广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1169号原告：四会市城市管理和综合执法局，住所地：广东省四会市************内，统一社会信用代码：114***********348F。负责人：罗志雄，职务：局长。委托代理人：兰文霞，广东兴会律师事务所律师。委托代理人：谭绮雯，广东兴会律师事务所实习律师。被告：赖家成，男，1991年5月16日出生，汉族，广东省四会市人，辅导老师，住广东省四会市****************，公民身份号码：441************871。委托代理人：廖翠华，广东禅邦律师事务所律师。原告四会市城市管理和综合执法局（以下简称城管局）诉被告赖家成租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城管局的委托代理人兰文霞和谭绮雯，被告赖家成及其委托代理人廖翠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城管局诉称：2018年9月30日，被告通过公开竞租的方式取得原告位于四会市海边坊十三座6号第4、5卡商铺的租赁使用权，双方签订了《租赁合同》，约定租期自2018年10月1日至2021年9月30日止，2018年10月至2019年3月的租金按月支付，之后的租金按季度支付，实行先交租后使用的方式，2018年11月1日至2020年9月30日每季度租金为8250元，每月租金为2750元，如被告不按期支付租金，则拖欠的租金以当年月租金总额的1%按日向原告支付滞纳金，如被告超过一个月不缴纳租金，原告有权解除合同，收回商铺，并不予退回履约保证金。现被告从2019年6月起开始拖欠租金，根据合同约定，被告拖欠租金的行为属于违约行为。据此，原告请求法院判决解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即将四会市海边坊十三座6号第4、5卡商铺返还原告；被告支付拖欠的租金24750元及滞纳金33000元共57750元（暂计至2019年12月31日，至被告返还商铺给原告之日止的租金与滞纳金另计）；本案全部诉讼费用由被告承担。被告赖家成辩称：1.第4卡商铺与第5卡商铺的租赁合同是分开签订的，商铺也是独立可分的，两份合同不具有不可分割的情形，应分别处理，不应因其中一份租赁合同存在可解除情形而导致另一份租赁合同同时解除。2.答辩人一直有积极履行第4卡商铺的租赁合同义务，及时支付租金。答辩人已交齐2018年10月份至2020年3月份期间的租金，不存在第4卡商铺租赁合同约定的违约行为，原告无权单方解除第4卡商铺租赁合同，亦无权要求答辩人支付滞纳金或承担合同约定的其他违约责任。3.答辩人因实际经营不需要太多场地，于2019年5月初向原告提出书面申请，与原告协商提前解除第5卡商铺租赁合同；原告微信回复答辩人交清第5卡商铺2019年4月与5月租金即可；答辩人于2019年5月底清走自有物品将第5卡商铺交还原告，并于2019年6月结清第5卡商铺租金；事实上，答辩人自2019年6月1日开始便没有使用、占用第5卡商铺，原告可自由重新出租收益的。因此，双方的第5卡租赁合同实际已于2019年5月底正式解除，原告无权要求答辩人支付合同协商一致解除后的租金。4.缴纳滞纳金是国家对公民实施的行政处罚权，一般民事主体无权约定及行使收取滞纳金的国家权利，原告在租赁合同中约定滞纳金的条款属于无效条款。5.退一步说，如果说本案租赁合同约定的滞纳金具有合同法规定的违约金或损失赔偿等违约责任属性，也应遵守合同法关于违约金不得超过损失的30%或者损失赔偿不得超过实际损失的违约责任限额的相关规定。原告主张的滞纳金已超过原告的实际损失。如果法院认为答辩人存在违约行为，请求法院对原告主张的违约赔偿数额予以降低调整。答辩人认为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算租金逾期付款利息，已足以弥补原告的实际损失。经审理查明：2018年9月30日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将其位于广东省四会市海边坊十三座6号第5卡商铺（共1间，商铺建筑面积约40平方米）租给被告作为经营托管/教育辅助之用。租赁期3年，自2018年10月1日至2021年9月30日止。租金按季度为一个缴费周期缴交，先交租后使用，被告必须在下一个租金缴费周期到来之日提前五天将该周期待缴租金通过银行柜台转账方式缴交到原告指定的银行账号。被告在2018年10月1日至2019年2月28日半年内，以月为缴费周期缴纳租金，半年后2019年3月1日起以季度为缴费周期缴纳租金。第一年2018年10月1日至2019年9月30日，月租金2750元，季度租金8250元，年租金30250元；第二年2019年10月1日至2020年9月30日，月租金2750元，季度租金8250元，年租金33000元；第三年2020年10月1日至2021年9月30日，月租金2887.5元，季度租金8662.5元，年租金34650元，三年总租金97900元。被告需向原告缴纳履约保证金，履约保证金为合同总年租金的10%，共计人民币9790元（大写：玖仟柒佰玖拾元）。如被告不按期向原告支付租金，则被告除须支付应付未付的租金外，每逾期一日，被告须按当年的月租金总额的1%金额向原告支付滞纳金。超过一个月不交租或其他各项费用的视为被告违约，原告有权无条件立即终止合同，收回商铺，不予退回履约保证金，并保留追讨所欠租金和其他各项费用的权利。合同签订后，双方如约履行合同，直至诉讼时止，被告提交相应证据用以证实其已缴清涉案的第4卡商铺2018年10月至2020年3月份的租金以及第5卡商铺2018年10月至2019年5月份的租金，并认为通过微信聊天记录，于2019年5月向原告单位的一个名叫阿华的人提出了解除与原告订立的上述第5卡商铺的租赁合同。原告对被告提出解除第5卡商铺的合同予以否认，并在庭审中提出了变更诉讼请求为：解除与被告签订的租赁合同，要求被告把第5卡商铺返还给原告；第4卡商铺另案起诉；要求被告支付从2019年6月份起至12月31日的第5卡商铺的租金19250元、滞纳金28050元，合共47300元，之后至被告返还商铺的租金与滞纳金另行计算。被告对于原告的变更诉讼请求表示同意，但认为第5卡商铺的合同于2019年6月已经解除，不需缴纳租金和滞纳金。由于原、被告双方意见分歧较大，本案未能调解。被告提交了银行的客户回单证实已经支付了原告第5卡商铺的履约保证金9692.1元。四会市城市管理和综合行政执法局于2009年5月21日变更为四会市城市管理和综合执法局。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告提供的《民事答辩状》、证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依据原、被告双方签订的《租赁合同》中约定的超过一个月不交租或其他各项费用的视为被告违约，原告有权无条件立即终止合同，收回商铺的条款，原告提出被告从2019年6月份起欠缴涉案第5卡商铺租金，故诉请解除与被告的租赁合同，被告没有证据证实已交付原告主张的租金且抗辩认为租赁合同已于2019年6月解除，可见合同约定的合同解除条件已经成就且双方对解除涉案第5卡商铺的租赁合同意思表示一致，原、被告于2018年9月30日签订的《租赁合同》从原告主张的2020年1月1日起依法予以解除。至于原告主张被告应支付2019年6月至12月第5卡商铺的租金19250元（2750元/月，共7个月，2750元/月×7个月=19250元）问题。被告没有证据证实已经缴交该时段的租金，也没有充分的证据证明原、被告已经在2019年6月依法解除合同，故原告的19250元租金支付请求，合理合法，本院予以支持；鉴于被告已经给付了履约保证金9692.1元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”、第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告双方签订的租赁合同对履约保证金没有约定定金性质，即使承租方违约，出租方也不得将保证金作为定金不予返还，故扣除被告已支付的第5卡商铺实缴履约保证金9692.1元后，被告实际尚应支付原告的租金为19250元-9692.1元=9557.9元。关于原告主张被告应支付拖欠租金的违约滞纳金问题。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，原、被告双方约定的滞纳金实际上是迟延支付租金的违约金，因原告的实际损失为租金损失，根据上述计算，被告至2019年12月31日止实际拖欠原告租金19250元，按30%计算，原告的违约金支付诉求最高不能超过19250元×30%=5775元，原告要求被告按当年的月租金总额的1%金额按日支付违约金的主张于法不符，本院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告四会市城市管理和综合执法局与被告赖家成于2018年9月30日签订的《租赁合同》于2020年1月1日予以解除，被告赖家成应于本判决生效之日起5日内将位于广东省四会市海边坊十三座6号第5卡商铺交还给原告四会市城市管理和综合执法局；二、被告赖家成应于本判决生效之日起5日内支付2019年6月1日至2019年12月31日期间拖欠的租金9557.9元及违约金5775元给原告四会市城市管理和综合执法局；三、驳回原告四会市城市管理和综合执法局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由原告四会市城市管理和综合执法局负担454元，被告赖家成负担168元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵建红二〇二〇年五月二十二日书记员  范婉婷