广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1565号上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市张槎玉带制衣城中心，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914***********924P。法定代表人：陈永绍。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市鼎悦物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914***********637N。法定代表人：黄跃辉。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：任小宪，广东广立信律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：倪杰，男，汉族，住江西省吉安市新干县****************，公民身份号码362************019。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：任小宪，广东广立信律师事务所律师。上诉人佛山市张槎玉带制衣城中心（以下简称玉带制衣中心）因与上诉人佛山市鼎悦物业投资管理有限公司（以下简称鼎悦公司）、倪杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉带制衣中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判支持玉带制衣中心的诉讼请求；2.本案诉讼费由鼎悦公司、倪杰承担。事实和理由:一、玉带制衣中心已按照约定向鼎悦公司、倪杰交付租赁物业，一审法院认为玉带制衣中心未能提供符合约定用途的租赁物构成违约，属认定事实不清。案涉合同明确记载租赁房屋土地证，已报建未办产权证及部分出租中的情况，合同第十一章注明合同附件有土地使用权证复印件、建筑平面图复印件。土地使用权证及建筑平面图清楚记载土地属于工业用途，租赁房屋是**城*区1#宿舍楼。说明玉带制衣中心向鼎悦公司、倪杰交付的是具有工业用途，规划为宿舍的租赁房屋。倪杰作为合同签订方，在签订合同时必然是对合同条款及附件进行查看，对租赁房屋的土地性质及规划在签订之前已知悉，并基于合同内容与其真实意思表示一致才签订，鼎悦公司、倪杰也有一份合同，鼎悦公司、倪杰在一审庭审中作出虚假陈述，不承认签订合同时有合同附件，其表述严重与事实不符。二、按照双方合同约定，鼎悦公司、倪杰承担租赁房屋所需的报建及投资建设责任，即若鼎悦公司、倪杰要将房屋用于酒店经营，是由鼎悦公司承担用途、规划、消防等手续的办理及费用，玉带制衣中心提供协助。除此以外，鼎悦公司、倪杰可根据自身需要决定投资项目即经营方式，即玉带制衣中心不限制鼎悦公司、倪杰的经营，双方的约定未违反法律规定。鼎悦公司、倪杰承租后因其自身原因并未向相关部门申请报建，现其未将租赁房屋用于酒店用途经营，玉带制衣中心也没有反对，反而给予协助。鼎悦公司、倪杰在一审期间提交租赁房屋的建筑工程消防设计审核、验收材料、竣工备案材料证明无法经营酒店的说法与双方约定不符。上述材料是当时鼎悦公司、倪杰按房屋原有用途申请消防二次验收直接使用所准备，而不是用于申请酒店经营的报建。申请酒店经营的报建需要先变更规划用途及消防设计变更。鼎悦公司、倪杰当时根本没有申请报建手续，所以租赁房屋才无法用于酒店经营。一审法院将鼎悦公司、倪杰的义务认定为玉带制衣中心的责任，认定事实不清，适用法律错误。三、鼎悦公司、倪杰虽未用于酒店用途，但一直用于其他用途经营，且现在一直处于正常经营，其一直按照合同租金标准支付租金，在案件诉讼后也一直支付到2017年11月的租金。玉带制衣中心对鼎悦公司、倪杰的经营行为没有异议，且一直予以协助。双方在合同履行过程中均以实际行为确认案涉房屋可用于其他用途的经营。四、本案合同合法有效，在双方对租金有明确约定的情况下，一审法院对租金进行变更，无事实和法律依据。1.双方在本案合同签订时就租赁房屋状况、报建手续的费用，结合当时的市场价格，综合确定租赁费用，合同约定的租金不是所谓酒店用途的租金，是在充分考虑鼎悦公司、倪杰承担报建费用，将房屋按照厂房标准优惠给鼎悦公司、倪杰的。鼎悦公司、倪杰在反诉前未曾就租金问题提出过任何异议，也未提出解除合同。2.根据《**楼房移交清单》及住所使用证明，租赁房屋可用于企业、个体工商户的市场经营主体的住所。鼎悦公司、倪杰已将一部分商铺及楼上房屋出租给他人用于企业经营。2015年玉带制衣中心对外出租一楼房屋，租金最高为90元每平方米，最低为57.2元每平方米，案涉租赁物交付给鼎悦公司、倪杰之后，后期租金由鼎悦公司、倪杰收取，当时的部分租户现在仍在案涉租赁物，这些租户所承租的价格不可能低于2015年的租赁价格。说明当时的市场价格已远远高于佛山市禅城区国土城建和水务局的指导租金标准。另，在鼎悦公司、倪杰经营过程中，鼎悦公司、倪杰一直将房屋出租给他人用于企业经营、出租房屋，与2015年市场价格比照，鼎悦公司、倪杰的出租金额只会更多。3.《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》仅属于指导价格，而不是市场价格。在双方对租金有约定，且市场价格明显高于指导价格的基础上，一审法院适用该指导价格，没有任何法律依据。五、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案合同合法有效，且对租金有明确约定，本案应按照约定租金支付租金。六、鼎悦公司、倪杰逾期支付租金，玉带制衣中心起诉所支出的费用属于因鼎悦公司、倪杰逾期支付租金所造成的损失。在鼎悦公司、倪杰违约的情况下，其应承担违约金、律师费的赔偿责任。鼎悦公司、倪杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回玉带制衣中心的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由玉带制衣中心承担。事实和理由：一、在一审法院确定按照每月7元每平方米的标准计算租金的情况下，鼎悦公司、倪杰已经全额支付了从接收房屋至今的租金，一审法院判令鼎悦公司、倪杰仍应支付874650元的租金属计算错误，应予纠正。1.鼎悦公司、倪杰支付租金的行为并非是对玉带制衣中心交付房屋的接受或对按照合同约定标准支付租金的认可，鼎悦公司、倪杰没有按照合同约定的标准全额支付租金，可体现玉带制衣中心交付的房屋不符合酒店用途条件，鼎悦公司、倪杰不同意按照合同约定标准支付租金。鼎悦公司、倪杰之所以在案涉房屋不具备开设酒店条件的情况下没有解除合同并陆续向玉带制衣中心支付租金，是因为玉带制衣中心承诺会采取措施协助鼎悦公司、倪杰办理开设酒店的消防审核和验收手续，包括申请将房屋的功能从宿舍楼改造成商业楼，同时玉带制衣中心同意鼎悦公司、倪杰暂时不需要按照合同约定支付全额租金，但请求鼎悦公司、倪杰陆续支付部分租金，以应对主管部门的审查和考核。鼎悦公司、倪杰支付租金的行为是基于信赖玉带制衣中心能够将房屋改造成商业功能用房，并不能视为同意按照合同约定的标准支付租金。2.基于前述，既然一审法院认为适用合同约定的租金标准的前提是房屋符合酒店用途，在案涉房屋不具备酒店用途且鼎悦公司、倪杰并未按照酒店用途进行经营的情况下应参照佛山市禅城区工业用房指导租金标准每月7元每平方米计算租金，则该标准应该从应付租金之日即2016年2月起计算。实际上，因无法办理酒店消防审核，鼎悦公司、倪杰按照酒店标准装修房屋在尚未完工的情况下停止了装修工程，目前案涉房屋的二楼因尚未完工而完全空置至今，一楼部分出租用于小商铺经营，其他楼层的房屋也只能以宿舍标准部分出租以减少大量空置所造成的损失，即使按照每月7元每平方米计算租金，鼎悦公司、倪杰也是处于经营亏损状态。如果2016年2月至2017年11月期间按照合同约定的15元每平米的标准计算租金，则将造成玉带制衣中心提供工业用房而获取商业用房利润，而鼎悦公司、倪杰使用工业用房却要支付商业用房的租金，对鼎悦公司、倪杰不公平。按照法院认定的上述租金标准，从2016年2月至2019年4月的应付租金总额为1955100元，而鼎悦公司、倪杰实际向玉带制衣中心支付的租金总额为2426600元，即鼎悦公司、倪杰已全额支付了从承租房屋至今的全部租金，一审法院在此情况下判令鼎悦公司、倪杰应支付874650元的租金错误。二、一审法院计算和收取的反诉费不符合《诉讼费用交纳办法》中关于诉讼费用交纳标准的规定。《人民法院报》于2010年5月14日刊登《最高人民法院对8项网民意见建议的回复意见》提出，仅以解除合同为诉讼标的，不涉及争议金额或者价款的，应当按件收费。本案鼎悦公司、倪杰提起的反诉请求为解除合同及返还或赔偿损失约800万元，根据《诉讼费用交纳办法》及上述指导意见，本案应按照鼎悦公司、倪杰所诉请的标的额800万元计算诉讼费，一审法院按照合同未发生期间的租金总额所计算的97643元反诉费没有法律依据。玉带制衣中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令鼎悦公司、倪杰共同向玉带制衣中心支付租金1985400元及违约金160420.32元（违约金计算方法：按照鼎悦公司、倪杰逾期支付租金的每日万分之三标准计算违约金，暂计算至起诉时止，请求判决计至实际付款日止）。以上合计：2145820.32元；2.判令鼎悦公司、倪杰共同向玉带制衣中心支付律师费99000元；3.判令本案诉讼费用由鼎悦公司、倪杰承担。鼎悦公司、倪杰向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2015年7月24日所签订的《房屋使用权出租合同》以及2015年9月25日所签订的《房屋租赁补充协议》；2.判令玉带制衣中心向鼎悦公司、倪杰返还履约保证金350000元、工人工资风险金250000元、水电押金100000元、装修保证金100000元；3.判令玉带制衣中心向鼎悦公司、倪杰退还租金2426600元；4.判令玉带制衣中心向鼎悦公司、倪杰赔偿装修改造及固定资产投入损失4800000元（实际金额以司法鉴定结果为准）；5.本案的诉讼费由玉带制衣中心承担。一审法院查明：2015年7月24日，玉带制衣中心作为出租方（甲方）与倪杰作为承租方（乙方）签订《玉带厂房（8座楼）租赁合同》，即《房屋使用权出租合同》，约定玉带制衣中心将位于佛山市禅城区*****************（以下简称“该房屋”）计租面积7350平方米出租给倪杰，房屋现状为已报建未办产权证，共六层，其中部分出租中。租期自2015年8月1日至2036年1月31日。租金按月缴交，每月10日前付清当月租金，计租标准为：2016年2月1日—2021年1月31日，每月11.03万元；2021年2月1日—2026年1月31日，每月12.13万元；2026年2月1日—2031年1月31日，每月13.34万元；2031年2月1日—2036年1月31日，每月14.67万元。第四章“房屋的利用”约定，乙方须将该房屋重新装修，改造为一间主题酒店。乙方拆除该租赁房屋原有的构筑物及相关设备设施，无须向甲方支付赔偿和补偿，且在租赁期限届满后无须恢复原状。其中，外立面的设计须经甲方同意。主题酒店可引入部分配套行业，如：沐足、餐饮等。乙方的投资，须达到一定规模：自签订本合同之日起一年内约500万元。乙方建成或装修完工后由第三方审价公司审定并经甲乙双方进行确认。审价的相关费用由乙方承担。租赁期内，乙方可在符合相关约定的范围内根据需要，自行决定投资项目及经营方式。甲方协助乙方进行相关的报建工作。第六章“违约责任”约定，乙方逾期缴纳租金，甲方有权按照每日万分之三标准向乙方计收滞纳金；在合同履行过程中，因违约方原因导致守约方承担责任的，守约方有权向违约方追偿，追偿的范围包括诉讼费、律师费等。2015年9月25日，玉带制衣中心与鼎悦公司、倪杰签订《房屋租赁补充协议》，约定由鼎悦公司、倪杰作为承租方共同承租该房屋，共同承担上述合同约定的承租方的一切权利义务。2015年7月30日，玉带制衣中心出具收据，确认收到倪杰承租涉案房屋的履约保证金350000元、工人工资风险金250000元、水电押金100000元；2015年11月3日，玉带制衣中心出具收据，确认收到倪杰涉案租赁房屋装修保证金100000元。因鼎悦公司、倪杰拖欠租金，玉带制衣中心自2017年7月起向鼎悦公司、倪杰发出催款通知20份。2019年4月16日，玉带制衣中心与代理律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定代理服务范围为代理一审诉讼，律师费为50000元（办案费用按实际发生另行支付）；2019年6月24日，玉带制衣中心与代理律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定代理服务范围为反诉，律师费为49000元（办案费用按实际发生另行支付）。另查明一：佛山市禅城区*****侧、****侧的土地使用权人为玉带制衣中心，地类（用途）为工业用地（配套生活设施）。另查明二：玉带制衣中心作为建设单位的（**玉带制衣城中心）宿舍1#楼于2007年5月28日由备案机关办理了竣工验收备案。另查明三：鼎悦公司、倪杰提交的发票、2016年2月至2017年11月租金支付明细表显示，2016年5月，鼎悦公司、倪杰支付了玉带制衣城5月租金105300元，此后均陆续有向玉带制衣中心支付租金，其中2019年5月支付玉带制衣城2017年11月租金110300元。另查明四：2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定佛山市禅城区工业用房指导租金标准，中心工业区即张槎工业区、泰华路、莱福工业区、张槎第二工业区、仙槎北路、张槎玉带针织城、玉带制衣中心、大沙工业区、聚边工业区、联胜工业区的厂房（仓库）首层、二层及二层以上的租金分别为每月8元/平方米、7元/平方米，员工村（宿舍）的租金为每月7元/平方米。庭审中，双方确认：验收备案表中的**玉带制衣城中心宿舍*号楼与涉案房屋*座楼为同一房屋。庭审中，鼎悦公司、倪杰陈述：鼎悦公司、倪杰在2016年5月左右向消防部门申请办理消防审核，消防部门看到鼎悦公司、倪杰提交的材料后认为不符合酒店的消防审核条件，所以鼎悦公司、倪杰提供的材料都没有签收。涉案租赁物交付给鼎悦公司、倪杰后，鼎悦公司、倪杰将部分转租给他人，前几年每月收益大概两、三万，最近每月大概四、五万，在鼎悦公司、倪杰支付水电和工人工资后，基本处于亏本状态。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁合同不存在无效情形，合法有效，当事人应依约履行。关于合同解除。（一）鼎悦公司、倪杰有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人租赁房屋是为了使用房屋,故出租人负有保证租赁房屋具备应有的使用价值、保证承租人能够依约定的用途对房屋进行使用的义务。依照涉案租赁合同约定，涉案租赁物的用途为酒店，而其所在土地的地类（用途）为工业用地，结合本案证据可知，涉案租赁物无法用于开设酒店，故可认定玉带制衣中心提供的租赁物不符合约定的用途，导致鼎悦公司、倪杰的合同目的无法实现，鼎悦公司、倪杰因此有权解除合同。（二）解除权行使期限届满与放弃。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”与租金、交付租赁房屋相比，商品房买卖的价款、交付买卖房屋的意义对当事人更为重大，根据举重以明轻的规则，参照上述法律规定，本案房屋租赁合同关系中合同解除权的除斥期间应不超过一年。根据鼎悦公司、倪杰陈述，其在2016年5月已发现涉案租赁物不能作酒店用途，但其于本案受理后才反诉提出解除合同，已超过一年除斥期间，该解除权已消灭。另外，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）（下称《指引》）第四十二条规定，有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。本案中，鼎悦公司、倪杰在有权解除合同后，还继续向玉带制衣中心支付租金，甚至在本案受理后，还向玉带制衣中心支付了2017年11月的租金，以其行为表明愿意继续履行合同，足以使相对人产生合理信赖，相信其不再行使解除权，故根据诚实信用原则，应视为鼎悦公司、倪杰放弃合同解除权。因此，鼎悦公司、倪杰主张解除合同、返还保证金、退还租金及赔偿损失等反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。（三）解除权的恢复。上述《指引》第四十三条规定，合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。由该指导意见可知，在一方当事人违约持续的情形下，解约权利人的解除权消灭或放弃后如相对人仍持续存在违约行为，且该违约行为符合合同或法律规定解除事由的，解除权再次产生，权利人仍可主张解除合同。故若鼎悦公司、倪杰有证据证明解除权消灭或放弃后玉带制衣中心仍持续存在违约行为而需解除合同的，可另行主张。关于玉带制衣中心主张的租金、违约金、律师费。鼎悦公司、倪杰未依约向玉带制衣中心支付租金，构成违约。而玉带制衣中心未能提供符合约定用途的租赁物，亦存在违约行为。根据上述《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，当事人对对方违约导致的损失，应各自承担相应的责任。考虑到鼎悦公司、倪杰接收涉案租赁物后一直在占有使用，故仍应向玉带制衣中心支付其占用期间的租金。但合同约定的租金标准为酒店用途下的租金标准，如在鼎悦公司、倪杰未能按酒店用途进行经营的情况下，仍按该标准支付租金，有违公平，结合鼎悦公司、倪杰陈述的其对涉案租赁物的收益情况，参照佛山市禅城区工业用房指导租金标准，一审法院确定鼎悦公司、倪杰应付的租金标准为每月7元/平方米，则按计租面积7350平方米，从2017年12月计至2019年4月，租金合计为：874650元。对玉带制衣中心主张超出部分，一审法院不予支持。至于违约金和律师费损失，根据上述法律规定，结合案件情况，应由玉带制衣中心自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、鼎悦公司、倪杰于判决发生法律效力之日起十日内，向玉带制衣中心支付租金874650元；二、驳回玉带制衣中心的其他诉讼请求；三、驳回鼎悦公司、倪杰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12379元，由玉带制衣中心负担7556元，鼎悦公司、倪杰负担4823元；反诉费97643元，由鼎悦公司、倪杰负担。二审期间，玉带制衣中心向本院提交了如下证据：证据1.佛山市禅城区*****************现场图片，拟证明：1.租赁房屋首层由鼎悦公司出租用于商业经营，已全部出租给企业，这部分的租金每平方米在50元以上；2.除一楼外，鼎悦公司也将楼上房屋部分作为公寓、钟点房出租给他人使用，有部分出租给他人用于成立公司，作为商业经营，鼎悦公司在没有作为酒店用途的情况下仍然可以继续经营，且经营情况良好，其在一审中提出每月仅经营所得2、3万元与事实不符。证据2.企查查的企业查询情况，拟证明根据相关企业查询网站的查询，可证明鼎悦公司将租赁物业提供给他人用于商业经营情况，说明其在经营过程中并不是仅作为宿舍出租给他人，其收入远不止其所陈述的那么低。二审期间，鼎悦公司、倪杰向本院提交如下证据：证据1.关于办理**玉带制衣城中心*号楼项目建设消防设计审核和备案情况报告，拟证明因案涉物业为宿舍楼功能，不具备开设酒店的条件，玉带制衣中心于2018年12月7日向佛山市禅城区****办事处发送请示，申请将案涉物业改造成商业楼功能，以达到鼎悦公司、倪杰可以办理开设酒店所需的建设消防设计审核和备案目的，鼎悦公司、倪杰正是基于玉带制衣中心承诺可以将案涉物业改造成商业楼功能以满足房屋租赁合同的用途，且实际向相关部门申请办理相关手续，才在玉带制衣中心的要求下配合应对上级部门的财务检查，不定期支付了部分租金。证据2.房屋现状照片，拟证明因无法办理酒店消防审核，鼎悦公司、倪杰按照酒店标准装修的房屋在尚未完工的情况下停止了装修工程，目前案涉房屋的二楼因尚未完工而完全空置至今，一楼部分出租用于小商铺经营，其他楼层的房屋也只能以宿舍标准部分出租以减少大量空置所造成的损失，即使按照每月7元/平方米计算租金，鼎悦公司、倪杰也处于经营亏损状态。经核查，本院对双方的上述证据的真实性确认。另查明，鼎悦公司、倪杰确认案涉物业一楼部分商铺转租用于商业经营；二楼目前全部闲置；三楼至七楼部分物业作为公寓性质进行转租。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系一审判令鼎悦公司、倪杰应向玉带制衣中心支付租金874650元是否正确。本案中，作为出租一方的玉带制衣中心上诉认为，鼎悦公司、倪杰在签订合同时对案涉土地的性质为工业用途是明确知悉的；且其虽未用于酒店用途，却一直用于其他用途，处于正常经营状态，故在案涉合同对租金有明确约定的情况下，一审法院对于租金进行调整和变更是错误的；作为承租一方的鼎悦公司、倪杰则上诉主张，案涉物业不具备合同约定的酒店用途，且其并未按酒店用途进行经营的情况下，应参照佛山市禅城区工业用房指导租金标准每月每平方米7元计算租金，而该标准应该从应付租金之日即2016年2月起算，而非一审认定的日期即自2017年12月起算。经核算，鼎悦公司、倪杰已经全额支付了案涉房屋的全部租金，故一审法院判令其向玉带制衣中心支付相应的租金是错误的。对此，本院认为，根据案涉租赁合同之约定，其内容中第十一章注明合同附件有土地使用权证复印件、建筑平面图复印件。土地使用权证及建筑平面图清楚记载，案涉土地属于工业用途。诉讼中，鼎悦公司、倪杰亦自认其在签订合同时，明确知悉案涉土地的性质为工业用途。鼎悦公司、倪杰作为承租一方，不仅是完全民事行为能力人，亦是理性的商业主体，其在签订租赁合同承租物业用于开办酒店用途时，理应负有合理和审慎义务，审查案涉物业是否符合用于开办酒店用途的各类条件。但其明知案涉土地性质为工业用途的情况下，仍与玉带制衣中心签订案涉租赁合同承租案涉物业用于开办酒店用途。可见，其对该合同签订的后果以及风险是有明确预判的。事实上，鼎悦公司、倪杰也一直占有、使用案涉物业，亦将部分物业转租进行商业经营活动；且签订案涉租赁合同后鼎悦公司、倪杰一直依照合同约定的租金标准向玉带制衣中心支付2016年2月至2017年11月期间租金。至此，作为承租人的鼎悦公司、倪杰，基于对案涉合同的后果及风险在有明确预判的情形下，依然签订案涉合同对于案涉物业的租金标准进行了明确约定，并依约正常履行至2017年11月，可见，承租人按照合同约定支付自2016年2月至2017年11月期间的租金，符合双方当事人意思自治原则，一审法院对此期间的租金标准未予调整，处理正确。但从另一方面讲，至2017年12月份，案涉物业确实无法用于开设酒店，导致鼎悦公司、倪杰的合同目的无法实现，虽然部分物业转租用于商业活动，但仍有一部分物业完全空置，无法正常使用。一审法院根据本案的具体情况以及公平原则，自2017年12月至2019年4月期间的租金标准参照佛山市禅城区工业用房指导的租金标准调整为每月7元平方米处理并无不妥，本院予以维持。至于一审案件受理费的收取问题，一审法院按照当事人于一审期间提起的诉讼请求所涉及的财产标的额之标准进行收取案件受理费正确。鼎悦公司、倪杰上诉关于针对解除合同这一项诉讼请求应按件收取之主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。玉带制衣中心、鼎悦公司、倪杰的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29679元，由佛山市张槎玉带制衣城中心负担17132元；由佛山市鼎悦物业投资管理有限公司、倪杰负担12547元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽