呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初401号原告：张国锋，男，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：邢国强，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳佳兵，内蒙古河洋律师事务所律师。原告：王晓宇，女，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：邢国强，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳佳兵，内蒙古河洋律师事务所律师。被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧（集通指挥部）。法定代表人：孙国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷苏健，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告张国锋、王晓宇与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国锋、王晓宇的委托诉讼代理人邢国强、阳佳兵，被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙煜涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国锋、王晓宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金43045.11元（以1179318元为基数，按照日万分之一从2019年1月1日起至2020年1月1日暂计算365天，敞口计算至房屋具备法定交付条件并实际交付之日止）：2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月份，原告（二人系夫妻关系）与被告就购买被告开发的的位××区的商品房签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋的建筑面积为137.61平方米，总价款为1179318，一次性支付。之后，被告将原合同收回，与原告签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，约定交房时间为2018年10月31日前，如因被告自身原因无法交付可给予60日宽限期，宽限期届满后仍无法交付按己交购房款日万分之一支付违约金。原告已经按照约定支付了全部房款，但时至今日房屋仍不具备法定的交付条件，无法交付。原告认为，被告的行为已经违反了合同约定，应承担违约责任。原告多次与被告协商未果，基于此，原告为维护自身的合法权益，故诉至人民法院，恳望判如所请。被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司辩称，房屋已经具备交付条件，随时可以交付房屋，故被告同意原告该项诉讼请求，并在当庭再次通知被告尽快前来收房。被告于2019年12月9日向原告发送了入住短信，告知原告收房，但原告无正当理由未在通知的时间内收房。根据附件十一补充协议的约定，原告在被告通知入住后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与被告办理完成房屋交接手续的，自通知所确定的交房期限的最后一日即视为房屋实际交付日。故，自被告向原告发出入住通知书载明的最后交房日期2019年12月1日，被告不再承担逾期交房的违约责任。根据上述合同约定和事实，被告已于2019年12月1日向原告交付了房屋，被告不再承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。针对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：1.2018年7月30日，原告张国锋、王晓宇（买受人）与被告集通凯宸房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容约定为：商品房基本情况，原告购买被告位于××苑住宅商品房一套。付款方式及期限，原告于2018年7月27日一次性付款1179318元。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付该商品房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在《入伙通知书》中建议买受人办理交付手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。商品房具体交付时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即2018年10月31日将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，逾期后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。如在本合同履行过程中发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……(5)买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用尚未付清。出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议将附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》中约定，第四条，关于房屋交付条件1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。4.双方共同确认，《买卖合同》第十一条（二）“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明的文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”约定予以作废，双方均不再执行。出卖人交付房屋时，买受人不因出卖人出示的文件或证明文件不齐全而拒绝收房，并放弃因此提出解约或向出卖人主张任何责任的权利；出卖人亦不因此而向买受人承担逾期交付房屋的违约或赔偿责任。第八条，由于买受人原因，未能按期交付的情形及处理办法如下：1.《买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的”包括如下情形：①买受人在出卖人通知入住之后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与出卖人办理完成房屋交接手续。②由于买受人未能按约定及时缴纳费用，致使出卖人未能将房屋交付买受人，从而在通知确定的交房期限内没有完成房屋交接手续。以上事实有《商品房买卖合同》及其附件在卷佐证，该合同双方均作为证据提交，本院对其真实性、合法性以及与本案关联性予以确认。2.原告张国锋、王晓宇于2018年7月27日通过银行转账方式共计向被告集通凯宸房地产公司支付全款1179318元，被告于同日向原告出具了收据，被告后于2018年8月7日向原告开具首付款发票。以上事实有原告提交交易票据、内蒙古增值税普通发票，因被告认可上述证据真实性，本院予以确认。现原告以被告迟延交房为由，为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1.判令被告支付违约金43045.11元（以1179318元为基数，按照日万分之一从2019年1月1日起至2020年1月1日暂计算365天，敞口计算至房屋具备法定交付条件并实际交付之日止）：2.判令本案的诉讼费用由被告承担。本院认为，根据本案证据并依照相关法律规定可以认定，张国锋、王晓宇与被告集通凯宸房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人合法财产权益应受法律保护。当事人主要争议焦点在于被告是否存在逾期交房违约情形及违约金的具体计算问题，本院逐一分析认定如下：第一，关于被告是否存在违约情形。被告集通凯宸房地产公司未按照合同约定时间即2018年10月31日前向二原告交付符合约定交付条件的房屋构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任，被告逾期交付情形不属于双方在合同第十一条第（二）项中的标有下划线内容，不适用该约定。第二，关于违约金的具体计算问题。（1）就违约金的起算时间。原告现诉请自2019年1月1日起计算逾期交房违约金合法有据，本院予以确认。（2）就违约金的止付时间。本院认为，房屋交付应当满足约定的交付使用条件，按照双方《商品房买卖合同》及其附件十一的相关约定（详见附件十一第4条第1项），房屋应当经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格后方可满足交付条件。而被告集通凯宸房地产公司在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交任何有关涉案商品房已经验收合格的证据材料，其应承担举证不能的不利法律后果，故本院有理由认为涉案房屋并未满足约定交付条件，二原告作为买受人依约有权拒绝接收（详见合同第十一条），双方在合同附件十一中关于买受人放弃相关权利、出卖人免除相关责任的约定（详见附件十一第4条第4项），依照合同法关于无效格式条款之规定及双方在主合同第二十八条之约定，均可据以认定该项为无效条款，被告仍应当承担支付逾期交房违约金直至交付依约验收合格的房屋之日止的违约责任。（3）就违约金的计算标准，双方在合同中约定违约金计算标准为已交购房款日万分之一（详见合同第十二条第2款），本院根据公平原则和诚实信用原则，以原告实际损失为基础，结合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，确认该违约金计算标准。综合以上，违约金具体计算方式为：以房款1179318元为基数，按照日万分之一计算，从2019年1月1日至实际交付房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张国锋、王晓宇支付以已付购房款1179318元为基数，按照日万分之一计算的自2019年1月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费438元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年五月二十二日书记员 侯馨驰