河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初238号原告（反诉被告）：胡爱民，男，1969年12月16日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托代理人：蒋广泉、张廷周，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：洛阳中房地产有限责任公司,住所：洛阳市涧**青岛路东新上海商厦，统一社会信用代码9141030017107870XK。法定代表人：杨杰，职务：董事长兼总经理。委托代理人：耿虎、马媛媛，河南九都律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）胡爱民诉被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，胡爱民的委托代理人蒋广泉、张廷周，洛阳中房地产有限责任公司委托代理人耿虎、马媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡爱民向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于洛阳市××西区中钢集团耐研院家属区新2号楼四单元401号回迁安置房的产权证（不动产产权证书），并承担该房屋66.41平方米的办证费用（包含但不限于契税、维修基金、工本费等）；2、判令被告立即支付给原告逾期办理房屋产权证（不动产权证书）的违约金4万元（以房屋价值为计算基础，时间自房屋交付使用之日起计算至领取不动产权证书之日止，计算标准参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息）；3、判令被告承担本案受理费、律师费等。原告（反诉被告）胡爱民诉称：2009年11月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《拆迁安置协议书》，该协议约定：被告负责原告位于洛阳市××西区中钢集团耐研院家属区旧2号楼4单元401号房屋及附属物的拆迁安置工作。安置房面积按1比1进行产权置换并按原址回迁，原告安置房位于新2号楼4单元401室，设计建筑面积约105.6平方米，原告有证回迁面积为66.41平方米，超出39.19平方米，应交差价78772元，经过原被告费用相互冲抵后，原告应当向被告支付64095元。被告负责为回迁安置房办理房产证，承担办证费用。被告按规定支付原告18个月过渡费6800元，安置房交接时如超18个月，按实际发生月份结算，过渡费标准增加100%。该协议生效后，2009年12月04日，原告依被告要求足额缴纳了房屋全部差价款，经中钢集团耐研院协调，2014年12月18日，被告才将涉案房屋交付原告，逾期交房44个月，拖欠原告过渡费33264元。但被告至今没有按协议约定为原告办理拆迁安置房的产权证（不动产产权证），根据拆迁安置房协议书第八条的约定原告为维护合法权益，诉至贵院，望判如所请！被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司辩称：1、被答辩人在没有付清房款及办证费用合同义务的前提下，要求答辩人为其办理房产证及承担利息，于法无据。2、被答辩人要求答辩人承担律师费，既缺乏合同依据，也缺乏法律依据，该请求更应驳回。3、答辩人已经完全履行了自己的合同义务。被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司向本院提出反诉请求：1、判令被诉人支付拖欠的房款24138元及利息8689元（按照年息6%计算，自2014年12月19日起暂计至2020年1月17日，此后利息据实计算）；2、诉讼费由被反诉人承担。被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司反诉称：根据反诉人与被拆迁人签订的拆迁安置协议书第五条，甲方对乙方被拆迁房屋根据房产证记载面积，按1:1进行产权置换，并按原址回迁，超出面积按甲方与中钢集团洛阳耐火材料研究院签订的《商品房住宅楼定向开发协议》约定的价格计算差价，考虑地价、地下文物等不确定因素，目前暂定均价1896元/平方米，在安置房交付使用时根据最终核算，房价和房管局实测面积结算后多退少补。反诉人与中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司签订的商品房住宅楼定向开发协议第11条，当地价款100万元/亩执行新1楼住宅均价2475元/平方米，新2号13号楼住宅均价1670元/平方米销售和《商品房住宅楼定向开发协议》补充协议第一条第2项，按照实际出售地价230万元/亩。建筑质量标准不变前提新一号楼住宅协议均价3980元/平方米，新2号均价3280元/平方米，13号楼住宅均价3850元/平方米，销售楼层、价格、分户面积等各项参数以2012年3月面向洛耐院职工公布为准之规定，因土地实际地价已达到230万元/亩，经计算被反诉人应补缴房款24138元，但被反诉人拒不缴纳。经反诉人2014年12月19日，2018年11月8日催缴，被反诉人仍不支付。据此反诉人特向贵院提起反诉，请求依法支持反诉请求。判令被反诉人支付拖欠的房款及利息，维护反诉人的合法权原告（反诉被告）胡爱民辩称：一、反诉人的反诉不符合法律规定且违反诚实信用原则，依法应予以驳回。1、2008年反诉人、洛阳中房地产开发有限公司与中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司签订的《商品住宅楼定向开发协议》（答辩人认可）,主要约定为：“建设住宅174套，建筑面积22380平方米，商业建筑面积2880平方米，地下车库建筑面积2700平方米，新**（答辩人安置回迁房屋所在楼）住宅均价每平方米1670元。当土地面积、价格发生变化时，售房价格按照反诉人在2008年6月8日投标文件报价表中土地构成部分报价为依据进行双向调整。建安标准、交房时间以附件三、附件四为准。工程竣工交房时，耐研院组织购房职工向反诉人累计支付到总房款95%，个人房产证及土地分割证办证完毕后，耐研院组织购房职工向反诉人支付到总房款的100%。耐研院购房职工有权享受最优惠的房价。所建住宅若职工未能全部回购的，反诉人自主销售，高出耐研院与反诉人双方约定定向价格部分的收益双方平均分配，耐研院所得用于降低定向开发价格”。2009年反诉人与答辩人、洛阳市统建拆迁事物有限公司签订的《拆迁安置协议书》，主要约定为：“反诉人支付给答辩人十八个月过渡费6800元，如超过十八个月，过渡费标准增加100%。反诉人对答辩人被拆迁房屋根据房产证记载面积按1；1进行产权置换并按原址回迁，超出面积按照反诉人与耐研院签订的2008年《商品住宅楼定向开发协议》约定的价格计算差价。目前暂定均价1896每平方米，在安置房交付使用时根据最终核算房价和房管局实测面积结算后多退少补。双方相互冲抵后，答辩人应向反诉人支付款额64095元。答辩人回迁安置房的产权证由反诉人负责办理。反诉人承担与答辩人原拆有证面积相等部分的办证费用，超出面积部分由答辩人承担。”反诉人明知给答辩人的补差面积的价格应为每平方米1670元，但却故意隐瞒，恶意把新2号（答辩人安置回迁房屋所在楼）住宅补差均价提高至每平方米1896元。导致答辩人每平方米多支付226元补差购房款，属于不诚信表现。答辩人按照反诉人通知的价款足额支付了差价购房款，反诉人依然不满足，仍然不按照协议约定交付房屋和办理房屋产权证，更属于不诚信表现。2、为了获取更多利益，反诉人又与中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司签订2014年《商品住宅楼定向开发补充协议》（答辩人不认可），主要约定：“建设住宅190套（比原协议多出16套），建筑面积27915平方米（比原协议多出5535平方米），其中：住宅建筑面积25413平方米（比原协议多出5913平方米），商业建筑面积2502平方米，地下车库建筑面积2700平方米，新**（答辩人安置回迁房屋所在楼）住宅均价每平方米3280元（每平方米比原协议多出1610元）”。则是不诚信的最高体现。答辩人认为:根据《拆迁安置协议书》、《商品住宅楼定向开发协议》的约定，反诉人交房时间应为2011年5月20日。但实际交房时间为2014年12月20日，逾期交房43个月，应支付给答辩人的逾期交房过渡费为46088元。按照反诉人计算拖欠房款的计算方法计算利息，足以涵盖抵消反诉人主张的反诉金额。但根据反诉人的反诉及证据，可以证明，反诉人、耐研院为了获得更多的利益，公然违反三方均认可的《拆迁安置协议书》、《商品住宅楼定向开发协议》的约定，把作为耐研院职工的答辩人的回迁安置房的购房款价格，以补充协议的方式，把价格补差又远远高于社会上非耐研院职工购买的商品房价格（每平方2300余元---2600余元），一方面拒不按照所签订的协议履行自己的合同义务，拒不按照协议约定履行先办理过户登记的义务，拒不支付逾期交房过渡费及利息，另一方面恶意反诉，主张所谓的补差款及利息，显然违反诚实信用原则，依法应判决驳回其反诉诉求。二、反诉人请求支付拖欠的房款20767元及利息7476元（按年息6%计算，自2014年12月19日起暂记至2020年1月17日，此后利息据实计算），没有事实和法律依据，依法应予以驳回。反诉人依据2014年《商品住宅楼定向开发补充协议》，主张的拖欠的房款20767元及利息既不符合答辩人、耐研院、反诉人之间签订的协议约定，即其诉求没有事实和法律依据。首先，根据2009年《拆迁安置协议书》，答辩人、反诉人双方约定的房屋价款是按照2008年《商品住宅楼定向开发协议》约定的每平方米1670元，而没有约定按照2014年《商品住宅楼定向开发补充协议》约定的每平方米3280元补差，且双方没有结算确认该款，故不存在拖欠一说。其次，根据《拆迁安置协议书》、《商品住宅楼定向开发协议》的约定，反诉人应该支付超过十八个月的过渡费46088元及利息，则符合约定，属于双方合意，但反诉人主张差价及利息没有约定和合意、答辩人不认可，故其主张的差价及利息的反诉请求没有事实和法律依据。再次，反诉人已经承诺给购房职工办理完房屋过户登记后再由耐研院组织支付100%的房款，且得到答辩人的认可，即双方达成了合意且属于真实意思表示，在没有达成新的合意的前提下，禁止一方任意毁约。再次，社会上人士购买该商品房的价格均在每平方米2600余元，而反诉人又承诺给予答辩人最优惠的房价，怎么可以让答辩人支付多余非耐研院职工购买商品房的价格呢。最后，根据《拆迁安置协议书》、《商品住宅楼定向开发协议》的约定，反诉人拖欠答辩人的过渡费及利息等远远大于其反诉主张的房款差价及利息，更何况其反诉根本没有事实和法律依据。故反诉人的反诉请求依法应予以驳回。三、反诉人的反诉请求已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。根据反诉人的反诉状和证据，可以看出，如果反诉人主张的事实存在，则其反诉请求超过诉讼时效，依法应予以驳回。如果其反诉事实不存在，也应予以驳回其反诉请求。综上，答辩人要求：驳回反诉人的无理反诉请求。经审理查明，2009年11月20日，胡爱民（被拆迁人、乙方）与中房公司（拆迁人、甲方）签订《拆迁安置协议书》一份，主要内容如下：中钢集团洛阳耐火材料研究院决定对家属区进行综合改造，此次拆迁涉及乙方座落在中钢集团耐研院家属区旧2号楼4单元401号房屋及附属物，该项拆迁工作由甲方负责。经协商达成如下协议：一、经实地测量计算，乙方被拆迁附属物连同搬家补助费、在校中小学生交通补助费、电话移机费、有线电视迁移费等一次性补偿4889元。二、甲方按规定支付给乙方过渡费6800元（过渡期按十八个月计算，如不满十八个月，在安置房交接时按实际发生月数结算，如超过十八个月，过渡费标准增加100%）。三、乙方必须于2009年12月2日前搬迁完毕，并将原房屋及附属物交甲方拆除，甲方向乙方支付奖金2988元，逾期不交房，甲方扣除此款。四、综合以上各项，甲方共向乙方支付款额14677元。五、甲方对乙方被拆迁房屋根据房产证记载面积按1:1进行产权置换并按原址回迁，超出面积按甲方与中钢集团洛阳耐火材料研究院签订的《商品房住宅楼定向开发协议》约定的价格计算差价，考虑地价、地下文物等不确定因素，目前暂定均价1896元/㎡，在安置房交付使用时根据最终核算房价和房管局实测面积结算后多退少补。六、根据本协议第五条的约定，乙方安置房位于新2号楼4单元401室，设计建筑面积约105.6平方米，乙方有证回迁面积为66.41㎡，超出39.19㎡，应交差价78772元。七、综合上述各项，双方相互冲抵后，乙方应向甲方支付款额64095元，此款应在甲方公告规定的时间内付清，逾期则视为乙方放弃回迁安置，甲方不再为乙方保留回迁安置房，改为货币安置。八、乙方回迁安置房的产权证由甲方负责办理，甲方承担与乙方原拆有证面积相等部分的办证费用，超出面积部分由乙方承担。九、乙方搬迁完毕后，应及时向甲方办理交房手续，并不得拆除破坏原房设施，如有缺损，甲方酌情扣款。本案审理过程中，胡爱民自认中房公司已经将涉案房屋交付，中房公司认可其已于2015年12月8日完成了涉案房屋所在的位于洛阳市××西区西苑路43号院2幢的不动产权属登记，取得了整栋楼的不动产权属证书，具备了为涉案房屋办理不动产权属证书的条件。另查明，中房公司与案外人中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司于2008年7月10日形成《商品住宅楼定向开发协议》一份，该协议约定：按照新1号楼每平方钢材用量每平方米60公斤、新2号楼、13号楼每平方钢材用量24公斤，当地价款100万元/亩时，执行新1号楼住宅均价2475元/㎡、新2号、13号楼住宅均价1670元/㎡销售。当土地面积、价格发生变化时，售房价格按照乙方在2008年6月8日投标文件报价表中土地构成部分报价为依据进行双向调整，当出现文物发掘不确定因素时，该费用摊入住宅、商业、地下车库等所有建设面积，价格随之做相应调整。2014年4月16日，被告中房公司与案外人中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司签订《商品住宅楼定向开发补充协议》一份，该协议约定：按照实际出售地价230万元/亩，建筑质量标准不变的前提，新1号楼住宅协议均价3980元/㎡、新2号均价3280元/㎡、13号楼住宅均价3850元/㎡销售。楼层价格、分户面积等各项参数以2012年3月27日面向洛耐院职工公布为准。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡爱民与中房公司签订的《拆迁安置协议书》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，本院依法予以认定。现中房公司在已向胡爱民交付房屋且房屋已经具备办理不动产权属证书的条件的情况下，未能依照约定使胡爱民及时取得房屋不动产权属证书，应当承担相应的法律责任；但办理不动产权属证书并非中房公司的单方义务，其仅有依法依约协助胡爱民办理不动产权属证书的义务，故此，本院确定中房公司应当协助胡爱民办理位于洛阳市××西区中钢集团耐研院家属区新2号楼4单元401室回迁安置房的不动产权属证书。另外，根据双方协议约定，双方当事人在共同办理房屋的不动产权属证书的过程中应当依照协议约定分担办证费用并根据房屋的实测面积确定房屋价款，但是鉴于上述两项约定涉及的款项总额的计算需要第三方机构的参与且无证据证实相关计算工作已经完成，故此，本院对此不予处理，双方当事人可待有关款项明确以后另行处理，进而对于胡爱民提出的要求中房公司承担该房屋66.41平方米的办证费用（包含但不限于契税、维修基金、工本费等）的诉讼请求，本院依法不予支持。对于胡爱民提出的要求中房公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。对于中房公司提出的反诉请求，现有证据无法证实中房公司及案外人中钢集团洛阳耐火材料研究院有限公司完成了双方协议中有关房屋价款变更的程序，故此，对于中房公司主张的变更后的房屋价格，本院依法不予认定，进而对于中房公司基于房价变更情况及相关房价数据提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）胡爱民办理位于洛阳市涧西区西苑路43号院2幢4单元401室的房屋的不动产权属证书。二、驳回原告（反诉被告）胡爱民的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司的反诉请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告（反诉被告）胡爱民负担200元，被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司负担200元。案件反诉受理费310元，由被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司负担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王张洋二〇二〇年五月十五日书记员  尹婉青