广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终775号 上诉人（一审被告）：广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地为来宾市兴宾区东二路**嘉美商业中心**。 法定代表人：李星怡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭专，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：韦志良，男，1966年7月20日生，壮族，住来宾市兴宾区。 被上诉人（一审原告）：江爱杰，女，1970年3月15日生，壮族，住址同上。 二被上诉人的委托诉讼代理人：江欣容(曾用名:江筱榕），广西明桂律师事务所律师。 上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称“嘉美公司”）因与被上诉人韦志良、江爱杰商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。嘉美公司的委托诉讼代理人谭专、韦志良及江爱杰的委托诉讼代理人江欣容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉美公司上诉请求：1、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4499号民事判决的第二项，改判由上诉人支付给被上诉人500元至600元的逾期办证违约金；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定，双方约定的房屋产权登记证由“买受人自行办理”已变更为“买受人委托出卖人办理”的事实是错误的。房屋产权登记证由买受人自行办理是双方原来的约定，一审法院仅凭物业公司收取的500元的代办房产证费用票据，就否定了双方原来的约定，证据明显不足；2、涉案房屋无法办理房产证系政府及国土部门不作为的原因导致，属于不可抗力，上诉人在履行合同过程中没有过错；3、现房价普遍上涨、房屋增值，被上诉人没有因延期办证而造成任何的损失，一审法院判决由上诉人向被上诉人支付的逾期办证违约金25400元明显过高，同时一审法院在没有证据证实房屋交付时间的情况下，按交纳500元办证费的日期扣减90天后起算，再按每天20元对违约金进行计算，亦明显存在错误。 韦志良、江爱杰二审答辩认为，导致逾期办证的原因是上诉人造成的，应当依法支付逾期办证违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求维持一审法院的判决。 韦志良、江爱杰向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告于本判决生效后30日内向原告交付房屋所有权登记证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币56500元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项请求变更为：判令被告向原告支付逾期办证违约金60950元(违约金每日50元，从2016年4月18日起暂计至2019年8月22日，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止）。 一审法院认定的事实：2015年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买被告位于广西来宾市兴宾区（建筑面积：113.47平方米，房屋总价款：340410元）。其中，双方在该合同第十三条约定:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；在该合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项中约定:双方愿意选择以下第2种方式办理房屋所有权登记证:（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记证的，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；第4项约定:因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第2项处理:‥‥‥（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日50元计算，向买受人支付违约金。 合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购买房屋的首付款200410元及缴纳了契税、住宅专项维修资金。被告也向原告出具《销售不动产统一发票》。2016年3月21日，被告因代原告办理房产证，收取原告的代办房产证费用500元，并约定多还少补。 一审法院另查明，2015年11月30日，原告与中国建设银行股份有限公司来宾分行签订《个人住房(商业用房）借款合同》，取得住房按揭贷款140000元，该款由中国建设银行股份有限公司来宾分行直接付至被告在中国建设银行股份有限公司来宾支行开户账号为：45×××72的账户，作为原告向被告交付的房款。 一审法院还查明，原、被告对案涉房屋的交房时间均未提供证据予以证明。2016年3月21日，被告收取原告的代办房屋产权登记证费用500元后，至今未代原告向房屋产权登记机关提交相关办证资料。被告自述未能为原告办理房屋产权登记证，主要是因为其与市政府因缴纳土地出让金问题有纠纷，政府要求按实际测量面积及按实际成交价每亩1450万元计算补交与之前测量面积相差0.19亩的土地出让金差价共计275.5万元，被告则认为补交土地出让金差价应按起拍价每亩200万元缴纳，因资金困难无法按政府要求补交275.5万元土地出让金差价，被告已多次打报告给市政府，请求市政府协调相关部门先出具土地权籍证明，以方便该项目楼盘业主办理银行按揭贷款、房屋产权登记证，但市政府至今未予答复。 一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项中虽约定，房屋所有权登记证由买受人自行办理，但在履行合同过程中，被告向原告收取购房首付款后向原告收取代办房屋产权登记证费用500元。因此，可以认定原、被告原选择房屋产权登记证“买受人自行办理”的约定变更为选择“买受人委托出卖人办理”。被告收取原告的代办房屋产权证费用后，应当及时向房屋产权登记机关为原告申请办理房屋产权登记证。但被告一直未向房屋产权登记机关为原告申请办理房屋产权登记证，其行为违反了双方实际选择“买受人委托出卖人办理”的约定，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告的办证义务是向房产管理部门提交符合办证需要的相关材料，由房产管理部门对相关材料进行审核并颁发房屋产权登记证书，而不是由其直接发证给原告。因此，原告诉请被告在本案判决生效后30日内向其交付房屋产权登记证，理据不足，依法不予支持。原告主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告同意继续履行合同，故予以支持。 本案中，因被告未按政府部门要求及时补交土地出让金差价，导致包括原告在内一大批房屋买受人不能在合同约定期限内办理并取得房屋产权登记证书。对此，被告构成了违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告作为房屋出卖人依法应当承担相应的违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金，其请求合法有据，依法予以支持。但根据约定，买受人委托出卖人办理的，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记。由于原、被告均未提交案涉房屋交付使用的具体时间，故违约金的起算时间应当从被告向原告收取代办房产证费用起90日后开始起算。又由于原、被告约定逾期办证违约金过高，且原告因逾期办证造成的损失数额难以确定，综合考虑双方合同的履行情况、买受人所遭受的实际损失、出卖人的过错程度等因素，酌定逾期办证违约金由被告自其向原告收取代办房产证费用之日(2016年3月21日）扣除90天即自2016年6月19日起开始计至2019年12月11日作出判决前止共计1270天，按每日20元，合计25400元(1270天×20元/天），向原告一次性支付，较为合理。原告请求被告支付逾期办证违约金数额过高的部分，不予支持。 庭审中，被告提出按合同约定应扣减720天违约天数，余下的违约天数是因政府不作为导致无法办证，其无需担责，故不同意向原告支付违约金的抗辩主张与查明的案件事实明显不符，也不符合我国《合同法》的相关规定，故被告上述抗辩主张不予采纳。 一审法院判决：一、继续履行原告韦志良、江爱杰与被告广西嘉美房地产开发有限责任公司于2015年10月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西嘉美房地产开发有限责任公司应于本判决生效后七日内向原告韦志良、江爱杰一次性支付逾期办证违约金25400元；三、驳回原告韦志良、江爱杰的其他诉讼请求。 二审期间，嘉美公司向本院提交证据：1.《来宾市自然资源局关于解决土地差价维护安定团结局面的意见》，拟证明上诉人2017年提交请求解决土地误差的17号文，政府两年后才书面回复；2.2020年4月13日《接受调查通知书》、[2020]1号行政处罚决定书、行政处罚听证告知书及缴纳罚款银行流水，拟证明上诉人土地面积误差85.54平方米在合理和允许的范围内，非上诉人的原因造成，且已接受行政处罚，缴纳罚款，是政府长达5年不依法作为，属于不可抗力，上诉人未构成违约，不承担违约责任。 韦志良、江爱杰质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对证据的关联性有异议，认为上述证据不能达到上诉人的证明目的。 本院认证意见：上述证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采纳，但不能达到上诉人的证明目的，即上述证据不能证明非上诉人的原因导致逾期办证的事实，上述证据的使用本院在下文中将作出综合论述。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点是逾期办证是否为上诉人的原因？为此，上诉人提交证据，拟证明系政府不作为导致无法办证，属于不可抗力，上诉人不应承担违约责任。但根据上诉人向政府部门提交的（2017）嘉美请字第08、17号行文及[2020]1号行政处罚决定书等证据，可证明上诉人已明知其违法占用土地行为需补缴土地出让金（已包括具体数额），仅是基于其自身各种原因，表示缓交及少缴。故本案逾期办证的根本原因应是上诉人违法占用土地及其未能及时补缴相关费用的行为，导致后续相关办证材料不齐全，无法办证，而非政府不作为或不可抗力，因此上诉人该上诉理由不充分，本院不予支持。关于办证方式问题，上诉人在收取500元的收据上明确记载“代办房产证费用（多退少补）”并加盖了上诉人公司财务专用章，一审法院据此认定被上诉人交纳了委托代办费用、双方原先的约定已实际变更为买受人委托出卖人办证的事实清楚，证据充分，本院予以维持。至于逾期办证违约金是否过高的问题，一审法院在综合考虑双方合同的履行情况、买受人所遭受的实际损失、出卖人的过错程度等因素的情况下，根据双方合同逾期一日50元约定，酌情下调至逾期一日20元，符合客观实际，并非畸高，本院予以维持。 综上，上诉人嘉美公司的上诉理由不成立，依法予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费420元，由上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄启锋 审 判 员 马翠柳 审 判 员 覃奇明 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 黄 剑 书 记 员 覃 辉