广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3061号上诉人（原审原告)：佛山市炜业包装材料有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：易红云，经理。委托诉讼代理人：丘坚，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。上诉人（原审被告)：佛山市南海凯民茶博城有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：张华华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蓝颖，女，该公司员工。上诉人佛山市炜业包装材料有限公司（以下简称炜业公司）与上诉人佛山市南海凯民茶博城有限公司（以下简称凯民茶博城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。炜业公司上诉请求：1.撤销一审判决的第三项，改判凯民茶博城公司退还炜业公司已缴纳的租金84000元、综合费105000元；2.判令凯民茶博城公司赔偿炜业公司的装修损失（实际数额以鉴定结果为准）；3.判令凯民茶博城公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、租赁物的漏水问题长期未得到解决，炜业公司认为租赁物存在结构性的质量问题，凯民茶博城公司出租不符合安全使用要求的租赁物给炜业公司，构成根本违约。本案中，炜业公司承租租赁物后，在装修过程中发现租赁物出现严重的漏水现象。2018年7月31日，虽然凯民茶博城公司主张漏水问题已经得到解决，但是在2019年1月5日租赁物却再次出现了漏水情况，且该情况得到了凯民茶博城公司的确认。如果说2018年7月31日之前的漏水问题是偶然的、普通的质量问题的话，那么时隔半年后的2019年1月5日出现了同样的问题，可以说明凯民茶博城公司出租的租赁物肯定是存在结构性的质量问题，而且该问题隐秘、复杂，难以通过简单的修复解决。因此，炜业公司认为凯民茶博城公司出租了不符合安全使用要求的租赁物，构成根本违约。二、一审法院仅凭肉眼观察并判断天花顶部钢筋外露和水泥块掉落未达到影响安全使用的程度不具有科学性。一审法院并未查明案涉租赁物的质量是否达到了安全使用的事实，其仅凭肉眼观察并作出租赁物符合安全使用程度的判断是不具有科学性的。炜业公司与凯民茶博城公司争议的是租赁物天花板内部的质量是否影响安全使用的问题，而不是简单的表面钢筋外露、水泥掉落问题，争议的问题是无法通过肉眼观察得出结论的。因此，炜业公司认为法院仍应组织对租赁物进行安全性鉴定后，才能得出客观、公平的判断。一审法院认定炜业公司作为承租人，在签订租赁合同前应对租赁物进行适当的勘察。但是本案中争议的问题是租赁物内部结构性的质量问题，即使炜业公司去现场勘察，也是无法发现的。同时本案争议的问题并不是简单的水泥块掉落的质量问题，炜业公司是否重新进行吊顶并不是问题的关键，即使重新吊顶也无法解决租赁物的质量问题。三、租赁物先后出现漏水、钢筋外露和掉水泥块的问题，上述问题已经超出了一般承租人对于租赁物质量问题的认识和承受范围，炜业公司有合理的理由认为凯民茶博城公司出租的租赁物是不符合安全使用标准的。因此在上述问题未得到彻底解决，并明确房屋符合安全使用标准之前，炜业公司认为凯民茶博城公司是没有收取炜业公司租金的事实依据的。一审法院对于租金和综合费的裁判不符合公平原则，炜业公司一直都未实质利用过案涉租赁物，相关费用不能作为使用租赁物的对价处理。四、凯民茶博城公司提供的租赁物存在质量问题，长期未得到解决，使炜业公司长期无法利用租赁物进行生产经营，导致炜业公司无法实现合同目的，凯民茶博城公司构成根本违约。炜业公司承租的租赁物存在质量问题，且凯民茶博城公司也明确知悉租赁物存在着质量问题。但是截止至本诉时止，凯民茶博城公司都未帮炜业公司解决租赁物的质量问题，导致炜业公司对已租赁的房屋无法投入进行生产经营，租赁后闲置至今。为避免损失的扩大，炜业公司只好承租其他店铺另行组织生产经营。租赁物的闲置，导致炜业公司不能实现合同目的，因此本案租赁合同应当依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定予以解除，且合同解除的时间应为2018年6月17日。凯民茶博城公司应当退还炜业公司缴纳的2018年8月和2018年10月至2019年3月的租金和综合费等费用，并赔偿装修损失。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误。针对炜业公司的上诉请求，凯民茶博城公司辩称，一、凯民茶博城公司在一审判决几个月后才收到炜业公司的上诉状，炜业公司的上诉请求已超过上诉期，炜业公司的上诉不成立，不需要答辩，邮件应以寄出的日期为准。二、涉案租赁物只是局部漏水，只有佛山市某某有限公司（以下简称某某公司）所承租的商铺有漏水。炜业公司所承租的商铺并没有漏水。炜业公司没有交还钥匙，工商营业执照亦未按合同约定予以注销，炜业公司需要承担举证责任。三、炜业公司提交的材料只能是证明某某公司所承租的商铺有漏水问题。关于某某公司所承租商铺的问题，凯民茶博城公司已经免租两个月，因漏水再免租1个月，后来也修好了。其他地方没有漏水和其他问题。对装修款项，炜业公司没有实际支付装修款。因炜业公司未交钥匙，办理退铺手续，凯民茶博城公司认为炜业公司应先退租。凯民茶博城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回炜业公司的全部诉讼请求，并判令炜业公司按原租赁合同履行权利义务；3.判令炜业公司承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院法官亲自去过现场看过，如此大面积的商铺，只有某某公司所承租的商铺局部因二楼商铺装修导致漏水现象，后来也在凯民茶博城公司的协调下作出了给予一个月免租的处理。再者，根据谁主张谁举证的规定，炜业公司除了向法院提交正常交租的基本清单，连一份能证明凯民茶博城公司违约的证据都未能提供。二、炜业公司一直正常经营亦不交租金，之后炜业公司也没有提出解除租赁合同的主张，直至现在仍未办理退铺手续和交回钥匙，亦未注销工商营业执照，导致凯民茶博城公司至今无法将铺位出租给其他商户，造成凯民茶博城公司严重损失，炜业公司的行为已构成违约。三、炜业公司没有证据证明凯民茶博城公司违约，一审法院判决凯民茶博城公司退还押金没有事实依据。四、一审法院未能查明炜业公司的原告主体资格，炜业公司未能提交证据证明其主张权利的事实依据，其没有诉讼主体资格。五、炜业公司租赁商城A12座首层a35号铺位，根据《租赁合同》每月租金为12000元，根据《补充协议》综合费用为15000元。由于凯民茶博城公司只答应免除漏水商铺一个月的租金，且此商铺从未存在漏水情况。则炜业公司已拖欠凯民茶博城公司2018年9月份租金及2019年4月份至2020年1月份租金及综合费，已经严重违反《租赁合同》第十条第2款。且此商铺不存在漏水，更不存在影响炜业公司的经营的情况，炜业公司需交回全部拖欠的租金及综合管理费，且凯民茶博城公司有权不退还押金。凯民茶博城公司保留对其追究处罚及追回违约金的权利，解除合同时间以法院判决时间为准计算。综上，一审法院对凯民茶博城公司和炜业公司的租赁合同纠纷中主体适格未能确定，对炜业公司的举证责任未予准确认定，对商铺局部问题覆盖三个注册公司的恶意诉讼未予驳回，请求二审法院查明事实，纠正一审判决的错误。针对凯民茶博城公司的上诉请求，炜业公司辩称，一、凯民茶博城公司提供的租赁物存在质量问题且未解决，炜业公司长期未能利用租赁物生产经营，导致凯民茶博城公司未能实现合同目的，凯民茶博城公司的行为构成违约。炜业公司不缴纳租金有事实和法律依据。二、根据一审的证据可知，案涉场地即A30-36存在漏水，天花板掉水泥块和钢筋外露是客观存在，是2018年7月31日前出现漏水，2019年1月5日再次出现同样的问题，且出现水泥块掉落的现象，这可以说明凯民茶博城公司出租的租赁物是存在内部结构性的质量问题，其该问题隐匿复杂，不能通过修复解决，凯民茶博城公司出租了不符合安全标准的租赁物，炜业公司解除合同有事实和法律依据。三、佛山市南海区某某建材商行（以下简称某某商行）、炜业公司承租的场地并非没有出现质量问题。首某1，某某商行、炜业公司、某某公司承租的场地是相通的，掉水泥块的现象普遍存在三个公司承租的商铺中。其次，从炜业公司提供的证据来往函件可知，某某公司是代表自身和炜业公司、某某商行，就案涉场地的质量问题向凯民茶博城公司进行反映，所有函件提及的均是A30-36商铺，某某公司并非只提及自身承租的A30-34商铺的质量问题，且在2018年7月30日，凯民茶博城公司发给炜业公司的函件中，凯民茶博城公司对A30-36商铺出现的质量问题予以确认，因此，某某商行、炜业公司诉请要求解除合同是有依据的。炜业公司向一审法院起诉请求：1.解除炜业公司与凯民茶博城公司签订的《租赁合同》；2.凯民茶博城公司向炜业公司退还已缴纳的押金81000元、按金6000元、租金108000元、综合费135000元；3.凯民茶博城公司赔偿炜业公司的装修损失。一审法院认定事实：2018年6月17日，凯民茶博城公司（甲方、出租方）与炜业公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将凯民茶博城内A12座首层a35号铺位出租给乙方使用，租赁总面积为645平方米，乙方已对承租的铺位和仓库位进行了充分了解，愿意承租；租赁期限为六年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止；铺位于2018年6月1日交付，免租期二个月；铺位每月租金12000元；乙方在签订合同时向甲方一次性缴纳81000元作为合同押金，向甲方一次性缴纳6000元作为水电管理费按金，并付清首月租金12000元；乙方应于每月期满前五日支付下一个月租金、物业管理费和水电费；乙方承租商铺经营建材；乙方可在商铺大门上方横挂本商铺广告招牌一面，其位置和规格大小应服从甲方统一规定；如乙方收铺时，发现铺内留有装修乙方必须作全面检查，该拆除重装则重装，如要使用要确保安全使用，否则由此引发的意外或不安全事故，一切责任均由乙方负责，甲方不承担任何责任；乙方未按时缴纳租金、物业管理费和水电费的，每一逾期一天按总额的3%加收违约金，逾期超过3天，甲方将视乙方违约程度，有权停止供水供电，由此造成后果均由乙方负责；因乙方严重违约，甲方有权解除租赁合同，收回铺位（包括附属铺位）和仓库，乙方所交的押金和杂费按金及其它款项等不予退回；甲方违约要求提前终止合同，必须将押金、杂费按金退回给乙方，并按押金和杂费按金总额的100%作为违约赔偿金；乙方同意如因商场其他客户和商铺外其他人引致乙方遭受任何损失者，甲方无需向乙方负任何责任，但甲方可协助乙方追索赔偿；等等。同日，双方签订一份《补充协议》，约定乙方每月应交付的综合费用为15000元，乙方应在每月期满前五日支付下一个月的综合费用，每逾期一天按10%加收滞纳金，逾期超过三天甲方有权视乙方违约，收回铺位解除合同，押金和按金不予退还。2018年6月17日，凯民茶博城公司还与某某公司签订一份《租赁合同》，约定凯民茶博城公司将凯民茶博城内A12座首层a30-a34号铺位出租给某某公司使用，租赁物面积1200平方米，租期从2018年6月1日起至2024年5月31日止，免租期二个月，每月租金24000元，签订合同时缴纳合同押金162000元、水电按金12000元和首月租金24000元。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定每月综合费为30000元。2018年6月17日，凯民茶博城公司还与佛山市南海区某某建材商行签订一份《租赁合同》，约定凯民茶博城公司将凯民茶博城内A12座首层a36号铺位出租给佛山市炜业包装材料有限公司使用，租赁物面积215平方米，租期从2018年6月1日起至2024年5月31日止，免租期二个月，每月租金4000元，签订合同时缴纳合同押金27000元、水电按金2000元和首月租金4000元。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定每月综合费为5000元。2018年7月10日，凯民茶博城公司向某某公司发出回复函，称收到关于天花漏水的告知函，已多次与二楼租户进行联系，由于查找漏水源头，需要一定时间，铲去不少地面做防水，目前工程仍在进行中，将继续与二楼租户协商解决方案和时间。2018年7月13日，凯民茶博城公司向某某公司发出联系函，称前一天已与二楼租户一起将漏水工程解决方案交给了炜业公司，会督促二楼租户按该方案按时完成工程，因漏水影响商户进场，会考虑相应延长免租期，具体方案待三方商议达成一致意见后决定。2018年8月10日，凯民茶博城公司向某某公司发出《关于延长免租期及广告位处理的告知》，称因A12座2楼租户经营过程中出现部分位置漏水，该租户与某某公司协商的维修方案并经凯民茶博城公司协商，漏水修复工程已于2018年7月31日全面完工，达到了修复要求，视为维修工程于2018年7月31日终结。因二楼租户称在维修中除修复漏水位置外，还根据炜业公司的要求进行了其他修复且未收取费用，故二楼租户不同意再进行赔偿，凯民茶博城公司基于以和为贵的精神，决定延长1个月免租期作为补偿，不再承担其他任何责任，提醒某某公司从2018年10月起按合同约定缴纳租金。2018年8月14日，某某公司作出复函，称漏水问题基本解决，提出因漏水问题要求延长免租期二个月至2018年10月30日。2019年1月6日，某某公司向凯民茶博城公司发出《关于茶博城漏水联络函》，主张自承租以来漏水不断，于2019年1月5日发现一处天花顶部漏水，已通知凯民茶博城公司相关人员到现场实地确认，希望凯民茶博城公司能及时处理漏水问题。凯民茶博城公司于1月7日签收该函件，并注明已安排楼上商户处理，将密切跟踪，请某某公司配合楼上商户做好修复工作。同日，某某公司还向凯民茶博城公司发出《关于茶博城天花钢筋外露联络函》，提出发现天花顶多处钢筋外露，不时出现水泥块掉落的问题，对凯民茶博城公司一直无视就该问题的投诉提出强烈抗议。凯民茶博城公司于1月10签收该函件，并注明已敦促产权人到现场处理，请等候下一步处理方案。2019年1月25日，某某公司再次向凯民茶博城公司发出《关于茶博城天花掉灰问题联络函》，提出问题仍未解决，再次发生多次掉灰问题，希望给出有效方法和时间解决掉灰问题。凯民茶博城公司于1月31日签收该函件，注明已多次与物业产权人联系解决方案，目前正在努力联系。2019年2月14日，某某公司又向凯民茶博城公司发出告知函，称关于楼顶钢筋外露导致水泥块掉落一直未能解决，当天再次出现水泥块掉落，严重影响公司正常营运，希望尽快给出解决方案。凯民茶博城公司当日签收了该告知函，并注明已与产权人联络多次，但暂无解决方案，正在努力联系，某某公司方也可催促产权人尽快解决。2019年2月20日，某某公司再向凯民茶博城公司发出《关于茶博城水泥块掉落问题的联络函》，称当日又发生水泥块掉落问题，联系了工程部到现场查看并证实水泥块掉落。凯民茶博城公司于2月21日签收该函件，并注明目前仍与物业产权方沟通，会派杂工临时性处理。2019年3月5日、3月13日，某某公司又二次函告凯民茶博城公司，凯民茶博城公司均签收函件并注明仍在商讨解决方案。2019年4月20日，某某公司向凯民茶博城公司发出通知函，要求凯民茶博城公司必须在4月30日前彻底解决质量问题，否则将从5月起暂停交租，等质量问题全部解决后，再补缴租金。当日，凯民茶博城公司签收了该函件。2019年4月27日，某某公司向凯民茶博城公司发出关于解除《租赁合同》的洽商函，称已委托第三方专业机构对租赁物的安全性进行评估，评估结果为租赁物存在严重的安全隐患，不适合继续使用，凯民茶博城公司未履行出租方应尽义务，某某公司于2019年4月26日正式撤场，停止使用租赁物，要求协商解除《租赁合同》，要求凯民茶博城公司承担炜业公司的装修及广告宣传所投入费用的损失。另查明，某某公司在2018年4月28日共转账5笔款项给凯民茶博城公司，金额合计380000元，其中290000元为三份租赁合同的押金，90000元为3份合同2018年8月份租金和综合费。2018年10月22日，凯民茶博城公司收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为57853.98元、27000元、9000元。2018年11月10日，凯民茶博城公司收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为55817.98元、27000元、9000元。2018年12月26日，凯民茶博城公司收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为54000元、1279.48元、27000元、9000元。2019年1月20日、25日、27日，凯民茶博城公司分笔收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为54000元、1231.1元、27000元、9000元。2019年2月25日、28日，凯民茶博城公司分笔收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为30000元、24000元、1764.86元、27000元、9000元。2019年3月18日、28日、31日，凯民茶博城公司收取a30-a36号商铺租金和水电费，金额分别为54726.8元、27000元、9000元。2019年8月14日，炜业公司和某某公司、某某商行均提起诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。炜业公司、凯民茶博城公司于2018年6月17日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。炜业公司与某某公司同时签订租赁合同，共同缴纳合同押金和按金，租赁场地相通，租金、综合费和水电费共同缴纳，故一审法院确定某某公司与凯民茶博城公司沟通联系函同时代表了炜业公司。本案争议焦点是何方构成根本违约。对此，一审法院分析如下：首某1，2018年7月10日，凯民茶博城公司已就炜业公司所提出的漏水问题对炜业公司进行了回复，也在当日向二楼租房发出联系函，2018年8月10日，凯民茶博城公司向炜业公司发函称漏水问题已于2018年7月31日修复完工，并同意给予炜业公司延长一个月免租期，要求炜业公司从2018年10月开始缴纳租金，炜业公司虽复函提出延长二个月免租期，但并未获得凯民茶博城公司同意。考虑到漏水问题发生在免租期内，该问题也是在免租期内得到解决，一审法院确认炜业公司在2018年10月22日向凯民茶博城公司缴纳的租金为当月租金，并对炜业公司以涉讼商铺存在严重漏水问题而主张凯民茶博城公司构成根本违约的理由不予采信。其次，炜业公司从2019年1月6日开始，数次发函提出天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落的问题，并在2019年4月20日以存在该问题通知凯民茶博城公司将暂停交租，后于2019年4月27日提出解除租赁合同。针对该问题，一审法院已进行现场勘查，经现场勘查，天花顶部钢筋外露的问题并未达到影响安全使用的程度，水泥块的部分掉落也完全可以通过室内装修进行处理，但实际上炜业公司在将原有吊顶拆除后并未重新进行吊顶，才导致水泥块直接掉落在地面。一审法院认为炜业公司所提出该二项质量问题并未达到租赁物无法使用的程度，炜业公司以此作为凯民茶博城公司构成根本违约的理由不能成立，其发出的解除合同的通知函并不具备单方面解除合同的效力。最后，炜业公司作为承租人，在签订《租赁合同》前理应对租赁场地进行适当勘查了解，对租赁物现状尽到充分注意义务，况且《租赁合同》中明确约定对涉讼商铺内留有装修炜业公司必须作全面检查，该拆除重装则重装，如要使用要确保安全使用，否则由此引发的意外或不安全事故，一切责任均由炜业公司负责，凯民茶博城公司不承担任何责任，炜业公司同意如因商场其他客户和商铺外其他人引致其遭受任何损失者，凯民茶博城公司无需向炜业公司负任何责任，但凯民茶博城公司可协助炜业公司方追索赔偿。综上，一审法院认为凯民茶博城公司并不构成根本违约。炜业公司虽然从2019年4月开始未再缴纳租金，但其已于2019年4月20日向凯民茶博城公司发出了通知函，凯民茶博城公司在收取通知函后并未提出异议，此前凯民茶博城公司也针对炜业公司提出的天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落的问题数次承诺协调产权人一并处理，可见炜业公司未缴纳租金的行为也未构成根本违约。2019年4月27日，炜业公司向凯民茶博城公司提出解除合同并告知其已于2019年4月26日正式撤场，表明其已无继续履行租赁合同的意愿和行为，凯民茶博城公司对炜业公司提出解除合同的主张并未提出异议，一审法院对炜业公司诉请解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予以返还，现炜业公司、凯民茶博城公司之间的租赁合同并非因炜业公司根本违约而解除，炜业公司请求凯民茶博城公司返还合同押金81000元、按金6000元合法合理，一审法院依法予以支持。2018年9月至2019年3月期间，炜业公司占有使用租赁场地，其支付的租金108000元、综合费135000元属于其使用租赁场地的对价，一审法院对炜业公司主张凯民茶博城公司返还该两笔款项的诉讼请求不予支持。如上所述，炜业公司以天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落的问题主张凯民茶博城公司构成根本违约的理由不能成立，其投入的装修损失属于其自行提出解除合同导致，应由其自行承担，一审法院对炜业公司主张凯民茶博城公司赔偿装修损失的请求不予支持，并对炜业公司申请对租赁场地进行质量和装修损失鉴定的申请不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除炜业公司与凯民茶博城公司于2018年6月17日签订的《租赁合同》；二、凯民茶博城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还合同押金81000元、按金6000元，合计87000元予炜业公司；三、驳回炜业公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7665元（炜业公司已预交），由炜业公司负担3832.5元，凯民茶博城公司负担3832.5元。凯民茶博城公司负担的部分应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予炜业公司，一审法院不另收退。二审期间，炜业公司向本院提交如下证据：1.照片九张，拟证明炜业公司因接到凯民茶博城公司要求暂停营业等待业主协商解决水泥块掉落问题的通知，故于2019年4月23日关门而无法营业；2.视频一份，拟证明涉案商铺存在水泥块掉落的现象。经质证，凯民茶博城公司认为只有某某公司所承租的商铺有漏水现象，其他两家公司承租的商铺无质量问题，炜业公司应承担举证不能的后果。凯民茶博城公司向本院提交《炜业公司滞纳金计算表》《告知书》《寄催交租金和办理退铺手续的告知函的快递单》及照片，拟证明涉案商铺至今仍处于锁门状态，凯民茶博城公司曾催促炜业公司缴纳租金和办理退铺手续。炜业公司认为该告知书为对方单方制作，不具有真实性，与本案无关。经审查，炜业公司提交的照片有关告示内容未加盖凯民茶博城公司印章,不足以证实系凯民茶博城公司要求其暂停营业之事实,本院不予确认;炜业公司提交的照片反映涉案商铺有关状况在一审勘查阶段时已存在,对于凯民茶博城公司是否未尽维修义务,是否构成违约问题,本院结合本案其他事实在“本院认为”部分再行认定。凯民茶博城公司提交的《炜业公司滞纳金计算表》为其单方制作材料，不属于证据范畴，本院不予确认；凯民茶博城公司提交的《告知书》《寄催交租金和办理退铺手续的告知函的快递单》所涉相关费用与本案二审审查焦点不具有关联性，本院于本案中不予确认；凯民茶博城公司提交的照片，反映涉案建筑物的现状，炜业公司对此无异议，本院予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审庭审中，就涉案商铺交接问题，炜业公司经法庭询问，认为已向凯民茶博城公司履行交付义务，但表示对庭后凯民茶博城公司自行接收涉案商铺及自由处置商铺内遗存物品之方案无异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕各方的上诉请求，二审审查的焦点为：1.案涉《租赁合同》履行过程中，哪一方构成根本违约；2.案涉《租赁合同》应否解除；3.如应解除，一审判决关于炜业公司已缴纳的租金、综合费、合同押金、按金及主张装修损失认定是否合理。关于争议焦点一。炜业公司上诉主张凯民茶博城公司提供的涉案租赁物存在漏水，掉落水泥块等问题，该租赁物不符合安全使用标准，凯民茶博城公司构成根本违约；凯民茶博城公司上诉主张炜业公司所承租的商铺并未存在漏水问题，炜业公司拖欠租金、未办理退租手续，已构成根本违约。针对凯民茶博城公司是否构成根本违约问题，本院认为，首某1，炜业公司与某某公司同时签订租赁合同，共同缴纳合同押金和按金，租赁场地相通，租金、综合费和水电费共同缴纳，且凯民茶博城公司在2018年7月30日发出的函件中，亦对A30-36号商铺出现的漏水问题予以确认，故本院对凯民茶博城公司有关炜业公司所承租的商铺并未存在漏水问题的主张不予采纳。其次，虽然凯民茶博城公司提供的涉案租赁物存在漏水问题，但凯民茶博城公司已在合同约定的免租期内修复完工，并同意给予炜业公司延长一个月免租期作为补偿，炜业公司以涉案租赁物存在严重漏水问题而主张凯民茶博城公司构成根本违约理据不足。最后，炜业公司从2019年1月6日开始，数次发函提出天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落的问题，并在2019年4月20日以存在该问题通知凯民茶博城公司将暂停交租，后于2019年4月27日提出解除租赁合同。针对该问题，一审法院已进行现场勘查，经现场勘查，天花顶部钢筋外露的问题并未达到影响安全使用的程度，水泥块的部分掉落也完全可以通过室内装修进行处理，但实际上炜业公司在将原有吊顶拆除后并未重新进行吊顶，才导致水泥块直接掉落在地面。本院认为炜业公司所提出该二项质量问题并未达到租赁物无法使用的程度，炜业公司以此作为凯民茶博城公司构成根本违约的理由理据不足，其发出的解除合同的通知函并不具备单方面解除合同的效力。综上，本院认为凯民茶博城公司并不构成根本违约。针对炜业公司是否构成根本违约问题，本院认为，炜业公司虽然从2019年4月开始未再缴纳租金，但其已于2019年4月20日向凯民茶博城公司就涉案商铺质量问题发出了通知要求处理，凯民茶博城公司此前也针对炜业公司提出的天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落问题数次承诺协调产权人一并处理，且经本院认定涉案租赁物确在使用方面存在一定质量问题，炜业公司该时未缴纳租金的行为具有合法事由，亦未构成根本违约。综上论析，一审法院认定案涉《租赁合同》履行过程，炜业公司、凯民茶博城公司均未构成根本违约理据充分，本院予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”炜业公司于2019年4月27日向凯民茶博城公司提出解除合同并告知其已于2019年4月26日正式撤场，表明其已无继续履行租赁合同的意愿和行为，凯民茶博城公司对炜业公司提出解除合同的主张并未提出异议。因双方已就不再履行涉案《租赁合同》达成一致意见的前提下，一审法院判决解除案涉《租赁合同》依据充分，本院予以维持。凯民茶博城公司上诉要求炜业公司继续按原租赁合同履行权利义务缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”经本院上述认定，案涉《租赁合同》之解除，并非因炜业公司根本违约所致，炜业公司请求凯民茶博城公司返还已缴纳的合同押金81000元及按金6000元合法合理，本院予以支持。因案涉《租赁合同》解除之前，即2018年9月至2019年3月期间，炜业公司实际占有使用涉案商铺，一审法院认定其支付的租金108000元、综合费135000元属于使用租赁场地的对价，驳回炜业公司主张凯民茶博城公司返还该两笔款项之诉讼请求依据充分，本院亦予维持。针对炜业公司主张的装修损失问题，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”炜业公司上诉主张凯民茶博城公司赔偿其涉案商铺的装修损失，但其未能提供相关的票据、装修合同等证据佐证其实际支出的装修费用，且该项损失在其一审起诉时已存在并可明确，炜业公司未能举证证实存在有关损失的前提下，提出的鉴定申请理据不足。另如一审法院论析，炜业公司以天花顶部分钢筋外露及水泥块掉落为由主张凯民茶博城公司构成根本违约的理由不能成立，其投入的装修损失属于其自行提出解除合同导致，凯民茶博城公司对此并无过错，该项损失如存在亦应由其自行承担。故此，炜业公司主张凯民茶博城公司赔偿装修损失的请求依据不足，本院亦不予支持。综上，炜业公司、凯民茶博城公司的上诉请求均不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11745元，由上诉人佛山市炜业包装材料有限公司负担4080元，上诉人佛山市南海凯民茶博城有限公司负担7665元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月二十九日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋