原告）张树庭及其委托代理人袁晓丽到庭参加诉讼，被告张广经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告，以下简称原告）杨林诉并辩称：1、撤销原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令二被告返还原告购房款22万元整；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告系楼上楼下邻居关系，二被告系父子关系。2019年8月25日，被告张广在国仕山业主群发布一则出售裕华区房屋信息，原告看到消息后有意购买，并与被告张广加私信商讨房屋买卖事宜，后双方又见面就购房款达成一致意见，口头约定房屋总价款148万元。鉴于该房屋仅办理了备案手续，未办理房屋产权证，故上述款项包含更名及过户费用。遂原告按被告张广要求先后分四笔支付购房款共计12万元，被告张广给原告出具收条一份，承诺于2019年10月20日前办理更名过户并移交房屋。后来原告才得知，该房屋原始买受人为被告张广之父张树庭。2019年10月25日，原告按被告张广要求转给被告张树庭购房款10万元，然而二被告迟迟不予办理房屋更名过户手续。2019年11月5日，原告发现被告张广又在业主群登出该房屋出售的消息。原告认为，二被告毫无售房诚意，遂原告找到二被告要求退回购房款共计22万元，遭到二被告拒绝。原告认为，二被告违背诚实信用原则，至今未给原告办理房屋买卖合同更名手续，属于严重违约。故原告诉诸法院，请求法院依法撤销双方房屋买卖合同，并判令二被告退还原告已付购房款22万元。关于被告张树庭的反诉，1、反诉不成立，双方一直未就该争议房屋的价款及支付事宜达成意见，该买卖合同缺乏必要的基本条件；2、被告张树庭反诉主张的经济损失与本案没有必然的、直接的法律上的因果关系，不符合民诉法关于反诉的原则和要求，因此应依法驳回其反诉请求。 被告张树庭（反诉原告，以下简称被告）辩并诉称：1、被告张树庭同意解除原、被告之间的合同关系，不同意撤销房屋买卖合同。被告张树庭为国仕山花园H-18号住宅楼02单元1302室房产所有人，此前原告并非同被告张树庭谈判购房事宜，在原告得知房屋产权人是被告张树庭时，双方于2019年10月25日上午在国仕山售楼部见面商谈购房事宜，双方口头约定房屋价款158万元，被告张树庭明确告知原告此款是房屋净价款，不包含更名费、税费，同时也告知原告，如原告有意购买，就付10万元定金，不买也没事，并约定剩余房款当天下午在开发商处签字更名前支付给被告张树庭。原告于中午12时以杨爱和名义向被告张树庭转款10万元，此时，双方买卖合同成立，原、被告双方均认可房屋净价款为158万，被告张树庭遂将涉案房屋购房协议原件、购房合同原件、购房发票原件、购买车位协议原件、购买车位的发票原件、身份证原件都交予原告，双方到此均未提出异议，并约定下午到开发商处办理更名手续，但原告方未依约前往办理更名手续，直到当天晚上接原告通知，原告称房子不买了，要求把22万退给他，理由为更名费过高。因此原告系违约方，但被告张树庭仍同意解除双方之间的房屋买卖合同，原告将上述房产原件返还被告张树庭。2、原告主张返还22万元购房款于法无据，原告违约在先，此前交纳的15万元定金依法不应返还。被告张树庭没有不卖房子的意思表示，无任何其他违约行为，至今有关房产的所有手续原件均在原告处，原告不缴纳剩余房款，明确告知不予购买房产，造成房屋买卖合同无法履行，系违约在先，定金15万元不应当退还。其余款项，被告张树庭根本不知情，也未收到，不应返还。3、被告张树庭不应承担本案诉讼费用，造成纠纷的过错在原告且系原告未依约履行房屋买卖合同，诉讼费应由原告自行承担。因被告尽到了相应的义务，而原告在给付定金后并没有如期将房款给付被告张树庭，严重损害了被告张树庭的利益，原告不如期给付房款的行为给被告张树庭造成损失8万元，请法院查明本诉事实，判决驳回原告起诉的同时，支持被告张树庭的反诉请求，即要求原告赔偿被告张树庭损失8万元，反诉费由原告承担。 经审理查明： 二被告系父子关系，位于石家庄市裕华区房屋买受人为被告张树庭，该房屋尚未办理备案登记。 2019年8月25日,被告张广使用“繁花落入”的微信号在“国仕山业主群”里发布“出售国仕山两室两厅房子，有意私聊”的信息。后原告将被告张广添加为微信好友，就购买被告张广出售的国仕山一期18-2-1302房产进行商议。 2019年8月28日原告父亲杨爱和向被告张广转款5万元，汇款用途为“房子定金（杨林）”，原告于2019年9月3日向被告张广转款3万元，原告父亲杨爱和于2019年9月6日向被告张广转款2万元，原告于2019年9月27日向被告张广转款2万元；被告张广于2019年9月27日给原告出具《订金收条》：“今收到杨林购买国仕山18号楼2单元1302房款订金12万元整（壹拾贰万元），约定于10月16日办理更名过户手续。（并于10月20日房子搬清移交）。收款人：张广身份证：1301031986××××××××日期：2019年9月27日”。到期以后，被告张广并未履行承诺，同时告知原告该房屋是其父亲张树庭所有。2019年10月25日，原告父亲杨爱和向被告张树庭转款10万元，汇款用途载明为“国仕山一期18-2-1302购房款”，被告张广出具《订金》收条：“今收到杨林10万（壹拾万元）整购买国仕山一期18号楼2单元1302房订金。收款人：张广身份证号：1301031986××××××××日期：2019.10.25”。同日，被告张广将涉案房屋买卖合同原件、购房票据原件以及车位原件等相关资料交予原告。后双方就房款问题发生纠纷，未能办理过户及付款。2019年11月5日被告张广又在业主群登出该房屋出售的消息。 原告称原告与被告张广协商的房屋价格为148万元，在2019年10月25日与涉案房屋的真实房主即被告张树庭协商房屋更名事宜时，被告张树庭对此价款提出异议，双方产生纠纷。被告张树庭对被告张广出具的收条不予认可，被告张树庭称其仅知道原告给付了5万元订金以及之后原告转款给被告张树庭的10万元，故被告张广出具的收条并不是被告张树庭授意的，不认可为房款。 二、原告称，原告基于二被告之间的父子关系，信任被告张广，一直与被告张广协商购房事宜并确定房屋价格为148万元，但后得知被告张广在与原告交涉房屋买卖中存在隐瞒欺骗的行为，未按照约定及承诺办理房屋更名事宜，属于违约行为；被告张广在收取了原告缴纳的前期购房款项后就同一套房屋再次发布售房信息，属于一房二卖，故请求撤销双方之间的买卖合同。 被告张树庭不认可，称被告张广只是作为其售房的中间人，被告张树庭与原告商讨的购房价格为158万元，不包括更名费用；原、被告双方约定于2019年10月25日原告缴纳全部购房款并办理更名手续，但原告之父以更名费用太高为由拒绝购买房屋，并要求原告退回已付款项，双方产生纠纷；被告张树庭只收到原告给付的购房款15万元，对于原告所称给付被告张广的款项不知情；原告交定金只是占住房子不再卖给别人，其他的双方再另行协商，如原告不购买房屋则定金不退，交定金之后的事由被告张树庭与原告协商，与被告张广无关；原告不再购房系违约在先，且10月25日原告父子知道房屋所有权人为被告张树庭后，要求被告张树庭退回22万元，应视为原告主动解除合同；被告张树庭未授权被告张广再次发布售房信息，不构成一房二卖，退一步讲，被告张广也没有对外签订合同及作出任何承诺的权利。 三、原告提供与被告张广的微信聊天记录及原告与被告张广的电话录音记录，证明双方沟通的过程；其中2019年10月30日与被告张广的电话录音记录显示：“……杨林：实际成交价？张广：幺四八啊。杨林：148对吧？张广：对。杨林：你包更名对吧？张广：对啊。……张广：你说……你哪怕签一百四十八，我中间我给你给我签成158，这不是里面有10万块钱差额吗，对吧？杨林：对。张广：这差额我给你私下里打欠条，我说我欠你谁谁10万块钱，这不就得了吗？杨林：他，他这里边还有更名过户的费用呢。张广：我不是跟你说了吗？更名过户的费用，我爸说了，说给你，我跟你说，杨子，你要是这次再卖，我这次咱真谈崩了，我跟你说的话，我都是咱哥们俩，咱哥们俩也是喝过酒的，聊过心的人，我是现在我跟你说了，你更名费什么的，我还是不变，还是我出。你要说你按我往按我说的往下走，咱就这样能走下去。杨林：行。……张广：我爸意思也很坚决，我158，问我，我刚才问我好几遍，你们确定是158万啊？我说确定啊。……我说就158。你就按我说的来，按我说的做就行了，剩下什么东西签个协议就行了，然后剩下的东西我给你去解决去，我，你更名费什么的税费还都不用你掏。……张广：现在目前就，然后剩下更名费什么的你就别管了，你就别管我说哪出从哪出我你也就别管了，因为什么？杨子一开始我现在到目前为止，你给我打这22万这两个条，你说白了，杨子这两个条都是我给你打的。杨林：对。……” 被告张树庭对原告与被告张广微信聊天记录的真实性认可，但称被告张树庭未授权被告张广与原告商议购房款148万元，而且包括更名费用；对10月25日以后被告张广与原告的聊天记录不认可，聊天记录10月25日23点37分显示被告张广与原告进行的沟通记录，当时原告之父杨爱和与被告张树庭均在派出所协调卖房一事，杨爱和在派出所仍然要求退回22万元；10月25日原告父子知道房屋所有权人是被告张树庭，在向被告张树庭要求退回22万元时，视为要求解除合同，被告张树庭并没有授意被告张广对房屋再次出售，基于房屋买卖合同等所有原件手续在原告处也无法出售；对于电话录音中谈到的房屋价款148万元被告不认可，10月25日当天被告张树庭向原告父子说明了158万元为净价款，原告也知道被告张树庭为产权人，即便签订买卖合同也应与被告张树庭签订而非与被告张广签订，被告张广在其中仅是中间人，录音4也能说明原告不接受158万元价款，系违约在先；原告未支付全部的购房款，也不存在更名，原告在仅仅交付定金的情况下，要求办理更名不符合买卖交易规则。 二被告提供转款截图1张，证明原告之父杨爱和向被告张树庭转款10万元是在2019年10月25日12点，是在双方在国仕山售楼部确定为158万元净房款后原告向被告支付的款项。原告对转款截图无异议，但称不能证明被告主张的价款确定为158万元的事实。 庭审过程中，原告已将被告张广交付的被告张树庭房屋买卖合同原件一份、地下停车位使用合同原件一份、相关票据原件11张及合同中夹有的查询证明、撤销合同备案申请书复印件一份、业主手册原件一份、住宅质量保证书、使用说明书原件各一份、燃气供应协议、消防责任书全部给付被告张树庭。 四、二被告提供借款协议一份，证明因被告张树庭急需用款，于2019年10月29日向李吉雪借款50万元，借期是2019年10月29日到2020年5月29日，需要归还本息55万元，造成被告张树庭利息损失5万元；提供收据一份、购房合同书一份，证明被告张广在青园街××路购房，房屋总价1832400元，也证明被告张树庭所陈述的卖国仕山房子的原因，合同是到交清全款时换的协议，之前的款项从2018年就开始支付了，证明被告张树庭承诺给张广添钱的事情，证明被告张树庭急需用钱；被告张树庭与邢鑫的借款协议证明当时被告张树庭为了筹集房款于2020年1月16日向邢鑫借款35万元，但是到期还款38万元，产生利息3万，以上都是为了筹集房款借的钱，都是原告的损失。 原告不认可，称对借款协议真实性、关联性、合法性均有异议，该协议仅为复印件，借款行为即便是真实的也与原告无任何关系；对购房收据及购房合同三性均有异议，收据没有写明交款人是谁，购房合同中的购房人是被告张广，与被告张树庭反诉主张没有关系；对2020年的借款真实性、合法性均有异议，与本案无关。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人之间订立合同应遵循自愿原则。被告张广在业主群发布售房信息，原告意欲购买并与被告张广商定价格，原告提供录音证据及微信聊天记录证实二人商定购房价格为148万元（包含更名费用）。原告在被告张树庭提出购房款为158万元且不包括更名费用时已明确表示不再购买且要求退回已支付款项，双方之间的购房合同已无法履行，故被告张广在未退还原告购房款的情况下再次发布售房信息，并告知原告通过诉讼解决购房款事宜未违反诚实信用原则，不符合合同撤销的要件，故对于原告要求撤销其与被告之间的房屋买卖合同，本院不予支持。因原、被告双方对购房价款无法达成合意，合同无法继续履行，应予解除。被告张广向原告出示商品房买卖合同显示该房屋为被告张广之父张树庭所有，但被告张广依旧与原告就售房事宜进行商谈，并未向原告告知其不具有代理权，原告亦在得知二被告系父子关系的情况下，向被告张树庭转款并与被告张广继续商议购房事宜，故被告张广代父售房并与原告商定价款的行为构成表见代理，被告张广的代理行为有效；二被告并无证据证实双方已就购房款为158万元（不包括更名费）及支付时间达成一致意见，故对二被告主张的原告存在违约行为，本院不予采信，被告张广、张树庭应向原告返还购房款22万元整。对被告张树庭反诉主张的损失8万元，其提供的证据无法证实与本案的关联性，故对被告的反诉请求，本院不予支持。被告张广经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杨林与被告张广、被告（反诉原告）张树庭之间的房屋买卖合同关系； 二、被告张广、被告（反诉原告）张树庭于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨林购房款22万元； 三、驳回原告（反诉被告）杨林的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张树庭的反诉请求。 案件受理费4600元减半收取2300元，由被告（反诉原告）张树庭、被告张广共同负担；反诉费900元，由被告（反诉原告）张树庭负担（案件受理费原告已预交，反诉费被告张树庭已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费5500元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年五月二十八日 书记员  王子冰 ——