广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0102民初618号 原告：梁新华，男，1972年6月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。 被告：南宁市百佳汇商场管理有限公司，住所地：南宁市新华街人防工程，统一社会信用代码：9145010278844743X6。 法定代表人：马小云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缪康，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏飞，广西民族律师事务所律师。 原告梁新华与被告南宁市百佳汇商场管理有限公司（以下简称“百佳汇商场”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理，于2018年9月20日作出(2017)桂0102民初4672号民事判决书。百佳汇商场不服上述判决，提起上诉。南宁市中级人民法院于2019年11月25日，作出（2019）桂01民终8061号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年1月14日立案受理，并于2020年3月26日公开开庭审理了本案。原告梁新华、被告百佳汇商场的委托诉讼代理人缪康、张鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁新华向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告签订的商铺租赁合同；二、被告返还原告缴纳三个月租金29253元、物业费8496元、宣传推广费3173元、工程维护资金1019元、履约保证金24000元，共计65941元；三、被告赔偿原告损失183122元，其中：1.装修费用146750元；2.设备投入46849元、商铺租赁合同约定租赁期限一年折旧费30%，损失14054元；3.经营支出38920元（含人工与材料采购等等）；4.扣除经营收入16602元（从2017年1月起暂计至4月9日止）；1-3项共计199724元，扣除第4项经营收入16602元，经济损失183122元。事实和理由：2016年11月，原告路过南宁市朝阳路和新华路交叉路口，在地铁施工现场围挡处看见被告的招商广告，该广告宣传百佳汇是南宁市最强势的商业品牌，位于南宁市绝对商业核心区域朝阳商圈的中心，经营十六年以来进驻的商家从来不亏损，商场日均50万的客流量，招商海报上还注明了麦当劳入住百佳汇等等，此外，原告在58同城网站上看到了被告类似的广告宣传。原告被被告的宣传吸引，就到被告地下商场的招商中心进行洽谈。被告工作人员对上述广告进行了添油加醋的吹嘘，并表示商铺绝大部分已经租赁出去，如果要租赁要马上交付费用。出于对被告富于震撼的广告内容的信任，以及被告商铺仅剩不多的引诱，原告没有时间考证广告的真实性，尽管作为毛坯商铺租赁期仅一年根本不符合市场规则，但是被告承诺一年内肯定赚钱，不用担心投入装修后赚不了钱，所以原告匆匆于2016年11月29日付款签订合同，租赁期限从2017年1月13日起至2018年1月12日止，租金是96408元。签约支付租金和保证今后，原告按照被告的要求进行装修并入场经营。经营半年以来，商场人流量非常少，生意更是冷淡，商场的现实与被告吹嘘的旺铺大相径庭，且百佳汇还存在大量商铺没有租赁出去，经营半年来原告日均营业额只有160元，而日均成本接近400元，每日亏损约240元，目前状况而言，严重亏损已经不可避免了。经了解，百佳汇商场所处的朝阳商圈并非南宁市最旺最强势的商圈，南宁市还存在几个大商圈，没有证据证实朝阳商圈属于最强势的商圈，百佳汇在朝阳商圈的地位也远远没有处于被告吹嘘的绝对核心，朝阳商圈的其他商场在销售参与度和利润方面都远远超过了被告百佳汇商场。被告广告所吹嘘的日均50万客流量完全属于虚构，宣传强调入住的大品牌商家有麦当劳、屈臣氏，但事实上都没有进入。被告严重虚构了诸多事实，存在重大欺诈，诱骗原告签订远远超过市场价值的租赁合同，造成了原告巨大的亏损。 被告百佳汇商场答辩称，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于南宁市新华街人防工程的商铺用于商业经营，是原告和被告双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定合同有效，不存在原告诉请撤销合同的情形。原告诉称存在欺诈内容的商业广告仅是要约邀请，并非要约，广告内容没有涉及租赁商铺的场地、租金、期限和装修等具体明确内容，不符合要约要件，不具有法律意义，对相对人均无约束力，不能以广告内容存在使人对周边商业环境产生误解即认定为被告构成欺诈。即使在商业广告中个别内容存在适度夸大的情形，也不会影响朝阳商业圈是南宁市区当下最大商业区以及百佳汇商场目前是南宁城区最大地下商场的事实。原告以被告发布的商业广告存在欺诈为由，请求撤销双方签订的合同，并要求赔偿其各项损失，没有事实和法律依据。签订合同后，被告按照合同约定将商铺交付，交付的租赁商铺符合约定要求，并为原告在商铺装修、安全管理、商场促销和物业管理等方面提供了服务，已经切实履行了合同义务。原告在占有、使用租赁商铺开展经营后，应支付相应的租金和管理等费用。原告为装修商铺、购置营业所需硬件设备而投入的资金，是原告开展商业经营活动的必要投资，其要求被告赔偿装修装饰商铺和购置经营设备等费用没有事实和法律依据。双方签订的《合同》合法有效，不存在欺诈情形，双方均应当恪守履行，原告没有按照合同的约定交纳其拖欠的商铺租金、水电费等，应按合同约定承担违约责任。在租期届满后原告应自行搬离租赁商铺，逾期不搬离的，需参照合同约定的租金标准交付占用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市人民防空办公室于2004年1月办理了新华街人防二期工程开工建设手续。南宁市人民防空办公室出具《场地使用证明》证实，南宁市人民防空办公室将新华街地下人防工程委托南宁市人防平站管理处代为管理，该工程现由百佳汇商场有偿使用，合同期限为2007年1月1日至2026年12月31日。 因商场重新开业，被告于2016年发放宣传图册，对其商场进行宣传，在宣传图册上有“位于南宁市绝对的商业核心区域朝阳商圈中心……坐拥3条地铁，日均50万客流量”、“南宁财富要塞从不亏损的商业经营传奇”、“主力品牌强驻”等宣传内容。 2016年11月29日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《补充条款》，主要约定，乙方承租被告的1-25AB号商铺，面积为26.78平方米。商铺租期从2016年12月23日至2018年1月12日（暂定），租期内第一年租金为优惠价300元/㎡，租期内第二年租金单位上调幅度为上年度租金单价的8%，逐年递增。 2016年12月18日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定原告承租被告的1-25AB号商铺，面积为26.78平方米，2017年每月租金为每平方米300元，商铺租赁期限从2017年1月13日至2018年1月12日止，租期为一年，2017年度商铺租金共96408元，租金分四次支付，于2016年10月12日前应交24102元，2017年1月12日前应交24102元，2017年4月12日前应交24300元，2017年7月12日前应交24300元；签订租赁合同时，原告需向被告一次性支付该商铺的履约保证金24000元，并应在每年度第一次缴纳租金时一并向被告支付年度商场物业管理费为8034元、年度商场宣传推广费3000元、年度个体工商户保险费500元、年度维护资金964元。原告需每月向被告支付水电费，包括商场公摊水电费和商铺自用水电费。该合同第八条关于违约责任约定：如乙方逾期交纳租金、水电费等，每逾期一天，甲方将按应缴租金、水电费的10%向乙方加收滞纳金，超过三天，乙方仍不交纳租金及滞纳金的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，乙方支付的租金、履约保证金、商场宣传推广费、物业管理费、个体工商户保险费、维护资金等不予退回。第十一条约定租赁期满合同终止及续租事宜。一、为了保证甲乙双方的权益，甲方应在乙方租赁期满前三个月内下发《续租通知书》，并有权根据商场业态定位及形象需要，对乙方续租经营位置进行调整。二、乙方在本合同租赁期内如无严重违约行为，且商铺经营符合甲方下年度经营定位的，在收到甲方下发的下年度《续租通知书》后，乙方必须按《续租通知书》办理续租手续，逾期不办理的视乙方自动放弃该商铺的续租权。三、乙方如不再与甲方续租，必须在本合同终止的次日内，搬出全部属于乙方物件，超出此期限商铺还有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理。四、乙方如不再与甲方续租，必须负责修复或赔偿装修或经营时损坏的甲方的设施设备。合同约定双方的通讯地址为文件的送达地址，文件送达此地即视为送达完成，原告在合同中所留的住址为兴宁区，联系电话为185××××4440。该合同还对其他事项进行约定。 原告向被告支付了2016年12月23日至2017年4月12日租金29253元；2016年12月23日至2018年1月12日的物业费8496元、工程维护资金1019元、宣传推广费3173元及履约保证金24000元，被告将商铺交付给原告使用及经营。原告接收商铺后对商铺进行了装修，并用于商业经营。 被告向原告送达2017年1月至2017年2月的《水电费缴纳通知单》，通知原告2017年1月2日至2月1日的水电费为939元、2017年2月2日至3月1日的水电费为693元。 2017年3月22日，被告在原告经营的涉案商铺张贴《关于2J-10（原1-25AB）商铺限时缴费通知》，主要载明梁新华经营商家欠缴相关费用已违约，欠缴费用1.欠缴2016年12月19日至2017年2月28日期间水电费共计1863元；2.应于2017年1月12日缴纳第二期租金24102元；请于2017年3月24日16:00前完成缴纳。 2017年3月30日，被告作出《关于终止商铺租赁合同的通知》，载明：由于原告逾期交付第二季度的租金24102元及所欠水电费1863元，已经构成违约，被告决定终止双方签订的《商铺租赁合同》，收回租赁的商铺，并限原告于3个工作日内将所属物品搬离商铺，如逾期视为放弃商铺内所有物品的所有权，作为无主财产处理。被告通过邮寄方式向被告寄送了该通知，邮寄地址为原告在《商铺租赁合同》中所留的地址，被告拒收该邮件。 被告自认原告经营涉案商铺到2017年4月10日，但主张原告一直未清空并搬离商铺。 2018年1月20日，原、被告双方因商铺内物品的搬离问题发生纠纷，原告为此向南宁市公安局兴宁派出所报警，南宁市公安局兴宁派出所民警出警，并记录情况：梁新华等人是百佳汇商场二区的租户，现租户已经停租（2017年1月13日至2018年1月12日），要求把店内的私人物品搬走，百佳汇方则要求等法院判决书下来后才允许租户方搬走剩余的物品，现我所民警协商双方，店铺内剩余的物品暂放在商铺内，等兴宁区法院判决书下来以后再决定剩余物品的去留。 本院于2018年8月21日组织双方当事人对涉案商铺进行交接手续，被告称需要原告填写《南宁市百佳汇商场管理有限公司撤场申请表》，原告称具体不能确认搬离时间需要多久，本院限双方交接以交接钥匙和进行书面交接为准。 2018年8月22日原告即向被告填写并提交了《南宁市百佳汇商场管理有限公司撤场申请表》申请2018年8月22日撤场，运营中心经办意见及审批意见均认可情况属实。 被告提交的涉案商场视频及本院于2018年8月21日到现场组织交接，可知“百佳汇”商场共区分为六个区域，每个区域以走廊式划分，并以中庭为中央区域，中庭系通往各个区域的必经场所，现场勘查时中庭区域仍处于施工阶段，商场中的商铺为敞开式结构；本案所涉商铺仍保留敞开式现状。 另查明，2017年7月20日，南宁市兴宁区工商质监局对被作出兴工商处字[2017]186号行政处罚决定书，认定被告百佳汇商场“在招商中心内的墙上粘贴有‘打造中国最大的地下世界主题风情街’字样的宣传图片，招商中心的接待处桌面上及地面有内容为‘主流商业集群引领者行业唯一、广西最大地铁接驳站、每日超50万消费人群广西仅有、南宁商场中极少从不亏损的商业之一、从一铺难求到难求一铺、绝对的商业核心区域’等字样的彩页宣传册及宣传单，用于对外宣传，当事人广告宣传中使用的统计资料、调查结果未经验证，存在引人误解，误导消费的情形”；被告“在宣传单中‘本广告一切内容仅供参考，所有细节及图则以政府批准文件和最终签订的合同为准，所有解释权归开发商’字样的格式条款，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的规定，属排除消费者解释格式条款的权利行为所指”。为此对被告作出了行政处罚：1、立即停止发布广告，在相应范围内消除影响；2、处广告费四倍罚款4640元；3、对违反《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的处罚，处罚款1000元。 本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司对涉案商铺装修及采购设备的价值进行价格评估，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司于2017年12月13日作出国宏信（广西）（价）字[2017]第072号《价格评估报告书》，对原告租赁的商铺在价格基准日，即2016年12月18日的装修部分市场价格评估为75852元，设备部分市场价值为29335元，合计105187元。原告支付了本次评估的费用1500元。 本院认为，本案所涉项目已办理合法建设手续，南宁市人民防空办公室亦出具证明证实被告有权使用讼争商铺，故被告有权对外出租讼争商铺。原告与被告签订的《补充条款》及《商铺租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。 一、关于合同应否撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告主张被告在宣传商铺时存在严重虚构事实的行为，构成欺诈，该合同应为可撤销合同，并主张撤销该租赁合同。本院认为，商铺的经营是一种普通的投资行为，一般人均能凭借社会经验判断出投资风险的存在，原告在承租商铺进行投资之前应充分考量投资可能存在的各种经营风险，且原告在签订合同前亦实际考察了商铺现场及周边环境，对商铺所处的地理位置、周边环境等情况应形成初步认知，并应结合各种因素综合衡量投资风险的大小，而非完全依赖被告所发布的宣传广告内容来衡量、规避投资风险。虽然被告在商铺招商的宣传图册中的内容确实存在一定的夸大，使用的统计数据也未经验证，但由于被告发布的广告内容在作为普通投资行为的商铺租赁过程中并非影响承租人决定投资行为的唯一因素，故不应认定被告发布广告的内容足以使原告违背其投资的真实意思表示进而与被告签订合同，原告据此主张撤销双方签订的《商铺租赁合同》，不符合法律规定，本院不予支持。 二、关于原告主张退还租金、物业费、宣传推广费、工程维护资金、履约保证金的问题。（1）租金。本院认为，商业行为存在经营风险，原告在签订《商铺租赁合同》之时，亦应该充分评估百佳汇商场的近期规划、发展前景和经营条件的成熟程度，应充分预见商场升级期间对其承租商铺的终营将会造成的影响。因此，原告未能准确预见该经营风险，应该为此自担相应的责任。被告百佳汇商场作为整个商场的运营方有义务和责任与租户一起营造良好的经营环境共同谋求更大更好的发展，商场的中庭区域是连接各个区域的重要场所，从现有证据来看，商场的中庭处于长期施工状态，不能正常通行，可以反映出商场整体经营环境尚未成熟，被告在商铺升级初期更应与租户共同发展共担风险。综上，本院根据公平原则本院酌定合同期限内被告负担30%的租金;原告未能准确评估经营风险应自行承担余下70%的租金。被告应返还原告已付租金为29253元×30%=8775.9元，本院对原告主张超出部分不予支持。（2）物业费。原告承租涉案商铺后，已实际占有使用商铺并获取相应物业服务，应缴纳物业费。原告主张退还物业费无法无据，本院不予支持。（3）宣传推广费，原告自述被告一直在为案涉商场进行宣传和推广，故原告主张退还该费用于法无据，本院不予支持。（4）工程维护资金。如前所述，原告承租涉案商铺后，已实际占有使用商铺，应依约缴纳工程维护资金。原告主张退还工程维护资金无法无据，本院不予支持。（5）履约保证金。原告未依约缴纳租金，系违约，依约被告有权不予退还履约保证金。故对于原告主张退还保证金本院不予支持。 三、关于原告主张的损失问题。原告购买设备不是装修附属物，且原告已搬离上述物品，故设备费用支出，不属于本案损失。原、被告约定的租赁期限为一年，原告亦占有使用承租铺面至合同期限届满之后，原告在《商铺租赁合同》未解除或合同期限届满前，不使用涉案商铺经营系原告单方放弃其经营的行为后果，所产生的损失应自行承担。现原告主张装修支出损失、水电、人工损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告南宁市百佳汇商场管理有限公司向原告梁新华退还已付租金8775.9元； 二、驳回原告梁新华的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉诉讼费5036元、评估费1500元，合计6536元，由原告梁新华承担6223元，由被告南宁市百佳汇商场管理有限公司313元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  李海岚 人民陪审员  罗云华 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。