广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1578号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区德明置业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇石坑仔****。法定代表人：张俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴雪梅，女，1989年8月27日出生，住广东省惠州市惠阳区********世贸广场1701，公民身份号码441************323，该公司员工。上诉人（原审原告）：邹国龙，男，1993年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司（以下简称“德明公司”）因与上诉人邹国龙商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。德明公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回邹国龙的全部诉讼请求；2.判令原审及二审诉讼费由邹国龙承担。事实和理由：一、原审法院认定2019年4月30日德明公司出售的房产未达到交付条件，属于事实认定错误。根据德明公司与邹国龙签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”德明公司于2017年6月份取得了惠州市惠城区地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经依照《商品房买卖合同（预售）》约定的2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。原审法院认为德明公司于2019年7月12日才取得涉案房产的《房屋测绘成果报告》，系在合同约定交付日之后取得，因此在2019年4月30日前未达到交付条件，属于对事实认定错误。因为无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房屋测绘成果报告》，均系涉案房产的房屋测绘报告。德明公司房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为依照合同履行了约定义务。二、德明公司按合同约定向邹国龙发出入伙通知书，邹国龙于2019年5月4日向房屋所在地办理入伙手续，并在德明华庭房屋入伙验收单中签字确认，证明德明公司已依照合同履行了约定交付房屋的义务，邹国龙已验收了房屋。综上所述，本案原审法院查明、认定事实不清，作出了错误的判决，请依法予以改判。邹国龙提交答辩状称，德明公司认为其于2019年4月30日前已经具备了商品房交付条件，不符合事实。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定了该商品房交付时应当已取得房屋测绘报告，但据邹国龙方调查取证（详情请查看附件《房产面积测绘成果（实测）报告书—德明华庭A幢、B幢》，根据该报告第2页显示的终审人签名的日期（2019年08月13日））以及第26页显示的“领取分户图时间”（2019年08月14日），德明公司实际取得涉案房产合法有效的房屋测绘成果报告的日期为2019年8月14日。德明公司主张取得《房产面积测绘成果（预测）报告书》即具备了合同约定的交付条件显然是错误的。根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，在《商品房买卖合同》（预售）第九条约定的“该商品房已经取得房屋测绘报告”交付条件中所约定的房屋测绘报告并非指的是预测报告，而是实测报告，即经房地产行政主管部门审核后作为登记备案的测绘报告。《房产面积测绘成果（预测）报告书》与《房屋测绘成果报告》无论是从文件名称，还是从其各自载明的内容，及具备的法律效力上均不同。《房产面积测绘成果（预测）报告书》是对尚未竣工的商品房预先面积测绘计算的行为，它是开发商办理预售许可和合法预售的面积依据。《房屋测绘成果报告》是商品房竣工，经主管部门验收后，由开发商委托，测绘工作人员参考施工蓝图，预测数据，对已竣工的房屋进行实地丈量，计算后得出的面积，是业主办理产权证交纳物业费及相关费用的依据。即仅取得《房产面积测绘成果（预测）报告书》的情况下，业主无法办理房屋产权证书，实现取得房屋所有权的根本合同目的都无法达成。因此，在交付房产时，只有实测报告的数据才是准确的，实测报告的数据直接影响业主是否收楼的依据，所以实测报告作为交付条件意义重大，因此德明公司在交付房产时应该向邹国龙方出示实测报告。而预测报告系德明公司出售房产前用于预测交易房产面积以作为计价的依据，并非作为房产交付的依据，预测报告在签订合同前就已经做出来了，如果将预测报告作为房屋交付条件没有任何意义，亦违背了《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三十四条的法律规定。另外，根据《商品房买卖合同》（预售）第十三条的约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据”，该条内容明确约定，在原告交房时，必须提供实测数据，因此，根据该条内容的约定也可以证实合同约定的第九条商品房交付条件（2）“该商品房已取得房屋测绘报告”中测绘报告系指的是实测报告而非预测报告。因此，在《房产面积测绘成果（预测）报告书》与《房屋测绘成果报告》法律意义明显不同的情况下，德明公司将两者混为一谈，认为取得其中的任何一个即具备房屋交付条件显然是故意混淆事实，该主张没有任何事实及法律依据。二、由于德明公司并未能向邹国龙方出示《房屋测绘成果报告》，故邹国龙方在2019年5月4日验房时依据合同约定拒收了该房屋，并向德明公司发送了拒收通知。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条，基于德明公司未按约定提供的事实，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖方承担相应违约责任。邹国龙作为买受人两次向德明公司发送了拒收房屋通知书，并表示会追究德明公司的违约责任，故不存在邹国龙于2019年5月4日验收了该房屋的事实。综上，德明公司的上诉主张均没有任何事实及法律依据，请驳回德明公司的上诉请求，支持我方的上诉请求。邹国龙上诉请求：1.改判德明公司向邹国龙支付逾期交房违约金自2019年4月30日至2019年8月14日止（逾期交房90日之内，以已付房款1313283元的日万分之一支付；逾期超过90日后，以已付房款1313283元的日万分之二支付）；2.判令德明公司承担自2019年5月1日起至判决之日止的物业管理费和公摊水电费，物业管理费每个月205元，公摊水电费每月约30元，最终以物业实际公布为准；3.一审、二审诉讼受理费用由德明公司负担。事实和理由：原审判决有失公允。根据中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。德明公司虽于2019年7月12日委托惠阳区房产局房地产测绘所对涉案房产进行测绘，但据邹国龙向惠阳区房地产行政主管部门查询确认，有关涉案房产的测绘成果上报后最终完成审核且文件起效的日期为2019年8月14日，亦即德明公司实际取得涉案房产合法有效的房屋测绘成果报告的日期为2019年8月14日，另，涉案房产因不符合法律规定和合同约定的交付条件，构成邹国龙未能收房的理由，邹国龙不应有支付未收房期间物业费及水电公摊费的义务，有关费用应由德明公司承担。综上，原审判决结果是有失公允的，若仅根据德明公司提供的未经房地产行政主管部门审核过的测绘报告，即认定德明公司已实际取得测绘成果，将严重损害邹国龙的合法权益。因为只有经房地产行政主管部门审核批准的测绘报告才能最终用于房屋权属登记，才能保证房屋权属证书的办理，不存在瑕疵和障碍，因此德明公司应赔偿邹国龙的逾期交房违约金应截止至2019年8月14日，并承担自2019年5月1日起至判决之日止的物业管理费和公摊水电费。关于邹国龙的上诉请求，德明公司未在法定期间内提交答辩意见，不影响本院审理。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：1.德明公司是否逾期交房；2.德明公司是否应承担自2019年5月1日起至判决之日止的物业管理费和公摊水电费。关于德明公司应否承担逾期交房违约责任的问题。首先，交付房产的主要目的在于业主能够对商品房充分行使使用权，而开发商所交付的商品房必须符合法定条件即取得建设工程竣工验收报告并备案，由此保证业主对商品房的正常使用。本案中，德明公司在通知邹国龙交房时已符合上述法定交付条件，证明德明公司所交付的商品房质量合格能够正常使用，故德明公司在约定期限内通知邹国龙交付符合使用条件的商品房符合法律和合同的约定。其次，邹国龙主张《商品房买卖合同（预售）》第九条所约定的房屋测绘报告系实测报告而非预测报告，故认为德明公司在约定交房期限内未取得实测报告而存在逾期交房的违约行为。本院认为，从预测报告和实测报告的用途上分析，预测报告系期房买卖时确定商品房面积的依据，而实测报告则系办理房屋权属登记的依据，故不管《商品房买卖合同》第九条约定的是实测报告还是预测报告，都与上述交付房产的目的无关，均不影响房屋的正常使用。退一步而言，即使预测报告与实测报告的面积不一致，导致邹国龙利益受损的，邹国龙可据此向德明公司另行主张赔偿损失。因此，邹国龙在德明公司未造成其使用权利受损且在合同约定交付期限内通知交房的情况下，主张德明公司承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予支持。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于邹国龙主张德明公司承担2019年5月1日起至判决之日止的物业管理费和公摊水电费的问题。基于前述，邹国龙主张开发商承担物业管理费和公摊水电费的前提条件不成立，且该费用尚未发生，故本院不予支持。综上，惠州市惠阳区德明置业有限公司的上诉请求成立，予以支持；邹国龙的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4356号民事判决；二、驳回邹国龙的全部诉讼请求。本案一审案件受理费25元由邹国龙负担。二审案件受理费100元，由惠州市惠阳区德明置业有限公司负担50元，邹国龙负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 冯思华审 判 员 张佳誉二〇二〇年五月十四日法官助理 黄弘扬书 记 员 钟润美