云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2502民初116号原告：开远市渝景花园小区业主委员会。住所：开远市景山路渝景花园小区。负责人：兰舒文，系业委会主任。诉讼委托代理人：徐古庆，男，1954年8月3日生，汉族，住开远市渝景花园小区，系小区业主，社区推荐。特别授权诉讼代理。诉讼委托代理人：欧阳维娅，女，1975年10月27日生，汉族，系开远市渝景花园小区业主委员会副主任，社区推荐。特别授权诉讼代理。被告：红河州恒兴房地产开发有限公司，住所地：个旧市金湖东路**。法定代表人：成文举，系公司董事。诉讼委托代理人：李凌，云南李凌律师事务所律师。特别授权诉讼代理。原告开远市渝景花园小区业主委员会（以下简称渝景花园业委会）与被告红河州恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝景花园业委会的负责人兰舒文及委托代理人徐古庆、欧阳维娅、被告恒兴公司的委托代理人李凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝景花园业委会向本院提起诉讼请求：一、请求依法由被告将己安装的12部“伊士顿电梯”予以拆除，恢复安装为原宣传承诺的“三菱高速电梯”。安装价值计人民币3360000元整。二、因本案产生的诉讼费、公告费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：原告系开远市渝景花园小区全体业主共同选举，并经相关部门核准备案产生的业主委员会。开远市渝景花园小区位于开远市侧，由被告恒兴公司在2017年12月5日以出让方式取得，经红河州规划局于2019年5月15日通过规划审批，项目总建筑面积为92623.2平方米，总建筑幢数为6幢，每幢安装电梯2部共计12部。被告恒兴公司在销售渝景花园小区商品房时，宣传用语及所发送的广告宣传资料，均承诺小区住房使用的电梯为“三菱高速电梯”，渝景花园小区业主也是相信了恒兴房地产公司的宣传，才购买了该公司开发建设的渝景花园小区商品房，但是业主入住后，才发现小区实际使用的电梯为“伊土顿电梯”，而并不是被告所承诺的“三菱高速电梯”。为此，渝景花园小区业主多次向开发商反映，要求更换成原宣传承诺的“三菱高速电梯”但开发商置之不理。基于上述事实，原告认为：被告作为开发商擅自更换电梯品牌的行为，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作为的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，渝景花园开发商在房屋预售时宣传使用“三菱高速电梯”，但在实际建造过程中，被告更换其它他品牌电梯一事，原告认为严重误导和侵害了全体业主的利益。根据法律有关规定，特向贵院提出，请求依法裁定由被告将己安装的12部“伊士顿电梯”予以拆除，恢复为原宣传承诺的“三菱高速电梯”。被告恒兴公司辩称：一、被答辩人不是本案的适格主体。根据合同相对性原则，答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，即与答辩人签订购房合同的主体是渝景花园小区的业主，而非被答辩人，故被答辩人不是合同一方当事人，不是合同纠纷的适格主体。此外，根据《业主大会和业主委员会指导规则》及《物业管理条例》的相关规定，被答辩人虽是业主大会的执行机构，但其主要职责是围绕物业管理、服务等事项进行监督，且其应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或者决议，不得从事与物业管理无关的活动。据此可以认定，被答辩人不得作为本案的适格主体。二、被答辩人的起诉已经超过法定诉讼时效，依法应予驳回被答辩人的诉讼请求。根据《民法总则》的相关规定，合同纠纷的诉讼时效为3年，而开远市渝景花园小区的商品房早在2014年即已销售完毕并交付小区业主使用，各业主每天乘坐电梯上下，对电梯内载明的电梯品牌“伊士顿”是明知的，业主即便对此有异议要主张权利，也应当自签订购房合同之日起三年内提起诉讼，超过三年提起诉讼的，依法不应保护。但小区业主从签订合同至提起诉讼，在长达六年的时间里，均未针对电梯品牌提出过任何质疑或者主张过权利。同理，被答辩人即使要代表业主维权，也应当在法律规定的3年诉讼时效期间内即2017年前向法院起诉，但是，被答辩人直至2020年才向法院提起诉讼，其起诉远远超过法定的诉讼时效，故请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。三、被答辩人的诉讼主张缺乏基本的事实和法律依据。首先，被答辩人向法庭提交的“领东上城”前期宣传资料上虽然印有“三菱高速电梯”的字样，是因答辩人原来开发的小区是使用该品牌电梯，故答辩人起初有在渝景花园小区安装使用该品牌电梯的用意。但是，由于上海三菱电梯在2009年期间曾曝出过质量问题，出于对小区业主负责，答辩人不得不重新评估是否继续使用“三菱”电梯，并在当年即废止了该宣传资料。同时，于2010年1月21日通过公开招投标方式，在“巨人通力”、“通力”、“上海三菱”、“伊士顿”等同等价位、同等知名品牌、同等品质的电梯中招标，最终评标确认“伊士顿”品牌电梯为中标电梯。于2010年3月8日与云南伊士顿电梯有限公司签订了《电梯买卖安装合同》。其次，在《电梯买卖安装合同》签订之后，答辩人自2010年4月21日与购房者即业主签订的第一份《商品房购销合同》以来，在合同第13页有关电梯部分的内容，并无安装“三菱高速电梯”品牌的约定，此外，答辩人所聘的销售公司在2012年12月进场后制作的宣传资料明确载明电梯品牌为“伊士顿”，从这一时段起，小区呈准现房状态，绝大多数购房户是在实地看房后才与答辩人签订《商品房购销合同》的，这也足以说明，所有购房户均已明知电梯品牌为“伊士顿”，并自2012年入住至今完全认可并接受电梯品牌为“伊士顿”为其服务这一事实。不存在答辩人严重误导和侵害全体小区业主利益之说。第三，“伊士顿”电梯系中外合资企业生产的，同样属于品牌电梯，其质量既符合我国国家标准，又符合澳大利亚（欧洲）标准，其自身的安全质量及优良的售后服务是全体小区业主有目共睹的。自2011年12月28日渝景花园小区12台“伊士顿”电梯安装投入使用至今，在长达九年的时间里，该电梯经红河州质量技术监督局检验均为合格，“伊士顿”电梯公司也未因质量或者售后服务等问题受到小区业主的任何投诉，也未发生过任何安全事故。第四，根据最高人民法院司法解释，宣传资料对商品房合同的订立以及房屋价格有重大影响的方能视为要约。众所周知，业主在购买房屋时，考虑更多的应当是小区的地理位置、区位优势、小区绿化率、周边环境、交通便利条件、房屋户型、朝向、楼层等因素，这些因素才是对商品房合同的订立及房屋价格产生重大影响的主要因素。本案中，答辩人开发的开远市渝景花园小区，为当地的地标建筑，属于高品质的商品房，为了保障电梯与高品质的商品房相匹配使用，为保障小区业主的生命健康安全、合法利益，答辩人在渝景花园小区安装的“伊士顿”电梯，与“三菱”品牌的主机价值基本相当，选择“伊士顿”电梯不可能对房屋价格产生重大影响。且答辩人在小区安装使用的“伊士顿”电梯质量信誉皆有保证，也未损害业主的合法权益。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉无论从程序上还是实体上，均缺乏事这和法律依据，请依法驳回被答辩人的起诉或者驳回其诉讼请求。经审理查明，恒兴公司2007年12月5日以出让方式取得位于开远市侧的土地，经红河州规划局于2009年5月15日通过规划审批，开发开远市渝景花园小区，总建筑幢数为6幢，每幢需安装电梯2部共计12部。恒兴公司在宣传销售开远市渝景花园小区商品房时，前期广告宣传资料载明了渝景花园小区的位置、户型、小区住房使用的电梯为“三菱高速电梯”等内容。2010年3月8日，恒兴公司经过招投标，与云南伊士顿电梯有限公司签订了《电梯买卖安装合同》，2012年12月之后的宣传资料中关于电梯更改为“伊士顿电梯”。2010年4月起开始与业主签订购房合同，在与业主签订的购房合同中未明确电梯品牌。在业主入住渝景花园小区后，2013年成立第一届业委会。在使用电梯过程中，小区住户向开远市市场监督管理局投诉电梯使用品牌与宣传不相符及电梯存在问题，开远市市场监督管理局于2016年9月9日作出关于渝景花园电梯相关问题的调查情况及建议，载明：渝景花园小区开发商在实际建造过程中擅自更换其他品牌电梯一事，建议业主寻求司法途径解决；小区在用的12部电梯均为正规厂家生产的合格产品，安装使用后经安装检测、定检合格。存在的问题：一是在用电梯轿厢内的安全注意事项和警示标识、乘客须知标注不全。二是电梯使用登记证使用单位的名称未更新。整改意见：一是按照特种设备安全法相关要求，完善电梯轿厢安全标识。二是及时申请变更电梯使用登记证使用单位名称。三是督促新接管的物业公司尽快做好交接手续，对电梯的管理做到无缝对接。确保电梯使用安全。2016年9月12日第二届小区业委会成立备案。2018年6月5日，小区王姓业主乘坐电梯时发生事故受伤，2018年9月21日，小区物业公司开远市永盛物业管理有限公司与该业主及电梯维保公司红河州津奥电梯有限公司签订调解协议，确认了该业主因事故造成的损失及损失分担情况。2019年8月20日，渝景花园业委会召开业委会会议讨论开发商宣传安装“三菱高速电梯”后更换为“伊士顿电梯”如何处理，会议达成要求恒兴公司拆除“伊士顿电梯”恢复安装为“三菱高速电梯”等内容。渝景花园业委会收取小区业主每户65元费用用于支出维权成本。渝景花园业委会与恒兴公司协商更换成“三菱高速电梯”未果，诉至本院。另查明，渝景花园小区使用的“伊士顿电梯”从2011年8月16日至2019年12月31日每年均由红河州综合技术检测中心检测为合格。上述事实，有原告渝景花园业委会提供的：会议纪要、销售宣传材料、照片、发票、调解协议书、25本收据、被告恒兴公司提交的销售宣传资料、商品房购销合同、重庆伊士顿电梯有限责任公司营业执照及组织机构代码证、外商投资企业批准证书、特种设备制造许可证及许可明细表、质量认证证书、特种设备按照改造维修许可证、信用证书、电梯买卖安装合同、承诺书、电梯销售发票、年度检验报告及当事人的陈述在卷证实。本院认为，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。本案渝景花园业委会由业主选举产生经备案，其起诉要求恒兴公司拆除“伊士顿电梯”恢复安装为“三菱高速电梯”的诉求经开会讨论，且每户业主交付给业委会65元，其起诉是履行业主大会决定事项的行为，对被告辩称原告不具备主体资格的观点，本院不予支持。原告有权为小区业主维护自身权益，提起合同之诉，因诉讼产生的效力及于各小区业主。渝景花园小区业主随着售房的时间不断变化，原告有权提起主张的时间亦不断变化，从原告方业主向市场监督管理局反映电梯问题到召开业主委员会，可以看出，原告一直将电梯品牌问题提上议事议程，期间向恒兴公司主张解决电梯事项亦不可避免，故对被告主张的原告的起诉超过诉讼时效的观点，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作为的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”首先，本案恒兴公司在前期宣传中对电梯的品牌明确具体为“三菱高速电梯”，但恒兴公司在与实际购买的电梯公司签订合同后的宣传已经相应更改了宣传资料上的电梯品牌，小区交房之后的购买的业主经过实地看房之后综合考量了多方面的因素后决定购买的房屋，对房屋使用电梯应明知为伊士顿电梯；其次，恒兴公司经过售房宣传，不同阶段的潜在购房者经过对小区位置、房价、户型、楼层及实地查看等不同因素的综合考量，有的选择与恒兴公司签订商品房购销合同成为渝景花园业主，在业主的考量中，电梯品牌只是业主众多决定购房的因素之一，电梯的品牌对房屋价格的影响亦不能构成重大影响。第三、“伊士顿电梯”系合格产品，且安装使用以来，每年均进行检测，报告为合格。对于使用过程中产生的一次事故，与违规使用电梯的维保情况关联性较大，不能成为电梯质量不合格要更换的依据。故恒兴公司交付的房屋使用的电梯为“伊士顿电梯”并不构成违约，原告未向本院提交充分证据证明其诉讼请求成立，故本院不予支持原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告开远市渝景花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费33680元，由原告开远市渝景花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  段 琳人民陪审员  王锁云人民陪审员  柴琼芝二〇二〇年五月二十日书 记 员  万雪媚