云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初136号原告：刘兴菊，女，汉族，1958年12月13日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：程嘉宝，云南平航律师事务所律师。（特别授权）被告：李明芮，男，汉族，1987年3月27日生，原住宣威市，现住日本。（未到庭）第三人：李加友，男，汉族，1959年10月10日生，住宣威市。系被告李明芮之父。第三人：曲靖市麒麟区安邦房产服务部，住所地曲靖市麒麟区临江花园**。统一社会信用代码:92530302MA6KJRFRXW经营者：郑强。委托诉讼代理人：赵桂英，女，汉族，1952年12月20日生，住曲靖市麒麟区临江花园**。系郑强之母。（特别授权）原告刘兴菊与被告李明芮，第三人李加友、曲靖市麒麟区安邦房产服务部（以下简称服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程嘉宝，第三人李加友，第三人服务部经营者郑强及其委托诉讼代理人赵桂英到庭参加诉讼。被告李明芮经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告李明芮依约履行《房屋买卖合同》义务，协助原告办理房屋所有权证过户手续；2.判令被告李明芮向原告支付违约金65200元、中介服务费6500元，合计71700元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月4日，经第三人服务部居间介绍，原告刘兴菊与被告李明芮就房屋买卖一事达成合意，并于当日签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告自愿将其所有的位于曲靖市麒麟区房屋出售给原告，房屋面积为94.71㎡，出售总价为32.6万元；原告应于合同签订当日支付房款30万元，余款2.6万元于过户当日付清。因被告在日本工作，故委托其父亲（第三人李加友）代为签订《房屋买卖合同》，其父还向原告出具《承诺书》一份，承诺待被告年底回国后，于2018年12月30日前协助原告办理该套房屋的产权过户登记手续。之后原告依约向被告支付了购房款30万元，第三人李加友向原告交付了房屋，原告装修入住至今。后原告联系被告及第三人办理过户手续，但被告及第三人李加友均推诿拖延，至今拒绝协助原告办理过户手续，经原告及居间方多次催促无果，故诉至法院，请求判如所请。被告李明芮未作答辩。第三人李加友口头辩称：原告所述有部分不是事实，2018年7月4日我未经我儿子李明芮同意，也未告知我媳妇王志华，将我儿子的房子卖给了原告刘兴菊，刘兴菊也知道这个房子是我儿子的。我之所以卖这个房子是因为房子是我出钱买的，所以我认为我有权利把房子卖掉。刘兴菊把房款给我后，我把房屋的不动产权证和税务发票交给了刘兴菊，刘兴菊写了收条给我。当时我估计我儿子会回来，就承诺刘兴菊在2018年年底把房子过户给她，我还写了承诺书给刘兴菊，承诺争取在2018年年底前把房子过户给刘兴菊。2018年9月17日我儿子回来，因为回来的时间短，所以我跟我儿子，还有中介赵桂英就到昆明去办理公证，准备把房子过户给刘兴菊，因为拿不到我儿子婚姻状况证明公证办不了，即使办了公证也办不了不动产权过户手续，就没有办成公证。当时我打电话给刘兴菊，因为我儿子回来的时间太短了，约定以后办理过户手续，我还承诺因推迟办理过户手续导致增加的费用由我承担，我还写了一个承诺书承诺这个事情，交给中介赵桂英带给刘兴菊。2019年7月29日9时13分，刘兴菊打电话给我，她说装修房子压力大，欠我的钱慢慢给我，并且再次跟我约定房屋过户手续慢慢的办。所以我没有违反约定拖延、拒绝办理过户手续，反而是原告违反约定来法院告我，原告应当承担违约责任，支付我违约金71700元。如果原告现在就要求把房子过户给她，那我儿子回来的一切费用由原告承担，原告还要支付我违约金；若以后等我儿子什么时候方便回来，之后再办理过户手续就按之前的约定把房子过户给原告，但原告也要支付我违约金。第三人服务部口头辩称，就该房屋的买卖，李加友的陈述基本符合事实，当时三方坐在一起，就房屋情况、过户事项做了说明，没有任何隐瞒，原告刘兴菊是清楚的。原告与李加友第一次约定过户我方在场，李加友陈述符合事实；第二次他们怎么约定的我方不清楚。这个房屋之所以没有过户就是因为李明芮没有回来。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：1.原、被告及第三人身份证复印件各一份，用于证明原、被告及第三人诉讼主体资格。2.《房屋买卖合同》原件一份，用于证明原、被告及第三人服务部于2018年7月4日签订《房屋买卖合同》，原告与被告成立房屋买卖法律关系，被告为房屋出卖人，原告为房屋买受人，第三人服务部为居间人；依约被告应于2018年12月30日前协助原告办理房屋过户手续；合同就违约责任做了约定，被告未依约协助原告过户，应当承担合同约定的违约责任。3.《中国银行人民币汇款业务回单》原件一份、《收条》原件一份、《中介服务费收据》原件一份，用于证明原告以银行转账28万元、现金2万元的支付方式于2018年7月4日向被告支付购房款30万元，收款人为第三人李加友，李加友向原告出具30万元收条一份，原告依约履行了合同义务；原告向居间人支付了中介服务费6500元。4.《承诺书》原件一份，用于证明因被告李明芮在日本工作，委托其父亲代为签订合同、收受房款；被告及第三人承诺于2018年12月30日协助原告办理过户手续。5.不动产权证复印件一份，用于证明本案诉争房屋已经具备产权过户的条件。经质证，第三人李加友对上述证据1无异议。证据2合同是其签订，但当时签合同的事李明芮不知道，李明芮两月后才知道此事。证据3中对30万元的凭证没有意见，中介费的事不清楚。证据4无异议，当时承诺的是督促李明芮，争取在2018年年底前来办过户手续。证据5无异议，是其把房产证交给了原告刘兴菊。第三人服务部对上述证据无异议。第三人李加友针对其答辩，提交证据如下：1.收条复印件一份，用于证明其把不动产权证及税务发票交给原告刘兴菊是真心想卖房子。2.说明原件一份，用于证明其与原告约定以后过户增加的费用由其承担。3.通话录音整理材料一份，用于证明2019年7月29日其与刘兴菊通话约定李明芮何时回来何时办理过户手续。（当庭播放）经质证，原告对上述证据1三性无异议，证明目的有意见，依据物权法相关规定，不动产的物权变动以登记为准，不以交付为准。证据2三性无异议，证明目的有意见，该份说明是第三人李加友向合同相对人刘兴菊的单方说明，第三人李加友不是合同相对人，且该说明没有刘兴菊签字确认，不代表刘兴菊与被告就房屋产权过户时间推迟一事达成合意，不能证明第三人的举证目的。证据3三性无异议，对证明目的有意见，通话录音只是整个办证过程中的一部分事实，是刘兴菊打电话给李加友催促办证的事，李加友回复请求刘兴菊晚一点办证，故此刘兴菊才在通话中表示“你们晚一点无所谓”，不是刘兴菊找李加友协商晚一点办证。第三人服务部对上述证据1、2、3无异议，李加友写的说明交给其已经转交给了刘兴菊。第三人服务部针对其答辩，提交证据如下：营业执照复印件两份，用于证明涉案房屋的买卖由原安邦房屋信息咨询部经手，经营者是赵桂英，后信息咨询部变更为安邦房产服务部，经营者变更为郑强。经质证，原告及第三人李加友对上述证据无异议。被告李明芮未到庭质证，也未提交证据。本院认证，原告及第三人李加友、服务部所提交证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：第三人李加友与被告李明芮系父子关系。坐落于曲靖市（临江花园）二组团12幢第11层1-1104号房屋属被告李明芮单独所有。2018年7月4日，李加友以李明芮（甲方）的名义与原告刘兴菊（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同居间方（丙方）为服务部。合同约定：甲方将上述房屋出售给乙方，房屋产权面积为94.71㎡，不动产权证号为云（2018）曲靖市不动产权第××号，成交价32.6万元，不含税费；过户涉及到的税费由乙方缴纳；双方约定在2018年12月30日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托服务部协助办理；若甲方实在来不了可做特殊处理，于2018年春节前办理过户手续；乙方已支付甲方30万元，余款2.6万元于过户之日付清；合同签订完毕，丙方向乙方收取佣金6500元，如因买卖双方的原因未能完成过户，交易佣金无需退还，丙方原因除外；除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，必须赔偿守约方房价20%的违约金并支付丙方的中介服务费；其他约定……。原告于合同签订当日支付30万元给李加友，李加友给原告出具了收条，并出具承诺书，承诺书主要内容为：因李明芮在日本工作，无时间回家，委托其代签合同，今后由李明芮来办理过户手续，或委托其办理，全力在2018年内办理完毕。第三人收取了原告中介服务费6500元，向原告出具了收据。李加友于当日将不动产权证和税务发票交原告保管，并将该房屋移交给原告管理使用。后因被告李明芮未及时回国，该房屋产权过户手续未能办理。2018年9月，李明芮曾短暂回国，欲将房屋过户手续委托其父李加友办理，因手续不完备，未能办理。李加友于2018年9月17日再次出具说明（实为承诺书）给原告，表示尽量在2018年办理过户手续，若过了2018年，以后办理过户手续的费用与2018年相比有增加的费用，由李加友承担。后该房屋过户手续一直未能办理，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。本院认为，第三人李加友以被告李明芮名义与原告刘兴菊于2018年7月4日就被告名下单独所有的房屋签订《房屋买卖合同》,并已经实际履行了该合同的大部分约定，虽未办理房屋产权过户手续，但房屋已交付刘兴菊管理使用。根据本案查明的事实，被告本人虽未在《房屋买卖合同》上签字，但其对第三人李加友出售该房屋是明知的，即使当时不知，在其知道后亦未提出异议，第三人李加友的上述行为，也得到了被告的追认，仅是由于在委托第三人办理过户时，因手续不全，未能完成。因此，原、被告及第三人签订的上述《房屋买卖合同》，未违反法律、法规强制性规定，应属有效，当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应当协助原告办理房屋所有权证过户手续，原告应当支付被告下欠房屋价款。按照合同约定，房屋产权过户所涉税费等相关费用应由原告刘兴菊承担。原告在签订《房屋买卖合同》时，明知其买受的房屋系被告李明芮所有，第三人李加友出卖该房屋时未持有房屋所有权人出具的相关手续，导致该房屋未能顺利办理产权过户手续，自身也有一定责任，故对原告主张的违约金65200元，本院不予支持。原告交纳给第三人服务部居间服务费系基于与服务部之间存在居间服务合同关系,与本案不属同一法律关系，对原告要求被告支付居间服务费的请求,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李明芮于本判决生效后90日内协助原告刘兴菊将坐落于曲靖市（临江花园）二组团12幢第11层1-1104号房屋（不动产权证号：云（2018）曲靖市不动产权第××号）变更登记在原告刘兴菊名下，税费等办证所需费用由原告刘兴菊承担。二、驳回原告刘兴菊的其他诉讼请求。案件受理费1592元（原告已预交），由原告刘兴菊负担796元，由被告李明芮承担796元，于执行时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 雁人民陪审员  朱金宝人民陪审员  李新华二〇二〇年五月十八日书 记 员  王珊婷