山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初825号 原告（反诉被告）：山东浮来春物业有限公司，住所地日照市莒县故城中路**，统一社会信用代码：91371122061973017E。 法定代表人：万修霞，董事长。 委托诉讼代理人：王志军，男，系公司员工。 被告（反诉原告）：韩永东，男，1967年3月30日出生汉族，个体工商户，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：张守玉，日照东港太阳城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:张建欣，日照东港太阳城法律服务所法律工作者。 原告山东浮来春物业有限公司（以下简称“浮来春物业”）与被告韩永东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浮来春物业的委托诉讼代理人王志军，被告韩永东的委托诉讼代理人张守玉、张建欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浮来春物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2015年12月31日签订的日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》；2.请求判令被告支付拖欠房屋租金115686元、物业费6727元，共计122413元及违约金。事实及理由：被告于2015年12月31日与原告签订日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》，被告租赁商铺02A-109、209室，建筑面积300.3平方米，用于经营孕婴用品店，租赁期限5年，自2016年1月20日起至2021年6月30日止，合同签订后，被告支付了2017年6月30日前的租金，2017年7月1日至2018年6月6日的年租金为196558元，付款时间为2017年1月20日一次性付清，但被告违反合同约定，截止2018年6月6日被告仅支付80872元，欠付115686元，累计欠付房租115686元、物业费6727元。经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 韩永东辩称，1.原告所述主体不符，被告从未欠原告房租费及物业费，2015年12月31日，被告与原告签订商铺招商租赁合同，租赁原告浮来春公馆商铺02A-109、209室，建筑面积是300.3平方米，租赁期限为5年，被告于2015年12月31日向原告已经交付租赁费50000元，双方约定半年为免费装修期，但原告于2016年6月8日未经被告同意将涉案房屋自私转租给他人，致使原被告双方签订的商铺租赁合同未能得到实际执行；2.原告在双方签订合同履行期间构成违约，按照双方合同约定应向被告方支付10%的违约金；3.被告于2015年12月31日已交付原告租赁费50000元，现被告提出反诉，请求原告予以返还50000元及10%的违约金。综上所诉，原告存在违约，私自将房屋转租他人，在本案中原告所诉被告主体不符，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 韩永东向本院提出反诉请求：请求浮来春物业返还韩永东预交的租赁款50000元及违约金20970元。事实与理由：2015年12月31日，被告与原告签订商铺招商租赁合同，租赁原告浮来春公馆商铺02A-109、209室，建筑面积是300.3平方米，被告于2015年12月31日预交租赁费50000元，约定至2016年6月30日为装修免租期，而原告于2016年6月8日未经被告同意私自转租给他人使用，导致合同违约。 浮来春物业辩称，对反诉请求不予认可，双方于2015年12月31日依据相关法律规定及双方约定依法成立日照浮来春公馆沿街商铺租赁合同，且经韩永东签字捺印确认，并经浮来春物业盖有本公司具有法律效力的经依法备案的公章予以确认，双方依法成立合同，至今并没有进行终止解除或变更，且在韩永东的答辩中也提到其已于2015年12月31日向浮来春物业交纳租金50000元，这充分说明双方合同依法成立，且已实际履行，双方应当依照双方成立的租赁合同依约履行，而韩永东在合同履行中违反合同约定，欠付租金物业费共计122413元。韩永东应依法承担支付相应欠费及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。浮来春物业围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.原、被告双方于2015年12月31日签订的商铺租赁合同一份，证明原、被告对涉案租赁房屋约定的租赁期限、面积、房户、价格等相关的权利义务进行了明确约定； 2.原告于2019年8月31日向被告通过EMS邮政特快专递邮递的欠费催收通知书及快递回单各一份，证明因被告欠付租赁及物业费原告向被告催要相关费用的事实； 3.欠房租费、物业费的明细表一份，证明原告两名物业工作人员及三名财务人员签字确认并盖章，被告欠付原告相关费用的事实； 4.单据复印件一份，证明第二年度租金已经交了80872元。 韩永东辩称，对于证据1的真实性没有异议，但直接证明原告与被告没有实际履行该合同，同时也证明了原告与被告约定自2015年12月31日签订合同之日6个月之内免收装修费，而原告在2016年6月8日将涉案房屋转租给其他人，原告对该合同的履行已构成违约；对于证据2只是原告的单方行为与被告收缴物业费无任何关系，因为被告没有租赁使用该涉案房屋，且被告没有收到催收通知书；对于证据3也属于原告的单方行为，作为原告物业方应该了解该涉案房屋的使用者，并且也收取了案外人实际租房者的租赁费及物业费，因此证据2、3与本案无任何关系，也不能作为本案的有效证据；对证据4属实，其属于辛某所交的各种费用，但与被告无关。 韩永东为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.收据一份，证明2016年6月8日，原告收取涉案房屋02A-109.209房屋租赁费159700元，该房屋与原被告所签订合同所租赁的是同一房屋，原告在合同未履行期间私自将房屋转租给案外人辛某，原告已经构成违约； 2.收据一份，证明被告于2015年12月31日缴纳涉案房屋02A-109.209房租5万元，但按合同约定自合同签订之日半年免付装修期，不存在被告在期间交任何租赁费和物业费； 3.收据两份，证明2017年9月16日，案外人辛某缴费2000元；2019年8月1日，辛某交商铺水费3661.58元，说明了涉案房屋的实际使用人为案外人辛某； 4.辛某在涉案房屋经营场所许可证一份，证明涉案房屋法定代表人为辛某，经营名称是日照市东港区景惠孕婴用品店，该店实际经营者为案外人辛某。 浮来春物业经质证认为，对证据1至4的真实性均没有异议。证据1中，在收据中摘要明确该租赁房屋为原被告签订的涉案租赁房屋02A-109.209，且经办人辛某缴费的依据及标准也是依据原被告签订的租赁合同进行缴纳的，辛某仅是代为被告缴纳租金的经办人，而非原告在与被告签订合同期间另外转租的承租人,且该收据是原告财务人员进行收款的一个收据，并不是原告将涉案房屋转租的证据，该收据并不发生原告将房屋转租的事实，其他的缴费单据同以上意见。对证据2是被告在2015年12月31日自己确认缴纳了50000元租金费用，也证明了被告租赁房屋的事实。对证据3的质证意见同证据1。对证据4的食品经营许可证，被告将房屋注册在谁的名下，并不影响房屋租赁的事实。 经韩永东申请，证人辛某出庭发表了证人证言。辛某述称，其与浮来春物业是业主与物业的关系，2016年前辛某住在莒县，听到浮来春物业有沿街出租，5月找的售楼处看的房子，物业公司有一个王才绪经理接待的辛某，留下了电话；沟通后，6月8日中午王才绪给辛某打电话来缴费，谈的是一年房租159700元，租赁了位于商铺，辛某下午交的费，当时辛某问合同的事情，因为交款时财务没有合同就说以后再说，后来就没再签；2016年9月装修的时候是物业公司一个姓周的联系的他，交了5000元的装修变动费，现在周某不干了，钱也不见了，当时说免半年装修期，从2016年11月才开始装修的且买了设备，2017年2月才试营业。辛某与韩永东是2019年9月认识的，韩永东说收到了原告给快递的一个催款通知，才找到的辛某，当时见过一次就没再见。因为生意不好，后来租金不是一次性交的，2018年6月关门停止营业后向王才绪申请不干了，浮来春物业不让搬东西。当时没有签合同，后来也没有签合同，辛某也没有找物业，物业也没有找他，2019年辛某把水费都结清了；当时没有商量租赁时间，只协商了房租一年一交，有半年的免租装修期，一年159700元；辛某交的房租还没有到期，是先交费后营业，欠房租停水停电，不让营业。水费是三楼隔壁的店走辛某家的水表，且辛某向浮来春物业提交了不营业书面申请；2018年5月辛某才搬来住的，在经营期间一直跟财务办理业务。出示被告提交的证据，辛某称该证据属实，都是他的，春节期间给了韩永东，他因为这个官司需要原件就给他了，店已经不经营了。 浮来春物业经质证认为，原告认为证人与被告存在利害关系，他的表述多处与被告表述的事情经过前后矛盾，首先被告在庭审中叙述被告于2015年12月31日交款后，2016年就找辛某交涉房屋装修事宜，但辛某说他是在2019年9月认识的。在此被告在庭审中说，原告的催收通知书未收到，但证人说2019年9月被告是因为收到原告的欠费通知书后才找辛某进行交涉的。原告认为证人在作伪证，但无证据证明。王才绪是浮来春物业售楼处的员工，具体细节没有与其沟通过，孕婴店是2018年6月停业的，租金是算到了2018年6月，并且免了半年。韩永东经质证认为，对证人证言属实，没有异议，证人是通过浮来春物业王才绪经理租到涉案房屋。 对当事人无异议的证据，本院予以确认在并卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.浮来春物业提交的证据2，该特快专递已被签收，且与证人辛某的陈述“韩永东说收到了原告给快递的一个催款通知”能相互印证，韩永东未能提交相反证据，故对浮来春物业提交的证据2的真实性予以确认；2.证人辛某的证言，浮来春物业有异议但未提交相反证据，辛某的陈述与其交款的收据、营业执照能相互印证，故对辛某陈述的其接收案涉房屋、对案涉房屋进行装修后从事经营以及向浮来春物业交租赁费的相关证言予以采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年12月31日，浮来春物业（甲方/出租方）与韩永东（乙方/承租方）签订《商铺招商租赁合同》，主要内容为：甲方同意乙方承租坐落于交汇处的日照浮来春公馆项目的商铺，该物业建筑面积约300.3㎡，商铺编号为02A-109.209(以附图为准)。甲方同意按本合同之条款，将房屋所有固定装置，设备，电器等租赁于乙方使用。租期为自2016年1月20日至2021年6月30日，自交付之日起至2016年6月30日为止为装修免租期，2016年1月20日起交付乙方。第一年租金为209700元，自第二年起，在上年度租金基础上上浮5%，以此类推，租金为年付(具体租金交付日期为每年1月20日)。乙方可以转账或现金形式支付租金，甲方在收到乙方租金时，向乙方提供交纳租金的收据(不提供发票)。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，韩永东于2015年12月31日向浮来春物业支租金50000元。 2016年6月8日，辛某从浮来春物业接收2A-109.209商铺后进行装修，后以其开办的“日照市东港区景惠孕婴用品店”在案涉房屋从事经营活动。辛某以其个人名义或其经营的店铺“皇家宝贝”的名义先后多次向浮来春物业支付2A-109.209商铺的租金及水电费，于2016年6月8日支付租金159700元；于2017年3月17日支付租金35970元；于2017年7月7日支付租金9900元；于2018年2月13日支付租金20000元；于2018年3月14日支付租金15000元；于2017年9月16日支付电费2000元；于2019年8月1日支付水费3661.58元。 2019年8月28日，浮来春物业向韩永东出具《欠费催收通知书》，载明：“截止2018年6月6日您尚欠山东浮来春物业有限公司房屋租金115686元，物业费6727元，水费0元未付，请您自收到该催收通知书后3日内到山东浮来春有限公司付清上述欠费，逾期未付我公司将依法追究您的相关责任。”韩永东主张其未收到该通知。 韩永东主张，《商铺招商租赁合同》签订后，浮来春物业未将租赁房屋交给韩永东使用，后于2016年5月发现辛某在装修，其于2016年6月30日前去找物业要求返还已交租赁费50000元，物业答复其交付的50000元可以在浮来春小区里面买的房子顶物业费；浮来春物业对韩永东的主张不予认可。浮来春物业未提交证据证明已将《商铺招商租赁合同》约定的商铺交给韩永东。 浮来春物业主张租金明细为：自2016年7月1日至2017年6月30日，第一年租金是209700元，辛某交了159700元，韩永东交了50000元，已付清；第二年按合同约定在第一年基础上上浮5%，即220185元，免除了9174元，尚欠196558元（211011元÷365天*340天，计算到2018年6月6日）。已付80872元，尚欠租金115686元。租赁合同第三条第五款明确约定，该房屋物业管理费每月每平方2元，房屋面积300.3平方米，应交的物业费每年是7207元，第一年物业费已付，2017年7月1日至2018年6月6日被告尚欠物业费6727元未付。违约金是根据合同第六条第一款约定以实际欠款数额122413元的20%计算。韩永东认为除其已预交的50000元外，其他的费用都不是其所交，所欠费用与其无关。 本院认为，浮来春物业与韩永东签订的《商铺招商租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立的房屋租赁关系合法有效。现双方对合同的履行存在争议，双方争议的焦点：一是浮来春物业是否已将合同约定的商铺交付韩永东；二是辛某实际接收案涉商铺进行装修并在其中从事经营，是浮来春物业出租给辛某还是韩永东转租给辛某。浮来春物业与韩永东于2015年12月31日签订《商铺招商租赁合同》，约定商铺于2016年1月20日起交付给韩永东，现韩永东否认浮来春物业向其交付商铺，浮来春物业未能提交证据证明已按合同约定将商铺交付韩永东占有使用，故应认定浮来春物业未按《商铺招商租赁合同》的约定向韩永东交付商铺。韩永东否认与辛某存在转租关系，浮来春物业亦未能提交证据证明韩永东与辛某存在转租关系，辛某自认系与浮来春物业的工作人员协商租赁商铺；浮来春物业多次收取案涉商铺的租金或水电费，交款人均为辛某或其经营的店铺的名称，无法确定系辛某代韩永东交纳，故对浮来春物业关于韩永东将案涉商铺转租给辛某的主张不予采纳。租赁合同是出租人转移特定物于承租人使用，承租人向出租人支付租金的合同。浮来春物业未按约定向韩永东交付商铺，已不能实现合同目的，且韩永东已反诉要求浮来春物业退还已交的租金50000元，亦有解除合同之意愿，双方均有解除合同的意思，故对浮来春物业解除合同的诉讼请求予以支持。浮来春物业未将商铺交付韩永东承租，对浮来春物业要求韩永东支付租金及物业费的诉讼请求不予支持。韩永东要求浮来春物业退还租金的反诉请求符合法律规定，应予支持，但韩永东要求浮来春物业支付违约金不符合《商铺招商租赁合同》关于支付违约金的约定，故对其要求浮来春物业支付违约金20970元的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下： 一、解除山东浮来春物业有限公司与韩永东于2015年12月31日签订的《商铺招商租赁合同》； 二、驳回山东浮来春物业有限公司要求韩永东支付租金、物业费及违约金的诉讼请求； 三、山东浮来春物业有限公司于本判决生效后五日内退还韩永东租金50000元； 四、驳回韩永东要求山东浮来春物业有限公司支付违约金的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2748元，减半收取1374元，反诉案件受理费525元，减半收取262元，均由山东浮来春物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  秦国栋 二〇二〇年五月二十八日 法官助理魏萍 书记员徐晶