江西省莲花县人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0321执异3号异议人（被执行人）：郭年林，男，1972年7月11日生，汉族，住广东省惠东县。申请执行人：江西莲花农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省莲花县永安南路**，统一社会信用代码：913603××ＭＡ35ＪＥＧＰ55。法定代表人：陈洪海。本院在执行江西莲花农村商业银行股份有限公司与郭年林金融借款合同纠纷一案中，异议人郭年林对本院如下行为不服：1、裁定拍卖其所有的位于广东省惠东县的整栋房屋（含加盖楼层）。2、拍卖程序。3、拍卖其家庭唯一住房。4、预留五年共计40000元房屋租金补助。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。郭年林称：一、2019年4月19日裁定书中载明拍卖异议人房产仅限有产权部分3××㎡，未涉及4-5层无产权证部分，另异议人与莲花县农商行借款合同标的物也仅限房产证3××㎡部分，也未包含4-5层无产权部分；2019年8月29日执行法院委托房产评估价显示已抵押的3××㎡部分评估总价为886800元，4-5层约184㎡无产权证部分评估总价为303968元；执行法院随后至2020年4月29日止，期间并未通知过异议人关于标的物拍卖时间、公告、范围等的任何情况以及具体拍卖价格，也未征询异议人任何意见，至2020年4月30日买方找上门来方知标的房产已被拍卖成交并已过户，执行法院至今未通知异议人具体成交价格，异议人从买方信息得知4-5层也同时在拍卖成交范围内，执行法院2020年5月9日的通知书也未显示拍卖成交范围及成交价格，仅列明2020年2月12日标的房产已拍卖成功，2020年4月30日执行法院给异议人只发过一个拍卖成交的短信，整个拍卖过程上存在不合理合规的操作程序。二、已拍卖成交房产系异议人及其家属共同生活的唯一一套居住房，执行法院的强制执行拍卖行为，已剥夺了异议人及其共同生活家属的合法居住生存权利；执行法院未在做好调查、安置、保障异议人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋的前提条件下进行拍卖，不符法定程序，并于拍卖成交后未事先补偿及提供异议人及其共同生活家属的合法居住生存权利保障房之前下发通知十日内腾房，不具备法定的执行条件。三、执行法院在2020年4月30日之前，一直并未核查并协商异议人及其家属生活唯一住房公民生存权利安置补偿一切事宜，在未协商情况下于2020年5月9日通知预留五年40000元补助房租，这个预留费用严重过低，与4-5层估价返回安置款303968元严重不符，4-5层不在抵押拍卖范围之内，在未协商安置房情况下，已强制扩大了拍卖范围，剥夺了异议人及其共同生活家属的合法居住生存权，致异议人及其共同生活家属已彻底陷入困境，举债过日，且异议人有一个八十岁老人居住在标的房屋内需要赡养，另有三个在上大、中专学校学生需要学费及2个幼儿园未成年人需要抚养，异议人妻子带2个幼儿处于失业状态，没有经济来源，如失去保障房会致使异议人一家陷入绝境，流离失所，根本没有经济能力租房，一家8口居住房是家庭生存权的唯一保障，8口人只能靠异议人打零工来维持生活，区区40000元补偿不足以维持一年的生活，应返还全部4-5层拍卖款用于异议人家庭基本生存保障房迁户费用。江西莲花农村商业银行股份有限公司辩称：一、执行裁定书是法院依法作出的，符合法律规定，二、异议人对被执行房产4-5层不在执行范围内的主张缺乏事实贺法律依据，法院已查明加盖的4-5层房产与涉案房产是一个整体，并无单独房产证，因此加盖的4-5层房产属于涉案房产不可分割的一部分，且异议人认可法院一并拍卖的决定，相关法律后果应有异议人承担，三、人民法院拍卖程序合法，并未侵犯异议人的合法权益，四、人民法院预留40000元的房租补助完全符合法律规定，充分保障了异议人及其家属的基本居住。综上所述，请求人民法院依法驳回异议人的异议请求。本院查明事实如下：一、执行法院在委托第三方评估机构评估标的房产前，于2019年7月3日对异议人郭年林进行了问话，并制作了问话笔录；笔录中载明执行法院明确告知异议人拍卖标的房产的面积包含未办理产权证书的加盖楼层面积，异议人确切回答可以对标的房产以及加盖的楼层进行整体拍卖，该执行问话笔录有异议人认可属实签名。二、标的房产评估报告（赣萍鉴字2019第27号）制作时间为2019年8月29日，执行法院在2019年9月4日短信通知异议人送达评估报告结果，异议人回复收到；标的房产第一次挂网拍卖公告时间为2019年10月8日，执行法院于当天短信告知异议人拍卖请关注淘宝网，以标的房产所在地进行查询即可看到。三、买受人李圣雄于2020年2月12日成功竞拍标的房产，因受本次新冠××疫情影响，执行法院未能实地交付标的房产，在制作拍卖成交裁定书后已送达买受人李圣雄，并于2020年4月30日通过短信告知异议人拍卖成交，电子送达了拍卖成交裁定书。四、执行法院在拍卖程序启动前已对标的房产二层租赁人进行现场问话并制作问话笔录，笔录中载明该楼层租金为7000元／年，有租赁人签字确认；在标的房产拍卖成交后，经合议讨论，作出了以异议人房屋单层租金7000元／年的标准，另考虑到异议人家庭成员较多，拟补助五年住房租金共计40000元的决定，并于2020年5月9日作出（2019）赣0321执恢43号通知书，通知异议人与申请执行人。五、《惠州市‘十三五’住房保障规划》规定，人均住房建筑面积保障标准为15㎡，惠州市《市发展和改革局、市住房和城乡规划建设局、市房产管理局关于指定惠城中心区保障性住房租金标准的通告》规定，最低租金标准为7元／㎡，最高租金标准为11元／㎡。本院认为：第一、关于裁定拍卖其所有的位于广东省惠东县的整栋房屋（含加盖楼层）的执行问题。《最高人民法院关于执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或抵债。”本案中，涉案房产登记在异议人郭年林名下，已依法办理抵押登记，申请执行人依法可行使抵押权并从处置该抵押物所得价款中优先受偿，加盖的4-5楼层并未另作权属登记，理应视为涉案房产不可分割的一部分，本院依法对涉案房产挂网拍卖后所得价款尚未完全清偿债务，且异议人同意对抵押房产以及加盖的楼层进行整体拍卖。因此，异议人认为抵押房产4-5层不在拍卖范围内的理由不能成立。第二、关于拍卖程序问题。标的房产评估报告出来后，执行法院以电子送达方式向异议人送达了评估报告，异议人明确回复收到，并于标的房产第一次挂网拍卖当日短信告知异议人，执行法院受此次新冠××疫情影响，未能实地进行交付拍卖成交房产，但已通过短信告知异议人拍卖成交，并电子送达了拍卖成交裁定书，执行法院的行为均符合法律规定。第三、关于唯一住房的执行问题。如前所述，即便标的房产为异议人家庭唯一住房，因其已设定抵押，且异议人同意对抵押房产以及加盖的楼层进行整体拍卖，执行法院可根据抵押权人的申请，可以依法采取处分措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养家庭维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五年至八年租金的。……”人民法院对被执行人及其抚养家属基本生存权利的保护，不等同于对被执行人名下房屋的保护。根据上述规定，唯一住房可予以执行。异议人以标的房产为唯一住房为由阻却执行，理由不能成立。第四、关于预留五年共计40000元房屋租金补助的问题。如前文所述法律规定，执行法院预留租金标准为参照异议人房屋单层租金7000元/年的标准，另考虑到异议人提供的户籍证明其家庭成员较多，为异议人预留五年共计40000元房屋租金的补助，结合其实际住房情况，实质上已保障了其正常的居住权益。所以，异议人对本院（2019）赣0321执恢43号通知书的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款以及第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人郭年林的全部异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向萍乡市中级人民法院申请复议。审判长  张友胜审判员  李胜雄审判员  贺 茵二〇二〇年五月二十二日书记员  刘业赞