宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初9860号原告：陈希钧，男，1973年8月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：银川碧桂园房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：林致胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟繁丽、武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。原告陈希钧与被告银川碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈希钧、被告银川碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武文伽、孟繁丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈希钧向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告因虚假宣传赔付原告10万元，因无法维修赔付原告10万元；2.依据合同约定出具税率为11%的增值税发票或者退2%的税额17253.11元；3.依法判令被告支付原告逾期交付期间违约金18845元(按房屋价款万分之二按日计算，自2019年5月1日计算至2019年8月1日)以上共计236098.11元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2017年11月初在未取得预售许可证的情况下开始销售银川市XX楼盘并收取预售定金，销售时主打：“高档小区，智慧4.0社区，私属电梯间，赠送私家花园，精装修”等概念，原告于2018年4月5日，与被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》。约定原告购买被告修建的XX室，面积141.59元，房屋价款1046955元。原告依约缴纳了全部款项；2019年4月30日，交房期限届满后，原告和其他业主去验收房屋，发现房屋与被告宣传的情况相差甚远，与样板间具体表现在：没有塑胶健身跑道，七重立体园林、入户直饮水，手机app呼叫、Wi-Fi全覆盖的智慧4.0社区基本没有建立，精装修现房使用的材料不符合合同约定，瓷砖、地板、油漆、门窗、橱柜、卫浴等均存在以次充好，偷工减料的现象。约定的私人电梯间现为弱电井、管道井以及消防栓，无法实现承诺的私属空间等等；原告等业主无奈，在与被告多次协商未果的情况下，向银川市市政府、银川市市场监督管理局等单位进行了投诉；经银川市市场监督管理局查实，被告的确存在虚假宣传的行为，责令被告停止发布违法广告，消除影响，罚款80万元。但被告依然致行政处罚文件于不顾，导致涉案房屋迟迟达不到交付条件，经协商后，被告出具的赔偿协议难以补偿原告的损失；原告认为：被告作为开发商应按照合同约定，按时交付符合验收标准的房屋，由于涉案的房屋达不到约定条件，被告应当履行法定维修义务，向原告交付符合业主验收条件的房屋并按照合同约定承担违约金；二、被告的虚假宣传行为已经被相关行政主管部门认定被告作为提供商品的经营者，采取虚假宣传的手段，误导消费者，已经构成欺诈，其行为给原告造成贷款利息、租金等损失，也给原告及家人造成精神上的巨大压力和痛苦，综上所述，为保护原告合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告碧桂园房地产公司辩称，一、案涉房屋质量合格，符合交付条件，不存在需要维修的情形，原告主张要求赔偿损失没有事实依据。（一）案涉房屋质量合格，符合交付条件，不存在需要维修的情形，原告主张要求赔偿无法维修造成的损失没有事实依据。2018年4月5日，原告与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买碧桂园房地产公司开发的位于银川市XX室商品房一套，建筑面积141.59平米，房屋总价款为1046955元，付款方式为银行按揭分期付款；合同约定交房时间为2019年4月30日，交房条件为建设工程竣工验收备案以及提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并按合同附件六中具体的装饰装修及相关设备标准进行交付，另外，合同还约定碧桂园房地产公司所展示的样板间只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，不作为交付标准。2019年4月8日，碧桂园房地产公司取得案涉住宅小区《银川市房产测绘成果报告书》，于2019年4月23日取得《工程竣工验收备案表》，于2019年4月29日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2019年4月30日双方约定交房期限届满时，案涉房屋建筑质量合格，装饰装修及配套设施设备符合约定条件，《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》等各项资料齐全，交付条件完全具备。因此，原告未按期接收房屋违约在先，其要求碧桂园房地产公司履行维修义务或赔付维修费用于法无据。（二）碧桂园房地产公司虽曾因“发布虚假广告”接受行政处罚，但并无原告诉称的“虚假宣传”行为，其要求予以赔偿损失同样缺乏依据。首先，碧桂园房地产公司无“虚假宣传”行为，原告变更后的诉讼请求没有事实依据。根据《反不正当竞争法》第八条、第二十条规定，经营者如对其商品的性能、功能、质量、销售状况等作虚假或者引人误解的商业宣传，则属于“虚假宣传”行为，将被根据《反不正当竞争法》进行行政处罚。碧桂园房地产公司因案涉住宅小区前期宣传问题，确实接受过相关行政处罚，碧桂园房地产公司也已整改完毕，但相关处罚原因系依据《广告法》规定的“发布虚假广告”行为，与原告诉称的“虚假宣传”属于完全不同的法律性质。因此原告要求碧桂园房地产公司针对“虚假宣传”行为赔付10万元，没有事实基础。同时，虚假广告行为侵犯的客体是国家对广告的管理秩序，市场监督管理局作为国家公权力机关对此行为进行规制系基于保护广告管理秩序，并不能证明广告已对受众群体造成损害结果。而原告所主张的10万元的赔付，应当基于被告的“虚假广告”对其已经造成了实际的损失，而本案中并无实际损失，二者也无因果联系，不应当作为认定赔付的基础，原告所主张的10万元赔偿，没有法律依据。其次，本案系商品房买卖合同纠纷，原告要求碧桂园房地产公司针对虚假宣传进行赔偿属于侵权之诉，与本案不是同一法律关系，不应当一并处理。根据原告变更后的诉讼请求，其要求对虚假宣传进行赔付，并在事实和理由中陈述碧桂园房地产公司构成欺诈，需赔付贷款利息、租金损失等，因此该诉请系基于《侵权责任法》而形成，不应当在合同纠纷的案件中一并进行处理，贵院应当驳回原告该项起诉。第三，碧桂园房地产公司因被认定为发布虚假广告而受到行政处罚，但并不必然说明答辩人存在违约行为或原告发生损害结果。根据《合同法》第十五条、《最高人民法院》第三条的规定，碧桂园房地产公司的商品房销售广告和宣传资料仅为要约邀请性质，被认定为虚假广告的部分宣传内容虽对相关设施作出说明，但对于买卖合同订立及房屋价格确定没有产生实质影响，而且原告与被告签订的购房合同中，双方对于房屋相关设施等进行了详细约定，碧桂园房地产公司也按此约定进行履行，要约邀请已通过合同进行变更。另外，广告的受众群体是不特定的，本案中所涉及的广告接收主体也并未特定为原告，而原告也并未提供有效证据证明被告的广告行为给其个人造成损失。因此，碧桂园房地产公司并不存在违约情形，原告所陈述的损失内容也与宣传行为无直接因果关系，其该项诉讼请求依法不能成立。第四，退一步讲，原告于2019年8月向碧桂园房地产公司出具《谅解备忘录》一份，承诺碧桂园房地产公司支付原告补偿费8000元，并代原告支付涉案房屋2021年4月30日前的物业费，则原告对碧桂园房地产公司前期广告宣传不妥之所有内容表示谅解，碧桂园房地产公司不再就宣传不妥事项再承担任何责任，因此假设碧桂园房地产公司虚假广告对原告造成损失，碧桂园房地产公司也无须再进行赔付。第五，再退一步讲，假设碧桂园房地产公司的宣传行为对原告造成损失，但由于原告不能提供损害结果的相关事实，应当承担举证不利的法律责任。二、原告要求碧桂园房地产公司出具税票或者退税的诉请于法无据。首先，根据《税收征管法》第三条“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行……”以及第二十一条：“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。”等规定，按何种税率开具发票以及税额退还，作为税法上的相关义务，均属于行政管理法律关系，原告要求按某种税率开具发票以及退税的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，法院应当予以驳回。其次，根据原告与碧桂园房地产公司订立的合同第三章第六条之约定，案涉商品房总价为1046955元，计价方式为建筑面积141.59平米乘以单价7394.28元，因此可以认定双方已通过该约定对房屋固定总价进行了明确。双方补充协议中虽然对案涉房屋的价格和税额进行拆分，但该约定仅是基于答辩人财务管理以及印花税缴纳等原因进行的处理，而碧桂园房地产公司系商品房销售行为的增值税纳税义务人，合同签订后国家降低增值税税率，实际与原告所需支付的房屋总价并无相关。另外，原被告已经通过前述约定作出固定房屋总价款的意思表示，且补充约定并不具有降税即降价的意思表示，因此无论增值税税率上调或下降、碧桂园房地产公司是否缴税、缴税的具体金额、种类等，均对于案涉房屋总价款不产生任何影响，原告基于降税政策要求退还税额没有任何依据。三、原告违约逾期收房，依约视为碧桂园房地产公司已按期交付，原告主张逾期交房违约金没有依据。不动产交付需要原被告双方配合履行交付与接受义务，根据双方补充协议第五条约定，原告应于合同约定的交付日期届满之日自行前往房屋所在地办理交接手续，而案涉房屋在约定交付时间已具备交付条件，且答辩人曾多次催促原告收房，并于2019年5月14日向原告寄送《催促收楼通知书》后，原告于2019年8月处办理了房屋接收手续，碧桂园房地产公司至此已完成房屋交付。根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”之规定，涉案房屋并不存在影响房屋基础、主体结构或直接关系居住安全的质量问题。原告拒绝接受案涉商品房无法定或约定的依据，根据双方合同第十一条：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的……视为出卖人已按期交付该商品房，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。”之约定，碧桂园房地产公司不应承担原告逾期收房所造成的法律后果，其主张的违约金于法无据。综上所述，碧桂园房地产公司认为，原告的诉讼请求依法不能成立，请求贵院查明事实，依法驳回其诉讼请求。根据当事人的诉称辩称和证据，本院认定事实如下：原告于2018年4月5日与被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》，合同约定：原告购买被告修建的XX室，面积141.59元，房屋价款1046955元。出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告按约履行了支付购房款1046955元的义务，被告也按交房期限前约取得了建设工程竣工验收备案证明及房屋预售许可证、房屋测绘报告等交付条件。后原告因对被告交付房屋与售房广告宣传不一致向市场监管部门投诉，故未按约定期限接收房屋。期间被告因售房中有虚假广告宣传被银川市市场监管部门予以行政处罚。原告于2019年8月向被告出具《谅解备忘录》一份，承诺被告支付原告补偿费8000元，并代原告支付涉案房屋2021年4月30日前的物业费，则原告对被告前期广告宣传不妥之所有内容表示谅解，被告不再就马桶品牌、墙面乳胶漆、新风系统等不妥事项再承担任何责任。谅解备忘录出具后，被告已向原告支付补偿款8000元。原告已接收案涉房屋并对涉案房屋进行了装修。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应自觉全面履行该合同的义务。本案中原告按约向被告履行了支付购房款的义务，被告按约取得了交付房屋的法定条件，双方就宣传问题已经达成新的合意，且原告已经重新装修，故对原告请求被告虚假宣传赔偿金和无法维修赔偿金本院不予支持。原告要求的发票，被告应当按照税法开具票据，但该纠纷属于税收征管法管理的范畴，本院不作处理。原告请求被告向其支付逾期交房违约金，因被告已按合同约定取得了交付房屋所具备的条件，而原告未接收房屋，原告已经重新装修，原告无有效证据证明涉案房屋交付时影响功能性使用，并非被告拒绝交房，故原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈希钧的诉讼请求。案件受理费2421元（已减半收取），由原告陈希钧负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张国华 二〇二〇年五月十九日 书记员 刘佩佩附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。