贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初1234号 原告：刘旭华，男，汉族，1961年12月7日生，住贵州省遵义市红花岗区。 原告：冯文先，女，汉族，1962年8月24日生，住贵州省遵义市红花岗区。 共同委托诉讼代理人：张兵，贵州山一律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。 被告：周云禄，男，苗族，1972年3月27日生，住贵州省遵义市汇川区。 被告：遵义环球商机商业经营管理有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区火车站洞山坡金苑商贸城第****。 法定代表人：钟曦莹，总经理。 委托诉讼代理人：周辉，员工。 原告刘旭华、冯文先诉被告周云禄、遵义环球商机商业经营管理有限公司（以下简称遵义环球商机公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理；依法适用简易程序公开开庭进行了审理；原告刘旭华、冯文先共同委托诉讼代理人刘延芳，被告周云禄、被告遵义环球商机公司委托诉讼代理人周辉到庭参加诉讼；本案现已审理终结。 原告刘旭华、冯文先向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年12月8日签订的《商铺租金抵扣协议》（以下简称《代扣协议》），并由被告立即将原告刘旭华所有的位于遵义腾空后交付原告；2、判令被告立即支付原告从2019年1月12日至2020年1月11日期间的租金232740元，并继续按19395元／月从2020年1月12日起计算至实际腾房之日止；3、判令被告立即支付原告从2019年1月12日起至2020年1月11日期间的逾期付款违约金7564元，并继续以232740元为基数按年利率6%计算至付清之日止；4、案件受理费由被告承担。其主张的事实及理由为：2016年5月9日，被告周云禄、遵义环球商机公司签订《遵义·时代天街租赁合同》（以下简称《租赁合同》），遵义环球商机公司将位于遵义出租给周云禄经营餐饮“荞膳坊”用途使用，因该商铺部分产权属于原告所有，遵义环球商机公司在上述租赁过程中将原告所有的房屋一并出租给了周云禄。2018年12月8日，原告与二被告签订《代扣协议》，原告同意遵义环球商机公司将其所有的房屋（建筑面积431㎡）出租给周云禄，并共同确认第一至四年的租金为19395元／月，第五至八年的租金为21550元／月，租金由遵义环球商机公司按月支付原告，周云禄代原告履行租金代扣义务，在应支付遵义环球商机公司每月租金总额（含物业管理费）时，优先扣除遵义环球商机公司应支付原告的租金，并将代扣租金直接汇入原告指定账户，代扣租金期从2019年1月12日起计算，若被告遵义环球商机公司在2019年1月12日未举行开业庆典，周云禄有权在应付遵义环球商机公司租金中扣除交给原告正式开业前的租金；周云禄未取得原告同意且未履行租金代扣义务，原告有权向周云禄催收代扣租金，经催收后超过10日周云禄未付清代扣租金的，原告有权要求解除遵义环球商机公司与周云禄的租赁关系，收回房屋。2019年1月12日，遵义·时代天街举行开业庆典，但遵义环球商机公司、周云禄一直未按约支付原告房屋租金，从2019年1月12日起至2020年1月11日止，累计拖欠原告房租达232740元，且经原告多次催收至今未付，为此，特依法向人民法院提起诉讼。 被告周云禄辩称，我与原告及遵义环球商机公司签订的《代扣协议》属实，该代扣协议是遵义环球商机公司的领导找到我，以解决这个问题为由喊我签的协议，我并不是自愿签的；《租赁合同》和《代扣协议》中约定的租金的计算方式不一致，我只是履行代扣义务，不履行代偿义务，我与原告没有直接的租赁关系，也没有向原告缴纳房租的义务，我的房租应交给遵义环球商机公司；我与遵义环球商机公司是2016年签订的租赁合同，当年8月1日开始装修，同年12月15日试营业，12月24日开业，整个商圈是在2019年1月12日才正式开业；后因租赁房屋的空调、消防设施等基础设施不完善，导致我经营的餐饮亏损严重，亏损金额高达170多万元，我及我公司多次向遵义环球商机公司提出申请要求完善，但均未得到回复，我认为与遵义环球商机公司约定的是从正式开业起起算租金，且我们就房租问题尚待商榷，加之今年发生新冠疫情，所以从2019年1月12日开始至今我没有向遵义环球商机公司支付租金，该公司也没有向我收取过房租，同时，原告无权主张解除我与遵义环球商机公司之间签订的《租赁合同》；我不认可原告要求我直接支付房租的诉讼请求，同时请求解除我们三方签订的《代扣协议》。 被告遵义环球商机公司辩称，我公司虽然将原告拥有的物业一并出租给了周云禄，但其后原告与我公司和周云禄签订了商铺租金代扣协议，原告对我公司的物权处分行为予以追认，因此我公司与周云禄之间签订的物业租赁合同是合法有效的，原告方与我公司和周云禄签订的代扣协议也是合法有效的；我公司按租赁合同履行了出租方的义务，周云禄未按租赁合同和代扣协议向原告及我公司支付任何租金，已构成违约，根据合同约定，我公司暂定的开业时间是2016年12月24日，虽然我公司实际的开业时间是在2019年1月12日，但我公司当时的负责人李小波也已向周云禄出具过承诺书，若推迟开业则周云禄的计租时间顺延，因此我公司未按租赁合同约定时间开业，我公司承担的只是计租时间的顺延，周云禄应该从2019年1月12日起支付租金，但是周云禄并未支付；虽然周云禄未履行租赁合同及代扣协议，但遵义·时代天街的商业经营尚处于培育期，所以周云禄的经营是可能存在亏损的；我公司请求法院就三方的商铺的租赁及租金事宜给予一定的和解时间，以避免造成巨大的经济损失。 本院经审理认定事实如下： 原告刘旭华、冯文先系夫妻关系，被告遵义环球商机公司系由案外人遵义市华玮房地产开发有限公司授权经营；2014年11月26日，以原告冯文先名义与案外人遵义市华玮房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》；2017年10月12日，遵义市华玮房地产开发有限公司（甲方、交付方）向冯文先（乙方、接收方）交付了包含案涉房屋在内的三处房产（1.A地块1层门面建筑面积约1300平方米、2.A地块C栋2层门面建筑面积约1500平方米、3.A地块C栋3层门面建筑面积约1500平方米），双方签订《房屋交付协议书》，其中协议第四条约定：本协议签订之日前甲方已经租赁给商家的房屋，乙方同意根据现市场合理价格，以同样的租金价格和租赁期限租赁给甲方，以帮助甲方整体打造项目，提升物业价值；等等。后附交付房产示意图。 2016年5月9日，被告周云禄（乙方、承租方）与被告遵义环球商机公司（出租方、甲方）签订《遵义·时代天街租赁合同》，合同约定乙方租赁遵义·时代天街第3层2-A号商铺，面积1241.80平方米，租赁期限共120个月，自2016年12月24日起至2026年12月23日止；甲方商铺开业日期暂定为2016年12月24日；租金标准为2016年12月24至2018年12月23日期间为37254元/月，后每两年递增5%；租赁费用采取“先付用后”、“每季一付”的原则，即乙方须于签订合同之日以现金或转账方式向甲方缴纳履约保证金，及乙方进场装修前向甲方预交第一租赁年度第一季度的租金，此后，乙方每次须提前30日缴纳下一季度的租金；其中附件三第一条载明：甲方开业时间预定于2016年12月24日，如推迟开业，则乙方的计租时间顺延；合同还对双方权利义务等其他事项进行了约定；双方均在该合同甲、乙方处签名、捺印及加盖印章。 2018年12月8日，原告刘旭华（丙方）、被告周云禄（乙方）、遵义环球商机公司（甲方）三方签订《代扣协议》，该协议载明：甲方将遵义时代天街项目C栋3层物业用房（见附件商铺平面图）租赁给乙方使用，因该物业的部分产权归丙方冯文先所有，现经甲、乙、丙三方自愿协商，就该丙方物业用房租金支付代扣事宜达成如下协议；一、丙方拥有物业用房（建筑面积431平方米）现已被甲方一并出租给乙方开办荞膳坊餐厅所用，经甲、丙方自愿协商，丙方同意甲方将其拥有的前述物业用房（建筑面积431平方米）出租给乙方，并确定第1年至第4年租金为45元/月/平方米，租金合计19395元/月，第5年至第8年租金为50元/月/平方米，租金合计21550元/月，本条约定的租金实际由甲方按约向丙方支付，乙方只代丙方履行租金代扣义务，乙方代扣并支付丙方租金的日期按乙方与甲方的租赁合同约定执行（乙方与甲方租赁合同为本协议附件）；二、甲方承诺确保该物业在乙方租赁期间正常使用，若因甲、丙方原因导致影响乙方使用该物业，造成相关损失（直接损失和间接损失）由甲方全部承担；三、乙方依据与甲方签订的租赁合同中有关租金的支付条款约定，在向甲方支付的每月租金总额（含物业管理费）时，首先按照本协议第一条约定的代扣义务，优先扣除甲方应向丙方支付的租金，由乙方汇入丙方指定账户，剩余部分属于甲方的租金，乙方再支付给甲方，丙方不承担物业管理费及其他任何费用；四、代扣租金期从2019年1月12日起计算，若甲方2019年1月12日未举行开业庆典，乙方有权在应付甲方租金中扣除交给丙方的正式开业前的租金；五、丙方指定账户…；六、乙方未取得丙方同意且未履行租金代扣义务，丙方有权乙方向乙方催收代扣租金，经丙方催收后超过10日，乙方仍然未付清代扣租金的，丙方有权要求解除甲方和乙方的租赁关系，收回房屋；等等。原、被告三方分别在该协议甲、乙、丙方处签名、捺印及加盖公司印章。等等。 另，案涉商铺所在的遵义·时代天街于2019年1月12日正式开业；现原告以前述理由诉至本院并提出上述诉讼请求。 本院认为，原告刘旭华、冯文先夫妇以冯文先名义向案外人遵义市华玮房地产开发有限公司购买的位于遵义门面，其中的Ｃ栋3层门面房（建筑面积431平方米）在交付给原告之前，已被被告遵义环球商机公司以整体出租方式出租给被告周云禄装修经营，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，首先，被告周云禄与经遵义市华玮房地产开发有限公司授权经营的遵义环球商机公司签订的《租赁合同》，符合房屋租赁关系的法律要件，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法有效，被告周云禄与遵义环球商机公司构成了房屋租赁合同关系，其次，原告刘旭华、冯文先在与遵义市地产开发有限公司签订的《房屋交付时协议书》和《代扣协议》上的签字行为，实质上是原告对在周云禄与遵义环球商机公司签订的租期内因部分房屋所有权变更而引起的对租赁事宜的变更后的确认行为，从两份协议载明的内容来看，原告是认可二被告之间的租赁合同约定的相关事宜，同时，《代扣协议》系当事各方真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，亦属合法有效，根据《代扣协议》第一条载明的“本条约定的租金实际由甲方按约向丙方支付，乙方只代丙方履行租金代扣义务，”和第三条载明的“首先按照本协议第一条约定的代扣义务，优先扣除甲方应向丙方支付的租金，”内容来看，可以认定原告所有的商铺的租赁费用实质上应由被告遵义环球商机公司来进行支付，周云禄履行的只是代遵义环球商机公司向原告支付租金的代扣行为，而不是其应向原告支付租金的行为，即原告与被告遵义环球商机公司之间亦构成了法律上的房屋租赁合同关系，本院对上述认定予以确认；因遵义环球商机公司与周云禄之间因房屋租赁关系而产生的租赁费用等事宜，与本案原告主张的房屋租赁关系，不属同一法律关系，故本院在本案中不予审查，当事双方可另案主张权利。综合前述认定，本院确认向原告支付租金的主体应为被告遵义环球商机公司，同时对原告主张解除《代扣协议》的诉讼请求，因《代扣协议》并不违反法律禁止性规定，亦无法定解除事由，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，亦对原告主张被告腾退房屋的诉讼请求，本院亦不予支持；对原告主张被告支付2019年1月12日至2020年1月11日的房屋租金232740元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。…。”的规定，结合前述认定，本院确认由被告遵义环球商机公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘旭华、冯文先房屋租赁费232740元。对原告主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因被告遵义环球商机公司未按约向原告支付租赁费，理应承担违约责任，考虑到其未支付原因和原告主张权利的具体情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院确认自原告主张权利之日即自2020年1月21日起至款项付清之日止以未付款232740元为基数按年利率6%标准计付。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、由被告遵义环球商机商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘旭华、冯文先房屋租赁费232740元及资金占用费（计算时间及标准为自2020年1月21日起至款项付清之日止以未付款232740元为基数按年利率6%标准计付）； 二、驳回原告刘旭华、冯文先的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，已减半收取2450元，由原告刘旭华、冯文先承担150元，由被告遵义环球商机商业经营管理有限公司承担2300元。 如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员  姚 远 二〇二〇年五月七日 法官助理  陈 璐 书 记 员  唐鸿娅