山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初4473号 原告：宗洋，男。 原告：罗超南，女。 委托诉讼代理人：刘珊珊，系上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏威，系上海段和段（青岛）律师事务所（实习）律师。 被告：王德晖，男。 原告宗洋、罗超南诉被告王德晖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘珊珊、魏威、被告王德晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宗洋、罗超南向本院提出诉讼请求:一、判令被告立即腾空和搬出承租的位于青岛市崂山区号车库，并将上述车库交还原告;二、判令被告向原告支付自2018年10月20日至2019年3月6日的房屋租金45041.10元、违约金10000元，共计55041.10元；三、判令被告按合同约定的房租标准，向原告支付自2019年3月7日至实际交还房屋之日止的房屋占用费；四、判令被告按实际使用量承担自2018年10月20日至实际交还房屋之日止的电费、水费、物业费（车位费）；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由:原被告于2017年4月20日签订《车库租赁合同》，约定由被告承租位于青岛市崂山区号车库。在合同履行过程中，原告曾因被告拖欠房租向青岛市崂山区人民法院起诉，法院作出（2018）鲁0212民初3770号民事调解书，确认被告应向原告支付截至2018年10月19日止的房租及各项费用，但被告始终未履行。2018年10月19日后，被告继续使用车库且仍不履行租金支付义务，原告即根据《车库租赁合同》第十一条的约定，于2019年3月6日通知被告解除合同、腾退房屋，但被告拒绝履行且一直占用车库至今。为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告王德晖答辩称，2018年10月20日至2019年3月6日房租在执行案件中已与原告已达成协议，约定2019年5月20日之前付清。因中间家中出现事情，再加上经营不当，2019年5月20日前没有付清，根据合同第十条约定被告可以转租，但原告不同意，造成被告的损失。 原告为证明其主张，向法庭提交的证据以及被告的质证意见如下： 证据一、车库租赁合同一份，证明原、被告于2017年4月20日双方签订合同。双方的租赁合同真实有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。因被告欠付房租构成根本违约，依据合同第十一条约定以及《合同法》第九十三、九十四条规定，原告有权解除涉案租赁合同，收回房屋并要求被告支付欠付的租金以及房屋占用费。被告质证称，对证据一真实性无异议，但根据合同第十条约定被告可以转租，但原告不同意，造成被告的损失。 证据二、（2018）鲁0212民初3770民事调解书一份，证明事项与证据三一致。被告质证称，真实性无异议。 提交证据三、被告王德晖出具的《公函》一份，共同证明被告欠付房租等款项的事实经生效法律文书确认，原告有权解除合同。同时被告承诺了最迟付款期限，如未按期履行则自愿搬出房屋。被告质证称，真实性无异议。 提交证据四、短信截图，证明原告于2019年3月6日通知被告解除合同腾空房屋，被告未提出异议。被告质证称，对证据四真实性无异议，但不具有法律性。 提交证据五、监控录像（2019年8月31日监控），证明涉案房屋至今仍由被告实际控制使用。被告质证称，对证据五真实性无异议，原告2019年3月1日换的锁，被告是在2019年8月31日去加了锁，所以视频中里面的人系被告本人，房屋内有设备、海鲜、酒等，价值25万元左右。 因被告认可上述证据真实性，本院对上述证据的真实性予以采信。 另，原告二次开庭时补充了三份证据。 补充证据一、EMS快递单（原件）及EMS投递查询网页打印件，证明原告于2019年4月10日向被告邮寄律师函，通知被告解除合同、腾退房屋并支付租金等，被告于2019年4月10日签收。 补充证据二、电费发票、车位费发票各一张，证明原告实际承担了自2018年10月至今的电费和车位费（物业费），其中由被告占用房屋期间的费用应由被告承担。诉讼请求计算方式： 房租日租金：328.77元（年租金12万元÷365天） 车位费：根据车位费发票记账的金额和日期2017年5月至2020年3月，原告实际支出的车位费为每月216.17元。（7350元÷34个月），因为该金额包含了上一个案子的数额，我们按照每月216.17元的标准，自2018年10月22日开始计算至实际腾空之日。 电费：2018.7至2019.1为5723.3元；2019.1至2019.3.19为1537.8元；2019.3.19至2019.4.26为904.2元。原告暂主张2018.7至2019.4.26电费共计8165.3元。因开发票是开给物业的只有总数，我们根据抄表记录计算了数额，主张8165.3元。 证据三、青岛长乐未央物业管理有限公司的电费证明，证明鲁信长春花园车库业主宗洋，电费共计人民币52067.5元，发票号码为03697094，具体缴费如下：2017年4月-2019年3月19日：50020.5元；2019年3月20日-2019年4月26日904.2元；2019年4月27日至2019年10月27日1142.8元，合计52067.5元。被告质证称，被告质证称，其收到了律师函。证据二电费是物业自己收取的，没有计入国家电网，其认识物业，当初物业说不收被告电费，只要其本人用就不收电费，电费不认可。关于车位费不予认可，合同中没有约定车位费，其只交租赁费，车位费是原告和物业的事情，被告现在不欠原告租赁费，在执行案件中，租赁费计算至2019年5月21日，原告自2019年3月1日就换锁了，原告应当倒找被告租赁费。其在原告处还有一万元保证金。 关于补充证据一，因被告认可收到补充证据一，本院对其真实性予以采信。关于补充证据二，本院对其真实性予以采信。关于补充证据三，经本院审查，上述证明仅盖有印章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，本院对该证明材料不予采信。 被告为证明其主张，向法庭提交的证据以及原告的质证意见如下： 关于9月份之后付款被告称有证据，开庭并未提交证据，称庭后提交，庭后未提交书面转账记录，只提供了光盘，因超过举证期间，本院对此不予采信。被告另提交设备清单（手写件），证明被告在原告处的设备价值大约有35万元。2019年10月15日被告去要房屋内的空调、室外大棚，租赁方说是原告宗洋让他用的。被告的海尔空调当时买的时候6万元。房子里有录像设备，都在原告那里，被告要求原告提交硬盘，以证明搬家时原告都搬走了什么东西。2019年4月1日，宗洋把被告的锁撬了，之后就开始搬东西，被告也有录音。租户威胁我，我向公安局报案，因公安局不作为我已信访。 原告质证称，对设备清单不认可，系被告单方制作，无任何证明效力。关于租户视频，其中人员的身份不能确认，也不能证明被告主张。关于被告所称的搬家时间硬盘，如果被告认为原告侵犯了其财产权利，应提交证据，举证责任在被告。宗洋的录音，是宗洋的声音，但宗洋未确认任何事实，从语气上看是被告威胁原告。 本院对被告提交的上述证据中，宗洋录音的真实性予以采信，其余证据真实性不予采信。 经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2017年4月20日签订《车库租赁合同》，约定由被告承租位于青岛市崂山区号车库。该车库租赁期共36个月，租赁期限自2017年4月20日起至2020年5月20日止，该车库第一年租金为150000元，第二年租金为120000元，第三年租金为120000元，次年房租支付方式：半年付，乙方需提前壹个月交纳下一期房租款（备注：规定日期内乙方未缴纳甲方房屋，甲方有权终止合同）。合同第五条约定，租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方承担，乙方交纳租赁期间产生的水费、电费、物业管理费，其它：一切费用。合同第八条约定，车库交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场以检测判断的，应于三日内向对方主张。乙方交还甲方车库不得影响车库的正常使用。未经同意存留的物品，甲方有权处理。合同第十一条约定，租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该车库。乙方应按照合同一个月租金额向甲方支付违约金，拖欠房屋累计二个月以上的。甲方预留乙方物业押金10000元，待乙方租赁期满，物业交接完毕，付清相关费用，甲方全额无息返还乙方。 原被告曾为租赁纠纷起诉至本院，案号为（2018）鲁0212民初3770号，后当事人达成调解协议，主要内容：被告王德晖于2018年10月19日前将房租及其他费用（车位费、电费）94000元给付原告。该案后进行执行程序，现仍在执行过程中。原告本案主张自2018年10月20日起的租金及相关费用。 庭审中，原告称，2019年3月份之后，原被告均进行了换锁，大概2019年3月份左右原告换的锁，被告就进不去了，里面有被告的东西。2019年9月28日，原告自行清理了杂物，原告将房屋租给案外人，10月份被告又去换锁，新租户报警。2019年3月6日以及3月26日，原告短信通知被告，三天内清空屋内物品，否则丢弃。 本院认为，原被告之间签订的车库租赁合同，系原、被告真实意思表示，各方均应信守承诺，按照约定履行义务。现原告已将房屋租赁他人，故原告请求判决被告腾空车库已无判决必要，本院不再处理。关于原告主张的房屋租金45041.1元（2018年10月20日至2019年3月6日），被告未提交证据证明其支付了租金，故本院支持2018年10月20日至2019年3月6日的租金45041.1元，对之后的费用，因原告在庭审中称其于2019年3月份将车库换锁，被告已不能实际控制并使用车库，故对之后的费用，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金10000元，因双方在执行案件中一直沟通租金事宜，故不宜再按照合同约定支付违约金，故本院原告主张的违约金不予支持。关于原告主张的车位费，按照发票记载的金额，原告主张按照每月216.17元的标准，自2018年10月22日开始计算至实际腾空之日，本院认为，因合同约定一切费用由被告承担，故租赁期间产生的车位费应由被告承担，但应计算至2019年3月6日，数额为973元。关于原告主张的电费，虽然原告提交了电费发票，但原告提交的物业证明仅盖有印章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，本院对该证明材料不予采信，原告未提交充分的证据证明该期间的电费实际支出，故本院对原告该诉讼请求，不予支持。关于被告称其有设备损失，虽然原告自行处置了设备，但被告提交的证据不足以证明其具体设备损失金额，且被告在本案中亦未提出反诉，被告可另案起诉。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王德晖所欠原告宗洋、罗超南租金人民币45041.1元、车位费973元，共计46014.1元，扣除被告在原告处的押金10000元，被告王德晖于本判决生效之日起十日内返还原告宗洋、罗超南人民币35014.1元。 二、驳回原告宗洋、罗超南的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，由原告宗洋、罗超南承担423元，被告王德晖承担753元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张志升 人民陪审员  齐 欣 人民陪审员  王 军 二〇二〇年五月七日 书 记 员  孙香鸣 书 记 员  罗晓莉