广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2025号上诉人（原审被告）：中山辉炽物业管理有限公司，住所地广东省中山市************之一办公楼第6层。法定代表人：李健明，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴细娣，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何新山，男，1976年10月18日出生，汉族，住湖南省津市*********。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东商达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋华，广东商达（广州）律师事务所律师。上诉人中山辉炽物业管理有限公司（以下简称辉炽公司）因与被上诉人何新山房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人辉炽公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：一、租赁合同的解除，是双方协商一致的结果，辉炽公司没有提前终止合同，本案并未出现《租赁合同》第17条约定情形。合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。根据双方签署的《协议书》第二条“甲乙双方同意解除该《租赁合同》及已签署的相应补充协议”。由此可见，合同解除并非“任何一方违约提前终止合同”的原因，而是双方同意解除。因此，合同的解除不应归责于辉炽公司，更不能就解除合同向辉炽公司追责。二、租赁合同结算、清理条款的效力问题。租赁合同非因《租赁合同》第17条情形解除，一审判决引用该条款处理本案没有事实和法律依据。退一步，即使要处理《租赁合同》租赁事宜，辉炽公司也只是迟延交付厂房问题。《租赁合同》对此并无相关条款约定。在合同没约定的情况，应参照合同法第一百一十三条规定，按实际情况赔偿损失。而在本案中，何新山既没提供任何损失的证据，而且其诉讼请求也非就迟延交付厂房主张权利。因此本案中租赁合同并无可适用的结算、清理条款。不管合同法、民法通则或民法总则等法律条文，均没有关于合同“对等原则”的相关规定，一审判决以“对等原则”作出判决没有法律依据。三、本案中，辉炽公司逾期交付厂房，是因业主拒绝交付的客观原因。何新山没有任何证据证明逾期交付厂房导致其实际损失。一审法院判决辉炽公司支付6个月租金作为违约金，金额巨大，明显过高，显失公平。依据公平原则，法院在处理违约行为时，应对主观性违约和客观性违约作区别对待。本案中，逾期交付厂房非辉炽公司主观原因所致，而是业主拒绝交付的客观原因。（见2019粤20**民初15120号判决）在合同条款没有明确约定逾期交付厂房如何处置的情况下，逾期交付厂房的责任，应与由此导致何新山的损失相当。而在本案中，何新山没有任何证据证明其实际损失。一审法院在这种情况下，判决巨额违约金没有事实和法律依据，显失公平。综上，一审判决事实认定和法律适用均错误，依法应予改正判。被上诉人何新山答辩称：一、合同终止的根本原因是辉炽公司没有按照合同约定交付租赁房屋，导致合同目的无法实现。租赁合同被迫提前终止，是辉炽公司的违约行为造成的。二、辉炽公司与何新山签订协议后，也没有按照协议内容履行，其违反租赁协议的情况下又再次违反协议书，也没有达到双方互不追究的条件，因此，辉炽公司应当向何新山退还租金及承担违约责任。何新山向一审法院起诉请求：一、辉炽公司向何新山退还租赁保证金238876元及支付利息（利息以238876元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍自2019年8月1日起至实际返还之日止）；二、辉炽公司向何新山支付违约金288876元；三、辉炽公司承担本案的保全担保费、律师费。一审法院认定事实如下：2018年10月27日，辉炽公司（甲方）与何新山（乙方）签订租赁协议书，约定甲方将位于中山市***************第三层工业用厂房，租赁给乙方生产场地使用，厂房建筑面积1267平方米。合同租赁期从2019年3月1日至2029年2月28日止。厂房租金为48146元每月，乙方应于签订合同之日起7向甲方缴纳6个月租金288876元作为租赁保证金。乙方应按月支付租赁保证金，否则甲方有权终止该协议。若乙方擅自将租赁项目转租、转让、转借的，或进行违反法律、法规的非法活动，或拖欠租金累计达15天等，都属于违约。若乙方违约，甲方有权收取该保证金作为违约金，若保证金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿损失。甲方应于2019年2月28日将厂房交由乙方使用。厂房租赁期间，如有任何一方违约提前终止合同，应向对方支付6个月租金288876元；若乙方违约，则甲方已收取的履约保证金亦不予退还，且乙方全额向甲方付清终止租赁当月的租金。当日，何新山与辉炽公司还签订了相关补充协议。合同签订后，何新山向辉炽公司缴纳了上述租赁保证金288876元及B1栋第四层厂房定金5万元。后辉炽公司未能按约定交付上述租赁房屋。2019年7月12日，何新山与辉炽公司签订协议书，约定因业主拒绝交付厂房，双方签署的租赁协议书无法如期履行，为免损失，双方同意解除该租赁协议书及相应补充协议。辉炽公司已经收取的租赁保证金288876元和B1栋第四层厂房定金5万元按如下方式退还：协议签署当天支付3万元，2019年7月31日支付15万元，2019年8月31日支付158876元。本协议一式两份自双方签署之日起生效，待按本协议付款完成后，双方就租赁事宜互不追究。签订该协议书后，辉炽公司仅退还10万元，其余款项并未退还。何新山遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审过程中，何新山主张辉炽公司即使是因他人原因导致其无法交付租赁房屋亦属于其违约，应承担相应违约责任，而且双方于2019年7月12日的协议书未出现“谅解”二字，其于该协议书中亦未放弃任何权利。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。何新山与辉炽公司签订的租赁协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。何新山已经按该合同约定履行其义务——缴纳了租赁保证金288876元及B1栋第四层厂房定金5万元，但辉炽公司未能按约定提供租赁房屋。合同是无因行为，且涉案租赁协议书未约定因业主拒绝交付房屋可免除辉炽公司违约责任，故一审法院对于辉炽公司主张因业主原因导致其无法交房从而不属于违约的抗辩不予采纳。辉炽公司存在无法提供租赁房屋的情形，其与何新山2019年7月12日签订了协议书约定解除租赁协议书及退还相应款项，并约定“待按本协议付款完成后，双方就租赁事宜互不追究”。一审法院认为，辉炽公司主张的双方达成谅解在一定程度上可以采纳，即在辉炽公司按上述协议书支付完全部款项后双方互不追究（包括违约责任），换言之，达成最终谅解的前提是辉炽公司按约定退还款项。现辉炽公司在原本违反租赁协议书约定情况下，又再次违反该协议书逾期且未足额退还款项，未达到协议书约定的双方互不追究的条件。何新山要求辉炽公司一次性返还剩余款项238876元（288876元+5万元-10万元），一审法院予以支持。此外，虽然租赁协议书已经解除，但合同的解除不影响其结算、清理条款的效力。合同中的违约责任条款属于结算、清理条款，而租赁协议书关于“如有任何一方违约提前终止合同，应向对方支付6个月租金288876元”的违约责任约定仍然有效，同时该约定也符合对等原则——租赁协议书中多处约定了若何新山违约辉炽公司可以没收租赁保证金，何新山据此主张辉炽公司向其支付288876元违约金，于法有据，予以支持。一审法院已支持何新山违约金的诉讼请求，并认为足以弥补其损失，故对于何新山利息方面的诉讼请求不予支持。何新山主张由辉炽公司承担保全担保费、律师费，未提供相应事实法律依据，一审法院不予支持。综上，何新山诉讼请求中理据充分部分，一审法院予以支持。辉炽公司的抗辩理据不足，一审法院不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、辉炽公司于本判决发生法律效力之日起七日内向何新山返还租赁保证金238876元；二、辉炽公司于本判决发生法律效力之日起七日内向何新山支付违约金288876元；三、驳回何新山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9077.52元，减半收取计4538.76元，由辉炽公司负担，于判决生效之日起七日内迳付何新山。本院二审期间，辉炽公司向本院提交（2019）粤2071民初15120号民事判决书复印件一份。根据判决书认定的事实，涉案厂房是由于业主没有按期向广州宏茂投资有限公司交付，导致广州宏茂投资有限公司无法向辉炽公司交付厂房，进而导致辉炽公司无法向何新山交付涉案租赁物。证明辉炽公司逾期交付厂房并非辉炽公司主观违约导致，而是客观原因导致的。辉炽公司认为一审法院在处理合同违约的情形时，对于主观违约和客观违约应区别对待。何新山向本院提交中国农业银行个人对账单复印件一份及微信聊天记录截图两张，证明在何新山起诉后，辉炽公司不仅未按照判决履行义务，同时向其余承租人退还了租金。进一步说明，辉炽公司是有资金退还租金给何新山的，但是辉炽公司主观意图恶劣，拒不退还，故意逃避债务。针对辉炽公司提供的新证据，何新山质证称：真实性、合法性确认，但对于关联性不予认可。根据合同相对性原则，辉炽公司应当按照合同约定履行，本应预见的商业风险均应由辉炽公司自行承担，也不属于双方约定的免责条款的内容。针对何新山提供的新证据，辉炽公司质证称：真实性不予确认，关于何新山提到辉炽公司退还其他租户的押金情况，确认其他租户押金已退，但本案涉及的租户，因还在诉讼阶段，所以还未予处理押金退还的事宜。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的诉辩陈述，本案争议的焦点为对于何新山主张的违约金如何认定的问题。首先，双方当事人于2018年10月27日签订的租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现辉炽公司客观上无法提供涉案厂房，导致租赁合同目的无法实现，符合合同法第一百零七条规定的承担违约责任的条件，辉炽公司主张因业主原因导致无法交付租赁物而应免责的抗辩理由不成立，即涉案租赁合同无法继续履行的责任在于辉炽公司，辉炽公司应承担相应的违约责任。其次，本案中虽然何新山与辉炽公司于2019年7月12日签订了协议书，对于合同解除的相关事宜作出约定，并约定“待按本协议付款完成后，双方就租赁事宜互不追究”，但辉炽公司再次违反该协议约定，未足额支付约定款项，导致双方互不追究的条件未成就。在此情形下，何新山有权要求辉炽公司按照租赁合同的约定承担相应的违约责任。再次，双方当事人在租赁合同中明确约定“如有任何一方违约提前终止合同，应向对方支付6个月的租金288876元”，何新山据此主张辉炽公司支付违约金288876元。现辉炽公司上诉对违约金的数额提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故本院酌定辉炽公司向何新山支付相当于三个月租金金额的违约金即144438元。综上，辉炽公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26295号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26295号民事判决第二、三项；三、中山辉炽物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向何新山支付违约金144438元；四、驳回何新山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9077.52元，减半收取计4538.76元，由中山辉炽物业管理有限公司负担3296.76元，何新山负担1242元；二审案件受理费5663元，由中山辉炽物业管理有限公司负担4113元，何新山负担1550元负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年五月二十日书记员  陈静文梁洛希