浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初9111号 原告章安华，女，1986年4月19日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告朱亮，男，1982年11月18日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告李卫华，女，1969年9月5日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。 三原告共同委托代理人（特别授权代理）李孝娟、胡建敏,北京京大（杭州）律师事务所律师。 被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区临丁璐******。 法定代表人林洁，公司总经理。 委托代理人（特别授权代理）李腾、郑亮，公司员工。 被告杭州扬瑞房地产营销有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道平澜路******> 法定代表人朱天新，该公司总经理。 委托代理人（特别授权代理）张伟，该公司员工。 委托代理人（特别授权代理）史学伟，浙江浙元律师事务所律师。 原告章安华、朱亮、李卫华诉被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司（以下简称昆仑东城公司）、杭州扬瑞房地产营销有限公司（以下简称扬瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员晁敏独任审判，于2019年12月30日公开开庭进行审理。原告章安华及原告章安华、朱亮、李卫华的委托代理人胡建敏、被告昆仑东城公司的委托代理人郑亮、扬瑞公司的委托代理人张伟、史学伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告章安华、朱亮、李卫华诉称，被告扬瑞公司系被告昆仑东城公司代理销售江干区丁群路昆仑天籁园商品房的代理销售商。2019年3月13日，在被告扬瑞公司工作人员的花言巧语诱惑下，原告方委托的代表郭洪标（系原告李卫华的丈夫）支付给被告扬瑞公司购买被告昆仑东城公司开发的坐落于杭州市江干区××路××号商铺营业房的意向定金20000元。尔后，由于被告方故意制造商铺购买客户多、该商铺很多人抢购的假象，原告方又分别于2019年3月14日和2019年3月29日支付给被告扬瑞公司购买该商铺款项280000元、365512元、645512元。2019年4月1日，原告方与被告昆仑东城公司签订了《定金合同》，约定：原告方购买该商铺，商铺建筑面积397.28平方米，套内面积388.04平方米，总价款5840016元。2019年4月4日，原告再次支付给被告扬瑞公司100000元；2019年5月15日，买卖双方签订了正式的《商品房买卖合同》，合同就双方的权利义务进行了约定，当天，原告又分别支付三笔购房款，其中，支付给被告扬瑞公司394851元，支付给被告昆仑东城公司1420008元和1025157元。但正式的买卖合同签订后，一直不能再房管系统网签，无法进行备案登记，但二被告一再欺骗原告让原告再等等，还曾提出让原告再多付些钱。今原告经多方打听了解查询，被告方隐瞒了该房产早在2017年8月29日被杭州市中级人民法院以（2017）浙01民初618号之一司法文书查封的事实，用根本无法交易、法律规定禁止买卖的房产，通过与原告方签订买卖合同将商铺卖给原告的合法形式，掩盖其非法“骗取原告款项，并将款项转给其他不明用途”的目的，于是原告方多次向被告提出要求退款，但被告方一拖再拖。综上所述，被告方隐瞒被法院查封该商铺的事实，欺诈原告，以明知根本不得出卖的房产为诱饵，挤占原告方资金，严重侵害原告财产权益，给原告造成巨大损失。诉讼请求：1、撤销原、被告双方签订的《定金合同》和《浙江省商品买卖合同》；2、判令两被告立即退还原告购房款4251040元；3、判令两被告赔偿原告因欺诈原告而挤占原告上述资金给原告造成的损失（从原告每笔款项支付之日起至实际全部款项退还给原告之日止按日万分之五计算，至起诉之日为368414元）；4、判令两被告赔偿原告支付的律师代理费损失50000元和支付给保全担保公司的金融服务担保费4600元；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告昆仑东城公司辩称：1、被告确实与原告方签了案涉合同，但被告在本合同项下实际收到原告方的款项只有2445165元。2、被告没有刻意隐瞒原告案涉房屋已处于司法查封的状态，因为被告方也是不知情的，直到销售活动之后才得知，之前我方没有收到相关法院查封的材料，我方主观上不存在欺诈，合同应该还是有效的，可以继续履行。我方对查封案涉房产的案件有异议，是错误查封。3、对原告的第三项诉请，应该以我方收到原告实际支付的款项为基础，利息损失按日万分之六计算较高。4、对原告第四项诉请，有异议，合同中没有约定。5、原告要求我方承担本案的诉讼费，应该予以驳回。 被告扬瑞公司辩称，一、对原告第一项诉请要求撤销定金合同以及商品房买卖合同，我方认为要求撤销的事实以及法律依据不足。原告主张两被告故意隐瞒商铺被查封的事实欺诈原告，原告提交的证据无法证实两被告存在欺诈的故意，特别是在被告昆仑东城公司没有告知被告扬瑞公司案涉房屋权利状态的情况下，扬瑞公司无从得知该房屋是否存在权利瑕疵，扬瑞公司不可能存在故意隐瞒事实的情况。二、被告扬瑞公司不应当承担退还房款的责任。1、本案系房屋买卖合同纠纷，原告提交的两份合同均是其与被告昆仑东城公司签订，依据合同的相对性原则，合同有关权利义务的约定，不得约束合同外的第三人，故案涉合同扬瑞公司没有约束力，与扬瑞公司无关。2、从原告要求返还款项的法律基础来看，其是依据撤销与被告昆仑东城公司签订的相关合同之后才产生的款项返还的后果，款项返还的义务人，也应当是合同当事人，与扬瑞公司无关。3、扬瑞公司与原告之间没有任何的法律关系，扬瑞公司系不是案涉房屋的卖方也不是原告的委托人，原告要求扬瑞公司返还相关款项，没有法律和事实依据。4、扬瑞公司与昆仑东城公司对委托销售关系以及佣金报酬等事项进行了明确，在分销合同第七条有关佣金计算与支付之约定，明确购房者签署房屋买卖合同，即视为成功销售，扬瑞公司成功销售的即可以向客户自行收取佣金作为扬瑞公司的收益。在佣金的支付上，昆仑东城公司是以客户直接支付给扬瑞公司的方式，取代昆仑东城公司收取款项之后，再支付给扬瑞公司的方式。原告向扬瑞公司支付款项，系扬瑞公司与昆仑东城公司之间，履行中介分销合同的当然后果。退一步来说，即便是认为扬瑞公司不应当收取佣金，这也是扬瑞公司与昆仑东城公司之间的内部关系，昆仑东城公司有权依据中介分销合同之约定提起委托合同纠纷之诉，要求扬瑞公司向昆仑东城公司返还相关的佣金款项。至于昆仑东城公司是否要提起诉讼，是昆仑东城公司的权利，即便提起，也应当另案处理，与本案没有任何关系。原告故意混淆内部关系与外部关系，混淆房屋买卖合同关系与委托合同关系，要求扬瑞公司返还款项，没有法律依据。5、即便是法庭最终认为扬瑞公司应当承担返还款项的责任，答辩人也仅仅是在实际收取款项的1305875元的范围内承担责任，而并非是原告主张的4251040元。三、对于原告第三项诉请，要求赔偿资金的损失没有法律依据，而且万分之五也是过高，在赔偿的起算点上，不应当从款项支付之日起计算应当从返还之日起计算。四、对于原告第四项诉请，既无法律规定，也无合同约定。 本案经审理查明的事实如下： 2019年4月1日，卖方昆仑东城公司（甲方）与预订方朱亮、李卫华（乙方）签订《定金合同》1份，约定：乙方预订座落杭州市××路××号（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为397.28平方米。甲乙双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米14700元，总金额5840016元。乙方同意签订本合同时，支付定金50万元整，作为甲乙双方当事人订立商品房销售合同的担保，签订商品房销售合同后，乙方支付的定金转为房价款。乙方应于2019年5月15日前付清首期房款2940016元，余款2900000元由乙方向银行申请按揭贷款支付，并于该房屋注销抵押登记后7日内办理按揭手续。乙方于2019年8月15日前到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》。甲乙双方签订本合同后，签订《商品房买卖合同》前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，甲方应全额返还乙方已支付的定金（不计利息）。甲乙双方于签订本合同时，甲方已明确告知且乙方亦知悉其所购买的该房屋仍处于银行抵押状态，甲方需于乙方付清全额／首付款2940016元后注销房屋抵押登记，等等。 2019年5月15日，出卖人昆仑东城公司与买受人朱亮、李卫华、章安华签订《商品房买卖合同》1份，载明：买受人购买的商品房为现房，商品房预售许可证号为杭售许字（2011）第0011号，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为杭州市江干区昆仑天籁园丁群街208号，该商品房用途为商业营业用房，建筑面积397.28平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14712.96元，总金额5845165元。买受人选择银行按揭贷款方式支付房款，应于本《商品房买卖合同》签署之日即2019年5月15日付清首期房款2945165元，剩余购房款2900000元买受人承诺并保证于本合同签订后2日内，提供商品房按揭贷款的全部完整、真实、合法的资料并办理完毕相关贷款手续；若银行经过审核，认为买受人所提供的办理该商品房按揭的资料不符合要求，买受人必须在收到银行或出卖人通知后3日内补齐相关资料，资料补齐并得到银行审核确认后3日内与银行签订按揭贷款合同。出卖人应当在买受人全部房款支付完毕后，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人承诺于2019年6月30日前完成网签开通工作，买受人全部房款支付完毕次月开始正常收取该商铺租金；若因出卖人原因网签开通日期延期，中间产生的房租由出卖人向买受人支付，等等。 2019年3月13日，案外人郭洪标支付扬瑞公司2万元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人郭洪标，金额2万元，款项内容定金，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房定金。 2019年3月14日，案外人郭洪标支付扬瑞公司28万元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人郭洪标，金额28万元，款项内容定金，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房定金。 2019年3月29日，案外人郭洪标支付扬瑞公司365512元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人郭洪标，金额365512元，款项内容房款，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房款。 案外人郭洪标与原告李卫华系夫妻关系，其支付的上述三笔款项，系代李卫华支付的案涉购房款。 2019年3月29日，案外人朱小芳支付扬瑞公司645512元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人朱小芳，金额645512元，款项内容房款，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房款。 案外人朱小芳与原告朱亮系父子关系，其支付的上述款项系代朱亮支付的案涉购房款。 2019年4月1日，昆仑东城公司出具《收据》1份，载明：交款人朱亮、李卫华，金额50万元，款项内容商铺定金，摘要昆仑天籁208商铺定金。 2019年4月1日，案外人陈建财通过银行转账方式支付昆仑东城公司50万元。庭审中，扬瑞公司确认陈建财系其工作人员，扬瑞公司通过陈建财银行账户将李卫华、朱亮、章安华为购买案涉商铺支付至扬瑞公司银行账户的50万元定金支付给昆仑东城公司。 2019年4月4日，扬瑞公司收到10万元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人朱亮、李卫华，金额10万元，款项内容商铺定金，摘要昆仑天籁208商铺定金。 2019年5月15日，扬瑞公司收到394851元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人朱亮、李卫华，金额394851元，款项内容房款，摘要昆仑天籁208商铺房款。 2019年5月15日，朱亮通过中国银行汇款给昆仑东城公司1025157元；同日，李卫华通过杭州银行汇款给昆仑东城公司1420008元；以上两笔款项共计2445165元。同日，昆仑东城公司出具《收据》1份，载明：交款人李卫华、朱亮、章安华，金额2945165元，收款事由天籁丁群街208商铺房款。 扬瑞公司（乙方）提交其与案外人浙江昆仑置业集团有限公司（甲方）签订的《中介分销合同》1份，载明：委托销售方式：乙方负责委托销售本合同范围昆仑府余房、昆仑公馆余房、昆仑橡树园商铺、昆仑天籁商铺等销售，实际销售价格不低于委托销售底价。委托销售范围及委托销售底价：具体以房源清单附件1为准。委托销售期限自2019年3月1日至2019年12月31日止。乙方义务：乙方各项服务行为须规范且符合国家相关之法律、正常规定；乙方服务对象是甲方的客户，必须遵循顾客至上原则，不断提高客户满意度，维护杭州昆润房地产开发有限公司的品牌形象；乙方不得采取有损甲方商业利益、信誉和形象的不正当行为；乙方在宣传过程中，应遵守国家相关法律法规，不得夸大，过度承诺。甲方义务：甲方同意委托销售交付购房者时，达到附件约定的交付标准；甲方提供房屋相关的文件和证书及详细数量表，并对提供的文件和证书的真实性负责；根据乙方的销售节奏要求，甲方负责派专员提供签约及过户相关资料、出具预告登记、抵押登记中需甲方提供的各类资料及入户手续；甲方按销售要求落实按揭银行；甲方同意乙方通过自身或委托第三方开展渠道分销，第三方佣金结算由乙方负责；甲方同意乙方以销售底价结算房款，并确认销售溢价部分作为乙方佣金收入，抵付应支付乙方的营销费用；甲方承担出让方全部税费，并配合乙方提供权证过户的材料。佣金计算与支付：成功销售的界定：房屋的销售以套为出售单位，购房者签署存量房买卖合同，该套房屋视为成功销售；退换房的约定：退房、换房需经甲方被授权人书面同意后办理，退换房手续由甲方负责，退房违约金由甲方收取；佣金计算与支付：乙方成功销售，即可向客户咨询收取佣金费用，作为乙方的收益，并及时支付给其他分销渠道方。销售价格管理：甲方对委托销售房源实行底价销售，乙方可溢价对外报价出售，所产生溢价金额归乙方所有，作为乙方佣金收入，抵付应支付乙方的营销费用；乙方委托销售优惠政策按甲方现行有关优惠政策实施，未经甲方同意不得低于委托底价销售，等等。扬瑞公司未提交房源清单附件1。 案外人浙江昆仑置业集团有限公司系昆仑东城公司唯一股东。 另查明，案涉杭州市江干区丁群街208号房产于2017年8月29日被杭州市中级人民法院查封，查封日期为2017年8月29日起至2020年8月28日止，限制信息为有查封无抵押。 还查明，李卫华、朱亮、章安华为本案诉讼支付律师代理费5万元、金融服务担保费4600元。 庭审中，昆仑东城公司认可扬瑞公司代理其销售案涉房屋。 以上事实有原告提供的定金合同、商品房买卖合同、收据、付款凭证，被告昆仑东城公司提交的付款凭证，被告扬瑞公司提交的中介分销合同及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，案涉房产于2017年8月29日被杭州市中级人民法院查封，查封日期为2017年8月29日起至2020年8月28日止，在本案定金合同及商品房买卖合同签订时，昆仑东城公司隐瞒案涉房产仍处于查封状态的真实情况，其行为构成欺诈，现三原告要求撤销双方签订的定金合同和浙江省商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。本案中，昆仑东城公司应当退还三原告支付的购房款，至于需要退还的金额问题，需要进一步分析。三原告主张扬瑞公司代理昆仑东城公司销售案涉房产，庭审中昆仑东城公司对扬瑞公司代理销售的行为亦予以认可，但昆仑东城公司仅认可收到原告的购房款2445165元；本案中，三原告支付给扬瑞公司1805875元，支付给昆仑东城公司2445165元，共计4251040元，扬瑞公司将其收到款项中的50万元通过公司员工陈建财的银行账户支付给昆仑东城公司，昆仑东城公司亦向三原告出具了收到定金50万元的收据及收到购房款2945165元的收据各一份，对昆仑东城公司主张仅收到购房款2445165元的意见，本院不予采纳，本院确认昆仑东城公司收到购房款2945165元。扬瑞公司提交了其与案外人浙江昆仑置业集团有限公司签订的《中介分销合同》，但未提交其与昆仑东城公司之间的委托代理合同，虽然昆仑东城公司认可扬瑞公司代理销售案涉房屋的行为，但扬瑞公司未举证证明昆仑东城公司授权其收取三原告的购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，三原告诉请昆仑东城公司和扬瑞公司退还购房款4251040元，本院认为，在昆仑东城公司对扬瑞公司收取的其他购房款未予以追认的情况下，昆仑东城公司和扬瑞公司应在其各自收取款项的范围内承担退还责任，即昆仑东城公司退还三原告购房款2945165元，扬瑞公司退还三原告1305875元。关于资金占用损失的诉请，三原告主张按日万分之五计算，该标准过高，本院予以调整为按年利率6%计算，自每笔款项支付之日起暂计算至起诉之日即2019年10月8日，昆仑东城公司应支付三原告资金占用损失75823.21元，扬瑞公司应支付三原告资金占用损失40033.62元，此后均计算至购房款还清之日止。关于律师费损失50000元及金融服务担保费，非属必需发生的费用，在合同未作明确约定的情况下，三原告的主张不具有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、第一百七十一条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、撤销原告朱亮、李卫华与被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司于2019年4月1日签订的《定金合同》； 二、撤销原告章安华、朱亮、李卫华与被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》； 三、被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司退还原告章安华、朱亮、李卫华购房款2945165元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司支付原告章安华、朱亮、李卫华资金占用损失75823.21元（按年利率6%暂计算至2019年10月8日，此后计算至购房款清偿之日止），于本判决生效后十日内付清； 五、被告杭州扬瑞房地产营销有限公司退还原告章安华、朱亮、李卫华购房款1305875元，于本判决生效后十日内付清； 六、被告杭州扬瑞房地产营销有限公司支付原告章安华、朱亮、李卫华资金占用损失40033.62元（按年利率6%暂计算至2019年10月8日，此后计算至购房款清偿之日止），于本判决生效后十日内付清； 七、驳回原告章安华、朱亮、李卫华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44192元，减半收取为22096元，由原告章安华、朱亮、李卫华承担1228.5元，被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司承担14436元，被告扬瑞房地产营销有限公司承担6431.5元；财产保全费5000元，由被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司承担2500元，被告扬瑞房地产营销有限公司承担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  晁 敏 二〇二〇年五月六日 代书记员  李大伟